ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. JAARVERSLAG 2011
Inhoudsopgave Algemene informatie
4
Profiel
5
Verslag RAAD VAN COMMISSARISSEN
8
VERSLAG VAN DE BEHEERDER
11
JAARREKENING Geconsolideerde balans per 31 december 2011
25
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011
26
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2011
27
Toelichting geconsolideerde jaarrekening
28
Enkelvoudige balans per 31 december 2011
47
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2011
48
Toelichting enkelvoudige jaarrekening
49
OVERIGE GEGEVENS Bestuurdersbelangen
55
Nauwe banden Grote belegger
55 55
Gebeurtenissen na balansdatum
55
Winstbestemming 55 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 56 BIJLAGEN Overzicht beleggingen in direct vastgoed per 31 december 2011 58 Huurdersoverzicht per 31 december 2011 59
|2
3
Algemene informatie
Profiel
Fonds
Algemeen
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.
Tijdens de jaarvergadering van 28 maart 2011 is door de
(voorheen Fortis MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V., naamswijziging per 26 april 2011)
certificaathouders ingestemd met de naamswijziging van het
Gustav Mahlerlaan 10
fonds. De naam Fortis MeesPierson Real Estate Growth Fund
Postbus 283 (HQ5040)
N.V. is gewijzigd in ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth
1000 EA Amsterdam
• Gebouwen zijn gelegen in economisch sterke regio’s en/of op transportassen van Nederland. • Spreiding portefeuille met betrekking tot locatie, expiratiedata huurcontracten, branche huurders, etcetera. • Bij voorkeur langjarige huurcontracten met solvabele
Fund N.V. (de “NV”). De naamswijziging heeft op 26 april 2011
huurders of korte huurcontracten waar waarde aan het
Beheerder
plaatsgevonden. Aanleiding hiervoor is de fusie tussen Fortis
vastgoed toegevoegd kan worden.
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V.
Bank (Nederland) N.V., ABN AMRO Bank N.V. en ABN AMRO
Gustav Mahlerlaan 10
Group N.V. per 1 juli 2010. Enig aandeelhouder van het fonds is
Postbus 283 (HQ5040)
Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real
1000 EA Amsterdam
Estate Growth Fund die voor ieder aandeel een certificaat heeft
Administratiekantoor Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Gustav Mahlerlaan 10
uitgegeven aan de certificaathouders. De NV is een entiteit met beperkte aansprakelijkheid opgericht onder Nederlands recht.
De NV heeft als doel het beleggen van vermogen, onder meer
1000 EA Amsterdam
in registergoederen en (personen-)vennootschappen die op hun Fondsmanager
per object, waarbij een object niet meer dan 25% van de portefeuille mag bedragen. • Toezicht, advies en goedkeuring aan- en verkoop beslissingen door Raad van Commissarissen (“RvC”). • Behouden financiering van de portefeuille. • Actief vastgoedmanagement door professionele
Algemene doelstelling van de NV
Postbus 283 (HQ5040)
• Investeringsvolume tussen de € 1 miljoen en € 50 miljoen
fondsmanager en property manager. • Gebruik van fundamentele research om beleggingsbeleid te ondersteunen.
beurt beleggen in registergoederen.
MPC Capital
De NV kan beleggen in objecten die zijn aan te merken als direct
Strawinskylaan 835
Beleggingsdoelstelling van de NV
vastgoed alsmede in indirect vastgoed. Onder direct vastgoed
De beleggingsdoelstelling van ABN AMRO MeesPierson Real
wordt verstaan de ‘stenen’ alsook vastgoed dat in eigendom
Estate Growth Fund N.V. is het realiseren van een aantrekkelijk
is van een rechtspersoon, vennootschap of lichaam waarin de
rendement met een aanvaardbaar risicoprofiel binnen een
NV een meerderheidsbelang houdt en zeggenschap over het
Fascinatio Boulevard 350
zorgvuldig gespreide portefeuille van logistiek en bedrijfsmatig
management daarvan heeft. Onder indirect vastgoed wordt
Postbus 8800
direct vastgoed in Nederland en in de toekomst mogelijk in
verstaan vastgoed dat in eigendom is van een rechtspersoon,
1009 AV Rotterdam
Duitsland, België en Luxemburg.
vennootschap of lichaam waarin de NV een minderheidsbelang
1077 XX Amsterdam Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V.
houdt en geen zeggenschap heeft over het management Accountant PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Thomas R. Malthusstraat Postbus 90357
Beleggingsbeleid van de NV
daarvan. Het is de NV verder toegestaan om een object (direct of
Het fonds tracht haar beleggingsdoelstelling te realiseren
indirect) in mede-eigendom te houden.
door naast de exploitatie van de bestaande portefeuille bij voorkeur lang en volledig verhuurde logistieke en industriële
Financieringsbeleid van de NV
bedrijfsgebouwen, groothandelsgebouwen, productielocaties
De NV streeft er naar om elk object voor circa 50% tot 55%
Juridisch adviseur
en datacenters verspreid over (vooralsnog) Nederland aan te
van de fiscale boekwaarde van dat object te financieren
Loyens & Loeff N.V.
kopen en te exploiteren en te verkopen ten behoeve van de
met vreemd vermogen. In verband met het speciale statuut
Fred. Roeskesstraat 100
nieuwe portefeuille. Het fonds zal in de toekomst geen nieuwe
van Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) van de NV mag het
Postbus 71170
solitaire kantoorgebouwen verwerven en zich volledig richten
totale vreemd vermogen niet meer dan 60% van de fiscale
1008 BD Amsterdam
op de markt voor logistiek vastgoed en bedrijfsgebouwen.
boekwaarde (inclusief geactiveerde kosten) van alle objecten
1006 BJ Amsterdam
bedragen (zie fiscale aspecten). In uitzonderlijke situaties kan
Notaris Loyens & Loeff N.V. Fred. Roeskesstraat 100
Kernpunten van het beleggingsbeleid zijn:
het fonds, na toestemming van de RvC tijdelijk een hoger
• Streven naar stabiel direct rendement bij een verantwoord
financierings-percentage hanteren, waarbij het voor een
risicoprofiel.
Postbus 71170
• Logistiek en bedrijfsmatig (direct) vastgoed in Nederland en
1008 BD Amsterdam
|4
FBI wettelijk vastgestelde percentage van maximaal 60% niet of slechts tijdelijk mag worden overschreden conform
mogelijk in de toekomst daarbuiten, in Duitsland, België en
de daarvoor geldende voorwaarden. Daarnaast streeft het
Luxemburg.
fonds naar een optimale verhouding tussen vaste en variabele
5
rente alsmede een passende looptijd voor de financiering
fisCAle AsPeCten
VerlooP wAArDe CertifiCAAt
bij de aankoop van een nieuw object. Er zal worden getracht
De NV heeft de status van Fiscale Beleggingsinstelling als
Onderstaand overzicht geeft de componenten van de waardemutatie van een certificaat gedurende 2011 weer:
aflossingsvrije leningen aan te gaan. Voor zover dat streven
bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting
niet realiseerbaar blijkt, wordt er getracht om de aflossing
1969 verkregen. Dit houdt in dat 0% vennootschapbelasting is
tijdens de looptijd gering te laten zijn.
verschuldigd, mits aan de wettelijke voorwaarden ter verkrijging
uitKeringsBeleiD VAn De nV
en behoud van de status van een FBI is voldaan. De belangrijkste
waarde certificaat begin verslagperiode (=100%)
voorwaarden zijn:
Direct resultaat exploitatie portefeuille
Het bedrag dat jaarlijks in de vorm van dividend aan de certificaathouders wordt uitgekeerd is in belangrijke mate afhankelijk van de fiscale winst van de NV. Om voor het fiscaal
1. Het doel en de feitelijke werkzaamheden van het fonds dienen
Halfjaarlijkse uitkering (juni en december)
te bestaan uit het beleggen van vermogen.
€
%
6.656
100,0%
625
9,4%
7.281
109,4%
(625)
-9,4%
6.656
100,0%
regime voor beleggingsinstellingen in aanmerking te komen,
2. Financiering met vreemd vermogen mag maximaal 60%
moet de NV onder andere binnen acht maanden na afloop van
van de fiscale boekwaarde van de onroerende zaken (en
Herwaardering (geen kasstroom)
(246)
-3,7%
het boekjaar een bepaald gedeelte van zijn fiscale winst hebben
aanverwante rechten) bedragen en maximaal 20% van de
Afschrijvingen geactiveerde kosten (geen kasstroom)
(112)
-1,7%
fiscale boekwaarde van de overige beleggingen.
waarde certificaat einde verslagperiode
6.298
94,6%
uitgekeerd. Deze uitdelingsverplichting wordt berekend door een aantal correcties toe te passen op het commerciële resultaat
3. Binnen acht maanden na afloop van het boekjaar moet het fonds
van het fonds. De NV dient in beginsel dividendbelasting over
een bepaald gedeelte van zijn fiscale winst hebben uitgekeerd.
De dividenduitkering van € 625,- komt overeen met de werkelijke
dus de intrinsieke waarde per certificaat per saldo daalt. Dit effect
deze uitkering in te houden en af te dragen. Het dividend
Deze uitdelingsverplichting wordt berekend door op de fiscale
kasstroom (commercieel resultaat zonder herwaarderingsresultaat
wordt versterkt door het gebruik van vreemd vermogen (het
winst van de NV een aantal correcties toe te passen.
en afschrijvingslasten) per certificaat gedurende het jaar.
“hefboomeffect”). Een voorbeeld van de hefboomwerking: als
De herwaardering en de afschrijvingen op geactiveerde
het fonds een financieringspercentage van 50% aanhoudt, dan
aankoopkosten, alsmede de afschrijving op opstart-, financierings-
zal bij een absolute waardedaling van 10% van de objecten een
en emissiekosten hebben geen invloed op de kasstromen van
waardedaling van 20% van het eigen vermogen optreden. Bij een
het fonds. Wel hebben de herwaardering en afschrijvingen effect
waardestijging werkt dit uiteraard andersom.
zal - indien van toepassing -in halfjaarlijkse termijnen worden uitgekeerd per einde juni en per einde december van elk boekjaar.
4. De samenstelling van de kring van certificaathouders moet aan de wettelijke eisen voldoen.
KernCiJfers
Totaal active (€)
31-12-2011
31-12-2010
31-12-2009
31-12-2008
111.406.049
86.888.664
95.663.082
101.756.414
Vreemd vermogen (€)
64.155.187
45.034.289
50.842.138
50.916.601
Eigen vermogen (€)
47.250.862
41.854.375
44.820.944
50.839.813
Aantal certificaten van aandelen
7.503
6.288
6.288
6.288
Intrinsieke waarde per certificaat (€)
6.298
6.656
7.128
8.085
Dividenduitkering per certificaat (€)
625
754
650
650
Dividendrendement (in % van intrinsieke waarde per einde jaar)
9,92%
11,33%
9,12%
8,04%
Indirect rendement (in % van intrinsieke waarde voorgaand jaar)
-5,38%
-6,62%
-11,84%
-18,84%
Bezettingsgraad (%)
92,95%
93,20%
92,80%
93,00%
7,7
5,9
6,1
6,8
Resterende looptijd huurcontracten (jaar)
op het resultaat van het fonds, waardoor het eigen vermogen en JuriDisCHe struCtuur
Certificaathouders
100% aandeelhouder
SAK REGF
100% aandeelhouder
REGF NV
Directie
REGF Management B.V.
Directie 100% eigenaar
Commanditaire Vennoot 33% vd participaties (normale)
Gezien het dynamische karakter van het fonds waarbij certificaat-
huurcontracten, vanwege de geringe vraag naar objecten met
houders tegen verschillende waarden certificaten hebben
dergelijke contracten. De herwaardering van het vastgoed in
aangekocht gedurende de looptijd van het fonds wordt het
combinatie met afschrijvings- lasten van geactiveerde kosten
dividendrendement weergegeven ten opzichte van de meest
hebben tot gevolg dat de waarde van de certificaten is gedaald
recente intrinsieke waarde per certificaat. Dit dividendrendement
met 5,38% gedurende het boekjaar. Een ander belangrijk cijfer is
over het boekjaar 2011 bedraagt 9,92%. De waarde van de
dat de gewogen gemiddelde looptijd van de huurcontracten is
vastgoedportefeuille is gedurende het jaar gedaald met
toegenomen van 5,9 jaar tot 7,7 jaar gedurende het boekjaar. De
EUR 1.693.256,- onder invloed van de verder verslechterde
bezettingsgraad van de portefeuille is gedurende het boekjaar
marktomstandigheden en daarmee samenhangende waardering
stabiel gebleven ten opzichte van het jaar ervoor op afgerond
van vastgoed. Onder de huidige marktomstandigheden is met
93% ondanks de beschikbare objecten in Rotterdam (Sevillaweg/
name sprake van een dalende waardering voor kortlopende
Innsbruckweg). Hierop zal verderop in het verslag in worden gegaan.
| 6
Het Drieluik C.V.
1. 2. 3. 4.
Veldsteen 27, Breda Innsbruckweg 97, R'dam Sevillaweg 39, R'dam Jeverweg 16-18, Groningen
Brouwgoed C.V.
1. Schieweg 85, Delft 2. Korte Stadionweg 107, R'dam 3. Huifakkerstaat 22, Breda
Het Kwadraat C.V.
1.1.
Venrayseweg 180, Venlo
De Combinatie C.V.
Edisonstraat 12, Almelo Munnikenheiweg 35, Etten-Leur Keersluisweg 20, Almere 3. 3. 4.4. Veldsteen 19, Breda 5.5. Geurdeland 13, Andelst 1.1. 2.2.
Het Octaaf C.V.
1. Huifakkerstraat 18, Breda 2. Huifakkerstraat 20, Breda 3. Diamantweg 6, Alkmaar
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.
De Hogenkamp 16, Ulft Informaticaweg 9, Doetinchem De Gaard 126 - 128, Waalwijk Helftheuvelweg 47, Den Bosch Sobrietasplein 101-103, Helmond Tussenriemer 20, Roosendaal Van Salmstraat 76-77, Boxtel Geurdeland 7, Andelst Griftsemolenweg 20, Vaassen Ferdinand Bolstraat 25, Zwolle Prins Bisschopsingel 22, Maastricht Columbusweg 20, Venlo Zijlweg 18, Waalwijk
7
Verslag Raad van Commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Certificaathouders
Ontwikkelingen in 2011
Visie op 2012
Het is ons een genoegen u hierbij het jaarverslag 2011 van het ABN
Het fonds heeft in 2011 een solide performance gekend onder
Het jaar 2012 zal wederom een uitdagend jaar worden voor
AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. aan te bieden.
moeilijke omstandigheden. Het dividendrendement over het
het fonds en de vastgoedmarkten in het algemeen. Verdere
De jaarrekening is gecontroleerd en door PricewaterhouseCoopers
boekjaar 2011 bedraagt 9,92% (gemeten ten opzichte intrinsieke
optimalisering van de vastgoedportefeuille door de focus op
Accountants N.V. voorzien van een goedkeurende controleverklaring.
waarde per certificaat ultimo boekjaar).
het verlengen van bestaande huurcontracten, het afsluiten
Wij stellen u voor deze jaarrekening vast te stellen.
van nieuwe huurcontracten alsmede een gericht aan- en De herwaardering van het vastgoed in combinatie met
verkoopbeleid zal ook in 2012, de prioriteit van de fondsmanager
Wij kunnen ons verenigen met het dividendbeleid gedurende het
afschrijvingen van geactiveerde kosten hebben tot gevolg
zijn. In de huidige markt is het behoud van huurders voor
boekjaar 2011 om in juni € 350,- en in december € 275,- per certificaat
gehad dat de waarde van de certificaten is gedaald met 5,38%
het fonds cruciaal. Daarnaast zal de fondsmanager verdere
in contanten uit te keren. Gedurende het eerste kwartaal 2012
gedurende het boekjaar. De gewogen gemiddelde looptijd van de
invulling geven aan de in 2011 nieuw vastgestelde strategie.
wordt het dividend over 2011 definitief vastgesteld bij het opstellen
huurcontracten is toegenomen van 5,9 jaar tot 7,7 jaar gedurende
Ondanks de moeilijke marktomstandigheden zullen zich
van de fiscale aangifte van het fonds over het boekjaar 2011. Het
het boekjaar. De bezettingsgraad van de portefeuille is gedurende
kansen voordoen om het fonds op een verantwoorde manier te
dividendbeleid van het fonds is erop gericht om minimaal te voldoen
het boekjaar stabiel gebleven ten opzichte van het jaar ervoor op
laten groeien. Verdere groei zal het risicoprofiel verbeteren en
aan de vereisten voor een fiscale beleggingsinstelling (FBI).
afgerond 93%.
tevens bijdragen aan de doelstelling om het fonds uit te laten groeien tot een solide presterend fonds met logistiek en
Samenstelling van de RvC
Hieronder wordt de performance van het fonds toegelicht.
