FGH Vastgoedbericht 2012 FGH Real Estate Report 2012

FGH Vastgoedbericht 2012 FGH Real Estate Report 2012

i n veste re n in kr edi et i n vest in g in c r edi t

Welkom bij FGH Bank, specialist in het financieren van commercieel vastgoed

Met kennis van zaken en passie voor ons vak bieden wij duurzame oplossingen voor duurzame relaties. Wij hebben alle relevante kennis en specialismen in huis. Onze kennis stelt ons in staat vooruit te kijken, om nieuwe perspectieven te ontdekken. Wat we zien aan de horizon reflecteert in onze visie op commercieel vastgoed. Van daaruit maken we de vertaalslag naar de praktijk van alledag. Maar bovenal zijn we een solide bank. Niet voor niets zijn wij dé vastgoedbank.

Welcome to FGH Bank, specialist in the financing of commercial real estate

With first-rate knowledge of the business and a passion for our profession, we provide sustainable solutions for sustainable relationships. FGH Bank possesses all the relevant in-house expertise and specialisations. Our expertise enables us to look forward and discover new perspectives, and our vision of commercial real estate is a reflection of what we see on the horizon. This vision is translated into everyday practice. Above all, we are a robust bank, and it is for good reason that we call ourselves the real estate bank.

FGH Vastgoedbericht 2012 FGH Real Estate Report 2012

i n vester e n in kr edi et i n vestin g in cr edi t

Inhoud

Content

2 Voorwoord

114 Foreword

4 Visie: Investeren in krediet

116 Vision: Investing in Credit

16 MVO-katern:

128 MVO section:

Duurzaamheid in vastgoed,

Sustainability in Real Estate,

door de heer R. de Wit

by Mr. R. de Wit

24

Trends in de kantorenmarkt

136 Trends in the Office Market

34

Trends in de winkelmarkt

146 Trends in the Retail Market

44

Trends in de

156 Trends in the Industrial

bedrijfsruimtemarkt

Real Estate Market

54

Trends in de woningmarkt

166 Trends in the Residential Market

64

Trends in de

176 Trends in the Real Estate

vastgoedbeleggingsmarkt

Investment Market

74 Begrippenlijst

186 Glossary and acronyms

75

187 About FGH Bank

Over FGH Bank

76 Adressen

188 Adresses

77

189 Factsheets

Factsheets

voo r w o o r d

‘Investeren in krediet’, zo heet de uitgave die u hier voor zich heeft liggen. Het is de nieuwste editie van het FGH Vastgoedbericht. Een bericht met daarin de trends en ontwikkelingen in de verschillende deelmarkten van de vastgoedmarkt, en onze visie daarop. Dat publiceren wij ieder jaar. Omdat we vinden dat vastgoed, en de financiering ervan, een specialisme is. Een specialisme dat drijft op vakkennis en ervaring. Niet alleen hebben wij die kennis en ervaring maar vele gerenommeerde vastgoedpartijen met ons. Dat vergeten we wel eens, in de waan van de dag waarin negatieve sentimenten over de economie, de maatschappij en in het bijzonder over de vastgoedmarkt de boventoon voeren.

Of dat terecht is, vraag ik mij af. Natuurlijk, de vastgoedmarkt stelt zich zelf niet altijd in een goed daglicht. En vertrouwen komt nou eenmaal te voet en gaat te paard. Maar toch wil ik hier, op deze plaats, een appèl doen op iedereen die de vastgoedmarkt een warm hart toedraagt. Een oproep om dat vertrouwen in onze markt, in onze professie, weer terug te verdienen. We hebben behoorlijk wat krediet verspeeld, zowel letterlijk als figuurlijk. Dat zullen we weer op moeten bouwen. Door transparant en integer te handelen, en ons werk goed te doen. Door in samenspraak met gemeenten, provincies, banken, beleggers, project ontwikkelaars en het Rijk oplossingen te vinden voor structurele problemen in de vastgoedmarkt. De eerste stappen daarvoor zijn al gezet. Nu moeten we alleen zorgen dat we doorgaan op de ingeslagen weg naar een wezenlijk andere vastgoedmarkt. Een vastgoed markt waar ook duurzaamheid een steeds belangrijkere rol speelt.

‘W e hebben behoorlijk wat krediet verspeeld, zowel letterlijk als figuurlijk. Dat zullen we weer op moeten bouwen.’ 2

Reden voor ons om in dit vastgoed goedbericht een katern speciaal aan dit onderwerp te wijden. Het stuk is van de hand van de heer Ruud de Wit, voor velen van u bekend als de oudhoofdredacteur van Vastgoedmarkt. In datzelfde MVO-katern spreekt de heer Jaap Gillis, oud-Redevco en voor zitter van de Dutch Green Buildings Council, zich uit over duurzaamheid in de vastgoedmarkt. Ook de heer Pieter Zwart, binnen FGH Bank betrokken bij het MVO-beleid van onze eigen organisatie, geeft hier zijn visie op. Onze organisatie zal zelf de komende jaren ook moeten investeren in krediet, want onder de richtlijnen van Basel III zullen financiële instellingen meer eigen kapitaal aan moeten houden. Want beschikbaar kapitaal, krediet zo u wilt, is schaars. Wat voor gevolgen dat heeft voor de vastgoedmarkt en hoe wij daar als vastgoedbank tegen aan kijken, kunt u allemaal lezen in dit rapport. Daarbij zijn wij ons zeer bewust van onze positie in de vast goedmarkt. Vanuit die positie willen we graag onze bijdrage leveren aan het bevorderen van transparantie in de markt. Daar wil ik mij persoonlijk nadrukkelijk voor inzetten.

‘Vastgoed moet je op lange termijn zien Daarnaast moeten we ons realiseren dat de problemen in de vastgoedmarkt weliswaar groot zijn, maar dat we niet alles in één dag kunnen oplossen. Vastgoed moet je op lange termijn zien en de problemen die we hebben, moeten we niet haastig willen managen. Bovendien kent ook een moeilijke markt kansen, dat mogen we ook niet vergeten. Het heeft in mijn optiek dan ook geen enkele zin om uitlatingen te doen over de markt die de zaken erger maken dan ze zijn. Dat lost niets op en we helpen elkaar er ook niet verder mee. In tegendeel juist, zou ik willen zeggen.

FGH Vastgoedbericht 2012

en de problemen die we hebben, moeten we niet haastig willen managen.’ We zullen de uitdagingen waar we ons voor gesteld zien constructief met elkaar op moeten pakken. Daarbij is de inzet en de betrokkenheid van de mensen die in het vastgoed werken cruciaal. Uiteindelijk zijn zij degenen die het moeten doen. Want mensen maken niet alleen de bank, maar zij maken ook de vastgoedmarkt. Peter Keur, directievoorzitter

VOORWOORD

3

VISI E

investeREN in KREDIET

4

Het kan verkeren. Nog niet eens een jaar geleden was de wereld nog in de ban van de Arabische lente en leefde de hoop dat de wereldhandel opnieuw zou gaan groeien. Slechts enkele maanden later was alle euforie daarover alweer verdwenen. Japan werd getroffen door een zware aardbeving, met een tsunami, een kernramp met enorm menselijk leed en grote economische schade tot gevolg. De oplaaiende schuldencrisis in de Eurozone maakte pijnlijk duidelijk dat Europa voor ingrijpende economische hervormingen staat. En de afwaardering van de kredietstatus van de Verenigde Staten toonde aan dat ook ’s wereld grootste economie het moeilijk heeft. Het fundament van de westerse economie wankelt. Het wordt steeds duidelijker dat een deel van de welvaart is gebaseerd op schuldcreatie, en dat de schuldenberg veel westerse landen inmiddels boven het hoofd groeit.


visie

5

Déjà vu of niet? In drie jaar tijd is er op het eerste gezicht niets veranderd. Er heeft her kapitalisatie bij financiële instellingen plaatsgevonden, schuldposities door bedrijven zijn afgebouwd en de regel geving voor banken is aangescherpt. Toch is een nieuw financieel evenwicht nog niet gevonden. De financiële crisis in de Eurozone, een direct gevolg van de kredietcrisis van 2008, is actueler en dieper dan ooit. Het economisch herstel in 2010 bleek niets anders dan een tijdelijke opleving. Een logisch gevolg van het feit dat de onderliggende oorzaken van alle

‘De onderliggende oorzaken van alle problemen zijn nog steeds niet weggenomen.’

problemen nog steeds niet zijn weggenomen, namelijk de te hoge schuldenberg en de te grote risico posities. Dat kan ook niet op korte termijn, en al helemaal niet zonder ingrijpende maatregelen. Maar onder tussen voelt de crisis met de dag pijnlijker aan. De rekening van 2008 wordt pas nu betaald, en dat voelen consumenten vandaag de dag via diverse bezuinigingsmaatregelen. Toch verschilt de situatie anno 2012 wel degelijk met die van 2008. Was vier jaar geleden vooral sprake van een bankencrisis, veroorzaakt door onduidelijke en risicovolle financiële producten, nu is de schuldenproble matiek verlegd naar investeringen in overheidspapier. Tot voor kort stonden die te boek als een risicovrije belegging, omdat het faillissement van een land – zeker binnen de Eurozone – voor onmogelijk werd gehouden. Inmiddels is duidelijk dat alles mogelijk en dus niets meer zeker is. Dat maakt ook investeerders in overheidspapier terughoudend. Elkaar versterkende effecten Het antwoord op de vraag hoe het zover heeft kunnen komen, is niet eenvoudig te geven. Binnen Europa

‘Het wordt steeds duidelijker dat er een definitieve keuze moet worden gemaakt: doorbouwen aan Europa en de Eurozone, of niet? Gaan we vooruit of keren we terug? Doormodderen is in ieder geval geen optie.’ 6

is feitelijk sprake van een aantal door elkaar lopende ontwikkelingen, die elkaar bovendien ook nog eens ver sterken. Zo is onmiskenbaar sprake van een monetaire crisis, veroorzaakt door weeffouten in het Euroverdrag en te grote economische verschillen tussen de deelnemende landen. Maar bovenal tonen de landen die deel uitmaken van de Eurozone onvoldoende begrotings discipline. Het stabiliteitspact moest een dergelijke situatie voorkomen. Maar dat pact blijkt in tijden van crisis een tandeloze tijger te zijn. De oplossing hangt samen met de kracht van de politieke besluitvorming in de Europese Unie en de mate waarin de Eurolanden bereid zijn om over de eigen belangen heen te stappen. Tegenwind in eigen land maakt echter dat de Europese regeringsleiders daar weinig boodschap aan lijken te hebben. Waar hele oplossingen worden gevraagd, worden hooguit halfslachtige compromissen gepresen teerd. Dat wekt geen vertrouwen, laat staan dat het de problemen oplost. Zo bezien zijn de sceptische reacties vanuit de bevolking alleszins verklaarbaar. De kloof tussen de lidstaten van de Europese Unie is alleen maar groter


visie

geworden, en ook op nationaal niveau nemen weerstand en frictie toe. Er komt steeds meer publiek verzet tegen de gevestigde orde. Daardoor brokkelt het vertrouwen alleen maar verder af. Het wordt steeds duidelijker dat er een definitieve keuze moet worden gemaakt: doorbouwen aan Europa en de Eurozone, of niet? Gaan we vooruit of keren we terug? Doormodderen is in ieder geval geen optie. Nu de toekomst van Europa op het spel staat, kunnen politici zich ook niet meer verschuilen achter halve oplossingen. De Europese schuldencrisis heeft pijnlijk duidelijk gemaakt dat er nieuwe en ingrijpende maatregelen nodig zijn. In ieder geval zullen de huidige tekorten op de begroting moeten worden omge bouwd tot permanente overschotten. Dat vereist structurele economische hervormingen. Die zijn door het ontbreken van een acute noodzaak tot nog toe telkens vooruitgeschoven, maar de huidige situatie verdraagt geen uitstel meer. Gevolgen voor de rente De Europese schuldencrisis zorgt voor veel turbulentie op de financiële

markten. En daarmee ook voor veel schommelingen in de rente. Vooral de verschillen tussen de rentes die landen op staatsobligaties betalen maakt dit zichtbaar. Het verschil in de rente op 10-jarige staatsobligaties tussen Nederland en Duitsland was aan het begin van 2011 rond de 20 basis punten. Toen de crisis en de onrust escaleerden, leidde dit ertoe dat het verschil opliep tot 60-basispunten. Dit betekent dat Duitsland zich op dat moment 60-basispunten voordeliger kon financieren dan Nederland. Het verschil is aan het einde van vorig jaar afgenomen tot net boven de 30-basispunten. Toch waren het vooral de rentes op staatsobligaties uit de Zuid-Europese landen die in 2011 de crisis zichtbaar maakten. Deze liepen dan ook sterk op ten opzichte van die van Nederland en Duitsland. Griekenland zou begin 2011 7 tot 8% meer moeten betalen dan Duitsland en dit is gedurende het jaar opgelopen tot zelfs meer dan 26%. En ook de Portugese rente heeft zich niet aan de spanning op de kapitaal markt kunnen onttrekken en is gedurende 2011 bijna verdubbeld van 6,5% naar 12%. De Spaanse rente is

7

‘De onrust over de te hoge schulden leidt tot hogere risico’s bij beleggers.’

iets langzamer opgelopen, maar heeft in november wel even boven de 6,5% gehandeld om daarna weer te dalen tot rond de 5%. Al snel liep de rente van Italië in november vorig jaar op tot 7,2%. Met de komst van de nieuwe regering onder leiding van Mario Monti herstelde het vertrouwen bij beleggers enigszins en zakten de rentes terug naar circa 6,5%. De onrust op de kapitaalmarkt is eveneens zichtbaar in de herfinan cieringsrente, ook wel de refirente van Europese Centrale Bank (ECB). Aan het begin van 2011 stond het ECB-tarief nog op een crisisniveau van 1%. In april is het tarief door de toenmalige voor zitter van de ECB, Jean-Claude Trichet, eerst met 25-basispunten verhoogd naar 1,25%, gevolgd door een tweede verhoging tot 1,5% in juli. Dit met het oog op het terugdringen van de oplopende inflatie. Met de komst van Mario Draghi als nieuwe voorzitter van de ECB werd het ECB-tarief direct weer verlaagd naar 1,25%. Deze verlaging is vervolgens in december vorig jaar herhaald, waarmee het ECB-tarief uiteindelijk weer op 1% is uitgekomen. Hetzelfde niveau dus waarmee het jaar begon.

De onrust over de te hoge schulden leidt tot hogere risico’s bij beleggers. Het gevolg is dat de ratingbureaus Standard & Poor’s (S&P), Moody’s en Fitch de financiële markten soms flink hebben laten schrikken. Het zijn niet alleen financiële instellingen die een lagere beoordeling hebben gekregen. Ook diverse overheden konden rekenen op een lagere kredietbeoor deling. Opvallend is de afwaardering van de Verenigde Staten door S&P in augustus vorig jaar van AAA in AA+. Ook de meeste Zuid-Europese landen zagen de beoordeling over hun krediet waardigheid verslechteren. De te hoge overheidsschulden en de politieke besluiteloosheid over de aanpak van deze schulden zetten echter in brede zin de kredietwaardigheid onder druk. In december heeft S&P de vooruit zichten voor vijftien landen binnen de Eurozone op ‘negatief’ gezet, waaronder Nederland en Duitsland. De rentevooruitzichten voor 2012 zullen onder andere afhangen van de bereidheid van de landen binnen de Eurozone om het stabiliteitspact verder aan te scherpen. Het vertrouwen tussen banken zal bovendien verder moeten toenemen waardoor Euribortarieven kunnen dalen, aansluitend op de verlagingen door de ECB. De spanning op de financiële markten zal naar verwachting zowel de geldmarktals kapitaalmarkttarieven laag houden. Het nieuwe speelveld dat ontstaan is na de kredietcrisis heeft invloed op de financiële sector, en dat leidt tot veran

8

deringen, onder andere op het gebied van regelgeving. Zo moeten banken onder Basel III meer eigen vermogen aanhouden, waarmee ze minder krediet kunnen verlenen, wat zorgt voor hogere marges. Kort gezegd: krediet verlening wordt moeilijker en duurder en banken kunnen en mogen boven dien minder hard groeien. Dat heeft impact op de economische groei en het herstel van de economie. Zeker in de komende jaren zullen banken hun focus moeten leggen op het opbouwen van kapitaal. We zien ook dat sommige (buitenlandse) banken de markt verlaten (net zo goed als Nederlandse banken zich uit het buitenland terugtrekken). Dat is geen positieve ontwikkeling voor de markt, die gebaat is bij voldoende aanbieders. Het kan nog enige tijd gaan duren voordat het aanbod van partijen weer op een gezond niveau is gekomen. Welvaart onder druk, maar blijft hoog De internationale schuldencrisis raakt vanzelfsprekend ook Nederland. De uitgestelde rekening van de crisis in 2008 stelt het kabinet vooralsnog voor een bezuinigingsopgave van zo’n € 18 miljard. Door de afgegeven garanties aan het Europese Noodfonds nemen daarnaast de risico’s voor de staatskas alleen maar toe. En een nieuwe terugval als gevolg van de nieuwe recessie leidt noodgedwongen tot extra bezuinigingen. De gevolgen voor de burgers worden in feite nu pas echt merkbaar en stapelen zich op. De overheidsfinanciën gaan op de schop, de koopkracht daalt en het

opgebouwd vermogen in de vorm van spaargelden, beleggingen en pensioenen kalft af. Het zijn de meest ingrijpende bezuinigingen in de afgelopen decennia. Het feit dat de huidige verzorgingsstaat onder druk staat wil nog niet zeggen dat Nederland in brede zin aan het verarmen is. Dat beeld bestaat echter wel, en dat heeft zijn weerslag op de gemoedstoestand van consumenten. De huidige angst voor slechte tijden werkt verlammend en pakt ver nietigend uit voor de bestedingen, het ondernemerschap, en dus ook voor de toekomstige welvaart. Het gevaar van de ‘selffulfilling prophecy’ dreigt: mensen denken dat het slecht gaat, passen hun gedrag daarop aan, en vervolgens gaat het ook slecht. Zo werken zij zelf de teruggang in de hand waar ze kennelijk zo bevreesd voor zijn. De realiteit is echter dat Nederland als onderdeel van de Eurozone weliswaar grote problemen kent, maar als individuele lidstaat heel wat minder slecht presteert dan veel andere Europese landen. Angst is eigenlijk alleen op zijn plaats als de crisis in Europa zodanig escaleert dat de Eurozone uiteenvalt. Zolang dat niet gebeurt, beschikt Nederland juist over een sterke economie. De werkloosheid bijvoorbeeld is ondanks de crisis tot nog toe maar licht gestegen; bijna

geen enkel ander land in Europa telt minder werklozen. Dat is geen toeval. De Nederlandse concurrentiepositie is in 2011 volgens het World Economic Forum opnieuw verbeterd. We behoren daarmee tot de meest concurrerende en innovatieve landen in de wereld. Bovendien is de arbeidsproductiviteit in ons land – na Ierland – de hoogste binnen de Europese Unie en zijn we in staat om – na Luxemburg – de hoogste lonen te betalen. We zijn kortom nog nooit zo rijk geweest als vandaag de dag. Niet voor niets behoort Nederland volgens de Verenigde Naties objectief gezien tot de drie beste landen om te wonen. En ook de onzekerheden voor ons pensioenstelsel zijn relatief. Het Nederlands pensioenstelsel wordt – ondanks mogelijke kortingen in de toekomst – gezien als het beste in de wereld. De hervorming van dit stelsel, zoals in 2011 is afgesproken, maakt de houdbaarheid ervan op langere termijn zelfs groter. Dat is overigens geen reden om genoegzaam achter over te leunen. Juist nu is het zaak om te blijven hervormen, ondernemer schap te blijven tonen en nieuw elan te creëren. Een lastige opgave, want de extra druk die een nieuwe recessie op korte termijn zal leveren in termen van oplopende werkloosheid en aanvullende bezuinigingen, zullen het beeld van een verder afkalvende verzorgingsstaat alleen maar versterken.

Perspectief voor de Vast goedmarkt Geen verloren jaren Het is evident dat de economische laagconjunctuur en de nieuwe recessie ook de bouwen vastgoedsector hard raken. Al drie jaar lang staat de waarde van vastgoed onder druk, mede als gevolg van de afnemende vraag en het toenemende aanbod. Huur- en koopprijzen dalen en afwaarderingen zijn aan de orde van de dag. Dat zorgt voor een deflatoire omgeving: waarde daling leidt tot terughoudendheid bij kopers wat weer leidt tot verdere waardedalingen. Een dergelijke negatieve spiraal is lastig te doorbreken en kan ook lange tijd aanhouden. Nu zijn prijs- en marktcorrecties van alle tijden, maar de waarde-explosie van de afgelopen twee decennia heeft geresulteerd in een volstrekt ongezonde situatie. Dat deze nu wordt gecorrigeerd is zuur voor iedereen, zeker voor individuele partijen in het vastgoed. Het heeft aan de andere kant ook een helende werking. Te lang hebben de dagkoersen van het vastgoed de markt bepaald en leken kortetermijncijfers en -resultaten belangrijker dan de lange termijn. Nu wordt duidelijk dat

‘J uist nu is het zaak om te blijven hervormen, ondernemerschap te blijven tonen en nieuw elan te creëren.’ FGH Vastgoedbericht 2012

visie

9

vastgoed geen snelle ‘geldmachine’ is. Integendeel: vastgoed vraagt om tijd. Daarmee is niet gezegd dat de vast goedsector drie verloren jaren achter de rug heeft. Want de markt heeft wel degelijk stappen voorwaarts gezet. Het overaanbod is in korte tijd hoog op de agenda komen te staan en dat leidt ook al tot concrete maatregelen. Gemeenten en ontwikkelaars schrappen kansloze plannen, de nieuwbouw productie wordt meer marktconform gemaakt en beter afgestemd op de vraag, en de transformatie van oude gebouwen naar nieuwe functies lijkt eveneens voorzichtig vorm te krijgen. Goede ontwikkelingen, zonder meer, het heeft alleen wat lang geduurd.

Collectieve zelfkastijding Het heeft er alle schijn van dat de huidige crisis in het vastgoed wordt aangegrepen voor de meest zwart gallige doembeelden. Het lijkt wel alsof er, na de euforie van de jaren voor de crisis, nu een fase is aangebroken van collectieve zelfkastijding. Het resultaat is een orkaan van negativisme en de breed gedragen conclusie dat het nooit meer goed gaat komen. De sector is daar kennelijk zelf zo van doordrongen geraakt dat zij deze overtuiging als harde realiteit lijkt te willen aanvaarden en zelfs bereid is haar met iedereen te delen. Buitenlandse investeerders krijgen inmiddels het advies om vooral niet meer in Nederlands vastgoed te beleggen. Immers: de leegstand neemt alleen maar toe, Nederland vergrijst in hoog tempo, en over een paar jaar werkt en winkelt iedereen van huis uit. Kantoren, winkels, en bedrijfshallen zijn dan ook binnenkort grotendeels overbodig, zo luidt de hedendaagse opinie. Men lijkt echter te vergeten dat leegstand, veroudering van bedrijvenlocaties, vergrijzing, flexibel werken of onlinewinkelen geen nieuwe fenomenen zijn. Op basis

‘Nu wordt duidelijk dat vastgoed geen snelle ‘geldmachine’ is. Integendeel: vastgoed vraagt om tijd.’

10

van vrijwel exact dezelfde kennis als vandaag de dag was de sector er een paar jaar geleden nog rotsvast van overtuigd dat investeren in vastgoed een verstandige en weloverwogen beslissing is. Zeker in het geval van kwalitatief goede objecten op courante locaties. Die overtuiging lijkt vandaag de dag geheel te zijn verdwenen, en dat is in de optiek van FGH Bank even onbegrijpelijk als onterecht. Want de ervaring is nog steeds dat er uit oogpunt van financiering weinig problemen zijn met kwalitatief goede projecten en portefeuilles. Kennelijk worden de problemen die er zijn te sterk gegeneraliseerd. Op zoek naar de nuance In de opinie van en over de vastgoed sector is de nuance op dit moment ver te zoeken. Verwachtingen voor de toekomst worden tegenwoordig als feiten aangenomen, om vervolgens als basis te dienen voor kortetermijnbeslissingen. Een mooi voorbeeld daarvan is de discussie over de leegstand van kantoren. Met meer dan 14% van de voorraad is die veel te hoog, met alle gevolgen van dien voor de prijsontwikkeling. De angst heeft echter geen betrekking op het huidige

‘v erwachtingen voor de toekomst worden tegenwoordig als feiten aangenomen.’ leegstandsniveau, maar vloeit voort uit de verwachting dat het in de toekomst alleen maar erger wordt. Door die angst komt de waarde alleen maar verder onder druk te staan. De angst voor leegstand in de kantoren sector wordt gevoed door drie telkens weer terugkerende trends: het ‘Nieuwe Werken’, de dalende beroepsbevolking en de terugtrekkende overheid. Het aantal potentiële kantoorwerknemers neemt af, en wie nog kan werken wil dit vooral niet meer in een traditioneel kantoor, zo is de redenering. Minder werknemers gebruiken minder kantoor ruimte en dus is de kantorenmarkt bij voorbaat kansloos. In het kielzog van de kantorenmarkt wordt met eenzelfde stelligheid de Nederlandse winkelmarkt negatief beoordeeld.


visie

Vooropgesteld: dat het Nieuwe Werken in opkomst is, valt niet te ontkennen. De vraag is alleen of dit bij bedrijven ook daadwerkelijk tot zoveel ruimteverlies gaat leiden als wordt verondersteld. Dat is slechts het geval wanneer sprake is van een expliciete doelstelling om tot besparing van ruimte te komen, zoals bij de Rijks overheid. Maar in de regel wordt het Nieuwe Werken ingevoerd als concept om doelgerichter en effectiever te werken en komt het in allerlei soorten en maten voor. Het doel is dus niet per definitie om ruimte te besparen. De Nederlandse beroepsbevolking blijft werken, maar doet dat niet altijd meer op dezelfde werkplek. Soms gebeurt het thuis, soms bij de klant, soms in een flexkantoor en soms op een neven vestiging. Kortom: werkplekken die op

de ene locatie verdwijnen, worden op andere locaties en in de vorm van andere concepten gecreëerd. Het traditionele kantorenconcept, vooral dat van grotere (hoofd)kantoren, verandert. Maar de consequentie daarvan is niet op voorhand dat er minder kantoormeters nodig zijn, maar vooral dat deze op andere wijze worden ingevuld. De gemiddelde grootte van kantoren daalt. Daar komen echter op andere locaties meer kleinere en flexibelere kantoren voor terug. Daar waar dit leidt tot oplopende leegstand zal er uiteindelijk ook een (huur)prijseffect optreden, zodat bestaande ruimte tegen relatief lage kosten opnieuw in gebruik kan worden genomen. In die markt ontstaan nieuwe verhoudingen tussen

11

vraag en aanbod en dus ook nieuwe mogelijkheden voor bedrijven die juist meer in plaats van minder ruimte willen voor hun personeel. De voorspelde daling van de beroeps bevolking in Nederland leidt op voorhand tot het nodige negativisme. Minder arbeidskrachten betekent simpelweg minder behoefte aan ruimte met oplopende leegstand als logisch gevolg. De vraag is echter of dit proces wel zo onomkeerbaar is. Ten eerste is binnen de potentiële beroepsbevolking nog extra ruimte om nieuw personeel te genereren. Ten tweede krimpt de bevolking in de – economische belangrijke – Randstad de komende jaren niet. Sterker nog, uit prognoses van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat de verwachte groei voor de komende vijftien jaar vergelijkbaar is met die van de afgelopen vijftien jaar. Zo stijgt de bevolking in bijvoorbeeld Amsterdam tot 2025 met meer dan 100.000 personen. Dat creëert consumenten vraag, maar belangrijker nog: het zorgt ook voor extra arbeidskrachten. Ten derde is nog onduidelijk hoe omvangrijk de internationale arbeids migratie zal zijn. Het tempo waarin Oost-Europese arbeidskrachten zich in Noordwest-Europa zijn gaan vestigen hield tien jaar geleden niemand voor mogelijk. Inmiddels zien ook honderd duizenden deels hoogopgeleide Zuid-Europeanen nauwelijks nog

economisch perspectief in eigen land. Grote aantallen jongeren zijn daarom bereid hun toekomst elders op te bouwen. Het aantal arbeidsmigranten zal hierdoor de komende jaren toe nemen. Voor hen kan de Nederlandse arbeidsmarkt daarbij een kansrijke toekomst betekenen. Nederland is zich van die potentie echter onvoldoende bewust. Liever dan de nodige kennis in huis te halen, lijkt de politiek te willen kiezen voor het bouwen van muren. Daarmee blijven in de optiek van FGH Bank veel kansen voor met name de Randstad liggen, die andere stedelijke regio’s in Europa zoals Londen, Parijs, Zuid-Duitsland (München/Frankfurt/ Stuttgart) wel oppakken. Angst beheerst de sector De schuldencrisis heeft de vastgoed sector enerzijds bewust gemaakt van haar afhankelijkheid van vreemd vermogen. Anderzijds wordt zij, net als andere sectoren, geconfronteerd met de mogelijke eindigheid van het huidige financiële systeem. De berichtgeving daarover beheerst de media zozeer, dat het ook effect heeft gekregen op de reële economische groei. Met een nieuwe recessie als het logische gevolg daarvan. Angst houdt de markt kortom in zijn greep, met alle gevolgen van dien voor de partijen die op de vastgoedmarkt actief zijn. Toch zijn het in de optiek van FGH Bank vooral de verwachtingen

van beleggers en investeerders die niet uitkomen. De werkelijkheid van dit moment is anders dan in het verleden en mede daardoor blijft economisch herstel uit. De wereld is immers in transitie en iedereen moet op zoek naar nieuwe economische verhoudingen en financiële ratio’s. Dat geldt zeker voor de vastgoedsector, misschien wel de meest kapitaalintensieve sector van Nederland. Aanpassingen duren daardoor lang, in ieder geval langer dan bij eerdere recessies. Het bereiken van een nieuw evenwichtsniveau en nieuwe financiële verhoudingen vergt nu eenmaal tijd. Herstel van deze crisis duurt voor de vastgoedsector dus eerder jaren dan maanden. Het probleem is dat juist het bewustzijn dat het niet vanzelf overwaait, leidt tot onzekerheid, die op haar beurt weer nieuwe investeringen tegenhoudt. Het is daarom van het grootste belang om als eerste de onzekerheid weg te nemen. Dat kan door de bestaande problemen onder ogen te zien en daar creatieve oplossingen voor te vinden. De vast goedsector moet zich aanleren op een andere manier te denken, die zou moeten resulteren in een veel realistischere inschatting van de haalbaarheid van toekomstige plannen en van de verdiencapaciteit ervan. In het verlengde daarvan is ook het waardepotentieel van vastgoed van belang. Het is te eenvoudig gedacht dat vastgoed per definitie waardevast

‘Iedereen moet op zoek naar nieuwe economische verhoudingen en financiële ratio’s.’

12

‘H et is te eenvoudig gedacht dat vastgoed per definitie waarde vast is en in alle omstandigheden kans rijk en financierbaar.’ is en in alle omstandigheden kansrijk en financierbaar. In feite zal in de beleggingsmarkt een onderscheid gemaakt moeten worden tussen langetermijnbeleggingsobjecten en gebouwen die feitelijk functioneren als bedrijfsmiddel. Het toekomstige gebruik en de waardevastheid van deze twee categorieën zal verder uiteen gaan lopen. Uiteindelijk heeft dit ook consequenties voor de financierings vorm van dergelijk vastgoed. Doorbreken bestaande structuren Gebiedsontwikkeling is daar een goed voorbeeld van. Dit vakgebied heeft de afgelopen twee decennia een grote vlucht genomen. De (her)ontwikkeling van gebieden met vaak multifunctio nele programma’s heeft ook mooie resultaten opgeleverd. Maar gedreven door de hoogconjunctuur werden de ambities voor ontwikkelprogramma’s tot steeds grotere hoogten opgevoerd. De terugval naar de nieuwe realiteit na de crisis kwam daardoor extra hard aan. En dus maakte een grote onzekerheid zich meester van de bij gebiedsont wikkeling betrokken publieke en private partijen. Zij toonden zich ontvankelijk voor de meest uiteen lopende voorstellen voor verandering en innovatie. Ook als dat voorstellen waren die eigenlijk niet realistisch


visie

waren, zoals allerlei ‘nieuwe verdien modellen’, waarbij sectoren als zorg en energieproductie de gebiedsont wikkeling zouden moeten reanimeren. Het probleem bij gebiedsontwikkeling betreft echter niet de functie, maar de wijze waarop het gebied als geheel in de huidige markt rendabel kan worden ontwikkeld. Om gebiedsontwikkeling op gang te houden, is dus veel meer een praktijkgerichte invalshoek nodig. Die is niet sensationeel, maar wel veelomvattend en ingrijpend. FGH Bank pleit in dat kader voor veel meer aandacht voor efficiëntie van het proces en een scherper beeld van de voorkeuren van eindgebruikers. ‘Goedkoper’ en ‘vraaggerichter’ zijn daarbij kernbegrippen in de vernieuwing van het hele plannings-, ontwikkelen bouwproces van gebiedsontwikkeling. Dat betekent in het algemeen dat de volgorde van het proces zal moeten veranderen. Eerst dient het concept te worden gedefinieerd, op basis van de voorkeuren van eindgebruikers en gekoppeld aan de eerste ‘rekenen tekenoefeningen’. Daarna komt pas de stedenbouwkundige vormgeving in beeld. Masterplannen met een gedetailleerd eindbeeld zijn achterhaald.

Plannen voor gebiedsontwikkeling dienen een globaler en flexibeler karakter te krijgen, waarbij de grote lijnen staan, maar waarvan de exacte invulling tijdsafhankelijk is. Gebieds ontwikkeling is dan niet meer dan het zo efficiënt mogelijk en in ruimtelijke samenhang ontwikkelen van individuele projecten. De korrelgrootte van de plannen wordt ook kleiner. Om het geheel desondanks financieel voor elkaar te krijgen, is afstemming van – en zicht op – gelijktijdige, concur rerende plannen in de omgeving noodzakelijk. Het organiseren van een bepaalde mate aan schaarste is misschien wel de belangrijkste randvoorwaarde om toekomstige gebiedsontwikkeling van de grond te krijgen. Sector onder het vergrootglas Het is zaak dat de vastgoedsector zich meer bewust wordt van zijn eigen verantwoordelijkheid. Dat geldt zowel voor de financiële vraagstukken als voor nieuw te realiseren ontwikkelings projecten. De oplossing voor de problemen in de sector en voor de vragen waar iedereen voor staat zal immers niet vanuit de overheid komen. De rijksoverheid heeft zich terug getrokken van het toneel en de bal bij de decentrale overheden gelegd. Waardevermindering en langere doorlooptijden hebben op dat niveau afboekingen en verliezen tot gevolg. Vooral de gemeenten moeten alle zeilen bijzetten om grote verliezen op bijvoorbeeld hun grondposities te voorkomen. Op grote schaal worden dan ook plannen uitgesteld of zelfs geschrapt, laat staan dat er nog financiële ruimte is voor grootschalige gebiedsontwikkeling. Ook dit leidt tot nieuwe verhoudingen tussen over heden en de private sector. De wil tot samenwerking is er misschien nog wel, maar door de beperkte financiële armslag zijn de mogelijkheden daartoe minimaal. De vastgoedsector lijkt de komende jaren meer dan ooit op zichzelf aangewezen.

13

‘H et is zaak dat de vastgoedsector zich meer bewust wordt van zijn eigen verantwoordelijkheid.’

Daar waar de roep vanuit de sector om ondersteunende maatregelen blijft aanhouden, lijkt de rijksoverheid juist op stringenter toezicht af te koersen. Strengere regels voor banken en verzekeraars en verscherpte controle door toezichthoudende instanties zijn het devies. Het streven is om zo toekomstige financiële risico’s te beperken en de sector tot meer openheid te dwingen. Dit is in lijn met de publieke opinie, die de bouwen vastgoedsector teveel associeert met list, bedrog en zelfverrijking. Er hebben zich ook diverse incidenten voorgedaan, die de gehele sector in een zeer kwalijk daglicht stellen. Alle partijen in het vastgoed moeten zich dat aantrekken. Dat het vertrouwen

in de waarde van vastgoed verloren is gegaan, is nog tot daaraan toe. Maar dat ook het vertrouwen in de vastgoedsector als geheel te grabbel wordt gegooid, is onacceptabel. Er werken immers duizenden mensen in het vastgoed, waarvan het overgrote merendeel te goeder trouw is. Dat een volledige sector, die bovendien een grote bijdrage levert aan de Nederlandse economie, zo gestigmatiseerd wordt is daarom niet terecht. Er komen ook steeds meer initiatieven vanuit de markt, zoals het IOV (Integriteit Overleg Vastgoed) dat een bijdrage wil leveren aan het verbeteren van het imago van de vastgoedsector en via zelfregulering de sector wil opschonen. Of bijvoorbeeld de Kantorentop waarin gemeenten,

provincies, banken, beleggers, project ontwikkelaars en het Rijk de groeiende kantorenleegstand terug willen dringen. De sector wacht dus niet lijdzaam af, maar neemt het heft ook in eigen hand. Investeren in krediet FGH Bank is ervan overtuigd dat de onderliggende krachten onverkort aanwezig zijn om een aantrekkelijk rendement op vastgoedinvesteringen te kunnen genereren. Mits we vastgoed als langetermijninvestering blijven zien en dus ook durven te erkennen dat incourant vastgoed nooit een aantrekkelijk langetermijnrendement kan genereren. Er zal in dat kader nog specifieker een onderscheid moeten worden gemaakt in vastgoed als

‘Het streven is om toekomstige financiële risico’s te beperken en de sector tot meer openheid te dwingen.‘

14

beleggingsobject en vastgoed dat feitelijk alleen kan worden beschouwd als (tijdelijk) productiemiddel. Het zou bovendien logisch zijn om binnen dat onderscheid ook meer ruimte te creëren voor afschrijving, juist om toekomstige (her)investeringen mogelijk te maken. Volgens FGH Bank beschikt de vast goedsector over voldoende veerkracht en kennis om de huidige problemen aan te pakken en transformatie van bestaand vastgoed een nieuw onderdeel in het ontwikkelproces te laten worden. We zullen daarvoor wel nieuwe wegen moeten durven bewandelen, ook ten aanzien van gebiedsontwikkeling. Daarmee is niet gezegd dat dit een eenvoudig en financieel pijnloos proces zal zijn. FGH Bank verwacht echter zeker ook geen permanente ijstijd voor het vastgoed. Dat beeld heeft de afgelopen periode ten onrechte de overhand gekregen.

vertrouwen. Sterker nog: in inter nationale vergelijkingen was die transparantie juist het onderscheidende kenmerk dat buitenlandse investeerders naar ons land bracht. Als wij niet bereid zijn om die transparantie te handhaven en ernaar te handelen, levert dat de vastgoedsector uiteindelijk veel meer schade op dan de huidige economische situatie. Afspraken nakomen, eerlijk zaken doen en met ondubbelzinnige cijfers werken: dat zijn we niet alleen aan de sector verplicht, maar ook aan de samenleving, en bovenal aan onszelf. Het is de enige manier waarop we het vertrouwen terug kunnen verdienen en weer krediet kunnen opbouwen. Utrecht, maart 2012 Directie FGH Bank N.V.

Voorwaarde is wel dat de vastgoed sector eens goed in de spiegel kijkt. Twee decennia lang is er geïnvesteerd in een transparante markt, gebaseerd op open informatie en onderling


visie

15

MVO-katern

Duurzaamheid in vastgoed: keuzes maken, ook in moeilijke tijden door Ruud de Wit

16

Duurzaamheid – vaak aangeduid met de term ‘sustainability’ – is al enige jaren een van de kernbegrippen als het gaat om modern ondernemerschap. Dat geldt ook voor de vastgoedmarkt. Inmiddels is de duurzaamheidsfactor het stadium van een hype voorbij. Iedereen in de vastgoedmarkt – of het nu gaat om een ontwikkelaar, een financier, een belegger, een belangrijke huurder of een adviseur – weet dat het verduurzamen van vastgoed niet meer is weg te denken en zelfs een medebepalende factor is in de verdere positionering van het commercieel vastgoed.

What’s in a name? Alvorens aan te geven wat de huidige trends met betrekking tot duurzaamheid zijn, is het nodig tot een heldere afbakening te komen waar we het met duurzaamheid over hebben. Want in de volksmond wordt er bij duurzaamheid in de eerste plaats gedacht aan het gebruik van natuurlijke en schaarse materialen, het efficiënt omgaan met water en elektriciteit, het verstandig oplossen van het afvalprobleem en andere, vooral milieugerelateerde zaken. Maar duurzaam heid gaat veel verder dan dat. Constructief omgaan met vastgoedleegstand bijvoorbeeld, het realiseren van nieuwe functies, het revitaliseren en herbestemmen van vastgoed, en zelfs slopen kan als een duurzaamheidnoodzaak worden beschouwd. Maar ook zaken als integriteit, governance en het verantwoord omgaan met de Human Resources en de stakeholders maken wezenlijk onderdeel uit van duurzaamheid. Duurzaamheid in relatie tot het bedrijfsleven kan in de meeste brede zin van het woord worden gelijkgesteld met Corporate Social Responsiblity (CSR). In Nederland gebruiken we hiervoor de benaming Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). In feite zijn in deze benaming de ‘environmental en social sustainability’ samengekomen. CSR/MVO laat zich dan ook het beste omschrijven als: ‘alle activiteiten van een onderneming die gericht zijn op het veilig stellen van de sociale, milieutechnische en economische belangen ten behoeve van de komende generaties’. Herbestemmen kantoormeters Het duurzaam maken van een vastgoedbedrijf of -portefeuille is geen sinecure. En leidt binnen de vastgoedsector ook niet zonder meer tot kostenbesparingen, zoals wel eens wordt gesuggereerd. ‘Voor duurzaam gaan’ is een principiële keus die ook om investeringen vraagt en dus zorgvuldig moet worden uitgewerkt. Daarbij helpt het huidige, financieel- economische klimaat niet. Want vergeleken met een jaar geleden is het economisch klimaat opnieuw verslechterd, het voorzichtige optimisme van begin 2011 ten spijt. En dat heeft z’n weerslag op de vastgoedmarkt. Een snelle oplossing van de leegstand in de kantorenmarkt door bijvoorbeeld meer arbeidsplaatsen te realiseren, lijkt verder weg dan ooit. Integendeel, demografische ontwikkelingen,


MVO-KATERN

het Nieuwe Werken en het snel stijgende belang van internet op zowel de kantoren- als retailmarkten maken het voor de vastgoedsector nog urgenter om naar nieuwe wegen te zoeken om iets aan en met die leegstand te gaan doen. In Amsterdam heeft dat zoeken naar een invulling voor die leegstand bijvoorbeeld gezorgd voor een flinke toename in het aantal hotelbedden in de hoofdstad, aldus de MarketView Amsterdam Hotel Market die CBRE in samenwerking met de dienst Economische Zaken van de gemeente Amsterdam heeft uitgebracht. In het jaar 2012 worden nog eens 1.200 kamers aan het totaal toegevoegd en in 2013 komen er 1.400 bij. Deze toename is met name te verklaren door de herbestemming van leegstaande kantoorruimte. Ook het actieplan van de ex-minister van Binnenlandse Zaken, Piet Hein Donner om 16.000 extra studentenkamers te realiseren, kan in dat licht worden beschouwd, te meer omdat deze deels moeten worden gerealiseerd via herbestemmingsplannen in bestaand commercieel onroerend goed. Maar het is ook duidelijk dat de enorme hoeveelheid aan leegstaand commercieel vastgoed niet kan worden opgelost door er allemaal studentenkamers, hotelbedden en andere experimentele projecten van te maken. Daarvoor is het financieringsvraagstuk te complex. Hetzelfde geldt voor een

‘H et duurzaam maken van een vastgoedbedrijf of - portefeuille is geen sinecure.’ 17

‘Van belang is ook het gegeven van green leases, waartoe steeds meer beleggers overgaan.’ plan om slooppremies te verstrekken voor niet meer duurzaam te maken gebouwen (met een zogenoemd G-label). Op zich is dat een plausibel plan, maar het lijkt weinig waarschijnlijk dat deze regering daarvoor de portemonnee trekt. Het is nog maar de vraag of zo’n slooppremie niet eerder door de marktpartijen moet worden opgebracht, maar ook die marktpartijen hebben vanwege een mindere vraag van huurders, dalende huurprijzen, grotere leegstand en dus afwaarderingen hier niet direct geld voor beschikbaar. Duurzaamheidsambitie vervat in organisaties, convenanten, en keurmerken Binnen de Nederlandse vastgoedsector zijn er de afgelopen jaren op het gebied van duurzaamheid wel degelijk een aantal flinke stappen gezet. De meest duidelijke was de vorming van de Dutch Green Building Council (DGBC) in 2008, een onafhankelijke non-profitorganisatie die streeft naar blijvende verduurzaming van de bebouwde omgeving in Nederland. Een belangrijke opgave die de DGBC zich heeft gesteld, is de ontwikkeling van keurmerken – certificaten – voor een onafhankelijke beoordeling van gebouwen (zowel nieuw als bestaand) en gebieden op het gebied van duurzaamheid. Inmiddels is het keurmerk BREEAM-NL Nieuwbouw 2010 breed geaccepteerd voor nieuwe kantoren, winkels, scholen en industriële gebouwen. Sinds de zomer van 2010 bestaat ook het keurmerk BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik. Dit beoordeelt bestaande gebouwen op drie niveaus: Gebouw, Beheer en Gebruik. Het afgelopen jaar kwam daar nog bij het keurmerk BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling dat de duurzaamheidsprestatie van gebiedsontwikkeling beoordeelt. Daarnaast zijn DGBC, CROW en Rijkswaterstaat in september 2011 begonnen met de ontwikkeling van BREEAM-NL Infra. Ook de Neprom, een van de belangrijkste belangen organisaties voor vastgoed heeft het duurzaamheidsaspect omarmd. Zo sloot de Neprom al in 2008 het zogenoemde Lente-Akkoord af, samen met het toenmalige ministerie van Ruimte en Milieu, de NVB en Bouwend Nederland, met als doel: Energiezuinige Nieuwbouw. In dit akkoord verbinden de genoemde partijen zich aan een besparing van het energiegebruik in nieuwe winkels, woningen en kantoren in 2015 met maar liefst 50 procent. Er zijn geen gegevens beschikbaar of de partijen deze ambitie ook zullen halen,

18

maar vooralsnog is er geen reden om aan te nemen dat dat niet het geval is. Met deze ambitieuze doelstelling nemen de Nederlandse marktpartijen een voorschot op de richtlijn hernieuwbare energie van de Europese Commissie die ertoe moeten leiden dat de Europese 20-20-20 doelstellingen, die in maart 2007 werden vastgesteld, worden gehaald. Deze houden in dat de Europese lidstaten zich ertoe verbinden ‘de broeikasgasemissies tegen 2020 met ten minste 20% te verminderen ten opzichte van 1990’. Daarnaast werden bindende doelstellingen vastgesteld om in 2020 ‘20% voor het aandeel hernieuwbare energie in het totale EU-energie gebruik’ en ‘10% voor het aandeel biobrandstoffen in het totale EU-verbruik van benzine en diesel in de vervoersector’ te bereiken. Deze doelstellingen zijn het afgelopen jaar via de wet Implementatie EU-richtlijnen energie-efficiëntie ook officieel in Nederland van kracht. Initiatiefnemers in vastgoed De grootste eigenaar van commercieel onroerend goed in Nederland, de Rijksgebouwendienst (4 miljoen m² kantoor ruimte, ofwel 8 procent van het totale kantoorbestand), speelde vorig jaar op deze EU-richtlijnen in door € 35 miljoen ter beschikking te stellen voor de verduurzaming en optimalisering van haar kantorenbestand. Ook heeft de RGD de intentie ervoor te zorgen dat al haar gebouwen minimaal een C-label hebben en dat de huidige overheidsgebouwen die een F- of slechts een G-label hebben, worden afgestoten. Uitzondering hierop vormen uiteraard de monumentale panden. Het is immers niet mogelijk om monumentale panden ingrijpend te verduurzamen zonder afscheid te nemen van oorspronkelijke elementen. Van belang is ook het gegeven van green leases, waartoe steeds meer beleggers overgaan. Bij green leases worden afspraken gemaakt tussen de eigenaar/belegger en de huurders van het commercieel vastgoed over specifieke maatregelen met betrekking tot het efficiënt omgaan met energie en water alsook over het verzamelen van data met het doel om concrete maatregelen te nemen om het energieen watergebruik naar beneden te brengen. Bij een aantal beleggers worden bij nieuwe huurcontracten inmiddels alleen nog maar green leases afgesloten, terwijl bestaande huurders worden uitgenodigd een zogenoemd green convenant af te sluiten. Bij de Nederlandse portefeuille van

het privaat beleggingsfonds Redevco bijvoorbeeld, had 45 procent van alle huurders eind 2010 al zo’n green convenant ondertekend, inclusief grote huurders als Blokker en C&A. Dat laat zien dat de intentie er wel is, al is het convenant nog niet geëffectueerd. Een andere stap vooruit in 2011, was de ondertekening door grote Nederlandse vastgoedfinanciers – onder wie FGH Bank – van een duurzaamheidconvenant om aan te geven dat ze belang hechten aan duurzaamheid in de vastgoed financieringssector. Een noodzaak, aldus de initiatiefnemers, omdat klimaatverandering, de nieuwe comforteisen voor gebouwen, de materiaal- en grondstoffencrisis, én de energie crisis een verduurzaming van het vastgoed noodzakelijk en aantrekkelijk maken, zowel op maatschappelijk als economisch vlak. Ook andere (belangen)organisaties op het raakvlak van ruimtelijke ordening, vastgoed en duurzaamheid, zoals de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) en het Netwerk Groene Bureaus (NGB) hebben het afgelopen jaar initiatieven genomen. Zo organiseerde de NRW, in nauwe samenwerking met Redevco, een masterclass over de ver duurzaming van bestaand winkelvastgoed. Doorslaggevende factor Uit al deze voorbeelden kan worden geconcludeerd dat de ‘duurzaamheidsfactor’ de komende jaren van doorslag gevende waarde kan zijn, ondanks het feit dat duurzaam met vastgoed omgaan door velen nog altijd als een puur kostenverhogende factor wordt gezien. Dat geldt voor alle partijen in de markt. In de eerste plaats voor ontwikkelaars, maar ook vastgoedbeleggers en -financiers zijn zich er inmiddels van bewust dat duurzaamheid een centrale plek

zal innemen in de hele bedrijfsvoering van de toekomst. Tot slot hebben met name de internationale vastgoedadviseurs duurzaamheid een meer prominente plek in hun advisering gegeven. Grote internationale vastgoedondernemingen publiceren daarom jaarlijks hun CSR-report en hechten er een groot belang aan daarover ook nadrukkelijk te communiceren via de media en met hun belangrijkste stakeholders. Dat is logisch. De vastgoedmarkt levert producten die een enorme impact hebben op het gebruik van onze steeds schaarser wordende natuurlijke hulpbronnen. Die impact wordt geschat op 30 procent van het totale wereldwijde gebruik. Volgens het United Nations Environment Programma (UNEP) zijn gebouwen (commercieel vastgoed maar ook woningen) samen wereld wijd verantwoordelijk voor 40 procent van al ons energie gebruik. Verder veroorzaakt de bebouwde omgeving een derde van het totaal aan greenhouse gas emissions, de CO2uitstoot. (Vastgoed)bedrijven realiseren zich dat het ook in het belang van hun eigen marktpositie noodzakelijk is zich als een duurzame, verantwoordelijke, en zo transparant mogelijke onderneming te positioneren. Dat niet expliciet doen zou op den duur een negatieve impact kunnen hebben op bedrijven. Wie duurzaamheid en CSR geen hoge prioriteit geeft, loopt het gevaar zich uit de markt te prijzen. Een verantwoord duurzaamheidsbeleid is een voorwaarde voor de toekomst. In dat licht past bijvoorbeeld de vorming van de ISA (de International Sustainability Alliance), een initiatief van de BRE Trust, en gesteund door BRE Global, een wereldwijd netwerk van vastgoedontwikkelaars, beleggers, huurders, eigenaren en managementorganisaties.

‘d e duurzaamheids factor kan de komende jaren van doorslaggevende waarde zijn.’


MVO-KATERN

19

Blik op de toekomst Wat staat ons in de nabije toekomst te wachten op het gebied van duurzaamheid

Nog meer vastgoedbedrijven, maar ook grote huurders en retail organisaties, zullen naast hun al dan niet verplichte (publieke) jaarverslag met een apart CSR of sustainability rapport komen. In toenemende mate zullen de data in deze rapporten ook extern worden getoetst. De waardering van vastgoed in relatie tot duurzaamheid zal in belang toenemen. In een recent rapport van de internationale vastgoedadviseur CB Richard Ellis wordt onder meer gesteld dat vooralsnog ‘a building’s sustainability rating will not lead to automatic percentage changes in values’. Dat zal naar verwachting echter een kwestie van tijd zijn. CBRE spreekt ook van een ‘sustainability checklist’, iets wat door meer bedrijven, adviseurs en taxateurs wordt aangegeven: een database met een aantal duurzaamheidscriteria per gebouw, wat het mogelijk maakt om gebouwen hierop te vergelijken en dat vervolgens ook in waarde uit te drukken. Een verdere vernauwing van de belangrijke vraagstelling: wie betaalt voor groen? Is dat de overheid, eigenaar, de huurder of samen? En welke duurzaamheidscriteria moeten er worden opgesteld met betrekking tot de lengte en inhoud van het huurcontract, de zogenoemde green leases? Dit geldt met name voor bestaande gebouwen. Bij nieuwe, als duurzaam gekwalificeerde gebouwen

(met bijvoorbeeld een BREEAMcertificaat) is dat van het begin af aan duidelijk en zal dat bij het aangaan van de green leases al zijn vastgelegd. Het uitbouwen van green leases voor bestaande gebouwen (inclusief het groen maken van deze gebouwen via een certificaat als BREEAM In Use) zal een van de uitdagingen voor de komende jaren zijn. Een ander aspect dat de komende jaren meer aandacht zal krijgen, is het verleggen van de rol van de overheid in het duurzaamheidsdebat. De overheden hebben met allerlei subsidieregelingen de afgelopen jaren een behoorlijke bijdrage geleverd om bijvoorbeeld het energiegebruik in een gebouw te ver minderen (isolatie, zuinigere installaties) en door het stimuleren van alternatieve energiebronnen (zonnepanelen, windmolens). In een land als Duitsland – maar bijvoorbeeld ook in Spanje – zijn er mede door overheidssubsidies en nieuwe regelgeving grote stappen gezet op het gebied van alternatieve en vervangende energie. Daar staat tegenover dat niet alle gebouwen en locaties direct geschikt zijn voor het aanwenden van alternatieve, milieu vriendelijke energiemiddelen. Denk bijvoorbeeld aan het bijna niet te realiseren gebruik van windenergie in dichte stedelijke centra. Daarentegen streven steeds meer ontwikkelaars ernaar hun nieuwe gebouwen en winkelcentra energie-neutraal te laten zijn. Maar gezien de grote kosten reducties die de overheden moeten doorvoeren als gevolg van de

internationale economische crisis en de aanpak van de vaak immense overheidstekorten, zullen de markt partijen steeds vaker zelf deze kosten ten gunste van met milieu moeten dragen. Eén ding staat vast: het is onwaarschijnlijk dat de duurzaamheids ambities van onder meer het Europees Parlement en ook het eerder geformu leerde beleid, bijvoorbeeld om tot een wezenlijke vermindering te komen van het elektriciteitsgebruik en de vermindering van de carbonuitstoot met 20 procent voor 2020, zullen worden teruggedraaid. De eigen portefeuille en eigen werkzaamheden verduurzamen kan niet zonder de medewerkers. Het HR-beleid (diversiteit, werknemers tevredenheidsonderzoek, training en opleiding, gezondheid en veiligheid) speelt hierbij een wezenlijke rol. Steeds meer bedrijven zullen overgaan tot een intern sustainability platform, dat ook kan worden uitgebreid met vertegenwoordiging en consultatie van de belangrijkste stakeholders (aandeelhouders, beleggers, externe vastgoedmanagementorganisaties, overheden, aannemers, toeleveranciers, huurders en klanten van de huurders). Benchmarking zal ook belangrijker worden: hoe doet de eigen onderneming het op het terrein van duurzaamheid/MVO in vergelijking met de concurrent. Dat heeft alles te maken met aandeelhouderswaarde en imago.

‘d e duurzaamheidsuitdaging voor de vastgoedsector blijft.’ 20

‘De waardering van vastgoed in relatie tot duurzaamheid zal in belang toenemen.’

Samenvattend: de duurzaamheidsuitdaging voor de vastgoedsector blijft, ondanks de huidige economische en financiële problemen, onverminderd groot. Het feit dat hierin een beperkte rol is weggelegd voor de overheid die bovendien ingrijpend moet bezuinigen, maakt het er niet eenvoudiger op. Het is niet reëel om ervan uit te gaan dat alle hierboven genoemde thema’s en doelstellingen direct kunnen worden aangepakt en kunnen worden gerealiseerd. Er zullen vanuit een langetermijnvisie keuzes moeten worden


MVO-KATERN

gemaakt, mede vanwege de financiële implicaties en de omvang van de duurzaamheidsopgave. Iedereen die actief is in de vastgoedsector zal, voor zover dat nog niet het geval is, CSR/MVO/duurzaamheid echt serieus moeten gaan nemen. Weloverwogen en gemotiveerd aan de slag gaan met duurzaamheid in de meest brede zijn van het woord zou zelfs kunnen bijdragen aan een nieuw elan voor de sector. En dat kan ze best gebruiken.

21

P I ET E R Z WAR T e n JAAP G ILLi S OV E R M VO e n DU U RZAAMH EID

‘O nze grootste uitdaging de komende tien jaar is de revitalisering van bestaande gebouwen.’

Pieter Zwart is binnen FGH Bank betrokken bij het MVO-beleid.

