FGH Vastgoedbericht 2013 FGH Real Estate Report 2013 ORDE OP ZAKEN PUTTING AFFAIRS IN ORDER

FGH Vastgoedbericht 2013 FGH Real Estate Report 2013

ORDE OP ZAKEN PUTT I NG A F FA IR S I N O R DER

Welkom bij FGH Bank, specialist in het financieren van commercieel vastgoed

Met kennis van zaken en passie voor ons vak bieden wij duurzame oplossingen voor duurzame relaties. Wij hebben alle relevante kennis en specialismen in huis. Onze kennis stelt ons in staat vooruit te kijken, om nieuwe perspectieven te ontdekken. Wat we zien aan de horizon reflecteert in onze visie op commercieel vastgoed. Van daaruit maken we de vertaalslag naar de praktijk van alledag. Maar bovenal zijn we een solide bank. Niet voor niets zijn wij dé vastgoedbank.

Welcome to FGH Bank, specialist in the financing of commercial real estate

With first-rate knowledge of the business and a passion for our profession, we provide sustainable solutions for sustainable relationships. FGH Bank possesses all the relevant in-house expertise and specialisations. Our expertise enables us to look forward and discover new perspectives, and our vision of commercial real estate is a reflection of what we see on the horizon. This vision is translated into everyday practice. Above all, we are a robust bank, and it is for good reason that we call ourselves the real estate bank.

FGH Vastgoedbericht 2013 FGH Real Estate Report 2013

ORDE OP Z AKEN PU T T I NG A FFA I R S I N ORDER

INHOUD

CONTENT

2

Voorwoord

116 Foreword

4

Visie: Orde op zaken

118 Vision: Putting affairs in order

14

interview met Aart Hordijk en chris de ruiter

128 interview with Aart Hordijk and chris de ruiter

18

Trends in de kantorenmarkt

132 Trends in the Office Market

28

Trends in de winkelmarkt

142 Trends in the retail Market

38

interview met lesley Bamberger

152 interview with lesley Bamberger

42

Trends in de bedrijfsruimtemarkt

156 Trends in the industrial real estate Market

50

Trends in de woningmarkt

164 Trends in the Housing Market

60

interview met cor Molenaar en Françoise Dechesne

174 interview with cor Molenaar and Françoise Dechesne

66

Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt

180 Trends in the real estate investment Market

76

Begrippenlijst

190 Glossary and acronyms

77

Factsheets

191 Factsheets

112 Over FGH Bank/Adressen

226 About FGH Bank/Adresses

VOORWOORD

Het vergt moed en vooral actiebereidheid om ‘orde op zaken’ te stellen. En laat ik één ding alvast voorop stellen: aan de energie en wil om zaken aan te pakken ontbreekt het niet in de vastgoedmarkt. Het besef dat we niet stil kunnen blijven zitten, is in volle hevigheid aangekomen, en het is op z’n minst hoopgevend dat daar zoveel actie uit voortkomt. Natuurlijk, het roer gaat soms niet zo snel om als we zouden willen. Het kost nu eenmaal meer moeite om een oceaanstomer te keren dan een zeilbootje. U begrijpt: ik vergelijk onze vastgoedmarkt met al haar kennis, ervaring en professionaliteit met die oceaanstomer, ook al ben ik fervent zeiler. Maar alle metaforen op een stokje: de vastgoedmarkt heeft de afgelopen jaren laten zien niet zo vastgeroest te zijn als men dacht. Als we alleen al kijken naar alle gezamenlijke initiatieven die van de grond gekomen zijn; publieke en private partijen, beleggers, ontwikkelaars, gemeenten, provincies, en natuurlijk ook banken: alle partijen

2

voelen zich geroepen om hun verantwoordelijkheid te nemen. Dat geeft mij het vertrouwen dat we ook deze laagconjunctuur in het vastgoed doorkomen. Tijd is daarin een belangrijk aspect. Vastgoed is niet voor de korte termijn. De stenen hebben rust nodig om tot bloei te kunnen komen. Dat vergeten we wel eens in de haastige tijd waarin we leven. We moeten ook niet alle problemen van vandaag gisteren al opgelost willen zien. Dit is een tijd van transitie, en dat moet uitzakken. De vastgoedmarkt zoals we die vijf jaar geleden kenden, is niet meer. Eerlijk gezegd betwijfel ik of die nog

terugkomt. Maar we gaan wel weer op een gezond niveau uitkomen. Daar hebben we naast een realistische doorlooptijd ook mensen voor nodig die dingen durven. Zoals bijvoorbeeld de heer L. (Lesley) Bamberger, CEO Kroonenberg Groep. Een inspirerend ondernemer, en niet voor niets met ‘The Bank’ de winnaar van de FGH Vastgoedprijs 2012. In dit rapport leest u in een interview met hem wat hem drijft, en hoe hij aankijkt tegen de markt waarin hij actief is. De heer prof. dr. C.N.A. (Cor) Molenaar, buitengewoon hoogleraar Bedrijfskunde aan de Erasmus Universiteit van Rotterdam en directeur eXQuo Consultancy, vertelt hoe je winkelvastgoed kunt marketen, wat voor originele invalshoeken daarvoor te bedenken zijn. En mevrouw drs. F.E.A. (Françoise) Dechesne, directeur MAB Development Nederland, die vanuit haar jarenlange ervaring in het projectontwikkelaarsvak een blik op de toekomst werpt vanuit het credo ‘Meer op minder plekken.’ Dat gaat dus eigenlijk om meer waar voor je geld. En laat dat nu het

FGH VASTGOEDBERICHT 2013

‘ DE STENEN HEBBEN RUST NODIG OM TOT BLOEI TE KUNNEN KOMEN.’ onderwerp zijn waar de heer prof. dr. A.C. (Aart) Hordijk, hoogleraar aan de Universiteit van Tilburg en directeur ROZ, en de heer ing. M.C. (Chris) de Ruiter MRE MRICS RT, directeur Taxaties & Research bij FGH Bank, over gesproken hebben met elkaar in het kader van een van dé issues van dit moment: de waardering van vastgoed. Naast de trends en ontwikkelingen in de verschillende deelmarkten van de vastgoedmarkt, en onze visie daarop, mag u dit allemaal verwachten in het FGH Vastgoedbericht 2013 ‘Orde op zaken’. Waarmee we naast onze kennis, ervaring en betrokkenheid bij de vastgoedmarkt ook vooral ons hart voor de stenen willen laten zien.

P.C. (Peter) Keur Directievoorzitter FGH Bank, Vicevoorzitter Rabo Vastgoedgroep

VOORWOORD

3

VISIE

4

ORDE OP ZAKEN

Het verloop van 2012 liet zich eind 2011 eigenlijk al raden. Het beloofde een even moeilijk als doorslaggevend jaar te worden, vooral ook omdat ingrijpende beslissingen nodig waren om de ban te breken: in Europa, in Nederland en in de vastgoedmarkt. Veel wijst erop dat in 2012 inderdaad orde op zaken is gesteld. In Europa is het gevaar van een direct uiteenvallen van de Eurozone geweken. Nederland op zijn beurt heeft laten zien dat hier wel degelijk begrotingsdiscipline heerst. En in de vastgoedsector heeft ontkenning inmiddels plaatsgemaakt voor realisme. Toch denkt het grote publiek er anders over. De problemen in Zuid-Europa lijken eerder toe dan af te nemen, wat leidt tot veel maatschappelijke onrust en een anti-Europese stemming. In Nederland roepen de bezuinigingen en hervormingen de nodige weerstand op. En in de vastgoedsector wordt nu elke negatieve ontwikkeling onder het vergrootglas gelegd, gevolgd door verwachtingen die weinig optimistisch zijn. Al vijf jaar lang houdt kortom het gebrek aan vertrouwen de Europese en Nederlandse economie in een wurggreep. Daardoor lijkt het wel alsof de kans op verbetering nihil is. Die stemming valt alleen te doorbreken als burgers en bedrijven weer perspectief wordt geboden. Perspectief op werk, op zelfontplooiing en op welvaart. Om dat te bereiken, moet echter eerst de huidige stemming veranderen. FGH VASTGOEDBERICHT 2013

VISIE

5

Hoe kan de kloof tussen bestuur en bevolking worden gedicht? Die vraag stelt de Europese Unie voor een van de grootste uitdagingen in haar bestaan. Op bestuurlijk niveau wordt het antwoord vooral gezocht in een verdere eenwording van Europa. Europees toezicht op banken, een gezamenlijke begroting en – op termijn – een verdergaande fiscale integratie. Deze ontwikkeling volgt de lijn die de afgelopen decennia is ingezet en zou een oplossing kunnen bieden voor menig vraagstuk waar Europa momenteel mee worstelt. Maar dat neemt niet weg dat de kloof tussen Europa en haar burgers met de dag groter wordt. De Europese droom kan menigeen gestolen worden, zo lijkt het. In veel lidstaten sluimert het ongenoegen. In de zuidelijke landen, omdat de Europese eenwording hun ellende alleen maar lijkt te hebben vergroot. In de Noord-Europese landen, omdat de massale hulpprogramma’s die de Europese Commissie heeft ingezet, onvoldoende lijken te zijn om de problemen te keren. De tijd dringt, en het geduld raakt op. En dus wordt iedere poging tot verdere Europese integratie beantwoord met een

Europa: meer eenwording of juist ieder voor zich? 6

sterkere roep onder de bevolking om meer zelfbestuur. Europa: meer eenwording of juist ieder voor zich? Het grootste gevaar voor de Europese eenheid is dan ook dat zij van binnenuit wordt aangetast. Europa is immers niets meer of minder dan een eenheidsprincipe, gestoeld op solidariteit en veiligheid. Met name die solidariteit is steeds verder te zoeken. De rijke landen lijken amper bereid een deel van hun welvaart over te hevelen naar probleemlanden, zelfs niet uit puur eigenbelang. Daaraan lijken met name de verschillen in cultuur en mentaliteit tussen de noordelijke en de zuidelijke landen in Europa ten grondslag te liggen. Indachtig het principe dat goed voorbeeld goed doet volgen, vragen vervolgens ook de rijke regio’s binnen de probleemlanden zich steeds vaker af waarom zij hun welvaart zouden moeten delen met de armere landsdelen. Separatistische gevoelens steken daardoor de kop weer op. In Spanje (Catalonië), België (Vlaanderen), maar ook in Noord-Italië neemt de roep om zelfbestuur of onafhankelijkheid toe. Het Verenigd Koninkrijk is zelfs al een

stap verder gegaan. Daar mogen de Schotten zich in 2014 uitspreken over hun onafhankelijkheid. Daarnaast neemt ook de discussie over meer onafhankelijkheid ten opzichte van Europa in het Verenigd Koninkrijk zelf toe. Voor Europa is het te hopen dat deze ontwikkeling niet doorzet. Opdeling van (een aantal van) de lidstaten tast de (financiële) stabiliteit alleen maar verder aan en brengt bovendien nog meer onzekerheid. Verdergaande eenwording op basis van solidariteit binnen Europa lijkt dan ook niet langer een keuze te zijn. Het is eerder een bittere noodzaak om uit de neergaande spiraal te komen. Tegenpolen verzoenen Ook in Nederland lijkt het politiekbestuurlijke landschap de laatste jaren steeds meer te versplinteren. Daardoor is onder andere de houdbaarheid van het zogenaamde ‘poldermodel’ de afgelopen tijd meer en meer ter discussie komen te staan. Zeker op sociaaleconomisch terrein blijkt consensus niet meer vanzelfsprekend. Bij de vakbeweging heeft dit laatste tot radicale veranderingen geleid. De grootste werknemersorganisatie FNV is inmiddels op een nieuwe leest geschoeid. Het illustreert dat nieuwe


VISIE

omstandigheden ook tot heroriëntatie leiden. Toch kiest Nederland, op de momenten dat het er werkelijk om spant, nog altijd voor samenwerking op basis van consensus. Dat bleek bijvoorbeeld bij de totstandkoming van het Lenteakkoord, in het kader waarvan vijf partijen het binnen twee dagen met elkaar eens werden over de rijksbegroting voor 2013. Nog duidelijker werd het zichtbaar in de verkiezingsuitslag en bij de daarop volgende formatie. De Nederlandse burger wilde een stabiel landsbestuur, dat met pragmatische oplossingen zou komen voor de grote vraagstukken waar dit land voor staat. De verantwoordelijkheid daarvoor werd in handen gelegd van de VVD en de PvdA. Met ongekende snelheid hebben deze ‘natuurlijke tegenpolen’ vervolgens een nieuwe regering gevormd, die baanbrekende maatregelen voorstelt op het terrein van de zorg, de arbeidsmarkt en de woningmarkt. Het regeerakkoord kan weliswaar op verschillende manieren worden uitgelegd, maar dat er de komende jaren vergaande stappen zullen worden gezet om orde op zaken te stellen is duidelijk.

De dreiging van cynisme Het is voorbarig om te verwachten dat de economie zich al in 2013 zal herstellen. Nederland staat aan het begin van een ingrijpende bezuinigingsoperatie, consumenten hebben minder te besteden omdat zij hun koopkracht zien dalen, en bedrijven zien nog altijd weinig kans om meer te investeren. De balans tussen export en import is weliswaar nog steeds positief, maar binnen de Eurozone staat vooral de export van goederen en diensten naar de zuidelijke lidstaten fors onder druk. Bovendien zien steeds meer landen in Europa het versterken van de export als middel bij uitstek om de weg naar economische groei terug te vinden. De internationale concurrentie neemt daardoor toe. Het blijft dan ook noodzakelijk om de concurrentiepositie te versterken. In internationaal perspectief is de concurrentiepositie van Nederland overigens sterk. Volgens het World Economic Forum behoort Nederland uit oogpunt van concurrentiekracht tot de vijf beste landen ter wereld; ons land steeg in 2012 zelfs twee posities in vergelijking met 2011. Toch scoort Nederland op twee belangrijke onder-

7

delen matig tot slecht: de omvang van de staatsschuld en de flexibiliteit van de arbeidsmarkt. Het is dan ook geen toeval dat juist deze onderwerpen in het nieuwe kabinetsbeleid hoge prioriteit hebben gekregen. De sleutel tot economisch herstel ligt vooral bij de binnenlandse markt. Een belangrijk deel van het geleden welvaartsverlies is namelijk te verklaren uit het geringe consumentenvertrouwen. Consumenten zijn sceptisch, over de kans op economisch herstel maar zeker ook over hun eigen financiële toekomst, en houden daarom de hand op de knip. Het vertrouwen van Nederlandse consumenten kwam in 2012 gemiddeld genomen niet boven het Europees gemiddelde, en lag slechts een fractie hoger dan dat van consumenten in landen als Frankrijk, Spanje of Ierland. Vergeleken met landen als België, Duitsland, Luxemburg, Oostenrijk en de Scandinavische landen is het vertrouwen in Nederland substantieel lager. Dat is gezien de positie die Nederland in Europa inneemt, maar ook beredeneerd vanuit de kracht van de Nederlandse economie, in de optiek van FGH Bank onterecht. Het is daarom essentieel de komende jaren te werken aan een herstel van het consumentenvertrouwen. Enige (zelf)relativering is hierbij zeker op zijn plaats. Voor economisch herstel is het noodzakelijk het (dreigend) cynisme te keren. Daarvoor is een samenhangend pakket aan maatregelen en consistent beleid nodig, met name ook gericht op het stimuleren van de werkgelegenheid en het bieden van werkzekerheid. Helaas schieten de nieuwe kabinetsplannen juist op die terreinen tekort. Het onder controle brengen van de overheidsschuld staat voorop, maar daar wordt wel een hoge prijs voor betaald. Uit berekeningen van het Centraal Planbureau (CPB) blijkt dat de koopkracht de komende jaren voor grote groepen daalt, dat de consumptie hierdoor afneemt en de werkloosheid oploopt. Het gevolg hiervan zal zijn

8

dat de economische groei achterblijft bij het gemiddelde. Europa bepaalt renteverwachtingen De problemen in de Eurozone staan een bestendig herstel van de Nederlandse economie in de weg. Een snelle en allesomvattende oplossing daarvan is op korte termijn niet te verwachten. Toch is in 2012 wel degelijk een aantal belangrijke stappen gezet, met name door de Europese Centrale Bank (ECB). Zo hebben de banken van de ECB de mogelijkheid gekregen om voor een periode van drie jaar geld te lenen tegen rentepercentages van 1% en een redelijk onderpand. Via dit zogeheten Long Term Refinancing Operation programma (LTRO) is in twee maanden tijd ruim € 1.000 miljard uitgeleend. Daarnaast heeft de ECB medio 2012 de herfinancieringsrente met 0,25% verlaagd tot 0,75%, en is het tarief waartegen banken geld bij de centrale bank kunnen plaatsen teruggebracht tot 0%. Daardoor is het voor banken minder aantrekkelijk geworden om hun overtollige tegoeden bij de ECB onder te brengen, en zullen zij dus sneller besluiten om het aan andere partijen uit te lenen of aan te wenden voor kredietverlening. De meest in het oog springende actie van de ECB is de introductie van een systeem voor noodsteun, de zogenaamde Outright Monetary Transactions (OMT). De ECB koopt hierbij kortlopende staatsobligaties op (met een looptijd van een tot drie jaar), op voorwaarde dat een lidstaat binnen de Eurozone akkoord gaat met de condities van de Europese Commissie en het Internationaal Monetair Fonds. Hiermee wordt het financieringsrisico van landen beperkt en speculatie voorkomen. Het OMT is een belangrijk wapen in de strijd tegen de Europese schuldencrisis. Daarmee zijn de problemen overigens nog niet opgelost. Vooral voor de zuidelijke lidstaten is het toekomst-

perspectief matig. Door slechte economische condities en een zwakke concurrentiepositie blijft economisch herstel voorlopig uit of is hoogstens sprake van beperkte groei. Dit heeft niet alleen gevolgen voor het toekomstperspectief van de overige lidstaten van de Europese Unie. Het zal er ook toe leiden dat de discussie over de schuldenproblemen en het nakomen van de verplichtingen door diverse landen opnieuw oplaait. Dat kan er volgens FGH Bank toe leiden dat de volatiliteit van de swaprente iets gaat oplopen. De Euribors en de kapitaalmarktrente op hun beurt blijven naar verwachting laag in 2013.

PERSPECTIEF VOOR DE VASTGOEDMARKT Van nieuwbouw naar herontwikkeling De consequenties van de economische crisis voor de bouwen vastgoedsector zijn groot. Als gevolg van vraaguitval is de productie in zowel de woningbouw als de utiliteitsbouw flink afgenomen. Bovendien is de financiële positie van bouwbedrijven verzwakt, mede vanwege het feit dat zij de gestegen kosten niet of nauwelijks kunnen doorberekenen aan de klant en dus diverse projecten onder kostprijs moeten aannemen. Daar komt bij dat de financiering van projecten steeds lastiger is geworden. De cijfers over 2012 spreken wat dat betreft boekdelen. De omzet in de bouwsector daalde bijna 10%, meer dan 7.500 arbeidsplaatsen gingen verloren en ongeveer 1.500 bouwbedrijven sloten alleen al vorig jaar hun deuren. Het is nog maar de vraag of op korte termijn herstel is te verwachten. Gezien de nieuwe kabinetsplannen moet eerder voor erger worden gevreesd. Het is onwaarschijnlijk dat de vraag naar nieuwe koopwoningen in 2013 weer zal aantrekken. Op de huurwoningmarkt dreigt uitstel van nieuwbouwplannen. En de utiliteitsmarkt kampt met overcapaciteit,

waardoor slechts in heel beperkte mate ruimte aanwezig is voor nieuwe kantoren, winkels en bedrijfshallen. De markt voor vastgoed verschuift volgens FGH Bank daarom nog verder van nieuwbouw naar renovatie en herontwikkeling. Dit heeft grote gevolgen voor de bouwsector. Feit is dat de problemen deels worden veroorzaakt door structurele overcapaciteit. In die zin is een deel van de capaciteitsreductie in de bouwsector het directe gevolg van de transitiefase waar de sector zich in bevindt. Waarmee overigens niet is gezegd dat de productie in de bouwsector de komende jaren alleen maar verder zal afnemen. Met name in de woningbouw zal de behoefte aan nieuwbouw blijven bestaan. Alleen zullen nieuwe projecten wel financieel rendabel ontwikkeld moeten kunnen worden. Daarnaast vindt nieuwbouw niet langer plaats op de locaties en in de vorm zoals we gewend zijn. De vraag zal meer en meer in stedelijk gebied moeten worden geaccommodeerd. Daarnaast neemt de behoefte aan maatwerk en specialisatie voor specifieke doelgroepen toe. Daar zullen ontwikkelaars en bouwers zich sterker in kunnen en moeten onderscheiden. In de utiliteitsbouw ontstaan nieuwe mogelijkheden op het gebied van renovatie en transformatie. Dat vraagt wel om een strategische heroriëntatie en een nieuwe visie op werkprocessen. De renovatie- en transformatievraag

groeit sterk. Zo werd bijvoorbeeld in de afgelopen twee jaar al bijna 500.000 m² aan oude kantoren aan de voorraad onttrokken, grotendeels ten behoeve van nieuwe functies. Het is geen sinecure om hierin als initiatiefnemer een prominente rol te spelen. Maar doordat veel bedrijven de noodzakelijke en specifieke kennis op dit moment ontberen, liggen er volgens FGH Bank voor bedrijven die zich hierin kunnen én willen specialiseren wel degelijk mogelijkheden. Succesvol ondernemen in een krimpende markt De combinatie van te veel aanbod en te weinig vraag duidt op overcapaciteit. Dit is voor de vastgoedmarkt een relatief nieuw fenomeen, zij het dat in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw al wel meermaals voor overproductie is gewaarschuwd. Toch is er ook in markten met te veel voorraad wel degelijk bestaansrecht voor bedrijven die willen investeren. Immers: (bijna) alle markten voor consumentengoederen (zoals wit- en bruingoed, mobiele telefoons, mode) worden geconfronteerd met overproductie en scherpe concurrentie. Maar dat weerhoudt bedrijven er niet van te blijven produceren en op zoek te gaan naar mogelijkheden voor innovatie en productvernieuwing. Zij proberen zich daarbij vooral via creatieve marketing te onderscheiden van hun concurrenten. Op het gebied van marketing valt er in de vastgoedsector nog een wereld te winnen, vooral waar het gaat om het positioneren van projecten. Traditie-

getrouw is de sector sterk productgericht. Vastgoedontwikkeling is steeds meer serieproductie geworden. Dat mag vanuit kostenoverwegingen weliswaar uiterst efficiënt zijn, het is alleen houdbaar in een situatie dat de vraag blijft stijgen. En daar is nu geen sprake meer van. De matige economische situatie leidt tot een afnemende vraag, die bovendien ook nog eens wijzigt door structurele veranderingen als vergrijzing, maatschappelijke bewustwording, en technologische ontwikkeling. Daarmee komt de toekomst voor de vastgoedsector veel meer te liggen bij differentiatie en specialisatie, en het onderscheidend vermogen dat zij de gebruiker van het vastgoed kunnen bieden. Dat geldt voor alle betrokken partijen: ontwikkelaars, bouwers, architecten, beleggers, vastgoedbanken én (lokale) overheden. Psychologie van de markt De betekenis van de psychologie achter bepaalde ontwikkelingen wordt lang niet altijd onderkend. Het publieke debat in en over de vastgoedsector is daar een goed voorbeeld van. Want dat is de laatste twee tot drie jaar ontaard in een zwaar negatieve discussie, waarin het veel vaker over de leegstand dan over het gebruik van vastgoed ging. Natuurlijk is het noodzakelijk oog te hebben en te houden voor leegstand en de gevolgen daarvan voor de waarde van vastgoed. Maar het zorgwekkende is dat de huidige discussie vooral wordt gevoerd vanuit angst. Doordat op sommige locaties en in sommige deelmarkten te veel gebouwen

‘ DE MARKT VOOR VASTGOED VERSCHUIFT NOG VERDER VAN NIEUWBOUW NA AR RENOVATIE EN HERONT WIKKELING.’ FGH VASTGOEDBERICHT 2013

VISIE

9

leegstaan, is er amper nog bereidheid te onderkennen dat er ook markten, locaties, en gebouwen zijn die hier niet of nauwelijks last van hebben. Of sterker nog, die zelfs profiteren van de slechte situatie elders in de markt. Die angst is te herleiden tot de verwachting dat de ontwikkeling van de leegstand oncontroleerbaar en onoplosbaar is. Terwijl feitelijke tellingen van onder andere organisaties als PropertyNL, Locatus en DTZ Zadelhoff juist laten zien dat de leegstand van kantoren, winkels en bedrijfsruimten de afgelopen twee jaar – ondanks de crisis en ondanks de technologische veranderingen – nauwelijks is toegenomen. Hoewel de ontwikkelingen van de afgelopen jaren daar dus nauwelijks aanleiding toe geven, anticipeert de markt toch op een explosieve toename van de leegstand in de komende jaren. Als gevolg van deze soms irreële negatieve verwachtingen ontstaat een vicieuze cirkel: de verwachting dat de leegstand toeneemt, leidt tot lagere huurprijzen met dalende waardes van onderpanden als resultaat. Dit betekent dat eigenaren gedwongen zijn om het vastgoed over de gehele linie verder af te waarderen,

dat banken voorzieningen moeten treffen op leningen, en dat de kredietverlening verder onder druk komt te staan. Dit gebeurt in weerwil van het feit dat het overgrote deel van de vastgoedvoorraad in Nederland gewoon in gebruik is en dat veel beleggers alleszins acceptabele rendementen behalen. De meeste objecten die huurinkomsten genereren, leveren met andere woorden wel degelijk een gezonde basis voor een vastgoedinvestering op. Het marktbeeld biedt ruimte voor enige nuancering, maar dat moet dan wel als zodanig worden onderkend. Beleggers zullen zich nog meer dan in het verleden een eigen oordeel moeten vormen over de vraag welke gebouwen en locaties in de toekomst voldoende perspectief bieden op blijvend gebruik. Die zijn er in de optiek van FGH Bank meer dan voldoende. Minstens zo relevant is of deze er in de optiek van de markt ook zijn. Uiteindelijk tonen de cijfers aan dat dat wel het geval is. Zo heeft ongeveer 90% van alle kantoorgebouwen een gebruiker. Voor winkels ligt dat zelfs op bijna 95%. Dat geeft aan dat het overgrote deel van de gebouwenvoorraad wel degelijk in de behoefte

van een gebruiker voorziet. Tegelijkertijd moeten beleggers beseffen dat voor minder kansrijke locaties een heroriëntatie moet plaatsvinden. Dergelijke analyses worden nog nauwelijks gemaakt. Niet omdat beleggers daar niet toe in staat zouden zijn, maar vooral doordat een negatief zelfbeeld binnen de sector het perspectief op herstel heeft weggenomen, met alle verlammende gevolgen van dien. Het leidt er zelfs toe dat voor langjarig verhuurde gebouwen op toplocaties momenteel nauwelijks kopers te vinden zijn. Op waarde beoordeeld Het roer moet om. De problemen mogen niet worden genegeerd, maar door ze – zoals nu gebeurt – soms onnodig uit te vergroten, raakt de sector volgens FGH Bank alleen maar verder van huis. De markt heeft boven alles behoefte aan meer transparantie, om te beginnen rond het vaststellen van de waarde van vastgoed. Die waarde is immers, net als de waarderingsmethoden, in 2012 flink ter discussie komen te staan. Volgens de toezichthouders Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) is het

Het marktbeeld biedt ruimte voor enige nuancering. 10

‘ IN DE MARKT IS BEHOEFTE A AN MEER TRANSPARANTIE. HET VASTSTELLEN VAN DE WA ARDE VAN VASTGOED IS DA ARBIJ EEN STARTPUNT.’ proces dat leidt tot de waardering van vastgoed onvoldoende transparant. En ook accountants hebben bij de jaarverslaglegging moeite om een vastgoedobject op de juiste waarde te beoordelen. Op initiatief van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) werd daarom vorig jaar het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) opgericht. Dat gebeurde in samenwerking met de Stichting VastgoedCert. In oktober 2012 leidde dit tot de publicatie van het rapport ‘Goed gewaardeerd vastgoed’ waarin het PTA aanbevelingen doet voor de verbetering van taxaties en taxatie-


VISIE

rapporten. Het rapport bevat 27 aanbevelingen, verdeeld over vijf thema’s. FGH Bank onderschrijft het gedachtegoed van het PTA-rapport, maar plaatst daarbij wel de kanttekening dat het vastleggen van procedures en het stroomlijnen van het taxatieproces nog geen garantie bieden voor volledig transparante waarderingen. Zeker voor de risicobeoordeling van een vastgoedfinanciering gelden volgens FGH Bank drie noodzakelijke kernwaarden: onafhankelijkheid tussen opdrachtgever en taxateur ten behoeve van een volledig objectieve beoordeling,

realistische uitgangspunten, en een gewogen oordeel en zelfreflectie door de taxateur. Doordat deze kernwaarden niet expliciet in het PTA-rapport zijn opgenomen, zal een taxatierapport voor een vastgoedfinanciering toch nog nadere verdieping vergen. Oplossingsrichtingen Meer transparantie in het waarderingsproces wil niet zeggen dat daardoor beter of nauwkeuriger wordt gewaardeerd. Laat staan dat het de actuele vraagstukken voor de sector oplost. Daarvoor is volgens FGH Bank meer nodig. Drie onderdelen kunnen bijdragen aan herstel van de markt.

11

‘ WE MOETEN ONSZELF DE TIJD GUNNEN OM PROBLEMEN OP TE LOSSEN.’ Ten eerste zal – zie ook de oproep in het FGH Vastgoedbericht 2012 – het negatief zelfbeeld van de vastgoedsector plaats moeten maken voor vertrouwen. Daarin hebben alle partijen hun eigen verantwoordelijkheid. Temeer omdat het vermogen om vanuit een bepaald abstractieniveau naar de huidige problematiek in het vastgoed te kijken, niet iedereen is gegeven. De befaamde tunnelvisie, vaak gebaseerd op halve waarheden en doorspekt met opgeklopte verwachtingen, is daar een bewijs van. Menig vastgoedprofessional laat zich leiden door de waan van de dag en wordt meegesleept in een negatief sentiment dat niet alleen is toe te schrijven aan de crisis. Op hoogtijdagen zijn de reacties overenthousiast, nu praat de sector zichzelf zo diep in de put dat een oplossing eerder verder weg raakt dan dichterbij komt. In de tweede plaats is een objectieve waardebepaling essentieel om de juiste beslissingen te kunnen nemen. Maatregelen die ertoe leiden de transparantie en de onafhankelijkheid te verbeteren, kunnen een stap in de goede richting zijn. Dit betekent echter niet per definitie een verdere en onontkoombare afwaardering van vastgoed. FGH Bank pleit voor een eerlijke waarde voor elk pand. Op objecten die kansloos zijn, zal ook fors afgeboekt moeten worden. Iets dat overigens al in ruime mate gebeurt. Maar vervolgens zal er een eerlijke discussie moeten worden gevoerd over de kansrijke objecten, waarvan de waarde door de huidige markt eveneens – maar veelal ten onrechte – sterk onder druk is komen te staan. Waarderen begint bij lokaal maatwerk.

12

Daar is in de huidige discussie onvoldoende oog voor. Laat staan ruimte. Ten derde moet de sector zichzelf de tijd gunnen om problemen op te lossen. De ‘koude sanering’, waar menig deskundige buiten het vastgoed voor pleit, biedt volgens FGH Bank geen uitweg uit de crisis maar zal de markt alleen maar verder op slot zetten. Het klinkt misschien wel daadkrachtig om de ‘pijn nu maar te pakken’, maar herstel vraagt nu eenmaal tijd. Van banken wordt geëist dat zij hun balansen versterken (conform Basel III), een deel van de crisisrekening voor hun rekening nemen (onder andere via de bankenbelasting), minder risico nemen (strenger toezicht) en aan de kredietvraag van bedrijven en consumenten blijven voldoen. Het kan allemaal, maar dan wel volgens een ander tijdschema dan waar veel buitenstaanders voor pleiten. De oplossing van de huidige problematiek vraagt tijd, hoewel er zeker ook op korte termijn successen kunnen worden geboekt. De ervaring van FGH Bank is dat kopers en verkopers van vastgoed elkaar sinds de tweede helft van vorig jaar beter lijken te vinden. Daarmee is de markt nog niet vlot getrokken, maar signalen dat de koopbereidheid toeneemt zijn er wel degelijk. Coalities vormen Om tot werkelijke oplossingen te kunnen komen, is het noodzakelijk dat partijen in de vastgoedsector meer en beter met elkaar gaan samenwerken. Een goede samenwerking is volgens FGH Bank zelfs een van de belangrijkste voorwaarden om nieuwe stappen te kunnen zetten. In 2012 is een aantal

initiatieven genomen, waaruit blijkt dat partijen de problemen onderkennen, de noodzaak tot samenwerking inzien, en vertrouwen hebben dat die tot resultaat kan leiden. Zo presenteerden de Woonbond, de Vereniging Eigen Huis, de Nederlandse Vereniging van Makelaars en de koepelorganisatie voor woningcorporaties Aedes in het voorjaar van 2012 een integraal plan om de problemen in de woningmarkt aan te pakken: Wonen 4.0. Niet sectorgericht, maar juist bedoeld als een integrale oplossing voor de lange termijn. Een voorbeeld dat laat zien dat juist via samenwerking ook de belangen van de eigen leden kunnen worden behartigd. Die samenwerking zet ook de politieke besluitvorming in beweging. In het nieuwe kabinet Rutte II wordt de woningmarkt op meerdere fronten aangepakt, waarbij ook onderdelen van het plan Wonen 4.0 zijn overgenomen. Een tweede voorbeeld is het Convenant ‘Aanpak leegstand kantoren’ dat in de zomer van 2012 werd ondertekend door een groot aantal direct belanghebbenden: overheden, ontwikkelaars, beleggers, kantoorgebruikers en banken. Dit convenant heeft tot doel de leegstand in de kantorenmarkt de komende vijf tot tien jaar terug te brengen naar een voor de markt aanvaardbaar niveau. Alleen al de discussie hierover heeft het gedrag op de kantorenmarkt beïnvloed: gemeenten hebben plannen voor nieuwbouw geschrapt, de feitelijke nieuwbouw door ontwikkelaars neemt af, er worden meer gebouwen voor herbestemming aan de voorraad

onttrokken, en eigenaren en banken schrijven meer af op gebouwen die geen reële kans meer hebben. Ondanks de kritiek die op het convenant is geleverd, is op zijn minst de bereidheid aangetoond om stappen te zetten. Een laatste voorbeeld van brede samenwerking betreft het Nationaal Renovatie Platform (NRP). Deze stichting telt bijna 60 leden uit alle geledingen in de vastgoedsector en heeft tot doel het duurzaam gebruik van de bestaande gebouwde omgeving door renovatie en transformatie te bevorderen. Inmiddels is de noodzaak tot renovatie en transformatie breed tot de sector doorgedrongen. Daarvoor is momenteel echter te weinig kennis en expertise voor handen. Het NRP probeert juist via integrale samenwerking deze kennis beschikbaar te stellen. Ook hiermee vormen partijen een brede coalitie. Kop uit het zand Problemen in de vastgoedsector zijn er volop. FGH Bank pleit ervoor om die ook vooral onder ogen te zien. Problemen kunnen alleen effectief worden aangepakt als we enerzijds bereid zijn om ze te onderkennen en op de juiste waarde weten in te schatten, en als we anderzijds binnen acceptabele en realistische tijdskaders kunnen werken. Het spreekt voor alle betrokkenen dat er in de afgelopen

jaren al de nodige stappen zijn gezet om dit te bereiken. Tegelijkertijd moeten we echter open blijven staan voor alle mogelijke oplossingen, ook als die onorthodox lijken te zijn. Want uiteindelijk ligt het grootste gevaar verscholen in de overtuiging dat er nauwelijks tot geen vertrouwen op verbetering is. Laten we onszelf dat in 2013 dan ook vooral niet wijs proberen te maken. Als we alleen al kijken naar de enorme hoeveelheid kennis die er in de Nederlandse vastgoedmarkt aanwezig is, naar de kwaliteit van de brancheorganisaties (Bouwend Nederland, NEPROM, IVBN, NVM, NRP etc.) dan geeft dat naar onze mening reden om erop te vertrouwen dat de vastgoedmarkt ook door deze crisis heen komt en dat we ook in onze sector orde op zaken kunnen stellen. Tijd krijgen is hierin een belangrijke factor, net zoals er de tijd voor nemen. Want dat hebben we nodig om weloverwogen keuzes te kunnen maken, in nauw overleg met elkaar. FGH Bank zal in dit proces haar belangrijke rol in de vastgoedmarkt blijven vervullen. En dat doen we daar waar we ons het best op onze plaats voelen: middenin de vastgoedmarkt, dichtbij de vastgoedpartijen.

Directie FGH Bank N.V. Utrecht, februari 2013

‘ OM TOT WERKELIJKE OPLOSSINGEN TE KUNNEN KOMEN, IS HET NOODZAKELIJK DAT BINNEN DE SECTOR MEER SAMENWERKING ONTSTA AT.’ FGH VASTGOEDBERICHT 2013

VISIE

13

INTER VIEW MET AART HORDIJK EN CHRIS DE RUITER

‘ MARKTWAARDE LAAT ZICH NIET ZOMAAR IN TAXATIERAPPORT VANGEN’

Aart Hordijk

Chris de Ruiter

14

AART HORDIJK is hoogleraar Real Estate Valuation, Universiteit van Tilburg, en directeur ROZ. CHRIS DE RUITER is directeur Taxaties & Research bij FGH Bank.

Het taxeren van vastgoed is een vak, maar geen exacte wetenschap. Daarover zijn Aart Hordijk, hoogleraar Real Estate Valuation en directeur ROZ en Chris de Ruiter, directeur Taxaties & Research van FGH Bank, het roerend eens. Het is daarom gevaarlijk al te veel waarde toe te kennen aan de uitkomst van dat proces. “Een taxatie biedt geen absolute zekerheid over de waarde. De waarde moet in een context geplaatst worden, zeker in het huidige klimaat.” Eén ding is zeker. De waarde van vastgoed zal in alle sectoren ook de komende jaren zwaar onder druk staan. Want in een situatie dat de vragende partij het steeds meer voor het zeggen krijgt, nemen de onzekerheden over de prijs die hij voor het aangeboden object wil betalen alleen maar toe. “De discussie over de waardering van vastgoed, de rol van de taxateurs en de uitkomst van het taxatieproces zal in 2013 niet verstommen,” verwacht ook Chris de Ruiter. “Alleen al daaruit kan worden geconcludeerd dat het geen exacte wetenschap is. De vraag is of dat een slechte zaak is. Want juist het feit dat er verschillende visies zijn te formuleren op de waardeontwikkeling van het vastgoed maakt dat de markt functioneert. De een vindt een bepaald object meer waard dan de ander en heeft er dus ook een hogere prijs voor over om het in zijn bezit te krijgen. Dat hele spectrum kun je moeilijk in één taxatie vangen.” Daar komt bij dat de verschillende vastgoedobjecten slecht met elkaar te vergelijken zijn. “In de woningmarkt is het nog het eenvoudigst om verschillende woningen met elkaar te vergelijken. Maar dat ligt voor de kantorensector heel wat lastiger. Waar volgens de een


gebouw X vergelijkbaar is met gebouw Y, vinden anderen juist dat het totaal onvergelijkbaar is. Hetzelfde geldt voor winkels. Er zijn gewoon heel veel factoren van invloed op de waarde van een object. En iedereen hecht een andere waarde aan elk van die factoren.” Het is dan ook niet alleen louter theorie waarop een taxatie kan worden gebaseerd, benadrukt Hordijk. “Het vak van taxateur wordt nog wel eens gereduceerd tot het invullen een rekenmodelletje. Maar wie dat beweert, doet geen recht aan de toegevoegde waarde die de taxateur kan leveren. Het gaat altijd om de combinatie van theoretische kennis, de ontwikkeling van de marktprijzen, en de ervaring en het inschattingsvermogen van de taxateur. Dat bepaalt de uiteindelijke kwaliteit van zijn werk. Voorheen werd veel minder naar de feiten gekeken en lag het zwaartepunt bij de intuïtie van de taxateur. Nu worden taxaties vooral door de grotere bureaus veel meer onderbouwd door feiten en analyses.” De Ruiter: “Het gevaar is aanwezig dat taxateurs doorslaan en een waardering puur modelmatig benaderen. Daar ben ik geen voorstander van. Er hoort toch ook een stukje ‘onderbuikgevoel’ bij. Je moet op

INTERVIEW MET AART HORDIJK EN CHRIS DE RUITER

15

‘Er lijkt nauwelijks meer zekerheid te verkrijgen over de feitelijke waarde.’

enig moment in alle rust kunnen bezien of de uitkomsten wel aansluiten bij de realiteit. Dat gebeurt over het algemeen te weinig.”