De RvC is op 28 maart 2011 geïnstalleerd en is als volgt
Een belangrijke ontwikkeling van het fonds gedurende 2011
samengesteld:
is de acquisitie van het nieuw gebouwde distributiecentrum
Indien er zich interessante situaties voordoen bestaat de intentie
• dhr. mr. P.G.A. Noordanus (voorzitter);
en hoofdkantoor van SPAR Holding geweest. Het betreft een
dan ook om in 2012 wederom een emissie van certificaten plaats
• dhr. ir. J.D. Doets; en
duurzaam gebouw van hoge kwaliteit dat voor een lange periode
te laten vinden.
• dhr. drs. D.J. Van Ommeren.
(15 jaar) verhuurd is. Dit object is een goed voorbeeld van mogelijk
Voor een curriculum vitae per commissaris verwijzen wij naar het
bedrijfsmatig vastgoed.
toekomstige acquisities en past in het nieuw vastgestelde
Om de governance structuur verder te verbeteren is tevens
investeringsbeleid.
besloten een AFM-vergunning aan te vragen. De RvC is van mening dat een dergelijke vergunning zal bijdragen aan de
halfjaarverslag van 2011. Een andere belangrijke ontwikkeling in het fonds gedurende 2011
governance en transparantie van het fonds.
Vergaderingen in 2011
is de vernieuwing van het huurcontract met Legrand Nederland
Sinds de installatie van RvC op 28 maart 2011, heeft zij vijf maal
B.V., de op één na grootste huurder (SPAR is grootste huurder) van
Tot slot
vergaderd. Vier vergaderingen betroffen fysieke afspraken, één
het fonds (11,32% van totale huurinkomsten per 31 december 2011).
De beheerder en fondsmanager werken hard aan het realiseren
vergadering heeft telefonisch plaatsgevonden. Geen van de leden
van de doelstellingen waarvoor de RvC haar dank uitspreekt.
van de RvC is afwezig geweest tijdens één van de vergaderingen.
De nieuwe expiratiedatum van de vernieuwde huurovereenkomst
Daarnaast is er vanaf de installatie van de RvC regelmatig overleg
met Legrand Nederland is 31 mei 2022, waarmee het contract
Amsterdam, 26 maart 2012
geweest tussen de beheerder, fondsmanager en de individuele
met 7,5 jaar verlengd is. In de huidige markt is het van belang
Raad van Commissarissen ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund NV
commissarissen. Gedurende 2011 is de RvC geïnformeerd door de
dat de bezettingsgraad van het fonds hoog blijft. Mede door de
fondsmanager inzake alle belangrijke ontwikkelingen in het fonds.
vernieuwing van dit huurcontract is de gewogen looptijd van de
mr. P.G.A. Noordanus
huurcontracten van het fonds gestegen. Tevens zijn er andere
ir. J.D. Doets
Ten behoeve van de emissie van certificaten die in mei heeft
huurovereenkomsten
drs. D.J. Van Ommeren
plaatsgevonden, heeft de RvC samen met de beheerder en de
afgesloten, zoals u in het verslag van de beheerder kunt lezen.
fondsmanager de strategie van het fonds geëvalueerd. Een
De RvC heeft het voorstel tot verkoop van het leegstaande object
belangrijke uitkomst hiervan was dat de focus van het fonds
in Vaassen, Griftsemolenweg 20, goedgekeurd. Deze verkoop past
volledig komt te liggen op logistieke en industriële gebouwen,
binnen de strategie van het fonds.
verlengd
en
nieuwe
huurcontracten
groothandelsgebouwen, productielocaties en datacenters.
| 8
9
Verslag van de beheerder Operationele gang van zaken
Het fonds, beheerder en fondsmanager
Eind 2011 liep de groei van de ontwikkelde economieën niet langer
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management
synchroon, waarbij de VS zich in positieve zin onderscheidde.
B.V. treedt op als beheerder van het fonds. In september 2011 is
Diverse macro-economische cijfers in de VS vielen in het vierde
melding gemaakt van de beoogde samenwerking met MPC Capital
kwartaal van 2011 mee. Het consumentenvertrouwen nam in die
(‘MPC’). Deze samenwerking heeft per 1 november 2011 definitief
periode zelfs enigszins toe. Met de stijging is een einde aan de
zijn beslag gekregen. MPC is vanaf deze datum fondsmanager.
dalende trend gekomen die begin van dit jaar ingezet was. Ook
MPC is het grootste beursgenoteerde emissiehuis in Duitsland en
de auto- en de verwerkende industrie trokken beide weer aan in
actief in het ontwikkelen, initiëren en beheren van alternatieve
het vierde kwartaal van 2011. Omdat ook de arbeidsmarkt enige
beleggingsproducten voor private en institutionele investeerders,
verbetering vertoont, gaat ABN AMRO voor 2012 uit van een
onder meer in de vastgoedsector. MPC heeft op het gebied van
bescheiden verdere groei. ABN AMRO verwacht dat de recessie
direct vastgoed een beheerd vermogen van ruim € 5,5 miljard in
in de eurozone, die door diverse toonaangevende instanties
verschillende landen waaronder Duitsland, Japan, Canada, India en
voor de eerste helft van 2012 is voorzien, een gering effect
ook in Nederland waar een portefeuille van € 1,5 miljard aan direct
zal hebben op de economie in de VS. In de eurozone voorziet
vastgoed wordt beheerd.
ABN AMRO voor de eerste helft van 2012 krimp. De aanhoudende crisis is schadelijk voor het vertrouwen, de financiële situatie en
Als onderdeel van de samenwerking is een groot deel van de
de economische bedrijvigheid. Bovendien wordt de groei gedrukt
medewerkers van ABN AMRO MeesPierson Real Estate overgegaan
door aanzienlijke bezuinigingsmaatregelen. ABN AMRO gaat
naar MPC. Hiermee is, naast het waarborgen van de continuïteit,
ervan uit dat in de eerste helft van 2012 een overtuigend pakket
een team ontstaan van veertien vastgoedprofessionals met
maatregelen zal worden getroffen, waardoor het vertrouwen
zeer ruime ervaring in en brede kennis van de (inter)nationale
terugkeert en de economie weer langzaam gaat groeien. In 2013
vastgoedsector.
moet het herstel verder aan kracht winnen, gesteund door een snellere groei van de wereldhandel.
Door de samenwerking is MPC één van de grootste beheerders van vastgoedfondsen geworden op de Nederlandse markt. De betrokkenheid van MPC bij het beheer van het fonds brengt geen verandering met zich mee voor de participanten en ook geen additionele kosten. ABN AMRO MeesPierson zal bovendien ook in de
“Solide performance in roerige tijden”
nieuwe structuur het aanspreekpunt voor de participanten blijven. Hieronder worden de relevante economische ontwikkelingen over
De inflatie zal in de meeste grote economieën naar verwachting
2011 alsmede een vooruitzicht voor 2012 weergegeven, waarna
gaan dalen en dat opent de deur naar een fase van wereldwijde
wordt ingegaan op het fonds gedurende 2011.
monetaire verruiming. In november 2011 bleef de inflatie in de eurozone voor de derde maand op rij stabiel op 3%, maar
| 10
Macro-economische ontwikkelingen gedurende 2011 en
in december zakte het percentage licht tot 2,7%. Voedsel- en
vooruitzichten voor 2012
energieprijzen oefenen nog steeds een forse opwaartse druk
Het jaar 2011 werd gekenmerkt door een nieuwe economische
uit. De kerninflatie wordt momenteel omhoog gestuwd door
teruggang. De voorraadcyclus, die in eerste instantie een belangrijke
de verhoging van indirecte belastingen. ABN AMRO verwacht
drager was van de wereldwijde groei, is inmiddels een neutrale of
dat dit ook in 2012 en 2013 het geval zal zijn. Toch zal de
zelfs remmende factor geworden. Ook het beleid van monetaire
inflatie naar verwachting in de komende twee jaar dalen tot
verkrapping wereldwijd heeft de economische groei afgeremd.
ruim onder de doelstelling van de ECB voor de prijsstabiliteit.
Beter nieuws is dat tot op zekere hoogte een ontkoppeling
De stijging van de voedsel- en energieprijzen op jaarbasis zal
plaatsvindt tussen de eurozone enerzijds en de VS en de grotere
waarschijnlijk afnemen (vooral in 2012), terwijl vermoedelijk ook
opkomende landen anderzijds. Daarom verwacht ABN AMRO eerder
de druk vanuit de economie disinflatoir zal zijn. De stijging van
een wereldwijde groeivertraging dan een wereldwijde recessie.
het werkloosheidspercentage is een eerste teken in dit verband.
11
ABN AMRO verwacht verder dat de rente op de korte termijn
vastgoed zich nog steeds als een ‘huurdersmarkt’. Dit betekent
iets verder daalt als gevolg van de voortwoekerende crisis in
dat huurders meer wensen en eisen hebben dan voorheen en
de eurozone, verdere renteverlagingen door de ECB en de
bijvoorbeeld een (financiële) compensatie verwachten op het
verslechtering van de economie. Vanaf ongeveer medio 2012 zal
moment dat een bestaand huurcontract verlengd wordt of
de rente vermoedelijk weer gaan stijgen, als de economie zich
een nieuw huurcontract wordt afgesloten. Deze compensatie
geleidelijk herstelt. Voor 2013 voorziet ABN AMRO een verdere
kan gezocht worden in de vorm van een huurvrije periode, een
stijging. (Bron: ABN AMRO 2011)
bijdrage die geleverd wordt aan een gewenste verbouwing, danwel het verstrekken van een korting op de huurprijs.
De Nederlandse vastgoedmarkt gedurende 2011
Combinaties hiervan zijn eveneens mogelijk. Daarnaast is een
Beleggingsmarkt
trend in de huidige markt dat huurders zich voor minder lange
Onzekerheid over de ontwikkeling van de kapitaal- en
periodes willen committeren.
vastgoedmarkten en het lastig verkrijgen van vreemd vermogen voor vastgoedbeleggers, heeft geleid tot een
Het fonds gedurende 2011
daling van het investeringsvolume. Waar in 2010 nog een
Emissie van aandelen gedurende (de tweede helft van) 2011
transactievolume van circa € 6,1 miljard gerealiseerd werd,
Zoals aangekondigd in het jaarverslag van 2010 en besproken
is het totale transactievolume van 2011 op circa € 4,5 miljard
tijdens de jaarvergadering van 2010, heeft er een emissie van
uitgekomen, wat een daling van 26% inhoudt ten opzichte van
aandelen plaatsgevonden in het fonds. Deze emissie van
2010 (bron: DTZ, 2012). Een andere oorzaak voor de daling van
aandelen heeft plaatsgevonden in juli 2011. Met de emissie
het investeringsvolume is het lage aanbod van kwalitatief goed
van aandelen heeft het fonds voor € 7.868.340,- aan nieuwe
beleggingsvastgoed gedurende 2011. In de huidige periode is
certificaten uitgegeven. In totaal zijn er 1.215 nieuwe certificaten
er onder beleggers met name interesse voor lang verhuurde
uitgegeven. De uitgifteprijs (intrinsieke waarde) per certificaat
objecten, gelegen in economisch sterke regio’s, verhuurd aan
bedroeg € 6.476,-, gebaseerd op de waarde per certificaat per
solvabele huurders. Gedurende 2011 is er dan ook voornamelijk
31 mei 2011. Deze waarde is vastgesteld op basis van de cijfers
geïnvesteerd in vastgoed met een laag risicoprofiel.
per 31 mei 2011 waarbij een externe taxatie van de objecten in de portefeuille door DTZ Zadelhoff heeft plaatsgevonden.
Bedrijfsruimtemarkt
Met deze emissieopbrengst heeft het fonds een interessante
De crisis in de Eurozone heeft er toe geleid dat banken
acquisitie kunnen doen; het nieuw gebouwde, duurzame
momenteel minder geld beschikbaar hebben om kredieten
distributiecentrum en hoofdkantoor van SPAR Holding te
te verstrekken, omdat zij in verband met (internationale) regelgeving
Waalwijk, dat voor een periode van 15 jaar verhuurd is aan SPAR
hun eigen vermogen op peil dienen te houden. Desondanks
Holding.
heeft de Nederlandse economie een lichte groei doorgemaakt gedurende 2011. Dit heeft ook een positieve invloed gehad op
Het fonds heeft op deze wijze kunnen inspelen op de interessante
de opname van bedrijfsruimte door gebruikers van logistiek en
kansen die zich, onder invloed van de lastige marktomstandig-
bedrijfsmatig vastgoed. De opname in Nederland van dit type
heden in toenemende mate voordoen. De vastgoedmarkt heeft te
vastgoed is gedurende 2011 met 46% gestegen ten opzichte van
maken gehad met scherpe prijsdalingen waarop het fonds heeft
2010 (bron: DTZ, 2012). Het aanbod is met 3,0% gestegen ten
ingespeeld. Door de acquisitie van het nieuwe distributiecentrum
opzichte van 2010. Zoals reeds vermeld in het halfjaarverslag van
en hoofdkantoor van SPAR Holding is het fonds verder gegroeid,
2011 is de oorzaak daarvan dat gebuikers bij een verhuizing meer
de gewogen looptijd van de huurcontracten gestegen en is het
ruimte achterlieten dan dat zij in gebruik namen. Gebruikers van
risicoprofiel van het fonds verder verbeterd.
logistiek en bedrijfsmatig vastgoed letten steeds meer op de kosten en producten kennen een hogere omloopsnelheid, waardoor de aangehouden voorraden lager zijn dan voorheen. Gedurende 2011 kenmerkt de markt voor bedrijfsruimten en logistiek
| 12
13
Aankopen gedurende 2011
manager op de hoogte is van de plannen en wensen van de
expiratiedatum van het huurcontract is nu 31 december 2017.
Hierbij kan gedacht worden aan het aanschrijven van op
Gedurende 2011 heeft er één aankoop in het fonds plaats
huurders. Hierdoor is de manager in staat om reeds in een vroeg
Per 31 december 2011 bedraagt de jaarhuur EUR 251.479,- (2,89%
hetzelfde bedrijventerrein gevestigde bedrijven, het versturen
gevonden. Op 15 juli 2011 is het nieuwe en duurzaam ontwikkelde
stadium in te spelen op mogelijke wensen van huurders. Tevens is
van totale huurinkomsten per 31 december 2011). Er is geen
van mailings, het nabellen van potentiële kandidaten. De
hoofdkantoor en distributiecentrum van SPAR Holding te
hij daardoor in staat mee te denken en eventuele oplossingen voor
incentive gegeven voor het verlengen van de huurovereenkomst.
beschikbare objecten zijn (tussen haakjes staat het percentage
Waalwijk gekocht tegen een aankoopprijs van € 23 miljoen. Het
huisvestingsvraagstukken aan te dragen. Dit heeft gedurende
object is gefinancierd met de emissieopbrengst (€ 7.868.340,-),
2011 geleid tot de volgende verhuurtranscaties.
een nieuwe financiering van Deutsche Hypo van € 11,5 miljoen
weergegeven van de relatieve markthuurwaarde ten opzichte van Helmond, Sobriëtasplein 101-103
de portefeuille):
In nauwe samenwerking met de makelaar van het object heeft
en een aanvullende kredietfaciliteit van Real Estate Participation
Boxtel, Van Salmstraat 74-76
de fondsmanager een nieuwe huurovereenkomst afgesloten met
• Helmond, Sobriëtasplein 101-103 (gedeeltelijk) (0,99%);
& Finance B.V., een 100% dochter van ABN AMRO bank van € 3,8
In de tweede helft van 2011 heeft de fondsmanager het
een huisartsenpraktijk voor twee verdiepingsvloeren van elk 190
• Maastricht, Prins Bisschopsingel 22 (1,89%);
miljoen. Tevens is een tijdelijke BTW-financiering aangegaan ten
huurcontract van de op één na grootste huurder van het fonds,
m voor een periode van 5 jaar tot 30 november 2016. Het betreft
• Rotterdam, Sevillaweg 39 (1,85%);
bedrage van € 4.370.000,- Het object wordt voor een periode van
Legrand Nederland, verlengd (SPAR Holding B.V. is de grootste
de eerste verhuurtransactie sinds jaren voor dit object. Sinds de
• Rotterdam, Innsbruckweg 97 (1,43%)
15 jaar door SPAR Holding gehuurd. Het object is gelegen aan
huurder van het fonds; 18,73 % van totale huurinkomsten per
aankoop in 2006 is een gedeelte van de kantoor- en bedrijfsruimte
• Vaassen, Griftsemolenweg 20 (0,89%).
de A59, één van de belangrijke logistieke assen van Nederland.