Hoe kijkt u aan tegen duurzaamheid en vastgoed? Is duurzaamheid blijvend of een hype, is de aandacht voor duurzaamheid in vastgoed van voorbijgaande aard of gaat het misschien zelfs een toenemend belang spelen? PIETER ZWART

‘Duurzaamheid is voor FGH Bank allang geen losstaand item meer, maar een integraal onderdeel van het businessmodel. Daarmee veranker je de toekomst van de onderneming. Duur zaamheid wordt snel geassocieerd met energielabels. Dat is echter maar één aspect van duurzaamheid. Met name de locatie van een gebouw is essentieel. Een energie-efficiënt gebouw, dat door een decentrale ligging extra vervoers stromen creëert en daarmee extra CO2 uitstoot, is bijvoorbeeld vanuit een duurzaamheidsperspectief dus helemaal niet zo duurzaam. Veel belangrijker en gecompliceerder is het duurzaam maken van de bestaande voorraad, die ook nog eens te kampen heeft met leegstand. Om het duurzaam maken van bestaande gebouwen tot een

22

succes te maken, heb je als financier dan ook een gespecialiseerde beheers organisatie nodig. Die hebben wij in de loop der jaren opgebouwd. We beschikken over een databank waarin informatie is opgeslagen over heel veel panden en locaties. We hebben als vastgoedbank kennis van de markt, die essentieel is om te kunnen beoordelen of een object überhaupt geschikt is voor revitalisatie.’ JAAP GILLIS

‘Duurzaamheid is, ook in Nederland, al lang geen hype meer, maar wezenlijk voor de manier waarop wij onze ruimte lijke ordening invullen. Ik ben, mede als initiatiefnemer en voorzitter van de Dutch Green Building Council (DGBC), sinds 2005 nauw betrokken bij de verduurzaming van de bebouwde omgeving. Concreet betekent dat: het denkproces over duurzaamheid stimuleren, de kennisoverdracht, het zoeken naar verdere samenwerking en het meetbaar maken van het hele duurzaamheidtraject. Het certificeren van vastgoed als een duurzaam product, zowel voor nieuw als – sinds het

afgelopen jaar – ook voor bestaand vastgoed, is behoorlijk ingeburgerd. Denk maar aan labels als BREEAM en BREEAM In Use. Maar zelfs als je als ontwikkelaar of belegger niet gelooft in gebouwcertificering, kunnen de negen credit-elementen binnen BREEAM heel goed als richtlijn worden gebruikt.’ Hoe kwalificeert u het duurzaamheidsdebat m.b.t. vastgoed in Nederland? Loopt Nederland daarin voorop, zijn we volgend, of zijn we meer de hekkensluiter? PIETER ZWART

‘De lat op het gebied van duurzaamheid komt steeds hoger te liggen. Dit is een onmiskenbare trend in de markt, ook in Nederland. Daarmee lopen we volgens mij aardig in de pas met ontwikkelingen elders. Overigens heeft de overheid hierin wel een voortrekkersrol te ver vullen. Het creëren van bewustwording inzake duurzaamheid is daarbij een belangrijke stap. Wij zijn van mening dat je niet alleen je klanten voor dit onderwerp moet enthousiasmeren, maar zelf daar ook naar moet handelen.

‘H et is een bittere nood zaak voor ons en onze kinderen dat er ook in Nederland een echte groene economie tot stand komt.’

Jaap Gillis is voorzitter van de Dutch Green Building Council en was COO van Redevco.

Zo is bijvoorbeeld het hoofdkantoor van FGH Bank recent met nieuwe energiezuinige installaties uitgerust. Dit levert een energiereductie op van circa 65%. Het FGH-hoofdkantoor had een G-label, maar heeft nu A-label. Én het is gelegen op slechts vijf minuten lopen van Utrecht CS. Dus ook de locatie is duurzaam. Daarnaast zijn wij bijvoorbeeld toegetreden als founding member van de International Sustainability Alliance (ISA). Met het lidmaatschap wil FGH Bank het bewustzijn over het belang van duurzaam commercieel vastgoed vergroten.’ JAAP GILLIS

‘Sinds 2005 hebben we in Nederland heel wat bereikt, maar vergeleken met bijvoorbeeld Duitsland laten we toch heel wat liggen. In Duitsland stelt de overheid zich veel actiever op als stimu lator van duurzaamheid en innovaties. De Nederlandse overheid ziet zich genoodzaakt ook de komende jaren meer te bezuinigen en dat gaat beslist ten koste van de duurzaamheids discussie en -praktijk. Als DGBC vinden wij dat de overheid een essentiële rol moet spelen om het zuinig omgaan met energie en andere schaarse grondstoffen te bevorderen. Het is een bittere noodzaak voor ons en onze kinderen dat er ook in Nederland een echte groene economie tot stand komt.’


Tot slot: welke uitdagingen liggen er komend jaar op het terrein van vastgoed en duurzaamheid in met name Nederland volgens u? PIETER ZWART

‘Onze grootste uitdaging de komende tien jaar is de revitalisering van bestaande gebouwen. Mede door het ‘nieuwe werken’, de vergrijzing, en een afnemende beroepsbevolking zien we een veranderende vraag. De revitalisatie is volgens ons een deel van de oplossing voor de oplopende kantorenleegstand. In onze visie maakt een gebouw deel uit van een biotoop waarin bedrijven zijn ondergebracht die elkaar aanvullen en versterken. Dat impliceert voor de komende jaren meer denken in gebiedsontwikkeling, de reductie van transport/vervoer, een concentratie van activiteiten, en inderdaad, ook een efficiënte en zuinige energie huishouding. Duurzame gebouwen zijn de nieuwe standaard; niet alleen vanuit een beleggersperspectief, maar ook vanuit een maatschappelijk gedragenheid. Dat zal dus de focus worden voor de directe toekomst, ook voor FGH Bank.’ JAAP GILLIS

‘De belangrijke uitdaging voor de komende jaren is duurzaamheid een commerciële meerwaarde te laten zijn.

MVO-KATERN

Ik mis een Nationaal Beleidsplan voor duurzaamheid. Door de crisis in de bouw zitten tienduizenden personeels leden uit de bouw thuis en als de crisis voortduurt, zullen zij nooit meer aan werken toekomen. Dat geldt ook voor architecten, voor wie nauwelijks meer werk is. Laten we de werkloze krachten aanwenden om onze bestaande voor raad te verduurzamen. De overheid moet daarom een grotere regierol gaan spelen en zich samen met de markt actief bezighouden met het aanpakken van de bestaande voorraad. Dus door bijvoorbeeld slooppremies in te voeren en de CO2 emissiehandel – door de CO2 besparing een financiële waarde te geven – op gang brengen. Ik ben overigens niet voor een volledige stop op nieuwe ontwikkelingen. Er zijn een aantal locaties in Nederland waar bijna geen leegstand is en waar eind gebruikers nieuwe meters willen. Ik ben altijd voorstander geweest van een actief vastgoedbeleid bij stations locaties. Op dit soort plekken moet nieuwbouw, mits goed onderbouwd, mogelijk blijven. Dus we moeten afgewogen nieuwbouw blijven toestaan op selectieve locaties, maar dan wel in combinatie met maatregelen en regelingen die ertoe moeten leiden dat de bestaande, ongebruikte voorraad minder of beter wordt.’

23

T R E ND S IN D E k a n to ren ma r k t

Cruciale jaren breken aan

24

De kantorenmarkt heeft in 2011 opnieuw veel van haar glans verloren. De hoge leegstand, waardedalingen, incentives, mislukte veilingen: het bewijst dat de interesse bij beleggers voor deze deelmarkt alleen maar verder aan het afkalven is. Daar zijn twee oorzaken voor. De dienstverlenende sector maakt minder gebruik van kantoren en er zijn simpelweg teveel kantoorgebouwen. Op diverse niveaus worden inmiddels initiatieven genomen om het tij te keren. Overheden, branche organisaties en bedrijven komen met nieuwe maatregelen om de markt meer in evenwicht te brengen. Enerzijds door verouderde panden aan de voorraad te onttrekken, anderzijds door in de nieuwbouw met onderscheidende producten beter te voldoen aan de vraag. Dit leidt aantoonbaar tot nieuwe locatiekeuzes en een verduurzaming van de kantorenvoorraad. Maar het neemt niet weg dat de cijfers over de kantorenmarkt nog altijd voor zich spreken. Circa 14,5% van de kantorenvoorraad staat leeg, waarvan bijna de helft al langere tijd. Dit kan nauwelijks een verrassing zijn. Al bijna tien jaar is de leegstand in de kantorensector immers te hoog. Het huidige wantrouwen in de markt wordt dan ook niet zozeer bepaald door de actuele leegstand, maar vooral door de verwachting dat deze de komende jaren substantieel oploopt. Juist om dat laatste te voorkomen worden nu stappen ondernomen. FGH Vastgoedbericht 2012

TRENDS IN DE kantorenmarkt

25

Leegstand loopt niet op De vraag naar kantoorruimte nam het afgelopen jaar licht toe. Het opnamevolume steeg in 2011 met 1,5% ten opzichte van 2010 tot een niveau van 1,25 miljoen m², wat in het licht van de economische situatie niet zo eenvoudig is te verklaren. De ruime keuze aan kantoorruimte en de goede onderhandelingspositie van kantoor gebruikers hebben ontegenzeggelijk een rol gespeeld. Evenals het feit dat diverse bedrijven hun verhuisplannen, die zij vanwege de financiële crisis in de ijskast hadden gezet, nu wel ten uitvoer brengen. Deze verhuis bewegingen zijn bijna zonder uitzondering gericht op betere locaties en beter geschikte kantoorruimte. Veel verhuisbeslissingen zijn voorbereid in 2010, toen de economie zich licht herstelde.

Economische groei en vertrouwen bij bedrijven zorgt voor iets meer opname, zoveel is duidelijk. We zitten sinds eind 2008 in een sterke laagconjunctuur en hebben weinig vertrouwen in de toekomst. Dat maakt dat het extreem lage opnameniveau in de afgelopen drie jaren geen goede maatstaf is voor het peilen van de behoefte van kantoorhoudende organisaties aan een nieuw kantoor over langere periode. Gemeten over een langere periode ligt de gemiddelde jaarlijkse bruto-opname rond 1,75 miljoen m². Bij een aan trekkende economie ontstaat er ook ruimte voor groei en dus voor meer opname. Voorwaarde is wel dat deze groei gerealiseerd kan worden. Vandaag de dag is dat vooral een politiek vraagstuk geworden.

‘S teeds meer bedrijven kiezen voor flexibele kantooroplossingen en zoeken daar andere gebouwen bij.’

Aanbod en opname van kantoorruimte in m² (1985-2011)

Bron: PropertyNL

2

x1.000 m

8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Aanbod 26

Opname

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

Opvallend genoeg is het aanbod van kantoren gestabiliseerd. Eind 2011 werd in totaal 7,15 miljoen m² aangeboden. Rekening houdend met het feit dat de voorraad door toevoeging van nieuwbouw met ruim 500.000 m² is gestegen, betekent dit dat het leegstandspercentage zelfs is gedaald. De leegstand is dus nog steeds hardnekkig, maar zij stijgt niet, in tegenstelling tot wat de publieke opinie soms veronderstelt. De vooruitzichten voor 2012 zijn volgens FGH Bank desondanks niet gunstig. Oplopende werkloosheid leidt er toe dat het aantal kantoormeters in gebruik zal afnemen. Als gevolg hiervan zal het aanbod in 2012 naar verwachting toenemen. Onderliggende marktdynamiek De opnamecijfers laten duidelijk zien dat de behoefte aan nieuwe kantoor meters in het recente verleden is afgenomen. Dat is logisch, gezien het dalend aantal kantoorbanen en de veranderde vraag. Steeds meer bedrijven kiezen voor flexibele kantooroplossingen en zoeken daar andere gebouwen bij. Daarmee is niet gezegd dat de onderliggende dynamiek in de kantorenmarkt is

‘d e vraag naar kantoorruimte nam vorig jaar licht toe.’

verdwenen. Dat blijkt uit het aantal kantoortransacties. In de ‘crisisjaren’ 2009-2011 werden slechts iets minder verhuurtransacties geregistreerd dan in de ‘topjaren’ 2006-2008. Sterker nog: vergeleken met de periode 2003-2005 vonden er in de afgelopen drie jaar zelfs aanmerkelijk meer transacties plaats. Het grote verschil betreft het gemiddeld transactievolume. Waar de markt in de jaren voor de crisis een groot aantal grootschalige transacties (groter dan 10.000 m²) beleefde, is dit aantal de afgelopen jaren ongeveer gehalveerd. De oorzaak hiervan is lastig aan te wijzen. Het teruglopend aantal kantoor medewerkers kan er debet aan zijn, evenals het uitblijven van grote fusies

Totaal aantal transacties en aantal grootschalige transacties in drie tijdsperioden

en overnames in het bedrijfsleven. Die hebben namelijk de vraag in de jaren tussen 2003 en 2008 voor een belangrijk deel bepaald. Tegelijkertijd zien we een transitie in de vraag naar meer kleinschalige gebouwen, vooral door de opkomst van Het Nieuwe Werken. De ontwikkelingen maken volgens FGH Bank duidelijk dat verhuisbewegingen nog altijd plaats vinden, maar dat de vraag verschuift in de richting van kleinere gebouwen. Dit proces zal ook de komende jaren verder doorzetten. Verhuurproblemen zullen zich in de toekomst vooral in het grootschalige marktsegment aan dienen, zeker als het niet-duurzame gebouwen betreft met een beperkt onderscheidend vermogen.

Bron: Strabo, bewerking FGH Bank

8.000 7.000 54

28

2006-2008

2009-2011

6.000 5.000

6

4.000 3.000 2.000 1.000 0

2003-2005 Totaal

Grootschalig (>10.000 m2)



27

Mythische proporties leegstand Het aanbod is in 2011 niet toegenomen. En de dynamiek van de kantorenmarkt toont aan dat bedrijven nog steeds behoefte hebben en houden aan ruimte en verhuizing. Dat laat onverlet dat de omvang van de leegstands problematiek welhaast mythische proporties begint te krijgen. Al bijna twee jaar is de Nederlandse vastgoedmarkt bevangen door de enorme leegstand. Dat is gezien de omvang natuurlijk niet vreemd. Vreemd is wel dat de reactie hierop zo laat komt. De leegstand in de kantorensector ligt namelijk al tien jaar boven een gezond marktevenwicht. Pas nu de financiële gevolgen ervan zichtbaar worden, is leegstand opeens de grootste zorg van marktpartijen. Volgens de Stuurgroep Actieplan Aanpak Leegstand Kantoren gaat het ook om veel geld: naar schatting zal er voor circa € 7 miljard aan waarde op leegstaande kantoren moeten worden afgeboekt. Dat betekent een lang en financieel pijnlijk proces voor alle betrokkenen. Toch is in de optiek van FGH Bank het voornaamste zorgpunt dat er over leegstand in de kantorensector zo ongenuanceerd wordt gesproken en

gedacht. Het idee overheerst namelijk dat leegstand van kantoren een alom vattend probleem is, dat in de toekomst alleen maar verder zal toenemen. In de praktijk is het vooral een lokaal probleem, dat zich concentreert in de grootstedelijke gebieden en dan met name in de randgemeenten van de grote steden. Plaatsen als Hoofddorp, Diemen, Nieuwegein, Rijswijk en Zoetermeer kampen met leegstands percentages van boven de 20%. De omvang van de voorraad in dergelijke gemeenten past simpelweg niet meer bij de omvang van de vraag in de markt. Bovendien zijn de kenmerken en het onderscheidend vermogen van gebouwen en locaties onvoldoende om nieuwe vraag te genereren. Op dit soort locaties zijn inderdaad zeer ingrijpende maatregelen nodig om weer tot een gezonde marktverhouding te komen. Blijven die maatregelen uit, dan zal de waarde van het vastgoed op deze locaties voor lange tijd onder druk blijven staan. Het gaat te ver om de leegstand problemen op lokaal niveau te veralgemeniseren en op nationaal niveau te trekken. Veel gemeenten hebben namelijk beduidend minder last van leegstand; in sommige

gebieden is zelfs sprake van een gezonde marktverhouding tussen vraag en aanbod. In ongeveer de helft van de provincies is de leegstand vorig jaar bovendien gedaald. Toch staan ook in deze gezondere delen van de markt de huurprijzen sterk onder druk. Maar dat is niet het gevolg van volledig uit het lood geslagen marktverhoudingen. De reden daarvan is dat de totale markt onder druk staat en partijen anticiperen op een mogelijke toename van de leegstand in de komende jaren. In de huurprijsontwikkeling wordt dus alvast vooruitgelopen op toekomstige problemen. Veranderende mentaliteit in aanpak leegstand Het bovenstaande rechtvaardigt de vraag of het oplopen van de leegstand de komende jaren wel zo onvermijdelijk is als wordt gesuggereerd. Het antwoord daarop hangt niet alleen samen met de aanbodzijde van de markt maar zeker ook met de vraagzijde. Twee aspecten beïnvloeden de toekomstige vraag negatief: de verwachte daling van de beroepsbevolking in een aantal delen van het land en het alternatieve gebruik van kantoorruimte door bijvoorbeeld Het Nieuwe Werken. Vanuit die

■ Beperkt ■ Beneden gemiddeld ■ Gemiddeld Percentage leegstand in Nederlandse (2011) ■ gemeenten Boven gemiddeld ■ Beperkt ■ Beneden gemiddeld

■ Beperkt ■ Gemiddeld ■ Beneden gemiddeld ■ Boven gemiddeld ■ Sterk boven gemiddeld ■ Gemiddeld ■ Niet bekend

■ Boven gemiddeld ■ Sterk boven gemiddeld ■ Niet bekend

28

■ Sterk boven gemiddeld ■ Niet bekend

Bron: R.L. Bak, bewerking FGH Bank

invalshoek bezien zal de vraag inderdaad onder druk komen te staan. Maar daarbij wordt vergeten dat deze ontwikkelingen op hun beurt weer nieuwe veranderingen uitlokken. De beroepsbevolking krimpt bijvoorbeeld, maar het is de vraag of een deel van deze uitval niet kan worden voorkomen door een verhoging van de arbeids participatie of door internationale arbeidsmigratie. Bovendien daalt de beroepsbevolking in de meeste stedelijke gebieden helemaal niet. Sterker, die groeit de komende jaren juist. En dan precies in de gebieden met in verhouding de meeste kantoren. Verder betekent een verruiming van het aanbod ook dat er nieuwe verhoudingen ontstaan tussen oppervlak en huurprijs. Als er voor minder geld meer meters kunnen worden afgenomen zou dat wel eens kunnen leiden tot een andere kijk op ruimtegebruik. Tot voor kort ‘kansloze’ kantoren in bijvoorbeeld Amsterdam-Zuidoost worden in de dagelijkse praktijk wel degelijk verhuurd. Het zijn weliswaar individuele gevallen die het totale probleem niet direct op lossen. Maar zij maken wel inzichtelijk dat er een alternatief segment op de markt actief is dat zich richt op relatief goedkope huisvestingsoplossingen.

‘De kantorenmarkt staat aan de vooravond van een cruciale periode.’ Duidelijk is verder dat de verantwoorde lijke marktpartijen een andere kijk hebben gekregen op leegstand en de oplossing ervan. Aan de voorkant worden met nieuwbouw nauwelijks nog nieuwe meters toegevoegd, en al helemaal geen meters die niet op voorhand ingevuld zijn. Vorig jaar is iets meer dan 500.000 m² opgeleverd, ongeveer 1% van de totale voorraad. Dit lijkt met het oog op de hoge leegstand nog behoorlijk veel, maar in historisch perspectief is het erg laag. De komende periode zal het aantal op te leveren kantorenmeters nog verder dalen. De afgelopen jaren is er namelijk aanmerkelijk minder kantoorruimte in

aanbouw genomen. Nu gemeenten bovendien op grote schaal langetermijnprojecten schrappen, neemt het risico van een explosief stijgende leegstand als gevolg van nieuwbouw af. Zowel projectontwikkelaars als gemeenten zijn inmiddels doordrongen van het feit dat ongebreidelde nieuwbouw van kantoren kansloos is. Bestrijding van de leegstand door het beperken van de nieuwbouw is op zichzelf logisch en niet nieuw. In elke vastgoedcyclus is zichtbaar dat de nieuwbouwmarkt zich – overigens altijd vertraagd – aanpast. Nieuw is wel dat er inmiddels veel meer initiatieven

Tophuurprijzen voor kantoorruimte in Nederland in euro per m² (1985-2011)

Bron: FGH Bank

400 350 300 250 200 150 100 50



2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

29

zijn voor het uit de markt nemen van bestaande kantoorgebouwen. Hier hebben vooral beleggers een rol. Jarenlang zijn er nauwelijks kantoren aan de voorraad onttrokken, ondanks de oplopende leegstand. Gemiddeld ging het om nog geen 100.000 m² in de afgelopen tien jaar. Op zichzelf is dat logisch: beleggers kopen kantoor gebouwen immers als investering en niet om ze te slopen. Toch komt het moment dichterbij dat vasthouden aan kantoorgebruik geen reële optie meer is. Nu de feiten er niet om liegen, lijken ook beleggers nieuwe stappen te willen nemen. Het is veelzeggend dat in 2011 meer dan 200.000 m² aan kantoor gebouwen aan de markt is onttrokken, veelal voor transformatie naar een andere bestemming. De voorraad in de kantorensector groeit dus nog maar beperkt. Het is een eerste stap in de richting van een betere verhouding tussen vraag en aanbod op de kantoren markt. De moeilijkste stappen moeten echter nog worden genomen. Want lang niet voor alle gebouwen is een alternatieve invulling even vanzelf sprekend.

Beleggingsvastgoed blijft aantrekkelijk Het verschil in gerealiseerde huuromzet per kantoorlocatie nam in 2011 verder toe. De huurniveaus op de beste kantoorlocaties weten zich al jaren redelijk goed te handhaven. Dat geldt zowel voor kantoorlocaties in de grote steden als voor kantoorlocaties elders in het land waar sprake is van een omvangrijke groep kantoorgebruikers. In dit deel van de markt hebben zowel de gebruikers als de beleggers voldoende vertrouwen, op de korte maar zeker ook voor de langere termijn. De huurprijzen en aanvangsrendementen zijn hier vorig jaar dan ook grotendeels gestabiliseerd. Een relatief beperkt risico op leegstand en zekere huur inkomsten verantwoorden nu eenmaal een scherp aanvangsrendement. Het grootste deel van de markt verkeert echter in een heel andere situatie. De afgelopen 15 tot 20 jaar is de indruk en het vertrouwen ontstaan dat kantoren bijna per definitie interessante beleggingsobjecten zijn. Locatie, ligging en gebouwkenmerken maakten op enig moment nauwelijks nog verschil. Met de dag wordt echter duidelijker

dat dit voor een behoorlijk deel van de markt niet langer opgaat. Veel kantoor gebouwen lijken op elkaar. Het onderscheidend vermogen zit dus vooral in de locatie en in de bereikbaar heid. Het risico van de belegging ligt daarbij niet in het heden, maar bij de vraag welke alternatieven er zijn voor het gebouw en de locatie als de huidige gebruiker wegvalt. Die risico’s zijn voor monofunctioneel ontwikkelde locaties aanzienlijk groter dan voor locaties die van nature een gemengd karakter hebben. Daar is een alter natieve invulling ook eenvoudiger inpasbaar. In de prijsontwikkeling en rendementen wordt dit steeds duidelijker zichtbaar. Terwijl de huur prijzen op toplocaties vorig jaar stabiliseerden, daalde de gemiddelde huurprijs op de kantorenmarkt als geheel naar € 132,–/m². Dit betreft het gewogen gemiddelde van gepubliceerde huurprijzen. Gecorrigeerd voor incentives liggen de huurprijzen gemiddeld nog lager. Eigenaren kiezen bij het geven van incentives overigens wel duidelijk voor meer zekerheid. Om huurders langere tijd aan het gebouw te binden, worden incentives vaker over de duur van het huurcontract verspreid.

‘Veel kantoor gebouwen lijken op elkaar. Het onderscheidend vermogen zit dus vooral in de locatie en in de bereikbaarheid.’

30

‘De komende periode zal het aantal op te leveren kantorenmeters nog verder dalen.’

Cruciale jaren breken aan De kantorenmarkt staat aan de voor avond van een cruciale periode. De onevenwichtigheid die het afgelopen decennium is ontstaan, stelt de markt vandaag de dag voor aanzienlijke problemen. In ruimtelijke, maar vooral ook in financiële zin. Het risico dat de situatie de komende jaren verder verslechtert, is zeker aanwezig. De onzekere economische omstandig heden en oplopende werkloosheid versterken dit alleen maar. Tegelijkertijd valt op dat zowel op nationaal niveau als bij afzonderlijke gemeenten en individuele marktpartijen de mentaliteit


veranderd is. De problemen op de kantorenmarkt worden breed erkend, en dat zorgt ervoor dat er een voedingsbodem ontstaat voor een daadwerkelijke aanpak van de leeg stand. Aanpakken is in dat kader iets anders dan oplossen. Van een oplossing is pas sprake als daadwerkelijk een gezonde verhouding ontstaat tussen gebruik en leegstand. De eerste stappen in die richting worden nu wel gezet. Maar als de aanpak van de leegstand verzandt, neemt het risico meteen ook weer toe voor het over grote deel van de kantorenmarkt dat momenteel wel gewoon in gebruik is.


De keuzes die de markt bereid is de komende jaren te maken, zijn daarom doorslaggevend. Het is duidelijk dat dit een meerjarig traject wordt. Naar de inschatting van FGH Bank zijn er minimaal 5 tot 10 jaar van actieve maatregelen en inspanningen nodig om het tij te keren.

31

32

SAMENVATTING kantorenMARKT

Opname en leegstand redelijk stabiel

33,75 O pnam e mm e n a a n b od r e d e l i j k s ta b ie l De opname van kantoren in 2011 is redelijk vergelijkbaar met de twee jaren daarvoor. In totaal werd 1,25 miljoen m² opgenomen; 1,5% meer dan een jaar eerder. Opvallend is echter de ontwikkeling van het aanbod. Dat bleef met 7,15 miljoen m² ongeveer gelijk.

A antal tr a n s a c t ies n a u we l i j ks la ger De heersende gedachte is dat veel minder bedrijven kantoorruimte opnemen, maar juist het tegendeel is waar. In de crisisjaren (2009-2011) is het aantal verhuurtransacties slechts licht gedaald in vergelijking met de periode 2006-2008. Dat het opnamevolume toch veel lager uitvalt, hangt samen met het gegeven dat er veel minder grootschalige ruimte gewenst wordt. Leegstand t e h oog , ma a r n u a n ce o ntb r ee k t Het is overduidelijk dat de leegstand op de kantorenmarkt te hoog is. De grootste zorg is echter dat de komende jaren nog veel meer leegstand gaat ontstaan en er geen pasklare, landelijke oplossingen voor zijn. Leegstand is in de praktijk een sterk lokaal probleem. Lang niet alle gebieden ondervinden hiervan de problemen in dezelfde mate, terwijl dit in de prijsontwikkeling wel wordt verdisconteerd.



Meer focu s op a a n pa k problem atie k Nu in brede zin duidelijk is dat de problemen in de kantorenmarkt om oplossingen vragen, wordt duidelijk dat actoren veranderen. Plannen zijn geschrapt, de nieuwbouwproductie valt fors terug en steeds meer gebouwen worden aan de voorraad onttrokken. Vooral dit laatste is opvallend. Vorig jaar verdubbelde het aantal kantoormeters dat aan de markt werd onttrokken. Verd ere d a lin g gem id d eld e hu u rprijzen Dat de huurprijzen vorig jaar zijn gedaald komt niet als een verrassing. Beleggers doen extra concessies aan gebruikers om hen voor het gebouw te behouden. Dat kan door de huurprijzen te verlagen, maar ook door incentives te verstrekken. Deze blijven dan ook onderdeel van de afspraken met gebruikers. Om te voorkomen dat huurders alsnog voortijdig uit het pand vertrekken, spreidt een aantal beleggers de voordelen voor de gebruiker echter wel uit over de looptijd van het contract.

33

T R E ND S IN D E wi n k el MARKT

stil blijven zitten is geen optie

34

Het aanhoudend lage consumentenvertrouwen houdt de winkelmarkt in een wurggreep. Er wordt minder besteed in de winkels en de onderlinge concurrentie neemt daardoor alleen maar toe. Veel retailers zijn toe aan een strategische heroriëntatie, mede ook in reactie op de opkomst van de onlinewinkelkanalen en de veranderende demografie. De vastgoedmarkt kan bij deze ontwikkelingen niet aan de zijlijn blijven staan. Juist door actief in te spelen op de diverse trends kan zij een belangrijke rol spelen in het vitaal houden van de winkelmarkt. Het voorkomen van snel stijgend aanbod en afnemende waarde van winkelvastgoed zijn de grote uitdagingen van dit moment. Zeker nu de tijd van grootschalige nieuwbouw toevoegingen ten einde lijkt te zijn en herontwikkeling en transformatie van winkelgebieden hoog op de agenda staan. Het verbeteren van winkelgebieden kan veel positieve effecten opleveren. Mensen zullen altijd willen blijven winkelen in een zo aantrekkelijk mogelijk winkelgebied. Het gaat om de indirecte emotie; het gevoel dat de omgeving oproept bij consumenten. Daar liggen nog volop kansen voor retailondernemers.


TRENDS IN DE winkelmarkt

35

Vertrouwen bij consumenten ernstig beschadigd De winkelsector lijdt onder de aan houdende en nu zelfs weer toenemende onzekerheid bij consumenten. Van een verbetering van de vertrouwens indicatoren, zoals die zich medio 2009 manifesteerde, is sinds halverwege 2011 geen sprake meer. De oplaaiende Europese schuldencrisis, de gepresen teerde bezuinigingsplannen en negatieve berichtgeving in de media stemmen de consument somber. Het consumentenvertrouwen liet vooral hierdoor een nog niet eerder vertoonde daling zien. Eind 2011 ligt het consu mentenvertrouwen op een niveau van -37. Dit is het laagste niveau ooit gemeten sinds de introductie van de index.

onder druk komen te staan. Veel winkels willen daarom de binding met hun klanten versterken.

op, die het uitgavenpatroon van consumenten fors gaat beïnvloeden. Als direct gevolg van de verslechterde indicatoren daalde de detailhandels omzet in 2011. De totale omzet in de retail kwam dat jaar weliswaar nog uit op € 80 miljard, wat ongeveer gelijk is aan het niveau van 2010. Maar in reële termen, dus gecorrigeerd voor inflatie, daalde de omzet. Winkeliers hebben bovendien in 2011 te maken gekregen met hogere kosten door de gestegen prijzen van grondstoffen en voedings middelen. Retailers vinden het lastig om deze prijsstijgingen door te belasten aan de consument. Zij willen uiteraard geen klanten verliezen en nemen daarom noodgedwongen de hogere kosten zelf voor hun rekening. Met name de omzet van winkelbedrijven in branches als woninginrichting en consumentenelektronica staat al enige jaren sterk onder druk. Maar nu kreeg ook de traditioneel sterke kleding branche een daling van de omzet te verwerken, zij het slechts een kleine. De foodsector maakte eveneens een moeilijker jaar door, hoewel de omzet daar vooral dankzij de stijgende prijzen nog licht steeg. De marges zullen in 2012 echter ook bij supermarkten

Consumenten blijken ronduit pessi mistisch gestemd over hun financiële situatie in 2012. Deze deelindicator bereikte de laagste stand in een kwart eeuw. Consumenten hebben de gevolgen van de schuldencrisis vooralsnog niet of nauwelijks in de portemonnee gevoeld, waardoor de koopbereidheid amper is aangetast. Maar dat gaat in 2012 veranderen. Er treedt een daling van de koopkracht

Ontwikkeling consumentenvertrouwen 1988-2011

Bestedingen naar lager niveau, patroon blijvend veranderd De koopkracht van de Nederlandse bevolking komt dit jaar verder onder grote druk te staan. Dat bleek al bij de presentatie van de Miljoenennota voor 2012. Toen kondigde het kabinet expliciet aan dat Nederlanders de bezuinigingen de komende jaren in de portemonnee zullen gaan voelen. Alleen al voor 2012 staat er een bezuinigingspakket op het programma van € 3,6 miljard. De nieuwe recessie en een stijging van het begrotings tekort noopt volgens de december ramingen van het Centraal Planbureau (CPB) tot aanvullende bezuinigingen. Beslissingen hierover zullen dit voorjaar moeten worden genomen. De bezuini gingen vinden op een breed front plaats. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de hogere zorgpremies, de verlaging van de huurtoeslag, de afbouw van de bijstand en andere uitkeringen, en een verhoging van de eigen bijdrage voor de kinderopvang. Het is duidelijk dat groepen die voorheen relatief weinig van de crisis merkten vanaf

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek

40

20

0

-20

-40

-60

Consumentenvertrouwen 36

Koopbereidheid

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

-80

nu de rekening krijgen gepresenteerd. Mensen zijn daarbij minder zeker van een baan, ondanks het relatief lage aantal werklozen in Nederland. Bovendien zullen de vermogens van huishoudens uit pensioenen, overwaarde op de eigen woning en beleggingsportefeuilles onder druk blijven staan. FGH Bank verwacht daarom dat het potentiële bestedings volume voor een periode van meerdere jaren op een lager niveau komt te liggen. De duur en impact van de financiële crisis laten diepe sporen na. Consumenten gaan bewuster met hun geld om en stemmen hun bestedingspatroon daar ook de komende periode op af. Zij zullen met name besluiten om minder te consumeren. Het valt voorlopig niet te verwachten dat de aanschaf van duurzame goederen en producten op het niveau van voor de crisis terugkeert. Consumenten kiezen liever voor producten die ‘value for money’ leveren. Nederland schuift bovendien in de richting van de Duitse winkelcultuur, die sterk gericht is op discounting. Verder zullen producten en winkelformules die zich richten op duurzaamheid en over een lokale basis beschikken meer aandacht krijgen. Dit proces heeft zich tijdens de crisis versterkt en blijft een factor van belang in het keuzegedrag van consumenten. Opname winkelruimte gestegen Verrassend genoeg steeg de gebruikers vraag naar winkelvastgoed in 2011. Het opnamevolume kwam uit op 650.000 m², wat neerkomt op stijging van 15% ten opzichte van 2010. Het laat de tweestrijd in de winkelmarkt duidelijk zien. Grote winkelketens zijn nog steeds op zoek naar goede locaties, waarbij sommige nieuwkomers voor extra vraag zorgen. Elders neemt de leegstand in winkelgebieden toe, omdat vooral kleinere zelfstandigen onvoldoende onderscheidend vermogen en inkoopkracht hebben.


‘Consumenten blijken ronduit pessimistisch gestemd over hun financiële situatie in 2012.’ Ondanks de hogere opname neemt de totale winkelleegstand wel toe. Eind 2011 werd 950.000 m² aan winkeloppervlak in de vrije markt aangeboden. Dat komt overeen met bijna 4% van de voorraad. Op toplocaties is de leegstand nog relatief beperkt, maar in de kernwinkel gebieden van steden met een klein of krimpend verzorgingsgebied ontstaan wel degelijk gaten in het straatbeeld. De vraag naar winkelruimte op B- en C-locaties is overigens groter dan de stijgende leegstand doet vermoeden. Alleen komt het vaak niet tot een daadwerkelijke verhuurtransactie omdat de hoogte van de vraaghuur een overeenkomst met de retailer in de weg staat. Toch vormen de B- en C-straten een onmisbaar onderdeel van het totale winkelgebied van steden. Consumenten wensen naast de herkenbare filiaalbedrijven immers ook een gevarieerd aanbod van lokale en innovatieve winkeliers. Als deze zich op de B- en C-locaties vestigen, zorgen zij voor meer variatie en een verrassingseffect buiten de hoofd winkelstraten. Daardoor is het voor consumenten aantrekkelijker om langer in een winkelgebied te verblijven. Voorwaarde is wel dat er voldoende aanbod is van horeca, ruim is voorzien in parkeergelegenheid en de kwaliteit van de openbare ruimte op orde is. Voor zowel vastgoed partijen als gemeenten schuilt hierin


een belangrijke uitdaging om het potentieel op secundaire winkel locaties aan te boren. Daarnaast zullen de huurprijzen meer in lijn moeten komen met de behoefte in de markt. De vraag is hoever beleggers bereid zijn daarin mee te gaan. De huurprijzen voor winkelruimten ontwikkelen zich al enkele jaren volgens een vast patroon. De top huurprijzen op de beste locaties blijven min of meer stabiel. Dit geldt zeker voor de belangrijkste winkel steden, waar het aanbod aan courante winkelruimten op toplocaties te gering is om aan de vraag van grote (internationale) winkelketens te kunnen voldoen. De Kalverstraat in Amsterdam blijft met € 2.400,–/m² de duurste winkelstraat van Neder land. Voor het grootste deel van de winkellocaties is echter duidelijk sprake van een andere situatie, met veel minder vraagdruk. In veel gevallen staat het niveau van de huur prijzen hierdoor onder druk. Met name op de secundaire winkellocaties; de straten die buiten de topwinkel straten liggen en waar de passanten stromen ook veel lager zijn. De verschillen kunnen overigens groot zijn, zowel tussen regio’s en tussen de steden als tussen diverse winkel gebieden in een en dezelfde stad. In sterke winkelsteden handhaaft het algemene huurniveau zich veel beter

37

dan in kwetsbare gebieden en steden met een klein verzorgingsgebied. Steden als centrum van winkelactiviteiten Bevolkingskrimp leidt de komende jaren in verschillende Nederlandse gemeenten tot een verschraling van het winkelaanbod. Minder mensen hebben immers ook minder te besteden. De bevolking krimpt het meest in Oost-Groningen, de Achter hoek, Zeeuws-Vlaanderen en delen van Limburg. Ook gebieden waar sprake is van stagnatie ondervinden problemen bij het op peil houden van het bestaande winkelbestand. De winkelvoorzieningen in de grotere steden van Nederland blijven groten deels behouden of nemen zelfs in omvang toe. Vooral in het westen van het land is er namelijk een flinke aanwas van de bevolking te verwachten. Volgens prognoses van het CBS groeit de bevolking van Amsterdam met 110.000 mensen, en neemt het inwonertal van Utrecht toe met 80.000 tot 2025. Rotterdam en Den Haag krijgen eveneens te maken met een behoorlijke bevolkingsgroei. De meeste randgemeenten van de

grote steden profiteren daarvan mee. Buiten de Randstad handhaven vooral de steden met bovenregionale voorzieningen en een traditioneel sterke regionale centrumfunctie zich als winkelstad. Vergrijzing krijgt de komende decennia een grote impact op de winkelmarkt. Het aantal Nederlanders van 65 jaar en ouder neemt in de periode tot 2025 toe met 1,2 miljoen personen. Deze groep gaat de komende jaren een stevige stempel drukken op de winkel bestedingen. Ouderen hebben behoefte aan winkelvoorzieningen die goed bereikbaar zijn met de auto of het openbaar vervoer, die over voldoende parkeergelegenheid beschikken, en veel comfort en service te bieden hebben. Retailers zullen hier de komende jaren meer op in gaan spelen. Over de koopbereidheid van ouderen bestaat overigens wel een misverstand. In tegenstelling tot wat vaak gedacht wordt zijn ouderen namelijk terug houdend met het doen van extra uitgaven. Weliswaar geven de ouderen van nu meer uit dan de generaties voor hen, maar de uitgaven stagneren naarmate mensen ouder worden.

Opkomst van internet onstuitbaar De opkomst van internet als extra verkoopkanaal voor de detailhandel is onstuitbaar. In 2011 werd er al ongeveer € 9 miljard omgezet via internet. Hoewel de groei enigszins is afgevlakt, nam de omzet van de aankopen via internet in 2011 toch nog toe met 10% ten opzichte van 2010. Het onlinewinkelen wint duidelijk aan populariteit. Twee jaar geleden werd 23% van alle aankopen gedaan via internet en 72% in de fysieke winkel; in 2011 lagen de verhoudingen op 31% via internet tegenover 64% in de winkel. Niet ieder product leent zich even goed voor verkoop via internet. Vooral de dienstgerelateerde retailproducten – zoals reizen, verzekeringen en tickets – hebben een aantal jaren geleden een transformatie beleefd en worden nu voornamelijk online verkocht. Daardoor is een groot deel van de fysieke verkooppunten ook uit het straatbeeld verdwenen. Veel retailers met fysieke winkels hebben ondertussen een fikse inhaal slag gemaakt en zijn sterke spelers op het internet geworden. Doordat zij ‘multichannel’ opereren kunnen zij zowel online als in de winkel klanten

Aanbod en opname van winkelruimte 2003-2011

Bron: PropertyNL

in m² 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2003 Aanbod 38

2004 Opname

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

verleiden tot het doen van aankopen. Retailers lijken zich met hun winkels ook meer te gaan richten op het intensiveren van de daadwerkelijke winkelervaring. Consumenten bezoeken de winkel vooral voor het merkgevoel en de beleving, is de gedachte. Vervolgens kunnen zij er zelf voor kiezen of zij het product in de winkel of via de website aanschaffen. In diverse branches wint het onlineverkoopkanaal steeds meer terrein op de fysieke winkels. Dan gaat het bijvoorbeeld om computersoftware en -hardware, speelgoed, fietsen en fietsaccessoires en (mobiele) telecom. Consumenten maken ter oriëntatie maar ook voor de daadwerkelijke aankoop van dergelijke producten in toenemende mate gebruik van internet. Daardoor wordt een steeds groter deel van de omzet niet in de fysieke winkel maar via de internet winkel gerealiseerd. Juist voor dit type retailers is een spoedige heroriëntatie op de fysieke huisvesting van het grootste belang.

gebieden. En daarmee ook voor de binnensteden zelf.

bij consumenten. Dat blijkt wel uit de forse groei van het aantal internet verkopen. Deze ontwikkeling is misschien wel de grootste bedreiging voor de binnensteden, waarvan de meeste immers sterk afhankelijk zijn van mode. De omslag van fysiek naar virtueel verkoopkanaal in dit segment zou wel eens grote gevolgen kunnen hebben voor de levensvatbaarheid van fysieke winkels in binnenstedelijke

In de levensmiddelenbranche is een dergelijke omslag veel minder aan de orde. Door de lage marges in de super marktbranche is het voor dit type retailers vaak niet lucratief genoeg om online te gaan en een bezorgdienst aan te bieden. In dat kader is het interessant dat Albert Heijn een proef start met

Aandeel internet als aankoopkanaal naar productcategorie en de groei ten opzichte van 2009. Bron: Blauw Research Productcategorie

De kledingretailers vormen een aparte groep. Ook zij worden steeds vaker online actief en slagen er bovendien in steeds meer barrières weg te nemen

% aankoop Groei t.o.v. 2009 in via internet procentpunten

reizen

78%

computersoftware

61%

+ 4%

dvd/blu-ray

53%

+ 15%

(mobiele) telecom

42%

+ 16%

computerhardware

42%

+ 18%

boeken/tijdschriften/kranten

35%

+ 7%

audio/videoapparatuur

34%

+ 14%

speelgoed

27%

+ 15%

kleding & schoenen

27%

+ 10%

witgoed/huishoudelijke & keukenapparatuur

24%

+ 5%

fiets en fietsaccessoires

19%

+ 11%

interieur

16%

+ 10%

persoonlijke verzorging

12%

+5%

optiek

7%

+ 5%

levensmiddelen

3%

-2%

Tophuurprijzen voor winkelruimte in Nederland (1988-2011) in euro/m²

+ 15%

Bron: FGH Bank

2.500 2.250 2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250



2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0

39

afhaalsupermarkten, als aanvulling op de al langer bestaande bezorgservice Albert.nl. Het is sowieso de verwachting dat steeds meer retailers die online actief zijn fysieke afhaalpunten zullen creëren. Deels zal men dat in de eigen winkel proberen te realiseren. Klanten die naar de winkel komen, zijn namelijk toch geneigd nog wat meer aankopen te doen. Voor een ander deel zullen faciliteiten worden geboden op locaties buiten de winkelgebieden, waar het voor consumenten eenvoudiger is om de online-bestelde producten af te halen. Waarom nieuwbouw noodzakelijk blijft Alarmerende berichten over oplopende leegstand en verslechterde economische omstandigheden houden de discussie over de toekomst van de winkelmarkt in hun greep. Dat geeft voeding aan de overtuiging dat nieuwbouw van winkelvoorzieningen per definitie de markt verder zal ontwrichten. Volgens FGH Bank is en blijft nieuwbouw echter noodzakelijk om de retailsector gezond te houden. Nieuwbouw maakt het mogelijk om ook in de huidige markt dynamiek te kunnen voldoen aan de

snel veranderende wensen van consumenten en retailers. Nationale en internationale winkelketens op hun beurt zorgen nog altijd voor vraag naar grotere winkelunits op de hoofdwinkel locaties. En zelfs in krimpregio’s, waar de leegstand hoog is, kan nieuwbouw nodig zijn om de kwaliteit van het voorzieningenniveau in stand te houden. Soms in de vorm van een nieuw winkel gebied, zodat de samenstelling van een gebied verbetert of verandert. In andere gevallen door een herschikking van bestaande winkelmeters. Renovatie kan daarbij overigens ook samengaan met het wegnemen van een deel van de winkelmeters, bijvoorbeeld voor woningbouw, horeca of maatschappe lijke voorzieningen. Veel gemeenten zien zich de komende jaren gesteld voor de opgave om juist compactere winkelgebieden te realiseren. Als zij stil blijven zitten en gaten die ontstaan in het bestaande winkelgebied negeren, zal dat ertoe kunnen leiden dat de dynamiek en aantrekkelijkheid van het winkel aanbod afneemt en verval juist daardoor verder wordt gestimuleerd. Het is dan ook cruciaal om een

gemeentelijke visie te formuleren op het bestaand winkelvastgoed. Vervult het vastgoed nog zijn functie? En wat is mogelijk en nodig om ook op de lange termijn de kwaliteit te kunnen waar borgen? Die laatste vraag moet niet alleen worden gesteld voor sommige kernwinkelgebieden, maar bijvoorbeeld ook voor woonboulevards. Deze zijn vaak verouderd, terwijl de ondernemers die er zijn gevestigd, te maken hebben met sterk gedaalde omzetten en toe nemende concurrentie van vergelijkbare locaties elders. Herontwikkeling of transformatie komt echter juist op dit type locaties zeer moeilijk van de grond. De kwaliteit is ook in het geding op verschillende kleinschalige winkel concentraties in wijken en buurten. Vooral daar kunnen retailers slechts met moeite het hoofd boven water houden. Voor hun voortbestaan is de aanwezigheid van een sterke super marktformule dan ook van essentieel belang. Als dit niet het geval is, kan de houdbaarheid van de winkelconcen tratie in twijfel worden getrokken.

‘Nieuwbouw maakt het mogelijk om ook in de huidige marktdynamiek te kunnen voldoen aan de snel veranderende wensen van consumenten en retailers.’

40

Verruimde winkelmarkt nog niet ingeprijsd De marges van winkeliers staan behoorlijk onder druk. Dat leidt tot spanning tussen de bestaande huur niveaus van winkels en de gerealiseerde omzetten. Voor topwinkelstraten en bijzondere, moderne winkelgebieden zijn de huidige niveaus nog wel in lijn met de vraag. Voor winkelgebieden buiten het primaire winkelgebied en kleinere winkelsteden geldt dat in veel mindere mate. Retailers die daar gevestigd zijn, of zich willen vestigen, moeten door de hoge huurprijzen afhaken, wat zowel voor de retailer als voor de eigenaar van het vastgoed onaantrekkelijk is. Tegelijkertijd is de huurprijs voor de eigenaar van belang voor de feitelijke waarde van het object. Fors lagere huurprijzen hebben direct impact op het rendement van een belegger. Meer flexibiliteit in de winkelhuren kan juist zorgen voor meer vraag, een hogere bezettingsgraad en dus een hogere waarde van het vastgoed. Een effectief instrument om lokale en inventieve retailers te behouden en te interesseren voor een winkelgebied is een huur


‘De marges van winkeliers staan behoorlijk onder druk.’

contract dat gedeeltelijk is gebaseerd op de gerealiseerde omzet. FGH Bank merkt dat bij vastgoed- en winkel eigenaren steeds meer interesse bestaat om over te gaan op deze zogenaamde omzethuur. Beleggers spelen daarop in en wijken ook steeds vaker af van traditionele langdurige huurcontracten door kortere huur termijnen aan te gaan. Het brengt de noodzakelijke flexibiliteit in de markt om op korte termijn ruimte te creëren voor de vestiging van bijvoorbeeld pop-up stores, executieverkoop of ateliers. Op de langere termijn zal flexibiliteit echter de houdbaarheid van de winkelmarkt als geheel helpen bevorderen.


41

42

SAMENVATTING WINKELMARKT

Scherpe daling consumentenvertrouwen raakt de sector Sche r pe da l i n g c on s u m e n t e n v e rtr o uwe n r a a k t d e s ect or Consumenten blijven sceptisch. Zelden was het vertrouwen onder consumenten zo laag als aan het einde van vorig jaar. Anders dan tijdens de krediet crisis van drie jaar geleden, ervaren consumenten de gevolgen van de economische teruggang dit keer ook in de eigen portemonnee. Bovendien merken zij dat een zachte en snelle oplossing van de economische problemen niet voorhanden is. Minder bestedingen zijn het gevolg. En dat merken winkeliers in hun omzet. Meer winke l r u i m t e n l eeg, h ur e n g r o eie n u i t een De opname van winkelruimte is in 2011 opvallend genoeg gestegen. Wel zijn er opnieuw meer meters voor verhuur beschikbaar gekomen. Dat treft niet de bekende winkelstraten in de grotere steden. Daar zorgt een aanhoudend hoge vraag voor stabiliteit in de huurprijzen. Buiten de grotere steden ontstaat echter een groeiend aantal probleemgebieden. Winkeliers die de deuren sluiten slaan zelfs gaten op de betere locaties in de kleinere en middelgrote steden. W i nk e l ui tg av e n v oor l op ig op l aag ni v e a u Een snelle verbetering ligt niet voor de hand. Winkelbestedingen staan onder druk als gevolg van de slechte economische situatie. Bovendien vindt



een deel van de bestedingen niet meer in de fysieke winkels plaats maar via internet. Dat vraagt om ondernemerschap bij winkeliers en om flexibiliteit bij eigenaren van winkelvastgoed. De veranderde economische omstandigheden betekenen dat sommige huurprijzen niet meer in verhouding staan tot de omzet. Er gaan dan ook steeds meer stemmen op voor – deels – op omzet gebaseerde huur contracten. Opk om st va n in tern et on stu itba a r Ondanks de terughoudendheid van consumenten in het algemeen blijft de omzet van winkelbestedingen via internet ook in 2011 weer groeien. In totaal werd vorig jaar voor zo’n € 9 miljard aangekocht via internet of andere vormen van thuiswinkelen. Nieu wbou w en heroriën tatie Heroriëntatie op de fysieke winkelmarkt is nodig om te voorkomen dat in de toekomst grote gaten gaan ontstaan in het straatbeeld. Stil blijven zitten is geen optie. Meer nieuwbouw, bijvoorbeeld in de vorm van transformatie en herbestemming, is juist keihard nodig. Gemeenten, beleggers en winkeliers zullen samen een duidelijkere visie moeten ontwikkelen op de vraag hoe de aantrekkelijkheid van winkelgebieden kan worden gewaarborgd. Het streven naar meer compact samengestelde winkelgebieden is een kansrijke optie.

43

T R E ND S IN D E bed ri jfs rui mtem a rkt

bewegen op de conjunctuur

44

De eerste zes maanden van 2011 leefde de vraag naar bedrijfsruimte helemaal op. De markt nam ruim 30% meer bedrijfsruimte op dan in de eerste helft van 2010. De wereldhandel groeide fors en dat stimuleerde de opname van bedrijfsruimte, met name van logistiek vastgoed. In het verlengde hiervan vlakte de groei van het aanbod af. De tweede helft van 2011 liet een bijna volledig tegengesteld beeld zien. Vanaf de zomermaanden leidde de schuldencrisis in de Eurozone tot steeds meer onzekerheid. De economie kwam in bijzonder zwaar weer terecht, waardoor diverse landen op de rand van een nieuwe recessie kwamen te staan. Een gemene recessie bovendien, omdat overheden weinig financiële ruimte hebben voor crisismaatregelen en het vertrouwen in de economie als geheel lijkt weg te vallen. Het bedrijfsleven zal hier in 2012 ongetwijfeld last van krijgen. Niet alleen in Nederland en Europa, maar ook daarbuiten. De verwachting is dat de groei van de wereldhandel dit jaar zal afnemen, met alle gevolgen van dien voor de Nederlandse economie. Dankzij het goede eerste halfjaar scoorde 2011 uiteindelijk toch nog redelijk positief. De verwachtingen voor 2012 zijn minder hoopvol.


TRENDS IN DE bedrijfsruimtemarkt

45

Double dip De Nederlandse economie wordt door haar afhankelijkheid van de export in sterke mate beïnvloed door de wereldhandel. Toch heeft Nederland in 2011 maar nauwelijks kunnen profiteren van de aantrekkende wereldmarkt. Weliswaar groeide de economie nog in de eerste helft van 2011, maar vanaf juni – het moment waarop de aandacht volledig werd verlegd naar de (Europese) schuldencrisis – bleek elk vertrouwen uit de markt te worden gezogen.

Omdat een oplossing op Europees niveau uitbleef, nam de hoop op een goede afloop van de schuldencrisis steeds verder af, zowel in de financiële markten als bij consumenten en bedrijven. De besluiteloosheid nam toe, terwijl het investeringsvolume alleen maar daalde. Tegelijkertijd werd steeds duidelijker dat de partnerlanden van Nederland in de Eurozone jaren van strenge begrotingsdiscipline te wachten staat. De afzetmarkten voor Nederlandse exportproducten zullen het daardoor de komende jaren zwaarder krijgen. En ook dat blijft niet zonder gevolgen voor de Nederlandse economie.

‘De afzetmarkten voor

Daar komt bij dat de euro – ondanks de crisis – in verhouding tot andere valuta in 2011 sterk is gebleven. Zo daalden zowel het Britse pond als de Amerikaanse dollar vorig jaar in waarde ten opzichte van de euro. Dat verzwakt de Europese concurrentiepositie in internationaal perspectief, en raakt de economische groei op meerdere fronten. De Neder landse exportgroei lag vorig jaar dan ook ver onder het niveau van 2010.

Nederlandse export producten zullen het de komende jaren zwaar krijgen.’

Ontwikkeling van het productenvertrouwen (1985-2011)

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek

15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25

46

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

-30

De vraag volgt de groei Anders dan in 2010 leek de vraag naar bedrijfsruimte vorig jaar juist parallel te lopen met de economische groei. In de eerste helft van 2011 is ruim 30% meer bedrijfsruimte opgenomen dan in de eerste helft van 2010. Met bijna een derde van de totale opname heeft vooral de logistieke sector bijgedragen aan de hogere opname. De positieve resultaten zijn het gevolg van het sterke eerste kwartaal van de Nederlandse economie. Vanaf de zomermaanden is het opnamevolume weliswaar terug gezakt, maar dat laat onverlet dat de markt in heel 2011 2,9 miljoen m² aan bedrijfsruimte heeft opgenomen. In vergelijking met 2010 komt dat neer op een stijging van ongeveer 16%. Daarmee ligt het opnameniveau momenteel weer redelijk in lijn met het langjarige gemiddelde. Ondanks de toegenomen vraag is ook het aanbod in 2011 weer licht gestegen (+2%). In totaal werd eind 2011 circa 9,4 miljoen m² bedrijfsruimte aan geboden. Niettemin neemt het tempo waarin het aanbod stijgt af. In 2010 nam het aanbod nog met 600.000 m² toe, maar in 2011 halveerde dat tot 300.000 m². Dit wordt niet alleen

‘De toegenomen vraag naar bedrijfsruimte leidde in 2011 tot een lichte stijging van de huurprijzen.’ veroorzaakt door de hogere opname, maar ook door de verdere beperking van de nieuwbouw. Ontwikkelaars zijn zeer terughoudend met nieuwbouw plannen. En gemeenten geven op hun beurt minder grond uit voor bedrijfs uitbreiding. Gezien de onzekere economische vooruitzichten is het zeer waarschijnlijk dat het aanbod in 2012 verder op gaat lopen. Huurprijzen stijgen licht De toegenomen vraag naar bedrijfs ruimte leidde in 2011 tot een lichte stijging van de huurprijzen. Vorig jaar

werd gemiddeld € 48,– /m² betaald voor bedrijfsmatig vastgoed. Dat is een stijging van 4% ten opzichte van 2010 toen nog € 45,–/m² werd betaald. Het is de eerste huurprijsstijging in vier jaar tijd. Huurprijzen zijn uiteraard sterk afhankelijk van de locatie en de courant heid van het vastgoed. Er bestaan daarom sterke regionale verschillen in de gerealiseerde huurprijzen. De sterkste stijging is zichtbaar in Noord- en WestNederland, waar de huurprijzen met gemiddeld meer dan 10% toenamen.

