FGH Vastgoedbericht 2009 FGH Real Estate Report Met het oog op de stenen. Focussing on bricks and mortar

FGH Vastgoedbericht 2009 | FGH Real Estate Report 2009

Met het oog op de stenen Focussing on bricks and mortar


Met het oog op de stenen Focussing on bricks and mortar

2

FGH Vastgoedbericht 2009

6

FGH Vastgoedbericht 2009. Met het oog op de stenen

Interview prof. dr. Aart C. Hordijk

MRICS,

directeur ROZ/IPD

16

22

Trends kantorenmarkt

34

Trends winkelmarkt

42

Trends bedrijfsruimtemarkt

52

Trends woningmarkt

60

Trends vastgoedbeleggingsmarkt

70

Begrippenlijst

72

Adressen

73

Factsheets

Inhoud Content 114

FGH Real Estate Report 2009. Focussing on bricks and mortar

124

Interview Professor Dr Aart C. Hordijk

130

Trends office market

142

Trends retail market

150

Trends industrial real estate market

160

Trends residential market

168

Trends real estate investment market

178

Glossary and acronyms

180

Addresses

181

Factsheets

MRICS,

Director of the ROZ/IPD

3

4

FGH Vastgoedbericht 2009 | Voorwoord

Voorwoord | FGH Vastgoedbericht 2009

Met het oog op de stenen P.C. Keur Directievoorzitter ‘Met het oog op de stenen’: voor ons geeft dat weer waar we nu staan. In het huidige turbulente tijdsgewricht is het moeilijk te zeggen wat de toekomst ons brengen zal. Maar wij als vastgoedfinancier houden onze focus op het vastgoed, op de stenen. Dat bewijzen we ook al jaren met deze uitgave, het FGH Vastgoedbericht. Met dit rapport geeft FGH Bank een overzicht van de trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, én onze visie daarop. Dit jaar natuurlijk met veel aandacht voor de financiële crisis en de gevolgen daarvan voor de vastgoedmarkt. Want dat deze crisis zijn sporen ook in de vastgoedmarkt na zal laten, staat vast.

F.B. Overdijk RA Directielid

Toch zijn er in elke markt kansen, ook in een moeilijke markt. Zo zien we dat de nieuwbouwsector het de komende tijd weliswaar zwaar krijgt, maar dat kwalitatief goede projecten realiseerbaar blijven. In het segment van het bestaande vastgoed biedt de huidige onevenwichtigheid in de markt sommige partijen de kans om relatief gunstig in te stappen. Daarnaast wordt de renovatiemarkt als kansrijk aangemerkt. Niet alleen wordt deze markt steeds omvangrijker, maar ook heeft deze markt veel minder last van conjuncturele schommelingen. Voor ons als vastgoedfinancier betekenen de veranderingen in de markt ook een verandering in de manier waarop wij tegen het financieren van de stenen aankijken. Niet alleen zijn de kosten van geld gestegen, maar ook risico krijgt weer een prijs. Onze focus ligt daarbij op de kwaliteit van vastgoed; de onderliggende waarde van de stenen. In dat kader vindt u in dit rapport ook een interview met de heer prof. dr. Aart C. Hordijk, directeur ROZ/IPD en hoogleraar taxatieleer, die het belang van kennis van de markt nog maar eens benadrukt. Een visie die wij alleen maar kunnen onderschrijven. Als geen ander weten wij dat in een moeilijke markt de ervaring in de vastgoedmarkt en de kennis van vastgoed kritische succesfactoren zijn. Waarbij een realistische kijk op de marktomstandigheden, betrokkenheid bij de vastgoedmarkt in het algemeen, en bij onze relaties in het bijzonder, tot slot van doorslaggevend belang zijn. Met het FGH Vastgoedbericht 2009 geven wij u opnieuw graag een overzicht van de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en hoe wij daar tegenaan kijken. Met het oog op de stenen en onze blik op de toekomst.

5

Visie | FGH Vastgoedbericht 2009

6

De financiële crisis die de markt in haar greep houdt, zal nu al de historie ingaan als een van de grootste crises in de wereldgeschiedenis; vergelijkbaar met de Grote Depressie uit de jaren ’30 van de vorige eeuw. De impact van een dergelijke crisis is substantieel. Bestaande verhoudingen worden er bijvoorbeeld flink door verschoven. Niet alleen tussen financiële dienstverleners onderling, maar ook tussen marktpartijen en overheden. Vanwege de schaalvergroting, die zo kenmerkend is voor de ontwikkeling van de Westerse wereld in de afgelopen decennia, beperken de gevolgen zich niet alleen tot de thuismarkt. Ook internationale relaties staan onder druk. Het onderlinge vertrouwen is geschonden en het herstel daarvan kost tijd. Er moet een nieuw evenwicht gevonden worden, de fundamenten opnieuw gelegd. De economische wereld zoals wij die kenden, bestaat niet meer. De vraag is waar we naar toe gaan.

Met het oog op de stenen Terugkijkend op 2008 valt niet te ontkomen aan de

en schaalvergroting. In de huidige netwerkeconomie is

constatering dat een welhaast klassieke bubble op de

sprake van een internationale keten die naast vergroting

Amerikaanse huizenmarkt tot een grote crisis voor de vol-

van het marktpotentieel tegelijkertijd ook tot een weder-

ledige vrijemarkteconomie heeft geleid. Het barsten ervan

zijdse afhankelijkheid heeft geleid. Een afhankelijkheid

heeft in ieder geval een bijzonder negatief effect gehad

die ook de verantwoordelijkheid met zich meebrengt

op het vertrouwen in het financiële systeem. Bovendien

ervoor te zorgen dat het systeem beheersbaar blijft. De

wordt het gezien als een van de belangrijkste oorzaken

tijd is rijp voor herbezinning.

van de recessie die als eerste in de Verenigde Staten de kop opstak, maar inmiddels behalve Europa ook continen-

Spanningen in het financiële systeem

ten als Azië, Latijns-Amerika en Australië heeft getroffen.

De oorsprong van de financiële crisis ligt bij een sterke

Op de vraag wat deze crisis nu zo uitzonderlijk maakt, zijn

verruiming van de kredietverlening in de laatste decennia.

legio antwoorden mogelijk. In ieder geval geldt dat, als

Deze werd nog eens versterkt door de lage rentestanden

de aorta van de vrije markt –het financiële systeem–

in de Verenigde Staten in de beginjaren van deze eeuw.

in ’s werelds grootste economie dichtslibt, alle alarmbel-

Geld was goedkoop, en bovendien ‘oneindig’ beschik-

len hadden moeten afgaan. Dat gebeurde ook, alleen te

baar. Ingegeven door de lage rentestanden en stijgende

laat.

huizenprijzen op de Amerikaanse woningmarkt, zijn onverantwoord hoge hypotheken verstrekt aan consumenten

Ongeloof is er over de snelheid en schaalomvang waar-

door middel van complexe financieringsconstructies.

mee landen en continenten buiten de Verenigde Staten

Er werd een zeepbel gecreëerd, die verder gaat dan alleen

zijn geraakt. Het is de wrange bijsmaak van de twee

de hypotheekmarkt. Het totale internationale financiële

belangrijkste trends van de laatste decennia: globalisering

stelsel is erdoor geraakt. Op grote schaal worden schuld-

7

8

FGH Vastgoedbericht 2009 | Visie


De ondergang van Lehman Brothers, in combinatie met

tussen instellingen onderling –eigenlijk de eerste fase van

de extreme daling van de olieprijs in de tweede helft

de crisis– maar zeker ook het vertrouwen van bedrijven,

van vorig jaar, veranderde het beeld in korte tijd. Sinds

consumenten en de publieke sector in het financiële

september 2008 zijn de beleidsrentes in alle belangrijke

systeem als zodanig. Hoe sneller de sector bereid is orde

economieën fors verlaagd, in een ultieme poging om een

op zaken te stellen, des te eerder zal dat vertrouwen

diepe recessie af te wenden. Als gevolg daarvan zijn de

terugkeren. Wat onverlet laat dat de schade aan het ver-

korte rentes sterk gedaald. Het verlagen van de beleids-

trouwen enorm is. De verwachting dat dit snel herstelt,

rente heeft echter op de kapitaalmarkt –de markt voor

is irreëel.

het plaatsen van obligaties waarmee langetermijnfinancieringen kunnen worden aangetrokken– veel minder

De oplossing moet vanuit de financiële sector zelf komen.

effect gehad. Deze markt werkt nog steeds niet opti-

Weliswaar hebben de autoriteiten op brede schaal red-

maal. Vooral banken met een verhoogd risico kunnen

dingsboeien uitgeworpen, maar de sector zal het initiatief

zonder overheidsgarantie nauwelijks aan langetermijn-

moeten nemen om weer op eigen benen te staan. Op

financiering komen. Daarnaast worden voor bedrijfs-

zoek naar de nutsfunctie die het decennialang in het

obligaties hoge opslagen gehanteerd, in vergelijking met

maatschappelijk verkeer heeft gespeeld. Met risicobe-

de ‘zekere’ staatsobligaties. Dit kan worden gezien als

heersing als leidend principe. Dat laatste wil overigens

een vertaling van de risico’s in de markt. Het effect is dat,

niet zeggen dat er geen risico’s meer genomen zullen en

ondanks de lagere beleidsrentes, de kosten van kapitaal

mogen worden. Maar het zal wel op een verantwoorde

hoog blijven. Pas als inzichtelijk wordt welke risico’s bij

manier moeten gebeuren. De aangescherpte regelgeving

welke banken liggen, mag worden verwacht dat de markt

vanuit de Nederlandsche Bank (DNB) en de strengere

normaliseert.

solvabiliteitseisen vanuit de kapitaalmarkten maakt overigens dat banken sowieso voorzichtiger zijn geworden in

Uitzonderlijke omstandigheden, grote gevolgen

hun kredietverlening. Dat lijkt wellicht contraproductief

posities afgebouwd, een proces dat bekend staat als

De aandelenkoersen daalden fors, terwijl de 1-maands

‘Uitzonderlijk’, worden de omstandigheden genoemd:

in het licht van de huidige crisis, echter de markt is op

deleveraging.

Euribor in een paar weken tijd zeer sterk opliep. In

de interventies in het financiële systeem door centrale

lange termijn gebaat bij een gezond bankwezen. Het zou

Nederland werd de consument direct met de krediet-

banken, het bail-out plan van de Amerikaanse overheid,

daarom onverantwoord zijn als financiële instellingen

Terug naar de risicovolle subprime hypotheken, die verpakt

crisis geconfronteerd door de nationalisatie van Fortis

de wereldwijde kapitaalinjecties in een aantal belangrijke

nu (te) hoge risico’s zouden nemen tegen relatief lage

van de balans werden gehaald en vervolgens wereldwijd

Nederland en de ondergang van internetspaarbank

banken, de garantieregelingen voor spaarders en finan-

marges.

verkocht. De Amerikaanse regering en het stelsel van

Icesave. Het werd voor iedereen duidelijk dat er hogere

ciële instellingen en de volledige nationalisatie van banken

centrale banken in de Verenigde Staten (FED), gingen

risico’s kleven aan geld en kapitaal dan verwacht, en

om het systeem maar overeind te houden. Een situatie die

Als gevolg van de crisis ontstaat in het publieke domein

ervan uit dat de controle op deze productie voldoende

dat daar dus ook een hogere prijs voor moet worden

vergelijkbaar is met de dertiger jaren van de vorige eeuw,

een grotere drang naar toezicht. Verwacht wordt dat dit

gewaarborgd werd door het marktmechanisme. Maar

betaald.

maar waaruit geleerd is dat overheidsingrijpen nood-

zal leiden tot een behoorlijke verzwaring van de regule-

zakelijk is om een langdurige periode van economische

ring. Zeker in Europa, maar mogelijk ook in de Verenigde

toen het mechanisme medio 2007 begon te haperen en de handel stokte, moesten banken dit soort bezittingen

Lagere rente versus hogere risico’s

neergang te voorkomen. En juist dat is het grote verschil;

Staten. Er bestaat grote behoefte aan meer controle op

terug op de balans nemen. De afwaardering ervan leidde

Met renteverlagingen hebben de centrale banken wereld-

wereldwijd zijn nu ingrijpende maatregelen genomen om

financiële producten, en beter inzicht in de resultaten en

tot een aanzienlijke verzwakking van de kapitaalsbasis

wijd geprobeerd de economie te ondersteunen. Vooral

te situatie te beheersen, een proces dat overigens nog

effecten daarvan. Dat vraagt ook om meer zelfregulering

van de betreffende financiële instellingen: de kredietcrisis

de FED nam al in het begin van 2008 een aantal unieke

niet teneinde is.

van de financiële instellingen. Zo zullen zij stringentere

was geboren. Deze kon zich verbreden tot een wereld-

rentestappen. Minstens zo uniek kan de gecoördineerde

wijde recessie toen bleek dat het wantrouwen over de

renteverlaging worden genoemd, die een aantal centrale

Effecten op de langere termijn

uiteindelijk ligt de basis van een recessie meestal bij

kredietwaardigheid van en tussen banken toenam.

banken, waaronder de Europese Centrale Bank (ECB) in

Onder de huidige omstandigheden, met alle onzeker-

een ongebreidelde en vooral onverantwoorde krediet-

eisen moeten gaan stellen aan de kredietverlening. Want

het najaar doorvoerden. Diezelfde ECB verkeerde in de

heden van dien, overheersen twee vragen. Hoe lang gaat

verlening. Dit heeft overigens wel een keerzijde: het zal

Dat proces raakte in een stroomversnelling na de val van

maanden daarvoor immers nog in een spagaat. Als gevolg

de kredietcrisis nog duren? En wat zijn de gevolgen ervan

resulteren in een periode die gekenmerkt wordt door

Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers in september

van de hoge inflatie rond de zomer van 2008 bleek een

op de lange termijn? Deze vragen zijn moeilijk te beant-

minder uitbundige groei.

2008. Overal in de wereld reageerden de financiële mark-

renteverlaging niet mogelijk, en werd de rente tijdelijk

woorden. In beide gevallen geldt dat het vertrouwen in

ten zeer sterk, waardoor veel waarde verloren is gegaan.

zelfs met 25 basispunten verhoogd.

het financiële systeem terug moet keren. Het vertrouwen

9

10



Yes we can! Dat de Verenigde Staten bereid zijn te veranderen, blijkt wel uit de verkiezingen van november vorig jaar. Voor het eerst in de geschiedenis heeft het land een AfroAmerikaanse president. Het is een teken dat er in het land een nieuwe wind waait. Die nieuwe wind is ook hard nodig. Het land verkeert in een diepe recessie, met een sterk oplopende werkloosheid. De huizenmarkt staat er slecht voor. Bovendien torst het land een torenhoge staatsschuld met zich mee. Meer dan 10.000 miljard dollar staat het land in het krijt bij anderen. De oorlogen in onder andere Irak en Afghanistan dragen op zijn zachtst gezegd niet bij aan de afbouw van de staatsschuld. De enorme steunoperaties voor de financiële sector en de kosten daarvan leiden ertoe dat op termijn de dominantie van de dollar als wereldmunt wordt uitgehold. De afhankelijkheid van fossiele grondstoffen is enorm, terwijl de omschakeling naar een meer duurzame economie nog in de kinderschoenen staat. De voor het land belangrijke auto- en staalindustrie kraakt in zijn voegen. Voor een president met ambitie een mooi moment om in te stappen, wetende dat het electoraat maar één ding denkt: “Hope you can!”. In vergelijking met de Amerikaanse economie staat de Nederlandse economie er nog goed voor. De overheidsfinanciën zijn, ondanks de reddingsoperaties voor de financiële sector, op orde. Dat laat onverlet dat het economisch beeld enorm snel is omgeslagen. Op de derde dinsdag van september van 2008 sprak het kabinet nog over een robuuste economie die wel tegen een stootje kan. Met het nodige kunst- en vliegwerk is de koopkracht voor 2009 gegarandeerd, waarbij de sterk gedaalde prijs voor olie nog een extra steuntje in de rug geeft. Een façade? Binnen twee weken na Prinsjesdag werd het Nederlandse deel van Fortis genationaliseerd. En de voorspellingen voor dit jaar zijn inmiddels fors naar beneden bijgesteld, in de wetenschap dat aan een recessie bijna niet meer valt te ontkomen. Zo robuust is de Nederlandse economie dus ook weer niet. Zeker niet als wordt bedacht dat de basis voor een nieuwe economie, die is gebaseerd op kennis, technologie, duurzaamheid en ondernemerschap, in Nederland nog niet echt van de grond is gekomen.

11

12



Perspectief voor de Vastgoedmarkt In de ban van de crisis

Bouwsector aan einde van de spurt

kosten die weer gecompenseerd zouden moeten worden

consumenten helpen om vertrouwen terug te winnen,

De Nederlandse vastgoedmarkt ondervindt onmiskenbaar

Afgaande op de nieuwbouwproductie is 2008 een uit-

door hogere huur- en verkoopprijzen. Juist hier wringt

kunnen helpen om een sterke stijging op de middel-

de nadelige gevolgen van de kredietcrisis. De waarde van

stekend jaar voor de bouwsector geweest. Het aantal

het. Door met hogere prijzen te komen in een markt

lange termijn te voorkomen. Daarbij pleit FGH Bank niet

commercieel vastgoed daalt, de financiering van nieuwe

nieuwe woningen is met meer dan 80.000 vergelijkbaar

met een teruglopende vraag, prijzen ontwikkelaars zich-

voor staatssteun aan individuele bedrijven, maar veel

projecten is problematischer geworden, en bovendien

met dat van 2007. Ook de hoeveelheid gerealiseerde vier-

zelf uit de markt. Overigens lijkt het marktmechanisme

meer voor ondersteuning van bouwprojecten die maat-

merkt de ontwikkelingssector dat de afzet van nieuw-

kante meters in de kantoren- en retailsector ligt hoger

hier momenteel enig voordeel te bieden. Samen met de

schappelijk gezien noodzakelijk zijn. Dat geldt ook voor

bouw lastiger wordt. Daarmee is nog niet gezegd dat

dan in de afgelopen jaren. Deze hoge productiecijfers zijn

prijzen van olie, worden ook andere grondstoffen goed-

investeringen in infrastructuur. Grotere bouwbedrijven

de kredietcrisis nu een vastgoedcrisis is geworden. Naast

vooral het resultaat van investeringsbeslissingen die in de

koper, en zien we dat de bouwkosten weer gaan zakken.

zullen zich in de komende periode naar verwachting

de vastgoedmarkt ondervinden immers ook andere sec-

voorgaande jaren zijn genomen, en geven de vierkante

Dat wordt nog eens versterkt door de afname van het

meer gaan richten op de grond-, weg- en waterbouw

toren de gevolgen van de kredietcrisis. Wel kan worden

meters weer die nu daadwerkelijk aan de markt zijn toe-

aantal bouwprojecten en de daardoor ontstane toename

(GWW-sector). Juist in deze moeilijke tijden kan de

gesteld dat de consequenties voor de reële economie

gevoegd. Het geschetste beeld is ronduit positief, maar

van de behoefte aan werk.

overheid de sector een goede impuls geven door grote

nu concreet zijn geworden. Reorganisaties vinden op dit

de nieuwbouwmarkt verandert wel degelijk. En dat gaat

moment volop plaats en de omzet- en winstontwikkeling

in een razendsnel tempo.

van verschillende bedrijven in even zoveel verschillende

nieuwbouwprojecten vervroegd uit te voeren.

Zoeken naar nieuwe alternatieven FGH Bank verwacht dat projectontwikkelaars de komen-

Daarnaast bieden ook renovatie en herontwikkeling

bedrijfssegmenten staat onder druk. De neerwaartse

Vorig jaar zijn de afzetmogelijkheden van deze nieuw-

de jaren selectiever zullen worden, en zich vooral zullen

nieuwe mogelijkheden. Deze markt wordt steeds om-

prijsaanpassing in het vastgoed staat zeker in het cou-

bouw verslechterd. Vastgoedontwikkelaars ondervinden

concentreren op het beheer van de huidige portefeuille.

vangrijker, mede met het oog op toenemende veroude-

rante deel van de markt echter niet in verhouding tot

steeds meer problemen bij de verkoop van hun projec-

Als gevolg daarvan is een terugval in de nieuwbouw-

ring en hogere eisen aan duurzaamheid. Daarbij liggen

de koersverliezen van aandelen. In vergelijking daarmee

ten, zowel aan particulieren als aan beleggers. Dit raakt

productie de komende jaren onvermijdelijk. Ondersteu-

kansen in zowel de markt voor commercieel vastgoed

maakt het vastgoed een ‘zachte landing’. Eens temeer

de hele keten, omdat ontwikkelaars hierdoor ook minder

ning en garanties vanuit de overheid zijn dan ook geen

als voor woningbouw. Marktpartijen zullen echter wel

een bewijs dat vastgoed als langetermijninvestering

slagkracht hebben om nieuwe projecten op te starten.

overbodige luxe. Zeker niet voor de woningmarkt, waar

flexibel moeten zijn en hun bedrijfsvoering moeten

opgenomen hoort te zijn in een breed samengestelde

Daar komt bij dat de kosten voor grondstoffen in 2008

de nieuwbouwproductie door een gebrek aan vertrou-

inrichten op deze markt. Op de langere termijn biedt

beleggingsportefeuille.

verder zijn gestegen, wat leidt tot hogere stichtings-

wen bij kopers zwaar getroffen wordt. Maatregelen die

de renovatiemarkt sowieso grote kansen, en heeft deze

13

14



markt bovendien veel minder last van conjuncturele

de laatste jaren tot ongekende hoogte hebben gestuwd,

is voorlopig een einde gekomen. Dat wil zeggen: alleen

Terug naar de basis

schommelingen.

worden door de kredietcrisis hard geraakt. Het vreemd

portefeuilles die zich puur op basis van de kwaliteit van

De recente marktontwikkelingen maken voor FGH Bank

vermogen dat zij nodig hebben voor de financiering van

het vastgoed als voldoende laten kwalificeren, zijn onder

als vastgoedfinancier één aspect nog eens glashelder:

Hoogvliegers in vastgoedbeleggingsmarkt gekortwiekt

hun deals is nauwelijks meer voorhanden. Bovendien

de huidige marktomstandigheden nog verhandelbaar. De

risico krijgt weer een prijs. Daarmee komt ook de

hebben de investeringen van dit soort fondsen een rela-

waarde van de stenen wordt weer van doorslaggevende

vastgoedmarkt in een ander tijdsgewricht terecht. Ten

Het investeringsvolume in Nederlands vastgoed is vorig

tief hoog speculatief karakter, aangezien de aangekochte

betekenis. Dat is volgens FGH Bank de laatste jaren nog

opzichte van de voorgaande jaren van grote voorspoed

jaar fors gedaald. Ook het aantal transacties nam in

portefeuilles binnen korte termijnen met winst worden

wel eens uit het oog verloren.

is sprake van een omgekeerde wereld. Investeringen in

2008 duidelijk af. Daarmee is de vaart, die de markt in

doorverkocht. Mede doordat de markt voor deze afge-

de voorafgaande jaren nog zo kenmerkte, er volledig uit.

leide producten sinds de zomer van 2007 ‘op slot’ zit, is

De hoge prijzen en premies op vastgoedportefeuilles

Door beleggers, door ontwikkelaars en, niet in de laatste

Hiervoor zijn twee belangrijke oorzaken aan te wijzen.

de bodem onder de groei weggeslagen. Herstel van deze

hebben ertoe geleid dat de laatste jaren in Nederland, en

plaats, door financiers. De lucht verdwijnt daarmee uit

Ten eerste is de beschikbaarheid van financieringskapitaal

markten is volgens FGH Bank, zeker op korte termijn, een

ook daarbuiten, buitensporige winsten zijn behaald. De

de markt. FGH Bank verwacht overigens dat dit proces

fors afgenomen, zeker in de tweede helft van het jaar.

illusie.

markt is door het plafond geschoten. Dat is logisch gezien

gecontroleerd gaat verlopen; van een uiteenspattende

de enorme druk die er op de markt heeft gestaan. In de

zeepbel is geen sprake. De extremen verdwijnen simpel-

Daardoor zijn beleggingen met vreemd vermogen een

vastgoed zullen veel kritischer langs de lat worden gelegd.

stuk lastiger geworden. Daar komt bij dat diverse bui-

Waarde van de stenen

hausse van de afgelopen jaren was vastgoed buitenge-

weg uit de markt. Snelle winst uit transacties met een

tenlandse vastgoedfinanciers die de laatste jaren op de

De enorme toename van het investeringsvolume de afge-

woon in trek. Het beschikbare investeringskapitaal, ook

hoog speculatief karakter is er voorlopig niet bij.

Nederlandse markt actief zijn geweest, haar in 2008 weer

lopen jaren, werd vooral weerspiegeld door de omvang

wel wall of money genoemd, heeft lange tijd een sterk

hebben verlaten. Dit heeft geleid tot een verdere afname

van de transacties en de onderliggende vastgoedporte-

prijsopdrijvend effect gehad. Nu investeerders pas op de

Daarmee keert de vastgoedmarkt terug naar de basis, het

van het beschikbare kapitaal.

feuilles. Deals van meer dan een miljard euro zijn geen

plaats maken en kredieten minder eenvoudig te verkrijgen

langetermijnevenwicht. Weliswaar is sprake van een dal,

uitzondering geweest, ook niet voor Nederlandse vast-

zijn, is de markt op zoek naar een nieuw evenwicht. Dat

maar er is ook ruimte om daar weer uit te komen. Voor-

In de tweede plaats zijn de private equity fondsen en

goedportefeuilles. Internationaal was zelfs sprake van

de prijzen in dat kader naar beneden worden bijgesteld,

waarde is wel dat vastgoedpartijen de markt trouw blijven

hedge fondsen sinds vorig jaar nauwelijks meer actief

een enorme ‘run’ op het vastgoed, waardoor de prijzen

is een logisch gevolg.

en er ook voor kiezen om gezamenlijk het tij te keren. Dit

op de vastgoedmarkt. Deze beleggers, die met afgeleide

van dit type portefeuilles en daarmee van de markt als

vastgoedproducten de internationale vastgoedmarkten

geheel ongekend sterk zijn gestegen. Aan deze trend

vraagt betrokkenheid van alle partijen, en de bereidheid

Dempend effect op vastgoedprijzen zorgt voor stabiliteit

zich te committeren aan één gemeenschappelijk doel: het

Ondanks de groeivertraging blijven de Nederlandse vast-

Het risico in moeilijke tijden is dat de verhoudingen ver-

goedprijzen in internationaal perspectief nog redelijk

harden en partijen juist dat gezamenlijke belang uit het

waardevast. Ook in vergelijking met de investeringen in

oog verliezen. Op zichzelf is dat ook volstrekt begrijpelijk.

aandelen is vastgoed in Nederland vorig jaar een minder

Het wrange is alleen dat juist deze handelwijze voor de

kwetsbare belegging gebleken. De excessen, zowel in

vastgoedmarkt als geheel averechts zal uitpakken. Laat

tijden van economische voor- als tegenspoed, worden in

staan dat voor de afzonderlijke partijen oplossingen dich-

de Nederlandse situatie klaarblijkelijk gedempt.

terbij komen.

Een belangrijke verklaring hiervoor is dat niet alleen de

De vastgoedmarkt van 2009 biedt partijen die kritisch zijn

huurprijzen maar ook de aanvangsrendementen zich

wel degelijk kansen. Zolang zij maar oog hebben voor de

minder extreem hebben ontwikkeld dan in veel andere

lange termijn, de stenen, de locatie, en voor de huurders.

(grotere) landen. Bovendien is de markt doorzichtig; zowel

Want wat ondanks alle commotie onveranderd is geble-

uit oogpunt van transacties als wat betreft de regelgeving.

ven, is de behoefte aan huisvesting. Zowel bij bedrijven

Landen die de laatste jaren een zeer sterke waarde-

als bij consumenten. Dat lijkt ons een solide basis voor

ontwikkeling hebben laten zien, zoals het Verenigd

partijen die serieus met vastgoed om willen gaan. Alleen

Koninkrijk en Ierland, hebben nu het sterkst te lijden

niet tegen elke prijs.

waarborgen van de continuïteit van de vastgoedmarkt.

onder de gevolgen van een verslechterend financieel klimaat. Juist door die stabiliteit kiezen veel buitenlandse

Utrecht, maart 2009

beleggers voor de Nederlandse markt, om ook op lange

Directie FGH Bank N.V.

termijn een aantrekkelijk en stabiel rendement te kunnen realiseren. Zelfs in tijden van extreme onzekerheden.

15

FGH Vastgoedbericht 2009 | Interview

Interview Aart Hordijk

16

Interview | FGH Vastgoedbericht 2009

Prof. dr. Aart C. Hordijk MRICS is sinds 1995 als directeur verbonden aan ROZ/IPD Vastgoedindex. Daarnaast is hij onder andere hoogleraar taxatieleer in de Troostwijk Leerstoel Waardebepaling aan de Nyenrode Business Universiteit en universitair hoofddocent bouweconomie/taxatieleer aan de TU Delft. In 2005 promoveerde hij aan de Universiteit Maastricht op “Valuation and Construction Issues in Real Estate Indices”. Promoter was prof. dr. Piet Eichholtz. Het gesprek met de heer Hordijk vond plaats in november 2008. In januari 2009 is de tekst aangepast op de ontwikkelingen die zich in de tussentijd voltrokken hebben.

‘Kennis van de markt regeert in ongewisse tijden.’ Taxeren is misschien wel het moeilijkste vak in de huidige vastgoedmarkt. Door de financiële crisis, en de mogelijke gevolgen daarvan voor de waarde van het vastgoed, bestaat er veel onzekerheid. De waarden die voor de crisis golden, zijn niet meer de norm en er is nog geen nieuw evenwicht. Het komt nu meer dan ooit aan op de marktkennis en de ervaring van de taxateur.

Vastgoedrendementen nader bekeken Er is tegenwoordig wel veel meer inzicht in de allocatie van beleggingsvastgoed. Institutionele beleggers investeren nu ongeveer 10% van hun vermogen in vastgoed. Dat is aan de lage kant, aangezien het rendement van vastgoed over een langere reeks van jaren hoger ligt dan dat van andere beleggingscategorieën. Institutionele beleggers zijn zich daarvan steeds meer bewust. Er ontstaat echter een spanningsveld doordat de resultaten op vooral aandelen zo sterk zijn gedaald en dat daarmee vastgoed

Bij taxeren geldt dat er vaak naar referenties in de voorbijgaande periode wordt gekeken. Dat betekent in de huidige snel veranderende markt dat de omslag zich pas later openbaart. Vooral in het vierde kwartaal van vorig jaar is dat zichtbaar. Daarbij is de vastgoedmarkt natuurlijk ook nog eens sterk gesegmenteerd; de locatie, de sector, het object zelf: het speelt allemaal mee in de waardebepaling. Maar de grote spreiding in waarde is nog niet eens zozeer het probleem, het wordt pas onwerkbaar als er totaal verschillende methoden gebruikt worden. Dezelfde methodiek is belangrijk, parameters zijn een inschatting van de taxateur. Vandaar dat wij er vanuit de ROZ/IPD Vastgoedindex ook op hameren dat we in dit vak gebruikmaken van dezelfde taxatierichtlijnen. Onder de huidige marktomstandigheden wordt dat nog belangrijker.

in de beleggingsportefeuille overwogen raakt. In ALMmodellen (Asset Liability Management) leidt dit ertoe dat het aandeel vastgoed relatief hoog wordt en beleggers gedwongen worden om vastgoed af te stoten, omdat de verhouding niet goed meer zou zijn. Dat is eigenlijk een onwenselijk mechanisme omdat vanwege het relatief stabiele rendement van vastgoed juist een verhoging van het aandeel vastgoed in de asset mix gerechtvaardigd is. Het direct rendement is redelijk stabiel, de fluctuatie wordt veroorzaakt door het indirecte rendement. Dat verschilt bovendien per sector (woningen, winkels en kantoren) en ook in de tijd. Je moet dus selectief zijn en de markt goed volgen. Dat geeft eens te meer aan dat specifieke vastgoedkennis belangrijk is. Als we over de landsgrenzen heen kijken, dan zien we dat de rendementen in de verschillende ons omringende landen sterk kunnen fluctueren. Die schommelingen moet je wel genuanceerd beoordelen vanwege o.a. de

17



BNP % groei per jaar en sector resultaten per jaar Bron: OECD/ROZ/IPD

—

BNP

Kantoren

—

Woningen

—

Winkels

—

Bedrijfsruimten

5

20

4,5

18

4

16

3,5

14

3

12

2,5

10

2

8

1,5

6

1

4

0,5

2

07 20

06 20

05 20

04 20

03 20

02 20

01 20

00 20

99 19

98 19

97 19

19

19

96

0

95

0

Totaal Rendement % pj

—

BNP groei % pj

18

Vaak werd daarbij door de koper een hoge financiering

andere retailers zijn er juist ook kansen. Neem bijvoor-

afgesloten, soms zelfs tegen (lage) variabele rente zodat

beeld Aldi die nu de sprong waagt naar Ierland; een van

het rendement op het eigen vermogen in potentie groot

de landen die hard wordt geraakt door de economische

was. Nu die hoge financiering zo goed als weggevallen is,

conjunctuurverslechtering.

is het aantal tenders afgenomen en is het prijsniveau ook

De vraag dient zich aan of omzethuur de oplossing is voor

lager. Macro-economisch gezien valt te verwachten dat

de relatieve malaise op de winkelmarkt. In mijn optiek

door de toenemende onzekerheid de mutatiegraad van

zou dat zeker een positieve bijdrage leveren aan het

de huurders zal afnemen. Ook zal de woningprijsstijging

beperken van de negatieve gevolgen van de economische

min of meer tot stilstand komen; zo is mijn verwachting.

teruggang voor de winkelmarkt. Huurder en verhuurder

Beide parameters dienen dan door beleggers conserva-

hebben in het geval van omzethuur namelijk hetzelfde

tiever te worden ingeschat dan in het verleden. Ook de

belang. In de praktijk blijkt helaas dat de omzethuur nog

verkoop aan huurders zal minder makkelijk gaan, omdat

geen gemeengoed is geworden zoals dat in de Verenigde

de hypotheekvoorwaarden strenger zijn geworden.

Staten wel het geval is. Bovendien zal een verhuurder

Een belangrijke parameter bij de waardeontwikkeling

vaak niet geneigd zijn om bijvoorbeeld huurverlaging

van huurwoningen is ook de ontwikkeling van de koop-

aan te bieden. Dit leidt tot een starre ontwikkeling in de

prijs van woningen. Daarover doen verschillende ideeën

markt, die niet inspeelt op de huidige extreme marktsitu-

de ronde, variërend van stabiel (CPB, Rabobank) tot een

atie bij het segment duurzame goederen.

daling van 5% (NVM). Duidelijk is wel dat de verkoop van koopwoningen stagneert, zowel voor de nieuwbouw als

In de kantorenmarkt was de leegstand al behoorlijk hoog.

de bestaande bouw. De markt is in 2008 in hoog tempo

Op korte termijn verwacht ik een terugloop in de werk-

verschoven van een schaars aanbod en een grote vraag

gelegenheid in Nederland. Duitsland, de belangrijkste

naar het omgekeerde. Dat is wel verklaarbaar: bij almaar

handelspartner van Nederland, is zwaar getroffen door

stijgende prijzen van koopwoningen kan de eigenaar

de recessie. De consequenties voor de werkgelegenheid

afwijkende huursystemen die in de afzonderlijke landen

bedrijfsruimten loopt parallel aan elkaar met 1 à 2 jaar

aan een wooncarrière werken. De prijs van de woning

laten zich raden. Een en ander vertaalt zich dan in een

gelden. Daardoor zijn de rendementen niet één op één

vertraging en bij winkels meer gedempt. Dit voorspelt

stijgt, de koperskosten van circa 10% zijn na een paar

dalende vraag naar kantoorruimte. In eerste instantie zien

vergelijkbaar. Ook hier komt het aan op kennis van de

niet veel goeds voor het vastgoed. Nu de economie hard

jaar alweer ‘terugverdiend’ en er ontstaat ruimte om de

we dat nog niet terug in een verder oplopende leegstand,

markt.

afkoelt, zullen we die daling terug gaan zien in de waar-

volgende stap te zetten. Bovendien kon een nieuw huis

want huurcontracten lopen vaak nog wel even door. De

deontwikkeling van vastgoed. De waarde van vastgoed

gemakkelijk worden gekocht omdat men de eigen woning

vraag is meer wat er gebeurt nadat de contracten afge-

komt waarschijnlijk behoorlijk onder druk te staan.

toch wel kon verkopen door de schaarste in het aanbod.

lopen zijn. Wie neemt dan de vrijgekomen meters in

Gemiddeld genomen zie ik dat institutionele beleggers zo’n 2 à 3% per jaar aan nieuwe investeringen toevoegen

Nu de kopers aarzelen, de hypotheekrente gestegen is en

gebruik? Vooral kwalitatief minder goede locaties zullen

aan hun portefeuille. Dat is niet voor niets; daar staan

Normaliter reageert de bedrijfsruimtemarkt als eerste

de leningen niet zo gemakkelijk meer worden verstrekt,

het nog moeilijker krijgen, wat tot waardedaling van het

bepaalde rendementen tegenover. Weliswaar liggen

op het teruglopen van de economie, een markt die eind

is die situatie radicaal veranderd: kopers willen eerst hun

vastgoed daar leidt.

die rendementen nu wat lager dan voorheen, maar ze

2007 al gekenmerkt werd door hoge leegstand en dan

eigen woning verkopen alvorens een nieuwe woning te

zijn nog steeds positief. Het is overigens niet zo dat alle

vooral op verouderde bedrijfsterreinen. Deze markt veert

kopen of maken het voorbehoud verkoop huidige woning

Markt of hype?

sectoren van vastgoed waardestijging laten zien; in de

echter ook al eerste weer op zodra de economie weer

bij de aanschaf van een nieuwe. Mede daardoor worden

Een paar jaar geleden werd er discussie gevoerd over de

kantorensector is er bijvoorbeeld sprake van een lichte

een stijgende beweging laat zien. Dit keer was er nog iets

verhuisplannen uitgesteld of besluit men in de huidige

vraag of de tenders een hype waren, of dat we die echt

waardedaling aan het einde van het derde kwartaal van

bijzonders aan de hand: door het plotseling wegvallen

woning te blijven en die te verbouwen/uit te breiden of te

wel tot de markt moesten rekenen. Volgens RICS (Royal

2008. Maar ook hier past een nuancering: het verleden

van de vraag, waarop de productie nog niet was inge-

verbeteren. De prijsdaling van 2,5% in het vierde kwar-

Institution of Chartered Surveyors) horen deze construc-

heeft aangetoond dat de daling het grootst is in speci-

steld, ontstond er behoefte aan extra opslagruimte voor

taal van 2008, zoals door de NVM gerapporteerd, heeft

ties wel degelijk bij de markt. Tenders hebben tijdelijk

fieke segmenten zoals kantoren in woonwijken en op

de oplopende voorraden.

potentiële kopers nog meer doen aarzelen.

de markt gemaakt met een sterk prijsopdrijvend effect.

De woningmarkt bestaat uit de koopwoningenmarkt en

In de sector winkels wordt duidelijk dat de consument

markt verklaart, haal je ook bepaalde risico’s in huis, met

Visie op de vastgoedsectoren

de markt voor huurwoningen/beleggingen. Allereerst de

zich nog wel even bedenkt voordat hij overgaat tot

afwaarderingen van soms wel 15%. De gevolgen daar-

De ontwikkeling van het Bruto Nationaal Product (BNP)

laatste. In het recente verleden is beleggen in huurwo-

een dure aanschaf. Vooral het segment van duurzame

van zien we in de Angelsaksische landen. De tenders zijn

en die van de vastgoedsectoren kantoren, winkels en

ningcomplexen via een tender heel populair geweest.

consumptiegoederen heeft hier onder te lijden. Voor

inmiddels voor een groot deel weggevallen en die er nog

Daar zijn we het snel over eens. Echter, als je een hype tot

industrieterreinen.

19

20



zijn, gaan tegen aanmerkelijk andere (lagere) condities.

n

Er zijn andere tijden aangebroken voor vastgoed.

Bovendien kunnen beleggers hun vastgoed simpelweg

n

Waardegroei is ook voor woningen niet meer vanzelf-

weer van de markt halen als het een te lage prijs oplevert.

sprekend.

Terugkijkend denk ik dat we kunnen stellen dat de ten-

n

Het effect op het BNP is nog onduidelijk, waarschijnlijk

ders, ondanks het verminderde aantal, om heel andere

zal er in 2009 sprake zijn van een negatieve

redenen toch een structureel verschijnsel worden. De

ontwikkeling in de groei.

IVBN heeft namelijk als onderdeel van de fraudebestrij-

n

Consumentenbestedingen dalen in 2009.

ding aanbevolen om dit instrument meer te gebruiken bij

n

De werkloosheid stijgt en de vacatures dalen.

verkoop van beleggingsvastgoed.

n

Voor vastgoed ontstaat er daarmee meer risico met

Eenzelfde hype-ontwikkeling zien we bij de CV’s. Waarbij

de huurprijzen in bepaalde sectoren/segmenten.

als gevolg stijgende aanvangsrendementen en druk op ik meteen het voorbehoud wil maken dat de goeden lijden onder de kwaden. De reden dat veel CV’s zo hard onder-

Het is lang geleden dat er voor de economie zo’n on-

uit gaan, is dat er hoge rendementen zijn voorgespiegeld.

gewisse situatie is ontstaan en overheidssteun zoals nu

Daarmee zijn ze afhankelijk van hoge financiering om

al in veel landen toegepast, zal daarmee waarschijnlijk

optimaal van het zogeheten hefboomeffect op het eigen

onvermijdelijk blijken te zijn.

vermogen te kunnen profiteren. Over de eindwaarde van het vastgoed doen de CV’s vrijwel nooit onderbouwde uitspraken. In feite is het rendement dat nu geldt, ook de exit yield. CV’s gaan er daarbij vaak ten onrechte vanuit dat een 10-jaars huurcontract evenveel waard is als een 3-jaars contract op basis van een ’door-geïndexeerde’ huur. Dat is een misvatting in mijn ogen. Nu beleggers meer eigen vermogen in moeten brengen, heeft dit effect op de te behalen rendementen. Ziedaar het probleem in de eindwaarde, en daarmee ook in het uiteindelijk te behalen rendement.

‘Lessons learned’ Wat voor mij als een paal boven water staat, is dat er meer regie moet komen op ruimtelijke planning. Ik ben een voorstander van centraliseren. Niet elk dorp hoeft bij wijze van spreken z’n eigen grootschalig winkelcentrum te ontwikkelen. Ik noem dit voorbeeld niet voor niets; met name in het retailsegment buitelen de partijen over elkaar heen. Terwijl er vaak niet voldoende is stilgestaan bij de levenscyclus van bijvoorbeeld wijkwinkelcentra en de overlap tussen de verzorgingsgebieden. Samenwerken tussen gemeenten op basis van gelijkwaardige profijtbeginselen is dan de sleutel. Eventueel met een voortrekkersrol voor een onafhankelijke partij, bijvoorbeeld het ministerie van VROM. Samengevat kunnen we op dit moment in de tijd een aantal conclusies trekken:

21

Trends kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2009

22

Terwijl de internationale economie stagneert, sombert het bedrijfsleven over omzetontwikkeling en werkgelegenheid. Die omstandigheden zijn ook in 2008 al duidelijk van invloed geweest op de kantorenmarkt. Zo werd aanmerkelijk minder kantoorruimte verhuurd dan in voorgaande jaren. Ook nam de hoeveelheid aangeboden kantoorruimte toe, zijn de huren voorzichtig gedaald, en worden nieuwbouwplannen geparkeerd of geschrapt. De komende jaren zal de aandacht steeds meer uitgaan naar de bestaande voorraad. De kwaliteit van het kantoor en zijn locatie, en de waarde van het huurcontract worden daarom van nog groter belang.

Groei kantoorbanen over hoogtepunt De arbeidsmarkt in Nederland bleef in 2008 verrassend

de omzetontwikkeling en verwachten geen uitbreiding

goed functioneren. Het aantal banen groeide afgelopen

van het personeelsbestand. De gevolgen van de crisis in

jaar met 80.000 en het aantal openstaande vacatures was

de financiële sector zullen mogelijk nog ingrijpender zijn.

zelfs fractioneel hoger dan eind 2007. Het werkloos-

Ook in andere kantoorhoudende sectoren is het senti-

heidspercentage van 3,7% aan het eind van 2008 ligt op

ment niet bepaald positief. Inkrimping van het personeels-

vrijwel hetzelfde niveau als het jaar daarvoor. Alleen het

bestand speelt bij een groot aantal bedrijven. Buiten-

aantal sectoren dat een tekort aan arbeidskrachten er-

landse bedrijven zouden zich op hun beurt kunnen gaan

vaart, is in de loop van 2008 afgenomen. De fundamenten

heroriënteren op hun buitenlandse activiteiten. De afname

van de Nederlandse arbeidsmarkt zijn stevig, en daarmee

van het aantal werknemers die hier mogelijk het gevolg

onderscheidt ons land zich in positieve zin van veel andere

van is, heeft onherroepelijk effect op de kantorensector.

Europese landen. Daar staat echter tegenover dat, door

FGH Bank verwacht daarnaast voor 2009 een toe-

het open karakter van onze economie, Nederland tege-

nemende terughoudendheid in de verhuisbeslissingen

lijkertijd gevoeliger is voor internationale economische

en uitbreidingsbehoefte van kantoorhoudende bedrijven.

ontwikkelingen. De vooruitzichten voor de arbeidsmarkt

Dit heeft voor een belangrijk deel te maken met een

in 2009 zijn dan ook somberder, omdat niet alleen

herschikking van prioriteiten. Parallel hieraan zal de focus

Nederland maar de gehele Eurozone zich moet opmaken

vooral gaan liggen op de bestaande huisvestingssituatie.

voor een krimpende economie.

Dynamiek neemt af Voor dit jaar moet rekening worden gehouden met een

Aan de vraagzijde van de kantorenmarkt is in 2008

sterke verandering. In de loop van 2008 is het oordeel

vroegtijdig geanticipeerd op de onzekerheden in de

van zakelijke dienstverleners over het economisch klimaat

internationale economie. Hoewel de economische groei

drastisch verslechterd. Veel ondernemers zijn somber over

in het begin van 2008 nog hoog was, werd toch een

23

FGH Vastgoedbericht 2009 | Trends kantorenmarkt


Aanbod en opname van kantoorruimte in m 2 (1985-2008) Bron: PropertyNL en Vastgoedmarkt

x 1.000 m 2

■ Aanbod

—

Opname

6.000

5.000

(ruimten die drie jaar of langer worden aangeboden) in

de langdurige leegstand is terug te vinden in objecten

het totale aanbod in vijf jaar tijd spectaculair is toege-

die na 1990 en zelfs na 2000 zijn ontwikkeld. Volgens

nomen van 24% in 2003 naar 40% in 2008. In absolute

FGH Bank wordt dit in belangrijke mate veroorzaakt

zin is de hoeveelheid aangeboden kantoormeters met

doordat bij deze ontwikkelingen onvoldoende naar de

een langjarig karakter in deze periode zelfs verdubbeld.

kwaliteit van de locatie is gekeken. Gezien de situatie

Het aantal kansarme meters dat aan de markt wordt toe-

waarin de markt zich nu bevindt, pleit dat nog meer dan

gevoegd, neemt dus snel toe. De verwachting is dat dit

voorheen voor zorgvuldigheid en de inzet van specifieke

proces ook de komende periode nog zal doorgaan.

kennis bij de ontwikkeling van nieuwbouwplannen. Niet

Ondanks het gegeven dat het aantal nieuwbouwplannen

alleen bij ontwikkelaars, maar juist ook bij de verantwoor-

afneemt, zal de kantorenvoorraad daardoor de komende

delijke overheden.

4.000

jaren blijven groeien.

3.000

Op korte termijn wordt nog geen uitbreidingsvraag ver-

Door onzekerheden in de markt is de ontwikkeling van

wacht. Het gevolg is dat het aanbod zal toenemen, en

nieuwe kantoren in de tweede helft van 2008 snel afge-

dan met name aan de onderkant van de markt. Uit een

remd. Ontwikkelaars hebben in 2008 te maken gekregen

studie van FGH Bank blijkt dat de grootste problemen zich

met stijgende bouwkosten, sterk beperkte financierings-

voordoen op monofunctionele kantorenparken en bedrij-

mogelijkheden en toegenomen onzekerheid over de

venterreinen. Daarbij zijn het vooral middelgrote tot grote

mogelijkheden om kantoorobjecten te verhuren en te

panden (vanaf 2.500 m²) uit de bouwperiode 1960-1990

verkopen. Hierdoor daalde zowel het aantal aange-

die de grootste kans op langdurige leegstand maken.

vraagde bouwvergunningen als het aantal plannen dat in

Opvallend is echter dat toch ook een aanzienlijk deel van

2008 daadwerkelijk de bouwfase is ingegaan. In totaal is

Nieuwbouwplannen in de ijskast

2.000

1.000

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

forse daling in de opname van kantoorruimte genoteerd.

de voorraad en dat is verontrustend hoog. Niet alleen is

Halverwege het jaar lag de opname circa 30% lager dan

de vraag afgenomen. Ook werden in de eerste maanden

de opname in dezelfde periode van 2007. Het derde

van 2008 nog diverse nieuwe kantoorontwikkelingen op

kwartaal vertoonde een kortstondige opleving als gevolg

risico in aanbouw genomen. Dit heeft eveneens geleid

van een aantal grootschalige transacties, maar aan het

tot een verhoogd aanbod kantoormeters.

x 1.000 m 2

■ Frictie-aanbod 6% ■ Aanbod boven/onder de frictieleegstand

7.000

einde van 2008 is de verhuur van kantoren wederom gestagneerd. De totale opname van kantoorruimte in

Overaanbod structureel

2008 is uitgekomen op 1,6 miljoen m² en dat is aan-

De kantorenmarkt in Nederland is sinds het begin van

zienlijk lager dan in de laatste jaren. In vergelijking met

deze eeuw steeds ruimer in haar jasje komen te zitten.

2007 is sprake van een daling van de totale opname

Onder invloed van de ineenstorting van de ICT-markt is

met circa 35%. Het langjarig gemiddelde ligt op circa

veel kantoorruimte vrijgekomen. Tegelijkertijd kwam veel

1,85 miljoen m² opgenomen kantoorruimte op jaarbasis.

nieuwe kantoorruimte op de markt, veelal op risico ont-

Ook dat is hoger dan het bereikte niveau in 2008.

wikkeld. Hierdoor is in de kantorenmarkt in Nederland in

De vraagzijde van de kantorenmarkt heeft een duidelijke

een relatief korte periode een fors overaanbod ontstaan.

pas op de plaats gemaakt.

In een evenwichtige, gezond functionerende markt is sprake van circa 6% frictieaanbod. Eind 2008 was dit

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

13%, ofwel zo’n 3 miljoen m² kantoorruimte meer. 0

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

FGH Bank, blijkt dat het aandeel langjarig aanbod

1997

bijna 6,1 miljoen m². Dit komt neer op ongeveer 13% van

1996

Uit een inventarisatie van de vrije verhuurmarkt door

1995

totaalaanbod van kantoorruimte omvatte eind 2008

1.0001994

meters met geringe verhuurkansen fors toegenomen.

1993

profiteren van de hoogconjunctuur in de markt. Het

1992

Door dit overaanbod is het aantal incourante kantoor-

1991

De markt heeft zodoende maar kortstondig mogen

1990

is, na twee jaar van afname, in 2008 weer toegenomen.

