ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. jaarverslag 2012
Inhoudsopgave ALGEMENE INFORMATIE
4
PROFIEL
5
VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN
11
VERSLAG VAN DE BEHEERDER
14
JAARREKENING
32
Geconsolideerde balans per 31 december 2012
33
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012
34
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2012
35
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
36
Enkelvoudige balans per 31 december 2012
57
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012
58
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
59
OVERIGE GEGEVENS
64
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT
65
|2
3
Algemene informatie
Profiel
Fonds
Algemeen
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.
Fortis MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. dat opgericht is op
Gustav Mahlerlaan 10
27 oktober 2006 heeft, zoals voorgesteld op de jaarvergadering van
Postbus 283 (HQ 5040)
28 maart 2011, op 26 april 2011 haar naam gewijzigd in ABN AMRO
of korte huurcontracten waar waarde aan het vastgoed
MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. (hierna het “fonds” of “NV”).
toegevoegd kan worden.
1000 EA Amsterdam
De beheerder van het fonds is ABN AMRO MeesPierson Real Estate
Beheerder ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V.
Growth Fund Management B.V. Het fonds is een beleggingsinstelling
• Spreiding portefeuille met betrekking tot locatie, expiratiedata huurcontracten, branche huurders, etcetera. • Bij voorkeur langjarige huurcontracten met solvabele huurders
• Investeringsvolume tussen de € 1 miljoen en € 50 miljoen per object.
Gustav Mahlerlaan 10
in de zin van artikel 2:65 Wft en opgericht voor onbepaalde tijd. Enig
Postbus 283 (HQ 5040)
aandeelhouder van het fonds is Stichting Administratiekantoor ABN
door Raad van Commissarissen (“RvC”).
1000 EA Amsterdam
AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund die voor ieder aandeel
• Behouden financiering van de portefeuille.
een certificaat heeft uitgegeven aan de certificaathouders. De NV
• Actief vastgoedmanagement door professionele fondsmanager
Administratiekantoor Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Gustav Mahlerlaan 10
is een entiteit met beperkte aansprakelijkheid opgericht onder Nederlands recht. De beheerder is sinds 20 juli 2012 in het bezit van een vergunning als bedoeld in artikel 2:65 Wft en staat onder toezicht
Postbus 283 (HQ 5040)
• Toezicht, advies en goedkeuring aan- en verkoop beslissingen
en property manager. • Gebruik van fundamentele research om beleggingsbeleid te ondersteunen.
van de Autoriteit Financiële Markten (‘AFM’).
1000 EA Amsterdam
De NV kan beleggen in objecten die zijn aan te merken als direct BELEGGINGSDOELSTELLING EN BELEGGINGSBELEID VAN
vastgoed alsmede in indirect vastgoed. Onder direct vastgoed
MPC Capital
DE NV
wordt verstaan de ‘stenen’ alsook vastgoed dat in eigendom
Strawinskylaan 835
De NV heeft als doel het beleggen van vermogen, onder meer in
is van een rechtspersoon, vennootschap of lichaam waarin de
1077 XX Amsterdam
registergoederen en (personen-)vennootschappen die op hun
NV een meerderheidsbelang houdt en zeggenschap over het
beurt beleggen in registergoederen. De beleggingsdoelstelling
management daarvan heeft. Onder indirect vastgoed wordt
van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. is het
verstaan vastgoed dat in eigendom is van een rechtspersoon,
realiseren van een stabiel rendement met een aanvaardbaar
vennootschap of lichaam waarin de NV een minderheidsbelang
Postbus 8800
risicoprofiel binnen een gespreide portefeuille van logistiek en
houdt en geen zeggenschap heeft over het management
1009 AV Rotterdam
bedrijfsmatig direct vastgoed in Nederland en in de toekomst
daarvan. Het is de NV verder toegestaan om een object (direct of
mogelijk in Duitsland, België en Luxemburg. Het fonds tracht haar
indirect) in mede-eigendom te houden.
Fondsmanager
Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V Fascinatio Boulevard 350
Accountant
beleggingsdoelstelling te realiseren door een adequate maar
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
ook tevens dynamische exploitatie van de vastgoedportefeuille.
Financieringsbeleid van de NV
Dit laat zich vertalen in een verdere groei van de portefeuille door
De NV streeft er naar om elk object voor circa 50% tot 55%
het kopen van bij voorkeur lang en volledig verhuurde logistieke en
van de fiscale boekwaarde van dat object te financieren
industriële bedrijfsgebouwen, groothandelsgebouwen, productie-
met vreemd vermogen. In verband met het speciale statuut
Juridisch adviseur
locaties en datacenters verspreid over (vooralsnog) Nederland.
van Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) van de NV mag het
Loyens & Loeff N.V.
Het fonds zal in de toekomst geen nieuwe solitaire kantoor-
totale vreemd vermogen niet meer dan 60% van de fiscale
Fred. Roeskesstraat 100
gebouwen verwerven en zich volledig richten op de markt voor
boekwaarde (inclusief geactiveerde kosten) van alle objecten
Postbus 71170
logistiek vastgoed en bedrijfsgebouwen.
bedragen (zie fiscale aspecten). In uitzonderlijke situaties kan
Thomas R. Malthusstraat 5 Postbus 90357 1006 BJ Amsterdam
1008 BD Amsterdam
het fonds, na toestemming van de RvC tijdelijk een hoger
Notaris Loyens & Loeff N.V. Fred. Roeskesstraat 100 Postbus 71170 1008 BD Amsterdam
Kernpunten van het beleggingsbeleid
financieringspercentage hanteren, waarbij het voor een FBI
• Streven naar stabiel direct rendement bij een verantwoord
wettelijk vastgestelde percentage van maximaal 60% niet
risicoprofiel. • Logistiek en bedrijfsmatig (direct) vastgoed in Nederland en
daarvoor geldende voorwaarden. Daarnaast streeft het fonds
mogelijk in de toekomst daarbuiten, in Duitsland, België en
naar een optimale verhouding tussen vaste en variabele
Luxemburg.
rente alsmede een passende looptijd voor de financiering
• Gebouwen zijn gelegen in economisch sterke regio’s en/of op transportassen van Nederland.
|4
of slechts tijdelijk mag worden overschreden conform de
bij de aankoop van een nieuw object. Er zal worden getracht aflossingsvrije leningen aan te gaan. Voor zover dat streven
5
In onderstaande grafieken worden de kerncijfers van de afgelopen vijf jaar grafisch weergegeven. niet realiseerbaar blijkt, wordt er getracht om de aflossing
Fiscale aspecten
tijdens de looptijd gering te laten zijn.
De NV heeft de status van Fiscale Beleggingsinstelling als
Bezettingsgraad (%) 99,4%
bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Uitkeringsbeleid van de NV
1969 verkregen. Dit houdt in dat 0% vennootschapsbelasting is
Het bedrag dat jaarlijks in de vorm van dividend aan de
verschuldigd, mits aan de wettelijke voorwaarden ter verkrijging
certificaathouders wordt uitgekeerd is in belangrijke mate
en behoud van de status van een FBI is voldaan. De belangrijkste
afhankelijk van de fiscale winst van de NV. Om voor het fiscaal
voorwaarden zijn:
93,0%
93,2%
Resterende looptijd huurcontracten (jr) 92,8%
93,0%
7,9
Net Asset Value (€)
7,7
8.085 5,9
6,1
6,8 6.298
6.656
7.128
4.250
regime voor beleggingsinstellingen in aanmerking te komen, moet de NV onder andere binnen acht maanden na afloop van het boekjaar een bepaald gedeelte van zijn fiscale winst hebben
1. Het doel en de feitelijke werkzaamheden van het fonds dienen te bestaan uit het beleggen van vermogen. 2. Financiering met vreemd vermogen mag maximaal 60% van de
aantal correcties toe te passen op het commerciële resultaat van
fiscale boekwaarde van de onroerende zaken (en aanverwante
het fonds. De NV dient in beginsel dividendbelasting over deze
rechten) bedragen en maximaal 20% van de fiscale boekwaarde
toepassing- in halfjaarlijkse termijnen worden uitgekeerd per einde juni en per einde december van elk boekjaar.
2011
2010
2009
2008
2012
650
650
14,7%
Dividenduitkering (€)
uitgekeerd. Deze uitdelingsverplichting wordt berekend door een
uitkering in te houden en af te dragen. Het dividend zal - indien van
2012
625
625
754
2011
2010
2009
2008
2012
2011
2010
2009
2008
Dividendrendement (%)
9,9%
11,3% 9,1%
8,0%
van de overige beleggingen. 3. Binnen acht maanden na afloop van het boekjaar moet het fonds een bepaald gedeelte van zijn fiscale winst hebben uitgekeerd. Deze uitdelingsverplichting wordt berekend door op de fiscale 2012
winst van de NV een aantal correcties toe te passen. 4. De samenstelling van de kring van certificaathouders moet aan de wettelijke eisen voldoen. Kerncijfers In onderstaande tabel worden de kerncijfers van de afgelopen vijf jaar weergegeven.
2011
2010
2009
2008
2012
2011
2010
2009
2008
Gedurende het boekjaar is de bezettingsgraad toegenomen van 93,0% tot 99,4%. De gewogen resterende looptijd van de huurcontracten is toegenomen van 7,7 jaar tot 7,9 jaar. De dividenduitkering van 2012 ligt in lijn met het voorgaande jaar. Verloop waarde certificaat Onderstaand overzicht geeft de componenten van de waardemutatie van een certificaat gedurende 2012 weer:
31-12-2012
31-12-2011
31-12-2010
31-12-2009
31-12-2008
Totaal activa (€)
90.850.646
111.406.049
86.888.664
95.663.082
101.756.414
Vreemd vermogen (€)
58.961.986
64.155.187
45.034.289
50.842.138
50.916.601
Eigen vermogen (€)
31.888.660
47.250.862
41.854.375
44.820.944
50.839.813
€
%
Waarde certificaat per 1 januari 2012 (=100%)
6.298
100,0%
Aantal certificaten van aandelen
7.503
7.503
6.288
6.288
6.288
Gerealiseerd indirect resultaat verkoop objecten
-158
-2,5%
Intrinsieke waarde per certificaat (€)
4.250
6.298
6.656
7.128
8.085
Direct resultaat exploitatie portefeuille
646
10,3%
Dividenduitkering per certificaat (€)
625
625
754
650
650
6.786
107,7%
14,71%
9,92%
11,33%
9,12%
8,04%
-625
-9,9%
-32,52%
-5,38%
-6,62%
-11,84%
-18,84%
99,4%
93,0%
93,2%
92,8%
93,0%
6.161
97,8%
7,9
7,7
5,9
6,1
6,8
-1.854
29,4%
-57
-0,9%
4.250
67,48%
Dividendrendement (in % van intrinsieke waarde per einde periode) Indirect rendement (in % van intrinsieke waarde voorgaande periode) Bezettingsgraad (%) Resterende gewogen looptijd huurcontracten (jaar)
Halfjaarlijkse uitkering (juni en december)
Herwaardering (geen kasstroom) Afschrijvingen geactiveerde kosten (geen kasstroom)
Gezien het dynamische karakter van het fonds waarbij
van de portefeuille heeft plaatsgevonden. Ondanks de goede
certificaathouders tegen verschillende waarden certificaten
operationele performance van het fonds is de waarde van (lang)
hebben aangekocht gedurende de looptijd van het fonds
verhuurd vastgoed helaas sterk gedaald de afgelopen jaren.
Door het negatieve resultaat van drie verkochte objecten is
taxatie van de portefeuille per 31 december 2012. De uitkomst van
wordt het dividendrendement weergegeven ten opzichte
Tevens voldoet het fonds onverkort aan de voorwaarden van de
de waarde van een certificaat gedaald met € 158,-. De werkelijke
deze taxatie heeft een aanzienlijk waardeverschil opgeleverd ten
van de meest recente intrinsieke waarde per certificaat.
FBI aangezien hierbij de fiscale boekwaarde van de onroerende
kasstroom (commercieel resultaat zonder herwaarderingsresultaat
opzichte van de taxatie van de portefeuille in 2011. Gedurende die
Dit dividendrendement over 2012 bedraagt 14,71%. De
zaken leidend is en niet (zoals hierboven weergegeven in de
en afschrijvingslasten) bedraagt € 646,- per certificaat gedurende
periode is onder invloed van de sterk verslechterde vastgoed- en
waarde van een certificaat is gedaald met 32,52% gedurende
kerncijfers) de commerciële waarde van de onroerend zaken.
het jaar. De dividenduitkering gedurende 2012 bedraagt € 625,-. De
financieringsmarkten de waarde van (lang) verhuurd vastgoed
de verslagperiode. Belangrijke reden hiervoor is dat er
herwaardering en de afschrijvingen op geactiveerde aankoopkosten,
aanzienlijk gedaald. Per saldo daalt de waarde van het certificaat
als gevolg van de sterk verslechterde economische en
alsmede de afschrijving op financierings- en emissiekosten bedragen
met € 2.048,- van € 6.298,- per 1 januari 2012 naar € 4.250,- per
marktomstandigheden per 31 december 2012 een afwaardering
per saldo € 1.911,- negatief. Dit is vooral ingegeven door de externe
31 december 2012.
| 6
Waarde certificaat per 31 december 2012
7
Juridische structuur Sinds de oprichting van het fonds in 2006 is de juridische structuur van het fonds als volgt:
AA MP Private & Trust Holding B.V.
Certificaathouders
Certificaten
100% aandeelhouder
SAK REGF
100% aandeelhouder
AA MP REGF NV
AA MP REGF Management B.V.
Directie 100% juridisch en economisch eigenaar
Commanditaire vennoot met 33% vd participaties
Het Drieluik C.V.
Brouwgoed C.V.
Het Kwadraat C.V.
De Combinatie C.V.
Het Octaaf C.V.
Na goedkeuring van de RvC en in samenwerking met juridisch adviseur Loyens & Loeff en fiscaal adviseur PwC is de juridische structuur van het fonds vereenvoudigd per december 2012. Deze vereenvoudiging is noodzakelijk geweest in verband met veranderde regelgeving. De huidige juridische structuur van het fonds ziet er als volgt uit: AA MP Private & Trust Holding B.V.
Certificaathouders
Certificaten
100% aandeelhouder
SAK REGF
100% aandeelhouder
AA MP REGF NV
AA MP REGF Management B.V.
Directie 100% juridisch en economisch eigenaar
Stichting Depositary REGF 100% economisch eigendom
100% juridisch eigendom
De belangrijkste wijzigingen van de structuur zijn: • De C.V.’s zijn ontbonden en het economisch eigendom van deze vennootschappen is toegedeeld aan ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. • JEOG B.V. is omgezet van besloten vennootschap naar Stichting Depositary REGF (minder administratieve lasten). De aanpassing van de juridische structuur heeft verder geen consequenties voor de certificaathouders.
| 8
9
Verslag Raad van Commissarissen
AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN
bezettingsgraad is verder verbeterd van 93,0% ultimo 2011 naar
CERTIFICAATHOUDERS
99,4% ultimo 2012. Ten behoeve van de emissie van certificaten die
Wij hebben het genoegen u hierbij het jaarverslag 2012 van het ABN
in mei 2011 heeft plaatsgevonden in het fonds, is in samenwerking
AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. aan te bieden. De
met de fondsmanager de strategie van het fonds geëvalueerd. Op
jaarrekening is gecontroleerd en door PricewaterhouseCoopers
grond hiervan is vastgesteld dat de investeringsfocus van het fonds
Accountants N.V. (‘PWC’) voorzien van een goedkeurende
volledig op bedrijfsruimten en logistiek vastgoed van hoogwaardige
controleverklaring met toelichtende paragraaf inzake continuïteit.
kwaliteit komt te liggen. Het acquisitie- en dispositiebeleid is hierop
Wij stellen u voor om de jaarrekening aldus vast te stellen. Wij
dienovereenkomstig afgestemd. De acquisitie van het nieuwe
kunnen ons verenigen met het dividendbeleid gedurende het
distributiecentrum van SPAR in 2011 was een eerste resultaat van
jaar 2012, bestaande uit een uitkering in juni van € 275,- en een
deze ingezette strategie. Voor wat betreft de dispositie geldt dat
uitkering in december van € 350,- per certificaat, beide uitkeringen
in 2012 drie objecten zijn verkocht die niet (meer) aansloten bij
in contanten. Het dividend over 2012 wordt gedurende het
de hernieuwde strategie. Alle onderhavige objecten waren sinds
tweede kwartaal van 2013 definitief vastgesteld bij het opstellen
geruime tijd beschikbaar voor verhuur, waarbij op afzienbare
van de fiscale aangifte van het fonds over het boekjaar 2012.
termijn geen zicht was op wederinvulling.
Het dividendbeleid van het fonds is erop gericht om minimaal te voldoen aan de vereisten aan een fiscale beleggingsinstelling, de
Ten aanzien van de bestaande portefeuille geldt dat de fonds-
zogenaamde FBI, en de certificaathouders dividend uit te keren.
manager sterk heeft ingezet op het continueren van de huurrelatie met zittende huurders alsmede op het opheffen van leegstand.
SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
Aldus zijn er in 2012 diverse nieuwe huurovereenkomsten gesloten.
De RvC is op 28 maart 2011 geïnstalleerd en als volgt samengesteld:
Zo zijn de huurcontracten met Rhinetex (Andelst, Geurdeland 7) en
• dhr. mr. P.G.A. Noordanus (voorzitter);
Staalmarkt (Almelo, Edisonstraat 12) tussentijds opengebroken en
• dhr. ir. J.D. Doets; en
langjarig, respectievelijk met 15 jaar en 11,5 jaar, verlengd. Voorts
• dhr. drs. D.J. Van Ommeren.
is de bezettingsgraad van het fonds verder toegenomen doordat er een nieuwe huurder is gevonden voor de objecten in Helmond
VERGADERINGEN GEDURENDE 2012
(Sobriëtasplein 101-103) en in Rotterdam (Innsbruckweg 97). De
Gedurende 2012 heeft de RvC vier reguliere vergaderingen
condities waarop deze contracten zijn vernieuwd of afgesloten, zijn
gehouden. Twee vergaderingen betroffen fysieke afspraken,
opgenomen in het verslag van de beheerder. Door de gerealiseerde
waarbij tijdens één vergadering PwC aanwezig was om de
verkopen en het afsluiten van de beschreven huurcontracten kent
controlebevindingen inzake het jaarverslag over 2011 te bespreken
het fonds een hogere bezettingsgraad en een langere gewogen
en toe te lichten. Twee vergaderingen hebben telefonisch
looptijd van de huurcontracten per 31 december 2012.
plaatsgevonden. Geen van de leden van de RvC is afwezig geweest tijdens een van de vergaderingen. Naast de genoemde
Het dividendrendement over het boekjaar bedraagt 14,7% ten
vergaderingen hebben de leden van de RvC gedurende 2012
opzichte van intrinsieke waarde per certificaat aan het einde van
overleg gevoerd met elkaar, met de beheerder alsmede met de
het boekjaar 2012. Daarentegen heeft de herwaardering van het
fondsmanager indien dat gewenst was of indien daar aanleiding
vastgoed in combinatie met afschrijvingen van geactiveerde kosten
toe bestond. Gedurende 2012 is de RvC frequent door de
tot gevolg gehad dat de waarde van de certificaten is gedaald met
fondsmanager geïnformeerd over alle relevante ontwikkelingen in
32,5% gedurende het boekjaar.
het fonds. Zoals beschreven heeft het fonds gedurende 2012 een sterke
| 10
ONTWIKKELINGEN VAN HET FONDS GEDURENDE 2012
operationele performance laten zien onder uitermate lastige
Het fonds heeft gedurende 2012 een sterke operationele
marktomstandigheden. Naast een verslechterde vastgoedmarkt is
performance
gekend onder onverkort moeilijke markt-
echter ook de financieringsmarkt aanzienlijk verder verslechterd,
omstandigheden. De gewogen looptijd van de huurcontracten
wat zijn invloed heeft op de waarde van het vastgoed. Aangezien
is gestegen van 7,7 jaar ultimo 2011 naar 7,9 jaar ultimo 2012. De
in 2013 een belangrijk deel van de financiering van het fonds
11
expireert, is het fonds gedurende 2012 een zoektocht naar
huurcontracten te verlengen daar waar dat mogelijk is en de
nieuwe financieringsmogelijkheden gestart. Een herfinanciering
zeer geringe beschikbare ruimte verder terug te dringen. Tevens
van de bestaande financieringen was en is essentieel om de
zal de focus liggen op het verder invulling geven aan het in
continuïteit van het fonds veilig te stellen. Onder de huidige
onderling overleg en door de RvC goedgekeurde aan- en
marktomstandigheden is dit een uitermate moeilijke opgave
verkoopbeleid van het fonds. Een object dat in aanmerking komt
gebleken. Het is echter de verwachting dat het fonds gedurende
om toegevoegd te worden aan het fonds is het langjarig verhuurde
2013 erin slaagt de herfinanciering van het fonds af te ronden. Voor
en duurzame Europese hoofdkantoor en distributiecentrum van
een uitgebreide beschrijving van het herfinancieringsproces wordt
Hitachi te Zaltbommel. Dit is een kwalitatief hoogwaardig object
verwezen naar het verslag van de beheerder.
dat gelegen is op een strategische locatie (aan de transportcorridor A2). De fondsmanager is in een vergevorderd stadium om het
AFM-VERGUNNING
object voor het fonds aan te kopen.
