ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V

ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. Presentatie jaarvergadering 2012

Amsterdam, 27 mei 2013

Agenda

1.

Opening en goedkeuring notulen jaarvergadering 2011

2.

Bespreking jaarverslag. Toelichting fondsmanager op nieuwe ontwikkelingen binnen het Fonds

3.

Goedkeuring jaarrekening 2012

4.

Vaststelling jaarrekening 2012

5.

Decharge Beheerder over het boekjaar 2012

6.

Decharge directie over het boekjaar 2012

7.

Decharge RvC over het boekjaar 2012

8.

Vaststelling winstbestemming 2012

9.

Verlenen opdracht accountantscontrole jaarrekening 2013

10.

WVTTK


•

Opening

•

Notulen jaarvergadering 2011

•

Goedkeuring notulen jaarvergadering 2011

3

Agenda

1.


2.

Bespreking jaarverslag. Toelichting fondsmanager op (nieuwe) ontwikkelingen binnen het Fonds

3.


4.


5.


6.


7.


8.


9.


10.

WVTTK

4

Bespreking jaarverslag. Toelichting fondsmanager op nieuwe ontwikkelingen binnen het Fonds •

Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille en achtergrond afwaardering/markten

•

Huurtransacties en disposities

•

Voorgenomen acquisitie

•

Financiering voorgenomen acquisitie

•

Herfinanciering bankleningen 2013

•

Versterking eigen vermogen

•

Verwachtingen 2013

•

Herziening (interim) dividendbeleid

•

Voorgenomen verlaging fondskosten

•

Toelichting jaarrekening

5

Vastgoedbeleggingsmarkt gedurende 2012 • Totale investeringsvolume 2012: € 4,3 mrd, daling van 4% tov 2011 (1/3 van volume 2007) • Aanhoudend sterk teruglopende waarderingen en afnemende transactievolumes door gebrek aan kapitaal / interesse van investeerders • Totaal gebrek aan financierbaarheid vastgoed door Nederlandse banken (Rabo, ING, SNS & ABN) en terugtrekkende beweging buitenlandse banken zorgt voor financiering vacuüm op Nederlandse vastgoedmarkten

Bron: DTZ Zadelhoff, 2013

6

Sense of urgency aangaande voortbestaan Fonds: afwaarderingen in combinatie met aanstaande herfinancieringsplicht maken noodzaak tot herstructurering • Aanhoudende verslechtering vastgoedmarkt en financieringsmarkt -> invloed waarde vastgoed • Sterke daling waardes vastgoed objecten ondanks verlengingen huurcontracten (2007 14/15x – 2013 8/9x voor hetzelfde contract) – gevolge sterke afwaardering tov laatste externe taxatie mei 2011 • Sterke operationele performance heeft ertoe geleid dat ondanks afwaarderingen het dividend op peil is gebleven en uitkeringen hebben kunnen plaatsvinden

• Expiratie belangrijk deel van de leningen in 2013 in combinatie met breach of covenants door afwaardering zou mogelijk leiden tot gedwongen verkoopscenario (LTV ratio 70,93% per 31 december 2012) • Zoektocht naar financieringsmogelijkheden • Herfinanciering essentieel voor de continuïteit van het fonds • Mede dankzij het opnemen van de converteerbare obligatie door ABN AMRO voortgang fonds mogelijk • Naast converteerbare obligatielening verdere aanvulling eigen vermogen nodig via onderhandse plaatsing • Ondanks moeilijke opgave is de verwachting dat het fonds het herfinancieringsproces afrond in juni 2013 • Toekomstige focus van het fonds op logistiek vastgoed biedt perspectieven gezien aantrekkende logistieke vastgoedmarkten (bedrijfsruimte moeilijker – niet financierbaar) • Interesse buitenlandse partijen in NL (logistieke) vastgoedmarkten 7

Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille Fonds - Waardeontwikkeling • Waarde vastgoed 1 januari 2012

EUR 103,8 mn

• Dispositie 3 gebouwen

EUR -3,21 mn

• Waarde na dispositie

EUR 100,6 mn

• Herwaardering portefeuille

EUR -13,8 mn (-13,8%)

