ACTIVINVESTOR REAL ESTATE N.V

ACTIVINVESTOR REAL ESTATE N.V.

Jaarverslag 2011

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

2

Index jaarrekening en toelichting jaarrekening

3

Profiel

4

Kerncijfers

5

Verslag van de directie

6

Balans per 31 december 2011

40

Overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten over 2011

41

Mutatieoverzicht eigen vermogen

42

Kasstroomoverzicht over het boekjaar 2011

43

Toelichting op de jaarrekening

44

Toelichting bij specifieke posten in de balans

48

Toelichting bij specifieke posten in het overzicht van gerealiseerde en nietgerealiseerde resultaten

54

Overige toelichtingen

58

Overige gegevens

62

Adressen

66

2

Index jaarrekening en toelichting jaarrekening 1)

Algemeen

44

2)

Waarderingsgrondslagen

44

3)

Waarderingsgrondslagen voor de opstelling van de balans

44

4)

Het gebruik van schattingen in de jaarrekening

46

5)

Gelieerde partijen

46

6)

Grondslagen voor de resultaatbepaling

46

Toelichting bij specifieke posten in de balans 7.1) 7.2) 7.3) 7.4) 7.5) 7.6) 7.7)

Beleggingen aandelen Liquiditeiten Overige vaste activa Overige vorderingen Eigen vermogen Overige schulden Intrinsieke waarde per aandeel

Toelichting bij specifieke posten in het overzicht van gerealiseerde en nietgerealiseerde resultaten

48 48 50 51 51 52 53 53

Gesegmenteerde opbrengsten Uitgaven en total expense ratio Vennootschapsbelasting Winst per aandeel

54 54 55 57 57

9)

Belangrijke contracten en gelieerde ondernemingen

58

10)

Niet in de balans opgenomen verplichtingen

59

11)

Gebruik van financiële instrumenten

59

12)

Personeel

61

13)

Bestuurders en raad van commissarissen

61

14)

Goedkeuring van de jaarrekening

61

8.1) 8.2) 8.3) 8.4)

3

Profiel ActivInvestor Real Estate N.V. belegt in een beperkt aantal Europese vastgoedondernemingen die zijn geselecteerd op basis van uitvoerig onderzoek. Het beleggingsbeleid is gericht op een zo hoog mogelijk dividendrendement. Het thema van het fonds is actief aandeelhouderschap. Dit houdt in dat ActivInvestor Real Estate gebruik maakt van de aandeelhoudersrechten die haar door de wet of bij statuten geboden wordt en de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance Code (ook wel de code Tabaksblat) of een andere gedragscode die in een bepaald land van toepassing is, als richtlijn neemt.

Het beleggingsproces van ActivInvestor Real Estate kenmerkt zich vooral door het uitvoerige onderzoek alvorens te beleggen (desk research, gesprekken management en beleggingsanalyse) en de betrokkenheid en opstelling tijdens de beleggingsperiode. Nadat ActivInvestor Real Estate heeft belegd in een vastgoedonderneming zal zij zich opstellen als een actieve aandeelhouder. Zij zal gebruik maken van haar aandeelhoudersrechten; dialoog aangaan met het management en de onderneming blijven monitoren op behaalde resultaten versus aangekondigde prognoses en doelstellingen. Indien nodig zal ActivInvestor Real Estate het bestuur aanspreken op het toepassen en verbeteren van de corporate governance.

ActivInvestor Real Estate is een open-end beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal en heeft een onbepaalde looptijd. Het fonds is dagelijks verhandelbaar. ActivInvestor Real Estate opteert voor de status van fiscale beleggingsinstelling. Een fiscale beleggingsinstelling is voor de heffing van vennootschapsbelasting onderworpen aan een tarief van 0%, indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

ActivInvestor Real Estate is een initiatief van ActivInvestor Management B.V. Aan ActivInvestor Management is op 26 mei 2006 door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) een vergunning verleend als beheerder als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft).

Voor informatie kunt u ons bereiken op het volgende adres en telefoonnummer: ActivInvestor Real Estate N.V. Van Leijenberghlaan 197-C, 1082 GG Amsterdam Postbus 75322, 1070 AH Amsterdam Telefoon 020 - 305 86 10, fax 020 - 305 86 19 [email protected] www.activinvestor.com

4

Kerncijfers (bedragen in euro‟s)

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

Intrinsieke waarde

17.884.476

21.807.414

17.867.235

17.443.220

32.605.127

32.322.000

20.070.300

Direct beleggingsresultaat Gerealiseerd indirect beleggingsresultaat Ongerealiseerd indirect beleggingsresultaat Opbrengst handelsdagen Uitgaven Nettowinst/(-verlies)

939.420 1.240.505 -3.849.936 2.167 414.905 -2.082.748

649.091 -2.890.161 5.053.191 8.776 487.802 2.333.096

746.874 -3.687.013 5.106.066 63 330.355 1.835.635

1.029.587 -2.989.257 -10.113.522 6.129 463.518 -12.530.581

767.641 279.239 -6.257.564 11.810 585.597 -5.784.470

549.785 4.775.572 3.115.263 434.995 8.005.625

137.697 417.635 779.127 224.793 1.109.666

Algemeen

Waardeontwikkeling per aandeel Intrinsieke waarde per 1 januari

643,43

615,50

602,01

1.079,68

1.352,05

1.036,90

99,35

Intrinsieke waarde per 31 december

531,53

643,43

615,50

602,01

1.079,68

1.352,05

1.036,90

50

50

50

50

95

72,70

1,97% 1,97%

1,90% 2,59%

1,92% 1,92%

1,69% 1,69%

2,32% 1,67%

2,25% 1,77%

Dividend per aandeel Uitgekeerd dividend in contanten Ratio’s/additionele informatie Expense ratio Expense ratio (genormaliseerd)* Omloopsnelheid van de beleggingen**

1,79% -

225

265

222

184

144

265

11

Aantal uitstaande aandelen per 31 december

33.647

33.892

29,029

28.975

30.199

23.906

19.356

Gewogen aantal uitstaande aandelen***

33.712

30.112

28,916

29.527

28.330

20.160

11.234

* ** ***

Bij de Expense ratio (genormaliseerd) zijn de kosten voor de performance fee meegenomen. Alleen in 2010 is er een performance fee uitgekeerd. De omloopsnelheid van de beleggingen geeft aan in welke mate er mutaties hebben plaatsgevonden in de beleggingsportefeuille. Het gewogen aantal uitstaande aandelen is het rekenkundige gemiddelde van het aantal uitstaande aandelen per einde maand met ingang van januari.

5

Verslag van de directie Belangrijke gebeurtenissen 2011

Directievoering De directie over Activinvestor Real Estate wordt gevoerd door ActivInvestor Management B.V. Mevrouw J.M. (Marian) Hogeslag en mevrouw J.J.M. (Anka) Reijnen voeren de directie over ActivInvestor Management B.V. Vanaf de introductie in 2005 zijn beide directieleden aandeelhouder in ActivInvestor Real Estate N.V.

Ontwikkeling fondsvermogen In de eerste helft van 2011 lieten de aandelenbeurzen een verdere opgaande lijn zien na een goed beursjaar in 2010. De tweede helft van 2011 liet echter een abrupte kentering zien en kenmerkte zich door grote onzekerheid vanwege de Eurocrisis en een zwakke mondiale economie, als gevolg hiervan daalden aandelenkoersen sterk. Hoewel het aantal uitstaande certificaten per saldo gedurende het hele jaar vrijwel gelijk bleef is het fondsvermogen, als gevolg van de gedaalde koersen van de beleggingen en het uitgekeerde dividend in 2011, gedaald. Onderstaande grafieken laten de ontwikkeling in het aantal uitstaande certificaten en het fondsvermogen zien.

24,500,000 22,500,000 20,500,000 18,500,000

16,500,000 14,500,000 12,500,000 10,500,000

Fondsvermogen 34,500 34,000 33,500 33,000 32,500

32,000

Uitstaande certificaten

6

Beleggingen en resultaten Per 31 december 2011 was € 16.832.548 belegd in vastgoedfondsen. Het directe beleggingsresultaat bedroeg € 939.420 en het indirecte beleggingsresultaat - € 2.609.431. Over de periode 1 januari tot en met 31 december 2011 bedroeg het totaal netto rendement -9,6 %. Op 31 december 2011 bedroeg de intrinsieke waarde per aandeel € 531,53

1

31 december 2011 Intrinsieke waarde per aandeel

1

€ 531,53

Aantal uitstaande aandelen

33.647 € 17.884.476

Totale intrinsieke waarde

Op 2 november 2011 heeft de directie besloten met inachtneming van het bepaalde in de statuten om een interim dividend 2011 uit te keren ten bedrage van € 845.707 zijnde € 25 per aandeel. Aan de komende algemene vergadering van aandeelhouders zal worden voorgesteld om een bedrag ad € 25 per aandeel, als slotdividend 2011 uit te keren aan de deelnemers. Hiermee bedraagt het dividendrendement over 2011 7,8 % op basis van de intrinsieke waarde per 31 december 2010. ActivInvestor Real Estate streeft een zo hoog mogelijk dividend na en zal in principe tweemaal per jaar het dividend uitkeren. ActivInvestor Real Estate streeft naar een dividenduitkering van ten minste 5% op het gemiddeld gestorte kapitaal (inclusief agio). In lijn met het beleid zal in principe het directe beleggingsresultaat (ontvangen dividenden en rente) na kosten en het in het boekjaar indirect gerealiseerde beleggingsresultaat (gerealiseerde waardegroei) als dividend worden uitgekeerd.

Direct beleggingsresultaat De meeste ontvangen dividenden zijn afkomstig van vastgoedondernemingen die een fiscaal transparante structuur kennen. Niet alle landen kennen deze structuur. Nederland, België en Frankrijk zijn vanuit dividendoogpunt daarom extra aantrekkelijk. Sinds kort kennen ook Duitsland en Italië een fiscaal transparante structuur voor vastgoedondernemingen. De invoering van deze structuur gaat veelal gepaard met een toename van het dividend. Totaal ontvangen dividend van € 926.608 in 2011 per land Oostenrijk, 3%

Finland, 4% Italië, 4% Luxemburg, 7%

Nederland, 42% Frankrijk, 19%

Duitsland, 21%

1

De gegeven waarden zijn voor resultaatbestemming.

7

Indirect gerealiseerde beleggingsresultaat ActivInvestor Real Estate geeft tevens de door haar in het boekjaar indirect gerealiseerde beleggingsresultaten (gerealiseerde waardegroei) door aan haar aandeelhouders in de vorm van de dividenduitkeringen.

Deze transactiewinsten worden voornamelijk behaald met de volgende soort transacties: aandelen die onderdeel uit maken van de kernportefeuille maar waarbij de omvang van de positie afhankelijk van de beurswaardering varieert. Bij hoge koersen wordt een stuk van de positie verkocht, bij lage koersen gekocht. aandelen die niet tot de kernportefeuille behoren maar waarbij ActivInvestor Real Estate, binnen een betrekkelijk korte termijn, potentieel voor transactiewinsten ziet. In beide gevallen maakt ActivInvestor Real Estate dan gebruik van de kansen die volatiele markten bieden. Het directe beleggingsresultaat tezamen met deze behaalde – kortere termijn – indirect gerealiseerde transactieresultaten vormen de basis voor het dividend. Gedurende 2011 is € 1.681.412 aan dividend uitgekeerd. Het directe beleggingsresultaat over 2011 bedraagt € 939.420. Voor het verschil zou er derhalve dekking moeten zijn middels bovenomschreven transactieresultaten. Het is echter moeilijk om het indirect gerealiseerde resultaat te splitsen in de bedragen voor de lange termijn kernposities en de kortere termijn transactie. De periode waarin een aandeel in bezit is geweest geeft echter wel een indicatie. In 2011 is voor een bedrag van € 16,8 miljoen aandelen verkocht die minder dan 1 jaar in portefeuille zijn geweest. Hiermee is een resultaat behaald van € 701.382. Dit betreft derhalve korte termijn transactiewinsten die in beginsel aan de aandeelhouders uitgekeerd zouden kunnen worden.

Algemene economische ontwikkelingen Het jaar 2011 was in veel opzichten een roerig jaar. Economisch speelde de schuldencrisis een cruciale rol, zowel binnen als buiten Europa. In het verlengde hiervan was het ook politiek onrustig. Regeringsleiders van de Europese Unie kwamen niet tot overeenstemming over hoe de crisis in Europa aan te pakken. Er is blijvende onenigheid tussen regeringsleiders onderling en andere instituten die een rol in de oplossing van de crisis spelen, zoals de Europese Centrale Bank (ECB) en het Internationaal Monetair Fonds (IMF). Ondanks veelvuldig overleg is een structurele oplossing nog niet gevonden. Zolang leiders geen lange termijn eenduidige oplossing communiceren zal de economische verwachting voor bedrijven en consumenten onzeker blijven, wat de economie schaadt.

8

Wel hebben veel Europese overheden besloten tot vergaande bezuinigingsmaatregelen ondanks groot ongenoegen hierover onder grote delen van de bevolking. Deze bezuinigingsmaatregelen worden vooral genomen onder druk van de financiële markten en de verwachtingen omtrent begrotingstekorten en schuldniveaus uit Brussel. De bezuinigingen doen de economie in eerste instantie geen goed. Het consumentenvertrouwen wordt aangetast doordat de bezuinigen invloed hebben op de koopkracht van burgers. Ook het producentenvertrouwen neemt hierdoor af. Een breed gedragen opinie is dat de aankomende jaren iedereen zal inleveren, huishoudens zullen minder geld overhouden en de inkomenszekerheid neemt af. In 2011 is de economische toekomstverwachting dan ook sterk verslechterd. Veel landen kennen eind 2011 een negatieve economische groei en zien de werkeloosheid oplopen. De tabel hieronder geeft een overzicht van de verwachting voor economische groei tussen begin 2011 versus de verwachting ultimo 2011. Daarnaast lijkt het er op dat in de meeste landen een begrotingsevenwicht voorlopig niet zal worden gevonden, laat staan een verlaging van de staatsschuld.

Groei BNP (%) Verwachting begin 2011 Eurozone Verenigde Staten Verenigd Koninkrijk Japan China Wereld

2011E 1,4 3,5 2,4 1,6 9,4 4,3

2012E 1,9 3,5 2,9 1,7 9,2 4,5

Groei BNP (%) Verwachting eind 2011 Eurozone Verenigde Staten Verenigd Koninkrijk Japan China Wereld

2011E 1,5 1,7 0,9 -0,7 9,2 3,7

2012E -0,8 2,3 0,5 2,2 8,4 3,2

Begrotingstekort (% van BNP) Staatschuld (% van BNP) Werkeloosheid (%) 2011E 2012E 2013E 2011E 2012E 2013E 2011E 2012E Eurozone -4,3 -3,5 -2,7 88 92 93 10,1 10,7 - Duitsland -1,5 -1,2 -1,0 82 81 80 7,1 7,3 - Frankrijk -6,0 -5,2 -4,3 85 90 92 9,2 9,7 - Italie -4,0 -3,2 -2,1 121 125 127 8,2 9,0 - Spanje -6,4 -4,4 -3,0 68 73 76 21,6 23,0 - Nederland -4,5 -3,9 -3,5 65 68 70 5,1 6,5 Verenigde Staten -8,7 -7,3 -5,1 99 103 104 9,0 8,8 Verenigd Koninkrijk -8,4 -7,6 -6,2 84 88 91 8,1 8,9 Japan -8,9 -8,9 -9,5 212 219 227 4,6 4,3 China -2,0 -2,0 -2,5 16 18 18 4,0 4,0

2013E 10,9 7,5 9,5 9,3 22,8 6,8 8,4 8,8 4,0 4,3

Bron: ABN AMRO Macro Research, Bloomberg

Bron: ABN AMRO Macro Research, Bloomberg

Een treffend signaal voor het weggevallen vertrouwen bij beleggers is de rente die landen betalen op de 5- en 10-jarige staatsobligaties. De ontwikkeling van de rente kende in 2011 een grillig verloop. Helemaal voor enkele landen die tot voor kort als veilig bekend stonden. Voor Italië en Spanje liep de rente op het 10-jarig staatspapier op tot boven de 7%. De waardering voor kredietwaardigheid van verschillende Europese landen werd naar beneden gebracht door kredietbeoordelaars Moody‟s, Standard & Poors en Fitch. Ook de Verenigde Staten verloor haar AAA (triple-A) status, de hoogste categorie voor kredietwaardigheid. De continue dreiging van lagere kredietwaardigheidscijfers van landen deed het vertrouwen van de financiële markten geen goed.

9

Ook het feit dat banken gedurende 2011, en vooral eind 2011, record bedragen aanhielden bij de ECB is een teken van het ontbreken van vertrouwen. De ECB maakte eind 2011 bekend dat Europese banken daar voor rond de € 450 miljard aan deposito‟s aanhielden. Kennelijk werd het door deze financiële instellingen als veiliger gezien om dit deel van de liquide middelen bij de ECB aan te houden dan voor hogere rente aan andere financiële instellingen uit te lenen.

Naast politieke turbulentie vanwege de schuldencrisis was er ook politieke onrust in de Arabische wereld. Ook dit bracht economische onzekerheid met zich mee. Aan de ene kant doordat onduidelijk is hoe de landen in de toekomst worden bestuurd en aan de andere kant omdat sommige Arabische landen een belangrijke rol spelen in de olievoorziening.