FEITELIJKE WAARDE Toch is misschien juist wel dat onderbuikgevoel er de oorzaak van dat het in de hoogtijdagen zo mis is gegaan met de waardering van vastgoed. Immers: op basis van het toen heersende gevoel dat de bomen tot in de hemel reikten, werd al gauw de conclusie getrokken dat waardestijgingen in het vastgoed schier onbegrensd waren. Nu kampt de markt met het tegengestelde effect: er lijkt nauwelijks meer zekerheid te verkrijgen over de feitelijke waarde. De Ruiter: “Het wordt inderdaad steeds lastiger om een uitspraak over de waarde van het vastgoed feitelijk te onderbouwen. Maar juist daarom houden wij als FGH Bank al sinds jaar en dag vast aan de intrinsieke waarde van het vastgoed. Daarin wijken wij af van de wereld om ons heen. Als je een taxateur benadert met de vraag wat iets waard is, zal hij op papier proberen te zetten wat het object vandaag onder normale omstandigheden en in het kader van een reguliere transactie zou moeten kunnen opbrengen. Dat gaat hier anders. FGH Bank heeft namelijk niets aan de uitkomsten van een momentopname. Wij richten ons ook liever niet op een koper, maar sparren bij voorkeur met een groepje van vijf kopers over de waarde van een object. Voor ons is de executiewaarde net zo min bepalend als de marktwaarde. Wij gaan er liever tussenin zitten. Dat heet bij ons de financieringswaarde. Die benadering is redelijk uniek, maar heeft ons veel gebracht. Soms strubbelingen, want in de goede tijd kon de waarde volgens sommigen niet hoog genoeg zijn. Maar nu er recessie is, zijn onze klanten maar wat blij met het feit dat

16

we in de goede tijd wat behoudend zijn geweest. Want mede daardoor blijven ze nu wel boven water.” Hordijk gaat zelfs verder. “Daar waar scherper dan behoudend is gewaardeerd, ligt een van de oorzaken van de huidige crisis in het vastgoed. Teveel voortvarendheid in het taxatieproces heeft ertoe geleid dat er soms risico’s zijn genomen, die eigenlijk helemaal niet bij het profiel van het vastgoed pasten. Het is terecht dat de markt zowel als de toezichthouders daar nu over vallen.”

PAARDENVELD Ook al wordt regelmatig met de beschuldigende vinger naar de taxateurs gewezen, De Ruiter legt een deel van de verantwoordelijk toch ook bij de gebruiker neer. “We mogen niet vergeten dat een taxatie wordt gedreven door de uitgangspunten die een opdrachtgever in zijn opdracht meegeeft.” Een grasveldje waar alleen paarden op mogen heeft minder waarde dan een grasveldje waar woningen op kunnen worden gebouwd. In beide gevallen kan het betreffende taxatierapport kloppen. Het gaat fout wanneer aan de uitgangspunten wordt gemorreld. Als wij weten dat het een grasveld is waar paarden op mogen, kan het niet zo zijn dat wij vervolgens een taxatierapport krijgen met de waarde van het grasveld met 400 woningen. Maar dat is in het verleden wel gebeurd.” Hordijk: “Dat is ook precies wat er bij een aantal gemeenten is misgegaan. Die hebben zonder dat er vraag naar was grond opgekocht voor woningbouw. Daarvoor werd niet de paardenwaarde of de woningenwaarde toegepast, maar

gingen ze daar ergens tussenin zitten. Omdat ze meenden zelf de noodzakelijke instrumenten in handen te hebben om het bestemmingsplan aan te passen en het plan dus realiseerbaar te maken. Daar zat een vorm van speculatie in, waardoor gemeenten destijds veel teveel geld voor de grond hebben betaald, en nu steeds meer in de problemen dreigen te komen omdat de grond niet meer kan worden verkocht.” De Ruiter: “Er zijn best zaken voorgevallen waarvan je nu kunt zeggen dat de taxateur dat niet zo had moeten doen. Maar het komt ook voor dat de opdrachtgever een bepaalde vraag niet had mogen stellen. Het gaat te ver om nu massaal de taxateur de schuld te geven van de waardeval in het vastgoed. Zijn opdrachtgever draagt zeker ook een deel van de verantwoordelijkheid.” Hordijk: “Vergeet niet dat de taxateur regelmatig door zijn opdrachtgever in de houdgreep wordt genomen. Daarom zeg ik altijd: formuleer je eigen standaarden, baken af waar je vrijheidsgraden liggen en houd daar vervolgens ook aan vast. Ik zou het ook veel beter vinden als niet de kopende of verkopende partij opdrachtgever van de taxatie is, maar de financier van de transactie. Dan heb je in ieder geval een bepaalde onafhankelijkheid in het proces gebracht.”

VERSPLINTERD LANDSCHAP Ondertussen zit de omgeving van de taxateurs niet stil. De Autoriteit Financiële Markten, De Nederlandsche Bank, vertegenwoordigers van de vastgoedsector en de accountants, verenigd in de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA), zijn al sinds vorig jaar met elkaar in gesprek over een transparante en reële waardering van vastgoed ten behoeve van de jaarverslaglegging. In dat


kader heeft de PTA (Platform Taxateurs en Accountants, waar Hordijk ook deel van uitmaakt), eind vorig jaar 27 aanbevelingen gedaan. Hordijk: “Het rapport van de PTA dient meerdere doelen. Toen we voor het eerst bij elkaar kwamen, in februari 2012, was dat naar aanleiding van een management letter van de NBA over de problemen tussen accountants en taxateurs. Het concrete doel was om de communicatie tussen beide partijen te verbeteren. Dat heeft geresulteerd in 27 aanbevelingen over wat er allemaal in het taxatierapport zou moeten staan.” De Ruiter: “Wij zijn het voor een belangrijk deel eens met de aanbevelingen. Vooral het gedachtegoed van de PTA spreekt ons aan: het belang dat het platform hecht aan openheid, eerlijkheid, deskundigheid en onafhankelijkheid. Dat is lang niet zo eenvoudig als het klinkt.” Hordijk: “Temeer omdat we te maken hebben met een versplinterd landschap van taxateurs. Er zijn vijf brancheorganisaties die allemaal verschillende ethische normen en een eigen tuchtrecht hebben. Daarbuiten is zelfs helemaal geen tuchtrecht. Je mag jezelf namelijk zomaar makelaar/ taxateur noemen; er is geen enkele titelbescherming. Daar moet als eerste een einde aan komen. Want kijk naar de gang van zaken rond de SNS Bank die geconfronteerd werd met tegenvallende resultaten in de vastgoedportefeuille. Daaruit blijkt duidelijk dat een verkeerde waarde-inschatting niet alleen de betreffende bank maar ook ons als samenleving met een groot probleem opzadelt. De taxateur heeft met andere woorden een belangrijke maatschappelijke verantwoordelijkheid. Stel hem dan ook in staat om die op zich te nemen.”

INTERVIEW MET AART HORDIJK EN CHRIS DE RUITER

17

TRENDS IN DE KANTORENMARKT

18

NAAR EEN DYNAMISCH VERNIEUWINGS PROCES

De kantorenmarkt lijkt al jaren een moeilijke sector zonder echt perspectief te zijn. Ook in 2012 werden maar weinig meters opgenomen, bleven de huuropbrengsten achter en kwamen nieuwe ontwikkelingen maar moeizaam van de grond. Toch waren er vorig jaar wel degelijk positieve signalen waarneembaar. Misschien wel het meest krachtige signaal gaven marktpartijen en overheden, toen zij medio 2012 hun handtekening zetten onder het Convenant ‘Aanpak Leegstand Kantoren’. Daarmee bevestigden alle direct betrokkenen dat zij de urgentie van de huidige problematiek inzien en ook bereid zijn de leegstand gezamenlijk aan te pakken. Hoewel het convenant geen directe oplossing biedt, kan het wel als een stap in de goede richting worden gezien. Temeer omdat in het verlengde ervan tal van nieuwe initiatieven ontstaan, die bijdragen aan de terugkeer naar een gezonder evenwicht in de kantorenmarkt. De sleutel ligt bij de manier waarop marktpartijen bereid én in staat zijn om transformatie en herontwikkeling van bestaande kantoren vorm en inhoud te geven. Hoewel dit een ingewikkeld traject is, met per definitie veel maatwerk, blijkt de wil bij veel kantooreigenaren wel degelijk aanwezig. De markt maakt zich op voor een dynamisch veranderingsproces. Dat kost tijd en geld, maar biedt ook nieuwe investeringskansen. FGH VASTGOEDBERICHT 2013


19

Aanbod kantoorruimte stijgt niet langer Ondanks de lagere jaaropname, vallen wel een paar bijzonderheden op. Met name in het begin van 2012 kwamen enkele grote transacties tot stand, zoals de kantooropnames door Nuon en ING in Amsterdam, Spaces in Den Haag en Robeco in Rotterdam. In de periode daarvoor bleven deze grotere transacties juist uit. Bijna zonder uitzondering zijn omvangrijke kantooropnames de laatste jaren ingegeven door het streven van organisaties naar duurzaamheid en door de introductie van nieuwe werkprocessen. Enkele jaren geleden werd in dat kader nog vaak gekozen voor nieuwbouw. Tegenwoordig valt de keuze eerder op het verduurzamen of verbouwen van bestaande kantoren. Transacties gericht op uitbreiding van het bestaande kantooroppervlak, komen steeds minder voor. Per saldo wordt er meestal meer ruimte achtergelaten dan er in gebruik wordt genomen.

Gebruikers op de kantorenmarkt maakten in 2012 pas op de plaats. Dat valt te concluderen uit het feit dat de kantooropname vorig jaar opnieuw lager is uitgevallen. Met nog geen 1,1 miljoen m² aan geregistreerde transacties werd circa 12% minder kantoorruimte opgenomen dan in 2011. Sinds eind jaren tachtig is er geen lager jaartotaal geregistreerd. Die terughoudendheid is ingegeven door enerzijds het lage vertrouwen in de economie en anderzijds de wens om kosten te reduceren. Daardoor neemt ook het aantal verhuisbewegingen af. Bovendien dringt het steeds meer tot kantoorgebruikers door dat hun onderhandelingspositie heel sterk is. Veel kantooreigenaren zijn bereid of zien zich genoodzaakt ver te gaan in hun wens de huurder te behouden. En dus worden veel contracten nu verlengd op basis van (sterk) verbeterde voorwaarden voor de huurder. Gebruikers halen het onderste uit de kan, waardoor verhuizing niet meer noodzakelijk is om toch lagere huisvestingskosten te kunnen bedingen.

Het aanbod van kantoorruimte is, ondanks de lagere opname, in 2012 iets afgenomen. Eind vorig jaar werd minder dan 7,1 miljoen m² aangeboden, wat ongeveer 2% lager is dan de

Aanbod en opname van kantoorruimte in m² (1985-2012)

Bron: PropertyNL

8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000

Aanbod

20

Opname

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

-

kantoorruimte die aan het einde van 2011 werd aangeboden. Daarmee is het aanbod opvallend genoeg al twee jaar lang min of meer stabiel. Op basis van de slechte economie en een beperkte vraag bij bedrijven wordt in de markt alom met een stijgend aanbod rekening gehouden. De feiten laten echter anders zien.

‘ HUURPRIJZEN LAGER, GROTE REGIONALE VERSCHILLEN.’ In het algemeen wordt in de Randstad de meeste kantoorruimte aan de markt onttrokken, en dan met name in Amsterdam. Dit neemt niet weg dat ook buiten de Randstad wel degelijk kantoren uit de voorraad worden genomen. Hotels, studentenhuisvesting, creatieve broedplaatsen, appartementen en (zorg)woningen zijn de meest voorkomende nieuwe functies voor voormalige kantoren. Soms gaat het daarbij om hele grote complexen, zoals het kantorencomplex Diemenvijver (Diemen) of het voormalige KPN-kantoor op Amsterdam Teleport.

Een eenduidige reden voor dit afwijkende beeld is niet direct te geven. Een mogelijke verklaring is dat voorheen aangeboden kantoorruimte van de vrije markt is gehaald, in afwachting van een alternatieve invulling of herontwikkeling. Duidelijke aanwijzingen hiervoor ontbreken echter. Aanwijsbaar is wel de feitelijke onttrekking van kantoorruimten aan de voorraad. Omdat steeds meer partijen bereid zijn hun incourante vastgoed voor lage prijzen te verhuren of te verkopen, wordt het transformeren van kantoren sneller financieel haalbaar. Voor zover bekend en gepubliceerd, is vorig jaar tussen 200.000 en 300.000 m² kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. In sommige steden, waaronder Amsterdam, is het aanbod hierdoor zichtbaar gedaald.

Grote lokale verschillen in huurprijsontwikkeling De huurprijzen voor kantoorruimten zijn in 2012 opnieuw gedaald. Gemiddeld bedroeg de gerealiseerde huurprijs vorig jaar € 129,–/m². Dit is

een afname van ongeveer 2% in vergelijking met 2011. Op de top van de markt in 2007 lag de gemiddelde huurprijs nog op € 141,–/m². Sindsdien zijn de nominale huurprijzen dus met gemiddeld 9% gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie is de prijsdaling nog groter. Aan de Amsterdamse Zuidas worden nog altijd de hoogste huren betaald. Net als vorig jaar ligt de top op ongeveer € 325,–/m². Kantooreigenaren realiseren zich steeds meer dat het noodzakelijk is de vraaghuren te verlagen en dat waardeverlies daarbij onvermijdelijk is. In 2012 is een aantal kantoorgebouwen en -portefeuilles verkocht tegen zeer lage prijzen. Hierdoor ontstaat prijsconcurrentie, omdat de nieuwe eigenaren met fors lagere huurprijzen toch nog een acceptabel rendement kunnen behalen. Of dit op grote schaal

Opname kantoorruimte in 2012 per kwartaal naar grootteklasse

Bron: FGH Bank

400.000 Zeer groot (> > _10.000 m2)

350.000

Groot (5.000 - 9.999 m2)

300.000

Middelgroot (2.500 - 4.999 m2)

250.000

Klein (1.000 - 2.499 m2) Zeer klein (500 - 999 m2)

200.000 150.000 100.000 50.000 Q1

Q2


Q3

Q4


21

te vertonen in de relatie tussen de ontwikkeling van de huurprijzen en de leegstand. Zo kampen de satellietsteden rond de grote steden in de Randstad zonder uitzondering met een grote prijsdaling. Hier is de leegstand ook bovengemiddeld. Hetzelfde geldt deels voor de overige middelgrote steden in de Randstad. In de vier grote steden en de kernsteden buiten de Randstad is een ander beeld zichtbaar. Hier is de leegstand gemiddeld genomen lager en zijn de huurprijzen ook minder sterk gedaald. Tussen leegstand en huurprijspotentieel lijkt dan ook een duidelijke relatie te bestaan. Steden die serieus beleid formuleren om de leegstand terug te dringen hebben daarom wel degelijk huurpotentieel. Zij het dat de benutting daarvan wel een lange adem vergt en gepaard dient te gaan met consistent beleid, dat voorraadbeheer boven uitbreiding en nieuwbouw plaatst.

zal gebeuren, valt te betwijfelen. Maar deze ontwikkeling maakt het wel aannemelijk dat de huurprijzen verder zullen dalen. In dat geval is de verwachting dat incentives een minder dominante rol zullen gaan spelen in vergelijking met 2011. Er is in 2012 bijvoorbeeld geen sprake geweest van een aantoonbare verruiming van huurvrije perioden of andere vormen van huurvoordelen. Jaarlijks publiceert FGH Bank de huurprijzen voor verschillende steden en locaties in Nederland. Op grond hiervan is per kantorenmarkt de ontwikkeling van de huren in de periode van 2006 tot en met 2012 afgezet tegen het huidige aanbodpercentage. De huurprijzen zijn gecorrigeerd voor de jaarlijkse inflatie, waardoor een reëel beeld ontstaat over de huurprijsontwikkeling. Uit de gegevens wordt direct duidelijk dat de reële huurprijzen overal in Nederland fors zijn gedaald. De variatie is echter groot: de huurprijsval varieert van 12,5 tot ruim 30%.

Kantorenconvenant: eerste stap in lang proces Binnen en buiten de vastgoedsector groeit het besef dat een oplossing voor de kantorenleegstand noodzakelijk is. Dat dit een lastige en langjarige opgave is, is eveneens voor de meesten

Groepen van steden waarvan het profiel vergelijkbaar is, blijken opvallend sterke overeenkomsten

duidelijk. Tot voor kort werden veelal op regionaal niveau of door bepaalde belangenvertegenwoordigers initiatieven genomen en stappen vooruit gezet. Een sectorbreed initiatief ontbrak. Dat veranderde met het medio 2012 afgesloten Convenant ‘Aanpak Leegstand Kantoren’. Private partijen, brancheorganisaties en overheden hebben zich hiermee gecommitteerd aan het doel de kantorenmarkt binnen een periode van tien jaar weer in balans te krijgen. Het convenant wijst daartoe vier soorten kantoorgebieden aan; variërend van groeigebieden, waar uitbreiding van de voorraad nog mogelijk is, tot transformatiegebieden, waar het aantal kantoormeters juist fors moet afnemen. Laatstgenoemde gebieden moeten via integrale gebiedsontwikkeling andere functies krijgen. Het convenant voorziet onder andere in de mogelijkheid voor regio’s, gemeenten en marktpartijen om regionale kantoorfondsen op te zetten, waarmee de sloop of transformatie van kantoorgebouwen kan worden gestimuleerd. Voor deze fondsen was in de tekst echter nog geen exacte uitwerking geformuleerd. Vrijwel direct

Reële huurprijsontwikkeling (2006-2012) en aanbodpercentage (2012) grootste kantorensteden in Nederland

36 Aanbod versus voorraad (in procenten)

Vier grote steden 32

Satellietsteden

28

Overige grote steden in de Randstad

24

Kernsteden buiten de Randstad

20 15 12 8 4

Reële huurgroei 2006-2012 (in procenten) 22

-35

-30

-25

-20

-15

-10

-5

0

Bron: FGH Bank

na de ondertekening van het convenant bleek vervolgens dat veel gemeenten niet bereid zijn financieel bij te dragen aan een sloopfonds en dat ook sommige particuliere beleggers hier grote moeite mee hebben. Dat dergelijke sloopfondsen noodzakelijk zouden zijn voor het welslagen van het convenant, staat echter helemaal niet vast. Maar het verzet hiertegen was voor menigeen al wel voldoende aanleiding het kantorenconvenant als ‘mislukt’ te bestempelen. Het convenant behelst echter meer dan een sloopfonds. Veel meer zelfs. In het convenant spreken direct betrokken partijen namelijk expliciet uit te willen voorkomen dat de leegstand van kantoren resulteert in een financieel en maatschappelijk debacle. Het is de ultieme bevestiging dat er een gezamenlijk besef van urgentie bestaat om het probleem collectief aan te pakken. Daarnaast is het convenant in feite een leidraad voor transparant en fatsoenlijk gedrag. De achilleshiel van het convenant is met andere woorden niet het ‘sloopfonds’, maar de bereidheid van alle deelnemers om zich te conformeren aan de gemaakte afspraken. Het convenant is niet het

‘ KANTORENCONVENANT DOORBREEKT IMPASSE.’

finale eindproduct of het laatste en enige redmiddel voor de kantorenmarkt. De convenantspartners hebben vooral bereikt dat de impasse rondom de discussie over de aanpak van kantorenleegstand definitief is doorbroken. Duidelijk is nu niet alleen in welke richting naar oplossingen gezocht moet worden, maar ook dat partijen branchebreed hun verantwoordelijkheid kunnen en willen nemen. Innovatieve kantoorconcepten De kantorenmarkt is onderhevig aan een tweetal trends. Aan de ene kant is de hiervoor beschreven verschuiving van nieuwbouw naar bestaande bouw aan de orde. Aan de andere kant richt de aandacht zich meer en meer op de eindgebruiker, of meer specifiek naar de belevingswaarde van gebouwen of gebieden. De uitdaging is volgens

FGH Bank gelegen in een zodanige combinatie van beide trends dat kantoren weer toekomstwaarde krijgen. Een bestaand kantoor kan op veel manieren nieuwe waarde genereren, mits bij de herontwikkeling of transformatie ervan de eindgebruiker centraal komt te staan. Het betrekken van gebruikers in het voortraject is daarom feitelijk een noodzaak. Het verdient aanbeveling om al bij aanvang van een herontwikkeling gebruikers hun wensen op tafel te laten leggen, bijvoorbeeld met betrekking tot beleving en werkfaciliteiten. Zeker in een tijd dat concepten als het nieuwe werken steeds breder worden gehanteerd is dat van belang. De duurzaamheid van een kantoorgebouw beperkt zich niet

Tophuurprijzen voor kantoorruimte in Nederland in euro/m² (1985-2012)

Bron: FGH Bank

400 350 300 250 200 150 100 50



2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

23

meer tot materiaalgebruik, bouwtechniek en energieprestatie. Het gaat inmiddels ook om een zo gedegen mogelijke uitwerking en inpassing van een (kantoor)concept in het gebouw. De wijze waarop dit gebeurt, is van wezenlijke invloed op de blijvende waarde en dus ook op de duurzaamheid van het vastgoed.

‘ REALISTISCH HANDELEN

De zoektocht naar een duurzame aanpak die tot een kantoor leidt met toekomstwaarde is geen sinecure. Enerzijds zal de sector een mentaliteitsverandering moeten ondergaan. Het besef moet groeien dat het simpelweg neerzetten van een gebouw en daarbij een gebruiker zoeken niet meer van deze tijd is. Anderzijds zijn nieuwe specialismen en disciplines nodig, die de sector niet alleen van de noodzakelijke kennis en kunde kunnen voorzien, maar ook kunnen voeden met vernieuwende ideeën en visies op de markt. Zo kunnen marketing en branding van gebouwen en gebieden in een vroeg stadium van grote invloed zijn op het succes van een project.

andere disciplines van groot belang. Soms zal bovendien een gebiedsgerichte aanpak nodig blijken, waarvoor meestal gemeenten het voortouw zullen moeten nemen. Overigens kan het ook anders, zoals blijkt uit het ‘Glamourmanifest’ in kantoorgebied Amstel III in Amsterdam Zuidoost. Dit initiatief is spontaan ontstaan en stimuleert eigenaren en gebruikers in het gebied om met gerichte maatregelen de belevingswaarde te vergroten. Een aardig voorbeeld dat laat zien dat de oplossingen soms niet van bovenaf bedacht moeten worden, maar dat het simpelweg gaat om tonen van daadkracht.

Voor de toekomstwaarde van het vastgoed is kortom zowel het luisteren naar gebruikers als de inpassing van

Bij de diverse plannen voor herontwikkeling en transformatie van bestaande kantoorgebouwen moet

24

KAN MARKT VERBETEREN.’

volgens FGH Bank wel worden gewaakt voor teveel opportunisme. Nu al is merkbaar dat het omzetten van kantoren naar hotels of studentenwoningen dikwijls wordt gezien als de kip met de gouden eieren. En er liggen ook zeker mogelijkheden, zoals wordt bevestigd door geslaagde voorbeelden in verschillende steden. Maar voor alle transformatieprojecten blijft gelden dat gedegen marktkennis en een goed uitgewerkt concept bepalend zijn voor het welslagen ervan. Voordat tot transformatie wordt besloten, moet daarom sprake zijn van voldoende marktruimte en een realistisch verwachtingspatroon. Natuurlijk kan lokaal beleid ongewenste ontwikkelingen afremmen, maar dan nog is de marktruimte voor studentenwoningen, hotels of creatieve broedplaatsen lang niet altijd en overal aanwezig. Juist

van markpartijen mag worden verwacht dat zij de risico’s het beste kunnen inschatten. Marktpartijen baseren hun keuze voor bepaalde strategieën en investeringen immers vooral op de langere termijn. Realisme keert terug Het realisme is terug in de kantorenmarkt. En partijen handelen daar ook naar. Er wordt zo weinig nieuw gebouwd en er worden zoveel overtollige meters aan de markt onttrokken, dat het aanbod al twee jaar lang stabiel is. Ondanks de zeer geringe vraag naar andere huisvesting van bedrijven. FGH Bank is daarom gematigd positief over de kansen voor de kantorenmarkt op de langere termijn. De verwachting is dat de negatieve effecten van een lagere behoefte aan kantoren deels gecompenseerd kunnen worden door het onttrekken van kantoren aan de bestaande voorraad. De kantorenmarkt ondergaat op dit moment dan ook een fundamentele verandering. Zij wordt kleiner maar daarmee niet per definitie minder gezond. De belangrijkste stap die partijen nu moeten zetten, is het daadwerkelijk kunnen en durven besluiten tot herontwikkeling, transformatie of

sloop. Dat dit meestal niet zonder slag of stoot gaat, of zonder financieel verlies, beseffen zowel de eigenaren als de banken. Zij hebben een deel van het (waarde)verlies inmiddels al genomen. Het brengt een oplossing vanuit financieel oogpunt alleen maar dichterbij.

Kantooropname bijzonder laag, maar aanbod stabiliseert.



25

SAMENVATTING KANTORENMARKT

KA NTO O R O PNA ME B IJ Z ON D E R LA AG, M AAR A A N B OD STAB I L I SEERT Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette echter in de loop van het jaar niet door. Vanaf het tweede kwartaal daalde de opname sterk waardoor de totaalopname in geheel 2012 uitkwam op iets meer dan een miljoen m², het laagste niveau in de laatste 25 jaar. Toch heeft dit niet geleid tot meer aanbod. Dit komt vooral doordat er minder nieuwe kantoren bijkomen en het aantal onttrekkingen juist stijgt. HUUR PR I JZEN L A G E R , G R OT E REGI O NAL E V E R S C H IL L E N De gemiddeld gerealiseerde huurprijs per vierkant meter daalde in 2012 naar € 129,–. Sinds 2006 is de reële huurprijs in de diverse Nederlandse kantoorsteden met 12,5 tot ruim 30% gedaald. De daling is overal fors geweest, maar er zijn desondanks grote verschillen tussen steden. In steden met hoge leegstand zijn de huurprijzen sterker afgenomen. KA NTO R ENC O N VE N A N T DO O R B R EEK T I M PA S S E Medio vorig jaar ondertekende een groot aantal partijen, zowel publiek als privaat, het Convenant ‘Aanpak Leegstand Kantoren’. Dit convenant streeft naar een gezondere balans in de kantorenmarkt. Het convenant is een doorbraak. Voor het eerst wordt de noodzaak van een gezamenlijke aanpak van de leegstand sectorbreed onderschreven. Direct na publicatie bleek er te weinig steun te bestaan

26

voor een mogelijk ‘sloopfonds’, dat kan worden ingezet om de sloop en transformatie van kantoren te stimuleren. Het convenant behelst echter veel meer. Het is de bevestiging dat inmiddels breed wordt ingezien dat er ingrijpende maatregelen nodig zijn om de kantorenmarkt gezonder te maken. ON T W I K K ELEN V OOR D E E IN D G EBRU IK ER De grootste kansen voor vastgoedpartijen doen zich voor op het snijvlak van herontwikkeling en gebruikersgericht bouwen. Deze twee trends zullen de komende jaren de markt gaan domineren. Om oude gebouwen met succes nieuw leven in te kunnen blazen, is het noodzakelijk om ook de gebruiker van die gebouwen een veel grotere belevingswaarde te bieden. Dat kan door de ontwikkeling van innovatieve concepten, maar ook door te investeren in de marketing van gebouwen en gebieden. In een krimpende markt ontstaan hierdoor toch mogelijkheden om te groeien. R E A L IS T ISCH H A N D ELEN K A N MA R KT V ERBETEREN Ondanks de hoge leegstand en de lage opname liggen er op de langere termijn wel degelijk kansen voor investeringen in de kantorenmarkt. Bij veel partijen is het realisme toegenomen. En de stappen om tot herstel te komen, worden nu langzaam maar zeker gezet. Kantooreigenaren en banken waarderen af, gemeenten en regio’s stellen plannen bij en ontwikkelaars verleggen de koers naar herontwikkeling en transformatie. Het zijn, net als het inruimen van voldoende tijd, noodzakelijke ingrediënten om de markt te keren.



27

TRENDS IN DE WINKELMARKT

28

CRISIS LEIDT TOT VERANDERING

De laatste jaren is de winkelsector een witte raaf in de vastgoedsector geweest. Toch pakken zich nu ook boven dit marktsegment donkere wolken samen. Dat wordt niet alleen zichtbaar in het publieke debat, maar ook in het straatbeeld. Het aanbod neemt toe, onder invloed van de explosieve groei van bestedingen via internet, onnodige nieuwbouw, de uitbreiding van winkelcentra en een veranderend koopgedrag als gevolg van de vergrijzing. Dat proces voltrekt zich weliswaar niet in de centra van de grote steden, maar wel op allerlei andere plekken in het land. De winkelmarkt wordt daardoor steeds meer een markt van uitersten. Enerzijds de nog altijd dynamische markt met klinkende nieuwe toetreders als Abercrombie & Fitch of Starbucks. Anderzijds de talrijke zieltogende winkelstraten in kleine en middelgrote steden verspreid over het land. De verschillen in de markt worden scherper aangezet. Daardoor nemen behalve de kansen ook de risico’s voor investeerders toe.



29

Vorig jaar heeft de winkelsector opnieuw zwaar te lijden gehad onder de alsmaar aanhoudende twijfel en onzekerheid bij consumenten. Medio 2012 daalde het consumentenvertrouwen volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) zelfs naar -40 punten, een evenaring van het diepterecord uit juli 2003. Aan het einde van 2012 lag het niveau met -39 punten nog steeds op dit zeer lage niveau. Consumenten zijn niet gerust op wat er komen gaat. Werd het consumentenvertrouwen in 2011 nog vooral negatief beïnvloed door de problemen in de Eurozone, vandaag de dag maken consumenten zich vooral zorgen over de eigen portemonnee: een lagere koopkracht, hogere lasten en minder zekerheid op middellange termijn. Blijvend laag consumentenvertrouwen raakt bestedingen Het geringe vertrouwen van consumenten heeft een negatieve invloed op hun bestedingsgedrag en op de koopbereidheid. Hierdoor dalen de omzetvolumes van een groot aantal retailondernemers. De terugval in segmenten die zich richten op duurzame consumptiegoederen is zelfs bijzonder

groot te noemen. Uit onderzoek van Syntrus Achmea blijkt bijvoorbeeld dat de gemiddelde omzet in 2012 circa 10% onder het niveau van 2008 lag. In subbranches als keukens, meubels, woninginrichting en bouwmarkten is de omzet zelfs met 15 tot 30% gedaald. In andere sectoren, zoals de kledingbranche, liggen de omzetten zo’n 7% lager dan in 2008. Toch zijn er ook deelsectoren die zich aan een daling weten te onttrekken. In de levensmiddelenbranche is de omzet bijvoorbeeld stabiel gebleven. En in de branche computers & software heeft de introductie van nieuwe producten zelfs geresulteerd in een stijging van de verkoopvolumes met circa 17% in vergelijking met 2008. Consumenten zijn dus in algemene zin weliswaar negatief, maar dit blijkt vooral van invloed te zijn op de omzet in sommige branches. Daarbinnen is bovendien sprake van een verdere tweedeling. Van het toegenomen prijsbewustzijn blijken met name de discounters te profiteren: de markt voor bedrijven als Primark, Action of Lidl groeit. Meer vraag, meer aanbod Dalende bestedingen en onzekere

Ontwikkeling consumentenvertrouwen 1988-2012

Bron: CBS

40

20

0

-20

-40

-60

Consumentenvertrouwen 30

Economisch klimaat

Koopbereidheid

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

-80

economische vooruitzichten zouden logischerwijs moeten leiden tot minder vraag naar winkelvastgoed. Toch blijkt dit niet direct uit de cijfers. Sinds het begin van de crisis ligt de opname van winkelruimte op een hoger niveau dan daarvoor. Het beeld over 2012 bevestigt dit. Vorig jaar werd in totaal 771.000 m2 winkelruimte opgenomen, een record. Hiervoor zijn twee duidelijke verklaringen. In de eerste plaats blijft de vraag naar goede winkelruimtes in stedelijke centra onverminderd groot. Een tweede, meer opvallende verklaring is dat de mutatiegraad veel hoger wordt. Er vertrekken meer winkels, waardoor ook meer ruimtes vrijkomen. Die wordt weliswaar niet altijd ingevuld, maar het zorgt desondanks voor meer dynamiek en stijgende opnamevolumes. Aan de aanbodzijde staat een groot aantal winkelpanden leeg. Toch stijgt de daadwerkelijke leegstand minder hard dan soms wordt verondersteld. In 2012 leek deze zelfs nauwelijks meer toe te nemen. Zo noteerde onderzoeksbureau Locatus medio 2012 een winkelleegstand van 6,3%, ongeveer evenveel als het jaar daarvoor. Bestaande winkelpanden op gemengde

‘CONSUMENTEN NEMEN EEN AFWACHTENDE HOUDING AAN.’

locaties blijken relatief eenvoudig te worden ingevuld door bedrijven in de dienstverlening (persoonlijke zorg, ambachten, financiële dienstverlening) en de leisure (horeca, cultuur, ontspanning). Sommige panden verliezen daarmee weliswaar hun oude invulling, maar ze staan niet per definitie heel lang leeg. Dit maakt de winkelmarkt anders dan de kantorensector. Waar het risico bij kantoren vooral samenhangt met (langdurige) leegstand, is dat risico bij winkels veel meer gekoppeld aan lagere huurinkomsten. Uitzondering hierop vormen de grote perifere

locaties en oude, planmatig opgezette winkelcentra. Op deze locaties is een alternatieve invulling vaak lastig, en stijgt de winkelleegstand dan ook snel. Huurprijzen nog meer locatieafhankelijk De tophuurprijzen voor winkelruimte bleven in 2012 stabiel. Door een gebrek aan courante meters is de vraag naar winkelruimte op de A-locaties in de grote steden onverminderd groot. Zelfs in deze diepe economische crisis stijgen de winkelhuren op sommige locaties nog steeds. Dit zijn wel de uitzonderingen. Want gemiddeld

Aanbod en opname van winkelruimte 2003-2012 in m²

Bron: PropertyNL

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

0 2003 Aanbod

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Opname



31

genomen staan de huurprijzen van winkels absoluut onder druk. Lagere omzetten dwingen winkeliers en retailers tot strategische keuzes, waarbij ook de kosten van huisvesting een rol spelen. De verhoogde marktdynamiek zorgt er weliswaar voor dat leegstaande winkelpanden sneller worden ingevuld, maar deze dynamiek wordt deels gecreëerd door de lagere huurprijzen. Het betreft hier vaak ondernemers uit lagere marktsegmenten of branches die de oorspronkelijke, relatief hoge huren niet op zouden kunnen brengen. Als een dergelijke huurder zich aandient, kiezen eigenaren van winkelpanden liever eieren voor hun geld dan het risico op leegstand te lopen. Op veel locaties buiten de grote steden zijn de huurprijzen daarom gedaald. Dat is met name het geval op secundaire locaties. Maar ook in de supermarktbranche wordt de druk op de huurprijzen groter. De concurrentie tussen supermarktketens is hevig; kostenreductie is nodig om te kunnen blijven groeien. En dus worden ook de kosten voor huisvesting onder de loep genomen. In de volle breedte van de markt staan de huurprijzen als gevolg hiervan onder neerwaartse druk.

Internet bedreigend én kansrijk Het is onomstreden dat het aantal bestedingen via internet het afgelopen decennium spectaculair is gegroeid. Dat dit tot een verschuiving heeft geleid is eveneens aantoonbaar het geval. Terwijl de omzet van fysieke winkels al enige jaren daalt als gevolg van de crisis, stijgt de omzet van verkopen via internet ‘gewoon’ door; vorig jaar met zo’n 9%. De functie van fysieke winkels verandert hierdoor en wordt op zijn minst minder dominant. Volgens sommigen worden zij zelfs gedegradeerd tot een verlengstuk van internet. In de optiek van FGH Bank is internet echter vooral een (nieuwe) schakel in de hele winkelketen, die processen zeker kan veranderen maar daarnaast ook nieuwe kansen creëert.

uitgegeven aan diensten, zoals reizen, verzekeringsproducten of tickets voor evenementen. Het effect daarvan op de fysieke omgeving is inmiddels zichtbaar. Het aantal reisbureaus, filialen van banken en postkantoren is de laatste jaren fors afgenomen. Voor de overige € 4,3 miljard worden producten via internet gekocht, die ook in de reguliere detailhandel zouden kunnen worden aangeschaft. Het betreft hier ook weer een concentratie van productgroepen, zoals boeken, computers, software en telefonie. Pas in de laatste twee jaar is een verschuiving zichtbaar naar bijvoorbeeld mode, schoenen, witgoed en speelgoed. Op dit moment bepalen de daadwerkelijke internetaankopen (dus exclusief diensten) nog maar 5% van de totale retailomzet. De effecten zijn in het straatbeeld met name zichtbaar bij elektronicawinkels, boekhandels, CD-winkels, videotheken en fotozaken. Hier ligt het aandeel onlineverkopen boven de 30%. Dat dit grote effecten heeft is ook duidelijk. In de betreffende branches hebben volgens het Hoofdbedrijfschap Detailhandel de afgelopen vijf jaar 2.500 winkels (samen goed voor circa 400.000 m2) hun deuren moeten

Om de invloed en kracht van internetverkopen naar waarde te kunnen schatten, is een nadere uitsplitsing noodzakelijk. Vorig jaar werd een en ander zeer verhelderend in beeld gebracht door Altera Vastgoed. Dit vastgoedfonds heeft de onlinebestedingen van ongeveer € 9 miljard nader geanalyseerd. Daaruit blijkt dat ruim de helft (circa € 4,7 miljard) van de onlinebestedingen wordt

Tophuurprijzen voor winkelruimte in Nederland 1988-2012 (in euro/m2)

Bron: FGH Bank

2.500 2.250 2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250

32

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0

sluiten. Voor andere branches, zoals supermarkten, warenhuizen, horeca en bouwmarkten, is het omzetverlies door internet beperkt. Het effect wordt hier geschat op minder dan 2%. Opvallend is daarnaast dat het aantal winkels in de voor centrumgebieden zo belangrijke modebranche de afgelopen vijf jaar met ruim duizend winkels is toegenomen.

‘ NIEUWE KANALEN,

De opkomst van internet is daarom meer dan alleen eenrichtingsverkeer. Het leidt weliswaar tot verschuivingen, en ook tot minder winkels in sommige branches, maar wekt tegelijkertijd ook de nodige beweging op. FGH Bank verwacht dat de toekomst voor ‘pure’ internetwinkels – los van enkele succesverhalen – weerbarstig zal blijken te zijn. Er is weinig onderscheidend vermogen en uiteindelijk zullen veel internetwinkels niet of nauwelijks in staat zijn om boven het maaiveld uit te komen. Het kunnen beschikken over een fysieke winkel zorgt in zo’n geval voor extra exposure. Bovendien zorgt een fysieke winkel in een winkelstraat voor vertrouwen; consumenten kunnen daar terecht als er problemen zijn met het product.

Interactie met de klant is dus noodzakelijk. Niet voor niets expanderen grote succesvolle internationale retailers als H&M en Inditex niet alleen online, maar ook met fysieke winkels. Ook de overname van Bol.com door Ahold is een voorbeeld dat in deze ontwikkeling past, net als experimenten waarbij winkels afhaalpunten creëren voor internetbestellingen. Een ander voorbeeld is de opkomst van tijdelijke (internet)winkels in het straatbeeld. Dergelijke ontwikkelingen zorgen voor meer variatie in bestaande winkelgebieden.


NIEUWE KANSEN.’

Uiteindelijk blijft het voelen, ruiken en beleven dat bij winkelen hoort een belangrijke rol spelen. De toekomst ligt volgens FGH Bank daarom bij crosschanneling, waarbij online en fysieke


winkels elkaar steeds meer ondersteunen en aanvullen. De fysieke winkel wordt in dat geval niet slechts een mogelijk afhaalkanaal, maar krijgt ook steeds meer een belevings- en adviesfunctie. Dit kan bedreigend zijn en leidt ongetwijfeld tot verdringing van formules die deze slag niet kunnen maken. Maar net zo goed zet het aan tot nieuwe vormen van retail en daarmee tot consumentenbestedingen. Overlevingsstrategie in lastige tijden FGH Bank heeft al in eerdere Vastgoedberichten gewaarschuwd voor een toenemende tweedeling in de winkelmarkt, tussen maar ook binnen gemeenten. Het speelveld is nu daadwerkelijk aan het veranderen. De economische malaise leidt tot minder

33

‘PURE INTERNET WINKELS ZULLEN HET LASTIG KRIJGEN OM UITEINDELIJK TE OVERLEVEN.’ bestedingen. En nieuwe technologie creëert nieuwe mogelijkheden voor besteding en de inrichting van andere winkelkanalen. Dat de A1-locaties in de grote steden deze verandering overleven, leidt volgens FGH Bank geen twijfel. De problemen manifesteren zich dan ook niet op de beste winkellocaties of in de grote steden. Kwetsbaar zijn vooral de kleine tot middelgrote gemeenten, grofweg tot zo’n 80.000 inwoners. Zij zullen nieuwe wegen moeten zoeken om de winkelende consument toch een aantrekkelijk totaalproduct te kunnen bieden.

Crisis manifesteert zich in huurprijzen.