• Waarde vastgoed 31 december 2012

EUR 86,7 mn

€ 112,000,000

104,000,000

3,210,000

96,000,000 13,870,000 103,800,000 100,590,000 88,000,000 86,720,000

72,000,000 Waarde 1 januari 2012

Waarde na dispositie

Waarde na herwaardering

8

Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille Fonds financieel – Hefboomwerking Als fonds 50% financiering aanhoudt, dan zal bij absolute waardedaling van 10% van de objecten, een waardedaling van 20% van het eigen vermogen optreden

35%

33%

30

Waardedaling eigen vermogen bij 10% waardedaling vastgoed

25%

25

20%

20

17%

15 10 5 0 70%

60%

50%

40%

Leverage %

9

Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille Fonds financieel – Rendementen

NAV ultimo 2012 € 4.250,- (ultimo 2011: € 6.298)

Indirect rendement -32,5% (tov 31/12/2012)

8,085 7,125

6,656

6,298

-6.6%

-5.4%

-11.8%

4,250 -18.5%

2008

2009

2010

2011

-32.5%

2012 2008

2009

2010

2011

Direct rendement 14,7% (tov NAV 31/12/2012)

Uitkering 2012 € 625 (€ 625 in 2011)

14.7%

754 650

650

650

2012

625

625

11.3% 9.9%

9.1%

8.0%

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2008

2009

2010

2011

2012

10

Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille Key figures •

Totaal activa (31/12/2012)

: € 90.850.646 (-18,5% tov 31/12/2011)

•

Herwaardering portefeuille (31/12/2012)

: - € 13.870.000 (-13,8% tov portefeuille per 31/12/2011)

•

Bezettingsgraad (31/12/2012)

: 99,4% (+6,9% tov 31/12/2011)

•

Gewogen looptijd huurcontracten (31/12/2012)

: 7,9 jaar (+ 2,6% tov 31/12/2011)

31/12/2012

31/12/2011

31/12/2010

31/12/2009

31/12/2008

Totaal activa (€)

90.850.646

111.406.049

86.888.664

95.663.082

101.756.414

Vreemd vermogen (€)

58.961.986

64.155.187

45.034.289

50.842.138

50.916.601

Eigen vermogen (€)

31.888.660

47.250.862

41.854.375

44.820.944

50.839.813

# certificaten

7.503

7.503

6.288

6.288

6.288

NAV (€)

4.250

6.298

6.656

7.128

8.085

Dividenduitkering (€)

625

625

754

650

650

Dividendrendement (%)

14,71%

9,92

11,33

9,12

8,04

Indirect rendement (%)

-32,50

-5,38

-6,62

-11,84

-18,84

Bezettingsgraad (%)

99,4%

93,0

93,2

92,8

93,0

Gewogen looptijd contracten

7,9

7,7

5,9

6,1

6,8

11

Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille Fonds operationeel – Dispositie

VAASSEN Grifsemolenweg 20

MAASTRICHT Prins Bisschopsingel 22

ROTTERDAM Sevillaweg 39

•

Leegstaand bedrijfsgebouw (ruim 2 jaar), kleinste in portefeuille

•

Verkoopprijs € 460.000 (levering 30/01/2012), boekwaarde € 460.000 (31/12/2011), aanschafprijs € 1.000.000 (06/07/2007)

•

Leegstaand bedrijfsgebouw sinds 2009

•

Verkoopprijs € 1.275.000 (levering 15/02/2012), boekwaarde € 1.770.000 (31/12/2011), aanschafprijs € 2.660.000 (06/07/2007)

•

In overleg met financier van het object Deutsche Hypo is € 550.000 afgelost op de lening

•

Leegstaand bedrijfsgebouw / specifiek gebouw door koel-vriescellen

•

Verkoopprijs € 400.000 (levering 03/09/2012), boekwaarde € 980.000 (31/12/2011), aanschafprijs € 2.596.454 (06/07/2007)

•

In overleg met financier van het object Hypothekenbank Frankfurt is € 400.000 afgelost op de lening

12

Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille Fonds operationeel – Verhuur •

