C ygnus R eal E state F und FCP - SIF 2012 - 2017 S ubfonds 8
Overzicht Cygnus Real Estate Subfonds 8 FCP - SIF Uitgifte totaal
:
€ 10.000.000,-
Nominale waarde
:
€ 50.000,- (1 participatie)
Minimale investering
:
€ 125.000,- (2,5 participaties)
Fonds type
:
Closed-ended fonds onder het Special Investment Fund regime van Luxemburg
Domicile
:
Luxemburg
Structuur
:
Private Placement
Financiering
:
geen
Investeringsstrategie
:
woningen en appartementen in Duitsland
Inschrijven
:
vanaf 1 mei 2012
Verwachte sluitingsdatum
:
31 december 2012
Uitkeerbaar Rendement
:
Fonds streeft een jaarlijks uitkeerbaar rendement ad. 7 % na, voor het eerst op 1 september 2013
Bonus Rendement
:
10% over het ingelegde kapitaal, betaalbaar bij terugbetaling
Valuta
:
Euro (of indien bij verdwijnen van de euro: locale munt van het vastgoed)
Terugbetaling
:
1 september 2017
Voortijdige terugbetaling
:
op elk moment mogelijk door de emittent
Management fee
:
0,5 % van het geïnvesteerde kapitaal per jaar
Emissie kosten
:
investeringen van € 125.000,- tot € 1.000.000,- : 2% ; investeringen van € 1.000.000,- en meer : 1%
Auditor
:
Deloitte S.A. Luxemburg
Fonds administratie
:
Experta Corporate and Trust Services S.A.
Depot bank
:
Banque Internationale à Luxembourg S.A.
Vastgoed taxateur
:
BDO Deutschland
Fonds manager
:
Cygnus Real Estate Management Company S.à.r.l.
Vastgoed beheerder
:
Van der Horst Property Management GmbH
Investerings adviseur
:
Van der Horst Unternehmensgruppe GmbH 3
4
Omschrijving van het fonds Het fonds is georganiseerd als een “fonds commun de placement –fonds d’investissement spécialisé” (FCP – SIF) in Luxemburg met meerdere subfondsen. Het fonds staat onder het toezicht van de Luxemburgse CSSF (Commission de Surveillance du Secteur Financier). Dit document bespreekt het Subfonds 8. Cygnus Real Estate Fund
Investeerders Via inschrijvings formulier
Cygnus Real Estate SubFonds 1
Vastgoed object
Cygnus Real Estate SubFonds 2
Cygnus Real Estate SubFonds 3
Vastgoed object
Cygnus Real Estate SubFonds ...
Cygnus Real Estate SubFonds 8
Vastgoed object
Ieder subfonds is verantwoordelijk naar derden aangaande alle verplichtingen welke aan het subfonds toe te schrijven zijn. Tevens wordt ieder subfonds als een op zichzelf staande entiteit behandeld. Gedurende de looptijd van ieder subfonds hebben de verschillende subfondsen hun eigen vastgoed in portefeuille. Cygnus Real Estate subfonds 8 zal investeren in Duits vastgoed. Het fonds is in beginsel opgezet voor een bepaalde investeringsperiode. De eerste investeringen voor dit subfonds starten vanaf 1 mei 2012. De terugbetaling is voorzien op 1 september 2017, maar kan echter door het management met 24 maanden verlengd worden.
5
Cygnus Real Estate Concept Cygnus Real Estate investeert in vastgoedportefeuilles met een hoog direct uitkeerbaar rendement afkomstig uit verhuurinkomsten. De focus is gericht op vastgoed (meestal kleine entiteiten) met woonbestemming in Duitsland. Door onze aankoopstrategie (cf. infra) zijn we in staat het vastgoed onder de marktwaarde aan te kopen. Op deze manier genereert het fonds bij de verkoop van het vastgoed een extra winst. Na optimalisatie van de huurinkomsten (door revitalisatie en optimaal beheer van het vastgoed) worden de woningen verkocht aan private / institutionele beleggers.
Gunstig aankopen
Optimaliseren huurinkomsten
Verkopen
Residentieel vastgoed Duitsland De Duitse woningmarkt kenmerkt zich door het zeer lage aandeel koopwoningen en het grote aandeel huurwoningen (meer dan 60%) in vergelijking met andere landen in de Europese Unie. Één van de oorzaken is het feit dat bij de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog de overheid (de gemeenten) en grote Duitse bedrijven vele woningen lieten bouwen die vervolgens werden verhuurd aan de werknemers. Deze rol van de grote ondernemingen en de overheid op de woningmarkt is daarna voortgezet. Huizenprijzen en huren zijn in de afgelopen jaren per saldo vrijwel gelijk gebleven. Dit staat in schril contrast tot de andere landen in de Europese Unie waar de woningprijzen enorme prijsstijgingen kenden (zie grafiek). De Duitse woningmarkt is daardoor een interessante vastgoedbeleggingsmarkt, aangezien de prijzen op historisch lage niveaus staan en huurrendementen aantrekkelijk zijn in vergelijking met andere landen in de Eurozone.