Aanbod en opname van bedrijfsruimte (1999-2011)

Bron: PropertyNL

x 1.000 m² 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Aanbod


2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

0

Opname


47

Logistieke ruimten op strategische locaties en nabij vervoersknooppunten behalen de hoogste huurprijzen. Voor nieuwe logistieke complexen bleef het huurprijsniveau vorig jaar gemiddeld genomen redelijk stabiel binnen een bandbreedte van € 45,– en € 65,–/m². Complexen in de logistieke corridor bevinden zich aan de bovenkant daarvan. De absolute tophuurprijzen worden betaald voor logistieke ruimte op luchthaven Schiphol. Hier kan de huurprijs oplopen tot meer dan € 90,–/m². Daarmee zijn ook de tophuurprijzen licht gestegen. Logistiek als drijvende kracht Al ruim twee decennia is de logistieke sector in Nederland de belangrijkste gebruiker van bedrijfsmatig vastgoed in het vrije deel van de markt. De totale opname in logistiek vastgoed bedroeg in 2011 circa 800.000 m², een stijging van ruim 10% ten opzichte van 2010 toen 725.000 m² werd opgenomen. De toename van de vraag naar logistiek vastgoed – die eind 2010 al zichtbaar was en in 2011 doorzette – is een direct gevolg van de oplevende wereldhandel in de periode eind 2009 tot medio 2011. Vooral de export naar Duitsland heeft de vraag opgestuwd. De keerzijde van

de medaille is dat de negatieve verwachtingen voor de wereldhandel voor dit jaar ook direct gevolgen zullen hebben voor de opname in 2012: die zal naar verwachting van FGH Bank lager uitpakken. Door de toegenomen vraag is het aanbod van logistieke ruimten vorig jaar gedaald. Daardoor is ook een deel van het speculatief ontwikkelde logistieke vastgoed van de markt verdwenen. Volgens onderzoek van CBRE bedraagt de leegstand binnen logistiek vastgoed momenteel circa 7,7%. Door deze relatief beperkte leegstand zijn de huurprijzen redelijk op niveau gebleven. Het is daarbij moeilijker geworden om moderne logistieke complexen te vinden in de bestaande voorraad van de mainport regio’s en de logistieke hot spots in de zuidelijke provincies. Toch is er nog altijd een groot aantal verouderde ruimten in de gebouwenvoorraad aanwezig. Het grootste deel van de vraag betreft dan ook vervanging, in het kader waarvan oudbouw wordt ingeruild voor nieuwbouw. Veel bedrijven blijken in hun nieuwbouw minder meters nodig te hebben omdat logistieke processen efficiënter kunnen

worden ingericht. Hierdoor is het proces van continue schaalvergroting ook in deze markt langzaam maar zeker op zijn retour. Kleinschalige bedrijfsruimte steeds omvangrijker Kleinschalige en multifunctionele bedrijfsruimten zijn een segment dat de laatste jaren steeds meer aandacht heeft gekregen bij gebruikers en vastgoedpartijen. Gezien de belangrijke rol die het midden- en kleinbedrijf speelt in de nationale economie is dat niet verwonderlijk. Volgens NVM Business zijn er de afgelopen tien jaar circa 6.600 kleinschalige bedrijfsunits gerealiseerd, waarvan het merendeel (4.000) in de periode van 2007 tot 2009. In de meeste gevallen betrof het bedrijfsverzamelgebouwen: afzonderlijke bedrijfsunits die geschakeld zijn gebouwd en een gemeenschappelijke buitenruimte hebben. Dit type gebouwen wordt vrijwel uitsluitend betrokken door ondernemers in het midden- en kleinbedrijf en zelfstandigen zonder personeel. Naar schatting zijn er in Nederland in totaal circa 30.000 kleinschalige units in bedrijfsgebouwen met minimaal tien units te vinden.

Tophuurprijzen voor bedrijfsruimte in Nederland (1987-2011) in euro/m²

Bron: FGH Bank

90 80 70 60 50 40 30 20 10

48

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

‘E r is sprake van een structurele verandering in de ruimtevraag.’

economische crisis is de vraag namelijk teruggevallen en blijft het aanbod stijgen. Daardoor hebben veel regio’s nu te maken met overaanbod. De vraaguitval wordt volgens NVM Business enerzijds veroorzaakt door de terughoudende opstelling van banken, waardoor potentiële gebruikers hun pand niet meer kunnen financieren. Anderzijds bestaat er bij starters en zelfstandigen zonder personeel een zekere aarzeling om een hypotheek verplichting aan te gaan.

De meeste daarvan bevinden zich in Zuid-Holland en Noord-Holland, maar ook in Utrecht, Noord-Brabant en Gelderland zijn de afgelopen jaren veel kleinschalige bedrijfsunits gerealiseerd. Het huurprijsniveau voor kleinschalige units ligt tussen € 50,– en € 135,–/m². Net als in de reguliere bedrijfsruimte markt is de huurprijs sterk afhankelijk van locatie en courantheid van het vastgoed. Maar ook het percentage kantoorruimte speelt een rol. De hoogste huurprijzen worden in de Randstad gerealiseerd. Daar is het vastgoed echter in de meeste gevallen eigendom van de gebruikers.

Uitgifte en nieuwbouwproductie dalen Sinds 2007 worden er minder bedrijven terreinen uitgegeven. In 2010 gaven gemeenten 418 hectare bedrijven terrein uit, minder dan de helft van het niveau in 2007. Dit heeft niet alleen een conjuncturele oorzaak.

Ondanks de opkomst van deze markt en de toegenomen interesse van vastgoedpartijen is het perspectief voor kleinschalige bedrijfsruimte niet zonder meer rooskleurig te noemen. Sinds de

Uitgifte van bedrijventerreinen in Nederland in hectare (2001-2010)

Er is namelijk ook sprake van een structurele verandering in de ruimte vraag. Op basis van berekeningen van de Bedrijfslocatiemonitor (een model dat de vraag naar bedrijfslocaties op lange termijn inschat) wordt verwacht dat de uitbreidingsvraag, die de voorgaande jaren vrijwel constant is geweest, de komende twintig jaar structureel lager zal liggen. Na 2020 zal in veel regio’s zelfs krimp kunnen ontstaan. Het is daarom niet vreemd dat toekomstige plannen voor nieuw bouwlocaties worden heroverwogen. Diverse regio’s ondernemen ook concrete stappen. Zo besloten alleen al de Gelderse regio’s tot het schrappen van 800 hectare aan nieuwe bedrijven terreinen. Een ander voorbeeld zijn de samenwerkende gemeenten in de regio Amsterdam (PlaBeKa). Ook zij besloten vorig jaar tot het schrappen

Bron: IBIS

1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100



2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

0

49

‘Door niet te investeren in nieuwe huisvestingsproducten bestaat het risico dat uiteindelijk de kwaliteit van de totale voorraad onder druk komt te staan.’

van toekomstig overbodige bedrijfs locaties. Het laat zien dat langzaam maar zeker het bewustzijn terugkeert in de markt en toekomstige plannen met meer realisme worden benaderd. Niet alleen de markt voor bedrijfsgrond is gekrompen. Ook de markt voor nieuwbouw van bedrijfspanden is sinds 2010 sterk in omvang afgenomen. Waar in 2009 volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers

‘Al ruim twee decennia is de logistieke sector in Nederland de belangrijkste gebruiker van bedrijfsmatig vastgoed in het vrije deel van de markt.’

50

(NVB Bouw) nog ruim 5 miljoen m² bedrijfsruimte werd gerealiseerd, lag het productieniveau in 2010 op circa 3 miljoen m². In 2011 daalde de productie nog verder tot een dieptepunt van circa 2,3 miljoen m². Dit is vergelijkbaar met het niveau van ongeveer 30 jaar geleden. Hoewel dit enerzijds slecht nieuws is voor de sector, is het anderzijds realistisch om via de bouwproductie een deel van de onevenwichtigheid in de makt te helpen voorkomen. Daarbij mag echter

niet uit het oog worden verloren dat een daling van de nieuwbouwproductie op termijn tot ongewenste effecten leidt. Het hoge aanbod valt deels te verklaren door de terugval in de vraag, maar is wel degelijk ook het gevolg van een gebrek aan kwaliteit. Door niet te investeren in nieuwe huisvestings producten bestaat volgens FGH Bank het risico dat uiteindelijk de kwaliteit van de totale voorraad onder druk komt te staan. Dit lijken partijen in de huidige markt onvoldoende in te zien.

Verzakelijking: kansrijk of utopie? De afgelopen jaren is gewerkt aan een nieuwe benadering van de bedrijfs ruimtemarkt. Het resultaat van die exercitie werd in 2010 gepubliceerd in het ‘Convenant bedrijventerreinen 2010-2020’. Partijen hebben daarin nieuwe beleidscriteria geformuleerd voor het toekomstig bedrijven terreinenbeleid. Zo wordt bijvoorbeeld een veel sterker accent gelegd op herontwikkeling, planmatig zowel als financieel. Via het Provinciefonds is hier bijvoorbeeld € 107,6 miljoen aan rijksmiddelen voor gereserveerd. Het is veelal dankzij deze middelen dat herontwikkelingsprojecten en het beheer van terreinen realiseerbaar zijn. Desondanks heeft het kabinet aangegeven dat er na 2013 geen rijksmiddelen meer beschikbaar zijn voor bedrijventerreinen. Onder de noemer ‘verzakelijking bedrijven terreinenmarkt’ wil de overheid bedrijven meer verantwoordelijkheid geven door ze onder andere financieel te betrekken bij de ontwikkeling en exploitatie van bedrijventerreinen. Om dit streven kracht bij te zetten hebben het Rijk, de provincies en de gemeenten de ‘Roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt’ opgesteld.


Hierin wordt gepleit voor een structuur verandering, met een actievere rol voor beleggers en ontwikkelaars in de ontwikkeling en exploitatie van bedrijvenlocaties.

toekomstige investeringsbereidheid van particulieren zeker niet vanzelf sprekend. Daardoor zou het nieuwe bedrijventerreinenbeleid wel eens zeer lastig te realiseren kunnen zijn.

In opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft advies bureau Buck Consultants International onderzoek gedaan naar de mate waarin de bedrijventerreinenmarkt al is verzakelijkt. De resultaten zijn samengevat in het rapport ‘Praktijkvoorbeelden Verzakelijking Bedrijventerreinen’. Aan de hand van tien praktijkvoorbeelden concludeert het adviesbureau dat de verzakelijking zich nog in het beginstadium bevindt, maar dat er in Nederland wel degelijk stappen worden gezet naar een grotere rol van private investeerders. Probleem is echter dat het een lange adem vergt om private partijen bij de bedrijven terreinenmarkt te betrekken en ze ervoor te interesseren. Enerzijds liggen er kansen voor alternatieve investeringscategorieën binnen het vastgoed. Anderzijds beperken vastgoedbeleggers zich in de huidige marktsituatie juist tot de ‘zekere’ markten en is er dus weinig ruimte voor risicovolle investeringen. Dat maakt de


51

52

SAMENVATTING BEDRIJFSRUIMTEMARKT

Kortstondige groei, nieuwe terugval

K o rtsto nd ige g r oei, n ieu we t e r u gva l 2011 begon veelbelovend. Op de golven van ogenschijnlijk economisch herstel nam de vraag naar bedrijfsruimte in de eerste helft van het jaar flink toe. Tot aan de zomermaanden. Sindsdien is de bereidheid van bedrijven om te investeren in huisvesting weer teruggevallen. In totaal werd er vorig jaar wel meer ruimte opgenomen dan in 2010.

De oplevende vraag heeft er echter toe geleid dat in sommige segmenten, zoals van logistieke ruimten van hoge kwaliteit, opnieuw schaarste is ontstaan. Voor courante gebouwen worden dan ook markt conforme prijzen betaald. In het segment kleinschalige bedrijfsruimte en verzamelgebouwen is juist een tegengestelde ontwikkeling zichtbaar, met oplopend aanbod en gemiddeld lagere huurprijzen.

A anb o d da a lt n iet Meer vraag heeft niet tot een daling van het aanbod geleid. Simpelweg doordat een deel van de vraag is ingevuld door nieuwbouw en een deel bestaat uit vervangingsvraag. Het structureel hoge aanbod vloeit niet voort uit veel te weinig vraag, maar wordt vooral gevormd door bedrijfspanden die niet geschikt zijn om bedrijfsprocessen en activiteiten van bedrijven te huisvesten.

Min d er focu s op n ie u wbou w Het gevaar van sterk stijgende leegstand is in de bedrijfsruimtemarkt kleiner dan soms wordt verondersteld. Het volume van de nieuwbouw zal de komende jaren fors lager liggen, mede als gevolg van een sterke beperking van de uitgifte van bedrijfslocaties. De overheid doet een beroep op private investeerders om de bedrijfsruimtemarkt te betreden. De vraag is of dit effect zal hebben. Beleggers trekken zich juist terug op de traditionele, herkenbare investeringsmarkten. Daarmee wordt het zeer lastig om te voldoen aan een van de belangrijkste voorwaarden voor succes van het toekomstige bedrijventerreinenbeleid.

Sch aar ste a a n g oe d e ge b ou we n , h uur pr i jze n he r s t e l l e n l ich t Ondanks de crisissfeer hebben de huurprijzen in 2011 een licht herstel laten zien. Opmerkelijk, omdat in de beeldvorming achteruitgang domineert.



53

T R E ND S IN D E wo n i n gm a r k t

nieuwe initiatieven zijn noodzakelijk

54

Ondanks allerlei stimuleringsmaatregelen is de stemming op de Nederlandse koopwoningmarkt in 2011 niet verbeterd. Integendeel: vorig jaar nam het aantal transacties opnieuw af, werden er weer meer woningen aangeboden, en daalden de prijzen opnieuw. Kopers en verkopers van woningen lijken het niet met elkaar eens te kunnen worden over de marktprijs. Het consumentenvertrouwen is bovendien laag, mede door de sterk toegenomen financiële onzekerheid in reactie op de Europese schuldencrisis. Dit overstemt nagenoeg alle initiatieven om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Nu de financieringsvoorwaarden stringenter zijn geworden en het kabinet een beslissing over de integrale hervorming van de woningmarkt blokkeert, zal herstel ook in 2012 lastig blijken. Consumenten richten de blik daarom vaker op de huurwoningmarkt. Voor woningcorporaties is het echter steeds moeilijker om nieuwbouw te realiseren. Problemen ontstaan bij doelgroepen als studenten, jongeren en senioren. Zij kunnen slechts met moeite passende huisvesting vinden. Nieuwe initiatieven zijn noodzakelijk om die nood te lenigen.


TRENDS IN DE woningMARKT

55

Consumentensentiment drukt koopprijzen Vorig jaar zijn de prijzen voor een koop woning opnieuw gedaald, gemiddeld met iets meer dan 2%. Daarmee is 2011 het derde jaar op rij dat het prijsniveau is afgenomen. Vergeleken met het derde kwartaal van 2008 – toen de markt op haar top verkeerde – zijn de prijzen voor een bestaande koopwoning in Nederland met meer dan 10% gedaald, afhankelijk van de regio en het type woning. FGH Bank verwacht dat de prijzen voor bestaande koopwoningen ook dit jaar – mede door verwachte stijging van de werkloosheid en het negativisme dat rondom de woningmarkt is ontstaan – onder druk blijven staan. De daling van de woningprijzen wordt veroorzaakt door een aantal elkaar versterkende elementen. Een daarvan is het almaar stijgend aanbod. Eind 2011 werden ruim 220.000 bestaande woningen te koop aangeboden. Dit betekent dat circa 1 op elke 18 koopwoningen te koop is. Drie jaar geleden, net voor de kredietcrisis, was deze verhouding nog 1 op 30. Tegenover dit oplopend aanbod staat een afnemend aantal kopers dat

uiteindelijk beslist om een woning te kopen. In het algemeen zijn consumenten een stuk voorzichtiger geworden. Zij vrezen in het huidige economische klimaat de lasten niet te kunnen betalen, met dubbele woon lasten achter te blijven omdat de oude woning niet verkocht kan worden, of zijn bang hun baan te verliezen. Daardoor durven zij op dit moment steeds minder vaak de beslissing tot aankoop te nemen. Die angst wordt versterkt door de algemene media, waarin al enige tijd een hevige discussie wordt gevoerd over de houdbaarheid van de Nederlandse woningmarkt en de financierbaarheid daarvan. Daarbij helpt het niet dat het kabinet geen duidelijkheid schept over de fiscalisering van het eigen woningbezit. Die opstelling lijkt in de praktijk averechts te werken. Ban lastig te doorbreken Van enig herstel kan pas sprake zijn op het moment dat bij consumenten (financiële) zekerheid en vertrouwen terugkeren. Dat valt op korte termijn niet te verwachten, nu de economie als gevolg van de sterk uit de hand gelopen schuldencrisis in Europa steeds verder afkoelt en Nederland in een

Prijsindex bestaande koopwoningen (1995-2011) (2005=100)

Bron: CBS

120

100

80

60

40

20

eengezinswoningen 56

appartementen

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

‘In het algemeen zijn

nieuwe recessie is beland. Daarmee is niet gezegd dat de directe oorzaak van de huidige terughoudendheid van consumenten bij de Europese schuldencrisis ligt. Al sinds 2008 zien we dat consumenten zeer afwachtend zijn geworden. De extra financiële onzekerheden die de huidige crisis (mogelijk) tot gevolg heeft en de continue negatieve aandacht hierover in het publieke debat maken consumenten daarbij alleen maar onzekerder. Zeker als het gaat om een langetermijnbeslissing als de aankoop van een nieuwe woning. Het is daarbij zelfs de vraag of de kredieten schuldencrisis de reden van de bestaande problematiek is. In ons omringende landen als Duitsland, België en Frankrijk heeft de koop woningmarkt beduidend minder last van terughoudendheid bij kopers en investeren particulieren juist in de aankoop van nieuwe woningen, resulterend in stijgende prijzen.

consumenten een stuk voorzichtiger geworden.’ trekken. Daarmee is mogelijk een diepere val van de koopwoningmarkt voorkomen, maar de negatieve spiraal van afkalvend vertrouwen werd er in ieder geval niet mee doorbroken. Mede vanuit dat besef is, nadat een deel van de stimuleringsmaatregelen was beëindigd, een aantal nieuwe maatregelen getroffen. De meest in het oog springende nieuwe maatregel is de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting voor bestaande koopwoningen. Die werd medio 2011 voor de duur van een jaar vastgesteld. Een dergelijke maatregel kan uiteraard gunstige financiële voordelen genereren, en de beslissing over het al dan niet

In Nederland ligt dit anders. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 heeft het kabinet allerlei tijdelijke stimuleringsmaatregelen genomen en extra garanties geïntroduceerd om de consument alsnog over de streep te

aankopen van een (bestaande) woning net de goede kant op doen vallen. En op korte termijn leidde de maatregel volgens gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) ook daadwerkelijk tot meer interesse van kopers. Zo steeg direct na invoering ervan het aantal bezichtigingen met meer dan 25%. Een duidelijk signaal dat er in potentie wel degelijk een latente groep woningzoekenden interesse heeft in een koopwoning. Maar feitelijk heeft de maatregel voorlopig geen meetbaar resultaat opgeleverd. De timing kan achteraf gezien zelfs als ongelukkig worden getypeerd, omdat vrijwel gelijktijdig

Aantal verkochte woningen in Nederland uitgesplitst naar eengezinswoningen en appartementen (1995-2011)

Bron: CBS

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

appartementen


2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

eengezinswoningen


57

de financiële onrust binnen de Eurozone sterk oplaaide. Belangrijker is echter dat tijdelijke maatregelen de structurele onzekerheid van de koper niet weg zullen nemen. De kernvraag bij consumenten is of zij op langere termijn in staat zijn om de lasten te dragen. Om die vraag positief te kunnen beantwoorden zijn andere maatregelen nodig. In dit licht bezien is hervorming van de woningmarkt (zowel huur als koop) noodzakelijk. In het maatschappelijke debat wordt hier breed over gediscussieerd. Het zou de woningmarkt kunnen helpen als het kabinet nu de maatregelen neemt die de langetermijnonzekerheden van woningzoekenden wegnemen, alsmede een zware lastenverzwaring op korte termijn voorkomt. Financiering en betaalbaarheid In plaats daarvan wordt het woning zoekenden steeds moeilijker gemaakt. Daarbij spelen drie aspecten een rol. In de eerste plaats is het maximaal te lenen bedrag vorig jaar beperkt. De normering van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) is hiervoor leidraad. Door bezuinigingen en stijgende kosten (zoals zorgkosten en pensioenpremies) is het besteedbaar

inkomen van een gemiddeld huishouden gedaald, zo constateert het Nibud. Ter bescherming van hun financiële positie behoren dus ook de normen voor een verantwoord hypotheekbedrag te worden aangescherpt. Ten tweede wordt van banken verwacht dat de risico’s voor kopers in over stemming zijn met de verplichtingen die zij aangaan. Sinds augustus 2011 geldt hiervoor de gedragscode hypothecaire financiering. Zo mag de hoogte van de hypotheek hoogstens nog 106% van de marktwaarde van de woning plus overdrachtsbelasting bedragen. Daarnaast mag nog maar 50% van de marktwaarde aflossingsvrij worden geleend. Beide maatregelen zorgen ervoor dat de financiële risico’s beperkt worden, maar beperken eveneens de hoogte van het maximaal te lenen bedrag. Daarbij speelt verder een rol dat banken hun balanspositie moeten verstevigen in verband met nieuwe regelgeving (Basel III). Het gevolg is dat de groeimogelijkheden beperkt zijn en banken keuzes moeten maken in de segmenten en regio’s waarin zij hun kredieten uitzetten. Krediet is schaars geworden, en daarmee ook de vanzelfsprekendheid

van een hypotheek. Zo hebben diverse aanbieders van hypotheekleningen zich inmiddels uit de Nederlandse markt teruggetrokken. Tot slot worden de verruimde voor waarden van de Nationale Hypotheek garantie (NHG), die direct na de kredietcrisis zijn ingesteld, de komende jaren door het kabinet afgebouwd. De NHG-norm zal tot 1 juli 2012 gehand haafd blijven op € 350.000,–. Daarna wordt de norm geleidelijk afgebouwd tot het niveau van voor de crisis. Na 1 juli 2012 komt de grens een jaar op lang op € 320.000,– te liggen. Vervolgens wordt de grens na 1 juli 2013 verlaagd tot € 290.000,– om uiteindelijk vanaf 1 juli 2014 weer op het oude niveau te komen. De verlaging van de norm betekent dat kopers in de toe komst minder gewaarborgd zijn voor eventuele verliezen bij gedwongen verkoop. Waar de markt en de consument vragen om een structurele oplossing voor de impasse in de huidige markt, ligt het antwoord dus vooral in strenger toezicht en meer eigen verantwoordelijk heid. Dat werkt averechts en die padstelling moet worden doorbroken.

‘De meest in het oog springende nieuwe maatregel is de tijdelijke verlaging van de overdrachts belasting voor bestaande koop woningen. Die werd medio 2011 voor de duur van een jaar vastgesteld.’ 58

‘Doordat er voorlopig geen zicht is op herstel van de marktvraag, komt de positie van bouwers en ontwikke laars steeds meer in het gedrang.’

Noodzakelijk hiervoor is dat het vertrouwen van consumenten in de woningmarkt wordt teruggewonnen. Dit vraagt om hervormingen die er voor zorgen dat consumenten op zijn minst weten welke verplichtingen zij aangaan, en dit op een verantwoorde manier kunnen en willen doen. Maar ook duidelijkheid scheppen over kaders waarbinnen andere partijen als ontwikkelaars, bouwers, beleggers en banken verantwoorde investerings beslissingen kunnen en durven nemen.


Oplossingsgerichter ontwikkelen De huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt is sterk veranderd in vergelijking met enkele jaren geleden. In algemene zin is duidelijk sprake van een verslechtering, wat in het publieke debat direct wordt doorvertaald in een markt die volledig stil ligt. Op dit punt past enige nuancering. Er zijn vorig jaar bijna 120.000 bestaande woningen verkocht en rond de 50.000 nieuwe woningen opgeleverd (huur en koop). In die zin is er wel degelijk sprake van


activiteit in de markt. Sterker nog, het geeft ook aan dat zelf in tijden van economische crisis een basis bestaat aan marktdynamiek in de woningmarkt. Dat de markt sinds 2008 is afgekoeld heeft daarom ook positieve uit werkingen. De overspannen druk, opgevoerd door onder andere politieke ambities van Rijk en gemeenten, is sinds enkele jaren gekeerd. Ontwikkelaars van nieuwbouwwoningen zullen anders dan in het verleden veel meer

59

‘Corporaties zijn vrijwel gestopt met sloop en nieuwbouw en concentreren zich op renovatie en onderhoud.’

vraaggerichte producten moeten leveren. Meer onderscheidend ver mogen en meer focus op onderscheid naar doelgroepen. Dat betekent dat voor het eerste in decennia kopers van woningen in feite de tijd en vrijheid hebben om een bewuste woningkeuze te maken. Uiteraard nog steeds deels gestuurd door het Nederlandse woning model dat is gebaseerd op fiscalisering van de eigen woning en gesubsidieerde huurwoningen. Zoals gezegd zullen op dit punt de bakens moeten worden verzet. De huidige ‘crisis’ in de woning markt biedt juist daarom het momentum om tot verandering te komen. Woelige tijden bij woningcorporaties Onder invloed van de nieuwe realiteit op de woningmarkt verandert langzaam maar zeker de perceptie van het eigen woningbezit. Voor het eerst in decennia stijgt het aantal woningzoekenden dat de voorkeur geeft aan een huurwoning. In een tijd van crisis en recessie biedt een huurwoning meer (korte termijn) financiële zekerheid. De huurprijzen in het vrije segment van de woningmarkt hebben zich vorig jaar dan ook goed weten te handhaven. Overigens is de vraag naar een huurwoning niet ongelimiteerd. Zij concentreert zich vooral op betaalbare en bij voorkeur ook snel beschikbare huurwoningen. Dit leidt vooral in het prijssegment tussen € 650,– en € 900,– tot krapte. In principe zouden woningcorporaties

60

een deel van de stijgende vraag naar een huurwoning kunnen faciliteren. Toch gebeurt dit onvoldoende. De corporatiesector beleeft namelijk woelige tijden. Het is niet alleen de economische crisis die een aantal pijnpunten bij woningcorporaties bloot heeft gelegd. Ook de invoering van de Europese beschikking in januari 2011 en de voortdurende discussie over de maximale inkomensgrens van € 33.614,– (inclusief de bijbehorende 10%-regel) zorgen voor veel onduidelijkheid en terughoudendheid. Corporaties hebben hierdoor geen prikkel om in beweging te komen. Daar komt bij dat menig corporatie een fors aantal onverkochte woningen in haar bezit heeft, die steeds zwaarder op de balans drukken maar die tegelijkertijd steeds lastiger zijn te verkopen. In de regelgeving is de verkoop van delen van het bezit aan beleggers aan banden gelegd. De mogelijkheden tot huurverhoging zijn tegelijkertijd beperkt. Daardoor zijn de liquiditeit en solvabiliteit van woningcorporaties steeds verder onder druk komen te staan. De nadruk in de sector ligt op optimalisatie van het beheer om zo kosten te besparen. Corporaties zijn vrijwel gestopt met sloop en nieuwbouw en concentreren zich op renovatie en onderhoud. In zekere zin lijkt de corporatiesector slachtoffer te worden van haar eigen succes. In de jaren dat de waarde van het woningbezit fors is gestegen,

hebben woningcorporaties veel ver mogen opgebouwd. Dat maakt hen in tijden van oplopende begrotingstekorten een eenvoudige prooi van de overheid. Het kabinet lijkt de druk op de sector verder op te willen voeren. Zo stelt de minister van Binnenlandse Zaken zich op het standpunt dat corporaties zich puur moeten richten op huishoudens met een inkomen onder de sociale huurgrens. Dit betekent dat er in principe zo’n 500.000 woningen verkocht kunnen worden, omdat er tegenover de 2,4 miljoen corporatie woningen in totaal 1,9 miljoen huishoudens staan die binnen de grenzen van de doelgroep vallen. Het standpunt van de minister stuit binnen en buiten de corporatiewereld op veel weerstand. Verschillende partijen beargumenteren dat het afzetten van een dergelijke hoeveelheid woningen in korte tijd niet alleen onverstandig maar ook vrijwel onmogelijk is. De overheid kan de verkoop van een deel van de corporatiewoningen ook niet afdwingen, waardoor het nog maar de vraag is of en in hoeverre de voorstellen concreet kunnen worden gemaakt. Desondanks is duidelijk dat de woning corporaties ook de komende jaren weinig rust gegund zal zijn. Minder nieuwbouw verhoogt woningdruk Als gevolg van de economische laag conjunctuur en de toenemende onzekerheid bij bouwers en ontwikke laars is de woningbouwproductie al

een paar jaren aan het afnemen. Ook het aantal verleende bouwvergunningen is laag. De verwachting is daarmee gerechtvaardigd dat de productie aantallen ook de komende jaren niet zullen stijgen. De paradox is dat de behoefte aan woningen onverminderd groot blijft. De komende tien jaar zullen er jaarlijkse ongeveer 55.000 huishoudens bij komen. Daarnaast worden er circa 15.000 verouderde woningen per jaar aan de voorraad onttrokken. Per saldo leidt dit dus tot een toename van de woningbehoefte. Deze vraag wordt echter in de planvorming niet concreet vertaald in een hoger aanbod van nieuwe woningen. Dat is ook een lastige opgave, omdat de financiële armslag van woningzoekenden alleen maar minder is geworden. Het moet kortom beter, sneller maar vooral ook goedkoper. Dat verklaart ten dele de impasse waarin de nieuwbouw zich op dit moment bevindt. En een oplossing is daar niet zomaar voor gevonden, zeker nu een belangrijk deel van de nieuwbouwopgave binnenstedelijk moet worden ingevuld. Juist daar zijn de stichtingskosten doorgaans hoger dan op uitbreidingslocaties.

Het is zeer goed mogelijk dat Nederland daarmee aan de vooravond staat van een nieuwe periode van kwantitatieve woningtekorten. In sommige deel segmenten is dat ook nu al zichtbaar. Een voorbeeld is de studenten huisvesting in met name de grotere studentensteden. Ondanks gerichte nieuwbouw is het woningtekort in dit segment nog steeds groot. Niet voor niets heeft het ministerie van Binnen landse Zaken vorig jaar een actieplan gepresenteerd voor de ontwikkeling van 16.000 studentenwoningen in de komende vijf jaar. Daarmee is een investering gemoeid van ongeveer € 1 miljard. In dat kader worden nadrukkelijk ook de mogelijkheden betrokken van het al dan niet tijdelijk herbestemmen van bijvoorbeeld kantoren. Niet alleen onder studenten is sprake van een woningtekort. Maatgerichte seniorenhuisvesting is door de huidige crisis eveneens op achterstand geraakt. Terwijl ook in dit deelsegment de komende jaren meer behoefte aan passende woonruimte gaat ontstaan. Dat betreft overigens niet per definitie geïntegreerde woonzorgconcepten. Er is vooral behoefte aan woningen met aanvullende voorzieningen voor ouderen.

‘De paradox is dat de behoefte aan woningen onverminderd groot blijft.’



61

62

SAMENVATTING WONINGMARKT

strengere normen ten aanzien van kredietverlening W o ni ng pr i j z e n op n ieu w ge d a a l d , v e r de r e da l i n g i n v e r s chie t De vraag naar koopwoningen is in 2011 opnieuw gedaald. Tegelijkertijd is het aantal woningen dat in de bestaande markt wordt aangeboden verder gestegen. Hierdoor is de prijs onder steeds meer druk komen te staan. Vorig jaar daalde de prijs voor een koopwoning met gemiddeld 2%. A ng st e n n ieu we n or me n Het stokken van de vraag naar koopwoningen wordt door twee aspecten bepaald. De grote angst onder consumenten voor langlopende financiële verplichtingen, mede in het licht van koopkracht verlies en toenemende werkloosheid. En – juist om consumenten hiertegen te beschermen – strengere normen ten aanzien van kredietverlening. Tijde l i jk e m a at r ege l e n v e r s u s l ange te r m i j n p r ob l e m e n Om de ban te doorbreken worden vooral tijdelijke stimuleringsmaatregelen ingezet om consumenten over de streep te trekken. Het tij is daarmee echter niet gekeerd. De vraag is ook of dergelijke maat regelen voldoende impact hebben om de lange- termijnrisico’s weg te nemen die de consumenten op dit moment ervaren. Meer ani m o v oor h u u rw on i n ge n Decennialang is het eigenwoningbezit alleen maar gestegen. Nu neemt echter weer de belangstelling voor huurwoningen toe. Dat is voor het eerst in jaren. Wellicht is sprake van een tijdelijke opleving, maar



consumenten kiezen momenteel eerder voor kortetermijnzekerheid dan lange-termijn financiële verplichtingen. Corporaties kunnen de toegenomen vraag niet aan, mede doordat zij gedwongen worden zich op hun oorspronkelijke taakstelling te richten. Dat kan er mogelijk toe leiden dat zij ‘gedwongen’ worden een deel van hun bezittingen te verkopen. Duidelijk is dat het aanbod onvoldoende is om aan de vraag naar een betaalbare huurwoning te kunnen voldoen. Minder nieuwbouw, signalen van krapte De dalende vraag in de koopsector en het oplopend aanbod van bestaande koopwoningen resulteert in een afname van de productie van nieuwe woningen. Projectontwikkelaars, woningcorporaties en bouwers passen projecten op grote schaal aan, wat leidt tot minder hoge aantallen en kleinere projecten. Ondertussen stijgt het aantal huishoudens jaarlijks, wat in sommige segmenten nu al leidt tot krapte. Dat is bijvoorbeeld het geval bij de huisvesting van studenten en senioren. Nu j u ist v era n d eren Ondanks al het negativisme dat de Nederlandse woningmarkt domineert, biedt juist de huidige situatie reden om vernieuwing en hervorming door te voeren. Positief is dat de keuzevrijheid van woningzoekenden is verbeterd. Dat dwingt aanbieders van woningen (ontwikkelaars en beleggers) meer dan ooit om veel klantgerichter te handelen.

63

TRENDS IN DE vastgoedbeleggingsmarkt

vertrouwen herwinnen

64

Het herstel van de vastgoedbeleggingsmarkt in 2010 zette in 2011 niet door. Mede door de opnieuw oplaaiende schuldencrisis in Europa is het beleggingsklimaat in algemene zin verslechterd. Investeerders vertonen op grote schaal risicomijdend gedrag. Daar komt bij dat de financieringsmarkt voor vastgoed is veranderd; vreemd vermogen is minder eenvoudig te verkrijgen. Toch zijn er nog wel degelijk sectoren en segmenten in het vastgoed te vinden waar beleggers in willen investeren. Dat blijkt ook uit het totale investeringsniveau van € 4,75 miljard, dat vorig jaar door investeerders in Nederland werd belegd. Maar het niveau blijft opvallend genoeg achter bij dat van sommige andere Europese landen. Lang niet alles is daarom terug te voeren op de Europese schuldencrisis. We zijn het vertrouwen in onze eigen vastgoedmarkt aan het kwijtraken.



65

Groei investeringsvolume zet niet door Vastgoedinvesteerders zijn in 2011 terughoudender geworden in het aankopen van Nederlands vastgoed. De sterke koopimpuls aan het einde van 2010 werd vorig jaar niet doorgezet. Weliswaar leken de investeringen in de eerste helft van 2011 nog op peil te blijven, maar vooral na de zomer sloeg de stemming bij beleggers om. Vorig jaar werd voor amper € 4,75 miljard in vastgoed geïnvesteerd. Dat is ongeveer een kwart minder dan in 2010.

‘Vastgoedinvesteerders

Van deze € 4,75 miljard betreft € 1,6 miljard nieuwe investeringen in Nederlands vastgoed. In vergelijking met 2010 betekent dit een afname met zo’n 15%. Vooral de teruglopende investeringen in kantoren zijn hier de oorzaak van. Met name de Duitse beleggers, die van oudsher veel investeren in dit segment, zijn terughoudender geworden. In totaal bezitten buitenlandse beleggers volgens cijfers van Vastgoedmarkt circa € 23,6 miljard aan Nederlands vastgoed. Duitse beleggers nemen daarvan bijna de helft voor hun rekening en zijn dus dominant op de markt aanwezig. Uit dezelfde gegevens van Vastgoedmarkt blijkt dat ruim driekwart van de buitenlandse investeringen in kantoren is belegd. In andere sectoren liepen de nieuwe investeringen veel minder terug. In het winkelsegment kon zelfs een toename worden geconstateerd. Nederlandse beleggers blijven interesse tonen voor winkelvastgoed, en ook buitenlandse partijen hebben in 2011 iets meer in dit segment geïnvesteerd. Beleggers zijn het er kennelijk over eens dat winkelvastgoed de meest aantrekkelijke vastgoedinvesteringscategorie van het moment is.

zijn in 2011 terug houdender geworden in het aankopen van Nederlands vastgoed.’

Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed (exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro’s (1987-2011) Bron: Vastgoedmarkt 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Nederlandse beleggers 66

Buitenlandse beleggers

Totaal

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed naar type vastgoed en investeerder (exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro’s (2011). Bron: Vastgoedmarkt Institutionele Beleggers

Winkels

Buitenlandse vastgoedinvesteringen Totaal

50

550

600

300

250

100

650

0

50

300

350

300

350

950

1.600

Bedrijfsruimte Totaal

Vastgoedfondssen

0

Kantoren

Woningen, die in de inventarisatie niet zijn meegenomen, lijken overigens eveneens op de interesse van beleggers te kunnen rekenen. Beleggers kopen wel veilig aan, en willen de woningen ook voor langere termijn zelf exploiteren. Het geringe risico op leegstand en de relatief zekere cashflowstromen maken woningen, zeker in vergelijking met sommige andere vastgoedsegmenten, een stuk zekerder. Het gemiddeld lagere rendement dat beleggers op woningen verdienen wordt daarbij op de koop toegenomen. Forse toename vastgoed bezittingen instituten De resultaten van institutionele beleggers stonden vorig jaar fors onder druk. Met name de pensioen fondsen kregen het zwaar te

verduren. De dekkingsgraad daalde voor veel fondsen tot onder de vereiste 105%, wat een aanpassing van de beleggingsstrategie nood zakelijk maakte. Voor de Nederlandse vastgoedmarkt zijn institutionele partijen van groot belang. Enerzijds hebben zij aan de basis gestaan van de huidige professionele vastgoed markt. Anderzijds investeren institutionele beleggers jaarlijks vele miljarden in vastgoed, wat hen tot op de dag van vandaag invloedrijke marktpartijen maakt. De institutionele beleggers in Nederland hadden in 2010 voor bijna € 130 miljard aan vastgoed op de balans staan. Dat is het tienvoudige van het geïnvesteerd volume in 1980. Pensioenfondsen investeren hun middelen grotendeels indirect, via

fondsen. Verzekeraars en gespeciali seerde beleggingsinstellingen hebben in verhouding veel meer direct vastgoed. De trend naar indirect vastgoed is echter ontegenzeggelijk aanwezig. Dat maakt ‘jaar-op-jaar’vergelijkingen lastig. Goede beurs jaren leiden bijna automatisch tot stijgende belangen in vastgoed, zoals ook 2010 liet zien. Gegevens over 2011 zijn nu nog niet beschikbaar, maar deze zullen zeer waarschijnlijk een daling van de vastgoedposities van institutionele beleggers laten zien. Dat maakt de ‘dagkoersen’ van vast goedinvesteringen onvoorspelbaar. Het commitment voor dit type investeringen wordt namelijk vaak voor lange tijd aangegaan. Gemiddeld genomen hebben deze investeringen de beleggers bovendien geen wind eieren gelegd.

Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro’s en % Bron: CBS, bewerkt door FGH Bank

Direct vastgoed

Pensioenfondsen

1990

2000

2010

6,3

14,2

23,3

10,4

Verzekeraars

4,8

7,3

13,6

12,6

Beleggingsmaatschappijen

1,5

7,0

28,7

24,0

12,6

28,5

65,6

47,0

0,3

2,5

23,9

64,5

Totaal Indirect vastgoed

1980

Pensioenfondsen Verzekeraars

0,1

0,4

2,1

2,6

Beleggingsmaatschappijen

0,0

0,2

3,4

15,2

Totaal Totaal

0,4

3,1

29,4

82,3

13,0

31,6

95,0

129,4

Direct vastgoed

Aandelen

96,9%

90,2%

69,1%

36,4%

Indirect vastgoed

Obligaties

3,1%

9,8%

30,9%

63,6%

Totale beleggingen

Aandelen

116,6

290,1

830,0

1.499,7

Aandeel direct vastgoed

Obligaties

10,8%

9,8%

7,9%

8,6%



67

Rendementen op vastgoed blijven aantrekkelijk Ondanks de teleurstellende investerings volumes zijn de rendementen die beleggers op vastgoed behalen positief. Over geheel 2010 werd op vastgoed een gemiddeld totaal rendement van 4,6% behaald. Dit werd voornamelijk bereikt door positieve rendementen op huurinkomsten, wat resulteerde in een direct rendement van in totaal 5,6%. De gemiddelde waarde van de vastgoedinvesteringen daalde in 2010 met 0,8%. Vergeleken met 2009, toen vastgoed als geheel een negatief rendement van 0,2% behaalde, is de markt in de daarop volgende periode gemiddeld genomen verbeterd. Ook in de eerste drie kwartalen van 2011 bleef het gemiddelde totaal rendement op vastgoed positief. Beleggers realiseerden op jaarbasis een gemiddeld rendement van 4,9%; nog net iets hoger dan het totaalrendement in 2010. Winkels en woningen lieten beide een stijging zien van zowel het directe als het indirecte rendement. Kantoren en bedrijfsruimten daalden in waarde, maar dit werd gecompenseerd door de positieve rendementen op de huurinkomsten. Cijfers over het laatste kwartaal van 2011 waren op moment van schrijven nog niet voor handen, maar het lijkt een lastige periode te zijn geweest waarin de dynamiek in de markt opnieuw is teruggevallen. De gegevens over de rendements ontwikkeling maken eens te meer

duidelijk dat de huurinkomsten bepalend zijn voor de stabiliteit van het rendement. Weliswaar staan deze door de oplopende leegstand onder druk, reden voor beleggers om steeds meer op het behouden van de huurder te sturen. Verder blijkt de waarde ontwikkeling in sectoren met de hoogste leegstand – meer specifiek kantoren en bedrijfsruimten – nog steeds negatief te zijn, terwijl beleggers in sectoren met meer krapte – zoals winkels en woningen – gemiddeld genomen de waarde van de porte feuille juist zien stijgen. FGH Bank verwacht dat beleggers in de komende periode nog sterker op cashflow zullen sturen, om stabiliteit in de rendementen op de portefeuille te behouden. Incentives in beweging Incentives op nieuwe contracten of bij contractverlenging waren ooit bedoeld als kortetermijnmaatregel om huurders in tijden van laagconjunctuur te verleiden. In de huidige markt lijken ze echter gemeengoed te zijn geworden. Van buiten de sector wordt met argusogen naar deze afspraken gekeken. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft er in ieder geval voor gepleit dat beleggers deze incentives in de toekomst duidelijker zichtbaar moeten maken. Het is evident dat incentives in de waardering van vastgoed beter gepositioneerd moeten worden. Taxateurs zullen in de toekomst meer inzicht moeten bieden op de invloed

van een korting op de waarde en daarover dus ook meer transparantie afdwingen. FGH Bank onderschrijft het streven naar meer transparantie, maar waarschuwt tegelijkertijd voor over regulering. In de waardering en ook in de feitelijke taxatiewaarde van vast goedobjecten wordt namelijk impliciet al rekening gehouden met huurincen tives. Het beeld dat vastgoed in feite over de volle breedte (veel) te hoog wordt gewaardeerd is daarom niet altijd correct. Incentives hebben bovendien een doel. Ze bieden eigenaren van vastgoed een mogelijkheid om op grond van prijs te concurreren. Incentives geven vast goedbeleggers een zekere mate van onderhandelingsruimte met de huurder. Mits het transparant gebeurt, is daar volgens FGH Bank niets op tegen. Bovendien zijn er enkele veranderingen gaande. Voorheen werden incentives vooral aan het begin van een huur contract geboden om huurders over de streep te trekken. Tegenwoordig spreiden beleggers de voordelen voor de huurder over de gehele contract duur of leggen dit richting het einde van het contract. Daarmee is de eigenaar voor langere tijd verzekerd van cashflowstromen, wat positief uitpakt voor de waarde en financier baarheid van een onderliggend object. Bovendien voorkomt het vroegtijdig verhuisbewegingen van huurders, en wordt dus versnelde leegstand tegengegaan.

Totaalrendementen op vastgoed per sector (1995-2011) in %

Bron: IPD Nederland

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Kantoren

8,6

8,8

12,0

14,4

15,5

15,1

12,0

8,3

5,2

5,5

7,0

11,5

11,3

0,9

-0,2

2010 2011, Q3 3,5

4,5

Winkels

9,4

8,7

10,6

12,7

13,3

12,0

9,9

9,8

9,2

10,3

13,5

14,9

13,4

5,5

2,4

7,8

8,6

Bedrijfsruimte

10,0

11,3

12,1

13,7

17,1

13,1

10,5

9,5

6,4

8,5

11,1

13,0

11,7

4,0

-0,3

2,9

0,1

Woningen

12,3

14,3

13,7

13,7

16,9

18,5

12,1

8,4

7,1

7,6

10,1

11,4

9,6

2,8

-2,2

2,9

2,8

Totaal

10,8

11,9

12,7

13,7

15,8

16,1

11,4

8,8

7,1

7,8

10,2

12,5

11,3

3,3

-0,2

4,6

4,9

Aandelen

19,1

38,7

45,9

14,7

25,9

2,9

-17,4

-32,3

7,6

5,1

32,5

18,5

9,3

-45,2

38,6

9,3

-

Obligaties

15,7

11,7

9,6

17,7

-6,8

5,1

8,5

9,5

8,0

4,7

11,2

-1,1

1,7

12,3

2,4

9,3

-

68

Daling aanvangsrendementen zet niet verder door Ondanks het lagere investeringsvolume hebben de aanvangsrendementen in het courante deel van de vastgoed markt zich vorig jaar weten te stabiliseren. Dit duidt er op dat beleggers de waarde van courant vastgoed stabiel achten. In het secundaire deel van de markt zijn deze rendementen wel verder opgelopen. Hier is sprake van een lagere prijs vorming in de markt. Het probleem is echter dat het aantal transacties fors is gedaald, waardoor het feitelijk zicht op de markt enigszins wordt vertroebeld. De vraag kan worden gesteld of beleggingstransacties die vandaag de dag worden gesloten volledig representatief zijn voor het totaal van de markt. Uiteraard refereren bestaande trans acties het beste naar de actuele waarde voor vergelijkbare objecten en daarmee naar de meest waarschijnlijke prijs vorming. Daarvoor is wel een situatie noodzakelijk waarbij voldoende vragers en aanbieders in de markt aanwezig zijn. In de huidige markt valt op dat er in het courante segment nauwelijks aanbieders zijn, en juist veel beleggers

‘Ondanks de teleurstel lende investeringsvolumes zijn de rendementen die beleggers op vastgoed behalen positief.’ (deels) leegstaande en courante gebouwen willen verkopen. Maar hier ontbreekt dan weer de vraag. Het gegeven dat er nauwelijks beleggings transacties plaatsvinden, kan er daarom juist op duiden dat de bestaande prijs vorming onvoldoende representatief is. En daarmee wordt een verkeerd signaal aan de markt afgegeven. Beleggers met een goede portefeuille wensen helemaal niet te verkopen tegen bodemprijzen. Een verdere prijsdaling zal de dynamiek in de vastgoedmarkt volgens FGH Bank daarom niet of

nauwelijks verbeteren. En biedt al helemaal geen helder zicht op de langetermijnwaarde van individuele vastgoedobjecten. Eenzijdige tweedeling De crisis, die de economie en dus ook de vastgoedsector nu al vier jaar in haar greep houdt, leidt bij beleggers tot andere keuzes, die deels in het nadeel van de Nederlandse markt uitvallen. De Nederlandse beleggers – zowel institutioneel als particulier – richten zich meer op het buitenland.

Laagste netto aanvangsrendementen vastgoed in % (1990-2011)

Bron: FGH Bank

9

8

7

6

5

4

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

3

Kantoorruimte in de Randstad Winkelruimte in de Randstad Bedrijfsruimte in de Randstad



69

Daarbij kijken zij zowel naar de grotere economieën in Europa als naar landen waarvan de economie in opkomst is. En ook buitenlandse beleggers verleggen hun aandachtsgebied voor een deel naar Oost-Europa en de Scandinavische landen. Als beleggers nog bereid zijn in Nederlands vastgoed te investeren, is dat vooral in het ‘prime’ segment, zo is de veronderstelling. In dit verband wordt vaak gerefereerd aan de bestaande tweedeling in de markt tussen ‘prime’ en secundair vastgoed. In ‘prime’ vastgoed – circa 10 tot 15% van de markt – durven beleggers hun geld nog te investeren. Het secundaire deel laten zij links liggen en is daarom ten dode opgeschreven, zo luidt de algemene consensus. Die veronderstelde tweedeling ligt in de optiek van FGH Bank genuanceerder. Er zijn feitelijk verschillende bewegingen in de markt zichtbaar, die elk verwijzen naar andere marktperspectieven en die ook samenhangen met het profiel van de investeerder. Zo is het markt perspectief voor grote (institutionele) beleggers met voldoende eigen vermogen relatief verbeterd. Zij zijn beter dan in het verleden in staat om kwalitatief goede objecten tegen concurrerende prijzen te verwerven.

‘De crisis, die de economie en dus ook de vastgoedsector nu al ruim vier jaar in haar greep houdt, leidt bij beleggers tot andere keuzes, die deels in het nadeel van de Nederlandse markt uitvallen.’ 70

Gezien het gebrek aan financierings middelen in de markt kunnen zij door de relatief hoge inbreng van eigen middelen toch nog goede objecten verwerven. Ook vermogende particulieren zijn – anders dan soms wordt verondersteld – wel degelijk in staat om vastgoed te verwerven. Zij acteren daarbij strategisch en zullen pas opnieuw instappen als de waarde van het vastgoed – in hun ogen – het dieptepunt heeft bereikt. Dat is niet per definitie ‘prime’ vastgoed. Juist lokale particulieren zijn in staat door hun uitgebreide lokale kennis en netwerk waarde aan bestaand vastgoed toe te voegen. Beleggers veranderen daarnaast de focus en daarbij verschuift de aandacht voor de diverse beleggingscategorieën. Enerzijds wordt deze verlegd naar sectoren met relatief weinig leegstand, zoals woningen en winkels. Anderzijds neemt de aandacht toe voor nieuwe beleggingscategorieën als zorg en parkeervoorzieningen. Er ontstaan ook nieuwe allianties door partijen die elkaar in de keten opzoeken. Bouwers/ontwikkelaars en beleggers van woningen bijvoorbeeld:

bouwers/ontwikkelaars om verzekerd te zijn van toekomstige bouwstromen, beleggers om verzekerd te zijn van eindproducten. Door voor langere tijd allianties aan te gaan, slaan sommige partijen de handen ineen. Vooral buitenlandse kantoorbeleggers zullen het daarentegen lastiger krijgen. Diverse (Duitse) open-end fondsen zullen dit jaar mogelijk gedwongen worden bezittingen te verkopen om voldoende liquiditeiten te verkrijgen om beleggers uit te betalen. Dit zal voor meer opportunistische beleggers mogelijkheden bieden om een deel van deze bezittingen te verkrijgen. Probleem daarbij is wel de beperkte financierbaarheid. FGH Bank verwacht daarom dat er bij hernieuwd marktvertrouwen wel degelijk kansen ontstaan voor een verhoging van de dynamiek in vastgoedtransacties. Aan die dynamiek ontbreekt het momenteel, en dat leidt tot een prijsval. Hoe meer de nuance in de marktbeoordeling ontbreekt, hoe langer daarbij het herstel op zich zal laten wachten.

Gerechtvaardigde angst? Angst voor een verder verval van prijs en waarde, oplopende schulden, onvoldoende liquiditeiten en hoge leegstand domineren de markt. De vraag is in hoeverre deze angst terecht is. Natuurlijk zijn de marktomstandig heden verre van optimaal. Vanuit dat perspectief is de angst te rechtvaardigen. Tegelijkertijd echter houden sommige, ondertussen algemeen geaccepteerde dogma’s, de markt in gijzeling. Een van die dogma’s is de veronder stelde snel oplopende leegstand. Feit is dat de leegstand in kantoren in 2011 niet of nauwelijks is opgelopen, en in sommige regio’s zelfs is gedaald. Impliciet wordt in de leegstanddiscussie uitgegaan van een voortdurend dalende opname van ruimte (kantoren, winkels). In sommige regio’s neemt de groei van de (beroeps)bevolking echter nog zo sterk toe dat bij een aantrekkende economie juist een hogere opname kan worden verwacht. Hoge leegstand is volgens sommigen een gegeven. Maar we kunnen er ook naar handelen om te voorkomen dat deze leegstand veel verder oploopt. Het uit de markt nemen van overbodige meters helpt daarbij. In 2011 zijn hier in de kantorenmarkt de eerste voorzichtige stappen toe


gezet. Het heeft er alvast voor gezorgd dat het feitelijk leegstandspercentage nauwelijks verder is opgelopen. Bij beleggers heerst de angst dat zij voor een onmogelijke herfinancierings opgave staan. Strengere regels (Basel III) en onvoldoende herfinancierings mogelijkheden werpen hun schaduw vooruit. Het is duidelijk dat Nederlandse banken door deze eisen geraakt worden en opnieuw hun strategie moeten bepalen. Zeker op korte termijn beperkt dit de financierbaarheid van vastgoed. Een van de gevolgen zal zijn dat nieuwe kredietverlening onder druk staat. Het is dus evident dat er een herfinancieringsopgave ligt voor de komende twee tot drie jaar. Maar het gemak waarmee deze opgave als een onoplosbaar probleem wordt bestempeld is niet terecht. FGH Bank is er absoluut van overtuigd dat herfinancieringen door de markt ingevuld zullen worden. Linksom of rechtsom.

in de huidige tijd is op zijn plaats. Minder dan 10% van het vastgoed heeft vandaag de dag een hardnekkig (leegstands)probleem. Dat is geen reden leegstand te bagatelliseren, maar zeker ook geen reden om de overige 90% categorisch als kansloos weg te zetten. Dat gebeurt echter wel in de waardering van de markt. Dat de markt er anders over denkt is verklaarbaar. Na de euforie van het begin van dit decennium komt de kater van de huidige crisis des te harder aan. Het zal inderdaad nog wel even duren voordat de economie en de vastgoedmarkt weer in rustiger vaarwater terecht komen. Maar dat maakt vastgoed vandaag de dag in de optiek van FGH Bank nog geen kansloze investeringscategorie, en evenmin een kortetermijngeldmachine.

De voornaamste angst van FGH Bank is juist dat de vastgoedsector onder een deken van negativisme komt te liggen, waardoor zij alleen maar verder in het slop raakt. Enig relativeringsvermogen


71

72

SAMENVATTING VASTGOEDBELEGGINGSMARKT

Beleggers verleggen focus

Mi nde r b e l eggin ge n d oor t e r u g va l v e rtr o uwe n Het beleggingsvolume is na een aanvankelijk herstel in 2010, vorig jaar opnieuw gedaald. In totaal is er € 4,75 miljard geïnvesteerd in vastgoed, ongeveer een kwart minder dan een jaar eerder. Accentv e rs ch u i v i n g n a a r wi n k e l s e n w o ni nge n Beleggers verleggen het accent in hun portefeuille naar winkels en woningen. Deze sectoren hebben relatief weinig kans op leegstand, waardoor de zekerheid van de huurinkomsten een stabiel direct rendement genereert. Kantoren en bedrijfshallen zijn minder populair, temeer doordat buitenlandse beleggers de focus verleggen naar investeringen in onder andere Oost-Europa en Scandinavië. Be l egger s g a a n a n d e r s om m e t i nce nti v e s Incentives op huurcontracten zijn door de matige marktomstandigheden gemeengoed geworden. De wijze waarop beleggers hiermee omgaan verandert wel. Zo spreiden beleggers de voordelen voor de huurders meer over de lengte van het huurcontract. Door bovendien een deel van de voordelen aan het einde van de huurperiode te verlenen, voorkomen zij dat huurders vroegtijdig verhuizen.


Aa n va n gsren d em en ten n ie t v erd er om la a g Het waardeherstel in de topsegmenten van het vastgoed heeft zich vorig jaar niet verder doorgezet. Door de verslechterde macro-economische omstandigheden, de onzekerheden rondom de euro, en de schaarste aan vreemd vermogen zijn vastgoedinvesteerders terughoudender geworden. Hierdoor zijn de gemiddelde prijzen voor vastgoed niet verbeterd, temeer omdat er zeer weinig topvastgoed als belegging wordt aangeboden. An gst werk t v erla m m en d De angst lijkt te regeren in de vastgoedmarkt en onder beleggers. Angst voor waardeverval, oplopende leegstand, en onvoldoende financiering. Het zijn op zichzelf terechte angsten, maar dat wil nog niet zeggen dat vastgoed op langere termijn een kansloze investering is. Sterker nog, nu de waarde van vastgoed in sommige sectoren met enkele tientallen procenten is gedaald, lijken zich juist nu aantrekkelijke koopmogelijkheden voor te doen.


73

Begrippenlijst

Aanbod Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfsruimte die vrij voor de markt te huur of te koop is. Het betreft bestaande en in aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten. Opname Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfsruimte. Kantoorruimte Kantoorruimte > 500 m² vvo in specifieke kantoorgebouwen. Winkels Winkels/showroom > 200 m² vvo. Bedrijfsruimte Productie- en distributieruimte > 750 m² vvo (inclusief kantoorruimte). Voorraad Totale omvang van het bestaande kantoor-, winkelen/of bedrijfsruimte-areaal. Leegstand Kantoor-, winkelen/of bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor ingebruikneming. Huurprijs Prijs per m² vvo per jaar.

74

Over FGH Bank

FGH Bank is dé bank voor de financiering van commercieel vastgoed. Concentratie is onze kracht: FGH Bank beschikt over een groot aantal specialisten op uiteenlopende terreinen. Denkt u aan vastgoed analisten, taxateurs, bouwkundigen en risicoanalisten. Maar ook aan deskundigen op juridisch en fiscaal terrein. In combinatie met onze visie op commercieel vastgoed stelt deze kennis ons in staat om u het juiste financieringsvoorstel te doen. Om welke vastgoedtransactie het ook gaat. FGH Bank werkt vanuit acht kantoren in Nederland: Amsterdam, Arnhem, Den Haag, Eindhoven, Groningen, Maastricht, Rotterdam en Utrecht. Daarnaast beschikt FGH Bank over een vestiging in Frankfurt. Elk kantoor is sterk verankerd in de economische regio waarin het actief is.


over fgh bank

De mensen in het veld koesteren hun netwerk en onderhouden langdurige klantrelaties. Met het label RNHB Hypotheekbank richt FGH Bank zich op de vastgoedmiddenmarkt, zowel via intermediairs als via het directe kanaal. FGH Bank weet met haar lange ervaring in vastgoed maatschappelijke en economische ontwikkelingen te analyseren, en hun impact in te schatten op de markt voor commercieel vastgoed. Onze bevindingen delen wij graag met de markt. Bijvoorbeeld via ons jaarlijkse FGH Vastgoedbericht. Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met ons op. www.fghbank.nl / [email protected]

75

Adressen

Hoofdkantoor

Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 [email protected] www.fghbank.nl

Regiokantoren FGH Bank N.V.

