Welkom De 28e VOGON studiemiddag Woensdag 7 april 2010 Amsterdam School of Real Estate
Taxatiestrijd in waarderingstijd?
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
PROGRAMMA 13:15 – 13:30 Opening en introductie door dagvoorzitter drs. Cor Worms RBA – Manager Research & Development Syntrus Achmea Vastgoed 13:30 – 14:00 Duurzaamheid en de waardering van vastgoed drs. Guus T. Berkhout MBA ‐ Fonds Manager Triodos Vastgoedfonds 14:00 – 14:30 Taxeren en waarderen in crisistijd drs. Jacques Boeve MRE MRICS RT – Partner DTZ Zadelhoff 14:30 – 15:00 Pauze 15:00 – 15:30 Taxaties versus transacties ir. Bert Teuben – Vastgoedanalist ROZ Performancemeting 15:30 – 16:00 Casametrie – de kunst van het modelleren en het voorspellen van de marktwaarde van woningen Prof. dr. Marc Francke – Professor Real Estate Valuation Universiteit van Amsterdam en senior Researcher bij Ortec Finance 16:00 – 16:15 Afsluiting door dagvoorzitter 16:15 – 17:00 Borrel
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Opening en introductie drs. Cor Worms RBA
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Duurzaamheid en de waardering van vastgoed drs. Guus T. Berkhout MBA
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Duurzaamheid en de waardering van vastgoed drs. Guus T. Berkhout MBA VOGON 7 april 2010
Triodos Toets voor Duurzaam vastgoed© People 10
-
8
acquisition decisions monitoring of the property during the holding period
6 4 2 Project
0
Result Planet
Minimum Ambition
Profit
Lower energy usage
Less costs
Future Proofed
Higher rental
Higher Net
Lower
Energy/Norms
Growth
Rents
Vacancy
Higher Cash flow
Higher Market Value
Lower energy usage
Future Proofed
Higher gross rent
Energy/Norms
Improved Tenant Image
Longer lease
Lower Vacancy
Periods
More stable
Increased Marketability
Easier Letting
Cash flows Lower Vacancy
Reduced Risk, lower discount rate
Higher Market Value
Visie op ontwikkeling markthuur
Market rent index
Energy costs as % of market rent
Energy costs
Total housing costs
Savings on energy costs
Premium on market rent
Potential premium on market rent
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1,80% 180,0
183,2
186,5
189,9
193,3
196,8
200,3
203,9
207,6
211,4
215,2
CC
20,0% 36,0
BC
11,1% 20,0
OC
10,0% 18,0
C
7,0% 36,0
38,5
41,2
44,1
47,2
50,5
54,0
57,8
61,9
66,2
70,8
B
7,0% 20,0
21,4
22,9
24,5
26,2
28,1
30,0
32,1
34,4
36,8
39,3
A+
7,0% 18,0
19,3
20,6
22,1
23,6
25,2
27,0
28,9
30,9
33,1
35,4
C
216,0
221,8
227,8
234,0
240,5
247,3
254,4
261,8
269,5
277,5
286,0
B
200,0
204,6
209,4
214,4
219,5
224,8
230,4
236,1
242,0
248,1
254,5
A+
198,0
202,5
207,1
211,9
216,9
222,0
227,3
232,8
238,5
244,4
250,6
C
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
B
16,0
17,1
18,3
19,6
21,0
22,4
24,0
25,7
27,5
29,4
31,5
A+
18,0
19,3
20,6
22,1
23,6
25,2
27,0
28,9
30,9
33,1
35,4
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
C
75,0%
B
75,0% 12,0
12,8
13,7
14,7
15,7
16,8
18,0
19,3
20,6
22,1
23,6
A+
75,0% 13,5
14,4
15,5
16,5
17,7
18,9
20,3
21,7
23,2
24,8
26,6
C
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
B
6,67%
7,01%
7,37%
7,74%
8,14%
8,55%
8,99%
9,45%
9,93%
10,44%
10,97%
A+
7,50%
7,88%
8,29%
8,71%
9,15%
9,62%
10,11%
10,63%
11,17%
11,74%
12,34%
Huurwaarde regulier vastgoed versus duurzaam vastgoed 210 200 190 180 Reguliere bouw
170
Duurzame bouw
160
Gemiddeld regulier
150
Gemiddeld duurzaam
140 130 120 1
2
3
4
5
Bruto aanvangsrendement regulier vastgoed versus duurzaam vastgoed
Reuliere Bouw
Reguliere Bouw
Duurzame Bouw
Huur
€ 260.000
€ 270.000
Bruto Aanvangsrendement
7,3%
6,8%
Waarde
€ 3.580.000
€ 3.965.000
Verschil
11%
Samenvatting • • • • •
Theorie: DCF methode meest geschikt om duurzaamheid tot uitdrukking te brengen; Praktijk duurzaamheid wordt in de BAR/NAR methode tot uitdrukking gebracht; Definitie duurzaamheid EPBD-label en energieverbruik ? Hoe beter het label; hoe lager het risico; BAR duurzaam gebouw gemiddeld 0,25% beter dan niet duurzaam gebouw
Duurzaamheid en de waardering van vastgoed • Aan taxatierapport gevoeligheids analyse energieverbruik toevoegen; • In taxatierapport invloed label op BAR weergeven
Literatuur • • • •
Lützendorf T., Lorenz D. Sustainability in property valuation: Theory and practice, Lorenz Property Advisors, Chartered surveyors, Gaggenau, Germany, 2008. Steixner, D., Koch, S. Bienert, Propoerty valuation and energy certiciation, Analysing the impacts and valuation practice, Property Research Quarterly, The Netherlands, October 2008, Green Building Council Australia, Valuing Green, how green buildings affect property values and getting valuation method right, Australia 2008 Norm Miller, Jay Spivey, Andrew Florance, Does Green Pay Off?, dec. 2008, Journal of Real Estate Portfolio management.
Taxeren en waarderen in crisistijd drs. Jacques Boeve MRE MRICS RT
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
•
VOGON Studiemiddag Taxatiestrijd in waarderingstijd?