Concluderend kan gesteld worden dat het jaar 2011 de geschiedenis zal ingaan als een jaar van grote economische en politieke onzekerheden en steeds verminderende economische verwachtingen. Dit is ook terug te zien in de ontwikkeling van grote beursindexen in 2011. Over 2011 daalden beursgraadmeters sterk. De Amsterdamse AEX index daalde 11,9%, de Duitse DAX daalde 14,7%, de Franse CAC40 daalde 17,0% en de Europese brede Eurostoxx 50 daalde 17,1%. De grafiek hieronder laat een duidelijk volatiel beeld zien voor al deze indexen. Vooral vanaf midden juli 2011 daalden de indexen sterk. Dit was rond de topconferentie van Europese regeringsleiders van 21 juli. Tijdens dat overleg had een besluit moeten worden genomen over het oplossen van de Griekse problemen. Een probleem dat gezien de geringe omvang van de Griekse Economie in Europa gemakkelijk had kunnen worden opgelost. Wat volgde was geen eenduidig verhaal, een duidelijke onderstreping van gebrek aan Europese eensgezindheid. De noodzaak om tot een oplossing te moeten komen werd duidelijk niet gevoeld bij de politieke leiders. 120

110

100

90

80

70

60

AEX

DAX

CAC 40

10

Euro Stoxx 50

Europese vastgoedmarkt De directe vastgoedmarkt liet in 2011 een duidelijke tweedeling zien. Aan de ene kant is er een duidelijk onderscheid tussen slecht presterende landen, die veelal afhankelijk zijn van financiële hulp en „gezonde‟ landen. In de landen die slecht presteren zijn de waarderingen van vastgoed sterk afgekomen, ligt de transactiemarkt zo goed als stil en hebben beleggers geen animo meer om zelfs maar te kijken naar vastgoed. Dit geldt met name voor tweedeklas vastgoed maar ook voor eersteklas vastgoed is geen belangstelling van buitenlanders. Wel koopt af en toe een plaatselijke vermogende familie een eersteklas object. In de landen die worden gezien als de dragers van de Eurozone en andere Europese landen is een verdere schifting te zien van eersteklas en tweedeklas vastgoed. In tegenstelling tot eerdere vastgoedcrisissen blijft eersteklas vastgoed duur. Aanvangsrendementen liggen op historisch lage niveaus. Onder meer ingegeven door belangstelling uit Azië, maar ook Europese institutionele investeerders zijn actief op deze markt. De gedachte is dat eersteklas vastgoed goed verhuurd zal blijven op nette (zelfs stijgende) huurniveaus en de waarde redelijk stabiel blijft. Daarentegen is men steeds sceptischer over tweedeklas vastgoed. Dit betreft vooral de kantorenmarkt maar ook de retailmarkt ligt hier steeds meer onder vuur. Een aantal steden, zoals Amsterdam en Brussel, heeft te maken met hoge leegstandspercentages in het kantorensegment. De gedachte is, en de eerste tekenen uit de markt bevestigen dit, dat voor veel gebouwen de grondwaarde misschien nog te hoog is. Er wordt actief gekeken naar andere bestemmingen, maar vaak is de locatie te slecht om dit te kunnen realiseren. Ook tweedeklas winkelvastgoed komt steeds meer onder druk. Veel winkeliers zijn niet meer in staat hun hoofd boven water te houden nu er steeds minder wordt besteed door consumenten. Een andere belangrijke ontwikkeling is het terugtrekken van banken uit de financieringsmarkt. De banken moeten hun eigen balansen aanzienlijk versterken en houden daarom de hand op de knip. Goede vastgoedondernemingen die laag gefinancierd zijn ondervinden hiervan niet echt problemen. Daarentegen de hoog gefinancierde vastgoedondernemingen wel. Als deze partijen aan financiering kunnen komen neemt de marge enorm toe. Door het terugtrekken van de banken kijken partijen steeds meer naar alternatieve financieringsmogelijkheden. Met name het uitgeven van obligaties is erg populair. Deze obligaties vinden onder meer gretig aftrek bij de verzekeraars. Onder de nieuwe Solvency II eisen is het aantrekkelijker om vastgoedobligaties op te nemen in plaats van belangen in het vermogen van vastgoedondernemingen te nemen. Al bij al een interessante markt die de aankomende jaren ook veel mogelijkheden zal geven. Goed gefinancierde vastgoedondernemingen kunnen hiervan gebruik maken.

Kantoren Zoals hierboven aangegeven kenmerkt de kantorenmarkt zich door een tweedeling. Naar eersteklas kantoren is veel vraag en worden hoge prijzen geboden. Vooral op de beste locaties in de hoofdsteden, zoals Londen en Parijs, is veel belangstelling voor dit soort kantoren. Duurzaamheid en het voldoen aan hedendaagse vereisten zijn hierbij cruciaal. Het nieuwe werken (flexwerken) vraagt een ander soort kantoor: open en lichte ruimtes en geen vaste werkplek. De verwachting is dat eersteklas kantoren zelfs een toename van de huur kunnen laten zien als contracten met lange looptijden verlengd moeten worden. In deze kantoren is relatief ook weinig leegstand. Tweedeklas kantoren daarentegen krijgen het steeds moeilijker. Zeker in markten waar sprake is van een overaanbod aan vierkante meters. Herontwikkeling is in een groot aantal gevallen economisch niet haalbaar of wenselijk.

11

Veel van deze kantoren staan op slechte locaties. De bereikbaarheid met openbaar vervoer is slecht, de kantoren zijn oud en ga zo maar door. Het feit dat in dergelijke gebieden kantoren lang leegstaan doet de aantrekkelijkheid van het gebied ook geen goed. Er komt dan ook een verdere druk op de huurniveaus en waardes zullen nog materieel dalen. Per kantoor of kantoorgebied moet gekeken worden naar alternatieven. Hiervoor is consensus van veel partijen nodig, hetgeen de processen stroperig maakt en langdurig. Uiteindelijk moet de rekening betaald worden en de vraag is wie dat gaat doen.

Winkels In 2011 kreeg ook de winkelsector het lastiger. Door de crisis is het consumentenvertrouwen in heel Europa gedaald. Door verminderde inkomenszekerheid stellen consumenten vooral grotere bestedingen uit. Daarnaast is er een toename van internetverkopen. Verschillende producten worden steeds meer via internet gekocht, hierbij valt te denken aan boeken, elektronica, kleding. Hierdoor verandert de behoefte aan winkelruimte en dit vraagt soms ook om een andere wijze van winkelinrichting zoals meer promotieruimte dan opslag bijvoorbeeld. Winkeliers en eigenaren van winkelpanden proberen op deze veranderende omstandigheden in te spelen. Zo wordt door ketens het aantal filialen verkleind en wordt besloten om alleen nog op strategische locaties te gaan zitten. Dit zijn of de beste winkelstraat in grotere, aantrekkelijke steden of winkelcentra met een groot omliggend verzorgingsgebied en hoge bezoekersaantallen. Ook profileren winkeliers, winkelketens maar ook winkelcentra of gebieden zich meer en meer via digitale media en proberen zo de consument te bereiken. Daarentegen zorgt de toenemende leegstand in tweederangs winkelstraten en winkelcentra voor een vicieuze cirkel. Doordat er minder mensen komen gaat het nog slechter hetgeen weer meer leegstand tot gevolg heeft.

Logistiek De logistieke sector is een aparte categorie vastgoed. De logistieke sector heeft ook te lijden onder een slechte economie. Aan de andere kant vragen de toenemende internetverkopen om “state of the art” logistieke faciliteiten. Verder onderkennen veel bedrijven hoe belangrijk het is om het logistieke proces zo efficiënt mogelijk in te richten. Hiermee worden kosten bespaard en daarnaast draagt een efficiënt logistiek proces bij aan energiebesparing. Dit past binnen de duurzaamheidsdoelstellingen en het grotere milieubewustzijn van bedrijven. De logistieke sector profiteert van deze ontwikkelingen. Door de fluctuaties in de volumes te distribueren goederen en de veranderde vormen van distributie zijn de eisen van gebruikers aan de logistieke centra zeer verschillend. Veelal wordt door eigenaren een op de gebruiker toegesneden gebouw gerealiseerd. Een grote, divers indeelbare ruimte, nabijheid van vervoersaders (snelwegen), energie efficiëntie en hoogwaardige veiligheidsvoorzieningen (brandblusinstallaties, alarm) zijn de kernwoorden voor de huidige logistieke gebouwen. Doordat de voorzieningen veelal voor de klant op maat gemaakt worden staan hier voor verhuurders vaak lange termijn huurcontracten tegenover.

12

Woningen De Europese woningmarkt laat nog altijd grote regionale verschillen zien. Door de verschillende economische dynamiek in regio‟s stijgen of dalen de prijzen. Zo zijn appartementen in Parijs nog nooit zo duur geweest als vandaag de dag. Daarentegen dalen de prijzen van woningen in veel andere landen, zoals Nederland. In landen waar een groot aanbod is maar geen vraag, zoals Spanje, laten woningen een sterke daling zien. Ook voor de woningmarkt geldt dat zij te kampen krijgt met veranderingen. De bevolking in Europa is aan het vergrijzen. Dit vraagt een andere type woning. Ook is er een duidelijke trek van het platteland naar de economische gebieden zichtbaar. In een groot aantal landen is dit nog niet in de woningprijzen zichtbaar. Zo zijn huizen in de belangrijkste steden in de Randstad, in vergelijking met andere belangrijke economische gebieden, helemaal niet te duur. Daarentegen worden voor huizen op het platteland prijzen gevraagd die relatief veel te hoog zijn. Elk land kent hierin zijn eigen dynamiek. Ook ondervindt de woningmarkt invloed van de politiek. Regulering van het aanbod, starters- en seniorenwoningen en subsidies (hypotheekrenteaftrek of huursubsidies) zijn hier voorbeelden van. Al bij al is het de vraag of de woningmarkt een aantrekkelijke belegging is op dit moment. Het enige land waar woningen niet enorm zijn gestegen de laatste tien jaar is Duitsland. Hier zijn dan ook veel beleggers actief. Uiteindelijk blijven woningen relatief laag renderend. En met de gedachte dat in veel landen de prijzen nog verder omlaag kunnen is voorzichtigheid geboden.

Ontwikkelingen beleggingsmarkt In 2011 zal naar schatting tussen de € 100 miljard en € 110 miljard aan vastgoed investeringen gedaan zijn in de Europese vastgoedsector. Dit is min of meer gelijk met het totaal geïnvesteerd vermogen van € 109,9 miljard in 2010 in de sector, zo berekende CB Richard Ellis. Huurniveaus en aanvangsrendementen bleven over het algemeen gelijk met 2010. Vooral Frankrijk, Italië en Centraal- en Oost-Europese markten lieten ten opzichte van 2010 een toename in investeringen zien. In 2009 en 2010 nam het investeringsvolume vooral in het vierde kwartaal sterk toe. Door de verminderde beschikbaarheid van vreemd vermogen op de kapitaalmarkt is het de vraag of dit ook in het laatste kwartaal van 2011 het geval is geweest. De definitieve cijfers over investeringen in het Europese vastgoed in het laatste kwartaal van 2011, zijn midden januari 2012 nog niet beschikbaar.

Europese vastgoedaandelen

Genoteerde vastgoedaandelen Ondanks dat de meeste beursgenoteerde vastgoedondernemingen in Europa goede maatregelen hebben genomen in eerdere jaren om de crisis het hoofd te bieden daalden de koersen van deze vastgoedondernemingen in 2011. De koersdalingen worden weerspiegeld in de indexen voor beursgenoteerde vastgoedondernemingen. De EPRA Europe Total Return index daalde tussen 31 december 2010 en 31 december 2011 met 9,4%. De EPRA Eurozone Total Return index daalde in dezelfde periode 14,3%. Ook de koersontwikkeling van vastgoedondernemingen was volatiel. De belangrijkste redenen voor de koersdalingen zijn de onzekerheid over toekomstige vreemd vermogen financieringen en de angst voor waardedalingen als gevolg van het naar de markt komen van vastgoed van niet-genoteerde partijen.

13

Daarnaast is er angst onder beleggers dat consumenten minder uitgeven en dus de vraag naar winkelvastgoed verder onder druk komt. Ook is de verwachting dat door de toenemende werkeloosheid er nog minder vraag komt naar kantoorruimte. Beursgenoteerde vastgoedondernemingen noteren naar de mening van ActivInvestor Real Estate met een te grote discount. Veel van deze vastgoedondernemingen zijn behoudend gefinancierd, zijn actief met de portefeuille bezig en keren aantrekkelijke dividenden uit. Een groot voordeel is dat deze partijen toegang hebben tot de kapitaalmarkt en ze liquiditeit bieden aan hun beleggers. De pijn zit vooral bij nietgenoteerde vastgoedfondsen, CV‟s en maatschappen. Deze partijen hebben geen toegang tot de kapitaalmarkt en dus nieuw kapitaal. Veelal beleggen ze in tweedeklas vastgoed en zijn ze hoog gefinancierd. De aankomende jaren wordt veel waardeverlies verwacht bij deze partijen. De beursgenoteerde vastgoedondernemingen kunnen hier juist van profiteren. Aan de andere kant is de verwachting dat de koersen van beursgenoteerde vastgoedondernemingen beweeglijk zullen blijven. Aan de waan van de dag kunnen zij zich niet onttrekken en gezien de afhankelijkheid van vreemd vermogen bewegen zij mee met de ontwikkelingen op de financiële markten.

115 110

105 100 95

90 85 80

75 70

EPRA Europe Total Return

EPRA Eurozone Total Return

Niet-genoteerde vastgoedaandelen ActivInvestor Real Estate kan ook beleggen in niet-genoteerde vastgoedaandelen. Thans is er één belegging gedaan in een niet-genoteerd vastgoedfonds, het Endurance Commercial Fund. Nietgenoteerde vastgoedfondsen hebben niet te maken met een dagelijkse koersvorming. Hierdoor zijn deze fondsen minder beweeglijk dan de genoteerde vastgoedfondsen. Het onroerend goed in deze fondsen wordt minimaal een keer per jaar getaxeerd door een onafhankelijke taxateur. De waardering van nietgenoteerde vastgoedondernemingen loopt traditioneel achter op de waardeontwikkeling van beursgenoteerde vastgoedaandelen. De waardering van een pand zegt niet alles over de uiteindelijke verkoopprijs. 14

Zeker in deze onzekere markten is het niet altijd eenvoudig om tot een waardering te komen. In een goed functionerende markt komen prijzen tot stand op basis van vraag en aanbod tussen welwillende kopers en verkopers. Echter in een aantal landen is hiervan vandaag de dag geen sprake. Het Endurance Commercial Fund laat een lichte stijging van de waarderingen zien in 2011.

Beleggingsbeleid en doelstelling

Algemeen ActivInvestor Real Estate belegt in een beperkt aantal Europese vastgoedondernemingen. Het beleggingsbeleid is gericht op een zo hoog mogelijk dividendrendement. ActivInvestor Real Estate gaat dan ook voor de slogan: de zekerheid van dividend.

Hieronder is een overzicht opgenomen met de dividendbetalingen vanaf 2006.

Dividend informatie Uitgekeerd dividend (€) Jaar

koers 1 jan

dividend

in %

2006

1.036,90

72,70

7,01%

2007

1.352,05

95,00

7,03%

2008

1.079,68

50,00

4,63%

2009

602,01

50,00

8,31%

2010

615,50

50,00

8,12%

2011

643,43

50,00

7,77%

Totaal uitbetaald:

367,70

Het beleid van ActivInvestor Real Estate is actief aandeelhouderschap. Het beleggingsproces van de vennootschap kenmerkt zich met name door de mate van onderzoek alvorens te beleggen en de betrokkenheid/opstelling tijdens de beleggingsperiode.

ActivInvestor Real Estate heeft een langere termijn beleggingshorizon teneinde een optimaal rendement op haar beleggingen te kunnen behalen. De beleggingsdoelstelling van ActivInvestor Real Estate is het op langere termijn behalen van een jaarlijks gemiddeld beleggingsrendement voor haar deelnemers van 8%-10%, waarbij ten minste 5% op het gestorte kapitaal (inclusief agio) als dividend wordt uitgekeerd.

ActivInvestor Real Estate kan beleggen in vastgoedondernemingen waar reeds andere beleggingsfondsen beheerd door ActivInvestor Management een belang in hebben genomen of zullen nemen.

Beleggingsbeleid in meer detail ActivInvestor Real Estate is een actieve belegger. Dit houdt onder meer in dat geen bepaalde index wordt gevolgd (de zogenoemde index-trackers). ActivInvestor Real Estate is daarentegen zeer selectief, wat zich vertaalt in een 15- tot 20-tal kernbeleggingen.

15

Om tot een selectie te kunnen komen zijn een aantal uitgangspunten geformuleerd en worden een aantal strategieën uitgevoerd.

