Bouwinvest Real Estate Investment Management BV. Jaarverslag 2012

Bouwinvest

Real Estate Investment Management BV Jaarverslag 2012

Bouwinvest Real Estate Investment Management BV Jaarverslag 2012


2

Bouwinvest Real Estate Investment Management BV jaarverslag 2012

Inhoudsopgave

4 6 10 18 28 36 42 46 64 68


Kerncijfers Bericht van de directievoorzitter 1. Bedrijfsprofiel 2. Directieverslag 3. Bericht van de Raad van Commissarissen 4. Corporate governance 5. Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen 6. Jaarrekening 2012 7. Overige gegevens Contactgegevens

3

Kerncijfers Alle bedragen in duizenden euro’s, tenzij anders vermeld

Resultaat per aandeel

2012

2011

Balans


2011

pagina 46

Nettowinst (in €)

13,48

14,15

Totaal activa

23.336

20.094

Nettowaarde (in € per ultimo)

84,93

71,45

Eigen vermogen

19.110

16.076

Aantal aandelen

225.000

225.000

2012

2011

3.034

3.184

Resultaat

4

2012

pagina 47

Resultaat na belastingen

Belangrijkste trends op lange termijn voor vastgoed • Demografisch: urbanisatie en vergrijzing • Digitaal: flexibiliteit (Het Nieuwe Werken, online winkelen) • Governance: toezicht op de vastgoedsector (AIFMD, in-control, ISAE)

• Duurzaamheid: hogere normen (technisch, locatie, etc.) • Globalisering: wereldwijd bereik (andere markten beter toegankelijk) • Financiering blijft moeizaam

Belangrijkste ontwikkelingen in 2012 • • • •

Roel de Weerd benoemd tot CFO Voorbereidingen voor AIFMD-vergunning Aanpassing fondsvoorwaarden ISAE3402 Type II voor het jaar 2012

Cijfers managementorganisatie

2012

2011

5.630.770

5.550.284

Fee-opbrengsten

27.115

26.925

Personeelskosten

17.278

16.832

129,4

125,6

Beheerd vermogen

Aantal medewerkers (in FTE per ultimo boekjaar)

Verdeling beheerd vermogen

Totaal resultaat

2012

2011

3.034

3.184

pagina 47 4.000

2,6% 28,1% 1,2%

9,1% 9,3%

48,6%

Residential Fund Office Fund Retail Fund Hotel Fund Separate mandaten internationaal vastgoed Overige

3.000

2.000

1.000

0

Strategische pijlers

Tactische pijlers

Operationele pijlers

• • • • •

• Focus op hoogwaardig vastgoed in regio’s met gezonde economische en demografische vooruitzichten • Actief asset management om de bezettingsgraad en kasstroom te maximaliseren • Actieve ontwikkeling van nieuwe activiteiten: maatwerk voor klanten

• Wereldwijd netwerk in vastgoed van de hoogste kwaliteit • Checks and balances geïmplementeerd • Beheerst beloningsbeleid • Toegewijde en gepassioneerde vastgoedprofessionals • Teamwork

Laag risicoprofiel Stabiele opbrengsten Diversificatiestrategie Veel aandacht voor MVO Bewustzijn voor kosten en fees


• Beheerd vermogen groeit tot € 5,6 miljard tegen € 5,5 miljard eind 2011 • Elk Nederlands fonds presteerde beter dan de 2012 IPD/ROZ-index • Meer beursgenoteerde vastgoedbeleggingen • Nieuwe business unit structuur leidt tot efficiëntere en proactieve organisatie

5

Bericht van de directievoorzitter

Geachte belanghebbenden,


Voor de Nederlandse vastgoedmarkt was het opnieuw een moeilijk jaar. De Nederlandse economie stagneerde het gehele jaar en het vertrouwen van consumenten en ondernemers bleef laag. Als gevolg van deze ontwikkelingen en dalende vastgoedprijzen was er sprake van veel negatief sentiment met betrekking tot investeringen in vastgoed. Een aanhoudende stroom van negatieve berichten in de media, in het bijzonder over de Nederlandse kantorenmarkt en de voortgaande daling van de huizenprijzen, maakte de situatie er niet beter op.

6

Hoewel de omstandigheden in het algemeen dus niet goed waren, kenden we enkele lichtpuntjes. Eindelijk zagen we dat de regering maatregelen nam om de Nederlandse huizenmarkt te hervormen. Ondanks de groter wordende kloof tussen de primaire en secundaire markt slaagden wij er toch in enkele uitstekende objecten te kopen voor onze woningen winkelfondsen; daarnaast verkochten wij het kantoorgebouw van Cordares aan de Basisweg in Amsterdam voor een prijs boven de boekwaarde. Hoewel wij in 2012 objecten aan het Office Fund hadden kunnen toevoegen, denken wij dat de prijzen verder zullen dalen en dat 2013 betere kansen biedt voor aankoop van kantoren. Wij slaagden er opnieuw in een hoge bezettingsgraad te realiseren in al onze sectorfondsen, inclusief het Office Fund. Voor elk van de drie fondsen realiseerden wij ook goede directe beleggingsresultaten en konden we een hoog dividend uitkeren. Investeren in de toekomst Het afgelopen jaar zagen we ook grote veranderingen bij Bouwinvest REIM, doordat wij bleven investeren in de toekomst. Wij investeerden bijvoorbeeld opnieuw in de duurzaamheid van onze beleggingen. Duurzaamheid speelt een steeds belangrijker rol in de vastgoedsector; het is al een

‘must’ in de kantorenmarkt en wordt steeds belangrijker in de woningen winkelsector. Van groot belang was dat we de mogelijkheid hebben toegevoegd om wereldwijd in beursgenoteerde vastgoedfondsen te beleggen, wat betekent dat wij onze klanten nu een volledig assortiment beleggingsmogelijkheden in vastgoed kunnen aanbieden. Vorig jaar hebben we ook enkele belangrijke veranderingen geïmplementeerd in het bestuur van de Nederlandse sectorfondsen, doordat we de governance hebben herzien, waarmee de invloed van nieuwe beleggers op de strategie en de beleggingen groter is geworden. Wij denken dat deze moderne fondsvoorwaarden onze fondsen nog aantrekkelijker maken voor institutionele beleggers; tegen deze achtergrond hebben wij ook onze database van potentiële beleggers vergroot. Bouwinvest heeft vorig jaar opnieuw geïnvesteerd in haar systemen voor risicobeheersing. Veel mensen hebben hard gewerkt om er voor te zorgen dat onze processen voor risicobeheersing voldoen aan ISAE 3402, en in het eerste kwartaal van 2013 werd ons de certificering type II toegekend. En natuurlijk hebben we veel energie gestoken in de voorbereiding van de inbedding van de Europese richtlijn voor fondsbeheerders in alternatieve beleggingen (Alternative Investment Fund Managers Directive, AIFMD) in de Nederlandse wetgeving in 2013. Wij willen een van de eerste Nederlandse asset managers zijn die aan AIFMD voldoen, wat het ons gemakkelijker zal maken om onze fondsen aan Europese beleggers aan te bieden. En, niet in de laatste plaats, hebben we als gevolg van de krimp in de markt voor ontwikkeling van woningen een omvangrijke herstructurering van onze organisatie in gang gezet. Wij hebben onze business units die zich bezig hielden met Nederlandse projectontwikkeling en asset management

Alles bij elkaar genomen zij wij voorzichtig optimistisch voor 2013 en de jaren daarna. Wij hebben een acquisitiedoelstelling van € 1 miljard voor dit jaar, waarbij een bedrag van € 500 miljoen bestemd is voor beleggingen in Nederland. Gezien de aanhoudende onzekerheid en voorzichtigheid onder beleggers die wachten tot de markt een bodem bereikt, zullen we in 2013 voor nieuwe uitdagingen staan. De bereidheid om te investeren neemt echter toe en wij zien dat de fundamenten van de markt verbetering vertonen. Wij zijn ervan overtuigd dat beleggers de toegevoegde waarde van vastgoed in hun totale beleggingsmix zullen blijven onderkennen.

Na de herstructurering van onze organisatie is Eelco Siersema teruggetreden uit het directieteam. Wij zijn hem zeer dankbaar voor zijn vele werk, zijn toewijding en expertise op het gebied van ontwikkeling in de afgelopen vier jaar, en wij wensen hem alle succes in zijn verdere carrière. Ik wil graag alle bij onze onderneming betrokkenen bedanken, in het bijzonder onze medewerkers voor hun inspanning en hun toewijding in deze uitdagende tijden.


samengevoegd in één business unit: business unit Nederland. Wij werken nu met twee business units, met Internationale Investeringen als tweede business unit. Deze reorganisatie leidt tot een grotere efficiency en zorgt ervoor dat wij beter kunnen reageren op ontwikkelingen in de markt. Daarnaast behoudt de business unit Nederland de expertise en toegevoegde waarde van onze specialisten op het gebied van projectontwikkeling, zodat wij in het vroegst mogelijke stadium betrokken blijven bij de ontwikkeling van nieuwe wooncomplexen.

‘We zijn voorzichtig optimistisch voor 2013 en de jaren daarna’

Dick van Hal Directievoorzitter 7

De Witte Keizer, Rotterdam (Residential Fund).

1

Bedrijfsprofiel

Bouwinvest REIM is een vermogensbeheerder die gespecialiseerd is in vastgoed voor institutionele investeerders. Bouwinvest heeft een beheerd vermogen van € 5,6 miljard dat beheerd wordt door 130 professionals, die alle actief zijn vanuit Amsterdam.

Bouwinvest heeft een solide reputatie opgebouwd als zeer goed presterende fondsbeheerder met een diepgaande kennis van de Nederlandse en internationale vastgoedmarkten, ondersteund door een beleid op het hoogste niveau voor waardebepaling en risicobeheer. Bouwinvest wordt gezien als een van de vooraanstaande vastgoedvermogensbeheerder in Nederland.


Vastgoed is onze kerncompetentie

10

Bouwinvest is voortgekomen uit bpfBOUW, het pensioenfonds voor de Nederlandse bouwsector. Daarom zit kennis van vastgoed en pensioenen in ons DNA. Dankzij onze wortels in de vastgoedsector, plus een uitgebreide ervaring in asset management, hebben wij een brede basis als vastgoedvermogensbeheerder. Wij beheersen de gehele vastgoedketen, van aankoop tot beheer en van het toevoegen van waarde tot verkoop. Onze pijplijn van beleggingsmogelijkheden, strategische en turnkey aankoop van hoge kwaliteit en ons deskundig portefeuillebeheer waarborgen dat onze portefeuilles voortdurend worden vernieuwd en geoptimaliseerd. Dankzij deze kwaliteiten hebben wij een uitstekende reputatie op lange termijn opgebouwd met projecten in verschillende vastgoedsectoren. Het uiteindelijke resultaat is een evenwichtige organisatie met een duidelijke focus op een laag risicoprofiel en een stabiele kasstroom op de lange termijn.

Naast onze know-how op het gebied van vastgoedbeheer zijn wij ook heel goed bekend met de ontwikkelingen in de Nederlandse pensioensector. Deze combinatie van expertise maakt ons tot een ervaren en professionele partner voor institutionele beleggers.

De tweevoudige propositie van Bouwinvest Oplossingen op maat voor beheer van vastgoedbeleggingen Bouwinvest levert een totaaloplossing voor de vastgoedbeleggingen van bpfBOUW. Onze doelstelling is om ook andere beleggers onze volledige expertise op het gebied van vastgoedbelegging aan te bieden, zodat zij in staat zijn zich volledig op hun kernactiviteiten te richten. De specialisten van Bouwinvest kunnen een uniek, op maat gemaakt allocatieadvies leveren op basis van de beleggingsovertuiging van elke belegger, inclusief diens risicobereidheid en beleggingshorizon. Naast de Nederlandse markt biedt Bouwinvest ook beleggingsmogelijkheden in Noord-Amerika, Europa en Azië-Pacific. Bouwinvest selecteert de best presterende fondsbeheerders en fondsen in Noord-Amerika, Europa en de regio Azië-Pacific met gebruikmaking van onze eigen kennis en ervaring in vastgoedmarkten en vastgoedbeheer. De internationale vastgoedportefeuille bestaat uit joint ventures, clubdeals en zowel beursgenoteerde als niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen.

Fondsbeheer Naast een oplossing op maat beheert Bouwinvest vier Nederlandse sectorfondsen, waarvan er drie toegankelijk zijn voor beleggers. Dit zijn het Residential Fund met een omvang van € 2,7 miljard, het Retail Fund (€ 0,6 miljard) en het Office Fund (€ 0,5 miljard). Het zijn alle drie fondsen met een core beleggingsprofiel die zonder vreemd vermogen zijn gefinancierd en die zich richten op vastgoed van hoge kwaliteit op de beste locaties in kernregio’s. Wij hebben onze kernregio’s geselecteerd op basis van hun gezonde economische en demografische vooruitzichten. Binnen die regio’s richten wij ons op de beste beleggingen op A-locaties.

Bouwinvest Beheerd vermogen € 5,6 miljard (ultimo 2012)

Fondsmanagement (Nederland)

Residential Fund € 2,7 miljard

Office Fund € 0,5 miljard

Retail Fund € 0,6 miljard

Separate mandaten (internationaal)

Hotel Fund € 0,1 miljard

Development € 0,1 miljard

Azië/ Pacific € 0,2 miljard

Europa

Noord-Amerika

€ 0,9 miljard

€ 0,5 miljard


Missie Wij voorzien in een solide rendement op vastgoedinvesteringen, op een verantwoorde manier, voor institutionele investeerders en hun deelnemers. Ons team van toegewijde vastgoedprofessionals bereikt dit door zorgvuldig management van de Nederlandse vastgoedfondsen met een laag risicoprofiel en internationale vastgoedinvesteringen.

