“Kantorenbeleggingen aan de Amsterdamse grachten, puur emotie of een goed rendement?” Zijn de factoren op grond waarvan in kantoorpanden aan de Amsterdamse grachten wordt belegd strikt rationeel, strikt emotioneel of een combinatie van beide?
Master Thesis MSRE Amsterdam School of Real Estate Frank Heeneman Maart 2005
Inhoudsopgave
1 1.1 1.2 1.3 1.4
Voorwoord
1
Executive summary
2
Inleiding Aanleiding en doelstelling Onderzoeksvraag Plan van aanpak en leeswijzer Afbakening
5 5 6 7 10
2 Het theoretisch kader 2.1 Inleiding 2.2 Definities 2.3 Theorieën 2.3.1 Algemene economische theorie 2.3.2 Economische vastgoed theorie 2.4 Conclusie
11 11 12 14 14 17 22
3 Rationele aspecten bij een vastgoedbelegging 3.1 Inleiding 3.2 SWOT-analyse en REN-toets grachtengebied 3.3 Vergelijk van transactiegegevens 3.4 Conclusie
23 23 23 26 29
4 Niet-rationele aspecten bij een vastgoedbelegging 4.1 Inleiding 4.2 Uitkomsten van enquête onder beleggers 4.3 Conclusie
30 30 30 36
5
Conclusie
37
Bronnen
39
Bijlagen
40
Voorwoord Voor u ligt een scriptie die ik heb geschreven in het kader van mijn afstuderen als Master of Science in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate. De Amsterdamse grachtenpanden hebben van jongs af aan mijn bekoring gehad. De panden en de omgeving waarin ze zich bevinden zijn zo uniek dat dit ook wel iets moet doen met degenen die er panden kopen, zo dacht ik. Bij woningen, winkels en horeca ligt dit wellicht meer voor de hand. Vandaar dat ik mij heb verdiept in beleggers in kantoorpanden en hun drijfveren. Is er ondanks het geanalyseer en gereken toch ruimte voor emotie in de koopbeslissing? Bovendien, willen de beleggers dat toegeven? Middels deze scriptie heb ik getracht antwoorden te vinden op deze vragen. Ik wil een ieder bedanken die ertoe heeft bijgedragen dit onderzoek tot een goed einde te brengen. In het bijzonder uiteraard mijn begeleidend docent drs. Jeanet van Antwerpen, opleidingcoördinator drs. Jeroen Traudes en mr Fred van Alphen MRE van Savills Nederland B.V.
Frank Heeneman Amsterdam, maart 2005
Scriptiebegeleiding: Drs. J. van Antwerpen Mr F. van Alphen MRE
begeleidend docent Amsterdam School of Real Estate interne begeleider Savills Nederland B.V.
1
Executive summary Aanleiding De Amsterdamse grachten zijn een bijzonder product in het vastgoed. Het ligt echter op het eerste gezicht voor een vastgoedbelegger op rationele gronden niet direct voor de hand om aan de Amsterdamse grachten een kantoorbelegging te kopen. Immers, de parkeermogelijkheden zijn schaars, het bereiken van de grachten wordt steeds moeilijker, de onderhoudskosten kunnen hoog zijn en uitbreiding of verandering aan de indeling is zelden mogelijk. Toch wordt er geregeld belegd in kantoren aan de grachten. Spelen er wellicht andere factoren dan ratio mee? Kantoorbeleggingen aan de grachten lenen zich dus bij uitstek om te onderzoeken of er emotie in de beslissing van een vastgoedbelegger aanwezig is! De doelstelling van dit onderzoek is: Inzicht verkrijgen of emotie deel uitmaakt van het geheel van aspecten op grond waarvan een beslissing wordt genomen om te beleggen in een kantoorpand aan de Amsterdamse grachten. Om dit inzicht te verkrijgen is een centrale onderzoeksvraag nodig, waarna onderzoek plaatsvindt om hierop een antwoord te vinden. De centrale onderzoeksvraag is: Zijn de factoren op grond waarvan in kantoorpanden aan de Amsterdams grachten wordt belegd strikt rationeel, strikt emotioneel of een combinatie van beide? Om de centrale onderzoeksvraag te beantwoorden zijn drie methoden gebruikt: literatuuronderzoek, statistisch onderzoek en enquêteren. De theorie In de literatuur is naar relevante theorieën gezocht om de centrale onderzoeksvraag te beantwoorden. Naar aanleiding hiervan is op basis van de relevante theorieën een conceptueel model aangaande een vastgoedbeleggingsbeslissing in het algemeen gemaakt. Dit model is getest in het onderzoek en dient als structureringsmiddel voor de enquêteresultaten.
2
Het conceptuele model: INPUT Rationele factoren -Totale rendement -Huurwaarde ontwikkeling -Locatie niveau -Leegstandsrisico Niet rationele factoren -Onvolledige kennis -Perceptie (van de omgeving) -Attitude -Behoefte (branding, lifestyle) AFWEGING
BESLISSING
Aankoop beleggingspand
Rationele aspecten, statistisch onderzoek Vervolgens is vastgesteld wat de positie van de grachten is t.o.v. andere beleggingen in Amsterdam door middel van een analyse van sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen (SWOT analyse) en een objectieve meting van de kwaliteit van de locatie ten opzichte van een andere (REN-toets). Hierna is een vergelijk gemaakt tussen de historische ontwikkeling van aanvangsrendementen en huurwaarden tussen de Amsterdamse grachten, een vergelijkbaar gebied (gekozen is voor het zogenaamde AMC gebied in Zuid Oost) en Amsterdam totaal. Hierdoor kon worden vastgesteld of objectieve kwalitatieve verschillen tussen de gebieden meetbaar zijn in het marktgedrag en of er afwijkingen waarneembaar zijn die kunnen duiden op andere factoren dan ratio in de beslissing. Gebleken is dat het beleggergedrag op de markt geen afwijkend gedrag liet zien ten opzichte van de uitkomsten van het vergelijkende kwaliteitsonderzoek. Uit het statistisch onderzoek kan derhalve niet worden vastgesteld dat er emotie aanwezig is in de vastgoedbeslissing.
3
Niet rationele aspecten, enquête Tenslotte is een enquête gehouden onder de beleggers aan de grachten. Hen is gevraagd op grond van welke aspecten zij het grachtenpand hebben gekocht. Tevens werd hen gevraagd wat hun toekomstverwachting is ten aanzien van kantoorbeleggingen aan de grachten. Vanwege het feit dat er onvoldoende gegevens over de populatie te achterhalen waren (waardoor de representativiteit niet kon worden bepaald) en de lage respons is de verzamelde informatie opgevat als interviews die een waardevolle bijdrage leveren aan het beantwoorden van de onderzoeksvraag. Een meerderheid gaf aan dat emotie mede een factor was in de beslissing om een kantoorpand aan de grachten te kopen. Met name de behoefte om als belegger een bepaalde uitstraling te hebben, dan wel een bepaalde lifestyle aan te hangen bleek een belangrijke emotionele factor. Tevens gaf een meerderheid aan geen negatief beeld aangaande de toekomst van kantoorbeleggingen op de grachten te hebben. Door het conceptuele model te toetsen aan het beleggergedrag dat uit de interviews naar voren kwam bleek het praktische nut ervan. Toetsing van het conceptuele model aan de praktijk laat derhalve zien dat het model bruikbaar is en waarheidsgehalte heeft. Conclusie Uit de toetsing van het conceptuele model aan de praktijk blijkt dat er inderdaad meer speelt dan slechts ratio bij de aankoopbeslissing. Uit de toetsing van dit model op de interviews blijkt dat emotionele factoren in meer of mindere mate aan de orde zijn in het beslissingsproces. Naar aanleiding van het onderzoek kan als antwoord op de onderzoeksvraag worden gegeven dat de factoren op grond waarvan in kantoorpanden aan de Amsterdamse grachten wordt belegd meestal een combinatie van ratio en emotie zijn. Hierbij kan worden gesteld dat emotie meestal zelfs een belangrijke rol heeft, hetgeen ook effect heeft op het toekomstbeeld. Doordat het toekomstbeeld niet negatief is, volgt een positief effect op de aankoopbereidheid. Hierdoor wordt de emotionele factor in het beslissingsproces vergroot.
4
1
Inleiding
1.1 Aanleiding en doelstelling De grachten De Amsterdamse grachten nemen een speciale plaats in de geschiedenis in. Hier is het moderne zakendoen begonnen en aan de panden en omgeving waarin ze liggen is nauwelijks iets veranderd sinds de zeventiende eeuw. Het ademt nog steeds de sfeer van die tijd uit en is daarin ook uniek in de wereld. Aan de vele bezoeken van talloze toeristen is ook te zien dat niet slechts de Nederlander dit onderkent. Het moderne beleggen in commercieel vastgoed is feitelijk begonnen aan de Amsterdamse grachten. Tijdens de gouden eeuw kochten kooplieden panden aan de grachten ten behoeve van hun activiteiten (pakhuizen, kantoren) en stelden ze deze ook ter beschikking aan anderen tegen beloning. Heden ten dage kennen wij het beleggen in vastgoed in Nederland in de zin van een pand kopen om het te verhuren en in het geheel niet voor eigen gebruik te benutten. Deze wijze van gebruik is pas vanaf de jaren zestig van de vorige eeuw sterk ontwikkeld voor wat betreft commercieel vastgoed. Ook aan de grachten wordt pas vanaf dezelfde periode op deze manier belegd. Opvallend verschijnsel is dat over het onderwerp beleggen aan de Amsterdamse grachten nauwelijks is geschreven. Ook is er nauwelijks onderzoek naar gedaan. Emotie en ratio Beleggen in vastgoed is de laatste decennia steeds populairder geworden. De alternatieven als aandelen en obligaties boden niet altijd het gewenste rendement en vooral de aandelenmarkt laat nog wel eens extreme pieken en dalen zien, waar het momentum zeer moeilijk is te voorspellen. Daarbij biedt beleggen in vastgoed een vrij stabiele stroom van directe inkomsten gedurende een lange periode, het rendement is op de lange termijn aantrekkelijk tegen een beperkt risico, er is een goede spreiding in portefeuille mogelijk en (door het indexeren van de huurprijzen) er is een redelijke bescherming tegen inflatie. Dit zijn allen rationele factoren om voor beleggen in vastgoed te kiezen. Mijn stelling is dat er nog een reden is om in vastgoed te beleggen, namelijk: emotie. Waar andere soorten beleggingen behoorlijk abstract zijn, is vastgoed tastbaar. Je kan op zondagmiddag met de familie langs een pand rijden en aangeven dat jij of jouw organisatie hier eigenaar van is. Ook kan het zo zijn dat, bij gelijke financiële prestaties, gekozen wordt voor het pand met de meeste uitstraling voor de belegger, met andere woorden: emotie. Kritiek op de traditionele modellen t.a.v. economisch handelen is er reeds sinds jaren, het vindt niet plaats op strikt rationele grondslag zo wordt gesteld. Is die emotie dan juist niet aan de orde bij een emotioneel geladen product als vastgoed? Doelstelling Terug naar de Amsterdamse grachten. Er is reeds gesproken over de bijzondere plaats die deze panden binnen het vastgoed innemen. Daarbij is het voor huurders de laatste decennia steeds minder aantrekkelijk geworden aan de grachten (o.a bereikbaarheid en parkeren), één van de weinige positieve punten blijft echter de status en sfeer. Genoeg plaats voor emotie derhalve. Het ligt op het eerste gezicht voor een vastgoedbelegger op rationele gronden niet direct voor de hand om aan de Amsterdams grachten een kantoorbelegging te kopen. Immers, de parkeermogelijkheden voor zijn huurders zijn miniem, het recente gemeentelijk beleid is niet
5
positief ten opzichte van kantoorgebruikers, het bereiken van de grachten wordt steeds moeilijker, het zijn oude panden met waarschijnlijk hoge onderhoudskosten en uitbreiding of verandering aan de indeling is zelden mogelijk. Toch worden er geregeld beleggingen met een kantoorbestemming en -gebruik gekocht aan de grachten. Kantoorbeleggingen aan de grachten lenen zich dus bij uitstek om te onderzoeken of er emotie in de beslissing van een vastgoedbelegger aanwezig is! Het gaat dus om emotie in vastgoedbeleggingsbeslissingen en Amsterdamse grachtenpanden. Een korte verkenning vooraf leerde, wat gaandeweg het onderzoek nogmaals werd bevestigd: over beide onderwerpen is in de literatuur weinig bekend en er is ook weinig onderzoek naar gedaan. Er is dan ook sprake van een exploratief onderzoek. Ik hoop dan ook met dit onderzoek iets toe te voegen aan het inzicht over beide onderwerpen. De doelstelling van het onderzoek is: Inzicht verkrijgen of emotie deel uitmaakt van het geheel van aspecten op grond waarvan een beslissing wordt genomen om te beleggen in een kantoorpand aan de Amsterdamse grachten.
