FGH Vastgoedbericht 2007 FGH Real Estate Report Vastgoed is beleven. Real estate is about perception

FGH Vastgoedbericht 2007 | FGH Real Estate Report 2007

Vastgoed is beleven

Real estate is about perception

Vastgoed is beleven


2 | FGH Vastgoedbericht 2007 | FGH Real Estate Report 2007

FGH Vastgoedbericht 2007. Vastgoed is beleven

Interview Dietmar Werner, voorzitter NEPROM

6 14

Trends in de kantorenmarkt

16

Trends in de winkelmarkt

22

Interview Pieter Affourtit, voorzitter NRW

28

Trends in de bedrijfsruimtemarkt

30

Trends in de woningmarkt

38

Interview Onno Breur, voorzitter IVBN

44

Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt

46

Begrippenlijst

54

Adressen

56

Inhoud | Content FGH Real Estate Report 2007. Real estate is about perception

Interview Dietmar Werner, chairman NEPROM Trends in the office market Trends in the retail market

Interview Pieter Affourtit, chairman NRW

62 70 72 78 84

Trends in the industrial real estate market

86

Trends in the residential market

94

Interview Onno Breur, chairman IVBN

100

Trends in the real estate investment market

102

Glossary and acronyms

110

Addresses

112

Factsheets

113

FGH Vastgoedbericht 2007 | 3

Vastgoed is beleven


4 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Voorwoord

Vastgoed is beleven

M

Met genoegen presenteren wij u het FGH Vastgoedbericht 2007: ‘Vastgoed is beleven’. In onze ogen een passende titel, die verwijst naar een van de belangrijkste vastgoedtrends van dit moment; het toenemende belang van de belevingswaarde. Deze trend is terug te brengen naar de versterkte rol van de vastgoedgebruiker als consument. Bedrijven, het winkelend publiek en woonconsumenten zijn zich meer bewust van de mogelijkheden en stellen daarom steeds hogere eisen. Om de verhuurbaarheid van het vastgoed zeker te stellen, is het voor ontwikkelaars en vastgoedbeleggers noodzakelijk om aan deze eisen tegemoet te komen. Zij besteden daarom steeds meer aandacht aan vastgoedbeheer en marketing. Ook bij vastgoedontwikkelaars staan de wensen van de eindgebruikers centraal om samen met hen de ‘ideale’ huisvestingssituatie te realiseren.

P.C. Keur Directievoorzitter

Voorwoord | FGH Vastgoedbericht 2007 | 5

Omdat de wensen en eisen van gebruikers snel veranderen, wordt de ‘waardevastheid’ – en niet de functie – meer en meer een leidende factor; in de materiaalkeuze, maar nog veel meer in de belevingssfeer. Naast architectuur wordt die vooral bepaald door de locatie. Voor een waardevaste ontwikkeling is het daarom van belang dat gebouwen goed worden ingepast in hun bestaande omgeving en aansluiten op hun gebruikers: mensen. Kortom, de focus komt steeds meer te liggen op de ontwikkeling van een totaalconcept waarin de omgeving, de uitstraling én de beleving bij de gebruiker centraal staan. Een interessante ontwikkeling, die voor FGH Bank niet meer dan vanzelfsprekend is. Want ook wij zien vastgoed als veel méér dan alleen ‘stenen’. Wij opereren vanuit onze ruime kennis en brede ervaring, maar vooral ook vanuit ons hart voor vastgoed en met een duidelijke visie op de markt. Dit vastgoedbericht is daarvan het bewijs. Wij hopen dat het u stimuleert om vastgoed (nog meer) tot een beleving te maken, voor uzelf en voor uw omgeving.

F.B. Overdijk RA Directielid

6 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Visie

Visie | FGH Vastgoedbericht 2007 | 7

FGH Vastgoedbericht 2007

Vastgoed is beleven Het gaat goed met de Nederlandse economie. In tegenstelling tot voorgaande jaren wordt er weer veel meer geconsumeerd en geïnvesteerd. Door de verbeterde concurrentiepositie en de aantrekkende internationale handelsstromen, weet het bedrijfsleven bovendien te profiteren van de gunstige exportpositie van Nederland. Vorig jaar heeft dat

H

Economie weer terug op de rails Het producentenvertrouwen is fors gestegen, een tendens die een paar jaar geleden voorzichtig begon, maar die behoorlijk doorgezet heeft. De Nederlandse producenten zijn zelfs zo positief, dat in oktober 2006 een historisch record werd gerealiseerd. Sinds het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in 1985 begon met de registratie van het producentenvertrouwen, zijn de ondernemers nog nooit zo positief over de eigen situatie geweest. Er is daarom

geleid tot een economische groei

sprake van een bijzonder gunstig klimaat voor bedrijfs-

van ongeveer 3%, het hoogste

investeringen.

niveau sinds 2000. Die groei zet naar verwachting ook dit jaar door.

In 2006 nam bovendien de koopkracht voor het eerst in

Zo voorzien de prognoses van de

jaren weer toe. Ook dit jaar ligt een verdere stijging in het

Rabobank voor 2007 een groei

verschiet. De lonen stijgen weer na enkele jaren van loon-

van 3,25%. Deze optimistische

matiging, en het risico op werkloosheid is sterk gereduceerd.

voorspellingen hebben een positief

Consumenten hebben dus reden genoeg om de nabije

effect op de arbeidsmarkt.

toekomst met vertrouwen tegemoet te zien. In 2006 was het

Ons land had al een van de laagste

merendeel van de consumenten dan ook positief gestemd.

werkloosheidspercentages in

Dat is een kentering ten opzichte van voorgaande jaren;

Europa en de werkloosheid neemt

in 2001 waren consumenten voor het laatst overwegend

nog verder af. Kortom, vanuit

positief over de toekomst. Bij een aanhoudende economische

economisch perspectief is er alle

groei, kan het consumentenvertrouwen in 2007 opnieuw

reden tot tevredenheid.

een positief beeld laten zien. Rentedruk relatief gering Gedurende 2006 heeft de Europese Centrale Bank (ECB) de rente vijf keer met 25 basispunten verhoogd tot 3,5%. De ECB-rente is daarmee op een niveau gekomen dat door velen lange tijd als neutraal werd gezien: hoog genoeg om de inflatie te beteugelen en laag genoeg om de Europese economische groei niet te beperken. De Europese economie vertoont nauwelijks tekenen van oververhitting. De energieprijzen zijn gedaald, de aandelenkoersen zijn gestegen en de arbeidsmarkt trekt aan. Het ondernemersvertrouwen in de drie grootste Europese economieën is nog steeds positief, ondanks de dure euro ten opzichte van de dollar. De inflatierisico’s lijken op het eerste gezicht mee te vallen, want recente inflatiecijfers waren lager dan de ECB-inflatiedoelstelling van 2%. Toch waarschuwt de ECB voor de onderliggende opwaartse trend van de kerninflatie. De laatste cijfers worden namelijk als een tijdelijke daling gezien, mede als gevolg van de olieprijsdalingen. De stijgende trend in de Amerikaanse kerninflatie (exclusief voedsel- en energieprijzen) is in het vierde kwartaal van


2006 omgebogen, maar blijft boven de FED-doelstelling van

anders uit zal komen te zien, en dat dit een onherroepelijk

2%. Als de daling van de kerninflatie zich voortzet, hoeft

proces is.

de Amerikaanse Centrale Bank (de FED) de rente niet verder

Waar vaak aan voorbij wordt gegaan, is dat een aanzienlijk

te verhogen. In 2007 kan dan zelfs worden uitgekeken naar

deel van de aankomende generatie ouderen een behoorlijk

renteverlagingen. De Amerikaanse arbeidsmarkt is hierbij

kapitaal heeft opgebouwd, bijvoorbeeld in de vorm van

de bepalende factor, want deze is erg krap. De werkloos-

pensioenen en (grotendeels afbetaalde) eigen woningen.

heidscijfers zijn de laatste vijf jaar niet zo laag geweest. Dit

Het is bovendien een groep die steeds meer vrije tijd krijgt,

betekent een stimulans van inflatie, tenzij dit gepaard gaat

en die tijd ook wil benutten om het opgebouwde kapitaal

met productiviteitsgroei. De FED gaat er echter van uit

te verzilveren. De betaalbaarheid van de AOW is vanuit

dat de groeivertraging van de economie op termijn de

politiek oogpunt dan wellicht een heikel onderwerp, vanuit

opwaartse inflatiedruk zal verminderen.

economisch perspectief ontstaat er de komende decennia een veelbelovende sector: de senioreneconomie. De ver-

Met de mogelijke gevolgen van de Amerikaanse groei-

grijzing is volgens FGH Bank daarom een ontwikkeling die

vertraging voor de eurozone in het verschiet, verwacht

niet eenzijdig belicht mag worden. De vergrijzende bevol-

FGH Bank dat in 2007 minder renteverhogingen door de

king vormt niet alleen een bedreiging, maar biedt de vast-

ECB doorgevoerd worden dan in de loop van 2006 werd

goedmarkt ook uitgelezen kansen. Om die kansen ook te

voorzien. Wanneer uit de economische cijfers blijkt dat

kunnen benutten, is een aantrekkelijke vastgoedomgeving

de vertraging van de Amerikaanse economie invloed gaat

in alle segmenten een basisvoorwaarde om te voorkomen

hebben op de Europese, kunnen verdere renteverhogingen

dat kapitaal naar het buitenland weglekt.

in 2007 beperkt of zelfs achterwege blijven. Nederlandse maatschappij in beweging Verandering is in de huidige maatschappij zo’n beetje de enige constante factor. Dat werd duidelijk zichtbaar in de

Perspectief voor de vastgoedmarkt

verkiezingsuitslag van 22 november 2006. Net als de voorgaande verkiezingen was er sprake van een behoorlijke ver-

Bouwsector profiteert van aantrekkende

schuiving. De Nederlandse samenleving blijkt daarnaast

economie

steeds meer de uitersten van het politieke spectrum op te

De groeiende vraag naar vastgoed door eindgebruikers heeft

zoeken. Niet alleen splinterpartijen aan de rechterkant,

nog niet geleid tot een duidelijke afname van het aanbod.

maar ook traditionele linkse oppositiepartijen krijgen meer

Enerzijds vergt vastgoed natuurlijk een lange productietijd.

stemmen. Dit is het gevolg van de toegenomen behoefte

Maar het lijkt er ook op dat vraag en aanbod steeds meer als

onder de bevolking aan een socialer beleid, en aan de andere

gescheiden markten functioneren, waarbij het aanwezige

kant van de steun voor het gevolgde financieel-economisch

aanbod vaak niet aansluit op de kwaliteitsbehoefte van

regeringsbeleid van de afgelopen jaren. Door de polarisering

eindgebruikers. Dat ligt niet altijd aan de kwaliteit van

ontstaat er in het politieke midden een soort vacuüm.

objecten. Ook andere redenen liggen daaraan ten grond-

Gezien de ontstane politieke verhoudingen lijkt een meer

slag. Zo worden eindgebruikers zich steeds meer bewust

sociaal, op de markt gericht beleid het meest voor de hand

van de mogelijkheden die er zijn met betrekking tot huis-

liggend. Al wordt het voor de komende jaren een uitdaging

vesting, en stellen zij daardoor ook hogere eisen. Die eisen

om een stabiel beleid te voeren.

zijn door middel van nieuwbouw vaak wel te realiseren, waardoor het enigszins merkwaardige feit zich voordoet

Van vergrijzing naar verzilvering

dat de aantrekkende economie niet eerst het evenwicht

Ondanks de politieke verschillen, zijn de partijen het over

in de bestaande markt herstelt, maar direct een impuls

één ding in ieder geval eens: de Nederlandse economie en

geeft aan de nieuwbouwmarkt. Aangezien ook in andere

de Nederlandse samenleving bevinden zich in een over-

sectoren, zoals de woningbouw en grond-, wegen water-

gangsfase. De vanzelfsprekende groei van de economie

bouw de bouwvraag toeneemt, worden in deze sector

zoals we die in de laatste decennia hebben gezien, komt

langzaam maar zeker weer de capaciteitsgrenzen bereikt.

door ontgroening en vergrijzing in een ander daglicht te

Als gevolg daarvan zien we de bouwkosten opnieuw stijgen.

staan. En dat leidt tot onzekerheden. In de discussies over de demografische verandering wordt vergrijzing veelal als

Vastgoedbeleggingsmarkt richt zich

een bedreiging neergezet. Bijvoorbeeld met het oog op de

op ‘financial engineering’

betaalbaarheid van de AOW of de beschikbaarheid van

Net als op de woningmarkt staan de aanvangsrendementen

voldoende arbeid. Het is een feit dat de samenleving er

voor winkels, kantoren en logistieke bedrijfsruimten onder


neerwaartse druk. Dit wordt veroorzaakt door het relatief geringe aanbod van goed-verhuurde objecten, de toegenomen concurrentie tussen beleggers onderling, en de ruime liquiditeit bij de beleggers. Het gevolg is dat zij bereid zijn tot het uiterste te gaan, en lagere aanvangsrendementen voor lief nemen. Met behulp van specifieke financieringsconstructies blijken deze scherpe aankooprendementen toch acceptabel te zijn. Het vastgoed wordt meer op basis van ‘cash-flow’ en minder op basis van ‘stenen’ beoordeeld en verworven; vastgoed wordt meer als ‘commodity’ gezien, waarbij de kwaliteit van de cash-flow en daarmee de terugbetaalcapaciteit belangrijk is. Daarbij wordt securitisatie een steeds belangrijker instrument, waarmee ook toegang verkregen wordt tot de kapitaalmarkt en lage funding binnen bereik komt. We zien dat de investeringsmarkt, met name waar het gaat om de grote transacties, gedomineerd wordt door partijen (ook vaak nieuwkomers op de Nederlandse markt) die op deze wijze acteren. Opvallend is dat de omvang van de transacties sterk is gegroeid in de afgelopen periode en transacties met portefeuilles van een miljard euro of meer niet meer uniek zijn. Schaarste in de vastgoedmarkt geen vanzelfsprekendheid Dat er in de Nederlandse vastgoedmarkt veel wordt geïnvesteerd, hangt samen met de verhoudingsgewijs gunstige rendementen die worden behaald, en de betrekkelijk geringe risico’s die er zijn. Dit vloeit voort uit het feit dat vastgoed een relatief schaars product is, en de (weder)verhuurbaarheid ervan op een acceptabel niveau ligt. Het zijn uitgangspunten die van toepassing zijn op de huidige markt, maar de vraag is of dat ook in de komende jaren zo zal zijn. Dat is uiteindelijk afhankelijk van de gebruiker. Het is een feit dat de beroepsbevolking de komende decennia nauwelijks meer zal groeien. Voornamelijk in segmenten van de vastgoedmarkt die sterk op de (groeiende) beroepsbevolking zijn geënt, is groei van de vraag daarom geen vanzelfsprekendheid. Het gaat daarbij onder andere om de kantorenmarkt

“De groeiende vraag naar vastgoed heeft nog niet geleid tot een duidelijke afname van het aanbod.”

en de bedrijfsruimtemarkt. Sectoren waar in de komende jaren bovendien nog veel nieuwbouw zal worden gerealiseerd. Voor beleggers vergt dat een andere afweging, omdat de kwaliteit van de locatie steeds meer zal bepalen of er op termijn nog vraag naar is. De (weder)verhuurbaarheid op langere termijn lijkt dan ook zeker geen automatisme meer te zijn. Tegelijkertijd zien we nu juist dat beleggers, ingegeven door de grote beschikbaarheid van kapitaal, een huurcontract steeds vaker leidend laten zijn bij een investeringsbeslissing. Dat is met het oog op het rendement op langere termijn geen gunstige ontwikkeling.


In andere segmenten van de vastgoedmarkt, zoals de

proces zelf ter hand. Dat betekent dat de traditionele

winkelmarkt en de woningmarkt, is juist een grotere vraag

rol van projectontwikkelaars aan het veranderen is.

naar vastgoed te verwachten. Schaarste is hier nog wel degelijk aan de orde. Toch heeft de veranderende maat-

We hebben al eerder gezegd dat verandering in de huidige

schappelijke context ook invloed op deze markten, met

maatschappij zo’n beetje de enige constante factor is. Er zal

name waar het gaat over de locatiekeuze en de kwaliteit

dus rekening mee gehouden moeten worden dat wat er

van het vastgoed. De ouder wordende generatie stelt daar

ook gebeurt, er altijd veranderingen zullen zijn. Om de

andere, nieuwe eisen aan. Dat biedt perspectief voor nieuwe

functie leidend te laten zijn voor de vorm van vastgoed-

soorten locaties. Vooral in sterk vergrijzende gebieden

objecten is daarom discutabel. Behoeften van eind-

zal bijvoorbeeld de vraag naar kwalitatief hoogwaardige,

gebruikers veranderen immers, en daarmee de functies

compacte winkelcentra kunnen groeien. Tegelijkertijd zien

van gebouwen. Het is daarom veel logischer om als uit-

we in dergelijke gebieden een accentverschuiving naar

gangspunt ‘waardevastheid’ te nemen. In de keuze voor

nieuwe woonvormen. Veel vastgoedpartijen leggen daar-

materialen en nog meer in de belevingssfeer. De locatie

bij de focus op de combinatie woon-zorg. De praktijk leert

blijft, naast architectuur, daar een belangrijke factor in spelen,

dat deze verschijningsvorm veel inhoudelijke varianten

zo niet dé belangrijkste factor. In de trend van mono-

kent. In de visie van FGH Bank zijn zorggerelateerde

functionele woon- en werkgebieden wordt langzaam

woonconcepten inderdaad kansrijk, waarbij vanuit de

maar zeker een accentverschuiving zichtbaar naar meer

gebruiker vooral behoefte lijkt te bestaan aan vormen

gebiedsgerichte, multifunctionele ontwikkelingen. Daarbij

die een grote mate van zelfstandigheid bieden.

speelt de bereikbaarheid van zo’n locatie vaak een essentiële rol. Bedrijven en woonconsumenten blijken steeds meer

Daarnaast zien we dat ontwikkelaars en beleggers actief

voorkeur te krijgen voor gebieden die goed zijn ontsloten

zijn in andere sectoren die op de marktveranderingen aan-

door zowel de weg als het openbaar vervoer. Daarnaast

sluiten. Naast de zorgsector geldt dat bijvoorbeeld ook voor

moet de beschikbaarheid van verschillende voorzieningen

de vraag naar hotelbeleggingen. Gedreven door een ruime

binnen een gebied aansluiten op de behoefte van de gebruiker.

beschikbaarheid aan kapitaal komen bovendien andere

Ook binnenstedelijke herontwikkeling krijgt tegenwoor-

beleggingsvormen in beeld, zoals ziekenhuizen, school-

dig volop de aandacht. Enerzijds omdat bestaande gebieden

gebouwen, infrastructuur en overig publiek vastgoed.

momenteel onvoldoende functioneren, bijvoorbeeld door

Volgens FGH Bank een logisch vervolg op de professionali-

tendensen als verpaupering of leegstand, waardoor de roep

sering van de vastgoedmarkt die zich jaren geleden ingezet

om ingrijpen steeds luider klinkt. Maar anderzijds ook

heeft.

omdat heel veel gebieden door herontwikkeling of renovatie een prima woon- en/of werklocatie zijn geworden, wat

Oog voor de eindgebruiker

bewijst dat ingrijpen wel degelijk kan lonen.

De eindgebruikers worden steeds eigenzinniger en mondiger. De klant wenst service en aandacht. De vastgoedmarkt

En dan is er nog een van de belangrijkste trends in het

kan er niet meer omheen: vastgoed is een consumenten-

voorbije decennium: de schaalvergroting. Een trend die ook

product, dat alleen bestaansrecht heeft bij de gratie van die

de vastgoedwereld niet onberoerd heeft gelaten. Grotere

eindgebruiker. Dat geldt voor bedrijven, het winkelende

gebouwen, grotere locaties, grotere gebieden. Gebouwen

publiek en de woonconsument. Voor ontwikkelaars en

die in sommige gevallen de bestaande omgeving zelfs

vastgoedbeleggers is het noodzakelijk om hier oog voor te

geweld aan lijken te doen. Voor een duurzame, en vooral

hebben. Het bepaalt de verhuurbaarheid van een object,

waardevaste ontwikkeling is het daarom van belang dat

de basis voor de cash-flow en de waardeontwikkeling van

gebouwen beter worden ingepast in hun bestaande om-

het vastgoed. Steeds meer zien we dan ook dat vastgoed-

geving en meer aansluiten op wie er uiteindelijk gebruik

beleggers aandacht geven aan vastgoedbeheer en marketing.

van maakt: mensen. Want door schaalvergroting en inter-

Ook vastgoedontwikkelaars zoeken nadrukkelijk de eind-

nationalisering, wordt er soms voorbijgegaan aan de

gebruiker op; de wensen van de eindgebruikers staan

menselijke behoefte aan veiligheid en geborgenheid. En

centraal, en in samenwerking met de gebruiker wordt naar

juist een vastgoedomgeving kan die uitstekend bieden.

de ‘ideale’ huisvestingssituatie gekeken. De keuze voor kwaliteit zorgt er wel voor dat dit vooral ten gunste van

Van projecten naar concepten

nieuwbouw plaatsvindt. Daarin onderkennen eindgebruikers

De focus op de eindgebruiker zorgt er verder voor dat de

steeds vaker de waarde van een huurcontract. Bij nieuw-

aandacht voor vastgoedontwikkelingen verschuift van op

bouw nemen zij vaker delen van een ontwikkelings-

zichzelf staande projecten naar conceptgerichte ontwikke-


“Door schaalvergroting en internationalisering wordt er soms voorbijgegaan aan de menselijke behoefte aan veiligheid en geborgenheid.”


lingen. Een concept kan een gebiedsgerichte ontwikkeling

door actief vastgoedbeheer de rendementsontwikkeling op

zijn (bijvoorbeeld een binnenstedelijk centrum), maar ook

langere termijn zelf te optimaliseren.

een thematische invulling is een mogelijkheid. Voorbeelden hiervan zijn een Factory Outlet Center, een markt-

Sloop moet markt in evenwicht brengen

hal en een logistiek bedrijvenpark. Conceptontwikkeling

De sterkere focus op de eindgebruiker heeft ook een

onderscheidt zich van projectontwikkeling doordat de

keerzijde. De vraag is namelijk in hoeverre dit vanuit

nieuwe ontwikkeling vanuit een breder geheel wordt be-

de bestaande voorraad kan worden gefaciliteerd. De

schouwd, en de uitstraling, de perceptie en de beleving

verwachting is dat een meer conceptgerichte ontwikke-

van het totaal bij de consument en de gebruiker centraal

ling een positieve invloed heeft op de nieuwbouw- en

worden gesteld. Bij conceptontwikkeling speelt ‘branding’

renovatiemarkt. Dit betekent dat in bestaande markten

daarom een belangrijke rol. Een afgeleide daarvan is dat

de economische levensduur van het vastgoed onder druk

professionele marketing niet meer los kan worden gezien

komt te staan. Het lang gekoesterde idee dat vastgoed een

van projectontwikkeling.

lange levensduur heeft, is daarmee aan vernieuwing toe. Feitelijk zien we die ontwikkeling nu al plaatsvinden.

Het succes van conceptontwikkeling wordt in de visie

Zo zijn logistieke bedrijfshallen inmiddels na tien tot 15

van FGH Bank bepaald door een groot aantal elementen

jaar verouderd en worden winkelcentra gemiddeld na zo’n

die sterk met elkaar samenhangen. Naast functie(s), locatie

15 jaar (ingrijpend) gerenoveerd. Een termijn die overigens

en omvang gaat het ook om zaken als marktoriëntatie,

door de snelheid waarmee de ontwikkelingen in de winkel-

en dan vooral het inspelen op de specifieke markt-

markt elkaar opvolgen, alleen maar korter wordt. Dezelfde

behoefte van doelgroep/gebruiker, branchering, en trends en

parallel gaat op voor de kantorenmarkt, waar op zichzelf

ontwikkelingen. Maar ook gaat het om de flexibiliteit van

courante objecten veel concurrentie ondervinden van hoog-

het concept, de positionering en de branding, de uitstraling,

waardige nieuwbouw. Het gevolg is een verdere tweedeling

het maatschappelijke draagvlak, en uiteindelijk ook om

in de markt. Zolang objecten of gebieden dermate goed zijn

praktische zaken zoals exploitatie en beheer. De focus in

gelegen dat ze binnen aanvaardbare kosten gerenoveerd,

het vastgoedontwikkelingsproces verschuift daarom steeds

herontwikkeld of gerevitaliseerd kunnen worden, zijn de

meer van de ‘stenen’ naar ‘service en dienstverlening’.

problemen te overzien. Is dit niet het geval, dan dreigt

Dat is voor de oplettende vastgoedbelegger een kans om

langdurige leegstand, die het evenwicht in de markt kan


verstoren, bijvoorbeeld door prijsdumping. Een dergelijke

Te vaak zien we goede initiatieven verzanden in oneigen-

ontwikkeling zet bovendien de indirecte rendements-

lijke discussies en ellenlange procedures. De meer markt-

ontwikkeling van de sector onder druk. In de markt is

gerichte en alleen op hoofdlijnen sturende benadering van

een toenemend besef dat leegstand door sloop of

de overheid, zoals verwoord in de Nota Ruimte, zien we

transformatie zal moeten worden opgelost. Veelal beperkt

langzaam maar zeker ook in de uitvoering tot zijn recht

de problematiek zich tot de portefeuille van de betreffende

komen. Een voorbeeld daarvan is de nieuwe Wet

eigenaar van het object. Dat wordt anders wanneer

Ruimtelijke Ordening die onder andere de procedures voor

langdurige leegstand tot maatschappelijke problemen leidt,

nieuwbouwprojecten moet verkorten, bijvoorbeeld door

zoals verpaupering of, in het verlengde daarvan, eventueel

te streven naar een halvering van de doorlooptijd van

zelfs tot criminaliteit. Ondanks de grote leegstand doet dit

bestemmingsplanprocedures. De praktijk leert echter dat

zich in de kantorenmarkt nog maar relatief weinig voor.

vooral samenwerking nodig is om nieuwe initiatieven van

Anders is dat bij (verouderde) bedrijventerreinen, waar veel

de grond te krijgen. Op lokaal niveau vindt dat vaak al wel

meer sprake is van verloedering. Het is dan ook niet vreemd

plaats, maar een duidelijkere sturende functie is wenselijk

dat veel lokale overheden hieraan prioriteit geven.

om de consequenties van nieuwbouwontwikkelingen op een bovengemeentelijk schaalniveau te kunnen overzien.

Procesmanagement basis voor dynamiek

Volgens FGH Bank is een integrale visie op de Nederlandse

De praktijk leert dat projecten steeds complexer worden.

vastgoedmarkt daarvoor onontbeerlijk. Die is in de praktijk

Door schaalvergroting, door binnenstedelijke herontwikke-

veel belangrijker dan soms wordt verondersteld. Succes

ling en door planologische procedures die moeten worden

in de vastgoedmarkt wordt uiteindelijk toch bepaald door

doorlopen. Die complexiteit zorgt ervoor dat nieuwe eisen

de wijze waarop de eindgebruiker het vastgoed beleeft.

worden gesteld aan het organisatievermogen en de regie-

En of het nu gaat om kantoren, winkels, bedrijfsruimte of

functie. Hier is volgens FGH Bank een duidelijke taak

woningen: één ding hebben de eindgebruikers gemeen. Het

weggelegd voor de verschillende overheden. Samenwerking

zijn allemaal mensen.

bevorderen, partijen binden en procedures vereenvoudigen. Niet ingrijpen kan daar overigens ook een actief besluit in zijn, want door niet in te grijpen in bepaalde procedures,

Utrecht, maart 2007

wordt ook ruimte gecreëerd voor initiatieven van anderen.

Directie FGH Bank N.V.

14 | FGH Vastgoedbericht 2007

Dietmar Werner

Voorzitter Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM)

D

“Streven naar duidelijke

De Nota Ruimte heeft gezorgd voor een radicale omwen-

boeken uiteindelijk meer succes. De NEPROM is daarom

teling in de ruimtelijke ordening in Nederland. Positief is

sterk voorstander van een professionele overheid als partner.

het uitgangspunt om meer ontwikkelingen toe te laten, in plaats van ze te verbieden. Hierdoor ontstaan veel kansen

Een trend die hier min of meer uit voortvloeit, is dat ont-

en zien we nu al nieuwe initiatieven. Het is daarbij wel

wikkelaars zelf veel ondernemen om draagvlak te creëren

verstandig om een zekere mate van zelfbeheersing toe te

bij stakeholders binnen de gemeente en bij burgers. Met

passen, zoals met het Groene Hart. Want in de praktijk zie

een goed inzicht in wat er binnen een gemeente speelt,

ik bijvoorbeeld dat steeds meer naast de snelwegen wordt

kunnen zij immers beter rekening houden met de wensen

gebouwd. Afgezien van de toegangswegen tot de steden kan

en behoeften van betrokken partijen. Een goed voorbeeld

het toch niet de bedoeling zijn om Nederland vol te zetten

hiervan is de verbeterde communicatie richting burgers

met bedrijfshallen ten koste van het natuurlandschap.

voor en tijdens de bouw, maar ook richting milieubewegingen en maatschappelijke organisaties in het algemeen. Dit

Daarom is het van belang dat op landelijk niveau heldere

zorgt voor meer tweerichtingsverkeer en wederzijds begrip,

keuzes worden gemaakt over waar het geld op wordt in-

waardoor (bouw)processen uiteindelijk soepeler verlopen.

gezet. Welke projecten moeten in ieder geval van de grond komen? Volgens mij zijn dat de dubbelstad Amsterdam-

Een andere trend die ik signaleer is dat de focus van de

Almere, de Schipholregio, het Groene Hart, de kust-

ontwikkelaar de afgelopen jaren steeds meer is gericht op

verdediging en de Zuidvleugel richting Antwerpen met de

de eindgebruiker van het vastgoed. De toegenomen leeg-

Drechtsteden. Als daar nu eens echt geld voor wordt vrij-

stand in de kantoren-, winkelen bedrijfsruimtemarkt is

gemaakt, kunnen gemeenten vervolgens, via onderlinge

daar een oorzaak van. Een andere, minstens zo belangrijke

samenwerking, aan de slag met een gebiedsgerichte ont-

factor is dat gebruikers inmiddels goed weten hoe zij hun

wikkeling. Ruimtelijke ordening houdt immers niet op

gunstige positie kunnen verzilveren. Een gebruiker die zich

bij de gemeentegrens. Er zijn al diverse goede voorbeelden

wil vestigen in een nieuw pand dat aan al zijn wensen en

van regio’s waar al sprake is van een dergelijke integrale

eisen voldoet, kan rekenen op medewerking van de project-

benadering.

ontwikkelaar én op die van de desbetreffende gemeente. Bovendien zullen beleggers graag investeren in een pand

Daarbij is te zien dat de betrokkenheid van marktpartijen

waarvan de gebruiker bereid is zich er voor langere tijd aan

toeneemt. Een van de oorzaken hiervan is dat de kennis

te binden.

bij gemeenten als gevolg van de uitstroom van mensen is afgenomen. Projectontwikkelaars worden ingeschakeld

Voor projectontwikkelaars is er veel werk; er wordt veel

om onder meer de economische haalbaarheid en de marke-

commercieel vastgoed gebouwd, de woningbouwproductie

tingmogelijkheden te onderzoeken. Sommige lokale over-

stijgt en de overheid investeert veel in infrastructuur. Dit

heden schromen echter nog om dat te doen, vaak omdat

legt een druk op de capaciteit bij ontwikkelaars en bouw-

zij, wellicht door een gebrek aan de vereiste kennis, nog

ondernemingen. De vraag is daarom of alle projecten wel

onvoldoende vertrouwen hebben in de ontwikkelaar. Een

op tijd kunnen worden gerealiseerd. Omdat de grenzen

ontwikkeling die niet gunstig is voor een soepel samen-

van de bouwcapaciteit inmiddels bijna zijn bereikt, stijgen

werkingsproces. Om extra kennis in huis te halen zou een

de bouwkosten sterk. Omdat projectontwikkelaars op die

(grote) buurgemeente ondersteuning kunnen bieden. In veel

manier goed kunnen inspelen op de prijsstijgingen, hebben

gevallen kiest een gemeente echter voor externe adviseurs,

zij steeds meer een voorkeur voor kortlopende projecten.

terwijl deze maar een beperkte beslissingsbevoegdheid hebben. Bovendien hebben zij, in tegenstelling tot gemeente-

Tot slot wil ik de woningmarkt noemen. Talloze onder-

ambtenaren en projectontwikkelaars, minder te maken

werpen als woningbouwproductie, hypotheekrenteaftrek,

met de gevolgen van hun beslissingen. Gemeenten die

huurliberalisatie en doorstroming worden afzonderlijk

(onder)handelen vanuit hun eigen kennis en ervaring,

behandeld. Het gevolg is dat de markt zich steeds minder


keuzes en samenwerking” als markt kan gedragen. Het is daarom hoog tijd dat er een integrale benadering komt. In het verleden is al eens een ‘task force’ aan het werk geweest om dit voor elkaar te krijgen, maar zonder zichtbare resultaten in een samenhangend beleid. Ik ben er daarom warm voorstander van om een nationale commissie te vormen, waarin ook de kennis en ervaring van marktpartijen voldoende is vertegenwoordigd. Die commissie heeft de opdracht om een totaaloplossing neer te zetten, met een groot politiek en maatschappelijk draagvlak.

