ActivInvestor Real Estate N.V. Jaarverslag 2012

ActivInvestor Real Estate N.V. Jaarverslag 2012

ACTIVINVESTOR REAL ESTATE N.V.

Jaarverslag 2012

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

2

Index jaarrekening en toelichting jaarrekening

3

Profiel

4

Kerncijfers

5

Verslag van de directie

6

Balans per 31 december 2012

38

Overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten over 2012

39

Mutatieoverzicht eigen vermogen

40

Kasstroomoverzicht over het boekjaar 2012

41

Toelichting op de jaarrekening

42

Toelichting bij specifieke posten in de balans

46

Toelichting bij specifieke posten in het overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten

52

Overige toelichtingen

57

Overige gegevens

61

Adressen

65

2

Index jaarrekening en toelichting jaarrekening 1)

Algemeen

42

2)

Waarderingsgrondslagen

42

3)

Waarderingsgrondslagen voor de opstelling van de balans

42

4)

Het gebruik van schattingen in de jaarrekening

44

5)

Gelieerde partijen

44

6)

Grondslagen voor de resultaatbepaling

44

Toelichting bij specifieke posten in de balans 7.1) 7.2) 7.3) 7.4) 7.5) 7.6) 7.7)

46 48 49 49 50 51 51

Beleggingen aandelen Liquiditeiten Overige vaste activa Overige vorderingen Eigen vermogen Overige schulden Intrinsieke waarde per aandeel

Toelichting bij specifieke posten in het overzicht van gerealiseerde en nietgerealiseerde resultaten Gesegmenteerde opbrengsten Uitgaven en total expense ratio Vennootschapsbelasting Winst per aandeel

52 53 55 56

9)

Belangrijke contracten en gelieerde ondernemingen

57

10)

Niet in de balans opgenomen verplichtingen

58

11)

Gebruik van financiële instrumenten

58

12)

Personeel

60

13)

Bestuurders en raad van commissarissen

60

14)

Goedkeuring van de jaarrekening

60

8.1) 8.2) 8.3) 8.4)

3

Profiel ActivInvestor Real Estate N.V. belegt in een beperkt aantal Europese vastgoedondernemingen die zijn geselecteerd op basis van uitvoerig onderzoek. Het beleggingsbeleid is gericht op een zo hoog mogelijk dividendrendement. Het thema van het fonds is actief aandeelhouderschap. Dit houdt in dat ActivInvestor Real Estate gebruik maakt van de aandeelhoudersrechten die haar door de wet of bij statuten geboden wordt en de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance Code (ook wel de code Tabaksblat) of een andere gedragscode die in een bepaald land van toepassing is, als richtlijn neemt.

Het beleggingsproces van ActivInvestor Real Estate kenmerkt zich vooral door het uitvoerige onderzoek alvorens te beleggen (desk research, gesprekken management en beleggingsanalyse) en de betrokkenheid en opstelling tijdens de beleggingsperiode. Nadat ActivInvestor Real Estate heeft belegd in een vastgoedonderneming zal zij zich opstellen als een actieve aandeelhouder. Zij zal gebruik maken van haar aandeelhoudersrechten; dialoog aangaan met het management en de onderneming blijven monitoren op behaalde resultaten versus aangekondigde prognoses en doelstellingen. Indien nodig zal ActivInvestor Real Estate het bestuur aanspreken op het toepassen en verbeteren van de Corporate Governance.

ActivInvestor Real Estate is een open-endbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal en heeft een onbepaalde looptijd. Het fonds is dagelijks verhandelbaar. ActivInvestor Real Estate opteert voor de status van fiscale beleggingsinstelling. Een fiscale beleggingsinstelling is voor de heffing van vennootschapsbelasting onderworpen aan een tarief van 0%, indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

ActivInvestor Real Estate is een initiatief van ActivInvestor Management B.V. Aan ActivInvestor Management is op 26 mei 2006 door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) een vergunning verleend als beheerder als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft).

Voor informatie kunt u ons bereiken op het volgende adres en telefoonnummer: ActivInvestor Real Estate N.V. Van Leijenberghlaan 197-C, 1082 GG Amsterdam Postbus 75322, 1070 AH Amsterdam Telefoon 020 - 305 86 10, fax 020 - 305 86 19 [email protected] www.activinvestor.com

4

Kerncijfers (bedragen in euro’s) 2012

2011

2010

2009

2008

Intrinsieke waarde

16.553.698

17.884.476

21.807.414

17.867.235

17.443.220

Direct beleggingsresultaat Gerealiseerd indirect beleggingsresultaat Ongerealiseerd indirect beleggingsresultaat Opbrengst handelsdagen Uitgaven Nettowinst/(-verlies)

1.006.102 -1.579.708 3.012.275 16.813 424.745 2.030.738

939.420 1.240.505 -3.849.936 2.167 414.905 -2.082.748

649.091 -2.890.161 5.053.191 8.776 487.802 2.333.096

746.874 -3.687.013 5.106.066 63 330.355 1.835.635

1.029.587 -2.989.257 -10.113.522 6.129 463.518 -12.530.581

Algemeen

Waardeontwikkeling per aandeel Intrinsieke waarde per 1 januari

531,53

643,43

615,50

602,01

1.079,68

Intrinsieke waarde per 31 december

544,31

531,53

643,43

615,50

602,01

50

50

50

50

50

11,81%

-9,62%

12,66%

10,55%

-39,61%

2,14% 2,49%

1,97% 1,97%

1,90% 2,59%

1,92% 1,92%

1,69% 1,69%

202

225

265

222

184

Aantal uitstaande aandelen per 31 december

30.412

33.647

33.892

29,029

28.975

Gewogen aantal uitstaande aandelen****

31.015

33.712

30.112

28,916

29.527

Dividend per aandeel Uitgekeerd dividend in contanten Ratio’s/additionele informatie Rendement* Expense ratio Expense ratio (genormaliseerd)** Omloopsnelheid van de beleggingen***

*

De gegeven rendementspercentages zijn inclusief dividend, na aftrek van alle kosten, maar vóór effecten van inkomstenbelasting. ** Bij de expense ratio (genormaliseerd) zijn de kosten voor de prestatievergoeding meegenomen. Alleen in 2010 en 2012 is er een prestatievergoeding uitgekeerd. *** De omloopsnelheid van de beleggingen geeft aan in welke mate er mutaties hebben plaatsgevonden in de beleggingsportefeuille. **** Het gewogen aantal uitstaande aandelen is het rekenkundige gemiddelde van het aantal uitstaande aandelen per einde maand met ingang van januari.

5

Verslag van de directie Belangrijke gebeurtenissen 2012

Directievoering De directie over ActivInvestor Real Estate wordt gevoerd door ActivInvestor Management B.V. Mevrouw J.M. (Marian) Hogeslag en mevrouw J.J.M. (Anka) Reijnen voeren de directie over ActivInvestor Management B.V. Vanaf de introductie in 2005 zijn beide directieleden aandeelhouder in ActivInvestor Real Estate N.V.

Ontwikkeling fondsvermogen In het eerste kwartaal van 2012 lieten de aandelenbeurzen een verder opgaande lijn zien na de flinke klap die het eind 2011 te verwerken kreeg. In maart 2012 kwamen er steeds meer verontrustende nieuwsberichten uit Spanje wat een flinke daling van de beurskoersen betekende. De tweede helft van 2012 zorgde, dankzij Mario Draghi, weer voor een positieve stemming, waardoor het jaar alsnog met een (flinke) stijging van de aandelenbeurzen afgesloten werd. Doordat het aantal uitstaande certificaten ActivInvestor Real Estate in 2012 per saldo is afgenomen is het totaal fondsvermogen gedaald, ondanks een stijging van de intrinsieke waarde per aandeel ActivInvestor Real Estate. De daling van het aantal uitstaande certificaten is uitsluitend het gevolg van de uittreding van twee vermogensbeheerders. Saillant detail is dat juist Europese vastgoedaandelen het beste gepresteerd hebben in Europese portefeuilles in 2012. Onderstaande grafieken laten de ontwikkeling in het fondsvermogen en het aantal uitstaande certificaten zien.

19.500.000 18.500.000 17.500.000 16.500.000 15.500.000 14.500.000 13.500.000 12.500.000 11.500.000 10.500.000

Fondsvermogen

6

34.000 33.000 32.000

31.000 30.000 29.000 28.000

Uitstaande certificaten

Beleggingen en resultaten Per 31 december 2012 was € 15.102.177 belegd in vastgoedfondsen. Het directe beleggingsresultaat bedroeg € 1.006.102 en het indirecte beleggingsresultaat € 1.432.567. Over de periode 1 januari tot en met 31 december 2012 bedroeg het totaal netto rendement 11,81%. Op 31 december 2012 bedroeg de intrinsieke waarde per aandeel € 544,31

1

31 december 2012 Intrinsieke waarde per aandeel

1

€ 544,31

Aantal uitstaande aandelen

30.412 € 16.553.698

Totale intrinsieke waarde

Op 7 november 2012 heeft de directie besloten om, met inachtneming van het bepaalde in de statuten, een interim dividend 2012 uit te keren ten bedrage van € 759.685 zijnde € 25 per aandeel. Tijdens de komende algemene vergadering van aandeelhouders zal worden voorgesteld om een bedrag ad € 25 per aandeel uit te keren aan de deelnemers, als slotdividend over 2012. Hiermee bedraagt het dividendrendement over 2012 9,4% op basis van de intrinsieke waarde per 31 december 2011. ActivInvestor Real Estate streeft een zo hoog mogelijk dividend na en zal in principe tweemaal per jaar het dividend uitkeren. ActivInvestor Real Estate streeft naar een dividenduitkering van tenminste 5% op het gemiddeld gestorte kapitaal (inclusief agio). In lijn met het beleid zal in principe het directe beleggingsresultaat (ontvangen dividenden en rente) na kosten en het in het boekjaar indirect gerealiseerde beleggingsresultaat (gerealiseerde waardegroei) als dividend worden uitgekeerd.

1

De gegeven waarden zijn voor resultaatbestemming.

7

Direct beleggingsresultaat Het grootste deel van de ontvangen dividenden zijn afkomstig van vastgoedondernemingen die een fiscaal transparante structuur kennen. Niet alle landen kennen deze structuur. Nederland, België en Frankrijk zijn vanuit dividendoogpunt daarom extra aantrekkelijk. Sinds kort kennen ook Duitsland en Italië een fiscaal transparante structuur voor vastgoedondernemingen. De invoering van deze structuur gaat veelal gepaard met een toename van het dividend. Totaal ontvangen dividend van € 994.702 in 2012 per land

Indirect gerealiseerde beleggingsresultaat ActivInvestor Real Estate geeft tevens de door haar in het boekjaar indirect gerealiseerde beleggingsresultaten (gerealiseerde waardegroei) door aan haar aandeelhouders in de vorm van de dividenduitkeringen.

Deze transactiewinsten worden voornamelijk behaald met de volgende soort transacties: 

aandelen die onderdeel uit maken van de kernportefeuille maar waarbij de omvang van de positie afhankelijk van de beurswaardering varieert. Bij hoge koersen wordt een stuk van de positie verkocht, bij lage koersen gekocht.



aandelen die niet tot de kernportefeuille behoren maar waarbij ActivInvestor Real Estate, binnen een betrekkelijk korte termijn, potentieel voor transactiewinst en ziet.

In beide gevallen maakt ActivInvestor Real Estate dan gebruik van de kansen die beweeglijke markten bieden.

Het directe beleggingsresultaat tezamen met deze behaalde, korte termijn, indirect gerealiseerde transactieresultaten vormen de basis voor het dividend. Gedurende 2012 is €1.518.505 aan dividend uitgekeerd.

8

Het directe beleggingsresultaat over 2012 bedraagt € 1.006.102. Voor het verschil zou er derhalve dekking moeten zijn middels bovenomschreven transactieresultaten. Het is echter moeilijk om het indirect gerealiseerde resultaat te splitsen in de bedragen voor de lange termijn kernposities en de korte termijn transacties. De periode waarin een aandeel in bezit is geweest geeft echter wel een indicatie.

Het uitgekeerde contante dividend van ActivInvestor Real Estate (in percentage ten opzichte van de intrinsieke waarde) kan door het dividendbeleid als zeer ruim worden omschreven. ActivInvestor Real Estate biedt beleggers de mogelijkheid het contante dividend (geheel of gedeeltelijk) te herbeleggen of te opteren voor (gedeeltelijk) stock dividend.

Algemene economische ontwikkelingen Het jaar 2012 stond in het teken van een licht economisch herstel in het voorjaar met een flinke terugval in de loop van het jaar. In het voorjaar van 2012 leek het er nog op dat de economie zich zou herstellen van de dip die het de tweede helft van 2011 te verwerken kreeg. De aanhoudende schuldencrisis en de politieke onrust in veel landen zorgden toch weer voor een flinke terugval. Afspraken rond Griekenland werden uitgesteld en pas op het laatste moment werden besluiten genomen. De afspraken die vervolgens Griekenland zouden moeten redden waren minimaal. Op deze manier werd telkens wel de euro gered, maar voerde de onzekerheid de boventoon en bleef die voeren. Dankzij de schuldencrisis moesten veel landen voor vergaande bezuinigingen kiezen die vervolgens weer voor lagere bestedingen van de overheid, consumenten en bedrijven zorgden. Begin april kwam de Spaanse overheid met de mededeling dat de staatsschuld opliep tot het hoogste punt sinds 1990 en dat ook de werkloosheid weer verder was opgelopen. Dit had invloed op de rente die moest worden betaald op de staatsobligaties wat een treffende graadmeter is voor het vertrouwen van beleggers. De angst die dit meebracht voor niet alleen Spanje maar ook voor Italië, heeft gezorgd voor de nieuwe terugval van de economie in de Europese Unie in het eerste halfjaar. Mario Draghi, president van de Europese Centrale Bank (ECB), heeft de rust enigszins terug laten keren met zijn uitspraak ‘alles te doen wat nodig is’ om de eurozone te redden. Om er na een veelbetekenende stilte aan toe te voegen: ‘En geloof me, het zal genoeg zijn. Uiteindelijk werd het nieuwe monetaire wapen 6 september onthuld. Grofweg komt het erop neer dat de ECB klaarstaat om onbeperkt staatsobligaties op te kopen, zodra een land officieel bij de noodfondsen om hulp heeft aangeklopt. De verwachtingen voor de komende jaren zijn gematigd positief. Het einde van 2012 liet alweer een lichte stijging zien en dat lijkt zich in 2013 verder door te gaan zetten. Hoewel de werkloosheid van meer dan 10% in Europa waarschijnlijk nog verder oploopt, zal het gemiddelde Bruto Binnenlands Product (BNP) in de Europese Unie iets stijgen. De begrotingstekorten zullen verder worden teruggedrongen in de meeste landen, met dank aan de vele bezuinigingen die worden doorgevoerd. Alleen zal van een begrotingsevenwicht nog geen sprake zijn. Binnen de Europese Unie zitten grote verschillen tussen de macro-economische cijfers van de verschillende landen. De Zuid-Europese landen zitten in zwaar weer, met een hoge werkloosheid en een oplopende staatsschuld. De meeste Zuid-Europese landen hangen dan ook aan het infuus van Europa en het Internationaal Monetair Fonds. De sterkhouder in Europa is op dit moment Duitsland, dat met een werkloosheid van 5,6% en een groei van het BBP van 0,8% een

9

veilige haven is. Toch is ook in Duitsland een kleine terugval waar te nemen, al wordt dit met name toegeschreven aan de economische vertraging op wereldniveau. De terugvallende economie en de onzekere (economische) verwachtingen hebben invloed op het consumentenvertrouwen in de Europese Unie. Het consumentenvertrouwen was in 2009 tot een dieptepunt gezakt maar krabbelde daarna net zo snel weer op. In juli 2011 kreeg het consumentenvertrouwen opnieuw een flinke klap door de nieuwe dip van de economie. Het consumentenvertrouwen leek zich weer te herstellen in 2012 maar viel vanaf april toch weer terug. In de Eurozone (EA) is het consumentenvertrouwen verder gedaald dan in de hele Europese Unie (EU). Dit door de aanhoudende onzekerheid en het trage politieke optreden met betrekking tot de schulden van Griekenland maar ook van andere Zuid-Europese landen.

Onderstaande grafiek laat het consumentenvertrouwen van de afgelopen tien jaar zien. Hierin is het percentage consumenten dat optimistisch was verminderd met het percentage dat pessimistisch was. De grafiek laat zien dat de afgelopen tien jaar het consumentenvertrouwen niet erg positief is geweest, maar dat het vanaf 2008 echt pessimistisch werd. Sinds 2010 en tot midden 2011 was het vertrouwen weer iets toegenomen, maar vanaf 2011 zijn de consumenten weer aanzienlijk pessimistischer geworden. De toenemende werkloosheid en forse bezuinigingen eisen hun tol.

Naast de schuldencrisis en dientengevolge de fikse bezuinigingen was er ook veel politieke onrust. In veel Europese landen vonden verkiezingen plaats en moest een regering gevormd worden. Ook dit bracht economische onzekerheid met zich mee. Politici hebben niet het vertrouwen kunnen winnen van 10

de gemiddelde burger. Tot op zekere hoogte staan ze buiten de realiteit en wordt er niet gekozen voor structurele hervormingen. Soms lijkt het dat macht wordt geambieerd boven landsbelang. Politici hebben moeite hun rug recht te houden en vervallen in symbolische maatregelen. Concluderend kan worden gesteld dat het voorjaar van 2012 in het teken stond van een licht herstel maar dat er door de aanhoudende onzekerheid toch weer een terugval kwam. Vooral in de loop van het jaar heeft de economie nog een paar forse klappen moeten incasseren. Uiteindelijk lijkt het erop dat het voorzichtige herstel van begin 2012 zich toch door gaat zetten, ondanks de economische terugval in de loop van het jaar.