6
Een bruto huurrendement van meer dan 7% is in Duitsland geen uitzondering
tabel 1
tabel 2
Gemiddeld Bruto Huurrendement
(zie tabel 1). Door deze redenen is de Duitse vastgoedmarkt sterk ondergewaardeerd ten opzichte van vele andere West-Europese landen (zie tabel 2).
Berlijn
6,47 %
The Economist house-price indicators Latest. % change on a year since earlier 2007
Bochum
8,09 %
Daarnaast is de Duitse economie de grootste van de Europese Unie. De werkloos-
Bremen
8,78 %
heid en staatsschuld zijn minder problematisch als in vele andere Europese landen,
Dortmund
7,65 %
wat een belangrijke invloed heeft op de stabiliteit van de Duitse vastgoedmarkt.
Dresden
7,88 %
Duisburg
8,33 %
Düsseldorf
5,32 %
Essen
8,47 %
Sweden
Frankfurt
5,51 %
Spain
Hamburg
6,32 %
Netherlands
Hannover
7,14 %
Britain
Köln
6,59 %
Denmark
Leipzig
9,69 %
Italy
München
4,43 %
Ireland
Nürnberg
7,62 %
Switzerland
Stuttgart
5,72 %
United States
In de toekomst wordt verwacht dat de vraag naar woningen zal stijgen, met name door een stijging van het aantal huishoudens. De reden van deze verwachte groei van het aantal huishoudens bij een afnemende bevolking, is de toename van het aantal kleinere huishoudens. Deze stijging zal naar verwachting een positieve invloed hebben op de vraag naar kleine(re) appartementen.
Belgium
3.0
11.9
61
42
Canada
6.2
21.9
71
29
France
7.7
5.8
58
39
-2.2
18.1
53
38
0.1
-4.0
66
4
1.1
15.2
40
23
-5.5
-15.2
32
30
-2.8
-5.7
23
37
0.8
-8.7
28
20
-1.3
-14.3
23
16
Australia New Zealand
Germany Bron: “Immobilien Kompass 2011”
Under(-)/over(+) valued, against*: Rents Income
Japan
-1.2
-3.7
7
18
-15.1
-45.2
10
nil
3.7
17.7
-3
-9
-5.9
-27.6
-8
-22
2.7
6.4
-18
-20
-3.3
-10.7
-36
-36
Emerging markets: 2000 Q2 = 100 250
België Spanje Nederland Duitsland
200 150 100 50 2000 Q2
Singapore
8.5
33.8
61
na
Hong Kong
17.5
77.2
58
na
China
3.3
22.5
10
-32
South Africa
5.6
15.6
na
17
Sources: BIS; Haver Analytics; Hong Kong RV; Nationwide; OECD; Teranet and National Bank; Thomson Reuters; The Economist
*Relative to long-run average Disposable income per person
2011 Q3
7
8
Investeringen In verband met de oprichting van Cygnus Real Estate Subfonds 8 en de verwerving van de objecten worden diverse kosten gemaakt. Onderstaand overzicht laat zien welke uitgaven gedaan moeten worden c.q. zijn gedaan en op welke wijze deze worden betaald. De gegeven bedragen zijn indicatief.
Investeringsoverzicht Vastgoed Koopsom vastgoed Overdrachtsbelasting Notariskosten en Kadaster Kwaliteitsverbeteringen vastgoed Niet verrekenbare BTW Aankoopwaarde vastgoed
9.119.680 501.582 91.197 150.000 28.500 9.890.959
Additionele kosten Structureringsfee / custodian fee Accountant- en fiscale kosten Juridische kosten Niet verrekenbare BTW
20.000 15.000 10.000 8.550
Totale fondskosten
53.550
Liquiditeitsreserve
55.491
Totale investering
10.000.000
9
Exploitatie Het exploitatieresultaat wordt gerealiseerd door het batig saldo van de huurinkomsten minus de cash distributie aan de unit holders en de exploitatiekosten zijnde de fondskosten en de kosten van onderhoud van het vastgoed. Na aftrek van alle kosten resteert een exploitatie saldo, dat kan worden aangewend ten behoeve van eventuele onvoorziene kosten.
