School of Real Estate

School of Real Estate

3-

In hoeverre in verschilt het langdurig aanbod Restschuld Nederland van de snel verkochte panden? Auteurs: Ofwel de prop versus de cherries drs. Frans Schilder prof. dr. Johan Conijn Auteurs:

ir. Alex van de Minne prof. dr. Johan Conijn

          Restschuld in Nederland  Onderzoek ten behoeve van NVM derde kwartaalbericht – eindrapportage  Drs. Frans Schilder  Prof. dr. Johan Conijn  September 2011   

 

1

Restschuld in Nederland  Samenvatting: 

 

•

Ruim 500.000 huishoudens in Nederland hebben momenteel een (potentiële) restschuld (het  verschil tussen de waarde van de woning en de hoogte van de hypothecaire schuld). 

•

De kans op een restschuld is vooral groot bij jongeren en recent verhuisde huishoudens.  

•

Als er sprake is van een restschuld, is de restschuld ook hoog bij huishoudens die al langer in  de woning wonen.  

•

De gevolgen van de restschuld op de doorstroming in de woningmarkt zijn afhankelijk van de  wijze waarop banken omgaan met de uitzonderingsbepaling ten aanzien van restschuld in de  Gedragscode Hypothecaire Financieringen. 

2

Inhoudsopgave  Inleiding ................................................................................................................................................... 4 1. Eerdere publicaties.............................................................................................................................. 5 2. Opzet en verantwoording van het onderzoek .................................................................................... 6 3. De resulterende restschuld: beschrijving.......................................................................................... 11 4. Conclusie ........................................................................................................................................... 16 Literatuur............................................................................................................................................... 17 Bijlagen .................................................................................................................................................. 18

 

3

Inleiding    In dit rapport wordt de (mogelijke) problematiek omtrent de restschuld in Nederland in kaart  gebracht. Het onderzoek is in opdracht van de NVM uitgevoerd door de Amsterdam School of Real  Estate.  Wanneer huishoudens via internet zoeken naar financieringsmogelijkheden voor een eventuele  nieuwe woning kunnen zij vaak op basis van enkele kengetallen hun maximale lening laten schatten.  Hierbij wordt uiteraard naar het inkomen van het huishouden gevraagd. Één van de andere  kengetallen die gevraagd wordt is de overwaarde op de huidige woning. De afgelopen decennia  hebben veel eigenaar‐bewoners de waarde van de woning tijdens de bewoningsduur zien toenemen.  Hierdoor ontstond een extra “spaarpotje” dat vervolgens ingezet kon worden bij, bijvoorbeeld, de  volgende stap op de woningmarkt. Het ontstaan van overwaarde is nagenoeg een  vanzelfsprekendheid geworden op de Nederlandse woningmarkt. Hierin is sinds enkele jaren  duidelijk verandering gekomen. Door de stagnatie van de prijsontwikkeling op de woningmarkt en  tegenvallende macro‐economische ontwikkelingen staat de woningmarkt onder druk. Prijzen dalen  zelfs al enkele jaren; een fenomeen dat sinds halverwege de jaren tachtig van de vorige eeuw niet  meer is waargenomen. Met name voor huishoudens die na de millenniumwisseling voor het eerst  een woning hebben gekocht is de ontwikkeling op de woningmarkt potentieel problematisch. Dit  betreft dus voornamelijk jonge huishoudens. Weinig of geen ingebracht eigen vermogen,  gecombineerd met dalende prijzen en aflossingsvrije hypotheekvormen, drukken de  vermogensposities van deze huishoudens. In eerdere studies is aangetoond dat inderdaad recente  starters grote risico’s lopen om bij verkoop van de woning met een restschuld te blijven zitten. De  omvang van deze restschuld, en de gevolgen ervan voor de doorstroming, zijn nog weinig belicht.  In dit rapport staat de omvang van de potentiële restschuld centraal; dat wil zeggen, de schuld  waarmee een huishouden zou blijven zitten indien alle aan de woning gebonden vermogens zouden  worden geliquideerd. Hierbij belichten wij met name de gevolgen van een eventuele restschuld voor  de verhuismogelijkheden van huishoudens. De centrale probleemstelling van dit rapport luidt:   “Hoe beïnvloedt de potentiële restschuld van huishoudens de doorstroming op de Nederlandse  koopwoningmarkt?”  Het rapport is als volgt opgebouwd: eerst wordt een korte beschouwing gegeven op recente  publicaties. Daarna wordt een korte beschrijving gegeven van de wijze waarop restschuld in dit  onderzoek is geoperationaliseerd. Na de beschrijving van de opzet van het onderzoek volgt een  beschrijvende analyse van de restschuld in Nederland en de factoren die daartoe bijdragen. In de  conclusie wordt een korte beschouwing gegeven over de resultaten in dit rapport en op welke wijze  de gevonden resultaten invloed hebben op het functioneren van de woningmarkt. Hierbij wordt in  het bijzonder aandacht geschonken aan de mobiliteit in de koopsector. 

 

4

1. Eerdere publicaties    Dit rapport is niet het eerste onderzoek naar restschuld in Nederland. Sinds de huizenmarkt is  gestagneerd, zo rond het jaar 2007, is de mogelijkheid van dalende huizenprijzen nadrukkelijker in de  belangstelling van woningmarktonderzoekers komen staan. Immers, vanaf ongeveer het jaar 1985  waren de huizenprijzen onafgebroken gestegen. Het opbouwen van eigen vermogen in de woning  was een vanzelfsprekendheid geworden. De combinatie van voornamelijk aflossingsvrije  hypotheekvormen en stagnerende en zelfs dalende huizenprijzen maakt dat het opbouwen van  overwaarde geen uitgemaakte zaak meer is. De mogelijkheid bestaat dat huishoudens bij de verkoop  van hun woning geconfronteerd worden met een negatieve overwaarde: een restschuld. Voordat  besproken kan worden hoe restschuld het functioneren van de woningmarkt beïnvloedt is het van  belang dat duidelijk is wat precies onder restschuld wordt verstaan. Ook dient duidelijk te zijn hoe we  restschuld in dit onderzoek exact operationaliseren.  De artikelen van Brosens (2009) en Van Middelkoop (2010, 2011) hebben voornamelijk betrekking op  het in kaart brengen van hypotheekrisico’s en groepen huishoudens die daar het meest aan  blootgesteld zijn. Beide auteurs nemen het WoON‐databestand als uitgangspunt en merken op dat  opgebouwd vermogen in bijvoorbeeld kapitaalverzekeringen niet bekend zijn. Van Middelkoop  baseert zich op het databestand uit 2009, Brosens op dat uit 2006. De restschuld gepresenteerd in  deze artikelen heeft dan ook primair betrekking op het verschil tussen de marktwaarde van de  woning en de openstaande hypotheek primo 2006 respectievelijk 2009. Ras e.a. (2010) baseren zich  op het WoON‐databestand uit 2006. Bij hen wordt het eigen vermogen, verminderd met een bedrag  van € 10.000, verrekend met de restschuld. Ons onderzoek bouwt voort op deze onderzoeken, maar  gaat uit van iets afwijkende aannamen, die we in de volgende paragraaf behandelen.   In de resultaten is er sterke consensus tussen de verschillende onderzoeken: recent verhuisde  huishoudens en  jongere huishoudens hebben hogere hypotheekrisico’s. Daarnaast bestaan er  regionale verschillen in de hypotheekrisico’s van huishoudens. Alle resultaten uit de genoemde  literatuur zijn in lijn met verwachtingen en bevatten in die zin nauwelijks verrassingen. Ook dit  onderzoek zal leiden tot vergelijkbare conclusies. Dit onderzoek is dan ook niet zozeer bedoeld om  een nieuw of onderbelicht fenomeen te beschrijven, maar om een actualisatie te geven van de  genoemde literatuur naar de situatie medio 2011. Hiertoe maken we een aantal berekeningen en  schattingen, die in de volgende paragraaf behandeld worden. 