31 december 2011). De vernieuwde huurovereenkomst is
beschikbaar geweest voor verhuur. De jaarhuur bedraagt EUR
Hieronder is een foto van het object opgenomen.
afgesloten tot en met 31 mei 2022, wat een verlenging van 7,5 jaar
21.840,- (0,25% van totale huurinkomsten per 31 december 2011),
Gewogen gemiddelde looptijd huurcontracten en
inhoudt. De manager heeft de huurder een incentive gegeven
wat neerkomt op een huur van € 50,-/m2 per jaar. De manager
bezettingsgraad
voor het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst in de vorm
heeft geen incentive gegeven aan de huisartsenpraktijk. Tevens
Mede door het intensieve contact met de huurders van het
van een huurkorting. De jaarhuur bedraagt nu € 985.000,- (11,32%
is de manager momenteel in verregaande onderhandeling om
fonds heeft de manager de genoemde huurcontracten kunnen
van totale huurinkomsten per 31 december 2011) en deze was
ook de laatste kantoorverdiepings-vloer van 190 m op de derde
afsluiten en vernieuwen waardoor de gewogen looptijd van de
€ 1.172.751,-. Dit komt neer op een incentive van circa 16%. Huurder
verdieping te verhuren aan uitgever Novema.
huurcontracten van het fonds is verbeterd ten opzichte van 30 juni
2
2
Legrand Nederland heeft met deze huurovereenkomst drie keer Beëindigde huurovereenkomsten
het fonds is gestegen van 5,3 jaar per 30 juni 2011 naar 7,7 jaar per
op basis van de volgende uitgangspunten:
Gedurende 2011 zijn er twee huurovereenkomsten beëindigd
31 december 2011. De bezettingsgraad van het fonds bedraagt per
te weten:
31 december 2011 93%. Dit is een hogere bezettingsgraad dan het
• Rotterdam, Sevillaweg 39. Per 1 juni 2011 is de huurovereenkomst
landelijk gemiddelde in de markt voor bedrijfsmatig en logistiek
• Per 1 juli 2017 (opzegvergoeding 12 maanden op basis van de
Zijlweg 18, Waalwijk
dan geldende huur); Verkopen gedurende 2011
• Per 1 januari 2019 (opzegvergoeding 6 maanden op basis van de
Gedurende 2011 hebben er geen verkopen in het fonds plaatsgevonden. Gedurende het boekjaar is wel een overeenkomst getekend voor de verkoop van de Griftsemolenweg 20 te Vaassen
2011. De gemiddeld gewogen looptijd van de huurcontracten van
de mogelijkheid de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen
dan geldende huur); • Per 1 juli 2019, (opzegvergoeding 3 maanden op basis van de dan geldende huur).
voor een verkoopprijs van € 460.000,-. Het betreft een object
van BreadBox beëindigd. Hierdoor is het object in zijn geheel beschikbaar gekomen voor de verhuur. Er zijn twee makelaars ingeschakeld om het object te verhuren; een lokaal en een landelijk georiënteerde makelaar. • Rotterdam, Innsbruckweg 97. Per 1 december 2011 is de huurovereenkomst van J&P Engelen BV beëindigd wegens
vastgoed, welke 90,5% bedraagt (NVM, 2011). Top 5 Grootste huurders
Aantal objecten
Jaarhuur
% totale huurinkomsten
Spar
1
1.630.000
18,7%
Legrand Nederland
1
985.000
11,3%
Inbev
4
839.636
9,6%
Saint Gobain
3
670.656
7,7%
Staalmarkt
4
570.643
6,6%
dat sinds 2009 leeg staat. Gedurende de periode van leegstand
Legrand Nederland is onderdeel van de wereldwijd opererende
een faillisement van de huurder. Momenteel wordt onderzoek
is er beperkte interesse geweest voor huren van het object. Op
Legrand Group, marktleider op het gebied van laagspannings-
gedaan of een deel van de boedelschuld, een bedrag van
30 januari 2012 heeft de levering van dit object plaatsgevonden.
installaties, datanetwerken, schakelmateriaal en kabeldraag-
afgerond EUR 70.000,-, teruggevorderd kan worden. Het object
Top 5 grootste huurders
Ultimo boekjaar is dit object tegen de verkoopprijs gewaardeerd.
systemen. Door het afsluiten van een nieuwe, langjarige
is beschikbaar voor verhuur, waarvoor een lokale makelaar is
De top 5 van grootste huurders van het fonds genereert 53,9% van
huurovereenkomst met Legrand Nederland is deze huurder voor
ingeschakeld.
de totale huurinkomsten van het fonds per 31 december 2011.
Huur, verhuur en verlenging van bestaande
een langere periode aan het fonds gebonden.
huurcontracten gedurende 2011 Het is de doelstelling van de fondsmanager om huisvestingspartner
4%
Beschikbare objecten (Helmond (gedeeltelijk), Vaassen, Breda, Veldsteen 27
2% 31%
20%
Rotterdam (Sevillaweg 39 en Innsbruckweg 97) en Maastricht) 4%
Groothandel Productie Dienstverlening
van de huurders van het fonds te zijn. Zoals ieder jaar besteedt
De huurder van Veldsteen 27 te Breda heeft per 31 december 2011
De manager staat in nauw contact met de makelaars die
de manager veel tijd aan het onderhouden van de relatie met
haar bestaande huurovereenkomst met het fonds voor een periode
aangesteld zijn om de beschikbare objecten een passende
Overheid
de huurders van het fonds. Als bijlage bij dit jaarverslag is het
van 5 jaar verlengd. InBev is tevreden over deze locatie en de wijze
invulling te geven en benadert proactief de markt. Hierbij
Retail
complete huurdersoverzicht per 31 december 2011 opgenomen.
waarop deze wordt onderhouden, waardoor zij heeft besloten zich
wordt alles in het werk gesteld om de beschikbare objecten
Leisure
De meeste huurders worden regelmatig bezocht, zodat de
voor een langere periode op deze locatie te vestigen. De nieuwe
onder de aandacht te brengen van de beoogde doelgroep.
| 14
13%
26%
Verdeling branchering huurders naar sector
Logistiek
15
Onderhoud en verbouwingen gedurende 2011 De manager van het fonds houdt, in samenwerking met de
aantrekkelijker gemaakt voor potentiële huurders in de toekomst. De kosten voor het schilderwerk bedroegen € 40.000,-.
vastgoedbeheerder van het fonds (Kadans Vastgoed B.V.), de
• Venlo, Venrayseweg 180. Ten behoeve van de huurder zijn de
kwaliteit van de objecten in de gaten. Hierbij is de doelstelling
parkeerplaatsen verbreed die bij het gehuurde horen en is er
de technische kwaliteit van de objecten in het fonds op langere
een fietsenstalling gerealiseerd. De kosten hiervoor bedroegen
termijn te waarborgen.
afgerond € 20.000, -.
De door Royal Haskoning opgestelde meerjaren onderhoudsbegroting dient elk jaar als leidraad voor het jaarlijks uit te voeren onderhoud aan de objecten. Op basis van een looptijd van 10 jaar bedragen de totale kosten voor onderhoud circa 6,5% van de huurinkomsten op jaarbasis bedragen. De kosten voor het onderhoud aan de reeds bestaande portefeuille zijn dus nagenoeg conform prognose verlopen (6,3% gerealiseerd versus 6,5% begroot). Voor 2011 was er een bedrag aan onderhoud begroot van € 533.598,-, wat neerkomt op 6,5% van de begrote huurinkomsten van EUR 8.168.617,- in 2011. Per 31 december 2011 is een bedrag van € 449.070,- aan onderhoud besteed. Dit is € 84.519,- lager dan begroot. Dit heeft voornamelijk te maken (€ 58.598,-) met het nieuw aangekochte distributiecentrum, dat nog geen onderhoud vergt, terwijl dit wel begroot was. Uitgevoerd onderhoud gedurende 2011 Naast het reguliere en dagelijkse onderhoud worden hier enkele relatief grote onderhoudswerkzaamheden apart toegelicht. Deze onderhoudswerkzaamheden vallen eveneens onder de begrote onderhoudskosten. Het betreft de navolgende zaken: • Breda, Huifakkerstraat 18. Door gewijzigd gebruik van het object van uitsluitend bedrijfshal naar een bedrijfshal met kantoorfunctie, is de klimaatinstallatie ten behoeve van huurder Saint Gobain aangepast en verbeterd. De kosten hiervoor bedragen afgerond € 100.000,-. De manager heeft in een contract vastgelegd dat de huurder € 45.000,- terugbetaalt indien zij het huurcontract niet verlengen aan het einde van de huurperiode (31 december 2015). Door deze aanpassing van de klimaatinstallatie is het object kwalitatief verbeterd. • Boxtel, Van Salmstraat 74-76. De lichtstraten en dakvlakken van een gedeelte van dit object zijn vervangen gedurende 2011. Het betreft gebouw-verbeterend onderhoud. De kosten hiervoor bedroegen afgerond € 47.500,-. • Helmond, Sobriëtasplein 101-103. Eveneens conform de opgestelde onderhoudsplanning is de parkeergarage van dit object geschilderd in 2011. Tevens is het object hiermee
| 16
17
Verslag van de beheerder Financiële gang van zaken
Dividenduitkering op niveau van de NV
Waarde vastgoedbeleggingen
Financiering met eigen vermogen
Conform prospectus wordt de portefeuille jaarlijks eenmaal
Het fonds is opgericht op 27 oktober 2006. Het aandelenkapitaal
getaxeerd door een onafhankelijke externe deskundige, DTZ
ad € 28,1 miljoen is toen volledig gestort door Stichting
Zadelhoff. Vanwege de emissie van certificaten heeft er in
Vastgoedbeleggingen, een aan ABN AMRO Bank (voorheen Fortis
mei 2011 een externe taxatie plaatsgevonden van de gehele
Bank Nederland) gelieerde stichting. Eind 2006 is een nieuwe
Bruto dividenduitkering
portefeuille. De taxatiewaarde is per 31 mei 2011 vastgesteld
emissie van aandelen aangekondigd onder de relaties van het
Ingehouden dividendbelasting
op € 81.650.000,- Naar aanleiding hiervan heeft een negatieve
toenmalige MeesPierson, tegelijkertijd met de verkoop van
herwaardering van € 843.256,- per 31 mei 2011 plaatsgevonden.
het belang van Stichting Vastgoedbeleggingen. Het volledige
Op 15 juli 2011 is de portefeuille uitgebreid door de aankoop van
aandelenkapitaal in het REGF is ten titel van beheer overgedragen
Netto dividenduitkering
het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk voor een aankoopbedrag
aan Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real
van € 23.000.000,- Het fonds beoogt in 2012 een nieuwe emissie
Estate Growth Fund (SAK), waartegenover het SAK certificaten heeft
van certificaten te laten plaatsvinden om verder in te kunnen
uitgegeven. Het totaal aangetrokken en gestort eigen vermogen
spelen op de kansen die zich in de markt voordoen. Op dat moment
bedroeg per 5 januari 2007 € 40,5 miljoen, verdeeld over 4.050
zal de gehele portefeuille wederom extern getaxeerd worden. Op
certificaten van aandelen. Per 31 mei 2007 is een nieuwe emissie
basis van bovenstaande, in combinatie met het kostenaspect van
van aandelen gedaan. Het hiermee aangetrokken additioneel
de taxatie, heeft de fondsmanager in samenspraak met de RvC
eigen vermogen bedroeg € 23.051.400,-. Het aantal uitstaande
besloten om de portefeuille per einde boekjaar intern te taxeren.
certificaten van aandelen bedroeg na deze emissie per die datum
Besloten is om een interne taxatie te doen aan de hand van een
6.288 certificaten. Gedurende de emissie van certificaten in juli
assessment op de portefeuille van het fonds op basis van vier
2011 is het aantal certificaten uitgebreid met 1.215 stuks. Het eigen
vastgestelde criteria.
vermogen is naar aanleiding hiervan uitgebreid met € 7.868.340,-
juni
december
Totaal
€
€
€
2.200.800
2.063.325
4.264.125
-330.120
-309.499
-639.619
1.870.680
1.753.826
3.624.506
Dividenduitkering per certificaat
juni
december
Totaal
€
€
€
Bruto dividenduitkering
350,00
275,00
625,00
Ingehouden dividendbelasting
-52,50
-41,25
-93,75
297,50
233,75
531,25
Netto dividenduitkering
en het totaal aantal uitgegeven certificaten bedraagt hiermee De vastgestelde criteria zijn de volgende:
7.503. Ultimo 2011 bedraagt het eigen vermogen van het fonds
1. Wijzingingen huurcontracten (looptijden, huurniveaus etc);
€ 47.250.862,- (per 31 december 2010: € 41.854.375,-)
2. Bezettingsgraad; 3. Incentives; Direct (dividend) rendement 4. Financiële stand van zaken huurder.
In juni 2011 is er een uitkering gedaan. Deze uitkering betreft
een reguliere uitkering over de eerste helft van het jaar 2011 en
Per object is vervolgens vastgesteld of de genoemde criteria
bedraagt € 350,- per certificaat. In december 2011 heeft de tweede
zijn gewijzigd gedurende de periode 1 juni 2011 tot en met 31
reguliere uitkering over het tweede halfjaar plaatsgevonden.
december 2011. Indien er zich een wijziging in een of meer criteria
Deze uitkering bedraagt € 275,- per certificaat. Het totale bruto
heeft voorgedaan, is het effect op de waardering door de beheerder
dividend uitgekeerd in 2011 bedraagt derhalve € 625,- per
van het fonds per object zo nauwkeurig mogelijk ingeschat. De
certificaat. Gezien het dynamische karakter van het fonds waarbij
taxateur van het fonds, DTZ Zadelhoff, heeft ter onderbouwing,
certificaathouders tegen verschillende waarden certificaten
de effecten van de wijzigingen van de criteria doorgerekend
hebben aangekocht gedurende de looptijd van het fonds wordt
en hiervoor, indien van toepassing, per object een rekenmodel
het dividendrendement weergegeven ten opzichte van de meest
opgesteld. Geconcludeerd kon worden dat wijzigingen in criteria
recente intrinsieke waarde per certificaat. Het dividendrendement
bij vier objecten aanleiding hebben gegeven tot aanpassing van
van de reguliere uitkering over het gehele boekjaar 2011 op
de waarde per object per einde boekjaar ten opzichte van de
basis van de intrinsieke waarde per 31 december 2011 bedraagt
taxatiewaarde per 31 mei 2011 voor enkele objecten. De waarde
hiermee 9,92%.
van de portefeuille bedraagt hiermee € 103.800.000,- De totale negatieve herwaardering van de portefeuille gedurende 2011 bedraagt hiermee € 1.693.256,-.
| 18
19
Begroting versus werkelijke directe resultaten
De interestinkomsten bedragen € 53.499,- en zijn € 16.501,- lager dan
€ 299.450,- In 2011 zijn de werkelijke kosten € 56.887,- lager (-19,0%)
gedurende 2011
de Innsbruckweg te Rotterdam sinds 1 december 2011 (maandhuur
begroot (-23,5%) door de relatief lage rentevergoedingen gedurende
dan begroot. Dit komt doordat met name de fiscale en juridische
In onderstaande tabel worden de begrote (directe) opbrengsten
€ 9.693,-) en de huurder aan de Sevillaweg te Rotterdam sinds juni
het boekjaar.
kosten lager zijn dan begroot.
en kosten vergeleken met de werkelijke (directe) resultaten.