Cashflow prognose Hieronder volgt de prognose van de cashflow uitgaande van de aangekochte / aan te kopen vastgoed projecten. Cashflow Huur Leegstand Verkoop vastgoed Aankoop vastgoed Vooruitbetaalde kosten Totale omzet
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
1.038.551 -207.710
1.048.936 -157.340
1.059.426 -127.131
1.070.020 -107.002
830.841
891.596
932.295
963.018
1.080.720 -97.265 12.016.594 -9.890.959 -53.550 3.055.540
Onderhoud vastgoed Beheer vastgoed Management fee Accountantskosten Niet verrekenbare BTW Totale kosten
83.084
83.915
84.754
85.602
42.017 25.000 28.519 178.620
42.017 25.000 28.677 179.609
42.017 25.000 28.836 180.607
42.017 25.000 28.997 181.616
86.458 270.180 42.017 25.000 80.494 504.149
Bedrijfsresultaat
652.221
711.987
751.687
781.402
2.551.391
Cashdistributie unit holders (7,0%)
700.000
700.000
700.000
700.000
700.000
Bonus unit holders Resultaat voor belastingen
10
1.000.000 -47.779
11.987
51.687
81.402
851.391
Internal Rate of Return (IRR) Het management verwacht een rendement ad. 7% over het ingelegde kapitaal (p.j.) gedurende de looptijd van het fonds uit te keren. Het rendement wordt jaarlijks aan de investeerders (unitholders) uitgekeerd. Het fonds streeft na om na verkoop van alle objecten een eenmalige bonus uit te keren aan de unitholders ad. 10% over het ingelegde kapitaal. Het geprognotiseerd rendement (IRR) bedraagt derhalve 9% per jaar over het ingelegde kapitaal. Er worden geen garanties gegeven aangaande rendementsuitkeringen. Doordat het jaarlijks rendement afkomstig is uit het verhuren van de objecten, kan dit rendement met hoge zekerheid ingeschat worden.
Verkoop Het streven is gericht op verkoop van het vastgoed binnen 5 jaar. In het navolgende schema volgt een overzicht. In het realistische scenario wordt als uitganspunt gekozen voor 12,5 keer de geldende netto jaarhuur. Het vastgoed wordt verkocht als portefeuille of per object aan andere marktpartijen. Pessimistisch
Realistisch
Optimistisch
Kapitalisatie factor Jaarhuur
11,5 983.455
12,5 983.455
13,5 983.455
Bruto Opbrengst
11.309.735
12.293.190
13.276.646
254.469
276.597
298.725
10.000.000 1.000.000
10.000.000 1.000.000
10.000.000 1.000.000
55.266
1.016.594
1.977.921
Additionele kosten
Verkoopkosten Aflossing participanten Bonus participanten Verkoop resultaat voor belastingen
11
De Objecten De focus is hoofdzakelijk gericht op vastgoed met woonbestemming in Duitsland. Doelstelling daarbij is objecten te verwerven met potentiële waardestijging, het ontplooien van activiteiten om deze potentiële waardestijging te realiseren en vervolgens het verkopen van de afzonderlijke objecten. De aankoopstrategie bestaat erin het vastgoed te verwerven:
• via executie verkopen / veilingen
• via directe verwerving van banken en curatoren
• via verwerving van ‘distressed loans’
De portefeuille van het fonds wordt samengesteld volgende de criteria van een vastgesteld aankoopbeleid. In dit beleid speelt het beheersen van de risico’s op lange termijn een belangrijke rol. Bij iedere aankoop worden daarom de volgende kenmerken in functie van prijs gedetailleerd onderzocht:
• Rendementsverwachtingen
• Verhuur: actuele huurgraad / tijdpad tot maximale bezettingsgraad
• Staat van het gebouw
• Locatie en bereikbaarheid
Het beheer van het vastgoed wordt uitbesteed aan Van der Horst Wohnen GmbH, een dochteronderneming van Van der Horst Gruppe GmbH.