• • •
drs. Jacques (G.J.H.) Boeve MRE MRICS RT Partner bij DTZ Zadelhoff
•
Even voorstellen:
•
Werkzaam bij DTZ sinds 1995
•
1995 Gestart als winkelmakelaar
•
1998 Centrale Afdeling Taxaties
•
2002 Taxateur Amsterdam en omstreken
•
2002 Adjunct‐directeur DTZ Zadelhoff Amsterdam
•
2006 Partner/Directeur
24
Meer dan 500 medewerkers 14 kantoren
DTZ Zadelhoff v.o.f.
Afdeling Valuation Advisory Services Groningen
circa 70 full-time taxateurs in Nederland landelijke dekking door de regionale vestigingen: 35 full-time taxateurs in de regio centrale coördinatie vanuit Amsterdam: 35 full-time taxateurs op de afdeling Valuation Advisory Services circa 20.000 taxaties per jaar
Makelaardij Advies Vastgoedmanagement
Zwolle
Amsterdam Hoofddorp
Utrecht
Den Haag Rotterdam
Enschede Arnhem ‘s-Hertogenbosch Eindhoven
Breda 25
DTZ Group ‐ Worldwide America
1.400 employees 68 offices 4 countries
EMEA - Europe, Middle East and Africa
3.600 employees 94 offices 27 countries
Asia / Pacific Region
6.000 employees 38 offices 9 countries
Worldwide: 11,000 real estate and capital market experts in 40 countries with 200 offices in 163 cities 26
Inhoud presentatie
1. 2.
Doelen, Begrippen, Methoden Referenties nader beschouwd
27
1. Doelen, begrippen, methoden
Waarderen van vastgoed: het fundament
Onderscheid de volgende stappen:
1.
Doel
2.
Waardebegrip
3.
Waarderingsmethode
De methode mag geen invloed hebben op het waardebegrip en het waarderingsresultaat.
29
1. Doel van een taxatie: veel mogelijkheden •
koop / verkoop
•
huur / verhuur
•
balanswaardering (4e EG rl./IFRS/ROZ‐IPD)
•
successie
•
Wet WOZ
•
financiering
•
fusie / overname
•
bedrijfsbeëindiging
•
interne doeleinden
•
huurherziening (w.o. 7:303 BW)
•
onteigening, planschade, nadeelcompensatie
•
(her)ontwikkeling 30
Wat is waarde?
•
RICS: Market Value
•
IFRS: Fair Value
•
NVM: Onderhandse verkoopwaarde
•
ROZ/IPD: Marktwaarde in verhuurde staat
•
WOZ: Waarde in het economische verkeer
31
Wat is waarde?
•
Is waarde wat de gek er voor geeft?
•
Is waarde wat de meest biedende besteedt?
•
Is waarde een afspiegeling van onze begeerte?
Onderscheid: •
waarde / prijs
•
worth / price / value
32
Price, Worth, Value
Investment management
Worth Price
Value
Investor Consultancy
Investement Agency
Valuations
Research
33
2. Diverse waardebegrippen •
onderhandse verkoopwaarde
•
executiewaarde
•
(residuele) grondwaarde
•
canonwaarde en erfpachtwaarde
•
(gecorrigeerde) vervangingswaarde
•
waarde economisch verkeer (WOZ)
•
herbouwwaarde (ex art. 960 BW)
•
onteigeningsschadeloosstelling
•
ontwikkelingswaarde
•
uitpondwaarde
•
bedrijfswaarde
•
huurwaarde
•
huurwaarde ex art. 7:303 BW 34
3. Diverse waarderingsmethoden
• Direct comparatieve methode • Wettelijke benadering • Inkomstenbenadering • Kostenbenadering
35
3. Diverse waarderingsmethoden
A. Inkomsten (huur) gebaseerd = Marktwaarde Directe opbrengstwaarde grond en opstal (m2 vvo); Æ comparatieve methode Indirecte opbrengstwaarde: CW huur inkomsten – uitgaven (m2 vvo); Æ huurwaarde kapitalisatie Æ discounted cash flow methode B. Inkomsten (omzet) gebaseerd = Bedrijfswaarde Indirecte opbrengstwaarde: CW bedrijfs inkomsten – uitgaven Æ bedrijfswaarde methode (evt. check met vervangingswaarde) C. Kosten gebaseerd = Vervangingswaarde Herbouwwaarde opstallen (incl. fundering, rente, A&D etc) (m2 bvo) Minus afschrijvingen plus grondwaarde Æ vervangingswaarde methode
36
3. Diverse waarderingsmethoden Continuüm tussen markt en vervangingswaarde
AAMarkt MarktWaarde Waarde
BBBedrijfs BedrijfsWaarde Waarde
CCVervangings Vervangings Waarde Waarde
Top down
Bottom up
Netto inkomsten kapitaliseren
Grond + bouwkost. - afschrijving
Beschikbaarheid Markt Data
Mate van aannames mbt taxatie neemt toe Vastgoed categorie
Vastgoed categorie
Vastgoed categorie
Courant
Specifiek
Incourant
37
Huurwaardekapilisatiemethode
Toepassing:
• • • •
Min of meer courant vastgoed Market evidence noodzakelijk Verhuurd of te verhuren vastgoed Bij stabiele en langlopende huurstromen met relatief standaard huurovereenkomsten
Voordelen:
• •
Relatief eenvoudige methode BARREN worden gepubliceerd
Nadelen:
• •
Momentopname Correcties nodig, zoals correctief onderhoud, leegstand, erfpachtcorrectie etc.
38
Discounted Cashflow methode Toepassing: • Zeer geschikt voor berekenen van beleggingswaarde Voordelen: • De waarde van elke belegging ligt in de toekomst, niet in het verleden • Ook toepasbaar bij incourant vastgoed • Ook toepasbaar bij sterk variërende inkomensstromen • Risico’s eenvoudiger kwantificeerbaar • Weinig verborgen aannames mogelijk • Minder gevoelig voor marktsentimenten • Door de belegger zélf te berekenen • Geschikt voor uitpondscenario’s Nadelen: • Veel vrijheidsgraden. • Bepaling van vele parameters is moeilijk • Market evidence gecompliceerd • Inschatting toekomstige cash flows is moeilijk • Overkill risico (in cash flow én disconteringsvoet)
39
2. Referenties nader beschouwd
De waardebeïnvloeders
•
Gebruikerskwaliteit
•
Gebouwkwaliteit
•
Gebiedskwaliteit
•
Macro‐economische kwaliteit
Basisprincipe: De ‘optimale aanwending’.