34

Dat is nog een hele opgave. In het algemeen hebben deze gemeenten namelijk relatief veel winkelmeters. Bovendien zijn zij meestal onvoldoende doordrongen van de noodzaak tot vernieuwing. Gelukkig weten sommige gemeenten zich te onderscheiden. Doordat zij bijvoorbeeld kunnen beschikken over een sterke lokale markt (Laren), of het winkelend publiek een aantrekkelijke en onderscheidende verblijfsomgeving (Hoorn) of een breed en onderscheidend voorzieningenniveau (Uden) kunnen aanbieden. In de meeste gevallen is het onderscheidend vermogen echter niet of nauwelijks te onderkennen. Veel gemeenten en hun

winkelgebieden lijken op elkaar en dagen consumenten te weinig uit. Wat eigenlijk aantrekkelijk zou moeten zijn, is veelal functioneel van aard. Als dit niet verandert, zullen veel winkelgebieden in kleine en middelgrote gemeenten in de toekomst een kwijnend bestaan leiden. In eerste instantie zal dit lot vooral de winkelcentra in de vergrijzende gebieden buiten de Randstad treffen. Maar ook gemeenten in de directe invloedssfeer van de grotere steden zullen het lastig krijgen. Winkelen wordt namelijk steeds meer een stedelijk product, waarvoor de consument bereid is te reizen. Het is daarbij overigens van belang op te merken dat het hier gaat om recreatief en vergelijkend winkelen. In het geval van boodschappen doen en doelgericht winkelen blijken juist de nabijheid en het gemak belangrijke factoren. Volgens FGH Bank biedt dit gegeven kansen voor lokale en regionale winkelmarkten. Alleen zal hiervoor wel het juiste ambitieniveau moeten worden gehanteerd. Het antwoord van veel kleine en middelgrote gemeenten op het wegkwijnen van de winkelmarkt is (te) simpel:

nieuwbouw. Meer meters en meer kwaliteit. De effecten daarvan kunnen echter ook heel anders uitpakken. De kleine en middelgrote gemeenten zullen veel meer moeten beseffen dat het niet gaat om volume. Overleven hangt samen met het streven naar kwaliteit en de wens onderscheidend te zijn. Dit kan op verschillende manieren worden bereikt. Bijvoorbeeld door winkelgebieden compacter te maken in plaats van uitbreiding na te streven. Of door te thematiseren en dus te kiezen voor gerichte aandacht op bijzondere doelgroepen. Dit zal eerder tot een kleinere maar effectieve markt leiden, dan tot de keuze voor uitbreiding.

dezelfde problematiek als de kantorenmarkt zal worden geconfronteerd. In veel gevallen is een alternatieve invulling in dit marktsegment eenvoudiger. De locatie en de panden lenen zich daar makkelijker voor, met uitzondering van grote perifere winkelgebieden en planmatig ontwikkelde winkelcentra. Toch heeft de huidige negatieve tendens wel degelijk consequenties voor de verhuurbaarheid en de huurwaardes. En daarmee voor de mogelijke waardeontwikkeling van winkelvastgoed. Het is voor de winkelmarkt des te noodzakelijker om het kaf van het koren te gaan scheiden.

Winkelmarkt gaat kantorenmarkt niet achterna De omstandigheden in de winkelmarkt zijn lastig. Meer vertrouwen in de economie is hard nodig om een verdere neergang van de kwalitatief hoogwaardige Nederlandse winkelmarkt en de afkalving van de rentabiliteit te voorkomen. Als het vertrouwen uitblijft, zal de leegstand toenemen. Vergrijzende gebieden en regio’s waar het aantal inwoners daalt zijn hiervoor het meest kwetsbaar. Toch verwacht FGH Bank niet dat de winkelmarkt met



35

SAMENVATTING WINKELMARKT

CO NSUM ENTEN Z E E R TER UGHO UDEN D Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer wikken en wegen voordat ze een beslissing nemen. De gevolgen voor de winkeliers zijn duidelijk zichtbaar. Ze realiseren veel minder omzet. In sommige branches zijn de omzetten tot wel 30% lager dan in 2008. Hoewel sommige branches er minder van te lijden hebben en discounters hun marktaandeel zelfs zien stijgen, is duidelijk dat menig winkelier het lastig heeft. OPNAM E HO GE R D A N K Z IJ DE C R I SI S Doordat winkeliers het lastig hebben ligt de mutatiegraad van winkels hoger dan voor de crisis. Er komen dus meer winkelpanden vrij, maar deze worden wel relatief snel weer verhuurd. Soms door winkels, soms door consumentgerichte dienstverleners. Het gevolg is dat, ondanks de crisis, de opname van winkelruimte op niveau blijft. Toch verdwijnen er meer winkeliers dan dat er bij komen. Daardoor neemt per saldo het aanbod toe. CR I SI S M ANI F E S T E E RT Z IC H IN HUUR PR I JZEN Het is niet zozeer de leegstand waaruit blijkt dat de crisis ook de winkelmarkt raakt. Dat de tijden veranderd zijn, is vooral zichtbaar in de huurprijzen. Die staan, met uitzondering van de allerbeste locaties

36

in de grote steden, wel degelijk onder druk. Waar het risico in de kantorensector voortkomt uit langdurige leegstand, is in de winkelmarkt vooral de hoogte van de huren bepalend voor het risicoprofiel. N IE U W E K A N A LEN , N IEU WE KA N S E N De opkomst van internet als verkoopkanaal heeft het winkelgedrag van consumenten sterk veranderd. Dit heeft een duidelijk effect op het winkelvastgoed. Sommige branches zijn nagenoeg geheel uit het straatbeeld verdwenen. De huidige leegstand is echter meer dan alleen een effect van internet. Internet verandert het gedrag, de economische crisis resulteert in minder bestedingen. Deze combinatie leidt momenteel in steeds meer straten en winkelcentra tot problemen. Daarentegen worden de grootste successen geboekt door bedrijven die meerdere kanalen weten te bedienen. ‘Pure’ internetwinkels zullen het lastig krijgen om uiteindelijk te overleven. B OVE N H ET M A A IV ELD Voor veel gemeenten is het lastig om de veranderingen in de winkelmarkt om te zetten in een nieuwe beleidsstrategie. Dat geldt vooral voor veel kleine en middelgrote gemeenten. Zij bieden vaak wel een compleet, maar geen uitdagend of onderscheidend voorzieningenpakket. De keuze valt meestal op het toevoegen van extra meters, terwijl de oplossing vooral ligt bij het creëren van een compact en aantrekkelijk aanbod.



37

INTER VIEW MET LESLEY BAMBERGER

38

LESLEY BAMBERGER is CEO van Kroonenberg Groep.

‘ WIE NIET BETROKKEN IS, KAN NIET CREATIEF ZIJN’ Ondanks de malaise op de vastgoedmarkt blijft Kroonenberg Groep goede resultaten boeken. Hoe dat kan? Algemeen directeur Lesley Bamberger: “Een kwestie van vasthouden aan je eigen visie. In ons geval betekent dat: conservatief financieren, altijd uitgaan van je eigen kracht en de locatie voor je laten werken.” De kantorenmarkt is op dit moment een pure vechtersmarkt. In de winkelsector scoren alleen nog de goede panden op de beste locaties. En de woningmarkt kampt met vraaguitval en prijsdalingen. Veel vastgoedportefeuilles leiden een kwijnend bestaan, zeker wanneer deze voor het grootste deel met vreemd vermogen zijn gefinancierd. “Niet iedereen zal deze periode overleven,” vreest Lesley Bamberger dan ook. “Voor veel partijen wordt het komende jaar cruciaal. Wat doet de waarde van het vastgoed? Hoe stellen de banken zich op? En hoe ontwikkelt zich de relatie tussen vraag en aanbod?”


INTERVIEW MET LESLEY BAMBERGER

Die vragen zijn evenzeer voor Kroonenberg Groep van belang. Maar cruciaal voor het al dan niet overleven, zijn ze volgens Bamberger niet. “Wij volgen onze eigen strategie. Dat doen we al jaren, maar juist in deze periode plukken we daar de vruchten van.”

WIN-WINSITUATIE Die strategie is primair gebaseerd op het aloude principe: locatie, locatie, locatie. “Wij richten ons vrijwel uitsluitend op vastgoed, waarvan de locatie ook op de lange termijn verdedigbaar is. De looptijd van het huurcontract is voor ons nooit bepalend geweest voor de waarde van een object. De kwaliteit van de locatie des te meer. Als de

39

kwaliteit van je product vervolgens ook nog eens de kwaliteit van de locatie verhoogt, kun je spreken van een win-winsituatie. Dat is bijvoorbeeld het geval gebleken bij The Bank in Amsterdam (winnaar van de FGH Vastgoedprijs 2012). Als datzelfde pand bijvoorbeeld in Rotterdam had gestaan, hadden we het niet gedaan.” Bamberger is ervan overtuigd dat dit ook een van de redenen is waarom Kroonenberg Groep er nog altijd in slaagt zijn huurprestaties te verbeteren. “In al onze winkels en winkelcentra zijn we bijvoorbeeld de afgelopen periode in staat gebleken betere huurders binnen te halen, de huursom waar nodig regelmatig te verhogen, en het niveau van het beheer op topniveau te houden.” Ook de kantorenportefeuille presteert naar wens. Zo heeft Bamberger minder last van de huidige leegstandsproblematiek in de markt. “Wij hebben wel leegstand, maar we zijn voortdurend bezig om die zo beperkt mogelijk te houden. Door de inzet van verschillende concepten, zoals ‘Unitz’, waar kleinschalige units worden aangeboden, proberen we die zoveel mogelijk te bestrijden. We voeren niet voor niets een corporate marketingstrategie voor al ons vastgoed. Ik zie ons ook niet als belegger. Wij zijn een ondernemer in vastgoed, die zijn portefeuille continu onder de loep neemt en tot op detailniveau bekijkt hoe en waar meerwaarde is te creëren.”

FINANCIERINGSSTRATEGIE Een tweede belangrijke succesfactor is de wijze waarop Kroonenberg Groep zijn projecten financiert. Bamberger: “Wij hanteren een conservatieve financieringsstrategie. Het eigen vermogen en de cashflow zijn voor ons het uitgangs-

‘Wij voeren niet voor niets een corporate marketingstrategie voor al ons vastgoed.’ 40

punt. Wij mopperen dus niet over de terughoudendheid van de banken, en dat het zo lastig is geworden om projecten gefinancierd te krijgen. Ja, de banken zijn voorzichtiger geworden. Maar omdat wij een sterke vermogenspositie hebben, hebben we er minder last van. Als je teveel vreemd vermogen aantrekt, kun je in de problemen komen. Het heeft allemaal met leverage te maken: als door herwaardering de waarde van je vastgoed daalt van 100 naar 80%, moet er meer eigen vermogen in. Als dat er niet is, heb je een probleem met de bank. Als een object leeg komt te staan, en er dus een negatieve cashflow ontstaat, heb je eveneens een probleem met de bank. Wij hebben die problemen niet. Wij werken graag met banken en zoeken daarbij naar een samenwerking die beide partijen winst oplevert.”

VASTGOED IS EEN VAK Het is voor Bamberger het bewijs dat de vastgoedsector in de jaren voor de crisis te ver is doorgeslagen. “Want in de goede tijd kon opeens alles en kon ook iedereen het vastgoed in. Iedereen leek ook opeens verstand te hebben van vastgoed. Terwijl het toch echt een vak is. Dat leidde weer tot de komst van wat ik spreadsheet beleggers noem. Die heb je nog steeds: partijen die vastgoed als een financieel product zien. Ik op mijn beurt ben een stenenman. En daar zit het grote verschil. Ik weet precies wat wij in portefeuille hebben en wij zijn daar dagelijks mee bezig. Wij kijken niet naar het resultaat van formules in Excelbestanden, waarbij we hopen dat de cijfertjes blijven kloppen.” Het zou anders moeten, vindt hij. “Er zou in de eerste plaats fundamenteel minder gebouwd moeten worden dan de

‘In een markt waarin je spanning wilt creëren, moeten vraag en aanbod zo goed mogelijk op elkaar worden afgestemd.’ afgelopen periode is gedaan. In een markt waarin je spanning wilt creëren, moeten vraag en aanbod zo goed mogelijk op elkaar worden afgestemd. En dat is mijns inziens niet genoeg gebeurd. Er is alleen maar bijgebouwd. De gevolgen daarvan zien we nu vooral terug in de kantorenmarkt. Herontwikkeling en transformatie van de bestaande voorraad zou wat mij betreft de agenda van de komende jaren moeten domineren.” Het is echter niet alleen een kwestie van minder bouwen. Bamberger: “Er zou daarnaast ook minder gefinancierd moeten worden, in elk geval minder hoog. En er zou meer eigen vermogen ingebracht moeten worden. De vastgoedsector moet met andere woorden het risicoprofiel aanpassen, terughoudender zijn en alleen dat doen wat ook rendabel te maken is.”

rendementen. De vraag is of je die creativiteit wel kunt verwachten van een vastgoed CV. Ik denk namelijk van niet. Zoals ik ook niet verwacht dat een buitenlandse belegger creatief gaat nadenken over het functioneren van de Amsterdamse Zuidas. Het is lastig om creatief te zijn, als je niet direct betrokken bent.” In feite pleit Bamberger daarmee voor een terugkeer tot de kern van het vak. “We moeten weer gaan doen waar we goed in zijn: waarde creëren met vastgoed. En dat is helemaal niet zo ingewikkeld als sommigen het willen doen voorkomen. Ingewikkeld zijn al die financiële bijproducten die er in de loop der tijd zijn ontstaan. Derivaten, swaps: het is allemaal gecreëerde waarde zonder reële basis. Daar lopen we nu tegenaan. Dat het financiële product in het vastgoed belangrijker is geworden dan de stenen. Terwijl het juist bij die stenen begint.”

WAARDECREATIE Dat vereist creativiteit en visie. “Met de projecten waar je de meeste creativiteit in kwijt kunt, behaal je ook de beste


INTERVIEW MET LESLEY BAMBERGER

41

TRENDS IN DE BEDRIJFSRUIMTEMARKT

42

GROTERE VERSCHILLEN IN VEELZIJDIG SEGMENT Naast de kantorenmarkt bestaat ook in de bedrijfsruimtemarkt een stuwmeer aan structureel aangeboden bedrijfsobjecten. Hoewel het aanbod maar licht oploopt, en een deel van de aangeboden objecten de interesse wekt van partijen buiten het traditionele bedrijfsleven om, is het perspectief van veel oudere panden matig tot slecht. Daar is de economische tegenwind waar veel Nederlandse bedrijven onder zuchten zeker debet aan. Niet in de laatste plaats omdat vooral het middenen kleinbedrijf (mkb) als belangrijkste gebruiker van bedrijfsmatig vastgoed op dit moment hard wordt geraakt. Toch vindt er in de bedrijfsruimtemarkt nog steeds een respectabel aantal transacties plaats. In de logistieke mark is zelfs sprake van een tekort aan moderne panden. Doordat logistieke processen steeds efficiënter verlopen, nemen de eisen met betrekking tot het gebouw en de locatie namelijk alleen maar toe. FGH Bank verwacht dat hierdoor het belang van logistieke knooppunten nog verder zal toenemen.



43

Na een opleving in 2011 viel de vraag naar bedrijfsruimte vorig jaar weer iets terug. In totaal werd 2,7 miljoen m² aan bedrijfsruimte opgenomen. Daarmee is de marktvraag van 2012 vergelijkbaar met die van 2009 en 2010. Het ontbrak de bedrijfsruimtemarkt vorig jaar aan positieve impulsen. Het volume van de voor Nederland zo belangrijke internationale handelsstromen nam af; vooral binnen Europa daalde de export. Tegelijkertijd frustreert het lage vertrouwen van Nederlandse ondernemers en consumenten de bedrijven die afhankelijk zijn van de binnenlandse markt. Het huidige economische tij heeft dan ook duidelijk een ongunstig effect op de gebruikersmarkt voor bedrijfsmatig vastgoed.

Aanbod stijgt niet verder door De afgenomen vraag heeft echter niet of nauwelijks tot een toename van het aanbod van bedrijfsruimten geleid. Eind 2012 werd ruim 9,8 miljoen m² bedrijfsruimte aangeboden, ongeveer hetzelfde niveau als aan het einde van 2011. Dit staat haaks op wat verwacht zou mogen worden op basis van de slechte macro-economische omstandigheden. Ook al omdat het aantal faillissementen in branches als de bouwnijverheid en de industrie vorig jaar explosief is gestegen. De mogelijkheid bestaat dat, zodra de verschillende faillissementen zijn afgewikkeld, er nog extra bedrijfsruimte op de markt zal worden gebracht. Daardoor kan het aanbod in 2013 wel weer gaan toenemen. Wel is het aantal structureel aangeboden bedrijfsruimten vorig jaar flink toegenomen. Ongeveer een op de acht bedrijfsgebouwen staat nu al drie jaar of langer leeg. Dat wil niet zeggen dat deze markt per definitie kansloos is. De NVB, vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, wijst in een recente publicatie op het feit dat er wel degelijk vraag is naar secundair bedrijfsmatig vastgoed. Zo worden verschillende

‘ VRA AG DA ALT, MA AR A ANBOD BLIJFT STABIEL.’

Aanbod en opname van bedrijfsruimte in m2 (1999-2012)

Bron: PropertyNL

10.000.000 9.000.000 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000

44

Aanbod

Opname

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

0

kansarme panden via informele kanalen aangeboden. Door het lage huurniveau is dit type vastgoed met name ook aantrekkelijk voor gelegenheidsgebruikers zoals sportscholen, voor tijdelijke opslag, en voor gebruik als expositieruimte. Een deel van de aangeboden ruimte vloeit daarmee weg naar gebruikers anders dan het traditionele bedrijfsleven. Door het lage huurniveau gaan hier echter weinig prikkels vanuit voor vernieuwing. De vraag van gelegenheidsgebruikers is bovendien tijdelijk en niet onbeperkt. Daling huurprijzen valt mee De huurprijzen van bedrijfsruimten zijn gemiddeld genomen al meerdere jaren achterelkaar aan het dalen. Toch is dit niet altijd zichtbaar in de geregistreerde transacties. Dit komt omdat een deel van de gerealiseerde transacties zich buiten het zicht van de markt voltrekt. Zo is bijvoorbeeld de markt voor bedrijfshallen minder transparant dan die van de kantoren. Doordat er daarnaast minder transacties zijn, en de meeste transacties ook nog eens plaatsvinden in het meest attractieve deel van de markt, lijkt het huurbeeld in 2012 per saldo niet of nauwelijks te zijn verslechterd. Vorig jaar lag de

‘ LOGISTIEKE MARKT CONSOLIDEERT.’ gemiddelde gerealiseerde huurprijs voor bedrijfsruimten op € 47,–/m², en dat is ongeveer hetzelfde niveau als in 2011. Wel neemt ook hier het aantal incentives toe, waardoor huurders uiteindelijk alsnog voordeliger uit zijn. De uitgifte van bedrijfskavels ligt sinds enkele jaren op een veel lager niveau. Gunstige economische ontwikkelingen en bereidwillige gemeenten waren de reden dat in de eerste jaren na de eeuwwisseling veel nieuwe terreinen op de markt kwamen. Sinds 2009 is de markt echter gekenterd. Gemeenten realiseren zich inmiddels dat de vraag naar een nieuwe kavel de komende jaren stukken lager ligt dan in voorgaande decennia. Zij richten zich daarnaast ook steeds meer op de herontwikkeling van bestaande terreinen. FGH Bank verwacht dat dit een structurele trend is, waardoor ook

bij een aantrekkende economie in verhouding minder bedrijfsgrond zal worden uitgegeven dan voor de crisis. Het bovenstaande neemt niet weg dat de uitgifte van bedrijventerreinen in 2011 steeg tot circa 628 hectare (netto). Hoewel dit ruim 200 hectare meer is dan het jaar daarvoor, kan volgens FGH Bank niet worden gesproken over daadwerkelijk marktherstel. Ongeveer 40% van de totaaluitgifte vond namelijk plaats op drie terreinen: de Rotterdamse Maasvlakte, het Zeeuwse Sloegebied en de Eemshaven in Noordoost Groningen. Buiten deze drie locaties werd er in 2011 op geen enkel ander bedrijventerrein meer dan tien hectare uitgegeven. Het grootste deel van de uitgiftes kwam zelfs niet boven de twee hectare uit.

Tophuurprijzen voor bedrijfsruimte in Nederland 1987-2012 (in euro/m2)

Bron: FGH Bank

90 80 70 60 50 40 30 20 10



2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

45

Lichte terugval in de logistieke markt De markt voor logistieke bedrijfsruimten ondervindt de gevolgen van een terugval van de wereldhandel. Volgens het Centraal Planbureau (CPB) nam de groei van de voor Nederland relevante wereldhandel af van 4% in 2011 naar 0,5% in 2012. De Europese schuldencrisis is hier een belangrijke oorzaak van. In veel Europese landen, vooral in Zuid-Europa, daalt de consumptie sterk en zijn er voorlopig weinig tekenen van herstel. Dat leidt tot minder handel en minder afzet van goederen. En daardoor is er dus ook minder transport vereist. Mede daardoor daalde het opnamevolume voor logistieke ruimten in 2012 met 10% ten opzichte van 2011. Toch kent de logistieke markt nog altijd schaarste. Er blijkt vooral behoefte te bestaan aan moderne logistieke bedrijfsruimte. De laatste jaren zijn er namelijk nauwelijks speculatief ontwikkelde distributiecentra voor de markt gerealiseerd. Ontwikkelaars zijn door de zwakke economische omstandigheden terughoudend geworden. Het gevolg is dat bedrijven die per direct op zoek zijn naar goede distributiecentra hier nauwelijks aan kunnen komen. DTZ Zadelhoff geeft aan dat bouwers en projectontwikkelaars het vizier nu meer richten op de potentiële gebruikers van een op maat gesneden distributiecentrum. Weliswaar neemt de realisatie van nieuwbouw meer tijd in beslag dan met het betrekken van een bestaand gebouw is gemoeid. Maar op basis van recent afgesloten vastgoedtransacties met bedrijven uit de logistiek blijkt dat nieuwbouw onder de huidige marktomstandigheden toch sterk de voorkeur geniet. Dat heeft alles te maken met de structurele veranderingen die de logistieke keten op dit moment ondergaat. Zo leidt de wens van gebruikers om hun logistieke processen beter te

46

kunnen stroomlijnen tot een toenemende vraag naar vastgoedobjecten die ruimte bieden voor cross-docking. Bij dit concept verschuift de focus in het logistieke proces van opslag naar handling. In plaats van dat goederen uit voorraad worden geleverd, worden zij nu op basis van de actuele vraag direct doorgevoerd naar de winkels. Daardoor kunnen consumenten sneller over de gewenste producten beschikken, en vallen de kosten voor opslag in een magazijn veel lager uit. Voor veel supermarktketens en modebedrijven is dit concept inmiddels onmisbaar. Gebruikers willen verder een goede footprint van de locatie, met voldoende vrije ruimte om in- en uitkomende goederenstromen te kunnen verwerken. Het vastgoed moet daartoe beschikken over voldoende docks, en een binnenruimte met een egale vloer en een vrije hoogte van minimaal 10 meter. FGH Bank verwacht dat de logistieke markt zich de komende jaren zal gaan consolideren. Enerzijds is er de genoemde focus op moderne en flexibele distributiecentra. Anderzijds gaat de sector zich sterker concentreren op de logistieke toplocaties in Nederland. Door de verschuiving van het sturen op voorraad naar directe doorvoer is er minder behoefte aan spreiding van locaties. Het logistieke proces heeft hierdoor per saldo minder ruimte nodig dan in het verleden, waardoor de trend van permanente schaalvergroting mogelijk wordt gekeerd. Dat wil overigens niet zeggen dat daarmee ook de markt van het logistieke vastgoed gaat krimpen. De opkomst van e-commerce leidt naar verwachting juist tot een toename van de vraag naar nieuwe distributiecentra. Veel retailers zijn al druk doende met de afstemming van het logistiek proces op de onlinewinkelactiviteiten. En dat blijkt vaak lastiger dan op het eerste gezicht wordt

gedacht. Het distributieproces bij online winkelen wijkt namelijk sterk af van het traditionele distributieproces waarop veel bestaande distributiecentra zijn ingericht. Zozeer zelfs, dat een winkelketen als Hema recent een nieuw distributiecentrum ten behoeve van haar online winkel heeft moeten realiseren, omdat het vereiste distributieproces binnen het bestaande distributiecentrum niet mogelijk bleek. Een ander voorbeeld is Albert Heijn dat via een proef met speciale ‘pick up points’ onderzoekt of specifieke afhaalpunten voor online bestellingen haalbaar is. Als deze ontwikkeling zich doorzet, betekent dit dat de groei van e-commerce leidt tot een toenemend aantal huisvestingsinitiatieven in de bedrijfsruimtemarkt. Gematigde perspectieven voor het mkb De vastgoedsector heeft niet altijd evenveel aandacht en interesse voor het middenen kleinbedrijf (mkb). Dit is eigenlijk onbegrijpelijk. Het mkb is namelijk de belangrijkste gebruiker van bedrijfsmatig vastgoed in Nederland. Ruim 99% van alle 796.000 ondernemingen valt onder het mkb. Samen zijn de mkb-bedrijven verantwoordelijk voor circa 70% van de totale werkgelegenheid. Op basis van de segmentering van het aantal ondernemingen wordt ingeschat dat minimaal 40% van alle bedrijven in het mkb – ongeveer 320.000 ondernemingen – een bedrijfsruimte in gebruik heeft. Het huisvestingsgedrag van het mkb is met andere woorden van grote invloed op de vastgoedmarkt. Ontwikkelingen binnen het mkb werken onherroepelijk door in de ontwikkeling van de vraag naar en het aanbod van bedrijfsruimten. Dat de markt voor bedrijfspanden momenteel een terugval laat zien, heeft grotendeels te maken met de slechte tijden voor het mkb. In veel sectoren heeft het mkb meerdere moeilijke jaren achter de rug. Mkb-bedrijven worden bovendien direct geraakt door

het aanhoudend lage consumentenvertrouwen. Doordat de afzet in diverse markten stilvalt, dalen de investeringen en neemt het aantal bedrijfsfaillissementen toe. Alleen al in de bouwsector steeg het aantal faillissementen in 2012 met 50% en daalde de omzet met bijna 10%. In mindere mate hebben ook bedrijven in de industrie, automotive en transport te maken met een teruglopende vraag. Het stijgende aantal faillissementen in veel sectoren leidt de komende periode dan ook tot een toenemend aanbod van bedrijfsruimte. Daar staat tegenover dat een deel van het mkb de komende jaren op zoek gaat naar passende huisvesting. Zzp’ers en kleine ondernemingen uit de creatieve, onderzoeksmatige en technische sectoren kunnen bijvoorbeeld vaak hun weg niet vinden in de bestaande bedrijfsvoorraad. Hierdoor ontstaan mogelijkheden voor nieuwe concepten en oplossingen voor bestaande bedrijfsgebouwen. Anders dan in de kantorenmarkt worden bedrijfsruimten slechts in beperkte mate herontwikkeld, omdat in dit marktsegment investeringen in verouderd vastgoed simpelweg niet kunnen worden terugverdiend. Toch zijn er wel

degelijk objecten te vinden, die een bepaalde waarde vertegenwoordigen, bijvoorbeeld op basis van (historische) gebouwkenmerken of locatie. Op veel oude industrielocaties zijn en worden diverse gebouwen herontwikkeld voor een nieuwe generatie bedrijvigheid. Voorbeelden zijn de Spoorzone in Tilburg, de Müllerpier in Rotterdam, de Caballerofabriek in Den Haag en de Mediacentrale in Groningen. Geen snel herstel te verwachten Onzekerheid blijft de markt voor bedrijfsruimten ook in 2013 domineren. Het CPB verwacht voor 2013 wel een lichte verbetering van de voor Nederland relevante wereldhandel. Maar van een structureel herstel is geen sprake, zolang er geen concreet antwoord is op de Europese schuldencrisis en de binnenlandse bestedingen onder druk blijven staan als gevolg van ingrijpende bezuinigingen. FGH Bank verwacht daarom dat de nieuwbouwproductie in 2013 op een vergelijkbaar laag niveau blijft als in 2012. In de bestaande markt zal er een oplossing moeten worden gevonden voor het aanwassende structurele

Verdeling actieve onderneming in het middenen kleinbedrijf naar sector in 2012

10%

aanbod. Vooral op locaties waar dit aanbod zich concentreert, neemt het risicoprofiel scherpe vormen aan. Toch voorziet FGH Bank in verschillende marktsegmenten en op specifieke locaties nieuwe vraag ontstaan. Moderne huisvesting voor nieuwe logistieke processen en hoogwaardige huisvesting voor kleinschalige gebruikers zijn vaak schaars. Het komt erop aan de marktkansen die hieruit ontstaan ook als zodanig te herkennen. Daarnaast is met name de kwaliteit van de locatie van doorslaggevend belang.

Bron: EIM

6% Industrie

15%

10%

Bouw Groothandel Detailhandel Autosector 8%

Horeca Transport en communicatie Financiële en zakelijke diensten

26%

10%

9%

3%


3%

Persoonlijke dienstverlening Overige marktsectoren


47

SAMENVATTING BEDRIJFSRUIMTEMARKT

VRAAG DAALT, MAAR AANBOD B L I JF T S TA B IE L Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte afgelopen jaar opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden. Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid om kortlopende contracten te sluiten. STAB I EL E HUURP R IJ Z E N , M AAR M EER HU U R D R U K Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties is in 2012 gestabiliseerd op € 47,–/m². Veel transacties voltrekken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwalitatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huurprijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabilisatie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe. Dat valt onder andere af te leiden van de toename van het aantal incentives.

48

L OG IS T IEK E M A RK T C ON S OLID EERT Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook de vraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne distributiecentra is nog altijd veel vraag. Door stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen die gebruikers stellen aan de locatie en diverse gebouwaspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de nieuwbouwproductie in dit segment fors teruggevallen. De verwachting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed op de bewezen toplocaties sterk blijft. MOT OR VA N M ID D EN - EN KL E IN BED RIJ F H A PERT Ondernemers uit het middenen kleinbedrijf zijn de belangrijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen.



49

TRENDS IN DE WONINGMARKT

50

DOORBRAAK NOG GEEN OPLOSSING

De Nederlandse woningmarkt staat de komende jaren in het teken van hervormingen. Voor zowel de koop- als de huursector bereidt het kabinet ingrijpende maatregelen voor, die in theorie zouden moeten leiden tot meer marktwerking. In de praktijk komt het woningmarktbeleid echter neer op inkomenspolitiek. Voor veel mensen wordt het wonen duurder. Daardoor bestaat het risico dat de vraag naar woningen nog sterker zal afnemen dan nu al het geval is. Met alle gevolgen van dien voor de toch al historisch lage bouwproductie. Het regeerakkoord onderkent de achterliggende problematiek van de woningmarkt onvoldoende. Vraagstukken rond de financierbaarheid, de schuldenlast, de toenemende regionale ongelijkheid, de veranderende vraag en het tanende consumentenvertrouwen blijven van een passend antwoord verstoken. Ondertussen is verhuizen voor steeds meer mensen in de huidige situatie geen optie meer. De juiste woningen zijn er niet, en ook de financiële middelen ontbreken. Meer verhuisdynamiek had de woningmarkt nieuw leven in moeten blazen. Maar op dit moment ligt eerder een verdere stagnatie voor de hand.



51

Dat koopwoningen in 2012 opnieuw in prijs zijn gedaald, komt niet bepaald als een verrassing. Wel opvallend is hoe snel de woningprijzen omlaag zijn gegaan. Gemiddeld genomen daalde de prijs van een bestaande koopwoning het afgelopen jaar met ruim 6%, tot € 207.000,– aan het einde van 2012. Een positief effect van deze ontwikkeling is dat een koopwoning voor starters beter betaalbaar is geworden. Tegelijkertijd zorgen diverse beperkende maatregelen er echter voor dat diezelfde starters steeds minder in de gelegenheid zijn om tot aankoop over te gaan. Dalende prijzen leiden er bovendien toe dat een steeds grotere groep huizenbezitters met een (potentiële) restschuld wordt geconfronteerd. Dit is geen probleem zolang aan de financiële verplichtingen kan worden voldaan. Maar huiseigenaren maken hierdoor wel steeds minder de ‘vrijwillige’ keuze om door te stromen naar een andere woning. Dynamiek in het gedrang De dynamiek op de woningmarkt raakt steeds meer in het gedrang. Voor 2013 houdt de Nederlandse Vereniging van

52

Makelaars (NVM) rekening met een verdere daling van de prijzen voor bestaande koopwoningen met gemiddeld 5 tot 7%. De dalende prijzen van bestaande woningen hangen nauw samen met de verhouding tussen vraag en aanbod. In 2012 werden er 117.000 woningen verkocht, wat neerkomt op een daling van ongeveer 8% vergeleken met 2011. Tegelijkertijd is het aanbod aan woningen opnieuw toegenomen. Tegenover elke gekochte woning staan vandaag de dag twee aangeboden woningen; voor de economische crisis lag die verhouding juist andersom. Doordat de relatie tussen vraag en aanbod volledig is gekeerd, blijft de prijsdruk hoog. Doorbraak hervorming woningmarkt Opeenvolgende regeringen zijn jarenlang een integrale hervorming van de woningmarkt uit de weg gegaan. Hoogstens werden op een beperkt aantal deelterreinen maatregelen genomen, maar de noodzakelijke ingrepen om tot een bestendige woningmarkt voor de langere termijn te komen, bleven uit. Vorig jaar is met

dit beleid gebroken. In twee stappen zijn de bakens in het woningmarktbeleid verzet. Dat gebeurde in het voorjaar van 2012 met het Lenteakkoord, gevolgd door het regeerakkoord tussen VVD en PvdA in het najaar. Op beide momenten heeft de politiek grote stappen gezet in de hervorming van de woningmarkt. Dat de urgentie hiertoe ook door politiek Den Haag wordt erkend, blijkt wel uit het feit dat er nu een speciale minister is benoemd op dit dossier. De komende jaren wordt in de koopwoningenmarkt een begin gemaakt met de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast wordt op de markt voor huurwoningen naar een betere balans gezocht tussen vraag en aanbod. Zo wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) vereenvoudigd, wordt de maximale huur in de toekomst afhankelijk van de WOZ-waarde van een woning, en worden binnen het gereguleerde deel van de markt de huurprijzen gekoppeld aan de hoogte van het inkomen van de huurder. Deze laatste maatregel wordt ingevoerd om het zogeheten ‘scheefwonen’ te ontmoedigen. Op zichzelf is het prijzenswaardig dat

‘ HERVORMINGEN NEMEN ONZEKERHEID NOG NIET WEG.’

dit kabinet maatregelen neemt om de balans tussen de koop- en huurmarkt te verbeteren. Toch zijn de voorgestelde plannen in de visie van FGH Bank niet voldoende doordacht en verkeerd getimed. De hervormingsmaatregelen moeten én de woningmarkt vlot trekken én een bijdrage leveren aan het onder controle krijgen van de overheidsfinanciën. Dit gebeurt enerzijds door de hypotheekrenteaftrek te beperken, en anderzijds door de potentieel hogere opbrengsten voor verhuurders voor een deel met een verhuurdersheffing af te romen en in de staatskas te laten

vloeien. Deze maatregelen leiden volgens FGH Bank niet tot meer dynamiek op de woningmarkt of tot wezenlijke verschuivingen tussen het huur- en het koopsegment. Wonen wordt er alleen maar duurder van, en daardoor dreigt de markt steeds verder op slot te gaan. Het ontbreekt volgens FGH Bank aan maatregelen die primair tot doel hebben een verdere waardeval te voorkomen. De markt moet gestut worden door kopers perspectief te bieden: op waardebehoud, op beheersbare woonlasten en op inkomenszekerheid. En juist dat perspectief ontbreekt op dit moment.

Prijsontwikkeling eengezinswoningen en appartementen in Nederland in euro (1995-2012)

Bron: CBS

350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000

appartementen


2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

eengezinswoningen


53

Koopwoningmarkt: hogere lasten, minder dynamiek De hervormingsplannen raken de koopwoningmarkt op verschillende manieren. Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek moeten nieuwe hypotheken sinds begin dit jaar annuïtair worden afgelost. Daarnaast wordt het leenpercentage afgebouwd tot maximaal 100% van de woningwaarde. De kosten voor een lening stijgen dus, terwijl de maximale leencapaciteit lager wordt. Daartegenover staan enkele positieve maatregelen. Zo is de overdrachtsbelasting vorig jaar definitief verlaagd naar 2% en worden starters geholpen met voordelige startersleningen. Woningbezitters met een bestaande hypotheek blijven in de hervormingsplannen niet buiten schot. Vanaf 2014 wordt het maximale aftrektarief voor de hypotheekrente stapsgewijs met een half procent per jaar verlaagd tot 38% in 2041. Met deze maatregel is een groot politiek taboe doorbroken. Hierbij zullen vooral de lasten voor de hogere inkomens stijgen, zij het dat de stapsgewijze aanpak het voor woningbezitters mogelijk maakt hierop te anticiperen. Een andere verzachtende

Nieuwbouwsector voorlopig onder druk.

54

omstandigheid is dat woningbezitters een eventuele restschuld na verloop van de belasting mogen aftrekken. De vraag blijft echter of woningbezitters in geval van een restschuld überhaupt in grote getale de stap zullen nemen om te verhuizen. De hervormingsmaatregelen bieden geen direct antwoord op het gebrek aan vertrouwen van consumenten in de financiële toekomst. Terwijl dit misschien wel de belangrijkste reden is dat de woningmarkt zo hapert. Veel huishoudens worden immers geconfronteerd met een dalende koopkracht en stijgende lasten. En dan kunnen ook de geplande ingrepen op de arbeidsmarkt – met name de inperking van de WW – nog eens tot een fors inkomensverlies leiden. Een baan verliezen is niet onoverkomelijk, zolang er maar perspectief is op een andere baan. En juist dat perspectief ontbreekt vaak. Als de werkloosheid blijft oplopen, zal dit een grote groep potentiële kopers ervan weerhouden een nieuwe of andere woning te kopen. Het kabinet heeft daarnaast weinig oog voor de zwakke financiële positie van huishoudens met een hypotheek

die ‘onder water’ staat. Om het vertrouwen bij deze groep terug te winnen, zijn maatregelen nodig die schuldafbouw stimuleren. Daaraan ontbreekt het in de huidige plannen. Iedere verdere waardedaling brengt meer mensen potentieel in de gevarenzone, wat weer een negatief effect heeft op de marktdynamiek. Hierdoor komt de woningmarkt in een vicieuze cirkel terecht. Zonder maatregelen die de schuldafbouw stimuleren, bestaat het gevaar dat doorstroming voor een hele grote groep woningbezitters geen optie meer is. In plaats daarvan zullen steeds meer huishoudens om financiële redenen gedwongen zijn om in hun huidige woning te blijven wonen. Huurwoningmarkt: meer marktwerking, selectieve verbetering In het maatschappelijke debat is vaak veel aandacht voor de koopwoningmarkt. De door het kabinet voorgestelde hervormingen van de huursector zijn echter minstens zo ingrijpend. De diverse maatregelen hebben in het algemeen tot doel de huursector meer marktconform te maken, zij het dat er ook in de toekomst sprake blijft van een gereguleerd deel van de markt.

‘ WONINGBOUWCORPORATIES MOETEN ZICH WEER GA AN RICHTEN OP INVESTEREN IN WONINGEN EN BUURTEN VOOR HUISHOUDENS MET LAGERE INKOMENS.’ In de eerste plaats wil het kabinet de doorstroming tussen de huur- en koopmarkt bevorderen. Het scheefwonen wordt bestreden door de huurprijzen te differentiëren naar inkomen en regio. De rol van de woningcorporaties wordt beperkt. Zij moeten zich weer gaan richten op hun oorspronkelijke doel: het investeren in woningen en buurten voor huishoudens met lagere inkomens. Daardoor krijgen particulieren weer meer ruimte om te investeren in de huursector.


Volgens FGH Bank kunnen de kabinetsplannen er aan bijdragen dat de impasse op de woningmarkt wordt doorbroken. Maar de mate waarin dat gebeurt hangt voor een belangrijk deel af van de uitwerking. Zo stelt het kabinet voor om de grondslag voor de maximale huur in het gereguleerde deel van de markt voortaan af te laten hangen van de WOZ-waarde van een woning. In het regeerakkoord is hiervoor een percentage van 4,5% genoemd, wat bij verhuurders van woningen eind


vorig jaar tot veel commotie heeft geleid. Inmiddels wordt het percentage heroverwogen, maar feit is dat hiermee een directe relatie tussen de waarde van een woning en de huurprijs ontstaat. Op zichzelf is het voornemen om het puntensysteem uit het woningwaarderingsstelsel te vereenvoudigen een goede maatregel. Het principe om de huurprijs te koppelen aan de waarde is ook logisch, maar de keuzes die vervolgens gemaakt worden zijn dat een stuk minder. Ten eerste is het arbitrair om de waarde

55

‘GELIBERALISEERDE HUURMARKT VEILIGE HAVEN.’