In de tweede helft van 2012 heeft de beheerder van het fonds, ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V., een
De herfinanciering van het fonds zal een essentieel aandachtspunt
AFM-vergunning verkregen. Deze vergunning draagt bij aan de
zijn van het fonds gedurende 2013. In dit proces wordt het fonds,
governance en transparantie van het fonds. Tevens zijn daarmee
gezien de huidige zeer complexe vastgoedfinancieringsmarkten,
de aandeelhoudersvereisten van het fonds verruimd, waardoor
geadviseerd door CBRE Debt Advisory. Hierbij is het de doelstelling
het fonds in de toekomst niet meer gebonden is aan beperkende
om een nieuwe financiering af te sluiten voor een langere periode
aandeelhoudersvereisten.
en daarmee de bestaande financieringen met een korte looptijd (gedeeltelijk) af te lossen. De herfinanciering van het fonds wordt
VEREENVOUDIGING STRUCTUUR FONDS
verder beschreven in het verslag van de beheerder.
De RvC heeft haar goedkeuring verleend voor de vereenvoudiging van de structuur van het fonds op basis van een advies van
TOT SLOT
fiscaal adviseur PwC en juridisch adviseur Loyens & Loeff. Hierin
De RvC spreekt graag haar dank uit voor de inzet van de beheerder
is aangegeven dat de vereenvoudiging van de structuur van het
en de fondsmanager gedurende 2012 om de doelstellingen van het
fonds noodzakelijk is met het oog op de toekomst en geen nadelige
fonds te realiseren.
fiscale gevolgen heeft. De vereenvoudiging van de structuur draagt verder bij aan de administratieve lastenverlichting en transparantie
Amsterdam, 19 april 2013
van het fonds en is hiervoor beschreven onder het profiel in het jaarverslag.
Raad van Commissarissen ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.
ROULEREN VAN TAXATEUR Het vastgoed is per ultimo 2012 gewaardeerd door Cushman &
mr. P.G.A. Noordanus
Wakefield, een grote (intern)nationale vastgoedadviseur. Sinds
ir. J.D. Doets
de oprichting van het fonds is DTZ Zadelhoff de ‘vaste’ taxateur
drs. D.J. Van Ommeren
geweest. De Wft schrijft voor dat het vastgoed minimaal één keer per jaar door een onafhankelijke deskundige gewaardeerd dient te worden. In dit kader is door het management en de RvC besloten om te rouleren van taxateur. VISIE OP 2013 Gedurende 2013 zal de prioriteit van de fondsmanager zijn om verdere invulling te geven aan de strategie van het fonds. Hierbij is het, net als in 2012, de doelstelling om de vastgoedportefeuille verder te optimaliseren door bestaande
| 12
13
Verslag van de beheerder Operationele gang van zaken
Het fonds, beheerder en fondsmanager
vennootschappen met een in aandelen verdeeld kapitaal 25% of
over een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel
de versnelling er afneemt, blijven de opkomende landen de
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V.
meer in het fonds mogen houden.
121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van het Bgfo. Ook heeft de
belangrijkste bronnen van economische groei. In de Verenigde
beheerder niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief
Staten en Europa was de groei aan het einde van 2012 erg zwak.
treedt op als beheerder van het fonds. MPC Capital (‘MPC’) is vanaf 1 november 2011 fondsmanager. Hieronder worden de relevante
ALTERNATIVE INVESTMENT FUND MANAGERS DIRECTIVE
en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve
In de Verenigde Staten verwacht ABN AMRO in 2013 enig herstel,
macro-economische ontwikkelingen over 2012 alsmede een
(AIFMD)
verklaart de beheerder met een redelijke mate van zekerheid
maar Europa zal achterblijven en de werkloosheid zal, ook in
vooruitzicht voor 2013 weergegeven, waarna wordt ingegaan op
Vanaf 22 juli 2013 treedt de AIFMD in werking welke bepaalde
dat de bedrijfsvoering gedurende de verslagperiode effectief en
Nederland, verder oplopen. De vertrouwensindex van de Europese
de operationele gang van zaken binnen het fonds gedurende 2012.
vereisten stelt aan uitbesteding van diensten door een beheerder
overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd.
Commissie steeg in december 2012 van 85,7 naar 87,0 punten. In
van een beleggingsinstelling (“AIFM”). De AIFMD is een omvangrijk VERGUNNING EN DOORLOPEND TOEZICHT VAN DE AFM
pakket van Europese regelgeving dat van toepassing is op
Met ingang van 1 januari 2007 is de Wft van kracht, welke in de plaats is getreden van onder meer de Wet toezicht beleggingsinstellingen
absolute zin staat de vertrouwensindex voor de eurozone nog MACRO ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN GEDURENDE 2012
steeds erg laag. En sommige elementen geven reden tot grote
(nagenoeg) alle beleggingsinstellingen die in of vanuit de Europese
EN VOORUITZICHTEN VOOR 2013
zorg. Zo is het vertrouwen in de Nederlandse bouwsector naar het
Unie worden aangeboden. De regelgeving is bedoeld om het
Geleidelijk aan komt de wereldeconomie in rustiger vaarwater. De
extreem lage niveau van – 47,7 gedaald. De economie in Nederland
(Wtb). De AFM heeft op 20 juli 2012 aan ABN AMRO MeesPierson
toezicht op en controle van beleggingsinstellingen te verscherpen.
systeemrisico’s, voortvloeiend uit de Europese schuldencrisis zijn
draait al enkele jaren slecht en dat is mede te wijten aan de situatie
Real Estate Growth Fund Management B.V. een vergunning
Per 22 juli 2014 zullen alle huidige 2:65 Wft-vergunningen
niet verdwenen maar wel aanzienlijk verminderd. De mondiale
op de woningmarkt, waar de huizenprijzen inmiddels met zo’n
verleend op grond van artikel 2:67, eerste lid Wft teneinde op te
worden omgezet in een AIFMD vergunning. Gedurende het
economische groei zal in 2013 volgens de ramingen van ABN
20% gedaald zijn. Dit tast zowel het vermogen als het vertrouwen
treden als beheerder van beleggingsinstellingen in de zin van
overgangsjaar (tussen juli 2013 en juli 2014) geldt er echter al een
AMRO ramingen iets hoger uitkomen dan in 2012, maar nog steeds
van de consument aan. In 2012 was het Bruto Binnenlands Product
artikel 1:1, Wft. Het fonds is daardoor een ‘beleggingsinstelling’ in
inspanningsverplichting voor beheerders om aan de AIFMD regels
onder de langjarige trend blijven. Centrale bankiers beginnen te
(BBP) 0,8% lager dan een jaar eerder. Voor 2013 voorziet ABN AMRO
de zin van de Wft. De beheerder staat, onder het regime van de
te voldoen. De beheerder is daarom inmiddels gestart met de
discussiëren over het juiste moment om monetaire stimulansen te
een daling met 0,3% om in 2014 met 1% toe te nemen. De inflatie
Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM.
voorbereidingen om de bedrijfsvoering op de AIFMD regelgeving
stoppen of in elk geval te verminderen. ABN AMRO acht dat voor
zal in Nederland in 2013 naar verwachting hoger (2,5%) uitkomen
Doordat de beheerder van het fonds sinds 20 juli 2012 over een
aan te passen op het gebied van de interne organisatie, de
dit jaar nog niet waarschijnlijk.
dan in de eurozone (1,5%).
vergunning beschikt, zijn de toetredingsmogelijkheden voor
operationele bedrijfsprocessen en het risicomanagementbeleid.
In 2012 stond de Europese schuldencrisis centraal en vooral
Op de kapitaalmarkt voorziet ABN AMRO een voortgaande stijging
de manier waarop de beleidsmakers reageerden. Op de
van de rendementen, zowel in de kernlanden van Europa als in
certificaathouders tot het fonds verruimd zijn. Er geldt nu dat: • Eén natuurlijk persoon nooit een belang van 25% of meer in het fonds mag houden.
INTERNE BEHEERSING EN VERGUNNING
topontmoeting van regeringsleiders werd een besluit genomen
de Verenigde Staten. De sterke daling van de rente die in deze
De beheerder heeft tot taak haar activiteiten op betrouwbare
over verbeterde fiscale discipline. De Europese Centrale Bank
regio’s in de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden moet voor
wijze uit te voeren en de belangen van de certificaathouders in
(ECB) nam diverse maatregelen om de economie te stimuleren.
een groot deel op het conto worden geschreven van de Europese
• Eén lichaam dat is onderworpen aan een belasting naar de winst
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. optimaal te
Ook was de ECB bereid om ongelimiteerd staatsobligaties van
schuldencrisis. Een correctie daarop is waarschijnlijk wanneer de
dan wel twee of meer verbonden of samenwerkende lichamen
behartigen. Interne beheersing, risicomanagement en compliance
probleemlanden op te kopen onder de strenge voorwaarde dat
crisis in ernst vermindert. De Nederlandse rente is het afgelopen
die zijn onderworpen aan een belasting naar de winst, géén
zijn belangrijk voor de beheerder en hebben de voortdurende
het land een beroep doet op een van de Europese steunfondsen.
jaar voortdurend gedaald en ligt nu op een historisch laag niveau
belang van 45% of meer mogen houden in het fonds. Fiscale
aandacht. De richtlijnen en procedures worden zorgvuldig
Hierdoor verminderden de spanningen op de financiële markten
van 1,6%. Begin 2013 is die rente echter aan een voorzichtige
beleggingsinstellingen worden niet aangemerkt als een lichaam
uitgevoerd en gecontroleerd. In de verslagperiode is speciale
aanzienlijk en daalde de rente tot niveaus die dicht in de buurt
opmars begonnen. Voor de Duitse 10-jaarsrente wordt een niveau
dat is onderworpen aan een belasting naar de winst.
aandacht uitgegaan naar de interne organisatie, de operationele
komen van voor de crisis. Van al deze ontwikkelingen gingen
van tussen 2,5 en 3% verwacht eind 2013.
bedrijfsprocessen en het risicomanagementbeleid.
in de meeste landen positieve impulsen uit op de economische
(Bron: ABN AMRO, januari 2013)
Zonder een vergunning van de AFM gelden beperktere toe-
ontwikkeling, die tot dan toe overal uitermate zwak was.
tredingsmogelijkheden voor certificaathouders tot het fonds,
VERKLARING OMTRENT DE BEDRIJFSVOERING
De groei van de wereldeconomie, die in 2012 op 2,9% is
DE NEDERLANDSE BELEGGINGSMARKT GEDURENDE 2012
namelijk dat:
De beheerder beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering
uitgekomen, zal dit jaar vermoedelijk iets oplopen tot 3,2%. Een
Gedurende 2012 is het totale beleggingsvolume in Nederlands
• Eén natuurlijk persoon nooit een belang van 5% of meer in het
die voldoet aan de eisen van de Wft en het Besluit gedragstoezicht
sterkere groei is niet waarschijnlijk omdat ombuigingen in de
direct vastgoed uitgekomen op een omvang van € 4,25 miljard.
financiële ondernemingen (‘Bgfo’). De beheerder heeft gedurende
overheidsfinanciën in zowel Europa als de Verenigde Staten de
Dit is een daling van 12,0% ten opzichte van 2011. Een belangrijke
• Tenminste 75% van de certificaten dient te worden gehouden door
fonds mag houden.
de verslagperiode verschillende aspecten van de bedrijfsvoering
groei drukken en in de opkomende landen de exporten onder druk
reden voor de daling van het beleggingsvolume is de aanhoudende
natuurlijke personen, lichamen die niet zijn onderworpen aan enige
beoordeeld. Bij de uitvoering van de werkzaamheden zijn
staan waardoor de versnelling van de economische groei daar
terughoudendheid van banken om vastgoedfinancieringen te
vorm naar de winst geheven belasting of daarvan zijn vrijgesteld,
geen constateringen gedaan op grond waarvan er zou moeten
afneemt. In 2014 worden de cyclische krachten sterker en nemen
verstrekken. Hierdoor is het voor beleggers lastiger geworden om
of door aan de beurs genoteerde beleggingsinstellingen, of
worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de
de remmende effecten van de bezuinigingen af, waardoor de groei
vastgoed aan te kopen. De voorwaarden waarop financieringen
beleggingsinstellingen (dan wel zijn beheerder) die beschikken over
bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo niet voldoet aan de
naar verwachting van ABN AMRO toeneemt tot bijna 4%. Onder de
worden verstrekt zijn aangescherpt (minder gunstige condities
een vergunning als bedoeld in artikel 2:65 Wft.
vereisten zoals opgenomen in de Wft en de daaraan gerelateerde
geschetste omstandigheden van lager dan trendmatige groei - en
voor beleggers) en beleggers dienen een groter aandeel
• In Nederland gevestigde lichamen niet door tussenkomst van
regelgeving. Op grond hiervan verklaart de beheerder van ABN
mede daardoor weinig opwaartse druk op grondstoffenprijzen
eigen vermogen in te brengen. Hierdoor zijn er gedurende
niet in Nederland gevestigde fondsen voor gemene rekening en
AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. te beschikken
en loonkosten - zal de mondiale inflatie gematigd blijven. Hoewel
2012 minder beleggingstransacties gerealiseerd en hebben
| 14
15
de vastgoedwaarden wederom een sterk neerwaartse trend
overheid heeft de logistieke sector dan ook benoemd als één
in ruil voor een nieuw of verlengd huurcontract. Voorts wensen
levert dan dat het consumeert. Naar verwachting wordt een
laten zien. Per vastgoedsector zijn er verschillen waar te nemen.
van de negen topsectoren waarin door de overheid geïnvesteerd
huurders hogere financiële compensaties bij het aangaan van een
Breeam Very Good-certificaat behaald, waarmee het gebouw
De beleggingen in residentieel vastgoed bleven gelijk, de
wordt. Mainports als Schiphol en de Rotterdamse haven hebben
nieuw huurcontract of het verlengen van een bestaande over-
een van de weinige gebouwen in Nederland is met een dergelijk
beleggingen in winkelvastgoed en logistiek vastgoed daalden.
gedurende 2012 een groei laten zien (in tonnen vracht) ten opzichte
eenkomst. Dit kunnen bijvoorbeeld bijdragen zijn in een gewenste
duurzaamheidslabel.
Op de kantorenmarkt hebben drie grote beleggingstransacties
van 2011. Dit heeft een positieve invloed gehad op de vraag naar
verbouwing, een huurvrije periode, een korting op de huurprijs
plaats gevonden, te weten de High Tech Campus Eindhoven
bedrijfsruimten en logistiek vastgoed.
of een combinatie hiervan. Tevens geven huurders er de voorkeur
en kantoorgebouwen The Rock en Viñoly op de Zuidas, welke tezamen goed waren voor circa 60,0% van het totale transactievolume op de markt voor kantoorruimten. Deze drie transacties zijn derhalve in sterke mate bepalend geweest voor het jaarvolume voor de kantorenmarkt. Het totale beleggingsvolume
aan kortere contracten af te sluiten, waardoor ze flexibeler met hun
“Veel vraag naar prime segment logistiek vastgoed”
huisvesting kunnen omgaan. Hierdoor worden langere contracten schaarser. In het algemeen is de opinie dat de Nederlandse logistiekeen bedrijfsruimtemarkt goede toekomstperspectieven biedt.
Nieuwe langjarig verhuurde en duurzaam ontwikkeld Europese hoofdkantoor
(Bron: DTZ, CBRE en BCI Global, 2012)
en distributiecentrum van Hitachi
HET FONDS GEDURENDE 2012
VERKOPEN GEDURENDE 2012
op de markt voor logistiek vastgoed komt uit op € 464 miljoen, wat een daling van 29,0% betekent ten opzichte van 2011. De voornaamste reden hiervoor is dat er de laatste jaren bijna geen
Ondanks de moeilijke marktomstandigheden is 2012 voor de
Net zoals in 2011 heeft het fonds gedurende 2012 een sterke
Zoals eerder vermeld, gedurende 2012 hebben er drie verkopen
nieuwbouw is geïnitieerd dat gedurende 2012, verhuurd, verkocht
Nederlandse markt voor bedrijfsruimten en logistiek vastgoed een
operationele performance laten zien, ondanks de aanhoudende
plaatsgevonden in het fonds na goedkeuring door de RvC. Deze
werd. De schaarste aan kwalitatief hoogwaardige beleggingen
sterk jaar geweest. Doordat er de laatste jaren zeer beperkt nieuwe
lastige marktomstandigheden. Door proactief management
verkopen passen in de vastgestelde strategie. In deze strategie
heeft gedurende 2012 aangehouden. De aanhoudende interesse
projecten ontwikkeld zijn, is het aanbod van bedrijfsruimten en
van de portefeuille en het goede contact met de huurders, is
ligt de focus op het investeren in kwalitatief hoogwaardig en
van beleggers in logistiek vastgoed en de schaarste aan goed
logistiek vastgoed verder gedaald. De totale opname is gedurende
de fondsmanager in staat geweest nieuwe huurcontracten af
langjarig verhuurd logistiek vastgoed. Dit betekent onder andere
beleggingsproduct, heeft geleid tot een stabilisatie van de
2012 circa 2,76 miljoen m2 geweest.
te sluiten en bestaande huurcontracten langjarig te verlengen.
dat lang leegstaande bedrijfsruimten en kantoorgebouwen
waarden in het kwalitatief hoogwaardige segment. Beleggers
De vraag naar bedrijfsruimten en logistiek vastgoed komt
Hierdoor worden huurders voor een langere termijn voor het fonds
verkocht worden indien zich daarvoor mogelijkheden voordoen.
zijn voornamelijk geïnteresseerd in objecten die gelegen zijn
voornamelijk van (inter)nationale logistiek dienstverleners en
behouden en zijn er nieuwe huurders aangetrokken daar waar
op logistiek-strategische locaties. Dit zijn logistieke hubs zoals
gebruikers die zich aan de Nederlandse transportcorridors of op
ruimte beschikbaar was (Helmond en Rotterdam – Innsbruckweg).
Vaassen, Griftsemolenweg 20
Schiphol Airport en de Rotterdamse Haven of locaties die gelegen
de logistieke hubs (willen) vestigen. Er is dan ook een tweedeling
Tevens zijn er drie objecten verkocht gedurende 2012 na
De eerste verkoop betreft de Griftsemolenweg 20 te Vaassen,
zijn langs belangrijke transportcorridors. Deze locaties zijn
te zien in het prime segment en het kwalitatief minder hoog-
goedkeuring door de RvC. Deze transacties zullen nader worden
wat het kleinste object uit de portefeuille betreft. Dit object is
doorgaans multimodaal ontsloten (weg, spoor en water) en daardoor
waardig of minder courant vastgoed. Het minder hoogwaardige
toegelicht in dit verslag.
per 30 januari 2012 verkocht aan een eigenaar/gebruiker. Na een
interessant voor nieuwe huurders. Hierdoor blijven de prijzen voor
segment bedrijfsruimten (ouder vastgoed en niet gelegen op
dit segment vastgoed stabiel en kunnen mogelijk in de toekomst,
logistieke hubs of aan transportcorridors) heeft te kampen met
AANKOPEN GEDURENDE 2012
kopen van het object meldde zich eind 2011 een geïnteresseerde
vanwege de bestaande schaarste, zelfs stijgen. Er is derhalve zowel
stijgende
hoogwaardige
In 2012 hebben er geen aankopen in het fonds plaatsgevonden.
koper. Na goedkeuring van de RvC heeft het fonds het
vanuit beleggersperspectief als vanuit gebruikersperspectief, veel
bedrijfsruimten gelegen op sterke locaties, blijven onverminderd
In overleg met de RvC en de beheerder van het fonds onderzoekt
object verkocht aan deze gegadigde voor een verkoopprijs van
vraag naar het prime segment bedrijfsmatig en logistiek vastgoed.
in de belangstelling staan van gebruikers. Dit resulteert in een
de fondsmanager momenteel de mogelijkheid om een kwalitatief
€ 460.000,- (boekwaarde per 31 december 2011 bedroeg € 460.000,-).