1.2 Onderzoeksvraag De centrale vraag van het onderzoek is: Zijn de factoren op grond waarvan in kantoorpanden aan de Amsterdams grachten wordt belegd strikt rationeel, strikt emotioneel of een combinatie van beide? Daar de onderzoeksvraag te groot is om eenvoudig te kunnen beantwoorden, is deze opgesplitst in deelvragen. Door een antwoord te vinden op alle deelvragen, wordt uiteindelijk de centrale onderzoeksvraag beantwoord. Onderstaand volgen de deelvragen en waar ze in het rapport behandeld worden. A: theorie (behandeld in hoofdstuk 2) 1.Wat zeggen de traditionele economen over economisch handelen en emotie? 2.Wat zeggen de critici van deze economen hierover? 3. Is het aspect emotie aanwezig bij vastgoedtheorieën aangaande de beslissing tot aankoop van een belegging? 4. Zijn er relevante theorieën bruikbaar voor de onderzoeksvraag? B: transacties (behandeld in hoofdstuk 3) 1.Wat is de positie van grachtenpanden als belegging t.o.v. alternatieven? 2.Hoe verhouden zich de aanvangsrendementen bij aankoop van grachtenpanden ten opzichte van andere locaties? 3.Hoe verhouden zich de huurwaarden bij aanvang huur van grachtenpanden ten opzichte van andere locaties? C. de beleggers (behandeld in hoofdstuk 4) 1.Maakt emotie volgens de beleggers deel uit van de beslissing om een grachtenpand te kopen? 2. Wat zijn de verwachtingen van de beleggers over de toekomst van beleggingen aan de grachten? 6
1.3 Plan van aanpak en leeswijzer Hypotheses Om de vraagstelling van het onderzoek te beantwoorden wordt als structureringsmiddel een aantal hypotheses gesteld. Deze hypotheses dienen getoetst te worden aan theorie en praktijk. Met deze informatie worden de hypotheses getoetst en kunnen ze worden aangenomen of verworpen. De onderstaande hypotheses worden als onderzoeksvragen gebruikt. Beleggers die een pand met een kantoorgebruiker willen kopen in Amsterdam, kopen eerder een pand aan de grachten, dan elders in Amsterdam, zelfs als het rendement en de onderliggende waarde gelijk of lager is dan het andere pand. Naast de rationele factoren zoals rendement en onderliggende waarde spelen bij het beleggen in kantoren aan de grachten ook andere factoren een rol. De veronderstelling is dat de volgende factoren hierin aan de orde zijn: - de architectuur, - de uitstraling op de portefeuille, - het feit dat er meer hoogwaardige huurders huisvesten dan op alternatieve locaties, - de “eeuwigheidswaarde” (geen tijdelijk karakter voor wat betreft gebruik en uitstraling). Onderzoeksstappen en methoden Er zullen drie methoden worden gebruikt om de onderzoeksvraag te beantwoorden: • literatuuronderzoek, • statistisch onderzoek en • enquêteren. De volgende stappen zijn doorlopen om de onderzoeksvraag te beantwoorden en de hypotheses te toetsen. 1.Definities en theorie Eerst dient te worden vastgesteld waar we het over hebben en wat er in dit onderzoek met bepaalde termen wordt bedoeld. Vandaar dat definities worden gemaakt voor de gebruikte begrippen, deze zullen met name komen uit de literatuur. Vervolgens worden de relevante economische theorieën geanalyseerd, alsmede economische vastgoedtheorieën. Deze theorieën zullen volledig worden gevonden in de literatuur. 2.Conceptueel model Naar aanleiding van de analyse van de theorie wordt op basis van de relevante theorieën een conceptueel model aangaande een vastgoedbeleggingsbeslissing gemaakt. Dit model wordt getest in het onderzoek en dient als structureringsmiddel voor de enquêteresultaten. 3.SWOT, REN en locatiebezoek Vervolgens zal worden vastgesteld wat de positie van de grachten is t.o.v. andere beleggingen in Amsterdam door middel van een analyse van sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen (SWOT analyse) en een objectieve meting van de kwaliteit van de locatie ten opzichte van een andere (REN-toets). Hiervoor vinden veel bezoeken aan de grachten en concurrerende locaties plaats.
7
4.Statistisch onderzoek Hierna zal een statistisch onderzoek worden gedaan. Er zal een vergelijk worden gemaakt tussen de historische ontwikkeling van aanvangsrendementen en huurwaarden tussen de Amsterdamse grachten, een vergelijkbaar gebied en Amsterdam totaal. 5.Enquête Tenslotte zal een enquête worden gehouden onder de beleggers aan de grachten. Hen zal worden gevraagd op grond van welke aspecten zij het grachtenpand hebben gekocht. Tevens wordt hen gevraagd wat hun toekomstverwachting is t.a.v. kantoorbeleggingen aan de grachten. 6.Conclusie Om een antwoord te geven op de centrale onderzoeksvraag worden de hypotheses getoetst (aangenomen of verworpen) aan de deelconclusies van het onderzoek. Tevens worden de deelvragen beantwoord met de deelconclusies.Hieruit kan een hoofdconclusie worden geformuleerd.
8
Leeswijzer In de executive summary wordt in het kort aangegeven wat het doel is van het onderzoek en wat de conclusie is naar aanleiding van het onderzoek. Tevens wordt hier kort aangegeven hoe het onderzoek is opgebouwd en hoe tot de conclusie is gekomen. In de overige hoofdstukken wordt aangegeven wat onderzocht is, waarom, hoe het onderzoek heeft plaatsgevonden en wat de conclusie is: Hoofdstuk 1: De aanleiding tot het onderzoek, het doel en plan van aanpak Hoofdstuk 2: Analyse van de theorie die er is aangaande emotie in vastgoed beleggingsbeslissingen Hoofdstuk 3: Overzicht van de relatieve positie van kantoren aan de grachten en een vergelijk in transactiegegevens Hoofdstuk 4: Uitkomsten van vragen aan beleggers aangaande de redenen waarom ze een grachtenpand hebben gekocht Hoofdstuk 5: Conclusie naar aanleiding van het onderzoek Bijlage 1: Bijlage 2:
Het enquêteformulier Indeling van de antwoorden van de enquête
9
1.4 Afbakening Omwille van de leesbaarheid, alsmede de helderheid van hetgeen dat wordt onderzocht, zijn de begrippen in het onderzoek afgebakend. Onderstaand volgt een opsomming. Amsterdamse grachten Als in dit onderzoek over Amsterdamse grachten wordt gesproken, worden slechts de hoofdgrachten bedoeld: Prinsengracht, Keizersgracht, Herengracht, Singel. De panden aan deze grachten zijn over het algemeen een stuk groter dan die aan de zijgrachten, de locatie en omgeving zijn ook afwijkend. Bovendien lijken beleggingen aan de hoofdgrachten interessanter op kantorengebied, gezien de uitstraling van de straatnaam, de bereikbaarheid, het formaat van de straat, de parkeerkansen en de uitstraling van de omgeving. Er kan worden gesteld dat de zijgrachten een ander product zijn dan de hoofdgrachten. Het doel van het onderzoek speelt het meest bij de hoofdgrachten: emotie speelt waarschijnlijk meer bij de hoofdgrachten dan bij de zijgrachten. Beleggers Bewust worden in dit onderzoek alle soorten beleggers(particulieren, fondsen, institutionelen etc.) in direct vastgoed meegenomen. Dit omdat per soort belegger de motieven kunnen verschillen. Door niemand uit te sluiten wordt een goed inzicht verkregen in de vraag of emotie basaal een rol speelt bij beleggen. Vooronderzoek leert namelijk dat op de Amsterdamse grachten beleggingen in kantoren in bezit zijn van allerlei soorten beleggers. De eigenaar/gebruiker van grachtenpanden wordt in het onderzoek niet meegenomen daar hier andere belangen op het gebied van gebruik en kosten spelen. Er is dan ook geen sprake van een belegging, hooguit een interne kostentoedeling met een gefixeerd rendement. Het doel is anders, daarbij is het corporate real estate niet eenduidig in systemen en methodieken. In het onderzoek worden slechts panden besproken waar de eigenaar dit pand heeft als belegging en het vervolgens verhuurt aan een gebruiker om er (minimaal marktconform) rendement mee te verwerven. Amsterdamse kantorenmarkt In dit onderzoek gaat het om kantoren die zich bevinden binnen de gemeentegrens van Amsterdam, inclusief Zuid Oost (mochten hier delen van onder een andere gemeente vallen). In diverse onderzoeken worden hier ook plaatsen als Hoofddorp, Lijnden en Schiphol (Haarlemmermeer) onder verstaan, in dit onderzoek dus niet. Dit daar de keuze voor Amsterdam voor een belegger en huurder expliciet is zo blijkt uit de praktijk, om meerdere redenen wordt gekozen voor een kantoor dat in Amsterdam ligt (bijvoorbeeld de naam Amsterdam op het briefpapier voor internationale klanten). Gemeente Amsterdam Waar gesproken wordt over de gemeente Amsterdam gaat dat in de meeste gevallen over het stadsdeel centrum waar de grachten, onder vallen, doch kan ook de centrale stad bedoeld worden. De stadsdelen hebben, binnen het beleidskader van de centrale stad, hun eigen beleid. Waar het gaat om zaken als bestemmingen, infrastructuur, parkeerbeleid e.d. is vaak de centrale stad leidend. Om de leesbaarheid te vergroten zal in de tekst altijd worden gesproken over de gemeente Amsterdam en niet over stadsdeel en centrale stad.
10
2
Het theoretisch kader
2.1 Inleiding In dit hoofdstuk zal de theorie worden onderzocht die relevant is voor de onderzoeksvraag. Zijn er theorieën die aangeven dat er (ook) emotie in het aankopen van een vastgoedbelegging aanwezig is? Allereerst zullen de traditionele theorieën aangaande economisch handelen worden behandeld, vervolgens de kritieken hierop en nieuwe theorieën aangaande economisch handelen en investeren. Hierna zullen de relevante economische vastgoed theorieën worden behandeld. Tenslotte zullen de relevante theorieën worden vertaald in een model. Emotie en economisch handelen Een factor die een permanente en prominente plaats inneemt in ons economisch denken en handelen, zonder als dusdanig erkend te worden is de emotie. In de oudere en bekende theorieën wordt hier niet of nauwelijks rekening mee gehouden in de modellen. Er zijn echter aanzienlijk wat bewijzen dat de factor emotie wel degelijk een rol speelt in economisch handelen. Anders zou immers de wereldeconomie volledig voorspelbaar zijn, met als grondslag de economische modellen die volledig op rationeel handelen zijn gebaseerd. De praktijk laat zien dat dit niet zo is. Een voorbeeld op consumentenniveau is het feit dat de beslissing om een bepaalde auto te kopen veel vaker wordt genomen op basis van de kleur, uiterlijk en imago van het merk, dan op basis van diens prestaties of indeling en comfort. Bij professionele beslissers als investeerders is te zien dat er meer is dan ratio, denk maar aan de beurskoers wanneer een bedrijf op een bepaalde manier in het nieuws komt, terwijl de prestatiecijfers van het bedrijf (omzet, winst, ratio’s) geen verandering laten zien. Een voorbeeld binnen de vastgoedwereld is een chique investeringsbank die alleen wil beleggen in hoogwaardige kantoorvilla’s omdat dit overeenkomt met het imago van de bank en hun cliënten (vermogende particulieren). De belangstelling voor de emotionele component van de economie neemt sterk toe. Dit niet alleen van auteurs, maar ook steeds vaker wordt in de economische praktijk (de markt, lokaal en globaal) de stelling dat economisch handelen puur op rationele aspecten plaatsvindt in twijfel getrokken. Uiteraard zijn er meer aspecten dan emotie, die ook niet rationeel zijn, maar wel een rol kunnen spelen. Gezien de onderzoeksvraag beperk ik mij echter tot de emotie in de beslissing. In de volgende paragraaf wordt, voordat de theorieën worden behandeld, eerst aangegeven wat met bepaalde begrippen in dit onderzoek wordt bedoeld.