De belangrijkste uitgangspunten voor de selectie van vastgoedondernemingen zijn de volgende. Een heldere strategie en doelstellingen. De laatste jaren hebben nogmaals laten zien dat vastgoedondernemingen met een heldere strategie en doelstellingen betere resultaten laten zien dan vastgoedondernemingen met een minder duidelijke strategie. Het alles willen doen komt de resultaten veelal niet ten goede. Vastgoedondernemingen met een duidelijke focus hebben de afgelopen vijf jaar de beste resultaten laten zien. Kwaliteit management. ActivInvestor Real Estate belegt niet direct in stenen maar indirect. Hierdoor is de kwaliteit van het management zeer belangrijk. Stenen kunnen zichzelf niet verhuren en onderhouden! Goed management maakt het verschil. Zeker de vastgoedwereld kent gelukzoekers die snel rijk willen worden. Het is dan ook zaak om te beleggen in vastgoedondernemingen met goed management. Management met een bewezen staat van dienst en die een eenduidige koers blijven varen en hun oren niet teveel laten hangen naar bijvoorbeeld de financiële wereld. Ook hier heeft de kredietcrisis het kaf van het koren gescheiden. Corporate governance. Volgens ActivInvestor Real Estate zijn de vier principes van goed ondernemingsbestuur: redelijkheid, transparantie, het afleggen van rekenschap en verantwoordelijkheid. ActivInvestor Real Estate is van mening dat zij de belangen van haar beleggers dient te vertegenwoordigen. Daarom wordt gebruik gemaakt van de aandeelhoudersrechten die ActivInvestor Real Estate door de wet of bij de statuten van een vastgoedonderneming geboden wordt. ActivInvestor Real Estate zal dan ook gebruik maken van haar stemrecht en indien zij dat nodig acht een dialoog aangaan met het management. Monitoring tijdens de beleggingsperiode ziet ActivInvestor Real Estate als één van haar belangrijkste taken. Goede spreiding door een optimale mix van landen, categorieën en ondernemingen in de portefeuille. ActivInvestor Real Estate kent een vrij beleggingsbeleid. Dit houdt in dat er geen voorschriften bestaan voor de spreiding over landen en categorieën vastgoed. ActivInvestor Real Estate belegt dan ook in Europese vastgoedondernemingen volgens een top-down benadering. Doorlopend wordt gekeken naar de macro-economische omstandigheden en vooruitzichten van een land en de portefeuille indien gewenst aangepast. Zo heeft ActivInvestor Real Estate al jaren geen positie in Spanje. Dit geldt ook voor de categorieën vastgoed. Afhankelijk van de economische ontwikkelingen en vooruitzichten wordt de verdeling over de verschillende categorieën aangepast. Zo is op bepaalde momenten een overweging in de kantorenmarkt interessanter dan bijvoorbeeld in de retailmarkt. Transparante financieringsstructuur. ActivInvestor Real Estate belegt voornamelijk in vastgoedondernemingen met een gematigde financiering. Intern onderzoek heeft aangetoond dat vastgoedondernemingen die tussen de 40% - 55% zijn gefinancierd de beste resultaten laten zien op de lange termijn. Daarnaast is het van belang dat de financieringsstructuur evenwichtig is en de risico‟s duidelijk zijn weergegeven. Hierbij valt te denken aan gemaakte afspraken met de banken („bankconvenanten‟) zoals de financiering als percentage van de waarde („Loan-to-Value‟) en hoe vaak de rente minimaal betaald moet kunnen worden uit de huurstromen („Interest Coverage Ratio‟). 16

Beleggingsstrategieën Kernportefeuille De kernportefeuille wordt samengesteld met een 15- tot 20-tal vastgoedondernemingen. De beleggingshorizon is minimaal drie jaar. In de kernportefeuille wordt onderscheid gemaakt tussen een viertal soorten beleggingen: 1. Liquide vastgoedondernemingen met een goed dividendrendement. Dit zijn veelal vastgoedondernemingen met een duidelijke strategie, een gematigde financieringsgraad en in principe uitsluitend beleggingspanden die een goede kasstroom opleveren. De liquiditeit van de vastgoedondernemingen is belangrijk om in de dagelijkse verhandelbaarheid van ActivInvestor Real Estate te kunnen voorzien. Daarnaast bieden deze vastgoedondernemingen ActivInvestor Real Estate de mogelijkheid in te spelen op de beweeglijkheid van de markt. ActivInvestor Real Estate houdt een ondergrens aan per positie van deze beleggingen van € 600.000. Op het moment dat ActivInvestor Real Estate het aandeel ondergewaardeerd vindt zal de positie verhoogd worden tot maximaal € 2 miljoen. Op het moment dat het aandeel te duur wordt gevonden zal een gedeelte van de positie worden verkocht. Ook kan het dividendspel worden gespeeld. Beleggers zijn geneigd als de uitbetaling dividenddatum nadert in te stappen voor het dividend. Daardoor kan de koers zoveel oplopen dat ActivInvestor Real Estate juist voor de dividendbetaling uitstapt en na de dividendbetaling weer instapt. In 2011 liepen koersen van veel vastgoedondernemingen hard op voor de dividenduitbetaling maar daalden veel sterker na de dividenduitkering dan het uitgekeerde bedrag. Voorbeelden van deze categorie vastgoedondernemingen zijn Deutsche Euroshop, Eurocommercial Properties en Alstria Office. 2. Minder liquide vastgoedondernemingen met een goed dividendrendement. Dit betreffen veelal wat kleinere vastgoedondernemingen met een duidelijke strategie en waarvan het aandelenkapitaal voor het grootste gedeelte in handen is van een aantal instituten. De financieringsgraad is laag tot gematigd. Het management heeft een lange staat van dienst en geniet een uitstekende reputatie in de markt. Het betreft eigenlijk een „club deal‟. Een mooi voorbeeld hiervan is een aantal van de Franse beleggingen. Om fiscale redenen was een aantal jaren geleden een beursnotering nodig om een fiscaal transparante structuur te kunnen krijgen. Daarom zijn veel vastgoedondernemingen naar de beurs gegaan met een beperkt aantal aandeelhouders. Foncière Paris France en Foncière 6ème and 7ème zijn hiervan goede voorbeelden. In de markt komt er meer interesse om dit soort partijen over te nemen. Daarnaast is een trend zichtbaar dat beleggers in meer liquide vastgoedondernemingen willen zitten. ActivInvestor Real Estate heeft daarom haar belangen in een aantal van deze vastgoedondernemingen afgebouwd/verkocht. 3. Vastgoedondernemingen met een materiële discount ten opzichte van de intrinsieke waarde en waar ActivInvestor Real Estate van mening is dat de discount onterecht is en er binnen een drietal jaren uit zal lopen. In 2011 noteerden de meeste vastgoedondernemingen met een discount. Ook binnen deze posities maakt ActivInvestor Real Estate gebruik van de beweeglijkheid van de markt. Voorbeelden hiervan zijn VastNed Retail, Eurocommercial Properties, Atrium, Corio en Beni Stabili. 17

4. (Converteerbare) obligaties en andere speciale financiële producten met een aandelencomponent. Vastgoedondernemingen geven steeds vaker ook (converteerbare) obligaties uit. Voor ActivInvestor Real Estate kan dit interessant zijn als de (rente)vergoeding aantrekkelijk is. Hiermee verlaagt ActivInvestor Real Estate het risico en de beweeglijkheid van haar portefeuille. Voorbeeld hiervan zijn de Prologis preferred units. De producten zijn beursgenoteerd maar kennen weinig liquiditeit. Gebeurtenis gedreven („event driven‟) beleggingen Eén van de voordelen van het vrije beleggingsbeleid van ActivInvestor Real Estate is dat zij (snel) kan inspelen op gebeurtenissen in de markt. Dit kan bijvoorbeeld een plaatsing van aandelen zijn. In 2011 hebben meerdere aandelenplaatsingen plaatsgevonden. Deze vinden plaats met een discount ten opzichte van de laatste beurskoers en zijn veelal uitsluitend toegankelijk voor professionele beleggers. Ook kan een verwachte wijziging in bijvoorbeeld de aandeelhouderstructuur, fiscale structuur, opname in een index of dividendbeleid een reden zijn om een positie te verwerven. ActivInvestor Real Estate neemt uitsluitend gebeurtenis gedreven posities indien zij de vastgoedonderneming goed kent en bereid is de posities ook voor langere termijn aan te houden. In de praktijk verkoopt ActivInvestor Real Estate deze posities binnen een jaar. Het gewenste rendement bedraagt tussen de 5% - 10%.

Binnen de beleggingsportefeuille wordt continu gekeken naar het risicoprofiel in samenhang met (macro-) economische ontwikkelingen. Sentimenten op de beurs, die de afgelopen jaren voor een grote beweeglijkheid hebben gezorgd, hebben een directe invloed op ActivInvestor Real Estate. Echter een belegger met een lange termijn visie, en die dus fundamentele keuzes maakt, kan niet met deze sentimenten meegaan. ActivInvestor Real Estate probeert wel gebruik te maken van de sentimenten door bij te kopen als de beurs (hard) naar beneden gaat en te verkopen als de beurs hard omhoog gaat en hiervoor geen directe fundamentele aanleiding is. Belangrijk in volatiele markten is liquiditeit. Dit is één van de lessen uit recente jaren. In augustus 2011 is daarom gekozen om een zo groot mogelijk deel van de portefeuille te beleggen in aandelen van liquide vastgoedondernemingen met een goed dividendrendement. Dit omdat ActivInvestor Real Estate verwacht dat een goed dividendrendement een bodem geeft aan de koersvorming van die aandelen, maar ook omdat de meest liquide aandelen het hardst waren afgestraft in de neergaande beurs. Deze aandelen hebben dan ook de meeste potentie om weer relatief harder te stijgen in een opgaande beurs.

Bij elke vastgoedonderneming gaat het uiteindelijk om de stenen. ActivInvestor Real Estate bezoekt dan ook veel vastgoedondernemingen en bekijkt een doorsnede van het vastgoed. Naast het bekijken van vastgoed vinden gesprekken plaats met het management van de vastgoedondernemingen, makelaars en andere partijen die actief zijn in de vastgoedmarkt. Onder meer aan de hand hiervan worden beleggingen geselecteerd.

18

Beleggingsportefeuille Het behaalde resultaat over 2011 (totaalrendement van -9,6 %) is onder de doelstelling van het fonds. Toch is ActivInvestor Real Estate van mening met de huidige portefeuille een goede basis te hebben voor positieve resultaten op de middellange termijn.

Geografische en categoriale verdeling per 31 december 2011 Hieronder wordt een overzicht gegeven van de geografische en categoriale verdeling van de beleggingsportefeuille per 31 december 2011. Deze verdeling is gebaseerd op de portefeuilles van de onderliggende vastgoedondernemingen.

Geografische verdeling beleggingsportefeuille per 31 december 2011 Totaal beleggingen in aandelen € 16.832.548 miljoen (ex liquide middelen)

Anders, 0.6%

Woningen, 1.1% Logistiek/Industrieel , 9.9%

Kantoren, 37.2%

Winkels, 51.2%

19

Categoriale verdeling beleggingsportefeuille per 31 december 2011 Totaal beleggingen in aandelen € 16.832.548 miljoen (ex liquide middelen)

Spanje & Portugal, 3.7%

Overig, 5.6% Frankrijk, 22.0%

Italie, 6.5%

Scandinavie 9.0%

Duitsland, 18.2%

Benelux, 14.3% Centraal & OostEuropa, 19.5%

Kernportefeuille 2011 Hieronder is per belegging in de portefeuille een overzicht gegeven over de gebeurtennissen gedurende het jaar 2011.

Alstria Office Alstria Office REIT Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

10,50 9,20 11,24 0,44 -8,2% 75.787 9,84

Profiel - Duitse fiscaal transparante vastgoedonderneming - Focus op kantoren (95% van de portefeuille) - Goed track record in Hamburg - Sterk management - Lange termijn huurcontracten (gemiddeld 9 jaar) - Gedegen financiering

*gebaseerd op meest recente gegevens ** Totaal rendement per aandeel tussen 31-12-2010 en 31-12-2011

Alstria Office is een Duitse vastgoedonderneming die zich focust op de kantorenmarkt. Het grootste deel van de portefeuille ligt in Hamburg. Hamburg is een stad met een gedifferentieerd economisch profiel. De onderneming koopt in Hamburg vooral gebouwen die moeten worden herontwikkeld en waaraan zodoende (snel) waarde kan worden toegevoegd: de zogenoemde “add-value” strategie. Gebouwen worden herontwikkeld en er wordt een huurder gezocht en vervolgens wordt het gebouw verkocht. Alstria heeft de afgelopen jaren gewerkt aan het uitbouwen van een stabiele kantorenportefeuille met gedegen financiering. De verwachting was dat de onderneming in 2011 de portefeuille verder zou uitbreiden. In de voorbereiding hierop is in april 2011 een kapitaalverhoging gedaan en werd er voor ongeveer € 100 miljoen aan nieuw kapitaal opgehaald door de onderneming. In juli 2011 kocht Alstria de Duitse gebouwen in de VastNed Offices/Industrial portefeuille in Frankfurt en Düsseldorf. Verder was de onderneming succesvol met de add-value strategie. De onderneming laat zien in staat te zijn door het upto-date maken van haar panden waarde toe te voegen. In november werd een grote herontwikkeling succesvol verkocht, dit betrof het gebouw “Alte Post” in het centrum van Hamburg. ActivInvestor Real Estate is van mening dat Alstria één van de betere kantorenspelers is in Duitsland.

20

Altarea Cogedim Altarea Cogedim Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

125,00 120,50 120,30 8,00 2,8% 6.001 105,18

Profiel - Franse fiscaal transparante vastgoedonderneming - Met name beleggingen in winkelcentra en ontwikkeling van high-end woningen - Sterke groei van dividend wordt verwacht - Stabiele lange termijn aandeelhouders - Zeer ervaren management


Altarea Cogedim is een Franse vastgoedonderneming actief op drie gebieden, in winkelcentra (ontwikkeling voor eigen belegging), in de ontwikkelingen van high-end woningen en de ontwikkelingen van exclusieve kantoren in Parijs. Hoewel de winkelcentra stabiel blijven presteren gaat de extra winst voor de aandeelhouder komen van het opleveren en verkopen van woningen. Daarnaast is er potentieel in de oplevering van een aantal kantoren. Het bestuur van Altarea Cogedim kwam gedurende 2011 hierover met positieve berichten. De winst per aandeel zal in de komende twee jaar met 10% per jaar stijgen, zo is de verwachting van het management. Ook verwacht het management dat het dividend in dezelfde lijn zal groeien. ActivInvestor Real Estate is overtuigd van de kwaliteit van het management van Altarea. De CEO en tevens oprichter van de onderneming heeft een aandelenbelang van bijna 50% en is dus gebaat bij succes.

Argo European Real Estate Argo European Real Estate Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

0,04 0,07 0,14 81,3% 5.980.808 0,37

Profiel - Vastgoedonderneming met focus op winkelcentra - Actief in Roemenië, Oekraïne en Moldavië - Sterk management - In 2011 succesvol in lastige markt - Groei in intrinsieke waarde en koers in 2011


Argo European Real Estate heeft winkelcentra in Oost-Europa (Roemenië en Oekraïne). In Moldavië bezit de onderneming uitsluitend landposities. In 2011 is de koers van het aandeel gestegen van € 0,04 naar € 0,07. Het management was in 2011 succesvol met het uitbreiden van de portefeuille en het verbeteren van het inkomenspotentieel. Dit was en is de prioriteit van het management en het succes hierin is daarom bemoedigend. In 2011 heeft het management nieuwe winkelcentra ingebracht en daarvoor aandelen uitgegeven op de huidige netto intrinsieke waarde. De portefeuille is zodoende gegroeid van 3 naar 5 winkelcentra en enkele ontwikkelingsgebieden. Door de toevoeging van de nieuwe centra en de opvulling van de bestaande centra is het management er in geslaagd om meer cash (uit huurstromen) naar de onderneming te trekken. Met deze vergroting van de portefeuille heeft het management naar de markt gecommuniceerd dat de huidige netto intrinsieke waarde per aandeel op € 0,14 ligt. Ook is er potentieel in de groei van de huurinkomsten van € 27 miljoen naar € 39 miljoen.

21

Deze resultaten hebben er aan bijgedragen dat de koers per aandeel Argo gedurende het jaar is gestegen van € 0,04 naar € 0,07. ActivInvestor Real Estate verwacht niet dat de onderneming op korte termijn dividend kan uitkeren. Daarom past het aandeel niet meer binnen de huidige portefeuille. Wanneer de liquiditeit in het aandeel het toelaat zal gekeken worden of de positie kan worden afgebouwd. Hierover is onder meer contact met het management van Argo European Real Estate.

Atrium European Real Estate Atrium European Real Estate Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

4,34 3,41 6,33 0,14 -18,2% 384.287 4,20

*gebaseerd op meest recente gegevens

Profiel - Vastgoedonderneming met focus op winkelcentra - Actief in Centraal- en Oost-Europa met name Polen, Tsjechië, Slovakije en Rusland - Hoog aanvangsrendement - Financieel sterk, weinig schuld - Sterk management - Lange termijn aandeelhouders

** Totaal rendement per aandeel tussen 31-12-2010 en 31-12-2011

Atrium European Real Estate is, naar de mening van ActivInvestor Real Estate, de sterkste vastgoedonderneming voor wie wil beleggen in winkelcentra in Centraal- en Oost-Europa. De onderneming heeft in het afgelopen jaar verder gewerkt aan de operationele verbeteringen. De kostenstructuur is verder verlaagd en daardoor is de marge verbeterd. De onderneming kon in 2011 ook huurgroei realiseren, vooral in de belangrijke markten Rusland, Polen en Slovakije. In Tsjechië bleven de huren vlak. Het management gaf tijdens presentaties aan dat in deze Centraal- en Oost-Europese markten voor winkelcentra er steeds minder huurvrije periodes weggegeven worden bij het afsluiten van contracten. Een positief signaal voor Atrium. De bezettingsgraad steeg naar 97%. Door alle verbeteringen steeg de winst per aandeel en zal het management voorstellen om het dividend te verhogen van € 0,14 naar € 0,17 per aandeel per jaar. Ook de netto intrinsieke waarde steeg naar € 6,33. ActivInvestor Real Estate ziet in de goede resultaten potentie voor de toekomst. De netto schuldgraad van Atrium is laag en bedroeg rond de 13% van de waarde van het vastgoed. Er is daarom ruimte om waarde toevoegende acquisities te doen. Het management heeft in 2011 ook twee centra aangekocht (in Praag en Warschau). Daarnaast is bij herhaling aangegeven dat het management de schuldgraad niet verder wil laten oplopen dan 40% van de waarde van het vastgoed. Ondanks de goede (operationele) resultaten en sterke optreden van het management blijft de beurskoers per ultimo december ver achter bij de intrinsieke waarde.