 

5

2. Opzet en verantwoording van het onderzoek    Zoals gesteld geven we in dit rapport een inschatting van de restschuld medio 2011. We gebruiken  hiervoor WoON 2009. We moeten dus de componenten waaruit restschuld is opgebouwd  doorrekenen naar medio 2011. Dat doen we aan de hand van verschillende aanvullende data en  aannamen.  In de eerder genoemde literatuur is de restschuld meestal berekend als het verschil tussen de  woningwaarde en de hypotheekschuld, waarbij de kanttekening wordt gemaakt dat opgebouwd  vermogen in kaptiaalverzekeringsproducten niet meegenomen kan worden. Van Middelkoop (2010)  geeft dan ook aan dat haar schattingen een overschatting van de problemen weergeeft. Ras e.a.  (2010) maken daarbij de opmerking dat overige schulden niet meegenomen kunnen worden en hun  schattingen wellicht een onderschatting geven van de werkelijke problematiek. Verder neemt Ras  e.a. (2010) huishoudens met NHG niet mee bij de huishoudens met een problematische restschuld.  De gedachte achter deze aanname is dat deze huishoudens, onder voorwaarden, gecompenseerd  worden voor een eventuele restschuld. Wij laten de NHG echter buiten beschouwing. De  voorwaarden om de restschuld kwijtgescholden te krijgen zijn immers streng; een huishouden kan  immers geen aanspraak op de garantie doen als er geen sprake is van insolvabiliteit. Zolang een  huishouden de hypotheeklasten kan betalen, kan het geen aanspraak maken op de NHG.  Huishoudens die dus wel een verhuiswens hebben, maar niet werkloos zijn geraakt, in scheiding  liggen of anderszins in problemen zijn geraakt hebben derhalve, ondanks de verzekering, wel een  restschuld bij verkoop van de woning. Voor de analyse van de invloed van de restschuld op de  mobiliteit op de woningmarkt moet de NHG dus buiten beschouwing worden gelaten. We nemen de  restschuld van een huishouden daarom mee in onze analyse, ongeacht of dat huishouden wel of  geen NHG heeft.   Wij definiëren de restschuld van een huishouden, in lijn met Brosens en Van Middelkoop, als alle  schuld die overblijft na verkoop van de woning (tegen marktwaarde), aflossing van de hypotheek met  de opbrengst uit de verkoop en opgebouwd vermogen. We laten box 3‐vermogen (in WoON 2009  beschikbaar indien boven de vrijstellingsnorm) en overige schulden (in WoOn 2009 niet beschikbaar)  nadrukkelijk buiten beschouwing in ons onderzoek. Dit onderzoek is gericht op alle schulden en  vermogens direct gebonden aan de eigen woning. Wij maken daarbij expliciet de aanname dat  huishoudens ook de kapitaalverzekering liquideren. Huishoudens met een restschuld doen er in onze  analyse op deze wijze alles aan om de restschuld tot een minimum te beperken.  We hebben in onze definitie van de restschuld drie componenten die de omvang bepalen: de waarde  van de woning, de omvang van de hypothecaire schuld en de waarde van het opgebouwde  vermogen. De eerste twee componenten, de waarde van de woning en de omvang van de  hypothecaire schuld, zijn gegevens die in het databestand zitten. De derde component, het  opgebouwde vermogen, is onbekend. Op basis van enkele aannamen kan voor alle drie  componenten een waarde afgeleid worden voor medio 2011. Een nauwkeurige beschrijving kan  gevonden worden in de bijlage van dit rapport. In deze paragraaf geven we een beschrijving op  hoofdpunten.   

 

6

Waarde van de woning  De eerste component waaruit de restschuld volgt is de waarde van de woning. Indien de waarde van  de woning gestegen is sinds de aankoop, neemt de kans op restschuld bij verkoop af. Echter, bij  waardedalingen kan er, met name bij aflossingsvrije hypotheken, sprake zijn van een toenemend  risico op een restschuld bij verkoop. De waarde van woningen in Nederland is de afgelopen jaren  voor het eerst in decennia gedaald. Wij baseren ons in dit onderzoek op de gegevens van de NVM.  We hebben per NVM‐regio en per woningtype de prijsontwikkeling over de periode primo 2009 –  medio 2011 door de NVM aangeleverd gekregen. De prijsontwikkelingen zoals die gebruikt worden in  dit rapport zijn als bijlage bij dit rapport meegeleverd. Door de WOZ‐waarden in het databestand aan  te passen met deze prijsontwikkelingen berekenen we de verwachte marktwaarde van de woning  medio 2011. Tabel 1 geeft een weergave van de landelijke cijfers. Regionale specificaties zijn in de  bijlagen bij dit rapport te vinden.  Tabel 1: Landelijke prijsontwikkeling primo 2009 – medio 2011 naar woningtype  Type woning  Prijsontwikkeling Tussenwoning  ‐4,4%  Hoekwoning  ‐4,0%  2 onder 1 kap‐woning  ‐4,6%  Vrijstaande woning  ‐4,4%  Appartement  ‐0,9%  Totaal  ‐3,3%  Bron: NVM 

  De prijsdaling in Nederland valt mee; gemiddeld zijn de woningprijzen in de periode primo 2009 –  medio 2011 ruim 3% gedaald. Een belangrijk deel van de prijsdaling die in andere bronnen wordt  genoemd is door de NVM reeds eind 2008 waargenomen.   Hierbij dient echter aangetekend te  worden dat de verschillen regionaal groot zijn. Details kunnen, zoals vermeld, in de bijlage gevonden  worden.    Door de grote regionale spreiding in de prijsontwikkeling kan derhalve, in lijn met de resultaten van  Van Middelkoop (2010, 2011) een duidelijk regionaal patroon van hypotheekrisico’s ontstaan. Een  starter in een van de gebieden met een grote prijsdaling heeft een aanmerkelijk grotere kans op een  restschuld dan een vergelijkbare starter in een gebied waar de prijzen minder zijn gedaald. Regionale  verschillen in onder meer bevolkingssamenstelling kunnen de kans op een restschuld  verder  versterken, of juist wat afzwakken.    Omvang van de hypothecaire schuld  De hoogte van de hypotheekschuld ultimo 2008 is beschikbaar in het databestand. Voor  aflossingsvrije hypotheken geldt eenvoudigweg dat de hypotheekschuld gelijk blijft. Bij hypotheken  waar wel op wordt afgelost, moet de schuld medio 2011 berekend worden. Afhankelijk van de  samenstelling van de hypotheekportefeuille is het in meer of mindere mate mogelijk om een  berekening/schatting te maken van de hypotheekschuld medio 2011. In het databestand zit namelijk  een variabele waarmee het bedrag kan worden berekend dat huishoudens niet aan hypotheekrente  betalen. Dat bedrag omvat echter zowel aflossing als eventuele inleg in spaar‐ en  beleggingsproducten. Indien beide hypotheekvormen voorkomen gaan we ervan uit dat de helft van  dat bedrag wordt gebruikt voor aflossing en de helft wordt gebruikt in de kapitaalverzekering.   