11
2.2 Definities Om duidelijk te maken wat met bepaalde termen en uitdrukkingen in dit onderzoek bedoeld wordt zijn onderstaand definities hiervan gegeven. Het zij niet gezegd dat dit de enige betekenis is die is toe te kennen aan het specifieke begrip, er wordt slechts aangegeven wat er in dit onderzoek mee wordt bedoeld. De termen waarvan de betekenis algemeen bekend is, dan wel volledig uit de context van de tekst blijkt, zijn niet in deze paragraaf gedefinieerd. (alfabetische volgorde) A-locatie In dit onderzoek wordt hiermee een locatie bedoeld waar bedrijven en instellingen bereid zijn de top van de markthuur te betalen. De kans is hierdoor groter dat er zich financieel stabiele en grote organisaties bevinden. A-belegger Een belegger die slechts, of voornamelijk, in A-locaties belegt. BAR Bruto Aanvangsrendement. De (theoretische) huur van het eerste jaar van exploitatie (exclusief eigenaarlasten) als percentage van de totale verwervingskosten van het vastgoedobject vrij op naam. Belegger De benaming voor een rechtspersoon welke het beleggen tot de kernactiviteiten van de onderneming rekent, dan wel - afhankelijk van de context - een natuurlijke persoon die (een deel van de) vrij besteedbare financiële middelen belegt. Naast particuliere beleggers zijn er twee groepen beleggers actief op de vastgoedmarkt, te weten de institutionele vastgoedbeleggers en de vastgoedbeleggingsinstellingen. Bij de institutionele beleggers is het beleggen een afgeleide van de feitelijke taakstelling, maar bij de beleggingsinstellingen betreft dat de kernactiviteit van de onderneming (Keeris, 2001) Belegging De algemeen gehanteerde benaming voor de verkregen zaak of het recht, waarin de daarvoor vereiste financiële middelen zijn geïnvesteerd vanuit het oogpunt van het beleggen ervan (Keeris, 2001). In dit onderzoek gaat het slechts om direct in een pand geïnvesteerd geld, oftewel een directe vastgoedbelegging. Emotie Gerelateerd naar het beslissing- en selectieproces van de belegger in vastgoed wordt er in het kader van dit onderzoek gesproken over emotie wanneer een aspect in de beslissing of selectie geen rationele grondslag heeft of daarnaar is te herleiden. Met rationeel wordt hier bedoeld alle aspecten die zijn te herleiden naar een concrete, financieel wetenschappelijk onderbouwde invloed op rendement en risico in de belegging. Imago Het oordeel van een persoon, personen, organisatie of organisaties ten aanzien van een bepaald vastgoedobject en/of de omgeving waar dit object ligt. Het imago van
12
vastgoedobjecten in dit onderzoek staat in verband met het imago dat de gebruiker ervan of de belegger wil uitstralen (corporate image, corporate identity). Kantoor Een vastgoedobject dat geheel of gedeeltelijk in gebruik is, dan wel te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden en de daarvoor benodigde activiteiten. Leegstand Het geheel, dan wel gedeeltelijk niet verhuurd zijn van een vastgoedobject. Er is dus geen sprake van leegstand indien de huurovereenkomst van kracht is, maar de huurder het object niet meer gebruikt en behuisd. Markthuur De benaming voor de jaarhuur (exclusief BTW en bijdrage servicekosten) voor het betreffende vastgoedobject, welke op dat moment in de markt behaald zou kunnen worden per m² v.v.o. (verhuurbaar vloeroppervlak), uitgaande van een optimale marketing, een willige markt en verhuur aan de meestbiedende gegadigde afgaande op verstrekte (ongeveer) overeenstemmende verhuurcondities van min of meer vergelijkbare vastgoedobjecten in de betreffende submarkt. Parkeerplaats Een plaats om een auto te parkeren, exclusief door de huurder te gebruiken, al dan niet tegen geldelijke vergoeding en gehuurd van dezelfde belegger als waar het pand van wordt gehuurd, met name niet een openbare plaats waar meerdere gebruikers kunnen parkeren. Ratio Gerelateerd aan het beslissing- en selectieproces van de belegger in vastgoed wordt er in het kader van dit onderzoek gesproken over ratio wanneer een aspect in de beslissing of selectie een rationele grondslag heeft of daarnaar is te herleiden. Met rationeel wordt hier bedoeld alle aspecten die zijn te herleiden naar een concrete, financieel wetenschappelijk onderbouwde invloed op rendement en risico in de belegging. Rendement Het beleggingsresultaat van de exploitatie van een vastgoedobject, of wel huurinkomsten minus de kosten (direct rendement) plus de waardestijging/daling van het object (indirect rendement). Toplocatie Volgens Lie en Bongenaar (1990) zijn dit gebieden in een metropool met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlenging, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. Voor de belegger is een toplocatie een gebied waar sprake is van structurele schaarste voor kantoorgebruikers, waardoor zich verbeteringsprocessen voordoen en de verhandelbaarheid van gebouwen groot is. Structurele schaarste kan ontstaan door een veelheid aan factoren, zoals geringe nieuwbouwmogelijkheden als gevolg van bestemmingsplannen, natuurlijke barrières en bouwhoogteverordeningen (allen van toepassing op de grachten). Bij verbeteringsprocessen moet worden gedacht aan het streven van huurders, eigenaren en locale overheden, de kwaliteit van de locatie en de gebouwen hoog te houden en daarvoor tijdig tot
13
actie over te gaan (Van Gool, 2001) (zoals het creëren van extra parkeerplaatsen door de gemeente Amsterdam in de binnenstad en verbeteren van de bereikbaarheid).
2.3 Theorieën
2.3.1 Algemene economische theorie Het traditionele economisch denken In de economische wetenschap is van oudsher veel gezegd en geschreven over beslissingen in economisch handelen. Toch is het een relatief jonge wetenschap. Op enkele uitzonderingen na komen de meeste wetenschappers, schrijvers en anderen pas laat negentiende eeuw en daarna op. In de meeste theorieën wordt gezocht naar economisch evenwicht binnen een geheel van economisch handelen. Dit maakt het immers makkelijker om verklaringen te zoeken en aan forecasting te doen. Feitelijk kan dit alleen wanneer alle variabelen voor iedereen binnen de zelfde omstandigheden het zelfde behandeld worden, oftewel volledig het rationaliseren van de redenen waarom een economische handeling wordt verricht. In de meeste economische theorieën aangaande aspecten op grond waarvan een beslissing wordt genomen in economisch handelen (consumeren, investeren, produceren) wordt uitgegaan van het volgende. De beslisser handelt volledig autonoom, baseert zijn beslissing volledig op rationele aspecten en er is geen invloed van de buitenwereld op zijn beslissing. Deze stellingen zijn reeds afgezwakt in bepaalde oudere theorieën (o.a. Mazlow), maar worden toch nog steeds als basis gebruikt om economisch gedrag te analyseren, voorspellen, etc. De ontwikkeling van economische theorieën Slechts weinig economische ideeën hebben en zullen de tand des tijd doorstaan. De economische wetenschap is een relatief jonge wetenschap en er wordt steeds nog bijgeleerd. Aangaande het rationaliseren van economisch handelen onder de traditionele economen (de mens is een “homo economicus”) komt de meeste kritiek uit kringen van beroepsbeoefenaren zelf en wetenschappers. Hiermee is zowel de praktijk als de theorie aan het woord. Dit is al te zien aan enkele van de grote namen op het gebied van economische wetenschap in de 20e eeuw als Smith, Keynes en ook Marx. Zij allen baseerden hun modellen op kritiek op de destijds bestaande ideeën. Om echter een evenwichtig model te verdedigen gingen zij grotendeels uit van een beslisser binnen het economisch handelen die dit puur op rationele grondslagen deed. Nog steeds is het marktevenwichtmodel van Leon Walras, dat volledig op rationeel handelen binnen de economie is gebaseerd, de basis van de meeste economische studies. Elk model abstraheert en versimpelt per definitie de werkelijkheid, maar modellen waar emotie volledig buiten gelaten zijn, terwijl dit een door iedereen erkende invloed op menselijk handelen in het algemeen is, lopen groot gevaar ver af te wijken van de werkelijkheid. De Amerikaanse wiskundige Roy Radner zei in 1968 dat het evenwichtsmodel onder druk komt te staan van informatiekeuze (en de vormen en hoeveelheid informatie is sinds dat jaar schrikbarend toegenomen). Met andere woorden, zodra op een realistische manier het begrip onzekerheid wordt ingevoerd, verliest het model zijn waarde. Dit betekent natuurlijk niet dat de traditionele economische modellen uit het verleden onzin zijn, zij zijn echter niet waterdicht om economisch handelen te verklaren en voorspellen doordat een van de onzekerheden, namelijk emotie, niet is ingevoerd. J.D. Thompson zei in zijn boek “Organizations in action” (1967) al dat als dat en dat gebeurt, de organisatie zo en zo zal reageren, mits zij rationeel gedrag vertoont.
14
Kritiek op de “ homo economicus” stelling: de sociologen Waar economen slechts over ratio praten, kwam er al in een vroegtijdig stadium kritiek van de sociologen. De sociologen beperkten zich echter in het algemeen tot de stelling dat er in het geheel geen ratio aan economisch handelen ten grondslag ligt, doch dat slechts de invloed van de omgeving een rol speelt. De invloed van de omgeving is in meerdere aspecten onder te verdelen, waar een aanzienlijk deel emotionele aspecten zijn. Pierre Bourdieu schreef reeds over het gedrag van mensen en het waarom erachter. Kritiek op de “ homo economicus” stelling: de psychologen Kritiek vanuit de psychologische hoek richt zich niet op de invloed vanuit de omgeving zoals de sociologen, maar zoekt het in individuele factoren. Bekend hierin is de psycholoog Maslow en zijn vijf behoeftecategorieën. Voor het onderwerp van dit onderzoek zouden voor een investeerder aspecten als status, veiligheid (zekerheid), erbij willen horen en succes uitstralen bij de beslissing een grachtenpand aan te kopen een rol kunnen spelen, naast de rationele aspecten. Kritiek op de “ homo economicus” stelling: nieuwe (combinatie) stromingen De nieuwste stroming gelooft meer in een combinatie van ratio en emotie (of omgeving). Dat er emotie is in economisch handelen wordt steeds meer als een geaccepteerde stelling gezien door de veranderende visie op het individu, de organisatie, de verschillende rollen van het individu in combinatie met de organisatie en de samenleving. Binnen deze stroming is de behavioral finance (zie hieronder) een steeds invloedrijker wordende benadering. Zij zijn de koplopers van een visie dat als grondslag van alle beslissingen en handelingen, economisch en niet-economisch, gedrag een belangrijke rol speelt (waaronder emotie), de zogenaamde behavioral tendency. Vooral in de Verenigde Staten wordt hier veel over geschreven en zelfs al over gedoceerd aan universiteiten, Nederland loopt hier nog enigszins in achter. Ratio en emotie: combinatietheorieën In het vervolg van dit onderzoek heb ik er voor gekozen om te analyseren aan de hand van theorieën die uitgaan van een combinatie van ratio en emotie. Dit aangezien de puur sociologische en puur psychologische invalshoeken het zelfde doen als de traditionele economen: er van uit gaan dat er slechts één factor ten grondslag ligt aan economisch handelen. Voor het inzicht volgen onderstaand enkele exponenten van de stromingen die naast ratio ook emotie als grondslag voor economisch handelen zien en die (binnen het scala van zogenaamde “combinatie denkers”) het best aansluiten bij de onderzoeksvraag. De wetenschappers Maes en Parson gaan uit van hun zogenoemde emotie model. Zij stellen dat naast ratio ook emotie een prominente rol speelt in het economisch denken en handelen. Zowel individueel als collectief economisch handelen is volgens hen het best te bestuderen door uit te gaan van drie subwerelden: de fysieke wereld (de wereld van economie, het doen en het kunnen), de informatiewereld (de wereld van wetenschap, het denken en het weten) en de emotiewereld (de wereld van de kunst, het voelen en het willen). De economie zal volgens hen een weloverwogen combinatie van de fysieke, informatie- en emotie-economie zijn, waarin de emotie-economie aan de basis zal liggen van inspiratie en innovatie. Dit daar binnen de overvloedeconomie tijd en emotie de enige echt schaarstefactoren zijn (Nieuwe combinaties, 2005 en Maes, 2005).
15
De auteur Ormerod geeft in zijn boek “Economen hebben geen idee, de onmacht van een prestigieuze wetenschap” kritiek op de algemene stellingen die worden gehanteerd in de traditionele economische modellen. In het kader van dit onderzoek is vooral van belang zijn stelling dat “…dat de werkelijkheid ingewikkelder is dan de aanhangers van het model van de economisch rationele mens en het algemeen evenwicht denken.” (blz. 91). (Ormerod, 1994), Hoewel de wetenschappers Van Raaij, Antonides, Oppedijk van Veen en Schoormans zich puur richten op het kiezen van en beslissen door consumenten in relatie tot producten, zijn er toch linken met de belegger. Van Raaij cs. delen productattributen in 3 soorten in: objectieve attributen (veelal fysiek en objectief aanwezig), subjectieve attributen (een mening aangaande een fysiek, dus objectief, aspect, bijvoorbeeld “de kantorenmarkt in Amsterdam verbetert op termijn”, waar de een denkt in 2007 denkt de ander in 2009, ook wel emotie te noemen) en marketing attributen (toegevoegd door de leverancier om de verkoop te bevorderen, of al aanwezig aan het product, b.v. het imago van de grachten dus ook emotie). Van Raaij cs geven ook een interpretatie van de attitudemodellen van Fishbein en Ajzen gerelateerd aan beslissingen. De attitudebenadering gaat ook uit van emotie bij de beslissing, die ook een vastgoedbelegger zou kunnen hebben. Attitude kan hier kortweg worden omschreven als een totaalbeeld van een product. Bij het begrip attitude gaat het om 3 componenten: • de cognitieve opvattingen en overtuigingen (de opvattingen en overtuigingen die iemand heeft over een product: “aan de grachten komt leegstand altijd weer goed”), • de affectieve component: de positieve of negatieve gevoelens die iemand heeft over een product (de grachtenpanden hebben altijd veel te hoge onderhoudskosten) en de • conatieve of gedragscomponent (de neiging om tot actie over te gaan: ik wil wel een grachtenpand in mijn portefeuille). Tenslotte stellen Van Raaij cs. dat er achterliggende redenen zijn voor economisch gedrag, zij noemen daarin motivatie, waarden, emoties en persoonlijkheid. Binnen de definitie van emotie in dit onderzoek zijn deze alle vier als emotionele (subjectieve) factoren te kenmerken, ze hebben namelijk niets met ratio te maken. Ze gaan nog iets verder door te stellen dat emotie direct van invloed is op de keuze van producten en diensten. Ook de omgeving in de ruimste zin des woord wordt door hen als een belangrijke invloed op het economisch gedrag gezien. (Van Raaij/Antonides/Oppedijk van Veen/Schoormans,1999) Een relatief jonge stroming is de Behavioral Finance benadering, komend uit de analyse hoe beslissingen worden genomen op de aandelen markten. Behavioral Finance is een benadering die gedrag op aandelen- en andere financiële markten verklaart, gebaseerd op psychologische theorieën. Binnen deze benadering wordt aangenomen dat de structuur van de informatie en de eigenschappen van de deelnemers op de financiële markt systematisch zowel de individuele investeringsbeslissingen als de resultaten op de markt beïnvloeden. Het gaat uit van het feit dat de efficiënte markt niet bestaat doordat de investeerder niet volledig rationeel beslist en zoekt naar de oorzaken daarvoor (Investopedia, 2005). Aangezien aandelen, net als vastgoed, een beleggingsproduct zijn met veel overeenkomsten is de kans groot dat deze stellingen ook opgaan voor de vastgoedbeleggingsmarkt. Een van de eerste artikelen die een inleiding was voor de behavioral finance theorie is die van Tversky en Kahneman in 1979. De kern is dat gevoel een belangrijke invloed heeft op het financiële denken. Mensen zijn meer teleurgesteld bij financiële verliezen dan dat ze gelukkig worden bij dezelfde financiële winsten. Inmiddels zijn er veel auteurs en economen die hierover geschreven hebben en de theorie daardoor verder ontwikkelen. Te zien is dat deze “behavioral (gedrags-) benadering” inmiddels ook op andere terreinen wordt toegepast. Om
16
bij het vastgoed te blijven valt te denken aan de gedragstheoretische geografie en de leefstijlen in wonen en kantoorhouden (zie volgende paragraaf). Vooral in de Amerikaanse literatuur en op universiteiten wordt steeds meer de link gelegd tussen gedragtheorie en de vastgoedindustrie. Vooralsnog is dit in Nederland nog niet in grote mate overgenomen. Vooral de Amerikaanse wetenschappers en schrijvers ontbreken bovenstaand. Daar dit onderzoek zich richt op Nederlandse (vastgoed)beleggers ten aanzien van Nederlandse locaties heb ik mij zoveel mogelijk beperkt tot Nederlandse auteurs op dit gebied, temeer daar de Amerikaanse samenleving in veel (onder andere economische) opzichten verschilt ten opzichte van de Nederlandse. Consument en investeerder De meeste theorieën gaan over het gedrag van de consument en niet over het gedrag van de organisatie of zelfs de investeerder. Daar de twee laatstgenoemde voor dit onderzoek zeer van belang zijn heb ik het gedrag van de consument in de theorie enkele malen trachten te spiegelen aan dat van de investeerder en de organisatie. Immers, in elk economisch proces waar een organisatie of investeerder bij is betrokken is er een moment dat een individu een beslissing neemt die verregaande gevolgen heeft voor de uitkomst van de economische handeling van de organisatie die hij vertegenwoordigt. Stelling is dat dit individu (en dus de organisatie, dan wel investeerder/belegger die hij aan zijn handelen verbindt) handelt vanuit de geest van de consument, uiteraard binnen het raamwerk van zijn functie binnen de entiteit waar hij deel van uitmaakt. Als bij een consument emotie aan de orde is, zou dit dus zeer goed ook bij de organisatie/investeerder/belegger aanwezig kunnen zijn.