“Ontwikkelaars ondernemen veel zelf om draagvlak te creëren bij stakeholders binnen de gemeente en bij burgers.”

16 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de kantorenmarkt

Trends in de kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 17

Trends in de kantorenmarkt De Nederlandse kantorenmarkt heeft in 2006 aan de vraagzijde een behoorlijke verbetering laten zien. Met een opname van iets meer dan 2,3 miljoen m2 is sprake van een duidelijke opleving. Niet eerder is er in één jaar zoveel kantoorruimte op de Nederlandse markt opgenomen. Voldoende reden om het negatieve beeld over de kantorenmarkt van de

D

Stijging opname door oplevende economie De economische opleving laat de vraag naar kantoorruimte in Nederland niet onberoerd. In 2006 steeg de opname sterk, tot 2,3 miljoen m2. In vergelijking met 2005 komt dat neer op een stijging van 19%. Ten opzichte van 2002, het dieptepunt van de laatste tien jaar, ligt de opname zelfs 53% hoger. De behoefte aan kantoorruimte neemt dus weer toe, en daarmee ook de dynamiek in de markt. De verwachting

afgelopen jaren bij te stellen.

is dat dit gunstige klimaat in 2007 aanhoudt, waardoor ook

De realiteit is echter diffuser.

dit jaar de vraag naar kantoorruimte hoog zal blijven.

De hoge opname heeft nauwelijks tot een daling van het aanbod

Heel anders is het gesteld met het aanbod van kantoor-

geleid, temeer omdat vorig jaar

ruimte. Ondanks het hoge opnamevolume is de beschik-

opnieuw meer kantoorruimte in

bare kantoorruimte nauwelijks gedaald. Eind 2006 werd in

aanbouw is genomen. De markt

Nederland in totaal 5,8 miljoen m2 aangeboden, een niveau

krijgt hierdoor niet of nauwelijks de

dat nagenoeg vergelijkbaar is met dat van het jaar ervoor.

kans om goed in balans te komen.

Daarmee is de aanbodzijde van de markt voor het tweede

Waar realistische planscenario’s

achtereenvolgende jaar stabiel. Het aanbod is echter zo

gerechtvaardigd zouden zijn,

hoog, dat dit voor de stabiliteit van de kantorenmarkt op de

kiest de markt blijkbaar voor een

langere termijn geen gezonde situatie is. Die ontwikkeling is

nieuwe sprong voorwaarts.

overigens wel verklaarbaar. Er zijn nog steeds veel bedrijfsverplaatsingen die per saldo nauwelijks tot extra ruimtegebruik leiden. Bovendien kiezen veel bedrijven voor nieuwbouw op maat, en ook dat draagt niet bij aan een daling van het aanbod. Dat bedrijven voor nieuwbouw kiezen, is terug te voeren naar het geringe aanbod van passende ruimte en de grote hoeveelheid nieuwbouwplannen die projectontwikkelaars momenteel relatief eenvoudig in de markt kunnen zetten. Het aantal nieuw in aanbouw genomen panden is dan ook fors gestegen. Volgens een inventarisatie van branchevereniging NEPROM is in 2006 gestart met de realisatie van meer dan 1 miljoen m2 nieuwe kantoorruimte. Dat stelt een pril herstellende markt nauwelijks in de gelegenheid om op adem te komen. Grote steden op de weg terug Een duidelijk waarneembare trend in de huidige markt is de sterke opmars van de vier grote steden. Het herstel van de kantorenmarkt in Nederland wordt primair gedragen door Amsterdam; vorig jaar vond hier bijna een kwart van alle kantooropname in Nederland plaats. Samen met de opname in de drie andere grote steden, is sprake van een aandeel van 45% in de totale markt. Opvallend is dat dit aandeel de laatste jaren aanzienlijk hoog is gebleven en de oorzaak hiervan is duidelijk. In de grote steden is de beschikbaarheid van nieuwe kantoorruimte behoorlijk toegenomen. De krapte waar deze steden eind jaren negentig mee te kampen hadden, is inmiddels omgeslagen in ruime beschikbaarheid


Aanbod en opname van kantoorruimte

x 1.000 m 2

in m 2 (1985-2006)

6.000

Bron: Vastgoedmarkt

5.000

Aanbod

4.000

Opname

3.000 2.000 1.000

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

van (nieuwe) kantoorruimte. Dit gaat voor een deel ten koste

segment van de markt toegenomen, wat maakt dat de prijzen

van de opname in de satellietsteden; de agglomeratie-

in dit segment stijgen. De tophuurprijzen in Nederland

gemeenten in de directe omgeving van de grote steden.

zijn in 2006 licht gestegen naar e 325,-/m2. Die top wordt

Hun marktaandeel daalde vorig jaar naar 14%, terwijl dit

behaald op de Amsterdamse Zuidas en rond de luchthaven

eind jaren negentig nog ruim 20% was. De komende jaren

Schiphol. Ondanks de stijging van de tophuurprijzen is

worden in de vier grote steden nog voldoende nieuwe

de gemiddelde huurprijs voor kantoren licht gedaald; van

locaties ontwikkeld, waardoor het beeld voor de komende

e 145,-/m2 in 2005 naar e 141,-/m2 vorig jaar. Dit toont

jaren niet wezenlijk zal veranderen. Gezien de hoge leeg-

aan dat het hoge aanbod nog steeds een drukkend effect

stand in de diverse randgemeenten, vraagt dit wel om

heeft. Als gevolg daarvan staat de huurprijsontwikkeling

meer afstemming tussen de steden en de desbetreffende

voor minder courante objecten nog steeds onder druk. In

randgemeenten bij de realisatie van nieuwbouwlocaties.

de markt tekent zich daarom een scherpere tweedeling af, gebaseerd op de kwaliteit van het vastgoed en van de locatie.

Kwaliteit steeds meer bepalend voor

Beide factoren zijn bepalend voor de verhuurbaarheid én

huurprijsontwikkeling

voor het huurprijspotentieel. Want waar in het topsegment

De huurprijzen van kantoorruimte in Nederland zijn een

langzaam maar zeker een herstel van de huurprijzen optreedt,

duidelijke afspiegeling van de huidige marktverhoudingen.

is dat voor locaties met een hoge leegstand voorlopig niet

De vraag naar kantoorruimte is vooral in het hogere

realistisch. In het bijzonder vanuit beleggingsoptiek zijn de

Opname kantoorruimte in de vier grote steden als percentage van de totale opname (1990-2006) Bron: FGH Bank 100%

n Overig Nederland n Den Haag

80%

n Rotterdam n Utrecht 60%

40%

20%

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

0% 1990

n Amsterdam


risico’s van dergelijke objecten, ondanks de oplevende economie, zeker nog aanwezig. Kantoorbehoefte in ander perspectief Veel partijen in de vastgoedmarkt vragen zich af welk effect de toenemende vergrijzing zal hebben op de structuur van de kantorenmarkt. Om die vraag te kunnen beantwoorden, is het noodzakelijk te weten dat de behoefte aan kantoorruimte in principe door drie wezenlijke factoren wordt bepaald: de omvang van de (kantoorgebonden) beroepsbevolking, de internationale positionering van Nederland en de graad van economische veroudering van de bestaande voorraad. De dominante factor is de omvang van de (kantoorgebonden) beroepsbevolking. In tegenstelling tot de afgelopen decennia zal die de komende jaren, mede dankzij de vergrijzing, niet snel meer groeien. Wat het effect hiervan zal zijn, wordt sterk bepaald door de kracht van de Nederlandse economie in internationaal perspectief. Het Centraal Planbureau (CPB) heeft hiervan een scenario-analyse gemaakt, met vier toekomstvarianten. Alle varianten voorspellen dat de kantoorwerkgelegenheid minder snel zal groeien dan in het verleden. In de Bedrijfslocatiemonitor (BLM), gepubliceerd door het CPB in 2005, zijn de effecten van deze ontwikkeling vertaald naar de vastgoedmarkt. De monitor stelt dat de daling van de kantoorgebonden werkgelegenheidsgroei leidt tot een opnameniveau dat wezenlijk lager is dan dat van de laatste twee decennia. Dit heeft volgens FGH Bank tot gevolg dat de toekomstige ruimtevraag voor het grootste deel zal bestaan uit het herhuisvesten van bestaande kantoorbedrijven. Kortom, een accentverschuiving naar vervangingsvraag. Een uitzondering hierop vormen naar verwachting locaties met een internationale aantrekkingskracht, die zich vooral in de grootstedelijke gebieden bevinden. Daarmee komt de vraag naar nieuwbouw in een nieuw perspectief te staan. Een aantal steden en regio’s in Nederland zal zich, in tegenstelling tot de heersende gedachte, moeten voorbereiden op een ‘krimpscenario’. De nieuwbouwplanning van kantoren zal daarom veel selectiever en meer vraaggericht moeten plaatsvinden. Daarbij moet bovendien rekening worden gehouden met het feit dat kantoorruimte als beleggingsproduct op langere termijn alleen een waardestijging kan laten zien bij een zekere mate van schaarste in de markt. Het geplande nieuwbouwvolume én de locatiekeuze, zouden nu al een vertaling moeten zijn van het geschetste toekomstscenario. Versnelde veroudering stadsrandlocaties Kantoorgebruikers zijn het er unaniem over eens dat een kantoorlocatie vooral met de auto goed bereikbaar moet zijn. Sinds begin jaren negentig is het aantal locaties aan de


randen van steden snel gegroeid en inmiddels is ongeveer de helft van de Nederlandse kantorenvoorraad op kantorenparken terug te vinden. Die concentratietendens zet zich de komende jaren verder door. Want nog eens de helft van de kantoren die de komende jaren worden ontwikkeld, bevindt zich op stadsrandlocaties. Er wordt aan een specifieke behoefte voldaan, maar het risico op toekomstige leegstand zal erdoor toenemen. De huidige leegstand is voor een belangrijk deel terug te vinden op de stadsrand-

“Een combinatie van binnenstedelijke herontwikkelingslocaties en multifunctionele gebiedsontwikkeling biedt kansen”

locaties en extra nieuwbouw draagt niet bij aan vermindering hiervan. Voor de markt, die door uitstroom van arbeidspotentieel de komende periode veel minder uitbundig zal groeien dan voorheen, is dit een zorgwekkende ontwikkeling. In deze gebieden zal naar verwachting vooral een vervangingsvraag optreden, waardoor oudere terreinen steeds meer met hardnekkige leegstand te maken zullen krijgen. Dit zal de wederverhuurbaarheid van kantoren negatief kunnen beïnvloeden en de economische levensduur van kantoren op bestaande locaties verkorten. Als mogelijke oplossing om dit proces te doorbreken, heeft FGH Bank in het verleden al vaker gepleit voor een accentverschuiving richting binnenstedelijke herontwikkelingslocaties, bij voorkeur in combinatie met een multifunctionele gebiedsontwikkeling. Een hardnekkig vooroordeel is dat dergelijke locaties onbereikbaar zijn en onvoldoende parkeergelegenheid bieden. De praktijk leert dat er in veel steden, ook in de grote steden, wel degelijk succesvolle binnenstedelijke (her)ontwikkelingslocaties kunnen worden gerealiseerd. Met het oog op de lange termijn is FGH Bank van mening dat dergelijke locaties de meeste stabiliteit en waardevastheid genereren.

Tophuurniveaus van kantoorruimte in Nederland 1985-2006 (in euro/m 2) Bron: FGH Bank

400 350 300 250 200 150 100 50

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0


Samenvatting n De vraag naar kantoorruimte trekt door de verbetering van de economische conjunctuur weer aan. n Ondanks de hogere opname blijft het aanbod van kantoorruimte hoog. n De in aanbouw genomen nieuwbouw

productie is in 2006 sterk gestegen, waardoor de markt weinig kans krijgt zich te herstellen.

n De gemiddelde huurprijzen in Nederland

zijn licht gedaald, een signaal dat er nog steeds veel onderhandelingsruimte

is voor kantoorgebruikers. In het top-

segment zien we de huurprijzen echter

weer stijgen tot een niveau van rond de e 325,-/m2.

n Het marktaandeel van de grote steden neemt weer behoorlijk toe. Daarbij voert Amsterdam duidelijk de boventoon. n De komende decennia zal de vraag

naar kantoren afzwakken, zeker in vergelijking met voorgaande decennia. Dit zet ook de productie van nieuwbouw in een ander perspectief.

n Waar nu de aandacht nog vooral uitgaat naar groeiscenario’s, zullen sommige steden en regio’s terdege rekening moeten gaan houden met krimp

scenario’s. Dit vraagt om een selectiever planningsbeleid.

n De aandacht ligt in Nederland zeer sterk

op (monofunctionele) stadsrandlocaties.

Een meer evenwichtige verdeling van

de voorraad is wenselijk, waarbij

multifunctionele gebiedsontwikkelingen op langere termijn een meer stabiele

en waardevaste investering kunnen

bieden.

22 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de winkelmarkt

Trends in de winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 23

Trends in de winkelmarkt De winkelmarkt in Nederland heeft een voorraad van ongeveer 26 miljoen m2 en ons land behoort daarmee, uitgedrukt per inwoner, tot de dichtst bewinkelde landen van Europa. De winkelruimte bevindt zich voor een groot deel in organisch gegroeide winkelgebieden, gelegen in de centrumgebieden van steden en dorpen. Daarnaast kennen we de planmatig

D

Koopkrachtstijging verhoogt detailhandelsomzetten

De magere jaren tussen 2001 en 2005, waarin de Nederlandse consument herhaaldelijk met een daling van de koopkracht werd geconfronteerd, lijken voorlopig verleden tijd. Er heerst een nieuwe euforie onder de Nederlandse consumenten. De basis voor die euforie vormen de aantrekkende economie en de groei van de werkgelegenheid.

ontwikkelde winkelcentra, die

Door de aantrekkende economie is er ruimte voor koop-

sinds de jaren zestig van de vorige

krachtverbetering en dat uitte zich vorig jaar in een sterke

eeuw zijn gebouwd. Nederland telt

groei van zowel het consumentenvertrouwen als de

momenteel ongeveer 950 planmatig

detailhandelsomzetten. Zo bereikte het consumenten-

opgezette winkelcentra, die

vertrouwen medio 2006 voor het eerst weer een positieve

gezamenlijk ongeveer een derde

score; per saldo denken meer mensen positief dan negatief

van het Nederlandse winkelvloer-

over hun persoonlijke situatie. Eind 2006 kon een score van

oppervlak beslaan. De meeste

8 worden genoteerd. Dit betekent dat het consumenten-

planmatig opgezette winkelcentra

vertrouwen vergelijkbaar is met het niveau van begin

zijn te typeren als een wijk- of

2001, de periode voorafgaand aan de jarenlange laag-

buurtwinkelcentrum. Daarnaast is er

conjunctuur die daarop volgde. Met het oog op de sterke

een groot aantal winkelcentra

economische groei die wordt verwacht, ligt een blijvend

dat onderdeel is van een centraal

positief consumentenvertrouwen in 2007 voor de hand.

winkelgebied. De sterkste groei vindt plaats in het segment

Zowel winkelbedrijven in de food als in de non-food

grootschalige winkelcentra, zoals

lieten een duidelijke omzetstijging zien, maar de groei

de meubelboulevards en de Factory

in de non-food lag wel twee keer zo hoog als in de food-

Outlet Centers (FOC’s). Daardoor

sector. Dit is een tendens die duidelijk verband houdt met de

ontstaat een steeds afwisselender

economische conjunctuur. Doorgaans is de non-foodsector

winkellandschap; een reactie op

het meest gevoelig voor economische veranderingen. Dit

trendverschuivingen die zich aan

geldt in het bijzonder voor branches die gericht zijn op

de vraagzijde van de markt, bij de

luxe en duurzame consumptiegoederen. Het is daarom niet

consumenten, voordoen. Bij de

vreemd dat vooral bedrijven die actief zijn in de woning-

opzet van winkelgebieden is het

inrichting en consumentenelektronica in 2006 hoge

daarom van belang om de steeds

groeicijfers hebben laten zien.

wisselende winkelmotieven van consumenten te onderscheiden.

Transactievolume trekt aan

Dat vraagt van de aanbieders dat

De sterke groei van de detailhandelsomzetten en het

zij meer variatie in het type winkel-

vertrouwen van consumenten is ook gedeeltelijk terug te

gebied aanbrengen en dat zij

zien in de vraag naar nieuwe winkelruimte. Vorig jaar is

winkelruimte meer als een

ongeveer 614.000 m2 winkelruimte opgenomen op de vrije

consumentenproduct beschouwen.

markt. Dat is een stijging van ongeveer 45% in vergelijking met 2005, maar dit ligt nog steeds onder het niveau van voorgaande jaren. De verklaring hiervoor is dat in het recente verleden in verhouding weinig nieuwe winkelruimte is opgeleverd, waardoor onvoldoende aan de huidige vraag kan worden voldaan. De verwachte reactie hierop is dat in de komende jaren meer winkelruimte in aanbouw zal worden genomen, zeker als dit gepaard gaat met een aanhoudende economische groei. Gezien de omvang van de


40

Ontwikkeling consumentenvertrouwen (1988-2006)

20

Bron: CBS

0

Consumentenvertrouwen Economisch klimaat

-20

Koopbereidheid

-40

-60

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

-80

planvoorraad, ongeveer 3,1 miljoen m2, is die ruimte in de

In de kernwinkelgebieden van de grotere steden, in de

komende periode ook zeker te vinden. Omdat een deel van

moderne stadsdeel- en wijkwinkelcentra en op grotere, goed

deze planvoorraad betrekking heeft op de herontwikkeling

geoutilleerde perifeer ontwikkelde winkellocaties is weinig

van bestaande gebieden, ligt het netto aantal toe te voegen

sprake van leegstand. Door de grote vraag van retailers naar

winkelmeters lager.

goede locaties, betreft het meestal kortstondige leegstand. Structureel aanbod komt maar weinig voor.

Het aanbod van winkelruimte is in 2006 iets gestegen en bedraagt momenteel ongeveer 794.000 m2. In deze cijfers

De combinatie van stijgende omzetten en het geringe

is de positieve teneur in de winkelmarkt dus veel minder

aanbod van voor de markt beschikbare winkelruimte,

terug te zien. Op grond van genoemd aanbod ligt de leeg-

zorgt voor een opwaartse beweging in de huurprijzen voor

stand op minder dan 3% van de totale voorraad; een teken

winkelruimte. De duurste winkelstraat in Nederland is

dat de winkelmarkt er op hoofdlijnen toch goed voor staat.

onveranderd de Kalverstraat in Amsterdam, waar de top-

Leegstand concentreert zich vooral in de gebieden die

huurprijzen momenteel rond e 1.850,-/m2 liggen. De

het al langere tijd moeilijker hebben, zoals de kleinere

stijging van de tophuurprijzen is ook zichtbaar in andere

buurtwinkelgebieden en de eerste generatie PDV-locaties.

steden, hoewel ze daar op een lager niveau liggen. Bij

Bovendien is de verhuurbaarheid van solitaire winkel-

een aanhoudende economische groei acht FGH Bank een

panden een blijvend lastige opgave.

verdere huurprijsstijging realistisch, zeker wanneer een stijgende nieuwbouwproductie leidt tot een kwaliteitsverbetering van de voorraad.

Tophuurniveaus van

2.000

winkelruimte in Nederland 1988-2006 (in euro/m 2)

1.800

Bron: FGH Bank 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0


Goede mogelijkheden voor

Kansen voor middelgrote kernen

herontwikkelingslocaties

Concentratie en schaalvergroting behoren tot de belangrijk-

Uit gegevens van de NEPROM blijkt dat er een plan-

ste ontwikkelingen van de laatste decennia. In vergelijking

voorraad van 3,1 miljoen m2 aan nieuwe winkelcentra is.

met 25 jaar geleden is het winkellandschap drastisch ver-

Die voorraad is evenredig verdeeld over centrumlocaties,

anderd. Nieuwe soorten locaties zijn ontwikkeld, zowel in

ondersteunende winkelgebieden en grootschalige locaties;

de stedelijke hoofdstructuur als aan de randen van steden,

zij beslaan elk ongeveer een derde deel. Voor een toch

en nieuwe concepten zijn aan het palet toegevoegd. Met het

al redelijk dichtbewinkeld land is dat een behoorlijk

oog op de ruimere mogelijkheden die het nieuwe locatie-

omvangrijk nieuwbouwpotentieel. Diezelfde cijfers laten

beleid, geformuleerd in de Nota Ruimte, in principe biedt,

ook zien dat meer dan een miljoen vierkante meter de

zal die tendens zich de komende jaren verder doorzetten.

herontwikkeling van bestaande winkelcentra betreft. Die

Concentratie en schaalvergroting hebben er aan de an-

herontwikkeling vloeit voort uit de veranderde behoeften

dere kant toe geleid dat veel voorzieningen op het laagste

van consumenten en de hoge eisen die zij stellen aan

schaalniveau, zoals buurtwinkelcentra, kleine wijkwinkel-

goed geoutilleerde, veilige en goed bereikbare winkel-

centra en winkelvoorzieningen in de kleinere kernen,

gebieden. Winkelcentra hebben meestal geen eeuwige

(grotendeels) zijn verdwenen. Maar naast de trend tot schaal-

levensduur. Gemiddeld genomen wordt een winkel-

vergroting lijkt er in de komende jaren weer ruimte te

centrum na ongeveer 15 jaar gerenoveerd. In de wetenschap

ontstaan voor winkelontwikkelingen in kleine tot middel-

dat de planmatig opgezette winkelgebieden sinds de

grote gemeenten. Door de toenemende vergrijzing ontstaat

jaren zeventig een grote vlucht hebben genomen, betekent

volgens FGH Bank een veelbelovende economie: de

dit dat de markt voor renovatie groeit. De praktijk leert

senioreneconomie. De vraag en behoeften van senioren

dat 25% van de winkelruimte van vóór 1990 nog niet is

zullen ook tot een ander winkelgedrag, en dus tot andere

gerenoveerd, en dat de komende jaren meer bestaande

winkeltijden, winkelformules en winkellocaties kunnen

winkelcentra met veroudering te maken zullen gaan

leiden. Kernbegrippen daarbij zijn de omgevingskwaliteit en

krijgen. Momenteel concentreert deze markt zich nog

de beleving van het winkelende publiek. Retailers kunnen

vooral op wijkwinkelcentra en centra in hoofdwinkel-

hierop inspelen door de winkels weer dichter bij de mensen

gebieden. Maar de komende jaren zullen ook steeds meer

te brengen; zowel fysiek als wat de belevingswaarde betreft.

grootschalige locaties aan de randen van steden zich

Door voor een schaalomvang te kiezen die ‘menselijker’

kwalificeren voor renovatie. Renovatie gaat in de praktijk

is. Gebieden waar sprake is van een sterke mate van ver-

overigens vaak gepaard met een (kleine) uitbreiding van

grijzing, in combinatie met een relatief hoog besteedbaar

het winkelareaal.

inkomen, zijn daarbij zeker kansrijk. In de planvoorraad is te zien dat ook diverse kleine en middelgrote gemeenten plannen hebben gemaakt om de winkelvoorzieningen te versterken. Supermarktbranche in rustiger vaarwater? De prijzenoorlog die vanaf eind 2003 woedde in de supermarktbranche lijkt halverwege 2006 te zijn beslecht. Ruim twee jaar hebben de grote retailers in de foodsector een felle concurrentiestrijd gevoerd om de gunst van de consument. Die prijzenoorlog heeft ertoe geleid dat een van de grootste retailers, Laurus, de winkelketens Konmar en Edah medio 2006 van de hand deed om zich volledig toe te leggen op het derde keten, Super de Boer. De formules van Konmar en Edah zijn overgegaan naar Nederlandse partijen. De Edah-winkels zijn verkocht aan Sperwer en Sligro. Ahold en Jumbo hebben de winkels van Konmar overgenomen.

Ondanks

interesse

van

buitenlandse

retailers voor de Nederlandse markt, heeft toetreding zich vooralsnog niet voorgedaan. Maar dit wil niet zeggen dat die interesse is verdwenen. Nog steeds oriënteren diverse buitenlandse supermarktketens zich op de Nederlandse markt. De rust kan daarom op korte termijn zomaar


worden verstoord. Bovendien speelt er nog een aantal

kleding zijn de belangrijkste productgroepen die vanuit de

andere ontwikkelingen. Laurus zal er alles aan gelegen zijn

huiskamer worden gekocht. Dit heeft langzaam maar zeker

om de Super de Boer-formule de komende jaren te verster-

gevolgen voor de traditionele winkelmarkt. Reisbureaus

ken. Daarnaast kiest Ahold voor een strategie waarbij grote

hebben hiervan de meeste last; zij ondervinden hevige

delen van de buitenlandse activiteiten worden afgestoten

concurrentie van internetaanbieders. In andere branches

en de Nederlandse markt dus een belangrijk speerpunt is.

wordt internet juist steeds meer als een aanvullend en

Tot slot zijn diverse andere winkelformules op zoek naar

volwaardig verkoopkanaal gezien. Voorbeelden van branches

uitbreiding van het aantal filialen. Tegelijkertijd is de

waar dit erg sterk wordt doorgevoerd, zijn financiële

verwachting dat de schaalvergroting zich de komende tijd

instellingen, computerbedrijven en telefonie. In minder

zeker zal doorzetten. Met als gevolg een verdere daling van

extreme

het aantal supermarkten, en grotere winkels. Schaalgrootte

ondersteuning van de al bestaande verkoopkanalen,

en samenwerking zijn, ongeacht de formule, van belang om

bijvoorbeeld om product- of prijsinformatie te geven.

inkoopmacht te verkrijgen ten opzichte van leveranciers.

Internet zal daarom in de visie van FGH Bank de

De concurrentie blijft daarom de komende jaren bestaan.

winkel als belangrijkste verkoopkanaal in de meeste

Een andere kritische succesfactor is een uitgekiende logis-

branches niet verdringen, maar juist kunnen versterken.

tiek om minimale kosten te maken. Verder is de keuze

De winkel krijgt daarbij steeds meer de functie van een

voor een heldere formule met een passend assortiment en

belevingscentrum, terwijl het internet alle mogelijkheden

service- en prijsniveau van groot belang, evenals een goede

biedt aan de oriënterende consument. Succesvolle retailers

locatie en voldoende (gratis) parkeergelegenheid. De win-

doen er dan ook verstandig aan om beide kanalen als

kelformules die het beste aan deze voorwaarden voldoen,

volwaardige

zullen de kritische consument het snelst verleiden.

totaalstrategie te zien.

E-commerce: bedreigend en kansrijk Thuiswinkelen neemt sinds de doorbraak van het internet midden jaren negentig een steeds grotere vlucht. Volgens cijfers van Thuiswinkel.org, de branchevereniging voor thuiswinkels in Nederland, ligt de omzet van thuiswinkelen inmiddels boven € 3 miljard per jaar. Daarbij nemen vooral de ‘online’ bestedingen een enorme vlucht, wat deels ten koste gaat van de traditionele manier van thuiswinkelen (bijvoorbeeld postorders). Na een wildgroei van internetdiensten in de beginjaren, lijkt de afzetmarkt zich momenteel enigszins te kanaliseren. Diensten (reizen, financiële producten), boeken en cd’s/dvd’s, consumentenelektronica, computers (inclusief software), telefonie en

Omzetontwikkeling thuiswinkelen 2000-2005 (in miljoenen euro) Bron: Thuiswinkel.org

3.500 Online Overig thuiswinkelen

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

vormen

en

wordt

internet

complementaire

ook

ingezet

onderdelen

in

ter

hun


Samenvatting n Consumenten besteden meer door

vertrouwen in de nabije toekomst.

n De opname van winkelruimte blijft

enigszins achter door beperkte nieuwbouw in het recente verleden. Wel is er nog veel vraag vanuit expanderende winkelketens. n Het aanbod in de markt is gering en

dat zorgt voor kansrijke perspectieven voor nieuwbouw. n Huurprijzen laten een opwaartse trend

zien, als reactie op een toenemend gebrek aan toplocaties. De top ligt momenteel op circa e 1.850,-/m2. n Renovatie en uitbreiding van bestaande

winkelcentra is een kansrijke markt voor projectontwikkeling. n Demografische veranderingen bieden

nieuwe perspectieven voor kleinere en middelgrote kernen. n De supermarktbranche bevindt zich

ogenschijnlijk in rustiger vaarwater, maar de onderlinge concurrentie zal ook de komende jaren aanhouden. Dit zorgt voor een blijvende druk om de processen verder te optimaliseren. n Thuiswinkelen, waaronder online

winkelen, wordt een steeds volwaardiger verkoopkanaal met flinke omzet stijgingen. Maar het zal de winkel als belangrijkste verkoopkanaal in de meeste branches niet verdringen.


Pieter Affourtit

Voorzitter Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW)

W

“Winkelvastgoed meer

Winkelvastgoed is al decennialang een interessante

ontwikkeling. Sterker nog: het kan de pijler zijn. Daarom

investering, waarbij hoge rendementen op de investeringen

is het belangrijk om na te denken over de levensloop van

worden gerealiseerd. Er is een grote behoefte aan kwalitatief

winkelcentra: op welk moment is een winkelcentrum toe

hoogwaardig winkelvastgoed en dat zorgt ervoor dat

aan herontwikkeling? Door toekomstige ontwikkelingen

beleggers bereid zijn tegen zeer scherpe aanvangsrendementen

in kaart te brengen, kan flexibeler worden ingespeeld op de

aan te kopen. Dat geldt niet alleen voor binnenstedelijke

behoeften van consumenten. Maar dat gaat niet zonder een

locaties, maar ook voor goedlopende, planmatig opgezette

goede afstemming tussen alle belanghebbenden: de over-

(kleinere) buurt- en wijkwinkelcentra. Door langjarige huur-

heid, de ondernemers en de vastgoedbranche. De huidige

contracten en schaarste op de winkelbeleggingsmarkt zijn

liberalisering van beleid is goed, maar het is belangrijk

de beleggings-risico’s klein, maar het is de vraag of dat zo

dat de kaders worden vastgesteld waarbinnen, zowel op

blijft.

regionaal als op lokaal niveau, planvorming plaatsvindt. Daarbij geeft de overheid de hoofdrichting en de toetsings-

In ieder geval is de winkelmarkt sterk in beweging. Het

kaders voor marktinitiatieven aan. Vervolgens gaan

algemene gevoel is dat door de gereserveerde winkel-

marktpartijen hiermee aan de slag door de details op

planning die Nederland altijd heeft gekenmerkt, te weinig

marktgerichte wijze in te vullen.

vernieuwing heeft plaatsgevonden. Daarnaast heeft ook de regelgeving negatieve invloed gehad. Maar met het nieuwe

In het licht van deze (gewenste) veranderingen is een impuls

ruimtelijke beleid is er nu meer aandacht voor vernieu-

nodig op het punt van de kennisontwikkeling binnen het

wing en dus meer ruimte voor nieuwe mogelijkheden,

vakgebied. Nu richten we ons nog vooral op vastgoed-

al is dit in veel gevallen nog selectief. Los van dit alles

management, maar het is belangrijk om verder te kijken

staat als een paal boven water dat de wijze waarop wij in

dan cashflow en ‘stenen’. Bij het ‘vak’ winkelvastgoed mag

de toekomst zullen omgaan met ons retailvastgoed een

meer aandacht worden besteed aan marketing, dynamiek en

afspiegeling zal zijn van wat er zich in de maatschappij

flexibiliteit, want dat bepaalt uiteindelijk het rendement.

afspeelt. De afgelopen jaren hebben maatschappelijke

Aansluitend hierop is daarom ook in de financiering van

veranderingen ervoor gezorgd dat consumenten anders zijn

vastgoed een nieuwe manier van denken nodig.

gaan winkelen. Vooral het internet heeft zijn invloed laten gelden, maar ook de veranderingen en ontwikkelingen in

Aanvangsrendementen dalen door schaarste aan passend

de algemene levensstijl hebben een sterke invloed op

winkelvastgoed. Er komen ook steeds meer (buitenlandse)

het winkelgedrag. Retailers zullen consumenten daarom

investeerders op de markt en er wordt geïnvesteerd met het

meer dan ooit moeten verleiden om een winkel te bezoeken.

oog op toekomstige waardestijgingen. De vraag is echter in

Voor onze winkelcentra betekent dit dat er aandacht zal

hoeverre deze nog zijn te realiseren. De bevolkingsgroei is

zijn voor authenticiteit en onderscheidend vermogen.

klein en als gevolg van de stijging van vaste lasten zien we

Kortom, de eigen identiteit van een winkelgebied wordt

het besteedbare inkomen dalen. Er is inmiddels een aantal

een kernwaarde.

toonaangevende partijen dat de lage aanvangsrendementen niet meer wil betalen.

Opvallend is dat de behoefte aan een ‘eigen’ winkelcentrum waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, toeneemt.

Over het algemeen ben ik positief over de omslag in het

Een woonwijk van enige omvang verdient daarom een

denken die zichtbaar wordt. Het idee van de maakbare

winkelgebied dat aansluit bij de kenmerken van de wijk.

samenleving wordt losgelaten en er wordt meer aan de

Een renovatie van een verouderd winkelcentrum kan niet

markt overgelaten. Het bedrijfsleven speelt meer in op

alleen een positieve maatschappelijke impuls geven aan

veranderende consumentenpatronen en de resultaten van

een woongebied, maar ook een economische. Vanwege die

(markt)onderzoek. Op die manier gaan we langzaam maar

belangrijke rol moet een winkelcentrum worden beschouwd

zeker in de richting van een dynamisch en economisch

als een geïntegreerd onderdeel van een totale gebieds-

gestuurd winkelaanbod. En dat is een goede zaak.


dynamisch en klantgericht”

“Retailers zullen consumenten meer dan ooit moeten verleiden om een winkel te bezoeken.”