11

Actief asset management De actieve benadering van Bouwinvest van asset management bij de Nederlandse sectorfondsen betekent dat wij in elke fase van het beleggingsproces waarde kunnen toevoegen. Wij hebben vaak in een vroeg stadium contact met ontwikkelaars om er zeker van te kunnen zijn dat nieuwe beleggingen voldoen aan de behoeften van potentiële huurders en de lokale eisen voor vastgoed. Wij hanteren ook een actieve benadering bij de herontwikkeling en herpositionering van onze beleggingen om op de meest effectieve wijze tegemoet te komen aan de veranderende lokale eisen voor woningen, kantoren en winkels.


De organisatiestructuur van Bouwinvest

12

De prestaties van onze vastgoedfondsen zijn het directe resultaat van teamwerk en samenwerking binnen de gehele onderneming en in elke fase van het beleggingsproces, van grondig marktonderzoek tot de toegewijde teams van de onderneming voor asset management en van compliance en juridische zaken tot risicobeheer. Juist die combinatie van vastgoedexpertise plus ons ingebouwde systeem van checks & balances zorgt ervoor dat wij het juiste evenwicht kunnen vinden tussen risico en rendement en dat we dat evenwicht ook constant behouden. Dankzij die combinatie realiseren onze fondsen hun doel: stabiele rendementen op de lange termijn voor de beleggers. Management Bouwinvest kent een two-tier bestuursstructuur. Het directieteam is verantwoordelijk voor de langetermijnstrategie van Bouwinvest; haar verantwoordelijkheden omvatten ook het dagelijkse bestuur en de leiding van de organisatie zelf en het beheer van het geïnvesteerde vermogen.

De Raad van Commissarissen volgt, adviseert en houdt toezicht op de managementorganisatie. In 2012 heeft Bouwinvest de samenstelling van het directieteam aangepast als gevolg van de fusie van twee business units tot één enkele business unit: de business unit Nederland. Deze business unit is verantwoordelijk voor de aankopen (inclusief projectontwikkeling) en het asset management in Nederland. Alle Nederlandse activiteiten rapporteren nu aan de Directeur Nederland. Dientengevolge bestaat het directieteam sinds 1 januari 2013 uit vier leden. Deze nieuwe bedrijfsstructuur stelt ons in staat efficiënter te werken en actiever te reageren op ontwikkelingen in de Nederlandse en internationale vastgoedsector. Organisatie Bouwinvest heeft twee business units: Nederland en Internationale Investeringen. Business unit Nederland Deze business unit is verantwoordelijk voor de aankopen, het asset management en de projectontwikkeling in Nederland voor de Nederlandse institutionele sectorfondsen. • Drie toegewijde teams die gespecialiseerd zijn in de sectoren woningen, winkels en kantoren; • de teams omvatten experts in aankoop, vastgoed(her)ontwikkeling, asset management, verkoop en technisch beheer; • alle teamleden hebben vele jaren ervaring in de vastgoedsector en beschikken over een uitgebreid netwerk van contacten door geheel Nederland; en • zij zijn gericht op de optimalisering van de directe en indirecte rendementen van de Nederlandse vastgoedportefeuilles.

De business units worden ondersteund door een aantal stafafdelingen, waaronder Research, Juridische Zaken, Risk Management, Compliance en Marketing.

Partners Bouwinvest werkt nauw samen met een aantal partners, waaronder lokale vastgoedbeheerders, onafhankelijke taxateurs en een externe accountant. Wij werken ook samen met een aantal internationale partners, waaronder lokale vastgoed- en fondsbeheerders. Vastgoedbeheer voor de Nederlandse fondsen Bouwinvest besteedt het vastgoedbeheer van haar beleggingen uit aan lokale vastgoedbeheerders en service providers met een grondige kennis van en praktische ervaring in de lokale vastgoedmarkt. Dit zorgt voor een flexibele en bestendige relatie met de huurders. Bouwinvest ziet vastgoedbeheer als één van de kernprocessen bij het beheer van haar fondsen. Wij doen daarom alles wat in ons vermogen ligt om in onze lokale vastgoedmarkten de beste onafhankelijke vastgoedbeheerders te selecteren, en wij overtuigen ons ervan dat onze vastgoedbeheerders een grondig begrip hebben van de behoeften van elk fonds en van de huurders van woningen, kantoren en winkels. Onafhankelijke taxateurs Taxatie is een ander kernproces bij het beheer van de fondsen. Bouwinvest doet alles wat in haar vermogen ligt om deze processen zo onafhankelijk, stabiel en transparant mogelijk te maken. Bouwinvest heeft een aantal maatregelen geïmplementeerd om dit taxatieproces te optimaliseren. Het selectieproces voor vastgoedtaxateurs is objectief, wat bijdraagt aan het vermijden van belangenverstrengeling. Bouwinvest vervangt haar vastgoedtaxateurs elke drie jaar. Alle objecten van Bouwinvest worden per kwartaal getaxeerd, waarbij gebruik wordt gemaakt van het door de onderneming zelf ontwikkeld waarderingsmodel, waarin een brede reeks waarderingscriteria is


Business unit Internationale Investeringen Deze business unit beschikt over managers die zich bezighouden met de drie regio’s waarin de internationale beleggingen van Bouwinvest zich bevinden, te weten Europa, Noord-Amerika en de regio Azië-Pacific. • De business unit Internationale Investeringen beheert separate mandaten op maat voor internationale vastgoedbeleggingen; • Internationale Investeringen omvat investeringen in joint ventures, clubdeals en zowel beursgenoteerde als niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen; • de leden van de regionale teams hebben een lange ervaring in vastgoed en beschikken over een uitgebreid netwerk van contacten in hun regio’s; en • de focus is gericht op een (naar geografische regio, sector, risicoprofiel en stijl) gediversifieerde internationale portefeuille die zich vooral richt op core beleggingen die inkomsten genereren in stabiele landen.

13

opgenomen. Dit model sluit volledig aan bij de internationale waarderingsrichtlijnen van IPD-IFRS.


In 2012 heeft Bouwinvest haar waarderingsmodel getoetst aan de aanbevelingen voor vastgoedtaxaties van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) in een notitie die opgesteld is in opdracht van de Nederlandse accountantsorganisatie NBA. Deze aanbevelingen omvatten normen voor de onafhankelijkheid van taxateurs, hun expertise, hun verantwoordelijkheden en het gebruik van een brede reeks waarderingscriteria, waaronder de marktgevoeligheid van een object. Het waarderingsmodel van Bouwinvest voldoet aan vrijwel alle aanbevelingen in de PTA-notitie.

14

Externe accountant De functie van de externe accountant wordt uitgeoefend door de onafhankelijke accountant. Het is de verantwoordelijkheid van de externe accountant om op basis van zijn controle een mening te geven over de jaarrekening. In het verslagjaar heeft Bouwinvest een selectieprocedure voor een nieuwe accountant doorlopen. Na dit proces werd Deloitte voor een periode van drie jaar benoemd. Bouwinvest beoordeelt het functioneren van haar externe accountant jaarlijks.

Voorbereid op de toekomst Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Voor Bouwinvest is Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) meer dan eenvoudigweg het verminderen van het effect van de onderneming op het milieu. Overeenkomstig de filosofie van Bouwinvest van samenwerking en gedeelde verantwoordelijkheid betekent MVO een vorm van ondernemerschap waarin alle medewerkers in de organisatie verantwoordelijkheid accepteren en delen voor het effect van hun activiteiten op mensen, het milieu en de maatschappij als geheel. MVO is ingebed in de gehele organisatie van Bouwinvest en vormt een integraal bestanddeel van de manier waarop wij werken.

Regulering en richtlijnen De dagelijkse activiteiten van Bouwinvest worden beïnvloed door de steeds strenger wordende eisen voor regulering in de sector vermogensbeheer. De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) eisen steeds meer transparantie en een effectiever risicobeheer in de kernprocessen van Bouwinvest. Om aan deze toenemende eisen te voldoen, is Bouwinvest twee jaar bezig geweest om alle noodzakelijke procedures en maatregelen op het gebied van risicobeheer te implementeren. Bouwinvest voldoet volledig aan de huidige Nederlandse en Europese regelgeving voor niet-beursgenoteerde fondsbeheerders. Bouwinvest houdt verder rekening met en speelt in op nieuwe richtlijnen voor de sector die zijn uitgegeven door de Europese organisatie voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen INREV, en wij bereiden ons voor op de naderende veranderingen in regulering. Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) Volgens de Europese richtlijn AIFMD (Alternative Investment Fund Managers Directive) is Bouwinvest wettelijk verplicht een vergunning aan te vragen bij de AFM wanneer de AIFMD op 1 juli 2013 wordt opgenomen in de Nederlandse wetgeving. De AIFMD-vergunning stelt Bouwinvest in staat haar fondsen effectiever aan te bieden aan Europese beleggers. Bouwinvest bevindt zich thans in de aanvraagprocedure en streeft ernaar als een van de eerste vermogensbeheerders in Nederland de AIFMD-vergunning te verkrijgen. ISAE 3402 De ISAE 3402 certificering biedt beleggers comfort ten aanzien van het risicobeheer, waaronder de definitie van risico en beheersmaatregelen, bij alle kernprocessen in de dagelijkse activiteiten van een onderneming. Bouwinvest verkreeg een ISAE 3402 Type II standaard certificering van de Service Organization Control (SOC) over het jaar 2012.

INREV Bouwinvest is actief lid van de Europese organisatie voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen INREV. Bouwinvest volgt de rapportagerichtlijnen van de INREV en gebruikt de INREV Fee Metrics voor haar eigen vergoedingsstructuur. Wij bereiden ons nu voor op de herziene richtlijnen van de INREV, die momenteel worden opgesteld en die naar verwachting in de loop van 2013 bekend gemaakt zullen worden.

Nadere informatie Voor nadere informatie over Bouwinvest en de beleggingen die wij beheren, kunt u onze website bezoeken op www.bouwinvest.nl. U kunt ook contact opnemen met de afdeling Investor Relations van Bouwinvest via [email protected].

’t Duyfrak, Katwijk (Residential Fund).


Verder heeft Bouwinvest de Standard Delivery Data Sheet (SDDS) van de INREV onderschreven. Dit document is een initiatief van de INREV om de efficiency en transparantie van de informatiestroom tussen beleggers en fondsbeheerders te verbeteren. Het document moet de feitelijke norm in de branche worden voor gegevensuitwisseling tussen fondsbeheerders en beleggers.

15

Demer 38, Eindhoven (Retail Fund).

2

Directieverslag

Het directieteam is gezamenlijk verantwoordelijk voor de strategie en het beheer van de beleggingsfondsen en de separate mandaten voor internationale beleggingen. Dit is in lijn met de opvatting die Bouwinvest heeft van samenwerking en gedeelde verantwoordelijkheid. De directieleden hebben allen een grote ervaring in zowel financiën als vastgoed. Hun gecombineerde kennis en ervaring plaatst Bouwinvest


in een uitstekende positie om de beste beleggingsbeslissingen te nemen.

18

D.J. (Dick) van Hal

R.G. (Roel) de Weerd

(1958, Nederlandse nationaliteit)


CEO en Statutair Directeur Dick van Hal is directievoorzitter van Bouwinvest sinds zijn benoeming per 1 maart 2008. Van 1999 tot dat moment heeft hij diverse hogere functies bekleed bij Syntrus Achmea Vastgoed, waaronder Managing Director en CEO. Dick is zijn carrière begonnen bij Centraal Beheer Beleggingen en Staal Bankiers. Hij heeft Investment Analysis (VBA) gestudeerd aan de Universiteit van Amsterdam. Naast zijn positie bij Bouwinvest is hij bestuurslid van de Dutch Green Building Council, een onafhankelijke Nederlandse stichting zonder winstoogmerk voor duurzaam bouwen in Nederland.

CFO en Statutair Directeur Roel de Weerd werd per 1 juni 2012 benoemd tot financieel directeur en CFO. Hij begon zijn carrière bij PricewaterhouseCoopers en vervulde verschillende (internationale) functies op financieel terrein bij telecommunicatiebedrijf KPN en Arthur Anderson, alvorens hij in 2001 actief werd in de vastgoedsector. Vóór hij toetrad tot Bouwinvest was Roel CFO bij Annexum, een van de grootste aanbieders van vastgoedfondsen in Nederland. Hiervoor was hij CFO en lid van de directie van Acteeum Group, waarvan hij een van de oprichters en aandeelhouders was. Tussen 2003 en 2006 was hij CFO van Ahold Vastgoed. Roel studeerde bedrijfseconomie en accountancy aan de Universiteit van Groningen. Hij is registeraccountant en lid van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA).

S.A. (Stephen) Tross



Directeur Nederland Allard van Spaandonk is per 1 november 2008 bij Bouwinvest gestart als directeur Asset Management, in welke functie hij verantwoordelijk is voor beleggingen in Nederlands vastgoed. Hij was eerder directeur Woning- en Winkelbeleggingen bij Syntrus Achmea Vastgoed, en Hoofd Woninghypotheken bij Achmea Vastgoed. Hij begon zijn carrière in het vastgoed in 1986 bij ABP Hypotheken.