Beni Stabili Beni Stabili Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

0,63 0,35 0,99 0,02 -41,2% 1.130.719 0,62

Profiel - Italiaanse Vastgoedonderneming, focus op kantoren met name Milaan en Rome - Ook (her)ontwikkeling - Lang lopende huurcontracten 8+ jaar - Ervaren management met groot netwerk - Gedegen gefinancieerd


22

Beni Stabili is een Italiaanse vastgoedonderneming met een focus op kwalitatief hoogwaardige kantoren in Milaan en Rome. De onderneming presteerde afgelopen jaar operationeel goed. De positie is in 2011 verkocht, maar nadat de koersen flink gezakt waren, is ActivInvestor Real Estate weer een kleinere positie gaan kopen. Hierna kwam de koers van het aandeel onder druk te staand vanwege het negatieve sentiment van beleggers op Italië. Het land kampt immers met een enorme staatsschuld en een hoog begrotingstekort. In het verlengde hiervan vond een wisseling plaats van de regering, premier Berlusconi werd eindelijk vervangen. Gedurende 2011 is er contact geweest met de onderneming, vooral rond de cijferpresentaties. Beni Stabili heeft een vastgoedportefeuille van € 4,3 miljard voornamelijk bestaande uit kantoren. De bezettingsgraad lag gedurende 2011 boven de 97%, met onderliggende huurcontracten van ruim 8 jaar. Het management gaf meerdere malen aan niet te verwachten dat de bezettingsgraad (en dus de huurinkomsten) sterk terug zal lopen. De netto intrinsieke waarde per aandeel lag op basis van externe taxaties midden 2011 op € 1,01. Ondanks dat er geen negatieve ontwikkelingen zijn bij de onderneming en het management die ook niet verwacht is de koers van het aandeel flink gedaald. Van rond de € 0,74 in het tweede kwartaal van 2011 naar € 0,35 ultimo december 2011. ActivInvestor Real Estate vindt deze korting van de beurskoers ten opzichte van de netto intrinsieke waarde per aandeel veel te groot. De verwachting is dan ook dat, gezien de kwaliteit van de portefeuille en het management een beurskoers van € 0,70 - € 0,75 per aandeel gerechtvaardigd is.

Citycon Citycon Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

3,08 2,31 3,64 0,14 -20,5% 299.477 2,93

Profiel - Finse vastgoedonderneming focus op winkels - Actief in de sterke Scandinavische economie - Bezig met uitbreiden van centra - Koerspotentieel gezien de korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde


In 2011 heeft ActivInvestor Real Estate weer een positie genomen in het Finse Citycon. Citycon heeft een vastgoedportefeuille van € 2,3 miljard voornamelijk bestaande uit winkelcentra en supermarkten in Scandinavië en de Baltische staten. De economische ontwikkeling van Scandinavische landen is sterk in vergelijking met de rest van Europa. Citycon moet daarvan kunnen profiteren, zeker wanneer enkele bestaande centra worden uitgebreid. Daarbij is het netto aanvangsrendement van Citycon nu 6,5%. Bij transacties van enkele Zweedse winkelcentra in 2011 namen investeerders genoegen met aanvangsrendementen van minder dan 6%. Dit doet vermoeden dat de gemiddelde aankoopkoers van rond de € 3,00 omhoog moet kunnen. De intrinsieke waarde per aandeel ligt rond de € 3,50, de dividendverwachting rond de € 0,14 per aandeel. Toch is de koers van het aandeel eind van 2011 op een grotere korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde komen te staan.

23

Corio Corio Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

48,02 33,61 45,99 2,69 -24,4% 32.489 43,42

Profiel - Nederlandse vastgoedonderneming, focus op winkecentra - Voornamelijk actief in Frankrijk, Nederland en Italië - Vooruitstrevende visie op winkelcentra - Hoog dividendrendement - Koerspotentieel gezien de korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde


Corio focust zich op kwalitatief hoogwaardige en grote winkelcentra in onder andere Nederland, Frankrijk, Italië en Turkije. Corio doet er alles aan om van haar winkelcentra zogenoemde “favourite meeting places” te maken. Winkelcentra waar mensen graag komen vanwege het gevarieerde winkelaanbod en de andere activiteiten. De onderneming presteerde operationeel zoals mocht worden verwacht in 2011, toch daalde de beurskoers sterk. Het management gaf gedurende 2011 aan een gelijkblijvende winst per aandeel te verwachten en dus een gelijkblijvend dividend. Het dividend van € 2,69 is aantrekkelijk, helemaal op een koersniveau van € 33,03 eind 2011. Daarnaast is de intrinsieke waarde per aandeel die rond de € 45,- ligt in 2011 stabiel gebleken. De bestaande zorgen over Duitsland (als nieuwe markt) en Turkije, waar de onderneming problemen ondervindt, heeft het management weggenomen. Er wordt hard gewerkt de centra in deze landen te verbeteren. De gepresenteerde plannen zien er gedegen uit en het management verdient wat dit betreft het vertrouwen deze plannen tot uitvoer te brengen. Corio is in Europa één van de voorlopers als het gaat om het inspelen op consumententrends. De onderneming is actief met het promoten van haar centra via “sociale media applicatie”. Deze strategie werkt. Waar dit soort applicaties geïmplementeerd zijn (Frankrijk en Turkije) nemen de bestedingen duidelijk toe.

Deutsche Euroshop Deutsche Euroshop Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

28,98 24,80 26,16 1,10 -10,6% 21.000 24,67

Profiel - Duitse vastgoedonderneming met focus op winkelcentra - Gedegen financieel beleid - Strikte rendementscriteria - Sterk management - Bezettingsgraad bijna altijd op 100%


Deutsche Euroshop is één van de meest stabiele en gedegen vastgoedondernemingen met een focus op Duitse

winkelcentra.

De

onderneming

heeft

strikte

financiële

beleidskaders

en

duidelijke

rendementsdoelstellingen. Hierdoor is Deutsche Euroshop in staat geweest veel waarde voor haar aandeelhouders te creëren. De koers steeg in de eerste helft van 2011 naar niveaus rond de € 28,- per aandeel. Een niveau waarop de positie toen is verkocht. Tegen het einde van 2011 is de positie weer opgebouwd op een koersniveau van rond de € 24,50. In het afgelopen jaar heeft ActivInvestor Real Estate regelmatig een positie gehad in Deutsche Euroshop. De onderneming kent immers een degelijk inkomensprofiel. Ook deed Deutsche Euroshop enkele goede acquisities en plaatste daarvoor op interessante voorwaarde aandelen. De netto intrinsieke waarde per aandeel ligt rond de € 26,-. Het stabiele beleid van de onderneming rechtvaardigt een beurskoers op een dergelijk niveau. 24

Het dividend van € 1,10 per aandeel geeft weliswaar een matig dividendrendement (4,2% op netto intrinsieke waarde), maar is stabiel en houdbaar. Daarbij kan de onderneming in waarde groeien door goede acquisities te doen. Op dat gebied heeft de onderneming zich de afgelopen jaren bewezen. ActivInvestor Real Estate ziet weinig risico in deze belegging.

DIC Asset DIC Asset Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

8,34 5,36 14,27 0,35 -31,5% 188.518 8,2

Profiel - Duitse vastgoedonderneming met focus op kantoren - Actief in heel Duitsland - Financiering is hoog maar goed gemanaged - Potentiele groei van het dividend - Koerspotentieel gezien de korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde


DIC Asset richt zich op kantoren in Duitsland. De portefeuille is verspreid over het hele land. De gebouwen zijn kwalitatief goed en vallen net onder het hoogste marktsegment. Het management van DIC Asset gaf in 2011 herhaaldelijk aan dat de omstandigheden ook voor Duitse kantoren lastig waren. Het management heeft weer laten zien ook in lastige markten haar financieringen rond te kunnen krijgen en haar leegstand te verminderen. Ook heeft de onderneming in maart van 2011 een kapitaalverhoging gedaan van ongeveer € 52 miljoen. Het geld werd opgehaald bij bestaande aandeelhouders en wordt gebruikt om acquisities te doen. Volgens ActivInvestor Real Estate heeft DIC Asset last van het feit dat de schuldgraad tegen de 70% van de waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt. Dit wordt door veel beleggers als te hoog ervaren. Volgens de onderneming is de schuldenportefeuille goed beheersbaar, ActivInvestor Real Estate deelt die mening. DIC Asset genereert jaarlijks ongeveer € 1,18 kasstroom per aandeel en keert slechts € 0,35 per aandeel dividend uit. De koers van het aandeel staat eind 2011 op € 5,90 terwijl de intrinsieke waarde per aandeel uit komt op ongeveer € 13,09. ActivInvestor Real Estate ziet zowel potentieel voor koersstijging als voor dividendverhoging.

Eurocommercial Properties Eurocommercial Properties Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

34,45 24,53 36,35 1,88 -23,3% 36.432 31,01

Profiel - Nederlandse vastgoedonderneming, focus op winkelcentra - Actief in Italië, Frankrijk en Zweden - Sterk en ervaren management - Gedegen financieel beleid - Groeiend dividend


Eurocommercial Properties is één van de meest stabiele vastgoedondernemingen in Europa als het gaat om het managen van winkelcentra en financieel beleid. Het management team werkt al zeer lang samen en is gefocust op de uitvoering van de strategie. Zij laten zich niet leiden door de waan van de dag en dit maakt het tot een sterke vastgoedonderneming met een laag risicoprofiel. Eurocommercial Properties wil vooral een stabiele en groeiende inkomstenstroom bieden aan haar aandeelhouders. 25

De onderneming heeft sinds haar oprichting bewezen dat ook te kunnen doen. Zelfs in de financiële crisis van de afgelopen jaren weet de onderneming huurders vast te houden en waarde toevoegende acquisities te doen. Ook bij Eurocommercial Properties is de verwachting dat het dividend op minimaal een gelijk niveau blijft. Over het afgelopen jaar heeft de onderneming € 1,88 per aandeel als dividend uitgekeerd. Sinds de oprichting is het dividend jaarlijks gemiddeld met 3,3% gegroeid. Voor komend jaar is de verwachting dat het dividend per aandeel verder stijgt. Het management van Eurocommercial Properties heeft gekeken naar mogelijke acquisities in verschillende landen. Spanje en Zwitserland zijn overwogen om de portefeuille uit te breiden. In 2011 heeft de onderneming alleen in Cremona, NoordItalië een acquisitie van een winkelcentrum gedaan. Het centrum heeft een verzorgingsgebied dat als welvarend bekend staat in Italië. De weging van Italië in de totale portefeuille is hiermee wel toegenomen. ActivInvestor Real Estate ziet de huidige portefeuille verdeling als gunstig. Echter verschillende banken zijn of waren van mening dat de blootstelling aan Italië te groot is geworden. Mede daardoor staat de koers van het aandeel eind 2011 rond de € 25,- ruim onder de netto intrinsieke waarde per aandeel die rond de € 33,50 ligt. Het koersniveau eind 2011 weerspiegelt een mooi dividendrendement.

Foncière des 6ème et 7ème Foncière des 6ème et 7ème Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

16,80 17,50 19,80 0,25 5,7% 15.497 17,75

Profiel - Franse fiscaal transparante vastgoedonderneming - Portefeuille met eersteklas gebouwen in het zesde en zevende arrondissement van Parijs - Bewezen track record op het gebied van herontwikkeling - Zeer ervaren mamagement


Sinds 2007 heeft ActivInvestor Real Estate een positie in de Franse vastgoedonderneming Foncière des 6ème et 7ème. De onderneming herontwikkelt en beheert eersteklas kantoren in het zesde en zevende arrondissement van Parijs. Door oudere panden in deze wijken te kopen, veelal van de overheid, en te herontwikkelen wordt ervoor gezorgd dat de panden weer voldoen aan de eisen van vandaag de dag. Bij de renovatie wordt gebruik gemaakt van hoogwaardige materialen, mede om ervoor te zorgen dat ook aan de laatste klimaatstandaarden wordt voldaan. Daarnaast worden bijvoorbeeld parkeergarages aangelegd onder de gebouwen. Dit geeft een grote waardetoevoeging aan een gebouw in het centrum van Parijs. Daarnaast beheert de vennootschap een aantal Holiday Inn hotels in dezelfde arrondissementen. De beurskoers die eind 2011 rond de € 17,50 lag, weerspiegelt een te rechtvaardigen korting op de netto intrinsieke waarde per aandeel. Een grote stijging wordt niet verwacht. Daarnaast geeft het jaarlijkse dividend van € 0,33 per aandeel een beperkt rendement. Foncière des 6ème et 7ème kent een geringe liquiditeit van de aandelen op de beurs. Er zitten met name Franse institutionele lange termijn beleggers in. Omdat ActivInvestor Real Estate streeft naar een portefeuille met een bepaalde mate van liquiditeit en een basis voor goed inkomen, is de verkoop van de aandelen Foncière des 6ème et 7ème in 2011 voortgezet.

26

Foncière des Régions Foncière des Régions Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

72,40 49,60 80,80 2,20 -28,5% 11.650 67,97

Profiel - Franse vastgoedonderneming, focus op kantoren - Actief in Frankrijk en Italië - Sterk management - Gedegen financiering - Koerspotentieel gezien de korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde


Foncière des Régions is een Franse vastgoedonderneming met een totale portefeuille van € 8,6 miljard. De panden zitten in verschillende segmenten en bestaan uit kantoren (78%), logistiek (10%), hotels (5%) en daarnaast enkele parkeergebieden en health care faciliteiten. De panden zijn voor 90% gelegen in Frankrijk (de helft daarvan in en rond Parijs) en voor 10% in Italië, middels een deelneming in Beni Stabili. De gemiddelde bezettingsgraad van de portefeuille lag in 2011 rond de 95%. De belangrijkste huurders bestaan uit grote ondernemingen zoals France Telecom, EDF, Accor en Suez Environment. De financieringsstructuur is solide met een financieringsgraad van 49%. Het gemiddeld rentepercentage op de leningen is 4,2% en de looptijd bedraagt gemiddeld 5,3 jaar. Het dividendbeleid is er op gericht om tussen de 75% en 85% van de winst uit te keren aan de aandeelhouder. De koers van Fonciére des Régions lag ultimo 2011 op € 49,35 per aandeel wat een grote korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde inhoudt die op € 80,80 per aandeel ligt.

Mercialys Mercialys Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

28,10 24,90 28,91 1,30 -6,8% 22.000 23,10

Profiel - Franse vastgoedonderneming, focus op winkelcentra - Casino supermarkt als hoofdhuurder - Actief in heel Frankrijk - Geen vreemd vermogen financiering


Mercialys is een Franse vastgoedonderneming met een portefeuille van winkelcentra in Frankrijk. De winkelcentra hebben allemaal een supermarkt van Casino als belangrijkste huurder. Casino is tevens de grootste aandeelhouder van Mercialys met een belang van iets meer dan 50%. De Casino supermarkten zijn de basis voor hoge bezoekersaantallen in de centra. De onderneming is gefocust op een lage kostenratio voor huurders (huur als percentage van de omzet) en heeft mede daarom een zeer stabiele bezettingsgraad van 98%. De huurniveaus liggen onder het gemiddelde voor vergelijkbare centra. Een andere bijzonderheid van Mercialys is het feit dat de onderneming met 100% eigen vermogen gefinancierd is. De onderneming keert rond de 70% van de vrije kasstroom uit aan dividend en probeert voorzichtige lange termijn groei van het dividend te realiseren.

27

De verwachting is dat over 2011 ongeveer € 1,20 zal worden uitgekeerd. De degelijkheid en stabiliteit van de onderneming komt ook tot uiting in de groei van de netto intrinsieke waarde per aandeel naar circa € 29,-. Dit is € 4,- meer dan de koers per aandeel eind 2011. ActivInvestor Real Estate heeft een positie genomen in Mercialys vanwege het defensieve ondernemingsprofiel en de aantrekkelijk koers op het moment van aankoop.

NSI NSI Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

14,98 9,45 13,34 1,20 -28,9% 55.892 12,55

Profiel - Nederlandse vastgoedonderneming, focus op kantoren en winkels - Actief management met goede visie op kantoormarkt - Focus op dividend - Koerspotentieel gezien de korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde


Voor NSI stond het afgelopen jaar in het teken van de overname van de Vastned Offices/Industrial portefeuille. Het voornemen om samen te gaan werd in eerste instantie al in december 2010 gecommuniceerd, maar pas in de laatste maanden van vorig jaar kon de overname van de Vastned Offices/Industrial portefeuille door NSI worden afgegrond. Door de overname heeft NSI nu een vastgoedportefeuille die voor circa 70% uit kantoren bestaat en voor 30% uit winkels. Voorheen was deze verhouding 50/50. Een deel van de Nederlandse kantoren ligt op secundaire locaties en is van een dusdanige kwaliteit die vandaag de dag niet aantrekkelijk wordt gevonden. De leegstand loopt op, zowel in de panden van NSI als in de panden van Vastned Offices /Industrial. Echter het management is nu hard aan de slag om de kantoren te re-fitten en geschikt te maken voor de huidige vraag. Door in te spelen op “de nieuwe kantoorbehoefte” en daarnaast strategische verkopen te doen wil NSI de portefeuille zo samenstellen dat de onderneming een sterke dividendbetaler blijft. ActivInvestor Real Estate is er van overtuigd dat het management van Nieuwe Steen de juiste stappen zet. Er is regelmatig contact geweest over de strategie, daarnaast is er op aangedrongen om de Stichting Prioriteit van NSI op te heffen. Een dergelijke stichting past niet binnen de huidige opvattingen van goede corporate governance. Aan het eind van het jaar heeft NSI in een persbericht laten weten de Stichting Prioriteit te gaan ontbinden. ActivInvestor Real Estate houdt vooral een positie in NSI vanwege het aantrekkelijke dividendrendement.