30 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de bedrijfsruimtemarkt

Trends in de bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 31

Trends in de bedrijfsruimtemarkt De bedrijfsruimtemarkt in Nederland weerspiegelt de verandering die de economie in heel West-Europa de laatste jaren doormaakt. Globalisering, deïndustrialisatie en outsourcing van productie naar lagelonenlanden maken dat onze economie sterker afhankelijk wordt van de internationale concurrentiepositie van Nederland. De economische groei die we in

A

Opname en aanbod stabiel Al voor het derde jaar op rij ligt het opnameniveau van bedrijfsruimte rond de 2,6 miljoen m2. In 2006 werd in totaal 2,8 miljoen m2 opgenomen. Ondanks de economische groei in 2006, werd nauwelijks een stijging van de opname in de bedrijfsruimtemarkt gerealiseerd. De groei was sterk afhankelijk van prijsstijgingen van de uitvoer van vooral chemische producten en minerale brandstoffen.

2006 zagen toenemen, is niet voor

Pas nu de economische groei zich lijkt door te zetten en

niets voor een belangrijk deel te

te verbreden, zullen de gevolgen meer tastbaar worden.

danken aan de handel met het

Voor het eerst sinds vier jaar is sprake van een forse groei

buitenland. Daarnaast groeit het

van 84.000 banen in 2006. Naar verwachting zal dit in

aandeel van de dienstverlening

de nabije toekomst leiden tot een toenemende ruimte-

binnen onze economie en vindt als

vraag bij bedrijven. Het hoge opnameniveau van de

gevolg daarvan een verschuiving

afgelopen jaren is vooral te danken geweest aan een

naar kantoorwerkgelegenheid

groeiende opname in de grootschalige logistieke sector; dat

plaats. Ook zien we dat de

wil zeggen objecten met een vloeroppervlakte van meer

veranderende economie in

dan 5.000 m2. Inmiddels neemt de logistieke sector met

toenemende mate haar stempel

een jaarlijks volume van rond de 1 miljoen m2 ongeveer een

drukt op de gebouwen waarin

derde van de totale opname in de bedrijfsruimtemarkt voor

bedrijven gehuisvest willen zijn.

zijn rekening. Het overige deel van de opname bestaat uit

Zo zien we naast leegstand, die in

kleinere bedrijfsgebouwen. Traditioneel heeft dit segment

grote mate structureel van aard is,

een hoog eigenaar-gebruikersaandeel, maar ook particuliere

een aanhoudend hoog

beleggers zijn al sinds enige tijd geïnteresseerd in vooral

opnameniveau van moderne

de

bedrijfsgebouwen. Gebouwen

marktsegment.

multifunctionele

bedrijfsruimten

in

dit

kleinere

verouderen sneller en zijn steeds lastiger te hergebruiken. Aan oude

Het aanbod van bedrijfsruimten is al enkele jaren redelijk

fabrieks-gebouwen, die meestal

stabiel en komt in 2006 uit op 8,5 miljoen m2. Dit is

midden in een stedelijke omgeving

weliswaar een kleine toename ten opzichte van 2005, maar

staan, wordt bij herstructurering

vergeleken met die van de jaren ervoor een zeer beperkte.

steeds vaker een andere

Omdat het aanbod gedurende de afgelopen jaren explosief

bestemming gegeven. Voor meer

steeg, waren gemeenten en ontwikkelaars terughoudend

recente, maar verouderde

met het ontwikkelen van nieuwe bedrijfsruimten. Het

bedrijfsgebouwen op bedrijven-

aantal verleende vergunningen voor nieuwbouw van

terreinen zal sloop en vervanging

bedrijfshallen is ten opzichte van eind jaren negentig

door nieuwbouw eerder aan de

dan ook gehalveerd. Daarnaast is de uitgifte van nieuwe

orde zijn.

bedrijventerreinen de afgelopen jaren afgenomen, hoewel in 2005 een lichte verbetering optrad. Naast de geringe toevoeging van nieuw aanbod blijken bovendien de gevraagde kwaliteit en het beschikbare aanbod niet op elkaar aan te sluiten. Ongeveer 90% van het aanbod past matig tot slecht bij de wensen van de markt en is daarmee lastig te verhuren. Dit aanbod bevindt zich in de Randstad, Noord-Brabant, Limburg, Gelderland en Overijssel. Kortom, de regio’s die van oudsher een sterk industrieel karakter hebben. Hierdoor is het mogelijk


x 1.000 m 2

Aanbod en opname van bedrijfsruimte in m 2 (1999-2006)

9.000

Bron: Vastgoedmarkt

8.000

Aanbod Opname

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

0

dat ondanks het hoge aanbod, in segmenten van lokale

prijzen voor bedrijfsruimte worden betaald in de directe

markten sprake is van krapte.

omgeving van Schiphol. Hier is het tophuurniveau gestegen naar ongeveer e 80,-/m2. De schaarste aan bedrijfspanden

Tophuurprijzen vertonen stijgende lijn

in de directe omgeving van de luchthaven en de alsmaar

Door de omschreven ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod

toenemende vraag daarnaar, zijn hier de belangrijkste oor-

blijven huurprijsniveaus voor courante bedrijfsruimten

zaken van. Voor grote logistieke bedrijfspanden en minder

op een hoog niveau, of stijgen zelfs licht. Het landelijke

courante panden zien we in 2006 een sterk vertroebeld

gemiddelde huurprijsniveau is stabiel gebleven en lag

huurprijsbeeld. Met nieuwe distributiecontracten zijn

in 2006 voor courante bedrijfsgebouwen op e 45,- tot

logistieke dienstverleners vaak op zoek naar distributie-

e 55,-/m2. In het noorden en oosten van het land is dit

centra die klaar zijn voor gebruik. Omdat de looptijd

niveau lager, met uitzondering van de regio’s Groningen

van de distributiecontracten vaak beperkt is, verlangen

en Zwolle/Stedendriehoek. In de zuidelijke helft van de

logistieke bedrijven meer flexibiliteit in huurcontracten

provincie Noord-Holland bevindt het prijsniveau zich e 10,-

van de aanbieders van deze distributiecentra. In ruil voor

tot e 20,-/m2 boven het landelijke gemiddelde. De hoogste

korte huurcontracten zijn logistieke bedrijven dan ook

Tophuurprijsniveaus van bedrijfsruimte in Nederland 1987-2006 (in euro/m 2) Bron: FGH Bank 90 80 70 60 50 40 30 20 10

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0


steeds vaker bereid om huurtarieven te accepteren, die tot 25% hoger zijn. Voorwaarde daarbij is dat het vastgoed volledig voldoet aan de huidige maatstaven voor de desbetreffende sector. Maar vanwege het lagere huurprijsniveau richten logistieke dienstverleners zich voor de aanhuur van een Europees distributiecentrum steeds vaker op het buitenland. En dat beïnvloedt het Nederlandse marktbeeld. Veel regio’s hebben een ruim aanbod van verouderde bedrijfspanden; de potentiële gebruiker heeft dus diverse alternatieven. De huurprijzen in die regio’s zijn daarom laag en daarin is voorlopig weinig verandering te verwachten. Bedrijventerreinen met veel verouderd vastgoed zien steeds meer bedrijven vertrekken. Daardoor ontstaat overaanbod aan de onderkant van de bedrijfsruimtemarkt en dat zorgt voor grote verschillen in de huurprijsniveaus in vergelijking met meer marktconforme locaties. Met een gemiddelde jaarhuurprijs van e 25,- tot e 35,-/m2, ligt het niveau aan de onderkant van de markt ver onder het landelijke gemiddelde voor courante panden. Producenten positief over Nederlandse economie Het producentenvertrouwen is de afgelopen jaren een goede indicator voor de Nederlandse conjunctuur gebleken. De afgelopen decennia was te zien dat een stijgend producentenvertrouwen ook tot meer productie bij bedrijven leidde. Sinds de zomer van 2005 is het vertrouwen van ondernemers sterk gestegen; de laatste vijf maanden van 2006 bleef de vertrouwensindicator voortdurend op een hoog niveau en in oktober werd zelfs een recordhoogte van 9 bereikt. Dit optimisme hangt samen met de grote tevredenheid over de orderportefeuilles, die het afgelopen jaar sterk groeiden. Eind 2006 was de orderpositie in Nederland ruim 100 maanden werkvoorraad. Daarnaast voorziet het grootste deel van de ondernemers een uitbreiding van het personeelsbestand. Meer kleine vestigingen Op bedrijventerreinen zijn vooral industriële-, bouw-, handels- en transport-/communicatiebedrijven te vinden. Daarbij heeft elke branche zijn eigen soort huisvesting. Zo vormt een pand van een industrieel bedrijf de ‘schil’ rondom specifieke productiemachines en -installaties. Voor de bouwsector geldt dat de werkzaamheden veelal op locatie worden verricht en dat het pand vooral wordt gebruikt als opslagruimte. In de handel heeft de bedrijfsruimte naast een opslagfunctie ook de functie van showroom. De transportsector gebruikt bedrijfspanden overwegend voor de open overslag van goederen. Verder geldt dat kleinere bedrijven vaak ook de kantoorwerkzaamheden in het pand hebben


Groei aantal vestigingen en werkgelegenheid bij bedrijven tussen 2001 en 2005 (2001=100) Bron: Lisa

Sector

Vestigingen

Banen totaal

Banen

Banen

Banen

0 t/m 9

10 t/m 99

> 100

Industrie

100

88

97

89

85

Bouw

116

94

108

90

88

Handel

104

99

100

100

97

Transport/communicatie

101

97

97

91

101

105

95

100

94

91

Totaal

ondergebracht. Een toename van de schaalomvang van die

concentreert deze zich steeds vaker in kantoren en in

bedrijven zal leiden tot een uitbreiding van de kantoor-

aparte afdelingen voor research & development. De out-

werkzaamheden. Tot een punt wordt bereikt waarop het

sourcing van de productiefunctie maakt dat het aantal

interessant wordt om deze kantoorfunctie afzonderlijk, op

vestigingen niet is gedaald, hoewel er banen verloren

een aparte locatie, te huisvesten.

gingen. In de bouwsector vindt een verschuiving plaats. In het

De handelsbranche biedt met 1,3 miljoen banen de meeste

midden- en grootbedrijf is het aantal banen tussen 2001 en

werkgelegenheid, gevolgd door de industriële sector met

2005 met 37.000 gedaald. Maar het kleinbedrijf groeide met

ongeveer een miljoen banen. De sectoren bouw en transport

10.000 banen en het aantal vestigingen nam toe met ruim

boden in 2005 ieder werk aan een kleine 500.000 banen. In

11.000. We zien hier een sterke toename van zelfstandigen

de periode tussen 2001 en 2005 is de werkgelegenheid in al

die vanuit huis werken. Omdat zij het materieel steeds ge-

deze sectoren teruggelopen. Wel is deze trend in 2006 weer

makkelijker bij gespecialiseerde bedrijven in kunnen hu-

omgezet in een stijging. In totaal nam het aantal banen

ren, neemt de hoeveelheid in eigen bezit af. Dit heeft dus

tussen 2001 en 2005 af met ongeveer 200.000 tot

tot gevolg dat de vraag naar bedrijfsruimte in de bouwsector

3,2 miljoen. De industriële sector verloor de meeste banen

afneemt, ondanks de grote bouwopgaven die de komende

(60.000 sinds 2001), terwijl het aantal vestigingen gelijk

jaren in het verschiet liggen.

bleef. Omdat een deel van de werkgelegenheid in de industriële

De handelssector zag de werkgelegenheid tussen 2001 en

sector zich steeds meer kwalificeert als hoogwaardig,

2005 met 10.000 banen dalen, maar het aantal vestigin-

Ontwikkeling producentenvertrouwen (1985-2006) Bron: CBS 10

7,5 5 2,5 0 -2,5 -5 -7,5

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

-10


“De Betuwelijn en de Tweede Maasvlakte versterken de logistieke kernfunctie van Nederland in het Europese krachtenveld.”


gen nam toe met 8.000. Het karakter en de omvang van de

de verwachte sterke groei van het goederenvervoer maakt

sector hebben een grote invloed op de invulling van

het noodzakelijk om het gebruik van spoor- en water-

bedrijventerreinen. De stabiele ontwikkeling van vooral

wegen te intensiveren. Dit zal op termijn zeker gevolgen

het midden- en kleinbedrijf in deze sector en de toename

hebben voor de inrichting van het Nederlandse logistieke

van het aantal vestigingen, maken dat er volop kansen

landschap. De vestiging van distributiecentra concentreerde

liggen voor de vastgoedsector. Aangezien de eisen die de

zich de afgelopen jaren grofweg in de twee mainport-

industriële sector stelt redelijk uniform zijn, blijven goede

regio’s Amsterdam en Rotterdam en in de logistieke

gebouwen relatief lang courant. Een opkomende trend is

‘transitzone’ Noord-Brabant, met een uitloop naar Venlo.

bijvoorbeeld dat beleggers zogenoemde ‘light industrials’

Als

in verhuurde staat aankopen als nieuwbouw en het object,

transitzone zich naar het noorden kunnen uitbreiden.

zodra de huurder vertrekt, vrij van huur gaan ‘uitponden’.

Met de Betuwelijn is Nederland goed in staat om nieuwe

Door een afname van de factor arbeid zullen huisvestings-

snelle corridorverbindingen te maken met Duitsland, de

kosten een groter belang in het bedrijfsresultaat van de

belangrijkste handelspartner, en met de opkomende

gebruikers krijgen. Mede hierdoor is in deze sector een

markten in Centraaal- en Oost-Europa. De Tweede

toenemendebelangstelling voor het huren van bedrijfs-

Maasvlakte in Rotterdam biedt daarbij de noodzakelijke

ruimte te zien.

ruimte om de groeiende goederenstroom aan land te

gevolg

van

de

Betuwelijn

zal

deze

logistieke

kunnen brengen. Deze ontwikkelingen versterken de De ontwikkelingen in de transportsector hebben waar-

logistieke kernfunctie van Nederland in het Europese

schijnlijk de grootste invloed op de bedrijfsruimtemarkt. In

krachtenveld.

totaal nam het aantal banen weliswaar met 17.500 af, maar het aantal vestigingen en vooral het aantal banen nam bij grote bedrijven toe. Middelgrote bedrijven zijn door fusies en overnames uitgegroeid tot grootbedrijven en aan de onderkant treden veel nieuwe bedrijven toe. De revolutie in communicatietechnologie van het afgelopen decennium ligt aan de basis van de globalisering en de outsourcing van productie naar lagelonenlanden. Bedrijfsprocessen hangen niet langer af van de locatie, maar van communicatie en planning. Logistieke efficiency brengt een duidelijke toegevoegde waarde voor de totale productieketen. De logistieke sector is dan ook sterk gegroeid en ‘Nederland Distributieland’ profiteert daarvan. Met de zeehavens en de luchthaven Schiphol is ons land een belangrijke schakel in het Europese logistieke netwerk. Naast de internationaal georiënteerde distributie groeit ook de binnenlandse distributie. En dat uit zich in een sterk toegenomen dynamiek in de markt voor logistiek vastgoed. Nieuwe logistieke mijlpalen in 2007 Het jaar 2007 zal voor de logistieke markt een belangrijk jaar worden. De exploitatie van de Betuwelijn gaat van start en, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan, gaan de grenzen met de nieuwe Centraal- en Oost-Europese EU-lidstaten open. Door de economische groei die deze landen als gevolg daarvan zullen ondervinden, zal ook de goederenstroom van en naar Nederland verder kunnen toenemen. Daarnaast zal de Europese Commissie in 2007 met een ‘actieplan voor de goederenlogistiek’ komen. Dit plan zal voor de komende jaren richting geven aan de ontwikkeling van de logistieke sector in Europa. Daarbij zal sterk worden ingezet op multi-modaliteit in het goederenvervoer. Het wegennet slibt steeds verder dicht en


Samenvatting n De opname is met 2,8 miljoen m2 in

2006 redelijk stabiel gebleven. Dit geldt ook voor het aanbod dat nauwelijks is gestegen. n Economische vooruitzichten voor 2007

zijn blijvend positief. De verwachte aanhoudende groei kan in 2007 voor een stijging van de vraag naar bedrijfs ruimte leiden. n Door de grote ‘mismatch’ tussen vraag

en aanbod aan de onderkant van de markt is, ondanks de hoge leegstand in sommige regio’s, toch sprake van een krappe markt. n Tophuurprijzen voor bedrijfsruimten zijn

gestegen naar e 80,-/m2 in de regio Schiphol. Het landelijke gemiddelde is stabiel op e 45,- tot e 55,-/m2. n Er bestaat een groot verschil tussen

de tophuren van courante bedrijfs panden en de huurprijsniveaus van minder courante panden. n Nederland is goed op weg om de sterk

groeiende goederenstroom in de nabije toekomst te kunnen blijven faciliteren. n De logistieke ‘transitzone’ zal zich met

de start van de Betuwelijn verder in noordelijke richting kunnen uitbreiden.

38 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de woningmarkt

Trends in de woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 39

Trends in de woningmarkt De Nederlandse woningvoorraad laat een gestage groei zien. Inmiddels staan er in Nederland iets meer dan 6,9 miljoen woningen, waarvan 57% tot de koopsector behoort. Het resterende deel (43%) bestaat dus uit huurwoningen. Corporaties nemen op deze verhuurmarkt nog altijd een zeer belangrijke positie in. In totaal beschikken zij over 2,3 miljoen sociale huurwoningen. Wel neemt

A

Opnieuw prijsstijging koopwoningen Als gevolg van de aantrekkende economie, de stijging van de koopkracht en het toegenomen vertrouwen van de Nederlandse consument, is de vraag naar koopwoningen onverminderd groot. Zo zijn er vorig jaar naar schatting 5% meer huizen verkocht dan in 2005. Door de grotere vraag laten ook de prijzen van koopwoningen een stijging zien. Eind 2006 lagen de woningprijzen volgens makelaarsvereniging NVM 5,7% hoger dan het jaar daarvoor. Alle

dit aantal de laatste jaren af.

deelsegmenten in de koopwoningmarkt zijn in prijs

De woningmarkt in Nederland

gestegen. De sterkste stijging vond plaats in het segment

wordt, als geen andere markt,

vrijstaande woningen. Deze werden bijna 6% duurder.

gereguleerd door de overheid via

Appartementen lieten een prijsstijging van 4,9% zien.

beleidsinitiatieven en weten regel-

De grote vraag naar koopwoningen komt ook tot

geving. Die invloed beperkt zich niet

uitdrukking in de onderhandelingsruimte. Voor courante

tot de ruimtelijke ordening; ook met

woningen in segmenten waar veel vraag naar is, is die

inkomenspolitiek en met subsidies

onderhandelingsruimte behoorlijk geslonken. In specifieke

probeert de overheid de koers van

gevallen wordt momenteel zelfs meer geboden dan de

de Nederlandse woningmarkt bij

vraagprijs. Een situatie die vergelijkbaar is met die van

te sturen. Omdat aanbieders van

eind jaren negentig van de vorige eeuw, toen de woning-

woningen, zoals woningcorporaties,

markt behoorlijk krap was en in sommige segmenten

beleggers en projectontwikkelaars

prijsstijgingen van ongeveer 20% op jaarbasis werden

binnen dit speelveld moeten

gerealiseerd. Vergelijkbare prijsstijgingen liggen nu niet

acteren, zijn er te weinig nieuwe

voor de hand, omdat de betaalbaarheid van woningen

woningen gebouwd en verloopt

voor een steeds grotere groep onder druk staat. Prognoses

vervolgens de doorstroming in de

van de Rabobank gaan voor 2007 dan ook uit van een

markt onvoldoende vlot. Bovendien

gemiddelde prijsstijging van ongeveer 3,5%.

zijn de koop- en huurmarkt niet optimaal met elkaar in over-

Tekort aan woningen langzaam minder

eenstemming. De oorzaak daarvan

De impasse waarin de woningmarkt verkeert, is voor een

is dat initiatieven zich doorgaans

belangrijk deel te wijten aan het tekort aan nieuwbouw-

richten op slechts een onderdeel

woningen. Nog steeds neemt het aantal huishoudens in

van de totale woningmarkt. Om dat

Nederland toe, waardoor er een grote en blijvende behoefte

te doorbreken is behoefte aan een

aan woningen is. De woningproductie laat sinds 2004 weer

integrale visie met een overheid

een opgaande lijn zien en die heeft zich ook vorig jaar

die daarin een duidelijke rol speelt.

doorgezet. In 2006 zijn ongeveer 80.000 nieuwe woningen

Dat hierover binnen de politiek nog

opgeleverd. De effecten van de afspraken die de minister

geen eenduidigheid bestaat, bleek

van VROM met gemeenten en woningcorporaties heeft

wel uit de verkiezingsstrijd van eind

gemaakt, worden dus langzaam maar zeker zichtbaar.

2006. De woningmarkt was een van

Maar de opgeleverde nieuwbouw ligt nog steeds onder

de onderwerpen waarover tussen

het gewenste niveau van 90.000 woningen per jaar, waar-

de verschillende partijen grote

door het woningtekort maar langzaam wordt ingelopen.

meningsverschillen bestonden,

Daarbij komt dat woningzoekenden steeds meer eisen

maar waaraan vooralsnog niemand

stellen aan een woning en aan de woonomgeving. Naast een

zijn vingers wil branden.

kwantitatieve uitbreiding, is dus ook een kwalitatieve inhaalslag nodig. Het gevolg is dat woningen die niet aan de marktvraag voldoen, in toenemende mate aan de voorraad worden onttrokken. Deze toename past bij de voortvarend-


Mediane verkoopprijzen naar woningtype in euro Bron: NVM

Mediane verkoopprijs

Stijging op jaarbasis

eind 2005

eind 2006

eind 2005

eind 2006

Tussenwoningen

20 1.000

21 0.000

4,7%

4,5%

Hoekwoningen

22 1.000

229.000

6,2%

3,6%

Twee-onder-een-kapwoningen

278.000

288.000

4,9%

3,6%

Vrijstaande woningen

39 1.000

41 4.000

5,7%

5,9%

Appartementen

1 65.000

1 73.000

6,5%

4,9%

228.000

241.000

6,0%

5,7%

Totaal

heid waarmee de stedelijke herontwikkeling op dit moment

Waarborgfonds

wordt opgepakt. Hoewel dit positief is voor de kwaliteit

voorwaarde dat deze aansluiten op primaire doelstellingen

van de woningvoorraad, wordt het effect van de stijgende

zoals de ontwikkeling van duurdere huur- en koop-

nieuwbouwproductie enigszins tenietgedaan, omdat de

woningen

netto-toevoegingen een minder snelle stijging laten zien.

activiteiten laten zich steeds moeilijker verenigen met

in

Sociale

gemengde

Woningbouw

wijken.

(WSW),

Maar

die

onder

nieuwe

de oorspronkelijke doelstelling van corporaties. Daardoor Commercialisering van woningcorporaties

bevindt de waarborging door het WSW zich steeds meer op

De

Nederland

een hellend vlak. Commerciële projectontwikkelaars en

ontwikkelen zich versneld tot maatschappelijke onder-

institutionele beleggers wijzen dan ook op oneerlijke

nemingen met een sterke commerciële inslag. De

concurrentie en eisen van de politiek maatregelen om het

oorspronkelijke activiteit, het verhuren van woningen

‘level playing field’ te handhaven. Om dit alles kracht bij

aan lagere inkomensklassen, is uitgebreid met grond-

te zetten, heeft de belangenorganisatie voor institutionele

verwerving,

en

beleggers, de IVBN, zelfs een klacht ingediend bij de NMa.

beheer van zorgvastgoed, stimulering van leefbaarheid

De verdere verzelfstandiging en commercialisering van

en veiligheid en ondersteuning met servicediensten. Die

woningcorporaties verloopt dus niet zonder slag of stoot en

commerciële

maatregelen zijn nodig om het toezicht erop te verbeteren.

ongeveer

500

woningcorporaties

projectontwikkeling,

activiteiten

worden

in

ontwikkeling

geborgd

door

het

Ontwikkeling nieuwbouwwoningen en nieuwbouwwoningen minus onttrekkingen (1971-2005) Bron: ABF Research

160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

1983

1981

1979

1977

0 1975

onttrekkingen

180.000

1973

Nieuwbouw minus

1971

Nieuwbouw


Tegen die achtergrond wordt door de NMa ook scherp toe-

van de gemeenten. Bovendien breiden de corporaties hun

gezien op het fusieproces binnen de corporatiesector,

werkterrein uit naar maatschappelijk vastgoed als scholen,

waarbij het samengaan van woningcorporaties niet mag

kinderopvang- en medische centra, bibliotheken en zorg-

leiden tot belemmeringen in de concurrentie met andere

voorzieningen. Dit zijn gebieden waar de samenwerking

(markt)partijen.

met marktpartijen de komende jaren verder kan worden

In het verlengde daarvan wordt ook vanuit Europees

geïntensiveerd.

perspectief naar de Nederlandse corporatiesector gekeken. De Europese Commissie vindt de toegang tot de sociale

Lot nieuwe huurbeleid bij Eerste Kamer

huursector voor niet-corporaties onvoldoende. Dit stand-

In 2006 is het nieuwe huurbeleid, geïnitieerd door voorma-

punt kan ertoe leiden dat corporaties in de komende jaren

lig minister Dekker, goedgekeurd door de Tweede Kamer.

aanzienlijke delen van hun portefeuille moeten verkopen.

In dit nieuwe huurbeleid wordt gestreefd naar liberalisering van de markt voor verhuurwoningen, met als doel de

Dit neemt niet weg dat corporaties en bestaande markt-

doorstroming te versterken. Tegelijkertijd wordt van

partijen elkaar bij steeds meer nieuwbouwprojecten weten

corporaties

te vinden en onderling samenwerken, vooral bij binnen-

dat zij de nieuwbouwproductie fors opschroeven om de

stedelijke herontwikkelingsopgaven. Daarbij ontpoppen de

beoogde doorstroming in de woningmarkt waar te maken.

woningcorporaties zich steeds meer als regisseur van het

Op verzoek van de Tweede Kamer zijn in de loop van

totale proces; een taak die zij voor een deel overnemen

2006 de oorspronkelijke plannen bijgesteld, met name om

en

commerciële

ontwikkelaars

verwacht

de mogelijk negatieve effecten voor bestaande huurders te minimaliseren. Zo heeft het geliberaliseerde deel van de markt in eerste instantie slechts betrekking op een klein deel van de markt (5%) en is een groot deel van het te liberaliseren deel in een overgangsgebied terechtgekomen dat pas na 2010 in beeld komt, mits er dan voldoende nieuwbouw is gerealiseerd. Maar of het nieuwe huurbeleid daadwerkelijk van kracht wordt, is onzeker geworden. Na de verkiezingen van 22 november 2006 heeft de Eerste Kamer het nieuwe huurbeleid controversieel verklaard en het zal pas na de benoeming van een nieuw kabinet in behandeling worden genomen. Gezien de gewijzigde politieke verhoudingen is het daarom maar zeer de vraag of het nieuwe huurbeleid politiek overeind zal blijven. Bevolkingsontwikkeling als basis voor toekomstige investeringen De gevolgen van de toenemende vergrijzing voor de vastgoedmarkt komen zowel bij gemeenten als bij provincies, steeds nadrukkelijker op de voorgrond. Langzaam maken angst en onzekerheid over die gevolgen plaats voor positivisme. Dat is, zeker als we de focus op de woningmarkt leggen, naar de mening van FGH Bank terecht. Vergrijzing leidt namelijk tot een andere kwaliteitsvraag en marktpartijen die daarop inhaken zullen in staat zijn de kansen die als gevolg van de vergrijzing ontstaan, te verzilveren. Een veel gehoord misverstand is dat de vergrijzing in Nederland op korte termijn gaat leiden tot een afname van het aantal inwoners. Hoewel de bevolkingsgroei op dit moment volgens cijfers van het CBS op een historisch laag niveau ligt, is geen sprake van een feitelijke daling. Die daling zal zich ook in de komende jaren nog niet voordoen. Pas na 2020 is sprake van een krimp van de Nederlandse


bevolking. Een tweede misverstand is dat de vergrijzing

Nieuwe woonproducten bepalend

zal leiden tot minder behoefte aan woningen. Op de lange

Het aantal ouderen neemt toe, terwijl het aantal gezinnen

termijn is de kans daarop aanwezig, maar voor de vraag

juist een tegengestelde beweging laat zien. Dit zal leiden tot

naar woningen speelt in het bijzonder de ontwikkeling

accentverschuivingen in de vraag naar woningen en in de

van de huishoudens een rol. Tot 2020 is nog steeds sprake

keuze van woongebieden, met als belangrijkste consequentie

van een substantiële groei van het aantal huishoudens in

een verdere segmentatie naar regio’s en gemeenten. De

Nederland. Hierdoor zal in de komende jaren behoefte

verschillen zullen de komende jaren dus ruimtelijk gezien

blijven bestaan aan nieuwbouw. Bovendien groeit het

groter worden. Dit neemt niet weg dat de woningmarkt,

aantal huishoudens tot 2020 aanmerkelijk sneller dan

zowel voor ontwikkelaars als voor beleggers, nog steeds

de bevolking, wat betekent dat de gemiddelde woning-

veel kansen biedt. Daarbij moet wel rekening worden

bezetting verder zal afnemen. Anders gesteld, voor

gehouden met een andere vraag, die het gevolg is van de

hetzelfde aantal inwoners zullen de komende jaren meer

structuurverandering in de markt. Veel partijen zien

woningen beschikbaar moeten zijn.

momenteel het woon-zorgsegment als kansrijk. Ook in de visie van FGH Bank liggen hier voor vastgoedpartijen veel

Bij die ontwikkeling moet wel de ruimtelijke spreiding in

mogelijkheden. Hoewel daarbij wel een verdere uitsplit-

het oog worden gehouden. In delen van Nederland zal de

sing naar diverse types van woon-zorgproducten nodig is.

bevolking tussen nu en 2020 daadwerkelijk afnemen of nog

Daarnaast is in nieuwbouwplannen de transformatie

maar licht groeien. In andere delen is juist nog een stevige

naar binnenstedelijk wonen zichtbaar. Herontwikkeling

groei te verwachten, met de provincie Flevoland op kop.

en verdichting in bestaande gebieden wordt steeds

De gebieden die het eerst met een krimpende bevolking te

belangrijker en dient vooral in het teken te staan van

maken krijgen, zullen ook als eerste het aantal huishou-

een kwaliteitsverbetering van het stedelijke product.

dens zien dalen. Tussen nu en 2020 geldt dit alleen voor

Tegelijkertijd zal de jaarlijkse ruimtebehoefte niet volledig

Zuid-Limburg en het oostelijk deel van Groningen. Dit zijn

in het bestaande stedelijke gebied kunnen worden

regio’s die ook als eerste met vergrijzing te maken hebben

ingepast. Uitbreiding op nieuwbouw-locaties zal daarom

gekregen. Kortom, in grote delen van Nederland zal een

nodig blijven. De plannen voor de verdere groei van Almere

blijvende vraag naar woningen bestaan, en daarmee ook

zijn vanuit dat perspectief daarom begrijpelijk, evenals voor

behoefte aan nieuwbouw.

diverse andere nieuwbouwlocaties rond de grote(re) steden.