Een tweede hervorming in de huurmarkt betreft de beoogde invoering van een inkomensafhankelijk huurprijs. Voor inkomens tot € 33.000,– mogen de huren voortaan worden verhoogd met 1,5% plus inflatie, voor inkomens tussen € 33.000,– en € 43.000,– met 2,5% plus inflatie, en boven een inkomen van € 43.000,– mogen de huren maximaal met 6,5% plus inflatie stijgen. De reden voor de ingreep is op zichzelf begrijpelijk. Zij moet middenen hogere inkomens stimuleren om een sociale huurwoning te verruilen voor een duurdere huurwoning of een koopwoning. Toch is het vreemd dat een woning inkomensafhankelijk wordt gemaakt. Bij een hoger inkomen betaalt immers

van een huurwoning voortaan direct af te leiden van de waarde van een koopwoning. Dalende verkoopprijzen leiden op die manier tot een lagere grondslag voor de maximale huur, terwijl de vraag naar huurwoningen juist groter kan worden. Ten tweede is het de vraag waarom er niet is gekozen voor meer variatie in het percentage, door bijvoorbeeld de kenmerken van een lokale markt mee te laten wegen. Ten derde worden bestaande woningverhuurders in gebieden met beperkte schaarste zwaar getroffen door de maatregelen, zonder dat zij hierop kunnen anticiperen. Dit leidt er toe dat de investeringsbereidheid in toch al zwakke gebieden nog verder zal afnemen.

een huishouden voor exact hetzelfde product een hogere huur. Bovendien kan het tot ongewenste neveneffecten leiden als de middenen hogere inkomens hierdoor daadwerkelijk besluiten om te gaan verhuizen. Dan ontstaat er op termijn mogelijk weer een concentratie van lagere inkomens in bepaalde buurten en wijken. En dat is iets, wat alle bij de stedelijke vernieuwing betrokken partijen de afgelopen decennia juist op alle mogelijke manieren hebben proberen te voorkomen. Als gevolg van deze maatregel worden kansarme wijken uiteindelijk nog kwetsbaarder, met afnemende interesse en betrokkenheid van bewoners, lagere WOZ-waardes en uiteindelijk een lagere grondslag voor de maximale huur. De introductie van inkomensafhankelijke huren is naar de mening van FGH Bank dan ook een te kortzichtige benadering van het streven de huurmarkt beter te laten functioneren. Mogelijke problemen zouden nog voorkomen kunnen worden door woningcorporaties meer te laten investeren in buurten en wijken. Maar of zij de komende jaren voldoende investeringsmogelijkheden zullen

Aantal verkochte eengezinswoningen en appartementen in Nederland (1995-2012)

Bron: CBS

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

eengezinswoningen 56

appartementen

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

hebben, is twijfelachtig geworden. Nog afgezien van de financiële problemen waar een beperkt aantal corporaties zich door het eigen handelen in bevindt. Woningcorporaties in gebieden met lage WOZ-waardes worden immers geconfronteerd met teruglopende huurinkomsten, die bij een verdere daling van de WOZ-waarde ook alleen maar verder zullen afnemen. Daar waar wel hogere huurinkomsten mogelijk zijn, worden deze afgeroomd via de nieuwe verhuurderheffing. Deze heffing is in 2013 ingevoerd en zal in 2017 jaarlijks circa € 2 miljard uit de sociale huursector onttrekken. In welke vorm dit uiteindelijk plaats zal vinden, moet blijken uit de definitieve plannen. Maar duidelijk is dat minister Blok bij herhaling heeft laten blijken dat wat hem betreft de bijdrage van € 2 miljard door woningverhuurders aan het begrotingsprobleem niet onderhandelbaar is. Daarmee nemen de financiële risico’s voor corporaties toe, wat onherroepelijk leidt tot een forse afname van het aantal nieuwe investeringen, zowel in nieuwbouw als in renovatie en onderhoud.

Investeringen nieuwbouw verder omlaag Ook voor de woningbouw hebben de kabinetsplannen grote gevolgen. In de afgelopen jaren is de nieuwbouwproductie gedaald van 80.000 woningen per jaar voor de crisis tot minder dan 45.000 woningen in 2012. Als het vertrouwen van consumenten door de kabinetsplannen niet verbetert, betekent dit volgens FGH Bank dat de vraag naar woningen laag blijft. Tot nu toe hebben woningcorporaties een vrije val in de bouwproductie nog kunnen afwenden. Hun investeringsruimte neemt echter af, met name door de voorgestelde verhuurdersheffing. De kans is daarom groot dat als gevolg van de huidige kabinetsplannen de bouwproductie in opdracht van woningcorporaties fors zal dalen.

De kansen doen zich zowel in de nieuwbouw als in de aankoop van bestaande woningcomplexen voor, en worden ook als zodanig herkend. Beleggers zijn daarbij wel selectief, en kiezen vooral voor locaties met huurpotentie en voor segmenten waar een toename van de vraag is te verwachten. In dat kader is eerder onderzoek van CBRE interessant, dat voor verschillende doelgroepen op de huurmarkt in kaart heeft gebracht of deze weinig of juist veel risico met zich meebrengen. Het onderzoek toont aan dat diverse doelgroepen nog altijd behoefte hebben aan een huurwoning, en weinig risico’s met zich meebrengen. De woningmarkt biedt dus nog wel degelijk mogelijkheden.

Bovenstaande neemt niet weg dat de behoefte aan woningen ook de komende jaren blijft bestaan. De komende jaren ontstaan volgens FGH Bank met name kansrijke investeringsmogelijkheden voor particuliere investeerders in het middeldure en duurdere huursegment.

Kansrijke doelgroepen en risicoprofiel voor verhuurmarkt

markt

Bron: CBRE

omvang

ontwikkeling

direct rendement

indirect rendement

risico

emty nester*

gemiddeld

groeit

hoog

hoog

laag

ouderen met zorgoptie

gemiddeld

groeit

hoog

laag

laag

modaal gezin singles 35 t/m 54 jaar zorghotel jonge stellen

groot

krimpt

gemiddeld

hoog

gemiddeld

gemiddeld

blijft gelijk

gemiddeld

gemiddeld

gemiddeld

klein

groeit

hoog

laag

gemiddeld

gemiddeld

krimpt

gemiddeld

gemiddeld

gemiddeld

studenten

klein

blijft gelijk

gemiddeld

laag

gemiddeld

short stay**

klein

blijft gelijk

hoog

laag

hoog

singles t/m 34 jaar

klein

krimpt

gemiddeld

laag

gemiddeld

* Vijftig-plusser waarvan de kinderen het huis uit zijn ** Verhuur van vrijesectorwoningen voor een periode korter dan zes maanden



57

SAMENVATTING WONINGMARKT

DAL I NG W O NI N G P R IJ Z E N HO UDT AAN Vorig jaar zijn de prijzen voor bestaande koopwoningen met gemiddeld 6% gedaald. Hiermee is de daling groter dan in voorliggende jaren. Doordat nieuwe maatregelen van het kabinet de onzekerheid niet wegnemen en de koopkracht verder onder druk zetten, zullen de prijzen dit jaar naar verwachting verder dalen. HERV O R M I NGE N N E M E N ONZEK ER HEI D N OG N IE T W E G In het maatschappelijk debat is jarenlang gepleit voor een vergaande hervorming van de woningmarkt. Vorig jaar zijn er grote stappen gezet om deze hervorming te verwezenlijken. Dit is een duidelijke en noodzakelijke doorbraak. De impact kan op korte termijn echter fors zijn. De onzekerheid bij consumenten en investeerders blijft voorlopig bestaan. HO GER E L ASTE N KOO PW O NI NGE N M A R KT Het kabinetsbeleid leidt ertoe dat de kosten voor een nieuwe hypothecaire lening hoger worden en de leencapaciteit daalt. De vraag naar koopwoningen neemt hierdoor af. De beoogde startersleningen die het kabinet voorstelt kunnen dit niet voorkomen. Daarnaast worden woningeigenaren met een bestaande hypotheek geraakt, doordat de hypotheekrenteaftrek de komende decennia geleidelijk wordt afgebouwd. M EER M AR K TCON F OR ME HUR EN NI ET ALT IJ D B E T E R In de huurwoningmarkt wordt gestreefd naar een verdergaande

58

marktwerking. Op zichzelf is dit gunstig. De dynamiek op de woningmarkt wordt erdoor gestimuleerd en bovendien wordt voor huurwoningen voortaan een meer marktconforme prijs gevraagd. Een deel van de extra inkomsten wordt echter afgeroomd via de nieuwe verhuurdersheffing. Daarnaast kan de koppeling van de maximale huur aan de WOZ-waarde op regionaal niveau tot dalende huurinkomsten voor beleggers leiden. Beide maatregelen zorgen er voor dat in sommige gebieden (veel) minder zal worden geïnvesteerd. N IE U W BOU WSECTOR VOOR LOPIG ON D ER D RU K De nieuwbouwproductie zal op korte termijn niet aantrekken. In het algemeen is het aantal nieuwe bouwvergunningen laag. Zowel in de koopsector als in de sociale huursector is dan ook op korte termijn geen herstel van de bouwvolumes te verwachten. Daarvoor ontbreken de vraag en de investeringsmiddelen. G E L IB E RA LISEERD E H U U R M A RK T V EILIG E H AV EN Herstel van de koopwoningmarkt blijft dit jaar waarschijnlijk uit, en het gebrek aan alternatieven in de sociale huursector leidt er ‘automatisch’ toe dat woningzoekenden zich meer zullen (moeten) gaan begeven op de middeldure tot duurdere huurmarkt. Hier liggen voor investeerders nieuwe kansen, zij het dat de vraag vanuit de markt ook door particuliere investeerders naar verwachting niet volledig zal kunnen worden ingevuld. Hierdoor dreigt op termijn nieuwe schaarste te ontstaan.



59

INTER VIEW MET COR MOLENAAR EN FRANÇOISE DECHESNE

‘ STILSTAND IS GEEN OPTIE VOOR OVERLEVEN IN WINKELMARKT’ De winkelsector ondergaat de komende jaren niet minder dan een gedaanteverwisseling. Waar voorheen de winkelfunctie op zich al voldoende was om klanten te trekken en dus omzet te genereren, is daar nu geen sprake meer van. Tegenwoordig draait het vooral ook om zaken als gemak, vermaak, beleving, ervaring en verleiding. Retailers die willen overleven zullen op dat alles een passend antwoord moeten zien te formuleren, aldus buitengewoon hoogleraar Bedrijfskunde aan de Erasmus Universiteit van Rotterdam en directeur eXQuo Consultancy Cor Molenaar. Liefst in nauwe samenspraak met de vastgoedsector, voegt Françoise Dechesne, directeur MAB Development Nederland, daaraan toe.

60

COR MOLENAAR is buitengewoon hoogleraar Bedrijfskunde aan de Erasmus Universiteit van Rotterdam en directeur eXQuo Consultancy.


‘De winkelmarkt verkeert in een transformatieperiode, die noopt tot een omvangrijke herstructureringsoperatie.’

INTERVIEW MET COR MOLENAAR EN FRANÇOISE DECHESNE

61

‘Duidelijk is dat de scheidslijn tussen online en offline de komende tijd steeds meer vervaagt.’ 62

Françoise decHesne is directeur MAB Development Nederland.

Cor Molenaar is directeur van eXQuo Consultancy, buitengewoon hoogleraar bij de vakgroep Bedrijfskunde van RSM/Erasmus Universiteit te Rotterdam en auteur van diverse boeken over trends in de retail. Zoals ‘Het nieuwe winkelen’, over de opkomst van e-commerce, ‘Het einde van de winkels?’, waarmee retailers worden gewezen op de noodzaak om mee te veranderen met hun klanten, en – meest recent – ‘Red de winkel’, waarin Molenaar ingaat op de totstandkoming van een nieuwe winkelstructuur, met internet als basis. Molenaar: “Je kunt de huidige situatie vergelijken met wat er in de jaren zestig en zeventig met de levensmiddelenhandel is gebeurd. Met de opkomst van de supermarkten werden vrijwel alle kleine zelfstandige winkeliers uit de markt gedrukt. Want hun klanten stapten over naar de supermarkt. Het effect dat de supermarkten destijds hadden op de foodsector, heeft internet nu op de non-foodsector. Mensen kiezen voor de functionaliteit van het kopen via internet, en als gevolg daarvan neemt het aantal zelfstandige winkels af. Langzaam maar zeker erodeert het economische draagvlak onder de fysieke winkels. Is dat erg? Nee, helemaal niet. Het wordt er alleen maar leuker op.” Het moet voor iedereen duidelijk zijn dat de winkelmarkt in een transformatieperiode verkeert, die noopt tot een omvangrijke herstructureringsoperatie, aldus Molenaar. “De consequenties van het nieuwe winkelen voor de bestaande winkelgebieden zijn enorm. Want die zijn grotendeels nog gestructureerd op de oude manier, op basis van vastomlijnde verzorgingsgebieden en in de nabijheid van de klant. Winkelgebieden zijn functionele clusters, maar de klant is al veel verder. Als die functioneel wil winkelen, pakt hij zijn computer. Mijn voorspelling is dat de behoefte aan fysieke winkelruimte met circa een derde zal afnemen. En wat er overblijft zal veel attractiever moeten worden om klanten te motiveren om naar de winkel te gaan. Dit brengt een herstructurering met zich mee die de komende jaren hele grote vormen gaat aannemen.”

MEER METERS, MINDER PLEKKEN Dat onderkent ook Françoise Dechesne, directeur MAB Development Nederland. “Dat de winkelmarkt aan de vooravond staat van een omvangrijke herstructureringsoperatie, zien wij als ontwikkelaars ook gebeuren. Die herstructurering zal in de eerste plaats betrekking hebben op de fysieke winkelruimte, waarbij het vooral gaat om meer meters op minder plekken. De retailfuncties zullen zich concentreren op de beste, binnenstedelijke locaties. Dat zijn de gebieden waar ondanks de crisis de huurprijzen stabiel blijven of zelfs licht stijgen. De gebieden daarbuiten krijgen het zwaar.”


Ten tweede heeft de herstructurering betrekking op wijken stadsdeelcentra. “Die voorzien nog wel degelijk in een behoefte. Want lang niet iedereen wil altijd maar weer naar die binnenstad. Herstructurering betekent in dit geval minder ruimte voor buurtwinkelcentra, en een dominantere rol voor wijkwinkelcentra. Die centra zullen we moeten verbeteren, waarbij eveneens het principe geldt van meer meters op minder plekken. Het aloude verzorgingsmodel met binnen een bepaalde straal van iedere woning een winkelcentrum gaat flink op de schop.”

‘Retail wordt steeds minder een kwestie van simpelweg verkopen en steeds meer de kunst van mensen motiveren.’ En dan is er nog de herstructurering binnen de retail zelf. “Dan gaat het enerzijds om de retailer als individuele ondernemer, die zich moet herbezinnen op het aanbod – fysiek en via de webwinkel – en de wijze waarop hij zijn winkel inricht. Anderzijds gaat het om de samenwerking met collega-retailers. Op welke moment in het proces is het handig om zaken samen te doen: centrale distributie, gezamenlijke webwinkels, inkoopcombinaties.” Duidelijk is dat de scheidslijn tussen online en offline de komende tijd steeds meer vervaagt, aldus Dechesne. “Er blijft altijd ruimte voor goede winkelmeters. Er komt alleen een nieuw evenwicht tussen hetgeen de consument graag wil en hoe de retailer daarop reageert.”

MET ALLE ZINTUIGEN AAN DE SLAG Volgens Molenaar moeten winkeliers zich opnieuw afvragen waarom klanten naar hun winkel komen. “De motivatie daarvoor is niet meer zozeer te vinden in de ratio maar zit hem vooral in de emotie. Dat betekent dat fysieke winkels heel goed moeten gaan nadenken over bijvoorbeeld hun expertise, het assortiment dat ze aanbieden of het gebied waar ze zitten. Het vreemde is dat er maximaal twee


63

‘De rol van de vastgoedexploitanten verandert dus ook.’ zintuigen van het winkelend publiek worden geactiveerd, en dan ook nog eens in slechts beperkte mate: de ogen en de oren. Mijn boodschap voor de retailers is: ga met alle zintuigen aan de slag. Ga ze allemaal activeren: ga veel meer werk maken van beeld, geluid en geuren. Maak het bezoek aan een winkel op zichzelf al een beleving. Retail wordt namelijk steeds minder een kwestie van simpelweg verkopen en steeds meer de kunst van mensen motiveren om te kopen.” Daarom is Molenaar ook gecharmeerd van de strategie van een partij als Corio. “Die investeert alleen nog maar in de zogeheten favorite meeting places, oftewel de plaatsen waar mensen graag willen komen. Als mensen ergens niet graag willen komen, kiezen ze voor verkoop. En waar mensen wel graag willen komen, gaan ze investeren. Liefst zoveel mogelijk samen met de winkeliers.” De rol van de vastgoedexploitanten verandert dus ook, benadrukt hij. “Een exploitant van winkelvastgoed redt het niet meer door uitsluitend de vierkante meters beschikbaar te stellen. Hij zal samen met de retailers keihard aan het werk moeten om mensen naar zijn winkelcentra te trekken. Via nieuwe businessmodellen, door meer in te zetten op beleving, aan de hand van reclamecampagnes. Partnership wordt van zeer groot belang. Wie stil blijft staan, gaat het niet overleven. En dat geldt ook voor degenen die verzuimen internet en technologie te integreren in het concept. Want internet en technologie worden de basis van de retail.”

GELD VERDIENEN De noodzaak tot samenwerking wordt door Dechesne onderschreven. “Ook als vastgoedontwikkelaar moet je nadenken over de wijze waarop de retailer straks in jouw

64

product zijn geld kan verdienen. Daar bouwen we immers voor. We ontwikkelen niet alleen omdat we stedenbouwkundig of architectonisch een goed product willen realiseren. We ontwikkelen vooral voor onze klant, in dit geval de retailer. Dat betekent dat je met elkaar moet nadenken over alle aspecten die het succes van de retailfunctie kunnen vergroten. Het aantal vierkante meters, het type plattegrond, de bereikbaarheid, distributie en logistiek. Maar ook over de consequenties van onlinewinkelen. Men is altijd bereid om een hogere huurprijs te betalen voor een plek waar veel geld is te verdienen. Maar wat doe je nu de omzet voor een deel buiten de fysieke winkel om wordt behaald? Daar moeten we het wel met elkaar over hebben. Wat zijn bijvoorbeeld de mogelijkheden van omzethuur? Dat soort discussies zijn nu aan de orde van de dag. Wat is de toegevoegde waarde van wat wij bouwen voor de retailer?” De focus op de retailer betekent overigens niet dat zijn wensen ook maatgevend zijn voor de wijze waarop het vastgoed gerealiseerd wordt. “Voor MAB is het vertrekpunt van elke ontwikkeling de kwaliteit van de locatie. Dat is voor ons van een hogere orde dan de flexibiliteit van het vastgoed. Natuurlijk: de dynamiek van de winkelmarkt is zodanig dat je als retailer het liefst elke maand een andere winkel zou willen kunnen hebben. Maar dat betekent voor ons hoogstens dat we een hele goede basis moeten maken waarbinnen de retailer maximale vrijheid heeft, maar die wel aan grenzen gebonden is. Want een belegger heeft een andere rol in de keten. Die wil niet zoveel flexibiliteit maar is vooral gebaat bij zekerheid. De belegger in winkelvastgoed wil een goed gebouw, met een constante huur en vaste huurinkomsten per maand. Daar wordt hij op afgerekend, en dus niet op de flexibiliteit van zijn vastgoed.”

‘De kwaliteit van de locatie is het vertrekpunt van elke ontwikkeling.’ IN BEWEGING KOMEN “Alle partijen zullen in beweging moeten komen, dus ook de ontwikkelaars,” benadrukt Molenaar. “Ontwikkelaars, beleggers, exploitanten van vastgoed: ze zullen wel mee moeten met de slag die retailers zullen moeten maken om het winkelen voor de klant zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Geen passieve houding innemen, niet afwachten, maar actief worden. Bewust met elkaar het gesprek aangaan. Ook over de vraag waar wel en waar geen winkels behoren te zijn.” Molenaar ziet in dat kader alleen nog ruimte voor drie retailclusters. “In de woonwijken zijn straks alleen nog maar de winkels voor de dagelijkse boodschappen te vinden: de supermarkt, de Blokker, het Kruidvat, een kleine Hema, etc. In de randgebieden komen de grootschaliger winkelcentra waar mensen naartoe gaan om echt iets te kopen: de Mediamarkt-achtige concepten, voorzien van daghoreca. En dan zijn er nog de binnenstedelijke winkelgebieden. Die zullen met minimaal een derde gaan inkrimpen, en gaan uit veel meer dan alleen winkels bestaan. Want mensen gaan niet meer naar de stad om iets te kopen. Ze willen daarnaast naar het museum, uit eten, bowlen of naar de bioscoop. Winkelen is slechts een van de motieven om de stad in te gaan. En allang niet meer hét motief.”


Volgens Dechesne zal hierdoor ook in de winkelsector de aandacht verschuiven van nieuwbouw naar herontwikkeling. “We leven in een periode waarin echt alles moet kloppen. De locatie en het gebouw, maar ook de retailer en zijn onderneming. De kwaliteit van de locatie wordt steeds belangrijker, omdat mensen steeds duidelijker keuzes maken waar ze wel en niet willen zijn. Het is evident dat herontwikkeling op dit moment the name of the game is. Wat er overigens niet toe mag leiden dat nieuwbouw net als op de kantorenmarkt in het verdomhoekje terecht mag komen. Als de nieuwbouw van winkels totaal op slot wordt gezet, mis je met elkaar een uitgelezen kans om verouderde winkelgebieden te verbeteren. Nieuwbouw is en blijft in sommige gevallen noodzakelijk.” Molenaar ziet ook hierbij de rol van de klant als allesbepalend. “Het is mooi om te zien hoe het proces in al zijn facetten wordt gestuurd door de consument. En dat is een goede ontwikkeling. Want de klant kun je niet dwingen. En vergeet niet: wat we terugkrijgen als gevolg van de huidige ontwikkeling zijn veel leukere winkelgebieden en veel leukere winkels. Hoe je het ook wendt of keert: op de lange termijn is dat absoluut een zegen.”


65

TRENDS IN DE VASTGOEDBELEGGINGSMARKT

66

DUNNE MARKT DRUKT WAARDE

De vastgoedbeleggingsmarkt heeft zich in 2012 niet weten te herstellen. Het totale beleggingsvolume is vorig jaar iets gedaald en al meerdere jaren op rij is er weinig animo bij beleggers om Nederlands vastgoed te kopen. Wel zijn er vorig jaar enkele grote en opmerkelijke transacties geweest. Deze maken enerzijds duidelijk dat er zeker nog mogelijkheden zijn voor de verkoop van grotere objecten. Anderzijds tonen zij aan dat ook (kantoren)portefeuilles met relatief veel leegstand verkoopbaar zijn, zij het tegen sterk verlaagde prijzen. Daarbij betreedt een nieuwe investeringsgroep de Nederlandse markt: grote buitenlandse private equity fondsen. Hoewel deze investeerders selectief zijn en zich vooral op grotere investeringsvolumes richten, zorgen zij wel voor beweging op de markt. Ook in het segment met investeringen tot circa € 5 miljoen komt weer wat beweging, omdat het vastgoed in de afgelopen vijf jaar fors in waarde is gedaald. Bij vermogende particuliere beleggers ontstaat daardoor langzaam maar zeker weer meer interesse om vastgoed aan te kopen.



67

De vastgoedbeleggingsmarkt beleefde in 2012 enkele opmerkelijke transacties. De grootste transactie betrof de verkoop van de High Tech Campus in Eindhoven door Philips aan de Chalet Group, waarmee een investering van € 425 miljoen is gemoeid. Vermeldenswaard is ook de verkoop van een aantal grote kantoorgebouwen, zoals Viñoly en The Rock aan de Amsterdamse Zuidas. Ondanks deze grote transacties zijn de investeringen in vastgoed vorig jaar licht gedaald naar een totaal volume van € 4,3 miljard. In historisch

‘GEEN STIJGING INVERTERINGSVOLUME, WEL OPMERKELIJKE VERSCHUIVINGEN.’

perspectief betekent dit een zeer laag investeringsniveau. Daar zijn meerdere verklaringen voor. Ten eerste is de huurmarkt zwak. In de tweede plaats staat de waarde van vastgoed nog steeds onder neerwaartse druk. Tot slot is de financierbaarheid van vastgoed op dit moment lastig. Focus van beleggers verschoven Dat het totale investeringsvolume is gedaald, is in de context van de huidige marktomstandigheden dus niet opmerkelijk. Wat wel opvalt, is dat de focus van beleggers is verschoven. De afgelopen jaren ging de aandacht van beleggers vooral uit naar veilig geachte deelsegmenten van de markt, waarvan vervolgens vooral de winkelsector wist te profiteren. In 2012 is dit veranderd. Voor het eerst in jaren hebben beleggers minder in winkelvastgoed geïnvesteerd. Het investeringsvolume daalde met bijna 20% tot € 1,1 miljard. Dit is deels te verklaren uit het feit dat favoriete A1-winkelobjecten niet of nauwelijks worden aangeboden. Een andere reden is dat het groeipotentieel van een toenemend aantal winkellocaties in twijfel wordt getrokken. Daardoor neemt de terughoudendheid bij

Totale beleggingsvolume in Nederlands vastgoed 2005-2012 (in miljarden euro)

Bron: PropertyNL

14 12 10 8 6 4 2 0 2005

68

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Vastgoedbeleggingen per sector in 2012 (in euro) en procentueleverandering ten opzichte van 2011 Kantoren

1.414.500.000

10%

Winkels

1.107.500.000

-19%

Woningen

1.021.350.000

5%

Bedrijfsruimte

476.120.000

-35%

Hotels

148.350.000

-28%

Overig

98.750.000

-61%

Totaal

4.266.570.000

-11%

Bron: PropertyNL

beleggers toe. Een uitzondering hierop vormen – naast de A1 winkellocaties – de (courante) supermarkten. De interesse voor deze specifieke beleggingscategorie bleef ook vorig jaar overeind. Terwijl de investeringen in het winkelvastgoed afnamen, groeide vorig jaar de interesse voor woningen kantoorbeleggingen. In beide sectoren werd in 2012 meer dan € 1 miljard geïnvesteerd. Veel beleggers zagen woningbeleggingen als de nieuwe ‘veilige’ haven, vooral omdat de huurstromen relatief zeker en stabiel leken. De kabinetsplannen, zoals geformuleerd in het Lenteakkoord en het regeerakkoord, hebben hier voor wat betreft het

gereguleerde deel van de markt verandering in gebracht. Door de diverse beleidsvoorstellen van het kabinet Rutte II zullen de beleggingen in goedkopere huurwoningen (tot € 180.000,–) fors onder druk kunnen komen te staan. Of dit daadwerkelijk zal gebeuren is nog de vraag, omdat de nieuwe minister van Wonen aan heeft gegeven om bij de exacte uitwerking van de plannen rekening te houden met de gevolgen van de beleidsplannen. Voor het geliberaliseerde deel van de huurwoningenmarkt blijft de woningvraag echter overeind. FGH Bank verwacht dan ook dat met name in dit segment de komende jaren meer investeringen kunnen plaatsvinden.

De investeringen in kantoren zijn vorig jaar met 10% gestegen. Weliswaar is het beeld enigszins vertekend door de eerder genoemde transactie van de Eindhovense High Tech Campus. Maar dat is in de optiek van FGH Bank niet de enige verklaring. De forse waardedaling van kantoren in de afgelopen jaren, soms oplopend tot meer dan 50% sinds 2008, zorgt ervoor dat de relatie tussen risico en rendement is gewijzigd. Mede als gevolg hiervan ontstaan nieuwe investeringsmogelijkheden, zij het op een aanzienlijk lager niveau dan voor de crisis.

Totaalrendementen op vastgoed per sector (1995-2012) in %

Bron: IPD Nederland

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012 Q3

Kantoren

8,6

8,8

12,0

14,4

15,5

15,1

12,0

8,3

5,2

5,5

7,0

11,5

11,3

0,9

-0,2

3,5

2,2

-2,2

Winkels

9,4

8,7

10,6

12,7

13,3

12,0

9,9

9,8

9,2

10,3

13,5

14,9

13,4

5,5

2,4

7,8

7,6

5,6

Bedrijfsruimte

10,0

11,3

12,1

13,7

17,1

13,1

10,5

9,5

6,4

8,5

11,1

13,0

11,7

4,0

-0,3

2,9

3,3

-3,0

Woningen

12,3

14,3

13,7

13,7

16,9

18,5

12,1

8,4

7,1

7,6

10,1

11,4

9,6

2,8

-2,2

2,9

1,9

0,6

Totaal

10,8

11,9

12,7

13,7

15,8

16,1

11,4

8,8

7,1

7,8

10,2

12,5

11,3

3,3

-0,2

4,6

3,8

1,6

Aandelen

19,1

38,7

45,9

14,7

25,9

2,9

-17,4

-32,3

7,6

5,1

32,5

18,5

9,3

-45,2

38,6

9,3

-8,8

-

Obligaties

15,7

11,7

9,6

17,7

-6,8

5,1

8,5

9,5

8,0

4,7

11,2

-1,1

1,7

12,3

2,4

9,3

14,9

-



69

Rendementen op vastgoed opnieuw onder druk De rendementen van beleggers op vastgoedinvesteringen blijven met onzekerheid omgeven. Weliswaar werd volgens IPD Nederland in 2011 een positief totaalrendement van 3,8% op vastgoedinvesteringen behaald. Maar vergeleken met 2010 ligt het rendement toch flink lager. Op basis van gegevens tot en met het derde kwartaal van 2012 kan worden geconcludeerd dat deze daling zich in 2012 heeft doorgezet. Per saldo realiseerden investeerders in het derde kwartaal van vorig jaar een positief totaalrendement van 1,6% op jaarbasis. De daling van de rendementen hangt samen met een verdere afwaardering van het vastgoed, waardoor de waarde overwegend is afgenomen. In 2011 wist het winkelvastgoed zich hier nog aan te onttrekken. Echter, in het derde kwartaal van vorig jaar noteerden alle deelsectoren in het vastgoed een waardedaling. In het geval van kantoren en bedrijfsruimten leidde dit zelfs tot een negatief totaalrendement. Alleen bij winkels en woningen wisten de huurinkomsten een negatief

resultaat te voorkomen, waardoor per saldo toch nog een positief totaalrendement is gerealiseerd. Vastgoedbezittingen institutionele beleggers stijgen opnieuw Ondanks de malaise in de vastgoedmarkt blijven institutionele beleggers op grote schaal in vastgoed beleggen. In 2011 is de omvang van deze beleggingen zelfs toegenomen. Nederlandse instituten hadden dat jaar voor ruim € 153 miljard aan vastgoed in hun bezit. Hiermee beleggen de Nederlandse instituten ongeveer 9,5%van hun vermogen in vastgoed. Het grootste deel van de vastgoedbeleggingen, bijna 70%, betreft indirecte investeringen. Vooral de pensioenfondsen hebben veel vastgoed indirect belegd. Opvallend is verder dat ook de specifieke beleggingsmaatschappijen fors meer zijn gaan investeren in indirecte fondsen. De toename van de vastgoedbezittingen is dan ook deels te verklaren door waardestijgingen van onder meer vastgoedaandelen. De betekenis van de Nederlandse institutionele beleggers voor de ontwikkeling van de Nederlandse

Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro’s en procenten

Direct vastgoed

Totaal Direct vastgoed Indirect vastgoed Totale beleggingen Aandeel direct vastgoed

70

Hogere aanvangsrendementen weerspiegelen risico’s Als gevolg van de toegenomen marktrisico’s zijn de netto-aanvangsrendementen vorig jaar gestegen. Beleggers houden een sterke voorkeur voor investeringen met een beperkt tot zeer beperkt risico, maar deze zijn in het huidige klimaat aanmerkelijk lastiger te vinden. Ook binnen de diverse sectoren wordt daardoor meer nuance aangebracht. Zo verschuift op de kantorenmarkt de belangstelling

Bron: CBS, bewerkt door FGH Bank

1980

1990

2000

2010

Pensioenfondsen

6,3

14,2

23,3

9,9

9,3

Verzekeraars

4,8

7,3

13,6

12,4

12,1

Beleggingsmaatschappijen

1,5

7,0

28,7

24,0

24,8

12,6

28,5

65,6

46,3

46,2

0,3

2,5

23,9

64,5

68,7

Totaal Indirect vastgoed

vastgoedbeleggingsmarkt blijft groot. In het publieke debat wordt herhaaldelijk een beroep op deze grote beleggers gedaan om meer te investeren in de binnenlandse markt. Zij maken in hun investeringsstrategie echter een ‘zuivere’ afweging, waarbij uiteindelijk het te realiseren rendement maatgevend is. Doordat de Nederlandse markt onder druk staat, ligt de focus daarom meer op het buitenland. De nettovermogenswaarde van in het buitenland geïnvesteerd vastgoed steeg in 2011 dan ook van ruim € 55 miljard tot € 62 miljard. Hiermee is 59% van het vermogen ondergebracht in het buitenland, waar dat in 2010 nog 55% was.

Pensioenfondsen

2011

Verzekeraars

0,1

0,4

2,1

2,6

2,7

Beleggingsmaatschappijen

0,0

0,2

3,4

23,6

35,8

Totaal

0,4

3,1

29,4

91,1

107,2

13,0

31,6

95,0

137,4

153,4

96,9%

90,2%

69,1%

37,7%

30,1

3,1%

9,8%

30,9%

66,6%

69,9

116,6

290,1

830,0

1.511,2

1.607,6

10,8%

9,8%

7,9%

3,1%

2,9%

van beleggers in de richting van multi-tenant gebouwen. En op de winkelmarkt geven particuliere investeerders steeds vaker de voorkeur aan individuele winkelpanden in plaats van winkelcentra. De aanvangsrendementen zijn als gevolg van deze ontwikkeling in het algemeen gestegen. Dit geldt ook voor de toplocaties. Voor de winkelmarkt liggen de aanvangsrendementen op de toplocaties nog net onder de 5%. Voor 2013 kan in dit segment rekening worden gehouden met een lichte stijging. Voor kantoren variëren de aanvangsrendementen op de beste locaties tussen 6 en 6,5%. De stijging is te verklaren uit het feit dat ook op deze locaties het waardepotentieel onder druk staat en het aantal kopende partijen klein is. In de bedrijfsruimtemarkt zijn de aanvangsrendementen iets gedaald. Dat wordt veroorzaakt door specifieke schaarste in het topsegment van logistiek vastgoed. Als deze categorie buiten beschouwing blijft, zijn ook in dit segment de aanvangsrendementen hoger dan in 2011. Voor huurwoningen liggen de aanvangsrendementen op de beste locaties net onder de 4%.

‘ MEER GEDWONGEN VERKOPEN ZORGEN NOG NIET VOOR HERSTEL.’

De beperkte mogelijkheden om huurwoningen uit te ponden zijn hier mede debet aan. De strategie bij beleggers verandert daarom bij woningbeleggingen van uitponden naar doorexploiteren. Daardoor zijn de aanvangsrendementen, ondanks meer vraag naar huurwoningen, niet gedaald. Meer vastgoed ‘gedwongen’ naar de markt Door de aanhoudende waardedaling in het vastgoed neemt het aantal ‘gedwongen’ verkopen toe. In 2012 is dit in een stroomversnelling gekomen. In het oog springende voorbeelden zijn de verkoop van CMBS-portefeuilles van onder andere Uni-Invest en EPI Orange.

Netto-aanvangsrendementen eind 2012 in procenten

Maar ook in de markt voor besloten vastgoedfondsen en bij de afwikkeling van verschillende faillissementen van bouwers en ontwikkelaars is vastgoed ‘gedwongen’ op de markt gebracht. Daarbij gaat het niet alleen om kansarme gebouwen. Juist ook in het topsegment van de markt zien partijen zich gedwongen om bezittingen te verkopen. In dat licht zijn de ontwikkelingen rondom de Duitse open-end fondsen medebepalend voor de richting waarin de markt zich zal bewegen. In totaal bezitten Duitse beleggers voor meer dan € 20 miljard aan Nederlands vastgoed, met name kantoren. Hiervan is ongeveer € 6 miljard in het bezit van

Bron: FGH Bank

Segment

Beste locaties

Overige locaties

Kantoren

6% – 6,5%

7% – 10%

4,75% – 5,5%

6% – 8%

7,50 – 8,25%

8,5% – 11%

3,75% – 4,5%

4,5% – 7%

Winkels Bedrijfsruimte Woningen



71

open-end fondsen. Door problemen op de vastgoedmarkt en tegenvallende rendementen, eist een deel van de (Duitse) participanten zijn investering op. Om aan deze eisen te kunnen voldoen, zal in de komende drie tot vijf jaar naar schatting zo’n € 3 miljard aan Nederlandse kantoren verkocht moeten worden. Daarmee lijkt er een direct verband te bestaan tussen de verslechterde markt voor Nederlandse kantoren en het stijgende aantal gedwongen verkopen in dit segment. Toch ligt het in de optiek van FGH Bank genuanceerder. Volgens Vastgoedmarkt (die zich baseert op het Bundesverband

Investment und Asset Management) zijn er 44 Duitse open-end fondsen met een totaal beheerd vermogen van € 90 miljard aan vastgoed. Ongeveer een derde van deze fondsen zijn gesloten of in liquidatie. Samen zijn deze fondsen goed voor een beheerd vermogen van € 30 miljard. De oorzaak van de problemen bij Duitse open-end fondsen ligt dan ook niet één-op-één in Nederland, maar moet meer in een internationale context worden bezien. Wel komt de Nederlandse markt meer onder druk te staan, omdat een aantal vertrouwde kopers van Nederlands vastgoed zich nu als aanbieder op de markt zullen begeven.

‘ NIEUWE TOETREDERS KUNNEN MARKT IN BEWEGING ZET TEN.’

Cruciaal is de investeringsbereidheid bij vermogende particulieren. 72

Kansen voor nieuwe toetreders Meer aanbod van beleggingsvastgoed leidt er volgens FGH Bank toe dat de waardeontwikkeling ook in 2013 onzeker blijft. Vastgoed is de afgelopen vijf jaar in ieder geval veel goedkoper geworden. Afhankelijk van het segment daalde de waarde in die periode gemiddeld met 15 tot 25%. In sommige deelsegmenten is de waarde zelfs met meer dan 50% gedaald. Dit lot trof met name de minder gewilde kantoren in gebieden met veel leegstand. De waarde werd daarnaast negatief beïnvloed door de geringe investeringsbereidheid bij Nederlandse particuliere beleggers, institutionele beleggers, vastgoedfondsen en bij buitenlandse partijen. Deels hangt dit samen met de krappe financieringsmarkt. Maar ook bij investeerders die traditiegetrouw een lage leverage hanteren, is het animo beperkt. Hierdoor zit de markt grotendeels ‘op slot’. Wel ontstaan door de combinatie van verder dalende waarden en de terughoudendheid bij beleggers kansen voor nieuwe toetreders tot de markt. Angelsaksische private equity partijen ruiken voorzichtig aan de markt, maar

hebben tot op heden – de overname van enkele CMBS-portefeuilles uitgezonderd – nog niet doorgepakt. Ook family offices zijn mogelijke nieuwe investeerders. Zij zijn echter vooral op zoek naar transacties met een groter volume. Het is daarom niet erg waarschijnlijk dat deze categorie beleggers de volledige vastgoedmarkt in Nederland vlot zal trekken. FGH Bank verwacht dat de oplossing voor de huidige impasse van onderop zal moeten komen. Cruciaal hierbij is de investeringsbereidheid bij vermogende particulieren. Nog steeds geldt dat de meesten van deze investeerders een afwachtende houding hebben ingenomen, vooral omdat de waarde van vastgoed nog steeds aan het dalen is. Naarmate het vastgoed goedkoper wordt, ontstaan dus steeds meer mogelijkheden. Met name in de tweede helft van vorig jaar was dan ook voor het eerst in lange tijd een voorzichtige verandering waarneembaar. Een mogelijk signaal dat de vastgoedmarkt langzaam maar zeker de bodem in zicht krijgt.



73

SAMENVATTING VASTGOEDBELEGGINGSMARKT

GEEN STIJGING INVESTERINGSVOL UM E, W EL OP ME R K E L IJ K E VE R SC HUI V I NG E N De investeringen in vastgoed zijn in 2012 licht gedaald tot een niveau van € 4,3 miljard. Dat dit niveau is bereikt, is mede te danken aan enkele opmerkelijk grote transacties. Het meest opvallende is de verschuiving die heeft plaatsgevonden tussen de verschillende vastgoedsectoren. Beleggers kochten minder winkels, terwijl de investeringen in woningen en kantoren toenamen. RENDEMENTEN OPNIEUW LAGER De rendementen van beleggers op hun vastgoedinvesteringen zijn in 2011 gedaald tot gemiddeld 3,8%. In de eerste drie kwartalen van 2012 daalde het totaalrendement verder tot 1,6% op jaarbasis. Alleen bij winkels en woningen wisten de rendementen op de huurinkomsten de waardedaling van de onderpanden te compenseren. Daardoor bleven de totaalrendementen in deze sectoren ook vorig jaar positief. Voor kantoren en bedrijfsruimte geldt dit niet. In deze segmenten was dan ook sprake van een negatief totaalrendement. BEZI TTI NGEN IN S T IT U T ION E L E BEL EGGER S STIJ G E N De bezittingen van de grote institutionele beleggers in Nederland zijn opnieuw gestegen. Daarbij is ook sprake van een lichte stijging van het aandeel vastgoedbeleggingen. Ongeveer 9,5% van het belegd vermogen is in deze categorie geïnvesteerd. De groei wordt vooral veroorzaakt door meer indirecte beleggingen. Daarbinnen is het aandeel van buitenlandse investeringen sterk toegenomen. AANVANGSR EN D E M E N T E N VE R DER O PGER E K T Als gevolg van de toegenomen

74

beleggingsrisico’s zijn de aanvangsrendementen voor vastgoed in 2012 gestegen. Uitzondering vormen logistieke centra op de allerbeste locaties, winkelpanden op A1-locaties en (eengezins)woningen in gebieden met veel schaarste. De verschillen tussen het topsegment en overige locaties nemen dan ook fors toe. Relatief gezien blijft topvastgoed daarom nog steeds het meest aantrekkelijk. ME E R GED WON G EN V ERK OPEN Z OR G E N N OG N IET V OOR H E R S T EL Vorig jaar is het aantal ‘gedwongen’ verkopen van vastgoed toegenomen, met name in de kantorenmarkt. Hierbij is lang niet altijd sprake van incourant en verouderd vastgoed. Ook grote investeerders als Duitse open-end fondsen zien zich genoodzaakt bezittingen te verkopen. De achtergrond van ‘gedwongen’ verkopen verschilt daarom enorm, waarbij zeker niet op voorhand mag worden geconcludeerd dat het vastgoed voor dumpprijzen in de markt wordt gezet. N IE U W E TOETRED ERS K U N N EN MA R KT IN BEWEG IN G ZETTEN In brede zin is er weinig animo bij beleggers om in Nederlands vastgoed te investeren. Juist in dat krachtenveld kunnen omstandigheden ontstaan die het aantrekkelijk maken voor nieuwe investeerders om in te stappen. Met name private equity fondsen en family offices oriënteren zich hierop, maar daadwerkelijke investeringen zijn nog een uitzondering. Meer dynamiek zal daarom waarschijnlijk van onderop moeten komen. In de tweede helft van vorig jaar kon in dat verband een voorzichtig toename worden geconstateerd van het aantal particuliere beleggers dat op zoek is naar kansrijke beleggingsinvesteringen in het segment tot circa € 5 miljoen.