Directeur Internationale Investeringen Stephen Tross is per 1 september 2010 benoemd tot directielid en directeur International Investments. Hij startte in 2009 bij Bouwinvest als ad-interim COO Internationale Investeringen. Hiervoor was hij vijf jaar directeur van de Nederlandse vastgoedcontrolepraktijk van KPMG Accountants NV. Daarvoor werkte Stephen veertien jaar in de vastgoed-controlepraktijk van PricewaterhouseCoopers in Nederland, New York en Londen. Hij studeerde bedrijfseconomie aan de Hogeschool Utrecht en vervolgens accountancy aan het NIvRA-Nyenrode. Stephen is professioneel lid van het British Institution of Chartered Surveyors.

E.H.P. (Eelco) Siersema (1965, Nederlandse nationaliteit) Directeur Projectontwikkeling Eelco Siersema trad op 1 februari 2009 in dienst van Bouwinvest als directeur Projectontwikkeling. Hij was verantwoordelijk voor de ontwikkelingsportefeuille van Bouwinvest Development BV. Eelco trad per 31 december 2012 terug uit de directie na de herstructurering van de onderneming in twee business units.


A. (Allard) van Spaandonk

19


Economische en marktontwikkelingen

20

Vastgoed als beleggingscategorie Vastgoed heeft zich in de loop der jaren bewezen als een stabiele en solide presterende beleggingscategorie. Vergeleken met andere beleggingscategorieën, zoals aandelen, obligaties of alternatieve beleggingen, bijvoorbeeld hedgefondsen of grondstoffen, biedt vastgoed over de langere termijn een aantrekkelijke verhouding tussen risico en rendement. Nu er steeds meer aandacht komt voor zaken als de afstemming van de beleggingen op de verplichtingen (asset liability management) kan het afdekken van toekomstige verplichtingen met een zo veilige belegging als vastgoed, institutionele beleggers een aantal belangrijke voordelen bieden: • Stabiele contante opbrengsten bieden een veilige cashflow; • Vastgoed biedt de mogelijkheid om spreiding in de beleggingen aan te bieden. Als gevolg van de uiteenlopende correlatiepatronen van vastgoed met andere categorieën kunnen beleggers fluctuaties in de totale portefeuille dempen; • Als gevolg van de relatief lage volatiliteit van kernopbrengsten uit woningen biedt vastgoed een aantrekkelijk risico-rendementsprofiel; • Voor zover de huren aan de inflatie zijn gekoppeld, biedt vastgoed een afdekking (hedge) tegen geldontwaarding, vooral als er sprake is van huurinkomsten op lange termijn. De Nederlandse economie Nederlandse economie blijft een uitdaging Volgens de meest recente prognoses kromp de Nederlandse economie in 2012 op jaarbasis met 0,9%. Verwacht wordt dat deze trend in het eerste halfjaar van 2013 zal aanhouden als gevolg van het lage consumentenvertrouwen, overheidsbezuinigingen en stringente leningsvoorwaarden. Voor geheel 2013 wordt een verdere krimp voorzien. Dit zal waarschijnlijk leiden tot een verdere stijging van de werkloosheid, die eind 2012 tot 7% was

opgelopen. Toch heeft Nederland nog steeds één van de laagste werkloosheidspercentages in Europa. Wereldeconomie Enige aanleiding voor optimisme, maar economische tegenwind houdt aan De laatste kwartalen hebben enige positieve ontwikkelingen laten zien, maar het algehele beeld in 2012 was teleurstellend. De grootste problemen doen zich voor in de ontwikkelde wereld, hoewel er een toenemende zorg is dat de afzwakking overslaat naar de meer dynamische markten van Azië. De situatie in de eurozone blijft de belangrijkste bedreiging van het herstel. Elders werd de Amerikaanse fiscal cliff grotendeels onschadelijk gemaakt doordat de American Taxpayer Relief Act van 2012 werd aangenomen. Dit leverde echter nauwelijks een bijdrage aan de aanpak van de schuldenlast van het land. Recessie in eurozone houdt aan in 2013 De Europese schuldencrisis bleef in 2012 de ernstigste bedreiging voor de economische vooruitzichten in 2012 en de jaren daarna. Het terugkoopplan voor obligaties van de ECB en extra stabiliteitsfondsen hebben enig tegenwicht geboden tegen de marktkrachten. De economische schade van de crisis in de eurozone hield begin 2013 echter aan, waarbij er voor de regio als geheel geen groei wordt voorzien. Dit maskeert de uiteenlopende ontwikkeling binnen de muntunie, waarbij de economieën van landen als Italië, Spanje en Griekenland aanzienlijk sterker krimpen dan die van andere Europese landen. ‘Doormodderen’ in plaats van splitsing van de eurozone Terwijl de vooruitzichten voor de Europese economie onzeker zijn en duidelijk minder solide dan wenselijk, menen velen nu dat de eurozone op weg is naar een sterkere positie nadat er krachtiger maatregelen zijn genomen om de schuldenproblemen aan te pakken. Een ‘doormodder’-

Amerikaanse economie toont enige verbetering Er bestaat momenteel minder gevaar dat de Amerikaanse economie terugvalt in een recessie. Sommige delen van de economie die aan de basis lagen van de recessie vertonen thans weer enige groei. Het herstel op de woningmarkt zal stimulerend blijven werken via extra huizenbouw, en de autoverkopen kunnen eindelijk weer aantrekken nu de uitgestelde vraag de markt bereikt. Verder vermindert geleidelijk de druk op huishoudens om schulden af te lossen en banken tonen meer bereidheid om geld uit te lenen. Terwijl de kredietverlening toeneemt, is het echter voor starters nog steeds erg moeilijk om een hypothecaire lening te verkrijgen, terwijl vooral deze starters de richting van de meeste huizenmarkten bepalen. Bovendien is er enige angst dat het herstel van de huizenmarkt vooral steunt op de grotere hypothecaire kredietverstrekking, en dat leidde juist tot de crisis van 2008. Robuuste groeivooruitzichten in Azië/Pacific De regio Azië-Pacific toonde een veerkrachtige groei in 2012, waarmee deze veel beter presteerde dan in het scenario van een harde landing die sommige economen hadden voorspeld. Bovendien

zijn de vooruitzichten beter dan de groeicijfers van maximaal 3% voor Noord-Amerika en Europa. In de meeste gevallen voorziet de gemiddelde prognose een versnelling van de groei in de economieën van Azië en de Pacific. Australië en Japan horen tot de uitzonderingen, met als meest waarschijnlijke scenario een lichte afname van de groei in 2013. De wereldwijde vastgoedmarkt Dynamiek in investeringen blijft matig in 2013 Aanhoudende zorgen voor de eurozone, verscherpte kredietvoorwaarden en voortdurende zwakke economische fundamenten in de markten voor de gebruikers van vastgoed leverden geen bijdrage aan een verbetering van het beleggingssentiment in 2012. De zwakke marktfundamenten werden gecompenseerd door de aanhoudende vlucht in kwaliteit in de markt, hetgeen leidde tot een toenemende strijd om beleggingen in de beste kwaliteit. Het transactievolume bedroeg in 2012 ongeveer US$ 400 miljard, een daling van circa 10% ten opzichte van 2011. Beleggingsactiviteit 2013 evenaart die van 2012, met opwaarts potentieel De wereldwijde beleggingsmarkten genereren nu stelselmatig ongeveer voor US$ 100 miljard aan commerciële vastgoedtransacties per kwartaal; zij bieden een stevige basis van transactieactiviteiten in lijn met de langjarige trend. De meeste deskundigen zijn het er over eens dat dit niveau in de loop van 2013 waarschijnlijk kan worden gehandhaafd, zo niet overtroffen. In tegenstelling daarmee zijn de huuractiviteiten afgezwakt nu

%

Figuur 1:

12

Wereldwijde groei bruto binnenlands product per land/regio (jaar-op-jaar)

9

2007 – 2017

6

Gemiddelde 2007 – 2017 3 Bron: Experian Economics, Bouwinvest Research, januari 2013

0

–3

–6 Europa (excl. Zuid-Europa)

Zuid-Europa*

Verenigde Staten

Japan

Ontwikkelde markten Azië-Pacific (excl. Japan)**

Opkomende markten Azië-Pacific***

* Portugal, Italië, Griekenland, Spanje. ** Australië, Hongkong, Singapore. *** China, Zuid-Korea


scenario lijkt nu waarschijnlijker dan een opsplitsing van de eurozone, en dit zou kunnen leiden tot een versnelde terugkeer van het vertrouwen bij ondernemers en activiteiten in de vastgoedmarkt. De neerwaartse risico’s blijven echter nog steeds het grootst.

21

ondernemingen die als huurders optreden zich terughoudend opstellen tegen de achtergrond van de economische onzekerheid. Huurbeslissingen worden in het algemeen eerder uitgesteld dan volledig geannuleerd, zodat verondersteld kan worden dat aanhoudende verbeteringen in het vertrouwen en meer zekerheid kunnen leiden tot aantrekkende huuractiviteiten vanaf het tweede halfjaar van 2013.

absolute niveau ervan duur vergeleken met het gemiddelde over een lange termijn. Dit maakt de timing en prijsbepaling van een verkoop steeds moeilijker, aangezien de gunstige trend zeker zal keren als de rentetarieven zich normaliseren.

Ontwikkelingen in de portefeuille In 2012 realiseerde Bouwinvest een nettorendement van 1,8% op de totale portefeuille van geïnvesteerd vermogen, verdeeld over vier sectorfondsen en internationale beleggingen. Het totale rendement van de Nederlandse sectorfondsen kwam uit op 0,9%, terwijl het rendement van de internationale beleggingen 4,0% bedroeg over 2012.


Marktliquiditeit en zichtbaarheid van inkomstenstromen Traditioneel maken beleggers in tijden van onzekerheid een draai in de richting van kernbeleggingen in grote steden met sterke economische fundamenten en/of de karakteristieken van een ‘veilige haven’. Bovendien blijft het, gezien de mondiale economische onzekerheid, moeilijk om aankopen te rechtvaardigen. Dientengevolge zijn de zichtbaarheid van inkomstenstromen – kwaliteit van de huurder en lengte van de huurtermijn – en de liquiditeit van de onderliggende markt, in het geval het object snel verkocht moet worden, de belangrijkste factoren geworden om kwaliteit te definiëren.

Ondanks de uiterst moeilijke marktomstandigheden presteerden alle Nederlandse vastgoedfondsen van Bouwinvest beter dan de IPD-index. Residential Fund Het woningfonds kende een totaal rendement op het vastgoed van 1,3%, hetgeen het saldo was van een direct rendement van 4,0% en een indirect rendement van -2,7%. Het fonds presteerde daarmee 1,0%-punt beter dan de IPD/ROZ-index. Per eind 2012 bestond de portefeuille van het fonds uit 226 objecten, goed gespreid naar soort, risicoprofiel en regio, het gevolg van een reeks diversificatierichtlijnen. De portefeuille richt zich op vastgoed van hoge kwaliteit, economisch sterke regio’s en een gezond evenwicht tussen appartementen en eengezinswoningen. Het fonds legt verder een sterk accent op het huursegment in de middenklasse qua prijs, aangezien de vraag in dit segment nog steeds toeneemt en de jaarlijkse

Timing en prijsbepaling steeds moeilijker Gegeven de brede daling van rendement op traditionele beleggingen lokken de opbrengsten van vastgoed beleggers weg van traditionele bronnen van inkomsten. Het extra rendement op vastgoed is zowel het gevolg van de hoge prijzen van obligaties als van een herwaardering van de prijzen voor vastgoed door lagere verwachte opbrengsten in een ‘nieuwe normale’ omgeving van minder schuldfinanciering en lagere groei. Omdat het rendement op vastgoed zich echter goeddeels heeft aangepast aan het lage rentepeil, lijkt het

Figuur 2: Wereldwijde omzet directe vastgoed-

USD miljard 240

beleggingen 160 Amerika Europa

80

Azië-Pacific 0

22

(Bron: Jones Lang LaSalle, Bouwinvest Research, januari 2013)

Q1 Q2 2007

Q3

Q4

Q1 Q2 2008

Q3

Q4

Q1 Q2 2009

Q3

Q4

Q1 Q2 2010

Q3

Q4

Q1 Q2 2011

Q3

Q4

Q1 Q2 2012

Q3

Q4

Belangrijkste ontwikkelingen in 2012

tegen € 5,5 miljard eind 2011 • Elk Nederlands fonds presteerde beter dan de IPD/ROZ-index • Meer beursgenoteerde vastgoedbeleggingen

huurindexatie niet beperkt wordt door overheidsregulering. Ons actieve beheerbeleid heeft geleid tot een voortdurende verversing van de portefeuille, die momenteel een gewogen gemiddelde leeftijd heeft van 17,7 jaar. Deze actieve benadering van de portefeuille heeft ook geleid tot een hoge financiële bezettingsgraad (97,6%) en stelde het fonds in staat aanzienlijke huurverhogingen door te voeren door gebruik te maken van de mogelijkheden die de markt bood (huurstijging van 3,2% op vergelijkbare basis). Meer gedetailleerde informatie over het fonds is te vinden in het jaarverslag 2012 van het Residential Fund, dat van de website van Bouwinvest kan worden gedownload. Office Fund Het kantorenfonds realiseerde een totaal rendement op vastgoed van 1,0%, het resultaat van een direct rendement van 6,8% en een indirect rendement van -5,8%. Hiermee presteerde het fonds 3,5%-punt beter dan de IPD/ROZ-index. De financiële bezettingsgraad bedroeg aan het eind van het verslagjaar 90,9%, vergeleken met 93% eind 2011. Eind 2012 omvatte de portefeuille van het Kantorenfonds 25 objecten in Nederland, met 217.402 m² verhuurbare ruimte. De totale waarde van het vastgoed van het fonds bedroeg € 473 miljoen aan het eind van 2012. In het verslagjaar heeft het fonds de portefeuille verder geoptimaliseerd en gediversifieerd. Na het afsluiten van een nieuw huurcontract met Cordares medio 2012 verkocht het fonds het pand aan de Basisweg in Amsterdam voor een bedrag boven de boekwaarde. Het fonds stelde andere verkopen uit als gevolg van de marktomstandigheden.