1989

De hoeveelheid aangeboden kantoorruimte in Nederland

Overaanbod van kantoorruimte in Nederland (1988 -2008) Bron: FGH Bank

1988

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

0 1985

24

25

26



Twee- en driejarig aanbod in vrije verhuurmarkt voor kantoren in 1998, 2003 en 2008 Bron: Kantorendatabase Bak, bewerking FGH Bank

■ Tweejarig aanbod ■ Driejarig aanbod

x 1.000 m 2 3.000

61%

2.500 59% 2.000

40% 1.500

1.000 24% 500

48% 22%

0 1998

2003

2008

er in 2008 circa 500.000 m² kantoorruimte in aanbouw

onbalans in de bestaande markt geen ongunstige ont-

genomen. Dat is een trendbreuk in vergelijking met de

wikkeling.

jaren 2006 en 2007. Toen ging de spade de grond in voor respectievelijk 903.000 m² en 925.000 m² nieuwe

FGH Bank voorziet dan ook voor 2009 een dalende pro-

kantoorruimte. De nieuwbouw van kantoren wordt mo-

ductie van nieuwbouwkantoren. Hierdoor ontstaan in de

menteel sterk gefaseerd. Ontwikkelaars heroverwegen

bestaande voorraad kantoren juist meer mogelijkheden.

de risico’s; zonder voorverhuur vinden momenteel nau-

De meest kritische factor is, én blijft, de locatie van het

welijks nieuwe ontwikkelingen plaats.

gebouw. Maar ook de fysieke kwaliteit en de uitstraling

Tegenover het sterk afnemend aantal bouwprojecten dat

spelen een steeds belangrijkere rol. Voor objecten die hier

nog ten uitvoer gebracht wordt, staat een enorme plan-

goed op scoren, blijft de markt op korte en middellange

voorraad. Op basis van ‘gezond opportunisme’, ingege-

termijn goed. Want door het hoge aanbod wordt vaak

ven door de goed presterende kantorenmarkt en de eco-

vergeten dat meer dan 40 miljoen m² wel in gebruik is, en

nomische groei, is de afgelopen jaren een groot aantal

daarvan is een groot deel nog steeds uitermate geschikt

plannen op de tekentafel ontstaan. Hierdoor is vooral het

voor een stabiele belegging.

zachte deel van de planvoorraad sterk in omvang toegenomen. De broze vooruitzichten voor de kantorenmarkt

Gunst van de huurder

die zich momenteel openbaren, maken het noodzakelijk

De huurprijzen stonden in 2008 onder druk. Dit is een

om tot een meer realistische benadering te komen, zowel

vanzelfsprekend gevolg van de terugloop in de vraag en

bij de betrokken marktpartijen als bij de overheden. Een

het hardnekkige aanbod in delen van de kantorenmarkt.

groot deel van de planvoorraad kan worden geschrapt

Het gemiddelde gewogen huurprijsniveau daalde met

of op de lange baan worden geplaatst. En dit is voor de

circa 3,5% van € 143,-/m² in 2007 naar € 138,-/m² in

27

28



29



Ontwikkeling gemiddelde huurgroei (reëel) en economische groei 1988-2008 (in procenten) Bron: CPB en FGH Bank

—

%

Reële huurgroei

—

Economische groei

7,0

5,0

3,0

1,0

-1,0

Ook zien we nog altijd ontwikkelmogelijkheden. Proble-

op de balans in de kantorenmarkt, omdat hierbij een

men met leegstand doen zich vooral voor in grootschalige

verdere uitbreiding van de voorraad kansloze kantoor-

gebouwen, meestal in de grote(re) steden. Het midden-

meters op de loer ligt. Er worden immers nog te weinig

en kleinbedrijf is voor de dynamiek en de groei van het

kantoren aan de voorraad onttrokken door middel van

aantal banen echter van veel groter belang. Hoewel ook

sloop of functiewijziging, terwijl dit in de huidige on-

in dit segment de huidige economische omstandigheden

evenwichtige kantorenmarkt niet meer dan logisch zou

tot heroverweging leiden, zijn er nog steeds diverse regio’s

zijn. In de discussie over onttrekkingen overheersen

waar vraag is naar kantoorruimte en een laag kwalitatief

echter vaker de barrières dan de oplossingen. Dit frustreert

aanbod. FGH Bank voorziet daarom nog steeds kansrijke

het broodnodige transformatieproces. Wat overigens niet

mogelijkheden voor de ontwikkeling van bijvoorbeeld

wegneemt dat er inmiddels verschillende initiatieven zijn

kantoorvilla’s, verzamelgebouwen of de herontwikkeling

genomen, in het kader waarvan marktpartijen en over-

van monumentale objecten. Bovendien bieden kleine tot

heden de problematiek rond langdurige leegstand

middelgrote panden het voordeel dat wederverhuur op

gezamenlijk trachten op te lossen. De maatschappelijke

termijn kansrijker is.

druk neemt op dit punt ook toe, omdat ook de burger niet blind is voor leegstaande kantoorgebieden en kan-

-3,0

-5,0

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

-7,0 1988

Ook voor grootschalige objecten, die volledig voorverhuurd

toorgebouwen. Bij de bestaande nieuwbouwplannen kan

kunnen worden ontwikkeld, blijft een beleggersmarkt

hier volgens FGH Bank al op worden geanticipeerd, mits

aanwezig. Dit geldt vooral voor hoogwaardige kantoren

er zo flexibel wordt gebouwd, dat optimaal kan worden

op strategische locaties waar fysieke concentratie van

ingespeeld op een eventuele functieverandering op de

werkplekken gewenst is, zowel voor marktpartijen als uit

langere termijn.

maatschappelijke oogpunt. Voorbeelden zijn knooppuntlocaties rond intercitystations en locaties met een internationale uitstraling. Aandachtspunt daarbij is het effect

zijn dan bedrijfsverplaatsing. Voor beleggers biedt dit

reel hoge aanbod zijn de incentives in 2008 toegenomen.

perspectief om de huurinkomsten voor langere tijd zeker

Hierdoor krijgen de gepubliceerde huurprijzen een toch

te stellen. Dat vraagt volgens FGH Bank om proactief

wat cosmetisch karakter. Een prijscorrectie is voorlopig

portefeuillemanagement. Dit biedt voor de langere ter-

niet aan de orde, omdat marktpartijen de boekwaarde

mijn de zekerheid dat de waarde van de portefeuille op

van het vastgoed op peil willen houden, en hiervoor een

peil blijft.

100

50

0 2008

Onder invloed van de afnemende vraag en het structu-

150

2007

Voor hen kan contractverlenging dus veel interessanter

2006

besparing nog hoger op de prioriteitenlijst dan voorheen.

2005

Amsterdam en op Schiphol.

200

2004

in de portefeuille. Want ook bij huurders staat kosten-

2003

lijkheden om actiever richting zittende huurders te sturen

zijn 2008 licht gedaald tot € 340,-/m² aan de Zuidas in

2002

druk te staan. De nominale tophuurprijzen in Nederland

250

2001

gers biedt de huidige marktsituatie bijvoorbeeld moge-

2000

ten. Maar ook de huren in het topsegment komen onder

300

1999

de kantorenmarkt wel degelijk nog kansen. Voor beleg-

1998

zal het sterkst zijn in minder courante gebieden en objec-

350

1997

Ondanks de moeilijker wordende omstandigheden biedt

1996

Toch kansen

daling van de gemiddelde reële huurprijzen. Deze daling

1995

krimp van de economie, verwacht FGH Bank een verdere

400

1994

staat de gunst van de huurder centraal.

van de huidige marktomstandigheden en de voorspelde

1993

gelijke tred houdt met de economische groei. In het licht

1992

2009 wordt nog sterker een vragersmarkt en derhalve

1991

den die langdurig leegstaan. De kantorenmarkt anno

historie wijst uit dat de ontwikkeling van de reële huren

1990

op het laagste niveau van de afgelopen twintig jaar. De

Tophuurniveaus van kantoorruimte in Nederland 1985-2008 (in euro/m 2) Bron: FGH Bank

1989

geen oneindige situatie, in het bijzonder niet voor pan-

1988

nominale huurgroei gecorrigeerd voor inflatie, ligt zelfs

1987

scherpe markthuur hanteren. Dit is zeer waarschijnlijk

1986

2008. De reële gemiddelde huurgroei, dat wil zeggen de

1985

30

31

32



Samenvatting Banengroei neemt af, dynamiek in de markt verdwijnt Na twee uitstekende jaren is de kantorenmarkt in een geheel andere fase beland. Het aantal transacties neemt af, onder andere doordat de kantoorbanengroei voorlopig over haar piek heen is. Voor 2009 is geen sterk herstel van de vraag te verwachten.

Aanbod loopt weer op, structurele leegstand gedefinieerd De afname van het aanbod is slechts van korte duur geweest. Inmiddels is weer sprake van een toename. Het aanbod heeft een verontrustend hoog peil bereikt, temeer omdat een aanzienlijk deel al langere tijd leeg staat. Vooral gebouwen groter dan 2.500 m², op kantorenparken en bedrijventerreinen en gebouwd in de periode 1960-1990, hebben een verhoogd risico op langdurige leegstand.

Kredietcrisis weerhoudt ontwikkelaars De nieuwbouw van kantoren wordt momenteel sterk gefaseerd. Ontwikkelaars heroverwegen de risico’s en zonder voorverhuur vinden er momenteel nauwelijks nieuwe ontwikkelingen plaats. Dat is terecht, hoewel zich vooral in het kleinschalige en regionale marktsegment nog wel degelijk kansen voordoen.

Huurprijzen omlaag, meer incentives De gemiddeld gewogen huurprijzen zijn vorig jaar ongeveer 3,5% gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie dalen de huurprijzen zelfs nog sterker. Toch is dat in een deel van de markt niet op het eerste oog merkbaar. Via incentives blijven de contracthuren kunstmatig op peil.

Actief portefeuillemanagement kan leegstand voorkomen De huidige omstandigheden maken nog eens duidelijk dat huurinkomsten, en daarmee dus de huurders, cruciaal zijn voor waardebehoud. Beleggers die de portefeuille actief beheren, kunnen veel mogelijke problemen vroegtijdig voorkomen. Want ook bij huurders staat verhuizen niet meer hoog op de agenda. Een goed inzicht in de portefeuille is hierbij natuurlijk wel een eerste vereiste.

33

Trends winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2009

34

De consument verandert, en dus verandert de detailhandel mee. Schaalvergroting en -verkleining, de toenemende ‘filialisering’, de opkomst van internet als verkoopkanaal en het ontstaan van nieuwe perifere winkelgebieden zijn belangrijke trends van de laatste decennia. Zij laten zien dat de winkelmarkt sterk vraaggestuurd is geworden. Dat is ook in het vastgoed zichtbaar. Integratie van functies en nieuwe aanbiedingsvormen geven de detailhandel steeds weer een andere verschijningsvorm. Een nieuwe trend dient zich aan met de discussie over een megamall naar Amerikaans voorbeeld. En dat allemaal in een tijd dat consumenten het voorzichtiger aan doen. Verdringing in de winkelmarkt ligt dan ook op de loer.

Sombere consumenten Door de hoogconjunctuur zijn 2006 en 2007 voor de

lichte stijging zien. Supermarkten bijvoorbeeld, goed voor

detailhandel uitzonderlijk goede jaren geweest. De eco-

ongeveer 40% van de totale Nederlandse detailhandels-

nomie groeide en de koopbereidheid van consumenten

omzet, hebben een goed jaar achter de rug, ondanks de

was groot. Medio 2007 keerde echter het tij, wat zich

sterke concurrentie in de sector (+2,5%). Toch zijn ook

vervolgens in 2008 versneld heeft doorgezet. Opvallend

hier verschuivingen in het consumentengedrag zichtbaar.

is dan ook dat de periode van hoogconjunctuur maar zo

Vooral discounters hebben in 2008 terrein gewonnen.

kort heeft geduurd. Nauwelijks bekomen van de econo-

Bovendien richten supermarkten zich steeds meer op

mische dip in 2003-2004, wordt de sector nu alweer ge-

de eigen merken. Dat heeft overigens ook een positief

raakt door de financiële crisis. De bestedingen in de de-

gevolg, omdat de marges op deze producten doorgaans

tailhandel komen daardoor weer onder druk te staan. Net

hoger liggen dan op de A-merken.

als in 2003 zijn consumenten nu somber gestemd over de situatie waarin de Nederlandse economie zich bevindt.

Dit jaar zal voor de non-foodsector een minder gunstig

Niet voor niets bevindt het consumentenvertrouwen zich

jaar worden. Consumenten zullen nog minder snel ge-

op een historisch laag niveau. Een negatief oordeel over

neigd zijn om duurzame consumptiegoederen aan te

het economische klimaat en een lage koopbereidheid,

schaffen; iets dat in de laatste maanden van 2008

de twee bepalende parameters voor het consumenten-

zichtbaar werd. Een deel van het heersende negatieve

vertrouwen, hebben ertoe bijgedragen dat consumenten

sentiment wordt verzacht door overheidsmaatregelen.

minder dure goederen kopen. Dit beeld is kenmerkend

De koopkracht van consumenten stijgt daardoor in 2009.

voor een stagnerende economie.

Zo is de WW-premie per 1 januari afgeschaft en heeft het kabinet afgezien van de eerder geplande btw-

De meubelbranche, maar ook elektronicazaken en de

verhoging. Bovendien wordt door de vakorganisaties een

modebranche worden geconfronteerd met lagere om-

looneis van maximaal 3,5% gesteld. Een niveau dat in

zetten. De verkoopcijfers van dagelijkse consumptie-

het licht van de snel dalende inflatie positief zal uitwerken

goederen (foodsector) laten daarentegen nog wel een

op de koopkracht.

35

FGH Vastgoedbericht 2009 | Trends winkelmarkt


lopen jaren veel expansie vertonen zijn modezaken als

Lokale ondernemers kwetsbaar

Zara, The Sting, H&M, Vero Moda en Jack & Jones. Verder

De filialen van de bekende en grote ketens domineren

zijn er de afgelopen jaren veel telecomwinkels bijgeko-

de afgelopen jaren steeds meer het straatbeeld van onze

men en wordt de trend van brandstores steeds duidelijker

binnensteden. Ongeveer de helft van het winkelvloer-

40

zichtbaar in het Nederlandse winkellandschap.

oppervlak in centrale winkelgebieden wordt tegenwoor-

20

Het aanbod van winkelruimte lag eind 2008 op

die juist vaak zorgt voor diversiteit en creativiteit, staat

850.000 m². Daarmee komt de leegstand uit op 2,5%

mede door de toenemende macht van de ketens buiten-

van de totale voorraad. Deze leegstand is vooral terug

spel. De consument heeft van de uniformiteit die hier

te vinden op B- en C-locaties, de aanloopstraten naar

het gevolg van is, weinig last. Ook al waardeert hij wel

binnensteden en kleinere buurtwinkelcentra. Duide-

degelijk een gevarieerd en uniek winkelaanbod. Retailers

lijk is dat de verschillen in de winkelmarkt verder zullen

die niet tot de landelijk opererende ketens behoren,

toenemen. Op A1-locaties is nog steeds veel vraag van

verhuizen desondanks steeds meer van A- naar B- of C-

(inter)nationaal opererende ketens. Huurprijzen zijn in

locaties. Beleggers op hun beurt zijn tevreden met de

dit segment nog stabiel gebleven. In Amsterdam, de

formules van grote retailers, omdat hierdoor zekerheden

duurste stad in Nederland, zijn de huurprijzen met

worden geboden. Ontwikkelaars hebben bij het ont-

€ 2.000,-/m² vergelijkbaar met die van 2007. Buiten de

wikkelen van nieuwe winkelprojecten eveneens baat bij

A1-winkelgebieden staan de prijzen echter wel onder

grote retailers, want zij zijn daarmee zeker van een goed

een lichte neerwaartse druk.

afzetbaar beleggingsproduct. Veel gemeenten kunnen de

Ontwikkeling consumentenvertrouwen 1988-2008 Bron: CBS

– Consumentenvertrouwen

– Economisch klimaat

– Koopbereidheid

dig ingenomen door formules. De lokale middenstand,

0

-20

-40

-60

miljoen m² aan het einde van 2008.

700.000

Deze fors toegenomen voorraad

600.000

1.800 1.600

500.000

economische klimaat kwetsbaarder.

1.400 400.000 1.200

name en aanbod uit elkaar groeien.

300.000

Het aanbod loopt op, wat deels is be-

200.000

1.000

paald door een afname van het aan-

100.000

800

ning van een aantal expanderende filiaalbedrijven. Ketens die de afge-

600 400 200

2008

2007

2006

2005

2004

0 2003

2008

2002

2007

2001

voor een belangrijk deel voor reke-

2006

2000

jaren. De opname kwam bovendien

2005

1999

550.000 m² over de drie voorgaande

2004

1998

minder dan het jaargemiddelde van

2003

1997

steken op 493.000 m², ruim 10%

0

1996

het transactievolume bleef in 2008

1995

tal winkeltransacties. De omvang van

1994

Er is minder dynamiek waardoor op-

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

2.000

1993

maakt de winkelmarkt in het huidige

1997

1996

1995 800.000

1992

raad is daarmee gegroeid tot 28

900.000

1991

pervlak ontwikkeld. De totale voor-

— Aanbod — Opname

m2

1990

veer tien miljoen m² winkelvloerop-

Tophuurniveaus van winkelruimte in Nederland 1988-2008 (in euro/m 2) Bron: FGH Bank

1989

In ruim een decennium tijd is onge-

Aanbod en opname van winkelruimte in m 2 (2003-2008) Bron: PropertyNL en Vastgoedmarkt

1988

Aanbod en opname groeien uit elkaar

1994

1993

1992

1991

1990

1989

-80 1988

36

37

38



verleiding van nieuwe winkelprojecten dan ook moeilijk

specifieke retailparken aan toegevoegd. Ook leisure-

weerstaan.

functies, zoals megabioscopen, worden naar de rand van steden verplaatst.

Lokale ondernemers spelen in de toekomst geen rol meer op A1-locaties, zo verwacht FGH Bank. Dat is voor

Een belangrijke vraag is, of er naast deze grootschalige

het straatbeeld onwenselijk. Lokale overheden zouden

ontwikkelingen in een klein land als Nederland ook nog

daarom veel actiever randvoorwaarden moeten stellen,

ruimte is voor een megamall. Vanuit de vraagkant bere-

zeker bij de ontwikkeling van binnenstedelijke nieuw-

deneerd, lijdt dat geen twijfel. De plannen worden vooral

bouw. Om te voorkomen dat lokale winkeliers ook uit

om politieke redenen tegengehouden. De druk vanuit de

het straatbeeld op B- en C-locaties verdwijnen, heeft de

(internationale) markt neemt echter toe. De verwachting

Raad Nederlandse Detailhandel (RND) gepleit voor de

is dan ook dat de politiek niet eeuwig weerstand zal

introductie van omzethuur. Een dergelijke omzetgerela-

kunnen bieden aan de vernieuwingsdrang van de sector

teerde variabele huur, waarbij kleine winkels minder huur

zelf.

betalen, moet ervoor zorgen dat de leefbaarheid op peil

Over de beste locatie voor een megamall valt te dis-

blijft. De overheid zou daarnaast winkeliers kunnen

cussiëren. Een megawinkelcentrum kan, zoals in de

vrijstellen van onroerendezaakbelasting, zodat zij meer

Verenigde Staten is gebleken, namelijk behoorlijk nega-

kunnen investeren in hun winkel of winkelgebied. Het

tieve gevolgen hebben voor de gevestigde detailhandel in

plan biedt volgens FGH Bank veel gemeenten de moge-

de directe omgeving. Het bepalen van de juiste omvang

lijkheid tot versterking van hun winkelaanbod en dient

en de keuze van de meest optimale locatie zijn daarom

bovendien een maatschappelijk doel. Zonder deze maat-

lastige kwesties. In Nederland is volgens FGH Bank een

regelen dreigt immers verloedering op B- en C- locaties in

locatie in de Randstad de beste optie. In de Randstad

met name de kleine- en middelgrote steden.

wonen ruim zeven miljoen mensen. Eventuele negatieve effecten worden hier verdeeld over een groot aantal

Nieuwe concepten

steden. Hierdoor blijft de eventuele schade per winkel-

Al enige tijd woedt in Nederland een discussie over de

gebied tot een minimum beperkt. Volgens FGH Bank is

realisatie van een megamall. Nadat eerder de initiatieven

het wel belangrijk bij de planontwikkeling in te spelen

voor het NL.C in Geldermalsen en het Experience Park

op de veranderende markt. De realisatie van klimaat-

Limburg in Venlo zijn gesneuveld, ligt er nu een plan voor

neutrale en duurzame retail is bepaald kansrijk. Innovatie

Tilburg op tafel. Het veroorzaakt veel onbegrip bij lokale

is daarnaast goed voor de economische ontwikkeling

winkeliers en buurgemeenten. Dit jaar zal de Tilburgse

en vooruitgang van de Nederlandse winkelsector. In

bevolking via een referendum een eigen oordeel mogen

dat geval kan zou het concept van de megamall wel

ook nieuwe winkels voorzien op het gebied van mode en

dit retailconcept. Zelfs in de huidige periode van beperkte

vellen. Nog niet eerder is de komst van een megamall in

degelijk van toegevoegde waarde voor de sector kunnen

sport, gezondheid, media en reizen.

groei blijven nichemarkten altijd kansrijk.

Nederland zo dichtbij geweest.

zijn. Deze ontwikkelingen zijn een antwoord op de toene-

Onlinewinkelen steeds populairder

Hoewel de Nederlandse markt al veel winkelmeters

Kleinschalige detailhandel neemt toe

mende vraag van consumenten naar meer gemak. Dat is

De cijfers van de afgelopen jaren laten geen twijfel

heeft, is de komst van een megamall volgens FGH Bank

De opkomst van kleinschalige detailhandelsvestigingen

ook de reden waarom de vraag naar ‘knooppuntwinke-

bestaan over de snelle groei van onlinewinkelen. In

een kwestie van tijd. Een megamall is namelijk het lo-

op vervoersknooppunten zet door. Stations veranderen

len’ groeit. Mensen willen tijdens het reizen automatisch

Nederland werd in 2008 voor € 5 miljard via het internet

gische gevolg van de tendens naar schaalvergroting die

van transferpunt in winkellocaties. Naast stations zien

langs de juiste winkels worden geleid. Het gegeven dat de

gekocht. Dit is een stijging van 10% ten opzichte van

zich al enkele decennia voordoet. Winkeliers en ketens

we kleinschalige detailhandelsvestigingen ook op andere

reistijden van Nederlanders toenemen, speelt hierbij zeker

2007. Er komen jaarlijks nog steeds veel nieuwe online-

eisen steeds grotere verkoopoppervlakten. Het is daar-

vervoersknooppunten, zoals op luchthavens en bij ben-

een rol, en leidt in het algemeen tot een verandering van

kopers bij. Een belangrijke verandering is de toegeno-

door onvermijdelijk dat er gezocht wordt naar locaties

zinestations. Ook bij werklocaties als kantoorparken,

het koopgedrag. Winkels kunnen daarop inspelen met

men veiligheid. Dat verlaagt voor veel consumenten de

aan de randen van steden. Dat is ontstaan in de jaren

universiteiten en ziekenhuizen wordt steeds vaker klein-

een bijstelling van de inrichting, het assortiment en een

drempel om ook online te gaan winkelen. De technologie

tachtig. Sindsdien zijn in Nederland met wisselend succes

schalige retail ontwikkeld. NS Poort speelt met zijn nieuw

verruiming van de openingstijden. Vervoersknooppunten

sluit tegenwoordig sterk aan op de individualisering en

meubelboulevards, megastores en Factory Outlet Centers

stationsconcept ‘NS wereldstations’ in op een breder aan-

bieden de detailhandel veel kansen. De komende jaren

specialisatie van het toenemende aanbod. Voor bepaal-

ontwikkeld. De laatste jaren worden hier bovendien

bod van producten en diensten. Naast horeca worden

verwacht FGH Bank dan ook een verdere uitbreiding van

de branches en producten (zoals banken, reisbureaus,

39

40



Samenvatting Sombere consumenten blijven uitgeven De kredietcrisis heeft in de detailhandel zijn weerslag op de koopkracht, het consumentenvertrouwen en het bestedingspatroon. De koopbereidheid van vooral duurzame consumptiegoederen neemt af. Op korte termijn blijft door een aantal stimulerende overheidsmaatregelen het reëel beschikbaar inkomen op peil.

Aanbod en opname groeien uit elkaar De fors toegenomen winkelvoorraad maakt de winkelmarkt in het huidige economische klimaat kwetsbaarder. De winkelmarkt laat minder dynamiek zien; de opname en het aanbod groeien uit elkaar. Toch is de leegstand in Nederland met 2,5% van de totale voorraad nog steeds laag.

Lokale ondernemers kwetsbaar Filialen van de bekende en grote ketens domineren steeds vaker het straatbeeld van Nederlandse binnensteden. Hun invloed wordt groter, waardoor lokale ondernemers worden gedwongen naar B- of C-locaties te verhuizen. Om ervoor te zorgen dat de leefbaarheid op deze locaties op peil blijft, is de invoering van een omzetafhankelijke huur een reële optie.

Nieuwe concepten Over een megamall in Nederland wordt nog steeds gediscussieerd. De vraag bij de consument is aanwezig, twijfel is er vooral bij de politiek en gevestigde detailhandel. Volgens FGH Bank is het belangrijk om in te spelen op een veranderende markt. Innovatie is goed voor de economische ontwikkeling en vooruitgang van de Nederlandse winkelsector. De realisatie van een megamall is een logisch gevolg van de ontwikkelingen in de laatste decennia.

Kleinschalige detailhandel neemt toe boeken, cd’s, consumentenelektronica, mobiele appara-

van internet en de meer grootschalige, perifere locaties

De opkomst van kleinschalige detailhandel op ‘convenience’ locaties zet door. Maatschappelijke

tuur en telefoondiensten) leent ‘etail’ zich uitstekend.

steeds groter wordt. In zo’n verdringingsmarkt is het heb-

ontwikkelingen hebben de ontwikkeling van dit soort locaties versterkt. Daarnaast spelen winkels met hun

ben en verder ontwikkelen van een eigen identiteit van

inrichting, assortiment en ruime openingstijden in op de behoefte aan gemak bij de consument.

doorslaggevend belang.

De verwachting is dat zowel het aantal winkels als de hoeveelheid locaties met kleinschalige detailhandel

Internet neemt in een aantal branches een deel van de verkoop van de gevestigde fysieke detailhandel over. Toch

de komende jaren zullen groeien.

leidt dit vooralsnog niet tot een dramatische teruggang van de hoeveelheid in gebruik zijnde winkelmeters. Daar-

Onlinewinkelen niet meer weg te denken

voor zijn twee redenen aan te voeren. Bij tal van produc-

De cijfers van de afgelopen jaren laten geen twijfel bestaan over de snelle groei van onlinewinkelen.

ten dient internet niet als vervanging van fysieke winkels,

Door de toegenomen veiligheid is de drempel om online te gaan winkelen verlaagd. De onlinebestedingen

maar veel meer als extra verkoopkanaal. Bovendien wor-

zullen in de toekomst in Nederland verder toenemen. Dit zal volgens FGH Bank niet leiden tot een

den de winkels die wel verdwijnen als gevolg van de op-

verminderende vraag naar winkelmeters, maar in bepaalde branches wel tot een veranderende vraag.

komst van het internet vaak weer vrij eenvoudig ingevuld, dankzij de nog altijd grote behoefte aan fysieke winkelruimte, vooral in de binnensteden. Dit zijn en blijven in de visie van FGH Bank de belangrijkste winkelgebieden van Nederland, vooral door hun eigen identiteit, sfeer en attractiewaarde. Dat neemt niet weg dat de concurrentie

41

Trends bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2009

42

Het afnemende vertrouwen van ondernemers heeft in 2008 ook de vraag naar nieuwe huisvesting verder aangetast. Het aanbod is gestegen waardoor het aantal onverhuurbare bedrijfsruimten en verouderde bedrijventerreinen onverminderd hoog blijft. Eind 2008 heeft de Rijksoverheid plannen gepresenteerd om aan de broodnodige herstructureringsopgave invulling te geven. De komende jaren zal de verbetering van verouderde terreinen in een stroomversnelling worden gebracht. FGH Bank juicht dit toe, omdat juist veel bedrijventerreinen op strategisch belangrijke locaties liggen en daardoor zeer geschikt zijn voor de huisvesting van nieuwe generaties activiteiten. Bovendien schept het mogelijkheden om bestaande terreinen anders in te vullen. Vooral in binnenstedelijke gebieden biedt dit extra kansen.

Wereldhandel slaat volledig om De ogenschijnlijk onbeteugelde groei van de wereld-

De industrie, in het bijzonder de toeleverende industrie,

economie is aan het einde van vorig jaar in rap tempo

de groothandel en de transportsector staat daarom een

tot stilstand gekomen. Door de financiële crisis liepen de

moeilijk jaar te wachten.

wereldhandelsstromen in het laatste kwartaal ongekend snel terug. Waar tot voor kort nog werd verwacht dat

Scherpe val ondernemersvertrouwen

de sterke groeilanden als China en India de wereldhandel

De scherpe omslag in de economie is bijna één op één

grotendeels overeind konden houden, worden nu ook

terug te lezen in de ontwikkeling van het producenten-

deze landen sterk getroffen door een economische crisis.

vertrouwen. Anders dan consumenten bleven de

Op jaarbasis groeide de wereldhandel weliswaar nog met

Nederlandse ondernemers in 2008 lange tijd vol vertrou-

3,7%, maar voor 2009 moet ernstig rekening worden

wen over de eigen orderportefeuille en de economische

gehouden met een daling.

vooruitzichten. Maar in september sloeg dat positieve sentiment om. Nog nooit eerder daalde het onder-

Deze ontwikkelingen raken de Nederlandse economie

nemersvertrouwen zo hard in een maand tijd. In de

extra hard. Van oudsher reageert onze export namelijk

maanden daarna is het vertrouwen nog verder weg-

sterk op fluctuaties in de wereldhandel. Volgens cijfers

gezakt, tot -20,1% aan het einde van vorig jaar. Dit is

van het Centraal Planbureau (CPB) daalde de groei van

het laagste niveau dat sinds 1985 is gemeten.

het volume van de voor Nederland relevante wereld-

De bedrukte stemming binnen de verschillende bedrijfs-

handel van 6,6% in 2007 naar 2008 in 2,75% in 2008.

sectoren tempert de vraag naar nieuwe huisvesting. Het

Voor 2009 wordt zelfs een daling van 2,75% verwacht.

beheersen van de kosten krijgt de hoogste prioriteit.

43

FGH Vastgoedbericht 2009 | Trends bedrijfsruimtemarkt


Ontwikkeling relevante wereldhandel en uitvoer van goederen in Nederland (1970-2010) Bron: CPB

De verwachting is dan ook dat de vraag naar nieuwe

recordjaar 2007. Toch is de stemming op de markt in de

bedrijfsruimte en bouwkavels in 2009 fors zal afnemen.

loop van 2008 wel degelijk omgeslagen, op het moment dat de kredietcrisis verhevigde. Dat verklaart waarom

% 20

— —

Relevante wereldhandel Uitvoer van goederen * voorspelling

15

10

Vraag en aanbod niet in balans

65% van het totale transactievolume in de eerste helft

De bedrijfsruimtemarkt is een markt van uitersten. Ener-

van 2008 plaatsvond. Traditioneel werd de meeste be-

zijds bedient zij ondernemers die louter op de lokale markt

drijfsruimte opgenomen in de provincies Noord-Brabant,

actief zijn. Anderzijds fungeert bedrijfsruimte als schakel

Noord-Holland en Zuid-Holland. In de regio’s Rotterdam

in de keten van internationale handel en vervoersstromen.

en Amsterdam bleef de opname in vergelijking met 2007

Het type vraag dat vanuit deze verschillende activiteiten

redelijk stabiel. De regio Utrecht beleefde een goed jaar.

voortvloeit, loopt dan ook sterk uiteen. De vraag naar

Dankzij een aantal grote transacties steeg de totaal-

bedrijfsruimte wordt voor een belangrijk deel bepaald

opname in 2008 hier met ongeveer 50%.

door eigenaar/gebruikers. Vrije verhuur maakt een rela-

5

0

tief klein deel uit van de totale markt. De verhoudingen

De afgenomen vraag naar bedrijfsruimte in de tweede

op de vrije verhuurmarkt zijn mede om die reden niet

helft van 2008, heeft geresulteerd in een vooralsnog

in balans. Daarbij komt dat de bedrijfsruimtemarkt, net

lichte daling van de gemiddelde transactiehuurprijzen.

als de kantorenmarkt, te maken heeft met een kwalita-

Vorig jaar werd een gemiddelde huurprijs gerealiseerd

tief en functioneel sterk verouderde voorraad, die nau-

van € 50,-/m². De tophuurprijzen zijn in 2008 stabiel

welijks aansluit bij de huidige vraag. Daarom blijft het

gebleven en bewegen zich rond de € 90,-/m² voor

aanbod hoog. Eind 2008 werd 8,1 miljoen m bedrijfs-

logistieke ruimten rondom luchthaven Schiphol.

2

ruimte aangeboden, een lichte stijging te opzichte van 2010*

2008

2009*

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

1975

1974

1973

1972

1971

1970

-5

2007. Het aanbodcijfer ligt hiermee nog altijd ver boven

Logistieke markt blijft kansrijk

het gewenste evenwichtsniveau in de markt.

Binnen het domein van de bedrijfsruimtemarkt tekent de logistieke sector zich steeds meer af als een deelmarkt

Ontwikkeling producentenvertrouwen (1985-2008) Bron: CBS

25

Opmerkelijk genoeg is de vraag naar courante objecten

met kansen voor professionele marktpartijen. Weliswaar

over heel 2008 groot geweest. Met 3,9 miljoen m² is

staat de economie sinds eind vorig jaar sterk onder druk,

de opname zelfs licht gestegen in vergelijking met het

en heeft de relatief conjunctuurgevoelige logistieke

Aanbod en opname van bedrijfsruimte in m 2 (1999-2008) Bron: PropertyNL en Vastgoedmarkt

20 15 10

—

x 1.000 m 2

Aanbod

—

Opname

9.000

5

8.000

0

7.000

-5

6.000 5.000

-10

4.000

-15

3.000 2.000

-20

1.000

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0 1999

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

-25 1985

44

45



Tophuurniveaus van bedrijfsruimte in Nederland 1987-2008 (in euro/m 2) Bron: FGH Bank

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0 1987

46

markt hier extra last van. Maar dat verandert niets aan

heid en respect voor landschappelijke kwaliteit. Dit is een

de fundamentele onderliggers die deze markt de laatste

noodzakelijke mentaliteitsverandering, meent FGH Bank.

twee decennia sterk hebben verbeterd.

Niet alleen omdat hiermee het maatschappelijk nut is gediend, maar ook omdat dit op de lange termijn de beste

FGH Bank voorziet daarom geen grote verschuiving van

vooruitzichten biedt aan partijen die in dit marktsegment

logistieke kerngebieden binnen Europa. Nederland be-

actief zijn.

houdt haar positie als distributieland, vooral dankzij de gebieden rond de mainports Schiphol en de Rotterdamse

Van ‘hot spots’ naar kernzones

haven. Blijvende aandacht voor de ontwikkeling van deze

De snelle opkomst van de logistieke sector in combi-

mainports is dan ook een eerste vereiste. Langs de belang-

natie met schaarste op de belangrijkste multimodale

rijke vervoersassen en andere multimodale knooppunten

knooppunten is van grote invloed geweest op het ont-

in Nederland moet bovendien voldoende ruimte worden

staan van het logistieke landschap in Nederland. Er

gecreëerd voor logistiek vastgoed. Het groene licht dat

was niet alleen schaarste aan (betaalbare) grond, maar

vorig jaar is gegeven voor de ontwikkeling van de Tweede

ook aan personeel, zowel in kwantitatieve als kwalita-

Maasvlakte is daarom een zegen, niet alleen voor de Rot-

tieve zin. De logistieke voorzieningen zijn daardoor in

terdamse regio maar voor Nederland als geheel. Met de

eerste instantie verspreid geraakt over het land. Rond

vernieuwde plannen voor het voormalige Werkstad A4-

locaties waar verschillende vervoersmodaliteiten samen-

project (Amsterdam Connecting Trade, ACT) kan daar-

komen. In de loop der tijd hebben zich echter ook op de

naast een omvangrijk deel van de vraag naar logistieke

tussenliggende locaties logistieke bedrijven gevestigd. Er

ruimte nabij Schiphol worden opgevangen. Zowel bij de

is daarom feitelijk niet echt sprake meer van verschillende

laatstgenoemde projecten als andere logistieke ontwik-

‘hot spots’, maar eerder van logistieke zones waarin de

kelingen, is meer aandacht gekomen voor duurzaam-

belangrijkste activiteiten plaatsvinden.

47



Nu keuzes voor de langere termijn Hoewel er op de langere termijn voldoende kansen liggen, zal 2009 toch een moeilijk jaar worden voor de bedrijfsruimtemarkt. Deze markt is sterk afhankelijk van de economische conjunctuur, en die ziet er voor dit jaar niet goed uit. De verwachting is daarom dat er minder nieuwe transacties zullen plaatsvinden, en dat de huurprijzen verder onder druk komen te staan. De teruggang wordt naar verwachting in alle geledingen van dit marktsegment zichtbaar. Tegelijkertijd biedt de huidige situatie juist mogelijkheden om de voorbereiding te starten van nieuwe initiatieven voor de middellange termijn. Te vaak blijkt dat de planontwikkeling wordt achterhaald door de realiteit, en dat de planning van nieuwe locaties meer tijd vergt. De huidige omstandigheden bieden de ruimte om gerichter met de ontwikkeling van nieuwe locaties en vastgoedconcepten aan de slag te gaan. Daarbij moet wel specifiek op de behoefte van de gebruiker worden gelet. Want die blijft onder alle omstandigheden doorslaggevend, zeker in een zo sterk verdeelde markt als die van de bedrijfsruimte.

van nieuwe locaties omhoog gaan.

goed voor 70% tot 75% van de totale jaarlijkse opname. FGH Bank verwacht dat deze zones de komende jaren

Een van de belangrijkste redenen voor de veroudering

een nog sterker aandeel van de totale opname zullen

van bedrijventerreinen is het gebrek aan marktwerking.

De gekozen lijn past in de visie van FGH Bank, zoals die

gaan vertegenwoordigen. Zeker als de trend naar multi-

Bovendien stimuleren gemeenten in veel gevallen de ont-

ook in eerdere FGH Vastgoedberichten is verwoord. Zij

Marktaandeel logistieke opname per regio in de perioden 2003-2005 en 2006-2008 Bron: FGH Bank

■ 2003-2005 ■ 2006-2008

modaal vervoer nog verder doorzet.

wikkeling van nieuwe locaties om daarmee meer werk-

draagt bij aan een optimalisering van het ruimtegebruik

30%

gelegenheid mogelijk te maken. Dat daarmee bestaande

en waardebehoud van bestaande investeringen. Toch

25%

Oude principes loslaten

terreinen in verval raken, nemen zij op de koop toe. Nieuw

blijft in de huidige voorstellen een belangrijk aspect on-

20%

In september 2008 is het rapport ‘Kansen voor Kwaliteit’

beleid is volgens FGH Bank dan ook hard nodig. Het is

derbelicht, namelijk de vraag van de gebruiker. Dat geldt

gepresenteerd door de Taskforce (Her)ontwikkeling be-

positief dat de Taskforce in haar advies oude principes

in het bijzonder voor de logistieke sector, waar schaalver-

drijventerreinen. Deze Taskforce, eerder door het kabinet

loslaat. Zo wordt aangestuurd op behoud van bestaande

groting juist door nieuwbouw op randlocaties mogelijk is

10%

aangekondigd in de ‘Agenda 2008-2009: Herijking aan-

bedrijventerreinen, terwijl de ontwikkeling van nieuwe

gemaakt. Deze sector heeft op de langere termijn sterke

5%

pak bedrijventerreinen’, werd in maart 2008 ingesteld.

locaties aan banden wordt gelegd. Waar nog wel nieuwe

groeikansen. Maar die groeikansen worden geminimali-

Opdracht was om de ministeries van Volkshuisvesting,

locaties worden ontwikkeld, verschuift de aandacht naar

seerd wanneer deze bedrijven in het kader van nieuw be-

Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) en Econo-

regionale planning. Er komen minder nieuwe, maar wel

leid verplicht worden om zich op bestaande (binnenste-

mische Zaken (EZ) te adviseren over de toekomstige ont-

grotere terreinen met een regionale functie. Bovendien

delijke) locaties te vestigen. Dit heeft volgens FGH Bank

wikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen. De aandacht

zullen overheden zich meer op de achtergrond opstellen,

een averechts effect. Meer marktwerking betekent in de

ging daarbij in het bijzonder uit naar het oplossen van

waardoor marktwerking nieuwe kansen krijgt. Dit heeft

eerste plaats oog hebben voor de vraag vanuit de markt.

15%

0% Noord-Limburg

terreinen te kunnen financieren, zullen de grondprijzen

Zuidoost-NoordBrabant

oplossen en voorkomen van leegstand en veroudering.

Midden-NoordBrabant

een complementair logistiek systeem. Deze gebieden zijn

Utrecht

ook een keerzijde. Om de herstructurering van bestaande

Groot-Rijnmond

een van de grootste vraagstukken in deze deelmarkt: het

GrootAmsterdam

De verschillende locaties daarbinnen vormen met elkaar

West-NoordBrabant

48

49

50



Samenvatting Mondiale economische neergang beïnvloedt Nederland De wereldhandelsstromen zijn in 2008 als gevolg van de internationale economische crisis minder hard gegroeid dan in de jaren daarvoor. Hierdoor is ook de exportpositie van Nederland aangetast. Hoewel vorig jaar nog sprake was van lichte exportgroei wordt voor dit jaar een daling verwacht.

Omslag in de tweede helft van 2008 Vooral in de tweede helft heeft er een terugslag plaatsgevonden in de markt voor bedrijfsruimte. Dit heeft geleid tot een vrije val van het producentenvertrouwen en resulteerde in een daling van de dynamiek in de bedrijfsruimtemarkt.

Lichte daling van de transactiehuren De gerealiseerde transactiehuren zijn vorig jaar licht gedaald tot gemiddeld € 50,-/m². Daarmee staan de huurprijzen ook in dit segment onder druk. Desondanks zijn de tophuurprijzen in regio’s met een sterke markt en hoge kwaliteit in 2008 nagenoeg onveranderd gebleven.

Logistieke zone dominant in Nederland De logistieke sector manifesteert zich in Nederland in een relatief beperkte zone, waarbinnen de locaties functioneren als een complementair geheel. Binnen deze zone vindt meer dan 75% van alle logistieke activiteiten plaats, en dit aandeel zal de komende jaren naar verwachting groeien.

Nieuw beleid moet bestaande impasse doorbreken Het bedrijventerreinenbeleid in Nederland moet dringend op de schop. De verwachting is dat de aandacht noodgedwongen verschuift van nieuwe locaties naar herontwikkeling van bestaande locaties. Ook wordt de samenwerking tussen gemeenten belangrijker en krijgen marktpartijen meer ruimte. Dit biedt kansen om bestaande automatismen te doorbreken, mits er voldoende oog is voor de huisvestingswensen van de eindgebruiker.

51

Trends woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2009

52

Na jarenlange prijsstijgingen is de woningmarkt eind 2008 grotendeels tot stilstand gekomen. Belangrijkste oorzaak is de financiële crisis, die het vertrouwen van consumenten sterk heeft beïnvloed. De woningmarkt is daardoor in korte tijd veranderd van een verkopersmarkt in een kopersmarkt. Desondanks is de situatie in Nederland onvergelijkbaar met die in landen als de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Spanje, waar de huizenprijzen in korte tijd sterk gedaald zijn. De Nederlandse woningmarkt kampt namelijk nog altijd met een mismatch tussen vraag en aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief. Mede hierdoor zijn de woningprijzen over heel 2008 ongeveer stabiel gebleven.

Plafond tijdelijk bereikt In september vorig jaar zijn de woningprijzen landelijk

in het laatste kwartaal. Over het gehele jaar lag de prijs

voor het eerst in achttien jaar gedaald. De terugval van

gemiddeld op hetzelfde niveau als in 2007.

0,3% op kwartaalbasis is klein, maar duidt erop dat de Nederlandse woningmarkt een plafond heeft bereikt. Van

Sinds 1990 zijn de woningprijzen elk jaar gestegen, de

een forse prijsdaling is vooralsnog geen sprake. Volgens

afgelopen tien jaar zelfs met 82%. Toch blijkt uit de cijfers

de jaarcijfers van de Nederlandse Vereniging van Make-

dat de markt al langere tijd in rustiger vaarwater terecht

laars (NVM) ligt de mediane woningprijs eind 2008 op

is gekomen. Want in tegenstelling tot wat vaak wordt

€ 233.000,-. Dat is 5% lager dan het niveau eind 2007.

gedacht, zijn de prijzen op de woningmarkt de laatste

Deze daling komt vooral door een slechte ontwikkeling

jaren minder snel gestegen ten opzichte van de periode

Mediane verkoopprijzen en vierkante meterprijzen in e naar woningtype Bron: NVM

Verkoopprijzen

Vierkante meterprijs

Eind 2007

Eind 2007

Eind 2008 % verandering

Eind 2008 % verandering

Tussenwoning

215.000

212.000

-1,4%

1.846

1.843

-0,2%

Hoekwoning

237.000

231.000

-2,5%

1.934

1.907

-1,4%

Twee-onder-een-kapwoning

297.000

286.000

-3,7%

2.131

2.086

-2,1%

Vrijstaande woning

419.000

404.000

-3,6%

2.475

2.467

-0,3%

Appartement

180.000

173.000

-3,9%

2.290

2.283

-0,3%

Totaal

246.000

233.000

-5,3%

2.116

2.098

-0,9%

53

FGH Vastgoedbericht 2009 | Trends woningmarkt


voor de eeuwwisseling. In de laatste vijf jaar heeft zich

leiden. Daarom is het volgens FGH Bank een maatschap-

een prijsstijging voorgedaan van ‘slechts’ 17%. Hierdoor

pelijk belang dat de productie juist ook in deze lastige

is maar beperkt sprake van een oververhitting van de

periode op peil blijft. De uitzonderlijke omstandigheden

markt. De Nederlandse woningmarkt is relatief stabiel;

van dit moment vragen om een actieve overheid, die er

een sterke negatieve prijscorrectie op langere termijn ligt

zorg voor draagt dat de eigen doelstellingen ook door

volgens FGH Bank niet voor de hand. Dit blijkt ook uit

marktpartijen gerealiseerd kunnen worden. Stimule-

prognoses van de Rabobank. Zij verwacht dat de prijzen

ringsmaatregelen die het vertrouwen bij consumenten

op de Nederlandse woningmarkt in 2009 ongeveer ge-

terugbrengen en de risico’s minimaliseren zijn nodig.

lijk zullen blijven in vergelijking met 2008. Een verklaring

Het kabinet heeft hiertoe inmiddels een aantal maat-

hiervoor is dat er nog steeds sprake is van schaarste,

regelen genomen. Maar ook aan de productiezijde van

terwijl de koopkracht dit jaar toeneemt, zowel door fiscale

de markt zijn maatregelen nodig. In het grondprijsbeleid

maatregelen als door loonstijgingen. Mede om die reden

zou bijvoorbeeld veel meer variatie mogelijk moeten zijn.

blijven de woningprijzen in Nederland redelijk op peil, zij

Want grondprijzen passen zich in de snel veranderende

het dat de verschillen tussen de diverse regionale woning-

marktomstandigheden tot nu toe onvoldoende aan.

— —

— —

Particuliere huursector egw Particuliere huursector app

— —

Sociale huursector egw Sociale huursector app

Koopsector egw Koopsector app

700 600 500 400 300 200 100

ontwikkeld. De afgelopen tien jaar zijn er in totaal

Nieuwbouwproductie fors onder druk

715.000 woningen opgeleverd, waarvan 515.000 een-

De stagnerende economie leidt tot een drastische ver-

gezinswoningen en 200.000 appartementen. Vooral de

traging in de nieuwbouw van woningen. Dat is niet

groei van het aantal koopappartementen is spectaculair.

zozeer zichtbaar in het productiecijfer over 2008, dat

Er is sprake van een verzevenvoudiging in vergelijking met

met meer dan 80.000 woningen vergelijkbaar is met het

begin jaren ’70 van de vorige eeuw. Dit heeft in diverse

niveau in 2007.

regio’s al geleid tot een overschot aan appartementen.

Het zijn vooral de verwachtingen voor de komende

De langere verkooptijden van appartementen is daar-

periode die zorgelijk zijn. Zo kwam het Economisch

van een logisch gevolg. Het aantal te koop staande

Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) eind 2008 met

appartementen is ten opzichte van een jaar geleden met

de sombere prognose dat de bouw van nieuwbouw-

maar liefst 23% gestegen. Door de schaarste aan betaal-

woningen met 20% zal afnemen in 2009 en 2010. Daar-

bare appartementen is de vraag naar kleinere goedkope

mee komt de productie ver onder het door het kabinet

appartementen weliswaar groot. Maar vooral in het

gewenste niveau van 80.000 nieuwe woningen per jaar.

duurdere segment blijven appartementen langer te koop

Terwijl dit bouwvolume hard nodig is om het tekort aan

staan. Het aantal te koop staande woningen is in 2008

woningen van nog altijd 2% in te lopen. Naast de beken-

ook naar een recordhoogte gestegen. Eind 2008 werden

de oorzaken van stagnatie, zoals moeizame procedures

er circa 200.000 woningen te koop aangeboden, waar-

en hoge grondkosten, komt daar nu de financiële crisis

van 40.000 appartementen.

bij. Die zorgt ervoor dat ontwikkelaars moeizamer aan kredieten voor nieuwbouw komen. Verder zien we dat

Onzekerheid belangrijkste bedreiging

kopers meer problemen ondervinden bij de financiering

Dat de woningmarkt onder druk staat, is met name

van een nieuwe woning en dat zij de aankoop van een

zichtbaar in de afnemende dynamiek. Consumenten in

woning uitstellen, omdat zij niet het risico willen lopen

Nederland zijn aanmerkelijk voorzichtiger geworden met

met dubbele woonlasten te worden geconfronteerd. Dit

het kopen van een woning. De koopbereidheid is zeker in

treft zowel de markt van bestaande bouw als de nieuw-

de tweede helft van het jaar flink gedaald, wat tot sterk

bouwmarkt omdat de doorstroming stokt.

oplopende verkooptijden leidt. Consumenten die zon-

Het gevolg is dat de huidige financiële crisis het tekort

der directe noodzaak verhuizen, stellen hun plannen op

aan woningen op de middellange termijn vergroot. En

grote schaal uit. De belangrijkste oorzaak van de terug-

dat kan over enkele jaren weer tot sterke prijsstijgingen

houdendheid bij kopers is de financiële crisis. Bovendien

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

1975

1974

1973

1972

Cruciaal is de vraag welke typen woningen worden

1971

0

markten steeds duidelijker zichtbaar worden. Bovendien is meer sprake van negatieve dan positieve risico’s.

Index nieuwbouwwoningen 1971-2007 naar woningtype Bron: ABF Research, bewerking FGH Bank

index (1971=100)

54

55

56



is de teneur in de laatste maanden van vorige jaar sterk

groter. In bepaalde regio’s zullen de prijzen door over-

cruciaal belang. Er zullen in het belang van het collec-

het ‘scheefwonen’ tot op heden onopgelost. De huidige

negatief geweest. In dergelijke onzekere tijden stellen

tollig en verouderd aanbod onder druk komen te staan

tief keuzes gemaakt moeten worden. Dat betekent dat

impasse zal volgens FGH Bank blijven voortbestaan,

consumenten ingrijpende aankopen uit, zeker waar het

waardoor een mismatch ontstaat tussen vraag en aan-

over bestaande grenzen heengestapt moet worden. Hier-

zolang de moed ontbreekt om dit onderwerp op de

een woning betreft. Daardoor is vooral sprake van een

bod. Daarvan zien we nu al de eerste verschijnselen, en

bij hebben ook marktpartijen een verantwoordelijkheid.

politieke agenda te zetten.

vertrouwenscrisis. En als dat vertrouwen terugkomt, zal

dat proces zal zich de komende tijd verder doorzetten.