75

BEGRIPPENLIJST

Aanbod

Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfsruimte die vrij voor de markt te huur of te koop is. Het betreft bestaande en in aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten.

Opname

Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfsruimte.

Kantoorruimte

Kantoorruimte > 500 m² vvo in specifieke kantoorgebouwen.

Winkels

Winkels/showroom > 200 m² vvo.

Bedrijfsruimte

Productie- en distributieruimte > 750 m² vvo (inclusief kantoorruimte).

Voorraad

Totale omvang van het bestaande kantoor-, winkelen/of bedrijfsruimte-areaal.

Leegstand

Kantoor-, winkelen/of bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor ingebruikneming.

Huurprijs

Prijs per m² vvo per jaar.

76

FACTSHEETS

Huurprijzen

Genoemde bandbreedte betreft de huurprijzen per ultimo van het jaar, in euro per m² per jaar exclusief BTW voor een courant object, in zijn geheel verhuurd voor een periode van 5+5 jaar.

Verwachting

J = blijft gelijk O = stijgt P = daalt

Verzorgingsindex

De verzorgingsindex geeft de verhouding weer tussen het totaalverkoopoppervlak en het aantal inwoners. Op de volgende pagina’s is per deelmarkt (de kantoren-, winkel-, bedrijfsruimte- en woningmarkt) een overzicht opgenomen van de regionale gegevens. Wilt u nog meer weten? Via onze website heeft u toegang tot het overzicht van de regionale marktgegevens, inclusief een uitgebreide toelichting: www.fghbank.nl

Bronnen

ABF Research Bak R.L. CBS Diverse gemeenten IBIS Locatus NEPROM NVM Primos Prognose 2011 PropertyNL


FACTSHEETS

77

FACTSHEET KANTORENMARKT PROVINCIE/STEDEN

ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR Kantoorruimte per inwoner in m²

700

-85%

26.300

Almere

194.900

14.900

81.800

26,4

10,2

5,5

1,8

56,1

587.600

3,0

19.500

5.800

-70%

143.400

Lelystad

75.800

6.200

36.900

21,6

12,8

8,4

0,9

56,3

243.200

3,2

5.200

500

-90%

16.500

96.000

6.600

65.700

16,0

9,2

11,2

10,3

53,3

579.200

6,0

7.600

1.500

-80%

33.700

Apeldoorn

157.200

11.000

96.500

16,7

11,8

12,7

6,0

52,8

749.400

4,8

19.900

12.100

-39%

105.900

Arnhem

149.900

11.600

101.500

23,4

9,0

10,2

4,8

52,6

1.119.200

7,5

34.300

21.300

-38%

166.200

Nijmegen

166.400

11.700

99.000

14,1

13,5

4,7

1,2

66,5

470.200

2,8

10.000

9.700

-3%

47.400

195.600

14.500

134.500

22,8

7,4

8,6

1,2

60,0

970.300

5,0

18.700

19.400

4%

84.900

88.800

5.500

57.300

13,8

15,9

9,7

7,3

53,3

466.900

5,3

6.400

2.700

-58%

33.300

122.100

8.800

73.500

19,9

12,3

6,8

1,4

59,6

511.100

4,2

11.600

4.900

-58%

71.500

Aanbod 2012 in m²

4.600

Opname vergeleken met jaren 2007-2011 in %

4,2

Opname 2012 in m²

283.900

Gemiddelde opname 2007-2011 in m²

66,0

VOORRAAD 2012 in m²

3,4

% overig 2012

9,3

% bank en verzekeringen 2012

% industrie, handel, transport 2012 8,7

% overheid 2012

% zakelijke dienstverlening 2012 12,6

Aantal banen 2012 35.800

Aantal bedrijven 2012 3.700

AANTAL INWONERS 2012 67.200

PROVINCIE DRENTHE Assen

PROVINCIE FLEVOLAND

PROVINCIE FRIESLAND Leeuwarden

PROVINCIE GELDERLAND

PROVINCIE GRONINGEN Groningen

PROVINCIE LIMBURG Heerlen Maastricht

78

HUURPRIJZEN

NIEUWBOUW

Centrum/Stationsgebied

110-125

100-120

100-120

90-115

90-110

90-110

p

110-130

90-115

90-115

p

Almere Buiten

90-125

80-115

80-110

Almere-Haven

85-110

70-100

70-100

100-170

100-160

100-160

p

Gooisekant/Gooise Poort

95-140

90-135

80-115

p

Muziekwijk

90-120

90-115

80-100

p

Parkwijk

90-120

90-115

80-100

p


85-120

80-110

80-110

p

60-90

60-90

60-90

p

90-115

90-110

90-110

j

100-120

95-120

95-120

j

90-120

80-100

80-100

p

100-115

90-110

90-110

j

Oude Grachtpad Peelerpark

Almere-Stad/Zakencentrum

Lelycenter

Business Park Leeuwarden/ FEC-City Zone Centrum/Stationsgebied Oostergoweg Tesselschadestraat

Apeldoorn-Noord

Het Palet

10.000

p

Almere Poort, Olympiakwartier Oost

66.000

p

Zakencentrum

43.100

WTC

9.000

Minx Kantorencentrum

9.900

95-125

95-120

90-115

p


115-150

115-140

90-130

p

Laan van Osseveld

100-125

100-125

90-115

p

Europalaan

120-140

120-135

110-130

p


110-160

110-160

100-150

p

Arnhems Buiten (Kema-terrein)

Gelderse Poort

120-135

120-130

115-130

p

Business Park IJsseloord II

IJsseloord II

120-140

120-135

110-130

p

La Mairesse

Kronenburg

100-125

95-120

90-115

p

Kroonpark (Arnhem Zuid)

110-135

100-130

100-120

p

Velperweg

110-145

110-140

100-120

p

90-120

85-115

75-110

p

Brabantse Poort

115-130

110-120

90-115

p

Spoorzone/Centrum/Singels

115-150

115-150

100-150

p


120-135

120-135

120-135

Bedrijvenpark Lindenholt

Corpus den Hoorn

60.000 5.200

12.000

j

Kantorenkwadrant Euroborg III

50.000

Sociale Dienst, Europapark

17.000

14.000

90-110

85-125

85-125

Europapark

125-140

125-140

125-140

j

Kranenburg

120-135

115-130

100-130

p

Martini Trade Park

115-130

100-125

100-125

p

90-110

85-100

85-100

p

Centrum

110-135

100-125

100-125

p

Maankwartier


110-140

110-140

110-140

j

La Grande Suisse

Céramique

110-140

110-135

110-135

p

Randwijck

110-135

100-130

90-125

p


23.000

Brabantse Poort

p

Zernike Science Park

Plancapaciteit 2012 in BVO m²

p j

In aanbouw 2012 in BVO m²

Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m² 85-100

BELANGRIJKSTE NIEUWBOUWLOCATIES/ PLANNEN


Verwachting 2013


BELANGRIJKSTE KANTORENLOCATIES Borgstee/Noorderstaete

FACTSHEET KANTORENMARKT

6.000

Bron: opname en aanbod PropertyNL

79


ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR

59,9

691.700

3,9

23.300

9.000

-61%

124.400

Den Bosch

142.700

10.900

96.100

20,7

8,9

7,0

4,5

58,9

960.100

6,7

31.300

26.700

-15%

113.000

Eindhoven

218.500

17.700

147.900

28,0

14,5

3,9

4,6

49,0

1.457.400

6,7

50.000

24.700

-51%

210.300

Tilburg

208.300

14.300

112.700

13,4

18,2

3,8

6,0

58,6

472.800

2,3

9.400

17.100

82%

52.700

Alkmaar

94.600

7.500

49.700

17,0

10,6

9,2

6,3

56,9

386.100

4,1

22.400

7.200

-68%

44.100

Amstelveen

84.400

7.600

44.600

30,7

5,3

4,5

11,5

48,0

647.600

7,7

15.900

12.500

-21%

97.000

Amsterdam

797.500

102.900

536.900

28,6

6,1

5,1

8,0

52,2

6.101.500

7,7

262.800

270.700

3%

939.000

Diemen

25.200

2.300

18.800

33,9

19,0

3,1

4,8

39,2

286.300

11,4

4.600

4.800

4%

38.600

Haarlem

153.100

11.300

65.600

19,2

11,4

8,4

1,7

59,3

532.800

3,5

20.800

700

-97%

72.800

Aanbod 2012 in m²

Opname 2012 in m²

2,6



Kantoorruimte per inwoner in m²

8,2


11,8

% overig 2012

% industrie, handel, transport 2012

17,5


% zakelijke dienstverlening 2012

102.000

% overheid 2012

Aantal banen 2012

13.400

Aantal bedrijven 2012

178.200

AANTAL INWONERS 2012

Breda

PROVINCIE NOORD-BRABANT

PROVINCIE NOORD-HOLLAND

80

HUURPRIJZEN

NIEUWBOUW

p

OV-Terminal

22.000

Stationsgebied

110-130

110-130

100-130

j

Digit Parc

15.000

Westerhage/Steenakker

120-140

120-135

120-135

p

De Brand

100-135

100-135

100-135

p

Belvedère (Paleiskwartier)

De Herven

100-135

100-135

90-125

p

Paleiskwartier (diverse projecten)

60.000

Pettelaarpark

125-150

125-150

120-150

j

Stationsgebied/ Paleiskwartier

130-160

130-160

130-160

j

Eindhoven Airport/ Flight Forum

125-145

120-145

110-135

p

Flight Forum

40.000


100-140


Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²



Verwachting 2013


BELANGRIJKSTE KANTORENLOCATIES Claudius Prinsenlaan e.o.

23.000

Ekkersrijt/Science Park

110-135

110-130

100-130

p

Stationslocatie zuidoost

30.000

Stationsgebied

125-160

120-160

110-150

j

Strijp-S

90.000

Spoorzone

50.000

Nuon locatie

37.000


110-145

110-145

100-140

p

‘t Laar

110-130

110-130

100-130

p

Alkmaar

100-140

100-135

90-135

p

Bovenkerk-Legmeer

110-165

100-150

100-150

p

Centrum

140-200

130-185

125-150

p

Commerce Park

125-200

110-185

100-165

p

Amstel Business Park

100-150

100-140

100-130

p

Akzo Nobel, Zuidas (Beethoven)

Centrum/binnenstad

150-300

150-275

150-275

p

Deloitte/AKD, Zuidas (Kenniskwartier)

40.000

De Omval

150-250

150-225

150-225

p

IJDock

43.200

Noord

13.500

90-175

85-160

85-160

p

NDSM Werf

19.300

Oost

125-175

110-175

100-160

p

Science Park Amsterdam

15.000

Riekerpolder

150-200

140-190

130-175

p

Stibbe, Zuidas (Beethoven)

14.400

Teleport/Sloterdijk

125-160

100-140

90-135

p

Zuidas (diverse projecten)

145.000

West

115-150

100-140

85-130

p

Zuidas

225-325

225-325

225-325

p

Zuidelijke IJ-oevers

125-225

120-215

120-215

p

17.000

Zuidoost

80-175

80-170

80-165

p

Bergwijkpark

80-140

70-130

70-115

p

Diemen-Zuid

80-125

70-115

70-100

p

Centrum/binnenstad

140-175

125-175

115-160

p

023 Haarlem, Schipholweg

Schalkwijk

90-135

80-125

80-110

p

Maria Stichting, Leidsevaart

Waarderpolder

90-135

80-125

75-115

p

Raaks



8.000 13.000


81


ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR

1.406.800

9,8

59.900

40.600

-32%

298.900

Hilversum

86.000

7.000

46.900

35,1

8,9

3,5

2,4

50,1

613.800

7,1

18.300

17.000

-7%

78.200

Zaanstad

149.300

11.700

62.400

18,8

18,9

4,8

1,9

55,6

265.700

1,8

5.800

6.100

5%

37.100

Enschede

158.700

9.400

79.700

16,8

15,5

5,9

1,7

60,1

429.900

2,7

15.200

10.200

-33%

75.500

Hengelo

80.900

5.000

46.500

16,1

20,9

5,8

1,0

56,2

272.700

3,4

9.000

4.400

-51%

45.700

122.400

7.100

86.500

17,4

13,2

9,3

2,8

57,3

768.400

6,3

29.200

12.300

-58%

127.500

149.600

12.100

82.900

23,9

9,2

4,2

5,8

56,9

845.600

5,7

46.700

17.000

-64%

165.800

Houten

48.400

3.900

23.500

27,9

8,3

4,1

3,6

56,1

245.600

5,1

7.600

500

-93%

33.700

Nieuwegein

60.900

4.600

41.700

23,1

11,5

2,2

2,0

61,2

522.100

8,6

18.800

11.700

-38%

128.800

321.100

27.900

227.000

26,1

6,9

7,0

7,6

52,4

2.703.600

8,4

111.800

85.500

-24%

305.600

Aanbod 2012 in m²

35,6


2,5

Opname 2012 in m²


3,9


% overig 2012

Kantoorruimte per inwoner in m²




% overheid 2012




PROVINCIE NOORD-HOLLAND Haarlemmermeer (Hoofddorp en Schiphol)

PROVINCIE OVERIJSSEL

Zwolle

PROVINCIE UTRECHT Amersfoort

Utrecht

82

HUURPRIJZEN

NIEUWBOUW BELANGRIJKSTE NIEUWBOUWLOCATIES/ PLANNEN

70-110

p

Beukenhorst Zuid

125-175

125-175

120-170

p

Centrum

85-160

85-150

80-145

p

De Hoek

80-120

75-120

75-120

p

Schiphol Centrum

200-300

200-300

175-300

p

Schiphol Centrum

50.500

Schiphol Oost

100-150

100-150

100-140

p

Schiphol Oost

39.000

Schiphol Rijk

85-125

85-125

80-125

p

Schiphol Zuid

85-125

85-125

80-120

p

Arenapark

125-160

115-160

115-155

p

Centrum/stationsgebied

100-140

95-140

95-135

p

Mediapark

110-150

100-150

100-150

p

90-135

80-125

80-120

p

Inverdan (diverse projecten)

35.000

115-130

100-125

90-115

p

Kennispark Twente (diverse projecten)

20.000

Hoofddorp

Schiphol

Centrum

Business & Science Park/ Hengelosestraat


90-130

75-115



90-140

80-115

Verwachting 2013



Beukenhorst West

BELANGRIJKSTE KANTORENLOCATIES Beukenhorst Oost

p

Hoofddorp

Business Garden Hoofddorp Beukenhorst Zuid/ Park 20/20 (diverse projecten)

20.700 113.000

Schiphol


125-145

120-145

110-140

j

The Gallery, Kennispark


110-130

100-130

90-120

p

Odin Groep, Expo Business Parc

10.000

Westermaat

115-130

100-130

85-115

p

A28-zone

120-170

110-160

100-150

p

Oosterenk-Watersteeg

Centrum

115-160

110-160

100-150

j

Spoorzone Zwolle (diverse projecten)

Hanzeland

120-160

110-160

110-155

p

Uitbreiding en renovatie Rechtbank

Oosterenk (Zone Ceintuurbaan)

120-140

110-140

100-130

p

Voorsterpoort (diverse projecten)

Bergkwartier

125-160

110-160

110-155

p

Eemcenter

16.000

Calveen

110-125

100-125

90-120

p

The Works, Amsterdamseweg

70.000

Centrum/Stadsring

115-150

100-145

90-140

p

De Brand

90-125

85-120

80-115

p

De Hoef

90-125

90-120

85-115

p

Stationsgebied

120-160

120-160

115-155

p

Vathorst

120-145

115-145

110-140

p

Molenzoom

95-125

90-120

90-115

p

Stationsgebied

95-125

90-120

90-115

p

Merwestijn

85-110

80-100

75-100

p

Plettenburg/Rijnhuizen

85-110

85-100

75-100

p

Stadscentum/City Plaza

100-150

90-140

85-130

p

Centrum

125-190

125-180

125-180

j

Cap Gemini

24.000

Kanaleneiland

90-135

85-130

80-130

p

Danone Research, de Uithof

20.000

Lage Weide

80-125

80-115

70-110

p

Leidsche Rijn Centrum

Maliebaan

150-250

150-240

150-225

j

Papendorp (diverse projecten)

26.200 82.000 26.000 117.000

Binnenstad

135.000

70.000 100.000

Overvecht

80-120

75-110

75-100

p

Stadskantoor Jaarbeursplein

Papendorp

160-195

150-190

150-180

p

Stationsgebied (diverse projecten)

Rijnsweerd

125-165

120-160

120-160

p

Stationsgebied

140-180

135-175

135-175

p


8.500


65.000 193.000


83


ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR Kantoorruimte per inwoner in m²

8.900

3.700

-58%

34.100

Zeist

61.400

5.400

36.300

18,1

5,7

5,9

6,1

64,2

316.600

5,2

9.100

7.600

-16%

31.700

47.500

3.500

26.500

9,6

14,9

12,1

0,9

62,5

148.500

3,1

1.400

1.100

-21%

9.900

Capelle aan den IJssel

66.100

2.900

37.300

30,3

8,2

2,5

5,3

53,7

487.600

7,4

14.800

11.600

-22%

130.100

Delft

99.400

5.600

51.800

22,7

10,0

4,4

1,1

61,8

391.600

3,9

9.700

4.900

-49%

34.700

Den Haag

503.900

35.900

260.900

20,5

6,4

19,4

3,1

50,6

4.141.700

8,2

81.700

100.400

23%

487.200

Dordrecht

118.600

5.800

55.200

14,1

18,1

7,2

1,0

59,6

314.900

2,7

8.100

5.300

-35%

55.300

Gouda

71.000

3.200

32.900

17,7

13,4

3,5

3,8

61,6

342.300

4,8

8.800

5.500

-38%

70.300

Leiden

119.600

5.400

59.300

14,5

12,4

6,7

0,7

65,7

521.800

4,4

18.700

9.100

-51%

68.400

Rijswijk

47.400

3.100

34.800

46,1

6,1

8,4

2,4

37,0

891.700

18,8

21.800

7.000

-68%

190.100

Rotterdam

616.300

25.000

324.300

19,2

17,7

5,3

4,5

53,3

3.431.500

5,6

125.000

82.100

-34%

577.000

Zoetermeer

122.800

6.000

49.900

23,5

10,8

10,5

3,5

51,7

633.000

5,2

23.300

23.400

0%

127.700

Aanbod 2012 in m²

4,4


219.300

Opname 2012 in m²

62,7


1,0


2,7

% overig 2012

14,0


% industrie, handel, transport 2012

19,6

% overheid 2012

% zakelijke dienstverlening 2012

27.400

Aantal banen 2012

4.200

Aantal bedrijven 2012

50.300


Woerden

PROVINCIE UTRECHT

PROVINCIE ZEELAND Middelburg PROVINCIE ZUID-HOLLAND

84

HUURPRIJZEN

NIEUWBOUW

125-175

120-165

120-165

p

Utrechtseweg

120-175

120-165

120-165

p

Middelburg

100-140

95-135

90-130

p

Capelle Office Park

115-145

100-135

90-130

p

Fascinatio/Rhijnspoor

125-155

115-145

90-140

p p

Hoofdweggebied


Boulevard



p



75-105

Verwachting 2013


75-110

BELANGRIJKSTE KANTORENLOCATIES

75-110

Middelland/Snel en Polanen

95-120

90-115

80-115

Rivium

100-140

90-135

90-135

p

Delft

100-150

90-150

80-150

j

Beatrixkwartier

130-190

130-195

125-195

p

De Monarch (II, III en IV)

51.500

Congresgebouwgebied

125-170

115-165

115-160

j

Eurojust

18.000

90-140

85-125

75-125

p

Internationaal Strafhof

43.000

Amstelwijck overig

70.000

Stationsgebied/Spoorzone

15.000

De Binckhorst

Spoorzone

50.000

Technopolis Innovation Park

50.000

Laakhaven/Holland Spoor

100-140

90-140

90-135

p

Lange Voorhout

170-250

170-250

160-250

j

Nieuw Centrum/Stationsgebied

150-190

135-195

130-195

j

Amstelwijck

115-140

110-135

100-125

p

Centrum

110-140

100-135

100-130

p

85-135

80-125

75-125

p

Stationsgebied/Binnenstad

100-145

90-145

85-145

j

Kanaalpark/Lammenschans

90-135

90-135

85-145

p

Heerema

Plesmanlaan/Science Park

125-150

115-160

115-160

j

ROC Leiden Centraal

Stationsgebied

100-165

100-160

100-160

j

Stationsgebied

50.000

Hoornwijck

115-145

95-135

95-135

p

Kantorenpark Delftse Vliet

30.000

80-125

80-115

65-115

p

Stationsgebied/ Eisenhowerplein

100-160

90-145

90-130

p

Blaak/Westblaak

120-180

120-170

120-165

j

Baltimore

Brainpark I

140-165

125-160

115-160

p

De Rotterdam

Brainpark II

150-180

140-165

130-160

p

Rotterdam Central District

Brainpark III

160-180

140-165

130-160

p

Stadskantoor Rotterdam

25.000

De Boompjes

135-180

135-170

130-165

p

Weenapoint

42.000

Kop van Zuid

145-180

140-180

130-170

p

Prins Alexander/Oosterhof

125-160

115-155

110-145

p

Waalhaven

100-130

95-130

90-130

p

Weena/Coolsingel

150-190

140-185

120-170

j

Goudse Poort

Plaspoelpolder

Zuidplein

110-145

100-140

100-135

p

Afrikaweg

90-125

90-115

80-115

p

Rokkeveen

120-145

100-135

90-135

p

Stadscentrum

100-130

90-125

80-125

p


Cadenza


18.600 51.000

45.000 70.000 185.000

4.000


85

FACTSHEET WINKELMARKT PROVINCIE/STEDEN

ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR

HUURPRIJZEN

Aanbod 2012 in m²

312%

11.000

BELANGRIJKSTE WINKELSTRATEN

Opnamene vergeleken met jaren 2007-2011 in %

Opname 2012 in m²

Aandeel niet dagelijks in % 85%


Aandeel dagelijks food in %

VERKOOP VLOER OPPERVLAK in m² 2012

Verzorgingsindex 2012

Besteedbaar inkomen/ Landelijk gem. € 33.300


15%


67.200

€ 31.500

Hoog

183.500

4.200

17.300

Gedempte Singel Koopmansplein/Forum Kruisstraat Mercuriusplein

Emmen

108.500

€ 30.200

Hoog

285.200

15%

85%

4.000

4.000

0%

24.200

Hoofdstraat Noorderstraat-Derkstraat Vlinderpassage

PROVINCIE FLEVOLAND Almere

194.900

€ 34.400

Gemiddeld

283.700

20%

80%

6.900

7.500

9%

6.600

Bottelaarspassage

Citadel Grote Markt Korte Promenade Stadshuisplein Stationsstraat Lelystad

75.800

€ 32.300

Gemiddeld

153.600

16%

84%

2.700

6.500

141%

9.200

Centrum, Dukaatpassage

De Wissel Neringspassage PROVINCIE FRIESLAND Leeuwarden

96.000

€ 27.000

Hoog

262.600

15%

85%

2.600

2.000

-23%

9.100

Nieuwestad Ruiterskwartier Wirdumerdijk Zaailand

PROVINCIE GELDERLAND Apeldoorn

157.200

€ 34.300

Gemiddeld

305.200

18%

82%

7.200

13.500

88%

18.000

Brinklaan Hoofdstraat Korenstraat

Arnhem

149.900

€ 28.500

Hoog

308.100

18%

82%

6.700

15.300

128%

17.000

Bakkerstraat Grote Oord Jansstraat Ketelstraat Roggestraat Steenstraat Vijzelstraat

Ede

109.700

€ 35.100

Laag

166.700

22%

78%

9.000

5.800

-36%

10.500

Achter de Doelen Grote Straat Maandereind

86

NIEUWBOUW

De Triade

200-400

200-400

200-400

p

Citadel

12.500

50-75

50-75

50-75

p

200-450

225-450

225-450

Woonboulevard Borgstee

TT World

16.500

150-250

150-250

150-250

p

275-400

275-450

275-450

j

125-275

125-275

125-275

p

Winkelcentrum de Weiert

175-400

175-450

175-450

j

150-275

150-250

150-250

p

225-350

225-350

225-350

p

225-325

225-325

225-325

p

Stadshart Almere

400-700

400-700

400-700

j

Almere Buiten (fase 2), Centrum Noordzijde

16.900

400-700

400-700

400-700

p

’t Circus

275-500

275-500

275-500

j

Olympiakwartier Oost

30.000

175-275

175-275

175-275

p

Olympiakwartier Westzijde

35.000

200-325

200-325

200-325

p

275-600

275-600

275-600

p

300-650

300-650

300-650

p

200-425

200-425

200-425

j

Batavia Stad Shopping Outlet

Herontwikkeling ABC complex, Neringpassage

8.100

250-450

250-450

250-450

j

De Gordiaan

225-375

225-350

225-350

p

Woonboulevard Palazzo

250-650

250-650

250-650

j

Winkelpark De Centrale

125-250

125-250

125-250

p

275-650

275-650

275-650

j

180-300

175-300

175-300

p

175-350

165-325

150-300

p

Oranjerie

350-800

350-800

350-800

j

Woonboulevard Het Rietveld

175-350

165-325

150-300

p

275-800

250-800

250-800

p

Kronenburg

900-1.050 900-1.050 900-1.050

p

Musiskwartier

450-900

BELANGRIJKSTE WINKELCENTRA

450-900

450-900

p

Presikhaaf

700-1.100 700-1.100

00-1.100

j

Woonboulevard Gelderse Poort

600-1.000

600-950

600-950

j

100-250

100-250

100-250

p

600-1.100 650-1.100 650-1.100

j

250-450

250-425

250-425

p

250-450

225-450

200-450

p

150-250

150-250

150-250

p


200-300

200-300

200-300

j

80-120

80-120

80-120

p

50-75

50-75

50-75

p

65-90

65-100

65-100

j

De Centrale Retailpark

250-650

250-650

200-650

p

Anklaar

55-80

55-80

55-70

p

Omnisport, De Voorwaarts

325-450

300-450

300-450

p

Kronenburg uitbreiding

250-1.050 150-1.050 150-1.000

p

OV Terminal Arnhem Presikhaaf

200-350

200-350

200-350

p

70-95

65-90

65-85

p

FACTSHEET WINKELMARKT


Verwachting 2013

p j



175-250






Verwachting 2013


25.000

15.800 22.000

15.000 4.200 7.300


87


ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR


10.000

Aanbod 2012 in m²


79%


Aandeel niet dagelijks in %

21%

Opname 2012 in m²


Verzorgingsindex 2012 Gemiddeld




€ 26.800

HUURPRIJZEN

PROVINCIE GELDERLAND Nijmegen

166.400

251.100

10.700

7%

16.900

Broerstraat Burchtstraat Marikenstraat Moenenstraat


195.600

€ 23.500

Hoog

457.400

15%

85%

15.600

14.700

-6%

25.900

A-Kerkhof Carolieweg Herestraat Vismarkt Waagstraat Zwanestraat

PROVINCIE LIMBURG Heerlen

88.800

€ 27.500

Zeer hoog

345.300

10%

90%

3.500

7.000

100%

17.600

Promenade I en II Saroleastraat I Saroleastraat II

Maastricht

122.100

€ 27.400

Gemiddeld

247.800

19%

81%

4.800

8.600

79%

10.600

Grote Staat Kleine Staat Maastrichter Brugstraat Muntstraat Spilstraat Stokstraat Wolfstraat Wycker Brugstraat

Roermond

56.700

€ 30.800

Zeer hoog

230.500

12%

88%

4.400

4.500

2%

5.200

Graaf Gerardstraat Hamstraat Steenweg Varkensmarkt

PROVINCIE NOORD-BRABANT Breda

178.200

€ 33.000

Hoog

393.800

14%

86%

13.600

15.500

14%

24.400

Eindstraat Ginnekenstraat Karrestraat Ridderstraat

Den Bosch

142.700

€ 33.300

Hoog

284.600

16%

84%

5.100

11.100

118%

5.500

Hinthamerstraat Hooge Steenweg Kerkstraat Markt Pensmarkt Schapenmarkt

88

NIEUWBOUW Bandbreedte huurprijzen 2010 in €/m²



Verwachting 2013

Dukenburg

350-550

350-550

350-550

p

375-600

375-950

375-900

j

De Molenpoort

150-400

150-400

150-375

p

300-500

300-500

300-500

p

Woonboulevard Novium

60-90

60-85

60-80

p

175-300

175-300

175-300

p

250-400

250-500

250-500

j

Meubelboulevard Hoendiep

60-85

60-85

60-85

p

175-300

175-300

175-300

p

Paddepoel

200-550

200-550

200-550

j

600-1.400 600-1.400 600-1.400

Plein 1944

Oostwand Grote Markt


Verwachting 2013 j







11.300

2.500

j

Vinkhuizen

140-180

140-180

140-180

j

250-700

250-700

250-700

j

Westerhaven

100-350

100-350

100-350

p

250-500

250-500

250-500

j

Woonforum Peizerweg

60-90

60-90

60-90

p

200-350

200-350

200-350

p

350-600

300-600

300-600

j

Corio Center (begane grond)

350-600

350-600

300-600

j

Maankwartier

12.000

500-700

450-750

450-750

j

Corio Center (souterrain)

125-160

125-160

125-160

j

SchinkelkwadrantZuid, De Plu

20.000

325-500

300-450

250-450

p

Woonboulevard In de Cramer

65-90

65-90

65-90

j

Woonboulevard fase 3

700-1.300 750-1.400

50-1.400

j

Brusselse Poort

200-400

200-400

200-400

j

Herontwikkeling Sphinx/ Belvédère

24.000

700-1.200 750-1.200 750-1.200

j

Entre Deux

400-1.000 400-1.000 400-1.000

j

Uitbreiding Brusselse Poort

10.000

600-1.100 600-1.100 600-1.100

j

Mosae Forum

250-750

250-750

200-750

j

Designer Outlet Center fase 4

10.000

25.000

500-800

500-850

500-850

j

450-725

450-700

450-700

j

400-700

400-700

400-700

j

450-750

500-800

500-800

j

300-500

300-600

300-600

j

275-350

250-350

250-350

j

Roercenter

150-250

150-250

150-250

j

200-350

200-350

200-350

p

Designer Outlet Center

200-450

200-450

200-450

j

300-600

300-600

300-600

j

350-550

300-550

300-550

j

525-900 550-1.000

50-1.000

j

De Barones

350-650

350-650

350-650

p

Achter de Lange Stallen

450-900

450-950

450-950

j

Woonboulevard Breda

75-100

75-100

75-100

j

OV Terminal Breda

525-900

550-950

550-950

j

400-700

400-700

400-700

j

475-725

500-750

500-750

j

Bossche Boulevard

600-1.000 600-1.050 600-1.050

j

Winkelcentrum Arena

400-750

400-750

400-750

j

500-850

500-850

500-850

j

500-950 500-1.000 500-1.000

j

400-650

j

400-650

400-650


70-100

70-100

70-100

j

Willemspoort

250-450

250-450

250-450

p

Ziekenhuisterrein (GZG)


8.000

9.000

4.000 12.000


89


ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR

HUURPRIJZEN


Aanbod 2012 in m²

Gemiddelde opname 2007-2011 in m² 18.400



Opname 2012 in m²






16%

PROVINCIE NOORD-BRABANT Eindhoven

218.500

€ 29.900

Hoog

442.100

20.800

13%

35.500

Demer Hermanus Boexstraat Hooghuisstraat Marktstraat Rechtestraat

Vrijstraat Tilburg

208.300

€ 28.900

Gemiddeld

344.700

17%

83%

7.300

8.900

22%

23.600

94.600

€ 31.500

Hoog

281.700

14%

86%

6.700

7.500

12%

5.100

Heuvelstraat

PROVINCIE NOORD-HOLLAND Alkmaar

De Laat Langestraat Payglop

Amstelveen

84.400

€ 37.700

Laag

Amsterdam

797.500

€ 28.900

Gemiddeld

126.300

20%

80%

1.800

1.300

-28%

2.700

1.106.500

21%

79%

38.100

58.200

53%

12.800

Zaagland

Beethovenstraat Cornelis Schuytstraat Damrak

Ferdinand Bolstraat Heiligeweg Kalverstraat Kinkerstraat Leidsestraat Nieuwendijk P.C. Hooftstraat Rokin Van Baerlestraat Haarlem

153.100

€ 32.600

Gemiddeld

255.400

19%

81%

4.800

9.000

88%

7.000

Anegang Barteljorisstraat Generaal Cronjéstraat Grote Houtstraat

Zaanstad

149.300

€ 33.000

Gemiddeld

313.600

18%

82%

9.600

6.800

-29%

13.600

Gedempte Gracht Westzijde

90

NIEUWBOUW

Verwachting 2013

200-650

200-650

p

g

Piazza Center

3501.000

3501.000

3501.000

j

300-600

300-650

250-650

p

75-110

75-115

75-115

j


425-625

450-650

450-650

400-650

400-650

400-650

p

Woensel

450-750

500-900

500-900

j

Woonboulevard Ekkersrijt

500-875 500-1.000 500-1.000

j

De Admirant/ NweNieuwe Emmasingel

350-550

350-550

300-500

p

250-550

250-550

350-550

j

425-925

400-900

400-900

j

Emmapassage

275-375

275-375

275-375

j

175-550

175-550

175-550

j

325-700

325-700

325-700

j

500-650

500-650

500-650

j

250-400

250-400

250-400

j

Heyhoef

175-250

175-250

175-250

j

Pieter Vreedeplein

250-375

250-375

250-375

j

Noorder Arcade

100-150

100-150

100-150

j



200-650



Heuvelgalerie



j

Verwachting 2013




700-1.300 750-1.350 750-1.350


3.000

Wagnerplein

5.000

Koedijkerstraat

6.100

Noorder Arcade (renovatie)

55.000

Stadshart Amstelveen

550-900

500-850

500-850

j

Buikslotermeerplein fase 2

23.200

Winkelcentrum Binnenhof

500-700

500-700

500-700

p

Groot Gelderlandplein, uitbreiding

12.000

500-750

500-750

500-750

j

Amsterdamse Poort

300-550

300-550

300-550

p

Oostpoort,Polderweg/Linaeusweg

17.000

500-950

500-950

500-950

j

Arena Boulevard

175-225

175-225

125-200

p

Stadscentrum Osdorpplein

850-1.000 850-1.000

50-1.000

j

Boven ’t Y/ Buikslotermeerplein

350-600

350-700

350-700

p

Station Amsterdam 10.000 Centraal

300-625

350-650

350-650

j

Winkelcentrum Westwijk

400- 400-1.600 400-1.600 1.500

j

Zuidas (Ravel), Van Leijenberghlaan

17.000

300-550

300-600

300-600

j

Groot Gelderlandplein

1.5002.000

1.5002.250

1.5002.250

j

Kalvertoren

1.7502.250

1.8002.500

1.8002.500

j

Magna Plaza

250-750

200-600

200-600

p

225-400

225-400

225-400

j

Osdorpplein

250-450

250-450

250-450

j

1.2001.750

1.3002.000

1.3002.000

j

Villa Arena

80-150

80-150

80-150

p

700-1.750 700-2.000 700-2.000

j

900-1.300 900-1.500 900-1.500

j

350-550

350-550

350-550

p

Brinkmanpassage

7.700

Winkelcentrum Westerwatering

5.200

550-800

550-800

550-800

j

300-700

300-750

300-750

j

225-475

225-475

225-475

p

350-550

350-550

350-550

p

150-250

150-250

150-250

j

400-950

400-950

400-950

j

250-425

250-425

250-425

j

Shopping Centre Zaandam

60-80

60-80

60-80

j

150-250

150-250

150-250

p

Woonboulevard Zaanplein

60-85

60-85

60-85

j

Winkelcentrum Schalkwijk



8.000 10.000


91


ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR

HUURPRIJZEN Opnamene vergeleken met jaren 2007-2011 in %

Aanbod 2012 in m²

17%

83%

5.900

2.800

-53%

13.200

Enschede

158.700

€ 27.000

Gemiddeld

328.900

18%

82%

8.900

17.500

97%

40.600


Aandeel niet dagelijks in %

192.800

Opname 2012 in m²


Gemiddeld



€ 31.300



98.500


Deventer

PROVINCIE OVERIJSSEL Korte Bisschop Lange Bisschop Havenstraatpassage Hofpassage Kalanderstraat Langestraat Van Heekplein Hengelo

80.900

€ 31.300

Gemiddeld

194.400

15%

85%

6.300

2.500

-60%

12.600

Brinkstraat Markt Nieuwstraat Telgen

Zwolle

122.400

€ 31.400

Gemiddeld

225.400

17%

83%

4.100

5.800

41%

8.300

Broerenstraat Diezerstraat Grote Markt Roggenstraat Spiegelstraat Vismarkt Weeshuisstraat


149.600

€ 35.900

Laag

259.800

16%

84%

5.300

13.500

155%

7.900

Langestraat Utrechtsestraat Varkensmarkt

Nieuwegein

Utrecht

60.900

€ 35.100

Gemiddeld

106.900

16%

84%

800

500

-38%

700

321.100

€ 29.400

Gemiddeld

524.400

18%

82%

9.500

29.100

206%

14.700

City Plaza

Bakkerstraat Choorstraat Lange Elisabethstraat Lange Viestraat Oudegracht Oudkerkhof Radboudtraverse

Steenweg

Vredenburg

92

NIEUWBOUW

De Boreel

225-800

225-800

225-800

j

100-200

100-200

100-200

j

60-75

60-75

55-70

p

De Snipperling

225-450

200-400

175-300

p

De Klanderij

400-750

400-750

400-750

350-500

350-500

325-475

p

Twentec

j

Miro-complex

175-275

175-275

175-275

j

Stokhorst, Brakershorst

350-800

350-800

350-800

j

Woonboulevard Schuttersveld

50-75

50-75

45-70

p

300-500

300-500

275-450

p

350-850

350-850

350-850

j

300-450

300-450

275-425

j

Retail Park Plein Westermaat

80-110

80-110

75-110

p

200-350

200-350

200-350

300-500

300-500

300-500 250-450

Keizerslanden


j


Verwachting 2013

500-800



Verwachting 2013







5.500

15.500 6.000

Hart van Zuid

6.000

j

Lange Wemen

15.000

275-450

p

Plein Westermaat (fase III)

300-500

300-500

p

250-450

250-450

p

Stadshagen

400-1.050 400-1.050 400-1.050

j

Woonboulevard Zwolle

21.000

175-225

175-225

175-225

p

Ikea Zwolle

32.000

50-75

50-75

45-70

p

Melkmarkt

3.200

10.000

250-475

250-475

250-475

j

300-500

300-500

300-500

j

225-350

225-350

225-350

p

160-300

160-300

160-300

p

350-550

350-550

350-550

p

225-700

225-700

225-650

p

Emiclaerhof

150-250

150-250

150-250

p

Retailpark Amersfoort

550-700

500-700

450-600

p

St. Jorisplein

300-550

300-550

275-550

p

Winkelcentrum Vathorst fase II

9.000

200-650

200-625

250-550

p

300-600

300-650

275-650

p

Muntplein, De Batau

13.000

Stadskwartier fase II Passage

14.500

750-1.000 750-1.000

600-950

p

Hoog Catharijne

700-1.000

750-950

700-950

p

Kanaleneiland

150-300

200-350

200-325

p


1.0001.600

1.0001.500

1.0001.450

p

Overvecht

250-550

250-600

200-550

p

Meubelboulevard/ IKEA

600-900

600-900

500-850

p

Woonboulevard Utrecht

80-130

75-125

75-125

p

Neude Postkantoor

750-1.300 750-1.300 700-1.300

j

Nieuw Hoog Catharijne

450-550

p

OV Terminal Utrecht Centraal

800-1.300 800-1.300 800-1.300

p

Winkelcentrum Kanaleneiland, uitbreiding

10.000

800-1.350 800-1.400 750-1.400

p

Winkelcentrum Overvecht, uitbreiding

11.500

500-700

800-950

475-650

750-950

700-950

300-1.250 300-1.250 300-1.250 p

Bijenkorf uitbreiding

6.000 45.000 26.500 8.000 35.000 8.000

p




93


ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR

HUURPRIJZEN


Aanbod 2012 in m²


Opname 2012 in m²








16%

PROVINCIE ZEELAND Middelburg

47.500

€ 31.700

Hoog

129.200

1.000

1.000

0%

6.100

Lange Delft Langeviele

PROVINCIE ZUID-HOLLAND Delft

99.400

€ 27.900

Gemiddeld

195.200

15%

85%

2.800

2.900

4%

5.500

Brabantse Turfmarkt Jacob Gerritstraat Paradijspoort

Den Haag

503.900

€ 30.500

Gemiddeld

716.300

22%

78%

17.400

24.700

42%

22.800

Grote Marktstraat Hoogstraat Korte Poten Lange Poten Noordeinde Passage Spuistraat Venestraat Vlamingstraat Wagenstraat