• Nieuwe business unit structuur leidt tot efficiëntere en proactieve organisatie • Roel de Weerd benoemd tot CFO • Voorbereidingen voor AIFMD-vergunning • Aanpassing fondsvoorwaarden • ISAE3402 Type II voor het jaar 2012

De kwaliteit van de portefeuille van het kantorenfonds en het aantal nieuwe en verlengde huurcontracten leidden ertoe dat er geen behoefte was aan verdere verkopen. Gedwongen verkopen hebben tot een verslechtering van het sentiment in de kantorenmarkt geleid, hetgeen een negatief effect had op de waarderingen van vastgoed. Dientengevolge daalde de totale waarde van de portefeuille van het Kantorenfonds in het verslagjaar met 4,9%. Nu er voor 2013 een nog grotere druk op de prijzen wordt verwacht, besloot Bouwinvest zeer voorzichtig te zijn met nieuwe aankopen. Om deze reden kocht het fonds in 2012 geen nieuwe kantoorruimte. Meer gedetailleerde informatie over het fonds is te vinden in het jaarverslag 2012 van het Office Fund, dat van de website van Bouwinvest kan worden gedownload. Retail Fund Het vastgoedrendement van het winkelfonds bedroeg 4,8% in 2012, het resultaat van een direct rendement van 6,3% en een indirect rendement van -1,5%. Het fonds presteerde hiermee 0,8%-punt beter dan de IPD/ROZ-index. Actief beheer van de portefeuille en nieuwe investeringen leidden tot een verbetering van de financiële bezettingsgraad tot 95,5% eind 2012 tegen 95,2% een jaar eerder. Aan het eind van 2012 bedroeg de waarde van het vastgoed van het winkelfonds ongeveer € 560 miljoen. De stijging van 9,6% vergeleken met eind 2011 was hoofdzakelijk het gevolg van aankopen. In 2012 voerde het fonds afwaarderingen door op verschillende objecten in de portefeuille, vooral vanwege een neerwaartse aanpassing van winkelhuurprijzen en een lichte toename in het aantal leegstaande objecten. Hiervoor werd tegenwicht


• Beheerd ver ogen groeit tot € 5,6 miljard

23

gevonden in de hogere waardering van andere objecten in de portefeuille, in het bijzonder de herontwikkelingsprojecten Damrak en Nieuwendijk in Amsterdam. Dientengevolge steeg de waarde van de winkelportefeuille met 10,3%. In het verslagjaar richtte het fonds zich vooral op vergroting van de omvang van de portefeuille en optimalisering van het risico-rendementprofiel. Het fonds verwierf een aantal A1-winkelobjecten in vooraanstaande winkelgebieden voor in totaal € 71 miljoen, en verkocht niet-kernwinkels met een negatieve verhouding tussen risico en rendement of een relatief hoog leegstandsrisico voor € 15 miljoen. Het fonds herontwikkelt ook twee belangrijke detailhandelsprojecten in Amsterdam: Damrak 70 en Nieuwendijk 196. Deze herontwikkelingen zijn ideaal aangepast aan de veranderende behoefte van detaillisten, die in toenemende mate om grotere winkelruimtes vragen. Verwacht wordt dat deze herontwikkeling medio 2015 afgerond is.

is voor het mandaat voor buitenlandse beleggingen. Een van de belangrijkste doelstellingen voor de portefeuille van Internationale Investeringen in 2012 was het toevoegen van beleggingen in beursgenoteerde vastgoedfondsen. Na de nieuwe investeringen in het vierde kwartaal van 2012 maken genoteerde fondsen nu 10% uit van de totale portefeuille. Dit percentage zal in de komende jaren tot de doelstelling van 25% worden vergroot. Bouwinvest Development In 2012 werden de projecten ‘t Duyfrak (Katwijk), De Heelmeesters (Amsterdam), Nuts-Lindenkruis (Maastricht) en Hoogh Havezathe (Zwolle) herontwikkeld ten behoeve van het Woningfonds en derden.

Financiële analyse


Meer gedetailleerde informatie over het fonds is te vinden in het jaarverslag 2012 van het Retail Fund, dat van de website van Bouwinvest kan worden gedownload.

24

Hotel Fund Het Hotelfonds meldde een vastgoedrendement van € 4,2 miljoen (6,7% rendement op het eigen vermogen). De twee hotellocaties hebben beide een bezettingsgraad van 100% via langlopende huurcontracten. International Investments Internationale Investeringen realiseerde een totaal rendement van 4,1%, dankzij hogere waarderingen voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen in Noord-Amerika en nieuwe beursgenoteerde fondsinvesteringen. Deze hoge rendementen werden gecorrigeerd door teleurstellende resultaten bij Europese niet-beursgenoteerde fondsen. Het rendement op de portefeuille bedroeg 3,7% na aftrek van fees. Aan het eind van 2012 hadden wij het gebruik van externe financiering verminderd tot 37,9% tegen een gemiddelde van 39% in 2011, waarmee de volatiliteit van deze beleggingen werd verminderd. De omvang van de portefeuille van Internationale Investeringen bedroeg eind 2012 iets meer dan € 1,7 miljard (2011: € 1,6 miljard). De totale investeringen bedroegen in 2012 € 193 miljoen, terwijl er desinvesteringen werden gedaan voor € 86 miljoen, conform de groeistrategie die uitgezet

Resultaat De nettowinst in 2012 bedroeg € 3,0 miljoen, en lag daarmee op hetzelfde niveau als in 2011. Een deel van deze winst (€ 0,6 miljoen) was te danken aan de opname van een actieve belastinglatentie. (Fee)inkomsten De inkomsten uit fees (beheervergoedingen) stegen met bijna € 0,2 miljoen vergeleken met 2011. Dit was te danken aan een stijging van de totale vastgoedportefeuille in beheer. Er was sprake van een aanzienlijke stijging van de fees uit het beheer van de internationale vastgoedportefeuille van € 0,7 miljoen, een toename van 24%. Kosten De beheerskosten daalden met ongeveer € 0,5 miljoen vergeleken met 2011 als gevolg van lagere afschrijvingskosten. Het aantal medewerkers (in FTE’s) steeg in 2012 van 125,6 naar 129,4. Dit was een combinatie van een afname van het aantal mensen dat werkzaam was in de business unit Projectontwikkeling en een stijging van het aantal mensen bij de ondersteunende stafafdelingen. Wij verwachten dat het aantal FTE’s in 2013 zal stijgen als gevolg van de groei van de portefeuille en de toenemende behoefte aan meer vastgoedspecialisten binnen de organisatie.

Winstverdeling en dividendbeleid De directie stelt voor de winst van € 3,0 miljoen niet uit te keren en dit bedrag toe te voegen aan de overige reserves. Bouwinvest streeft naar een eigen vermogen van € 25 miljoen op de middellange termijn en heeft een dividendbeleid dat op die doelstelling is gericht. Belastingen Bouwinvest is onderworpen aan vennootschapsbelasting en betaalt daarom het van toepassing zijnde percentage aan belastingen. De effectieve belastingdruk is nagenoeg nul, aangezien de onderneming over aanzienlijke bedragen aan fiscaal compensabele verliezen beschikt.

Vooruitzichten

Dit eenmalige belastingvoordeel is gebaseerd op de verwachte belastbare winst van € 2,5 miljoen tot € 3,0 miljoen tegen het geldende belastingtarief. Wet Bestuur en Toezicht Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet Bestuur en Toezicht in werking getreden. Bouwinvest heeft deze nieuwe wetgeving geëvalueerd en zal de statuten en interne regelgeving – voor zover van toepassing en indien nodig – aanpassen om te voldoen aan genoemde wetgeving. De Wet Bestuur en Toezicht bevat onder meer een richtlijn voor een evenwichtige verdeling naar geslacht binnen de Directie en Raad van Commissarissen. Ten minste 30% van deze posities zouden ingevuld moeten zijn door vrouwen en ten minste 30% door mannen. Momenteel zijn bij Bouwinvest zowel de posities binnen de Directie en Raad van Commissarissen nog niet op de hiervoor genoemde evenwichtige wijze ingevuld. Mede afhankelijk van het profiel van de leden van de Directie en/of de Raad van Commissarissen die in de toekomst zullen aftreden, zal een evaluatie worden uitgevoerd om het gewenste profiel van de nieuwe leden vast te stellen. Vanzelfsprekend spelen daarbij diversiteitscriteria, waaronder een evenwichtige verdeling tussen mannen en vrouwen een rol.

Bouwinvest heeft in omvangrijke mate geïnvesteerd in de interne organisatie en daardoor een stabiel platform gecreëerd voor toekomstige groei. Er zijn risicobeheersystemen geïmplementeerd en de onderneming voldoet aan ISAE 3402. De toevoeging van beursgenoteerde mondiale vastgoedfondsen betekent dat wij onze klanten nu een volledig assortiment beleggingskeuzes in vastgoed kunnen aanbieden. Wanneer Bouwinvest medio 2013 de AIFMD-vergunning zal hebben verkregen, kan de onderneming deze reeks vastgoedfondsen en vermogensbeheerdiensten aanbieden aan zowel Nederlandse als Europese institutionele beleggers. In wat naar verwachting een moeilijk vastgoedklimaat zal zijn in 2013, blijven wij ons richten op kwalitatief hoogwaardig vastgoed in kernregio’s en op toplocaties voor al onze fondsen en klanten. Met garanties van meer dan € 1 miljard voor 2013 voor alle vastgoedcategorieën zijn wij voorzichtig optimistisch dat wij in staat zullen zijn gebruik te maken van de mogelijkheden die zich dit jaar in de markt zullen voordoen. Wij zijn goed gepositioneerd voor een lange en gezonde toekomst. Amsterdam, 20 maart 2013 Bouwinvest Real Estate Investment Management BV Dick van Hal Directievoorzitter en Statutair Directeur


In de jaarrekening van 2012 hebben wij een actieve belastinglatentie opgenomen van € 2,0 miljoen op basis van de positieve vooruitzichten, die deels gebaseerd zijn op de meerjarenprognoses.

Bourke Street, Melbourne, Australië (GPT Wholesale Office Fund).

Roel de Weerd CFO en Statutair Directeur 25

Arthur van Schendelstraat, Utrecht (Office Fund).

3

Bericht van de Raad van Commissarissen

Hierbij bieden wij u het jaarverslag 2012 van Bouwinvest Real Estate Investment Management BV (Bouwinvest) aan. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van de directie van Bouwinvest en op de algemene gang van zaken van de vennootschap. De Raad van Commissarissen volgde ook de samenstelling, waardering en performance van de portfolio’s van de Bouwinvest fondsen in 2012. Meer informatie over de rol van de Raad van Commissarissen vindt u in het hoofdstuk over Corporate Goverance in dit verslag op de pagina’s 36 tot 39.


Jaarrekening en winstbestemming

28

Bouwinvest heeft de jaarrekening opgesteld en deze met de Raad van Commissarissen besproken. Deloitte Accountants B.V heeft de jaarrekening gecontroleerd en van een goedkeurende verklaring voorzien (zie de accountantsverklaring op pagina’s 65 tot 66). De jaarrekening zal ter vaststelling aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden voorgelegd als onderdeel van het jaarverslag 2012. De Raad van Commissarissen stelt voor de jaarrekening vast te stellen en de winst, zoals voorgesteld door de statutaire directie, toe te voegen aan het eigen vermogen van Bouwinvest.

De vastgoedbeleggingsmarkt Zoals elders in dit jaarverslag uiteen wordt gezet, ontwikkelde de vastgoedmarkt zich in 2012 opnieuw tamelijk zwak. Het sentiment van vastgoedbeleggers bleef afwachtend, waarbij de in het algemeen zwakke fundamentele factoren werden gecompenseerd door de aanhoudende vlucht in de markt naar kwaliteit, hetgeen resulteerde in een toenemende concurrentie om de beste beleggingen. Bij het uitoefenen van het toezicht besteedde de Raad van Commissarissen

veel aandacht aan deze moeilijke marktomstandigheden en de prestaties van Bouwinvest bij het beheer van de fondsen.

Samenstelling van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van Bouwinvest bestaat uit vier leden: J.C. van Ek (voorzitter), J.M.G Frijns (vice-voorzitter), M. Sint en G.H.W. Groener. Nadere informatie over de leden en hun kennis en ervaring is opgenomen in de CV’s in dit verslag. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk volgens de criteria zoals die zijn neergelegd in het reglement van de Raad van Commissarissen.