Zij zullen zich nog nadrukkelijker moeten richten op de

ook de dynamiek vergroot worden.

In bepaalde gebieden is sloop van bestaande wonin-

behoefte van de consument.

Energiebesparing woningbouw hoog op agenda De overheid en marktpartijen doen er veel aan om het

gen een reële optie om de leefbaarheid te verhogen en

Situatie voor starters blijft moeilijk

omvangrijke leegstand en verpaupering te voorkomen.

Huurmarkt blijft op slot

energieverbruik voor woningen drastisch te verminderen.

Sinds eind jaren tachtig hebben verkopers op de Neder-

Krimpregio’s zullen volgens FGH Bank genoodzaakt zijn

Kenmerkend voor de Nederlandse woningmarkt is de

Het gezamenlijke streven is om in 2020 energieneutraal

landse woningmarkt in feite voortdurend de touwtjes

om hun woningbouwprogramma’s kritisch tegen het

fiscale subsidiëring. De huursector wordt jaarlijks onder-

te bouwen. Het belang van energiebesparing in woning-

in handen gehad. Woningen werden regelmatig voor

licht te houden.

steund met een bedrag van € 12,5 miljard. Deels indi-

bouw vanwege het klimaat en de eindigheid van fossiele

de vraagprijs of ruim daarboven verkocht, waardoor de

rect doordat de huren kunstmatig ‘laag’ worden houden.

brandstoffen wordt daarmee duidelijk erkend.

situatie voor nieuwkomers in de markt in snel tempo ver-

De belangrijkste krimpregio’s zijn onder meer Noordoost-

Deels direct, in de vorm van een huurtoeslag. Voor 95%

De twee belangrijkste energiebesparende maatregelen

slechterde. Nu de markt verandert in een kopersmarkt

Groningen, Zuid-Limburg en Zeeuws-Vlaanderen. Daar

van alle woningen in de huursector wordt de hoogte van

van de overheid zijn de Energie Prestatie Norm (EPN)

lijkt de onderhandelingspositie van starters te verbeteren.

komen de komende jaren nieuwe regio’s bij. Al deze

de huur en de jaarlijkse verhoging vastgesteld via het

voor nieuwbouw en het energielabel voor bestaande

Maar dat is volgens FGH Bank niet het geval. De prijzen

regio’s hebben of krijgen te maken met een stagnerende

huurprijsbeleid. Een huurder die blijft wonen waar hij zit,

woningen.

dalen maar zeer beperkt, zeker in het goedkope segment

of dalende bevolking, een dalend aantal huishoudens

wordt niet geconfronteerd met een sterke huurstijging en

Sinds 1 januari 2008 wordt met het energielabel de

van de markt. Juist het segment waar de meeste star-

en een toenemende vergrijzing. Veel gemeenten zoeken

omdat deze is gekoppeld aan de inflatie. Daarnaast heeft

energiezuinigheid van een woning vastgesteld. Het

ters zich op oriënteren. Opgeteld bij de verwachting dat

de oplossing voor de daling van het aantal inwoners in

de prijsstijging van koopwoningen de afgelopen jaren

energielabel is ‘verplicht’ bij het overhandigen van een

de woningbouwproductie de komende jaren zal dalen,

extra nieuwbouwproductie. De consequentie is dat dit

er in het huursegment toe geleid dat nieuwe woningen

huur- of koopovereenkomst, maar er staat geen sanctie

legt de huidige impasse in de markt eerder een basis voor

de problemen op regionaal niveau juist vergroot, tenzij

steeds hogere huuropbrengsten moeten genereren. De

op als aan die verplichting niet wordt voldaan. Er kan

nieuwe schaarste. Met het vooruitzicht van sterk stijgen-

nieuwbouw tegelijkertijd gepaard gaat met sloop van

woonlasten op de koop- en huurmarkt groeien hierdoor

dan ook een grote kwaliteitsslag worden gemaakt op

de prijzen op middellange termijn, blijven de toetredings-

verouderde woningen. Dit pleit volgens FGH Bank voor

steeds verder uit elkaar.

het moment dat het energielabel als doel en niet als

mogelijkheden voor starters dus beperkt.

meer regionale afstemming in krimpgebieden. Een inten-

middel wordt gebruikt en er daadwerkelijk sancties Van alle huurwoningen is ongeveer 75% eigendom van

worden opgelegd, wanneer bij de overdracht van een

Vaak wordt de oplossing voor deze ‘startersproblemen’

woningcorporaties. Het is dan ook begrijpelijk dat de cor-

woning geen energielabel kan worden overhandigd.

gezocht in het bijbouwen van goedkope woningen. De

poratiebranche vorig jaar een plan heeft gelanceerd om

praktijk leert dat er in principe al voldoende starters-

het zogenoemde ‘scheefwonen’ terug te dringen. In het

De herhaaldelijke verlaging van de EPN voor nieuwbouw-

woningen zijn, maar dat veel huishoudens niet door-

kader van het experiment ‘huren op maat’ worden diverse

woningen heeft tot veel kritiek geleid van marktpartijen

verhuizen naar de duurdere marktsegmenten. Dat doet

methoden getoetst om de doorstroming op de woning-

als de NVB, Bouwend Nederland, Aedes en de NEPROM.

zich zowel in de huur- als in de koopwoningenmarkt

markt te bevorderen. Het tegengaan van scheefwonen is

In april 2008 is het Lenteakkoord ‘Energiebesparing in

voor. De oplossing schuilt volgens FGH Bank dan ook

wenselijk omdat volgens berekeningen van het Centraal

de nieuwbouw‘ getekend. Met dit convenant wordt

vooral in het ontwikkelen van aantrekkelijke ‘doorstroom-

Planbureau (CPB) jaarlijks zeker € 6 miljard gemeenschaps-

onder andere beoogd tot een nieuwe EPN te komen.

woningen’ in het (middel)dure marktsegment. Wel dient

geld terecht komt bij huurders die dat strikt genomen niet

De algemene doelstelling van het convenant is om het

daarbij rekening te worden gehouden met lokale en

nodig hebben. Volgens FGH Bank is hier een belangrijke

energieverbruik van nieuwe woningen en commercieel

regionale verschillen, die steeds duidelijker in de markt

rol weggelegd voor de woningcorporaties, omdat zij een

vastgoed in 2011 met 25% te reduceren, en in 2015

te herkennen zijn.

groot deel van de huurwoningvoorraad bezitten, en ook

met 50%. De vastgoedsector heeft hiermee een zeer

sievere samenwerking tussen gemeenten is hierbij van

over voldoende reserves beschikken om gedeeltelijk als

ambitieus akkoord bereikt met het kabinet en geeft

Regionale aanpak in krimpregio’s

ontwikkelaar op te treden. Zij zien echter de mogelijkhe-

duidelijk aan dat duurzaamheid ook bij private partijen

Woningmarkten zijn regionaal en lokaal georiënteerd.

den om nieuwe woningen te bouwen afnemen, omdat

hoog op de agenda staat. FGH Bank verwacht dat de

De woningprijzen komen grotendeels tot stand onder in-

zij sterk beperkt zijn in hun vrijheid om huurverhogingen

productie van energiezuinige woningen de komende

vloed van lokale omstandigheden, en de mate waarin op

door te voeren, en omdat zij sinds 1 januari 2008 over

jaren sterk zal toenemen en dat daarmee ook indirect de

regionaal niveau sprake is van een woningtekort. Omdat

alle activiteiten vennootschapsbelasting moeten betalen.

woon(energie)lasten kunnen worden teruggebracht. De

niet elke regio kampt met een tekort aan woningen,

Mede hierdoor worden er in Nederland te weinig door-

woningmarkt zal over tien jaar naar onze mening dan

worden de prijsverschillen tussen de verschillende regio’s

stroomwoningen gebouwd, en blijft het probleem van

ook een aanmerkelijk duurzamer karakter kennen.

57

58



Samenvatting Kopers voorzichtiger, onzekerheid grootste bedreiging woningmarkt Door de grote economische onzekerheid zijn potentiële kopers van een woning zeer terughoudend voor wat betreft de aankoop van een woning, vooral sinds het vierde kwartaal in 2008. Door het snel toenemende aanbod van zowel bestaande als nieuwe woningen, verandert de Nederlandse woningmarkt van een verkopers- in een kopersmarkt.

Nieuwbouwproductie neemt af Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2008 is ongeveer vergelijkbaar met 2007. Dit en volgend jaar zal de markt echter te maken krijgen met een terugval die kan oplopen tot 20%. Dit legt een basis voor mogelijk scherpe prijsstijgingen op middellange termijn.

Betaalbaarheid en aanbod beperkt voor starters, nieuwe concepten kansrijk Door de slechte betaalbaarheid is het voor starters, alleenverdieners en inkomens onder modaal lastig om een woning te financieren. Kansen liggen vooral binnenstedelijk in het opknappen van verouderde gebieden, wijken en bestaande gebouwen.

Veranderende woningvraag in krimpregio’s vergt regionale aanpak In een aantal regio’s in Nederland neemt de bevolkingsomvang en het aantal huishoudens nu al af, en daar komen in de toekomst nog een aantal nieuwe regio’s bij. Hierdoor dreigt leegstand te ontstaan. Om dit te voorkomen, is regionale afstemming in krimpgebieden, in combinatie met een betere samenwerking tussen gemeenten, van cruciaal belang.

Huurmarkt blijft op slot, belangrijke rol woningcorporaties Om het ‘scheefwonen’ te verminderen, is een aantal corporaties vorig jaar gestart met een nieuw experiment: ‘huren op maat’. De rol van corporaties is belangrijk in de huurmarkt, maar echte oplossingen blijven in feite nog steeds uit. Meer marktwerking is nodig om de huur- en koopmarkt beter op elkaar afgestemd te krijgen. Dit vraagt ook om politieke oplossingen.

Energiebesparing woningbouw hoog op agenda Energiebesparende maatregelen in de gebouwde omgeving hebben de volle aandacht van de overheid en marktpartijen. Met het energielabel voor de bestaande voorraad is nog een behoorlijke kwaliteitsslag te maken. Het Lenteakkoord ‘Energiebesparing in de nieuwbouw‘ is een zeer ambitieus convenant. Mede daardoor zal de woningmarkt, volgens FGH Bank, over tien jaar een veel duurzamer karakter hebben.

59

Trends vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2009

60

De vastgoedbeleggingsmarkt heeft in 2008 een flinke veer moeten laten. Aan de glorieuze jaren van sterke waardegroei, ruime financierbaarheid, en lage kosten is voorlopig een eind gekomen. Schaarste heeft plaatsgemaakt voor een ruimer aanbod, lagere prijzen, en een sterke afname van het aantal transacties. Slechte tijden kortom voor gelukzoekers. Maar des te interessanter voor professionals, die in staat zijn over de grenzen van de conjunctuur heen te kijken en het bijzondere karakter van het vastgoed weten te waarderen. Vastgoed wordt weer het domein van specialisten.

Europese beleggingsmarkt maakt harde landing De Europese vastgoedbeleggingsmarkt is in een jaar tijd

FGH Bank verwacht dat dit een tijdelijk effect is. De

volledig gekanteld. Aan de enorme groei die tot en met

interesse voor Nederland zal blijven, ook vanuit de eigen

2007 plaatsvond, is in 2008 abrupt een eind gekomen.

omgeving, echter de voorwaarden waaronder de trans-

Het investeringsvolume viel terug tot € 125 miljard,

acties weer plaatsvinden, zullen duidelijk anders zijn en

ongeveer een halvering van het recordniveau uit 2007.

gericht op het mijden van risico’s.

In de meeste landen is een sterke teruggang te zien. De drie grootste investeringslanden, het Verenigd

Nieuwe investeringen in Nederland fors lager

Koninkrijk, Duitsland en Frankrijk, verliezen meer terrein

Ook Nederland ontkomt niet aan de malaise in de

dan de meeste kleinere landen.

markt. Vorig jaar is voor € 3,8 miljard nieuw in vastgoed geïnvesteerd, een niveau dat vergelijkbaar is met 2003.

De afname van het investeringsvolume gaat gepaard

Afgezet tegen het niveau van 2007 betekent dit een

met een forse correctie van de prijzen. Met name in een

teruggang van 51%. De Nederlandse vastgoedmarkt is

grootstedelijk gebied als Londen vinden prijscorrecties

de laatste jaren sterk gegroeid, maar duidelijk minder dan

plaats tot circa 50%. Dat zijn ook meteen de extremen

in veel ons omringende landen. Beleggers zijn, zowel voor

in de markt, die bovendien sterk samenhangen met lo-

wat betreft de huurprijzen als de aanvangsrendementen,

kale omstandigheden. Veelal was sprake van een enorm

niet doorgeschoten in ongekende extremen. Dat neemt

sterke beleggersvraag, in combinatie met een hoge finan-

overigens niet weg dat de markt in 2008 gekanteld is en

cieringsgraad en het nodige opportunisme. Elders zijn de

de aanvangsrendementen over de gehele linie met zo’n

effecten dan ook minder desastreus, zij het dat de prijzen

0,5 tot 1% zijn gestegen.

ook in Nederland een teruggang laten zien. De achteruitgang is vooral het gevolg van het wegvallen

Daarmee is niet gezegd dat het ergste achter de rug is.

van een groot aantal buitenlandse investeerders, die de

De financiële crisis en de gevolgen daarvan zijn nagenoeg

afgelopen jaren juist de toon hebben gezet.

onvoorspelbaar gebleken, en de ernst van de situatie

61

FGH Vastgoedbericht 2009 | Trends vastgoedbeleggingsmarkt


is meerdere malen onderschat. Zolang onduidelijk is of

feuilletransacties laat zien. Juist de van de markt verdwe-

banken en financiële instellingen nog voor onaangename

nen investeerders kochten tot voor kort vooral de prime

verrassingen komen te staan, blijft de markt gespannen.

buildings en grotere portefeuilles, om daarmee een sterk

Bovendien zal een wereldwijde recessie nog tot aanzien-

marktaandeel te kunnen verwerven. De snel veranderde

lijke negatieve effecten kunnen leiden. Duidelijk is dat

marktomstandigheden leiden er nu juist toe dat diezelfde

de winstgevendheid van bedrijven onder druk staat, in

partijen alles op alles moeten zetten om het rendement

het bijzonder sinds het vierde kwartaal van 2008. Indien

op hun investering op peil te houden.

Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed naar type vastgoed en investeerder (exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro (2008) Bron: Vastgoedmarkt

Institutionele beleggers

Buitenlandse

Vastgoedfondsen

vastgoedinvesteringen

Totaal

Kantoren

150

400

1.200

1.750

huuruitval zal dit direct de rendementen van investeer-

De terugloop van de investeringen is in alle segmenten

Winkels

550

250

100

900

ders raken. De terughoudendheid van beleggers is dan

van de markt voelbaar. Toch zijn het vooral kantoren

Bedrijfsruimte

100

300

800

1.200

ook alleszins te verklaren, en zal zeer waarschijnlijk ook

waarin fors minder is geïnvesteerd, ondanks de verkoop

in hun investeringsbeleid voor dit jaar te herkennen zijn.

van de Corio-portefeuille aan White Estate Investments

Totaal

800

950

2.100

3.850

de aangekondigde recessie leidt tot faillissementen en

en de KFN-portefeuille aan ING Real Estate. Beide trans-

Buitenlandse beleggers haken af

acties behoren tot de belangrijkste uit 2008, al zijn ze

Het optreden van buitenlandse beleggers op de vastgoed-

wel net voor de grote omslag in de markt afgerond en

veel moeite om zich staande te houden. De investeringen

zij met relatief veel eigen vermogen financieren, zijn zij

markt vormt de belangrijkste verklaring voor de scherpe

zouden op dit moment, in deze vorm, niet te realiseren

in alternatieve markten, zoals bijvoorbeeld zorgvastgoed

minder afhankelijk van vreemd vermogen, terwijl de

afname van het investeringsvolume. Zij hebben door een

zijn. De investeringen in winkelvastgoed zijn eveneens

en hotels, zijn in 2008 ook afgenomen. Beleggers kiezen

concurrentie in de markt sterk is verminderd. Maar veel

gebrek aan vreemd vermogen en strengere eisen van

sterk gedaald. Ook in dit segment wordt duidelijk merk-

vooral voor zekere sectoren, waarbij de kwaliteit van

pensioenfondsen zijn de laatste maanden hard geraakt

kredietverstrekkers beduidend minder kunnen investeren,

baar dat de hoogtijdagen voorlopig voorbij zijn. Logis-

de locatie én van de huurder van doorslaggevend belang

door de sterke waardedaling van aandelen en de daling

en zijn deels uit de markt verdwenen. Daar komt bij dat

tieke ruimte heeft over de eerste maanden van 2008

zijn. Dit is overigens geen nieuwe ontwikkeling; en ook

van de lange rente. Hierdoor zijn de dekkingsgraden

de sterke afname van het vastgoedbeleggingsvolume met

nog wel een positieve ontwikkeling laten zien, maar deze

in eerdere FGH Vastgoedberichten is dit aan de orde ge-

van een aantal belangrijke fondsen onder het vereiste

name ook een sterke daling van het aantal grotere porte-

conjunctuurgevoelige markt heeft inmiddels behoorlijk

komen.

minimum gekomen. Alvorens partijen terugkeren in de markt, zal daarom eerst prioriteit worden gegeven aan

Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed (exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro (1987-2008) Bron: Vastgoedmarkt

■ Nederlandse beleggers ■ Buitenlandse beleggers – Totaal 8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0 1987

62

Aandeel vastgoed in portefeuille institutionele beleggers daalt

het op orde brengen van de eigen financiële situatie.

Voor het eerst in de geschiedenis hebben institutionele

Rendementen op vastgoed lager

beleggers meer geïnvesteerd in indirect vastgoed dan in

De trend van sterk stijgende beleggingsrendementen

direct vastgoed. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn

op vastgoed is vorig jaar doorbroken. Uit gegevens van

de hoge beheerkosten van de eigen vastgoedportefeuille

de ROZ/IPD-vastgoedindex blijkt dat vastgoed tot en

en de liquiditeit die beleggers willen hebben om hun

met het derde kwartaal van 2008 een gemiddeld ren-

investeringen te kunnen spreiden. Daardoor heeft zich

dement van 8,7% heeft behaald. Dit lagere rendement

een duidelijke verschuiving voorgedaan richting vast-

is vooral te verklaren door een scherpe daling van het

goedfondsen, in het bijzonder naar niet-beursgenoteerde

indirect rendement. Dit kwam uit op 3,2%, terwijl de

fondsen. Gezien de enorme investeringsbedragen die

waardestijging een jaar eerder nog uitkwam op 6,6%.

hiermee zijn gemoeid, is een verdere internationalisering

In alle sectoren is de waardegroei gedaald.

te verwachten. Dit ondanks de daling in 2008 van

Het directe rendement op vastgoedinvesteringen is met

buitenlandse investeringen in Nederland en Europa.

5,3% nagenoeg stabiel gebleven. In deze hectische tijden

Opvallend is dat het aandeel van vastgoed in het totaal

is een dergelijke stabiele factor van grote waarde. Als

aan beleggingen in 2007 is gedaald tot 9,5%. De laatste

gevolg van de economische groeivertraging ontstaat

jaren was juist een stijging zichtbaar. De daling komt

echter wel een grotere kans op huuruitval, waardoor

voor een deel voort uit afwaarderingen van vastgoed.

ook de cashflows onder druk kunnen komen te staan.

Als gevolg van de veranderende marktomstandighe-

Bovendien vlakt de inflatie op korte termijn naar verwach-

den worden institutionele beleggers momenteel gezien

ting af, waardoor de geïndexeerde huurprijzen minder

als een van de belangrijkste partijen om de dynamiek

zullen stijgen. Bij aflopende huurcontracten geldt dat de

in de vastgoedmarkt weer op gang te krijgen. Doordat

onderhandelingsruimte voor bestaande huurders groter

63

64



is geworden, wat een dempend effect op de huurprijzen

Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex. Opvallend is het

heeft. De economische groeivertraging heeft desondanks

lage rendement op de huurinkomsten. Dit hangt samen

ook een voordeel. Doordat bedrijven meer kostenbewust

met het gegeven dat het niveau van de huurprijs-

zijn, staat nieuwe huisvesting minder hoog op de agen-

stijgingen door de politiek wordt bepaald. De waarde-

da. De verwachting is dan ook dat huurders minder snel

groei is daarom in belangrijke mate verantwoordelijk voor

Kantoren

zullen vertrekken, wat het risico op leegstand in de

het totaalrendement van 6% voor woningen. Omdat ook

Winkels

portefeuille verkleint. Volgens FGH Bank kan een actief

de waarde van de woningportefeuilles van corporaties

Bedrijfsruimte

(risico)management bijdragen aan het op peil houden van

onder druk staat, is de verwachting dat de performance

Woningen

de directe rendementen. Dit betekent dus dat beleggers

de komende tijd minder zal worden.

Totaal

nog meer dan in het verleden zicht zullen moeten hebben

Een tegenovergesteld beeld laat de prestatie van het

op de gebruiker, de betalingsstromen, de kosten en de

commercieel en maatschappelijk vastgoed (BOG en Maat-

Aandelen

19,1

38,7

45,9

14,7

25,9

2,9 -17,4 -32,3

7,6

5,1

32,5

18,5

9,3

risico’s in hun portefeuille.

schappelijk Vastgoed) zien. Hier is juist sprake van een

Obligaties

15,7

11,7

9,6

17,7

-6,8

5,1

8,0

4,7

11,2

-1,1

1,7

Totaalrendementen per sector (1995-2008) in % Bron: ROZ/IPD 2008

3e kwartaal 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

8,6

8,8

12,0

14,4

15,5

15,1

12,0

8,3

5,2

5,5

7,0

11,5

11,3

7,7

9,4

8,7

10,6

12,7

13,3

10,0

11,3

12,1

13,7

17,1

12,0

9,9

9,8

9,2

10,3

13,5

14,9

13,4

10,8

13,1

10,5

9,5

6,4

8,5

11,1

13,0

11,7

8,8

12,3

14,3

13,7

13,7

10,8

11,9

12,7

13,7

16,9

18,5

12,1

8,4

7,1

7,6

10,1

11,4

9,6

7,5

15,8

16,1

11,4

8,8

7,1

7,8

10,2

12,5

11,3

8,7

8,5

9,5

relatief hoog direct rendement. Het indirecte rendement

Corporatievastgoed stabiel

op deze investeringen daarentegen is met 1,9% gering

De performance van het vastgoed van woningcorpora-

te noemen. Zo wordt precies zichtbaar voor welke

ties in 2007 is met 6% nagenoeg vergelijkbaar met de

dilemma’s de woningcorporaties staan. Enerzijds wordt

prestaties in het voorafgaande jaar. Dit blijkt uit de

een marktgerichter presteren verwacht, wat is terug te

Totaalrendement corporatievastgoed per segment (2005-2007) in % Bron: Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex

2005 2006 2007

Gemiddeld 3 jaar

Meergezinswoningen

8,0

6,1

5,9

6,7

Eengezinswoningen

6,7

6,0

6,2

6,3

BOG/Maatschappelijk vastgoed

9,4

7,7

6,6

7,9

Alle objecten

7,6

6,2

6,0

6,6

Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro en procenten Bron: CBS

1980

1990

1995

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

vinden in het directe rendement. Anderzijds hebben

hoger niveau zijn dan waaraan de markt in de afgelopen

Pensioenfondsen

6,3

14,2

19,4

23,3

26,0

23,4

22,9

23,1

22,9

19,7

18,9

corporaties, naast de exploitatie van sociale huisvesting,

jaren gewend is geraakt.

Verzekeraars

4,8

7,3

8,6

13,5

14,8

15,1

13,8

14,3

13,1

14,1

14,1

het investeren in de kwaliteit van de leefomgeving als

Hiervoor zijn verschillende redenen aan te voeren. Ten

Beleggingsmaatschappijen

1,5

7,0

8,9

28,7

31,1

23,1

23,2

21,7

24,5

28,4

18,5

kerntaak. Dit vertaalt zich in activiteiten die nauwelijks

eerste wordt door de daling van de waarde van vastgoed

Overige instellingen

-

-

0,3

0,0

0,0

0,1

0,1

0,1

0,2

0,2

0,2

tot een financiële meerwaarde leiden. Daarmee blijft

duidelijk dat de risico’s die met deze investeringscategorie

de performance van woningcorporaties moeilijk verge-

samenhangen, opnieuw gewogen moeten worden. Dit

Totaal

12,6

28,5

37,2

65,5

71,9

61,7

61,0

59,2

60,7

62,4

51,7

lijkbaar met die van marktpartijen, terwijl het speelveld

zal tot een hogere risico-opslag leiden ten opzichte van

waarin zij beiden opereren wel steeds meer gelijk wordt

de lange rente. De opportunistische tijden dat objecten

0,3

2,5

6,0

23,8

24,3

22,8

25,9

31,0

39,9

53,4

51,7

geschakeld. Vroeg of laat zal hier volgens FGH Bank een

werden verhandeld voor rendementen die zelfs onder de lange rente lagen, zijn daarmee voorlopig voorbij.

Direct vastgoed

Indirect vastgoed Pensioenfondsen

Verzekeraars

0,1

0,4

0,7

2,1

2,3

2,0

2,0

2,9

3,0

3,4

3,1

keuze in gemaakt moeten worden. Het ligt voor de hand

Beleggingsmaatschappijen

0,0

0,2

0,5

3,4

2,7

1,9

2,0

2,4

2,7

3,5

2,3

om in dat geval te kiezen voor een strak onderscheid tus-

Overige instellingen

-

-

0,1

0,0

0,0

0,0

0,1

0,1

0,1

0,1

0

sen de maatschappelijke en commerciële activiteiten van

In het verlengde hiervan wordt het aantrekken van

woningcorporaties.

funding duurder. Geld heeft net als vastgoed een hoger

Totaal

Totaal

0,4 13,0

3,1 31,6

7,3 44,5

29,3

29,3

94,8 101,2

26,7 88,4

30,0 91,0

36,4

45,7

60,8

57,1

aanzienlijk hoger zijn. Het zal gezien de omvang van de

De aanvangsrendementen zijn in de loop van 2008 fors

financiële crisis nog enige tijd kunnen duren voordat de

gestegen als gevolg van de kredietcrisis, de verhoogde

markt weer genormaliseerd is. Daar komt bij dat banken

47,5

financieringslasten, de beperkte financierbaarheid en de

ook kritischer zijn in de kredietverlening, en meer oog

52,5

onzekerheden in de markt. FGH Bank verwacht dat deze

hebben voor de kwaliteit van het onderliggende vastgoed

stijging niet van tijdelijke aard is, maar een nieuw mo-

én de cashflow. De geschiedenis herhaalt zich in dat op-

95,6 106,4 123,2 108,8

Direct vastgoed

Indirect vastgoed

96,9% 90,2% 83,6% 69,1% 71,1% 69,8% 67,0% 61,9% 57,0% 50,6% 3,1%

9,8% 16,4% 30,9% 28,9% 30,2% 33,0% 38,1% 43,0% 49,4%

Totale beleggingen

Aandeel direct vastgoed

risicoprofiel. Het gevolg is dat de kosten voor banken

Hogere aanvangsrendementen geen incident

116,6

290,1

466,8

830,0

831,2

779,4

854,9

932,1 1.069,0 1.148,0 1.147,6

mentum in de markt markeert. Op korte termijn zullen de

zicht: courant vastgoed is waardevaster dan het overige

10,8%

9,8%

8,0%

7,9%

8,7%

7,9%

7,1%

6,4% 10,0% 10,8%

aanvangsrendementen nog verder stijgen om uiteindelijk

vastgoed. Dit verschil wordt de komende jaren scherper

op middellange termijn te stabiliseren. Dit zal dus op een

zichtbaar.

4,5%

65


‘Financial engineering’ is een tweede trend, die de laat-

Om een bodem te kunnen leggen, zijn overigens wel

ste jaren van doorslaggevend belang is geweest voor de

kopers nodig. En die zijn er ook. Want anders dan de

scherpe prijsstijging van vastgoed. Financieringsconstruc-

meeste berichten doen vermoeden, zijn er wel degelijk

ties werden opgetuigd om via vastgoed –maar ook via

beleggers in de markt met voldoende kapitaal. Voor

andere assets– zo snel mogelijk een hoog rendement te

vermogende instituten en particulieren ontstaan nieuwe

behalen. Deze markt is voorlopig gesloten, mede omdat

investeringskansen. Als dat tot een hogere markt-

het benodigde vreemd vermogen ontbreekt. Op termijn,

dynamiek leidt, ontstaan nieuwe mogelijkheden voor de

als de omstandigheden zich daar weer voor lenen, zal

handel in vastgoed. Kortom, een correctie van de markt

deze markt weer opleven. In welke vorm dat zal zijn, is

lokt nieuwe investeringen uit. Voor marktpartijen die

nog even de vraag.

zwaar leunen op vreemd vermogen en een kwalitatief


minder goede portefeuille hebben, zullen moeilijke tijden Een derde factor is dat vastgoedbeleggers bij een forse

aanbreken en zien we de eerste slachtoffers al vallen.

recessie de handen vol zullen hebben aan het op peil

Daartoe kunnen onder meer diverse hedge fondsen en

houden van de kwaliteit van de portefeuille. Nieuwe

besloten vastgoedfondsen, zoals maatschappen en CV’s,

acquisities maken zodoende plaats voor risicomanage-

worden gerekend.

ment. Het gevolg is dat de druk om te kopen afneemt. Vooral partijen die maximaal zijn gefinancierd, veel korte

FGH Bank verwacht dat er uiteindelijk een nieuw speelveld

leningen hebben en een portefeuille met minder courant

ontstaat. Zowel nieuwe partijen als bestaande partijen

vastgoed beheren, lopen verhoogde risico’s. Dit kan ertoe

die de laatste paar jaar uit de markt verdrongen werden,

leiden dat beleggers vastgoed gedwongen zullen moeten

melden zich aan de koperskant. Dit alles in de stellige

verkopen, veelal tegen lagere prijzen.

overtuiging dat vastgoed als investering op langere termijn een solide rendement oplevert, mits rekening wordt

Bodemvorming biedt zicht op herstel

bijzonder moeilijk jaar wordt waarin de vastgoedmarkt

Hoewel minder hard dan de markten om ons heen, wordt

voor enkele van de grootste uitdagingen van de afgelo-

ook de Nederlandse vastgoedmarkt fors geraakt door de

pen decennia zal komen te staan.

8 7,5 7 6,5 6

financiële crisis. De markt is duidelijk op zoek naar een

5,5

bodem, die vraag en aanbod weer bij elkaar brengt. Van-

5

uit hier kan een nieuw evenwicht ontstaan, van waaruit

4,5

langzaam kan worden gewerkt aan herstel. Het is gezien

4

de huidige onzekerheden echter nog maar zeer de vraag

3,5

of de bodem dit jaar al wordt bereikt.

3 2008

tijden zich normaliseren. Dit laat onverlet dat 2009 een

2007

gingsvraag zich langzaam maar zeker zal herstellen als de

9 8,5

2006

acquisities.

– Bedrijfsruimte in de Randstad

2005

Nederlands vastgoed aanwezig blijft, en dat de beleg-

– Winkelruimte in de Randstad

2004

tot minder vraag naar nieuwe fondsen en dus ook minder

– Kantoorruimte in de Randstad

2003

de interesse van binnen- en buitenlandse partijen voor

2002

beleggers de vastgoedmarkt gaan mijden, zal dit leiden

2001

gebruikers van vastgoed. FGH Bank verwacht daarom dat

2000

middellange en lange termijn behoefte aan ruimte bij de

hebben te maken met een uitstroom van kapitaal. Als

1999

zichtbaar. En ook verschillende Duitse ‘open end’ fondsen

Laagste nettoaanvangsrendementen op vastgoed in % (1990 -2008) Bron: FGH Bank

1998

overzichtelijkheid van de markt. Bovendien blijft er op de

1997

in de markt voor besloten vastgoedfondsen zijn reeds

1996

kelijk investeringsland is, door de relatieve eenvoud en

1995

geïnvesteerd. Daarbij komt dat Nederland een aantrek-

slechte prestaties sterk teruglopen. De eerste scheuren

1994

De instroom van eigen vermogen kan bij een reeks

1993

er weer op basis van gezonde parameters kan worden

1992

gehouden met het specifieke karakter van vastgoed en

moeten kunnen houden in besloten vastgoedfondsen.

1991

Tot slot geldt dat (particuliere) beleggers het vertrouwen

1990

66

67

68



Samenvatting Harde landing Europese vastgoedbeleggingsmarkt, ook daling in Nederland De vastgoedbeleggingsmarkt heeft in internationaal perspectief een flinke terugval in het aantal nieuwe acquisities laten zien. Dat geldt ook voor Nederland. In Europa en Nederland daalde het nieuwe investeringsvolume met ongeveer 50%.

Minder vermogen institutionele beleggers in vastgoed, merendeel indirect Het vermogen dat institutionele beleggers in vastgoed hebben geïnvesteerd, is gedaald tot onder de 10%. Er wordt vooral minder direct vastgoed aangehouden en juist meer indirect in vastgoed belegd. De trend tot internationalisering houdt aan.

Performance vastgoed lager, maar nog steeds zwarte cijfers De performance van vastgoed is verslechterd. Desondanks laat de sector met een gemiddeld rendement van 8,7% tot en met het derde kwartaal van 2008 nog altijd redelijke cijfers zien in vergelijking met andere beleggingssectoren. Vooral de waardeontwikkeling bij vastgoedbeleggers staat onder druk, welke dit jaar nog verder zal doorwerken. Dat geldt ook voor woningcorporaties die juist sterk van het indirecte rendement afhankelijk zijn.

Prijzen voor vastgoed lager, maar grote verschillen tussen sectoren en segmenten De prijzen van vastgoed dalen, maar er zijn grote verschillen tussen de verschillende sectoren en in de kwaliteit van het vastgoed. De focus van beleggers zal zich meer en meer concentreren op courant vastgoed. De druk vanuit de vraagzijde is verminderd. De verwachting is dat dit zeker ook dit jaar nog zal aanhouden, waardoor extreme prijsstijgingen zoals in het recente verleden voorlopig voorbij zijn.

Langetermijnperspectief blijft gezond De huidige marktsituatie laat onverlet dat vastgoed op langere termijn interessant blijft als belegging. De komende tijd zal zich naar verwachting een bodem vormen, van waaruit op zoek kan worden gegaan naar een nieuw marktevenwicht.

69

70

FGH Vastgoedbericht 2009 | Begrippenlijst

Over FGH Bank | FGH Vastgoedbericht 2009

Aanbod

GDV-locatie

FGH Bank is dé bank voor de financiering van commer-

Maar FGH Bank gaat verder dan vastgoedfinanciering

Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfs-

Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met

cieel vastgoed. Met onze brede kijk op vastgoed zijn wij

alleen. Dochterorganisatie FGH Vastgoed Expertise biedt

ruimte die vrij voor de markt te huur of te koop is,

vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoop

als geen ander in staat om onze relaties maatwerk te

uitgebreide dienstverlening op het gebied van vastgoed-

afgerond op 1.000 m2. Het betreft bestaande en in

vloeroppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen

bieden. Dankzij ons landelijk dekkend kantorennetwerk

consultancy. Het label RNHB Hypotheekbank richt zich

aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten.

een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk

kunnen wij bovendien de regionale marktontwikkelingen

zowel via intermediairs als via het directe kanaal op de vastgoedmiddelenmarkt.

daaraangrenzend gebied ligt.

van dichtbij volgen. En is er altijd een kantoor bij u in de

Opname

Een GDV-locatie is een detailhandelslocatie waar de

buurt.

Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom

branchebeperkingen die geformuleerd zijn in het

en bedrijfsruimte, geregistreerd door Vastgoedmarkt.

PDV-beleid en die onverkort blijven gelden voor perifere

In de commercieelvastgoedmarkt moet een keuze heel

Rotterdam, Eindhoven, Maastricht, Arnhem, Groningen

Sale-and-lease-back-transacties worden meegeteld,

locaties, niet of in mindere mate worden gehanteerd.

precies worden afgewogen. Zeker omdat de gevol-

en Frankfurt. Het hoofdkantoor is gevestigd in Utrecht.

FGH Bank heeft kantoren in Amsterdam, Den Haag,

evenals onttrekkingen van kantoorruimte voor andere

gen voor zowel de korte, als voor de lange termijn zeer

bestemmingen.

ingrijpend kunnen zijn. Dat maakt doordachte vastgoed-

Als onderdeel van Rabo Vastgoedgroep maakt FGH Bank

financiering onontbeerlijk. FGH Bank kan hier met haar

deel uit van een sterk netwerk, waarbinnen de zakelijke

Kantoorruimte

actuele marktkennis op lokaal en nationaal niveau, een

vastgoedfinanciering een belangrijke plaats inneemt.

Kantoorruimte > 500 m2 vvo in specifieke kantoor-

belangrijke rol in spelen.

gebouwen.

Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met Ons

commerciële

team

wordt

ondersteund

door

Winkels

ervaren vastgoedanalisten, taxateurs, bouwkundigen en

Winkels/showroom > 200 m2 vvo.

risicoanalisten. Ook voor juridisch en fiscaal advies heeft FGH Bank experts in huis. Daarmee beschikken wij over

Bedrijfsruimte

de benodigde kennis om solide financieringsconstructies

Productie- en distributieruimte > 750 m2 vvo (inclusief

neer te zetten. Of het nu gaat om financiering bij ont-

kantoorruimte).

wikkelen, beleggen, uitponden of andere commercieelvastgoedtransacties. Bovendien is FGH Bank uitstekend

Voorraad

thuis in vastgoedlease, zakelijk eigen gebruik financiering

Totale omvang van het bestaande kantoor-, winkel-

en lease of financiering via CV-constructie.

en/of bedrijfsruimte-areaal.

Leegstand Kantoor-, winkelen/of bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor ingebruikneming.

Huurprijs Prijs per m2 vvo per jaar.

PDV-locatie Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoop vloeroppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt.

ons op. Kijk voor onze contactgegevens op pagina 72.

71

72

FGH Vastgoedbericht 2009 | Adressen

Hoofdkantoor

Factsheets | FGH Vastgoedbericht 2009

Groningen

FGH Vastgoed Expertise B.V.

Verlengde Hereweg 173

Factsheets

Leidseveer 50

9721 AP Groningen

Utrecht

3511 SB Utrecht

T + 31 50 311 45 82

Leidseveer 50

Postbus 2244

F + 31 50 311 45 63

3511 SB Utrecht

3500 GE Utrecht

E [email protected]

T + 31 30 232 34 00

Huurprijzen

F + 31 30 232 34 31

Genoemde bandbreedte betreft de huurprijzen per

u toegang tot het overzicht van de regionale

T + 31 30 232 39 11

Wilt u nog meer weten? Via onze website heeft

F + 31 30 233 45 72

Maastricht

E [email protected]

ultimo van het jaar, in euro per m per jaar exclusief

marktgegevens, inclusief een uitgebreide toelichting:

E [email protected]

Avenue Céramique 225a

W www.fgh-vastgoedexpertise.nl

BTW voor een courant object, in zijn geheel

www.fghbank.nl.

W www.fghbank.nl

6221 KX Maastricht

Regiokantoren FGH Bank N.V.

verhuurd voor een periode van 5+5 jaar.

T + 31 43 350 08 85

Eindhoven

F + 31 43 325 87 23

Parklaan 62

E [email protected]

5613 BH Eindhoven

Amsterdam

2

T + 31 40 264 94 60

Bronnen Verwachting p = blijft gelijk p /o = stijgt p /a = daalt

• ABF Research • Bak R. • CBS

Koningslaan 33

Rotterdam

F + 31 40 245 18 20

1075 AB Amsterdam

Blaak 333

E [email protected]

T + 31 20 664 41 41

3011 GB Rotterdam

Verzorgingsindex

• Ministerie van VROM

F + 31 20 662 03 06

T + 31 10 242 01 50

De verzorgingsindex geeft de verhouding weer

• NEPROM

E [email protected]

F + 31 10 212 14 55

tussen het totaalverkoopoppervlak en het aantal

• NVM

inwoners.

• PropertyNL

rnhb hypotheekbank

E [email protected]

Arnhem

• Locatus

Leidseveer 35

• Vastgoedmarkt

Cronjéstraat 10

Frankfurt

3511 SB Utrecht

Op de volgende pagina’s is per deelmarkt

6814 AH Arnhem

Beethovenstrasse 4

Postbus 2244

(de kantoren-, winkel-, bedrijfsruimte- en woning-

T + 31 26 442 77 10

D-60325 Frankfurt am Main

3500 GE Utrecht

markt) een overzicht opgenomen van de regionale

F + 31 26 442 94 48

Duitsland

T + 31 30 755 20 00

gegevens.

E [email protected]

T + 49 69 767 579 50

F + 31 30 755 20 20

F + 49 69 767 579 513

E [email protected]

E [email protected]

W www.rnhb.nl

Den Haag Nieuwe Uitleg 15 2514 BP Den Haag T + 31 70 304 01 38 F + 31 70 385 38 34 E [email protected]

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven T + 31 40 296 08 11 F + 31 40 245 18 20 E [email protected]

• Diverse gemeenten

73

FGH Vastgoedbericht 2009 | Kantorenmarkt

Kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2009

75

Plancapaciteit 2008 in BVO m2

In aanbouw 2008 in BVO m2

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ plannen

Verwachting 2009

Bandbreedte huurprijzen 2008 in e/m2


Nieuwbouw

Belangrijkste kantorenlocaties

Aanbod 2008 in m2

Opname vergeleken met jaren 2003-2007 in %

Opname 2008 in m2

Gemiddelde opname 2003-2007 in m2

Huurprijzen Kantoorruimte per inwoner 2008 in m2

Voorraad 1 januari 2008 in m2

% overig 2008

% bank en verzekeringen 2008

% overheid 2008

% industrie, handel, transport 2008

% zakelijke dienstverlening 2008

Marktstructuur

Aantal banen 2008

Algemeen

Aantal bedrijven 2008

Provincie/Steden

Aantal inwoners 2008

74

Drenthe Assen 66.000 3.400 34.300 10,6 27,4 9,1 4,1 48,8 265.000 4,0 4.000 4.000 0% 21.000 Borgstee 110-120 110-125 4.600 p /a De Kolonel fase II Centrum/Stationsgebied 110-125 110-125 p /a Het Palet 10.000 Oude Grachtpad 105-125 105-125 8.000 p Tappellocatie Peelerpark 110-120 110-130 4.000 p Veemarktterrein Flevoland Almere 185.500 11.000 74.600 26,0 34,1 4,8 3,3 31,8 495.000 2,7 26.000 16.000 -38% 115.000 Almere Buiten 90-130 90-130 p Almere Poort 10.000 Almere-Haven 90-115 90-115 p Almere Poort, Olympiakwartier Oost 66.000 Almere-Stad/Zakencentrum 110-170 110-170 p /a Almere Poort, Olympiakwartier West 40.000 Gooise Poort 100-150 100-150 6.700 p Cascade Muziekwijk 90-125 90-125 3.600 p Keypoint Parkwijk 90-125 90-125 p WTC Zakencentrum (Carlton, Martinez en Majestic) 88.000 WTC Zakencentrum L’Hermitage, Carlton 37.000 Lelystad 73.600 4.900 33.800 20,3 31,0 10,5 1,4 36,8 225.000 3,0 5.000 3.000 -40% 42.000 Centrum/Stationsgebied 90-125 90-125 p Centrumplan Lelystad 20.000 Lelycenter 65-95 65-95 4.600 p Nieuwbouw Openbaar Ministerie Wisselplein 5.300 Friesland Leeuwarden 93.500 5.000 65.700 13,0 23,1 12,5 9,4 42,0 525.000 5,7 4.000 7.000 75% 38.000 Business Park Leeuwarden 90-115 95-120 3.200 p Datacenter Business park Centrum/Stationsgebied 120-135 120-130 p Leeuwarden Zuid (Zuidlanden) 150.000 Oostergoweg 110-125 105-125 6.000 p Oostergoweg Tesselschadestraat 120-130 115-125 5.000 p Philipslocatie Gelderland Apeldoorn 155.200 8.800 92.500 12,6 30,4 13,8 6,9 36,3 676.000 4,2 26.000 20.000 -23% 90.000 Apeldoorn-Noord 100-130 100-130 p Business Park Apeldoorn (TNO terrein) 23.000 Centrum/Stationsgebied 115-155 115-150 6.000 p Kantoor Univé Laan van Osseveld 110-130 110-130 p Minx complex 18.000 Uitbreiding Achmea kantoor 88.500 Zuidwest Poort Van Gelderpark 45.000 Welgelegenpark 6.100 Arnhem 145.200 8.300 94.700 21,5 22,8 11,4 4,4 39,9 1.023.000 7,0 33.000 53.000 61% 181.000 Centrum/Stationsgebied 115-160 115-160 p Business Park Arnhem (Kema-terrein) 47.000 Gelderse Poort 125-145 125-145 12.500 115.000 p Business Park IJsseloord II IJsseloord II 120-145 120-145 30.000 p Eusebiushof Kronenburg 100-135 100-135 16.000 p Eusebiusveste Kroonpark (Arnhem Zuid) 120-150 115-145 p Le Maire 10.000 Velperweg 110-160 110-160 15.200 p Place du Gare (WTC fase 2) Rijnboog 85.000 Westervoortsedijk 8.000 Nijmegen 161.600 8.300 95.900 12,0 30,9 5,2 1,4 50,5 436.000 2,7 11.000 11.000 0% 48.000 Bedrijvenpark Lindenholt 100-120 100-120 7.800 p Brabantse Poort Brabantse Poort 115-135 115-135 3.600 p Business Park Lindenhof deel A Mercator Science Park 115-135 115-135 p Business Park Lindenhof deel B 10.000 Spoorzone/Centrum/Singels 115-140 115-140 p Neerbosch 19.000 Waalsprong/Citadel 110.000 Groningen Groningen 184.800 9.600 126.000 19,9 24,4 8,9 1,9 44,9 905.000 5,0 29.000 21.000 -28% 117.000 Centrum/Stationsgebied 130-145 130-145 p De Meeuwen W/ K1 t/m 5 30.000 Corpus den Hoorn 105-135 105-130 p /a Euroborg kantoor Volta 15.000 Europapark 135-150 135-150 p IB-Groep en Belastingdienst, Kempkensberg 47.000 Kranenburg 130-145 130-145 p Kantoor VCD Automatisering Martini Trade Park 125-140 125-135 4.000 p /a Kantorenkwadrant Europark I Zernike Science Park 110-135 110-135 p /a Kantorenkwadrant Europark II & III 96.000 Kop Europapark 4.600

Bron: opname en aanbod PropertyNL



77




Verwachting 2009



Nieuwbouw


Aanbod 2008 in m2


Opname 2008 in m2




% overig 2008


% overheid 2008



Marktstructuur

Aantal banen 2008

Algemeen


Provincie/Steden


76

Limburg Heerlen 89.300 4.400 54.000 10,1 33,2 10,8 6,7 39,2 445.000 4,9 11.000 9.000 -18% 41.000 Centrum 115-135 115-135 p Maankwartier 11.800 Nieuwbouw CBS 23.000 Maastricht 118.100 6.600 74.300 16,5 32,9 6,3 1,6 42,7 490.000 4,0 11.000 11.000 0% 57.000 Centrum/Stationsgebied 120-140 120-140 p Herontwikkeling Spinhx/Belvédère 75.000 Céramique 120-150 120-150 p Maartenspoort 16.500 Randwijck 120-145 120-145 p Randwijck 80.000 Noord-Brabant Breda 171.900 10.600 96.800 16,2 32,3 9,2 2,2 40,1 681.000 4,0 20.000 38.000 90% 74.000 Claudius Prinsenlaan e.o. 130-150 130-150 p OV-Terminal 22.000 Stationsgebied 120-130 120-130 p Stadion 14.000 Westerhage/Steenakker 120-140 120-140 p Via Breda 98.000 Den Bosch 137.600 9.800 99.400 18,4 33,3 7,1 4,8 36,4 942.000 6,8 30.000 37.000 23% 63.000 De Brand 115-140 115-140 5.300 p De Herven De Herven 120-135 120-135 p Koningsweg (renovatie) 14.000 Pettelaarpark 130-145 130-145 p Paleiskwartier 40.000 Stationsgebied/Paleiskwartier 135-165 135-165 Periphium, Zuiderkruis 24.700 Eindhoven 212.000 13.900 146.600 22,3 35,6 3,4 4,7 34,0 1.380.000 6,5 57.000 60.000 5% 195.000 Eindhoven Airport/Flight Forum 125-155 125-155 10.000 p Hurkse Poort Ekkersrijt/Science Park 120-135 120-135 6.000 p Spectrum, Flight Forum Stationsgebied 135-170 135-170 p Stationsgebied Fellenoord 40.000 Strijp S 90.000 Tilburg 203.200 10.300 103.900 11,7 38,4 5,4 4,3 40,2 450.000 2,2 8.000 14.000 75% 42.000 Centrum/Stationsgebied 120-150 120-150 p Entrada 10.000 ‘t Laar 120-145 120-145 p Kempenbaan 100.000 t Laar 20.000 Noord-Holland Amstelveen 79.800 5.400 40.000 30,2 30,5 4 7,4 27,8 637.000 7,9 25.000 8.000 -68% 101.000 Bovenkerk-Legmeer 125-175 125-175 p Commerce Park 30.000 Centrum 165-225 165-225 62.000 p Hoofdkantoor KPMG Commerce Park 165-225 165-225 p Amsterdam 755.800 64.400 477.000 23,7 24,6 6,1 9,7 35,9 6.400.000 8,6 317.000 255.000 -20% 973.000 Amstel Business Park 100-175 100-175 p Centrumgebied Amsterdam Noord 65.000 Centrum/binnenstad 200-350 200-350 25.000 p Oostelijk Havengebied (Nieuw Europa) De Omval 225-300 225-300 10.000 76.000 p Oosterdokseiland Noord 100-190 100-200 p Overhoeks 70.000 Oost 125-215 125-215 30.000 143.000 p Riekerpolder Riekerpolder 175-225 175-225 25.000 p Teleport, KPN Teleport/Sloterdijk 150-200 150-200 p VU Kwartier, Deloitte 40.000 West 125-165 125-165 41.500 p Zuidas, Amsterdam Symphony Zuidas 200-350 225-340 p Zuidas, Dok 90.000 Zuidelijke IJ-oevers 135-225 150-250 p Zuidas, Goldstar 100.000 Zuidoost 100-200 100-200 65.000 p Zuidas, Mahler 4 Zuidas, Vivaldi 112.000 Diemen 24.400 1.600 16.600 27,2 38,2 2,5 5,3 26,8 287.000 12,3 7.000 9.000 29% 68.000 Bergwijkpark 100-165 100-165 p Alpha Centauri II 12.000 Diemen-Zuid 100-150 100-150 p Alpha Centauri III 33.000 Haarlem 148.000 9.900 66.200 16,7 34,5 7,3 2,4 39,1 477.000 3,2 18.000 15.000 -17% 63.000 Centrum/binnenstad 150-185 150-185 4.000 p 023 Haarlem Schalkwijk 100-150 100-150 p Figee (1) 30.000 Waarderpolder 100-165 100-165 8.000 p Mariastichting Nieuwe Energie 10.000 Raaksgebied 11.000 Stationsplein Haarlem 15.000