41
Utrecht, Maliebaan 50 Dossiernummer: T00000, Peildatum: 25-4-2007
REN QUICKSCAN - WONINGCOMPLEX
DTZ Zadelhoff
Object
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Markt
>-5 -5
-4
-3
-2
-1
Weging
Score
7
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
6,0%
4,2
=>-5% en <+5%
=> 25% en < 50%
5
7
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
9,0%
4,5
=>1,0 en < 2,0
=>4,0
3
10
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
9,0%
2,7
Werkgelegenheid; Aantal niet-werkende werkzoekend
=> 2% en < 3%
=> -2% en < -1%
3
6
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
4,5%
1,4
1.5
Aandeel niet-westerse allochtonen tov totaal aantal in
=> -25% en < -15%
=> -45% en < -35%
3
6
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
1,5%
0,5
2.1
Verhouding huur woningen / totale woningvoorraad
=> 5% en < 15%
=> 15% en < 25%
7
9
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
7,5%
5,3
2.2
Verhouding woningtype van het complex ten opzichte
=> 5% en < 15%
=>-5% en <+5%
4
3
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
7,5%
3,0
2.3
Geplande ontwikkelingen / nieuwbouw in de Gemeent
=> -10% en <+10%
=> 25% en < 40%
4
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
7,5%
3,0
2.4
Woningprijsontwikkeling in de afgelopen 10 jaar
=> 2,5% en < 5,0%
=> -5,0% en < -2,5%
5
3
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
7,5%
3,8
60%
28,2
Gemiddelde bevolkingsgroei in Gemeente afgelopen
=> 2,0% en < 3,0%
1.2
Gemiddelde bruto inkomen in de Gemeente afgelope
1.3
Verhouding tussen aantal huishoudens en aantal won
1.4
Markt
0
Object
=>-1,0% en <1,0%
GEBIED
1.1
+1 +2 +3 +4 +5 >+5
Score Object Score Markt
S UBTOTAAL
36,9
Score Object t.o.v. markt
- 24%
Afwijking t.o.v. Markt
GEBOUW
Object
Markt
1.1
mutatiegraad
=> 5% en < 10%
=> 15% en < 20%
1.2
verkoopbaarheid wooneenheden
3 tot 6 maanden
=> 12 maanden
1.3
verhouding aantal sociale huurwoningen tov totaal
<=5%
=> 25% en < 35%
1.4
bouwtechnische / fysieke mogelijkheden tbv uitpondin
1 keer 'ja'
1.5
juridische mogelijkheden tbv uitponding
2.1
Object
Markt
3
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5 -5
-4
-3
-2
-1
+1 +2 +3 +4 +5 >+5
Weging
Score
7
0
1
2
3
4
5
6
9
10
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,9%
0,3
7
0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,9%
0,6
10
7
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,9%
0,9
4 keer 'ja'
9
3
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,9%
0,8
niet mogelijk
direct mogelijk
0
10
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,9%
0,0
gemiddelde oppervlakte van wooneenheid
=> 22,5% en < 27,5%
=>-2,5% en < 2,5%
9
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,9%
0,8
2.2
gemiddeld aantal kamers per wooneenheid
4 kamers
3 kamers
7
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,5%
0,3
2.3
gemiddelde aantal m² buitenruimte per wooneenheid
30 m² tot 40 m²
30 m² tot 40 m²
4
4
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,9%
0,4
2.4
bouwperiode
1970 tot 1990
1970 tot 1990
5
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,5%
0,2
2.5
onderhoudsniveau
matig
goed
3
7
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,5%
0,1
2.6
afwerkingsniveau
goed
goed
7
7
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,5%
0,3
2.7
uitstraling / imago
slecht
matig
0
3
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,5%
0,0
2.8
toegankelijkheid
matig
voldoende
3
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,5%
0,1
3.1
voorzieningenniveau, binnen een straal van 500 mete
1 keer 'ja'
0
2
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
2,4%
0,5
3.2
kwaliteit openbaar gebied, binnen een straal van 100
3 keer 'ja'
5 keer 'ja'
4
6
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
3,0%
1,2
3.3
hinder als gevolg van:
3 keer 'ja'
2 keer 'ja'
3
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
4,2%
1,3
3.4
sociale status buurt/wijk
voldoende
voldoende
5
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
2,4%
1,2
4.1
openbaar vervoer : op-/uitstapmogelijkheden
A op 1.000 tot 1.500 m of B op 500 tot
A op 500 tot 1.000 m of B op minder d
5
7
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
1,5%
0,8
4.2
openbaar vervoer : aanwezigheid NS-station
op 1.000 m tot 1.500 m
op 1.000 m tot 1.500 m
5
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,8%
0,4
4.3
nabijheid van autosnelweg
2 tot 3 km
1 tot 2 km
5
7
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,8%
0,4
5.1
liftvoorziening: totale liftcapaciteit gedeeld door aantal
1:10 tot 1:20
1:10 tot 1:20
7
7
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
1,1%
0,7
5.2
isolatie
1 keer 'ja'
3 keer 'ja'
3
7
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,8%
0,2
5.3
staat klimaat / elektrotechnische installaties
voldoende
voldoende
5
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,3%
0,2
5.4
sanitaire voorzieningen
voldoende
0
0
0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,6%
0,0
5.5
parkeren op eigen terrein (parkeernorm)
minder dan 1:1
1:2 tot 1:2,5
10
3
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
0,3%
0,3
6.1
eigendomssituatie
erfpacht - canon afgekocht voor een p
erfpacht - canon afgekocht voor een p
5
7
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
1,5%
0,8
6.2
juridische lasten / beperkingen
niet aanwezig
niet aanwezig
10
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4
5
>+5
1,5%
1,5
30%
14,2
7
8
>-5
-5
-4
-3
-2
Score Object S UBTOTAAL
Score Markt
13,7
Score Object t.o.v. markt
+ 4%
Afwijking t.o.v. Markt
GEBRUIKER
Object
Markt
1.1
actuele leegstand in %
1.2
procentuele afwijking contracthuur versus de markthu
<= -50%
=> -10% en <+10%
1.3
gemiddeld inkomensniveau per huishouden
EUR 30,000 tot EUR 40,000