Procentuele groei aantal inwoners (a) en huishoudens (b) tussen 2005 en 2020 Bron: ABF Research, bewerking FGH Bank

(a)

(b) n < 0

n < 0

n 0 - < 5

n 0 - < 5

n 5 - < 10

n 5 - < 10

n > = 10

n > = 10


Samenvatting n Het eigen woningbezit in Nederland

blijft groeien. Mede door de verkoop van huurwoningen ligt het eigen woningbezit inmiddels op 57% van de totale woningvoorraad. Op diverse manieren drukt de bestaande politiek haar stempel op de woningmarkt. Een gevolg is dat de markt niet optimaal functioneert. Waar een integrale visie nodig is, wordt juist op specifieke onderdelen sturing gegeven. Het is maar zeer de vraag of dat de gewenste dynamiek vergroot. Met het nieuwe huurbeleid is in 2006 door de Tweede Kamer ingestemd. Het betreft een afgezwakt plan, waar de Eerste Kamer zich in de loop van 2007 over zal uitspreken. Door het tekort aan woningen blijven de woningprijzen een stijgende tendens vertonen. Een verdere stijging in 2007 ligt in het verschiet. De woningbouwproductie neemt verder toe. Tegelijkertijd worden minder courante woningen aan de voorraad onttrokken en is de netto-toevoeging van het aantal woningen nog steeds beperkt. Wel zorgt de sloop van verouderde woningen voor een kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad. Woningcorporaties begeven zich steeds meer op het commerciële deel van de markt. Ontwikkelaars en beleggers vrezen hierdoor een verstoring van het ‘level playing field’. Nederland vergrijst gedurende de komende decennia en dat zal tot een andere woningvraag leiden. Een daling van de bevolking en het aantal huishoudens is tot 2020 echter niet te verwachten. Nieuwbouwproductie van woningen blijft daarom nodig. Er ontstaan echter wel grotere regionale verschillen. Woon-zorgconcepten bieden het komende decennium veel kansen voor

alle partijen in de vastgoedmarkt.

n

n

n

n

n

n

n


Onno Breur

Voorzitter Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN)

H

“Meer visie en regie van

Het motto van de minister van VROM was (is): centraal

Een andere ontwikkeling is het verruimde speelveld voor

doen wat moet, decentraal doen wat kan. Daar kan ik mij

corporaties. Voor de goede orde: woningcorporaties zijn een

prima in vinden. De centrale verantwoordelijkheid is het

groot goed en vergeleken met het buitenland is de woning-

op hoofdlijnen bewaken van de kwaliteit van de ruimte-

voorraad in Nederland van gemiddeld goede kwaliteit. Maar

lijke ordening, het bevorderen van gelijke kansen en het

in hun streven naar ondernemerschap worden corporaties

bewaken van een positief investeringsklimaat. Decentraal

ook steeds actiever in segmenten die oorspronkelijk het

moeten voorwaarden worden gecreëerd om de zaken te

werkterrein van commerciële marktpartijen zijn. Op zich-

realiseren.

zelf is daar niets mis mee, mits voor corporaties dezelfde spelregels als voor de andere marktpartijen gelden. Dit is

Al jarenlang kijken institutionele beleggers met gemengde

in mijn ogen echter lang niet altijd het geval. Corporaties

gevoelens naar het ingrijpen van de centrale overheid op

hebben per definitie een sterke positie ten opzichte van

de woningmarkt. Het zijn kleine reparaties, terwijl een

gemeenten; ze kunnen veel voor elkaar betekenen. Voeg

brede en fundamentele aanpak nodig is om tot een beter

daaraan toe dat zij kunnen werken met geld dat uiteindelijk

functionerende markt voor koop- en huurwoningen te komen.

minder hoeft op te brengen dan dat van de belegger en je

De sterke prijsstijging van koopwoningen en de gematigd

hebt de basis voor ongelijke concurrentie. De mogelijk-

gestegen huurprijzen hebben er de afgelopen jaren voor

heden voor beleggers nemen hierdoor steeds verder af. Dat

gezorgd dat de kloof tussen de huur- en koopmarkt steeds

is jammer, want in de praktijk blijkt dat samenwerking

groter is geworden. Uiteraard is het voor de overheid geen

tussen partijen juist veel kan toevoegen. Maar als het één

doel op zich om beleggers in staat te stellen aanvaardbare

partij steeds moeilijker wordt gemaakt, heeft dit invloed

rendementen te behalen. Maar beleggers kunnen voor een

op het eindresultaat. Dat de IVBN het ‘level playing field’

deel van de markt wel een belangrijke bijdrage leveren aan

zeker wil stellen, is inderdaad van direct belang voor de

het vlottrekken van de doorstroming. Zij kunnen op markt-

beleggers maar evenzeer van een breder, maatschappelijk

conforme voorwaarden duurdere huurwoningen verhuren

belang.

aan mensen die daar bewust voor kiezen. Door hun langetermijnfocus kunnen beleggers bovendien een buffer creëren

Een opvallende trend is ook de enorme groei van het belang

in tijden dat de koopmarkt wat tegenzit, door woningen

van particulier geld in de beleggingsmarkt, voornamelijk

in huur te nemen. Kortom, een bestendig investerings-

in de vorm van vastgoed CV’s. Een goede ontwikkeling,

klimaat hoog op de agenda te houden, is voor iedereen nuttig.

want het vergroot de liquiditeit van de markt en biedt ook de kleinere belegger de kans om in vastgoed te beleggen.

Daarnaast zouden lokale overheden kunnen optreden als

Maar om die markt op verantwoorde wijze te kunnen

regisseur door meer het voortouw te nemen bij de ont-

laten groeien, is meer transparantie en toezicht nood-

wikkeling van een visie en (de kwaliteit van) de ruimte-

zakelijk. Het dreigt een ‘fee-driven’ business te worden

lijke invulling. Een regisseur die partijen bijeen brengt,

en dat kan gevaarlijk zijn. Als voor de aanbieder de winst

die elkaar op inventieve wijze aanvullen en bereid zijn

in het begin ligt, maar voor de belegger pas aan het einde

om een lange-termijncommitment aan te gaan. Gebieds-

van de rit, wat is dan de incentive voor de aanbieder om te

ontwikkelingen zijn complex, kapitaalintensief, en hebben

blijven knokken? Vanuit de IVBN is het niet ons directe werk-

een lange doorlooptijd. Het ontwikkelen van, en vast-

terrein, maar initiatieven om snel tot goede ordening en

houden aan een visie vraagt om een overheidsorganisatie

toezicht te komen, ondersteunen wij. De particuliere markt

die dat kwalitatief en kwantitatief aankan. De realiteit is

drijft voor een flink deel op emotie. Als het ergens misgaat,

natuurlijk wel, dat slagvaardigheid en voorspelbaarheid

zal dit ingrijpende gevolgen hebben voor het vertrouwen

voor de lange termijn soms op gespannen voet met de

in de hele markt. Gelukkig begint dit besef door te dringen

politiek en met het democratische proces staan. Gelukkig

en wordt actie ondernomen, al moet het wel sneller. Het

zijn er steeds meer voorbeelden waarbij de gemeente

dreigen met zwarte lijsten door de VVP zonder duidelijke

wel op voortvarende wijze het initiatief neemt.

criteria op basis waarvan een partij erop wordt geplaatst, lijkt


de overheid” me overigens niet de meest effectieve manier om medewerking te krijgen. Groeistuipen, zullen we maar zeggen. In breder verband is een belangrijke, maar niet nieuwe trend zichtbaar: de ontwikkeling van nieuwe beleggingsproducten uit geldstromen die, wat achtergrond en regio betreft, van steeds meer verschillende bronnen afkomstig zijn. Zo worden bijvoorbeeld met het uit elkaar trekken en opknippen van equity en financiering met verschillende rendement-/ risicoprofielen nieuwe geldbronnen aangeboord. Tot nog toe zijn het vooral Angelsaksische partijen, maar ook steeds meer ‘lokale’ professionele vastgoedbeleggers houden zich ermee bezig. Deze ontwikkeling wordt mede ingegeven door een vastgoedmarkt die steeds transparanter wordt en zich steeds beter laat meten en vergelijken met andere beleggingscategorieën. ‘Financial engineering’ zal het beleggen in vastgoed blijvend veranderen. Nieuw talent en nieuwe partijen zullen op de vastgoedmarkt actief worden. Het zal misschien wennen zijn, maar volgens mij is het een zeer positieve ontwikkeling. Het zet aan tot denken buiten de gebaande paden en dat is altijd goed.

“Lokale overheden kunnen meer het voortouw nemen bij de ontwikkeling van een visie en de kwaliteit van de ruimtelijke invulling.”

46 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt

Trends in

Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 47

de vastgoedbeleggingsmarkt Wederom is een jaar afgesloten met een nieuw record aan vastgoedbeleggingstransacties. In 2006 werd door institutionele beleggers voor bijna e 6,6 miljard nieuw geïnvesteerd in commercieel vastgoed. De stijgende lijn die, afgezien van een dip enkele jaren geleden, al ruim twaalf jaar aanhoudt, onderstreept de structurele positie die vastgoed inmiddels in portefeuilles van beleggers inneemt. Naast de nieuwe beleggingen in

D

Buitenlandse beleggers rukken op De aanwezigheid van buitenlandse investeerders op de Nederlandse vastgoedmarkt mag inmiddels structureel worden genoemd. In 2006 was ongeveer 53%, oftewel e 3,5 miljard van de nieuwe investeringen afkomstig van buitenlandse beleggers. De open economie in Nederland, de afwezigheid van valutarisico’s in de Eurozone, de transparantie van de Nederlandse vastgoedmarkt en de toegenomen mogelijkheden om vanuit eigen land cross-

2006 vond ook een aantal (zeer)

border te investeren, zijn voor buitenlandse investeerders

grote transacties plaats in de vorm

belangrijke redenen om hun blik op Nederlands vastgoed

van complete portefeuilles die van

te richten. Hoewel deze ontwikkeling vooral gevolgen

eigenaar wisselden. Voorbeelden

zal hebben voor de beide thuismarkten, zal de spoedige

hiervan zijn VHS, MPC en Nedlloyd.

introductie van REIT’s (Real Estate Investment Trusts) in

Verder wisselden in de loop van

het Verenigd Koninkrijk en Duitsland hieraan een verdere

2006 een aantal grote individuele

positieve impuls kunnen geven.

vastgoedobjecten van eigenaar, zoals het nieuwe pand van KPMG

Ook is te zien dat zowel bij buitenlandse als bij bin-

in Amstelveen (€ 250 miljoen), de

nenlandse partijen de interesse verder is verbreed naar

Haagse Poort in Den Haag (ruim

segmenten als logistiek vastgoed, industrials en in gerin-

€ 200 miljoen) en Acanthus in

gere mate ook naar zorgvastgoed, parkeergarages, hotels

Amsterdam (ruim € 170 miljoen).

en leisure. De uitbreiding naar alternatieve segmenten

Deze transacties zijn grotendeels

wordt in de eerste plaats ingegeven door het gebrek aan

nog niet opgenomen in het eerder

aanbod van goede beleggingsproposities in de van oudsher

genoemd volume van € 6,6 miljard.

favoriete kantoren-, winkelen woningsector. Daarnaast

Worden dergelijke investeringen

blijkt dat dankzij de toegenomen kennis en interesse, deze

ook meegenomen, dan komt het

markten ook meer tastbaar zijn geworden. Zo blijkt in een

totale beleggingsvolume van

aantal nichemarkten, zoals parkeergarages, dat de ver-

vastgoedbeleggingsinvesteringen

gaande specialisatie voldoende transparantie en vertrouwen

in 2006 uit op ongeveer € 11 miljard.

biedt om beleggers aan te trekken. Tegelijkertijd zijn er

Opvallend is dat het kapitaal dat

steeds meer Nederlandse beleggers die bij gebrek aan goede

onverminderd beschikbaar is voor

investeringsmogelijkheden in eigen land, niet vinden wat

vastgoedinvesteringen, van veel

zij zoeken en zich richten op het buitenland.

verschillende bronnen komt.

De verwachting is dat ook de komende jaren de buitenlandse belangstelling voor Nederlands vastgoed zal aanhouden. De interesse van Duitse beleggers is van blijvende aard en daarnaast zullen vanuit geografisch spreidingsmotief steeds meer internationale beleggers Nederlands vastgoed opnemen

in

hun

panEuropese

vastgoedportefeuilles.

Met name vanuit de Angelsaksische landen en vanuit Zwitserland is sprake van een sterk groeiende interesse en investeringsbereidheid. Maar omdat zij het tactische en operationele management van dit Nederlands vastgoed vrijwel altijd uitbesteden, zal het lastig zijn om de exacte omvang van buitenlands kapitaal op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt in beeld te brengen.


Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed naar type vastgoed en investeerder (exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro (2006) Bron: Vastgoedmarkt

Institutionele

beleggers

Vastgoedfondsen

Buitenlandse

Totaal

vastgoed-

investeringen

Kantoren

800

1.050

2.500

4.350

Winkels

400

400

350

1. 1 50

Bedrijfsruimte

1 50

250

650

1.050

1.350

1.700

3.500

6.550

Totaal

Grote verschuivingen in kantoor-

beleggers die in winkels investeren, maar ook hier is in

beleggingen

toenemende mate buitenlandse belangstelling te zien. Het

Door de verkoop van een aantal grote vastgoedportefeuilles

lagere investeringsvolume in winkels vloeit niet voort uit

in 2006 zijn vooral de beleggingen in kantoren explosief

een gebrek aan interesse, maar grote winkelbeleggingen

gegroeid. In volume werd in 2006 voor bijna e 4,4 miljard

zijn zo schaars dat ze relatief weinig op de markt komen.

geïnvesteerd in kantoren. Ten opzichte van 2005, toen

Ondanks het lagere investeringsvolume blijft de winkel-

werd er voor e 2,2 miljard in kantoren belegd, is dit een

markt daarom een interessante belegging. Ook omdat de

verdubbeling. Dit hoge niveau heeft te maken met het

consumentenbestedingen aantrekken en de huurprijzen in

besluit van enkele Duitse beleggers om een aantal fondsen

de nabije toekomst een opwaarts potentieel hebben.

te liquideren, nu de opbrengsten als gevolg van de sterke markt hoog zijn. Daarbij is geen sprake van desinteresse

De bedrijfsruimtemarkt liet in 2006 een toename van het

in de Nederlandse markt, want deze beleggers zien we

investeringsvolume zien. Met meer dan e 1 miljard in 2006

tegelijkertijd weer terug bij de kopers van Nederlands

is sprake van een stijging ten opzichte van het vooraf-

vastgoed. Door de verkoop kwam een aantal grote portefeuilles

gaande jaar van 25%. De markt die van oudsher wordt

met kantoren in nieuwe handen. Vooral Breevast heeft

gedomineerd door een hoge mate van eigen gebruik, kent

zich in 2006 in de kijker gespeeld. Door de verwerving van

enkele deelmarkten waarop vaak gespecialiseerde beleggers

onder andere de MPC-portefeuille is het bedrijf de op een na

zich richten. In deze sector worden ook relatief veel

grootste kantoorbelegger in Nederland geworden.

objecten via sale-and-lease-back vanuit eigen gebruik op de beleggingsmarkt gebracht. Logistiek vastgoed is de grootste

De winkelbeleggingsmarkt kende een sterk 2005, maar

beleggingsdeelmarkt

zag het investeringsvolume in 2006 dalen tot ongeveer

Vanwege de grote wens van gebruikers om panden te huren,

e 1,2 miljard. Opnieuw zijn het vooral Nederlandse

is deze markt hard op weg een volwaardige beleggings-

Nieuwe investeringen in

de

bedrijfsruimtemarkt.

7.000

commercieel vastgoed (exclusief woningen

binnen

■ Nederlandse beleggers ■ Buitenlandse beleggers

Totaal

6.000

en particuliere beleggers) in miljoenen euro

5.000

(1987-2006)

4.000 3.000 2.000 1.000

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0 1987

Bron: Vastgoedmarkt


(indirecte) fondsen. Naast de geografische spreiding en de spreiding over verschillende vastgoedsegmenten, bereiken zij daarmee bovendien een spreiding van managementrisico’s. Voor de vastgoedbeleggingsfondsen zelf betekent dit een groei van het aantal aandeelhouders, en door de toename van het aantal fondsen, ook van de onderlinge concurrentie. De focus van de fondsen zal daarom in toenemende mate liggen op het vergroten van de aandeelhouderswaarde, onder andere door slimme financiële constructies. Dit biedt dus kansen voor aanbieders van bijvoorbeeld vastgoedderivaten. De markt zal er echter voor moeten waken dat het vastgoedspecifieke risico dat de eindbelegger zoekt, behouden blijft. Institutionele beleggers hanteren ALM- (Asset Liability Management) modellen om te bepalen wat de beste manier is om de ingelegde premies te beleggen, zodat op korte en op lange termijn aan de uitbetalingsverplichtingen kan worden voldaan. In die modellen wordt uitgegaan van een bepaalde verhouding tussen beleggingen in aandelen, vastrentende waarden en vastgoed. Omdat de aandelenmarkt is aangetrokken, is er een onderweging ontstaan in vastgoedbeleggingen. De komende tijd is daarom van institutionele beleggers een aanhoudende vraag naar vastgoedbeleggingen te verwachten. Er komt steeds meer cijfermateriaal beschikbaar over het beleggen in vastgoed. Bovendien wordt verwacht dat de allocatie vastgoed in nieuwe ALM-studies categorie te worden. Door de sterke stijging van het inter-

van de instituten zal gaan stijgen. Dit zal de vraag naar

nationale goederenvervoer blijven naar verwachting de be-

vastgoedbeleggingen nog verder vergroten. Maar daarbij

leggingen in logistiek vastgoed de komende jaren stijgen.

zal de focus van deze beleggingen wel meer op de lange termijn liggen. Want het is juist de langjarige stabiliteit

Groei institutionele vastgoedbeleggingen

ten opzichte van aandelen, die vastgoed een interessante

Het vastgoed in portefeuille van institutionele beleggers is

buffer maakt in tijden van een neerwaartse beursteneur.

in 2005 met ruim 10% gestegen naar e 105,6 miljard. Vooral pensioenfondsen zagen hun vastgoedbeleggingen

Vastgoedrendementen verder verbeterd

sterk stijgen; met 18% naar een totaal van e 63,7 miljard.

Institutionele beleggers hebben de resultaten op vastgoed-

Opvallend is dat de vastgoedbeleggingen bij verzekeraars

beleggingen in het jaar 2005 zien stijgen tot 10,2%. Dit

zijn afgenomen met 10%, tot e 15,6 miljard. De

betekent een toename van het rendement ten opzichte

verschuiving van direct naar indirect gehouden vastgoed,

van het voorafgaande jaar met 2,5%. Voor het eerst sinds

die al een aantal jaren zichtbaar is, heeft zich ook in 2005

2001 is weer sprake van ‘double digits’ in de vastgoed-

versterkt doorgezet. Anders dan voorgaande jaren gaat deze

rendementen. De resultaten over de eerste drie kwartalen

verschuiving niet gepaard met een daling van de totale

van 2006 laten zien dat sprake is van een verdere groei van

omvang van de directe beleggingen. Zowel de directe als

de rendementen naar 12,7%.

de indirecte beleggingen namen in omvang toe, waarbij de

Ten opzichte van aandelen en obligaties was vastgoed in

indirecte beleggingen het sterkst groeiden.

2004 de best presenterende beleggingscategorie, maar in 2005 was het de slechtst presterende. Dit is niet verwonderlijk,

Het direct houden van vastgoed is, ten opzichte van andere

want in 2005 hebben vooral aandelen, met een rendement

beleggingen, relatief arbeidsintensief. Daarnaast hebben

van 32,5%, zeer goed gepresteerd. De aandelenmarkt is een

beleggers door de groei van het aantal beleggingsmaat-

stuk volatieler dan de vastgoedmarkt en reageert daarom

schappijen (fondsen) steeds meer keuzemogelijkheden om

veel sterker op het ingezette economische herstel. Wordt

indirect in vastgoed te beleggen. Instituten alloceren hun

de prestatie van vastgoed over de langere termijn bekeken,

vastgoedbeleggingen daarom steeds vaker in meerdere

dan blijkt het 11-jarige gemiddelde rendement van vastgoed


met 11,4% het hoogst. Aandelen en obligaties volgen met

Rendementsprestatie corporatiewoningen

respectievelijk 10,5% en 8,4%.

licht afgezwakt Na een sterke groei van de totaalrendementen in de

De verbeterde vastgoedrendementen zijn voor het overgro-

corporatiesector in 2004, lieten deze in 2005 een afgezwakte

te deel te danken aan de waardestijging. De indirecte ren-

groei zien. Het totaalrendement nam af van 9% in 2004

dementen zijn in 2005 gestegen naar 4,2% ten opzichte van

naar 8,5% in 2005. Ten opzichte van de afgelopen vijf jaar is

een waardegroei in 2004 van 1,7%. Deze groei zal in 2006

daarmee nog steeds sprake van relatief hoge rendementen.

nog hoger uitvallen, want al in de eerste negen maanden

Opvallend is dat waar over de grote linie sprake is van

werd een waardestijging van 5,3% genoteerd, oftewel 6,8%

afnemende totaalrendementen, de categorie eengezins-

ten opzichte van september 2005. Net als in 2004 komt

woningen in 2005 juist een rendementsverbetering liet zien.

deze waardegroei voor een belangrijk deel voor rekening

Daarnaast had deze categorie als enige een toegenomen

van de winkelen woningbeleggingen. Kantoren kenden

waardegroei. Bij de overige categorieën was in 2005 ook

in 2005 met 0,1% nauwelijks een waardestijging, maar in

sprake van positieve waardegroei, maar ten opzichte van het

2006 steeg de waarde over de eerste negen maanden met

topjaar 2004 nam deze af. Het directe rendement vertoont

2,7%.

voor alle categorieën een relatief grote afname en komt met 2,6% uit onder het niveau van alle voorgaande jaren. De

Het directe rendement liet een geringe daling zien van

relatief sterke waardestijgingen van corporatiewoningen in

6% in 2004 naar 5,8% in 2005. Deze daling is overigens

2004 en 2005 en een gematigde huurprijsontwikkeling, zijn

een voortzetting van een meerjarige trend, die in 2006

hier de oorzaak van. Deze relatief sterke waardestijgingen

lijkt doorbroken. De eerste drie kwartalen wijzen in ieder

vinden hun grondslag in de daling van zowel de kapitaal-

geval in die richting en de verwachting is dat over heel 2006

marktrente als de yields, in combinatie met een stijging

een licht hoger rendement op de huurinkomsten is behaald.

van de verwachte huurinkomsten in de toekomst.

Deze stijging wordt met name ingegeven door verbeterde rendementen op huurinkomsten bij bedrijfsruimten en

Wederom daling aanvangsrendementen

winkels. Voor kantoren en woningen zullen de exploitatie-

Ook in 2006 lieten de aanvangsrendementen een ver-

rendementen vrijwel hetzelfde zijn als in het voorgaande

dere daling zien; een half procent ten opzichte van een

jaar.

jaar eerder. Die daling vindt overigens niet alleen in de

Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro en in procenten Bron: CBS, bewerkt door FGH Bank

1980 1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Direct vastgoed

Pensioenfondsen

6,3

14,2

19,4

23,3

26,0

23,4

22,9

23,1

Verzekeraars

4,8

7,3

8,6

13,5

14,8

15,1

13,8

14,3

24,2 12,7

Beleggingsmaatschappijen

1,5

7,0

8,9

28,7

31,1

23,1

23,2

21,7

23,4

Overige instellingen

–

–

0,3

0,0

0,0

0,1

0,1

0,1

0,1

Totaal

12,6

28,5

37,2

65,5

71,9

61,7

61,0

59,2

60,4

Indirect vastgoed

Pensioenfondsen

0,3

2,5

6,0

23,8

24,3

22,8

25,9

31,0

39,5

Verzekeraars

0,1

0,4

0,7

2,1

2,3

2,0

2,0

2,9

2,9

Beleggingsmaatschappijen

0,0

0,2

0,5

3,4

2,7

1,9

2,0

2,4

2,7

Overige instellingen

–

–

0,1

0,0

0,0

0,0

0,1

0,1

0,1

Totaal

29,3

29,3

26,7

30,0

36,4

45,2

94,8 101,2

88,4

91,0

95,6 105,6

Totaal Direct vastgoed Indirect vastgoed Totale beleggingen Aandeel direct vastgoed

0,4

3,1

7,3

13,0

31,6

44,5

69,9% 90,2% 83,6% 69,1%

71,1% 69,8% 67,0% 61,9% 57,2%

3,1%

9,8% 16,4% 30,9% 28,9% 30,2% 33,0% 38,1% 42,8%

116,6

290,1

466,8

830,0

831,2

779,4

854,9

10,8%

9,8%

8,0%

7,9%

8,7%

7,9%

7,1%

932,1 1.069,1 6,4%

5,7%


Randstad plaats. Over de hele linie zien we in Nederland

de huurmarkten zal hierin de komende jaren weinig

de aanvangsrendementen in de top van de markt onder

verandering komen. Kortom, de schaarste zal naar

neerwaartse druk staan. Vastgoedbeleggingen kennen een

verwachting aanhouden, waardoor de neerwaartse druk op

grote populariteit en kapitaal is in ruime mate voor handen.

de aanvangsrendementen nog wel even aanhoudt.

Beleggers staan in de rij voor goed-verhuurde objecten.

De lange rente is gedurende de afgelopen decennia sterk

Probleem daarbij is het beperkte aanbod van echt goede

gedaald en lijkt momenteel een historische bodem te

objecten, waardoor het risico ontstaat dat doorsnee

hebben bereikt. Beleggers zien de lange rente als maatstaf

objecten op te lage rendementen worden aangekocht.

voor risicoloos beleggen op de lange termijn. Hieraan

Winkels kennen wederom lagere aanvangsrendementen

afgemeten kunnen zij een opslag rekenen voor het verhoogde

dan kantoren en bedrijfsruimten. De afgelopen jaren

risico van het, ook op lange termijn, beleggen in vastgoed.

daalden de aanvangsrendementen voor winkels sterker

De afgelopen jaren bedroeg de opslag voor beleggingen in

dan voor de andere twee categorieën, maar in 2006 bleef

kantoren en winkels ongeveer tussen de 1 en 1,5%. Voor

het verschil gelijk. Voor goede winkelobjecten worden

bedrijfsruimten gold een hogere opslag. Maar nu de lange

netto aanvangsrendementen van 5% betaald. Kantoren

rente sinds 2005 weer stijgt en de aanvangsrendementen

volgen op korte afstand met 5,25% en bedrijfsruimten

verder lijken te dalen, wordt deze risico-opslag bij het

volgen op enige afstand met rendementen van 6,75%.

aangaan van nieuwe beleggingen versneld kleiner. In feite lijkt de huidige situatie dus op die van eind jaren

De grote vraag is wanneer de bodem met betrekking tot de

negentig. Na een stijging van de lange rente reageerden

aanvangsrendementen zal zijn bereikt. Om daar een goede

de aanvangsrendementen destijds vertraagd, ook met een

uitspraak over te kunnen doen is het volgens FGH Bank

stijging. Nadat vervolgens de rente weer verder zakte,

vooral van belang te kijken naar de twee meest bepalende

konden ook de aanvangsrendementen verder omlaag. Het

factoren: de verhouding tussen vraag en aanbod op de vast-

verschil met de jaren negentig is dat de huidige rente nog

goedbeleggingsmarkt en de ontwikkeling van de lange rente.

maar weinig zal kunnen dalen. Verwacht wordt dat de

De vraag naar beleggingsvastgoed zal naar verwachting de

rente zich voorlopig rond de 4% zal stabiliseren. Door

komende jaren op een hoog niveau blijven en kapitaal zal

een overvloed aan kapitaal en een renteniveau van rond

dus in ruime mate aanwezig zijn. Het aanbod aan goed

de 4% zal de risico-opslag de komende jaren eerder in de

vastgoed is al gering en gezien de ontwikkelingen op

buurt van 1% dan van 1,5% zitten. Hieruit zou mogen

Totale rendementen per sector in procenten (1995-2006) Bron: ROZ/IPD

1995 1996

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Gemiddeld 11 jr

2006 3e kw

Kantoren

8,6

8,8

12,0

14,4

15,5

15,1

12,0

8,3

5,2

5,5

7,0

10,2

9,9

Winkels

9,4

8,7

10,6

12,7

13,3

12,0

9,9

9,8

9,2

10,3

13,5

10,8

15,9

Bedrijfsruimten

10,0

11,3

12,1

13,7

17,1

13,1

10,5

9,5

6,4

8,5

11,1

11,2

12,8

Woningen

12,3

14,3

13,7

13,7

16,9

18,5

12,1

8,4

7,1

7,6

10,1

12,2

12,4

Totaal

10,8

11,9

12,7

13,7

15,8

16,1

11,4

8,8

7,1

7,8

10,2

11,4

12,7

Aandelen

19,1

38,7

45,9

14,7

25,9

2,9

-17,4

-32,3

7,6

5,1

32,5

10,5

Obligaties

15,7

11,7

9,6

17,7

-6,8

5,1

8,5

9,5

8,0

4,7

11,2

8,4

Totale rendementen per type woning in procenten (2000-2005) Bron: Aedex/IPD 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Gemiddeld 6 jr

Meergezinswoningen

2,2

3,4

6,4

6,8

10,2

9,0

7,1

Eengezinswoningen

1,9

2,4

7,0

7,0

6,0

7,9

6,2

Overige woningen

-0,7

1,9

9,1

8,0

11,0

6,0

7,1

Totaal

1,9

3,0

6,7

6,9

9,0

8,5

6,8


“De omvang per fonds is gedurende het afgelopen jaar sterk toegenomen.” worden geconcludeerd dat de nettoaanvangsrendementen

blijken dat rendementsvooruitzichten niet kunnen worden

voor winkels en kantoren in de buurt van 5% hun bodem

waargemaakt, dan loopt het imago van de hele vastgoed-

bereiken. De markt is hier niet ver meer van verwijderd.

sector schade op. Gezegd moet worden dat tot op heden slechts enkele incidenten van niet gehaalde rendementen

De afgelopen jaren gold in het algemeen dat bij langjarig

bekend zijn. Bovendien betrof het vaak fondsen die niet

verhuurd vastgoed de risico’s gering waren. Beleggen in vast-

in Nederlands vastgoed belegden. Maar de afgelopen jaren

goed was daarmee in sterke mate ‘cashflow driven’. De ge-

werd ook duidelijk dat een aantal fondsen tussentijds en

stegen restwaarde zorgde ervoor dat het indirecte rendement

onverwachts met leegstand te maken heeft gekregen. Dit

aan het einde van de rit zonder veel problemen kon worden

zal de uiteindelijke fondsrendementen gaan beïnvloeden.

ontvangen. Nu de bodem van de aanvangsrendementen

Daar staat wel weer tegenover dat de prijzen voor vastgoed

mogelijk in zicht is, zullen beleggers weer meer aandacht

de afgelopen jaren sterk zijn gestegen, waardoor eventuele

moeten schenken aan de specifieke kwaliteit van het onder-

tussentijdse leegstand door een hogere verkoopopbrengst

liggende vastgoed. In een markt met veel structurele

kan worden gemitigeerd. Ook de huidige lagere rente speelt

leegstand moet meer dan ooit rekening worden gehouden

de fondsaanbieders in de kaart. Doorgaans hebben besloten

met de wederverhuurbaarheid van het vastgoed. De locatie

vastgoedfondsen een looptijd van zes tot tien jaar. Met de

van het vastgoed zal daarbij opnieuw een cruciale rol spelen.

grote opkomst van vastgoedfondsen aan het begin van deze eeuw, zal de komende jaren dus echt moeten blijken in

Vastgoedfondsen werken aan transparantie

welke mate beleggers hun verwachtingen zien uitkomen.

De snelgroeiende sector van besloten vastgoedfondsen kende in het jaar 2006 voor het zoveelste jaar op rij een

Door de toegenomen aandacht voor besloten vastgoed-

groeiende belangstelling van particulieren. Zo steeg de

fondsen heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) bij

nieuwe inleg in deze fondsen wederom naar een record-

de sector verder aangedrongen op zelfregulering. In het

hoogte. Uit onderzoek van PropertyNL blijkt dat de nieuwe

afgelopen jaar is daartoe een aantal initiatieven van de

inleg, met een bedrag van e 526 miljoen, al in het derde

grond gekomen. Zo hebben de participanten de Vereniging

kwartaal van 2006 het niveau van 2005 (e 463 miljoen)

van Vastgoed Participanten (VVP) opgericht en zijn aan

had overtroffen. Daarbij valt op dat de omvang per fonds

de zijde van de aanbieders twee verenigingen ontstaan:

gedurende het afgelopen jaar sterk is toegenomen. De

de vereniging vastgoed fondsen (VVF) en de stichting

opleving in de aandelenmarkt lijkt voor particulieren dus

transparantie vastgoedfondsen (STV). De komende periode

geen belemmering om ook in vastgoed te blijven beleggen.

zullen deze organisaties moeten werken aan de verdere

Vanuit de professionele vastgoedmarkt wordt al jarenlang

professionalisering én transparantie van besloten vastgoed-

gewezen op het gebrek aan toezicht op deze besloten vast-

fondsen. Daarmee wordt de sector nogmaals de kans op

goedfondsen. Want mocht bij expiratie van vastgoedfondsen

zelfregulering geboden.

Laagste nettoaanvangsrendementen

9

op vastgoed in procenten (1990-2006) Bron: FGH Bank

8

Bedrijfsruimte in de Randstad

7

5 4

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

3 1992

Lange rente

6

1991

Kantoorruimte in de Randstad

1990

Winkelruimte in de Randstad


Samenvatting n In 2006 werd voor een recordbedrag

van bijna e 6,6 miljard nieuw belegd

in vastgoed.

n Opvallend waren enkele zeer grote

beleggingstransacties van complete portefeuilles, vaak kantoren portefeuilles. n Steeds meer buitenlandse partijen,

met steeds meer verschillende nationaliteiten, beleggen in Nederlands vastgoed. Andersom zijn Nederlandse beleggers in toenemende mate actief in het buitenland. n Institutionele beleggers belegden in

2005 10% meer in vastgoed dan het jaar ervoor. Dit is vooral het gevolg van de groei van de vastgoedbeleggingen bij pensioenfondsen met 18%. Verzekeraars zagen de vastgoed beleggingen afnemen met 10%. n Financiële constructies zijn in opkomst

om creatieve deals te structureren en om de aandeelhouderswaarde van fondsen te optimaliseren. n De vastgoedrendementen zijn sterk

verbeterd. Het totaalrendement op vastgoed bedroeg in 2005 10,2%. Voor het jaar 2006 ligt het totaalrendement van vastgoed op circa 13%. n In de corporatiesector bedroeg het

totaalrendement volgens de Aedex/IPDindex 8,5%. n De aanvangsrendementen zijn over

de hele linie wederom verder gedaald. Maar nu de lange rente stabiel blijft, lijkt de bodem in zicht. n Vastgoedfondsen zijn wederom sterk

in trek bij particulieren. Aanbieders en participanten verenigen zich ieder afzonderlijk en komen met initiatieven om het inzicht in de markt te verbeteren. Daarmee wordt deze markt nogmaals de kans op zelfregulering geboden.

54 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Begrippenlijst

Aanbod

PDV-locatie

Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en

Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met

bedrijfsruimte, die vrij voor de markt te huur of te koop

vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloer-

is, afgerond op 1.000 m2. Het betreft bestaande en in

oppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen een

aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten.

bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt.

Opname Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom

GDV-locatie

en bedrijfsruimte, geregistreerd door Vastgoedmarkt.

Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met

Sale-and-lease-back-transacties worden meegeteld,

vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloer-

evenals onttrekkingen van kantoorruimte voor andere

oppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen

bestemmingen.

een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt. Een GDV-locatie is een

Kantoorruimte

detailhandelslocatie waar de branchebeperkingen die

Kantoorruimte > 500 m2 vvo in specifieke

geformuleerd zijn in het PDV-beleid en die onverkort

kantoorgebouwen.

blijven gelden voor perifere locaties, niet of in mindere mate worden gehanteerd.

Winkels Winkels/showroom > 200 m2 vvo. Bedrijfsruimte Productie- en distributieruimte > 750 m2 vvo (inclusief kantoorruimte). Voorraad Totale omvang van het bestaande kantoor-, winkelen/of bedrijfsruimte- areaal. Leegstand Kantoor-, winkelen/of bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor ingebruikneming. Huurprijs Prijs per m2 vvo per jaar. Verzorgingsindex De verzorgingsindex geeft de verhouding weer tussen het totaal verkoopvloeroppervlak en het aantal inwoners. Er zijn 15 woonplaatsgrootteklassen onderscheiden. De index is per woonplaatsgrootteklasse op 100 gesteld. Stijgt de index boven de 100 uit dan is er relatief veel aanbod. Ligt hij onder de 100 dan is er naar verhouding minder aanbod dan op basis van het gemiddelde verwacht zou mogen worden. (bron: D&P en HBD)

Nawoord | FGH Vastgoedbericht 2007 | 55

FGH Bank is dé bank voor de financiering van commercieel

FGH Bank gaat met verschillende labels verder dan

vastgoed. Met onze specifieke en actuele kennis van

vastgoedfinanciering alleen. Zo biedt FGH Vastgoed

de vastgoedmarkt zijn wij als geen ander in staat om

Expertise uitgebreide vastgoedconsultancy, FGH Asset

onze relaties maatwerk te bieden. Dankzij ons landelijk

Management houdt zich bezig met vastgoedvermogens-

dekkend kantorennetwerk kunnen wij bovendien de

beheer en met het initiëren en managen van vastgoed-

regionale marktontwikkelingen van dichtbij volgen. En is

fondsen. De Nederlandse Hypotheekbank en de Rijnlandse

er altijd een kantoor bij u in de buurt.

Hypotheekbank tenslotte zijn de financieringsspecialisten voor het intermediair op de vastgoedmiddenmarkt.

In de commercieelvastgoedmarkt moet een keuze heel precies worden afgewogen. Zeker omdat de gevolgen voor

FGH Bank is onderdeel van de Rabobank Groep en

zowel de korte, als voor de lange termijn zeer ingrijpend

heeft kantoren in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam,

kunnen zijn. Dat maakt doordachte vastgoedfinanciering

Eindhoven, Maastricht, Arnhem en Groningen. Het

onontbeerlijk. FGH Bank kan hier met haar actuele

hoofdkantoor is gevestigd in Utrecht.

marktkennis op lokaal en nationaal niveau, een belangrijke rol in spelen.

Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met ons op. Wij staan u graag te woord.

Ons commerciële team wordt ondersteund door ervaren vastgoedanalisten, taxateurs, bouwkundigen en risicoanalisten. Ook voor juridisch en fiscaal advies heeft FGH Bank experts in huis. Daarmee beschikken wij over de benodigde kennis om solide financieringsconstructies neer te zetten. Of het nu gaat om financiering bij ontwikkelen, beleggen, uitponden of andere commercieelvastgoedtransacties. Bovendien is FGH Bank uitstekend thuis in vastgoedlease, zakelijk eigen gebruik financiering en lease of financiering via CV-constructie.

56 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Adressenlijst

Hoofdkantoor

Rotterdam Blaak 333

Leidseveer 50

3011 GB Rotterdam

3511 SB Utrecht

T + 31 10 242 01 50

Postbus 2244

F + 31 10 212 14 55

3500 GE Utrecht

E [email protected]

T + 31 30 232 39 11 F + 31 30 233 45 72 E [email protected]

FGH Vastgoed Expertise B.V.

W www.fghbank.nl Amsterdam Vestigingen FGH Bank N.V.

Van Eeghenstraat 82 1071 GK Amsterdam

Amsterdam

T + 31 20 677 67 87

Koningslaan 33

F + 31 20 677 67 80

1075 AB Amsterdam

E [email protected]

T + 31 20 664 41 41

W www.fgh-vastgoedexpertise.nl

F + 31 20 662 03 06 E [email protected]

Eindhoven Parklaan 62

Arnhem

5613 BH Eindhoven

Willemsplein 2

T + 31 40 264 94 60

6811 KA Arnhem

F + 31 40 245 18 20

T + 31 26 442 77 10

E [email protected]


FGH Asset Management B.V. Van Eeghenstraat 82

Den Haag

1071 GK Amsterdam

Nieuwe Uitleg 15

T + 31 20 751 08 54

2514 BP Den Haag

F + 31 20 677 67 80

T + 31 70 304 01 38

E [email protected]

F + 31 70 385 38 34

W www.fgh-assetmanagement.nl

E [email protected] Nederlandse Hypotheekbank Eindhoven

Leidseveer 50

Parklaan 62

3511 SB Utrecht

5613 BH Eindhoven

Postbus 2244

T + 31 40 296 08 11

3500 GE Utrecht

F + 31 40 245 18 20

T + 31 30 232 33 11

E [email protected]


Groningen

W www.nhb.nl

Verlengde Hereweg 173 9721 AP Groningen

Rijnlandse Hypotheekbank B.V.

T + 31 50 311 45 82

Jutfaseweg 1

F + 31 50 311 45 63

3522 HA Utrecht

E [email protected]

Postbus 5073 3502 JB Utrecht

Maastricht

T + 31 30 289 34 34

Avenue Céramique 225a

F + 31 30 288 92 22

6221 KX Maastricht

W www.rijnlandse.nl


57


58 | FGH Real Estate Report 2007

Content FGH Real Estate Report 2007. Real estate is about perception

Interview Dietmar Werner, chairman NEPROM

62 70

Trends in the office market

72

Trends in the retail market

78

Interview Pieter Affourtit, chairman NRW Trends in the industrial real estate market Trends in the residential market

84 86 94

Interview Onno Breur, chairman IVBN

100

Trends in the real estate investment market

102

Glossary and Acronyms

110

Addresses

112

Factsheets

113

FGH Real Estate Report 2007 | 59


60 | FGH Real Estate Report 2007 | Foreword

Real estate is about

W

We are pleased to present the FGH Real Estate Report 2007: ‘Real estate is about perception’. In our view this is a particularly suitable title because it refers to the main trend in real estate at the present time: the increasing importance of the perception of a property. This trend follows from the strengthening role of the real estate user as a consumer. Companies, the shopping public and housing consumers are increasingly aware of the possibilities and are therefore making greater demands, which developers and real estate investors need to meet in order to guarantee the lettability of their real estate. This is why they are focusing more and more on real estate management and marketing: the central factor in real estate development is working with the end users to realise their wishes and create ‘ideal’ accommodation.

P.C. Keur Chairman of the Board

Foreword | FGH Real Estate Report 2007 | 61

perception The users’ wishes and demands change quickly, and as a result ‘retention of value’ – and not the function – is increasingly a key factor in the choice of materials, but even more so in the perception of the property. The perception is determined partly by the architecture but above all by the location. If a property is to retain its value it is important that it fits in well with the existing environment and with the users of the property, in other words, people. In short, the focus is increasingly on development of a total concept that is focused on the surrounding area, the image and the perception of the property to the user. This is an interesting, as well as an obvious development as far as FGH Bank is concerned, because we also see real estate as so much more than just ‘bricks and mortar’. Our activities are guided by our extensive knowledge and experience, but above all by our passion for real estate and clear vision of the market. This Real Estate Report is the proof of that. We hope that it will encourage you to (further) experience the perspective of real estate for yourself and for your environment.

F.B. Overdijk RA Member of the Board

62 | FGH Real Estate Report 2007 | Vision

Real

Vision | FGH Real Estate Report 2007 | 63

FGH Real Estate Report 2007

estate is about perception The Dutch economy is currently healthy. Unlike in previous years, consumption and investment are now once again at much higher levels. In addition, the business sector is able to profit from the Netherlands’ favourable export position due to the improved level of competitiveness and the recovering international trade flows, which led to economic growth of approximately 3% last year, the

F

Economy back on track Following a cautious start a few years ago, producer confidence has risen dramatically. Dutch producers are even so positive that confidence levels were at an all-time high in October 2006: since the Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) (Statistics Netherlands) started to record producer confidence in 1985, producers have never been so positive about their own situation. The corporate investment climate is therefore extremely favourable.

highest level since 2000. That growth is expected to continue this

Purchasing power also increased for the first time in years

year. For example, Rabobank is

in 2006 and it is due to increase further this year. Wages

forecasting 3.25% growth for 2007.

are rising again after several years of wage restraint, and

These optimistic predictions have

the risk of unemployment has dramatically decreased.

a positive effect on the labour

Consumers therefore have sufficient reason to look ahead

market: the unemployment rate

to the coming period with confidence. Most consumers

in the Netherlands was already

were indeed in a positive mood in 2006 for the first time

one of the lowest in Europe, but

in several years: 2001 was the last time when consumers

the number of people unemployed

felt positive about the future. If the economy continues to

continues to fall sharply. In short,

grow, consumer confidence may be good once again in 2007.

there is every reason to be satisfied from an economic

Relatively low pressure on interest rates

perspective.

In 2006 the European Central Bank (ECB) raised interest rates five times by 25 basis points to 3.5%. This places the ECB interest rate at a level that many people long considered to be neutral, in other words, high enough to control inflation and low enough not to restrict European economic growth. The European economy is showing hardly any signs of overheating. Energy prices have fallen, share prices have risen and the labour market is recovering. Producers’ confidence in the three largest European economies remains positive, in spite of the strong euro compared to the dollar. At first sight, the inflation risks appear to be better than expected, because recent inflation figures were lower than the ECB’s inflation target of 2%. Nevertheless, the ECB is warning about the underlying upward trend in the core rate of inflation and views the latest figures as a temporary drop, in part due to the fall in oil prices. The upward trend of the American core rate of inflation (excluding food and energy prices) was reversed in the fourth quarter of 2006, but the rate still remains above the target of 2%, set by the American Central Bank (the FED). If the core rate of inflation continues to fall, the FED will


not need to increase interest rates any further, and then

a considerable amount of capital, for example in the form

there will even be the prospect of interest rate reductions

of pensions as well as their own homes on which they have

in 2007. The American labour market is the decisive factor

often paid off (a large part of) the mortgage. This is also

in this regard, because it is currently very tight. Unemploy-

a group of people with an increasing amount of free time

ment figures are at their lowest level in five years, which

who want to use that time to spend their capital. From a

has an inflationary effect (unless it is accompanied by

political point of view the affordability of the AOW may

growth in productivity). The FED, however, assumes that

well be a difficult subject, but from an economic pers-

the economic slowdown will in due course reduce the up-

pective a promising sector will emerge in the coming

ward pressure on inflation.

decades: the silver economy. FGH Bank therefore believes that the ageing of the population is a development that

Given the possibility that the American economic slow-

must be looked at from both angles: it represents a threat,

down may have consequences for the euro zone, FGH Bank

but it also provides the real estate market with excellent

expects fewer interest rate increases by the ECB in 2007

opportunities. In order for these opportunities to be taken,

than were predicted in the course of 2006. Moreover, if

an attractive real estate environment in all segments is

the economic figures show that the slowdown in the

a basic precondition in preventing capital from draining

American economy will have an impact on the European

away to other countries.

economy, there may be only small increases or no interest rate increases at all in 2007. Dutch society is shifting Change is more or less the only constant factor in today’s

Prospects for the real estate market

society. The result of the General Election on 22 November 2006 made that clear: as in the previous elections, there

Construction sector benefits from

was once again a significant political shift. In addition,

recovering economy

Dutch society is apparently looking more and more to the

The end users’ growing demand for real estate has not

extremes of the political spectrum. Not only are more votes

yet led to a real decline in supply. Real estate obviously

going to dissident groups on the right, there are also more

entails a long production period. However, it also seems

votes going to traditional left-wing opposition parties. This

that supply and demand are operating increasingly as

is the result of the population’s increased need for more

separate markets, and as a consequence the supply of-

socially oriented policies, combined with the support for

ten does not offer the quality that the end users need. In

the economic policies pursued by the government in recent

addition to the quality, there are also other reasons why the

years. This polarisation is creating a kind of vacuum in

supply does not meet the end users’ needs. For example,

the political centre ground. Taking in to account current

end users are increasingly aware of the possibilities with

political relations more social market-focused policies seem

regard to accommodation and therefore set higher demands.

to be obvious. But it will be a challenge to pursue stable

Those demands can often be met by building new properties.

policies in the coming years.

This is rather striking because evidently the recovering economy does not first restore the balance in the

Grey capital

existing market, but rather immediately gives a boost to the

In spite of their political differences, the parties agree

market for new build. Given that demand is also increasing

on one thing: the Dutch economy and Dutch society are

in other sectors, such as the housing sector and ground-

in a transitional period. Dejuvenation and ageing of the

work, road and hydraulic engineering, the construction

population have put a different complexion on the growth

industry is slowly but surely reaching the limit of its

in the economy that we experienced in recent decades, and

capacity. As a result, construction costs are rising again.

that causes uncertainty. The ageing of the population is usually portrayed as a threat in debates about demographic

Real estate investment market focused

change, for example as regards the affordability of the AOW

on ‘financial engineering’

(state old age pension) or the availability of sufficient jobs.

As on the housing market, there is downward pressure on

It is a fact that society will look different and that this is an

the initial yields for retail, offices and logistic industrial

irreversible process.

real estate due to the relatively small number of well leased properties, the increased competition between investors,

What is frequently overlooked is that a significant number

and investors’ ample liquidity. As a result they are prepared

of the next generation of senior citizens have accumulated

to go to and will put up with lower initial yields. These


significantly reduced initial yields prove to be acceptable after all when they are linked to specific funding plans. Real estate is judged and acquired more because of cash flow than ‘bricks and mortar’; it is seen more as a ‘commodity’ and it is the ability to generate cash flow and consequently to pay back the funding that is important. Securitisation is an increasingly important tool in this context that also provides access to the capital market and brings low funding within reach. The investment market – especially where major transactions are involved – is dominated by parties who act in this way (often newcomers to the Dutch market). It is notable that the transactions have become much larger recently and that transactions involving portfolios of a billion euros or more are no longer rare. Scarcity is not self-evident on the real estate market The high level of investment in the Dutch real estate market is linked to the relatively high yields that are achieved and the very low level of risks that are involved. This comes from the fact that real estate is a relatively scarce product and the effort involved in letting (or reletting) is acceptable. This description applies to the current market, but the question is whether this will also be the case in the coming years. This ultimately depends on the user. It is a fact that the working population will hardly grow any more in the coming decades, which is why growth in demand is not an obvious development – particularly in segments of the real estate market that are strongly linked to the (growing) working population – such as the office market and the industrial real estate market. These are sectors in which there will also be a great deal of new build in the coming years. Investors will need to think differently, because the quality of the location will increasingly decide whether there is a long-term demand for real estate at that location. It therefore seems that it will no longer automatically be possible to let or relet property

“The growing demand for real estate has not yet led to a real decline in supply.”

in the longer term. At the same time, because investors have ample capital available, they are increasingly basing their investment decisions on a rental contract. This is not a good development with a view to the longer-term yield. In other segments of the real estate market, such as the retail and housing markets, a greater demand for real estate can be expected. There is certainly scarcity on those markets. However, the changing social context also has an impact on these markets. Especially the choice of location and the quality of the real estate are influenced, due to the new demands of the ageing population. This offers prospects for new kinds of locations. For example,


in areas where the ageing of the population is particularly

real estate. End users’ needs change and the functions of

marked, the demand for high-quality, compact shopping

buildings change with them. This is why it is much more

centres may increase. At the same time we see in such

logical to choose a form of real estate based on ‘retention

areas a shift in emphasis towards new forms of housing:

of value’ not only as regards the choice of materials, but

many organisations involved in real estate are focusing in

especially as regards the perception of the property. In ad-

particular on the residential care combination. However,

dition to the architecture, the location continues to play an

in practice this phenomenon has many different forms.

important role – if not the most important role – in the

FGH Bank has a vision that does indeed have ample room

appeal of the property. Slowly but surely a shift in

for housing concepts with care facilities included; there

emphasis

appears to be user demand for this form of housing, in

residential and working areas towards more area-oriented,

particular if it is combined with a significant degree of

multi-functional developments. The accessibility of the

independence.

location also often has to play an essential role in these

can

be

seen,

away

from

single-function

developments, because companies and housing consumers We can also see that developers and investors are active

are increasingly choosing areas that have good access, both

in other sectors that are responding to the changes in the

by car and public transport. However, the facilities that

market. In addition to the care sector, there is a demand

are available in the area must also meet the user’s needs.

for investment in hotels, for example. Because of the ample capital available, other forms of investment are also

City-centre redevelopment is also receiving a great deal of

emerging, such as investment in hospitals, school buil-

attention nowadays: there are areas that are increasingly

dings, infrastructure and other public properties. FGH Bank

run-down or have rising vacancy levels and the calls for

believes that this is a logical next step following the

intervention are becoming louder and louder. There are

professionalisation of the real estate market that began

also many areas that have been transformed into excellent

many years ago.

residential and/or working areas through redevelopment or renovation, which proves that intervention can yield

Focus on the end user

substantial rewards.

The end users are becoming more self-willed and articulate. Customers want service and attention. The real estate

One of the most important trends of the last decade must

market can no longer avoid the fact that real estate is a

also be mentioned: increases in scale. This is a trend that

consumer product that only has the right to exist by the

has also affected the real estate world in the form of larger

grace of the end user. This applies to companies, the

buildings, larger locations and larger areas. In some cases

shopping public and housing consumers. Developers and

these buildings even seem to be forced into the surrounding

real estate investors must not lose sight of this because

area. In the interests of sustainable development that above

it is decisive as regards whether it will be possible to let

all retains its value, it is therefore important for buildings

the property, as well as regarding the cash flow that can be

to fit in better with the surrounding area and better match

generated and the changes in the value of the property.

the needs of the end users: in other words, people. The

Real estate investors are therefore focusing increasingly

problem is that increases in scale and internationalisation

on real estate management and marketing. Real estate

sometimes overlook the human need for safety and

developers are also expressly seeking out the end user

security, which is precisely what a real estate environment

because the end user’s wishes are central; the developers

can offer in abundance.

determine the ‘ideal’ property situation together with the user. The desire for quality often means that the ‘ideal’

From projects to concepts

choice is new build. End users are increasingly recognising

The focus on the end user is also causing a shift in the focus

the value of a lease contract in this regard. It is also the

of real estate developments from stand-alone projects to

case with new build that the user often undertakes parts of

concept-oriented development. A concept can be a develop-

the development process, which means that the traditional

ment that is tailored to a particular area, for example a city

role of real estate developers is changing.

centre. But it can also focus on a particular theme, such as a Factory Outlet Centre, a covered market or a logis-

It has already been stated that change is more or less the

tics business park. Concept development is different from

only constant in today’s society. The fact that there will

project development in that a broader, overall view is

always be changes will therefore have to be taken into

taken of the new development; the focus is on image,

account, whatever happens. Consequently it may not be

perception and how consumers and users experience the

advisable to allow the function to determine the form of

end result. This is why ‘branding’ plays a major role in


“Increases in scale and internationalisation sometimes overlook the human need for safety and security.”


concept development. As a result professional marketing is

oriented development is expected to have a positive effect

now an integral part of project development.

on the new-build and renovation markets, which will put

In the FGH Bank vision, the success of a concept develop-

pressure on the useful life of the real estate on the existing

ment is determined by a large number of different elements

markets. It is therefore time to update the long-cherished

that are closely connected to each other. These elements

idea that real estate has a long life span. In fact, this is al-

include not only the function(s), location and size of the

ready happening: logistics buildings are now obsolete after

properties, but also factors such as the market orientation,

ten to 15 years, and shopping centres undergo (extensive)

particularly as regards responding to specific market needs

renovations after approximately 15 years. What’s more,

of the target group/users, a variety of shops in the area, and

this period will only shorten even further, given the speed

trends and developments. Other important considerations

of developments on the retail market. The same parallel

include the flexibility of the concept, the positioning and

can be drawn for the office market, where properties that

branding, the image, community support for the project,

are readily marketable as such, are faced with a great deal

and ultimately also practical matters such as operation and

of competition from high-quality new build. The result

management. The focus in the real estate development

is a further split in the market. The problems are still

process is therefore increasingly on ‘service’ and less

manageable as long as properties or areas are in a good

on ‘bricks and mortar’. This is an opportunity for

enough location for them to be renovated, redeveloped or

attentive real estate investors themselves to achieve the best

revitalised at an acceptable cost. If this is not the case, there

possible yields in the longer term by means of active real

is the threat of long-term vacancies, which can disrupt the

estate management.

balance on the market through price dumping, for example. In such cases there is also pressure on capital growth in the

Demolition must create a balanced market

sector. The market is increasingly realising that vacancy

There is another side to the greater focus on the end user,

levels will have to be solved by means of demolition or

because it is questionable how far that focus can be main-

transformation. The problems are often limited to the

tained with the current stock of real estate. More concept-

portfolio of the property owner. This soon changes if


properties remaining vacant for long periods lead to

direction for major issues – as set out in the Nota Ruimte

social problems such as decay or, in due course, maybe even

(Spatial Policy Memorandum) – is also slowly but surely

crime. In spite of the high vacancy levels such problems are

taking shape in practice. One example is the new Wet

still relatively rare on the office market. The situation is

Ruimtelijke Ordening (Spatial Planning Act), which is

different as regards (outdated) industrial estates, which are

among other things intended to shorten the procedures for

much more run down and are therefore, not surprisingly,

new-build projects by, for example, attempting to halve

the priority for many local authorities.

the time required to complete zoning plan procedures. However, experience shows that above all cooperation

Process management is the basis for

is needed to get new initiatives off the ground. There is

dynamism

already cooperation at local level, but a clearer directing

Experience shows that projects are becoming increasingly

function is advisable to examine the consequences

complex as a result of increases in scale, city-centre

of new-build development at a supramunicipal level.

redevelopment and the planning procedures that must be

FGH Bank believes that an integral vision of the Dutch

followed. This complexity sets new demands to be met

real estate market is essential in this regard. Such a vision is

by the available organisational and directing capacity.

a great deal more important in practice than is sometimes

FGH Bank believes that this is clearly an issue for the

assumed. After all, success on the real estate market is

various levels of government in terms of promoting

ultimately determined by the end user’s perception of

cooperation, binding parties together and simplifying

the real estate. And whether it involves offices, shops,

procedures. In this context, deciding not to intervene can

industrial real estate or housing, the end users have one thing

also be an active decision because not intervening in certain

in common: they are all people.

procedures can create room for other parties’ initiatives. Good initiatives too often become stranded in spurious debates and long drawn-out procedures. The government’s

Utrecht, March 2007

more market-oriented approach in which it only sets the

Managing Board of FGH Bank N.V.


Dietmar Werner

Chairman of NEPROM, Netherlands Association of Property Developers

T

“Striving for clear choices

The Nota Ruimte (Spatial Policy Memorandum) has

required. However, municipalities frequently opt to bring

produced a radical revolution in spatial planning in the

in external consultants with only limited power to take

Netherlands. The basic principle of allowing more develop-

decisions. Furthermore, external consultants, unlike

ments – instead of prohibiting them – is positive because

municipal officials and project developers, are less

it creates a great deal of opportunities and new initiatives

involved with the consequences of their decisions.

are indeed emerging already. However, it is advisable to

Municipal authorities that base their actions (and

employ a certain degree of self-control in this regard,

negotiations) on their in-house knowledge and experience

such as with the Groene Hart (countryside area between

ultimately achieve greater success. This is why NEPROM

Amsterdam, Rotterdam, The Hague and Utrecht) because

is a great advocate of having a professional local authority

I can see an increasing amount of properties that are being

as a project partner.

built alongside motorways, for example. With the exception of the access routes to cities, it surely cannot be the

In a trend that more or less follows from this situation,

intention to fill the Netherlands with industrial buildings

developers are becoming very active themselves in

at the expense of the countryside.

creating the necessary support base among stakeholders at the municipality authority and among the general public

It is therefore important that clear choices are made at

who live in the area. This provides the developers with a

national level about where funding should be spent. In

good insight into the concerns in the municipality, which

my opinion, the projects that have to get off the ground

allows them to better take account of the wishes and needs

in any event are the Amsterdam-Almere ‘twin city’, the

of the parties involved. A good example is the improve-

Schiphol Airport region, the Groene Hart, the coastal

ment in communication with the local population before

defences and the development of the Zuidvleugel (south-

and during construction, as well as with environmental

western part of the Randstad conurbation) towards

groups and social organisations in general. This creates

Antwerp with the Drechtsteden (the municipality of

more two-way traffic communication and greater mutual

Dordrecht and six neighbouring municipalities). If real

understanding, as a result of which the various (construc-

funding is now released for these projects, the municip-

tion) processes ultimately flow more smoothly.

alities will then be able, in cooperation with each other, to start working on area development. After all, spatial

Another trend that I can see is that the developer’s focus

planning does not stop at the border with the neighbouring

in recent years has been increasingly on the end user of the

municipality. There are already a number of good examples

real estate. This shift in focus is due in part to the higher

of regions where such an integrated approach has been

vacancy levels on the office, retail and industrial real estate

taken.

markets. Another factor, which is at least as important, is that users are now well aware of how to capitalise on

Market parties are increasingly involved in these deve-

their favourable position. A user wanting to occupy a new

lopments, partly because municipal authorities have less

property that matches all of the user’s wishes and

in-house knowledge as a result of people leaving to work

requirements can count on cooperation from the project

elsewhere. Project developers are hired to investigate

developer and from the municipal authority concerned.

economic feasibility and marketing opportunities in

Furthermore, investors will be happy to invest in a property

particular. However, some local authorities are often still

where the user is prepared to commit to the property for

reluctant, because they do not have enough confidence

the longer term.

in the developers, possibly due to a lack of the required knowledge on the part of the local authority. This is not a

There is a great deal of work for project developers: a large

positive development as regards establishing a smooth

amount of commercial real estate is under construction,

cooperative process. A (large) neighbouring municipality

residential construction is increasing and the government

could offer support by providing the extra knowledge

is investing large amounts of money in infrastructure. This


and cooperation” puts pressure on the capacity of developers and construction companies and the question is therefore whether it will indeed be possible to complete all of the projects on time. Construction costs are increasing sharply because the limits of construction capacity have now almost been reached. Project developers increasingly prefer short-term projects because they are then better able to anticipate the price increases. Finally, I would like to mention the residential market. Countless subjects, such as the level of housing production, mortgage interest relief, rent deregulation and the number of people moving up the housing ladder, are handled separately. As a result the market is less and less able to act like a market. It is therefore high time for an integrated approach. In the past there was a ‘task force’ that was responsible for achieving such an approach, but it failed to achieve any clear results as part of a coherent policy. I am therefore an enthusiastic advocate of establishing a national committee that sufficiently represents the knowledge and experience of market parties. The committee’s task is to present a total solution, with broad support from politicians and society in general.

“Developers are becoming very active themselves in creating the necessary support base among stakeholders at the municipality authority and among the general public.”

72 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the office market

Trends in the office market | FGH Real Estate Report 2007 | 73

Trends in the office market Demand increased significantly on the Dutch office market in 2006. With take-up reaching 2.3 million m² there was a clear revival. There has never been as much office space taken up on the Dutch market in any one year, which is reason enough to adjust the negative image that has been given of the office market in recent years. However, the reality is more varied. The high level of

T

Increased take-up due to economic revival The economic revival has also affected the demand for office space in the Netherlands. Take-up increased sharply in 2006 to 2.3 million m², which amounts to an increase of 19% over 2005. This take-up level is even 53% higher than in 2002, which saw the lowest take-up in the last ten years. In other words, the need for office space is increasing again, which results in a more dynamic market. These

take-up hardly resulted in a fall in

favourable conditions are expected to continue in 2007, as

the level of supply, even more so

a result of which demand for office space will remain high.

because work once again began on building new office space last year.

The supply of office space shows a very different picture. In

This means that the market has little

spite of the high level of take-up, the amount of available

or no opportunity to

office space has hardly decreased at all: at the end of 2006

balance out. Whereas more realistic

a total of 5.8 million m² was available in the Netherlands,

planning scenarios would be

which is more or less the same as in 2005. The supply side

justified, the market is apparently

of the market therefore remained stable for the second

choosing to go forward once again

successive year. However, supply is at such a high level that

in implementing its production plans.

it is unhealthy as regards the stability of the office market in the longer term. This situation can be explained because there are still a great deal of company relocations that on balance hardly generate any extra use of space. A significant number of companies also opts for tailor-made new build, which also does not help to reduce the level of supply. Companies choose new build because there is little suitable office space available and because there are a large number of new-build plans that project developers can currently market relatively easily. There was therefore a sharp increase in the number of properties on which construction work began. According to an inventory drawn up by NEPROM (Netherlands Association of Property Developers), construction work started in 2006 on more than 1 million m2 of new office space. This hardly allows a market that is showing early signs of recovery, the chance to catch its breath. Large cities on the road to recovery A very clear trend on the current market is the significant growth in the four large cities. Amsterdam is providing the largest contribution to the recovery of the office market in the Netherlands: almost a quarter of all the office space taken up in the Netherlands last year was in Amsterdam. All four large cities together had a total share of 45% of the take-up of office space for the entire market. It is noticeable that this share has remained at a considerably high level in recent years and the reason is clear: the availability of new office space has dramatically increased in the large cities. The scarcity of supply facing these cities at the end of the


Supply and take-up of office space

x 1,000 m 2

in m 2 (1985-2006)

6,000

Source: Vastgoedmarkt

5,000

Supply

4,000

Take-up

3,000 2,000 1,000

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

1990s has now been transformed into a situation where

demand for office space increased above all in the upper

there is (new) office space available. One of the effects has

segment, which caused rent levels to rise in that segment.

been a lower level of take-up in the satellite towns in the

The top rent level in the Netherlands increased slightly

metropolitan areas around the large cities: their market

in 2006 to e 325/m². That top level was reached on the

share fell last year to 14%, compared to over 20% at the

Amsterdamse Zuidas (Amsterdam South Axis) and around

end of the 1990s. Sufficient new sites will be developed

Schiphol Airport. In spite of the increase in the top

in the four large cities in the coming years, to ensure that

level of rent, the average rent for offices fell slightly from

the picture does not change significantly. Given the high

e 145/m² in 2005 to e 141/m² last year, which shows that

vacancy levels in the various neighbouring municipalities,

the high level of supply is still keeping rent down. As a

there is a need for better coordination between the cities

result, the rent for less readily marketable properties is

and these municipalities as regards the various new-build

still under pressure. This is why there is a distinct split in

sites.

the market based on the quality of the real estate and the location. These two factors determine whether the

Quality increasingly determines the rent

property can be let and at what price because, although rent

level

is rising slowly but surely in the top market segment, a

The rents charged for office space in the Netherlands

similar recovery is not currently a realistic possibility in

clearly reflect the current situation on the market. The

locations where there is a high vacancy level. There are

Take-up of office space in the four large cities as a percentage of total take-up (1990-2006) Source: FGH Bank 100%

n Other n The Hague

80%

n Rotterdam n Utrecht 60%

40%

20%

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

0% 1990

n Amsterdam


certainly still risks attached to such properties in spite of the economic revival, especially from the investment point of view. Need for office space in a different perspective Many parties on the real estate market are wondering what effect the increasing ageing of the population will have on the structure of the office market. In order to answer that question, one must first consider that the need for office space is in principle determined by three essential factors: the size of the working (office) population, the international positioning of the Netherlands and the degree of economic ageing of the existing stock. The dominant factor is the size of the working (office) population. Unlike in recent decades, this group will no longer grow rapidly in the coming years (partly because of the ageing of the general population). The resulting effects will be determined to a significant extent by the strength of the Dutch economy internationally. The Centraal Planbureau (CPB, Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis) has analysed four possible scenarios. In each scenario it is predicted that the number of office jobs will grow less quickly than in the past. The Bedrijfslocatiemonitor (BLM, Business Site Monitor), published by the CPB in 2005, translates the effects of this development for the real estate market. The monitor indicates that the slower increase in the number of office jobs will result in a level of take-up that is significantly lower than that of the last two decades. FGH Bank believes that the future demand for office space will consequently involve mainly premises for existing officebased companies. In other words, there will be a shift in emphasis towards a demand for replacement premises. Locations that are attractive internationally – which are mainly in the metropolitan areas – are expected to be an exception. This puts the demand for new build in a new perspective. Contrary to the prevailing opinion, a number of cities and regions in the Netherlands will have to prepare for a ‘contraction scenario’ in which plans to build new offices will have to be much more selective and more demand-oriented. One factor that must be included in these plans is the fact that office space as an investment product will only increase in value in the longer term if there is a certain degree of scarcity on the market. The planned volume of new build and the choice of location should already reflect this outline of the future scenario. Accelerated ageing of urban-peripheral locations Office users agree that it is above all important to have easy access to the office by car. Since the beginning of the


1990s the number of locations on the edges of towns and cities has grown rapidly such that approximately half of the office space in the Netherlands can now be found in an office park. Offices will become even more concentrated in these areas in the coming years because half of the offices that will be developed in the coming years are situated in urban-peripheral locations. This meets a specific need but it will also increase the risk of future vacant office space.