Hierdoor kan dit vastgoedsegment rekenen op toenemende
schaarste aan hoogwaardig logistiek vastgoed in de toekomst, wat
hoogwaardig object aan het fonds toe te voegen. Het betreft het
De intrinsieke waarde is door deze verkoop met € 2,- per certificaat
interesse als vastgoedsegment om in te investeren door zowel
interessante mogelijkheden biedt in deze markt.
nieuw ontwikkelde Europese hoofdkantoor en distributiecentrum
gedaald. Het object was vrij van hypotheek.
nationale als internationale beleggers.
De groei van het aantal internetaankopen door de consument
van Hitachi te Zaltbommel. Het object is voor een periode
(Bron: DTZ en CBRE, 2012)
heeft eveneens een positieve invloed gehad op de markt voor
van 15 jaar verhuurd aan Hitachi en betreft een van de meest
Maastricht, Prins Bisschopsingel 22
logistiek vastgoed. Door het toenemend aantal internetaankopen
duurzame distributiecentra van Nederland. Het object beslaat
De tweede verkoop van het fonds in 2012 betreft de Prins
leegstandspercentages.
Kwalitatief
lange periode van leegstand en beperkte interesse voor huren of
DE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTEN GEDURENDE 2012
is de vraag naar distributieruimten toegenomen. In Nederland
een oppervlakte van 31.000 m² hoogwaardige distributie-,
Bisschopsingel 22 te Maastricht. Dit is een kantoorgebouw dat
Door de logistieke ligging van Nederland in Europa heeft zij
bestaan inmiddels circa 37.500 webshops waar gedurende 2012
assembly- en kantoorruimte en is voorzien van aanzienlijke
sinds 2009 leeg stond. Gedurende de periode van leegstand is er
van oudsher een sterke logistieke positie ingenomen in Europa.
voor circa € 9 miljard aan internetaankopen zijn gedaan. Om
duurzaamheidsmaatregelen. Het object is onder andere voorzien
weinig interesse vanuit de markt geweest voor huur en/of koop
Nederland wordt ook wel ‘gateway voor Europa’ genoemd. Daar
deze toenemende vraag te bedienen, zijn in toenemende mate
van een warmte koude opslagsysteem in combinatie met
van dit object. De kantorenmarkt van Maastricht concentreert zich
komt bij dat Nederland een gunstig fiscaal klimaat kent, waardoor
distributiecentra nodig. Evenals 2011 laat 2012 zich kenmerken
vloerverwarming en er zijn zonnecellen toegepast over het gehele
in toenemende mate op Maastricht Airport en de nabije omgeving
zowel gebruikers als logistieke dienstverleners zich vestigen in
als een ‘huurdersmarkt’, wat betekent dat de huurder kritischer
dakoppervlak. Daarmee is het grootste zonnecellenproject van
van het vliegveld. Steeds meer grotere huurders vertrekken naar
Nederland. De Nederlandse logistieke markt vormt een belangrijk
wordt en meer wensen heeft dan voorheen. In een dergelijke
Nederland op een gebouw gerealiseerd. Het gebouw heeft een
deze locatie. Het was niet de verwachting dat er op korte termijn
onderdeel van de Nederlandse economie. De Nederlandse
markt is het gebruikelijk incentives aan huurders te verstrekken
negatieve EPC-waarde, hetgeen betekent dat het meer energie
een nieuwe kandidaat voor dit object gevonden zou worden.
| 16
17
Het object is na goedkeuring door de RvC verkocht per 15 februari
huurder een éénmalige korting ontvangen van € 48.225,- welke
Helmond, Sobriëtasplein 101-103
Beschikbare objecten
2012 aan Stichting Kongregatie F.I.C. voor een verkoopprijs
verspreid over twee jaar maandelijks in mindering wordt gebracht
De fondsmanager heeft een nieuwe huurovereenkomst afgesloten
Door de verkopen en de nieuwe huurcontracten die gerealiseerd
van € 1.275.000,-. De boekwaarde van dit object bedroeg per
op de huur. Daarnaast heeft de huurder een korting van 14%
met Uitgeverij Novema voor de enig overgebleven beschikbare
zijn, is er nog slechts één object gedeeltelijk beschikbaar voor
31 december 2011 € 1.770.000,-. De intrinsieke waarde is door
op de jaarhuur gekregen. De jaarhuur bedraagt per 1 januari 2012
kantoorvloer van 190 m . Door het afsluiten van deze nieuwe
verhuur. Dit betreft het Sobriëtasplein 101-103 te Helmond. In
deze verkoop afgenomen met € 79,- per certificaat. In overleg
€ 137.500,- (bedroeg € 159.708,-). Indien de nieuwe huurovereen-
huurovereenkomst is de kantoorruimte momenteel volledig
dit object is circa 330 m2 bedrijfsruimte en circa 520 m2 winkel-/
met de financier van dit object, Deutsche Hypo, is € 550.000,-
komst per 1 januari 2012 niet afgesloten zou zijn, was de waarde
verhuurd. De huurovereenkomst is afgesloten voor een periode van
showroomruimte beschikbaar. Dit komt neer op 0,6% van de totale
afgelost op de lening.
van dit object per 31 december 2012, lager geweest dan de huidige
drie jaar. De ingangsdatum van het huurcontract is 1 maart 2012.
portefeuille (op basis van vierkante meters). De fondsmanager
boekwaarde van € 1.580.000,-.
De expiratiedatum is derhalve 29 februari 2015. De bezettingsgraad
staat in nauw contact met de geselecteerde makelaar om ook voor
van dit object is hiermee gestegen van 77% naar 81%. De over-
deze ruimte een passende invulling te vinden.
Rotterdam, Sevillaweg 39
2
De derde en laatste verkoop van het fonds gedurende 2012 betreft
Bovenstaande exercitie laat zien dat een aanzienlijke verlenging
eengekomen jaarhuur bedraagt € 9.500,-, hetgeen een huurprijs
de Sevillaweg 39 te Rotterdam. Ook dit object stond sinds geruime
niet per definitie een stijging van de waarde betekent onder de
per vierkante meter betekent van € 50,- per jaar. Er is verder geen
tijd leeg en betrof een specifiek gebouw door de aanwezigheid van
huidige slechte marktomstandigheden.
incentive verstrekt aan Novema. Het afsluiten van dit huurcontract
bezettingsgraad
heeft geen invloed gehad op de waarde van dit object.
Mede door de verhuuractiviteiten die er gedurende 2012 hebben
koel- en vriescellen. Hierdoor was de doelgroep voor verhuur en/of
Gewogen looptijd huurcontracten en
verkoop zeer beperkt. Tevens was het de verwachting dat er zich op
Almelo, Edisonstraat 12
korte termijn enkele grote onderhoudsposten zouden voordoen
Per 1 juni 2012 is een nieuwe, langjarige huurovereenkomst
Rotterdam, Innsbruckweg 97
gestegen naar 7,9 jaar (ten opzichte van 7,7 jaar per 31 december
van circa € 350.000,-, die bespaard zouden worden bij een mogelijke
afgesloten met Staalmarkt voor een periode van 11,5 jaar. Het
De Innsbruckweg 97 te Rotterdam is medio december 2011
2011). Ook de bezettingsgraad van het fonds is gestegen ten opzichte
verkoop. Medio 2012 diende zich een geïnteresseerde koper
huurcontract expireert derhalve op 31 december 2023. De
beschikbaar gekomen voor verhuur. Per 1 mei 2012 heeft de
van 31 december 2011 (93,0%). Deze bedraagt per 31 december
aan, die het object voor eigen bedrijfsvoering wilde verwerven.
oorspronkelijke huurovereenkomst zou per 30 juni 2013 expireren.
fondsmanager een nieuwe huurder voor dit object weten aan te
2012 99,4%. Deze forse stijging van de bezettingsgraad heeft deels
Na goedkeuring door de RvC is het object op 3 september 2012
Staalmarkt is momenteel bezig om haar huisvesting te vernieuwen,
trekken: Machinefabriek Houdijk B.V. Hierdoor is het object slechts
te maken met het afsluiten van de nieuwe huurcontracten en deels
verkocht aan de geïnteresseerde kandidaat voor een verkoopprijs
hetgeen inhoudt dat de gebouwen die zij huren, één voor één
voor een korte periode (vier maanden) beschikbaar geweest
met de verkoop van de genoemde objecten in Maastricht, Vaassen
van € 400.000,-. De boekwaarde per 31 december 2011 was €
worden vernieuwd naar de laatste wensen van Staalmarkt. In dit
voor verhuur. Machinefabriek Houdijk B.V. ontwerpt en bouwt
en Rotterdam. Doordat het fonds is gestart in 2006 waarbij het
980.000,-. De intrinsieke waarde van een certificaat is door verkoop
geval betekende dat een verbouwing, waarbij de kantoorruimte
productielijnen voor het maken van koekjes welke wereldwijd door
merendeel van de objecten verhuurd was op basis van tienjarige
afgenomen met circa € 77,-.
met 61 m2 wordt uitgebreid en het gebouw wordt voorzien van
bekende foodconcerns worden gebruikt. De huurovereenkomst is
contracten, expireert er circa 33,4% van de huurcontracten in
plaatsgevonden is de gewogen looptijd van de huurcontracten
een nieuwe klimaatinstallatie. Deze investeringen betreffen
afgesloten voor een periode van vijf jaar en expireert derhalve op
2016. Het is de doelstelling van de fondsmanager deze contracten,
HUUR, VERHUUR EN VERLENGING VAN BESTAANDE
eveneens verbeteringen van de kwaliteit van het gebouw.
30 april 2017. De overeengekomen jaarhuur bedraagt € 135.000,-.
indien mogelijk, vooruitlopend op de expiratiedatum, open te
HUURCONTRACTEN GEDURENDE 2012
In ruil voor het afsluiten van een nieuwe, langjarige huur-
De fondsmanager heeft ten behoeve van de huurder krachtstroom
breken en (langjarig) te verlengen. Hierdoor zal het percentage
Gedurende 2012 was onverkort de doelstelling van de
overeenkomst heeft Staalmarkt een verbouwingsbijdrage
laten aanleggen en verder is de verlichting in de bedrijfsruimte
huurcontracten dat in 2016 daadwerkelijk expireert, naar
fondsmanager een structurele huisvestingspartner te zijn voor de
gekregen van € 250.000,- wat gelijk is aan twee jaar huur. Dit
verbeterd. De totale kosten hiervoor bedroegen circa € 35.000,- en
verwachting lager zijn. Hieronder is een grafiek opgenomen die
huurders in het fonds. De fondsmanager besteedt derhalve veel tijd
betreft een marktconforme incentive. De nieuwe jaarhuur
betreffen beide gebouw verbeterende werkzaamheden. Indien het
het percentage expirerende huurcontracten (% ten opzichte van
aan het onderhouden van de goede contacten met de huurders.
bedraagt € 125.000,- per jaar. Door het afsluiten van dit huur-
huurcontract niet was afgesloten, was de taxatiewaarde aanzienlijk
totaal) per jaar weergeeft, alsmede in absolute bedragen.
Deze proactieve houding heeft gedurende 2012 geresulteerd in
contract stijgt de waarde van het object met € 70.000,- van
lager geweest dan de huidige boekwaarde van € 670.000,-. Door
onder meer de volgende verhuurtransacties.
€ 1.210.000,- (boekwaarde per 31 december 2011) naar € 1.280.000,-
het hoge leegstandspercentage op dit bedrijventerrein is dit
per 31 december 2012. Deze waardestijging resulteert in een
object sterk afgewaardeerd.
Andelst, Geurdeland 7
stijging van de intrinsieke waarde per certificaat van circa € 9,-.
Op 1 januari 2012 is een vernieuwd huurcontract met Rhinetex
Doordat Staalmarkt momenteel bezig is om alle gebouwen die zij
ingegaan voor een huurtermijn van 15 jaar. De expiratiedatum
huurt te (laten) re-branden en dit object als eerste wordt verbouwd,
50%
van het vernieuwde huurcontract is daarmee 31 december 2026.
bestaat de mogelijkheid dat ook de andere objecten uit het fonds
40%
In ruil voor het aangaan van deze langjarige huurovereenkomst
die zijn verhuurd aan Staalmarkt (Almere, Alkmaar en Doetinchem),
30%
zijn gebouw verbeterende werkzaamheden uitgevoerd. Het
in aanmerking komen voor het afsluiten van een nieuwe langjarige
20%
object is voorzien van een nieuwe klimaatinstallatie en de
huurovereenkomst. Dit biedt interessante mogelijkheden voor het
10%
brandmeldinstallatie is verbeterd en uitgebreid. De kosten
fonds in de toekomst.
hiervoor bedroegen € 89.273,-. Beide investeringen komen
Afloop huurcontracten (%)
Afloop huurcontracten (€ mn) 40,06% 33,38%
7,57%
5,37%
7,57%
2013
2014
2015
6,05%
0% 2016
2017
2018 ev
4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0
3,60 3,00
0,68
0,48
0,68
2013
2014
2015
0,54
2016
2017
2018 ev
direct ten goede aan de kwaliteit van het object. Tevens heeft de Grafiek met verdeling expirerende huurcontracten per jaar uitgedrukt in % en in absolute bedragen (op basis van jaarhuur per 1 januari 2013)
| 18
19
Naast verschillende expiratiedata is spreiding in het fonds aangebracht doordat het fonds huurcontracten heeft afgesloten met verschillende huurders uit verschillende branches. Hieronder is een schematische verdeling van de branchering opgenomen van de huurders uit het fonds.
4%
Groothandel
2% 30%
20%
Productie Uitgeverij Dienstverlening
4% 13%
0%
27%
Overheid Retail Leisure Logistiek
Verdeling branchering huurders naar sector per 31 december 2012
ONDERHOUD EN VERBOUWINGEN GEDURENDE 2012 De meerjaren onderhoudsbegroting die is opgesteld door Royal Haskoning dient ieder jaar als basis voor het jaarlijks uit te voeren onderhoud. Aan het einde van ieder jaar wordt in overleg met de beheerder van het fonds het uit te voeren onderhoud voor het opvolgende jaar vastgesteld. Hierbij wordt gekeken of gepland onderhoud ook daadwerkelijk uitgevoerd dient te worden om de gebouwen in technisch goede staat te houden. De onderhoudskosten bedragen op jaarbasis gemiddeld circa 6,5% van de huurinkomsten. Voor het jaar 2012 is een bedrag van circa € 571.920,- begroot voor onderhoud. Per 31 december 2012 heeft het fonds daadwerkelijk een bedrag van € 547.088,- aan onderhoud uitgegeven en daarmee is het onderhoud conform budget uitgevoerd. Er zijn geen onverwachte onderhoudsposten opgetreden gedurende 2012. De onderhoudskosten gedurende 2012 hebben daarmee 6,13% van de werkelijke huurinkomsten bedragen.
| 20
21
Verslag van de beheerder Financiële gang van zaken
Dividenduitkering op niveau van de NV
Waarde vastgoedbeleggingen
Direct (dividend) rendement
Conform prospectus en Wft wordt de portefeuille jaarlijks
In juni 2012 is er een uitkering gedaan. Deze uitkering betreft
éénmaal getaxeerd door een onafhankelijke externe deskundige.
een reguliere uitkering over de eerste helft van het jaar 2012 en
Tot december 2012 is DTZ Zadelhoff taxateur geweest van het
bedraagt € 275,- per certificaat. In december 2012 heeft de tweede
fonds. In overleg met de RvC is overeenkomstig de richtlijnen van
reguliere uitkering over het tweede halfjaar plaatsgevonden. Deze
Bruto dividenduitkering
de AFM besloten om roulatie van taxateur onderdeel te maken
uitkering bedraagt € 350,- per certificaat. Het totale bruto dividend
Ingehouden dividendbelasting (15%)
van het taxatiebeleid. Voor het opstellen van dit jaarverslag is
uitgekeerd in 2012 bedraagt, conform verwachting, € 625,- per
per december 2012 de waardering van de portefeuille dan ook
certificaat. Gezien het dynamische karakter van het fonds waarbij
uitgevoerd door Cushman & Wakefield. De taxaties zijn gebaseerd
certificaathouders tegen verschillende waarden certificaten
Netto dividenduitkering
op de waarderingsgrondslagen zoals omschreven in de Practice
hebben aangekocht gedurende de looptijd van het fonds wordt
Statements van de Royal Institution of Chartered Surveyors (“Red
het dividendrendement weergegeven ten opzichte de meest
Book” van de RICS), grondslagen die overigens ook door DTZ
recente intrinsieke waarde per certificaat. Het dividendrendement
Zadelhoff werden gehanteerd. De totale waarde van de portefeuille
over het boekjaar 2012 op basis van de intrinsieke waarde per 31
is getaxeerd op € 86.720.000,- per 31 december 2012. Per 31
december 2012 bedraagt hiermee 14,71%.
Juni
December
Totaal
€
€
€
2.063.325
2.626.050
4.689.375
-309.499
-393.908
-703.407
1.753.826
2.232.142
3.985.968
Dividenduitkering per certificaat
december 2011 bedroeg de taxatiewaarde van de portefeuille
Juni
December
Totaal
€
€
€
(inclusief de in 2012 verkochte objecten) € 103.800.000,-.Van deze
Bruto dividenduitkering
275,00
350,00
625,00
waarde is € 3.210.000,- toe te rekenen aan de in 2012 verkochte
Ingehouden dividendbelasting (15%)
-41,25
-52,50
-93,75
233,75
297,50
531,25
objecten. De taxatiewaarde exclusief de verkochte objecten bedroeg per 31 december 2011 € 100.590.000,- De herwaardering van de huidige portefeuille komt hiermee uit op bedrag van €
Netto dividenduitkering
13.870.000,- (negatief). Dit komt neer op een waardedaling van 13,8% van de huidige portefeuille. In de winst- en verliesrekening is een negatief resultaat verantwoord van € 13.910.000,- , rekening houdende met een bedrag van € 40.000,- dat gecompenseerd is met geactiveerde aankoopkosten per 30 juni 2012 (op basis van de geldende verslaggevingsregels). Het vastgoed is gefinancierd met zowel eigen vermogen als vreemd vermogen. In dit verslag wordt eerst ingegaan op de financiering met eigen vermogen en vervolgens wordt de financiering met vreemd vermogen uiteengezet. Financiering met eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal van het fonds bedraagt € 4.375.000,. Dit kapitaal is verdeeld over 17.500 aandelen met een nominale waarde van € 250,-. Het geplaatste kapitaal bedraagt € 1.875.750,- . Het volledige aandelenkapitaal in het REGF is ten titel van beheer overgedragen aan Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund (SAK), waartegenover het SAK certificaten heeft uitgegeven. Het aantal uitstaande certificaten van aandelen bedraagt 7.503 en is verdeeld over 321 certificaathouders. Het eigen vermogen bedraagt per 31 december 2012 € 31.888.660,- (per 31 december 2011: € 47.250.862,-).
| 22
23
Begroting versus werkelijke directe resultaten
veroorzaakt door de hogere rentevergoeding op de bankrekening
De kosten van verzekeringen (€ 101.693,-) zijn € 22.867,- lager
het effect van waardemutaties van het vastgoed versterkt
gedurende 2012
dan verwacht en door actief cash management.
dan de begrote verzekeringskosten van € 124.560,- (-18,4%) door
door in de waardemutaties van de intrinsieke waarde van de
In onderstaande tabel worden de begrote (directe) opbrengsten
De onderhoudskosten ten bedrage van € 547.088,- zijn, zoals
aanpassing van tarieven naar aanleiding van onderhandelingen.
certificaten. Een voorbeeld van de hefboomwerking: als het fonds
en kosten vergeleken met de werkelijke (directe) resultaten. Het
reeds vermeld, € 24.832,- lager dan het begrote onderhoud van
De kosten voor vastgoedbeheer (€ 255.541,-) zijn € 48.244,- hoger
een financieringspercentage van 50% aanhoudt, dan zal bij een
commerciële resultaat wordt weergegeven exclusief verkoopresultaat
€ 571.920,- (-4,3%).
door extra werkzaamheden op het gebied van huurcontract-
waardedaling van 10% van de objecten een waardedaling van 20%
direct vastgoed, herwaarderingsresultaat en afschrijvingslasten,
De kosten voor lokale belastingen en erfpacht ten bedrage van
verlengingen en verbouwingsbegeleiding (+23,3%) en doordat de
van het eigen vermogen optreden. Bij een waardestijging werkt dit
oftewel de kasstroom van de operationele activiteiten van het fonds.