Dordrecht

118.600

€ 31.700

Gemiddeld

180.600

21%

79%

3.600

4.600

28%

11.300

Bagijnhof Sarisgang Voorstraat

Leiden

119.600

€ 30.100

Laag

160.400

22%

78%

4.300

5.500

28%

5.800

Breestraat Donkersteeg Haarlemmerstraat Maarmansteeg

Rotterdam

616.300

€ 28.100

Gemiddeld

979.700

21%

79%

40.800

41.800

2%

49.700

Beurstraverse Beijerlandselaan Groene Hilledijk Hoogstraat Korte Lijnbaan Lijnbaan Noordmolenstraat Stadhuisplein Zwart Janstraat

Zoetermeer

122.800

€ 35.900

Laag

165.400

20%

80%

3.400

5.100

50%

6.000

Dorpstraat Promenade Spazio

94

NIEUWBOUW

225-475

200-475

175-475

j

400-550

400-550

375-550

j

300-600

300-600

300-600

j

500-1.000 500-1.050 500-1.000

g

Haaglanden Megastores Leyweg

600-900

600-900

600-900

j

250-350

250-350

225-350

j

300-400

300-400

300-400

p

200-550

200-550

200-500

p

400-550

400-550

400-550

j

1.000- 900-1.450 1.450

p

1.0001.450

900-1.250 900-1.250 900-1.250 600-900

600-900

500-900

750-1.000 750-1.000 750-1.000

Zuidpoort

75-100

60-100

p

250-550

250-550

225-500

j

Poptahof/ Hovenpassage

80-160

80-160

80-160

p

Kijkduin

250-450

250-450

200-425

p


p

75-100


200-325


200-325

Verwachting 2013

200-325

Woonboulevard Mortiere


Verwachting 2013 p







3.000

17.000

New Babylon

17.000

Nieuwe Haagse Passage

10.500

p j g

240-400

240-400

225-400

j

Drie Vriendenhof

225-550

225-550

220-500

p

Gezondheidspark

275-575

275-575

250-550

p

Statenplein

250-550

250-550

250-500

j

Paradium

165-375

150-350

150-350

p

Sterrenburg

200-300

200-300

175-250

p

180-350

180-325

150-325

p

Winkelcentrum Luifelbaan

150-250

150-250

150-225

p

500-700

500-700

500-700

300-800

300-800

350-550

350-550

5.500 8.000

Aalmarkt

8.000

j

Kooiplein

5.300

275-800

p

Winkelcentrum Stevensbloem

6.400

300-525

j

900-1.600 850-1.600 800-1.500

p

Alexandrium I (Oosterhof)

350-775

350-750

300-700

p

Forum Rotterdam

35.000

110-150

110-150

110-150

p

Alexandrium II (Megastores)

150-225

150-225

150-225

p

Markthal

8.000

140-225

140-220

110-200

p

Alexandrium III (Woonmall)

125-250

125-250

125-250

p

OV-Terminal Rotterdam

7.200

275-750

275-750

275-700

j

Binnenhof

150-250

150-250

150-250

p

275-900

275-900

275-900

j

Keizerswaard

350-475

350-470

300-450

p

750-1.750 750-1.750 700-1.700

j

Zuidplein (hoog)

475-725

475-725

450-700

p

Zuidplein (zuiderterras)

200-285

200-285

200-275

p

195-275

190-270

180-225

p

250-800

250-800

250-800

j

195-285

190-275

180-250

p

180-250

180-250

150-225

p

Rokkeveen

160-210

160-210

150-210

j

400-700

400-700

375-700

p

Woonhart

80-110

80-110

80-100

p

325-600

325-600

300-600

p



Cadenza, Stadshart-Oost

11.000


95

FACTSHEET BEDRIJFSRUIMTEMARKT PROVINCIE/STEDEN

ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR

140%

15.400

108.500

7.000

47.700

11,8

20,2

3,7

1,0

63,3

888

131

5.300

1.000

-81%

45.600

54.900

3.500

27.900

8,3

20,3

3,5

4,2

63,7

493

114

6.600

2.100

-68%

53.700

Almere

194.900

14.900

81.800

26,4

10,2

5,5

1,8

56,1

1.035

441

40.100

51.900

29%

296.400

Lelystad

75.800

6.200

36.900

21,6

12,8

8,4

0,9

56,3

900

497

9.600

1.600

-83%

47.400

Heerenveen

43.300

3.400

25.200

14,1

19,7

2,7

2,2

61,3

397

108

4.100

14.100

244%

24.300

Leeuwarden

96.000

6.600

65.700

16,0

9,2

11,2

10,3

53,3

415

34

2.100

3.000

43%

28.500

Drachten

55.500

3.700

29.500

12,2

22,4

1,8

1,2

62,4

414

88

5.600

4.000

-29%

31.900

Apeldoorn

157.200

11.000

96.500

16,7

11,8

12,7

6,0

52,8

693

133

30.700

29.200

-5%

45.100

Arnhem

149.900

11.600

101.500

23,4

9,0

10,2

4,8

52,6

284

47

13.300

12.000

-10%

90.300

Ede

109.700

8.100

55.600

14,7

15,3

2,5

3,8

63,7

416

102

25.100

32.900

31%

119.000

Nijmegen

166.400

11.700

99.000

14,1

13,5

4,7

1,2

66,5

594

80

13.900

14.800

6%

66.500

Aanbod 2012 in m²

11.500


4.800

Opname 2012 in m²

42


292

Totaal uitgeefbaar 2012 in netto ha

66,0

VOORRAAD BEDRIJVENTERREINEN 2012 IN NETTO HA

3,4

% overig 2012

9,3



% overheid 2012






Emmen

Hoogeveen

PROVINCIE FLEVOLAND

PROVINCIE FRIESLAND

PROVINCIE GELDERLAND

96

HUURPRIJZEN

NIEUWBOUW Nog uitgeefbare bedrijventerreinen 2012 in netto ha


Verwachting 2013




BELANGRIJKSTE BEDRIJVENTERREINEN Messchenveld

-

30-45

30-45

j

Messchenveld

33 ha

Peelerpark

6 ha

Peelerpark

35-45

35-45

35-45

j

Scheepersmaat

25-40

25-40

25-40

p

Stadsbedrijvenpark

25-35

25-35

25-35

j

Bargermeer

25-40

25-40

25-40

p

Bargermeer

29 ha

Business Park Eigenhaard

25-40

25-40

25-40

j

Bedrijvenpark A37

40 ha

De Wieken/ Noord A2, Noord B

20-40

20-40

20-40

p

Buitenvaart I

14 ha

Buitenvaart I & II

20-40

20-40

20-40

p

Buitenvaart II

83 ha

De Steiger

40-55

40-55

35-50

p

De Striptekenaar

De Vaart

40-55

40-55

40-55

p

De Vaart IV

Gooise Kant

50-70

50-70

45-60

p

Hoge Kant

11 ha

Hollandse Kant

50-65

50-65

45-60

p

Middenkant

10 ha

Stichtse Kant

90 ha

Veluwse Kant

50-70

50-70

45-65

p

Stichtse Kant

50-70

50-70

45-65

p

7 ha 60 ha

Larserpoort

25-50

25-50

25-50

p

Flevopoort

58 ha

Noordersluis

25-45

25-45

25-45

p

Larserpoort

10 ha

Oostervaart

25-45

25-45

25-45

p

Lelystad Airport

18 ha

Noordersluis

12 ha

Internationaal Bedrijventerrein Friesland

35-55

35-55

35-55

j


105 ha

Hemrik

35-55

35-55

35-55

p

Business Park Leeuwarden

Leeuwarden-West

30-50

30-50

30-50

p

Newtonpark IV

Newtonpark

35-55

35-55

35-55

j

Bedrijvenpark Azeven-Noord

35-55

35-55

35-55

p

Bedrijvenpark Azeven

78 ha

De Haven

25-50

25-50

25-50

p

De Haven-Noorderhogeweg

10 ha

Apeldoorn-Noord

40-60

40-60

40-60

j

Apeldoorn-Noord (Fase II)

40 ha

Apeldoorn-Zuid

30-50

30-50

30-50

p

Ecofactorij

18 ha

Stadshoudersmolen

Ecofactorij

8 ha 25 ha

-

50-65

50-65

j

Laan van Malkenschoten

35-55

35-55

35-55

p

Stadshoudersmolen

25-40

25-40

25-40

p

-

-

40-60

p

IJsseloord II

15 ha

IJsseloord II

45-60

45-60

45-60

p

Industriepark Kleefse Waard

39 ha

Kleefse Waard

30-50

30-50

30-50

p

Westervoortsedijk

30-50

30-50

30-50

p

Frankeneng

35-50

35-50

30-50

p

Bedrijvenpark De Vallei

Heestereng

35-50

35-50

30-50

p

BT A12

38 ha

Kievitsmeent

35-60

35-60

35-60

p

-

-

45-65

j

40-60

40-60

40-60

p

Bijsterhuizen

30 ha

De Grift (uitbreiding)

60 ha

Arnhem-Zuid

De Vallei/BT A12 Bijsterhuizen West Kanaaldijk/ Trade Port West

30-45

30-45

30-45

p

Winkelsteeg

25-40

25-40

25-45

p


FACTSHEET BEDRIJFSRUIMTEMARKT

9 ha

6 ha


97


ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR

23.800

5.800

-76%

60.900

88.800

5.500

57.300

13,8

15,9

9,7

7,3

53,3

386

77

13.200

5.500

-58%

62.400

122.100

8.800

73.500

19,9

12,3

6,8

1,4

59,6

436

77

9.900

7.000

-29%

34.100

94.100

6.500

50.200

15,2

26,4

3,4

2,4

52,6

1.016

234

28.700

72.800

154%

76.100

Venlo

100.000

7.100

59.600

8,2

28,3

5,4

1,1

57,0

1.003

217

70.000

42.400

-39%

191.800

Venray

43.100

3.200

26.600

10,1

31,3

5,5

1,0

52,1

362

51

22.000

51.300

133%

91.400

Breda

178.200

13.400

102.000

17,5

11,8

8,2

2,6

59,9

820

57

77.200

67.400

-13%

262.100

Den Bosch

142.700

10.900

96.100

20,7

8,9

7,0

4,5

58,9

568

65

39.600

43.000

9%

167.300

Eindhoven

218.500

17.700

147.900

28,0

14,5

3,9

4,6

49,0

762

118

76.700

109.700

43%

202.500

Helmond

88.900

6.400

42.900

12,7

24,9

2,8

1,3

58,3

566

63

17.800

7.800

-56%

84.500

Moerdijk

36.600

3.000

20.900

10,1

34,7

1,7

1,0

52,5

1.372

126

42.000

24.000

-43%

134.300

Oss

84.900

5.500

40.300

10,4

31,3

2,7

1,0

54,6

519

64

22.100

16.500

-25%

62.000

Roosendaal

77.200

5.200

40.500

12,4

25,1

4,9

1,4

56,2

388

53

45.200

94.500

109%

113.300

208.300

14.300

112.700

13,4

18,2

3,8

6,0

58,6

1.115

241

120.300

219.200

82%

206.100

46.400

3.800

27.300

12,0

27,2

2,3

1,0

57,5

403

11

53.900

67.100

24%

77.600

Aanbod 2012 in m²

Opname 2012 in m²

163



820


60,0


1,2

% overig 2012

8,6



% overheid 2012






PROVINCIE LIMBURG Heerlen Maastricht Sittard-Geleen

PROVINCIE NOORD-BRABANT

Tilburg

Waalwijk 98

HUURPRIJZEN

NIEUWBOUW

40-55

40-55

40-55

p

Eemspoort

Nog uitgeefbare bedrijventerreinen 2012 in netto ha


Verwachting 2013




BELANGRIJKSTE BEDRIJVENTERREINEN

Driebond

42 ha

Eemspoort

45-60

45-60

45-60

j

Roodehaan

30 ha

Euvelgunne

30-45

30-45

30-45

p

Westpoort (fase I)

75 ha

Winschoterdiep/Eemskanaal

30-45

30-45

30-45

p


14 ha

De Beitel

35-50

30-50

30-45

j

Avantis

24 ha

De Koumen

35-50

30-45

30-45

p

Trilandis

26 ha

Beatrixhaven

35-55

30-45

30-45

p

Maastricht-Eijsden

34 ha

Beatrixhaven

25 ha

Holtum-Noord

35-50

35-50

35-50

j

Chemelot

Industriepark-Noord

30-45

25-45

25-45

p

Industrial Park Swentibold

Veegtes

30-40

25-40

25-40

p

140 ha 17 ha

Holtum-Noord III

20 ha

Trade Port Noord

110 ha

Venlo Trade Port

40-55

35-50

35-50

j

Venlo Greenpark

22 ha

Venlo Trade Port West

40-60

40-55

40-50

j

ZON Fresh Park

35 ha

-

-

35-50

j

De Blakt

32 ha

35-50

35-50

35-50

j

Breda-West/A16-zone

40 ha

De Blakt Smakterheide

De Krogten

35-50

35-50

30-45

p

Haagse Beemden

40-55

40-55

40-55

j

Hazeldonk

40-55

40-55

30-45

j

Hoogeind/Minervum

45-55

45-55

45-55

j

De Brand

45-55

45-55

45-55

j

De Rietvelden

22 ha

Empel Zuid

19 ha

De Brand

8 ha

De Herven

40-55

40-55

35-50

j

De Rietvelden

40-55

40-55

35-50

j

Maaspoort

35-50

35-50

35-50

j

De Hurk

40-55

40-55

40-55

j

GDC Eindhoven Acht

54 ha

Park Forum

54 ha

27 ha

Eindhoven/Acht

40-55

40-55

40-55

j

Ekkersrijt

40-55

40-55

40-55

j

Esp

45-55

45-55

45-55

j

Flight Forum/Eindhoven Airport

45-60

40-55

40-55

j

Kapelbeemd

35-50

35-50

35-50

j

BZOB-terrein

35-50

35-50

35-50

j

Brandevoort

Hoogeind

30-50

30-50

30-50

j

BZOB-terrein

Moerdijk

40-60

40-60

40-55

j

Logistiek Moerdijk

31 ha 124 ha

Danenhoef

30-45

30-45

30-45

p

De Geer zuid/oost

12 ha

Elzenburg

30-45

30-45

30-45

p

Vorstengrafdonk

44 ha

Landweer

30-45

30-45

30-45

p

Vorstengrafdonk

40-55

40-55

40-50

j

Borchwerf

35-50

35-50

30-50

j

Borchwerf II

19 ha

Majoppeveld

30-45

30-45

30-45

p

Uitbreiding Majoppeveld

34 ha

Katsbogten

35-50

35-50

35-50

j

Tradepark 58

14 ha

Kraaiven

35-50

35-50

30-50

j

Vossenberg West II

79 ha

Loven

30-45

30-45

30-45

p

Haven VII

11 ha

Tradepark 58

50-60

50-60

45-55

j

Vossenberg

35-50

35-50

35-50

j

Haven

40-55

40-55

40-55

j

Zanddonk

30-45

30-45

30-45

p




99


ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR

-41%

39.600

Amsterdam

797.500

102.900

536.900

28,6

6,1

5,1

8,0

52,2

2.273

418

143.600

173.100

21%

398.200

Haarlemmermeer

144.100

9.000

124.900

17,5

40,5

3,9

2,5

35,6

1.129

559

111.800

41.300

-63%

207.500

Zaanstad

149.300

11.700

62.400

18,8

18,9

4,8

1,9

55,6

614

254

15.900

24.900

57%

131.300

Almelo

72.800

4.300

41.000

10,3

23,4

6,4

1,3

58,6

719

225

19.200

13.700

-29%

57.200

Deventer

98.500

5.900

48.600

20,0

16,8

3,7

1,5

58,0

347

56

23.200

22.600

-3%

61.100

Enschede

158.700

9.400

79.700

16,8

15,5

5,9

1,7

60,1

604

99

33.700

63.100

87%

158.400

Hengelo

80.900

5.000

46.500

16,1

20,9

5,8

1,0

56,2

505

42

15.400

13.500

-12%

97.900

122.400

7.100

86.500

17,4

13,2

9,3

2,8

57,3

566

147

29.800

33.100

11%

105.100

Amersfoort

149.600

12.100

82.900

23,9

9,2

4,2

5,8

56,9

291

249

26.300

17.800

-32%

157.400

Nieuwegein

60.900

4.600

41.700

23,1

11,5

2,2

2,0

61,2

268

200

16.400

7.100

-57%

91.900

Aanbod 2012 in m²

11.600


19.700

Opname 2012 in m²

91


343


56,9


6,3

% overig 2012

9,2



% overheid 2012





PROVINCIE NOORD-HOLLAND Alkmaar

PROVINCIE OVERIJSSEL

Zwolle

PROVINCIE UTRECHT

100

HUURPRIJZEN

NIEUWBOUW

Boekelermeer-Zuid fase II



Verwachting 2013




BELANGRIJKSTE BEDRIJVENTERREINEN Beverkoog

35-55

35-55

35-55

p

Boekelermeer

40-60

40-60

40-60

p

91 ha


50-65

50-65

50-65

p

Afrikahaven

Noord, Noordelijke IJ-oevers

45-65

45-65

45-65

p

Airport Business Park Amsterdam Osdorp

37 ha

West, Schinkel

40-70

40-70

40-70

p

Amerikahaven

81 ha

103 ha

Sloterdijk I & II

50-65

50-65

50-65

p

Atlaspark

97 ha

Westpoort/Havengebied

40-65

40-65

40-65

p

Mercuriushaven

12 ha

Zuidoost/Amstel III

55-75

55-75

55-75

p

Sloterdijk III Noord & Zuid

48 ha

De President

55-75

55-75

50-70

p

A4-zone West

De Hoek

45-65

45-65

40-55

p

De Hoek Noord

11 ha

Graan voor Visch

50-70

50-70

50-70

p

De President

59 ha

Noord

40-55

40-55

35-55

p

45-85

45-85

45-85

p

Hoofddorp

Hoofddorp

Schiphol Schiphol-Oost

149 ha

Schiphol Schiphol Logistic Park

47 ha

Schiphol-Rijk

50-80

50-80

50-80

p

Schiphol-Zuid

55-85

55-85

55-85

p

Achtersluispolder

35-55

35-55

35-55

p

HoogTij

87 ha

Hoogtij/Westzanerpolder

35-55

35-55

35-55

p

Hembrug

43 ha

Bedrijvenpark Twente

25-45

25-45

20-45

p

Bedrijvenpark Twente-Noord

38 ha

Dollegoor/Turfkade

25-40

25-40

20-40

p

Rijksweg 36 N04

27 ha

Twentepoort

35-45

35-45

30-40

j

XL Businesspark Twente

Bergweide

25-50

25-50

25-50

p

Bedrijvenpark A1

Kloosterlanden

20-50

20-50

20-50

p

Kloosterlanden

111 ha 49 ha 6 ha

Business & Science Park

35-50

35-50

35-50

p

Euregio Bedrijvenpark

De Haven

35-45

35-45

30-45

p

Josink Es

11 ha 7 ha

De Marssteden

40-50

40-50

35-50

p

Usseler Es

58 ha

Euregio Bedrijvenpark I

25-40

25-40

25-45

j

Twentekanaal Zuid

30-50

30-50

25-50

p

’t Oosterveld

13 ha

Westermaat

35-55

35-55

35-55

j

Westermaat Noord

13 ha

De Marslanden

30-55

30-55

30-55

p

Hessenpoort I

50 ha

Hessenpoort Zuid

12 ha

Hessenpoort

45-60

45-60

40-55

j

Voorst

30-55

30-55

30-55

p

Calveen

45-60

40-55

40-55

p

De Wieken

24 ha

De Hoef

40-55

40-50

35-50

p

Vathorst

18 ha

De Isselt

25-45

25-40

25-40

p

Het Klooster

68 ha

-

50-65

50-60

p

Vathorst

De Wieken

50-65

50-60

45-55

p

De Wiers

30-50

30-45

25-45

p

Laagraven/Liesbosch

45-65

40-60

40-55

p

Plettenburg

45-55

40-50

35-50

p

Het Klooster

-

55-65

55-65

p




101


ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR

384

109.600

56.300

-49%

229.200

50.300

4.200

27.400

19,6

14,0

2,7

1,0

62,7

184

176

3.400

6.300

85%

16.000

Goes

37.000

2.900

24.300

14,0

10,0

4,4

3,5

68,1

231

10

9.000

10.200

13%

38.500

Middelburg

47.500

3.500

26.500

9,6

14,9

12,1

0,9

62,5

175

11

1.000

0

-100%

33.400


66.100

2.900

37.300

30,3

8,2

2,5

5,3

53,7

133

5

9.900

4.500

-55%

41.700

Delft

99.400

5.600

51.800

22,7

10,0

4,4

1,1

61,8

252

58

6.500

4.900

-25%

18.900

Den Haag

503.900

35.900

260.900

20,5

6,4

19,4

3,1

50,6

349

27

30.200

5.700

-81%

107.200

Dordrecht

118.600

5.800

55.200

14,1

18,1

7,2

1,0

59,6

517

58

21.900

7.700

-65%

113.200

Leiden

119.600

5.400

59.300

14,5

12,4

6,7

0,7

65,7

136

32

4.900

26.300

437%

19.500

Rotterdam

616.300

25.000

324.300

19,2

17,7

5,3

4,5

53,3

6.847 1.340

169.700

168.700

-1%

345.900

Westland

102.700

8.500

57.700

14,9

12,2

1,8

1,9

69,2

480

24

17.100

5.600

-67%

40.100

Zoetermeer

122.800

6.000

49.900

23,5

10,8

10,5

3,5

51,7

210

28

18.700

19.900

6%

102.100

Opname 2012 in m²

Aanbod 2012 in m²


470



52,4


7,6

% overig 2012

7,0



% overheid 2012





PROVINCIE UTRECHT Utrecht

Woerden

PROVINCIE ZEELAND

PROVINCIE ZUID-HOLLAND

102

HUURPRIJZEN

NIEUWBOUW

30-55

30-50

30-50

p

De Wetering

55-70

50-65

50-65

p

Haarrijn (De Meern)

11 ha

Lage Weide

30-55

25-60

25-60

p

Science Park De Uithof

13 ha

Strijkviertel

30 ha

Oudenrijn (De Meern)

35-60

30-55

30-50

p

Overvecht

35-55

30-50

30-50

p

De Wetering



Verwachting 2013




BELANGRIJKSTE BEDRIJVENTERREINEN Cartesiusweg

12 ha

Barwoutswaarder

30-60

30-60

30-60

p

Breeveld

4 ha

Middelland/Polanen

35-60

35-60

30-60

j

Polanen

4 ha

De Poel

35-55

30-55

30-55

j

De Poel II & III

10 ha

Arnestein

25-40

30-45

30-45

j

Mortiere

10 ha

Mortiere

35-55

35-55

35-55

j

Hoofdweggebied

40-60

40-60

40-60

j

Fascinatio

Schieoevers Noord

30-50

30-50

30-50

j


Schieoevers Zuid

30-50

30-50

30-50

j


55-75

55-75

50-75

j

Bedrijvenpark Ypenburg

45-70

45-65

40-65

j

Ypenburg (totaal)

De Binckhorst

35-70

35-65

30-60

p

Prins Clausplein

Forepark

45-75

45-70

45-70

p

5 ha 58 ha

8 ha 14 ha

Kerketuinen/Zichtenburg/Dekkershoek

40-70

35-60

30-60

p

Nieuw Laakhaven

40-60

40-60

35-60

j

Amstelwijck

55-60

55-60

50-60

j

Amstelwijck

Dordtse Kil I + II

40-60

40-60

40-60

j

Dordtse Kil III

23 ha

Dordtse Kil III

50-60

50-60

50-60

j

1e Merwedehaven + Oostpoort

16 ha

Roomburg

50-65

40-60

35-60

p

Oostvliet

29 ha

Rooseveltstraat/Cronestein

35-55

30-55

30-55

j

Bedrijvenpark Noordwest

50-65

50-60

50-60

p

Hoog Zestienhoven

Charlois/Groene Kruisweg

50-65

50-60

50-60

j

Rotterdam Airport Business Park

Distripark Eemhaven

40-60

35-60

35-60

j

Spaanse polder

Gadering (Hoogvliet)