“A combination of city-centre redevelopment locations and multi-functional area development offers opportunities.”

Many of the currently vacant offices are in urban-peripheral locations and additional new build will not change the situation. This is a worrying development for the market on which growth will be much more constrained in the coming period than it has been in the past because of the outflow of potential labour. A particular demand for replacement properties is expected in these areas, which will create increasing long-term vacancy levels on older sites. This may complicate the task of reletting offices and will shorten the useful life of offices at existing locations. FGH Bank has frequently argued in the past that a solution to this process would be to shift the emphasis towards city-centre redevelopment locations, preferably in combination with multi-functional area development. One persistent preconception is that such locations are difficult to reach and do not offer sufficient parking spaces. However, experience shows that successful city-centre (re)development locations are possible in many towns and cities, including the large cities. FGH Bank believes that such locations will provide the greatest level of stability and retention of value in the long term.

Top rent levels for office space in the Netherlands 1985-2006 (in EUR/m 2) Source: FGH Bank

400 350 300 250 200 150 100 50

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0


Summary n The demand for office space is increasing again because of the improvement in the economy. n The supply of office space remains high in spite of the high level of take-up. n There was a sharp increase in the amount of work that started on new

build in 2006, which gives the market

little chance to recover.

n Average rents in the Netherlands fell slightly, which is a sign that there is still

a great deal of room for office users

to negotiate. However, at the top end of the market rents increased again to reach e 325/m2.

n The market share in the large cities again increased substantially. Amsterdam is clearly the leading city in this regard. n In the coming decades the demand for offices will weaken, especially compared to the last few decades. This also puts the construction of new build in a

different perspective.

n Whereas the focus is mainly on growth scenarios at present, in future some

cities and regions will have to take due account of contraction scenarios, which requires a more selective planning

policy.

n The focus in the Netherlands is very strongly on (single-function) urban

peripheral locations. A more balanced distribution of the stock is advisable,

and in this regard multi-functional area developments can offer a more stable investment with better retention of

value in the longer term.

78 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the retail market

Trends in the retail market | FGH Real Estate Report 2007 | 79

Trends in the retail market The retail market in the Netherlands comprises a supply of approximately 26 million m2, which means that the Netherlands is among the European countries with the greatest amount of retail space per inhabitant. Retail outlets can mostly be found in shopping areas that have developed organically in the centre of cities, towns and villages. There are also dedicated shopping

T

Increased purchasing power drives up retail turnover levels The lean years from 2001 to 2005 when Dutch consumers were repeatedly faced with a decline in purchasing power seem for the moment to be of the past. There is a new state of euphoria among Dutch consumers based on the recovering economy and falling unemployment levels.

centres, which have been built

Purchasing power has increased because of the economic

since the 1960s. The Netherlands

recovery, which was reflected last year by a sharp increase

currently has approximately 950

in both consumer confidence and retail turnover levels.

dedicated shopping centres, which

For example, consumer confidence was back in positive

jointly comprise approximately one

numbers in mid-2006: on balance more people were

third of the total amount of retail

positive than negative about their personal situation. By

floor space in the Netherlands. Most

the end of 2006 consumer confidence scored an 8, which

dedicated shopping centres can

is comparable to the level at the beginning of 2001 before

be classified as district or neigh-

the years of recession that followed. Consumer confidence

bourhood centres. A large number

can certainly be expected to remain positive in 2007, given

of shopping centres is also part

the expected strong economic growth.

of a central shopping area. Large out-of-town retail centres form the

Retail companies in both the food and non-food sectors

fastest-growing segment, such as

clearly increased their turnover, but the growth in the non-

furniture boulevards and Factory

food sector was twice as high as in the food sector. This is a

Outlet Centres (FOCs). As a result,

trend that is clearly connected to the state of the economy,

the retail landscape is constantly

because the non-food sector is usually quickest to react to

changing in reaction to shifts in

economic changes. This applies in particular to segments

trends on the demand side of the

of the sector that focus on luxury and durable consumer

market (i.e. consumer trends). It is

goods. It is therefore not surprising that home furnishings

therefore important that shopping

and consumer electronics companies in particular achieved

areas are arranged in such a way as

high growth figures in 2006.

to distinguish between consumers’ constantly changing reasons for

Transaction volume rises

shopping. This means that providers

The sharp increase in retail turnover levels and in consu-

need to supply a greater variety as

mer confidence are partly reflected in the demand for new

regards the different types of

retail space. Approximately 614,000 m² of retail space were

shopping area and that they should

taken up last year on the open market. This is an increase

view retail space more as a

of approximately 45% compared to 2005, but still below

consumer product.

the level of previous years. The reason is that relatively little new retail space was completed in the recent past, as a result of which there is insufficient supply to meet the current demand. It is expected that this situation will lead to more retail space being built in the coming years, especially if the economy continues to grow. Given that plans are in the pipeline involving approximately 3.1 million m2, it will certainly be possible to find retail space in the coming period. However, the net additional retail space will be less, because some of the plans concern the redevelopment of existing areas.


40

Development of consumer confidence (1988-2006)

20

Source: CBS (Statistics Netherlands)

0

Consumer confidence Economic climate

-20

Willingness to spend

-40

-60

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

-80

The supply of retail space kept more or less the same

Increasing turnover combined with the low level of

level throughout 2006 and is currently approximately

supply of available retail space is creating an upward trend

794,000 m². These figures hardly reflect the positive mood

in rent levels. The most expensive shopping street in the

on the retail market: vacancy levels are at less than 3%

Netherlands remains Kalverstraat in Amsterdam where the

of the total stock because of the aforementioned level of

highest rent charged is currently around e 1,850/m2. Prime

supply, which is a sign that the retail market still is

rents have also increased in other cities, but to a lower

broadly healthy. Vacant retail space is situated mainly in

level. FGH Bank believes that it is realistic to expect a

areas that have been in greater difficulties for some time,

further increase in rent levels if the economy continues

such as the smaller neighbourhood shopping areas and

to grow, especially if an increase in new construction

the first generation of PRTE sites (PRTE: Peripheral Retail

improves the overall quality of the stock.

Trading Establishments). It also remains difficult to let individual shop premises.

Good opportunities for redevelopment

There is very little vacant retail space in the main shopping

locations

areas in the larger cities, in the modern urban district and

Figures provided by NEPROM (the Netherlands Associ-

district shopping centres and at larger, well equipped, out-

ation of Property Developers) show that plans are in the

of-town retail locations and any vacant retail space is not

pipeline to build new shopping centres comprising a total of

usually vacant for long because of the great demand from

3.1 million m2 of floor space. Those plans are evenly spread

retailers for good locations. Structural vacancies are rare.

over town and city centres, supporting shopping areas and

Top rent levels for

2,000

retail space in the Netherlands 1988-2006 (in EUR/m 2)

1,800

Source: FGH Bank 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0


large-scale locations with each of these categories compri-

years ago. New types of locations have been developed,

sing approximately one third of the total. This is a very sub-

both in the urban main structure and out of town, and new

stantial level of potential new construction for a country

concepts have been added to the range available. This

that already has reasonably dense retail coverage. The same

trend will continue in the coming years given the greater

figures also show that redevelopment of existing shopping

opportunities that are offered in principle by the new

centres accounts for more than a million square metres.

location policy as formulated in the Nota Ruimte (Spatial

That redevelopment is in response to different consumer

Policy Memorandum). On the other hand, concentration

needs and the high quality that consumers demand as re-

and increases in scale have also caused many of the smal-

gards well equipped, safe and easily accessible shopping

lest facilities – such as neighbourhood shopping centres,

areas. Shopping centres do not usually have an unlimited

small district shopping centres and shopping facilities in

lifespan. On average a shopping centre will be renovated

the smaller regional centres – to disappear (to a large ex-

after approximately 15 years. This means that the renova-

tent). However, in addition to the trend towards increases

tion market is growing because there was an explosion in

in scale, it seems that there will again be opportunities

the number of dedicated shopping centres built from the

in the coming years for retail developments in small to

1970s onwards. The actual situation is that 25% of the re-

medium-sized municipalities. FGH Bank believes that the

tail space from before 1990 has still not been renovated and

ageing of the population is creating a promising economy:

more existing shopping centres will become outdated in

the senior citizens economy. Senior citizens’ demands and

the coming years. This market is currently focused mainly

needs may also produce different shopping behaviour and

on district shopping centres and centres in main shopping

consequently different trading hours, retail formulas and

areas. However, an increasing number of large, out-of-town

retail locations. The key concepts are the quality of the sur-

locations will be due for renovation within the next few

rounding area and the level of appeal for shoppers. Retailers

years. In practice, renovation is often also combined with a

can respond to these factors by bringing shops once again

(small) increase in the retail floor area.

closer to the people – both physically and as regards the shops’ appeal – by opting for a scale that is ‘more people-

Opportunities for medium-sized regional

friendly’. There are certainly good opportunities in this

centres

regard in areas where there is a particularly marked ageing

Concentration and increases in scale have been two of

of the population combined with a relatively high level

the most important developments of recent decades. The

of disposable income. Various small and medium-sized

retail landscape has changed dramatically compared to 25

municipalities are also planning to improve their shopping facilities. Supermarket sector in calmer waters? The price war that had been raging in the supermarket sector since the end of 2003 seems to have been settled in mid-2006. For over two years the large retailers in the food sector were engaged in a fierce competition for customers. That price war led one of the largest retailers, Laurus, to dispose of the Konmar and Edah retail chains in mid-2006 so that it could focus entirely on its third chain, Super de Boer. The Konmar and Edah formulas were both purchased by Dutch buyers: the Edah shops were sold to Sperwer and Sligro, and Ahold and Jumbo took over the Konmar shops. Foreign retailers have shown an interest in the Dutch market but have not entered it as yet. However, this does not mean that their interest has disappeared: various foreign supermarket chains are still familiarising themselves with the Dutch market, so the peace may certainly be disturbed soon. A number of other developments are also in progress. For example, it will be very important to Laurus to strengthen the Super de Boer formula in the coming years. Ahold has also chosen a strategy that involves disposing of large parts of its foreign activities and focusing on the Dutch


market as a major spearhead. Finally, various other retail

fully-fledged sales channel. The Internet is also used,

formulas are seeking to increase their number of branches.

although far less extensively, to support the already

At the same time, increases in scale are certainly expected

existing sales channels (e.g. to provide product or pricing

to continue in the coming period, which will further reduce

information). In FGH Bank’s view, therefore, the Internet

the number of supermarkets, and larger shops. All formulas

may strengthen the position of shops as the main sales

need scale and cooperation to acquire purchasing power in

channel in most sectors and will not displace them.

their dealings with suppliers. Competition will therefore

Shops will be increasingly the place where the consumer

continue in the coming years. Another critical factor is a

experiences the appeal of the product, whereas the

smart logistical system in order to minimise costs. It is also

Internet offers all that the consumer needs to explore

very important to choose a clear formula with a suitable

the possibilities. Retailers who wish to be success-ful

product range and service and price level, as well as to find

would therefore be well advised to see both channels as

a good location with a sufficient number of (free) parking

fully-fledged and complementary components of their total

spaces. The retail formulas that best meet these conditions

strategy.

will be the quickest to attract the critical consumer. E-commerce: a threat and an opportunity Since the breakthrough of the Internet in the mid-1990s home shopping has continued to expand enormously. According to figures published by Thuiswinkel.org, the trade association for homeshopping companies in the Netherlands, homeshopping companies now have an annual turnover of more than e 3 billion. Online spending in particular is booming, partly at the expense of traditional home shopping (e.g. mail order). Following the unchecked growth of Internet services in the early years, there currently seem to be signs of canalisation on the sales market. Services (travel, financial products), books and CDs/DVDs, consumer electronics, computers (including software), telephony and clothing are the main product groups that are purchased from home. This is affecting the traditional retail market slowly but surely. Travel agencies are experiencing the greatest difficulties, in the form of fierce competition from Internet providers. In other sectors, especially the financial sector, IT and telephony, the Internet is seen increasingly as a complementary and

Development of turnover in home shopping 2000-2005 (in millions of EUR) Source: Thuiswinkel.org 3,500 Online Other home shopping

3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0


Summary n Consumers are spending more

because of increased confidence in the near future.

n Take-up of retail space was slightly

lower than expected because of

limited new construction in the recent past. However, there is still a great deal of demand from expanding retail chains.

n The level of supply is low on the retail

market, as a result of which there are good prospects for new construction. n Rents are showing an upward trend

in response to an increasing lack of prime locations. The highest rent

currently charged is approximately

e 1,850/m².

n Renovation and expansion of existing

shopping centres is a market with a great deal of good opportunities for project development. n Demographic changes are creating

new prospects for smaller and

medium-sized regional centres.

n The supermarket sector is apparently

in calmer waters, but competition

between the various players will also continue in the coming years, as a result of which there is ongoing pressure to further improve processes.

n Home shopping, including online

shopping, is becoming a fully-fledged sales channel with substantial

increases in turnover. However, home shopping will not displace shops as the most important sales channel in most sectors.


Pieter Affourtit

Chairman of NRW, Netherlands Shopping Centres Council

“More dynamic and customer-

R

Retail real estate has been an interesting investment with

is good coordination between all the interested parties,

high yields for decades. There is a great need for high-

namely the government, the business sector and the real

quality retail real estate, and as a result investors are

estate industry. The current liberalisation of policy is a

prepared to purchase at very competitive initial yields.

positive development, but it is important to establish

This is not only true for city-centre locations, but for suc-

the frameworks within which plans can be made both at

cessful, dedicated (smaller) neighbourhood and district

regional and local level. In this context the government

shopping centres as well. Long-term lease contracts and the

indicates the main direction to follow and the assessment

scarcity of properties on the retail investment market have

frameworks for market initiatives. Market parties can then

restricted the investment risks, but the question is whether

fill in the details in a market-oriented manner.

this will remain the case. In the light of these (desired) changes, a boost is needed in In any event, the retail market is very dynamic. The

terms of the development of knowledge in this specialist

general feeling is that the reserved retail planning that has

field. We are currently focusing in particular on real estate

always been typical of the Netherlands has resulted in too

management, but it is also important to look further than

little modernisation. The rules and regulations have also

cash flow and ‘bricks and mortar’. In the retail real estate

had a negative impact. However, there is now a new spatial

‘business’ there is room for a greater focus on marketing,

policy with a greater focus on modernisation and therefore

dynamism and flexibility because that is what ultimately

more room for new possibilities, although the policy is still

determines the yield. By extension, a new way of thinking

selective in many cases. Besides that, it is also abundantly

is also needed as regards the funding of real estate. Initial

clear that the way in which we deal with our retail real

yields are falling because of the scarcity of suitable retail

estate in the future will be a reflection of what is happening

real estate. There are also more and more (foreign) investors

in society. Developments in society in recent years have

joining the market, and investments are made with a

led consumers to shop differently. The Internet in particu-

view to future increases in value. However, the question

lar has had an impact, but changes and developments in

is to what extent these increases can still be achieved.

people’s general life style have also had a major influence

Population growth is small and the increase in overheads

on how they shop. More than ever, retailers will therefore

has led to a fall in the level of disposable income. There are

have to entice customers into their shops. For the afore-

now a number of leading parties that are no longer prepared

mentioned shopping centres this means that there will be

to pay for the low initial yields.

a focus on authenticity and distinctiveness: in short, a shopping area’s core value will be its own identity.

In general I am positive about the change in thinking that is becoming apparent. The idea that government policies

It is noticeable that people increasingly feel the need for

could effect social change is disappearing and an increasing

their ‘own’ shopping centre where they can meet up. Any

amount is being left to the market. The business sector is

reasonable-sized residential district should therefore have

responding more to changing consumer patterns and the

a shopping area that matches the district’s characteristics.

results of (market) research. Thus we are moving slowly

Renovating an outdated shopping centre can give a boost to

but surely in the direction of a dynamic and economy-

a residential area not only from a social point of view but

driven supply of retail real estate, which is a good thing.

also economically. It is because of this important role that a shopping centre should be considered an integral part of the total development of an area. In fact, it can be the cornerstone. This is why it is important to consider the life cycle of shopping centres: when should a shopping centre be redeveloped? Forming a picture of future developments can help to anticipate consumers’ needs, but only if there


oriented retail real estate”

“More than ever, retailers will have to entice customers into their shops.”

86 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the industrial real estate market

Trends in

Trends in the industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2007 | 87

the industrial real estate market The industrial real estate market in the Netherlands reflects the economic changes that have taken place throughout Western Europe in recent years. As a result of globalisation, deindustrialisation and outsourcing of production to low-wage countries, the Dutch economy is increasingly dependent on the Netherlands’ competitive position internationally, the

T

Take-up and supply stable The take-up level for industrial real estate was approximately 2.6 million m2 for the third consecutive year. A total of 2.8 million m² was taken up in 2006. In spite of the economic growth in 2006 there was hardly any increase in the take-up of industrial real estate because exports, especially of chemical products and mineral fuels, were more expensive. It is only now that the growth in the

increased economic growth in 2006

economy appears to be continuing and broadening that

was to a large extent due to trade

the consequences are becoming more tangible. For the

with other countries. In addition,

first time in four years there was a sharp increase in the

the effect of the service industry on

number of jobs, up by 84,000, in 2006. This is expected to

the Dutch economy as a whole is

lead to an increasing demand for industrial real estate in

growing and there is a consequent

the near future. The high take-up level of recent years was

shift that is taking place towards

mainly due to a higher level of take-up in the large-scale

office jobs. The changing economy

logistics sector, i.e. properties with more than 5,000 m² of

is also to an increasing extent

floor space. With an annual volume of about 1 million m²,

leaving its mark on the buildings that

the logistics sector now represents approximately a third

companies want to occupy. This is

of the total take-up on the industrial real estate market.

why there are not only vacancies,

The remainder of the take-up consists of smaller industrial

which are to a large extent

buildings. Traditionally, owner-occupiers take up a large

structural, but also a persistently

portion of this segment, but private investors have also been

high take-up level for modern

interested for some time in multi-function industrial real

industrial buildings. Buildings age

estate in particular in this smaller segment of the market.

more quickly and are more and more difficult to reuse. When old

The supply of industrial real estate has been reasonably

factory buildings, which are mostly

stable for a number of years. It totalled 8.5 million m² in

in the middle of an urban environ-

2006, which is actually a small increase on 2005, but it

ment, are restructured they are

is a very small one compared to the increase in previous

increasingly designated for a

years. Municipalities and developers were hesitant about

different purpose. More recent but

the development of new industrial real estate because the

still outdated industrial buildings on

supply level had risen enormously in recent years. This

industrial estates will be more likely

can be seen from the number of permits issued to build

to be demolished and replaced

new industrial properties, which was half the number

with new build.

issued at the end of the 1990s. There has also been a decrease in the number of new industrial estates allocated in recent years, although there was improvement in 2005. In addition to the fact that there were very few new properties added to the supply, the required quality level was often not available. Approximately 90% of the supply hardly matches the market’s wishes and is therefore difficult to let. These properties can be found in the Randstad conurbation, and in the provinces of NoordBrabant, Limburg, Gelderland and Overijssel: in short, the areas where there has long been a strong industrial presence. This is why the market as a whole is tight in spite of the high level of supply in segments of local markets.


1,000 m 2

Supply and take-up of industrial real estate

9,000

(in m 2) Source: Vastgoedmarkt

8,000

Supply Take-up

7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

0

Top rents show increasing trend

the scarcity of industrial premises in the immediate vici-

The aforementioned mismatch between supply and de-

nity of the airport and the constantly increasing demand

mand is keeping rent levels high for readily marketable

for such premises. The rent charged for large industrial lo-

industrial real estate, and it is sometimes even causing

gistics properties and for less readily marketable premises

them to increase slightly. The national average rent re-

shows a very mixed picture in 2006. Logistic service provi-

mained stable at e 45 to e 55/m² for readily marketable in-

ders with new distribution contracts are often looking for

dustrial real estate in 2006. The average rent is lower in

distribution centres that are ready to use and they insist on

the north and east of the country, with the exception of

greater flexibility in the lease contracts offered for these

areas such as Groningen and Zwolle/Stedendriehoek. In the

distribution centres because they are often only valid for

southern half of the province of Noord-Holland the rent is

a short period. In exchange for short lease contracts, logis-

e 10 to e 20/m² above the national average. The highest

tics companies are therefore increasingly prepared to ac-

rents for industrial real estate can be found in the imme-

cept rent levels that are up to 25% higher on condition that

diate vicinity of Schiphol Airport where the highest rent

the real estate fully complies with current standards in the

has risen to approximately e 80/m². The main reasons are

sector concerned. However, logistic service providers are

Top rent levels for industrial real estate in the Netherlands 1987-2006 (in EUR/m 2) Source: FGH Bank 90 80 70 60 50 40 30 20 10

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0


increasingly looking to other countries to lease a European distribution centre because of the lower level of rent, and this having an impact on the overall picture on the Dutch market. There is an ample supply of outdated industrial premises in many areas, and the potential user therefore has various alternatives. Consequently, rent levels in those areas are low and little change is expected for the moment. More and more companies are leaving industrial estates where there are a significant number of outdated properties. This is creating excess supply at the bottom end of the industrial real estate market and consequently great differences in rent levels compared to locations that are closer to general market conditions. With an average annual rent of e 25 to e 35/m2 the bottom end of the market is far below the national average for readily marketable premises. Producers positive about Dutch economy In recent years producer confidence has proven a good indicator of the state of the Dutch economy. In recent decades an increase in producer confidence led to increased production. Since the summer of 2005, producer confidence has greatly increased: in the last five months of 2006 the confidence indicator remained high and in October it even reached a record high of 9 points. This optimism is linked to great satisfaction about the amount of work in the order books, which increased considerably last year to reach a total at the end of 2006 of over 100 months of work to be done in the Netherlands. Most companies also predict that they will expand their work force. More small branches Industrial estates are taken up mainly by industrial, construction,

trading

and

transport/communications

companies. Each of these sectors has its own type of accommodation. For example, the building used by an industrial company is a ‘shell’ around specific production machines and other equipment. Construction companies, on the other hand, carry out most of their activities on site and use their premises mainly as storage space. Trading companies use industrial real estate to house a showroom as well as for storage space. The transport sector uses

industrial

premises

primarily

for

storage

and

transhipment of freight. It is also the case that smaller companies often use part of their premises as an administration office. If those companies grow there will be more administrative tasks, until they reach a point where it is worth finding separate premises for their administration office.


Increase in the number of branches and jobs between 2001-2005 (2001=100) Source: Lisa

Sector

Branches

Total number

0 to 9

10 - 99

> 100

of jobs

jobs

jobs

jobs

Industry

100

88

97

89

85

Construction

116

94

108

90

88

Trading

104

99

100

100

97

Transport/communications

101

97

97

91

101

105

95

100

94

91

Totaal

The trading sector employs 1.3 million people and is

A total of 37,000 jobs were lost in medium-sized and large

therefore the largest employer, followed by the industrial

companies between 2001 and 2005, but small companies

sector, which employs approximately 1 million. In 2005

hired an extra 10,000 employees and more than 11,000

the construction and transport sectors each employed

new branches opened. A sharp increase in the number of

just under 500,000 people. The number of jobs fell in

self-employed people working from home can be seen. It

all of these sectors between 2001 and 2005; however,

is increasingly easy for these businesses to hire equipment

in 2006 this trend was reversed. In total the number of

from specialist companies and consequently the amount of

jobs fell by approximately 200,000 between 2001 and

equipment that they own themselves has decreased. This

2005 to 3.2 million. The greatest number of job losses

therefore means that the demand for industrial real estate

was in the industrial sector (60,000 from 2001 onwards),

in the construction sector has fallen, in spite of the large

although the number of individual branches remained

construction projects that are planned for the coming years.

stable. Given that an increasing number of jobs in the industrial sector are considered to be highly skilled, there

In the trading sector there were 10,000 job losses between

is a growing need in this sector for offices and separate

2001 and 2005, but the number of branches increased

research & development departments. As a result of

by 8,000. The nature and size of the sector have a major

this outsourcing of production the number of individual

influence on its use of industrial estates. The stable

branches has remained the same, in spite of the loss of jobs.

development of small and medium-sized enterprises in particular in this sector and the increase in the number of

In the construction sector there is a shift in progress.

branches offer numerous opportunities for the real estate

Development of producer confidence (1985-2006) Source: CBS 10

7,5 5 2,5 0 -2,5 -5 -7,5

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

-10


“The Betuwe railway line and the second Maasvlakte site in Rotterdam strengthen the Netherlands’ logistical function in the European area.”


industry. Given that the industrial sector’s requirements

broadly in the two main port regions around Amsterdam

are reasonably uniform, high-quality buildings remain

and Rotterdam and in the logistical Noord-Brabant ‘transit

readily marketable for a relatively long period of time. For

zone’, with an extension to Venlo. As a result of the

example, one emerging trend is for investors to purchase

Betuwe line becoming operational, this logistical transit

so-called ‘light industrials’ as let new build and then sell off

zone may extend further to the north. The Betuwe line

the property as individual units that are unencumbered by

puts the Netherlands in a good position to create new

tenancy as soon as the tenant leaves. The costs of premises

high-speed corridor links with Germany as its largest

will have a greater impact on the users’ operating results in

trading partner and with the emerging markets in

this sector because the work has become less labour-inten-

Central and Eastern Europe. The Second Maasvlakte site in

sive. This is one of the reasons why the sector is showing

Rotterdam will provide the necessary space to bring ashore

a growing interest in the leasing of industrial real estate.

the growing stream of freight. These developments strengthen the Netherlands’ core logistical function in the

The developments in the transport sector probably have the greatest impact on the industrial real estate market. The total number of jobs did fall by 17,500, but the number of branches and above all the number of jobs at large companies increased. As a result of mergers and takeovers, medium-sized companies grew into large companies and a large number of new companies joined the bottom end of the market. The revolution in communications technology over the last decade forms the basis for globalisation and the outsourcing of production to low-wage countries. Industrial processes no longer depend on the location, but on communications and planning. Logistical efficiency clearly adds value to the entire production chain, which is why there has been strong growth in the logistics sector from which the Netherlands as a ‘Distribution Country’ is benefiting. The ports and Schiphol Airport make the Netherlands an important link in the European logistics network. In addition to internationally oriented distribution, domestic distribution is also growing, which is reflected in a sharp increase in activity on the logistics real estate market. New logistics milestones in 2007 2007 will be an important year for the logistics market. The Betuwe railway line will become operational and, providing certain conditions are met, the borders with the new Central and East European EU Member States will be opened. The resulting economic growth for those countries may also further increase the flow of freight to and from the Netherlands. In addition, the European Commission will present an ‘action plan for freight transport logistics’ in 2007 that will set out the direction for development of the logistics sector in Europe for the next few years. There will be a considerable focus on multi-modal freight transport. The road network is becoming more and more congested and because of the expected sharp increase in freight transport it will be necessary to use the railway and waterways more intensively. All of this will certainly have an impact in due course on the Dutch logistical landscape. In recent years distribution centres have been established

European arena.


Summary n At 2.8 million m² in 2006, take-up

remained reasonably stable. The same applies to supply, which rose only

slightly.

n The strong economic growth in 2006

is only partly reflected in an increase

in take-up. Economic prospects

continue to be positive. The expected continuing growth may lead to an

increase in the demand for industrial real estate in 2007.

n In spite of the high vacancy levels in

some regions, the market is still tight because of the substantial mismatch between supply and demand at the bottom end of the market. n Top rents for industrial real estate

rose to e 80/m² in the Schiphol Airport area. The national average is stable

at e 45 to e 55/m².

n There is a major difference between

the top rents for readily marketable

industrial premises and the rents charged for less readily marketable

properties.

n The Netherlands is making good

progress in implementing the

necessary changes so that it can

continue to play its part in transporting the sharply increasing flow of freight

in the near future.

n As a result of the Betuwe railway line

becoming operational the logistical ‘transit zone’ may extend northwards.

94 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the residential market

Trends in the residential market | FGH Real Estate Report 2007 | 95

Trends in the residential market The housing stock in the Netherlands is steadily increasing. There are now slightly more than 6.9 million homes in the Netherlands, of which 57% are in the owner-occupied sector. The remainder (43%) are therefore rented homes. Housing corporations still occupy a very important position on this letting market: in total, they have 2.3 million subsidised rented homes at their disposal, although the

T

Further increase in the price of owner-occupied housing The demand for owner-occupied housing remains high as a result of the economic recovery, increased purchasing power and the increased confidence of Dutch consumers: last year an estimated 5% more houses were sold than in 2005. The growth in demand has also caused an increase in the prices of owner-occupied

number has been constantly falling

housing. According to the estate agents association NVM,

in recent years.

housing prices were 5.7% higher at the end of 2006 than

The Dutch government uses policy

at the end of 2005. Prices increased in all segments of the

initiatives, legislation and other rules

owner-occupied residential market. The greatest increase

and regulations to regulate the

occurred in the detached housing segment where prices

housing market like no other market

rose by 6%. Apartments showed a price increase of 4.9%.

is regulated. This influence is not

The great demand for owner-occupied housing is also

limited to spatial planning: the

reflected in the room for negotiation, which has shrunk

government also uses incomes

considerably for readily marketable housing in segments

policy and subsidies to try to steer the

where there is a great deal of demand. In some cases

course taken by the Dutch residential

the bidders even offer more than the asking price. This

market. The providers of homes,

situation is comparable to that at the end of the 1990s

such as housing corporations,

when the residential market was very tight and in some

investors and project developers,

segments there were year-on-year price increases of ap-

have to act within this playing field,

proximately 20%. Comparable price increases are not likely

as a result of which insufficient

now because the number of people who cannot afford to

numbers of new homes are built.

buy a house is constantly increasing. Rabobank forecasts

This leads to inadequate numbers

for 2007 are therefore based on an average price increase

of people climbing the housing

of approximately 3.5%.

ladder. Furthermore, the coordination between the buyers’ market and the

Housing shortage slowly decreasing

letting market needs to be improved.

The current residential market impasse is largely due to

The problem is that initiatives are

the lack of new build. The number of households in the

usually directed at only one part of the

Netherlands is still increasing, which means that there

total residential market. An integrated

is a great ongoing need for housing. The upward trend in

vision with the government playing a

housing production that started in 2004 continued last

clear role is what is needed to solve

year. Approximately 80,000 new homes were completed

this problem. The general election

in 2006. Therefore the agreements between the minister of

campaign at the end of 2006 showed

VROM (Ministry of Housing, Spatial Planning and the

that politicians have not yet reached

Environment), municipalities and housing corporations are

an unequivocal position on this

slowly but surely having an effect. However, the amount

subject: the residential market was

of new build completed is still below the desired level of

one of the subjects about which there

90,000 homes per year, as a result of which the housing

were major differences of opinion

shortage is only slowly being eliminated. In addition, house

between the various parties, but no

hunters have an increasing number of demands in relation

one wants to get their fingers burnt

to both the house and the surrounding area. There is there-

in tackling this subject for the time

fore a shortage not only as regards the number of available

being.

houses but also as regards the desired quality. As a result, homes that do not match market demands are increasingly being withdrawn from the stock as part of the dynamic


Median selling prices by type of housing in EUR Source: NVM

Median selling price

Year-on-year increase

Year-end 2005

Year-end 2005

Year-end 2006

Year-end 2006

Terraced houses

20 1,000

21 0,000

4.7%

4.5%

End-of-terrace houses

22 1,000

229,000

6.2%

3.6%

Semi-detached houses

278,000

288,000

4.9%

3.6%

Detached houses

39 1,000

41 4,000

5.7%

5.9%

Apartments

1 65,000

1 73,000

6.5%

4.9%

228,000

241,000

6.0%

5.7%

Totaal

urban redevelopment projects currently being undertaken.

are guaranteed by the Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Although this is a positive trend as regards the quality of the

(WSW, Social Housing Guarantee Fund), on condition that

housing stock, the effect of the increasing new construction

they match primary objectives such as the development

is negated somewhat because the net number of additions

of more expensive rental and owner-occupied homes in

is not increasing as rapidly as the number of withdrawals.

mixed districts. However, it is increasingly difficult to reconcile these new activities with the original objective of

Commercialisation of housing corporations

housing corporations. As a result, the guarantee provided

The approximately 500 housing corporations in the

by the WSW is on a less and less level playing field and

Netherlands are rapidly developing into social under-

commercial project developers and institutional investors

takings with a strong commercial slant. In addition to

are pointing to unfair competition and demanding that

their original activity – letting housing to people on lower

the politicians take action. To add extra strength to all of

incomes – housing corporations are now involved in

these efforts the organisation representing institutional

land acquisition, project development, development and

investors, the IVBN, has even filed a complaint with the

management of real estate in the health care sector,

NMa (Netherlands Competition Authority). The increasing

improvement of the quality of life and safety and the

independence and commercialisation of housing corpora-

provision of support services. These commercial activities

tions is therefore not without problems and measures are

Development of new build, and new build minus withdrawels (1971-2005) Source: ABF Research

160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

1983

1981

1979

1977

0 1975

withdrawals

180,000

1973

New build minus

1971

New build


needed to improve the supervision of the process. Against

are increasingly directing the entire process, which is a

this background the NMa is also closely monitoring the

task that they are taking over to a certain extent from the

merger process in the housing corporation sector to

municipalities. Furthermore, the housing corporations

ensure that mergers of housing corporations do not

are extending their area of activities to include public

hinder competition with other (market) parties. In an

premises such as schools, childcare and medical centres,

extension of this situation the European Union is also

libraries and health care facilities. These are areas where

looking at the Dutch housing corporation sector. The

cooperation with market parties can be further intensified

European Commission feels that there is insufficient

in the coming years.

access to the subsidised rented sector for organisations other than housing corporations. The Commission’s

Fate of the new rent policy in the Upper

position may lead to housing corporations having to sell

House of the Dutch Parliament

significant parts of their portfolio in the coming years.