79




Verwachting 2009



Nieuwbouw


Aanbod 2008 in m2


Opname 2008 in m2




% overig 2008


% overheid 2008



Marktstructuur

Aantal banen 2008

Algemeen


Provincie/Steden


78

Noord-Holland Haarlemmermeer 141.900 7.900 125.500 13,9 60,7 3,7 2,2 19,5 1.314.000 9,2 54.000 61.000 13% 274.000 Hoofddorp Hoofddorp (Hoofddorp en Schiphol) Beukenhorst Oost 140-185 140-185 p /a Beukenhorst 0ost-Oost 60.000 Beukenhorst West 100-155 100-155 p /a Beukenhorst Zuid, DVDI kantoor 11.000 Beukenhorst Zuid 150-200 150-200 p /a Beukenhorst Zuid, Hoofdkantor TNT 17.300 Centrum 90-165 90-165 p /a Business Garden Hoofddorp 22.400 De Hoek 100-150 100-150 p /a Park 20/20 90.000 Schiphol Schiphol Schiphol Centrum 225-350 225-350 p Aerospace Exchange (Martinair, Transavia, GA Terminal) 30.000 Schiphol Oost 120-180 120-180 p Anthony Fokker Business Park 109.000 Schiphol Rijk 125-160 125-160 p Schiphol Centrum (Gateway, Newport) 56.500 38.500 Schiphol Zuid 130-160 130-160 p Schiphol Centrum, The Outlook Schiphol Elzenhof Business Park 200.000 Schiphol City 750.000 Hilversum 84.400 6.400 47.900 16,3 29,6 4,0 2,2 47,9 595.000 7,0 29.000 22.000 -24% 66.000 Arenapark 135-180 135-180 p Arena Campus 40.000 Centrum/stationsgebied 125-165 125-165 p Arena Park; Colossos & Pyramide 10.500 Mediapark 135-180 135-180 p Mediapark 127.500 Zaanstad 143.500 8.500 56.300 16,5 41,1 4,5 2,1 35,8 224.000 1,6 15.000 10.000 -33% 36.000 Centrum 100-150 100-150 8.000 p De Icoon II Stadskantoor, Zaandam 23.000 Zaans Medisch Centrum 5.000 Overijssel Enschede 155.900 7.500 74.800 14,2 35,6 6,1 2,6 41,5 395.000 2,5 13.000 31.000 138% 46.000 Business & Science Park/Hengelosestraat 120-140 120-140 5.000 p De Woonplaats, Zuiderval Centrum/Stationsgebied 135-145 125-145 6.700 p Grolsch terrein Novation Tower, Forum 8.000 Zuiderval 64.000 Zuiderval kantoren 1 6.000 Hengelo 80.900 4.300 44.000 12,9 45,6 5,3 1,3 34,9 267.000 3,3 8.000 3.000 -63% 37.000 Centrum/Stationsgebied 130-145 110-145 p /a Campus Westermaat 120.000 Westermaat 120-140 125-140 p Hart van Zuid 87.000 Lange Wemen 14.000 Oosterbosch locatie 22.300 Voormalig Holec locatie 10.000 Zwolle 117.400 5.400 81.200 14,1 31,4 8,0 4,7 41,8 735.000 6,3 44.000 22.000 -50% 95.000 A28-zone 120-180 120-180 p Kantorencomplex La Diligence 35.000 Centrum 115-160 115-160 p Spoorzone, Westerlaan 50.000 Hanzeland 135-165 135-165 p Uitbreiding rechtbank Oosterenk (Zone Ceintuurbaan) 120-140 125-140 14.000 p Vendôme Voorsterpoort Utrecht Amersfoort 143.100 8.400 77.300 20,8 30,4 4,8 7,4 36,6 825.000 5,8 34.000 28.000 -18% 181.000 Bergkwartier 125-170 125-170 11.300 p Between Calveen 110-145 110-145 p Eemcenter Centrum/Stadsring 125-150 125-150 p KSA/Hoge school De Brand 110-135 110-135 p The Works, Amsterdamseweg De Hoef 110-145 110-145 p Vathorst Podium Stationsgebied 130-160 130-160 p Vathorst 125-150 125-150 p Houten 47.100 2.700 19.100 24,0 33,0 3,7 6,1 33,2 244.000 5,2 14.000 11.000 -21% 21.000 Molenzoom 100-140 100-140 28.600 p De Koppeling (Getronics/PinkRoccade) Stationsgebied 100-140 100-140 p Het Forum van Houten

15.000 65.000

16.000 13.500 70.000 99.000

6.500




81




Verwachting 2009



Nieuwbouw


Aanbod 2008 in m2


Opname 2008 in m2




% overig 2008


% overheid 2008



Marktstructuur

Aantal banen 2008

Algemeen


Provincie/Steden


80

Utrecht Nieuwegein 61.000 3.700 45.200 23,6 32,3 3,2 5,2 35,7 496.000 8,1 25.000 14.000 -44% 88.000 Merwestijn 100-130 100-130 p /a Admiraal fase III 35.000 Plettenburg/Rijnhuizen 100-135 90-140 p /a Blokhoeve The Cube 14.000 Stadscentum/City Plaza 135-145 130-160 p Palmtorens (Ecobuildings) 28.000 Parklaan 27.000 Utrecht 298.700 18.400 206.700 22,9 24,2 6,3 7,2 39,4 2.482.000 8,3 120.000 83.000 -31% 274.000 Centrum 130-195 130-200 p De Taats 43.000 Kanaleneiland 100-160 100-160 24.000 p Facet, Wetering Zuid (OPG) Lage Weide 100-140 100-140 p Kantoor van Deventer 16.500 Maliebaan 180-240 180-250 18.500 p /a Le Mirage Overvecht 110-130 100-130 p Leidsche Rijn/ Stadshart 320.000 Papendorp 175-195 175-200 p Medisch carré 26.300 Rijnsweerd 135-170 140-175 40.000 p /a Nieuwbouw Rabobank Stationsgebied 160-190 160-190 p Papendorp 220.000 Stadskantoor Jaarbeurslplein 66.000 Stationsgebied 190.000 Woerden 48.800 3.400 27.800 18,2 38,5 2,1 1,6 39,6 212.000 4,3 8.000 7.000 -13% 33.000 Middelland/Snel en Polanen 90-125 80-120 6.300 p /a Barwoutswaarder West Stationsgebied 130-150 130-150 4.000 p /a Houttuinlaan Zeist 60.300 4.000 34.700 22,2 22,1 4,5 7,1 44,1 321.000 5,3 15.000 6.000 -60% 22.000 Boulevard 130-190 130-190 50.000 p Hoofdkantoor PGGM Utrechtseweg 120-185 120-185 p Huis ter Heide 11.800 Zeeland Middelburg 47.400 2.900 25.100 9,6 30,1 13,3 1,5 45,5 138.000 2,9 4.000 1.000 -75% 3.000 Middelburg 115-145 115-145 40.000 p Mortiere Stationsgebied 11.000 Zuid-Holland Capelle a/d IJssel 65.300 2.500 37.800 30,7 30,7 2,2 4,0 32,4 471.000 7,2 16.000 24.000 50% 87.000 Capelle Office Park 125-145 125-145 p Fascinatio 17.000 Fascinatio/Rhijnspoor 145-165 145-165 p Nova Vista (Rietbaan) 11.900 Hoofdweggebied 100-125 100-125 p Rivium 110-150 110-150 p Delft 96.700 3.100 47.600 20,1 26,4 5,1 1,2 47,2 390.000 4,0 11.000 20.000 82% 27.000 Delft 115-150 115-150 p Spoorzone Delft Centraal 25.000 Spoorzone Delft Centraal Zuid 33.500 Technopolis Innovation Park 100.000 Den Haag 481.700 16.800 231.300 15,5 23,9 21,7 4,2 34,7 4.260.000 8,8 118.000 61.000 -48% 335.000 Beatrixkwartier 140-200 140-200 p Binckhorst 200.000 Congresgebouwgebied 125-170 125-170 18.000 p Haagsche Zwaan De Binckhorst 95-135 95-140 18.000 p Haagse Veste I, Saturnstraat Laakhaven/Holland Spoor 120-145 120-145 p Internationaal Strafhof 30.000 Lange Voorhout 170-250 170-250 54.500 p New Babylon Nieuw Centrum/Stationsgebied 150-190 150-190 33.000 p Nieuwbouw CBS Wijnhavenkwartier 122.000 Dordrecht 118.300 4.600 53.800 12,1 37,9 7,3 1,2 41,5 282.000 2,4 5.000 4.000 -20% 46.000 Amstelwijck 125-145 125-145 13.000 p Amstelwijck Centrum 115-145 115-145 p Amstelwijck overig 89.000 Leerpark 8.000 Gouda 70.900 2.600 33.000 16,4 29,7 4,9 4,3 44,7 315.000 4,4 16.000 5.000 -69% 49.000 Goudse Poort 95-135 95-135 5.100 p /a Centric Gouwepark Gouwe Spoor 135-150 130-145 p Stadskantoor Gouda 19.000 Stationsgebied/Binnenstad 115-135 115-145 p Stationsgebied/Spoorzone 47.000 Leiden 116.800 4.200 57.300 11,0 24,7 6,8 1,0 56,5 474.000 4,1 25.000 18.000 -28% 54.000 Kanaalpark/Lammenschans 100-150 100-150 30.000 p Achmea Plesmanlaan/Science Park 125-150 125-150 11.000 p Sirius Building Stationsgebied 125-150 125-170 p Vondellaan 21.000 Rijswijk 46.700 1.900 35.200 40,8 21,5 9,8 2,4 25,5 887.000 19,0 25.000 26.000 4% 151.000 Hoornwijck 125-155 125-155 27.500 p Alaska, Lange Kleiweg (Shell) Plaspoelpolder 90-135 90-135 31.000 p Da Vinci, Lange Kleiweg Stationsgebied/Eisenhowerplein 115-160 115-160 p Hoornwijck 102.000 Plaspoelpolder 50.000 Bron: opname en aanbod PropertyNL



83




Verwachting 2009



Nieuwbouw


Aanbod 2008 in m2


Opname 2008 in m2




% overig 2008


% overheid 2008



Marktstructuur

Aantal banen 2008

Algemeen


Provincie/Steden


82

Zuid-Holland Rotterdam 583.200 23.200 317.200 17,5 32,7 5,5 5,1 39,2 3.700.000 6,3 129.000 174.000 35% 485.000 Prins Alexander/Oosterhof 130-160 130-160 p Brainpark Centrum 88.000 Blaak/Westblaak 130-180 130-180 p Brainpark III 55.000 Brainpark I 150-175 150-175 46.000 p Central Post (renovatie) Brainpark II 160-185 160-185 53.000 p De Lotus Brainpark III 170-185 170-185 p De Rotterdam 70.000 De Boompjes 140-185 140-185 25.000 p Eneco Kop van Zuid 150-185 150-185 17.000 p Laurenshof, Botersloot Waalhaven 115-150 115-145 63.000 p Maastoren Weena/Coolsingel 150-190 150-190 p Rotterdam Centraal Station en omgeving 400.000 Zuidplein 120-145 115-145 p Zoetermeer 120.700 3.500 45.800 20,7 33,1 11,1 3,9 31,2 614.000 5,2 38.000 30.000 -21% 123.000 Afrikaweg 110-140 110-140 p /a Boerhaavelaan 145.000 Rokkeveen 135-155 135-155 8.000 p Klaverblad, Ierlandlaan Stadscentrum 130-140 130-140 p


FGH Vastgoedbericht 2009 | Winkelmarkt

Winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2009

Drenthe Assen 66.000 27.800 Hoog 173.600 13% 87% 2.000 1.500 -25% 17.000 Gedempte Singel 175-250 175-250 p /a De Triade 200-400 200-400 p Citadel Koopmansplein/Forum 250-475 250-450 p /a Meubelboulevard Borgcenter 50-70 50-75 p Kloosterveste Kruisstraat 150-250 150-250 p /a TT world Meruisplein 275-400 275-400 p /a Veemarktterrein 3.300 Emmen 109.400 26.500 Hoog 261.800 16% 84% 3.000 2.000 -33% 7.000 Hoofdstraat 125-275 125-275 p /a Winkelcentrum Nieuwe Weiert 225-500 225-450 p Barger Es Noorderstraat-Derkstraat 200-300 200-300 p Winkelcentrum Emmerhout Vlinderpassage 250-350 250-350 p Flevoland Almere 185.500 30.500 Gemiddeld 260.600 17% 83% 12.500 500 -96% 5.500 Bottelaarspassage 275-375 275-375 p /a Stadshart Almere 450-800 450-800 p Almere Buiten Citadel 475-800 475-800 p T’ Circus 300-600 300-600 p Almere Buiten Centrum Grote Markt 200-300 200-300 p /a t Circus 12.000 Korte Promenade 225-325 225-325 p /a Metropool 7.500 Stadshuisplein 325-675 325-675 p Olympiakwartier Oost Stationsstraat 325-725 325-725 p /a Olympiakwartier Westzijde Lelystad 73.600 28.800 Gemiddeld 129.900 18% 82% 3.500 3.500 0% 9.000 Centrum, Dukaatpassage 185-425 185-450 p Batavia Stad Shopping Outlet 225-350 225-350 8.000 p Batavia Haven De Wissel 250-325 250-400 p /a De Gordiaan 80-125 80-125 p Batavia Stad Fase III Neringspassage 225-350 225-375 p /a Woonboulevard Palazzo 55-75 55-75 p Winkelcentrum De Gordiaan Wisselplein 21.000 Friesland Leeuwarden 93.500 25.200 Hoog 231.800 15% 85% 3.500 1.500 -57% 3.500 Nieuwestad 250-625 250-650 p Woonboulevard De Centrale 65-90 65-90 p De Centrale Retailpark Ruiterskwartier 125-235 125-250 p Wijkwinkelcentrum Bilgaard Fase I & II 2.000 Wirdumerdijk 275-625 275-650 p Nieuw Zaailand Zaailand 180-300 180-300 p Zuidlanden Gelderland Apeldoorn 155.200 30.300 Gemiddeld 280.900 18% 82% 3.500 5.500 57% 8.500 Brinklaan 200-350 200-350 p De Eglantier 150-225 150-225 p Anklaar Hoofdstraat 650-800 650-800 p Oranjerie 275-650 275-650 p De Hoofdstraat Korenstraat 200-375 200-375 p Woonboulevard Het Rietveld 60-90 60-90 p Herontwkkeling C&A Omnisport Arnhem 145.200 26.100 Gemiddeld 309.200 24% 76% 9.000 3.500 -61% 8.000 Bakkerstraat 350-800 350-800 p Kronenburg 325-450 325-450 p Coberco kwartier (Centrum-Oost) Grote Oord 950-1.050 950-1.050 p Musiskwartier 275-1.150 275-1.150 p Bartokkwartier Jansstraat 450-850 450-850 p Presikhaaf 200-350 200-350 p Presikhaaf Ketelstraat 700-1.200 700-1.200 p /a Woonboulevard Gelderse Poort 70-100 70-100 p Rijnboog Roggestraat 600-1.000 600-1.000 p Schuytgraaf Steenstraat 100-275 100-275 p Vijzelstraat 600-1.200 600-1.200 p /a Ede 107.700 31.800 Laag 161.200 21% 79% 8.000 12.000 50% 6.000 Achter de Doelen 375-500 375-500 p Hof van Gelderland 250-450 250-450 p Bunschotenplein Grote Straat 250-500 250-500 p Kerkplein Maandereind 175-300 175-300 p Kernhem Dura Ede Nijmegen 161.600 26.600 Gemiddeld 242.600 21% 79% 7.000 5.500 -21% 12.500 Broerstraat 650-900 650-900 p Dukenburg 350-550 350-550 5.000 p Brabantse Poort Burchtstraat 400-650 400-650 p De Molenpoort 150-450 150-450 p De Citadel, Waalsprong (Noordkant) Marikenstraat 300-550 300-550 p Woonboulevard Novium 60-90 60-90 p Plein 1944 Moenenstraat 200-325 200-325 p Waalfront

Plancapaciteit in BVO m2


Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ herontwikkelingen

Verwachting 2009



Belangrijkste winkelcentra

Verwachting 2009



Nieuwbouw

Belangrijkste winkelstraten

Aanbod 2008 in m2

Stijging/daling t.o.v. 2007 in %

Opname 2008 in m2

Opname 2007 in m2

Huurprijzen

Aandeel niet dagelijks in %

Aandeel dagelijks in %

Verkoop vloer oppervlak in m2 2008

Verzorgingsindex 2008

Marktstructuur

Besteedbaar inkomen 2008

Provincie/Steden Algemeen


84

13.000 10.900 16.500 6.000 7.500

11.000 9.400

15.000 20.000 5.600 17.500

18.000 6.000 15.000 55.000 10.000 2.700 4.000 12.000 5.000 7.000 8.800 19.000 10.400

5.000 2.200 10.000 20.000 12.000 27.500


85






Verwachting 2009




Verwachting 2009



Nieuwbouw


Aanbod 2008 in m2


Opname 2008 in m2

Opname 2007 in m2

Huurprijzen





Marktstructuur




86

Groningen Groningen 184.800 24.600 Hoog 429.600 16% 84% 7.500 21.500 187% 15.000 A-Kerkhof 250-400 250-400 p De Nieuwe Westerhaven 100-350 100-350 p CiBoGa 17.900 Carolieweg 200-300 200-300 p /a Meubelboulevard Groningen 65-90 65-90 p /a Herontwikkeling Sontweg 12.000 Herestraat 750-1.400 750-1.400 p Paddepoel 225-575 225-550 p /a Kop van Oost 4.200 Vismarkt 300-700 300-700 p Vinkhuizen 140-180 140-180 p Meerstad 7.500 Waagstraat 250-500 250-500 p Reitdiephaven 3.500 Zwanestraat 200-350 200-350 p /a Winkelcentrum Lewenborg 8.400 Winkelcentrum Paddepoel 3.500 Limburg Heerlen 89.300 25.000 Zeer hoog 321.400 11% 89% 4.000 5.500 38% 8.500 Promenade I en II 450-625 450-625 p Corio Center (begane grond) 350-650 350-650 15.000 p IKEA, woonboulevard Saroleastraat I 500-700 500-700 p Corio Center (souterrain) 135-160 135-160 p Maankwartier 12.000 Saroleastraat II 325-500 325-500 p Woonboulevard In de Cramer 70-90 70-90 p Maastricht 118.100 26.700 Gemiddeld 247.600 17% 83% 2.000 5.500 175% 32.000 Grote Staat 900-1.400 900-1.400 p Brusselse Poort 200-400 200-400 p Brusselse Poort 10.000 Kleine Staat 800-1.200 800-1.200 p Entre Deux 400-1.000 400-1.000 p De Leim 3.500 Maastrichter Brugstraat 700-1.100 700-1.100 p Mosae Forum 300-850 300-850 p /a Herontwikkeling Sphinx/ Belvédère 24.000 Muntstraat 500-800 500-800 p Maartenspoort 4.000 Spilstraat 500-750 500-750 p Stokstraat 500-750 500-750 p Wolfstraat 500-750 500-750 p Wycker Brugstraat 300-500 300-500 p Roermond 54.600 27.200 Zeer hoog 185.700 12% 88% 2.500 11.500 360% 7.000 Graaf Gerardstraat 300-350 300-350 p Roercenter 150-270 150-270 p /a Designer Outlet Center fase 2 13.000 Hamstraat 225-350 225-350 p Huis- en tuinboulevard 38.000 Steenweg 350-600 350-600 p Retail Park Roermond 35.000 Varkensmarkt 350-500 350-600 p Noord-Brabant Breda 171.900 30.200 Hoog 366.900 15% 85% 4.500 11.500 156% 10.000 Eindstraat 575-950 575-900 p De Barones 350-650 350-650 p Achter de Lange Stallen, Keizerstraat 28.000 Ginnekenstraat 575-900 575-900 p Woonboulevard Breda 75-100 75-100 p De Lunet 6.500 Karrestraat 575-900 575-900 p Stadionkwartier 22.000 Ridderstraat 500-700 500-700 p Winkelcentrum De Burcht 8.000 Den Bosch 137.600 30.200 Hoog 269.300 17% 83% 3.000 5.000 67% 2.000 Hinthamerstraat-Zuid 325-450 325-400 p Bossche Boulevard 70-100 70-100 p TPG / Trato 5.000 Hinthamerstraat-Noord 475-725 475-725 p Winkelcentrum Arena 250-450 250-450 p Wielsem 4.000 Hooge Steenweg 650-1.000 650-1.000 p Ziekenhuisterrein (GZG) 15.000 Kerkstraat 425-800 425-800 p Markt 500-850 500-850 p Pensmarkt 550-950 550-950 p Schapenmarkt 450-650 450-650 p Eindhoven 212.000 27.600 Hoog 423.000 18% 82% 20.500 8.000 -61% 25.000 Demer 750-1.200 800-1.300 p Heuvelgalerie 250-625 250-650 4.500 p Cassandraplein Hermanus Boexstraat 425-625 425-625 p Piazza Center 300-950 350-1.000 4.000 p De Toeloop Hooghuisstraat 425-650 425-650 p Woensel 400-650 400-650 p Nimbus (I-park), Westelijke Randweg 15.000 Marktstraat 475-750 475-750 p Woonboulevard Ekkersrijt 75-100 75-100 14.000 p Rond de Admirant Rechtestraat 500-875 500-875 p Stationsdistrict, Fellenoord 15.000 Vrijstraat 250-550 250-550 p Winkelcentrum Meerrijk, Meerhoven 11.000 Tilburg 203.200 27.800 Gemiddeld 307.300 19% 81% 7.500 3.500 -53% 10.000 Heuvelstraat 425-900 425-925 p Emmapassage 275-375 275-375 p AaBe-Complex 30.000 Juliana van Stolberstraat 325-650 325-650 p Heyhoef 200-250 200-250 p Mega Mall Tilburg 100.000 Pieter Vreedeplein 275-375 p Stappegoor 18.000 Noord-Holland Alkmaar 93.400 27.900 Hoog 267.300 14% 86% 2.000 9.000 350% 2.000 De Laat 225-600 225-600 p Noorder Arcade 100-150 100-150 5.600 p Uitbreiding De Mare Langestraat 375-750 375-750 p Noorder Arcade 18.000 Payglop 450-650 550-650 p


87



Noord-Holland Amstelveen 79.800 35.000 Laag 118.700 19% 81% 1.500 500 -67% 500 Zaagland 250-400 250-400 p Stadshart Amstelveen 550-900 550-900 p Winkelcentrum Groenhof Winkelcentrum Binnenhof 500-700 500-700 p Winkelcentrum Westwijk Amsterdam 755.800 26.400 Gemiddeld 1.040.000 22% 78% 37.000 20.500 -45% 13.000 Beethovenstraat 400-600 500-800 p Amsterdamse Poort 300-550 350-600 p Buikslotermeerplein fase 2 Damrak 800-950 850-1000 p Arena Boulevard 200-250 225-275 p CAN Stationsgebied Ferdinand Bolstraat 300-425 350-600 p Boven ‘t IJ 325-675 375-750 8.200 p De Opgang (CAN) Heiligeweg 1.250-1.500 1350-1.750 p Groot Gelderlandplein 275-600 300-650 p GETZ Entertainment Center Kalverstraat 1.500-2.000 1750-2.250 p Kalvertoren 450-1.250 500-1.750 p IJburg solid Kinkerstraat 225-375 225-400 p Magna Plaza 400-1.100 400-1.100 p Linné (voorheen Polderweg) Leidsestraat 800-1.250 1000-1500 p Osdorpplein 250-450 250-450 p Oosterdokseiland (kavel 2 t/m 6) Nieuwendijk 550-1.350 650-1500 p Plein ‘40-’45 150-375 150-325 14.400 p Overhoeks P.C. Hooftstraat 1.000-1.400 1.000-1.400 p Villa Arena 90-160 90-160 p ROC Amsterdam Rokin 500-750 600-900 p Stadscentrum Osdorpplein Van Baerlestraat 290-600 300-750 p WBC Westpoort 26.500 Haarlem 148.000 29.000 Gemiddeld 235.800 19% 81% 1.500 6.500 333% 7.000 Anegang 250-500 250-500 p Winkelcentrum Schalkwijk 375-600 400-650 p Marsmanplein Barteljorisstraat 350-550 350-550 p Raaks 9.500 Generaal Cronjéstraat 150-250 150-250 p Stadsdeelhart Schalkwijk Grote Houtstraat 350-900 400-1.000 p Zaanstad 143.500 29.600 Gemiddeld 273.000 19% 81% 8.500 1.000 -88% 13.500 Gedempte Gracht 250-450 275-475 p Shopping Centre Zaandam 60-80 60-80 10.000 p Centrumplan Inverdan Westzijde 175-275 175-275 p Woonboulevard Zaanplein 65-85 65-85 p Zaans Medisch Centrum Winkelcentrum Westerwatering Overijssel Deventer 97.800 28.200 Gemiddeld 177.500 18% 82% 17.000 3.500 -79% 3.000 Korte Bisschop 550-800 550-800 p De Boreel 100-175 125-200 p /a De Boreel Fase 2 en 3 Lange Bisschop 225-800 225-800 p De Snipperling 65-75 65-75 p Keizerslanden Enschede 155.900 25.700 Gemiddeld 312.200 17% 83% 5.000 13.500 170% 13.000 Havenstraatpassage 275-500 275-500 p /a De Klanderij 400-675 400-700 p Enschede-Zuid Hofpassage 375-500 375-500 p Twentec 200-250 200-250 p Grolsch-terrein Kalanderstraat 350-850 350-850 p Woonboulevard Schuttersveld 55-75 55-75 p Miro-complex Langestraat 300-500 300-500 p Stokhorst Van Heekplein 350-725 350-800 p Twekkelerveld/Sterrenhof Hengelo 80.900 27.700 Gemiddeld 195.900 14% 86% 4.500 5.000 11% 10.500 Brinkstraat 325-450 325-450 p Retail Park Plein Westermaat 90-130 90-130 p Campus Westermaat Markt 275-375 275-375 p Hart van Zuid Nieuwstraat 400-525 400-525 p Lange Wemen Telgen 375-500 375-500 p Plein Westermaat (fase III) Zwolle 117.400 29.000 Gemiddeld 213.200 16% 84% 3.500 6.500 86% 6.000 Broerenstraat 250-475 250-475 p Stadshagen 180-225 180-225 p Ikea Zwolle Diezerstraat 400-1.100 400-1.100 p Woonboulevard Zwolle 50-80 50-80 9.000 p Oosterenk Stadion Grote Markt 350-500 350-500 p Spoolderwerk Roggenstraat 325-500 325-500 p Willemspoort Spiegelstraat 225-350 225-350 p Winkelcentrum Zwolle-Zuid 17.900 Vismarkt 160-325 160-325 p Woonboulevard Zwolle Weeshuisstraat 350-550 350-550 p Utrecht Amersfoort 143.100 31.800 Gemiddeld 258.700 14% 86% 2.000 1.500 -25% 7.500 Langestraat 225-725 225-725 p Emiclaerhof 160-250 160-250 p Eemcenter Utrechtsestraat 625-725 625-725 p St. Jorisplein 320-570 320-570 18.000 p Hoofdwinkelcentrum Vathorst Varkensmarkt 225-775 225-775 p Uitbreiding Emiclear Winkelcentrum Leusderweg Nieuwegein 61.000 31.500 Gemiddeld 97.900 18% 82% 500 500 0% 0 City Plaza 300-500 300-600 p De Batau 125-200 125-200 p Hoog Zandveld Muntplein/De Batau Stadshart/City Plaza




Verwachting 2009




Verwachting 2009



Nieuwbouw


Aanbod 2008 in m2


Opname 2008 in m2

Opname 2007 in m2

Huurprijzen





Marktstructuur




88

2.300 3.000 26.400 17.000 21.000 16.500 16.300 23.300 10.000 21.000 3.800 16.600

5.000 5.200 6.000 8.000 4.600 9.400 14.000 5.500 6.000 10.000 7.500 14.000 21.000 36.000 20.000 10.000 40.000

12.000 5.000 3.000 6.000 8.000 35.000


89



Utrecht Utrecht 298.700 28.700 Gemiddeld 450.500 18% 82% 2.500 6.000 140% 8.500 Bakkerstraat 650-850 750-950 p Hoog Catharijne 250-1.200 250-1.300 p De Gaard Lange Elisabethstraat 1.000-1.250 1.000-1.500 p Kanaleneiland 250-375 250-375 p Hoog Catharijne Lange Viestraat 800-1.000 800-1.000 p Overvecht 350-550 350-600 p Leidsche Rijn Centrum Oudegracht 700-1.200 750-1.300 p Leidsche Rijn Terwijde Oudkerkhof 550-750 550-800 p The Wall fase 2 Radboudtraverse 800-1.100 800-1.300 p Vleuterweide, Leidsche Rijn Steenweg 700-1.000 750-1.200 p Winkelcentrum Kanaleneiland Vredenburg 900-1.150 900-1.150 p Winkelcentrum Overkapel 4.500 Zeeland Middelburg 47.400 28.600 Hoog 109.000 17% 83% 1.000 1.000 0% 5.500 Lange Delft 275-625 275-625 p Woonboulevard Mortiere 75-105 75-105 5.800 p Mortiere 3 Langeviele 200-325 200-325 p ZEP, A58/Schroeweg Zuid-Holland Delft 96.700 28.000 Gemiddeld 167.500 16% 84% 1.500 3.000 100% 2.000 Brabantse Turfmarkt 225-500 225-500 p Zuidpoort 250-550 250-550 p Albert Heijnlocatie Martinus Nijhofflaan Jacob Gerritstraat 425-600 425-600 p Paradijspoort 400-650 400-650 p Den Haag 481.700 26.700 Gemiddeld 691.800 21% 79% 10.500 9.500 -10% 32.000 Grote Marktstraat 500-1.000 500-1.000 p Laakhaven Megastores 90-160 90-160 17.000 p New Babylon Hoogstraat 600-850 600-900 p Leyweg 340-550 340-550 p Schevingen Haven Korte Poten 300-400 275-350 p Theresiastraat 230-325 230-325 p Spuimarkt, Asta Lange Poten 325-400 325-400 p Wijnhaven fase 2, Den Haag Noordeinde 200-450 200-500 p Winkelcentrum Rooyaardsplein Passage 400-550 400-550 p Winkelcentrum ‘t Hoge Veen Spuistraat 1.000-1.400 1.000-1.400 p Leidschenveen 14.000 Venestraat 800-1.200 900-1.200 p Vlamingstraat 500-800 600-900 p /a Wagenstraat 600-1.000 600-1.000 p Dordrecht 118.300 28.400 Gemiddeld 185.000 19% 81% 1.000 1.000 0% 9.000 Bagijnhof 250-500 250-500 p /a Drie Vriendenhof 225-600 225-600 p Hoek Spuiboulevard/ Johan de Wittstraat Sarisgang 320-575 320-575 p Statenplein 250-600 250-600 p Oostpoort, Voorm. EZH-terrein Voorstraat 175-375 175-375 p /a Sterrenburg 200-300 200-300 p Leiden 116.800 29.500 Laag 157.400 22% 78% 1.500 5.000 233% 3.500 Breestraat 180-350 180-350 p Winkelcentrum Luifelbaan 150-250 150-250 p V&D-blok Donkersteeg 500-700 500-700 p Winkelcentrum Stevensbloem Haarlemmerstraat 300-700 300-800 p Maarmansteeg 350-550 350-550 p Rotterdam 583.200 25.500 Gemiddeld 928.100 21% 79% 12.000 32.000 167% 32.000 Beurstraverse 850-1.400 850-1.500 p Alexandrium I (Oosterhof) 350-750 350-750 p Coolsingel (voorm. postkantoor) Beijerlandselaan 120-150 120-150 p Alexandrium II (Megastores) 175-250 175-250 7.500 p IJsselmonde Keijzerswaard Groene Hilledijk 145-250 145-250 p Alexandrium III (Woonmall) 180-275 180-275 p Koopgoot/Beurstraverse II Hoogstraat 275-750 275-750 p Binnenhof 150-250 150-250 p /a Linea Nova (renovatie) 6.500 Korte Lijnbaan 500-1.000 500-1.000 p Keizerswaard 350-475 350-475 p Markthal Lijnbaan 750-1.500 750-1.500 p Zuidplein (hoog) 475-750 475-750 10.000 p Nesselande Noordmolenstraat 195-300 195-275 p /a Zuidplein (Zuiderterras) 200-300 200-300 p Vierhavenstrip/Parkboulevard Stadhuisplein 250-900 250-900 p Watermanweg, Aquarius Zwart Janstraat 195-300 195-300 p /a Zoetermeer 120.700 32.200 Laag 162.400 20% 80% 1.000 3.000 200% 4.500 Dorpstraat 180-250 180-250 p Meerzicht 150-200 150-210 p Cadenza, Oostwaarts Promenade 375-750 375-700 p Rokkeveen 160-205 160-210 p Oosterheem Stadshart/Spazio 325-600 325-600 p Woonhart 70-105 80-115 p




Verwachting 2009




Verwachting 2009



Nieuwbouw


Aanbod 2008 in m2


Opname 2008 in m2

Opname 2007 in m2

Huurprijzen





Marktstructuur




90

6.500 35.000 45.000 14.500 20.000 14.000 12.000

6.000 6.000

6.200 12.000 23.500 7.000

6.000 10.500 15.000 6.400

17.000 30.000 6.200 25.000 18.000 16.200 10.700


91

FGH Vastgoedbericht 2009 | Bedrijfsruimtemarkt

Bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2009

93

Nog uitgeefbare bedrijventerreinen 2008 in netto ha

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ uitbreidingen

Verwachting 2009



Nieuwbouw

Belangrijkste bedrijventerreinen

Aanbod 2008 in m2


Opname 2008 in m2

Huurprijzen

Opname 2007 in m2

Totaal nog uitgeefbaar 2008 in netto ha

Voorraad bedrijventerreinen 2008 in netto ha

% overig 2008


% overheid 2008



Marktstructuur

Aantal banen 2008

Algemeen


Provincie/Steden


92

Drenthe Assen 66.000 3.400 34.300 10,6 27,4 9,1 4,1 48,8 284 42 2.000 4.000 100% 6.000 Peelerpark 35-45 35-45 19 ha p Messchenveld Scheepersmaat 25-35 25-40 8 ha p Peelerpark Stadsbedrijvenpark 25-35 25-35 9 ha p Stadsbedrijvenpark Emmen 109.400 6.200 47.700 10,4 40,7 4,0 1,2 43,7 817 115 21.000 7.000 -66% 11.000 Bargermeer 15-40 25-40 29 ha p Bargermeer Business Park Eigenhaard 25-40 25-40 39 ha p Bedrijvenpark A37 Hoogeveen 54.600 3.300 26.100 7,9 42,6 3,4 4,8 41,3 493 142 10.000 8.500 -15% 31.000 Bedrijventerrein De Wieken 15-40 20-40 8 ha p Buitenvaart I Buitenvaart 15-40 20-40 83 ha p Buitenvaart II Flevoland Almere 185.500 11.000 74.600 26,0 34,1 4,8 3,3 31,8 520 239 31.000 80.000 158% 176.000 De Steiger 40-60 40-60 52 ha p De Vaart IV De Vaart 40-60 40-60 11 ha p Hoge Kant Gooise Kant 50-70 50-70 125 ha p Stichtse Kant Hollandse Kant 50-65 50-65 p Veluwse Kant 50-70 50-70 p Stichtse Kant 50-70 p Lelystad 73.600 4.900 33.800 20,3 31,0 10,5 1,4 36,8 464 157 10.000 15.000 50% 39.000 Larserpoort 25-55 25-55 65 ha p Flevopoort Noordersluis 25-45 25-45 11 ha p Larserpoort 123 Oostervaart 25-45 25-45 18 ha p Lelystad Airport Noordersluis en Noordersluis ZO 18 ha Friesland Leeuwarden 93.500 5.000 65.700 13,0 23,1 12,5 9,4 42,0 415 44 3.000 5.000 67% 50.000 Hemrik 35-55 35-55 10 ha p Business Park Leeuwarden Leeuwarden-West 35-55 35-55 15 ha p Newtonpark IV Fase I Newtonpark 35-55 35-55 p Drachten 55.200 3.100 29.000 11,3 43,2 2,1 1,3 42,1 463 147 3.500 12.000 243% 19.000 Bedrijvenpark Azeven-Noord 35-55 35-55 100 ha p Bedrijvenpark Azeven-Noord De Haven 20-50 25-50 28 ha p De Haven-Noorderhogeweg Gelderland Apeldoorn 155.200 8.800 92.500 12,6 30,4 13,8 6,9 36,3 653 96 3.000 27.500 817% 41.000 Apeldoorn-Noord 40-60 40-60 42 ha p Apeldoorn-Noord (Fase II) Apeldoorn-Zuid 35-60 35-60 100 ha p Apeldoorn Zuid Laan van Malkenschoten 35-60 35-60 45 ha p Ecofactorij Stadshoudersmolen 25-45 25-45 p /a٨ Arnhem 145.200 8.300 94.700 21,5 22,8 11,4 4,4 39,9 256 40 25.000 11.500 -54% 26.000 IJsseloord II 45-55 45-55 18 ha p IJsseloord II Kleefse Waard 30-55 30-55 6 ha p /a٨ Kleefse Waard Westervoortsedijk 35-55 35-55 11 ha p Westervoortsedijk Ede 107.700 7.000 53.900 13,2 32,5 4,1 5,5 44,7 411 125 15.000 17.000 13% 29.000 Frankeneng 35-50 35-50 13 ha p Bedrijvenpark De Vallei Heestereng 35-50 35-50 66 ha p Ede West 2/3 Kievitsmeent 35-55 35-55 4 ha p Kievietsmeent Nijmegen 161.600 8.300 95.900 12,0 30,9 5,2 1,4 50,5 574 107 12.500 21.000 68% 103.000 Bijsterhuizen 45-60 45-60 68 ha p Bijsterhuizen West Kanaaldijk 30-45 30-45 37 ha p De Grift Winkelsteeg 25-45 25-45 p Groningen Groningen 184.800 9.600 126.000 19,9 24,4 8,9 1,9 44,9 711 63 19.000 37.000 95% 105.000 Driebond 40-55 40-55 44 ha p Eemspoort Eemspoort 45-60 45-60 150 ha p Westpoort Euvelgunne 30-45 30-45 14 ha p Zernike Science Park Winschoterdiep/Eemskanaal 30-45 30-45 p Limburg Heerlen 89.300 4.400 54.000 10,1 33,2 10,8 6,7 39,2 397 88 3.500 7.500 114% 52.000 De Beitel 35-55 35-55 23 ha p Avantis De Koumen 35-55 35-55 27 ha p Trilandis Maastricht 118.100 6.600 74.300 16,5 32,9 6,3 1,6 42,7 392 53 2.000 4.500 125% 91.000 Beatrixhaven 35-55 35-55 39 ha p Maastricht/Eijsden Bosscherveld 35-50 35-55 p




95



Verwachting 2009



Nieuwbouw


Aanbod 2008 in m2


Opname 2008 in m2

Huurprijzen

Opname 2007 in m2



% overig 2008


% overheid 2008



Marktstructuur

Aantal banen 2008

Algemeen


Provincie/Steden


94

Limburg Sittard-Geleen 95.500 5.100 49.800 12,2 46,9 3,3 2,9 34,7 841 205 10.500 51.500 390% 242.000 Bedrijvenstad Fortuna 35-45 35-45 25 ha p Bedrijvenstad Fortuna Holtum-Noord 35-60 35-55 138 ha p Chemelot Industriepark-Noord 30-45 30-45 18 ha p Industrial Park Swentibold Venlo 91.500 5.300 54.000 7,5 51,3 5,9 0,9 34,4 824 67 122.500 89.500 -27% 117.000 Veegtes 30-40 30-40 175 ha p Trade Port Noord Venlo Trade Port 40-55 40-55 7 ha p Trade Port Oost & West Venlo Trade Port West 45-65 45-65 40 ha p ZON Fresh Park Noord-Brabant Breda 171.900 10.600 96.800 16,2 32,3 9,2 2,2 40,1 713 51 61.000 151.000 148% 191.000 De Krogten 35-50 35-50 18 ha p Hoogeind I, II en III Haagse Beemden 45-55 45-55 p Hazeldonck 40-60 40-60 p Hoogeind 45-60 45-60 p Den Bosch 137.600 9.800 99.400 18,4 33,3 7,1 4,8 36,4 546 27 22.000 54.500 148% 92.000 De Brand 45-60 45-60 8 ha p De Brand De Herven 40-55 40-55 8 ha p De Grote Vliet (Rosmalen) De Rietvelden 40-55 40-55 10 ha p Treurenburg Maaspoort 40-55 40-55 p Eindhoven 212.000 13.900 146.600 22,3 35,6 3,4 4,7 34,0 818 149 106.500 92.500 -13% 116.000 De Hurk 45-60 45-60 62 ha p GDC Eindhoven Acht Eindhoven/Acht 40-55 40-55 10 ha p High Tech Campus Eindhoven Ekkersrijt 45-60 45-60 64 ha p Park Forum Esp 50-60 50-60 p Flight Forum/Eindhoven Airport 45-65 45-65 p Kapelbeemd 45-55 45-55 p Helmond 87.600 4.700 38.400 10,8 47,0 3,4 1,5 37,3 539 46 18.000 23.500 31% 69.000 BZOB-terrein 40-55 40-55 36 ha p BZOB-terrein Hoogeind 35-50 35-50 p Moerdijk 36.700 2.700 20.000 9,5 57,4 1,8 1,1 30,2 1.417 23 53.000 63.500 20% 143.000 Moerdijk 45-60 45-60 7 ha p BT Hazeldonk Moerdijk 7 ha Tilburg 203.200 10.300 103.900 11,7 38,4 5,4 4,3 40,2 887 44 85.000 143.000 68% 102.000 Katsbogen 40-50 40-50 8 ha p Katsbogen Kraaiven 40-50 40-50 30 ha p Loven Noord Loven 40-50 40-50 12 ha p Tradepark 58 (Noord en Zuid) Vossenberg 40-55 40-50 52 ha p Vossenberg West II Oss 77.000 4.600 41.500 9,9 53,7 2,2 1,2 33,0 515 99 9.000 30.500 239% 32.000 Danenhoef 35-45 35-45 7 ha p De Geer zuid/oost Elzenburg 35-50 35-50 38 ha p Vorstengrafdonk Landweer 35-45 35-45 p Roosendaal 77.500 4.500 39.700 11,7 44,0 4,9 1,3 38,1 387 60 14.000 54.500 289% 148.000 Borchwerf 35-50 35-50 13 ha p Borchwerf II Majoppeveld 30-45 30-45 35 ha p Uitbreiding Majoppeveld Waalwijk 45.700 3.200 24.400 10,7 52,9 1,9 2,6 31,9 403 64 68.500 38.000 -45% 31.000 Haven 40-50 40-50 23 ha p Haven VII Zanddonk 35-45 35-45 p Noord-Holland Alkmaar 93.400 6.500 48.700 13,3 31,1 10,2 6,4 39,0 413 149 12.500 27.000 116% 61.000 Beverkoog 40-60 40-60 113 ha p Boekelermeer-Zuid Fase II Boekelermeer 35-50 35-50 p Amsterdam 755.800 64.400 477.000 23,7 24,6 6,1 9,7 35,9 2.020 499 147.000 132.000 -10% 306.000 Amstel Business Park 50-75 50-75 116 ha p Afrikahaven Noord, Noordelijke IJ-oevers 45-70 45-70 45 ha p Airport Business Park Amsterdam Osdorp West, Schinkel 45-75 45-75 74 ha p Amerikahaven Sloterdijk I & II 50-65 50-65 44 ha p Atlaspark Oost Westpoort/Havengebied 40-65 40-65 84 ha p Atlaspark West Zuidoost/Amstel III 55-85 55-85 p




97



Verwachting 2009



Nieuwbouw


Aanbod 2008 in m2


Opname 2008 in m2

Huurprijzen

Opname 2007 in m2



% overig 2008


% overheid 2008



Marktstructuur

Aantal banen 2008

Algemeen


Provincie/Steden


96

Noord-Holland Haarlemmermeer 141.900 7.900 125.500 13,9 60,7 3,7 2,2 19,5 1.308 830 100.000 189.500 90% 271.000 Hoofddorp A4-zone West 149 ha De Hoek 50-70 50-70 48 ha p De President Graan voor Visch 50-70 50-70 48 ha p Lijnden West Noord 45-60 45-60 165 ha p Nieuw Vennep A4 zone Schiphol Schiphol Logistics Park 47 ha Schiphol-Oost 45-70 45-90 210 ha p Zwanenburg Zuid Schiphol-Rijk 55-85 55-85 p Schiphol-Zuid 60-90 60-90 p Zaanstad 143.500 8.500 56.300 16,5 41,1 4,5 2,1 35,8 517 90 11.000 16.000 45% 110.000 Achtersluispolder 35-60 35-60 25 ha p Hembrugterrein Hoogtij/Westzanerpolder 35-60 35-60 44 ha p Westzanerpolder Overijssel Almelo 72.400 3.700 39.800 8,9 41,3 7,7 1,4 40,7 512 7 4.500 13.000 189% 42.000 Bedrijvenpark Twente 25-40 25-45 40 ha p Twente-Noord Dollegoor/Turfkade 25-40 25-40 125 ha p XL Businesspark Twente Twentepoort 35-45 35-45 p Deventer 97.800 4.700 45.600 15,9 38,4 3,7 1,5 40,5 281 2 25.000 14.500 -42% 66.000 Bergweide 25-50 25-50 60 ha p Bedrijvenpark A1 Kloosterlanden 20-50 20-50 p Enschede 155.900 7.500 74.800 14,2 35,6 6,1 2,6 41,5 505 49 12.000 51.000 325% 134.000 Business & Science Park 35-50 35-50 12 ha p Euregio Bedrijvenpark II De Haven 35-45 35-45 11 ha p Josink Es De Marssteden 40-50 40-50 7 ha p Zuiderval-Kotmanpark Euregio Bedrijvenpark I 30-40 25-40 p Hengelo 80.900 4.300 44.000 12,9 45,6 5,3 1,3 34,9 481 34 23.000 21.500 -7% 49.000 Twentekanaal Zuid 30-50 30-50 8 ha p t Oosterveld Westermaat 30-50 35-55 7 ha p Twentekanaal Zuid Westermaat Campus 24 ha Zwolle 117.400 5.400 81.200 14,1 31,4 8,0 4,7 41,8 568 192 18.500 44.000 138% 87.000 De Marslanden 30-55 30-55 45 ha p Hessenpoort I Hessenpoort 45-55 45-55 100 ha p Hessenpoort II Voorst 30-55 30-55 p Utrecht Amersfoort 143.100 8.400 77.300 20,8 30,4 4,8 7,4 36,6 294 55 12.000 44.000 267% 72.000 Calveen 50-65 50-65 28 ha p De Wieken/Vinkenhof De Hoef 50-65 50-65 20 ha p Vathorst De Isselt 30-50 30-50 p Vathorst 50-65 50-65 p Nieuwegein 61.000 3.700 45.200 23,6 32,3 3,2 5,2 35,7 278 83 12.000 16.500 38% 48.000 De Wiers 30-55 30-55 10 ha p Galecopperzoom Laagraven/Liesbosch 40-70 45-70 73 ha p Het Klooster Plettenburg 45-60 45-60 p Utrecht 298.700 18.400 206.700 22,9 24,2 6,3 7,2 39,4 429 59 82.000 163.500 99% 210.000 Cartesiusweg 35-60 35-60 11 ha p De Wetering De Wetering 55-75 55-75 12 ha p Haarrijn (De Meern) Lage Weide 35-60 35-60 6 ha p Nieuwerijn (Papendorp) Oudenrijn (De Meern) 40-55 40-60 30 ha p Strijkviertel Overvecht 35-55 35-60 p Woerden 48.800 3.400 27.800 18,2 38,5 2,1 1,6 39,6 189 10 2.500 1.000 -60% 18.000 Barwoutswaarder 35-65 35-65 4 ha p Polanen Middelland/Polanen 35-65 35-65 p Zeeland Goes 36.800 2.900 24.000 13,1 31,5 5,3 3,6 46,5 151 29 4.500 20.500 356% 4.000 De Poel 35-60 35-60 15 ha p De Poel fase II Middelburg 47.400 2.900 25.100 9,6 30,1 13,3 1,5 45,5 209 30 1.000 3.100 210% 36.000 Arnestein 25-40 25-40 10 ha p Mortiere Mortiere 35-50 35-50 p Zuidoost/Amstel III 55-85 55-85 p




99



Verwachting 2009



Nieuwbouw


Aanbod 2008 in m2


Opname 2008 in m2

Huurprijzen

Opname 2007 in m2



% overig 2008


% overheid 2008



Marktstructuur

Aantal banen 2008

Algemeen


Provincie/Steden


98

Zuid-Holland Capelle a/d IJssel 65.300 2.500 37.800 30,7 30,7 2,2 4,0 32,4 126 12 8.000 11.500 44% 7.000 Hoofdweggebied 40-65 40-65 6 ha p Capelle Trade Centre Delft 96.700 3.100 47.600 20,1 26,4 5,1 1,2 47,2 252 61 – 11.000 – 21.000 Schieoevers Noord 35-50 35-50 60 ha p Technopolis Innovation Park Schieoevers Zuid 35-50 35-50 p Technopolis Innovation Park 65-75 65-75 p Den Haag 481.700 16.800 231.300 15,5 23,9 21,7 4,2 34,7 382 36 36.000 52.500 46% 92.000 Bedrijvenpark Ypenburg 70-85 65-80 6 ha p Ypenburg, de Bras De Binckhorst 45-70 45-70 15 ha p Ypenburg, Prins Clausplein Forepark 65-80 60-75 p Kerketuinen/Zichtenburg/Dekkershoek 50-75 50-70 p Nieuw Laakhaven 45-60 45-60 p Dordrecht 118.300 4.600 53.800 12,1 37,9 7,3 1,2 41,5 545 50 9.000 52.500 483% 47.000 Amstelwijck 60-65 60-65 15 ha p Amstelwijck Dordtse Kil I + II 45-60 45-60 38 ha p Dordtse Kil III Dordtse Kil III 55-65 55-65 5 ha p Krabbepolder Leiden 116.800 4.200 57.300 11,0 24,7 6,8 1,0 56,5 144 44 7.000 5.000 -29% 10.000 Roomburg 55-70 55-70 35 ha p Oostvlietpolder Rooseveltlaan/Cronestein 45-55 45-55 p Rotterdam 583.200 23.200 317.200 17,5 32,7 5,5 5,1 39,2 5.684 664 112.000 22.600 -80% 280.000 Bedrijvenpark Noordwest 50-70 50-70 11 ha p Nesselande Charlois/Groene Kruisweg 55-70 55-70 20 ha p /a Rotterdam Airport (RTM Airpark) Distripark Eemhaven 55-65 55-65 20 ha p Science & Businesspark Rotterdam Gadering (Hoogvliet) 45-60 45-60 531 ha p Zeehaventerreinen Rotterdam Spaanse Polder 40-65 40-65 p Zuidelijk Havengebied 40-65 40-65 p Westland 99.400 6.700 50.400 14,0 37,7 1,3 2,4 44,6 450 25 – 22.000 – 22.000 Honderdland 65-75 65-85 5 ha p ABC Westland Wateringse Veld/Zwethove 65-75 65-75 6 ha p Trade Park Westland Trade Park Westland Mars 17 ha Wateringse Veld 4 ha Zoetermeer 120.700 3.500 45.800 20,7 33,1 11,1 3,9 31,2 199 29 16.000 18.000 13% 38.000 Lansinghage/Rokkeveen-Oost 50-75 50-75 5 ha p Bedrijvenpark Oosterheem Zoeterhage 35-70 35-70 10 ha p Dwarstocht Oosterhage 11 ha