45-60

45-60

40-60

j

Zeehaventerrein Rotterdam, Maasvlakte II

Spaanse Polder

35-60

35-60

35-60

j

Zuidelijk Havengebied

35-60

35-60

35-60

j

Honderdland

60-85

60-85

60-85

j

ABC Westland

Wateringse Veld/Zwethove

40-70

40-70

35-65

j

Trade Park Westland Mars

Lansinghage/Rokkeveen-Oost

40-70

35-60

35-60

p

Dwarstocht

7 ha

Zoeterhage

30-55

30-55

30-55

p

Oosterhage

12 ha



9 ha

5 ha 20 ha 7 ha 1.302 ha

3 ha 17 ha


103

FACTSHEET WONINGMARKT PROVINCIE/STEDEN

ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR

PROGNOSES

< 1944 1945-1970

25%

Huishoudens

Huur

40%

Particulier

10%

Mgw

21%

1971-1990

34%

Inwoners

1991 >

33%

WONINGVOORRAAD/ BEVOLKING/ HUISHOUDENS

79%

%

Egw

Bouwperiode woningvoorraad

30%

% / Landelijk gem. 71% Egw / 29% Mgw

Huur Sociaal / Particulier Sociaal

Eengezins / Meergezins

% / Landelijk gem. 60% koop / 40% huur 60%

% / Landelijk gem. 31% Sociaal / 9% Particulier

KOOP/HUUR

Woningbezetting 2012 / Landelijk gem. 2,3

Aantal woningen 2012


Koop


67.200

Emmen

108.500

29.800

46.700

2,3

2,3

Koop

Huur

65%

35%

Sociaal

Particulier

29%

5%

Egw

Mgw

86%

14%

8%

Woningvoorraad

< 1944

12%

Woningvoorraad

1945-1970

30%

Huishoudens

1971-1990

37%

Inwoners

1991 >

21%

PROVINCIE FLEVOLAND Almere

194.900

76.300

2,6

Koop

Huur

66%

34%

Sociaal

Particulier

29%

5%

Egw

Mgw

77%

23%

< 1944

0%

Woningvoorraad

1945-1970

0%

Huishoudens

1971-1990

40%

1991 >

60%

29%

Inwoners

PROVINCIE FRIESLAND Leeuwarden

96.000

46.900

2,0

Koop

55%

Sociaal

33%

Egw

64%

< 1944

Woningvoorraad

1945-1970

27%

Huishoudens

Huur

45%

Particulier

12%

Mgw

36%

1971-1990

28%

Inwoners

1991 >

15%

18%

PROVINCIE GELDERLAND Apeldoorn

157.200

Arnhem

149.900

66.700

68.800

2,4

2,2

Koop

62%

Sociaal

31%

Egw

74%

< 1944 1945-1970

27%

Huishoudens

Huur

38%

Particulier

8%

Mgw

26%

1971-1990

36%

Inwoners

1991 >

20%

Koop

Huur

Ede

109.700

42.800

2,6

Koop

Huur

104

48%

52%

70%

30%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

38%

14%

23%

7%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

57%

43%

78%

22%

Woningvoorraad

< 1944

25%

Woningvoorraad

1945-1970

28%

Huishoudens

1971-1990

29%

Inwoners

1991 >

18%

< 1944

12%

1945-1970

29%

Woningvoorraad Huishoudens

1971-1990

34%

Inwoners

1991 >

24%

PRIJZEN

€ 136.389

€ 1.277

136

5%

€ 153.889

€ 1.345

125

104

-22%

€ 211.875

€ 1.576

161

52

-20%

€ 303.300

€ 1.871

326

36.300

15%

Totaal

451

-13%

31.400

34.200

36.400

16%

Tussenwoning

139

71.000

75.700

79.600

12%

Hoekwoning

87

Vrijstaand

69

-28%

€ 116.339

€ 1.396

233

47.900

49.400

50.200

5%

Appartement Totaal

554

-8%

€ 156.282

€ 1.304

162

48.900

50.100

50.900

4%

Tussenwoning

135

-12%

€ 119.056

€ 1.110

104

110.200

110.900

111.300

1%

Hoekwoning

112

-15%

€ 128.200

€ 1.153

124

Twee onder één kap

133

-6%

€ 157.222

€ 1.354

147

Vrijstaand

129

11%

€ 224.167

€ 1.517

259

45

-22%

€ 140.478

€ 1.521

204

Appartement

80.300

97.200

111.900

39%

Totaal

1.168

2%

€ 176.422

€ 1.604

156

84.000

97.400

110.900

32%

Tussenwoning

549

1%

€ 162.333

€ 1.474

159

200.700

222.900

248.400

24%

Hoekwoning

153

47.800

49.200

50.000 96.700

67.800

210

8%

€ 182.200

€ 1.539


87

12%

€ 251.667

€ 1.799

177

Vrijstaand

54

-10%

€ 371.850

€ 2.103

274

Appartement

268

-1%

€ 136.950

€ 1.763

119

50.600

6%

Totaal

534

-12%

€ 139.042

€ 1.305

159

51.500

53.000

6%

Tussenwoning

228

-11%

€ 122.150

€ 1.197

120

99.200

101.800

5%

Hoekwoning

116

-8%

€ 134.450

€ 1.291

156


65

-12%

€ 190.611

€ 1.470

148

Vrijstaand

38

-22%

€ 256.150

€ 1.750

210

Appartement

87

-17%

€ 99.757

€ 1.292

254

979

8%

€ 213.986

€ 1.857

176

69.800

70.900

5%

Totaal

68.800

69.900

70.700

3%

Tussenwoning

253

19%

€ 174.472

€ 1.545

142

156.700

157.000

157.000

0%

Hoekwoning

131

6%

€ 199.028

€ 1.629

134


182

5%

€ 225.950

€ 1.973

145

Vrijstaand

212

5%

€ 335.750

€ 2.422

221

Appartement

201

2%

€ 134.211

€ 1.699

225

71.700

73.300

75.500

5%

Totaal

983

-2%

€ 177.932

€ 1.663

157

78.300

80.800

83.000

6%

Tussenwoning

301

9%

€ 160.000

€ 1.497

141

155.100

160.500

164.900

6%

Hoekwoning

139

139

0%

€ 198.656

€ 1.685


94

12%

€ 275.800

€ 1.850

180

Vrijstaand

36

-10%

€ 393.500

€ 2.285

159

Appartement

413

-11%

€ 142.962

€ 1.681

169

43.200

45.400

47.600

10%

Totaal

585

-1%

€ 219.454

€ 1.961

215

45.500

48.000

50.100

10%

Tussenwoning

175

-1%

€ 185.167

€ 1.694

188

110.000

113.900

117.500

7%

Hoekwoning

81

8%

€ 200.667

€ 1.787

153


93

0%

€ 268.917

€ 2.093

216

Vrijstaand

87

-8%

€ 399.444

€ 2.684

242

149

-1%

€ 133.970

€ 1.887

265

Appartement


FACTSHEET WONINGMARKT

Bandbreedte huurprijzen p/m² per maand in €

Prijs per m² GBO in € mediaan 2012

-1%

34.100


Looptijd mediaan 2012

Transactieprijzen koopwoningen in € mediaan 2012

176

Stijging/daling t.o.v. 2011 in %

€ 1.443

Aantal verkochte woningen 2012

KOOPWONINGEN

Toename / afname 2015-2025 %

2025

2020

2015

€ 173.349

31.700

€5-8

€5-7

€6-9

€5-8

€5-9

€ 6 - 10

€5-8

Bron: Primos Prognose 2011, Woningprijzen NVM

105


ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR

PROGNOSES

< 1944 1945-1970

33%

Huishoudens

Huur

54%

Particulier

11%

Mgw

39%

1971-1990

28%

Inwoners

1991 >

17%

28%


61%

%

Egw


43%






KOOP/HUUR




Koop

PROVINCIE GELDERLAND Nijmegen

166.400

71.700

2,3

22%

Woningvoorraad


195.600

86.400

2,3

Koop

45%

Sociaal

41%

Egw

43%

< 1944

Woningvoorraad

1945-1970

26%

Huishoudens

Huur

55%

Particulier

14%

Mgw

57%

1971-1990

27%

Inwoners

1991 >

19%

21%

PROVINCIE LIMBURG Maastricht

122.100

Sittard-Geleen

94.100

57.000

45.200

2,1

2,1

Koop

44%

Sociaal

39%

Egw

63%

< 1944

Woningvoorraad

1945-1970

34%

Huishoudens

Huur

56%

Particulier

17%

Mgw

38%

1971-1990

29%

Inwoners

1991 >

16%

15%

Koop

61%

Sociaal

29%

Egw

77%

< 1944

Woningvoorraad

1945-1970

40%

Huishoudens

Huur

39%

Particulier

11%

Mgw

23%

1971-1990

29%

Inwoners

1991 >

16%

17%

PROVINCIE NOORD-BRABANT Breda

178.200

Den Bosch

142.700

77.800

64.000

2,3

2,2

Koop

59%

Sociaal

30%

Egw

67%

< 1944 1945-1970

31%

Huishoudens

Huur

41%

Particulier

11%

Mgw

33%

1971-1990

30%

Inwoners

1991 >

22%

Koop

Huur

Eindhoven

218.500

98.600

2,2

Koop

Huur

106

54%

47%

49%

51%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

37%

10%

41%

10%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

65%

35%

69%

31%

Woningvoorraad

< 1944

11%

Woningvoorraad

1945-1970

30%

Huishoudens

1971-1990

33%

Inwoners

1991 >

25%

< 1944

16%

Woningvoorraad

1945-1970

35%

Huishoudens

1971-1990

29%

Inwoners

1991 >

21%

PRIJZEN

€ 184.868

€ 1.888

137

92.000

95.300

97.600

6%

Tussenwoning

330

-3%

€ 170.275

€ 1.646

97

169.200

173.900

178.100

5%

Hoekwoning

163

-8%

€ 184.722

€ 1.713

124


88

-1%

€ 276.875

€ 2.121

124

Vrijstaand

36

44%

€ 399.475

€ 2.425

162

403

-7%

€ 157.615

€ 2.062

176

1.613

-7%

€ 157.969

€ 1.694

94

Appartement

87.100

89.200

91.100

5%

Totaal

114.200

116.500

118.400

4%

Tussenwoning

437

1%

€ 165.278

€ 1.652

90

194.300

198.600

202.200

4%

Hoekwoning

156

-9%

€ 160.950

€ 1.583

84


108

5%

€ 251.550

€ 1.832

92

Vrijstaand

57.200

57.100

43

-23%

€ 344.969

€ 2.138

153

Appartement

869

-11%

€ 132.876

€ 1.696

95

329

-12%

€ 218.489

€ 1.852

123

56.500

-1%

Totaal

63.500

63.200

62.300

-2%

Tussenwoning

85

-12%

€ 234.111

€ 1.672

140

118.000

116.100

114.200

-3%

Hoekwoning

42

-11%

€ 243.900

€ 1.779

103


61

-5%

€ 259.889

€ 1.871

114

16

-16%

€ 319.688

€ 2.006

216

Appartement

Vrijstaand

125

-15%

€ 166.172

€ 1.972

110

159

38%

€ 163.486

€ 1.343

137 119

45.100

44.900

44.600

-1%

Totaal

44.600

44.700

44.300

-1%

Tussenwoning

29

38%

€ 120.722

€ 1.075

93.800

91.700

89.400

-5%

Hoekwoning

17

55%

€ 144.271

€ 1.144

92


69

41%

€ 170.111

€ 1.359

125

Vrijstaand

19

19%

€ 253.778

€ 1.651

151

Appartement

25

39%

€ 139.252

€ 1.502

209

1.085

-9%

€ 233.791

€ 1.989

169

79.400

81.800

83.800

6%

Totaal

85.200

87.800

89.700

5%

Tussenwoning

375

-17%

€ 205.278

€ 1.794

139

178.400

182.100

184.600

3%

Hoekwoning

182

27%

€ 223.925

€ 1.872

143


143

-19%

€ 294.389

€ 2.114

206

89

-1%

€ 502.778

€ 2.705

166

Vrijstaand Appartement

296

-12%

€ 165.828

€ 2.031

206

65.400

67.500

68.700

5%

Totaal

786

-9%

€ 223.575

€ 2.014

169

67.700

69.400

70.600

4%

Tussenwoning

234

-12%

€ 203.100

€ 1.772

143

143.600

145.900

147.100

2%

Hoekwoning

143

24%

€ 212.111

€ 1.868

145


105

-21%

€ 285.167

€ 2.104

186


52

-4%

€ 423.868

€ 2.555

207

252

-16%

€ 182.101

€ 2.179

192

100.900

103.200

105.000

4%

Totaal

1.387

-4%

€ 185.602

€ 1.651

111

112.000

114.300

115.900

3%

Tussenwoning

543

-9%

€ 182.806

€ 1.554

106

220.800

223.600

225.600

2%

Hoekwoning

209

-16%

€ 218.667

€ 1.738

131


105

12%

€ 288.222

€ 1.964

158

58

32%

€ 434.250

€ 2.181

216

472

2%

€ 120.795

€ 1.591

85





-4%


1.020


Totaal


8%


80.400


KOOPWONINGEN


77.700

2025

2020

2015 74.700

€ 6 - 10

€ 5 - 10

€ 6 - 12

€4-8

€ 6 - 10

€ 6 -12

€ 5 - 12


107


ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR

PROGNOSES

< 1944 1945-1970

29%

Huishoudens

Huur

41%

Particulier

8%

Mgw

30%

1971-1990

29%

Inwoners

1991 >

24%

47%


70%

%

Egw


34%






KOOP/HUUR




Koop

PROVINCIE NOORD-BRABANT Tilburg

208.300

90.400

2,3

18%

Woningvoorraad

PROVINCIE NOORD-HOLLAND Amsterdam

797.500

Haarlem

153.100

399.900

71.700

2,0

2,1

Koop

27%

Sociaal

48%

Egw

16%

< 1944 1945-1970

18%

Huishoudens

Huur

73%

Particulier

25%

Mgw

84%

1971-1990

18%

Inwoners

1991 >

18%

Koop

Huur

Zaanstad

149.300

64.900

2,3

Koop

Huur

55%

45%

51%

49%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

33%

12%

41%

8%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

58%

42%

67%

33%

Woningvoorraad

< 1944

50%

Woningvoorraad

1945-1970

23%

Huishoudens

1971-1990

17%

Inwoners

1991 >

10%

< 1944

20%

Woningvoorraad

1945-1970

31%

Huishoudens

1971-1990

28%

Inwoners

1991 >

22%

PROVINCIE OVERIJSSEL Enschede

158.700

68.800

2,3

Koop

Huur

Zwolle

122.400

52.700

2,3

Koop

Huur

54%

46%

56%

44%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

40%

6%

34%

10%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

72%

28%

70%

30%

< 1944

20%

Woningvoorraad

1945-1970

31%

Huishoudens

1971-1990

27%

Inwoners

1991 >

21%

< 1944

18%

1945-1970

22%


1971-1990

31%

Inwoners

1991 >

28%


149.600

61.800

2,4

Koop

Huur

108

60%

40%

Sociaal

Particulier

33%

7%

Egw

Mgw

69%

31%

< 1944

17%

1945-1970

21%


1971-1990

28%

Inwoners

1991 >

35%

PRIJZEN

Tussenwoning

532

-4%

€ 174.150

€ 1.610

142

Hoekwoning

191

3%

€ 203.022

€ 1.775

153


117

9%

€ 278.944

€ 1.947

157

51

2%

€ 456.587

€ 2.399

353

198

-8%

€ 136.913

€ 1.804

178

5.928

-1%

€ 218.052

€ 3.115

93 108

5%

Totaal

103.400

105.900

108.100

5%

210.900

213.900

216.700

3%


411.300

425.800

436.200

6%

Totaal

448.900

463.300

473.700

6%

Tussenwoning

456

8%

€ 253.500

€ 2.353

813.700

842.400

863.000

6%

Hoekwoning

115

-15%

€ 247.389

€ 2.364

93

30

-12%

€ 372.140

€ 3.121

158 197


33

6%

€ 731.389

€ 3.631

Appartement

Vrijstaand

5.294

-2%

€ 210.289

€ 3.191

91

1.153

-8%

€ 229.232

€ 2.450

125 110

72.300

74.000

77.200

7%

Totaal

75.900

77.900

80.900

7%

Tussenwoning

515

-7%

€ 259.889

€ 2.476

154.000

156.900

160.900

4%

Hoekwoning

113

-12%

€ 275.944

€ 2.712

74

28

8%

€ 480.400

€ 3.392

172

6

-60%

€ 620.000

€ 4.506

204

Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

491

-7%

€ 167.228

€ 2.283

147

66.200

69.500

71.600

8%

Totaal

892

4%

€ 173.180

€ 1.781

134

68.000

71.100

73.200

8%

Tussenwoning

360

-1%

€ 177.250

€ 1.737

125

150.900

156.000

159.200

5%

Hoekwoning

118

173

13%

€ 186.056

€ 1.787


90

-4%

€ 172.575

€ 1.807

182

Vrijstaand

68

15%

€ 228.350

€ 1.959

176

Appartement

201

9%

€ 136.414

€ 1.786

128

70.000

71.400

72.500

4%

Totaal

702

2%

€ 163.998

€ 1.395

146

78.900

80.300

81.400

3%

Tussenwoning

179

1%

€ 127.111

€ 1.231

111

159.800

161.000

161.600

1%

Hoekwoning

150

25%

€ 144.775

€ 1.308

98


182

-4%

€ 174.350

€ 1.449

148

78

-11%

€ 342.750

€ 1.905

288

Appartement

Vrijstaand

113

3%

€ 107.890

€ 1.343

163

54.100

57.700

60.500

12%

Totaal

798

3%

€ 205.247

€ 1.879

140

56.600

59.800

62.700

11%

Tussenwoning

350

4%

€ 181.625

€ 1.792

132

124.600

130.800

136.200

9%

Hoekwoning

166

0%

€ 201.979

€ 1.809

108


80

3%

€ 287.850

€ 2.081

183

Vrijstaand

49

11%

€ 441.722

€ 2.556

214

153

2%

€ 143.904

€ 1.831

149

Appartement

62.700

65.800

68.900

10%

Totaal

1.079

-6%

€ 223.432

€ 2.067

134

65.700

69.600

72.700

11%

Tussenwoning

409

-7%

€ 213.778

€ 1.926

119

151.400

157.700

161.700

7%

Hoekwoning

175

-3%

€ 225.528

€ 2.099

144


120

25%

€ 357.900

€ 2.560

189

30

-36%

€ 646.389

€ 3.163

144

345

-12%

€ 150.264

€ 1.962

127








162

98.100


€ 1.746

95.700


€ 196.929

KOOPWONINGEN

-2%


2025

2020

2015

1.089

93.200

€ 5 - 10

€ 7 - 18

€ 6 - 12

€5-9

€ 6 - 10

€ 6 - 10

€ 6 - 10


109


ALGEMEEN

MARKTSTRUCTUUR

PROGNOSES

< 1944 1945-1970

28%

Huishoudens

Huur

49%

Particulier

13%

Mgw

50%

1971-1990

13%

Inwoners

1991 >

26%

23%


50%

%

Egw


35%






KOOP/HUUR




Koop

PROVINCIE UTRECHT Utrecht

321.100

135.400

2,4

33%

Woningvoorraad

PROVINCIE ZEELAND Middelburg

47.500

22.100

2,1

Koop

63%

Sociaal

30%

Egw

79%

< 1944

Woningvoorraad

1945-1970

25%

Huishoudens

Huur

37%

Particulier

8%

Mgw

21%

1971-1990

34%

Inwoners

1991 >

19%

40%

PROVINCIE ZUID-HOLLAND Den Haag

503.900

Dordrecht

118.600

Leiden

119.600

240.600

53.500

52.700

2,1

2,2

2,3

Koop

48%

Sociaal

34%

Egw

27%

< 1944 1945-1970

22%

Huishoudens

Huur

52%

Particulier

19%

Mgw

73%

1971-1990

15%

Inwoners

1991 >

22%

23%

Koop

59%

Sociaal

32%

Egw

57%

< 1944 1945-1970

28%

Huishoudens

Huur

41%

Particulier

9%

Mgw

43%

1971-1990

31%

Inwoners

1991 >

19%

Koop

Huur

Rotterdam

616.300

297.500

2,1

Koop

Huur

Zoetermeer

122.800

53.200

2,3

Koop

Huur

110

Woningvoorraad

50%

50%

36%

64%

55%

45%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

36%

14%

48%

16%

38%

7%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

Egw

Mgw

50%

50%

29%

71%

60%

41%

Woningvoorraad

< 1944

34%

Woningvoorraad

1945-1970

22%

Huishoudens

1971-1990

33%

Inwoners

1991 >

12%

< 1944

32%

1945-1970

26%

Huishoudens

1971-1990

24%

Inwoners

1991 >

19%

< 1944

1%

1945-1970

8%

1971-1990

61%

1991 >

29%

Woningvoorraad

Woningvoorraad Huishoudens Inwoners

PRIJZEN

Tussenwoning

968

-9%

€ 246.700

€ 2.408

125

Hoekwoning

238

-4%

€ 264.725

€ 2.226

127


53

-5%

€ 378.722

€ 2.586

162

Vrijstaand

29

-17%

€ 492.667

€ 3.151

182

1.160

-14%

€ 172.752

€ 2.362

143

9%

€ 186.573

€ 1.675

132


2020

16%

Totaal

171.700

182.500

196.100

14%

331.200

354.500

380.200

15%

Appartement

22.300

22.900

23.500

5%

Totaal

277

22.700

23.400

24.000

6%

Tussenwoning

122

7%

€ 158.350

€ 1.450

130

48.900

50.000

51.300

5%

Hoekwoning

48

17%

€ 163.480

€ 1.534

118


38

12%

€ 210.400

€ 1.831

135

Vrijstaand

24

14%

€ 381.650

€ 2.456

172

Appartement

45

2%

€ 163.557

€ 1.891

128

2.855

-13%

€ 190.813

€ 1.873

138

244.800

253.600

263.900

8%

Totaal

254.900

264.200

274.200

8%

Tussenwoning

448

-19%

€ 288.750

€ 2.113

152

511.100

528.500

546.600

7%

Hoekwoning

154

5%

€ 317.998

€ 2.125

172

63

-21%

€ 476.083

€ 2.671

200

Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 54.000

55.700

56.900

5%

Totaal

23

-28%

€ 622.167

€ 3.052

142

2.167

-12%

€ 148.655

€ 1.771

131

688

0%

€ 167.004

€ 1.628

141

55.800

57.800

59.200

6%

Tussenwoning

292

4%

€ 163.300

€ 1.557

146

118.700

120.300

121.900

3%

Hoekwoning

108

-5%

€ 186.250

€ 1.584

114


61

20%

€ 272.889

€ 2.080

154

Vrijstaand

15

-46%

€ 364.286

€ 2.654

244

Appartement

212

-3%

€ 117.875

€ 1.553

137

53.000

54.800

55.900

6%

Totaal

588

-2%

€ 198.074

€ 2.150

116

62.800

63.700

64.700

3%

Tussenwoning

208

-9%

€ 228.000

€ 2.248

109

117.400

117.300

117.700

0%

Hoekwoning

132

67

-4%

€ 258.944

€ 2.256


7

-46%

€ 387.833

€ 2.440

230

Vrijstaand

4

-60%

€ 682.650

€ 3.556

176

302

9%

€ 153.142

€ 2.034

114

Appartement 302.200

309.100

318.300

5%

Totaal

2.609

-12%

€ 169.742

€ 1.738

132

316.600

325.400

335.100

6%

Tussenwoning

502

2%

€ 195.700

€ 1.734

117

619.900

634.400

652.000

5%

Hoekwoning

214

7%

€ 211.800

€ 1.775

113


76

41%

€ 374.550

€ 2.482

190

Vrijstaand

31

-31%

€ 675.278

€ 2.949

139

1.786

-18%

€ 139.917

€ 1.686

135

Appartement 55.500

57.900

60.400

9%

Totaal

634

-12%

€ 193.257

€ 1.824

164

56.000

58.500

60.800

9%

Tussenwoning

231

-13%

€ 211.556

€ 1.750

131

126.700

130.900

135.200

7%

Hoekwoning

108

3%

€ 217.025

€ 1.841

151

21

11%

€ 374.861

€ 2.290

309

Twee onder één kap Vrijstaand Appartement


8

-58%

€ 651.875

€ 2.728

127

266

-16%

€ 139.586

€ 1.818

188






135

159.400


€ 2.381

145.600


€ 219.184

KOOPWONINGEN

-11%

2015

2025

2.448

137.800

€ 6 - 14

€5-9

€ 6 - 16

€5-9

€ 5 - 10

€ 6 - 14

€5-9


111

OVER FGH BANK/ADRESSEN

OVER FGH BANK FGH Bank is dé bank voor de financiering van commercieel vastgoed. Concentratie is onze kracht: FGH Bank beschikt over een groot aantal specialisten op uiteenlopende terreinen. Denkt u aan vastgoedanalisten, taxateurs, bouwkundigen en risicoanalisten. Maar ook aan deskundigen op juridisch en fiscaal terrein. In combinatie met onze visie op commercieel vastgoed stelt deze kennis ons in staat om u het juiste financieringsvoorstel te doen. Om welke vastgoedtransactie het ook gaat. FGH Bank werkt vanuit acht kantoren in Nederland: Amsterdam, Arnhem, Den Haag, Eindhoven, Groningen, Maastricht, Rotterdam en Utrecht. Daarnaast beschikt FGH Bank over een vestiging in Frankfurt. Elk kantoor is sterk verankerd in de economische regio waarin het actief is. De mensen in het veld koesteren hun netwerk en onderhouden langdurige klantrelaties. Met het label RNHB Hypotheekbank richt FGH Bank zich op de vastgoedmiddenmarkt, zowel via intermediairs als via het directe kanaal. FGH Bank weet met haar lange ervaring in vastgoed maatschappelijke en economische ontwikkelingen te analyseren, en hun impact in te schatten op de markt voor commercieel vastgoed. Onze bevindingen delen wij graag met de markt. Bijvoorbeeld via ons jaarlijkse FGH Vastgoedbericht.

Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met ons op. www.fghbank.nl [email protected]

112

HOOFDKANTOOR FGH BANK N.V. Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 [email protected] www.fghbank.nl

REGIOKANTOREN FGH BANK N.V. Amsterdam Koningslaan 33 1075 AB Amsterdam T +31 20 664 41 41 F +31 20 662 03 06 [email protected]

Maastricht Aldenhofpark 30 6211 LV Maastricht T +31 43 350 08 85 F +31 43 325 87 23 [email protected]

Arnhem Cronjéstraat 10 6814 AH Arnhem T +31 26 442 77 10 F +31 26 442 94 48 [email protected]

Rotterdam Blaak 333 3011 GB Rotterdam T +31 10 242 01 50 F +31 10 212 14 55 [email protected]

Den Haag Nieuwe Uitleg 15 2514 BP Den Haag T +31 70 304 01 38 F +31 70 385 38 34 [email protected]

Utrecht Museumlaan 7 3581 HK Utrecht T +31 30 232 35 50 F +31 30 232 38 06 [email protected]

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven T +31 40 296 08 11 F +31 40 245 18 20 [email protected]

Frankfurt Beethovenstrasse 4 D-60325 Frankfurt am Main Duitsland T +49 69 767 579 50 F +49 69 767 579 513 [email protected]

Groningen Verlengde Hereweg 173 9721 AP Groningen T +31 50 311 45 82 F +31 50 311 45 63 [email protected]

RNHB HYPOTHEEKBANK Leidseveer 30 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 755 20 00 F +31 30 755 20 20 [email protected] www.rnhb.nl


OVER FGH BANK/ADRESSEN

113

FGH Real Estate Report 2013

PU T T I NG A FFA I R S I N ORDER

CONTENT

116 Foreword 118 Vision: Putting affairs in order 128 Interview with Aart Hordijk and Chris de Ruiter 132 Trends in the Office Market 142 Trends in the Retail Market 152 Interview with Lesley Bamberger 156 Trends in the Industrial Real Estate Market 164 Trends in the Housing Market 174 Interview with Cor Molenaar and Françoise Dechesne 180 Trends in the Real Estate Investment Market 190 Glossary and acronyms 191 Factsheets 226 About FGH Bank/Adresses

FGH REAL ESTATE REPORT 2013

115

FOREWORD

It takes courage and especially willingness to act to put our ‘affairs in order’. And let me say one thing at the outset, there is no lack of energy or desire to address the issues affecting the real estate market. The realisation that we cannot remain still has hit us with full force, and it is, at the very least, extremely encouraging to see so much action being generated. Of course, things do not always change as quickly as we would like. After all, it takes more time to turn an ocean going steamer around than it does to turn a small sailing boat. You must understand, however, that I am not really comparing our real estate market with all its knowledge, experience and professionalism to an ocean going steamer, even though I am a fervent sailor. Putting all metaphors aside, in recent years the real estate market has shown that it is not as decrepit as people thought. If we look at the joint initiatives that have sprung up encompassing public and private parties, investors, developers, municipalities, provinces and of course the banks, it is clear that all parties feel compelled to take responsibility. This

116

gives me confidence that we in the real estate sector will pull through the current recession. Time will play an important role. Real estate is not for the short term. The bricks need a period of rest before they can come to fruition. We sometimes forget this in these hasty times in which we live. We should not expect today’s problems to have been solved yesterday. This is a time of transition, and the dust needs to settle. The real estate market we knew five years ago does not exist anymore. And to be honest, I doubt that it will ever return. But I am convinced that we will once again return to a healthy situation.

We will not only require a realistic turnaround time, but will also need people who can get things done; people such as Mr L. (Lesley) Bamberger, CEO Kroonenberg Groep. He is an inspiring entrepreneur and, for good reason, winner of the FGH Real Estate Prize in 2012 for ‘The Bank’. Further on in this report, you will find an interview with him where he talks about what drives him and how he regards the market in which he is active. And there is also prof. dr. C.N.A. (Cor) Molenaar, extraordinary professor in the Department of Marketing Management at RSM/ Erasmus University in Rotterdam and Director of eXQuo Consultancy, who describes how to market retail real estate and what kinds of different creative approaches could help to achieve this. Then there is Ms drs. F.E.A. (Françoise) Dechesne, Director of MAB Development Netherlands. She draws on her many years of experience in the project development field to provide us with a glimpse of the future based on the ‘more in fewer places’ motto, which is actually all about getting more value for your money.


‘ THE BRICKS NEED A PERIOD OF REST BEFORE THEY CAN COME TO FRUITION.’ Mr prof. dr. A.C. (Aart) Hordijk, professor at the University of Tilburg and Director of ROZ, and Mr ing. M.C. (Chris) de Ruiter, Director of Valuations & Research at FGH Bank, also discuss this together within the context of one of the main issues of current concern: the valuation of real estate. In addition to an outline of the trends and developments within the various real estate sub-markets, as well as our analyses and views, all of the aforementioned issues and perspectives are set out in ‘Affairs in Order’, the title of the FGH Real Estate Bulletin 2013. We not only want to demonstrate our knowledge, experience and involvement in the real estate market, but also our love for the bricks.

P.C. (Peter) Keur Chairman of the Board FGH Bank, Vice-Chairman Rabo Real Estate Group

FOREWORD

117

VISION

118

PUTTING AFFAIRS IN ORDER The events of 2012 were actually quite easy to predict by the end of 2011. In fact, 2012 promised to be an equally difficult and pivotal year, especially due to the number of major decisions that needed to be taken to break the overriding trend in both Europe and the Netherlands, as well as in the real estate sector itself. There are many indications that affairs have indeed been put in order during 2012. In Europe, the danger of an immediate break-up of the Eurozone has passed. The Netherlands has in turn demonstrated its capacity for budgetary discipline, and in the real estate sector, denial has now given way to realism. The general public, however, sees things differently. The problems in southern Europe appear to be increasing rather than decreasing, which has subsequently led to greater social unrest and an anti-European sentiment. In the Netherlands, the announced cutbacks and reforms have been met with resistance. And in the real estate sector, each new negative development has been put under the microscope, resulting in expectations that are not optimistic to say the least. For the last five years, this general lack of faith has kept the European and Dutch economies in a stranglehold, and as a result, the chances for improvement appear to be zero. This mood can only be broken if both citizens and businesses are offered better prospects in terms of employment, self development and prosperity. In order to achieve this, however, the current mood must first change. FGH REAL ESTATE REPORT 2013

VISION

119

How can the gap between government and the populace be closed? This is the question that now poses the greatest challenge for the European Union since its inception. At administrative level, the answer is mainly seen to lie in the further unification of Europe with European supervision of banks, a joint budget and, in due course, deeper fiscal integration. These developments continue to perpetuate the policies put in place in recent decades and may offer a solution to a number of the issues with which Europe is currently struggling. But this does not alter the fact that the gap between Europe and its citizens is becoming wider every day. Many people apparently couldn’t care less about the European dream, and latent discontent is present in a number of member states. For those in the south, joining the European Union only appears to have increased their misery, and the northern European countries are upset because their massive aid programmes, put in place by the EU to assist the south, appear insufficient to turn the tide. Time is of the essence and patience is wearing thin. As a result, any attempts to further European

Europe: More unification or rather every man for himself? 120

integration are met by a strong call from the populace for greater autonomy. Europe: More unification or rather every man for himself? The greatest threat to European unity is that it is being attacked from within. Europe is nothing more or less than a unifying principle based on solidarity and security, and solidarity in particular is becoming harder to find. The richer countries appear to be less forthcoming in transferring some of their wealth to the countries in difficulty, even when it is in their own best interest. Such disunity seems to especially result from fundamental differences in culture and mentality between the northern and southern countries. Moreover, keeping in mind the principle of setting a good example for others to follow, the richer regions within the countries of concern are increasingly wondering why they should share their prosperity with the poorer regions, which is thus leading to an increase in separatist sentiments. In Spain (Catalonia), Belgium (Flanders) and also in northern Italy, the demands for self-government or independence

are increasing. The United Kingdom has even gone a step further. In 2014, Scotland will go to the polls in a referendum on the issue of independence. Also the debate about more independence from Europe within the United Kingdom itself, is increasing. As far as Europe is concerned, it is hoped that this trend does not continue. Partition of some of the member states will additionally affect (financial) stability and bring about even more uncertainty. Further integration of Europe based on solidarity is then no longer a choice, but a bitter necessity to halt the downward spiral. Reconciling opponents In recent years, the politicaladministrative landscape within the Netherlands also appears to have become more and more fragmented. This is one of the reasons why the sustainability of what is known as the ‘polder model’ has in recent times become a much discussed subject. Consensus within the socio-economic field is certainly no longer a given, which has led to a radical change in direction for the union movement. The


VISION

largest employee organisation, the FNV, for example, is now set on an entirely new footing. This situation clearly illustrates how new conditions lead, or could lead, to reorientation. Nevertheless, when the situation demands, organisations within the Netherlands still choose to work cooperatively and consensually. This was certainly the case for the Spring Agreement, as five parties were able to reach a consensus on the government’s budget for 2013 within just two days. Consensus reaching was even more clearly visible when the new government was formed after the national elections. Dutch citizens wanted a stable government that would provide pragmatic solutions for the big issues currently facing the country. The responsibility for this task was handed to the People’s Party for Freedom and Democracy (VVD) and the Labour Party (PvdA). With unprecedented speed, these ‘natural opponents’ formed a new government that has proposed revolutionary measures in the areas of healthcare, employment and housing. Although this coalition agreement can be construed in a variety of ways, it is

nonetheless clear that in the coming years far-reaching steps will be taken to put public affairs in order. The threat of cynicism It is premature to expect the economy to recover in 2013. The government is on the brink of a radical budget-cutting operation, consumers have less money to spend as their disposable income decreases and companies still don’t see any chance for further investment. The balance between import and export is admittedly still positive, but within the Eurozone, the export of goods and services to the southern member states in particular is under considerable pressure. In addition, more and more countries in Europe regard an increase in exports as the ideal way to get back on the road to economic growth. As a result, international competition is increasing, which means it remains extremely important to strengthen the competitive ethos. From an international perspective, the Netherlands already holds a very strong competitive position. According to the World Economic Forum, the Netherlands is among the top five best countries in the world in terms of

121

competitiveness. In fact, our country rose by two positions in 2012 compared to 2011. Yet, the Netherlands scores moderate to poor on two important components: the size of the national debt and labour market flexibility. It is thus no coincidence that these two issues have been accorded high priority in the new government’s policies. The key to economic recovery lies mainly in the domestic market, and low consumer confidence is an important factor that has contributed to reduced national prosperity. Consumers have become sceptical not only about the chances of economic recovery, but also about their own financial futures and are thus keeping a tight hold on the purse strings. Average consumer confidence in the Netherlands in 2012 was certainly not higher than the European average and was only slightly higher than that of consumers in countries such as France, Spain and Ireland. Compared to countries such as Belgium, Germany, Luxembourg, Austria and the Scandinavian countries, consumer confidence in the Netherlands is substantially lower. Given the position of the Netherlands within Europe and also the strength of the Dutch economy, consumer confidence is based on a demonstrably false belief. It is therefore essential to work towards restoring consumer confidence in the coming years. A little perspective would not be amiss. For economic recovery to take place, it is very important to combat the threat of cynicism. This requires a coherent package of measures and consistent policy particularly aimed at stimulating employment and offering personal security. Unfortunately, the new government’s plans fall short in both of these areas. Bringing national debt under control is of paramount importance, but a high price will be paid in order to achieve this. Calculations made by the Central Planning Bureau (CPB) indicate that spending power for a large number

122

of people will decrease in the coming years, resulting in lower consumption and higher unemployment rates. This will in turn result in economic growth that will lag behind the average. Europe determines interest rate expectations The Eurozone’s problems are preventing a steady recovery within the Dutch economy. A quick and comprehensive solution to these problems cannot be expected in the short term. Some very important steps were however taken in 2012, especially by the European Central Bank (ECB). For three years, the ECB has given banks the opportunity to lend money against an interest rate of 1% and reasonable collateral. Through what is known as the Long Term Refinancing Operation programme (LTRO), some 1,000 billion euros were borrowed over a two-month period. In addition, in mid 2012 the ECB lowered the refinancing interest rate by 0.25% to 0.75%, and the rate at which banks can deposit money with the central bank has been reduced to 0%. This has made it less attractive for banks to deposit their excess funds with the ECB and has thus stimulated quicker decisions on lending money to other parties and also the extension of credit. The ECB’s most striking action has been the introduction of a system for emergency aid known as Outright Monetary Transactions (OMT). This means the ECB buys short-term government bonds (with a maturity of one to three years), provided that Eurozone member states agree to the terms of the European Commission (EC) and the International Monetary Fund (IMF). In this way, the financing risk of countries is limited and speculation is prevented. The OMT is an important weapon in the battle against the European debt crisis. However, the underlying problems still remain unresolved. Prospects for the

southern states in particular are only moderate. Due to poor economic conditions and a weak competitive position, recovery is not expected or, if it does occur, will be very limited. This will not only impact the future prospects of the other member states of the European Union, but will also certainly ensure that discussions concerning debt problems and the fulfilment of obligations by various countries will flare up again. FGH Bank sees this in effect leading to a slight increase in the volatility of swap rates. In turn, Euribors and capital market rates are expected to remain low in 2013.

PROSPECTS FOR THE PROPERTY MARKET From new developments to re-development The consequences of the economic crisis for the construction and real estate sector are huge. As a result of falling demand, production in both residential and non-residential construction has sharply decreased. Moreover, the financial position of construction companies has weakened, partly due to the fact they are not always able to pass on the increased costs to their clients and so have had to undertake projects at less than cost price. In addition, financing for projects has also become more difficult. The figures for 2012 speak volumes. Turnover in the construction industry has fallen by almost 10%, more than 7,500 jobs were lost and approximately 1,500 construction companies had to close their doors in the last year alone. It is questionable whether short-term recovery can still be expected, and given the new government’s plans, we may have to fear the worst. It is extremely unlikely that the demand for new homes in 2013 will pick up, and there will more than likely be postponements of new housing plans in the rental market. There is overcapacity within the non-residential

market, which means only very limited scope exists for new office buildings, shops and warehouses. According to FGH Bank, this is why the real estate market is shifting further away from construction towards renovation and redevelopment. This will have enormous implications for the construction sector. The truth is that the problems are partly caused by structural overcapacity. In this sense, part of the reduction in capacity within the construction sector is a direct result of the transitional phase in which the real estate sector now finds itself. This, incidentally, is not to say that production within the sector will further decrease in the coming years. The need for new buildings within the housing market will remain; however, only new projects that are financially viable will have to be developed. In addition, new housing developments will no longer be built at the type of locations and in the form that we have been used to, and urban areas will have to accommodate the demand for housing. Furthermore, there will also be an increased need for customisation and specialisation for specific target groups. These are the areas in which developers and builders can and should make their mark. There will be new opportunities within the non-residential sector in the areas of renovation and transformation, which will in turn require strategic

reorientation and a new approach to working processes. The demand for renovation and transformation is growing strongly. In the last two years, for example, almost 500,000 m² of old office space has been taken off the market and largely used for new purposes. It is no sinecure to play a prominent initiator role in this field. As many firms lack the required knowhow, however, FGH Bank believes there are certainly opportunities for companies who are willing and able to specialise in this area. Successful entrepreneurship in a shrinking market The combination of too much supply and too little demand clearly indicates overcapacity. This is a relatively new phenomenon for the real estate market, even though regular warnings concerning overproduction were given in the 1980s and 90s. However, even in markets that are oversupplied, there is always a role for companies willing to invest. Indeed, almost all markets for consumer goods (domestic appliances, mobile telephones and fashion) are confronted with overproduction and fierce competition. But that does not hold companies back from continuing production and looking for further opportunities for innovation and product improvement. In these oversupplied markets, companies turn to employing creative marketing techniques to set themselves apart from the competition.

There is huge scope for developing marketing strategies within the real estate sector, especially when it comes to positioning projects. Traditionally, the sector has had a strong product focus, and real estate development has increasingly resembled a production line. As far as cost considerations are concerned, this is an efficient approach and only sustainable in a situation where demand continues to increase. And right now, that is absolutely not the case. The poor economic situation has led to a decrease in demand, which in addition is also affected by structural changes such as an ageing population, increased social awareness and technological advances. This means that the future of the real estate sector lies in differentiation and specialisation and the ability of the sector to offer end-users a distinctive product. This applies to all parties involved from developers, builders, architects, investors, real estate banks to both local and national governments. Psychology of the market Certain trends often stem from a mindset that is not always fully recognised for what it actually is. The public debate concerning the real estate sector is in this instance a good example. During the last two to three years, this debate has degenerated into an extremely negative discussion which more often than not is about vacant property rather than the actual use of real estate. Of course, it is essential to be aware of vacancies and

‘ THE REAL ESTATE MARKET IS SHIFTING FURTHER AWAY FROM CONSTRUCTION TOWARDS RENOVATION AND REDEVELOPMENT.’ FGH REAL ESTATE REPORT 2013

VISION

123

the consequences this has for the value of the property, but of concern is the extent to which the current discussion is based on fear. There are certainly too many vacant buildings in some locations, but in some parts of the market there is an unwillingness to recognise that there are also markets, locations and buildings that are scarcely affected by vacancies or not at all; or that those markets, locations and buildings are indeed even benefiting from the poor situation elsewhere in the market. The fear is based on the expectation that the problem of further escalation in the number of vacant buildings is uncontrollable and unsolvable. At the same time, however, actual numbers from organisations such as PropertyNL, Locatus and DTZ Zadelhoff indicate that vacancies in office buildings, shops and industrial properties have, despite the crisis and despite the technological changes, hardly increased at all. Although trends and developments in recent years would appear to predict otherwise, the market does in fact anticipate a large increase in the vacancy rate in the coming years. A vicious circle results from such

often irrational negative expectations. The forecasted increase in vacancies results in lower rental prices and consequent decreasing property values. This means that property owners are forced to devalue their properties across the board, that banks have to make provisions for loans and that lending comes under even more pressure. This is occurring despite the fact that the majority of real estate properties in the Netherlands are actually in use and most investors are receiving acceptable yields. In other words, most of the objects that generate rental income do indeed provide a sound basis for real estate investment.

of all office buildings are in use and for shops the percentage is even higher, at almost 95%. This indicates that the majority of the building supply is meeting user demand. At the same time, investors should also understand that redevelopment is required in less favourable locations. These types of analyses are rarely made not because investors are incapable of making them, but because negative self esteem within the sector has eliminated the prospects of recovery, with all the crippling consequences this brings. It has even led to the situation whereby it has become difficult to find buyers for buildings in prime locations with long-term leases.

There is, however, some room for qualification and that should be recognised. Even more so than before, investors will need to judge for themselves which buildings and locations in the future will provide suitable prospects for continuing use. FGH Bank believes adequate opportunities will be available. Equally relevant of course is whether the market confirms this. The figures ultimately show that this is indeed the case. Currently, approximately 90%

Evaluated on value Things must change. Problems must not be ignored, but according to FGH Bank, to unnecessarily magnify them, as is happening now, only serves to further detach the sector from its base. Above all, there is a need in the market for greater transparency, beginning with determining the value of a property. This value, including the valuation methods, was strongly called into question in 2012.

There is some room for qualification and that should be recognised. 124

‘ THERE IS A NEED IN THE MARKET FOR GREATER TRANSPARENCY, BEGINNING WITH DETERMINING THE VALUE OF A PROPERT Y.’ According to the market regulators, the Netherlands Authority for the Financial Markets (AFM) and the Dutch Bank (DNB), the process whereby property is valued is insufficiently transparent. Accountants compiling annual reports also encounter problems when trying to fairly evaluate the appropriate value of a property. This is why the Valuers and Auditors Platform (PTA) was established last year at the instigation of the Netherlands Institute of Chartered Accountants (NBA) with the cooperation of Vastgoedcert, a quality assurance register. This led in October 2012 to the publication of a report entitled ‘Well valued property’ in which the PTA outlined recommendations


VISION

concerning improvements to valuations and valuation reports. The report contained 27 recommendations split into five topics. While FGH Bank endorses the ideas outlined in the PTA report, we would also like to note that the establishment of procedures and the streamlining of the valuation process do not guarantee a completely transparent valuation. Concerning the risk evaluation for real estate funding, FGH Bank believes there are three essential core values to take into account: independence between the client and the valuer in order to obtain a completely objective valuation; realistic assumptions; and a

weighted judgement as well as selfreflection by the valuer. As these core values have not been explicitly outlined in the PTA report, a valuation report for real estate financing will require further investigation. Possible solutions Greater transparency during the valuation process does not necessarily imply better or more accurate valuations, let alone solve the current issues facing the sector. More is required, according to FGH Bank. There are three components that may contribute to recovery of the market.

125

‘ THE SECTOR MUST ALLOW ITSELF SUFFICIENT TIME TO ADDRESS THE PROBLEMS IT FACES.’ Firstly (please also see the appeal made in the 2012 FGH Real Estate Bulletin), the negative self image inherent within the real estate sector must make way for confidence. All parties concerned must assume responsibility for this, especially as addressing the current problems from a wholly rational and abstract point of view is not something everyone has the ability to do. For proof of this, look no further than the renowned tunnel vision, which is often based on half truths laced with exaggerated expectations. Many real estate professionals become bogged down with current thinking and are swept along by negative sentiments that cannot entirely be blamed on the crisis. In the glory days, opinions are overly enthusiastic, but these days the talk in the sector is sombre, which makes a solution to the problems seem even further away than before. Secondly, an objective evaluation is essential for making the right decisions. Measures taken to improve transparency and independence may be a step in the right direction, but this does not necessarily mean a further and inevitable depreciation of property. FGH Bank advocates fair values for every property. Some properties with no future will need to be written off, which is in fact already happening on a large scale. But then there is also a need for an open and honest discussion regarding the properties that do have a future but whose value in today’s market is currently, and often falsely, under pressure. Valuation begins with local customisation and insufficient attention is being paid to this point at present.

126

Thirdly, the sector must allow itself sufficient time to address the problems it faces. The ‘frosty restructuring programme’, which some experts outside the industry are advocating, does not offer a way out of the crisis. According to FGH Bank, it will serve only to further dampen the market. It may sound decisive to ‘feel the pain now’, but recovery is something that requires time. Banks are required to strengthen their capital requirements (under Basel III) to assume some responsibility for the crisis (by means of the bank tax, for example), take less risk (stricter supervision) and to continue to meet the demand for credit from companies and consumers. This is all possible but requires using a different timeframe to that which many outsiders are advocating. Solutions to the current situation will require time, although there will certainly be some success achieved in the short term. FGH Bank has found that since the latter half of last year both buyers and sellers in the real estate market have increasingly come into contact with each other. This does not yet mean the market has been completely revived, but there are encouraging signs that willingness to purchase can definitely be found. Forming Coalitions In order to achieve genuine solutions, it is essential that all parties in the real estate sector work more closely and more frequently together. According to FGH Bank, a good partnership is perhaps one of the key conditions needed in order to move forward. In 2012, a number of initiatives were begun which have not only shown that

all parties understand the issues and appreciate the need to work together, but that they also have full confidence that this will lead to the desired outcome. In the spring of 2012, a number of organisations, including the National Tenants Association, the Home Owners Association (VEH), the Dutch Association of Real Estate Agents (NVM) and Aedes, an umbrella organisation representing housing cooperatives, presented the integral ‘Wonen 4.0’ plan to tackle the problems within the housing market. While this plan is not sector specific, it is meant as a comprehensive solution for the long term. It is an example of how cooperation between the parties involved can ensure that the interests of the individual members can all be taken into account. This collaboration was also influential in setting political decisions in motion. The new Rutte II cabinet is tackling housing market issues on several fronts whereby a number of components of the Living 4.0 plan have been incorporated. A second example is the covenant reached in the summer of 2012 called the ‘Action Programme to Tackle Vacant Offices’ that was signed by a number of direct stakeholders: governments, developers, investors, office users and banks. This agreement aims to reduce the number of vacancies within the office sector to levels acceptable to the market in the coming five to ten years. The discussion alone has influenced tangible behaviour within the office market. For example, councils have cancelled plans for new

buildings, actual new-build construction by developers has decreased, there are changes in available stock as more buildings are designated for conversion and owners and banks are writing off more buildings that do not have any real future. Despite criticism of the agreement, it is clear that a willingness to take action has been shown. A final example of broad cooperation is the National Renovation Platform (NRP). This foundation has almost 60 members from all areas of the real estate sector, and its aim is the sustainable use of existing buildings by promoting renovation and transformation. The necessity for renovation and transformation has in the meantime made inroads into most areas of the sector. However, there is currently too little knowledge and expertise readily available. The NRP is trying to make that knowledge more widely available through integrated cooperation, which is yet another example of parties forming a broad coalition. Head out of the sand Problems within the real estate sector are plentiful, and FGH Bank is proposing that they be faced. While problems can only be effectively addressed if we are willing to identify them and are able to adequately assess them, we must also

work within acceptable and realistic timeframes. It says a lot for those involved that in the last few years considerable steps have been taken in this respect. At the same time, we must also remain open for all possible solutions however unorthodox they may at first appear. Ultimately, the greatest danger lies in the belief that there is little or no chance for improvement. Let us make sure that we do not succumb to this way of thinking in 2013. Just looking at the enormous amount of knowledge available within the Dutch real estate sector and at the quality of the industry organisations (Dutch Construction and Infrastructure Federation, Neprom, IVBN, NVM, NRP, etc) is in our opinion reason enough to have confidence in the real estate sector’s ability to come through this crisis and get its state of affairs in order. Gaining enough time to do this is an important factor as is setting time aside too, simply because making considered choices after careful consultation with each other requires a sufficient period. FGH Bank will continue to fulfil its important role in this process within the real estate sector. And we will do this from the place we feel most comfortable: right in the middle of the sector, close to all real estate parties. Board of Directors FGH Bank N.V. Utrecht, February 2013

‘ TO COME TO REAL SOLUTIONS, MORE CO-OPERATION WITHIN THE SECTOR IS ESSENTIAL.’


VISION

127

INTER VIEW WITH AART HORDIJK AND CHRIS DE RUITER

‘ MARKET VALUE NOT EASILY CAPTURED IN VALUATION REPORT’

Aart Hordijk

Chris de Ruiter

128

AART HORDIJK is professor of Real Estate Valuation, University of Tilburg and Director of ROZ. CHRIS DE RUITER is Valuation and Research Director at FGH Bank.

Valuing real estate is a profession, not an exact science. On that, both Aart Hordijk, professor of Real Estate Valuation and Director ROZ and Chris de Ruiter, Valuation and Research Director at FGH Bank, heartily agree. That is why it can be dangerous to attach too much importance to the valuation. “A valuation does not tend to offer any absolute certainty as to the value of real estate and absolutely none at all in the current climate.” The value must be put into context, especially in the current economic climate. One thing which is certain, however, is that the value of real estate in all sectors will remain under pressure in the coming years: when the purchasing party has more say in a matter, the uncertainties surrounding the amount he is prepared to pay for an object will only increase. “The discussion regarding the valuation of real estate, the role of the property valuer and the results of the valuation process won’t stop in 2013,” according to Chris de Ruiter. He argues: “Based on this statement alone, you can conclude that valuation is not an exact science. The question is, however, whether that is a bad thing. The fact that different viewpoints are being put forward to explain developments relating to value within the real estate market ensures that the market functions. That one person finds an object of more value than another and is thus prepared to pay a higher price to ensure it comes into his possession. This whole spectrum is difficult to capture in one valuation report.” Moreover, it is often very difficult to compare different real estate objects with one other. Chris de Ruiter states: “While it remains easiest to make comparisons between


different properties within the housing market, it is much more difficult to do this in the office market. Where one person believes building X can be compared to building Y, others may find them completely incomparable. The same is true for retail. There are just so many factors that can influence the value of an object, and everyone attaches a different value to each of these factors.” Aart Hordijk emphasises that a valuation cannot therefore only be based on mere theory: “While the profession of property valuer is sometimes reduced to filling in numbers on a spreadsheet, anyone who claims this to be true does not appreciate the added value that a property valuer can offer. It is all about the combination of theoretical knowledge, the development of market prices and the experience and assessment skills of the property valuer concerned. This is what ultimately determines the quality of his work. Previously, less attention was paid to the actual facts, and the property valuer’s intuition held the most weight. These days, valuations done by the larger firms in particular are more substantiated by facts and analysis.”

INTERVIEW WITH AART HORDIJK AND CHRIS DE RUITER

129

‘It doesn’t seem possible to get any kind of certainty regarding value.’

De Ruiter: “The danger is that valuers get completely carried away and use a purely model-based approach, of which I am not a fan. Sometimes, you still have to go with your gut feeling. At a certain point, you need to take a step back and assess whether the results match the reality. That generally doesn’t happen enough.”

ACTUAL VALUE And yet, it may be that it was precisely ‘gut feeling’ which caused much of what went wrong when valuing real estate in its heyday. After all, based on the prevailing idea of the time that the sky was the limit, many people quickly concluded that gains in real estate value were almost limitless. Now the market is struggling with the opposite effect: it doesn’t seem possible to get any kind of certainty regarding value. De Ruiter: “It is indeed becoming increasingly difficult to substantiate any statements about the actual value of real estate. But that is exactly why we, at FGH Bank, have long believed in the intrinsic value of real estate, which sets us apart from the world around us.If you ask a property valuer what the value of something is, he will try to put in writing what the value of the object would be under normal circumstances and what it, in the ordinary course of trading, should sell for. We do things differently. FGH Bank is not interested in the results of a snapshot in time. We prefer not to focus on just one buyer either, but like to have a small group of five buyers who act as sparring partners to discuss the value of an object. Neither the sales price nor the market value is the determining factor for us. We prefer to be somewhere in the middle. This is what we call the financing value. This approach is fairly unique, but has achieved a lot

130

for us. We have had a few struggles, especially during the buoyant periods when the values were not high enough for some. But now we are in recession, our clients are pleased that we were somewhat conservative in the past, not least as partly because of this their businesses are staying afloat.” Hordijk went even further by saying: “One of the causes of the current crisis in real estate is that valuations were made which were not conservative enough. Too many excesses in the valuation process led to risks sometimes being taken that were not compatible with the real estate profile. It is only right that both the market and the regulators are now dealing with this problem.”

HORSE PADDOCK Even though the finger of blame is often pointed at the valuers, De Ruiter also feels the end users were partly responsible: “We should not forget that a valuation is driven by the client and the basic assumptions he attaches to the assignment. A paddock where only horses may graze has less value than a paddock where houses can be built. In both cases, the valuation concerned may be correct, but it all goes wrong when the basic assumptions are tampered with. If we know that it is a paddock for horses, it cannot be the case that we receive a valuation report showing the value of that paddock with 400 houses on it. But this has certainly happened in the past.” Hordijk states: “That is exactly what went wrong for a number of local government bodies. Municipalities bought land for housing without there being any demand for housing. They did not pay the horse paddock value or the paddock with housing value, but an amount somewhere in

between. This was because they believed they could do what needed to be done to adjust the residential zoning plans and thus make their strategies feasible. It was a form of speculation: local municipalities at the time paid far too much money for the land and are now likely to get into further problems because the land can no longer be sold.” De Ruiter: “While there were a number of things that happened which you can now say the valuer should not have done, it is also the case that the client should not have made certain demands. It is taking things too far to assign all the blame to the property valuer for the falls in real estate value. The client must certainly also bear some of the responsibility.” Hordijk: “Remember too that the valuer is regularly put under pressure by the client. That’s why I always say: formulate your own standards, set your own boundaries and then stick to them. I would also prefer not to see the buying or the selling party commissioning the valuation, but rather the financer of the transaction. This would bring a certain degree of independence to the process.”