2011 (maandhuur € 5.114,-). De huurder aan de Van Salmstraat te
Het commerciele resultaat wordt weergegeven exclusief her-
Boxtel heeft daarnaast een huurverlaging gekregen in ruil voor
De onderhoudskosten ten bedrage van € 449.079,- zijn, zoals reeds
De interestlasten ten bedrage van € 2.171.638,- zijn € 66.530,- hoger
waarderingsresultaat en afschrijvingslasten, oftwel de kassttroom
verlenging van het huurcontract. De vermindering van de huur
vermeld, € 84.519,- lager dan begroot (-15,8%). Dit heeft voornamelijk
(3,2%) dan de begrote lasten van € 2.105.108,-, doordat een deel
van het fonds.
bedraagt in totaal € 93.876,-. De geactiveerde huurkorting ten
(€ 58.598,-) te maken met het feit dat er nog geen onderhoud aan het
van de financieringen variabel is gefinancieerd.
aanzien van het oude huurcontract is hiermee afgeschreven ten
nieuw aangekochte object te Waalwijk uitgevoerd hoeft te worden
De huurinkomsten (verminderd met € 76.724,- voor kosten voor
bedrage van € 60.723,- Tenslotte geldt dat de huurinkomsten
terwijl dit wel begroot was.
Per saldo is de werkelijke kasstroom uit operationele activiteiten
oninbare huur) ten bedrage van € 7.916.262,- zijn € 252.355,- lager
volgende op de aankoop naar aanleiding van de emissie zijn gestart
(-3,1%) dan de begrote huurinkomsten van € 8.168.617,-. Dit wordt
per 15 juli 2011 en niet per 1 juli 2011 zoals begroot. Het effect hiervan
De kosten voor lokale belastingen en erfpacht ten bedrage van
onder andere veroorzaakt door het faillisement van de huurder aan
is afgerond € 61.344,-.
€ 343.934,- zijn lager dan begroot, namelijk € 80.448,- (-23,4%). De
Indirect rendement - waardemutatie van de certificaten
post is met name afhankelijk van de afgegeven WOZ waarden en
Onder invloed van de verslechterde marktomstandigheden en de
tarieven van de diverse gemeenten. Voor de nieuwe aankoop geldt
daarmee gepaard gaande marktbrede afwaarderingen op vastgoed,
dat de kosten voor lokale belastingen wel waren begroot maar dat
is het indirecte rendement de afgelopen jaren negatief geweest.
die pas vanaf boekjaar 2012 verschuldigd zijn. De gemeente hanteert
Hierdoor is de intrinsieke waarde per certificaat gedaald. Door het
namelijk als peildatum 1 januari 2011 voor het verschuldigd zijn van
gebruik van vreemd vermogen werkt het effect van waardemutaties
Begroting
Werkelijk
Afwijking (abs.)
€
€
€
Afwijking (%)
Inkomsten Huurinkomsten (incl. oninbare huur) Interestinkomsten Totale inkomsten
€ 68.221,- lager (-1,6%) ten opzichte van de begroting.
8.168.617
7.916.262
-252.355
-3,1
de WOZ belasting. Op die datum was het fonds nog geen eigenaar
van het vastgoed versterkt door in de waardemutaties van de
70.000
53.499
-16.501
-23,5
(het effect hiervan bedraagt € 20.375,-). Daarnaast is er in enkele
intrinsieke waarde van de certificaten. Voor een overzicht van de
8.238.617
7.969.761
-268.856
3,3
gevallen met succes bezwaar aangetekend tegen de aanslagen
rendementen zie de tabel onderaan de pagina.
(bijvoorbeeld voor objecten in Breda en Maastricht). Financiering met vreemd vermogen Kosten Onderhoud
533.598
449.079
-84.519
-15,8
Vastgoedbeheer
188.456
185.328
-3.128
-1,7
Lokale belastingen en erfpacht
343.934
263.486
-80.448
-23,4
Verzekeringen
112.728
105.284
-7.444
-6,6
Fondsbeheer
De kosten voor vastgoedbeheer, verzekeringen en fondsbeheer
Lening Eurohypo
zijn nagenoeg conform begroting. De vergoeding voor de Raad van
De langlopende schulden bestaan voor het belangrijkste deel
Commissarissen is € 7.500,- lager (-25%) dan begroot aangezien
uit een hypothecaire geldlening afgesloten bij Eurohypo AG. De
de installatie van de RvC per eind maart heeft plaatsgevonden.
hoofdsom van de lening bedroeg oorspronkelijk € 45.000.000,-.
Er was voor een heel kalenderjaar begroot.
De lening heeft een looptijd van 7 jaar ingaande op 14 november
2006 en dient derhalve te worden afgelost op 13 november 2013.
De kosten voor fondsadministratie zijn voor een heel jaar
Tussentijds hoeft er niet te worden afgelost op de lening. De rente
begroot, maar zijn na de emissie conform prospectus afgeschaft.
dient telkens per kalenderkwartaal achteraf te worden voldaan.
Hierdoor zijn de werkelijke kosten € 17.500,- lager (-50,0%)
De rente is variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief.
257.456
247.718
-9.738
-3,8
Fondsadministratie
35.000
17.500
-17.500
-50,0
Kosten RvC
30.000
22.500
-7.500
-25,0
dan begroot. De overige exploitatie- en fondskosten zijn in de
De NV dient een opslag van 0,50% te betalen aan Eurohypo AG
-19.0
begroting hoofdzakelijk gebaseerd op de werkelijke kosten van
bovenop het Euribor-tarief. Vanwege de verkoop van de twee
de voorgaande twee jaren. De begrote kosten hiervoor bedroegen
objecten in 2010 is gedurende dat jaar € 6.150.000,- op de lening
Overige exploitatie en fondskosten
Totale operationele kosten
Operationeel resultaat
299.450
1.800.622
6.437.995
242.563
1.533.457
6.436.304
-56.887
-267.165
-1.691
-14,8
-0.03
Overzicht rendementen per certificaat sinds oprichting fonds
2011
2010
2009
2008
2007
Intrinsieke waarde per einde periode (€)
6.298
6.656
7.128
8.085
9.962
625
754
650
650
650
9,92%
11,33%
9,12%
8,04%
6,52%
-5,38%
-6,62%
-11,84%
-18,84%
-0,38%
Interest vreemd vermogen
2.105.108
2.171.638
66.530
3,2
Uitgekeerd direct rendement (absoluut) (€) Uitgekeerd direct rendement (in % van intrinsieke waarde)
Exploitatie operationele activiteiten
4.332.887
4.264.666
-68.221
-1,6
Indirect rendement (in % t.o.v. intrinsieke waarde voorgaand jaar)
| 20
21
afgelost. Het resterende leningsbedrag bedroeg hiermee
afgerekend, heeft de waarde van het contract geen invloed op
rente in 2011 bedraagt bedraagt 3,29% (3-maands Euribortarief
Solvabiliteitsratio
€ 38.850.000, Ultimo 2011 is € 750.000,- op deze lening afgelost,
de resultaten van het fonds.
van 1,59% + nominale opslag van 1,20% + liquiditeitsopslag van
De solvabiliteitsratio geeft de verhouding weer van het eigen
0,5%). Als zekerheid is het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk
vermogen ten opzichte van het totale fondsvermogen. De
gezien de relatief grote omvang aan liquide middelen binnen het fonds. De omvang van de lening komt hiermee uit op
Lening Deutsche Hypo
verhypotheceerd. De taxatiewaarde van dit object bedraagt per
solvabiliteitsratio van de NV is gedurende het boekjaar gedaald
€ 38.100.000,- per einde boekjaar. Als zekerheid zijn 22 objecten
Per 18 december 2009 is er een hypothecaire geldlening
balansdatum € 23.000.000,-. Gedurende de looptijd van de lening
van 48,2% naar 42,4%. Bij de aankoop van het object aan de
verhypotheceerd met een gezamelijke waarde van € 64.570.000,- per
afgesloten bij Deutsche Hypo. De hoofdsom van de lening
mag de loan to value ratio van de lening maximaal 65% bedragen.
Zijlweg 18 te Waalwijk is er een BTW financiering afgesloten. Deze
eind december 2011. Op de financiering is een loan to value convenant
bedraagt € 5.000.000,- en heeft een looptijd tot 30 december 2012
Per balansdatum bedraagt deze ratio 50%.
lening bedraagt € 4.370.000,-. Deze lening is op 9 januari 2012
van toepassing. Dit houdt in dat het bedrag van de lening niet meer
en is derhalve geclassificeerd als kortlopend. Tussentijds wordt er
na de terugontvangst van de omzetbelasting op de aankoop
mag bedragen dan 60% van de waarde van de verhypotheceerde
niet afgelost op de lening. De rente is variabel en gebaseerd op
BTW financiering Deutsche Hypo afgelost. Hiermee rekening houdende stijgt de solvabiliteitsratio
objecten. De loan to value ratio per 31 december 2011 bedraagt 59,01%.
het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 0,85% nominaal
Per 15 juli 2011 is er BTW financiering aangegaan met Deutsche
na terugbetaling weer naar 44,2%. Door de BTW financiering is
plus een liquiditeitsopslag van 0,40%. De liquiditeitsopslag is
Hypo inzake tijdelijke financiering van de omzetbelasting van
de solvabiliteitsratio dus tijdelijk lager.
Financiële instrumenten en risicobeheersing
vastgesteld voor een termijn van 2 jaar. De totale gemiddelde
de aankoop van het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk. De
Ter afdekking van het renterisico op de Eurohypo lening is op
rente voor 2011 bedraagt 2,60% (3-maands Euribortarief van
omzetbelasting dient bij aankoop betaald te worden maar kan
Herfinanciering van de gehele portefeuille
14 november 2006 een Interest Rate Swap (IRS) afgesloten ten
1,35% + nominale opslag van 0,85% + liquiditeitsopslag van
via de kwartaalaangifte teruggevorderd worden bij de fiscus.
Gedurende 2012 zullen de mogelijkheden en condities voor
bedrage van € 38.500.000,- voor een periode van zeven jaar.
0,40%). Als zekerheden zijn vier objecten verhypotheceerd,
De hoogte van deze financiering bedraagt € 4.370.000,- Dit is
herfinanciering van de gehele portefeuille worden onderzocht.
Deze IRS is afgesloten tegen een tarief van 3,89%, waardoor de
te weten Geurdeland 7 te Andelst, De Hogenkamp 16 te Ulft,
19% over het aankoopbedrag van € 23.000.000,- De financiering
(Eerder) herfinancieren kan interessant zijn voor het fonds
rentelasten voor de NV gedeeltelijk zijn gefixeerd op circa 4,39%
Columbusweg 20 te Venlo en de Prins Bisschopsingel 22 te
heeft een looptijd tot uiterlijk 15 januari 2012 afhankelijk van
vanwege de huidige relatief lage renteniveaus (en overige
(inclusief opslag van 0,50%). Het restant van de langlopende
Maastricht. De totale taxatiewaarde van deze objecten bedraagt
moment van teruggave van de omzetbelasting op de aankoop
financieringscondities). Tevens kan (eerder) herfinancieren
financiering (€ 350.000,-) kende een variabele rentevoet die is
€ 12.770.000,-. Gedurende de looptijd van de lening mag de
en is derhalve gepresenteerd onder de kortlopende leningen.
mogelijk interessant zijn doordat in de komende jaren een groot
gebaseerd op het Euribor-driemaands tarief. In december van
loan to value ratio van de lening maximaal 60% bedragen. Per
De rente is variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief
aantal investeerders hun financieringen opnieuw dienen af te
dit boekjaar is € 750.000,- van de Eurohypo lening afgelost.
balansdatum bedraagt deze ratio 39,15%.
met een totale opslag van 2,00% (inclusief liquiditeitsopslag). De
sluiten. Veel investeringen zijn gedaan in de jaren 2007 en 2008
Hiervan was € 400.000 gefixeerd qua rentelasten en € 350.000
opslag geldt gedurende de gehele looptijd van de financiering.
in combinatie met een financiering van 5 tot 7 jaar. Verwacht
tegen variabel rente gefinancieerd. Per balansdatum is daarmee
Lening Deutsche Hypo II
De totale gemiddelde rente in 2011 bedraagt bedraagt 3,51%
wordt dat de krapte op de financieringsmarkt in de komende
de rente van de gehele financiering van Eurohypo ter grootte
Per 15 juli 2011 is er een tweede hypothecaire geldlening afgesloten
(3-maands Euribortarief van 1,51% + opslag van 2,00%). Als
jaren toeneemt. Om deze krapte voor te zijn, zou eerder
van € 38.100.000,- gefixeerd. De waarde van het swapcontract
bij Deutsche Hypo ten behoeve van de aankoop van het object aan
zekerheid geldt het eerste pandrecht op de BTW vordering op de
herfinancieren dus gunstig kunnen zijn.
bedraagt per 31 december € 2.012.939,- negatief. Ten aanzien
de Zijlweg 18 te Waalwijk. De hoofdsom van de lening bedraagt
fiscus. Op 9 januari 2012 is de BTW financiering terugbetaald.
van dit contract wordt kostprijshedge-accounting toegepast
€ 11.500.000,- De lening heeft een looptijd tot 31 december 2016.
waardoor de negatieve marktwaarde van de renteswap niet in de
Tussentijds wordt er niet afgelost op de lening. De rente is variabel
Kredietfaciliteit Real Estate Participation & Finance B.V.
balans is verantwoord. Indien de marktrente stijgt zal de waarde
en gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief met een opslag
Per 15 juli is er eveneens voor de aankoop van het object aan de
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V.
van het swapcontract weer stijgen. Aan het einde van de looptijd
van 1,20% nominaal plus een liquiditeitsopslag van 0,50%. Beide
Zijlweg 18 te Waalwijk een kredietfaciliteit aangegaan met Real
Namens de directie
van het swapcontract zal de waarde ervan nihil bedragen. Indien
opslagen gelden tot 31 december 2012. Na die datum zullen de
Estate Participations & Finance B.V., een 100% dochter van ABN
het contract niet tussentijds wordt opengebroken en dus wordt
opslagen opnieuw worden vastgesteld. De totale gemiddelde
AMRO Bank N.V. De hoogte van de faciliteit bedraagt maximaal
drs. T.A.M. Meulman
€ 4.000.000,-. Gedurende 2011 is voor € 3.800.000,- gebruik
H.A.J. Boom-Conradi
Amsterdam, 26 maart 2012
gemaakt van deze faciliteit. De faciliteit heeft een looptijd tot uiterlijk 1 augustus 2012 en is derhalve gepresenteerd onder
In onderstaande tabel zijn de financieringen met de kenmerken samengevat.
de kortlopende leningen. De rente is variabel en gebaseerd Financier
Financiering
Expiratiedatum
Type rente
Rente 2011 Reguliere aflossing
Max. LTV ratio
Huidige LTV ratio
Eurohypo
€ 38.100.000
14-11-2013
vast
4,39%
geen
LTV < 60%
59,0%
Deutsche Hypo I
€ 5.000.000
30-12-2012
variabel
2,60%
geen
LTV < 60%
39,2%
Deutsche Hypo II
€ 11.500.000
31-12-2016
variabel
3,29%
geen
LTV < 65%
50,0%
BTW financiering
€ 4.370.000
15-01-2012
variabel
3,51%
geen
-
-
Real Estate Participations & Finance BV
€ 3.800.000
01-08-20 12
variabel
3,90%
mogelijk
-
-
op het 1-maands Euribor tarief met een opslag van 2,50%. De opslag geldt gedurende de gehele looptijd van de faciliteit. De totale gemiddelde rente in 2011 bedraagt bedraagt 3,9%
| 22
(1-maands Euribortarief van 1,4% + opslag van 2,50%). Ultimo 2011 zijn er twee objecten (Ferdinand Bolstraat te Zwolle en Griftsemolenweg te Vaassen) vrij van hypotheek met een getaxeerde waarde van € 3.460.000,-
23
Jaarrekening 2011 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.