2.3.2 Economische vastgoed theorie Emotie in de vastgoedbeleggingsbeslissing Enerzijds worden vastgoedbeleggingen aangekocht door middel van het doorlopen van rationele modellen (zie onder), anderzijds ook openlijk op basis van een beetje ratio en een boel emotie (veelal particuliere beleggers). Om vanuit de theorie te toetsen of er emotie in de beslissing kan zitten wordt onderstaand het meest gebruikte rationele model doorgelopen. Het stappenplan voor de aankoop van een vastgoedbelegging In de meeste beschrijvingen van selectiecriteria (een checklist) voor het investeren in beleggingsvastgoed worden slechts rationele aspecten aangetroffen, hooguit met een verwijzing dat er mogelijk ook andere aspecten (imago van het pand, psychologische effecten naar de concurrent e.d.) aan de orde kunnen zijn (maar geen onderdeel uitmakend van de checklist). De meeste beleggers, ongeacht soort, hanteren de onderbeschreven checklist volledig dan wel deels bij een investeringsbeslissing.
17
De klassieke selectiecriteria voor het beleggen in vastgoed zijn verwoord in een stappenplan, waarin op de juiste volgorde keuzes dienen te worden gemaakt (Van Gool, 2001): Stap 1 Als eerste wordt gekozen in welk land men wil beleggen, hierbij moet o.a. gedacht worden aan - de macro-economische situatie van het land en diens monetaire ontwikkeling, - de sociale en politieke gang van zaken, - de juridische en fiscale situatie, - de situatie en verwachtingen van de vastgoedmarkt. Hoewel alle als rationele aspecten klinken, kunnen reeds bij de landenkeuze emotionele aspecten aan de orde zijn. Denk alleen maar aan de belegger die in een bepaald land wil beleggen omdat hij er zo graag komt, of er familie heeft etc. Stap 2 Vervolgens wordt binnen het land dat in aanmerking komt een selectie gemaakt naar geografische markten, hierbij spelen o.a. mee: - de verwachtingen voor vraag en aanbod op de locale geografische markt, - de kracht en diversificatie van de regionale economie, - verschillen in marktontwikkeling. Ook hier kunnen emotionele aspecten een rol spelen, vergelijkbaar met het voorbeeld als genoemd in stap 1. Stap 3 De keuze van het soort vastgoed. Eigenlijk dient deze keuze tegelijk te worden gemaakt met stap 2, doordat elk soort vastgoed specifieke kenmerken heeft en de regio voor het ene soort vastgoed veel belangrijker is dan voor andere (denk alleen maar aan een winkelcentrum in vergelijking met logistiek vastgoed). De keuze van het soort vastgoed om in te beleggen heeft veel te maken met het beleggingsbeleid van de belegger en diens doelstellingen in termen van rendement en risico. Elke soort vastgoed heeft zijn eigen kenmerken, zo wordt de waarde van kantoren zeer beïnvloed door de vastgoedcycli en kent dan ook pieken en dalen in huurwaarde en leegstand, terwijl dit voor toplocaties van winkels veel minder geldt. Winkels hebben weer meer last van de algemene economische situatie en het aanvangsrendement is aanmerkelijk lager dan van kantoren. Ook hier kunnen emotionele factoren een rol spelen bij de keuze. Een belegger kan eenvoudigweg meer affiniteit hebben met winkels en liever daar in beleggen, of omdat hij een achtergrond heeft in het specifieke vastgoed en zich veiliger en zekerder voelt om daarin te investeren. Stap 4 Bij de keuze voor de locatie gaat het vooral om de specifieke kenmerken voor huidige en toekomstige huurders, hierbij valt o.a. te denken aan: - bereikbaarheid, - parkeergelegenheid bij het pand of alternatieven in de omgeving, - status en representativiteit van de locatie.
18
Hoewel dit aspecten zijn die meer voor de huurder van belang zijn, is het uiteraard ook belangrijk voor de belegger. Deze wil immers een pand waarvan de kans zo groot mogelijk is dat een bestaande huurder blijft en bij vertrek een nieuwe huurder snel is gevonden. Voor de huurder zijn emotionele factoren bij de beslissing wel degelijk aan de orde, zoals de status en representativiteit. Hier dient de belegger dus ook rekening mee te houden in zijn keuze, afhankelijk van wat voor huurder hij in diens pand wil. Het is hier echter niet de emotie van de belegger die aan de orde is, maar die van de huurder. Voor de belegger is het een rationele keuze om voor een pand met een bepaalde status te kiezen, ervan uitgaande dat hij zich hiermee verzekerd weet van het bepaalde type huurder waar zijn voorkeur naar uitgaat. Het voert hier te ver om uitgebreid in te gaan op de keuzecriteria voor huurders daar het onderzoek zich richt op de belegger. Dat de belegger rekening moet houden met voorkeuren van huurders mag duidelijk zijn. Stap 5 Tenslotte dient te worden gekozen welk pand de belegger specifiek wil verwerven in de gekozen locatie. Bij de keuze hiervoor gaat het om met elkaar samenhangende aspecten zoals o.a.: - toekomstige opbrengstontwikkeling: hierbij dient o.a. te worden gedacht aan zaken als markthuurontwikkeling, duur van het vigerende huurcontract, kredietwaardigheid huurders, mogelijkheid tot wederverhuur, ontwikkeling van de exploitatiekosten, - technische staat van het pand: is een renovatie op termijn nodig, hoe oud zijn de installaties etc., - juridische aspecten, o.a. met betrekking tot de eigendomssituatie (verdeeld of niet, erfpacht), verplichtingen uit lopende huurovereenkomsten, - fiscale aspecten, o.a. fiscale mogelijkheid tot het gebruik van fiscale voorzieningen als subsidie, mogelijkheid tot verrekening van BTW, - financieringswijze, o.a. in hoeverre de bank de belegging in dit specifieke pand wil financieren en voor welke prijs, - status en representativiteit van het pand voor de belegger, - status en representativiteit van het pand voor de huurder (zie stap 4). Enige toelichting aangaande emotie in deze stap: er kan sprake zijn van een pand op een speciale locatie met een bijzondere uitstraling, een zogenoemd “landmark” (b.v. de Rode Oliphant in Den Haag, de Stibbe toren in Amsterdam, de Hoge Erasmus in Rotterdam), waardoor de belegger het pand om redenen van imago en uitstraling in zijn portefeuille wil hebben. Het boven beschreven selectieproces heeft als doel de risico’s ten opzichte van het rendement zo laag mogelijk te houden door onder andere te spreiden in een of meerdere van de genoemde selectiecriteria. Alvorens spreiding aan de orde is, is prioriteit dat de selectie dusdanig is dat er goede rendementvooruitzichten zijn. Zoals te zien is, is genoemd model vooral op ratio gebaseerd, doch hier en daar zijn momenten waar te nemen waar emotie wel degelijk een rol in de beslissing kan hebben gespeeld. Emotie in vastgoedbeslissingen Onroerend goedmarkten zijn inefficiënt. De informatie die nodig is voor een investeringsbeslissing is lang niet altijd aanwezig, volledig en tijdig. Hierdoor kunnen goed geïnformeerde partijen buitengewone rendementen maken, zolang er minder geïnformeerde partijen zich op die markt bewegen (Van Gool, 2001). Door dit aspect speelt de factor tijd ook een rol en is het gevaar aanwezig dat een investeringsbeslissing genomen wordt met
19
onvoldoende informatie, waarbij dit gebrek aan informatie wordt aangevuld met emotie (“niet alle gegevens zijn er, maar ik heb er wel vertrouwen in”). Er zijn inmiddels in Nederland enkele voorbeelden van auteurs en wetenschappers die met betrekking tot het begrip vastgoed hebben geschreven over emotie in het beslissingsproces in vastgoed. Onderstaand volgen drie van de bekendste, waarbij allen uitgaan van gebruikers en niet beleggers, maar zoals gezegd, indirect is dit ook van belang voor de belegger. Voor de onderstaande drie is gekozen daar deze het meest aansluiten op de onderzoeksvraag. De belegger wil immers panden kopen waarvan hij weet dat een huurder er een (emotionele)voorkeur voor heeft. Ook zegt het iets over vastgoedbeslissingen in het algemeen en dus ook over beleggers, het product blijft immers hetzelfde. Voor de keuze van het soort woning en de plek ervan heeft sociologe Elleke de Wijs-Mulkens een proefschrift geschreven, waarin ze aangeeft dat voor bepaalde door haar ingedeelde woningbewoners imago (een emotie) een belangrijk aspect is binnen het keuze proces. Zij bestudeerde in haar proefschrift de verbanden tussen wonen en sociale identiteit. In navolging van de socioloog P. Bourdieu (La Distinctio, 1979) stelt zij dat smaak (in huizen, auto's, vakantiebestemmingen etc.) wordt bepaald door twee factoren. De ene is de hoogte van iemands sociale status (financiële situatie, opleiding, sociale vaardigheden). De ander is een oriëntatie op de economische dan wel culturele kant van de samenleving. In haar proefschrift vergelijkt zij de smaak van een economische elite (accountants, leden van raden van bestuur van grote bedrijven) met die van een culturele elite (kunstenaars, hoogleraren, leden van de rechterlijke macht). De culturele elite blijkt grotendeels in de stad te wonen (Amsterdamse grachtengordel, Apollobuurt, het Haagse Benoordenhout), terwijl de economische elite buiten de stad woont (Aerdenhout, Bloemendaal, Wassenaar en groeigemeenten als Haarlemermeer). Opvallend aan dergelijk sociologisch onderzoek is de consistentie van de keuzes binnen de eigen groep. Blijkbaar is de inrichting van een woning succesvol als deze de goedkeuring van anderen in de sociale groep kan wegdragen. Het interieur (opgevat als een onderdeel van een manier van leven) is een middel om duidelijk te maken bij welke sociale groep men hoort. Vergelijkbaar met wat De Wijs-Mulkens zegt aangaande woningen is hetgeen op het Kantorensymposium 2004 is gezegd over kantoorgebruikers. Het gaat hier om de uitkomsten van een onderzoek (door Atelier V en Motivaction, Lifestyles, 2005) naar de eigenschappen van kantoororganisaties en de eisen die zij stellen aan kantoorhuisvesting. Uit dit onderzoek komen zeven soorten kantoorgebruikers, met hun eigen eisen aangaande locatie, uitstraling en inrichting. Het gaat om statusgevoelige professionals, bureaucratische functionelen, stedelijke specialisten (eventueel op de Amsterdamse grachten te vinden), extraverte trendsetters (kunnen ook op de grachten te vinden zijn), ingetogen conservatieven (veelal op de grachten), sobere verkooporganisaties en maatschappelijke dienstverleners. Uit dit onderzoek blijkt eens te meer dat kantoororganisaties voor hun huisvestingsbeslissing niet slechts op basis van ratio beslissen, doch voor een (groot?) deel op basis van lifestyle (emotie). Beleggers op hun beurt kunnen mogelijk aansluiting hierbij willen en daarom het pand kopen waar die bepaalde gebruiker in zit. De Behavioral Geography (Gold, 1980 en Lambooy, 1997) is een benadering die te vergelijken is met de Behavioral Finance, maar dan toegespitst op locatiebeslissingen van ondernemers. Reeds rond 1965 was vanuit de sociologische hoek kritiek op geografen, die ruimtelijk gedrag van mensen puur op basis van rationele motieven beschreven. De sociologen gaven ook hier, net als in de economie, aan dat het gedrag moest worden begrepen als een reactie op externe prikkels uit de omgeving, alsmede affectieve processen (emotionele