In 2006, the Lower House of the Dutch Parliament passed the new rent policy that had been put forward by former

Nevertheless, housing corporations and existing market

Minister Dekker. This new rent policy is an attempt to

parties are joining forces to work together on more and more

liberalise the letting market with the aim of increasing the

new-build projects, especially those involving urban re-

number of people moving up the housing ladder. At the

development. In those projects the housing corporations

same time housing corporations and commercial developers are expected to substantially increase the amount of new construction for the same purpose. At the request of the Lower House, the original plans were amended during 2006, in particular to minimise the possible negative effects for existing tenants. As a result, only a small portion of the market (5%) will be liberalised in the first instance. A large portion of the rest of the market will be placed in a transitional situation that will only take effect after 2010, providing sufficient new build has been completed by that time. However, it is no longer certain that the new rent policy will actually become law because the Upper House declared after the general election of 22 November 2006 that the new rent policy is controversial and the policy will only be debated once a new government has been formed. Given the shift in the balance of political power following the election, it is therefore very open to question whether the new rent policy can survive in this different political environment. Population development as the basis for future investment The impact on the real estate market of the ageing of the population is increasingly clear, both at municipal and provincial level. Fear and uncertainty about the impact are gradually giving way to a positive outlook. FGH Bank believes that this positive outlook is justified – especially as regards the housing market – because the ageing of the population creates different quality demands and market parties that zero in on these demands will be in a position to capitalise on the opportunities that are created. A frequently heard misunderstanding is that the ageing of the population will reduce the size of the population in the Netherlands in the short term. However, although figures published by CBS (Statistics Netherlands) show that


population growth is currently at an all-time low, the size of

there will be an ongoing demand for housing, and therefore

the population is not actually decreasing, and it will not do

also for new construction, in large parts of the Netherlands.

so in the coming years either. It is not until after 2020 that the Dutch population will begin to shrink. A second mis-

New housing products decisive

understanding is that the ageing of the population will

The number of senior citizens is increasing, whereas the

reduce the need for housing. This may happen in the long

number of families is showing the opposite trend. This will

term, but the demand for housing is particularly affected by

result in shifts in emphasis in the demand for housing and in

developments in relation to households and a substantial

the choice of residential areas, with the main consequence

growth in the number of households in the Netherlands

being further segmentation into regions and municipalities.

is forecast to continue until 2020. This means that there

From a spatial planning perspective, therefore, the dif-

will still be a need for new construction in the coming

ferences will increase in the coming years. Nevertheless,

years. Furthermore, the number of households will grow

the housing market still offers a great deal of opportunities,

significantly faster than the size of the population until

both for developers and investors on condition that they

2020, which means that the average housing occupancy

take into account the differences in demand as a result of

will continue to fall. In other words, more homes will need

the changes in the structure of the market. Many parties

to be available in the coming years for the same number

currently see the residential care sector as being very promi-

of inhabitants.

sing and FGH Bank agrees with this view. However, these opportunities do have to be sub-divided into different types

However, differences across the Netherlands will have to

of residential care products. Plans for new construction also

be taken into account in this regard because the population

show the trend towards living in city centres. Redevelop-

will in fact decrease (or increase but only slightly) in large

ment and increasing building density in existing areas are

parts of the Netherlands between now and 2020, where-

increasingly important and should be focused above all on

as in other parts – the province of Flevoland in particular

improving the quality of urban areas. At the same time the

– significant population growth is forecast. The first areas

annual space requirement cannot be met entirely within

to experience a shrinking population will also be the first

the existing urban areas. It will therefore remain necessary

to see a decrease in the number of households (between

to expand construction to include new building locations.

now and 2020 this only applies to Zuid-Limburg and the

The plans for increasing the size of Almere are therefore

eastern part of Groningen, which are also the first areas

understandable from that point of view, as are the plans

already experiencing ageing of the population). In short,

for various other new building locations around the large(r) cities.

Percentage growth in the number of inhabitants (a) and households (b) between 2005 and 2020 Source: ABF Research, edited by FGH Bank

(a)

(b) n < 0

n < 0

n 0 - < 5

n 0 - < 5

n 5 - < 10

n 5 - < 10

n > = 10

n > = 10


Summary n Homeownership continues to grow in

n

n n

n

n

n

n

the Netherlands. Partly as a result of the sale of rented homes, homeowners now own 57% of the total housing stock. Politicians make their mark on the residential market in various ways. One result of their impact is that the market is operating below optimum level. Whereas an integrated vision is needed, control is focused on specific components only and it is very much open to question whether this adds to the required dynamism. The Lower House of the Dutch Parliament passed the new rent policy in 2006. This new toned-down plan will be debated by the Upper House in the course of 2007. Housing prices continue to rise because of the housing shortage. There is the prospect of a further increase in 2007. Housing production continues to increase. At the same time less readily marketable homes are being withdrawn from the stock and the net addition of new homes remains limited. However, the demolition of outdated housing is improving the overall quality of the housing stock. Housing corporations are increasingly active in the commercial part of the market, as a result of which developers and investors are concerned about the level playing field being disturbed. The ageing of the population in the Netherlands will continue in the coming decades and this will lead to changes in the demand for housing. However, the size of the population and the number of households are not expected to fall before 2020. Therefore new construction will continue to be necessary. However, differences between regions are increasing. Residential care concepts offer a great deal of opportunities for all parties on the real estate market in the coming decade.


Onno Breur

Chairman of IVBN, Association of Institutional Property Investors in the Netherlands

“More vision and direction

T

The motto of the Minister of VROM (Housing, Spatial

Another development is the broadening of the playing

Planning and the Environment) was (is): ‘keep centralised

field for housing corporations. For the record: housing

what you must, decentralise what you can’. I fully agree.

corporations are a great achievement and, compared

The central responsibility is to safeguard the main aspects

with the situation in other countries, housing in the

of the quality of spatial planning, to promote equal oppor-

Netherlands is on average good quality. However, in their

tunities and to maintain a positive investment climate.

attempts to operate increasingly as commercial companies,

The conditions have to be created at the decentralised level

housing corporations are becoming more and more active

to achieve the desired aims.

in segments that were originally the domain of commercial parties. In itself there is nothing wrong with that, on

For years institutional investors have had mixed feelings

condition that the corporations are subject to the same

about central government intervention in the residential

rules as the other parties on the market. However, in my

market because these are small repairs whereas a

view this is by no means always the case. Corporations

broad-based fundamental approach is needed if a better

by definition have a strong position in relation to munici-

functioning market for owner-occupied and rented housing

pal authorities – they can mean a great deal to each other.

is to be achieved. The sharp increase in the price of owner-

Add to that the fact that they can work with money

occupied housing and the moderate increase in rent levels

that ultimately needs to generate less than an investor’s

have caused a constant widening of the gap between the

money and you have the basis for unfair competition. The

rental and buyers’ markets in recent years. Obviously, the

opportunities for investors are constantly decreasing as a

government does not aim as such to enable investors to

result, which is a shame because experience shows that

achieve acceptable yields. However, investors can make

cooperation between parties can provide a great deal of

a major contribution to increasing the number of people

added value. However, if the conditions are made

moving up the housing ladder in a portion of the market.

increasingly difficult for one party, then this will have an

For example, they can let more expensive rented accommo-

impact on the end result. The fact that the IVBN is seeking

dation under market conditions to people who deliberately

to ensure a level playing field is indeed important directly

opt for such accommodation. Because of their long-term

for investors, but it is equally important from a broader

focus, investors can also create a buffer by taking out a

social perspective.

lease on a building when conditions are not so good on the buyers’ market. In short, it is in everyone’s interests to keep

The enormous growth in the amount of private money in

a sound investment climate high on the agenda.

the investment market – mainly in the form of real estate limit partnerships – is also a striking trend and a positive

Local government could also provide direction by taking

development because it increases market liquidity and also

the lead more in the development of a vision and in

offers the smaller investor the opportunity to invest in real

improving the quality of spatial planning. This would

estate. However, if there is to be responsible growth in this

involve bringing the various parties together to pool their

market, greater transparency and supervision are necessary

inventive talents and strive for a long-term commitment.

because it is threatening to become a fee-driven business,

Area development is complex, capital-intensive and takes a

and that can be dangerous. If the profit is at the start of

long time to complete. Developing and maintaining a vision

the journey for the provider but not until the end for the

requires a government organisation of sufficient quality

investor, what is the incentive for the provider to continue

and scale to do so. Of course, the reality is that long-term

fighting? We are not directly active in this area at the IVBN,

decisiveness and predictability are somtimes at odds

but we support initiatives for quickly achieving proper

with politicians and the democratic process. Fortunately,

order and supervision. To a large extent the private market is

there are an in-creasing number of examples where the

driven by emotion: if something goes wrong somewhere,

local municipal authority has taken the initiative in a

this will have a major impact on confidence in the market

proactive manner.

as a whole. Fortunately, people are starting to realise this


from the government” and action is being taken, although not quickly enough. The threat put forward by the VVP (Association of Participants in Real Estate) of black lists without clear criteria to determine which parties are put on the black lists also does not seem to me to be the most effective means of obtaining cooperation. Let’s say that these are teething troubles. In a broader context an important, but not new, trend can be seen: new investment products are being developed from cash flows from more and more different sources as regards background and area of origin. For example, new sources are being tapped by pulling apart and cutting up equity and funding, using various different yield/risk profiles. To date these activities have mainly been carried out by Anglo-Saxon parties, but an increasing number of ‘local’ professional real estate investors are also involved. This trend is partly due to the growing transparency of the real estate market, which can be measured and compared with other categories of investments increasingly accurately. Financial engineering will continue to change investment in real estate. New talent and new parties will enter the real estate market. Maybe it will take some getting used to, but in my opinion this is a very positive development because it encourages thinking outside the box, and that is always a good thing.

“Local government can provide more direction by taking the lead in the development of a vision and in improving the quality of spacial planning.”

102 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the real estate investment market

Trends in

Trends in the real estate investment market | FGH Real Estate Report 2007 | 103

the real estate investment market Last year once again saw a new record in terms of real estate investment transactions. In 2006 institutional investors invested almost an additional € 6.6 billion in commercial real estate. The upward trend, which has continued for more than twelve years (with the exception of a slight fall a few years ago), emphasises the structural position that real estate now occupies in investors’ portfolios. In addition to the new investment in 2006, there were also a number of (very) large transactions where

F

Foreign investors on the march Foreign investors are now present on the Dutch real estate market to such an extent that their presence can be called structural. In 2006 a total of approximately 53%, or € 3.5 billion, of new investment came from foreign investors. The open economy in the Netherlands, the lack of currency-exchange risks in the Euro zone, the transparency of the Dutch real estate market and the increased opportunities

entire portfolios changed owners,

for cross-border investment from their home country are

such as those involving VHS, MPC

important reasons for foreign investors to consider Dutch

and Nedlloyd. In addition, a number

real estate. Although this development will above all have

of large individual properties

consequences for both home markets, the rapid introduc-

changed owners in the course of

tion of REITs (Real Estate Investment Trusts) in the United

2006, including the new KPMG

Kingdom and Germany may provide a further boost.

building in Amstelveen (€ 250 million), the Haagse Poort office

Both foreign and Dutch parties have also extended their

building in The Hague (over € 200

interests to include segments such as logistical real estate,

million) and the Acanthus office

industrials and, to a small extent, properties in the health

building in Amsterdam (over € 170

care sector, car parks, hotels and leisure. The extension to

million). Most of these transactions

alternative segments is due initially to the lack of supply

are not included in the aforemen-

of good investment propositions in the traditional favouri-

tioned total volume of € 6.6 billion.

tes – offices, retail and housing. The increased knowledge

Including these investments, the

of and interest in these markets has also made them more

total volume of real estate

tangible. For example, in a number of niche markets – such

investments in 2006 amounts to

as car parks – the comprehensive specialisation creates

approximately € 11 billion. It is

sufficient transparency and confidence to attract investors.

particularly noticeable that the

At the same time there are an increasing number of Dutch

capital – which remains just as

investors who do not find what they are looking for in the

available for investment in real

Netherlands due to a lack of investment opportunities and

estate – comes from many different

start looking for possibilities in other countries.

sources.

Foreign interest in Dutch real estate is also expected to continue in the coming years. The interest from German investors is permanent and increasing numbers of international investors will also include Dutch real estate in their pan-European real estate portfolios to create a greater geographical spread in their assets. There has been a sharp increase in interest and willingness to invest from investors in the English-speaking countries and Switzerland in particular. However, because foreign investors almost always outsource the tactical and operational management of their Dutch real estate, it will be difficult to gauge the exact amount of foreign capital on the Dutch real estate investment market.


New investments in commercial real estate by type of real estate and investor (excluding residential real estate and private investors) in EUR million (2006) Source: Vastgoedmarkt

Institutional

investors

Real estate funds

Foreign

Total

real estate

investments

Offices

800

1,050

2,500

4,350

Retail

400

400

350

1,1 50

Industrial real estate

1 50

250

650

1,050

1,350

1,700

3,500

6,550

Total

Major shifts in office investments

seen in this segment of the market. The lower volume of

There was enormous growth in office investments in

investment in retail outlets was not the result of a lack

particular in 2006 due to the sale of a number of large real

of interest: large-scale investment in retail outlets is very

estate portfolios. A total of almost € 4.4 billion was in-

scarce and therefore occurs relatively infrequently. In spite

vested in offices in 2006, which is twice the € 2.2 billion

of the lower volume of investment the retail market is

invested in 2005. This high level was due to a few German

therefore still interesting for investors, not least because

investors deciding to liquidate certain funds because of

consumer expenditure is recovering and rent levels have

the high yields that were made possible by the strong mar-

the potential to increase in the near future.

ket. Their decision did not mean that they were no longer interested in the Dutch market because these same

The volume of investment in the industrial real estate

investors were also among the buyers of Dutch real

market also rose to over € 1 billion in 2006, which was

estate. A number of large portfolios that include office

an increase of 25% over the previous year. This market

space changed hands as a result of these sales. Breevast drew

– which is traditionally dominated by owner-occupiers – is

particular attention in 2006 because of a number of

divided into a number of segments that are often the focus

acquisitions, including the MPC portfolio, which have

of specialist investors. A relatively large number of proper-

made the company the second largest investor in office

ties are also put on the investment market in this sector by

space in the Netherlands.

owner-occupiers using sale-and-lease-back arrangements. Logistical real estate is the largest investment segment on

The retail investment market had a strong 2005, but saw

the industrial real estate market. There is a great demand

the investment volume fall in 2006 to almost € 1.2 billion.

among users for leasing premises and as a result this market

Once again, it was primarily Dutch investors who invested

is well on the way to becoming a fully-fledged investment

in retail outlets, but increasing foreign interest can also be

category. Investment in logistical real estate is expected to

New investments in

7,000

commercial real estate (excluding residential real

■ Dutch investors ■ Foreign investors

Total

6,000

estate and private investors) in EUR million

5,000

(1987-2006)

4,000 3,000 2,000 1,000

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0 1987

Source: Vastgoedmarkt


multiple (indirect) funds, which enables them to spread their management risks in addition to a geographic spread over several different real estate segments. This means not only an increase in the number of shareholders in the real estate investment funds, but also more competition between funds because of the increase in the number of funds. The funds will therefore increasingly target greater value for the shareholders, including by means of clever financial arrangements, which will therefore open up opportunities for providers of real estate derivatives, for example. However, the market will have to ensure that the investor’s desired level of risk for real estate is retained. Institutional investors use ALM (Asset Liability Management) models to determine how best to invest their premiums so that the payment obligations can be met in the short and long term. These models are based on a certain spread of investments over shares, fixed-interest securities and real estate. The recovery in the share market has caused an underweighting in real estate investments. A greater demand for real estate investments is therefore expected from institutional investors in the coming period. There are more and more figures available about investment in real estate. An increase in the real estate allocation in the institutions’ new ALM studies is also expected, which will create more demand for real estate investments, but with a greater focus on the long term because it is precisely the increase further in the coming years because of the signifi-

long-term stability compared to shares that makes real

cant increase in international freight traffic.

estate an interesting buffer against a fall in share prices.

Growth in institutional real estate

Further improvement in real estate yields

investments

Institutional investors saw the return on real estate in-

The total value of real estate in institutional investors’

vestments rise to 10.2% in 2005, which was an increase

portfolios increased by more than 10% in 2005 to € 105.6

of 2.5% on the previous year and put real estate yields into

billion. There was a particularly sharp increase of 18%

double digits for the first time since 2001. The return over

in the real estate investments held by pension funds to a

the first three quarters of 2006 shows a further increase in

total of € 63.7 billion. There was a noticeable 10% fall in

yields to 12.7%.

real estate investments held by insurance companies to € 15.6 billion. The shift from directly to indirectly held real

In 2004 real estate performed better as an investment

estate – which had already been in progress for a number

category than shares and bonds, but in 2005 real estate was

of years – quickened in 2005. Contrary to previous years,

the worst of these three categories, which is not surprising

this shift was not accompanied by a reduction in the total

because shares in particular performed very well in 2005

amount of direct investments: both direct and indirect

with a yield of 32.5%. The share market is significantly

investments grew with the largest increase being in

more volatile than the real estate market and is therefore

indirect investments.

reacting much more strongly to the economic recovery. The performance of real estate over the longer term

Compared to other investments, direct real estate holdings

shows the 11-year average yield of 11.4% to be the highest

are relatively labour-intensive. In addition, investors

yield, followed by shares and bonds at 10.5% and 8.4%,

have an increasing number of choices as regards indirect

respectively.

real estate investments because of the increase in the number of investment companies (funds). More and more

The improved real estate yields are mostly due to increases

institutions therefore put their real estate investments in

in value. Indirect yields increased to 4.2% in 2005


compared to growth in value of 1.7% in 2004. This growth

in 2005 from single-family homes, which was also the

will be even greater in 2006 because the value of real estate

only category where the value of the real estate increased

increased by 5.3% in the first nine months alone (6.8%

by more than in the previous year. The value of the other

compared to September 2005). As in 2004, this growth

categories also increased in 2005, but by less than in 2004,

in value largely boosted retail and housing investments.

which was a peak year. There was a relatively large fall in

There was an almost non-existent increase of 0.1% in the

direct yield for all categories to 2.6%, which was below the

value of office space in 2005, but there was a 2.7% increase

level of previous years. This was due to the relatively sharp

over the first nine months of 2006.

increase in the value of housing corporation homes in 2004 and 2005 and a moderate increase in rent levels. These

There was a slight fall in the direct yield from 6.0% in

relatively sharp increases in value are based on the fall in

2004 to 5.8% in 2005, which was in fact the continuation

both the long-term interest rate and the yields, combined

of a longer-term trend that seems to have stopped in 2006.

with an increase in the expected rental income in the

The first three quarters seem to point in that direction in

future.

any event and a slightly higher yield on rental income is expected over the whole of 2006. This is largely as a result

Further fall in initial yields

of improved yields on the rental income from industrial

Initial yields fell once again in 2006 by a half of a percent

real estate and retail outlets. For offices and housing these

compared to the previous year. This fall occurred inside and

operating yields will be almost the same as in the previous

outside the Randstad. Initial yields at the top end of the

year.

market were under downward pressure across the board in the Netherlands. Investing in real estate is very popular and

Slight fall in yields for housing

there is ample capital available. Investors are queuing up

corporation homes

for well-let properties. The problem is that there are only

After a substantial increase in the total yields in the

a limited number of really good properties, which means

housing corporation sector in 2004, the increase in 2005

that there is a risk of purchasing average properties at yield

was weaker. The total yield fell from 9% in 2004 to 8.5% in

levels that are too low.

2005, which is still a relatively high yield compared to the last five years. Whereas total yields fell across the board,

Initial yields were once again lower from retail outlets than

there was a noticeable improvement in the yield achieved

from offices and industrial real estate. In recent years initial

Direct and indirect real estate investments in billions of euros and percentages Source: CBS, edited by FGH Bank

1980 1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Direct real estate

Pension funds

6.3

14.2

19.4

23.3

26.0

23.4

22.9

23.1

Insurance companies

4.8

7.3

8.6

13.5

14.8

15.1

13.8

14.3

24.2 12.7

Investment companies

1.5

7.0

8.9

28.7

31.1

23.1

23.2

21.7

23.4

Other institutions

–

–

0.3

0.0

0.0

0.1

0.1

0.1

0.1

Total

12.6

28.5

37.2

65.5

71.9

61.7

61.0

59.2

60.4

Indirect real estate Pension funds

0.3

2.5

6.0

23.8

24.3

22.8

25.9

31.0

39.5

Insurance companies

0.1

0.4

0.7

2.1

2.3

2.0

2.0

2.9

2.9

Investment companies

0.0

0.2

0.5

3.4

2.7

1.9

2.0

2.4

2.7

Other institutions

–

–

0.1

0.0

0.0

0.0

0.1

0.1

0.1

Total

29.3

29.3

26.7

30.0

36.4

45.2

94.8 101.2

88.4

91.0

95.6 105.6

Total Direct real estate Indirect real estate Total investments Direct real estate share

0.4

3.1

7.3

13.0

31.6

44.5

69.9% 90.2% 83.6% 69.1%

71.1% 69.8% 67.0% 61.9% 57.2%

3.1%

9.8% 16.4% 30.9% 28.9% 30.2% 33.0% 38.1% 42.8%

116.6

290.1

466.8

830.0

831.2

779.4

854.9

10.8%

9.8%

8.0%

7.9%

8.7%

7.9%

7.1%

932.1 1,069.1 6.4%

5.7%


yields fell more sharply for retail outlets than for the other

ased risk of investing in real estate (including long-term

two categories, but the difference between the categories

investments). In recent years the increment for investments

remained the same in 2006. Net initial yields of 5% were

in offices and retail outlets was between approximately 1%

paid for good retail properties, followed closely by offices

and 1.5%. There was a higher increment for industrial real

at 5.25%, with industrial real estate some distance further

estate. However, now that long-term interest rates have

behind with yields of 6.75%.

been increasing again since 2005 and initial yields appear to be falling even further, this premium-loading increment at

The main question is when initial yields will bottom out.

the start of new investments is rapidly decreasing. In fact,

In order to provide a sound response to that question,

the current situation is therefore similar to the situation at

FGH Bank believes that it is particularly important to

the end of the 1990s when an increase in long-term interest

consider the two main factors: the relationship between

rates was followed by a slow reaction in terms of initial

supply and demand on the real estate investment market

yields (which eventually rose as well). When the interest

and the development of long-term interest rates. The

rates fell once again the initial yields could also be further

demand for investment property is expected to remain at

reduced. The difference compared to the 1990s is that the

a high level in the coming years, which means that there

current interest rate cannot fall much further and is expec-

will also be ample capital available. The supply of good real

ted to stabilise for the present at around 4%. The surplus

estate is already limited and given the developments on the

of available capital and an interest rate level of around 4%

rental markets the level of supply will hardly change in the

will keep the premium loading around 1% in the coming

coming years. In short, real estate is expected to remain

years rather than around 1.5%. It could be concluded from

scarce, which will cause the downward pressure on initial

this that net initial yields for retail outlets and offices

yields to persist for some time to come.

really do bottom out around 5%. The market is now not far removed from these levels.

In recent decades long-term interest rates have fallen sharply and currently appear to have reached an all-time

In recent years it was generally the case that the risks were

low. Investors view long-term interest rates as a criterion

low as regards real estate under a long-term lease. Therefore,

for risk-free investments in the long term to enable them

investing in real estate was to a large extent ‘cash flow

to calculate a premium-loading increment for the incre-

driven’. As a result of the increased residual value the

Total yields per sector in percentages (1995-2006) Source: ROZ/IPD

1995 1996

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

11-year average

2006 Q3

Offices

8.6

8.8

12.0

14.4

15.5

15.1

12.0

8.3

5.2

5.5

7.0

10.2

9.9

Retail outlets

9.4

8.7

10.6

12.7

13.3

12.0

9.9

9.8

9.2

10.3

13.5

10.8

15.9

Industrial real estate 10.0

11.3

12.1

13.7

17.1

13.1

10.5

9.5

6.4

8.5

11.1

11.2

12.8

Housing

12.3

14.3

13.7

13.7

16.9

18.5

12.1

8.4

7.1

7.6

10.1

12.2

12.4

Total

10.8

11.9

12.7

13.7

15.8

16.1

11.4

8.8

7.1

7.8

10.2

11.4

12.7

Shares

19.1

38.7

45.9

14.7

25.9

2.9

-17.4

-32.3

7.6

5.1

32.5

10.5

Bonds

15.7

11.7

9.6

17.7

-6.8

5.1

8.5

9.5

8.0

4.7

11.2

8.4

Total yields per type of housing in percentages (2000-2006) Bron: Aedex/IPD 2000 2001 2002 2003 2004 2005

6-year average

Multi-storey building

2.2

3.4

6.4

6.8

10.2

9.0

7.1

Single-storey building

1.9

2.4

7.0

7.0

6.0

7.9

6.2

Other housing

-0.7

1.9

9.1

8.0

11.0

6.0

7.1

Total

1.9

3.0

6.7

6.9

9.0

8.5

6.8


“The scale of investment per fund increased sharply last year.” indirect yield could be achieved at the end of the line

not invest in Dutch real estate. Nevertheless, it has also

without any major problems. Now that initial yields may

become clear in recent years that a number of funds were

be about to bottom out, investors will again have to focus

unexpectedly faced during their term with vacant real

more on the specific quality of the underlying real estate.

estate, which has an impact on the final yield from the

On a market where there is a great deal of structural

fund. On the other hand, the cost of real estate has risen

vacancy, it is more important than ever to consider how

sharply in recent years, which means that the effect of

easy it would be to re-let the real estate. The location of

any vacant real estate during the term of the fund can be

the real estate will once again play a crucial role in that

mitigated through greater revenue from selling the real

regard.

estate. The current lower interest rates are also advantageous for fund providers. Closed real-estate funds usually

Real estate funds are working on

have a six to ten-year term to maturity. In the coming

transparency

years, therefore, it should really become clear to what

There was increasing private interest in the rapidly

extent investors have achieved the yield that they expected

growing sector of closed real-estate funds for the umpteenth

from investing in the large number of real estate funds that

consecutive year in 2006. For example, new investment in

emerged on the market at the beginning of this century.

these funds reached a new record level: a survey carried out for PropertyNL revealed that there had been € 526 million

The Autoriteit Financiële Markten (AFM, Netherlands

of new investment up to the third quarter of 2006, which

Authority for the Financial Markets) has again urged the

was already more than the total amount of € 463 million

sector to implement self-regulation in the light of the in-

for the whole of 2005. It is also noticeable that the scale

creased interest in closed real-estate funds. A number of

of investment per fund increased sharply last year, which

initiatives in that regard began last year: for example, the

means that the revival in the share market does not seem

participants in this sector established the Vereniging van

to be an obstacle as regards continued private investment

Vastgoed Participanten (VVP, Association of Real Estate

in real estate.

Participants) and the providers established the Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF, Association of Real Estate

The professional real estate market has been pointing out

Funds) and the Stichting Transparantie Vastgoedfondsen

the lack of supervision of these closed real-estate funds for

(STV, Foundation for the Transparency of Real Estate

many years. The image of the entire real estate sector is

Funds). These organisations will have to work on further

damaged if yield forecasts are ultimately not achieved when

improvements in the professionalism and transparency

real estate funds mature. However, it should be noted that

of closed real-estate funds in the coming period, which

to date there have only been a few incidents of yields not

provides the sector with another opportunity to implement

being achieved and many of those involved funds that did

self-regulation.

Lowest net initial yield at year-end

9

(1990-2006) in percentages Source: FGH Bank

8

Industrial real estate in the Randstad

7

Retail real estate in the Randstad

5 4

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

3 1991

Long term interest

6

1990

Office space in the Randstad


Summary n In 2006 a record amount of new

investment totalling almost € 6.6 billion was invested in real estate.

n It was particularly noticeable that there

were a few very large investment

transactions involving entire portfolios (a significant number of which were

office space portfolios).

n There are an increasing number of

foreign parties – of more and more

different nationalities – who are

investing in Dutch real estate. Equally,

Dutch investors are increasingly active

in other countries.

n In 2005 institutional investors invested

10% more in real estate than in the

previous year, due mainly to the 18%

increase in real estate investments made by pension funds. Insurance

companies invested 10% less in real

estate.

n An increasing number of creative

financial constructions are being

devised to obtain the best possible

value for fund shareholders.

n There was a considerable improvement

in real estate yields. The total yield

from real estate in 2005 was 10.2%, whereas in 2006 it was approximately 13%.

n According to the Aedex/IPD index, the

total yield in the housing corporation

sector was 8.5%.

n Initial yields fell once again across the

board. However, now that long-term interest rates are stable, the point at

which initial interest rates will bottom

out appears to be in sight.

n Real estate funds were once again

very popular with private investors.

Providers and participants are

forming their own associations and

are putting forward initiatives to

improve market transparency, which creates another opportunity for this market to implement self-regulation.

110 | FGH Real Estate Report 2007 | Glossary and Acronyms

Supply

Out-of-town retail development

Office space, retail space/showroom and industrial space,

Concentration within the existing built-up area with five

which is free for the market to rent or buy, rounded off

or more shops, each with an average lettable floor area of

to the nearest 1,000 m2.

at least 500 m2, which are not located within an existing

It includes existing properties and properties under

or planned shopping area or immediately adjacent area.

construction or undergoing renovation. Large-scale retail development Take-up

Concentration within the existing built-up area with five

The letting of and transactions relating to office space,

or more shops, each with an average lettable floor area of

registered by Vastgoedmarkt. Sale and lease-back

at least 500 m2, which are not located within an existing

transactions are included, as are the withdrawals of office

or planned retail area or immediately adjacent area.

space for other designated uses.

A large-scale retail development is a retail site in which the industry restrictions formulated in the out-of-

Office space

town policy and which apply in full to fringe locations,

Office space of more than 500 m2 net floor area in specific

are not applied at all or to a lesser extent.

office buildings. Nota Ruimte Retail/shops

Spatial Planning Memorandum

Shops/showrooms of more than 200 m2 net floor area. Noord

North

Industrial space

Oost

East

Production and distribution space of more than 750 m2

Zuid

South

net floor area (including office space).

West

West

Zuidoost South-East Stock

Centrum City centre

Total size of the existing office, retail and/or industrial

Centraal

Central

floor space.

Kanaal

Canal

Kwartier

Quarter

Vacancy

Randstad Randstad conurbation

Office, retail and/or industrial space which is available for

GIY

Gross Initial Yield

occupation immediately.

IRR

Internal Rate of Return

IRS

Interest Rate Swap

Rent

NIY

Net Initial Yield

Price per m2 rentable floor area per year.

ROZ

Real Estate Council of the Netherlands

IPD

Investment Property Databank Ltd.

Service index

VINEX

Fourth Policy Document On Physical

The service index represents the ratio of total sales

Planning

floor area to the number of residents. Fifteen town size classifications have been used. The index is set at 100 for each town size classification. If the index rises above 100, there is a relatively good supply. If it is below 100, the supply is comparatively less than might be expected based on the average. (source: D&P and HBD)

Afterword | FGH Real Estate Report 2007 | 111

FGH Bank is the bank for commercial real estate financing.

Under various brand names FGH Bank offers services and

Our specific and up-to-date knowledge of the real estate

products that go further than real estate financing alone.

market means that we are better placed than anyone to

For example, FGH Vastgoed Expertise offers a wide range

offer tailor-made solutions to our clients. Furthermore,

of real estate consultancy services, FGH Real Estate Asset

thanks to our national network of branches we can closely

Management is involved in real estate asset management

follow regional developments in the market. And there is

and the initiation and management of real estate funds, and

always a branch near you.

finally, the Nederlandse Hypotheekbank and Rijnlandse Hypotheekbank are the financing specialists for brokers

Choices must be very carefully considered in the

on the ‘middle market for real estate financing’.

commercial real estate market, particularly because the consequences for both the short and long term can be

FGH Bank is a member of the Rabobank Group and has

very extensive. This makes well thought-out real estate

offices in Amsterdam, The Hague, Rotterdam, Eindhoven,

financing indispensable. Its up-to-date local and national

Maastricht, Arnhem and Groningen. Its headquarters are

market knowledge means that FGH Bank can play an

located in Utrecht.

important role in this regard. Would you like to know more about FGH Bank? Please feel Our commercial team receives support from experienced real estate analysts, appraisers, structural engineers and risk analysts. FGH Bank also has in-house specialists to give you legal and tax-related advice. This gives us the knowledge that is required to establish solid financing structures, whether you require financing for development, investment, single-unit sales or for any other type of commercial real estate transaction. FGH Bank is also very much at home in real estate leasing, owner-occupied commercial real estate financing, and leasing and financing constructions that use the ‘limited partnership’ approach.

free to get in touch. We look forward to hearing from you.

112 | FGH Real Estate Report 2007 | Addresses

Headoffice

Rotterdam Blaak 333, 3011 GB Rotterdam

Leidseveer 50

The Netherlands

3511 SB Utrecht

T + 31 10 242 01 50

P.O. Box 2244, 3500 GE Utrecht

F + 31 10 212 14 55

The Netherlands

E [email protected]


FGH Vastgoed Expertise B.V.

W www.fghbank.nl Amsterdam Offices FGH Bank N.V.