Prime Office Prime Office Koers ultimo 2010 n.v.t. Introductiekoers 2011 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

6,20 4,35 8,98 -29,8% 182.500 6,05

Profiel - Duitse fiscaal transparante vastgoedonderneming - Focus op kwalitatief hoogwaardige kantoren - Actief in heel Duitsland - Sterk management - Koerspotentieel gezien de korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde


28

In juni 2011 vond in Duitsland de aandelenplaatsing van Prime Office plaats. De onderneming heeft een portefeuille bestaande uit 14 kwalitatief hoogwaardige kantoorgebouwen in een aantal belangrijke steden, zoals Berlijn, Frankfurt, Hamburg en München. Prime valt onder het Duitse fiscaal transparante regime, het zogenoemde German REIT regime. Het management en de raad van commissarissen hebben een breed netwerk in de internationale zakenwereld. De basis van huurders bestaat uit gerenommeerde bedrijven. Gemiddeld bedraagt de duur van de huurcontracten bijna 7 jaar. De portefeuille van de 14 gebouwen heeft een huidige waarde van € 978 miljoen en het gemiddelde aanvangsrendement is 7%. Het management heeft de verwachting uitgesproken dat het aanvangsrendement op deze portefeuille kan dalen tot 6% en waardes van de gebouwen zullen stijgen. De aandelenplaatsing vond plaats op een koers van € 6,20 per aandeel. Dit is een ruime 33% korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde per aandeel. Na de plaatsing zijn 66% van de aandelen vrij verhandelbaar. Het bestuur van Prime Office heeft ervoor gekozen om een zogenoemde Prime Standard notering aan te vragen. Dit houdt in dat de onderneming aan vergaande rapportagestandaarden moet voldoen. Dat trekt een grote potentiële investeerderbasis aan. ActivInvestor Real Estate heeft meegedaan met deze plaatsing in de verwachting dat de koers op zou lopen. Vergelijkbare ondernemingen worden met een veel kleinere korting ten opzichte van de intrinsieke waarde op de beurs verhandeld. De koers van de onderneming is in de loop van de tweede helft van het jaar sterk gedaald. Dit was met name het gevolg van het niet nakomen van bepaalde beloftes gedaan ten tijde van de beursgang. Hierdoor is het vertrouwen in het management beschaamd. ActivInvestor Real Estate is van mening dat de onderneming onhandig heeft gehandeld en slecht gecommuniceerd, maar dat de huidige koers geen faire reflectie is van de onderliggende waarde.

Prologis European Real Estate (Preferred Units) Prologis Europeam Properties Preferred Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

6,35 6,90 5,93 0,63 8,7% 106.951 6,23

Profiel - In Luxemburg gevestigde vastgoedonderneming - Portefeuille met kwalitatief hoogwaardige logistieke centra - Actief in heel Europa - Preferent aandeel met vaste vergoeding van 10,5%


In tegenstelling tot de aandelen Prologis European Properties zijn de aandelen Prologis European Properties Preferred (PEPR Preferred) in de portefeuille van ActivInvestor Real Estate gebleven na de overname door Prologis US. Deze aandelen hebben een speciaal recht op een uitkering van 10,5% per jaar op de emissieprijs. Prologis US heeft tijdens de biedingen ook op de PEPR Preferred aandelen de € 6,10 plus het opgebouwde dividend geboden, teneinde ook deze aandelen van de markt te halen. ActivInvestor Real Estate is, samen met een aantal andere institutionele investeerders, van mening dat de € 6,10 plus opgebouwd dividend geen gerechtvaardigde prijs is voor deze aandelen. De aandelen geven immers nog een aantal jaren recht op de speciale dividenduitkering. De prijs moet dus hoger liggen in vergelijking met de gewone aandelen PEPR waarop voorlopig nog geen dividend zal worden betaald. Over dit onderwerp is ActivInvestor Real Estate in gesprek geweest met de onderneming en andere betrokken partijen. De markt laat, ondanks de geringe liquiditeit, in de PEPR Preferred, ook zien dat een hogere prijs gerechtvaardigd is. 29

Silic Silic Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

92,67 74,93 115,50 4,65 -14,1% 3.000 80,20

Profiel - Franse vastgoedonderneming, focus op business parken - Actief rondom Parijs, bij strategische vervoersassen - Overname door Icade aanstaande


Het Franse Silic heeft een vastgoedportefeuille voornamelijk bestaande uit kantoorpanden in zogenoemde business parken. Dit zijn kantoorgebieden die aan de rand van stadscentra liggen. In het geval van Silic liggen alle gebouwen rond de belangrijke vervoersaders van Parijs. In 2011 is de onderneming vooral bezig geweest met het opvullen van de leegstand. Silic wil profiteren van het feit dat de portefeuille op goed bereikbare locaties ligt ten opzichte van Parijs, maar veel lagere huurniveaus kent dan de binnenstad. Op Silic is een bod gekomen van Icade. Het Franse Icade kent een deels gelijk portefeuilleprofiel als Silic en heeft aangegeven de aandeelhouders van Silic 1,25 aandelen Icade te bieden per aandeel Silic. De gecombineerde portefeuille zou een omvang hebben van € 9,3 miljard (Silic € 3,3 miljard en Icade € 6 miljard) en voor 50% bestaan uit businessparken. De netto intrinsieke waarde per aandeel van Icade ligt op circa € 85,- versus € 115,50 voor Silic. Een dergelijke consolidatie zou goed zijn voor beide bedrijven. Men staat sterker tegenover klanten en kan een breder aanbod aan kantoren laten zien. Ook de aandacht van de kapitaalmarkt in een grotere onderneming zal toenemen. Op zich positief nieuws, al krijgt Icade voor een zeer aantrekkelijk prijs Silic in handen.

Société de la Tour Eiffel Société de la Tour Eiffel Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011) *gebaseerd op meest recente gegevens

57,97 38,43 78,20 4,30 -26,3% 10.278 57,93

Profiel - Franse vastgoedonderneming, focus op kantoren - Actief in heel Frankrijk - Diversificatie naar zorginstellingen - Sterk management - Hoog dividend - Koerspotentieel gezien de korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde

** Totaal rendement per aandeel tussen 31-12-2010 en 31-12-2011

Société de la Tour Eiffel is een Franse vastgoedonderneming met een portefeuille die voornamelijk uit kantoren bestaat. Tour Eiffel focust op locaties in bedrijfsparken waar kantoorruimte kan worden aangeboden voor een lage prijs, maar ook steeds meer op goede kantoren in Parijs. Naast kantoren en bedrijfsgebouwen is de Tour Eiffel begonnen met het verhuren van enkele verzorgingshuizen. In 2011 heeft de onderneming ervoor gezorgd dat de bezettingsgraad stabiel gebleven is rond de 88% van de portefeuille. Er bestond angst in de markt dat het segment van kantoren in de portefeuille van Société de la Tour Eiffel toenemende leegstand zou kennen. Die angst bleek tot nu toe ongegrond. De onderneming is op basis van het huidige inkomensprofiel in staat een goed dividend te betalen. De verwachting is dan ook dat in 2012 het dividend in lijn met 2011 zal liggen, namelijk rond de € 4,30. Een zeer aantrekkelijk rendement op koersniveaus per eind 2011. 30

Tenslotte heeft Société de la Tour Eiffel aangekondigd dat het management dat al jaren uit grootaandeelhouders Mark Inch en Robert Waterland bestaat zal worden vervangen. Beide directeuren zullen toetreden tot de raad van commissarissen. Zij zullen hun belang voorlopig aanhouden.

Technopolis Technopolis Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

4,08 3,35 5,03 0,17 -13,7% 172.585 3,79

Profiel - Finse vastgoedonderneming, focus op high-tech kantoor parken - Management zeer gespecialiseerd in dit segment - Actief in Finland, Rusland en de Baltische Staten - Koerspotentieel gezien de korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde


Technopolis is een pure niche speler op het gebied van kantoren in hightech kantooromgevingen. De gebouwen liggen in Finland (87%), Estland (8%) en Rusland (5%). ActivInvestor Real Estate heeft in 2011 enkele vergaderingen gehad met het management. In deze gesprekken werd duidelijk dat met duidelijke criteria gewerkt wordt aan het uitbreiden van de portefeuille. Het management heeft een goed idee over wat acquisities en/of ontwikkelingen moeten bijdragen aan het resultaat per aandeel. De verwachting van het management is dat de netto inkomsten van de onderneming in 2011 met 9%-11% gaan stijgen. Ook gaf het management aan in alle drie de landen verbeteringen in de verhuurmarkt te zien. Iets wat de bezettingsgraad (die rond de 94% ligt) ten goede moet komen. De koers van het aandeel was volatiel gedurende 2011 en daalde tot € 3,31 eind december terwijl de intrinsieke waarde op € 5,60 ligt. ActivInvestor Real Estate is overtuigd van de bewezen management kwaliteiten van de onderneming. Technopolis ondervindt nadelen van haar relatief wat hogere financieringsniveau en de geringe liquiditeit van het aandeel.

Vastned Retail Vastned Retail Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

51,98 34,60 51,46 3,67 -26,4% 42.200 45,41

Profiel - Nederlandse vastgoedonderneming, focus op winkels (hoofdstraten en centra) - Actief in Nederland, België, Frankrijk, Spanje, Turkije - Financieel gedegen beleid - Extra groeiperspectief door mogelijkheid van nieuwe aankopen - Hoog dividend


Voor Vastned Retail, als (voormalig) onderdeel van de Vastned Groep, stond 2011 ook in het teken van een herpositionering en het afscheid binnen de groep van de Vastned Offices/Industrial Portefeuille. Een andere belangrijke gebeurtenis was het afscheid van Reinier van Gerrevink als CEO en het aantreden van Taco de Groot als nieuwe CEO van de onderneming.

Vastned Retail is gespecialiseerd in

winkelpanden in hoofdstraten. De nieuwe strategie focust zich dan ook met name op dit segment. Het management van Vastned Retail gaat ervan uit dat hoofdstraten de attractieve winkelgebieden van de toekomst zijn en daardoor beter hun waarde behouden. 31

De huidige portefeuille bestaat uit circa 600 objecten van verschillende soorten winkels, variërend van panden in winkelstraten tot winkelcentra. Geografisch is de vastgoedportefeuille gespreid over zes Europese landen. Het management heeft de afgelopen jaren verdere aankopen gedaan in Turkije. Het uitgangspunt in de geografische diversificatie is het ontwikkelen van een kritische massa in de kernlanden zodat het lokale management over een afdoende aantal functionaliteiten beschikt om de lokale vastgoedportefeuille te managen. Vastned Retail heeft een schuldgraad van ongeveer 40% ten opzichte van haar bezittingen op de balans. Dit wordt momenteel als veilig ervaren. Het management is dan ook niet van plan veel meer schulden aan te trekken. De koersniveaus per eind 2011 weerspiegelen een te grote korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde per aandeel. Met een aanscherping van de strategie en het voorzichtige financiële beleid zou een koersstijging (vanaf de koers eind 2011) gerechtvaardigd zijn. Het dividend zal naar verwachting rond gelijke niveaus blijven liggen en is aantrekkelijk, zeker bij een koers per aandeel (ultimo 2011) van rond de € 35,- .

Warehouse de Pauw Warehouse de Pauw Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

36,65 37,06 31,40 2,94 9,1% 13.000 36,39

Profiel - Belgische vastgoedonderneming, focus op logistiek - Voornamelijk actief in Nederland, België, Frankrijk - Sterk management - Financieel gedegen beleid - Hoog dividend


Warehouse de Pauw (WDP) is een vastgoedonderneming die puur focust op professionele logistieke panden. Van de beursgenoteerde vastgoedondernemingen is het een van de weinige met een 100% focus op dit segment. In 2011 heeft WDP de bezettingsgraad van de bestaande portefeuille gelijk weten te houden op ongeveer 95%. Daarnaast heeft de onderneming nu ook, naast de Belgische Bevak status (fiscaal vriendelijke regime), de Nederlandse FBI status (Fiscale Beleggingsinstelling). Nu is WDP ook in Nederland, waar 19% van de panden staan, niet meer verplicht om vennootschapsbelasting af te dragen. Ook heeft WDP verdere stappen gezet in de “vergroening” van de portefeuille. Men was al actief met het plaatsen van zonnepanelen op de daken van de panden, in 2011 zijn verdere plannen om energie te besparen uitgerold. Zodoende heeft de onderneming al enkele panden die voldoen aan de BREEAM Very Good standaarden. Op financieel gebied wist WDP ook de resultaten te verbeteren. Het netto resultaat per aandeel steeg in het eerste halfjaar al 20% ten opzichte van het eerste halfjaar 2010. Het management verwacht dan ook dat er na 2011 groei in het dividend mogelijk is. Over 2011 zal naar verwachting een gelijk dividend als in 2010 betaald worden, namelijk bruto € 2,94 per aandeel. Door de in 2011 veranderde regels omtrent het Belgische Bevak regime kan WDP dividend in aandelen (in plaats van contanten) uitkeren wanneer een aandeelhouder dat wil. Maar liefst 70% van de aandeelhouders koos voor dividend in aandelen over 2010. Dat was ver boven de verwachting van het management en het geeft de onderneming meer investeringspotentieel doordat cash in het bedrijf blijft.

32

Wereldhave Wereldhave Koers ultimo 2010 Koers ultimo 2011 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2011 Totaal rendement per aandeel 2011** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2011 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2011)

73,06 51,31 70,47 4,70 -23,3% 19.927 59,89

Profiel - Nederlandse vastgoedonderneming - Focus op winkelcentra en kantoren in Europa en de Verenigde staten - Toenemende focus op winkels - Financieel gedegen beleid - Hoog dividend


Het Nederlandse Wereldhave liet wisselende resultaten zien in 2011. In mei, na de presentatie van de jaarcijfers over 2010, steeg de koers van het aandeel naar een niveau van rond de € 70,-. Een dergelijke koers werd toen door ActivInvestor Real Estate als te hoog gezien vanwege het feit dat het de onderneming niet lukt om de leegstand in de kantorenportefeuille terug te brengen. De bezettingsgraad bleef

steken

op

circa

80%

terwijl

het

management

wel

steeds

aangaf

prioriteit

van

leegstandsvermindering te maken. Daarbij ontbreekt er bij het management een stuk focus aangezien de onderneming in meerdere landen actief is en op twee continenten en belegt in verschillende categorieën vastgoed (winkels en kantoren). Rond de koers van € 70,- (dat ook ongeveer gelijk is aan de netto intrinsieke waarde per aandeel) werd dus besloten de aandelen Wereldhave te verkopen. Echter, ook de koers van Wereldhave is in de tweede helft van het jaar flink gezakt. ActivInvestor Real Estate heeft op koers niveaus tussen de € 50,- en € 57,- weer een positie opgebouwd. Deze koersen (en korting ten opzichte van netto intrinsieke waarde) weerspiegelen beter de bovengenoemde risico‟s. Ook het geprognotiseerde dividend van € 4,75 (dividendrendement van 8,6% op een koers van € 55,-) is interessant te noemen.

Kernposities die zijn verkocht in 2011 Hieronder volgt een overzicht van de posities uit de kernportefeuille van ActivInvestor Real Estate die in de loop van 2011 zijn verkocht. Hieronder wordt meer in detail uitgelegd waarom besloten is de positie te verkopen.

Immofinanz Convertible Bond In maart 2011 bood Immofinanz aan de convertible bond die ActivInvestor Real Estate in portefeuille had terug te kopen. Deze is een jaar eerder gekocht op niveaus van 90,5%. In maart bood Immofinanz aan de bond terug te kopen voor 99,75% van de waarde. Gezien het feit dat het rentepercentage alleen 2,75% per jaar bedraagt en een verdere waardetoename beperkt is (in 2012 koopt Immofinanz terug op 100%) is besloten de positie in de convertible aan te bieden.

Prologis European Properties In april zijn alle (gewone) aandelen Prologis European Properties (PEPR) verkocht. Op 12 april kwam de Nederlandse pensioenbelegger APG samen met de Australische belegger in industrieel vastgoed Goodman met een persbericht naar buiten waarin zij aangaven een informeel bod van € 6,00 te doen op alle uitstaande aandelen PEPR. Prologis, het moederbedrijf van PEPR en 38% aandeelhouder, reageerde een dag later met de mededeling dit bod niet te accepteren.

33

Daarbij kwam Prologis met een formeel tegenbod van € 6,10 per aandeel PEPR. Als reden voor het tegenbod zei Prologis in dialoog te willen gaan met de andere aandeelhouders over de blijvende discount van de beurskoers ten opzichte van de netto intrinsieke waarde per aandeel. De koers van de aandelen PEPR reageerde sterk op deze biedingen en ging van een koers van ongeveer € 5,00 naar een koers van boven de € 6,10. Prologis gaf in de persreactie ook aan niet af te willen zien van het managementcontract dat het heeft met PEPR. Het managementcontract is naast de hoge jaarlijkse management fee zeer gunstig voor Prologis wanneer waardes van het logistieke/industriële vastgoed weer gaan stijgen. De verwachting van ActivInvestor Real Estate is dat de waardes pas op de middellange termijn zullen stijgen. Met andere woorden, het duurt dus nog wel even voordat Prologis profiteert van de voordelen van dit onderdeel van het contract. Om het contract af te kopen zou de combinatie van APG en Goodman een veel hogere prijs per aandeel PEPR moeten betalen dan de informeel geboden € 6,00. ActivInvestor Real Estate geloofde niet dat het waarschijnlijk was dat het contract tussen Prologis en PEPR zou worden afgekocht. Het contract is voor Prologis immers zeer lucratief. Er is daarom besloten de aandelen PEPR te verkopen op het moment dat de koers boven de door Prologis geboden € 6,10 kwam.

Foncière Paris France In november is de positie in Foncière Paris France is verkocht. Op de onderneming is een overnamebod gedaan. Verschillende partijen hebben interesse getoond voor de kantorenportefeuille die voornamelijk bestaat uit panden in Parijs. Het management van de onderneming is er niet in geslaagd de doelstelling van een portefeuille van € 1 miljard te bereiken. De aandelen Foncière Paris France worden niet veel verhandeld op de beurs, de liquiditeit is laag. Het overnameproces was voor ActivInvestor Real Estate een goede mogelijkheid om de positie te verkopen. De liquiditeit in het aandeel nam door de overnamegeruchten immers toe en dit maakte een exit strategie mogelijk. Er is dan ook besloten om alle aandelen Foncière Paris France te verkopen.