20
waarnemingen). De Behavioral Geography gaat ervan uit dat het ruimtelijk gedrag en handelen van individuen een grondslag heeft in rationele en emotionele processen. De wijze van perceptie van de omgeving bepaalt het handelen van een individu en niet de omgeving zelf. Aangaande de bedrijfsmobiliteit gaat de theorie ervan uit dat de ondernemer beslist zonder alle informatie te hebben (te vergelijken met de inefficiëntie van de vastgoedbeleggingsmarkt) of zonder alle informatie te kunnen begrijpen. Het tekort aan rationele informatie noodzakelijk voor de beslissing wordt aangevuld met emotionele factoren. Welke factoren in voorkomende gevallen de doorslag geven hangt af van het moment van beslissen ten opzichte van de situatie in het bedrijf en het aanbod van locaties. Tenslotte is er een stroming bij gebruikers die al langer bestaat, maar recentelijk groter wordt, namelijk branding. Kantoorgebruikers willen met hun vastgoed een merk neerzetten. Te denken valt aan het ING House, dat meer als imago/merk functioneert dan functioneel (met een bruto/netto verhouding kantooroppervlak van ca. 35-65!). Ook de Stibbe toren van advocatenkantoor Stibbe is hier een goed voorbeeld van. Voor gebruikers aan de Amsterdamse grachten kan dit ook een rol spelen, het aan de gracht gevestigd zijn is een statement en zorgt voor emotionele herkenning. De vastgoedbelegger als individu In de geldende theorieën zoals beschreven in de vorige paragraaf wordt vooral de consument en grondslagen van diens gedrag beschreven. Niet veel is geschreven over de investeerder in beleggingsproducten. Toch is hier een overeenkomst waar te nemen. De vastgoedbelegger is namelijk een individu! Uiteraard is dit volledig waar indien het een particuliere belegger is, bij bedrijven (institutionelen, fondsen etc.) zou men geneigd kunnen zijn dit te ontkennen. Echter, uiteindelijk is het een individu, dan wel een kleine groep van individuen die verantwoordelijk is voor de acquisitie. Zij zullen, binnen het door hogerhand aangegeven kader, beslissingen nemen ten aanzien van welke proposities zij een investeringsvoorstel zullen schrijven ten behoeve van de beslissers in hun organisatie. Indien er meerdere proposities zijn met dezelfde financiële kenmerken als rendement, contractsduur van de huurder etc., nemen zij toch een beslissing om voor één van die proposities een investeringsvoorstel te schrijven. In dit geval kan er dus sprake zijn van een niet-rationele reden waarom juist voor die investering wordt gekozen. Hetzelfde geldt andersom: de functionarissen op strategisch niveau bepalen reeds een beleggingsprofiel dat niet altijd gebaseerd is op ratio. Denk alleen maar aan de chique zakenbank die slechts in hoogwaarde kantoorvilla’s wil beleggen en niet in kantoren in business parken, omdat de kantoorvilla’s beter aansluiten bij hun eigen uitstraling en die van hun cliënten. Dit beleggingsprofiel wordt vanaf strategisch niveau als opdracht neergelegd bij het tactische niveau. Ook op het tactisch niveau zal opvallen dat het profiel niet geheel op rationele grondslagen is vastgesteld. Een in de praktijk ontdekte tendens is vervolgens dat de acquisiteurs hier binnen het beleggingsprofiel ook weer rekening mee houden, waardoor in genoemd voorbeeld bij gelijkzijnde financiële performance tussen drie kantoorvilla’s, de kantoorvilla met het meest chique voorkomen van de drie wordt voorgelegd als investeringsvoorstel. Bovenstaande kan worden gespiegeld aan een algemene economische waarneming: het gedrag van de economie als geheel, dus op het samengestelde of macroniveau, is opgebouwd uit de individuele vergelijkingen op microniveau (Ormerod, 1994).
21
2.4 Conclusie De theorie levert aanknopingspunten op voor de stelling dat emotie een factor is in het beslissingsproces aangaande het aankopen van een vastgoedbelegging. Vanuit de theorie kan emotie worden onderverdeeld in een aantal factoren: -onvolledige kennis van de markt en het vastgoedobject (Behaviorial Finance en Van Gool), -perceptie van de omgeving (Behavioral Geography), -attitude (Van Raaij c.s.), -behoefte (branding tendens en de lifestyle theorieën). Naar aanleiding van de analyse van de theorie is een model gemaakt van de factoren op grond waarvan een vastgoedobject als belegging wordt verworven: Model 1: Conceptueel model theorie INPUT Rationele factoren -Totale rendement -Huurwaarde ontwikkeling -Locatie niveau -Leegstandsrisico Niet rationele factoren -Onvolledige kennis -Perceptie (van de omgeving) -Attitude -Behoefte (branding, lifestyle) AFWEGING
BESLISSING
Aankoop beleggingspand
22
3
Rationele aspecten bij een vastgoedbelegging
3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt op basis van objectieve kenmerken onderzocht wat de positie van het grachtengebied is ten opzichte van een alternatief beleggingsgebied. De uitkomst hiervan wordt vervolgens vergeleken met het gedrag op de markt ten aanzien van deze twee gebieden. Hierdoor kan worden vastgesteld of het eventuele verschil in kwaliteit ten opzichte van elkaar effect heeft op het marktgedrag. Een en ander wordt langs de lijn van het conceptuele model gedaan: Totale rendement Hiervoor wordt een vergelijking van aanvangsrendementen gemaakt. Het indirecte rendement is historisch niet betrouwbaar meetbaar vanwege de vele definities van waarde die niet eenduidig zijn gebruikt. Huurwaarde ontwikkeling Deze wordt historisch vergeleken. Locatie niveau Door een REN-toets en een SWOT-analyse wordt het niveau van de locatie vastgesteld. Leegstandsrisico Hier zijn onvoldoende (betrouwbare) historische gegevens van voorradig om het te kunnen onderzoeken. Eén van de grootste problemen is het feit dat totale leegstand dient te worden vergeleken met de totale voorraad. De totale leegstand kan nog bij benadering worden achterhaald, aangaande cijfers met betrekking tot de totale voorraad ontbreken historisch betrouwbare gegevens volledig.
3.2 SWOT-analyse en REN-toets grachtengebied Alvorens het grachtengebied een kwaliteitswaardering te kunnen geven dienen er twee zaken te worden vastgesteld: - met welk gebied wordt vergeleken, - hoe worden de kwaliteiten van beide gebieden objectief gewaardeerd.
23
Onderstaand volgen antwoorden op beide vragen. Het alternatieve gebied Gekozen is voor het zogenaamde AMC gebied in Zuid Oost; dit betreft drie straten: de Paasheuvelweg, de Paalbergweg en de Meibergdreef. Voor dit gebied is om de volgende redenen gekozen: • • • • • • • •
ook hier gaat het slechts om enkele straten, het is net als de grachtengordel infratechnisch een behoorlijk afgezonderd gebied, de meeste kantoren hebben gemiddeld dezelfde schaal (van ca. 2.000 m² tot ca. 10.000 m²), ook hier is een tekort aan parkeerplaatsen, er zijn hier ook een beperkt aantal kantoorpanden, verschil is dat er een goed bereikbare infrastructuur is in tegenstelling tot de grachten, de panden zijn veel jonger (maximaal ca. 10 jaar oud) dan aan de grachten met een architectuur veel mode gevoeliger is en derhalve aan trends onderhevig, de panden en omgeving hebben een compleet andere uitstraling.
Het is derhalve aan te merken als een reëel alternatief ten opzichte van de grachten voor een belegger die een groot kantoorpand in Amsterdam wil kopen, waarbij voldoende verschillen ten opzichte van de grachten zijn. In dit onderzoek zal verder over het AMC gebied worden gesproken, waar bovenbeschreven gebied wordt bedoeld. Meetmethode van gebiedskwaliteit Een in Nederland sinds jaren gewaardeerde en geaccepteerde methodiek is de REN(Real Estate Norm)-toets (St. REN Nederland, 1992). Deze methodiek objectiveert kwalitatieve kenmerken van vastgoed of een vastgoedlocatie en verkleint zo de kans op interpretatieverschillen. Dit is in relatie tot de gebruiker.Aangezien de behoeften van de gebruiker tot de belangrijkste factoren voor de belegger behoren (huurder krijgen en houden), is de uitkomst van de toets voor de belegger zeer belangrijk. Bovendien kan de belegger inzicht krijgen hoe verschillende locaties zich tot elkaar verhouden. De REN verschaft een lijst van kenmerken waaruit gekozen kan worden en die vervolgens objectief gewaardeerd kunnen worden, met een gewichtstoekenning. Onderstaand is te zien hoe de twee gebieden in een REN-toets gebaseerd op gebiedsaspecten gewaardeerd zijn. Overzicht 1: REN-toets van het grachtengebied Aspect
Representativiteit Stedelijke omgeving Soort gebied Imago Zichtbaarheid Landscaping/groen Voorzieningen Dagelijkse boodschappen Restaurants Hotels Bank Postkantoor Ontspanning/lunch
gewicht score
4 8 6 8 1
5 5 5 5 4
5 2 1 1 1 2
4 5 5 4 4 5
Aspect
Bereikbaarheid Auto Nabijheid treinstation Type treinstation Frequentie treinen Nabijheid bus/tram/metrohalte Frequentie bus etc. Parkeren Type parkeergelegenheid Parkeercapaciteit Totale score Totale waardering 7,9
gewicht score
18 5 3 1 1 1
4 3 5 5 5 5
2 9 80
1 1 315
Voor iedere variabele bedraagt de maximumscore 5 en de minimumscore 1. Door de totale score door 40 te delen ontstaat een normering op een schaal van 1 tot 10. Bron: St. REN Nederland
24
Overzicht 2: REN-toets van het AMC-gebied Aspect
Representativiteit Stedelijke omgeving Soort gebied Imago Zichtbaarheid Landscaping/groen Voorzieningen Dagelijkse boodschappen Restaurants Hotels Bank Postkantoor Ontspanning/lunch
gewicht score
4 8 6 8 1
5 4 5 1 2
5 2 1 1 1 2
1 1 2 1 1 2
Aspect
Bereikbaarheid Auto Nabijheid treinstation Type treinstation Frequentie treinen Nabijheid bus/tram/metrohalte Frequentie bus etc. Parkeren Type parkeergelegenheid Parkeercapaciteit Totale score Totale waardering 6,3
gewicht score
18 5 3 1 1 1
5 1 3 3 4 3
2 9 80
2 3 252
Voor iedere variabele bedraagt de maximumscore 5 en de minimumscore 1. Door de totale score door 40 te delen ontstaat een normering op een schaal van 1 tot 10. Bron: St. REN Nederland
Noot 1: er is, om te kunnen vergelijken, van een zelfde gebruikersprofiel (vraagprofiel) uitgegaan bij beide gebieden, namelijk hoogwaardige, professionele organisaties zowel uit bedrijfsleven als overheid die bereid zijn een hoge huur te betalen in ruil voor een optimaal gebruikersconform (huurgenot). Noot 2: de huurwaarde is niet meegewogen, aangezien dit een momentopname is en aan verandering onderhevig (zie noot 1). Ook de gebouwkwaliteit is niet meegewogen omdat uitgegaan wordt van een optimale kantoorhuisvesting. Waar dit niet zo is, komt dit tot uiting in de SWOT-analyse. Noot 3: in bovenstaande overzichten zijn de definities en waarderingsgrondslagen van de REN gebruikt.