EUR 40,000 tot EUR 50,000
=> 0% en <3%
=> 0% en <3%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Object
Markt
9
9
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
7
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
10
>-5 -5
-4
-3
-2
-1
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
+1 +2 +3 +4 +5 >+5
1
2
3
4
Weging
Score
5
>+5
5,0%
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
9
10
>-5
-5
-4
-3
-2
-1
1
2
3
4,5
4
5
>+5
1,0%
1,0
4
5
>+5
4,0%
2,8
Score Object S UBTOTAAL
Score Markt Score Object t.o.v. markt
10%
8,3 7,0 + 19%
42
Dossiernumm
REN QUICKSCAN - WONINGCOMPLEX
TOT AAL O V E R ZI CH T A S P E CT E N
WEGIN G
1. G E B I E D 2. G E B O U W
G E BR U I KE R 30%
3. G E B R U I K E R
G E BO U W 40%
S C ORE P E R A S P E CT 70
40
Object
0
2. G E B O U W
1
3. G E B R U I K E R
1
T OTAAL
0
60%
GEBOUW
30%
G E B R UI K E R
10%
S CO R E O BJ E C T
40%
O BJ E CT V S MAR KT
60 Maximaal
50
Markt
1. G E B I E D
GEBIED
O B J E C T V S M AR K T
60
Maximaal
Weging
SC ORE G EB R U I K E R 20%
Markt
37 28
30 20
Object
30 14 14
10
50% 10
7
8
0 GEBI ED
GEBOUW
G E B R UI K E R
25%
75%
A S P E CT E N OBJ E C T V S AS P E C TE N M AR KT G E B R UI K E R Markt Object
0%
GEBI ED
GEBOUW
TOTAALSC ORE
43
Real Estate Norm: Kwantificeren van kwaliteit
peildatum :
ANALYSE - SHEET Portefeuille X
KW ALITEIT
01-07-2006 Pronam
Object - Portefeuille
100
Totale kwaliteit gebouw
89,3
90
Gemiddelde kwaliteit portefeuille
91,4
81,2 80
75,5
78,9
70,5 70
65,8 60,8
60
55,5 50,9
50 40 30 20 10 0 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
44
Referenties en Retail •
Beleggingsreferenties winkelcentra – Het te taxeren object wordt op verzorgingsgebiedniveau vergeleken met de referenties.
•
Winkelgebiedsanalyse: – Hoe verhoudt het getaxeerde winkelgebied zich tot het gemiddelde van dit type winkelgebied?
Appels met appels vergelijken!
Referenties en woningcomplexen
Referenties in de kantorenmarkt
Referenties in de kantorenmarkt
Weergave in taxatierapport
Beleggingsreferenties Adres
Plaats
aantal m2
Transactie
BAR
vvo
(in EUR)
(THI v.o.n.)
Datum
Hoofdstraat
Noordwijk
2.500
6.250.000
6,50%
1-1-2009
Vuurtorenplein
Noordwijk
2.850
7.125.000
6,25%
2-1-2009
Noordwijk
5.000
15.000.000
6,00%
3-1-2009
Beijaert 17 vvo: verhuurbare vloeroppervlakte Bron: DTZ Research
Beoordeling referenties t.o.v. getaxeerde | beleggingen Gebied
Gebouw
Gebruiker
Markt
Totaal
Hoofdstraat
+
o
+
o
beter
Vuurtorenplein
+
o
-
-
minder
Beijaert 17
+
o
+
o
beter
vvo: verhuurbare vloeroppervlakte
Toelichting(en)
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Het taxeren van vastgoed is een vak maar ook een kunde. Opleiding en ervaring moeten in evenwicht zijn. Bedankt voor uw aandacht! Voor meer informatie over DTZ Zadelhoff: www.dtz.nl 50
Casametrie – de kunst van het modelleren en het voorspellen van de marktwaarde van woningen Prof. dr. Marc Francke
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Casametrie De kunst van het modelleren en voorspellen van de marktwaarde van woningen Marc K. Francke Amsterdam 28e VOGON studiemiddag, 7 April 2010
52
Waarderingspraktijk De waarderingspraktijk in Nederland is de laatste 15 jaar veranderd van traditionele waardering naar het gebruik van geavanceerde waarderingsmodellen. Waarderingsmodellen worden op grote schaal gebruikt voor – Belastingheffing – Jaarlijkse waardering van onroerend goed
– Vastgoedindex voor woningcorporaties – Marktwaarde is input voor de berekening van het directe rendement
– Verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie – Marktwaarde in relatie tot hypotheekschuld 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 53
Gebruik van modellen – Groot vertrouwen in het functioneren en de resultaten van modellen, maar nauwelijks eisen gesteld aan de modellen – Een uitzondering: Waarderingskamer – Belangrijkste modeleisen: – Minimale kenmerken verzameling: locatie, object classificatie, bouwjaar, grootte woning en kavel – 5 jaar historie aan transactiecijfers – Verschillen in kenmerken moeten leiden tot verklaarbare verschillen in waarde
– Eerste stap, maar geen garantie voor een zinnige model specificatie 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 54
Deel 1: Vastgoed waarderingsmodel – Eisen aan waarderingsmodellen vanuit een vastgoed en econometrisch perspectief – Speciale karakter van de vastgoedmarkt en de consequenties voor waarderingsmodellen – Concrete eisen aan waarderingsmodellen – ‘Best practices’ – Bezwaren tegen waarderingen
– Focus is op de woningmarkt (Casametrie)
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 55
Deel 2: Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd? Zijn Nederlandse woningprijzen te hoog in relatie tot fundamentele factoren? (rente, inflatie, inkomen, nieuwbouw, demografie, enz.) – – – –
Ononderbroken prijsstijging vanaf 1985 tot en met 2008 Jaarlijkse prijsstijgingen tussen 10 and 18% in 1996-2001 Hoogtepunt in 2008 Prijsverandering: 2009 t.o.v. 2008: -3% (CBS)
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 56
Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd? Voorspellingen van woningprijzen hangen af van – Eventuele huidige overwaardering – Voorspellingen van fundamentele factoren: verschillende scenario’s Analyse is gebaseerd op een ‘error correction model’ – Lange termijn relatie tussen woningprijzen en fundamentele factoren – Korte termijn dynamiek – Data: 1970 tot 2009 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 57
Overzicht 1. Vastgoed waarderingsmodel
– Speciale karakter van de vastgoedmarkt en de consequenties voor waarderingsmodellen – – –
Concrete eisen aan waarderingsmodellen ‘Best practices’ Bezwaren tegen waarderingen
2. Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd?