€ 230.706,- zijn aanzienlijk lager dan begroot, namelijk € 125.470,-
huurinkomsten iets hoger zijn dan oorspronkelijk begroot.
uiteraard andersom. Voor een overzicht van de rendementen wordt
De huurinkomsten ten bedrage van € 8.924.701,- zijn € 125.927,-
(-35,2%). De kosten zijn gerelateerd aan de woz waarden en tarieven
De kosten voor fondsmanagement (€ 346.330,-) en RvC (€ 30.000,-)
verwezen naar onderstaande tabel.
hoger dan de begrote huurinkomsten van € 8.798.774,- (+1,4%).
van de diverse gemeenten. In een aantal gevallen is er bezwaar
zijn (nagenoeg) conform begroting. De overige exploitatiekosten
Dit wordt veroorzaakt door een hogere werkelijke bezetting van de
aangetekend tegen aanslagen en zijn lagere waarden vastgesteld
van € 117.642,- zijn € 58.333,- lager dan de begrote exploitatiekosten
Financiering met vreemd vermogen
portefeuille dan oorspronkelijk begroot.
waardoor de kosten lager zijn uitgevallen.
van € 175.975,- (-33,1%). Dit wordt met name veroorzaakt door de
De herfinanciering van het fonds
De interestinkomsten bedragen € 57.243,- en zijn € 7.243,- hoger dan
relatief hoge bezettingsgraad van de portefeuille van 99,4% per
Zoals reeds aangegeven in het jaarverslag 2011 en het halfjaarverslag
de begrote inkomsten van € 50.000,- (+14,5%). Dit wordt met name
einde boekjaar waardoor de kosten van leegstand relatief laag zijn.
2012 is de beheerder van het fonds al geruime tijd en intensief de
Tevens is het betalingsgedrag van de huurders goed te noemen
mogelijkheden en condities voor herfinanciering van de portefeuille
waardoor er zich geen kosten vanwege oninbare huur voordoen.
aan het onderzoeken. In 2013 loopt ongeveer 80% van de huidige
De overige fondskosten ten bedrage van € 308.742,- zijn € 44.777,-
leningen af. De fondsmanager heeft, in samenspraak met de RvC
hoger dan de begrote overige fondskosten van € 263.965,- (+17,0%).
en de beheerder van het fonds, CBRE Debt Advisory ingeschakeld
Dit komt met name door fiscale en juridische kosten vanwege de
om haar bij het traject van de herfinanciering te ondersteunen. Het
verkoop van drie objecten, door de (éénmalige) vereenvoudiging
herfinancieren van vastgoed is in de huidige tijd voor alle partijen
van de juridische structuur en de voorbereidingen voor de
moeilijk. Door de verslechterde economische omstandigheden en
herfinanciering van het fonds. Tevens zijn er in 2012 juridische
sombere situatie op de vastgoedmarkt zijn financiers nauwelijks bereid
kosten gemaakt voor de afwikkeling van de Bergkam casus. In deze
vastgoedfinancieringen te verstrekken. In nauwe samenwerking met
casus is uiteindelijk vonnis gewezen in het voordeel van het fonds.
CBRE Debt Advisory is de internationale financieringsmarkt in kaart
De interestlasten ten bedrage van € 2.191.461,- zijn € 283.679,- lager
gebracht en hebben circa vijfentwintig zorgvuldig geselecteerde
(-11,5%) dan de begrote lasten van € 2.475.140,-, doordat een deel
vastgoedfinanciers
-4,3
van de financieringen variabel is gefinancierd en rentetarieven
Het was de doelstelling de leningen die in 2013 expireren (lening
(verder) zijn gedaald gedurende 2012.
Hypothekenbank Frankfurt en lening Deutsche Hypo I) in het geheel
Begroting
Werkelijk
Afwijking (abs.)
€
€
€
Afwijking (%)
Inkomsten Huurinkomsten
8.798.774
8.924.701
125.927
1,4
Interestinkomsten
50.000
57.243
7.243
14,5
Totale inkomsten
8.848.774
8.981.944
133.170
1,5
Kosten Onderhoud
571.920
547.088
-24.832
Vastgoedbeheer
207.297
255.541
48.244
23,3
Lokale belastingen en erfpacht
356.176
230.706
-125.470
-35,2
Verzekeringen
124.560
101.693
-22.867
Fondsbeheer
345.297
346.330
30.000
Overige exploitatiekosten Overige fondskosten
een
informatiememorandum
ontvangen.
te laten herfinancieren door één of meerdere vastgoedfinanciers. Indirect rendement - waardemutatie van de certificaten
Vanwege interne financieringsrichtlijnen van enkele banken bleek
-18,4
Onder invloed van de verslechterde marktomstandigheden en
een volledige herfinanciering van alle expirerende leningen door één
1.033
0,3
de daarmee gepaard gaande afwaarderingen op vastgoed, is
partij niet haalbaar te zijn. Het gevolg hiervan is dat de herfinanciering
30.000
0
0,0
het indirecte rendement de afgelopen jaren negatief geweest.
een samenspel van meerdere partijen is waarbij de individuele
Hierdoor is de intrinsieke waarde per certificaat gedaald. Door
financieringen nauwlettend op elkaar dienen te worden afgestemd.
175.975
117.642
-58.333
-33,1
het gebruik van vreemd vermogen (het “hefboomeffect”) werkt
De beheerder kan meedelen dat de Oostenrijkse bank BAWAG P.S.K.
263.965
308.742
44.777
17,0
Totale operationele kosten
2.075.190
1.937.742
-137.448
-6,6
Operationeel resultaat
6.773.584
7.044.202
270.618
4,0
Kosten RvC
OVERZICHT RENDEMENTEN PER CERTIFICAAT SINDS 2007
2012
2011
2010
2009
2008
2007
Intrinsieke waarde per einde periode (€)
4.250
6.298
6.656
7.128
8.085
9.962
625
625
754
650
650
650
14,71%
9,92%
11,33%
9,12%
8,04%
6,52%
-32,52%
-5,38%
-6,62%
-11,84%
-18,84%
-0,38%
Uitgekeerd direct rendement (absoluut) (€)
Interest vreemd vermogen
2.475.140
2.191.461
-283.679
-11,5
Uitgekeerd direct rendement (in % van intrinsieke waarde)
Kasstroom operationele activiteiten
| 24
4.298.444
4.852.741
554.297
12,9
Indirect rendement (in % t.o.v. intrinsieke waarde voorgaand jaar)
25
geïnteresseerd is in het herfinancieren van het grootste gedeelte
van de verkoop van het object aan de Sevillaweg te Rotterdam
financiering van Hypothekenbank Frankfurt) nog gefixeerd.
2012 bedraagt deze ratio 46,99%. Hiermee voldoet de lening
van het fonds. Inmiddels is het herfinancieringsproces met BAWAG
op 3 september 2012 is € 400.000,- afgelost op deze lening. De
De waarde van het swapcontract bedraagt per 31 december
ruimschoots aan het loan-to-value convenant.
P.S.K. in een vergevorderd stadium en wordt deze naar verwachting
omvang van de lening komt hiermee uit op € 37.700.000,- per 31
2012 € 1.214.883,- negatief. Ten aanzien van dit contract wordt
in de eerste helft van 2013 afgerond. In dit jaarverslag wordt de
december 2012. Als zekerheid zijn 21 objecten verhypothekeerd
kostprijshedge-accounting toegepast waardoor de negatieve
Huidige lening Deutsche Hypo II
herfinanciering uitvoerig toegelicht. Het herfinancieringsproces is
met een gezamenlijke waarde van € 53.150.000,- per 31 december
marktwaarde van de renteswap niet in de balans is verantwoord.
Per 15 juli 2011 is er een tweede hypothecaire geldlening
immers cruciaal voor het fonds en haar toekomstige ontwikkeling.
2012. Op de financiering is een loan-to-value convenant van
Indien de marktrente stijgt, zal de waarde van het swapcontract
afgesloten bij Deutsche Hypo ten behoeve van de aankoop van
toepassing. Dit houdt in dat het bedrag van de lening niet meer
weer stijgen. Aan het einde van de looptijd van het swapcontract
het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk. De hoofdsom van de
HUIDIGE FINANCIERINGEN
mag bedragen dan 60% van de waarde van de verhypothekeerde
zal de waarde ervan nihil bedragen. Indien het contract niet
lening bedraagt € 11.500.000,- De lening heeft een looptijd tot 31
Allereerst worden de huidige financieringen in tabelvorm weer-
objecten. De loan-to-value ratio per 31 december 2012 bedraagt
tussentijds wordt opengebroken en dus wordt afgerekend, heeft
december 2016. Tussentijds wordt er niet afgelost op de lening.
gegeven. Vervolgens worden de bestaande financieringen met
echter 70,93%. Hiermee voldoet de lening niet aan haar loan-to-
de waarde van het contract geen invloed op de resultaten van
De rente is variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribortarief
bijbehorende voorwaarden beschreven. Vervolgens worden de
value convenant. De beheerder is naar aanleiding hiervan en naar
het fonds.
met een opslag van 1,20% nominaal plus een liquiditeitsopslag
financieringen (met bijbehorende kenmerken) beschreven nadat het
aanleiding van de naderende expiratiedatum van de lening in
herfinancieringsproces is afgerond. Deze financieringen worden eerst
gesprek getreden met de financier. Dit heeft geresulteerd in een
Huidige lening Deutsche Hypo
Na die datum zijn
schematisch weergegeven waarna ze in detail worden beschreven.
indicatief financieringsvoorstel van Hypothekenbank Frankfurt
Per 18 december 2009 is er een hypothecaire geldlening
totale gemiddelde rente in 2012 bedraagt 2,46% (3-maands
afgesloten bij Deutsche Hypo. De oorspronkelijke hoofdsom van
Euribortarief van gemiddeld 0,76% + nominale opslag van 1,20%
de lening bedraagt € 5.000.000,- en heeft een oorspronkelijke
+ liquiditeitsopslag van 0,5%). Het rentepercentage is vanaf 1
looptijd tot 30 december 2012. Inmiddels is deze lening verlengd
januari 2013 opgebouwd uit het 1-maands Euribor tarief met
tot 30 april 2013. Hiervoor is het getekende financieringsvoorstel
een opslag van 2,0% en een liquiditeitsopslag van 0,35% per
van Deutsche Hypo inmiddels ontvangen ter ondertekening
jaar. Als zekerheid is het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk
door de beheerder van het fonds. Daarnaast is overeengekomen
verhypothekeerd. De taxatiewaarde van dit object bedraagt
met Deutsche Hypo dat, indien nodig, de lening telkens met een
per balansdatum € 23.000.000,-. Gedurende de looptijd van de
maand verlengd kan worden tot de herfinanciering is afgerond
lening mag de loan-to-value ratio van de lening maximaal 65%
gedurende de eerste helft van 2013. Tussentijds wordt er in
bedragen. Per balansdatum bedraagt deze ratio 50%. Het fonds
principe niet afgelost op de lening. In verband met de verkoop
voldoet dus ruimschoots aan dit criterium.
Financiering
Aantal objecten
Taxatiewaarde 31-12-2012
Expiratiedatum
Rentevorm
Rente 2012
Reguliere aflossing
Max. LTV Ratio
LTV ratio 31-12-2012
€ 37.700.000
21
€ 53.150.000
14-11-2013
vast
4,39%
geen
LTV < 60%
70,9%
Deutsche Hypo I
€ 4.450.000
3
€ 9.470.000
30-04-2013
variabel
2,17%
geen
LTV < 60%
47,0%
Deutsche Hypo II
€ 11.500.000
1
€ 23.000.000
31-12-2016
variabel
2,46%
geen
LTV < 65%
50,0%
€ 3.800.00
-
-
01-04-2013
variabel
2,90%
mogelijk
-
-
Financier Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo)
AA MP Private & Trust Holding B.V
Tabel met huidige financieringen met de kenmerken.
van 0,50%. Beide opslagen gelden tot 31 december 2012. de opslagen opnieuw vastgesteld. De
van het object te Maastricht is € 550.000,- afgelost op de lening op 15 februari 2012. Het resterende leningsbedrag bedraagt
Huidige kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust
hiermee € 4.450.000,-. De rente is variabel en gebaseerd op het
Holding B.V. (voorheen Real Estate Participation & Finance B.V.)
Huidige lening Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo)
dat past binnen de algehele herfinanciering van het fonds. Dit
3-maands Euribor tarief met een opslag van 0,85% nominaal plus
Per 15 juli 2011 is er eveneens voor de aankoop van het object aan
De financiering van het fonds bestaat voor het belangrijkste
voorstel wordt verder in het jaarverslag toegelicht. Belangrijkste
een liquiditeitsopslag van 0,40%. Gedurende de tweede helft
de Zijlweg 18 te Waalwijk een kredietfaciliteit aangegaan met Real
deel uit een hypothecaire lening oorspronkelijk afgesloten bij
uitgangspunt van het voorstel is dat het grootste gedeelte (€ 27,7
van 2012 zijn de opslagen verhoogd naar respectievelijk 1,1%
Estate Participations & Finance B.V., een 100% dochter van ABN
Eurohypo AG., thans Hypothekenbank Frankfurt AG genaamd. De
miljoen) van de financiering gedurende de eerste helft van 2013
en 0,5% door de ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt.
AMRO Bank N.V.. Deze entiteit is op 14 december 2012 middels een
hoofdsom van de lening bedroeg oorspronkelijk € 45.000.000,-.
wordt afgelost en het resterende gedeelte (€ 10,0 miljoen) tot
De totale gemiddelde rente over 2012 bedraagt hierdoor
akte van fusie opgehouden te bestaan. ABN AMRO MeesPierson
De lening heeft een looptijd van 7 jaar ingaande op 14 november
en met november 2014 wordt verlengd, zonder dat er een LTV-
2,17%. Vanaf 1 januari 2013 is uit hoofde van de verlenging het
Private & Trust Holding B.V. (eveneens een 100% dochter van
2006 en dient derhalve te worden afgelost op 13 november
convenant van toepassing is.
rentepercentage opgebouwd uit het 1 maands Euribor tarief
ABN AMRO Bank N.V.) heeft het vermogen van de opgeheven
met een opslag van 2,0% en een liquiditeitsopslag van 0,35%
vennootschap onder algemene titel verkregen. De hoogte van de
2013. Tussentijds hoeft er niet te worden afgelost op de lening. De rente dient telkens per kalenderkwartaal achteraf te worden
Financiële instrumenten en risicobeheersing
per jaar. Het totale rentepercentage bedraagt hiermee 2,46%.
faciliteit bedraagt maximaal € 4.000.000,-. Vanaf 2011 tot op heden
voldaan. De rente is variabel en gebaseerd op het 3-maands
Ter afdekking van het renterisico op de lening van Hypotheken-
Als gevolg van de verlenging van de lening zijn geen extra
is voor € 3.800.000,- gebruik gemaakt van deze faciliteit. De faciliteit
Euribor-tarief. Het fonds dient een opslag van 0,50% te betalen
bank Frankfurt AG is op 14 november 2006 een Interest Rate Swap
kosten in rekening gebracht. Als zekerheden zijn, na verkoop van
had een looptijd tot uiterlijk 31 augustus 2012 maar is gedurende het
aan Hypothekenbank Frankfurt bovenop het Euribor-tarief.
(IRS) afgesloten ten bedrage van oorspronkelijk € 38.500.000,-
het object te Maastricht, nog drie objecten verhypothekeerd,
boekjaar verlengd tot 1 april 2013. De rente is variabel en gebaseerd
Vanwege de verkoop van twee objecten in 2010 is gedurende
voor een periode van zeven jaar. Deze IRS is afgesloten tegen
te weten Geurdeland 7 te Andelst, De Hogenkamp 16 te Ulft
op het 1-maands Euribortarief met een opslag van 2,50%. De opslag
dat jaar € 6.150.000,- op de lening afgelost. Het resterende
een tarief van 3,89%, waardoor de rentelasten voor de NV
en Columbusweg 20 te Venlo. De totale taxatiewaarde van
geldt tot 1 april 2013. De totale gemiddelde rente in 2012 bedraagt
leningsbedrag bedroeg hiermee € 38.850.000,-. Ultimo 2011
gedeeltelijk zijn gefixeerd op circa 4,39% (inclusief opslag van
deze objecten bedraagt € 9.470.000,- per 31 december 2012.
2,90% (1-maands Euribortarief van 0,40% + opslag van 2,50%).
is € 750.000,- op deze lening afgelost gezien de relatief grote
0,50%). Na aflossingen van de lening is per balansdatum de
Gedurende de looptijd van de lening mag de loan-to-value
omvang aan liquide middelen binnen het fonds. Naar aanleiding
rente voor een bedrag van € 37.700.000,- (de resterende gehele
ratio van de lening maximaal 60% bedragen. Per 31 december
| 26
27
Financier BAWAG
Financiering
Aantal objecten incl.aankoop
Taxatiewaarde incl. aankoop
Expiratiedatum
Rentevorm
Rente
Reguliere aflossing
€ 48.000.000
21
€ 100.250.000
01-06-2018
25% var., 75% vast
ca. 5%
nee
variabel
3 m euribor + 3,5%
Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo)
€ 10.000.000
5
€ 14.670.000
30-11-2014
ja
AA MP Private & Trust Holding B.V.
€ 3.800.000
-
Tabel met financieringen na herfinancieringsproces
-
01-04-2015
variabel
nader vast te stellen
nader vast te stellen
De objecten zullen worden gefinancierd door middel van de
jaar. Indien dit voor het behoud van de FBI status noodzakelijk is,
BAWAG lening, onder de condities zoals eerder vermeld.
kan de lening te allen tijde worden omgezet in eigen vermogen (middels omzetting van het leningsbedrag naar certificaten).
Lening Deutsche II na herfinanciering
Daarnaast is het de intentie om de aankoop van het distributie-
Deze lening zal bij herfinanciering geheel worden afgelost. De
centrum te financieren door het eigen vermogen van het fonds
objecten zullen worden gefinancierd door middel van de BAWAG
te vergroten middels een emissie van certificaten. Via een
lening, onder de condities zoals eerder vermeld.
onderhandse plaatsing zal er aanvullend aandelenkapitaal in het fonds gebracht worden.
Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. na herfinanciering
Continuïteit
ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. heeft
Conform de grondslagen voor de financiële verslaggeving wordt
Overzicht financieringen na noodzakelijke herfinancie-
rentelasten worden daarmee naar verwachting circa 5%.
aangegeven bereid te zijn om de achtergestelde kredietfaciliteit
in deze paragraaf de continuïteit van het fonds nader toegelicht.
ringsproces gedurende 2013
Het indicatieve financieringsvoorstel is inmiddels door
van € 3,8 miljoen te verlengen met 2 jaar tot 1 april 2015. Het
Gedurende het jaar 2013 expireert er een drietal leningen,
In het kader van de noodzakelijke herfinanciering ge-
zowel de financier BAWAG als de beheerder van het fonds
financieringsvoorstel met verdere details wordt momenteel
namelijk:
durende 2013 is hierboven een overzicht weergegeven
getekend. De komende weken verwachten beide partijen
opgesteld.
• de lening van Hypothekenbank Frankfurt van € 37.700.000,- per
van de leningen na herfinanciering zoals momenteel
het financieringsproces te kunnen afronden.
14 november 2013; Overall loan-to-value ratio van het fonds en solvabiliteitsratio
• de lening van Deutsche Hypo van € 4.450.000,- per 1 mei 2013;
Ferdinand Bolstraat te Zwolle gefinancierd worden door
Lening Hypothekenbank Frankfurt na herfinanciering
van het fonds
• de kredietfaciliteit van ABN AMRO MeesPierson Private & Trust
Hypothekenbank Frankfurt. In de nieuwe situatie is het
Na herfinanciering zal Hypothekenbank Frankfurt een
Per balansdatum bedraagt de totale omvang van de financierin-
object aan de Columbusweg te Venlo met een taxatie-
hypothecaire lening verstrekken van € 10.000.000,-.
gen € 57.450.000,- en bedraagt de totale taxatie- waarde van de
waarde van € 1.800.000,- ultimo 2012 vrij van hypotheek.