7

Zoals genoemd is niet alleen de waarde van de hypotheek van belang, maar speelt ook het type  hypotheek een belangrijke rol in de omvang van de restschuld. Immers, aflossingsvrije hypotheken  leiden, door het ontwerp van het product, eerder tot een restschuld dan een lineaire of een  annuïtaire hypotheek. Het is in veel onderzoeken, waaronder de eerder genoemde artikelen,  aangehaald dat de aflossingsvrije hypotheek, al dan niet in combinatie met een kapitaalverzekering,  de populairste hypotheekvorm is. Figuur 1 vat de omvang van de hypotheekschuld samen naar type  hypotheek:    Figuur 1: Uitstaande schuld en nieuwe hypotheken naar hypotheekvorm 

Bron: De Nederlandsche Bank, Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland (2011) 

 

Een groot deel van de uitstaande hypotheken is aflossingsvrij zonder vermogensopbouw. Vaak  hebben huishoudens niet een volledig aflossingsvrije hypotheek, maar een combinatie van  gedeeltelijk aflossingsvrij en gedeeltelijk een aflossende hypotheek of een hypotheek waarbij de  aflossing via vermogensopbouw wordt geregeld. De populariteit van traditionele lineaire en  annuïtaire hypotheken is buitengewoon laag, zowel in het verleden als in de nieuwe verkoop in 2010.  Ook is al in 2010 zichtbaar dat de volledig aflossingsvrije hypotheek minder populair aan het worden  is, mogelijk als gevolg van de stagnerende woningmarkt.    Enkele indicatoren voor hypotheekrisico’s zijn een hoge loan‐to‐value ratio (LTV) en een hoge loan‐ to‐income ratio (LTI); ofwel een relatief hoge lening ten opzichte van de waarde van de woning en  een hoge lening ten opzichte van het inkomen. Deze indicatoren geven weliswaar een idee voor de  gelopen risico’s, maar geven door de definitie van deze indicatoren een onvolledig beeld van de  situatie in Nederland. Immers, in beide ratio’s wordt geen rekening gehouden met opgebouwd  vermogen in kapitaalverzekeringen. Niettemin zijn het interessante indicatoren om de verschillen  tussen bepaalde groepen huishoudens in kaart te brengen. We vatten daarom in tabel 2 de  gemiddelde waarden voor beide indicatoren samen naar leeftijdscategorie.               

8

Tabel 2: LTV en LTI naar leeftijdscategorie  Leeftijd

LTV

LTI

T/m 25 jaar 100% 5,70 26 t/m 35 jaar 96% 5,09 36 t/m 45 jaar 75% 4,28 46 t/m 60 jaar 51% 3,01 Ouder dan 60 jaar 23% 1,85 Overall 57% 3,35 Bron: WoON 2009, eigen berekening 

  Zoals verwacht mag worden, is de gemiddelde LTV hoog bij jonge huishoudens; de huishoudens die  nog geen of weinig eigen vermogen in de woning hebben opgebouwd.  Tegelijkertijd hebben de  jongere huishoudens ten opzichte van het inkomen ook een hoge lening. Het zijn dus, op basis van  deze statistieken, voornamelijk de jongere huishoudens die, door relatief hoge leningen, een groot  risico lopen op een restschuld bij verkoop van de woning.    Waarde van de kapitaalverzekering  Veel huishoudens beperken het hypotheekrisico door de hypotheek te koppelen aan spaar‐ en  beleggingsproducten. Huishoudens sparen of beleggen maandelijks een (klein) bedrag dat aan het  einde van de looptijd van de hypotheek als aflossing moet dienen. Onder voorwaarden kan de  kapitaalverzekering ook (fiscaal aantrekkelijk) gebruikt worden als tussentijdse aflossing van de  hypotheek. De omvang van de kapitaalverzekering is door ons berekend, waardoor in dit rapport in  de analyse van hypotheekrisico’s een inschatting gedaan kan worden van de restschuld inclusief de  waarde van het opgebouwde vermogen.     De schatting van de waarde van de kapitaalverzekering gebeurt op basis van het bedrag dat  huishoudens maandelijks uitgeven aan hypotheeklasten anders dan rente. Hierbij maken we gebruik  van een lange termijn rente als rentevoet voor het rendement en de resterende looptijd van de  hypotheek om te schatten hoe lang het huishouden al vermogen opbouwt. We houden hierbij geen  rekening met de samenstelling van de kapitaalverzekering. In tabel 3 geven we de gehanteerde  rendementen weer (waarbij we in de berekeningen 0,5 procentpunt risico‐opslag hanteren):   

 

9

Tabel 3: Lange termijn rente Nederlandse staatsobligaties  Jaar  Rente     Jaar  Rente     Jaar  Rente  1975  8.79     1987  6.39    1999 4.63 1976  8.95     1988  6.34    2000 5.40 1977  8.1     1989  7.21    2001 4.96 1978  7.74     1990  8.93    2002 4.89 1979  8.78     1991  8.74    2003 4.12 1980  10.21     1992  8.09    2004 4.10 1981  11.56     1993  6.36    2005 3.37 1982  10.08     1994  6.86    2006 3.78 1983  8.61     1995  6.90    2007 4.29 1984  8.17     1996  6.15    2008 4.23 1985  7.34     1997  5.58    2009 3.69 1986  6.35     1998  4.63    2010 2.99             2011 3.40 Bron: CBS (<1993), ECB(>=1993)  De gegevens in tabel 3 schetsen een beeld dat voornamelijk de recent verhuisde huishoudens, met  nieuwe kapitaalverzekeringen, lage rendementen realiseren op hun inleg. In de eerste helft van het  afgelopen decennium worden deze lage rendementen nog gecompenseerd door stijgende  woningprijzen. Sinds de stagnatie van de woningmarkt is het rendement op de beleggingen relatief  laag. Hierdoor vormt met name de groep recent verhuisde huishoudens een risicogroep voor  restschuld: de periode waarover de inleg gerendeerd heeft is te kort om serieus vermogen op te  bouwen en het gerealiseerde rendement is laag.  Het is niet a priori duidelijk welke huishoudens een hoger opgebouwd vermogen in  kapitaalverzekeringen hebben. Immers, de omvang van het opgebouwd vermogen is afhankelijk van  de maandelijkse inleg en de looptijd van de kapitaalverzekering. Doordat wij geen gegevens hebben  over de samenstelling van de portfolio in de kapitaalverzekering is het rendement voor ieder  huishouden in een gegeven jaar gelijk. In werkelijkheid verschilt dat natuurlijk sterk naar gelang de  risicopreferenties van de huishoudens. Onze resultaten kunnen, afhankelijk van de werkelijke  rendementen en portfolio‐samenstelling van het onderliggende product, zowel een over‐ als een  onderschatting van het rendement geven. Door de gekozen rentevoet en kleine risico‐opslag is onze  inschatting, in ieder geval voor de langere termijn, eerder aan de conservatieve kant; over het geheel  zullen we dus waarschijnlijker een onderschatting van het opgebouwde rendement geven.   Selecties voor analyses  Voor de analyses in dit rapport is een aantal criteria opgesteld om onwaarschijnlijke gegevens de  resultaten niet teveel te laten beïnvloeden. We selecteren alleen eigenaar‐bewoners die in een  zelfstandige woning wonen, in een “normale” een‐ of meergezinswoning wonen, in een woning  wonen waarvan de waarde tussen € 50.000 en € 1.000.000 ligt, een jaarlijks besteedbaar inkomen  hebben van minimaal € 8.000 en waarvan de huidige hypotheek niet meer dan 150% van de waarde  van de woning bedraagt.     