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 58
Deel 1. Vastgoed waarderingsmodel Marktwaarde Private vastgoed markt (Geltner et al., 2007) – Unieke objecten worden in hun geheel veranderd – Transacties vinden relatief zelden en onregelmatig plaats – Overeenkomsten zijn het gevolg van besloten onderhandelingen tussen private partijen
Deze kenmerken onderscheiden een onroerengoedmarkt van bijvoorbeeld een aandelenmarkt Goede deals are zijn mogelijk door zorgvuldig onderzoek en goede onderhandelingen Consequentie: prijs is niet gelijk aan waarde 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 59
Marktwaarde en transactieprijzen (1) – Marktwaarde kan worden afgeleid van transactieprijzen. – De eenvoudigste situatie: verschillende transactieprijzen voor identieke objecten op dezelfde transactiedatum – Transactieprijzen vormen een kansverdeling – Marktwaarde wordt gedefinieerd door – Gemiddelde transactieprijs of (transactieprijs gewogen met kansen) – Meest waarschijnlijke transactieprijs (transactieprijs met hoogste kans )
– Transactieruis: verschil tussen prijs en waarde 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 60
Marktwaarde en transactieprijzen (2) – Definitie van marktwaarde kan worden gegeneraliseerd naar heterogene objecten – Veronderstel een relatie tussen prijzen en objectkenmerken (grootte woning en kavel, locatie, etc.)
– Marktwaarde is de gemiddelde of meest waarschijnlijke prijs gebaseerd op het model – De betrouwbaarheid van de marktwaarde wordt weergegeven door de spreiding tussen transactieprijzen en de modelwaarden
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 61
Transactieruis Herhaalde verkopenmodel (1) – Transactieruis wordt gemeten door de relatieve standaardafwijking (in percentages) – De grootte van de transactieruis kan met behulp van een herhaalde verkopenmodel (Case & Shiller, 1987, 1989) worden geschat – Analyse van paren van verkopen van hetzelfde object – Belangrijkste toepassing van herhaalde verkopen modellen is het meten van prijsverandering. – Het meten van de grootte transactieruis is een bijproduct.
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 62
Transactieruis Herhaalde verkopenmodel (2) – Aanname van het model is dat de objecten niet veranderen in de tijd. (Echter, het is mogelijk om (gedeeltelijk) voor de verschillen te corrigeren.)
– Een gemeenschappelijke prijstrend wordt afgeleid uit alle paren van herhaalde verkopen – Voor alle paren kan de eerste transactieprijs naar de tweede transactiedatum geïndexeerd worden – Het relatieve verschil tussen de geïndexeerde transactieprijzen is een maatstaf voor de transactieruis 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 63
Transactieruis Herhaalde verkopen model (3) – Toepassing van het herhaalde verkopenmodel op data van het Kadaster, zie Francke (2009) – Periode: 1993 Januari – 2009 Mei – Aantal herhaalde verkopen: ± 1.500.000 – Standaardafwijking van transactieruis – Rijwoningen: 6,8% – Twee-onder-een-kap: 7,6% – Appartementen: 7,8% – Vrijstaande woningen: 8,7% 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 64
Transactieruis en de kwaliteit van een model – Transactieruis is een ondergrens voor de kwaliteit van een (model) waardering: – σmodel > σtransactieruis (σ = standaardafwijking) – Oorzaken: – Objecten zijn niet uniek; correcties voor verschillen – Een model is een vereenvoudiging – Niet alle karakteristieken zijn beschikbaar en van goede kwaliteit
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 65
Overzicht 1. Vastgoed waarderingsmodel – Speciale karakter van de vastgoedmarkt en de consequenties voor waarderingsmodellen
– Concrete eisen aan waarderingsmodellen – ‘Best practices’ – Bezwaren tegen waarderingen
2. Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd? 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 66
Eisen aan modelspecificatie (1) Waarderingsmodel hangt af van – Beschikbare data: transactieprijs, -datum, karakteristieken, locatie – Relatie tussen variabelen en transactieprijs
– Het doel is het vinden van een model waarbij modelwaarden zo dicht mogelijk liggen bij de transactieprijzen, gebaseerd op een zo klein mogelijk aantal kenmerken – Minimaliseer de standaardafwijking van de residuen = relatieve verschil tussen prijs en modelwaarde
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 67
Eisen aan modelspecificatie (2) 1. Minimaliseer de relatieve standaardafwijking van de residuen (in %) –
Een verschil tussen een transactieprijs en een marktwaarde van €10.000 bij een marktwaarde van €100.000 is ‘erger’ dan een identiek verschil bij een marktwaarde van €500.000
2. Een zinnige modelspecificatie is voor de meeste variabelen in factoren (multiplicatief). Voorbeelden: –
Locatie Het is natuurlijker om de verschillen in waarde tussen een ‘goede’ en ‘slechte’ buurt uit te drukken in percentages, dan in absolute bedragen onafhankelijk van de grootte van de woning
– – –
Tijd: prijsveranderingen zijn in percentages Onderhoud Veroudering
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 68
Eisen aan modelspecificatie (3) 3. De waarde van een woning is minder dan evenredig met de woninggrootte (wet vd afnemende meeropbrengsten) –
Aan deze eisen kan worden voldaan door het toepassen van een logaritmische transformatie op zowel prijs als grootte van de woning Gevolgen van de logaritmische transformatie
– – –
–
Het multiplicatieve model wordt additief en kan worden geschat met lineaire regressie De residuen zijn ‘meer’ normaal verdeeld, een van de aannames bij het toepassen van lineaire regressie
Bovenstaande argumenten zijn niet alleen logisch, maar worden ook bevestigd door statistische analyse
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 69
Overzicht 1. Vastgoed waarderingsmodel – –
Speciale karakter van de vastgoedmarkt en de consequenties voor waarderingsmodellen Concrete eisen aan waarderingsmodellen
– ‘Best practices’ –
Bezwaren tegen waarderingen
2. Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd?