Europese Vastgoedmarkt De vastgoedmarkt liet in 2012 een duidelijke tweedeling zien. Aan de ene kant is er een duidelijk onderscheid tussen slecht presterende landen en “gezonde” landen. In de landen die slecht presteren, en veelal afhankelijk zijn van financiële hulp, zijn de waarderingen van vastgoed sterk afgenomen, ligt de transactiemarkt zo goed als stil en hebben beleggers geen animo meer om zelfs maar te kijken naar vastgoed. Dit geldt met name voor tweedeklas vastgoed, maar ook voor eersteklas vastgoed is geen belangstelling van buitenlanders. Wel koopt af en toe een plaatselijke vermogende familie een eersteklas object. In de landen die worden gezien als de dragers van de Eurozone en andere Europese landen is een verdere schifting te zien tussen eersteklas en tweedeklas vastgoed. In tegenstelling tot eerdere vastgoedcrisissen blijft eersteklas vastgoed (relatief) duur. Aanvangsrendementen liggen op historisch lage niveaus. Dit is onder meer ingegeven door belangstelling uit Azië, maar ook Europese institutionele investeerders zijn actief op deze markt. De gedachte is dat eersteklas vastgoed goed verhuurd zal blijven op nette (soms zelfs stijgende) huurniveaus en de waarde redelijk stabiel blijft. Deze beleggers gaan voor de duurzame kasstroom. Daarentegen is men steeds sceptischer over tweedeklas vastgoed. Dit betreft vooral de kantorenmarkt en winkels. Een aantal steden, zoals Amsterdam en Brussel, heeft te maken met hoge leegstandspercentages in het kantorensegment en dan met name kantoren in de periferie. De gedachte is, en de eerste tekenen uit de markt bevestigen dit, dat voor veel gebouwen de (grond)waarde nog te hoog is. Er wordt actief gekeken naar andere bestemmingen, maar vaak is de locatie te slecht om dit te kunnen realiseren. Ook tweedeklas winkelvastgoed staat inmiddels onder druk. Veel winkeliers zijn niet meer in staat hun hoofd boven water te houden nu er steeds minder wordt besteed door consumenten. Verhuurders wordt steeds vaker het mes op de keel gezet en gevraagd om huurverlagingen. Een andere belangrijke ontwikkeling is het terugtrekken van banken uit de financieringsmarkt. De banken moeten hun eigen balansen aanzienlijk versterken en houden daarom de hand op de knip. Goede vastgoedondernemingen die laag gefinancierd zijn ondervinden hiervan niet echt problemen. De hoog gefinancierde vastgoedondernemingen wel. Als deze partijen al aan financiering kunnen komen neemt de marge enorm toe. Door het terugtrekken van de banken kijken partijen steeds meer naar alternatieve financieringsmogelijkheden. Met name het uitgeven van obligaties is erg populair. Deze obligaties vinden onder meer gretig aftrek bij verzekeraars. Onder de nieuwe Solvency II eisen is het

aantrekkelijker

om

vastgoedobligaties

te

kopen

dan

belangen

in

het

vermogen

van

vastgoedondernemingen te nemen. Al bij al een interessante markt die de aankomende jaren ook veel mogelijkheden zal geven. Goed gefinancierde vastgoedondernemingen kunnen hiervan gebruik maken.

11

Kantoren Zoals hierboven aangegeven kenmerkt de kantorenmarkt zich door een tweedeling. Naar eersteklas kantoren is relatief veel vraag en worden hoge prijzen geboden. Vooral op de beste locaties in de hoofdsteden, zoals Londen en Parijs, is veel belangstelling voor dit soort kantoren. Duurzaamheid en het voldoen aan hedendaagse vereisten zijn hierbij cruciaal. Het nieuwe werken (flexwerken) vraagt een ander soort kantoor: open en lichte ruimtes en geen vaste werkplek, met directe gevolgen voor de m2 behoefte per werknemer. De verwachting is dat eersteklas kantoren zelfs een stijging van de huur kunnen laten zien als contracten met lange looptijden verlengd moeten worden. In deze kantoren is ook relatief weinig leegstand. Tweedeklas kantoren krijgen het daarentegen steeds moeilijker. Zeker in markten waar sprake is van een overaanbod aan vierkante meters. Herontwikkeling is in een groot aantal gevallen economisch niet haalbaar of wenselijk. Veel van deze kantoren staan op slechte locaties. De bereikbaarheid met openbaar vervoer is slecht of de kantoren zijn oud. Het feit dat in dergelijke gebieden kantoren lang leegstaan, doet de aantrekkelijkheid van het gebied ook geen goed. Er komt dan ook een verdere druk op de huurniveaus en waardes zullen nog verder dalen. Per kantoor of kantoorgebied moet gekeken worden naar alternatieven. Hiervoor is een consensus van veel partijen nodig, hetgeen het proces stroperig en langdurig maakt. Uiteindelijk moet de rekening betaald worden en de vraag is wie dat gaat doen. Vooral de Nederlandse en Belgische periferie worden gekenmerkt door veel leegstand. In Europa zijn uitsluitend eersteklas kantoren en kantoren net hieronder interessant het aankomende jaar.

Winkels In 2012 heeft ook de winkelsector het zwaar gehad. Door de voortdurende crisis is het consumentenvertrouwen in heel Europa gedaald. Door verminderde inkomenszekerheid stellen consumenten vooral grote bestedingen uit. Daarnaast is er een toename van e-commerce. Verschillende producten worden steeds vaker via internet gekocht, zoals boeken, elektronica en kleding. Hierdoor verandert de behoefte aan winkelruimte en dit vraagt soms ook om een andere wijze van winkelinrichting, zoals meer promotieruimte in plaats van opslag. Winkeliers en eigenaren van winkelpanden proberen op deze veranderende omstandigheden in te spelen. Zo wordt door ketens het aantal filialen verminderd en wordt besloten om alleen nog op strategische locaties te gaan zitten. Dit zijn of de beste winkelstraat in grotere, aantrekkelijke steden of winkelcentra met een groot omliggend verzorgingsgebied en hoge bezoekersaantallen. Ook profileren winkeliers, winkelketens maar ook winkelcentra of -gebieden zich meer en meer via digitale media en proberen zo de consument te bereiken. Daarentegen zorgt de toenemende leegstand in tweederangs winkelstraten en winkelcentra voor een vicieuze cirkel. Doordat er minder mensen komen gaat het nog slechter hetgeen weer meer leegstand tot gevolg heeft. ActivInvestor Real Estate heeft vertrouwen dat winkels op de beste winkelstraten en grote winkelcentra het relatief goed zullen blijven doen. Ook zal het kleine buurtcentrum met een hoge verkoop per m2, die uitsluitend eerste levensbehoeften biedt, haar klanten blijven bedienen en het winnen op service en klantvriendelijkheid.

Logistiek De logistieke sector is een aparte categorie vastgoed. De logistieke sector heeft ook te lijden onder een slechte economie. Aan de andere kant vraagt de toenemende e-commerce en het just-in-time

12

management om “state of the art” logistieke faciliteiten. Verder onderkennen veel bedrijven hoe belangrijk het is om het logistieke proces zo efficiënt mogelijk in te richten. Hiermee worden kosten bespaard en daarnaast draagt een efficiënt logistiek proces bij aan energiebesparing. Dit past binnen de duurzaamheidsdoelstellingen en het grotere milieubewustzijn van bedrijven. De logistieke sector profiteert van deze ontwikkelingen. Door de fluctuaties in de volumes van te distribueren goederen en de veranderde vormen van distributie zijn de eisen van gebruikers aan de logistieke centra zeer verschillend. Veelal wordt door eigenaren een op de gebruiker toegesneden gebouw gerealiseerd. Een grote, flexibel indeelbare ruimte, nabijheid van vervoersaders (snelwegen), energie efficiëntie en hoogwaardige veiligheidsvoorzieningen (brandblusinstallaties, alarm) zijn de kernwoorden voor de huidige logistieke gebouwen. Doordat de voorzieningen veelal voor de klant op maat gemaakt worden staan hiervoor verhuurders vaak lange termijn huurcontracten tegenover. Er zijn slechts een paar logistieke vastgoedondernemingen genoteerd op de Europese beurzen wat de toegang tot deze categorie vastgoed beperkt.

Woningen De Europese woningmarkt laat nog altijd grote regionale verschillen zien. Door de verschillende economische dynamiek in regio’s stijgen of dalen de prijzen. Zo zijn appartementen in Parijs nog nooit zo duur geweest als vandaag de dag. Daarentegen dalen de prijzen van woningen in veel andere landen, zoals Nederland. In landen waar een groot aanbod is maar geen vraag, zoals Spanje, laten woningen een sterke daling zien. Ook voor de woningmarkt geldt dat zij te kampen krijgt met veranderingen. De bevolking in Europa is aan het vergrijzen. Dit vraagt een ander type woning. Ook is er een duidelijke trek van het platteland naar de economische gebieden zichtbaar. In een groot aantal landen is dit nog niet in de woningprijzen zichtbaar. Zo zijn huizen in de belangrijkste steden in de Randstad, in vergelijking met andere belangrijke economische gebieden, helemaal niet te duur. Daarentegen worden voor huizen op het platteland prijzen gevraagd die relatief veel te hoog zijn. Elk land kent hierin zijn eigen dynamiek. Ook ondervindt de woningmarkt invloed van de politiek. Regulering van het aanbod, starters- en seniorenwoningen en subsidies (hypotheekrenteaftrek of huursubsidies) zijn hier voorbeelden van. Al bij al is het de vraag of de woningmarkt een aantrekkelijke belegging is op dit moment. Het enige land waar woningen niet enorm zijn gestegen de laatste tien jaar is Duitsland. Hier zijn dan ook veel beleggers actief, maar nu lijkt het erop dat goede locaties in München en Berlijn toch enigszins buiten proportionele prijsstijgingen laten zien. Uiteindelijk blijven woningen relatief laag renderend. En met de gedachte dat in veel landen de prijzen nog verder omlaag kunnen is voorzichtigheid geboden.

Ontwikkelingen beleggingsmarkt In 2012 is naar schatting tussen de € 100 miljard en € 110 miljard aan vastgoed investeringen gedaan in de Europese vastgoedsector. Dit is ongeveer gelijk aan het totaal geïnvesteerd vermogen in 2011 in de sector, zo berekende Jones Lang LaSalle. Huurniveaus en aanvangsrendementen bleven over het algemeen gelijk in deze transacties. De meeste transacties betreffen eersteklas vastgoed. Vooral Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk hebben een groot aandeel in het totaal geïnvesteerd vermogen. Ongeveer de helft van de investeringen werd gedaan in het Verenigd Koninkrijk (lees: Londen) en

13

Frankrijk (lees: Parijs). Buiten de hoofdmarkten bleef het investeringsvolume laag, in Zuid-Europa was er een daling van circa 66% in totaal geïnvesteerd vermogen ten opzichte van 2011.

Europese vastgoedaandelen

Genoteerde vastgoedaandelen Genoteerde vastgoedondernemingen hebben in 2012 een goed jaar gehad. Over het algemeen zijn de koersen gestegen. Deze koersen zijn vastgelegd in de indexen voor beursgenoteerde vastgoedaandelen zoals de EPRA Europe Total Return index. Deze index steeg tussen ultimo 2011 en ultimo 2012 met 24,1% terwijl de EPRA Euro Zone Total Return index in dezelfde periode met 23,5% is gestegen. Deze mooie rendementen behoeven enige nuancering en kunnen een vertekend beeld geven. Als UnibailRodamco het goed doet (+30% in 2012) lijkt het alsof de hele beursgenoteerde vastgoedsector het goed doet, omdat Unibail-Rodamco zo zwaar in de index weegt (33,7% in de EPRA Euro Zone Total Return index). Hoewel beide indexen flink stegen waren de koersontwikkelingen in 2012 weer beweeglijk. Koersschommelingen die voornamelijk veroorzaakt werden door onzekerheid binnen de financiële markten. Door de beursnotering zijn vastgoedbedrijven blootgesteld aan de grimmigheid van de beurs. Ook in 2012 werd dit weer duidelijk. Begin 2012 was er een flinke stijging in de koersen maar die zetten een stap terug rond april door aanhoudende onzekerheid van de schuldencrisis. In de tweede helft van 2012 trokken de beurzen weer aan, vooral na de woorden van Mario Draghi in juli 2012. Beursgenoteerde vastgoedondernemingen hebben qua rendement onderling grote verschillen laten zien. Ook per land waren grote verschillen waar te nemen in resultaten. Zo deden de Nederlandse beursgenoteerde vastgoedondernemingen, zoals NSI en VastNed Retail, het relatief slecht. Daarentegen lieten de Duitse woningspelers een grote stijging zien van meer dan 50%. Het Verenigd Koninkrijk deed het beter dan de meeste landen uit de eurozone omdat dit land als aantrekkelijker wordt gezien door grote niet-Europese professionele beleggers. De beste vastgoedondernemingen hebben een grote aantrekkingskracht op beleggers en worden als ‘veilig’ gezien. Het rendement op deze beleggingen ligt beduidend hoger dan op een spaarrekening of staatsobligaties van noordelijke Europese landen. Andere vastgoedondernemingen lijden wel degelijk onder de crisis, zoals NSI met een negatief rendement van -/36% in 2012. De beste vastgoedondernemingen zijn naar de mening van ActivInvestor Real Estate fair geprijsd. Voor sommige vastgoedondernemingen wordt een forse premie ten opzichte van de intrinsieke waarde betaald. Andere vastgoedondernemingen daarentegen noteren naar de mening van ActivInvestor Real Estate nog met een te grote discount. Veel van deze vastgoedondernemingen zijn behoudend gefinancierd, zijn actief met de portefeuille bezig en keren aantrekkelijke dividenden uit. Ook zijn de kleinere vastgoedondernemingen relatief achtergebleven. Veel beleggers zijn voor optimale liquiditeit gegaan. Een aantal van deze spelers zal naar de verwachting van ActivInvestor Real Estate een beter resultaat laten zien dan de grotere liquide vastgoedondernemingen die al met een premie noteren. Een groot voordeel van beursgenoteerde vastgoedondernemingen is dat ze toegang hebben tot de kapitaalmarkt en ze liquiditeit bieden aan hun beleggers. De pijn zit vooral bij niet-genoteerde vastgoedfondsen, CV’s en maatschappen. Deze partijen hebben geen toegang tot de kapitaalmarkt en dus nieuw kapitaal. Veelal beleggen ze in tweedeklas vastgoed en zijn ze hoog gefinancierd. De aankomende jaren blijft de verwachting dat zich vooral hier de verliezers bevinden. De beursgenoteerde

14

vastgoedondernemingen kunnen hier juist van profiteren. Aan de andere kant is de verwachting dat de koersen van beursgenoteerde vastgoedondernemingen beweeglijk zullen blijven. Aan de waan van de dag kunnen zij zich niet onttrekken en gezien de afhankelijkheid van vreemd vermogen bewegen zij mee met de ontwikkelingen op de financiële markten.

Niet-genoteerde vastgoedaandelen ActivInvestor Real Estate kan ook beleggen in niet-genoteerde vastgoedaandelen. Thans is er één belegging in een niet-genoteerd vastgoedfonds, het Endurance Commercial Fund. Niet-genoteerde vastgoedfondsen hebben niet te maken met een dagelijkse koersvorming. Hierdoor zijn deze fondsen minder beweeglijk dan de genoteerde vastgoedfondsen. Het onroerend goed in deze fondsen wordt minimaal een keer per jaar getaxeerd door een onafhankelijke taxateur. De waardering van nietgenoteerde

vastgoedondernemingen

loopt

traditioneel

achter

op

de

waardeontwikkeling

van

beursgenoteerde vastgoedaandelen. De waardering van een pand zegt niet alles over de uiteindelijke verkoopprijs. Zeker in deze onzekere markten is het niet altijd eenvoudig om tot een waardering te komen. In een goed functionerende markt komen prijzen tot stand op basis van vraag en aanbod tussen welwillende kopers en verkopers. Echter in een aantal landen is hiervan vandaag de dag geen sprake. Het Endurance Commercial Fund laat een lichte daling van de waarderingen zien in 2012. De looptijd van het Endurance Commercial Fund is met één jaar verlengd tot ultimo september 2013. Twee panden zijn in 2012 verkocht en het Endurance Commercial Fund is druk bezig de overige panden ook zo snel mogelijk te verkopen. Voor een aantal panden lopen onderhandelingen.

Beleggingsbeleid en doelstelling

Algemeen ActivInvestor Real Estate belegt in een beperkt aantal Europese vastgoedondernemingen. Het beleggingsbeleid is gericht op een zo hoog mogelijk dividendrendement. ActivInvestor Real Estate gaat dan ook voor de slogan: de zekerheid van dividend.

Hieronder is een overzicht opgenomen met de dividendbetalingen vanaf 2006.

