FGH Vastgoedbericht 2010 FGH Real Estate Report 2010

FGH Vastgoedbericht 2010

FGH Real Estate Report 2010

FO C U S o p ee n N i euw e re a li t ei t Focus o n a n ew re a li t y

Hoofdkantoor | HEADOFFICE

Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 E [email protected] W www.fghbank.nl

FGH Vastgoedbericht 2010 FGH Real Estate Report 2010

FOC U S op ee n Nieu we re al it e it Focus on a n ew re a lit y


FOC U S o p een Ni eu w e real i teit Focus o n a n ew real i ty

I nhoud so pgave C o n t e n t 6

Voorwoord

106

Foreword

8

Visie Focus op een nieuwe realiteit

108

Vision Focus on a new Reality

16

Trends in de kantorenmarkt

116

Trends in the Office Market

24 Interview

124 Interview

ir. J.M. (Jacques) Kwak

ir. J.M. (Jacques) Kwak

28

Trends in de winkelmarkt

128

36

Trends in de bedrijfsruimtemarkt

136 Trends

drs. ing. S. (Simon) de Graaf

144

56 Interview

drs. ing. C.A.M. (Kees) de Boo

148

Trends In the Residential Market

156

Interview drs. ing. C.A.M. (Kees) de Boo

in de vastgoed

beleggingsmarkt

Interview drs. ing. S. (Simon) de Graaf

Trends in de woningmarkt

60 Trends

in the Industrial Real Estate

Market

44 Interview

48

Trends in the Retail Market

160 Trends

in the Real Estate Investment

Market

68

Begrippenlijst

70

Adressen

168

Glossary and acronyms

71

Factsheets

170

Adresses

171

Factsheets

4

FGH Vastgoedb er icht 2 0 1 0

IN H OU D SOPG AVE CON TEN T


FOCUS op een Ni eu w e reali tei t

FG H Va stgoedberi cht 2010

5

6


voorwoo rd

P.C. Keur Directievoorzitter

F.B. Overdijk RA Directielid

F O CUS op ee n N i eu w e rea l i t e i t ‘Een nieuwe realiteit’, daarvan mogen we gerust spreken. De economie is sinds het ontstaan van de crisis in 2008 ingrijpend veranderd. En dat heeft ook z’n weerslag op de vastgoedmarkt. De waarde van vastgoed staat onder druk, de renteontwikkeling is onzeker, de activiteiten in de bouw vallen fors terug en het is nog geenszins duidelijk wanneer de markt weer aantrekt. Dat maakt het voor vastgoed partijen moeilijk om te anticiperen op de toekomst. Terwijl deze markt juist gekenmerkt wordt door een lange horizon. We moeten onder ogen zien dat de trendmatige groei zoals we die lang gekend hebben, niet meer bestaat. Als sector zullen we daar een nieuwe weg in moeten vinden. Voor ons als vastgoedfinancier betekent dit niet dat we heel anders aankijken tegen het financieren van commercieel vastgoed. De kwaliteit van het vastgoed en de onderliggende waarde van de stenen zijn nog steeds leidend. Dat is niet veranderd. Ook niet in de nieuwe realiteit. Wel is de beschikbaarheid van geld sinds het begin van de crisis sterk afgenomen en zijn de risico’s in bepaalde delen van de vastgoedmarkt veel hoger geworden. Dat houdt in dat ook FGH Bank keuzes maakt. De tijden van ongebreidelde kredietverstrekking liggen achter ons. In de nieuwe realiteit is dat simpelweg niet verantwoord. Wat we daarnaast onder ogen moeten zien als sector, is dat de vastgoedmarkt in het huidige tijdsgewricht te kampen heeft met een veranderd beeld van de markt en van alle partijen die daarin actief zijn. De geruchtmakende fraude

zaak heeft het imago van de markt kort gezegd geen goed gedaan. Als gespecialiseerde vastgoedbank gaat ons dat aan het hart. Er is naar onze mening een vertroebeld beeld van de markt ontstaan, terwijl er heel veel bedrijven zijn die hun zaken goed op orde hebben en prachtige projecten realise ren. Met hen werken wij graag samen aan een transparante, integere en duurzame vastgoedsector. Een sector waarin FGH Bank in oktober 2010 al 120 jaar actief is. Het feit dat we al zo lang vastgoedfinancier zijn, betekent ook dat we veel kennis hebben van deze markt. Die kennis delen we sinds jaar en dag graag middels onze jaarlijkse uitgave, het FGH Vastgoedbericht. Daarmee geeft FGH Bank een overzicht van de trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, én onze visie daarop. Deze uitgave van het FGH Vastgoedbericht is bovendien een bijzondere; het is namelijk de 15e keer dat wij dit marktrapport publiceren. Om dit lustrum wat luister bij te zetten, vindt u naast de gebruikelijke marktinformatie een drietal interviews met gezichtsbepalende vastgoedmannen die ook 15 jaar geleden al middenin de vastgoedmarkt stonden. Dat zijn de heren drs. ir. C.A.M. (Kees) de Boo, drs. ing. S. (Simon) de Graaf en de heer ir. J.M. (Jacques) Kwak. Zij kijken in de genoemde interviews terug op de afgelopen 15 jaar in het vastgoed, en werpen zo weer een andere blik, focus zo u wilt, op de nieuwe realiteit waar we vandaag de dag mee te maken hebben. Peter Keur

Frans Overdijk


7

VISI E

Focus op een nieuwe realiteit

8

Intervie w

Een extreme afname van de wereldhandel heeft vorig jaar geleid tot een historische krimp van het Nederlandse Bruto Binnenlands Product (BBP). We moeten terug naar de jaren dertig van de vorige eeuw om vergelijkbare krimpcijfers van rond de 4% tegen te komen. En dat alles in de wetenschap dat met name door renteverlagingen en wereldwijde reddingsoperaties van systeemrelevante banken en steunoperaties aan economische sectoren erger is voorkomen. Het inktzwarte scenario van een langdurige en diepe economische depressie lijkt van tafel, maar alle ingrepen trekken een bijna onmogelijke wissel op de toekomstige economische verhoudingen. Hoe wordt de rekening betaald? De green shoots die we sinds het voorjaar van 2009 bespeuren, hebben in de eerste plaats geleid tot een zucht van verlichting bij bedrijven, consumenten, beleggers en politici. Maar wat als deze eerste tekenen van herstel ondergesneeuwd raken door de nieuwe economische realiteit? Dan zal blijken dat er nog een lange weg te gaan is. De donkere wolken boven de bouwen vastgoedmarkt zijn in ieder geval nog niet verdwenen.

9

De vergelijking met de jaren tachtig De huidige situatie doet menigeen denken aan de jaren tachtig van de vorige eeuw. Ook toen was sprake van een diepe, wereldwijde economische crisis met dalende vast goedprijzen, een gebrek aan vertrouwen, een sterk oplo pende werkloosheid en maatschappelijke onrust. Toch gaat die vergelijking niet helemaal op. Zo kwam de crisis in de jaren tachtig snel op en greep hard om zich heen, waar de huidige crisis een veel sluipender verloop heeft. Bovendien zorgden hoge rentes destijds voor extreme kosten voor kredieten, terwijl de rentes nu relatief laag zijn. De economische crisis leidde in de jaren tachtig tot een sanering van oude industrieën, het privatiseren van over heidsbedrijven en deregulering van met name financiële markten. Nu merken we juist dat deze deregulering een van de oorzaken was van de ongebreidelde opkomst van derivatenproducten die het economisch systeem aan de rand van de afgrond heeft gebracht. Verder kwam in die tijd de babyboomgeneratie massaal op de arbeidsmarkt, wat resulteerde in langdurige werkloosheid en een andere kijk op arbeidsduur. Nu zien we juist het tegenovergestelde. Een grote groep werkenden verlaat de komende jaren het arbeidsproces. Maatregelen als deeltijd WW (korte termijn) en een verhoging van de AOW-leeftijd (langere termijn) moeten juist voorkomen dat er tekorten gaan ontstaan. De verschillen laten onverlet dat de economie door een diep dal gaat. Vorig jaar is het BBP met ongeveer 4% gekrompen, terwijl op het dieptepunt van de recessie in de jaren tachtig ‘slechts’ een krimp van 1,2% werd gemeten. Vergelijkbaar met de jaren tachtig stijgt de werkloosheid naar een uitzonderlijk hoog niveau. Dit jaar wordt volgens Rabobank een niveau van 7,25% bereikt. Dit is lager dan begin jaren tachtig, maar het tempo waarin de werkloosheid stijgt, is wel vergelijkbaar met destijds. Toen duurde het vijftien jaar voordat de werkloosheid weer onder de 5% uitkwam. Ook de prijsontwikkeling op de woningmarkt spreekt boekdelen. Na een prijsdaling van 30% begin jaren tachtig duurde het twaalf jaar voordat de prijzen weer op het oude niveau lagen. Het is een illusie te verwachten dat de effecten van deze recessie in korte tijd teniet zullen zijn gedaan. Diepe wonden, blijvende littekens De opgave waar Nederland voor staat is veelomvattend. Nederland zal als open economie in zijn economisch herstel afhankelijk zijn van het herstel van andere economieën. Aan het proces van wereldwijde schuldopbouw bij investeerders, beleggers, overheden en consumenten zoals dat zich de

>>

laatste decennia voltrok, is voorlopig een einde gekomen. De komende jaren zullen in het teken staan van hervormingen in de financiële huishouding; alles gericht op een terugdrin gen van de totale schulden. Wereldwijd is al snel het besef ontstaan dat ingrijpende hervormingen noodzakelijk zijn. Het terugdringen van schulden, deleveraging, zal de kredietverle ning onder druk zetten. Groei is geen vanzelfsprekendheid meer. Een nieuwe realiteit, met een ander bewustzijn, is aangebroken. Nieuwe financiële verhoudingen zullen voor een ander langetermijnevenwicht gaan zorgen. Dat aanpas singsproces zal volgens FGH Bank waarschijnlijk nog enkele jaren in beslag nemen. De rekening van de crisis en de genomen maatregelen om erger te voorkomen, is daarmee voor de maatschappij nog niet vereffend. De wetenschap dat de staatsschuld in veel landen erg hoog is en dat de tekorten op de begrotingen budgettair gezien onacceptabele vormen hebben aangeno men, kan maar tot één conclusie leiden: bezuinigingen en/of lastenverzwaringen zullen voor jaren het sociaal-economi sche beeld bepalen. Al is het alleen maar omdat het stabiliteitsverdrag voor veel Europese landen ingrijpende maatregelen noodzakelijk maakt. Voor wat Nederland betreft, is dat tijdens Prinsjesdag met zoveel woorden ook aangekon digd, zij het dat de daadwerkelijke effecten ervan pas op zijn vroegst vanaf 2011 voelbaar zullen worden. In elk geval zal de koopkracht van consumenten onder druk komen te staan, en daarmee wordt indirect ook het bedrijfsleven geraakt. De verhoudingen tussen overheid, bedrijfsleven en werknemers zullen hierdoor veranderen; de discussie zal dan ook op basis van de respectievelijke belangen op het scherpst van de snede worden gevoerd. Herstel met risico’s Ondanks het gegeven dat de Nederlandse economie statistisch gezien sinds het derde kwartaal van vorig jaar weer uit de recessie is, is het allerminst zeker dat dit herstel ook doorzet. Ook FGH Bank ziet de tekenen van verbetering, maar realiseert zich terdege dat het enigszins herstelde vertrouwen in 2009 een aantal bijzondere oorzaken heeft. In de eerste plaats zijn enkele markten wel erg ver in negatieve zin doorgeschoten. Die hebben zich daarom als eerste in de loop van 2009 kunnen herstellen. Ten tweede hebben bedrijven en consumenten in het vierde kwartaal van 2008 en het eerste kwartaal van 2009 wereldwijd hun bestedin gen fors teruggeschroefd, waardoor ook de voorraden tot een minimum zijn gekrompen. Het herstel in de maanden daarna heeft dus voor een deel in het teken gestaan van de heropbouw van deze voorraden. En tot slot hebben (tijde

Komende jaren in het teken van hervormingen in de fi 10


V ISIE

lijke) impulsen van overheden en het beschikbaar stellen van extra liquiditeiten door centrale banken gezorgd voor extra bestedingen, wat een dempend effect heeft gehad op de neergang van de economie. Dit is een wezenlijk andere wijze van crisisbestrijding dan in de jaren dertig van de vorige eeuw en ten tijde van de Japancrisis in de jaren negentig. Doordat toen nauwelijks werd ingegrepen, bleef herstel lange tijd uit. De maatregelen zijn nu zeer sterk gericht op het in stand houden van de financiële sector als ruggegraat van de wereldeconomie. Toch blijft het de vraag of de geconstateerde verbeteringen van fundamentele én structurele aard zijn. De rekening van alle uitgaven en extra liquiditeiten zal vroeg of laat moeten worden betaald. Er zijn exit-scenario’s, waarbij de extra financiële stimuleringsmaatregelen uit de reële economie worden genomen. Daar kleven twee grote risico’s aan. Het eerste risico is dat door bezuinigingen en beperkte krediet

nanciële huishouding

verlening de uiteindelijke afnemers van producten, de consumenten dus, veel minder koopkracht overhouden. Dit gevaar dreigt voor een aantal Westerse landen, terwijl de binnenlandse markten in landen als China, India en Brazilië vooralsnog niet omvangrijk genoeg zijn om dit verlies te compenseren. Een eventueel herstel wordt hierdoor in de kiem gesmoord, doordat consumenten structureel voor zichtiger worden. Een tweede risico betreft de omvang van de liquiditeiten die door centrale banken in de economie zijn gepompt, terwijl de beleidsrentes naar zeer lage niveaus werden terugge bracht. Deze ingreep heeft ervoor gezorgd dat er meer liquiditeiten beschikbaar zijn, tegen extreem lage kosten. Bij een herstel van de economie zou de rente moeten stijgen en zouden deze liquiditeiten weer uit het proces moeten worden gehaald. Timing is daarbij cruciaal. Indien te vroeg wordt ingegrepen, zal dit elk pril herstel in de weg staan.

>> R e n t e

normaliseert FG H Va stgoedberi cht 2010

11

Als de maatregelen te laat worden genomen, dan zal dit tot een sterke inflatie leiden, en daarmee tot verdere uitholling van de koopkracht. Een complexe opgave dus, die volgens FGH Bank van herstel op de korte termijn geen sinecure maakt. Verwacht mag worden dat de centrale banken de exit-strategie en de realisering daarvan goed met elkaar en op elkaar afstemmen. De markt houdt rekening met hogere rente Zorgen over de economische vooruitzichten hebben ook de financiële markten vorig jaar flink in beweging gebracht. Aandelenkoersen zijn in het eerste kwartaal van 2009 verder gedaald maar liepen daarna weer flink op. Olie is in 2009 in waarde verdubbeld, maar de dollar waar die olie in wordt afgerekend is ten opzichte van de euro verder verzwakt. Goud is als veilige belegging bijna de helft duurder geworden. De Europese Centrale Bank (ECB) is in 2009 doorgegaan met het verlagen van de rente. Het belangrijkste beleidstarief van de ECB, de herfinancieringsrente, stond eind 2008 nog op 2,5% maar dat tarief is vervolgens in de maanden januari tot en met mei teruggebracht tot 1%. Op dit tarief kunnen banken bij de ECB tegen onderpand geld lenen. De eisen voor het onderpand zijn tijdelijk minder zwaar. Het tender systeem voor het toewijzen van liquiditeit is tot december 2009 vervangen door een vast tarief met volledige toewijzing van het bedrag waarvoor banken hebben ingeschreven. Als banken aan het eind van de dag geld hebben staan bij centrale banken krijgen ze daar slechts 0,25% voor. Het geeft allemaal aan dat het financiële systeem nog steeds niet optimaal functioneert. Het sturen van de geldmarkttarieven en de diverse liquidi teitsinjecties in de geldmarkt hebben geleid tot dalende Euribortarieven. Het 3-maands Euribortarief dat in oktober 2008 nog 5,4% wist te bereiken, daalde in 2009 tot rond de 0,7%. Dit heeft ook gevolgen gehad voor de kapitaalmarkt rente. Lage Euribortarieven en gematigde inflatieverwachtin gen hebben de kapitaalmarktrente laag gehouden. Het verloop van de rentetermijnstructuur is steiler geworden omdat de korte kapitaalmarktrentes meer zijn gedaald dan de lange. De 5-jaars kapitaalmarktrente is met ongeveer 50 basispunten afgenomen. De Euribortarieven lijken zich inmiddels te stabiliseren, evenals de kapitaalmarkttarieven. De vorm van de renteter mijnstructuur geeft echter wel aan dat de financiële markten oplopende Euribors inprijzen. Centrale banken hebben tussen de regels door aangegeven de rentes voorlopig niet aan te

>> D e

passen, al grijpen overheden nog regelmatig in bij financiële instellingen om de rust te bewaren. Het beroep van overhe den op de kapitaalmarkt wordt steeds groter, maar zolang overheidspapier als veilige haven wordt gebruikt, blijft de inflatie beperkt. Het afbouwen van de staatsschuld is samen met de groeiende werkloosheid wel een reden tot zorg. Bij de huidige onzekerheden over de toekomst zijn de vooruit zichten voor de ontwikkeling van de rente gematigd. De verwachting is dat Euribors voorlopig nog laag zullen blijven. Eerst zal de overliquiditeit in de financiële markten moeten worden afgebouwd waardoor Euribors weer boven de ECB herfinancieringsrente komen te staan. Pas daarna kan het ECB-tarief eventueel worden verhoogd. De kapitaalmarkt rente zal voorlopig binnen de nu gangbare bandbreedte kunnen blijven bewegen voordat deze gaat stijgen als gevolg van hogere Euribors en oplopende inflatieverwachtingen. De omgekeerde wereld Een nieuwe realiteit zorgt voor een ander bewustzijn en brengt veranderingen met zich mee. De economische groei in de afgelopen twee tot drie decennia is gepaard gegaan met, en deels zelfs mogelijk gemaakt door, een aantal trends. Zo hebben globalisering, schaalvergroting, en deregulering in de financiële sector de afgelopen twee tot drie decennia bijgedragen aan een verdere groei van de wereldhandel, de opkomst van nieuwe markten, het ontstaan van conglomeraten door fusies en overnames, de introductie van nieuwe producten en de winstgevendheid van bedrijven. Maar die ontwikkeling heeft er ook toe geleid dat het evenwicht tussen rendement en risico’s uit balans is geraakt en dat de controle op organisaties in het gedrang is gekomen. Deze trends zijn de komende jaren niet meer vanzelfspre kend en zullen in sommige gevallen zelfs verdwijnen. Zo wordt internationaal de druk opgevoerd om tot meer regulering van markten te komen. Dat geldt in het bijzonder voor de financiële markten, maar de discussie over corporate governance waarbij bedrijven op een verantwoorde wijze acteren speelt al langere tijd. Dit heeft ook een heilzame werking. Bedrijven worden gedwongen opnieuw te focus sen. Op klanten, op markten, op producten, op risico’s, en als afgeleide daarvan op de eigen organisatie. In sommige markten leidt dit tot nog meer concentraties, in de andere markten juist tot deconcentratie. Dit is volgens FGH Bank ook de grote meerwaarde van een recessie. Bedrijven die weten te overleven zullen sterker uit de recessie komen en met een scherpere focus naar de toekomst kijken. Dit geldt onveranderd ook voor de vastgoedsector.

markt houdt rekening met hogere rente 12


V isie

Perspectief voor de Vastgoedmarkt

Dieptepunt bouw nog voor ons Zoals zoveel sectoren zijn ook de bouw én vastgoedsector door de recessie hard geraakt. Onvoorstelbaar hard zelfs. Faillissementen, afschrijvingen, reorganisaties en uitstel van nieuwbouwplannen hebben het beeld in 2009 bepaald. De effecten daarvan zullen de komende jaren nog zichtbaar blijven. Vooral de bouw lijdt onmiskenbaar onder de neergang. De sector is dit door het sterk cyclische karakter redelijk gewend, maar waar zij in voorgaande economisch slechte tijden nog wel kon leunen op de woningbouw, is nu ook in die markt sprake van een grote terugslag. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen daalt, evenals de verkoopprijzen. Het dieptepunt van het totaal van de geproduceerde aantallen ligt bovendien nog voor ons. Voorspellingen van branchevereniging NVB maken gewag van een daling van de productie tot 43.000 nieuwe wonin gen in 2011. Dat is zeer opmerkelijk, temeer omdat de behoefte aan nieuwe woningen ongeveer op het dubbele ligt. De afname van het aantal nieuwbouwwoningen is volgens FGH Bank dan ook grotendeels een tijdelijk effect. De behoefte in de markt blijft.

Dit ligt anders voor de utiliteitsbouw. De hoeveelheid kantoren, bedrijfsruimten en zelfs winkels lijkt in absolute termen zijn piek te hebben bereikt. FGH Bank heeft dit in eerdere Vastgoedberichten al vaker aan de orde gesteld. De verzadiging van deze markten vertaalt zich in een toename van de leegstand. Dit doet zich vooral voor bij kantoren en bedrijfsmatig vastgoed, maar ook in sommige winkelgebie den wordt het manifest. Een hoge leegstand leidt in combinatie met de matige economische conjunctuur tot een forse afname van de nieuwbouwproductie. De komende jaren zullen naar verwachting veel minder nieuwe meters aan de voorraad worden toegevoegd. In tegenstelling tot de woningmarkt zal deze ontwikkeling op de markt van het commercieel vastgoed een meer structureel karakter krijgen. De consequentie is dat de vraag naar nieuwbouw in de meeste segmenten ook op de langere termijn relatief laag zal blijven. Dit zorgt voor een toenemende druk op en concur rentie in de sector. Meer dan ooit wordt een beroep gedaan op ondernemerschap. Partijen die het best in staat zijn zich te concentreren op de klant, hebben volgens FGH Bank de grootste kans om te overleven. Stimuleringsmaatregelen De bouwsector heeft vroegtijdig op de ernst van de econo mische situatie gewezen. Al in het najaar van 2007 hebben verschillende brancheorganisaties bij het kabinet om aandacht gevraagd voor de gevolgen van een toen nog dreigende stagnatie voor de sector. Het ontbrak op rijks niveau echter aan een sense of urgency. Daarna is bij herhaling op de snel verslechterende situatie gewezen.


13

Desondanks bleef een ‘vangnet’ lange tijd uit. Op zichzelf is dat begrijpelijk. De bouwsector heeft immers een eigen verantwoordelijkheid en een economische neergang gaat nu eenmaal altijd gepaard met ondernemersrisico’s. Diezelfde bouwsector heeft echter ook een maatschappelijke functie, zeker waar het gaat om woningbouw. En in dat licht bezien, is het nemen van maatregelen ten behoeve van deze primaire levensbehoefte ook een collectieve verantwoorde lijkheid. Uiteindelijk heeft het kabinet een aantal maatregelen genomen die het vertrouwen in de woningmarkt moeten helpen herstellen. De meest ingrijpende maatregelen zijn de extra subsidies voor investeringen in de duurzaamheid van bestaande woningen, en de verhoging van de nationale hypotheekgarantie tot € 350.000,- waardoor het risico op een restschuld voor woningkopers is geminimaliseerd. Een aantal provincies en gemeenten gaat nog verder. Zij zorgen dat de nieuwbouwproductie een extra zetje in de rug krijgt, bijvoorbeeld door speciale startersleningen op nieuwbouw woningen beschikbaar te stellen. Vooral deze laatste maatregelen lijken op het eerste oog succesvol. Zij kunnen echter niet voorkomen dat de productie van nieuwbouw woningen de komende twee jaar nog verder zal afnemen. Markt omarmt duurzaamheid Door de crisis lijkt de markt duurzaamheid inmiddels volledig te omarmen. Brancheorganisaties als Neprom (projectont wikkelaars) en IVBN (institutionele vastgoedbeleggers) nemen hierin het voortouw. Maar ook individuele bedrijven introduceren duurzaamheid als leidend principe in het vastgoedbeleid. Daarvoor is ook veel te zeggen. Vastgoed ontwikkelaars zullen in een verzadigde nieuwbouwmarkt op zoek moeten gaan naar producten die onderscheidend zijn, zeker ten opzichte van de bestaande voorraad. Waar van oudsher het onderscheidend vermogen in de kwaliteit van de locatie werd gezocht, is tegenwoordig de kwaliteit van het gebouw minstens zo concurrerend. Dat geldt voor het gebruik, maar vooral ook voor de kostenvoordelen die gedurende de exploitatie kunnen worden gerealiseerd. Hierin ligt volgens FGH Bank een uitdaging voor de nieuwbouw sector in de komende jaren: duurzaamheid een financiële voorsprong geven. Duurzaamheid is het onderwerp waarmee de nieuwbouw zich in de nabije toekomst het meest kan onderscheiden van bestaande gebouwen. Het is nu een criterium dat nog onderscheidend is, maar uiteindelijk zal duurzaamheid de norm worden. Om het onderscheidend vermogen te kunnen

benutten, is snel handelen daarom vereist. De eindgebruiker speelt daar ook een belangrijke rol in. Deze zal steeds vaker verwachten dat nieuwbouw duurzaam tot stand komt. En de eindgebruiker zal er zelfs actief om gaan vragen, zeker als duurzaamheid tot kostenvoordelen leidt. Meer dan ooit zal de nieuwbouwsector daarom uitgedaagd worden haar innovatieve vermogen aan te spreken. In techniek, in ontwerp, in architectuur en in het vermogen dit aan de klanten over te brengen. Of beter gezegd: te begrijpen in wat voor soort gebouwen eindgebruikers willen wonen en werken. Daarmee wordt de sector in feite uitgedaagd tot in de kern van haar bestaansreden: het ondernemerschap. Houvast beleggers keert langzaam terug Waar de bouw en de projectontwikkeling direct en zichtbaar geraakt worden bij een terugval in de nieuwbouwproductie, zijn de gevolgen voor de vastgoedbeleggingsmarkt vooral indirect voelbaar. Aan de portefeuille verandert in eerste instantie niet zoveel, met uitzondering van de waarde. Die waarde heeft voor veel beleggers de laatste jaren een haast vanzelfsprekende stijging laten zien. De knop is nu echter radicaal omgezet. De waarde van de portefeuille is voor de meeste beleggers als gevolg van afschrijvingen fors gedaald. Dat zorgt voor een nieuwe kijk op risico’s en verwachtingen. Hoewel het aantal transacties sinds de zomer van 2009 weer heel langzaam begint toe te nemen, zijn de verschillen met voorgaande jaren glashelder. In de eerste plaats keren beleggers terug naar bestaande, vertrouwde markten. Zowel voor wat betreft sectoren als uit oogpunt van geografische spreiding. Hoewel de rendemen ten in deze markten lager liggen dan in opkomende markten, overheerst de vraag naar stabiliteit. Dit geeft aan dat zelfbewustzijn is teruggekeerd en de aversie tegen risico toeneemt. Ten tweede groeit de vraag naar liquide investeringsvormen, zeker bij institutionele beleggers. Zij willen weer meer investeren in (indirecte) vastgoedproducten waar eenvoudi ger in en uit kan worden gestapt. Dat zal leiden tot een heroverweging van investeringen in beurs- of niet-beurs genoteerde vastgoedfondsen. De plaatsing van nieuwe fondsen is veel minder vanzelfsprekend dan in voorgaande jaren. Vooral in dit segment zal de pijn van afwaarderingen ook de komende jaren nog voelbaar zijn. Tot slot wordt de inbreng van eigen vermogen teruggebracht naar voor de markt gezondere proporties. Niet in de laatste plaats doordat banken naar verwachting grotere buffers

>> Automatismen bestaan niet in de vastgoedmarkt 14


V ISIE

zullen moeten aanhouden en daardoor beperkt zullen zijn in groeimogelijkheden. Dit resulteert in een beperkte ruimte in kredietverlening bij banken. Bovendien speelt de gedaalde vastgoedwaarde een rol, omdat daardoor de ruimte om relatief hoge kredieten te verstrekken nauwelijks meer aanwezig is. Uiteindelijk levert dit wel een investeringsniveau op dat voldoet aan een verantwoord risicoprofiel en dat zal door de markt en de bancaire sector veel langer vol te houden zijn. Het huidige waardeniveau is volgens FGH Bank een niveau op basis waarvan de markt de komende jaren weer voorzichtig vooruit kan denken. Sinds het derde kwartaal van 2009 stabiliseren de aanvangsrendementen in het courante deel van de markt. Een verdere daling voor dit marktsegment is op basis van de huidige marktkennis niet te verwachten. Dat maakt het voor beleggers weer interessant om tot aankopen over te gaan. Transparantie als vereiste Een van de grootste problemen waarmee de markt in 2009 te maken heeft gekregen, is een gebrek aan referenties. De waardebepaling in de markt is gebaseerd op taxaties, maar in een ‘dunne’ markt is de waardering van vastgoed erg problematisch gebleken. De transparantie van de vastgoed markt voor beleggers, ontwikkelaars, financiers en alle andere partijen staat of valt bij de waarde die aan het vastgoed wordt toegekend. Die transparantie is de afgelopen decennia een van de unieke voordelen van de Nederlandse vastgoedmarkt geweest. Dit verklaart de behoefte aan een waarderingssysteem dat ook in tijden van recessie een zorgvuldige inschatting van de markt mogelijk maakt. Daarnaast is het voor de markt cruciaal dat partijen die willen investeren een eerlijk speelveld hebben en daar ook op kunnen vertrouwen. De laatste jaren is de vastgoedsector te negatief in het nieuws geweest. Zo doen de bouwfraude en de recente vastgoedfraude het imago van de sector geen goed. Dat kan ertoe leiden dat de focus te veel wordt gelegd op die negatieve gebeurtenissen, waardoor de markt in z’n totaliteit in een kwaad daglicht wordt gesteld. Dat zou uiteindelijk kunnen resulteren in een verminderde toestroom van investeringskapitaal, met op de langere termijn een waardedaling van vastgoed. Lessons (to be) learned De centrale vraag voor alle marktpartijen is welke lessen geleerd kunnen worden uit de kredietcrisis en de effecten daarvan op de vastgoedsector. Volgens FGH Bank is de

belangrijkste les dat automatismen niet bestaan. Uitgangs punten die de waarde van het vastgoed uiteindelijk bepalen, zijn nooit hetzelfde. We staren ons blind op de resultaten die we behaald hebben, en niet op de opgave die er komt. Investeren vraagt echter in de eerste plaats om een toe komstvisie. Waarbij het creëren van een eigen speelveld en eigen uitgangspunten van ondernemen essentieel zijn. Het is bovendien belangrijk te investeren in markten en segmenten waar de ondernemer zelf vertrouwen in heeft, en niet omdat het markten en segmenten zijn waar vele anderen zich op richten. We hebben de afgelopen decennia per slot van rekening verschillende ‘bubbels’ zien opkomen en weer uiteen zien spatten. Tot slot is het belangrijk om weg te blijven van constructies die niet te doorgronden zijn. Dat is ook een van de lessen uit het recente verleden. FGH Bank constateert tegelijkertijd dat het financiële aspect van vastgoed gelijkwaardig zou moeten zijn aan alle inhoudelijke facetten. Dat financiële aspect is te lang onderbelicht geweest, het sluitstuk van de planvorming. Wat ook niet zo vreemd is. Bij jarenlange waardestijgingen is het immers al snel verleidelijk om de financiële teugels te laten vieren. Iedereen kan geld verdienen met vastgoed, zo was tot voor kort dan ook het credo van de markt. Nu valt pas op hoe eenvoudig alles verloren kan gaan. Er is geen free lunch in het vastgoed. FGH Bank verwacht daarom dat marktpar tijen de financiering en financiële aspecten bij planvorming de komende jaren veel sterker bepalend zullen laten zijn bij de realisatie van hun ontwikkelingen. Zelfbewust focussen Vastgoedpartijen zullen scherp moeten focussen. Op de markt, het product en vooral op de toevoegde waarde die zij hun klanten kunnen en weten te leveren. De sector moet helder in het vizier krijgen waar de eigen meerwaarde ligt, en hoe aan die meerwaarde organisatorisch vorm en inhoud kan worden gegeven. Dat alles in een markt waarin in sommige deelsegmenten de kansen langzaam keren. In ieder geval zijn vastgoedpartijen zich zeer bewust van de nieuwe realiteit waarin de vastgoedmarkt zich bevindt. Nu wordt de sector geconfronteerd met de uitdaging om daarmee om te gaan. En dat vergt een andere aanpak en een andere focus dan voorheen.

Utrecht, maart 2010 Directie FGH Bank N.V.


15

Trend s I n d e k a n toren ma rk t

marktverruiming leidt tot dalende prijzen

16

Intervie w

De Nederlandse kantorenmarkt beleeft moeilijke tijden. Voor het bedrijfsleven heeft verhuizen in deze tijden van recessie lage prioriteit. Mede daardoor is het aanbod van kantoormeters in 2009 opnieuw toegenomen. Deels is ruimte vrij gekomen als gevolg van inkrimping van bedrijfsorganisaties. Maar daarnaast is ook het afgelopen jaar weer volop nieuwe kantoorruimte gerealiseerd. Van een gezond marktevenwicht is met de huidige voorraad aangeboden kantoren dan ook geen sprake. Een verbetering van de markt kan pas op middellange termijn worden bereikt en vergt van alle betrokken partijen de nodige concessies. Grootschalige onttrekking van verouderde kantoren aan de markt is een eerste vereiste. Ten tweede dienen partijen tot een gezonde visie te komen op de gewenste nieuwbouwontwikkeling. Gemeenten op hun beurt zullen op regionaal niveau vergaande afspraken met elkaar moeten maken over de planning van nieuwbouw en herontwikkeling van kantoren.

17

>>

Banenverlies valt (nog) mee In 2009 zijn veel banen verloren gegaan als gevolg van de economische recessie. Het totaal aantal banen aan het einde van 2009 is met circa 150.000 gedaald ten opzichte van eind 2008. Het werkloosheidspercentage is opgelopen van 4% aan het eind van 2008 naar 5,3% begin 2010. Toch zijn de gevolgen voor de werkgelegenheid vooralsnog minder heftig gebleken dan aanvankelijk werd verwacht. De werkgelegen heid is deels op peil gebleven door het hoge aantal vacatures aan het begin van 2009. Bovendien bleef in 2009 de deeltijdWW van kracht. Daardoor bleef een flinke hoeveelheid banen behouden. Naar schatting konden circa 30.000 tot 40.000 personen aan het arbeidsproces blijven deelnemen dankzij de deeltijd-WW. Daarnaast zijn er relatief veel zzp-ers geraakt door de crisis; zelfstandige ondernemers dus die niet in de officiële werkloosheidscijfers worden geregistreerd. Ook is het aantal buitenlandse werknemers gedaald, en is een deel teruggekeerd naar het land van herkomst. Verder stellen veel jongeren de toetreding tot het arbeidsproces uit door te kiezen voor een vervolgstudie. De werkzame beroepsbevolking met een vaste betrekking is dus groten deels buiten schot gebleven, ondanks dat er toch ook de nodige pijnlijke ontslagrondes en faillissementen hebben plaatsgevonden. In kantoorhoudende bedrijven wordt traditioneel sterk gereageerd op economisch minder goede tijden. Bedrijven in de financiële sector en de zakelijke dienstverlening behoren dan ook tot de sectoren waar harde klappen zijn gevallen. De werkgelegenheid in de uitzendbranche is eveneens hard teruggelopen. Bedrijven hebben namelijk in eerste instantie

vooral gekort op kortlopende contracten en externe werkne mers. De arbeidsmarkt reageert in de regel vertraagd op een crisis, waardoor ook in 2010 de vooruitzichten voor de arbeidsmarkt somber zijn. Het Centraal Planbureau (CPB) gaat uit van 510.000 werklozen aan het eind van het jaar. Veel bedrijven hebben nog altijd te maken met een ongun stige financiële balans. De relatief dure financiering en lagere omzetten van bedrijven beperken de investeringsmogelijk heden. Verder heeft de publieke sector aangegeven het totale personeelsbestand tot 2011 met 6.000 arbeidsplaat sen te willen inkrimpen. Voorlopig is daarom geen sterke toename van de vraag naar nieuw personeel te verwachten. Stilgevallen marktvraag zorgt voor ruim aanbod De vrije verhuurmarkt voor kantoorruimte heeft in 2009 een forse knauw gekregen. Met een jaaropname van 1,2 mil joen m² wordt amper het niveau bereikt van midden jaren tachtig van de vorige eeuw. En dat terwijl er toch sinds 1996 ieder jaar onafgebroken minstens 1,5 miljoen m² werd opgenomen. Wel trad in de loop van het jaar een voorzichtig herstel op. In het eerste halfjaar van 2009 bleef de opname nog steken op 318.000 m². In deze periode was er grote onzekerheid en hebben veel bedrijven de kat uit de boom gekeken. Dit leidde tot het opdrogen van de vraag naar kantoorruimte. In de tweede helft van 2009 kwam de vraag weer langzaam op gang, wat heeft geresulteerd in een opname van zo’n 900.000 m². Daardoor kwam de totale jaaropname toch nog boven de 1 miljoen m² uit. De toename van de vraag in de tweede helft van 2009 is volgens FGH Bank vooral het gevolg van uitgestelde verhui zingen en een toenemende aantrekkelijkheid van de markt

>> Forse knauw voor vrije verhuurmarkt >> Toename van d 18


Trends IN D E kantoren mar kt

voor huurders. Zij kunnen optimaal profiteren van het ruime aanbod. Uitbreidingsbehoefte daarentegen heeft nauwelijks een rol gespeeld. Per saldo is er meer ruimte achtergelaten dan dat er in gebruik is genomen. Begin 2010 is de hoeveelheid aangeboden kantoorruimte hoger dan ooit. Met een totaalaanbod van 6,4 miljoen m² ligt het aanbod ruim 300.000 m² hoger dan begin 2009. Dit is ongeveer vijf maal de opname van vorig jaar. Ook dit geeft aan dat het aanbod extreem hoog is. Dat het toegenomen aanbod een direct gevolg is van de stilgevallen marktvraag is duidelijk. Bovendien zijn er nieuwe kantoren op de markt gebracht, waarbij is gespeculeerd op een grote afname. Het gaat hier vaak om nieuwbouwprojecten waarvoor slechts een of een beperkt aantal grote huurders is vastgelegd. Vervolgens zijn de kantoren toch in aanbouw genomen, in de veronderstelling dat ook de resterende kantoorruimte moeiteloos aan de man gebracht zou kunnen worden. In de huidige markt is dat echter zeker niet het geval omdat de vraag het op dit moment laat afweten. Nieuwbouwplannen naar een dieptepunt In 2009 is er ondanks de vraaguitval relatief veel kantoor ruimte gerealiseerd. Circa 1,1 miljoen m² is door oplevering van nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd. Dit zijn vooral

projecten die in de voorliggende jaren in aanbouw zijn genomen, toen de economie er nog beter voor stond. De komende jaren krimpt de nieuwbouwproductie volgens prognoses van de branchevereniging voor ontwikkelende bouwbedrijven (NVB Bouw) naar circa 600.000 m² in 2010 en 400.000 m² in 2011. De verzadiging van de kantoren markt en geringe groeiperspectieven in het bedrijfsleven betekenen dat er veel minder marktvraag bestaat naar nieuwbouw. En dat zet een rem op de financieringsmogelijk heden, zeker voor projecten die zich niet in kwaliteit onderscheiden of op risico worden gebouwd. In 2009 is daarom een forse correctie op nieuwbouwplannen doorge voerd. Waar voorheen 70 tot 80% van alle plannen met een bouwvergunning daadwerkelijk in aanbouw ging, ligt dat percentage op dit moment aanzienlijk lager. Toch is de pijplijn met nieuwe kantoorplannen nog altijd goed gevuld. Het risico bestaat dat, zodra de economisch betere tijden weer aanbreken, gemeenten en marktpartijen kansen zien om die plannen ook daadwerkelijk te realiseren. Dit zal tot een verdere ontwrichting van de markt kunnen leiden. In het kader van de nieuwbouwplanning voor kantoren is regionale afstemming daarom onvermijdelijk. Op dit moment vindt dat - op enkele uitzonderingen na - nau welijks plaats. FGH Bank pleit daarom voor een sterker

Aanbod en opname van kantoorruimte in m² (1985-2009)

x1.000 m2 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Aanbod

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

Opname Bron: PropertyNL en Vastgoedmarkt

de vraag in de tweede helft van 2009 FG H Va stgoedberi cht 2010

19

restrictief beleid. Vooral projecten die zich op basis van kwaliteit, duurzaamheid en behoefte onderscheiden, zouden nog in ontwikkeling mogen worden genomen. De initiatief nemer zal hierin het voortouw moeten nemen. Maar ook de gemeenten hebben een cruciale rol. En die begint al bij de planvorming. Zij zullen samen met andere gemeenten in de regio tot gezamenlijke afspraken moeten komen, niet alleen over de planning van de nieuwbouw, maar ook over financiële verevening. Bijna de helft van het aanbod staat structureel leeg De oplopende structurele leegstand in de kantorenmarkt is zo langzamerhand een ongoing process. In het recente verleden is gebleken dat zelfs in tijden van economische opleving de leegstand toeneemt. Het aandeel van de structurele component in het aanbod, dat wil zeggen kantoorruimte die drie jaar of langer wordt aangeboden, is in een nog harder tempo gegroeid. In 2008 maakte FGH Bank al melding van het feit dat de structurele compo nent in het totale aanbod van kantoorruimte is toegenomen van 20% in 2003 naar 42% in 2008. In 2009 is het structu rele aanbod toegenomen tot 45% van het aanbod. Hiermee is dus bijna het punt bereikt dat de helft van de aangeboden kantoorruimte in Nederland al langer dan drie jaar leegstaat.

FGH Bank ziet vooralsnog geen enkele indicatie dat dit langjarige aanbod gaat afnemen, absoluut noch relatief. In de beeldvorming en behandeling van structurele leegstand wordt er vaak van uitgegaan dat het meestal een geheel pand betreft. Uit analyse van FGH Bank blijkt echter dat structurele leegstand zich slechts in 40% van de gevallen voordoet in een pand dat volledig leeg staat. Bij de 60% van de panden die niet volledig leegstaan, gaat het in het overgrote deel (70%) om gevallen waarbij meer dan helft van het pand wordt aangeboden. Gebouwen waarin zich deels structurele leegstand voordoet, zijn wel erg kwetsbaar. Als huurcontracten verlopen, is de kans groot dat er geen nieuwe huurder wordt gevonden en het pand alsnog in zijn geheel leeg komt te staan. Mede in dat licht bezien is het teleurstellend te moeten con stateren dat er in 2009 nog geen 100.000 m² kantoorruimte aan de voorraad is onttrokken. Volgens NVB Bouw moet er de komende jaren per jaar minimaal 700.000 m² kantoor ruimte aan de markt worden onttrokken om op termijn op een gezond marktevenwicht uit te komen. Er is dus sprake van een gapend gat tussen het wenselijke niveau en dat wat daadwerkelijk tot uitvoering komt. Vanuit praktisch alle gele

Structurele leegstand: A) waarbij het object volledig leeg staat en B) waarbij object deels leeg staat

A

B

30% 40% 60% 70%

100% van het gebouw

<100% van het gebouw

>50% van het gebouw

<50% van het gebouw

Bron: FGH Bank

>> Oplopende structurele leegstand >> Verminderde tra 20



dingen in de vastgoedmarkt wordt al jarenlang gehamerd op de noodzaak van onttrekking. Vaak wordt daarbij echter ten onrechte gekeken naar de verantwoordelijke overheden.

grijpen ook steeds groter wordt. FGH Bank verwacht daarom dat binnen korte tijd belangrijke initiatieven worden geno men om de leegstand tegen te gaan. Niettemin moet ook de komende jaren rekening worden gehouden met een ruim aanbod.

De waardedalingen als gevolg van de crisis zullen op termijn leiden tot een toenemend aantal vierkante meters dat uit de markt wordt genomen, zo is de verwachting. Een actueel probleem is echter dat nogal wat eigenaren hun projecten met veel vreemd vermogen hebben gefinancierd. De vraag is dus of de markt op dit moment wel klaar is voor grootscha lige onttrekking. Toch constateert FGH Bank dat zowel beleggers als ontwikkelaars inmiddels tot de conclusie zijn gekomen dat maatregelen onontbeerlijk zijn. FGH Bank pleit voor het opbouwen van een fonds, dat als financiële basis kan dienen voor het transformeren of uit de markt nemen van kantoorpanden. Dat kan worden gecombineerd met de verplichting dat partijen voor ieder nieuw te bouwen kantoor in dezelfde verhouding kantoormetrages aan de markt onttrekken. Tenzij op regionaal niveau sprake is van een gezond marktevenwicht. Maar dat zullen partijen expliciet moeten kunnen aantonen.

Transparantie in huurprijzen verminderd De verslechterde marktomstandigheden in 2009 zijn goed af te lezen aan de ontwikkeling van de huurprijzen. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter voor geregistreerde transacties is gedaald van € 138,- per m² in 2008 naar € 135,- per m² in 2009. Hoewel huurverlengingen hierbij buiten beschouwing zijn gelaten, blijkt ook hieruit dat huurders aanmerkelijk lagere huren kunnen uitonderhande len. Dikwijls gaan huurders daarom al ruim voordat de huurperiode verstreken is aan tafel met de verhuurder om tot een nieuw contract te komen. Gecorrigeerd voor inflatie (reële groei) zijn de huurprijzen opnieuw verder gedaald. Weliswaar is de reële huurprijsont wikkeling in vergelijking met vorig jaar minder snel gedaald, maar nog steeds is sprake van een negatieve trend. Een periode van dalende reële huren betekent onherroepelijk dat de beleggingswaarde van kantorenvastgoed onder druk staat. Daar is in 2008 en 2009 zeker sprake van geweest.

Het meest cruciale ingrediënt om dergelijke initiatieven van de grond te krijgen is daadkracht. Positief is dat er bij bestuurders meer herkenning en erkenning komt van deze problematiek en dat de maatschappelijke druk om in te

Ontwikkeling gemiddelde huurgroei (reëel) en economische groei 1988-2009 7,0

5,0

Groei in procenten

3,0

1,0

-1,0

-3,0

Reële huurgroei

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

-7,0

1988

-5,0

Economische groei Bron: Centraal Planbureau en FGH Bank

nsparantie FG H Va stgoedberi cht 2010

21

Tophuurniveaus van kantoorruimte in Nederland 1985-2009 (in euro/m²) 400 350 300 250 200 150 100 50

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

Bron: FGH Bank

Ook de tophuurprijzen staan onder druk. In 2009 zijn de hoogste huren gezakt naar € 325,- per m². Dat is in lijn met het niveau van 2006 en betekent een daling van ongeveer 6% vergeleken met 2008. Net als in voorgaande jaren worden de hoogste huurprijzen betaald in Amsterdam en rond Schiphol.

beroepsbevolking is er in de eerste plaats geen sterke toename meer te verwachten van de kantoorwerkgelegen heid. Weliswaar stijgt op middellange termijn de werkgele genheid in de zakelijke dienstverlening, maar andere sectoren, zoals de financiële dienstverlening en de publieke sector, krimpen.

In 2009 zijn opnieuw meer huurvoordelen weggegeven. Feitelijk is de huurprijsontwikkeling het afgelopen jaar daardoor nog negatiever geweest dan uit de cijfers blijkt. Vooral op locaties met veel structurele leegstand ziet FGH Bank huurkortingen en andere incentives steeds grotere vormen aannemen. Op dit type locaties kunnen huurvoorde len soms oplopen tot 30 of 40%. Hoewel ook in voorlig gende jaren dergelijke hoogtes zijn bereikt, loopt men in de huidige markt steeds meer tegen deze kortingen aan. De nettohuurprijzen komen immers steeds verder onder de brutohuurprijzen te liggen. De waarde van kantorenvastgoed blijft daardoor onder druk staan, terwijl dat niet altijd zichtbaar is. Dit leidt tot de paradox dat in tijden dat er juist meer behoefte bestaat aan transparantie, het steeds minder duidelijk wordt hoe huurprijzen zich daadwerkelijk ontwik kelen.

Daarnaast vraagt de huidige tijd om een hernieuwde aandacht voor flexibele werkvormen. De aandacht hiervoor is de laatste jaren vreemd genoeg afgenomen. Het streven naar duurzame oplossingen betekent echter dat ook mobiliteit in de beschouwingen zal worden meegenomen, en kantoor werk veel meer outputgericht zal worden. De komende jaren is daarom een stijging te verwachten van organisaties die flexibele werkvormen pragmatisch en doelgericht stimuleren. Per saldo betekent dit minder behoefte aan meters. Tot slot is door de economische crisis het aantal banen in kantoor houdende sectoren flink gedaald. Bedrijven kampen dus met een overschot aan meters. Het zal nog jaren duren voordat dit overschot is weggewerkt. De komende economische opleving zal dit keer niet leiden tot een toename van de vraag naar nieuwe kantoorruimte. Veel ondernemers zitten ruim in hun jasje.

Toekomst vraagt om keuzes FGH Bank verwacht dat het aantal in gebruik zijnde kantoor meters rond 2007/2008 het hoogtepunt heeft bereikt. Er zijn nauwelijks tot geen indicatoren die wijzen op een verdere groei van de vraag. Als gevolg van de stabilisatie van de

Al met al zal de economische crisis volgens FGH Bank tot een fundamentele verandering in de vraag naar kantoorruimte leiden. Bij die omschakeling zullen keuzes noodzakelijk zijn. Pijnlijke keuzes welteverstaan.

>> Toekomst vraagt om keuzes 22



SAMENVATTING kantorenmarkt

Veel banen verdwenen in 2009

Nieuwbouw kantoren richting dieptepunt

Het aantal banen is in 2009 flink gedaald. Toch is de daling minder geweest dan aanvankelijk werd ver wacht. De kantoorhoudende sectoren zijn conjunctuur gevoelig en werden daarom harder getroffen dan andere geledingen binnen de economie. Voor 2010 wordt verwacht dat de werkgelegenheid verder afneemt. De vraag naar kantoorruimte zal daarom ook in 2010 gering zijn.

De komende jaren is een sterke daling van de oplevering van nieuwe kantoren te verwachten. Enerzijds omdat er veel minder uitbreidingsbehoefte is. Anderzijds omdat marktpartijen de risico’s zien oplo pen. Niettemin zit er nog een flinke hoeveelheid kantoorplannen in de pijplijn. Daarom is veel meer regionale afstemming nodig. Kantoren zouden alleen nog in aanbouw mogen worden genomen als daar goede redenen voor zijn.

Opname kantoorruimte extreem laag, aanbod naar historisch hoogtepunt De jaaropname voor kantoorruimte is in 2009 uitgekomen op 1,2 miljoen m². Sinds het midden van de jaren tachtig is de opname niet meer zo laag geweest. Tegelijkertijd is het aanbod toegenomen tot 6,4 mil joen m², wat neerkomt op 14% van de totale kantoren voorraad. Organisaties die inkrimpen of failliet gaan, laten ruimte achter. Daarnaast is door speculatieve nieuwbouw tegen de stroom in aanbod aan de markt toegevoegd.

Structurele leegstand blijft toenemen Bijna de helft van het aanbod in de vrije verhuur markt is structureel en wordt al drie jaar of langer aangeboden. Om tot een gezond marktevenwicht te komen, moeten grote hoeveelheden kantoormeters aan de markt worden onttrokken. Tot nu toe gebeurt dat echter mondjesmaat. Dit is vaak een financiële kwestie. Dat betekent niet dat er geen ideeën of instrumenten bestaan om (structureel) aanbod terug te dringen. De komende jaren zullen meer stappen moeten worden gezet om de leegstand terug te dringen.

Incentives nemen toe, huurprijzen ondoorzichtiger De neerwaartse druk op de huurprijzen heeft zich in 2009 voortgezet. Zowel de gemiddelde huren als de tophuurniveaus in Nederland zijn met enkele procen ten gedaald. Dit is normaal onder de huidige markt omstandigheden, met een teruglopende vraag en oplopend aanbod. Omdat huurkortingen en andere huurvoordelen een steeds grotere invloed krijgen, wordt het lastiger om een goed inzicht te krijgen in de reële huurprijsontwikkeling.

Hoogtepunt van gebruikte kantoormeters is bereikt De stijging van de kantoorwerkgelegenheid zoals we die in voorliggende decennia hebben gezien is ten einde. De hoeveelheid in gebruik zijnde kantoorruimte heeft waarschijnlijk een hoogtepunt bereikt. De beroepsbevolking krimpt op termijn en kantoorhou dende sectoren groeien nauwelijks meer. Bovendien kunnen veel bedrijven verder groeien in de huidige huisvesting. Ook maatschappelijke ontwikkelingen spelen mee, zoals de toenemende behoefte aan een flexibele werkplek. Per saldo leiden deze ontwikkelin gen tot fundamenteel minder vraag naar kantoor ruimte. De markt is toe aan nieuwe keuzes.


23

24


IN TERVIEW jac ques kwak

“C risis heeft een louterende werking” Jacques Kwak:

Natuurlijk is de huidige crisis in het vastgoed in de eerste plaats een financiële crisis, constateert Jacques Kwak, senior partner in het Amsterdamse kantoor Boer Hartog Hooft (bedrijfsmakelaardij, beleg gingen en consultancy), en oud-voorzitter van NVM BOG. Maar in vergelijking met eerdere edities is daarnaast ook veel meer sprake van een vertrouwenscrisis. “De tijd is dan ook rijp om met elkaar na te denken over de instelling van een onafhankelijke toezichthouder voor het vastgoed.”

Voor de makelaardij zijn het zware tijden. Vraaguitval en dalende prijzen hebben de markt behoorlijk onder druk gezet. Het doet Kwak denken aan de situatie begin jaren tachtig op de woningmarkt. Toen daalden de prijzen immers nog sterker, nadat ze in de jaren daarvoor zeer fors waren gestegen, en was eveneens massale vraaguitval het gevolg. Die wordt nu nog enigszins beperkt door de historisch lage rente. “In dat licht bezien zou de conclusie kunnen zijn dat we indertijd een kans hebben laten liggen om de hypotheekrenteaf trek af te bouwen”, aldus Kwak. “Want als dat was gebeurd, zou de woningmarkt nu geen pijn hoeven te lijden. Ga maar na. Als een huishouden

de helft van de twaalf procent hypo theekrente in 1978 zou mogen aftrekken, komt het nog altijd uit op zes procent. Dat is meer dan wat er nu zonder aftrek aan rente moet worden betaald voor een hypothecaire lening. Maar goed, die stap durfde de politiek in die tijd al niet aan.” Het commercieel vastgoed op zijn beurt staat er anno 2010 veel slechter voor. “De vastgoedmarkt was ten tijde van de crisis begin jaren tachtig wel degelijk zelf mede oorzaak van de problemen. Overproductie, met name in de kantorenmarkt, leidde immers tot een enorm aanbodoverschot. Daar zitten we nog steeds mee. En meer dan ooit merken we dat de bestaande voorraad daar onder lijdt. Die raakt namelijk

steeds verder achterop. In het verleden is het allemaal toch nog goed geko men, maar de vraag is of dat nu ook zal gebeuren. Het oude vastgoed voldoet namelijk steeds minder aan de eisen van deze tijd, vooral op het terrein van duurzaamheid. Daarnaast laat de uitstraling van veel objecten nogal te wensen over. Zeker in vergelijking met wat er tegenwoordig nieuw wordt gebouwd.” IJs verkopen in de zomer is niet moeilijk Toch moeten we ook nu de zaken in perspectief blijven zien, meent Kwak. “In Groot Amsterdam is het afgelopen jaar 300.000 m² aan kantoorruimte verhuurd. Vergelijk dat met 1985 toen voor het eerst de magische grens van 100.000 m² werd overschreden. We zijn nu 25 jaar verder en het drievou dige daarvan wordt gezien als een dip in de markt. Dat is dus relatief.” Wel erkent ook hij dat deze tijden de capaciteiten van de makelaars meer aanspreken. “We moeten absoluut meer aan de bak dan in het verleden. Maar dat is niet erg. IJs verkopen in de zomer is niet moeilijk, de kunst is om ook in de winter je omzet te halen. Het heeft dus ook een beetje een loute rende werking. Iedereen wordt weer


25

“What goes up must come down. Alles wat met meer dan een redelijke verhouding tot inflatie stijgt, klapt op een bepaald moment naar beneden. Dat is nu het geval.” even met de neus op de feiten gedrukt dat de bomen niet vanzelf tot aan de hemel groeien. De kwaliteit van de dienstverlening is wel degelijk van groot belang. Er is daarnaast een duidelijke verschuiving merkbaar in het afgelopen jaar van transacties naar consultancy.” Zo wordt Kwak tegenwoordig vaker dan in het verleden ingeschakeld voor een doorlichting van gefinancierde portefeuilles. “Banken, die ontwikke laars of andere partijen hebben gefinancierd, vonden het in het verleden allemaal prima, zolang de rente en aflossing maar werden betaald. Nu willen ze vooral ook weten hoe de vlag er bij hangt. Wat is de onderliggende waarde van de porte feuille, en welke perspectieven zitten erin. We merken verder dat het aantal fusies tussen corporaties toeneemt. Ook in dat kader moeten we regelma tig de hele portefeuille doorlichten, zowel het bestaande als het te ontwikkelen bezit.” Verkoopwaarde niet altijd logisch uitgangspunt Er is veel te doen over de onderlig gende waarde van vastgoedportefeuil les, zeker in tijden van crisis. Dat heeft volgens Kwak alles te maken met de wijze waarop het getaxeerd wordt. “Bij beursgenoteerde ondernemingen moet je tegenwoordig volgens de International Financial Reporting Standards waarderen. Uitgangspunt daarvoor is de waarde bij verkoop. Dat is niet logisch. Want een belegger heeft de intentie om zijn vastgoed te houden.