Nieuwe 15-jarige huurovereenkomst, expiratiedatum 31/12/2026 (oorspronkelijke expiratie 30/06/2017)

ANDELST Geurdeland 7

•

Jaarhuur EUR 137.500 (was EUR 159.708, 14% korting)

•

In ruil voor nieuw huurcontract heeft fonds verbouwingsbijdrage verstrekt voor nieuwe klimaatinstallatie en brandmeldinstallatie ter grootte van EUR 89.273

ALMELO Edisonstraat 12

•

Verbouwingsbijdrage komt kwaliteit van object ten goede

•

Huurkorting van EUR 48.225 (verspreid over 2 jaar)

•

Door verlenging is waarde object behouden

•

Nieuwe 11,5-jarige huurovereenkomst, expiratiedatum 31/12/2023 (oorspronkelijke expiratie 30/06/2013)

•

Jaarhuur EUR 125.000 (was EUR 127.000, korting 1,6%)

•

In ruil voor nieuw huurcontract wordt het gebouw met 61 m2 kantoorruimte uitgebreid en voorzien van een nieuwe klimaatinstallatie

•

Verbouwingsbijdrage EUR 250.000 (marktconforme incentive)

•

Verbouwingsbijdrage komt kwaliteit van object ten goede

•

Door verlenging stijgt het object in waarde (EUR 1.280.000 per 31/12/2012 tov EUR 1.210.000 per 31/12/2011)

13

Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille Fonds operationeel – Verhuur •

Nieuwe huurovereenkomst met Novema Uitgeverij voor laatste leegstaande kantoorvloer (190 m2)

HELMOND Sobriëtasplein 101-103

•

Huurtermijn 3 jaar, ingangsdatum 01/03/2012, expiratiedatum 29/02/2015

•

Jaarhuur EUR 9.500 (EUR 50,-/m2)

•

Er zijn geen incentives verstrekt

•

Het afsluiten van nieuwe huurovereenkomst heeft geen invloed gehad op waarde object

ROTTERDAM Innsbruckweg 97

•

Nieuwe 5-jarige huurovereenkomst voor leegstaand object

•

Huurder is Machinefabriek Houdijk BV; ontwerper en producent van productielijnen voor koekjes welke wereldwijd door foodconcerns worden gebruikt

•

Huuringangsdatum 01/05/2012, expiratiedatum 30/04/2017

•

Jaarhuur EUR 135.000

•

Fonds heeft tbv huurder krachtstroom aangelegd en verlichting in bedrijfsruimte verbeterd voor een bedrag van EUR 35.000

•

Indien huurcontract niet was afgesloten was het object aanzienlijk lager gewaardeerd

14

Voorgenomen acquisitie en financiering Aankoop Distributiecentrum Hitachi •

Europees hoofdkantoor en distributiecentrum Hitachi te Zaltbommel (juni 2013)

•

Een van de meeste duurzaamste distributiecentra van Nederland; BREEAM label ‘Very Good’

•

15-jarig huurcontract, jaarhuur EUR 2.265.450, ca 31.000 m2 vvo

•

Koopprijs ca EUR 30.000.000 (7,6% von, conform taxatie Cushman & Wakefield)

Financiering aankoop: •

Onderdeel van herfinanciering 2013 (financiering Bawag P.S.K.)

•

Converteerbare obligatielening door stichting en opgenomen door ABN AMRO

•

Eigen vermogen

15

Voorgenomen acquisitie

16

Herfinanciering na realisatie en inclusief Converteerbare obligatielening

-

AA MP Private & Trust Holding B.V.

€ 3.800.000

-

-

-

LTV start

€15.000.000

Max. LTV ratio

Converteerbare obligatielening ABN AMRO

€ 14.670.000

Reguliere aflossing

5

Rente

€ 10.000.000

€ 100.250.000

Rentevorm

Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo)

Expiratie datum

21

Taxatie waarde incl. aankoop

€ 48.620.000

# objecten inc. aankoop

Financiering

Financier BAWAG

25% variabel, 75% vast

ca. 5%

nee

60%

48,5%

30 nov 2014

variabel

3m euribor + 3,5%

ja

n.v.t.

n.v.t.