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 70
Best practices (1) In welke mate komen modelwaarden en transactieprijzen met elkaar overeen? – Voorbeeld Heerlen: 2.658 transacties in 2001 – 2004 – Eengezinswoningen – Relatieve standaardafwijking van de residuen: 11,8% – 5% punten hoger dan standaardafwijking van de transactieruis
– Dit is een typisch voorbeeld van wat van een ‘goed’ model verwacht mag worden, gegeven de kwaliteit van de beschikbare data – Interpretatie van de standaardafwijkingen van de residuen – 95% betrouwbaarheidsinterval voor modelwaarde van €250.000 : (€191.000; € 309.000) 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 71
Best practices (2) Maakt het uit welk waarderingsmodel wordt gekozen? – Clapp en O’Connor (2008) beschrijven een experiment – 11 partijen (7 professionals en 4 academische): 11 modellen – Data: 51.590 transacties in Farfaix County in Virginia, inclusief karakteristieken. Periode: 1967 – 1991. – Doel: waardering van 5000 woningen (transacties van deze woningen werden achtergehouden) – Resultaten (criterium: mean absolute percentage error, MAPE) – Private partijen: MAPE tussen 11,8% en 27% – Academici: MAPE tussen 11,8% en 12,6%
– Een goed waarderingsmodel loont 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 72
Overzicht 1. Vastgoed waarderingsmodel – – –
Speciale karakter van de vastgoedmarkt en de consequenties voor waarderingsmodellen Concrete eisen aan waarderingsmodellen ‘Best practices’
– Bezwaren tegen waarderingen 2. Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd?
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 73
Bezwaren tegen vastgestelde waarden Bezwaren tegen WOZ waarden – Bezwaarmarge: 5% – Vastgestelde waarde: €200.000 – Bezwaar: alleen ontvankelijk voor waarden lager dan €189.000
– Bezwaarmarge moet niet worden verward met de betrouwbaarheid van waarderen
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 74
Transparantie – Aantal waarderingsmodellen operationeel in Nederland (WOZ, Woningcorporaties, NHG): >10 – Taxateurs zijn verplicht te motiveren waarom ze van een modelwaarde afwijken. Hoe? – Noodzaak voor onafhankelijke instantie: – Opleiding: Kennis over waarderingsmodellen is zwak bij taxateurs
– Kwaliteit standaarden: Geen duidelijke standaarden voor waarderingsmodellen
– Benoemen van verschillen tussen modellen 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 75
Overzicht 1. Vastgoed model waardering – – – –
Speciale karakter van de vastgoedmarkt en de consequenties voor waarderingsmodellen Concrete eisen aan waarderingsmodellen ‘Best practices’ Bezwaren tegen waarderingen
2. Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd?
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 76
Part 2. Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd? Verschillende rapporten, met verschillende conclusies: – OECD (2005): overwaardering 2004 van 20% – IMF (2008): overwaardering in 2007 van 30% – CPB (2008) in reactie op IMF: overwaardering ≈10% in 2003, 0% in 2007 – IMF (2009a): begin 2009 overwaardering ≈ 7% – IMF (2009b): ‘global housing prices are in agreement with fundamental economic factors’ – De Vries (2009), OTB. Geen overwaardering in 2009
– Onderliggende modellen: ‘error correction’ modellen (verschillende data en specificaties) 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 77
Error Correction Model – Lange-termijn relatie – prijs niveau hangt van de niveaus van fundamentele variabelen (rente, inkomen, enz.) – lange-termijn relatie definieert evenwichtsprijs P* – als actuele prijs P boven de evenwichtsprijs P* is: overwaardering
– Korte-termijn dynamiek – Prijs veranderingen worden verklaard door – vorige prijs veranderingen – veranderingen in fundamentele factoren en – het verschil tussen de werkelijke en evenwichtsprijs in de vorige periode 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 78
ECM voor de Nederlandse woningmarkt (1970-2009) Research (Francke, Vujić and Vos) – Periode van grote prijsstijging (jaren 70), gevolgd door crisis in de woningmarkt rond 1980, is opgenomen in de studie (i.t.t. vele andere studies) – Constante kwaliteit prijsindex – Periode tot 1995: Herhaalde verkopen index (Mahieu and Van Bussel, 1996) – Vanaf 1995: Spar index (CBS)
– Fundamentele factoren – Aanbod variabelen spelen geen rol – Aantal nieuwbouwwoningen (koop –en/of huursector) – Bouwkosten – Woningvoorraad 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 79
ECM: Lange-termijn relatie: prijsniveau – Gebruikskosten (als percentage van de woningprijs) – Hypotheekrente gecorrigeerd voor hypotheekrente aftrek + – Onderhouds-, verzekeringskosten en afschrijvingen – – Verwachte inflatie
– Geaggregeerd beschikbaar looninkomen per huishouden – Gemiddelde looninkomen per huishouden – Grootte van de beroepsbevolking – Werkloosheid
– Geaggregeerd financieel vermogen per huishouden – Spaargelden + Overige liquide middelen – Schulden – Hypotheekschulden en woning- en aandelenbezit maken geen deel uit van het financieel vermogen 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 80
ECM: Korte-termijn relatie: prijsveranderingen – Veranderingen in gebruikskosten – Veranderingen in geaggregeerd financieel vermogen – Veranderingen in BBP – Error correction term – Prijsverandering in vorige periode 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 81
ECM Schattingsresultaten pt* = -0.87 - 0.34ruct + 0.69wealtht + 1.43waget , Δpt = 0.31Δpt −1 - 0.23( pt −1 − pt*−1 ) - 0.08Δruct + 1.22Δgdpt + 0.16Δwealtht
– Coëfficiënten zijn elasticiteiten (variabelen in log) – Coëfficiënten hebben het goede teken en de juiste ordegrootte – In de lange-termijn relatie: – Reële woningprijzen stijgen met 14% als looninkomen stijgt met 10%