FGH Vastgoedbericht 2009 | Woningmarkt

Woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2009

101

Bandbreedte huurprijzen p/m2 per maand in e

Prijs per m2 GBO in e mediaan 2008

Looptijd mediaan 2008

Transactieprijzen koopwoningen in e mediaan 2008

Aantal verkochte woningen 2008

Koopwoningen

Toename/afname 2008-2020%

2020

2015

2010

Prijzen

2008

%

Bouwperiode woningvoorraad

%

Eengezins/meergezins

%

Sociaal/particulier huur

%

Koop/huur

Woningvoorraad/inwoners/ huishoudens

Prognoses

Marktstructuur

Woningbezetting 2008

Algemeen

Aantal woningen 2008

Provincie/Steden


100

Drenthe Assen 66.000 28.500 2,3 Koop 58% Sociaal 31% Egw 79% < 1944 8% Woningvoorraad 28.500 29.900 32.100 34.300 20% Totaal 829 € 183.980 87 € 1.530 €5-8 1945-1970 27% Inwoners 65.500 66.800 71.400 75.600 15% Tussenwoning 284 € 151.925 67 € 1.350 Huur 42% Particulier 11% Mgw 21% 1971-1990 37% Huishoudens 28.300 29.100 32.000 34.500 22% Hoekwoning 136 € 169.075 92 € 1.486 1991 > 29% Twee onder één kap 184 € 217.925 99 € 1.643 Vrijstaand 83 € 372.428 130 € 2.059 Appartement 142 € 108.231 83 € 1.487 Emmen 109.400 46.600 2,3 Koop 62% Sociaal 30% Egw 86% < 1944 13% Woningvoorraad 46.600 47.700 49.400 50.500 8% Totaal 936 € 178.843 118 € 1.438 € 5 - 7,50 1945-1970 31% Inwoners 109.200 109.200 109.600 109.600 0% Tussenwoning 261 € 129.722 78 € 1.204 Huur 38% Particulier 8% Mgw 14% 1971-1990 37% Huishoudens 47.000 47.400 48.900 50.000 6% Hoekwoning 179 € 146.694 87 € 1.298 1991 > 19% Twee onder één kap 206 € 186.150 108 € 1.509 Vrijstaand 217 € 267.444 187 € 1.725 Appartement 73 € 149.294 155 € 1.595 Flevoland Almere 185.500 71.000 2,6 Koop 62% Sociaal 30% Egw 78% < 1944 0% Woningvoorraad 71.000 75.400 85.900 96.500 36% Totaal 1.637 € 212.115 76 € 1.697 €€6-9 1945-1970 0% Inwoners 183.300 191.000 209.700 231.300 26% Tussenwoning 844 € 183.100 61 € 1.548 Huur 38% Particulier 8% Mgw 22% 1971-1990 43% Huishoudens 74.100 77.500 87.000 97.400 31% Hoekwoning 321 € 209.667 77 € 1.597 1991 > 57% Twee onder één kap 141 € 292.556 109 € 1.948 Vrijstaand 99 € 476.500 153 € 2.461 Appartement 232 € 159.350 80 € 1.898 Friesland Leeuwarden 93.500 45.500 2,1 Koop 53% Sociaal 35% Egw 64% < 1944 30% Woningvoorraad 45.500 46.500 49.000 51.200 13% Totaal 995 € 154.276 83 € 1.484 € 6 - 8,50 1945-1970 29% Inwoners 92.900 94.300 97.600 100.600 8% Tussenwoning 422 € 135.650 74 € 1.353 Huur 47% Particulier 12% Mgw 36% 1971-1990 29% Huishoudens 47.500 49.500 52.200 54.300 14% Hoekwoning 210 € 150.950 85 € 1.392 1991 > 12% Twee onder één kap 104 € 211.750 80 € 1.652 Vrijstaand 70 € 301.750 140 € 1.988 Appartement 189 € 113.312 83 € 1.603 Gelderland Apeldoorn 155.200 64.900 2,4 Koop 59% Sociaal 32% Egw 75% < 1944 19% Woningvoorraad 64.900 67.300 71.100 73.900 14% Totaal 1.450 € 258.891 78 € 2.111 €5-8 1945-1970 29% Inwoners 155.100 156.500 158.000 159.600 3% Tussenwoning 412 € 210.000 60 € 1.752 Huur 41% Particulier 9% Mgw 25% 1971-1990 37% Huishoudens 66.200 68.300 70.900 73.000 10% Hoekwoning 204 € 226.600 77 € 1.814 1991 > 16% Twee onder één kap 205 € 283.944 70 € 2.306 Vrijstaand 291 € 444.944 103 € 2.838 Appartement 338 € 162.596 83 € 1.991 Arnhem 145.200 66.300 2,2 Koop 42% Sociaal 41% Egw 56% < 1944 26% Woningvoorraad 66.300 68.300 72.300 75.300 14% Totaal 1.657 € 190.739 74 € 1.798 € 6,50 - 10 1945-1970 31% Inwoners 143.600 146.000 152.600 158.200 10% Tussenwoning 501 € 180.944 69 € 1.588 Huur 58% Particulier 17% Mgw 44% 1971-1990 31% Huishoudens 72.200 74.800 79.100 82.200 14% Hoekwoning 234 € 204.700 75 € 1.709 1991 > 13% Twee onder één kap 107 € 309.167 78 € 2.045 Vrijstaand 56 € 495.000 129 € 2.613 Appartement 759 € 153.757 72 € 1.872 Ede 107.700 40.600 2,7 Koop 68% Sociaal 24% Egw 78% < 1944 13% Woningvoorraad 40.600 42.000 44.300 46.000 13% Totaal 939 € 269.316 49 € 2.285 €5-8 1945-1970 32% Inwoners 107.700 109.900 113.100 115.300 7% Tussenwoning 251 € 227.451 30 € 1.870 Huur 32% Particulier 8% Mgw 22% 1971-1990 35% Huishoudens 43.400 44.800 47.200 48.900 13% Hoekwoning 122 € 255.250 38 € 2.090 1991 > 20% Twee onder één kap 131 € 346.750 48 € 2.462 Vrijstaand 158 € 449.300 87 € 2.925 Appartement 277 € 174.165 51 € 2.307








Koopwoningen


2020

2015

2010

Prijzen

2008

%


%


%


%

Koop/huur


Prognoses

Marktstructuur


Algemeen


Provincie/Steden


102

Gelderland Nijmegen 161.600 69.400 2,3 Koop 42% Sociaal 44% Egw 62% < 1944 23% Woningvoorraad 69.400 72.200 76.900 80.500 16% Totaal 1.425 € 221.210 58 € 2.089 € 5,50 - 12 1945-1970 34% Inwoners 161.300 164.700 171.900 178.600 11% Tussenwoning 450 € 212.425 57 € 1.845 Huur 58% Particulier 14% Mgw 38% 1971-1990 29% Huishoudens 85.500 88.800 93.800 97.400 14% Hoekwoning 214 € 229.350 57 € 1.938 1991 > 14% Twee onder één kap 131 € 340.972 48 € 2.316 Vrijstaand 48 € 469.525 78 € 2.778 Appartement 582 € 177.572 59 € 2.234 Groningen Groningen 184.800 83.400 2,2 Koop 40% Sociaal 43% Egw 43% < 1944 30% Woningvoorraad 83.400 83.400 85.300 86.300 3% Totaal 2.323 € 172.223 44 € 1.800 € 5 - 10 1945-1970 28% Inwoners 182.500 182.000 185.000 188.000 3% Tussenwoning 626 € 179.450 43 € 1.757 Huur 60% Particulier 17% Mgw 57% 1971-1990 28% Huishoudens 106.500 106.700 108.600 109.600 3% Hoekwoning 219 € 180.667 47 € 1.659 1991 > 14% Twee onder één kap 149 € 268.417 46 € 1.993 Vrijstaand 80 € 366.850 64 € 2.387 Appartement 1.249 € 143.179 42 € 1.786 Limburg Maastricht 118.100 56.500 2,1 Koop 43% Sociaal 40% Egw 63% < 1944 21% Woningvoorraad 56.500 56.900 57.600 56.900 1% Totaal 394 € 224.763 94 € 1.923 € 5,50 - 11 1945-1970 36% Inwoners 118.000 117.700 116.300 114.100 -3% Tussenwoning 123 € 248.722 74 € 1.878 Huur 57% Particulier 17% Mgw 37% 1971-1990 30% Huishoudens 61.000 62.200 63.000 62.500 2% Hoekwoning 43 € 217.000 62 € 1.836 1991 > 13% Twee onder één kap 57 € 257.333 96 € 1.882 Vrijstaand 24 € 445.650 158 € 2.268 Appartement 147 € 158.294 110 € 1.954 Sittard-Geleen 95.500 43.500 2,2 Koop 58% Sociaal 30% Egw 78% < 1944 15% Woningvoorraad 43.500 45.200 46.100 46.000 6% Totaal 193 € 179.878 163 € 1.459 € 4,50 - 8,50 1945-1970 41% Inwoners 95.700 96.500 94.100 90.600 -5% Tussenwoning 40 € 134.500 173 € 1.285 Huur 42% Particulier 12% Mgw 22% 1971-1990 30% Huishoudens 43.400 44.500 45.100 44.800 3% Hoekwoning 23 € 175.500 183 € 1.467 1991 > 14% Twee onder één kap 80 € 186.025 152 € 1.435 Vrijstaand 29 € 265.556 186 € 1.708 Appartement 21 € 129.370 135 € 1.544 Noord-Brabant Breda 171.900 75.300 2,3 Koop 56% Sociaal 33% Egw 68% < 1944 18% Woningvoorraad 75.300 76.600 79.500 82.100 9% Totaal 1.812 € 258.857 59 € 2.216 € 6 - 9,5 1945-1970 32% Inwoners 171.900 173.400 178.000 182.500 6% Tussenwoning 654 € 225.150 47 € 1.933 Huur 44% Particulier 11% Mgw 32% 1971-1990 31% Huishoudens 79.900 81.500 84.500 86.900 9% Hoekwoning 266 € 264.325 63 € 2.084 1991 > 19% Twee onder één kap 215 € 335.028 60 € 2.396 Vrijstaand 153 € 558.611 96 € 2.999 Appartement 524 € 179.374 62 € 2.346 Den Bosch 137.600 60.000 2,3 Koop 50% Sociaal 39% Egw 66% < 1944 12% Woningvoorraad 60.000 62.100 64.500 66.500 11% Totaal 1.305 € 263.014 68 € 2.272 € 6,5 - 9 1945-1970 33% Inwoners 137.600 138.800 142.800 145.900 6% Tussenwoning 372 € 237.300 65 € 1.988 Huur 50% Particulier 11% Mgw 34% 1971-1990 35% Huishoudens 63.100 64.800 67.800 69.800 11% Hoekwoning 169 € 257.056 65 € 2.070 1991 > 20% Twee onder één kap 182 € 349.350 71 € 2.332 Vrijstaand 77 € 555.500 121 € 2.725 Appartement 505 € 208.237 63 € 2.463 Eindhoven 212.000 95.500 2,2 Koop 51% Sociaal 44% Egw 70% < 1944 17% Woningvoorraad 95.500 96.600 99.800 102.500 7% Totaal 1.889 € 239.190 60 € 2.103 € 5,5 - 12 1945-1970 36% Inwoners 212.000 211.400 215.000 218.900 3% Tussenwoning 702 € 225.875 49 € 1.870 Huur 49% Particulier 5% Mgw 30% 1971-1990 30% Huishoudens 104.800 106.000 109.400 112.100 7% Hoekwoning 277 € 261.778 56 € 1.969 1991 > 18% Twee onder één kap 152 € 343.200 72 € 2.238 Vrijstaand 101 € 562.333 120 € 2.651 Appartement 657 € 170.155 60 € 2.299

103



105






Koopwoningen


2020

2015

2010

Prijzen

2008

%


%


%


%

Koop/huur


Prognoses

Marktstructuur


Algemeen


Provincie/Steden


104

Noord-Brabant Tilburg 203.200 87.100 2,3 Koop 55% Sociaal 36% Egw 72% < 1944 19% Woningvoorraad 87.100 88.900 93.400 97.500 12% Totaal 1.859 € 216.470 87 € 1.864 € 5,5 - 10,5 1945-1970 30% Inwoners 203.200 203.200 209.100 216.100 6% Tussenwoning 874 € 192.300 76 € 1.676 Huur 45% Particulier 9% Mgw 28% 1971-1990 30% Huishoudens 96.200 98.000 102.600 106.700 11% Hoekwoning 316 € 222.125 91 € 1.772 1991 > 21% Twee onder één kap 202 € 329.100 91 € 2.139 Vrijstaand 77 € 491.667 132 € 2.569 Appartement 390 € 153.384 97 € 2.097 Noord-Holland Amsterdam 755.800 386.400 2,0 Koop 22% Sociaal 51% Egw 15% < 1944 49% Woningvoorraad 386.400 389.500 398.800 409.400 6% Totaal 7.323 € 254.308 33 € 3.425 € 7 - 16 1945-1970 19% Inwoners 747.100 743.200 752.900 769.700 3% Tussenwoning 562 € 312.750 44 € 2.676 Huur 78% Particulier 27% Mgw 85% 1971-1990 19% Huishoudens 411.500 420.900 431.400 442.200 7% Hoekwoning 190 € 289.150 47 € 2.582 1991 > 13% Twee onder één kap 69 € 453.049 54 € 3.114 Vrijstaand 56 € 610.000 91 € 3.964 Appartement 6.446 € 242.968 30 € 3.515 Haarlem 148.000 68.200 2,2 Koop 52% Sociaal 35% Egw 59% < 1944 52% Woningvoorraad 68.200 69.200 71.400 72.500 6% Totaal 1.818 € 245.689 27 € 2.573 € 5 - 11 1945-1970 24% Inwoners 147.600 147.400 149.400 151.400 3% Tussenwoning 680 € 284.400 23 € 2.618 Huur 48% Particulier 13% Mgw 41% 1971-1990 18% Huishoudens 72.200 73.400 75.500 76.900 7% Hoekwoning 183 € 310.222 24 € 2.784 1991 > 5% Twee onder één kap 27 € 539.722 24 € 3.350 Vrijstaand 18 € 743.906 46 € 4.033 Appartement 910 € 185.206 30 € 2.450 Zaanstad 143.500 61.400 2,3 Koop 44% Sociaal 44% Egw 67% < 1944 22% Woningvoorraad 61.400 63.900 71.000 75.400 23% Totaal 1.175 € 203.024 91 € 2.018 € 5 - 10 1945-1970 32% Inwoners 142.900 143.100 148.800 153.700 8% Tussenwoning 408 € 214.900 70 € 1.896 Huur 56% Particulier 12% Mgw 33% 1971-1990 29% Huishoudens 63.100 63.600 68.000 71.500 13% Hoekwoning 205 € 217.500 101 € 1.948 1991 > 18% Twee onder één kap 143 € 200.894 100 € 2.094 Vrijstaand 104 € 280.510 138 € 2.347 Appartement 315 € 153.606 93 € 2.079 Overijssel Enschede 155.900 67.100 2,3 Koop 50% Sociaal 41% Egw 71% < 1944 21% Woningvoorraad 67.100 68.300 70.000 71.200 6% Totaal 1.042 € 179.359 112 € 1.509 €€ 6 - 11 1945-1970 33% Inwoners 155.900 156.300 158.300 159.600 2% Tussenwoning 300 € 145.800 95 € 1.299 Huur 50% Particulier 9% Mgw 29% 1971-1990 28% Huishoudens 74.600 76.300 78.400 79.600 7% Hoekwoning 196 € 162.200 101 € 1.427 1991 > 17% Twee onder één kap 235 € 198.778 116 € 1.616 Vrijstaand 124 € 339.150 119 € 2.032 Appartement 187 € 120.821 140 € 1.467 Zwolle 117.400 50.500 2,3 Koop 51% Sociaal 36% Egw 72% < 1944 19% Woningvoorraad 50.500 52.400 55.000 57.200 13% Totaal 1.121 € 220.583 59 € 2.011 € 6,5 - 12,5 1945-1970 24% Inwoners 117.400 115.400 119.000 122.700 5% Tussenwoning 509 € 201.611 54 € 1.901 Huur 49% Particulier 13% Mgw 29% 1971-1990 33% Huishoudens 53.200 53.000 55.600 58.100 9% Hoekwoning 189 € 227.556 52 € 1.960 1991 > 24% Twee onder één kap 90 € 325.680 65 € 2.305 Vrijstaand 56 € 517.625 55 € 2.855 Appartement 277 € 156.490 73 € 1.990 Utrecht Amersfoort 143.100 58.600 2,4 Koop 52% Sociaal 36% Egw 69% < 1944 18% Woningvoorraad 58.600 61.200 67.200 70.700 21% Totaal 1.654 € 252.523 48 € 2.184 € 6 - 10 1945-1970 22% Inwoners 143.100 144.900 155.500 161.400 13% Tussenwoning 613 € 240.167 45 € 1.987 Huur 48% Particulier 12% Mgw 31% 1971-1990 30% Huishoudens 60.900 62.800 68.800 72.400 19% Hoekwoning 288 € 275.650 47 € 2.190 1991 > 31% Twee onder één kap 144 € 423.400 51 € 2.725 Vrijstaand 56 € 655.300 107 € 3.194 Appartement 553 € 168.891 46 € 2.160



Utrecht Utrecht 298.700 126.500 2,4 Koop 48% Sociaal 38% Egw 50% < 1944 35% Woningvoorraad 126.500 132.300 145.500 158.200 25% Totaal 3.735 € 241.181 38 € 2.653 1945-1970 30% Inwoners 298.700 298.900 323.700 350.600 17% Tussenwoning 1397 € 267.167 33 € 2.612 Huur 52% Particulier 14% Mgw 50% 1971-1990 15% Huishoudens 155.200 159.900 173.100 185.500 20% Hoekwoning 319 € 290.611 44 € 2.517 1991 > 20% Twee onder één kap 74 € 386.713 64 € 2.767 Vrijstaand 42 € 712.300 132 € 3.479 Appartement 1.903 € 197.762 37 € 2.686 Zeeland Middelburg 47.400 21.000 2,3 Koop 60% Sociaal 29% Egw 80% < 1944 23% Woningvoorraad 21.000 21.600 22.700 23.800 13% Totaal 297 € 214.425 94 € 1.799 1945-1970 27% Inwoners 47.400 47.300 48.100 49.300 4% Tussenwoning 120 € 171.863 84 € 1.560 Huur 40% Particulier 11% Mgw 20% 1971-1990 35% Huishoudens 21.500 21.800 22.800 23.700 10% Hoekwoning 60 € 193.800 66 € 1.637 1991 > 16% Twee onder één kap 43 € 264.500 97 € 1.789 Vrijstaand 26 € 414.600 152 € 2.455 Appartement 48 € 193.323 118 € 2.235 Zuid-Holland Den Haag 481.700 232.400 2,1 Koop 45% Sociaal 35% Egw 26% < 1944 42% Woningvoorraad 232.400 234.600 242.700 249.600 7% Totaal 5.178 € 205.871 52 € 2.017 1945-1970 24% Inwoners 481.700 482.400 497.200 510.800 6% Tussenwoning 768 € 314.950 50 € 2.259 Huur 55% Particulier 20% Mgw 74% 1971-1990 16% Huishoudens 237.000 246.300 255.200 262.200 11% Hoekwoning 255 € 341.500 60 € 2.358 1991 > 19% Twee onder één kap 105 € 545.302 62 € 3.067 Vrijstaand 49 € 661.278 106 € 3.521 Appartement 4.001 € 161.803 51 € 1.904 Dordrecht 118.300 52.800 2,2 Koop 53% Sociaal 32% Egw 56% < 1944 23% Woningvoorraad 52.800 52.800 53.500 53.900 2% Totaal 1.137 € 188.869 92 € 1.789 1945-1970 29% Inwoners 118.300 115.700 113.300 111.400 -6% Tussenwoning 482 € 187.125 84 € 1.720 Huur 47% Particulier 15% Mgw 44% 1971-1990 31% Huishoudens 53.600 52.600 53.400 53.900 1% Hoekwoning 172 € 209.900 106 € 1.760 1991 > 16% Twee onder één kap 70 € 338.050 114 € 2.302 Vrijstaand 29 € 495.000 202 € 2.763 Appartement 384 € 131.325 84 € 1.720 Leiden 116.800 51.000 2,3 Koop 50% Sociaal 37% Egw 50% < 1944 34% Woningvoorraad 51.000 51.300 53.400 54.800 7% Totaal 1.009 € 247.151 59 € 2.511 1945-1970 23% Inwoners 116.800 117.300 119.000 121.100 4% Tussenwoning 403 € 269.611 52 € 2.436 Huur 50% Particulier 13% Mgw 50% 1971-1990 33% Huishoudens 61.500 62.800 65.100 66.600 8% Hoekwoning 115 € 324.500 51 € 2.764 1991 > 10% Twee onder één kap 20 € 510.750 44 € 3.085 Vrijstaand 6 € 640.000 109 € 3.030 Appartement 465 € 192.150 68 € 2.482 Rotterdam 583.200 288.600 2,0 Koop 28% Sociaal 51% Egw 28% < 1944 34% Woningvoorraad 288.600 292.900 295.600 295.900 3% Totaal 4.353 € 177.734 84 € 1.849 1945-1970 27% Inwoners 583.200 576.500 572.000 570.500 -2% Tussenwoning 779 € 214.500 93 € 1.795 Huur 72% Particulier 21% Mgw 72% 1971-1990 24% Huishoudens 293.100 299.200 302.700 304.500 4% Hoekwoning 303 € 232.750 97 € 1.917 1991 > 16% Twee onder één kap 99 € 419.222 123 € 2.636 Vrijstaand 65 € 673.411 85 € 3.213 Appartement 3.107 € 145.086 79 € 1.803 Zoetermeer 120.700 51.800 2,3 Koop 51% Sociaal 39% Egw 59% < 1944 2% Woningvoorraad 51.800 51.800 53.900 55.400 7% Totaal 1.156 € 206.671 74 € 1.937 1945-1970 9% Inwoners 120.700 118.200 118.900 119.200 -1% Tussenwoning 371 € 241.600 75 € 1.931 Huur 49% Particulier 10% Mgw 41% 1971-1990 65% Huishoudens 51.300 51.600 53.900 55.400 8% Hoekwoning 185 € 259.622 86 € 1.981 1991 > 25% Twee onder één kap 30 € 388.050 131 € 2.375 Vrijstaand 15 € 598.214 104 € 3.124 Appartement 555 € 145.286 66 € 1.870






Koopwoningen


2020

2015

2010

Prijzen

2008

%


%


%


%

Koop/huur


Prognoses

Marktstructuur


Algemeen


Provincie/Steden


106

€ 6 - 12

€ 5,5 - 9

€ 5,5 - 15

€ 5,5 - 10

€ 5,5 - 10,5

€ 6 - 14

€ 5,5 - 9

107

108

FGH Real Estate Report 2009109

Focussing on bricks and mortar

FGH Real Estate Report 2009

110

Focussing on bricks and mortar

Content 114

FGH Real Estate Report 2009. Focussing on bricks and mortar

124

Interview Professor Dr Aart C. Hordijk

130

Trends office market

142

Trends retail market

150

Trends industrial real estate market

160

Trends residential market

168

Trends real estate investment market

178

Glossary and acronyms

180

Addresses

181

Factsheets

MRICS,

Director of the ROZ/IPD

111

112

FGH Real Estate Report 2009 | Foreword

Foreword | FGH Real Estate Report 2009

Focussing on bricks and mortar P.C. Keur Chairman of the Board As a statement, ‘Focussing on bricks and mortar’ best encapsulates our current position. It is difficult to say what the future will bring in these turbulent times, but as real estate financiers, our focus will remain firmly on the real estate, the bricks and mortar. This approach has been a key principle for many years now, as stated in previous editions of this publication, the FGH Real Estate Report, in which FGH Bank provides an overview of the trends and developments within the real estate market and our views thereon. This year, of course, a great deal of attention has been devoted to the financial crisis and its consequences for the real estate market, as there is no doubt that this crisis will also leave its mark on this particular market.

F.B. Overdijk RA Member of the Board

Still, there are opportunities in every market, even in a difficult one. The construction sector will experience difficulties in the coming period, for example, but high quality projects will nevertheless remain feasible. In the existing real estate segment, the current imbalance within the market affords certain parties the chance to step in under relatively favourable conditions. Moreover, the renovation market offers prospects: not only is it becoming increasingly larger, but it is much less susceptible to economic fluctuations. For us as real estate financiers, the changes in the market also mean a change in our approach towards the financing of bricks and mortar. Not only has the cost of funding increased, but risk also has a price again. Our focus is therefore on the quality of the real estate: the underlying value of the bricks and mortar. Given this particular framework, this report also contains an interview with Professor Dr Aart C. Hordijk, Director of the ROZ/IPD and Professor of Value Appraisal, who again stresses the importance of market knowledge. This is a view that we can only subscribe to. We are acutely aware that experience in the real estate market and knowledge of real estate are critical factors for success in a difficult market. Ultimately, a realistic view of market conditions, in combination with local involvement in the real estate market in general and with our business contacts in particular, are of decisive importance. With the 2009 FGH Real Estate Report, we are again pleased to provide you with an incisive overview of the most significant trends and developments in the real estate market and how we regard them: focussing on bricks and mortar and our outlook on the future.

113

Vision | FGH Real Estate Report 2009

114

The financial crisis currently gripping the market will already go down as one of the severest crises in world history; comparable to the Great Depression of the 1930s, in fact. The impact of such a crisis is substantial. Existing relations, for example, undergo a considerable shift, not only between financial service providers themselves, but also between market players and authorities. Due to the increased scale, which is so characteristic of the development of the Western world in recent decades, the consequences are not just limited to the domestic market. International relations are also under pressure. Collective confidence is damaged, and recovery from this will take time. A new balance must be found, with the foundations laid anew. The economic world as we knew it no longer exists. The question is, where are we heading?

Focussing on bricks and mortar Looking back on 2008, there is no escaping the con-

two leading trends in recent decades: globalisation and

clusion that an almost classic bubble in the American

increase in scale. In the current network economy, there

housing market has resulted in a large crisis for the entire

is an international chain, which besides increasing the

free-market economy. Its bursting has in any case had

market potential, has also simultaneously led to mutual

an extremely negative effect on confidence in the finan-

dependency; a dependency that also brings with it the

cial system. Moreover, it is regarded as one of the most

responsibility to ensure that the system remains manage-

important causes of the recession, which first emerged in

able. The time for reflection is ripe.

the United States, but in the meantime, besides Europe, has also affected other continents, including Asia, Latin

Tensions in the financial system

America and Australia. As to what makes this crisis so

The origin of the financial crisis lies in the extreme libera-

exceptional, many answers are possible. Whatever the

lisation of lending in recent decades. This was reinforced

case, it is true that if the aorta of the free market – the

by the low interest rates in the United States in the first

financial system – in the world’s largest economy silts up,

years of this century. Money was cheap and moreover

all the alarm bells should have gone off. This happened,

‘infinitely’ available. Inspired by low interest rates and

but too late.

rising house prices on the American housing market, irresponsibly large mortgages were provided to consumers by

There is incredulity about the speed and scale at which

means of complex financing constructions. A bubble was

countries and continents outside the United States have

created, which extends further than just the mortgage

been affected. It is in fact the bitter aftertaste of the

market. The whole international financial system has

115

116

FGH Real Estate Report | Vision


year changed the picture within a short period. Since

which does not in any way diminish the enormity of the

September 2008, the basic interest rates of all significant

damage to confidence. Any expectation that it will quickly

economies have been considerably reduced, in an ultimate

recover is unrealistic.

attempt to avert a deep recession, and consequently, short-term interest rates have fallen steeply. The lowering

The solution must come from the financial sector itself. It

of basic interest rates has however had much less impact

is true that the authorities have thrown out lifebelts on a

on the capital market – the market for issuing bonds with

huge scale, but the sector will have to take the initiative

which long-term financing is attracted. This market is

to stand on its own two feet again. This will involve

still not functioning optimally. In particular, banks with

returning to the utility function that it has played for

increased risk can barely obtain long-term financing

decades in social interaction, with risk management as the

without a state guarantee, and furthermore, high sur-

guiding principle. This is not to imply that no risks should

charges are imposed on corporate bonds, in comparison

or must be taken, but the process will have to occur in

with ‘safe’ government bonds. This can be regarded as a

a responsible manner. The more trenchant regulations

translation of the risks in the market. The effect is that,

from the Dutch National Bank (DNB) and the stricter sol-

despite the lower basic interest rates, the costs of capital

vability requirements from the capital markets also mean

remain high. Only when it becomes clear what risks are

that banks are in any case more cautious about providing

held by which banks can the market be expected to return

credit. This possibly seems counterproductive in the light

to normal.

of the present crisis; however, the market will benefit in the long-term from a healthy banking sector. It would

Exceptional circumstances, big consequences

therefore be irresponsible if financial institutions were to

‘Exceptional’, the circumstances are called: the inter-

now take (too) high risks at relatively low margins.

ventions in the financial system by central banks, the bailbeen affected. Debt positions are being paid down on a

consumers were directly confronted with the credit crunch

out plan of the American government, the worldwide

As a result of the crisis, a greater desire for oversight has

large scale, a process that is known as deleveraging.

by the nationalisation of Fortis Nederland and the demise

capital injections in a number of important banks, the

emerged in the public domain. This is expected to lead

of the Internet savings bank Icesave. It thus became clear

guarantee arrangements for savers and financial institu-

to a substantial tightening of the regulations, certainly

Back to risky sub-prime mortgages, which were removed

to all that greater than expected risks are attached to

tions, and the complete nationalisation of banks to keep

in Europe, but possibly also in the United States. A great

from the balance sheet in packages and subsequently

both money and capital and consequently that a higher

the system working. A situation that is comparable with

desire has arisen for more control of financial products

sold worldwide. The American government and the

price must be paid for this.

the 1930s, from which it was learned that government

and better insight into their results and effects. This requi-

interventions are necessary to prevent a long period of

res greater self-regulation by the financial institutions as

Federal Reserve assumed that the control of this process was sufficiently guaranteed by market mechanisms, but

Lower interest rate versus higher risks

economic decline. That is precisely the big difference this

well. They will have to set more stringent requirements

when the mechanisms began to break down in mid-2007

The central banks worldwide attempted to support their

time: worldwide, extensive measures have been taken to

for lending because, ultimately, the basis of a recession is

and the market stalled, banks had to put these types of

economies with interest rate cuts. The American system

control the situation, a process that is moreover not yet

generally unbridled and especially irresponsible lending;

assets back on their balance sheets. Their write-down led

of central banks, the FED, especially took a number of

at an end.

however, this additionally has a reverse side, as it will result

to a considerable weakening of the capital basis of the

unique interest measures at the beginning of 2008. At

financial institutions concerned: the credit crunch was

least as unique was the coordinated interest rate cutting,

Effects over the longer term

born. It would expand into a worldwide recession when it

which a number of central banks, including the European

Under the present circumstances, with all its uncertain-

Yes we can!

turned out that misgivings about the creditworthiness of

Central Bank (ECB), implemented in the autumn, as it

ties, two questions dominate. How long will the credit

The United States is certainly prepared to change, as was

and between banks were increasing.

was the same ECB which was actually on the horns of a

crunch continue? What are the consequences thereof in

demonstrated by the elections in November last year. For

dilemma in the preceding months. As a result of the high

the long-term? These questions are difficult to answer. In

the first time in history, the country has an Afro-American

This process accelerated after the fall of the American

inflation around the summer of 2008, it turned out that

both cases, confidence in the financial system must return:

president. It is a sign that a wind of change is blowing

business bank Lehman Brothers in September 2008.

an interest rate cut was not possible. The rate was even

the mutual confidence between institutions – actually the

through the country, which is desperately needed. The

Throughout the world, financial markets responded

temporarily increased by 25 base points.

first phase of the crisis – but certainly also the confidence

country is in a deep recession, with rapidly rising unem-

in a period characterised by less exuberant growth.

of businesses, consumers and the public sector in the

ployment, and the housing market is in poor shape.

prices fell steeply, while the one-month Euribor rose very

The demise of Lehman Brothers in combination with

financial system as such. The sooner the sector is ready

Moreover, the country is shouldering a sky-high public

sharply in the space of a few weeks. In the Netherlands,

the drastic fall in oil prices in the second half of last

to restore order, the sooner that confidence will return,

debt burden. It is more than 10,000 billion dollars in

sharply, by which a great deal of equity was lost. Stock

117

118



debt to others. The wars, in among other places Iraq and Afghanistan, do not, to put it mildly, contribute towards reducing public debt, and the enormous support operations and the costs thereof have meant that, in the long term, the dominance of the dollar as a world currency has been undermined. The dependence on fossil resources is enormous, while the switch to a more sustainable economy is still in its infancy. What is more, the important car and steel industries are creaking at the joints. For a president with ambition, it is a great time to step in, knowing that the electorate is thinking only one thing: ’Hope you can!” In comparison with the American economy, the Dutch economy is still doing fairly well. Government finances are, despite the rescue operations for the financial sector, in order. This does not detract from the fact that the economic outlook has shifted very quickly. On the third Tuesday of September 2008, the cabinet still spoke of a robust economy that could take a few knocks. With the necessary smoke and mirrors, purchasing power was guaranteed for 2009, whereby the steep fall in the price of oil gave some extra support. A façade? Within two weeks after the Queen’s Speech, the Dutch part of Fortis was nationalised, and the predictions for this year have in the meantime been adjusted substantially downwards in the knowledge that a recession is almost unavoidable. The Dutch economy is not so robust after all. This is certainly the case if you think that the foundation for a new economy, which is knowledge, technology, sustainability and entrepreneurship, has not yet really got off the ground in the Netherlands.

Perspective for the Real Estate Market In the spell of the crisis The Dutch real estate market is unmistakeably undergoing the harmful consequences of the credit crunch. The value of commercial real estate is falling, the funding of new projects has become more problematic and, moreover, the development sector has noted that the sale of new buildings is now more difficult. This is not to imply that the credit crunch has now become a real estate

119

120



crisis, however, as besides the real estate market, other

that of 2007, and the quantity of square metres com-

sated by higher rents and selling prices. This is precisely

housing market, where the production of new building

sectors are experiencing the consequences of the credit

pleted in the office and retail sector is higher than in the

the problem. By introducing higher prices into a market

has been badly affected by buyers’ lack of confidence.

crunch as well. It can be stated, however, that the impact

preceding years. These high production figures are above

with a falling demand, developers price themselves out

Measures that help consumers to regain confidence can

on the actual economy has now become concrete.

all the result of investment decisions taken in the fore-

of the market; however, the market mechanism for the

help to prevent a strong increase in the medium to long

Reorganisations are already taking place, and profit

going years and reflect the square metres that are now

time being seems to provide some benefit. Together

term. FGH Bank does not advocate government support

development in different companies in as many diffe-

actually added to the market. The sketched picture is

with the price of oil, other raw materials are becoming

to individual companies, but for much greater assistance

rent business sectors is under pressure. The downward

frankly positive, but the new building market is defini-

cheaper as well, and we see that construction costs are

for construction projects that are socially necessary. This

price correction in real estate, certainly in the marketable

tely changing, and such change is happening extremely

falling again. This is reinforced by the decline in the

also applies to investments in infrastructure. Larger con-

segment of the market, is not in proportion to the fall

rapidly.

number of construction projects and the consequent

struction companies are expected to concentrate more on

increase in the need for employment.

the groundwork, roads, and water works sector (GRW

in share prices, however. In comparison, real estate is making a ‘soft landing’, which is yet again proof that real

Last year, the sales potential of new buildings declined,

estate should be included as a long-term investment in

and real estate developers are now increasingly en-

Searching for new alternatives

cially, the government can boost the sector considerably

a broadly composed investment portfolio.

countering problems in selling their projects, both to

FGH Bank expects that, in the coming years, project

by earlier implementation of new building projects.

sector) in the coming period. In these difficult times espe-

private individuals and to investors. This affects the whole

developers will become more selective and concentrate

Construction sector at end of the sprint

chain because developers consequently have a reduced

above all on the management of their present portfolios.

Furthermore, renovation and redevelopment also still

Based on the production of new buildings, 2008 was an

capacity to start up new projects. In addition, the costs of

As a result, a decline in the production of new building is

provide new possibilities. This market is growing in size,

excellent year for the construction sector. The number of

raw materials further increased in 2008, leading to higher

inevitable. Support and guarantees from the government

partly due to the increasing ageing of buildings and

new dwellings, at more than 80,000, is comparable with

total investment costs, which should in turn be compen-

are thus not unnecessary luxuries, certainly not for the

higher requirements for sustainability. Moreover, there

121

122



are opportunities both in the market for commercial real

Secondly, private equity funds and hedge funds have

of more than one billion euros were not unexceptional,

for the Dutch market in order to achieve an attractive and

estate and in the housing market. Players will have to be

barely been active in the real estate market since last

not even for Dutch real estate portfolios. Internationally,

stable yield over the long term – even in times of extreme

flexible, however, and adapt their business operations to

year. These investors, who have driven the international

there was even an enormous ‘run’ on real estate, due to

uncertainty.

this particular market. In the longer term, the renovation

real estate markets to unprecedented heights in recent

which the prices of these types of portfolios, and thereby

market offers great opportunities in any case and is much

years with derivative real estate products, have been hit

in the market as a whole, rose to unprecedented heights.

Back to basics

less affected by economic fluctuations.

hard by the credit crunch. The loan capital they need to

This trend has come to an end for the time being. That

The recent market developments make one aspect crystal

finance their deals is now virtually unavailable. Moreover,

is to say: only portfolios that adequately qualify purely on

clear to FGH Bank as a real estate financer: risk will again

High-fliers in the real estate investment market have had their wings clipped

investment in these types of funds has a relatively high

the basis of the quality of the real estate are marketable

have a price; with this, the real estate market has landed

speculative character, since the portfolios purchased are

under present market conditions. The value of the bricks

in a different era. Compared to the foregoing years of

The investment volume in Dutch real estate declined con-

to be sold on at a profit in the short term. In any case,

and mortar will again be of decisive importance. Accor-

great prosperity, the world has turned upside down.

siderably last year, and the number of transactions also

the basis for the growth of these derivatives has been

ding to FGH Bank, this has sometimes been lost sight of

Investments in real estate will be much more critically

clearly fell. Thereby the momentum that characterised

swept away, partly because the market for them has

in recent years.

evaluated by investors, by developers and, last but not

the market in previous years was completely lost. There

been ‘locked-up’ since the summer of 2007. The recovery

are two important reasons for this. Firstly, the availability

of these markets is an illusion, according to FGH Bank,

The high prices and premiums on real estate portfolios

from the market. FGH Bank expects, however, that this

of financing capital declined considerably, certainly in the

certainly in the short term.

have meant that in recent years, within the Netherlands

process will take place in a controlled fashion; there is no

and elsewhere, excessive profits were attained. The

question of a bursting bubble. The extremes will simply

second half of the year, and investments with loan capital

least, by financiers. The excess air will hence disappear

thus became considerably more difficult. In addition,

Value of the bricks and mortar

market shot through the roof, which was expected in

disappear from the market. Quick profits from trans-

various foreign real estate financiers who have been active

The enormous increase in the investment volume in recent

view of the enormous pressure that was on it. In the

actions of a highly speculative nature are over for the time

in the Dutch market in recent years withdrew in 2008,

years was especially reflected by the size of the trans-

boom of the past few years, real estate was at an extra-

being.

leading to a further reduction in available capital.

actions and the underlying real estate portfolios. Deals

ordinary premium. The available investment capital, also called the wall of money, has for a long time had a strong

The real estate market is thereby returning to the basis,

inflationary effect. Now that investors are marking time

the long-term balance. There may currently be a dip, but

and credit is less easy to obtain, the market is looking for

there is room to climb out again. A condition for this is

a new balance. It is a logical consequence that the prices

that real estate players must remain loyal to the market

will be adjusted downwards within that framework.

and opt to turn the tide jointly. This requires the commitment of all parties and the willingness to commit to one

Suppressive effect on real estate prices provides stability

collective goal: ensuring the continuity of the real estate

Despite the slowdown in growth, Dutch real estate prices

harden and players lose sight of this precise, collective

still remain reasonably stable from an international per-

interest. In itself, this is entirely understandable, but the

spective. Also, in comparison with investments in shares,

irony is that this exact behaviour will have entirely the

last year in the Netherlands, real estate turned out to be a

opposite effect for the real estate market, let alone that

less vulnerable investment. The excesses, in times of both

solutions will come any closer for the individual players.

market. The risk in difficult times is that relationships

economic prosperity and decline, are evidently suppressed in the Dutch situation.

The real estate market of 2009 definitely provides opportunities for critical players, as long as they keep sight of

An important explanation for this is that not only rents

the long-term, the bricks and mortar, the location and

but also initial yields have developed less excessively than

the tenants. The reason for this is that something has

in many other (larger) countries. Furthermore, the market

remained unchanged despite all the commotion: the

is transparent, both in terms of transactions and with

need for accommodation, for businesses and consumers

regard to legislation. Countries that have seen very strong

alike. That seems to us a solid basis for players who are

value development in recent years, such as the United

serious about real estate. Only not at any price.

Kingdom and Ireland, are suffering the most from the consequences of a deteriorating financial climate. Preci-

Utrecht, March 2009

sely because of this stability, many foreign investors opt

Managing Board of FGH Bank N.V.

123

FGH Real Estate Report | Interview

Interview Aart Hordijk

124

Interview | FGH Real Estate Report 2009

Professor Dr Aart C. Hordijk MRICS has been Director of the ROZ/IPD Property Index since 1995. In addition, he holds positions as Professor of Value Appraisal at the Troostwijk Chair of Valuation at Nyenrode Business University and Senior Lecturer in Building Economics/Principles of Valuation at the Delft University of Technology. In 2005, Professor Dr Hordijk obtained his doctorate at Maastricht University with a dissertation on ‘Valuation and Construction Issues in Real Estate Indices’. His supervisor was Professor Dr Piet Eichholtz. The interview with Professor Dr Hordijk took place in November 2008. In January 2009, the text was adapted to take account of the developments that had taken place in the meantime.

‘In uncertain times, knowledge of the market rules.’ Valuation is perhaps the most difficult discipline in the current real estate market. Due to the financial crisis and its possible consequences for the value of real estate, there is a great deal of uncertainty. The values that applied before the crisis are no longer the norm, and a new equilibrium has not yet been found. Now, more than ever, valuation comes down to market knowledge and the experience of the valuer.

Real Estate Revenues Further Examined Nowadays, there is a lot more insight into the allocation of investment real estate. Institutional investors now invest about 10% of their capital in real estate, which is on the low side, since the yield of real estate over a longer period of years is higher than that of other investment categories. Institutional investors are becoming increasingly aware of this. An area of tension arises, however, because the results on shares in particular have fallen so sharply that real estate in the investment portfolio is becoming pre-

For valuation purposes, references from the previous time period are often reviewed. This means that, in the current rapidly changing market, the turnaround is only apparent at a later stage. Indeed, it was especially visible in the fourth quarter of last year. Furthermore, the real estate market is of course strongly segmented; the location, the sector and the property itself all play a role in value appraisal. Nevertheless, the large spread in value is still not so much the problem, as appraisal only becomes unworkable if totally different methods are used. Using the same methodology is important; parameters are an assessment of the valuer. This is why, from the ROZ/IPD Real Estate index, we keep reiterating the need to use the same valuation guidelines in this profession, and under the current market conditions, this is now even more important.

dominant. In ALM models (Asset Liability Management), this results in the share of real estate becoming relatively high and investors being forced to dispose of property because the proportions would no longer be correct. This is actually an undesirable mechanism precisely because, due to the relatively stable yield of real estate, an increase in the share of real estate in the asset mix is justified. The direct return is reasonably stable; the fluctuations are caused by the indirect return. This differs for each sector, moreover (housing, retail and offices), and also over time. You therefore have to be selective and follow the market carefully, which demonstrates once again that specific real estate knowledge is very important. If we look beyond the Netherlands, we see that yields in the different countries around us can fluctuate sharply. These fluctuations have to be assessed subtly, due to, among other reasons, the different rent systems appli-

125

FGH Real Estate Report 2009 | Interview


GNP-growth per annum (in %) and total return per sector per annum Source: OECD and ROZ/IPD

Quite often, the buyer contracted a large loan, some-

definite opportunities. Take Aldi, for instance, which is

times even at (low) variable interest, so that the return on

now risking the leap to Ireland, one of the countries

equity was potentially high; however, now that this high

hardest hit by the economic downturn.

financing has virtually ceased, the number of tenders

—

—

GNP

—

Offices

—

Residential

—

Retail

Industrial Real Estate

has decreased and price levels are lower. From a macro-

The question arises as to whether turnover rent is the

economic perspective, it can be expected that, due to the

solution for the relative malaise on the retail market. In

increasing uncertainty, the turnover rate of tenants will

my view, this would certainly be a positive contribution

20

fall. I expect that the increase in house prices will also

towards limiting the negative consequences of the eco-

4.5

18

come more or less to a standstill. Both parameters should

nomic downturn in the retail market. Tenants and letters

4

16

then be more conservatively assessed by investors than

actually have the same interests in the case of a rent

3.5

14

in the past. Sales to tenants will additionally be more dif-

based on the turnover. Unfortunately, in practice, it turns

3

12

ficult because mortgage conditions have become stricter.

out that this kind of rents have not yet become generally

2.5

10

2

8

07 20

06 20

05 20

04 20

20

20

20

20

19

19

19

19

19

03

0

02

0

01

2

00

0.5

99

4

98

1

97

6

96

1.5

Total Return (in %)

5

95

GNP-growth (in %)

126

accepted, as is the case in the United States. Moreover, The development of the purchase price of housing is also

letters are often disinclined to offer a rent reduction, for

an important parameter in the appreciation of rented

example. This leads to a rigid market development, which

housing. There are various forecasts in circulation here,

does not respond to the current extreme market situation

which vary from stable (CPB, Rabobank), to a fall of 5%

in the durable goods sector.

(NVM). It is clear, however, that sales of owner-occupier housing are stagnating, both for new buildings and for

Vacancies were already quite high in the office market.

existing ones. In 2008, the market shifted very quickly

In the short term, I expect a fall in employment in the

from a scant supply and a large demand to the oppo-

Netherlands. Germany, the Netherlands’ most important

site situation. This is explainable: with the ever-increasing

trading partner, has been seriously affected by the reces-

prices of owner-occupied housing, the owner could move

sion, and the consequences for employment go without

up the housing ladder; the price of the dwelling rises, the

saying. These factors translate into a declining demand

cable in the individual countries, which means that the

and less noticeable for retail. This does not bode well

buyer’s costs of approximately 10% are already ‘earned

for office space. In the first instance, we are not yet seeing

yields cannot be compared like for like. This too comes

for real estate. Now that the economy is cooling down

back’ within a couple of years, and there is enough equity

this in further increasing vacancies because leases often

down to knowledge of the market.

rapidly, we will also see a decline in the appreciation of

to take the next step on the ladder. Furthermore, a new

continue to run. The question is more a case of: What will

real estate, and its value will probably come under consi-

house could more easily be bought because people could

happen after the leases terminate? Who will then take-up

derable pressure.

always sell their own dwelling due to the scarce supply.

the vacated space? Less attractive locations will especially

On average, I see that institutional investors add about 2 to 3% in new investments to their portfolio every year,

Now that buyers are hesitant, the mortgage interest has

have difficulties, which will lead to a fall in value of the

and for good reason, as this produces certain yields. It

Normally, the industrial real estate market reacts first to

increased and loans are no longer so easily obtained, the

affected real estate.

is true that these yields are now somewhat lower than

a downturn in the economy; a market that at the end of

situation has changed radically: buyers want to sell their

before, but they are still positive. It is however incorrect

2007 was already characterised by high vacancies, which

own dwelling first before buying a new one, or they only

Market or Hype?

to assume that all real estate sectors show an increase

were found especially on outdated business parks. Tra-

want to purchase a new home on the condition that the

A few years ago, there was a discussion about whether

in value; in the office sector, for example, there was

ditionally, this market is also the first to recover as soon

current dwelling is sold. Partly due to this, moving plans

tenders were just a hype and if we should really count

a slight devaluation at the end of the third quarter of

as the economy shows signs of improvement, but this

are postponed, or people decide to stay in their current

them as part of the market; however, according to the

2008. Nonetheless, here too subtlety is required: history

time around, something extraordinary occurred: due to

dwelling and renovate/extend or improve it. The fall in

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), these

has shown that the decline is the greatest in specific

the sudden fall in demand, for which production was not

price of 2.5% in the fourth quarter of 2008, as reported

instruments certainly belong to the market. Tenders for a

segments, such as offices in residential districts and on

yet geared, there arose a need for extra storage space for

by the NVM (Dutch Association of Real Estate Brokers),

time determined the market, with a strong upward effect

industrial parks.

mounting stocks.

has made potential buyers even more hesitant.

on prices, and there is wide agreement on this. If you turn

Outlook for the Real Estate Sectors

The residential market comprises the owner-occupier

In the retail sector, it is becoming clear that consumers

risks, with downward value adjustments of sometimes as

Changes in the Gross National Product (GNP) and deve-

market and the market for rented housing/investments.

are considering carefully before they decide to purchase

much as 15%, and we see the consequences of this in

lopments in the office, retail and industrial real estate

I’ll start with the latter. In the recent past, investment in

anything expensive. The durable goods sector is especially

the Anglo-Saxon countries. Tenders have in the mean-

market run parallel, but with a one to two year delay

rented housing complexes via tendering was very popular.

affected by this. For other retailers, however, there are

time largely dropped out, and those that still exist remain

a hype into a market, however, you also take on certain

127

128

FGH Real Estate Report 2009 | Interview


on considerably different (lower) conditions. Moreover,

To summarise, we can draw a number of conclusions at

investors can simply withdraw their real estate from the

this point.

market if the price is too low. Looking back, I think we

n

Different times have dawned for real estate.

can say that tenders, despite their diminished number,

n

Increasing value for housing are no longer self-evident.

will become a structural phenomenon for very different

n

The effect on the GNP is still unclear; there will most

reasons. It so happens that the IVBN (Association of Insti-

likely be negative growth development in 2009.

tutional Property investors), as part of its fraud prevention

n

Consumer spending will decline in 2009.

programme, has recommended more use of this instru-

n

Unemployment will rise, and job vacancies will fall.

ment in the sale of investment real estate.

n

For real estate, this will mean more risk, resulting in

rising initial yields and pressure on rents in certain A similar hype development can be seen with CVs (limi-

sectors/segments.

ted partnerships), although I will immediately include the proviso that the good are suffering with the bad. The

The economy is beset by uncertainty, the extent of which

reason why many CVs are going down so hard is because

has not been seen for a long time, and government sup-

there were false hopes of high returns. They are thereby

port, as already applied in many countries, will probably

dependent on high financing to optimally profit from the

turn out to be inevitable.

so-called leverage effect on their own equity. CVs seldom make any well-founded pronouncements about the exit value of the real estate. In fact, the current yield is the exit yield. CVs also often wrongly assume that a ten-year lease contract is worth as much as a three-year contract, based on a continuously indexed rent, but in my view, this is a misconception. The yields achieved are being affected now that investors have to bring in more equity. Behold the problem in the exit value and thereby also in the exit yield.

‘Lessons Learned’ What is obvious to me is that spatial planning must become more guided. I am in favour of centralisation as, after all, not every village, in a manner of speaking, needs to develop its own large-scale retail park. It is for good reason that I cite this example because, particularly in the retail segment, parties are falling over each other, but there has too often been insufficient consideration of the life cycle of, for instance, district retail parks and the overlap between catchment areas. Collaboration between municipalities based on equal benefit principles is therefore the key, possibly with a pioneering role for an independent party; for example, the Ministry of Housing, Spatial Planning and the Environment (VROM).

129

Trends office market | FGH Real Estate Report 2009

130

The international economy is stagnating, and the business sector is gloomy about turnover development and employment. These circumstances already clearly influenced the office market in 2008, and in effect, considerably less office space was rented than in previous years. The amount of office space available also increased, rents cautiously declined and new building plans were put on hold or cancelled. In the coming years, attention will shift towards the existing stock. The quality of the office and its location as well as the value of the lease will therefore assume an even greater importance.