Dividend informatie Uitgekeerd dividend (€) jaar koers 1 jan 2006 1036,90 2007 1352,05 2008 1079,68 2009 602,01 2010 615,50 2011 643,43 2012 531,53 Totaal uitbetaald:

dividend 72,70 95,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 417,70

in % 7,01% 7,03% 4,63% 8,31% 8,12% 7,77% 9,41%

15

Het beleid van ActivInvestor Real Estate is actief aandeelhouderschap. Het beleggingsproces van de vennootschap kenmerkt zich met name door de mate van onderzoek alvorens te beleggen en de betrokkenheid/opstelling tijdens de beleggingsperiode.

ActivInvestor Real Estate heeft een langere termijn beleggingshorizon met als doel een optimaal rendement op haar beleggingen te kunnen behalen. De beleggingsdoelstelling van ActivInvestor Real Estate is het op langere termijn behalen van een jaarlijks gemiddeld beleggingsrendement voor haar deelnemers van 8%-10%, waarbij ten minste 5% op het gestorte kapitaal (inclusief agio) als dividend wordt uitgekeerd.

ActivInvestor

Real

Estate

kan

beleggen

in


waar

reeds

andere

beleggingsfondsen beheerd door ActivInvestor Management een belang in hebben genomen of zullen nemen.

Beleggingsbeleid in meer detail ActivInvestor Real Estate is een actieve belegger. Dit houdt onder meer in dat geen bepaalde index wordt gevolgd (de zogenoemde index-trackers). ActivInvestor Real Estate is daarentegen zeer selectief, wat zich vertaalt in een 15- tot 20-tal kernbeleggingen.

Om tot een selectie te kunnen komen zijn een aantal uitgangspunten geformuleerd en worden een aantal strategieën uitgevoerd.

De belangrijkste uitgangspunten voor de selectie van vastgoedondernemingen zijn de volgende. 

Een heldere strategie en doelstellingen. De laatste jaren hebben nogmaals laten zien dat vastgoedondernemingen met een heldere strategie en doelstellingen betere resultaten laten zien dan vastgoedondernemingen met een minder duidelijke strategie. Het alles willen doen komt de resultaten veelal niet ten goede. Vastgoedondernemingen met een duidelijke focus hebben de afgelopen vijf jaar de beste resultaten laten zien.



Kwaliteit management. ActivInvestor Real Estate belegt niet direct in stenen maar indirect. Hierdoor is de kwaliteit van het management zeer belangrijk. Stenen kunnen zichzelf niet verhuren en onderhouden! Goed management maakt het verschil. Zeker de vastgoedwereld kent gelukzoekers die snel rijk willen worden. Het is dan ook zaak om te beleggen in vastgoedondernemingen met een goed management. Een management met een bewezen staat van dienst en die een eenduidige koers blijft varen en hun oren niet teveel laten hangen naar bijvoorbeeld de financiële wereld. Ook hier heeft de kredietcrisis het kaf van het koren gescheiden.



Corporate Governance. Volgens ActivInvestor Real Estate zijn de vier principes van goed ondernemingsbestuur:

redelijkheid,

transparantie,

het

afleggen

van

rekenschap

en

verantwoordelijkheid. ActivInvestor Real Estate is van mening dat zij de belangen van haar beleggers dient te vertegenwoordigen. Daarom wordt gebruik gemaakt van de aandeelhoudersrechten die ActivInvestor Real Estate door de wet of bij de statuten van een vastgoedonderneming geboden wordt. ActivInvestor Real Estate zal dan ook gebruik maken van haar stemrecht en indien zij dat 16

nodig acht een dialoog aangaan met het management. Monitoring tijdens de beleggingsperiode ziet ActivInvestor Real Estate als één van haar belangrijkste taken. 

Goede spreiding door een optimale mix van landen, categorieën en ondernemingen in de portefeuille. ActivInvestor Real Estate kent een vrij beleggingsbeleid. Dit houdt in dat er geen voorschriften bestaan voor de spreiding over landen en categorieën vastgoed. ActivInvestor Real Estate belegt dan ook in Europese vastgoedondernemingen volgens een top-down benadering. Doorlopend wordt gekeken naar de macro-economische omstandigheden en vooruitzichten van een land. Zo heeft ActivInvestor Real Estate al jaren geen positie in Spanje. Dit geldt ook voor de categorieën vastgoed. Afhankelijk van de economische ontwikkelingen en vooruitzichten wordt de verdeling over de verschillende categorieën aangepast. Zo is op bepaalde momenten een overweging in de kantorenmarkt interessanter dan bijvoorbeeld in de winkelmarkt.



Transparante

financieringsstructuur.

ActivInvestor

Real

Estate

belegt

voornamelijk

in

vastgoedondernemingen met een gematigde financiering. Intern onderzoek heeft aangetoond dat vastgoedondernemingen die tussen de 40% - 55% zijn gefinancierd de beste resultaten laten zien op de lange termijn. Daarnaast is het van belang dat de financieringsstructuur evenwichtig is en de risico’s duidelijk zijn weergegeven. Hierbij valt te denken aan gemaakte afspraken met de banken (‘bankconvenanten’) zoals de financiering als percentage van de waarde (‘loan-to-value’) en hoe vaak de rente minimaal betaald moet kunnen worden uit de huurstromen (‘Interest Coverage Ratio’).

Beleggingsstrategieën 

Kernportefeuille De kernportefeuille wordt samengesteld uit een 15- tot 20-tal vastgoedondernemingen. De beleggingshorizon is minimaal drie jaar. In de kernportefeuille wordt onderscheid gemaakt tussen vier soorten beleggingen: 1. Liquide


met

een

goed

dividendrendement.

Dit

zijn

veelal

vastgoedondernemingen met een duidelijke strategie, een gematigde financieringsgraad en in principe uitsluitend beleggingspanden die een goede kasstroom opleveren. De liquiditeit van de vastgoedondernemingen is belangrijk om in de dagelijkse verhandelbaarheid van ActivInvestor Real Estate te kunnen voorzien. Daarnaast bieden deze vastgoedondernemingen ActivInvestor Real Estate de mogelijkheid in te spelen op de beweeglijkheid van de markt. ActivInvestor Real Estate houdt een ondergrens aan per positie van deze beleggingen van circa € 500.000 € 600.000. Op het moment dat ActivInvestor Real Estate het aandeel ondergewaardeerd vindt zal de positie verhoogd worden tot maximaal € 1,5 - € 2 miljoen. Op het moment dat het aandeel te duur wordt gevonden zal een gedeelte van de positie worden verkocht. Ook kan het dividendspel worden gespeeld. Beleggers zijn geneigd als de uitbetaling dividenddatum nadert in te stappen voor het dividend. Daardoor kan de koers zoveel oplopen dat ActivInvestor Real Estate juist voor de dividendbetaling uitstapt en na de dividendbetaling weer instapt. Voorbeelden

van

deze

categorie


zijn

Deutsche

Euroshop,

Eurocommercial Properties en Alstria Office. 2. Minder liquide vastgoedondernemingen met een goed dividendrendement. Dit betreffen veelal wat

kleinere


met 17

een

duidelijke

strategie

en

waarvan

het

aandelenkapitaal voor het grootste gedeelte in handen is van een aantal instituten. De financieringsgraad is laag tot gematigd. Het management heeft een lange staat van dienst en geniet een uitstekende reputatie in de markt. Het betreft eigenlijk een ‘club deal’. Een mooi voorbeeld hiervan is een aantal van de Franse beleggingen. Om fiscale redenen was een aantal jaren geleden een beursnotering nodig om een fiscaal transparante structuur te kunnen krijgen. Daarom zijn veel vastgoedondernemingen naar de beurs gegaan met een beperkt aantal aandeelhouders. Société de la Tour Eiffel en Foncière 6ème and 7ème zijn hiervan goede voorbeelden. In de markt komt er meer interesse om dit soort partijen over te nemen. Daarnaast is een trend zichtbaar dat beleggers in meer liquide vastgoedondernemingen willen zitten. ActivInvestor

Real

Estate

heeft

daarom

haar

belangen

in

een

aantal

van

deze

vastgoedondernemingen afgebouwd/verkocht. 3. Vastgoedondernemingen met een materiële discount ten opzichte van de intrinsieke waarde en waar ActivInvestor Real Estate van mening is dat de discount onterecht is en er binnen een drietal jaren uit zal lopen. In 2012 noteerden de meeste vastgoedondernemingen nog met een discount. Ook binnen deze posities maakt ActivInvestor Real Estate gebruik van de beweeglijkheid van de markt. Voorbeelden hiervan zijn VastNed Retail, Eurocommercial Properties, Atrium, Corio en Beni Stabili. 4. (Converteerbare)

obligaties

en

andere

speciale

financiële

producten

met

een

aandelencomponent. Vastgoedondernemingen geven steeds vaker ook (converteerbare) obligaties uit. Voor ActivInvestor Real Estate kan dit interessant zijn als de (rente)vergoeding aantrekkelijk is. Hiermee verlaagt ActivInvestor Real Estate het risico en de beweeglijkheid van haar portefeuille. De producten zijn beursgenoteerd maar kennen weinig liquiditeit. 

Gebeurtenis gedreven (‘event driven’) beleggingen Eén van de voordelen van het vrije beleggingsbeleid van ActivInvestor Real Estate is dat zij (snel) kan inspelen op gebeurtenissen in de markt. Dit kan bijvoorbeeld een plaatsing van aandelen zijn. In 2012 hebben meerdere aandelenplaatsingen plaatsgevonden. Deze vinden plaats met een discount ten opzichte van de laatste beurskoers en zijn veelal uitsluitend toegankelijk voor professionele beleggers. Ook kan een verwachte wijziging in bijvoorbeeld de aandeelhouderstructuur, fiscale structuur, opname in een index of dividendbeleid een reden zijn om een positie te verwerven. ActivInvestor Real Estate neemt uitsluitend gebeurtenis gedreven posities indien zij de vastgoedonderneming goed kent en bereid is de posities ook voor langere termijn aan te houden. In de praktijk verkoopt ActivInvestor Real Estate deze posities binnen een jaar. Het gewenste rendement bedraagt tussen de 5% - 10%.

Binnen de beleggingsportefeuille wordt continu gekeken naar het risicoprofiel in samenhang met (macro-) economische ontwikkelingen. Sentimenten op de beurs, die de afgelopen jaren voor een grote beweeglijkheid hebben gezorgd, hebben een directe invloed op ActivInvestor Real Estate. Echter een belegger met een lange termijn visie, en die dus fundamentele keuzes maakt, kan niet met deze sentimenten meegaan. ActivInvestor Real Estate probeert wel gebruik te maken van de sentimenten door bij te kopen als de beurs (hard) naar beneden gaat en te verkopen als de beurs hard omhoog gaat en hiervoor geen directe fundamentele aanleiding is. 18

Belangrijk in volatiele markten is liquiditeit. Dit is één van de lessen uit recente jaren. ActivInvestor Real Estate belegt in liquide vastgoedondernemingen maar houdt ook een aantal posities in minder liquide vastgoedondernemingen. De verwachting is dat de minder liquide vastgoedondernemingen een hoger resultaat zullen laten zien de aankomende periode aangezien deze vastgoedondernemingen de laatste jaren relatief zijn achtergebleven.

Bij elke vastgoedonderneming gaat het uiteindelijk om de stenen. ActivInvestor Real Estate bezoekt dan ook veel vastgoedondernemingen en bekijkt een deel van het vastgoed. Naast het bekijken van vastgoed vinden gesprekken plaats met het management van de vastgoedondernemingen, makelaars en andere partijen die actief zijn in de vastgoedmarkt. Onder meer aan de hand hiervan worden beleggingen geselecteerd.

Beleggingsportefeuille Het behaalde resultaat over 2012 (totaalrendement van 11,81%) is boven de doelstelling van het fonds. ActivInvestor Real Estate is van mening met de huidige portefeuille ook een goede basis te hebben voor positieve resultaten op de middellange termijn.

Geografische en categoriale verdeling per 31 december 2012 Hieronder is een overzicht gegeven van de geografische en categoriale verdeling van de beleggingsportefeuille per 31 december 2012. Deze verdeling is gebaseerd op de portefeuilles van de onderliggende vastgoedondernemingen.

Geografische verdeling beleggingsportefeuille per 31 december 2012 Totaal beleggingen in aandelen € 15.102.177 miljoen (ex liquide middelen)

19

Categoriale verdeling beleggingsportefeuille per 31 december 2012 Totaal beleggingen in aandelen € 15.102.177 miljoen (ex liquide middelen)

Kernportefeuille 2012 Hieronder is per belegging in de portefeuille een overzicht gegeven over de gebeurtenissen gedurende het jaar 2012.

Alstria Office Alstria Office REIT Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

9,20 9,25 10,47 0,44 5,3% 57.787 9,08

Profiel - Duitse fiscaal transparante vastgoedonderneming - Focus op kantoren (95% van de portefeuille) - Goed track record in Hamburg - Sterk management - Lange termijn huurcontracten - Gedegen financiering

*gebaseerd op meest recente gegevens ** Totaal rendement per aandeel tussen 31-12-2011 en 31-12-2012

Alstria Office is een Duitse vastgoedonderneming die zich focust op de kantorenmarkt. Het grootste deel van de portefeuille bevindt zich in Hamburg. Hamburg is een stad met een gedifferentieerd economisch profiel. De onderneming koopt in Hamburg vooral gebouwen die moeten worden herontwikkeld en waaraan zodoende (snel) waarde kan worden toegevoegd: de zogenoemde “add-value” strategie. Gebouwen worden herontwikkeld, er wordt een huurder gezocht en vervolgens wordt het gebouw verkocht. In 2012 heeft Alstria zich nog verder kunnen uitbreiden. Zo is het voorjaar van 2012 een portefeuille gekocht van € 95 miljoen. Deze portefeuille is relatief laag gefinancierd waardoor het 20

financieringsrisico is afgenomen. Alstria is bezig haar loan-to-value (financieringsgraad) nog verder af te bouwen. Met hulp van acquisities en nieuwe huurcontracten heeft Alstria haar leegstandspercentage kunnen verlagen tot 8,2%. De onderneming was redelijk succesvol in haar strategie, al was de verwachting dat de onderneming eerder in staat zou zijn leegstand in aangekochte portefeuilles weg te werken. Ondanks dat ActivInvestor Real Estate van mening is dat Alstria één van de betere kantorenspelers is in Duitsland, is de positie iets afgebouwd. De verwachting was dat Alstria minder goed zou presteren dan de markt. Dit is in 2012 ook het geval geweest.

Altarea Cogedim Altarea Cogedim Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

120,50 117,00 147,18 9,00 4,6% 6.001 105,18

Profiel - Franse fiscaal transparante vastgoedonderneming - Met name beleggingen in winkelcentra en ontwikkeling van high-end woningen - Sterke groei van dividend wordt verwacht - Stabiele lange termijn aandeelhouders - Zeer ervaren management


Altarea Cogidem is een Franse vastgoedonderneming actief op drie gebieden, in winkelcentra (ontwikkeling voor eigen belegging), in de ontwikkeling van high-end woningen en de ontwikkelingen van exclusieve kantoren in Parijs. De kantoren- en woningportefeuille bevindt zich volledig in Frankrijk. De winkelportefeuille bestaat voor het grootste deel uit winkelcentra in Frankrijk (circa € 2 miljard) maar ook een klein gedeelte in Italië en Spanje (samen circa € 550 miljoen). Altarea Cogedim heeft jarenlange ervaring in de ontwikkeling, in acquisities en in het beheren van vastgoed. De afgelopen 3 jaar heeft Altarea een enorme stap gemaakt in de duurzaamheid van het bedrijf. In 2009 hoorde het nog bij de minst duurzame vastgoedondernemingen maar is nu opgeschoven naar de top drie van duurzaamste vastgoedondernemingen in Frankrijk. Duurzaamheid is van groot belang en maakt het gemakkelijker om huurders te vinden. Ook is de onderneming erg actief in e-commerce met ‘Rue Du Commerce’. Altarea Cogedim heeft een zeer aantrekkelijk dividendrendement. De kwaliteit van het management kan daarbij als bovengemiddeld aangemerkt worden. Met bijna 50% van de aandelen in de onderneming heeft de CEO, die tevens ook de oprichter is, een groot belang bij goede prestaties van de onderneming. ActivInvestor Real Estate is van mening dat de koers is achtergebleven en blijft de onderneming aantrekkelijk vinden, vooral vanwege het groeiende en aantrekkelijke dividend.

Argo European Real Estate Argo European Real Estate Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

0,07 0,05 0,10 -28,6% 5.980.808 0,37


21

Profiel - Vastgoedonderneming met focus op winkelcentra - Actief in Roemenië, Oekraïne en Moldavië - Sterk management

Argo European Real Estate heeft winkelcentra in Oost-Europa en focust zich met name op Oekraïne, Roemenië en Moldavië. In 2012 is de koers van het aandeel gedaald van € 0,07 naar € 0,05, bij praktisch geen omzet in het aandeel. ActivInvestor Real Estate verwacht niet dat de onderneming op korte termijn dividend kan uitkeren of dat de koers gaat stijgen. Het aandeel past daarom niet meer binnen de huidige portefeuille. Wanneer de liquiditeit van het aandeel het toelaat zal de positie worden afgebouwd. Hierover is onder meer contact met het management van Argo European Real Estate.