 

10

3. De resulterende restschuld: beschrijving    De restschuld is de resultante van de eerder beschreven componenten. In deze paragraaf beschrijven  wij de restschuld van huishoudens. We gaan hierbij (nog) niet in op de vraag in welke mate de  gepresenteerde cijfers reden zijn tot aandacht: vragen als de mate waarin de restschuld  problematisch is worden in het volgende hoofdstuk behandeld. Tevens dient opgemerkt te worden  dat het een potentiële restschuld betreft bij verkoop van de woning. Wij richten ons in de  omschrijving van de restschuld op de volgende punten:    ‐ Hoeveel huishoudens hebben potentieel een restschuld?  ‐ Hoe verschilt de restschuld per regio?  ‐ Hoe verschilt het aantal huishoudens met potentiële restschuld per regio?  ‐ Hoe verschilt de restschuld naar leeftijdscategorie?  ‐ Hoe verschilt de restschuld naar inkomenscategorie?  ‐ Hoe verschilt de restschuld naar starters en doorstromers?  ‐ Hoe verschilt de restschuld naar periode van aankoop huidige woning?    In Nederland heeft bijna 15% van de eigenaar‐bewoners een potentiële restschuld: het gaat hierbij  om ruim een half miljoen huishoudens. Doordat ruim 3 miljoen huishoudens geen restschuld hebben  is, gemiddeld genomen, het probleem zeer beperkt. Ook rekening houdend met huishoudens zonder  restschuld, is de restschuld gemiddeld ongeveer € 4.000. De huishoudens die wel een restschuld  hebben worden echter met aanzienlijk hogere bedragen geconfronteerd. De spreiding in de  restschuld is bovendien aanzienlijk; in tabel 5 vatten we de berekende restschuld samen in 5  categorieën:    Tabel 5: Aantal huishoudens met een restschuld, medio 2011  Restschuld (€) Geen restschuld 0 < 10.000 10.000 < 20.000 20.000 < 30.000 >= 30.000 Overall

Aantal (absoluut) 3.188.587 117.293 111.576 96.081 191.838 3.705.375

Gemiddelde restschuld (€) 0 5.127 15.008 24.909 55.466 4.132

Bron: WoON 2009, eigen berekening 

  Voor iets minder dan een kwart van de huishoudens met een restschuld geldt dat de omvang ervan  beperkt is: gemiddeld iets meer dan € 5.000. Een groot aantal huishoudens, bijna 200.000, heeft  echter bij verkoop van de woning meer dan € 30.000 restschuld.  In lijn met de eerdere publicaties vinden we duidelijke regionale verschillen in de restschulden. De  resultaten zijn samengevat in figuren 2a en 2b. Zowel het aantal huishoudens met een restschuld als  de hoogte van de restschuld is sterk regionaal gedifferentieerd. Met name in de periferie van  Nederland vinden we relatief lage restschulden. In het relatieve aantal huishoudens met  restschulden is niet een dergelijk duidelijk patroon zichtbaar. 

 

11

0

Bron: WoON 2009, eigen berekening.  

  Kop van N o

Utrec ht ord-H o l land Al km a ar e n om gev in g I J m ond Agg lo mer a ti e H aarle m Zaan s tree k G roo t-A m s t e r Het G dam ooi e n Ve Agg lo c htst mera reek tie Le iden en B Agg lo o ll ens mer a t re ti e sG ra v enha g e Del ft en W e stla nd O ost - Z uid - Holl and G roo t-Ri jn mo n Zuido d ost- Z uid- H o ll and Z eeu ws ch - Vl aa nder en O ver ig Ze el and We s t-Noo rd-B ra bant Midd en-N oord -Br ab Noor ant doos t-No o rd -B ra Zuido ba nt ost-N oord -Br ab ant Noor d-Lim b urg Midd en- L im bu rg ZuidLimb ur g Flev o lan d

Twen te Vel u we Ac ht erho ek Arnh em /N ijm eg Zuidw en es t- G elde r land

O ost - G ro ni nge n Del fz ijl e n omge v ing O ver ig Gr onin g en Noor d- Fr i esl an d Z uidw es t-F riesl a n d Zuido ost- F ri esl a nd Noor d- Dre n the Zuido ost- D renth e Zuidw es t- D ren th e Noor d-Ov erijs s el Zuidw es t-O v erijs se l

Figuur 2a: Regionale spreiding restschuld, medio 2011  0,3 0,25 Aantal huishoudens met restschuld (relatief)

0,2

0,15

0,1 0,05

 

 

 

 

 

 

 

 

12 

O ost -G ro ninge n Delfz ijl e n omge v ing O ver ig Gr onin g en Noor d-Fr ie s l a nd Zuidw es t-F ri esla nd Zuido ost-F riesl a nd Noor d-Dre n the Zuido ost-D renth e Zuidw es t-D ren th e Noor d-Ov erijs s Zuidw el es t-O v erijs se l Twen te Velu we Ac ht erho ek Arnh em /N ijm eg Zuidw en es t-G el der land Utrec Kop ht van N o ord -Hol la Alkm nd a ar e n om gev in g IJ mo Agg lo nd mera tie H aarle m Zaan s tree k G roo t-A m sterd Het G am ooi e n Ve Agg lo c htst mera r e ti e Le ek i den en B Agg lo oll en mera st re tie sG ra v enha g e Delft en W e stla nd O ostZuidHol la nd G roo t-Ri jn mo n Zuido d ost-Z uid-H oll an Zeeu d ws ch -Vl aa nder en O ver ig Ze eland We s t- Noo rd-B ra bant Mi dd en-N oord B Noor r aba doos nt t-No o rd -B ra Zuido ba nt ost-N oord -Brab ant Noor d-Lim b urg Mi dd en-L im bu rg ZuidLimb urg Flev o lan d

Figuur 2b: Regionale spreiding restschuld, medio 2011 

N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. 

40000 Mediane restschuld (€)

30000

20000

10000

0

Bron: WoON 2009, eigen berekening. 

  13 

In de beschrijving van de hypotheek als component van de restschuld hebben we gezien dat jongere  huishoudens aanmerkelijk hogere LTV’s en LTI’s hadden dan oudere huishoudens. Voor de verdeling  van de restschuld werkt dit uit in een groter aandeel huishoudens dat een restschuld heeft. Echter,  indien er sprake is van een restschuld, is de gemiddelde omvang ervan gemiddeld genomen niet erg  verschillend. Deze resultaten zijn terug te vinden in tabel 6:  Tabel 6: Restschuld naar leeftijdscategorie, medio 2011  N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. 

Leeftijd

Aantal (absoluut)

Aantal (relatief)

Gemiddelde restschuld (€)

T/m 25 jaar 32.046 57% 24.003 26 t/m 35 jaar 208.068 38% 26.194 36 t/m 45 jaar 165.642 19% 31.484 46 t/m 60 jaar 91.611 7% 35.596 Ouder dan 60 jaar 19.421 2% 31.628 Overall 516.788 14% 29.625 Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld. 