Growth in office jobs has passed its peak The labour market in the Netherlands continued to

now gloomy about turnover development and expect no

function surprisingly well in 2008. The number of jobs

expansion in their workforce. The consequences of the

grew last year by 80,000, and the number of vacancies

crisis for the financial sector will possibly be even more far

was even marginally higher than at the end of 2007.

reaching, and in other office-based sectors, the sentiment

The unemployment rate of 3.7% at the end of 2008

is also not exactly optimistic. Reduction in the size of the

was at about the same level as the previous year. The

workforce is an issue for a large number of companies.

number of sectors that experienced a shortage of labour

Foreign companies could in turn re-orientate their

declined during the course of 2008. Given this scenario,

overseas activities, and the reduction in the number

the foundations of the Dutch labour market are stable,

of employees that could possibly result would have an

and this distinguishes the Netherlands in a positive sense

irrevocable effect on the office sector. For 2009 further-

from many other European countries; however, due to

more, FGH Bank expects an increasing hesitance in office-

the open nature of our economy, the Netherlands is at

based companies with regard to expansion and moving

the same time more sensitive to international economic

plans, which will be to a significant extent due to re-

developments. The prospects for the labour market in

arranged priorities. Parallel to this, the focus will be

2009 are therefore gloomier because the Netherlands,

particularly on the existing accommodation situation.

along with the whole Euro zone, must prepare for a contracting economy.

Dynamics declining On the demand side of the office market, in 2008, there

A drastic change in circumstances must be taken into

was already early anticipation of the uncertainties in the

account for 2009. During the course of 2008, the assess-

international economy. Although economic growth was

ment of the economic climate by the business services

still high at the beginning of 2008, a substantial decline in

sector worsened drastically, and many entrepreneurs are

the take-up of office space was noted. Half way through

131

FGH Real Estate Report 2009 | Trends office market


Supply and take-up of office space in m 2 (1985-2008) Source: PropertyNL and Vastgoedmarkt

Oversupply of office space in The Netherlands (1988-2008) Source: FGH Bank

x 1,000 m 2

■ Supply

—

Take-up x 1,000 m 2

6,000

■ Frictional vacancy ■ Oversupply

7,000 5,000 6,000

4,000

5,000

3,000

4,000

3,000

2,000

2,000 1,000 1,000

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

0 1985

0

the year, take-up was approximately 30% lower than

Oversupply is structural

at the same period in 2007. The third quarter showed

The office market in the Netherlands has since the

a short-lived revival as the result of a number of large-

beginning of this century become too small for its boots.

scale transactions, but at the end of 2008, the rental of

As a result of the collapse of the ICT market, a great

offices again stagnated. The total take-up of office space

deal of office space became vacant. At the same time,

in 2008 came to 1.6 million m², which is considerably

a lot of new office space came onto the market, largely

lower than in recent years. In comparison with 2007,

speculative developments. Due to this, a considerable

there was a decline of about 35% in total take-up. The

oversupply was created in the office market within the

long-term average is about 1.85 million m² of leased

Netherlands over a relatively short period. In a balanced,

office space per annum. This is also higher than the level

healthily functioning market, there is about 6% frictio-

achieved in 2008. The demand side of the office market

nal supply. At the end of 2008, this was 13%, or about

has clearly stagnated.

3 million m² of excess office space.

The quantity of office space on offer in the Netherlands

As a consequence of this oversupply, the amount of

again increased in 2008, after two years of decline,

unmarketable office space with little chance of rental

which meant the market could only briefly profit from

has increased considerably. From an inventory of the

the boom. The total of available office space at the end

open rental market by FGH Bank, it turns out that the

of 2008 was just over 6.1 million m². This comes to about

share of long-term supply (space that is offered for three

13% of the total stock, and that is disturbingly high.

years or longer) within the overall supply has increased

Demand has not only declined, but during the first months

spectacularly within the space of five years: from 24%

of 2008, several new office developments were still under

in 2003 to 40% in 2008. In absolute terms, the quantity

construction. This has likewise led to an increased supply

of office space offered with a long-term nature in this

of office space.

period even doubled. The amount of office space with

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1,0001988

132

Two and three-year supply in the office market in 1998, 2003 and 2008 Source: Offices database Bak, edited by FGH Bank

■ Two-year supply ■ Three-year supply

x 1,000 m 2 3,000

61%

2,500 59% 2,000

40% 1,500

1,000 24% 500

48% 22%

0 1998

2003

2008

133

134



135



Development of avarage rental growth (actual) and GDP-growth 1988 -2008 (in %) Source: CPB and FGH Bank

—

%

Rental growth (actual)

—

GDP-growth

7.0

5.0

3.0

1.0

-1.0

-3.0

-5.0

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

-7.0 1988

136

little chance of rental being added to the market is

use of specific knowledge in the development of new

thus rapidly increasing, and the expectation is that this

building plans. This applies to developers and responsible

trend will continue in the coming period. Despite the fact

authorities alike.

that the number of new building plans is falling, office stock will consequently continue to grow in subsequent

New building plans on hold

years.

Due to uncertainties in the market, the development of

In the short term, no expansion in demand is expected.

new offices slowed rapidly in the second half of 2008.

The result is that supply will increase, primarily at the

In 2008, developers have been confronted with rising

bottom of the market. From a study carried out by

construction costs, highly restricted financing oppor-

FGH Bank, it appears that the biggest problems are

tunities and increased uncertainty about the prospects

occurring in mono-functional office and business parks.

for renting and selling office space. Consequently, both

It is particularly the medium to larger premises (2,500 m²

the number of building permits applied for and the num-

and above) built in the period from 1960-1990 that

ber of plans that actually commenced the construction

have the greatest chance of long-term vacancy. It is

phase fell in 2008. In 2008, construction started on a

notable, however, that a considerable amount of long-

total of about 500,000 m² of office space. This is a shift

term vacancies can also be found in properties that were

in the trend when compared to 2006 and 2007. Ground

developed after 1990 and even after 2000. According

broken for new office space was then 903,000 m² and

to FGH Bank, this is to a significant extent because the

925,000 m² respectively. The new building of offices is

developers did not sufficiently consider the quality of the

currently highly phased, and developers are reconsidering

location. Given the current market situation, there is now

the risks; without pre-letting, hardly any new develop-

a need, even more than before, for prudence and the

ments are taking place.

137



Against the strongly declining number of construction

is currently in use, and a large part of this is still eminently

the published rents have a somewhat cosmetic character.

is desired, both for market players and from a social

projects that are still being executed, there is an enormous

suitable for stable investment.

A downward adjustment is not on the agenda at this

viewpoint. Examples include hub locations around in-

amount of projected developments. Based on ‘healthy

time because market players wish to maintain the book

tercity railway stations and areas with an international

opportunism’ and inspired by the excellent performance

In favour of the tenant

value of their real estate and, to this end, employ narrow

image. Consequently, the effect on the balance in the of-

of the office market and economic growth, in the past

Rents were under pressure in 2008. This is an obvious

market rents. This is very probably not an indefinite

fice space market must be taken into account, as a further

few years, a large number of plans have been created on

consequence of the decrease in demand and the

situation, particularly not for premises that have been

expansion of the supply of unlettable office space is

the drawing board. As a result, the amount of schemes

persisting oversupply in parts of the office market. The

vacant for a long time. The office market in 2009 will

lying in wait. There are after all still too few offices

in the pipeline which are not yet concrete has especially

average weighted rent level fell by about 3.5%, from

become even more of a lessees’ market, and consequent-

subtracted from the stock by means of demolition

considerably increased in size. The fragile prospects for

143.-/m² in 2007 to € 138.-/m² in 2008. The real average

ly, the favour of the tenant is a central issue.

or change of function, while in the current unbalanced

the office market that are now manifest make it necessary

rental growth, that is to say, the nominal rental growth

to adopt a more realistic approach, by both the involved

corrected for inflation, is even at its lowest level for

Still opportunities

discussions about conversions, however, barriers rather

market players and the authorities. A large part of the

the past 20 years. History shows that the development

Despite the increasingly difficult circumstances, the

than solutions predominate, which frustrates the vital

projected developments can be cancelled or postponed

of actual rents keeps pace with economic growth. In

office market still offers possibilities. For investors, the

transformation process. This does however not detract

indefinitely; given the imbalance in the existing market,

light of the current market conditions and the predicted

current market situation affords opportunities to steer

from the fact that various initiatives have already been

this would not be an unfavourable development.

stagnation or contraction of the economy, FGH Bank

more actively towards having sitting tenants in their

taken, within the framework of which market players

expects a further fall in average actual rents, which will

portfolios, for instance, as cost-cutting is now also even

and authorities are jointly trying to resolve the problems

FGH Bank therefore foresees falling production of new

occur most in less marketable areas and properties;

higher on the list of tenants’ priorities than it was before.

with regard to long-term vacancy. Social pressure is also

build offices in 2009. As a result, more possibilities will

however, rents in the top segment will also come under

For them, extending the lease can be much more appealing

increasing on this point because citizens themselves

arise for the existing office supply. The most critical factor

pressure. The nominal prime rents in the Netherlands

than relocating the company, and for investors, it offers

are not blind to empty office areas and buildings.

is and remains the location of the building, but physical

fell slightly in 2008, to € 340.-/m² on the Zuidas in

prospects for assuring rental income for a longer period.

With the existing new building planning, according to

quality and image play an increasingly significant role as

Amsterdam and at Schiphol Airport.

This requires proactive portfolio management, according

FGH Bank, advantage can be taken of this situation,

to FGH Bank, and provides the certainty that the value of

provided that offices are built as flexibly as possible,

well. For such properties, the market remains good for

office market, this would be no more than logical. In the

the short and medium to long term. Due to the high

Influenced by declining demand and the structurally high

the portfolio will remain up to standard over the longer

so that possible function changes in the longer term can

supply, it is often forgotten that more than 40 million m²

supply, incentives have increased in 2008, and as a result,

term.

be optimally anticipated.

We also still see development possibilities. Although problems with vacancies occur particularly in large-scale Prime rents for office space in the Netherlands 1985 -2008 (in EUR/m 2) Source: FGH Bank

buildings, mostly in the large(r) cities, small and mediumsized enterprises are of much greater importance for the dynamics and growth in the number of jobs. Des-

400

pite the fact that in this segment the current economic circumstances lead to reconsideration as well, there are

350

nevertheless various regions where there is still demand

300

for office space and a qualitatively low supply. FGH Bank therefore still foresees favourable possibilities for the

250

development of, for example, office villas, multi-tenanted

200

buildings or the redevelopment of historical properties. 150

In addition, small to medium-sized premises have the advantage that they are more likely to be re-let over

100

time. 50

There also remains an investment market for large-scale 2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

0 1985

138

properties that can be developed completely pre-let. This applies particularly to high-quality offices in strategic locations, where a physical concentration of workplaces

139

140



Summary Jobs growth declining, dynamics in the market disappearing After two excellent years, the office market has found itself in a completely different phase. The number of transactions is falling because, among other reasons, office job growth is for the time being past its peak. A strong recovery in demand is not expected in 2009.

Supply is increasing, structural vacancy is defined The decrease in supply was of only short duration, and in the meantime, there has again been an increase. The supply has now reached an alarming level, all the more because a considerable amount has been empty for a long time. Buildings larger than 2,500 m², premises on office parks and business parks, and offices built in the period from 1960-1990 have a particularly increased risk of long-term vacancy.

Credit crisis holding back developers The new building of offices is currently strongly phased, and developers are reconsidering the risks; without pre-letting, hardly any new developments are taking place. This is appropriate, although particularly in the small-scale and regional market segment, opportunities still arise.

Rents down, more incentives The average weighted rents fell by about 3.5% last year. Corrected for inflation, the actual rents fell even more, nevertheless in a part of the market this is not initially noticeable. Via incentives, contract leasing is kept artificially up to standard.

Active portfolio management can prevent vacancy The current circumstances once again make it clear that rental income and thus also the tenants are crucial for retaining value. Investors who actively manage their portfolios can avoid many possible problems at an early stage as relocation is no longer high on the agenda for tenants. Good insight into the portfolio is naturally a primary requirement.

141

Trends retail market | FGH Real Estate Report 2009

142

Consumers are changing, and as a result, the retail trade is too. Important trends in recent decades include increases and decreases in scale, progressive ‘filialisation’, the advent of the Internet as a sales channel and the genesis of new, peripheral retail areas. These trends indicate that the retail market has become highly demand-driven. This is observable in real estate as well. The integration of functions and new sales phenomena have given the retail trade ever different representative forms. In addition, there is now a new trend with the discussion about American style mega malls. All this is taking place at a time when consumers are becoming increasingly cautious. Displacement in the retail market is thus lying in wait.

Pessimistic consumers Due to the boom, 2006 and 2007 were exceptionally

retail trade turnover, have had a good year despite

good years for the retail trade. The economy grew and

heavy competition in the sector (+2.5%). Yet shifts in

consumers’ willingness to buy was high. In mid-2007,

consumer behaviour are visible here too. Discounters

however, the tide turned and has continued to accele-

have especially gained ground in 2008. In addition,

rate in 2008. It is also notable that the period of strong

supermarkets are increasingly concentrating on their own

economic growth was of such a short duration. The

brands. This has, however, also positive effects because

retail sector had hardly recovered from the economic dip

the margins on these products are usually higher than

in 2003-2004 and now finds itself affected by the credit

on the A-brands.

crisis. Spending in the retail trade will consequently again be under pressure, and just as in 2003, consumers are

This year will be less favourable for the non-food sector,

currently pessimistic about the situation in which the

as consumers will be somewhat more hesitant to acquire

Dutch economy finds itself. It is not for nothing that

durable goods, which became apparent in the final

consumer confidence is at a historically low level. A

months of 2008; however, some of the predominantly

negative assessment of the economic climate and a low

negative sentiment has been eased by government

willingness to buy are the two determinative parameters

measures, and purchasing power will consequently in-

for consumer confidence, and they have contributed

crease in 2009. The unemployment premium has been

towards consumers buying fewer durable goods. This

abolished as of 1 January, and the cabinet has waived

scenario is characteristic of a stagnating economy.

the previously planned increase in VAT. In addition, labour organisations have fixed a wage claim of maximally 3.5%:

The furniture branch, but also electronics businesses and

a level that in the light of rapidly falling inflation will

fashion, are confronted with lower turnovers. The sales

have a positive effect on purchasing power.

figures for daily consumer goods (food sector), on the other hand, still show a slight increase. Supermarkets, for

Supply and take-up growing apart

example, which account for about 40% of the total Dutch

In just over a decade, about ten million square metres

143

FGH Real Estate Report 2009 | Trends retail market


Development of consumer confidence 1988 -2008 Source: CBS

– Consumer confidence

– Economic climate

in the past few years, many telecom shops have appeared,

half of the retail floor space in central shopping areas

and the trend of brand stores is becoming clearly visible

is nowadays taken up by formula shops. The local

within the Dutch retail landscape.

retailers, who often provide diversity and creativity, have been sidelined, partly due to the increasing power of the

– Willingness to spend

40

20

0

-20

-40

-60

The supply of retail space increased in 2008 and cur-

chain stores. Consumers seem little bothered by the

rently amounts to around 850,000 m². Vacancy therefore

consequent uniformity, even though they definitely

amounts to 2,5% of the total stock. Vacancies are found

appreciate a varied and unique range of shops. Retail-

particularly in B and C-locations: the shopping streets

ers that do not belong to the nationally-operating chains

leading to city centres and smaller district shopping cen-

nevertheless increasingly relocate from A to B or C-

tres. It is clear that the differences in the retail market will

locations. Investors, in turn, are satisfied with the

continue to increase. In A1-locations, there is still a great

formulas of large retailers because they provide certainty.

deal of demand from (inter)nationally-operating chains,

Developers likewise benefit from large retailers: with the

and rents have so far remained stable in this segment. In

development of new retail projects, they are certain of an

Amsterdam, the most expensive city in the Netherlands,

easily marketable investment product. Many municipali-

rents, at e 2,000.-/m², are comparable to those of 2007.

ties therefore find it difficult to resist new retail projects.

Outside the A1-retail areas, however, prices are under slight downward pressure.

Supply and take-up of retail space in m (2003-2008) Source: PropertyNL and Vastgoedmarkt 2

of retail space has been developed.

FGH Bank expects that local entrepreneurs will in future

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

-80 1988

play no role in A1-locations, which will however be

Local entrepreneurs vulnerable

undesirable for the streetscape. Local authorities should

The branches of the well-known and large chains have

therefore more actively set preconditions, certainly with

increasingly dominated the streetscape of city centres in

regard to the development of new city centre projects. To

the Netherlands over the past few years. Approximately

prevent local shopkeepers from also disappearing from

Consequently, total stock had grown to some 28 million square metres by the end of 2008. This considerably increased stock makes the retail market more vulnerable in the cur-

Supply

— Take-up

900,000

Prime rents for retail space in the Netherlands 1988 -2008 (in EUR/m 2) Source: FGH Bank

800,000

rent economic climate. There are

700,000

less dynamics, due to which take-

600,000

up and supply are growing apart.

—

m2

2,000 1,800

500,000

1,600

400,000

1,400

Supply is increasing, which is partly determined by a fall in the number of retail transactions. The transac-

300,000

tion volume in 2008 ended up at

200,000

493,000 m², over 10% less than

100,000

the annual average of 550,000 m² over the three preceding years. In

1,200 1,000 800

0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

600

addition, the take-up was for a sig-

Moda and Jack & Jones. Moreover,

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

such as Zara, The Sting, H&M, Vero

0 1992

the past few years are fashion shops

200

1991

that have expanded substantially in

1990

of expanding chain stores. Chains

400

1989

nificant proportion due to a number

1988

144

145

146



the B and C-locations in the streetscape, the Council

from the demand side, there is no doubt. The plans are

for the Dutch Retail Trade (RND) has advocated the

being held back, however, primarily for political reasons,

introduction of turnover rents. Such a variable turnover-

although pressure from the international market is in-

related rent, where small shops pay less, should ensure

creasing. It seems fairly certain that the political esta-

that the quality of life (diversity) remains up to standard.

blishment will not be able to withstand the innovative

The government could furthermore exempt shopkeepers

urging from the sector indefinitely.

from property taxes, so that they can invest more in their shop or shopping area. These plans offer many muni-

The best location for a mega mall is likewise a subject

cipalities the opportunity to strengthen their range of

for discussion. A mega-shopping centre, as it turned

shops, according to FGH Bank, and also serve a social

out to be in the United States, can have quite negative

purpose: without these measures, there is a danger of the

consequences for the established retail trade within

deterioration of B and C-locations, particularly in small

the immediate vicinity. Determining the correct size

and medium-sized cities.

and choice of the most optimal location are therefore difficult issues. In the Netherlands, according to

New concepts

FGH Bank, a location in the Randstad conurbation is

For some time now, a discussion has raged in the

the best option. Over seven million people live in the

Netherlands about the development of a mega mall.

Randstad. Possible negative effects would here be

After the earlier initiatives for the NL.C in Geldermalsen

spread over a large number of cities, and any damage

and the Experience Park Limburg in Venlo failed to

to a particular retail area would thus be minimised. In

materialise, a plan is currently under discussion for

the opinion of FGH Bank, it is however important to

Tilburg. The plan is not received with open arms by

anticipate the changing market in the development

local shopkeepers and neighbouring municipalities alike.

planning. The achievement of climate-neutral and

This year, however, Tilburg’s population will be able to

sustainable retail space is particularly favourable.

pronounce its own judgement via a referendum. The

Innovation is moreover good for the economic develop-

opening of a mega mall in the Netherlands has never

ment and evolution of the Dutch retail sector. Given

been so close.

this scenario, the concept of the mega mall could certainly represent added value for the sector.

Although the Dutch retail market is already multidimensional, the advent of a mega mall is just a question

Small-scale retail trade increasing

of time, according to FGH Bank, as a mega mall is actu-

The rise of small-scale retail establishments at traffic

ally the logical consequence of the tendency towards the

hubs is continuing, and stations are transforming

increase in scale that has been occurring for several de-

from transfer points into retail locations. In addition

right shops on their travels. Dutch citizens are spending

in 2008, goods worth some € 5 billion were purchased

cades. Shopkeepers and chains demand ever larger sales

to stations, we also see small-scale retail establishments

an increasing amount of time travelling to get from A

via the Internet. This is an increase of 10% compared to

areas, and it is thus inevitable that locations are sought

at other traffic hubs, such as airports and petrol stations.

to B, which certainly plays a part in this process and

2007, and every year, ever more new online consumers are

on the edges of cities. This trend originated in the 1980s,

More and more often small-scale retail has developed

generally leads to a change in purchasing behaviour.

added. Increased security has been an important change,

and since then, with varying degrees of success, furniture

at work locations as well, including at office parks,

Shops can take advantage of this by adjusting their decor

and this has lowered the threshold for many consumers

boulevards, mega stores and Factory Outlet Centres have

universities and hospitals. NS Poort, with its new railway

and range of goods as well as liberalising opening times.

for shopping online. Nowadays, the technology also

been developed in the Netherlands. In recent years, spe-

station concept ‘NS world stations’, takes advantage of a

Traffic hubs offer the retail trade many opportunities,

closely matches the individualisation and specialisation

cific retail parks have been added, and leisure facilities,

wider range of products and services. Next to catering,

and in the coming years, FGH Bank expects a further

of the increasing range. For certain sectors and products

such as multiplex cinemas, have also been moved to the

new shops are also foreseen in the areas of fashion and

expansion of this retail concept. Even in the current period

(such as banks, travel agencies, books, CDs, consumer

outskirts of the cities.

sports, health, media and travel.

of limited growth, niche markets remain promising.

electronics, mobile devices and telephone services), etail

These developments are in response to increasing

is eminently suitable.

An important question is whether, apart from these

consumer demand for more convenience, which is also

Online shopping gaining popularity

large-scale developments, there is also space for a mega

the reason why the demand for ‘transport hub shops’ is

The figures for the past few years leave no doubt about

In a number of sectors, the Internet is taking a certain

mall in a small country like the Netherlands. Reasoning

growing. People want to be automatically led past the

the rapid growth of online shopping. In the Netherlands,

proportion of sales from the physically established retail

147

148



Summary Pessimistic consumers continue spending For the retail sector, the credit crisis has repercussions for purchasing power, consumer confidence and spending patterns. Willingness to buy durables has especially declined. In the short term, due to a number of stimulant government measures, disposable income will remain unaffected.

Supply and take-up growing apart The substantially increased supply makes the retail market more vulnerable in the current economic climate. The retail market is less dynamic; take-up and supply are growing apart. Yet vacancy in the Netherlands, at 2.5% of the total stock, is still low.

Local entrepreneurs vulnerable Branches of the well-known and large chains increasingly dominate the streetscape of Dutch city centres. Their influence is growing, due to which local entrepreneurs are forced to move to B or C-locations. To ensure that the quality of life in these locations remains up to standard, the implementation of turnover-related rent is a genuine option.

New concepts Ongoing discussions are afoot about a mega mall in the Netherlands. There is demand from consumers, but the political establishment and the established retail trade in particular have doubts. According to FGH Bank, it is important to take advantage of a changing market. Innovation is good for the economic development and evolution of the Dutch retail sector, and the development of a mega mall is a logical consequence of the developments of the past decades. trade; however, this has as yet not resulted in a dramatic

Small-scale retail trade increasing

decline in the amount of retail space in use. There are

The growth of small-scale retail outlets in convenience locations is continuing, and social developments

two possible reasons for this. For many products, the

have reinforced the onset of this type of location. Moreover, shops can anticipate consumer demand

Internet cannot replace physical shops and is more of an

for convenience with their decor, range of goods and liberal opening times. The expectation is that both

additional sales channel. In addition, the shops that

the number of shops and the number of locations with small-scale retail traders will increase in the

disappear as a result of the advent of the Internet are

coming years.

often fairly easy to re-let because of the continuous need for physical retail space, particularly in city centres.

Impossible to imagine life today without online shopping

These city centre locations are and will remain, in the

The figures of the past few years leave no doubt about the rapid growth of online shopping. Due to

view of FGH Bank, the most important retail areas in the

increased security, the threshold for online shopping has been lowered and online spending will further

Netherlands, particularly because they possess their own

increase within the Netherlands in future. This will not lead to diminished demand for retail space,

identity, atmosphere and appeal. This is not to deny,

but to changing demand in certain branches of the sector, according to FGH Bank.

however, that competition from the Internet and largerscale, peripheral locations is becoming ever keener. In such a displacement market, possessing and further developing a unique ‘own’ identity is crucially important.

149

Trends industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2009

150

Entrepreneurs’ declining confidence affected the demand for new business accommodation in 2008. Although supply fell slightly, the amount of unlettable industrial real estate and outdated business parks remained at an undiminished, high level. At the end of 2008, the central government presented plans to meet the highly necessary restructuring requirements, and in the coming years, the improvement of outdated sites will be rapid. FGH Bank welcomes this process precisely because many business parks are sited in strategically important locations and are therefore eminently suitable for accommodating new generations of activities. In addition, this course of action creates opportunities to organise existing sites differently, and in city centre areas, this especially affords new opportunities.

World trade completely overturned The seemingly unbridled growth of the world economy

well as transport, are therefore faced with a difficult

came to a sharp standstill at the end of last year, and

year.

due to the financial crisis, global trade diminished at an unprecedented rate in the last quarter. Whereas until

Sharp fall in producers’ confidence

recently it was expected that strongly growing countries

The impact that the sharp turnaround in the economy

such as China and India would keep world trade largely

has had on producers’ confidence has been almost com-

on its feet, these countries are now also deeply affected

pletely discernable. Contrary to consumers, for most of

by the economic crisis. Although world trade increased

2008, Dutch entrepreneurs had full confidence in both

on an annual basis by 3.7%, for 2009, a contraction must

their order portfolios and economic prospects; however,

be taken seriously into account.

in September, this positive sentiment regressed. Never before had producers’ confidence declined so quickly in

These developments affect the Dutch economy more

the space of just one month. In the subsequent months,

severely because traditionally our exports have actually

confidence fell even further and was at -20,1% by the

responded strongly to fluctuations in world trade.

end of last year, which is the lowest level recorded since

According to figures from the Central Planning Bureau

1985.

(CPB), the growth in the volume of world trade relevant to the Netherlands fell from 6.6% in 2007 to 2.75%

The pessimistic mood within various branches of indus-

in 2008. For 2009, a fall of 2.75% is even expected.

try is tempering demand for new accommodation, and

Industry, especially the supply and wholesale sectors as

cost control is now the highest priority. The expectation

151

FGH Real Estate Report 2009 | Trends industrial real estate market


Development of relevant world trade and export of goods in the Netherlands (1970-2010) Source: CPB

is therefore that demand for new industrial real estate

fall compared to the record year of 2007. Nevertheless,

and/or building plots will decline sunstantially in 2009.

the mood of the market changed during the course of 2008 when the credit crisis intensified, and explains

% 20

— —

Relevant world trade Export of goods * forecast

15

10

Unbalanced demand and supply

why 65% of the total transaction volume took place

The industrial real estate market is one of extremes.

in the first half of the year. Traditionally, most indu-

While it services entrepreneurs who are solely active in

strial real estate has been taken up in the provinces of

the local market, industrial real estate also functions as

North-Brabant, North-Holland and South-Holland. In the

a link in the chain of international trade and transport.

Rotterdam and Amsterdam regions, uptake remained

The type of demand resulting from these different

reasonably stable compared to 2007. The Utrecht region

activities therefore varies widely. The demand for in-

experienced a good year: due to a number of large trans-

dustrial real estate is determined to a significant extent

actions, total uptake in 2008 rose by about 50%.

by the owner/users. The rental market constitutes a

5

0

relatively small part of the total market. Partly for this

The diminished demand for industrial real estate du-

reason, there is an unbalanced ratio of demand and

ring the course of 2008 has resulted, for the time

supply on the private sector industrial real estate market.

being at least, in a slight fall in average transacted rent.

Moreover, the industrial real estate market, just like the

Last year, an average rent of € 50.-/m² was achieved.

office market, contains a qualitatively and functionally

The prime rents in 2008 remained stable and hovered

severely outdated stock, which hardly fulfils present de-

around € 90.-/m² for logistics accommodation close

mand. At the end of 2008, 8.1 million m of industrial

to Schiphol Airport.

2

real estate were on offer, a slight increase compared to 2010*

2008

2009*

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

1975

1974

1973

1972

1971

1970

-5

2007. This supply figure still remains far above the desired

Logistics market remains promising

level for equilibrium in the market.

Within the industrial real estate market, the logistics sector is distinguishing itself more and more as a

Development of producer confidence (1985-2008) Source: CBS

Remarkably enough, the demand for readily marketable

sub-market with opportunities for professional market

properties remained high during the whole of 2008.

players. Although the economy has been under heavy

Uptake was 3.9 million m², which represents only a slight

pressure since the end of last year and the relatively

25

Supply and take-up of industrial real estate in m 2 (1999-2008) Source: PropertyNL and Vastgoedmarkt

20 15

—

x 1,000 m 2 10

Supply

—

Take-up

9,000

5

8,000 7,000

0

6,000 -5

5,000 4,000

-10

3,000

-15

2,000 -20

1,000

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1999

0

-25 1985

152

153



Prime rents for industrial real estate in The Netherlands 1987-2008 (in EUR/m 2) Source: FGH Bank

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0 1987

154

economically sensitive logistics market is under even

gistics developments as well, more consideration is being

greater strain, this situation has no impact on the funda-

paid to sustainability and respect for landscape quality.

mental underlying factors that have vastly improved this

This is a necessary change in mentality in FGH Bank’s

market in the last two decades.

opinion, not just because of the social benefits, but also as this offers the best prospects over the long term for

FGH Bank foresees no great shift in the core logistics areas

players who are active in this market segment.

within Europe. The Netherlands will retain its position as a distribution country, mainly due to the locations in and

From ‘hot spots’ to core areas

around the main ports of Schiphol and the Rotterdam

The rapid rise of the logistics sector in combination with

harbour. Therefore, continued emphasis must be placed

scarcity at the most important multi-modal hubs has

on developing these main ports; this is a fundamental

had a great effect on the development of the logistics

requirement. Along the important transport axes and

landscape in the Netherlands. There was not only a

other multi-modal hubs within the Netherlands, there

scarcity of (affordable) land, but of personnel as well,

must also be sufficient space created for logistics real

both quantitatively and qualitatively. The logistics facilities

estate. The green light that was given last year for the

have therefore in the first instance become spread

development of the Second Maasvlakte is therefore a

throughout the country and have gathered in locations

blessing, not only for the Rotterdam region, but also for

where different transport modalities come together. Over

the Netherlands as a whole. In addition, as a result of

time, however, logistics companies have also become

the renewed plans for the former Werkstad A4 project

established in intermediate locations. As a result, there are

(Amsterdam Connecting Trade, ACT), a considerable part

actually no longer any genuinely different ‘hot spots’, but

of the demand for logistics space near to Schiphol Airport

rather logistics zones within which the most important

can be fulfilled. In these particular projects and other lo-

activities take place. The different locations together form

155



dependent on the economic situation, and that does not look good this year. The expectation is therefore that fewer new transactions will take place and rents will be under increasing pressure. The decline is expected to be visible in all parts of this market segment. At the same time, however, the current situation affords opportunities to start preparing new initiatives for the medium to long term. It too often turns out that development planning becomes outdated by the actual reality and that the planning of new locations requires more time. Current circumstances offer sufficient scope to begin work on the development of new locations and real estate concepts in a more focussed fashion. Moreover, the specific needs of users must be taken into account because they remain under all circumstances conclusive, certainly in such a strongly fractionalised market as that of industrial real estate.

expects that these zones will in the coming years account

municipalities in many cases stimulate the development

the optimisation of scarce space and retaining the value

for an even greater share of total take-up, certainly if the

of new locations to increase employment opportunities;

of existing investments. Yet, in the current proposals,

trend towards multi-modal transport continues further.

that existing sites deteriorate as a result of this process

an important aspect is underexposed, namely users’

is taken with a pinch of salt. New policy is therefore

demands. This applies particularly to the logistics sector,

Market share of logistics take-up by region in the periods 2003-2005 and 2006-2008 Source: FGH Bank

■ 2003-2005 ■ 2006-2008

Letting go of old principles

badly needed, according to FGH Bank. The Task Force has

where increases in scale were made possible precisely

30%

In September 2008, the report ‘Chances for Quality’ was

taken a positive step in letting go of old principles in its

by new building in peripheral locations. This sector has

25%

presented by the Task Force for the (re)development of

recommendations. It points to the preservation of exist-

strong growth potential in the longer term, but such

20%

business parks. This Task Force, previously announced by

ing business parks, while reducing the development of

expansion opportunities are minimised when companies

the cabinet in the ‘Agenda 2008-2009: Reverification of

new locations, and where new locations are still being

are obliged to settle in existing (city centre) locations,

the approach to business parks’, was instituted in March

developed, the focus shifts to regional planning. There

within the framework of new policies. This has a contrary

10%

2008. Its assignment was to advise the Ministries of

will be fewer new sites, but larger ones with a regional

effect, according to FGH Bank, as more market forces in

5%

Housing, Spatial Planning and the Environment (VROM)

function. In addition, authorities will position themselves

the first place entails having an eye for market demand.

and Economic Affairs (EZ) on the future development

more in the background, thereby providing new oppor-

strategy for business parks. Particular attention was paid

tunities for free market operation. There is a flip side to

Now choices for the longer term

to solving one of the biggest problems in this sub-

this, however: in order to finance the restructuring of

Although there are sufficient opportunities in the

market: the resolution and prevention of vacancy and

existing sites, land prices in new locations will increase.

longer term, 2009 will still be a difficult year for the

obsolescence.

industrial real estate market. This market is highly

15%

0% Noord-Limburg

sed in previous FGH real estate reports. It contributes to

Zuidoost-NoordBrabant

of business parks is the lack of market forces. In addition,

Midden-NoordBrabant

good for 70 to 75% of total annual take-up. FGH Bank

Utrecht

The chosen line fits with FGH Bank’s vision, as expres-

Groot-Rijnmond

One of the most important reasons for the obsolescence

GrootAmsterdam

a complementary logistics system, and these areas are

West-NoordBrabant

156

157

158



Summary Global economic downturn affects the Netherlands World trade grew more slowly in 2008 than in the preceding years, as a result of the international economic crisis. The export position of the Netherlands has thus been affected. Although last year there was still some slight growth in exports, a decline is expected this year.

Turnaround in the second half of 2008 A downturn took place in the market for industrial real estate, particularly in the second half of 2008. This has led to the free fall of producers’ confidence and a subsequent decline in the dynamics of the industrial real estate market.

Slight decline in transaction rents Rents declined slightly last year, to an average of € 50.-/m². Consequently, rents in this segment are also under pressure. Nevertheless, the prime rents in regions with a strong market and high quality have remained almost unchanged in 2008.

Logistics zone dominant in the Netherlands The logistics sector manifests itself in a relatively limited zone in the Netherlands, within which specific locations function as a complementary whole. More than 75% of all logistics activities takes place within this zone, and this share is expected to increase in the coming years.

New policy must break through the existing impasse The business park policy in the Netherlands must be urgently reviewed. The expectation is that attention will perforce shift from new locations to the redevelopment of existing ones. Collaboration between municipalities will also become more important, and market players will have more room. This offers opportunities to break through existing automatisms, provided that sufficient regard is paid to the accommodation desires of the occupier.

159

Trends residential market | FGH Real Estate Report 2009

160

After many years of price increases, at the end of 2008, the housing market had largely ground to a halt. The most important cause is the financial crisis, which has severely affected consumer confidence. The housing market has consequently changed from a seller’s market to a buyer’s market within a short space of time. Nevertheless, the situation in the Netherlands cannot be compared to that in countries such as the United States, the United Kingdom, Ireland and Spain, where house prices have fallen substantially in a brief period. The Dutch housing market is actually still struggling with a mismatch between demand and supply, both quantitatively and qualitatively. Partly for this reason, house prices remained virtually stable over the whole of 2008.

Ceiling temporarily reached In September of last year, house prices fell nationally for

trend in the last quarter. Over the whole year, prices were

the first time in 18 years. The fall of 0.3% on a quar-

on average at the same level as in 2007.

terly basis was small but indicated that the Dutch housing market had reached its ceiling. There is as yet no ques-

Since 1990, house prices have increased every year; in

tion of a substantial fall in prices. According to the annual

the past ten years, even by over 82%. Still, figures show

figures of the Dutch Association of Real Estate Agents

that the market has for some time been sailing in quie-

(NVM), the median house price at the end of 2008 was

ter waters because, contrary to what is often imagined,

€ 233,000. That is 5% lower than the level at the end of

prices in the housing market over the last few years have

2007. This downturn is primarily due to the downward

increased more slowly compared to the period before the

Median selling prices and square metre prices in e according to housing type Source: NVM

Selling price

Square metre price

End of 2007 End of 2008

% change

End of 2007 End of 2008 % change

Terraced houses

215,000

212,000

-1.4%

1,846

1,843

-0.2%

End-of-terrace houses

237,000

231,000

-2.5%

1,934

1,907

-1.4%

Semi-detached houses

297,000

286,000

-3.7%

2,131

2,086

-2.1%

Detached houses

419,000

404,000

-3.6%

2,475

2,467

-0.3%

Apartments

180,000

173,000

-3.9%

2,290

2,283

-0.3%

Total

246,000

233,000

-5.3%

2,116

2,098

-0.9%

161

FGH Real Estate Report 2009 | Trends residential market


turn of the century. In the last five years, there has been

it is in the social interest that production is maintained,

a price increase of ‘only’ 17%, and due to this, there is

especially during these difficult times. The exceptional

merely limited overheating of the market. The Dutch

circumstances of this period require an active government,

housing market is relatively stable; a severe negative

which will ensure that its own goals can actually also be

price correction is unlikely in the longer term, according

realised by market players. Incentives that restore consu-

to FGH Bank. This is reiterated by Rabobank’s prognoses.

mer confidence and minimise risk are needed, and the

In 2009, it expects prices in the Dutch housing market

cabinet has in the meantime taken a number of measures

to remain the same compared to 2008. One explanation

to ensure this at the end of last year; however, measures

for this is that there is still a shortage, while purchasing

are also needed on the production side of the market.

power will increase next year, due to both fiscal measures

In land price policy, for example, there should be much

and pay increases. Partly for this reason, house prices in

more variation possible because land prices have up to

the Netherlands will remain reasonably stable, although

now been insufficiently adapted to the rapidly changing

the differences between the various regional housing

market conditions.

— — —

— — —

Private rental sector for single-family housing Private rental sector for apartments Subsidised rental sector for single-family housing

Subsidised rental sector for apartments Owner-occupier sector for single-family housing Owner-occupier sector for apartments

700 600 500 400 300 200

excess of apartments in various regions. The longer selExpectations for the coming period are especially worri-

ling periods for apartments is a logical consequence of

some. At the end of 2008, the Economics Institute for

this. The number of apartments for sale has risen by 23%

the Building Industry (EIB) issued the pessimistic prog-

compared to a year ago. Due to the shortage of affor-

nosis that the construction of new housing will fall by

dable apartments, the demand for smaller, cheaper ones

20% in 2009 and 2010. Production will thereby be far

is in fact great; however, particularly in the more expen-

below the level of 80,000 new homes per year desired

sive segment, apartments take longer to sell. The number

by the cabinet; this volume of construction is desperately

houses for sale achieved a record high in 2008: at the end

needed to reduce the deficit in dwellings, which is still

of 2008, 200,000 houses were for sale, of which 40,000

2%. Apart from the well-known causes of stagnation,

were apartments.

such as difficult procedures and high land costs, there is now the financial crisis as well, which makes it harder for

Uncertainty is the most significant threat

developers to obtain credit for new building. Furthermore,

The housing market is under pressure, and this is par-

we note that buyers are encountering more problems in

ticularly visible in the declining dynamics. Consumers in

financing a new house and are postponing purchasing a

the Netherlands have become considerably more careful

home because they do not want to run the risk of being

about buying a house, and willingness to buy certainly

confronted with double housing costs. This affects both

fell steeply in the second half of 2008, which has resul-

the market for existing buildings and the new building

ted in severely longer selling times. Consumers who do

market because the chain is blocked.

not necessarily need to move are postponing their plans wholesale. The most important reason for such hesitancy

The consequence is that the current financial crisis will

in buyers is the financial crisis. In addition, the tenor of

increase the shortage of residences in the medium to long

the final months of last year was strongly negative. In

term, and this could again lead to strong price increases

such uncertain times, consumers postpone major expen-

within a few years. Therefore, in the opinion of FGH Bank,

ditures, certainly when it concerns a home. Therefore, it is

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

the beginning of the 1970s, which has already led to an

1981

80,000 homes, is comparable to the 2007 level.

1980

especially spectacular, increasing sevenfold compared to

1979

in the number of owner-occupier apartments has been

in the production figures for 2008, which at more than

1978

in the building of new homes. This is not very noticeable

1977

family dwellings and 200,000 apartments. The growth

1976

The stagnating economy has led to a drastic slowdown

0 1975

715,000 residences were produced: 515,000 single-

1974

New construction under heavy pressure

1973

developed is crucial. In the last ten years, a total of over

100

1972

The question of what types of residences will be

1971

markets are becoming more clearly visible. Moreover, there are more negative than positive risks.

Index of new housing 1971-2007 according to housing type Source: ABF Research, edited by FGH Bank

index (1971=100)

162

163

164



particularly a question of a crisis of confidence, and if that

option to increase the quality of life and avoid extensive

more intensive collaboration between municipalities is

tinue, in the opinion of FGH Bank, as long as the courage

confidence returns, the dynamics will increase.

vacancy and deterioration. Contracting regions will be

of crucial importance in this. Choices will have to be

to put this on the political agenda is lacking.

especially forced to critically review their house-building

made in the interest of the collective, which means that

programmes, according to FGH Bank.

existing boundaries must be crossed. Market players

Energy-saving housing is high on the agenda

have a responsibility here as well, as they will have to

The government and market players do a great deal to

focus even more intently on the needs of the consumer.

drastically reduce energy consumption in homes, and the

Situation for first-time buyers remains difficult Since the end of the 1980s, sellers in the Dutch housing market were in fact continually in control. Residences

The most important contracting regions are, among

were regularly sold for the asking price, or well above, by

others, north-east Groningen, south Limburg and

which the situation for newcomers to the market rapidly

Zeeland-Flanders. Other regions will be added in the

Rental market remains closed

portance of energy-saving in the housing market, due to

worsened. Now that the market is transforming into a

coming years. All these regions have been or are

Fiscal subsidies are characteristic of the Dutch housing

the climate and the exhaustibility of fossil fuels, is thus

buyers’ market, the negotiating position of first-time

affected by a stagnating or decreasing population, a

market. The rental sector is supported to the tune of

clearly recognised.

buyers has seemingly improved; however, according to

falling number of households and increasing ageing

€ 12.5 billion annually: partly indirectly because the rents

FGH Bank, in reality, this is not the case. Prices are fal-

of the population. Many municipalities seek solutions

are kept artificially ‘low’; partly directly, in the form of rent

The two most important energy-saving measures by the

ling very slowly, certainly in the cheaper segment of the

for the falling numbers of residents in additional, new

subsidies. For 95% of all residences in the rental sector,

government are the Energy Performance Norm (EPN)

market, which is the element that most first-time buyers

construction, but this only increases the problems on

the rent and the annual increase are established via the

for newly built houses and the energy label for existing

focus on. Add to this the expectation that the production

the regional level, unless new building is at the same

letting policy of the Ministry of Housing, Spatial Planning

dwellings.

of new housing will fall in the coming years, the current

time coupled with the demolition of outdated housing.

and the Environment (VROM). A tenant who remains

Since 1 January 2008, the energy efficiency of a dwelling

impasse in the market is in some degree a foundation

According to FGH Bank, such a scenario makes the case

where he or she is cannot be confronted with a high rent

is established with the energy label, which is ‘mandatory’

for new shortages. Given the prospect of strongly rising

for more regional coordination in contracting areas, and

increase because it is linked to inflation. Moreover, price

when handing over a rental or sales contract, but there

prices in the medium to long-term, entry possibilities for

increases in owner-occupied residences in previous years

are no sanctions if this obligation is not fulfilled. A great

first-time buyers will thus remain limited.

have resulted in new dwellings within the rental segment

improvement in quality can be made as soon as the

joint target is to build energy-neutrally by 2020. The im-

having to generate increasingly high returns. The housing

energy label is genuinely seen as a goal, and is not used

Quite often, the solution for these ‘starter problems’ is

costs in the sales and letting markets are consequently

merely as a means, and genuine sanctions are imposed

sought in building additional, cheap homes. Experience

growing ever further apart.

if no energy label is produced on the transfer of a

has however taught us that there are in principle already

residence.

sufficient starter homes but that many households do not

Approximately 75% of all rented homes are owned by

move onto the more expensive market segments. This

housing corporations. It is therefore understandable

The repeated reduction of the EPN for new housing has

applies to both rental and owner-occupier residences.

that the corporations launched an initiative last year to

led to much criticism from market players such as the

The solution, according to FGH Bank, can be found in

reduce so-called ‘skewed housing’. In the framework

NVB, Bouwend Nederland, Aedes and the NEPROM. In

the development of attractive ‘trading-up properties’ in

of the experiment ‘Tailor-made rental’, various methods

April 2008, the Spring Agreement ‘Energy-saving in new

the (mid-)expensive market segment. However, account

were tested to accelerate moving on in the housing

buildings‘ was signed, which aims, among other things,

must be taken of local and regional differences, which are

market. Combating skewed housing is desirable because,

to bring about new energy performance standards.

becoming increasingly identifiable in the market.

according to the calculations of the Central Planning

The general goal of the agreement is to reduce energy

Bureau (CPB), some € 6 billion of public money annually

consumption in new dwellings and commercial real

Regional approach in contracting regions

ends up with tenants who strictly speaking do not need

estate by 25% by 2011, and by 50% by 2015. The real

Housing markets are regionally and locally orientated.

it. According to FGH Bank, an important role should be

estate sector has thereby concluded a very ambitious

House prices are largely determined by local circumstan-

reserved for the housing corporations because they own

agreement with the cabinet and has clearly indicated that

ces and the extent to which there is a housing shortage

a large part of the rented housing stock and also have

sustainability is high on the agenda with private parties

on a regional level. As not every area has a shortage of

sufficient reserves to function as partial developers. The

too. FGH Bank expects that the production of energy-

residences, price differentials between the various regions

corporations see opportunities for building new dwellings

efficient homes in the coming years will increase strongly

will increase. In certain regions, due to an excessive and

declining, however, because their freedom to implement

and that living (energy) costs could thus also be indi-

outdated housing stock, prices will come under pressure,

rent increases is highly limited, and since 1 January 2008,

rectly reduced. In our opinion, in ten years’ time, the

due to which a mismatch between demand and supply

they have to pay corporation tax on all their activities.

housing market will have a much more sustainable

will occur. We are already seeing the first symptoms of

Partly due to this, in the Netherlands, too few trading-up

character.

this, and the process will continue in the coming period.

properties are built, and the problem of skewed housing

The demolition of existing homes in certain areas is a real

remains unresolved till now. The current impasse will con-

165

166



Summary Buyers are more careful, uncertainty the biggest threat to the housing market Due to great economic uncertainty, potential buyers of residences are very reluctant to purchase especially since the last quarter of 2008. As a result of the rapidly increasing supply of both existing and new residences, the Dutch housing market is changing from a seller’s to a buyer’s market.

New construction is declining The amount of new housing produced in 2008 is approximately comparable to 2007. During this and next year, however, the market will see a decline, which could be as much as 20%. This lays the foundation for possible sharp price increases in the medium to long term.

Affordability and supply limited for starters, new concepts promising Due to the lack of affordability, it is difficult for first-time buyers, sole wage-earners and those on below average incomes to finance the purchase of a home. There are opportunities, however, particularly in city centres, for refurbishing outdated areas, districts and existing buildings.

Changing housing demand in contracting regions requires a regional approach In a number of regions within the Netherlands, the population and the amount of households are already declining, and in future, other regions will exhibit similar trends. Consequently, vacancy is a threatening issue. To prevent it, regional coordination in shrinking areas in combination with better collaboration between municipalities is of crucial importance.

Rental market remains closed, important role for corporations To reduce skewed housing, a number of corporations started a new experiment last year: ‘tailor-made rental’. The role of the corporations is important in the rental market, but in fact, genuine solutions remain lacking. More market forces are needed to better attune the rental and sales sectors. This also requires political solutions.

Energy-saving housing high on the agenda Energy-saving measures in the built environment have the full attention of the government and market players. With the energy label for existing stock, a substantial increase in quality can be achieved. The Spring Agreement ‘Energy-saving in new buildings‘ is a very ambitious initiative, and partly due to this, according to the FGH Bank, the housing market will have a much more sustainable character in ten years’ time.

167

Trends real estate investment market | FGH Real Estate Report 2009

168

The property investment market has had to settle for a good deal less in 2008. The glorious years of strong appreciation in value, liberal funding and low costs have for the time being come to an end. Shortages have been replaced by a larger supply, lower prices and a sharp decline in the number of transactions. In short, it’s poor times for adventurers; however, it’s a much more interesting period for those professionals who are able to look beyond the boundaries of the current economic situation and truly appreciate the special nature of real estate. Real estate is again becoming the domain of specialists.

European property market makes a hard landing The European investment market has been completely

FGH Bank expects this to be a temporary situation.

overturned within the space of a year, and the enormous

Interest in the Netherlands will remain high, including

growth that occurred up to and including 2007 came to

from within our own borders; however, the conditions

an abrupt halt in 2008. The volume of investment fell to

under which these transactions will again take place will

e 125 billion, about half of the record level of 2007.

clearly be different and focussed on avoiding risk.

In most countries, a severe downturn can be observed, Kingdom, Germany and France, are losing more ground

New investments in the Netherlands considerably lower

than most of the smaller nations.

Even the Netherlands cannot avoid the slump in the

and the three biggest investment countries, the United

market. Last year, there was € 3.8 billion of new investThe decline in the volume of investment is coupled with

ment in real estate, a level that is comparable to 2003.

a substantial correction in prices. Price corrections are

Set against the level of 2007, this represents a decline

taking place of up to around 50%, especially in metro-

of 51%. Yet it is immediately noticeable that this decline

politan areas like London. These are the extremes in the

in the Dutch market is less than in Europe as a whole.

market, however, which are furthermore closely related

While that does not alter the situation, it places the

to local circumstances. In many cases, there was an

market in the Netherlands in a different light. The Dutch

enormously strong investor demand in combination with

real estate market has grown strongly in recent years but

a high degree of funding and a substantial degree of

clearly less than in many of the countries around us. In-

opportunism. Elsewhere, the effects are less disastrous,

vestors are, with regard to both rents and initial yields,

although prices in the Netherlands have also declined,

not given to unprecedented extremes; however, this does

which is largely the result of the dropping out of a large

not undermine the fact that the market overturned in

number of foreign investors, who had certainly set the

2008, and initial yields rose by about 0.5 to 1% across

tone in previous years.

the board.