Er wordt dus € 27.700.000,- afgelost op deze financiering.
portefeuille € 86.720.000,-. De overall loan-to-value ratio van het
De beheerder is in een vergevorderd stadium van onderhandeling
Hieronder worden de financieringen na afronding van het
De looptijd van de lening van € 10.000.000,- is tot 30
fonds bedraagt hiermee 66,2%. Na herfinanciering en aankoop
met de Oostenrijkse bank BAWAG P.S.K. over (her)financiering
herfinancieringsproces in detail beschreven.
november 2014. Er zal naar alle waarschijnlijkheid
van het object van Hitachi te Zaltbommel is de omvang van de
van een belangrijk deel van de portefeuille. Het betreft hier een
een bedrag van € 800.000,- moeten worden afgelost
vreemd vermogen financieringen in totaal € 61.800.000,- ter-
lening van € 48.000.000,- met een looptijd van 5 jaar. Een conditio
Nieuwe lening van BAWAG na herfinanciering
gedurende de looptijd van de lening. De rentevergoeding
wijl de waarde van de portefeuille dan € 116.720.000,- bedraagt.
sine qua non (oftewel harde voorwaarde) voor het verkrijgen
Voor wat betreft de financieringsstructuur zal naar
bedraagt het 3-maands Euribortarief met een opslag van
De overall loan-to-value ratio zal dan uitkomen op circa 53%.
van de financiering is dat het fonds het Europese hoofdkantoor
alle waarschijnlijkheid de Oostenrijkse bank BAWAG
3,5%. Als zekerheid zal een recht van eerste hypotheek
De solvabiliteitsratio geeft de verhouding weer van het eigen
en distributiecentrum met als huurder Hitachi te Zaltbommel
P.S.K. een belangrijk deel van de portefeuille gaan (her)
gevestigd worden op de volgende vijf objecten:
vermogen ten opzichte van het totale fondsvermogen. De solva-
aankoopt en dat het object onder hypothecaire zekerheid wordt
financieren. Het betreft hier een lening van € 48 miljoen
Ferdinand Bolstraat 25 te Zwolle, Huifakkerstraat 18
biliteitsratio van de NV is gedurende de verslagperiode gedaald
ingebracht naast 20 overige, bestaande objecten in het fonds.
met een looptijd van 5 jaar. Een conditio sine qua non
en 22 te Breda, Sobriëtasplein 101-103 te Helmond en
van 42,4% naar 35,1%. Tevens voldoet het fonds onverkort aan de
Het indicatieve financieringsvoorstel is inmiddels door zowel de
(oftewel harde voorwaarde) voor het verkrijgen van de
Venrayseweg 180 te Venlo. De gezamenlijke getaxeerde
voorwaarden van de FBI aangezien hierbij de fiscale boekwaar-
financier BAWAG als de beheerder van het fonds getekend. Eind
financiering is dat het fonds het Europese hoofdkantoor en
waarde van deze vijf objecten bedraagt € 14.670.000.
de van de onroerende zaken leidend is en niet de commerciële
tweede kwartaal 2013 verwachten partijen het financieringsproces
distributiecentrum van Hitachi te Zaltbommel aankoopt
Tot moment van herfinanciering is het object (Ferdinand
waarde van de onroerend zaken.
en de aankoop van Hitachi te kunnen afronden.
en dat het object onder hypothecaire zekerheid wordt
Bolstraat te Zwolle) vrij van hypotheek met een getaxeerde
ingebracht naast de 20 overige, bestaande objecten in het
waarde van € 1.100.000,-
Financiering van de aankoop van het distributiecentrum van
Na
fonds. Op de lening hoeft naar verwachting niet afgelost
einde looptijd van de lening zal er geen loan-to-value
Hitachi
hypothecaire lening (blijven) verstrekken van € 10.000.000,-. Er
te worden.
convenant meer
bekend. Na herfinanciering zal het object aan de
De taxatiewaarde van de onderliggende
per 31 december 2012. Tot
van toepassing zijn.
Holding B.V. van € 3.800.000,- per 1 april 2013.
herfinanciering
zal
Hypothekenbank
Frankfurt
een
Een indicatief
Zoals beschreven in het operationeel verslag is het fonds
wordt € 27.700.000,- afgelost op deze financiering. De looptijd
portefeuille is € 100.250.000,- (dit is inclusief de waarde
financieringsvoorstel is inmiddels door Hypothekenbank
voornemens om het Europese hoofdkantoor en distributie-
van deze lening is tot 30 november 2014. De expirerende
van het object Hitachi). De rentevergoeding bedraagt
Frankfurt getekend en ter ondertekening aan de
centrum van Hitachi te Zaltbommel aan te kopen. Ter
hypothecaire lening van € 4.450.000,- afgesloten bij Deutsche
het 3-maands Euribortarief met een opslag van 4,05%.
beheerder van het fonds aangeboden. De beheerder is met
financiering van deze verwachte aankoop zal het fonds een
Hypo zal afgelost worden. Overeengekomen is dat, indien nodig,
Daarnaast zal de rente gefixeerd worden (vastgezet
Hypothekenbank Frankfurt in een afrondende fase voor wat
converteerbare lening uitgeven. ABN AMRO is bereid gevonden
de lening telkens met een maand verlengd kan worden tot de
middels swapcontract) voor ten minste 75% van het
betreft de financieringsvoorwaarden.
om de plaatsing van deze converteerbare lening tot een bedrag
herfinanciering is afgerond. Ook zal de tweede lening afgesloten
leningsbedrag. De kosten van het fixeren van de rente
van maximaal € 15.000.000,- op te nemen. Op de lening zal
bij Deutsche Hypo van € 11.500.000,- afgelost worden. ABN
worden geschat op 1,35% van het leningsbedrag
Lening Deutsche Hypo na herfinanciering
tussentijds niet worden afgelost. De looptijd van deze lening
AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. heeft aan-
waarover de rente wordt gefixeerd. De totale gemiddelde
Deze lening zal bij herfinanciering geheel worden afgelost.
bedraagt 5 jaar. De rentevergoeding is vast en bedraagt 7% per
gegeven bereid te zijn om de kredietfaciliteit te verlengen met
| 28
29
2 jaar tot 1 april 2015. Het financieringsvoorstel met verdere details wordt momenteel opgesteld. Om het vereiste risicodragende kapitaal voor de aanschaf van het Hitachi object aan te trekken, heeft het fonds besloten een converteerbare obligatie voor een bedrag van € 15.000.000,uit te geven. ABN AMRO is bereid gevonden de plaatsing van deze converteerbare lening tot een bedrag van maximaal € 15.000.000,- op zich te nemen. Daarnaast is de intentie om aanvullend kapitaal in het fonds te brengen via een onderhandse plaatsing van certificaten met een minimum bedrag van € 500.000,- per investeerder. Aangezien de herfinanciering van het fonds ten tijde van het opstellen van onderhavige jaarrekening nog niet is afgerond, bestaat er een materiele onzekerheid omtrent de continuïteit van het fonds. De beheerder heeft de verwachting dat de financieringsovereenkomsten en de overeenkomst voor de aankoop van het object van Hitachi gedurende het tweede kwartaal getekend zullen worden. Hiermee zal de balanspositie van het fonds versterkt worden en zullen de kernratio’s van het fonds verder verbeteren. Bij de herfinanciering moet wel rekening gehouden worden met
aangescherpte
leningsvoorwaarden
als
gevolg
van de marktomstandigheden. De geprognosticeerde kasstromen van het fonds tot 12 maanden na datering van de onderhavige jaarrekening (en de jaren erna) zijn naar verwachting toereikend om het fonds aan haar financiële verplichtingen te laten voldoen. Gezien het voorgaande, is naar de mening van de beheerder, het opstellen van de jaarrekening op basis van going concern gerechtvaardigd.
Amsterdam, 19 april 2013 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V. Namens de directie drs. T.A.M. Meulman H.A.J. Boom - Conradi E.R. Zuidmeer
| 30
31
Jaarrekening 2012 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.
Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (Voor winstbestemming)
Activa
Toelichting
Beleggingen
Direct vastgoed Vorderingen
€
€
87.502.460
2
105.006.425
296.955
257.866
Immateriële vaste activa
3
117.343
233.091
Liquide middelen
4
2.933.888
5.908.667
90.850.646
111.406.049
31-12-2012
31-12-2011
€
€
Totaal Activa
Passiva
Toelichting
Eigen vermogen
5
Geplaatst en gestort kapitaal
1.875.750
1.875.750
Agio op kapitaalstorting
46.706.093
51.221.233
Herwaarderingsreserve
0
99.314
Wettelijke reserve
60.193
135.115
Overige reserves
-6.080.550
-7.872.819
Resultaat boekjaar
-10.672.826
1.792.269
31.888.660
47.250.862
Totaal eigen vermogen
Langlopende schulden
6
11.500.000
49.617.000
Kortlopende schulden
7
47.461.986
14.538.187
90.850.646
111.406.049
Totaal Passiva
| 32
31-12-2011
1
Overige vorderingen Overige activa
31-12-2012
33
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
(Over de periode 1 januari tot en met 31 december 2012 )
(Over de periode 1 januari tot en met 31 december 2012 )
Toelichting
2012
2011
€
Opbrengsten uit beleggingen
Huurinkomsten direct vastgoed
8
Gerealiseerd verkoopresultaat direct vastgoed
€
8.924.701
2012 €
€
2011 €
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 7.992.986
Resultaat na belastingen
-10.672.826
1.792.269
9
-1.188.067
0
Aankopen direct vastgoed
0
-23.000.000
10
-13.910.000
-1.693.256
Verkopen direct vastgoed
3.210.000
0
-6.173.366
6.299.730
Activering aankoopkosten
-54.342
-382.473
11
-1.308.879
-1.302.828
Herwaardering vastgoed
12 & 13
-2.766.089
-2.591.185
Correctie huurincentives
Afschrijvingen immateriële vaste activa
14
-115.750
-453.198
Mutatie immateriële vaste activa
Overige kosten
15
-308.742
-160.250
Veranderingen in werkkapitaal:
-4.499.460
-4.507.461
Ongerealiseerde waardemutatie direct vastgoed Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
Afschrijving aankoopkosten
Exploitatiekosten vastgoed Rentelasten, vastgoed- en fondsbeheer kosten
Som der bedrijfslasten
€
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting
-10.672.826
1.792.269
Belastingen
0
0
-10.672.826
1.792.269
424.817
325.942
13.910.000
1.693.256
13.490
-108.085
115.748
272.715
Mutatie kortlopende vorderingen en reclass.
-39.089
298.941
Mutatie kortlopende schulden
143.798
8.370.901
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
7.051.596
-10.736.535
Resultaat na belastingen
2011 €
2012 €
2010
2011
€
€
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Dividenduitkering
-4.689.375
-4.264.125
Geplaatst en gestort kapitaal
0
303.750
Agio op kapitaalstorting
0
7.564.590
Nieuwe financiering (langlopend)
0
11.500.000
-5.337.000
-750.000
Aflossing bestaande financiering Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom
-10.026.375
14.354.215
-2.974.779
3.617.680
2012 €
2011 €
Liquide middelen aanvang verslagperiode
5.908.667
2.290.987
Liquide middelen einde verslagperiode
2.933.888
5.908.667
Mutatie geldmiddelen
| 34
€
-2.974.779
€
3.617.680
35
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Activiteiten
de financier BAWAG als de beheerder van het fonds getekend.
Het ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund NV heeft als
Eind
doel het beleggen van vermogen, onder meer in registergoederen
financieringsproces en de aankoop van Hitachi te kunnen
en (personen-)vennootschappen die op hun beurt beleggen in
afronden.
wettelijke bepalingen van titel 9 Boek 2 BW en de stellige
notariskosten en overige aankoopkosten. Onder deze overige
registergoederen. De beleggingsdoelstelling van de NV is het
Na
een
uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving,
aankoopkosten wordt verstaan de taxatiekosten en advieskosten
realiseren van een stabiel rendement met een aanvaardbaar
hypothecaire lening (blijven) verstrekken van € 10.000.000,-
die uitgegeven zijn door de Raad van Jaarverslaggeving. De
die betrekking hebben op de aankoop van de vastgoedobjecten.
risicoprofiel binnen een gespreide portefeuille van logistiek en
Er wordt € 27.700.000,- afgelost op deze financiering. De
jaarrekening is opgesteld in euro’s.
Deze aankoopkosten per object worden geactiveerd in de eerste
bedrijfsmatig direct vastgoed in Nederland en in de toekomst
looptijd van de lening is tot 30 november 2014. De expirerende
Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd tegen
waardering. Transactiekosten kunnen worden afgeschreven over
mogelijk in Duitsland, België en Luxemburg.
hypothecaire lening van € 4.450.000,- afgesloten bij Deutsche
de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde.
de vermoedelijke looptijd van de belegging (8 jaar) indien en
Het fonds tracht haar beleggingsdoelstelling te realiseren door
Hypo zal afgelost worden. Overeengekomen is dat, indien nodig,
Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt
voor zover de verantwoorde waarde inclusief transactiekosten
een adequate maar ook tevens dynamische exploitatie van de
de lening met een maand telkens verlengd kan worden tot de
waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de
lager is dan de reële waarde. Dit betekent dat in geval van een
vastgoedportefeuille. Dit laat zich vertalen in een verdere groei
herfinanciering is afgerond. Ook zal de tweede lening afgesloten
winst- en verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze
waardestijging van het actief, waardestijgingen gecompenseerd
van de portefeuille door het kopen van bij voorkeur lang en
bij Deutsche Hypo van € 11.500.000,- afgelost worden. ABN
referenties wordt verwezen naar de toelichting.
worden met de nog geactiveerde aankoopkosten van dat
volledig verhuurde logistieke en industriële bedrijfsgebouwen,
AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. heeft aangegeven
groothandelsgebouwen,
datacenters
bereid te zijn om de kredietfaciliteit te verlengen met 2 jaar tot
DIRECT VASTGOED
verliesrekening. In het geval van een waardedaling van een
verspreid over (vooralsnog) Nederland. Het fonds zal in de
1 april 2015. Het financieringsvoorstel met verdere details wordt
Beleggingen in direct vastgoed betreffen objecten waarvan de
actief, wordt de boekwaarde bepaald als de som van de reële
toekomst geen nieuwe solitaire kantoorgebouwen verwerven
momenteel opgesteld.
NV de ‘stenen’ in (mede-)eigendom houdt alsook objecten waarbij
waarde en de nog niet afgeschreven aankoopkosten, tenzij
en zich volledig richten op de markt voor logistiek vastgoed en
Om het vereiste risicodragende kapitaal voor de aanschaf van
het onderliggende vastgoed in eigendom is van een rechtspersoon,
de aankoopkosten al zijn gecompenseerd door een eerdere
bedrijfsgebouwen.
het Hitachi object aan te trekken, heeft het fonds besloten een
vennootschap of lichaam waarin de NV een meerderheidsbelang
waardestijging, zoals bedoeld in devorige zin (RJ 615.307).
productielocaties
en
tweede
kwartaal
herfinanciering
zal
2013
verwachten
Hypothekenbank
partijen
Frankfurt
het
ALGEMENE GRONDSLAGEN EN RESULTAATBEPALING VOOR
Aankoopkosten
DE FINANCIËLE VERSLAGGEVING
De aankoopkosten bevatten onder andere overdrachtsbelasting,
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de
niet-verrekenbare BTW alsmede de selectie- en aquisitiekosten,
actief voordat zij per saldo leiden tot een bate in de winst- en
converteerbare obligatie voor een bedrag van € 15.000.000,-
houdt en zeggenschap over het management daarvan heeft, en die
De beheerder is sinds 20 juli 2012 in het bezit van een vergunning
uit te geven. ABN AMRO is bereid gevonden de plaatsing van
worden aangehouden om (directe of indirecte) huuropbrengsten
IMMATERIËLE VASTE ACTIVA
als bedoeld in artikel 2:65 Wft en staat onder toezicht van de AFM.
deze converteerbare lening tot een bedrag van maximaal
en/of waardestijgingen te realiseren. De eerste waardering van
Opstartkosten
€ 15.000.000,- op zich te nemen. Daarnaast is de intentie om
een vastgoedbelegging geschiedt tegen de verkrijgingsprijs. De
De initiële kosten in verband met het oprichten en de introductie
CONTINUÏTEIT
aanvullend kapitaal in het fonds te brengen via een onderhandse
verkrijgingsprijs van een vastgoedbelegging omvat de koopsom,
van de NV worden vanaf de introductie in 5 jaar lineair
Conform de grondslagen voor de financiële verslaggeving wordt
plaatsing van certificaten met een minimum bedrag van
eventuele overdrachtsbelasting en eventueel niet-verrekenbare
afgeschreven. Tegenover deze activering wordt een wettelijke
in deze paragraaf de continuïteit van het fonds nader toegelicht.
€ 500.000,- per investeerder.
BTW, alsmede aan het object overige toe te rekenen aankoopkosten.
reserve aangehouden. Onder geactiveerde opstartkosten wordt
Gedurende het jaar 2013 expireert er een drietal leningen,
Aangezien de herfinanciering van het fonds ten tijde van het
Alle objecten worden gewaardeerd tegen reële waarde. Hieronder
onder andere verstaan de underwriting fee en de advieskosten bij
namelijk:
opstellen van onderhavige jaarrekening nog niet is afgerond
wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat,
de opstart van het fonds.
• de lening van Hypothekenbank Frankfurt van € 37.700.000,- per
bestaat er een materiële onzekerheid omtrent de continuïteit
conditie kosten koper en onder gestanddoening van de vigerende
van het fonds. De beheerder heeft de verwachting dat de
huurovereenkomsten. Bij de bepaling van deze waarde wordt
Financieringskosten
• de lening van Deutsche Hypo van € 4.450.000,- per 1 mei 2013;
financieringsovereenkomsten en de overeenkomst voor de
onder meer rekening gehouden met verschillen tussen markthuur
Financieringskosten hebben betrekking op de afsluitprovisie die
• de kredietfaciliteit van ABN AMRO MeesPierson Private & Trust
aankoop van het object van Hitachi gedurende het tweede
en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, resterende
betaald moet worden bij het aantrekken van de (hypothecaire)
kwartaal 2013 getekend zullen worden. Hiermee zal de
looptijd, de staat van onderhoud en verwachte toekomstige
financiering.
De beheerder is in een vergevorderd stadium van onderhandeling
balanspositie van het fonds versterkt worden enzullen de
ontwikkelingen. Ieder object wordt jaarlijks getaxeerd door een
gedurende de looptijd van de financiering lineair afgeschreven.
met de Oostenrijkse bank BAWAG P.S.K. over (her) financiering
kernratio’s van het fonds verder verbeteren. Bij de herfinanciering
onafhankelijke externe deskundige. Indien de taxatiewaarde
van een belangrijk deel van de portefeuille. Het betreft hier een
moet wel rekening gehouden worden met aangescherpte
per pand hoger is dan de verkrijgingsprijs plus geactiveerde
Emissiekosten
lening van € 48.000.000,- met een looptijd van 5 jaar. Een conditio
leningsvoorwaarden als gevolg van de marktomstandigheden.
aankoopkosten per object vindt er een positieve herwaardering
Emissiekosten hebben betrekking op de kosten die gepaard
sine qua non (oftewel harde voorwaarde) voor het verkrijgen
De geprognosticeerde kasstromen van het fonds tot 12
plaats die verantwoord wordt in de winst- en verliesrekening.
gaan met de emissie van nieuwe certificaten. De kosten van elke
van de financiering is dat het fonds het Europese hoofdkantoor
maanden na datering van de onderhavige jaarrekening
Indien de taxatiewaarde per object lager is dan de verkrijgingsprijs
emissie worden geactiveerd en over een periode van 5 jaar lineair
en distributiecentrum met als huurder Hitachi te Zaltbommel
(en de jaren erna) zijn naar verwachting toereikend om het fonds
per pand vindt er een negatieve herwaardering plaats via de winst-
afgeschreven vanaf de emissiedatum.
aankoopt en dat het object onder hypothecaire zekerheid wordt
aan haar financiële verplichtingen te laten voldoen. Gezien het
en verliesrekening. Voor deze ongerealiseerde waardemutaties
ingebracht naast 20 overige, bestaande objecten in het fonds.
voorgaande, is naar de mening van de beheerder, het opstellen
wordt een herwaarderingsreserve aangehouden mits per saldo per
VORDERINGEN
Het indicatieve financieringsvoorstel is inmiddels door zowel
van de jaarrekening op basis van going concern gerechtvaardigd.
object sprake is van een cumulatieve positieve herwaardering. De
Vorderingen worden gewaardeerd op nominale waarde onder
dotatie aan deze reserve vindt plaats vanuit de agioreserve.
aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor oninbaarheid.