Atrium European Real Estate Atrium European Real Estate Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

3,41 4,50 6,05 0,17 37,0% 218.487 4,03

*gebaseerd op meest recente gegevens

Profiel - Vastgoedonderneming met focus op winkelcentra - Actief in Centraal- en Oost-Europa met name Polen, Tsjechië, Slovakije en Rusland - Hoog aanvangsrendement - Financieel sterk, weinig schuld - Sterk management - Lange termijn aandeelhouders

** Totaal rendement per aandeel tussen 31-12-2011 en 31-12-2012

Atrium European Real Estate is, naar de mening van ActivInvestor Real Estate, de sterkste vastgoedonderneming voor wie wil beleggen in winkelcentra in Centraal- en Oost-Europa. De onderneming heeft ook in het afgelopen jaar verder gewerkt aan de operationele verbeteringen. De kostenstructuur is verder verlaagd en daardoor is de marge verbeterd. De onderneming kon in 2012 ook huurgroei realiseren. De bezettingsgraad bleef op 97%. Door alle verbeteringen steeg de winst per aandeel en heeft het management voorgesteld om het dividend over 2013 te verhogen van € 0,17 naar € 0,20 per aandeel. ActivInvestor Real Estate ziet in de goede resultaten het bewijs van de kwaliteit van de portefeuille en het management en de potentie voor de toekomst. De netto schuldgraad van Atrium is laag en bedroeg rond de 20% van de waarde van het vastgoed. Er is daarom ruimte om waardetoevoegende acquisities te doen. In oktober is er meer nieuws gekomen over het te ontwikkelen winkelcentrum in Lublin, Polen. Voor het winkelcentrum, dat eind 2013 moet worden opgeleverd, is een nieuwe huurder gevonden waardoor het winkelcentrum een jaar voor de oplevering al voor circa 80% verhuurd is. Het management van Atrium heeft in het verleden bewezen capabel te zijn en goed met de omstandigheden om te gaan. Ondanks de goede (operationele) resultaten en sterke optreden van het management blijft de beurskoers sterk achter bij de intrinsieke waarde, ondanks de al sterke stijging van het aandeel dit jaar. ActivInvestor Real Estate heeft de positie iets afgebouwd bij stijgende beurskoersen, aangezien ook op lage niveaus was bijgekocht en om balans in de hele portefeuille te houden. ActivInvestor Real Estate verwacht een verdere stijging van de koers en dividenduitkering de aankomende jaren.

22

Beni Stabili Beni Stabili Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

0,35 0,45 1,03 0,02 34,3% 1.615.719 0,51

Profiel - Italiaanse Vastgoedonderneming, focus op kantoren met name Milaan en Rome - Ook (her)ontwikkeling - Lang lopende huurcontracten 8+ jaar - Ervaren management met groot netwerk - Gedegen gefinancieerd


Beni Stabili is een Italiaanse vastgoedonderneming met een focus op kwalitatief hoogwaardige kantoren in Milaan en Rome. De onderneming presteerde afgelopen jaar operationeel goed. De waarde van de portefeuille van Beni Stabili is in 2012 gestegen tot € 4,7 miljard. De bezettingsgraad van deze portefeuille steeg met een klein procent en ligt nu rond de 98%. Ook in 2012 is Beni Stabili in staat geweest om aflopende leningen te herfinancieren. Het gemiddelde rentepercentage van het vreemd vermogen is iets gestegen naar 4,58%. Hoewel Beni Stabili afgelopen jaar prima presteerde noteert het aandeel tegen een flinke discount. Dit komt doordat de schuldencrisis een enorme angst heeft achtergelaten over de staatsschuld van Italië. Dit heeft in 2011 voor een flinke koersdaling gezorgd en van deze koersdaling is Beni Stabili in 2012 nog niet volledig bekomen, mede gezien de blijvende onrust op de financiële markten en de zuidelijke landen in het bijzonder. ActivInvestor Real Estate vindt deze korting van de beurskoers ten opzichte van de netto intrinsieke waarde per aandeel te groot. De verwachting is dan ook dat, gezien de kwaliteit van de portefeuille en het management een beurskoers van rond de € 0,55 - € 0,65 per aandeel gerechtvaardigd is. ActivInvestor Real Estate heeft aandelen op een lage koers bijgekocht.

Citycon Citycon Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

2,31 2,57 3,06 0,15 17,7% 325.827 2,51

Profiel - Finse vastgoedonderneming focus op winkels - Actief in de sterke Scandinavische economie - Bezig met uitbreiden van centra - Koerspotentieel gezien de korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde


Citycon is een Finse vastgoedonderneming die een vastgoedportefeuille van € 2,7 miljard heeft, voornamelijk bestaande uit winkelcentra en supermarkten in Scandinavië en de Baltische staten. De economische ontwikkeling van Scandinavische landen is sterker dan in de rest van Europa. Citycon moet daarvan kunnen profiteren, zeker wanneer enkele bestaande centra worden uitgebreid. Afgelopen jaar heeft de onderneming al goede resultaten weten te behalen. In september 2012 heeft Citycon een herfinanciering gedaan van € 360 miljoen, onder andere door middel van een claim aandelenuitgifte, waarbij bestaande aandeelhouders voorkeursrecht hadden. Hier heeft ActivInvestor Real Estate aan mee gedaan, mede gezien de aantrekkelijke uitgiftekoers en goede vooruitzichten van de onderneming en de achterblijvende koers. De strategie van Citycon is in 2012 verder aangescherpt. Het doel is om meer internationale winkelketens aan te trekken in de winkelcentra van Citycon. Met een aantal nieuwe 23

acquisities is dit gelukt. In Zweden is een nieuw winkelcentrum gekocht waardoor Citycon nu de op twee na grootste winkelspeler van Zweden is. De koers van het aandeel staat eind 2012 op een discount ten opzichte van de netto intrinsieke waarde. ActivInvestor Real Estate is van mening dat de koers op een te grote discount ten opzichte van de intrinsieke waarde staat en een koers van rond de € 3 gerechtvaardigd is.

Cofinimmo Cofinimmo Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

90,82 89,60 95,57 6,50 5,8% 10.200 90,54

Profiel - Vlaamse vastgoedonderneming - Focus op kantoren en verpleeghuizen - Actief in Brussel - Sterke spreiding in portefeuille - Stabiele dividenden - Lang lopende huurcontracten


In de loop van 2012 heeft ActivInvestor Real Estate de portefeuille uitgebreid met Cofinimmo. Cofinimmo is een in België genoteerde vastgoedonderneming die zich voornamelijk heeft gespecialiseerd in kantoren en verzorgingstehuizen in België. Daarbij gaat Cofinimmo zogenaamde publiek-private samenwerkingen aan met lokale overheden. Op deze manier kan met een laag risico geïnvesteerd worden in verschillende soorten vastgoed. Door lange huurtermijnen en hoge bezettingsgraden heeft Cofinimmo stabiele kasstromen. Een aantal van de relatief oude gebouwen in het bezit van Cofinimmo worden gerenoveerd waardoor ze weer kunnen concurreren met de nieuw gebouwde duurzame gebouwen. De laatste jaren probeert Cofinimmo het aandeel van kantoren in de portefeuille af te bouwen en

hiervoor

verzorgingstehuizen

conjunctuurgevoelige

terug

kantoorsector

te

kopen.

verminderd.

Hierdoor

Cofinimmo

wordt is

de

één

blootstelling van

de

aan

de

belangrijkste

vastgoedondernemingen in de zorgsector. Door de grootte en de diversiteit van de portefeuille wordt het risico op de portefeuille als laag ingeschat. Het dividend dat Cofinimmo uitkeert is hoog en door de grote diversiteit van de portefeuille relatief stabiel. ActivInvestor Real Estate verwacht dan ook dat Cofinimmo een dividendrendement van 7% kan behouden en is van mening dat Cofinimmo een stabiele toevoeging aan de portefeuille is.

Corio Corio Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

33,61 34,32 46,58 2,76 10,3% 31.700 34,03

Profiel - Nederlandse vastgoedonderneming, focus op winkelcentra - Voornamelijk actief in Frankrijk, Nederland en Italië - Vooruitstrevende visie op winkelcentra - Hoog dividendrendement - Koerspotentieel gezien de korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde


Corio is één van de grootste vastgoedondernemingen in winkelcentra met een portefeuille van in totaal € 7,3 miljard verspreid over voornamelijk Nederland, Frankrijk, Duitsland, Italië en Turkije. Corio doet er alles aan om van haar winkelcentra zogenoemde “favourite meeting places” te maken. Winkelcentra waar 24

mensen graag komen vanwege het gevarieerde winkelaanbod en de andere (sociale) activiteiten. Corio is in Europa één van de voorlopers als het gaat om het inspelen op consumententrends. De onderneming is actief met het promoten van haar centra via “sociale media applicatie”. Deze strategie werkt. Waar dit soort applicaties geïmplementeerd zijn (Frankrijk en Turkije) nemen de bestedingen duidelijk toe. Corio heeft eind 2012 bekend gemaakt dat ze een verandering door willen voeren in het dividendbeleid. In plaats van de dividenden te laten groeien op basis van de gemiddelde inflatie in de eurozone wil de onderneming nu tussen de 80% en 90% van de winst uitkeren. Dit maakt het dividendbeleid houdbaar en nog steeds aantrekkelijk. Corio heeft in 2012 te maken gehad met flinke koersfluctuaties. Dit is vooral het gevolg geweest van economische onrust in een aantal landen waar de onderneming actief is, slechte communicatie en het twijfelen aan de operationele uitvoering. De onderneming heeft een aantal van die zorgen inmiddels weg kunnen nemen. Zo is de operationele directeur vertrokken en heeft de onderneming aangekondigd uitsluitend in winkelcentra te willen beleggen die een “favorite meeting place” zijn of kunnen worden. Dit betekent dat ruim € 1,4 miljard aan vastgoed verkocht zal worden die niet deze kwalificatie heeft. Uiteindelijk is Corio geëindigd ultimo 2012 op een koers van € 34,61. Corio is qua koersontwikkeling erg achter gebleven in 2012. De verwachting is dat de koersontwikkeling bovengemiddeld positief zal zijn als de onderneming laat zien de nieuwe strategie goed uit te kunnen voeren.

Deutsche Euroshop Deutsche Euroshop Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

24,80 31,64 28,71 1,10 32,0% 10.000 29,25

Profiel - Duitse vastgoedonderneming met focus op winkelcentra - Gedegen financieel beleid - Strikte rendementscriteria - Sterk management - Bezettingsgraad bijna altijd op 100%


Deutsche Euroshop is één van de meest stabiele en gedegen vastgoedondernemingen met een focus op Duitse

winkelcentra.

De

onderneming

heeft

strikte

financiële

beleidskaders

en

duidelijke

rendementsdoelstellingen. Door de bewezen conservatieve strategie is Deutsche Euroshop in staat geweest veel waarde voor haar aandeelhouders te creëren. De koers steeg in 2012 naar € 31,64. Dit is een stijging ten opzichte van ultimo 2011 van 28%. De onderneming kent een degelijk inkomensprofiel. Daarbij kan de onderneming in waarde groeien door goede acquisities te doen. Op dat gebied heeft de onderneming zich de afgelopen jaren bewezen. Deutsche Euroshop maakt duidelijke afwegingen of een acquisitie wel of niet van waarde is voor de aandeelhouders. Is er weinig waarde voor de aandeelhouders, dan wordt ook niet geïnvesteerd. Deze selectiviteit van het management wordt erg geapprecieerd door ActivInvestor Real Estate. De directie van ActivInvestor Real Estate heeft gebruik gemaakt van een lagere koers tijdens de emissie en heeft zo een kleine positie kunnen verwerven. Daarna is de koers weer hard gestegen. De netto intrinsieke waarde per aandeel is € 28,71. Het stabiele beleid van de onderneming rechtvaardigt volgens veel beleggers een beurskoers boven de intrinsieke waarde. Het dividend over 2011 van € 1,10 per aandeel zal waarschijnlijk licht stijgen. Dit blijft een matig dividendrendement (4% op netto intrinsieke waarde),maar is stabiel en houdbaar. ActivInvestor Real 25

Estate ziet weinig risico in deze beleggingen kan op deze manier in een gespecialiseerde Duitse winkelcentrabelegger beleggen. De koers wordt vandaag de dag wel als redelijk veeleisend gezien door ActivInvestor Real Estate.

DIC Asset DIC Asset Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

5,36 7,31 14,57 0,35 42,9% 81.518 8,04

Profiel - Duitse vastgoedonderneming met focus op kantoren - Actief in heel Duitsland - Financiering is hoog maar goed gemanaged - Potentiele groei van het dividend - Koerspotentieel gezien de korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde


DIC Asset concentreert zich voornamelijk op kantoren in Duitsland. De portefeuille is verspreid over heel Duitsland. DIC Asset is bezig met de uitbreiding van de activiteiten als fondsbeheerder. In deze fondsen is de onderneming altijd co-investeerder voor 20%, de overige aandeelhouders zijn institutionele beleggers. De onderneming beheert de fondsen en krijgt daarvoor een managementvergoeding. Het doel is om in totaal rond de € 700 miljoen aan beheerd vermogen te verwerven. In 2012 zijn de netto kasstromen iets gestegen. Een onderdeel van de strategie van DIC Asset is om bestaande gebouwen te renoveren, opnieuw te verhuren en dan weer te verkopen. Op deze manier wordt er waarde aan het gebouw toegevoegd. Dit doet DIC Asset allemaal zelf, van acquisitie van een gebouw tot en met de verkoop. Het dividend zal waarschijnlijk ook iets hoger uitvallen dan de € 0,35 die in 2012 uitgekeerd werd. Op basis van de netto kasstromen blijft dit een relatief laag dividendrendement. Volgens ActivInvestor Real Estate heeft DIC Asset last van het feit dat de schuldgraad meer dan 70% van de waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt. Dit wordt door veel beleggers als te hoog ervaren in deze economische tijden. Hierdoor blijft de koers van het aandeel ver achter op de intrinsieke waarde. Volgens de onderneming is de schuldenportefeuille goed beheersbaar. ActivInvestor Real Estate deelt die mening. Hierdoor ziet ActivInvestor Real Estate zowel potentieel voor een koersstijging als voor een dividendverhoging.

Eurocommercial Properties Eurocommercial Properties Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

24,53 30,14 33,31 1,92 30,7% 25.200 29,19

Profiel - Nederlandse vastgoedonderneming, focus op winkelcentra - Actief in Italië, Frankrijk en Zweden - Sterk en ervaren management - Gedegen financieel beleid - Groeiend dividend


Eurocommercial Properties is één van de meest stabiele vastgoedondernemingen in Europa als het gaat om het managen van winkelcentra en financieel beleid. Het management team werkt al zeer lang samen en is gefocust op de uitvoering van de strategie. Zij laten zich niet leiden door de waan van de dag en dit

26

maakt het tot een sterke vastgoedonderneming met een laag risicoprofiel. Eurocommercial Properties wil vooral een stabiele en groeiende inkomstenstroom bieden aan haar aandeelhouders. De onderneming heeft sinds haar oprichting bewezen dat ook te kunnen doen. Zelfs in de financiële crisis van de afgelopen jaren weet de onderneming huurders vast te houden en waardetoevoegende acquisities te doen. Ook bij Eurocommercial Properties is de verwachting dat het dividend op minimaal een gelijk niveau blijft. Over het afgelopen jaar heeft de onderneming € 1,92 per aandeel als dividend uitgekeerd. Dit is op de huidige koers (ultimo 2012) een dividendrendement van 6,3%. De koers van het aandeel is in 2012 gestegen naar € 30,14. De koers ligt nog steeds achter op de intrinsieke waarde en handelt dus tegen een discount. Vooral de exposure van de onderneming in Italië maakt sommige beleggers terughoudend. Eurocommercial Properties blijft één van de favoriete vastgoedondernemingen van ActivInvestor Real Estate.

Gecina Gecina Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

65,00 84,90 103,99 4,40 37,4% 3.500 85,30

Profiel - Franse vastgoedonderneming - Focus op huizen kantoren en zorgcentra in Parijs - Al het vastgoed op strategisch sterke locaties - Verantwoordelijke & duurzame onderneming - Ervaren management


Gecina is een Franse vastgoedonderneming die een focus heeft op kantoren, woningen en zorgcentra in Frankrijk. Gecina ontwikkelt, houdt en beheert haar vastgoed en bezit kwalitatief de beste kantoren van Parijs. Een belangrijke doelstelling van Gecina is om haar vastgoed duurzaam en innovatief te maken en te houden. Door niet alleen maar bezig te zijn met de ‘vierkante meters’ van het vastgoed maar vooral servicegerichtheid naar haar huurders, probeert Gecina meer te zijn dan alleen maar een vastgoedonderneming. Met een bezettingsgraad van rond de 92% zorgt Gecina ervoor dat de inkomsten hoog en stabiel zijn. Gecina heeft een goed jaar achter de rug. De koers blijft ondanks de flinke stijging nog steeds achter op de intrinsieke waarde. Dit is één van de redenen dat de directie van ActivInvestor Real Estate heeft besloten om weer een positie te nemen in Gecina. Gecina kent een aantal grote Spaanse beleggers. Deze beleggers zitten zelf in de financiële problemen. Dit maakte beleggers onrustig omdat veel aandelen potentieel boven de markt hingen. Uiteindelijk bleek herplaatsing gemakkelijk en nam de onrust bij beleggers af. Daar kwam begin november nog een opwaardering van de kredietwaardigheid

van

Gecina

bij.

Het

voorgaande

heeft

in

2012

gezorgd

koersschommelingen maar Gecina eindigde uiteindelijk met een flinke stijging over 2012.