Amsterdam Koningslaan 33 1075 AB Amsterdam T +31 20 664 41 41 F +31 20 662 03 06 [email protected]

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven T +31 40 296 08 11 F +31 40 245 18 20 [email protected]

Rotterdam Blaak 333 3011 GB Rotterdam T +31 10 242 01 50 F +31 10 212 14 55 [email protected]

Arnhem Cronjéstraat 10 6814 AH Arnhem T +31 26 442 77 10 F +31 26 442 94 48 [email protected]

Groningen Verlengde Hereweg 173 9721 AP Groningen T +31 50 311 45 82 F +31 50 311 45 63 [email protected]

Utrecht Museumlaan 7 3581 HK Utrecht T +31 30 232 35 50 F +31 30 232 38 06 [email protected]

Den Haag Nieuwe Uitleg 15 2514 BP Den Haag T +31 70 304 01 38 F +31 70 385 38 34 [email protected]

Maastricht Aldenhofpark 30 6211 LV Maastricht T +31 43 350 08 85 F +31 43 325 87 23 [email protected]

Frankfurt Beethovenstrasse 4 D-60325 Frankfurt am Main Duitsland T +49 69 767 579 50 F +49 69 767 579 513 [email protected]

rnhb Hypotheekbank

Utrecht Leidseveer 30 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 755 20 00 F +31 30 755 20 20 [email protected] www.rnhb.nl

76

factsheets Huurprijzen Genoemde bandbreedte betreft de huurprijzen per ultimo van het jaar, in euro per m² per jaar exclusief BTW voor een courant object, in zijn geheel verhuurd voor een periode van 5+5 jaar.

Verwachting

J = blijft gelijk O = stijgt P = daalt

Verzorgingsindex De verzorgingsindex geeft de verhouding weer tussen het totaalverkoopoppervlak en het aantal inwoners. Op de volgende pagina’s is per deelmarkt (de kantoren-, winkel-, bedrijfsruimte- en woningmarkt) een overzicht opgenomen van de regionale gegevens. Wilt u nog meer weten? Via onze website heeft u toegang tot het overzicht van de regionale marktgegevens, inclusief een uitgebreide toelichting: www.fghbank.nl

Bronnen ABF Research Bak R.L. CBS Diverse gemeenten IBIS Locatus NEPROM NVM Primos Prognose 2011 PropertyNL


factsheets

77

FACTSHEET Kantorenmarkt Provincie/Steden

Algemeen

Marktstructuur Kantoorruimte per inwoner in m²

4.900

14%

29.500

Almere

192.500

14.300

80.600

27,0

10,1

5,9

2,0

55,0

575.100

3,0

23.600

13.300

-77%

121.400

Lelystad

75.400

6.100

36.200

20,2

12,3

8,7

1,1

57,7

248.400

3,3

5.400

1.000

-440%

23.100

95.300

6.200

65.500

15,8

8,8

11,6

10,3

53,5

573.400

6,0

8.100

1.000

-710%

39.800

Apeldoorn

156.800

10.600

94.100

15,1

11,8

13,3

6,4

53,4

740.700

4,7

22.900

28.100

19%

100.200

Arnhem

149.200

11.200

101.200

22,8

9,0

10,5

4,7

53,0

1.083.400

7,3

39.300

12.800

-207%

172.900

Nijmegen

164.900

11.000

98.900

13,8

13,2

4,8

1,3

66,9

471.500

2,9

12.300

10.500

-17%

56.200

193.000

13.900

131.700

22,0

7,3

8,8

1,4

60,5

977.700

5,1

20.900

21.700

4%

100.900

89.000

5.300

57.300

13,2

15,7

10,0

7,1

54,0

466.600

5,2

10.400

9.800

-6%

18.900

120.400

8.300

73.700

19,6

12,6

6,8

1,7

59,3

491.700

4,1

10.800

21.900

51%

55.900

Aanbod 2011 in m²

4.200

Opname vergeleken met jaren 2006-2010 in %

4,2

Opname 2011 in m²

279.800

Gemiddelde opname 2006-2010 in m²

64,6

Voorraad 2011 in m²

3,6

% overig 2011

9,6

% bank en verzekeringen 2011

% industrie, handel, transport 2011 9,3

% overheid 2011

% zakelijke dienstverlening 2011 12,9

Aantal banen 2011 36.700

Aantal bedrijven 2011 3.900

Aantal inwoners 2011 67.300

Provincie Drenthe Assen

Provincie Flevoland

Provincie Friesland Leeuwarden

Provincie Gelderland

Provincie Groningen Groningen

Provincie Limburg Heerlen Maastricht

78

Huurprijzen

Nieuwbouw

Centrum/Stationsgebied

110-125

100-120

j

90-115

90-110

j/p

110-130

90-115

j/p

Almere Buiten

90-125

80-115

Almere Haven

85-110

70-100

Oude Grachtpad Peelerpark

Almere Stad/Zakencentrum

De Luitenant

7.500

Het Palet

10.000

j/p

Almere Poort, Olympiakwartier Oost

66.000

j/p

Almere Poort, Olympiakwartier West

40.000

100-170

100-160

j

Gooisekant/Gooise Poort

95-140

90-135

j/p

Landdrost

13.900

Muziekwijk

90-120

90-115

j/p

WTC Zakencentrum L’Hermitage (Majestic)

29.800

Parkwijk

90-120

90-115

j/p


85-120

80-110

j/p

60-90

60-90

j/p

90-115

90-110

100-120

j/p

CJIB

8.000

95-120

j

WTC

90-120

80-100

j/p

100-115

90-110

j

Oostergoweg Tesselschadestraat

85.000

5.300

Business Park Leeuwarden/ FEC-City Zone Centrum/Stationsgebied

Almere Poort Kustzone/Duin

Wisselplein

Lelycenter

Apeldoorn-Noord

95-125

95-120

j/p


115-150

115-140

j

Laan van Osseveld

100-125

100-125

j/p

Europalaan

120-140

120-135

j


110-160

110-160

j

Gelderse Poort

120-135

120-130

j/p

IJsseloord II

120-140

120-135

j/p

La Mairesse

Kronenburg

100-125

95-120

j/p

Tennet, Utrechtseweg

Kroonpark (Arnhem Zuid)

110-135

100-130

j/p

Velperweg

110-145

110-140

j/p

Bedrijvenpark Lindenholt

Plancapaciteit 2011 in BVO m²

Verwachting 2012 j/p

In aanbouw 2011 in BVO m²

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m² 85-100

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ plannen


Belangrijkste kantorenlocaties Borgstee/Noorderstaete

9.000

Achmeakantoor, uitbreiding

45.000

Business Park Apeldoorn (TNO terrein)

23.500

Minx complex

12.000

Arnhems Buiten (Kema-terrein)

23.000

Business Park IJsseloord II

60.000 5.200 21.000

90-120

85-115

j/p

Brabantse Poort

12.000

Brabantse Poort

115-130

110-120

j/p

Waalsprong/Citadel

65.000

Mercator Science Park

105-125

105-125

j/p

Spoorzone/Centrum/Singels

115-150

115-150

j/p


120-135

120-135

j

Euroborg kantoor Volta, Boumaboulevard

11.000

90-110

85-125

j/p

Kantorenkwadrant Euroborg III

50.000

Europapark

125-140

125-140

j

Kranenburg

120-135

115-130

j/p

Martini Trade Park

115-130

100-125

j/p

90-110

85-100

j/p

Centrum

110-135

100-125

j/p

Maankwartier


110-140

110-140

j/p

La Grande Suisse

Céramique

110-140

110-135

j/p

Randwijck

110-135

100-130

j/p

Corpus den Hoorn

Zernike Science Park


Nijestee hoofdkantoor Damsterplein Sociale Dienst, Europapark

FACTSHEET kantorenmarkt

8.000 17.000

13.000 6.000

Bron: opname en aanbod PropertyNL

79


Algemeen

Marktstructuur Kantoorruimte per inwoner in m² 3,9

23.700

20.900

-13%

106.800

Den Bosch

141.700

10.600

96.900

20,4

9,1

7,2

4,6

58,7

954.300

6,7

34.400

22.300

-54%

99.300

Eindhoven

217.300

17.300

146.200

27,8

13,9

3,9

4,5

49,9

1.414.400

6,5

55.200

48.800

-13%

214.600

Tilburg

207.300

13.100

110.700

13,0

17,5

4,0

6,4

59,1

467.100

2,3

8.400

14.300

41%

47.100

Amstelveen

83.300

7.100

43.700

33,7

5,6

4,5

7,9

48,3

651.300

7,8

18.000

16.700

-8%

145.400

Amsterdam

788.300

95.100

529.200

28,7

6,4

5,4

8,3

51,2

6.130.000

7,8

309.200

218.000

Diemen

25.000

2.100

18.200

36,3

19,1

1,9

5,0

37,7

286.300

11,5

9.200

5.000

-84%

41.700

Haarlem

151.600

11.000

66.600

19,8

11,4

8,4

1,8

58,6

524.200

3,5

20.200

7.900

-156%

72.900

Haarlemmermeer

143.800

8.400

122.700

16,8

41,0

3,9

2,6

35,7

1.381.300

9,6

58.800

51.300

-15%

289.900

Aanbod 2011 in m²

690.300


58,9

Opname 2011 in m²

2,7


8,2


11,8

% overig 2011

% industrie, handel, transport 2011

18,4


% zakelijke dienstverlening 2011

101.600

% overheid 2011

Aantal banen 2011

12.800

Aantal bedrijven 2011

176.100

Aantal inwoners 2011

Breda

Provincie Noord-Brabant

Provincie Noord-Holland

(Hoofddorp en Schiphol)

80

-42% 1.045.100

Huurprijzen

Nieuwbouw

j/p

OV-Terminal

22.000

Stationsgebied

110-130

110-130

j/p

Stadionkwartier Breda

20.000

Westerhage/Steenakker

120-140

120-135

j/p

Digit Parc

De Brand

100-135

100-135

j/p

BDO/CTAC

12.600

De Herven

100-135

100-135

j/p

Belvedère (Paleiskwartier)

20.000

Pettelaarpark

125-150

125-150

j/p

De Croon (Paleiskwartier)

9.000

Stationsgebied/ Paleiskwartier

130-160

130-160

j

Eindhoven Airport/Flight Forum

125-145

120-145

Ekkersrijt/Science Park

110-135

Stationsgebied

125-160


Verwachting 2012

110-150


Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²



Belangrijkste kantorenlocaties Claudius Prinsenlaan e.o.

15.000

Paleiskwartier (diverse projecten)

60.000

j/p

Flight Forum

50.000

110-130

j/p

KPMG, Dorgelolaan

120-160

j

10.000

Stationslocatie zuidoost

30.000

Strijp-S

90.000

Kempenbaan

50.000

Het Parc

43.000


110-145

110-145

j/p

’t Laar

110-130

110-130

j/p

Bovenkerk-Legmeer

110-165

100-150

j

Centrum

140-200

130-185

j

Commerce Park

125-200

110-185

j

Amstel Business Park

100-150

100-140

j/p

Centrumgebied Amsterdam Noord

10.000

Centrum/binnenstad

150-300

150-275

j

Deloitte/AKD, VU Kwartier

40.000

De Omval

150-250

150-225

j

Diana & Vesta, Plaza Arena

27.000

90-175

85-160

j/p

IJDock

43.200

Oost

125-175

110-175

j/p

NDSM Werf (diverse projecten)

Riekerpolder

150-200

140-190

j

Noord

68.000

Oosterdokseiland Kavel 2&3

22.600

Teleport/Sloterdijk

125-160

100-140

j/p

Riekerpolder

West

115-150

100-140

j/p

Science Park Amsterdam

67.500

Zuidas

225-325

225-325

j

Zuidas (diverse projecten)

525.000

Zuidelijke IJ-oevers

125-225

120-215

j

Alpha Centauri II, Eekholt

11.500

023 Haarlem, Schipholweg

17.000

Zuidoost

80-175

80-170

j/p

Bergwijkpark

80-140

70-130

j/p j/p

Diemen-Zuid

17.000

80-125

70-115

140-175

125-175

j

Schalkwijk

90-135

80-125

j/p

Waarderpolder

90-135

80-125

j/p

Beukenhorst Oost

100-140

90-140

j/p

Business Garden Hoofddorp

20.700

Beukenhorst West

80-115

75-115

j/p

Beukenhorst Zuid/Park 20/20 (diverse projecten)

130.000

Beukenhorst Zuid

Centrum/binnenstad

Hoofddorp

Maria Stichting

8.000

Hoofddorp

125-175

125-175

j

Centrum

85-160

85-150

j

De Hoek

80-120

75-120

j

Schiphol Centrum

200-300

200-300

j

Fokker Logistics Park (fase 2), Fokkerweg

40.500

Schiphol Oost

100-150

100-150

j

Marechaussee

12.000

Schiphol

Schiphol

Schiphol Rijk

85-125

85-125

j/p

Schiphol Zuid

85-125

85-125

j


Schiphol Centrum

50.500

Schiphol Oost

39.000



81


Algemeen


22.600

10.500

-115%

81.200

Zaanstad

147.800

11.200

62.000

19,4

18,9

4,4

1,9

55,4

263.400

1,8

6.200

5.800

-7%

35.100

Enschede

157.900

9.100

78.300

16,3

15,7

5,7

1,9

60,4

408.800

2,6

16.000

18.000

11%

78.300

Hengelo

80.900

4.800

45.600

16,1

21,1

6,1

1,1

55,6

279.400

3,5

10.400

1.000

-940%

44.800

121.300

6.700

85.400

16,6

12,8

9,6

2,8

58,2

793.500

6,5

30.000

13.000

-131%

106.800

147.800

11.100

80.900

23,6

10,5

4,3

5,2

56,4

846.200

5,7

46.700

38.900

-20%

164.300

Houten

48.200

3.600

22.400

30,1

7,9

3,7

3,9

54,4

244.300

5,1

9.500

4.100

-132%

40.300

Nieuwegein

60.700

4.400

43.400

25,3

11,1

2,3

2,6

58,7

520.300

8,6

22.200

11.000

-102%

138.900

314.700

25.500

222.600

26,0

7,6

6,4

7,6

52,4

2.616.400

8,3

133.000

66.800

-99%

324.300

Woerden

50.100

4.000

27.400

18,8

13,0

2,6

1,2

64,4

214.500

4,3

10.600

4.100

-159%

30.600

Zeist

61.100

5.000

35.500

19,7

5,7

4,9

6,9

62,8

325.100

5,3

11.500

4.900

-135%

27.400

47.900

3.100

25.600

9,1

14,6

12,7

1,0

62,6

145.600

3,0

2.100

500

-320%

3.600

66.200

2.700

37.600

29,9

7,4

2,5

5,6

54,6

487.200

7,4

15.400

8.200

-88%

129.700

Aanbod 2011 in m²

7,3


619.100

Opname 2011 in m²

49,7


2,3


4,1

% overig 2011

8,2



35,7

% overheid 2011


48.200

Aantal banen 2011

6.900


85.200


Hilversum

Provincie Noord-Holland

Provincie Overijssel

Zwolle

Provincie Utrecht Amersfoort

Utrecht

Provincie Zeeland Middelburg

Provincie Zuid-Holland Capelle aan den IJssel

82

Huurprijzen

j/p

100-140

95-140

j/p

110-150

100-150

j/p

90-135

80-125

j

Centrum

Business & Science Park/ Hengelosestraat

115-130

100-125

j/p


115-160


125-160


Verwachting 2012

Mediapark


Centrum/stationsgebied


Belangrijkste kantorenlocaties Arenapark

Nieuwbouw

Arena Park/Sportpark (diverse projecten)

95.000

Inverdan (diverse projecten)

46.000

VVZ-terrein

10.000

Business & Science Park (diverse projecten)

30.000


125-145

120-145

j

Grolsch terrein, Roomweg


110-130

100-130

j

Hart van Zuid

55.000

Westermaat

115-130

100-130

j/p

Oosterbosch-locatie

20.000

A28-zone

120-170

110-160

j/p

Oosterenk-Watersteeg

26.200

Centrum

115-160

110-160

j

Hanzeland

120-160

110-160

j/p

Uitbreiding en renovatie Rechtbank

Oosterenk (Zone Ceintuurbaan)

120-140

110-140

j/p

Voorsterpoort (diverse projecten)

Bergkwartier

125-160

110-160

j

Calveen

110-125

100-125

j/p

Centrum/Stadsring

115-150

100-145

j/p

De Brand

90-125

85-120

j/p

De Hoef

90-125

90-120

j/p

Stationsgebied

120-160

120-160

j

Vathorst

120-145

115-145

j/p

95-125

90-120

j/p

Molenzoom Stationsgebied

95-125

90-120

j/p

Merwestijn

85-110

80-100

j/p

Plettenburg/Rijnhuizen

85-110

85-100

j/p

Stadscentum/City Plaza

100-150

90-140

j/p

Centrum

4.000

Spoorzone Zwolle (diverse projecten)

82.000 26.000 120.000

Eemcenter

16.000

The Works, Amsterdamseweg

70.000

Kantoor Castellum, Houten Zuid

3.000

Binnenstad

135.000

125-190

125-180

j/p

Danone Research, de Uithof

Kanaleneiland

90-135

85-130

j/p

Leidsche Rijn Centrum

93.000

Lage Weide

80-125

80-115

j/p

Oudenrijn

35.000

Maliebaan

150-250

150-240

j

Overvecht

80-120

75-110

j/p

Stadskantoor Jaarbeursplein

Papendorp

160-195

150-190

j/p

Stationsgebied (diverse projecten)

Rijnsweerd

125-165

120-160

j/p

Triple Q, Papendorp

Stationsgebied

140-180

135-175

j

75-110

75-110

j/p

Stationsgebied

115-145

115-145

j

Boulevard

125-175

120-165

j/p

Utrechtseweg

120-175

120-165

j/p

Middelburg

100-140

95-135

j/p

Middelland/Snel en Polanen

Papendorp (diverse projecten)

115-145

100-135

j/p

Fascinatio/Rhijnspoor

125-155

115-145

j/p

95-120

90-115

j/p

Hoofdweggebied


102.000 65.000 193.000 9.800

Huis ter Heide

10.000

Ramsburg

20.000

Kanaalweg (Station Middelburg)

Capelle Office Park

20.000


5.000


83


Algemeen


12.100

24%

50.000

Den Haag

499.800

35.600

263.500

20,5

6,3

19,2

3,4

50,6

4.125.900

8,3

94.300

66.000

-43%

499.400

Dordrecht

118.800

5.100

54.300

14,2

18,8

7,1

1,0

58,9

291.600

2,5

6.400

11.600

45%

54.800

Gouda

71.300

2.800

33.100

17,3

13,6

4,2

4,1

60,8

349.300

4,9

16.100

3.100

-419%

64.700

Leiden

118.300

4.800

58.400

13,2

12,6

6,8

0,8

66,6

497.100

4,2

26.500

26.800

1%

100.900

Rijswijk

46.800

3.100

36.900

46,8

5,6

8,1

2,4

37,1

896.800

19,2

22.500

8.700

-159%

185.700

Rotterdam

615.200

25.800

324.600

19,5

17,7

5,5

4,6

52,7

3.415.300

5,6

133.900

125.400

-7%

561.000

Zoetermeer

122.400

5.900

49.700

23,5

11,5

10,5

3,4

51,1

633.500

5,2

21.600

25.600

16%

135.600

Aanbod 2011 in m²

9.200


4,0

Opname 2011 in m²

390.300


61,6


1,3

% overig 2011

4,2



% overheid 2011





Provincie Zuid-Holland Capelle aan den IJssel Delft

84

Huurprijzen

Nieuwbouw

Delft

100-150

90-150

j







Belangrijkste kantorenlocaties Rivium

Spoorzone

45.000

Technopolis Innovation Park

49.000

Beatrixkwartier

130-190

130-195

j

De Monarch (II, III en IV)

51.500

Congresgebouwgebied

125-170

115-165

j

Eurojust

18.000

90-140

85-125

j/p

Internationaal Strafhof

Laakhaven/Holland Spoor

100-140

90-140

j/p

New Babylon

Lange Voorhout

170-250

170-250

j

Nieuw Centrum/ Stationsgebied

150-190

135-195

j

Amstelwijck

115-140

110-135

j/p

Centrum

De Binckhorst

Wijnhavenkwartier

43.000 51.000 122.000

Amstelwijck overig

70.000

110-140

100-135

j/p

Goudse Poort

85-135

80-125

j/p

Stadskantoor Gouda

Gouwe Spoor

115-140

110-135

j/p

Stationsgebied/Spoorzone

Stationsgebied/Binnenstad

100-145

90-145

j/p

Kanaalpark/Lammenschans

90-135

90-135

j

ROC Leiden Centraal

Plesmanlaan/Science Park

125-150

115-160

j

Heerema

18.600

Stationsgebied

100-165

100-160

j

Stationsgebied

50.000

Hoornwijck

115-145

95-135

j/p

Kantorenpark Delftse Vliet

30.000

80-125

80-115

j/p

Plaspoelpolder (diverse projecten)

31.500

Stationsgebied/ Eisenhowerplein

100-160

90-145

j/p

Blaak/Westblaak

120-180

120-170

j/p

Baltimore

Brainpark I

140-165

125-160

j/p

De Rotterdam

70.000

Brainpark II

150-180

140-165

j/p

Nieuwbouw van Oord

14.000

Brainpark III

160-180

140-165

j/p

Rotterdam Airport Business Park

12.000

De Boompjes

135-180

135-170

j/p

Rotterdam Central District

Kop van Zuid

145-180

140-180

j/p

Stadskantoor Rotterdam

Prins Alexander/Oosterhof

125-160

115-155

j/p

Waalhaven

100-130

95-130

j/p

Weena/Coolsingel

150-190

140-185

j/p

Plaspoelpolder

Zuidplein

110-145

100-140

j/p

Afrikaweg

90-125

90-115

j/p

Boerhaavelaan

Rokkeveen

120-145

100-135

j/p

Cadenza

Stadscentrum

100-130

90-125

j/p

Plein van de Verenigde Naties



19.000 15.000

12.000

45.000

300.000 25.000

95.000 4.000 25.000


85

FACTSHEET winkelmarkt Provincie/Steden

Algemeen

Marktstructuur

Huurprijzen

Aandeel dagelijks food in %

Aandeel niet dagelijks in %

Opname 2010 in m²

Opname 2011 in m²

Stijging/daling t.o.v. 2010 in %

Aanbod 2011 in m²

15%

85%

7.600

6.800

-11%

28.800

Belangrijkste winkelstraten

Verkoop vloero ppervlak in m² 2011

Verzorgingsindex 2011

Besteedbaar inkomen/ Landelijk gem. € 33.300


181.700


67.300

€ 31.500

Hoog

Gedempte Singel Koopmansplein/Forum Kruisstraat Mercuriusplein

Emmen

109.000

€ 30.200

Hoog

282.500

15%

85%

3.700

4.000

8%

22.700

Hoofdstraat Noorderstraat-Derkstraat Vlinderpassage

Provincie Flevoland Almere

192.500

€ 34.400

Gemiddeld

277.400

20%

80%

2.200

14.400

555%

5.100

Bottelaarspassage Citadel Grote Markt Korte Promenade Stadshuisplein Stationsstraat

Lelystad

75.400

€ 32.300

Gemiddeld

150.900

17%

83%

1.600

1.300

-19%

6.300

Centrum, Dukaatpassage De Wissel Neringspassage


95.300

€ 27.000

Hoog

260.400

15%

85%

2.000

5.000

150%

10.000

Nieuwestad Ruiterskwartier Wirdumerdijk Zaailand

Provincie Gelderland Apeldoorn

156.800

€ 34.300

Gemiddeld

297.100

16%

84%

10.200

12.200

20%

9.400

Brinklaan Hoofdstraat Korenstraat

Arnhem

149.200

€ 28.500

Hoog

305.200

18%

82%

7.900

4.500

-43%

13.700

Bakkerstraat Grote Oord Jansstraat Ketelstraat Roggestraat Steenstraat Vijzelstraat

Ede

108.600

€ 35.100

Laag

166.400

22%

78%

7.600

13.000

71%

10.400

Achter de Doelen Grote Straat Maandereind

86

Nieuwbouw

150-250

j/p

275-400

275-450

j

125-275

125-275

j

150-275

150-250

j

225-350

225-350

j/p

225-325

225-325

j/p

Stadshart Almere

400-700

400-700

400-700

400-700

j/p

’t Circus

275-500

275-500

175-275

175-275

200-325

200-400

j

Citadel

50-75

50-75

j

Mercurius, uitbreiding

12.500

TT World

Winkelcentrum de Weiert

175-400

175-450

j


150-250

200-400


j


225-450

Verwachting 2012

200-450

Woonboulevard Borgstee



De Triade



Belangrijkste winkelcentra


3.000 16.500

Autorama

6.500

Winkelcentrum Emmerhout

7.500

j/p

Almere Buiten (fase 2), Centrum Zuidzijde

5.000

j/p

Almere Buiten (fase 2), Centrum Noordzijde

16.900

j

Olympiakwartier Oost

30.000

200-325

j

Olympiakwartier Westzijde

35.000

275-600

275-600

j

300-650

300-650

j

200-425

200-425

j

Batavia Stad Shopping Outlet

250-450

250-450

j

De Gordiaan

225-375

225-350

j/p

250-650

250-650

j

125-250

125-250

j/p

275-650

275-650

j

180-300

175-300

j

175-350

165-325

j/p

350-800

350-800

j

175-350

165-325

j/p

Woonboulevard Het Rietveld

275-800

250-800

j/p

Kronenburg

900-1.050

900-1.050

j

450-900

450-900

j/p

700-1.100

700-1.100

j

600-1.000

600-950

j/p

100-250

100-250

j/p

600-1.100

650-1.100

j

250-450

250-425

j

250-450

225-450

j

150-250

150-250

j

200-300

200-300

j

Herontwikkeling ABC complex, Neringpassage

80-120

80-120

j

Winkelcentrum De Gordiaan

17.500

Woonboulevard Palazzo

50-75

50-75

j

Winkelpark De Centrale

65-90

65-100

j

De Centrale Retailpark

25.000

De Eglantier

150-225

150-225

j

Anklaar

15.800

Oranjerie

250-650

250-650

j/p

Binnenstad

15.000

55-80

55-80

j/p

Omnisport, De Voorwaarts

20.000

325-450

300-450

j/p

Kronenburg uitbreiding

15.000

250-1.050 150-1.050

j/p

Musiskwartier Presikhaaf Woonboulevard Gelderse Poort

Hof van Gelderland


200-350

200-350

j

70-95

65-90

j/p

200-400

200-400

FACTSHEET winkelmarkt

j

OV Terminal Arnhem Presikhaaf

8.100

4.200 7.300

Rijnboog Havenkwartier

12.000

Schuytgraaf

10.400

Kernhem Ede

10.000


87


Algemeen

Marktstructuur

Huurprijzen Aandeel niet dagelijks in %

79%


Aandeel dagelijks food in % 21%

Aanbod 2011 in m²

Verkoop vloero ppervlak in m² 2011 251.900


Verzorgingsindex 2011 Gemiddeld

Opname 2011 in m²

Besteedbaar inkomen/ Landelijk gem. € 33.300 € 26.800

Opname 2010 in m²


Provincie Gelderland Nijmegen

10.100

13.800

37%

16.900

Broerstraat Burchtstraat Marikenstraat Moenenstraat


193.000

€ 23.500

Hoog

448.100

15%

85%

21.800

17.400

-20%

31.200

A-Kerkhof Carolieweg Herestraat Vismarkt Waagstraat Zwanestraat

Provincie Limburg Heerlen

89.000

€ 27.500

Zeer hoog

312.400

11%

89%

2.000

3.100

55%

14.600

Promenade I en II Saroleastraat I Saroleastraat II

Maastricht

120.400

€ 27.400

Gemiddeld

250.000

19%

81%

5.900

5.900

0%

12.300

Grote Staat Kleine Staat Maastrichter Brugstraat Muntstraat Spilstraat Stokstraat Wolfstraat Wycker Brugstraat

Roermond

56.100

€ 30.800

Zeer hoog

241.000

10%

90%

1.200

4.900

308%

9.300

Graaf Gerardstraat Hamstraat Steenweg Varkensmarkt

Provincie Noord-Brabant Breda

176.100

€ 33.000

Hoog

402.500

14%

86%

17.100

11.300

-34%

27.500

Eindstraat Ginnekenstraat Karrestraat Ridderstraat

Den Bosch

141.700

€ 33.300

Hoog

279.200

16%

84%

3.800

9.000

137%

5.400

Hinthamerstraat-Zuid Hinthamerstraat-Noord Hooge Steenweg Kerkstraat Markt Pensmarkt Schapenmarkt

88

Nieuwbouw

175-300

j/p

250-400

250-500

j

175-300

175-300

j/p

600-1.400

600-1.400

250-700

250-700

250-500

Belangrijkste winkelcentra De Molenpoort

j

Nieuwe Voorstad Plein 1944


175-300

350-550


j/p

350-550


j

300-500

Dukenburg

Verwachting 2012

375-950

300-500


375-600

j



Verwachting 2012


4.500

150-400

150-400

j

Woonboulevard Novium

60-90

60-85

j/p

Meubelboulevard Hoendiep

60-85

60-85

j

Herontwikkeling Sontweg

Paddepoel

200-550

200-550

j

Oostwand Grote Markt

j

Vinkhuizen

140-180

140-180

j

Reitdiephaven fase 3

j

Westerhaven

100-350

100-350

j/p

250-500

j

Woonforum Peizerweg

60-90

60-90

j

200-350

200-350

j/p

350-600

300-600

j

Corio Center (begane grond)

350-600

350-600

j

Maankwartier

13.500

500-700

450-750

j

Corio Center (souterrain)

125-160

125-160

j

Schinkelkwadrant-Zuid, De Plu

20.000

325-500

300-450

j

Woonboulevard In de Cramer

65-90

65-90

j

Woonboulevard fase 3

8.000

700-1.300

750-1.400

j

Brusselse Poort

200-400

200-400

j

Herontwikkeling Sphinx/Belvédère

24.000

700-1.200

750-1.200

j

Entre Deux

400-1.000 400-1.000

j

Uitbreiding Brusselse Poort

10.000

600-1.100

600-1.100

j

Mosae Forum

250-750

250-750

j/p

500-800

500-850

j

450-725

450-700

j

400-700

400-700

j/p

450-750

500-800

j

300-500

300-600

o

275-350

250-350

j

Roercenter

150-250

150-250

j

Designer Outlet Center fase 4

10.000

200-350

200-350

j/p

Designer Outlet Center

200-450

200-450

j

300-600

300-600

j

350-550

300-550

j

525-900

550-1.000

j

De Barones

350-650

350-650

j

450-900

450-950

j

Woonboulevard Breda

75-100

75-100

j

525-900

550-950

j

400-700

400-700

j

250-400

250-400

j

Bossche Boulevard

475-725

500-750

j

Winkelcentrum Arena

600-1.000

600-1.050

j

400-750

400-750

j

500-850

500-850

j

500-950

500-1.000

j

400-650

400-650

j


70-100

70-100

j

250-450

250-450

j/p


11.300

OV Terminal Breda

12.000 2.500 3.500

9.000

Stadionkwartier

23.000

Winkelcentrum Lunet

14.500

Willemspoort

4.000

Ziekenhuisterrein (GZG)

28.000


89


Algemeen

Marktstructuur

-61%

39.900


Aanbod 2011 in m²

84%



16%

Opname 2011 in m²


443.500

Opname 2010 in m²


Besteedbaar inkomen/ Landelijk gem. € 33.300 € 29.900



Huurprijzen

Provincie Noord-Brabant Eindhoven

Hoog

34.900

13.700

Demer Hermanus Boexstraat Hooghuisstraat Marktstraat Rechtestraat Vrijstraat

Tilburg

207.300

€ 28.900

Gemiddeld

342.400

17%

83%

7.300

13.600

86%

16.900

Heuvelstraat

94.200

€ 31.500

Hoog

274.200

14%

86%

6.000

7.600

27%

10.000

De Laat

Provincie Noord-Holland Alkmaar

Langestraat Payglop Amstelveen

83.300

€ 37.700

Laag

Amsterdam

788.300

€ 28.900

Gemiddeld

117.500

21%

79%

3.600

800

-78%

400

1.093.300

21%

79%

43.400

46.200

6%

10.100

Zaagland

Beethovenstraat Cornelis Schuytstraat Damrak Ferdinand Bolstraat Heiligeweg Kalverstraat Kinkerstraat Leidsestraat Nieuwendijk P.C. Hooftstraat Rokin Van Baerlestraat

Haarlem

151.600

€ 32.600

Gemiddeld

248.000

19%

81%

5.600

4.200

-25%

8.300

Anegang Barteljorisstraat Generaal Cronjéstraat Grote Houtstraat

Zaanstad

147.800

€ 33.000

Gemiddeld

290.100

18%

82%

9.100

21.400

135%

12.300

Gedempte Gracht Westzijde

90

Nieuwbouw

j

Woensel

450-750

500-900

j

Woonboulevard Ekkersrijt

500-875

500-1.000

j

250-550

250-550

j

425-925

400-900

j/p

175-550

j

325-700

325-700

j

500-650

500-650

j

250-400

250-400

j


175-550

j

Meubelplein Ekkersrijt

j


300-600

300-650

j

75-110

75-115

j/o

De Admirant/Nieuwe Emmasingel

350-550

350-550

j

Emmapassage

275-375

275-375

j/p

Heyhoef

175-250

175-250

j

Pieter Vreedeplein

250-375

250-375

j/p

Noorder Arcade

100-150

100-150

j/p

45.000 3.000

AaBe-Complex/Leypark Stappegoor


400-650

200-650

350-1.000 350-1.000


400-650

200-650


Piazza Center

Verwachting 2012

Heuvelgalerie

j


j

450-650


Bandbreedte huurprijzen 20111 in €/m² 750-1.350

425-625

Verwachting 2012

Bandbreedte huurprijzen 2010 in €/m² 700-1.300

26.400 13.000

Wagnerplein

6.000

De Hoef, Van Ostadelaan

10.250

Overstad

13.000

Ringers/Noorder Arcade

37.000

Stadshart Amstelveen

550-900

500-850

j

Winkelcentrum Westwijk

8.000

Winkelcentrum Binnenhof

500-700

500-700

j

Middenhoven

5.000

500-750

500-750

j

Amsterdamse Poort

300-550

300-550

j

Banne Centrumgebied

500-950

500-950

j

Arena Boulevard

175-225

175-225

j

Buikslotermeerplein fase 2

850-1.000

850-1.000

j

Boven ‘t Y/ Buikslotermeerplein

350-600

350-700

j

Gershwin III, Zuidas

300-550

300-600

j

Groot Gelderlandplein

300-625

350-650

j

GETZ Entertainment Center, Arena Boulevard

21.000

1.500-2.000 1.500-2.250

j

Kalvertoren

400-1.500 400-1.600

j

Groot Gelderlandplein, uitbreiding

12.000

1.750-2.250 1.800-2.500

j

Magna Plaza

250-750

200-600

j/p

j/p

Osdorpplein

250-450

250-450

j

Villa Arena

80-150

80-150

j

225-400

225-400

1.200-1.750 1.300-2.000

j

Oosterdokseiland (kavel 3)

7.400 23.200 10.500

9.000

Oostpoort, Polderweg/ Linaeusweg

17.000

ROC Amsterdam

10.000

700-1.750

700-2.000

j

Stadscentrum Osdorpplein

17.000

900-1.300

900-1.500

j

Station Amsterdam Centraal

12.800

550-800

550-800

j

Winkelcentrum De Kameleon, Zuidoost

18.000

300-700

300-750

j

Zuidas, Ravel, Van Leijenberghlaan

10.000

225-475

225-475

j

Brinkmanpassage

7.700

350-550

350-550

j

150-250

150-250

j

400-950

400-950

j

250-425

250-425

j

Shopping Centre Zaandam

60-80

60-80

j

Winkelcentrum Westerwatering

150-250

150-250

j

Woonboulevard Zaanplein

60-85

60-85

j

Zuiderhout

Winkelcentrum Schalkwijk

350-550

350-550

j

Marsmanplein



5.000

5.200 20.000


91


Algemeen

Marktstructuur

Huurprijzen




Opname 2010 in m²

Opname 2011 in m²

Gemiddeld

191.700

16%

84%

3.300

4.000

21%

7.600

Enschede

157.900

€ 27.000

Gemiddeld

329.300

16%

84%

10.500

8.800

-16%

30.700


Aanbod 2011 in m²


€ 31.300



98.700


Deventer

Provincie Overijssel Korte Bisschop Lange Bisschop Havenstraatpassage Hofpassage Kalanderstraat Langestraat Van Heekplein Hengelo

80.900

€ 31.300

Gemiddeld

192.300

15%

85%

14.600

6.700

-54%

12.700

Brinkstraat Markt Nieuwstraat Telgen

Zwolle

121.300

€ 31.400

Gemiddeld

226.900

17%

83%

3.900

4.200

8%

7.300

Broerenstraat Diezerstraat Grote Markt Roggenstraat Spiegelstraat Vismarkt Weeshuisstraat


147.800

€ 35.900

Laag

260.800

16%

84%

6.000

11.600

93%

7.400

Langestraat Utrechtsestraat Varkensmarkt

Nieuwegein

60.700

€ 35.100

Gemiddeld

96.400

17%

83%

0

2.800

-

1.400

314.700

€ 29.400

Gemiddeld

524.600

17%

83%

15.900

17.900

13%

23.000

City Plaza

Bakkerstraat Choorstraat Lange Elisabethstraat Lange Viestraat Oudegracht Oudkerkhof Radboudtraverse Steenweg Vredenburg


47.900

€ 31.700

Hoog

127.700

16%

84%

700

700

0%

8.500

Lange Delft Langeviele

92

Nieuwbouw

60-75

j

De Klanderij

400-750

400-750

j

Grolsch-terrein ‘Op de Brouwerij’, Roomweg

350-500

350-500

j/p

Twentec

175-275

175-275

j

Miro-complex

350-800

350-800

j

Woonboulevard Schuttersveld

50-75

50-75

j

Stokhorst, Brakershorst

300-500

300-500

j

350-850

350-850

j

300-450

300-450

j

Retail Park Plein Westermaat

80-110

80-110

j

Hart van Zuid

200-350

200-350

j

300-500

300-500

j/p

300-500

300-500

j/p

Belangrijkste winkelcentra De Snipperling

j

Keizerslanden

5.500

9.400 15.500 6.000

6.000

Lange Wemen

15.000

Plein Westermaat (fase III)

250-450

250-450

j

Stadshagen

400-1.050

400-1.050

j

Woonboulevard Zwolle

250-475

250-475

j

300-500

300-500

j

225-350

225-350

j

160-300

160-300

j

350-550

350-550

j

225-700

225-700

j/p

Emiclaerhof

150-250

150-250

j

550-700

500-700

j/p

St. Jorisplein

300-550

300-550

j/p

200-650

200-625

j/p

300-600

300-650

j

750-1.000

750-1.000

j/p

Hoog Catharijne

700-1.000

750-950

j/p

Kanaleneiland

150-300

200-350

1.000-1.600 1.000-1.500

j/p

Overvecht

250-550

250-600

j/p

Woonboulevard Utrecht

80-130

75-125


60-75

j/p

100-200



j

200-400

100-200

Verwachting 2012

225-800

225-450

De Boreel


225-800

j



Verwachting 2012


21.000

175-225

175-225

j

Ikea Zwolle

32.000

50-75

50-75

j

Spoolderwerk

20.000

Willemspoort

10.000

Eemcenter

13.200

Winkelcentrum Vathorst fase II

9.000

Winkelcentrum Leusderweg

3.000

Muntplein, De Batau Stadskwartier fase I 300-1.250

300- j/p 1.250

Bijenkorf uitbreiding

13.000 18.000 6.000

Hoog Catharijne/ Stationsgebied

45.000

j


45.000

j/p

Leidsche Rijn Terwijde

11.500

Meubelboulevard/IKEA

26.500

j/o

600-900

600-900

750-1.300

750-1.300

j

500-700

475-650

j/p

Neude Postkantoor

800-1.300

800-1.300

j/p

Winkelcentrum Kanaleneiland

10.000

800-1.350

800-1.400

j/p

Winkelcentrum Overvecht

11.500

800-950

750-950

j/p

350-600

350-600

j

200-325

200-325

j

Woonboulevard Mortiere


75-100

75-100


j

Mortiere

8.000

5.000


93


Algemeen

Marktstructuur

Huurprijzen





Opname 2010 in m²

Opname 2011 in m²


Aanbod 2011 in m²

Gemiddeld

172.900

15%

85%

3.400

2.000

-41%

4.300




€ 27.900

Provincie Zuid-Holland Delft

98.200

Brabantse Turfmarkt Jacob Gerritstraat Paradijspoort

Den Haag

499.800

€ 30.500

Gemiddeld

715.400

21%

79%

16.100

40.700

153%

17.700

Grote Marktstraat Hoogstraat Korte Poten Lange Poten Noordeinde Passage Spuistraat Venestraat Vlamingstraat Wagenstraat

Dordrecht

118.800

€ 31.700

Gemiddeld

179.400

20%

80%

3.100

12.100

290%

8.100

Bagijnhof Sarisgang Voorstraat

Leiden

118.300

€ 30.100

Laag

160.800

23%

77%

3.900

7.900

103%

6.000

Breestraat Donkersteeg Haarlemmerstraat Maarmansteeg

Rotterdam

615.200

€ 28.100

Gemiddeld

940.900

22%

78%

38.800

81.500

110%

41.100

Beurstraverse Beijerlandselaan

Rotterdam

Groene Hilledijk Hoogstraat Korte Lijnbaan Lijnbaan Noordmolenstraat Stadhuisplein Zwart Janstraat

Zoetermeer

122.400

€ 35.900

Laag

162.800

20%

80%

3.000

4.600

53%

5.900

Dorpstraat Promenade Stadshart/Spazio

94

Nieuwbouw

500-1.050

j/o

600-900

600-900

j

250-350

250-350

j

300-400

300-400

j/p

200-550

200-550

j

400-550

400-550

j/p

1.000-1.450 1.000-1.450 900-1.250

Haaglanden Megastores Leyweg

250-550

j/p

Poptahof/Hovenpassage

80-160

80-160

j

250-450

250-450

j/p


j/p

500-1.000

250-550


j/p

300-600


400-550

300-600

Verwachting 2012

400-550

Zuidpoort







3.000

Kijkduin

15.000

New Babylon

17.000

Nieuwe Haagse Passage

10.500

j

900-1.250

j j

600-900

600-900

750-1.000

750-1.000

j

240-400

240-400

j/p

275-575

275-575

j

Statenplein

250-550

165-375

150-350

j/p

Sterrenburg

200-300

180-350

180-325

j/p

Winkelcentrum Luifelbaan

150-250

150-250

j/p

500-700

500-700

300-800

300-800

350-550

350-550

j

900-1.600

850-1.600

j

Alexandrium I (Oosterhof)

350-775

350-750

110-150

110-150

j

Alexandrium II (Megastores)

150-225

140-225

140-220

j

Alexandrium III (Woonmall)

275-750

275-750

j

Binnenhof

Drie Vriendenhof

225-550

225-550

j/p

Gezondheidspark

250-550

j/p

Paradium

200-300

j/p

6.000 6.000

Kooiplein

5.300

j

Aalmarkt

8.000

j

Winkelcentrum Stevensbloem

6.400

j/p

Centrumplan IJselmonde, fase 2

7.000

150-225

j/p

Coolsingel (voorm. postkantoor)

17.000

125-250

125-250

j/p

Forum Rotterdam

35.000

150-250

150-250

j

Markthal

8.000

OV-Terminal Rotterdam

7.200

275-900

275-900

j

Keizerswaard

350-475

350-470

j/p

750-1.750

750-1.750

j

Zuidplein (hoog)

475-725

475-725

j

195-275

190-270

j/p

Zuidplein (zuiderterras)

200-285

200-285

j/p

250-800

250-800

j

195-285

190-275

j/p

180-250

180-250

j/p

Rokkeveen

160-210

160-210

j

Cadenza, Stadshart-Oost

400-700

400-700

j

Woonhart

80-110

80-110

j

Oosterheem

325-600

325-600

j/p



11.000 12.000


95

FACTSHEET bedrijfsruimtemarkt Provincie/Steden

Algemeen

Marktstructuur

4.400

12.000

173%

25.600

109.000

7.100

49.000

12,8

20,2

3,6

1,1

62,3

888

135

1.900

1.300

-32%

62.100

55.000

3.700

28.600

9,2

20,6

3,5

4,2

62,5

493

116

8.900

0

-100%

68.400

Almere

192.500

14.300

80.600

27,0

10,1

5,9

2,0

55,0

1.055

465

31.600

34.800

10%

215.000

Lelystad

75.400

6.100

36.200

20,2

12,3

8,7

1,1

57,7

899

497

12.300

3.500

-72%

50.200

Heerenveen

43.500

3.200

24.300

14,0

20,1

3,1

2,3

60,5

398

111

1.000

1.000

0%

26.800

Leeuwarden

95.300

6.200

65.500

15,8

8,8

11,6

10,3

53,5

415

36

0

2.400

-

34.000

Drachten

55.500

3.600

29.500

12,4

21,5

1,7

1,4

63,0

414

97

0

12.600

-

24.000

Apeldoorn

156.800

10.600

94.100

15,1

11,8

13,3

6,4

53,4

668

84

35.900

80.300

124%

57.200

Arnhem

149.200

11.200

101.200

22,8

9,0

10,5

4,7

53,0

279

48

5.600

9.200

64%

60.000

Ede

108.600

8.000

54.800

14,8

14,8

2,7

4,0

63,7

424

116

32.000

30.300

-5%

138.100

Nijmegen

164.900

11.000

98.900

13,8

13,2

4,8

1,3

66,9

527

34

10.400

16.000

54%

95.600

193.000

13.900

131.700

22,0

7,3

8,8

1,4

60,5

820

656

10.300

38.300

272%

67.100

Aanbod 2011 in m²

Opname 2011 in m²


42

Opname 2010 in m²

289

Totaal uitgeefbaar 2011 in netto ha

64,6

Voorraad bedrijven terreinen 2011 in netto ha

3,6

% overig 2011

9,6



% overheid 2011






Emmen

Hoogeveen

Provincie Flevoland

Provincie Friesland

Provincie Gelderland


96

Huurprijzen

Nieuwbouw

25-40

Stadsbedrijvenpark

Nog uitgeefbare bedrijventerreinen 2011 in netto ha

35-45

Scheepersmaat



Peelerpark

Verwachting 2012


30-45

Belangrijkste bedrijventerreinen

-

Messchenveld

j

Messchenveld

34 ha

35-45

j

Peelerpark

7 ha

25-40

j/p

25-35

25-35

j

Bargermeer

25-40

25-40

j/p

Bargermeer

30 ha

Business Park Eigenhaard

25-40

25-40

j

Bedrijvenpark A37

41 ha

De Wieken/Noord A2, Noord B

20-40

20-40

j

Buitenvaart I

16 ha

Buitenvaart I & II

20-40

20-40

j/p

Buitenvaart II

83 ha

De Steiger

40-55

40-55

j/p

De Striptekenaar

De Vaart

40-55

40-55

j/p

De Vaart IV

52 ha

Gooise Kant

50-70

50-70

j

Hoge Kant

10 ha

Hollandse Kant

50-65

50-65

j

Lage Kant

Veluwse Kant

50-70

50-70

j

Stichtse Kant

Stichtse Kant

50-70

50-70

j

Larserpoort

25-50

25-50

j/p

Flevopoort

58 ha

Noordersluis

25-45

25-45

j/p

Larserpoort

10 ha

Oostervaart

25-45

25-45

j/p

Lelystad Airport

18 ha

Noordersluis

12 ha

7 ha

9 ha 124 ha

Internationaal Bedrijventerrein Friesland

35-55

35-55

Hemrik

35-55

35-55

j

Leeuwarden-West

30-50

30-50

j/p

Newtonpark

35-55

35-55

j

Bedrijvenpark Azeven-Noord

35-55

35-55

j

De Haven

25-50

25-50

j/p

Apeldoorn-Noord

40-60

40-60

j

Apeldoorn-Noord (Fase II)

Apeldoorn-Zuid

30-50

30-50

j

Apeldoorn Zuid

-

50-65

j

Ecofactorij

23 ha

Laan van Malkenschoten

35-55

35-55

j

Stadshoudersmolen

12 ha

Stadshoudersmolen

25-40

25-40

j

IJsseloord II

45-60

45-60

j

IJsseloord II

15 ha

Kleefse Waard

30-50

30-50

j

Koningspleij Noord

23 ha

Ecofactorij

j

Internationaal Bedrijventerrein Friesland Business Park Leeuwarden Newtonpark IV

105 ha 8 ha 24 ha

Bedrijvenpark Azeven

83 ha

De Haven-Noorderhogeweg

14 ha

40 ha 100 ha

Westervoortsedijk

30-50

30-50

j

Westervoortsedijk

9 ha

Frankeneng

35-50

35-50

j

Bedrijvenpark De Vallei

6 ha

Heestereng

35-50

35-50

j

BT A12

65 ha

Kievitsmeent

35-60

35-60

j

De Klomp Oost

37 ha

Bijsterhuizen

40-60

40-60

j

A-73 Zone

63 ha

West Kanaaldijk/Trade Port West

30-45

30-45

j

Bijsterhuizen

35 ha

Winkelsteeg

25-40

25-40

j

De Grift (uitbreiding)

47 ha

Driebond

40-55

40-55

j/p

Eemspoort

42 ha

Eemspoort

45-60

45-60

j

Roodehaan

30 ha

Euvelgunne

30-45

30-45

j/p

Westpoort (fase I)

75 ha

Winschoterdiep/Eemskanaal

30-45

30-45

j/p


14 ha


FACTSHEET bedrijfsruimtemarkt


97


Algemeen

Marktstructuur

7.500

-77%

31.300

120.400

8.300

73.700

19,6

12,6

6,8

1,7

59,3

434

61

21.300

18.900

-11%

47.500

94.600

6.200

51.700

14,5

27,8

3,2

2,7

51,8

1.042

243

10.100

47.500

370%

103.700

Venlo

100.000

6.800

59.800

8,3

28,8

5,5

1,1

56,3

993

202

69.600

62.600

-10%

198.600

Venray

42.900

3.100

26.000

9,8

29,4

5,7

1,2

53,9

363

54

18.100

33.100

83%

69.000

Breda

176.100

12.800

101.600

18,4

11,8

8,2

2,7

58,9

820

57

22.900

99.600

335%

220.000

Den Bosch

141.700

10.600

96.900

20,4

9,1

7,2

4,6

58,7

555

51

36.000

73.000

103%

134.900

Eindhoven

217.300

17.300

146.200

27,8

13,9

3,9

4,5

49,9

762

124

60.300

72.800

21%

175.700

Helmond

88.700

6.300

42.800

12,5

24,5

3,0

1,4

58,6

566

63

18.500

14.800

-20%

78.700

Moerdijk

36.500

3.000

20.900

11,1

32,8

1,7

1,1

53,3

1.372

130

36.500

41.000

12%

97.500

Oss

84.600

4.800

39.600

9,9

33,2

2,6

1,1

53,2

510

71

18.900

30.300

60%

67.200

Roosendaal

77.400

5.000

40.900

12,5

26,0

5,1

1,5

54,9

388

54

22.700

118.700

423%

157.400

207.300

13.100

110.700

13,0

17,5

4,0

6,4

59,1

985

117

98.200

155.500

58%

335.000

46.300

3.600

26.100

12,0

26,3

1,8

1,9

58,0

403

21

87.100

50.000

-43%

99.600

94.200

7.800

51.400

15,9

10,6

8,1

6,2

59,2

343

92

23.600

12.500

-47%

52.300

788.300

95.100

529.200

28,7

6,4

5,4

8,3

51,2

2.274

486

194.900

144.100

-26%

424.300

Aanbod 2011 in m²

32.500


77

Opname 2011 in m²

386

Opname 2010 in m²

54,0


7,1


% overheid 2011 10,0

% overig 2011







Provincie Limburg Heerlen

Maastricht

Sittard-Geleen

Provincie Noord-Brabant

Tilburg

Waalwijk

Provincie Noord-Holland Alkmaar

Amsterdam

98

Huurprijzen

Nieuwbouw

Verwachting 2012

30-50

j/p

Nog uitgeefbare bedrijventerreinen 2011 in netto ha


35-50




De Beitel

Avantis

24 ha

De Koumen

35-50

30-45

j/p

Trilandis

26 ha

Beatrixhaven

35-55

30-45

j/p

Maastricht-Eijsden

34 ha

Beatrixhaven

25 ha

Holtum-Noord

35-50

35-50

j

Industriepark-Noord

30-45

25-45

j/p

Chemelot

140 ha

Industrial Park Swentibold

17 ha

Holtum-Noord III

20 ha

Veegtes

30-40

25-40

j

Trade Port Noord

110 ha

Venlo Trade Port

40-55

35-50

j

Venlo Greenpark

22 ha

Venlo Trade Port West

40-60

40-55

j

ZON Fresh Park

35 ha

Smakterheide

35-50

35-50

j

De Blakt

32 ha

De Krogten

35-50

35-50

j

Breda-West/A16-zone

40 ha

Haagse Beemden

40-55

40-55

j

Hazeldonck

40-55

40-55

j/p

Hoogeind

45-55

45-55

j/p

De Brand

45-55

45-55

j/p

De Brand

De Herven

40-55

40-55

j/p

De Rietvelden

22 ha

8 ha

De Rietvelden

40-55

40-55

j/p

Maaspoort

35-50

35-50

j/p

De Hurk

40-55

40-55

j

GDC Eindhoven Acht

54 ha

Eindhoven/Acht

40-55

40-55

j

Park Forum West

58 ha

Ekkersrijt

40-55

40-55

j/p

Esp

45-55

45-55

j

Flight Forum/Eindhoven Airport

45-60

40-55

j j/p

Kapelbeemd

35-50

35-50

BZOB-terrein

35-50

35-50

j

Brandevoort

27 ha

Hoogeind

30-50

30-50

j/p

BZOB-terrein

31 ha

Moerdijk

40-60

40-60

j/p

Logistiek Moerdijk

128 ha

Danenhoef

30-45

30-45

j

De Geer zuid/oost

12 ha

Elzenburg

30-45

30-45

j

Vorstengrafdonk

49 ha

Landweer

30-45

30-45

j

Vorstengrafdonk

40-55

40-55

j

Borchwerf

35-50

35-50

j/p

Borchwerf II

19 ha

Uitbreiding Majoppeveld

35 ha

Majoppeveld

30-45

30-45

j/p

Katsbogten

35-50

35-50

j

Kraaiven

35-50

35-50

j/p

Loven

30-45

30-45

j/p

Tradepark 58

50-60

50-60

j

Vossenberg

35-50

35-50

j/p

Haven

40-55

40-55

j/p

Zanddonk

30-45

30-45

j/p

Beverkoog

35-55

35-55

j

Tradepark 58 (Noord en Zuid)

14 ha

Vossenberg West II

79 ha

Haven VII

21 ha

Boekelermeer-Zuid fase II

92 ha

Boekelermeer

40-60

40-60

j


50-65

50-65

j

Afrikahaven

95 ha

Noord, Noordelijke IJ-oevers

45-65

45-65

j

Airport Business Park Amsterdam Osdorp

46 ha




99


Algemeen

Marktstructuur

1.070

537

108.900

102.200

-6%

249.300

Zaanstad

147.800

11.200

62.000

19,4

18,9

4,4

1,9

55,4

594

151

21.800

12.300

-44%

132.900

Almelo

72.700

4.200

40.300

10,6

22,7

6,5

1,3

58,9

704

221

14.600

41.500

184%

71.600

Deventer

98.700

5.600

46.900

20,9

17,3

3,8

1,4

56,6

341

56

19.700

51.200

160%

58.400

Enschede

157.900

9.100

78.300

16,3

15,7

5,7

1,9

60,4

535

32

17.400

40.000

130%

225.400

Hengelo

80.900

4.800

45.600

16,1

21,1

6,1

1,1

55,6

505

45

14.600

5.500

-62%

85.500

121.300

6.700

85.400

16,6

12,8

9,6

2,8

58,2

566

150

33.500

31.800

-5%

96.400

Amersfoort

147.800

11.100

80.900

23,6

10,5

4,3

5,2

56,4

291

43

24.600

31.800

29%

126.600

Nieuwegein

60.700

4.400

43.400

25,3

11,1

2,3

2,6

58,7

268

69

8.800

27.700

215%

101.800

314.700

25.500

222.600

26,0

7,6

6,4

7,6

52,4

427

44

87.000

163.000

87%

191.200

50.100

4.000

27.400

18,8

13,0

2,6

1,2

64,4

184

10

4.100

6.400

56%

19.100

Aanbod 2011 in m²

35,7



2,6

Opname 2011 in m²


3,9

Opname 2010 in m²

% overig 2011

41,0



16,8

% overheid 2011


122.700

Aantal banen 2011

8.400


143.800


Haarlemmermeer

Provincie Noord-Holland Amsterdam

Provincie Overijssel

Zwolle

Provincie Utrecht

Utrecht

Woerden 100

Huurprijzen

Nieuwbouw Nog uitgeefbare bedrijventerreinen 2011 in netto ha



j

Amerikahaven

Sloterdijk I & II

50-65

50-65

j

Atlaspark

Westpoort/Havengebied

40-65

40-65

j

Mercuriushaven

13 ha

Zuidoost/Amstel III

55-75

55-75

j

Sloterdijk III Noord & Zuid

52 ha

De President

55-75

55-75

j

A4-zone West

149 ha

De Hoek

45-65

45-65

j

De President

61 ha

Graan voor Visch

50-70

50-70

j

Noord

40-55

40-55

j

Schiphol-Oost

45-85

45-85

j

Schiphol Zuidoost

35 ha

Schiphol-Rijk

50-80

50-80

j

Schiphol Logistic Park

47 ha

Schiphol-Zuid

55-85

55-85

j

Achtersluispolder

35-55

35-55

j

HoogTij

97 ha

Hoogtij/Westzanerpolder

35-55

35-55

j

Hembrug

43 ha

Bedrijvenpark Twente

25-45

25-45

j

Bedrijvenpark Twente-Noord

38 ha

Dollegoor/Turfkade

25-40

25-40

j

Rijksweg 36 N04

27 ha

Verwachting 2012



West, Schinkel

Hoofddorp

98 ha 108 ha

Hoofddorp

Schiphol

Schiphol

Twentepoort

35-45

35-45

j

XL Businesspark Twente

Bergweide

25-50

25-50

j

Bedrijvenpark A1

118 ha 49 ha

Kloosterlanden

20-50

20-50

j

Business & Science Park

35-50

35-50

j

Euregio Bedrijvenpark

10 ha

De Haven

35-45

35-45

j

Josink Es

7 ha

De Marssteden

40-50

40-50

j

Usseler Es

58 ha

Euregio Bedrijvenpark I

25-40

25-40

j

Twentekanaal Zuid

30-50

30-50

j/p

Buren-De Veldkamp

29 ha

Westermaat

35-55

35-55

j

‘t Oosterveld

17 ha

Westermaat Noord

13 ha

De Marslanden

30-55

30-55

j

Hessenpoort I

50 ha

Hessenpoort

45-60

45-60

j

Hessenpoort II

81 ha

Voorst

30-55

30-55

j

Hessenpoort Zuid

13 ha

Calveen

45-60

40-55

j/p

De Wieken

24 ha

De Hoef

40-55

40-50

j/p

Vathorst

18 ha

De Isselt

25-45

25-40

j/p

-

50-65

j

Vathorst

50-65

50-60

j

De Wiers

30-50

30-45

j/p

Het Klooster

69 ha

De Wetering

12 ha

De Wieken

Laagraven/Liesbosch

45-65

40-60

j/p

Plettenburg

45-55

40-50

j/p

Het Klooster

-

55-65

j

Cartesiusweg

30-55

30-50

j/p

De Wetering

55-70

50-65

j

Lage Weide

30-55

25-60

Oudenrijn (De Meern)