14 november 2013;
Holding B.V. van € 3.800.000,- per 1 april 2013.
| 36
Financieringskosten
worden
geactiveerd
37
en
EIGEN VERMOGEN
OVERIGE KOSTEN
RISICOPARAGRAAF
te staan. In economisch voorspoedige tijden zal een toename
De mutaties in de herwaarderingsreserve worden gevormd ten
Onder overige kosten zijn onder andere opgenomen: kosten
Algemeen
van de vraag bij een gelijkblijvend aanbod aan huurruimtes
laste of ten gunste van de winstbestemming. Voor geactiveerde
verbonden aan de financiële administratie van de NV, kosten
Een bepaalde mate van risico is inherent aan iedere belegging
leiden tot hogere huurprijzen. Lagere huurprijzen leiden tot een
opstart- en emissiekosten wordt een wettelijke reserve
voor de jaarlijkse externe taxatie van de objecten door een
in direct en indirect vastgoed en deze risico’s zijn ook van
lager exploitatieresultaat van de NV en mogelijk tot een lagere
aangehouden.
onafhankelijke
verkoopopbrengst van objecten.
accountantskosten,
toepassing op de NV. Voor een uitgebreidere beschrijving van
kosten voor (het bijeenroepen van) de algemene vergadering
de risico’s wordt verwezen naar de prospectus van het fonds.
HUUROPBRENGSTEN
van aandeelhouders en de vergadering van certificaathouders,
Bij direct vastgoed gaat het hierbij in het algemeen om de
Renterisico / financieringsrisico
De huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan de
kosten voor publiciteit, drukwerk,
de kosten voor adviseurs
waardefluctuaties van het onroerend goed die onder andere
Voor zover verplichtingen gerelateerd zijn aan een object van
huurders in rekening gebrachte huren. Verstrekte huurincentives
van de NV, kosten voor informatieverschaffing en overige,
het gevolg kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod.
langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit
worden toegerekend aan de resterende looptijd van het
onvoorziene kosten.
Vanwege de relatief lange periode die benodigd is om onroerend
(gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand
deskundige,
jaarlijkse
goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de
van invloed op het exploitatieresultaat van de NV alsmede op
RESULTAATVERANTWOORDING
lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet mogelijk
de marktwaarde van het desbetreffende object. Renterisico’s
EXPLOITATIEKOSTEN
Huuropbrengsten en overige opbrengsten worden verantwoord
om op korte termijn te reageren op schaarste of overschot.
worden door de beheerder zoveel mogelijk afgedekt middels
Onder exploitatiekosten worden de direct met de exploitatie
in het jaar waarop ze betrekking hebben. De bedrijfslasten
Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen,
swapcontracten.
van direct vastgoed samenhangende kosten opgenomen zoals
komen eveneens ten laste van het verslagjaar waarop ze
rentestanden en (verwachte) inflatie niveaus kunnen eveneens de
onderhoud, beheerkosten (property manager), verzekeringen,
betrekking hebben.
waarde beïnvloeden.
VENNOOTSCHAPSBELASTING
Economie
van vreemd vermogen. Door gebruik te maken van vreemd
RENTESWAPS
De NV heeft de status van een fiscale beleggingsinstelling als
De algemene economische situatie in Nederland kan een
vermogen stijgt de rendementsverwachting voor het eigen
Ter afdekking van het renterisico kan gebruik worden gemaakt
bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting
negatieve invloed hebben op de waarde van objecten, de
vermogen. Ook het financiele risico voor de belegger -als
van renteswaps. Renteswaps worden gewaardeerd tegen
1969. Dit houdt in dat 0% vennootschapsbelasting is
leegstand en de mogelijkheid van huurders om aan de
verschaffer van eigen vermogen- neemt dan toe. Als er een
kostprijs. Dit betekent dat de renteswaps initieel tegen kostprijs
verschuldigd, mits aan de wettelijke voorwaarden ter verkrijging
betalingsverplichtingen te voldoen.
wijziging optreedt in de waarde van de activa van het fonds, en
worden gewaardeerd, en vervolgens tegen kostprijs of lagere
en behoud van de status van fiscale beleggingsinstelling is
marktwaarde. Indien mogelijk wordt kostprijshedge-accounting
voldaan. De mate waarin het Fonds haar beleggingen mag
Debiteurenrisico
blijft, dan zal de intrinsieke waarde van de certificaten, sterker
toegepast voor de renteswaps die ervoor zorgen dat het variabele
financieren middels leningen, is één van de belangrijkste
Het risico bestaat dat een huurder niet aan zijn huurverplichtingen
dalen of stijgen dan wanneer er geen gebruik zou zijn gemaakt
renterisico op hypothecaire leningen gefixeerd wordt voor een
voorwaarden: direct vastgoed mag voor maximaal 60% van
jegens de NV kan voldoen. De kwaliteit en de kredietwaardigheid
van vreemd vermogen. Voorbeeld hefboomwerking: als het
bepaalde periode. Hiermee wordt beoogd de NV te beschermen
de fiscale boekwaarde worden gefinancierd. Een belegging in
van huurders beinvloedt derhalve het debiteuren- en het
fonds een financieringspercentage van 50% aanhoudt, dan zal
tegen stijgende rentelasten. Onder kostprijshedge-accounting
indirect vastgoed mag met maximaal 20% aan leningen worden
leegstandsrisico dat de NV loopt. Om die reden worden de
bij een absolute waardedaling van 10% van de objecten een
worden de renteswaps in de balans en de winst-en verliesrekening
gefinancierd. Een andere voorwaarde is dat de NV de fiscale
huurders getoetst op hun solvabiliteit, betrouwbaarheid en
waardedaling van 20% van het eigen vermogen optreden. Bij een
verwerkt op het moment dat ook de rente op de onderliggende
winst binnen acht maanden na afloop van het boekjaar
betalingsgedrag.
waardestijging werkt dit uiteraard andersom.
hypothecaire leningen in de winst- en verliesrekening wordt
heeft uitgekeerd aan de certificaathouders, de zogenaamde
verantwoord. Om kostprijshedge-accounting toe te passen zijn
uitdelingsverplichting.
Leegstandsrisico
Regelgeving
huurcontract (“straightlining”).
erfpacht en onroerende zaakbelastingen.
Hefboomeffectrisico Het fonds maakt bij de financiering van de portefeuille gebruik
als de financiering met vreemd vermogen in absolute zin gelijk
Het leegstandsrisico is het risico dat objecten, na afloop of
De NV is onderworpen aan de plaatselijke, regionale en nationale
getest op effectiviteit. Voorzover sprake is van een effectieve
SCHATTINGEN
beeindiging van de overeenkomst met een huurder, niet
regelgeving waar zij beleggingen heeft. De regelgeving waaraan
hedge worden de waardeveranderingen van de renteswaps
Om de grondslagen en regels voor het opstellen van de
opnieuw verhuurd kan worden. Dit houdt in dat gedurende de
zij is onderworpen heeft betrekking op milieu-, veiligheids-
niet verantwoord in de balans en de winst- en verliesrekening.
jaarrekening te kunnen toepassen, is het nodig dat de beheerder
leegstandsperiode geen huuropbrengsten gegenereerd worden.
en onderhoudsnormen, de rechten van huurders en andere
Indien van toepassing wordt het ineffectieve deel van de
van het ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth Fund NV
Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde nieuwe
wetgeving die van invloed is op de onroerend goedmarkten,
waardeverandering van de renteswaps verantwoord in de winst-
zich over verschillende zaken een oordeel vormt, en dat de
huurders aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan
waaronder met name de fiscale wetgeving. Er kan geen zekerheid
en verliesrekening onder de rentelasten.
beheerder schattingen maakt die essentieel kunnen zijn voor de
te brengen in objecten welke additionele kosten voor de NV met
worden gegeven dat de regelgeving dan wel de interpretatie,
in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het
zich meebrengen.
uitvoering of wijziging van bestaande regelgeving, niet zal leiden
de hedge relaties gedocumenteerd en worden deze periodiek
VASTGOED- EN FONDSBEHEERKOSTEN
geven van het in art. 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk
Onder de vastgoedbeheerkosten wordt de vergoeding voor de
is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de
Huurrisico
zullen hebben voor de exploitatie van haar onroerend goed
property manager (Kadans Vastgoed B.V.) opgenomen. Onder
bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting
De algemene economische situatie in van invloed op de
portefeuille, hetgeen de resultaten en de financiële situatie van
de fondsbeheerkosten wordt de vergoeding voor de beheerder
op de betreffende jaarrekeningposten.
huurprijzen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve een
de NV in negatieve zin kan beïnvloeden.
opgenomen.
tot extra kosten van de NV of geen andere nadelige gevolgen
lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk
| 38
39
Verkoopopbrengst
Illiquiditeit van certificaten
De waarde bij de verkoop van vastgoed is voor een groot deel
Een certificaat kan uitsluitend na de uitdrukkelijke schriftelijke
afhankelijk van de huur. De huurprijzen komen tot stand op basis
toestemming
van vraag en aanbod. In economische tijden zullen de huren
Certificaten kunnen uitsluitend worden verworven tegen een
en de kapitalisatiefactor dalen en zal de leegstand toenemen.
tegenwaarde van tenminste € 50.000,- per belegger, welke
Dit betekent dat de waarde van de objecten in een neergaande
minimale tegenwaarde ook geldt voor certificaathouders
conjunctuur kan dalen, hetgeen een negatieve invloed heeft op
die additionele certificaten wensen te verwerven. Het is een
de verkoopopbrengst.
certificaathouder verder niet toegestaan om certificaten
van
de
beheerder
worden
overgedragen.
te verkopen indien de tegenwaarde van zijn certificaten Onderhoud
daardoor minder dan € 50.000,- zou gaan bedragen, tenzij de
Een slechte staat van onderhoud is van invloed op de
certificaathouder alle door hem gehouden certificaten verkoopt
huuropbrengsten en de waarde van een object. Beleid van de
en overdraagt. Er is geen garantie dat een regelmatige of
NV is te beleggen in nieuwe en recent ontwikkelde objecten.
levendige handel in certificaten zal ontstaan, en de certificaten
Tevens gaat de NV uit van de jaarlijkse onderhoudslasten om
zijn niet
de objecten in een kwalitatief goede staat van onderhoud te
voornemen. De NV is voorts niet verplicht certificaten terug of in
houden. Gedurende de looptijd kan de NV te maken krijgen met
te kopen in geval certifcaathouders wensen uit te treden. Gevolg
onvoorziene onderhoudslasten hetgeen een negatieve invloed
is dat een belegging in het fonds een beperkt verhandelbare en
kan hebben op het exploitatieresultaat van het jaar waarop deze
mogelijk zelfs illiquide belegging is. De verwachting is verder dat
onvoorziene last betrekking heeft.
de looptijd van de NV langer zal zijn dan de acht tot tien jaar die in
ter beurze genoteerd noch bestaat daartoe het
de vastgoedsector voor niet-groeifondsen gebruikelijk is. Verlies inleg certificaathouders Als de huurinkomsten sterk teruglopen, kan de mogelijkheid zich voordoen dat de NV niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen en dat objecten gedwongen moeten worden verkocht. Indien de schulden van de NV hoger zijn dan de verkoopopbrengst van de objecten zal het door de certificaathouders ingelegde kapitaal worden aangesproken. Het risico bestaat dat de certificaathouders hun volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de NV gedane uitkeringen kunnen in beginsel niet worden teruggevorderd van de certificaathouders.
| 40
41
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2012 De aan de objecten toe rekenen kosten ten bedrage van € 907.618,- zijn als volgt opgebouwd:
Taxatiewaarde
Aan objecten toe te rekenen kosten
31-12-2012
31-12-2011
€
€
€
€
86.720.000
907.618
87.627.618
105.172.435
Verbouwingskosten
0
54.342
54.342
0
Af: huurincentives per einde verslagperiode
0
0
-179.500
-166.010
86.720.000
961.960
87.502.460
105.006.425
105.006.425
83.535.065
Totale overdrachtsbelasting
Aankopen
0
23.000.000
Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.)
Verkopen
-3.210.000
0
54.342
382.473
Totale toe te rekenen
-424.817
-325.942
overdrachtsbelasting na reclassificatie
-13.910.000
-1.693.256
-13.490
108.085
87.502.460
105.006.425
1 Direct vastgoed Beleggingen in direct vastgoed
Het verloop van de beleggingen in direct vastgoed is als volgt: Stand per begin boekjaar
Activering aankoopkosten Afschrijvingen aankoopkosten Herwaardering via winst- en verliesrekening Mutatie huurincentives
Totale aankoopkosten Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.) Verkoop objecten
Afschrijvingen
Stand per 31 december
€
€
€
€
1.550.713
0
-107.848
1.442.865
-936.374
-28.737
0
-965.111
-12.746
-22.212
0
-34.958
601.593
-50.949
-107.848
442.796
932.878
0
-185.044
747.834
-126.534
-11.263
0
-137.797
-92.072
-90.855
0
-182.927
714.272
-102.118
-185.044
427.110
56.570
0
-18.858
37.712
1.372.435
-153.067
-311.750
907.618
Totale toe te rekenen
b) Overdrachtsbelasting
Verkoop objecten
c) Niet verrekenbare BTW Niet verrekenbare BTW
Stand per einde verslagperiode
Geactiveerde kosten
a) Aankoopkosten
aankoopkosten na reclassificatie Totaal
Stand per 1 januari
Totaal De geactiveerde kosten in 2012 bestaan uit kosten voor de verbouwing van het object te Almelo ten bedrage van € 54.342,-. Voor wat betreft de vergelijkende cijfers, de geactiveerde aankoopkosten gedurende boekjaar 2011 betreffen kosten voor het object aan de Zijlweg te Waalwijk en deze kosten bestaan uit een selectie- en acquisitiefee ten bedrage van € 345.000,- en kosten voor notaris en overige (technische- en milieu) adviseurs ten behoeve van de aankoop ten bedrage van € 37.473,-. Dit resulteert in een totaalbedrag van € 382.473,-.
| 42
43
2 Overige vorderingen Debiteuren servicekosten lopend boekjaar
31-12-2012
31-12-2011
€
€
-2.472
10.435
2b Debiteuren huurders
31-12-2012
31-12-2011
€
€
Huur Brouwgoed C.V.
0
-360
Huurincentives
2a
179.500
166.010
Huur Drieluik C.V.
0
-948
Debiteuren huurders
2b
99.644
47.256
Huur Kwadraat C.V.
0
2.906
Huur REGF NV
99.644
45.658
Totaal
99.644
47.256
31-12-2012
31-12-2011
€
€
a) Financieringskosten
57.150
97.975
b) Emissiekosten
60.193
135.115
117.343
233.090
19.719
17.447
Vooruitbetaalde exploitatiekosten
Nog te ontvangen rente
0
14.465
Vordering Kadans
0
120
564
2.133
296.955
257.866
Overige vorderingen Totaal
2a Huurincentives
3 Immateriële vaste activa
Deze vordering heeft betrekking op huurkortingen (incentives) in verschillende vormen verstrekt aan verschillende huurders. Alle huurkortingen zijn verwerkt in de jaarrekening volgens de straightlining methode, waarbij de verstrekte huurincentives worden
Totaal
toegerekend aan de resterende looptijd van het huurcontract. Hieronder worden de immateriële vaste activa nader gespecificeerd. In onderstaande tabel is weergegeven welk objecten het hier betreft en het verloop van de geactiveerde huurincentives.
Stand per 1 januari
Nieuw verstrekte incentive
Toe te rekenen korting verslagperiode
Stand per 31 december
€
€
€
€
Huurincentive Jeverweg 16-19 Groningen
67.974
0
-13.750
54.224
Huurincentive Huifakkerstraat 22 Breda
67.974
0
-13.750
54.224
Huurincentive Tussenriemer ong. Roosendaal
10.174
0
-2.069
8.105
Huurincentive Venrayseweg 180 Venlo
19.888
0
-4.044
15.844
0
48.225
-1.122
47.103
166.010
48.225
-34.735
179.500
Huurincentive Geurdeland 7 Andelst Totaal
Gedurende het boekjaar is een huurkorting verleend aan de huurder van het object aan de Geurdeland 7 te Andelst. Vanaf 1 september 2012 wordt gedurende een periode van 2 jaar maandelijks een korting gegeven van in totaal € 2.009,-. In totaal bedraagt deze korting € 48.225,- en deze korting wordt toegerekend aan de resterende looptijd van het huurcontract. Het bedrag ad € 34.735,- is in de winst- en verliesrekening van de NV opgenomen als huurkorting.
| 44
Stand per 1 januari
Geactiveerde kosten
Afschrijvingen
Stand per 31 december
€
€
€
€
Afsluitprovisie Hyp.Frankfurt (voorheen Eurohypo)
31.088
0
-16.076
15.012
Afsluitprovisie Deutsche Hypo
58.487
0
-16.349
42.138
8.400
0
-8.400
0
97.975
0
-40.825
57.150
Structureringsfee
51.033
0
-51.033
0
Marketingkosten
2.213
0
-2.213
0
Kosten voor advisering
3.633
0
-3.633
0
Emissiekosten juli 2011
78.236
0
-18.043
60.193
Totale emissiekosten
135.115
0
-74.922
60.193
Totaal
233.090
0
-115.747
117.343
a) Financieringskosten
Afsluitprovisie AA MP Private & Trust Holding B.V. Totale financieringskosten
b) Emissiekosten
45
3a financieringskosten (afsluitprovisie hypothekenbank frankfurt (voorheen eurohypo) en deutsche hypo)
5 Eigen Vermogen
• De financieringskosten hebben betrekking op de afsluitprovisie die moet worden betaald ten tijde van het opnemen van bedragen onder de financiering. De afsluitprovisie bedraagt 0,25% - 0,50% van het opgenomen bedrag onder de lening.
Geplaatst en gestort kapitaal
Financieringskosten worden geactiveerd en een periode van de looptijd van de financiering lineair afgeschreven. Indien een deel
Het verloop van het geplaatst en gestort kapitaal is als volgt:
van de lening vroegtijdig wordt afgelost wordt de provisie dienovereenkomstig afgeschreven.
Stand per aanvang verslagperiode Bij: uitgegeven
3b EMISSIEKOSTEN
31-12-2012
31-12-2011
€
€
1.875.750
1.572.000
0
303.750
1.875.750
1.875.750
51.221.233
47.621.402
0
7.564.590
74.921
315.367
-4.689.375
-4.264.125
99.314
-16.001
46.706.093
51.221.233
Stand per aanvang verslagperiode
99.314
83.313
Af: mutatie herwaarderingsreserve
-99.314
16.001
0
99.314
135.115
450.479
Stand per einde verslagperiode
• De structureringsfee houdt verband met de structurering van elke emissie van certificaten en bedraagt 2,5% over het kapitaal dat bij een emissie wordt geplaatst. De eventueel niet terug te vorderen BTW wordt hierbij opgeteld.
Agio op kapitaalstorting
• De underwriting fee wordt aan de NV in rekening gebracht indien de initiatiefnemer een afnamegarantie van het minimaal
Het verloop van de agioreserve is als volgt:
benodigde certificaten afgeeft. De vergoeding voor afdekking van het risico bedraagt 3% van het gegarandeerd te plaatsen
Stand per aanvang verslagperiode
kapitaal bij een emissie. De underwriting fee van de eerste emissie over 2007 is hier geactiveerd (3% van € 12.400.000,-). Voor de
Bij: storting emissie juli 2011
tweede emissie in 2007 en de emissie in 2011 is geen underwriting fee in rekening gebracht.