Ruim de helft van de huishoudens tot en met 25 jaar, en meer dan een op drie huishoudens tussen  25 en 35 jaar heeft een restschuld. De omvang van de restschuld is ongeveer € 25.000. De kans dat  een ouder huishouden een restschuld heeft is aanmerkelijk kleiner. Echter, indien er sprake is van  een restschuld, geldt voor deze huishoudens dat de omvang ervan rond de € 30.000 ligt.   Restschulden komen relatief veel voor bij de middeninkomens. De omvang van de restschuld is  echter het grootst bij de hoge inkomensgroepen. Bij de huishoudens in de hoogste inkomensdecielen  is wellicht van belang dat (een deel van) het beschikbare vermogen niet is gebruikt voor de  financiering van de woning om daarmee een belastingvoordeel te behalen. In het onderste  inkomensdeciel is het aantal huishoudens met een restschuld het laagst; dit is waarschijnlijk het  gevolg van het grote aantal oudere huishoudens (gepensioneerden) in deze groep die hun woningen  vaak afbetaald hebben.    Tabel 7: Restschuld naar inkomensdeciel, medio 2011  N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben.  Inkomensdeciel

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Overall

Aantal (absoluut) 31381 51371 50482 53086 58265 66683 63267 52254 47140 42858 516788

Aantal (relatief) 9% 14% 13% 14% 15% 18% 17% 14% 13% 12% 14%

Gemiddelde restschuld (€) 19.153 21.485 23.319 25.494 23.483 28.788 29.143 31.963 40.176 55.498 29.625

Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld. 

Restschuld lijkt vooral een probleem te zijn voor recent verhuisde huishoudens. Binnen de groep  recent verhuisde huishoudens zijn de starters, in ieder geval in theorie, het meest kwestbaar  vanwege het ontbreken van reeds opgebouwd eigen vermogen (althans in de woning; starters  zouden natuurlijk vermogen in andere beleggingen kunnen hebben opgebouwd om daar de aankoop   

14

van de woning (deels) mee te financieren). De restschuld van starters en doorstromers die twee jaar  voorafgaand aan het WoON‐onderzoek verhuisd zijn, is samengevat in tabel 8.    Tabel 8: Restschuld naar recente woningmarkthandeling, medio 2011  N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. 

Recente verhuizing Starter Doorstromer Overall (verhuisd)

Aantal (absoluut) 57061 135251 192311

Aantal (relatief) 47% 38% 41%

Gemiddelde restschuld (€) 24.569 34.671 31.674

Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld. 

De resultaten in tabel 8 bevestigen de vermoedens: starters hebben een grotere kans op restschuld  dan doorstromers. Ten opzichte van de gehele populatie van eigenaar‐bewoners hebben verhuizers  in het algemeen sowieso een grote kans op restschuld. Dit wordt veroorzaakt doordat bij een  verhuizing doorgaans een stap omhoog wordt gezet op de huizenladder. Men gaat duurder wonen.  Hierdoor wordt het aandeel vreemd vermogen in de woning groter, waardoor het risico op  restschuld toeneemt. Mede doordat doorstromers al een stap op de woningladder hebben gezet kan  het verklaard worden dat de gemiddelde restschuld bij doorstromers groter uitpakt dan bij starters:  zij wonen veelal in duurdere woningen.   Op basis van de resultaten uit tabel 8 mag verwacht worden dat huishoudens die langer in hun  woning wonen een kleinere kans op een restschuld hebben dan huishoudens die korter in hun  huidige woning wonen. Andere factoren, zoals de hypotheekvorm, tussentijdse onttrekkingen van  eigen vermogen en het rendement op de investeringen, spelen ook een rol. De relatie tussen de  aankoopperiode van de woning en de restschuld wordt samengevat in tabel 9.  Tabel 9: Restschuld naar aankoopperiode, medio 2011  N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. 

Aankoopperiode T/m 1980 1981 t/m 1990 1991 t/m 1995 1996 t/m 2000 2001 t/m 2005 2006 e.v. Overall

Aantal (absoluut) 6914 14262 14801 45542 187027 248240 516788

Aantal (relatief) 1% 3% 4% 7% 22% 39% 14%

Gemiddelde restschuld (€) 29.691 31.510 30.013 27.442 28.066 31.066 29.625

Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld. 

Opvallend is ook in tabel 9 dat voor de hoogte van de restschuld het niet uitmaakt hoe lang een  huishouden in zijn woning woont. De bewoningsduur (ofwel aankoopperiode) is wel zeer sterk van  invloed op de kans dat een huishouden een restschuld heeft. Bijna 40% van de huishoudens die sinds  2006 in hun huidige woning wonen heeft een restschuld. Huishoudens die na de enorme prijsstijging  aan het eind van de vorige eeuw een woning hebben gekocht hebben alsnog ruim 20% kans om een  restschuld te hebben. 

 

15

4. Conclusie  De restschuld in Nederland is door de financiële crisis en de stagnerende woningmarkt een steeds  belangrijker onderwerp. Doordat veel huishoudens in het verleden eigen vermogen in de woning  hebben opgebouwd zijn de gevolgen van dalende woningprijzen voor het gemiddelde huishouden  zeer beperkt. Veruit de meeste huishoudens in Nederland hebben geen restschuld als gevolg van de  dalende prijzen. Echter, er zijn duidelijk afgebakende groepen huishoudens die in belangrijke mate  last hebben van de recente ontwikkelingen op de woningmarkt. Vooral recent verhuisde  huishoudens, jonge huishoudens en starters hebben in toenemende mate te maken met aanzienlijke  restschulden. Dit komt enerzijds doordat woningen in hoge mate met vreemd vermogen en  aflossingsvrij zijn gefinancierd en de rendementen op de kapitaalverzekeringen achter blijven bij  verwachte resultaten. Anderzijds speelt ook de recente stagnatie op de woningmarkt een belangrijke  rol in het ontstaan van restschulden.  De gevolgen van de restschuld voor de doorstroming op de woningmarkt zijn in grote mate  afhankelijk van de wijze waarin banken omgaan met de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.  Indien banken alleen kijken naar de twee belangrijkste richtlijnen voor kredietverstrekking, een  beperkte loan‐to‐income ratio op basis van de NHG‐tabellen en een beperkte loan‐to‐value ratio op  basis van de waarde van de woning en bijkomende kosten, wordt de doorstroming op de  woningmarkt sterk bemoeilijkt.  Huishoudens met een restschuld kunnen op basis van de algemene  richtlijnen, zonder inbreng van eigen geld, niet verhuizen: dit geldt ook voor verhuizingen naar  goedkopere woningen.   De Gedragscode laat echter expliciet ruimte voor het meefinancieren van restschulden. In een  uitzonderingsbepaling wordt gesteld dat hypotheekverstrekkers meer dan 106% 1  van de  marktwaarde van de woning aan hypotheek mogen verstrekken “als er bij verkoop van een woning  van de consument een restschuld is uit hoofde van de hypothecaire financiering van die woning”. In  dat geval mag de restschuld worden meegefinancierd. De mate waarin huishoudens worden beperkt  in de doorstroming is daarom vooral afhankelijk van de mate waarin banken bereid zijn om van deze  uitzondering gebruik te maken. Doordat wij op dit moment niet over data beschikken over de wijze  waarop banken met deze uitzondering op de algemene richtlijnen omgaan, is het niet mogelijk om in  detail te onderzoeken in welke mate huishoudens door restschuld worden beperkt in hun mobiliteit  op de woningmarkt.  De resultaten van dit onderzoek schetsen een niet al te rooskleurig beeld voor de doorstroming op  de woningmarkt voor huishoudens met een restschuld. Doordat steeds meer huishoudens met een  restschuld geconfronteerd zullen worden bij de huidige woningprijsontwikkelingen zal de  doorstroming verder onder druk komen staan gegeven de huidige financieringsmogelijkheden van  huishoudens. Verder onderzoek naar, met name, de hypothecaire kredietverstrekking is nodig om de  gevolgen van restschuld op de doorstroming op de Nederlandse woningmarkt in kaart te brengen.                                                                   1