25
SWOT-analyse De REN-toets heeft reeds een inzicht gegeven hoe het grachtengebied zich verhoudt ten opzichte van een alternatief gebied vanuit een gebruikersperspectief. In de SWOT-analyse worden de grachten ook gepositioneerd ten opzichte van het AMC gebied. Hier zal worden volstaan met de rationele aspecten voor de belegger die nog niet in de REN-toets aan de orde zijn gekomen. SWOT-analyse grachtengebied
Strengthts • • • • •
Uniek product Multi-functionaliteit (vanuit de historie een mogelijkheid tot bestemmingswijziging, vanuit de gemeente en bouwkundig mogelijk) Reputatie Subsidies bij verbouwing van monument Geen erfpacht
Weaknesses • • • •
Mogelijk hoge onderhoudskosten door ouderdom en monumentstatus Moeilijke indeelbaarheid voor multi tenant of veeleisende single tenant Slechte bruto/netto verhouding Monument, mag weinig verbouwen t.b.v.meer netto verhuurbaar oppervlakte
Opportunities • •
Gemeentelijk (middel/lange termijn) beleid is meer parkeerplaatsen (ondergronds) en betere infrastructuur Mogelijkheden tot herbestemmen naar woningen
Threats • • • •
Op korte termijn gemeentelijk beleid aangaande parkeerplaatsen en bereikbaarheid (enkele jaren vele weg opbrekingen en duurder parkeren in het openbaar zonder direct alternatief) Bouwkundige staat wordt er in de jaren niet beter op, meer kosten Eisen monumentenzorg worden steeds strenger, dit is niet in het voordeel van aanpassingen ten behoeve van huurdereisen en voor meerdere huurders geschikt maken Ontwikkeling Zuid-As, dit biedt een hoogwaardig alternatief met betere voorzieningen
3.3 Vergelijk van transactiegegevens Inleiding Om inzicht te krijgen hoe de markt reageert op het grachtengebied ten opzichte van het alternatieve gebied en Amsterdam als geheel zal een vergelijk worden gemaakt tussen de historische ontwikkeling van aanvangsrendementen en huurwaarden. Doel van het onderzoek is om vast te stellen of er verschillen zijn in de trend en de hoogte van de transactiewaarden. De gegevensbron Voor het statistische onderzoek is gekozen voor de database van STRABO, daar deze het meest volledige en historisch oudste cijfermateriaal biedt. De gegevens van STRABO zijn ontleend aan alle belangrijke, betrouwbare bronnen (waaronder “Vastgoedmarkt” en “PropertyNL”). STRABO is een onderzoeksbureau dat heeft bewezen zeer veel
26
(transactie)kennis over Amsterdam te bezitten, onder meer door de samenwerking met de Universiteit van Amsterdam. Belangrijk in het analyseren van deze informatie is het vaststellen dat er wel degelijk met kantoorpanden wordt vergeleken en niet kantoren met bijvoorbeeld woningen, dit in verband met de vele functiewisselingen in de loop der tijd aan de grachten. Dit is ondervangen in de database. Uiteraard is er met betrekking tot de volledigheid en betrouwbaarheid van de gegevens van STRABO een vraagteken te stellen. Immers, men is afhankelijk van gegevens die door partijen in het transactieproces worden aangeleverd aan media en onderzoeksbureaus. Wat echter wel te distilleren valt uit een reeks van gegevens is een bepaalde lijn of zelfs tendens. Bovendien gaat het om een representatief deel van het geheel van alle transacties. Incentives worden nooit gemeld, dit zou kunnen betekenen dat absolute cijfers wellicht niet kloppen. Relatief klopt het wel ervan uit gaande dat incentives marktconform zijn en dat dus de invloed daarvan gemiddeld overal even groot is op de prijs. Voor de gemiddelde huurwaarden per jaar en de gemiddelde aanvangsrendementen (BAR) per jaar is een zogenaamd getrimd gemiddelde genomen. Dit houdt in dat de extreme waarden in de berekening van het gemiddelde worden uitgesloten. Hierdoor is de invloed van extreme waarden op het gemiddelde grotendeels weggenomen. Bij de berekening van het gemiddelde is 10% aan de bovenzijden en 10% aan de onderzijde van de cijferreeks uitgesloten. Het vergelijk De onderstaande tabellen en grafieken zijn een weergave van de ontwikkeling van het bruto aanvangsrendement voor kantorenbeleggingen en de gerealiseerde huren per m². Tabel 1: Beleggingstransacties: ontwikkeling BAR (getrimd gemiddelde per jaar) Locatie
1985
Grachten
1986
1987
1988
10,00
AMC Amsterdam
9,08
14,66
1989
1990
1991
8,89
8,04
9,82
7,69
7,92
8,91
8,67
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
11,33
11,50
11,16
9,70
9,66
8,11
8,70
9,00
7,80
8,92
8,59
7,54
7,56 8,50
9,38
10,26
9,72
10,87
10,69
9,58
1999
2000
2001
2002
2003
2004
6,53
7,46
8,51
7,02
7,71
7,70
8,50
7,11
7,61
8,00
7,28
7,60
2004
6,99
Tabel 2: Verhuurtransacties: ontwikkeling huurprijs (getrimd gemiddelde van de huur/m²) Locatie
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Grachten
96
101
118
116
99
119
137
102
112
115
128
111
119
144
173
207
239
220
209
189
AMC
99
95
101
98
111
101
102
110
109
101
103
113
136
151
171
171
137
151
128
104
100
108
105
123
122
118
115
129
127
129
136
164
190
203
200
194
202
Amsterdam
102
100
bron: STRABO
27
Grafiek 1: Beleggingstransacties: ontwikkeling BAR (getrimd gemiddelde per jaar)
Ontwikkeling BAR kantoren Amsterdam 15,00 14,00 13,00
BAR
12,00 11,00 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
5,00
Jaar Grachten
AMC
Heel Amsterdam
Grafiek 2: Verhuurtransacties: ontwikkeling huurprijs (getrimd gemiddelde van de huur/m²)
Jaar Grachten
AMC
Heel Amsterdam
bron: STRABO
Opmerking: zoals te zien is, is voor het AMC gebied van de meeste jaren geen BAR bekend. De onderstaande vergelijking beperkt zich dan ook tot die jaren waar wel een BAR bekend is.
De grachten ten opzichte van het AMC gebied De bruto aanvangsrendementen op de grachten en het AMC gebied hebben een redelijk gelijke trend en hoogte. De huurwaarden zijn op de grachten altijd hoger geweest, waarbij opvalt dat met name de laatste jaren het verschil een stuk groter is geworden. Dit is grotendeels te verklaren uit het feit dat eind jaren negentig van de vorige eeuw tot begin 2002 huurders in een economische bloeiperiode bereid waren een zeer hoge prijs te betalen om op de grachten gevestigd te zijn (een grote vraag tegenover een gering aanbod). In het AMC gebied vestigden zich in genoemde periode met name huurders uit de zogenaamde nieuwe economie (IT, telecom). Deze sector heeft het meest te lijden gehad onder de verslechtering van de economische situatie van de afgelopen 3-4 jaar, waardoor er de laatste twee jaar een enorme leegstand is ontstaan in het AMC gebied. Inmiddels werkt dit prijsverlagend op de huur (in combinatie met incentives). Op de grachten wordt vooralsnog de huurprijs redelijk in tact gehouden, in combinatie met incentives. De grachten ten opzichte van heel Amsterdam De aanvangsrendementen van de grachten houden redelijk gelijke tred met het gemiddelde in Amsterdam. Met enige golfbewegingen zijn de aanvangsrendementen op de grachten op de lange reeks iets hoger dan het gemiddelde van Amsterdam. Met andere woorden, de belegger 28
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
250 225 200 175 150 125 100 75 50 1985
Huur per m2
Ontw ikkeling huur kantoren Am sterdam
wil minder betalen voor een grachtenbelegging. De huurwaarden op de grachten bewegen zich ook rond de trend van Amsterdam. In de goede economische perioden zijn de huurwaarden op de grachten hoger dan het gemiddelde in Amsterdam, in de slechte economische periode zijn ze aan de grachten lager of gelijk.
3.4 Conclusie Wel of niet emotie De huurwaarden op de grachten zijn historisch aanmerkelijk hoger dan in het AMC gebied. Dit kan een reden voor beleggers zijn om te kiezen voor de grachten. Daarentegen beweegt de huurwaarde van de grachten met de trend van het AMC gebied mee en is de hoogte ervan verrekend in de BAR. De BAR lijkt een zelfde tendens te hebben als in het AMC gebied.Ten opzichte van het gemiddelde in Amsterdam volgen de grachten redelijk de tendens en de hoogten van aanvangsrendement en huurwaarde. De REN-toets laat zien dat het grachtengebied voor de gebruiker beter scoort dan het AMC gebied. De SWOT-analyse laat zien dat er in de nabije toekomst een positieverslechtering kan optreden voor de grachten en in de verdere toekomst een verbetering. Conclusie is derhalve dat vanuit de belegger bezien het grachtengebied in relatie tot het AMC gebied beter, en in de nabije toekomst wellicht gelijkwaardig scoort. Aandachtspunt is het netto rendement voor de grachten, met name door de vooruitzichten in de kosten (onderhoud, herbestemmen). Het beleggergedrag laat geen afwijkend gedrag zien ten opzichte van de uitkomsten van het relationele kwaliteitsonderzoek. Er kan derhalve op grond van het statistisch onderzoek niet worden vastgesteld dat er sprake is van meer dan ratio in de vastgoedbeslissing. Uiteraard is niet uit te sluiten dat er een deel emotie in de beslissing schuilt, maar het is niet meetbaar middels bovengenoemde vorm van onderzoek. De mate van emotie Indien emotie deel uitmaakt van de beslissing is het helaas niet wetenschappelijk verantwoord vast te stellen in welke mate emotie deel uitmaakt van de beslissing. Hetzelfde geldt voor de vraag welk deel van de BAR of disconteringsvoet (IRR) die de belegger hanteert emotie is. Dit heeft als reden de inefficiënte vastgoedmarkt, waar beslissingen worden genomen met een gebrek aan informatie en met tijdsdruk. Daarnaast is geen enkele belegging identiek en is van geen twee beleggingen exact evenveel informatie aanwezig. Tenslotte staat elke transactie op zichzelf en kunnen er heel andere factoren een rol spelen om een pand te kopen dan ratio of emotie voor het specifieke pand (b.v. strategisch grondbezit, of een pand dat onderdeel uitmaakt van een grote portefeuille en niet los verkocht wordt).
29
4
Niet-rationele aspecten bij een vastgoedbelegging
4.1 Inleiding Aan de beleggers is gevraagd op grond van welke factoren zij een kantoorbelegging aan de Amsterdamse grachten hebben gekocht. Deze antwoorden kunnen vervolgens worden gerangschikt naar rationele redenen en emotionele redenen. Hierdoor kan worden vastgesteld of emotie als factor aanwezig is en zo ja, hoe groot het deel is van de beleggers die emotie als factor in zijn beslissing laat meewegen.
4.2 Uitkomsten van enquête onder beleggers De deelnemers aan de enquête Door middel van een enquête heb ik aan de eigenaren van een kantorenbelegging aan de Amsterdamse hoofdgrachten gevraagd op grond van welke motieven zij voor deze specifieke belegging gekozen hebben. Uiteraard heb ik mij gericht tot de beslisser t.a.v. de verrichte belegging, dan wel degene binnen de organisatie die het meest bij de beleggingsbeslissing betrokken was. Alvorens de enquête te sturen aan alle bekend zijnde eigenaren (zie hieronder) heb ik ze voorgelegd aan twee beleggers (een institutionele en een particuliere) bij wijze van proefenquête. Hierdoor kon ik vaststellen wat de reactie was op de gestelde vragen en antwoordmogelijkheden en aanpassingen doen waar nodig. Alle eigenaren stelden als eis dat zij anoniem wensen te blijven. Om deze reden is dan ook niet een deelnemerslijst bijgevoegd. Om achter de adressen van de eigenaren te komen heb ik mij eerst gewend tot het Kadaster. Helaas houdt het kadaster niet volledig en pas sinds enige jaren bij waar het gebruik van een pand een kantoorgebruik is. De informatie, zo gaven zij zelf aan is te onbetrouwbaar. Vervolgens heb ik mij tot de in deze materie bekend staande heer Bak (momenteel werkzaam bij CB Richard Ellis) gewend. Helaas kon hij mij op grond van een mogelijk “conflict of interests” (ik werk bij een concurrent van zijn werkgever) niet aan een lijst helpen. Tenslotte ben ik dan ook zelf alle grachtenpanden langsgelopen en de (gebruikers)adressen genoteerd waar zich een kantoor bevindt (330). In het kadaster heb ik vervolgens de eigenaar van het pand erbij gezocht. Indien de naam van de eigenaar een andere was dan de huurder, heb ik deze een brief gestuurd. Uiteraard is het mogelijk dat dit feitelijk om hetzelfde bedrijf (of persoon) gaat en dat er dus geen sprake is van een belegger in de zin van de definitie in dit onderzoek. Indien dit uit de antwoorden bleek, zijn deze niet betrokken in de resultaten van de enquête. Indien er echter niet is geantwoord is niet vast te stellen of er mogelijk sprake is van een eigenaar/gebruiker. Het aantal beleggers op de grachten zal derhalve zeer waarschijnlijk iets lager liggen dan het aantal aangeschreven partijen. Overigens is het ook zo dat sommige beleggers meerdere panden hebben op de grachten. Om dezelfde reden als hierboven is niet volledig na te gaan wie particuliere en wie professionele beleggers zijn bij de respons. Dit is ook niet het doel van het onderzoek. Het gaat er immers om waarom beleggers (wat hun origine ook is) beleggen aan de grachten. Daarnaast heb ik het actuele aanbod (per 1 maart 2005) van de website van Vastgoedmarkt opgevraagd en ook bij deze adressen de eigenaren gezocht. Zo vormen de benaderde eigenaren een representatieve vertegenwoordiging van het totaal aan eigenaren van kantoren (waarschijnlijk missen er slechts enkele). Al deze eigenaren zijn aangeschreven, daarnaast heb ik nog 25 eigenaren nagebeld (met name de eigenaren waar
30
zich grote huurders (grootschalige bedrijven) in bevinden, eigenaren van grote panden en enkele steekproefsgewijze). Dit leverde nog 4 inhoudelijke reacties op. De vragen en antwoorden Doordat in de vastgoedtheorie de checklisten op grond waarvan een investering wel of niet wordt gedaan puur rationeel zijn, denkt een belegger vaak een volledig rationele beslissing te hebben genomen. Gevaar is derhalve bij een enquête dat de belegger zijn beslissing achteraf rationaliseert, ondanks dat er wel emotionele aspecten inzaten. Betreffende dat laatste enige uitleg: gezien de belangen dient de beslisser (die altijd verantwoording dient af te leggen aan anderen aangaande zijn beslissing: de financieringsbank, de aandeelhouders, concurrenten etc.) altijd een goed te verdedigen verhaal te hebben waarom hij dat specifieke pand koos. Met emotionele redenen is dit lastig te verantwoorden daar degenen aan wie hij verantwoording moet afleggen doorgaans puur op ratio controleren. Als de belegger inderdaad enige emotie in zijn beslissing had, is er de kans dat hij achteraf rationele redenen zoekt die de emotionele reden(en) vervangen om zo de emotie naar zijn belanghebbenden uit te sluiten. Om deze redenen is de vragenlijst samengesteld uit gesloten vragen en volledig anoniem verricht. De gesloten vragen bevatten zoveel mogelijk emotionele redenen en er mag voor meerdere antwoorden gekozen worden (zie de bijlage 1). Type onderzoek Getracht is een meerderheid van de beleggers een enquête af te nemen. Er zijn echter onvoldoende gegevens over de populatie te achterhalen om de representativiteit te bepalen. Mede vanwege de lage respons (zie hieronder) is de verzamelde informatie via de enquêtes daarom opgevat als interviews, waarmee wordt geprobeerd de onderzoeksvraag aan de hand van het conceptuele model te beantwoorden.Gezien het feit dat het om maar liefst 29 interviews gaat, ga ik er van uit dat de verzamelde informatie uit de interviews een waardevolle bijdrage levert aan het beantwoorden van de onderzoeksvraag. Tabel 3: respons Aantal ondervraagden Ruis Netto aantal Aantal reacties Respons
213 16 197 29 14,72 %
bron: enquête februari/maart 2005
Onder ruis kan in de tabel worden verstaan: reacties die zijn teruggekomen waaruit bleek dat de aangeschrevenen niet tot de doelgroep behoorden. Zo bleken zij eigenaar/gebruikers, er was geen sprake van kantoorgebruik, etc.