Geconsolideerde balans per 31 december 2011 (Voor winstbestemming)
Activa
Toelichting
Beleggingen
Direct Vastgoed Vorderingen
€
€
105.006.425
2
83.535.065
257.866
556.807
Immateriële vaste activa
3
233.091
505.805
Liquide middelen
4
5.908.667
2.290.987
111.406.049
86.888.664
31-12-2011
31-12-2010
€
€
Totaal Activa
Passiva
Toelichting
Eigen vermogen
5
Geplaatst en gestort kapitaal
1.875.750
1.572.000
Agio
51.221.233
47.621.402
Herwaarderingsreserve
99.314
83.313
Wettelijke reserve
135.115
450.479
Overige reserves
-7.872.819
-9.647.402
Resultaat boekjaar
1.792.269
1.774.583
47.250.862
41.854.375
Totaal eigen vermogen
Langlopende schulden
6
49.617.000
43.867.000
Kortlopende schulden
7
14.538.187
1.167.289
111.406.049
86.888.664
Totaal Passiva
| 24
31-12-2010
1
Overige vorderingen Overige activa
31-12-2011
25
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
(Over de periode 1 januari tot en met 31 december 2011)
(Over de periode 1 januari tot en met 31 december 2011)
Toelichting
2011
2010
€
Opbrengsten uit beleggingen
Huurinkomsten direct vastgoed
8
Gerealiseerd verkoopresultaat direct vastgoed Ongerealiseerde waardemutatie direct vastgoed Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
2011
€
7.992.986
€
2010
€
€
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 7.620.385
Resultaat na belastingen
1.792.269
1.774.583
9
0
285.183
Aankopen direct vastgoed
-23.000.000
0
10
-1.693.256
-2.075.749
Verkopen direct vastgoed
0
5.914.817
6.299.730
5.829.819
Activering aankoopkosten
-382.473
0
325.942
371.572
11
-1.302.828
-1.296.836
Herwaardering vastgoed
1.693.256
2.075.749
12 & 13
-2.591.185
-2.109.964
Correctie huurincentives
-108.085
-61.108
Afschrijvingen immateriële vaste activa
14
-453.198
-438.150
Mutatie immateriele vaste activa
272.715
438.150
Overige kosten
15
-160.250
-210.286
Mutatie kortlopende vorderingen en reclass.
298.941
50.370
-4.507.461
-4.055.236
8.370.901
-5.857.849
Exploitatiekosten vastgoed Rentelasten, vastgoed- en fondsbeheer kosten
Som der bedrijfslasten
€
Afschrijving aankoopkosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting
1.792.269
1.774.583
Belastingen
0
0
1.792.269
1.774.583
Mutatie kortlopende schulden Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
-10.736.535
4.706.284
Resultaat na belastingen
2010
2011
€
€
€
€
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Dividenduitkering Geplaatst en gestort kapitaal Agio Nieuwe financiering (langlopend) Aflossing bestaande financiering
-4.264.125
-4.741.152
303.750
0
7.564.590
0
11.500.000
0
-750.000
50.000
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom
14.354.215
-4.691.152
3.617.680
15.132
2010 2010
2011 2011
€
€
2.290.987
2.275.855
Liquide middelen einde verslagperiode
5.908.667
2.290.987
Mutatie geldmiddelen
| 26
€
Liquide middelen aanvang verslagperiode
€
3.617.680
15.132
27
Toelichting geconsolideerde jaarrekening Activiteiten
plaats die verantwoord wordt in de resultatenrekening. Indien
Emissiekosten
Het doel van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund
de taxatiewaarde per object lager is dan de verkrijgingsprijs
Emissiekosten hebben betrekking op de kosten die gepaard
de waardeveranderingen van de renteswaps niet verantwoord in
NV is door de aankoop, de exploitatie en de verkoop van nieuw
per pand vindt er een negatieve herwaardering plaats via de
gaan met de emissie van nieuwe certificaten. De kosten van elke
de balans en de winst- en verliesrekening. Indien van toepassing
en recent ontwikkeld vastgoed een aantrekkelijk rendement te
resultatenrekening. Voor deze ongerealiseerde waardemutaties
emissie worden geactiveerd en over een periode van 5 jaar lineair
wordt het ineffectieve deel van de waardeverandering van de
realiseren met een aanvaardbaar risico.
wordt een herwaarderingsreserve aangehouden mits per saldo per
afgeschreven vanaf de emissiedatum.
renteswaps verantwoord in de winst- en verliesrekening onder
object sprake is van een cumulatieve positieve herwaardering. De
de rentelasten.
dotatie aan deze reserve vindt plaats vanuit de winstbestemming.
VORDERINGEN
ALGEMENE GRONDSLAGEN EN RESULTAATBEPALING VOOR DE FINANCIËLE VERSLAGGEVING
Vorderingen worden gewaardeerd op nominale waarde onder aftrek
VASTGOED- EN FONDSBEHEERKOSTEN
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke
Aankoopkosten
van noodzakelijk geachte voorzieningen voor oninbaarheid.
Onder de vastgoedbeheerkosten wordt de vergoeding voor de
bepalingen van titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de
De aankoopkosten bevatten onder andere overdrachtsbelasting,
property manager (Kadans Vastgoed B.V.) opgenomen. Onder
richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, die uitgegeven zijn door de
niet-verrekenbare BTW alsmede de selectie- en acquisitiekosten,
EIGEN VERMOGEN
de fondsbeheerkosten wordt de vergoeding voor de beheerder
Raad van Jaarverslaggeving. De jaarrekening is opgesteld in euro’s.
notariskosten en overige aankoopkosten. Onder deze overige
De mutaties in de herwaarderingsreserve worden gevormd ten laste
opgenomen.
aankoopkosten wordt verstaan de taxatiekosten en advieskosten
of ten gunste van de winstbestemming. Voor geactiveerde opstart-
Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd tegen de
die betrekking hebben op de aankoop van de vastgoedobjecten.
en emissiekosten wordt een wettelijke reserve aangehouden.
OVERIGE KOSTEN
verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien
Deze aankoopkosten per object worden geactiveerd in de eerste
Onder overige kosten zijn onder andere opgenomen: kosten
geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering
waardering. Transactiekosten kunnen worden afgeschreven over de
HUUROPBRENGSTEN
verbonden aan de financiële administratie van de NV, kosten
plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winst- en
vermoedelijke looptijd van de belegging (8 jaar) indien en voor zover
De huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan de
voor de jaarlijkse externe taxatie van de objecten door een
verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties
de verantwoorde waarde inclusief transactiekosten lager is dan de reële
huurders in rekening gebrachte huren. Verstrekte huurincentives
onafhankelijke deskundige, jaarlijkse accountantskosten, kosten
wordt verwezen naar de toelichting.
waarde. Dit betekent dat in geval van een waardestijging van het actief,
worden toegerekend aan de resterende looptijd van het huurcontract
voor (het bijeenroepen van) de algemene vergadering van
waardestijgingen gecompenseerd worden met de nog geactiveerde
(“straightlining”).
aandeelhouders en de vergadering van certificaathouders, kosten
DIRECT VASTGOED
aankoopkosten van dat actief voordat zij per saldo leiden tot een bate in
voor publiciteit, drukwerk, de kosten voor adviseurs van de NV,
Beleggingen in direct vastgoed betreffen objecten waarvan de NV
de winst- en verliesrekening. In het geval van een waardedaling van een
EXPLOITATIEKOSTEN
kosten voor informatieverschaffing en overige, onvoorziene kosten.
de ‘stenen’ in (mede-)eigendom houdt alsook objecten waarbij het
actief, wordt de boekwaarde bepaald als de som van de reële waarde
Onder exploitatiekosten worden de direct met de exploitatie
onderliggende vastgoed in eigendom is van een rechtspersoon,
en de nog niet afgeschreven aankoopkosten, tenzij de aankoopkosten
van direct vastgoed samenhangende kosten opgenomen zoals
RESULTAATVERANTWOORDING
vennootschap of lichaam waarin de NV een meerderheidsbelang
al zijn gecompenseerd door een eerdere waardestijging, zoals bedoeld
onderhoud, beheerkosten (property manager), verzekeringen,
Huuropbrengsten en overige opbrengsten worden verantwoord
houdt en zeggenschap over het management daarvan heeft, en die
in de vorige zin (RJ 615.307).
erfpacht en onroerende zaakbelastingen.
in het jaar waarop ze betrekking hebben. De bedrijfslasten komen
eveneens ten laste van het verslagjaar waarop ze betrekking hebben.
worden aangehouden om (directe of indirecte) huuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren. De eerste waardering van
IMMATERIËLE VASTE ACTIVA
RENTESWAPS
een vastgoedbelegging geschiedt tegen de verkrijgingsprijs. De
Opstartkosten
Ter afdekking van het renterisico kan gebruik worden gemaakt van
VENNOOTSCHAPSBELASTING
verkrijgingsprijs van een vastgoedbelegging omvat de koopsom,
De initiële kosten in verband met het oprichten en de introductie
renteswaps. Renteswaps worden gewaardeerd tegen kostprijs.
De NV heeft de status van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld
eventuele overdrachtsbelasting en eventueel niet-verrekenbare
van de NV worden vanaf de introductie in 5 jaar lineair afgeschreven.
Dit betekent dat de renteswaps initieel tegen kostprijs worden
in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit
BTW, alsmede aan het object overige toe te rekenen aankoopkosten.
Tegenover
reserve
gewaardeerd, en vervolgens tegen kostprijs of lagere marktwaarde.
houdt in dat 0% vennootschapsbelasting is verschuldigd, mits aan
Alle objecten worden gewaardeerd tegen reële waarde. Hieronder
aangehouden. Onder geactiveerde opstartkosten wordt onder
Indien mogelijk wordt kostprijshedge-accounting toegepast voor
de wettelijke voorwaarden ter verkrijging en behoud van de status
wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat,
andere verstaan de underwriting fee en de advieskosten bij de
de renteswaps die ervoor zorgen dat het variabele renterisico
van fiscale beleggingsinstelling is voldaan. De mate waarin het Fonds
conditie kosten koper en onder gestanddoening van de vigerende
opstart van het fonds.
op hypothecaire leningen gefixeerd wordt voor een bepaalde
haar beleggingen mag financieren middels leningen, is één van de
deze
activering
wordt
een
wettelijke
huurovereenkomsten. Bij de bepaling van deze waarde wordt
periode. Hiermee wordt beoogd de NV te beschermen tegen
belangrijkste voorwaarden: direct vastgoed mag voor maximaal
onder meer rekening gehouden met verschillen tussen markthuur
Financieringskosten
stijgende rentelasten. Onder kostprijshedge-accounting worden de
60% van de fiscale boekwaarde worden gefinancierd. Een belegging
en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, resterende
Financieringskosten hebben betrekking op de afsluitprovisie die
renteswaps in de balans en de winst- en verliesrekening verwerkt op
in indirect vastgoed mag met maximaal 20% aan leningen worden
looptijd, de staat van onderhoud en verwachte toekomstige
betaald moet worden bij het aantrekken van de (hypothecaire)
het moment dat ook de rente op de onderliggende hypothecaire
gefinancierd. Een andere voorwaarde is dat de NV de fiscale winst
ontwikkelingen. Ieder object wordt jaarlijks getaxeerd door een
financiering. Financieringskosten worden geactiveerd en gedurende
leningen in de winst- en verliesrekening wordt verantwoord. Om
binnen acht maanden na afloop van het boekjaar heeft uitgekeerd
onafhankelijke externe deskundige. Indien de taxatiewaarde
de looptijd van de financiering lineair afgeschreven.
kostprijshedge-accounting toe te passen zijn de hedge relaties
aan de certificaathouders, de zogenaamde uitdelingsverplichting.
per pand hoger is dan de verkrijgingsprijs plus geactiveerde
gedocumenteerd en worden deze periodiek getest op effectiviteit.
aankoopkosten per object vindt er een positieve herwaardering
Voor zover sprake is van een effectieve hedge worden
| 28
29
Regelgeving
Leegstandsrisico
De NV is onderworpen aan de plaatselijke, regionale en
op deze wijze kwijtraken. Reeds door de NV gedane uitkeringen
SCHATTINGEN
Het leegstandsrisico is het risico dat objecten, na afloop of
nationale regelgeving waar zij beleggingen heeft. De
kunnen in beginsel niet worden teruggevorderd van de
Om de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening
beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet
regelgeving waaraan zij is onderworpen heeft betrekking
certificaathouders.
te kunnen toepassen, is het nodig dat de beheerder van het
opnieuw verhuurd kan worden. Dit houdt in dat gedurende de
op milieu-, veiligheids- en onderhoudsnormen, de rechten
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund NV zich over
leegstandsperiode geen huuropbrengsten gegenereerd worden.
van huurders en andere wetgeving die van invloed is op de
Illiquiditeit van certificaten
verschillende zaken een oordeel vormt, en dat de directie schattingen
Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde nieuwe
onroerend goedmarkten, waaronder met name de fiscale
Een certificaat kan uitsluitend na de uitdrukkelijke schriftelijke
maakt die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening
huurders aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan
wetgeving. Er kan geen zekerheid worden gegeven dat de
toestemming van de beheerder worden overgedragen. Certificaten
opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in art. 2:362
te brengen in objecten welke additionele kosten voor de NV met zich
regelgeving dan wel de interpretatie, uitvoering of wijziging
kunnen uitsluitend worden verworven tegen een tegenwaarde van
lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen
meebrengen.
van bestaande regelgeving, niet zal leiden tot extra kosten van
tenminste € 50.000,- per belegger, welke minimale tegenwaarde
de NV of geen andere nadelige gevolgen zullen hebben voor de
ook geldt voor certificaathouders die additionele certificaten
Huurrisico
exploitatie van haar onroerend goed portefeuille, hetgeen de
wensen te verwerven. Het is een certificaathouder verder niet
De algemene economische situatie in van invloed op de huurprijzen.
resultaten en de financiële situatie van de NV in negatieve zin
toegestaan om certificaten te verkopen indien de tegenwaarde
RISICOPARAGRAAF
In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag
kan beïnvloeden.
van zijn certificaten daardoor minder dan € 50.000,- zou gaan
Algemeen
naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. In
bedragen, tenzij de certificaathouder alle door hem gehouden
en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
Een bepaalde mate van risico is inherent aan iedere belegging in
economisch voorspoedige tijden zal een toename van de vraag bij een
Verkoopopbrengst
certificaten verkoopt en overdraagt. Er is geen garantie dat een
direct en indirect vastgoed en deze risico’s zijn ook van toepassing
gelijkblijvend aanbod aan huurruimtes leiden tot hogere huurprijzen.