26

Eigenlijk is het dus heel vreemd dat ieder jaar opnieuw wordt gekeken of de verkoopwaarde is gestegen, wat vervolgens weer in de boeken wordt verwerkt, tot uitdrukking komt in de winst- en verliesrekening, en uitgekeerd wordt in dividend en prestatiebeloning. Terwijl het in feite gaat om een gevolg van de marktontwikkeling en niet om het resultaat van een inspanning. Vastgoed heeft de afgelopen 20 jaar een structurele waardestijging beleefd, die licht boven inflatie ligt. Op de markt zijn daarentegen incidentele waardestij gingen geboekt van meer dan 20 procent op jaarbasis. Juist dat soort stijgingen houdt op langere termijn geen stand. What goes up must come down. Alles wat met meer dan een redelijke verhouding tot inflatie stijgt, klapt op een bepaald moment naar beneden. Dat is nu het geval.” Waarmee een deel van de problemen in het vastgoed is verklaard. “Proble men die voorkomen hadden kunnen worden als voor de bepaling van het rendement meer zou zijn gekeken naar de cashflow die uit het vastgoed komt. Een kantoor dat leeg staat, kan nog best een bepaalde waarde hebben, maar heeft een negatieve cashflow. Maar een verhuurd gebouw levert geld op. En dat kun je waarderen. Je moet dus naar de cashflow blijven kijken, want daar moet een belegger zijn pensioenen en verzekeringen van betalen. Dat vind ik een belangrijker criterium dan de onderliggende waarde van het vastgoed.”


Grote uitdaging in zorgsector Ondertussen begint toch met name de bestaande voorraad in de zakelijke markt het steeds lastiger te krijgen. Er zou daarom wel eens naar de nieuw bouwproductie mogen worden gekeken, vindt Kwak. “Nieuwbouw is nooit mogelijk zonder overheid. Die hebben dus de eerste verantwoordelijk heid om te bezien of er überhaupt wel iets aan de voorraad kan worden toegevoegd. Het probleem is dat de gemeenten geen beetje, maar vaak pakken boter op het hoofd hebben. Zij verdienen immers zelf ook veel geld aan nieuwbouw. Daarom zouden we zeker ook moeten kijken naar de partijen die nieuwbouw mogelijk maken. Negen van de tien projectont wikkelaars worden voor een zeer groot bedrag gefinancierd door de banken. Die zouden daar veel kritischer in kunnen zijn, bijvoorbeeld door zich af te vragen of een nieuwe ontwikkeling überhaupt nog toekomstperspectief heeft, en wat het dan vervolgens betekent voor de rest van het vastgoed dat zij in portefeuille hebben. Voor nieuwe kantoorontwikkelingen zou dat wel eens tot heel andere beslissingen kunnen leiden.” Tegelijkertijd zijn er ook kansen. “Zorgvastgoed is een hele belangrijke nieuwe loot aan de stam. Als je het hebt over kansen voor beleggers en banken ligt vooral in die sector een hele grote uitdaging. Vroeger werd al het zorgvastgoed weliswaar door banken gefinancierd maar volledig afgedekt door de overheid. Tegenwoor dig zijn bijna alle zorginstellingen daar zelf verantwoordelijk voor. Ook voor de doorrekening van de huisvestingskos ten in de prijs per bed. Zorginstellingen zien onroerend goed daardoor niet meer als een vermogensbestanddeel maar als een productiemiddel, zoals ambulances dat zijn. Dat biedt een

interview jac ques kwak

“Mensen kunnen veel geld verdienen maar ook echt enorme schade oplopen. Onafhankelijk toezicht kan daar verandering brengen.” opening naar de markt. Het zorgvast goed als belegging gaat in de toekomst een steeds belangrijker rol spelen.” Tijd rijp voor onafhankelijk toezicht Ook vertrouwen zal een steeds grotere rol gaan spel, verwacht Kwak. De huidige discussie rond de integriteit in de vastgoedsector moet wat hem betreft uiterst serieus worden geno men. “In elke mand zitten rotte appels. Dat kun je niet voorkomen. Maar ik denk wel dat de tijd rijp is - zeker als je bedenkt hoeveel geld er in de sector omgaat - dat we met elkaar moeten gaan nadenken over een onafhanke lijke toezichthouder voor het vastgoed,

zoals de Nederlandse Mededingingau toriteit dat is op het terrein van de concurrentie, de Autoriteit Financiële Markten dat doet bij de financiële instellingen, en de Nederlandse Zorgautoriteit dat voor de zorginstellin gen is. Al was het maar om het beeld weer helder te krijgen. Op dit moment lopen de rijksoverheid en gemeenten eigenlijk altijd achter de feiten aan. Zij worden met conclusies achteraf geconfronteerd omdat ze niet in de gaten hebben wat er gebeurt. Organi saties als de NVM, IVBN en Neprom zijn vooral op het vak en de belangen van de beroepsgroep gericht, en veel minder op het toezicht. Ik zou me

daarom heel goed kunnen voorstellen dat van de zijde van de rijksoverheid er toch een instituut wordt ingesteld, dat de hele markt van het vastgoed kan overzien en er ook adequaat toezicht op kan houden. We praten hier toch over een sector waar jaarlijkse vele miljarden in omgaan, en waar men in ijl tempo Himmelhoch jauchzend of zum tode betrübt kan zijn. Mensen kunnen veel geld verdienen maar ook echt enorme schade oplopen. Onafhankelijk toezicht kan daar verandering bren gen.”


27

Trend s I n d e w i n ke lma rk t

Vernieuwing in een krimpende markt

28

Intervie w

Het Nederlandse detailhandelsbeleid heeft lange tijd vrijwel volledig in het teken gestaan van de opbouw, instandhouding, en waar mogelijk versterking van een functionele winkelhiërarchie. Detailhandelslocaties zijn in dat kader onderverdeeld in kernwinkelgebieden in de stadscentra, de stadsdeelcentra, en in wijken buurt winkelcentra. Door schaalvergroting en specialisatie zijn in Nederland daarna nieuwe winkelgebieden ontstaan, die zich hebben gespecialiseerd op een bepaalde winkelbehoefte of branche. Voorbeelden zijn: Factory Outlet Centers, high trafficlocaties en PDV/GDV-locaties. Nieuwe winkelprojecten zullen in de toekomst vooral in combinatie met leisure en beleving worden ontwikkeld. Herontwikkeling, herstructurering, en duurzaamheid winnen ook in de winkelmarkt steeds meer terrein. Daarnaast winkelen consumen ten steeds vaker via andere kanalen dan bij de fysieke winkel, wat de snelle op komst van webwinkels verklaart. De consumentenbestedingen in de detailhandel zijn de afgelopen jaren minder toegenomen dan het aantal vierkante meters winkelruimte. Hierdoor staan de omzetten per vierkante meter onder druk en dreigt overbewinkeling.

>> 29

Consumenten blijven terughoudend De economische recessie raakt consumenten veelal direct in de portemonnee. Het is daarom niet vreemd dat de consu mentenbestedingen in 2009 lager waren dan in de ‘goede’ jaren daarvoor. Hierbij moet wel onderscheid worden gemaakt tussen de non-food- en de foodsector.

De economische crisis heeft een minder negatief effect op de omzet in de foodsector, en dan met name op die van supermarkten. De Nederlandse supermarkten zagen de omzet in 2009 zelfs nog met zo’n 3,5% stijgen ten opzichte van 2008. De laatste maanden van 2009 namen de verkopen van voedings- en genotmiddelen wel af. Het slechte econo mische klimaat heeft consumenten prijsbewuster gemaakt. Door de focus van supermarkten op de prijs, neemt ook de prijsgevoeligheid bij de consumenten toe. Na de prijzen oorlog in 2003 wordt daarom voor 2010 opnieuw felle prijsconcurrentie verwacht. Zeker nu supermarktketen Jumbo het concern Super de Boer heeft overgenomen en ook andere supermarkten op zoek zijn naar fusies of overname kandidaten. De posities in de supermarktbranche zijn nog niet volledig geconsolideerd. De centrale vraag is wie de strijd het langst zal volhouden. Vooral middelgrote super markten en speciaalzaken zullen het in de nabije toekomst moeilijk krijgen. Op termijn verwacht FGH Bank dat de markt opnieuw zal worden herschikt, waarna per saldo minder, maar wel grotere supermarkten overblijven.

Bij een economische neergang merkt de non-foodsector meestal als eerste de gevolgen. Zo ook nu. Vooral de verkoop van duurzame consumptiegoederen blijkt sterk te zijn teruggelopen. Sommige branches worden hard geraakt, zoals de meubelbranche, de kledingzaken en winkels die zich richten op consumentenelektronica. Het consumentenver trouwen staat nog steeds op een laag niveau. De consument vindt het op dit moment geen gunstige tijd voor grote aankopen. Hierdoor is de koopbereidheid flink ingezakt. Het dieptepunt lag in maart 2009. Weliswaar zijn de Nederlandse consumenten de laatste maanden van 2009 iets optimisti scher geworden maar een snel en omvangrijk herstel is op grond van de economische voorspellingen nog niet te verwachten. Met een oplopende werkloosheid en beperkte inkomensgroei zal het vertrouwen volgens FGH Bank hoogstens licht verbeteren.

Ontwikkeling van het consumentenvertrouwen (1988-2009)

40

20

0

-20

-40

Consumentenvertrouwen

Economisch klimaat

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

-80

1988

-60

Koopbereidheid Bron: CBS

>> Verkoop van duurzame consumptiegoederen sterk ter 30


Trends in de Winkelmarkt

Aanbod en opname van winkelruimte in m2 (2003 - 2009)

1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2003

2004

Aanbod

Opname

2005

2006

2007

2008

2009

Bron: PropertyNL en Vastgoedmarkt

Toplocaties en overige gebieden groeien uit elkaar Door stijgende omzetten heeft de winkelvastgoedmarkt jarenlang een periode van bloei gekend. Die hoogtijdagen zijn echter voorlopig achter de rug. Het aanbod van winkel vastgoed is in 2009 opgelopen naar meer dan 869.000 m². Dit lijkt gering, maar is duidelijk meer dan het niveau van de afgelopen jaren. Daarmee komt de totale leegstand in Nederland uit op 5%. Het zijn vooral C-locaties, oftewel de aanlooproutes naar de binnensteden, die in veel steden met een toenemende leegstand worden geconfronteerd. Maar in sommige (middelgrote) steden lijden ook B-locaties onder de druk van de markt en loopt het aanbod op. Dat stelt zowel gemeenten als marktpartijen voor de belangrijke opgave de oplopende leegstand te bestrijden. Consumenten zullen leegstaande winkels immers direct associëren met een ongezellig en onaantrekkelijk winkelgebied. En dat weer houdt ze ervan om bij een volgende gelegenheid terug te keren. Het veranderende economische klimaat heeft ook gevolgen voor de huurprijzen. De extreme huurprijzen die voorheen werden betaald voor toplocaties worden niet meer gereali seerd. Het credo: ‘voor jou tien anderen’ geldt op A1-locaties alleen in de grootste steden nog, elders is hiervan geen sprake meer. Opmerkelijk is dat de overnamesommen op deze locaties grotendeels zijn verdampt en retailers meer macht en dus ook onderhandelingsruimte hebben. Huurprij zen in de aanloopstraten en buiten centrale winkelgebieden zijn fors gedaald door de afgenomen vraag. Op B- en C-locaties is huurgroei omgeslagen in huurkortingen. Hierdoor neemt het huurprijsverschil met de blijvend goede

A1-locaties verder toe. Er is sprake van een verdere tweede ling in de winkelmarkt. Stabiel en kansrijk blijven de A1locaties, de stadsdeelcentra en high traffic locaties. Zij richten zich op de grote massa en hebben een duidelijk functionele rol. De problemen zullen zich vooral voordoen op B- en C-locaties en verouderde wijken buurtwinkelcentra. Overbewinkeling in krimpregio’s Ondanks de veranderende marktomstandigheden neemt het aantal nieuwbouwplannen van ontwikkelaars maar mondjes maat af. Of beter gezegd: ze worden voorlopig uitgesteld. Het aantal opleveringen zal daarom ook in 2010 op peil blijven en pas vanaf 2011 gaan dalen. De reden hiervoor is dat plannen een lange voorbereiding vergen en er daardoor relatief laat gereagerd wordt op economische veranderingen. Nederland behoort nu al tot de top van Europa met 1,7 winkelmeters per inwoner. Als alle nu in aanbouw zijnde winkelmeters worden meegerekend, beschikt iedere inwoner in 2012 zelfs over 1,84 m² winkelruimte. Volgens FGH Bank ontkomt een aantal regio’s er niet aan om kritischer naar de omvangrijke planvoorraad te kijken. De regionale verschillen in de winkelmarkt worden door de economische crisis namelijk groter. Nederland bereikt op een aantal plekken nu al het maximale aantal vierkante meters winkeloppervlak. Dit betekent dat er een serieuze discussie plaats moet vinden over nut en noodzaak van nieuwe winkelgebieden in krimpregio’s. Want vooral hier zullen de problemen zich manifesteren. Nieuwe winkels en voorzieningen blijken vaak als het ‘antwoord’ te worden gezien op een dreigende daling van het aantal inwoners. Er is dan ook veel meer behoefte

uggelopen >> Hoogtijdagen voorlopig achter de rug FG H Va stgoedberi cht 2010

31

aan een gezamenlijke afstemming van winkelplannen, om te voorkomen dat uiteindelijk het tegendeel wordt bereikt: een te grote hoeveelheid winkelmeters met winkeliers die onvoldoende omzet maken om het hoofd boven water te houden. Herschikking perifere locaties Een andere sector waar een te groot aanbod dreigt, zijn de perifere winkellocaties. Dergelijke locaties aan de randen van steden zijn sinds het begin van de jaren negentig als paddenstoelen uit de grond geschoten. Ongeveer één op de drie gemeenten in Nederland heeft een zogeheten PDV/ GDV-locatie. Zowel het aantal winkels als de hoeveelheid winkelmeters is het afgelopen decennium sterk gestegen. De opkomst van deze locaties is daarmee een belangrijke

oorzaak geweest van de totale volumegroei aan winkelruim te. Nederland heeft momenteel ongeveer 140 PDV/GDVlocaties. Het aandeel in meters uitgedrukt bedraagt in 2009 zo’n 13,5% van de totale winkelvoorraad. Het aanbod van dit type winkels zal verder toenemen, terwijl het nog maar de vraag is of er wel voldoende marktruimte is voor alle nieuwbouwplannen. Het verzorgingsgebied van PDV/GDV-locaties is de afgelopen jaren in het algemeen steeds kleiner geworden. In het verleden had een PDV/ GDV-locatie nog een verzorgingsgebied dat bestond uit meerdere gemeenten en soms zelfs een hele provincie. Tegenwoordig is het verzorgingsgebied in bepaalde gevallen niet groter dan een stadsregio of slechts een deel daarvan. Uit deze trend kan worden afgeleid dat winkelbedrijven

Tophuurniveaus van winkelruimte in Nederland 1989-2009 (in euro/m2)

2.500 2.250 2.000 1.750 1.500 1.250 1000 750 500 250

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

0

Bron: FGH Bank

>> Kritischer kijken naar planvoorraad >>Weinig onders 32



tegenwoordig een relatief groot deel van de toch al dalende omzetten moeten behalen in het primaire verzorgingsgebied. Een belemmerende factor is dat de verschillende locaties door de hoge filialiseringsgraad relatief weinig onderschei dend vermogen hebben. Het ambitieuze planvolume van perifere locaties brengt daarom de nodige risico’s met zich mee. Niet zozeer voor de nieuwbouwplannen zelf, want die worden doorgaans redelijk tot goed verhuurd. Maar wel voor grotere winkels die solitair liggen en voor kleine PDV-locaties. Hier dreigen volgens FGH Bank de komende jaren problemen te ontstaan. Zij hebben een beperkte regionale functie en te weinig onderscheidend vermogen. Door in zo’n situatie te kiezen voor nieuwbouw wordt impliciet geaccepteerd dat deze locaties uiteindelijk met leegstand worden geconfronteerd. Het zou de markt sieren als ook met deze gevolgen rekening zou worden gehouden. Daarmee zouden namelijk leeg standsproblemen zoals bij bedrijfshallen en kantoren tot een minimum kunnen worden beperkt. Multichanneling breekt door Een belangrijke structurele trend die van invloed is op het functioneren van winkelgebieden is de opkomst van e-tailers. Webverkoop is niet te stuiten. De omzetten stijgen snel en het aantal webwinkels neemt fors toe. Consumenten besteden steeds meer geld online, terwijl ze in de gewone winkel minder uitgeven. De omzet voor online-consumenten bestedingen is in het eerste half jaar van 2009 verder gegroeid naar € 2,7 miljard, een stijging van 19% vergeleken met dezelfde periode in 2008. Geschat wordt dat de totale uitgaven aan verkopen via internet in 2009 op circa € 6 miljard uitkomen, 20% meer dan in 2008. Volgens voorspel lingen zal het aandeel van de onlineverkoop in de detailhan

delsomzet toenemen van 3% in 2005 naar circa 10% in 2012. Steeds meer producten worden verkocht via e-tailers. Vakanties en reizen zijn nog altijd goed voor het grootste deel van de totale omzet. Maar ook het aanschaffen van consu mentenelektronica via internet is voor velen al de normaalste zaak van de wereld geworden. Als het gaat om kleding kopen veranderen consumenten ook steeds meer van gedrag. Modemerken zijn de snelste groeiers op internet. Consumen ten kopen tegenwoordig zo’n 17% van hun kleding en schoenen online. Onder andere WE, Espirit, Mango, H&M en Zara laten zien dat multichanneling, waarbij retailers via meerdere verkoopkanalen producten aanbieden, goed werkt. Naast het aankoopkanaal is het internet voor de consument vooral ook een middel om zich te oriënteren op het aanbod. Hierdoor verandert de functie van de traditionele winkel. Consumenten zijn veel prijsbewuster en zullen ook veel meer op prijsverschillen afgaan. Als gevolg van de opkomst van internetwinkels neemt het marktvolume voor bestaande retailers af. De ruimtelijke gevolgen in de winkelstraat zullen dan ook steeds beter zichtbaar worden. Na een tijd van economische neergang duurt het langer voordat winkels weer gevuld zijn, en lopen de verschillen tussen toplocaties en overige gebieden nog verder op. Dit zal bij gelijkblijvende consumentenbestedingen en vloerproductiviteit tot een overschot van fysieke winkelmeters leiden. Het kopen en verkopen via internet heeft voor- en nadelen. Enerzijds ervaren consumenten een gebrek aan menselijk contact, service en een bepaalde vorm van merkbeleving. Anderzijds neemt de betrouwbaarheid en het vertrouwen toe en spelen gemak, flexibiliteit, en een lagere prijs een belangrijke rol in de flinke groei van de afgelopen periode. De belangrijkste opgave voor de winkelmarkt in de komende

Omzetontwikkeling thuiswinkelen 1999-2009 (in miljoenen euro’s)

€ 7.000 € 6.000 € 5.000

€ 3.000 € 2.000

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

€ 1.000

2009

(voorlopige inschatting)

€ 4.000

Bron: Thuiswinkel.org

cheidend vermogen >> Multichanneling breekt door FG H Va stgoedberi cht 2010

33

jaren is dat zij het aanbod (fysiek of via internet) veel beter moeten gaan afstemmen op datgene waar de consument behoefte aan heeft. Winkeliers die erin slagen om de online-activiteiten en de winkel perfect aan elkaar te verbinden, zijn de toekomstige winnaars. Winkelen wordt daarmee een echt vraaggestuurde markt, waarbij de consumenten uiteindelijk assortiment en prijsstelling bepalen. Belang van leisure en beleving groeit Mede als antwoord op de toenemende concurrentie van webwinkels wordt in winkelgebieden gezocht naar nieuwe vormen van onderscheidend vermogen. De inzet van leisure als aanvulling op het retailaanbod is daarbij cruciaal. Vrije tijd, mobiliteit en stijgende welvaart zijn belangrijke oorzaken van de toenemende vraag naar leisure. De consument is steeds meer op zoek naar vermaak, ervaringen en vooral beleving. Het aspect vermaak zal daarom in de toekomst nog sterker met de winkelfunctie vervlochten worden. Op het gebied van leisure is onderscheid te maken tussen centrum gebieden en perifere locaties. Centrumgebieden huisvesten de grootste concentratie aan leisurevoorzieningen, namelijk 30% van het totaal. In de binnenstad, waar funshoppen traditioneel belangrijk is, wordt vooral ingezet op leisure in combinatie met horeca. Daarnaast zijn er veel nieuwe winkels die steeds meer belevingselementen opnemen in hun concept. Voorbeelden zijn single-brand stores zoals Apple, Heineken, Nespresso en Rituals. De afgelopen jaren zijn er verschillende initiatieven geweest om leisure-elementen toe te voegen aan retailgebieden. Nederland blijft echter voor vernieuwende winkelen leisureconcepten een onzeker domein. De combinatie van retail en leisure kent nog maar weinig aansprekende en succesvolle voorbeelden. Vaak zijn het experimenten en juist daar zijn beleggers en financiers kritisch over. Een voorbeeld is de discussie over de ontwikkeling van een megamall, die inmiddels op drie verschillende locaties aan de orde is geweest. Toch staan er in totaal nog ruim 500.000 m² aan gecombineerde leisure/retail-projecten gepland. De grootste projecten zijn Scheveningen-Haven, Het GETZ Entertainment Center in Amsterdam, de Bavelse Berg in Breda en het sporten vrijetijdscentrum Trivium Leisure Center in Etten-Leur. Er zijn ook plannen voor een grootschalig retail- en leisurepro ject met internationale retail, hotels met congresruimte en een themapark in de buurt van Schiphol. Een ander onder scheidend en innovatief concept is de Rotterdamse Markthal. Geconcludeerd kan worden dat er voldoende plannen zijn, maar dat de uitvoering keer op keer niet eenvoudig blijkt te zijn. Het winkel én leisure-aanbod zal in de toekomst steeds

meer moeten aansluiten op de eisen van de ‘grillige’ consument. Alleen duurzame concepten op multifunctionele locaties met een groot verzorgingsgebied zullen volgens FGH Bank kansrijk zijn. Duurzaamheid retailmarkt in opmars Een toenemend aantal ontwikkelaars, beleggers en retailers onderkent de maatschappelijke trend tot verduurzaming. Grote retailers formuleren steeds vaker beleid over maat schappelijk verantwoord ondernemerschap (mvo) met concrete doelstellingen op het gebied van duurzaamheid. Op de woningen kantorenmarkt is beleid ten aanzien van duur zaamheid niet meer weg te denken. Ondernemers in de winkelmarkt lopen op dit punt nog achter, zeker in vergelij king met andere Europese landen. Dit komt mede door de functionele winkelhiërarchie en de grote hoeveelheid solitaire winkelpanden in de binnenstad. Toch neemt het belang van duurzaam winkelvastgoed substantieel toe. De verduurzaming van retailvastgoed is in Nederland vooral een herontwikkelingsopgave. Uitbreiding van de bestaande voorraad door nieuwbouw krijgt een steeds minder groot aandeel in de Nederlandse winkelmarkt, terwijl sloop en herontwikkeling van bestaande centra juist oprukken. In 2007 had nog slechts 5,2% van de opleveringen betrekking op sloop of herontwikkeling. In 2008 was dit al opgelopen tot 15,5%. Kansen op termijn liggen volgens FGH Bank dan ook vooral in herstructurering en herontwikkeling van bestaande, gedateerde centrumgebieden, wijkwinkelcentra, en de oudere woonboulevards. Duurzaamheid zal ook de komende jaren nog een belangrijk thema blijven. De trend naar duurzaam koopgedrag onder consumenten was al eerder ingezet, maar nu geeft zelfs driekwart van de consumenten al aan hier de komende jaren bewuster mee om te willen gaan. Er is dus nog voldoende werk aan de winkel voor de Nederlandse retailmarkt. De toenemende hang van consumenten naar duurzaamheid, maar vooral ook naar eerlijkheid en originaliteit in het aanbod, kan een steun in de rug zijn voor meer diversiteit in het winkelaanbod. Het is veelzeggend dat in de supermarkt branche het aandeel van biologische winkels (Marqt, De Natuurwinkel, EkoPlaza) en producten al jaren groeit. Een groot deel van de consumenten vindt bovendien dat winkels zelf ook duurzamer moeten worden. Duurzaamheid biedt de retailmarkt kortom duidelijk kansen. Maatschappe lijke verantwoordelijkheid zal volgens FGH Bank de komende jaren steeds meer zichtbaar worden in de winkels, de winkelomgeving en in de duurzame kwaliteit van de stedelijke omgeving.

>> Leisure als aanvulling op retail cruciaal 34



SAMENVATTING WINKELMARKT

Consumenten sparen, non-food hard geraakt De economische crisis heeft tot gevolg dat consumen ten minder geld uitgeven en meer sparen. Dit leidt vooral tot een omzetdaling in de non-foodsector. De meest gevoelige branches, zoals de woninginrichting en consumentenelektronica hebben de omzet met meer dan 10% zien dalen.

Supermarkten wel in de plus, prijsconcurrentie neemt toe De supermarkten hebben vorig jaar de omzet nog wel licht zien stijgen, maar veel minder dan in de jaren daarvoor. De concurrentiestrijd zal daardoor weer hevig oplaaien. De overname van Super de Boer door Jumbo heeft de verhoudingen in de markt veranderd. De komende periode zal mede daarom in het teken staan van behoud van marktaandeel. Dit betekent dat partijen elkaar op prijs zullen gaan beconcurreren.

Markt groeit uit elkaar, toplocaties blijven interessant De economische neergang heeft invloed op het marktevenwicht in het winkelvastgoed. De opname van nieuwe winkelmeters is gedaald, terwijl de beschik baarheid van aanbod juist is toegenomen. De markt kantelt langzaam maar zeker en dat heeft effect op de huurprijzen. De A-locaties waar veel vraag is van (inter) nationale retailers blijft overeind, ondanks de economi sche krimp. In andere gebieden neemt de leegstand toe en dalen de huurprijzen. Er ontstaat een hardere scheidslijn tussen top- en overige locaties. Inmiddels nemen ook de (verhuur)problemen op de B-locaties toe.

Overbewinkeling dreigt, nieuwe keuzes nodig De huidige marktomstandigheden maken duidelijk dat het aantal winkelmeters de laatste jaren sterk is toegenomen. Nieuwe plannen moeten daarom zeer kritisch tegen het licht worden gehouden. In krimp regio’s dreigt overbewinkeling en zal via regionale samenwerking een betere afstemming van plannen moeten worden bereikt. Ook op perifere locaties dreigt leegstand als nieuwe plannen massaal aan de markt worden toegevoegd. Marktpartijen stellen plannen momenteel wel uit, maar nog steeds zijn er teveel winkelmeters die aan de voorraad kunnen worden toegevoegd. Nadat overheden en marktpartijen dit onder ogen hebben gezien, zullen zij samen een nieuwe weg in moeten slaan.

Multichanneling, leisure en duurzaamheid Drie trends gaan de markt de komende jaren zeer sterk beïnvloeden. Een eerste trend is multichanneling. De opkomst van webwinkels en internet zal leiden tot meer interactieve relaties tussen retailers en hun klanten. Ten tweede gaan ontwikkelaars zich meer toeleggen op duurzame concepten en de inzet van nieuwe duurzaamheidstechnieken in de nieuwbouw van winkelvastgoed. Ten derde zullen nieuwe plannen meer in combinatie met leisure worden ontwikkeld, waarmee een nieuw accent op de beleving van consu menten wordt gelegd.


35

Trend s I n d e b e dri jfsrui mtema rkt

daling wereldhandel leidt tot lagere investeringen

36

Intervie w

De haperende wereldhandel en de onzekere economische vooruitzichten hebben in 2009 geleid tot dalende bedrijfsactiviteiten. Daardoor is ook de gebruikersmarkt voor bedrijfsruimte aangetast. De effecten hiervan zijn terug te zien in de markt voor de vrije verhuur, maar ook in de markt voor eigen gebruik. De economische vooruitzichten geven weinig hoop op een krachtig herstel van de vraag. Het per spectief is voor veel bedrijventerreinen eerder verslechterd. Functioneel en kwalita tief voldoen ze niet meer aan de moderne eisen. Als gevolg daarvan is het aanbod fors toegenomen. Een groot deel daarvan is structureel van aard, omdat te weinig ruimte aan de markt wordt onttrokken en omdat onvoldoende wordt geïnvesteerd in de terreinen. Met het Convenant Bedrijventerreinen dat vorig jaar is gesloten, is een belangrijke stap gezet om daarin verandering te brengen. Voor professionele marktpartijen die willen investeren in bedrijfsgebouwen of gebieden, ontstaan nieuwe perspectieven.

37

>>

Ontwikkeling van het producentenvertrouwen (1985 -2009) 15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

-25

Bron: CBS

Vertrouwen keert langzaam terug bij producenten De stemming in de eerste maanden van 2009 werd beheerst door grote onzekerheid en passiviteit in feitelijk alle economi sche sectoren. Veel orderboeken stroomden leeg; de signalen vanuit de economie waren allesbehalve vertrouwenwekkend. Het producentenvertrouwen bereikte als gevolg hiervan in februari vorig jaar dan ook een ongekend dieptepunt. Sindsdien is het marktsentiment weer wat verbeterd. De productievolumes stijgen licht en er is weer meer vraag, dankzij de voor veel bedrijven noodzakelijk geworden aanvulling van bedrijfsvoorraden. Toch is het economisch klimaat dusdanig dat er eind 2009 nog altijd meer negatief dan positief gestemde producenten zijn. De verwachting is dat het productenvertrouwen pas in de loop van 2010 weer positief kan worden. Duidelijk is dat de economische crisis diepe sporen heeft achtergelaten. De economische groeiver wachtingen voor de komende jaren zijn daardoor gematigd. Eerdere financiële crises laten zien dat het lang kan duren voordat het productieverlies in de reële sector weer is goedgemaakt. Een belangrijke factor die het herstel kan bespoedigen, is de ontwikkeling van de wereldhandel. De open Nederlandse economie is daar sterk van afhankelijk. Hoewel er naar het

eind van 2009 toe verbetering optrad, kon niet worden voorkomen dat het Nederlandse exportvolume vorig jaar gemiddeld met circa 8,5% is afgenomen ten opzichte van 2008. In 2010 wordt bijvoorbeeld door Rabobank een bescheiden groei van 4,5% verwacht. Ook in de jaren hierna moet rekening worden gehouden met slechts een relatief beperkte groei van rond 4%. Deze groei is bescheiden omdat in de periode voor de crisis jaarlijks sprake was van gemiddeld 8% groei. Dit heeft ook consequenties voor de vraag naar bedrijfsruimte. Weinig nieuwe bedrijfsruimte betrokken De economische crisis heeft duidelijk haar weerslag op de vraag naar bedrijfsruimte. In 2009 is de totaalopname van bedrijfsruimte gedaald tot 2,3 miljoen m². Dit is ruim 40% lager dan in 2008, toen er nog 3,9 miljoen m² werd opgeno men. Net als in de kantoren- en de winkelmarkt is ook in de bedrijfsruimtemarkt in de tweede helft van het jaar meer gebruikersactiviteit geweest. In het eerste halfjaar werd slechts 730.000 m² opgenomen. Het derde en vierde kwartaal scoorden beter met achtereenvolgens een opname van 630.000 m² en 908.000 m². De sterke daling in 2009 hangt direct samen met het broze vertrouwen van bedrijven in de economische ontwikkeling. De groei van het midden-

>> Marktsentiment is verbeterd >> Evenwicht in de bedri 38


Trends in de BED RIJFSRU IMT EM A R K T

en kleinbedrijf heeft lange tijd veel vraag gegenereerd naar bedrijfsruimte. Nu dit segment getroffen wordt door krimp en bedrijfssluitingen, is een belangrijke motor achter de vraag weggevallen. Overal in Nederland zijn de effecten op lokaal niveau zichtbaar. Het aanbod is in 2009 na enkele stabielere jaren toegeno men tot 8,5 miljoen m². Hierdoor is het evenwicht in de markt voor bedrijfsruimte in 2009 verder verstoord. Het aanbod groeit omdat er jaarlijks veel bedrijfsgrond wordt uitgeven en gebouwen op risico worden ontwikkeld. De problematiek in de bedrijfsruimtemarkt toont hierdoor veel overeenkomsten met de kantorenmarkt, zij het dat de veroudering van bedrijfslocaties al langere tijd zichtbaar is. Herontwikkeling of revitalisering van deze terreinen is vaak een ingewikkeld en langdurig proces dat tot op de dag van vandaag te weinig heeft plaatsgevonden. Zware druk op de huren Het stijgende aanbod en de afgenomen vraag heeft het huurprijsniveau in de markt aangetast. De gemiddelde huurprijs voor bedrijfsruimte in Nederland kwam in 2009 uit op € 48,-/m². Dat betekent een daling van 4% ten opzichte

van 2008 toen het niveau op € 50,-/m² lag. In 2007 lag de gemiddelde huur nog op € 51,-/m². Bij verhuurtransacties worden bovendien steeds vaker huurkortingen en andere huurdersvoordelen verstrekt. Ook de tophuren in Nederland zijn gedaald. De hoogste huren in Nederland worden betaald voor logistieke centra rond Schiphol. Hier daalden de tophuren van € 90,-/m² in 2008 tot € 85,-/m² aan het einde van 2009. Deze ontwikke ling is terug te zien in veel economische kerngebieden binnen Europa. Hoe sterker de internationale component van de locatie, des te groter zijn de gevolgen geweest voor de huurprijzen. Vooral rond Europese luchthavens zijn de huurprijzen voor bedrijfsmatig onroerend goed naar beneden bijgesteld. Juist op dit type locaties wreekt zich de relatie met ontwikkelingen in de mondiale economie. Logistiek tijdelijk ‘on hold’ De sterke opmars van de logistieke sector in voorgaande jaren is in 2009 afgeremd. Door globalisering, groei van de wereldeconomie, en professionalisering van wereldhandels stromen kon de logistieke sector jarenlang groeien. De vraag naar logistieke activiteiten is door de crisis echter sterk

Aanbod en opname van bedrijfsruimte in duizenden m² (1999-2009)

9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Aanbod

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

0

Opname Bron: PropertyNL en Vastgoedmarkt

jfsruimtemarkt verstoord FG H Va stgoedberi cht 2010

39

Tophuurniveaus van bedrijfsruimte 1987-2009 (in euro/m2) 90 80 70 60 50 40 30 20 10

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

Bron: FGH Bank

gedaald, waardoor ook de opname van distributiecentra afnam. De laatste maanden van vorig jaar duidden op een verbetering van de wereldhandel, en mede hierdoor onttrok de Nederlandse economie zich in het derde kwartaal aan de recessie. Doordat er bij veel ondernemers nog sprake is van overcapaciteit, zal het volgens FGH Bank desondanks nog wel enige tijd duren voordat de vraag naar logistieke ruimte weer toeneemt.

Convenant Bedrijventerreinen Eind 2009 is voor de toekomst van de Nederlandse bedrij venterreinen een belangrijke stap genomen. Het Rijk heeft met de provincies en de gemeenten het Convenant Bedrij venterreinen 2010 – 2020 ondertekend. Het convenant is gebaseerd op de adviezen van de Taskforce (her)ontwikke ling bedrijventerreinen en vloeit voort uit de ’Agenda 2008 – 2009 herijking aanpak bedrijventerreinen’ van het Rijk.

Het zwaartepunt van de wereldhandel ligt niet meer als vanzelfsprekend bij de westerse economieën. Meer en meer is merkbaar dat de economieën van bevolkingrijke landen in Azië dominanter worden. Daarnaast worden landen als Brazilië, Rusland en Mexico steeds belangrijker. Kenmerken zijn een sterke economische groei in combinatie met een snelgroeiende, jonge bevolking met betere toekomstperspec tieven. Omdat de welvaart in deze landen groeit, neemt de binnenlandse vraag naar producten en diensten eveneens toe. De wereldhandelsstromen zullen daardoor de komende jaren diffuser worden. Een deel van de handel verplaatst zich naar andere landen en continenten. Dat neemt niet weg dat West-Europa als afzetmarkt van groot belang blijft en dat uiteindelijk ook hier de goederenstromen weer zullen aantrekken. Nederland beschikt volgens FGH Bank over de infrastructuur en de know how om structureel een sterke positie te claimen. De logistieke markt staat daarom slechts tijdelijk ‘on hold’.

De centrale doelstelling van het convenant is het stimuleren van een gezond economisch vestigingsklimaat waarbij open landschappen worden gespaard en verrommeling wordt tegengegaan. In totaal is begroot dat Nederland tot 2020 behoefte heeft aan zo’n 11.000 ha bedrijfsgrond. Die opgave moet grotendeels via herstructurering worden gerealiseerd. Door het Rijk is € 400 miljoen gereserveerd voor de versnelde herstructurering van 6.500 ha bedrijventerrein. Deze middelen komen in de periode tot en met 2013 vrij. Toch is dit bedrag lang niet voldoende. In totaal is minimaal € 2,5 miljard nodig. Daarom wordt ook van de provincies, de gemeenten, diverse Europese fondsen, en het bedrijfsleven nog een flinke bijdrage verwacht. Geen vrijblijvendheid, minder nieuwe locaties De nieuwe weg die wordt ingeslagen, is niet vrijblijvend. Gemeenten hebben voortaan de verplichting om samen te werken bij de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen. Te lang

>> Stimuleren van een gezond ecomomisch vestigingskli 40



hebben zij hun ruimhartige uitgiftebeleid gerechtvaardigd door vooral te wijzen op het werkgelegenheidseffect. Door de ontwikkeling van een groot aantal kleine en lokaal georiënteerde bedrijventerreinen is echter tegelijkertijd de grondprijs gedrukt en zijn er teveel kwaliteitsarme terreinen ontstaan zonder duurzaam perspectief. In het nieuwe bedrijventerreinenbeleid worden nieuwbouwlocaties daarom opgeschaald naar regionaal niveau. Er komen dus minder, maar wel grotere locaties. De provincies krijgen hierin een regierol. Zij brengen de behoefte aan nieuwe terreinen in kaart en beslissen uiteindelijk over nieuwe locaties. Daarnaast zullen gemeenten duidelijk moeten kunnen aantonen dat nieuwe locaties noodzakelijk zijn. Enerzijds omdat er vraag naar is, anderzijds doordat deze vraag niet op bestaande terreinen ingepast kan worden. Ook hieruit volgt dat herstructurering van bestaande locaties voorrang krijgt boven de ontwikkeling van nieuwe gebieden. Gezien de omvang van de problematiek is dit op zichzelf een logische gedachte. Maar de benadering is wel sterk op het aanbod gericht. De vraag richt zich volgens FGH Bank namelijk voor een belangrijk deel juist op locaties die een ander profiel hebben dan de bestaande bedrijventerreinen. Het zal dus nog moeten blijken of de aanbodgerichte benadering in de praktijk wel zo goed hanteerbaar is. Uiteindelijk is de financiering volgens FGH Bank de grootste uitdaging. Het te voeren grondbeleid is daarbij cruciaal. Het verdient aanbeveling de opbrengst van uitgegeven nieuwe bedrijventerreinen deels ten goede te laten komen aan het herstructureren en het verbeteren van bestaande terreinen. Daarnaast zal regionale samenwerking in de planning van terreinen ook een financiële component moeten krijgen, namelijk via verevening van grondopbrengsten. Voor gemeenten kan deze verevening een bittere pil zijn, omdat opbrengsten kunnen wegvloeien naar andere gemeenten. Juist daarom is een sterke regionale regie noodzakelijk.

Centrale visie op toekomstige koers FGH Bank verwacht dat het nieuwe convenant de bestaande impasse kan doorbreken. Het convenant gaat uit van logische en rechtvaardige argumenten, die bovendien relatief simpel en doeltreffend zijn uit te voeren. Het belangrijkste is wellicht dat er nu een centrale visie bestaat voor het bedrijventerreinbeleid en dat er een koers is gekozen voor de komende jaren. Tot op heden ontbrak het aan een dergelijk strategisch kader en was van een gedegen regie amper sprake. Het convenant gaat echter niet uitvoerig in op functieverandering van bestaande bedrijventerreinen. Delen van de bedrijventerreinvoorraad kunnen namelijk ook uit de markt worden genomen, om te worden teruggegeven aan de natuur of om te worden getransformeerd tot bijvoorbeeld een woonwijk. Volgens FGH Bank liggen juist op het punt van functieverandering belangrijke strategische mogelijkhe den. Het convenant biedt diverse interessante perspectieven voor marktpartijen. Rijk, provincies en gemeenten onderschrijven namelijk het gebrek aan marktwerking in de huidige bedrijfsruimtemarkt. De bedrijfsruimtemarkt kent nu voornamelijk eigenaar-gebruikers, omdat ondernemers het huren van bedrijfsruimte geen vanzelfsprekendheid vinden. Een meer marktgericht bedrijventerreinenbeleid moet hierin verandering brengen, zoals bijvoorbeeld te zien is in GrootBrittannië. Ook valt vanuit marktpartijen zelf een toenemen de belangstelling te verwachten. Zodra de ontwikkeling van bedrijventerreinen plaatsvindt binnen een breder opgezette gebiedsontwikkeling, wordt sterker gekeken naar de lange termijn en staat waardebehoud van de locatie en het vastgoed veel centraler. Dit is een essentieel criterium voor investeerders. Via parkmanagement - onderdeel van het convenant - is de laatste jaren al de nodige ervaring met professioneel beheer van terreinen opgedaan. Daardoor ontstaat een meer marktgericht uitvoeringsbeleid en dat kan op zijn beurt weer langzaam maar zeker een verschuiving van kopen naar huren bewerkstelligen.

maat >> Meer marktgericht uitvoeringsbeleid FG H Va stgoedberi cht 2010

41

SAMENVATTING BEDRIJFSRUIMTEMARKT

Producentenvertrouwen verbeterd, crisis laat sporen na Het producentenvertrouwen bereikte begin 2009 het ultieme dieptepunt. De onzekerheid was groot en het aantal bedrijfsorders nam sterk af. Sinds maart is het vertrouwen weer toegenomen. De productie trok weer aan, mede door de aanvulling van bedrijfsvoorraden. Niettemin is het herstel nog broos. De gevolgen van de crisis zullen bovendien nog lang voelbaar zijn.

Marktvraag valt terug, aanbod naar recordhoogte De totaalopname is in vergelijking met 2008 met 40% gedaald. De opname heeft zich gedurende het jaar duidelijk hersteld, nadat er in de eerste maanden bijna geen gebruikersactiviteit was. Na enkele jaren van stabiel aanbod is er in 2009 een flinke hoeveelheid aangeboden bedrijfsruimte bijgekomen. Net als in de kantorenmarkt is voor het deel structureel aanbod in de bedrijfsruimtemarkt geen passende oplossing.

42


Huurniveaus dalen De huurprijzen voor bedrijfsruimte zijn in 2009 over de gehele breedte gedaald tot een gemiddeld niveau van € 48,-/m². Huurkortingen vinden bovendien in toenemende mate plaats. Ook de tophuren zijn gedaald. Dit proces is in veel Europese kernregio’s zichtbaar, vooral op logistieke locaties.

Logistieke sector geraakt De logistieke sector is zwaar getroffen door de stagnerende wereldhandel. Dit is zichtbaar in het gehele logistieke proces. De vraag naar logistieke ruimte is daarom in 2009 sterk teruggelopen. In 2010 blijft de vraag gering. Pas op middellange termijn is een fundamenteel herstel te verwachten.


Nieuwe focus op bedrijventerreinenplanning Het eind 2009 getekende Convenant Bedrijventerrei nen moet zorgen voor een marktgerichter bedrijven terreinenbeleid met oog voor ruimtelijke consequen ties. Regionale afstemming wordt belangrijk, omdat hiermee kan worden voorkomen dat terreinen lukraak worden uitgegeven. Opbrengsten komen ten goede aan de herontwikkeling van bestaande terreinen.

Meer mogelijkheden voor marktpartijen De partijen in het convenant spreken zich uit voor een grotere rol van marktpartijen. Ook bij markt partijen zelf is meer aandacht voor de bedrijfsruimte markt te verwachten. Als locaties en vastgoed voor de langere termijn worden ontwikkeld, is het voor zowel beleggers als andere vastgoedpartijen interessant om te investeren. Professioneel parkmanagement is een belangrijke voorwaarde.


43

44


IN TERVIEW Simon de graaf

“De sector was verwend geraakt” Simon de Graaf:

Bij een goed project staan de kosten in een gunstige verhouding tot de baten, is de locatie goed, en wordt de vraag uit de markt optimaal beantwoord. Zulke projecten worden vrijwel altijd gerealiseerd, stelt Simon de Graaf. Crisis of geen crisis. Maar juist die basiscriteria zijn teveel uit het oog verloren. Hij heeft daarom ook niet zoveel medelij den met projectontwikkelaars die in de problemen zijn gekomen. “Hopelijk staat iedereen nu weer met beide benen op de grond.” Sinds hij 34 jaar geleden zijn entree maakte in de wereld van het vastgoed heeft Simon de Graaf (voorman van diverse ontwikkelende bouwers, oud-voorzitter van de Neprom, op dit moment nog bestuurder bij BAM in Duitsland en directeur van DGC Simon de Graaf Consultants bv in Bilthoven) de werkelijkheid ingrijpend zien veranderen. “De situatie op weg naar de crisis van eind jaren zeventig, begin jaren tachtig was heel anders dan nu. De projectont wikkeling werd in de eerste plaats sterk gedomineerd door een beperkt aantal grote spelers in de woningbouwsector. En juist die sector werd zwaar getroffen. Omdat rente en inflatie snel opliepen en de werkgelegenheid afnam, viel de vraag weg. Dat leidde tot een dramati sche daling van de verkopen van vrije sectoren premiekoopwoningen. En dat leidde weer tot een zeer forse daling van de woningbouwproductie. Daar door werd een aantal ontwikkelingsbe drijven zeer hard getroffen. Vooral de bedrijven die projecten ontwikkelden

om hun eigen bouwproductiecapaciteit aan te sturen. Er zijn toen door de rijksoverheid ook forse maatregelen genomen om de geweldige hoeveelheid koopwoningen die in aanbouw waren, of zelfs al gereed maar door de crisis onverkoopbaar dreigden te raken, om te zetten van premiekoop naar premie huurwoningen. Dat heeft diverse bedrijven van de ondergang gered. Vooral die bedrijven die tijdig en drastisch ingrepen. Sommige daarente gen dachten dat er voldoende financiële middelen waren om de crisis te doorstaan, met als gevolg dat ze er uiteindelijk aan onderdoor zijn ge gaan.” Volstrekt ongezonde situatie De situatie van toen is onvergelijkbaar met de huidige crisis. “Die is voorname lijk veroorzaakt door een volledig uit het lood geraakte financiële sector. De gigantische hoeveelheden geld die in de markt zijn gepompt in combinatie met de extreem lage rente maakte het belachelijk eenvoudig om projecten

gefinancierd te krijgen. Ik vind het persoonlijk bizar dat je met bijna 100 procent geleend geld projecten kunt ontwikkelen. Ik beschouw dat als een volstrekt ongezonde situatie.” Met name omdat daardoor waardestij ging als een gegeven werd gezien. “De mensen zijn verwend geraakt. En dan loopt het vanzelf een keer verkeerd af als de markt tegen zit. Ik heb andere tijden meegemaakt, die me hebben geleerd dat het net zo goed en ook nog eens heel snel weer naar beneden kan gaan. Voor mij is een goede en degelijke risicoanalyse het leidend principe: kan het verlies worden gedragen als de markt tegenzit? Als je daar je strategie op afstemt, overleef je het.” De Graaf vreest dat er ook nu zware klappen zullen vallen. “Voor veel projecten is de herfinancieringsopgave een enorm probleem. Banken zijn nog wel bereid om te financieren, maar willen dat partijen ook meer zelf doen. Het uiteindelijke effect is dat een aantal bedrijven het niet zal overleven of de productie fors moet terugschroeven. Er zijn de laatste tijd zeer creatieve en succesvolle, vrije ontwikkelaars bijgekomen, die over het algemeen ook zeer slagvaardig zijn. Zij hebben de branche zeker een bepaalde dynamiek bezorgd. Maar ik vrees dat dit wel de partijen zijn die over het algemeen vrij zwak zijn gefinancierd, en dus als eerste het loodje leggen.”


45

“Als er een economische dip was, werd er vooral ook in de bouwsector geïnvesteerd. Dat is voorbij en komt naar mijn oordeel ook niet terug. De bouw is niet meer conjunctuursturend.” Niet meer uitgaan van interventie Temeer omdat de overheid niet meer zo zal ingrijpen als dat in de vorige eeuw gebeurde. “Vroeger werd de woning bouw - maar in feite de bouwsector als geheel - gebruikt als een conjunctuur aanjagende sector. Als er een economi sche dip was, werd er dus vooral ook in de bouwsector geïnvesteerd. Dat is voorbij en komt naar mijn oordeel ook niet terug. De bouw is niet meer conjunctuursturend. Niet voor niets is het aandeel van de sector in het Bruto Nationaal Product fors afgenomen. Natuurlijk probeert de overheid de effecten van de crisis te verzachten, met een aantal stimuleringsmaatrege len, en door te investeren in de infrastructuur. En dat heeft ook absoluut effect. Maar het is niet te vergelijken met voorheen. Sinds de bruteringsoperatie wordt de woning bouwopgave niet meer centraal door de overheid aangestuurd. Vroeger werd 70 procent direct door de overheid beïnvloed, betaald of gesubsidieerd, en 30 procent door de markt. In de achter ons liggende jaren was het eerder andersom. De branche kan en mag er dus niet meer vanuit gaan dat er nog sterk wordt geïntervenieerd.” De Graaf betwijfelt overigens of dat nu zo erg is. “Want als er geen behoefte aan een product is, waarom zou je dat dan als overheid gaan stimuleren? Er wordt nu alom gejammerd over de woningbouwproductie die wel eens tot 40.000 woningen zou kunnen inzak ken. Als econoom zou ik zeggen: als er wat minder wordt gebouwd neemt de schaarste toe en gaat de prijs omhoog. Dus dat is gezond. Voor de bouwbedrij ven is het natuurlijk wel heel vervelend,

46

want zij zullen hun productiecapaciteit moeten aanpassen. Dat betekent harder saneren, personeel laten afvloeien, met alle nare sociale en maatschappelijke consequenties.” Weer met beide benen op de grond De bouwsector zelf wijst er daarnaast op dat er een probleem ontstaat als de vraag weer aantrekt. Dan zouden er immers wel eens te weinig vaklieden kunnen zijn om de benodigde produc tie te kunnen realiseren. “Maar ik vraag me af of dat ook werkelijk gaat gebeuren. Het is nog zeer onzeker op welk niveau de markt zich zal stabilise ren. Als het bouwprogramma uiteinde lijk rond de 70.000 woningen uitkomt, zou dat al heel mooi zijn. De komende jaren zitten we daar in ieder geval nog ver onder.” Hetzelfde geldt voor de kantorenmarkt. “De geweldige hausse in die markt is veroorzaakt door de ontwikkeling van de dienstensector. Het is twijfelachtig of we daar in de verdere economische ontwikkeling nog een zwaarder accent op kunnen zetten. Ik denk het niet. Ook in de kantorenmarkt zal de vraag zich structureel op een lager niveau stabiliseren.” Het effect daarvan op de professionali teit van de vastgoedsector zal vooral positief zijn. “De mensen worden gedwongen om weer met beide benen op de grond te gaan staan. Wie alleen maar vastgoed wil ontwikkelen om er een hele hoop winst mee te maken, zal het nu een stuk lastiger krijgen. De financieel sterkste, fitste en meest creatieve bedrijven zullen dit absoluut overleven. Want zij maken de goede projecten, waarvan de kosten in een


gunstige verhouding tot de baten staan, die op de goede plekken zijn gesitueerd, en die beantwoorden aan de vraag in de markt. Dat soort projecten wordt altijd gerealiseerd.” De projecten die niet of niet volledig rendabel zijn te ontwikkelen, zullen heel wat lastiger tot realisatie te brengen zijn, verwacht hij. “Ik maak me dus wel zorgen over de stedelijke ontwikkeling. De woningcorporaties hebben heel veel binnenstedelijke projecten op de planning staan, die weliswaar maatschappelijk gewenst maar als project onrendabel zijn. De vraag is of dat soort projecten in het huidige klimaat nog gerealiseerd kunnen worden.” Duurzaamheid: positieve ontwikkeling Ongerust is De Graaf ook over de bestaande voorraad in het commercieel vastgoed. “Veel gebouwen voldoen immers niet meer aan de eisen van deze tijd, op het terrein van duurzaam heid en energieprestatie, maar ook uit oogpunt van vrije indeelbaarheid, uitstraling en multifunctionaliteit. We moeten ons als sector toch eens ernstig gaan afvragen wat we daarmee gaan doen. De keuze voor herontwikkeling of sloop en vervangende nieuwbouw hangt onder andere sterk af van de kwaliteit van de plek. Door de veran derde kijk op mobiliteit en bereikbaar heid worden sommige plekken hoger en andere juist lager gewaardeerd. Dat is voor iets immobiels als vastgoed een belangrijk probleem.” Een positieve ontwikkeling betreft volgens De Graaf het thema duurzaam heid. “Dat is buitengewoon belangrijk

IN TERVIEW Simon de graaf

“Een zeer groot deel van ons collectieve kapitaal zit in vastgoed. Dat schept een hele zware verantwoordelijkheid. Wij kunnen het ons niet permitteren om daarvoor weg te lopen.” geworden. Bedrijven kunnen eigenlijk niet meer om duurzaamheid heen. Het is politiek en maatschappelijk zeer gewenst om daar aandacht aan te besteden. En de grotere marktpartijen doen dat ook.” Een ander belangrijk thema is integri teit. “Het gaat mij veel te ver om op basis van een beperkt aantal - overi gens ernstige - incidenten te zeggen dat de hele sector niet in orde is. Maar daarom is het juist dat affaires keihard aan de kaak worden gesteld. Branche organisaties als IVBN en Neprom

erkennen dat gelukkig ook en doen er ook iets aan.” Dat thema’s als duurzaamheid en integriteit nu hoog op de agenda staan, is mede te danken aan het feit dat steeds meer projectontwikkelaars zich rekenschap geven van hun maatschap pelijke verantwoordelijkheid. De Graaf: “Deze sector doet zijn werk in de openbare ruimte. Wij brengen bepa lende objecten tot stand die als het goed is tot in lengte van jaren blijven functioneren. Objecten die met elkaar de kwaliteit bepalen van de gebouwde

omgeving en daarmee van het wonen, werken en recreëren in Nederland. Vastgoed is bovendien een belangrijke asset class geworden in vele, ook institutionele, beleggingsportefeuilles. Een zeer groot deel van ons collectieve kapitaal zit in vastgoed. Dat schept een hele zware verantwoordelijkheid. Wij kunnen het ons niet permitteren om daarvoor weg te lopen.”


47

Trend s I n d e W O NIN G ma rk t

Tijdelijke prijsstagnatie in groeimarkt

48

Intervie w

De koopwoningmarkt is ruw wakker geschud. Na twee decennia van aanhoudend stijgende prijzen is in 2009 de ommekeer ingezet. Het beeld van de bijna onaan tastbare koopwoningmarkt is in een nieuw perspectief geplaatst. Consumenten, banken, ontwikkelaars, beleggers en overheden realiseren zich dat de gouden tijden voorbij zijn. Zij worden nu geconfronteerd met de gevolgen van hun keuzes in het verleden. Dat zal beslissingen over investeringen in de toekomst in een ander daglicht plaatsen. Tegelijkertijd zijn er echter nieuwe initiatieven genomen en gele genheidsverbanden aangegaan met als doel een nog diepere val te voorkomen. Het stutten van de woningmarkt lijkt inmiddels succes te boeken. Na de prijsdaling van vorig jaar zal de woningmarkt naar verwachting in 2010 weer uit het dal kruipen. Het zal echter nog jaren duren voordat de onzekerheid uit de markt is verdwenen.