Van Eeghenstraat 82, 1071 GK Amsterdam The Netherlands

Amsterdam

T + 31 20 677 67 87

Koningslaan 33, 1075 AB Amsterdam

F + 31 20 677 67 80

The Netherlands

E [email protected]

T + 31 20 664 41 41

W www.fgh-vastgoedexpertise.nl


Eindhoven Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven

Arnhem

The Netherlands

Willemsplein 2, 6811 KA Arnhem

T + 31 40 264 94 60

The Netherlands

F + 31 40 245 18 20

T + 31 26 442 77 10

E [email protected]


FGH Asset Management B.V. Van Eeghenstraat 82, 1071 GK Amsterdam

The Hague

The Netherlands

Nieuwe Uitleg 15, 2514 BP The Hague

T + 31 20 751 08 54

The Netherlands

F + 31 20 677 67 80

T + 31 70 304 01 38

E [email protected]

F + 31 70 385 38 34

W www.fgh-assetmanagement.nl

E [email protected] Nederlandse Hypotheekbank Eindhoven

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven

P.O. Box 2244, 3500 GE Utrecht

The Netherlands

The Netherlands

T + 31 40 296 08 11

T + 31 30 232 33 11

F + 31 40 245 18 20

F + 31 30 236 80 35

E [email protected]

E [email protected] W www.nhb.nl

Groningen Verlengde Hereweg 173, 9721 AP Groningen

Rijnlandse Hypotheekbank B.V.

The Netherlands

Jutfaseweg 1, 3522 HA Utrecht

T + 31 50 311 45 82

P.O. Box 5073, 3502 JB Utrecht

F + 31 50 311 45 63

The Netherlands

E [email protected]

T + 31 30 289 34 34 F + 31 30 288 92 22

Maastricht Avenue Céramique 225a, 6221 KX Maastricht The Netherlands T + 31 43 350 08 85 F + 31 43 325 87 23 E [email protected]

W www.rijnlandse.nl

Factsheets | FGH Vastgoedbericht 2007 | 113

Factsheets

Op de volgende pagina’s is per deelmarkt (de kantoren-, winkelen bedrijfsruimtemarkt) een overzicht opgenomen van de regionale gegevens. Wilt u nog meer weten? Via onze website heeft u toegang tot het overzicht van de regionale marktgegevens, inclusief een uitgebreide toelichting: www.fghbank.nl. Bronnen: • ABF Research • Bak R. • CBS • Diverse gemeenten • Locatus • Ministerie van VROM The following pages show an overview of regional data for the office, retail and industrial real estate market. Would you like to have more information? Through our website you have access to an overview of all regional data, including an extensive explanation: www.fghbank.nl. Sources: • ABF Research • Bak R. • CBS (Statistics Netherlands) • Local authorities • Locatus • VROM (Ministry of Housing, Spatial Planning and the Environment)

114 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Overzicht kantorenmarkt | Overview office market

Algemeen | General Kantorenmarkt | Office market Aantal inwoners Aantal bedrijfsvestigingen Werkgelegenheid Voorraad Belangrijkste kantoorlocaties gemeente gemeente gemeente in m2 Population Number of commercial Employment Stock Main office locations branches in m2 Provincie Noord-Holland Amstelveen 79.000 5.100 38.000 640.000 Bovenkerk-Legmeer, Commerce Park, Kronenburg Amsterdam 743.000 60.400 462.000 6.400.000 Centrum/Binnenstad, Riekerpolder, Teleport, Zuidas, Zuidelijke IJ-oevers, Zuidoost Diemen 24.000 1.600 18.700 293.000 Bergwijk-Park, Diemen-Zuid Haarlem 146.000 12.000 68.100 473.000 Centrum, Noordstrook, Schalkwijk, Waarderpolder Hilversum 84.000 6.800 45.000 583.000 Arena, Centrum/Stationsgebied, Mediapark Hoofddorp (Haarlemmermeer) 132.000 7.300 124.000 569.000 Beukenhorst (Oost, West) Schiphol (Haarlemmermeer) 132.000 7.300 124.000 590.000 Schiphol Centrum, -Oost, -Rijk Provincie Zuid-Holland Capelle aan den IJssel 65.000 2.300 37.100 450.000 Fascinatio, Hoofdweggebied, Rhijnspoor, Rivium Delft 95.000 3.100 48.000 338.000 Centrum/Stationsgebied, Delftse Poort, Delftech Park Den Haag 471.000 16.500 232.300 4.322.000 Beatrixkwartier, Bezuidenhout, Binckhorst, Den Haag Nieuw Centrum, Forepark, Laakhaven, Leidschenveen, Ypenburg Dordrecht 119.000 4.400 52.700 272.000 Centrum/Spuiboulevard, Amstelwijck Gouda 72.000 2.500 32.100 310.000 Centrum/Stationsgebied, Goudse Poort, Gouwe Spoor Leiden 119.000 4.000 55.100 405.000 Bio Science Park, Centrum/Stationsgebied, Kanaalpark, Vijverlocatie Rijswijk 47.000 2.000 35.700 850.000 Broekpolder, Hoornwijck, Plaspoelpolder, Stationsgebied/Eisenhowerplein Rotterdam 600.000 22.800 313.200 3.000.000 Brainpark, Centrum (Weena/Coolsingel/Blaak/ Westblaak/Boompjes), Kop van Zuid, Prins Alexander Zoetermeer 116.000 3.000 44.800 580.000 Afrikaweg, Centrum, Rokkeveen Provincie Utrecht Amersfoort 135.000 7.500 75.300 778.000 Calveen, Centrum/Stadsring, De Hoef, Stationsgebied Houten 44.000 2.200 17.200 208.000 Molenzoom, Stationsgebied Nieuwegein 61.000 3.500 44.100 493.000 Plettenburg/Rijnhuizen, Stadscentum/City Plaza Utrecht 281.000 16.600 199.100 2.283.000 Centrum/Stationsgebied, Kanaleneiland, Maliebaan, Papendorp, Rijnsweerd Woerden 48.000 3.200 27.000 215.000 Middelland, Snel en Polanen, Stationsgebied Provincie Zeeland Middelburg 47.000 2.600 22.100 142.000 Centrum/Stationsgebied, Veldzigt Provincie Noord-Brabant Breda 168.000 9.200 90.500 655.000 Centrum/Stationsgebied, Claudius Prinsenlaan, Steenakker, Westerhage Den Bosch 134.000 9.800 92.900 897.000 Centrum/Binnenstad, De Herven, Paleiskwartier/ Stationsgebied, Pettelaarpark, Soetelieve Eindhoven 208.000 11.800 140.100 1.321.000 Centrum/Stationsgebied, Flight Forum/Eindhoven Airport, Philips High Tech Campus, Science Park Ekkersrijt Tilburg 200.000 7.700 97.900 467.000 Centrum/Stationsgebied, Ringbaan West/ Prof. Cobbenhagenlaan, ‘t Laar Provincie Gelderland Apeldoorn 156.000 8.300 88.600 618.000 Apeldoorn-Noord, Business Park Apeldoorn, Centrum/Stationsgebied, Laan van Osseveld Arnhem 134.000 8.000 91.900 980.000 Centrum/Stationsgebied, Gelderse Poort, Kroonpark, IJsseloord II Nijmegen 158.000 7.600 92.600 413.000 Brabantse Poort, Centrum/Stationsgebied, Mercator Science Park Provincie Limburg Heerlen 93.000 4.100 49.100 438.000 Avantis, Centrum/Stationsgebied, Coriopolis Maastricht 121.000 6.000 73.200 463.000 Centrum, Céramique, De Geusselt, Randwijck, Stationsgebied Provincie Overijssel Enschede 153.000 7.100 73.400 390.000 Business & Science Park, Centrum/Stationsgebied, Hengelosestraat Hengelo 81.000 4.000 42.700 261.000 Centrum/Stationsgebied, Westermaat Zwolle 110.000 5.000 77.300 696.000 Hanzeland, Oosterenk , Voorsterpoort Provincie Flevoland Almere 175.000 9.200 62.900 478.000 Almere-Stad/Zakencentrum, Gooise Poort, Muziekwijk Lelystad 70.000 4.200 30.600 211.000 Centrum/Stationsgebied, Lelycenter Provincie Friesland Leeuwarden 86.000 4.700 66.400 542.000 Business Park Leeuwarden, Centrum/Stationsgebied, Oostergoweg, Tesselschadestraat Provincie Groningen Groningen 180.000 8.600 120.300 887.000 Centrum/Stationsgebied, Corpus den Hoorn, Europapark, Kranenburg, Martini Trade Park Provincie Drenthe Assen 72.000 3.000 33.000 254.000 Centrum/Stationsgebied, Oudegrachtpad, Peelerpark/Borgstee

Overview office market | Overzicht kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 115

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/plannen projecten Huurprijzen Type locatie Bandbreedte 2006 in e/m2 Verwachting 2007 Main new-build projects/plans Rental prices Type of location Range 2006 in e/m2 Prospect 2007 Commerce Park, Kronenburg Topsegment 150-200 k Overig 125-175 k Oosterdokseiland, Riekerpolder, Zuidas Topsegment 190-325 k|h Overig 110-200 k Alpha Centauri Topsegment 120-140 k Overig 100-130 k Spoorzone, Stadsdeelhart Schalkwijk Topsegment 140-170 k Overig 100-140 k Arena Campus, Mediapark Topsegment 130-170 k Overig 100-140 k Beukenhorst (Zuid), Hoek West Topsegment 150-190 k Overig 90-150 k|U A4-zone West, Elzenhof Business Park, Schiphol Centrum Topsegment 200-325 k Overig 125-200 k Fascinatio Topsegment 145-165 k Overig 90-145 k Spoorzone, Technopolis Innovation Park Topsegment 130-150 k Overig 125-140 k Beatrixkwartier, Binckhorst, Den Haag Centraal Station, Topsegment 170-220 k Leidschenveen, Ypenburg Overig 95-170 k|h Amstelwijck, Gezondheidspark, Spoorzone Topsegment 125-140 k|U Overig 115-130 k|U Goudse Poort, NeXity Gouda Topsegment 135-150 k Overig 95-135 k Bio Science Park, NS-station Lammerschans, Topsegment 125-150 k|h Omgeving Centraal Station, Trafolocatie Overig 100-125 k Hoornwijck, Plaspoelpolder Topsegment 135-160 k Overig 95-135 k Brainpark III/Brainpark Centrum, Rotterdam Centraal Station/ Topsegment 170-185 k|h Binnenstad, Kop van Zuid Overig 115-170 k Boerhavelaan e.o., Rokkeveen Topsegment 130-155 k Overig 120-130 k Eemkwartier, Vathorst Podium Topsegment 130-160 k Overig 115-130 k De Schaft/De Koppeling, Middengebied/Het Spoor Topsegment 120-140 k Overig 100-120 k|U Stadscentrum/City Plaza Topsegment 135-150 k Overig 110-135 k|U Leidsche Rijn Centrum, Papendorp, Stationsgebied Topsegment 180-230 k|h Overig 100-180 k|U Snellerpoort Topsegment 130-150 k Overig 100-130 k|U Stationsgebied Topsegment 120-130 k Overig 110-120 k Via Breda (Breda Centraal Station), Steenakker Topsegment 125-150 k Overig 115-135 k NS-station Oost, Paleiskwartier Topsegment 135-160 k|h Overig 120-135 k Fligth Forum, Philips High Tech Campus, Stationsgebied, Strijp S Topsegment 135-170 k Overig 120-135 k Spoorzone, Kempenbaan, Laarveld Topsegment 135-145 k Overig 120-135 k Business Park Apeldoorn, Stationsgebied, Zuidwest Poort, Topsegment 115-150 k Walterboscomplex Overig 80-115 k Arnhem Centraal Station, Business Park Arnhem (Kema-terrein), Topsegment 140-160 k IJsseloord II, Rijnboog Overig 115-140 k Brabantse Poort, Spoorzone, Waalsprong Topsegment 125-135 k Overig 110-125 k Avantis, Stadspark Oranje Nassau Topsegment 120-130 k Overig 110-120 k Belvédère, De Geusselt, Randwijck Topsegment 120-150 k|h Overig 110-120 k Business & Science Park, Zuiderval Topsegment 135-145 k Overig 120-135 k Hart van Zuid, Westermaat Campus Topsegment 130-145 k Overig 120-135 k Kop Hanzeland, Oosterenk/Watersteeg, Voorsterpoort Topsegment 145-160 k|h Overig 110-145 k Almere Poort, Zakencentrum Topsegment 130-160 k Overig 100-140 k Airport Business Park, Stadshart Lelystad Topsegment 85-120 k Overig 65-110 k FEC-terrein, Leeuwarden Zuid Topsegment 120-140 k Overig 110-120 k Europapark, Kempkensberg, Stationsgebied-Zuid Topsegment 130-145 k Overig 120-130 k Bedrijvenpark Messchenveld, Oudegracht, Tappellocatie Topsegment 110-125 k Overig 105-120 k

116 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Overzicht winkelmarkt | Overview retail market

Algemeen | General Winkelmarkt | Retail market Aantal inwoners Aantal bedrijfsvestigingen Werkgelegenheid Voorraad Belangrijkste winkelstraten gemeente gemeente gemeente in m2 Population Number of commercial Employment Stock Main shopping streets branches in m2 Provincie Noord-Holland Alkmaar 94.000 5.900 45.500 229.000 De Laat, Langestraat, Payglop Amstelveen 79.000 5.100 38.000 110.000 Stadshart Amstelveen Amsterdam 743.000 60.400 462.000 935.000 Damrak, Kalverstraat, Leidsestraat Nieuwendijk, P.C. Hooftstraat, Rokin Haarlem 146.000 12.000 68.100 234.000 Anegang, Barteljorisstraat, Generaal Cronjéstraat, Grote Houtstraat Provincie Zuid-Holland Delft 95.000 3.100 48.000 146.000 Brabantse Turfmarkt, Jacob Gerritstraat, Paradijspoort Den Haag 471.000 16.500 232.300 615.000 Grote Marktstraat, Hoogstraat, Spuistraat, Venestraat, Vlamingstraat, Wagenstraat Dordrecht 119.000 4.400 52.700 162.000 Bagijnhof, Sarisgang, Statenplein, Voorstraat Leiden 119.000 4.000 55.100 144.000 Breestraat, Donkersteeg, Haarlemmerstraat, Maarmansteeg Rijswijk 47.000 2.000 35.700 85.000 Rotterdam 600.000 22.800 313.200 830.000 Beurstraverse (Koopgoot), Beijerlandselaan, Groene Hilledijk, Korte Lijnbaan, Lijnbaan, Binnenhof Noordmolenstraat, Zwart Jansstraat Zoetermeer 116.000 3.000 44.800 142.000 Dorpstraat Provincie Utrecht Amersfoort 135.000 7.500 75.300 202.000 Langestraat, Utrechtsestraat, Varkensmarkt Nieuwegein 61.000 3.500 44.100 89.000 Cityplaza, De Batau, Makadocenter Utrecht 281.000 16.600 199.100 417.000 Bakkerstraat, Lange Elisabethstraat, Lange Vliestraat, Oudegracht, Oudkerkhof, Steenweg, Vredenburg Provincie Zeeland Middelburg 47.000 2.600 22.100 95.000 Lange Delft, Markt, Nieuwe Burg, Langeviele Provincie Noord-Brabant Breda 168.000 9.200 90.500 348.000 Eindstraat, Karrestraat, Ginnekenstraat Den Bosch 134.000 9.800 92.900 248.000 Hinthamerstraat Noord en Zuid, Hooge Steenweg, Kerkstraat, Markt, Pensmarkt, Schapenmarkt Eindhoven 208.000 11.800 140.100 375.000 Demer, Hermanus Boexstraat, Marktstraat, Rechtestraat, Vrijstraat Tilburg 200.000 7.700 97.900 288.000 Heuvelstraat, J. van Stolbergstraat Provincie Gelderland Apeldoorn 156.000 8.300 88.600 244.000 Brinklaan, Hoofdstraat, Korenstraat Arnhem 134.000 8.000 91.900 250.000 Bakkerstraat, Jansstraat, Ketelstraat, Koningstraat, Roggestraat, Rijnstraat, Steenstraat, Vijzelstraat Nijmegen 158.000 7.600 92.600 233.000 Broerstraat, Burchtstraat, Marikenstraat, Moenenstraat Provincie Limburg Heerlen 93.000 4.100 49.100 267.000 Saroleastraat I en II, Promenade I en II Maastricht 121.000 6.000 73.200 207.000 Grote Staat, Kleine Staat, Muntstraat, Spilstraat, Wolfstraat, Wijckerbrugstraat Roermond 45.000 2.700 29.200 160.000 Hamstraat, Markt, Munsterplein, Steenweg, Varkensmarkt Provincie Overijssel Enschede 153.000 7.100 73.400 286.000 Haverstraatpassage, Kalanderstraat, Langestraat, Hengelo 81.000 4.000 42.700 175.000 Brinkstraat, Markt, Nieuwstraat, Telgen, Thiemsbrug Zwolle 110.000 5.000 77.300 200.000 Broerenstraat, Diezerstraat, Grote Markt, Roggenstraat, Spiegelstraat, Vismarkt, Weeshuisstraat Provincie Flevoland Almere 175.000 9.200 62.900 250.000 Lelystad 70.000 4.200 30.600 107.000 Provincie Friesland Leeuwarden 86.000 4.700 66.400 206.000 Nieuwestad, Wirdumerdijk, Ruiterskwartier Provincie Groningen Groningen 180.000 8.600 120.300 381.000 A-Kerkhof, Carolieweg, Grote Markt, Guldenstraat/ Waagstraat, Herestraat, Vismarkt, Zwanestraat Provincie Drenthe Assen 72.000 3.000 33.000 154.000 Gedempte Singel, Koopmansplein, Kruisstraat, Marktstraat, Mercuriuscentrum

Overview retail market | Overzicht winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 117

Belangrijkste winkelcentra Nieuwbouwlocaties/herontwikkeling Huurprijzen Bandbreedte 2006 Verwachting 2007 Type locatie in e/m2 Main shopping centres New-build projects/redevelopment Rental prices Type of location Range 2006 in e/m2 Prospect 2007 De Mare, Noorder Arcade, Overstad Stadshart Amstelveen Amsterdamse Poort, Arena Boulevard Boven ’t IJ, Groot Gelderlandplein, Kalvertoren Magna Plaza, Osdorpplein, Villa Arena Brinkmanpassage, Schalkwijk

In de Veste, Hovenpassage, Zuidpoort, Woonboulevard Leeuwenstein Babylon, De Passage, Haaglanden Megastores, Leyweg, Loosduinen, Ypenburg Drievriendenhof, Statenplein, Sterrenburg, Woonboulevard Mijlweg Kopermolen, Luifelbaan, Stevensbloem

k|h k k

k

in de Hoven, Rozemarijn, Poptahof

A/B-segment

400-610 k|h

ADO Den Haag stadion/Forepark, Laakhaven-West, Spuimarkt, Stationsgebied/New Babylon, Wijnhavenkwartier EZH-terrein/Oostpoort, Het Paradium, Gezondheidspark, Sterrenburg Aalmarktproject, Luifelbaan

A/B-segment

800-1.250 k|h

A/B-segment

320-600 k

A/B-segment

500-700 k

A/B-segment A/B-segment

350-600 k|h 850-1.400 k|h

Vierhavenstrip A/B-segment

325-600 k|h

Vathorst, Eemcentrum

A/B-segment

500-725 k

Cityplaza Boudierhof, Centrumgebied Leidsche Rijn, Worlds of Living, Overvecht, The Wall, Utrecht Stationsgebied/Hoog Catharijne

A/B-segment A/B-segment

300-500 k 700-1.250 k|h

In de Bogaard, Oud Rijswijk Alexandrium (I-III) Binnenhof, Keizerswaard, De Veranda, Kop van Zuid, Lijnbaanhoven, Linea Nova, Zuidplein, Markthal, Noorderhelling, Rotterdam Centraal, Buytenwegh, Meerzicht, Rokkeveen, Dorpstraat, Stadshart-Oost (Cadenza), Oosterheem Stadshart (Spazio), Woonhart

Amicitia, Drakennest, Eemcentrum, Emiclaer, Euterplein, St. Jorisplein Cityplaza, De Batau, Makadocenter Hoog Catharijne, Kanaleneiland, Overvecht

De Mare A/B-segment 400-720 Groenhof, Middenhoven Centrum Amsterdam Nieuw West, A/B-segment 800-1.850 Centrum Amsterdam Noord, GETZ, Haveneiland West, IJburg, ODE, Osdorpplein, Zuidas Brinkmanpassage, Schalkwijk, Marsmanplein A/B-segment 325-800

Geerepassage, Mortiere

Mortiere, Veersche Poort, Zeeuws Evenementen Podium A/B-segment

275-625 k

De Barones, De Burcht, De Lunet, Heksenwiel, Hoge Vlucht, Woonboulevard Ettensebaan Arena, Bossche Boulevard, Helftheuvelpassage, Rompertpassage Piazza Center, Heuvelgalerie, Winkelcentrum Woensel, Woonboulevard Ekkersrijt Emmapassage, Heyhoef, Heuvelpoort, Leijpark, Schouwburgpromenade, Wagnerplein, Westermarkt

Achter de Lange Stallen, Via Breda

A/B-segment

550-900 k

Centrumplan Rosmalen, Groote Vliet, GZG-locatie, Kop van het Zand Meerrijk, Nimbus, Rond de Admirant, Strijp S

A/B-segment

625-950 k|h

A/B-segment

700-1.100 k|h

AaBe-complex, Heyhoef, Pieter Vreedeplein, Wagnerplein

A/B-segment

400-850 k|h

Anklaar, De Eglantier, De Maten, Oranjerie, Woonboulevard Het Rietveld Kronenburg, Musiskwartier, Presikhaaf, Woonboulevard Gelderse Poort Dukenburg, Molenpoortpassage, Woonboulevard Novium

Anklaar, Centrumplan/Hoven-Centrum, De Eglantier, Omnisportcentrum Arnhem Centraal, Presikhaaf, Rijnboog, Schuytgraaf Dukenburg, Plein ’44, Waalsprong

A/B-segment

650-800 k|h

A/B-segment

700-1.150 k|h

A/B-segment

600-900 k|h

Corio Center, ’t Loon, Woonboulevard In de Cramer Brusselse Poort, Entre Deux, Mosae Forum

Stadspark Oranje Nassau

A/B-segment

500-675 k

Belvédère, Mosae Forum

A/B-segment

750-1.300 k|h

Designer Outlet Center, Roercenter

DOC, Huis- en Tuinboulevard, Retail Park Roermond

A/B-segment

350-600 k

Enschede-Zuid, Mirocenter, Roomweg, Stockhorst, Zuiderval Hart van Zuid, Plein Westermaat (fase III)

A/B-segment

350-850 k|h

A/B-segment

400-525 k

Kamperpoort, Oosterenk Stadion, Zwolle-Zuid (fase III), Voorsterpoort Woonboulevard

A/B-segment

400-525 k|h

Almere-Haven, BuitenMere, DoeMere, Stadhart Almere, ’t Circus Batavia Stad Shopping Outlet, De Gordiaan, Dukaatpassage, Kroonpassage, Woonboulevard Palazzo

Almere-Hout, Almere Poort/Olympiakwartier, Stadhart Almere, ’t Circus Batavia Haven, Bataviastad (fase II), De Gordiaan, Wisselplein

A/B-segment

300-675 k|h

A/B-segment

180-400 k|h

Retailpark De Centrale, Zaailand

De Centrale, De Stins, Zuidlanden

A/B-segment

275-625 k

Paddepoel, Sontweg, Westerhaven, Woonboulevard Hoendiep

CiBoGa, Europapark, Paddepoel, Reitdiep Haven, Winkelcentrum Leeuwenborg

A/B-segment

650-1.100 k

Meubelboulevard Borgcenter, Triade

Kloosterveste, TPG-locatie, Triade (fase II)

A/B-segment

300-425 k

De Klanderij, Hofpassage, Twentec Winkelcentrum De Brink, Hasselo, Retailpark Westermaat Maagjesbolwerk, ’t Eiland, Zwolle-Zuid

118 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Overzicht bedrijfsruimtemarkt | Overview industrial real estate market

Algemeen | General Bedrijfsruimtemarkt | Industrial real estate market Aantal inwoners Aantal bedrijfsvestigingen Werkgelegenheid Voorraad Belangrijkste bedrijventerreinen gemeente gemeente gemeente in ha (netto) Population Number of commercial Employment Net stock Main industrial estates branches in ha Provincie Noord-Holland Alkmaar 94.000 5.900 45.500 485 Beverkoog, Boekelermeer, Overdie Amsterdam 743.000 60.400 462.000 2.400 Amstel, Buiksloterham/Papaverweg, Sloterdijk, Westpoort/Havengebied, Zuidoost Haarlemmermeer 132.000 7.300 124.000 671 De Hoek, Graan voor Visch, Lijnden, Nieuw-Vennep, Schiphol Provincie Zuid-Holland Capelle aan den Ijssel 65.000 2.300 37.100 123 Fascinatio, Hoofdweggebied Delft 95.000 3.100 48.000 254 Schie-oevers, Ypenburgse Poort Den Haag 471.000 16.500 232.300 440 De Binckhorst, Forepark, ZKD-terreinen Dordrecht 119.000 4.400 52.700 545 Dordtse Kil I, II, Krabbepolder, Merwedehavens Leiden 119.000 4.000 55.100 178 Bio Science Park, Cronestein, Roomburg Rijswijk 47.000 2.000 35.700 92 Broekpolder, Plaspoelpolder Rotterdam 600.000 22.800 313.200 5.500 Havengebied, Noordwest, Spaanse Polder, Gadering Zoetermeer 116.000 3.000 44.800 264 Lansinghage, Rokkeveen, Zoeterhage Provincie Utrecht Amersfoort 135.000 7.500 75.300 360 Calveen, De Hoef, De Isselt Nieuwegein 61.000 3.500 44.100 278 Laagraven/Liesbosch, Plettenburg/De Wiers Utrecht 281.000 16.600 199.100 432 Cartesiusweg, Lage Weide, Oudenrijn, Overvecht, Wetering Woerden 48.000 3.200 27.000 200 Barwoutswaarder, Middelland Provincie Zeeland Middelburg 47.000 2.600 22.100 200 Arnestein, Ramsburg Provincie Noord-Brabant Breda 168.000 9.200 90.500 685 De Krogten, Emer, Hoogeind, Steenakker Den Bosch 134.000 9.800 92.900 536 De Brand, De Herven, De Rietvelden/De Vutter, Ertveld Eindhoven 208.000 11.800 140.100 785 Acht, De Hurk, Ekkersrijt, Flight Forum/ Eindhoven Airport, Kapelbeemd Tilburg 200.000 7.700 97.900 870 Loven, Katsbogten, Kraaiven, Vossenberg Provincie Gelderland Apeldoorn 156.000 8.300 88.600 612 Apeldoorn-Noord, Brouwersmolen, Malkenschoten, Stadhoudersmolen Arnhem 134.000 8.000 91.900 256 IJsseloord, Kleefse Waard, Westervoortsedijk Nijmegen 158.000 7.600 92.600 572 Bijsterhuizen, Kanaalhavens, Westkanaaldijk, Winkelsteeg Provincie Limburg Heerlen 93.000 4.100 49.100 391 Avantis, De Beitel, De Koumen, Trilandis Maastricht 121.000 6.000 73.200 455 Beatrixhaven, Bosscherveld Venlo 92.000 4.800 52.000 862 Veegtes, Venlo Trade Port, ZON Fresh Park Provincie Overijssel Enschede 153.000 7.100 73.400 523 Business & Science Park, De Haven, De Marssteden, Euregio Bedrijvenpark Hengelo 81.000 4.000 42.700 477 Twentekanaal, Westermaat Zwolle 110.000 5.000 77.300 520 De Marslanden, Hessenpoort, Vrolijkheid, Voorst Provincie Flevoland Almere 175.000 9.200 62.900 685 De Steiger, De Vaart, Gooise Kant, Hollandse Kant, Veluwse Kant Lelystad 70.000 4.200 30.600 594 Larserpoort, Noordersluis, Oostervaart Provincie Friesland Leeuwarden 86.000 4.700 66.400 410 Hemrik, Leeuwarden-West, Newtonweg I/II Provincie Groningen Groningen 180.000 8.600 120.300 687 Driebond, Eemspoort, Euvelgunne, Winschoterdiep/ Eemskanaal Provincie Drenthe Assen 72.000 3.000 33.000 284 Peelerpark, Schepersmaat, Stadsbedrijvenpark

Overview industrial real estate market | Overzicht bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 119

Nieuwbouwlocaties/uitbreidingsmogelijkheden Huurprijzen Bandbreedte 2006 in e/m2 Verwachting 2007 New-build projects/development prospects Rental prices Range 2006 in e/m2 Prospect 2007 Boekelermeer-Zuid 40-55 k Business Park Osdorp, Sloterdijk III, Westpoort 40-80 k|h A4-zone West, De President, Schiphol Logistics Park 45-80 k|h Capelle Trade Park Center, Fascinatio 45-60 k|U Harnaschpolder, Technopolis Innovation Park 50-70 k Ypenburg 45-80 k|h Business Park Amstelwijck, Dordtse Kil III 45-65 k|h Oostvlietpolder 45-70 k Sion / ’t Haantje 50-70 k Nesselande, Tweede Maasvlakte 40-70 k Bedrijvenpark Prisma, Hoefweg-Zuid, Oosterheem 50-75 k De Wieken/Vinkenhof, Vathorst 35-65 k Galecopperzoom, Het Klooster 30-75 k Nieuwerijn, Strijkviertel, Wetering-Zuid 35-75 k Breeveld, Houthorst 35-55 k Mortiere 25-40 k Breda-Oost, De Wig 35-60 k De Groote Vliet, Treurenburg 40-55 k Flight Forum, Park Forum, Philips High Tech Campus, Strijp S 45-60 k

Katsbogten, Piushaven, Tradepark 58, Vossenberg-West Apeldoorn-Noord II, Ecofactorij IJsseloord, Koningpleij-Noord De Grift, De Waalsprong

Avantis, Trilandis Maastricht-Eijsden Greenport, Trade Port Zuiderval, Josink Es Boeldershoek, Hart van Zuid, Westermaat Campus De Marslanden G, Hessenpoort II Almere Hout, Almere Poort, Stichtse Kant Flevokust, Flevopoort Newtonweg III/IV Rengers, Westpoort

Messchenveld

35-50

k

25-60

k

35-55 30-55

k k|h

40-55 35-50 40-55

k k k

30-50

k

30-45 30-55

k k

40-65

k|h

25-55

k

35-55

k|h

30-55

k

30-45

k|h

120 | FGH Vastgoedbericht 2007 | FGH Real Estate Report 2007

FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport weergegeven informatie met de grootste zorg samengesteld, doch staat niet in voor de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Hieraan kan dan ook geen enkel recht worden ontleend. FGH Bank N.V. aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden of onvolkomenheden in de informatie in dit rapport. Het is de gebruiker van dit rapport niet toegestaan de inhoud te gebruiken voor commerciële doeleinden en/ of te vermenigvuldigen, door te sturen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van FGH Bank N.V. De in deze uitgave genoemde prijzen, (voorraad)cijfers en de aanbod- en opnamecijfers van kantoor-, bedrijfs- en winkelruimten zijn deels ontleend aan: ABF Research, Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman & Wakefield Healy & Baker, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, IVBN, Van Gool en Partners, Locatus, Ministerie van VROM, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, ROZ/ IPD, Vastgoedmarkt (VGM), VTIS en Thuiswinkel.org.

Tekst | text FGH Bank N.V.

Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling Marketing

Valuation and Research department

& Communicatie van FGH Bank in Utrecht (telefoon

drs. Maarten Donkers

030-232 34 74). De prijs bedraagt e 50,- inclusief 6% BTW en verzendkosten.

ir. Jo Bronckers Roel Drenth MSc RE ir. Huub Kamphuis

FGH Bank N.V. has compiled the information shown in

drs. Jacob Velleman

this report with the greatest care. However, we cannot

drs. Femke Nelissen (interviews)

be held responsible for the accuracy or completeness of the information provided, nor can any rights be derived

Fotografie | photography

from the information provided. Users of this report are

Pim van den Berg

not permitted to use its content for commercial purposes

Hans Kuiper (portretten pag. 15, 29, 45, 71, 85, 101)

and/or are not permitted to duplicate, send, distribute,

Sjaak Ramakers (portretten pag. 4, 5, 60, 61)

spread or make said content available to third parties for money without the explicit written permission of FGH Bank N.V.

Eindredactie | editing FGH Bank N.V. Marketing & Communications department

The prices, (stock) figures and supply and take-up figures

Minke Jonker

for office, industrial and retail space contained in this

drs. Femke Nelissen

report are partly obtained from ABF Research, Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman &

Vormgeving en productie |

Wakefield Healy & Baker, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis,

design and production

IVBN, Van Gool en Partners, Locatus, Ministry of Housing, Spatial Planning and the Environment, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, ROZ/IPD, Vastgoedmarkt (VGM), VTIS and Thuiswinkel.org.

Coördinatie/coordination FGH Bank N.V. Marketing & Communications department Monique Derksen

For a copy of this publication contact the Marketing & Communications Department of FGH Bank in Utrecht

Vertaling/translation

(tel. +31 30 232 34 74). The price is EUR 50.00 inclusive of

Overtaal, Utrecht

6% VAT and mailing costs. Uitvoering/realization © FGH Bank N.V. 2007

Select Advertising, Geldermalsen/Rotterdam

FGH Vastgoedbericht 2007 FGH Real Estate Report Vastgoed is beleven. Real estate is about perception

Recommend Documents