De waarde bij de verkoop van vastgoed is voor een groot
regelmatige of levendige handel in certificaten zal ontstaan, en de
op de NV. Voor een uitgebreidere beschrijving van de risico’s wordt
Lagere huurprijzen leiden tot een lager exploitatieresultaat van de
deel afhankelijk van de huur. De huurprijzen komen tot stand
certificaten zijn niet ter beurze genoteerd noch bestaat daartoe
verwezen naar de prospectus van het fonds. Bij direct vastgoed
NV en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van objecten.
op basis van vraag en aanbod. In economische tijden zullen
het voornemen.
de huren en de kapitalisatiefactor dalen en zal de leegstand
De NV is voorts niet verplicht certificaten terug of in te kopen in
het onroerend goed die onder andere het gevolg kunnen zijn van
Renterisico / financieringsrisico
toenemen. Dit betekent dat de waarde van de objecten in een
geval certificaathouders wensen uit te treden. Gevolg is dat een
een verandering in vraag en aanbod. Vanwege de relatief lange
Voor zover verplichtingen gerelateerd zijn aan een object van langere
neergaande conjunctuur kan dalen, hetgeen een negatieve
belegging in het fonds een beperkt verhandelbare en mogelijk
periode die benodigd is om onroerend goed te ontwikkelen, het
aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit (gedeeltelijk)
invloed heeft op de verkoopopbrengst.
zelfs illiquide belegging is. De verwachting is verder dat de
kapitaalintensieve karakter en de lange termijn huurcontracten, is
is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand van invloed op
het gewoonlijk niet mogelijk om op korte termijn te reageren op
het exploitatieresultaat van de NV alsmede op de marktwaarde van
Onderhoud
schaarste of overschot. Veranderingen in algemene economische
het desbetreffende object. Renterisico’s worden door de beheerder
Een slechte staat van onderhoud is van invloed op de
ontwikkelingen, rentestanden en (verwachte) inflatie niveaus
zoveel mogelijk afgedekt middels swapcontracten.
huuropbrengsten en de waarde van een object. Beleid van de
gaat het hierbij in het algemeen om de waardefluctuaties van
looptijd van de NV langer zal zijn dan de acht tot tien jaar die in de vastgoedsector voor niet-groeifondsen gebruikelijk is.
NV is te beleggen in nieuwe en recent ontwikkelde objecten.
kunnen eveneens de waarde beïnvloeden. Hefboomeffectrisico
Tevens gaat de NV uit van de jaarlijkse onderhoudslasten om
Economie
Het fonds maakt bij de financiering van de portefeuille gebruik van
de objecten in een kwalitatief goede staat van onderhoud te
De algemene economische situatie in Nederland kan een negatieve
vreemd vermogen. Door gebruik te maken van vreemd vermogen
houden. Gedurende de looptijd kan de NV te maken krijgen met
invloed hebben op de waarde van objecten, de leegstand en de
stijgt de rendementsverwachting voor het eigen vermogen. Ook
onvoorziene onderhoudslasten hetgeen een negatieve invloed
mogelijkheid van huurders om aan de betalingsverplichtingen te
het financiële risico voor de belegger - als verschaffer van eigen
kan hebben op het exploitatieresultaat van het jaar waarop
voldoen.
vermogen- neemt dan toe. Als er een wijziging optreedt in de waarde
deze onvoorziene last betrekking heeft.
van de activa van het fonds, en als de financiering met vreemd Debiteurenrisico
vermogen in absolute zin gelijk blijft, dan zal de intrinsieke waarde
Verlies inleg certificaathouders
Het risico bestaat dat een huurder niet aan zijn huurverplichtingen
van de certificaten, sterker dalen of stijgen dan wanneer er geen
Als de huurinkomsten sterk teruglopen, kan de mogelijkheid
jegens de NV kan voldoen. De kwaliteit en de kredietwaardigheid van
gebruik zou zijn gemaakt van vreemd vermogen.
zich voordoen dat de NV niet meer aan haar verplichtingen
huurders beïnvloedt derhalve het debiteuren- en het leegstandsrisico
Voorbeeld hefboomwerking: als het fonds een financierings-
kan voldoen en dat objecten gedwongen moeten worden
dat de NV loopt. Om die reden worden de huurders getoetst op hun
percentage van 50% aanhoudt, dan zal bij een absolute waardedaling
verkocht. Indien de schulden van de NV hoger zijn dan
solvabiliteit, betrouwbaarheid en betalingsgedrag.
van 10% van de objecten een waardedaling van 20% van het
de verkoopopbrengst van de objecten zal het door de
eigen vermogen optreden. Bij een waardestijging werkt dit
certificaathouders ingelegde kapitaal worden aangesproken.
uiteraard andersom.
Het risico bestaat dat de certificaathouders hun volledige inleg
| 30
31
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2011 De aan de objecten toe rekenen kosten ten bedragen van € 1.372.435,- zijn als volgt opgebouwd:
1 Direct Vastgoed
Beleggingen in direct vastgoed
Taxatiewaarde
Aan objecten toe te rekenen kosten
31-12-2011
31-12-2010
€
€
€
€
103.800.000
1.372.435
105.172.435
83.809.160
Stand per 1 januari
Geactiveerde kosten
Afschrijvingen
Stand per 31 december
€
€
€
€
1.263.623
382.473
-95.383
1.550.713
-914.444
-21.930
0
-936.374
-12.746
0
0
-12.746
336.433
360.543
-95.383
601.593
1.144.581
0
-211.703
932.878
Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.)
-95.208
-31.326
0
-126.534
Verkoop objecten
-92.072
0
0
-92.072
957.301
-31.326
-211.703
714.272
75.426
0
-18.856
56.570
1.369.160
329.217
-325.942
1.372.435
a) Aankoopkosten Totale aankoopkosten Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.)
Af: huurincentives per einde verslagperiode
0
0
-166.010
-274.095
103.800.000
1.372.435
105.006.425
83.535.065
Stand per begin boekjaar
83.535.065
91.836.096
Aankopen
23.000.000
0
Verkopen
0
-5.914.818
382.473
0
Verkoop objecten Totale toe te rekenen
Totaal
aankoopkosten na reclassificatie
Het verloop van de beleggingen in direct vastgoed is als volgt:
Activering aankoopkosten Afschrijvingen aankoopkosten Herwaardering via winst- en verliesrekening Vrijval correctie huurincentives
-325.942
-371.572
-1.693.256
-2.075.749
108.085
61.108
105.006.425
83.535.065
b) Overdrachtsbelasting Totale overdrachtsbelasting
Totale toe te rekenen overdrachtsbelasting na reclassificatie c) Niet verrekenbare BTW
Stand per einde verslagperiode
Een specificatie van de beleggingen in direct vastgoed per 31 december is opgenomen in bijlage I. De geactiveerde aankoopkosten
Niet verrekenbare BTW Totaal
gedurende 2011 bestaan uit een selectie en acquisitiefee ten bedrage van € 345.000,- en kosten voor notaris en overige adviseurs ten behoeve van de aankoop ten bedrage van € 37.473,-, in totaal € 382.473,-
| 32
33
2 Overige vorderingen Debiteuren servicekosten lopend boekjaar
31-12-2011
31-12-2010
€
€
10.435
109.381
Huur Brouwgoed CV
2b Debiteuren huurders
Huurincentives
2a
166.010
274.095
Huur Combinatie CV
Debiteuren huurders
2b
47.256
127.817
Huur Drieluik CV
17.447
15.933
Huur Octaaf CV
0
29.341
Huur Kwadraat CV
14.465
0
Vordering Kadans
120
120
Vordering Jeog BV
2.133
120
257.866
556.807
Nog te ontvangen rente Vooruitbetaalde verzekeringspremie Vooruitbetaalde exploitatiekosten
Totaal
31-12-2011
31-12-2010
€
€
-360
2.551
0
1.844
-948
63.995
0
-1.657
2.906
0
Huur REGF NV
45.658
61.084
Totaal
47.256
127.817
31-12-2011
31-12-2010
€
€
3 Immateriële vaste activa
a) Opstartkosten 2a Huurincentives
b) Financieringskosten
Deze vordering heeft betrekking op huurkortingen (incentives) in verschillende vormen verstrekt aan verschillende huurders. Alle
c) Emissiekosten
0
169.443
97.975
55.324
135.115
281.038
233.091
505.805
huurkortingen zijn verwerkt in de jaarrekening volgens de straightlining methode, waarbij de verstrekte huurincentives worden toegerekend aan de resterende looptijd van het huurcontract.
Totaal
Hieronder worden de immateriële vaste activa nader gespecificeerd.
In onderstaande tabel is weergegeven welk objecten het hier betreft. Stand incentive per 1 januari
Nieuw verstrekte incentive
Toe te rekenen korting verslagperiode
Stand per 31 december
€
€
€
€
Huurincentive Jeverweg 16-19 Groningen
81.724
0
-13.750
67.974
Huurincentive Huifakkerstraat 22 Breda
81.724
0
-13.750
67.974
Huurincentive Van Salmstraat 76-77 Boxtel
74.471
0
-74.471
0
Huurincentive Tussenriemer 20 Roosendaal
12.242
0
-2.068
10.174
Huurincentive Venrayseweg 180 Venlo
23.934
0
-4.046
19.888
Totaal
274.095
0
-108.085
166.010
Stand per 1 januari
Geactiveerde kosten
Afschrijvingen
Stand per 31 december
€
€
€
€
Underwriting fee
147.525
0
-147.525
0
Oprichtingskosten
21.918
0
-21.918
0
169.443
0
-169.443
0
a) Opstartkosten
Totale opstartkosten b) Financieringskosten Afsluitprovisie Eurohypo Afsluitprovisie Deutsche Hypo
47.164
0
-16.076
31.088
8.160
79.350
-29.023
58.487
Afsluitprovisie Real Estate Participations &
Het bedrag ad € 108.085,- is in de resultatentrekening van de NV opgenomen als huurkorting. In verband met het aangaan van een
Finance BV
nieuw huurcontract (en vervallen van het oude huurcontract) met de huurder van Van Salmstraat 76-77 te Boxtel per 1 juli 2011 is
Totale financieringskosten
0
15.000
-6.600
8.400
55.324
94.350
-51.699
97.975
Structureringsfee
173.517
0
-122.484
51.033
gedurende het boekjaar de huurincentive voor dit object geheel afgeschreven. c) Emissiekosten
| 34
Underwriting fee
74.400
0
-74.400
0
Marketingkosten
13.675
0
-11.462
2.213
Kosten voor advisering
19.446
0
-15.813
3.633
Emissiekosten juli 2011
0
86.131
-7.895
78.236
Totale emissiekosten
281.038
86.131
-232.054
135.115
Totaal
505.805
180.481
-453.196
233.091
35
5 Eigen Vermogen
3a Opstartkosten
• Op aanvangsdatum had de NV zich reeds verbonden tot verwerving van een vastgoedportefeuille. In dat verband had de initiatiefnemer een afnamegarantie afgegeven voor het minimaal benodigd aantal Certificaten dat was benodigd voor de
Geplaatst en gestort kapitaal
financiering van de aankoop van de eerste vastgoedportefeuille. De vergoeding bedroeg 3% van € 28,1 miljoen en was eenmalig.
Het verloop van het geplaatst en gestort kapitaal:
• De oprichtingskosten houden verband met de notariële, juridische, fiscale en accountantskosten. Die gepaard gaan met de oprichting van de NV.
Stand per aanvang verslagperiode Uitgegeven
• De opstartkosten worden geactiveerd en over een periode van 5 jaar lineair afgeschreven.
Stand per einde verslagperiode
3b FINANCIERINGSKOSTEN (AFSLUITPROVISIE EUROHYPO EN DEUTSCHE HYPO)
Agio
• De financieringskosten hebben betrekking op de afsluitprovisie die moet worden betaald ten tijde van het opnemen van
Het verloop van de agioreserve is als volgt:
bedragen onder de financiering. De afsluitprovisie bedraagt 0,25% - 0,50% van het opgenomen bedrag onder de lening.
Stand per aanvang verslagperiode
Financieringskosten worden geactiveerd en een periode van de looptijd van de financiering lineair afgeschreven. Indien
Bij: vrijval van wettelijke reserve
een deel van de lening vroegtijdig wordt afgelost wordt de provisie dienovereenkomstig afgeschreven. De gedurende het
Af: dividenduitkering
boekjaar geactiveerde afsluitprovisie bedraagt € 79.350 in verband met de Deutsche Hypo leningen (0,5% van € 11.500.000,- en € 4.370.000,-) en € 15.000 in verband met de kredietfaciliteit van Real Estate Participations & Finance B.V. (0,375% van € 4.000.000,-) 3c EMISSIEKOSTEN • De structureringsfee houdt verband met de structurering van elke emissie van certificaten en bedraagt 2,5% over het kapitaal dat bij een emissie wordt geplaatst. De eventueel niet terug te vorderen BTW wordt hierbij opgeteld. • De underwriting fee wordt aan de NV in rekening gebracht indien de initiatiefnemer een afnamegarantie van het minimaal benodigde certificaten afgeeft. De vergoeding voor afdekking van het risico bedraagt 3% van het gegarandeerd te plaatsenkapitaal bij een emissie. De underwriting fee van de eerste emissie over 2007 is hier geactiveerd (3% van € 12.400.000,-). Voor de tweede emissie in 2007 en de emissie in 2011 is geen underwriting fee in rekening gebracht. • Er worden kosten gemaakt voor de marketing van de certificaten en de produktie van de marketingmaterialen zoals prospectus en vastgoedbrochure. In juli 2011 is een bedrag van € 86.131,- aan emissiekosten geactiveerd. Dit is 1% van het bedrag aan tijdens • De kosten voor advisering bestaan uit kosten voor notariele, juridische en fiscale advisering en werkzaamheden en eventuele advisering door accountants per emissie.
Bankrekeningen rekening-courant Beleggersrekening Totaal
31-12-2011
31-12-2010
€
€
5.121.055
660.437
787.612
1.630.550
5.908.667
2.290.987
31-12-2010
€
€
1.572.000
1.572.000
303.750
0
1.875.750
1.572.000
47.621.402
51.894.225
7.564.590
0
315.367
417.809
-4.264.125
-4.741.152
-16.001
50.520
51.221.233
47.621.402
Herwaarderingsreserve Het verloop van de post overige reserves is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode
83.313
133.833
Mutatie herwaarderingsreserve
16.001
-50.520
Stand per einde verslagperiode
99.314
83.313
450.479
868.288
86.131
0
Af: vrijval wettelijke reserve in verband met afschrijving opstartkosten
-169.444
-193.650
Af: vrijval wettelijke reserve in verband met afschrijving emissiekosten
-232.053
-224.159
Stand per einde verslagperiode
135.115
450.479
Wettelijke reserve Het verloop van de wettelijke reserve is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode
de emissie aangekochte certificaten (exclusief verkochte certificaten) ten bedrage van € 8.613.080,-
4 Liquide middelen
Af: vorming herwaarderingsreserve Stand per einde verslagperiode
31-12-2011
Overige reserves Het verloop van de post overige reserves is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode
-9.647.402
-7.715.733
Af: bestemming resultaat voorgaand boekjaar
1.774.583
-1.931.669
-7.872.819
-9.647.402
Stand per einde verslagperiode
Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van het fonds. Door de teruggave van de belastingdienst van de omzetbelasting
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 4.375.000,-. Het is verdeeld over 17.500 aandelen met een nominale waarde van
van het derde kwartaal 2011 op 30 december 2011 van € 4.287.359,- is de omvang van de liquide middelen relatief hoog. Hiermee is
€ 250. Gedurende het boekjaar is het geplaatste kapitaal uitgebreid van € 1.572.000,- (6.288 aandelen) naar € 1.875.750 (7.503
de tijdelijke BTW financiering op 9 januari 2012 afgelost.
aandelen). Het gestorte agio bedraagt per aandeel € 6.226,- hetgeen neerkomt op een totaalbedrag van € 7.564.590,- voor 1.215 aandelen. Er is een wettelijke reserve gevormd inzake opstartkosten en emissiekosten voor een bedrag van € 135.115,- (zie 3c). Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund is houder van alle aandelen.
| 36
37
6 Langlopend vreemd vermogen
31-12-2011
31-12-2010
Als zekerheid zijn 22 objecten verhypotheceerd met een gezamelijke waarde van € 64.570.000,- per eind december 2011. Op de
€
€
financiering is een loan to value convenant van toepassing. Dit houdt in dat het bedrag van de lening niet meer mag bedragen dan
Langlopende schulden
60% van de waarde van de verhypotheceerde objecten. De loan to value ratio per 31 december 2011 bedraagt 59,01%.