– ECM verklaart de prijsveranderingen goed 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 82
price level (in log)
Gerealiseerde en gemodelleerde woningprijs(veranderingen) 0.75 0.50 0.25 0.00
−0.25 1970 0.2
price change (in log)
Real house price Fitted real house price
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
0.1
0.0
Change in real house price Fitted change in real house price
−0.1
1970
1975
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
Casametrie· 83
Reële woningprijsindex (1995: 100), de langetermijn evenwichtsprijs en de EC term Real House Price Error Correction Term Long Term Equilibrium Price
200
50
40
180
30
20
140 10
120 0
Percentage
price index
160
100 −10 80 −20 1970
1975
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010 Casametrie· 84
Overwaardering? – – – –
Halverwege de jaren 70: substantiële onderwaardering Eind 1970 / begin 1980 : grote overwaardering Geen aanwijzing voor overwaardering nu Welke factoren dragen bij aan de verandering van de evenwichtsprijs? – In de jaren 70 vooral het gevolg van veranderingen in de gebruikskosten – In de tweede helft van de jaren 90 is de stijging van het beschikbare looninkomen een belangrijke oorzaak voor de stijging van de prijzen. – Het financiële vermogen speelt een secundaire rol
– Jaarlijkse prijsverandering in de vorige periode telt voor 30% mee in de prijsverandering in de huidige periode 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 85
Veranderingen in de lange-termijn evenwichtsprijs 55.0% 45.0% 35.0% 25.0% 15.0% 5.0% 2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
1991
1989
1987
1985
1983
1981
1979
1977
1975
1973
1971
-5.0% -15.0% -25.0% -35.0%
User Costs
Financial Wealth
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Disposable wage income
Change in long-term equilibrium price
Casametrie· 86
Woningprijs voorspellingen (1) – Er is geen sprake van een correctie van de woningprijs als gevolg van overwaardering – Voorspellingen van de woningprijzen hangen daarom vooral af van voorspellingen van de fundamentele factoren – Drie scenario’s – Basis scenario (CPB, 15/12/09), – inflatie (+1%) – hypotheekrente (almost constant) – inkomen (-1¾%) en – groei bbp (+1½%) – Optimistisch (snel herstel) and pessimistisch (langzaam herstel) scenario 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 87
Woningprijs voorspellingen (2) – Voorspellingen ECM 2010-2015 – Terug naar niveau 2008 (nominaal) – Basis scenario: in 2011 – Pessimistisch scenario: in 2014 – Geen rekening gehouden met potentiële veranderingen in fiscale behandeling van eigen woning
Change 2010 Pessimistisch
Nominal Real -1½% -1½%
Basis
1%
0%
Optimistisch
3%
1½%
– Het model kan worden gebruikt om dit door te rekenen. – Verder onderzoek.
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 88
Vragen?
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 89
Parametrische modellen – Parametrische modellen, zoals het regressiemodel, veronderstellen – a priori een structuur tussen kenmerken en prijzen, en dat – De storingen een normale verdeling hebben
– Belangrijkste voordelen van parametrische statistische modellen – Schattingsresultaten kunnen geïnterpreteerd worden en zijn uit te leggen aan een niet-statistisch publiek, zoals taxateurs en belastingbetalers. – Het statistische kader vormt een coherent kader voor conclusies – Modelaannames kunnen worden getoetst (proportionaliteit tussen prijs en grootte, de invloed van specifieke kenmerken op de waarde) – Formele vergelijking tussen concurrerende modellen 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 90
Data-driven modellen – Een veelgenoemd bezwaar tegen parametrische modellen is dat ze te rigide zijn, i.t.t. data-driven modellen, zoals nietparametrische modellen of neurale netwerken – Belangrijkste nadelen van data-driven modellen: – Interpretatie en toetsing van modellen is moeilijk – Veel waarnemingen nodig voor het kalibreren van de modellen – Niet of nauwelijks betere resultaten (Ze worden nauwelijks toegepast voor modelmatige waardebepaling)
– Alternatieve modellen met flexibele functionele vormen, semi-parametrisch zou je kunnen zeggen – Een voorbeeld hiervan is het hiërarchisch trendmodel: Francke en de Vos (2000) 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 91
Het hiërarchisch trendmodel (1) – In HTM wordt de invloed van de tijd op een geavanceerde en flexibele manier gemodelleerd – Tijd-onafhankelijk gedeelte: invloed van woningkarakteristieken is constant in de tijd (assumption can be relaxed) – Tijd-afhankelijk gedeelte: in maanden 1. Gemeenschappelijke trend 2. Gebiedsafhankelijke trend 3. Woningtype specifieke trends – De gebieds- en woningtype specifieke trends wijken af van de gemeenschappelijke trend 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 92
Het hiërarchisch trendmodel (2) Het model kan worden geparafraseerd als log transactieprijs van woning i in gebied j voor woningtype k op tijd t = invloed van de individuele kenmerken woning i + niveau van de gemeenschappelijke trend op tijd t + niveau van de gebiedstrend j op tijd t + niveau van de woningtype trend k op tijd t + storing
– Stochastische trend structuur – Gemeenschappelijke trend: ‘local linear’ trend model (verwachte prijs verandering in volgende periode is prijs verandering in huidige periode) – Specifieke trends: ‘random walks’ (verwachte prijs volgende periode is prijs huidige periode) 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 93
Het hiërarchisch trendmodel (3) Random walk en ‘local linear’ trend model – Bevat een aantal veel gebruikte modellen als extremen voor specifieke parameter keuzes: – Lineaire trend – Prijsveranderingen zijn gelijk voor iedere periode
– Dummy variabelen – Geen enkele structuur – Vereist veel waarnemingen
– Flexibele functionele vorm en spaarzaam in aantal parameters 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 94