Vergaderingen van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen kwam in 2012 achtmaal bijeen. Geen van de commissarissen is frequent bij de vergaderingen afwezig geweest. De belangrijkste onderwerpen die tijdens deze bijeenkomsten werden besproken, waren de governance van Nederlandse sectorfondsen,

De governancestructuur van de fondsen en de heersende marktomstandigheden zijn factoren die de beleggingsbeslissingen van investeerders beïnvloeden. Als gevolg van de veranderende beleggingsomgeving op de Nederlandse markt voor vastgoedbeleggingen heeft Bouwinvest de fondsvoorwaarden van het Bouwinvest Residential Fund, het Bouwinvest Office Fund en het Bouwinvest Retail Fund herzien. Een belangrijke verandering was de governancestructuur van de fondsen, waarin in plaats van de Raad van Commissarissen een Shareholders Committee zal worden geïnstalleerd, zodat de zeggenschap van beleggers in de fondsen toeneemt. Deze wijziging zal worden geëffectueerd wanneer één of meer nieuwe beleggers toetreden tot het fonds. De algemene voorwaarden van de fondsen werden eveneens geactualiseerd. In 2012 traden geen nieuwe beleggers tot de fondsen toe. In mei 2012 vergaderde de Raad van Commissarissen over de strategie van Bouwinvest op de middellange en lange termijn. De Raad van Commissarissen keurde de middellangetermijnstrategie goed en deed suggesties voor de langetermijnstrategie van Bouwinvest en het management van de Bouwinvest fondsen. Tijdens vier bijeenkomsten besprak de Raad van Commissarissen de kwartaalrapportages van de onderneming, alsmede de kwartaalrapportages met betrekking tot compliance, risicomanagement en business incidents. De jaarrekening 2011 werd in maart 2012 besproken. De Raad van Commissarissen evalueerde verder de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 25 april 2012. Er waren afzonderlijke rapportages over het beheer door Bouwinvest van de Internationale portefeuille van bpfBOUW en de Heritage portefeuille. Deze portfolio’s worden gecontroleerd door de externe

accountant van bpfBOUW en niet door de externe accountant van Bouwinvest. De Raad van Commissarissen besprak verder de gevolgen van de Europese Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD). Wanneer de AIFMD in juli 2013 zal zijn geïncorporeerd in de Wet op het Financieel toezicht, is Bouwinvest onderworpen aan deze wet en zal onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) komen te vallen. Voor de Bouwinvest fondsen zal in dat kader een bewaarder moeten worden benoemd. De implementatie van de AIFMD en de aanvraag van een vergunning bij de AFM zullen in 2013 onze aandacht vragen. De Raad van Commissarissen besteedde bijzondere aandacht aan maatschappelijk verantwoord ondernemen en aan de strategie van Bouwinvest op dit vlak. De huidige marktontwikkelingen leidden tot een verandering in de organisatiestructuur van Bouwinvest. De business units Asset Management en Projectontwikkeling werden per 1 januari 2013 samengevoegd tot de nieuwe business unit Nederland. De Raad van Commissarissen keurde deze wijziging in de organisatiestructuur van Bouwinvest goed. De Raad van Commissarissen adviseerde de Algemene Vergadering van Aandeelhouders over de benoeming van een nieuwe externe accountant voor Bouwinvest. Deloitte Accountants B.V. werd benoemd als de externe accountant per 20 september 2012. De overgang van Ernst & Young Accountants LLP naar Deloitte Accountants B.V. verliep zonder problemen. In 2012 werden ten behoeve van de internationale portefeuille van bpfBOUW verschillende aankopen van meer dan € 25 miljoen gedaan die goedkeuring behoefden van de Raad van Commissarissen. In 2012 introduceerde Bouwinvest een nieuwe beleggingsstrategie voor internationale beursgenoteerde vastgoedbeleggingen, die tactische beleggingen in beursgenoteerde vastgoedfondsen inhield. De Raad van


de strategie van Bouwinvest en de marktontwikkeling in de vastgoedsector tegen de achtergrond van de aanhoudende financiële crisis.

29


Commissarissen keurde beleggingen in Amerikaanse regionale winkelcentra en Europese beursgenoteerde fondsen goed, alsmede beleggingen in Zweden, Japan en Australië. De Raad van Commissarissen besprak ook het strategische beleggingsplan van bpfBOUW voor vastgoed voor de jaren 2013 tot 2015.

30

De Raad van Commissarissen kwam in 2012 eenmaal bijeen in afwezigheid van de directie. In deze vergadering bespraken en evalueerden zij het functioneren van de Raad van Commissarissen zelf, de commissies en de individuele commissarissen. De Raad van Commissarissen sprak ook over het functioneren van de directie en de individuele leden van de directie. De voorzitter van de Raad van Commissarissen, de voorzitter van de directie en de voorzitters van het bestuur van bpfBOUW, als aandeelhouder van Bouwinvest, kwamen in de loop van 2012 enkele malen bijeen. Leden van de Raad van Commissarissen woonden ook enkele vergaderingen van de ondernemingsraad van Bouwinvest bij. Bijeenkomsten van het Audit Committee Het Audit Committee heeft twee leden, J.M.G. Frijns en G.H.W. Groener. Het Audit Committee kwam in 2012 vier keer bijeen om de jaar- en kwartaalresultaten en de rapportages van de externe accountant te bespreken. Naast de financiële rapportages besprak het Audit Committee de management letter, de taxaties, het monitoring- en control framework, inclusief risicomanagement, de risicorapportages en de nieuwe Internal Audit functie. Het Audit Committee besteedde ook in het bijzonder aandacht aan het verkrijgen van de ISAE 3402 type II verklaring en de voorbereidingen voor de vergunning in het kader van de AIFMD. Het Audit Committee adviseerde de Raad van Commissarissen over het functioneren van de externe accountant, dat als adequaat werd beoordeeld. Het Audit Committee was ook betrokken bij het selectieproces van de nieuwe

externe accountant en heeft de Raad van Commissarissen geadviseerd de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor te stellen Deloitte Accountants B.V. te benoemen tot externe accountant per 20 september 2012. De Raad van Commissarissen stemde in met deze aanbeveling. Bijeenkomsten van de Selectie en Remuneratie Commissie De Selectie en Remuneratie Commissie heeft twee leden: J.C. van Ek en M. Sint. De Selectie en Remuneratie Commissie komt op ad hoc basis bijeen. De Commissie besprak het HRM-beleid van Bouwinvest, de kosten van de pensioenregeling, alsmede de benoeming van een nieuwe statutaire directeur en CFO in juni 2012. De Commissie besprak ook het functioneren van de leden van de directie en de targets. De Commissie was nauw betrokken bij de selectie van de nieuwe statutaire directeur en CFO.

Samenstelling van de directie De heer R.G. de Weerd werd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders per 1 juni 2012 benoemd tot nieuwe statutaire directeur en CFO. Tot dat moment had Dick van Hal, de voorzitter van de directie, de verantwoordelijkheid voor de financiële zaken van Bouwinvest op zich genomen. Als gevolg van de nieuwe organisatiestructuur per 1 januari 2013 trad Eelco Siersema per die datum terug als directeur Projectontwikkeling.

Een woord van dank De Raad van Commissarissen wil de leden van de directie en alle medewerkers van Bouwinvest bedanken voor hun grote inzet en hun betrokkenheid, alsmede voor de goede resultaten die zij in 2012 hebben gerealiseerd. Amsterdam, 20 maart 2013


De Raad van Commissarissen Jacques van Ek (Voorzitter) Jean Frijns (Vicevoorzitter) Marjanne Sint Gerard Groener

31

Samenstelling van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van de managementorganisatie van Bouwinvest en op de algemene gang van zaken van de vennootschap. De leden van de Raad van Commissarissen hebben ervaring in de verzekerings- en pensioensector, de vastgoedsector, in de politiek en in overheidsdienst. De Raad van


Commissarissen van Bouwinvest heeft een eigen reglement.

32

Jacques van Ek, Voorzitter

Jean Frijns, Vice-voorzitter

Marjanne Sint

Gerard Groener

J.C. (Jacques) van Ek

J.M.G. (Jean) Frijns

(1945, Nederlandse nationaliteit) Voorzitter

(1947, Nederlandse nationaliteit) Vicevoorzitter

Voorafgaand aan zijn pensionering bij Fortis in 2006 was Jacques van Ek lid van het Executive Committee van Fortis en voorzitter van de hoofddirectie van Fortis ASR Verzekeringsgroep. Daarvoor was hij jarenlang directievoorzitter van De Amersfoortse Verzekeringen. De heer Van Ek is momenteel voorzitter van de Raad van Commissarissen van Amfors Holding BV en FC Utrecht, voorzitter van de Task Force Innovatie Regio Utrecht en lid van de Raad van Commissarissen van Hogeschool Utrecht en Meijers Assurantiën.

Jean Frijns was tot 2012 bijzonder hoogleraar beleggingsleer aan de Vrije Universiteit Amsterdam. Tot 2005 bekleedde hij een aantal functies bij pensioenfonds ABP, onder andere als directeur Beleggingen, lid van de directieraad en als waarnemend directievoorzitter. Van 2004 tot 2009 was de heer Frijns voorzitter van de Monitoring Commissie Corporate Governance Code. De heer Frijns is thans ook vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen van Kas Bank NV, voorzitter van de Raad van Commissarissen van FMO NV, lid van de Raad van Commissarissen van Delta Lloyd en IMC BV en lid van de Board of Directors van JPMorgan Funds in Luxemburg. Hij is lid van de Beleggingscommissie van PFZW.

De heer Van Ek is in 2006 toegetreden tot de Raad van Commissarissen van Bouwinvest. Zijn huidige termijn loopt af in 2014.

M. (Marjanne) Sint

G.H.W. (Gerard) Groener



Marjanne Sint is sinds 2007 voorzitter van de Raad van Bestuur van de Isala-klinieken in Zwolle. Van 2000 tot 2007 was zij Secretaris-Generaal van VROM. Zij heeft daarvoor diverse functies bekleed bij de centrale en lokale overheid en bij VNU Business Publications. Van 1987 tot 1991 was mevrouw Sint voorzitter van de Partij van de Arbeid. Mevrouw Sint is momenteel tevens voorzitter van de Raad van Commissarissen van NV ROVA Holding, lid van de Raad van Commissarissen van de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en lid van de Raad voor de Volksgezondheid en Zorg (RvZ).

Gerard Groener is sinds 2008 bestuursvoorzitter en CEO van Corio N.V. Hij trad in 2000 in dienst van Corio als Algemeen Directeur van Corio Nederland na de fusie tussen VIB en Winkel Beleggingen Nederland (WBN), waar hij lid van de directie was. Tussen 1993 en 1996 was hij werkzaam als ontwikkelaar bij Van Wijnen en daarvoor bekleedde hij diverse functies bij Akzo, waaronder manager vastgoedaankoop bij het Akzo pensioenfonds. Tot 2009 was de heer Groener voorzitter van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra (NWR). Tot 31 december 2012 was hij voorzitter van het Urban Land Institute (URI) in Nederland en hij is thans vicevoorzitter van de Raad van Bestuur van de European Public Real Estate Association (EPRA).

Mevrouw Sint is in 2007 toegetreden tot de Raad van Commissarissen van Bouwinvest. Haar huidige termijn loopt af in 2015.

De heer Groener is in 2010 toegetreden tot de Raad van Commissarissen van Bouwinvest. Zijn huidige termijn loopt af in 2015.


De heer Frijns is in 2007 toegetreden tot de Raad van Commissarissen van Bouwinvest. Hij zal per 1 mei 2013 terugtreden.

33

WTC The Hague (Office Fund).

4

Corporate governance

Bouwinvest Real Estate Investment Management B.V. (‘Bouwinvest’) is een besloten vennootschap met een directie en een raad van commissarissen. De Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwnijverheid (bpfBOUW), het Nederlandse pensioenfonds voor de bouwsector, is de enige aandeelhouder van Bouwinvest.


Directie en directieteam

36

Bouwinvest kent een (statutaire) directie en een directieteam. De directie bestaat uit de voorzitter van de directie (CEO) en de financieel directeur (CFO). Deze leden van de directie zijn collectief verantwoordelijk voor het bestuur van de onderneming en de algemene gang van zaken binnen de onderneming. Het directieteam bestaat uit de directie en de operationele directeuren van de business units van Bouwinvest. Het directieteam coördineert en bestuurt de activiteiten van Bouwinvest en de algemene gang van zaken en adviseert de statutaire directie bij diens taken en bereidt de beslissingen in de statutaire directie voor. Het directieteam had in 2012 vijf leden: twee statutaire directeuren en drie operationele directeuren. Informatie over de kennis en ervaring van de directeuren van Bouwinvest vindt u op de pagina’s 18 tot 19 van dit verslag. Na de samenvoeging van de business units Asset Management en Projectontwikkeling tot de business unit Nederland, heeft Bouwinvest per 1 januari 2013 twee business units, Nederland en International Investments; deze hebben elk een operationeel directeur, die ook lid is van het directieteam. De leden van de directie worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van Commissarissen van Bouwinvest. De operationele directeuren worden benoemd door de directie na goedkeuring door de

Raad van Commissarissen. De directie en het directieteam hebben elk een reglement waarin hun respectieve taken en verantwoordelijkheden zijn omschreven.