 “104 % van de marktwaarde van de woning, waar van toepassing vermeerderd met op grond van de Wet op  belastingen van rechtsverkeer verschuldigde overdrachtsbelasting” 

 

16

Literatuur    Brosens, T. (2009) Hypotheekrisico’s voor huizenbezitters. Economisch Statistische Berichten, ESB  94(4570).  De Nederlandsche Bank (2011) Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland. Voorjaar 2011, nr 3.  Nederlandse Vereniging van Banken (2011) Gedragscode Hypothecaire Financieringen.  Ras, M., Ooms, I., & Eggink, E. (2010) Kopers in de knel? Een scenariostudie naar de gevolgen van de  crisis voor huiseigenaren met een hypotheek. SCP‐special 56. Sociaal en Cultureel Planbureau, Den  Haag.  Van Middelkoop, M. (2011) Hypotheken: individuele en regionale risicofactoren. Tijdschrift voor de  Volkshuisvesting, nr.1, februari 2011.  Van Middelkoop, M. (2010) Hypotheekrisico’s in regionaal perspectief. Economisch Statistische  Berichten, ESB 95(4592).

 

17

Bijlagen Bijlage 1: Berekening componenten restschuld  De geschatte waarde van de woning    In het microdatabestand, WoON 2009 hebben we de WOZ‐waarde van de woningen van individuele  huishoudens. De WOZ‐waarde in het databestand heeft als peildatum 1 januari 2009. Om de waarde  van de woning medio 2011 te schatten moeten we de waarde in ons databestand aanpassen aan de  hand van een index. Dit doen we aan de hand van een door de NVM aangeleverde prijsontwikkeling  per woningtype per regio. De gehanteerde tabel is in een aparte bijlage te vinden.    De waargenomen waarde van de hypotheek  Respondenten wordt gevraagd naar de hoogte van de hypotheek. De opgegeven waarde van alle  hypotheken samen leidt tot een totale waarde van alle hypotheken van 589.7 miljard euro. Hierbij  nemen we waar dat ongeveer één op de zeven huishoudens geen hypotheek heeft; respondenten  geven op vraag 13.12 dus de huidige waarde van de hypotheek op, en niet de waarde van de  hypotheek zoals deze ooit is afgesloten. Dit blijkt te meer doordat de cijfers uit het databestand goed  overeenkomen met de cijfers van De Nederlandsche Bank. De cijfers van De Nederlandsche Bank met  betrekking tot de totale woninghypotheekschuld ultimo 2008 bedragen totaal een waarde van 588.6  miljard euro.     Schatting van de verandering van de waarde van de hypotheek  De waargenomen hypotheek zoals hierboven beschreven levert de waarde van de hypotheek ultimo  2008 op. In het geval van aflossingsvrije hypotheken blijft de hypotheeksom gelijk. Voor al deze  hypotheken geldt dat de waarde van de lening op 1 januari 2009 gelijk is aan de waarde medio 2011.  Hiervoor hoeft dus geen berekening te worden gedaan. Voor de hypotheken waar wel op afgelost  wordt, de lineaire en annuïtaire hypotheken, moet rekening worden gehouden met de aflossing op  de hypotheeksom. Hierbij speelt in sommige gevallen de complicatie dat we de verdeling van de  hypotheeksommen niet kennen op. In deze gevallen doen we aannamen; de berekeningen staan  hieronder beschreven.    Schatting indien één hypotheek  Indien het huishouden slechts één hypotheek heeft en deze afschrijvend is, kan vrij eenvoudig  berekend worden wat de waarde van de hypotheek medio 2011 is. Immers, op basis van het verschil  tussen de betaalde hypotheeklasten (13.14) en de betaalde rente (13.15) kunnen we afleiden wat de  maandelijkse aflossing is.  In het geval van een lineaire hypotheek is de hypotheek medio 2011 eenvoudigweg de  hypotheeksom ultimo 2008 zoals eerder beschreven verminderd met 30 maandelijkse aflossingen:  (1) Hypotheeksom2011 = rente – 30*(bethyp – betrente) 

 

18

In het geval van een annuïtaire hypotheek weten we dat de maandelijkse lasten gedurende de  looptijd constant zijn. De berekening van de hypotheeksom medio 2011 heeft dan in stappen plaats:  (2a) Hypotheeksom2009 = rente – 12*(bethyp – betrente)  (2b) Hypotheeksom2010 = Hypotheeksom2009 – 12*(bethyp – rentperc*Hypotheeksom2009)  (2c) Hypotheeksom2011 = Hypotheeksom2010 – 6*(bethyp – rentperc*Hypotheeksom2010)    Schatting indien twee hypotheken waarvan één aflossend en één aflossingsvrij  Indien de aflossende hypotheken gecombineerd worden met andere hypotheekvormen is het van  belang om de samenstelling van de totale hypotheekportefeuille te kennen; de samenstelling wordt  dan van belang om een goede inschatting van de waarde van de hypotheek te maken. Hierop is één  uitzondering: de combinatie van een lineaire hypotheek met een aflossingsvrije hypotheek (zonder  aflossing via vermogensproducten). In dat geval kunnen we namelijk het verschil tussen de betaalde  hypotheeklasten en de betaalde rentelasten in het geheel toeschrijven aan de aflossing op de  lineaire lening. In dat geval wordt de hypotheeksom medio 2011 berekend op de wijze zoals  beschreven in (1).  Indien de lening bestaat uit een aflossingsvrij deel en een deel annuïteiten, kan de berekening niet  exact worden gedaan. Weliswaar is bekend hoe groot de aflossing in de 2008 is geweest, het is niet  bekend hoe groot de rentebetaling over de annuïteitenhypotheek is geweest. De rentelasten worden  namelijk over de gehele hypotheek gegeven, inclusief het aflossingsvrije deel. We moeten daarom  een aanname doen. Dit kan in principe langs twee kanten: de samenstelling van de hypotheken, of  de hoogte van de aflossing in volgende perioden. Indien we een aanname doen over de verdeling  tussen beide hypotheken, is het mogelijk om uit te rekenen hoe groot de maandelijkse betaling aan  de annuïteitenhypotheek is. Daarna volgt relatief eenvoudig, via (2a) tot en met (2c) de waarde van  de annuïteitenhypotheek medio 2011. Het aflossingsvrije deel blijft vanzelfsprekend gelijk. Een  andere optie is simpelweg aan te nemen dat de aflossing constant is over de periode. Hoewel dit per  definitie onjuist is zal de afwijking door de relatief korte periode klein zijn; naarmate de hypotheek  dichter bij maturity is, zal de afwijking groter zijn. Dit volgt eenvoudigweg uit de wijze waarop een  annuïteitenhypotheek wordt afgelost. Beide methoden leveren fouten op; de fout bij constante  aflossing is echter naar verwachting klein als gevolg van de korte extrapolatie. Wij nemen daarom  aan dat de aflossing constant is en behandelen combinaties van annuïteitenhypotheken met  aflossingsvrije hypotheken hetzelfde als combinaties met lineaire hypotheken zoals eerder  beschreven. De berekening van de restwaarde van de hypotheek volgt dan ook de formule zoals  gepresenteerd in (1).    Schatting indien twee hypotheken waarvan één aflossend en één aflossing via belegging  Indien een huishouden een combinatie heeft van aflossende hypotheken en hypotheken waarbij niet  wordt afgelost gedurende de looptijd, maar waar via beleggingen het eindbedrag verkregen wordt, is  het niet mogelijk om een exacte berekening te maken van de restwaarde van de hypotheek. We  moeten dan vaak meerdere aannamen doen. De aannamen die we minimaal moeten doen in  dergelijke gevallen zijn i) met betrekking tot de verdeling van de extra hypotheeklasten over aflossing  en belegging en ii) met betrekking tot het verworven rendement over de inleg in het   