31
De reacties Vanuit de theorie is een conceptueel model voor een beslissing bij een vastgoedbelegging gemaakt (zie conclusie hoofdstuk 2). De antwoorden zijn ingedeeld naar aanleiding van dit model (zie bijlage 2). Hierdoor is vast te stellen op grond van welke factoren beleggers hebben aangekocht. Tabel 4: factoren op grond waarvan een grachtenpand wordt gekocht Factoren Antwoorden Slechts rationeel 20,69 % Overwegend rationeel 3,45 % Gelijk ratio/emotie 6,90 % Overwegend emotioneel 58,62 % Slechts emotioneel 10,34 % Totaal 100,00 % bron: enquête februari/maart 2005
De meeste deelnemers gaven als redenen voor de aankoop een combinatie van emotionele en rationele factoren op (68,97%). Aangaande het criterium of een dergelijke reactie overwegend emotioneel of overwegend rationeel is het volgende. Indien meer dan de helft van de antwoorden een emotionele grondslag hebben (gebaseerd op het conceptuele model), dan is er sprake van overwegend emotionele redenen. Gebleken is dat 68,96% slechts, dan wel overwegend emotionele redenen had tot aankoop. Van de deelnemers had 3,45% weliswaar overwegend rationele redenen, maar noemde dus ook emotionele redenen die een rol hebben gespeeld. Tenslotte gaf 6,9% evenveel emotionele als rationele factoren op. Derhalve speelden bij 79,31% van de deelnemers emotionele factoren een rol! Andersom geredeneerd: slechts 20,69% geeft aan dat er in het geheel geen emotionele factoren aanwezig waren. Emotie speelt dus bij de meeste beleggers een rol. Bij een groot deel (68,96%) worden emotionele factoren zelfs vaker genoemd dan rationele factoren. Rangschikking naar het conceptuele model Zoals gezegd, zijn de antwoorden onderverdeeld op basis van de in het conceptuele model genoemde factoren. Door vervolgens vast te stellen hoe vaak een bepaalde factor wordt genoemd kan inzicht worden verkregen in de vraag welke rol deze speelt bij de beleggers. In de tabellen 5 en 6 is te zien hoe vaak een bepaalde factor werd genoemd onder de gehele groep deelnemers. Tabel 5: De antwoorden per categorie, rationele factoren Totale rendement Locatie niveau Leegstandsrisico Huurwaarde ontwikkeling Totaal
56,14 21,05 15,79 7,02 100,00
% % % % %
bron: enquête februari/maart 2005
32
Als rationele reden is het totale rendement veruit de belangrijkste (56,14%). Dit is niet onlogisch, aangezien rendement en de ontwikkeling ervan normaal gesproken het voornaamste doel zijn bij een belegging. Bovendien is het totale rendement een uitkomst van kosten, opbrengsten en waarde ontwikkeling. Locatieniveau (21,05%) blijkt ook een zeer belangrijke (naar de beroemde kreet aangaande de drie belangrijkste factoren waar een pand op dient te worden beoordeeld: “locatie, locatie, locatie”). De huurwaarde ontwikkeling vinden zeer weinigen van belang (7,02%), een meer dan dubbel aantal (15,79%) vindt leegstandsrisico belangrijker. Ergo, aan de grachten wordt door de meeste naar het totale rendement gekeken bij een aankoopbeslissing en vinden weinigen de huurwaarde ontwikkeling van belang. Tabel 6: De antwoorden per categorie, niet rationele factoren Behoefte (branding, lifestyle) Attitude Perceptie (van de omgeving) Onvolledige kennis Totaal
47,24 29,13 14,17 9,45 100,00
% % % % %
bron: enquête februari/maart 2005
Aangaande niet rationele redenen vallen de meeste van de genoemde factoren onder de noemer behoefte te scharen (47,24%). Kennelijk is voor de meeste beleggers hetgeen de vastgoedbelegging op de grachten naar buiten toe (aandeelhouders, concurrenten, etc.) uitstraalt en of het past bij hetgeen men wil uitstralen het meeste van belang. Ook attitude factoren worden veel genoemd (29,13%). De grachten lenen zich kennelijk goed voor specifieke opvattingen en een bijzondere aantrekkingskracht. Weinigen noemen het gebrek aan kennis als reden, hetgeen te verklaren valt aangezien de grachten een uniek product zijn. Tenslotte noemen wel meer deelnemers perceptie als factor (14,17%). Dit gebeurt echter dusdanig weinig dat de invloed vanuit de omgeving bij de meeste beleggers dus geen rol van betekenis speelt. Ergo, bij de meeste beleggers spelen factoren als branding en lifestyles (behoefte uit het model) een grote rol om voor de grachten te kiezen. Daarnaast zijn de aantrekkingskracht ten opzichte van de grachten en de opvattingen erover bij veel beleggers van belang. De behavioral factoren worden door een minderheid van de beleggers genoemd. De individuele antwoorden De top 3 van de meest genoemde antwoorden door alle deelnemers (zie bijlage 3) ziet er als volgt uit: 1. 2. 3.
De architectonische uitstraling van de binnen- en buitenkant van het pand Het historische imago van het pand en de omgeving De verwachting dat tophuurders zich immer aangetrokken zullen voelen tot deze panden en hun omgeving
Ook hier blijkt, net als bij de gegroepeerde antwoorden, dat de niet rationele antwoorden het meest worden genoemd. Ook gegroepeerd komt het overeen: de nummers 1 en 2 vallen beiden onder de factor behoefte en de nummer 3 onder de factor attitude. Behoefte als meeste en attitude als tweede worden ook bij de gegroepeerde antwoorden het meest genoemd. De top 3 ondersteunt derhalve de conclusie als genoemd bij de gegroepeerde antwoorden.
33
De toekomstvisie Tevens is een toekomstvisie gevraagd aan de beleggers. Aangezien niemand kan voorspellen, gaat het hier om een niet (volledig) rationeel inzicht, al dan niet deels gebaseerd op historische informatie. Vanuit het conceptueel model zijn de antwoorden gebaseerd op attitude en perceptie. De uitkomst laat het effect zien op de beslissing, aangezien een beleggingbeslissing voor de lange termijn wordt gemaakt. Bij de vragen over de toekomst zijn de rationele factoren uit het conceptuele model gebruikt. Tabel 7: de toekomstverwachting van de beleggers Mening Positief Negatief Neutraal (blijft gelijk) Totaal
Antwoorden 36,22 22,74 41,04 100,00
% % % %
bron: enquête februari/maart 2005
Wat blijkt is dat de meerderheid van de deelnemers geen negatief toekomstbeeld heeft aangaande de positie van kantoorbeleggingen aan de grachten (77,26%). Dit in tegenstelling tot de geluiden die in de markt gehoord worden. Meer dan een derde (36,22%) heeft zelfs een positief toekomstbeeld. Tabel 7a: de toekomstverwachting van de beleggers Mening Postitief Negatief Neutraal (blijft gelijk) Totaal
slechts rationeel slechts emotioneel Combinatie 44% 31% 43% 31% 38% 20% 25% 31% 37% 100% 100% 100%
bron: enquête februari/maart 2005
In tabel 7a is aangegeven wat de herkomst is van de antwoorden in tabel 7. Bij degenen die slechts op ratio beslissen en degenen die een combinatie van emotie en ratio gebruiken is een meerderheid positief (44% en 43%). Wat opvalt is dat bij degenen die slechts op basis van emotie beslissen een kleine meerderheid (38%) een negatief toekomstbeeld heeft. Het is kennelijk niet zo dat emotie een positievere visie op de toekomst geeft. Het rendement Uiteraard beïnvloedt een dergelijk positief toekomstbeeld de investeringsbereidheid, hetgeen de prijs positief beïnvloedt. Uit tabel 8 blijkt dan ook dat de meeste verwachten dat de BAR niet zal stijgen (88,89%). Tabel 8: Toekomstvisie op de BAR Stijgen Dalen Gelijk Totaal
11,11 18,52 70,37 100,00
% % % %
bron: enquête februari/maart 2005
34
De huurwaarde ontwikkeling Aangaande de huurprijsontwikkeling zijn de meeste deelnemers ook positief: voor de komende 5 tot 10 jaar denkt 60% dat deze gelijk zal blijven, 30% dat deze zal stijgen en 10% dat de huurprijs op de grachten zal dalen. Derhalve denkt maar liefst 90% dat de huurprijs niet zal dalen! Locatieniveau en leegstandsrisico Een belegging is pas waardevol als er een huurder is, of de kans er is dat er een huurder komt. Slechts een kleine minderheid (6,67%) denkt dat er in de toekomst geen markt is voor kantoorgebruikers op de grachten. De meerderheid denkt van wel, een grote groep is wel positief, maar slechts indien er bepaalde zaken worden geregeld. Bij de “ja, mits” antwoorden werd door iedereen als “mits” aangegeven dat het parkeerprobleem dient te worden opgelost en dat de grachten beter bereikbaar dienen te worden voor autoverkeer. Tabel 9: Toekomst van de markt voor kantoorgebruikers, blijft er een markt? Ja Ja, mits Nee Totaal
56,67 36,67 6,67 100,00
% % % %
bron: enquête februari/maart 2005
Het leegstandsrisico is middels meerdere vragen in de enquête aan de orde geweest. Hieruit bleek dat de meeste beleggers een positief beeld hebben en verwachten dat leegstand weer opgelost wordt. Herbestemmen Een bijzonder aspect aan de grachten is de multi-functionaliteit (zie ook de SWOT-analyse in hoofdstuk 3). Zeer actueel is de vraag of langdurig leegstaande kantoren aan de grachten een herbestemming naar woningen zouden moeten krijgen. Als deze mogelijkheid bestaat kan het een positief effect op de factoren locatieniveau (minder risico op structureel geen inkomsten) en leegstandsrisico hebben. Op de vraag of herbestemmen de positie van kantoorbeleggingen op de grachten de komende 5 tot 10 jaar zal verbeteren antwoordde 52% met ja en 48% met nee. Er is dus sprake van een verdeelde mening. Degenen die slechts op basis van emotie kopen antwoordden allen nee, degenen die slechts op basis van ratio kopen antwoordden 80% met ja en 20% met nee. Degenen die een combinatie van ratio en emotie als koopfactoren aangaven antwoordden 53% met ja en 47% met nee. Kennelijk denken de beleggers dat herbestemmen naar woningen puur rationeel wel degelijk goed kan zijn, puur emotioneel verwachten ze kennelijk dat het niet nodig is en zelfs niet positief werkt ten aanzien van de kantoorbelegging.
35
4.3 Conclusie Een grote meerderheid van de deelnemers geeft aan dat emotie een factor was in de beslissing om een kantoorpand aan de grachten te kopen. De rationele factoren zijn vooral rendement en het niveau van de locatie, van de niet rationele factoren blijkt dat overwegend behoefte een factor was en in iets mindere mate attitude. Tenslotte heeft een grote meerderheid van de deelnemers geen negatief beeld aangaande de toekomst, dit beïnvloedt de investeringsbeslissing positief. Conclusie is dat het ondervragen van beleggers oplevert dat de meerderheid de stelling onderschrijft dat emotie deel uitmaakt van de factoren om een kantorenbelegging aan de grachten te kopen . Daar behoefte en attitude de meest genoemde emotionele factoren zijn, geeft dit aan dat de grachten als een uniek product gezien worden waarmee de beleggers zich verwant voelen en mee vereenzelvigd willen worden. Omdat het een uniek product is, zijn er eerder specifieke opvattingen over en is de aantrekkingskracht groot. Dit heeft ook zijn weerslag op de toekomstvisie die vooral op attitude factoren is gebaseerd en nauwelijks op ratio.