>> 49

Prijzen en prijzen Aan het einde van 2009 lagen de prijzen voor verkochte koopwoningen in Nederland gemiddeld 2,2% lager dan het jaar daarvoor. Gemiddeld werd volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) € 228.000 betaald voor een koopwoning. Eind 2008 lag dit nog op € 233.000. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) registreert eveneens een daling van ruim 5% voor bestaande koopwoningen. De daling gaat gepaard met een veel lager aantal woningverko pen. Waar in de afgelopen jaren gemiddeld zo’n 175.000 tot 200.000 koopwoningen een (nieuwe) eigenaar kregen, is dat in 2009 met ruwweg een derde gedaald naar ongeveer 120.000. Doordat een groter aantal nieuwbouwwoningen onverkocht blijft en het langer duurt voordat bestaande woningen van eigenaar verwisselen, is een stuwmeer van aanbod ontstaan. Eind 2009 werden circa 180.000 wonin gen in Nederland te koop aangeboden, wat voldoende is voor de totale verkopen gedurende (ten minste) een jaar.

pend aanbod tot gevolg. Aangezien momenteel onmisken baar sprake is van een kopersmarkt en de markt gediend is bij een hogere dynamiek, zijn het volgens FGH Bank vooral de vraagprijzen die een vertroebeld beeld van de marktom standigheden laten zien.

De prijzen voor koopwoningen staan daardoor onder druk, hoewel gesteld kan worden dat het dieptepunt van de markt al in het eerste kwartaal van 2009 werd bereikt. Sindsdien is het aantal verkopen iets aangetrokken, zowel van bestaande als van nieuwbouwwoningen. Het zijn daarbij vooral de woningen in de prijscategorie tot € 240.000,- die de markt hebben ondersteund. In het duurdere segment is het herstel niet of nauwelijks zichtbaar.

Een snel herstel is in 2010 niet te verwachten. Daarvoor zijn de twijfel en onzekerheid bij consumenten te groot. En zij bepalen met hun gedrag uiteindelijk toch de dynamiek in de markt. Al meer dan een jaar wordt het consumentenvertrou wen zwaar op de proef gesteld door een continue stroom van overwegend negatieve ontwikkelingen. Zo voorspelde het Centraal Planbureau (CPB) begin 2009 dat de werkloos heid zou oplopen tot bijna 10% in 2010; een getal dat enkele maanden later werd afgezwakt tot 8%, en in december werd dit nog verder verlaagd naar 6,5%. Het kabinet Balkenende IV op zijn beurt lijkt geen mogelijkheid onbenut te laten om de burgers en bedrijven klaar te stomen voor een ongekend pakket aan bezuinigingen. Dat zet de koopkracht voor de komende jaren onder druk. Bovendien zijn maatregelen die het fiscale regime rondom de woning markt raken, niet op voorhand uit te sluiten. Dat de ‘zure’ appel tijdens Prinsjesdag is doorgeschoven naar een aantal

Des te opmerkelijker is dat de vraagprijzen voor koopwonin gen volgens Huizenzoeker.nl nauwelijks zijn gedaald, en inmiddels alweer bijna op het niveau van september 2008 liggen. Dit verklaart voor een deel de impasse in de markt. Verkopers zijn onvoldoende bereid om de vraagprijs aan te passen aan feitelijk in de markt gerealiseerde prijzen. Als gevolg hiervan ontstaat een (te) grote onderhandelingsruim te tussen kopende en verkopende partijen, met een oplo

Tussen de oren Dat de koopwoningmarkt in een nieuwe fase is aanbeland, wil nog niet zeggen dat daarmee meteen sprake is van een structureel ongezonde markt. Want in principe blijft de basis voor de vraag, een toename van het aantal huishoudens in de komende twee decennia, onveranderd. De fase waarin de koopwoningmarkt momenteel verkeert, wordt dan ook eerst en vooral door conjuncturele ontwikkelingen bepaald. Een scherpe daling van de woningprijzen acht FGH Bank, uitgaande van de huidige beleidsvoorwaarden, onwaarschijn lijk. In 2010 zal eerder een prijsniveau worden gerealiseerd rond het huidige marktevenwicht.

Mediane verkoopprijzen en vierkante meterprijzen in euro naar woningtype Verkoopprijzen

Vierkante meterprijs

Eind 2008

Eind 2009

% verandering

Eind 2008

Eind 2009

% verandering

Tussenwoning

211.000

209.000

-0,9%

1.836

1.820

-0,9%

Hoekwoning

230.000

226.000

-1,7%

1.902

1.880

-1,2%

Twee-onder-een-kapwoning

286.000

275.000

-3,8%

2.088

2.037

-2,4%

Vrijstaande woning

404.000

387.000

-4,2%

2.456

2.376

-3,3%

Appartement

173.000

174.000

0,6%

2.281

2.296

0,7%

Totaal

233.000

228.000

-2,1%

2.093

2.078

-0,7% Bron: NVM

>> Verkopen na eerste kwartaal aangetrokken >> Starter 50


Trends in de Woningmarkt

Ontwikkeling van gemiddelde vraagprijzen voor koopwoningen sinds september 2008 in euro’s 340.000 335.000 330.000 325.000 320.000 315.000 310.000 305.000

december ’09

november ’09

oktober ’09

september ’09

augustus ’09

juli ’09

juni ’09

mei ’09

april ’09

maart ’09

februari ’09

januari ’09

december ’08

november ’08

oktober ’08

september ’08

300.000

Bron: Huizenzoeker.nl

ambtelijke commissies, is hoogstens uitstel van pijnlijke maatregelen. In deze situatie is de (potentiële) woningkoper er bepaald niet mee geholpen dat via de DSB-affaire het vergrootglas wordt gelegd op ondeugdelijke hypotheekpro ducten. Zeker niet als in diezelfde periode de Autoriteit Financiële Markten (AFM) het vertrouwen in de zogenaamde tophypotheken opzegt. Dit alles overigens in een periode dat overheden, met enkele gemeenten en provincies voorop, alles uit de kast halen om de nieuwbouw van woningen doorgang te laten vinden. Dat kopers onder zulke omstan digheden even pas op de plaats maken, is niet meer dan begrijpelijk. Ze nemen tijd om het tussen de oren weer op een rijtje te krijgen, en de effecten van de veranderingen voor de persoonlijke situatie in te schatten. Vertrouwen starters cruciaal Het uitblijven van transacties wordt vaak in verband gebracht met de afwachtende houding van doorstromers. Zij bieden hun woning tegenwoordig eerst te koop aan om pas na verkoop daarvan door te stromen. Toch verklaart dit volgens FGH Bank maar een deel van de problematiek. Want juist ook voor starters op de woningmarkt zijn de omstandighe den op zijn minst lastig. De sleutel tot marktherstel ligt met name bij deze groep. Voorwaarde is wel dat zij vertrouwen in de markt hebben en de markt ook woningen biedt die voor deze doelgroep betaalbaar zijn.

Maar juist diezelfde starter wordt ook omgeven door de grote risico’s. Hij zal niet of nauwelijks over een spaartegoed kunnen beschikken als buffer voor moeilijke tijden, en van overwaarde uit een bestaande woning is per definitie geen sprake. Op de arbeidsmarkt zijn vooral de jongere starters relatief kwetsbaar, hoewel zij anderzijds ook de noodzake lijke flexibiliteit hebben. Een ander risico is dat een verande ring in het beleid omtrent de fiscalisering van het eigen woningbezit niet valt uit te sluiten, wat de positie van kopers die nu in de markt stappen verder kan verzwakken. De gedragscode hypothecaire financieringen en de nieuwe richtlijnen van de AFM ten aanzien van tophypotheken zorgen er daarnaast voor dat de maximale leencapaciteit gemiddeld niet langer voldoende is voor de aanschaf van een woning, inclusief de daarbij behorende kosten voor de koper. Ondanks de dalende woningmarktprijzen verbetert de situatie voor starters daarom slechts minimaal. Zij zullen door een gebrek aan vertrouwen niet massaal in de markt stappen, waardoor vervolgens ook de doorstromers zullen blijven zitten. Zolang de onzekerheden blijven bestaan, zal dit de dynamiek in de markt drukken, en zal het aantal trans acties laag blijven. De oplossing is volgens FGH Bank dan ook om het voor starters mogelijk te maken een woning te kopen. Dit betekent ten eerste dat er meer (in plaats van minder)

r omgeven door grote risico’s FG H Va stgoedberi cht 2010

51

woningen gerealiseerd moeten worden. Ten tweede zal er een financieel vangnet moeten worden gecreëerd, dat voorkomt dat starters zeker in de eerste jaren een te groot financieel risico lopen. En ten derde dient op zeer korte termijn duidelijk te worden in hoeverre bezuinigingsmaat regelen effect zullen gaan hebben op de financiële positie van woningkopers (en –bezitters). De startersleningen die diverse gemeenten en provincies bieden en de verhoging van de Nationale Hypotheekgarantie tot € 350.000,- zijn positieve signalen. Nu is het zaak de onzekerheden bij de woningbezitter voor de middellange termijn weg te nemen. Huurmarkt biedt onvoldoende compensatie De huurwoningmarkt profiteert ogenschijnlijk van de stagnatie in de markt voor koopwoningen. Deels klopt dit. Er blijft vraag naar huurwoningen en huurders wachten langer voordat zij de overstap wagen naar een andere woning. Bovendien wordt zichtbaar dat steeds meer ouderen een koopwoning verruilen voor een huurwoning. Ondanks deze ontwikkelingen is de huurmarkt niet in staat het verlies aan dynamiek in de koopwoningmarkt te compenseren.

Woningcorporaties voelen onmiskenbaar de economische tegenwind. Hoewel de verschillen tussen corporaties groot zijn, is de financiële positie (in het bijzonder de liquiditeits positie) in 2009 gemiddeld genomen verslechterd. Een situatie waaraan naast conjuncturele vooral ook structurele oorzaken ten grondslag liggen. Ten eerste merkt de sector dat de verkoop van huurwoningen vertraagt, waardoor ook de inkomsten dalen. Die inkomsten staan toch al onder druk door de koppeling van de maximale huurverhoging aan de inflatie. In 2010 en 2011 zal dit waarschijnlijk tot een zeer beperkte stijging van de huurinkomsten leiden. Daartegen over staan hogere kosten. Zo moeten woningcorporaties een forse bijdrage leveren aan de vernieuwing van de ´kracht wijken´, zijn zij sinds enkele jaren verplicht vennootschapsbe lasting (VPB) te betalen, en lopen veel corporaties extra (financiële) risico’s op commerciële activiteiten, met name ook omdat nu blijkt dat zij in het recente verleden te dure locaties hebben ingekocht. Tot slot zijn de exploitatielasten van corporaties ook nog eens zeer hoog, zeker in vergelijking tot die van de commerciële verhuurders.

>> Woningcorporaties voelen de economische tegenwind 52



Dit alles zet de financiële positie van veel corporaties onder druk, en daarmee ook de investeringsmogelijkheden in gebiedsontwikkeling op tal van plekken in het land. Dat geldt voor de stedelijke herstructurering, maar ook voor de ontwikkeling van de uitleggebieden. Dit vraagt om een herpositionering van de taken van de woningcorporaties, en een agenda die haalbaar en uitvoerbaar is. Minister Van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie kiest in dat verband voor een strategie waarbij corporaties zich weer meer gaan toeleggen op de oude kerntaken. De commerciële activitei ten zullen in de toekomst veel meer samen met markt partijen opgepakt dienen te worden. Zij zullen marktgericht moeten opereren, wat uiteindelijk moet leiden tot concrete projecten met een realistische planning en gedegen financië le onderbouwing, waarmee bovendien kan worden voorzien in de voornaamste behoeften. Nieuwe focus op nieuwbouw De grote hoeveelheid onverkochte nieuwbouwwoningen is een signaal dat het aanbod niet zomaar door de marktvraag wordt opgepikt. De komende twee jaar zal het aantal opgeleverde woningen nog verder teruglopen. Voorspellin gen van de branchevereniging voor ontwikkelende bouw bedrijven (NVB Bouw) wijzen zelfs op een daling tot 43.000 nieuwe woningen in 2011. Daarbij worden de regionale verschillen groter. Er tekent zich steeds meer een scheidslijn

af tussen groeien krimpgebieden. De nieuwbouw in de toekomst zal daarom nog meer dan nu het geval is, afge stemd moeten worden op de kwalitatieve en kwantitatieve vraag uit de markt. Dat kan alleen als daarvoor ook duide lijke regionale kaders worden gesteld en de vraag regionaal wordt afgebakend. Daarnaast dient de focus te worden gericht op woningen en woongebieden waar de meeste vraag naar is. In grote lijnen zijn er daarbij twee belangrijke ontwikkelingsrichtingen te onderscheiden. Ten eerste is de nieuwbouw te sterk gericht op hoogwaar dige, binnenstedelijke concepten met een groot aanbod aan appartementen. Op zichzelf zijn zulke concepten volgens FGH Bank kansrijk, mits gericht op de behoefte van de lokale markt. Maar de ontwikkeling van appartementen is groten deels financieel gedreven. Er is vraag naar appartementen in Nederland, maar niet in de vorm en de mate zoals deze nu worden aangeboden. Vooral in kleinere en middelgrote gemeenten zijn er teveel plannen voor dit soort projecten op inbreidingslocaties. Maar ook grotere steden lijken zich volledig op appartementen te focussen. Grondgebonden woningen in stedelijk gebied vormen een nauwelijks bediend marktsegment, terwijl hier wel degelijk veel vraag naar is. Dat vraagt overigens wel om een andere kijk op (grond) kosten.

Mismatch tussen vraag van kopers en aangeboden nieuwbouwwoningen (2009)

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Woonwensen huizenkopers Grondgebonden

Aangeboden nieuwe woningen Flat/appartement

Woonwensen huizenkopers Grootstedelijk

Aangeboden nieuwe woningen

Middelgroot stedelijk

Overig/platteland

Bron: NVB Bouw


53

In de tweede plaats lijkt het misverstand te bestaan dat in Nederland geen nieuwe uitleglocaties meer nodig zijn. Bevolkingsgroei en gezinsverdunning laten zien dat de nieuwbouwbehoefte voorlopig blijft bestaan, en dat deze bij lange na niet in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen. De combinatie van binnenstedelijke inbreiding en nieuwbouw in uitleggebieden zal daarom ook de komende jaren nodig blijven. Wat wel duidelijk wordt, is dat die nieuwbouwopgave veel duidelijker verschillen zal laten zien. De meeste vraag concentreert zich grofweg in het gebied dat loopt via de regio Haarlem/Amsterdam richting Utrecht, om van daaruit een splitsing te maken richting het westelijk deel van de Veluwe en Flevoland en richting Midden- en Oost-Brabant. Daarnaast is er rond de steden in Nederland nog uitbreidingsvraag te verwachten. In de meeste van de overige gebieden zal vooral rekening moeten worden gehouden met een veel lagere vraag naar woningen, en zijn uitbreidingslocaties zeker niet vanzelfsprekend.

markt weliswaar een duidelijke herkenbare functie heeft, maar tegelijkertijd vrij eenvoudig een alternatieve bestem ming kan krijgen. Bestaande woonzorgprojecten zijn meestal direct gerelateerd aan een zorginstelling. Voor ontwikkelaars en beleggers zal vooral belangrijk zijn dat het beoogde project ook voor andere functies is aan te wenden. Dat zorgt voor de meest waardevaste investering. Ook dit pleit voor concepten waarbij zorgdienstverlening en vastgoed zoveel mogelijk als losse componenten worden gezien.

Wonen en zorg: een hele opgave Alle ontwikkelingen wijzen erop dat in de toekomst de sterkste groei zal plaatsvinden in het segment woningen dat zich richt op de ouder wordende consument. De behoefte aan combinaties van wonen en zorg(voorzieningen) neemt de komende jaren fors toe. Het zal echter nog een hele opgave worden om in die behoefte te kunnen voorzien. In de praktijk blijkt namelijk dat de ontwikkeling van zorgwo ningen en het succesvol opzetten van beleggingsfondsen tot nu toe geen sinecure is voor vastgoedpartijen. Ook hier zal de aandacht zich met name moeten richten op de behoeften van de consument. In die discussie is volgens FGH Bank een aantal aspecten doorslaggevend, zeker ten aanzien van de financierbaarheid van projecten. In de eerste plaats verwacht FGH Bank dat een flink deel van de ouderen uiteindelijk zal blijven wonen in de (aangepaste) huidige woning. Dit biedt vooral kansen voor partijen in de renovatiemarkt. In de tweede plaats is de zorgdefinitie erg breed. De aandacht gaat veel uit naar de zorgbehoefte van mensen, en daarmee wordt steeds het accent op de hulpbehoevendheid van consumenten gelegd. In de discussie daarover wordt voorbijgegaan aan de vraag die een grote groep ouderen (maar zelfs ook jongeren) heeft naar service diensten die gericht zijn op welzijn en gemak. Zorg ontwik kelt zich tot een dienst die onafhankelijk van het vastgoed kan worden verleend. En dus is het mogelijk om bijvoorbeeld op buurt- of wijkniveau een zorgpakket te leveren, dat in principe los staat van het vastgoed. Ten derde is het van belang dat vastgoed in een commerciële

>> Nieuwe focus op nieuwbouw 54



SAMENVATTING WONINGMARKT

Woningprijzen gedaald, maar krapte en lage rente voorkomen erger

Woningcorporaties kunnen onvoldoende compenseren, liquiditeit onder druk

De woningprijzen zijn vorig jaar voor het eerst in 25 jaar op landelijk niveau gedaald. Met een daling van 2,2% (NVM) is sprake van een duidelijke marktcorrec tie. Toch is van een ineenstorting geen sprake. De behoefte aan (nieuwe) woningen is nog steeds groot, en woningen zijn door de relatief lage rente en gedaalde prijzen zelfs beter betaalbaar dan enkele jaren geleden.

De terugval in de koopwoningmarkt wordt niet gecompenseerd door extra productie van huurwonin gen door corporaties. Zij merken dat de verkoop van bestaande huurwoningen stokt, waardoor de investe ringsruimte voor nieuwe projecten afneemt. Tegelijker tijd zijn de kosten flink gestegen, mede door de enkele jaren geleden ingevoerde vennootschapsbelasting. Corporaties moeten zich daarom de komende jaren weer meer gaan toeleggen op hun oorspronkelijke taken. Voor de (winstgevende) commerciële activiteiten zullen zij op zoek moeten gaan naar partners. Dit alles beperkt de investeringscapaciteit van de sector.

Consumenten twijfelen, onzekerheid blijft Of en in welk tempo de markt herstelt hangt primair af van het vertrouwen bij consumenten. De onzeker heid is groot en wordt voorlopig niet weggenomen. De belangrijkste onzekerheidsfactoren zijn de toename van de werkloosheid en de mate waarin de lasten in de toekomst kunnen worden gedragen. Tegen die achter grond hangt lastenverzwaring als een zwaard van Damocles boven de markt. En een ding hebben we uit de crisis geleerd: twijfelende consumenten kopen geen woningen.

Nieuwbouwproductie omlaag, gevolgen pas in 2011 zichtbaar Door de crisis zijn in 2009 veel projecten uitgesteld. Voor 2010 wordt ook nog geen sterk herstel van het aantal in aanbouw te nemen woningen verwacht. De consequentie is dat in 2011 en 2012 het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen naar een historisch laag niveau zal terugvallen, mogelijk zelfs tot minder dan de helft van de ‘normale’ productie.

Focus weer op klanten, regionale verschillen zijn groot Nieuwbouw zal zich de komende jaren volledig moeten toeleggen op de vraag bij de klant. Partijen die in staat zijn om zich van een aanbod- naar een vraag georiënteerde organisatie te ontwikkelen hebben de beste overlevingskansen. Die vraagbehoefte voorziet in de eerste plaats in meer variatie naar woongebieden, waarbij binnen Nederland grote verschillen gaan ontstaan tussen groeien krimpgebieden.

Woonzorg: scheiden van wonen en zorg De sterkste groeimarkt in de komende twee decennia is de markt voor woonzorgconcepten. Marktpartijen worstelen echter met het succesvol investeren in deze markt. De meest kansrijke concepten voor een commer ciële ontwikkeling gaan primair uit van het vastgoed, en bieden zorgservice die kan worden losgeknipt van de woning. Een woning die naast zorg ook een alterna tieve bestemming kan krijgen, biedt de meest waarde vaste investering.


55

56


interview Kees de Boo

“We weten niet of de bodem al bereikt is” Kees de Boo:

Begin jaren tachtig, begin jaren negentig, rond de eeuwwisseling en nu opnieuw. Zo’n beetje iedere tien jaar doet zich een crisis voor, die ook diepe sporen in het vastgoed trekt. Dat hoeft helemaal niet zo erg te zijn, vindt Kees de Boo. Zolang we er maar iets van leren. “Dankzij de crisis zijn de opportunisten nu tijdelijk van de markt verdwenen. Een van de belangrijkste lessen voor de toekomst is dat we met dat soort partijen ook niet meer in zee moeten willen gaan.” De Boo heeft een lange staat van dienst in de wereld van het beleggen in vastgoed. Hij was directeur Vastgoed beleggingen van BPF bouw, directeur vastgoedbeleggingen van Aegon, voorzitter van de directie van Amvest en voorzitter van de directie van NS Vastgoed. Ook was hij voorzitter van de IVBN, de brancheorganisatie van institutionele beleggers. De Boo is nog steeds bestuurslid van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, de financieel toezichthouder van de corporatiesector, lid van de Raad van Commissarissen van Vesteda, bestuurs lid van de ROZ/IPD Vastgoedindex, en lid van de Commissie van Integriteit van de Neprom en de Commissie van Toelating en Integriteit van de IVBN. In zijn werkzame leven heeft De Boo dus al heel wat crises meegemaakt. Maar toch is de huidige anders dan

haar voorgangers. “De crisis die we nu beleven is veel intensiever. Het is een echte vermogenscrisis in plaats van een inkomenscrisis. En ik denk ook wel eens dat we er in vergelijking met eerdere edities sneller van zouden kunnen herstellen.” Hoewel dat bepaald onzeker is. “Sommigen durven alweer voorzichtig over herstel te praten. Terwijl de ondernemers blijven klagen. Mij verontrust dat wisselende beeld. Dat de ene partij van mening is dat de bodem bereikt is, terwijl de ander denkt dat het nog veel dieper zal gaan.” Onzekerheid De conclusie zou kunnen zijn dat we het gewoon niet weten. De Boo: “En juist daardoor is er een alom aanwezige angst ontstaan, die er bij vorige crises niet zo was. We weten niet wat de

toekomst gaat brengen. In het vast goed zijn in 2009 op grote schaal taxaties uitgevoerd, waarvan de resultaten ook in de ROZ-IPD Vastgoed index verwerkt zijn. Maar vervolgens gaan diezelfde taxateurs zeggen: “We hebben het nu wel getaxeerd, maar we weten niet of de prijzen de bodem nu wel bereikt hebben. Dat zet een enorme psychologische druk op instituten, beslissers en besluitvor mingsprocessen in het vastgoed, met grote onzekerheid tot gevolg. Dat was bij vorige crises veel minder het geval. Ik heb de crisis in de jaren negentig ervaren als een probleem dat we moesten en ook konden oplossen. Dat is nu niet zo.”


57

“Vroeger ging het over de goede locatie, de goede stenen en de goede gebruiker. Nu gaat het er ook om of zo’n partij de goede financiering heeft.” De gevolgen van de huidige crisis voor het vastgoed zijn ook groter, aldus De Boo. “Zeker in vergelijking met de jaren negentig. Die was niet zo diepgaand en ook oplosbaar. Dan was het in de jaren tachtig veel erger. Daar zit dan weer wel een overeenkomst. Voor de crisis van de tachtiger jaren was louter sprake van groei en hooggespannen verwach tingen. En dat sloeg ineens om. Dat is nu ook het geval. Het verschil is dat de rente toen heel hoog opliep, terwijl die nu juist heel laag blijft. Dat heeft absoluut een dempend effect.” Eigen kracht Destijds was de reactie van de overheid ook een heel andere. “Nu is er een systeemaanval geweest. Alle overheden

58

hebben het gevoel gehad dat zij het financiële systeem, de banken, moesten ondersteunen om te voorkomen dat ze om zouden vallen. Dat was in de jaren negentig en tachtig niet zo. Er was toen wel enorm veel steun voor de woningbouw, maar veel meer gebeur de er niet. Het opvallende is dat het ministerie van VROM nu ook veel terughoudender is. Men is niet meer bereid de prijs te betalen om de vastgoedsector en de bouw overeind te houden. Terwijl men wel vele miljarden beschikbaar heeft gesteld om het financiële systeem overeind te houden. De individuele sectoren moeten het grotendeels op eigen kracht zien te red den.” En dat stelt de vastgoedsector voor


grote problemen. “In de jaren negentig werd de vastgoedsector bestuurd door pensioenfondsen en verzekeringsmaat schappijen. Dat waren de eigenlijke geldhebbers. Vreemd vermogen was slechts in beperkte mate aanwezig. In deze crisis zijn er veel meer partijen in de markt actief, waaronder partijen die vrijwel volledig met vreemd vermogen zijn gefinancierd. Vroeger ging het over de goede locatie, de goede stenen en de goede gebruiker. Nu gaat het er ook om of zo’n partij de goede financiering heeft. Het gevolg daarvan is dat in heel veel vastgoedobjecten nu een renteri sico verborgen zit. In wezen is het in zo zware mate meefinancieren van vastgoed fnuikend voor de stabiliteit van de markt. Want als de rente stijgt

IN TERVIEW Kees de Boo

“Mensen moeten weten wat er in deze sector kunnen partijen het al snel niet meer zelf opbrengen. En dat stelt de sector voor grote problemen. Loan to value. Daar hoorde je twintig jaar geleden nooit iemand over. Nu hoor je dat het op basis daarvan kan misgaan met een object, terwijl het onderpand goed is en ook aan een goede partij is ver huurd. Daar letten beleggers nu dus veel meer op dan in het verleden. Ze moeten wel.” De les die de sector hieruit kan trekken is dat er geen overmaat aan financie ringsmogelijkheden meer mag ont staan. De Boo: “De voorwaarden om voor een financiering in aanmerking te komen mogen wat mij betreft flink worden aangescherpt.” Verbetering van kennis, transparantie en onderzoek Beleggen in vastgoed is al met al een stuk complexer geworden, erkent De Boo. “En dat terwijl de kennis over het vastgoed bij de institutionele beleggers alleen maar aan het afnemen is. Vroeger had iedereen een eigen apparaat in huis, waar alle kennis over vastgoed verzameld was. Op een of andere manier is er toch steeds meer het idee van vermogensbeheer ingeslopen, en vervolgens is de kennis grotendeels buiten de deur geplaatst. Je moet je dus afvragen of zo’n partij nog wel in staat is om zelf te begrijpen wat er aan de hand is, om vervolgens ook adequaat in te kunnen grijpen. De macht van de fondsbeheerder is toegenomen. Dat is enerzijds een goede ontwikkeling, omdat daar meer kennis kan worden verzameld. Ander zijds moet je er natuurlijk wel voor zorgen dat je als belegger voldoende kennis in huis houdt om dat wat die fondsbeheerder doet ook te kunnen beoordelen.” Het heeft de dynamiek in de sector overigens slechts ten dele onder druk gezet. “Kijk, de vastgoedbeleggers hadden voor de crisis in de jaren tachtig natuurlijk een mooi bestaan. Toen ik in

vastgoed begon, werd me gezegd: ‘Maak je geen zorgen. De inflatie maakt alles goed.’ Echt narekenen van rendementen deed niemand. En je kreeg er toch voldoende mee binnen. Nu is dat heel anders. Door de ROZ-IPD Vastgoedindex ziet iedereen op een lijstje staan of hij het beter of slechter heeft gedaan. En ik kan je vertellen dat mensen daar echt op letten. Iedereen vindt inmiddels dat hij beter moet zijn dan de ander. Dus ik denk dat het echt gewerkt heeft. Er is de afgelopen decennia veel verbeterd op het terrein van kennis, transparantie, en onder zoek. Er zijn veel meer knoppen bijgekomen om aan te draaien en mee bij te sturen. Dat maakt het vak er alleen maar leuker op.” Vertrouwen herwinnen Toch zit met name in die transparantie de grootste zorg van De Boo verscho len. “Mensen moeten weten wat er in deze sector gebeurt. Mensen moeten er ook vertrouwen in kunnen hebben dat de cijfers die worden verstrekt kloppen. Nu is een aantal heel vervelende integriteitsproblemen aan het licht gekomen. Vanuit de sector wordt daar zuinig op gereageerd: het zijn inciden ten. Maar die incidenten schaden wel het imago van de sector en dus ook het vertrouwen van partijen buiten de sector. We moeten dus als de wiede weerga dat vertrouwen herwinnen.” De Integriteitscommissies van IVBN als Neprom zijn alvast een begin. “Maar voor de rest moeten de bedrijven het zelf oppakken. Intern moet veel meer discussie worden gevoerd over wat er nu wel en niet kan. Niet zozeer in relatie tot de regels maar veel meer met betrekking tot de ethische moraal die daaraan ten grondslag ligt. Wat is de bedrijfsethiek, welke mentale instelling overheerst de werkvloer? Er moet echt iets veranderen in de cultuur van de bedrijfstak.” De belegger in het vastgoed blijft ondertussen zoeken naar zekerheid,

gebeurt. Mensen moeten er ook vertrouwen in kunnen hebben dat de cijfers die worden verstrekt kloppen” zeker in deze crisis. Een voordeel is dat het opportunisme dankzij de crisis van de markt zijn verdwenen, weet ook De Boo: “Maar dat wil niet zeggen dat de opportunisten niet ook zo weer terug zouden kunnen komen. Zodra er nieuwe kansen ontstaan kan dat zomaar gebeuren. Maar dat zou niet wenselijk zijn, en we zouden dat ook als sector niet meer moeten laten gebeuren. Dat is wat mij betreft een van de belangrijkste lessen. De grote instituten in deze wereld moeten niet meer met dit soort partijen in zee willen gaan. Er zijn veel dingen waarvan je nu kunt zeggen: dat was onzorgvuldig of zelfs frauduleus. Van sommige dingen denk ik nu toch dat we die in alle rust, en met voldoende verstandige mensen bijeen gebracht, hadden kunnen voorkomen. Het onderstreept voor mij alleen maar het belang van voldoende zelfreinigend vermogen.”


59

Trend s I n d e Vas t goe d belegg i n gsmark t

Beleggingsvolume opnieuw gehalveerd

60

Intervie w

De vastgoedbeleggingsmarkt is in anderhalf jaar tijd ingrijpend veranderd. Typerend voor de snelle omslag is het drastisch geslonken vertrouwen en de terughoudend heid om nieuwe risico’s aan te gaan. Beleggers hebben zich snel moeten aanpassen aan deze nieuwe uitgangspunten in de markt. Dit heeft geleid tot een daling van de investeringen. Niet alleen is het aantal transacties in 2009 afgenomen, ook daalde de gemiddelde omvang van het transactiebedrag. Dit alles heeft de waarde van vastgoed doen afnemen. Voor veel beleggers is de grote vraag wanneer de bodem in de markt wordt bereikt. Cruciaal is dat de marktdynamiek zich herstelt en er dus weer meer transacties gaan plaatsvinden. Daarom is het goed te constateren dat sinds het derde kwartaal van 2009 de markt weer iets meer in beweging is gekomen. Het duidt op een voorzichtig herstel, vooral in het courante segment van de markt. Dit alles moet wel worden gezien in het besef dat de veranderde markt condities een krachtig herstel tot het niveau van voor de crisis voorlopig onmogelijk maken. 61

>>

Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed (exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro’s (1987-2009)

8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Nederlandse beleggers

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

Totaal

Buitenlandse beleggers

Bron: Vastgoedmarkt

Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed naar type vastgoed en investeerder (exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro’s (2009) Institutionele beleggers

Vastgoedfondsen

Buitenlandse vastgoedinvesteringen

Totaal

Kantoren

0

100

500

600

Winkels

100

200

150

450

Bedrijfsruimte

100

200

150

450

Totaal

200

500

800

1.500 Bron: Vastgoedmarkt

Beleggingsvolume opnieuw gehalveerd Het totaalbedrag aan nieuwe investeringen in commercieel vastgoed door institutionele beleggers kwam in 2009 uit op € 1,5 miljard. Na een halvering van de nieuwe investeringen in 2008, is het nieuwe investeringsvolume vorig jaar opnieuw met meer dan de helft gedaald. Recordjaar 2007, toen bijna € 8 miljard aan nieuw kapitaal in de Nederlandse vastgoed markt werd belegd, raakt steeds verder uit zicht. Het lage investeringsniveau werd al direct in het eerste kwartaal van 2009 duidelijk. In de kwartalen daarna is het investerings volume steeds licht verbeterd. Daarmee loopt de vastgoedbe leggingsmarkt parallel met de reële economie, waar even eens in het voorjaar het dieptepunt werd bereikt. Het totale beleggingsvolume, dus inclusief particuliere investeringen en beleggingen bedroeg in 2009 iets meer dan € 5 miljard. Ook dit is een sterke daling ten opzichte van 2008, toen het totale investeringsvolume uitkwam op € 8,9 miljard. De daling van het investeringsvolume doet zich over de gehele linie voor. Zowel in kantoren en winkelcentra als in

bedrijfsruimten is vorig jaar minder belegd. Hierdoor geldt nog steeds dat kantoorruimte naar investeringscategorie de belangrijkste deelmarkt in de commercieelvastgoedmarkt is. Een verklaring voor de sterke daling is dat er minder kapitaal beschikbaar is, waardoor uiteindelijk ook minder kan worden aangekocht. Tegelijkertijd is zichtbaar dat de bereidheid van partijen om courant vastgoed te verkopen erg laag is. In afwachting van hogere prijzen houden veel beleggers het vastgoed in portefeuille. Ook hierdoor is het uiteindelijke transactievolume fors lager. Interesse buitenlandse beleggers komt langzaam terug De afgelopen jaren zijn buitenlandse beleggers verantwoor delijk geweest voor een groot deel van de beleggingen in Nederlands vastgoed. Dit leidde tot hevige concurrentie met de Nederlandse beleggers, waardoor de aanvangsrendemen ten gedaald zijn. Tussen begin 2008 en de zomer van 2009 nam de interesse van buitenlandse investeerders in de Nederlandse vastgoedmarkt echter sterk af, als direct gevolg van de kredietcrisis. Zowel Duitse als Angelsaksische

>> Minder kapitaal beschikbaar >> Interesse buitenland 62


Trends IN D E Vastgoedbeleggingsm a rkt

beleggers trokken zich terug uit de Nederlandse markt. Het effect hiervan is zichtbaar in de cijfers over 2009. In totaal hebben buitenlandse beleggers vorig jaar voor € 800 miljoen aan nieuwe investeringen gedaan; 60% minder dan in 2008. De omstandigheden voor de buitenlandse fondsen zijn inmiddels iets verbeterd. Sinds de zomer van 2009 tekent zich dan ook een licht herstel af. Fondsen geven hun klanten bijvoorbeeld weer langzaam de mogelijkheid om in en uit te stappen. Ook zijn zij weer actiever aan de koopzijde van de markt. Het zijn daarbij vooral de Duitse fondsen die de weg naar het Nederlands vastgoed weer af en toe weten te vinden. Deze fondsen beschikken inmiddels weer over liquide middelden. Een deel van het kapitaal wordt in het buitenland geïnvesteerd, waarbij Nederland door de relatief gunstige aanvangsrendementen, de transparante marktom standigheden, en de kwalitatief goede objecten nog steeds als een van de belangrijkste investeringslanden geldt. Vooral het kantorensegment profiteert hiervan. De licht verhoogde interesse sinds de zomer heeft de diepe val in de maanden daarvoor echter nog lang niet kunnen compenseren. Nulletje minder De vastgoedbeleggingsmarkt lijdt nog steeds onder stevige terughoudendheid. Veel beleggers verwachten dat het dieptepunt, zeker in de prijsvorming, nog niet is bereikt. FGH Bank onderschrijft deze verwachting. De hogere vraag naar vastgoed, zichtbaar in het toegenomen transactievo lume, zal pas tot een stabilisatie van prijzen leiden op het moment dat partijen vrijwillig tot transacties overgaan. Een deel van het vastgoed dat vorig jaar is verhandeld, komt immers voort uit gedwongen verkopen. Bijvoorbeeld door

faillissementen of doordat institutionele beleggers ‘overwo gen’ zijn in vastgoed, en daardoor vastgoed hebben verkocht. Verder speelt de afgenomen financierbaarheid van vastgoed de markt parten. Banken treffen hogere voorzieningen op geheel of gedeeltelijk ongedekte leningen. Ook dit kan in de komende periode tot meer gedwongen verkopen leiden. Gevoegd bij de gelimiteerde fundingcapaciteit voor banken en de hogere kapitaalseisen betekent dit dat de vanzelfspre kendheid waarmee projecten in voorgaande jaren werden gefinancierd, verdwenen is. Het accent komt weer meer te liggen op projecten met een financieringsbehoefte tot circa € 50 miljoen. Daarboven zijn projecten alleen bij uitzonde ring financierbaar. De grote package deals keren volgens FGH Bank de komende jaren niet meer terug. Het vastgoed dat in de hoogconjunctuur in grote portefeuilles werd verkocht, meestal zelfs met een opslag, wordt nu individueel of in delen met een discount in de markt gezet. Vastgoedfondsen in zwaar weer De niet-genoteerde participatiefondsen, zoals vastgoed-cv’s, maatschappen en vastgoedobligaties, zijn door de krediet crisis hard geraakt. Na een onafgebroken groeiperiode van meer dan tien jaar stokt sinds vorig jaar het aantal nieuwe vastgoedfondsen. Momenteel hebben veel fondsen het moeilijk door de negatieve performance, de afwaardering van portefeuilles en een gebrek aan liquiditeit. Dit alles leidt ertoe dat de relatie tussen fondsbeheerders en investeerders er niet beter op is geworden. De grootste knelpunten liggen bij aanbieders die risicovolle projecten met een te hoge leverage hebben gefinancierd. Daarnaast ontstaan proble

se beleggers komt langzaam terug >> Nulletje minder FG H Va stgoedberi cht 2010

63

men als leegstand binnen de portefeuille leidt tot een forse daling van de kasstromen. Vooral bij minder courante panden, die in het verleden deels via vastgoedfondsen in de markt zijn gezet, leidt dit tot structurele problemen.

regionaal actief, goed ingevoerd in lokale markten en investeren in traditionele sectoren als winkels, kleinschalige kantoren en woningen. De marktkennis en hogere flexibiliteit van handelen zijn de grootste verschillen met institutionele beleggers. Deze categorie heeft in 2009 maar zeer beperkt direct vastgoed aangekocht. De nadruk heeft gelegen op het consolideren en op orde brengen van de portefeuille. Doordat de meeste pensioenfondsen als gevolg van de sterke waardedalingen in de aandelenmarkt ‘overwogen’ zijn geraakt in vastgoed, hebben zij bovendien hun posities afgebouwd. Deze ontwikkeling heeft zich in het verleden vaker voorgedaan en vraagt om heroverweging. Waar vastgoed juist als tegenhan ger voor investeringen in andere assets moet worden gezien, is het vreemd dat in tijden van dalende rendementen beleggers worden ‘verplicht’ om vastgoed op een slecht moment in de markt te verkopen.

Desondanks is sinds het najaar van 2009 een toename te zien van beleggingen in participatiefondsen. Waar deze markt tot de zomermaanden nagenoeg stil lag, zijn verschil lende fondsaanbieders in de maanden daarna in staat gebleken nieuwe fondsen aan beleggers aan te bieden. Kenmerkend aan deze ontwikkeling is dat relatief veilige beleggingsproducten worden aangeboden aan een speci fieke doelgroep investeerders. De massaliteit aan producten zoals we die tot twee jaar geleden zagen, is voorbij. Maar met de fondsen die nu in de markt worden gezet, wordt duidelijk dat voor specifieke vastgoedproducten ook in moeilijke tijden een markt bestaat. Particulieren actiever dan institutionele beleggers De markt heeft in 2009 een flinke veer gelaten. Toch waren vooral de particuliere beleggers met voldoende eigen vermogen in 2009 nog actief in de vastgoedbeleggings markt. In totaal komt ongeveer driekwart van de investerin gen van vorig jaar voor rekening van particulieren. Particu liere beleggers worden naar verhouding steeds dominanter als kopers van vastgoed. Deze beleggers zijn doorgaans

Waardedaling versterkt relatieve positie direct vastgoed De waarde van de vastgoedbeleggingen in de portefeuille van de Nederlandse institutionele beleggers is fors gedaald, van € 108,9 miljard in 2007 naar € 94,7 miljard in 2008 (meest recente cijfers). Dat is een grote afname, die sterk samenhangt met een herwaardering van het vastgoed. Het

Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro’s en procenten

Direct vastgoed

1980

1990

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Pensioenfondsen

6,3

14,2

23,3

26,0

23,4

22,9

23,1

22,9

19,7

19,1

18,5

Verzekeraars Beleggingsmaatschappijen Overige instellingen

4,8

7,3

13,5

14,8

15,1

13,8

14,3

13,1

14,1

12,6

9,1

1,5

7,0

28,7

31,1

23,1

23,2

21,7

24,5

27,3

19,0

18,8

-

-

0,0

0,0

0,1

0,1

0,1

0,2

0,2

0,2

0,1

12,6

28,5

65,5

71,9

61,7

61,0

59,2

60,6

61,3

50,9

46,6

Pensioenfondsen

0,3

2,5

23,8

24,3

22,8

25,9

31,0

39,9

53,9

52,6

44,6

Verzekeraars Beleggingsmaat schappijen Overige instellingen

0,1

0,4

2,1

2,3

2,0

2,0

2,9

3,0

3,4

3,2

2,3

0,0

0,2

3,4

2,7

1,9

2,0

2,4

2,7

3,5

2,2

1,1

-

-

0,0

0,0

0,0

0,1

0,1

0,1

0,1

0,0

0,0

Totaal Indirect vastgoed

Totaal Totaal Direct vastgoed Indirect vastgoed Totale beleggingen Aandeel direct vastgoed

0,4

3,1

29,3

29,3

26,7

30,0

36,3

45,6

60,8

58,0

48,1

13,0

31,6

94,8

101,2

88,4

91,0

95,5

106,2

122,1

108,9

94,7

96,9%

90,2%

69,1%

71,1%

69,8%

67,0%

61,9%

57,0%

50,2%

46,7%

49,2%

3,1%

9,8%

30,9%

28,9%

30,2%

33,0%

38,1%

43,0%

49,8%

53,3%

50,8%

116,6

290,1

830,0

831,2

779,4

854,9

950,5

1.063,0

1.156,1

1.171,3

1.048,8

10,8%

9,8%

7,9%

8,7%

7,9%

7,1%

6,3%

5,7%

5,3%

4,3%

4,4%

Bron: CBS, bewerking door FGH Bank

>>Particuliere beleggers steeds dominanter >> Beursge 64



laat tegelijkertijd zien dat de daling van de waarde van vastgoed in 2008 al volop plaatsvond. Het totaalvolume aan beleggingen in direct vastgoed is dat jaar weliswaar ook afgenomen, maar de waardedalingen waren veel geringer dan die van de indirecte portefeuilles. Hierdoor is het relatieve aandeel van investeringen in direct vastgoed in 2008 iets toegenomen, terwijl dat de jaren daarvoor sterk daalde. De verwachting is dat dit beeld in 2009 is gekeerd. Vooral beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben sinds maart 2009 een sterke verbetering laten zien, waardoor de indirecte vastgoedpositie van beleggers is verbeterd.

proces en de resultaten. Voor 2010 verwacht FGH Bank dat beursgenoteerde fondsen weer aan de aankoopzijde van de markt te vinden zullen zijn. Dit is mede verklaarbaar uit het feit dat zij het afgelopen jaar nog miljarden euro’s hebben opgehaald door middel van emissies. Dit betekent dat diverse beursfondsen over voldoende kapitaal beschikken voor de aankoop van relatief gunstig geprijsd vastgoed. Aanvangsrendementen scherp gestegen In het topjaar 2007 zijn de aanvangsrendementen tot historisch lage niveaus gedaald, vooral door het overvloedige aanbod van investeringskapitaal in combinatie met lage rentes. Sindsdien zijn de aanvangsrendementen voor alle sectoren sterk gestegen. De afwaarderingen in Nederland liggen grofweg op 10 tot 20%, afhankelijk van het type vastgoed, het object en de courantheid. In de kantorenmarkt zijn de rendementen het steilst opgelopen. Op toplocaties zijn de nettoaanvangsrendementen gestegen naar circa 6,5%. Voor winkelruimten stegen de rendementen naar 5,5%. Dat geldt op een enkele uitzondering na ook voor de A1-winkellocaties, hoewel de rendementen hier veel minder stegen dan op de B-locaties en in de aanloopstraten. In de bedrijfsruimtemarkt, die sterk lijdt onder een dalende gebruikersvraag, zijn de nettoaanvangsrendementen op de beste locaties gestegen naar gemiddeld 8%.

FGH Bank verwacht dat beursgenoteerde fondsen hun positie sowieso zullen kunnen versterken. De kredietcrisis heeft duidelijk gemaakt dat flexibiliteit naast rendement van groot belang is. De beweging van beurs- naar niet-beursge noteerde vastgoedfondsen, zoals we die in voorgaande jaren zagen, zal daarom op zijn minst afzwakken. Duidelijk is geworden dat het illiquide karakter van niet-genoteerde fondsen beleggers kwetsbaar kan maken. Het gevolg zal zijn dat beleggers terughoudender worden in de selectie van partijen aan wie zij mandaten verlenen. Voorlopig wordt sterk ingezet op ‘veilige’ sectoren. Ook zal meer naar fondsaanbieders worden gevraagd die een groot deel van het proces zelf beheersen, waardoor ze van ontwikkeling tot beheer van het vastgoed sturing kunnen geven aan het

Laagste nettoaanvangsrendementen op vastgoed in procenten (1990-2009)

9

8

7

6

5

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

3

1990

4

Kantoorruimte in de Randstad Winkelruimte in de Randstad Bedrijfsruimte in de Randstad Bron: FGH Bank

enoteerde fonden zullen hun positie kunnen versterken FG H Va stgoedberi cht 2010

65

Totaalrendementen op vastgoed per sector (1995-2009) in procenten 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Kantoren

8,6

8,8

12,0

14,4

15,5

15,1

12,0

8,3

5,2

Winkels

9,4

8,7

10,6

12,7

13,3

12,0

9,9

9,8

9,2

Bedrijfsruimte

10,0

11,3

12,1

13,7

17,1

13,1

10,5

9,5

6,4

Woningen

12,3

14,3

13,7

13,7

16,9

18,5

12,1

8,4

Totaal

10,8

11,9

12,7

13,7

15,8

16,1

11,4

8,8

Aandelen

19,1

38,7

45,9

14,7

25,9

2,9

-17,4

Obligaties

15,7

11,7

9,6

17,7

-6,8

5,1

8,5

2004

2005

2006

2007

2008 2009 3ekw

5,5

7,0

11,5

11,3

0,9

10,3

13,5

14,9

13,4

5,5

0,0

8,5

11,1

13,0

11,7

4,0

-3,0

7,1

7,6

10,1

11,4

9,6

2,8

-4,4

7,1

7,8

10,2

12,5

11,3

3,3

-3,0

-32,3

7,6

5,1

32,5

18,5

9,3

-45,2

9,5

8,0

4,7

11,2

-1,1

1,7

12,3

-3,9

Bron: ROZ/IPD

Totaalrendement per type woning (2005-2008) in procenten 2005

2006

2007

2008

Gemiddeld 4jr

Meergezinswoningen

8

6,3

5,8

4,7

Eengezinswoningen

6,7

6,1

5,8

BOG/Maatschappelijk vastgoed

9,4

7,7

7,0

Alle objecten

7,6

6,4

5,8

-1,2 -1,4 -0,4 -1,2

4,3 5,9 4,6

Bron: Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex

De stijgende yields zijn het gevolg van oplopende risico’s in de gebruikersmarkt, toenemende leegstand en dalende huurniveaus. Daarnaast is voor banken de funding duurder geworden en heeft vastgoed een hoger risicoprofiel gekre gen. FGH Bank verwacht dat de nettoaanvangsrendementen in 2010 verder zullen stijgen, hoewel het dieptepunt voor toplocaties eind 2009 bereikt lijkt te zijn. De verschillen tussen toplocaties en vastgoed op secundaire locaties wordt daarom groter. Hierdoor neemt ook het verschil in band breedte binnen sectoren toe. Het gevolg zal zijn dat beleg gers selectiever worden in de objecten die zij uiteindelijk kopen.

Ook de rendementen van vastgoed in portefeuille bij woningcorporaties zijn na een aantal positieve jaren in 2008 in de rode cijfers gedoken. In 2008 bedroeg het totaal rendement op alle objecten -1,2%. Cijfers over 2009 zijn nog niet bekend, maar gezien de lage mutatiegraden, de geringe huurstijging en de hogere risicoperceptie wordt verwacht dat de performance over 2009 verder is verslechterd.

Negatieve performance vastgoed Voor het eerst sinds de introductie van de ROZ/IPD Neder landse Vastgoedindex in 1995 is het totaalrendement op commercieel vastgoed bij Nederlandse institutionele beleg gers gedaald, namelijk met zo’n 3%. Het rendement op de huurinkomsten, dat ook daalde als gevolg van de toegeno men leegstand en gemiddeld lagere huren, kon het waarde verlies niet langer compenseren. In 2008 lukte dit nog net wel. Voor het vastgoed als totaal kwam in 2009 het directe rendement op jaarbasis toch nog uit op 5,2%. De waarde daling van vastgoed in portefeuille bedroeg echter bijna 8%. Die waardedaling was het grootst voor kantoren (-10,2%). Woningen (-7,8%) en winkels (-5,9%) deden het relatief iets beter, maar ook zij lieten een flinke daling zien.

>>Totaal rendement op commercieel vastgoed gedaald 66



SAMENVATTING Vastgoedbeleggingsmarkt

Wederom halvering beleggingsvolumes, licht herstel in tweede helft 2009

Aandeel direct vastgoed institutionele beleggers stijgt tijdelijk

Het beleggingsvolume is in 2009 met een totaal van iets meer dan € 5 miljard gedaald. Dit is het laagste volume sinds 2001 en betekent wederom bijna een halvering vergeleken met 2008. Er is wel een klein lichtpuntje. Sinds de zomer van 2009 neemt het aantal transacties licht toe, een teken dat beleggers weer bereid zijn in de markt te investeren.

Door de sterke waardedaling is het aandeel indirect vastgoed van institutionele beleggers in 2008 veel sterker afgenomen dan dat van de directe vastgoed bezittingen. Daarmee is de trend van direct naar indirect vastgoed tijdelijk doorbroken. Hoge rendemen ten op beursgenoteerd vastgoed hebben vorig jaar echter weer tot een omgekeerd effect geleid.

Omvang transacties blijft laag

Aanvangsrendementen sterk omhoog, stabilisatie toplocaties

Naast minder transacties is ook het gemiddeld investeringsvolume veel lager dan in voorgaande jaren. Transacties boven € 50 miljoen zijn vorige jaar slechts sporadisch voorgekomen. De markt heeft duidelijk met schaalverkleining te maken.

Particulieren actief, institutionele beleggers aan verkoperskant Vooral de particuliere beleggers met veel eigen vermogen waren vorig jaar actief aan de koopzijde van de markt. Bovendien heeft een aantal buitenlandse fondsen weer vastgoed aangekocht. Institutionele beleggers hebben vorig jaar juist ‘moeten’ verkopen, mede door de overweging in vastgoed.

Vastgoedfondsen onder druk Veel participatiefondsen hebben het moeilijk door afwaarderingen in de vastgoedportefeuilles. De hoge schuldfinanciering in combinatie met te hoge risico’s zijn de belangrijkste oorzaken. De verwachting is dat deze markt in 2010 lastig blijft, zeker voor de meeste bestaande fondsen. Dat neemt niet weg dat sinds het najaar een aantal nieuwe fondsen succesvol bij particu liere beleggers is geplaatst.

Vergeleken met het topjaar 2007, toen historisch lage aanvangsrendementen werden genoteerd, zijn de yields hard opgelopen. De stijgende aanvangsrende menten zijn het gevolg van oplopende risico’s in de gebruikersmarkt en een beperkte beschikbaarheid van vreemd vermogen. Alleen in het geval van courante objecten met sterke huurders is sinds eind 2009 sprake van stabilisatie.

Performance vastgoed in het rood Voor het eerst sinds de introductie van de ROZ/IPD Nederlandse Vastgoedindex in 1995 is de ontwikkeling van het totale rendement voor commercieel vastgoed bij Nederlandse institutionele beleggers negatief. Dit komt vooral door sterke afwaarderingen. Hierdoor is het indirecte rendement voor alle beleggings categorieën sterk gedaald. Het rendement op de huurinkomsten heeft deze daling in waarde niet weten te compenseren.


67

Begrippenlijst

Aanbod Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfsruimte die vrij voor de markt te huur of te koop is. Het betreft bestaande en in aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten.

Opname Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfsruimte.

Kantoorruimte Kantoorruimte > 500 m2 vvo in specifieke kantoorgebouwen. Winkels Winkels/showroom > 200 m2 vvo. Bedrijfsruimte Productie- en distributieruimte > 750 m2 vvo (inclusief kantoorruimte).

Voorraad Totale omvang van het bestaande kantoor-, winkelen/ of bedrijfsruimte-areaal.

Leegstand Kantoor-, winkelen/of bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor ingebruikneming.

Huurprijs Prijs per m2 vvo per jaar. PDV-locatie Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloeroppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt.

GDV-locatie Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloeroppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt. Een GDV-locatie is een detailhandelslocatie waar de branchebeperkingen die geformuleerd zijn in het PDV-beleid en die onverkort blijven gelden voor perifere locaties, niet of in mindere mate worden gehanteerd.

68


begrippenlijst

Over FGH Bank

FGH Bank is dé bank voor de financiering van commer cieel vastgoed. Met onze brede kijk op vastgoed zijn wij als geen ander in staat om onze relaties maatwerk te bieden. Dankzij ons landelijk dekkend kantorennet werk kunnen wij bovendien de regionale marktontwik kelingen van dichtbij volgen. En is er altijd een kantoor bij u in de buurt. In de commercieelvastgoedmarkt moet een keuze heel precies worden afgewogen. Zeker omdat de gevolgen voor zowel de korte, als voor de lange termijn zeer ingrijpend kunnen zijn. Dat maakt doordachte vastgoedfinanciering onontbeerlijk. FGH Bank kan hier met haar actuele markt kennis op lokaal en nationaal niveau een belangrijke rol in spelen.

Maar FGH Bank gaat verder dan vastgoedfinanciering alleen. Dochterorganisatie FGH Vastgoed Expertise biedt uitgebreide dienstverlening op het gebied van vastgoedconsultancy. Het label RNHB Hypotheekbank richt zich zowel via interme diairs als via het directe kanaal op de vastgoedmiddenmarkt. FGH Bank heeft kantoren in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven, Maastricht, Arnhem, Groningen en Frankfurt. Het hoofdkantoor is gevestigd in Utrecht. Als onderdeel van Rabobank Groep maakt FGH Bank deel uit van een sterk netwerk, waarbinnen de zakelijke vastgoedfi nanciering een belangrijke plaats inneemt. Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met ons op. Kijk voor onze contactgegevens op pagina 70.

Ons commerciële team wordt ondersteund door ervaren vastgoedanalisten, taxateurs, bouwkundigen en risicoanalis ten. Ook voor juridisch en fiscaal advies heeft FGH Bank experts in huis. Daarmee beschikken wij over de benodigde kennis om solide financieringsconstructies neer te zetten. Of het nu gaat om financiering bij ontwikkelen, beleggen, uitponden of andere commercieelvastgoedtransacties. Bovendien is FGH Bank uitstekend thuis in vastgoedlease, zakelijk eigen gebruik financiering en lease of financiering via CV-constructie.


69

Adressen Hoofdkantoor


Regiokantoren FGH Bank N.V.