35-60

Overvecht

35-55

Barwoutswaarder

30-60

30-60

j/p

Breeveld

4 ha

Middelland/Polanen

35-60

35-60

j/p

Polanen

4 ha


Haarrijn (De Meern)

12 ha

j/p

Science Park De Uithof

13 ha

30-55

j/p

Strijkviertel

30 ha

30-50

j/p



101


Algemeen

Marktstructuur

15

9.400

10.300

10%

30.300

Middelburg

47.900

3.100

25.600

9,1

14,6

12,7

1,0

62,6

175

10

500

0

-

13.500

Capelle aan den IJssel

66.200

2.700

37.600

29,9

7,4

2,5

5,6

54,6

127

6

14.400

9.500

-34%

21.300

Delft

98.200

5.500

52.200

22,8

10,1

4,2

1,3

61,6

252

58

2.300

5.100

122%

24.900

Den Haag

499.800

35.600

263.500

20,5

6,3

19,2

3,4

50,6

555

51

18.100

16.300

-10%

86.500

Dordrecht

118.800

5.100

54.300

14,2

18,8

7,1

1,0

58,9

517

45

14.400

23.100

60%

80.300

Leiden

118.300

4.800

58.400

13,2

12,6

6,8

0,8

66,6

136

32

2.600

7.400

185%

20.500

Rotterdam

615.200

25.800

324.600

19,5

17,7

5,5

4,6

52,7

6.844 1.530

202.700

171.200

-16%

288.900

Westland

101.600

8.900

60.500

14,4

12,3

1,7

1,8

69,8

480

25

27.800

30.600

10%

65.800

Zoetermeer

122.400

5.900

49.700

23,5

11,5

10,5

3,4

51,1

213

33

25.400

18.500

-27%

92.900

Aanbod 2011 in m²

Opname 2011 in m²


231

Opname 2010 in m²

67,3


3,6


5,2

% overig 2011

10,1



13,8

% overheid 2011


24.400

Aantal banen 2011

2.900


36.900


Goes

Provincie Zeeland

Provincie Zuid-Holland

102

Huurprijzen

Nieuwbouw Nog uitgeefbare bedrijventerreinen 2011 in netto ha



j

De Poel II & III

15 ha

Arnestein

25-40

30-45

j

Mortiere

10 ha

Mortiere

35-55

35-55

j

Hoofdweggebied

40-60

40-60

j/p

Fascinatio

Schieoevers Noord

30-50

30-50

j/p


Schieoevers Zuid

30-50

30-50

j/p


55-75

55-75

j

Bedrijvenpark Ypenburg

45-70

45-65

j

De Binckhorst

35-70

35-65

j/p

Forepark

45-75

45-70

j

Kerketuinen/Zichtenburg/Dekkershoek

40-70

35-60

j/p

Nieuw Laakhaven

40-60

40-60

j

Amstelwijck

55-60

55-60

j

Amstelwijck

Dordtse Kil I + II

40-60

40-60

j

Dordtse Kil III

Dordtse Kil III

50-60

50-60

j

Krabbepolder

Roomburg

50-65

40-60

j/p

Rooseveltlaan/Cronestein

35-55

30-55

j/p

Bedrijvenpark Noordwest

50-65

50-60

j

Hoog Zestienhoven

Charlois/Groene Kruisweg

50-65

50-60

j

Maasvlakte II

Distripark Eemhaven

40-60

35-60

j

Nesselande

Gadering (Hoogvliet)

45-60

45-60

j

Rotterdam Airport (RTM Airpark)

Spaanse Polder

35-60

35-60

j

Zeehaventerreinen Rotterdam

Zuidelijk Havengebied

35-60

35-60

j

Honderdland

60-85

60-85

j

ABC Westland

Wateringse Veld/Zwethove

40-70

40-70

j

Trade Park Westland Mars

17 ha

Lansinghage/Rokkeveen-Oost

40-70

35-60

j/p

Dwarstocht

10 ha

Zoeterhage

30-55

30-55

j/p

Oosterhage

14 ha


Verwachting 2012



De Poel

5 ha

Ypenburg, de Bras

6 ha

Prins Clausplein

14 ha

9 ha 23 ha 8 ha

Oostvliet


58 ha

29 ha

5 ha 1.013 ha 11 ha 20 ha 471 ha

3 ha


103

FACTSHEET woningmarkt Provincie/Steden

Algemeen

Marktstructuur

Prognoses

Egw

79%

< 1944 1945-1970

25%

Huishoudens

Huur

40%

Particulier

10%

Mgw

21%

1971-1990

34%

Inwoners

1991 >

33%

Woningvoorraad/ bevolking/ huishoudens

31%

%

Sociaal

Ouderdom woningvoorraad

% / Landelijk gem. 71% Egw/29% Mgw

Huur Sociaal/particulier

60%

Eengezins/meergezins

% / Landelijk gem. 59% koop/41% huur

% / Landelijk gem. 32% Sociaal/9% Particulier

Koop/huur

Woningbezetting 2011 / Landelijk gem. 2,3

Aantal woningen 201q


Koop


67.300

Emmen

109.000

29.600

46.800

2,3

2,3

Koop

Huur

65%

35%

Sociaal

Particulier

30%

6%

Egw

Mgw

86%

14%

8%

Woningvoorraad

< 1944

12%

Woningvoorraad

1945-1970

30%

Huishoudens

1971-1990

37%

Inwoners

1991 >

21%

Provincie Flevoland Almere

192.500

73.700

2,6

Koop

Huur

66%

34%

Sociaal

Particulier

29%

5%

Egw

Mgw

77%

23%

< 1944

0%

Woningvoorraad

1945-1970

0%

Huishoudens

1971-1990

41%

1991 >

59%

29%

Inwoners


95.300

46.400

2,1

Koop

54%

Sociaal

33%

Egw

64%

< 1944

Woningvoorraad

1945-1970

27%

Huishoudens

Huur

46%

Particulier

12%

Mgw

36%

1971-1990

29%

Inwoners

1991 >

15%

18%

Provincie Gelderland Apeldoorn

156.800

Arnhem

149.200

66.000

68.100

2,4

2,2

Koop

62%

Sociaal

31%

Egw

75%

< 1944 1945-1970

27%

Huishoudens

Huur

38%

Particulier

8%

Mgw

25%

1971-1990

36%

Inwoners

1991 >

19%

Koop

Huur

Ede

108.600

41.600

2,6

Koop

Huur

104

47%

53%

70%

30%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

39%

14%

24%

7%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

57%

43%

78%

22%

Woningvoorraad

< 1944

25%

Woningvoorraad

1945-1970

28%

Huishoudens

1971-1990

29%

Inwoners

1991 >

18%

< 1944

12%

1945-1970

30%

Woningvoorraad Huishoudens

1971-1990

35%

Inwoners

1991 >

24%

Prijzen

€ 183.862

€ 1.544

129

31.402

34.158

36.358

16%

Tussenwoning

140

-20%

€ 145.615

€ 1.354

121

70.979

75.680

79.628

12%

Hoekwoning

83

-9%

€ 169.223

€ 1.515

136

134

11%

€ 228.850

€ 1.647

99

65

-4%

€ 307.067

€ 1.908

135

Toename/afname 2015-2025 %

Twee-onder-één-kap Vrijstaand

96

-9%

€ 106.078

€ 1.472

171

47.947

49.437

50.240

5%

Appartement Totaal

600

-11%

€ 160.200

€ 1.361

155

48.925

50.068

50.910

4%

Tussenwoning

154

-11%

€ 117.300

€ 1.125

130

110.191

110.894

111.324

1%

Hoekwoning

131

-5%

€ 137.333

€ 1.221

104

Twee-onder-één-kap

141

-6%

€ 181.611

€ 1.460

133

Vrijstaand

116

-18%

€ 232.050

€ 1.641

242

58

-19%

€ 130.006

€ 1.526

217

Appartement

80.347

97.239

111.914

39%

Totaal

1.149

6%

€ 184.371

€ 1.669

114

83.988

97.371

110.916

32%

Tussenwoning

544

0%

€ 171.525

€ 1.521

117

200.655

222.918

248.352

24%

Hoekwoning

110

47.777

49.173

49.963 96.676

67.780

195

3%

€ 180.444

€ 1.573


78

-10%

€ 261.550

€ 1.884

194

Vrijstaand

60

25%

€ 419.175

€ 2.269

250

Appartement

272

28%

€ 138.950

€ 1.844

55

50.614

6%

Totaal

609

-7%

€ 155.736

€ 1.456

116

51.518

53.031

6%

Tussenwoning

255

-16%

€ 132.667

€ 1.297

105

99.228

101.791

5%

Hoekwoning

126

-18%

€ 144.575

€ 1.364

96


74

-4%

€ 210.800

€ 1.649

99

Vrijstaand

49

29%

€ 318.683

€ 1.909

177

Appartement

105

31%

€ 110.307

€ 1.615

149

69.760

70.923

5%

Totaal

909

-5%

€ 239.911

€ 2.022

181

68.822

69.885

70.688

3%

Tussenwoning

213

-21%

€ 190.500

€ 1.662

105

156.671

156.995

157.037

0%

Hoekwoning

124

-5%

€ 206.750

€ 1.770

226


173

16%

€ 265.833

€ 2.151

209

Vrijstaand

202

5%

€ 379.925

€ 2.607

233 158

Appartement

197

-8%

€ 147.877

€ 1.869

1.003

-18%

€ 190.643

€ 1.819

125

Tussenwoning

277

-25%

€ 170.722

€ 1.583

124

Hoekwoning

71.745

73.328

75.458

5%

Totaal

78.301

80.789

82.992

6%

155.118

160.470

164.890

6%

139

-8%

€ 211.344

€ 1.744

81


84

2%

€ 284.700

€ 2.108

141

Vrijstaand

40

38%

€ 476.625

€ 2.697

184

Appartement

463

-23%

€ 154.575

€ 1.857

131

43.234

45.398

47.600

10%

Totaal

589

-10%

€ 250.097

€ 2.177

194

45.545

47.975

50.107

10%

Tussenwoning

176

9%

€ 205.500

€ 1.843

185

110.019

113.890

117.480

7%

Hoekwoning

75

-19%

€ 235.444

€ 1.949

104


93

-9%

€ 308.222

€ 2.368

211

Vrijstaand

95

-11%

€ 442.194

€ 2.879

234

150

-21%

€ 152.051

€ 2.140

215

Appartement


FACTSHEET woningmarkt

Bandbreedte huurprijzen p/m² per maand in €

Prijs per m² GBO in € mediaan 2011

Looptijd mediaan 2011

Transactieprijzen koopwoningen in € mediaan 2011

-8%


518

Aantal verkochte woningen 2011

Totaal

Koopwoningen

15%

2025 36.300

2020 34.148

2015 31.666

€5-8

€5-7

€6-9

€5-8

€5-9

€ 6 - 10

€5-8

Bron: Primos Prognose 2011, Woningprijzen NVM

105


Algemeen

Marktstructuur

Prognoses


%



Huur Sociaal/particulier Sociaal


% / Landelijk gem. 59% koop/41% huur 46%


Koop/huur




Koop

Provincie Gelderland Nijmegen

164.900

70.400

2,3

Huur

54%

Particulier

43%

11%

Egw

Mgw

62%

39%

< 1944

22%

Woningvoorraad

1945-1970

33%

Huishoudens

1971-1990

29%

Inwoners

1991 >

16%


193.000

85.200

2,3

Koop

Huur

44%

56%

Sociaal

Particulier

42%

14%

Egw

Mgw

43%

57%

< 1944

29%

Woningvoorraad

1945-1970

27%

Huishoudens

1971-1990

27%

Inwoners

1991 >

18%

Provincie Limburg Maastricht

120.400

56.700

2,1

Koop

Huur

Sittard-Geleen

94.600

44.400

2,1

Koop

Huur

44%

56%

60%

40%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

39%

17%

30%

10%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

63%

37%

78%

23%

< 1944

21%

Woningvoorraad

1945-1970

35%

Huishoudens

1971-1990

29%

Inwoners

1991 >

16%

< 1944

15%

Woningvoorraad

1945-1970

41%

Huishoudens

1971-1990

30%

Inwoners

1991 >

15%

Provincie Noord-Brabant Breda

176.100

76.300

2,3

Koop

Huur

Den Bosch

141.700

62.500

2,3

Koop

Huur

Eindhoven

217.300

97.000

2,2

Koop

Huur

106

59%

41%

53%

47%

48%

52%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

31%

11%

37%

10%

41%

10%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

Egw

Mgw

67%

33%

65%

35%

69%

31%

< 1944

17%

Woningvoorraad

1945-1970

31%

Huishoudens

1971-1990

30%

Inwoners

1991 >

21%

< 1944

12%

1945-1970

31%


1971-1990

34%

Inwoners

1991 >

24%

< 1944

16%

1945-1970

35%


1971-1990

29%

Inwoners

1991 >

20%

Prijzen

€ 204.483

€ 2.031

106

-6%

€ 196.511

€ 1.810

84

169.152

173.889

178.107

5%

Hoekwoning

102


177

7%

€ 211.389

€ 1.823


89

-11%

€ 351.389

€ 2.476

94

Vrijstaand

25

-31%

€ 427.444

€ 2.495

187

433

-10%

€ 164.869

€ 2.181

122

Appartement

87.118

89.200

91.094

5%

Totaal

1.741

-6%

€ 166.363

€ 1.775

71

114.189

116.521

118.439

4%

Tussenwoning

434

-6%

€ 170.800

€ 1.720

65

194.274

198.575

202.182

4%

Hoekwoning

171

-12%

€ 171.806

€ 1.670

67


103

-14%

€ 269.972

€ 1.977

70

56

-20%

€ 375.200

€ 2.319

91

Appartement

977

-4%

€ 140.546

€ 1.768

72

Vrijstaand

57.184

57.053

56.489

-1%

Totaal

374

4%

€ 222.070

€ 1.986

118

63.528

63.191

62.345

-2%

Tussenwoning

97

-12%

€ 244.444

€ 1.845

90

118.046

116.144

114.167

-3%

Hoekwoning

47

24%

€ 231.944

€ 1.801

131


64

25%

€ 249.950

€ 1.882

99

Vrijstaand

19

-39%

€ 402.722

€ 2.158

174

Appartement

147

14%

€ 168.661

€ 2.160

132

45.062

44.880

44.588

-1%

Totaal

115

-12%

€ 167.513

€ 1.319

167

44.609

44.651

44.297

-1%

Tussenwoning

21

-5%

€ 121.278

€ 1.062

127

93.772

91.701

89.442

-5%

Hoekwoning

11

-15%

€ 186.800

€ 1.322

189


49

-2%

€ 175.917

€ 1.345

120

Vrijstaand

16

-33%

€ 259.188

€ 1.571

325

Appartement

18

-18%

€ 105.306

€ 1.319

186

79.420

81.768

83.793

6%

Totaal

1.196

-10%

€ 245.874

€ 2.143

111

85.207

87.811

89.680

5%

Tussenwoning

451

-7%

€ 210.917

€ 1.875

85

178.445

182.099

184.633

3%

Hoekwoning

143

-31%

€ 235.222

€ 1.967

83


176

11%

€ 313.100

€ 2.304

131

90

-12%

€ 563.750

€ 3.134

177

Vrijstaand Appartement

336

-12%

€ 176.970

€ 2.236

129

65.421

67.464

68.707

5%

Totaal

868

2%

€ 242.860

€ 2.131

141

67.663

69.388

70.581

4%

Tussenwoning

266

10%

€ 218.400

€ 1.871

109

143.626

145.851

147.143

2%

Hoekwoning

115

-7%

€ 218.333

€ 1.913

123


133

8%

€ 294.833

€ 2.148

204

54

-4%

€ 529.250

€ 2.651

158


300

-3%

€ 199.358

€ 2.360

146

1.447

7%

€ 196.181

€ 1.754

89

Tussenwoning

598

0%

€ 191.800

€ 1.668

87

Hoekwoning

250

23%

€ 217.612

€ 1.791

99

100.897

103.240

105.011

4%

Totaal

112.042

114.308

115.906

3%

220.837

223.589

225.617

2%


94

-15%

€ 315.600

€ 2.113

175

Vrijstaand

44

-10%

€ 575.250

€ 2.500

166

461

19%

€ 129.713

€ 1.706

61

Appartement







-7%

341


1.065

Tussenwoning


Totaal

6%

Koopwoningen

8%

97.603

2025 80.438

95.294

2020 77.714

92.012

2015 74.713

€ 6 - 10

€ 5 - 10

€ 6 - 12

€4-8

€ 6 - 10

€ 6 -12

€ 5 - 12


107


Algemeen

Marktstructuur

Prognoses


%







Koop/huur




Koop

Provincie Noord-Brabant Tilburg

207.300

89.500

2,3

Huur

42%

Particulier

34%

8%

Egw

Mgw

71%

30%

< 1944

18%

Woningvoorraad

1945-1970

29%

Huishoudens

1971-1990

29%

Inwoners

1991 >

24%

Provincie Noord-Holland Amsterdam

788.300

394.200

2,0

Koop

Huur

Haarlem

151.600

70.700

2,1

Koop

Huur

Zaanstad

147.800

63.700

2,3

Koop

Huur

26%

74%

55%

45%

51%

49%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

49%

25%

33%

12%

41%

9%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

Egw

Mgw

16%

85%

58%

42%

67%

33%

< 1944

47%

Woningvoorraad

1945-1970

18%

Huishoudens

1971-1990

18%

Inwoners

1991 >

17%

< 1944

51%

1945-1970

23%


1971-1990

17%

Inwoners

1991 >

9%

< 1944

21%

1945-1970

31%


1971-1990

28%

Inwoners

1991 >

21%

Provincie Overijssel Enschede

157.900

68.100

2,3

Koop

Huur

Zwolle

121.300

51.900

2,3

Koop

Huur

53%

47%

55%

45%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

41%

5%

34%

11%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

72%

29%

71%

29%

< 1944

21%

1945-1970

32%


1971-1990

27%

Inwoners

1991 >

21%

< 1944

18%

1945-1970

23%


1971-1990

31%

Inwoners

1991 >

28%


147.800

60.600

2,4

Koop

Huur

108

60%

40%

Sociaal

Particulier

34%

6%

Egw

Mgw

69%

31%

< 1944

17%

1945-1970

21%


1971-1990

29%

Inwoners

1991 >

34%

Prijzen

€ 204.975

€ 1.839

160

-6%

€ 181.950

€ 1.693

132

210.854

213.921

216.747

3%

Hoekwoning

186

-16%

€ 213.900

€ 1.821

174


107

-23%

€ 292.667

€ 2.069

164

50

-14%

€ 464.000

€ 2.341

195

215

-2%

€ 152.916

€ 2.010

208



411.268

425.778

436.227

6%

Totaal

6.018

-3%

€ 238.943

€ 3.408

74

448.946

463.293

473.744

6%

Tussenwoning

423

-4%

€ 295.583

€ 2.564

100

813.662

842.391

862.966

6%

Hoekwoning

135

12%

€ 296.378

€ 2.560

97


34

-29%

€ 518.500

€ 3.629

115

Vrijstaand

31

3%

€ 592.556

€ 3.993

171

Appartement

5.395

-3%

€ 229.272

€ 3.488

71

72.280

73.951

77.165

7%

Totaal

1.251

-9%

€ 244.873

€ 2.618

108

75.860

77.877

80.922

7%

Tussenwoning

552

-4%

€ 261.000

€ 2.653

77

153.972

156.889

160.877

4%

Hoekwoning

129

-21%

€ 315.222

€ 2.727

91


26

30%

€ 432.752

€ 3.369

144

Vrijstaand

15

-6%

€ 896.571

€ 4.214

113

Appartement

529

-11%

€ 183.175

€ 2.480

143

66.242

69.487

71.593

8%

Totaal

855

2%

€ 189.017

€ 1.949

107

67.989

71.071

73.205

8%

Tussenwoning

364

17%

€ 189.800

€ 1.879

82

150.949

155.968

159.221

5%

Hoekwoning

153

-6%

€ 212.167

€ 1.930

97


94

25%

€ 189.500

€ 2.100

137

Vrijstaand

59

-13%

€ 271.500

€ 2.178

174

Appartement

185

-18%

€ 141.782

€ 1.955

128

70.003

71.377

72.541

4%

Totaal

685

-9%

€ 173.035

€ 1.490

135

78.903

80.293

81.370

3%

Tussenwoning

177

-8%

€ 133.222

€ 1.310

102

159.783

160.982

161.606

1%

Hoekwoning

120

-7%

€ 145.150

€ 1.424

93


190

4%

€ 192.350

€ 1.555

138

88

-12%

€ 328.650

€ 1.939

203

Appartement

110

-26%

€ 109.663

€ 1.403

174

Vrijstaand

54.052

57.670

60.526

12%

Totaal

776

-4%

€ 219.982

€ 1.959

123

56.607

59.815

62.687

11%

Tussenwoning

338

-4%

€ 189.675

€ 1.841

101

124.634

130.831

136.234

9%

Hoekwoning

166

4%

€ 222.200

€ 1.891

100

78

-4%

€ 303.525

€ 2.201

142

Twee-onder-één-kap Vrijstaand Appartement

44

5%

€ 520.400

€ 2.751

193

150

-13%

€ 154.253

€ 1.953

168

62.720

65.815

68.850

10%

Totaal

1.154

-5%

€ 235.840

€ 2.195

115

65.720

69.617

72.672

11%

Tussenwoning

440

-1%

€ 224.800

€ 2.032

100

151.406

157.688

161.718

7%

Hoekwoning

181

-17%

€ 245.083

€ 2.151

105

96

-19%

€ 398.650

€ 2.638

129

47

15%

€ 589.889

€ 3.402

153

390

-1%

€ 161.262

€ 2.146

127

Twee-onder-één-kap Vrijstaand Appartement







-9%

556


1.114

Tussenwoning


Totaal

5%

Koopwoningen

5%

2025 98.094 108.112

2020 95.712 105.944

2015 93.199 103.362

€ 5 - 10

€ 7 - 18

€ 6 - 12

€5-9

€ 6 - 10

€ 6 - 10

€ 6 - 10


109


Algemeen

Marktstructuur

Prognoses


%







Koop/huur




Koop

Provincie Utrecht Utrecht

314.700

132.200

2,4

Huur

49%

Particulier

36%

13%

Egw

Mgw

50%

50%

< 1944

33%

Woningvoorraad

1945-1970

28%

Huishoudens

1971-1990

14%

Inwoners

1991 >

25%


47.900

21.900

2,2

Koop

Huur

62%

38%

Sociaal

Particulier

30%

8%

Egw

Mgw

79%

21%

< 1944

23%

Woningvoorraad

1945-1970

25%

Huishoudens

1971-1990

34%

Inwoners

1991 >

19%

Provincie Zuid-Holland Den Haag

499.800

237.500

2,1

Koop

Huur

Dordrecht

118.800

53.300

2,2

Koop

Huur

Leiden

118.300

51.900

2,3

Koop

Huur

Rotterdam

615.200

295.700

2,1

Koop

Huur

Zoetermeer

122.400

110

52.700

2,3

47%

53%

58%

42%

50%

50%

35%

65%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

33%

19%

30%

12%

36%

14%

49%

16%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

Egw

Mgw

Egw

Mgw

27%

73%

57%

43%

50%

50%

29%

71%

< 1944

41%

Woningvoorraad

1945-1970

23%

Huishoudens

1971-1990

15%

Inwoners

1991 >

22%

< 1944

23%

Woningvoorraad

1945-1970

28%

Huishoudens

1971-1990

31%

Inwoners

1991 >

19%

< 1944

34%

1945-1970

22%


1971-1990

33%

Inwoners

1991 >

12%

< 1944

32%

1945-1970

26%

Huishoudens

1971-1990

25%

Inwoners

1991 >

18%

1%

Koop

55%

Sociaal

38%

Egw

60%

< 1944 1945-1970

8%

Huur

46%

Particulier

8%

Mgw

40%

1971-1990

62%

1991 >

29%

Woningvoorraad

Woningvoorraad Huishoudens Inwoners

Prijzen

2.753

-5%

€ 233.147

€ 2.619

99

Tussenwoning

1.060

-0%

€ 266.400

€ 2.569

86

331.231

354.540

380.175

15%

Hoekwoning


248

0%

€ 275.300

€ 2.395

97


56

19%

€ 380.050

€ 2.659

114

Vrijstaand

35

-3%

€ 617.348

€ 3.546

109

1.354

-11%

€ 183.386

€ 2.675

109

Appartement

22.320

22.893

23.539

5%

Totaal

254

-3%

€ 193.911

€ 1.740

124

22.665

23.365

24.009

6%

Tussenwoning

114

-2%

€ 173.600

€ 1.596

105

48.916

50.026

51.257

5%

Hoekwoning

41

-7%

€ 173.722

€ 1.522

109


34

-11%

€ 229.250

€ 1.850

129

Vrijstaand

21

31%

€ 364.778

€ 2.291

84

Appartement

44

-8%

€ 156.491

€ 1.980

203

244.804

253.554

263.926

8%

Totaal

3.281

-11%

€ 211.377

€ 1.984

114

254.907

264.159

274.232

8%

Tussenwoning

554

-8%

€ 329.200

€ 2.272

104

511.095

528.498

546.632

7%

Hoekwoning

147

146

-9%

€ 334.775

€ 2.248


80

-9%

€ 514.925

€ 2.896

167

Vrijstaand

32

19%

€ 781.700

€ 3.535

122

2.469

-12%

€ 160.415

€ 1.855

113

54.033

55.746

56.919

5%

Appartement Totaal

691

-1%

€ 191.345

€ 1.740

141

55.833

57.829

59.213

6%

Tussenwoning

280

-8%

€ 179.425

€ 1.622

93

118.670

120.346

121.865

3%

Hoekwoning

184

114

0%

€ 203.775

€ 1.731


51

11%

€ 347.167

€ 2.166

177

Vrijstaand

28

56%

€ 460.638

€ 3.009

172

Appartement

218

0%

€ 129.113

€ 1.632

169

52.991

54.827

55.932

6%

Totaal

599

-14%

€ 233.440

€ 2.371

94

62.827

63.714

64.733

3%

Tussenwoning

228

-17%

€ 256.950

€ 2.479

74

117.361

117.308

117.706

0%

Hoekwoning

70

-14%

€ 284.800

€ 2.364

98


13

0%

€ 445.600

€ 2.802

179

Vrijstaand

10

150%

€ 762.500

€ 3.753

184

278

-13%

€ 172.274

€ 2.212

103

Appartement 302.248

309.112

318.330

5%

Totaal

2.974

-5%

€ 175.333

€ 1.812

114

316.596

325.411

335.076

6%

Tussenwoning

492

-4%

€ 218.650

€ 1.863

120

619.858

634.440

651.999

5%

Hoekwoning

200

-3%

€ 252.150

€ 1.947

143

54

-4%

€ 379.450

€ 2.338

192

Twee-onder-één-kap Vrijstaand Appartement 55.479

57.929

45

2%

€ 707.667

€ 3.208

168

2.183

-6%

€ 142.510

€ 1.746

107

60.366

9%

Totaal

724

1%

€ 205.105

€ 1.967

150

56.016

58.451

60.804

9%

Tussenwoning

264

0%

€ 225.210

€ 1.917

143

126.660

130.913

135.214

7%

Hoekwoning

105

3%

€ 235.083

€ 1.860

125


19

-10%

€ 419.194

€ 2.709

116

Vrijstaand

19

90%

€ 547.333

€ 2.761

177

317

-1%

€ 145.087

€ 1.952

163

Appartement







Totaal

14%


16%

196.143


159.374

182.534

Koopwoningen

2020 145.637

171.748

2025

2015 137.825

€ 6 - 14

€5-9

€ 6 - 16

€5-9

€ 5 - 10

€ 6 - 14

€5-9


111

FGH Real Estate Report 2012

i n ve s t in g in credi t

Content 114 Foreword 116 Vision: Investing in Credit 128 MVO section: Sustainability in Real Estate, by Mr. R. de Wit 136 Trends in the Office Market 146 Trends in the Retail Market 156 Trends in the Industrial Real Estate Market 166 Trends in the Residential Market 176 Trends in the Real Estate Investment Market 186 Glossary and acronyms 187 About FGH Bank 188 Adresses 189 Factsheets

Fo rew o r d

The publication before you is entitled “Investing in Credit.” It is the latest edition of the FGH Real Estate Report. The report outlines the trends and developments within the various sub-markets of the real estate market and presents our analyses and views. We publish this report every year in the belief that real estate and its financing is a speciality that is driven by professional knowledge and experience. Not only do we possess perspective and have many years of experience in the field, but so do many prominent real estate players with us.

In the present climate, it is sometimes all too easy to overlook the advantages of informed analysis and become deluded and swept along by the widespread negative sentiments that we hear on a daily basis about the economy, society and particularly the real estate market. I wonder whether this negativism is appropriate. Obviously, the real estate market does not always portray itself in a good light. And confidence is gained slowly, but disappears quickly. However, I feel this is the ideal place to lodge an appeal to all people who think kindly towards the real estate market. It is an appeal that aims to earn back the confidence in our market, in our profession. We have wasted a considerable amount of credit, both literally and figuratively. We have to gain credit again by acting transparently, with integrity and by just doing our job well. Solutions to the structural problems impacting the real estate market can only be achieved by entering into dialogue with municipalities, provinces,

‘W e have wasted a considerable amount of credit, both literally and figuratively. We have to gain credit again.’ 114

banks, investors, project developers and the state. The first steps have already been taken. We now have to ensure that our current course is maintained in the quest to build a fundamentally different real estate market: a real estate market where sustainability plays an increasingly important role. We have therefore dedicated a special section to sustainability in this report. The author is Mr. Ruud de Wit, who many of you will know as the ex-Editor in Chief of ‘Vastgoedmarkt’. In the same MVO section, Mr. Jaap Gillis, former COO of Redevco and Chairman of the Dutch Green Building Council, studies sustainability in the real estate market. Mr. Pieter Zwart, involved in the CSR (Corporate Social Responsibility) policy of FGH Bank, also provides his views. Our organisation will also have to ‘invest in credit’ in the coming years because, under the guidelines of Basle III, financial institutions will have to retain more of their own capital. Therefore, available capital is scarce. In this report, you can read about the consequences of this for the real estate market and our views on the issue as a real estate bank. As we are very conscious of our position in the real estate market, we wish to make a

contribution towards promoting transparency. I want to emphatically put my personal efforts into this. While we have to realise that the problems in the real estate market are great, we must also note that they cannot be resolved within a day. Real estate has to be viewed over the long term, and the problems that we face must not be managed to hastily. Moreover, we must bear in mind that even in a difficult market there are opportunities. In my opinion, it makes no sense whatsoever to make utterances about the market that merely serve to make things worse than they already are. This resolves nothing and prevents us

FGH real estate report 2012

‘R eal estate has to be viewed over the long term, and the problems that we face must not be managed to hastily.’ all from making progress. It does quite the opposite, I would say. We should be tackling the challenges before us constructively and by working together. To achieve this, the efforts and involvement of the people who work in real estate are crucial. Ultimately, they are the ones who have to do it. After all, people make not only the bank what it is, but also the real estate market. Peter Keur, Chairman of the Board

foreword

115

VISIo n

Investing in Credit

116

How times change. Less than a year ago, the world was enthralled by the Arab spring and there was hope that global trade would grow. Just a few months later, however, all the euphoria had disappeared. Japan was overwhelmed by a major earthquake. A tsunami, nuclear disaster and enormous human suffering then followed, which resulted in severe economic hardship. The flaring debt crisis in the Eurozone made it painfully obvious that Europe requires comprehensive economic reforms, while the downward revaluation of the credit status of the United States indicated that the world’s largest economy is also in difficulty. The very foundations of western economies are shaking. It is becoming increasingly clear that part of our prosperity is based on debt creation and that the debt burden in many western countries is becoming too great.

FGH real estate report 2012 vision

117

Déjà vu or not? On first sight, nothing seems to have changed during the past three years. Recapitalisation has taken place within financial institutions, debt positions have been reduced by businesses and the banking regulations have been tightened. Nevertheless, a new financial equilibrium has not been found. The financial crisis in the Eurozone, a direct consequence of the credit crisis of 2008, is more topical and deeper than ever. The limited economic recovery in 2010 turned out to be nothing more

‘The underlying causes of all the problems have still not been removed.’

than a temporary upsurge because the underlying causes of the problems we face have still not been addressed, namely the too high debt burden and the overly risky positions. The difficulties cannot be remedied in the short term and will only be overcome by taking comprehensive measures. In the meantime, though, the crisis feels more painful every day. The account for what happened in 2008 is only now being settled, and consumers are feeling the pinch through the various austerity measures. The situation in 2012 is quite different from that of 2008, however. If four years ago there was primarily talk of a banking crisis caused by vague and risky financial products, the debt problem now concerns investments in government paper. Until recently, this was on the books as a risk-free investment because the bankruptcy of a country – certainly within the Eurozone – was thought to be impossible. It has now become clear that anything is possible and thus nothing is certain anymore. This also makes investors in government paper reticent.

‘It is becoming increasingly clear that a definite choice will have to be made: continue to build on what has been achieved in Europe and the Eurozone, or not. Are we going forward, or turning back?’ 118

Mutually reinforcing effects Questions may be asked about how things managed to get to this point, but answers are not so easy to provide. Within Europe, there are actually a number of interlinked developments, which moreover reinforce one another. The monetary crisis has certainly been fuelled by gaps in the Euro treaty, and there are economic disparities between the participating countries that are just too large. However, above all else, the countries that are part of the Eurozone have shown insufficient budgetary discipline. The stability pact should have prevented such a situation, but the pact turned out to be a toothless tiger in times of crisis. The solution lies in the strength of political decision-making within the European Union and the extent to which the Eurozone countries are prepared to put aside their own interests. Due to opposition from within their own countries, though, European government leaders appear to be wavering. Where comprehensive solutions are required, no more than half-hearted compromises are presented. This does not inspire


confidence, never mind solve the problem. Seen in this way, the sceptical reactions of the populace are entirely understandable. The gap between the member states of the European Union has only become greater, and resistance and friction are growing at the national level. There will be increasing public protests against the established order, which will cause confidence to crumble further. It is becoming increasingly clear that a definite choice will have to be made: continue to build on what has been achieved in Europe and the Eurozone, or not. Are we going forward, or turning back? Muddling through is in any case not an option. Now the future of Europe is at stake, politicians can no longer hide behind half-hearted solutions. The European debt crisis has made it painfully clear that new and comprehensive measures are needed. The current deficits in the budgets must be converted into permanent surpluses, and this requires structural economic reform. Due to the lack of acute necessity, it has been constantly postponed, but the current situation can brook no further delay.

Consequences for interest rates The European debt crisis has caused a great deal of turbulence on the financial markets and also subsequent fluctuations in interest rates. The differences between the interest rates paid by countries for government bonds make this particularly apparent. The difference in the interest on ten-year government bonds between the Netherlands and Germany was at the beginning of 2011 around 20 base points. When the crisis and the unrest escalated, this led to the difference increasing to 60 base points. This means that Germany at that time could finance itself 60 base points more advantageously than the Netherlands. The difference decreased to just over 30 base points at the end of last year. Nevertheless, it was above all else interest rates on government bonds from the south European countries that made the crisis apparent in 2011. These increased drastically compared to those of the Netherlands and Germany. Greece had to pay 7 to 8% more than Germany at the beginning of 2011, and during the year this even increased to more than 26%. Portuguese interest

119

‘Unease over the excessive debt resulted in investors taking higher risks.’

rates have also not been able to avoid the tensions on the capital market and during 2011 almost doubled from 6.5 to 12%. The Spanish interest rate increased somewhat more slowly, but in November was for a short time traded above 6.5% to fall thereafter to 5%. Interest rates in Italy quickly increased to 7.2% in November last year. With the advent of the new government under the leadership of Mario Monti, investor confidence was somewhat restored and interest rates fell to approximately 6.5%. The unrest on the capital market is likewise apparent in refinancing interest, including the refinancing interest of the European Central Bank (ECB). At the beginning of 2011, the ECB rate was still at a crisis level of 1%. In April, the rate was raised by the former Chairman of the ECB, Jean-Claude Trichet, first by 25 base points to 1.25%, followed by a second increase to 1.5% in July. This was done with a view to force down the ascending inflation. With Mario Draghi becoming the new Chairman of the ECB, the ECB rate was immediately lowered to 1.25%. This decrease was subsequently repeated in December last year, whereby the ECB rate ultimately ended up back at 1%, the same level at which it started the year.

Unrest over the excessive debt resulted in investors taking higher risks. The consequence is that the rating bureaus Standard & Poor’s (S&P), Moody’s and Fitch have at times severely startled the financial markets. It is not only financial institutions that have received a lower assessment. Various governments were given a lower credit assessment too. The downward revaluation of the United States by S&P in August last year from AAA to AA+ was also startling. Most south European countries saw the assessment of their creditworthiness decline as well. The excessive government debt and the political indecision concerning the approach to it put creditworthiness under pressure in a general sense. In December, S&P put the prospects of 15 countries within the Eurozone at ‘negative’, including the Netherlands and Germany. The interest prospects for 2012 will depend, among other things, on the willingness of the countries within the Eurozone to further tighten the stability pact. Confidence between banks will moreover have to increase, through which Euribor rates could fall, subsequent to lowering by the ECB. The tension on the financial markets is expected to keep money market and capital market rates low. A new playing field emerged after the credit crisis impacted the financial sector, and this will lead to changes in regulation, among other things. Under Basel III, the banks must retain more

120

of their own capital, through which they can extend less credit. This ensures higher margins. In short: lending will become more difficult and expensive and banks can and moreover may grow more slowly. This will have an impact on economic growth and the recovery of the economy. Certainly, in the coming years, banks will have to focus on building up capital. We also see that some (foreign) banks are leaving the market (just as Dutch banks are withdrawing from abroad). This is not a positive development for the market, which benefits from sufficient suppliers. It could take some time before the provision from the various parties returns to a healthy level. Prosperity under pressure but remains high Of course, the international debt crisis also affects the Netherlands. The deferred account for the crisis in 2008 means the government is faced with an austerity programme of around € 18 billion. Due to the guarantees supplied to the European Emergency Fund, the risks for the public exchequer will only increase. Moreover, any decline resulting from the new recession will lead to extra cutbacks. The consequences for citizens are in fact only now noticeable and are piling up. Government finances are being reviewed, purchasing power is declining and accrued capital in the form of savings, investments and pensions is giving way. These factors amount to the most comprehensive set of pressures that have affected the economy in recent decades.

The fact that the welfare state is under pressure does not mean that the Netherlands is generally becoming poorer. This is a prevalent view, however, and impacts how consumers think. Current fears have a paralysing influence and not least have a destructive effect on spending and entrepreneurship and thus also on future prosperity. The threat of the ‘self-fulfilling prophecy’ looms: people think things are going badly, adjust their behaviour accordingly and then things go badly. They themselves feed the recession that they were apparently so afraid of. The reality is that the Netherlands is part of the Eurozone, which has big problems. However, as an individual member state, it performs much better than many other European countries. Fear is actually only appropriate if the crisis in Europe escalates such that the Eurozone disintegrates. As long as this does not happen, the Netherlands will continue to have a strong economy. For example, despite the crisis, unemployment has risen only slightly up to now; almost no other country in Europe has fewer unemployed. This

is no accident. The Dutch competitive position again improved in 2011, according to the World Economic Forum. We therefore belong to one of the most competitive and innovative countries in the world. Furthermore, after Ireland, productivity in our country is the highest within the European Union, and, after Luxembourg, we are able to pay the highest wages. In short, we have never been as wealthy as we are right now. It is for good reason that the Netherlands is regarded as one of the three best countries in the world to live in, according to the United Nations. The uncertainties in our pension system are also relative. Despite possible cuts in the future, the Dutch pension system is among the best in the world. The reform of this system, as agreed in 2011, makes its shelf life even better in the long term. All of this is no reason for complacency, though. We must continue to reform, show entrepreneurship and create new élan. This may be difficult because any extra pressure produced by the new recession in the short term, in terms of increasing unemployment and additional cutbacks, will only reinforce the image of a crumbling welfare state.

Perspective for the real estate market No lost years It is evident that the economic crisis and the new recession have hit the construction and real estate sectors hard. For three years, the value of real estate has been under pressure, partly as a result of declining demand and increasing supply. Rental and purchase prices are falling and downward revaluations are the order of the day. This ensures a deflationary environment: value decline leads to reticence in buyers, which in turn leads to further decline in value. Such a negative spiral is difficult to break and can also last a long time. Current price and market corrections are for all seasons, but the value explosion of the past two decades has resulted in a totally unhealthy situation. That it is now being corrected is unpleasant for everyone, certainly for individual parties in real estate. However,

‘At this precise point in time, we should continue to reform and demonstrate entrepreneurship and create new élan.’


121

this also has a curative effect. For too long, the current rate of real estate was determined by the market, and shortterm figures and results seemed more important than the long-term outcome. It has now become clear that real estate is not a fast ‘money machine’. On the contrary: real estate requires time. This does not mean that the real estate sector has lost three years, as the market has taken substantial steps forward. Within a short space of time, the excess supply has been placed high on the agenda, and this will lead to concrete measures. Municipalities and developers are scrapping their more risky plans, new building production is coming in line with the market and is better attuned to demand and the transformation of old buildings to accommodate new functions seems to be gradually taking shape. Without doubt, these are good developments; they have just taken a long time.

‘It is now becoming clear that real estate is not a fast “money machine”. On the contrary, real estate requires time.’

122

Collective self-flagellation It may appear that the current crisis in real estate has been seized upon by the melancholic in order to paint a gloomy picture. It seems as if, after the euphoria of the years prior to the crisis, a phase of collective self-flagellation has started. The result is a storm of negativism and the widely believed conclusion that things will never be right again. The sector is seemingly so convinced of this that people appear willing to accept it as hard reality and are even prepared to share the belief with everyone else. Foreign investors have meanwhile received the advice to invest no more in Dutch real estate. After all, the vacancy rates are increasing, the Netherlands is quickly ageing and in a few years everyone will work and shop from home. Offices, shops and industrial units will soon be largely superfluous, according to current opinion. People seem to forget, however, that vacancies, old industrial units, population ageing and flexible working or online shopping are not new phenomena. On the basis of almost the same information that we have today, the sector had a deep-rooted conviction a few years ago that investing in real

estate is a sensible and well-considered decision, certainly in the case of high-quality properties in marketable locations. This conviction seems to have disappeared entirely today, and that is as incomprehensible as it is undeserved in the view of FGH Bank. Our experience still is that there are few problems from the standpoint of financing high-quality projects and portfolios. Apparently, the problems that do actually exist are too highly generalised. Searching for subtle distinction When parties in the real estate sector think about real estate, they too often fail to make subtle distinctions. Expectations for the future are currently accepted as facts and thus serve as a basis for short-term decisions. A good example of this is the discussion about office vacancy rates. With more than 14% of stock lying vacant, the fear is that this is much too high because of the consequences for price trends. The fear is however unrelated to the current vacancy level, but stems from the expectation that it will only get worse in the future. Such fear will only put values under more pressure.

‘E xpectations for the future are nowadays accepted as hard facts.’

The fear of vacancies in the office sector is nourished by three recurrent trends: ‘New Working’, the declining labour force and the retracting government. The fear is based on the logic that the number of potential office employees is declining and that many no longer want to work in a traditional office. Fewer employees use less office space, and thus the office market does not stand a chance from the very start. In the wake of this belief about the office market, the Dutch retail market is negatively assessed with the same certainty. The supposition that New Working is increasing cannot be denied. But will this actually lead to so much loss of space, as some suggest? This will only be the case when there is an explicit


aim to save space, as with the central government. However, New Working exists as a concept to ensure that work is more goal-oriented and effective, and its implementation comes in all shapes and sizes. The goal is thus not by definition to save space. The Dutch labour force continues to work, but not always in the same workplace. Sometimes, it is at home, sometimes at the client’s workplace, sometimes in a flexi-office and sometimes at a branch. In short, workplaces that disappear in one location are created in other locations in the form of different concepts.

consequence will be a need for fewer office metres. New concepts are emerging and will be implemented in different ways. The average size of offices is declining. However, in other locations, smaller and more flexible offices are replacing them. Where this results in increasing vacancy levels, a (rental) price effect will occur, so existing space can be taken back into use at relatively low cost. In this market, new relationships between supply and demand will arise and thus also new opportunities for companies that want more instead of less space for their personnel.

The traditional office concept, particularly that of the larger (head) office, is changing. But it must not be assumed beforehand that the

The predicted decline of the labour force within the Netherlands has already produced the expected negativism. A smaller labour force

123

simply means less need for space, with increasing vacancy levels as a logical consequence. The question is, however, whether this process is inconvertible. First of all, within the potential labour force, there is still room to generate new jobs. Secondly, the population in the economically crucial Randstad conurbation will not shrink in the coming years. Based on the prognoses by the Central Statistics Office (CBS), it appears expected growth for the coming 15 years is comparable to that of the past 15 years. Up to 2025, the population in Amsterdam, for example, will increase by more than 100,000 people. This will create consumer demand, but, more importantly, it will ensure a need for extra workers. Thirdly, it is still unclear just how extensive international labour migration will be. The pace at which east European workers are establishing themselves in northwest Europe was unimaginable ten years ago. Meanwhile, hundreds of thousands of highly-qualified southern Europeans have hardly any economic prospects within their own country. Large numbers of young people are therefore expected to build their future elsewhere. The number of labour migrants will consequently increase in the coming years. For them, the Dutch labour market can mean a strong future. The Netherlands is insufficiently aware

of this potential, however. Rather than bringing in the necessary knowledge, the political establishment seems to want to build walls. In the view of FGH Bank, many opportunities, partic ularly for the Randstad conurbation, are therefore being missed, which other urban regions in Europe, such as London, Paris and southern Germany (Munich/ Frankfurt/Stuttgart), are grasping. Fear rules the sector Although the debt crisis has made the real estate sector aware of its dependence on foreign capital, as with other sectors, it is also confronted with the finite nature of the current financial system. The constant media reporting on this has an effect on confidence and actual economic growth, with a new recession being the logical consequence. In short, fear maintains a hold on the market, with consequences for all parties active therein. Nevertheless, from the viewpoint of FGH Bank, fear especially affects investors and investments. We live in a new reality, and, partly due to prevailing anxieties and fears, economic recovery remains absent. The world is in transition and everyone must now seek to build new economic relationships and develop a financial equilibrium. This certainly applies to the real estate sector, perhaps the most capital-intensive sector in the Netherlands.

Adjustments are therefore taking a long time; in any case, longer than previous recessions. Achieving a new balance and developing fresh financial relationships simply require time. For the real estate sector, recovering from this crisis will take years rather than months. The problem is that the awareness that it will not blow over by itself leads to uncertainty, which in turn blocks new investment. It is therefore of the utmost importance to first eradicate the uncertainty. This can be done by reviewing the existing problems and finding creative solutions for them. The real estate sector must learn to think differently, which should result in a much more realistic estimation of the feasibility of future plans and earnings capacity. In addition, the value potential of real estate is important. It is too easily thought that real estate is by definition inflation-proof and in all circumstances strong and fundable. In fact, a distinction will have to be made in the investment market between long-term investment properties and buildings that actually function as a business asset. The future use and being inflation proof of these two categories will diverge further. Ultimately, this will also have conse quences for the type of financing needed for such real estate.

‘E veryone must look for new economic relationships and financial ratios.’

124

‘It is too simplistic to think that real estate is by definition inflation-proof and strong and fundable in all circumstances.’

Breaking through existing structures in area development Area development is a good example of how existing structures can be reshaped. This field has taken off in the past few decades, and the (re)development of areas, often with multifunctional programmes, has produced wonderful results. Fuelled by strong economic growth, development programmes reached greater heights and were driven by increasing levels of ambition. But the economic crisis and the subsequent new reality hit the field extra hard. In fact, great uncertainty became master of both the public and the private parties involved in area development. Such parties were initially open to the most diverse proposals for change and innovation, even if these proposals were actually unrealistic, such as various ‘new earnings models’, where it was perceived that sectors like healthcare and energy production could reanimate area development.


The problem in area development, however, concerns not function, but the way in which the area as a whole can be profitably developed within the current market. In order to drive area development, a much more practiceoriented approach is now needed; nothing sensational, but one that is comprehensive and far-reaching. Within this framework, FGH Bank argues for process efficiency and a clearer picture of end user preferences. ‘Cheaper’ and ‘more demand-oriented’ are thus key terms that should underpin the renewal of the entire planning, development and building processes within area development. This generally means that the sequence of the processes will have to change. First, the conceptual framework must be defined according to the preferences of end users and linked to the initial ‘calculation and drawing exercises’. The urban planning design will follow. Master plans with detailed end views are outdated. Planning for area development should have a wider and more flexible character that certainly involves an outline, but the exact inter

pretation should be time-dependent. As a result, area development becomes no more than the development of individual projects as efficiently as possible and in spatial cohesion. The elemental components of the planning will also become smaller. Nevertheless, to obtain funding for the whole, attuning with – and insight into – simultaneous, competitive plans within the vicinity will be necessary. Organising with a certain degree of scarcity in mind is perhaps the most important precondition to get future area development off the ground. Sector under the magnifying glass The real estate sector is becoming more aware of its responsibility. This applies to both financial issues and development projects alike. After all, solutions for the sector’s problems and answers to the questions facing all relevant parties will not be provided by the government. The central government has withdrawn from the stage and has passed the ball to the decentralised authorities, where declining value and longer completion times result in cancellations and losses. With this in mind, for example, the municipalities in particular will have to fly all their sails to avoid large losses on their ground positions. Plans are being postponed or even scrapped on a grand scale, regardless of the fact that there is still financial room for largescale area development. It is inevitable that new relationships between authorities and the private sector will emerge. The will to collaborate is perhaps there, but, due to the limited financial latitude, the possibilities are minimal. It appears that the real estate sector will be left to its own devices more than ever in the coming years. Where the call from the sector for supportive measures continues, central government seems to be heading for stricter supervision. Stricter rules for banks and insurers and tightened control through supervisory agencies are the order of the day. In this way,

125

‘It is now time for the real estate sector to become aware of its own responsibility.’

the government is striving to limit future financial risks and force the sector to be more open. This is in line with public opinion, which associates the building and real estate sectors too much with guile, deception and selfenrichment. Various incidents have occurred that have placed the entire sector in a very bad light, and all parties in real estate must take this to heart. That confidence in the value of real estate has been lost is additional. That confidence in the real estate sector as a whole is up for grabs is unacceptable. After all, thousands of decent people work in real estate. It is therefore wrong that a complete sector, which

furthermore makes a huge contribution to the Dutch economy, has been stigmatised in such a way. More and more initiatives are coming from the market, such as the IOV (Integrity Council for Real Estate), which want to contribute towards improving the image of the real estate sector and purge it via self-regulation. There are other initiatives too, including the Offices Summit, in which municipalities, provinces, banks, investors, project developers and the state want to force down the growing office vacancy levels. The sector is thus not waiting patiently, but is taking matters into its own hands.

Investing in credit FGH Bank is convinced that the underlying forces required to generate an attractive return on real estate investments are already present and unabridged, provided that we continue to view real estate as a long-term investment and thus also dare to recognise that unmarketable real estate can never generate attractive long-term income. Within this framework, a more specific distinction must be made between real estate as investment property and real estate that can actually only be regarded as a (temporary) production resource. It would further more be logical within that distinction

‘We are striving to limit future financial risks and force the sector to adopt more openness.’

126

to create more room for depreciation, precisely to make future (re)investment possible. According to FGH Bank, the real estate sector has sufficient resilience and knowledge to tackle the current problems and allow the transformation of existing real estate to become a new component in the development process. We will have to dare to carve out a new path for this, however, and that applies to area development too. This does not mean that it will be a simple and financially painless process, but FGH Bank does not expect a permanent ice age for real estate. That picture has in the past ten years incorrectly had the upper hand.

sector will ultimately incur more damage than in the current economic situation. We need to meet agreements, do honest business and work with unambiguous figures because we not only owe this to the sector, but also to society and above all ourselves. It is the only way in which we can earn confidence back and again build up credit. Utrecht, March 2012 Board of Directors FGH Bank N.V.

A condition for success is that the real estate sector looks at itself squarely in the mirror. For two decades, there has been investment in a transparent market, based on open information and mutual confidence. Moreover, in international comparisons, this transparency was exactly the distinctive characteristic that attracted foreign investors to our country. If we are not prepared to maintain this transparency and act accordingly, the real estate


127

MVO section

Sustainability in Real Estate: making choices, even in difficult times by Ruud de Wit

128

Durability, often referred to as ‘sustainability’, has been a key term for many years within the realm of modern entrepreneurship. And it’s no different in the real estate market. The concept of ‘sustainability’ moved beyond mere hype a long time ago. Today, everyone involved in real estate, whether developer, financier, investor, important tenant or advisor, knows that making real estate sustainable can no longer be ignored and is even a deciding factor in the further positioning of commercial real estate.

What’s in a name? Before highlighting current trends in sustainability, it is necessary to define what we actually mean when we talk of sustainability. In popular consciousness, when sustainability is mentioned, people tend to think about natural and scarce materials, efficient water and electricity management, rationally resolving the waste problem and other primarily environment-related matters. But sustainability in real estate is a much broader concept and may be achieved by, for example, constructively dealing with vacancy levels via the realisation of new functions, the revitalisation and redesignation of real estate and even demolition. Together, these can all be regarded as a sustainability necessity. A substantial part of sustainability also involves matters such as integrity, governance and the responsible handling of human resources and stakeholders. Moreover, sustainability in relation to trade and industry can in the widest sense be equated with Corporate Social Responsibility (CSR). In the Netherlands, we call this Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). In fact, this particular term denotes ‘environmental and social sustainability’. CSR/MVO has also been described as: “All the activities of an enterprise that are focussed on safeguarding social, environmental and economic interests for the benefit of the coming generations.” Redesignation of office space Making a real estate company or portfolio sustainable is no sinecure and does not necessarily lead to cost savings in the real estate sector, as is sometimes suggested. The goal of sustainability is based on a matter of principle that also requires investment and thus must be carefully elaborated. The current financial-economic climate does not help, however. Compared with a year ago, the economic climate has worsened again, despite the cautious optimism at the beginning of 2011, and this has impacted the real estate market. A quick solution to the high vacancy levels in the office market by achieving more employment now seems more distant than ever. On the contrary, demographic developments, New Working and the rapidly rising importance of the Internet for both the office and retail


MVO section

markets make it even more urgent for the real estate sector to devise new strategies for tackling vacancy levels. In Amsterdam, addressing the vacancy level issue has resulted in a substantial increase in the number of hotel beds within the capital city, according to Amsterdam Hotel Market MarketView, which was published by CBRE in collaboration with the City of Amsterdam’s Economic Affairs unit. In 2012, 1,200 rooms will be added to the overall total, with another 1,400 in 2013. This increase can be primarily explained by the redesignation of empty office space. The action plan from the ex-Minister of Internal Affairs Piet Hein Donner to realise 16,000 extra student rooms can be regarded in a similar light, given that they must be partly realised via redesignation planning in existing commercial property. However, it is also clear that the problem pertaining to the enormous quantity of empty commercial real estate cannot be solved via student rooms, hotel beds and other experimental projects alone. The financing issue is too complex for this. The same applies to a plan to provide demolition premiums for buildings that cannot be made more sustainable (with a so-called G label). In itself, this is a plausible approach, but it seems highly improbable that the government will supply the funds. It is still unclear as

‘Making a real estate company or portfolio sustainable is no sinecure.’ 129

‘G reen leases, which many investors are switching to, are important.’

to whether the market players will have to pay for such a demolition premium. In the light of less demand from tenants, falling rents, greater vacancy levels and therefore devaluations, market players just do not have the money available. Sustainability ambition formulated via organisations, contracts and quality marks Within the Dutch real estate sector over the past few years, many steps have been taken to augment sustainability, not least the formation of the Dutch Green Building Council (DGBC) in 2008. The DGBC is an independent, non-profit organisation that strives for the permanent sustainability of the built environment in the Netherlands. Significantly, the DGBC has proposed that quality marks – certificates – be used for the independent assessment of buildings (both new and existing) and also for areas. In the meantime, the quality mark BREEAM-NL New Building 2010 has been widely adopted for new offices, shops, schools and industrial buildings. Since summer 2010, there has also been the quality mark BREEAM-NL Existing Buildings and Use, which assesses all existing buildings on three levels: building, management and use. The quality mark BREEAM-NL Area Development has been added too in the last year. This assesses the sustainability performance of area development. Moreover, DGBC, CROW and Rijkswaterstaat rolled out BREEAM-NL Infra in September 2011.