Hamborner In december is besloten de positie in het Duitse Hamborner te verkopen. Hoewel de onderneming een goed verhuurde portefeuille heeft van zowel winkels als kantoren in Duitsland en gedegen is gefinancierd lukt het niet om echt verder te groeien. De onderneming zoekt verdere uitbreiding van de portefeuille in het zuiden van Duitsland, dat is haar tweede belangrijkste regio. Het is de vraag of de onderneming werkelijk

waarde

toevoegende

acquisities

kan

doen

in

een

nieuwe

regio

waar

andere

vastgoedondernemingen traditioneel sterk zijn. Hamborner is sinds haar oprichting voornamelijk actief geweest in de Noord-Rijn Westfalen regio en nauwelijks daarbuiten. Mede gezien de geringe liquiditeit van het aandeel en andere aantrekkelijke beleggingsmogelijkheden is besloten de positie te verkopen.

34

VIB Vermögen In december is de positie in VIB Vermögen verkocht. Sinds de eerste aankoop in de onderneming is door het management van VIB herhaaldelijk gezegd dat gewerkt zou worden aan “het bewijzen van de waarde” van de onderneming. De beurskoers die al jaren tussen de € 6,- en de € 7,- schommelt weerspiegelt de helft van de netto intrinsieke waarde gebaseerd op de laatste taxaties. Het management had zich voorgenomen de schuldgraad te verlagen en vervolgens meer van de vrije kasstroom als dividend uit te keren. De schuldgraad is iets verlaagd maar het dividend is slechts beperkt verhoogd. Daarnaast was er de mogelijkheid om enkele niet kern gebouwen op boekwaarde te verkopen en zo de netto intrinsieke waarde per aandeel te bewijzen. Tenslotte zou het management werken aan het behalen van de Duitse Prime Standard Listing. Hiermee voldoet een onderneming aan bepaalde rapportage verplichtingen die meer transparantie bewerkstelligen. Onder andere zijn kwartaalrapportages vereist. Ondanks dat het management altijd gezegd heeft aan al deze zaken te werken zijn de resultaten op dit gebied beperkt. De onderneming presteert financieel goed maar door het trage beleid komt dat niet tot uiting in de beurskoers. ActivInvestor Real Estate is van mening dat er op dit moment interessantere beleggingsmogelijkheden zijn en heeft daarom besloten de positie te verkopen.

TAG Immobilien In augustus is de converteerbare obligatie in TAG Immobilien verkocht. Deze obligatie keert 6,5% rente uit. Het opwaarts potentieel van de obligatie is echter beperkt. De rente is door ActivInvestor Real Estate geïncasseerd

en

de

obligatie

is

met winst

verkocht. Met

het kopen van

aandelen

van

vastgoedondernemingen die een hoog dividend opleveren verwacht ActivInvestor Real Estate meer waarde toe te voegen voor haar beleggers. Voor een beschrijving van de risico‟s die de vennootschap loopt als gevolg van financiële instrumenten die worden gekocht en verkocht, wordt verwezen naar Overige toelichtingen onder 11).

Stembeleid en stemgedrag ActivInvestor Management heeft een Corporate Governance beleid, inclusief stembeleid, opgesteld. Dit beleid is goedgekeurd door de raad van commissarissen van ActivInvestor Management. De uitvoering is gedelegeerd aan de directie van de beleggingsfondsen waarbij procedurele afspraken zijn gemaakt.

Het stembeleid van ActivInvestor Real Estate N.V. kent de volgende pragmatische richtlijnen die in 2011 zijn opgevolgd.

Er zal in principe niet gestemd worden op aandelen die een maximale waarde in de totale aandelenportefeuille vertegenwoordigen van 2% van de fondsomvang. o

ActivInvestor Real Estate heeft in 2011 op alle vergaderingen gestemd. Er was geen belang kleiner dan 2% van de fondsomvang van ActivInvestor Real Estate ten tijde van de vergaderingen.

De vergaderingen van Nederlandse vastgoedondernemingen worden bezocht.

35

o

In 2011 had ActivInvestor Real Estate Corio, Wereldhave, Vastned Retail, Vastned Offices/Industrial, Nieuwe Steen Investments n.v. en Eurocommercial Properties als Nederlandse vastgoedondernemingen in portefeuille ten tijde van de algemene vergaderingen van deze ondernemingen. Deze vergaderingen van deze ondernemingen zijn bezocht, behalve de vergadering van Wereldhave. Bij de vergadering van Wereldhave heeft ActivInvestor Real Estate per instructie gestemd.

Voor alle buitenlandse aandelen in portefeuille zal per vergadering een analyse worden gemaakt om te bezien of aanwezigheid toegevoegde waarde heeft. Met name de kosten spelen hierbij een belangrijke rol. o

Bij de buitenlandse vergaderingen is besloten deze in de meeste gevallen niet fysiek bij te wonen. De belangrijkste reden hiervoor was dat de te verwachten meerwaarde van het bijwonen van de vergadering niet opwoog tegen de te maken kosten. De agendapunten waren veelal standaard. In al deze gevallen is besloten via een steminstructie afgegeven aan het bestuur te stemmen op de door ActivInvestor Real Estate N.V. gehouden aandelen.

ActivInvestor Real Estate heeft in 2011 op 17 aandeelhoudersvergaderingen gestemd. Bij 6 aandeelhoudersvergaderingen was het management van ActivInvestor Real Estate aanwezig. Bij 11 vergaderingen is middels een steminstructie gestemd.

De aandeelhoudersvergaderingen die zijn bezocht zijn de volgende: -

Corio

21 april 2011

-

Vastned Offices/Industrial

4 mei 2011

-

Vastned Retail

4 mei 2011

-

NSI

7 oktober 2011

-

Eurocommercial Properties

1 november 2011

-

Vastned Retail

25 november 2011

De agendapunten van de aandeelhoudersvergaderingen zijn afgewogen in het licht van het belang voor de onderneming. Bij Eurocommercial Properties is tegen het remuneratiebesluit gestemd gezien het ontbreken van een uitgewerkt voorstel voor lange termijn variabele beloning.

ActivInvestor Real Estate heeft thans geen andere relaties met de beursvennootschappen waarin zij belegt, dan enkel het aandeelhoudersbelang. ActivInvestor Real Estate heeft gedurende het verslagjaar geen aandelen in – of uitgeleend.

36

Vooruitzichten In tegenstelling tot de verwachting eind 2010 kenmerkte het jaar 2011 zich door economische en politieke onzekerheid en volatiele beurzen. De schuldencrisis in enkele Europese landen is uitgegroeid naar een Eurocrisis die het voortbestaan van de Eurozone in twijfel trekt. Verschillende Europese regeringen voeren hervormings- en bezuinigingsplannen door om de overheidsfinanciën op orde te brengen. Deze veranderingen brengen (zeker op kortere termijn) onzekerheden met zich mee voor burgers en bedrijven. Tot het moment dat er een eenduidig Europees plan van aanpak ligt om de problemen te bestrijden zal deze onzekerheid voortduren en daarmee ook de volatiliteit op de beurzen.

De Europese economie zal uitdagend blijven de komende jaren, dit zal ook de vastgoedmarkt beïnvloeden. De kans op economische krimp (als gevolg van bezuinigingen en verminderde consumentenuitgaven/vertrouwen) is groot. Als gevolg van de krimp is een toenemende werkeloosheid en minder behoefte aan kantoorruimte waarschijnlijk. Ook in het winkelsegment zal de economische tegenwind gevoeld worden doordat consumenten minder besteden. Daarnaast zal er bij mindere economische activiteit ook minder behoefte zijn aan opslag en logistieke faciliteiten. Ook zal een krappere financieringsmarkt het doen van investeringen of herfinancieringen moeilijker maken. Allemaal negatieve invloeden voor de vastgoedmarkt.

Beursgenoteerde vastgoedondernemingen staat er relatief goed voor en noteren met aanzienlijke discounts. Beursgenoteerde vastgoedondernemingen spelen goed in op de behoefte van huurders en zijn in staat de bezettingsgraad en de inkomsten op peil te houden. Er wordt actief ingespeeld op het huidige gebruik van kantoorruimte, toenemende invloed van e-commerce in de winkelmarkt en vergroening van gebouwen. Met een gematigde economische verwachting is het belangrijk dat vastgoedondernemingen tegemoet komen aan deze wensen van klanten. ActivInvestor Real Estate zoekt die ondernemingen die hierin excelleren en probeert daarbij de landenrisico‟s goed in te schatten en te concentreren naar economisch sterkere gebieden. Ook wordt nauwlettend naar de financieringen van de vastgoedondernemingen gekeken. De meeste genoteerde vastgoedondernemingen hebben een behoudende financieringsgraad van 40% - 45%. Het doel van ActivInvestor Real Estate om een jaarlijks gemiddeld rendement te halen tussen de 6% en 8% kan grotendeels zeker gesteld worden door de dividendrendementen van de genoteerde vastgoedondernemingen die zeer aantrekkelijk zijn te noemen.

ActivInvestor Real Estate blijft beursgenoteerde vastgoedondernemingen als een interessante belegging zien. Met name vastgoedondernemingen die voldoen aan het volgende profiel: -

Stabiel (en hoog) dividend betalen

-

In staat om gunstige acquisities en/of (her)ontwikkelingen te doen

-

Gematigd gefinancierd zijn

-

In economisch sterke regio‟s opereren

37

Verklaring omtrent de inrichting van de bedrijfsvoering ActivInvestor Real Estate beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo).

De beheerder van ActivInvestor Real Estate heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij deze werkzaamheden zijn geen constateringen gedaan op grond waarvan geconcludeerd zou moeten worden dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van het Bgfo niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wet op het financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan verklaart ActivInvestor Management B.V. als beheerder voor ActivInvestor Real Estate te beschikken over een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van het Bgfo.

Ook heeft de beheerder niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneren. Derhalve verklaart de beheerder met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2011 effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd.

Amsterdam, 19 maart 2012

De directie ActivInvestor Management B.V. J.M. Hogeslag J.J.M. Reijnen

38

ACTIVINVESTOR REAL ESTATE N.V.

Jaarrekening 2011

39

Balans per 31 december 2011 vóór resultaatbestemming (bedragen in euro‟s)

Noot

31-12-2011

31-12-2010

7.1 7.2

16.832.548 981.066 17.813.614

18.488.128 3.393.975 21.882.103

37.219 19.950 57.169

47.200 25.650 72.850

58.981

42.636

17.929.764

21.997.590

3.364.722 29.796.935 37.219 -13.231.652 -2.082.748

3.389.222 29.931.213 47.200 -13.893.317 2.333.096

17.884.476

21.807.414

45.288

190.176

17.929.764

21.997.590

531,53

643,43

Activa Beleggingen Aandelen Liquiditeiten

Overige vaste activa Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Vorderingen Overige vorderingen

7.3

7.4

Totaal activa

Passiva Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agioreserve Wettelijke reserve Overige reserves Onverdeeld resultaat

Kortlopende schulden Overige schulden

7.5

7.6

Totaal passiva

Intrinsieke waarde per aandeel

7.7

De toelichting op de jaarrekening maakt integraal onderdeel uit van deze jaarrekening

40

Overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten over 2011 (bedragen in euro‟s)

Noot Opbrengsten

2011

2010

926.608 12.812 939.420

646.045 3.046 649.091

-2.609.431

2.163.031

2.167 2.167

16.589 7.813 8.776

-1.667.843

2.820.898

313.150 101.755 414.905

281.698 131.552 74.552 487.802

-2.082.748

2.333.096

-2.082.748

2.333.096

-61,78

77,48

8.1

Direct beleggingsresultaat Dividenden Rente

Indirect beleggingsresultaat Handelsdagen Opbrengst Kosten

Totaal opbrengsten Uitgaven Managementkosten Performance fee Overige bedrijfskosten

8.2

Winst/(-verlies) uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Vennootschapsbelasting

8.3

Nettowinst/(-verlies)

Winst/(-verlies) per aandeel*

8.4

De toelichting op de jaarrekening maakt integraal onderdeel uit van deze jaarrekening.

*

De winst per aandeel is gebaseerd op het gewogen aantal uitstaande aandelen in 2011.

41

Mutatieoverzicht eigen vermogen (bedragen in euro‟s) Geplaatst kapitaal

Agioreserve

Wettelijke reserve

Overige reserves

Onverdeeld resultaat

Totaal

Saldo per 1 januari 2010 Winstbestemming vorig jaar Nettowinst / (-verlies) Allocatie wettelijke reserve Dividenduitkering Uitgifte aandelen Inkoop aandelen Saldo per 31 december 2010

2.902.902 754.532 -268.212 3.389.222

27.284.385 4.039.374 -1.392.546 29.931.213

47.200 47.200

-14.155.684 1.835.635 -47.200 -1.526.068 -13.893.317

1.835.635 -1.835.635 2.333.096 2.333.096

17.867.238 2.333.096 -1.526.068 4.793.906 -1.660.758 21.807.414

Saldo per 1 januari 2011 Winstbestemming vorig jaar Nettowinst / (-verlies) Allocatie wettelijke reserve Dividenduitkering Uitgifte aandelen Inkoop aandelen

3.389.222 215.276 -239.776

29.931.213 1.100.565 -1.234.843

47.200 -9.981 -

-13.893.317 2.333.096 9.981 -1.681.412 -

2.333.096 -2.333.096 -2.082.748 -

21.807.414 -2.082.748 -1.681.412 1.315.841 -1.474.619

Saldo per 31 december 2011

3.364.722

29.796.935

37.219

-13.231.652

-2.082.748

17.884.476


42

Kasstroomoverzicht over het boekjaar 2011 (bedragen in euro‟s)

Noot

2011

2010

7.1 7.1

-24.124.170 23.170.320 12.812 926.608 -504 -559.953

-25.864.414 27.051.765 3.046 646.045 -80.715 -227.380

Netto kasstroom uit beleggingsactiviteiten

-574.887

1.528.347

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opbrengsten aandelenuitgifte Uitbetaald dividend Inkoop van aandelen Opbrengst handelsdagen

1.315.842 -1.681.412 -1.474.619 2.167

4.784.927 -1.526.068 -1.651.776 8.776

Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten

-1.838.022

1.615.859

Totale kasstroom

-2.412.909

3.144.206

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Aankoop beleggingen Verkoopopbrengst beleggingen Ontvangen rente Ontvangen dividend Investeringen in materiele vaste activa Overige Betalingen

Liquide middelen aan het begin van het jaar Netto kasstroom

7.2

3.393.975 -2.412.909

249.769 3.144.206

Liquide middelen aan het eind van het jaar

7.2

981.066

3.393.975


43

Toelichting op de jaarrekening per 31 december 2011 (bedragen in euro‟s)

1) Algemeen

ActivInvestor Real Estate N.V. ("de vennootschap") is statutair gevestigd te Amsterdam. De vennootschap is op 17 december 2004 opgericht naar Nederlands recht onder de handelsnaam ActivInvestor Real Estate N.V. De vennootschap is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal en kent een open-end structuur. De aandelen zijn dagelijks verhandelbaar. ActivInvestor Real Estate houdt zich bezig met het beleggen in een beperkt aantal geselecteerde Europese vastgoedfondsen. Zij heeft als thema actief aandeelhouderschap. ActivInvestor Real Estate opteert voor de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting 1969.

Op 26 mei 2006 heeft de AFM een vergunning als beheerder in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen 2005 (Wtb 2005) aan ActivInvestor Management B.V. verleend. Deze vergunning is met ingang van 1 januari 2007 van rechtswege overgegaan in een Wft (Wet op het financieel toezicht)vergunning.

2) Waarderingsgrondslagen

Met ingang van boekjaar 2010 zijn de verslaggevinggrondslagen gewijzigd van IFRS zoals aanvaard binnen de Europese Unie naar die van Titel 9 Boek 2 BW. De wijziging heeft geen gevolgen gehad voor de waarderingsgrondslagen, met uitzondering dat de vennootschap vanaf boekjaar 2010 de kosten van plaatsing van aandelen activeert en afschrijft, terwijl deze onder het vorige verslaggevingstelsel direct ten laste van het resultaat werden gebracht.

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek naar Nederlands recht en in overeenstemming met de Wft.

De jaarrekening is opgesteld op basis van historische kosten tenzij anders vermeld.

3) Waarderingsgrondslagen voor de opstelling van de balans

Beleggingen De initiële verwerking vindt plaats tegen kostprijs inclusief transactiekosten. De volgende waardering vindt plaats tegen reële waarde, zonder rekening te houden met eventuele transactiekosten bij verkoop. Voor het bepalen van de reële waarde volgt de vennootschap de volgende uitgangspunten:

44

Actieve markt Voor beleggingen die verhandeld worden op een actieve markt wordt de slotkoers op waarderingsdatum gebruikt als reële waarde. Indien er indicaties zijn dat de slotkoers geen juiste weergave is van de reële waarde van de investering op waarderingsdatum wordt de slotkoers aangepast.

Geen actieve markt Beleggingen in fondsen met effecten die niet op een beurs of markt worden verhandeld, worden gewaardeerd op basis van de intrinsieke waarde van deze fondsen per balansdatum. Bij gebrek aan genoteerde koersen of gecontroleerde intrinsieke waardeberekeningen worden deze beleggingen gewaardeerd op basis van de gerapporteerde waarden van de desbetreffende fondsen, tenzij er gegronde redenen zijn om hiervan af te wijken. Indien geen betrouwbare waardering voorhanden is, stelt de beheerder een redelijke koers vast.

De waarderingsdatum betreft het einde van het boekjaar en het einde van het halfjaar waarover gerapporteerd wordt. Wijzigingen in de waarde van beleggingen worden verantwoord in de winst-enverliesrekening.

Immateriële vaste activa Onder de immateriële vaste activa zijn geactiveerd de kosten uitgifte van aandelen. Deze geactiveerde kosten worden lineair over een periode van vijf jaar afgeschreven.

Materiële vaste activa Onder de materiële vaste activa is het softwaresysteem geactiveerd voor de berekening van de dagelijkse intrinsieke waarde. Deze geactiveerde kosten worden lineair over een periode van vijf jaar afgeschreven.