169

FGH Real Estate Report 2009 | Trends real estate investment market


This is not to imply that the worst is behind us, as the

and have partly disappeared from the market. In addi-

credit crunch and its consequences have turned out to

tion, the sharp decline in the property investment volu-

be well-nigh unpredictable, and certainly the seriousness

me has also particularly led to a steep fall in the number

of the situation has been underestimated several times.

of larger portfolio transactions. It is the very investors

So long as it remains unclear as to whether banks and

that have disappeared from the market who had until

financial institutions will be confronted with unplea-

recently principally bought the prime buildings and

sant surprises, the market will stay tight. Furthermore,

larger portfolios in order to acquire a strong market

a worldwide recession could have considerable negative

share. The rapidly changing market circumstances have

effects. It is clear that the profitability of companies is

now precisely led to the same players having to stake

under pressure, particularly since the third quarter of

everything to keep the yields on their investments up to

2008, and if the presaged recession leads to bankrupt-

standard.

cies and rent cancellations, investors’ yields will be directly

New investments in commercial real estate according to type of real estate and investor (excluding residential real estate and private investors) in EUR millions (2008) Source: Vastgoedmarkt

Institutional

Foreign real estate

investors

Real estate funds

investments

Total

Offices

150

400

1,200

1,750

Retail

550

250

100

900

Industrial real estate

100

300

800

1,200

Total

800

950

2,100

3,850

affected. The reticence of investors can therefore be

The decrease in investment is tangible in all segments of

fully explained and will very likely also be identifiable in

the market, yet it is primarily the office sector that has

their investment policy for this year.

been substantially invested less in, despite the sale of the

segment too, it is obvious that the good days are over for

partly from the write-down of real estate, through which

Corio portfolio to White Estate Investments and the KFN

the time being.

the value has fallen. As a result of the changed market

Foreign investors pulling out

portfolio to ING Real Estate. These particular transactions

The performance of foreign investors within the real

were two of the most important deals in 2008, although

Logistics space still showed a positive development

ded as being one of the most important market parties

estate market constitutes the most important reason for

they were finalised just before the big turnaround in

during the first months of 2008, but this market, which

capable of regenerating the dynamics within the real

the sharp decline in the volume of investment. Due to a

the market and would currently be unfeasible in the

is sensitive to economic conditions, is meanwhile having

estate market. As they finance with a relatively large

lack of loan capital and credit providers’ stricter require-

manner in which they originally took place. Investments

a great deal of difficulty maintaining its position as well.

amount of their own assets, they are less dependent

ments, foreign investors have substantially less to invest

in retail property have likewise fallen sharply. In this

Investments in alternative markets, such as health care

on loan capital, while at the same time competition in

property and hotels, also declined in 2008. Investors are

the market has diminished. Nevertheless, many pension

opting primarily for secure sectors where the quality of

funds have been hit hard in the last few months by the

the location and the tenant are crucially important. This

steep decline in the value of shares and the downturn in

is not a new development, however, and has also been

long-term interest rates. Due to this, the degree of cover

discussed in previous FGH real estate reports.

of a number of important funds has dipped below the

New investments in commercial real estate (excluding residential real estate and private investors) in EUR millions (1987-2008) Source: Vastgoedmarkt

circumstances, institutional investors are currently regar-

required minimum. Before players return to the market,

■ Dutch investors ■ Foreign investors – Total

Share of real estate in institutional investors’ portfolios declining

8,000

7,000

priority will therefore have to be given to working out their own financial situation.

For the first time in history, institutional investors have

6,000

5,000

4,000

3,000

2,000

1,000

invested more in indirect real estate than in direct real

Yields on real estate lower

estate. The most important reasons for this include the

The trend of strongly increasing investment yields

high management costs of an own real estate portfolio

on real estate was broken last year. Based on data

and the liquidity that investors require in order to spread

taken from the ROZ/IPD real estate index, up to and

their investments. As a result, a clear shift has occurred

including the third quarter of 2008, real estate achieved

towards real estate funds, especially to unlisted funds. In

an average yield of 8.7%. This lower yield is primarily

view of the enormous investment amounts involved here,

explained by a sharp fall in indirect yields. Last year, this

further internationalisation can be expected, despite the

came to 3.2%, while the increase in value a year earlier

fall of foreign investment in the Netherlands and Europe

was still 6.6%. In all sectors, value appreciation has

in 2008.

declined, and there has even been a fall in value for offices and business accommodation.

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0 1987

170

It is striking that the share of real estate in the investment total for 2007 fell to 9.5%, particularly as in recent

The direct yields on real estate investments remained

years there had been an increase. The decline originates

virtually stable at 5.3%. In these hectic times, such a

171

172



stable factor is highly valuable. As a result of the slow-

Housing corporation real estate stable

down in economic growth, however, there is a greater

In 2007, the performance of housing corporation real

chance of rent cancellations, by which also cash flows

estate, at 6%, was almost comparable with the per-

can be put under pressure. Furthermore, inflation is ex-

formance of the previous year, as shown by the Aedex/

3rd quarter 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

pected to level off in the short term, due to which the

IPD Corporation Real Estate Index. The low yield on

Offices

indexed rents will not increase by as much. For matu-

rental income is striking and relates to the fact that

Retail

ring leases, the latitude for negotiation for existing te-

the level of rent increases is determined by the political

Industrial real estate

nants has increased, which has a depressive effect on

establishment. Appreciation in value is therefore to a

Housing

rents. The economic slowdown nevertheless has one

large extent responsible for the total yield of 6% for

Total

advantage: because companies have become more

housing. As the value of corporations’ housing port-

cost-conscious, new accommodation is lower down the

folios is under pressure as well, the expectation is that

Shares

19.1

38.7

45.9

14.7

25.9

2.9 -17.4 -32.3

7.6

5.1

agenda. Consequently, the expectation is that tenants

performances will decline in the coming period.

Bonds

15.7

11.7

9.6

17.7

-6.8

5.1

8.0

4.7

Total yields per sector (1995 -2008) in % Source: ROZ/IPD 2008

8.6

8.8

12.0

14.4

15.5

15.1

12.0

8.3

5.2

5.5

7.0

11.5

11.3

7.7

9.4

8.7

10.6

12.7

13.3

10.0

11.3

12.1

13.7

17.1

12.0

9.9

9.8

9.2

10.3

13.5

14.9

13.4

10.8

13.1

10.5

9.5

6.4

8.5

11.1

13.0

11.7

8.8

12.3

14.3

13.7

13.7

10.8

11.9

12.7

13.7

16.9

18.5

12.1

8.4

7.1

7.6

10.1

11.4

9.6

7.5

15.8

16.1

11.4

8.8

7.1

7.8

10.2

12.5

11.3

8.7

32.5

18.5

9.3

11.2

-1.1

1.7

8.5

9.5

will leave less quickly and that will reduce the risk of vacancies in the portfolio. According to FGH Bank, active

An opposite picture is shown by the performance of

(risk) management can contribute towards maintaining

commercial and social real estate (BOG and Social

direct yields, which means that investors even more than

Real Estate). Here, there are expressly relatively high

before must possess good insight into the users, payment

direct yields. The indirect yields on these investments

flows, costs and risks in their portfolios.

on the other hand, at 1.9%, could be called scant. We

Total yield for each type of housing (2000-2007) in % Multi-family housing Source: Aedex/IPD Social Housing Property Index Single-family housing

2005 2006 2007

3-year average

8.0

6.1

5.9

6.7

6.7

6.0

6.2

6.3

Commercial real estate

9.4

7.7

6.6

7.9

Total

7.6

6.2

6.0

6.6

Direct and indirect real estate investments in billions of EUR and % Source: CBS, edited by FGH Bank

1980

1990

1995

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

can therefore see exactly just what types of dilemmas

ase even further and ultimately stabilise in the medium

Pension funds

6.3

14.2

19.4

23.3

26.0

23.4

22.9

23.1

22.9

19.7

18.9

confront the housing corporations. A more market-

to long term. This will thus be at a higher level than that

Insurance companies

4.8

7.3

8.6

13.5

14.8

15.1

13.8

14.3

13.1

14.1

14.1

oriented performance is expected, which can be found

at which the market has become accustomed to in recent

Investment companies

1.5

7.0

8.9

28.7

31.1

23.1

23.2

21.7

24.5

28.4

18.5

in the direct yields; but corporations, apart from the

years.

Other institutions

-

-

0.3

0.0

0.0

0.1

0.1

0.1

0.2

0.2

0.2

exploitation of social housing, have investment in the

Total

12.6

28.5

37.2

65.5

71.9

61.7

61.0

59.2

60.7

62.4

51.7

0.3

2.5

6.0

23.8

24.3

22.8

25.9

31.0

39.9

53.4

51.7

Direct real estate

Indirect real estate Pension funds

quality of the living environment as a core task and

There are various reasons for this. Firstly, due to the

that translates into activities that generate hardly any

decline in the value of real estate, it has become clear

added financial value. Due to this, the performances

that the risks associated with this investment category

of housing corporations are difficult to compare with

must be reconsidered, which will lead to a higher risk

Insurance companies

0.1

0.4

0.7

2.1

2.3

2.0

2.0

2.9

3.0

3.4

3.1

those of market players, while the playing field on

surcharge with regard to long-term interest. The oppor-

Investment companies

0.0

0.2

0.5

3.4

2.7

1.9

2.0

2.4

2.7

3.5

2.3

which they both operate is becoming more level.

tunistic times, when properties were traded for yields that

Other institutions

-

-

0.1

0.0

0.0

0.0

0.1

0.1

0.1

0.1

0

Sooner or later, according to FGH Bank, a choice will

were even below the long-term interest rate, are for the

have to be made. It is in that case obvious to opt for

time being over.

Total

0.4

3.1

7.3

29.3

29.3

26.7

30.0

36.4

45.7

60.8

57.1

a strict separation between the social and commercial activities of housing corporations.

Total

13.0

31.6

44.5

94.8 101.2

88.4

91.0

95.6 106.4 123.2 108.8

Direct real estate

Indirect real estate

96.9% 90.2% 83.6% 69.1% 71.1% 69.8% 67.0% 61.9% 57.0% 50.6% 3.1%

9.8% 16.4% 30.9% 28.9% 30.2% 33.0% 38.1% 43.0% 49.4%

just like real estate. As a result, the costs for banks will be

47.5

Initial yields have increased considerably during the course

substantially higher for attracting funds. In view of the

52.5

of 2008 due to the credit crunch, the increased financing

scope of the financial crisis, it could take quite a while be-

costs, the limited funding available and uncertainties in

fore the market again normalises. In addition, the banks

Total investment

Share of direct real estate

more expensive. Money, after all, has a higher risk profile, Higher initial yields not an isolated incident

As an extension to this, attracting funding is becoming

116.6

290.1

466.8

830.0

831.2

779.4

854.9

932.1 1,069.0 1,148.0 1,147.6

the market. FGH Bank expects that this increase will not

have become more critical in providing credit and are in-

10.8%

9.8%

8.0%

7.9%

8.7%

7.9%

7.1%

6.4% 10.0% 10.8%

be of a temporary nature, but signals new momentum

creasingly concerned with the quality of the underlying

in the market. In the short term, initial yields will incre-

real estate and the cash flow. History is repeating itself in

4.5%

173


that respect: marketable real estate holds its value better

Moreover, in order to establish a base, buyers are needed;

than other real estate. This difference will become very

and they are indeed present. Other than what most

clearly visible in the coming years.

information and communications would lead one to


believe, there are definitely investors in the market with ‘Financial engineering’ is a second trend, which in recent

sufficient capital. New investment opportunities are

years has been of critical importance for the sharp price

emerging for wealthy institutions and private individuals,

rises in real estate. Financing structures are set up in order

and if this leads to higher market dynamics, new

to, via real estate – but also via other assets, achieve a

opportunities for trading in real estate will arise. In

high yield as soon as possible. This market is closed for

addition, due to the fall in real estate value, for some

the time being, partly because the necessary loan capital

German funds, it has become more attractive again to

is lacking. Over time, if circumstances allow, this market

invest in the Netherlands. In short, a correction in the

will pick up again. In what form this will be is still a matter

market attracts new investment. For market players

for conjecture.

who lean heavily on loan capital and have a qualitatively inferior portfolio, difficult times are dawning, and we

A third factor is that in a severe recession, real estate in-

have already seen the first casualties, including various

vestors have their hands full maintaining the quality of

hedge funds and closed real estate funds, such as

their portfolio, and new acquisitions consequently make

partnerships and limited partnerships (CVs).

place for risk management. The result is that the pressure to buy is reduced. Parties that are maximally financed,

FGH Bank expects a new playing field to ultimately arise.

those who have a great deal of short-term loans and

Potential buyers include both new and existing players

manage a portfolio with less marketable real estate,

who have been forced out of the market in the past few

especially run increased risks. This can lead to investors

years. This expectation is based on the strong conviction

being forced to sell real estate, often at reduced prices.

that property as an investment provides solid yields over the longer term, provided that the specific character of

7

Base offers prospects for recovery

does not detract from the fact however that 2009 will be

The Dutch real estate market has also been severely

an extremely difficult year, in which the real estate market

6

affected by the credit crunch, although not as much as

will be confronted by some of its greatest challenges of

5.5

the markets around us. The market is clearly searching

the past few decades.

6.5

4

a new balance can emerge, from where we can slowly

3.5

work towards recovery. In view of the current uncertainty,

3

however, it remains to be seen whether the bottom will already be reached this year.

2008

4.5

together again. Once this base has been established,

2007

5

for a base, which will bring supply and demand back

2006

slowly but surely recover when times are more stable. This

8 7.5

2005

real estate will remain and that investment demand will

2004

that the interest of domestic and foreign players in Dutch

and thus to fewer acquisitions.

9

2003

estate market, this will lead to less demand for new funds

– Industrial space in the Randstad

8.5

2002

dation from real estate users. FGH Bank therefore expects

– Retail space in the Randstad

2001

an outflow of capital. If investors start to avoid the real

– Office space in the Randstad

2000

long-term itself, there remains a demand for accommo-

1999

ous German open-end funds have been confronted with

1998

market. Furthermore, in the medium to long-term and the

1997

to the relative simplicity and clear organisation of the

real estate funds are already noticeable, and also vari-

1996

performances. The first cracks in the market for closed

Lowest NIY (Net Initial Yield) at year-end (1990 -2008) in % Source: FGH Bank

1995

Netherlands is an attractive country to invest in, due

1994

equity capital can drastically decline after a series of poor

1993

possible based on healthy parameters. Moreover, the

1992

real estate is taken into account and investment is again

confidence in closed real estate funds. The influx of

1991

Finally, (private) investors must be able to retain their

1990

174

175

176



Summary Hard landing for the European property investment market, also a downtrend in the Netherlands From the international perspective, the property investment market has shown a sharp downturn in the number of new acquisitions. This also applies to the Netherlands, although to a lesser extent than in the larger European economies. In Europe and in the Netherlands, the volume of investment fell by 50%.

Less capital of institutional investors in real estate, mostly indirect The capital invested in real estate by institutional investors fell to under 10%. Above all, less direct real estate is retained and more is invested indirectly in real estate. The trend towards internationalisation is continuing. Performance of real estate lower but still in the black The performance of real estate has declined. Nevertheless, with an average yield of 8,7%, the sector still compares favourably with other investment sectors. Most important of all, real estate investors’ value development is under pressure, and this year, the pressure will be felt even more. This also applies to housing corporations, which are highly dependent on indirect yields.

Prices for real estate are lower, but there are big differences among sectors and segments The prices of real estate are falling, but there are big differences among the various sectors and in the quality of the real estate. Investors’ focus will be increasingly on marketable real estate. The pressure from the demand side is diminished. The expectation is that this will certainly continue in 2009, whereby extreme price rises, as seen in the recent past, are at an end for the present.

Long-term prospects remain healthy The present market situation does not take away from the fact that real estate remains a good investment over the longer term. A base is expected to form in the coming period, from which the quest for market balance can be commenced.

177

178

FGH Real Estate Report 2009 | Glossary and acronyms

About FGH Bank | FGH Real Estate Report 2009

Supply

Large-scale retail development

FGH Bank is the bank for commercial real estate

However, FGH Bank’s services and products go further

Office space, retail space/showroom and industrial

Concentration within the existing built-up area with

financing. Our broad view across the real estate sector

than

space, which is free for the market to rent or buy,

five or more shops, each with an average lettable floor

means that we are better placed than anyone to offer

FGH Vastgoed Expertise, offers comprehensive real estate

rounded off to the nearest 1,000 m2.

area of at least 500 m2, which are not located within an

tailor-made solutions to our clients. Furthermore, thanks

advice. The RNHB Hypotheekbank label focuses on the

It includes existing properties and properties under

existing or planned retail area or immediately adjacent

to our national network of branches we can closely

real estate market both via intermediaries and via direct

construction or undergoing renovation.

area.

follow regional developments in the market. And there

channels.

A large-scale retail development is a retail site in

is always a branch near you.

real

estate

financing

alone.

Its

subsidiary,

Take-up

which the industry restrictions formulated in the out-of-

The letting of and transactions relating to office space,

town policy and which apply in full to fringe locations,

Choices must be weighed very precisely in the

Rotterdam, Eindhoven, Maastricht, Arnhem, Groningen

registered by Vastgoedmarkt. Sale and lease-back

are not applied at all or to a lesser extent.

commercial real estate market, particularly because the

and Frankfurt. Its headquarters are located in Utrecht.

transactions are included, as are the withdrawals of office space for other designated uses.

FGH Bank has offices in Amsterdam, The Hague,

consequences for both the short and long term can be Noord

North

very extensive. It is therefore vital that real estate

As part of Rabobank Group FGH Bank is part of a strong

Oost

East

financing be thought through carefully. Its up-to-date

network, in which commercial real estate financing

Office space

Zuid

South

local and national market knowledge means that

occupies an important position.

Office space of more than 500 m2 net floor area in

West

West

FGH Bank can play an important role in this regard.

specific office buildings.

Zuidoost South-East

Retail/shops Shops/showrooms of more than 200 m net floor area. 2

Would you like to know more about FGH Bank? Please

Centrum City centre

Our commercial team receives support from experienced

feel free to contact us. We look forward to hearing from

Centraal Central

real estate analysts, appraisers, structural engineers and

you.

Kanaal

risk analysts. FGH Bank also has in-house specialists to

Canal

Kwartier Quarter

give you legal and tax-related advice. This gives us the

Industrial space

Randstad Randstad conurbation

knowledge that is required to establish solid financing

Production and distribution space of more than

GIY

Gross Initial Yield

structures, whether you require financing for develop-

750 m net floor area (including office space).

IRR

Internal Rate of Return

ment, investment, single-unit sales or for any other type

IRS

Interest Rate Swap

of commercial real estate transaction. FGH Bank is also

Stock

NIY

Net Initial Yield

very much at home in real estate leasing, owner-occupied

Total size of the existing office, retail and/or industrial

ROZ

Real Estate Council of the Netherlands

commercial real estate financing, and leasing and finan-

floor space.

IPD

Investment Property Databank Ltd.

cing constructions that use the ‘limited partnership’

VINEX

Fourth Policy Document On Physical

approach.

Planning

2

Vacancy Office, retail and/or industrial space which is available for occupation immediately.

Rent Price per m2 rentable floor area per year.

Out-of-town retail development Concentration within the existing built-up area with five or more shops, each with an average lettable floor area of at least 500 m2, which are not located within an existing or planned shopping area or immediately adjacent area.

179

180

FGH Real Estate Report 2009 | Addresses

Headoffice

Groningen

Factsheets | FGH Real Estate Report 2009

FGH Vastgoed Expertise B.V.

Verlengde Hereweg 173

Factsheets

Leidseveer 50

9721 AP Groningen

Utrecht

3511 SB Utrecht

The Netherlands

Leidseveer 50

Postbus 2244

T + 31 50 311 45 82

3511 SB Utrecht

3500 GE Utrecht

F + 31 50 311 45 63

The Netherlands

Rents

The Netherlands

E [email protected]

T + 31 30 232 34 00

The indicated range concerns the rents at the end of

• ABF Research

T + 31 30 232 39 11

Sources:

F + 31 30 232 34 31

the year, in euros per m per annum and excluding

• Bak R.

F + 31 30 233 45 72

Maastricht

E [email protected]

VAT, for a readily marketable property, fully let for a

• CBS (Statistics Netherlands)

E [email protected]

Avenue Céramique 225a

W www.fgh-vastgoedexpertise.nl

period of 5+5 years.

• Local authorities

W www.fghbank.nl

6221 KX Maastricht

Offices FGH Bank N.V. Amsterdam

2

• Locatus

The Netherlands

Eindhoven

T + 31 43 350 08 85

Parklaan 62

F + 31 43 325 87 23

5613 BH Eindhoven

E [email protected]

The Netherlands

Expectation p = stable p /o = increases p /a = decreases

T + 31 40 264 94 60

Koningslaan 33

Rotterdam

F + 31 40 245 18 20

Service Index

The Netherlands

Blaak 333

E [email protected]

The service index represents the ratio between the

T + 31 20 664 41 41

3011 GB Rotterdam

F + 31 20 662 03 06

The Netherlands

E [email protected]

T + 31 10 242 01 50

total surface area and the number of residents.

rnhb hypotheekbank

Arnhem

E [email protected]

Cronjéstraat 10

The following pages include an overview of regional data per market segment (the office, retail,

Leidseveer 35

industrial real estate market and residential market).

3511 SB Utrecht

6814 AH Arnhem

Frankfurt

Postbus 2244

Would you like to find out more? Our website

The Netherlands

Beethovenstrasse 4

3500 GE Utrecht

provides access to an overview of the regional market

T + 31 26 442 77 10

D-60325 Frankfurt am Main

The Netherlands

data, including an extensive explanation:

F + 31 26 442 94 48

Germany

T + 31 30 755 20 00

www.fghbank.nl.

E [email protected]

T + 49 69 767 579 50

F + 31 30 755 20 20

F + 49 69 767 579 513

E [email protected]

E [email protected]

W www.rnhb.nl

The Hague Nieuwe Uitleg 15 2514 BP Den Haag The Netherlands T + 31 70 304 01 38 F + 31 70 385 38 34 E [email protected]

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven The Netherlands T + 31 40 296 08 11 F + 31 40 245 18 20 E [email protected]

and the Environment) • NEPROM • NVM • PropertyNL

1075 AB Amsterdam

F + 31 10 212 14 55

• VROM (Ministry of Housing, Spatial Planning

• Vastgoedmarkt

181

FGH Real Estate Report 2009 | Office market

Office market | FGH Real Estate Report 2009

183

Projected capacity in 2008 in GFA m²

Under construction in 2008 in GFA m²

Most important new building locations/plans

Expectation for 2009

Range of rents in 2008 in e/m2


Development prospects

Most important office locations

Supply in 2008 in m²

Take-up compared with 2003-2007 in %

Take-up in 2008 in m²

Rents Average take-up from 2003-2007 in m²

Office space per capita in 2008 in m²

Stock on 1 January 2008 in m²

% other in 2008

% banking and insurance in 2008

% government in 2008

% industry, trade, transport in 2008

% business services in 2008

Market Structure

Number of jobs in 2008

General

Number of businesses in 2008

Province/Cities

Number of residents in 2008

182

Drenthe Assen 66,000 3,400 34,300 10.6 27.4 9.1 4.1 48.8 265,000 4.0 4,000 4,000 0% 21,000 Borgstee 110-120 110-125 4,600 p /a De Kolonel fase II Centrum/Stationsgebied 110-125 110-125 p /a Het Palet 10,000 Oude Grachtpad 105-125 105-125 8,000 p Tappellocatie Peelerpark 110-120 110-130 4,000 p Veemarktterrein Flevoland Almere 185,500 11,000 74,600 26.0 34.1 4.8 3.3 31.8 495,000 2.7 26,000 16,000 -38% 115,000 Almere Buiten 90-130 90-130 p Almere Poort 10,000 Almere-Haven 90-115 90-115 p Almere Poort, Olympiakwartier Oost 66,000 Almere-Stad/Zakencentrum 110-170 110-170 p /a Almere Poort, Olympiakwartier West 40,000 Gooise Poort 100-150 100-150 6,700 p Cascade Muziekwijk 90-125 90-125 3,600 p Keypoint Parkwijk 90-125 90-125 p WTC Zakencentrum (Carlton, Martinez en Majestic) 88,000 WTC Zakencentrum L’Hermitage, Carlton 37,000 Lelystad 73,600 4,900 33,800 20.3 31.0 10.5 1.4 36.8 225,000 3.0 5,000 3,000 -40% 42,000 Centrum/Stationsgebied 90-125 90-125 p Centrumplan Lelystad 20,000 Lelycenter 65-95 65-95 4,600 p Nieuwbouw Openbaar Ministerie Wisselplein 5,300 Friesland Leeuwarden 93,500 5,000 65,700 13.0 23.1 12.5 9.4 42.0 525,000 5.7 4,000 7,000 75% 38,000 Business Park Leeuwarden 90-115 95-120 3,200 p Datacenter Business park Centrum/Stationsgebied 120-135 120-130 p Leeuwarden Zuid (Zuidlanden) 150,000 Oostergoweg 110-125 105-125 6,000 p Oostergoweg Tesselschadestraat 120-130 115-125 5,000 p Philipslocatie Gelderland Apeldoorn 155,200 8,800 92,500 12.6 30.4 13.8 6.9 36.3 676,000 4.2 26,000 20,000 -23% 90,000 Apeldoorn-Noord 100-130 100-130 p Business Park Apeldoorn (TNO terrein) 23,000 Centrum/Stationsgebied 115-155 115-150 6,000 p Kantoor Univé Laan van Osseveld 110-130 110-130 p Minx complex 18,000 Uitbreiding Achmea kantoor 88,500 Zuidwest Poort Van Gelderpark 45,000 Welgelegenpark 6,100 Arnhem 145,200 8,300 94,700 21.5 22.8 11.4 4.4 39.9 1,023,000 7.0 33,000 53,000 61% 181,000 Centrum/Stationsgebied 115-160 115-160 p Business Park Arnhem (Kema-terrein) 47,000 Gelderse Poort 125-145 125-145 12,500 115,000 p Business Park IJsseloord II IJsseloord II 120-145 120-145 30,000 p Eusebiushof Kronenburg 100-135 100-135 16,000 p Eusebiusveste Kroonpark (Arnhem Zuid) 120-150 115-145 p Le Maire 10,000 Velperweg 110-160 110-160 15,200 p Place du Gare (WTC fase 2) Rijnboog 85,000 Westervoortsedijk 8,000 Nijmegen 161,600 8,300 95,900 12.0 30.9 5.2 1.4 50.5 436,000 2.7 11,000 11,000 0% 48,000 Bedrijvenpark Lindenholt 100-120 100-120 7,800 p Brabantse Poort Brabantse Poort 115-135 115-135 3,600 p Business Park Lindenhof deel A Mercator Science Park 115-135 115-135 p Business Park Lindenhof deel B 10,000 Spoorzone/Centrum/Singels 115-140 115-140 p Neerbosch 19,000 Waalsprong/Citadel 110,000 Groningen Groningen 184,800 9,600 126,000 19.9 24.4 8.9 1.9 44.9 905,000 5.0 29,000 21,000 -28% 117,000 Centrum/Stationsgebied 130-145 130-145 p De Meeuwen W/ K1 t/m 5 30,000 Corpus den Hoorn 105-135 105-130 p /a Euroborg kantoor Volta 15,000 Europapark 135-150 135-150 p IB-Groep en Belastingdienst, Kempkensberg 47,000 Kranenburg 130-145 130-145 p Kantoor VCD Automatisering Martini Trade Park 125-140 125-135 4,000 p /a Kantorenkwadrant Europark I Zernike Science Park 110-135 110-135 p /a Kantorenkwadrant Europark II & III 96,000 Kop Europapark 4,600

Source: Take up and supply PropertyNL



185















% other in 2008





Market Structure


General


Province/Cities


184

Limburg Heerlen 89,300 4,400 54,000 10.1 33.2 10.8 6.7 39.2 445,000 4.9 11,000 9,000 -18% 41,000 Centrum 115-135 115-135 p Maankwartier 11,800 Nieuwbouw CBS 23,000 Maastricht 118,100 6,600 74,300 16.5 32.9 6.3 1.6 42.7 490,000 4.0 11,000 11,000 0% 57,000 Centrum/Stationsgebied 120-140 120-140 p Herontwikkeling Spinhx/Belvédère 75,000 Céramique 120-150 120-150 p Maartenspoort 16,500 Randwijck 120-145 120-145 p Randwijck 80,000 Noord-Brabant Breda 171,900 10,600 96,800 16.2 32.3 9.2 2.2 40.1 681,000 4.0 20,000 38,000 90% 74,000 Claudius Prinsenlaan e.o. 130-150 130-150 p OV-Terminal 22,000 Stationsgebied 120-130 120-130 p Stadion 14,000 Westerhage/Steenakker 120-140 120-140 p Via Breda 98,000 Den Bosch 137,600 9,800 99,400 18.4 33.3 7.1 4.8 36.4 942,000 6.8 30,000 37,000 23% 63,000 De Brand 115-140 115-140 5,300 p De Herven De Herven 120-135 120-135 p Koningsweg 14,000 Pettelaarpark 130-145 130-145 p Paleiskwartier 40,000 Stationsgebied/Paleiskwartier 135-165 135-165 Periphium, Zuiderkruis 24,700 Eindhoven 212,000 13,900 146,600 22.3 35.6 3.4 4.7 34.0 1,380,000 6.5 57,000 60,000 5% 195,000 Eindhoven Airport/Flight Forum 125-155 125-155 10,000 p Hurkse Poort Ekkersrijt/Science Park 120-135 120-135 6,000 p Spectrum, Flight Forum Stationsgebied 135-170 135-170 p Stationsgebied Fellenoord 40,000 Strijp S 90,000 Tilburg 203,200 10,300 103,900 11.7 38.4 5.4 4.3 40.2 450,000 2.2 8,000 14,000 75% 42,000 Centrum/Stationsgebied 120-150 120-150 p Entrada 10,000 ‘t Laar 120-145 120-145 p Kempenbaan 100,000 t Laar 20,000 Noord-Holland Amstelveen 79,800 5,400 40,000 30.2 30.5 4 7.4 27.8 637,000 7.9 25,000 8,000 -68% 101,000 Bovenkerk-Legmeer 125-175 125-175 p Commerce Park 30,000 Centrum 165-225 165-225 62,000 p Hoofdkantoor KPMG Commerce Park 165-225 165-225 p Amsterdam 755,800 64,400 477,000 23.7 24.6 6.1 9.7 35.9 6,400,000 8.6 317,000 255,000 -20% 973,000 Amstel Business Park 100-175 100-175 p Centrumgebied Amsterdam Noord 65,000 Centrum/binnenstad 200-350 200-350 25,000 p Oostelijk Havengebied (Nieuw Europa) De Omval 225-300 225-300 10,000 76,000 p Oosterdokseiland Noord 100-190 100-200 p Overhoeks 70,000 Oost 125-215 125-215 30,000 143,000 p Riekerpolder Riekerpolder 175-225 175-225 25,000 p Teleport, KPN Teleport/Sloterdijk 150-200 150-200 p VU Kwartier, Deloitte 40,000 West 125-165 125-165 41,500 p Zuidas, Amsterdam Symphony Zuidas 200-350 225-340 p Zuidas, Dok 90,000 Zuidelijke IJ-oevers 135-225 150-250 p Zuidas, Goldstar 100,000 Zuidoost 100-200 100-200 65,000 p Zuidas, Mahler 4 Zuidas, Vivaldi 112,000 Diemen 24,400 1,600 16,600 27.2 38.2 2.5 5.3 26.8 287,000 12.3 7,000 9,000 29% 68,000 Bergwijkpark 100-165 100-165 p Alpha Centauri II 12,000 Diemen-Zuid 100-150 100-150 p Alpha Centauri III 33,000 Haarlem 148,000 9,900 66,200 16.7 34.5 7.3 2.4 39.1 477,000 3.2 18,000 15,000 -17% 63,000 Centrum/binnenstad 150-185 150-185 4,000 p 023 Haarlem Schalkwijk 100-150 100-150 p Figee (1) 30,000 Waarderpolder 100-165 100-165 8,000 p Mariastichting Nieuwe Energie 10,000 Raaksgebied 11,000 Stationsplein Haarlem 15,000




187















% other in 2008





Market Structure


General


Province/Cities


186

Noord-Holland Haarlemmermeer 141,900 7,900 125,500 13.9 60.7 3.7 2.2 19.5 1,314,000 9.2 54,000 61,000 13% 274,000 Hoofddorp Hoofddorp (Hoofddorp and Schiphol) Beukenhorst Oost 140-185 140-185 p /a Beukenhorst 0ost-Oost 60,000 Beukenhorst West 100-155 100-155 p /a Beukenhorst Zuid, DVDI kantoor 11,000 Beukenhorst Zuid 150-200 150-200 p /a Beukenhorst Zuid, Hoofdkantor TNT 17,300 Centrum 90-165 90-165 p /a Business Garden Hoofddorp 22,400 De Hoek 100-150 100-150 p /a Park 20/20 90,000 Schiphol Schiphol Schiphol Centrum 225-350 225-350 p Aerospace Exchange (Martinair, Transavia, GA Terminal) 30,000 Schiphol Oost 120-180 120-180 p Anthony Fokker Business Park 109,000 Schiphol Rijk 125-160 125-160 p Schiphol Centrum (Gateway, Newport) 56,500 38,500 Schiphol Zuid 130-160 130-160 p Schiphol Centrum, The Outlook Schiphol Elzenhof Business Park 200,000 Schiphol City 750,000 Hilversum 84,400 6,400 47,900 16.3 29.6 4.0 2.2 47.9 595,000 7.0 29,000 22,000 -24% 66,000 Arenapark 135-180 135-180 p Arena Campus 40,000 Centrum/stationsgebied 125-165 125-165 p Arena Park; Colossos & Pyramide 10,500 Mediapark 135-180 135-180 p Mediapark 127,500 Zaanstad 143,500 8,500 56,300 16.5 41.1 4.5 2.1 35.8 224,000 1.6 15,000 10,000 -33% 36,000 Centrum 100-150 100-150 8,000 p De Icoon II Stadskantoor, Zaandam 23,000 Zaans Medisch Centrum 5,000 Overijssel Enschede 155,900 7,500 74,800 14.2 35.6 6.1 2.6 41.5 395,000 2.5 13,000 31,000 138% 46,000 Business & Science Park/Hengelosestraat 120-140 120-140 5,000 p De Woonplaats, Zuiderval Centrum/Stationsgebied 135-145 125-145 6,700 p Grolsch terrein Novation Tower, Forum 8,000 Zuiderval 64,000 Zuiderval kantoren 1 6,000 Hengelo 80,900 4,300 44,000 12.9 45.6 5.3 1.3 34.9 267,000 3.3 8,000 3,000 -63% 37,000 Centrum/Stationsgebied 130-145 110-145 p /a Campus Westermaat 120,000 Westermaat 120-140 125-140 p Hart van Zuid 87,000 Lange Wemen 14,000 Oosterbosch locatie 22,300 Voormalig Holec locatie 10,000 Zwolle 117,400 5,400 81,200 14.1 31.4 8.0 4.7 41.8 735,000 6.3 44,000 22,000 -50% 95,000 A28-zone 120-180 120-180 p Kantorencomplex La Diligence 35,000 Centrum 115-160 115-160 p Spoorzone, Westerlaan 50,000 Hanzeland 135-165 135-165 p Uitbreiding rechtbank Oosterenk (Zone Ceintuurbaan) 120-140 125-140 14,000 p Vendôme Voorsterpoort Utrecht Amersfoort 143,100 8,400 77,300 20.8 30.4 4.8 7.4 36.6 825,000 5.8 34,000 28,000 -18% 181,000 Bergkwartier 125-170 125-170 11,300 p Between Calveen 110-145 110-145 p Eemcenter Centrum/Stadsring 125-150 125-150 p KSA/Hoge school De Brand 110-135 110-135 p The Works, Amsterdamseweg De Hoef 110-145 110-145 p Vathorst Podium Stationsgebied 130-160 130-160 p Vathorst 125-150 125-150 p Houten 47,100 2,700 19,100 24.0 33.0 3.7 6.1 33.2 244,000 5.2 14,000 11,000 -21% 21,000 Molenzoom 100-140 100-140 28,600 p De Koppeling (Getronics/PinkRoccade) Stationsgebied 100-140 100-140 p Het Forum van Houten

15,000 65,000

16,000 13,500 70,000 99,000

6,500




189















% other in 2008





Market Structure


General


Province/Cities


188

Utrecht Nieuwegein 61,000 3,700 45,200 23.6 32.3 3.2 5.2 35.7 496,000 8.1 25,000 14,000 -44% 88,000 Merwestijn 100-130 100-130 p /a Admiraal fase III 35,000 Plettenburg/Rijnhuizen 100-135 90-140 p /a Blokhoeve The Cube 14,000 Stadscentum/City Plaza 135-145 130-160 p Palmtorens (Ecobuildings) 28,000 Parklaan 27,000 Utrecht 298,700 18,400 206,700 22.9 24.2 6.3 7.2 39.4 2,482,000 8.3 120,000 83,000 -31% 274,000 Centrum 130-195 130-200 p De Taats 43,000 Kanaleneiland 100-160 100-160 24,000 p Facet, Wetering Zuid (OPG) Lage Weide 100-140 100-140 p Kantoor van Deventer 16,500 Maliebaan 180-240 180-250 18,500 p /a٨ Le Mirage Overvecht 110-130 100-130 p Leidsche Rijn/ Stadshart 320,000 Papendorp 175-195 175-200 p Medisch carré 26,300 Rijnsweerd 135-170 140-175 40,000 p /a Nieuwbouw Rabobank Stationsgebied 160-190 160-190 p Papendorp 220,000 Stadskantoor Jaarbeurslplein 66,000 Stationsgebied 190,000 Woerden 48,800 3,400 27,800 18.2 38.5 2.1 1.6 39.6 212,000 4.3 8,000 7,000 -13% 33,000 Middelland/Snel en Polanen 90-125 80-120 6,300 a Barwoutswaarder West Stationsgebied 130-150 130-150 4,000 p /a Houttuinlaan Zeist 60,300 4,000 34,700 22.2 22.1 4.5 7.1 44.1 321,000 5.3 15,000 6,000 -60% 22,000 Boulevard 130-190 130-190 50,000 p Hoofdkantoor PGGM Utrechtseweg 120-185 120-185 p Huis ter Heide 11,800 Zeeland Middelburg 47,400 2,900 25,100 9.6 30.1 13.3 1.5 45.5 138,000 2.9 4,000 1,000 -75% 3,000 Middelburg 115-145 115-145 40,000 p Mortiere Stationsgebied 11,000 Zuid-Holland Capelle a/d IJssel 65,300 2,500 37,800 30.7 30.7 2.2 4.0 32.4 471,000 7.2 16,000 24,000 50% 87,000 Capelle Office Park 125-145 125-145 p Fascinatio 17,000 Fascinatio/Rhijnspoor 145-165 145-165 p Nova Vista (Rietbaan) 11,900 Hoofdweggebied 100-125 100-125 p Rivium 110-150 110-150 p Delft 96,700 3,100 47,600 20.1 26.4 5.1 1.2 47.2 390,000 4.0 11,000 20,000 82% 27,000 Delft 115-150 115-150 p Spoorzone Delft Centraal 25,000 Spoorzone Delft Centraal Zuid 33,500 Technopolis Innovation Park 100,000 Den Haag 481,700 16,800 231,300 15.5 23.9 21.7 4.2 34.7 4,260,000 8.8 118,000 61,000 -48% 335,000 Beatrixkwartier 140-200 140-200 p Binckhorst 200,000 Congresgebouwgebied 125-170 125-170 18,000 p Haagsche Zwaan De Binckhorst 95-135 95-140 18,000 p Haagse Veste I, Saturnstraat Laakhaven/Holland Spoor 120-145 120-145 p Internationaal Strafhof 30,000 Lange Voorhout 170-250 170-250 54,500 p New Babylon Nieuw Centrum/Stationsgebied 150-190 150-190 33,000 p Nieuwbouw CBS Wijnhavenkwartier 122,000 Dordrecht 118,300 4,600 53,800 12.1 37.9 7.3 1.2 41.5 282,000 2.4 5,000 4,000 -20% 46,000 Amstelwijck 125-145 125-145 13,000 p Amstelwijck Centrum 115-145 115-145 p Amstelwijck overig 89,000 Leerpark 8,000 Gouda 70,900 2,600 33,000 16.4 29.7 4.9 4.3 44.7 315,000 4.4 16,000 5,000 -69% 49,000 Goudse Poort 95-135 95-135 5,100 p /a Centric Gouwepark Gouwe Spoor 135-150 130-145 p Stadskantoor Gouda 19,000 Stationsgebied/Binnenstad 115-135 115-145 p Stationsgebied/Spoorzone 47,000 Leiden 116,800 4,200 57,300 11.0 24.7 6.8 1.0 56.5 474,000 4.1 25,000 18,000 -28% 54,000 Kanaalpark/Lammenschans 100-150 100-150 30,000 p Achmea Plesmanlaan/Science Park 125-150 125-150 11,000 p Sirius Building Stationsgebied 125-150 125-170 p Vondellaan 21,000 Rijswijk 46,700 1,900 35,200 40.8 21.5 9.8 2.4 25.5 887,000 19.0 25,000 26,000 4% 151,000 Hoornwijck 125-155 125-155 27,500 p Alaska, Lange Kleiweg (Shell) Plaspoelpolder 90-135 90-135 31,000 p Da Vinci, Lange Kleiweg Stationsgebied/Eisenhowerplein 115-160 115-160 p Hoornwijck 102,000 Plaspoelpolder 50,000 Source: Take up and supply PropertyNL



191















% other in 2008





Market Structure


General


Province/Cities


190

Zuid-Holland Rotterdam 583,200 23,200 317,200 17.5 32.7 5.5 5.1 39.2 3,700,000 6.3 129,000 174,000 35% 485,000 Prins Alexander/Oosterhof 130-160 130-160 p Brainpark Centrum 88,000 Blaak/Westblaak 130-180 130-180 p Brainpark III 55,000 Brainpark I 150-175 150-175 46,000 p Central Post Brainpark II 160-185 160-185 53,000 p De Lotus Brainpark III 170-185 170-185 p De Rotterdam 70,000 De Boompjes 140-185 140-185 25,000 p Eneco Kop van Zuid 150-185 150-185 17,000 p Laurenshof, Botersloot Waalhaven 115-150 115-145 63,000 p Maastoren Weena/Coolsingel 150-190 150-190 p Rotterdam Centraal Station en omgeving 400,000 Zuidplein 120-145 115-145 p Zoetermeer 120,700 3,500 45,800 20.7 33.1 11.1 3.9 31.2 614,000 5.2 38,000 30,000 -21% 123,000 Afrikaweg 110-140 110-140 p /a Boerhaavelaan 145,000 Rokkeveen 135-155 135-155 8,000 p Klaverblad, Ierlandlaan Stadscentrum 130-140 130-140 p


FGH Real Estate Report 2009 | Retail market

Retail market | FGH Real Estate Report 2009

Drenthe Assen 66,000 27,800 High 173,600 13% 87% 2,000 1,500 -25% 17,000 Gedempte Singel 175-250 175-250 p /a De Triade 200-400 200-400 p Citadel Koopmansplein/Forum 250-475 250-450 p /a Meubelboulevard Borgcenter 50-70 50-75 p Kloosterveste Kruisstraat 150-250 150-250 p /a TT world Meruisplein 275-400 275-400 p /a Veemarktterrein 3,300 Emmen 109,400 26,500 High 261,800 16% 84% 3,000 2,000 -33% 7,000 Hoofdstraat 125-275 125-275 p /a Winkelcentrum Nieuwe Weiert 225-500 225-450 p Barger Es Noorderstraat-Derkstraat 200-300 200-300 p Winkelcentrum Emmerhout Vlinderpassage 250-350 250-350 p Flevoland Almere 185,500 30,500 Average 260,600 17% 83% 12,500 500 -96% 5,500 Bottelaarspassage 275-375 275-375 p /a Stadshart Almere 450-800 450-800 p Almere Buiten Citadel 475-800 475-800 p T’ Circus 300-600 300-600 p Almere Buiten Centrum Grote Markt 200-300 200-300 p /a t Circus 12,000 Korte Promenade 225-325 225-325 p /a Metropool 7,500 Stadshuisplein 325-675 325-675 p Olympiakwartier Oost Stationsstraat 325-725 325-725 p /a Olympiakwartier Westzijde Lelystad 73,600 28,800 Average 129,900 18% 82% 3,500 3,500 0% 9,000 Centrum, Dukaatpassage 185-425 185-450 p Batavia Stad Shopping Outlet 225-350 225-350 8,000 p Batavia Haven De Wissel 250-325 250-400 p /a De Gordiaan 80-125 80-125 p Batavia Stad Fase III Neringspassage 225-350 225-375 p /a Woonboulevard Palazzo 55-75 55-75 p Winkelcentrum De Gordiaan Wisselplein 21,000 Friesland Leeuwarden 93,500 25,200 High 231,800 15% 85% 3,500 1,500 -57% 3,500 Nieuwestad 250-625 250-650 p Woonboulevard De Centrale 65-90 65-90 p De Centrale Retailpark Ruiterskwartier 125-235 125-250 p Wijkwinkelcentrum Bilgaard Fase I & II 2,000 Wirdumerdijk 275-625 275-650 p Nieuw Zaailand Zaailand 180-300 180-300 p Zuidlanden Gelderland Apeldoorn 155,200 30,300 Average 280,900 18% 82% 3,500 5,500 57% 8,500 Brinklaan 200-350 200-350 p De Eglantier 150-225 150-225 p Anklaar Hoofdstraat 650-800 650-800 p Oranjerie 275-650 275-650 p De Hoofdstraat Korenstraat 200-375 200-375 p Woonboulevard Het Rietveld 60-90 60-90 p Herontwkkeling C&A Omnisport Arnhem 145,200 26,100 Average 309,200 24% 76% 9,000 3,500 -61% 8,000 Bakkerstraat 350-800 350-800 p Kronenburg 325-450 325-450 p Coberco kwartier (Centrum-Oost) Grote Oord 950-1,050 950-1,050 p Musiskwartier 275-1,150 275-1,150 p Bartokkwartier Jansstraat 450-850 450-850 p Presikhaaf 200-350 200-350 p Presikhaaf Ketelstraat 700-1,200 700-1,200 p /a Woonboulevard Gelderse Poort 70-100 70-100 p Rijnboog Roggestraat 600-1,000 600-1,000 p Schuytgraaf Steenstraat 100-275 100-275 p Vijzelstraat 600-1,200 600-1,200 p /a Ede 107,700 31,800 Low 161,200 21% 79% 8,000 12,000 50% 6,000 Achter de Doelen 375-500 375-500 p Hof van Gelderland 250-450 250-450 p Bunschotenplein Grote Straat 250-500 250-500 p Kerkplein Maandereind 175-300 175-300 p Kernhem Dura Ede Nijmegen 161,600 26,600 Average 242,600 21% 79% 7,000 5,500 -21% 12,500 Broerstraat 650-900 650-900 p Dukenburg 350-550 350-550 5,000 p Brabantse Poort Burchtstraat 400-650 400-650 p De Molenpoort 150-450 150-450 p De Citadel, Waalsprong (Noordkant) Marikenstraat 300-550 300-550 p Woonboulevard Novium 60-90 60-90 p Plein 1944 Moenenstraat 200-325 200-325 p Waalfront

Projected capacity in GFA m²


Most important new building locations/redevelopments




Most important shopping centres





Most important shopping streets


Increase/decrease compared to 2007 in %



Rents

Share of non-food in %

Share of food in %

Sales floor area in 2008 in m²

Market Structure

Service index in 2008

General

Disposable income in 2008

Province/Cities


192

13,000 10,900 16,500 6,000 7,500

11,000 9,400

15,000 20,000 5,600 17,500

18,000 6,000 15,000 55,000 10,000 2,700 4,000 12,000 5,000 7,000 8,800 19,000 10,400

5,000 2,200 10,000 20,000 12,000 27,500


193



















Rents


Share of food in %


Market Structure


General


Province/Cities


194

Groningen Groningen 184,800 24,600 High 429,600 16% 84% 7,500 21,500 187% 15,000 A-Kerkhof 250-400 250-400 p De Nieuwe Westerhaven 100-350 100-350 p CiBoGa 17,900 Carolieweg 200-300 200-300 p /a Meubelboulevard Groningen 65-90 65-90 p /a Herontwikkeling Sontweg 12,000 Herestraat 750-1,400 750-1,400 p Paddepoel 225-575 225-550 p /a Kop van Oost 4,200 Vismarkt 300-700 300-700 p Vinkhuizen 140-180 140-180 p Meerstad 7,500 Waagstraat 250-500 250-500 p Reitdiephaven 3,500 Zwanestraat 200-350 200-350 p /a Winkelcentrum Lewenborg 8,400 Winkelcentrum Paddepoel 3,500 Limburg Heerlen 89,300 25,000 Very high 321,400 11% 89% 4,000 5,500 38% 8,500 Promenade I en II 450-625 450-625 p Corio Center (begane grond) 350-650 350-650 15,000 p IKEA, woonboulevard Saroleastraat I 500-700 500-700 p Corio Center (souterrain) 135-160 135-160 p Maankwartier 12,000 Saroleastraat II 325-500 325-500 p Woonboulevard In de Cramer 70-90 70-90 p Maastricht 118,100 26,700 Average 247,600 17% 83% 2,000 5,500 175% 32,000 Grote Staat 900-1,400 900-1,400 p Brusselse Poort 200-400 200-400 p Brusselse Poort 10,000 Kleine Staat 800-1,200 800-1,200 p Entre Deux 400-1,000 400-1,000 p De Leim 3,500 Maastrichter Brugstraat 700-1,100 700-1,100 p Mosae Forum 300-850 300-850 p /a Herontwikkeling Sphinx/ Belvédère 24,000 Muntstraat 500-800 500-800 p Maartenspoort 4,000 Spilstraat 500-750 500-750 p Stokstraat 500-750 500-750 p Wolfstraat 500-750 500-750 p Wycker Brugstraat 300-500 300-500 p Roermond 54,600 27,200 Very high 185,700 12% 88% 2,500 11,500 360% 7,000 Graaf Gerardstraat 300-350 300-350 p Roercenter 150-270 150-270 p /a Designer Outlet Center fase 2 13,000 Hamstraat 225-350 225-350 p Huis- en tuinboulevard 38,000 Steenweg 350-600 350-600 p Retail Park Roermond 35,000 Varkensmarkt 350-500 350-600 p Noord-Brabant Breda 171,900 30,200 High 366,900 15% 85% 4,500 11,500 156% 10,000 Eindstraat 575-950 575-900 p De Barones 350-650 350-650 p Achter de Lange Stallen, Keizerstraat 28,000 Ginnekenstraat 575-900 575-900 p Woonboulevard Breda 75-100 75-100 p De Lunet 6,500 Karrestraat 575-900 575-900 p Stadionkwartier 22,000 Ridderstraat 500-700 500-700 p Winkelcentrum De Burcht 8,000 Den Bosch 137,600 30,200 High 269,300 17% 83% 3,000 5,000 67% 2,000 Hinthamerstraat-Zuid 325-450 325-400 p Bossche Boulevard 70-100 70-100 p TPG / Trato 5,000 Hinthamerstraat-Noord 475-725 475-725 p Winkelcentrum Arena 250-450 250-450 p Wielsem 4,000 Hooge Steenweg 650-1,000 650-1,000 p Ziekenhuisterrein (GZG) 15,000 Kerkstraat 425-800 425-800 p Markt 500-850 500-850 p Pensmarkt 550-950 550-950 p Schapenmarkt 450-650 450-650 p Eindhoven 212,000 27,600 High 423,000 18% 82% 20,500 8,000 -61% 25,000 Demer 750-1,200 800-1,300 p Heuvelgalerie 250-625 250-650 4,500 p Cassandraplein Hermanus Boexstraat 425-625 425-625 p Piazza Center 300-950 350-1,000 4,000 p De Toeloop Hooghuisstraat 425-650 425-650 p Woensel 400-650 400-650 p Nimbus (I-park), Westelijke Randweg 15,000 Marktstraat 475-750 475-750 p Woonboulevard Ekkersrijt 75-100 75-100 14,000 p Rond de Admirant Rechtestraat 500-875 500-875 p Stationsdistrict, Fellenoord 15,000 Vrijstraat 250-550 250-550 p Winkelcentrum Meerrijk, Meerhoven 11,000 Tilburg 203,200 27,800 Average 307,300 19% 81% 7,500 3,500 -53% 10,000 Heuvelstraat 425-900 425-925 p Emmapassage 275-375 275-375 p AaBe-Complex 30,000 Juliana van Stolberstraat 325-650 325-650 p Heyhoef 200-250 200-250 p Mega Mall Tilburg 100,000 Pieter Vreedeplein 275-375 p Stappegoor 18,000 Noord-Holland Alkmaar 93,400 27,900 High 267,300 14% 86% 2,000 9,000 350% 2,000 De Laat 225-600 225-600 p Noorder Arcade 100-150 100-150 5,600 p Uitbreiding De Mare Langestraat 375-750 375-750 p Noorder Arcade 18,000 Payglop 450-650 550-650 p