Amsterdam Koningslaan 33 1075 AB Amsterdam T +31 20 664 41 41 F +31 20 662 03 06 E [email protected]

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven T +31 40 296 08 11 F +31 40 245 18 20 E [email protected]

Rotterdam Blaak 333 3011 GB Rotterdam T +31 10 242 01 50 F +31 10 212 14 55 E [email protected]

Arnhem Cronjéstraat 10 6814 AH Arnhem T +31 26 442 77 10 F +31 26 442 94 48 E [email protected]

Groningen Verlengde Hereweg 173 9721 AP Groningen T +31 50 311 45 82 F +31 50 311 45 63 E [email protected]

Frankfurt Beethovenstrasse 4 D-60325 Frankfurt am Main Duitsland T +49 69 767 579 50 F +49 69 767 579 513 E [email protected]

Den Haag Nieuwe Uitleg 15 2514 BP Den Haag T +31 70 304 01 38 F +31 70 385 38 34 E [email protected]

Maastricht Aldenhofpark 30 6211 LV Maastricht T +31 43 350 08 85 F +31 43 325 87 23 E [email protected]

FGH Vastgoed Expertise B.V.

Utrecht Leidseveer 50 3511 SB Utrecht T +31 30 232 34 00 F +31 30 232 34 31 E [email protected] W www.fgh-vastgoedexpertise.nl

70

rnhb Hypotheekbank

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven T +31 40 264 94 60 F +31 40 245 18 20 E [email protected]


Utrecht Leidseveer 35 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 755 20 00 F +31 30 755 20 20 E [email protected] W www.rnhb.nl

ad ressen

Factsheets

Huurprijzen Genoemde bandbreedte betreft de huurprijzen per ultimo van het jaar, in euro per m2 per jaar exclusief BTW voor een courant object, in zijn geheel verhuurd voor een periode van 5+5 jaar.

Verwachting

J = blijft

O

gelijk

= stijgt P = daalt

Verzorgingsindex De verzorgingsindex geeft de verhouding weer tussen het totaalverkoopoppervlak en het aantal inwoners. Op de volgende pagina’s is per deelmarkt (de kantoren-, winkel-, bedrijfsruimte- en woningmarkt) een overzicht opgenomen van de regionale gegevens. Wilt u nog meer weten? Via onze website heeft u toegang tot het overzicht van de regionale marktgegevens, inclusief een uitgebreide toelichting: www.fghbank.nl

Bronnen

ABF Research Bak R. CBS Diverse gemeenten Locatus Ministerie van VROM NEPROM NVM PropertyNL Vastgoedmarkt


71

FACTSHEET Kantorenmarkt Provincie/Steden

Algemeen

Marktstructuur

268.000

4,0

4.000

5.000

25%

22.000

Almere

187.700

12.400

80.400

25,6

34,0

5,6

3,1

31,7

568.000

3,0

27.000

16.000

-41%

122.000

Lelystad

74.400

5.300

34.700

20,5

31,9

8,9

1,4

37,3

247.000

3,3

4.000

6.000

50%

37.000

93.900

5.200

66.600

13,4

23,1

12,4

9,0

42,1

545.000

5,8

4.000

4.000

0%

42.000

Apeldoorn

155.700

9.500

95.500

13,9

28,4

14,2

6,2

37,3

677.000

4,3

25.000

17.000

-32%

90.000

Arnhem

147.100

9.000

97.800

21,7

22,5

11,6

3,8

40,4

1.059.000

7,2

41.000

35.000

-15%

200.000

Nijmegen

162.500

8.900

99.400

12,8

30,3

5,2

1,2

50,5

442.000

2,7

12.000

5.000

-58%

70.000

182.700

11.300

131.200

20,2

23,1

9,2

1,5

46,0

927.000

5,0

26.000

19.000

-27%

122.000

Aanbod 2009 in m²

Opname vergeleken met jaren 2004-2008 in %

48,5

Opname 2009 in m²

4,0

Gemiddelde opname 2004-2008 in m²

Voorraad 1 januari 2009 in m²

Kantoorruimte per inwoner 2009 in m²

% overig 2009

9,9

% bank en verzekeringen 2009

% industrie, handel, transport 2009 26,9

% overheid 2009

% zakelijke dienstverlening 2009 10,7

Aantal banen 2009 35.600

Aantal bedrijven 2009 3.500

Aantal inwoners 2009 66.800

Provincie Drenthe Assen

Provincie Flevoland

Provincie Friesland Leeuwarden

Provincie Gelderland

Provincie Groningen Groningen

Provincie Limburg Heerlen Maastricht

89.300

4.700

55.800

11,3

33,7

9,9

6,9

38,2

461.000

5,2

13.000

5.000

-62%

28.000

118.300

6.900

74.200

15,9

33,0

6,5

1,5

43,1

487.000

4,1

11.000

3.000

-73%

62.000

173.000

11.400

99.000

16,6

32,1

9,3

2,1

39,9

691.000

4,0

25.000

17.000

-32%

74.000

Provincie Noord-Brabant Breda

Bron: opname en aanbod PropertyNL

72


FA CTSH EET kanto kantoren ren markt Factsheet

Huurprijzen

Nieuwbouw

110-125

90-115

Centrum/Stationsgebied

110-125

110-125

Oude Grachtpad

105-125

90-115

Peelerpark

110-130

110-130

Almere Buiten

90-130

90-125

j/p Almere Poort, Olympiakwartier Oost

66.000

Almere-Haven

90-115

85-110

40.000

Almere-Stad/Zakencentrum

110-170

100-160

j/p Almere Poort, Olympiakwartier West j Cascade

Gooise Poort

100-150

95-140

j/p De Landdrost

13.900

Muziekwijk

90-125

90-120

j/p WTC Zakencentrum L’Hermitage (Martinez en Majestic)

50.000

Parkwijk

90-125

90-120

j/p WTC Zakencentrum L’Hermitage (Carlton)

37.000


90-125

85-120

j/p Renovatie Rijkswaterstaat

24.000

65-95

60-90

Lelycenter Business Park Leeuwarden

j/p De Kolonel fase II j Het Palet

Plancapaciteit 2009 in BVO m²

In aanbouw 2009 in BVO m²

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ plannen

Verwachting 2010

Bandbreedte huurprijzen 2009 in €/m²


Belangrijkste kantorenlocaties Borgstee

4.600 10.000

j/p Tappellocatie j

8.000

6.700

j/p Stadsbalkon Lelystad-Noord

20.000

95-120

90-120


120-130

105-125

j/p Leeuwarden Zuid (Zuidlanden) j Nieuwbouw CJIB, Tesselschadestraat

150.000

Oostergoweg

105-125

90-125

j/p Oostergoweg

6.000

Tesselschadestraat

115-125

110-120

j/p Philipslocatie

5.000

Apeldoorn-Noord

100-130

100-130


115-150

115-150

j/p Business Park Apeldoorn (TNO-terrein) j Kantoor Univé

Laan van Osseveld

110-130

100-130

j/p Minx complex

8.000

23.500 6.000 12.000

Uitbreiding Achmea-kantoor

45.000

Welgelegenpark Centrum/Stationsgebied

115-160

120-160

Gelderse Poort

125-145

125-140

IJsseloord II

120-145

120-145

j/p Business Park IJsseloord II j Eusebiushof

Kronenburg

100-135

100-130

j/p K3/K7

Kroonpark (Arnhem-Zuid)

115-145

110-135

j/p Place de la Gare (WTC fase 2)

Velperweg

110-160

110-150

j/p Schuytgraaf

6.100

j Arnhems Buiten (Kema-terrein)

38.000 12.400

90.000

30.000 15.000 15.200 10.000

Westervoortsedijk

8.000

Bedrijvenpark Lindenholt

100-120

90-120

j/p Neerbosch

19.000

Brabantse Poort

115-135

115-130

j/p Waalsprong/Citadel

Mercator Science Park

115-135

110-130

Spoorzone/Centrum/Singels

115-140

115-140

j/p j


130-145

125-135

Corpus den Hoorn

105-130

90-110

Europapark

135-150

135-150

j/p IB-Groep en Belastingdienst, Kempkens berg j Kantorenkwadrant Europark II

Kranenburg

130-145

125-135

j/p Kantorenkwadrant Europark III

Martini Trade Park

125-135

115-130

j/p

Zernike Science Park

110-135

90-115

j/p

110.000

j/p Euroborg kantoor Volta, Bouma boulevard

11.000 47.000 17.500 86.000

Centrum

115-135

115-135

120-140

120-140

j/p Maankwartier j A2-zone

14.200

Centrum/Stationsgebied Céramique

120-150

115-140

j/p Randwijck

80.000

Randwijck

120-145

115-135

j/p Maartenspoort

Claudius Prinsenlaan e.o.

130-150

120-150

120-130

110-130

j/p OV-Terminal j Stadionkwartier Breda

22.000

Stationsgebied Westerhage/Steenakker

120-140

125-140

j/p Via Breda

98.000

30.000 6.300

20.000


73


Algemeen

Marktstructuur

36,7

932.000

6,7

31.000

31.000

0%

63.000

Eindhoven

213.600

14.300

151.100

24,4

34,0

3,2

4,3

34,1

1.385.000

6,5

60.000

24.000

-60%

195.000

Tilburg

204.400

11.000

107.200

12,5

37,9

5,4

5,2

39,0

454.000

2,2

9.000

8.000

-11%

42.000

Amstelveen

80.600

5.800

40.700

34,5

27,6

3,9

7,4

26,6

637.000

7,9

21.000

14.000

-33%

114.000

Amsterdam

765.000

69.400

489.200

24,2

23,9

6,0

9,6

36,3

6.500.000

8,5

330.000

160.000

Diemen

24.400

1.800

16.000

28,8

38,3

2,3

5,0

25,6

287.000

11,8

9.000

5.000

-44%

53.000

Haarlem

149.300

10.300

67.600

17,1

34,2

7,8

2,1

38,8

508.000

3,4

15.000

30.000

100%

60.000

Haarlemmermeer

142.600

8.000

128.500

14,8

60,0

3,8

2,3

19,1

1.332.000

9,3

56.000

52.000

-7%

245.000

Hilversum

84.600

6.700

49.600

16,4

28,9

4,1

2,4

48,2

613.000

7,2

27.000

17.000

-37%

88.000

Zaanstad

144.900

9.300

58.800

16,7

40,6

4,8

2,2

35,7

249.000

1,7

7.000

3.000

-57%

32.000

Aanbod 2009 in m²


4,8

Opname 2009 in m²

7,0




% overig 2009

32,8


% industrie, handel, transport 2009

18,7

% overheid 2009

% zakelijke dienstverlening 2009

100.100

Aantal banen 2009

10.100

Aantal bedrijven 2009

139.200

Aantal inwoners 2009

Den Bosch

Provincie Noord-Brabant

Provincie Noord-Holland

-52% 1.224.000

(Hoofddorp en Schiphol)


74


FA CTSH EET kantoren markt Factsheet

Huurprijzen

Nieuwbouw

Verwachting 2010 j/p De Herven

5.300

110-135

j/p Kabinet, Paleiskwartier

8.400

Pettelaarpark

130-145

125-145

Stationsgebied/Paleiskwar tier

135-165

135-160

j/p Paleiskwartier (diverse projecten) j Willemspoort

Eindhoven Airport/Flight Forum

125-155

125-150

j/p Hurkse Poort

Ekkersrijt/Science Park

120-135

110-135

Stationsgebied

135-170

130-160

j/p Stadionkwartier j Stationsgebied Fellenoord


62.000 15.500 6.600 20.000 40.000

Strijp S Centrum/Stationsgebied

120-150

110-150

‘t Laar

120-145

110-135


Bandbreedte huurprijzen 2009 in €/m² 110-135

120-135



De Herven

Belangrijkste kantorenlocaties De Brand

90.000

j Entrada

10.000

j/p Kempenbaan

100.000

Stationsgebied

75.000

Bovenkerk-Legmeer

125-175

120-165

j/p Het Parc

Centrum

165-225

150-210

j/p Hoofdkantoor KPMG

30.000

Commerce Park

165-225

125-210

j/p Kronenburg

Amstel Business Park

100-175

100-150

Centrum/binnenstad

200-350

175-300

j/p Centrumgebied Amsterdam Noord j IJ-dock, IJ-oevers

36.000

De Omval

225-300

175-250

j/p Nieuw Europa, Oosterlijke Handelskade

26.000

Noord

100-200

100-175

j/p NumberOne Amsterdam Waterfront

32.000

Oost

125-215

125-175

j/p Riekerpolder

30.000

Riekerpolder

175-225

150-200

j/p The Bank

25.500

Teleport/Sloterdijk

150-200

125-160

j/p Zuidas, Amsterdam Symphony

41.500

West

125-165

115-150

92.000

Zuidas

225-340

225-325

Zuidelijke IJ-oevers

150-250

125-225

j/p Zuidas, Mahler 4 j Zuidas, Goldstar, Gustave Mahlerlaan j Zuidas, Kop Zuidas, Europaboulevard

Zuidoost

100-200

80-175

j/p Zuidas, Vivaldi

30.000

Bergwijkpark

100-165

85-145

j/p Alpha Centauri II

12.000

Diemen-Zuid

100-150

85125

Centrum/binnenstad

150-185

140-175

j/p Alpha Centauri III j 023 Haarlem, Schipholweg

17.000

Schalkwijk

100-150

90-135

j/p Figee (1)

30.000

Waarderpolder

100-165

90-135

j/p Mariastichting

62.000 38.000 30.000

100.000 50.000

33.000

8.000

Nieuwe Energie, Minckelerweg

15.000

Raaksgebied

11.000

Stadsdeelhart Schalkwijk Hoofddorp

8.000

Hoofddorp

Beukenhorst Oost

140-185

Beukenhorst West

100-155

85-125

Beukenhorst Zuid

150-200

125-175

Centrum

90-165

85-160

j/p Beukenhorst Zuid, DVDI kantoor j Beukenhorst Zuid, Hoofdkantor TNT j Business Garden Hoofddorp

De Hoek

100-150

80-120

j/p Park 20/20

110-150

Schiphol Schiphol Centrum

113.000

j/p Beukenhorst Oost-Oost (diverse projecten)

150.000 11.000 17.300 11.000

49.000 90.000

Schiphol 225-350

200-300

j/p Aerospace Exchange (Martinair, Transavia, GA Terminal)

30.000

Schiphol Oost

120-180

100-150

j/p Anthony Fokker Business Park

109.000

Schiphol Rijk

125-160

90-130

j/p Schiphol Elzenhof Business Park

180.000

Schiphol Zuid

130-160

90-130

j/p Schiphol City

750.000

Schiphol Rijk, Campus

37.500

Schiphol Rijk, High Speed Logistic Park Arenapark

135-180

125-160


125-165

100-145

Mediapark

135-180

110-160

Centrum

100-150

90-135

j Arena Park; Colossos

20.900 4.300

j/p Arena Park: Pyramyde j Mediapark (diverse projecten)

6.200 100.000

j/p De Icoon II, Stationsplein

8.000

Parkgebouw I + II

4.000

Stadskantoor, Zaandam, Stationsplein

23.000


75


Algemeen

Marktstructuur

41,6

388.000

2,5

22.000

7.000

-68%

62.000

Hengelo

80.900

4.500

45.700

13,3

45,5

6,2

1,2

33,8

265.000

3,3

10.000

12.000

20%

46.000

118.600

5.800

83.800

14,6

30,1

9,9

3,7

41,7

773.000

6,5

35.000

17.000

-51%

119.000

144.400

9.300

79.400

22,6

29,8

6,2

4,7

36,7

823.000

5,7

53.000

57.000

8%

130.000

Houten

47.500

2.900

20.300

25,3

32,1

3,9

6,0

32,7

244.000

5,1

16.000

4.000

-75%

28.000

Nieuwegein

60.900

3.900

45.500

25,3

33,2

2,3

3,5

35,7

496.000

8,1

28.000

15.000

-46%

122.000

304.900

19.900

215.100

23,2

22,8

6,5

7,5

40,0

2.492.000

8,2

160.000

94.000

-41%

266.000

Woerden

49.300

3.600

28.200

18,8

37,8

2,4

1,2

39,8

212.000

4,3

10.000

5.000

-50%

39.000

Zeist

60.200

4.200

35.200

19,3

21,7

5,7

7,4

45,9

322.000

5,3

15.000

7.000

-53%

10.000

47.900

3.000

25.500

8,6

30,9

13,8

1,6

45,1

144.000

3,0

3.000

1.000

-67%

5.000

Capelle aan den IJssel

65.400

2.600

37.800

30,3

29,7

2,3

4,4

33,3

480.000

7,3

19.000

18.000

-5%

89.000

Delft

96.400

5.200

52.500

21,2

26,6

4,4

1,5

46,3

391.000

4,1

12.000

5.000

-58%

41.000

487.200

32.300

267.900

16,9

23,0

19,1

3,7

37,3

4.293.000

8,8

116.000

90.000

-22%

353.000

Aanbod 2009 in m²


2,5

Opname 2009 in m²

6,2




% overig 2009

35,6



14,1

% overheid 2009


76.800

Aantal banen 2009

7.900


157.000


Enschede

Provincie Overijssel

Zwolle

Provincie Utrecht Amersfoort

Utrecht

Provincie Zeeland Middelburg Provincie Zuid-Holland

Den Haag


76



Huurprijzen

Nieuwbouw

Verwachting 2010 j/p Grolsch-terrein


125-145

125-145


6.700

j Novation Tower, Forum

8.000

Kantoor B&S-park, Hengelosestraat

4.500

Stationsplein

8.000

Zuiderval 2 Centrum/Stationsgebied

110-145

110-130

Westermaat

125-140

120-130





Belangrijkste kantorenlocaties Business & Science Park/ Hengelosestraat

64.000

j/p Hart van Zuid j Lange Wemen (Centrumplan-Noord) Oosterbosch locatie, Westermaat

87.000 12.500 22.300

Stadskantoor

8.500

A28-zone

120-180

120-170

Centrum

115-160

115-160

j/p Kantorencomplex La Diligence j Spoorzone, Westerlaan

35.000

Hanzeland

135-165

130-165

j/p Uitbreiding en renovatie rechtbank

Oosterenk (Zone Ceintuur baan)

125-140

125-140

j/p Voorsterpoort, Electrabel

50.000 26.000 28.000

Voorsterpoort

20.000

Bergkwartier

125-170

125-170

Calveen

110-145

110-135

j/p Nieuwbouw RACM, Meursingterrein

Centrum/Stadsring

125-150

125-150

j/p The Works, Amsterdamseweg

De Brand

110-135

100-125

j/p Vathorst Podium (diverse projecten)

De Hoef

110-145

100-125

Stationsgebied

130-160

120-160

j/p j

Vathorst

125-150

120-145

Molenzoom

100-140

100-130

j/p Het Forum van Houten

Stationsgebied

100-140

100-130

j/p Kantoor Castellum, Houten Zuid

Merwestijn

100-130

90-125

j/p Admiraal fase III, De Liesbosch

21.000

j/p Blokhoeve The Cube

14.000

Plettenburg/Rijnhuizen

90-140

85-130

Stadscentum/City Plaza

130-160

125-155

j Eemcenter

16.000 13.500 70.000 100.000

j 6.500 3.000

j/p Kantoor Blokhoeve Oostzijde

6.100

Parklaan

27.000

Centrum

130-200

125-190

j De Taats, Orteliuslaan

Kanaleneiland

100-160

90-140

j/p Evelop Jaarbeursplein

Lage Weide

100-140

90-125

24.000

Maliebaan

180-250

170-250

j/p Facet, Wetering Zuid j LRC (Leidsche Rijn Centrum)

Overvecht

100-130

90-120

j/p Nieuwbouw hoofdkantoor Rabobank j Papendorp (diverse projecten)

56.000

Papendorp

175-200

165-200

Rijnsweerd

140-175

135-170

Stationsgebied

160-190

150-190

43.000 25.000 13.200 200.000

j/p Oudenrijn j Stadskantoor Jaarbeurslplein

30.000 65.000

Stationsgebied (diverse projecten) Middelland/Snel en Polanen

190.000

80-120

75-100

Stationsgebied

130-150

125-145

j/p Snellerpoort, Stationslocatie j/p

60.000

Boulevard

130-190

125-175

Utrechtseweg

120-185

120-175

j/p Hoofdkantoor PGGM j Huis ter Heide

Middelburg

115-145

100-140

j/p Stationsgebied

4.000

Veldzicht

6.000

50.000 11.800

Capelle Office Park

125-145

120-145

j/p Fascinatio

86.000

Fascinatio/Rhijnspoor

145-165

130-160

j/p Nova Vista (Rietbaan)

11.900

Hoofdweggebied

100-125

100-120

j/p

Rivium

110-150

110-145

Delft

115-150

115-150

j/p j Spoorzone Delft Centraal /Zuid

66.000

Technopolis Innovation Park Beatrixkwartier

140-200

130-190

Congresgebouwgebied

125-170

125-170

95-140

95-140

120-145

100-140

De Binckhorst Laakhaven/Holland Spoor

50.000

j Binckhorst (diverse projecten)

200.000

j/p Europol

32.000

j/p Haagsche Zwaan

18.000

j/p KPMG

10.000


77


Algemeen

Marktstructuur

283.000

2,4

5.000

7.000

40%

57.000

Gouda

71.000

2.700

33.700

16,4

29,7

3,7

4,6

45,6

316.000

4,5

16.000

11.000

-31%

58.000

Leiden

117.300

4.300

58.600

11,1

24,6

6,1

1,0

57,2

474.000

4,0

26.000

17.000

-35%

74.000

Rijswijk

46.800

3.000

39.400

41,4

21,2

8,6

2,7

26,1

881.000

18,8

25.000

10.000

-60%

163.000

Rotterdam

588.700

23.900

320.800

17,4

32,9

5,4

5,1

39,2

3.750.000

6,4

140.000

67.000

-52%

483.000

Zoetermeer

121.500

3.500

51.000

21,6

34,2

10,3

3,4

30,5

615.000

5,1

29.000

15.000

-48%

120.000

Aanbod 2009 in m²


41,7

Opname 2009 in m²

1,2




% overig 2009

7,2



% overheid 2009





Provincie Zuid-Holland Den Haag

Dordrecht


78



Huurprijzen

Nieuwbouw

j/p Wijnhavenkwartier

Amstelwijck

125-145

120-140

j/p Amstelwijck overig

Centrum

115-145

110-145

j/p

Goudse Poort

95-135

85-135

Gouwe Spoor

130-145

120-140

j/p Stationsgebied/Spoorzone

Stationsgebied/binnenstad

115-145

100-145

j/p

Kanaalpark/Lammenschans

100-150

100-135

j/p Achmea

Plesmanlaan/Science Park

125-150

125-150

Stationsgebied

125-170

100-165

j/p ROC Leiden Centraal j Vondellaan

Hoornwijck

125-155

115-145

j/p Hoornwijck (diverse projecten)

Plaspoelpolder


j New Babylon


150-190



150-190

Verwachting 2010


Nieuw Centrum/Stations gebied

Belangrijkste kantorenlocaties Lange Voorhout

54.500 122.000 60.000

j/p Stadskantoor Gouda

19.000 50.000 30.000 12.000 21.000 105.000

90-135

80-125

Stationsgebied/Eisenhower plein

115-160

100-160

j/p Plaspoelpolder (diverse projecten)

80.000

Blaak/Westblaak

130-180

125-180

j Blaak 8

15.000

Brainpark I

150-175

145-170

j/p Blaak 31

25.800

Brainpark II

160-185

155-180

j/p Port City, Waalhaven

17.000

Brainpark III

170-185

165-185

j/p Rotterdam Airport Business Park

12.000

De Boompjes

140-185

140-185

j/p De Rotterdam

60.000

Kop van Zuid

150-185

150-185

j/p Eneco

25.000

Prins Alexander/Oosterhof

130-160

130-160

j/p Rotterdam Centraal Station en omgeving (diverse projecten)

Waalhaven

115-145

110-135

Weena/Coolsingel

150-190

150-190

j/p Stadskantoor Rotterdam j Vancouver

Zuidplein

115-145

115-145

j/p

Afrikaweg

110-140

90-125

Rokkeveen

135-155

125-145

j/p Cadenza

Stadscentrum

130-140

110-130

j/p

j/p

j/p Boerhaavelaan

70.000

400.000 15.000 12.000 145.000 5.000


79

FACTSHEET winkelmarkt Algemeen

Marktstructuur Aandeel niet dagelijks in %

Opname 2008 in m²

Opname 2009 in m²

87%

1.500

3.000

Belangrijkste winkelstraten

Aandeel dagelijks food in % 13%

Huurprijzen

Aanbod 2009 in m²

Verkoopvloeroppervlak in m² 2009

Verzorgingsindex 2009

Besteedbaar inkomen 2009


180.000

Stijging/daling t.o.v. 2008 in %

Provincie/Steden


66.800

29.100 Hoog

100%

4.000 Gedempte Singel Koopmansplein/Forum Kruisstraat Meruisplein

Emmen

109.400

28.000 Hoog

283.000

16%

84%

2.000

7.000

250% 14.000 Hoofdstraat Noorderstraat-Derkstraat Vlinderpassage

Provincie Flevoland Almere

187.700

36.100 Gemiddeld

263.000

17%

83%

1.000

5.000

400% 15.500 Bottelaarspassage Citadel Grote Markt Korte Promenade Stadshuisplein Stationsstraat

Lelystad

74.400

30.000 Gemiddeld

147.000

18%

82%

3.500

4.000

14%

6.000 Centrum, Dukaatpassage De Wissel Neringspassage


93.900

26.100 Hoog

257.000

15%

85%

1.500

1.000

-33%

500 Nieuwestad Ruiterskwartier Wirdumerdijk Zaailand

Provincie Gelderland Apeldoorn

155.700

31.500 Gemiddeld

296.000

18%

82%

5.500

4.500

-18% 13.000 Brinklaan Hoofdstraat

Korenstraat

Arnhem

147.100

27.200 Hoog

307.000

14%

86%

3.500

8.500

143%

9.000 Bakkerstraat Grote Oord Jansstraat Ketelstraat Roggestraat Steenstraat Vijzelstraat

Ede

107.800

33.400 Laag

162.000

21%

79%

12.000

4.000

-67%

8.000 Achter de Doelen Grote Straat Maandereind

Nijmegen

162.500

27.500 Gemiddeld

252.000

21%

79%

5.500

14.000

155% 11.500 Broerstraat Burchtstraat Marikenstraat Moenenstraat


80


FA CTSH EET winkelmarkt Factsheet

Nieuwbouw

j/p Citadel j Hommes, Groninger straat


50-75


200-400

50-75

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ herontwikkelingen

200-400

Verwachting 2010


175-250 j/p De Triade j Meubelboulevard Borgcenter


Belangrijkste winkelcentra

Verwachting 2010



13.000

250-450

200-450

150-250

150-250 j/p

Kloosterveste

275-400

TT world, De Haar

125-275

275-400 j/p j Winkelcentrum Nieuwe 125-275 Weiert

200-300

150-275 j/p

250-350

225-350

275-375

250-350 j/p Stadshart Almere

450-800

450-750

j Almere Buiten, Centrm Noordzijde

475-800

450-750

300-600

300-550

j/p Almere Buiten, Centrum Zuidzijde

200-300

200-300 j/p j 225-325

t’ Circus

225-325 325-675

325-650 j/p

Mix to the Max, Evenaar

325-725

325-700 j/p

Olympiakwartier Oost

30.000

Olympiakwartier Westzijde

25.000

185-450

200-425

250-400

250-450

225-375

225-450

175-400

j ’t Circus

80-120

225-375 j/p Woonboulevard Palazzo

55-75

50-75

250-650

250-650

65-90

65-90

125-250

125-250 j/p

j Batavia Stad Shopping Outlet j De Gordiaan

j Woonboulevard De Centrale

275-650

275-650

180-300

180-300 j/p 175-350 j/p De Eglantier j Oranjerie

350-800

200-375

175-350 j/p Woonboulevard Het Rietveld

350-800

300-800 j/p Kronenburg

450-850

450-900 700-1.100

600-1.000

600-1.000

100-275 600-1.200

j Musiskwartier j Presikhaaf j Woonboulevard Gelderse Poort j

250-450 j/p Hof van Gelderland

250-500

250-450 j/p

175-300 400-650 300-550 200-325

12.000 11.000 12.000 7.500 4.500

j/p Herontwikkeling ABC complex, Neringpassage j Winkelcentrum De Gordiaan j De Centrale Retailpark

8.100 17.500

10.000

Wijkwinkelcentrum Bilgaard Fase II

7.500

Nieuw Zaailand

3.900

Zuidlanden 150-225

150-225

275-650

250-650

60-90

55-85

325-450

325-450

2751.150

2501.050

200-350

200-350

70-100

70-100

j/p Anklaar j De Hoofdstraat, herontwikkeling nr 109-115 j De Eglantier

55.000 14.300 5.200

6.000

Omnisport j Coberco kwartier (Centrum-Oost)

12.000 5.000

j/p Bartokkwartier

3.300

j/p OV Terminal j Rijnboog

13.000

4.200

Schuytgraaf

10.400

100-250 j/p j 600-1.100

375-500

650-900

7.500

j/p

j

650-800

700-1.200

6.500

Metropool

80-125

900-1.050

16.500

j/p Autorama

j

200-325

950-1.050

10.900

Winkelcentrum Emmerhout

225-350

200-350

2.700

150-250 j/p j Dukenburg j De Molenpoort 400-600

650-900

300-500 j/p Woonboulevard Novium j

250-450

200-400

j/p Bunschotenplein Kerkplein Kernhem Dura Ede

350-550

350-550

150-450

150-400

60-90

60-90

2.600 2.400 10.000

j j/p Citadel, Waalsprong (Noordkant) j Plein 1944

20.000 11.100

175-300


81


Marktstructuur

Huurprijzen


Aanbod 2009 in m²

Aandeel niet dagelijks in % 84%

Opname 2009 in m²


Opname 2008 in m²





436.000


Provincie/Steden


182.700

25.700 Hoog

21.500

10.000

-53% 22.000 A-Kerkhof Carolieweg Herestraat Vismarkt Waagstraat Zwanestraat

Provincie Limburg Heerlen

89.300

25.500 Zeer hoog

320.000

11%

89%

5.500

3.000

-45% 12.000 Promenade I en II Saroleastraat I Saroleastraat II

Maastricht

118.300

27.400 Gemiddeld

246.000

17%

83%

5.500

5.000

-9% 11.000 Grote Staat Kleine Staat Maastrichter Brugstraat Muntstraat Spilstraat Stokstraat Wolfstraat Wycker Brugstraat

Roermond

55.100

28.100 Zeer hoog

220.000

12%

88%

11.500

1.500

-87%

4.500 Graaf Gerardstraat Hamstraat Steenweg Varkensmarkt


173.000

31.200 Hoog

363.000

15%

85%

11.500

23.500

104% 11.000 Eindstraat Ginnekenstraat Karrestraat Ridderstraat

Den Bosch

139.200

31.300 Hoog

274.000

17%

83%

5.000

5.000

0%

3.000 Hinthamerstraat-Zuid Hinthamerstraat-Noord Hooge Steenweg Kerkstraat Markt Pensmarkt Schapenmarkt

Eindhoven

213.600

28.800 Hoog

428.000

18%

82%

8.000

15.000

88% 27.000 Demer Hermanus Boexstraat Hooghuisstraat Marktstraat Rechtestraat Vrijstraat

Tilburg

204.400

28.700 Gemiddeld

337.000

19%

81%

3.500

4.500

29% 10.000 Heuvelstraat Juliana van Stolberstraat


82



Nieuwbouw

60-85

225-550

200-550

j Vinkhuizen

140-180

140-180

100-350

100-350

250-500

250-700 j/p Westerhaven j Woonforum Peizerweg 250-500

60-85

60-90

200-350

200-350 j/p

450-625

350-600 j/p Corio Center (begane grond)

350-650

350-600

500-700

500-700 j/p Corio Center (souter rain)

135-160

125-160

325-500

70-90

65-90

200-400

200-400

4001.000

4001.000

300-850

300-800

j/p Maartenspoort

j/p Designer Outlet Center fase 2 j Huis- en tuinboulevard

750-1.400 300-700

600-1.400

900-1.400 800-1.200

700-1.200

700-1.100

600-1.100

500-800

500-800

500-750

450-725 j/p

500-750

400-700 j/p j 450-750

j Entre Deux j Mosae Forum

300-500 j/p 275-350 j/p Roercenter

150-270

150-250

200-350 j/p Designer Outlet Center j

200-450

200-450

350-600

300-600

350-600

350-550 j/p

575-900

525-900

575-900 500-700 325-400

j/p Meerstad j Reitdiephaven

j Schinkelkwadrant-Zuid, De Plu

20.000

j/p Brusselse Poort j Herontwikkeling Sphinx/ Belvédère

Outdoor Center Roermond

j De Barones

350-650

350-650

29.000 24.000 5.000

450-900 j/p Woonboulevard Breda j

75-100

75-100

13.000 9.000 13.000

j/p Achter de Lange Stallen, Keizerstraat j OV Terminal Breda

525-900

28.000 9.000

Stadionkwartier

22.000

400-700 j/p 70-100

j

250-400 j/p Bossche Boulevard j Winkelcentrum Arena 475-725 j 600-1.000

j Heuvelgalerie

250-650

250-650

425-625

425-625 j/p Piazza Center

3501.000

3501.000

425-650

400-650 j/p Woensel

400-650

300-600

475-750

450-750

75-100

75-110

j De Toeloop j Stationsdistrict, Fellenoord j Winkelcentrum Meerrijk, Meerhoven j

500-875

500-875

500-850

400-750 j/p j 500-850

550-950

500-950

450-650

400-650

800-1.300

700-1.300

250-550

8.400

12.400

250-450

425-800

7.500 3.400

j Maankwartier

70-100

650-1.000

4.200

j/p Ikea

250-450

475-725

12.000

j

300-500

575-900

j Herontwikkeling Sontweg j Kop van Oost

15.000

300-350 225-350

1.600

Winkelcentrum Lewenborg, Kajuit

325-500 j/p Woonboulevard In de Cramer j Brusselse Poort 700-1.300

500-750

j/p CiBoGa


65-90




Verwachting 2010

175-300 j/p Paddepoel


200-300

j Meubelboulevard Hoendiep



Verwachting 2010


j Ziekenhuisterrein (GZG)

25.000

j j

j Woonboulevard Ekkersrijt j De Admirant/ Nieuwe Emmasingel

-- 350-550

425-925

425-925

250-550 j/p j Emmapassage

275-375

275-375

325-650

300-600 j/p Heyhoef

200-250

175-250

275-375

250-375

Pieter Vreedeplein

4.000 15.000 11.000

j

j/p AaBe-Complex/ Leypark j Stappegoor j Wagnerplein

41.900 10.000 5.500


83


Marktstructuur Aandeel niet dagelijks in %

Opname 2008 in m²

Opname 2009 in m²

86%

9.000

9.000



Huurprijzen

Aanbod 2009 in m²





272.000


Provincie/Steden

Provincie Noord-Holland Alkmaar

93.900

29.100 Hoog

0%

5.000 De Laat Langestraat Payglop

Amstelveen

80.600

Amsterdam

765.000

35.700 Laag

118.000

19%

81%

500

3.000

27.600 Gemiddeld 1.060.000

22%

78%

20.500

44.000

500%

500 Zaagland

115% 18.000 Beethovenstraat Cornelis Schuytstraat Damrak Ferdinand Bolstraat Heiligeweg

Kalverstraat

Kinkerstraat Leidsestraat

Nieuwendijk P.C. Hooftstraat

Rokin Van Baerlestraat Haarlem

149.300

30.200 Gemiddeld

242.000

19%

81%

6.500

6.500

0%

7.000 Anegang Barteljorisstraat Generaal Cronjéstraat Grote Houtstraat

Zaanstad

144.900

30.300 Gemiddeld

279.000

19%

81%

1.000

8.000

700%

4.500 Gedempte Gracht Westzijde

Provincie Overijssel Deventer

98.500

29.400 Gemiddeld

190.000

18%

82%

3.500

1.500

-57%

6.500 Korte Bisschop

Enschede

157.000

26.700 Gemiddeld

322.000

17%

83%

13.500

7.000

-48% 24.000 Havenstraatpassage

Lange Bisschop Hofpassage Kalanderstraat Langestraat Van Heekplein Hengelo

80.900

28.800 Gemiddeld

203.000

14%

86%

5.000

1.000

-80% 11.000 Brinkstraat Markt Nieuwstraat Telgen


84



Nieuwbouw

500-650

250-400 j/p Stadshart Amstelveen

550-900

550-900

500-700

500-700

25.000

Ringers/Noorder Arcade j Winkelcentrum Westwijk j

500-800

500-750 j/p Amsterdamse Poort

350-600

300-550

j/p Buikslotermeerplein fase 2

450-850

500-900

j Arena Boulevard

225-275

200-250

850-1.000

850-1.000

j Boven ‘t IJ / Buiksloter meerplein

375-750

350-700

j/p De Opgang (CAN), Buikslotermeerplein j GETZ Entertainment Center, Arena Boulevard

350-600 1.3501.750 1.7502.250 225-400

300-550 j/p j 1.3501.750 j 1.7502.250 j 225-400

1.0001.500

1.0001.500

650-1.500

650-1.500

Groot Gelderlandplein

300-650

275-600

Kalvertoren

5001.750

4001.500

Magna Plaza

4001.100

275-900

Osdorpplein

250-450

250-450

j Plein ‘40-’45

150-325

150-300

j Villa Arena

90-160

80-150

600-900 300-750 250-500 350-550 150-250 400-1.000 275-475 175-275

55.000 8.000

23.200 8.300 21.000

j/p Houthavens

10.000

j/p Oosterdokseiland (kavel 2 t/m 6)

24.600

j/p Oostpoort (voorheen Linne)

16.200

j Stadscentrum Osdorp plein

21.000

j/p Station Amsterdam Centraal j/p The Bank

12.800

6.500

Zuidas, Gershwin en Mahler 4

j/p 1.0001.400

7.600

Overstad

j Winkelcentrum Binnenhof

j De Hoef, Van Ostadelaan

1.0001.300

10.800

600-850 j/p j 300-700 225-475 j/p Winkelcentrum Schalkwijk j 350-550

400-650

350-550

Raaks

150-250 j/p j 400-950 250-425 j/p Shopping Centre Zaandam j Woonboulevard 150-250 Zaanplein

j/p Marsmanplein

3.800 9.500

Stadsdeelhart Schalkwijk 60-80

60-80

j Centrumplan Inverdan

65-85

60-85

j Winkelcentrum Westerwatering

16.600 10.000 5.200

Zuiderhout 550-800

500-800

225-800

225-800

125-200

100-200

65-75

60-75

275-500

250-500 j/p De Klanderij

400-700

400-700

375-500

350-500 j/p Twentec

200-250

175-250

350-850

350-800

55-75

50-75

300-500

j De Boreel j De Snipperling

j Woonboulevard Schuttersveld

300-500 j/p j

350-800

350-800

325-450

300-450 j/p Retail Park Plein Westermaat

275-375


550-650 250-400


100-150


100-150

325-700

Verwachting 2010


200-550 j/p Noorder Arcade j



Verwachting 2010


Bandbreedte huurprijzen 2008 in €/m² 225-600 375-750

200-350 j/p j

400-525

300-525

375-500

300-500

90-130

90-110

j/p De Boreel Fase 2 en 3 j Keizerslanden j Enschede-Zuid j/p Grolsch-terrein ‘Op de Brouwerij’, Roomweg j Sterrenhof (voormalig Twekkelerveld)

20.000 6.000 8.000 4.600 9.400 5.000

Stokhorst

5.200

j Hart van Zuid

6.000

Lange Wemen

12.500

Plein Westermaat (fase III)

21.000

j


85

FACTSHEET winkelmarkt Stijging/daling t.o.v. 2008 in %

Aanbod 2009 in m²

220.000

16%

84%

6.500

2.500

-62%

8.500 Broerenstraat


Opname 2009 in m²




Opname 2008 in m²

Huurprijzen

Aandeel niet dagelijks in %

Marktstructuur Aandeel dagelijks food in %

Algemeen


Provincie/Steden

Provincie Overijssel Zwolle

118.600

30.000 Gemiddeld

Diezerstraat Grote Markt Roggenstraat Spiegelstraat Vismarkt Weeshuisstraat Provincie Utrecht Amersfoort

144.400

33.500 Laag

267.000

14%

86%

1.500

5.500

267%

6.000 Langestraat Utrechtsestraat Varkensmarkt

Nieuwegein

Utrecht

60.900

32.700 Gemiddeld

98.000

18%

82%

500

500

304.900

30.100 Gemiddeld

500.000

18%

82%

6.000

5.500

0%

2.000 City Plaza

-8% 15.000 Bakkerstraat Chloorstraat Lange Elisabethstraat

Lange Viestraat Oudegracht Oudkerkhof Radboudtraverse Steenweg Vredenburg Provincie Zeeland Middelburg

47.900

29.500 Hoog

127.000

17%

83%

1.000

1.500

50%

5.500 Lange Delft Langeviele

Provincie Zuid-Holland Delft

96.400

28.900 Gemiddeld

174.000

16%

84%

3.000

4.000

33%

6.000 Brabantse Turfmarkt Jacob Gerritstraat Paradijspoort

Den Haag

487.200

28.900 Gemiddeld

710.000

21%

79%

9.500

10.000

5% 18.000 Grote Marktstraat Hoogstraat Korte Poten Lange Poten Noordeinde Passage Spuistraat

Venestraat Vlamingstraat Wagenstraat Dordrecht

118.600

29.400 Gemiddeld

179.000

19%

81%

1.000

1.000

0%

5.000 Bagijnhof Sarisgang Voorstraat


86



Nieuwbouw

j Ikea Zwolle

36.000

j/p Spoolderwerk

20.000

250-475 j/p j

Willemspoort

300-500

Winkelcentrum Zwolle-Zuid

225-350

225-350 j/p

Woonboulevard Zwolle

160-325

160-300 j/p j 350-550

350-550 225-725

225-700

625-725

575-700

j Emiclaerhof j St. Jorisplein

225-775

200-700

j

300-600

300-600 j/p De Batau

750-950

750-1.000

j Hoog Catharijne

700-1.000

700-1.000

j Kanaleneiland j Overvecht

1.0001.500 800-1.000

150-250 300-550

10.000 17.200 40.000

j Eemcenter j Winkelcentrum Vathorst fase II

12.000 10.000

Winkelcentrum Leusderweg 125-200

2501.300

150-200

3001.250

3.000

j Hoog Zandveld

6.000

Muntplein/De Batau

8.000

Stadskwartier/City Plaza j Groeneweg-Midden terein

28.000

250-375

225-350

j/p

350-600

325-550

j/p Hoog Catharijne

6.000

35.000

1.0001.650 700-1.000 j/p j

Leidsche Rijn Centrum

13.200

Leidsche Rijn Terwijde

12.600

j

Overvecht, Centrum Kwadrant Overvecht

11.000

800-1.300

j

The Wall fase 2

20.000

800-1.250

j

Vleuterweide, Leidsche Rijn

14.000

750-1.300

750-1.300

550-800

550-750

800-1.300 750-1.200 900-1.150

850-1.000 j/p

275-625

350-600

200-325

200-325

225-500

225-475 j/p Zuidpoort

425-600

400-550 j/p j 300-600

400-650

160-250 320-570


50-75


175-225

50-80


180-225

Verwachting 2010


250-450 j/p Stadshagen j Woonboulevard Zwolle

400-1.050



Verwachting 2010

350-500 325-500


Bandbreedte huurprijzen 2008 in €/m² 250-475 400-1.100

j Woonboulevard Mortiere j

12.000

75-105

75-105

j/p Mortiere

5.000

250-550

250-550

j Albert Heijnlocatie Martinus Nijhofflaan

6.000

90-160

90-160

j/p Laakhaven/ Petroleum haven

40.000

350-550

250-550

500-1.000

500-1.000

600-900

600-900

275-350

250-350 j/p

Schevingen Haven

325-400

300-400 j/p

Spuimarkt, Asta

14.000

200-500

200-500 j/p

Wijnhavenkwartier fase 2

23.500

400-550

400-550 j/p j 1.0001.400

1.0001.400 900-1.200 600-900 600-1.000

j Haaglanden Megastores

Winkelcentrum Kanaleneiland

j Leyweg

j/p New Babylon

9.500 6.000

900-1.200 j/p j 600-900 600-1.000

j 225-600

225-550

j/p Bagijnhof

320-575

250-400 j/p Drie Vriendenhof j Statenplein 300-575

250-600

250-550

j/p Oostpoort, Voorm. EZH-terrein

10.500

175-375

175-375 j/p Sterrenburg

200-300

200-300

j/p Paradium Fase 3/4

8.000

250-500

2.000


87

FACTSHEET winkelmarkt Stijging/daling t.o.v. 2008 in %

Aanbod 2009 in m²

166.000

22%

78%

5.000

3.500

-30%

1.000 Breestraat


Opname 2009 in m²




Opname 2008 in m²

Huurprijzen

Aandeel niet dagelijks in %

Marktstructuur Aandeel dagelijks food in %

Algemeen


Provincie/Steden

Provincie Zuid-Holland Leiden

117.300

30.500 Laag

Donkersteeg Leiden

Haarlemmerstraat Maarmansteeg

Rotterdam

588.700

26.600 Gemiddeld

930.000

21%

79%

32.000

40.000

25% 40.000 Beurstraverse Beijerlandselaan Groene Hilledijk Hoogstraat Korte Lijnbaan Lijnbaan Noordmolenstraat Stadhuisplein Zwart Janstraat

Zoetermeer

121.500

27.600 Laag

164.000

20%

80%

3.000

6.000

100%

1.000 Dorpstraat Promenade Stadshart/Spazio


88



Nieuwbouw



150-250


120-150

150-250

Verwachting 2010

850-1.500

300-800


300-800 350-550


500-700



180-350 j/p Winkelcentrum Luifelbaan j 500-700

Verwachting 2010


j/p V&D-blok, Aalmarkt

30.000

Winkelcentrum Stevensbloem

6.400

j

350-550 j/p j Alexandrium I 850-1.500 (Oosterhof) j Alexandrium II 120-150 (Megastores)

350-750

350-750

j Centrumplan IJselmond, fase 2

175-250

175-250

j/p Coolsingel (voormalig postkantoor)

17.000 35.000

145-250

145-250 j/p Alexandrium III (Woonmall)

180-275

180-275

j/p Koopgoot/Beurstraverse II

275-750

275-750 j/p Binnenhof

150-250

150-250

j/p Markthal

350-475

350-475

475-750

475-750

200-300

200-300

9.000

10.000 500-1.000

500-1.000

750-1.500

700-1.500

j Keizerswaard j Zuidplein (hoog)

195-275

195-275 j/p Zuidplein (zuiderterras)

250-900

250-850 j/p

j Nesselande j OV Terminal Rotterdam j/p Vierhavenstrip/ Parkboulevard

7.000 7.000 25.000

195-300

195-300 j/p

180-250

180-250 j/p Meerzicht

150-210

150-210

j/p Cadenza, Stadshart-Oost

16.000

375-700

375-700 j/p Rokkeveen

160-210

160-210

j/p Oosterheem

10.700

325-600

325-600 j/p Woonhart

80-115

80-110

j/p


89

FACTSHEET bedrijfsruimtemarkt Provincie/Steden

Algemeen

Marktstructuur Totaal nog uitgeefbaar 2009 in netto ha

Voorraad bedrijven terreinen 2009 in netto ha

4.000

2.000

-50%

6.000

109.400

6.700

49.900

11,3

39,5

4,0

1,2

44,0

817

90

7.000

2.000

-71%

14.000

54.800

3.500

27.600

8,2

41,0

3,4

4,5

42,9

493

126

8.000

6.000

-25%

58.000

Almere

187.700

12.400

80.400

25,6

34,0

5,6

3,1

31,7

688

234

80.000

23.000

-71%

202.000

Lelystad

74.400

5.300

34.700

20,5

31,9

8,9

1,4

37,3

444

130

15.000

7.000

-53%

47.000

Leeuwarden

93.900

5.200

66.600

13,4

23,1

12,4

9,0

42,1

415

42

9.000

1.000

-89%

32.000

Drachten

55.300

3.200

29.200

11,8

42,8

1,8

1,3

42,3

428

113

12.000

1.000

-92%

12.000

Apeldoorn

155.700

9.500

95.500

13,9

28,4

14,2

6,2

37,3

653

79

27.000

7.000

-74%

68.000

Arnhem

147.100

9.000

97.800

21,7

22,5

11,6

3,8

40,4

256

40

12.000

15.000

25%

38.000

Ede

107.800

7.200

55.300

13,1

33,4

4,6

5,4

43,5

411

121

17.000

31.000

82%

57.000

Nijmegen

162.500

8.900

99.400

12,8

30,3

5,2

1,2

50,5

582

107

21.000

9.000

-57%

69.000

182.700

11.300

131.200

20,2

23,1

9,2

1,5

46,0

711

59

37.000

14.000

-62%

78.000

89.300

4.700

55.800

11,3

33,7

9,9

6,9

38,2

389

79

8.000

15.000

88%

48.000

Aanbod 2009 in m²

31


284

Opname 2009 in m²

48,5

Opname 2008 in m²

4,0

% overig 2009

9,9



% overheid 2009






Emmen Hoogeveen Provincie Flevoland

Provincie Friesland

Provincie Gelderland


Provincie Limburg Heerlen

118.300

6.900

74.200

15,9

33,0

6,5

1,5

43,1

415

54

5.000

3.000

-40%

46.000

Sittard-Geleen

Maastricht

95.300

5.300

50.700

12,7

46,5

3,1

2,7

35,0

914

199

51.000

24.000

-53%

186.000

Venlo

91.600

5.400

55.500

7,6

50,8

5,4

0,9

35,3

1.042

234

90.000

6.000

-93%

223.000

173.000

11.400

99.000

16,6

32,1

9,3

2,1

39,9

710

30

151.000

52.000

-66%

191.000



90


FA CTSH EET Bed rijfsruimte Factsheet m a rkt

Huurprijzen

Nieuwbouw

25-40

Stadsbedrijvenpark

25-35

25-35

Bargermeer

25-40

25-40

j Messchenveld

Nog uitgeefbare bedrijven terreinen 2009 in netto ha

35-45

25-40

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ uitbreidingen

35-45

Scheepersmaat

Verwachting 2010



Belangrijkste bedrijventerreinen

Peelerpark

19 ha

j/p Peelerpark

8 ha

j Stadsbedrijvenpark

9 ha

Business Park Eigenhaard

25-40

25-40

Bedrijventerrein De Wieken

20-40

20-40

j/p Bargermeer j Bedrijvenpark A37 j Buitenvaart I

29 ha

Buitenvaart

20-40

20-40

j/p Buitenvaart II

83 ha

De Steiger

40-60

40-55

j/p De Vaart IV

65 ha

De Vaart

40-60

40-55

11 ha

Gooise Kant

50-70

50-70

Hollandse Kant

50-65

50-65

j/p Hoge Kant j Lage Kant j Sallandsekant

Veluwse Kant

50-70

50-70

j Stichtse Kant j

122 ha

39 ha 12 ha

13 ha 8 ha

Stichtse Kant

50-70

50-70

Larserpoort

25-55

25-50

j/p Flevopoort

65 ha

Noordersluis

25-45

25-45

j/p Larserpoort

11 ha

Oostervaart

25-45

25-45

j/p Lelystad Airport

18 ha

Noordersluis Hemrik

35-55

35-55

Leeuwarden-West

35-55

30-50

18 ha

j Business Park Leeuwarden j/p Newtonpark IV Fase I j

8 ha 14 ha

Newtonpark

35-55

35-55

Bedrijvenpark Azeven-Noord

35-55

35-55

De Haven

25-50

25-50

Apeldoorn-Noord

40-60

40-60

Apeldoorn-Zuid

35-60

30-50

j/p Apeldoorn-Zuid

Laan van Malkenschoten

35-60

35-55

Stadshoudersmolen

25-45

25-45

j/p Ecofactorij j

IJsseloord II

45-55

45-60

j IJsseloord II

16 ha

Kleefse Waard

30-55

30-50

j/p Kleefse Waard

11 ha

Westervoortsedijk

35-55

30-50

j/p Westervoortsedijk

10 ha

Frankeneng

35-50

35-50

Heestereng

35-50

35-50

j/p Bedrijvenpark De Vallei j A12 Ede-Veenendaal j

65 ha

j Bedrijvenpark Azeven-Noord j/p De Haven-Noorderhogeweg j Apeldoorn-Noord (Fase II)

45 ha 22 ha 34 ha 100 ha 30 ha

5 ha

Kievitsmeent

35-55

35-55

Bijsterhuizen

45-60

40-60

West Kanaaldijk

30-45

30-45

Winkelsteeg

25-45

25-40

Driebond

40-55

40-55

Eemspoort

45-60

45-60

j/p Eemspoort j Westpoort

Euvelgunne

30-45

30-45

j/p Zernike Science Park

Winschoterdiep/Eemskanaal

30-45

30-45

j/p

De Beitel

35-55

35-50

j/p Avantis

De Koumen

35-55

35-50

j/p Trilandis

27 ha

Beatrixhaven

35-55

35-55

37 ha

Bedrijvenstad Fortuna

35-45

35-45

Holtum-Noord

35-55

35-55

j/p Maastricht/Eijsden j Bedrijvenstad Fortuna j Chemelot

100 ha

Industriepark-Noord

30-45

30-45

Veegtes

30-40

30-40

j/p Industrial Park Swentibold j Trade Port Noord

175 ha

Venlo Trade Port

40-55

40-55

j/p ZON Fresh Park

Venlo Trade Port West

45-65

45-60

j/p

De Krogten

35-50

35-50

Haagse Beemden

45-55

45-55

j/p Hoogeind III j

Hazeldonck

40-60

40-55

j/p

j A-73 Zone

63

j/p Bijsterhuizen j De Grift Noord

35 ha 37 ha 44 ha 150 ha 14 ha

23 ha

25 ha 18 ha 40 ha

16 ha


91


Algemeen

Marktstructuur

36,7

548

29

55.000

13.000

-76%

122.000

Eindhoven

213.600

14.300

151.100

24,4

34,0

3,2

4,3

34,1

818

130

93.000

52.000

-44%

153.000

Helmond

88.300

5.500

41.500

10,8

47,2

3,2

1,3

37,5

539

40

24.000

14.000

-42%

89.000

Moerdijk

36.600

2.800

20.400

9,5

57,2

1,7

1,1

30,5

1.419

17

64.000

16.000

-75%

84.000

Oss

77.400

4.700

40.800

10,1

52,2

2,4

1,3

34,0

515

88

30.000

22.000

-27%

45.000

Roosendaal

77.500

4.600

41.600

11,8

44,6

5,1

1,4

37,1

387

59

55.000

16.000

-71%

204.000

204.400

11.000

107.200

12,5

37,9

5,4

5,2

39,0

887

30

143.000

120.000

-16%

230.000

45.600

3.300

25.500

11,0

51,3

3,3

2,3

32,1

403

42

38.000

26.000

-32%

60.000

93.900

6.900

49.900

13,5

30,2

10,1

6,6

39,6

358

113

27.000

23.000

-15%

71.000

Amsterdam

765.000

69.400

489.200

24,2

23,9

6,0

9,6

36,3

2.158

498

132.000

100.000

-24%

424.000

Haarlemmermeer

142.600

8.000

128.500

14,8

60,0

3,8

2,3

19,1

1.132

635

190.000

59.000

-69%

50.000

Zaanstad

144.900

9.300

58.800

16,7

40,6

4,8

2,2

35,7

210

1

16.000

18.000

13%

90.000

Almelo

72.600

3.900

40.700

10,3

41,5

6,7

1,4

40,1

655

125

13.000

23.000

77%

53.000

Deventer

98.500

5.000

46.900

16,5

38,4

3,7

1,6

39,8

283

2

14.000

6.000

-57%

73.000

Enschede

157.000

7.900

76.800

14,1

35,6

6,2

2,5

41,6

607

57

51.000

48.000

-6%

151.000

Aanbod 2009 in m²

Opname 2009 in m²

4,8


Opname 2008 in m²

Totaal nog uitgeefbaar 2009 in netto ha


7,0

% overig 2009

32,8



18,7

% overheid 2009


100.100

Aantal banen 2009

10.100


139.200


Den Bosch

Provincie Noord-Brabant

Tilburg

Waalwijk Provincie Noord-Holland Alkmaar

Provincie Overijssel


92



Huurprijzen

Nieuwbouw

45-60

45-60

De Herven

40-55

40-55

j De Brand j De Grote Vliet (Rosmalen)