27

voor

flinke

Hamborner Hamborner Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

6,40 7,48 7,87 0,39 23,0% 90.666 6,50

Profiel - Duitse vastgoedonderneming, focus op commercieel - Goed verspreide portefeuille - Hoge bezettingsgraad (99%)


In 2012 is opnieuw een positie ingenomen in Hamborner. Hamborner is een in Duitsland gevestigde Real Estate Investment Trust die zich voornamelijk concentreert op winkelcentra en kantoren. Ongeveer twee derde van de portefeuille bestaat uit winkelcentra en één derde bestaat uit kantoren. Oorspronkelijk was Hamborner volledig gefocust op de Noord-Rijn Westfalen regio maar de laatste paar jaar is de focus verlegd naar meer sterke gebieden in Duitsland. Begin 2012 gaf Hamborner aan dat ze zich nog verder willen focussen op winkels en kantoren. In juli van 2012 heeft Hamborner een aandelenemissie gedaan. De bedoeling hiervan was om geld op te halen om de groeidoelstellingen te behalen. De € 109 miljoen euro die de onderneming heeft opgehaald is volledig geïnvesteerd in de ontwikkeling of acquisitie van gebouwen. Hierdoor voldoen ze op dit moment aan de eigen groeidoelen. Onder andere door de vergroting van de portefeuille is de verwachte stijging van de huurinkomsten 13,5% voor 2012. Met een bezettingsgraad van 98,8% en lange huurcontracten is voor de komende jaren de winst en dus het dividend stabiel. De koers van het aandeel is het afgelopen jaar ongeveer 17% gestegen maar handelt ultimo 2012 nog steeds op een discount. ActivInvestor Real Estate heeft een positie opgebouwd in de aandelenemissie hetgeen met een discount plaatsvond ten opzichte van de beurskoers. Vooral de degelijkheid van het management en de gestage groei waren hiervoor redenen.

Mercialys Mercialys Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

24,90 17,15 17,82 11,79 16,2% 52.500 16,88

Profiel - Franse vastgoedonderneming, focus op winkelcentra - Casino supermarkt als hoofdhuurder - Actief in heel Frankrijk


Mercialys is een Franse vastgoedonderneming met een portefeuille van winkelcentra in Frankrijk. Een groot deel van de winkelcentra heeft een supermarkt van Casino als belangrijke huurder. Casino is tevens de grootste aandeelhouder van Mercialys met een belang van iets meer dan 40%. In de loop van 2012 heeft Mercialys een nieuwe strategie ingevoerd: “think and act as a retailer”. Mercialys wil de eigen winkelcentra aantrekkelijker maken door op alle kleine dingen te letten en zich zo te ‘gedragen’ als een winkelier: alles moet perfect. Door daarbij extra marketing te maken gaat de vraag omhoog waardoor meer klanten naar het winkelcentrum getrokken worden. Dit trekt weer winkeliers aan waardoor het winkelcentrum ‘zichzelf’ verhuurd. Op deze manier blijft de bezettingsgraad hoog op 97,3%. Voor dit nieuwe plan is het wel nodig dat een aantal winkelcentra, die niet binnen de nieuwe strategie vallen, 28

wordt afgestoten. Op deze manier willen ze naar 60 tot 70 winkelcentra gaan, waar dat er in 2011 nog 120 waren. In 2012 heeft Mercialys een totaal dividend uitgekeerd van in totaal €11,79. Dit kwam door een extra super dividenduitkering (€ 10,87). In september is de CEO van Mercialys opgestapt. Dit is spijtig aangezien hij heeft laten zien in moeilijke tijden goede waarde te creëren en een degelijke dividendrendement heeft kunnen verwezenlijken. Hij blijft wel aan als externe adviseur. Gezien het behoudende profiel van Mercialys en het proactieve management blijft ActivInvestor Real Estate van mening dat het aandeel een laag risicoprofiel heeft.

Prime Office Prime Office Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

4,35 3,24 8,12 0,23 -25,5% 170.836 5,11

Profiel - Duitse fiscaal transparante vastgoedonderneming - Focus op kwalitatief hoogwaardige kantoren - Actief in heel Duitsland - Sterk management - Koerspotentieel gezien de korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde


Prime Office is een relatief nieuwe vastgoedonderneming die zich focust op kantoren in de voornaamste West-Duitse steden. De strategie van Prime Office is gebaseerd op hoogwaardige kantoren op goede locaties. Er wordt ook zoveel mogelijk gefocust op duurzame kantoren. Van de kantoren in het bezit van Prime Office heeft 47% al een onderscheiding op het gebied van duurzaamheid. Eén daarvan heeft een LEED (Leading in Energy and Environmental Design) certificaat, wat bekend staat als hoogwaardige onderscheiding op het gebied van duurzaamheid. Dit was de eerste LEED onderscheiding die gegeven werd aan een nieuw gebouwd kantoor. Prime office heeft een verwacht dividendrendement van rond de 6/7% over 2012. De intrinsieke waarde van Prime Office is licht gedaald naar € 8,12 (30-06-2012). De koers handelt tegen een flinke discount en dit is volgens ActivInvestor Real Estate nog een afspiegeling van een aantal gebroken beloftes rond de beursgang in 2011. Met de huidige koers is dit aandeel zeker de moeite waard om in de portefeuille te behouden. Als het management in staat is een aantal beloftes alsnog na te komen zal het aandeel bovengemiddeld presteren, is de verwachting.

Société de la Tour Eiffel Société de la Tour Eiffel Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

38,43 44,50 69,87 4,10 26,5% 12.500 43,50

*gebaseerd op meest recente gegevens

Profiel - Franse vastgoedonderneming, focus op kantoren - Actief in heel Frankrijk - Diversificatie naar zorginstellingen - Sterk management - Hoog dividend - Koerspotentieel gezien de korting ten opzichte van de netto intrinsieke waarde

** Totaal rendement per aandeel tussen 31-12-2011 en 31-12-2012

Société de la Tour Eiffel is een Franse vastgoedonderneming met een portefeuille die voornamelijk uit kantoren (85%) bestaat. Société de la Tour Eiffel focust op locaties in bedrijfsparken waar kantoorruimte kan worden aangeboden voor een lage prijs, maar ook steeds meer op goede kantoren in Parijs. Naast kantoren en bedrijfsgebouwen heeft Société de la Tour Eiffel enkele sorteercentra, wat industrieel 29

vastgoed en een verzorgingshuis. In 2012 heeft de onderneming ervoor gezorgd dat de bezettingsgraad iets is gestegen tot rond de 90% van de portefeuille. Er bestond angst in de markt dat het segment van kantoren in de portefeuille van Société de la Tour Eiffel toenemende leegstand zou kennen. Die angst bleek tot nu toe ongegrond. De Franse vastgoedmarkt lijkt zich een beetje aan de economische malaise te onttrekken door hoge bezettingsgraden. De onderneming is op basis van het huidige inkomensprofiel in staat een goed dividend te betalen. Hoewel er kan worden verwacht dat het dividend iets afneemt blijft het dividendrendement erg goed. In november heeft Société de la Tour Eiffel een groot deel van de financiering opnieuw rond gekregen tegen een gunstige rente van 3,9% per jaar. Dit terwijl de verwachting was dat de financiering van Tour Eiffel duurder zou worden. Sinds 1 september 2012 is Renaud Haberkorn de nieuwe CEO. De vorige directieleden en belangrijke aandeelhouders Mark Inch en Robert Waterland zijn toegetreden tot de raad van commissarissen. Zij hebben hun belang in het bedrijf voor voorlopig nog aangehouden.

Sponda Sponda Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

3,12 3,60 4,89 0,16 20,5% 261.000 3,20

Profiel - Finse vastgoedonderneming, focus op office, retail & logistiek - Actief in Finland & Rusland - Ook actief als fondsbeheerder - Finland is een van de sterkhouders in Europa


Sinds 2012 heeft ActivInvestor Real Estate weer een positie genomen in Sponda. Sponda is één van oorsprong Finse vastgoedonderneming dat opereert in de Finse en Russische markt. De focus van Sponda ligt met name bij kantoren, winkels en logistiek vastgoed. Daarbij heeft Sponda ook verschillende fondsen en opereert het hierbij voor institutionele beleggers als fondsbeheerder. Dit geeft Sponda stabiele inkomsten en doordat ze opereren in de nog relatief sterke Finse markt lijkt het ook haalbaar dat de dividenden blijven stijgen. De gemiddelde bezettingsgraad is iets gedaald naar rond de 88% maar dit komt voornamelijk door een lagere bezettingsgraad in Rusland. De verwachting van het management van Sponda is dan ook dat ze de bezettingsgraad op hetzelfde niveau kunnen houden als in 2011. ActivInvestor Real Estate heeft de aandelen van Sponda met een flinke discount ten opzichte van de intrinsieke waarde gekocht. Hoewel er de koers nu nog steeds tegen een discount verhandeld wordt is dit al verminderd en de verwachting van ActivInvestor Real Estate is dan ook dat Sponda de stijging kan doorzetten en uiteindelijk uit zal komen rond de € 4.

Vastned Retail Vastned Retail Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

34,60 32,75 50,30 3,53 4,9% 30.600 34,09


30

Profiel - Nederlandse vastgoedonderneming, focus op winkels (hoofdstraten en centra) - Actief in Nederland, België, Frankrijk, Spanje, Turkije - Financieel gedegen beleid - Extra groeiperspectief door mogelijkheid van nieuwe aankopen - Hoog dividend

Vastned Retail is een belegger in winkels en winkelcentra. Ze richten zich voornamelijk op “high street” winkelvastgoed. De geografische markten waar Vastned Retail zich op richt zijn de populaire steden in Europa en Istanbul, Turkije. Per 30-6-2012 bestond 52% van de portefeuille uit high street objecten. Het is de bedoeling om dit verder uit te bouwen naar 65%. Deze high street shops hebben een hogere bezettingsgraad en huuropbrengst. Ook blijft de waarde van de objecten robuuster op deze locaties. Vastned Retail heeft een niet bijzonder hoge loan-to-value (LTV) van rond de 50%, maar ten opzichte van andere genoteerde vastgoedondernemingen actief in winkels, is dit wel relatief hoog. De hogere financieringsgraad is vooral het gevolg van afwaarderingen van de Spaanse portefeuille. Het directe resultaat werd altijd volledig als dividend uitgekeerd. Dit is naar beneden bijgesteld naar 75% van het direct resultaat. ActivInvestor Real Estate heeft echter vertrouwen in de strategie en het management van VastNed Retail en het dividendrendement wordt nog steeds als aantrekkelijk gezien. Daarbij is de koers wel erg achtergebleven bij de markt.

Wereldhave Wereldhave Koers ultimo 2011 Koers ultimo 2012 Netto intrinsieke waarde per aandeel* Dividend per aandeel 2012 Totaal rendement per aandeel 2012** Aantal aandelen in portefeuille ultimo 2012 Gemiddelde aankoopkoers (positie 31-12-2012)

51,31 48,00 69,46 4,70 2,7% 22.427 49,31

Profiel - Nederlandse vastgoedonderneming - Focus op winkelcentra en kantoren in Europa en de Verenigde staten - Toenemende focus op winkels - Financieel gedegen beleid - Hoog dividend


Wereldhave is een vastgoedonderneming die belegt in winkelcentra en kantoren in Europa en de Verenigde

Staten.

Het

afgelopen

jaar

kenmerkt

zich

door

strategische

wijzigingen

bij

de

vastgoedonderneming. Ook zijn er forse negatieve afwaarderingen op de portefeuille doorgevoerd. Vooral het vastgoed in de Verenigde Staten en de winkelcentra in het Verenigd Koninkrijk kenden flinke afwaarderingen. Hierdoor is de koers van de onderneming hard afgestraft. De algemeen directeur, de CEO, is afgetreden en een nieuwe CEO is benoemd, de heer D. Anbeek. Ondertussen is er meer duidelijkheid gegeven over hoe de knelpunten aangepakt zullen worden. De verkoop van het deel van de portefeuille in de Verenigde Staten is aangekondigd. ActivInvestor Real Estate heeft hier, samen met andere aandeelhouders, in 2012 al op aangedrongen en de verkoop zal in de loop van 2013 afgerond worden. Een ander probleem zijn twee winkelcentra in het Verenigde Koninkrijk. Deze liepen niet zo goed en het management van deze centra was niet optimaal. De verwachting is dat ook deze winkelcentra zullen worden verkocht. ActivInvestor Real Estate gelooft dat het management van Wereldhave in staat zal zijn om de problemen op te lossen. Dit zal de weg vrijmaken voor hogere koersen. Daarbij heeft de directie van ActivInvestor Real Estate meerdere malen gesproken met het management van Wereldhave. Op dit moment heeft Wereldhave namelijk preferente en prioriteitsaandelen uitstaan. Dit is volgens ActivInvestor Real Estate een (overbodige) dubbele bescherming van de onderneming en geeft een onevenredige verdeling van kapitaalinbreng en zeggenschap. De koers is inmiddels weer flink opgelopen vanaf het laagste punt. ActivInvestor Real Estate heeft aandelen verkocht na het slechte nieuws en bijgekocht op lagere koersen. Er wordt op 18 februari een nieuwe strategie gepresenteerd en 31

ActivInvestor Real Estate is erg benieuwd naar de strategie die Wereldhave gaat volgen. Er zijn al een aantal andere winkelspelers op de markt en de vraag is hoe Wereldhave gaat zorgen dat juist haar winkelcentra aantrekkelijk zullen worden voor klanten en dus winkeliers.

Kernposities verkocht in 2012

Foncière des 6ème et 7ème De reeds ingezette verkoop van deze positie is in 2012 afgerond. ActivInvestor Real Estate voorzag geen grote stijging meer in het aandeel. Ook kent de onderneming geen hoog aantrekkelijk dividend of goede dividendvooruitzichten. Daarbij is het aandeel zeer illiquide en is gekozen voor vastgoedondernemingen met een hogere liquiditeit. Dit ondanks de mooie vastgoedportefeuille in hartje Parijs en het sterke management. In 2012 heeft de koers van de onderneming niet bewogen (uitsluitend uitschieters naar beneden!) hetgeen de mening van ActivInvestor Real Estate staaft gezien de sterk gestegen koersen van de meeste Franse vastgoedondernemingen.

Foncière des Régions Foncière des Régions is een interessante Franse vastgoedonderneming vooral actief in Frankrijk en middels een deelneming in Beni Stabili, ook voor een stukje in Italië. De deelneming in Beni Stabili maakt Foncière des Régions iets kwetsbaarder voor ontwikkelingen in de Zuid-Europese landen. Hierdoor wordt door de markt, in de huidige crisis, op bepaalde momenten een hoger risico toegekend aan Foncière des Régions. In de zomer van 2012 is besloten de positie in Foncière des Régions te verkopen. Dit omdat het neerwaarts risico op dat moment als groot werd gezien. Zou de eurozone de zomer doorkomen of niet? En in welke vorm? Foncière des Régions blijft echter een aantrekkelijk aandeel en op de juiste aankoopkoers behoort het zeker tot de mogelijkheden dat opnieuw een positie wordt genomen in deze vastgoedspeler. Met de wetenschap van vandaag had de beslissing anders uitgevallen.

NSI In 2012 heeft ActivInvestor Real Estate haar belang in NSI verkocht op een moment dat de koers was opgelopen naar rond de € 7. Dit vooral naar aanleiding van meerdere gespreken met de directie van NSI en de marktverwachtingen. NSI heeft het op de beurs erg slecht gedaan met een negatieve koersontwikkeling van -/- 36% in 2012. Dit in een uitzonderlijk goed jaar voor beursgenoteerde vastgoedaandelen. Aan de ene kant is de grote exposure naar Nederlandse kantoren hier debet aan. Hoge leegstandspercentages, druk op huren, negatieve pers en ga zo maar door. Aan de andere kant is ActivInvestor

Real

Estate

van

mening

dat

te

weinig

informatie

wordt

gegeven

over

de

kantorenportefeuille. Dit heeft een sterke druk op de koers tot gevolg. Beleggers weten simpelweg de echte risico’s niet. En dus ook niet het potentieel! De koers noteert met een grote discount ten opzichte van de intrinsieke waarde. ActivInvestor Real Estate is van mening dat kantoren in Nederland nog verder afgewaardeerd zullen worden en dat daardoor ook de financieringsgraad van NSI te hoog wordt. De onderneming zal naar de mening van ActivInvestor Real Estate drastische maatregelen moeten nemen. Dit zal (in eerste instantie) de koers verder onder druk zetten. Als deze maatregelen niet worden genomen zal het toekomstperspectief niet rooskleurig zijn. Ook al lijkt het dividendrendement

32

aantrekkelijk. ActivInvestor Real Estate is van mening dat het dividend niet duurzaam is en dat de onderneming zichzelf ‘opeet’.

Prologis EU Properties PREF Nadat Prologis European Properties van de beurs is verdwenen bleven de preferente units genoteerd. In 2012 kreeg ActivInvestor Real Estate de mogelijkheid de preferente units op een aantrekkelijke koers onderhands te verkopen. Na de alternatieven in ogenschouw te hebben genomen is tot verkoop besloten.

Silic In Silic, een Franse speler van kantoren in zogenoemde business parken in en rond Parijs, was eind 2011 een kleine opportunistische positie opgebouwd. Aangezien de voorziene gebeurtenissen zich niet voordeden is besloten de positie weer te verkopen. Bijkopen was gezien de koersontwikkeling niet wenselijk en de positie was te klein om te houden. Op Silic is een bod uitgebracht door Icade, een andere Franse vastgoedonderneming. Dit is een aantrekkelijke overname voor Icade aandeelhouders maar niet voor de Silic aandeelhouders. In eerste instantie was de gedachte dat het overnamebod veel aantrekkelijker zou zijn voor de Silic aandeelhouders. Een aantal Silic aandeelhouders is die mening ook toegedaan en thans loopt een procedure tegen deze overname. De overname is dan ook nog niet geëffectueerd.