195



Noord-Holland Amstelveen 79,800 35,000 Low 118,700 19% 81% 1,500 500 -67% 500 Zaagland 250-400 250-400 p Stadshart Amstelveen 550-900 550-900 p Winkelcentrum Groenhof Winkelcentrum Binnenhof 500-700 500-700 p Winkelcentrum Westwijk Amsterdam 755,800 26,400 Average 1,040,000 22% 78% 37,000 20,500 -45% 13,000 Beethovenstraat 400-600 500-800 p Amsterdamse Poort 300-550 350-600 p Buikslotermeerplein fase 2 Damrak 800-950 850-1000 p Arena Boulevard 200-250 225-275 p CAN Stationsgebied Ferdinand Bolstraat 300-425 350-600 p Boven ‘t IJ 325-675 375-750 8,200 p De Opgang (CAN) Heiligeweg 1,250-1,500 1,350-1,750 p Groot Gelderlandplein 275-600 300-650 p GETZ Entertainment Center Kalverstraat 1,500-2,000 1,750-2,250 p Kalvertoren 450-1,250 500-1,750 p IJburg solid Kinkerstraat 225-375 225-400 p Magna Plaza 400-1,100 400-1,100 p Linné (voorheen Polderweg) Leidsestraat 800-1,250 1,000-1,500 p Osdorpplein 250-450 250-450 p Oosterdokseiland (kavel 2 t/m 6) Nieuwendijk 550-1,350 650-1500 p Plein ‘40-’45 150-375 150-325 14,400 p Overhoeks P.C. Hooftstraat 1,000-1,400 1,000-1,400 p Villa Arena 90-160 90-160 p ROC Amsterdam Rokin 500-750 600-900 p Stadscentrum Osdorpplein Van Baerlestraat 290-600 300-750 p WBC Westpoort 26,500 Haarlem 148,000 29,000 Average 235,800 19% 81% 1,500 6,500 333% 7,000 Anegang 250-500 250-500 p Winkelcentrum Schalkwijk 375-600 400-650 p Marsmanplein Barteljorisstraat 350-550 350-550 p Raaks 9,500 Generaal Cronjéstraat 150-250 150-250 p Stadsdeelhart Schalkwijk Grote Houtstraat 350-900 400-1,000 p Zaanstad 143,500 29,600 Average 273,000 19% 81% 8,500 1,000 -88% 13,500 Gedempte Gracht 250-450 275-475 p Shopping Centre Zaandam 60-80 60-80 10,000 p Centrumplan Inverdan Westzijde 175-275 175-275 p Woonboulevard Zaanplein 65-85 65-85 p Zaans Medisch Centrum Winkelcentrum Westerwatering Overijssel Deventer 97,800 28,200 Average 177,500 18% 82% 17,000 3,500 -79% 3,000 Korte Bisschop 550-800 550-800 p De Boreel 100-175 125-200 p /a De Boreel Fase 2 en 3 Lange Bisschop 225-800 225-800 p De Snipperling 65-75 65-75 p Keizerslanden Enschede 155,900 25,700 Average 312,200 17% 83% 5,000 13,500 170% 13,000 Havenstraatpassage 275-500 275-500 p /a De Klanderij 400-675 400-700 p Enschede-Zuid Hofpassage 375-500 375-500 p Twentec 200-250 200-250 p Grolsch-terrein Kalanderstraat 350-850 350-850 p Woonboulevard Schuttersveld 55-75 55-75 p Miro-complex Langestraat 300-500 300-500 p Stokhorst Van Heekplein 350-725 350-800 p Twekkelerveld/Sterrenhof Hengelo 80,900 27,700 Average 195,900 14% 86% 4,500 5,000 11% 10,500 Brinkstraat 325-450 325-450 p Retail Park Plein Westermaat 90-130 90-130 p Campus Westermaat Markt 275-375 275-375 p Hart van Zuid Nieuwstraat 400-525 400-525 p Lange Wemen Telgen 375-500 375-500 p Plein Westermaat (fase III) Zwolle 117,400 29,000 Average 213,200 16% 84% 3,500 6,500 86% 6,000 Broerenstraat 250-475 250-475 p Stadshagen 180-225 180-225 p Ikea Zwolle Diezerstraat 400-1,100 400-1,100 p Woonboulevard Zwolle 50-80 50-80 9,000 p Oosterenk Stadion Grote Markt 350-500 350-500 p Spoolderwerk Roggenstraat 325-500 325-500 p Willemspoort Spiegelstraat 225-350 225-350 p Winkelcentrum Zwolle-Zuid 17,900 Vismarkt 160-325 160-325 p Woonboulevard Zwolle Weeshuisstraat 350-550 350-550 p Utrecht Amersfoort 143,100 31,800 Average 258,700 14% 86% 2,000 1,500 -25% 7,500 Langestraat 225-725 225-725 p Emiclaerhof 160-250 160-250 p Eemcenter Utrechtsestraat 625-725 625-725 p St. Jorisplein 320-570 320-570 18,000 p Hoofdwinkelcentrum Vathorst Varkensmarkt 225-775 225-775 p Uitbreiding Emiclear Winkelcentrum Leusderweg Nieuwegein 61,000 31,500 Average 97,900 18% 82% 500 500 0% 0 City Plaza 300-500 300-600 p De Batau 125-200 125-200 p Hoog Zandveld Muntplein/De Batau Stadshart/City Plaza

















Rents


Share of food in %


Market Structure


General


Province/Cities


196

2,300 3,000 26,400 17,000 21,000 16,500 16,300 23,300 10,000 21,000 3,800 16,600

5,000 5,200 6,000 8,000 4,600 9,400 14,000 5,500 6,000 10,000 7,500 14,000 21,000 36,000 20,000 10,000 40,000

12,000 5,000 3,000 6,000 8,000 35,000


197



Utrecht Utrecht 298,700 28,700 Average 450,500 18% 82% 2,500 6.000 140% 8,500 Bakkerstraat 650-850 750-950 p Hoog Catharijne 250-1,200 250-1,300 p De Gaard Lange Elisabethstraat 1,000-1,250 1,000-1,500 p Kanaleneiland 250-375 250-375 p Hoog Catharijne Lange Viestraat 800-1,000 800-1,000 p Overvecht 350-550 350-600 p Leidsche Rijn Centrum Oudegracht 700-1,200 750-1,300 p Leidsche Rijn Terwijde Oudkerkhof 550-750 550-800 p The Wall fase 2 Radboudtraverse 800-1,100 800-1,300 p Vleuterweide, Leidsche Rijn Steenweg 700-1,000 750-1,200 p Winkelcentrum Kanaleneiland Vredenburg 900-1,150 900-1,150 p Winkelcentrum Overkapel 4,500 Zeeland Middelburg 47,400 28,600 High 109,000 17% 83% 1,000 1,000 0% 5,500 Lange Delft 275-625 275-625 p Woonboulevard Mortiere 75-105 75-105 5,800 p Mortiere 3 Langeviele 200-325 200-325 p ZEP, A58/Schroeweg Zuid-Holland Delft 96,700 28,000 Average 167,500 16% 84% 1,500 3,000 100% 2,000 Brabantse Turfmarkt 225-500 225-500 p Zuidpoort 250-550 250-550 p Albert Heijnlocatie Martinus Nijhofflaan Jacob Gerritstraat 425-600 425-600 p Paradijspoort 400-650 400-650 p Den Haag 481,700 26,700 Average 691,800 21% 79% 10,500 9,500 -10% 32,000 Grote Marktstraat 500-1,000 500-1,000 p Laakhaven Megastores 90-160 90-160 17,000 p New Babylon Hoogstraat 600-850 600-900 p Leyweg 340-550 340-550 p Schevingen Haven Korte Poten 300-400 275-350 p Theresiastraat 230-325 230-325 p Spuimarkt, Asta Lange Poten 325-400 325-400 p Wijnhaven fase 2, Den Haag Noordeinde 200-450 200-500 p Winkelcentrum Rooyaardsplein Passage 400-550 400-550 p Winkelcentrum ‘t Hoge Veen Spuistraat 1,000-1,400 1,000-1,400 p Leidschenveen 14,000 Venestraat 800-1,200 900-1,200 p Vlamingstraat 500-800 600-900 p /a Wagenstraat 600-1,000 600-1,000 p Dordrecht 118,300 28,400 Average 185,000 19% 81% 1,000 1,000 0% 9,000 Bagijnhof 250-500 250-500 p /a Drie Vriendenhof 225-600 225-600 p Hoek Spuiboulevard/ Johan de Wittstraat Sarisgang 320-575 320-575 p Statenplein 250-600 250-600 p Oostpoort, Voorm. EZH-terrein Voorstraat 175-375 175-375 p /a Sterrenburg 200-300 200-300 p Leiden 116,800 29,500 Low 157,400 22% 78% 1,500 5,000 233% 3,500 Breestraat 180-350 180-350 p Winkelcentrum Luifelbaan 150-250 150-250 p V&D-blok Donkersteeg 500-700 500-700 p Winkelcentrum Stevensbloem Haarlemmerstraat 300-700 300-800 p Maarmansteeg 350-550 350-550 p Rotterdam 583,200 25,500 Average 928,100 21% 79% 12,000 32,000 167% 32,000 Beurstraverse 850-1,400 850-1,500 p Alexandrium I (Oosterhof) 350-750 350-750 p Coolsingel (voorm. postkantoor) Beijerlandselaan 120-150 120-150 p Alexandrium II (Megastores) 175-250 175-250 7,500 p IJsselmonde Keijzerswaard Groene Hilledijk 145-250 145-250 p Alexandrium III (Woonmall) 180-275 180-275 p Koopgoot/Beurstraverse II Hoogstraat 275-750 275-750 p Binnenhof 150-250 150-250 p /a Linea Nova (renovatie) 6,500 Korte Lijnbaan 500-1,000 500-1,000 p Keizerswaard 350-475 350-475 p Markthal Lijnbaan 750-1,500 750-1,500 p Zuidplein (hoog) 475-750 475-750 10,000 p Nesselande Noordmolenstraat 195-300 195-275 p /a Zuidplein (Zuiderterras) 200-300 200-300 p Vierhavenstrip/Parkboulevard Stadhuisplein 250-900 250-900 p Watermanweg, Aquarius Zwart Janstraat 195-300 195-300 p /a Zoetermeer 120,700 32,200 Low 162,400 20% 80% 1,000 3,000 200% 4,500 Dorpstraat 180-250 180-250 p Meerzicht 150-200 150-210 p Cadenza, Oostwaarts Promenade 375-750 375-700 p Rokkeveen 160-205 160-210 p Oosterheem Stadshart/Spazio 325-600 325-600 p Woonhart 70-105 80-115 p

















Rents


Share of food in %


Market Structure


General


Province/Cities


198

6,500 35,000 45,000 14,500 20,000 14,000 12,000

6,000 6,000

6,200 12,000 23,500 7,000

6,000 10,500 15,000 6,400

17,000 30,000 6,200 25,000 18,000 16,200 10,700


199

FGH Real Estate Report 2009 | Industrial real estate market

Industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2009

201

Available building plots in 2008 in net ha

Most important new building locations/expansions





Most important business parks


Increase/decrease compared with 2007 in %


Rents


Total available building plots in 2008 in net ha

Stock of business parks in 2008 in net hectares

% other in 2008





Market Structure


General


Province/Cities


200

Drenthe Assen 66,000 3,400 34,300 10.6 27.4 9.1 4.1 48.8 284 42 2,000 4,000 100% 6,000 Peelerpark 35-45 35-45 19 ha p Messchenveld Scheepersmaat 25-35 25-40 8 ha p Peelerpark Stadsbedrijvenpark 25-35 25-35 9 ha p Stadsbedrijvenpark Emmen 109,400 6,200 47,700 10.4 40.7 4.0 1.2 43.7 817 115 21,000 7,000 -66% 11,000 Bargermeer 15-40 25-40 29 ha p Bargermeer Business Park Eigenhaard 25-40 25-40 39 ha p Bedrijvenpark A37 Hoogeveen 54,600 3,300 26,100 7.9 42.6 3.4 4.8 41.3 493 142 10,000 8,500 -15% 31,000 Bedrijventerrein De Wieken 15-40 20-40 8 ha p Buitenvaart I Buitenvaart 15-40 20-40 83 ha p Buitenvaart II Flevoland Almere 185,500 11,000 74,600 26.0 34.1 4.8 3.3 31.8 520 239 31,000 80,000 158% 176,000 De Steiger 40-60 40-60 52 ha p De Vaart IV De Vaart 40-60 40-60 11 ha p Hoge Kant Gooise Kant 50-70 50-70 125 ha p Stichtse Kant Hollandse Kant 50-65 50-65 p Veluwse Kant 50-70 50-70 p Stichtse Kant 50-70 p Lelystad 73,600 4,900 33,800 20.3 31.0 10.5 1.4 36.8 464 157 10,000 15,000 50% 39,000 Larserpoort 25-55 25-55 65 ha p Flevopoort Noordersluis 25-45 25-45 11 ha p Larserpoort 123 Oostervaart 25-45 25-45 18 ha p Lelystad Airport Noordersluis en Noordersluis ZO 18 ha Friesland Leeuwarden 93,500 5,000 65,700 13.0 23.1 12.5 9.4 42.0 415 44 3,000 5,000 67% 50,000 Hemrik 35-55 35-55 10 ha p Business Park Leeuwarden Leeuwarden-West 35-55 35-55 15 ha p Newtonpark IV Fase I Newtonpark 35-55 35-55 p Drachten 55,200 3,100 29,000 11.3 43.2 2.1 1.3 42.1 463 147 3,500 12,000 243% 19,000 Bedrijvenpark Azeven-Noord 35-55 35-55 100 ha p Bedrijvenpark Azeven-Noord De Haven 20-50 25-50 28 ha p De Haven-Noorderhogeweg Gelderland Apeldoorn 155,200 8,800 92,500 12.6 30.4 13.8 6.9 36.3 653 96 3,000 27,500 817% 41,000 Apeldoorn-Noord 40-60 40-60 42 ha p Apeldoorn-Noord (Fase II) Apeldoorn-Zuid 35-60 35-60 100 ha p Apeldoorn Zuid Laan van Malkenschoten 35-60 35-60 45 ha p Ecofactorij Stadshoudersmolen 25-45 25-45 p /a Arnhem 145,200 8,300 94,700 21.5 22.8 11.4 4.4 39.9 256 40 25,000 11,500 -54% 26,000 IJsseloord II 45-55 45-55 18 ha p IJsseloord II Kleefse Waard 30-55 30-55 6 ha p /a Kleefse Waard Westervoortsedijk 35-55 35-55 11 ha p Westervoortsedijk Ede 107,700 7,000 53,900 13.2 32.5 4.1 5.5 44.7 411 125 15,000 17,000 13% 29,000 Frankeneng 35-50 35-50 13 ha p Bedrijvenpark De Vallei Heestereng 35-50 35-50 66 ha p Ede West 2/3 Kievitsmeent 35-55 35-55 4 ha p Kievietsmeent Nijmegen 161,600 8,300 95,900 12.0 30.9 5.2 1.4 50.5 574 107 12,500 21,000 68% 103,000 Bijsterhuizen 45-60 45-60 68 ha p Bijsterhuizen West Kanaaldijk 30-45 30-45 37 ha p De Grift Winkelsteeg 25-45 25-45 p Groningen Groningen 184,800 9,600 126,000 19.9 24.4 8.9 1.9 44.9 711 63 19,000 37,000 95% 105,000 Driebond 40-55 40-55 44 ha p Eemspoort Eemspoort 45-60 45-60 150 ha p Westpoort Euvelgunne 30-45 30-45 14 ha p Zernike Science Park Winschoterdiep/Eemskanaal 30-45 30-45 p Limburg Heerlen 89,300 4,400 54,000 10.1 33.2 10.8 6.7 39.2 397 88 3,500 7,500 114% 52,000 De Beitel 35-55 35-55 23 ha p Avantis De Koumen 35-55 35-55 27 ha p Trilandis Maastricht 118,100 6,600 74,300 16.5 32.9 6.3 1.6 42.7 392 53 2,000 4,500 125% 91,000 Beatrixhaven 35-55 35-55 39 ha p Maastricht/Eijsden Bosscherveld 35-50 35-55 p




203











Rents




% other in 2008





Market Structure


General


Province/Cities


202

Limburg Sittard-Geleen 95,500 5,100 49,800 12.2 46.9 3.3 2.9 34.7 841 205 10,500 51,500 390% 242,000 Bedrijvenstad Fortuna 35-45 35-45 25 ha p Bedrijvenstad Fortuna Holtum-Noord 35-60 35-55 138 ha p Chemelot Industriepark-Noord 30-45 30-45 18 ha p Industrial Park Swentibold Venlo 91,500 5,300 54,000 7.5 51.3 5.9 0.9 34.4 824 67 122,500 89,500 -27% 117,000 Veegtes 30-40 30-40 175 ha p Trade Port Noord Venlo Trade Port 40-55 40-55 7 ha p Trade Port Oost & West Venlo Trade Port West 45-65 45-65 40 ha p ZON Fresh Park Noord-Brabant Breda 171,900 10,600 96,800 16.2 32.3 9.2 2.2 40.1 713 51 61,000 151,000 148% 191,000 De Krogten 35-50 35-50 18 ha p Hoogeind I, II en III Haagse Beemden 45-55 45-55 p Hazeldonck 40-60 40-60 p Hoogeind 45-60 45-60 p Den Bosch 137,600 9,800 99,400 18.4 33.3 7.1 4.8 36.4 546 27 22,000 54,500 148% 92,000 De Brand 45-60 45-60 8 ha p De Brand De Herven 40-55 40-55 8 ha p De Grote Vliet (Rosmalen) De Rietvelden 40-55 40-55 10 ha p Treurenburg Maaspoort 40-55 40-55 p Eindhoven 212,000 13,900 146,600 22.3 35.6 3.4 4.7 34.0 818 149 106,500 92,500 -13% 116,000 De Hurk 45-60 45-60 62 ha p GDC Eindhoven Acht Eindhoven/Acht 40-55 40-55 10 ha p High Tech Campus Eindhoven Ekkersrijt 45-60 45-60 64 ha p Park Forum Esp 50-60 50-60 p Flight Forum/Eindhoven Airport 45-65 45-65 p Kapelbeemd 45-55 45-55 p Helmond 87,600 4,700 38,400 10.8 47.0 3.4 1.5 37.3 539 46 18,000 23,500 31% 69,000 BZOB-terrein 40-55 40-55 36 ha p BZOB-terrein Hoogeind 35-50 35-50 p Moerdijk 36,700 2,700 20,000 9.5 57.4 1.8 1.1 30.2 1.417 23 53,000 63,500 20% 143,000 Moerdijk 45-60 45-60 7 ha p BT Hazeldonk Moerdijk 7 ha Tilburg 203,200 10,300 103,900 11.7 38.4 5.4 4.3 40.2 887 44 85,000 143,000 68% 102,000 Katsbogen 40-50 40-50 8 ha p Katsbogen Kraaiven 40-50 40-50 30 ha p Loven Noord Loven 40-50 40-50 12 ha p Tradepark 58 (Noord en Zuid) Vossenberg 40-55 40-50 52 ha p Vossenberg West II Oss 77,000 4,600 41,500 9.9 53.7 2.2 1.2 33.0 515 99 9,000 30,500 239% 32,000 Danenhoef 35-45 35-45 7 ha p De Geer zuid/oost Elzenburg 35-50 35-50 38 ha p Vorstengrafdonk Landweer 35-45 35-45 p Roosendaal 77,500 4,500 39,700 11.7 44.0 4.9 1.3 38.1 387 60 14,000 54,500 289% 148,000 Borchwerf 35-50 35-50 13 ha p Borchwerf II Majoppeveld 30-45 30-45 35 ha p Uitbreiding Majoppeveld Waalwijk 45,700 3,200 24,400 10.7 52.9 1.9 2.6 31.9 403 64 68,500 38,000 -45% 31,000 Haven 40-50 40-50 23 ha p Haven VII Zanddonk 35-45 35-45 p Noord-Holland Alkmaar 93,400 6,500 48,700 13.3 31.1 10.2 6.4 39.0 413 149 12,500 27,000 116% 61,000 Beverkoog 40-60 40-60 113 ha p Boekelermeer-Zuid Fase II Boekelermeer 35-50 35-50 p Amsterdam 755,800 64,400 477,000 23.7 24.6 6.1 9.7 35.9 2,020 499 147,000 132,000 -10% 306,000 Amstel Business Park 50-75 50-75 116 ha p Afrikahaven Noord, Noordelijke IJ-oevers 45-70 45-70 45 ha p Airport Business Park Amsterdam Osdorp West, Schinkel 45-75 45-75 74 ha p Amerikahaven Sloterdijk I & II 50-65 50-65 44 ha p Atlaspark Oost Westpoort/Havengebied 40-65 40-65 84 ha p Atlaspark West Zuidoost/Amstel III 55-85 55-85 p




205











Rents




% other in 2008





Market Structure


General


Province/Cities


204

Noord-Holland Haarlemmermeer 141,900 7,900 125,500 13.9 60.7 3.7 2.2 19.5 1,308 830 100,000 189,500 90% 271,000 Hoofddorp A4-zone West 149 ha De Hoek 50-70 50-70 48 ha p De President Graan voor Visch 50-70 50-70 48 ha p Lijnden West Noord 45-60 45-60 165 ha p Nieuw Vennep A4 zone Schiphol Schiphol Logistics Park 47 ha Schiphol-Oost 45-70 45-90 210 ha p Zwanenburg Zuid Schiphol-Rijk 55-85 55-85 p Schiphol-Zuid 60-90 60-90 p Zaanstad 143,500 8,500 56,300 16.5 41.1 4.5 2.1 35.8 517 90 11,000 16,000 45% 110,000 Achtersluispolder 35-60 35-60 25 ha p Hembrugterrein Hoogtij/Westzanerpolder 35-60 35-60 44 ha p Westzanerpolder Overijssel Almelo 72,400 3,700 39,800 8.9 41.3 7.7 1.4 40.7 512 7 4,500 13,000 189% 42,000 Bedrijvenpark Twente 25-40 25-45 40 ha p Twente-Noord Dollegoor/Turfkade 25-40 25-40 125 ha p XL Businesspark Twente Twentepoort 35-45 35-45 p Deventer 97,800 4,700 45,600 15.9 38.4 3.7 1.5 40.5 281 2 25,000 14,500 -42% 66,000 Bergweide 25-50 25-50 60 ha p Bedrijvenpark A1 Kloosterlanden 20-50 20-50 p Enschede 155,900 7,500 74,800 14.2 35.6 6.1 2.6 41,5 505 49 12,000 51,000 325% 134,000 Business & Science Park 35-50 35-50 12 ha p Euregio Bedrijvenpark II De Haven 35-45 35-45 11 ha p Josink Es De Marssteden 40-50 40-50 7 ha p Zuiderval-Kotmanpark Euregio Bedrijvenpark I 30-40 25-40 p Hengelo 80,900 4,300 44,000 12.9 45.6 5.3 1.3 34.9 481 34 23,000 21,500 -7% 49,000 Twentekanaal Zuid 30-50 30-50 8 ha p t Oosterveld Westermaat 30-50 35-55 7 ha p Twentekanaal Zuid Westermaat Campus 24 ha Zwolle 117,400 5,400 81,200 14.1 31.4 8.0 4.7 41.8 568 192 18,500 44,000 138% 87,000 De Marslanden 30-55 30-55 45 ha p Hessenpoort I Hessenpoort 45-55 45-55 100 ha p Hessenpoort II Voorst 30-55 30-55 p Utrecht Amersfoort 143,100 8,400 77,300 20.8 30.4 4.8 7.4 36.6 294 55 12,000 44,000 267% 72,000 Calveen 50-65 50-65 28 ha p De Wieken/Vinkenhof De Hoef 50-65 50-65 20 ha p Vathorst De Isselt 30-50 30-50 p Vathorst 50-65 50-65 p Nieuwegein 61,000 3,700 45,200 23.6 32.3 3.2 5.2 35.7 278 83 12,000 16,500 38% 48,000 De Wiers 30-55 30-55 10 ha p Galecopperzoom Laagraven/Liesbosch 40-70 45-70 73 ha p Het Klooster Plettenburg 45-60 45-60 p Utrecht 298,700 18,400 206,700 22.9 24.2 6.3 7.2 39.4 429 59 82,000 163,500 99% 210,000 Cartesiusweg 35-60 35-60 11 ha p De Wetering De Wetering 55-75 55-75 12 ha p Haarrijn (De Meern) Lage Weide 35-60 35-60 6 ha p Nieuwerijn (Papendorp) Oudenrijn (De Meern) 40-55 40-60 30 ha p Strijkviertel Overvecht 35-55 35-60 p Woerden 48,800 3,400 27,800 18.2 38.5 2.1 1.6 39.6 189 10 2,500 1,000 -60% 18,000 Barwoutswaarder 35-65 35-65 4 ha p Polanen Middelland/Polanen 35-65 35-65 p Zeeland Goes 36,800 2,900 24,000 13.1 31.5 5.3 3.6 46.5 151 29 4,500 20,500 356% 4,000 De Poel 35-60 35-60 15 ha p De Poel fase II Middelburg 47,400 2,900 25,100 9.6 30.1 13.3 1.5 45.5 209 30 1,000 3,100 210% 36,000 Arnestein 25-40 25-40 10 ha p Mortiere Mortiere 35-50 35-50 p Zuidoost/Amstel III 55-85 55-85 p




207











Rents




% other in 2008





Market Structure


General


Province/Cities


206

Zuid-Holland Capelle a/d IJssel 65,300 2,500 37,800 30.7 30.7 2.2 4.0 32.4 126 12 8,000 11,500 44% 7,000 Hoofdweggebied 40-65 40-65 6 ha p Capelle Trade Centre Delft 96,700 3,100 47,600 20.1 26.4 5.1 1.2 47.2 252 61 – 11,000 – 21,000 Schieoevers Noord 35-50 35-50 60 ha p Technopolis Innovation Park Schieoevers Zuid 35-50 35-50 p Technopolis Innovation Park 65-75 65-75 p Den Haag 481,700 16,800 231,300 15.5 23.9 21.7 4.2 34.7 382 36 36,000 52,500 46% 92,000 Bedrijvenpark Ypenburg 70-85 65-80 6 ha p Ypenburg, de Bras De Binckhorst 45-70 45-70 15 ha p Ypenburg, Prins Clausplein Forepark 65-80 60-75 p Kerketuinen/Zichtenburg/Dekkershoek 50-75 50-70 p Nieuw Laakhaven 45-60 45-60 p Dordrecht 118,300 4,600 53,800 12.1 37.9 7.3 1.2 41.5 545 50 9,000 52,500 483% 47,000 Amstelwijck 60-65 60-65 15 ha p Amstelwijck Dordtse Kil I + II 45-60 45-60 38 ha p Dordtse Kil III Dordtse Kil III 55-65 55-65 5 ha p Krabbepolder Leiden 116,800 4,200 57,300 11.0 24.7 6.8 1.0 56.5 144 44 7,000 5,000 -29% 10,000 Roomburg 55-70 55-70 35 ha p Oostvlietpolder Rooseveltlaan/Cronestein 45-55 45-55 p Rotterdam 583,200 23,200 317,200 17.5 32.7 5.5 5.1 39.2 5.684 664 112,000 22,600 -80% 280,000 Bedrijvenpark Noordwest 50-70 50-70 11 ha p Nesselande Charlois/Groene Kruisweg 55-70 55-70 20 ha p /a Rotterdam Airport (RTM Airpark) Distripark Eemhaven 55-65 55-65 20 ha p Science & Businesspark Rotterdam Gadering (Hoogvliet) 45-60 45-60 531 ha p Zeehaventerreinen Rotterdam Spaanse Polder 40-65 40-65 p Zuidelijk Havengebied 40-65 40-65 p Westland 99,400 6,700 50,400 14.0 37.7 1.3 2.4 44.6 450 25 – 22,000 – 22,000 Honderdland 65-75 65-85 5 ha p ABC Westland Wateringse Veld/Zwethove 65-75 65-75 6 ha p Trade Park Westland Trade Park Westland Mars 17 ha Wateringse Veld 4 ha Zoetermeer 120,700 3,500 45,800 20.7 33.1 11.1 3.9 31.2 199 29 16,000 18,000 13% 38,000 Lansinghage/Rokkeveen-Oost 50-75 50-75 5 ha p Bedrijvenpark Oosterheem Zoeterhage 35-70 35-70 10 ha p Dwarstocht Oosterhage 11 ha


FGH Real Estate Report 2009 | Residential market

Residential market | FGH Real Estate Report 2009

Range of rents p/m² per month in e

Price per m² GFA in e median 2008

Median term 2008

Transaction prices owner-occupied housing in e median 2008

Number of houses sold in 2008

Owner-occupied housing

Increase/decrease 2008-2020%

2020

2015

2010

2008

%

Building period of housing stock

%

Single family/multi-family

%

Social/private rent

%

Buy/rent

209

Prices

Housing stock/ residents/ households

Forecast

Market Structure

Housing occupancy in 2008

General

Number of houses in 2008

Province/Cities


208

Drenthe Assen 66,000 28,500 2.3 Buy 58% Social 31% Single 79% < 1944 8% Housing stock 28,500 29,900 32,100 34,300 20% Total 829 € 183,980 87 € 1,530 €5-8 1945-1970 27% Residents 65,500 66,800 71,400 75,600 15% Terraced 284 € 151,925 67 € 1,350 Rent 42% Private 11% Multi 21% 1971-1990 37% Households 28,300 29,100 32,000 34,500 22% End-of-terrace 136 € 169,075 92 € 1,486 1991 > 29% Semi-detached 184 € 217,925 99 € 1,643 Detached 83 € 372,428 130 € 2,059 Apartments 142 € 108,231 83 € 1,487 Emmen 109,400 46,600 2.3 Buy 62% Social 30% Single 86% < 1944 13% Housing stock 46,600 47,700 49,400 50,500 8% Total 936 € 178,843 118 € 1,438 € 5 - 7.50 1945-1970 31% Residents 109,200 109,200 109,600 109,600 0% Terraced 261 € 129,722 78 € 1,204 Rent 38% Private 8% Multi 14% 1971-1990 37% Households 47,000 47,400 48,900 50,000 6% End-of-terrace 179 € 146,694 87 € 1,298 1991 > 19% Semi-detached 206 € 186,150 108 € 1,509 Detached 217 € 267,444 187 € 1,725 Apartments 73 € 149,294 155 € 1,595 Flevoland Almere 185,500 71,000 2.6 Buy 62% Social 30% Single 78% < 1944 0% Housing stock 71,000 75,400 85,900 96,500 36% Total 1,637 € 212,115 76 € 1,697 €€6-9 1945-1970 0% Residents 183,300 191,000 209,700 231,300 26% Terraced 844 € 183,100 61 € 1,548 Rent 38% Private 8% Multi 22% 1971-1990 43% Households 74,100 77,500 87,000 97,400 31% End-of-terrace 321 € 209,667 77 € 1,597 1991 > 57% Semi-detached 141 € 292,556 109 € 1,948 Detached 99 € 476,500 153 € 2,461 Apartments 232 € 159,350 80 € 1,898 Friesland Leeuwarden 93,500 45,500 2.1 Buy 53% Social 35% Single 64% < 1944 30% Housing stock 45,500 46,500 49,000 51,200 13% Total 995 € 154,276 83 € 1,484 € 6 - 8.50 1945-1970 29% Residents 92,900 94,300 97,600 100,600 8% Terraced 422 € 135,650 74 € 1,353 Rent 47% Private 12% Multi 36% 1971-1990 29% Households 47,500 49,500 52,200 54,300 14% End-of-terrace 210 € 150,950 85 € 1,392 1991 > 12% Semi-detached 104 € 211,750 80 € 1,652 Detached 70 € 301,750 140 € 1,988 Apartments 189 € 113,312 83 € 1,603 Gelderland Apeldoorn 155,200 64,900 2.4 Buy 59% Social 32% Single 75% < 1944 19% Housing stock 64,900 67,300 71,100 73,900 14% Total 1,450 € 258,891 78 € 2,111 €5-8 1945-1970 29% Residents 155,100 156,500 158,000 159,600 3% Terraced 412 € 210,000 60 € 1,752 Rent 41% Private 9% Multi 25% 1971-1990 37% Households 66,200 68,300 70,900 73,000 10% End-of-terrace 204 € 226,600 77 € 1,814 1991 > 16% Semi-detached 205 € 283,944 70 € 2,306 Detached 291 € 444,944 103 € 2,838 Apartments 338 € 162,596 83 € 1,991 Arnhem 145,200 66,300 2.2 Buy 42% Social 41% Single 56% < 1944 26% Housing stock 66,300 68,300 72,300 75,300 14% Total 1,657 € 190,739 74 € 1,798 € 6.50 - 10 1945-1970 31% Residents 143,600 146,000 152,600 158,200 10% Terraced 501 € 180,944 69 € 1,588 Rent 58% Private 17% Multi 44% 1971-1990 31% Households 72,200 74,800 79,100 82,200 14% End-of-terrace 234 € 204,700 75 € 1,709 1991 > 13% Semi-detached 107 € 309,167 78 € 2,045 Detached 56 € 495,000 129 € 2,613 Apartments 759 € 153,757 72 € 1,872 Ede 107,700 40,600 2.7 Buy 68% Social 24% Single 78% < 1944 13% Housing stock 40,600 42,000 44,300 46,000 13% Total 939 € 269,316 49 € 2,285 €5-8 1945-1970 32% Residents 107,700 109,900 113,100 115,300 7% Terraced 251 € 227,451 30 € 1,870 Rent 32% Private 8% Multi 22% 1971-1990 35% Households 43,400 44,800 47,200 48,900 13% End-of-terrace 122 € 255,250 38 € 2,090 1991 > 20% Semi-detached 131 € 346,750 48 € 2,462 Detached 158 € 449,300 87 € 2,925 Apartments 277 € 174,165 51 € 2,307





Median term 2008





2020

2015

2010

2008

%


%


%

Social/private rent

%

Buy/rent

Prices


Forecast

Market Structure


General


Province/Cities


210

Gelderland Nijmegen 161,600 69,400 2.3 Buy 42% Social 44% Single 62% < 1944 23% Housing stock 69,400 72,200 76,900 80,500 16% Total 1,425 € 221,210 58 € 2,089 € 5.50 - 12 1945-1970 34% Residents 161,300 164,700 171,900 178,600 11% Terraced 450 € 212,425 57 € 1,845 Rent 58% Private 14% Multi 38% 1971-1990 29% Households 85,500 88,800 93,800 97,400 14% End-of-terrace 214 € 229,350 57 € 1,938 1991 > 14% Semi-detached 131 € 340,972 48 € 2,316 Detached 48 € 469,525 78 € 2,778 Apartments 582 € 177,572 59 € 2,234 Groningen Groningen 184,800 83,400 2.2 Buy 40% Social 43% Single 43% < 1944 30% Housing stock 83,400 83,400 85,300 86,300 3% Total 2,323 € 172,223 44 € 1,800 € 5 - 10 1945-1970 28% Residents 182,500 182,000 185,000 188,000 3% Terraced 626 € 179,450 43 € 1,757 Rent 60% Private 17% Multi 57% 1971-1990 28% Households 106,500 106,700 108,600 109,600 3% End-of-terrace 219 € 180,667 47 € 1,659 1991 > 14% Semi-detached 149 € 268,417 46 € 1,993 Detached 80 € 366,850 64 € 2,387 Apartments 1,249 € 143,179 42 € 1,786 Limburg Maastricht 118,100 56,500 2.1 Buy 43% Social 40% Single 63% < 1944 21% Housing stock 56,500 56,900 57,600 56,900 1% Total 394 € 224,763 94 € 1,923 € 5.50 - 11 1945-1970 36% Residents 118,000 117,700 116,300 114,100 -3% Terraced 123 € 248,722 74 € 1,878 Rent 57% Private 17% Multi 37% 1971-1990 30% Households 61,000 62,200 63,000 62,500 2% End-of-terrace 43 € 217,000 62 € 1,836 1991 > 13% Semi-detached 57 € 257,333 96 € 1,882 Detached 24 € 445,650 158 € 2,268 Apartments 147 € 158,294 110 € 1,954 Sittard-Geleen 95,500 43,500 2.2 Buy 58% Social 30% Single 78% < 1944 15% Housing stock 43,500 45,200 46,100 46,000 6% Total 193 € 179,878 163 € 1,459 € 4.50 - 8.50 1945-1970 41% Residents 95,700 96,500 94,100 90,600 -5% Terraced 40 € 134,500 173 € 1,285 Rent 42% Private 12% Multi 22% 1971-1990 30% Households 43,400 44,500 45,100 44,800 3% End-of-terrace 23 € 175,500 183 € 1,467 1991 > 14% Semi-detached 80 € 186,025 152 € 1,435 Detached 29 € 265,556 186 € 1,708 Apartments 21 € 129,370 135 € 1,544 Noord-Brabant Breda 171,900 75,300 2.3 Buy 56% Social 33% Single 68% < 1944 18% Housing stock 75,300 76,600 79,500 82,100 9% Total 1,812 € 258,857 59 € 2,216 € 6 - 9.5 1945-1970 32% Residents 171,900 173,400 178,000 182,500 6% Terraced 654 € 225,150 47 € 1,933 Rent 44% Private 11% Multi 32% 1971-1990 31% Households 79,900 81,500 84,500 86,900 9% End-of-terrace 266 € 264,325 63 € 2,084 1991 > 19% Semi-detached 215 € 335,028 60 € 2,396 Detached 153 € 558,611 96 € 2,999 Apartments 524 € 179,374 62 € 2,346 Den Bosch 137,600 60,000 2.3 Buy 50% Social 39% Single 66% < 1944 12% Housing stock 60,000 62,100 64,500 66,500 11% Total 1,305 € 263,014 68 € 2,272 € 6.5 - 9 1945-1970 33% Residents 137,600 138,800 142,800 145,900 6% Terraced 372 € 237,300 65 € 1,988 Rent 50% Private 11% Multi 34% 1971-1990 35% Households 63,100 64,800 67,800 69,800 11% End-of-terrace 169 € 257,056 65 € 2,070 1991 > 20% Semi-detached 182 € 349,350 71 € 2,332 Detached 77 € 555,500 121 € 2,725 Apartments 505 € 208,237 63 € 2,463 Eindhoven 212,000 95,500 2.2 Buy 51% Social 44% Single 70% < 1944 17% Housing stock 95,500 96,600 99,800 102,500 7% Total 1,889 € 239,190 60 € 2,103 € 5.5 - 12 1945-1970 36% Residents 212,000 211,400 215,000 218,900 3% Terraced 702 € 225,875 49 € 1,870 Rent 49% Private 5% Multi 30% 1971-1990 30% Households 104,800 106,000 109,400 112,100 7% End-of-terrace 277 € 261,778 56 € 1,969 1991 > 18% Semi-detached 152 € 343,200 72 € 2,238 Detached 101 € 562,333 120 € 2,651 Apartments 657 € 170,155 60 € 2,299

211





Median term 2008





2020

2015

2010

2008

%


%


%

Social/private rent

%

Buy/rent

213

Prices


Forecast

Market Structure


General


Province/Cities


212

Noord-Brabant Tilburg 203,200 8,100 2.3 Buy 55% Social 36% Single 72% < 1944 19% Housing stock 87,100 88,900 93,400 97,500 12% Total 1,859 € 216,470 87 € 1,864 € 5.5 - 10.5 1945-1970 30% Residents 203,200 203,200 209,100 216,100 6% Terraced 874 € 192,300 76 € 1,676 Rent 45% Private 9% Multi 28% 1971-1990 30% Households 96,200 98,000 102,600 106,700 11% End-of-terrace 316 € 222,125 91 € 1,772 1991 > 21% Semi-detached 202 € 329,100 91 € 2.139 Detached 77 € 491,667 132 € 2,569 Apartments 390 € 153,384 97 € 2,097 Noord-Holland Amsterdam 755,800 386,400 2.0 Buy 22% Social 51% Single 15% < 1944 49% Housing stock 386,400 389,500 398,800 409,400 6% Total 7,323 € 254,308 33 € 3,425 € 7 - 16 1945-1970 19% Residents 747,100 743,200 752,900 769,700 3% Terraced 562 € 312,750 44 € 2,676 Rent 78% Private 27% Multi 85% 1971-1990 19% Households 411,500 420,900 431,400 442,200 7% End-of-terrace 190 € 289,150 47 € 2,582 1991 > 13% Semi-detached 69 € 453,049 54 € 3,114 Detached 56 € 610,000 91 € 3,964 Apartments 6,446 € 242,968 30 € 3,515 Haarlem 148,000 68,200 2.2 Buy 52% Social 35% Single 59% < 1944 52% Housing stock 68,200 69,200 71,400 72,500 6% Total 1,818 € 245,689 27 € 2,573 € 5 - 11 1945-1970 24% Residents 147,600 147,400 149,400 151,400 3% Terraced 680 € 284,400 23 € 2,618 Rent 48% Private 13% Multi 41% 1971-1990 18% Households 72,200 73,400 75,500 76,900 7% End-of-terrace 183 € 310,222 24 € 2,784 1991 > 5% Semi-detached 27 € 539,722 24 € 3,350 Detached 18 € 743,906 46 € 4,033 Apartments 910 € 185,206 30 € 2,450 Zaanstad 143,500 61,400 2.3 Buy 44% Social 44% Single 67% < 1944 22% Housing stock 61,400 63,900 71,000 75,400 23% Total 1,175 € 203,024 91 € 2,018 € 5 - 10 1945-1970 32% Residents 142,900 143,100 148,800 153,700 8% Terraced 408 € 214,900 70 € 1,896 Rent 56% Private 12% Multi 33% 1971-1990 29% Households 63,100 63,600 68,000 71,500 13% End-of-terrace 205 € 217,500 101 € 1,948 1991 > 18% Semi-detached 143 € 200,894 100 € 2,094 Detached 104 € 280,510 138 € 2,347 Apartments 315 € 153,606 93 € 2,079 Overijssel Enschede 155,900 67,100 2.3 Buy 50% Social 41% Single 71% < 1944 21% Housing stock 67,100 68,300 70,000 71,200 6% Total 1,042 € 179,359 112 € 1,509 €€ 6 - 11 1945-1970 33% Residents 155,900 156,300 158,300 159,600 2% Terraced 300 € 145,800 95 € 1,299 Rent 50% Private 9% Multi 29% 1971-1990 28% Households 74,600 76,300 78,400 79,600 7% End-of-terrace 196 € 162,200 101 € 1,427 1991 > 17% Semi-detached 235 € 198,778 116 € 1,616 Detached 124 € 339,150 119 € 2,032 Apartments 187 € 120,821 140 € 1,467 Zwolle 117,400 50,500 2.3 Buy 51% Social 36% Single 72% < 1944 19% Housing stock 50,500 52,400 55,000 57,200 13% Total 1,121 € 220,583 59 € 2,011 € 6.5 - 12.5 1945-1970 24% Residents 117,400 115,400 119,000 122,700 5% Terraced 509 € 201,611 54 € 1,901 Rent 49% Private 13% Multi 29% 1971-1990 33% Households 53,200 53,000 55,600 58,100 9% End-of-terrace 189 € 227,556 52 € 1,960 1991 > 24% Semi-detached 90 € 325,680 65 € 2,305 Detached 56 € 517,625 55 € 2,855 Apartments 277 € 156,490 73 € 1,990 Utrecht Amersfoort 143,100 58,600 2.4 Buy 52% Social 36% Single 69% < 1944 18% Housing stock 58,600 61,200 67,200 70,700 21% Total 1,654 € 252,523 48 € 2,184 € 6 - 10 1945-1970 22% Residents 143,100 144,900 155,500 161,400 13% Terraced 613 € 240,167 45 € 1,987 Rent 48% Private 12% Multi 31% 1971-1990 30% Households 60,900 62,800 68,800 72,400 19% End-of-terrace 288 € 275,650 47 € 2,190 1991 > 31% Semi-detached 144 € 423,400 51 € 2,725 Detached 56 € 655,300 107 € 3,194 Apartments 553 € 168,891 46 € 2,160


Residential market | FGH Vastgoedbericht 2009

Utrecht Utrecht 298,700 126,500 2.4 Buy 48% Social 38% Single 50% < 1944 35% Housing stock 126,500 132,300 145,500 158,200 25% Total 3,735 € 241,181 38 € 2,653 1945-1970 30% Residents 298,700 298,900 323,700 350,600 17% Terraced 1,397 € 267,167 33 € 2,612 Rent 52% Private 14% Multi 50% 1971-1990 15% Households 155,200 159,900 173,100 185,500 20% End-of-terrace 319 € 290,611 44 € 2,517 1991 > 20% Semi-detached 74 € 386,713 64 € 2,767 Detached 42 € 712,300 132 € 3,479 Apartments 1,903 € 197,762 37 € 2,686 Zeeland Middelburg 47,400 21,000 2.3 Buy 60% Social 29% Single 80% < 1944 23% Housing stock 21,000 21,600 22,700 23,800 13% Total 297 € 214,425 94 € 1,799 1945-1970 27% Residents 47,400 47,300 48,100 49,300 4% Terraced 120 € 171,863 84 € 1,560 Rent 40% Private 11% Multi 20% 1971-1990 35% Households 21,500 21,800 22,800 23,700 10% End-of-terrace 60 € 193,800 66 € 1,637 1991 > 16% Semi-detached 43 € 264,500 97 € 1,789 Detached 26 € 414,600 152 € 2,455 Apartments 48 € 193,323 118 € 2,235 Zuid-Holland Den Haag 481,700 232,400 2.1 Buy 45% Social 35% Single 26% < 1944 42% Housing stock 232,400 234,600 242,700 249,600 7% Total 5,178 € 205,871 52 € 2,017 1945-1970 24% Residents 481,700 482,400 497,200 510,800 6% Terraced 768 € 314,950 50 € 2,259 Rent 55% Private 20% Multi 74% 1971-1990 16% Households 237,000 246,300 255,200 262,200 11% End-of-terrace 255 € 341,500 60 € 2,358 1991 > 19% Semi-detached 105 € 545,302 62 € 3,067 Detached 49 € 661,278 106 € 3,521 Apartments 4,001 € 161,803 51 € 1,904 Dordrecht 118,300 52,800 2.2 Buy 53% Social 32% Single 56% < 1944 23% Housing stock 52,800 52,800 53,500 53,900 2% Total 1,137 € 188,869 92 € 1,789 1945-1970 29% Residents 118,300 115,700 113,300 111,400 -6% Terraced 482 € 187,125 84 € 1,720 Rent 47% Private 15% Multi 44% 1971-1990 31% Households 53,600 52,600 53,400 53,900 1% End-of-terrace 172 € 209,900 106 € 1,760 1991 > 16% Semi-detached 70 € 338,050 114 € 2,302 Detached 29 € 495,000 202 € 2,763 Apartments 384 € 131,325 84 € 1,720 Leiden 116,800 51,000 2.3 Buy 50% Social 37% Single 50% < 1944 34% Housing stock 51,000 51,300 53,400 54,800 7% Total 1,009 € 247,151 59 € 2,511 1945-1970 23% Residents 116,800 117,300 119,000 121,100 4% Terraced 403 € 269,611 52 € 2,436 Rent 50% Private 13% Multi 50% 1971-1990 33% Households 61,500 62,800 65,100 66,600 8% End-of-terrace 115 € 324,500 51 € 2,764 1991 > 10% Semi-detached 20 € 510,750 44 € 3,085 Detached 6 € 640,000 109 € 3,030 Apartments 465 € 192,150 68 € 2,482 Rotterdam 583,200 288,600 2.0 Buy 28% Social 51% Single 28% < 1944 34% Housing stock 288,600 292,900 295,600 295,900 3% Total 4,353 € 177,734 84 € 1,849 1945-1970 27% Residents 583,200 576,500 572,000 570,500 -2% Terraced 779 € 214,500 93 € 1,795 Rent 72% Private 21% Multi 72% 1971-1990 24% Households 293,100 299,200 302,700 304,500 4% End-of-terrace 303 € 232,750 97 € 1,917 1991 > 16% Semi-detached 99 € 419,222 123 € 2,636 Detached 65 € 673,411 85 € 3,213 Apartments 3,107 € 145,086 79 € 1,803 Zoetermeer 120,700 51,800 2.3 Buy 51% Social 39% Single 59% < 1944 2% Housing stock 51,800 51,800 53,900 55,400 7% Total 1,156 € 206,671 74 € 1,937 1945-1970 9% Residents 120,700 118,200 118,900 119,200 -1% Terraced 371 € 241,600 75 € 1,931 Rent 49% Private 10% Multi 41% 1971-1990 65% Households 51,300 51,600 53,900 55,400 8% End-of-terrace 185 € 259,622 86 € 1,981 1991 > 25% Semi-detached 30 € 388,050 131 € 2,375 Detached 15 € 598,214 104 € 3,124 Apartments 555 € 145,286 66 € 1,870



Median term 2008





2020

2015

2010

2008

%


%


%

Social/private rent

%

Buy/rent

Prices


Forecast

Market Structure


General


Province/Cities


214

€ 6 - 12

€ 5.5 - 9

€ 5.5 - 15

€ 5.5 - 10

€ 5.5 - 10.5

€ 6 - 14

€ 5.5 - 9

215

216


FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport weergegeven informatie met de grootste zorg samengesteld, doch staat niet in voor de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Hieraan kan dan ook geen enkel recht worden ontleend. FGH Bank N.V. aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden of onvolkomenheden in de informatie in dit rapport. Het is de gebruiker van dit rapport niet toegestaan de inhoud te gebruiken voor commerciële doeleinden en/of te vermenigvuldigen, door te sturen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van FGH Bank N.V. De in deze uitgave genoemde huurprijzen, (voorraad)cijfers en de aanbod- en opnamecijfers van kantoor-, winkelen bedrijfsruimten zijn deels ontleend aan: ABF Research, Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman & Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, IVBN, Van Gool en Partners, Locatus, Ministerie van VROM, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, Rabobank, ROZ/IPD, Shopnet.nl, Vastgoedmarkt (VGM), VTIS en Thuiswinkel.org. Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling Marketing &

Tekst | text

Communicatie van FGH Bank in Utrecht (telefoon 030 - 232 34 74),

FGH Bank N.V.

[email protected]. De prijs bedraagt e 50,- inclusief 6% BTW en verzend-

Valuation and Research department

kosten.

drs. Maarten Donkers Roel Drenth MSc RE

FGH Bank N.V. has compiled the information shown in this report

drs. Jacob Velleman

with the greatest care. However, we cannot be held responsible for the accuracy or completeness of the information provided, nor can

Fotografie | photography

any rights be derived from the information provided. Users of this

Rob ter Bekke

report are not permitted to use its content for commercial purposes

Sjaak Ramakers (portretten pag. 4)

and/or are not permitted to duplicate, send, distribute, spread or make said content available to third parties for money without the explicit written permission of FGH Bank N.V.

Eindredactie | editing FGH Bank N.V. Marketing & Communications department

The prices, (stock) figures and supply and take-up figures for office,

Minke Jonker

industrial and retail space contained in this report are partly obtained from ABF Research, Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak,

Vormgeving en productie |

CBS, CPB, Cushman & Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis,

design and production

IVBN, Van Gool en Partners, Locatus, Ministry of Housing, Spatial Planning and the Environment, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, Rabobank, ROZ/IPD, Shopnet.nl, Vastgoedmarkt (VGM), VTIS and Thuiswinkel.org.

Coördinatie/coordination FGH Bank N.V. Marketing & Communications department Monique Derksen

For a copy of this publication contact the Marketing & Communications Department of FGH Bank in Utrecht (tel. +31 30 232 34 74),

Vertaling/translation

[email protected]. The price is EUR 50.00 inclusive of 6% VAT and mailing

Franglais Language Services, Den Haag

costs. Uitvoering/realization © FGH Bank N.V. 2009

Select Advertising, Geldermalsen/Rotterdam

FGH Vastgoedbericht 2009 FGH Real Estate Report Met het oog op de stenen. Focussing on bricks and mortar

Recommend Documents