Het hiërarchisch trendmodel (4) Dummy variabelen worden gewoonlijk gebruikt in herhaalde verkoop en hedonische modellen om prijsveranderingen te meten – Impliciete aanname is dat prijsniveau in periode t niet afhangt van vorige en volgende perioden – Schatting van prijsniveau is gevoelig voor transactieruis, in het geval van – Kleine samples, het aantal waarnemingen per periode is laag – Grote uitschieters
– Resulterende prijsindex onbetrouwbaar 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 95
Het hiërarchisch trendmodel (5) – In HTM is het huidige prijsniveau afhankelijk van vorige en volgende perioden. – Het reduceert de invloed van transactieruis – ‘signal-noise ratio’ wordt uit de data geschat
– Voorbeeld: maandelijkse prijsindex voor appartementen in Friesland – SPAR (Sales price appraisal ratio) index: index periode t alleen afhankelijke van transacties in periode t: gepubliceerd door CBS – Gem. aantal tranacties per maand: 54
– ‘Local linear trend’ herhaalde verkopen model: index periode t hangt af van vorige en volgende perioden (Francke, 2009) – Herhaalde verkopenmodel gebruikt ongeveer 40% van alle beschikbare transacties 28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 96
Nominale prijsveranderingen voor appartementen in Friesland 40
SPAR Local linear trend repeat sales model price change in %
30
20
10
0
−10
1995
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
2000
2005
Casametrie· 97
Het hiërarchisch trendmodel (6) Voorbeeld: – SPAR index – Erg volatiel: maandelijkse prijsveranderingen van 40% – Transactieruis wordt geabsorbeerd door index – Grote prijsstijgingen in periode t worden gecompenseerd door grote prijsdalingen in periode t+1
– Local linear trend herhaalde verkopen model – Index is ‘smoother’ – De invloed van de transactieruis op de prijsindex is aanzienlijk gereduceerd
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010
Casametrie· 98
Afsluiting door drs. Cor Worms RBA
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Borrel
Bedankt voor uw komst en we ontmoeten u graag op onze volgende studiemiddag met als thema:
“Krimp en groei: kans of bedreiging”
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Taxaties vs. transacties ir. Bert Teuben ROZ Performancemeting B.V. 7 april 2010
Inhoud
Algemene ontwikkelingen binnen taxatiemethodiek Rendementsontwikkeling •
Historische ontwikkelingen
•
Invloed van parameters
Taxatienauwkeurigheid •
Verschil tussen taxatiewaarde en verkoopprijs
www.ipd.com
© IPD Apr-10
1
Algemene ontwikkelingen Verhouding intern en externe taxaties
Taxaties met peildatum 31 december www.ipd.com
© IPD Apr-10
Algemene ontwikkelingen Aandeel interne taxaties op geheel
www.ipd.com
© IPD Apr-10
2
Algemene ontwikkelingen Aandeel DCF-taxaties op geheel
www.ipd.com
© IPD Apr-10
Rendement ontwikkeling
www.ipd.com
© IPD Apr-10
3
Totaal Rendement %
Totaal Rendement Standing Investments 1995-2009
www.ipd.com
© IPD Apr-10
Relatief Rendement %
Relatief Rendement Alle Objecten ten opzichte van Standing Investments 1995-2009
www.ipd.com
© IPD Apr-10
4
Investeringsactiviteiten: 1995-2009 als % van waarde per jaareinde
www.ipd.com
© IPD Apr-10
Effect gestarte ontwikkelingen op rendementen in 2009 alle sectoren en trend
Trend
www.ipd.com
© IPD Apr-10
5
Waardeontwikkeling 1977-2009
Waardeontwikkeling %
Historische cijfers
www.ipd.com
© IPD Apr-10
Kwartaalindex 2001-2009
Totaal Rendement %
Nederland, Verenigd Koninkrijk & Verenigde Staten
www.ipd.com
© IPD Apr-10
6
Onderliggende parameters waardeontwikkeling
www.ipd.com
© IPD Apr-10
Onderliggende ontwikkelingen woningen
Negatieve invloed op waarde in 2009: (0,5 tot 2,0% )
• • • • • •
Lagere inschatting toekomstige huurgroei Lagere inschatting toekomstige waardegroei Hogere disconteringsvoeten Daling leegwaarde woningen Hogere exit-yield Daling huur- en verkoopmutatiegraad
Positieve invloed op waarde in 2009: (0,5 tot 2,0% )
•
Toename huurinkomsten www.ipd.com
© IPD Apr-10
7
Taxatienauwkeurigheid
www.ipd.com
© IPD Apr-10
Taxatienauwkeurigheid Aanname waardeontwikkeling tot op 3 maanden voor transactie Uitkomsten zowel: •
Gewogen als ongewogen
•
Absoluut en richting
Resultaten over 2009 zijn in oktober 2010 beschikbaar (www.rics.org)
www.ipd.com
© IPD Apr-10
8
Gemiddelde gewogen afwijking tussen verkoopprijs en taxatiewaarde, 1998 - 2008
www.ipd.com
Resultaat NL in 2009 negatief © IPD Apr-10 (ROZ/IPD)
Gemiddelde gewogen afwijking tussen verkoopprijs en taxatiewaarde per sector 1998 – 2008 in Nederland
Resultaat NL in 2009 met name voor woningen negatief (ROZ/IPD) © IPD Apr-10 www.ipd.com
9
Afwijking tussen verkoopprijs en taxatiewaarde % aantal waarnemingen tussen +/- 10%
www.ipd.com
Resultaat NL in 2009 beter (ROZ/IPD) © IPD Apr-10
Conclusies
Steeds meer externe taxaties Rendementsontwikkeling •
Impact met name van stijging aanvangsrendementen in 2009
•
Aanzienlijke daling restwaarde in taxaties
Taxatienauwkeurigheid •
In 2009 voor het eerst negatief verkoopresultaat in Nederland
•
Nederland gunstig ten opzichte van andere landen
www.ipd.com
© IPD Apr-10
10
Dank voor uw aandacht
Bert Teuben IPD Nederland Busplein 30 1315 KV Almere Nederland Tel: +31 (0)88 328 2200 Email:
[email protected] Web: www.ipd.com
Intellectual Property Rights and use of IPD statistics as benchmarks Whether in the public domain or otherwise, IPD's statistics are the intellectual property of Investment Property Databank Limited. It is not permissible to use data drawn from this presentation as benchmarks. © Investment Property Databank Limited (IPD)-08. Database Right, Investment Property Databank Limited (IPD)-08. All rights conferred by law of copyright and by virtue of international conventions are reserved by IPD www.ipd.com
© IPD Apr-10
11