Bij: vrijval van wettelijke reserve
• Er worden kosten gemaakt voor de marketing van de certificaten en de produktie van de marketingmaterialen zoals prospectus en vastgoedbrochure. In juli 2011 is een bedrag van € 86.131,- aan emissiekosten geactiveerd. Dit is 1% van het bedrag aan tijdens de emissie aangekochte certificaten (exclusief verkochte certificaten) ten bedrage van € 8.613.080, • De kosten voor advisering bestaan uit kosten voor notariële, juridische en fiscale advisering en werkzaamheden en eventuele advisering door accountants per emissie. 4 Liquide middelen Bankrekeningen rekening-courant Beleggersrekening Totaal
Af: dividenduitkering Af: vorming herwaarderingsreserve Stand per einde verslagperiode Herwaarderingsreserve
31-12-2012
31-12-2011
€
€
648.703
5.121.055
2.285.185
787.612
2.933.888
5.908.667
Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van het fonds. Ultimo vorig boekjaar 2011 is de omvang van de liquide middelen relatief groot. Dit komt doordat de belastingdienst een teruggave van de omzetbelasting heeft gestort van € 4.287.359,op 30 december 2011 in verband met de aankoop van het object aan de Zijlweg te Waalwijk. Hiermee is de tijdelijke BTW financiering van € 4.370.000,- in het volgende boekjaar, namelijk op 9 januari 2012 afgelost.
Het verloop van de herwaarderingreserve is als volgt:
Stand per einde verslagperiode Wettelijke reserve Het verloop van de wettelijke reserve is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode Bij: vorming wettelijke reserve in verband met activering emissiekosten
0
86.131
Af: vrijval wettelijke reserve in verband met afschrijving opstartkosten
0
-169.444
Af: vrijval wettelijke reserve in verband met afschrijving emissiekosten
-74.922
-232.053
Stand per einde verslagperiode
60.193
135.115
Stand per aanvang verslagperiode
-7.872.819
-9.647.402
Bij: bestemming resultaat voorgaand boekjaar
1.792.269
1.774.583
-6.080.550
-7.872.819
Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt:
Stand per einde verslagperiode
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 4.375.000,-. Het is verdeeld over 17.500 aandelen met een nominale waarde van € 250,-. Het geplaatste kapitaal bedraagt € 1.875.750,- (7.503 aandelen). Er is een wettelijke reserve gevormd inzake opstartkosten en emissiekosten voor een bedrag van € 60.193,- (zie 3b). Stichting Administratiekantoor ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth Fund is houder van alle aandelen. In verband met de herwaardering per einde boekjaar is de herwaarderingsreserve vrijgevallen van € 99.314,- naar nihil.
| 46
47
6 Langlopende schulden
31-12-2012
31-12-2011
€
€
7 Kortlopende schulden
Langlopende schulden
Hypothecaire lening Hypothekenbank Frankfurt (voorheen
Het verloop van de langlopende schulden is als volgt:
Eurohypo)
Stand per aanvang verslagperiode Bij: opgenomen leningen Af: reclassificatie naar kortlopende schulden Af: aflossingen lening Stand per einde verslagperiode
Lening Jeog B.V.
4.370.000
3.800.000
3.800.000
360.196
468.155
Te betalen dividendbelasting
393.908
309.498
Te betalen omzetbelasting
308.063
238.174
Te betalen exploitatiekosten
201.360
159.423
11.500.000
BTW financiering Deutsche Hypo
-5.000.000
Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust
-750.000
de volgende leningen:
Hypothecaire lening Deutsche Hypo II
0
0
De langlopende schulden bestaan per balansdatum uit Hypothecaire lening Eurohypo
0 5.000.000
-37.700.000
49.617.000
Hypothecaire lening Deutsche Hypo
Holding B.V. Vooruitontvangen huur
0
38.100.000
Te betalen administratiekosten
11.500.000
11.500.000
Te betalen accountantskosten
0
17.000
Te betalen rente financiering
11.500.000
49.617.000
HYPOTHECAIRE LENING DEUTSCHE HYPO II Per 15 juli 2011 is er een tweede hypothecaire geldlening afgesloten bij Deutsche Hypo inzake de aankoop van het object aan
0
17.500
38.800
30.500
4.201
125.580
197.172
0
8.286
8.286
Overige nog te betalen kosten
0
3.803
Cumulatief preferent dividend JEOG B.V. 2012 (2011)
0
850
Vergoeding beherend vennoot C.V.'s JEOG B.V. 2012 (2011)
0
6.418
47.461.986
14.538.187
Te betalen fondskosten Totaal
€
4.450.000
43.867.000
-417.000
31-12-2011
€
37.700.000
49.617.000
11.500.000
31-12-2012
Waarborgsommen
de Zijlweg 18 te Waalwijk. De hoofdsom van de lening bedraagt € 11.500.000,- De lening heeft een looptijd tot 31 december 2016. Tussentijds wordt er niet afgelost op de lening. De rente is variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief met een
Totaal
opslag van 1,20% nominaal plus een liquiditeitsopslag van 0,50%. Beide opslagen gelden tot 31 december 2012. Na die datum zijn de opslagen opnieuw vastgesteld. De totale gemiddelde rente in 2012 bedraagt 2,46% (3-maands Euribortarief van 0,76%
HYPOTHECAIRE LENING HYPOTHEKENBANK FRANKFURT (VOORHEEN EUROHYPO)
+ nominale opslag van 1,20% + liquiditeitsopslag van 0,5%). Het rentepercentage is vanaf 1 januari 2013 opgebouwd uit het
De financiering van het fonds bestaat voor het belangrijkste deel uit een hypothecaire geldlening afgesloten bij Hypothekenbank
1-maands Euribor tarief met een opslag van 2,0% en een liquiditeitsopslag van 0,35% per jaar.
Frankfurt. De hoofdsom van de lening bedraagt oorspronkelijk € 45.000.000,-. De lening heeft een looptijd van 7 jaar ingaande op 14 november 2006 en dient derhalve te worden afgelost op 13 november 2013. Tussentijds hoeft er niet te worden afgelost
Als zekerheid is het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk verhypothekeerd. De taxatiewaarde van dit object bedraagt per
op de lening. De rente dient telkens per kalenderkwartaal achteraf te worden voldaan. De rente is variabel en gebaseerd
balansdatum € 23.000.000,-. Gedurende de looptijd van de lening mag de loan-to-value ratio van de lening maximaal 65%
op het 3-maands Euribor tarief. De NV dient een opslag van 0,50% te betalen aan Hypothekenbank Frankfurt bovenop het
bedragen. Per balansdatum bedraagt deze ratio 50%. Hiermee voldoet de lening dus ruimschoots aan het loan-to-value
Euribor-tarief. Vanwege de verkoop van de twee objecten in 2010 is gedurende dat jaar € 6.150.000,- op de lening afgelost. Het
convenant.
resterende leningsbedrag bedraagt hiermee € 38.850.000,- In 2011 is € 750.000,- op deze lening afgelost, gezien de relatief grote omvang aan liquide middelen binnen het fonds. Naar aanleiding van de verkoop van het object aan de Sevillaweg te Rotterdam
LENING JEOG B.V.
op 3 september 2012 is € 400.000,- afgelost op deze lening. De omvang van deze lening komt hiermee uit op € 37.700.000,-.
JEOG B.V. had in de verschillende C.V.’s cumulatief preferente aandelen, waar een jaarlijkse vaste vergoeding tegenover stond. Vanwege het vaste karakter van de verplichtingen vanuit de C.V.’s aan JEOG B.V., werd hier een verplichting opgenomen die
Als zekerheid zijn 21 objecten verhypothekeerd met een gezamelijke waarde van € 53.150.000,- per 31 december 2012.
gelijk is aan het nominaal gestort kapitaal door JEOG B.V. op de cumulatief preferente aandelen in de C.V.’s. Uit hoofde van de
Op de financiering is een loan-to-value convenant van toepassing. Dit houdt in dat het bedrag van de lening niet meer
vereenvoudiging van de structuur van het fonds zoals beschreven in het jaarverslag is de lening afbetaald per 21 december 2012.
mag bedragen dan 60% van de waarde van de verhypotheceerde objecten. De loan-to-value ratio per 31 december 2012 bedraagt echter 70,93%. Hiermee voldoet de lening niet aan haar loan-to-value convenant. De beheerder is naar aanleiding hiervan en naar aanleiding van de naderende expiratiedatum van de lening in gesprek getreden met de financier. Dit heeft geresulteerd in een indicatief financieringsvoorstel van Hypothekenbank Frankfurt dat past binnen de algehele herfinanciering van het fonds. Belangrijkste uitgangspunt van het voorstel is dat het grootste gedeelte (€ 27,7 miljoen) van de financiering gedurende 2013 wordt afgelost en het resterende gedeelte (€ 10,0 miljoen) tot en met november 2014 wordt verlengd, zonder dat er een loan-to-value convenant van toepassing is.
| 48
49
Ter afdekking van het renterisico op de lening is op 14 november 2006 een Interest Rate Swap (IRS) afgesloten ten bedrage van
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN
oorspronkelijk € 38.500.000,- voor een periode van zeven jaar. Deze IRS is afgesloten tegen een tarief van 3,89%, waardoor de
Zoals reeds vermeld in eerdere (half) jaarverslagen ontving de beheerder gedurende de eerste helft van 2009 een dagvaarding van
rentelasten voor de NV gedeeltelijk zijn gefixeerd op circa 4,39% (inclusief opslag). Na aflossingen van de lening tot € 37.700.000,- is
Bergkam BV. In de dagvaarding wordt het fonds gesommeerd (op basis van een eerdere afname van twee objecten in Vaassen en
per balansdatum daarmee de rente voor een bedrag van € 37.700.000,- (de resterende gehele financiering van Hypothekenbank
Andelst van dezelfde partij in 2007) een nieuw object in Deventer af te nemen dat per einde 2009 nieuw is opgeleverd. De beheerder
Frankfurt) nog gefixeerd.
is in deze casus echter altijd van mening geweest dat een koop nooit tot stand was gekomen door ernstig in gebreke blijven van
De waarde van het swapcontract bedraagt per 31 december 2012 € 1.214.883,- negatief. Ten aanzien van het swap-contract wordt
Bergkam. Namens het fonds heeft Loyens & Loeff deze zaak ter hand genomen en verweer gevoerd tegen de dagvaarding door
kostprijshedge-accounting toegepast waardoor de negatieve marktwaarde van de renteswap niet in de balans is verantwoord. Indien
Bergkam. De rechtbank van Amsterdam heeft op 18 augustus 2010 uitspraak gedaan en alle eisen van Bergkam afgewezen en
de markrente stijgt zal de waarde van het swap-contract weer stijgen. Aan het einde van de looptijd van het swap-contract zal de
Bergkam veroordeeld tot het betalen van de proceskosten. De beroepstermijn liep tot 18 november 2010. Bergkam heeft hoger
waarde ervan nihil bedragen. Indien het contract niet tussentijds wordt opengebroken en dus wordt afgerekend heeft de waarde van
beroep ingesteld. Desgevraagd heeft de advocaat van het fonds, Loyens & Loeff N.V., meegedeeld dat er geen nieuwe feiten bekend
het contract geen invloed op de resultaten van het fonds.
zijn die betekenen dat de vordering van Bergkam in hoger beroep meer kans van slagen zou hebben dan de vordering in eerste aanleg. Bergkam had de mogelijkheid om cassatie in te stellen tegen de uitspraak van het gerechtshof, de cassatietermijn is geëindigd
Zekerheden
op 24 juli 2012. Er is geen cassatie ingesteld en er zijn volgens de juridisch adviseur geen claims meer te verwachten.
Ter meerdere zekerheid van de hypothecaire geldlening zijn, naast een hypotheek op de objecten, pandrechten op alle huurovereenkomsten, opstalverzekeringen, depot- en huurrekeningen verstrekt, alsmede op vorderingen op grond van het recht op
Voor de objecten Korte Stadionweg en Innsbruckweg te Rotterdam wordt jaarlijks een erfpachtcanon betaald. Voor komend jaar
teruggaaf jegens de Belastingdienst en de hedgingovereenkomst (de IRS).
bedragen de canons respectievelijk € 2.321,- en € 40.457,-. Deze canons worden jaarlijks geindexeerd. Het erfpachtsrecht eindigt op 31 december 2031 resp. 6 maart 2088.
HYPOTHECAIRE LENING DEUTSCHE HYPO Per 18 december 2009 is er een hypothecaire geldlening afgesloten bij Deutsche Hypo. De oorspronkelijke hoofdsom van de lening bedraagt € 5.000.000,- en heeft een oorspronkelijke looptijd tot 30 december 2012. Inmiddels is de lening verlengd tot 30 april 2013. Hiervan is het getekende financieringsvoorstel van Deutsche Hypo inmiddels ontvangen ter ondertekening door de beheerder van het fonds. Daarnaast is overeengekomen dat, indien nodig, de lening telkens met een maand verlengd kan worden tot de herfinanciering is afgerond gedurende de eerste helft van 2013. Tussentijds wordt in principe niet afgelost op de lening. In verband met de verkoop van het object te Maastricht is € 550.000,- afgelost op de lening op 15 februari 2012. Het resterende leningsbedrag bedraagt hiermee € 4.450.000,-. De rente is variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribor rentetarief met een opslag van 0,85% nominaal plus een liquiditeitsopslag van 0,40%. Gedurende de tweede helft van 2012 zijn de opslagen verhoogd naar respectievelijk 1,15% en 0,5% door de ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt. De totale gemiddelde rente voor 2012 bedraagt 2,17%. Als zekerheden zijn, na verkoop van het object te Maastricht, nog drie objecten verhypothekeerd, te weten Geurdeland 7 te Andelst, De Hogenkamp 16 te Ulft en Columbusweg 20 te Venlo. De totale taxatiewaarde van deze objecten bedraagt € 9.470.000,-. Gedurende de looptijd van de lening mag de loan-to-value ratio van de lening maximaal 60% bedragen. Per balansdatum bedraagt deze ratio 46,99% Hiermee voldoet de lening ruimschoots aan het loan-to-value convenant. KREDIETFACILITEIT ABN AMRO MEESPIERSON PRIVATE & TRUST HOLDING B.V. Per 15 juli 2011 is er eveneens voor de aankoop van het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk een kredietfaciliteit aangegaan met Real Estate Participations & Finance B.V., een 100% dochter van ABN AMRO Bank N.V. Deze entiteit is op 14 december 2012 middels een akte van fusie opgehouden te bestaan. ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. (eveneens een 100% dochter van ABN AMRO Bank N.V.) heeft het vermogen van de opgeheven vennootschap onder algemene titel verkregen. De hoogte van de faciliteit bedraagt maximaal € 4.000.000,-. Vanaf 2011 tot op heden is voor € 3.800.000,- gebruik gemaakt van deze faciliteit. De faciliteit had een looptijd tot uiterlijk 31 augustus 2012 maar is gedurende het boekjaar verlengd tot 1 april 2013. De rente is variabel en gebaseerd op het 1-maands Euribor tarief met een opslag van 2,50%. De opslag geldt tot 1 april 2013. De totale gemiddelde rente in 2012 bedraagt 2,9% (1-maands Euribortarief van 1,4% + opslag van 2,50%). ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. heeft aangegeven bereid te zijn om de kredietfaciliteit te verlengen met 2 jaar tot 1 april 2015. Het financieringsvoorstel met verdere details wordt momenteel opgesteld.
| 50
51
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 8 Huurinkomsten direct vastgoed Huurinkomsten Verleende huurkortingen (zie 2a)
2012
2011
€
€
€
€
8.959.436
8.101.071
Verzekeringskosten
101.693
105.284
-34.735
-108.085
Onderhoud
547.088
449.079
87.375
101.523
OZB en rioolrechten
128.302
141.485
Waterschapslasten
15.029
20.478
Kosten makelaar en advertentiekosten
57.483
12.564
11 Exploitatiekosten
Erfpacht Totaal
8.924.701
9 Gerealiseerd verkoopresultaat direct vastgoed
7.992.986
2012
2011
2012
2011
€
€
Afrekening servicekosten voorgaand boekjaar
-15.361
15.933
-13.549
0
Niet terugvorderbare BTW
18.229
26.437
Verkoop object Prins Bisschopsingel Maastricht
-594.518
0
Oninbare huur / kosten leegstand
25.266
104.102
Verkoop Sevillaweg Rotterdam
-580.000
0
Verkoopfees ABN AMRO MeesPierson REGF Management B.V.
32.025
0
verrekenbare BTW)
203.902
230.561
Afschrijving aankoopkosten
107.848
95.382
1.308.879
1.302.828
2012
2011
Verkoop object Griftsemolenweg Vaassen
Afschrijvingen direct vastgoed (overdrachtsbelasting en nietTotaal
-1.188.067
0
De verkoopprijs van het object gelegen aan de Griftsemolenweg te Vaassen bedroeg € 460.000,- De boekwaarde van het object inclusief geactiveerde kosten ten tijde van de verkoop was € 473.549,- (waarde object € 460.000,- en geactiveerde kosten € 13.549,-). De verkoopopbrengst van het object gelegen aan de Prins Bisschopsingel te Maastricht bedroeg € 1.275.000,- De boekwaarde van het object inclusief geactiveerde kosten ten tijde van verkoop was € 1.869.518,- (waarde object € 1.770.000,- en geactiveerde kosten € 99.518,-). De verkoopopbrengst van het object gelegen aan de Sevillaweg te Rotterdam bedroeg € 400.000,-. De boekwaarde van het
Totaal 12 Rentelasten
€
€
Rente swap contract
1.188.167
980.108
Rente leningen
1.003.295
1.191.530
-57.243
-53.499
2.134.219
2.118.139
2012
2011
Rente inkomsten
object op moment van verkoop was € 980.000,- (waarde object € 980.000,- en waarde geactiveerde kosten nihil). Totaal 10 Ongerealiseerde waardemutatie direct vastgoed Positieve herwaardering naar aanleiding van taxatie Negatieve herwaardering naar aanleiding van taxatie
2012
2011
€
€
0
626.744
-13.910.000
-2.320.000
13 Vastgoed- en fondsbeheer kosten Vastgoedbeheer fee Provisies vastgoedbeheerder inz. huuraanpassingen
Totaal
-13.910.000
-1.693.256
Fondsbeheer fee Administratiekosten fonds
Per 31 december 2012 heeft er een externe waardebepaling van de portefeuille plaatsgevonden. Naar aanleiding hiervan is er een
Kosten Raad van Commissarissen
€
€
200.953
179.752
54.588
5.576
346.330
247.718
0
17.500
30.000
22.500
631.871
473.046
negatieve herwaardering van € 13.910.000,-opgenomen in de winst- en verliesrekening. Totaal
| 52
53
De kosten voor het vastgoedbeheer houden verband met het technisch, administratief en financieel beheer van de objecten. Deze
Expense ratio
werkzaamheden zijn uitbesteed aan Kadans Vastgoed BV te Haaren. De kosten voor het vastgoedbeheer bedragen 2,25% van de jaar-
2012
2011
€
€
lijks gefactureerde bruto huur en zijn per kalenderkwartaal achteraf te voldoen. Eventuele overschrijdingen of besparingen komen
Vastgoed- en fondsbeheerkosten
631.871
473.046
ten laste respectievelijk ten gunste van de NV.
Afschrijving opstartkosten
0
169.444
Afschrijving emissiekosten
74.925
232.054
De beheerder is verantwoordelijk voor (de coördinatie van) het administratief, financieel, technisch en commercieel beheer van de
Afschrijving financieringskosten
objecten en beheer van het vermogen van de NV. De beheervergoeding bedraagt voor de portefeuille aangekocht tot en met 30 juni
Overige kosten
2011 jaarlijks 2,25% van de jaarlijks gefactureerde bruto huur en is per kalenderkwartaal achteraf te voldoen. De vergoeding voor de
Exploitatiekosten vastgoed
40.825
51.700
308.742
160.250
1.308.879
1.302.828
2.365.242
2.389.322
5,98%
5,36%
beheerder met betrekking tot de aankopen gedaan na 30 juni 2011 bedraagt jaarlijks 0,8% van de getaxeerde waarde van de objecten en is per halfjaar achteraf te voldoen. Aan het eind van het jaar worden de definitieve afrekeningen van de beheerfees opgesteld aan
Totaal
de hand van de totale jaarhuren. Total expense ratio op jaarbasis De totale kosten voor vastgoedbeheer zijn hoger dan het jaar ervoor door toename van de huuropbrengsten en door de toegenomen provisies van de property manager vanwege het (her)sluiten van (nieuwe) huurcontracten in 2012. Wat de kosten van fondsbeheer betreft, deze kosten zijn toegenomen aangezien het object aan de Zijlweg te Waalwijk in 2012 een heel jaar in portefeuille is gehouden. In 2011 was dit object alleen de tweede helft van het jaar in portefeuille.
De total expense ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale (exploitatie- en fonds) kosten exclusief rentelasten van het fonds gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende het jaar. De gemiddelde intrinsieke waarde is bepaald op basis van de intrinsieke waarde per begin en einde van de verslagperiode.