De Rietvelden

40-55

40-55

j



Verwachting 2010



Belangrijkste bedrijventerreinen

De Brand

8 ha 7 ha

Maaspoort

40-55

40-55

De Hurk

45-60

45-60

j/p GDC Eindhoven Acht

62 ha

Eindhoven/Acht

40-55

40-55

10 ha

Ekkersrijt

45-60

45-60

j/p High Tech Campus Eindhoven j Park Forum West

Esp

50-60

50-60

20 ha

Flight Forum/Eindhoven Airport

45-65

45-65

j/p Park Forum Oost j

j

Kapelbeemd

45-55

45-55

j

BZOB-terrein

40-55

40-55

j BZOB-terrein

Hoogeind

35-50

35-50

j/p

Moerdijk

45-60

45-60

j/p BT Hazeldonk

36 ha 7 ha

Moerdijk Danenhoef

35-45

35-45

Elzenburg

35-50

35-50

Landweer

35-45

35-45

Borchwerf

35-50

35-50

Majoppeveld

30-45

30-45

Katsbogten

40-50

Kraaiven Loven Tradepark 58

37 ha

7 ha

j/p De Geer zuid/oost j Vorstengrafdonk

12 ha 45 ha

j/p j Borchwerf II

13 ha

40-50

j/p Uitbreiding Majoppeveld j Bakertand

20 ha

40-50

35-50

j/p Tradepark 58 (Noord en Zuid)

12 ha

40-50

30-45

52 ha

--

50-60

j/p Vossenberg West II j

35 ha

Vossenberg

40-50

40-50

j

Haven

40-50

40-50

j Haven VII

Zanddonk

35-45

35-45

j/p

Beverkoog

40-60

35-55

Boekelermeer

35-50

40-60

j/p Boekelermeer-Zuid j


50-75

50-65

Noord, Noordelijke IJ-oevers

45-70

45-65

j/p Airport Business Park Amsterdam Osdorp

West, Schinkel

45-75

45-70

j/p Amerikahaven

105 ha

Sloterdijk I & II

50-65

50-65

43 ha

Westpoort/Havengebied

40-65

40-65

Zuidoost/Amstel III

55-85

55-75

j/p Atlaspark Oost j Atlaspark West j

--

55-75

Hoofddorp j A4-zone West

De Hoek

50-70

45-65

Graan voor Visch

50-70

50-70

j/p De President j

Noord

45-60

40-55

j/p

Schiphol Oost

45-90

45-85

Schiphol Rijk

55-85

50-80

Schiphol Zuid

60-90

Achtersluispolder

Hoofddorp De President

Schiphol

23 ha

113 ha

j Afrikahaven

115 ha 37 ha

85 ha

159 ha 62 ha

Schiphol j Anthony Fokker Business Park

25 ha 35 ha

55-85

j/p Schiphol Zuidoost j Schiphol Logistic Park

35-60

35-55

j/p Hoogtij

79 ha

Hoogtij/Westzanerpolder

35-60

35-55

j/p

Bedrijvenpark Twente

25-45

25-45

Dollegoor/Turfkade

25-40

25-40

Twentepoort

35-45

Bergweide Kloosterlanden

j Bedrijvenpark Twente-Noord

45 ha

40 ha

35-45

j/p Rijksweg 36 N04 j XL Businesspark

125 ha

25 ha

25-50

25-50

j/p Bedrijvenpark A1

60 ha

20-50

20-50

Business & Science Park

35-50

35-50

j/p j Euregio Bedrijvenpark

11 ha

De Haven

35-45

35-45

De Marssteden

40-50

40-50

Euregio Bedrijvenpark I

25-40

25-40

j/p Josink Es j Zuiderval-Kotmanpark j

7 ha 6 ha


93


Algemeen

Marktstructuur

494

31

21.000

12.000

-43%

71.000

118.600

5.800

83.800

14,6

30,1

9,9

3,7

41,7

581

182

44.000

22.000

-50%

85.000

Amersfoort

144.400

9.300

79.400

22,6

29,8

6,2

4,7

36,7

291

48

44.000

19.000

-57%

94.000

Nieuwegein

60.900

3.900

45.500

25,3

33,2

2,3

3,5

35,7

278

83

17.000

17.000

0%

38.000

304.900

19.900

215.100

23,2

22,8

6,5

7,5

40,0

408

35

164.000

53.000

-68%

227.000

49.300

3.600

28.200

18,8

37,8

2,4

1,2

39,8

189

10

1.000

3.000

200%

26.000

Aanbod 2009 in m²

Opname 2009 in m²

33,8


Opname 2008 in m²

Totaal nog uitgeefbaar 2009 in netto ha


1,2

% overig 2009

6,2



% overheid 2009





Provincie Overijssel Hengelo

Zwolle

Provincie Utrecht

Utrecht

Woerden Provincie Zeeland Goes

36.700

2.900

24.700

13,4

31,2

5,2

3,7

46,5

166

19

21.000

1.000

-95%

31.000

Middelburg

47.900

3.000

25.500

8,6

30,9

13,8

1,6

45,1

209

27

3.000

1.000

-67%

33.000

Provincie Zuid-Holland Capelle aan den IJssel

65.400

2.600

37.800

30,3

29,7

2,3

4,4

33,3

128

8

12.000

6.000

-50%

25.000

Delft

96.400

5.200

52.500

21,2

26,6

4,4

1,5

46,3

252

61

11.000

14.000

27%

20.000

Den Haag

487.200

32.300

267.900

16,9

23,0

19,1

3,7

37,3

365

36

53.000

28.000

-47%

72.000

Dordrecht

118.600

4.700

54.700

12,1

37,8

7,2

1,2

41,7

521

63

52.000

11.000

-79%

47.000

Leiden

117.300

4.300

58.600

11,1

24,6

6,1

1,0

57,2

137

37

5.000

3.000

-40%

4.000

Rotterdam

588.700

23.900

320.800

17,4

32,9

5,4

5,1

39,2

6.616

1.578

220.000

136.000

-38%

322.000

99.700

8.600

58.500

15,0

37,6

1,1

2,2

44,1

464

35

22.000

6.000

-73%

35.000

121.500

5.600

51.000

21,6

34,2

10,3

3,4

30,5

205

34

18.000

15.000

-17%

44.000

Westland

Zoetermeer


94



Huurprijzen

Nieuwbouw

35-55

j/p Buren-De Veldkamp j t Oosterveld Twentekanaal Zuid


30-50

35-55


30-50

Westermaat

Verwachting 2010



Belangrijkste bedrijventerreinen Twentekanaal Zuid

29 ha 18 ha 8 ha

De Marslanden

30-55

30-55

Hessenpoort

45-55

45-55

j/p Hessenpoort I j Hessenpoort II

Voorst

30-55

30-55

j/p

Calveen

50-65

50-60

j/p De Wieken/Vinkenhof

28 ha

De Hoef

50-65

45-60

j/p Vathorst

20 ha

De Isselt

30-50

30-45

j/p j

Vathorst

50-65

50-65

De Wiers

30-55

30-50

Laagraven/Liesbosch

45-70

45-65

45 ha 100 ha

j/p Het Klooster j

73 ha

Plettenburg

45-60

45-55

j/p

Cartesiusweg

35-60

35-55

De Wetering

55-75

55-70

j/p De Wetering j Haarrijn (De Meern)

Lage Weide

35-60

35-55

Oudenrijn (De Meern)

40-60

40-60

j/p Nieuwerijn (Papendorp) j Strijkviertel

12 ha 12 ha 7 ha 30 ha

Overvecht

35-60

35-55

j/p

Barwoutswaarder

35-65

30-60

j/p Breeveld

4 ha

Middelland/Polanen

35-65

35-60

j/p Polanen

4 ha

De Poel

35-60

35-60

Arnestein

25-40

25-40

j/p De Poel fase II j Mortiere

Mortiere

35-50

35-55

j/p

23 ha 7 ha

Hoofdweggebied

40-65

40-65

j/p Capelle Trade Center

Schieoevers Noord

35-50

30-50

j/p Technopolis Innovation Park

Schieoevers Zuid

35-50

30-50

Technopolis Innovation Park

65-75

60-75

j/p j

Bedrijvenpark Ypenburg

65-80

60-75

De Binckhorst

45-70

35-70

Forepark

60-75

50-75

j/p Ypenburg, Prins Clausplein j

Kerketuinen/Zichtenburg/Dekkershoek

50-70

40-70

j/p

Nieuw Laakhaven

45-60

40-60

Amstelwijck

60-65

60-65

j/p j Amstelwijck

15 ha

Dordtse Kil I + II

45-60

40-60

j/p Dordtse Kil III

30 ha

Dordtse Kil III

55-65

55-65

j/p Krabbepolder

Roomburg

55-70

50-65

j/p Oostvlietpolder

35 ha

j/p j Nesselande

11 ha

j Ypenburg, de Bras

Rooseveltlaan/Cronestein

45-55

35-55

Bedrijvenpark Noordwest

50-70

50-70

Charlois/Groene Kruisweg

55-70

50-70

Distripark Eemhaven

55-65

55-65

Gadering (Hoogvliet)

45-60

45-60

Spaanse Polder

40-65

35-65

Zuidelijk Havengebied

40-65

40-65

j/p j

6 ha 60 ha

6 ha 18 ha

5 ha

j/p Rotterdam Airport (RTM Airpark) j Science & Businesspark Rotterdam j Zeehaventerreinen Rotterdam

20 ha 20 ha 531 ha

Honderdland

65-85

65-85

j/p ABC Westland

Wateringse Veld/Zwethove

65-75

50-70

j/p Trade Park Westland Mars

5 ha

Lansinghage/Rokkeveen-Oost

50-75

40-70

j/p Bedrijvenpark Oosterheem

Zoeterhage

35-70

30-65

j/p Dwarstocht

10 ha

Oosterhage

11 ha

Wateringse Veld

17 ha 4 ha 5 ha


95

FACTSHEET woningmarkt Provincie/Steden

Algemeen

Marktstructuur

Woningvoorraad/ bevolking/huishoudens

%

Ouderdom woningvoorraad

%

Eengezins/meergezins

%

Sociaal/particuliere huur

%

Koop/huur

Aantal woningen 2009 29.200

Woningbezetting 2009


Prognoses


2,3 Koop

58% Sociaal

31% Egw

79% < 1944 1945-1970

Huur

42% Particulier

11% Mgw

21% 1971-1990 1991 >

Emmen

109.400

46.700

2,3 Koop

62% Sociaal

30% Egw

86% < 1944 1945-1970

Huur

38% Particulier

8% Mgw

14% 1971-1990 1991 >

8% Woningvoorraad 27% Inwoners 37% Huishoudens 29%


Provincie Flevoland Almere

185.700

72.400

2,6 Koop

62% Sociaal

30% Egw

78% < 1944 1945-1970

Huur

38% Particulier

8% Mgw

22% 1971-1990 1991 >



93.900

46.200

2,0 Koop

53% Sociaal

35% Egw

64% < 1944 1945-1970

Huur

47% Particulier

12% Mgw

36% 1971-1990 1991 >


Provincie Gelderland Apeldoorn

155.700

65.700

2,4 Koop

59% Sociaal

32% Egw

75% < 1944 1945-1970

Huur

41% Particulier

9% Mgw

25% 1971-1990 1991 >

Arnhem

147.100

67.000

2,2 Koop

42% Sociaal

41% Egw

56% < 1944 1945-1970

Huur

58% Particulier

17% Mgw

44% 1971-1990 1991 >

Ede

107.800

41.400

2,6 Koop

68% Sociaal

24% Egw

78% < 1944 1945-1970

Huur

32% Particulier

8% Mgw

22% 1971-1990 1991 >

Nijmegen

162.500

69.900

2,3 Koop

42% Sociaal

44% Egw

62% < 1944 1945-1970

Huur

58% Particulier

14% Mgw

38% 1971-1990 1991 >

96






FA CTSH EET Woningmarkt Factsheet

Prijzen

32.100

34.100

17% Totaal

561

€ 177.550

112

€ 1.503

72.300

76.200

14% Tussenwoning

185

€ 146.178

76

€ 1.345

28.800

32.100

34.300

19% Hoekwoning Twee-onder-één-kap Vrijstaand Appartement

96

€ 168.075

118

€ 1.444

104

€ 218.900

149

€ 1.641

63

€ 341.667

116

€ 2.002

113

€ 107.408

128

€ 1.405

46.700

49.400

50.400

8% Totaal

713

€ 165.437

124

€ 1.397

109.400

110.600

110.900

1% Tussenwoning

199

€ 126.556

101

€ 1.193

47.500

49.100

50.200

6% Hoekwoning

130

€ 141.475

84

€ 1.257

Twee-onder-één-kap

178

€ 177.725

99

€ 1.451

Vrijstaand

141

€ 241.556

193

€ 1.701

65

€ 133.629

190

€ 1.508

Appartement 72.400

84.200

93.700

1.179

€ 194.501

86

€ 1.626

185.700

203.300

222.300

20% Tussenwoning

29% Totaal

645

€ 174.889

71

€ 1.526

75.400

84.600

94.100

25% Hoekwoning

244

€ 195.475

90

€ 1.594

96

€ 283.850

118

€ 1.763

47

€ 400.667

172

€ 2.375

147

€ 154.667

94

€ 1.793

Twee-onder-één-kap Vrijstaand Appartement 46.200

49.300

51.400

93.900

97.400

100.300

48.000

52.000

54.200

11% Totaal 7% Tussenwoning 13% Hoekwoning Twee-onder-één-kap Vrijstaand Appartement

65.700

70.400

73.200

155.700

156.900

157.900

11% Totaal 1% Tussenwoning

66.600

69.900

71.500

7% Hoekwoning Twee-onder-één-kap

67.000

72.600

75.500

147.100

154.500

160.800

73.000

79.400

82.400

44.100

45.800 114.900

43.400

47.100

48.800

69.900

76.800

80.300

170.900

177.300

86.200

93.800

97.400

169

€ 143.333

100

€ 1.375

68

€ 206.775

124

€ 1.529

44

€ 331.700

143

€ 2.003

132

€ 110.040

78

€ 1.661

909

€ 227.399

119

€ 1.940

258

€ 201.300

111

€ 1.698

135

€ 214.611

93

€ 1.716

140

€ 262.600

126

€ 2.171

157

€ 359.333

131

€ 2.484

€ 148.942

132

€ 1.830

13% Totaal 9% Tussenwoning 13% Hoekwoning

11% Totaal 7% Tussenwoning 12% Hoekwoning Twee-onder-één-kap

162.500

€ 1.439 € 1.276

219

Vrijstaand

112.700

105 110

Vrijstaand

Appartement 41.400

€ 150.665 € 133.400

Appartement

Twee-onder-één-kap

107.800

713 300

1.249

€ 180.927

90

€ 1.787

353

€ 175.000

76

€ 1.571

191

€ 191.844

74

€ 1.703

84

€ 278.329

153

€ 1.973

29

€ 437.278

134

€ 2.532

592

€ 154.560

91

€ 1.885

652

€ 266.844

97

€ 2.189

183

€ 222.417

66

€ 1.839

69

€ 237.194

87

€ 1.971

103

€ 322.167

103

€ 2.292

Vrijstaand

108

€ 492.375

134

€ 2.814

Appartement

189

€ 161.660

107

€ 2.185


1.166

€ 210.907

91

€ 2.036

327

€ 209.833

80

€ 1.828

187

€ 230.136

100

€ 1.886

104

€ 301.900

120

€ 2.205

27

€ 552.722

132

€ 2.925

521

€ 168.801

88

€ 2.149

Bandbreedte huurprijzen per m² per maand in €

Prijs per m² GBO in € mediaan 2009

Looptijd mediaan 2009

Transactieprijzen koopwo ningen in € mediaan 2009

Aantal verkochte woningen 2009

Koopwoningen

Toename/afname 2009-2020 %

2020

2015

2009 29.200 66.800

€5-8

€5-7

€6-9

€6-8

€5-8

€ 6 - 10

€5-8

€ 5 - 12


97


Algemeen

Marktstructuur

Prognoses Woningvoorraad/ bevolking/huishoudens

%


%


%


%

Koop/huur


Aantal woningen 2009



182.700

84.200

2,2 Koop

40% Sociaal

43% Egw

43% < 1944 1945-1970

Huur

60% Particulier

17% Mgw

57% 1971-1990 1991 >


Provincie Limburg Maastricht

118.300

56.400

2,1 Koop

43% Sociaal

40% Egw

63% < 1944 1945-1970

Huur

57% Particulier

17% Mgw

37% 1971-1990 1991 >

Sittard-Geleen

95.300

44.400

2,1 Koop

58% Sociaal

30% Egw

78% < 1944 1945-1970

Huur

42% Particulier

12% Mgw

22% 1971-1990 1991 >




173.000

76.000

2,3 Koop

56% Sociaal

33% Egw

68% < 1944 1945-1970

Huur

44% Particulier

11% Mgw

32% 1971-1990 1991 >

Den Bosch

139.200

61.200

2,3 Koop

50% Sociaal

40% Egw

66% < 1944 1945-1970

Huur

51% Particulier

11% Mgw

35% 1971-1990 1991 >

Eindhoven

213.600

95.300

2,2 Koop

51% Sociaal

44% Egw

70% < 1944 1945-1970

Huur

49% Particulier

5% Mgw

30% 1971-1990 1991 >

Tilburg

204.400

88.300

2,3 Koop

55% Sociaal

36% Egw

72% < 1944 1945-1970

Huur

45% Particulier

9% Mgw

28% 1971-1990 1991 >





Provincie Noord-Holland Amsterdam

765.000

391.000

2,0 Koop

22% Sociaal

51% Egw

15% < 1944 1945-1970

Huur

78% Particulier

27% Mgw

85% 1971-1990 1991 >

Haarlem

149.300

69.700

2,1 Koop

52% Sociaal

35% Egw

59% < 1944 1945-1970

Huur

48% Particulier

13% Mgw

41% 1971-1990 1991 >

98





Prijzen

107.900

110.700

111.700


56.400

58.300

57.300

118.300

118.000

115.700

-2% Tussenwoning

2% Totaal

61.700

63.600

62.600


44.400

45.900

45.600

95.300

94.800

91.200

-4% Tussenwoning

3% Totaal

43.700

45.000

44.500


Bandbreedte huurprijzen per m² per maand in €

3% Totaal


2% Tussenwoning

1.867

€ 165.737

73

€ 1.721

€ 5 - 10

504

€ 168.575

64

€ 1.685


86.900 187.200


86.000 185.000

Aantal verkochte woningen 2009

Koopwoningen


2020

2015

2009 84.200 182.700

194

€ 173.225

62

€ 1.615

118

€ 270.175

90

€ 1.871

67

€ 321.278

96

€ 2.093

984

€ 139.693

76

€ 1.717

335

€ 226.236

123

€ 1.924

84

€ 234.550

119

€ 1.787

44

€ 244.400

125

€ 1.846

73

€ 239.667

97

€ 1.813

18

€ 430.000

134

€ 2.429

116

€ 173.256

140

€ 2.051

119

€ 173.216

174

€ 1.454

27

€ 130.556

164

€ 1.224

9

€ 137.167

262

€ 1.320

50

€ 185.400

147

€ 1.493

Vrijstaand

13

€ 311.500

250

€ 1.855

Appartement

20

€ 126.688

167

€ 1.487

76.000

79.400

81.800

173.000

178.000

181.500

5% Tussenwoning

8% Totaal

80.800

84.500

86.800


1.316

€ 239.636

90

€ 2.159

476

€ 221.200

75

€ 1.909

195

€ 246.500

97

€ 2.039

152

€ 308.050

112

€ 2.332

Vrijstaand

100

€ 510.500

85

€ 2.866

Appartement

393

€ 163.176

100

€ 2.280

61.200

64.300

66.300

8% Totaal

861

€ 235.298

107

€ 2.140

139.200

143.100

145.700

5% Tussenwoning

252

€ 227.150

98

€ 1.880

63.900

67.600

69.600


138

€ 228.300

88

€ 1.915

113

€ 310.278

145

€ 2.171

34

€ 477.700

246

€ 2.573

324

€ 193.027

94

€ 2.393

95.300

99.600

101.700

7% Totaal

1.205

€ 224.254

98

€ 1.961

213.600

214.500

217.400

2% Tussenwoning

514

€ 215.450

89

€ 1.782

106.200

109.200

111.400

5% Hoekwoning

200

€ 244.250

118

€ 1.856

91

€ 321.000

114

€ 2.096

41

€ 548.611

125

€ 2.493

359

€ 164.153

92

€ 2.185


93.400

97.100

204.400

209.800

216.300

97.500

103.100

106.800


391.000

407.500

421.500

8% Totaal

765.000

764.000

781.000

2% Tussenwoning

416.400

444.500

458.400

10% Hoekwoning Twee-onder-één-kap Vrijstaand Appartement 6% Totaal

1.252

€ 207.869

122

€ 1.807

611

€ 186.639

115

€ 1.636

188

€ 214.250

121

€ 1.725

113

€ 307.583

136

€ 2.124

54

€ 523.400

219

€ 2.417

286

€ 150.055

114

€ 1.992

6.239

€ 236.841

46

€ 3.265

461

€ 313.861

52

€ 2.572

150

€ 276.538

61

€ 2.545

45

€ 429.778

69

€ 3.214

29

€ 681.111

138

€ 3.924

5.554

€ 225.493

45

€ 3.339

69.700

72.200

73.600

1.402

€ 233.338

49

€ 2.516

149.300

150.400

152.400

2% Tussenwoning

555

€ 263.667

43

€ 2.564

72.400

76.300

77.700

7% Hoekwoning

131

€ 290.117

59

€ 2.624

21

€ 546.278

46

€ 3.643

Twee-onder-één-kap Vrijstaand Appartement

11

€ 519.200

80

€ 3.186

684

€ 183.649

51

€ 2.413

€ 5 - 11

€4-8

€6-9

€6-9

€ 5 - 12

€ 5 - 10

€ 7 - 16

€ 5 - 11


99


Algemeen

Marktstructuur


%


%


%


%

Koop/huur




Provincie Noord-Holland Zaanstad

144.900

62.500

2,3 Koop

44% Sociaal

44% Egw

67% < 1944 1945-1970

Huur

56% Particulier

12% Mgw

33% 1971-1990 1991 >


Provincie Overijssel Enschede

157.000

67.800

2,3 Koop

50% Sociaal

41% Egw

71% < 1944 1945-1970

Huur

50% Particulier

9% Mgw

29% 1971-1990 1991 >

Zwolle

118.600

51.300

2,3 Koop

51% Sociaal

36% Egw

72% < 1944 1945-1970

Huur

49% Particulier

13% Mgw

29% 1971-1990 1991 >



Provincie Utrecht Amersfoort

144.400

59.700

2,4 Koop

52% Sociaal

35% Egw

69% < 1944 1945-1970

Huur

48% Particulier

13% Mgw

31% 1971-1990 1991 >

Utrecht

304.900

129.000

2,4 Koop

48% Sociaal

38% Egw

50% < 1944 1945-1970

Huur

52% Particulier

14% Mgw

50% 1971-1990 1991 >



Provincie Zeeland Middelburg

47.900

21.500

2,3 Koop

61% Sociaal

29% Egw

80% < 1944 1945-1970

Huur

40% Particulier

11% Mgw

20% 1971-1990 1991 >


Provincie Zuid-Holland Den Haag

487.200

234.400

2,1 Koop

45% Sociaal

34% Egw

26% < 1944 1945-1970

Huur

55% Particulier

21% Mgw

74% 1971-1990 1991 >

Dordrecht

118.600

53.400

2,2 Koop

53% Sociaal

32% Egw

56% < 1944 1945-1970

Huur

47% Particulier

15% Mgw

44% 1971-1990 1991 >

100





Prijzen Bandbreedte huurprijzen per m² per maand in €

€ 197.096

105

€ 1.995

€ 5 - 10

€ 211.528

96

€ 1.897

63.600

70.600

74.600

17% Hoekwoning






Aantal verkochte woningen 2009 924 323

Koopwoningen


2020 78.000 161.000

2015 72.900 154.200

2009 62.500 144.900

172

€ 228.029

117

€ 1.973

104

€ 181.975

150

€ 1.998

75

€ 239.778

130

€ 2.139

250

€ 150.655

83

€ 2.095

67.800

70.200

71.200

5% Totaal

779

€ 173.184

169

€ 1.420

157.000

159.500

160.900

2% Tussenwoning

232

€ 144.900

149

€ 1.278

75.800

78.800

79.900


51.300

55.100

57.300

118.600

121.800

125.900

53.900

56.700

59.100


59.700

67.700

71.400

144.400

157.100

163.900

14% Tussenwoning

20% Totaal

61.800

70.100

73.800


141

€ 154.167

150

€ 1.327

196

€ 181.100

173

€ 1.479

79

€ 360.278

210

€ 1.936

131

€ 119.069

194

€ 1.410

795

€ 211.567

92

€ 1.951

361

€ 196.861

74

€ 1.858

139

€ 215.111

106

€ 1.832

66

€ 301.000

136

€ 2.272

43

€ 446.722

122

€ 2.678

186

€ 151.361

94

€ 1.950

1.140

€ 233.100

68

€ 2.116

416

€ 230.250

66

€ 1.959

186

€ 261.350

75

€ 2.069

102

€ 389.400

101

€ 2.615

22

€ 583.650

105

€ 2.804

414

€ 166.136

57

€ 2.138

129.000

147.600

160.900

25% Totaal

2.763

€ 229.078

66

€ 2.570

304.900

324.800

349.900

15% Tussenwoning

967

€ 260.806

64

€ 2.518

157.300

176.600

189.800

21% Hoekwoning

220

€ 282.355

81

€ 2.364

59

€ 393.444

59

€ 2.711


22.600

23.700

47.900

48.600

49.800

21.600

22.900

23.900

10% Totaal 4% Tussenwoning 11% Hoekwoning Twee-onder-één-kap

23

€ 517.333

97

€ 3.069

1.494

€ 189.768

65

€ 2.624

267

€ 197.232

148

€ 1.715

115

€ 170.000

152

€ 1.567

47

€ 176.750

125

€ 1.517

27

€ 250.021

181

€ 1.778

Vrijstaand

27

€ 410.033

167

€ 2.360

Appartement

51

€ 136.905

134

€ 1.899

234.400

245.600

252.800

8% Totaal

3.717

€ 199.017

76

€ 1.958

487.200

496.000

509.900

5% Tussenwoning

575

€ 306.778

90

€ 2.130

240.300

255.000

262.200

9% Hoekwoning

169

€ 322.889

74

€ 2.309

63

€ 565.556

94

€ 3.226

Twee-onder-één-kap Vrijstaand Appartement 1% Totaal

17

€ 886.964

64

€ 3.522

2.893

€ 158.338

73

€ 1.868

53.400

53.900

54.200

794

€ 177.270

128

€ 1.738

118.600

114.800

112.900

-5% Tussenwoning

338

€ 181.250

130

€ 1.664

54.000

54.000

54.500

1% Hoekwoning

121

€ 198.100

121

€ 1.763

50

€ 299.350

206

€ 2.138


8

€ 452.125

119

€ 2.533

277

€ 133.340

113

€ 1.726

€ 6 - 11

€ 6 - 12

€6-9

€ 6 - 12

€5-9

€ 6 - 15

€ 5 - 10


101


Algemeen

Marktstructuur


%


%


%


%

Koop/huur




Provincie Zuid-Holland Leiden

117.300

51.400

2,3 Koop

50% Sociaal

38% Egw

50% < 1944 1945-1970

Huur

50% Particulier

12% Mgw

50% 1971-1990 1991 >

Rotterdam

588.700

289.400

2,0 Koop

28% Sociaal

51% Egw

28% < 1944 1945-1970

Huur

72% Particulier

21% Mgw

72% 1971-1990

51% Sociaal

39% Egw

59% < 1944

1991 > Zoetermeer

121.500

52.300

2,3 Koop

1945-1970 Huur

49% Particulier

10% Mgw

41% 1971-1990 1991 >

102



34% Woningvoorraad 27% Inwoners 24% Huishoudens

16% 2% Woningvoorraad 9% Inwoners 65% Huishoudens 25%


Prijzen Bandbreedte huurprijzen per m² per maand in €

€ 226.832

93

€ 2.342

€ 5 - 10

€ 262.000

104

€ 2.345

61.300

65.000

66.400

8% Hoekwoning

89

€ 272.000

108

€ 2.343

5

€ 420.000

22

€ 2.686


Twee-onder-één-kap Vrijstaand Appartement 2% Totaal




Aantal verkochte woningen 2009 728 268

Koopwoningen


2020 55.000 121.100

2015 53.700 119.100

2009 51.400 117.300

3

€ 785.000

51

€ 4.046

363

€ 182.520

82

€ 2.322

289.400

296.300

295.900

3.218

€ 173.651

106

€ 1.816

588.700

571.200

568.300

-3% Tussenwoning

560

€ 215.500

104

€ 1.813

296.400

303.700

304.300

3% Hoekwoning

217

€ 230.500

134

€ 1.898

31

€ 578.333

135

€ 3.129

Vrijstaand Appartement Twee-onder-één-kap

2347

€ 147.642

102

€ 1.776

63

€ 375.639

139

€ 2.422

52.300

54.800

56.300

8% Totaal

850

€ 203.683

119

€ 1.968

121.500

120.700

121.500

0% Tussenwoning

282

€ 232.115

123

€ 1.899

52.100

54.800

56.400

8% Hoekwoning

123

€ 240.122

123

€ 1.951

27

€ 385.222

169

€ 2.396


15

€ 584.714

258

€ 3.075

403

€ 146.321

107

€ 1.953

€ 6 - 14

€5-9


103

C o ntent 106

Foreword

108

Vision Focus on a new Reality

116

Trends in the Office Market

124 Interview

ir. J.M. (Jacques) Kwak 128

Trends in the Retail Market

136 Trends 144

in the Industrial Real Estate Market

Interview drs. ing. S. (Simon) de Graaf

148

Trends in the Residential Market

156

Interview drs. ing. C.A.M. (Kees) de Boo

160 Trends

in the Real Estate Investment Market

168


170

Adresses

171

Factsheets

104

FGH r eal estate r epor t 2 0 1 0

CON TEN T


Fo cus o n a new rea li ty

FG H rea l estate repo r t 2010

105

106


Foreword

P.C. Keur Chairman of the Board

F.B. Overdijk RA Member of the Board

F O CUS ON A NEW REALITY It is now very easy to speak of ‘a new reality’. The economy has changed radically since the onset of the economic crisis in 2008, and this has certainly affected the real estate market. The value of real estate is under pressure, the trend in interest rates is uncertain, activities in the construction industry have severely declined and it is still by no means clear when the market will recover. For real estate players, it is thus difficult to anticipate the future, although the market is characterised by a wide horizon. We must acknowledge that the trend in growth, as we have known it for a long period, no longer exists. As a sector, we will have to find a new way. For us, however, as real estate financiers, we will not adopt a sharply different approach to financing commercial real estate. The quality of the real estate and the underlying value of the bricks and mortar are still foremost. That has not changed, not even in the new reality. The availability of capital has declined strongly since the beginning of the crisis, and the risks in certain sectors of the real estate market have become much higher, which means that FGH Bank has to make choices. The times of unbridled credit provision are behind us because in the new reality this strategy would be quite irresponsible. What we must also realise as a sector is that the real estate market in the current era is contending with a changed market outlook, including all the players active in it. The

sensational fraud case has not done the image of the market any good, and, as a specialist real state bank, this really concerns us. In our opinion, a muddled picture of the market has emerged, although there are very many companies that have their affairs in order and realise wonderful projects. We are happy to work with them in a transparent, honest and sustainable real estate sector, a sector in which FGH Bank will have been active for some 120 years come October 2010. As we have been real estate financiers for so long, we possess a great deal of knowledge about the market. We have shared this knowledge since time immemorial by means of our annual publication, the FGH Real Estate Bulletin, wherein FGH Bank provides an overview of the trends and developments in the real estate market and our vision of it. This edition of the FGH Real Estate Bulletin is moreover a special one: it is actually the 15th time that we have published this market report. To celebrate the occasion, in addition to the usual market information, we present three interviews with visionary real estate men who have been at the centre of the real estate market for 15 years. The interviews took place with drs. ir. C.A.M. (Kees) de Boo, drs. ing. S. (Simon) de Graaf and ir. J.M. Jacques Kwak. They look back over the past 15 years in real estate and provide erudite insight, a certain focus if you will, on the new reality we are involved in today. Peter Keur

Frans Overdijk


107

VISION

Focus ON A NEW REALITY

108

An extreme decline in world trade last year led to an historic contraction in the Dutch Gross Domestic Product (GDP). We have to go back to the 1930s to find comparable figures for a contraction of around 4%. And all this has taken place in the knowledge that worse has been avoided, in particular due to lower interest rates and worldwide rescue operations for system-relevant banks and support for certain economic sectors. The dark scenario of a long-term, deep economic depression seems to have been averted, but all the interventions indicate an almost inevitable change in future economic relationships. How will the bill be paid? The green shoots that we have detected since the spring of 2009 have in the first place led to a sigh of relief from businesses, consumers, investors and politicians. But what if these first signs of recovery become snowed under by the new economic reality? It will then become apparent that there is still a long way to go. The dark clouds hanging above the construction and real estate markets have not yet disappeared in any case.

109

Comparison with the 1980s The current situation reminds many of the 1980s when there was also a deep, worldwide economic crisis with falling real estate prices, a lack of confidence, strongly rising unemployment and social unrest. However, the comparison is not completely fair. The crisis in the 80s occurred rapidly and affected everything badly, whereas the current crisis has progressed much more surreptitiously. Moreover, at that time, high interest rates ensured the extremely high cost of credit, while interest rates are now relatively low. The economic crisis led to the restructuring of old industries, privatisation of public enterprises and deregulation of particularly the financial markets in the 80s, but we are now noticing that this deregulation was itself one of the causes of the unbridled upswing of derivates products, which brought the economic system to the edge of the abyss. Furthermore, at the time, baby-boomers came onto the labour market en masse, which resulted in long-term unemployment and a different attitude to working hours. We are now seeing exactly the opposite because a large group of workers will leave the labour market in the coming years. Part-time unemployment benefits (short term), for example, and an increase in the pension age (longer term), should prevent labour shortages from occurring. These differences do not alter the fact that the economy is going through a deep recession, however. Last year, GDP declined by about 4%, while at the deepest point of the recession in the 80s, a contraction of ‘only’ 1.2% was measured. As in the 80s, unemployment is now rising to an exceptionally high level. By the end of 2010, according to Rabobank, an unemployment level of 7.25% is expected. This is lower than in the beginning of the 80s, but the rate at which unemployment is rising is comparable. It took 15 years before unemployment fell below 5% again. The price trend in the housing market also speaks volumes. After a fall of 30% at the beginning of the 80s, it took 12 years before prices returned to their old levels. It is illusory to expect the effects of this recession to be remedied within a short time period. Deep wounds, permanent scars The task confronting the Netherlands is vast. As an open economy, the Netherlands will depend on the recovery of other economies for its own economic upturn. The worldwide process of debt construction by investors, financiers, governments and consumers, as has occurred in past decades, has come to an end for the time being. The coming years will be marked by reforms to financial management, all

>> T h e

of which will be focussed on forcing down total debt. Globally, there was a quick realisation that comprehensive reforms are necessary. Forcing down debt, deleveraging, will put lending under pressure. Growth is no longer self-evident. A new reality with a different mindset has dawned. New financial relationships should ensure long-term equilibrium again and this adaptation process will probably take a few years, according to FGH Bank. Society’s bill for the crisis and the measures taken to prevent a worse situation has not yet been settled thereby. Awareness that the national debt in many countries is very high and that the deficits in financial plans have assumed unacceptable forms, viewed in budgetary terms, can only lead to one conclusion: cutbacks and/or additional financial burdens will determine the socio-economic picture for years to come, even if it is only because the stability convention makes comprehensive measures necessary for many European countries. As far as the Netherlands is concerned, this scenario was announced in so many words during the Queen’s Speech, although the actual effects will only be felt from 2011, at the earliest. Purchasing power of consumers, and thereby also indirectly trade and industry, will be put under pressure. The relationships between government, employers and employees will change due to this and any discussions on the basis of their respective interests will have very little room for manoeuvre. Recovery with risks Although the Dutch economy has statistically speaking been out of recession since the third quarter of last year, it is by no means certain that this recovery will continue. FGH Bank sees signs of improvement but fully realises that the somewhat restored confidence in 2009 has a number of special causes. In the first place, some markets went very deep into the negative and have therefore been able to recover first during the course of 2009. Secondly, businesses and consumers worldwide scaled down their spending considerably in the fourth quarter of 2008 and the first quarter of 2009, due to which stock levels sank to a minimum. The recovery in the months thereafter has thus partly been characterised by rebuilding these stocks. Finally, (temporary) boosts from governments and making extra liquidity available by the central banks has provided extra spending, which has had a damping effect on the decline of the economy. These methods have marked a substantially different strategy for dealing with the crisis when compared to what happened in the 1930s, for example, and also the Japanese crisis in the 90s. As there were hardly any interventions then, recovery

coming years will be dominated by reforms in fina

110


V ISION

took a long time. The measures are now very strongly focussed on maintaining the financial sector as the backbone of the world economy. But the question remains, are the perceived improvements fundamental and structural in nature? The bill for the spending and extra liquidity will have to be paid sooner or later. There are exit scenarios where the extra financial stimulation measures are taken out of the real economy, but two big risks are attached to this. The first risk is that, due to cutbacks and limited lending, the ultimate buyers of products, consumers, will retain much less purchasing power. This danger is looming for a number of Western countries, while the domestic markets in countries like China, India and Brazil are as yet not large enough to compensate for this loss. A possible recovery may consequently be stifled at birth, with consumers becoming more cautious. A second risk concerns the amount of liquidity that has been pumped into economies by the central banks, while policy

interest rates were reduced to very low levels. This intervention has ensured that more liquidity is available at extremely low cost. With a recovery in the economy, interest rates should rise, and this liquidity should be taken out of the process. Timing is therefore crucial. If intervention is too soon, this will strangle recovery at birth, but if the measures are taken too late, it will lead to high inflation and hence to a further undermining of consumers’ purchasing power. It is thus a complex problem, which according to FGH Bank, will not make recovery a sinecure in the short term. It can be expected that the central banks will properly attune the exit-strategy and its resultant success with each other. The market is expecting higher interest rates Worries about the economic outlook also caused a great deal of movement in the financial markets last year. Share prices fell further in the first quarter of 2009, but rose again sharply thereafter. Oil doubled in price in 2009, but the US Dollar, the currency in which oil is paid for, weakened further

ncial housekeeping FG H rea l estate repo r t 2010

111

in relation to the Euro. Gold seems a safe investment and has gone up almost 50%. The European Central Bank (ECB) continued to lower interest rates in 2009. The most important policy rate of the ECB, the refinancing interest rate, was still 2.5% at the end of 2008, but that rate was subsequently reduced to 1% in the months from January to May inclusive. At this rate, banks can borrow money from the ECB against collateral. The requirements for collateral are temporarily less strict. The tender system for the allocation of liquidity has been replaced until December 2009 by a fixed rate with full allocation of the amount for which the banks have signed up. If, at the end of the day, banks still have money in the central banks, they only receive 0.25% for it. This all indicates that the financial system is still not functioning optimally. Management of the money market rates and the various liquidity injections into the money market have led to falling Euribor rates. The three-monthly Euribor rate, which in October 2008 reached 5.39%, fell to around 0.7% in 2009. This has also had consequences for the capital market rate. Low Euribor rates and moderate inflation expectations have kept the capital market rate low. The course of the interest instalment structure has steepened because the short-term capital market rates have fallen more than the long term ones. The five-year capital market rate has declined by around 50 basis points. Euribor rates have apparently stabilised in the meantime, as have the capital market rates. The form of the interest instalment structure, however, indicates that the financial markets are pricing-in a rising Euribor rate. Central banks have indicated between the lines that they will not adjust interest rates for the time being, although governments still intervene regularly with financial institutions to keep the peace. The influence of governments on the capital market is increasing, but as long as government paper is used as a safe haven, inflation will remain limited. The need to pay off the national debt and rising unemployment are causes for concern. With current uncertainty about the future, the prospect for any development of interest rates is moderate. The expectation is that Euribor will remain low for the time being. The over-liquidity in the financial markets will have to be phased out, whereby Euribor will again rise above the ECB refinancing interest rate. Only thereafter can the ECB rate possibly be increased. The capital market rate will for the time being remain moving within the now feasible bandwidth before it rises as a result of a higher Euribor and increased inflation expectations.

>> I n t e r e s t 112

The topsy-turvy world A new reality creates a different awareness and brings about changes. Economic growth during the past two to three decades has been linked to and partly even made possible by a number of trends. In the past two or three decades, further growth in world trade has been helped by globalisation, increase in scale and deregulation in the financial sector, the emergence of new markets, the creation of conglomerates due to mergers and takeovers, the introduction of new products and the profitability of businesses. At the same time, however, this development has also led to the balance between revenues and risks being disturbed, and the monitoring of organisations has become difficult. These trends will no longer be self-evident in the coming years and, in some cases, will even disappear. Internationally, pressure is being exerted for more regulation of the markets. This applies in particular to the financial markets, but the discussion about corporate governance, where businesses act in a responsible manner, has been active for some time. This may also have a restorative effect, whereby businesses are forced to refocus: on clients, markets, products, risks and, as an offshoot, their own organisation. In some markets, this can lead to even more concentrations, but in other markets precisely to de-concentration. This, according to FGH Bank, is also the ‘big added value’ of a recession. Businesses that are able to survive will come out of the recession stronger and view the future with a sharper focus. This also applies to the real estate sector.

normalizes; the market takes higher interes FGH r eal estate r epor t 2 0 1 0

V ISION

Perspective for the real estate market

Low point in construction still before us Like so many sectors, the construction and real estate sector has been hit hard by the recession. Incredibly hard even. Bankruptcies, write-offs, reorganisations and the postponement of new building plans determined the picture in 2009. The effects of this will remain visible in the coming years. The construction industry in particular is unmistakably suffering. The sector is reasonably accustomed to hardship due to its highly cyclic character, but, where in previous poor economic times it could still reasonably depend on housing construction, there are now huge repercussions. The amount of completed new housing is declining, as are the sales prices. The low point for the total number produced is therefore still ahead of us. Predictions from NVB branch association indicate a fall in production to 43,000 new houses in 2011. That is highly remarkable, all the more because the demand for new housing has approximately doubled. The decline in the amount of new housing is thus largely a temporary effect, according to FGH Bank, because demand remains in the market.

It is different for non-residential building. The number of offices, business accommodation and even shops seems to have reached its peak in absolute terms. FGH Bank has already discussed this several times in previous Real Estate Reports. The saturation of these markets translates into an increase in vacancy levels. This occurs primarily with offices and industrial real estate, but it is also becoming manifest in some shopping areas. A high number of vacancies and the moderate economic situation result in a substantial decline in new building production. In the coming years, there is expected to be fewer new metres added to the stock. In contrast to the housing market, this development will be of a more structural nature within the commercial real estate market. The consequence is that the new building market in most segments will also remain relatively low in the longer term, ensuring increasing pressure on and competition in the sector. More than ever, an appeal is being made to entrepreneurship. Those who are best able to concentrate on their clients have the greatest chance of survival, according to FGH Bank. Stimulation measures The construction sector highlighted the seriousness of the economic situation at an early stage. In the autumn of 2007, various branch organisations asked the Cabinet Balken ende IV to direct its attention to the consequences of the then threatened stagnation in the sector. At national level, however, there was a lack of a sense of urgency. Thereafter, the rapidly deteriorating situation was repeatedly pointed out. Nevertheless, for a long time there was no ‘safety net’.

st into account FG H rea l estate repo r t 2010

113

This, in itself, is understandable. The construction sector is responsible for itself after all, and an economic decline is always coupled with entrepreneurial risk. The same construction sector also has a social function, however, certainly when it comes to house building. And, seen in that light, taking measures for the benefit of this primary necessity is also a collective responsibility. Ultimately, the Cabinet took a number of measures that should help to restore confidence in the housing market. The most comprehensive measures are the extra subsidies for investment in the sustainability of existing housing and increasing the national mortgage guarantee to EUR 350,000, due to which the risk of a residual debt for housing buyers is minimised. A number of provinces and municipalities have gone even further. They are making sure that new building production will receive an extra boost, for example, by making special starter loans available for new housing. These measures appear to have been especially successful at first sight. A further decline in the production of new housing cannot be prevented in the next two years, however. Market embraces sustainability Due to the crisis, the market meanwhile seems to be fully embracing sustainability. Branch organisations like Neprom (project developers) and IVBN (institutional real estate investors) are taking the lead here, but individual companies are also introducing sustainability as a guiding principle in real estate policy. There is a lot to say for this. Real estate developers in a saturated new building market will have to seek products that are distinctive, certainly with regard to the existing stock. Previously, distinctiveness was sought in the quality of the location, but nowadays the quality of the building is at least as important as far as competitiveness is concerned. This applies to a building’s use, but primarily also the cost benefits that can be realised during operation. According to FGH Bank, herein lies the challenge for the new construction sector in the coming years: giving sustainability a financial competitive edge. The concept with which new building can most distinguish itself from existing buildings in the near future is ‘sustainability’. It is currently a criterion that is still distinctive in itself, but ultimately, sustainability will become the norm. To utilise its distinctive power, rapid action is therefore required, and end users will also play an important role here. They will increasingly expect that new buildings are built sustainably and will even actively request this, certainly if sustainability leads to cost benefits. More than ever, the new building

sector is therefore being challenged to draw on its innovative talent: in technology, design, architecture and in the ability to communicate this to clients. In other words: understanding in what types of buildings end users wish to live and work. The sector thereby faces a core challenge that is key to its existence: entrepreneurship. Hold-on investors slowly returning Where construction and project development are immediately and visibly impacted by a decline in new building production, the consequences for the real estate investment market are primarily indirectly felt. Not too much changes in the portfolio at first, with the exception of the value, which has actually shown an almost self-evident increase in recent years for many investors, but the switch has now been radically thrown. The value of the portfolio has fallen sharply for most investors as a consequence of write-offs, and this has ensured a new view of the risks and expectations. Although the number of transactions has very slowly begun to rise since the summer of 2009, the differences with previous years are crystal clear. In the first place, investors are returning to existing, trusted markets, both as far as sectors are concerned and from the viewpoint of geographical spread. Although the returns in these markets are lower than in upcoming markets, the desire for stability dominates. This indicates that self-confidence is returning and aversion to risk is increasing. Secondly, the demand for liquid forms of investment is growing, certainly with institutional investors. They want to invest more in (indirect) real estate products, where it is easier to step in and step out, and this will lead to reconsideration of investments in stock exchange or non-stock exchange noted real estate funds. The placement of new funds is much less self-evident than in former years. In this segment, the pain of downward revaluation will also especially still be felt in the coming years. Finally, the bringing in of own capital has been reduced to more healthy proportions for the market, not least because it is expected that banks will have to maintain bigger buffers and will consequently be limited in their ability to grow. This has resulted in limited latitude for lending from banks. Moreover. As a result of this, falling real estate values have also played a role because the scope for furnishing relatively high loans is hardly present any longer. Ultimately, this will produce an investment level that complies with a responsible risk profile and will be sustained for much longer by the market and the banking sector. According to FGH Bank, the

>> Automatism does not exist in the real estate market 114


V ISION

current value level is one on the basis of which the market can again think ahead in the coming years. Since the third quarter of 2009, initial yields have stabilised in the prime segment of the market. A further increase for this market segment is not expected on the basis of current market knowledge, and this again makes it interesting for investors to proceed with acquisition. Transparency as a requirement One of the biggest problems with which the market was confronted in 2009 was a lack of references. Value in the market is based on appraisal, but, in a thin market, the valuation of real estate turns out to be very problematic. The transparency of the real estate market for investors, developers, financiers and all the other players stands or falls by the value that is ascribed to the real estate. This transparency has in past decades been one of the unique advantages of the Dutch real estate market, which explains the need for an evaluation system that makes a careful estimate of the market possible, even in times of recession. Furthermore, it is crucial for the market that players who wish to invest have a level playing field and can be confident in it. In recent years, the real estate sector has too often been in the news for negative reasons. Construction fraud and the recent real estate fraud have not done the image of the sector any good. This has led to the focus being placed too much on negative events due to which the market in its entirety has received a bad name. This could ultimately result in a reduced flow of investment capital, with, in the longer term, a fall in the value of real estate. Lessons (to be) learned The central question for all market players is what lessons can be learned from the credit crisis and its effects on the real estate sector. According to FGH Bank, the most important lesson is that nothing is automatic. The starting points that determine the value of real estate are ultimately never the same. We tend to concentrate on the results achieved and are often blind to the task ahead. Investment, however, requires in the first place outlook, where the creation of an own playing field and own starting points for entrepreneurship are essential. It is furthermore important to invest in markets and segments in which the entrepreneurs themselves have confidence and not invest just because others are focussing on markets and segments. At the end of the day, in past decades we have seen different ‘bubbles’ appear and

burst again. Finally, it is important to stay away from constructions that cannot be fathomed, which is also one of the lessons from the recent past. FGH Bank has at the same time established that the financial aspect of real estate should be equivalent to all its substantive facets. This financial aspect, the breech block of planning, has for too long been underexposed, which is not so strange. With many years of increasing value, it is after all too tempting to loosen the financial reins: everyone can earn money with real estate; this was until recently the credo of the market. It is now becoming obvious how easily everything can be lost. There is no free lunch in real estate. FGH Bank therefore expects that market players will allow financing and financial aspects of planning to be much more determinative in the realisation of their developments in the coming years. Self-consciously focusing Real estate players will have to focus clearly: on the market, on the product and, above all, on the added value they can deliver for their clients. The sector must have clearly in its sights where its own added value lies and how that added value can be given organisational form and content. All this will occur in a market in which for some sub-segments the tide is turning slowly. In any case, real estate players are very conscious of the new reality in which the real estate market is situated. Now the sector is being confronted with the challenge of coping with it. And that requires a different approach and focus than before.

Utrecht, March 2010 Managing board of FGH Bank N.V.


115

Trend s I n t h e o ffi ce ma r ket

Increased availability leads to falling prices

116

The Dutch office market is experiencing difficult times. Moving premises has had a low priority for the business community during this recession. Partly as a result of this, office real estate stock again increased in 2009, and, to some extent, space became free as a consequence of the contraction of industrial enterprises. In the past year, however, a large amount of new office accommodation has been realised, and there is currently no question of there being a healthy market equilibrium, given the current stock of offices on offer. An improvement in the market can only be achieved in the medium to long term and requires the necessary concessions from all the players involved. Large-scale withdrawal of obsolete offices from the market is a first requirement. Secondly, players need to achieve a robust vision for desired new building development. Furthermore, municipalities in turn will have to make comprehensive agreements with each other at regional level about the planning of new building and redevelopment of offices.

117

>>

Job losses (as yet) not too bad Many jobs were lost in 2009 as a result of the economic recession. The total number of jobs at the end of 2009 fell by about 150,000 compared to the end of 2008. Unemployment increased from 4% at the end of 2008 to 5.3% at the beginning of 2010. Nevertheless, the consequences for employment have up to now been less severe than was originally expected. Employment has remained stable partly because of the high number of vacancies at the beginning of 2009. Furthermore, in 2009, part-time unemployment benefits (WW) were available, and, as a result, large numbers of jobs were retained. It is estimated that around 30,000 to 40,000 people have remained in the labour force thanks to the part-time WW. Moreover, relatively many self-employed people without personnel (zzp-ers) were affected by the crisis: independent entrepreneurs who are thus not registered in the official unemployment figures. The number of foreign employees has also declined and some have returned to their country of origin. In addition, many young people have postponed their entry into the labour market by opting to undertake further studies. The active labour force with a permanent job has thus largely been relatively unscathed, despite the fact that necessary painful rounds of dismissals and bankruptcies have actually taken place. In office-accommodated businesses, there is traditionally a strong reaction to economic downturns. Financial sector businesses and business services have suffered heavy blows, and the employment agency sector has likewise witnessed a sharp decline in jobs. Businesses have actually primarily cut back on short-term contracts and external employees, in the

first instance. As the labour market generally has a delayed reaction to a crisis, the prospects for the labour market are somewhat sombre in 2010, with the Dutch Central Planning Office (CPB) assuming a figure of 510,000 unemployed by the end of the year. Many businesses are still confronted with an unfavourable financial balance sheet, and the relatively expensive financing and lower turnover of businesses limit investment possibilities. Furthermore, the public sector has indicated that it wishes to shed some 6,000 jobs by 2011. For the time being, therefore, no strong increase in the demand for new personnel can be expected. Halted market demand ensures abundant office real estate stock The open rental market for office space took a severe blow in 2009. The annual uptake of slightly more than 1.2 million m² meant that the level of the mid-1980s was barely reached. What is significant is that every year since 1996, at least 1.5 million m² has been taken up. There was a cautious recovery during the course of the year, however. In the first six months of 2009, take up was 360,000 m². In this period, there was great uncertainty and many companies adopted a wait-and-see attitude, which led to the demand for office space drying up. In the second half of 2009 demand slowly returned, resulting in a take up of about 900,000 m². Consequently, the total annual take up was still above 1 million m². The increase in demand during the second half of 2009 is primarily the result of postponed removals and the increasing attractiveness of the market for tenants, according to FGH Bank. Tenants can after all profit optimally from the substantial office real estate stocks. The need for expansion,

>> Large bite for open rental market >> Increase in dema 118


Tren d s IN th e office market

on the other hand, hardly played a role. Ultimately, more space was left unused than was taken up. At the beginning of 2010, the amount of office space on offer was greater than ever. With a total supply of 6.5 million m², stock was over 400,000 m² higher than at the beginning of 2009. This is about five times the amount that was taken up, and also indicates that stocks are extremely high. The increased stock is a direct consequence of absent market demand; that much is clear. Furthermore, new offices have been brought onto the market as a result of speculation concerning a large take up rate. This type of speculation often involves new building projects, for which only one or a limited number of large tenants is established. Subsequently, the offices are built anyway, on the assumption that the remaining office space will be marketed without any difficulty. In the current market, however, this is certainly not the case because demand has failed. According to FGH Bank, it is also undesirable that premises came onto the market last year and were almost completely developed on risk. New building plans at lowest point In 2009, despite the lack of demand, a relatively large amount of office space was still realised. Around

1.1 million m² was added to the stock with the completion of new buildings. Construction began on most of these projects in preceding years, when the economy looked better. In the coming years, however, new building production will contract, according to prognoses from the sector association for development/construction companies (NVB Bouw), to around 600,000 m² in 2010 and 400,000 m² in 2011. The saturation of the office market and slight growth prospects in trade and industry mean that much less market demand will arise for new building, and this will put a brake on the financing possibilities, certainly for projects that are not distinguished by their quality or are built on risk. In 2009, therefore, a large correction was implemented for new building plans. Where previously 70 to 80% of all plans with a building permit actually commenced construction, this figure is currently considerably lower. Nevertheless, the pipeline is still well filled with new office plans. The risk is that as soon as better economic times dawn, municipalities and market players will have the opportunity to actually realise their plans. This could lead to a further disruption of the market. In the framework of new building planning for offices, regional attuning is therefore inevitable. Currently – with a few exceptions – this hardly occurs. FGH Bank therefore advocates a more restrictive

Supply and take-up of office space in m² (1985-2009)

x1.000 m2 7,000 6,000 5,000 4,000 3.000 2,000 1,000

Supply

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

Take-up Source: PropertyNL and Vastgoedmarkt

and in the second half of 2009 FG H rea l estate repo r t 2010

119

policy. Above all, only projects that distinguish themselves on the basis of quality, sustainability and need should be taken into development. The initiator will have to take the lead in this, but municipalities also have a crucial role, which begins in the planning. Together with other municipalities in the region, they will have to come to joint agreements, not only about the planning of new building, but also financial equalisation. Almost half of the supply is structurally empty Increasing structural vacancy levels in the office market have gradually and steadily occurred, and, in the recent past, even in times of economic boom, levels have increased. Indeed, the share of the structural component of the supply, that is to say office space that has been on offer for three years or longer, has grown even more rapidly. In 2008, FGH Bank reported that the structural component of the total supply of office space had increased from 20% in 2003 to 42% in 2008. In 2009, the structural component had increased to 45% of the supply. The point has almost been reached therefore where half of the office space on offer in the Netherlands has been empty for more than three years. FGH Bank does not as yet see any indication whatsoever that this long-term empty supply level will decrease, neither absolutely nor relatively.