Technopolis Begin 2012 heeft ActivInvestor Real Estate de aandelen van Technopolis verkocht. De reden hiervoor was dat het management duidelijke doelstellingen heeft met betrekking tot het uitbreiden van de portefeuille, maar hiervoor doorlopend emissies van aandelen moet doen. Uiteindelijk voegen de acquisities niet echt waarde per aandeel toe door deze emissies. ActivInvestor Real Estate blijft de strategie van Technopolis waarderen en ook het management is van goede kwaliteit. Daarentegen kent de onderneming relatief een hoge schuldgraad en is zij erg afhankelijk van de technologiesector in Finland. Technopolis blijft echter op de radar screen van ActivInvestor Real Estate.

Warehouses de Pauw In 2012 is ook het aandeel van Warehouses de Pauw uit de portefeuille verdwenen. Hoewel ActivInvestor Real Estate van mening is dat Warehouses de Pauw een prima vastgoedonderneming is met de volledige focus op één interessante vastgoedcategorie, zijnde logistiek, is toch besloten het aandeel te verkopen uit de portefeuille. De afgelopen jaren bleek Warehouses de Pauw een prima onderneming en heeft het voor de aandeelhouders flinke waarde kunnen creëren. ActivInvestor Real Estate is alleen van mening dat de waarde van het aandeel iets te fors gestegen is in het afgelopen jaar en heeft in de loop van 2012 besloten Warehouses de Pauw te verkopen en winst te nemen. Het aandeel noteert met een forse premie ten opzichte van de intrinsieke waarde. Omdat het wel een aandeel blijft dat in de beleggingsstrategie van ActivInvestor Real Estate past zal op aantrekkelijkere koersniveaus zeker weer een positie worden genomen.

33

Stembeleid en stemgedrag ActivInvestor Management heeft een Corporate Governance beleid, inclusief stembeleid, opgesteld. Dit beleid is goedgekeurd door de raad van commissarissen van ActivInvestor Management. De uitvoering is gedelegeerd aan de directie van de beleggingsfondsen waarbij procedurele afspraken zijn gemaakt.

Het stembeleid van ActivInvestor Real Estate N.V. kent de volgende pragmatische richtlijnen die in 2012 zijn opgevolgd. 

Er zal in principe niet gestemd worden op aandelen die een maximale waarde in de totale aandelenportefeuille vertegenwoordigen van 2% van de fondsomvang. o

ActivInvestor Real Estate heeft in 2012 op alle vergaderingen gestemd. Er was geen belang kleiner dan 2% van de fondsomvang van ActivInvestor Real Estate ten tijde van de vergaderingen.



De vergaderingen van Nederlandse vastgoedondernemingen worden bezocht.



In 2012 had ActivInvestor Real Estate Corio, Wereldhave, Vastned Retail, Nieuwe Steen Investments N.V. en Eurocommercial Properties als Nederlandse vastgoedondernemingen in portefeuille ten tijden van de algemene vergaderingen van deze ondernemingen. De vergaderingen van deze ondernemingen zijn allemaal bezocht.



Voor alle buitenlandse aandelen in portefeuille zal per vergadering een analyse worden gemaakt om te bezien of aanwezigheid toegevoegde waarde heeft. Met name de kosten spelen hierbij een belangrijke rol. o

Bij de buitenlandse vergaderingen is besloten deze in de meeste gevallen niet fysiek bij te wonen. De belangrijkste reden hiervoor was dat de te verwachten meerwaarde van het bijwonen van de vergadering niet opwoog tegen de te maken kosten. De agendapunten waren veelal standaard. In al deze gevallen is besloten via een steminstructie afgegeven aan het bestuur te stemmen op de door ActivInvestor Real Estate N.V. gehouden aandelen.

ActivInvestor Real Estate heeft in 2012 op 15 aandeelhoudersvergaderingen gestemd. Bij 5 aandeelhoudersvergaderingen was het management van ActivInvestor Real Estate aanwezig. Bij 10 vergaderingen is middels een steminstructie gestemd.

De aandeelhoudersvergaderingen die zijn bezocht zijn de volgende: -

Corio

19 april 2012

-

Wereldhave

23 april 2012

-

NSI

27 april 2012

-

VastNed Retail

2 mei 2012

-

Eurocommercial Properties

6 november 2012

De agendapunten van de aandeelhoudersvergaderingen zijn afgewogen in het belang van de onderneming. Bij Eurocommercial Properties is tegen de herbenoeming van een van de leden van de

34

Raad van Commissarissen gestemd omdat dit specifieke lid al 12 jaar in de Raad van Commissarissen zetelt en het volgens ActivInvestor Real Estate tijd wordt voor een nieuw lid. ActivInvestor Real Estate heeft thans geen andere relaties met de beursvennootschappen waarin zij belegt, dan het aandeelhoudersbelang. ActivInvestor Real Estate heeft gedurende het verslagjaar geen aandelen in – of uitgeleend.

Vooruitzichten

De (euro)crisis in Europa is nog niet voorbij. Al lijkt het ergste wel achter de rug. In de meeste landen worden structurele hervormingen doorgevoerd, bijvoorbeeld op de arbeidsmarkt en het concurrerender maken van de industrie. Toch ontkomen landen niet aan bezuinigingen die de burgers direct in de portemonnee voelen, denk hierbij aan BTW en andere belastingverhogingen. De algemene teneur is dat overheidsschulden alsmede de overheidstekorten omlaag moeten. De bezuinigingen beïnvloeden het consumentenvertrouwen. Al lijkt het dieptepunt in het consumentenvertrouwen gepasseerd. Ook stellen bedrijven investeringen uit gezien de onzekere economische groeiverwachtingen. Het is dan ook zaak om vertrouwen terug te winnen zowel bij consumenten als bij het bedrijfsleven. Vooral in Nederland heerst een negatief sentiment, terwijl Nederland het als land nog niet zo slecht doet en tot één van de sterkste Europese landen behoort. Duitsland daarentegen is vol vertrouwen en laat zelfs een overschot op de begroting zien. Grote verscheidenheid binnen Europa dus. De grote vraag blijft welke school gelijk krijgt: consumptie aanwakkeren, dus meer schulden maken (lees: de Verenigde Staten) of bezuinigingen, tering naar de nering zetten en dit (in eerste instantie) ten koste laten gaan van economische groei (Europa). Uiteindelijk ligt de waarheid misschien wel in het midden. Het gaat om duurzaam, structureel gezonde economieën te bouwen. Daartoe zullen een aantal verworvenheden ingeleverd moeten worden omdat men in een wereldeconomie concurrerend moet zijn. Hierom dient een helder en duurzaam beleid gevoerd te worden door de overheden zodat consumenten en producenten weten waar ze aan toe zijn en het vertrouwen herstelt kan worden. Uiteindelijk werkt een crisis zoals de huidige louterend en zal Europa sterker uit deze crisis komen.

Vastgoed blijft in deze crisis interessant. Het geeft de belegger een aantal zekerheden tijdens onzekere tijden. Als in vastgoed wordt belegd, wordt belegd in stenen. Stenen die een waarde hebben, indien ze een functie vervullen. Als stenen op de verkeerde plek staan, hebben ze geen tot zeer weinig waarde. Als ze wel op goede locaties staan, dus waar ze in een blijvende behoefte vervullen, bieden ze zekerheid. Misschien wordt de kasstroom tijdelijk minder, maar de stenen lopen niet weg. Voor de komende jaren blijft dus een groot verschil tussen het eersteklas vastgoed, dat op de beste locaties staat en goed verhuurd blijft, en tweedeklas vastgoed. Daarnaast geeft vastgoed, mits verhuurd, een goede dekking tegen inflatie. Ook hier geldt: stenen met een functie geven de belegger een inflatie hedge. Juist deze twee argumenten zorgen ervoor dat er de komende jaren genoeg potentie is om te beleggen in vastgoed. Ook is het belangrijk een goed gespreide vastgoedportefeuille te hebben. Per land zijn grote verschillen waar te nemen. In de ‘olijflanden’ ligt de vastgoedmarkt zo goed als stil, terwijl Duitsland een booming vastgoedmarkt kent. In Nederland willen we alleen maar luisteren naar de kommer en kwel verhalen en

35

vergeten dat er ook nog meer is. Grote steden zoals Londen en Parijs zijn zeer in trek bij beleggers terwijl regionale

steden

niet

echt

als

interessant

worden

gezien.

Het

is

dus

zaak

de

juiste

vastgoedondernemingen te selecteren . Vastgoedondernemingen met de goede portefeuilles, behoudend gefinancierd en pro-actief management. Daarbij rekening houdend met mogelijke risico’s in deze onzekere

tijden.

Beursgenoteerde


zijn

bij

uitstek

een

manier

om

vastgoedexposure te krijgen. Deze vastgoedondernemingen bezitten het beste vastgoed, kennen een lage

financiering

en

hebben

de

beste

managementteams

in

dienst.

Ook

keren

deze

vastgoedondernemingen een aantrekkelijk dividend uit en zeker afgezet tegen het rendement op staatsobligaties van de noordelijke Europese landen. Daarnaast is het een liquide belegging waar veel beleggers behoefte aan hebben in deze onzekere tijden. ActivInvestor Real Estate belegt voornamelijk in vastgoedondernemingen die actief zijn in economische sterke gebieden, sterk management hebben en een goed dividendrendement. Het doel van ActivInvestor Real Estate om een jaarlijks gemiddeld rendement te halen tussen de 6% en 8% kan grotendeels zeker gesteld worden door de dividendrendementen van de genoteerde vastgoedondernemingen. ActivInvestor Real Estate heeft de verwachting dat over 2013 haar doelstelling dan ook behaald kan worden ondanks dat nog wel wat beweeglijkheid wordt verwacht in de koersen. Verklaring omtrent de inrichting van de bedrijfsvoering ActivInvestor Real Estate beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo).

De beheerder van ActivInvestor Real Estate heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij deze werkzaamheden zijn geen constateringen gedaan op grond waarvan geconcludeerd zou moeten worden dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van het Bgfo niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen inde Wet op het financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan verklaart ActivInvestor Management B.V. als beheerder voor ActivInvestor Real Estate te beschikken over een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van het Bgfo.

Ook heeft de beheerder niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart de beheerder met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2012 effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd.

Amsterdam, 22 februari 2013

De directie ActivInvestor Management B.V. J.M. Hogeslag J.J.M. Reijnen

36

ACTIVINVESTOR REAL ESTATE N.V.

Jaarrekening 2012

37

Balans per 31 december 2012 vóór resultaatbestemming (bedragen in euro’s)

Noot

31-12-2012

31-12-2011

7.1 7.2

15.102.177 1.460.967 16.563.144

16.832.548 981.066 17.813.614

26.675 14.250 40.925

37.219 19.950 57.169

55.627

58.981

16.659.696

17.929.764

3.041.237 28.277.410 26.675 -16.822.361 2.030.737

3.364.722 29.796.935 37.219 -13.231.652 -2.082.748

16.553.698

17.884.476

105.998

45.288

16.659.696

17.929.764

544,31

531,53

Activa Beleggingen Aandelen Liquiditeiten

Overige vaste activa Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Vorderingen Overige vorderingen

7.3

7.4

Totaal activa

Passiva Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agioreserve Wettelijke reserve Overige reserves Onverdeeld resultaat

Kortlopende schulden Overige schulden

7.5

7.6

Totaal passiva

Intrinsieke waarde per aandeel

7.7

De toelichting op de jaarrekening maakt integraal onderdeel uit van deze jaarrekening

38

Overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten over 2012 (bedragen in euro’s)

Noot Opbrengsten

2012

2011

994.702 11.400 1.006.102

926.608 12.812 939.420

1.432.567

-2.609.431

16.813 16.813

2.167 2.167

2.455.482

-1.667.843

253.856 60.341 110.548 424.745

313.150 101.755 414.905

2.030.737

-2.082.748

-

-

2.030.737

-2.082.748

65,48

-61,78

8.1

Direct beleggingsresultaat Dividenden Rente

Indirect beleggingsresultaat Handelsdagen Opbrengst Kosten

Totaal opbrengsten Uitgaven Managementkosten Performance fee Overige bedrijfskosten

8.2

Winst/(-verlies) uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Vennootschapsbelasting

8.3

Nettowinst/(-verlies)

Winst/(-verlies) per aandeel*

8.4

De toelichting op de jaarrekening maakt integraal onderdeel uit van deze jaarrekening.

*

De winst per aandeel is gebaseerd op het gewogen aantal uitstaande aandelen in 2012.

39

Mutatieoverzicht eigen vermogen (bedragen in euro’s) Geplaatst kapitaal

Agioreserve

Wettelijke reserve

Overige reserves

Onverdeeld resultaat

Totaal

Saldo per 1 januari 2011 Winstbestemming vorig jaar Nettowinst / (-verlies) Allocatie wettelijke reserve Dividenduitkering Uitgifte aandelen Inkoop aandelen Saldo per 31 december 2011

3.389.222 215.276 -239.776 3.364.722

29.931.213 -

47.200 -9.981 37.219

-13.893.317 2.333.096 9.981 -1.681.412 -13.231.652

2.333.096 -2.333.096 -2.082.748 -2.082.748

21.807.414 -2.082.748 -1.681.412 1.315.841 -1.474.619 17.884.476

Saldo per 1 januari 2012 Winstbestemming vorig jaar Nettowinst / (-verlies) Allocatie wettelijke reserve Dividenduitkering Uitgifte aandelen Inkoop aandelen

3.364.722 95.753 -419.238

29.796.935 412.176 -1.931.701

37.219 -10.544 -

-13.231.652 -2.082.748 10.544 -1.518.505 -

-2.082.748 2.082.748 2.030.737 -

17.884.476 2.030.737 -1.518.505 507.929 -2.350.939

Saldo per 31 december 2012

3.041.237

28.277.410

26.675

-16.822.361

2.030.737

16.553.698

1.100.565 -1.234.843 29.796.935


40

Kasstroomoverzicht over het boekjaar 2012 (bedragen in euro’s)

Noot

2012

2011

7.1 7.1

-14.738.954 17.901.892 11.400 994.702 -344.437

-24.124.170 23.170.320 12.812 926.608 -504 -559.953

Netto kasstroom uit beleggingsactiviteiten

3.824.603

-574.887

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opbrengsten aandelenuitgifte Uitbetaald dividend Inkoop van aandelen Opbrengst handelsdagen

507.929 -1.518.505 -2.350.939 16.813

1.315.842 -1.681.412 -1.474.619 2.617

Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten

-3.344.702

-1.838.022

479.901

-2.412.909

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Aankoop beleggingen Verkoopopbrengst beleggingen Ontvangen rente Ontvangen dividend Investeringen in materiële vaste activa Overige Betalingen

Totale kasstroom

Liquide middelen aan het begin van het jaar Netto kasstroom

7.2

981.066 479.901

3.393.975 -2.412.909

Liquide middelen aan het eind van het jaar

7.2

1.460.967

981.066


41

Toelichting op de jaarrekening per 31 december 2012 (bedragen in euro’s)

1) Algemeen

ActivInvestor Real Estate N.V. ("de vennootschap") is statutair gevestigd te Amsterdam. De vennootschap is op 17 december 2004 opgericht naar Nederlands recht onder de handelsnaam ActivInvestor Real Estate N.V. De vennootschap is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal en kent een open-end structuur. De aandelen zijn dagelijks verhandelbaar. ActivInvestor Real Estate houdt zich bezig met het beleggen in een beperkt aantal geselecteerde Europese vastgoedfondsen. Zij heeft als thema actief aandeelhouderschap. ActivInvestor Real Estate opteert voor de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting 1969.

Op 26 mei 2006 heeft de AFM een vergunning als beheerder in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen 2005 (Wtb 2005) aan ActivInvestor Management B.V. verleend. Deze vergunning is met ingang van 1 januari 2007 van rechtswege overgegaan in een Wft (Wet op het financieel toezicht)vergunning.

2) Waarderingsgrondslagen

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek naar Nederlands recht en in overeenstemming met de Wft.

De jaarrekening is opgesteld op basis van historische kosten tenzij anders vermeld.

3) Waarderingsgrondslagen voor de opstelling van de balans

Indien de vennootschap een wettelijk afdwingbaar recht heeft de verantwoorde financiële activa en passiva te salderen en voornemens is de netto bedragen te verrekenen of de bezitting en de schuld gelijktijdig te gelde te maken, worden deze posten gesaldeerd en wordt het saldo opgenomen op de balans.

Beleggingen De initiële verwerking vindt plaats tegen kostprijs inclusief transactiekosten. De volgende waardering vindt plaats tegen reële waarde, zonder rekening te houden met eventuele transactiekosten bij verkoop. Voor het bepalen van de reële waarde volgt de vennootschap de volgende uitgangspunten:

42

Actieve markt Voor beleggingen die verhandeld worden op een actieve markt wordt de slotkoers op waarderingsdatum gebruikt als reële waarde. Indien er indicaties zijn dat de slotkoers geen juiste weergave is van de reële waarde van de investering op waarderingsdatum wordt de slotkoers aangepast.