Raad van Commissarissen Bouwinvest heeft een onafhankelijke Raad van Commissarissen met ten minste drie en ten hoogste vijf leden. Op dit moment heeft de Raad vier leden. De maximale zittingstermijn termijn is vier jaar, met de mogelijkheid van een herbenoeming van vier jaar. De rol van de Raad van Commissarissen is het toezien op het beleid van de directie en de algemene gang van zaken in de onderneming. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Bij het uitoefenen van zijn taken laat de Raad van Commissarissen zich leiden door de belangen van de vennootschap en de daarmee verbonden onderneming. Vanwege dat doel neemt de Raad van Commissarissen de belangen van alle bij de onderneming betrokkenen in aanmerking. De Raad van Commissarissen heeft een Audit Committee en een Selectie en Remuneratie Commissie benoemd. De taak van deze commissies is voorbereidend werk te verrichten ter ondersteuning van de Raad van Commissarissen. De taken en verantwoordelijkheden van het Audit Committee worden uiteengezet in het reglement

Secretaris van de Vennootschap De Raad van Commissarissen wordt ondersteund door de secretaris van de vennootschap. Deze zorgt ervoor dat de juiste procedures worden gevolgd en dat de Raad van Commissarissen handelt conform zijn wettelijke en statutaire verplichtingen en bevoegdheden en de van toepassing zijnde regels op het gebied van corporate governance.

Algemene Vergadering van Aandeelhouders De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt ten minste eenmaal per jaar gehouden om de gang van zaken binnen de onderneming en het jaarverslag te bespreken, de jaarrekening vast te stellen, een besluit te nemen over het dividendvoorstel en decharge te verlenen aan de directeur(en) voor het bestuur en aan de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht. Andere taken zijn de benoeming van leden van de Raad van Commissarissen en het vervullen van vacatures in de directie. Goedkeuring van de aandeelhouders is vereist voor besluiten die een wezenlijke wijziging van de strategie of het risicoprofiel van Bouwinvest betreffen.

Externe accountant De externe accountant wordt door de Algemene Vergadering benoemd op voordracht van de Raad van Commissarissen. De statutaire directie kan adviseren over de benoeming van de externe accountant. Per 20 september 2012 is Deloitte Accountants B.V. de externe accountant van Bouwinvest. Deloitte heeft de jaarrekening 2012 gecontroleerd.

Interne regelgeving Gedragscode Bouwinvest heeft een gedragscode vastgesteld die op alle medewerkers van toepassing is en die regels bevat die van toepassing zijn op de directie en de Raad van Commissarissen met betrekking tot tegenstrijdige belangen en beleggingen. In de gedragscode zijn bepalingen vastgelegd over onder meer ethisch gedrag, tegenstrijdige belangen, voldoen aan weten (interne en externe) regelgeving, maatschappelijk verantwoord ondernemen, gezondheid en veiligheid en onze zakenpartners. De gedragscode is in detail uitgewerkt in de compliance regelgeving van Bouwinvest. Bouwinvest heeft ook een klokkenluidersregeling ingesteld. Alle medewerkers krijgen training in en over de gedragscode. Compliance Een onafhankelijke compliance functie binnen Bouwinvest identificeert, beoordeelt en monitort de compliancerisico’s van de onderneming, en adviseert en rapporteert daarover. Dit zijn onder meer het risico van wettelijke of toezichthoudende sancties, financiële verliezen of reputatieschade die de Bouwinvest zou kunnen lijden als gevolg van het niet-naleven van de van toepassing zijnde wetten, regelgeving, gedragscodes en zekerheid geven dat de doelstellingen worden gerealiseerd. De compliance functie rapporteert maandelijks aan de directie. Tegenstrijdige belangen Bouwinvest heeft een regeling ten aanzien van tegenstrijdige belangen. Het doel van deze regelgeving is de bescherming van de belangen van Bouwinvest en van de fondsen die door Bouwinvest worden beheerd, en van klanten indien en wanneer Bouwinvest overweegt een transactie aan te gaan of een afspraak te maken die tot persoonlijk voordeel van een functionaris of directeur van Bouwinvest kan strekken, of zou kunnen resulteren in een mogelijke ‘excess benefit’-transactie.


van het Audit Committee van de Raad van Commissarissen. Meer informatie over de samenstelling van de commissies vindt u in het Bericht van de Raad van Commissarissen elders in dit verslag.

37

Het beleid beschrijft ook hoe Bouwinvest dient te handelen met betrekking tot de toewijzing van verschillende beleggingsmogelijkheden aan de diverse fondsen en klanten. Het beleid is bedoeld als aanvulling op en niet als vervanging van enige Nederlandse wetgeving ten aanzien van tegenstrijdige belangen. In 2012 waren er geen tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in het beleid van Bouwinvest aangaande tegenstrijdige belangen tussen het directieteam, de beheersmaatschappij of door Bouwinvest beheerde fondsen.


Internal control framework

38

Bouwinvest heeft een effectief kader voor interne controle geïmplementeerd op basis van het COSO-kader. Het interne controlekader biedt een redelijke mate van zekerheid betreffende het realiseren van doelstellingen in de effectiviteit en efficiency van de bedrijfsactiviteiten, de betrouwbaarheid van de financiële rapportage en het voldoen aan van toepassing zijnde wetten en regelgeving. Bouwinvest heeft beleid en procedures ingericht die een redelijke mate van zekerheid geven dat doelstellingen worden gehaald. In het eerste kwartaal van 2013 verkreeg Bouwinvest het ISAE 3402 type II certificaat. Bouwinvest heeft een monitoring en control framework geïmplementeerd op basis van de four Lines of defence. Compliance, risk management, control en internal audit zijn conform dit framework geïnstitutionaliseerd. Dit is een integrale benadering van compliance en risicobeheersing, met beleid dat ontworpen is om te voldoen aan de eisen van zowel de toezichthouder als de publieke opinie, terwijl tegelijkertijd de toezichthoudende functies worden uitgeoefend op een gerichte, efficiënte en kosteneffectieve wijze.

De eerste line of defence wordt gevormd door de directie en het directieteam, die er verantwoordelijk voor zijn dat een risico- en beheersomgeving is ingebed in de dagelijkse activiteiten van de organisatie. Compliance, risk management en control vormen de tweede line of defence. Zij stellen risicogerelateerde beleidslijnen voor compliance en control op en zorgen voor een efficiënte en kosteneffectieve implementatie van de beleidslijnen en voortdurende verbeteringen. De derde line of defence bestaat uit de internal auditfunctie. De Internal auditor is onafhankelijk en waarborgt dat de vereiste beheersingsmaatregelen uitgevoerd worden. De Raad van Commissarissen en de externe accountant vormen de vierde line of defence. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de directie en geeft advies. Zij houden ook toezicht op de interne risk management en controlfuncties en de financiële functie en beoordelen de rol en functioneren van de Internal Auditor en de externe accountant.

Toezicht In juli 2013 zal de European Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) zijn geïncorporeerd in de Wet op het Financieel toezicht. Bouwinvest zal op basis van deze regelgeving medio 2013 een vergunning aanvragen bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Bouwinvest is als dochteronderneming van Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwnijverheid onderworpen aan toezicht van De Nederlandsche Bank (DNB), met name gericht op de beheerste en integere bedrijfsvoering.

Corporate Governance Code De Nederlandse Corporate Governance Code is verplicht voor beursgenoteerde ondernemingen. Hoewel deze code voor Bouwinvest als niet-beursgenoteerde onderneming niet verplicht is, onderschrijven de directie en de Raad van Commissarissen de best practices van de code, voor zover deze op Bouwinvest van toepassing zijn.

In control statement

In 2012 zijn er geen tekortkomingen aan het licht getreden die materiële gevolgen zouden kunnen hebben, en evenmin tot het moment waarop dit jaarverslag in 2013 werd ondertekend. Verder zijn er geen tekortkomingen in de interne controlesystemen geconstateerd die een materieel effect zouden kunnen hebben met betrekking tot de operationele en compliancerisico’s. risicobeheersings- en controlesystemen, alsmede op de financiële-rapportagefunctie en beoordelen de rol en het functioneren van de Internal Auditor en de externe accountant.

Op basis van zijn beoordeling van de risicobeheersings- en interne controlesystemen is de directie met betrekking tot de risico’s van financiële rapportage van mening dat deze systemen een redelijke mate van zekerheid geven dat de financiële rapportage geen onjuistheden van materieel belang bevat. In het algemeen geldt dat de risicobeheersings- en interne controlesystemen: • op de juiste wijze functioneerden in 2012 en • er geen indicatie is dat deze systemen in 2013 niet op de juiste wijze zullen functioneren.


De directie heeft een in control statement afgegeven over de risico’s in de financiële rapportage en het strategische en operationele risicobeheer bij Bouwinvest. De directie is verantwoordelijk voor een deugdelijk risicobeheer en goed functionerende interne controlesystemen en voor de beoordeling van de effectiviteit daarvan.

39

Demer 48, Eindhoven (Retail Fund).

5

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen

Bouwinvest heeft voor maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) een aantal doelstellingen vastgesteld. Deze zijn in de gehele onderneming aanwezig en zijn een integraal onderdeel van onze manier van werken.


Voor Bouwinvest is MVO meer dan eenvoudigweg het verminderen van onze invloed op het milieu. In lijn met onze filosofie van samenwerking en gedeelde verantwoordelijkheid zien wij MVO als een vorm van ondernemerschap waarin alle medewerkers verantwoordelijkheid delen voor de gevolgen voor alle belanghebbenden van hun handelingen, van aandeelhouders tot huurders en van medewerkers tot de maatschappij als geheel.

42

Als beheerder van beleggingsvastgoed menen wij dat wij ten aanzien van de maatschappij en het milieu de verantwoordelijkheid hebben om op een verantwoorde en ethische wijze te handelen. Wij hebben een lange-termijnvisie op ontwikkeling van en belegging in vastgoed en wij zijn ervan overtuigd dat duurzame en verantwoorde bedrijfsactiviteiten bijdragen aan stabiele rendementen. Bouwinvest heeft zich doelen gesteld om de uitstoot van CO2 te verminderen en de positieve effecten van haar activiteiten te maximaliseren. Dit omvat plannen zoals de vermindering van het gebruik van energie en de bevordering van een gezonde leefomgeving voor huurders. In praktische termen hebben wij onze MVO-missie vertaald naar vier hoofdpijlers: • • • •

Draag positief bij aan de maatschappij; Draag bij aan de arbeidsvreugde; Minimaliseer het effect op het milieu; Goede corporate governance als een richtlijn voor al onze activiteiten.

De ambities van Bouwinvest ten aanzien van duurzame bedrijfsactiviteiten zijn neergelegd in het MVO-beleidsplan van de onderneming. Dit plan bestaat uit een reeks richtlijnen voor concrete acties die wij ondernemen op elk niveau in de organisatie.

Duurzaamheid integreren in de organisatie In april 2012 publiceerden wij ons eerste MVO-verslag. Dit rapport bevatte een aantal kwalitatieve doelstellingen en was gericht op het communiceren van het MVO-beleid dat in 2011 was ontwikkeld. Bouwinvest benoemde ook een MVO-manager die functioneert als de centrale coördinator voor alle MVO-gerelateerde activiteiten, en voor de implementatie van duurzaamheid-gerelateerde best practices op elk niveau in de organisatie van Bouwinvest. Interne MVO-governance In 2012 vormde Bouwinvest een MVO-commissie die bestond uit vertegenwoordigers van alle onderdelen van de organisatie. De commissie heeft de missie en doelstellingen die in het MVO-beleid worden genoemd vertaald naar tastbare doelstellingen en relevante kritische prestatie-indicatoren (KPI’s) voor de directe vastgoedportefeuilles van Bouwinvest. De KPI’s zijn volledig gebaseerd op de kernwaarden voor duurzaamheid van Bouwinvest: bewustzijn, betrokkenheid en innovatie, en omvatten ambitieuze doelstellingen voor de korte en middellange termijn.

Voor een meer gedetailleerd verslag van al onze MVO-activiteiten en -resultaten verwijzen wij naar het afzonderlijke MVO-verslag, dat in mei 2013 wordt gepubliceerd (www.bouwinvest.nl).

Wat gemeten wordt, wordt beheerst Wij zijn van mening dat meting de eerste stap is in de richting van verbetering. In 2012 was de aandacht daarom gericht op vergroting van ons inzicht in de prestaties van onze directe vastgoedbeleggingen. Bij ons Office Fund bijvoorbeeld gebruikten we een tool die in 2011 werd geïntroduceerd om het energiegebruik te volgen, en dat leidde tot een daling van het energiegebruik met

54% in de objecten die waren opgenomen in dit online dataplatform. Wij volgen ook de CO2-footprint van onze business units, inclusief zakenreizen, papiergebruik en het energiegebruik op ons hoofdkantoor in Amsterdam. Op 10 oktober 2012 – internationale duurzaamheidsdag – lanceerde Bouwinvest een ‘Groen Idee’-wedstrijd, waarbij medewerkers gevraagd werd slimme oplossingen aan te dragen om de CO2-footprint van de organisatie te reduceren. Medewerkers dienden ideeën in voor meer dan 30 nieuwe initiatieven en de meest effectieve oplossingen zullen in 2013 worden gerealiseerd. Betrokkenheid van stakeholders In 2012 hebben wij de open en actieve dialoog met onze stakeholders voortgezet en samen met hen gewerkt aan het versterken van onze relatie met als gemeenschappelijk doel onze beleggingen duurzamer te maken. We zochten actief naar feedback door onafhankelijke tevredenheidsonderzoeken uit te voeren (bij huurders en medewerkers), waarvan de uitkomsten vertaald werden naar acties om onze relatie te verbeteren.