NEPROM, one of the most important organisations for institutional real estate, has also embraced sustainability. It concluded the so-called Spring Accord in 2008 in collaboration with the then ministry of Space and the Environment, the NVB and Bouwend Nederland. The accord aims to achieve energy-efficient new building. The said parties have committed to savings on energy use in new shops, housing and offices by as much as 50% by 2015. Although data is currently unavailable, there is no reason to assume that this target will not be met. This ambitious goal means that Dutch market players are well in advance of the European Commission’s guideline for renewable energy, which should result in the European 20-20-20 objectives (established in March 2007) being achieved. European member states have committed to “reducing greenhouse gas emissions by at least 20% compared to 1990 by 2020.” Moreover, obligatory goals were established to achieve “a 20% share of renewable energy in total EU energy consumption” and a “10% share of bio fuels in the total EU consumption of petrol and diesel within the transport sector by 2020.” These goals have in the past year officially come into force in the Netherlands via the Implementation of EU Guidelines on Energy Efficiency Act. Initiative takers in real estate The biggest owner of commercial real estate in the Netherlands, the Government Building Agency (RGD) (4 million m² of office real estate, or 8% of the total), last year anticipated this EU guideline by releasing € 35 million to optimise and make sustainable its office stock. The RGD also intends to ensure that all its buildings have minimally a C label and that the existing government buildings with an F or a G label will be abandoned. Exceptions to this are of course the monumental buildings. It is after all not possible to make such buildings fundamentally sustainable without removing original elements. The issuing of green leases is important. More and more investors are moving towards them. With green leases, agreements are made between the owner/investor and the tenants of the commercial real estate about specific measures pertaining to the efficient handling of energy and water. Through the agreements, data is also collected that will be used to develop measures to reduce water and energy

130

consumption. A number of investors are now only issuing green leases, while existing tenants are being invited to conclude a so-called green agreement. In the Dutch portfolio of the private investment fund Redevco, for example, 45% of all tenants at the end of 2010 had already signed such a green agreement, including large tenants like Blokker and C&A. This demonstrates that the intention is there, even if the agreement has not been effectuated. Another step forward was taken in 2011. The signing of a sustainability agreement by the large Dutch real estate financiers, including FGH Bank, indicated that they attach great importance to sustainability in the real estate financing sector. This approach is essential, according to the signatories, because climate change, the new comfort requirements for buildings, the raw materials crisis and the energy crisis conspire to make the sustainability of real estate necessary and attractive, in both social and economic terms. Other (interest) organisations involved in spatial planning, real estate and sustainability, such as the Dutch Council of Shopping Centres (NRW) and the Green Bureaus Network (NGB), have embarked on their own initiatives during the past year. The NRW, in close cooperation with Redevco, organised a master class on making existing retail real estate sustainable. Decisive factor It is clear that, from all these examples, the ‘sustainability factor’ could be vitally important in the coming years, despite the fact that sustainably handling real estate is still regarded by many as a purely cost-increasing factor. Sustainability applies to all players in the market, not least in the first place

to developers, but also to real estate investors and financiers as well; they are now aware that sustainability will assume a central position in the future. Finally, international real estate advisors are especially giving sustainability a more prominent place in their work. Large international real estate enterprises now publish their CSR report annually and attach great importance to emphatically communicating it via the media and to their most important stakeholders. This is reasonable given that real estate market products have an enormous impact on increasingly scarce natural resources: estimated to account for 30% of total worldwide resource usage. According to the United Nations Environment Programme (UNEP), buildings (commercial real estate, but also housing) together worldwide are responsible for 40% of all energy consumption. Moreover, the built environment causes a third of all greenhouse gas emissions (CO2 emissions). Real estate companies realise that encouraging sustainability is also necessary in terms of their own market positioning as a sustainable, responsible and transparent enterprise. Not engaging in sustainable practices could have a negative impact on business in the long term. Those who do not afford sustainability and CSR a high priority run the risk of pricing themselves out of the market. A responsible sustainability policy and strategy is essential for the future. In this respect, for example, the formation of the ISA (the International Sustainability Alliance) can only be regarded as a good thing. The ISA is an initiative of the BRE Trust and is supported by BRE Global, a worldwide network of real estate developers, investors, tenants, owners and management organisations.

‘The sustainability factor could be of decisive value in the coming years.’


MVO section

131

View of the future What does the future hold in terms of sustainability?

More and more real estate companies, along with large tenants and retail organisations, will publish a separate CSR or sustainability report in addition to their (public) annual report. To an increasing extent, the data in these reports will be externally assessed. The role that sustainability plays in contributing towards the value of real estate will become increasingly important. In a recent report from the international real estate advisor CB Richard Ellis (CBRE), it is stated that for the time being “a building’s sustainability rating will not lead to automatic percentage changes in values.” It is expected to be only a matter of time before the opposite is true. CBRE also speaks of a ‘sustainability checklist’. This is supported by an increasing number of businesses, advisors and valuers. It comprises a data base with a set of sustainability criteria for each building, which makes it possible to compare buildings and subsequently express the results in the value. An increasing focus on certain important questions. Who will pay for green? The government, the owner, the tenant, or all of them together? Concerning the so-called green leases, what sustainability criteria must be established in relation to the length and content of the lease? This is

particularly pertinent for existing buildings. With new, sustainably certified buildings (with a BREEAM certificate, for example), this will be clear from the outset and will already be established when concluding the green leases. The extension of green leases for existing buildings (including making these buildings green via a certificate like BREEAM In Use) will be one of the key challenges over the coming years. The position that the government decides to adopt in the sustainability debate will be vital. Governments have made a substantial contribution with all kinds of subsidy arrangements in recent years by, for example, reducing the energy consumption within a building (via insulation and more efficient systems) and stimulating the use of alternative energy sources (solar panels and windmills). In a country like Germany, but also in Spain, for example, partly due to government subsidies and new legislation, huge steps have been taken in the field of alternative and replacement energy. Not all buildings and locations are immediately suitable for the use of alternative, environmentally-friendly energy resources, though. Think, for instance, of the almost unachievable use of wind energy in dense urban centres. On the other hand, more and more developers are striving to make new buildings and shopping centres energy neutral. However, in light of the large cost reductions that governments

must implement as a consequence of the international economic crisis and tackling the often immense government deficits, market players will increasingly have to bear these costs for the benefit of the environment. One thing is certain: it is unlikely that the sustainability ambitions of, among others, the European Parliament and the previously formulated policy to arrive at a substantial reduction in energy consumption and the reduction of carbon emissions by 20 per cent before 2020 will be reversed. Ensuring that your portfolio and own activities are sustainable will only be possible if the employees are on board. HR policy (diversity, employee satisfaction research, training and education, health and safety) will play a major role here. More and more companies will switch to an internal sustainability platform that can be extended with representation and consultation of the most significant stakeholders (shareholders, investors, external real estate management organisations, governments, contractors, suppliers, tenants and the clients of the tenants). Benchmarking will also become more important: how is your enterprise doing in the area of sustainability/MVO compared to the competition? This has everything to do with shareholder value and image.

‘The sustainability challenge for real estate remains.’ 132

‘The valuation of real estate in relation to sustainability will increase in importance.’

To recapitulate, the sustainability challenge for the real estate sector remains undiminished, despite the current economic and financial problems. That there is a limited role in this for the government, which has to make substantial cutbacks, does not make things any easier. It is unrealistic to assume that all of the issues and objectives set out above can be adequately tackled or achieved. Stark choices will have to be made for a long-term vision, partly because of the financial


MVO section

implications and the scope of the sustainability issue. Everyone who is active in the real estate sector will, insofar as this is not yet the case, have to take CSR/MVO/sustainability very seriously. Well-informed and motivated work on sustainability, in the broadest sense of the word, could even contribute towards a new élan for the sector. It could certainly use it.

133

P I ET E R Z WA R T an d JAAP G ILLi S ab o ut MVO a n d su sta i n a bi li ty

‘O ur greatest challenge during the next ten years is the revitalisation of existing buildings.’

Pieter Zwart is involved in the MVO policy at FGH Bank.

How do you regard sustainability and real estate? Is sustainability permanent or just hype? Is the attention paid to sustainability in real estate transitory, or will it perhaps eventually play an even more important role? PIETER ZWART

‘FGH Bank has not regarded sustainability as a separate item for quite some time now, but an integral component of our business model. This is how we anchor the future of the enterprise. Although there is a tendency to quickly associate sustainability with energy labels, that is only one aspect of the concept. The location of a building is especially important. An energyefficient building that creates additional traffic flows and thus extra CO2 due to its decentralised location, for example, is not very effective from a sustainability perspective. The existing stock is struggling with high vacancy levels, but it is much more important and more complicated to ensure that it is sustainable. As a financier, we realise that it is necessary to have a specialist

134

management organisation if we are to succeed in making an existing building sustainable. We have therefore over the years put in place the required strategy. Not least, we have a data bank which holds information on many buildings and locations. As a real estate bank, we thus possess in-depth knowledge of the market, which is essential for assessing the suitability of a property in terms of revitalisation.’ JAAP GILLIS

‘Sustainability is no longer based on hype, either in the Netherlands or elsewhere, but is now essential to how we interpret our spatial planning. Partly due to my role as an initiative taker and also as Chairman of the Dutch Green Building Council (DGBC), I have been closely involved with making the built environment sustainable since 2005. In concrete terms, this has involved stimulating thinking around sustainability, encouraging knowledge transfer, striving for further collaboration and making the whole sustainability programme measurable. The certification of real estate as a sustainable product,

both for new and – since last year – also for existing real estate, is now appropriately established. Think about labels like BREEAM and BREEAM In Use. But, even if you do not believe in building certification as a developer or investor, the nine credit elements in BREEAM are eminently suitable for use as a guideline.’ How do you characterise the sustainability debate concerning real estate in the Netherlands? Are we in the Netherlands at the forefront or just following, or are we more a tail-end Charlie? PIETER ZWART

‘When it comes to sustainability, the bar continues to be set ever higher. This is an unmistakable trend across the market, including within the Netherlands. I believe that we are currently nicely up to speed with developments elsewhere. The government has a pioneering role to play, and creating awareness about sustainability is important. We feel that, as far as sustainability is concerned, you not only have to enthuse your clients

‘I t is a bitter necessity, both for us and for our children, that a genuine green economy is also created in the Netherlands.’

Jaap Gillis is Chairman of the Dutch Green Building Council and was previously COO of Redevco.

more, but must act accordingly yourself. In this respect, FGH Bank’s head office has recently been equipped with new, energy-efficient systems, which have produced an energy reduction of around 65%. The head office used to have a G label; now it has an A label. Moreover, it is located only five minutes’ walk from Utrecht Central Station. So the location is also sustainable. Furthermore, we are a founding member the International Sustainability Alliance (ISA), through which FGH Bank wishes to increase awareness about the importance of sustainable commercial real estate.’ JAAP GILLIS

‘Since 2005, we have achieved a great deal in the Netherlands, but compared with Germany, for example, we are very remiss. In Germany, the government has a much more proactive role as a stimulator of sustainability and innovation. The Dutch government believes it will be forced to make more cutbacks in the coming years, and that will certainly negatively impact the discussion concerning sustainability and also actual practice. As DGBC, we think that the government must play a vital role in promoting energy and other scarce raw materials savings. It is a bitter necessity for us and our children that a genuine green economy is created, including here in the Netherlands.’


Finally, in your opinion, what challenges will the Netherlands face over the coming years in the areas of real estate and sustainability? PIETER ZWART

‘Our greatest challenge in the coming ten years will be the revitalisation of existing buildings. Partly due to ‘New Working’, an ageing population and the declining size of the labour force, we see demand changing. Revitalisation is, in our opinion, part of the solution for the increasing vacancy levels in office real estate. In our vision, a building is part of a biotope, in which businesses complement and reinforce one other. This will in future not only affect thinking in area development, but will also bring about a need to reduce transport/travel, concentrate activities and develop more efficient and economical energy management. Sustainable buildings are thus the new benchmark, both from an investor’s perspective and also in terms of what is socially acceptable. All parties involved in real estate will focus on sustainability for the foreseeable future, and that includes FGH Bank.’ JAAP GILLIS

What is missing is a National Policy Plan for sustainability. Due to the crisis in the building industry, tens of thousands of employees are at home, and, if the crisis continues, they will never work again. This also applies to architects, for whom there is hardly any work. Let us use the unemployed to make our existing stock sustainable. The government must play a larger regional role and, together with the market, should become actively involved in tackling the existing stock: for example, by introducing demolition premiums and bringing the CO2 emissions trade on line – by giving CO2 saving a financial value. I am, moreover, not in favour of a complete stop to new developments. There are a number of locations in the Netherlands where there are almost no vacancies and where end users want new footage. I have always been a supporter of an active real estate policy at station locations. In these types of places, new building could possibly occur, provided it is properly substantiated. We must therefore continue to allow carefully considered new building in selective locations, but in combination with measures and regulations that should result in the existing, unused stock becoming less or better.’

‘The important challenge in the coming years is to ensure that sustainability results in commercial added value.

MVO section

135

Tre nd s i n t he offi c e ma rk et

Crucial years dawning

136

The office market again lost much of its gloss in 2011. The high vacancy rates, falls in value, incentives and failed auctions indicate that interest among investors for this submarket is clearly decreasing further. There are two reasons for this. The service sector is making less use of offices, and there are simply too many office buildings. Initiatives are meanwhile being undertaken on a number of levels to turn the tide. Governments, organisations from a range of sectors and various companies are devising new measures to bring more balance to the market. While this can certainly be achieved by removing obsolete buildings from the stock, it can also be done by offering new buildings with distinctive products that better fulfil demand. This will result in new location options and a more sustainable office stock. However, we must acknowledge the fact that the figures for the office market speak for themselves. Approximately 14.5% of office stock is empty, of which almost half has been vacant for a long period. This is hardly surprising because, after all, vacancy rates in the office sector have been too high for quite some time. The current lack of confidence in the market is not so much determined by the actual vacancy rates, but mainly by the expectation that they will increase substantially in the coming years. Steps are now being taken to prevent the latter.


Trends in the office market

137

No further increase vacancy levels The demand for office real estate increased slightly in the past year. The take up volume rose in 2011 by 1.5% compared to 2010, with 1.25 million m² having been taken up. In light of the economic situation, this increase is not so easy to explain. However, the wide range of office space currently available and the fact that office users find themselves in a strong negotiating position have almost certainly played a part. In addition, various companies are implementing their relocation plans, which were put on ice due to the financial crisis. These relocations are virtually without exception focussed on moving to better locations and more suitable office space. Many decisions to relocate were taken in 2010, when the economy recovered slightly.

It is clear that economic growth and business confidence leads to slightly more take up. Since the end of 2008, though, we have been in a severe recession and have shown little confidence in the future. As a result, the extremely low take up level over the past three years should not be used for gauging the longer term needs of office users and the demand for new office space. Measured over a longer period, the average gross annual take up is around 1.75 million m². If the economy picks up, there will be immediate room for growth and thus for more take up. But this depends on whether or not economic growth can be achieved, which nowadays has mainly become a political issue.

‘More and more companies are opting for flexible office solutions and are looking for other buildings.’

Supply and take up of office space in m² (1985-2011)

Source: PropertyNL

2

x1.000 m

8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Supply 138

Take-up

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

‘The demand for office

It is quite remarkable that the supply of offices stabilised last year. At the end of 2011, 7.15 million m² were on offer. Taking into account the fact that 500,000 m² of new building were added to the stock, the vacancy percentage even dropped. Although vacancy levels are thus still stubborn, they are rising much more slowly than public opinion sometimes supposes. The prospects for 2012 are nevertheless unfavourable, according to FGH Bank. Increased unemployment will result in a reduction in the amount of office space required. Supply is therefore expected to increase in 2012.

space increased slightly last year.’

rental transactions were registered than during the ‘top years’ 2006-2008. The picture is even better if we compare the period 2003-2005: over the past three years there have been considerably more transactions.

Underlying market dynamics The take up figures clearly show that the need for new office space in the recent past has declined. This is reasonable, in view of the declining number of office jobs and the changed demand. More and more companies are opting for flexible office solutions and are looking for other buildings as well. This does not imply that the underlying dynamics in the office market have disappeared, though. They have not. This is obvious from the number of transactions. During the ‘crisis years’ 2009-2011, only a few less

The big difference is in the average transaction volume. Where the market in the years before the crisis experienced a huge number of large-scale transactions (more than 10,000 m²), this number has halved in recent years. The cause of this is difficult to pinpoint. The declining number of office workers may help to explain the situation, as could the lack of big mergers and

Total number of transactions and number of large-scale transactions in three time periods

takeovers in trade and industry, which actually determined demand to a large extent in the years between 2003 and 2008. At the same time, we are seeing a shift in demand towards more smallscale buildings, especially with the advent of New Working. According to FGH Bank, trends clearly show that relocations are still taking place, but demand has shifted towards smaller buildings. This process will continue in the coming years. Rental problems will occur in the future, especially in the large office market segment, certainly as far as non-sustainable buildings with limited distinctive pulling power are concerned.

Source: Strabo, edited by FGH Bank

8,000 7,000 54

28

6,000 5,000

6

4,000 3,000 2,000 1,000 0

2003-2005 Total

2006-2008

2009-2011

Large-scale (>10,000 m )


2


139

Mythical proportions of vacancy levels Supply did not increase in 2011. The market dynamics indicate that companies still have needs and require space and relocation options. This does not hide the fact, however, that the size of the vacancy problem is almost approaching mythical proportions. For almost two years, the Dutch real estate market has been gripped by enormous vacancy levels. This is to be expected given its size, but it is odd that the reaction to it has come so late. The vacancy levels within the office sector have actually been beyond market balance for many years. Only now are the financial consequences apparent, and only now have vacancy levels become the greatest market worry. According to the Steering Group Action Plan for Tackling Vacant Offices, the situation involves a great deal of money: an estimated € 7 billion in value has to be booked off on vacant offices, which entails a long and financially painful process for all those concerned. Nevertheless, in the view of FGH Bank, the main worry is that there is too much unhelpful random talk and thinking within the office sector. The dominant

idea is that office vacancy levels are an overriding problem and will only grow in the future. In reality, however, vacancy levels are primarily a local problem, and they are concentrated in the large urban areas, particularly the satellite towns of the large cities. Places like Hoofddorp, Diemen, Nieuwegein, Rijswijk and Zoetermeer are faced with vacancy percentages above 20%. The amount of stock in such municipalities simply no longer fits in with the amount of demand within the market. Furthermore, the characteristics and the distinctive pulling power of buildings and locations are insufficient to generate new demand. In these types of location, comprehensive measures are indeed required if we are to return to a healthy market. If such measures are lacking, then the value of the real estate in these locations will be under pressure for a very long time. However, it is sometimes too easy to generalise about the vacancy level problems at local level and then go on to assess them without distinction at a national level. Many municipalities actually have significantly fewer problems with vacancies; in some areas, there is even a healthy market

relationship between demand and supply. In about half of the provinces, vacancy levels for last year fell. Moreover, in these stronger areas of the market, rents are under severe pressure. But this is not the result of completely skewed market relationships. The reason for the situation is that the entire market is under pressure and players anticipate a possible increase in vacancy levels in the coming years. The rental trends indicate that future problems have already been anticipated. Changed mentality in approach to vacancies The situation begs the question of whether the increase in vacancies in future years is as unavoidable as is suggested. The answer to this not only depends on the supply side of the market, but certainly also on the demand side. Two factors contribute to the negative perceptions about future demand: the expected decline in the size of labour force in a number of areas of the country and the expected decline in the use of office space due to New Working. Seen from this angle, demand will indeed be under pressure. But it is often forgotten that these

■ Beperkt ■ Beneden gemiddeld ■ Gemiddeld Percentage of vacancies in Dutch municipalities ■ Boven(2011) gemiddeld ■ Beperkt ■ Beneden gemiddeld

■ Limited ■ Gemiddeld ■ Below average ■ Boven gemiddeld ■ Sterk boven gemiddeld ■ Average ■ Niet bekend

■ Above average

■ Strong above average ■ Unknown

140

■ Sterk boven gemiddeld ■ Niet bekend

Source: R.L. Bak, edited by FGH Bank

‘The office market

developments in turn provoke new changes.

stands on the eve

The Dutch labour force is shrinking, for example, but the assumption is that demand for labour cannot increase, or that the decrease in labour force size cannot be offset by an increase in the participation of existing labour or by international labour migration. Moreover, it must be stated that the size of the labour force will not decline at all in most urban areas. It will in fact actually grow in the coming years, especially in the areas where offices are concentrated. Furthermore, an increase in office supply also leads to new relationships between surface area and rent. If more square metres can be taken up for less money, this could result in different perspectives emerging on the use of space. Until recently, for instance, ‘unpromising’ offices in AmsterdamZuidoost were still rented out on a daily basis. While it is true that this does not directly resolve the overall problem, it shows that an alternative segment is active within the market that focuses on relatively cheap accommodation solutions, for which there is demand.

of a crucial period.’

It is, moreover, clear that the responsible market players have developed a different perspective on vacancy levels and resolving them: hardly any new square metres are being added via new building and none whatsoever that are not properly organised beforehand. Last year, just over 500,000 m² were built, around 1% of the total stock. This may seem a lot given the high vacancy rates, but, within a historical perspective, it is very low. Over the coming period, the number of newly produced office metres will fall further. In previous years, remarkably less office space has been under construction,

and now that municipalities are scrapping long-term projects on a large scale, the risk of explosively rising vacancy levels as a result of new building has decreased even more. Project developers, as well as municipalities, are meanwhile convinced that the unbridled new building of offices has no prospects. Combating vacancy levels by curbing new building is in itself quite reasonable and not new. In every real estate cycle, it is apparent that the new building market adapts, albeit with a delay. What is new this time around is that

Top rents for office space in the Netherlands in euros per m² (1985-2011)

Source: FGH Bank

400 350 300 250 200 150 100 50



2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

141

there are many more initiatives for taking existing office buildings off the market. Investors are playing a major role in this. For many years, hardly any offices were removed from the stock, despite the increasing vacancy levels. On average, this involved fewer than 100,000 m² per year being removed over the past decade. This is a logical scenario given that investors buy office buildings as an investment and not to demolish them. Nevertheless, the time is approaching when holding on to offices will no longer be a genuine option. Now that the situation has changed and the facts are obvious, investors seem to be prepared to take new steps. It says a great deal that in 2011 more than 200,000 m² of office real estate were withdrawn from the market, usually to be developed for different purposes. Stock within the office sector is thus growing, but in a very limited way. The first steps towards developing a better relationship between demand and supply within the office market are now taking place. The most difficult steps are yet to be taken, however, because not all buildings have an obvious alternative use.

Investment in real estate remains attractive Differences between achieved rent turnover per office location again increased in 2011. The rental levels in the best office locations have remained reasonably stable for years. This applies to office locations in the large cities and office locations elsewhere in the country, where there is a substantial group of office users. In this section of the market, both users and investors have sufficient confidence, not only in the short term, but certainly also in the long term too. The rents and initial yields were largely stable last year in this sector. A relatively limited risk of high vacancy levels and certain rental income justified a high initial yield. The largest part of the market is in a very different situation, however. During the past 15 to 20 years, the impression has existed that offices are almost by definition interesting investment properties. People have been confident of this. Regardless of location, position and building characteristics, the mindset tended to persist. It has become clearer with each

passing day, however, that this attitude could not continue in relation to a large part of the market. As many office buildings look alike, their distinctive pulling power is above all else associated with location and accessibility. The investment risk lies thereby not in the present, but in the future: what alternatives are there for the building and the location if the current user drops out? These risks are considerably greater for monofunctionally developed locations than for locations of a mixed character, where alternative uses are easier to organise. The difficulties are becoming more clearly visible via the price trends and yields. While the rents in top locations stabilised last year, the average rent within the office market as a whole fell to € 132/m². This concerns the weighted average of published rents. Corrected for incentives, rents are even lower on average. Moreover, when offering incentives, owners clearly opt for more security. To bind tenants to the building for a longer period, incentives are more often spread over the term of the lease.

‘Many office buildings look the same. Their distinctive capacity therefore lies primarily in the location and accessibility.’

142

‘In the coming period, the amount of office footage will fall even further.’

Crucial years dawning The office market finds itself on the eve of a crucial period. The imbalance that has emerged over the past decade now poses the market considerable problems, not only in a spatial sense, but especially in a financial sense. The risk that the situation will worsen in the coming years is certainly present. The uncertain economic climate and increasing unemployment only serve to reinforce this. At the same time, it is striking that on the national level, as well as for the municipalities and individual market players, there has


been a change of mindset. The problems within the office market are now widely acknowledged, and, as a result, a breeding ground for ideas and initiatives is beginning to emerge with the aim of addressing the vacancy levels problem. Within this framework, however, tackling the problem may not be the same as resolving it. There can only be a solution if a genuine and healthy relationship exists between use and vacancy levels. The first steps towards securing this are now being taken. But if this approach to vacancy levels gets bogged down, the risk will


immediately increase for the majority of the office market that is currently in use. The choices that the market is prepared to make in the coming years will therefore be decisive. It is clear that this is a multi-year programme. FGH Bank estimates that a minimum of five to ten years of active measures and efforts are needed to turn the tide.

143

144

Summary office market

Take up and vacancy reasonably stable

Ta k e up a n d s u pply r e a s on ab ly s table The take up of offices in 2011 was reasonably comparable to the two preceding years. In total, 1.25 million m² were taken up, 1.5% more than the previous year. The trend in supply is striking. Last year, supply stabilised at 7.15 million m². N umber o f t r a n s ac t ion s h a r d ly lower The belief is that fewer companies are taking up office space, but the opposite is true. In the crisis years (2009-2011), the number of rental transactions fell only slightly in comparison with the period 2006-2008. Although the take up volume is still substantially lower, this is because much less large-scale real estate is desired. Vaca nc y l e v e l s t oo h ig h b u t di sti nc ti o n is l ac k in g It is obvious that the vacancy levels within the office market are too high. The biggest worry, however, is that in the coming years much higher vacancy levels will arise and there is no off-the-cuff, national solution. Vacancy levels are in reality a highly local problem. By no means all areas experience this problem to the same extent, while this is discounted in the price trend.



M ore focu s on tack lin g problems It is widely acknowledged that the problems within the office market require broad-based solutions and that such solutions require new relationships and new actors. Currently, plans are being scrapped, new building production is declining steeply and more and more buildings are being withdrawn from stock. The latter is especially striking: last year, the amount of office space that was withdrawn from the market doubled. Fu rth er fall in av erag e ren ts It comes as no surprise that rents fell last year. Investors offer extra concessions to users to keep them in the building. This can be achieved by lowering rents, but also by supplying incentives, which remain part of the agreements with users. To prevent tenants from leaving the building prematurely, however, a number of investors are spreading the benefits for the user over the term of the lease.

145

T R E NDS IN D E reta i l ma rk et

Standing still is not an option

146

Persistently low consumer confidence has the retail market in a stranglehold. As consumers spend less, competition between retailers increases. Many retailers require strategic reorientation in order to respond effectively to the advent of the online shopping channels and changing consumer habits and demography. The real estate market cannot just watch and remain on the sidelines. By actively taking advantage of diverse trends, it can play an important role in maintaining the vibrancy of the sector. The big challenges are to prevent rapidly rising supply and to curtail a decrease in the value of retail real estate. Whereas the period of large-scale new building additions seems to be at an end, the redevelopment and transformation of shopping areas are now high on the agenda. Improving shopping areas can only be a positive strategy, not least because people will always want to shop in highly attractive locations. The shopping environment must therefore evoke the right emotion in consumers. There are many opportunities here for retailers. Because this power is ultimately stronger than the threats that retailers in general are faced with.


TRENDS IN the retail market

147

Consumer confidence has been seriously damaged The retail sector is suffering from persistent and now even increasing consumer uncertainty. Since mid-2011, there have been no signs of an improvement in consumer confidence, which was manifest in mid-2009. The flaring European debt crisis, the austere economic plans and the negative reporting in the media have conspired to make consumers sombre. Consumer confidence has consequently declined in an unprecedented manner. At the end of 2011, consumer confidence was at a level of -37. This is the lowest ever level measured since the introduction of the consumer confidence index.

As a direct consequence of the worsening economic situation, retail turnover fell in 2011. The total turnover in the retail sector that year ended up at € 80 billion, which is about the same level as for 2010. But in real terms, corrected for inflation, turnover fell. In 2011, retailers have furthermore been confronted with higher costs due to the increased prices of raw materials and foodstuffs. Retailers find it difficult to pass these price increases on to consumers, not least because they do not wish to lose customers. They are therefore forced to pay the higher costs themselves. For some years, the turnovers of retail stores, especially in sectors such as home furnishings and consumer electronics, have been under pressure. The traditionally strong clothing sector has also seen a fall in turnover, albeit a small one. The food sector has likewise had a difficult year, although turnover rose slightly, primarily due to rising prices. Supermarket margins will also come under pressure in 2012. As a result, many shops will need to increase customer bonding.

In 2012, consumers appear to be pessimistic about their financial situation. Various indicators suggest that they are at their lowest ebb for 25 years. To date, consumers have not felt, or have hardly felt, the impact of the debt crisis in their wallets, due to which their willingness to spend has barely been affected. But this will change in 2012. There will be a decline in purchasing power, which will severely influence consumer spending patterns.

FGH Bank expects that in the coming years a new battle for the favours of the consumer will take place, probably

with price levels as the most important weapon. Retailers are moreover concerned about the consequences for their turnover due to the rising number of Internet sales. By no means all retailers react adequately to this. It is for good reason that bankruptcies increased among retailers in 2011. The expectation is that things will not be much different in 2012. Spending to a lower level, pattern permanently changed The purchasing power of the Dutch population will this year be put under additional pressure. This became clear during the presentation of the Budget for 2012, when the government explicitly announced that Dutch people will feel the cutbacks in their wallets in the coming years. For 2012 alone, a € 3.6 billion savings package is planned. The new recession and an increase in the budget deficit will compel additional savings rounds, according to the December estimates of the Central Planning Office (CPB). Decisions on this will have to be taken this spring. The cutbacks are taking place on a broad front, as has become apparent from the higher healthcare

Development of consumer confidence 1988-2011

Source: CBS

40

20

0

-20

-40

-60

Consumer confidence 148

Willingness to purchase

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

-80

premiums, the lowering of the rent subsidy, the phasing out of welfare and other payments and an increase in personal contributions for childcare. It is clear that those people who have thus far been relatively unaffected by the crisis will from now on be presented with the bill. People are much less certain of their jobs, despite the relatively low unemployment figure in the Netherlands, and pensions, surplus value and investment portfolios remain under pressure. FGH Bank therefore expects that spending will be at a lower level for a period of several years. The duration and impact of the financial crisis has left deep scars. Consumers are being more careful with their money and will adjust their spending patterns accordingly in the coming period. They will decide to consume less. For the time being, it cannot be assumed that the acquisition of durable goods and products will return to the level it was prior to the crisis. Consumers are instead opting for products that deliver ‘value for money’. The Netherlands is furthermore shifting towards a model that resembles German retail culture, which is highly focussed on discounting. Moreover, products and retail formulae that focus on sustainability and have a local basis will receive more attention. This process has been strengthened during the crisis and remains an important factor in the choice behaviour of consumers. Take up in retail real estate increased Surprisingly enough, user demand for retail real estate rose in 2011. The take up volume totalled 650,000 m², which comes to an increase of 15% compared to 2010. This clearly shows the dichotomy within the retail market. While large retail chains are still seeking out good locations, where some newcomers ensure extra demand, in other shopping areas,


‘Consumers appear to be plainly pessimistic about their financial situation in 2012.’

vacancy levels are increasing, mainly because smaller independents have insufficient distinctive pulling and buying power. Despite the higher take up, retail vacancy levels are increasing. At the end of 2011, 950,000 m² of retail real estate was offered on the open market. This represents almost 4% of stock. In top locations, the rise in vacancy levels was relatively limited, but in the key shopping areas of cities with a small or shrinking coverage area, gaps are appearing in the streetscape. The demand for retail real estate in B and C-locations is moreover greater than the rising vacancy levels would have one suspect. However, this demand does not often lead to an actual rental transaction because the required rent stands in the way of an agreement with the retailer. Nevertheless, the B and C-streets constitute an indispensable part of the overall shopping area of cities. Besides recognised branches, consumers also desire a varied range of local and innovative retailers. If these retailers establish themselves in the B and C-locations, they provide more variation and have a surprise impact beyond the main shopping streets. In turn, this makes it more attractive for consumers to remain longer in a shopping area. However, there are


certain provisos: there needs to be a sufficient range of catering establishments, plenty of parking and good quality public areas. For real estate players, as well as for municipalities, an important challenge involves tapping the potential of secondary retail locations. Furthermore, rents will have to fall more in line with the needs in the market. The question is, to what extent are investors prepared to play along? The rents for retail real estate have for several years developed in a fixed pattern. The top rents in the best locations remain more or less stable. This is certainly true for the most important shopping cities, where the supply of marketable retail real estate in top locations is too small to satisfy the demands of large (international) retail chains. The Kalverstraat in Amsterdam remains the most expensive shopping street in the Netherlands at € 2,400/m². For the majority of retail locations, however, a different situation prevails, with much less pressure from demand. In many cases, the level of rents is thereby under pressure, especially in the secondary retail locations: those streets located beyond the top shopping streets and where the passing flows are much smaller.

149

Moreover, the differences can be large between regions and also between cities, as well as between various shopping areas within the same city. In strong shopping cities, the general rent level is maintained much better than in vulnerable areas and cities with a small coverage area. Cities as centres of retail activity In various Dutch municipalities, a shrinking population will lead to a sobering of the retail range in the coming years. Fewer people will mean less is spent. The population is shrinking most in Oost-Groningen, the Achterhoek, Zeeuws-Vlaanderen and parts of Limburg. Areas where there is stagnation will also encounter problems keeping the existing retail complement up to par. The shopping facilities in the larger cities within the Netherlands have remained largely stable or have even increased in size. In the west of the country, a strong increase in population is expected. According to prognoses from the CBS, the population of Amsterdam will grow by 110,000 and the population of Utrecht will increase by 80,000 in the period up to 2025.

Rotterdam and The Hague will also be faced with a substantial growth in population. Most of the satellite towns of the large cities will also benefit. Beyond the Randstad conurbation, locations with supra-regional facilities, which have traditionally served as strong regional centres, will continue to function as shopping cities. Ageing will have a great impact on the retail market in the coming decades. The number of Dutch people aged 65 years and older will increase by 1.2 million people in the period up to 2025. This group will in future years put a firm stamp on retail spending. The elderly need shopping facilities that are not only easily accessible by car or public transport and have sufficient parking facilities, but which also offer plenty of comfort and service. Retailers will have to respond to and take advantage of this. There is a misunderstanding surrounding the willingness of the elderly to spend. Contrary to what is often thought, the elderly are actually cautious about extra spending. And while it is true that the elderly spend more now than the generations before them, spending stagnates as people become older.

Supply and take up of retail real estate 2003-2011

Advent of the Internet unstoppable The advent of the Internet as an additional sales channel for the retail trade is unstoppable. In 2011, the Internet turned over around € 9 billion. Although the growth flattened out somewhat, sales’ turnover via the Internet rose by 10% in 2011 compared to 2010. Online shopping is clearly gaining in popularity. Two years ago, 23% of all purchases were made via the Internet and 72% via the physical shop; in 2011, the proportions were 31% via the Internet against 64% in the shop. Not every product lends itself well for sale via the Internet. However, servicerelated retail products, such as travel, insurance and tickets, underwent a transformation a number of years ago and are now primarily sold online. Due to this, many physical sales points have disappeared from the streetscape. Many retailers with physical shops have meanwhile caught up and have become strong players on the Internet. As they operate on a ‘multi-channel’ basis, they can tempt clients to purchase both online and in the shop. Retailers also seem to be making their shops more

Source: Real estate market and PropertyNL

in m² 1,000,000 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2003 Supply 150

2004 Take-up

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

intensive as a shopping experience. The thinking is that consumers will visit the shop primarily for the brand feeling and the experience. They can subsequently choose whether they purchase the product from the shop or via the website. In various sectors, the online shopping channel is gaining more and more ground on physical shops. The products especially affected include, for example, computer software and hardware, toys, bicycles and cycling accessories and (mobile) telecoms. While consumers use the Internet for orientation, to an increasing extent, they use it for the actual purchase of products too. An increasingly large part of turnover is thus not realised in the physical shop, but via the Internet shop. For certain retailers, a rapid reorientation of the physical premises is of vital importance.

retailer to go online and provide a delivery service. However, it is interesting that supermarket chain Albert Heijn has started a trial with ‘pick-up supermarkets’, in addition to its existing delivery service Albert.nl. It is in any case the expectation that more and more retailers who are active online will create more physical pick-up points. People will try to achieve this partly in their own shops because

highly dependent on fashion. The shift from physical to virtual sales channels in this segment could have serious consequences for the viability of physical shops in city centre areas and thus also for the city centres themselves. In the foodstuffs sector, such a shift is much less of an issue. Due to supermarkets’ low margins, it is often not lucrative enough for this type of

Share of the Internet as a purchasing channel according to product category (selection) and growth compared with 2009. Source: Blauw Research Product category

Clothing retailers form a separate group. They are increasingly active online and are furthermore succeeding in removing more and more barriers to consumers. This is apparent from the substantial growth in the number of Internet sales, which is perhaps the greatest threat to the city centres. After all, most are

% purchased % growth compared via Internet with 2009

travel

78%

computer software

61%

+ 4%

DVD/Blu-ray

53%

+ 15%

(mobile) telecoms

42%

+ 16%

computer hardware

42%

+ 18%

books/periodicals/newspapers

35%

+ 7%

audio/video equipment

34%

+ 14%

toys

27%

+ 15%

clothing & footwear

27%

+ 10%

white goods/household & kitchen equipment

24%

+ 5%

bicycles and cycling accessories

19%

+ 11%

interior

16%

+ 10%

personal care

12%

+5%

optics

7%

+ 5%

foodstuffs

3%

-2%

Top rents of retail real estate in the Netherlands (1988-2011) in euro/m²

+ 15%

Source: FGH Bank

2,500 2,250 2,000 1,750 1,500 1,250 1,000 750 500 250



2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0

151

customers that come to the shop are actually inclined to spend more. Facilities will also have to be provided in locations outside the shopping areas, where it is more convenient for consumers to pick up the product ordered on line. Why new building remains necessary Alarming reports about increasing vacancy levels and worsening economic circumstances dominate the discussion about the future of the retail market. This fuels the conviction that the new building of shopping facilities will by definition further disrupt the market. According to FGH Bank, however, new building is necessary to keep the retail sector healthy. New building also makes it possible to satisfy the current market dynamics and the rapidly changing desires of consumers and retailers. Moreover, national and international retail chains always provide demand for larger retail units in the main shopping locations. And even in declining regions where the vacancy levels are high, new building may be needed to retain the quality of the facilities. This might be in the form of

a new shopping area, so that the composition of the area improves or changes. In other cases, it might be done via a rearrangement of existing retail footage. Renovation can also be combined with replacing part of the retail footage; for example with housing, catering or social provisions. In the coming years, many munici palities see themselves being faced with the need to realise more compact shopping areas. If they remain inactive and ignore the gaps that arise in the existing shopping areas, this could result in the dynamics and appeal of the shopping range declining, with decay setting in. It is thus also crucial to formulate a municipal vision of the existing retail real estate. Does the real estate still fulfil its function? And what is possible and necessary to assure quality in the long term? The latter question must not only be asked of certain key shopping areas, but for home furnishings boulevards too. These are often obsolete, and the entrepreneurs there are faced with steeply falling turnovers and increasing competition from similar locations elsewhere. Redevelopment or

transformation is, however, very difficult to get off the ground in this type of location. Quality is also under threat in various small-scale shopping concentrations located in districts and neighbourhoods. There, retailers can only keep their heads above water with great difficulty. For their continued existence, the presence of a strong supermarket formula is essential. If this does not occur, the shelf life of the retail concentration will be put in doubt. Expanded retail market not yet priced in Retailers’ margins are under considerable pressure, which results in tension between the existing rent levels of shops and the realised turnover. For top shopping streets and specific modern shopping areas, the current levels are still in line with demand. For shopping areas outside the primary retail districts and for smaller shopping cities, this is much less true. Retailers established in such locations, or who wish to be established in such locations, may pull out due to the high rents, which is not only unappealing for the

‘New building makes it possible to satisfy the rapidly changing desires of consumers and retailers, even within the current market dynamics.’

152

retailer, but for the owner of the real estate as well. At the same time, the rent is important to the owner for the actual value of the property. Substantially lower rents have a direct impact on the return of an investor. Greater flexibility in the shop rent can provide more demand, a higher rate of occupation and thus an increased value of the real estate. A lease that is partly based on the realised turnover is an effective instrument to retain local and inventive retailers or to stimulate their interest in a shopping area. FGH Bank has noticed that, with real estate and shop owners, there is increasing interest in shifting to so-called turnover rent. Investors are taking advantage of this and are increasingly deviating from traditional long-term leases by leasing for shorter periods. This brings the necessary flexibility to the market in order to create space in the short term for establishing pop-up stores, sales under execution or studios, for example. In the longer term, however, flexibility will also boost the shelf life of the retail market as a whole.


‘R etailers’ margins are under considerable pressure.’


153

154

SUMMARY retail market

Sharp fall in consumer confidence affects the sector

S ha r p fa l l in c on s u m e r c on f id e nce a f f ec ts th e s e c t or Consumers remain sceptical. Seldom has confidence among consumers been as low as it was at the end of last year. Unlike the credit crisis of three years ago, consumers are this time experiencing the consequences of the economic situation in their wallets. Furthermore, they have seen that a soft and rapid solution to the economic problems is not apparent. The result is less spending, and retailers are noticing this in their turnover. M o r e r eta il r e a l e s tat e e mpt y, r ents di v e r g in g Retail real estate take up rose strikingly in 2011. More footage for rent became available, but this does not affect the well-known shopping streets in the larger cities. There is a persistently high demand for stability in the rents. Outside the larger cities there are, however, a growing number of problem areas. Retailers who close their doors are producing gaps in the streetscapes in the better locations within the smaller and medium-sized towns.



Retail spen d in g temp orarily at a low lev el A rapid improvement is not on the cards. Retail spending is under pressure as a result of the poor economic situation. Furthermore, some of this spending no longer takes place in physical shops, but via the Internet. The situation requires entrepreneurship from retailers and flexibility from owners of retail real estate. The changed economic circumstances mean that some rents are no longer in proportion to the turnover. People are increasingly opting for part turnover-based leases. A d v en t of th e In tern et u n stoppab le Despite the reticence of consumers in general, retail spending turnover via the Internet grew again in 2011. Last year, around € 9 billion in total was spent via the Internet or other forms of home shopping. New bu ild in g an d reorien tation Reorientation within the physical retail market is needed to prevent large gaps from arising in the streetscape. Inactivity is not an option. More new building in the form of transformation and rezoning, for example, is certainly necessary. Municipalities, investors and retailers will have to develop a clearer vision on the question of how the attractiveness of shopping areas can be assured. Striving for more compact, combined shopping areas is a likely option.

155

T R E NDS IN t he i n d ustrial re al estate market

Moving on the economic situation

156

In the first six months of 2011, the demand for industrial real estate flourished. The market took up over 30% more industrial real estate than during the first half of 2010. World trade also grew vigorously, which stimulated the take up of industrial real estate, especially logistics real estate. As a result, the growth in stock declined. The situation during the second half of 2011, however, was almost completely the opposite. From summer onwards, the debt crisis in the Eurozone resulted in uncertainty, and the economy entered particularly stormy times. Various countries were on the edge of a new recession; a nasty recession, as governments have little financial latitude for crisis measures, and confidence in the economy as a whole seems to have disappeared. In 2012, therefore, trade and industry will without doubt encounter a great deal of difficulty, not only in the Netherlands and Europe, but also elsewhere. The expectation is that the growth in world trade will decline this year, which will affect the Dutch economy. Overall, thanks to a good first six months, 2011 ultimately scored reasonably well. The forecast for 2012, though, is much less hopeful.


TRENDS IN the industrial real estate market

157

Double dip The Dutch economy is strongly influenced by world trade due to its enormous dependency on exports. Nevertheless, during 2011, the Netherlands barely profited from the global market upsurge that occurred in 2010. Although the economy grew in the first half of 2011, from June onwards. The time when attention was fully focussed on the (European) debt crisis, all confidence seemed to drain out of the market.

As a European-wide solution remained absent, any hope for a positive resolution to the debt crisis decreased further, both in the financial markets and with? consumers and companies. Indecision increased, while investment volume declined. At the same time, it became increasingly clear that the partner countries of the Netherlands in the Eurozone are facing years of strict budgetary discipline. The markets for Dutch export products will thus suffer in the coming years, and this will not be without consequences for the Dutch economy. Moreover, despite the crisis, the euro remained strong in 2011 compared to other currencies, with the British pound and the American dollar having both fallen in value relative to the euro. This weakens European competitiveness on an international level and affects economic growth on several fronts. Export growth last year fell well below the level of 2010.

‘T he markets for Dutch export products will experience difficulties

Demand follows growth The demand for industrial real estate last year seemed to run parallel with economic growth. In the first half of 2011, over 30% more industrial real

in the coming year.’

Development of producer confidence (1985-2011)

Source: CBS

15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25

158

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

-30

‘T he increased demand

estate was taken up than during the first half of 2010. With almost one third of the total take up, the logistics sector has especially contributed to the higher take up level. The positive results are due to a strong first quarter for the Dutch economy. It is true that, from the summer months onwards, take up volume declined, but that did not negatively impact the market for 2011 as a whole, which shows a take up of 2.9 million m² of industrial real estate. In comparison with 2010, this amounts to an increase of 16%. It brings the current take up level reasonably in line with the long-term average.

for business accommodation led to a slight increase in rents during 2011.’ municipalities are issuing less land for industrial expansion. In view of the uncertain economic prospects, it is very likely that supply will increase further in 2012.

Despite the increased demand, supply rose slightly in 2011 (+2%). In total, at the end of 2011, there were approxi mately 9.4 million m² of industrial real estate on offer. Nevertheless, the pace at which supply is growing is diminishing. In 2010, supply rose by 600,000 m², but, in 2011, this was halved to 300,000 m². This was not only caused by the higher take up, but was also due to the further limitation of new buildings. Developers are adopting a highly cautious approach to new building plans. In turn,

Rents slightly increasing The increased demand for industrial real estate led in 2011 to a slight increase in rents. Last year, on average, € 48/m² was paid for industrial real estate. This represents an increase of 4% compared to 2010, during which € 45/m² was paid. It is the first rental increase in four years.

Rents are of course highly dependent on the location and the marketability of real estate. There are therefore strong regional differences in the achieved rents. The highest increase was seen in the north and west of the Netherlands, where rents rose by more than 10% on average. Logistics real estate in strategic locations and close to transport hubs achieves the highest rents. For new logistics complexes, rents remained reasonably stable on average, ranging from € 45 to € 65/m². Complexes in the logistics

Supply and take up of industrial real estate (1999-2011)

Source: PropertyNL

x 1,000 m² 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000

Supply


2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

0

Take-up


159

corridor secured rents that were towards the higher end of the range. The absolute top rents were paid for logistics space at Schiphol Airport, where rents can amount to more than € 90/m². This means the top rents have increased slightly. Logistics as the driving force For over two decades, the logistics sector has been the most important consumer of industrial real estate in the ‘free’ part of the market within the Netherlands. The higher take up of logistics real estate in 2011 seems to confirm this trend, with the total take up amounting to approximately 800,000 m² during the year, an increase of over 10% compared to 2010, when 725,000 m² was taken up. The increase in the demand for logistics real estate, which was already visible at the end of 2010 and continued in 2011, is a direct consequence of the upsurge in world trade during the period from the end of 2009 to mid-2011. Exports to Germany have especially pushed up demand. The other side of the coin is that prevailing negative expectations concerning world trade will impact take up in 2012, which FGH Bank expects to be lower.

Due to the increased demand, the supply of logistics real estate fell last year. As a result, part of the logistics real estate that was speculatively developed disappeared from the market. According to research by CBRE, vacancy levels in logistics real estate are currently around 7.7%. This relatively small vacancy percentage led to rents remaining reasonably stable. It is has thus become more difficult to find modern logistics complexes within the existing stock of the mainport regions and the logistics hot spots in the southern provinces. Yet, there is still a large amount of obsolete real estate within the building stock. The biggest component of demand concerns replacement, whereby old buildings are exchanged for new ones. Many companies tend to need fewer square metres in new buildings because logistics processes can be more efficiently organised. The ongoing increases in scale within this market thus signify a process that is slowly but surely returning. Small-scale industrial real estate ever larger Small-scale, multifunctional industrial real estate is a segment that has recently

received much attention from both users and real estate stakeholders alike, which is hardly surprising given the importance of small and medium companies to the national economy. Over the past ten years, according to NVM Business, approximately 6,600 small-scale industrial units have been realised, the majority of which (4,000) appeared during the period from 2007 to 2009. In most cases, this involved multi-tenant business premises: separate business units that are built linked and have a common exterior space. This type of building is almost exclusively occupied by entrepreneurs in small and medium-sized businesses and independents without personnel. It is estimated that within the Nether lands there are in total approximately 30,000 small-scale units in multitenanted business premises that comprise at least ten units. Most of these units are in Zuid-Holland and Noord-Holland. However, many of these small-scale industrial units have also been built in Utrecht, NoordBrabant and Gelderland in recent years. The rent level for small-scale units lies between € 50 and € 135/m². As in the regular industrial real estate market, rents are highly dependent on the

Top rents for industrial real estate (1987-2011) in euros/m²

Source: FGH Bank

90 80 70 60 50 40 30 20 10

160

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

‘T here is a structural change in the demand for space.’

Issued land and new building production decline Since 2007, fewer and fewer business parks have been issued. In 2010, municipalities issued 418 hectares of business parks, less than half the figure issued in 2007. This cannot be explained by economic factors alone. There has also actually been a structural change in the demand for real estate. On the basis of calculations by the Business Location Monitor (using a model that estimates the demand for business locations over the long term), it is expected that the demand for expansion, which has in previous years remained fairly constant, will be structurally lower in the coming 20 years. After 2020, there could be shrinkage in many regions. It is therefore to be expected that future plans for new building locations are

location and marketability of the real estate, although the percentage of office space also plays a role. The highest rents are achieved in the Randstad conurbation. The real estate is in most cases owned by the users, though. Despite the upsurge in this market and the increased interest from real estate stakeholders, the prospects for smallscale industrial real estate are not entirely rosy. Since the economic crisis, demand has actually declined, while supplies have risen. Consequently, many regions are now faced with oversupply. According to NVM Business, the decline in demand is not only caused by banks’ reticence, leading to potential users being unable to finance their buildings, but also by starters and independents without personnel being hesitant about taking on a mortgage.

Issue of industrial land in the Netherlands in hectares (2001-2010)

being reconsidered. Various areas are taking firm measures, not least in Gelderland, where all regions have scrapped plans for new business park developments. This comprises a total of 800 hectares. The collaborating municipalities in the Amsterdam region (PlaBeKa) have also decided to do away with development plans for superfluous future business locations. This indicates that, slowly but surely, awareness is returning to the market and future plans are being approached with greater realism. Not only has the market for industrial land contracted, but the market for the new building of industrial premises has declined strongly too since 2010. Whereas in 2009, according to figures from the Dutch Association of Developers and Building Contractors

Source: IBIS

1,000 900 800 700 600 500 400 300 200 100


2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

0


161

‘B y not investing in new accommodation products, there is a risk that ultimately the quality of the whole stock could come under pressure.’

(NVB Bouw), over 5 million m² of industrial real estate were realised, production in 2010 was approximately 3 million m². In 2011, production fell further to a new record low of approximately 2.3 million m². This is similar to the level of around 30 years ago. Although this is bad news for the sector, it represents a degree of realism because it helps to prevent imbalance within the market via building production. We must not lose sight of the fact, however, that a fall in new

‘For over two decades, the logistics sector in the Netherlands has been the most important user of industrial real estate within the free part of the market.’

162

building production over time produces undesired consequences. Oversupply can be partly explained by the fall in demand, but it is certainly also the result of a lack of quality. According to FGH Bank, by not investing in new accommodation products, we run the risk that ultimately the quality of the entire stock will be put under pressure. This seems to have been completely overlooked by most parties in the current market.

Commercialisation: likely or Utopia? In recent years, much work has been done on developing a new approach to the industrial real estate market. The results of this exercise were published during 2010 in the ‘Agreement on Industrial Estates 2010-2020’. The parties involved have formulated new policy criteria for future industrial estate policy. For example, a much stronger emphasis is to be placed on redevelopment, as well as planning and finance. Via the Provincial Fund, for

instance, some 107.6 million euros of state resources have been reserved. It is usually thanks to such resources that redevelopment projects and the management of sites become achievable. Nevertheless, the government has indicated that after 2013 no more state resources will be available for industrial estates. Based on the ‘commercialisation of the industrial estate market’ policy, the government wants to give companies more responsibility by, among other things, involving them financially in the development and operation of industrial estates. To help achieve this objective, the state, the provinces and the municipalities have drawn up the ‘Roadmap to commercialisation of the industrial estate market’. In it, they advocate a structural change, including a more active role for investors and developers in the development and operation of industrial locations.

been commercialised. The results are summarised in the report ‘Practical Examples of Commercialising Business Parks’. Based on ten practical examples, the consultants conclude that, while commercialisation is still in its initial stages, steps are currently being taken within the Netherlands towards providing a greater role for private investors. The problem is, however, that much effort is required to involve private parties in the industrial estate market and stimulate their interest in it. That takes time. There are definite opportunities for alternative investment categories within real estate, but real estate investors tend to limit themselves in the current climate to the ‘certain’ markets. There is thus little room for risky investments. This makes future willingness to invest by private parties certainly not self-evident. Due to this, the new industrial estate policy may prove very difficult to achieve.

At the behest of the Ministry of Infrastructure and the Environment, the consultancy firm Buck International has researched the extent to which the industrial estate market has already



163

164

Summary industrial real estate market

Short-lived growth, new decline

S ho rt- l i v e d g r ow t h , n e w d e c l in e 2011 started promisingly. On the wave of an apparent economic recovery, the demand for industrial real estate increased substantially in the first half of the year. That was until the summer. Since then, the willingness of companies to invest in accommodation has declined. In total, however, last year saw slightly more area taken up than was the case in 2010.

dominates the popular imagination. The surging demand has however resulted in a scarcity again in some segments, such as high-quality logistics real estate. For marketable buildings, prices are paid in line with the market. In the small-scale industrial real estate segment and multi-tenant buildings, a contrasting development is apparent, with increasing supply and lower average rents.

S upp ly no t fa l l in g More demand has not resulted in a fall in supply, simply because part of the demand is met by new building and part consists of demand for replacement. The structurally high supply does not derive from too little demand, but above all stems from industrial buildings that are unsuitable for accommodating the business processes and activities of modern companies.

Less focu s on n ew bu ild in g The risk of sharply increasing vacancy levels in the industrial real estate market is smaller than is sometimes supposed. The volume of new building will in the coming years actually be substantially lower, partly as a result of strict limitations on the issue of industrial locations. Although the government is appealing to private investors to enter the industrial real estate market, it remains to be seen if this will have any impact, given that investors are withdrawing to the traditional, familiar investment markets. This makes it very difficult to fulfil one of the most important conditions for the success of the future industrial estate policy.

Sca r c i ty of g ood b u il d in g s , r ents r ec ov e r in g s l ig h t ly Despite the crisis atmosphere, rents showed a slight recovery in 2011. This is remarkable, given that decline



165

Tre nd s i n t he resi d en ti a l Ma rk et

New initiatives are necessary

166

Despite all kinds of stimulatory measures, the mood in the Dutch owner-occupier housing market did not improve in 2011. On the contrary: last year, the number of transactions again declined, more housing was on offer and prices fell. Buyers and sellers seem unable to agree on the market price. Moreover, consumer confidence is low, which is mainly due to the increased financial uncertainty resulting from the European debt crisis. Just about every initiative that has been devised to stimulate the housing market has failed to have any impact. The financing conditions have now become more stringent, and, with the government blocking a decision on the integrated decision over the reform of the housing market, therefore recovery will be very difficult in 2012. Consumers are focussing their gaze more and more on the rented housing market. However, housing corporations find it increasingly difficult to realise new buildings, and various groups, including students, youth people and seniors, can only find suitable housing with great difficulty. New initiatives are necessary to address the situation.


Trends in the residential Market

167

Consumer sentiment puts pressure on purchase prices Last year, the prices for owner-occupied houses fell again, on average by slightly more than 2%. This affected housing in the existing stock, as well as new building. It means that 2011 is the third year in a row that the price level has fallen. Compared with the third quarter of 2008, when the market was at its peak, the price of an owner-occupied house in the Netherlands has fallen by 6.5 to 10%. Of course, prices are highly dependent on the region and type of dwelling. FGH Bank expects that the prices for existing owneroccupied housing will remain under pressure this year, partly due to an expected rise in unemployment and the negativism surrounding the housing market. The decline in house prices is caused by a number of self-reinforcing factors, including the ever-increasing supply. At the end of 2011, over 220,000 existing houses were up for sale, which accounts for around one owneroccupied dwelling in every 18. Three years ago, just before the credit crisis, the ratio was one in 30. In addition to the increasing supply, the number of

people who ultimately buy a house is decreasing. In general, consumers have become much more cautious. They are afraid of being unable to pay their debts given the current economic climate, of paying double housing costs because the old dwelling cannot be sold or of losing their job. Consumers are therefore less inclined to make a purchase. The fear is furthermore being reinforced by the media. A lively discussion has been raging for some time about the shelf life of the Dutch housing market and its fundability, and the government is providing no clarity regarding the fiscalisation of a buyer’s own property, which is not helping the situation. It seems to work in reverse, in fact. The spell is difficult to break Recovery can only take place when consumers regain their (financial) security and confidence. This cannot be expected in the short term, now that the economy is cooling off further as a result of the unmanageable debt crisis in Europe and given that the Netherlands has entered a new recession. This is not to imply, though, that the direct cause of consumer reticence lies with the European debt

Price index for existing owner-occupied housing 1995-2011 (2005=100)

Source: CBS

120

100

80

60

40

20

single-family 168

apartment

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

crisis. Consumers have been very cautious since 2008. However, the current crisis will possibly result in additional financial insecurity. Moreover, the ongoing negativism that dominates the public debate on the economy just makes consumers wearier, which will especially affect any major purchasing decision, such as buying a new house. It is even questionable whether the credit and debt crises are the cause of these existing problems. In surrounding countries, like Germany and France, the owner-occupier housing market has considerably less problems with consumer reticence, and private parties are investing in new housing, resulting in higher prices. The situation is different in the Nether lands. Since the outbreak of the credit crisis in 2008, the government has taken all kinds of temporary stimulatory measures and has introduced extra guarantees to try to pull consumers over the line. Although this has possibly served to avoid a deeper fall in the owner-occupier housing market, the negative spiral of crumbling confidence has not been broken. Partly based on this realisation, a number of new

‘In general, consumers have become much more cautious.’

measures have been taken, after some of the previous ones were terminated. The most striking new measure is the temporary reduction in transfer tax for existing owner-occupied housing. This was established in mid-2011 for one year. Such a measure can of course generate favourable financial benefits and thus positively influence the decision to buy a dwelling. In the short term, the measure has actually resulted in more interest from buyers, according to data from the Dutch Association of Estate Agents (NVM). The number of viewings rose by more than 25% immediately after its implementation: a clear signal that there is indeed a

potential latent group of house seekers who are interested in an owneroccupied dwelling. However, the measure has not yet actually produced any concrete results. In the timing could retrospect be regarded as unfortunate because around the same time the financial unrest within the Eurozone flared up. It is more important to acknowledge, though, that temporary measures will not eradicate the structural factors that are affecting consumer uncertainty. Consumers are worried about not being able to pay their bills in the long term. Seen in this light, reform of the housing market (both rental and

Number of sold dwellings in the Netherlands divided into single-family houses and apartments (1995-2011)

Source: CBS

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

apartment


2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

single-family


169

owner-occupier) is necessary and looms large in the public debate. It would help the housing market if the government now took measures to remove uncertainty in the long term for housing seekers, as well as preventing a heavy increase in debt in the short term. Financing and affordability Instead, house seekers are encountering more and more difficulties. Three factors contribute to this. In the first place, the maximum amount to be loaned has been limited since last year. The standard laid down by the National Institute for Budget Information (Nibud) is the guideline here. Due to cutbacks and rising costs (such as healthcare costs and pension premiums), average household disposable income has fallen, as established by Nibud. So to protect purchasers’ financial position, conditions regarding responsible mortgage sums ought to be tightened. Secondly, banks are expected to ensure that the risks for buyers are in accordance with the obligations they accept. Since August 2011, the code of conduct for mortgage financing has applied. The amount of the mortgage may not exceed 106% of the market

value of the dwelling plus transfer tax. Moreover, only 50% of the market value is loaned repayment free. Both measures ensure that the financial risks are limited, and they also limit the maximum sum that can be borrowed. Furthermore, banks have to strengthen their balance positions in connection with the new regulations (Basle III). Possibilities for growth are thus limited, and banks have to make choices within the segments and regions in which they extend their loans. Credit has become scarce and self-evidently mortgages too. Various mortgage providers have meanwhile withdrawn from the Dutch market. Finally, the liberalised conditions of the National Mortgage Guarantee (NHG), which were implemented directly after the credit crisis, will be phased out by the government in the coming years. The NHG standard will be maintained at € 350,000 until 1 July 2012. Thereafter, the standard will be gradually lowered to the level it was before the crisis. After 1 July 2012, the annual limit will be € 320,000. After 1 July 2013, the limit will be lowered to € 290,000 and will ultimately return to the old level from 1 July 2014.