juni 2018

vast

7,0%

nee

n.v.t.

n.v.t.

variabel

1m euribor + 7,75%

ja

n.v.t.

n.v.t.

juni 2018

1 april 2015

17

Herfinanciering en daarmee voortbestaan van het fonds slechts mogelijk door combinatie van factoren •

•

Emissie van certificaten noodzakelijk om lager financieringsratio op te vangen en aankoop Hitachi te doen



Certificaten uit te geven op NAV per 31 mei 2013 van EUR 500.000,-



Mogelijkheid tot deelname alle certificaathouders voorkeursrecht



Emissie eerste helft van juni



Verwachte opbrengst EUR 8.5mn

Uitgifte converteerbare obligatie EUR 15.0mn 

Opname door ABN AMRO MeesPierson



Looptijd 5 jaar waarna aflossing



Converteerbaar naar aandelen door het Fonds tegen 10% discount op NAV



Einde looptijd conversierecht ABN AMRO MeesPierson tegen 5% discount op NAV

•

Verplichte aflossing leningen Deutsche Hypo en Frankfurter Hypo (EUR 15,95 mn resp. EUR 27,7 mn = totaal EUR 43,65 mn)

•

Herfinanciering BAWAG om aankoop Hitachi en herfinanciering mogelijk te maken

•

Herziening dividend beleid om extra cash vrij te maken voor herstructurering / herfinanciering (ca. EUR 2,4 mn)

•

Strategie fonds >2013 •

Verdere deleverage door additioneel eigen vermogen toe te voegen; buffer opbouwen om te blijven kunnen voldoen aan convenanten en aflossingen van leningen in de toekomst

•

Uitwerking en invulling regelgeving AIFMD

•

Verdere invulling strategie van het fonds •

Bestaande huurcontracten verlengen waar mogelijk

•

Nader uitwerken van verkoopbeleid

18

Besluit tot herziening (interim) dividendbeleid en voorgenomen verlaging fondskosten

Besluit tot herziening (interim)dividendbeleid

•

Cash flow vrijmaken noodzakelijk voor de herfinanciering

•

Fonds heeft altijd vooruitgelopen met uitkering van dividend (FBI doorstootverplichting binnen 8 maanden) -> Voorstel aanpassen dividendbeleid: •

juni: slotdividend (start 2014)

•

december: interim dividend (start 2013)

•

concreet: juni 2013 geen interim dividend in het kader van noodzakelijke herfinanciering en continuering van het fonds.

Voorgenomen verlaging fondskosten •

Eenmalig aanpassen fondsbeheerkosten voor nieuwe objecten van 0,8% van de getaxeerde waarde naar 0,6% (verlaging 25%) : EUR 100.000,- per jaar besparing op fondsbeheerkosten

19

Toelichting jaarrekening Balans per 31 december 2012

20

Toelichting jaarrekening Winst- en verliesrekening 2012

21

Agenda

1.


2.


3.


4.


5.


6.


7.


8.


9.


10.

WVTTK

22


23

Agenda

1.


2.


3.


4.


5.


6.


7.


8.


9.


10.

WVTTK

24


25

Agenda

1.


2.


3.


4.


5.


6.


7.


8.


9.


10.

WVTTK

26


27

Agenda

1.


2.


3.


4.


5.


6.


7.


8.


9.


10.

WVTTK

28


29

Agenda

1.


2.


3.


4.


5.


6.


7.


8.


9.


10.

WVTTK

30


31

Agenda

1.


2.


3.


4.


5.


6.


7.


8.


9.


10.

WVTTK

32


33


• Resultaat

: EUR -10.672.826

• Bestemming

: Het negatieve resultaat zal verrekend worden met de overige reserves

van het fonds

34

Agenda

1.


2.


3.


4.


5.


6.


7.


8.


9.


10.

WVTTK

35


36

Agenda

1.


2.


3.


4.


5.


6.


7.


8.


9.


10.