Het verloop van de langlopende schulden is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode
43.867.000
43.817.000
Zekerheden
0
50.000
Ter meerdere zekerheid van de hypothecaire geldlening zijn, naast een hypotheek op de objecten, pandrechten op alle
Bij: opgenomen leningen
11.500.000
0
huurovereenkomsten, opstalverzekeringen, depot- en huurrekeningen verstrekt, alsmede op vorderingen op grond van het recht op
Af: reclassificatie naar kortlopende schulden
-5.000.000
0
teruggaaf jegens de Belastingdienst en de hedgingovereenkomst (de IRS).
-750.000
0
49.617.000
43.867.000
Bij: minder afgelost dan voorgenomen in 2009
Af: aflossingen lening Stand per einde verslagperiode
HYPOTHECAIRE LENING DEUTSCHE HYPO II Per 15 juli 2011 is er een tweede hypothecaire geldlening afgesloten bij Deutsche Hypo inzake de aankoop van het object aan de Zijlweg
De langlopende schulden bestaan per balansdatum uit
18 te Waalwijk. De hoofdsom van de lening bedraagt € 11.500.000,- De lening heeft een looptijd tot 31 december 2016. Tussentijds
de volgende leningen:
wordt er niet afgelost op de lening. De rente is variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 1,20% nominaal
Hypothecaire lening Eurohypo Hypothecaire lening Deutsche Hypo Hypothecaire lening Deutsche Hypo II Lening Jeog B.V. Totaal
38.100.000
38.850.000
0
5.000.000
11.500.000
0
17.000
17.000
49.617.000
43.867.000
plus een liquiditeitsopslag van 0,50%. Beide opslagen gelden tot 31 december 2012. Na die datum zullen de opslagen opnieuw worden vastgesteld. De totale gemiddelde rente in 2011 bedraagt bedraagt 3,29% (3-maands Euribortarief van 1,59% + nominale opslag van 1,20% + liquiditeitsopslag van 0,5%). 7 Kortlopende schulden
31-12-2011
31-12-2010
€
€
Hypothecaire lening Deutsche Hypo
5.000.000
0
Hypothecaire lening Eurohypo
Aflossingsverplichting BTW financiering Deutsche Hypo
4.370.000
0
De langlopende schulden bestaan voor het belangrijkste deel uit een hypothecaire geldlening afgesloten bij Eurohypo AG. De hoofdsom
Kredietfaciliteit Real Estate Participations & Finance B.V.
3.800.000
0
van de lening bedraagt oorspronkelijk € 45.000.000,-. De lening heeft een looptijd van 7 jaar ingaande op 14 november 2006 en dient
Vooruitontvangen huur
468.155
344.711
derhalve te worden afgelost op 13 november 2013. Tussentijds hoeft er niet te worden afgelost op de lening. De rente dient telkens per
Te betalen dividendbelasting
309.498
330.120
kalenderkwartaal achteraf te worden voldaan. De rente is variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribor-tarief. De NV dient een opslag
Omzetbelasting
238.174
239.883
van 0,50% te betalen aan Eurohypo AG bovenop het Euribor-tarief. Vanwege de verkoop van de twee objecten in 2010 is gedurende dat
Te betalen exploitatiekosten
159.423
79.407
jaar € 6.150.000,- op de lening afgelost. Het resterende leningsbedrag bedraagt hiermee € 38.850.000,- In 2011 is € 750.000,- op deze
Te betalen vastgoedbeheervergoeding
0
50.582
lening afgelost, gezien de relatief grote omvang aan liquide middelen binnen het fonds. De omvang van de lening komt hiermee uit op
Te betalen fondsbeheervergoeding
0
42.600
€ 38.100.000,- per einde boekjaar.
Te betalen administratiekosten
17.500
35.000
Te betalen accountantskosten
30.500
27.000
Ter afdekking van het renterisico op de Eurohypo lening is op 14 november 2006 een Interest Rate Swap (IRS) afgesloten ten bedrage
Te betalen rente financiering
125.580
4.478
van € 38.500.000,- voor een periode van zeven jaar. Deze IRS is afgesloten tegen een tarief van 3,89%, waardoor de rentelasten voor
Te betalen fondskosten
0
2.120
de NV gedeeltelijk zijn gefixeerd op circa 4,39% (inclusief opslag). Het restant van de langlopende financiering (€ 350.000,-) kende een
Waarborgsommen
8.286
0
variabele rentevoet die is gebaseerd op het Euribor-driemaands tarief. In december van dit boekjaar is € 750.000,- van deze lening
Overige nog te betalen kosten
3.803
0
0
1.952
afgelost. Hiervan was € 400.000 gefixeerd qua rentelasten en € 350.000 tegen variabel rente gefinancierd. Per balansdatum is de rente van de gehele financiering van Eurhypo ter grootte van € 38.100.000,- gefixeerd. De waarde van het swapcontract bedraagt per 31 december € 2.012.939,- negatief. Ten aanzien van het swap-contract wordt kostprijshedge-accounting toegepast waardoor de negatieve marktwaarde van de renteswap niet in de balans is verantwoord. Indien de markrente stijgt zal de waarde van het swap-contract weer stijgen. Aan het einde van de looptijd van het swap-contract zal de waarde ervan nihil bedragen. Indien het contract niet tussentijds wordt opengebroken en dus wordt afgerekend heeft de waarde van
Te betalen juridische kosten Te betalen zakelijke lasten Cumulatief preferent dividend JEOG BV 2011 (2010) Vergoeding beherend vennoot CV's JEOG BV 2011 (2010) Totaal
0
349
850
850
6.418
8.237
14.538.187
1.167.289
het contract geen invloed op de resultaten van het fonds.
| 38
39
Als zekerheid is het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk verhypotheceerd. De taxatiewaarde van dit object bedraagt per balansdatum € 23.000.000,-. Gedurende de looptijd van de lening mag de loan to value ratio van de lening maximaal 65% bedragen. Per balansdatum bedraagt deze ratio 50%. LENING JEOG BV JEOG BV heeft in de verschillende CV’s cumulatief preferente aandelen, waar een jaarlijkse vaste vergoeding tegenover staat. Vanwege het vaste karakter van de verplichtingen vanuit de CV’s aan JEOG BV, wordt hier een verplichting opgenomen die gelijk is aan het nominaal gestort kapitaal door JEOG BV op de cumulatief preferente aandelen in de CV’s. HYPOTHECAIRE LENING DEUTSCHE HYPO
Per 18 december 2009 is er een hypothecaire geldlening afgesloten bij Deutsche Hypo. De hoofdsom van de lening bedraagt € 5.000.000,-. De lening heeft een looptijd tot 30 december 2012. Tussentijds wordt er niet afgelost op de lening. De rente is variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 0,85% nominaal plus een liquiditeitsopslag van 0,40%. De liquiditeitsopslag is vastgesteld voor een termijn van 2 jaar. De totale gemiddelde rente voor 2011 bedraagt 2,60% (3-maands Euribortarief van 1,35% + nominale opslag van 0,85% + liquiditeitsopslag van 0,4%). Als zekerheden zijn vier objecten verhypotheceerd, te weten Geurdeland 7 te Andelst, De Hogenkamp 16 te Ulft, Columbusweg 20 te Venlo en de Prins Bisschopsingel 22 te Maastricht. De totale taxatiewaarde van deze objecten bedraagt € 12.770.000,-. Gedurende de looptijd van de lening mag de loan to value ratio van de lening maximaal 60% bedragen. Per balansdatum bedraagt deze ratio 39,15%. BTW FINANCIERING DEUTSCHE HYPO Per 15 juli 2011 is er BTW financiering aangegaan met Deutsche Hypo inzake de omzetbelasting met betrekking tot de aankoop van het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk. De hoogte van deze financiering bedraagt € 4.370.000,- Dit is 19% over het aankoopbedrag van € 23.000.000,De financiering heeft een looptijd tot uiterlijk 15 januari 2012 afhankelijk van moment van teruggave van de omzetbelasting op de aankoop en is derhalve gepresenteerd onder de kortlopende leningen. De rente is variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief met een totale opslag van 2,00% (inclusief liquiditeitsopslag). De opslag geldt gedurende de gehele looptijd van de financiering. De totale gemiddelde rente in 2011 bedraagt bedraagt 3,51% (3-maands Euribortarief van 1,51% + opslag van 2,00%). Als zekerheid geldt het eerste pandrecht op de BTW vordering op de fiscus. Op 9 januari 2012 is deze lening afgelost. KREDIETFACILITEIT REAL ESTATE PARTICIPATION & FINANCE B.V. Per 15 juli 2011 is er eveneens voor de aankoop van het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk een kredietfaciliteit aangegaan met Real Estate Participations & Finance B.V., een 100% dochter van ABN AMRO Bank N.V. De hoogte van de faciliteit bedraagt maximaal € 4.000.000,-. Gedurende 2011 is voor € 3.800.000,- gebruik gemaakt van deze faciliteit. De faciliteit heeft een looptijd tot uiterlijk 1 augustus 2012 en is derhalve gepresenteerd onder de kortlopende leningen. De rente is variabel en gebaseerd op het 1-maands Euribor tarief met een opslag van 2,50%. De opslag geldt gedurende de gehele looptijd van de faciliteit. De totale gemiddelde rente in 2011 bedraagt bedraagt 3,9% (1-maands Euribortarief van 1,4% + opslag van 2,50%).
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Zoals reeds vermeld in eerdere (half) jaarverslagen ontving de beheerder gedurende de eerste helft van 2009 een dagvaarding van Bergkam BV. In de dagvaarding wordt het fonds gesommeerd (op basis van een eerdere afname van twee objecten in Vaassen en Andelst van dezelfde partij in 2007) een nieuw object in Deventer af te nemen dat per einde 2009 nieuw is opgeleverd. De beheerder is in deze casus echter altijd van mening geweest dat een koop nooit tot stand was gekomen door ernstig in gebreke blijven van Bergkam. Namens het fonds heeft Loyens & Loeff deze zaak ter hand genomen en verweer gevoerd tegen de dagvaarding door Bergkam. De rechtbank van Amsterdam heeft op 18 augustus 2010 uitspraak gedaan en alle eisen van Bergkam afgewezen en Bergkam veroordeeld tot het betalen van de proceskosten. De beroepstermijn liep tot 18 november 2010. Bergkam heeft hoger beroep ingesteld. Desgevraagd heeft de advocaat van het fonds, Loyens & Loeff N.V., meegedeeld dat er geen nieuwe feiten bekend zijn die betekenen dat de vordering van Bergkam in hoger beroep meer kans van slagen zou hebben dan de vordering in eerste aanleg. Naar verwachting zal in de loop van 2012 arrest worden gewezen door het gerechtshof.
| 40
41
Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening over 2011 8 Huurinkomsten direct vastgoed
2011
2010
€
€
Huurinkomsten REGF vastgoed
4.669.253
4.084.972
Huurinkomsten Brouwgoed CV
920.635
Huurinkomsten De Combinatie CV
954.583
Huurinkomsten Het Drieluik CV Huurinkomsten Het Kwadraat CV Huurinkomsten Het Octaaf CV Subtotaal Verleende huurkortingen (zie 2 a)
11 Exploitatiekosten
2011
€
€
Verzekeringskosten
105.284
94.653
896.425
Onderhoud
449.079
372.399
938.661
Erfpacht
101.523
110.488
718.268
842.918
OZB en rioolrechten
141.485
142.023
293.416
285.537
Waterschap en bijdrage VVE
20.478
21.717
544.916
632.980
Kosten makelaar
12.564
25.932
8.101.071
7.681.493
-108.085
-61.108
7.992.986
7.620.385
Afrekening servicekosten voorgaand boekjaar
15.933
4.546
Niet terugvorderbare BTW
26.437
28.914
104.102
31.593
0
93.000
230.561
243.721
95.382
127.850
1.302.828
1.296.836
2011
2010
Oninbare huur / kosten leegstand Totaal
2010
Verkoopfees ABN AMRO MeesPierson REGF Management B.V. Afschrijvingen direct vastgoed (overdrachtsbelasting en niet-
9 Gerealiseerd verkoopresultaat direct vastgoed
2011
2010
verrekenbare BTW) Afschrijving aankoopkosten
€
€
Verkoop object Rietveldenweg 's-Hertogenbosch
0
-24.817
Verkoop object Albert Plesmanweg 87 - 89 Rotterdam
0
310.000
Totaal
Totaal
0
285.183
12 Rentelasten
De verkoopprijs van het object gelegen aan de Rietveldenweg te ‘s-Hertogenbosch bedroeg € 2.000.000,- De boekwaarde van het object ten tijde van de verkoop was € 2.024.817,-. De verkoopopbrengst van het object gelegen aan de Albert Plesmanweg 87 - 89 te
Rente swap contract Rente leningen
Rotterdam bedroeg € 4.200.000,- De boekwaarde van het object ten tijde van de verkoop was € 3.890.000,-
Rente inkomsten
10 Ongerealiseerde waardemutatie direct vastgoed
Positieve herwaardering naar aanleiding van taxatie Negatieve herwaardering naar aanleiding van taxatie
Totaal
2011
2010
€
€
626.744
924.251
-2.320.000
-3.000.000
-1.693.256
-2.075.749
Totaal
€
€
980.108
1.207.296
1.191.530
606.948
-53.499
-74.348
2.118.139
1.739.896
Per 31 mei 2011 is de volledige portefeuille extern getaxeerd. Per 31 december 2011 heeft er interne waardebepaling van de portefeuille plaatsgevonden. Naar aanleiding hiervan is er per saldo een negatieve herwaardering opgenomen in de winst- en verliesrekening ten bedrage van - € 1.693.256,- Dit saldo bestaat uit een positieve herwaardering van € 626.744,- en een negatieve herwaardering van € 2.320.000,-
| 42
43
13 Vastgoed- en fondsbeheer kosten
Vastgoedbeheer fee Provisies vastgoedbeheerder inz. huuraanpassingen
2011
2010
€
€
179.752
167.534
5.576
0
247.718
167.534
Administratiekosten fonds
17.500
35.000
Kosten Raad van Commissarissen
22.500
0
Fondsbeheer fee
Totaal
473.046
370.068
De kosten voor het vastgoedbeheer houden verband met het technisch, administratief en financieel beheer van de objecten. Deze werkzaamheden zijn uitbesteed aan Kadans Vastgoed BV te Haaren. De kosten voor het vastgoedbeheer bedragen 2,25% van de jaarlijks gefactureerde bruto huur en zijn per kalenderkwartaal achteraf te voldoen. Eventuele overschrijdingen of besparingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de NV De beheerder is verantwoordelijk voor (de coördinatie van) het administratief, financieel, technisch en commercieel beheer van de objecten en beheer van het vermogen van de NV. De beheervergoeding bedraagt voor de portefeuille aangekocht tot en met 30 juni 2011 jaarlijks 2,25% van de jaarlijks gefactureerde bruto huur en is per kalenderkwartaal achteraf te voldoen. De vergoeding voor de beheerder met betrekking tot de aankopen gedaan na 30 juni 2011 bedraagt jaarlijks 0,8% van de getaxeerde waarde van de objecten en is per halfjaar achteraf te voldoen. Aan het eind van het jaar worden de definitieve afrekeningen van de beheerfees opgesteld aan de hand van de totale jaarhuren.
15 Overige kosten
2011
2010
€
€
169.444
193.650
51.700
20.342
Afschrijving emissiekosten
232.054
224.158
Totaal
453.198
438.150
Afschrijving opstartkosten Afschrijving financieringskosten
2010
€
€
Accountantskosten
34.695
27.505
Fiscaal en juridisch advies
51.053
94.835
Taxatiekosten
29.217
31.500
Drukwerk / communicatie
20.382
20.095
Beheer en participatie JEOG BV
7.268
9.087
Bankkosten
1.124
1.188
726
585
0
151
15.785
25.340
160.250
210.286
2011
2010
Kamer van Koophandel Notariskosten Overige kosten Totaal Expense ratio
€
€
Vastgoed- en fondsbeheerkosten
473.046
370.068
Afschrijving opstartkosten
169.444
193.650
Afschrijving emissiekosten
232.054
224.158
51.700
20.342
160.250
210.286
1.302.828
1.296.836
2.389.322
2.315.340
5,36%
5,34%
Afschrijving aankoop- financieringskosten 14 Afschrijvingen immateriële vaste activa
2011
Overige kosten Exploitatiekosten vastgoed Totaal Total expense ratio op jaarbasis
Om de total expense ratio te berekenen zijn de totale (exploitatie- en fonds) kosten exclusief rentelasten van het fonds gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende het jaar. De gemiddelde intrinsieke waarde is bepaald op basis van de intrinsieke waarde per begin en einde van de verslagperiode.