The lowering of the standard means that buyers in the future will be more exposed to possible losses via compulsory sale. The market and the consumer require a structural solution to the current impasse. Stricter supervision is needed above all else, as well as parties taking greater responsibility for their actions. The opposite has too often been the case, though, and this needs addressing. It is essential that consumers regain confidence in the housing market. This requires reforms to ensure that consumers at least know what obligations they are taking on and that they are able to do so in a responsible manner. But it also involves creating clarity concerning policy frameworks within which other players, such as developers, builders, investors and banks, take responsible investment decisions.

‘The most striking new measure is the temporary lowering of the transfer tax for existing owneroccupied housing. This was established in mid-2011 for a period of one year.’

170

‘As there is currently no sign of recovery of market demand, the position of builders and developers is becoming increasingly difficult.’

More solution-oriented development The current situation in the Dutch housing market has changed drastically compared with a few years ago. In a general sense, the position is clearly worsening. And, in turn, this influences the public debate, which directly impacts a market that is completely flat. On this point, however, some distinction is in order. Last year, almost 120,000 existing dwellings were sold and around 50,000 new dwellings were constructed. In this respect, there is certainly activity in the market. Moreover, it also indicates that


even in times of economic crisis there is some basis for dynamics within the housing market. That the market has cooled off since 2008 also has positive effects. The pressure on the market, which was partly increased by political ambitions at state and municipal levels, has thus changed in recent years. What is different from the past is that developers of new housing now have to produce more demand-oriented products and more distinctive capacity while responding to differences within the


target group. For the first time in decades, house buyers have in fact the time and freedom to make a conscious housing choice. Obviously, the market is still partly driven by the Dutch model that is based on the fiscalisation of buyers’ own housing, as well as subsidised rented housing. However, here too, the goalposts are slowly but surely being moved. The current ‘crisis’ in the housing market therefore provides the momentum to achieve structural change.

171

‘Corporations have almost completely halted demolition and new building and are concentrating on renovation and maintenance.’

Restless times for housing corporations Influenced by the new reality in the housing market, perceptions concerning owner-occupied dwellings are gradually changing. For the first time in decades, the number of house seekers who prefer to rent is increasing. In a time of crisis and recession, rented housing offers more (short-term) financial security. The rents in the ‘free’ segment of the housing market remained stable last year. The demand for rented accommodation is not unlimited, however. People concentrate above all on affordable and preferably quickly available rented housing, which has led to shortages, especially in € 650 to € 900 price segment. In principle, housing corporations should facilitate part of the rising demand for rented housing. This is not occurring sufficiently, though, and the corporation sector is actually going through restless times. It is not just the economic crisis that has exposed fault-lines within the sector. The implementation of the European arrangement in January 2011 and the continuous discussion about the maximum income limit of € 33,614 (including the appurtenant 10% rule) has created a lack of clarity and increasing reticence. Corporations are thus not being stimulated to act. Moreover, many corporations own a considerable amount of unsold housing

172

that weighs heavily on the balance sheet and which is increasingly difficult to sell. Legislation has prevented the sale of part of the sector’s property to investors. The possibility to increase rents is at the same time limited. Due to this, the liquidity and solvency of housing corporations is coming under much greater pressure. The emphasis within the sector is on management optimisation to save costs. Corporations have almost ceased demolition and new building and are concentrating on renovation and maintenance.

Various players argue that selling such an amount of housing in a short time is not only unwise, but also almost impossible. As the government cannot force the sale of part of a corporation’s housing stock, it remains to be seen to what extent the proposals can be made concrete. Nevertheless, it is clear that the housing corporations will experience little calm in the coming years.

In a sense, the corporation sector seems to have become a victim of its own success. During the years that the value of property rose substantially, housing corporations built up a great deal of capital, which made them an easy cash-cow for the government in times of increasing budget deficits.

Less new building increases housing pressure As a result of the economic recession and the increasing uncertainty affecting builders and developers, housing production has already been in decline for a period of years. The number of issued building permits is also low. The expectation is thereby justified that production numbers will not increase in the coming years.

The government now seems to want to further increase the pressure on the sector. The Minister of Internal Affairs takes the view that corporations must purely focus on households with an income below the social rent barrier. This means that, in principle, around 500,000 dwellings will have to be sold because, relative to the 2.4 million dwellings owned by corporations, only 1.9 million households fall within the target range. This has encountered a great deal of resistance from both inside and outside the corporations.

The paradox is that the need for housing remains undiminished. In the next ten years, about 55,000 new households within the Netherlands will be added annually. Moreover, around 15,000 obsolete dwellings are being withdrawn from stock every year. At the end of the day, this will lead to an increase in housing demand, but this demand is not being translated in the planning to produce a sufficiently larger stock of new housing. This is compounded by the fact that the financial elbow room of house seekers

has only decreased. In short, housing must be better, quicker, but above all cheaper. The situation described partly explains the impasse in which new building currently finds itself. And a solution cannot easily be found; a major part of new building must take place in an urban setting, where the basic costs are usually higher than in expansion locations.

There is a housing shortage not only among students. Customised accommodation for seniors has fallen behind due to the current crisis. In future years within this segment, there will be a greater need for suitable accommodation, but not necessarily integrated care concepts. There is above all a need for housing with additional facilities for the elderly.

It is quite possible that the Netherlands is on the eve of a new period of quantitative housing shortages. In some sub-segments, this is already apparent. An example is student accommodation, particularly in the larger university cities. Despite targeted new building, the housing shortage in this segment is still great. It is for good reason that the Ministry of Internal Affairs presented an action plan last year for the development of 16,000 student dwellings over the next five years. This involves an investment of around € 1 billion. Within this policy framework, the possibility of temporarily re-zoning offices, for example, is emphatically included.

‘The paradox is that the need for housing is undiminished.’



173

174

Summary residential Market

Stricter standards regarding the provision of credit

H o usi ng p ric e s fa l l a g a in , f u rt h e r dec l i ne i n s t or e The demand for owner-occupied housing fell again in 2011. At the same time, the amount of housing offered on the market rose further. As a result, prices came under increasing pressure. Last year, the average price for an owner-occupied house fell on average by 2%. This year, a decline of around 3% must be accounted for.

rented housing for the first time in years. There is perhaps a temporary upturn, but consumers are currently opting for short-term rather than long-term financial obligations. Corporations cannot meet this increased demand, partly because they are being forced to perform their original role. This could possibly result in them being coerced to sell part of their holdings. It is clear that supply is insufficient to meet the demand for affordable rented housing.

F ea r a nd n e w s ta n d a r d s The fall in the demand for owner-occupied housing is determined by two aspects: the palpable fear among consumers of long-running financial obligations, partly in the light of loss of purchasing power and increasing unemployment; and – precisely to protect consumers from this – stricter standards with regard to lending.

Less n ew bu ild in g , sig n als of sh ortage The falling demand within the purchasing sector and the increasing supply of existing owner-occupied housing is resulting in a decline in the production of new housing. Developers, housing corporations and builders are adapting projects on a large scale, which will lead to lower production numbers and smaller developments. In the meantime, the number of households is rising annually, which is already leading to shortages in some segments. This is the case, for example, with accommodation for students and seniors.

T empo r a ry m e a s u r e s v e r s u s l on g -term p r o b l em s To break the spell, temporary stimulatory measures are mainly being deployed to pull consumers over the line. The tide has not turned, however. The question remains as to whether such measures will be able to remove the long-term risks that consumers currently encounter. M o r e i ntere s t in r e n ta l h ou s in g For decades, owner-occupier rates have only increased. Now, however, interest is increasing in


Ch an g e n ow Despite all the negativism that dominates the Dutch housing market, the current situation provides enough reason for implementing policies of renewal and reform. It can only be positive that the range of choice for house seekers has improved. This situation is forcing housing providers (developers and investors) to act more than ever in a customer-friendly manner.


175

Trends in the real estate investment market

Regain confidence

176

The recovery of the real estate investment market during 2010 did not continue in 2011. The investment climate has generally worsened, partly due to the new flare-up of the debt crisis in Europe. Investors demonstrate risk-avoiding behaviour on a large scale. In addition, the finance market for real estate has changed, with foreign capital being less easy to obtain. Still, there are some sectors and segments to be found in real estate in which investors are willing to invest. This is apparent from the total investment level of € 4.75 billion that was invested in the Netherlands last year. But the level of investment lags noticeably behind that of some other European countries. Not everything can therefore be blamed on the European debt crisis. We are losing confidence in our own real estate market. According to FGH Bank, this is undeserved.



177

Growth in investment volume did not continue Investors adopted a more cautious approach towards purchasing Dutch real estate in 2011. Although the strong purchasing boost at the end of 2010 was not continued last year, during the first half of the year, investments were on a par with 2010. However, after the summer, the mood of investors changed. In 2011, just € 4.75 billion was invested in real estate, which is around a quarter less > 25% than in 2010.

25%. The main cause of this decrease is the declining investment in offices. While Germans investors have usually invested strongly in this segment, they have now become more reticent than most. In total, foreign investors own approximately € 23.6 billion worth of Dutch real estate, according to figures from Vastgoedmarkt. German investors account for almost half of this figure and thus have a dominant presence within the market. Vastgoedmarkt figures also indicate that the office sector accounts for over three-quarters of foreign investment.

Of this € 4.75 billion, € 1.45 billion comprised new investments in Dutch real estate. Compared to 2010, this also represents a decrease of about

In other sectors, the decline in new investment is less marked. In fact, there was an actual increase in the retail segment. Dutch investors remain interested in retail real estate, and foreign players invested slightly more in this segment during 2011. Investors apparently agree that retail real estate is the most attractive real estate investment category at the moment.

‘R eal estate investors became more reticent to purchase Dutch

Housing, which is not included in the inventory, can also count on the interest of investors. Investors are buying cautiously and wish to manage housing themselves for the longer

real estate in 2011.’

New investments in commercial real estate (excluding housing and private investors) in millions of euros (1987-2011) Source: Vastgoedmarkt 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Dutch investors 178

Foreign investors

Total

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

New investments in commercial real estate according to type of real estate and investor (excluding housing and private investors) in millions of euros (2011). Source: Vastgoedmarkt Institutional investors

Retail

Foreign real estate investment

Total

50

550

600

300

250

100

650

0

50

300

350

300

350

950

1,600

Industrial real estate Total

Real estate funds

0

Offices

term. The slight risk of high vacancy levels and the relatively certain cash flows make housing much more secure, certainly in comparison with some other real estate segments. The average lower return that investors in housing earn is taken for granted. Sharp increase in propertyholding institutions The results of institutional investors were under severe pressure last year. Pension funds had a particularly hard time. The degree of cover fell for some funds to even under the required 105%, which made an adjustment in investment strategy necessary. Institutional players are extremely important for Dutch real estate. They were the original founders of the current professional real estate market

and, even today, invest many billions in real estate, which continues to make them important market players. Institutional investors in the Nether lands had in 2010 almost € 130 billion in real estate on the books. That is ten times the volume invested in 1980. Pension funds invest their resources largely indirectly, via funds. In comparison, insurers and specialised investment institutions have much more direct real estate. The trend towards indirect real estate is, however, undeniably present. This makes ‘year-on-year’ comparisons difficult. Good stock market years lead almost automatically to rising interest in real estate, as shown in 2010. Figures for 2011 are not yet available, but they will very likely show a decline in the

real estate positions of institutional investors. This makes the ‘current rates’ of real estate investments unpredictable. The commitment to this type of investment is actually contracted for a long time. On average, these investments are successful for investors. Returns on real estate remain attractive Despite the disappointing investment volume, the returns achieved by investors on real estate are positive. Over the whole of 2010, an average total return of 4.6% was achieved on real estate. This was primarily realised through positive returns on rents, which resulted in a direct return of 5.6% in total. The average value of real estate investments fell in 2010

Direct and indirect real estate investment in billions of euros and % Source: CBS, edited by FGH Bank

Direct real estate

1980

1990

2000

Pension funds

6.3

14.2

23.3

10.4

Insurers

4.8

7.3

13.6

12.6

Investment companies Total Indirect real estate

2010

1.5

7.0

28.7

24.0

12.6

28.5

65.6

47.0 64.5

Pension funds

0.3

2.5

23.9

Insurers

0.1

0.4

2.1

2.6

Investment companies

0.0

0.2

3.4

15.2

Total Total

0.4

3.1

29.4

82.3

13.0

31.6

95.0

129.4

Direct real estate

Shares

96.9%

90.2%

69.1%

36.4%

Indirect real estate

Bonds

3.1%

9.8%

30.9%

63.6%

Total investment

Shares

116.6

290.1

830.0

1,499.7

Share of direct real estate

Bonds

10.8%

9.8%

7.9%

8.6%



179

by 0.8%. Compared to 2009, when real estate as a whole achieved a negative return of 0.2%, the market improved on average during the following period. In the first three quarters of 2011, the average total return on real estate also remained positive. Investors achieved an average return of 4.9% on an annual basis, just a little higher than the total return in 2010. Shops and housing showed an increase in both direct and indirect returns. Offices and industrial real estate fell in value, but this was compensated by the positive returns on rental income. Figures for the last quarter of 2011 are not yet available, but it appears to have been a difficult period in which the dynamics in the market again seemed to decline. The figures on the returns trends again make it clear that rental incomes are determinative for the stability of the returns. They are possibly under pressure due to increasing vacancy levels, which is reason enough for investors to focus more and more on keeping their tenants. Furthermore, it seems the value trend in sectors with the highest vacancy levels, more specifically, offices and industrial real estate, is still negative, while for investors in sectors with more shortages, such as retail and housing, the value of their portfolios increased on average. FGH Bank expects that investors in the coming period will concentrate even more on cash flow in order to retain stability in the returns on their portfolios.

Incentives in action Incentives on new leases or with lease extensions were once intended as a short-term measure to entice tenants in times of recession; however, in the current market, they seem to have become commonplace. From outside the sector, these special agreements are viewed with suspicion. The Financial Markets Authority (FMA) has in any case advocated that investors must make these incentives more clearly visible in the future.

were primarily offered at the beginning of a lease to pull tenants over the line. Nowadays, investors spread the benefits for the tenant over the whole term of the lease, or they put them at the end of the contract; for example, after a break option. This assures the owner of cash flow for a longer period, which turns out to be positive for the value and fundability of an underlying property. Furthermore, it prevents tenants moving out prematurely and slows the pace of vacancies.

It is evident that incentives must be better positioned in the valuation of real estate. Valuers will in the future offer more insight into the effects of a discount on the value and thus also force more transparency. FGH Bank underwrites striving for more transparency but, at the same time, cautions against over-regulation. In the valuation and also in the actual assessed value of real estate, account has implicitly been taken of rental incentives. The image that real estate is in fact (much) too highly valued over its entire breadth is therefore not always correct.

Fall in initial yields did not persist Despite the lower investment volume, initial yields in the prime part of the real estate market stabilised. This indicates that investors consider the value of prime real estate to be stable. In the secondary part of the market, these returns have further increased. Here, there is lower pricing in the market. The problem is, however, that the number of transactions has fallen considerably. As a result, the actual view of the market is somewhat hazy. The question is, to what extent are current investment transactions completely representative of the overall market?

Incentives have a purpose, furthermore. They provide real estate owners with an opportunity to compete on the grounds of price. Incentives provide real estate investors with a certain amount of negotiating room with the tenant. Provided that this occurs transparently, FGH Bank has nothing against it. Moreover, several changes are under way. Previously, incentives

Obviously, existing transactions are the best reference point for the actual value of comparable properties and thus for the most likely pricing. With this in mind, a situation is necessary whereby sufficient buyers and suppliers are present within the market. In the current market, however, it is striking that in the prime segment there are

Total returns on real estate per sector (1995-2011) in %

Source: IPD the Netherlands

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Offices

8.6

8.8

12.0

14.4

15.5

15.1

12.0

8.3

5.2

5.5

7.0

11.5

11.3

0.9

-0.2

3.5

4.5

Shops

9.4

8.7

10.6

12.7

13.3

12.0

9.9

9.8

9.2

10.3

13.5

14.9

13.4

5.5

2.4

7.8

8.6

Industrial real estate

10.0

11.3

12.1

13.7

17.1

13.1

10.5

9.5

6.4

8.5

11.1

13.0

11.7

4.0

-0.3

2.9

0.1

Housing

12.3

14.3

13.7

13.7

16.9

18.5

12.1

8.4

7.1

7.6

10.1

11.4

9.6

2.8

-2.2

2.9

2.8

Total

10.8

11.9

12.7

13.7

15.8

16.1

11.4

8.8

7.1

7.8

10.2

12.5

11.3

3.3

-0.2

4.6

4.9

Shares

19.1

38.7

45.9

14.7

25.9

2.9

-17.4

-32.3

7.6

5.1

32.5

18.5

9.3

-45.2

38.6

9.3

-

Bonds

15.7

11.7

9.6

17.7

-6.8

5.1

8.5

9.5

8.0

4.7

11.2

-1.1

1.7

12.3

2.4

9.3

-

180

2010 2011, Q3

hardly any suppliers and lots of investors want to sell (partly) empty buildings. But there is a lack of demand. The fact that hardly any investment transactions are taking place could therefore indicate that the existing pricing is insufficiently representative, and, thereby, the wrong signal is given to the market. Investors with a good portfolio do not want to sell at rock bottom prices. A further decrease in price will thus not affect, or will hardly affect, the dynamics in the real estate market, according to FGH Bank, and will deliver no clear view of the longterm value of individual properties. One-sided dichotomy The crisis that has gripped the economy and thus also the real estate sector for over four years now has led investors to choose other options, which is partly to the disadvantage of the Dutch market. Dutch investors, both institutional and private, are increasingly looking abroad. They are looking at the larger economies in Europe, as well as at countries where the economy is on the rise. Foreign investors are also shifting their attention, partly to Eastern Europe and the Scandinavian countries. It is believed that if investors are still

‘D espite the disappointing investment volumes, investors’ returns in real estate are positive.’

prepared to invest in Dutch real estate, it is above all in the ‘prime’ segment. Within this context, people often refer to ‘prime’ and secondary real estate, which is a perceived dichotomy within the market. Investors put their money into ‘prime’ real estate, about 10 to 15% of the market. In doing so, they ignore the secondary part. The general consensus is that it is therefore doomed. In the view of FGH Bank, however, the supposed dichotomy is more subtile. There are actually various shifts

apparent within the market. Each shift highlights the prevalence of different market perspectives that are in turn linked to the profile of the investor. In this respect, the market perspective for large (institutional) investors with sufficient own capital has relatively improved. They are more able than in the past to acquire high-quality properties at competitive prices. In view of the lack of financial resources in the market, they are able to acquire good properties due to the relatively high input of own resources.

Lowest net initial yields for real estate in % (1990-2011)

Source: FGH Bank

9

8

7

6

5

4

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

3

Office space in the Randstad Retail space in the Randstad Industrial real estate space in the Randstad



181

Wealthy private investors are also able to acquire real estate, contrary to what is sometimes supposed. They act strategically and will only come back in when, in their view, the value of the real estate has reached its deepest point. This is not by definition ‘prime’ real estate. Moreover, local private investors are able to add to their existing real estate precisely because of their extensive local knowledge and network value. Investors are also changing their focus, with attention shifting to various investment categories. While they are moving into sectors with relatively low vacancy levels, such as housing and shops, they are paying more attention to new investment categories as well, such as healthcare and parking facilities. Moreover, new alliances have been formed by players who seek each other out in the chain; for example, builders/ developers and investors in housing. Whereas builders/developers want to secure future building flows, investors want to be certain of end products. By forming long-term alliances, some players are making good progress.

‘The crisis has held the economy and thus also the real estate sector in its grip for over four years now. This leads investors to make certain choices, which turn out to be partly disadvantageous to the Dutch market.’ 182

Foreign investors in offices will find things more difficult, however. Various (German) open-ended funds will possibly be forced to sell their holdings this year to obtain sufficient liquidity to pay out investors. For more opportunistic investors, this will provide opportunities to acquire part of these holdings. The problem is the limited fundability. FGH Bank therefore expects that, with renewed market confidence, new opportunities will emerge and increase the dynamics in real estate transactions. There are no dynamics currently, which will lead to a deep price fall. The more the subtlety in the market assessment is lacking, the longer we shall have to wait for recovery. Justified fear? Fear of a further decline in price and value, increasing debts, insufficient liquidity and high vacancy levels dominates the market. The question is, to what extent is the fear justified? Obviously, the market conditions are far from ideal, and thus the fear may be warranted. At the same time, however, some generally accepted dogmas are holding the market hostage.

One of these dogmas is the supposed rapidly increasing vacancy levels. The fact is that office vacancy levels in 2011 did not increase and in some regions even dropped. Implicit within the discussion about vacancies is the assumption of a constantly falling take up of space (offices, retail). In some regions, however, the growth of the (working) population will increase so much that, with a recovering economy, a higher take up can be expected. High vacancy levels are a given fact, according to some. But we can act to prevent these vacancy levels from rising further. Removing excess square metres from the market can help, and, in this respect, some initial, cautious steps were taken during 2011 within the office market. It has already meant that the actual vacancy levels have hardly increased any further. The overriding fear among investors is that they are faced with an impossible refinancing problem. Stricter rules (Basel III) and insufficient refinancing opportunities cast a long shadow. It is clear that Dutch banks will be affected by these constraints and will have to determine a new strategy. Certainly, in the short term, this limits the

fundability of real estate. As a consequence, new lending will be under pressure. It is thus evident that there will be a refinancing problem over the coming two to three years. But the ease with which this problem has been stamped as insoluble is incorrect. As a real estate financier, FGH Bank is absolutely convinced that refinancing will be organised by the market – one way or another.

view of FGH Bank, real estate still remains a promising investment category, rather than a short-term money machine.

The primary fear of FGH Bank is that the real estate sector will find itself engulfed in a cloud of negativism, which will steer the sector further down a blind alley. We need to place things in perspective. Less than 10% of real estate currently has a (vacancy) problem. That is no reason to minimise the importance of vacancy levels, but it is certainly no reason to categorically discount the remaining 90% as unpromising. This happens in the valuation of the market, however. That the market thinks differently can be explained: after the euphoria at the beginning of this decade, the hangover of the current crisis is hitting hard. It will thus take some time before the economy and the real estate market end up in calmer waters. But, in the



183

184

Summary real estate investment market

Investors are shifting focus

L ess i nv est m e n t d u e t o d e c l in e in c o nf i denc e After an initial recovery in 2010, the investment volume fell again in 2011. In total, € 4.75 billion was invested in real estate, around a quarter less than in 2010. S hi f t o f emp h a s is t o s h op s a n d h ou sin g Investors’ portfolios show an increasing focus on retail and housing. These sectors have relatively little chance of high vacancy levels, due to which the security of rental income generates a stable direct return. Offices and factories are less popular, not least because foreign investors are shifting their attention to investments in Eastern Europe and Scandinavia. I nv esto r s s h if t in c e n t iv e s Incentives on leases are now commonplace due to the mediocre market circumstances. Investors have changed the way they act by spreading the benefits for the tenants more over the length of the lease. By placing part of the benefits at the end of the lease, they prevent tenants from moving out prematurely.


In itial y ield s d own n o fu rth er The value recovery in the top segments of real estate did not continue last year. Due to the worsening macro-economic circumstances, the uncertainty around the euro and the scarcity of foreign money, real estate investors have become more reticent. As a result, the average prices for real estate have not improved, not least because very little prime real estate is being offered for investment. Fear h as a pa raly sin g effect Fear seems to govern thinking within the real estate market and among investors: fear of value depreciation, increasing vacancy levels and insufficient financing. The fears themselves are well founded, but there is no need to conclude that real estate is an unpromising investment in the longer term, especially as the value of real estate in some sectors has now fallen by several tens of percent. As a result, attractive purchasing possibilities currently exist. Before investors will invest in them, however, assurances over the continued existence of the euro must increase and the economy must show signs of sustainable recovery.


185

Glossary and acronyms

Supply Office space, retail space/showroom and industrial space, which is free for the market to rent or buy. It includes existing properties and properties under construction or undergoing renovation. Take-up The letting of and transactions relating to office space, retailspace/showroom and industrial space. Office space Office space of more than 500 m² net floor area in specific office buildings. Retail/shops Shops/showrooms of more than 200 m² net floor area. Industrial space Production and distribution space of more than 750 m² net floor area (including office space). Stock Total size of the existing office, retail and/or industrial floor space. Vacancy Office, retail and/or industrial space which is available for occupation immediately. Rent Price per m² rentable floor area per year.

186

about FGH Bank

FGH Bank is the bank for financing commercial real estate. Our strength is focus. We have a large number of specialists working in various areas. Think of real estate analysts, valuers, architects and risk analysts, then think of experts in the legal and fiscal fields as well. We not only possess a broad vision of commercial real estate, but an in-depth knowledge of the sector too. This combination allows us to make the correct financing proposal for you, no matter what the nature of the real estate transaction. FGH Bank works from eight offices in the Netherlands: Amsterdam, Arnhem, The Hague, Eindhoven, Groningen, Maastricht, Rotterdam and Utrecht. FGH Bank also has a branch in Frankfurt. Every office is strongly anchored within the economic region in which it is active. Our people in the


about FGH Bank

field cherish their networks and maintain long-term client relations. In addition, FGH Bank also focuses on the real estate middle market, via both intermediaries and direct channels, under the name of RNHB Hypotheekbank. FGH Bank is able to analyse social and economic developments and assess their impact on the market for commercial real estate. Moreover, we like to share our findings with the market, not least via our annual FGH Real Estate Report.

Would you like to know more about FGH Bank? Please contact us. www.fghbank.nl / [email protected]

187

adresses Headoffice

Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht The Netherlands T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 [email protected] www.fghbank.nl

Offices FGH Bank N.V.

Amsterdam Koningslaan 33 1075 AB Amsterdam The Netherlands T +31 20 664 41 41 F +31 20 662 03 06 [email protected]

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven The Netherlands T +31 40 296 08 11 F +31 40 245 18 20 [email protected]

Rotterdam Blaak 333 3011 GB Rotterdam The Netherlands T +31 10 242 01 50 F +31 10 212 14 55 [email protected]

Arnhem Cronjéstraat 10 6814 AH Arnhem The Netherlands T +31 26 442 77 10 F +31 26 442 94 48 [email protected]

Groningen Verlengde Hereweg 173 9721 AP Groningen The Netherlands T +31 50 311 45 82 F +31 50 311 45 63 [email protected]

Utrecht Museumlaan 7 3581 HK Utrecht The Netherlands T +31 30 232 35 50 F +31 30 232 38 06 [email protected]

The Hague Nieuwe Uitleg 15 2514 BP Den Haag The Netherlands T +31 70 304 01 38 F +31 70 385 38 34 [email protected]

Maastricht Aldenhofpark 30 6211 LV Maastricht The Netherlands T +31 43 350 08 85 F +31 43 325 87 23 [email protected]

Frankfurt Beethovenstrasse 4 D-60325 Frankfurt am Main Germany T +49 69 767 579 50 F +49 69 767 579 513 [email protected]

rnhb Hypotheekbank

Utrecht Leidseveer 30 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht The Netherlands T +31 30 755 20 00 F +31 30 755 20 20 [email protected] www.rnhb.nl

188

factsheets Rents The indicated range concerns the rents at the end of the year, in euros per m² per annum and excluding VAT, for a readily marketable property, fully let for a period of 5+5 years.

Expectations

J = stable O = increases P = decreases

Service index The service index represents the ratio between the total surface area and the number of residents. The following pages include an overview of regional data per market segment (the office, retail, industrial real estate market and residential market). Would you like to find out more? Our website provides access to an overview of the regional market data, including an extensive explanation: www.fghbank.nl

Sources ABF Research Bak R.L. CBS IBIS Local authorities Locatus NEPROM NVM Primos Forecast 2011 PropertyNL


factsheets

189

FACTSHEET office market province/cities

general

market structure

14%

29,500

Almere

192,500

14,300

80,600

27.0

10.1

5.9

2.0

55.0

575,100

3.0

23,600

13,300

-77%

121,400

Lelystad

75,400

6,100

36,200

20.2

12.3

8.7

1.1

57.7

248,400

3.3

5,400

1,000

-440%

23,100

95,300

6,200

65,500

15.8

8.8

11.6

10.3

53.5

573,400

6.0

8,100

1,000

-710%

39,800

Apeldoorn

156,800

10,600

94,100

15.1

11.8

13.3

6.4

53.4

740,700

4.7

22,900

28,100

19%

100,200

Arnhem

149,200

11,200

101,200

22.8

9.0

10.5

4.7

53.0

1,083,400

7.3

39,300

12,800

-207%

172,900

Nijmegen

164,900

11,000

98,900

13.8

13.2

4.8

1.3

66.9

471,500

2.9

12,300

10,500

-17%

56,200

193,000

13,900

131,700

22.0

7.3

8.8

1.4

60.5

977,700

5.1

20,900

21,700

4%

100,900

89,000

5,300

57,300

13.2

15.7

10.0

7.1

54.0

466,600

5.2

10,400

9,800

-6%

18,900

120,400

8,300

73,700

19.6

12.6

6.8

1.7

59.3

491,700

4.1

10,800

21,900

51%

55,900

Supply 2011 in m²

4,900

Take-up compared with 2006-2010 in %

4,200

Take-up 2011 in m²

4.2

Average take-up 2006-2010 in m²

279,800

Office space per resident in m²

64.6

Stock 2011 in m²

3.6

% Other 2011

9.6

% Banking and insurance 2011

9.3

% Government 2011

12.9

% Industry, trade, transport 2011

36,700

% Business services 2011

Number of companies 2011 3,900

Number of jobs 2011

Number of residents 2011 67,300

Province Drenthe Assen

Province Flevoland

Province Friesland Leeuwarden

Province Gelderland

Province Groningen Groningen

Province Limburg Heerlen Maastricht

190

rents

development prospects

j/p


110-125

100-120

j

90-115

90-110

j/p

110-130

90-115

j/p

Almere Buiten

90-125

80-115

Almere Haven

85-110

70-100

Oude Grachtpad Peelerpark

Almere Stad/Zakencentrum

De Luitenant

7,500

Het Palet

10,000

j/p

Almere Poort, Olympiakwartier Oost

66,000

j/p

Almere Poort, Olympiakwartier West

40,000

100-170

100-160

j

Gooisekant/Gooise Poort

95-140

90-135

j/p

Landdrost

13,900

Muziekwijk

90-120

90-115

j/p

WTC Zakencentrum L’Hermitage (Majestic)

29,800

Parkwijk

90-120

90-115

j/p


85-120

80-110

j/p

60-90

60-90

j/p

90-115

90-110

100-120

Lelycenter

Business Park Leeuwarden/ FEC-City Zone Centrum/Stationsgebied Oostergoweg Tesselschadestraat

Apeldoorn-Noord

Almere Poort Kustzone/Duin

85,000

Wisselplein

5,300

j/p

CJIB

8,000

95-120

j

WTC

90-120

80-100

j/p

100-115

90-110

j

95-125

95-120

j/p


115-150

115-140

j

Laan van Osseveld

100-125

100-125

j/p

Europalaan

120-140

120-135

j


110-160

110-160

j

Gelderse Poort

120-135

120-130

j/p

IJsseloord II

120-140

120-135

j/p

La Mairesse Tennet, Utrechtseweg

Kronenburg

100-125

95-120

j/p

Kroonpark (Arnhem Zuid)

110-135

100-130

j/p

Velperweg

110-145

110-140

j/p

Bedrijvenpark Lindenholt

Planning capacity 2011 in BFS in m²

Expectation 2012

85-100

Under construction 2011 in BFS (Business Floor Space) in m²

Range for rents 2011 in €/m²

90-115

Most prominent new building locations/ plans


Most prominent office locations Borgstee/Noorderstaete

9,000

Achmeakantoor, uitbreiding

45,000

Business Park Apeldoorn (TNO terrein)

23,500

Minx complex

12,000

Arnhems Buiten (Kema-terrein)

23,000

Business Park IJsseloord II

60,000 5,200 21,000

90-120

85-115

j/p

Brabantse Poort

12,000

Brabantse Poort

115-130

110-120

j/p

Waalsprong/Citadel

65,000

Mercator Science Park

105-125

105-125

j/p

Spoorzone/Centrum/Singels

115-150

115-150

j/p


120-135

120-135

j

Euroborg kantoor Volta, Boumaboulevard

11,000

90-110

85-125

j/p

Kantorenkwadrant Euroborg III

50,000

Europapark

125-140

125-140

j

Kranenburg

120-135

115-130

j/p

Martini Trade Park

115-130

100-125

j/p

90-110

85-100

j/p

Centrum

110-135

100-125

j/p

Maankwartier


110-140

110-140

j/p

La Grande Suisse

Céramique

110-140

110-135

j/p

Randwijck

110-135

100-130

j/p

Corpus den Hoorn


Nijestee hoofdkantoor Damsterplein Sociale Dienst, Europapark

FGH real estate report 2012 Factsheet office market

8,000 17,000

13,000 6,000

Source: take-up and supply PropertyNL

191


general

market structure Office space per resident in m²

2.7

58.9

690,300

3.9

23,700

20,900

-13%

106,800

Den Bosch

141,700

10,600

96,900

20.4

9.1

7.2

4.6

58.7

954,300

6.7

34,400

22,300

-54%

99,300

Eindhoven

217,300

17,300

146,200

27.8

13.9

3.9

4.5

49.9

1,414,400

6.5

55,200

48,800

-13%

214,600

Tilburg

207,300

13,100

110,700

13.0

17.5

4.0

6.4

59.1

467,100

2.3

8,400

14,300

41%

47,100

Amstelveen

83,300

7,100

43,700

33.7

5.6

4.5

7.9

48.3

651,300

7.8

18,000

16,700

-8%

145,400

Amsterdam

788,300

95,100

529,200

28.7

6.4

5.4

8.3

51.2

6,130,000

7.8

309,200

218,000

Diemen

25,000

2,100

18,200

36.3

19.1

1.9

5.0

37.7

286,300

11.5

9,200

5,000

-84%

41,700

Haarlem

151,600

11,000

66,600

19.8

11.4

8.4

1.8

58.6

524,200

3.5

20,200

7,900

-156%

72,900

Haarlemmermeer

143,800

8,400

122,700

16.8

41.0

3.9

2.6

35.7

1,381,300

9.6

58,800

51,300

-15%

289,900

Supply 2011 in m²

8.2


11.8

Take-up 2011 in m²

18.4


101,600

Stock 2011 in m²

12,800

% Other 2011




176,100

% Government 2011

Number of jobs 2011

Number of companies 2011

Number of residents 2011

Breda

Province Noord-Brabant

Province Noord-Holland

(Hoofddorp en Schiphol)

192

-42% 1,045,100

rents


Expectation 2012






Most prominent office locations Claudius Prinsenlaan e.o.

110-150

110-150

j/p

OV-Terminal

22,000

Stationsgebied

110-130

110-130

j/p

Stadionkwartier Breda

20,000

Westerhage/Steenakker

120-140

120-135

j/p

Digit Parc

De Brand

100-135

100-135

j/p

BDO/CTAC

12,600

De Herven

100-135

100-135

j/p

Belvedère (Paleiskwartier)

20,000

Pettelaarpark

125-150

125-150

j/p

De Croon (Paleiskwartier)

9,000

Stationsgebied/ Paleiskwartier

130-160

130-160

j

Eindhoven Airport/ Flight Forum

125-145

120-145

Ekkersrijt/Science Park

110-135

Stationsgebied

125-160

15,000

Paleiskwartier (diverse projecten)

60,000

j/p

Flight Forum

50,000

110-130

j/p

KPMG, Dorgelolaan

120-160

j

10,000


30,000

Strijp-S

90,000

Kempenbaan

50,000

Het Parc

43,000


110-145

110-145

j/p

‘t Laar

110-130

110-130

j/p

Bovenkerk-Legmeer

110-165

100-150

j

Centrum

140-200

130-185

j

Commerce Park

125-200

110-185

j


100-150

100-140

j/p

Centrumgebied Amsterdam Noord

10,000

Centrum/binnenstad

150-300

150-275

j

Deloitte/AKD, VU Kwartier

40,000

De Omval

150-250

150-225

j

Diana & Vesta, Plaza Arena

27,000

90-175

85-160

j/p

IJDock

43,200

Oost

125-175

110-175

j/p

NDSM Werf (diverse projecten)

Riekerpolder

150-200

140-190

j

Teleport/Sloterdijk

125-160

100-140

j/p

Riekerpolder

West

115-150

100-140

j/p

Science Park Amsterdam

67,500

Zuidas

225-325

225-325

j

Zuidas (diverse projecten)

525,000

Zuidelijke IJ-oevers

Alpha Centauri II, Eekholt

11,500

023 Haarlem, Schipholweg

17,000

Noord

125-225

120-215

j

Zuidoost

80-175

80-170

j/p

Bergwijkpark

80-140

70-130

j/p j/p

Diemen-Zuid

68,000

Oosterdokseiland Kavel 2&3

22,600 17,000

80-125

70-115

140-175

125-175

j

Schalkwijk

90-135

80-125

j/p

Waarderpolder

90-135

80-125

j/p

Beukenhorst Oost

100-140

90-140

j/p

Business Garden Hoofddorp

20,700

Beukenhorst West

80-115

75-115

j/p

Beukenhorst Zuid/Park 20/20 (diverse projecten)

130,000

Beukenhorst Zuid

Centrum/binnenstad

Hoofddorp

Maria Stichting

8,000

Hoofddorp

125-175

125-175

j

Centrum

85-160

85-150

j

De Hoek

80-120

75-120

j

Schiphol Centrum

200-300

200-300

j

Fokker Logistics Park (fase 2), Fokkerweg

40,500

Schiphol Oost

100-150

100-150

j

Marechaussee

12,000

Schiphol

Schiphol

Schiphol Rijk

85-125

85-125

j/p

Schiphol Zuid

85-125

85-125

j

Schiphol Centrum

50,500

Schiphol Oost

39,000



193


general

market structure

10,500

-115%

81,200

Zaanstad

147,800

11,200

62,000

19.4

18.9

4.4

1.9

55.4

263,400

1.8

6,200

5,800

-7%

35,100

Enschede

157,900

9,100

78,300

16.3

15.7

5.7

1.9

60.4

408,800

2.6

16,000

18,000

11%

78,300

Hengelo

80,900

4,800

45,600

16.1

21.1

6.1

1.1

55.6

279,400

3.5

10,400

1,000

-940%

44,800

121,300

6,700

85,400

16.6

12.8

9.6

2.8

58.2

793,500

6.5

30,000

13,000

-131%

106,800

147,800

11,100

80,900

23.6

10.5

4.3

5.2

56.4

846,200

5.7

46,700

38,900

-20%

164,300

Houten

48,200

3,600

22,400

30.1

7.9

3.7

3.9

54.4

244,300

5.1

9,500

4,100

-132%

40,300

Nieuwegein

60,700

4,400

43,400

25.3

11.1

2.3

2.6

58.7

520,300

8.6

22,200

11,000

-102%

138,900

314,700

25,500

222,600

26.0

7.6

6.4

7.6

52.4

2,616,400

8.3

133,000

66,800

-99%

324,300

Woerden

50,100

4,000

27,400

18.8

13.0

2.6

1.2

64.4

214,500

4.3

10,600

4,100

-159%

30,600

Zeist

61,100

5,000

35,500

19.7

5.7

4.9

6.9

62.8

325,100

5.3

11,500

4,900

-135%

27,400

47,900

3,100

25,600

9.1

14.6

12.7

1.0

62.6

145,600

3.0

2,100

500

-320%

3,600

66,200

2,700

37,600

29.9

7.4

2.5

5.6

54.6

487,200

7.4

15,400

8,200

-88%

129,700

Supply 2011 in m²

22,600


7.3

Take-up 2011 in m²

619,100


49.7


2.3

Stock 2011 in m²

4.1

% Other 2011

8.2


35.7

% Government 2011

48,200


6,900



85,200

Number of jobs 2011


Hilversum

Province Noord-Holland

Province Overijssel

Zwolle

Province Utrecht Amersfoort

Utrecht

Province Zeeland Middelburg

Province Zuid-Holland Capelle aan den IJssel

194

rents


j/p

100-140

95-140

j/p

110-150

100-150

j/p

90-135

80-125

j


115-160


125-160


Centrum

Expectation 2012

Mediapark


Centrum/stationsgebied


Most prominent office locations Arenapark

Arena Park/Sportpark (diverse projecten)

95,000

Inverdan (diverse projecten)

46,000

VVZ-terrein

10,000

Business & Science Park (diverse projecten)

30,000

Business & Science Park/ Hengelosestraat

115-130

100-125

j/p


125-145

120-145

j

Grolsch terrein, Roomweg


110-130

100-130

j

Hart van Zuid

55,000

Westermaat

115-130

100-130

j/p

Oosterbosch-locatie

20,000

A28-zone

120-170

110-160

j/p

Oosterenk-Watersteeg

26,200

Centrum

115-160

110-160

j

Hanzeland

120-160

110-160

j/p

Uitbreiding en renovatie Rechtbank

Oosterenk (Zone Ceintuurbaan)

120-140

110-140

j/p

Voorsterpoort (diverse projecten)

Bergkwartier

125-160

110-160

j

Calveen

110-125

100-125

j/p

Centrum/Stadsring

115-150

100-145

j/p

De Brand

90-125

85-120

j/p

De Hoef

90-125

90-120

j/p

Stationsgebied

120-160

120-160

j

Vathorst

120-145

115-145

j/p

Molenzoom

95-125

90-120

j/p

Stationsgebied

95-125

90-120

j/p

Merwestijn

85-110

80-100

j/p

Plettenburg/Rijnhuizen

85-110

85-100

j/p

Stadscentum/City Plaza

100-150

90-140

j/p

Centrum

4,000

Spoorzone Zwolle (diverse projecten)

82,000 26,000 120,000

Eemcenter

16,000

The Works, Amsterdamseweg

70,000

Kantoor Castellum, Houten Zuid

3,000

Binnenstad

135,000

125-190

125-180

j/p

Danone Research, de Uithof

Kanaleneiland

90-135

85-130

j/p


93,000

Lage Weide

80-125

80-115

j/p

Oudenrijn

35,000

Maliebaan

150-250

150-240

j

Overvecht

80-120

75-110

j/p

Stadskantoor Jaarbeursplein

Papendorp

160-195

150-190

j/p

Stationsgebied (diverse projecten)

Rijnsweerd

125-165

120-160

j/p

Triple Q, Papendorp

Stationsgebied

140-180

135-175

j

75-110

75-110

j/p

Stationsgebied

115-145

115-145

j

Boulevard

125-175

120-165

j/p

Utrechtseweg

120-175

120-165

j/p

Middelburg

100-140

95-135

j/p

Middelland/Snel en Polanen

Papendorp (diverse projecten)

115-145

100-135

j/p

Fascinatio/Rhijnspoor

125-155

115-145

j/p

95-120

90-115

j/p

Hoofdweggebied

102,000 65,000 193,000 9,800

Huis ter Heide

10,000

Ramsburg

20,000

Kanaalweg (Station Middelburg)

Capelle Office Park

20,000


5,000


195


general

market structure

9,200

12,100

24%

50,000

Den Haag

499,800

35,600

263,500

20.5

6.3

19.2

3.4

50.6

4,125,900

8.3

94,300

66,000

-43%

499,400

Dordrecht

118,800

5,100

54,300

14.2

18.8

7.1

1.0

58.9

291,600

2.5

6,400

11,600

45%

54,800

Gouda

71,300

2,800

33,100

17.3

13.6

4.2

4.1

60.8

349,300

4.9

16,100

3,100

-419%

64,700

Leiden

118,300

4,800

58,400

13.2

12.6

6.8

0.8

66.6

497,100

4.2

26,500

26,800

1%

100,900

Rijswijk

46,800

3,100

36,900

46.8

5.6

8.1

2.4

37.1

896,800

19.2

22,500

8,700

-159%

185,700

Rotterdam

615,200

25,800

324,600

19.5

17.7

5.5

4.6

52.7

3,415,300

5.6

133,900

125,400

-7%

561,000

Zoetermeer

122,400

5,900

49,700

23.5

11.5

10.5

3.4

51.1

633,500

5.2

21,600

25,600

16%

135,600

Supply 2011 in m²

4.0


390,300

Take-up 2011 in m²

61.6


1.3


4.2

Stock 2011 in m²

10.1

% Other 2011


22.8



52,200

% Government 2011


Number of jobs 2011


Province Zuid-Holland Capelle aan den IJssel Delft

196

rents


j/p

Delft

100-150

90-150

j


Expectation 2012

90-135



100-140



Most prominent office locations Rivium

Spoorzone

45,000


49,000

Beatrixkwartier

130-190

130-195

j

De Monarch (II, III en IV)

51,500

Congresgebouwgebied

125-170

115-165

j

Eurojust

18,000

90-140

85-125

j/p

Internationaal Strafhof

Laakhaven/Holland Spoor

100-140

90-140

j/p

New Babylon

Lange Voorhout

170-250

170-250

j

Nieuw Centrum/ Stationsgebied

150-190

135-195

j

Amstelwijck

115-140

110-135

j/p

Centrum

De Binckhorst

43,000 51,000

Wijnhavenkwartier

122,000

Amstelwijck overig

70,000

110-140

100-135

j/p

Goudse Poort

85-135

80-125

j/p

Stadskantoor Gouda

Gouwe Spoor

115-140

110-135

j/p

Stationsgebied/Spoorzone

Stationsgebied/Binnenstad

100-145

90-145

j/p

Kanaalpark/Lammenschans

90-135

90-135

j

ROC Leiden Centraal

Plesmanlaan/Science Park

125-150

115-160

j

Heerema

18,600

Stationsgebied

100-165

100-160

j

Stationsgebied

50,000

Hoornwijck

115-145

95-135

j/p

Kantorenpark Delftse Vliet

30,000

80-125

80-115

j/p

Plaspoelpolder (diverse projecten)

31,500

Stationsgebied/ Eisenhowerplein

100-160

90-145

j/p

Blaak/Westblaak

120-180

120-170

j/p

Baltimore

Brainpark I

140-165

125-160

j/p

De Rotterdam

70,000

Brainpark II

150-180

140-165

j/p

Nieuwbouw van Oord

14,000

Brainpark III

160-180

140-165

j/p

Rotterdam Airport Business Park

12,000

De Boompjes

135-180

135-170

j/p

Rotterdam Central District

Kop van Zuid

145-180

140-180

j/p

Stadskantoor Rotterdam

Prins Alexander/Oosterhof

125-160

115-155

j/p

Waalhaven

100-130

95-130

j/p

Weena/Coolsingel

150-190

140-185

j/p

Plaspoelpolder

Zuidplein

110-145

100-140

j/p

Afrikaweg

90-125

90-115

j/p

Boerhaavelaan

Rokkeveen

120-145

100-135

j/p

Cadenza

Stadscentrum

100-130

90-125

j/p

Plein van de Verenigde Naties


19,000 15,000

12,000

45,000

300,000 25,000

95,000 4,000 25,000


197

FACTSHEET retail market province/cities

general

market structure

rents

Share of daily food in %

Share of non-daily in %

Take-up in 2010 in m²


Rise/fall compared 2010 in %

Supply 2011 in m²

15%

85%

7,600

6,800

-11%

28,800

Most prominent shopping streets

Sales of floor space in m² 2011

Service index 2011

Disposable incomes/ National Average € 33.300


181,700


67,300

€ 31,500

High

Gedempte Singel Koopmansplein/Forum Kruisstraat Mercuriusplein

Emmen

109,000

€ 30,200

High

282,500

15%

85%

3,700

4,000

8%

22,700

Hoofdstraat Noorderstraat-Derkstraat Vlinderpassage

Province Flevoland Almere

192,500

€ 34,400

Average

277,400

20%

80%

2,200

14,400

555%

5,100

Bottelaarspassage Citadel Grote Markt Korte Promenade Stadshuisplein Stationsstraat

Lelystad

75,400

€ 32,300

Average

150,900

17%

83%

1,600

1,300

-19%

6,300

Centrum, Dukaatpassage De Wissel Neringspassage


95,300

€ 27,000

High

260,400

15%

85%

2,000

5,000

150%

10,000

Nieuwestad Ruiterskwartier Wirdumerdijk Zaailand

Province Gelderland Apeldoorn

156,800

€ 34,300

Average

297,100

16%

84%

10,200

12,200

20%

9,400

Brinklaan Hoofdstraat Korenstraat

Arnhem

149,200

€ 28,500

High

305,200

18%

82%

7,900

4,500

-43%

13,700

Bakkerstraat Grote Oord Jansstraat Ketelstraat Roggestraat Steenstraat Vijzelstraat

Ede

108,600

€ 35,100

Low

166,400

22%

78%

7,600

13,000

71%

10,400

Achter de Doelen Grote Straat Maandereind

198


150-250

150-250

j/p

275-400

275-450

j

125-275

125-275

j

150-275

150-250

j

225-350

225-350

j/p

225-325

225-325

j/p

Stadshart Almere

400-700

400-700

400-700

400-700

j/p

’t Circus

275-500

275-500

175-275

175-275

200-325

200-400

j

Citadel

50-75

50-75

j

Mercurius, uitbreiding

12,500

TT World

Winkelcentrum de Weiert

175-400

175-450

j


j

200-400


225-450

Most prominent new building locations/ redevelopments

200-450

Expectation 2012

j/p

Woonboulevard Borgstee


Expectation 2012

175-250

De Triade



Most prominent shopping centers

Range for rents 2010 in €/m² 175-250

3,000 16,500

Autorama

6,500

Winkelcentrum Emmerhout

7,500

j/p

Almere Buiten (fase 2), Centrum Zuidzijde

5,000

j/p

Almere Buiten (fase 2), Centrum Noordzijde

16,900

j

Olympiakwartier Oost

30,000

200-325

j

Olympiakwartier Westzijde

35,000

275-600

275-600

j

300-650

300-650

j

200-425

200-425

j

Batavia Stad Shopping Outlet

250-450

250-450

j

De Gordiaan

225-375

225-350

j/p

250-650

250-650

j

125-250

125-250

j/p

275-650

275-650

j

180-300

175-300

j

175-350

165-325

j/p

350-800

350-800

j

175-350

165-325

j/p

Woonboulevard Het Rietveld

275-800

250-800

j/p

Kronenburg

900-1,050

900-1,050

j

450-900

450-900

j/p

700-1,100

700-1,100

j

600-1,000

600-950

j/p

100-250

100-250

j/p

600-1,100

650-1,100

j

250-450

250-425

j

250-450

225-450

j

150-250

150-250

j

200-300

200-300

j

Herontwikkeling ABC complex, Neringpassage

80-120

80-120

j

Winkelcentrum De Gordiaan

17,500

Woonboulevard Palazzo

50-75

50-75

j

Winkelpark De Centrale

65-90

65-100

j

De Centrale Retailpark

25,000

De Eglantier

150-225

150-225

j

Anklaar

15,800

Oranjerie

250-650

250-650

j/p

Binnenstad

15,000

55-80

55-80

j/p

Omnisport, De Voorwaarts

20,000

325-450

300-450

j/p

Kronenburg uitbreiding

15,000

250-1.050 150-1.050

j/p

OV Terminal Arnhem

Musiskwartier Presikhaaf Woonboulevard Gelderse Poort

Hof van Gelderland

200-350

200-350

j

70-95

65-90

j/p

200-400

200-400

FGH real estate report 2012 Factsheet retail market

j

Presikhaaf

8,100

4,200 7,300

Rijnboog Havenkwartier

12,000

Schuytgraaf

10,400

Kernhem Ede

10,000


199


general

market structure


Supply 2011 in m²

79%



21%



251,900



Disposable incomes/ National Average € 33.300 € 26,800

Service index 2011


rents

Province Gelderland Nijmegen

Average

10,100

13,800

37%

16,900

Broerstraat Burchtstraat Marikenstraat Moenenstraat


193,000

€ 23,500

High

448,100

15%

85%

21,800

17,400

-20%

31,200

A-Kerkhof Carolieweg Herestraat Vismarkt Waagstraat Zwanestraat

Province Limburg Heerlen

89,000

€ 27,500

Very high

312,400

11%

89%

2,000

3,100

55%

14,600

Promenade I en II Saroleastraat I Saroleastraat II

Maastricht

120,400

€ 27,400

Average

250,000

19%

81%

5,900

5,900

0%

12,300

Grote Staat Kleine Staat Maastrichter Brugstraat Muntstraat Spilstraat Stokstraat Wolfstraat Wycker Brugstraat

Roermond

56,100

€ 30,800

Very high

241,000

10%

90%

1,200

4,900

308%

9,300

Graaf Gerardstraat Hamstraat Steenweg Varkensmarkt

Province Noord-Brabant Breda

176,100

€ 33,000

High

402,500

14%

86%

17,100

11,300

-34%

27,500

Eindstraat Ginnekenstraat Karrestraat Ridderstraat

Den Bosch

141,700

€ 33,300

High

279,200

16%

84%

3,800

9,000

137%

5,400

Hinthamerstraat-Zuid Hinthamerstraat-Noord Hooge Steenweg Kerkstraat Markt Pensmarkt Schapenmarkt

200


350-550

375-950

j

De Molenpoort

300-500

j/p

175-300

175-300

j/p

250-400

250-500

j

175-300

175-300

j/p

600-1,400

600-1,400

250-700

250-700

250-500

j

Nieuwe Voorstad Plein 1944


350-550


Dukenburg


j

Expectation 2012


300-500


375-600



Expectation 2012


4,500

150-400

150-400

j

Woonboulevard Novium

60-90

60-85

j/p

Meubelboulevard Hoendiep

60-85

60-85

j

Herontwikkeling Sontweg

Paddepoel

200-550

200-550

j

Oostwand Grote Markt

j

Vinkhuizen

140-180

140-180

j

Reitdiephaven fase 3

j

Westerhaven

100-350

100-350

j/p

250-500

j

Woonforum Peizerweg

60-90

60-90

j

200-350

200-350

j/p

350-600

300-600

j

Corio Center (begane grond)

350-600

350-600

j

Maankwartier

13,500

500-700

450-750

j

Corio Center (souterrain)

125-160

125-160

j

Schinkelkwadrant-Zuid, De Plu

20,000

325-500

300-450

j

Woonboulevard In de Cramer

65-90

65-90

j

Woonboulevard fase 3

8,000

700-1,300

750-1,400

j

Brusselse Poort

200-400

200-400

j

Herontwikkeling Sphinx/Belvédère

24,000

700-1,200

750-1,200

j

Entre Deux

400-1.000 400-1.000

j

Uitbreiding Brusselse Poort

10,000

600-1,100

600-1,100

j

Mosae Forum

250-750

250-750

j/p

500-800

500-850

j

450-725

450-700

j

400-700

400-700

j/p

450-750

500-800

j

300-500

300-600

o

275-350

250-350

j

Roercenter

150-250

150-250

j

Designer Outlet Center fase 4

10,000

200-350

200-350

j/p

Designer Outlet Center

200-450

200-450

j

300-600

300-600

j

350-550

300-550

j

525-900

550-1,000

j

De Barones

350-650

350-650

j

450-900

450-950

j

Woonboulevard Breda

75-100

75-100

j

525-900

550-950

j

400-700

400-700

j

250-400

250-400

j

Bossche Boulevard

475-725

500-750

j

Winkelcentrum Arena

600-1,000

600-1,050

j

400-750

400-750

j

500-850

500-850

j

500-950

500-1,000

j

400-650

400-650

j

70-100

70-100

j

250-450

250-450

j/p


11,300

OV Terminal Breda

12,000 2,500 3,500

9,000

Stadionkwartier

23,000

Winkelcentrum Lunet

14,500

Willemspoort

4,000

Ziekenhuisterrein (GZG)