Geen actieve markt Beleggingen in fondsen met effecten die niet op een beurs of markt worden verhandeld, worden gewaardeerd op basis van de intrinsieke waarde van deze fondsen per balansdatum. Bij gebrek aan genoteerde koersen of gecontroleerde intrinsieke waardeberekeningen worden deze beleggingen gewaardeerd op basis van de gerapporteerde waarden van de desbetreffende fondsen, tenzij er gegronde redenen zijn om hiervan af te wijken. Indien geen betrouwbare waardering voorhanden is, stelt de beheerder een redelijke koers vast.

De waarderingsdatum betreft het einde van het boekjaar en het einde van het halfjaar waarover gerapporteerd wordt. Wijzigingen in de waarde van beleggingen worden verantwoord in de winst-enverliesrekening.

Immateriële vaste activa Onder de immateriële vaste activa zijn geactiveerd de kosten uitgifte van aandelen. Deze geactiveerde kosten worden lineair over een periode van vijf jaar afgeschreven.

Materiële vaste activa Onder de materiële vaste activa is het softwaresysteem geactiveerd voor de berekening van de dagelijkse intrinsieke waarde. Deze geactiveerde kosten worden lineair over een periode van vijf jaar afgeschreven.

Overige activa en passiva Alle overige activa en passiva worden gewaardeerd met toepassing van historische kosten en accrual accounting rekening houdend met eventuele oninbaarheid van vorderingen.

Aandelenkapitaal Bij uitgifte van aandelen wordt het aandelenkapitaal vermeerderd met de nominale waarde van de uitgegeven aandelen. Het meerdere boven de nominale waarde verkregen bedrag wordt toegevoegd aan de agioreserve. Bij inkoop van aandelen wordt het aandelenkapitaal verminderd met de nominale waarde van de ingekochte aandelen. Het gemiddelde agio wordt van de agioreserve afgeboekt en het eventuele meerdere van de overige reserves.

Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit banktegoeden.

43

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de directe methode.

4) Het gebruik van schattingen in de jaarrekening

Bij het opstellen van de jaarrekening zijn schattingen en veronderstellingen gemaakt die van invloed zijn op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen. Wijzigingen in schattingen en veronderstellingen kunnen van invloed zijn op bedragen die in komende jaren worden gerapporteerd. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen.

Beleggingen in fondsen met effecten die niet op een beurs of markt worden verhandeld, worden gewaardeerd op basis van de meest recente beschikbare intrinsieke waarde van deze fondsen per balansdatum. Indien het management van mening is dat deze de reële waarde per balansdatum niet zou benaderen dan worden eventuele aanpassingen hierop verwerkt.

5) Gelieerde partijen

Onder gelieerde partijen wordt in de jaarrekening verstaan ActivInvestor Management B.V., de beheerder.

6) Grondslagen voor de resultaatbepaling

De kostprijs van verkochte beleggingen wordt bepaald op basis van de first-in-first-out methode.

Samenstelling indirect resultaat

Het indirect resultaat is onder te verdelen in een gerealiseerd en een ongerealiseerd deel.

Het gerealiseerde indirect resultaat betreft het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke aankoopprijs van beleggingen die gedurende het boekjaar zijn verkocht.

Het ongerealiseerde indirect resultaat betreft de mutatie van het cumulatieve saldo van de ongerealiseerde waardeveranderingen van de beleggingsportefeuille over het boekjaar. Dit betekent dat het ongerealiseerde indirect beleggingsresultaat is samengesteld uit de som van waardeveranderingen van de portefeuille gedurende het boekjaar onder aftrek van het saldo dat als indirect gerealiseerd beleggingsresultaat is opgenomen. De rentebaten uit alle rentedragende instrumenten worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening op basis van de periode-toerekeningsmethode en naar tijdsgelang overeenkomstig het effectieve rendement. Rentebaten bestaan onder meer uit coupons op vastrentende beleggingen en ontvangen rente op banktegoeden.

44

Dividend wordt opgenomen op de datum waarop het recht op dat dividend ontstaat.

Kosten worden verantwoord op basis van de periode-toerekeningsmethode. Kosten worden ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht, met uitzondering van de kosten die worden gemaakt bij de aanschaf van een belegging. Deze kosten worden opgenomen in de kostprijs van de desbetreffende belegging. Kosten die worden gemaakt bij de verkoop van beleggingen worden in mindering gebracht op de verkoopopbrengsten van deze beleggingen.

ActivInvestor Real Estate opteert voor de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Een fiscale beleggingsinstelling is voor de heffing van vennootschapsbelasting onderworpen aan een tarief van 0%, indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

45

Toelichting bij specifieke posten in de balans 7.1)

Beleggingen aandelen

Beleggingsoverzicht aandelen

*

De deelneming in het Endurance Commercial Fund is gewaardeerd op basis van de laatst gerapporteerde intrinsieke waarde (30 september 2012). Het Endurance Commercial Fund kent een gebroken boekjaar per 30 september. Er heeft geen materiële gebeurtenis plaatsgevonden in het vierde kwartaal 2012 waardoor de waarde per 30 september 2012 hanteerbaar is voor de waarde per 31december 2012.

Het Endurance Commercial Fund heeft haar gebouwen en de bijbehorende financiering in Special Purpose Vehicels (SPV’s) gestructureerd. Dit betekent dat de financiering op gebouw niveau is afgesloten. Sommige van deze SPV’s voldoen niet aan alle bankconvenanten (afspraken met de banken omtrent de financiering). Daarnaast heeft een groot gedeelte van de financiering een einddatum binnen een jaar na 31 december 2012. Als gevolg van het niet voldoen aan de convenanten en de onzekerheid ten aanzien van de verlening van de financiering na de einddatum, is er een significante onzekerheid ten aanzien van de mogelijkheid om het fonds in continuïteit voort te zetten. De waardering van dit fonds is gebaseerd op de veronderstelling dat deze in continuïteit kan worden voortgezet. Gezien bovenstaande significante onzekerheid ten aanzien van de continuïteit van het Endurance Commercial Fund is door de

46

accountant van het Endurance Commercial Fund een controleverklaring van oordeelonthouding afgegeven bij de laatst beschikbare jaarrekening (boekjaar eindigend per 30 september 2012).

Bij een eventuele discontinuïteit van het fonds, of een deel van het fonds, is er de kans dat de gerealiseerde waarde beneden de waarde ligt indien het fonds in continuïteit zou kunnen worden voortgezet.

De directie van ActivInvestor Real Estate heeft niet van haar recht gebruik gemaakt om de waardes van de niet-genoteerde posities aan te passen

Regioverdeling beleggingen aandelen Hieronder volgt een specificatie van de landen waar de vastgoedfondsen gevestigd zijn. De meeste vastgoedfondsen waarin de vennootschap belegt zijn geheel of voor het grootste gedeelte actief in het land van vestiging. Luxemburg, het Verenigd Koninkrijk en Oostenrijk betreffen de uitzondering. In Luxemburg is het Endurance Commercial Fund gevestigd. Het Endurance Commercial Fund investeert in Centraal- en Oost-Europa. Argo Real Estate is in het Verenigd Koninkrijk gevestigd maar belegt in OostEuropa. Atrium is in Oostenrijk gevestigd, maar belegt voornamelijk in Centraal- en Oost-Europees onroerend goed.

Land

Frankrijk Luxemburg Nederland België Finland Italië Verenigd Koninkrijk Duitsland Oostenrijk

Totaal Beleggingen

Marktwaarde 31-12-2012 €

%


%

2.455.892 1.334.898 3.925.960 913.920 1.776.975 720.611 312.796 2.678.611 982.514

16% 9% 26% 6% 12% 5% 2% 18% 6%

2.739.732 2.187.348 4.996.224 481.780 1.269.952 391.003 433.609 3.021.521 1.311.379

16% 13% 30% 3% 8% 2% 3% 18% 8%

15.102.177 100%

16.832.548

100%

47

Indien gekeken wordt naar de landen waarin het vastgoed gelegen is, is de verdeling als volgt.

Land


%


%

Frankrijk Duitsland Centraal & Oost-Europa Nederland Scandinavië Italië België Spanje & Portugal Verenigd Koninkrijk Turkije

3.345.966 2.752.586 2.740.180 999.474 2.129.774 1.344.882 1.139.956 339.990 172.239 137.130

22% 18% 18% 7% 14% 9% 8% 2% 1% 1%

3.703.161 3.063.523 3.282.347 1.716.920 1.514.929 1.296.106 690.134 605.972 218.823 740.633

22% 18% 19% 10% 9% 8% 4% 4% 1% 4%

Totaal Beleggingen

15.102.177 100%

16.832.548

100%

Mutatieoverzicht beleggingen aandelen Hieronder volgt een vergelijkend overzicht van de mutaties in beleggingen aandelen.

Per 1 januari Aankopen Verkopen Gerealiseerde en ongerealiseerde resultaat uit beleggingen Per 31 december

7.2)

Beleggingen aandelen 2012 €

Beleggingen aandelen 2011 €

16.832.548 14.738.954 -17.901.892 1.432.567

18.488.128 24.124.170 -23.170.320 -2.609.431

15.102.177

16.832.548

Liquiditeiten

Liquiditeiten

31-12-2012 €

31-12-2011 €

1.460.967

981.066

Voor een bedrag van € 5.553 staan de middelen niet ter vrije beschikking van de vennootschap. Op de banktegoeden wordt op basis van het tarief voor de marktrente interest verkregen. De vennootschap maakt gebruik van verschillende soorten spaarrekeningen en/of deposito’s teneinde optimaal de geldende rentevergoedingen te benutten.

48

7.3)

Overige vaste activa

Immateriële vaste activa 2012 €

2011 €

Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingen Afschrijvingen

37.219 10.544

47.200 504 10.486

Boekwaarde per 31 december

26.675

37.219

Cumulatieve afschrijvingen per 31 december

26.045

15.501

2012 €

2011 €

Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingen Afschrijvingen

19.950 5.700

25.650 5.700

Boekwaarde per 31 december

14.250

19.950

Cumulatieve afschrijvingen per 31 december

14.250

8.550

Materiële vaste activa

7.4)

Overige vorderingen

Hieronder volgt een specificatie van de overige vorderingen.

Terug te vragen dividendbelasting Overig

31-12-2012 €

31-12-2011 €

49.991 5.636

49.969 9.012

55.627

58.981

De post terug te vragen dividendbelasting ontstaat door ingehouden bronbelasting op dividenduitkeringen in landen waar de vennootschap heeft belegd. Onder bestaande belastingverdragen tussen Nederland en deze landen kunnen deze bedragen deels teruggevorderd worden in het land van betaling en deels met de Nederlandse fiscus worden verrekend.

49

7.5)

Eigen vermogen

Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 7.500.000 en bestaat uit 75.000 aandelen met een nominale waarde van € 100 per aandeel. Alle aandelen geven recht op een gelijk aandeel in de winst van de vennootschap. Per 31 december 2012 waren 30.412 aandelen geplaatst en volgestort. Tegenover alle 30.412 aandelen zijn certificaten van aandelen uitgegeven.

Hieronder volgt een overzicht van de mutaties in het aantal aandelen:

2012

2011

Aantal aandelen per 1 januari Uitgifte nieuwe aandelen Inkoop aandelen

33.647 957 -4.192

33.892 2.153 -2.398

Aantal aandelen per 31 december

30.412

33.647

Alle (her)uitgiften en innamen door de vennootschap hebben plaatsgevonden tegen de in het prospectus vermelde condities en volgens de voorgeschreven procedures.

Sinds 1 juli 2010 zijn de certificaten van aandelen van de vennootschap dagelijks verhandelbaar. Iedere dag kan de vennootschap op intrinsieke waarde certificaten uitgeven en inkopen.

Kapitaal- en agiostortingen

Aantal aandelen

Geplaatst kapitaal €

Agioreserve €

Kapitaal- en agiostortingen 2012

-3.235

-323.485

-1.519.525

Totaal

-3.235

-323.485

-1.519.525

50

7.6)

Overige schulden

De overige schulden per balansdatum bestaan uit:

Kosten beheer fonds Accountantskosten Bankkosten Overige schulden Totaal overige schulden

31-12-2012 €

31-12-2011 €

78.849 12.837 5.525 8.787

21.348 10.453 4.123 9.364

105.998

45.288

Kosten beheer fonds bestaat uit de managementvergoeding december 2012 en de performance fee 2012. De nog te betalen bankkosten bestaat hoofdzakelijk uit het bewaarloon dat aan Kempen & Co verschuldigd is over het boekjaar 2012 voor het in bewaring nemen van de girale aandelen. Deze kosten kunnen pas na sluiting van het jaar berekend worden.

7.7)

Intrinsieke waarde per aandeel

Intrinsieke waarde Aantal aandelen Intrinsieke waarde per aandeel

31-12-2012 €

31-12-2011 €

31-12-2010 €

16.553.698 30.412

17.884.476 33.647

21.807.414 33.892

544,31

531,53

643,43

51

Toelichting bij specifieke posten in het overzicht van gerealiseerde en nietgerealiseerde resultaten 8.1)

Gesegmenteerde opbrengsten

Direct en indirect beleggingsresultaat Hieronder worden de opbrengsten uitgesplitst naar geografisch gebied uitgedrukt in percentages en absolute bedragen per 31 december 2012. Daarbij is de renteopbrengst afkomstig van Nederlandse bankrekeningen niet meegenomen.

Dividend

2012 € 385.357 33.851 27.293 70.462 125.560 260.551 35.326 56.302

2012 % 38,7% 3,4% 2,7% 7,1% 12,6% 26,2% 3,6% 5,7%

2011 € 179.610 67.518 37.209 192.156 387.323 39.443 23.348

2011 % 19,4% 7,3% 4,0% 20,7% 41,8% 4,3% 2,5%

994.702

100,0%

926.608

100,0%

Italië Finland Frankrijk Nederland België Duitsland Luxemburg Oostenrijk Zwitserland Zweden

2012 € -66.591 -132.888 14.974 -1.181.698 77.466 -240.559 16.450 -66.861 -

2012 % 4,2% 8,4% -0,9% 74,8% -4,9% 15,2% -1,0% 4,2% -

2011 € 304.062 44.879 167.167 239.472 -124.799 311.173 291.055 82.506 -1.405 -73.604

2011 % 24,5% 3,6% 13,5% 19,3% -10,1% 25,1% 23,5% 6,7% -0,1% -5,9%

Totaal

-1.579.707

100,0%

1.240.505

100,0%

Luxemburg Verenigd Koninkrijk Nederland België Oostenrijk Finland Italië Duitsland Frankrijk

2012 € -185.784 -120.812 1.310.132 -28.438 316.523 386.628 188.191 633.760 512.075

2012 % -6,2% -4,0% 43,5% -0,9% 10,5% 12,8% 6,2% 21,0% 17,0%

2011 € 176.203 170.453 -1.667.837 8.690 -304.022 -261.886 -275.091 -1.309.385 -387.061

2011 % -4,6% -4,4% 43,3% -0,2% 7,9% 6,8% 7,1% 34,0% 10,1%

Totaal

3.012.275

100,0%

-3.849.936

100,0%

Frankrijk Luxemburg Finland België Duitsland Nederland Italië Oostenrijk Totaal

Gerealiseerd

Ongerealiseerd

52

Handelsdagen De opbrengst handelsdagen bestaat uit in rekening gebrachte administratiekosten ten bedrage van 1% van de verkoopopbrengst. Deze opbrengst wordt in principe afgedragen aan ActivInvestor Management als vergoeding voor administratieve werkzaamheden. Indien de opbrengst per individuele transactie meer dan € 450 bedraagt, zal het meerdere boven € 450 ten goede komen aan ActivInvestor Real Estate N.V.

8.2)

Uitgaven en total expense ratio

Hieronder volgt een specificatie van de overige bedrijfskosten:

Managementkosten Performance fee Overige bedrijfsk osten: Accountants- en advieskosten Administratiekosten Reis en verblijfkosten Bewaarkosten Kosten NPEX Toezichtkosten Afschrijvingen Overige kosten Totaal

2012 €

2011 €

253.856 60.341

313.150 -

14.700 17.447 1.905 31.007 9.299 16.244 19.946

13.388 6.101 3.875 36.408 9.003 16.186 16.795

424.745

414.905

2012 €

2011 €

13.213 1.487 -

10.472 1.428 -

14.700

11.900

De accountantskosten zijn als volgt op te splitsen:

Controle van de jaarrekening Andere controle opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controle diensten

Aan de beheerder wordt een jaarlijkse managementvergoeding betaald van 1,5% per boekjaar over het gemiddelde eigen vermogen, op basis van het daggemiddelde, van de vennootschap in een bepaald jaar, met een minimum van € 275.000 per boekjaar. Het management heeft voor 2012 afgezien van voornoemd minimum. Over het boekjaar 2012 is een managementvergoeding van € 253.856 in rekening gebracht. 53

De werkelijke kosten zijn berekend in overeenstemming met het prospectus ActivInvestor Real Estate N.V. Indien over een boekjaar het totaalrendement, zijnde de toename van de intrinsieke waarde plus uitgekeerd dividend, hoger is dan 10% zal ActivInvestor Management B.V. jaarlijks gerechtigd zijn tot een prestatievergoeding van 20% over het vorenbedoelde surplus rendement. Over 2012 zal op basis hiervan € 60.341 (2011: geen) aan prestatievergoeding uitgekeerd worden.

De kosten toezichthouder (AFM) worden door de beheerder pro rata belegd vermogen doorbelast en komen ten laste van het resultaat in het jaar waarop deze kosten betrekking hebben.