As far as perception and the treatment of structural vacancy levels are concerned, it is often assumed that whole buildings lie vacant. Analysis by FGH Bank however shows that structural vacancy only occurs in a building that is completely empty in 40% of cases. Of the 60% of buildings that are not completely empty, in the majority (70%) of cases, more than half of the building is to let. Buildings in which there is already partial structural vacancy are very vulnerable. When leases expire, there is a good chance that no new tenant will be found and the building will eventually become completely empty. Given this situation, it is disappointing to realise that in 2009 not even 100,000 m² of office space was withdrawn from the stock. According to NVB Bouw, in the coming years at least 700,000 m² of office space must be withdrawn from the market annually to achieve a healthy market equilibrium over time. There is therefore a yawning gap between the desired level and that which is actually realised. Practically all sectors of the real estate market have for years banged on about the necessity of withdrawal. Often, however, people wrongly blame the incumbent governments. It is expected that the decline in values as a result of the crisis will in time lead to an increasing number of square metres

Structural vacancy: A) Where the object is completely empty or B) where the object is partly empty

A

B

30% 40% 60% 70%

100% of the building

<100% of the building

>50% of the building

<50% of the building

Source: FGH Bank

>> Increasing structural vacancy in office market >> Re 120



being taken out of the market. A current problem is however that quite a few owners have financed their projects with a great deal of foreign capital. The question is thus whether the market is currently ready for large-scale withdrawal. Nevertheless, FGH Bank has ascertained that both investors and developers have now concluded that measures are essential. FGH Bank advocates building up a fund, which can serve as a financial basis for the transformation or withdrawal of office buildings from the market. This can be combined with an obligation for space to be withdrawn from the market that is equal to the space provided by each new office building coming onto the market. Unless there is a healthy market equilibrium at regional level, players will have to demonstrate explicitly that this is the case.

registered transactions has fallen from EUR 138 per m² in 2008 to EUR 135 per m² in 2009. Although lease renewals have not been taken into consideration, it is obvious that tenants can negotiate considerably lower rents. Therefore, tenants are frequently already at the negotiating table for a new contract with the landlord well before the lease period has elapsed.

Decisiveness is the most crucial ingredient for getting such initiatives off the ground. It is a positive sign that managements are increasingly recognising and acknowledging this problem and that the social pressure to intervene is becoming ever greater. FGH Bank therefore expects that within a short time important initiatives will be taken to counter vacancy levels. Nevertheless, in the coming years excessive stock must be taken into account.

Top rents are also under pressure. In 2009, the highest rents fell to EUR 325 per m². This is in line with the level of 2006 and represents a decline of about 6% compared with 2008. Just as in previous years, the highest rents were paid in Amsterdam and around Schiphol airport. In 2009, more lease benefits were again provided. In fact, as a result of this, the trend for rents last year was even more negative than is apparent from the figures. Particularly in locations with high structural vacancy levels, FGH Bank predicts discounts on rent and other incentives steadily assuming even greater importance. In this type of location, benefits on rent can sometimes reach as much as 30 or

Corrected for inflation (real growth), rents have again fallen, moreover. While real rents have declined less quickly in comparison with last year, there is still a negative trend. A period of declining real rents irrevocably means that the investment value of office real estate is under pressure. This was certainly the case in 2008 and 2009.

Transparency in rents diminished The declining market conditions in 2009 are reflected in trends for rents. The average rent per square metre for

Development of average rent increase (real) and economic growth 1988–2009 7,0

5,0

Increase in percents

3,0

1,0

-1,0

-3,0

Real rent increase

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

-7,0

1988

-5,0

Economic growth Source: CPB and FGH Bank

duced transparancy FG H rea l estate repo r t 2010

121

Top rent levels for office space in the Netherlands 1985–2009 (in euros/m²) 400 350 300 250 200 150 100 50

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

Source: FGH Bank

40%. Although such heights have also been reached in previous years, these discounts are encountered more and more often in the current market. Net rents then in fact become increasingly less than net rents, and the value of office real estate therefore remains under pressure, while this may not always visible. This leads to the paradox that in times when there is precisely more need for transparency, it is becoming less and less clear what the trend in rents will actually be. The future requires choices to be made FGH Bank believes that the amount of office space in use reached its height around 2007/2008. There are hardly any indicators that point to a further growth in demand. As a result of the stabilisation of the labour force, no strong increase in office employment can be expected in the first place. While in the medium to long term, employment in business services will rise, other areas, such as the financial services and public sectors, are contracting.

number of jobs in office-accommodated sectors has fallen sharply, and businesses are thus struggling with an excess of square metres. It will take years before this excess has been eliminated. The coming economic recovery will not this time lead to an increase in the demand for new office space. Many entrepreneurs have plenty of room already. In overall terms, according to FGH Bank, the economic crisis will lead to a fundamental change in the demand for office space. With this shift, choices will be necessary: painful choices it should be understood.

Furthermore, the current period requires a new focus on flexible forms of work, for which attention has strangely enough declined in recent years. Striving for sustainable solutions implies however that mobility will also be taken into consideration and that office work will become much more output-oriented. In the coming years, therefore, more organisations will pragmatically and purposefully stimulate flexible forms of work, which will ultimately mean less square metres are needed. Finally, due to the economic crisis, the

>> Future requires choices 122



Summary office market

Many jobs have disappeared in 2009 The number of jobs fell sharply in 2009. Nevertheless, the decline is less than was originally expected. Officeaccommodated sectors are usually more sensitive to economic conditions and were therefore hit harder than other nodes in the economy. For 2010, it is expected that unemployment will rise further. The demand for office space therefore will also be slight in 2010.

Take up of office space extremely low, supplies up to historic levels The annual total take up for office space in 2009 came to 1.2 million m². Take up has never been so low since the mid-1980s. At the same time, supplies have increased to 6.5 million m², which comes to 14% of total office supply. Organisations that contract out or go bankrupt leave space behind. Furthermore, due to speculative new building against the flow, stock has been added to the market.

Structural vacancy continues to increase Almost half of the stock on the open rental market is structurally vacant and has been on offer for three years or longer. To achieve a healthy market equilibrium, large quantities of office space will have to be withdrawn from the market. Up to now, this has occurred only in dribs and drabs. This is often a financial issue. It does not mean that there are no ideas or instruments to force down (structural) stocks, however. In the coming years, additional steps will have to be taken to force vacancy levels down.

New office building headed towards its lowest point In the coming years, a sharp decline in the completion of new offices can be expected. There is much less need for expansion, and market players see the risks increasing. Nevertheless, there are still large numbers of office plans in the pipeline. Therefore, much more regional attuning is necessary, and offices should be constructed only if there are appropriate reasons.

Incentives increasing, rents less transparent The downward pressure on rents continued in 2009. Both average rents and top rent levels fell by several per cent in the Netherlands. This is normal under current market conditions, with declining demand and increasing stocks. As discounts on rent and other benefits are exerting greater influence, it has become more difficult to obtain proper insight into the real trends for rents.

High point of office space in use has been reached The growth in office-based employment that we have seen in previous decades is at an end, and the amount of office space in use has probably reached its peak. The labour force will contract over time, and the office-accommodated sectors are barely growing. Furthermore, many businesses already have space to grow in their current accommodation. Social developments are playing a role too, including the increasing need for flexible workplaces. Ultimately, these developments will lead to fundamentally less demand for office space. The market is ready to make new choices.


123

124


IN TERVIEW jac qu es kwak

“The crisis has a cleansing effect’ Jacques Kwak:

“Naturally, the current crisis in real estate is in the first place a financial one,” asserts Jacques Kwak, Senior Partner in the Amsterdam office of Boer Hartog Hooft (commercial real estate brokers, investments and consultancy) and ex-Chairman of NVM BOG. But, he argues, in comparison with earlier downturns, there is also more of a crisis in confidence. He asserts, “The time is therefore ripe to think collectively about the formation of an independent regulator for real estate.”

These are difficult times for estate agents. A drop in demand and falling prices have put the market under considerable pressure, and it reminds Kwak of the situation in the housing market at the beginning of the 1980s. Prices fell even more steeply then, after they had increased very substantially in preceding years, and, likewise, a massive fall in demand resulted. This has now been somewhat limited due to the historically low interest rate. “Seen in that light, the conclusion could be that in the past we missed a chance to phase out mortgage interest relief,” says Kwak. “If that had happened, the housing market would not have to suffer now. Think about it.

If a household could deduct half of the 12 per cent mortgage interest in 1978, that always comes to six per cent. That is more than what has to be paid now for a mortgage loan. But, anyway, the political establishment at that time did not dare to take that step.” Commercial real estate in turn is much worse off in 2010. “The real estate market was, at the time of the crisis at the beginning of the 80s, also most certainly partly the cause of the problems. Indeed, over production, particularly in the office market, led to an enormous surplus in supply. We are still stuck with this, and, more than ever, we are noticing that existing stock is suffering from it. The situation

concerning stock is getting further and further behind. In the past, everything turned out fine, but the question is whether that will also happen now. Old real estate actually less and less fulfils current requirements, especially in the field of sustainability. Furthermore, the appearance of many properties leaves much to be desired. Certainly in comparison to what is currently being built.” Selling ice in summer is not difficult Nevertheless, we must always see these matters in perspective, opines Kwak. “In greater Amsterdam last year, 300,000 m² of office space was let. Compare that with 1985, when for the first time the magical boundary of 100,000 m² was exceeded. We are now 25 years further on and three times that much is seen as a dip in the market. It is thus relative.” He also recognises that these times require estate agents to perform to their maximum ability. “We will absolutely have to do more work than in the past, but that is not serious. Selling ice in summer is not difficult; the art is in achieving your turnover in the winter. The situation also has a slightly cleansing effect because


125

“What goes up must come down. Everything that increases with more than a reasonable relationship to inflation collapses again after a certain time”

everyone’s nose has been rubbed in the dirt, and people realise that the opportunities are not unlimited. The quality of the service is certainly very important. Furthermore, a clear shift from transactions to consultancy has been noticeable in the past year.” Kwak is nowadays more often than before called in to examine financed portfolios. “Banks that have financed developers or other players had found everything fine in the past, as long the interest and repayments were paid. Now, they primarily want an estimate of the situation: what the underlying value of the portfolio is and what alternative perspectives exist. We have further noticed that the number of mergers between corporations is rising. So, in that context too, we regularly have to closely examine the whole portfolio, both existing property and what will be developed.” Sale value not always the logical starting point There has been a lot of commotion concerning the underlying value of real estate portfolios, and this is certainly the case in times of crisis. According to Kwak, this has everything to do with the manner in which it is valued. “For listed companies nowadays, you have to value according to the International Financial Reporting Standards. The starting point for this is the value at sale. That is illogical because an investor intends to hold on to the real estate. Actually, it is therefore very

126

strange that every year a review takes place to ascertain whether the sale value has increased, which is subsequently processed in the books, expressed in the profit and loss account and paid out in dividends and performance bonuses. While, in fact, this concerns the results of market development and not the results of any efforts. Real estate has in the past 20 years undergone a structural increase in value, which is slightly above inflation. Within the market, however, incidental value increases of more than 20 per cent on an annual basis have been booked. This type of increase just cannot persist in the long term. What goes up must come down. Everything that increases with more than a reasonable relationship to inflation collapses again after a certain time. This is now the case.” This explains some of the problems in the real estate market. Kwak notes, “Problems that could have been avoided, such as the determination of the yield, should be more focussed on the cash flow coming from the real estate. An office that is empty can still have a certain value but has a negative cash flow. A rented building produces money, however, and this can be valued. You must therefore always look at the cash flow because an investor has to pay pensions and insurances from it. I think this is a more important criterion than the underlying value of the real estate.”


Huge challenge in care sector Meanwhile, existing stock in the corporate market is in particular beginning to experience more problems. New building production should thus be looked at, argues Kwak. “New building is never possible without the government. It has the primary responsibility to consider whether anything at all can be added to the stock. The problem is that municipalities have thrown not a few but often a great many stones. After all, they also earn a great deal of money from new building. We should therefore certainly look at the players who make new building possible. Nine out of ten project developers are financed by the banks to a very great extent. They could be much more critical in this for example by asking themselves whether a new development has any perspective at all and what it will subsequently mean for the rest of the real estate they have in their in portfolio. For new office development, this could lead to very different decisions.” At the same time, there are also opportunities. Kwak says, “Care real estate is a very important new string to our bow. If you talk about opportunities for investors and banks, there is an extremely big challenge primarily in that sector. Previously, all the care real estate was financed by the banks, it is true, but fully covered by the government. Nowadays, almost all care institutions are themselves responsible for this. Also, because charging for accommodation costs is related to the price per bed, care institutions consequently see real estate not as an asset but a means of production, like an ambulance. This provides an opening in the market. Care real estate as an investment will play an increasingly important role in the future.”

IN TERVIEW jac qu es kwak

“People can earn a great deal of money but may also suffer enormous losses. Independent supervision can change this.” Time is ripe for independent supervision Confidence will also play a greater role, according to Kwak. The current discussion about integrity in the real estate sector should be taken extremely seriously, as far as he is concerned. “There are rotten apples in every basket. This cannot be prevented. But I think the time is ripe – certainly if you think about how much money circulates in the sector – for us to start jointly considering an independent regulator for real estate, such as the Dutch Competition Authority, which regulates the field of competition, the Financial Markets Authority, which

regulates financial institutions and the Dutch Care Authority, which is for care institutions. This is necessary, even if it is only to obtain a clear picture once more. Currently, the national government and municipalities are actually always behind events. They are confronted with conclusions afterwards because they do not know what is happening. Organisations such as the NVM, IVBN and Neprom are primarily focussed on the profession and the interests of the professional group and much less on supervision. I could therefore very well imagine that on the part of the national government an institution will be established to oversee

the whole real estate market and also adequately supervise it. We are discussing a sector in which many thousands of millions circulate annually and where people can quickly be Himmelhoch jauchzend or zum tode betrübt. People can earn a great deal of money but may also suffer enormous losses. Independent supervision can change this.”


127

Trend s i n t h e R e ta i l ma rket

renewal in a contracting market

128

For a long time, Dutch retail trade policy has been almost completely characterised by the construction, upkeep and, where possible, strengthening of a functional retail hierarchy. Retail locations are sub-divided within that framework into core retail areas in town centres, urban district centres and district and neighbourhood shopping centres. Due to increases in scale and specialisation, new retail areas have emerged in the Netherlands, which specialise in a certain retail need or sector. Examples include Factory Outlet Centres, high traffic locations and out-of-town retail development locations. New retail projects will be developed in the future, primarily in combination with leisure and perception, and redevelopment, restructuring and sustainability are also gaining more ground in the retail market. Furthermore, consumers are increasingly using the Internet rather than visiting shops, which explains the rapid emergence of web based retail outlets. Consumer spending in the retail sector has increased less than the amount of new square metres of retail space in the past few years, and, as a result, turnovers per square metre are under pressure and retail overhang is threatening.

>> 129

Consumers remain reticent Economic recessions usually hit consumers directly in their wallets. It was therefore to be expected that consumer spending in 2009 would be lower than in the ‘good’ years before. Here, a distinction must be made between the non-food and food sectors.

supermarket chains even saw an increase in turnover in 2009, by about 3.5% compared to 2008, but, in the latter months of 2009, sales of foodstuffs and luxury goods declined. The poor economic climate has made consumers more priceconscious. As supermarket chains tend to focus on price, the price sensitivity of consumers has also increased. Given the price war in 2003, renewed fierce price competition is therefore expected in 2010, especially as the supermarket chain Jumbo has taken over the Super the Boer concern and other supermarket chains are also seeking mergers or takeover candidates. Positions in the supermarket sector have not yet been fully consolidated, and the central question is who will survive longest in the battle. Medium-sized supermarket chains and specialist shops will especially encounter difficulties in the near future. In the longer term, FGH Bank expects the market to be restructured again, after which ultimately fewer but larger supermarket chains will remain.

During an economic decline, the non-food sector is usually the first to suffer, which is apparent in the current downturn. Sales of consumer durables have especially strongly declined. Some sectors have been hit hard, such as furniture, clothing and shops that focus on consumer electronics. Consumer confidence is still at a low level, and consumers perceive it is not a good time to make large purchases. Willingness to purchase has thus fallen heavily. The deepest point was reached in March 2009. While it is true that Dutch consumers became somewhat more optimistic in the latter months of 2009, a rapid and comprehensive recovery is not expected, based on economic forecasts. With increasing unemployment and limited growth in income, confidence will at most slightly improve, according to FGH Bank.

Top locations and other areas are growing apart Due to rising turnovers, the retail real estate market has experienced a prosperous period for many years. However, the good days are over for the time being. Stocks of retail real estate rose in 2009 to more than 900,000 m². This seems slight but is clearly more than the level of previous

The economic crisis has had a less negative effect on turnover in the food sector, particularly supermarket chains. The Dutch

Development of consumer confidence (1988–2009)

40

20

0

-20

-40

Consumer confidence

Economic Cimate

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

-80

1988

-60

Willingness to purchase Source: CBS

>> Sales of durable consumer goods strongly down >> The 130


Tren d s IN th e retail market

Supply and take-up of retail space in m2 (2003-2009)

1,000,000 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2003

2004

Supply

Take-up

2005

2006

2007

2008

2009

Source: PropertyNL and Vastgoedmarkt

years. The total vacancy level in the Netherlands amounts to 5%. It is primarily the C locations, or the shopping streets leading to the main shopping areas, which in many towns are confronted with increasing vacancy levels. But in some (medium-sized) towns, B locations are also suffering from the pressure of the market and vacant stocks are rising. This confronts both municipalities and market players with the important task of countering increasing vacancy levels. Consumers will after all directly associate empty shops with an unpleasant and unattractive retail area, and that deters them from returning. The changed economic climate also has consequences for rents. The extreme rents that were formerly paid for top locations are no longer being achieved. The credo: ‘for you there are ten others’ applies only to A1 locations in the largest cities; elsewhere this is no longer true. It is remarkable that the amount paid for fixtures, fittings and equipment for these locations has largely evaporated and retailers have more power and thus also greater room to negotiate. Rents in the shopping streets leading to the main shopping areas and outside central retail areas have fallen sharply due to the decreased demand. In B and C locations, rent growth has turned into rent discounts. The difference in rent between these locations and the consistently good A1 locations has therefore further increased. There is an additional dichotomy in the retail market. A1 locations, urban district centres and high-traffic locations remain stable and favourable. They focus on large masses and have a clear functional role. The problems will mainly occur in B and C locations and outdated district and neighbourhood retail centres.

Retail overhang in contracting regions Despite the changed market conditions, the number of developers’ new building plans is decreasing only in dribs and drabs. In other words, they are postponed for the time being. The number of completions will therefore also stay at the present level in 2010 and only start to decline from 2011. The reason for this is that planning requires long preparation and consequently reacts relatively late to economic changes. The Netherlands is already top of the league in Europe, with 1.7 retail metres per resident, and, if all the retail metres under construction are accounted for, every resident will have 1.84 m² by 2012. According to FGH Bank, a number of regions cannot avoid looking more critically at the extensive planned stocks. The regional differences in the retail market have actually become greater due to the economic crisis. The Netherlands has now already attained the maximum number of square metres of retail area in a number of places, which means that a serious discussion will have to take place about the utility and necessity of new retail areas in contracting regions, as it is here that the problems will manifest themselves. New shops and amenities are often regarded as the ‘answer’ to a threatened fall in the number of residents. There is also greater need for the collective harmonisation of retail planning, to prevent too large a quantity of retail metres being developed, with retailers making insufficient turnover to keep their heads above water. Rearrangement of peripheral locations Peripheral retail locations is another sector where too much

e party is over for the time being FG H rea l estate repo r t 2010

131

stock is posing a threat. These locations, on the edges of towns, have emerged like toadstools since the beginning of the 90s. About one in three municipalities in the Netherlands has a so-called out-of-town retail development location, and both the number of shops and the amount of retail metres have increased strongly in the past decade. The emergence of these locations is thus an important cause of the total volume growth in retail space. The Netherlands currently has around 140 out-of-town retail development locations, and their share, expressed in metres, amounted to around 13.5% of total retail stocks in 2009. The stock of this type of shop will increase further, but the question remains whether there is sufficient market space for

all the new building plans. The catchment area of out-oftown retail development locations has in general grown steadily smaller in recent years. In the past, an out-of-town retail development location had a catchment area that comprised several municipalities and sometimes even a whole province. Nowadays, the catchment area is in certain cases no larger than an urban region or is only part of it. Given this trend, it can be inferred that retail businesses now have to make a relatively large part of their already declining turnover from their primary catchment area. A hindering factor is that the different locations have relatively little discriminatory capital, due to the high degree to which shops are tenanted by retail chains.

Top rent levels for retail space in the Netherlands 1989–2009 (in euros/m2)

2,500 2,250 2,000 1,750 1,500 1,250 1,000 750 500 250

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

0

Source: FGH Bank

>> Look more critically at the planned stock >>Little d 132


Tren d s in th e Retail market

The ambitious planning volume of peripheral locations therefore brings with it necessary risks, not so much for the new building plans themselves, as they are usually reasonably well rented out, but for larger shops that are solitary and small out-of-town retail development locations. Here, according to FGH Bank, problems are threatening to emerge in the coming years. These locations have a limited regional function and too little discriminatory capital. By opting for new building in such a situation, it is implicitly accepted that these locations will ultimately be confronted with vacancies. It would benefit the market if account was also taken of these consequences in order that the vacancy problems in industrial buildings and offices could actually be limited to a minimum. Multi-channelling is breaking through An important structural trend that has affected the functioning of retail areas is the emergence of e-tailers. Web sales cannot be stemmed, turnovers are rising fast and the number of web shops is increasing greatly. Consumers spend more and more money online, while they spend less and less in regular shops. The turnover for online consumer spending in the first half of 2009 grew further to EUR 2.7 billion, an increase of 19% compared with the same period in 2008. It is estimated that total spending via the Internet in 2009 will come to approximately EUR 6 thousand million, 20% more than in 2008. According to forecasts, the share of online sales in retail trade turnover will increase from 3% in 2005 to around 10% in 2012. Ever more products are sold via e-tailers. While holidays and travel still account for the largest part of their total turnover, the purchase of consumer electronics via the Internet has already become commonplace for many. As far as buying clothes is concerned, consumers are increasingly changing their behaviour. Fashion

brands are the fastest growers on the Internet, and consumers now buy about 17% of their clothing and shoes on line. Among others, WE, Espirit, Mango, H&M and Zara have shown that multi-channelling, where retailers offer their products via several sales channels, works very well. In addition to being a purchasing channel, the Internet is above all also a means for consumers to find out about what is on offer. As a result, the function of the traditional shop is changing. Consumers are increasingly price conscious and will therefore also respond much more to price differences. As a result of the emergence of Internet shops, the market volume for existing retailers is declining, and the spatial consequences in shopping streets will become more and more visible. After the period of economic decline, it will take longer before shops are filled again, and the differences between top locations and other areas will then increase still further. This, even with similar consumer spending and floor productivity, will lead to an excess of physical retail metres. Buying and selling via the Internet has advantages and disadvantages. On the one hand, consumers experience a lack of human contact, service and a certain form of brand perception. On the other hand, reliability and confidence is increasing. Furthermore, ease, flexibility and a lower price have played an important role in the substantial growth in the previous period. The most important task for the retail market in the coming years is that stocks (physically or via the Internet) will have to be much better attuned to what consumers want. Retailers who succeed in cohere their online activities with their physical store perfectly will be the future winners. Shopping will thereby become a genuine demand-driven market, where consumers ultimately determine the product ranges and pricing.

Turnover development in home shopping 1999–2009 (in millions of euros)

€ 7,000 € 6,000 € 5,000 € 4,000

€ 2,000

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

€ 1,000

2009

(estimated)

€ 3,000

Source: Thuiswinkel.org

istinctive capacity FG H rea l estate repo r t 2010

133

The importance of leisure and perception is growing Partly in response to the increasing competition from web shops, in retail areas there is a search for new forms of discriminatory capital. Leisure, as an addition to the retail range, is therefore crucial. Increasing demand for leisure has been fuelled by more free time, greater mobility and rising prosperity. Consumers are searching more and more for entertainment, different experiences and, above all, new perceptions. Entertainment will therefore be even more tightly interwoven with the retail function in the future. In the field of leisure, a distinction can be made between central areas and peripheral locations. Central areas accommodate the largest concentration of leisure facilities, namely 30% of the total. In city centres, where fun shopping has traditionally been important, leisure is combined primarily with catering. Furthermore, there are many new shops that include increasing numbers of perception elements in their concept. Examples include single-brand stores, such as Apple, Heineken, Nespresso and Rituals. In previous years, various initiatives have taken place to add leisure elements to retail areas, but the Netherlands remains an uncertain domain for innovative shopping and leisure concepts. The combination of retail and leisure still has only a few appealing and successful examples. Often, they are experiments, and it is precisely this that investors and financiers are critical of in a boom time, let alone in periods of recession. An example is the discussion about the development of a mega mall, which has been mooted in three different locations. Nevertheless, there are still over 500,000 m² of combined leisure/retail projects planned. The largest projects are Scheveningen-Port, the GETZ Entertainment Centre in Amsterdam, the Bavelse Berg in Breda and the sport and leisure centre Trivium Leisure Centre in Etten-Leur. There are also plans for a large-scale retail and leisure project with international retail, hotels with congress space and a theme park in the neighbourhood of Schiphol airport. Another distinctive and innovative concept is the Rotterdam Market Hall. It can be concluded that there are sufficient plans, but implementation turns out to be fraught with difficulty time after time. The retail and leisure stock should in future increasingly match the demands of the ‘fickle’ consumer. Only sustainable concepts in multifunctional locations with a large catchment area will have good prospects, according to FGH Bank.

retailers increasingly formulate policy concerning corporate social responsibility (CSR), with concrete objectives in the area of sustainability. In the housing and office markets, it is now impossible to imagine a lack of policy with regard to sustainability. But entrepreneurs in the retail market are still behind on this point, certainly in comparison with other European countries. This is partly due to the functional retail hierarchy and the large quantity of solitary retail premises in city centres. Nevertheless, the importance of sustainable retail real estate is increasing substantially. The sustainability of retail real estate in the Netherlands is primarily a redevelopment problem. Expansion of the existing stock by new building has an increasingly smaller share in the Dutch retail market, while the demolition and redevelopment of existing centres is advancing. In 2007, only 5.2% of the completions related to demolition or redevelopment. In 2008, this had already increased to 15.5%. Opportunities in the long term exist thus primarily in the restructuring and redevelopment of existing, outdated central areas, district shopping centres and the older home furnishings boulevards, according to FGH Bank. Sustainability will also remain an important theme in the coming years. The trend towards sustainable purchasing behaviour among consumers began earlier, but now as many as three-quarters of consumers indicate that they will be more engaged in this in the coming years. There is thus still sufficient work to be done within the Dutch retail market. The increasing desire of consumers for sustainability, but above all also for honesty and originality, can help facilitate greater diversity in the retail stock. It is significant that in the supermarket sector the share of biological products and shops (Marqt, The Natuurwinkel, EkoPlaza) has been growing for years. A major proportion of consumers moreover perceive that shops themselves must also become more sustainable. In short, sustainability provides the retail market with clear opportunities. According to FGH Bank, social responsibility will become increasingly visible in shops themselves, within the shopping environment and in the sustainable quality of the urban surroundings over the coming years.

Sustainability of the retail market increasing An increasing number of developers, investors and retailers recognise the social trend towards sustainability. Large

>> Leisure as a supplement to retail is crucial 134


Tren d s in th e Retail market

Summary RETAIL MARKET

Consumers are saving, non-food hit hard The economic crisis has resulted in consumers spending less money and saving more. This has led primarily to a decline in turnover in the non-food sector. The most sensitive sectors, such as home furnishings and consumer electronics, have seen turnover fall by more than 10%.

Market growing further apart, top locations remain interesting The economic decline has affected market balance in retail real estate. The uptake of new retail metres has declined, while the availability of stock has increased. The market is tilting slowly but surely, which has affected rents. The A locations, where there is a great deal of demand from (inter)national retailers, will remain functioning despite the economic contraction. In other areas, however, vacancy levels will increase and rents will fall. A firmer separation line between top locations and other locations is emerging. Meanwhile, the (rent) problems in B-locations are growing.

Supermarket chains are in the black, competitive pricing is increasing The supermarket chains saw a slight increase in turnover last year but much less than in preceding years. Serious competition will consequently be rekindled. The takeover of Super de Boer by Jumbo has changed the dynamics in the market. The coming period will be characterised by retention of market share, partly due to this, which means that players will compete with each other on price.

Retail overhang threatened, new choices needed The current market conditions make it clear that the number of retail metres has strongly increased in recent years. New plans must therefore be very critically held up to the light. In contracting regions, there is threatening retail overhang, and better attuning of planning must be achieved via regional collaboration. Vacancy is also threatening in peripheral locations, as new plans are added to the market en masse. Market players are currently postponing plans, but too many retail metres will still be added to the stock. After governments and market players have realised this themselves, they will have to embark on a new direction together.

Multi-channelling, leisure and sustainability Three trends will strongly influence the market in the coming years. The first trend is multi-channelling. The emergence of web shops and the Internet will lead to more interactive relationships between retailers and their clients. Secondly, developers will have to apply themselves more to sustainable concepts and the use of contemporary sustainability techniques in the new building of retail real estate. Thirdly, new planning will have to be combined much more with leisure.


135

Trend s i n t h e i n d u strial real estate mar ket

Fall in world trade leads to lower investment

136

Faltering world trade and uncertain economic prospects have led to declining business activity in 2009. As a result, the occupier market for industrial real estate has been affected. The effects can be seen not only in the free rentals market, but also in the market for own use. The economic prospects provide little hope for a powerful recovery in demand, and the outlook has rather worsened for many business parks. Functionally and qualitatively, these parks no longer comply with modern requirements, and, consequently, stocks have increased sharply. A large part of the problem is structural in nature because too little space has been withdrawn from the market, and there is insufficient investment in the sites. When the Business Parks Covenant was concluded last year, an important step was taken to facilitate positive change. For professional market players wishing to invest in business premises or regions, new opportunities have now emerged.

>> 137

Development of producer confidence (1985–2009) 15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

-25

Source: CBS

Confidence slowly returning to producers The mood in the first few months of 2009 was dominated by great uncertainty and passivity in all economic sectors. Many order books ran dry; the signals from the economy were anything but confidence inspiring. As a result, in February last year, producer confidence reached an unprecedented low point. Since then, however, market sentiments have improved. Production volumes are rising slightly and there is again more demand, thanks to restocking, which was necessary for many companies. Nevertheless, the economic climate is such that, at the end of 2009, there were certainly more negatively than positively inclined producers, but the expectation is that producer confidence can only improve again during the course of 2010. It is clear that the economic crisis has left a deep impression. Economic growth expectations for the coming years are consequently moderate, and previous financial crises show that it can take a long time before the loss of production has been compensated in the real estate sector. An important factor that can hasten recovery is the development of world trade. The open Dutch economy is highly dependent on it. Although towards the end of 2009 improvements occurred, Dutch export volume last year

declined by about 8.5% on average compared to 2008, and this could not be prevented. In 2010, for example, Rabobank expects a moderate growth of 4.5%. Beyond 2010, only relatively limited growth of around 4% should be expected. This growth is modest because in the period before the crisis there was an average annual growth of 8%. This situation has consequences for the demand for industrial real estate. Little new industrial real estate involved The economic crisis has clearly had repercussions on the demand for industrial real estate. In 2009, the total take up of industrial real estate fell to 2.3 million m². It has dropped over 40% compared to 2008, when take up was 3.9 million m². As in the office and retail markets, in the second half of the year, there was more user activity in the industrial real estate market. In the first half of the year, only 730,000 m² were taken up. The third and fourth quarters scored better with an take up of 630,000 m² and 908,000 m², respectively. The sharp decline in 2009 is directly associated with the fragile confidence in the economic growth of business enterprises. The growth of medium-sized and small businesses has for a long time generated a great deal of demand for industrial real estate. Now this segment has been affected by contraction and business closures, an important

>> Market sentiment has improved >> Equilibrium within t 138


T rend s in t h e in d u stria l real estate m ar ket

motor driving demand has gone. Throughout the Netherlands, the effects at local level are visible. After several stable years, industrial real estate stock increased to 8.5 million m² in 2009, and, as a result, equilibrium in the industrial real estate market was further disrupted. Stocks are growing because every year a great deal of industrial land is issued and buildings are developed at risk. The problems in the industrial real estate market have many similarities with the office market, albeit the obsolescence of business locations has been visible for longer. Redevelopment or revitalisation of these sites is often a complex and lengthy process and has not occurred at sufficient pace to date. Heavy pressure on rents Rising stocks and reduced demand has affected rent levels in the market. The average rent for industrial real estate in the Netherlands came to EUR 48/m² in 2009. This represents a decline of 4% compared to 2008, when the level was EUR 50/m². In 2007, the average rent was EUR 51/m². With rental transactions, furthermore, discounts and other incentives are increasingly being offered.

Top rents in the Netherlands have declined. The highest rents are paid for logistics centres around Schiphol airport. Here, the top rents fell from EUR 90/m² in 2008 to EUR 85/m² at the end of 2009. This development is reflected in many key economic areas within Europe: the higher the international component of the location, the more serious the consequences for the rents. Around European airports in particular, rents for industrial real estate have been adjusted downwards. The relationship with developments in the global economy is most pronounced precisely in this type of location. Logistics temporarily ‘on hold’ The strong growth in the logistics sector in previous years slowed down in 2009. The sector was able to grow for many years due to globalisation, the growth of the world economy and the professionalisation of world trade flows. As a result of the crisis, however, the demand for logistics activities has fallen sharply, due to which the uptake of distribution centres has also declined. The latter months of last year signalled an improvement in world trade, and, partly due to this, the Dutch economy came out of recession in the third quarter. As there is overcapacity with many businesses,

Supply and take-up of industrial real estate in thousands of m² (1999–2009)

9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000

Supply

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

0

Take-up Source: PropertyNL and Vastgoedmarkt

the industrial market disturbed FG H rea l estate repo r t 2010

139

Top rent levels for industrial real estate 1987–2009 (in euros/m2) 90 80 70 60 50 40 30 20 10

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

Source: FGH Bank

according to FGH Bank, it will nevertheless take some time before the demand for logistics space again increases. The centre of gravity of world trade no longer lies as self-evidently in the western economies. It is more and more perceptible that the economies of populous countries in Asia are becoming increasingly dominant. Furthermore, countries like Brazil, Russia and Mexico are also becoming important. What characterises such countries is strong economic growth combined with a rapidly growing young population with improving prospects and aspirations. As prosperity in these nations grows, the domestic demand for products and services likewise increases. World trade flows will consequently become more diffuse in the coming years, and part of this trade will move to other countries and continents. This does not diminish the fact however that Western Europe will remain of great importance as a sales market and that ultimately here too the flow of goods will again increase. According to FGH Bank, the Netherlands is structurally well placed: it possesses the infrastructure and know-how to claim a strong position. The logistics market is therefore only temporarily ‘on hold’. Business Parks Covenant An important step for the future of Dutch business parks was taken at the end 2009. The national government, along with the provinces and municipalities, signed the Business

Parks Covenant 2010 – 2020. The covenant is based on the recommendation of the Task force for the (re)development of business parks and follows from the government’s ’Agenda 2008 – 2009 revalidation approach to business parks’. The central goal of the agreement is the promotion of a healthy economic climate for establishing a business, where open landscapes are conserved and cluttering of the landscape is countered. In total, it is estimated that the Netherlands needs about 11,000 ha of industrial land up to 2020, which will have to be achieved largely via restructuring. The government has reserved EUR 400 million for the accelerated restructuring of 6,500 ha of industrial sites, and this will be released in the period up to and including 2013. Nevertheless, this amount is in no way sufficient. In total, minimally EUR 2.5 billion is necessary. Therefore, a substantial contribution is expected from the provinces and the municipalities and also from various European funds and the business community. No open-endedness, fewer new locations The new route that has been taken is not without obligations. Municipalities are obliged to cooperate with the policies concerning new business parks. For too long now, they have justified their generous land-issuing policy by primarily pointing to its affect on unemployment. Due to the development of a large number of small and locally-oriented

>> Stimulation of a healthy economic climate >> More mar 140



business parks, however, the price of land has been simultaneously depressed, and too many poor-quality sites without a sustainable perspective have been created. With the current business park policy, new locations are therefore to be scaled up to regional level, and there will thus be fewer but larger sites. The provinces are to be given a leading role in this. They are to inventory the need for new sites and will ultimately decide on new locations. Furthermore, the municipalities will have to clearly show that new locations are necessary: that there is genuine demand and that this demand cannot be catered for on existing sites. It also follows that the restructuring of existing locations will have priority over the development of new regions. In view of the scope of the problems, this is in itself a logical position, but it is strongly focussed on the existing stock. According to FGH Bank, the demand is actually to a significant extent focussed on locations that have a different profile from existing business parks. It thus remains to be seen whether the demand-oriented approach is manageable in practice. Ultimately, according to FGH Bank, financing is the greatest challenge, and the land policy to be followed is crucial. It is recommended that part of the revenues from issued new business parks should be used for the benefit of restructuring and improving existing sites. Furthermore, regional collaboration in the planning of sites should also receive a financial component, namely via the equalisation of land revenues. For municipalities, equalisation can be a bitter pill because revenues could flow to other municipalities. Precisely because of this, strong regional direction is necessary.

sound and fair; furthermore, what is required in practice would be relatively simple and effective to implement. The most important thing is perhaps that there is now a central vision for business parks policy, and a course has been chosen for the coming years. Up till now, such a strategic framework had been lacking, and there was hardly any firm direction. The covenant does not go into detail about changes in function for existing business parks, however, and parts of the business park stock could actually be taken out of the market, to be given back to nature or transformed into residential areas, for example. According to FGH Bank, significant strategic opportunities lie precisely in these changes in function. The covenant offers various interesting opportunities for market players. The government, provinces and municipalities are actually underwriting the lack of market dynamics in the present industrial real estate market, which now comprises primarily owner-users because entrepreneurs do not consider the rental of industrial real estate as self-evident. A more market-oriented business parks policy should bring about changes in this, as can be seen in the UK, for example, and increasing interest can also be expected from the market players themselves. As soon as the development of business parks takes place within a broader area development set up, there will be much more focus on the long term and on the retention of value of the location and the real estate. This is an essential criterion for investors. Part of the covenant includes park management, and, in recent years, necessary experience has been gained on the professional management of such sites. As a result, a more market-oriented policy can be achieved, which can in turn facilitate a slow but sure shift from buying to renting.

Central vision of future course FGH Bank expects the new agreement to break the existing impasse because the reasoning behind it is both logically

rket-oriented implementation policy FG H rea l estate repo r t 2010

141

Summary industrial real estate market

Producer confidence improving, crisis leaving an impression Producer confidence reached its ultimate low point at the beginning of 2009. The uncertainty was great, and the number of industrial orders declined sharply. Since March, confidence has grown again. Production has increased, partly due to restocking. Nevertheless, the recovery is still fragile, and the consequences of the crisis will be felt for a long time.

Market demand declining, industrial real estate supply to record levels Total take up almost halved in comparison with 2008, but take up clearly recovered during the year, after almost no user activity in the first few months. In 2009, after several years of stable supply levels, a large amount of industrial real estate was added. Just as in the office market, there is no suitable solution for the structural supply component of the industrial real estate market.

142


Rent levels declining The rents for industrial real estate fell in 2009 over the whole range, to an average level of EUR 48/m². Furthermore, rent discounts are being given in an increasing number of cases. The top rents have also fallen. This process is visible in many European core regions, especially in logistics locations.

Logistics sector affected The logistics sector has been seriously affected by the stagnation in world trade. This is visible in the whole logistics process. The demand for logistics space therefore declined sharply in 2009, and demand will remain slight in 2010. A fundamental recovery can be expected only in the medium to long term.

New focus on business park planning The Business Parks Covenant signed at the end of 2009 should ensure a more market-oriented business parks policy that pays attention to spatial consequen ces. Regional attuning is important because this can prevent sites being issued haphazardly, and revenues can benefit the redevelopment of existing sites.


More possibilities for market players The parties associated with the covenant have advocated a larger role for market players, and more attention for the industrial real estate market can be expected from these players themselves. When sites and real estate are developed for the longer term, it becomes more interesting for both investors and other real estate players to invest. Professional park management is of course an important condition.


143

144


IN TERVIEW Simon d e g raaf

“The sector had become spoiled” Simon de Graaf:

With a good project, the costs are in favourable proportion to the benefits, if the location is good and the demand from the market is optimally satisfied. Such projects are just about always realised, according to Simon de Graaf, crisis or no crisis. He believes that these

rates made it ridiculously easy to obtain funding for projects. I personally think it is bizarre that you can develop projects with almost 100 per cent borrowed money and not regard that as a completely unhealthy situation.”

basic criteria have been lost sight of all too often, however, and therefore does not have much sympathy for project developers who have ended up with problems. De Graaf says, “Hopefully, everyone now has both feet on the ground.” Since he entered the world of real estate, some 34 years ago, Simon de Graaf (chairman for various developer/ builders, ex-Chairman of the Neprom, Director of BAM in Germany and Director of DGC Simon de Graaf Consultants BV in Bilthoven) has seen reality fundamentally change. He notes, “The situation leading up to the crisis at the end of the 70s/beginning of the 80s was very different to now. Project development was in the first place heavily dominated by a number of big players in the housing arena, the very sector that was seriously affected. Due to interest rates and inflation rapidly increasing and employment also declining, demand fell away, which led to a dramatic decline in the sales of free sector and subsidised owner-occupied housing. This in turn led to a very severe fall in housing production, and a number of development companies were therefore hit very hard, especially those players that developed projects to

manage their own building production capacity. At the time, the national government also took substantial measures to transform the enormous quantity of owner-occupier housing under construction, or even already finished, from subsidised owner-occupier into subsidised rented housing, but at the risk of becoming unsaleable due to the crisis. This effectively saved various companies from ruin, particularly those that promptly and drastically intervened. Some others, on the other hand, thought that there were sufficient financial resources to endure the crisis, and they ultimately went under.” Completely unhealthy situation The situation then is not comparable to the crisis now. Simon de Graaf argues, “This was primarily caused by a completely confused financial sector. The gigantic quantities of money that were pumped into the market in combination with extremely low interest

He says this particularly because increase in value is seen as a given. He continues, “People became spoiled, and then everything automatically goes wrong if there is a downturn in the market. I have been through many different periods, which has taught me that things can just as easily and also very quickly go down again. For me, a proper, solid risk analysis is the guiding principle: can the loss be borne if there is a downturn in the market? If you don’t attune your strategy to this, you will not survive.” De Graaf is afraid that heavy blows will now be felt: “For many projects, refinancing is an enormous problem. Banks are still prepared to provide finance but want the players to do more themselves. The ultimate effect is that a number of companies will not survive or production will have to be severely cut. Recently, extremely creative and successful free developers have arrived, who are in general very effective. They have definitely provided a certain dynamic within the sector. But I fear that these are usually players who are generally weakly funded and thus kick the bucket first.”


145

“If there was an economic downturn, there was therefore primarily investment in the construction sector. That has finished and will not return, in my view.”

No longer assume intervention This situation will occur all the more because the government will no longer intervene as it did in the previous century. De Graaf notes, “In the past, housing construction – in fact the construction sector as a whole – was used as a business cycle-driving sector. If there was an economic downturn, there was therefore primarily investment in the construction sector. That has finished and will not return, in my view. The construction sector is no longer a business cycle-driver, and it is unsurprising that the share of the sector in the Gross National Product has declined considerably. Naturally, the government has tried to mitigate the effects of the crisis with a number of stimulation measures and by investing in the infrastructure, which has had a definite effect. But the situation cannot be compared with former times. Since the grossing-up operation, the housing return is no longer centrally directed by the government. Previously, some 70 per cent was directly influenced by the government, paid or subsidised, and 30 per cent by the market. This used to be the other way around. The sector can and may no longer assume that there will be any strong intervention.” De Graaf furthermore doubts whether that is so bad: “If there is no need for a product, why should the government stimulate it? Everywhere, there are now complaints about housing production, which could fall to 40,000 dwellings. As an economist, I would say: if less housing is built, scarcity increases and prices go up. That is therefore healthy. For the construction companies, it is

146

naturally very tiresome because they will have to adjust their production capacity. This means difficult reorganisation and personnel being made redundant, with all the dismal social and societal consequences.”

the costs are in a favourable proportion to the benefits, and where the projects are situated in good locations and satisfy the demand in the market. These types of projects will always be realised.”

Back with both feet on the ground The building sector itself moreover points out that there will be a problem if demand increases. After all, there could be too few skilled tradesmen to achieve the necessary production. De Graaf says, “But I also ask myself whether that would really happen. It is still uncertain at what level the market will stabilise. If the construction programme ultimately comes out at around 70,000 dwellings, that would be wonderful. In the coming years, we shall be far below that in any case.”

Projects that are not profitable to develop, or at least are not fully profitable, will be much more difficult to realise, he suggests. “I am therefore concerned about urban development. The housing corporations have a large number of city centre projects planned; they are socially desirable, it is true, but are unprofitable. The question is whether those types of projects can still be realised in the current economic climate.”

The same applies to the office market. “The tremendous boom in the market was caused by the development of the service sector, but it is doubtful that we will be able to rely heavily on this for growth anymore. I for one don’t think we can. In the office market too, demand will stabilise itself structurally at a much lower level.” The effect of this on professionalism in the real estate sector will be mainly positive. According to de Graaf, “People are now being forced to stand with both feet firmly on the ground. Those who only wish to develop real estate to make a large amount of profit will have much more difficulty. The financially strongest, fittest and most creative companies will certainly survive because they will develop good projects, where


Sustainability: positive development De Graaf is also concerned about the existing stock of commercial real estate: “After all, many buildings no longer comply with current requirements, in terms of sustainability and energy performance, but also in relation to good opportunities for partitioning, appearance and multi-functionality. We should ask ourselves seriously as a sector what we are going to do about this. The choice for redevelopment or demolition and a replacement new building depends, among other things, very much on the quality of the location. Due to changing views on mobility and accessibility, some locations are valued higher and others lower. For something immobile like real estate, this is a significant problem.” A positive development concerns the concept of sustainability, according to

IN TERVIEW Simon d e g raaf

“A very large part of our collective capital is in real estate, and this creates a very heavy responsibility. We cannot allow ourselves to walk away from it.”

De Graaf: “This has become extraordinarily important. Companies can actually no longer get around sustainability. It is politically and socially very desirable to pay attention to it, and the larger market players are also taking it into account.” Another important theme is integrity: “It goes much too far for me. Based on a limited number of quite serious incidents, it is misguided to say that the whole sector is not in order. But this is why the issue of integrity should be

taken very seriously. Sector organisations like the IVBN and Neprom fortunately recognise this too and are doing something about it.” Issues such as sustainability and integrity are high on the agenda partly due to the fact that more and more project developers are taking account of social responsibility. De Graaf: “This sector does its work in public spaces. We create certain objects, which, if they are good, will remain functioning for many years. These objects determine the

quality of the built environment and thereby living, working and recreation throughout the Netherlands. Real estate has moreover become an important asset class in many investment portfolios, also institutional ones. A very large part of our collective capital is in real estate, and this creates a very heavy responsibility. We cannot allow ourselves to walk away from it.”


147

Trend s I n t h e r e s i den ti a l ma rket

Temporary price stagnation in growth market

148

The owner-occupier housing market has been rudely awakened. After a period of two decades of continuously rising prices, in 2009 a reversal took place. The image of the almost unassailable owner-occupier housing market now has to be viewed from a totally new perspective. Consumers, banks, developers, investors and governments alike realise that the golden times are over and are now confronted with the consequences of their choices in the past. This will place decisions about future investments in a different light. At the same time, however, new initiatives have been taken and ad-hoc consortiums contracted with the objective of preventing an even deeper decline. Support for the housing market meanwhile seems to have had some success. After the fall in prices last year, the housing market is expected to emerge from the depths in 2010. It will take many years though before the uncertainty has disappeared from the market.

>> 149

Prices and prices At the end of 2009, prices for owner-occupied housing sold in the Netherlands was on average 2.2 % lower than in the previous year. On average, according to the Dutch Association of Estate Agents (NVM), EUR 228,000 was paid for an owner-occupied dwelling. At the end of 2008, this was still EUR 233,000. The Dutch Central Office for Statistics (CBS) also recorded a decline of 5 % for existing owner-occupied housing. The decline is coupled with a much smaller number of housing sales. Where in past years on average around 175,000 to 200,000 owner-occupied dwellings received a (new) owner, this fell by roughly a third to around 120,000 in 2009. As a greater quantity of new housing remains unsold and it takes longer before existing housing changes hands, a ‘log-jam’ of housing stock has arisen. At the end of 2009, approximately 180,000 dwellings were offered for sale in the Netherlands, which is enough to cover total annual sales (at least).

parties, leading to increasing stocks. Since there is currently undoubtedly a buyer’s market and the market is affected by higher dynamics, according to FGH Bank, it is primarily the asking prices that give a muddled picture of market conditions.

The prices for owner-occupied housing are therefore under pressure, although it must be stated that the deepest point of the market was already reached in the first quarter of 2009. Since then, the number of sales has declined somewhat, both of existing and new housing. Primarily housing in the price category up to EUR 240,000 has supported the market. In the more expensive segment, recovery is not or hardly visible.

A rapid recovery cannot be expected in 2010 because consumer doubt and uncertainty is too great, and, ultimately, the consumer determines the dynamics in the market with his or her behaviour. For more than a year now, consumer confidence has been sorely tested by a continuous flow of overwhelmingly negative developments. For example, at the beginning of 2009, the Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis (CPB) forecast that unemployment would increase to almost 10% in 2010; a figure that was reduced to 8% several months later and was further lowered to 6.5% in December. The Cabinet Balkenende IV in turn seems to take every opportunity to prepare citizens and businesses for an unprecedented package of cutbacks, which will put purchasing power under pressure for the coming years. Furthermore, measures that affect the fiscal regime concerning the housing market cannot be excluded in advance. That

It is all the more remarkable that according to Huizenzoeker. nl, demand prices for owner-occupied housing have hardly fallen and are again almost at the level of September 2008. This partly explains the impasse in the market. Vendors are not sufficiently prepared to adjust the demand price to actual prices achieved in the market. As a result of this, (too) much room for negotiation arises between buying and selling

Between the ears Just because the owner-occupier housing market has landed in a new phase does not immediately imply that there is a structurally unhealthy market. In principle, the basis for the demand remains unchanged: an increase in the number of households in the coming two decades. The phase in which the owner-occupier housing market is currently situated is first and foremost determined by economic developments. A sharp fall in housing prices is regarded by FGH Bank as unlikely, assuming current policy conditions. In 2010, it is more likely that a price level will be realised at around the current market balance.

Median selling prices and square metre prices in euros according to housing type Transaction prices (in EUR)

Square metre price (EUR/m²)

End of 2008

End of 2009

% change

End of 2008

End of 2009

% change

Mid-terrace house

211,000

209,000

-0.9%

1,836

1,820

-0.9%

End-of-terrace house

230,000

226,000

-1.7%

1,902

1,880

-1.2%

Semi-detached house

286,000

275,000

-3.8%

2,088

2,037

-2.4%

Detached house

404,000

387,000

-4.2%

2,456

2,376

-3.3%

Apartment

173,000

174,000

0.6%

2,281

2,296

0.7%

Total

233,000

228,000

-2.1%

2,093

2,078

-0.7% Source: NVM

>> Number of sales has risen since first quarter >> Conf 150


Tren d s in th e resid ential m a rket

Development of average asking prices for owner-occupied housing since September 2008 in euros 340,000 335,000 330,000 325,000 320,000 315,000 310,000 305,000

december ’09

november ’09

october ’09

september ’09

august ’09

july ’09

june ’09

may ’09

april ’09

march ’09

february ’09

january ’09

december ’08

november ’08

october ’08

september ’08

300,000

Source: Huizenzoeker.nl

this ‘sour’ apple was moved up to a number of civil service committees during the Queen’s Speech is at most postponement of painful measures. In this situation, the (potential) house buyer was certainly not helped that, via the DSB affair, a magnifying glass was focussed on improper mortgage products - certainly not if in the same period the Dutch Financial Markets Authority (AFM) ends confidence in the so-called top mortgages. All of this has occurred by the way in a period when governments, with a few municipalities and provinces at the forefront, have tried every means to continue the new building of housing. It is understandable that buyers mark time under certain conditions. They need time to put everything in place between their ears and assess how the changes will affect their personal situation. Confidence starters is crucial The lack of transactions is often associated with the waitand-see attitude of those trading up. Nowadays they first offer their house for sale and trade up only after selling. Nevertheless, according to FGH Bank, this explains only part of the problem because the conditions are least difficult for starters in the housing market. The key to market recovery lies particularly with this group. Starters must have confidence in the market, and the market has to offer housing that is affordable for this target group.

The same starter is however surrounded by big risks. He or she will have no or hardly any savings available as a buffer for difficult times, and there is by definition no question of excess value from existing housing. In the labour market, younger starters are also relatively vulnerable, although, on the other hand, they also have the necessary flexibility. Another risk is that a change in policy regarding taxation on home ownership cannot be excluded, which could further undermine the position of buyers who are now entering the market. Furthermore, the code of conduct for mortgage financing and the new guidelines of the AFM with regard to top mortgages ensure that their maximum lending capacity is on average no longer sufficient for the purchase of housing, including the appurtenant costs for the purchaser. Despite declining housing market prices, the situation for starters has improved only marginally. As a result of a lack of confidence, they will not be entering the market en masse, due to which those subsequently trading up will also remain where they are. As long as the uncertainty continues, it will depress the dynamics in the market and the number of sales transactions will remain low. The solution, according to FGH Bank, is to make it possible for starters to buy housing. This means first of all that more

fidence starters is crucial FG H rea l estate repo r t 2010

151

(instead of less) housing must be realised. Secondly, a financial safety net will have to be created, which prevents starters, certainly in the first years, from running too great a financial risk. And thirdly, in the very short-term it must become clear to what extent austerity measures will affect the financial position of housing buyers (and owners). The starter loans offered by various municipalities and provinces and the increasing of the National Mortgage Guarantee to EUR 350,000 are positive signals. Now, it is necessary to remove the uncertainties for house owners for the medium to long term. Rental market offers insufficient compensation The housing rental market apparently profits from the stagnation in the market for owner-occupied housing. This is partly true. More demand for rented housing remains, and tenants wait longer before they risk switching to other housing. Furthermore, it is becoming apparent that more and more elderly people swap an owner-occupied dwelling for rented housing. Despite these developments, the rental market is unable to compensate for the loss of dynamics in the owner-occupier housing market.

Housing corporations are undoubtedly feeling the economic headwind. Although the differences between corporations are large, their financial position (in particular their liquidity position) deteriorated on average in 2009. In addition to economic conditions, structural factors are also influential here. First, the sector has noticed that sales of rental housing are slowing, due to which incomes also decline. These incomes are already under pressure as a result of linking the maximum rent increase to inflation. In 2010 and 2011, this will probably lead to a very limited increase in rental incomes. At the same time, however, costs are higher. The housing corporations will have to make a hefty contribution to the renovation of the ’power districts´; they have for several years been obliged to pay Corporation tax (VPB) and many corporations are running extra (financial) risks with commercial activities, particularly because it now turns out that in the recent past they have bought too expensive locations. Finally, the operating costs of corporations are also very high, certainly in comparison to those of commercial landlords.

>> Housing corporations feeling the economic headwind 152



All this puts the financial position of many corporations under pressure and thereby also investment possibilities in area development in countless places throughout the country. This applies to urban restructuring but also to the development of extension areas. This scenario requires a repositioning of the tasks of the housing corporations and an agenda that is feasible and possible. Minister of Housing, Districts and Integration, Van der Laan, opts in that context for a strategy where corporations will have to concentrate more on their traditional core tasks. Their commercial activities will in future have to be developed more with market players. They will have to operate in a market-oriented fashion, which should ultimately lead to concrete projects with realistic planning and sound financial foundations, with which the primary necessities can be provided. New focus on new building The large amount of unsold new housing is a signal that housing stocks will not simply be picked up by market demand. In the coming two years, the amount of completed housing will decline even further. Forecasts from the sector association for developer/construction firms (NVB Bouw) even point to a decline to 43,000 new dwellings in 2011. Moreover, regional differences will become greater. A clear dividing line is being drawn between growth and contracting areas. New building in the future will therefore, even more

than is now the case, have to be attuned to the qualitative and quantitative demand from the market. This can only be done if clear regional frameworks are established and demand is regionally demarcated. Furthermore, there should be a focus on housing and residential areas where most demand exists. In broad outline, two important development directions can thus be distinguished. First of all, new building is too highly focussed on high-value, city-centre concepts with a large stock of apartments. In itself, there are still opportunities according to FGH Bank, provided that the focus remains on the needs of the local market. But the development of apartments is largely financially driven. There is a demand for apartments in the Netherlands, but not in the form and the size they are now being offered. There are too many plans for this sort of project on brown-field sites, especially in smaller and medium-sized municipalities. Larger cities also seem to focus entirely on apartments. Ground-based housing in urban areas constitutes a hardly serviced market segment, while there is certainly a great deal of demand for it. This anyway requires a different view of (land) costs. In the second place, there appears to be a current misunderstanding that no more new green-field sites are needed in the Netherlands. Population growth and a tendency towards

Mismatch between demand from buyers and new housing on offer (2009)

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Living desire house purchasers Ground-tied

Offered new houses Flat/apartment

Living desire house purchasers Metropolitan

Medium urban

Offered new houses Remaining/country

Source: NVB Bouw


153

smaller families show that the demand for new building will remain for the time being and that this can in no way be contained in existing urban areas. The combination of inner-city inward expansion and new building in extension areas will therefore also remain necessary in the coming years. What has become clear is that the new building problem will highlight the differences much more clearly. Most demand is roughly speaking concentrated in the area that runs via the region of Haarlem/Amsterdam towards Utrecht, where it branches in the direction of the western part of the Veluwe and Flevoland and towards Middle and East Brabant. Furthermore, more demand for expansion around the cities in the Netherlands can be expected. In most of the other regions, players will above all have to take into account a much lower demand for housing, and expansion locations will certainly not be self-evident.

institution. For developers and investors, it will be of paramount importance that the intended project can also be used for other functions. This will ensure the most stable investment and also calls for concepts where care provision and real estate are as far as possible seen as separate components.