Belangrijkste gebeurtenissen MVO 2012 • Doelstellingen opgenomen in de plannen van de fondsen en business units • Milieu-footprint meetbaar en te verbeteren • Duurzaamheidsambities en -doelstellingen op middellange termijn gedefinieerd in overeenstemming met de visie Bouwinvest 2020


Voortdurende inspanningen om de duurzaamheidsprestaties te verbeteren Bouwinvest sloot zich in 2012 aan bij het Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) initiatief om volledig inzicht te krijgen in de duurzaamheidsprestaties van onze directe en indirecte vastgoedbeleggingen. De GRESB is een ideaal hulpmiddel om als fondsbeheerder en vastgoedbelegger onze expertise te demonstreren en biedt een duidelijk overzicht van acties die moeten worden ondernomen om duurzaamheid te integreren in een organisatie. Als lid van GRESB met een zetel in de benchmark-commissie neemt Bouwinvest actief deel aan dit initiatief, door mee te helpen aan de verdere ontwikkeling van de inhoud van het jaarlijkse onderzoek en de meting van duurzaamheidsprestaties.

• Lid van GRESB en partner van FSC 43

2011 2010 Kwalitatieve beschrijving Kwantitatief MVO-onderzoek • MVO-scan geïntroduceerd om duurzaamheid te meten op niveau van beleggingen met betrekking tot gezondheid, materialen en energieverbruik

44

• Voorbereiding strategisch MVO-beleid • Energiemonitor geïmplementeerd • Inkoop ‘groene’ elektriciteit

2013 – 2015 2012 Begin van de implementatie • • • • • •

MVO-manager benoemd Eerste aparte MVO-verslag gepubliceerd MVO-commissie ingesteld en geactiveerd Inkoop ‘groen’ gas Groter bewustzijn bij medewerkers Kwalitatieve doelstellingen opgenomen in plannen van fondsen en business units • MVO meetbaar gemaakt op niveau van beleggingen en organisatie • Milieugegevens verzameld voor directe portefeuilles • Toegetreden tot GRESB om transparantie in de vastgoedsector te stimuleren

Implementatie en verantwoordelijkheid • MVO-doelstellingen proactief in de organisatie integreren • Ambitieuze doelen stellen en medewerkers verantwoordelijkheid geven • Internationaal en in de branche aanvaarde prestatieindicatoren introduceren en daarover rapporteren • Een hulpmiddel voor MVO-rapportages per kwartaal introduceren en implementeren • Een programma implementeren voor actieve stakeholders om de MVO-doelstellingen van Bouwinvest te realiseren • Kennis intern en extern delen • Voorbereiden van MVO-verslagen op eventuele externe audit • Implementeren van een impactanalyse voor elk fonds op duurzaamheidsaspecten • Actieve betrokkenheid bij het opzetten van een kader voor benchmarking van en rapportage over duurzaamheid • Pilot initiëren om hernieuwbare energie op te wekken op assetniveau • Ontwikkelen van actieplannen voor duurzaamheid op assetniveau

45

Jaarrekening 2012

6 Alle bedragen in € 1.000, tenzij anders vermeld

Geconsolideerde balans per 31 december Voor winstbestemming

Noot

2012

2011

Activa Materiële vaste activa

1

Verbouwing

1.499

Bedrijfsmiddelen

4.697

Financiële vaste activa

2.047 3.001 6.196

5.048

11

11

2

Overige deelnemingen Vlottende activa Debiteuren

12 3

795

–

Actieve belastinglatentie

4

2.000

1.500

19

152

Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen

14.303


Totaal activa

46

113

BTW-vorderingen

13.270 17.129

15.035

23.336

20.094

19.110

16.076

Passiva Groepsvermogen

5

Kortlopende schulden Crediteuren

380

214

Groepsmaatschappijen

6

121

–

Belastingen en premies sociale verzekeringen

7

764

1.742

Pensioenpremies

8

624

619

Overige schulden

1.160

856

Overlopende passiva

1.177

Totaal passiva

587 4.226

4.018

23.336

20,094

Alle bedragen in € 1.000,

Geconsolideerde winst- en verliesrekening

Management fee

tenzij anders vermeld

Noot

2012

2011

9

27.115

26.925

Resultaat uit overige bedrijfsactiviteiten Overige opbrengsten

1.952

1.996

Kosten overige opbrengsten

(1.146)

(1.409)

Brutomarge

806

587

27.921

27.512

Personeelskosten Afschrijvingskosten Overige bedrijfskosten

10

17.278

16.832

1

1.120

2.036

11

7.144

7.125

Totaal bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Resultaat van deelnemingen Rentebaten en -lasten

(25.542)

(25.993)

2.379

1.519

–

–

12

Rentebaten

155

161

Rentelasten

–

–

Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat na belastingen

13

155

161

2.534

1.680

500

1.504

3.034

3.184


Bedrijfslasten

47

Alle bedragen in € 1.000, tenzij anders vermeld

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011

2012

Kasstroom uit operationele bedrijfsactiviteiten Bedrijfsresultaat

2.379

1.519

Aanpassing voor: Afschrijvingen

1.120

2.036


500

1.500

Reorganisatievoorziening

–

(914)

(1.061)

(1.533)

208

(1.162)

3.146

1.445

Rentebaten

155

161

Rentelasten

–

Veranderingen in werkkapitaal: Toename/(afname) vorderingen Afname/(toename) kortlopende schulden Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten

Kasstroom uit operationele bedrijfsactiviteiten

– 3.301

1.606

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa


Kasstroom uit investeringsactiviteiten

48

Nettokasstroom Saldo 1 januari Toename liquide middelen Saldo 31 december

2.268

1.521 (2.268)

(1.521)

1.033

85

13.270

13.185

1.033

85

14.303

13.270


Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening


Algemeen

Bouwinvest is een vermogensbeheerder gespecialiseerd in vastgoed voor institutionele beleggers. Bouwinvest beheert vier Nederlandse fondsen in de sectoren woningen, winkels, kantoren en hotels. Bouwinvest beheert ook separate mandaten voor institutionele beleggingen in Europa, Noord-Amerika en de regio Azië-Pacific. In Nederland omvatten de beheerdiensten de gehele vastgoedketen, van aankoop en (her)ontwikkeling tot vermogensbeheer en verkoop. Voor de internationale beleggingen bestaan de beheerdiensten vooral uit fondsselectie en het volgen van de prestaties van de geselecteerde fondsbeheerders en fondsen. Uitgangspunt voor het opstellen van de jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. De juridische eenheid is onderworpen aan de regeling voor jaarrekeningen van middelgrote ondernemingen, zoals gedefinieerd in artikel 2:397 van het Burgerlijk Wetboek. Grondslagen voor consolidatie Financiële informatie met betrekking tot groepsmaatschappijen en andere juridische entiteiten waarin Bouwinvest de zeggenschap heeft of waar centraal bestuur wordt uitgeoefend, zijn geconsolideerd in de jaarrekening van Bouwinvest. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de waarderingsgrondslagen van de onderneming. De financiële informatie met betrekking tot Bouwinvest wordt gepresenteerd in de geconsolideerde jaarrekening. Dienovereenkomstig, in overeenstemming met artikel 2:402 van het Burgerlijk Wetboek, bevat de vennootschappelijke jaarrekening slechts een verkorte winst-enverliesrekening.


Juridische structuur en belangrijkste activiteiten Bouwinvest Real Estate Investment Management BV (‘Bouwinvest’ of ‘de onderneming’), gevestigd in Amsterdam, is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid die opgericht is op 9 oktober 2002. De doelstelling van Bouwinvest is om diensten op het gebied van vastgoedbeleggingen te leveren aan de Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwnijverheid (bpfBOUW), aan derden en aan groepsmaatschappijen van bpfBOUW, zoals gedefinieerd in artikel 2:24b van het Burgerlijk Wetboek. Alle aandelen in de onderneming zijn in het bezit van bpfBOUW. De onderneming maakt deel uit van een groep die geleid wordt door bpfBOUW in Amsterdam. De financiële informatie van de onderneming is opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van bpfBOUW. Exemplaren hiervan zijn beschikbaar bij het Handelsregister van de Kamer van Koophandel, alsmede op de website van bpfBOUW.

49

Financiële informatie met betrekking tot groepsmaatschappijen en andere juridische entiteiten en ondernemingen die bij de consolidatie horen, is volledig opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening, waarbij de intercompany-verhoudingen en -transacties zijn geëlimineerd. De volgende ondernemingen zijn groepsmaatschappijen: Percentage deelneming 2012

2011

Phui Energy BV – Amsterdam

100%

100%

DRI I Beheer BV – Amsterdam

100%

100%

DRI I Property BV – Amsterdam

100%

100%

Waarderingsgrondslagen De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij anders aangegeven bij de betreffende grondslag voor een specifieke balanspost, worden activa en passiva gewaardeerd conform het kostenmodel.


Opbrengsten en kosten worden opgenomen op basis van realisatie. Winst wordt alleen opgenomen indien deze is gerealiseerd op de balansdatum. Verliezen die zich hebben voorgedaan vóór het eind van het boekjaar worden opgenomen indien zij bekend zijn geworden vóór de opstelling van de jaarrekening.

50

De jaarrekening van de onderneming wordt gepresenteerd in duizenden euro’s (€), tenzij anders aangegeven.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten primaire financiële instrumenten, zoals debiteuren en crediteuren. De toelichting op de afzonderlijke posten van de balans meldt de reële waarde van het betreffende instrument indien deze afwijkt van de boekwaarde. De boekwaarden van alle financiële instrumenten benaderen de reële waarde. Indien het financiële instrument niet is opgenomen op de balans, wordt de informatie over de reële waarde opgenomen in de toelichting bij de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Voor de waarderingsgrondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de toelichting per balanspost.

Materiële vaste activa De bedrijfsmiddelen worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijzen onder aftrek van lineaire afschrijvingen, berekend met inachtneming van de geschatte economische levensduur van de desbetreffende activa en, voor zover van toepassing, onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen (impairments). Op aanschaffingen in het verslagjaar wordt naar tijdsgelang afgeschreven. De afschrijving van de bedrijfsmiddelen vindt plaats in drie tot vijftien jaar. De kosten van groot periodiek onderhoud worden ten laste van de periode gebracht waarin zij zich voordoen. De verbeteringen aan geleasde bedrijfsmiddelen worden in tien jaar afgeschreven. De geschatte gebruiksduur van deze verbeteringen komt overeen met de resterende termijn van de betreffende lease.


Vlottende activa Bij eerste opname worden debiteuren gewaardeerd tegen de reële waarde en vervolgens tegen geamortiseerde kosten. De reële waarde en geamortiseerde kosten zijn gelijk aan de nominale waarde. Eventuele voorzieningen voor dubieuze debiteuren die nodig worden geacht, worden in mindering gebracht. De voorzieningen worden bepaald door de individuele beoordeling van de debiteuren.

Liquide middelen Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien de met liquide middelen gelijk te stellen activa niet vrij ter beschikking staan, dient dit bij de waardering in aanmerking te worden genomen.

Management fee De management fee wordt berekend op basis van beheerd vermogen en projectomzet.


Overige deelnemingen Wanneer er geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden geassocieerde ondernemingen gewaardeerd tegen kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen, voor zover van toepassing. Bij de waardering van geassocieerde ondernemingen worden eventuele bijzondere waardeverminderingen in aanmerking genomen.

51

Resultaat uit overige bedrijfsactiviteiten Het nettoresultaat uit overig bedrijfsresultaat betreft de inkomsten van de opslaginstallatie voor thermische energie onder aftrek van de kosten die samenhangen met de exploitatie daarvan.

Belastingen De vennootschapsbelasting over de winst wordt berekend tegen het van toepassing zijnde tarief over het in het boekjaar behaalde resultaat, waarbij rekening wordt gehouden met permanente verschillen tussen de winst berekend in de jaarrekening en de fiscale winst, en waarbij actieve belastinglatenties (voor zover van toepassing) alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat zij kunnen worden gerealiseerd. De juridische entiteit maakt deel uit van een fiscale eenheid in het kader van de heffing van vennootschapsbelasting en BTW en is om deze reden hoofdelijk aansprakelijk voor de fiscale verplichtingen van de fiscale eenheid als geheel.


Toelichting op het kasstroomoverzicht, algemene grondslagen

52

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De middelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en daarmee gelijk te stellen activa. Deze laatste worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.


Toelichting op de geconsolideerde balans


1 Materiële vaste activa

Boekwaarde per 1 januari Investeringen Afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

Verbouwing

Bedrijfsmiddelen

Totaal 2012

Totaal 2011

2.047

3.001

5.048

5.563

–

2.268

2.268

1.521

(548)

(572)

(1.120)

(2.036)

1.499

4.697

6.196

5.048

Aanschafwaarde

5.364

12.861

18.225

15.957

Cumulatieve afschrijvingen

(3.865)

(8.164)

(12.029)

(10.909)

Boekwaarde per 31 december

1.499

4.697

6.196

5.048

2 Financiële vaste activa

Boekwaarde 31-12-2011

Storting/ Aflossing

Resultaat boekwaarde

Boekwaarde 31-12-2012

Deelneming DRI I Participatie CV (0.01%)

11

–

–

11

Totaal

11

–

–

11

DRI I Beheer BV is 0.01% beherend vennoot in DRI I Participatie CV, Amsterdam.

Kortlopende vorderingen en overlopende activa 3 Belastingen 2012

2011

Omzetbelasting

795

–

Totaal

795

–

2012

2011

4 Actieve belastinglatentie


2.000

1.500

Totaal

2.000

1.500


Overige deelnemingen en leningen Het verloop van de andere niet tot de groep behorende deelnemingen en leningen opgenomen onder de financiële vaste activa is als volgt:

53

Het fiscaal compensabele verlies bedroeg eind 2012 € 23.569.000 (2011: € 25.732.000). Deze actieve belastinglatentie kan in de komende zeven jaar worden gerealiseerd tot en met 2018. Rekening houdend met het feit dat een deel van het compensabele verlies onzeker is, is de actieve belastinglatentie vastgesteld op € 2,0 miljoen. De toename van de latentie is gebaseerd op een herziene winstprognose.