De total expense ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale kosten die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht opgeteld en afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen van de stand per 31 december van het voorafgaande boekjaar, 31 maart, 30 juni, 30 september en 31 december van het onderhavige boekjaar, waarbij de bedoelde tijdstippen worden gewogen in de verhouding 0,5:1:1:1:0,5. De gemiddelde intrinsieke waarde is €17.061.048. De total expense ratio over 2012 was 2,49% (2011:1,97%).

Hieronder is de total expense ratio opgenomen.

Kosten gelieerde partijen Managementkosten Kosten niet-gelieerde partijen Accountants- en advieskosten Administratiekosten Bewaarkosten Kosten NPEX Toezichtkosten Afschrijvingen Overige operationele kosten

2012 €

Expenseratio

253.856

1,49%

14.700 17.447 1.905 31.007 9.299 16.244 19.946 110.548

0,65%

364.404

2,14%

Voor de goede orde zij vermeld dat de transactiekosten onderdeel vormen van de kostprijs respectievelijk de verkoopprijs van de beleggingen. Daarnaast wordt opgemerkt dat bovenstaande berekeningsmethode verplicht is bij wet.

54

Hieronder is de total expense ratio opgenomen inclusief performance fee.

Kosten gelieerde partijen Managementkosten Performance fee Kosten niet-gelieerde partijen Accountants- en advieskosten Administratiekosten Bewaarkosten Kosten NPEX Toezichtkosten Afschrijvingen Overige operationele kosten

2012 €

Expenseratio

253.856 60.341 314.197

1,84%

14.700 17.447 1.905 31.007 9.299 16.244 19.946 110.548

0,65%

424.745

2,49%

Indien ActivInvestor Real Estate in een boekjaar gemiddeld tien procent of meer van haar fondsvermogen direct of indirect in andere beleggingsinstellingen belegt, dienen de kosten van de andere beleggingsinstellingen meegenomen te worden in de berekening van de aangepaste TER (de zogenoemde synthetische TER) volgens artikel 123 lid 1k van de Bgfo. ActivInvestor Real Estate heeft in 2012 geen belang gehad dat gemiddeld groter is dan 10% van het fondsvermogen. Het opnemen van de synthetische TER is derhalve niet nodig.

De omloopsnelheid bedraagt 202 (202%). Voor 2011 bedroeg de omloopsnelheid 225 (225%). De omloopsnelheid geeft de omloopsnelheid van de activa weer. De omloopsnelheid wordt als volgt berekend: ((A + V) – ( U + I)) / GIW * 100, waarbij A = Aankopen, V = Verkopen, U = Uitgiften, I = Innamen en GIW = Gemiddelde Intrinsieke Waarde (zoals vermeld onder total expense ratio). Uit deze formule volgt dat bijvoorbeeld een 'statisch' fonds (geen uitgiftes/innamen) dat de helft van haar portefeuille verkoopt, en daarvoor weer nieuwe stukken aankoopt, een omloopsnelheid heeft van 100%. Indien de gehele portefeuille wordt verkocht en daarvoor nieuwe stukken worden gekocht betekend dit een omloopsnelheid van 200%. 8.3)

Vennootschapsbelasting

De vennootschap opteert voor de status van fiscale beleggingsinstelling. Op voorwaarde dat aan bepaalde fiscale voorwaarden wordt voldaan, kan het nultarief voor de vennootschapsbelasting worden toegepast.

55

8.4)

Winst per aandeel

Nettowinst Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen Nettowinst

2012 €

2011 €

2.030.737 31.015

-2.082.748 33.712

65,48

-61,78

De berekening van de winst per aandeel is gebaseerd op het nettoresultaat ter grootte van € 2.030.737 (2011: € -2.082.748) en op 31.015 (2011: 33.712) aandelen. Het gewogen aantal uitstaande aandelen is het rekenkundige gemiddelde van het aantal uitstaande aandelen per einde maand met ingang van 1 januari 2012.

56

Overige toelichtingen 9)

Belangrijke contracten en gelieerde ondernemingen

Gelieerde ondernemingen zijn direct of indirect organisatorisch en/of financieel verbonden aan de vennootschap. De vennootschap hanteert de volgende belangrijke contracten: a)

Overeenkomst inzake beheer

De vennootschap heeft een overeenkomst inzake beheer afgesloten met ActivInvestor Management B.V. (“de beheerder”). Uit hoofde van deze overeenkomst voert de beheerder het beheer over de vennootschap.

Aan de beheerder wordt een jaarlijkse managementvergoeding betaald van 1,5% per boekjaar over het gemiddelde eigen vermogen op basis van het daggemiddelde van de vennootschap in een bepaald jaar, met een minimum van € 275.000 per boekjaar.

Indien over een boekjaar het totaalrendement, zijnde de toename van de intrinsieke waarde plus uitgekeerd dividend, hoger is dan 10% zal ActivInvestor Management B.V. jaarlijks gerechtigd zijn tot een prestatievergoeding van 20% over het vorenbedoelde surplus rendement. Over 2012 zal op basis hiervan € 60.341 aan prestatievergoeding uitgekeerd worden.

De opbrengst handelsdagen bestaat uit in rekening gebrachte administratiekosten ten bedrage van 1% van de verkoopopbrengst. Deze opbrengst wordt in principe afgedragen aan ActivInvestor Management als vergoeding voor administratieve werkzaamheden. Indien de opbrengst per individuele transactie meer dan € 450 bedraagt zal het meerdere boven € 450 ten goede komen aan ActivInvestor Real Estate N.V.

ActivInvestor Real Estate zal slechts beleggen in een niet-beursgenoteerde vastgoedonderneming waarmee de directie en/of de leden van de raad van commissarissen van ActivInvestor Management B.V. direct en/of indirect een economische en/of organisatorische verbondenheid mee hebben, indien deze belegging is goedgekeurd door een gewone meerderheid van de certificaathouders van ActivInvestor Real Estate. b)

Overeenkomst Nederlandsche Participate Exchange B.V. (NPEX)

De vennootschap is een overeenkomst inzake het beheer en de administratie van de certificaten en rekeningen van de deelnemers in ActivInvestor Real Estate met NPEX aangegaan. De directie heeft zich er van verzekerd dat de voorwaarden waaronder het beheer en de administratie verricht worden, marktconform zijn.

57

c)

Overeenkomst inzake bewaardiensten

De vennootschap is voor haar beursgenoteerde posities een overeenkomst inzake bewaardiensten aangegaan met Kempen & Co N.V. (“de bewaarder”). Uit hoofde van deze overeenkomst levert de bewaarder bewaardiensten aan de vennootschap en houdt zij een rekening van bewaring aan. De bewaarder ontvangt jaarlijks een vergoeding voor de verleende bewaardiensten.

De vergoeding voor in bewaring gegeven effecten wordt zowel gerekend over de effectieve waarde van de effecten in depot, als over het aantal fondssoorten. Het bewaarloon wordt achteraf in rekening gebracht. De effectieve waarde wordt vastgesteld op grond van de laatst genoteerde koersen per ultimo van het jaar waarover het bewaarloon wordt berekend. Voor in het buitenland bewaarde effecten wordt de effectieve waarde vermeerderd met een toeslag van 30%. Tot € 4.537.802 is de vergoeding gelijk aan 0,04% over de effectieve waarde van de effecten in depot. Over het meerdere boven € 4.537.802 bedraagt de vergoeding 0,02% over de effectieve waarde van de effecten in depot.

Overeenkomstig de algemene regels voor bewaargeving van effecten verpandt de vennootschap al haar rechten, aanspraken en belangen in alle door de bewaargever gehouden liquide middelen, effecten en overige activa als zekerheid voor bestaande en toekomstige vorderingen jegens de vennootschap.

Van bovengenoemde partijen kan de contractpartij die wordt genoemd onder a) worden beschouwd als gelieerde onderneming. De directieleden en de commissarissen kunnen eveneens als gelieerde partijen worden aangemerkt.

De vennootschap is bepaalde transacties aangegaan met gelieerde partijen. Dergelijke transacties worden aangegaan in het kader van de normale bedrijfsuitoefening en op marktconforme voorwaarden (zie noot 8.2).

10)

Niet in de balans opgenomen verplichtingen

Op 31 december 2012 had de vennootschap geen verplichting die niet op de balans is opgenomen.

11)

Gebruik van financiële instrumenten

In het kader van de normale bedrijfsuitoefening koopt en verkoopt de vennootschap financiële instrumenten waarmee diverse financiële risico’s worden gelopen, zoals markt-, krediet-, liquiditeitsen renterisico’s.

58

a) Marktrisico Het marktrisico bestaat voornamelijk uit onzekerheid ten aanzien van de toekomstige waarde van een financieel instrument veroorzaakt door veranderingen in de prijs, valuta en rentepercentages.

b) Prijsrisico Het prijsrisico betreft het risico ten aanzien van de toekomstige waardering van financiële instrumenten als gevolg van ontwikkelingen van aandelenkoersen. Dit risico wordt beperkt door middel van diversificatie van de beleggingsportefeuille. Het overzicht van de geografische verdeling van de beleggingen in aandelen is opgenomen onder noot 7.1. In totaal belegt de vennootschap per 31 december 2012 in 20 vastgoedfondsen (2011: 23).

c) Valutarisico Het valutarisico betreft het risico ten aanzien van de toekomstige waardering van financiële instrumenten als gevolg van veranderingen van valutakoersen. De vennootschap belegt ook in vastgoedondernemingen die niet euro gedenomineerd zijn. Als gevolg hiervan kan de vennootschap een direct valutarisico lopen. Indien dit wenselijk wordt geacht door de vennootschap wordt het valutarisico (gedeeltelijk) afgedekt.

d) Renterisico Het renterisico betreft het risico ten aanzien van de toekomstige waardering van financiële instrumenten als gevolg van veranderingen van rentetarieven.

De vennootschap zelf loopt alleen een renterisico op de aangehouden liquiditeiten die per 31 december 2012 € 1.460.967 bedragen (2011: € 981.066). De liquide middelen zijn allen korter dan 1 jaar. Het algemene risico dat financiële instrumenten in waarde veranderen als gevolg van schommelingen in de rentetarieven wordt geacht inbegrepen te zijn in de term marktrisico.

e) Kredietrisico Het belangrijkste kredietrisico is tekortkoming in de nakoming door een tegenpartij (de tegenpartij blijft in gebreke ten aanzien van de nakoming van haar contractuele verplichtingen), als gevolg van verslechtering van haar financiële situatie of om andere redenen. Het kredietrisico is over het algemeen groter in transacties met financiële instrumenten die buiten de beurs of in vreemde valuta worden verhandeld. Transacties met gerenommeerde partijen verkleinen het kredietrisico. De vennootschap beheerst het kredietrisico door de samenstelling van het totaal van haar contractpartijen te bewaken.

f)

Liquiditeitsrisico

De vennootschap belegt in beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde effecten. De beursgenoteerde beleggingen van de vennootschap worden aangemerkt als liquide indien deze worden verhandeld op gereguleerde effectenbeurzen.

59

De niet-beursgenoteerde effecten kennen een liquiditeitsrisico voor de vennootschap omdat een beperkte liquiditeit voor deze beleggingen geldt.

Ten aanzien van de verplichtingen geldt dat deze allen een looptijd hebben van korter dan 1 jaar.

12)

Personeel

De vennootschap had in 2012 geen werknemers in dienst.

13)

Bestuurders en raad van commissarissen

De directie over het fonds wordt gevoerd door de beheerder, ActivInvestor Management B.V. vertegenwoordigd door mevrouw J.M. Hogeslag en mevrouw J.J.M. Reijnen. De directie is belast met het besturen van de vennootschap.

ActivInvestor Real Estate heeft geen raad van commissarissen ingesteld.

ActivInvestor Management B.V. heeft een raad van commissarissen ingesteld. Tot lid van de raad van commissarissen zijn benoemd de heren P. Schuckink Kool en S. Israëls.

14)

Goedkeuring van de jaarrekening

Het bestuur van de vennootschap heeft op 22 februari 2013 toestemming gegeven voor openbaarmaking van de jaarrekening.

ActivInvestor Management B.V.

60

Overige gegevens 1)

Statutaire regeling winstbestemming

De winstbestemming is geregeld in artikel 26 van de statuten van de vennootschap. De winst staat ter beschikking van de algemene vergadering van aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal, vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Voor zover mogelijk en rechtens geoorloofd, mag de vennootschap interim dividend uitkeren op voorstel van de directie. De directie wil een dergelijk interim dividend binnen haar dividendbeleid jaarlijks voorstellen.

2)

Voorstel verdeling nettoresultaat

Op 7 november 2012 heeft de directie besloten met inachtneming van het bepaalde in de statuten om een interim dividend 2012 uit te keren op de 30.387 uitstaande aandelen ten bedrage van € 759.685, zijnde € 25 per aandeel.

Aan de komende algemene vergadering van aandeelhouders zal worden voorgesteld om een slotdividend van € 25 per aandeel uit te keren aan de certificaathouders. De vennootschap zal in beginsel 15 procent dividendbelasting moeten inhouden op de door haar uit te keren dividenden. Het niet als dividend uit te keren deel van de nettowinst zal worden toegevoegd of onttrokken aan de diverse reserves.

31/12/2012 € Netto resultaat Uitgekeerd interim dividend Beschikbaar voor slotdividend en allocatie overige reserves

2.030.737 -759.685 1.271.052

Dit voorstel tot resultaatverdeling is nog niet in de jaarrekening verwerkt.

3)

Gebeurtenissen na balansdatum

Na de balansdatum hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan die van invloed zouden kunnen zijn op het inzicht in de jaarrekening dan de gebeurtenissen die reeds gebleken zijn uit de na de balansdatum gepubliceerde intrinsieke waarden.

61

4)

Belangen van bestuurders en commissarissen

Overeenkomstig artikel 122, lid 2 van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo) maken de bestuurders van de beheerder melding van het totale persoonlijke belang dat zij bij iedere belegging van de vennootschap aan het begin en het einde van het boekjaar hebben gehad.

Mevrouw J.M. Hogeslag en de mevrouw J.J.M. Reijnen hebben geen persoonlijk belang bij een belegging van de vennootschap gehad in 2012. De leden van de raad van commissarissen van ActivInvestor Management B.V. hebben geen persoonlijk belang gehad bij enige belegging van de vennootschap aan het begin en het einde van het boekjaar 2012.

De leden van de directie en de raad van commissarissen van ActivInvestor Management B.V. hebben de volgende belangen in ActivInvestor Real Estate N.V. Mevrouw J.J.M. Reijnen

direct en indirect 565 aandelen

Mevrouw J.M. Hogeslag

direct en indirect 89,78 aandelen

De heer P. Schuckink Kool

200 aandelen

De heer S. Israëls

70 aandelen

Potentieel tegenstrijdig belang De vennootschap zal slechts beleggen in een niet-beursgenoteerde vastgoedonderneming waarmee de directie en/of de leden van de raad van commissarissen van ActivInvestor Management B.V. direct en/of indirect een economische en/of organisatorische verbondenheid mee hebben, indien deze belegging is goedgekeurd door een gewone meerderheid van de certificaathouders van de vennootschap.

5)

Vergunning Wet op het financieel toezicht

ActivInvestor Management B.V. is in het bezit van een vergunning op grond van de Wet financieel toezicht en staat onder toezicht van de AFM. ActivInvestor Management B.V. staat onder prudentieel toezicht van De Nederlandsche Bank. Wijzigingen van de voorwaarden van de vennootschap waardoor rechten of zekerheden van de aandeelhouders worden verminderd of lasten aan hen worden opgelegd, worden na drie maanden van kracht conform artikel 4:47 Wft.

62

6)

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT

Aan: de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van ActivInvestor Real Estate N.V. Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2012 van ActivInvestor Real Estate N.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst- en verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en de Wet financieel toezicht (Wft). De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de entiteit. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de entiteit gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van ActivInvestor Real Estate N.V. per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wft.

63

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amstelveen, 22 februari 2013 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

w.g. drs. H.W. Opentij RA

64

Adressen Statutaire zetel

ActivInvestor Real Estate N.V. Van Leijenberghlaan 197-C 1082 GG Amsterdam Postbus 75332 1070 AH Amsterdam telefoon 020 - 305 86 10 fax 020 – 305 86 19 [email protected] www.activinvestor.com

Beheerder

ActivInvestor Management B.V. Van Leijenberghlaan 197-C 1082 GG Amsterdam Postbus 75332 1070 AH Amsterdam telefoon 020 - 305 86 10 fax 020 – 305 86 19 [email protected] www.activinvestor.com

Notaris

Gietema Legal mr O.N. Gietema Jansbuitensingel 30 6811 AE Arnhem

Accountants

BDO Audit & Assurance B.V. Krijgsman 9 Postbus 71730 1008 DE Amsterdam

Fiscaal adviseurs

Loyens& Loeff N.V. Fred. Roeskestraat 100 1076 ED Amsterdam

Bank

ABN AMRO Bank N.V. Postbus 90 1000 AB Amsterdam

Custodian

Kempen& Co N.V. Beethovenstraat 300 1077 WZ Amsterdam

NPEX

NPEX, Nederlandsche Participatie Exchange Caballero Fabriek Saturnusstraat 60 – 75 2516 AH Den Haag

65

ActivInvestor Real Estate N.V. Van Leijenberghlaan 197-C 1082 GG Amsterdam Postbus 75332 1070 AH Amsterdam The Netherlands telefoon: 020 - 305 86 10 fax: 020 - 305 86 19 e-mail: [email protected] internet: www.activinvestor.com

ActivInvestor Real Estate N.V. Jaarverslag 2012

Recommend Documents