36
5
Conclusie
De onderzoeksvraag is: Zijn de factoren op grond waarvan in kantoorpanden aan de Amsterdams grachten wordt belegd strikt rationeel, strikt emotioneel of een combinatie van beiden? De theorie De theorie levert aanknopingspunten voor de stelling dat ratio en emotie in combinatie als factoren aanwezig zijn in het beslissingsproces aangaande het aankopen van een vastgoedbelegging. Onderbouwing van deze stelling komt van een aantal wetenschappers, die emotie onderverdelen in een aantal factoren: -onvolledige kennis van de markt en het vastgoedobject (Behaviorial Finance en Van Gool), -perceptie van de omgeving (Behavioral Geography), -attitude (Van Raaij c.s.), -behoefte (branding tendens en de lifestyle theorieën). Op grond van bovengenoemde relevante theorieën is een conceptueel model gemaakt. Dit model gaat uit van een combinatie van rationele en emotionele factoren die van invloed zijn op de beslissing om een vastgoedbelegging te kopen. Door dit model te toetsen aan beleggergedrag kan het praktische nut blijken. De praktijk, interviews Een grote reeks van interviews onder beleggers geeft het volgende aan. Een meerderheid geeft aan dat emotie mede een factor was in de beslissing om een kantoorpand aan de grachten te kopen. Van deze niet rationele factoren (emotie) blijkt overwegend behoefte een factor te zijn en in iets mindere mate attitude. Een toekomstbeeld is grotendeels gebaseerd op emotie. Een grote meerderheid van de deelnemers heeft een neutraal of positief beeld aangaande de toekomst van kantorenbeleggingen op de grachten. Het feit dat de grachten als uniek product gezien wordt door de beleggers versterkt de emotie in de beslissing. Dit uit zich met name in emotionele factoren als branding, lifestyle (behoefte) en opvattingen en aantrekkingskracht (attitude). Toetsing van het conceptuele model aan de praktijk laat derhalve zien dat het model bruikbaar is en waarheidsgehalte heeft. Statistisch onderzoek Het beleggergedrag op de markt laat geen afwijkend gedrag zien ten opzichte van de uitkomsten van het kwaliteitsonderzoek van het grachtengebied ten opzichte van een alternatief gebied en heel Amsterdam. Er kan derhalve op grond van het statistisch onderzoek niet worden vastgesteld dat er sprake is van meer dan ratio in de vastgoedbeslissing. Het valt op grond van deze wijze van onderzoek echter ook niet uit te sluiten.
37
De hypotheses Het toetsen van de hypothesen heeft derhalve de volgende uitkomst: Beleggers die een pand met een kantoorgebruiker willen kopen in Amsterdam, kopen eerder een pand aan de grachten, dan elders in Amsterdam, zelfs als het rendement en de onderliggende waarde gelijk of lager is dan het andere pand. Deze stelling dient op grond van de uitkomst van het vergelijkende kwaliteitsonderzoek in combinatie met het onderzoek naar het marktgedrag te worden verworpen daar hij niet kan worden aangetoond. Naast de rationele factoren zoals rendement en onderliggende waarde spelen bij het beleggen in kantoren aan de grachten ook andere factoren een rol. De veronderstelling is dat de volgende factoren hierin aan de orde zijn: - de architectuur, - de uitstraling op de portefeuille, - het feit dat er meer hoogwaardige huurders huisvesten dan op alternatieve locaties, - de “eeuwigheidswaarde” (geen tijdelijk karakter voor wat betreft gebruik en uitstraling. Uit het conceptuele model blijkt dat dit inderdaad zo is. Uit de toetsing van dit model op de interviews blijkt dat genoemde factoren allen in meer of mindere mate aan de orde zijn in het beslissingsproces. Naar aanleiding van het onderzoek kan als antwoord op de onderzoeksvraag worden gegeven dat de factoren op grond waarvan in kantoorpanden aan de Amsterdamse grachten wordt belegd meestal een combinatie van ratio en emotie zijn. Hierbij kan worden gesteld dat emotie meestal zelfs een belangrijke rol heeft, hetgeen ook effect heeft op het toekomstbeeld. Doordat het toekomstbeeld niet negatief is, volgt een positief effect op de aankoopbereidheid. Hierdoor wordt de emotionele factor in het beslissingsproces vergroot.
38
Bronnen Geraadpleegde bronnen: Websites: www.amsterdam.nl (opgevraagd februari 2005) www.ez.amsterdam.nl (opgevraagd februari 2005) www.grondbedrijf.amsterdam.nl (opgevraagd februari 2005) http://www.investorhome.com/psych.htm (februari 2005)(over Behavioral Finance) http://www.investopedia.com/articles/02/112502.asp (februari 2005) (over Behavioral Finance) http://www.investopedia.com/terms/b/behavioralfinance.asp (februari 2005) (over Behavioral Finance) www.kadaster.nl (opgevraagd februari/maart 2005) www.nieuwecombinaties.nl (februari 2005) (Website Parson) www.officestyles.nl (februari 2005) www.os.amsterdam.nl (opgevraagd februari 2005) www.rikmaes.nl (februari 2005) (Website Maes) Literatuur: Gold (1980), An introduction to behavioural geography, Oxford, Oxford University Press Van Gool, Jager en Weisz (2001), Onroerend goed als belegging, Groningen-Houten,WoltersNoordhoff Keeris (2001), Vastgoedbeheer lexicon, Groningen/Houten uitgeverij Wolters-Noordhoff Lambooy (1997), Ruimtelijke Economische Dynamiek, Bussum, Coutinho Maes (2005)Artikel “emoties zijn betekenisvolle componenten van het economisch denken en handelen. Laten we ze eindelijk eens serieus nemen. Pleidooi voor de emotieeconomie.”Tijdschrift voor management en informatie ISSN 0929-1729 vol. 8 (2000) afl. 3, pag. 43-46 Ormerod (1994), Economen hebben geen idee, de onmacht van een prestigieuze wetenschap, Amsterdam Van Gennip uitgeverij (uit het Engels: oorspronkelijk titel the death of economics, Faber and Faber, London 1994) Van Raaij/Antonides/Oppedijk van Veen/Schoormans (1999), Product en consument, Utrecht uitgeverij Lemma Van Rijn van Alkemade (1994), Kiezen als consument, Houten, Educatieve Partners Nederland BV Stichting Real Estate Norm Nederland (1992), RENnorm, Nieuwegein, St. REN Nederland
39
Bijlagen 1 Enquêteformulier 2 Indeling antwoorden enquête 3 De percentages bij de antwoorden
40
Bijlage 1
41
Enquêteformulier Het invullen van onderstaand formulier duurt hooguit 5 minuten. Het geeft inzicht in beleggergedrag. Geef s.v.p. aan of u er prijs op stelt een exemplaar van het rapport te ontvangen. De enquête is volledig anoniem, op geen enkele wijze zal na te gaan zijn wie welk formulier heeft ingevuld. Welke van de onderstaande aspecten hebben een rol gespeeld bij de beslissing om een kantoorbelegging aan de Amsterdamse Grachten te kopen (meerdere antwoorden zijn mogelijk)? Het historische imago van het pand en de omgeving De architectonische uitstraling van de binnen- en buitenkant van het pand De chique sfeer van de panden en omgeving De hoogwaardige uitstraling van de huurder Het feit dat het architectonische, historische en chique imago de uitstraling als beleggingsbedrijf naar buiten toe verhoogt De verwachting dat, bij vertrek van de huidige huurder, er weer een hoogwaardige huurder in komt De hoogwaardige huurders die er zitten en komen, hetgeen het imago van de belegger en de portefeuille verhoogt De uitstraling van het pand en locatie naar de achterliggende aandeelhouders toe Het feit dat de grachtenpanden v.w.b. huurwaarde tot de top van de markt behoren en de verwachting dat ze dat zullen blijven De verwachting dat door de blijvende hoge huren leegstand op lange termijn altijd financieel wordt goedgemaakt De verwachting dat tophuurders zich immer aangetrokken zullen voelen tot deze panden en hun omgeving Het feit dat de uitstraling van de panden en omgeving aansluit bij uw eigen uitstraling/imago als bedrijf/belegger De historische prestatie van deze panden als belegging Een mooi plaatje in de prospectus De eeuwigheidswaarde van de panden door uitstraling van pand en omgeving Het feit dat door deze eeuwigheidswaarde de panden altijd interessant blijven voor hoogwaardige huurders en leegstand (al dan niet door functiewijziging) op termijn altijd wordt opgelost De mogelijkheid tot functiewijziging van het pand Een goed aanvangsrendement Een goed verwacht gemiddeld totaal rendement (direct en indirect) over de hele beleggingsperiode De waardestijging van het pand op de lange termijn De mogelijkheid om d.m.v. subsidie voor renovatie en onderhoud het rendement positief te beïnvloeden De mogelijkheid om het pand altijd weer (goed) te kunnen verkopen Anders, namelijk………………………………………………………………….. ……………………………………………………………………………………. ……………………………………………………………………………………. (s.v.p. aankruizen wat van toepassing is)
42
Wat denkt u dat in de komende 5-10 jaar de positie zal zijn van de grachtenpanden als kantoorbelegging? Beter Slechter Gelijk
Denkt u dat er een markt zal blijven voor kantoorgebruikers aan de grachten? Ja Ja, mits……………………………………………………………………….. Nee
Denkt u dat de komende 5-10 jaar de huurprijs (los van indexeringen) zal Stijgen Dalen Gelijk blijven
Denkt u dat de komende 5-10 jaar het bruto aanvangsrendement voor kantoren (verhuurd) op de grachten zal Stijgen Dalen Gelijk blijven
Denkt u dat herbestemmingen de positie van kantoorbeleggingen op de grachten de komende 5-10 jaar zal verbeteren? Ja Nee
Zou u zelf nu weer een kantorenbelegging aan de grachten kopen? Ja Ja, mits…………………………………………………………. Nee
Wenst u de uitkomsten van de enquête, als verwoord in het rapport, toegezonden te krijgen? Ja Nee
43
Bijlage 2
44
Indeling antwoorden enquête
Rationele factoren Totale rendement • Een goed aanvangsrendement • De mogelijkheid om d.m.v. subsidie voor renovatie en onderhoud het rendement positief te beïnvloeden • Een goed verwacht gemiddeld totaal rendement (direct en indirect) over de hele beleggingsperiode • De mogelijkheid om het pand altijd weer (goed) te kunnen verkopen Huurwaarde ontwikkeling • De verwachting dat door de blijvende hoge huren leegstand op lange termijn altijd financieel wordt goedgemaakt Locatie niveau • De waardestijging van het pand op de lange termijn Leegstandsrisico • De mogelijkheid tot functiewijziging van het pand
Niet rationele factoren Onvolledige kennis • De historische prestatie van deze panden als belegging • Het feit dat door de eeuwigheidswaarde de panden altijd interessant blijven voor hoogwaardige huurders en leegstand (al dan niet door functiewijziging) op termijn altijd wordt opgelost Perceptie (van de omgeving) • Een mooi plaatje in de prospectus • De eeuwigheidswaarde van de panden door uitstraling van pand en omgeving Attitude • De verwachting dat tophuurders zich immer aangetrokken zullen voelen tot deze panden en hun omgeving • Het feit dat de grachtenpanden v.w.b. huurwaarde tot de top van de markt behoren en de verwachting dat ze dat zullen blijven, • De verwachting dat, bij vertrek van de huidige huurder, er weer een hoogwaardige huurder in komt Behoefte (branding, lifestyle) • Het feit dat het architectonische, historische en chique imago de uitstraling als beleggingsbedrijf naar buiten toe verhoogt • De hoogwaardige huurders die er zitten en komen, hetgeen het imago van de belegger en de portefeuille verhoogt • Het historische imago van het pand en de omgeving • De architectonische uitstraling van de binnen- en buitenkant van het pand • De chique sfeer van de panden en omgeving • De hoogwaardige uitstraling van de huurder • Het feit dat de uitstraling van de panden en omgeving aansluit bij uw eigen uitstraling/imago als bedrijf/belegger • De uitstraling van het pand en locatie naar de achterliggende aandeelhouders toe 45
Bijlage 3
46
Het aantal malen dat een antwoord in de totale enquête werd gegeven. Percentage Antwoorden 8% 9% 4% 1% 3% 6% 1% 2% 5% 3% 8% 3% 3% 2% 7% 6% 5% 2% 5% 6% 3% 6% 100%
Het historische imago van het pand en de omgeving De architectonische uitstraling van de binnen- en buitenkant van het pand De chique sfeer van de panden en omgeving De hoogwaardige uitstraling van de huurder Het feit dat het architectonische, historische en chique imago de uitstraling… De verwachting dat, bij vertrek van de huidige huurder, er weer een hoogwaardige… De hoogwaardige huurders die er zitten en komen, hetgeen het imago… De uitstraling van het pand en locatie naar de achterliggende aandeelhouders toe Het feit dat de grachtenpanden v.w.b. huurwaarde tot de top van de markt behoren… De verwachting dat door de blijvende hoge huren leegstand op lange termijn… De verwachting dat tophuurders zich immer aangetrokken zullen voelen… Het feit dat de uitstraling van de panden en omgeving aansluit bij uw eigen… De historische prestatie van deze panden als belegging Een mooi plaatje in de prospectus De eeuwigheidswaarde van de panden door uitstraling van pand en omgeving Het feit dat door deze eeuwigheidswaarde de panden altijd interessant blijven… De mogelijkheid tot functiewijziging van het pand Een goed aanvangsrendement Een goed verwacht gemiddeld totaal rendement (direct en indirect) over… De waardestijging van het pand op de lange termijn De mogelijkheid om d.m.v. subsidie voor renovatie en onderhoud het rendement… De mogelijkheid om het pand altijd weer (goed) te kunnen verkopen
47