19

beleggingsproduct. Aannamen met betrekking tot de verdeling van de som over de type hypotheken  heeft geen nut aangezien we dan alsnog niet weten onder welke voorwaarden en tegen welke  prijzen wordt afgelost en belegd.  We gaan er bij huishoudens met een combinatie van één aflossende hypotheek en één hypotheek  waarbij de aflossing via belegging wordt verkregen vanuit dat de helft van de extra kosten voor de  aflossing is en de andere helft belegd wordt. We nemen bovendien aan dat dit gelijk blijft over de  gehele looptijd van de hypotheek. De waarde van de hypotheek wordt dus lineair verminderd, zoals  eerder beschreven in (1). Het rendement over de inleg in de hypotheek laten we afhangen van de  lange termijn rente in Nederland. De totale waarde van de inleg, inclusief rendement, wordt  verminderd op de uitstaande hypotheekschuld, waarbij we over het rendement  vermogensrendementheffing in rekening brengen indien de bewoningsduur korter dan 15 jaar is:  (3) Hypotheeksom2011 = rente – 0.5*30*(bethyp – betrente) ‐    t =0 ⎡⎛ t =0 ⎛ t =0 ⎞ ⎤ X ⎞ X y ( 1 i ) y ( 1 i ) y ⎟ *τ ⎥ + − + − ⎜ ⎟ ⎜ ∑ ∑ ⎢ ∑ t t t−X ⎠ ⎠ ⎝ t−X ⎦                                                ⎣⎝ t − X

Waarbij y de bijdrage aan het investeringsproduct is, subscript t de periode aangeeft (hierbij geldt  t=0 is medio 2011; t‐X is het moment waarop de hypotheek is afgesloten), it het geldende  toegerekende rendement over het investeringsproduct uit tabel 17, en τ het marginale tarief  inkomstenbelasting is. Hierbij nemen we het marginale belastingtarief dat het huishouden had ten  tijde van de vragenlijst.  We moeten in bovenstaande formule voor drie variabelen aannamen doen: y, X en i. De aanname  voor de maandelijkse bijdrage hebben we eerder genoemd: dat is de helft van de totale bijdrage op  basis van het verschil tussen hypotheeklasten en rentelasten, waarbij we bovendien aannemen dat  deze bijdrage constant is over tijd. X kennen we niet; we weten alleen wanneer het huishouden in de  huidige woning is komen wonen. Echter, indien het huishouden de hypotheek heeft gebruikt om een  deel van de overwaarde te verzilveren, dan is het moment van de aanschaf van de woning irrelevant.  We nemen daarom de maturiy van de lening als uitgangspunt voor het aantal jaren waarin vermogen  is opgebouwd. We nemen daarbij aan dat alle hypotheken een maturity van 30 jaar hebben op het  moment van afsluiten; het aantal jaar waarover vermogen is opgebouwd is dus 30 – resterende  looptijd (vraag 13.11). Tot slot weten we niet op wat voor wijze vermogen wordt opgebouwd: wordt  er gespaard, belegd, of een combinatie van beiden? We moeten ook hier een aanname doen en  baseren het rendement op de lange termijn rente zoals gepubliceerd door het CBS/DNB. We  verhogen het rendement op de lange termijn rente met 0.5 procentpunt voor risicovergoeding,  waardoor eventuele (hogere) rendementen op risicovollere beleggingen wordt gecompenseerd. 

 

20

Tabel 17: Lange termijn rente Nederlandse staatsobligaties  Jaar  Rente  Jaar  Rente  Jaar  Rente  1975  8,79  1987  6,39  1999  4,63  1976  8,95  1988  6,34  2000  5,40  1977  8,1  1989  7,21  2001  4,96  1978  7,74  1990  8,93  2002  4,89  1979  8,78  1991  8,74  2003  4,12  1980  10,21  1992  8,09  2004  4,10  1981  11,56  1993  6,36  2005  3,37  1982  10,08  1994  6,86  2006  3,78  1983  8,61  1995  6,90  2007  4,29  1984  8,17  1996  6,15  2008  4,23  1985  7,34  1997  5,58  2009  3,69  1986  6,35  1998  4,63  2010  2,99          2011  3,40  Bron: CBS (<1993), ECB(>=1993)    Schatting indien twee hypotheken waarvan één aflossing via belegging  Bij alle varianten met meerdere hypotheken anders dan de combinaties tot nu toe besproken geldt  dat we over alle extra lasten boven de rentelasten een gelijk rendement berekenen. We doen dit  omdat we geen inzicht hebben in de samenstelling van de beleggingsportfolio gekoppeld aan de  hypotheken. In alle gevallen blijft de totale hypotheeksom gelijk en wordt deze verminderd met de  waarde van de inleg, zoals beschreven in (4):  t =0 ⎡⎛ t =0 ⎛ t =0 ⎞ ⎤ X ⎞ X y ( 1 i ) y ( 1 i ) y ⎟ *τ ⎥ − + − + ⎜ ⎟ ⎜ ∑ ∑ ⎢ ∑ t t t−X ⎠ ⎠ ⎝ t−X ⎦                                              (4) Hypotheeksom2011 = rente –  ⎣⎝ t − X

 

 