WVTTK

37

WVTTK •

Binnengekomen stukken

38

Dank voor uw aandacht

39

MPC Capital MPC Münchmeyer Petersen Real Estate Services B.V. Strawinskylaan 835 1077 XX AMSTERDAM The Netherlands E [email protected]

Disclaimer The information given is confidential and is not to be circulated to any person or entity without the consent of MPC Capital. The information and opinions presented here have been obtained or derived from sources believed by MPC Capital to be reliable at the date of publication of this report. No representations are made as to their accuracy or completeness and they are subject to change without notice. MPC Capital accepts no liability for loss arising from the use of the figures presented. This material is not to be relied upon in substitution for the exercise of independent judgment.

Bijlagen

41

Fonds financieel - Vergelijking budget versus realisatie boekjaar 2012

42

Herfinanciering bankleningen - BAWAG

•

BAWAG financiert groot deel van de portefeuille (ca. 86%)

Financiering Leningtype

Hypotheek

Omvang lening

EUR 48,620,000

Looptijd

juni 2018

Kenmerk

75% SWAP 25% Floating

Grondslag

3mnd Euribor

Rente

4,05% + grondslag

Aflossing

nvt

Parent* convenanten

Max LTV 60,0% Behoud FBI status

43

Overige convenanten

ICR en LTV

Waarde portfolio per juni 2013

EUR 100,250,000

LTV

48,50%

* ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund NV

43

Herfinanciering bankleningen - Hypothekenbank Frankfurt

•

Hypothekenbank Frankfurt wordt grotendeels afgelost en deels verlengd

Na herfinanciering

Voor herfinanciering Leningtype

Hypotheek

Leningtype

Hypotheek

Omvang lening

EUR 37.700.000

Omvang lening

EUR 10.000.000

Expiratie

14-11-2013

Expiratie

30-11-2014

Aflossen

EUR 27.700.000

Rente

3,50% + 3 maands euribor

Aflossing

EUR 200.000 p/kw per eind 2013

LTV convenant

Geen

ICR convenant

Ongewijzigd

Waarde portfolio per 31/12/2012

44

EUR 14.670.000

44

Herfinanciering bankleningen - Deutsche Hypo I en II

•

Deutsche Hypo I en II worden helemaal afgelost

Voor herfinanciering

DH I

DH II

Leningtype

Hypotheek

Hypotheek

Omvang lening

EUR 4.450.000

EUR 11.500.000

Expiratie

31-05-2013*

31-12-2016

GEEN herfinanciering Geheel aflossen DH I

EUR 4.450.000

Geheel aflossen DH II

EUR 11.500.000

* tot closing – verwachting Juni 2013

45

45

Herfinanciering bankleningen - Kredietfaciliteit AA MP Private & Trust Holding B.V.

•

Kredietfaciliteit AA MP Private & Trust Holding B.V. wordt verlengd tot 1 april 2015

Na herfinanciering

Voor herfinanciering

46

Leningtype

Kredietfaciliteit

Leningtype

Kredietfaciliteit

Omvang lening

EUR 3.800.000

Omvang lening

EUR 3.800.000

Aflossen

-

Aflossen

ja

Opslag

2,5%

Opslag

7,75%

Grondslag

1 mnd euribor

Grondslag

1 mnd euribor

Totale rente

2,61%

LTV convenant

-

LTV convenant

-

ICR convenant

-

ICR convenant

-

Expiratie

1 april 2015

Expiratie

1 april 2013

46

Totaal rendement 2012 per sector • • • •

Totaal rendement sector bedrijfsruimte Direct rendement fonds Indirect rendement fonds na correctie vv Totaal rendement fonds

: 1,50% : 14,71% : -9,46% (voor correctie: : 5,20%

-32,5% )

Ondanks sterke afwaardering portefeuille, outperformance van de benchmarkt door sterke operationele performance.

Bron: ROZ/IPD, 2013

47

Totaal rendement 2012 per sector

Totaal rendement AAMP REGF

Bron: ROZ/IPD, 2013

48

Ontwikkeling leegstand per sector

• Leegstand sector bedrijfsruimte per 01/05/2012 : 10,0% • Leegstand fonds per 31/12/2012

: 0,6%

Sterke outperformance benchmark

Leegstand AAMP REGF per 31/12/2012: 0,6%

Bron: ROZ/IPD, 2013

49

ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V

Recommend Documents