Housing and care: a very difficult task All the developments point to the fact that, in the future, the strongest growth will take place in the housing segment that focuses on consumers who are growing older. The demand for combinations of housing and care (amenities) will sharply increase in the coming years. It will be very difficult to meet this demand, however. In practice, it actually turns out that the development of care dwellings and successfully setting up investment funds has until now been no sinecure for real estate players. Here too, attention will have to be focussed on the needs of consumers. According to FGH Bank, a number of aspects are determinative in this discussion, certainly with regard to the feasibility of funding projects. In the first place, FGH Bank expects that a large proportion of the elderly will ultimately remain living in their (modified) current housing. This provides above all opportunities for players in the renovation market. In the second place, the definition of care is very broad. Attention is generally concentrated on the care needs of people, and so the accent is always on the need for assisting the consumer. In discussions about this, the demand from a large group of elderly people (even younger people too) for services that are focussed on wellness and comfort has been ignored. Care is developing into a service that can be provided independently of the real estate. It is thus possible to provide a care package at neighbourhood or district level, for example, which is in principle separate from the real estate. Thirdly, it is important that real estate in a commercial market has a clearly recognisable function, but, at the same time, can fairly easily achieve an alternative function. Existing care housing projects are usually directly related to a care

>> New focus on new building 154



Summary residential market

Housing prices have fallen, but scarcity and low interest rates have prevented worse Housing prices on a national level fell last year for the first time in 25 years. With a fall of 2.2% (NVM), this is a clear market correction. Nevertheless, there is no question of collapse. The demand for (new) housing is still huge and housing has become even more affordable than a few years ago, due to the relatively low interest rates and reduced prices.

Consumers are doubtful, uncertainty remains If and at what pace the market recovers depends primarily on consumer confidence. Consumer uncertainty is great and has not been eradicated for the time being. The most important factors affecting uncertainty are the increase in unemployment and the extent to which burdens can be borne in the future. Against this background, increased taxation hangs like a Sword of Damocles above the market. And one thing we have learned from the crisis is this: doubtful consumers do not buy housing.

New building production down, consequences only visible in 2011 Due to the crisis, many projects were postponed in 2009. For 2010, no strong recovery in the amount of housing under construction is expected. The consequence is that in 2011 and 2012 the amount of completed new housing will fall to a historically low level, possibly even to less than half of ‘normal’ production.

partly due to the corporation tax instituted a few years ago. Corporations must therefore dedicate themselves more to their original tasks in the coming years. They will have to seek partners for (profitable) commercial activities. All this limits the investment capacity of the sector.

Focus again on clients, regional differences are great New building will in the coming years have to completely dedicate itself to the demands of the client. Players that are able to develop from stock-oriented to demand-oriented organisations have the best chances of survival. This emphasis on demand will in the first place provide more variation in residential areas, where in the Netherlands large differences will arise between growth and contracting areas.

Residential care: separation of housing and care The strongest growth market in the coming two decades will be the market for residential care concepts. Market players are however struggling to successfully invest in this market. The most likely concepts for commercial development are primarily concerned with the real estate and offer care services that can be cut loose from the housing. Housing that can also achieve an alternative function, besides care, will provide the most stable investment.

Housing corporations unable to compensate sufficiently, liquidity under pressure The decline in the owner-occupier housing market is not being compensated by the extra production of rented housing by corporations. They are noticing that the sales of existing rented housing are faltering, due to which their investment capital for new projects is declining. At the same time, costs have risen sharply,


155

156


interview Kees d e Boo

“We don’t know whether the bottom has been reached yet” Kees de Boo:

At the beginning of the 1980s, at the start of the 90s, around the turn of the century and now, again: about every ten years a crisis occurs, which also leaves deep wounds in real estate. This is not as bad as it looks, according to Kees de Boo, as long as we learn something from it. “Thanks to the crisis, the opportunists have temporarily disappeared from the market. One of the most important lessons for the future is that we don’t want to do business with this type of player any more.” De Boo has a long service record in the world of real estate investment. He was Director of Real Estate Investment for BPF bouw, Director of Real Estate Investment for Aegon, Chairman of the Management Board of Amvest and Chairman of the Management Board of NS Real estate. He was also Chairman of the IVBN, the sector organisation for institutional investors.

During his working life, De Boo has witnessed a great many crises; however, the current one is different from its predecessors. He argues, “The crisis we are now experiencing is much more intensive. It is a genuine capital crisis, instead of an income crisis. And I also think that we could recover from it more quickly in comparison with earlier crises.”

De Boo is still a Management Board Member of the Central Fund for Social Housing, the financial regulator for the corporation sector, Member of the Board of Commissioners of Vesteda, Management Board Member of the ROZ/IPD Real Estate Index and Member of the Committee for Integrity of the Neprom and the Committee for Admission and Integrity of the IVBN.

Although it is decidedly uncertain, he maintains, “Some people are daring to speak cautiously about recovery, while entrepreneurs continue to complain. This concerns me: that one player is of the opinion that the bottom has been reached, while another thinks that it will go much deeper.”

Uncertainty The conclusion could be that we simply don’t know. De Boo: “Precisely because of this ever-present anxiety, which was not there in in the same way in former crises, we do not know what the future will bring. In real estate, valuations were carried out on a large scale in 2009, the results of which have also been incorporated in the ROZ-IPD Real Estate Index; however, subsequently the same valuers say: ‘We have valued it, but we don’t know if the prices have reached the bottom yet.’ This puts enormous psychological pressure on institutions, decision-makers and the decision-making processes in real estate, with great uncertainty arising as a result. This was much less the case with previous crises. I experienced the crisis in the 90s as a problem that we must and could resolve. That is now not so.”


157

“Formerly, it was about the proper location, the proper bricks and the proper user. Now it is about whether the player has proper funding” The consequences of the current crisis for real estate are also greater, according to De Boo. “Certainly in comparison with the 90s, they were not as profound and were also solvable. But it was much worse in the 80s. There is a certain resonance here. Before the crisis of the 80s, there was solely growth and high hopes, and all that suddenly overturned. This is now also the case. The difference is that the interest rate then rose very high, while now it is remaining low. This certainly has a damping effect.” Own strength This time, the reaction of the government has also been very different. De Boo notes, “Now, there has been a

158

systematic assault. All governments felt they had to support the financial system, the banks, to prevent them from collapsing. This was not the case in the 80s and 90s. There was then an enormous amount of support for housing construction, but not much else. The remarkable thing is that the Ministry of Housing, Spatial Planning and the Environment (VROM) is now also much more reticent. People are no longer prepared to pay the price to prop up the real estate sector and the building industry, while many thousands of millions have been made available to keep the financial system afloat. The individual sectors will largely have to save themselves without help.” This poses big problems for the real


estate sector. According to De Boo, “In the 90s, the real estate sector was governed by pension funds and insurance companies. They were actually the lenders. Foreign capital was only present to a limited extent. In this crisis, however, many more players are active in the market, including those who are almost completely financed by foreign capital. Formerly, it was about the proper location, the proper bricks and the proper user. Now it is about whether the player has proper funding. The consequence is that there is a hidden interest risk in very many properties. In a way, such a high degree of co-financing of real estate has been fatal for the stability of the market because, as the interest rate rises,

interview Kees d e Boo

“People have to know what is happening in this players are soon unable to raise any more themselves, and this is a big problem for the sector. Take loan to value, for instance. It was never mentioned by anybody 20 years ago. Now, one hears that things can go wrong with a property on that basis, while the security is good and it is also rented to a solid party. Investors therefore now pay a lot more attention to this than they did in the past. They have to.” The lesson the sector could learn here is that such an excess of financing possibilities may no longer occur. De Boo: “The conditions for eligibility for financing may be tightened considerably, as far as I’m concerned.”

naturally made a great living before the crisis in the 80s. When I started out in real estate, I was told: ‘Don’t worry. Inflation makes everything good.’ No one performed actual calculation of revenues, and you still took in enough. Now, it is very different. Due to the ROZ-IPD Real Estate Index, everyone can see on a list if he has done better or worse, and I can tell you that people really pay attention to it. Meanwhile, everyone thinks he must do better than the others. So, I think that it really worked. In the past few decades, a great deal has been improved in the areas of knowledge, transparency and research. A lot more buttons to push and wheels to steer have been added, which only makes the profession more entertaining.”

Improvement of knowledge, transparancy and research Investing in real estate has become a lot more complex altogether, acknowledges De Boo: “And that is happening at a time when institutional investors’ knowledge of real estate is only decreasing. Formerly, everyone had their own in-house device, in which all knowledge about real estate was collected. In some way or other, the idea of asset management has increasingly crept in, and, subsequently, the knowledge has largely been placed outside. You therefore have to ask yourself whether such a player is able to understand what is happening and would thereafter be able to adequately intervene. The power of the fund manager has grown. This is on the one hand a good development because more knowledge can be collected. On the other hand, however, as an investor, you naturally have to make sure that you keep sufficient knowledge in-house, to be able to assess what the fund manager does.”

Recover confidence Nevertheless, it is particularly in transparency that De Boo has his biggest concern. “People have to know what is happening in this sector and must also be confident that the figures they are given are correct, but a number of very tiresome integrity problems have been brought to light. In the sector itself, there has been little reaction: there are merely incidents. However, these incidents damage the image of the sector and thus the confidence of players outside it. We must therefore regain that confidence at the double. But, for the rest, companies can take it up themselves. Internally, a lot more discussion must take place about what can and cannot be done, not so much in relation to the rules, but much more in relation to the ethics and morals that underlie them. What are the corporate ethics, what mentality dominates the shop floor? Something really has to change in the culture of the industry.”

It has only served to put the dynamics in the sector partly under pressure. De Boo asserts, “Look, real estate investors

Real estate investors meanwhile continue to search for certainty, especially in this crisis. One benefit is

sector and must also be confident that the figures they are given are correct”

that the opportunists have disappeared from the market thanks to the crisis. De Boo explains, “But that isn’t to say the opportunists could not come back. As soon as new opportunities arise, it can happen just like that, but that would be undesirable, and, as a sector, we should not let it happen again. That is one of the most important lessons in my view. The large institutions in this world should no longer do business with this type of player. There are many things of which you can say: that was careless or even fraudulent. I still think now that we could have prevented some of these things, in our own time and with enough sensible people gathered together. It just underlines for me the importance of possessing a sufficient self-cleansing capacity.”


159

T re n ds in the r eal e s tat e i n v e s t m e n t m a rk e t

investment volume again halved

160

The real estate investment market has undergone radical change over the past 18 months. Drastically reduced confidence and a reluctance to take on new risks typify the rapid downturn. Investors have had to adapt quickly to the new starting points in the market, and this has led to a decline in investment. Not only has the number of transactions fallen in 2009, but the average size of the amount of the transaction has also declined, which has lowered the value of real estate. The big issue for many investors is trying to ascertain when the market will bottom out. It is crucial that market dynamics recover and more transactions again take place. With this in mind, it is a positive sign that, since the third quarter of 2009, the market has begun to move a little more, indicating a cautious recovery, primarily in the more profitable segment of the market. This should be viewed with caution, however, as the changed market conditions make a powerful recovery to the level before the crisis impossible, at least for the time being.

161

>>

New investments in commercial real estate (excluding housing and private investors) in millions euros (1987–2009)

8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000

Dutch investors

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

Total

Foreign investors

Source: Vastgoedmarkt

New investments in commercial real estate according to type of real estate and investor (excluding housing and private investors) in millions euros (2009) Institutional investors

Real estate funds

Foreign real estate investments

Total

Offices

0

100

500

600

Retail Industrial real estate Total

100

200

150

450

100

200

150

450

200

500

800

1,500 Source: Vastgoedmarkt

Investment volume again halved The total amount of new investment in commercial real estate by institutional investors in 2009 amounted to EUR 1.5 billion. After the halving of investments in 2008, the new investment volume again fell by almost half last year. The record year of 2007, when almost EUR 8 billion in new capital was invested in the Dutch real estate market, is now disappearing over the horizon. The low investment level immediately became clear in the first quarter of 2009. In the quarters thereafter, the investment volume has steadily improved slightly. The real estate investment market is therefore running parallel with the real economy, where likewise the deepest point was reached in spring. The fall in investment volume is occurring throughout the market. There was less investment in offices, shopping centres and business accommodation last year. While it is still true that office space in terms of investment is the most important sub-market in the commercial real estate market, the sharp fall can be explained by less capital being available,

due to which less can ultimately be purchased. At the same time, it is apparent that the willingness of players to sell marketable real estate is very low. In expectation of higher prices, many investors are keeping this real estate in their portfolios. This has also contributed towards a much smaller transaction volume. The interest of foreign investors is slowly returning In previous years, foreign investors were responsible for a large proportion of investments in Dutch real estate. This led to intense competition with Dutch investors, due to which initial yields fell. Between the beginning of 2008 and the summer of 2009, the interest of foreign investors in the Dutch real estate market severely declined as a direct consequence of the credit crisis. Both German and AngloSaxon investors withdrew from the Dutch market. The effect of this is visible in the figures for 2009. In total, last year foreign investors invested EUR 800 million in new finance; 60% less than in 2008.

>> Less capital available >> Interest of foreigh invest 162


T r en d s in th e r ea l estate investment market

Conditions for foreign funds have meanwhile slightly improved. Since the summer of 2009, there have been signs of a light recovery. Funds give their clients the possibility to very cautiously to step in and out, for example. They are also more active on the buying side of the market. It is primarily German funds that have found their way back to Dutch real estate. These funds have liquid resources available at this time. Part of their capital is invested abroad, where the Netherlands, due to its relatively favourable initial yields, transparent market conditions and high quality objects, is still viewed as one of the most important investment countries. The office segment especially benefits from this. However, the small increase in interest since the summer was by a long way unable to compensate for the deep decline in the previous months. A zero fewer The real estate investment market is still suffering from firm reticence. Many investors expect that the deepest point, certainly in the pricing, has not yet been reached. FGH Bank underwrites this expectation. The higher demand for real estate, visible in increased transaction volume, will only lead to a stabilisation of prices when players voluntarily switch to transactions. After all, part of the real estate that was traded last year has come from forced sales; for example, as a result of bankruptcies or because institutional investors were over-extended in real estate and have consequently sold it. Moreover, the diminished fundability of real estate has negatively impacted the market. Banks encounter higher provisions on wholly or partially unsecured loans, which may

also lead to more forced sales in the coming period. Added to the limited funding capacity of the banks and the higher capital requirements, this means that the ease with which projects were financed in previous years has disappeared. The accent has been shifted to projects with a financing requirement of up to around EUR 50 million. Above this, projects are only exceptionally fundable. The big package deals will not return in the coming years, according to FGH Bank. The real estate that in the boom years was sold to large portfolios, usually even with a surcharge, is now put on the market individually or in parts with a discount. Real estate funds in heavy weather The non-listed capital funds, such as real estate limited partnerships, partnerships and real estate bonds, have been hit hard by the credit crisis. After an unbroken growth period of more than ten years, since last year the number of new real estate funds has fallen. Currently, many funds are having difficulties with their negative performance, the downward revaluation of portfolios and a lack of liquidity, which leads to little improvement in the relationship between fund managers and investors. The biggest bottlenecks lie with providers who have financed risky projects with too much leverage. In addition, problems, such as vacancies in the portfolio, lead to a sharp decline in cash flows. This in turn leads to structural problems, especially with less marketable premises, which in the past were put on the market partly via real estate funds. Nevertheless, since the autumn of 2009 an increase in investment in capital funds has been observed. While this

tors is slowly returning >> A zero fewer FG H rea l estate repo r t 2010

163

market was virtually silent until the summer months, in the months thereafter various fund providers were apparently able to offer new funds to investors. What characterises this development is that relatively safe investment products are offered to a specific target group of investors. The investment in massive products that we saw until two years ago is a period that is now long over. But given the funds that are currently being put into the market, it has become clear that difficult times also exist in the market for specific real estate products.

category only purchased a very limited amount of direct real estate in 2009, and the emphasis was on consolidation and organisation of portfolios. As most pension funds became over-extended in real estate due to the strong decline in values in the stock market, they have furthermore cut back their positions. This has often occurred in the past and requires reconsideration. Where real estate must be seen precisely as a counterpart for investment in other assets, it is strange that in periods of falling returns, investors are ‘forced’ to sell real estate at a bad time in the market.

Private investors are more active than institutional investors The market suffered a severe loss in 2009; however, during that year, primarily private investors with sufficient own capital were still active in the real estate investment market. In total, around three-quarters of investment last year was from private investors, who are becoming comparatively more dominant as buyers of real estate. These investors are usually regionally active, well informed about local markets and invest in traditional sectors like shops, small-scale offices and housing.

Decline in value strengthens the relative position of direct real estate The value of real estate investments in the portfolios of Dutch institutional investors has fallen heavily, from EUR 108.9 billion in 2007 to EUR 94.7 billion in 2008 (most recent figures). This is a sharp fall, which strongly relates to the revaluation of real estate. At the same time, it shows that the fall in value of real estate was already taking place abundantly in 2008. While it is true that the total volume of investment in direct real estate also fell during that year, the decline in values was much less than those in the indirect portfolios. Due to this, the relative share of investment in direct real estate slightly increased in 2008, while it fell strongly in preceding years. The expectation is that this

What differentiates them most from institutional investors is their market knowledge and higher flexibility of action. This

Direct and indirect real estate investments in billions of euros and %

Direct real estate

1980

1990

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Pension funds

6.3

14.2

23.3

26.0

23.4

22.9

23.1

22.9

19.7

19.1

18.5

Insurers Investment companies Other institutions

4.8

7.3

13.5

14.8

15.1

13.8

14.3

13.1

14.1

12.6

9.1

1.5

7.0

28.7

31.1

23.1

23.2

21.7

24.5

27.3

19.0

18.8

-

-

0.0

0.0

0.1

0.1

0.1

0.2

0.2

0.2

0.1

12.6

28.5

65.5

71.9

61.7

61.0

59.2

60.6

61.3

50.9

46.6

Pension funds

0.3

2.5

23.8

24.3

22.8

25.9

31.0

39.9

53.9

52.6

44.6

Insurers Investment companies Other institutions

0.1

0.4

2.1

2.3

2.0

2.0

2.9

3.0

3.4

3.2

2.3

0.0

0.2

3.4

2.7

1.9

2.0

2.4

2.7

3.5

2.2

1.1

-

-

0.0

0.0

0.0

0.1

0.1

0.1

0.1

0.0

0.0

Totaal Indirect real estate

Total Total Direct real estate Indirect real estate Total investment Share of direct real estate

0.4

3.1

29.3

29.3

26.7

30.0

36.3

45.6

60.8

58.0

48.1

13.0

31.6

94.8

101.2

88.4

91.0

95.5

106.2

122.1

108.9

94.7

96.9%

90.2%

69.1%

71.1%

69.8%

67.0%

61.9%

57.0%

50.2%

46.7%

49.2%

3.1%

9.8%

30.9%

28.9%

30.2%

33.0%

38.1%

43.0%

49.8%

53.3%

50.8%

116.6

290.1

830.0

831.2

779.4

854.9

950.5

1.063.0

1.156.1

1.171.3

1.048.8

10.8%

9.8%

7.9%

8.7%

7.9%

7.1%

6.3%

5.7%

5.3%

4.3%

4.4%

Source: CBS, adapted by FGH Bank

>> Private investors increasingly more dominant >>Liste 164



Initial yields have sharply increased In 2007, the record year, initial yields fell to historically low levels, primarily due to the abundant supply of investment capital in combination with low interest rates. Since that time, initial yields for all sectors have sharply increased. The downward revaluations in the Netherlands are roughly 10 to 20%, depending on the type of real estate, the object and its marketability. Returns have increased most steeply in the office market. In top locations, net initial yields have risen to around 6.5%. For retail space, returns rose to 5.5%. This also applies, with the odd exception, to A1 retail locations, although returns here rose much less than in B locations and in shopping streets leading to the main shopping areas. In the business space market, which is severely suffering under declining demand from users, net initial yields in the best locations rose to approximately 8%.

scenario will turn around in 2009. Stock exchange listed real estate funds have shown especially strong improvement since March 2009, due to which the indirect real estate position of investors has improved. FGH Bank expects that listed funds will in any case be able to strengthen their position. The credit crisis has made it clear that flexibility alongside revenue is highly important. The movement from listed to non-listed real estate funds, as we have seen in previous years, will therefore at least decrease. It has become clear that the illiquid character of non-listed funds can make investors vulnerable, which will result in investors becoming more reticent in the selection of players to whom they extend mandates. For the time being, much is being put into ‘safe’ sectors. There will also be greater demand for fund providers that control a large part of the process themselves, whereby they can provide guidance for the process and results, from development to the management of the real estate. For 2010, FGH Bank expects that listed funds will again be found on the buying side of the market, which is partly explained by the fact that last year they still picked up billions of euros by means of emissions. This means that various listed companies have sufficient capital available for the purchase of relatively favourably priced real estate.

The rising yields are the result of increasing risks in the user market, increasing vacancies and falling rent levels. Furthermore, for banks, funding has become more costly and real estate has received a higher risk profile. FGH Bank expects that net initial yields will further increase in 2010, although the deepest point for top locations seems to have been reached at the end of 2009. The differences between top locations and real estate in secondary locations will therefore

Lowest net initial yields on real estate in % (1990–2009)

9

8

7

6

5

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

3

1990

4

Office spaces in the Randstad Retail space in the Randstad Industrial Real Estate space in the Randstad Source: FGH Bank

ed funds will be able to strenghten their positions FG H rea l estate repo r t 2010

165

Total yields per sector (1995–2009) in % 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009 , 3rd Qu

Offices

8.6

8.8

12.0

14.4

15.5

15.1

12.0

8.3

5.2

Retail Industrial real estate Housing

9.4

8.7

10.6

12.7

13.3

12.0

9.9

9.8

9.2

5.5

7.0

11.5

11.3

0.9

-3.9

10.3

13.5

14.9

13.4

5.5

10.0

11.3

12.1

13.7

17.1

13.1

10.5

9.5

6.4

8.5

0.0

11.1

13.0

11.7

4.0

-3.0

12.3

14.3

13.7

13.7

16.9

18.5

12.1

8.4

7.1

Total

10.8

11.9

12.7

13.7

15.8

16.1

11.4

8.8

7.1

7.6

10.1

11.4

9.6

2.8

-4.4

7.8

10.2

12.5

11.3

3.3

-3.0

Shares

19.1

38.7

45.9

14.7

25.9

2.9

-17.4

-32.3

7.6

5.1

32.5

18.5

9.3

-45.2

Bonds

15.7

11.7

9.6

17.7

-6.8

5.1

8.5

9.5

8.0

4.7

11.2

-1.1

1.7

12.3 Source: ROZ/IPD

Total yields per type of housing (2005-2008) in % 2005

2006

2007

2008

Average 4yr

Multi-family housing

8

6.3

5.8

4.7

Single-family housing

6.7

6.1

5.8

Commercial real estate

9.4

7.7

7.0

All objects

7.6

6.4

5.8

-1.2 -1.4 -0.4 -1.2

4.3 5.9 4.6

Source: Aedex/IPD Corporation Real Estate Index

become greater. Due to this, the differences in bandwidth within the sectors will increase. Investors will therefore become more selective about the objects they ultimately buy. Negative performance of real estate For the first time since the introduction of the ROZ/IPD Dutch Real Estate Index in 1995, total returns on commercial real estate with Dutch institutional investors declined by about 3%. Returns on rental incomes, which also declined as a result of the increased vacancy rates and lower average rents, could no longer compensate for the loss in value. In 2008, this was still possible. For real estate as a whole, direct annual revenues still came to 5.2% in 2009. The decline in value of real estate in the portfolios however amounted to almost 8%. This decline in value was greatest for offices (–10.2%). Housing (–7.8%) and retail (–5.9%) did relatively somewhat better, but they too fell sharply.

After a number of positive years, the returns from real estate in housing corporation portfolios during 2008 also fell into the red, with total revenues from all objects falling by –1.2%. The figures for 2009 are not yet known, but, in view of the low transaction rate, slight rent increases and the higher risk perception, it is expected that their performance further declined in 2009.

>> Total revenues on commercial real esate declined 166



Summary real estate investment market

Once again, halving of investment volumes, but light recovery in second half of 2009

Share of direct real estate for institutional investors temporarily increased

The investment volume declined steeply in 2009 to a total of EUR 5 billion. This is the lowest volume since 2001 and means almost a further halving compared with 2008. There is a small ray of hope, however. Since the summer of 2009, the number of transactions has slightly increased, indicating that people are again prepared to invest in real estate.

Due to the strong decline in value, the share of institutional investors’ indirect real estate fell much more steeply than that of direct real estate in 2008. The trend from direct to indirect real estate was thereby temporarily broken. Last year, however, high returns on listed real estate have again led to the reverse effect.

Size of transactions remains small In addition to fewer transactions, the average investment volume is much lower than in previous years. Transactions above EUR 50 million only appeared sporadically last year. The market is clearly contending with a decrease in scale.

Private investors active, institutional investors on the selling side Mainly private investors with a great deal of own capital were active on the buying side of the market last year. Moreover, a number of foreign funds again bought real estate. Institutional investors were ‘forced’ to sell last year, partly due to their over-extension in real estate.

Real estate funds under pressure Many capital funds are having difficulties due to downward revaluations in their real estate portfolios. High debt financing in combination with too high risks are the most important causes. The expectation is that this market will remain difficult in 2010, certainly for most of the existing funds, which detracts from the fact that since the autumn a number of new funds have successfully been placed with private investors.

Initial yields strongly higher, stabilisation in top locations Compared to 2007, the record year, when historically low initial returns were listed, yields have increased sharply. The rising initial yields are the result of increased risk in the user market and the limited availability of foreign capital. Only in the case of marketable objects with strong tenants has there been any question of stabilisation since the end of 2009.

Performance of real estate in the red For the first time since the introduction of the ROZ/ IPD Dutch Real Estate Index in 1995, the development of the total revenue for commercial real estate with Dutch institutional investors is negative. This has primarily been caused by strong downward revaluations. Due to this, the indirect revenue for all the investment categories has fallen. Revenues from rentals have been unable to compensate for this fall in value.


167


Supply Office space, retail space/showroom and industrial space, which is free for the market to rent or buy. It includes existing properties and properties under construction or undergoing renovation.

Take-up The letting of and transactions relating to office space, retailspace/showroom and industrial space.

Office space Office space of more than 500 m2 net floor area in specific office buildings.

Retail/shops Shops/showrooms of more than 200 m2 net floor area. Industrial space Production and distribution space of more than 750 m2 net floor area (including office space).

Stock Total size of the existing office, retail and/or industrial floor space.

Vacancy Office, retail and/or industrial space which is available for occupation immediately.

Rent Price per m2 rentable floor area per year. Out-of-town retail development Concentration within the existing built-up area with five or more shops, each with an average lettable floor area of at least 500 m2, which are not located within an existing or planned shopping area or immediately adjacent area.

Large-scale retail development Concentration within the existing built-up area with five or more shops, each with an average lettable floor area of at least 500 m2, which are not located within an existing or planned retail area or immediately adjacent area. A large-scale retail development is a retail site in which the industry restrictions formulated in the out-oftown policy and which apply in full to fringe locations, are not applied at all or to a lesser extent.

168


Glossary an d ac ronyms

About FGH Bank

FGH Bank is the bank for commercial real estate financing. Our broad view across the real estate sector means that we are better placed than anyone to offer tailor-made solutions to our clients. Furthermore, thanks to our national network of branches we can closely follow regional developments in the market. And there is always a branch near you. Choices must be weighed very precisely in the commercial real estate market, particularly because the consequences for both the short and long term can be very extensive. It is therefore vital that real estate financing be thought through carefully. Its up-to-date local and national market knowledge means that FGH Bank can play an important role in this regard.

However, FGH Bank’s services and products go further than real estate financing alone. Its subsidiary, FGH Vastgoed Expertise, offers comprehensive real estate advice. The RNHB Hypotheekbank label focuses on the real estate market both via intermediaries and via direct channels. FGH Bank has offices in Amsterdam, The Hague, Rotterdam, Eindhoven, Maastricht, Arnhem, Groningen and Frankfurt. Its headquarters are located in Utrecht. As part of Rabobank Group FGH Bank is part of a strong network, in which commercial real estate financing occupies an important position. Would you like to know more about FGH Bank? Please feel free to contact us. We look forward to hearing from you.

Our commercial team receives support from experienced real estate analysts, appraisers, structural engineers and risk analysts. FGH Bank also has in-house specialists to give you legal and tax-related advice. This gives us the knowledge that is required to establish solid financing structures, whether you require financing for development, investment, single-unit sales or for any other type of commercial real estate transaction. FGH Bank is also very much at home in real estate leasing, owner-occupied commercial real estate financing, and leasing and financing constructions that use the ‘limited partnership’ approach.


169

adresses Headoffice

Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht The Netherlands T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 E [email protected] W www.fghbank.nl

Offices FGH Bank N.V.

Amsterdam Koningslaan 33 1075 AB Amsterdam The Netherlands T +31 20 664 41 41 F +31 20 662 03 06 E [email protected]

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven The Netherlands T +31 40 296 08 11 F +31 40 245 18 20 E [email protected]

Rotterdam Blaak 333 3011 GB Rotterdam The Netherlands T +31 10 242 01 50 F +31 10 212 14 55 E [email protected]

Arnhem Cronjéstraat 10 6814 AH Arnhem The Netherlands T +31 26 442 77 10 F +31 26 442 94 48 E [email protected]

Groningen Verlengde Hereweg 173 9721 AP Groningen The Netherlands T +31 50 311 45 82 F +31 50 311 45 63 E [email protected]

Frankfurt Beethovenstrasse 4 D-60325 Frankfurt am Main Germany T +49 69 767 579 50 F +49 69 767 579 513 E [email protected]

The Hague Nieuwe Uitleg 15 2514 BP Den Haag The Netherlands T +31 70 304 01 38 F +31 70 385 38 34 E [email protected]

Maastricht Aldenhofpark 30 6211 LV Maastricht The Netherlands T +31 43 350 08 85 F +31 43 325 87 23 E [email protected]

FGH Vastgoed Expertise B.V.

Utrecht Leidseveer 50 3511 SB Utrecht The Netherlands T +31 30 232 34 00 F +31 30 232 34 31 E [email protected] W www.fgh-vastgoedexpertise.nl

170

rnhb Hypotheekbank

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven The Netherlands T +31 40 264 94 60 F +31 40 245 18 20 E [email protected]


Utrecht Leidseveer 35 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht The Netherlands T +31 30 755 20 00 F +31 30 755 20 20 E [email protected] W www.rnhb.nl

ad resses

Factsheets

Rents The indicated range concerns the rents at the end of the year, in euros per m2 per annum and excluding VAT, for a readily marketable property, fully let for a period of 5+5 years.

Expectations

J = stable

O P

= increases = decreases

Service index The service index represents the ratio between the total surface area and the number of residents. The following pages include an overview of regional data per market segment (the office, retail, industrial real estate market and residential market). Would you like to find out more? Our website provides access to an overview of the regional market data, including an extensive explanation: www.fghbank.nl

Sources

ABF Research Bak R. CBS (Statistics Netherlands) Local authorities Locatus VROM (Ministry of Housing, Spatial Planning and the Environment) NEPROM NVM PropertyNL Vastgoedmarkt


171

FACTSHEET office market province/cities

general

market structure

268,000

4.0

4,000

5,000

25%

22,000

Almere

187,700

12,400

80,400

25.6

34.0

5.6

3.1

31.7

568,000

3.0

27,000

16,000

-41%

122,000

Lelystad

74,400

5,300

34,700

20.5

31.9

8.9

1.4

37.3

247,000

3.3

4,000

6,000

50%

37,000

93,900

5,200

66,600

13.4

23.1

12.4

9.0

42.1

545,000

5.8

4,000

4,000

0%

42,000

Apeldoorn

155,700

9,500

95,500

13.9

28.4

14.2

6.2

37.3

677,000

4.3

25,000

17,000

-32%

90,000

Arnhem

147,100

9,000

97,800

21.7

22.5

11.6

3.8

40.4

1,059,000

7.2

41,000

35,000

-15%

200,000

Nijmegen

162,500

8,900

99,400

12.8

30.3

5.2

1.2

50.5

442,000

2.7

12,000

5,000

-58%

70,000

182,700

11,300

131,200

20.2

23.1

9.2

1.5

46.0

927,000

5.0

26,000

19,000

-27%

122,000

Supply in m²

Take-up compared with 2004–2008 in %

48.5

Take-up 2009 in m²

Stock 1 january 2009 in m²

4.0

Average take-up 2004-2008 in m²

% Other 2009

9.9

Office space per resident 2009 in m²

% Industry, trade, transport 2009 26.9

% Banking and insurance 2009

Business services 2009 10.7

% Government 2009

Number of jobs 2009 35,600

Number of companies 2009 3,500

Number of residents 2009 66,800

Province Drenthe Assen

Province Flevoland

Province Friesland Leeuwarden

Province Gelderland

Province Groningen Groningen

Province Limburg Heerlen Maastricht

89,300

4,700

55,800

11.3

33.7

9.9

6.9

38.2

461,000

5.2

13,000

5,000

-62%

28,000

118,300

6,900

74,200

15.9

33.0

6.5

1.5

43.1

487,000

4.1

11,000

3,000

-73%

62,000

173,000

11,400

99,000

16.6

32.1

9.3

2.1

39.9

691,000

4.0

25,000

17,000

-32%

74,000

Province Noord-Brabant Breda

Source: take-up and supply PropertyNL

172


FA CTSHEET office market Factsh eet

rents

development prospects

110-125

90-115


110-125

110-125

Oude Grachtpad

105-125

90-115

Peelerpark

110-130

110-130

Almere Buiten

90-130

90-125

j/p Almere Poort, Olympiakwartier Oost

66,000

Almere-Haven

90-115

85-110

40,000

Almere-Stad/Zakencentrum

110-170

100-160

j/p Almere Poort, Olympiakwartier West j Cascade

Gooise Poort

100-150

95-140

j/p De Landdrost

13,900

Muziekwijk

90-125

90-120

j/p WTC Zakencentrum L’Hermitage (Martinez en Majestic)

50,000

Parkwijk

90-125

90-120

j/p WTC Zakencentrum L’Hermitage (Carlton)

37,000


90-125

85-120

j/p Renovatie Rijkswaterstaat

24,000

65-95

60-90

Lelycenter Business Park Leeuwarden

j/p De Kolonel fase II j Het Palet

Planning capacity 2009 in BFS in m²

Under construction 2009 in BFS (Business Floor Space) in m²

Most prominent new building locations/ plans

Expectation 2010

Range for rents 2009 in €/m²


Most prominent office locations Borgstee

4,600 10,000

j/p Tappellocatie j

8,000

6,700

j/p Stadsbalkon Lelystad-Noord

20,000

95-120

90-120


120-130

105-125

j/p Leeuwarden Zuid (Zuidlanden) j Nieuwbouw CJIB, Tesselschadestraat

150,000

Oostergoweg

105-125

90-125

j/p Oostergoweg

6,000

Tesselschadestraat

115-125

110-120

j/p Philipslocatie

5,000

Apeldoorn-Noord

100-130

100-130


115-150

115-150

j/p Business Park Apeldoorn (TNO-terrein) j Kantoor Univé

Laan van Osseveld

110-130

100-130

j/p Minx complex

8,000

23,500 6,000 12,000

Uitbreiding Achmea kantoor

45,000

Welgelegenpark Centrum/Stationsgebied

115-160

120-160

Gelderse Poort

125-145

125-140

IJsseloord II

120-145

120-145

j/p Business Park IJsseloord II j Eusebiushof

Kronenburg

100-135

100-130

j/p K3/K7

Kroonpark (Arnhem-Zuid)

115-145

110-135

j/p Place de la Gare (WTC fase 2)

Velperweg

110-160

110-150

j/p Schuytgraaf

6,100

j Arnhems Buiten (Kema-terrein)

38,000 12,400

90,000

30,000 15,000 15,200 10,000

Westervoortsedijk

8,000

Bedrijvenpark Lindenholt

100-120

90-120

j/p Neerbosch

19,000

Brabantse Poort

115-135

115-130

j/p Waalsprong/Citadel

Mercator Science Park

115-135

110-130

Spoorzone/Centrum/Singels

115-140

115-140

j/p j


130-145

125-135

Corpus den Hoorn

105-130

90-110

Europapark

135-150

135-150

j/p IB-Groep en Belastingdienst, Kempkensberg j Kantorenkwadrant Europark II

Kranenburg

130-145

125-135

j/p Kantorenkwadrant Europark III

Martini Trade Park

125-135

115-130

j/p

Zernike Science Park

110-135

90-115

j/p

110,000

j/p Euroborg kantoor Volta, Bouma boulevard

11,000 47,000 17,500 86,000

Centrum

115-135

115-135

120-140

120-140

j/p Maankwartier j A2-zone

14,200

Centrum/Stationsgebied Céramique

120-150

115-140

j/p Randwijck

80,000

Randwijck

120-145

115-135

j/p Maartenspoort

Claudius Prinsenlaan e.o.

130-150

120-150

120-130

110-130

j/p OV-Terminal j Stadionkwartier Breda

22,000

Stationsgebied Westerhage/Steenakker

120-140

125-140

j/p Via Breda

98,000

30,000 6,300

20,000


173


general

market structure

4.8

36.7

932,000

6.7

31,000

31,000

0%

63,000

Eindhoven

213,600

14,300

151,100

24.4

34.0

3.2

4.3

34.1

1,385,000

6.5

60,000

24,000

-60%

195,000

Tilburg

204,400

11,000

107,200

12.5

37.9

5.4

5.2

39.0

454,000

2.2

9,000

8,000

-11%

42,000

Amstelveen

80,600

5,800

40,700

34.5

27.6

3.9

7.4

26.6

637,000

7.9

21,000

14,000

-33%

114,000

Amsterdam

765,000

69,400

489,200

24.2

23.9

6.0

9.6

36.3

6,500,000

8.5

330,000

160,000

Diemen

24,400

1,800

16,000

28.8

38.3

2.3

5.0

25.6

287,000

11.8

9,000

5,000

-44%

53,000

Haarlem

149,300

10,300

67,600

17.1

34.2

7.8

2.1

38.8

508,000

3.4

15,000

30,000

100%

60,000

Haarlemmermeer

142,600

8,000

128,500

14.8

60.0

3.8

2.3

19.1

1,332,000

9.3

56,000

52,000

-7%

245,000

Hilversum

84,600

6,700

49,600

16.4

28.9

4.1

2.4

48.2

613,000

7.2

27,000

17,000

-37%

88,000

Zaanstad

144,900

9,300

58,800

16.7

40.6

4.8

2.2

35.7

249,000

1.7

7,000

3,000

-57%

32,000

Supply in m²


7.0

Take-up 2009 in m²


32.8


% Other 2009

18.7


% Industry, trade, transport 2009

100,100


Business services 2009

10,100

% Government 2009

Number of companies 2009

139,200

Number of jobs 2009

Number of residents 2009

Den Bosch

Province Noord-Brabant

Province Noord-Holland

-52% 1,224,000

(Hoofddorp en Schiphol)


174



rents


Expectation 2010

115-140

110-135

j/p De Herven

5,300

De Herven

120-135

110-135

j/p Kabinet, Paleiskwartier

8,400

Pettelaarpark

130-145

125-145

Stationsgebied/Paleiskwartier

135-165

135-160

j/p Paleiskwartier (diverse projecten) j Willemspoort

Eindhoven Airport/Flight Forum

125-155

125-150

j/p Hurkse Poort

Ekkersrijt/Science Park

120-135

110-135

Stationsgebied

135-170

130-160

j/p Stadionkwartier j Stationsgebied Fellenoord

62,000 15,500 6,600 20,000 40,000

Strijp S Centrum/Stationsgebied

120-150

110-150

‘t Laar

120-145

110-135






Most prominent office locations De Brand

90,000

j Entrada

10,000

j/p Kempenbaan

100,000

Stationsgebied

75,000

Bovenkerk-Legmeer

125-175

120-165

j/p Het Parc

Centrum

165-225

150-210

j/p Hoofdkantoor KPMG

30,000

Commerce Park

165-225

125-210

j/p Kronenburg


100-175

100-150

Centrum/binnenstad

200-350

175-300

j/p Centrumgebied Amsterdam Noord j IJ-dock, IJ-oevers

36,000

De Omval

225-300

175-250

j/p Nieuw Europa, Oosterlijke Handelskade

26,000

Noord

100-200

100-175

j/p NumberOne Amsterdam Waterfront

32,000

Oost

125-215

125-175

j/p Riekerpolder

30,000

Riekerpolder

175-225

150-200

j/p The Bank

25,500

Teleport/Sloterdijk

150-200

125-160

j/p Zuidas, Amsterdam Symphony

41,500

West

125-165

115-150

92,000

Zuidas

225-340

225-325

Zuidelijke IJ-oevers

150-250

125-225

j/p Zuidas, Mahler 4 j Zuidas, Goldstar, Gustave Mahlerlaan j Zuidas, Kop Zuidas, Europaboulevard

Zuidoost

100-200

80-175

j/p Zuidas, Vivaldi

30,000

Bergwijkpark

100-165

85-145

j/p Alpha Centauri II

12,000

Diemen-Zuid

100-150

85125

Centrum/binnenstad

150-185

140-175

j/p Alpha Centauri III j 023 Haarlem, Schipholweg

17,000

Schalkwijk

100-150

90-135

j/p Figee (1)

30,000

Waarderpolder

100-165

90-135

j/p Mariastichting

62,000 38,000 30,000

100,000 50,000

33,000

8,000

Nieuwe Energie, Minckelerweg

15,000

Raaksgebied

11,000

Stadsdeelhart Schalkwijk Hoofddorp

8,000

Hoofddorp

Beukenhorst Oost

140-185

Beukenhorst West

100-155

85-125

Beukenhorst Zuid

150-200

125-175

Centrum

90-165

85-160

j/p Beukenhorst Zuid, DVDI kantoor j Beukenhorst Zuid, Hoofdkantor TNT j Business Garden Hoofddorp

De Hoek

100-150

80-120

j/p Park 20/20

110-150

Schiphol Schiphol Centrum

113,000

j/p Beukenhorst Oost-Oost (diverse projecten)

150,000 11,000 17,300 11,000

49,000 90,000

Schiphol 225-350

200-300

j/p Aerospace Exchange (Martinair, Transavia, GA Terminal)

30,000

Schiphol Oost

120-180

100-150

j/p Anthony Fokker Business Park

109,000

Schiphol Rijk

125-160

90-130

j/p Schiphol Elzenhof Business Park

180,000

Schiphol Zuid

130-160

90-130

j/p Schiphol City

750,000

Schiphol Rijk, Campus

37,500

Schiphol Rijk, High Speed Logistic Park Arenapark

135-180

125-160


125-165

100-145

Mediapark

135-180

110-160

Centrum

100-150

90-135

j Arena Park; Colossos

20,900 4,300

j/p Arena Park: Pyramyde j Mediapark (diverse projecten)

6,200 100,000

j/p De Icoon II, Stationsplein

8,000

Parkgebouw I + II

4,000

Stadskantoor, Zaandam, Stationsplein

23,000


175


general

market structure

41.6

388,000

2.5

22,000

7,000

-68%

62,000

Hengelo

80,900

4,500

45,700

13.3

45.5

6.2

1.2

33.8

265,000

3.3

10,000

12,000

20%

46,000

118,600

5,800

83,800

14.6

30.1

9.9

3.7

41.7

773,000

6.5

35,000

17,000

-51%

119,000

144,400

9,300

79,400

22.6

29.8

6.2

4.7

36.7

823,000

5.7

53,000

57,000

8%

130,000

Houten

47,500

2,900

20,300

25.3

32.1

3.9

6.0

32.7

244,000

5.1

16,000

4,000

-75%

28,000

Nieuwegein

60,900

3,900

45,500

25.3

33.2

2.3

3.5

35.7

496,000

8.1

28,000

15,000

-46%

122,000

304,900

19,900

215,100

23.2

22.8

6.5

7.5

40.0

2,492,000

8.2

160,000

94,000

-41%

266,000

Woerden

49,300

3,600

28,200

18.8

37.8

2.4

1.2

39.8

212,000

4.3

10,000

5,000

-50%

39,000

Zeist

60,200

4,200

35,200

19.3

21.7

5.7

7.4

45.9

322,000

5.3

15,000

7,000

-53%

10,000

47,900

3,000

25,500

8.6

30.9

13.8

1.6

45.1

144,000

3.0

3,000

1,000

-67%

5,000

Capelle aan den IJssel

65,400

2,600

37,800

30.3

29.7

2.3

4.4

33.3

480,000

7.3

19,000

18,000

-5%

89,000

Delft

96,400

5,200

52,500

21.2

26.6

4.4

1.5

46.3

391,000

4.1

12,000

5,000

-58%

41,000

487,200

32,300

267,900

16.9

23.0

19.1

3.7

37.3

4,293,000

8.8

116,000

90,000

-22%

353,000

Supply in m²


2.5

Take-up 2009 in m²


6.2


% Other 2009

35.6



14.1


Business services 2009

76,800

% Government 2009

Number of jobs 2009

7,900


157,000


Enschede

Province Overijssel

Zwolle

Province Utrecht Amersfoort

Utrecht

Province Zeeland Middelburg Province Zuid-Holland

Den Haag


176



rents


Expectation 2010

120-140

110-130

j/p Grolsch-terrein


125-145

125-145

6,700

j Novation Tower, Forum

8,000

Kantoor B&S-park, Hengelosestraat

4,500

Stationsplein

8,000

Zuiderval 2 Centrum/Stationsgebied

110-145

110-130

Westermaat

125-140

120-130






Most prominent office locations Business & Science Park/ Hengelosestraat

64,000

j/p Hart van Zuid j Lange Wemen (Centrumplan-Noord) Oosterbosch locatie, Westermaat

87,000 12,500 22,300

Stadskantoor

8,500

A28-zone

120-180

120-170

Centrum

115-160

115-160

j/p Kantorencomplex La Diligence j Spoorzone, Westerlaan

35,000

Hanzeland

135-165

130-165

j/p Uitbreiding en renovatie rechtbank

Oosterenk (Zone Ceintuurbaan)

125-140

125-140

j/p Voorsterpoort, Electrabel

50,000 26,000 28,000

Voorsterpoort

20,000

Bergkwartier

125-170

125-170

Calveen

110-145

110-135

j/p Nieuwbouw RACM, Meursingterrein

Centrum/Stadsring

125-150

125-150

j/p The Works, Amsterdamseweg

De Brand

110-135

100-125

j/p Vathorst Podium (diverse projecten)

De Hoef

110-145

100-125

Stationsgebied

130-160

120-160

j/p j

Vathorst

125-150

120-145

Molenzoom

100-140

100-130

j/p Het Forum van Houten

Stationsgebied

100-140

100-130

j/p Kantoor Castellum, Houten Zuid

Merwestijn

100-130

90-125

j/p Admiraal fase III, De Liesbosch

21,000

j/p Blokhoeve The Cube

14,000

Plettenburg/Rijnhuizen

90-140

85-130

Stadscentum/City Plaza

130-160

125-155

j Eemcenter

16,000 13,500 70,000 100,000

j 6,500 3,000

j/p Kantoor Blokhoeve Oostzijde

6,100

Parklaan

27,000

Centrum

130-200

125-190

j De Taats, Orteliuslaan

Kanaleneiland

100-160

90-140

j/p Evelop Jaarbeursplein

Lage Weide

100-140

90-125

24,000

Maliebaan

180-250

170-250

j/p Facet, Wetering Zuid j LRC (Leidsche Rijn Centrum)

Overvecht

100-130

90-120

j/p Nieuwbouw hoofdkantoor Rabobank j Papendorp (diverse projecten)

56,000

Papendorp

175-200

165-200

Rijnsweerd

140-175

135-170

Stationsgebied

160-190

150-190

43,000 25,000 13,200 200,000

j/p Oudenrijn j Stadskantoor Jaarbeursplein

30,000 65,000

Stationsgebied (diverse projecten) Middelland/Snel en Polanen

190,000

80-120

75-100

Stationsgebied

130-150

125-145

j/p Snellerpoort, Stationslocatie j/p

60,000

Boulevard

130-190

125-175

Utrechtseweg

120-185

120-175

j/p Hoofdkantoor PGGM j Huis ter Heide

Middelburg

115-145

100-140

j/p Stationsgebied

4,000

Veldzicht

6,000

50,000 11,800

Capelle Office Park

125-145

120-145

j/p Fascinatio

86,000

Fascinatio/Rhijnspoor

145-165

130-160

j/p Nova Vista (Rietbaan)

11,900

Hoofdweggebied

100-125

100-120

j/p

Rivium

110-150

110-145

Delft

115-150

115-150

j/p j Spoorzone Delft Centraal /Zuid

66,000

Technopolis Innovation Park Beatrixkwartier

140-200

130-190

Congresgebouwgebied

125-170

125-170

95-140

95-140

120-145

100-140

De Binckhorst Laakhaven/Holland Spoor

50,000

j Binckhorst (diverse projecten)

200,000

j/p Europol

32,000

j/p Haagsche Zwaan

18,000

j/p KPMG

10,000


177


general

market structure

283,000

2.4

5,000

7,000

40%

57,000

Gouda

71,000

2,700

33,700

16.4

29.7

3.7

4.6

45.6

316,000

4.5

16,000

11,000

-31%

58,000

Leiden

117,300

4,300

58,600

11.1

24.6

6.1

1.0

57.2

474,000

4.0

26,000

17,000

-35%

74,000

Rijswijk

46,800

3,000

39,400

41.4

21.2

8.6

2.7

26.1

881,000

18.8

25,000

10,000

-60%

163,000

Rotterdam

588,700

23,900

320,800

17.4

32.9

5.4

5.1

39.2

3,750,000

6.4

140,000

67,000

-52%

483,000

Zoetermeer

121,500

3,500

51,000

21.6

34.2

10.3

3.4

30.5

615,000

5.1

29,000

15,000

-48%

120,000

Supply in m²


41.7

Take-up 2009 in m²


1.2


% Other 2009

7.2




Business services 2009 12.1

% Government 2009




Province Zuid-Holland Den Haag

Dordrecht


178



rents


170-250

150-190

150-190

j/p Wijnhavenkwartier

Amstelwijck

125-145

120-140

j/p Amstelwijck overig

Centrum

115-145

110-145

j/p

j New Babylon

Goudse Poort

95-135

85-135

Gouwe Spoor

130-145

120-140

j/p Stationsgebied/Spoorzone

Stationsgebied/binnenstad

115-145

100-145

j/p

Kanaalpark/Lammenschans

100-150

100-135

j/p Achmea

Plesmanlaan/Science Park

125-150

125-150

Stationsgebied

125-170

100-165

j/p ROC Leiden Centraal j Vondellaan

Hoornwijck

125-155

115-145

j/p Hoornwijck (diverse projecten)


170-250

Nieuw Centrum/Stations gebied

Plaspoelpolder




Expectation 2010


Most prominent office locations Lange Voorhout

54,500 122,000 60,000

j/p Stadskantoor Gouda

19,000 50,000 30,000 12,000 21,000 105,000

90-135

80-125

Stationsgebied/Eisenhower plein

115-160

100-160

j/p Plaspoelpolder (diverse projecten)

80,000

Blaak/Westblaak

130-180

125-180

j Blaak 8

15,000

Brainpark I

150-175

145-170

j/p Blaak 31

25,800

Brainpark II

160-185

155-180

j/p Port City, Waalhaven

17,000

Brainpark III

170-185

165-185

j/p Rotterdam Airport Business Park

12,000

De Boompjes

140-185

140-185

j/p De Rotterdam

60,000

Kop van Zuid

150-185

150-185

j/p Eneco

25,000

Prins Alexander/Oosterhof

130-160

130-160

j/p Rotterdam Centraal Station en omgeving (diverse projecten)

Waalhaven

115-145

110-135

Weena/Coolsingel

150-190

150-190

j/p Stadskantoor Rotterdam j Vancouver

Zuidplein

115-145

115-145

j/p

Afrikaweg

110-140

90-125

Rokkeveen

135-155

125-145

j/p Cadenza

Stadscentrum

130-140

110-130

j/p

j/p

j/p Boerhaavelaan

70,000

400,000 15,000 12,000 145,000 5,000


179

FACTSHEET retail market province/cities

general

market structure

rents

Share of daily food in %

Share of non-daily in %

Take-up in 2008 in m²


Rise/fall compared to 2008 in %

Supply 2009 in m²

13%

87%

1,500

3,000

100%

4,000 Gedempte Singel

Most prominent shopping streets

Sales of floor space in m² 2009

Service index 2009

Disposable incomes 2009


180,000


66,800

29,100 High

Koopmansplein/Forum Kruisstraat Meruisplein Emmen

109,400

28,000 High

283,000

16%

84%

2,000

7,000

250% 14,000 Hoofdstraat Noorderstraat-Derkstraat Vlinderpassage

Province Flevoland Almere

187,700

36,100 Average

263,000

17%

83%

1,000

5,000

400% 15,500 Bottelaarspassage Citadel Grote Markt Korte Promenade Stadshuisplein Stationsstraat

Lelystad

74,400

30,000 Average

147,000

18%

82%

3,500

4,000

14%

6,000 Centrum, Dukaatpassage De Wissel Neringspassage


93,900

26,100 High

257,000

15%

85%

1,500

1,000

-33%

500 Nieuwestad Ruiterskwartier Wirdumerdijk Zaailand

Province Gelderland Apeldoorn

155,700

31,500 Average

296,000

18%

82%

5,500

4,500

-18% 13,000 Brinklaan Hoofdstraat

Korenstraat

Arnhem

147,100

27,200 High

307,000

14%

86%

3,500

8,500

143%

9,000 Bakkerstraat Grote Oord Jansstraat Ketelstraat Roggestraat Steenstraat Vijzelstraat

Ede

107,800

33,400 Low

162,000

21%

79%

12,000

4,000

-67%

8,000 Achter de Doelen Grote Straat Maandereind

Nijmegen

162,500

27,500 Average

252,000

21%

79%

5,500

14,000

155% 11,500 Broerstraat Burchtstraat Marikenstraat Moenenstraat


180


FA CTSHEET retail market Factsh eet


j/p Citadel j Hommes, Groningerstraat


50-75


200-400

50-75

Most prominent new building locations/ redevelopments

200-400

Expectation 2010


175-250 j/p De Triade j Meubelboulevard Borgcenter


Most prominent shopping centers

Expectation 2010


Range for rents 2008 in €/m² 175-250

13,000

250-450

200-450

150-250

150-250 j/p

Kloosterveste

275-400

TT world, De Haar

125-275

275-400 j/p j Winkelcentrum Nieuwe 125-275 Weiert

200-300

150-275 j/p

250-350

225-350

275-375

250-350 j/p Stadshart Almere

450-800

450-750

j Almere Buiten, Centrm Noordzijde

475-800

450-750

300-600

300-550

j/p Almere Buiten, Centrum Zuidzijde

200-300

200-300 j/p j 225-325

t’ Circus

225-325 325-675

325-650 j/p

Mix to the Max, Evenaar

325-725

325-700 j/p

Olympiakwartier Oost

30,000

Olympiakwartier Westzijde

25,000

185-450

200-425

250-400

250-450

225-375

225-450

175-400

j ’t Circus

80-120

225-375 j/p Woonboulevard Palazzo

55-75

50-75

250-650

250-650

65-90

65-90

125-250

125-250 j/p

j Batavia Stad Shopping Outlet j De Gordiaan

j Woonboulevard De Centrale

275-650

275-650

180-300

180-300 j/p 175-350 j/p De Eglantier j Oranjerie

350-800

200-375

175-350 j/p Woonboulevard Het Rietveld

350-800

300-800 j/p Kronenburg

450-850

450-900 700-1,100

600-1,000

600-1,000

100-275 600-1,200

j Musiskwartier j Presikhaaf j Woonboulevard Gelderse Poort j

375-500

250-450 j/p Hof van Gelderland 250-450 j/p

175-300 400-650 300-550 200-325

12.000 11,000

7.500 4,500

j/p Herontwikkeling ABC complex, Neringpassage j Winkelcentrum De Gordiaan j De Centrale Retailpark