Overige activa en passiva Alle overige activa en passiva worden gewaardeerd met toepassing van historische kosten en accrual accounting rekening houdend met eventuele oninbaarheid van vorderingen.

Aandelenkapitaal Bij uitgifte van aandelen wordt het aandelenkapitaal vermeerderd met de nominale waarde van de uitgegeven aandelen. Het meerdere boven de nominale waarde verkregen bedrag wordt toegevoegd aan de agioreserve. Bij inkoop van aandelen wordt het aandelenkapitaal verminderd met de nominale waarde van de ingekochte aandelen. Het gemiddelde agio wordt van de agioreserve afgeboekt en het eventuele meerdere van de overige reserves.

Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit banktegoeden.

45

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de directe methode.

4) Het gebruik van schattingen in de jaarrekening

Bij het opstellen van de jaarrekening zijn schattingen en veronderstellingen gemaakt die van invloed zijn op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen. Wijzigingen in schattingen en veronderstellingen kunnen van invloed zijn op bedragen die in komende jaren worden gerapporteerd. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen.

Beleggingen in fondsen met effecten die niet op een beurs of markt worden verhandeld, worden gewaardeerd op basis van de meest recente beschikbare intrinsieke waarde van deze fondsen per balansdatum. Indien het management van mening is dat deze de reële waarde per balansdatum niet zou benaderen dan worden eventuele aanpassingen hierop verwerkt.

5) Gelieerde partijen

Onder gelieerde partijen wordt in de jaarrekening verstaan ActivInvestor Management B.V., de beheerder.

6) Grondslagen voor de resultaatbepaling

De kostprijs van verkochte beleggingen wordt bepaald op basis van de first-in-first-out methode.

Indien de vennootschap een wettelijk afdwingbaar recht heeft de verantwoorde financiële activa en passiva te salderen en voornemens is de netto bedragen te verrekenen of de bezitting en de schuld gelijktijdig te gelde te maken, worden deze posten gesaldeerd en wordt het saldo opgenomen op de balans.

Samenstelling indirect resultaat

Het indirect resultaat is onder te verdelen in een gerealiseerd en een ongerealiseerd deel.

Het gerealiseerde indirect resultaat betreft het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke aankoopprijs van beleggingen die gedurende het boekjaar zijn verkocht.

Het ongerealiseerde indirect resultaat betreft de mutatie van het cumulatieve saldo van de ongerealiseerde waardeveranderingen van de beleggingsportefeuille over het boekjaar. Dit betekent dat het ongerealiseerde indirect beleggingsresultaat is samengesteld uit de som van waardeveranderingen van de portefeuille gedurende het boekjaar onder aftrek van het saldo dat als indirect gerealiseerd beleggingsresultaat is opgenomen.

46

De rentebaten uit alle rentedragende instrumenten worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening op basis van de periode-toerekeningsmethode en naar tijdsgelang overeenkomstig het effectieve rendement. Rentebaten bestaan onder meer uit coupons op vastrentende beleggingen en ontvangen rente op banktegoeden.

Dividend wordt opgenomen op de datum waarop het recht op dat dividend ontstaat.

Kosten worden verantwoord op basis van de periode-toerekeningsmethode. Kosten worden ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht, met uitzondering van de kosten die worden gemaakt bij de aanschaf van een belegging. Deze kosten worden opgenomen in de kostprijs van de desbetreffende belegging. Kosten die worden gemaakt bij de verkoop van beleggingen worden in mindering gebracht op de verkoopopbrengsten van deze beleggingen.

ActivInvestor Real Estate opteert voor de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Een fiscale beleggingsinstelling is voor de heffing van vennootschapsbelasting onderworpen aan een tarief van 0%, indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

47

Toelichting bij specifieke posten in de balans

7.1)

Beleggingen aandelen

Beleggingsoverzicht aandelen

Aantal aandelen 31-12-2011

Inkoopwaarde 31-12-2011 €

Marktwaarde 31-12-2011 €

% van totale beleggingen

Inkoopwaarde 31-12-2010 €


% van totale beleggingen

Aandelen beursgenoteerd Alstria Office Altarea Argo Real Estate Atrium Beni Stabili Citycon Corio Deutsche Euroshop DIC Asset Eurocommercial Properties Foncière 6ème et 7ème Arrond. de Paris Foncière des Régions Foncière Paris France Foncière Paris France Warrant Gecina Hamborner Icade Immofinanz Convertible Bond Mercialys Nieuwe Steen Investments Prime Office Prologis EU Properties PREF Prologis European Properties Silic Societé de la Tour Eiffel TAG Immobilien Convertible Bond Technopolis Vastned Offices/Industrial Vastned Retail VIB Vermogen WDP Wereldhave Totaal

75.787 6.001 5.980.808 384.287 1.130.719 299.477 32.489 21.000 188.518 36.432 15.497 11.650 22.000 55.892 182.500 106.951 3.000 10.278 172.585 42.200 13.000 19.927

745.819 631.160 2.207.763 1.614.401 699.572 877.352 1.410.590 518.131 1.545.268 1.129.777 275.072 791.845 508.301 701.419 1.104.726 666.668 240.590 595.719 654.486 1.916.494 473.090 1.193.379

696.936 723.121 433.609 1.311.379 391.003 691.792 1.091.793 520.800 1.010.456 893.677 271.198 577.840 547.800 528.179 793.328 737.962 224.790 394.984 578.160 1.460.120 481.780 1.022.454

4,14% 4,30% 2,58% 7,79% 2,32% 4,11% 6,49% 3,09% 6,00% 5,31% 1,61% 3,43% 3,25% 3,14% 4,71% 4,38% 1,34% 2,35% 3,43% 8,67% 2,86% 6,07%

653.958 631.160 2.207.821 1.472.076 1.930.577 303.029 537.170 885.648 655.155 651.235 798.523 755.721 556.062 548.492 455.400 666.668 1.195.552 781.995 484.769 910.400 372.910 853.058

848.264 750.125 263.156 1.473.082 1.897.037 312.098 694.709 950.760 789.893 616.392 777.938 3.400 724.328 615.671 534.450 479.300 679.139 1.232.404 779.353 502.000 1.018.808 448.703 913.250

4,59% 4,06% 1,42% 7,97% 10,26% 1,69% 3,76% 5,14% 4,27% 3,33% 4,21% 0,02% 3,92% 3,33% 2,89% 2,59% 3,67% 6,67% 4,22% 2,72% 5,51% 2,43% 4,94%

8.810.998

20.501.622

15.383.161

91,39%

18.307.379

17.304.259

93,60%

Aandelen niet beursgenoteerd Endurance Commercial Fund*

243.594

2.498.187

1.449.387

8,61%

2.498.187

1.183.869

6,40%

Totaal

243.594

2.498.187

1.449.387

8,61%

2.498.187

1.183.869

6,40%

9.054.592

22.999.809

16.832.548

100%

20.805.566

18.488.128

100%

Totaal beleggingen aandelen

*

De deelneming in het Endurance Commercial Fund is gewaardeerd op basis van de laatst gerapporteerde intrinsieke waarde (30 september 2011). Het Endurance Commercial Fund kent een gebroken boekjaar per 30 september. Er heeft geen materiële gebeurtenis plaatsgevonden in het vierde kwartaal 2011 waardoor de waarde per 30 september 2011 hanteerbaar is voor de waarde per 31 december 2011.

Het Endurance Commercial Fund heeft haar gebouwen en de bijbehorende financiering in Special Purpose Vehicles (SPV‟s) gestructureerd. Dit betekent dat de financiering op gebouw niveau is afgesloten. Sommige van deze SPV‟s voldoen niet aan alle bankconvenanten (afspraken met de banken omtrent de financiering).

48

De waardering van dit fonds is gebaseerd op de veronderstelling dat deze in continuïteit kan worden voortgezet. Als gevolg van het niet voldoen aan de convenanten, is er een materiële onzekerheid ten aanzien van de mogelijkheid om het fonds in continuïteit voort te zetten. Bij een eventuele discontinuïteit van het fonds, of een deel van het fonds, is er de kans dat de gerealiseerde waarde beneden de waarde ligt indien het fonds in continuïteit zou kunnen worden voortgezet.

De directie van ActivInvestor Real Estate heeft niet van haar recht gebruik gemaakt om de waardes van de niet-genoteerde posities aan te passen

Regioverdeling beleggingen aandelen Hieronder volgt een specificatie van de landen waar de vastgoedfondsen gevestigd zijn. De meeste vastgoedfondsen waarin de vennootschap belegt zijn geheel of voor het grootste gedeelte actief in het land van vestiging. Luxemburg, het Verenigd Koninkrijk en Oostenrijk betreffen de uitzondering. In Luxemburg zijn Prologis European Properties en het Endurance Commercial Fund gevestigd. Prologis European Properties belegt door geheel Europa en het Endurance Commercial Fund investeert in Centraal- en Oost-Europa. Argo Real Estate is in het Verenigd Koninkrijk gevestigd maar belegt in Oost-Europa. Atrium is in Oostenrijk gevestigd, maar belegt voornamelijk in Centraal- en Oost-Europees onroerend goed.

Land

Frankrijk Luxemburg Nederland België Finland Italië Verenigd Koninkrijk Duitsland Oostenrijk

Totaal Beleggingen


%


%

2.739.732 2.187.348 4.996.224 481.780 1.269.952 391.003 433.609 3.021.521 1.311.379

16% 13% 30% 3% 8% 2% 3% 18% 8%

3.406.633 3.095.412 3.536.048 1.897.037 263.156 4.337.460 1.952.382

18% 17% 19% 10% 1% 23% 11%

16.832.548 100%

18.488.128 100%

Indien gekeken wordt naar de landen waarin het vastgoed gelegen is, is de verdeling als volgt.

49

Land

Frankrijk Duitsland Centraal & Oost-Europa Nederland Scandinavië Italië België Spanje Verenigd Koninkrijk Overige

Totaal Beleggingen


%


%

3.703.161 3.063.523 3.282.347 1.716.920 1.514.929 1.296.106 690.134 605.972 218.823 740.633

22% 18% 19% 10% 9% 8% 4% 4% 1% 4%

4.414.695 4.517.423 3.417.206 1.029.932 411.306 2.559.971 560.015 519.255 436.253 622.071

24% 24% 18% 6% 2% 14% 3% 3% 2% 3%

16.832.548 100%

18.488.128 100%

Mutatieoverzicht beleggingen aandelen Hieronder volgt een vergelijkend overzicht van de mutaties in beleggingen aandelen.

Per 1 januari Aankopen Verkopen Gerealiseerde en ongerealiseerde winst uit beleggingen Per 31 december

7.2)

Beleggingen aandelen 2011 €

Beleggingen aandelen 2010 €

18.488.128 24.124.170 -23.170.320 -2.609.431

17.512.450 25.864.414 -27.051.765 2.163.030

16.832.548

18.488.128

Liquiditeiten

Liquiditeiten

31-12-2011 €

31-12-2010 €

981.066

3.393.975

Er zijn geen beperkingen ten aanzien van het gebruik van liquide middelen. Op de banktegoeden wordt op basis van het tarief voor de marktrente interest verkregen. De vennootschap maakt gebruik van verschillende soorten spaarrekeningen en/of deposito‟s teneinde optimaal de geldende rentevergoedingen te benutten.

50

7.3)

Overige vaste activa

Immateriële vaste activa 2011 €

2010 €

Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingen Afschrijvingen

47.200 504 10.486

52.215 5.015

Boekwaarde per 31 december

37.219

47.200

Cumulatieve afschrijvingen per 31 december

15.501

5.015

2011 €

2010 €

Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingen Afschrijvingen

25.650 5.700

28.500 2.850

Boekwaarde per 31 december

19.950

25.650

8.550

2.850

Materiele vaste activa

Cumulatieve afschrijvingen per 31 december

7.4)

Overige vorderingen

Hieronder volgt een specificatie van de overige vorderingen.

Terug te vragen dividendbelasting Overig

31-12-2011 €

31-12-2010 €

49.969 9.012

40.898 1.738

58.981

42.636

De post terug te vragen dividendbelasting ontstaat door ingehouden bronbelasting op dividenduitkeringen in landen waar de vennootschap heeft belegd. Onder bestaande belastingverdragen tussen Nederland en deze landen kunnen deze bedragen deels teruggevorderd worden in het land van betaling en deels met de Nederlandse fiscus worden verrekend.

51

7.5)

Eigen vermogen

Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 7.500.000 en bestaat uit 75.000 aandelen met een nominale waarde van € 100 per aandeel. Alle aandelen geven recht op een gelijk aandeel in de winst van de vennootschap. Per 31 december 2011 waren 33.647 aandelen geplaatst en volgestort. Tegenover alle 33.647 aandelen zijn certificaten van aandelen uitgegeven.

Hieronder volgt een overzicht van de mutaties in het aantal aandelen:

2011

2010

Aantal aandelen per 1 januari Uitgifte nieuwe aandelen Inkoop aandelen

33.892 2.153 -2.398

29.029 7.545 -2.682

Aantal aandelen per 31 december

33.647

33.892

Alle (her)uitgiften en innamen door de vennootschap hebben plaatsgevonden tegen de in het prospectus vermelde condities en volgens de voorgeschreven procedures.

Sinds 1 juli 2010 zijn de certificaten van aandelen van de vennootschap dagelijks verhandelbaar. Iedere dag kan de vennootschap op intrinsieke waarde certificaten uitgeven en inkopen.

Kapitaal- en agiostortingen

Aantal aandelen

Geplaatst kapitaal €

Agioreserve €

Kapitaal- en agiostrortingen 2011

-245

-24.500

-134.278

Totaal

-245

-24.500

-134.278

52

7.6)

Overige schulden

De overige schulden per balansdatum bestaan uit:

31-12-2011 €

31-12-2010 €

Kosten beheer fonds Accountantskosten Bankkosten Overige schulden

21.348 10.453 4.123 9.364

158.870 6.050 6.250 19.006

Totaal overige schulden

45.288

190.176

Kosten beheer fonds bestaat uit de managementvergoeding december 2011. De nog te betalen bankkosten bestaan uit het bewaarloon dat aan Kempen & Co verschuldigd is over het boekjaar 2011 voor het in bewaring nemen van de girale aandelen. Deze kosten kunnen pas na sluiting van het jaar berekend worden.

7.7)


Intrinsieke waarde Aantal aandelen

31-12-2011 €

31-12-2010 €

31-12-2009 €

17.884.476 33.647

21.807.414 33.892

17.867.235 29.029

531,53

643,43

615,50


53

Toelichting bij specifieke posten in het overzicht van gerealiseerde en nietgerealiseerde resultaten 8.1)

Gesegmenteerde opbrengsten

Direct en indirect beleggingsresultaat Hieronder worden de opbrengsten uitgesplitst naar geografisch gebied uitgedrukt in percentages en absolute bedragen per 31 december 2011. Daarbij is de renteopbrengst afkomstig van Nederlandse bankrekeningen niet meegenomen. Dividend

2011 € 179.610 67.518 37.209 192.156 387.323 39.443 23.348

2011 % 19,4% 7,3% 4,0% 20,7% 41,8% 4,3% 2,5%

2010 € 138.777 43.160 41.197 86.380 100.152 126.799 25.025 84.556

2010 % 21,5% 6,7% 6,4% 13,4% 15,5% 19,6% 3,9% 13,1%

926.608

100,0%

646.046

100,0%

2011 € 304.062 44.879 167.167 239.472 -124.799 311.173 291.055 82.506 -1.405 -73.604 -

2011 % 24,5% 3,6% 13,5% 19,3% -10,1% 25,1% 23,5% 6,7% -0,1% -5,9% -

2010 € -1.317.912 -76.503 -1.479.711 754.722 139.376 -951.587 336.092 -311.484 16.847

2010 % 45,6% 2,6% 51,2% -26,1% -4,8% 32,9% -11,6% 10,8% -0,6%

1.240.505

100,0%

-2.890.160

100,0%

Luxemburg Verenigd Koninkrijk Nederland België Oostenrijk Finland Italië Duitsland Frankrijk

2011 € 176.203 170.453 -1.667.837 8.690 -304.022 -261.886 -275.091 -1.309.385 -387.061

2011 % -4,6% -4,4% 43,3% -0,2% 7,9% 6,8% 7,1% 34,0% 10,1%

2010 € -227.846 17.942 -42.285 -74.480 436.395 360.459 1.152.082 1.604.158 1.826.766

2010 % -4,5% 0,4% -0,8% -1,5% 8,6% 7,1% 22,8% 31,7% 36,2%

Totaal

-3.849.936

100,0%

5.053.191

100,0%

Frankrijk Luxemburg Finland België Duitsland Nederland Italië Oostenrijk Totaal

Gerealiseerd Italië Finland Frankrijk Nederland België Duitsland Luxemburg Oostenrijk Zwitserland Zweden Spanje Totaal

Ongerealiseerd

54

Handelsdagen De opbrengst handelsdagen bestaat uit in rekening gebrachte administratiekosten ten bedrage van 1% van de verkoopopbrengst. Deze opbrengst wordt in principe afgedragen aan ActivInvestor Management als vergoeding voor administratieve werkzaamheden. Indien de opbrengst per individuele transactie meer dan € 450 bedraagt, zal het meerdere boven € 450 ten goede komen aan ActivInvestor Real Estate N.V.

8.2)

Uitgaven en total expense ratio

Hieronder volgt een specificatie van de overige bedrijfskosten:

Managementkosten Performance fee Overige bedrijfsk osten: Accountants- en advieskosten Reis en verblijfkosten Bewaarkosten Kosten NPEX Toezichtkosten Afschrijvingen Overige kosten Totaal

2011 €

2010 €

313.150 -

281.698 131.552

13.388 6.101 3.875 36.408 9.003 16.186 16.795

14.274 6.353 6.250 18.476 9.424 7.865 11.909

414.905

487.802

2011 €

2010 €

10.472 1.428 -

11.894 2.380 -

11.900

14.274

De accountantskosten zijn als volgt op te splitsen:

Controle van de jaarrekening Andere controle opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controle diensten

Aan de beheerder wordt een jaarlijkse managementvergoeding betaald van 1,5% per boekjaar over het gemiddelde eigen vermogen, op basis van het daggemiddelde, van de vennootschap in een bepaald jaar, met een minimum van € 275.000 per boekjaar. Voor het boekjaar 2011 is een managementvergoeding van € 313.150 in rekening gebracht. De werkelijke kosten zijn berekend in overeenstemming met het prospectus ActivInvestor Real Estate N.V.