28,000


201


general

market structure

-61%

39,900


Supply 2011 in m²

84%



16%



443,500



Disposable incomes/ National Average € 33.300 € 29,900

Service index 2011


rents

Province Noord-Brabant Eindhoven

High

34,900

13,700

Demer Hermanus Boexstraat Hooghuisstraat Marktstraat Rechtestraat Vrijstraat

Tilburg

207,300

€ 28,900

Average

342,400

17%

83%

7,300

13,600

86%

16,900

Heuvelstraat

94,200

€ 31,500

High

274,200

14%

86%

6,000

7,600

27%

10,000

De Laat

Province Noord-Holland Alkmaar

Langestraat Payglop Amstelveen

83,300

€ 37,700

Low

Amsterdam

788,300

€ 28,900

Average

117,500

21%

79%

3,600

800

-78%

400

1,093,300

21%

79%

43,400

46,200

6%

10,100

Zaagland

Beethovenstraat Cornelis Schuytstraat Damrak Ferdinand Bolstraat Heiligeweg Kalverstraat Kinkerstraat Leidsestraat Nieuwendijk P.C. Hooftstraat Rokin Van Baerlestraat

Haarlem

151,600

€ 32,600

Average

248,000

19%

81%

5,600

4,200

-25%

8,300

Anegang Barteljorisstraat Generaal Cronjéstraat Grote Houtstraat

Zaanstad

147,800

€ 33,000

Average

290,100

18%

82%

9,100

21,400

135%

12,300

Gedempte Gracht Westzijde

202


j

Woensel

450-750

500-900

j

Woonboulevard Ekkersrijt

500-875

500-1,000

j

250-550

250-550

j

425-925

400-900

j/p

175-550

175-550

j

325-700

325-700

j

500-650

500-650

j

250-400

250-400

j

j

Meubelplein Ekkersrijt

j


300-600

300-650

j

75-110

75-115

j/o

De Admirant/ Nieuwe Emmasingel

350-550

350-550

j

Emmapassage

275-375

275-375

j/p

Heyhoef

175-250

175-250

j

Pieter Vreedeplein

250-375

250-375

j/p

Noorder Arcade

100-150

100-150

j/p

45,000 3,000

AaBe-Complex/Leypark Stappegoor


400-650

200-650

350-1.000 350-1.000


400-650

200-650


Piazza Center

Expectation 2012

Heuvelgalerie

j


j

450-650



Range for rents 20111 in €/m² 750-1,350

425-625

Expectation 2012

Range for rents 2010 in €/m² 700-1,300

26,400 13,000

Wagnerplein

6,000

De Hoef, Van Ostadelaan

10,250

Overstad

13,000

Ringers/Noorder Arcade

37,000

Stadshart Amstelveen

550-900

500-850

j

Winkelcentrum Westwijk

8,000

Winkelcentrum Binnenhof

500-700

500-700

j

Middenhoven

5,000

500-750

500-750

j

Amsterdamse Poort

300-550

300-550

j

Banne Centrumgebied

500-950

500-950

j

Arena Boulevard

175-225

175-225

j

Buikslotermeerplein fase 2

850-1,000

850-1,000

j

Boven ‘t Y/ Buikslotermeerplein

350-600

350-700

j

Gershwin III, Zuidas

300-550

300-600

j

Groot Gelderlandplein

300-625

350-650

j

GETZ Entertainment Center, Arena Boulevard

21,000

1,500-2,000 1,500-2,250

j

Kalvertoren

400-1.500 400-1.600

j

Groot Gelderlandplein, uitbreiding

12,000

1,750-2,250 1,800-2,500

j

Magna Plaza

250-750

200-600

j/p

j/p

Osdorpplein

250-450

250-450

j

Villa Arena

80-150

80-150

j

225-400

225-400

1,200-1,750 1,300-2,000

j

Oosterdokseiland (kavel 3)

7,400 23,200 10,500

9,000

Oostpoort, Polderweg/ Linaeusweg

17,000

ROC Amsterdam

10,000

700-1,750

700-2,000

j

Stadscentrum Osdorpplein

17,000

900-1,300

900-1,500

j

Station Amsterdam Centraal

12,800

550-800

550-800

j

Winkelcentrum De Kameleon, Zuidoost

18,000

300-700

300-750

j

Zuidas, Ravel, Van Leijenberghlaan

10,000

225-475

225-475

j

Brinkmanpassage

7,700

350-550

350-550

j

150-250

150-250

j

400-950

400-950

j

250-425

250-425

j

Shopping Centre Zaandam

60-80

60-80

j

Winkelcentrum Westerwatering

150-250

150-250

j

Woonboulevard Zaanplein

60-85

60-85

j

Zuiderhout

Winkelcentrum Schalkwijk

350-550

350-550

j

Marsmanplein


5,000

5,200 20,000


203


general

market structure

rents


16%

84%

3,300

4,000

21%

7,600

Enschede

157,900

€ 27,000

Average

329,300

16%

84%

10,500

8,800

-16%

30,700



191,700

Supply 2011 in m²


Average



€ 31,300

Service index 2011



98,700


Deventer

Province Overijssel Korte Bisschop Lange Bisschop Havenstraatpassage Hofpassage Kalanderstraat Langestraat Van Heekplein Hengelo

80,900

€ 31,300

Average

192,300

15%

85%

14,600

6,700

-54%

12,700

Brinkstraat Markt Nieuwstraat Telgen

Zwolle

121,300

€ 31,400

Average

226,900

17%

83%

3,900

4,200

8%

7,300

Broerenstraat Diezerstraat Grote Markt Roggenstraat Spiegelstraat Vismarkt Weeshuisstraat


147,800

€ 35,900

Low

260,800

16%

84%

6,000

11,600

93%

7,400

Langestraat Utrechtsestraat Varkensmarkt

Nieuwegein

60,700

€ 35,100

Average

96,400

17%

83%

0

2,800

-

1,400

314,700

€ 29,400

Average

524,600

17%

83%

15,900

17,900

13%

23,000

City Plaza

Bakkerstraat Choorstraat Lange Elisabethstraat Lange Viestraat Oudegracht Oudkerkhof Radboudtraverse Steenweg Vredenburg


47,900

€ 31,700

High

127,700

16%

84%

700

700

0%

8,500

Lange Delft Langeviele

204


j

De Snipperling

j/p

De Klanderij

350-500

350-500

j/p

Twentec

350-800

350-800

j

300-500

300-500

j

350-850

350-850

j

300-450

300-450

j

200-350

200-350

j

300-500

300-500

j/p

300-500

300-500

j/p

Keizerslanden

60-75

60-75

j

400-750

400-750

j

Grolsch-terrein ‘Op de Brouwerij’, Roomweg

175-275

175-275

j

Miro-complex

Woonboulevard Schuttersveld

50-75

50-75

j

Stokhorst, Brakershorst

Retail Park Plein Westermaat

80-110

80-110

j

Hart van Zuid

5,500

9,400 15,500 6,000

6,000

Lange Wemen Plein Westermaat (fase III)

250-450

250-450

j

Stadshagen

400-1,050

400-1,050

j

Woonboulevard Zwolle

250-475

250-475

j

300-500

300-500

j

225-350

225-350

j

160-300

160-300

j

350-550

350-550

j

225-700

225-700

j/p

Emiclaerhof

150-250

150-250

j

550-700

500-700

j/p

St. Jorisplein

300-550

300-550

j/p

200-650

200-625

j/p

300-600

300-650

j

750-1,000

750-1,000

j/p

Hoog Catharijne

700-1,000

750-950

j/p

1,000-1,600 1,000-1,500


100-200


j

200-400


225-800

100-200

Expectation 2012

De Boreel


225-450

j


225-800



Expectation 2012


15,000 21,000

175-225

175-225

j

Ikea Zwolle

32,000

50-75

50-75

j

Spoolderwerk

20,000

Willemspoort

10,000

Eemcenter

13,200

Winkelcentrum Vathorst fase II

9,000

Winkelcentrum Leusderweg

3,000

Muntplein, De Batau Stadskwartier fase I

13,000 18,000

300-1.250

3001.250

j/p

Bijenkorf uitbreiding

6,000

Kanaleneiland

150-300

200-350

j/o

Hoog Catharijne/ Stationsgebied

45,000

j/p

Overvecht

250-550

250-600

j


45,000

j/p

Woonboulevard Utrecht

80-130

75-125

j/p

Leidsche Rijn Terwijde

11,500

Meubelboulevard/IKEA

26,500

600-900

600-900

750-1,300

750-1,300

j

500-700

475-650

j/p

Neude Postkantoor

800-1,300

800-1,300

j/p

Winkelcentrum Kanaleneiland

10,000

800-1,350

800-1,400

j/p

Winkelcentrum Overvecht

11,500

800-950

750-950

j/p

350-600

350-600

j

200-325

200-325

j

Woonboulevard Mortiere

75-100

75-100


j

Mortiere

8,000

5,000


205


general

market structure

rents






Supply 2011 in m²

15%

85%

3,400

2,000

-41%

4,300



Service index 2011



172,900

Province Zuid-Holland Delft

98,200

€ 27,900

Average

Brabantse Turfmarkt Jacob Gerritstraat Paradijspoort

Den Haag

499,800

€ 30,500

Average

715,400

21%

79%

16,100

40,700

153%

17,700

Grote Marktstraat Hoogstraat Korte Poten Lange Poten Noordeinde Passage Spuistraat Venestraat Vlamingstraat Wagenstraat

Dordrecht

118,800

€ 31,700

Average

179,400

20%

80%

3,100

12,100

290%

8,100

Bagijnhof Sarisgang Voorstraat

Leiden

118,300

€ 30,100

Low

160,800

23%

77%

3,900

7,900

103%

6,000

Breestraat Donkersteeg Haarlemmerstraat Maarmansteeg

Rotterdam

615,200

€ 28,100

Average

940,900

22%

78%

38,800

81,500

110%

41,100

Beurstraverse Beijerlandselaan

Rotterdam

Groene Hilledijk Hoogstraat Korte Lijnbaan Lijnbaan Noordmolenstraat Stadhuisplein Zwart Janstraat

Zoetermeer

122,400

€ 35,900

Low

162,800

20%

80%

3,000

4,600

53%

5,900

Dorpstraat Promenade Stadshart/Spazio

206


500-1,050

j/o

600-900

600-900

j

250-350

250-350

j

300-400

300-400

j/p

200-550

200-550

j

400-550

400-550

j/p

1,000-1,450 1,000-1,450 900-1,250

Haaglanden Megastores Leyweg

250-550

j/p

Poptahof/Hovenpassage

80-160

80-160

j

250-450

250-450

j/p


j/p

500-1,000

250-550


j/p

300-600


400-550

300-600

Expectation 2012

400-550

Zuidpoort


Expectation 2012 j/p





3,000

Kijkduin

15,000

New Babylon

17,000

Nieuwe Haagse Passage

10,500

j

900-1,250

j j

600-900

600-900

750-1,000

750-1,000

j

240-400

240-400

j/p

Drie Vriendenhof

225-550

225-550

j/p

Gezondheidspark

275-575

275-575

j

Statenplein

250-550

250-550

j/p

Paradium

165-375

150-350

j/p

Sterrenburg

200-300

200-300

j/p

180-350

180-325

j/p

Winkelcentrum Luifelbaan

150-250

150-250

j/p

500-700

500-700

300-800

300-800

350-550

350-550

j

900-1,600

850-1,600

j

Alexandrium I (Oosterhof)

350-775

350-750

110-150

110-150

j

Alexandrium II (Megastores)

150-225

140-225

140-220

j

Alexandrium III (Woonmall)

275-750

275-750

j

Binnenhof

6,000 6,000

Kooiplein

5,300

j

Aalmarkt

8,000

j

Winkelcentrum Stevensbloem

6,400

j/p

Centrumplan IJselmonde, fase 2

7,000

150-225

j/p

Coolsingel (voorm. postkantoor)

17,000

125-250

125-250

j/p

Forum Rotterdam

35,000

150-250

150-250

j

Markthal

8,000

OV-Terminal Rotterdam

7,200

275-900

275-900

j

Keizerswaard

350-475

350-470

j/p

750-1,750

750-1,750

j

Zuidplein (hoog)

475-725

475-725

j

195-275

190-270

j/p

Zuidplein (zuiderterras)

200-285

200-285

j/p

250-800

250-800

j

195-285

190-275

j/p

180-250

180-250

j/p

Rokkeveen

160-210

160-210

j

Cadenza, Stadshart-Oost

400-700

400-700

j

Woonhart

80-110

80-110

j

Oosterheem

325-600

325-600

j/p


11,000 12,000


207

FACTSHEET industrial real estate market province/cities

general

market structure Rise/fall compared to 2010 in %

9.6

3.6

64.6

289

42

4,400

12,000

173%

25,600

109,000

7,100

49,000

12.8

20.2

3.6

1.1

62.3

888

135

1,900

1,300

-32%

62,100

55,000

3,700

28,600

9.2

20.6

3.5

4.2

62.5

493

116

8,900

0

-100%

68,400

Almere

192,500

14,300

80,600

27.0

10.1

5.9

2.0

55.0

1,055

465

31,600

34,800

10%

215,000

Lelystad

75,400

6,100

36,200

20.2

12.3

8.7

1.1

57.7

899

497

12,300

3,500

-72%

50,200

Heerenveen

43,500

3,200

24,300

14.0

20.1

3.1

2.3

60.5

398

111

1,000

1,000

0%

26,800

Leeuwarden

95,300

6,200

65,500

15.8

8.8

11.6

10.3

53.5

415

36

0

2,400

-

34,000

Drachten

55,500

3,600

29,500

12.4

21.5

1.7

1.4

63.0

414

97

0

12,600

-

24,000

Apeldoorn

156,800

10,600

94,100

15.1

11.8

13.3

6.4

53.4

668

84

35,900

80,300

124%

57,200

Arnhem

149,200

11,200

101,200

22.8

9.0

10.5

4.7

53.0

279

48

5,600

9,200

64%

60,000

Ede

108,600

8,000

54,800

14.8

14.8

2.7

4.0

63.7

424

116

32,000

30,300

-5%

138,100

Nijmegen

164,900

11,000

98,900

13.8

13.2

4.8

1.3

66.9

527

34

10,400

16,000

54%

95,600

193,000

13,900

131,700

22.0

7.3

8.8

1.4

60.5

820

656

10,300

38,300

272%

67,100

Supply 2011 in m²

9.3

Take-up 2011 in m²

12.9

Take-up 2010 in m²

Total still issuable 2011 in netto ha

36,700

% other 2011

Stock of business parks 2011 in net ha


3,900

% Government 2011



Number of jobs 2011




Emmen

Hoogeveen

Province Flevoland

Province Friesland

Province Gelderland


208

rents


25-40

Stadsbedrijvenpark

till issuable business parks 2011 in net ha.

35-45

Scheepersmaat

Most prominent new building locations/ extensions

ange for rents 2011 in €/m²

Peelerpark

Expectation 2012


30-45

Most prominent business parks

-

Messchenveld

j

Messchenveld

35-45

j

Peelerpark

7 ha

25-40

j/p

25-35

25-35

j

Bargermeer

25-40

25-40

j/p

Bargermeer

30 ha

Business Park Eigenhaard

25-40

25-40

j

Bedrijvenpark A37

41 ha

De Wieken/Noord A2, Noord B

20-40

20-40

j

Buitenvaart I

16 ha

Buitenvaart I & II

20-40

20-40

j/p

Buitenvaart II

83 ha

De Steiger

40-55

40-55

j/p

De Striptekenaar

De Vaart

40-55

40-55

j/p

De Vaart IV

52 ha

Gooise Kant

50-70

50-70

j

Hoge Kant

10 ha

Hollandse Kant

50-65

50-65

j

Lage Kant

Veluwse Kant

50-70

50-70

j

Stichtse Kant

Stichtse Kant

50-70

50-70

j

Larserpoort

25-50

25-50

j/p

Flevopoort

58 ha

Noordersluis

25-45

25-45

j/p

Larserpoort

10 ha

Oostervaart

25-45

25-45

j/p

Lelystad Airport

18 ha

Noordersluis

12 ha


35-55

35-55

Hemrik

35-55

Leeuwarden-West

30-50

Newtonpark

34 ha

7 ha

9 ha 124 ha

j


35-55

j

Business Park Leeuwarden

30-50

j/p

35-55

35-55

j

Bedrijvenpark Azeven-Noord

35-55

35-55

j

De Haven

25-50

25-50

j/p

Apeldoorn-Noord

40-60

40-60

j

Apeldoorn-Noord (Fase II)

Apeldoorn-Zuid

30-50

30-50

j

Apeldoorn Zuid

-

50-65

j

Ecofactorij

23 ha

Laan van Malkenschoten

35-55

35-55

j

Stadshoudersmolen

12 ha

Stadshoudersmolen

25-40

25-40

j

IJsseloord II

45-60

45-60

j

IJsseloord II

15 ha

Kleefse Waard

30-50

30-50

j

Koningspleij Noord

23 ha

Ecofactorij

105 ha 8 ha

Newtonpark IV

24 ha

Bedrijvenpark Azeven

83 ha

De Haven-Noorderhogeweg

14 ha

40 ha 100 ha

Westervoortsedijk

30-50

30-50

j

Westervoortsedijk

9 ha

Frankeneng

35-50

35-50

j

Bedrijvenpark De Vallei

6 ha

Heestereng

35-50

35-50

j

BT A12

65 ha

Kievitsmeent

35-60

35-60

j

De Klomp Oost

37 ha

Bijsterhuizen

40-60

40-60

j

A-73 Zone

63 ha

West Kanaaldijk/Trade Port West

30-45

30-45

j

Bijsterhuizen

35 ha

Winkelsteeg

25-40

25-40

j

De Grift (uitbreiding)

47 ha

Driebond

40-55

40-55

j/p

Eemspoort

42 ha

Eemspoort

45-60

45-60

j

Roodehaan

30 ha

Euvelgunne

30-45

30-45

j/p

Westpoort (fase I)

75 ha

Winschoterdiep/Eemskanaal

30-45

30-45

j/p


14 ha

FGH real estate report 2012 Factsheet industrial real estate market


209


general

market structure

386

77

32,500

7,500

-77%

31,300

120,400

8,300

73,700

19.6

12.6

6.8

1.7

59.3

434

61

21,300

18,900

-11%

47,500

94,600

6,200

51,700

14.5

27.8

3.2

2.7

51.8

1,042

243

10,100

47,500

370%

103,700

Venlo

100,000

6,800

59,800

8.3

28.8

5.5

1.1

56.3

993

202

69,600

62,600

-10%

198,600

Venray

42,900

3,100

26,000

9.8

29.4

5.7

1.2

53.9

363

54

18,100

33,100

83%

69,000

Breda

176,100

12,800

101,600

18.4

11.8

8.2

2.7

58.9

820

57

22,900

99,600

335%

220,000

Den Bosch

141,700

10,600

96,900

20.4

9.1

7.2

4.6

58.7

555

51

36,000

73,000

103%

134,900

Eindhoven

217,300

17,300

146,200

27.8

13.9

3.9

4.5

49.9

762

124

60,300

72,800

21%

175,700

Helmond

88,700

6,300

42,800

12.5

24.5

3.0

1.4

58.6

566

63

18,500

14,800

-20%

78,700

Moerdijk

36,500

3,000

20,900

11.1

32.8

1.7

1.1

53.3

1,372

130

36,500

41,000

12%

97,500

Oss

84,600

4,800

39,600

9.9

33.2

2.6

1.1

53.2

510

71

18,900

30,300

60%

67,200

Roosendaal

77,400

5,000

40,900

12.5

26.0

5.1

1.5

54.9

388

54

22,700

118,700

423%

157,400

207,300

13,100

110,700

13.0

17.5

4.0

6.4

59.1

985

117

98,200

155,500

58%

335,000

46,300

3,600

26,100

12.0

26.3

1.8

1.9

58.0

403

21

87,100

50,000

-43%

99,600

94,200

7,800

51,400

15.9

10.6

8.1

6.2

59.2

343

92

23,600

12,500

-47%

52,300

788,300

95,100

529,200

28.7

6.4

5.4

8.3

51.2

2,274

486

194,900

144,100

-26%

424,300

Supply 2011 in m²


54.0

Rise/fall compared to 2010 in %


7.1

Take-up 2011 in m²

% Government 2011 10.0

Take-up 2010 in m²

% Industry, trade, transport 2011 15.7

% other 2011

% Business services 2011 13.2


Number of jobs 2011 57,300



Province Limburg Heerlen

Maastricht

Sittard-Geleen

Province Noord-Brabant

Tilburg

Waalwijk

Province Noord-Holland Alkmaar

Amsterdam

210

rents


Expectation 2012

30-50

j/p

Avantis

till issuable business parks 2011 in net ha.

ange for rents 2011 in €/m²

35-50




De Beitel

24 ha

De Koumen

35-50

30-45

j/p

Trilandis

26 ha

Beatrixhaven

35-55

30-45

j/p

Maastricht-Eijsden

34 ha

Beatrixhaven

25 ha

Holtum-Noord

35-50

35-50

j

Industriepark-Noord

30-45

25-45

j/p

Chemelot

140 ha

Industrial Park Swentibold

17 ha

Holtum-Noord III

20 ha

Veegtes

30-40

25-40

j

Trade Port Noord

110 ha

Venlo Trade Port

40-55

35-50

j

Venlo Greenpark

22 ha

Venlo Trade Port West

40-60

40-55

j

ZON Fresh Park

35 ha

Smakterheide

35-50

35-50

j

De Blakt

32 ha

De Krogten

35-50

35-50

j

Breda-West/A16-zone

40 ha

Haagse Beemden

40-55

40-55

j

Hazeldonck

40-55

40-55

j/p

Hoogeind

45-55

45-55

j/p

De Brand

45-55

45-55

j/p

De Brand

De Herven

40-55

40-55

j/p

De Rietvelden

22 ha

De Rietvelden

40-55

40-55

j/p

Maaspoort

35-50

35-50

j/p

De Hurk

40-55

40-55

j

GDC Eindhoven Acht

54 ha

Eindhoven/Acht

40-55

40-55

j

Park Forum West

58 ha

Ekkersrijt

40-55

40-55

j/p

Esp

45-55

45-55

j

Flight Forum/Eindhoven Airport

45-60

40-55

j j/p

8 ha

Kapelbeemd

35-50

35-50

BZOB-terrein

35-50

35-50

j

Brandevoort

27 ha

Hoogeind

30-50

30-50

j/p

BZOB-terrein

31 ha

Moerdijk

40-60

40-60

j/p

Logistiek Moerdijk

128 ha

Danenhoef

30-45

30-45

j

De Geer zuid/oost

12 ha

Elzenburg

30-45

30-45

j

Vorstengrafdonk

49 ha

Landweer

30-45

30-45

j

Vorstengrafdonk

40-55

40-55

j

Borchwerf

35-50

35-50

j/p

Borchwerf II

19 ha

Majoppeveld

30-45

30-45

j/p

Katsbogten

35-50

35-50

j

Kraaiven

35-50

35-50

j/p

Loven

30-45

30-45

j/p

Tradepark 58

50-60

50-60

j

Vossenberg

35-50

35-50

j/p

Haven

40-55

40-55

j/p

Zanddonk

30-45

30-45

j/p

Beverkoog

35-55

35-55

j

Uitbreiding Majoppeveld

35 ha

Tradepark 58 (Noord en Zuid)

14 ha

Vossenberg West II

79 ha

Haven VII

21 ha

Boekelermeer-Zuid fase II

92 ha

Boekelermeer

40-60

40-60

j


50-65

50-65

j

Afrikahaven

95 ha

Noord, Noordelijke IJ-oevers

45-65

45-65

j

Airport Business Park Amsterdam Osdorp

46 ha



211


general

market structure

1,070

537

108,900

102,200

-6%

249,300

Zaanstad

147,800

11,200

62,000

19.4

18.9

4.4

1.9

55.4

594

151

21,800

12,300

-44%

132,900

Almelo

72,700

4,200

40,300

10.6

22.7

6.5

1.3

58.9

704

221

14,600

41,500

184%

71,600

Deventer

98,700

5,600

46,900

20.9

17.3

3.8

1.4

56.6

341

56

19,700

51,200

160%

58,400

Enschede

157,900

9,100

78,300

16.3

15.7

5.7

1.9

60.4

535

32

17,400

40,000

130%

225,400

Hengelo

80,900

4,800

45,600

16.1

21.1

6.1

1.1

55.6

505

45

14,600

5,500

-62%

85,500

121,300

6,700

85,400

16.6

12.8

9.6

2.8

58.2

566

150

33,500

31,800

-5%

96,400

Amersfoort

147,800

11,100

80,900

23.6

10.5

4.3

5.2

56.4

291

43

24,600

31,800

29%

126,600

Nieuwegein

60,700

4,400

43,400

25.3

11.1

2.3

2.6

58.7

268

69

8,800

27,700

215%

101,800

314,700

25,500

222,600

26.0

7.6

6.4

7.6

52.4

427

44

87,000

163,000

87%

191,200

50,100

4,000

27,400

18.8

13.0

2.6

1.2

64.4

184

10

4,100

6,400

56%

19,100

Supply 2011 in m²

35.7



2.6

Take-up 2011 in m²


3.9

Take-up 2010 in m²

% other 2011

41.0



16.8

% Government 2011


122,700

Number of jobs 2011

8,400


143,800


Haarlemmermeer

Province Noord-Holland Amsterdam

Province Overijssel

Zwolle

Province Utrecht

Utrecht

Woerden 212

rents

development prospects till issuable business parks 2011 in net ha.


ange for rents 2011 in €/m² 40-70

j

Amerikahaven

Sloterdijk I & II

50-65

50-65

j

Atlaspark

Westpoort/Havengebied

40-65

40-65

j

Mercuriushaven

13 ha

Zuidoost/Amstel III

55-75

55-75

j

Sloterdijk III Noord & Zuid

52 ha

De President

55-75

55-75

j

A4-zone West

149 ha

De Hoek

45-65

45-65

j

De President

61 ha

Graan voor Visch

50-70

50-70

j

Noord

40-55

40-55

j

Schiphol-Oost

45-85

45-85

j

Schiphol Zuidoost

35 ha

Schiphol-Rijk

50-80

50-80

j

Schiphol Logistic Park

47 ha

Schiphol-Zuid

55-85

55-85

j

Achtersluispolder

35-55

35-55

j

HoogTij

97 ha

Hoogtij/Westzanerpolder

35-55

35-55

j

Hembrug

43 ha

Bedrijvenpark Twente

25-45

25-45

j

Bedrijvenpark Twente-Noord

38 ha

Dollegoor/Turfkade

25-40

25-40

j

Rijksweg 36 N04

27 ha

Expectation 2012



West, Schinkel

Hoofddorp

98 ha 108 ha

Hoofddorp

Schiphol

Schiphol

Twentepoort

35-45

35-45

j

XL Businesspark Twente

Bergweide

25-50

25-50

j

Bedrijvenpark A1

118 ha 49 ha

Kloosterlanden

20-50

20-50

j

Business & Science Park

35-50

35-50

j

Euregio Bedrijvenpark

10 ha

De Haven

35-45

35-45

j

Josink Es

7 ha

De Marssteden

40-50

40-50

j

Usseler Es

58 ha

Euregio Bedrijvenpark I

25-40

25-40

j

Twentekanaal Zuid

30-50

30-50

j/p

Buren-De Veldkamp

29 ha

Westermaat

35-55

35-55

j

‘t Oosterveld

17 ha

Westermaat Noord

13 ha

De Marslanden

30-55

30-55

j

Hessenpoort I

50 ha

Hessenpoort

45-60

45-60

j

Hessenpoort II

81 ha

Voorst

30-55

30-55

j

Hessenpoort Zuid

13 ha

Calveen

45-60

40-55

j/p

De Wieken

24 ha

De Hoef

40-55

40-50

j/p

Vathorst

18 ha

De Isselt

25-45

25-40

j/p

-

50-65

j

Vathorst

50-65

50-60

j

De Wiers

30-50

30-45

j/p

Het Klooster

69 ha

Laagraven/Liesbosch

45-65

40-60

j/p

Plettenburg

45-55

40-50

j/p

Het Klooster

-

55-65

j

Cartesiusweg

30-55

30-50

j/p

De Wetering

12 ha

De Wetering

55-70

50-65

j

Haarrijn (De Meern)

12 ha

Lage Weide

30-55

25-60

j/p

Science Park De Uithof

13 ha

Oudenrijn (De Meern)

35-60

30-55

j/p

Strijkviertel

30 ha

Overvecht

35-55

30-50

j/p

Barwoutswaarder

30-60

30-60

j/p

Breeveld

4 ha

Middelland/Polanen

35-60

35-60

j/p

Polanen

4 ha

De Wieken



213


general

market structure

3.6

67.3

231

15

9,400

10,300

10%

30,300

Middelburg

47,900

3,100

25,600

9.1

14.6

12.7

1.0

62.6

175

10

500

0

-

13,500

Capelle aan den IJssel

66,200

2,700

37,600

29.9

7.4

2.5

5.6

54.6

127

6

14,400

9,500

-34%

21,300

Delft

98,200

5,500

52,200

22.8

10.1

4.2

1.3

61.6

252

58

2,300

5,100

122%

24,900

Den Haag

499,800

35,600

263,500

20.5

6.3

19.2

3.4

50.6

555

51

18,100

16,300

-10%

86,500

Dordrecht

118,800

5,100

54,300

14.2

18.8

7.1

1.0

58.9

517

45

14,400

23,100

60%

80,300

Leiden

118,300

4,800

58,400

13.2

12.6

6.8

0.8

66.6

136

32

2,600

7,400

185%

20,500

Rotterdam

615,200

25,800

324,600

19.5

17.7

5.5

4.6

52.7

6,844 1.530

202,700

171,200

-16%

288,900

Westland

101,600

8,900

60,500

14.4

12.3

1.7

1.8

69.8

480

25

27,800

30,600

10%

65,800

Zoetermeer

122,400

5,900

49,700

23.5

11.5

10.5

3.4

51.1

213

33

25,400

18,500

-27%

92,900

Supply 2011 in m²

Take-up 2011 in m²



5.2

Take-up 2010 in m²


10.1

% other 2011


13.8



24,400

% Government 2011

Number of jobs 2011

2,900


36,900


Goes

Province Zeeland

Province Zuid-Holland

214

rents

development prospects till issuable business parks 2011 in net ha.


ange for rents 2011 in €/m² 30-55

j

De Poel II & III

15 ha

Arnestein

25-40

30-45

j

Mortiere

10 ha

Mortiere

35-55

35-55

j

Hoofdweggebied

40-60

40-60

j/p

Fascinatio

Schieoevers Noord

30-50

30-50

j/p


Schieoevers Zuid

30-50

30-50

j/p


55-75

55-75

j

Bedrijvenpark Ypenburg

45-70

45-65

j

De Binckhorst

35-70

35-65

j/p

Forepark

45-75

45-70

j

Kerketuinen/Zichtenburg/Dekkershoek

40-70

35-60

j/p

Nieuw Laakhaven

40-60

40-60

j

Amstelwijck

55-60

55-60

j

Amstelwijck

Dordtse Kil I + II

40-60

40-60

j

Dordtse Kil III

Dordtse Kil III

50-60

50-60

j

Krabbepolder

Roomburg

50-65

40-60

j/p

Rooseveltlaan/Cronestein

35-55

30-55

j/p

Bedrijvenpark Noordwest

50-65

50-60

j

Hoog Zestienhoven

Charlois/Groene Kruisweg

50-65

50-60

j

Maasvlakte II

Distripark Eemhaven

40-60

35-60

j

Nesselande

Gadering (Hoogvliet)

45-60

45-60

j

Rotterdam Airport (RTM Airpark)

Spaanse Polder

35-60

35-60

j

Zeehaventerreinen Rotterdam

Zuidelijk Havengebied

35-60

35-60

j

Honderdland

60-85

60-85

j

ABC Westland

Wateringse Veld/Zwethove

40-70

40-70

j

Trade Park Westland Mars

17 ha

Lansinghage/Rokkeveen-Oost

40-70

35-60

j/p

Dwarstocht

10 ha

Zoeterhage

30-55

30-55

j/p

Oosterhage

14 ha

Expectation 2012



De Poel

5 ha

Ypenburg, de Bras

6 ha

Prins Clausplein

14 ha

9 ha 23 ha 8 ha

Oostvliet


58 ha

29 ha

5 ha 1.013 ha 11 ha 20 ha 471 ha

3 ha


215

FACTSHEET residential market province/cities

general

market structure

forecast

Housing stock/ population/ households

%

Age of housing stock

% / National average 71% Egw/29% Mgw

Single family/multiple family

% / National average 32% Social/9% Private

Social/private rent

% / National average 59% buy/41% rent

Buy/rent

Housing occupancy 2011 / National average 2,3

Number of dwellings 201q



67,300

Emmen

109,000

29,600

46,800

2.3

2.3

Buy

60%

Social

31%

Egw

79%

< 1944 1945-1970

25%

Households

Rent

40%

Private

10%

Mgw

21%

1971-1990

34%

Residents

1991 >

33%

Buy

Rent

65%

35%

Social

Private

30%

6%

Egw

Mgw

86%

14%

8%

Housing stock

< 1944

12%

Housing stock

1945-1970

30%

Households

1971-1990

37%

Residents

1991 >

21%

Province Flevoland Almere

192,500

73,700

2.6

Buy

Rent

66%

34%

Social

Private

29%

5%

Egw

Mgw

77%

23%

< 1944

0%

Housing stock

1945-1970

0%

Households

1971-1990

41%

1991 >

59%

29%

Residents


95,300

46,400

2.1

Buy

54%

Social

33%

Egw

64%

< 1944

Housing stock

1945-1970

27%

Households

Rent

46%

Private

12%

Mgw

36%

1971-1990

29%

Residents

1991 >

15%

18%

Province Gelderland Apeldoorn

156,800

Arnhem

149,200

66,000

68,100

2.4

2.2

Buy

62%

Social

31%

Egw

75%

< 1944 1945-1970

27%

Households

Rent

38%

Private

8%

Mgw

25%

1971-1990

36%

Residents

1991 >

19%

Buy

Rent

Ede

108,600

41,600

2.6

Buy

Rent

216

47%

53%

70%

30%

Social

Private

Social

Private

39%

14%

24%

7%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

57%

43%

78%

22%

Housing stock

< 1944

25%

Housing stock

1945-1970

28%

Households

1971-1990

29%

Residents

1991 >

18%

< 1944

12%

1945-1970

30%

Housing stock Households

1971-1990

35%

Residents

1991 >

24%

PRICES

€ 183,862

€ 1,544

129

31,402

34,158

36,358

16%

Mid-terrace house

140

-20%

€ 145,615

€ 1,354

121

70,979

75,680

79,628

12%

End-of-terrace house

83

-9%

€ 169,223

€ 1,515

136

Semi-detached house

134

11%

€ 228,850

€ 1,647

99

65

-4%

€ 307,067

€ 1,908

135

Increase/decrease 2015-2025 %

Detached house

96

-9%

€ 106,078

€ 1,472

171

47,947

49,437

50,240

5%

Apartment Total

600

-11%

€ 160,200

€ 1,361

155

48,925

50,068

50,910

4%

Mid-terrace house

154

-11%

€ 117,300

€ 1,125

130

110,191

110,894

111,324

1%


131

-5%

€ 137,333

€ 1,221

104

Semi-detached house

141

-6%

€ 181,611

€ 1,460

133

Detached house

116

-18%

€ 232,050

€ 1,641

242

58

-19%

€ 130,006

€ 1,526

217

Apartment

80,347

97,239

111,914

39%

Total

1.149

6%

€ 184,371

€ 1,669

114

83,988

97,371

110,916

32%

Mid-terrace house

544

0%

€ 171,525

€ 1,521

117

200,655

222,918

248,352

24%


195

3%

€ 180,444

€ 1,573

110

Semi-detached house

78

-10%

€ 261,550

€ 1,884

194

Detached house

60

25%

€ 419,175

€ 2,269

250

Apartment

272

28%

€ 138,950

€ 1,844

55

47,777

49,173

49,963 96,676

67,780

50,614

6%

Total

609

-7%

€ 155,736

€ 1,456

116

51,518

53,031

6%

Mid-terrace house

255

-16%

€ 132,667

€ 1,297

105

99,228

101,791

5%


126

-18%

€ 144,575

€ 1,364

96

Semi-detached house

74

-4%

€ 210,800

€ 1,649

99

Detached house

49

29%

€ 318,683

€ 1,909

177

Apartment

105

31%

€ 110,307

€ 1,615

149

69,760

70,923

5%

Total

909

-5%

€ 239,911

€ 2,022

181

68,822

69,885

70,688

3%

Mid-terrace house

213

-21%

€ 190,500

€ 1,662

105

156,671

156,995

157,037

0%


124

-5%

€ 206,750

€ 1,770

226

Semi-detached house

173

16%

€ 265,833

€ 2,151

209

Detached house

202

5%

€ 379,925

€ 2,607

233

Apartment

197

-8%

€ 147,877

€ 1,869

158

1.003

-18%

€ 190,643

€ 1,819

125

Mid-terrace house

277

-25%

€ 170,722

€ 1,583

124


139

-8%

€ 211,344

€ 1,744

81

Semi-detached house

84

2%

€ 284,700

€ 2,108

141

Detached house

40

38%

€ 476,625

€ 2,697

184

71,745

73,328

75,458

5%

Total

78,301

80,789

82,992

6%

155,118

160,470

164,890

6%

Apartment

463

-23%

€ 154,575

€ 1,857

131

43,234

45,398

47,600

10%

Total

589

-10%

€ 250,097

€ 2,177

194

45,545

47,975

50,107

10%

Mid-terrace house

176

9%

€ 205,500

€ 1,843

185

110,019

113,890

117,480

7%

75

-19%

€ 235,444

€ 1,949

104

End-of-terrace house Semi-detached house

93

-9%

€ 308,222

€ 2,368

211

Detached house

95

-11%

€ 442,194

€ 2,879

234

150

-21%

€ 152,051

€ 2,140

215

Apartment

FGH real estate report 2012 Factsheet residential market

Range of rents p/m² per month in €

-8%

Term median 2011

Price per m² GBO in € median 2011

518

Increase/decrease compared to 2010 in %

Transaction prices of owner-occupier housing in € median 2011

Number of dwellings sold in 2011

Total

Owner-occupier housing

15%

2025 36,300

2020 34,148

2015 31,666

€5-8

€5-7

€6-9

€5-8

€5-9

€ 6 - 10

€5-8

Source: Primos Prognose 2011, Woningprijzen NVM

217


general

market structure

forecast

% 22%

Housing stock

33%

Households

1971-1990

29%

Residents

1991 >

16%






Social/private rent


Buy/rent




< 1944 1945-1970

Province Gelderland Nijmegen

164,900

70,400

2.3

Buy

Rent

46%

54%

Social

Private

43%

11%

Egw

Mgw

62%

39%


193,000

85,200

2.3

Buy

Rent

44%

56%

Social

Private

42%

14%

Egw

Mgw

43%

57%

< 1944

29%

Housing stock

1945-1970

27%

Households

1971-1990

27%

Residents

1991 >

18%

Province Limburg Maastricht

120,400

56,700

2.1

Buy

Rent

Sittard-Geleen

94,600

44,400

2.1

Buy

Rent

44%

56%

60%

40%

Social

Private

Social

Private

39%

17%

30%

10%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

63%

37%

78%

23%

< 1944

21%

Housing stock

1945-1970

35%

Households

1971-1990

29%

Residents

1991 >

16%

< 1944

15%

Housing stock

1945-1970

41%

Households

1971-1990

30%

Residents

1991 >

15%

Province Noord-Brabant Breda

176,100

76,300

2.3

Buy

Rent

Den Bosch

141,700

62,500

2.3

Buy

Rent

Eindhoven

217,300

97,000

2.2

Buy

Rent

218

59%

41%

53%

47%

48%

52%

Social

Private

Social

Private

Social

Private

31%

11%

37%

10%

41%

10%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

Egw

Mgw

67%

33%

65%

35%

69%

31%

< 1944

17%

Housing stock

1945-1970

31%

Households

1971-1990

30%

Residents

1991 >

21%

< 1944

12%

1945-1970

31%


1971-1990

34%

Residents

1991 >

24%

< 1944

16%

1945-1970

35%


1971-1990

29%

Residents

1991 >

20%

PRICES

€ 204,483

€ 2,031

106

-6%

€ 196,511

€ 1,810

84

169,152

173,889

178,107

5%


177

7%

€ 211,389

€ 1,823

102

Semi-detached house

89

-11%

€ 351,389

€ 2,476

94

Detached house

25

-31%

€ 427,444

€ 2,495

187

433

-10%

€ 164,869

€ 2,181

122


Apartment

87,118

89,200

91,094

5%

Total

1.741

-6%

€ 166,363

€ 1,775

71

114,189

116,521

118,439

4%

Mid-terrace house

434

-6%

€ 170,800

€ 1,720

65

194,274

198,575

202,182

4%


171

-12%

€ 171,806

€ 1,670

67

Semi-detached house

103

-14%

€ 269,972

€ 1,977

70

56

-20%

€ 375,200

€ 2,319

91

Apartment

977

-4%

€ 140,546

€ 1,768

72

Detached house

57,184

57,053

56,489

-1%

Total

374

4%

€ 222,070

€ 1,986

118

63,528

63,191

62,345

-2%

Mid-terrace house

97

-12%

€ 244,444

€ 1,845

90

118,046

116,144

114,167

-3%


47

24%

€ 231,944

€ 1,801

131

Semi-detached house

64

25%

€ 249,950

€ 1,882

99

Detached house

19

-39%

€ 402,722

€ 2,158

174

Apartment

147

14%

€ 168,661

€ 2,160

132

45,062

44,880

44,588

-1%

Total

115

-12%

€ 167,513

€ 1,319

167

44,609

44,651

44,297

-1%

Mid-terrace house

21

-5%

€ 121,278

€ 1,062

127

93,772

91,701

89,442

-5%


11

-15%

€ 186,800

€ 1,322

189

Semi-detached house

49

-2%

€ 175,917

€ 1,345

120

Detached house

16

-33%

€ 259,188

€ 1,571

325

Apartment

18

-18%

€ 105,306

€ 1,319

186

79,420

81,768

83,793

6%

Total

1.196

-10%

€ 245,874

€ 2,143

111

85,207

87,811

89,680

5%

Mid-terrace house

451

-7%

€ 210,917

€ 1,875

85

178,445

182,099

184,633

3%


143

-31%

€ 235,222

€ 1,967

83

Semi-detached house

176

11%

€ 313,100

€ 2,304

131

90

-12%

€ 563,750

€ 3,134

177

Detached house Apartment

336

-12%

€ 176,970

€ 2,236

129

65,421

67,464

68,707

5%

Total

868

2%

€ 242,860

€ 2,131

141

67,663

69,388

70,581

4%

Mid-terrace house

266

10%

€ 218,400

€ 1,871

109

143,626

145,851

147,143

2%


115

-7%

€ 218,333

€ 1,913

123

Semi-detached house

133

8%

€ 294,833

€ 2,148

204

54

-4%

€ 529,250

€ 2,651

158


300

-3%

€ 199,358

€ 2,360

146

1.447

7%

€ 196,181

€ 1,754

89

Mid-terrace house

598

0%

€ 191,800

€ 1,668

87


250

23%

€ 217,612

€ 1,791

99

100,897

103,240

105,011

4%

Total

112,042

114,308

115,906

3%

220,837

223,589

225,617

2%

Semi-detached house

94

-15%

€ 315,600

€ 2,113

175

Detached house

44

-10%

€ 575,250

€ 2,500

166

461

19%

€ 129,713

€ 1,706

61

Apartment



-7%

341

Term median 2011


1.065

Mid-terrace house




Total

6%


8%

97,603

2025 80,438

95,294

2020 77,714

92,012

2015 74,713

€ 6 - 10

€ 5 - 10

€ 6 - 12

€4-8

€ 6 - 10

€ 6 -12

€ 5 - 12


219


general

market structure

forecast

% 18%

Housing stock

29%

Households

1971-1990

29%

Residents

1991 >

24%






Social/private rent


Buy/rent




< 1944 1945-1970

Province Noord-Brabant Tilburg

207,300

89,500

2.3

Buy

Rent

58%

42%

Social

Private

34%

8%

Egw

Mgw

71%

30%

Province Noord-Holland Amsterdam

788,300

394,200

2.0

Buy

Rent

Haarlem

151,600

70,700

2.1

Buy

Rent

Zaanstad

147,800

63,700

2.3

Buy

Rent

26%

74%

55%

45%

51%

49%

Social

Private

Social

Private

Social

Private

49%

25%

33%

12%

41%

9%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

Egw

Mgw

16%

85%

58%

42%

67%

33%

< 1944

47%

Housing stock

1945-1970

18%

Households

1971-1990

18%

Residents

1991 >

17%

< 1944

51%

1945-1970

23%


1971-1990

17%

Residents

1991 >

9%

< 1944

21%

1945-1970

31%


1971-1990

28%

Residents

1991 >

21%

Province Overijssel Enschede

157,900

68,100

2.3

Buy

Rent

Zwolle

121,300

51,900

2.3

Buy

Rent

53%

47%

55%

45%

Social

Private

Social

Private

41%

5%

34%

11%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

72%

29%

71%

29%

< 1944

21%

1945-1970

32%


1971-1990

27%

Residents

1991 >

21%

< 1944

18%

1945-1970

23%


1971-1990

31%

Residents

1991 >

28%


147,800

60,600

2.4

Buy

Rent

220

60%

40%

Social

Private

34%

6%

Egw

Mgw

69%

31%

< 1944

17%

1945-1970

21%


1971-1990

29%

Residents

1991 >

34%

PRICES

€ 204,975

€ 1,839

160

-6%

€ 181,950

€ 1,693

132

210,854

213,921

216,747

3%


186

-16%

€ 213,900

€ 1,821

174

Semi-detached house

107

-23%

€ 292,667

€ 2,069

164

50

-14%

€ 464,000

€ 2,341

195

215

-2%

€ 152,916

€ 2,010

208



411,268

425,778

436,227

6%

Total

6.018

-3%

€ 238,943

€ 3,408

74

448,946

463,293

473,744

6%

Mid-terrace house

423

-4%

€ 295,583

€ 2,564

100

813,662

842,391

862,966

6%


135

12%

€ 296,378

€ 2,560

97

Semi-detached house

34

-29%

€ 518,500

€ 3,629

115

Detached house

31

3%

€ 592,556

€ 3,993

171

Apartment

5.395

-3%

€ 229,272

€ 3,488

71

72,280

73,951

77,165

7%

Total

1.251

-9%

€ 244,873

€ 2,618

108

75,860

77,877

80,922

7%

Mid-terrace house

552

-4%

€ 261,000

€ 2,653

77

153,972

156,889

160,877

4%


129

-21%

€ 315,222

€ 2,727

91

Semi-detached house

26

30%

€ 432,752

€ 3,369

144

Detached house

15

-6%

€ 896,571

€ 4,214

113

Apartment

529

-11%

€ 183,175

€ 2,480

143

66,242

69,487

71,593

8%

Total

855

2%

€ 189,017

€ 1,949

107

67,989

71,071

73,205

8%

Mid-terrace house

364

17%

€ 189,800

€ 1,879

82

150,949

155,968

159,221

5%


153

-6%

€ 212,167

€ 1,930

97

Semi-detached house

94

25%

€ 189,500

€ 2,100

137

Detached house

59

-13%

€ 271,500

€ 2,178

174

Apartment

185

-18%

€ 141,782

€ 1,955

128

70,003

71,377

72,541

4%

Total

685

-9%

€ 173,035

€ 1,490

135

78,903

80,293

81,370

3%

Mid-terrace house

177

-8%

€ 133,222

€ 1,310

102

159,783

160,982

161,606

1%


120

-7%

€ 145,150

€ 1,424

93

Semi-detached house

190

4%

€ 192,350

€ 1,555

138

88

-12%

€ 328,650

€ 1,939

203

Apartment

110

-26%

€ 109,663

€ 1,403

174

Detached house

54,052

57,670

60,526

12%

Total

776

-4%

€ 219,982

€ 1,959

123

56,607

59,815

62,687

11%

Mid-terrace house

338

-4%

€ 189,675

€ 1,841

101

124,634

130,831

136,234

9%


166

4%

€ 222,200

€ 1,891

100

Semi-detached house

78

-4%

€ 303,525

€ 2,201

142


44

5%

€ 520,400

€ 2,751

193

150

-13%

€ 154,253

€ 1,953

168

62,720

65,815

68,850

10%

Total

1.154

-5%

€ 235,840

€ 2,195

115

65,720

69,617

72,672

11%

Mid-terrace house

440

-1%

€ 224,800

€ 2,032

100

151,406

157,688

161,718

7%


181

-17%

€ 245,083

€ 2,151

105

Semi-detached house

96

-19%

€ 398,650

€ 2,638

129

47

15%

€ 589,889

€ 3,402

153

390

-1%

€ 161,262

€ 2,146

127




-9%

556

Term median 2011


1.114

Mid-terrace house




Total

5%


5%

2025 98,094 108,112

2020 95,712 105,944

2015 93,199 103,362

€ 5 - 10

€ 7 - 18

€ 6 - 12

€5-9

€ 6 - 10

€ 6 - 10

€ 6 - 10


221


general

market structure

forecast

% 33%

Housing stock

28%

Households

1971-1990

14%

Residents

1991 >

25%






Social/private rent


Buy/rent




< 1944 1945-1970

Province Utrecht Utrecht

314,700

132,200

2.4

Buy

Rent

51%

49%

Social

Private

36%

13%

Egw

Mgw

50%

50%


47,900

21,900

2.2

Buy

Rent

62%

38%

Social

Private

30%

8%

Egw

Mgw

79%

21%

< 1944

23%

Housing stock

1945-1970

25%

Households

1971-1990

34%

Residents

1991 >

19%

Province Zuid-Holland Den Haag

499,800

237,500

2.1

Buy

Rent

Dordrecht

118,800

53,300

2.2

Buy

Rent

Leiden

118,300

51,900

2.3

Buy

Rent

Rotterdam

615,200

295,700

2.1

Buy

Rent

Zoetermeer

122,400

222

52,700

2.3

47%

53%

58%

42%

50%

50%

35%

65%

Social

Private

Social

Private

Social

Private

Social

Private

33%

19%

30%

12%

36%

14%

49%

16%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

Egw

Mgw

Egw

Mgw

27%

73%

57%

43%

50%

50%

29%

71%

< 1944

41%

Housing stock

1945-1970

23%

Households

1971-1990

15%

Residents

1991 >

22%

< 1944

23%

Housing stock

1945-1970

28%

Households

1971-1990

31%

Residents

1991 >

19%

< 1944

34%

1945-1970

22%


1971-1990

33%

Residents

1991 >

12%

< 1944

32%

1945-1970

26%

Households

1971-1990

25%

Residents

1991 >

18%

1%

Buy

55%

Social

38%

Egw

60%

< 1944 1945-1970

8%

Rent

46%

Private

8%

Mgw

40%

1971-1990

62%

1991 >

29%

Housing stock

Housing stock Households Residents

PRICES

2.753

-5%

€ 233,147

€ 2,619

99

Mid-terrace house

1.060

-0%

€ 266,400

€ 2,569

86

331,231

354,540

380,175

15%


248

0%

€ 275,300

€ 2,395

97

Semi-detached house

56

19%

€ 380,050

€ 2,659

114

Detached house

35

-3%

€ 617,348

€ 3,546

109

1.354

-11%

€ 183,386

€ 2,675

109


Apartment

22,320

22,893

23,539

5%

Total

254

-3%

€ 193,911

€ 1,740

124

22,665

23,365

24,009

6%

Mid-terrace house

114

-2%

€ 173,600

€ 1,596

105

48,916

50,026

51,257

5%


41

-7%

€ 173,722

€ 1,522

109

Semi-detached house

34

-11%

€ 229,250

€ 1,850

129

Detached house

21

31%

€ 364,778

€ 2,291

84

Apartment

44

-8%

€ 156,491

€ 1,980

203

244,804

253,554

263,926

8%

Total

3.281

-11%

€ 211,377

€ 1,984

114

254,907

264,159

274,232

8%

Mid-terrace house

554

-8%

€ 329,200

€ 2,272

104

511,095

528,498

546,632

7%


146

-9%

€ 334,775

€ 2,248

147

Semi-detached house

80

-9%

€ 514,925

€ 2,896

167

Detached house

32

19%

€ 781,700

€ 3,535

122

2.469

-12%

€ 160,415

€ 1,855

113

54,033

55,746

56,919

5%

Apartment Total

691

-1%

€ 191,345

€ 1,740

141

55,833

57,829

59,213

6%

Mid-terrace house

280

-8%

€ 179,425

€ 1,622

93

118,670

120,346

121,865

3%


114

0%

€ 203,775

€ 1,731

184

Semi-detached house

51

11%

€ 347,167

€ 2,166

177

Detached house

28

56%

€ 460,638

€ 3,009

172

Apartment

218

0%

€ 129,113

€ 1,632

169

52,991

54,827

55,932

6%

Total

599

-14%

€ 233,440

€ 2,371

94

62,827

63,714

64,733

3%

Mid-terrace house

228

-17%

€ 256,950

€ 2,479

74

117,361

117,308

117,706

0%


70

-14%

€ 284,800

€ 2,364

98

Semi-detached house

13

0%

€ 445,600

€ 2,802

179

Detached house

10

150%

€ 762,500

€ 3,753

184

278

-13%

€ 172,274

€ 2,212

103

Apartment 302,248

309,112

318,330

5%

Total

2.974

-5%

€ 175,333

€ 1,812

114

316,596

325,411

335,076

6%

Mid-terrace house

492

-4%

€ 218,650

€ 1,863

120

619,858

634,440

651,999

5%


200

-3%

€ 252,150

€ 1,947

143

Semi-detached house

54

-4%

€ 379,450

€ 2,338

192

Detached house Apartment 55,479

57,929

45

2%

€ 707,667

€ 3,208

168

2.183

-6%

€ 142,510

€ 1,746

107

60,366

9%

Total

724

1%

€ 205,105

€ 1,967

150

56,016

58,451

60,804

9%

Mid-terrace house

264

0%

€ 225,210

€ 1,917

143

126,660

130,913

135,214

7%


105

3%

€ 235,083

€ 1,860

125

Semi-detached house

19

-10%

€ 419,194

€ 2,709

116

Detached house

19

90%

€ 547,333

€ 2,761

177

317

-1%

€ 145,087

€ 1,952

163

Apartment



Total

14%

Term median 2011


16%

196,143




159,374

182,534


2020 145,637

171,748

2025

2015 137,825

€ 6 - 14

€5-9

€ 6 - 16

€5-9

€ 5 - 10

€ 6 - 14

€5-9


223

Maarten Donkers is als Hoofd Research verantwoordelijk voor de onderzoeks activiteiten van FGH Bank. Daarnaast is hij als docent verbonden aan de MRE-opleiding van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), aan de post-HBO-opleiding Vastgoedmanagement van de Haagse Hogeschool en aan de post-HBO-opleiding Vastgoedontwikkeling van de Hogeschool Arnhem-Nijmegen. In 2010 schreef hij het boek Vastgoed, markt en ruimte: de logica van de plek, uitgegeven door Sdu Uitgevers. Maarten Donkers, Head of Research, is responsible for FGH Bank’s research activities. As a lecturer, he is also involved with the MRE programme at the Amsterdam School of Real Estate (ASRE), the post-HBO Research Management programme at the University of The Hague and the post-HBO Real Estate Development programme at Arnhem-Nijmegen University. In 2010, he wrote the book Real Estate, Market and Space: The logic of the Place (SDU Publishers).

FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport

FGH Bank N.V. has compiled the information

Tekst | text

weergegeven informatie met de groot-

shown in this report with the greatest care.

FGH Bank N.V. Valuation and Research

ste zorg samengesteld, doch staat niet

However, we cannot be held responsible

department drs. Maarten Donkers, drs. Jacob

in voor de juistheid of volledigheid van

for the accuracy or completeness of the

Velleman, Geert Willem van der Horst MSc

de verstrekte informatie. Hieraan kan

information provided, nor can any rights

dan ook geen enkel recht worden ont-

be derived from the information provided.

Fotografie | photography

leend. FGH Bank N.V. aanvaardt geen

Users of this report are not permitted to use

Interviews: Charlotte Bogaert

enkele aansprakelijkheid voor eventuele

its content for commercial purposes and/or

Other images: Rob ter Bekke, Edwin Walvisch,

onjuistheden of onvolkomenheden in

are not permitted to duplicate, send, dis-

Hollandse Hoogte

de informatie in dit rapport. Het is de

tribute, spread or make said content available

gebruiker van dit rapport niet toege-

to third parties for money without the

Eindredactie | editing

staan de inhoud te gebruiken voor

explicit written permission of FGH Bank N.V.

Eric Harms Communicatie, Utrecht

commerciële doeleinden en/of te

FGH Bank N.V. Marketing &

vermenigvuldigen, door te sturen,

The prices, (stock) figures and supply and

Communications department

distribueren, verspreiden of tegen

take-up figures for office, industrial and

Minke Jonker

vergoeding beschikbaar te stellen aan

retail space contained in this report are

derden, zonder de uitdrukkelijke schrif

partly obtained from ABF Research,

telijke toestemming van FGH Bank N.V.

Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak,

Vormgeving en productie |

Blauw Research, CBRE, CBS, CPB, Cushman

design and production

De in deze uitgave genoemde huur

& Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis,

prijzen, (voorraad)cijfers en de

EIB, EIM, HBD, IPD Nederland, INREV,

Coördinatie | coordination

aanbod- en opnamecijfers van kantoor-,

IVBN, Locatus, NEPROM, NRW, NVB,

FGH Bank N.V. Marketing &

winkelen bedrijfsruimten zijn deels

NVM, PropertyNL, Rabobank, Retailnews,

Communications department

ontleend aan: ABF Research, Aedex/IPD,

Strabo, Vastgoedmarkt and Thuiswinkel.org.

Monique Derksen

Research, CBRE, CBS, CPB, Cushman &

For a copy of this publication contact the

Vertaling | translation

Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff,

Marketing & Communications Department

Language Partners, Amsterdam

Dynamis, EIB, EIM, HBD, IPD Nederland,

of FGH Bank in Utrecht, [email protected].

Almanak Winkelvastgoed, Bak, Blauw

INREV, IVBN, Locatus, NEPROM, NRW, NVB, NVM, PropertyNL, Rabobank, Retailnews, Strabo, Vastgoedmarkt en Thuiswinkel.org. Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling Marketing & Communicatie van FGH Bank in Utrecht, [email protected].

224

ontwerp | design

© FGH Bank N.V. 2012

Volta_ontwerpers, Utrecht

Hoofdkantoor | HEADOFFICE

Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 info @fgh.nl www.fghbank.nl

FGH Vastgoedbericht 2012 FGH Real Estate Report 2012

Recommend Documents