2012
2011
Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2011 en 31 december 2012, waarbij
€
€
de bedoelde tijdstippen worden gewogen in de verhouding (1:1). Dit wijkt af van de methodiek zoals in de Wft vermeld. Deze schrijft
0
169.444
5 meetmomenten voor bij de bepaling van de gemiddelde intrinsieke waarde. Daar het fonds geen kwartaalcijfers opstelt wordt
Afschrijving financieringskosten
40.825
51.700
Afschrijving emissiekosten
74.925
232.054
115.750
453.198
14 Afschrijvingen immateriële vaste activa Afschrijving opstartkosten
Totaal
hiervan afgeweken. Werknemers Gedurende het jaar 2012 en 2011 waren er geen werknemers in dienst van de N.V. Amsterdam, 19 april 2013
15 Overige kosten Accountantskosten
2012
2011
€
€
39.865
34.695
Fiscaal en juridisch advies
136.142
51.053
Overige advieskosten
48.564
0
Taxatiekosten
41.761
29.217
Drukwerk / communicatie
25.455
20.382
Beheer en participatie JEOG BV
5.655
7.268
Bankkosten
693
1.124
Kamer van Koophandel
714
726
Notariskosten
1.666
0
Overige kosten
8.227
15.785
308.742
160.250
Totaal
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V. Namens de directie drs. T.A.M. Meulman H.A.J. Boom – Conradi E.R. Zuidmeer
De accountantskosten hebben betrekking op de jaarlijkse kosten voor de wettelijke controle door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. De fiscale en juridische advieskosten bestaan in 2012 voor € 66.045,- (2011: € 30.120,-) uit kosten voor fiscale advisering door PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs.
| 54
55
Enkelvoudige jaarrekening 2012
Enkelvoudige balans per 31 december 2012
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.
(Voor winstbestemming)
Activa
Toelichting
Beleggingen
Direct vastgoed Financiële vaste activa
31-12-2011
€
€
16
87.502.460
Deelnemingen Vorderingen
31-12-2012
17
0
Overige vorderingen
67.864.255
57.503.890
18
296.955
82.907
Immateriële vaste activa
19
117.343
233.091
Liquide middelen
20
2.933.888
5.625.814
90.850.646
131.309.957
31-12-2012
31-12-2011
€
€
Overige activa
Totaal Activa
Passiva
Toelichting
Eigen vermogen
Geplaatst en gestort kapitaal
1.875.750
1.875.750
Agio op kapitaalstorting
46.706.093
51.221.233
Herwaarderingsreserve
0
99.314
Wettelijke reserve
60.193
135.115
Overige reserves
-6.080.550
-7.872.819
Resultaat boekjaar
-10.672.826
1.792.269
31.888.660
47.250.862
Totaal eigen vermogen
Langlopende schulden
22
11.500.000
49.617.000
Kortlopende schulden
23
47.461.986
34.442.095
Totaal Passiva
| 56
21
90.850.646
131.309.957
57
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
Enkelvoudige winst- en verliesrekening (Over de periode 1 januari tot en met 31 december 2012)
Resultaat deelnemingen Vennootschappelijk resultaat
Resultaat
2012
2011
€
€
2.872.251
2.548.449
-13.545.077
-756.180
-10.672.826
1.792.269
Activiteiten
ALGEMENE GRONDSLAGEN EN RESULTAATBEPALING
Het ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund NV heeft als
VOOR DE FINANCIËLE VERSLAGGEVING
doel het beleggen van vermogen, onder meer in registergoederen
De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld in overeenstemming
en (personen-)vennootschappen die op hun beurt beleggen in
met de wettelijke bepalingen van titel 9 Boek 2 BW en de
registergoederen. De beleggingsdoelstelling van de NV is het
stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving,
realiseren van een stabiel rendement met een aanvaardbaar
die uitgegeven zijn door de Raad van Jaarverslaggeving.
risicoprofiel binnen een gespreide portefeuille van logistiek en
De jaarrekening is opgesteld in euro’s. De grondslagen van
bedrijfsmatig direct vastgoed in Nederland en in de toekomst
waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige
mogelijk in Duitsland, België en Luxemburg. Het fonds tracht haar
jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk.
beleggingsdoelstelling te realiseren door een adequate maar
Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd
ook tevens dynamische exploitatie van de vastgoedportefeuille.
volgens de nettovermogenswaarde. Voor de grondslagen van
Dit laat zich vertalen in een verdere groei van de portefeuille door
de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van
het kopen van bij voorkeur lang en volledig verhuurde logistieke
het resultaat wordt verwezen naar de op pagina 36 tot en met
en
groothandelsgebouwen,
38 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en
productielocaties en datacenters verspreid over (vooralsnog)
industriële
bedrijfsgebouwen,
winst- en verliesrekening. Voor de presentatie van de enkelvoudige
Nederland. Het fonds zal in de toekomst geen nieuwe solitaire
winst- en verliesrekening wordt gebruik gemaakt van de beknopte
kantoorgebouwen verwerven en zich volledig richten op de
weergave overeenkomstig artikel 402, Titel 9, BW 2.
markt voor logistiek vastgoed en bedrijfsgebouwen.
| 58
59
Toelichting op de enkelvoudige balans Per 31 december 2012 17 Deelnemingen
Taxatiewaarde
Aan objecten toe te rekenen kosten
31-12-2012
31-12-2011
€
€
€
€
86.720.000
907.618
87.627.618
67.874.429
Verbouwingskosten
0
54.342
54.342
0
Af: huurincentives per einde verslagperiode
0
0
-179.500
-10.174
86.720.000
961.960
87.502.460
67.864.255
16 Direct vastgoed Beleggingen in direct vastgoed
Totaal
31-12-2012
31-12-2011
€
€
Brouwgoed C.V.
0
14.081.424
Combinatie C.V.
0
14.146.768
Drieluik C.V.
0
11.636.809
Kwadraat C.V.
0
4.430.902
Octaaf C.V.
0
13.207.987
Totaal
0
57.503.890
Het verloop van de beleggingen in direct vastgoed is gedurende het boekjaar als volgt: Stand per begin boekjaar
Het fonds is vanaf aanvang in 2006 opgezet als een structuur waarbij objecten werden geëxploiteerd in commanditaire vennootschappen (C.V.’s) waarin het fonds deelnam als commanditaire vennoot en JEOG B.V. als beherend vennoot. JEOG B.V. hield tevens het juridisch eigendom van de objecten, waarvan het economisch eigendom was ingebracht in de C.V.’s. Na goedkeuring door de RvC heeft de beheerder op 21 december 2012, in samenwerking met de juridische adviseur en de fiscaal adviseur, de juridische structuur van het fonds vereenvoudigd. De commanditaire vennootschappen Brouwgoed C.V, Combinatie C.V., Drieluik C.V., Kwadraat C.V. en Octaaf C.V. die deel uit maakten van de structuur zijn ontbonden en het economisch eigendom van deze vennootschappen is toegedeeld aan ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. Jeog B.V. is omgezet van besloten vennootschap naar Stichting Depositary Real Estate Growth Fund. Het juridisch eigendom van de objecten van de commanditaire vennootschappen is achtergebleven bij deze stichting.
67.874.429
Mutaties boekjaar: Verkopen (object Vaassen en Maastricht)
-2.230.000
Afschrijvingen aankoopkosten
-302.000
Desinvestering aankoopkosten (object Vaassen en Maastricht)
-113.067
Overdracht economische eigendom van C.V.'s: - taxatiewaarden
36.790.000
- aan objecten toe te rekenen kosten
18.256
Herwaardering
-14.410.000
Stand per einde verslagperiode (excl. verbouwingskosten en incentives)
87.627.618
Het verloop van de post deelnemingen is als volgt:
De geactiveerde kosten in 2012 bestaan uit kosten voor de verbouwing van het object te Almelo ten bedrage van € 54.342,-.
Brouwgoed C.V.
Combinatie C.V.
Drieluik C.V.
Kwadraat C.V.
Octaaf C.V.
€
€
€
€
€
De aan de objecten toe rekenen kosten ten bedrage van € 907.618,- zijn als volgt opgebouwd: Stand per 1 januari
Geactiveerde kosten
Afschrijvingen
Stand per 31 december
€
€
€
€
Totale aankoopkosten
974.546
0
-98.098
876.448
Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.)
-388.213
-28.737
0
-416.950
-12.746
-22.212
0
-34.958
0
18.256
0
18.256
a) Aankoopkosten
Stand per 1 januari
14.081.424
14.146.768
11.636.809
4.430.902
13.207.987
Mutaties boekjaar
-14.081.424
-14.146.768
-11.636.809
-4.430.902
-13.207.987
0
0
0
0
0
Stand per 31 december
Verkoop objecten Aankoopkosten overdracht economische eigendom
18 Vorderingen
Totale toe te rekenen
Debiteuren servicekosten lopend boekjaar
aankoopkosten na reclassificatie
Huurincentives
573.587
-32.693
-98.098
442.796
18a
31-12-2012
31-12-2011
€
€
-2.472
8.657
179.500
10.174
b) Overdrachtsbelasting
Debiteuren huurders
99.644
45.658
Totale overdrachtsbelasting
932.878
0
-185.044
747.834
Nog te ontvangen rente
19.719
17.447
Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.)
-126.534
-11.263
0
-137.797
Overige vorderingen
564
971
-92.072
-90.855
0
-182.927 296.955
82.907
Verkoop objecten
Totaal
Totale toe te rekenen overdrachtsbelasting na reclassificatie
714.272
-102.118
-185.044
427.110
56.570
0
-18.858
37.712
1.344.429
-134.811
-302.000
907.618
c) Niet verrekenbare BTW Niet verrekenbare BTW Totaal
| 60
61
18a HUURINCENTIVES 23 Kortlopende schulden
Deze vordering heeft betrekking op huurkortingen (incentives) in verschillende vormen verstrekt aan verschillende huurders. Alle huurkortingen zijn verwerkt in de jaarrekening volgens de straightlining methode, waarbij de verstrekte huurincentives worden
Hypothecaire lening Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo)
toegerekend aan de resterende looptijd van het huurcontract.
Hypothecaire lening Deutsche Hypo In onderstaande tabel is weergegeven welke objecten het hier betreft en het verloop van de geactiveerde huurincentives.
Stand per 1 januari Huurincentive Tussenriemer ong. Roosendaal Huurincentive Geurdeland 7 Andelst Totaal
Nieuwe en overgedragen incentives
Toe te rekenen korting verslagperiode
Aflossingsverplichting BTW financiering Deutsche Hypo Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V.
Stand per 31 december
€
€
€
€
10.174
0
-2.069
8.105
0
48.225
-1.122
47.103
309.498
Te betalen omzetbelasting
308.063
136.757
Te betalen exploitatiekosten
201.360
80.902
Te betalen fondskosten
197.172
0
Te betalen accountantskosten
38.800
30.500
0
17.500
Te betalen rente
4.201
125.580
Waarborgsommen
8.286
8.286
0
1.187
RC Brouwgoed C.V.
0
3.905.991
-13.750
54.224
Huurincentive Huifakkerstraat 22 Breda
0
67.974
-13.750
54.224
Overige nog te betalen kosten
15.844
Schulden aan groepsmaatschappijen:
204.061
-34.735
Te betalen administratiekosten
179.500
Gedurende het boekjaar is een huurkorting verleend aan de huurder van het object aan de Geurdeland 7 te Andelst. Vanaf 1 september 2012 wordt gedurende een periode van 2 jaar maandelijks een korting gegeven van in totaal € 2.009,-. In totaal bedraagt deze korting € 48.225,- en deze korting wordt toegerekend aan de resterende looptijd van het huurcontract. Het bedrag ad € 34.735,- is in de winst- en verliesrekening van de NV opgenomen als huurkorting.
4.370.000
393.908
67.974
10.174
0
Te betalen dividendbelasting
0
Totaal
5.000.000
446.036
Huurincentive Jeverweg 16-19 Groningen
-4.044
0
4.450.000
3.800.000
55.208
19.888
37.700.000
360.196
-3.191
0
€
3.800.000
48.225
Huurincentive Venrayseweg 180 Venlo
31-12-2011
€
Vooruitontvangen huur
10.174
Via overdracht economisch eigendom C.V.'s:
31-12-2012
RC Combinatie C.V.
0
4.305.821
RC Drieluik C.V.
0
3.379.267
RC Octaaf C.V.
0
7.413.443
RC Kwadraat C.V.
0
1.111.327
47.461.986
34.442.095
Totaal
19 IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Voor de toelichting op de immateriële vaste activa wordt verwezen naar toelichting 3 in de geconsolideerde jaarrekening. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN 20 Liquide middelen Bankrekeningen rekening-courant Beleggersrekening
31-12-2012
31-12-2011
€
€
648.703
4.838.202
2.285.185
787.612
2.933.888
5.625.814
Voor de toelichting op de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen wordt verwezen naar toelichting in de geconsolideerde jaarrekening. Amsterdam, 19 april 2013 Raad van Commissarissen ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.
Totaal
mr. P.G.A. Noordanus
Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van de NV.
ir. J.D. Doets
Ultimo vorig boekjaar 2011 is de omvang van de liquide middelen relatief groot. Dit komt doordat de belastingdienst een teruggave
drs. D.J. van Ommeren
van de omzetbelasting heeft gestort van € 4.287.359,- op 30 december 2011 in verband met de aankoop van het object aan de Zijlweg
te Waalwijk. Hiermee is de tijdelijke BTW financiering van € 4.370.000,- in het volgende boekjaar, namelijk op 9 januari 2012 afgelost.
ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V. Namens de directie
21 EIGEN VERMOGEN Voor de toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar toelichting 5 in de geconsolideerde jaarrekening.
drs. T.A.M . Meulman H.A.J. Boom-Conradi
22 LANGLOPENDE SCHULDEN
E.R. Zuidmeer
Voor de toelichting op de langlopende schulden wordt verwezen naar toelichting 6 in de geconsolideerde jaarrekening. | 62
63
Overige gegevens
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Bestuurdersbelangen
Gebeurtenissen na balansdatum
Aan: de algemene vergadering van ABN AMRO MeesPierson
wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften
De bestuurders van de beheerder hebben gedurende 2012 (en in
Er hebben zich na balansdatum geen materiële gebeurtenissen
Real Estate Growth Fund N.V.
en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat
2011) zowel direct als indirect geen aandelen belang gehad in de NV.
voorgedaan.
Nauwe banden
Winstbestemming
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012
Als initiatiefnemer is het ABN AMRO concern (voorheen Fortis
De winst staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering.
van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. te
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden
concern) gerechtigd tot de selectie- en acquisitiefee; evenals de
Uitkeringen kunnen slechts plaats hebben tot ten hoogste het
Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de
ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen
underwritingfee. ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth
uitkeerbare deel van het eigen vermogen. Uitkering van de
geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december
en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde
Fund Management B.V. is een 100% dochter van het ABN AMRO
winst geschiedt, na de vaststelling van de jaarrekening waaruit
2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en
werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant
concern (voorheen Fortis concern) en is gerechtigd tot een
blijkt dat zij geoorloofd is, binnen acht maanden na het einde
-verliesrekening over 2012 en de toelichting, waarin zijn
toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten
vergoeding als fondsbeheerder ter hoogte van 2,25% van de
van ieder boekjaar tot een dusdanige hoogte dat de status van
opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen
van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel
jaarlijks gefactureerde huur van de portefeuille aangekocht voor
Fiscale Beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet
voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
30 juni 2011. De vergoeding voor de beheerder met betrekking
op de vennootschapsbelasting gehandhaafd blijft. De algemene
tot de aankopen gedaan na 30 juni 2011 bedraagt jaarlijks 0,8%
vergadering kan besluiten tot uitkeringen ten laste van een
Verantwoordelijkheid van de beheerder
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de
van de getaxeerde waarde van de objecten. Bij aan- en verkopen
reserve die niet krachtens de wet moet worden aangehouden.
De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor
accountant
een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de Verklaring betreffende de jaarrekening
jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
de
interne
beheersing
in
aanmerking
die
het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het
relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor
Controleverklaring van de onafhankelijke
resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming
het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten
kosten van makelaars uit dienen te worden voldaan. Er zijn verder
accountant
met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk
van
geen afspraken gemaakt met andere gelieerde partijen.
De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is
Wetboek (BW) en met de Wet op het financieel toezicht,
omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter
toegevoegd op de volgende pagina.
alsmede voor het opstellen van het verslag van de beheerder
niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de
in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. De beheerder is
effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap.
van nieuwe objecten, zal de management BV een vergoeding krijgen ter hoogte van 1,5% van de koopsom, waaruit eventuele
Grote beleggers
controlewerkzaamheden
die
passend
zijn
in
de
De NV heeft op balansdatum één aandeelhouder, te weten
Contact opnemen
tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing
Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid
Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real
Mocht u naar aanleiding van dit jaarverslag een vraag,
als de beheerder noodzakelijk acht om het opmaken van
van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving
Estate Growth Fund (voorheen Stichting Administratiekantoor
suggestie of klacht willen doorgeven dan kunt u contact
de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van
en van de redelijkheid van de door de beheerder van de
Fortis MeesPierson Real Estate Growth Fund), die alle aandelen
opnemen met uw Private Banker. Bent u niet tevreden over
materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie
in de NV ten titel van beheer overgedragen heeft gekregen. De
de afhandeling hiervan, dan kunt u contact telefonisch contact
stichting heeft hier tegenover certificaten uitgegeven. Per 31
opnemen met onze klachten-afdeling via telefoonnummer
Verantwoordelijkheid van de accountant
december 2012 heeft de NV 321 certificaathouders. De grootste
(010) 401 57 77; vanuit het buitenland telefoonnummer
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-
belegger in de NV is een buitenlandse rechtspersoon met een
+31 10 401 57 77.
de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze
informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing
controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht,
voor ons oordeel te bieden.
totale positie van 600 certificaten.
van het algehele beeld van de jaarrekening.
waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat
Disclaimer De informatie in deze publicatie is ontleend aan gegevens en veronderstellingen
om enig recht of enige verplichting te creëren. Het beleggen van gelden is
die ons inziens juist zijn, maar wij staan hier niet voor in. In het bijzonder geldt dat
zeer afhankelijk van de (persoonlijke) omstandigheden. Gebruikmaking van de
alle hierin opgenomen v erwachte rendementen zonder uitzondering als voorbeeld
informatie geschiedt dan ook geheel voor eigen risico. Raadpleeg voor het nemen
zijn bedoeld. U iteindelijke beleggingsresultaten zijn niet te voorspellen. Het is
van beslissingen uw beleggingsadviseur. De opinies in deze publicatie kunnen
dan ook w aarschijnlijk dat het daadwerkelijke rendement niet gelijk zal zijn aan de
zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. Aan alle beleggingen zijn risico’s
verwachte rendementen die hierin zijn vermeld. Aan de w eergegeven v erwachte
verbonden. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde
‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284),
rendementen kan dan ook geen enkel recht worden ontleend. Alle hierin o pgenomen
resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. MeesPierson is een h andelsnaam
PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial
resultaten betreffen zonder uitzondering resultaten uit het verleden, die geen
van ABN AMRO Bank N.V., statutair gevestigd te Amsterdam, ingeschreven bij de
& Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn
betrouwbare indicator vormen voor toekomstige resultaten. Deze publicatie dient
Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer 34334259 en staat onder
algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene
niet te w orden opgevat als een aanbod om waardepapieren te verkopen noch als een
toezicht van en is geregistreerd bij De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële
inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn
uitnodiging tot aankoop daarvan of een advies daaromtrent, en is ook niet bedoeld
Markten te Amsterdam.
gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.
| 64
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Thomas R. Malthusstraat 5, 1066 JR Amsterdam, Postbus 90357, 1006 BJ Amsterdam T: 088 792 00 20, F: 088 792 96 40, www.pwc.nl, Referentie: JB/e0287434
65
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en met de Wet op het financieel toezicht. Benadrukking van onzekerheid omtrent de continuïteit Wij vestigen de aandacht op de paragraaf continuïteit in de toelichting van de jaarrekening, waarin uiteen is gezet dat drie leningen expireren in 2013 en dat de herfinanciering nog niet is afgerond. Deze condities, samen met andere omstandigheden zoals uiteengezet in de paragraaf continuïteit duiden op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteitsveronderstelling van de vennootschap. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 19 april 2013 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door J. Brouwer RA
| 66
67
| 68