Werknemers Gedurende het jaar 2011 en in 2010 waren er geen werknemers in dienst van de N.V.
| 44
45
Enkelvoudige jaarrekening 2011
Enkelvoudige balans per 31 december 2011
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.
(Voor winstbestemming)
Activa
Toelichting
Beleggingen
Direct Vastgoed Financiële vaste activa
31-12-2010
€
€
16
67.864.255
Deelnemingen Vorderingen
31-12-2011
17
57.503.890
Overige vorderingen
46.281.988
54.955.141
18
82.907
192.612
Immateriële vaste activa
19
233.091
505.805
Liquide middelen
20
5.625.814
2.175.003
131.309.957
104.110.549
31-12-2011
31-12-2010
€
€
Overige activa
Totaal Activa
Passiva
Toelichting
Eigen vermogen
Geplaatst en gestort kapitaal
1.875.750
1.572.000
Agio
51.221.233
47.621.402
Herwaarderingsreserve
99.314
83.313
Wettelijke reserve
135.115
450.479
Overige reserves
-7.872.819
-9.647.402
Resultaat boekjaar
1.792.269
1.774.583
47.250.862
41.854.375
Totaal eigen vermogen
Langlopende schulden
22
49.617.000
43.867.000
Kortlopende schulden
23
34.442.095
18.389.174
Totaal Passiva
| 46
21
131.309.957
104.110.549
47
Enkelvoudige winst- en verliesrekening
Toelichting enkelvoudige jaarrekening
(Over de periode 1 januari tot en met 31 december 2011)
Resultaat deelnemingen Vennootschappelijk resultaat
Resultaat
2011
2010
€
€
2.548.449
3.286.224
-756.180
-1.511.641
1.792.269
1.774.583
Activiteiten Het doel van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund NV is
Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva
door de aankoop, de exploitatie en de verkoop van nieuw en recent
en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar
ontwikkeld vastgoed een aantrekkelijk rendement te realiseren met
de op pagina 28 tot en met 31 opgenomen toelichting op de
een aanvaardbaar risico.
geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.
ALGEMENE GRONDSLAGEN EN RESULTAATBEPALING
Voor de presentatie van de enkelvoudige winst- en verlies-
VOOR DE FINANCIËLE VERSLAGGEVING
rekening wordt gebruik gemaakt van de beknopte weergave
De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld in overeenstemming
overeenkomstig artikel 402, Titel 9, BW 2.
met de wettelijke bepalingen van titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, die uitgegeven zijn door de Raad van Jaarverslaggeving. De jaarrekening is opgesteld in euro’s. De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd volgens de netto vermogenswaarde.
| 48
49
Toelichting op de enkelvoudige balans Per 31 december 2011
16 Direct Vastgoed
Beleggingen in direct vastgoed
17 Deelnemingen
Taxatiewaarde
Aan objecten toe te rekenen kosten
31-12-2011
31-12-2010
€
€
€
€
66.530.000
1.344.429
67.874.429
46.368.701
0
0
-10.174
-86.713
Af: huurincentives per einde verslagperiode
31-12-2011
31-12-2010
€
€
Brouwgoed C.V.
14.081.424
13.233.969
Combinatie C.V.
14.146.768
13.323.632
Drieluik C.V.
11.636.809
11.460.048
Kwadraat C.V. Octaaf C.V.
Totaal
66.530.000
1.344.429
67.864.255
Totaal 46.281.988
Aankopen
23.000.000
Activering aankoopkosten
4.103.021 12.834.471
57.503.890
54.955.141
46.281.988
Het verloop van de beleggingen in direct vastgoed is gedurende het boekjaar als volgt: Stand per begin boekjaar
4.430.902 13.207.987
Het verloop van de post deelnemingen is als volgt:
382.473
Afschrijvingen aankoopkosten Herwaardering via winst- en verliesrekening Vrijval correctie huurincentives
-314.826
Brouwgoed C.V.
Combinatie C.V.
Drieluik C.V.
Kwadraat C.V.
Octaaf C.V.
-1.561.917
€
€
€
€
€
13.233.969
13.323.632
11.460.048
4.103.021
12.834.471
847.455
823.136
176.761
327.881
373.216
14.081.424
14.146.768
11.636.809
4.430.902
13.207.987
76.537
Stand per 1 januari Mutaties boekjaar
Stand per einde verslagperiode
67.864.255
De geactiveerde aankoopkosten gedurende 2011 bestaan uit een selectie en acquisitiefee ten bedrage van € 345.000,- en kosten voor notaris en overige adviseurs ten behoeve van de aankoop ten bedrage van € 37.473,De aan de objecten toe rekenen kosten ten bedrage van € 1.344.429,- zijn als volgt opgebouwd: Stand per 1 januari
€
Geactiveerde kosten
€
Stand per 31 december
18 Vorderingen
Afschrijvingen
€
Stand per 31 december
€
Debiteuren servicekosten lopend boekjaar Huurincentives
18 a
31-12-2011
31-12-2010
€
€
8.657
26.486
10.174
86.713
a) Aankoopkosten
Debiteuren huurders
45.658
61.084
Totale aankoopkosten
676.338
382.473
-84.267
974.546
Nog te ontvangen rente
17.447
15.933
Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.)
-377.622
-10.591
0
-388.213
Vooruitbetaalde verzekeringspremie
0
2.275
-12.746
0
0
-12.746
971
121
285.970
371.882
-84.267
573.587
82.907
192.612
Verkoop objecten
Vordering Jeog BV
Totale toe te rekenen aankoopkosten na reclassificatie
Totaal
b) Overdrachtsbelasting 1.144.581
0
-211.703
932.878
Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.)
Totale overdrachtsbelasting
-95.208
-31.326
0
-126.534
Verkoop objecten
-92.072
0
0
-92.072
957.301
-31.326
-211.703
714.272
75.426
0
-18.856
56.570
1.318.697
340.556
-314.826
1.344.429
Totale toe te rekenen overdrachtsbelasting na reclassificatie c) Niet verrekenbare BTW Niet verrekenbare BTW Totaal
| 50
51
23 Kortlopende schulden
18a HUURINCENTIVES Deze vordering heeft betrekking op huurkortingen (incentives) in verschillende vormen verstrekt aan verschillende huurders. Alle
31-12-2011
31-12-2010
€
€
huurkortingen zijn verwerkt win de jaarrekening volgens de straightlining methode, waarbij de verstrekte huurincentives worden
Hypothecaire lening Deutsche Hypo
5.000.000
0
toegerekend aan de resterende looptijd van het huurcontract.
Aflossingsverplichting BTW financiering Deutsche Hypo
4.370.000
0
Kredietfaciliteit Real Estate Participations & Finance B.V.
3.800.000
0
In bovenstaande tabel is weergegeven welk objecten het hier betreft en het verloop van de geactiveerde huurincentives.
Huurincentive Van Salmstraat 76-77 Boxtel Huurincentive Tussenriemer ong. Roosendaal Totaal
Stand incentive
Nieuw verstrekte
Toe te rekenen
Stand per
per 1 januari
incentive
korting
31 december
€
€
€
€
74.471
0
-74.471
0
12.242 86.713
0
-2.068
0
10.174
-76.539
10.174
Het bedrag ad € 76.539,- is in de resultatenrekening van de NV opgenomen als huurkorting. In verband met het aangaan van een nieuw huurcontract (en vervallen van het oude huurcontract) met de huurder van Van Salmstraat 76-77 te Boxtel per 1 juli 2011 is gedurende het boekjaar de huurincentive voor dit object geheel afgeschreven. 19 IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Voor de toelichting op de immateriële vaste activa wordt verwezen naar toelichting 3 in de geconsolideerde jaarrekening. 20 Liquide middelen
Bankrekeningen rekening-courant Beleggersrekening Totaal
31-12-2011
31-12-2010
€
€
4.838.202
544.453
787.612
1.630.550
5.625.814
2.175.003
Vooruitontvangen huur
446.036
323.129
Nog te betalen dividendbelasting
309.498
330.120
Omzetbelasting
136.757
91.766
Nog te betalen exploitatiekosten
80.902
22.753
Nog te betalen accountantskosten
30.500
27.000
Nog te betalen administratiekosten
17.500
35.000
125.580
4.478
Waarborgsommen
8.286
0
Overige nog te betalen kosten
Nog te betalen rente
1.187
1.976
Nog te betalen fondsbeheervergoeding
0
42.600
Nog te betalen vastgoedbeheersfee
0
25.995
RC Brouwgoed CV
3.905.991
3.212.608
Schulden aan groepsmaatschappijen: RC Combinatie
4.305.821
3.434.384
RC Drieluik CV
3.379.267
2.912.118
RC Octaaf CV
7.413.443
6.995.151
RC Kwadraat CV
1.111.327
930.096
34.442.095
18.389.174
Totaal
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN
Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van de NV. Door de teruggave van de belastingdienst van de omzetbelasting van
Voor de toelichting op de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen wordt verwezen naar toelichting in de
het derde kwartaal 2011 op 30 december 2011 van € 4.287.359,- is de omvang van de liquide middelen relatief hoog. Hiermee is de
geconsolideerde jaarrekening.
tijdelijke BTW financiering op 9 januari 2012 afgelost. Amsterdam, 26 maart 2012 21 EIGEN VERMOGEN Voor de toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar toelichting 5 in de geconsolideerde jaarrekening.
Raad van Commissarissen ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.
22 LANGLOPENDE SCHULDEN
mr. P.G.A. Noordanus
Voor de toelichting op de langlopende schulden wordt verwezen naar toelichting 6 in de geconsolideerde jaarrekening.
ir. J.D. Doets drs. D.J. Van Ommeren ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V Namens de directie drs. T.A.M. Meulman H.A.J. Boom-Conradi
| 52
53
Overige gegevens Bestuurdersbelangen
Gebeurtenissen na balansdatum
De bestuurders van de beheerder hebben gedurende 2011 (en
Gedurende het boekjaar 2011 is een overeenkomst getekend voor
in 2010) zowel direct als indirect geen aandelen belang gehad in
de verkoop van het object aan de Griftsemolenweg 20 te Vaassen
de NV.
voor een bedrag van € 460.000,- Op 30 januari 2012 heeft de levering van dt object plaatsgevonden. Er hebben zich verder na
Nauwe banden
balansdatum geen andere materiële gebeurtenissen voorgedaan.
Als initiatiefnemer is het ABN AMRO concern (voorheen Fortis concern) gerechtigd tot de selectie- en acquisitiefee; evenals de
Winstbestemming
underwritingfee. ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth
De winst staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering.
Fund Management B.V. is een 100% dochter van het ABN AMRO
Uitkeringen kunnen slechts plaats hebben tot ten hoogste het
concern (voorheen Fortis concern) en is gerechtigd tot een
uitkeerbare deel van het eigen vermogen. Uitkering van de
vergoeding als fondsbeheerder ter hoogte van 2,25% van de
winst geschiedt, na de vaststelling van de jaarrekening waaruit
jaarlijks gefactureerde huur van de portefeuille aangekocht voor
blijkt dat zij geoorloofd is, binnen acht maanden na het einde
30 juni 2011. De vergoeding voor de beheerder met betrekking
van ieder boekjaar tot een dusdanige hoogte dat de status van
tot de aankopen gedaan na 30 juni 2011 bedraagt jaarlijks 0,8%
Fiscale Beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet
van de getaxeerde waarde van de objecten. Bij aan- en verkopen
op de vennootschapsbelasting gehandhaafd blijft. De algemene
van nieuwe objecten, zal de management BV een vergoeding
vergadering kan besluiten tot uitkeringen ten laste van een
krijgen ter hoogte van 1,5% van de koopsom, waaruit eventuele
reserve die niet krachtens de wet moet worden aangehouden.
kosten van makelaars uit dienen te worden voldaan. Er zijn verder geen afspraken gemaakt met andere gelieerde partijen.
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT
Grote beleggers
De controleverklaring is toegevoegd op de volgende pagina.
De NV heeft op balansdatum één aandeelhouder, te weten Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real
Contact opnemen
Estate Growth Fund (voorheen Stichting Administratiekantoor
Mocht u naar aanleiding van dit jaarverslag een vraag,
Fortis MeesPierson Real Estate Growth Fund), die alle aandelen
suggestie of klacht willen doorgeven dan kunt u contact
in de NV ten titel van beheer overgedragen heeft gekregen. De
opnemen met uw Private Banker. Bent u niet tevreden over
stichting heeft hier tegenover certificaten uitgegeven. Per 31
de afhandeling hiervan, dan kunt u contact telefonisch contact
december 2011 heeft de NV 322 certificaathouders. De grootste
opnemen met onze klachten-afdeling via telefoonnummer
belegger in de NV is een buitenlandse rechtspersoon met een
(010) 401 57 77; vanuit het b uitenland telefoonnummer
totale positie van 600 certificaten.
+31 10 401 57 77.
Disclaimer
| 54
De informatie in deze publicatie is ontleend aan gegevens en veronderstellingen
om enig recht of enige verplichting te creëren. Het beleggen van gelden is
die ons inziens juist zijn, maar wij staan hier niet voor in. In het bijzonder geldt dat
zeer afhankelijk van de (persoonlijke) omstandigheden. Gebruikmaking van de
alle hierin opgenomen v erwachte rendementen zonder uitzondering als voorbeeld
informatie geschiedt dan ook geheel voor eigen risico. Raadpleeg voor het nemen
zijn bedoeld. Uiteindelijke beleggingsresultaten zijn niet te voorspellen. Het is
van b eslissingen uw beleggingsadviseur. De opinies in deze publicatie kunnen
dan ook w aarschijnlijk dat het daadwerkelijke rendement niet gelijk zal zijn aan de
zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. Aan alle beleggingen zijn risico’s
verwachte rendementen die hierin zijn vermeld. Aan de w eergegeven v erwachte
verbonden. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde
rendementen kan dan ook geen enkel recht worden ontleend. Alle hierin o pgenomen
resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. MeesPierson is een h andelsnaam
resultaten betreffen zonder uitzondering resultaten uit het verleden, die geen
van ABN AMRO Bank N.V., statutair gevestigd te Amsterdam, ingeschreven bij de
betrouwbare indicator vormen voor toekomstige resultaten. Deze publicatie dient
Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer 34334259 en staat onder
niet te worden opgevat als een aanbod om waardepapieren te verkopen noch als een
toezicht van en is geregistreerd bij De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële
uitnodiging tot aankoop daarvan of een advies daaromtrent, en is ook niet bedoeld
Markten te Amsterdam.
55
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van
het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.
de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de
Verklaring betreffende de jaarrekening
effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2011
controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de
van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. te
gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de
Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de
redelijkheid van de door de beheerder van de vennootschap
geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december
gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele
2011 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-
beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons
verliesrekening over 2011 en de toelichting, waarin zijn
verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een
opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen
onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Oordeel Verantwoordelijkheid van de beheerder
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de
De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor het
grootte en de samenstelling van het vermogen van ABN AMRO
opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat
MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. per 31 december 2011
getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen
en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met Titel 9
van het verslag van de beheerder, beide in overeenstemming
Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW).
met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De beheerder is tevens verantwoordelijk voor
Verklaring betreffende overige bij of krachtens
een zodanige interne beheersing als de beheerder noodzakelijk
de wet gestelde eisen
acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken
Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat
zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude
ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van
of fouten.
het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is
Verantwoordelijkheid van de accountant
opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over
BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij
de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze
dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen
controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht,
beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in
waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat
artikel 2:391 lid 4 BW.
wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat
Amsterdam, 26 maart 2012
een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden
J. Brouwer RA
ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op
| 56
57
| 60