12
13
Van der Horst Gruppe De Van der Horst Unternehmensgruppe GmbH is een vastgoedonderneming waarbij Duits vastgoed met een woonbestemming centraal staat. Het bedrijf is actief bij het op een sociaal verantwoorde manier privatiseren van woningen en beschikt over deskundigheid in het scheppen van toegevoegde waarde voor beleggingsobjecten en vastgoedportfolio’s. Het middelpunt van de activiteiten
• de aankoop van vastgoed met potentiële waardestijging
• het ontplooien van activiteiten om deze potentiële waardestijging te realiseren (door revitalisering en
optimaal beheer van het vastgoed)
• het verkopen van de afzonderlijke objecten, privatiseren van woningen
Verwerving van vastgoed
• via executie verkopen / veilingen
• directe verwerving van banken en curatoren
• verwerving van ‘distressed loans’
Optimaal Vastgoedbeheer Het beheer van het vastgoed is uitbesteed aan Van der Horst Unternehmensgruppe GmbH en de dochteronderneming Van der Horst Wohnen GmbH. Het Van der Horst team coördineert haar werkzaamheden vanuit de kantoren in Düsseldorf, Witten, Dortmund, Hamm en Berlijn. Het bedrijf vervult een totaalconcept m.b.t. vastgoedbeheer. Naast het maken van publiciteit om huurders aan te trekken en het sluiten van de huurovereenkomsten, worden de eventuele renovaties en maandelijkse huurbetalingen ook opgevolgd door het Van der Horst team. Ze fungeren als het centrale aanspreekpunt van de huurders. Met aandacht voor de wensen van de huurders en door actief relatiemanagement streeft het Van der Horst team ernaar een goede band met de huurders op te bouwen.
14
Verhuur
Techniek
Administratie
Actief huurbeleid
Optimale huurstroom
Revitalisering & Onderhoud
Tevreden huurders
Huur- en VVE administratie
Tevreden kopers
Verkoop Vastgoed De exit scenario’s Traditioneel privatiseren van woningen
• woningen gunstig aankopen
• renoveren, saneren en / of revitaliseren woningen
• splitsen van de woningen, verkopen aan zittende huurders en beleggers
Privatiseren van woningen “Optima Vita®”
• woningen gunstig aankopen
• revitaliseren woningen
• verkoop van de woningen tegen gunstige prijzen “vrij op naam”
• kopers worden attractieve financieringsconcepten aangeboden
Verkoop van portfolio’s
• gunstig aankopen van vastgoedportefeuilles
• reactiveren en optimaliseren vastgoedbeheer
• revitaliseren vastgoed
• kleine winstopslag
• verkoop van de vastgoedportefeuille
15
Cijfers en Feiten
Trackrecord
Ondernemingsstructuur
: holding
Opgericht
: 1994
Medewerkers
: 47 1000 1000
Woningverkoop per jaar 800 800 708
600 600
Vastgoed Portfolio Woningen
: 6.408
Commercieel
: 49
Totaal BVO
: 414.100 m2
Vastgoedvermogen
: 295 Miljoen
16
400 400
641
630
Prognose 2012
850
476 388 Gerealiseerd
200 200
00
Geprognotiseerd
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Structuur
V AN
DER
H ORST
V AN DER H ORST S PECIAL P URPOSE V EHICLES (SPV’ S)
O PTIMA V ITA® D EUTSCHLAND G MBH
V AN DER H ORST P ROPERTY M ANAGEMENT G MBH
V ASTGOED
V ASTGOED
V ASTGOED
INVESTMENT
CONCEPTEN
BEHEER
V AN DER H ORST I MMOBILIEN C ONSULTING G MBH
ADVIES
/
VERKOOP
17
Informatie: Management Company
Investment Advisor
Cygnus Real Estate Management Company S.à.r.l.
Van der Horst Unternehmensgruppe GmbH
42, Rue de la Valleé
Königsallee 80
L-2661 Luxemburg
D - 40212 Düsseldorf
Property Manager
Independent Appraiser
Van der Horst Property Management GmbH
BDO AG
Königsallee 80
Berliner Allee 59
D - 40212 Düsseldorf
D - 40212 Düsseldorf
Custodian
Auditor
Bank Internationale à Luxembourg S.A.
Deloitte S.A.
69, roue d’Esch
560, rue de Neudorf
L - 2661 Luxemburg
L - 2220 Luxemburg
Fund Administrator Experta Corporate and Trust Services S.A. 42, Rue de la Valleé L - 2661 Luxemburg
Disclaimer: Een uitgebreid investeringsmemorandum is op aanvraag verkrijgbaar. Uiteraard zijn aan beleggingen financiële risico’s verbonden. Dit neemt niet weg dat de vooruitzichten van deze vastgoedparticipatie zeer positief te noemen zijn, aangezien vastgoed altijd een bepaalde waarde behoudt. Rendementen kunnen variabel zijn. Geïnteresseerden dienen goede nota te nemen van de volledige inhoud van het informatiememorandum. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
www.cygnus-invest.com
Cygnus Real Estate Management Company S.à.r.l. • 42, Rue de la Valleé • L-2661 Luxemburg