55

Indien over een boekjaar het totaalrendement, zijnde de toename van de intrinsieke waarde plus uitgekeerd dividend, hoger is dan 10% zal ActivInvestor Management B.V. jaarlijks gerechtigd zijn tot een performance fee van 20% over het vorenbedoelde surplus rendement. Over 2011 zal op basis hiervan geen (2010: € 131.552) prestatievergoeding uitgekeerd worden.

De kosten toezichthouder (AFM) worden door de beheerder pro rata belegd vermogen doorbelast en komen ten laste van het resultaat in het jaar waarop deze kosten betrekking hebben.

De total expense ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale kosten die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht opgeteld en afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen van de stand per 31 december van het voorafgaande boekjaar, 31 maart, 30 juni, 30 september en 31 december van het onderhavige boekjaar, waarbij de bedoelde tijdstippen worden gewogen in de verhouding 0,5:1:1:1:0,5. De gemiddelde intrinsieke waarde is € 21.059.371. De total expense ratio over 2011 was 1,97% (2010: 1,90%).

Voor de goede orde zij vermeld dat de transactiekosten onderdeel vormen van de kostprijs respectievelijk de verkoopprijs van de beleggingen. Daarnaast wordt opgemerkt dat bovenstaande berekeningsmethode verplicht is bij wet.

Hieronder is de total expense ratio opgenomen.

Kosten gelieerde partijen Managementkosten Kosten niet-gelieerde partijen Accountants- en advieskosten Reis en verblijfkosten Bewaarkosten Toezichtkosten Afschrijvingen Kosten NPEX Overige operationele kosten

2011 €

Expenseratio

313.150

1,49%

13.388 6.101 3.875 9.003 16.186 36.408 16.795 101.755

0,48%

414.905

1,97%

Indien ActivInvestor Real Estate in een boekjaar gemiddeld tien procent of meer van haar fondsvermogen direct of indirect in andere beleggingsinstellingen belegt, dienen de kosten van de andere beleggingsinstellingen meegenomen te worden in de berekening van de aangepaste TER (de zogenoemde synthetische TER) volgens artikel 123 lid 1k van de Bgfo.

56

ActivInvestor Real Estate heeft in 2011 geen belang gehad dat gemiddeld groter is dan 10% van het fondsvermogen. Het opnemen van de synthetische TER is derhalve niet nodig.

De omloopsnelheid bedraagt 225 (225%). Voor 2010 bedroeg de omloopsnelheid 265 (265%). De omloopsnelheid geeft de omloopsnelheid van de activa weer. De omloopsnelheid wordt als volgt berekend: ((A + V) – ( U + I)) / GIW * 100, waarbij A = Aankopen, V = Verkopen, U = Uitgiften, I = Innamen en GIW = Gemiddelde Intrinsieke Waarde (zoals vermeld onder total expense ratio). Uit deze formule volgt dat bijvoorbeeld een 'statisch' fonds (geen uitgiftes/innamen) dat de helft van haar portefeuille verkoopt, en daarvoor weer nieuwe stukken aankoopt, een omloopsnelheid heeft van 100%. Indien de gehele portefeuille wordt verkocht en daarvoor nieuwe stukken worden gekocht betekend dit een omloopsnelheid van 200%. 8.3)

Vennootschapsbelasting

De vennootschap opteert voor de status van fiscale beleggingsinstelling. Op voorwaarde dat aan bepaalde fiscale voorwaarden wordt voldaan, kan het nultarief voor de vennootschapbelasting worden toegepast. 8.4)

Winst per aandeel

Nettowinst Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen Nettowinst

2011 €

2010 €

-2.082.748 33.712

2.333.096 30.112

-61,78

77,48

De berekening van de winst per aandeel is gebaseerd op het nettoresultaat ter grootte van € -2.082.748 (2010: € 2.333.096) en op 33.712 (2010: 30.112) aandelen. Het gewogen aantal uitstaande aandelen is het rekenkundige gemiddelde van het aantal uitstaande aandelen per einde maand met ingang van 1 januari 2011.

57

Overige toelichtingen 9)

Belangrijke contracten en gelieerde ondernemingen

Gelieerde ondernemingen zijn direct of indirect organisatorisch en/of financieel verbonden aan de vennootschap. De vennootschap hanteert de volgende belangrijke contracten: a)

Overeenkomst inzake beheer

De vennootschap heeft een overeenkomst inzake beheer afgesloten met ActivInvestor Management B.V. (“de beheerder”). Uit hoofde van deze overeenkomst voert de beheerder het beheer over de vennootschap.

Aan de beheerder wordt een jaarlijkse managementvergoeding betaald van 1,5% per boekjaar over het gemiddelde eigen vermogen op basis van het daggemiddelde van de vennootschap in een bepaald jaar, met een minimum van € 275.000 per boekjaar.

Indien over een boekjaar het totaalrendement, zijnde de toename van de intrinsieke waarde plus uitgekeerd dividend, hoger is dan 10% zal ActivInvestor Management B.V. jaarlijks gerechtigd zijn tot een performance fee van 20% over het vorenbedoelde surplus rendement. Over 2011 zal op basis hiervan geen prestatievergoeding uitgekeerd worden.

De opbrengst handelsdagen bestaat uit in rekening gebrachte administratiekosten ten bedrage van 1% van de verkoopopbrengst. Deze opbrengst wordt in principe afgedragen aan ActivInvestor Management als vergoeding voor administratieve werkzaamheden. Indien de opbrengst per individuele transactie meer dan € 450 bedraagt zal het meerdere boven € 450 ten goede komen aan ActivInvestor Real Estate N.V.

ActivInvestor Real Estate zal slechts beleggen in een niet-beursgenoteerde vastgoedonderneming waarmee de directie en/of de leden van de raad van commissarissen van ActivInvestor Management B.V. direct en/of indirect een economische en/of organisatorische verbondenheid mee hebben, indien deze belegging is goedgekeurd door een gewone meerderheid van de certificaathouders van ActivInvestor Real Estate. b)

Overeenkomst Nederlandsche Participate Exchange B.V. (NPEX)

De vennootschap is een overeenkomst inzake het beheer en de administratie van de certificaten en rekeningen van de deelnemers in ActivInvestor Real Estate met NPEX aangegaan. De directie heeft zich er van verzekerd dat de voorwaarden waaronder het beheer en de administratie verricht worden, marktconform zijn.

58

c)

Overeenkomst inzake bewaardiensten

De vennootschap is voor haar beursgenoteerde posities een overeenkomst inzake bewaardiensten aangegaan met Kempen & Co N.V. (“de bewaarder”). Uit hoofde van deze overeenkomst levert de bewaarder bewaardiensten aan de vennootschap en houdt zij een rekening van bewaring aan. De bewaarder ontvangt jaarlijks een vergoeding voor de verleende bewaardiensten.

De vergoeding voor in bewaring gegeven effecten wordt zowel gerekend over de effectieve waarde van de effecten in depot, als over het aantal fondssoorten. Het bewaarloon wordt achteraf in rekening gebracht. De effectieve waarde wordt vastgesteld op grond van de laatst genoteerde koersen per ultimo van het jaar waarover het bewaarloon wordt berekend. Voor in het buitenland bewaarde effecten wordt de effectieve waarde vermeerderd met een toeslag van 30%. Tot € 4.537.802 is de vergoeding gelijk aan 0,04% over de effectieve waarde van de effecten in depot. Over het meerdere boven € 4.537.802 bedraagt de vergoeding 0,02% over de effectieve waarde van de effecten in depot.

Overeenkomstig de algemene regels voor bewaargeving van effecten verpandt de vennootschap al haar rechten, aanspraken en belangen in alle door de bewaargever gehouden liquide middelen, effecten en overige activa als zekerheid voor bestaande en toekomstige vorderingen jegens de vennootschap.

Van bovengenoemde partijen kan de contractpartij die wordt genoemd onder a) worden beschouwd als gelieerde onderneming. De directieleden en de commissarissen kunnen eveneens als gelieerde partijen worden aangemerkt.

De vennootschap is bepaalde transacties aangegaan met gelieerde partijen. Dergelijke transacties worden aangegaan in het kader van de normale bedrijfsuitoefening en op marktconforme voorwaarden (zie noot 8.2).

10)

Niet in de balans opgenomen verplichtingen

Op 31 december 2011 had de vennootschap geen verplichting die niet op de balans is opgenomen.

11)

Gebruik van financiële instrumenten

In het kader van de normale bedrijfsuitoefening koopt en verkoopt de vennootschap financiële instrumenten waarmee diverse financiële risico‟s worden gelopen, zoals markt-, krediet-, liquiditeits- en renterisico‟s.

a) Marktrisico Het marktrisico bestaat voornamelijk uit onzekerheid ten aanzien van de toekomstige waarde van een financieel instrument veroorzaakt door veranderingen in de prijs, valuta en rentepercentages. 59

b) Prijsrisico Het prijsrisico betreft het risico ten aanzien van de toekomstige waardering van financiële instrumenten als gevolg van ontwikkelingen van aandelenkoersen. Dit risico wordt beperkt door middel van diversificatie van de beleggingsportefeuille. Het overzicht van de geografische verdeling van de beleggingen in aandelen is opgenomen onder noot 7.1. In totaal belegt de vennootschap per 31 december 2011 in 23 vastgoedfondsen (2010:21).

c) Valutarisico Het valutarisico betreft het risico ten aanzien van de toekomstige waardering van financiële instrumenten als gevolg van veranderingen van valutakoersen. De vennootschap belegt ook in vastgoedondernemingen die niet euro gedenomineerd zijn. Als gevolg hiervan kan de vennootschap een direct valutarisico lopen. Indien dit wenselijk wordt geacht door de vennootschap wordt het valutarisico (gedeeltelijk) afgedekt.

d) Renterisico Het renterisico betreft het risico ten aanzien van de toekomstige waardering van financiële instrumenten als gevolg van veranderingen van rentetarieven.

De vennootschap zelf loopt alleen een renterisico op de aangehouden liquiditeiten die per 31 december 2011 € 981.066 bedragen (2010: € 3.393.975). De liquide middelen zijn allen korter dan 1 jaar. Het algemene risico dat financiële instrumenten in waarde veranderen als gevolg van schommelingen in de rentetarieven wordt geacht inbegrepen te zijn in de term marktrisico.

e) Kredietrisico Het belangrijkste kredietrisico is tekortkoming in de nakoming door een tegenpartij (de tegenpartij blijft in gebreke ten aanzien van de nakoming van haar contractuele verplichtingen), als gevolg van verslechtering van haar financiële situatie of om andere redenen. Het kredietrisico is over het algemeen groter in transacties met financiële instrumenten die buiten de beurs of in vreemde valuta worden verhandeld. Transacties met gerenommeerde partijen verkleinen het kredietrisico. De vennootschap beheerst het kredietrisico door de samenstelling van het totaal van haar contractpartijen te bewaken.

f)

Liquiditeitsrisico

De vennootschap belegt in beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde effecten. De beursgenoteerde beleggingen van de vennootschap worden aangemerkt als liquide indien deze worden verhandeld op gereguleerde effectenbeurzen.

De niet-beursgenoteerde effecten kennen een liquiditeitsrisico voor de vennootschap omdat een beperkte liquiditeit voor deze beleggingen geldt.

Ten aanzien van de verplichtingen geldt dat deze allen een looptijd hebben van korter dan 1 jaar.

60

12)

Personeel

De vennootschap had in 2011 geen werknemers in dienst.

13)

Bestuurders en raad van commissarissen

De directie over het fonds wordt gevoerd door de beheerder, ActivInvestor Management B.V. vertegenwoordigd door mevrouw J.M. Hogeslag en mevrouw J.J.M. Reijnen. De directie is belast met het besturen van de vennootschap.

ActivInvestor Real Estate heeft geen raad van commissarissen ingesteld.

ActivInvestor Management B.V. heeft een raad van commissarissen ingesteld. Tot lid van de raad van commissarissen zijn benoemd de heren P. Schuckink Kool en S. Israëls.

14)

Goedkeuring van de jaarrekening

Het bestuur van de vennootschap heeft op 19 maart 2012 toestemming gegeven voor openbaarmaking van de jaarrekening.

ActivInvestor Management B.V.

61

Overige gegevens 1)

Statutaire regeling winstbestemming

De winstbestemming is geregeld in artikel 26 van de statuten van de vennootschap. De winst staat ter beschikking van de algemene vergadering van aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal, vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Voor zover mogelijk en rechtens geoorloofd, mag de vennootschap interim dividend uitkeren op voorstel van de directie. De directie wil een dergelijk interim dividend binnen haar dividendbeleid jaarlijks voorstellen.

2)

Voorstel verdeling nettoresultaat

Op 2 november 2011 heeft de directie besloten met inachtneming van het bepaalde in de statuten om een interim dividend 2011 uit te keren op de 33.828 uitstaande aandelen ten bedrage van € 845.707, zijnde € 25 per aandeel.

Aan de komende algemene vergadering van aandeelhouders zal worden voorgesteld om een slotdividend van € 25 per aandeel uit te keren aan de certificaathouders. De vennootschap zal in beginsel 15 procent dividendbelasting moeten inhouden op de door haar uit te keren dividenden. Het niet als dividend uit te keren deel van de nettowinst zal worden toegevoegd of onttrokken aan de diverse reserves.

31-12-2011 € Netto resultaat Uitgekeerd interim dividend Beschikbaar voor slotdividend en allocatie overige reserves

-2.082.748 -845.707 -2.928.456

Dit voorstel tot resultaatverdeling is nog niet in de jaarrekening verwerkt.

3)

Gebeurtenissen na balansdatum

Na de balansdatum hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan die van invloed zouden kunnen zijn op het inzicht in de jaarrekening dan de gebeurtenissen die reeds gebleken zijn uit de na de balansdatum gepubliceerde intrinsieke waarden.

62

4)

Belangen van bestuurders en commissarissen

Overeenkomstig artikel 122, lid 2 van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo) maken de bestuurders van de beheerder melding van het totale persoonlijke belang dat zij bij iedere belegging van de vennootschap aan het begin en het einde van het boekjaar hebben gehad.

Mevrouw J.M. Hogeslag en de mevrouw J.J.M. Reijnen hebben geen persoonlijk belang bij een belegging van de vennootschap gehad in 2011. De leden van de raad van commissarissen van ActivInvestor Management B.V. hebben geen persoonlijk belang gehad bij enige belegging van de vennootschap aan het begin en het einde van het boekjaar 2011.

Het bestuur van ActivInvestor Management B.V. heeft de volgende belangen in ActivInvestor Real Estate N.V. De heer P. Schuckink Kool

200 aandelen

De heer S. Israëls

70 aandelen

Mevrouw J.J.M. Reijnen

direct en indirect 563 aandelen

Mevrouw J.M. Hogeslag

direct en indirect 73 aandelen

Potentieel tegenstrijdig belang De vennootschap zal slechts beleggen in een niet-beursgenoteerde vastgoedonderneming waarmee de directie en/of de leden van de raad van commissarissen van ActivInvestor Management B.V. direct en/of indirect een economische en/of organisatorische verbondenheid mee hebben, indien deze belegging is goedgekeurd door een gewone meerderheid van de certificaathouders van de vennootschap.

5)

Vergunning Wet op het financieel toezicht

ActivInvestor Management B.V. is in het bezit van een vergunning op grond van de Wet financieel toezicht en staat onder toezicht van de AFM. ActivInvestor Management B.V. staat onder prudentieel toezicht van De Nederlandsche Bank. Wijzigingen van de voorwaarden van de vennootschap waardoor rechten of zekerheden van de aandeelhouders worden verminderd of lasten aan hen worden opgelegd, worden na drie maanden van kracht conform artikel 4:47 Wft.

63

6)

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT

Aan: de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van ActivInvestor Real Estate N.V.

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2011 van ActivInvestor Real Estate N.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winsten-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en de Wet financieel toezicht (Wft), alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het BW. De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van ActivInvestor Real Estate N.V. per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wft.

64

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amstelveen, 19 maart 2012 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

w.g. G.J.M. van den Berg RA

65

Adressen Statutaire zetel

ActivInvestor Real Estate N.V. Van Leijenberghlaan 197-C 1082 GG Amsterdam Postbus 75332 1070 AH Amsterdam telefoon 020 - 305 86 10 fax 020 – 305 86 19 [email protected] www.activinvestor.com

Beheerder

ActivInvestor Management B.V. Van Leijenberghlaan 197-C 1082 GG Amsterdam Postbus 75332 1070 AH Amsterdam telefoon 020 - 305 86 10 fax 020 – 305 86 19 [email protected] www.activinvestor.com

Notaris

Gietema Legal mr O.N. Gietema Jansbuitensingel 30 6811 AE Arnhem

Accountants

BDO Audit & Assurance B.V. Krijgsman 9 Postbus 71730 1008 DE Amsterdam

Fiscaal adviseurs

Loyens & Loeff N.V. Fred. Roeskestraat 100 1076 ED Amsterdam

Bank

ABN AMRO Bank N.V. Postbus 90 1000 AB Amsterdam

Custodian

Kempen & Co N.V. Beethovenstraat 300 1077 WZ Amsterdam

NPEX

NPEX, Nederlandsche Participatie Exchange Caballero Fabriek Saturnusstraat 60 – 75 2516 AH Den Haag

66

ACTIVINVESTOR REAL ESTATE N.V

Recommend Documents