8,100 17,500

10.000

Wijkwinkelcentrum Bilgaard Fase II

7,500

Nieuw Zaailand

3,900

Zuidlanden 150-225

150-225

275-650

250-650

60-90

55-85

325-450

325-450

2751,150

2501,050

200-350

200-350

70-100

70-100

j/p Anklaar j De Hoofdstraat, herontwikkeling nr 109-115 j De Eglantier

55,000 14,300 5.200

6,000

Omnisport j Coberco kwartier (Centrum-Oost)

12,000 5,000

j/p Bartokkwartier

3,300

j/p OV Terminal j Rijnboog

13,000

4,200

Schuytgraaf

10,400

100-250 j/p j 600-1,100

250-500 650-900

7,500

j/p

j

650-800

700-1,200

6,500

12.000

Metropool

80-125

900-1,050

16,500

j/p Autorama

j

200-325

950-1,050

10.900

Winkelcentrum Emmerhout

225-350

200-350

2,700

150-250 j/p j Dukenburg j De Molenpoort 400-600 650-900

300-500 j/p Woonboulevard Novium j

250-450

200-400

j/p Bunschotenplein Kerkplein Kernhem Dura Ede

350-550

350-550

150-450

150-400

60-90

60-90

2.600 2.400 10,000

j j/p Citadel, Waalsprong (Noordkant) j Plein 1944

20,000 11,100

175-300


181


general

market structure


Supply 2009 in m²


Share of non-daily in % 84%


Share of daily food in % 16%



Service index 2009



436,000

rents


182,700

25,700 High

21,500

10,000

-53% 22,000 A-Kerkhof Carolieweg Herestraat Vismarkt Waagstraat Zwanestraat

Province Limburg Heerlen

89,300

25,500 Very high

320,000

11%

89%

5,500

3,000

-45% 12,000 Promenade I en II Saroleastraat I Saroleastraat II

Maastricht

118,300

27,400 Average

246,000

17%

83%

5,500

5,000

-9% 11,000 Grote Staat Kleine Staat Maastrichter Brugstraat Muntstraat Spilstraat Stokstraat Wolfstraat Wycker Brugstraat

Roermond

55,100

28,100 Very high

220,000

12%

88%

11,500

1,500

-87%

4,500 Graaf Gerardstraat Hamstraat Steenweg Varkensmarkt


173,000

31,200 High

363,000

15%

85%

11,500

23,500

104% 11,000 Eindstraat Ginnekenstraat Karrestraat Ridderstraat

Den Bosch

139,200

31,300 High

274,000

17%

83%

5,000

5,000

0%

3,000 Hinthamerstraat-Zuid Hinthamerstraat-Noord Hooge Steenweg Kerkstraat Markt Pensmarkt Schapenmarkt

Eindhoven

213,600

28,800 High

428,000

18%

82%

8,000

15,000

88% 27,000 Demer Hermanus Boexstraat Hooghuisstraat Marktstraat Rechtestraat Vrijstraat

Tilburg

204,400

28,700 Average

337,000

19%

81%

3,500

4,500

29% 10,000 Heuvelstraat Juliana van Stolberstraat


182




60-85

225-550

200-550

j Vinkhuizen

140-180

140-180

100-350

100-350

250-500

250-700 j/p Westerhaven j Woonforum Peizerweg 250-500

60-85

60-90

200-350

200-350 j/p

450-625

350-600 j/p Corio Center (begane grond)

350-650

350-600

500-700

500-700 j/p Corio Center (souterrain)

135-160

125-160

325-500

70-90

65-90

200-400

200-400

4001,000

4001,000

300-850

300-800

j/p Maartenspoort

j/p Designer Outlet Center fase 2 j Huis- en tuinboulevard

750-1,400 300-700

600-1,400

900-1,400 800-1,200

700-1,200

700-1,100

600-1,100

500-800

500-800

500-750

450-725 j/p

500-750

400-700 j/p j 450-750

j Entre Deux j Mosae Forum

300-500 j/p 275-350 j/p Roercenter

150-270

150-250

200-350 j/p Designer Outlet Center j

200-450

200-450

350-600

300-600

350-600

350-550 j/p

575-900

525-900

575-900 500-700 325-400

j/p Meerstad j Reitdiephaven

j Schinkelkwadrant-Zuid, De Plu

20,000

j/p Brusselse Poort j Herontwikkeling Sphinx/ Belvédère

Outdoor Center Roermond

j De Barones

350-650

350-650

29,000 24,000 5,000

450-900 j/p Woonboulevard Breda j

75-100

75-100

13,000 9,000 13.000

j/p Achter de Lange Stallen, Keizerstraat j OV Terminal Breda

525-900

28,000 9,000

Stadionkwartier

22,000

400-700 j/p 70-100

j

250-400 j/p Bossche Boulevard j Winkelcentrum Arena 475-725 j 600-1,000

j Heuvelgalerie

250-650

250-650

425-625

425-625 j/p Piazza Center

3501,000

3501,000

425-650

400-650 j/p Woensel

400-650

300-600

475-750

450-750

75-100

75-110

j De Toeloop j Stationsdistrict, Fellenoord j Winkelcentrum Meerrijk, Meerhoven j

500-875

500-875

500-850

400-750 j/p j 500-850

550-950

500-950

450-650

400-650

800-1,300

700-1,300

250-550

8.400

12,400

250-450

425-800

7,500 3.400

j Maankwartier

70-100

650-1,000

4.200

j/p Ikea

250-450

475-725

12,000

j

300-500

575-900

j Herontwikkeling Sontweg j Kop van Oost

15.000

300-350 225-350

1,600

Winkelcentrum Lewenborg, Kajuit

325-500 j/p Woonboulevard In de Cramer j Brusselse Poort 700-1,300

500-750

j/p CiBoGa


65-90



175-300 j/p Paddepoel

Expectation 2010

200-300

j Meubelboulevard Hoendiep


250-400




Expectation 2010


j Ziekenhuisterrein (GZG)

25,000

j j

j Woonboulevard Ekkersrijt j De Admirant/ Nieuwe Emmasingel

-- 350-550

425-925

425-925

250-550 j/p j Emmapassage

275-375

275-375

325-650

300-600 j/p Heyhoef

200-250

175-250

275-375

250-375

Pieter Vreedeplein

4.000 15,000 11,000

j

j/p AaBe-Complex/ Leypark j Stappegoor j Wagnerplein

41,900 10,000 5,500


183


general

market structure

rents



9,000

9,000



Supply 2009 in m²




Service index 2009



272,000

Province Noord-Holland Alkmaar

93,900

29,100 High

0%

5,000 De Laat Langestraat Payglop

Amstelveen

80,600

Amsterdam

765,000

35,700 Low

27,600 Average

118,000

19%

81%

500

3,000

1,060,000

22%

78%

20,500

44,000

500%

500 Zaagland

115% 18,000 Beethovenstraat Cornelis Schuytstraat Damrak Ferdinand Bolstraat Heiligeweg

Kalverstraat

Kinkerstraat Leidsestraat

Nieuwendijk P.C. Hooftstraat

Rokin Van Baerlestraat Haarlem

149,300

30,200 Average

242,000

19%

81%

6,500

6,500

0%

7,000 Anegang Barteljorisstraat Generaal Cronjéstraat Grote Houtstraat

Zaanstad

144,900

30,300 Average

279,000

19%

81%

1,000

8,000

700%

4,500 Gedempte Gracht Westzijde

Province Overijssel Deventer

98,500

29,400 Average

190,000

18%

82%

3,500

1,500

-57%

6,500 Korte Bisschop

Enschede

157,000

26,700 Average

322,000

17%

83%

13,500

7,000

-48% 24,000 Havenstraatpassage

Lange Bisschop Hofpassage Kalanderstraat Langestraat Van Heekplein Hengelo

80,900

28,800 Average

203,000

14%

86%

5,000

1,000

-80% 11,000 Brinkstraat Markt Nieuwstraat Telgen


184




500-650

250-400 j/p Stadshart Amstelveen

550-900

550-900

500-700

500-700

25,000

Ringers/Noorder Arcade j Winkelcentrum Westwijk j

500-800

500-750 j/p Amsterdamse Poort

350-600

300-550

j/p Buikslotermeerplein fase 2

450-850

500-900

j Arena Boulevard

225-275

200-250

850-1,000

850-1,000

j Boven ‘t IJ / Buikslotermeerplein

375-750

350-700

j/p De Opgang (CAN), Buikslotermeerplein j GETZ Entertainment Center, Arena Boulevard

350-600 1,3501,750 1,7502,250 225-400

300-550 j/p j 1,3501,750 j 1,7502,250 j 225-400

1,0001,500

1,0001,500

650-1,500

650-1,500

Groot Gelderlandplein

300-650

275-600

Kalvertoren

5001,750

4001,500

Magna Plaza

4001,100

275-900

Osdorpplein

250-450

250-450

j Plein ‘40-’45

150-325

150-300

j Villa Arena

90-160

80-150

600-900 300-750 250-500 350-550 150-250 400-1,000 275-475 175-275

55,000 8,000

23,200 8.300 21,000

j/p Houthavens

10,000

j/p Oosterdokseiland (kavel 2 t/m 6)

24,600

j/p Oostpoort (voorheen Linne)

16,200

j Stadscentrum Osdorpplein

21,000

j/p Station Amsterdam Centraal j/p The Bank

12,800

6.500

Zuidas, Gershwin en Mahler 4

j/p 1,0001,400

7,600

Overstad

j Winkelcentrum Binnenhof

j De Hoef, Van Ostadelaan

1,0001,300

10,800

600-850 j/p j 300-700 225-475 j/p Winkelcentrum Schalkwijk j 350-550

400-650

350-550

Raaks

150-250 j/p j 400-950 250-425 j/p Shopping Centre Zaandam j Woonboulevard 150-250 Zaanplein

j/p Marsmanplein

3,800 9.500

Stadsdeelhart Schalkwijk 60-80

60-80

j Centrumplan Inverdan

65-85

60-85

j Winkelcentrum Westerwatering

16,600 10.000 5,200

Zuiderhout 550-800

500-800

225-800

225-800

125-200

100-200

65-75

60-75

275-500

250-500 j/p De Klanderij

400-700

400-700

375-500

350-500 j/p Twentec

200-250

175-250

350-850

350-800

55-75

50-75

300-500

j De Boreel j De Snipperling

j Woonboulevard Schuttersveld

300-500 j/p j

350-800

350-800

325-450

300-450 j/p Retail Park Plein Westermaat

275-375


550-650 250-400


100-150


100-150

325-700

Expectation 2010


200-550 j/p Noorder Arcade j



Expectation 2010


Range for rents 2008 in €/m² 225-600 375-750

200-350 j/p j

400-525

300-525

375-500

300-500

90-130

90-110

j/p De Boreel Fase 2 en 3 j Keizerslanden j Enschede-Zuid j/p Grolsch-terrein ‘Op de Brouwerij’, Roomweg j Sterrenhof (voormalig Twekkelerveld)

20,000 6.000 8,000 4,600 9,400 5.000

Stokhorst

5,200

j Hart van Zuid

6,000

Lange Wemen

12,500

Plein Westermaat (fase III)

21,000

j


185


general

market structure

rents



6,500

2,500



Supply 2009 in m²




Service index 2009



220,000

Province Overijssel Zwolle

118,600

30,000 Average

-62%

8,500 Broerenstraat Diezerstraat Grote Markt Roggenstraat Spiegelstraat Vismarkt Weeshuisstraat


144,400

33,500 Low

267,000

14%

86%

1,500

5,500

267%

6,000 Langestraat Utrechtsestraat Varkensmarkt

Nieuwegein

Utrecht

60,900

32,700 Average

98,000

18%

82%

500

500

304,900

30,100 Average

500,000

18%

82%

6,000

5,500

0%

2,000 City Plaza

-8% 15,000 Bakkerstraat Chloorstraat Lange Elisabethstraat

Lange Viestraat Oudegracht Oudkerkhof Radboudtraverse Steenweg Vredenburg Province Zeeland Middelburg

47,900

29,500 High

127,000

17%

83%

1,000

1,500

50%

5,500 Lange Delft Langeviele

Province Zuid-Holland Delft

96,400

28,900 Average

174,000

16%

84%

3,000

4,000

33%

6,000 Brabantse Turfmarkt Jacob Gerritstraat Paradijspoort

Den Haag

487,200

28,900 Average

710,000

21%

79%

9,500

10,000

5% 18,000 Grote Marktstraat Hoogstraat Korte Poten Lange Poten Noordeinde Passage Spuistraat

Venestraat Vlamingstraat Wagenstraat Dordrecht

118,600

29,400 Average

179,000

19%

81%

1,000

1,000

0%

5,000 Bagijnhof Sarisgang Voorstraat


186




j Ikea Zwolle

36,000

j/p Spoolderwerk

20,000

250-475 j/p j

Willemspoort

300-500

Winkelcentrum Zwolle-Zuid

225-350

225-350 j/p

Woonboulevard Zwolle

160-325

160-300 j/p j 350-550

350-550 225-725

225-700

625-725

575-700

j Emiclaerhof j St. Jorisplein

225-775

200-700

j

300-600

300-600 j/p De Batau

750-950

750-1,000

j Hoog Catharijne

700-1,000

700-1,000

j Kanaleneiland j Overvecht

1,0001,500 800-1,000

150-250 300-550

10,000 17.200 40,000

j Eemcenter j Winkelcentrum Vathorst fase II

12,000 10,000

Winkelcentrum Leusderweg 125-200

2501,300

150-200

3001,250

3,000

j Hoog Zandveld

6,000

Muntplein/De Batau

8.000

Stadskwartier/City Plaza j Groeneweg-Middenterein

28.000

250-375

225-350

j/p

350-600

325-550

j/p Hoog Catharijne

6,000

35,000

1,0001,650 700-1,000 j/p j

Leidsche Rijn Centrum

13,200

Leidsche Rijn Terwijde

12,600

j

Overvecht, Centrum Kwadrant Overvecht

11,000

800-1,300

j

The Wall fase 2

20.000

800-1,250

j

Vleuterweide, Leidsche Rijn

14.000

750-1,300

750-1,300

550-800

550-750

800-1,300 750-1,200 900-1,150

850-1,000 j/p

275-625

350-600

200-325

200-325

225-500

225-475 j/p Zuidpoort

425-600

400-550 j/p j 300-600

400-650

160-250 320-570


50-75


175-225

50-80


180-225

Expectation 2010


250-450 j/p Stadshagen j Woonboulevard Zwolle

400-1,050



Expectation 2010

350-500 325-500


Range for rents 2008 in €/m² 250-475 400-1,100

j Woonboulevard Mortiere j

12,000

75-105

75-105

j/p Mortiere

5,000

250-550

250-550

j Albert Heijnlocatie Martinus Nijhofflaan

6,000

90-160

90-160

j/p Laakhaven/ Petroleumhaven

40,000

350-550

250-550

500-1,000

500-1,000

600-900

600-900

275-350

250-350 j/p

Schevingen Haven

325-400

300-400 j/p

Spuimarkt, Asta

14,000

200-500

200-500 j/p

Wijnhavenkwartier fase 2

23,500

400-550

400-550 j/p j 1,0001,400

1,0001,400 900-1,200 600-900 600-1,000

j Haaglanden Megastores

Winkelcentrum Kanaleneiland

j Leyweg

j/p New Babylon

9.500 6,000

900-1,200 j/p j 600-900 600-1,000

j 225-600

225-550

j/p Bagijnhof

320-575

250-400 j/p Drie Vriendenhof j Statenplein 300-575

250-600

250-550

j/p Oostpoort, Voorm. EZH-terrein

10,500

175-375

175-375 j/p Sterrenburg

200-300

200-300

j/p Paradium Fase 3/4

8,000

250-500

2.000


187


general

market structure

rents



5,000

3,500



Supply 2009 in m²




Service index 2009



166,000

Province Zuid-Holland Leiden

117,300

30,500 Low

-30%

1,000 Breestraat Donkersteeg

Leiden

Haarlemmerstraat Maarmansteeg

Rotterdam

588,700

26,600 Average

930,000

21%

79%

32,000

40,000

25% 40,000 Beurstraverse Beijerlandselaan Groene Hilledijk Hoogstraat Korte Lijnbaan Lijnbaan Noordmolenstraat Stadhuisplein Zwart Janstraat

Zoetermeer

121,500

27,600 Low

164,000

20%

80%

3,000

6,000

100%

1,000 Dorpstraat Promenade Stadshart/Spazio


188





120-150


850-1,500

300-800

150-250


300-800 350-550

150-250

Expectation 2010

500-700


180-350 j/p Winkelcentrum Luifelbaan j 500-700




Expectation 2010


j/p V&D-blok, Aalmarkt

30,000

Winkelcentrum Stevensbloem

6,400

j

350-550 j/p j Alexandrium I 850-1,500 (Oosterhof) j Alexandrium II 120-150 (Megastores)

350-750

350-750

j Centrumplan IJselmond, fase 2

175-250

175-250

j/p Coolsingel (voormalig postkantoor)

17,000 35,000

145-250

145-250 j/p Alexandrium III (Woonmall)

180-275

180-275

j/p Koopgoot/Beurstraverse II

275-750

275-750 j/p Binnenhof

150-250

150-250

j/p Markthal

350-475

350-475

475-750

475-750

200-300

200-300

9,000

10.000 500-1,000

500-1,000

750-1,500

700-1,500

j Keizerswaard j Zuidplein (hoog)

195-275

195-275 j/p Zuidplein (zuiderterras)

250-900

250-850 j/p

j Nesselande j OV Terminal Rotterdam j/p Vierhavenstrip/ Parkboulevard

7.000 7.000 25,000

195-300

195-300 j/p

180-250

180-250 j/p Meerzicht

150-210

150-210

j/p Cadenza, Stadshart-Oost

16,000

375-700

375-700 j/p Rokkeveen

160-210

160-210

j/p Oosterheem

10,700

325-600

325-600 j/p Woonhart

80-115

80-110

j/p


189

FACTSHEET industrial real estate market province/cities

general

market structure

2,000

-50%

6,000

109,400

6,700

49,900

11.3

39.5

4.0

1.2

44.0

817

90

7,000

2,000

-71%

14,000

54,800

3,500

27,600

8.2

41.0

3.4

4.5

42.9

493

126

8,000

6,000

-25%

58,000

Almere

187,700

12,400

80,400

25.6

34.0

5.6

3.1

31.7

688

234

80,000

23,000

-71%

202,000

Lelystad

74,400

5,300

34,700

20.5

31.9

8.9

1.4

37.3

444

130

15,000

7,000

-53%

47,000

Leeuwarden

93,900

5,200

66,600

13.4

23.1

12.4

9.0

42.1

415

42

9,000

1,000

-89%

32,000

Drachten

55,300

3,200

29,200

11.8

42.8

1.8

1.3

42.3

428

113

12,000

1,000

-92%

12,000

Apeldoorn

155,700

9,500

95,500

13.9

28.4

14.2

6.2

37.3

653

79

27,000

7,000

-74%

68,000

Arnhem

147,100

9,000

97,800

21.7

22.5

11.6

3.8

40.4

256

40

12,000

15,000

25%

38,000

Ede

107,800

7,200

55,300

13.1

33.4

4.6

5.4

43.5

411

121

17,000

31,000

82%

57,000

Nijmegen

162,500

8,900

99,400

12.8

30.3

5.2

1.2

50.5

582

107

21,000

9,000

-57%

69,000

182,700

11,300

131,200

20.2

23.1

9.2

1.5

46.0

711

59

37,000

14,000

-62%

78,000

89,300

4,700

55,800

11.3

33.7

9.9

6.9

38.2

389

79

8,000

15,000

88%

48,000

Supply 2009 in m²

4,000


31

Take-up 2009 in m²

284

Take-up 2008 in m²

48.5

Total still issuable in net ha

4.0

Stock of business parks 2009 in net ha

9.9

% other 2009



% Business services 2009 10.7

% Government 2009





Emmen Hoogeveen Province Flevoland

Province Friesland

Province Gelderland


Province Limburg Heerlen

118,300

6,900

74,200

15.9

33.0

6.5

1.5

43.1

415

54

5,000

3,000

-40%

46,000

Sittard-Geleen

Maastricht

95,300

5,300

50,700

12.7

46.5

3.1

2.7

35.0

914

199

51,000

24,000

-53%

186,000

Venlo

91,600

5,400

55,500

7.6

50.8

5.4

0.9

35.3

1.042

234

90,000

6,000

-93%

223,000

173,000

11,400

99,000

16.6

32.1

9.3

2.1

39.9

710

30

151,000

52,000

-66%

191,000



190


FA CTSHEET Ind u st rial rea Factsh l estate eet m a rket

rents


25-40

Stadsbedrijvenpark

25-35

25-35

Bargermeer

25-40

25-40

j Messchenveld

Still issuable business parks 2009 in net ha.

35-45

25-40

Most prominent new building locations/ extensions

35-45

Scheepersmaat

Expectation 2010



Most prominent business parks

Peelerpark

19 ha

j/p Peelerpark

8 ha

j Stadsbedrijvenpark

9 ha

Business Park Eigenhaard

25-40

25-40

Bedrijventerrein De Wieken

20-40

20-40

j/p Bargermeer j Bedrijvenpark A37 j Buitenvaart I

29 ha

Buitenvaart

20-40

20-40

j/p Buitenvaart II

83 ha

De Steiger

40-60

40-55

j/p De Vaart IV

65 ha

De Vaart

40-60

40-55

11 ha

Gooise Kant

50-70

50-70

Hollandse Kant

50-65

50-65

j/p Hoge Kant j Lage Kant j Sallandsekant

Veluwse Kant

50-70

50-70

j Stichtse Kant j

122 ha

39 ha 12 ha

13 ha 8 ha

Stichtse Kant

50-70

50-70

Larserpoort

25-55

25-50

j/p Flevopoort

65 ha

Noordersluis

25-45

25-45

j/p Larserpoort

11 ha

Oostervaart

25-45

25-45

j/p Lelystad Airport

18 ha

Noordersluis Hemrik

35-55

35-55

Leeuwarden-West

35-55

30-50

18 ha

j Business Park Leeuwarden j/p Newtonpark IV Fase I j

8 ha 14 ha

Newtonpark

35-55

35-55

Bedrijvenpark Azeven-Noord

35-55

35-55

De Haven

25-50

25-50

Apeldoorn-Noord

40-60

40-60

Apeldoorn-Zuid

35-60

30-50

j/p Apeldoorn-Zuid

Laan van Malkenschoten

35-60

35-55

Stadshoudersmolen

25-45

25-45

j/p Ecofactorij j

IJsseloord II

45-55

45-60

j IJsseloord II

16 ha

Kleefse Waard

30-55

30-50

j/p Kleefse Waard

11 ha

Westervoortsedijk

35-55

30-50

j/p Westervoortsedijk

10 ha

Frankeneng

35-50

35-50

Heestereng

35-50

35-50

j/p Bedrijvenpark De Vallei j A12 Ede-Veenendaal j

65 ha

j Bedrijvenpark Azeven-Noord j/p De Haven-Noorderhogeweg j Apeldoorn-Noord (Fase II)

45 ha 22 ha 34 ha 100 ha 30 ha

5 ha

Kievitsmeent

35-55

35-55

Bijsterhuizen

45-60

40-60

West Kanaaldijk

30-45

30-45

Winkelsteeg

25-45

25-40

Driebond

40-55

40-55

Eemspoort

45-60

45-60

j/p Eemspoort j Westpoort

Euvelgunne

30-45

30-45

j/p Zernike Science Park

Winschoterdiep/Eemskanaal

30-45

30-45

j/p

De Beitel

35-55

35-50

j/p Avantis

De Koumen

35-55

35-50

j/p Trilandis

27 ha

Beatrixhaven

35-55

35-55

37 ha

Bedrijvenstad Fortuna

35-45

35-45

Holtum-Noord

35-55

35-55

j/p Maastricht/Eijsden j Bedrijvenstad Fortuna j Chemelot

100 ha

Industriepark-Noord

30-45

30-45

Veegtes

30-40

30-40

j/p Industrial Park Swentibold j Trade Port Noord

175 ha

Venlo Trade Port

40-55

40-55

j/p ZON Fresh Park

Venlo Trade Port West

45-65

45-60

j/p

De Krogten

35-50

35-50

Haagse Beemden

45-55

45-55

j/p Hoogeind III j

Hazeldonck

40-60

40-55

j/p

j A-73 Zone

63

j/p Bijsterhuizen j De Grift Noord

35 ha 37 ha 44 ha 150 ha 14 ha

23 ha

25 ha 18 ha 40 ha

16 ha


191


general

market structure

36.7

548

29

55,000

13,000

-76%

122,000

Eindhoven

213,600

14,300

151,100

24.4

34.0

3.2

4.3

34.1

818

130

93,000

52,000

-44%

153,000

Helmond

88,300

5,500

41,500

10.8

47.2

3.2

1.3

37.5

539

40

24,000

14,000

-42%

89,000

Moerdijk

36,600

2,800

20,400

9.5

57.2

1.7

1.1

30.5

1.419

17

64,000

16,000

-75%

84,000

Oss

77,400

4,700

40,800

10.1

52.2

2.4

1.3

34.0

515

88

30,000

22,000

-27%

45,000

Roosendaal

77,500

4,600

41,600

11.8

44.6

5.1

1.4

37.1

387

59

55,000

16,000

-71%

204,000

204,400

11,000

107,200

12.5

37.9

5.4

5.2

39.0

887

30

143,000

120,000

-16%

230,000

45,600

3,300

25,500

11.0

51.3

3.3

2.3

32.1

403

42

38,000

26,000

-32%

60,000

93,900

6,900

49,900

13.5

30.2

10.1

6.6

39.6

358

113

27,000

23,000

-15%

71,000

Amsterdam

765,000

69,400

489,200

24.2

23.9

6.0

9.6

36.3

2.158

498

132,000

100,000

-24%

424,000

Haarlemmermeer

142,600

8,000

128,500

14.8

60.0

3.8

2.3

19.1

1.132

635

190,000

59,000

-69%

50,000

Zaanstad

144,900

9,300

58,800

16.7

40.6

4.8

2.2

35.7

210

1

16,000

18,000

13%

90,000

Almelo

72,600

3,900

40,700

10.3

41.5

6.7

1.4

40.1

655

125

13,000

23,000

77%

53,000

Deventer

98,500

5,000

46,900

16.5

38.4

3.7

1.6

39.8

283

2

14,000

6,000

-57%

73,000

Enschede

157,000

7,900

76,800

14.1

35.6

6.2

2.5

41.6

607

57

51,000

48,000

-6%

151,000

Supply 2009 in m²

Take-up 2009 in m²

4.8


Take-up 2008 in m²

7.0


32.8


18.7

% other 2009


100,100


% Business services 2009

10,100

% Government 2009


139,200

Number of jobs 2009


Den Bosch

Province Noord-Brabant

Tilburg

Waalwijk Province Noord-Holland Alkmaar

Province Overijssel


192



rents


45-60

45-60

De Herven

40-55

40-55

j De Brand j De Grote Vliet (Rosmalen)

De Rietvelden

40-55

40-55

j



Expectation 2010



Most prominent business parks

De Brand

8 ha 7 ha

Maaspoort

40-55

40-55

De Hurk

45-60

45-60

j/p GDC Eindhoven Acht

62 ha

Eindhoven/Acht

40-55

40-55

10 ha

Ekkersrijt

45-60

45-60

j/p High Tech Campus Eindhoven j Park Forum West

Esp

50-60

50-60

20 ha

Flight Forum/Eindhoven Airport

45-65

45-65

j/p Park Forum Oost j

j

Kapelbeemd

45-55

45-55

j

BZOB-terrein

40-55

40-55

j BZOB-terrein

Hoogeind

35-50

35-50

j/p

Moerdijk

45-60

45-60

j/p BT Hazeldonk

36 ha 7 ha

Moerdijk Danenhoef

35-45

35-45

Elzenburg

35-50

35-50

Landweer

35-45

35-45

Borchwerf

35-50

35-50

Majoppeveld

30-45

30-45

Katsbogten

40-50

Kraaiven Loven Tradepark 58

37 ha

7 ha

j/p De Geer zuid/oost j Vorstengrafdonk

12 ha 45 ha

j/p j Borchwerf II

13 ha

40-50

j/p Uitbreiding Majoppeveld j Bakertand

20 ha

40-50

35-50

j/p Tradepark 58 (Noord en Zuid)

12 ha

40-50

30-45

52 ha

--

50-60

j/p Vossenberg West II j

35 ha

Vossenberg

40-50

40-50

j

Haven

40-50

40-50

j Haven VII

Zanddonk

35-45

35-45

j/p

Beverkoog

40-60

35-55

Boekelermeer

35-50

40-60

j/p Boekelermeer-Zuid j


50-75

50-65

Noord, Noordelijke IJ-oevers

45-70

45-65

j/p Airport Business Park Amsterdam Osdorp

West, Schinkel

45-75

45-70

j/p Amerikahaven

105 ha

Sloterdijk I & II

50-65

50-65

43 ha

Westpoort/Havengebied

40-65

40-65

Zuidoost/Amstel III

55-85

55-75

j/p Atlaspark Oost j Atlaspark West j

--

55-75

Hoofddorp j A4-zone West

De Hoek

50-70

45-65

Graan voor Visch

50-70

50-70

j/p De President j

Noord

45-60

40-55

j/p

Schiphol Oost

45-90

45-85

Schiphol Rijk

55-85

50-80

Schiphol Zuid

60-90

Achtersluispolder

Hoofddorp De President

Schiphol

23 ha

j Afrikahaven

113 ha 115 ha 37 ha

85 ha

159 ha 62 ha

Schiphol j Anthony Fokker Business Park

25 ha 35 ha

55-85

j/p Schiphol Zuidoost j Schiphol Logistic Park

35-60

35-55

j/p Hoogtij

79 ha

Hoogtij/Westzanerpolder

35-60

35-55

j/p

Bedrijvenpark Twente

25-45

25-45

Dollegoor/Turfkade

25-40

25-40

Twentepoort

35-45

Bergweide Kloosterlanden

j Bedrijvenpark Twente-Noord

45 ha

40 ha

35-45

j/p Rijksweg 36 N04 j XL Businesspark

125 ha

25 ha

25-50

25-50

j/p Bedrijvenpark A1

60 ha

20-50

20-50

Business & Science Park

35-50

35-50

j/p j Euregio Bedrijvenpark

11 ha

De Haven

35-45

35-45

De Marssteden

40-50

40-50

Euregio Bedrijvenpark I

25-40

25-40

j/p Josink Es j Zuiderval-Kotmanpark j

7 ha 6 ha


193


general

market structure

31

21,000

12,000

-43%

71,000

118,600

5,800

83,800

14.6

30.1

9.9

3.7

41.7

581

182

44,000

22,000

-50%

85,000

Amersfoort

144,400

9,300

79,400

22.6

29.8

6.2

4.7

36.7

291

48

44,000

19,000

-57%

94,000

Nieuwegein

60,900

3,900

45,500

25.3

33.2

2.3

3.5

35.7

278

83

17,000

17,000

0%

38,000

304,900

19,900

215,100

23.2

22.8

6.5

7.5

40.0

408

35

164,000

53,000

-68%

227,000

49,300

3,600

28,200

18.8

37.8

2.4

1.2

39.8

189

10

1,000

3,000

200%

26,000

Supply 2009 in m²

Take-up 2009 in m²

494


Take-up 2008 in m²

33.8


1.2


6.2

% other 2009



% Business services 2009 13.3

% Government 2009




Province Overijssel Hengelo

Zwolle

Province Utrecht

Utrecht

Woerden Province Zeeland Goes

36,700

2,900

24,700

13.4

31.2

5.2

3.7

46.5

166

19

21,000

1,000

-95%

31,000

Middelburg

47,900

3,000

25,500

8.6

30.9

13.8

1.6

45.1

209

27

3,000

1,000

-67%

33,000

Province Zuid-Holland Capelle aan den IJssel

65,400

2,600

37,800

30.3

29.7

2.3

4.4

33.3

128

8

12,000

6,000

-50%

25,000

Delft

96,400

5,200

52,500

21.2

26.6

4.4

1.5

46.3

252

61

11,000

14,000

27%

20,000

Den Haag

487,200

32,300

267,900

16.9

23.0

19.1

3.7

37.3

365

36

53,000

28,000

-47%

72,000

Dordrecht

118,600

4,700

54,700

12.1

37.8

7.2

1.2

41.7

521

63

52,000

11,000

-79%

47,000

Leiden

117,300

4,300

58,600

11.1

24.6

6.1

1.0

57.2

137

37

5,000

3,000

-40%

4,000

Rotterdam

588,700

23,900

320,800

17.4

32.9

5.4

5.1

39.2

6.616

1.578

220,000

136,000

-38%

322,000

99,700

8,600

58,500

15.0

37.6

1.1

2.2

44.1

464

35

22,000

6,000

-73%

35,000

121,500

5,600

51,000

21.6

34.2

10.3

3.4

30.5

205

34

18,000

15,000

-17%

44,000

Westland

Zoetermeer


194



rents


35-55

j/p Buren-De Veldkamp j t Oosterveld Twentekanaal Zuid


30-50

35-55


30-50

Westermaat

Expectation 2010



Most prominent business parks Twentekanaal Zuid

29 ha 18 ha 8 ha

De Marslanden

30-55

30-55

Hessenpoort

45-55

45-55

j/p Hessenpoort I j Hessenpoort II

Voorst

30-55

30-55

j/p

Calveen

50-65

50-60

j/p De Wieken/Vinkenhof

28 ha

De Hoef

50-65

45-60

j/p Vathorst

20 ha

De Isselt

30-50

30-45

j/p j

Vathorst

50-65

50-65

De Wiers

30-55

30-50

Laagraven/Liesbosch

45-70

45-65

45 ha 100 ha

j/p Het Klooster j

73 ha

Plettenburg

45-60

45-55

j/p

Cartesiusweg

35-60

35-55

De Wetering

55-75

55-70

j/p De Wetering j Haarrijn (De Meern)

Lage Weide

35-60

35-55

Oudenrijn (De Meern)

40-60

40-60

j/p Nieuwerijn (Papendorp) j Strijkviertel

12 ha 12 ha 7 ha 30 ha

Overvecht

35-60

35-55

j/p

Barwoutswaarder

35-65

30-60

j/p Breeveld

4 ha

Middelland/Polanen

35-65

35-60

j/p Polanen

4 ha

De Poel

35-60

35-60

Arnestein

25-40

25-40

j/p De Poel fase II j Mortiere

Mortiere

35-50

35-55

j/p

23 ha 7 ha

Hoofdweggebied

40-65

40-65

j/p Capelle Trade Center

Schieoevers Noord

35-50

30-50

j/p Technopolis Innovation Park

Schieoevers Zuid

35-50

30-50

Technopolis Innovation Park

65-75

60-75

j/p j

Bedrijvenpark Ypenburg

65-80

60-75

De Binckhorst

45-70

35-70

Forepark

60-75

50-75

j/p Ypenburg, Prins Clausplein j

Kerketuinen/Zichtenburg/Dekkershoek

50-70

40-70

j/p

Nieuw Laakhaven

45-60

40-60

Amstelwijck

60-65

60-65

j/p j Amstelwijck

15 ha

Dordtse Kil I + II

45-60

40-60

j/p Dordtse Kil III

30 ha

Dordtse Kil III

55-65

55-65

j/p Krabbepolder

Roomburg

55-70

50-65

j/p Oostvlietpolder

35 ha

j/p j Nesselande

11 ha

j Ypenburg, de Bras

Rooseveltlaan/Cronestein

45-55

35-55

Bedrijvenpark Noordwest

50-70

50-70

Charlois/Groene Kruisweg

55-70

50-70

Distripark Eemhaven

55-65

55-65

Gadering (Hoogvliet)

45-60

45-60

Spaanse Polder

40-65

35-65

Zuidelijk Havengebied

40-65

40-65

j/p j

6 ha 60 ha

6 ha 18 ha

5 ha

j/p Rotterdam Airport (RTM Airpark) j Science & Businesspark Rotterdam j Zeehaventerreinen Rotterdam

20 ha 20 ha 531 ha

Honderdland

65-85

65-85

j/p ABC Westland

Wateringse Veld/Zwethove

65-75

50-70

j/p Trade Park Westland Mars

5 ha

Lansinghage/Rokkeveen-Oost

50-75

40-70

j/p Bedrijvenpark Oosterheem

Zoeterhage

35-70

30-65

j/p Dwarstocht

10 ha

Oosterhage

11 ha

Wateringse Veld

17 ha 4 ha 5 ha


195

FACTSHEET residential market province/cities

general

market structure

forecast Housing stock/ population/households

%

Age of housing stock

%

Single family/multiple family

%

Social/private rent

%

Buy/rent

Housing occupancy in 2009

Number of dwellings in 2009



66,800

29,200

2,3 Buy

58% Social

31% sf

79% < 1944 1945-1970

Rent

42% Private

11% mf

21% 1971-1990 1991 >

Emmen

109,400

46,700

2,3 Buy

62% Social

30% sf

86% < 1944 1945-1970

Rent

38% Private

8% mf

14% 1971-1990 1991 >

8% Housing stock 27% Residents 37% Households 29%


Province Flevoland Almere

185,700

72,400

2,6 Buy

62% Social

30% sf

78% < 1944 1945-1970

Rent

38% Private

8% mf

22% 1971-1990 1991 >



93,900

46,200

2,0 Buy

53% Social

35% sf

64% < 1944 1945-1970

Rent

47% Private

12% mf

36% 1971-1990 1991 >


Province Gelderland Apeldoorn

155,700

65,700

2,4 Buy

59% Social

32% sf

75% < 1944 1945-1970

Rent

41% Private

9% mf

25% 1971-1990 1991 >

Arnhem

147,100

67,000

2,2 Buy

42% Social

41% sf

56% < 1944 1945-1970

Rent

58% Private

17% mf

44% 1971-1990 1991 >

Ede

107,800

41,400

2,6 Buy

68% Social

24% sf

78% < 1944 1945-1970

Rent

32% Private

8% mf

22% 1971-1990 1991 >

Nijmegen

162,500

69,900

2,3 Buy

42% Social

44% sf

62% < 1944 1945-1970

Rent

58% Private

14% mf

38% 1971-1990 1991 >

196






FA CTSHEET Resid ential market Factsh eet

prices

32,100

34,100

17% Total

561

€ 177,550

112

€ 1,503

72,300

76,200

14% Mid-terrace house

185

€ 146,178

76

€ 1,345

28,800

32,100

34,300

19% End-of-terrace house

96

€ 168,075

118

€ 1,444

Semi-detached house

104

€ 218,900

149

€ 1,641

Detached house Apartment 46,700

49,400

50,400

109,400

110,600

110,900

47,500

49,100

50,200

72,400

84,200

93,700

203,300

222,300

75,400

84,600

94,100

49,300

51,400

97,400

100,300

48,000

52,000

54,200

713

€ 165,437

124

€ 1,397

€ 126,556

101

€ 1,193


130

€ 141,475

84

€ 1,257

Semi-detached house

178

€ 177,725

99

€ 1,451

Detached house

141

€ 241,556

193

€ 1,701

65

€ 133,629

190

€ 1,508

1.179

€ 194,501

86

€ 1,626


29% Total

645

€ 174,889

71

€ 1,526


244

€ 195,475

90

€ 1,594

Semi-detached house

96

€ 283,850

118

€ 1,763

47

€ 400,667

172

€ 2,375

147

€ 154,667

94

€ 1,793

11% Total 7% Mid-terrace house

70,400

73,200

156,900

157,900

66,600

69,900

71,500

67,000

72,600

75,500

147,100

154,500

160,800

73,000

79,400

82,400

44,100

45,800

112,700

114,900

43,400

47,100

48,800

69,900

76,800

80,300

162,500

170,900

177,300

86,200

93,800

97,400

€ 1,439 € 1,276

€ 143,333

100

€ 1,375

68

€ 206,775

124

€ 1,529

44

€ 331,700

143

€ 2,003

132

€ 110,040

78

€ 1,661


909

€ 227,399

119

€ 1,940

258

€ 201,300

111

€ 1,698


135

€ 214,611

93

€ 1,716

Semi-detached house

140

€ 262,600

126

€ 2,171

Detached house

157

€ 359,333

131

€ 2,484

Apartment

219

€ 148,942

132

€ 1,830


1.249

€ 180,927

90

€ 1,787

353

€ 175,000

76

€ 1,571


191

€ 191,844

74

€ 1,703

Semi-detached house

84

€ 278,329

153

€ 1,973

29

€ 437,278

134

€ 2,532

592

€ 154,560

91

€ 1,885

Detached house 41,400

105 110

169

Apartment 107,800

€ 150,665 € 133,400

Semi-detached house Detached house

65,700

713 300


Apartment

155,700

€ 2,002 € 1,405

199

Detached house

46,200

116 128

8% Total

Apartment

93,900

€ 341,667 € 107,408


Apartment

185,700

63 113


652

€ 266,844

97

€ 2,189

183

€ 222,417

66

€ 1,839


69

€ 237,194

87

€ 1,971

Semi-detached house

103

€ 322,167

103

€ 2,292

Detached house

108

€ 492,375

134

€ 2,814

Apartment

189

€ 161,660

107

€ 2,185


1.166

€ 210,907

91

€ 2,036

327

€ 209,833

80

€ 1,828


187

€ 230,136

100

€ 1,886

Semi-detached house

104

€ 301,900

120

€ 2,205

27

€ 552,722

132

€ 2,925

521

€ 168,801

88

€ 2,149

Detached house Apartment

Range of rents p/m² per month in €

Price per m² GBO in € median 2009

Term median 2009

Transaction prices of owner-occupier housing in € median 2009

Number of dwellings sold in 2009

Owner-occupier housing

Increase/decrease 2009–2020%.

2020

2015

2009 29,200 66,800

€5-8

€5-7

€6-9

€6-8

€5-8

€ 6 - 10

€5-8

€ 5 - 12


197


general

market structure


%


%


%

Social/private rent

%

Buy/rent





182,700

84,200

2,2 Buy

40% Social

43% sf

43% < 1944 1945-1970

Rent

60% Private

17% mf

57% 1971-1990 1991 >


Province Limburg Maastricht

118,300

56,400

2,1 Buy

43% Social

40% sf

63% < 1944 1945-1970

Rent

57% Private

17% mf

37% 1971-1990 1991 >

Sittard-Geleen

95,300

44,400

2,1 Buy

58% Social

30% sf

78% < 1944 1945-1970

Rent

42% Private

12% mf

22% 1971-1990 1991 >




173,000

76,000

2,3 Buy

56% Social

33% sf

68% < 1944 1945-1970

Rent

44% Private

11% mf

32% 1971-1990 1991 >

Den Bosch

139,200

61,200

2,3 Buy

50% Social

40% sf

66% < 1944 1945-1970

Rent

51% Private

11% mf

35% 1971-1990 1991 >

Eindhoven

213,600

95,300

2,2 Buy

51% Social

44% sf

70% < 1944 1945-1970

Rent

49% Private

5% mf

30% 1971-1990 1991 >

Tilburg

204,400

88,300

2,3 Buy

55% Social

36% sf

72% < 1944 1945-1970

Rent

45% Private

9% mf

28% 1971-1990 1991 >





Province Noord-Holland Amsterdam

765,000

391,000

2,0 Buy

22% Social

51% sf

15% < 1944 1945-1970

Rent

78% Private

27% mf

85% 1971-1990 1991 >

Haarlem

149,300

69,700

2,1 Buy

52% Social

35% sf

59% < 1944 1945-1970

Rent

48% Private

13% mf

41% 1971-1990 1991 >

198





prices


€ 165,737

73

€ 1,721

€ 5 - 10

504

€ 168,575

64

€ 1,685

Term median 2009






2020

2015

2009

3% Total

1.867

84,200

86,000

86,900

182,700

185,000

187,200


107,900

110,700

111,700


194

€ 173,225

62

€ 1,615

Semi-detached house

118

€ 270,175

90

€ 1,871


58,300

57,300

118,300

118,000

115,700

61,700

63,600

62,600

2% Total -2% Mid-terrace house

45,900

45,600

94,800

91,200

43,700

45,000

44,500

76,000

79,400

81,800

173,000

178,000

181,500

80,800

84,500

86,800

61,200

64,300

66,300

139,200

143,100

145,700

63,900

67,600

69,600

96

€ 2,093

76

€ 1,717

335

€ 226,236

123

€ 1,924

84

€ 234,550

119

€ 1,787

44

€ 244,400

125

€ 1,846

Semi-detached house

73

€ 239,667

97

€ 1,813


€ 321,278 € 139,693


Apartment 95,300

67 984


18

€ 430,000

134

€ 2,429

116

€ 173,256

140

€ 2,051

119

€ 173,216

174

€ 1,454

27

€ 130,556

164

€ 1,224


9

€ 137,167

262

€ 1,320

Semi-detached house

50

€ 185,400

147

€ 1,493

Detached house

13

€ 311,500

250

€ 1,855

Apartment

20

€ 126,688

167

€ 1,487


1.316

€ 239,636

90

€ 2,159

476

€ 221,200

75

€ 1,909


195

€ 246,500

97

€ 2,039

Semi-detached house

152

€ 308,050

112

€ 2,332

Detached house

100

€ 510,500

85

€ 2,866

Apartment

393

€ 163,176

100

€ 2,280

8% Total

861

€ 235,298

107

€ 2,140


252

€ 227,150

98

€ 1,880


138

€ 228,300

88

€ 1,915

Semi-detached house

113

€ 310,278

145

€ 2,171

34

€ 477,700

246

€ 2,573

324

€ 193,027

94

€ 2,393


99,600

101,700

7% Total

1.205

€ 224,254

98

€ 1,961

213,600

214,500

217,400


514

€ 215,450

89

€ 1,782

106,200

109,200

111,400


200

€ 244,250

118

€ 1,856

Semi-detached house

91

€ 321,000

114

€ 2,096

41

€ 548,611

125

€ 2,493

359

€ 164,153

92

€ 2,185


93,400

97,100

204,400

209,800

216,300

97,500

103,100

106,800


€ 214,250

121

€ 1,725

€ 307,583

136

€ 2,124

407,500

421,500

8% Total

764,000

781,000


416,400

444,500

458,400

72,400

76,300

77,700

€ 523,400

219

€ 2,417

€ 150,055

114

€ 1,992

6.239

€ 236,841

46

€ 3,265

461

€ 313,861

52

€ 2,572

150

€ 276,538

61

€ 2,545

Semi-detached house

45

€ 429,778

69

€ 3,214

29

€ 681,111

138

€ 3,924

5.554

€ 225,493

45

€ 3,339


54 286


Apartment 152,400

€ 1,636

188

391,000

72,200

€ 1,807

115

113

765,000

150,400

122

€ 186,639

Semi-detached house Detached house

69,700

€ 207,869

611


Apartment

149,300

1.252

1.402

€ 233,338

49

€ 2,516


6% Total

555

€ 263,667

43

€ 2,564


131

€ 290,117

59

€ 2,624

Semi-detached house

21

€ 546,278

46

€ 3,643


11

€ 519,200

80

€ 3,186

684

€ 183,649

51

€ 2,413

€ 5 - 11

€4-8

€6-9

€6-9

€ 5 - 12

€ 5 - 10

€ 7 - 16

€ 5 - 11


199


general

market structure


%


%


%

Social/private rent

%

Buy/rent



Number of residents 2009 Province Noord-Holland Zaanstad

144,900

62,500

2,3 Buy

44% Social

44% sf

67% < 1944 1945-1970

Rent

56% Private

12% mf

33% 1971-1990 1991 >


Province Overijssel Enschede

157,000

67,800

2,3 Buy

50% Social

41% sf

71% < 1944 1945-1970

Rent

50% Private

9% mf

29% 1971-1990 1991 >

Zwolle

118,600

51,300

2,3 Buy

51% Social

36% sf

72% < 1944 1945-1970

Rent

49% Private

13% mf

29% 1971-1990 1991 >




144,400

59,700

2,4 Buy

52% Social

35% sf

69% < 1944 1945-1970

Rent

48% Private

13% mf

31% 1971-1990 1991 >

Utrecht

304,900

129,000

2,4 Buy

48% Social

38% sf

50% < 1944 1945-1970

Rent

52% Private

14% mf

50% 1971-1990 1991 >



Province Zeeland Middelburg

47,900

21,500

2,3 Buy

61% Social

29% sf

80% < 1944 1945-1970

Rent

40% Private

11% mf

20% 1971-1990 1991 >


Province Zuid-Holland Den Haag

487,200

234,400

2,1 Buy

45% Social

34% sf

26% < 1944 1945-1970

Rent

55% Private

21% mf

74% 1971-1990 1991 >

Dordrecht

118,600

53,400

2,2 Buy

53% Social

32% sf

56% < 1944 1945-1970

Rent

47% Private

15% mf

44% 1971-1990 1991 >

200





prices



74,600

25% Total

924

€ 197,096

105

€ 1,995

€ 5 - 10


323

€ 211,528

96

€ 1,897


172

€ 228,029

117

€ 1,973

Semi-detached house

104

€ 181,975

150

€ 1,998

75

€ 239,778

130

€ 2,139

250

€ 150.655

83

€ 2.095


70,200

71,200

157,000

159,500

160,900

75,800

78,800

79,900

5% Total

779

€ 173,184

169

€ 1,420


232

€ 144,900

149

€ 1,278


141

€ 154,167

150

€ 1,327

Semi-detached house

196

€ 181,100

173

€ 1,479


55,100

57,300

118,600

121,800

125,900

53,900

56,700

59,100


67,700

71,400

157,100

163,900

61,800

70,100

73,800

€ 360,278

210

€ 1,936

€ 119,069

194

€ 1,410

795

€ 211,567

92

€ 1,951

361

€ 196,861

74

€ 1,858

139

€ 215,111

106

€ 1,832

Semi-detached house

66

€ 301,000

136

€ 2,272

43

€ 446,722

122

€ 2,678

186

€ 151,361

94

€ 1,950

Detached house

59,700

79 131


Apartment

144,400

Term median 2009

70,600


63,600


78,000 161,000


72,900 154,200


2020

2015

2009 62,500 144,900


1.140

€ 233,100

68

€ 2,116

416

€ 230,250

66

€ 1,959


186

€ 261,350

75

€ 2,069

Semi-detached house

102

€ 389,400

101

€ 2,615

22

€ 583,650

105

€ 2,804

414

€ 166,136

57

€ 2,138


147,600

160,900

25% Total

2.763

€ 229,078

66

€ 2,570

304,900

324,800

349,900


967

€ 260,806

64

€ 2,518

157,300

176,600

189,800


220

€ 282,355

81

€ 2,364

Semi-detached house

59

€ 393,444

59

€ 2,711


22,600

23,700

47,900

48,600

49,800

21,600

22,900

23,900


23

€ 517,333

97

€ 3,069

1.494

€ 189,768

65

€ 2,624

267

€ 197,232

148

€ 1,715

115

€ 170,000

152

€ 1,567


47

€ 176,750

125

€ 1,517

Semi-detached house

27

€ 250,021

181

€ 1,778

Detached house

27

€ 410,033

167

€ 2,360

Apartment

51

€ 136,905

134

€ 1,899

234,400

245,600

252,800

8% Total

3.717

€ 199,017

76

€ 1,958

487,200

496,000

509,900


575

€ 306,778

90

€ 2,130

240,300

255,000

262,200


169

€ 322,889

74

€ 2,309

Semi-detached house

63

€ 565,556

94

€ 3,226


53,900

54,200

118,600

114,800

112,900

54,000

54,000

54,500


17

€ 886,964

64

€ 3,522

2.893

€ 158,338

73

€ 1,868

794

€ 177,270

128

€ 1,738

338

€ 181,250

130

€ 1,664


121

€ 198,100

121

€ 1,763

Semi-detached house

50

€ 299,350

206

€ 2,138


8

€ 452,125

119

€ 2,533

277

€ 133,340

113

€ 1,726

€ 6 - 11

€ 6 - 12

€6-9

€ 6 - 12

€5-9

€ 6 - 15

€ 5 - 10


201


general

market structure


%


%


%

Social/private rent

%

Buy/rent




Province Zuid-Holland Leiden

117,300

51,400

2,3 Buy

50% Social

38% sf

50% < 1944 1945-1970

Rent

50% Private

12% mf

50% 1971-1990 1991 >

Rotterdam

588,700

289,400

2,0 Buy

28% Social

51% sf

28% < 1944 1945-1970

Rent

72% Private

21% mf

72% 1971-1990 1991 >

Zoetermeer

121,500

52,300

2,3 Buy

51% Social

39% sf

59% < 1944 1945-1970

Rent

49% Private

10% mf

41% 1971-1990 1991 >

202






prices



66,400

7% Total

728

€ 226,832

93

€ 2,342

€ 5 - 10


268

€ 262,000

104

€ 2,345


89

€ 272,000

108

€ 2,343

Semi-detached house

5

€ 420,000

22

€ 2,686


296,300

295,900

588,700

571,200

568,300

296,400

303,700

304,300


54,800

56,300

120,700

121,500

52,100

54,800

56,400

€ 785,000

51

€ 4,046

€ 182,520

82

€ 2,322

3.218

€ 173,651

106

€ 1,816

560

€ 215,500

104

€ 1,813

217

€ 230,500

134

€ 1,898

Semi-detached house

63

€ 375,639

139

€ 2,422

Vrijstaand 52,300

3 363


Apartment 121,500

Term median 2009

65,000


61,300


55,000 121,100


53,700 119,100


2020

2015

2009 51,400 117,300

31

€ 578.333

135

€ 3.129

2347

€ 147.642

102

€ 1.776

8% Total

850

€ 203,683

119

€ 1,968


282

€ 232,115

123

€ 1,899


123

€ 240,122

123

€ 1,951

Semi-detached house

27

€ 385,222

169

€ 2,396


15

€ 584,714

258

€ 3,075

403

€ 146.321

107

€ 1.953

€ 6 - 14

€5-9


203

204


FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport weergegeven informatie met de grootste zorg samengesteld, doch staat niet in voor de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Hieraan kan dan ook geen enkel recht worden ontleend. FGH Bank N.V. aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden of onvolkomenheden in de informatie in dit rapport. Het is de gebruiker van dit rapport niet toegestaan de inhoud te gebruiken voor commerciële doeleinden en/of te vermenigvuldigen, door te sturen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van FGH Bank N.V. De in deze uitgave genoemde huurprijzen, (voorraad)cijfers en de aanbod- en opnamecijfers van kantoor-, winkelen bedrijfsruimten zijn deels ontleend aan: ABF Research, Aedex/ IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman & Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, IVBN, Van Gool en Partners, Locatus, Ministerie van VROM, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, Rabobank, ROZ/IPD, Shopnet.nl, Vastgoedmarkt (VGM), VTIS en Thuiswinkel.org. Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling Marketing & Communicatie van FGH Bank in Utrecht, [email protected]. De prijs bedraagt € 50,- inclusief 6% BTW en verzendkosten.

Tekst | text FGH Bank N.V. Valuation and Research department drs. Maarten Donkers,

FGH Bank N.V. has compiled the information shown in this report

Roel Drenth MSc RE, drs. Jacob Velleman

with the greatest care. However, we cannot be held responsible for the accuracy or completeness of the information provided, nor can

Fotografie | photography

any rights be derived from the information provided. Users of this

Interviews: Charlotte Bogaert

report are not permitted to use its content for commercial purposes

Overige beelden: Rob ter Bekke, Marsel Loermans, Getty Images,

and/or are not permitted to duplicate, send, distribute, spread or

Hollandse Hoogte

make said content available to third parties for money without the explicit written permission of FGH Bank N.V.

Eindredactie | editing Eric Harms Communicatie, Utrecht

The prices, (stock) figures and supply and take-up figures for office,

FGH Bank N.V. Marketing & Communications department

industrial and retail space contained in this report are partly obtained

Minke Jonker

from ABF Research, Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman & Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, IVBN, Van Gool en Partners, Locatus, Ministry of Housing, Spatial Planning

Vormgeving en productie | design and production

and the Environment, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL,

Coördinatie | coordination

Rabobank, ROZ/IPD, Shopnet.nl, Vastgoedmarkt (VGM), VTIS and

FGH Bank N.V. Marketing & Communications department

Thuiswinkel.org.

Monique Derksen

For a copy of this publication contact the Marketing & Communica-

Vertaling | translation

tions Department of FGH Bank in Utrecht, [email protected].

Language Partners, Amsterdam

The price is EUR 50.00 inclusive of 6% VAT and mailing costs. ontwerp | design

© FGH Bank N.V. 2010

co l ofon

Volta_ontwerpers, Utrecht


205

206




FO C U S o p ee n N i euw e re a li t ei t Focus o n a n ew re a li t y

Hoofdkantoor | HEADOFFICE



FOC U S op ee n Nieu we re al it e it Focus on a n ew re a lit y

FGH Vastgoedbericht 2010 FGH Real Estate Report 2010

Recommend Documents