21

Bijlage 2: Prijsontwikkeling in Nederland      Woningtype          Regio  Tussen  Hoek  2‐1‐kap  Vrijstaand App  totaal  1  ‐13,6%  ‐13,6% ‐13,6% ‐21,2% ‐13,6%  ‐13,6%  2  ‐7,2%  ‐7,2% ‐11,7% ‐16,2% ‐10,3%  ‐10,3%  3  2,5%  2,5% ‐8,6% 9,6% 2,5%  2,5%  4  4,8%  ‐8,7% ‐7,2% ‐10,0% ‐1,2%  ‐1,6%  5  ‐1,6%  ‐1,6% ‐1,6% ‐4,6% ‐1,6%  ‐1,6%  6  4,2%  12,9% 1,7% ‐15,7% ‐16,0%  ‐2,5%  7  ‐2,7%  ‐3,4% 2,0% ‐12,0% ‐3,4%  ‐3,4%  8  0,5%  0,5% 0,5% 1,8% 0,5%  0,5%  9  ‐4,5%  1,7% 3,9% 0,4% 5,5%  0,5%  10  ‐9,3%  ‐9,7% ‐18,6% ‐6,5% ‐9,7%  ‐9,7%  11  ‐3,4%  ‐3,4% ‐16,6% 6,1% ‐3,4%  ‐3,4%  12  ‐7,5%  ‐7,5% ‐7,5% ‐6,4% ‐7,5%  ‐7,5%  13  0,2%  ‐5,9% 0,9% ‐1,5% ‐2,0%  ‐2,0%  14  ‐1,6%  ‐1,6% 0,9% ‐4,9% ‐1,6%  ‐1,6%  15  ‐7,7%  ‐7,7% ‐2,9% ‐14,6% ‐7,7%  ‐7,7%  16  ‐8,4%  ‐4,7% ‐6,8% ‐8,9% 8,3%  ‐5,0%  17  ‐5,9%  ‐6,8% ‐2,0% ‐15,7% ‐4,6%  ‐6,3%  18  ‐5,0%  ‐5,5% ‐5,2% ‐9,2% ‐5,0%  ‐5,0%  19  ‐3,2%  ‐3,8% ‐5,6% ‐9,9% ‐12,2%  ‐6,4%  20  ‐4,1%  ‐1,8% ‐7,0% 14,1% ‐1,8%  ‐1,8%  ‐2,8% ‐8,0% ‐8,0%  ‐8,0%  21  ‐9,7%  ‐9,5% 22  ‐1,0%  ‐15,7% ‐17,1% ‐11,6% ‐15,7%  ‐15,7%  23  ‐1,7%  ‐5,0% ‐8,0% ‐7,5% ‐10,1%  ‐6,3%  24  ‐4,6%  2,5% ‐8,5% ‐15,6% ‐5,2%  ‐5,2%  25  ‐5,5%  ‐2,6% ‐16,4% ‐5,3% ‐8,1%  ‐8,1%  26  ‐2,1%  ‐2,1% ‐2,1% ‐2,1% ‐2,1%  ‐2,1%  27  1,2%  1,2% 1,2% ‐13,3% 1,2%  1,2%  ‐6,0%  28  ‐1,7%  ‐3,9% ‐15,1% ‐6,1% ‐10,9%  29  ‐2,5%  ‐2,4% ‐6,9% ‐3,1% ‐1,3%  ‐1,3%  30  ‐5,7%  1,7% ‐2,8% ‐2,8% ‐3,8%  ‐2,8%  31  ‐8,0%  2,9% ‐1,9% 8,2% ‐1,9%  ‐1,9%  32  ‐11,4%  5,7% ‐10,9% ‐1,1% ‐4,7%  ‐1,1%  33  ‐12,3%  0,3% ‐16,2% ‐7,4% ‐1,7%  ‐7,4%  34  ‐3,5%  0,4% 5,6% 5,6% 6,8%  5,6%  35  ‐4,6%  ‐8,1% ‐1,7% ‐1,7% 4,5%  ‐1,7%  2,1% ‐6,3% ‐6,2%  ‐6,3%  36  ‐8,4%  ‐10,1% 37  ‐7,6%  ‐8,8% ‐9,1% ‐9,1% ‐14,1%  ‐9,1%  38  ‐5,2%  ‐3,8% 0,5% ‐2,1% ‐10,2%  ‐2,1%  39  ‐5,3%  ‐8,9% ‐5,9% ‐2,9% ‐6,0%  ‐6,0%  40  ‐11,9%  ‐11,9% ‐11,9% ‐11,9% ‐11,9%  ‐11,9%   

22

41  42  43  44  45  46  47  48  49  50  51  52  53  54  55  56  57  58  59  60  61  62  63  64  65  66  67  68  69  70  71  72  73  74  75  76  Totaal = Nederland   

 

‐2,9%  ‐2,7%  0,5%  ‐4,7%  ‐0,5%  2,9%  ‐0,6%  ‐9,0%  ‐5,8%  ‐4,1%  ‐3,7%  ‐7,9%  ‐5,0%  ‐8,8%  ‐6,5%  ‐3,3%  ‐6,1%  1,8%  ‐6,7%  ‐3,7%  ‐3,9%  ‐11,8%  ‐7,9%  ‐13,9%  ‐3,3%  2,5%  ‐6,5%  ‐9,1%  1,0%  ‐3,3%  ‐9,4%  ‐2,8%  ‐2,4%  ‐5,4%  ‐12,5%  0,4%  ‐4,4% 

‐0,3% ‐1,4% ‐3,8% 4,4% ‐11,8% 5,6% ‐6,5% ‐3,9% ‐1,7% ‐9,1% ‐3,5% ‐0,8% 2,6% ‐13,1% ‐5,8% 10,7% ‐7,9% ‐5,9% ‐3,0% ‐3,7% ‐3,6% ‐10,7% ‐6,5% ‐13,9% ‐4,9% 2,5% ‐7,2% ‐6,0% ‐9,8% 4,9% ‐9,3% ‐17,9% ‐3,7% ‐5,4% ‐12,5% ‐4,0% ‐4,0%

‐9,9% ‐15,3% ‐3,8% ‐3,9% ‐4,7% 0,0% ‐3,7% ‐3,9% ‐1,6% ‐9,1% ‐3,1% ‐3,7% 11,4% ‐3,4% ‐6,9% ‐7,2% ‐4,3% ‐9,9% 2,9% ‐2,0% ‐1,9% ‐10,7% ‐13,1% ‐13,9% ‐6,4% 2,5% ‐7,2% ‐10,7% 3,2% ‐4,2% ‐3,4% ‐12,0% ‐3,7% 0,0% ‐14,4% ‐6,0% ‐4,6%

‐3,6% ‐6,0% ‐3,8% ‐3,9% ‐4,7% 1,5% ‐3,7% ‐3,9% 3,0% ‐9,1% ‐16,6% ‐3,7% 13,5% ‐5,4% 7,0% ‐13,8% ‐7,9% ‐5,9% 0,4% 0,6% ‐3,6% ‐10,7% ‐1,1% ‐13,9% ‐2,0% 2,5% ‐7,2% ‐1,1% ‐18,9% ‐11,5% ‐1,6% ‐14,6% ‐3,7% ‐11,2% ‐12,5% ‐6,5% ‐4,4%

‐7,9%  ‐2,8%  ‐3,8%  ‐13,9%  ‐7,7%  0,7%  ‐12,7%  ‐4,1%  ‐0,9%  ‐13,9%  ‐0,8%  ‐3,8%  2,6%  ‐7,7%  ‐5,2%  4,3%  ‐7,9%  ‐5,9%  ‐5,2%  ‐3,7%  ‐3,6%  ‐10,7%  2,3%  ‐13,9%  ‐15,4%  2,5%  ‐7,2%  ‐4,1%  ‐1,9%  10,7%  ‐16,6%  ‐10,8%  ‐3,7%  ‐5,4%  ‐12,5%  8,3%  ‐0,9% 

‐5,2%  ‐3,2%  ‐3,8%  ‐3,9%  ‐4,7%  1,5%  ‐3,7%  ‐3,9%  ‐2,0%  ‐9,1%  ‐5,0%  ‐3,7%  2,6%  ‐7,7%  ‐4,4%  0,7%  ‐7,9%  ‐5,9%  ‐3,3%  ‐3,7%  ‐3,6%  ‐10,7%  ‐5,2%  ‐13,9%  ‐2,0%  2,5%  ‐7,2%  ‐4,1%  ‐3,6%  ‐0,4%  ‐9,7%  ‐10,8%  ‐3,7%  ‐5,4%  ‐12,5%  ‐1,3%  ‐3,3% 

23