5 Groepsvermogen Voor een toelichting op het groepsvermogen wordt verwezen naar Noot 15 t/m 18 in de vennootschappelijke jaarrekening.

Kortlopende schulden 6 Schulden aan groepsmaatschappijen 2012

2011

Bouwinvest Dutch Institutional Office Fund NV

121

–

Totaal

121

–

2012

2011

764

844

7 Belastingen en premies sociale verzekeringen


Loonheffingen

54

Omzetbelasting Totaal

–

898

764

1.742

2012

2011

8 Pensioenpremies Het verloop van de kortlopende schulden ter zake van pensioenen is als volgt:

Stand per 1 januari

619

561

Betaling met betrekking tot voorgaande jaren

(619)

(561)

–

–

Af te dragen premies over het boekjaar

2.172

2.006

Afdrachten met betrekking tot het boekjaar

(1.548)

(1.387)

624

619

Totaal


Niet uit de balans blijkende verplichtingen


Niet uit de balans blijkende rechten Bouwinvest REIM heeft met de fondsen een beheerovereenkomst voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn van twee jaar. Tevens heeft de onderneming een mandaat van bpfBOUW met betrekking tot de International en Heritage portefeuilles voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn van vijf jaren. De management fee wordt berekend op basis van de brutowaarde van de beleggingen en bedroeg over 2012 ongeveer € 28 miljoen.

2012

2011

Eerste jaar

2.247

2.201

Tweede tot vijfde jaar

2.944

4.194

Meer dan vijf jaar Totaal

–

–

5.191

6.395


Niet uit de balans blijkende verplichtingen Betreft de huur- en leaseovereenkomsten:

55

Toeliching op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 9 Management fee Bouwinvest REIM ontving een management fee van in totaal € 27,1 miljoen (2011: € 26,9 miljoen) bestaande uit € 23,6 miljoen (2011: € 22,8 miljoen) op basis van het beheerde vermogen en € 3,5 miljoen (2011: € 4,1 miljoen) voor andere mandaten en activiteiten rond projectontwikkeling. Bouwinvest is een beleggingsbeheerder gespecialiseerd in vastgoed voor institutionele beleggers. De onderneming beheert ook separate mandaten voor internationale beleggingen en projectontwikkelingsactiviteiten. Bouwinvest levert vastgoeddiensten aan de volgende fondsen en entiteiten (groepsondernemingen zoals gedefinieerd in artikel 2:24b van het Burgerlijk Wetboek). Het totale beheerde vermogen van de onderneming wordt hierna weergegeven. 2012

2011

2.657.821

2.701.796

Bouwinvest Dutch Institutional Office Fund NV

469.252

515.692

Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund NV

559.455

504.405

Bouwinvest Dutch Institutional Hotel Fund NV

65.538

65.435

Bouwinvest Dutch Institutional Leisure Fund NV

11.870

12.551

133.886

142.751

Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund NV


Bouwinvest Development BV

56

bpfBOUW (mandates International Investments & heritage)

1.732.948

1.607.654

Totaal

5.630.770

5.550.284

De management fee bedroeg in 2012 € 23,5 miljoen (2011: € 22,8 miljoen) en is voor de fondsen berekend over 0,5% van de assets under management en voor de internationale investeringen van bpfBOUW op 0,3% van de assets under management. De management fee voor overige mandaten en projectontwikkelingsactiviteiten bedroegen € 3,5 miljoen (2011: € 4,1 miljoen) en kunnen als volgt worden uitgesplitst: • € 1,4 miljoen (2011: € 1,1 miljoen) development fee ontwikkelingsomzet; • € 0,7 miljoen (2011: € 0,6 miljoen) development fee omvang belegd vermogen; • € 0,9 miljoen (2011: € 0,4 miljoen) heritage fee omvang belegd vermogen; • € 0,5 miljoen (2011: € 2,0 million) heritage fee beheeractiviteiten.

10 Personeelskosten

Lonen en salarissen

2012

2011

10.276

10.264

Sociale lasten

1.114

1.034

Pensioenlasten

1.971

1.833

Tijdelijk personeel

1.371

1.157

Overige personeelskosten

2.546

2.544

17.278

16.832

Totaal

De aan het boekjaar toe te rekenen pensioenlasten zijn als volgt opgebouwd: 2012

Aan het boekjaar toe te rekenen pensioenafspraken

2.172

Inhoudingen Totaal

(201) 1.971

Conform het Nederlandse pensioenstelsel wordt deze regeling gefinancierd door bijdragen (premies) aan een bedrijfstakpensioenfonds. Deelname aan het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld in de CAO die op Bouwinvest van toepassing is. De betreffende opgebouwde aanspraken worden altijd volledig gefinancierd in het betreffende kalenderjaar via – ten minste – kosteneffectieve premies. De pensioenregeling is een middelloonregeling met – voor zowel actieve als niet-actieve (slapers en gepensioneerden) deelnemers – een voorwaardelijke toeslagregeling. De toekenning van toeslagen (indexatie) hangt af van het beleggingsrendement. De jaarlijkse opbouw van de pensioenaanspraken bedraagt 19,2% van het pensioengevend salaris. De jaarlijkse bijdrage van de werkgever bedraagt ten minste 1,75% en is gemaximeerd op 4,2% van het pensioengevend salaris. Op basis van de dekkingsgraad en verwachte rendementen stelt het bestuur van het pensioenfonds elk jaar de premie vast.

Werknemers Het gemiddeld aantal werknemers in 2012 was 127,30 FTE (2011: 133,55 FTE). Beloning bestuurders en commissarissen Conform de toepassing van artikel 383 Titel 9 BW2 bedroeg de beloning van de leden van de Statutaire Directie in 2012 € 491.000 (1,6 FTE) (2011: € 1.055.000; 2 FTE) inclusief sociale lasten en pensioenen. De beloning aan de commissarissen over 2012 bedroegen € 125.000 (2011: € 125.000).

11 Overige bedrijfskosten 2012

2011

Huisvestingskosten

2.658

2.481

Automatiseringskosten

3.093

2.952

Communicatiekosten

620

727

Advieskosten

413

557

Research en investor relationskosten

320

385

Overige kosten Totaal

40

23

7.144

7.125


Het betreffende bedrijfstakpensioenfonds heeft gemeld dat de dekkingsgraad in 2012 110,8% was (2011: 102,7%). Op basis van de overeengekomen regeling heeft de groep geen verplichting om aanvullende bijdragen te leveren in geval van een tekort, anders dan in de vorm van hogere toekomstige bijdragen.

57

12 Rente 2012

2011

Overige rentebaten

155

161

Rentebaten

155

161

2012

2011

2.534

1.680

13 Vennootschapsbelasting

Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Vorming actieve belastinglatentie Vennootschapsbelasting voorgaande jaren


Totaal

58

(624)

–

1.124

1.500

–

4

500

1.504


Vennootschappelijke balans per 31 december


Voor winstbestemming

Noot

2012

2011

2.176

2.938

3.794

3.307

Activa Materiële vaste activa Bedrijfsmiddelen Financiële vaste activa Groepsmaatschappijen

14

Vlottende activa Debiteuren

10

BTW Actieve belastinglatentie Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Liquide middelen

2

788

–

2.000

1.500

154

114

14

75

14.075

Totaal activa

11.981 17.041

13.672

23.011

19.917

Eigen vermogen Aandelenkapitaal

15

225

225

Agioreserve

16

41.367

41.367

Overige reserves

17

(25.516)

(28.700)

Resultaat lopend boekjaar

18

3.034

3.184 19.110

16.076

Kortlopende schulden Crediteuren

198

182

Belastingen en premies sociale voorzieningen

764

1.646

Te betalen pensioenpremies

624

619

Overige schulden

1.138

807

Overlopende passiva

1.177

Totaal passiva

587 3.901

3.841

23.011

19.917


Passiva

59

Alle bedragen in € 1.000, tenzij anders vermeld

Vennootschappelijke winst- en verliesrekening

Resultaat na belastingen Resultaat deelnemingen


Resultaat na belastingen

60

2012

2011

2.547

2.842

487

342

3.034

3.184


Toelichting op de vennootschappelijke balans


Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De vennootschappelijke jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de winstbepaling, alsmede de toelichting op de afzonderlijke activa en passiva en de resultaten wordt, voor zover deze niet hierna worden gepresenteerd, verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening.


Deelnemeningen met een negatieve netto vermogenswaarde worden op nul gewaardeerd. Indien de onderneming de verplichtingen van de betreffende deelneming geheel of gedeeltelijk garandeert, of onderscheidenlijk de effectieve verplichting heeft om de deelneming in staat te stellen aan zijn (deel van de) verplichtingen te voldoen, wordt een voorziening gevormd. Bij de bepaling van deze voorziening wordt rekening gehouden met voorzieningen voor dubieuze debiteuren die al op de post debiteuren van de deelneming in mindering zijn gebracht.

Waarderingsgrondslagen Tenzij anders aangegeven, worden de posten op de balans weergegeven conform de grondslagen zoals genoemd in de toelichting op de geconsolideerde balans.

Financiële vaste activa 14 Groepsmaatschappijen Het verloop van de onder de financiële vaste activa opgenomen groepsmaatschappijen is als volgt:

Stand per 1 januari Liquidatie Bouwinvest Services BV Resultaat deelnemingen Stand per 31 december

2012

2011

3.307

3.586

–

(621)

487

342

3.794

3.307


Deelnemingen binnen groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op de activiteiten en het financiële beleid, worden gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde, maar niet lager dan nul. Deze netto vermogenswaarde is gebaseerd op dezelfde waarderingsgrondslagen als bij Bouwinvest.

61

Eigen vermogen 15 Aandelenkapitaal

Maatschappelijk kapitaal

2012

2011

500

500

2012

2011

Geplaatst en volgestort zijn 225.000 gewone aandelen van elk nominaal € 1.

Stand per 1 januari

225

225

Stand per 31 december

225

225

16 Agio 2012

2011

Stand per 1 januari

41.367

41.367


41.367

41.367

De agioreserve is in beginsel vrij uitkeerbaar.


17 Overige reserves

62

2012

Stand per 1 januari Resultaatbestemming vorig boekjaar Stand per 31 december

(28.700)

2011

(30.094)

3.184

1.394

(25.516)

(28.700)

18 Resultaat boekjaar 2012

2011

Stand per 1 januari

3.184

1.394

Naar overige reserves

(3.184)

(1.394)

Resultaat boekjaar

3.034

3.184


3.034

3.184

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Aangegane contracten inzake huur- en leaseovereenkomsten bedroegen in 2012 € 5.191.000 (2011: € 6.395.000). Hiervan heeft € 2.247.000 (2011: € 2.201.000) een looptijd korter dan 1 jaar. Het restbedrag betreft contracten met een looptijd van tussen de een en vijf jaar.

Ondertekening van de Jaarrekening Amsterdam, 20 maart 2013 De Statutaire Directie Dick van Hal, CEO en statutair directeur Roel de Weerd, CFO en statutair directeur


De Raad van Commissarissen Jacques van Ek, Voorzitter Jean Frijns, Vice-voorzitter Marjanne Sint Gerard Groener

63

7

Overige gegevens

Statutaire bepalingen inzake winstbestemming De winstbestemming vindt plaats overeenkomstig artikel 14 van de statuten. Hierin is bepaald dat het bestuur vaststelt welk deel van de winst wordt toegevoegd aan de reserves. Het resterende bedrag van de winst staat ter beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.

Resultaatbestemming 2011 De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft op 25 april 2012 de jaarrekening 2011 vastgesteld. Het resultaat over 2011 van € 3.184.000 is toegevoegd aan de overige reserves.

Voorstel resultaatbestemming 2012 Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt voorgesteld het resultaat ten gunste van de overige reserves te brengen. Nettoresultaat voor het jaar bedraagt € 3.034.000.


Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt.

64

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant van Bouwinvest is opgenomen op de volgende pagina’s.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: Aandeelhouder van Bouwinvest Real Estate Investment Management B.V. Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2012 van Bouwinvest Real Estate Investment Management B.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-enverliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijking van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.


Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het directieverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als zij noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

65

Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Bouwinvest Real Estate Investment Management B.V. per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het directieverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het directieverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 20 maart 2013


Deloitte Accountants B.V. Was getekend: drs. J. Holland RA

66

Contactgegevens

Externe accountant Deloitte Accountants BV Orlyplein 10 1040 HC Amsterdam


Fiscaal adviseur Ernst & Young Belastingadviseurs LLP Cross Towers Antonio Vivaldistraat 150 1083 HP Amsterdam

67


Colofon

Bouwinvest La Guardiaweg 4 1043 DG Amsterdam Postbus 56045 1040 AA Amsterdam t +31 (0)20 677 1600 f +31 (0)20 677 1700 [email protected] www.bouwinvest.nl Coördinatie en redactie Bouwinvest en C&F Report Amsterdam B.V. Vormgeving C&F Report Amsterdam B.V. Tekst Bouwinvest Fotografie Marc Dorleijn, Sjaak Henselmans, Frank van der Pol, Martin Sweers Drukwerk Drukkerij Aeroprint, Ouderkerk aan de Amstel

68

Bouwinvest

Real Estate Investment Management BV Jaarverslag 2012


Bouwinvest Real Estate Investment Management BV. Jaarverslag 2012

Recommend Documents