FRACTURED LANDSCAPE In the meantime, property valuers are not standing still. The Financial Authority for the Financial Markets and The Dutch Bank, as well as representatives of the real estate sectors and accountants belonging to the Netherlands Institute of Chartered Accountants (NBA), have been in talks since last year to discuss a transparent and realistic valuation of real estate values for annual reports. In this context, the PTA (the Valuers and Auditors Platform, of which Hordijk is also a member) has made 27 recommendations.


Hordijk: “The PTA report serves a number of purposes. When we first came together in February 2012, it was as a result of a management letter from the NBA regarding the problems between accountants and valuers. The specific aim was to improve communications between both parties. It resulted at the end of 2012 in 27 recommendations concerning what should be included in a valuation report.” De Ruiter: “We agree with most of the recommendations. The PTA’s philosophy also appeals to us, especially where it highlights the importance attached to openness, honesty, professionalism and independence. But tackling such issues is not quite as simple as it seems.” Hordijk: “This is especially so because we are dealing with a fragmented landscape of valuers. There are five industry organisations that all have different ethical standards and their own disciplinary rules. And outside of these organisations there is no other disciplinary action whatsoever. Anyone can call themselves a broker/valuer, as there is no governing body that issues licences. That is the first thing that must be fixed. Just take a look at the state of affairs concerning SNS Bank, which was confronted with disappointing results in its real estate portfolio. This has clearly shown that an incorrect valuation estimate not only affects the bank concerned, but also leaves the wider community with enormous problems. In other words, the valuer has an important social responsibility. He must be properly enabled in his role.”

INTERVIEW WITH AART HORDIJK AND CHRIS DE RUITER

131

TRENDS IN THE OFFICE MARKET

132

TOWARDS A DYNAMIC RENEWAL PROCESS

For quite a few years now, the office market has appeared to be a difficult sector without any real prospects. In 2012, this situation continued as there were very few metres taken up, the rental income lagged behind and new developments proved difficult to realise. And yet some positive signals were observed. Perhaps the most powerful signal came from the various stakeholders in the market and the government when they signed the ‘Action Programme to Tackle Vacant Offices’ covenant in mid-2012. By doing so, all those directly concerned confirmed the urgent need to confront the current problems and also demonstrated their willingness to tackle the vacancy issue together. Even though this covenant does not provide an immediate solution to the problems, it should be regarded as a step in the right direction, especially as, by extension, a number of new initiatives have arisen that will contribute to a return to a healthy balance within the office market. The key lies in the manner by which the parties are both willing and able to give form and substance to the conversion and redevelopment of existing office space. Although this is a complicated process involving a great deal of customisation, the willingness of office space owners is definitely tangible. The market is gearing up for a dynamic change process that will cost time and money, but it will also provide new investment opportunities. FGH REAL ESTATE REPORT 2013


133

The supply of office space is no longer increasing Despite a lower yearly take up, there were a few notable exceptions. At the beginning of 2012, a number of large transactions were witnessed such as those by Nuon and ING in Amsterdam, Spaces in The Hague and Robeco in Rotterdam. In the previous period, these kinds of large transactions just did not occur. Almost without exception, such large-scale office space take ups in recent years have been motivated by the desire for sustainability and because of the introduction of new working processes. In this context, just a few years ago, a new building would have been chosen. Now, however, the choice is made to preserve or remodel existing offices. Transactions aimed at expanding existing office space are becoming less frequent. On balance, there is generally more space that is left behind than is taken up.

In 2012, the office market was treading water, as indicated by take up last year again being lower than the previous year. With just under 1.1 million m² of registered transactions, the take up was approximately 12% less than in 2011. There hasn’t been such a low yearly total since the 1980s. The reticence can be blamed on the one hand by low confidence in the economy and on the other hand by the desire to reduce costs. These factors also explain the decline in the number of companies moving offices. Moreover, tenants are beginning to realise that they have a very strong bargaining position. A lot of office owners are prepared to, or are forced to, go to great lengths to keep their tenants happy, and thus many lease contracts are now renewed on the basis of (very) improved conditions for the tenant. Tenants now use maximum leverage to attain the best deal. It is no longer necessary to move to new premises in order to acquire an even lower-cost accommodation lease.

Despite the lower take up, the supply of office space fell slightly in 2012. At the end of last year, there was less than 7.1 million m² available, which is approximately 2% lower than the amount of office space available at the end of 2011. Thus, interestingly

Supply and take up of office space in m² (1985-2012)

Source: PropertyNL

8,000,000 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000

Supply

134

Take up

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

-

enough, supply has been more or less stable for two years. Based on the poor economy and a limited demand by companies, the market had assumed that there would be an increase in supply. The facts, however, tell a different story.

‘ RENTAL RATES LOWER, LARGE REGIONAL DIFFERENCES.’

There is no immediate, obvious reason to explain this situation. One possible explanation is that some of the supply has been taken off the market in the hope of redevelopment or for an alternative purpose. However, clear evidence of this does not exist. One thing that we do know to be true, though, is that some office space was removed from the office stock. As more parties are increasingly prepared to sell or rent their obsolete properties for low amounts, converting offices has become more financially feasible within a shorter period of time. As far as is known and is published, between 200,000 and 300,000 m² of office space was removed from the supply last year. In some cities, including Amsterdam, supply has been quite visibly reduced.

especially in Amsterdam. Office space is of course also being taken out of the stock in areas outside of the Randstad. Office buildings have most commonly been converted into hotels, student housing, creative studios, apartments and (care) housing. This can also sometimes involve entire complexes such as the Diemenvijver office complex in Diemen or the former KPN office at Amsterdam Teleport. Large differences in local rents The rents for office space fell further in 2012. The average rent in 2012 was € 129/m². This is a decrease of approximately 2% compared to 2011. At the height of the market in 2007, the average rent was € 141/m². Since then, the nominal rate

In general, most office space has been taken off the market in the Randstad,

has thus fallen by an average of 9%, and after adjustment for inflation, the rate decrease is even greater. The highest rentals are those in Amsterdam Zuidas; as was the case last year, the highest rate is approximately € 325/m². Office owners are increasingly coming to realise that the lowering of rents is essential and the accompanying losses in value as a result are inevitable. In 2012, a number of office buildings and portfolios were sold at very low prices. This could result in a possible price war, as the new owners are able to achieve acceptable returns on significantly lower rents. It is, though, doubtful whether this will actually occur on a large scale. This development, however, does make it likely that rents will

Supply of office space in 2012 per quarter by size class

Source: FGH Bank

400,000 Very large (> _10,000 m2)

350,000

Large (5,000 - 9,999 m2)

300,000

Medium (2,500 - 4,999 m2)

250,000

Small (1,000 - 2,499 m2) Very small (500 - 999 m2)

200,000 150,000 100,000 50,000 Q1

Q2


Q3

Q4


135

continue to fall. At the same time, it is expected that incentives will play a far less dominant role. Compared to 2011, there was no demonstrable increase in offers of rent-free periods or any other forms of rent incentives. FGH Bank annually publishes rental rates for a number of cities and locations in the Netherlands. Using this as a basis, the developments in rental rates for the office market in the period between 2006 and 2012 have been compared to the current supply percentage. The rates have been adjusted for annual inflation, allowing a more realistic picture to emerge concerning rental rate developments. From this information, it is immediately apparent that actual rental rates in the Netherlands have fallen considerably. The variation between rates is quite large, however, as the rental rate fall varies from 12.5% to over 30%. Groups of cities that have similar profiles also appear to have a number of striking similarities regarding the relationship between the development of the rental rates and the number of vacancies. All of the satellite cities surrounding the biggest cities in

the Randstad are, without exception, suffering from a large drop in prices. The vacancy rate is also higher than average. The same is also true for the rest of the medium-sized cities in the Randstad. In the four major cities of the Randstad and the core cities outside of it, however, the picture is different. The rate of vacancy is on average lower, and the rentals have fallen less dramatically. It would appear then that a clear relationship exists between vacancy and rental rate potential. The cities that have a serious policy in place to reduce the number of vacancies do therefore have rental potential. In order to achieve this, a long-term plan has to be combined with consistent policies that place the management of existing supply ahead of expansion and new development. Office covenant: First step in a long process Both within and outside the real estate sector, awareness is growing of the need to find a solution to the number of vacant office space. It is obvious to all concerned that this will be a difficult, long-term project. Until recently, most initiatives were undertaken at a regional level or by certain interest

groups, and some positive steps had been taken. However, a sector-wide initiative had been absent. That all changed when the ‘Action Programme to Tackle Vacant Offices’ covenant was signed mid-2012. Private parties, industry organisations and governments are committed to returning the office market to a state of equilibrium within a ten-year period. The covenant refers to four different regions, ranging from areas of growth where expansion of supply is still possible to conversion areas where the number of office metres must be substantially reduced. The latter areas must be given a new purpose through integrated area development. Among other things, the covenant provides the possibility for regions, local government and other interested parties to set up regional office funds in order to stimulate the demolition or conversion of office buildings. But there is no clear formulation in the text as to exactly how these funds would operate. Almost immediately after the covenant was signed, it appeared that many local government bodies were not prepared to financially commit to a demolition fund, as was also the case

Actual rental rate development (2006-2012) and supply percentage (2012) in the largest office cities in the Netherlands

Source: FGH Bank

36 4 largest cities

Supply vs. stock (in percentage)

32

Satellite cities

28

Other large office cities in the Randstad

24

Core cities outside the Randstad

20 15 12 8 4

Actual rental growth 2006-2012 (in percentage) 136

-35

-30

-25

-20

-15

-10

-5

0

with some of the private investors. It is not entirely evident that such funds are completely necessary for this covenant to be a success, but the resistance to setting them up has been seen by some as reason enough to label the covenant a failure. The covenant involves of course more than just a demolition fund. There is a lot more. As part of the covenant, the parties immediately concerned have stated they wish to explicitly avoid the office vacancy problem resulting in a financial and social disaster. This is regarded as the ultimate confirmation that there is a common awareness of the urgent need to tackle this problem together as a group. In addition, the covenant is in fact a guideline for transparent and decent behaviour. The Achilles heel of the covenant is not in other words the ‘demolition fund’, but the willingness of all concerned to abide by the agreements made. The covenant is therefore not the end-product or the last and only resort to save the office market. The main achievement is that the signatories have broken the impasse surrounding the debate about a programme of action to tackle vacant offices. It is not

‘ OFFICE COVENANT BREAKS IMPASSE.’

only clear which road must be followed in order to find a solution, but also that everyone in the industry must be willing and able to accept responsibility. Innovative office concepts The office market is governed by two trends. Firstly, there is the previously described shift from new construction to existing buildings, and secondly, attention is increasingly focussed on the end-user, or more specifically to amenities within buildings and the surrounding environment. According to FGH Bank, the challenge here is to combine both trends in such a way that offices once again have future value. Any existing office building can generate new value in a number of ways, if the needs of the end-user are the primary focus during the

redevelopment or conversion. Involving end-users in the preliminary phase is in fact a necessity. When starting a redevelopment project, it is highly recommended to ask the end-users what they would like to have in terms of work facilities and how the building should look and feel. This is very important, especially these days when concepts such as New Working are becoming more widely accepted. The sustainability of office buildings is no longer just limited to materials, construction and energy consumption. It now also encompasses an as thorough as possible implementation of an office concept throughout the entire building. The manner in which this occurs will significantly influence the continued value and therefore also the sustainability of the property.

Top rents for office space in the Netherlands in euros per m2 (1985–2012)

Source: FGH Bank

400 350 300 250 200 150 100 50



2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

137

The quest for a sustainable approach that produces an office with future value is of course not an easy task. On the one hand, the sector will need to undergo a change in mentality. There needs to be an awareness that simply constructing a new building and then looking for a tenant is no longer the way things should be done. On the other hand, new areas of specialisation and new disciplines are needed to not only provide the sector with much needed knowledge and expertise, but also to provide innovative ideas and vision for the market. In this way, the marketing and branding of buildings and areas in the early stages of a project can have an enormous influence on a successful outcome. In short, in order to secure future value for properties, it is important to both listen to the consumers and to integrate different disciplines. At times, an area-specific approach will also be needed where in most cases the local government will have to take the reins. However, it can also occur in a completely different way, as illustrated by the ‘Glamour manifest’ in the Amstel III office park in Amsterdam Zuidoost. This was a spontaneous

138

‘ REALISTIC ACTIONS CAN IMPROVE THE MARKET.’

initiative that encouraged owners and consumers in the area to employ targeted measures in order to provide improved experiential value. This is a nice example which shows that solutions do not always have to come from the top down; sometimes, a show of determination is all it takes. According to FGH Bank, we need to be aware of excessive opportunism with regard to all the various plans for redevelopment and the conversion of existing office buildings. It is already apparent that the conversion of offices into hotels or student accommodation is coming to be regarded as the goose that laid the golden egg. There are of course many opportunities to be had, as can be seen by the successful examples of conversions in many cities. However, it is very important for all

conversion projects to remember that thorough market knowledge and a well-developed plan are essential to ensure success. Before a decision is made to convert a building, there must be a perceived need in the market and expectations should be kept realistic. Of course, local government can prohibit undesirable developments, but still, there is not always a need in the market for more student accommodation, hotels or creative studios. This is where market players can be expected to best estimate the risks involved. After all, they make their choices for certain strategies and investments for the long term. Realism returns Realism has returned to the office market, and all parties are acting accordingly. There have been so few

new developments built and so many redundant metres have been taken off the market that supply has been stable for two years. And this despite the very low demand for new accommodation from companies. FGH Bank is therefore cautiously optimistic about the opportunities for the office market in the long term. The expectation is that the negative effects of lower demand for office space can partly be compensated by the removal of offices from the existing supply. The office market is also undergoing some fundamental changes at present. It is shrinking but is not necessarily less healthy. The most important step that the relevant parties must now take is to actually dare to make decisions to redevelop, convert or demolish. That this usually doesn’t happen without a fight, or without financial loss, is understood by both owners and banks alike. As they have already absorbed some of the (value) losses, this will ensure a solution in financial terms happens sooner.

Office take up extremely low, but supply stabilises.



139

SUMMARY OFFICE MARKET

OF F I C E TAK E U P E X T R E ME LY LOW, B UT SUPP LY S TA B IL IS E S Thanks to a number of large transactions in various cities, the take up of office space reached an (unexpected) high level in the first few months of 2012. This great start, however, did not continue throughout the rest of the year. The take up fell dramatically from the second quarter, bringing the total take up for the whole of 2012 to just over one million square metres, the lowest level in the last 25 years. But this did not lead to more supply because fewer new buildings were built and the number taken off the market increased. RENTAL R ATES L OW E R , L A R G E REGI O NAL DI F F E R E N C E S The average rental per square metre fell to € 129 in 2012. The actual rental rate in various Dutch office cities fell by between 12.5% and over 30%. The decline has been substantial everywhere, but even so there are large differences between cities. In cities with high vacancy rates, the rental rates declined even further. OF F I C E C O V ENA N T B R E A KS IM PASSE Around the middle of last year, a number of parties, both public and private, signed the ‘Action Programme to Tackle Vacant Offices’, which aims to restore a healthier balance within the office market. This covenant is a breakthrough. For the first time, the importance of a combined action plan for addressing vacancies has been endorsed throughout the sector. Immediately after the publication, there was little support for a potential ‘office

140

fund’ that could be used to encourage the demolition and conversion of offices. But the covenant encompasses much more. It is confirmation that all concerned understand the need for drastic measures in order to ensure the health of the office market. D E V E L OP FOR TH E EN D -U SER The greatest opportunities for real estate parties occur at the interface of redevelopment and user-oriented construction. These two aspects will come to dominate the market in the coming years. In order to breathe new life into old buildings, it is essential to offer building users improved amenities and experiential value. This can be achieved by the development of innovative concepts, but also by investing in the marketing of buildings and localities. In this way, areas of growth can be created in a shrinking market. R E A L IS T IC A CTION S CA N IMP R OV E TH E M A RK ET Despite the high vacancy rate and the low take up, there are certainly opportunities for investment in the office market in the long term. Most players are becoming more realistic, and the steps needed for recovery are now slowly but surely being taken. Office owners and banks are devaluing properties, local and regional governments are adjusting plans and developers are changing course to include redevelopment and conversion. Along with setting aside an adequate amount of time, these are the essential ingredients required to help turn the tide in the market.



141

TRENDS IN THE RETAIL MARKET

142

CRISIS LEADS TO CHANGE

In recent years, the retail sector has been something of a rarity in the real estate market. Dark clouds are, however, beginning to gather over this market segment as well. This is not only illustrated by the current public debate, but also on the streetscape. Supply is increasing under the influence of the explosive growth of online shopping, unnecessary new building developments, the expansion of shopping centres and a shift in consumer spending patterns as a result of an ageing population. This process is not taking place on the high streets of the major cities, but is happening in all kinds of other places throughout the country. The retail market is now steadily becoming a market of extremes. While it is still a dynamic market with exciting new entrants such as Abercrombie & Fitch and Starbucks, there are numerous moribund shopping streets in small and medium-sized cities spread across the nation. The differences in the market are becoming clearly defined, which means that not only the opportunities but also the risks for investors are increasing.



143

below the 2008 level. In sub-sectors such as kitchens, furniture, home furnishings and DIY shops, turnover has even dropped by 15 to 30%. In other sectors such as the clothing industry, turnover is around 7% lower than in 2008.

Last year again, the retail sector suffered heavily from continuing consumer doubt and uncertainty. Halfway through 2012, consumer confidence fell to -40 points, according to the Central Bureau of Statistics, which equals the record low in July 2003. By the end of 2012, it was still at the same extremely low level, having reached -39 points. Consumers are uneasy about what lies ahead. Consumer confidence was negatively affected by the problems in the Eurozone during 2011, but nowadays consumers are more concerned with their own personal situation in terms of lower purchasing power, higher costs and less security in the medium term. Continuing low consumer confidence hits spending Low consumer confidence has had a negative influence on spending patterns and willingness to buy, and a large number of retailers are experiencing a decline in sales volumes. The decline in segments that focus on consumer durables could even be termed extreme. Research undertaken by Syntrus Achmea has shown that the average turnover in 2012 is approximately 10%

Even so, there are some sectors that have been able to avoid decline. In the food sector, for example, turnover has remained stable. In the computer and software industry, the introduction of new products has even resulted in an increase in sales volumes by approximately 17% compared to 2008. In general, consumers are quite negative; however, this is only influencing turnover in some industries, not all. Then there is a further division. Due to the increase in price awareness, discount retailers in particular have benefited. The market share for companies such as Primark, Action and Aldi is growing. More demand, more supply With a fall in spending and an uncertain economic outlook, it would be logical to assume there might be less demand for retail real estate. But the figures tell a different story. Since

Development of consumer confidence 1988-2012

Source: CBS

40

20

0

-20

-40

-60

Consumer confidence 144

Economic climate

Willingness to purchase

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

-80

the beginning of the crisis, the take up of retail space has been higher than it had been previously, which is confirmed by the overall picture in 2012. Last year, a total of more than 771,000 m2 of retail space was taken up: a record. There are two clear explanations for this. In the first instance, the demand for good retail space in city centres is undiminished. And secondly, a more notable explanation is that the turnover level is higher. More shops are leaving, allowing more space to become free. Although this space is not always filled, it nevertheless makes for a more dynamic situation and increases take up volumes.

‘CONSUMERS EXTREMELY

On the supply side, a large number of retail premises are empty, but the rise in vacancy rates is occurring more slowly than is sometimes assumed. It didn’t seem to rise at all in 2012. As noted by the research agency Locatus, the vacancy rate in the middle of 2012 was 6.3%, which was approximately the same as the previous year. Existing retail premises in mixed locations remain relatively easy to fill with service-oriented businesses (personal care, trades and financial

RELUCTANT.’

services) and leisure (catering, culture and relaxation). While some of the premises end up with an entirely different function, they are not necessarily vacant for very long. This is the difference between the retail market and the office market. The risk involved in the office market is more concerned with (extended) vacancy, whereas the risk for retail outlets is linked, on a much greater scale, to lower rental income. Exceptions to this rule are the larger locations on town peripheries and older dedicated shopping centres. It is often more difficult for these locations to attract other types of businesses, which means the vacancy rate also increases more quickly.

Rental rates even more dependent on location The top rental rates for retail space remained stable in 2012. Due to a lack of marketable metres in prime locations within the larger cities, the demand for retail space remains undiminished. Even in the midst of this major economic crisis, the rentals for some locations are still increasing. These are exceptions though. Taken on average, the rental rates for retail are certainly under pressure. Lower turnover is forcing some shop owners and retailers to make strategic choices whereby accommodation costs are taken into consideration. An increased market dynamic is ensuring that vacant retail premises are more quickly filled, but this dynamic has partly been created

Supply and take up of retail space 2003-2012 in m2

Source: PropertyNL

1,200,000

1,000,000

800,000

600,000

400,000

200,000

0 2003 Supply

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Take up



145

by the lower rental rates. It is often entrepreneurs from lower market segments or industries, who could not have afforded the original relatively high rents, who fill the vacancies. If a tenant appears, the property owner usually chooses to go with the security of an income rather than run the risk of having a vacant property. At many locations outside of the larger cities, the rental rates have therefore fallen, especially at the secondary locations. Also in the supermarket sector, the pressure on rents is steadily increasing. Competition between supermarket chains is fierce, and cost reduction is required to allow further expansion. This means the supermarkets are looking closely at their rental costs, and as a result, rental prices across the market are experiencing downward pressure. Internet both threatening and promising It is an undisputed fact that the number of transactions via the internet has grown spectacularly in the last decade. That this has led to a shift in the market is well documented. While the sales turnover from physical shops has been

falling over the last few years as a result of the crisis, the increase in turnover from internet shopping has been steadily continuing. Last year, it rose by about 9%. The role of physical shops is therefore changing, and will become less dominant. According to some, these shops will be relegated to become just an extension of the internet. However FGH Bank regards the internet as actually a (new) link in the complete shopping chain that is without doubt changing processes, but is also creating new opportunities. To properly evaluate the influence and power of internet sales, a further breakdown is required. Last year, an extremely enlightening picture of a number of issues was provided by Altera Real Estate. This real estate fund analysed approximately nine billion euros worth of online sales and found that more than half (approximately 4.7 billion euros) of all online sales was spent on services such as travel, insurance products or tickets for events. The effects of this within the physical environment are now clearly visible. The number of travel agents, banks and post offices has declined sharply in recent years.

From the remaining 4.3 billion euros worth of online sales, products that were bought via the internet could also have been purchased through more regular retail channels. The products can be concentrated into a number of groups: books, computers, software and telephony. It is only over the last two years that a shift has become visible in the online purchasing of, for example, fashion items, shoes, white goods and toys. At the moment, actual internet sales (not including services) account for only 5% of the total retail turnover, the effects of which can be seen on the high street by the decline in the number of electronics shops, book stores, CD shops, video stores and camera shops. The combined market share of online sales is, in these segments, above 30%. The Central Retail Board has confirmed that within the sectors impacted most by online sales some 2,500 shops, with an overall floorspace of 400,000 m2, have closed their doors in the last five years. For other sectors such as supermarkets, department stores, catering and DIY, the loss of turnover from internet sales is limited. The effect in these sectors is

Top rents for retail space in the Netherlands 1988-2012 (in euro/m²)

Source: FGH Bank

2,500 2,250 2,000 1,750 1,500 1,250 1,000 750 500 250

146

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0

estimated to be less than 2%. It is interesting to note that the number of fashion stores, which are so important for town centres, has increased by more than 1,000 units in the last five years. The rise of the internet is therefore more than just a one way street. It is without doubt impacting certain sectors, leading to fewer shops, but at the same time is also instigating a shake-up. FGH Bank expects that the future for pure internet-only shops, except for one or two success stories, will prove to be unmanageable. There is not much room for differentiation, and eventually most internet shops will find it almost impossible to stand out from the crowd. Having a physical shop in these cases will ensure additional exposure. Moreover, an actual shop on the high street provides shoppers with confidence, as consumers can always go there if there are any problems with the product. Interaction with customers is absolutely essential, which is why large, successful international retailers such as H&M and Inditex do not only expand online, but also by opening new shops. There


‘ NEW CHANNELS, NEW OPPORTUNITIES.’

are various examples that mirror these developments, including the recent acquisition of Bol.com by Ahold. Moreover, various shops are creating pick-up points for internet orders. Another example is the emergence of temporary (internet) shops on the high street. These types of new developments ensure more variation in existing shopping areas. In the end, the smell, feel and experience of shopping continues to play an important role. According to FGH Bank, the future therefore lies in cross-channelling, whereby online and physical shops increasingly support and complement each other. In this scenario, the physical shop is not just a possible pick-up point, but also acquires a more experiential and advisory role. For some, this could be


quite threatening and will probably lead to the displacement of formulas that cannot cope with the changes. Even so, it will encourage new forms of retailing and will thus impact the nature of consumer spending. Survival strategy in difficult times In its previous Real Estate Bulletins, FGH Bank has warned about an increasing division within the retail market, which is occurring not only between but also within municipalities. The playing field is now definitely changing. While the economic crisis is resulting in less consumption, contemporary technologies are creating new ways of spending and different forms of shopping. FGH Bank firmly believes that prime locations will survive these changes because problems are not emerging at top sites

147

‘ INTERNET ONLY SHOPS WILL ULTIMATELY FIND IT DIFFICULT TO SURVIVE.’

or in the major cities. The most vulnerable areas are the small to medium-sized municipalities with populations of up to around 80,000. They will need to find new ways to offer the consumer an attractive shopping experience. That is quite a challenge. These municipalities tend to have relatively more floorspace metres and are generally insufficiently aware of the need for renewal. Happily, some municipalities do get it right. It could be that they have a strong local market (Laren) or can offer their shopping public attractive and distinctive surroundings (Hoorn), or that they

Crisis manifests itself in rental rates.

148

can provide a wide variety of distinctive features (Uden). In most cases, though, the ability to be distinctive is difficult. A lot of municipalities and their shopping areas look the same and do not offer anything new to consumers. What should be attractive is generally only of a functional nature. If this does not change, many shopping locations in small and medium-sized municipalities will begin to languish. This will first affect the shopping areas in places outside of the Randstad with an ageing population, but also municipalities that lie closer to the major cities will begin to experience

problems. Shopping will become more of an urban phenomenon that the consumer is prepared to travel for. At this point, it is important to note that what is being discussed here is recreational and comparative shopping. For supermarket and targeted shopping, proximity and ease are important factors. According to FGH Bank, opportunities exist for local and regional retail markets, but they will need to show some ambition. The solution being forwarded by small and medium-sized municipalities to the languishing retail market is (too) simple: new developments, more metres and better quality. But the results can turn out to be quite different from the plan. Small and medium-sized municipalities must realise that it is not about volume. Survival is about striving for quality and the desire to stand out, and this can be achieved in a number of ways. For example, shopping areas can be made more compact, or a theme can be chosen that focuses on certain target groups. Rather than expansion, this will more likely result in a smaller but more effective market.

Retail market not following office market The situation within the retail market is difficult. There is an urgent need for more confidence in the economy to prevent the further decline of the high-quality Dutch retail market and the erosion of profitability. If confidence does not return, vacancies will increase. Areas with ageing populations and declining populations are the most vulnerable. Even so, FGH Bank does not expect that the retail market will be confronted with the same problems as the office market. In many cases, it is easier to find an alternative purpose for vacant premises in this market segment. The locations and the premises themselves are better suited to these purposes, with the exception of large peripheral shopping centres, especially the built for purpose ‘development’ type. And yet the current wave of negativity will have tangible consequences for leasing and rentals and thus also for the potential change in the value of real estate property. It is becoming increasingly important for the retail market to separate the wheat from the chaff.



149

SUMMARY RETAIL MARKET

CO NSUM ER S EX T R E ME LY REL UC TANT Many consumers have adopted a wait and see attitude. The economic outlook is not good, and a decrease in spending power means consumers are taking even longer to make purchasing decisions. The implications for shopkeepers are clearly visible as they watch their turnover fall. In certain sectors, turnover is up to 30% lower than in 2008. Even though some sectors are suffering less than others and discounters are seeing an increase in their market share, it is clear that many retailers are going through difficult times. TAK E UP HI GHE R T H A N KS TO THE C R I SI S? As retailers are in difficulties, the turnover of retail space is higher than before the crisis. More retail premises are becoming vacant, but these are rented out again relatively quickly. They are sometimes rented by retailers, but also by consumer service providers. Despite the crisis, this has resulted in the take up of retail space remaining at the same level. However, more shopkeepers are disappearing than are being replaced, which is why the net supply is increasing. CR I SI S M ANI F E S T S IT S E L F IN R ENTAL R AT E S It is not so much the number of vacancies that indicates the crisis has hit the retail market, but the rental rates themselves. With the exception of prime locations in major cities, they

150

are certainly under pressure. In the office market, the risk comes from extended vacancies, but in the retail market, the level of the rent determines the risk profile. N E W C HA N N ELS, N EW OP P ORTU N ITIES The emergence of the internet as a channel for sales has changed consumer shopping behaviour, which is having a significant impact on retail real estate. Some sectors have completely disappeared from the streets. The current vacancy levels cannot solely be blamed on the internet. While the internet is responsible for changes in behaviour, the economic crisis is behind the fall in spending. This combination is currently causing problems for both shopping centres and on the high street. However, companies that manage to operate a number of sales channels are experiencing the greatest success. Pure internet-only shops will find it difficult to survive in the future. S TA N D I N G OU T FROM TH E C R OW D For many municipalities, it is difficult to translate changes in the retail market into new policies and strategy. This is especially true for small and mediumsized municipalities. They generally offer a complete package of shopping facilities, but do not manage to stand out from the crowd. More often than not, they choose to add more square metres when the solution lies in the creation of a compact and attractive shopping experience.



151

INTER VIEW WITH LESLEY BAMBERGER

152

LESLEY BAMBERGER is CEO of Kroonenberg Groep.

‘ IF YOU ARE NOT INVOLVED, YOU CANNOT BE CREATIVE’ Despite the slump in the real estate market, Kroonenberg Groep has reported good results. How is that possible? Lesley Bamberger, Director of Kroonenberg Groep, says: “It’s a matter of sticking to your own vision, which in our case means conservative financing, always relying on your own strengths and letting the location do the work for you.” own strategy, and we’ve been doing it this way for years. But it is in this period in particular that we will reap the benefits.”

The office market is currently a fighters’ market. In the retail sector, only the best buildings at prime locations are doing well. And the housing market is suffering from decreasing demand and falling prices. A lot of real estate portfolios are languishing, especially as the majority have been financed with borrowed capital.

WIN-WIN SITUATION

“Not everyone will survive this period,” fears Lesley Bamberger. “For many parties, the coming year will be crucial. What are property values going to do? How will the banks react? And how will the relationship between supply and demand develop?” These questions are equally important for Kroonenberg Groep, but they are not crucial for its survival, according to Bamberger: “We follow our

The strategy referred to is primarily based on the tried and trusted principle of ‘location, location, location’. Bamberger states: “We almost exclusively focus on real estate in locations that will stand the test of time. The length of the lease contract is not a deciding issue when valuing a property. The quality of the location, however, is. If the quality of your product also enhances the quality of the location, you have a win-win situation, as has been the


INTERVIEW WITH LESLEY BAMBERGER

153

case with The Bank in Amsterdam (winner of the FGH Real Estate award 2012), for example. If that building had been in Rotterdam, for instance, we would not have taken it on.” Bamberger is convinced that this is also one of the reasons why Kroonenberg Groep is still able to improve its rental performance: “In all of our retail outlets and shopping centres, for example, we have in the recent past been able to find better tenants, regularly increase rents where necessary and have kept our quality of management at high levels.” The office buildings portfolio is also performing as Bamberger envisaged, and as a result, Kroonenberg Groep has suffered less from the current building vacancy problems in the market: “Although we do have some vacancies, we are constantly working to keep them to a minimum and are trying to combat the effects by using different concepts such as ‘Unitz’, whereby small-scale units are offered. We have a corporate marketing strategy for all our real estate properties for a reason. I don’t regard us as an investor. We are an entrepreneur in real estate and are constantly reviewing our portfolios down to the smallest details to see how and where we can create added value.”

for our projects. Yes, the banks have become more cautious, but because we are in a strong financial position, we are less troubled. If you have too much borrowed capital, you may get into difficulties. It’s all about leverage. If, due to a revaluation, the value of your property falls from 100 to 80%, more equity is needed. If you don’t have that, you will run into problems with the bank. If a property becomes vacant, which results in negative cash flow, you will also have a problem with the bank. We don’t have these problems. We like to work with the banks and try to find ways whereby both parties can work together profitably.”

REAL ESTATE IS A PROFESSION

FINANCING STRATEGY

For Bamberger, current problems are proof that the real estate sector went too far in the years before the crisis: “During the good times, anything was possible and therefore anyone could get involved in real estate. It seemed that everyone was suddenly a real estate expert. But it really is a profession. This situation led to what I call ‘spreadsheet investors’. You still have them: parties that regard real estate as a financial product. I, on the other hand, am a bricks and mortar man, and that is the difference. I know exactly what we have in our portfolios, and we work with our portfolios on a daily basis. We don’t look at the results of formulas in Excel files, hoping that the numbers are right.”

A second important success factor is the manner in which Kroonenberg Groep finances its projects. Bamberger: “We have a conservative financing strategy based on equity and cash flow. We don’t grumble about the reluctance shown by the banks and the fact that it is so difficult to get financing

Bamberger feels that things should be different: “In the first instance, there should be fundamentally less construction taking place than occurred in the previous period. In a market where you want to create enthusiasm, supply and

‘We have a corporate marketing strategy for all our real estate properties for a reason.’ 154

‘In a market where you want to create enthusiasm, supply and demand need to match each other as far as is possible.’ demand need to match each other as far as is possible. And, in my view, that has not happened enough, the results of which we can now see in the office market especially. Redevelopment and conversion from existing supply should, as far as I am concerned, dominate the agenda in the coming years.” It is not only a question of less construction, according to Bamberger: “There should also be less financing taking place, or at least, not in such large amounts. And more equity should also be required. In order words, the real estate sector needs to adjust the risk profile, be more conservative and only take on projects that can be made profitable.”

VALUE CREATION

to come from the closed real estate funds? I think not, in the same way that I do not expect a foreign investor will think creatively about the performance of Amsterdam Zuidas. It is difficult to be creative if you are not directly involved.” In fact, Bamberger is calling for the profession to return to its roots: “We need to get back to doing what we’re good at: creating value with real estate. And that is not as complicated as some people like to pretend. What is complicated is the number of financial by-products that have sprung up over time. Derivatives, swaps: it is all created value without any realistic basis. That is what we are now up against. The financial product in the real estate sector has become more important than the bricks and mortar. And yet it all begins with bricks and mortar.”

This takes creativity and vision: “You achieve the best returns on the projects that you can put the most creativity into. The question is can you really expect that kind of creativity


INTERVIEW WITH LESLEY BAMBERGER

155

TRENDS IN THE INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET

156

GREATER DIFFERENCES IN VERSATILE SEGMENT

As is the case in the office market, there is also a reservoir of stock available in the industrial real estate market. Although the supply is only slightly increasing and parties not normally associated with the traditional industrial property market are showing interest in some of the stock, the prospects for many of the older buildings remain weak to very weak. This can be partly blamed on the poor state of the Dutch economy, which is currently affecting many Dutch companies. Small to medium-sized enterprises (SMEs) are important occupiers of industrial properties and have been hardest hit. Even so, a respectable amount of transactions are still occurring within the industrial market. In the logistics market, there is a shortage of suitable modern buildings. As the logistics sector is becoming more efficient, demand for buildings with certain facilities and in specific locations is in fact increasing. FGH Bank expects the importance of logistic hubs will continue to increase.



157

After a brief revival in 2011, the demand for industrial space fell again last year. Total industrial take up was 2.7 million m², which is comparable to the market situation in 2009 and 2010. The industrial property market was sadly lacking in positive impulses last year. The volume of international trade, so important for the Netherlands, declined and exports within Europe fell. At the same time, Dutch companies dependent on the domestic market have been frustrated by the lack of confidence shown by Dutch entrepreneurs and consumers. The current economic climate is clearly having a negative impact on the occupier market for industrial property.

Availability not increasing The decline in demand has had almost no impact on the availability of industrial space. At the end of 2012, the total supply of available industrial floorspace was 9.8 million m², which is at approximately the same level as at the end of 2011. This is contrary to expectations that had been shaped by poor macro-economic conditions and also the number of bankruptcies in the construction and manufacturing sectors which last year soared. The possibility exists that once all bankruptcies have been finalised, extra floorspace will come back on the market, in which case the availability of industrial space for 2013 shall increase. Last year, however, there was an increase in the number of industrial properties that have been on the market for three years or longer. Approximately one industrial property in eight has been vacant for three years or more. This does not mean to say that this market has by definition no future. The NVB, the organisation for developers and building contractors, noted in a recent publication that there is in fact demand for fringe commercial properties. These disadvantaged

‘ DEMAND DECREASES BUT SUPPLY REMAINS STABLE.’

Supply and take up of industrial real estate (1999-2012)

Source: PropertyNL

10,000,000 9,000,000 8,000,000 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000

158

Supply

Take up

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

0

properties are generally made available through informal channels. Due to low rent levels, this type of real estate is especially suited to short-term occupancy by health clubs, for example, or for use as temporary warehousing and exhibition space. A portion of the available properties is in this way used by tenants outside of the traditional business sphere. As a result of the low rent levels, there is little incentive for renewal of these properties. The demand from occasional occupiers is also temporary and not unlimited. Decline in rent not as bad as expected The rents for industrial properties have on average been falling over the last few years, although this is not always visible from the transactions recorded. This is because a number of these transactions take place outside of normal channels; for example, the market for warehouses is less transparent than that for office buildings. As there are also fewer transactions and the ones that do occur take place in the most attractive segment of the market, it appears that the net rental in 2012 has not worsened. Last year, the average rent

‘ THE LOGISTICS MARKET CONSOLIDATES.’

with an improved economy, the demand for industrial land will be comparatively less than it was before the crisis.

for industrial space was € 47 per m², which is approximately the same as in 2011. There has though been an increase in the number of incentives given to tenants to their advantage. The issuance of industrial land has been at a much lower level for several years now. Favourable economic conditions and willing local governments meant that new areas came on the market in the first few years of this century. However, since 2009, the situation has completely changed. Local councils have come to realise that the demand for new industrial land will be decidedly lower than has been the case in previous decades. They are, therefore, focussing more on the redevelopment of existing sites. FGH Bank expects this to be a structural trend whereby, even

Even so, the issuance of industrial land rose to approximately 628 hectares (net) in 2011. Although this is more than 200 hectares than in the previous year, there can be no talk of any real market recovery, according to FGH Bank. Approximately 40% of the total issued took place in three areas: Rotterdam Maasvlakte, Sloegebied in Zeeland and Eemshaven in north east Groningen. Beyond these three locations, no more than ten hectares were issued in any other industrial area in 2011. In most cases, no more than two hectares were issued.

Top rents for industrial real estate (1987–2012) in euro/m²

Source: FGH Bank

90 80 70 60 50 40 30 20 10



2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

159

Slight decline in the logistics market The market for logistics real estate is suffering from the decline in world trade. According to the Central Planning Bureau (CPB), growth of world trade relevant to the Netherlands fell from 4% in 2011 to 0.5% in 2012. The European debt crisis is a major contributing factor. In many European countries, particular in Southern Europe, consumption has dropped sharply and there is still little sign of recovery. This leads to less trade and less disposal of goods; less transport is thus required. Partly because of this, the take up volume for logistics real estate fell by 10% in 2012 compared to 2011. Yet, there is still scarcity within the logistics market, given that there appears to be a need for modern logistics real estate. There have been very few speculatively developed distribution centres built in the last few years. Developers are showing caution due to the weak economic conditions, which means that there is almost nothing available for companies looking for distribution centres for immediate occupation. DTZ Zadelhoff has indicated that builders and project developers are now beginning to focus more on potential occupiers of custom-built distribution centres. Of course, more time is required for the construction of new buildings than is spent on moving into an existing building. However, based on recently finalised transactions with companies in the logistics sector, it would appear that in the current market new buildings are strongly preferred. To a large extent, this is a result of the structural changes currently occurring in the supply chain. As logistics companies wish to improve and streamline their processes, there has been increased demand for real estate premises which offer space for crossdocking.

160

The focus within logistics has now shifted from storage to handling. Instead of delivering goods from stock, they are now delivered based on current demand straight to the retail outlets. This means consumers have quicker access to the desired product, and the charges for storage in warehouses are also much lower. For most supermarkets and fashion stores, this concept has become indispensable. Logistics companies require a good footprint at their location and enough space to process in and outgoing goods. Premises must therefore have a sufficient number of docks and an interior with a level floor and minimum height of ten metres. FGH Bank expects the logistics market will consolidate in the coming years. As already mentioned, there is now a focus on modern and flexible distribution centres, but the sector will also become more concentrated around prime logistics locations throughout the Netherlands. As a result of the shift from shipping goods from stock to immediate transit, there is less need for several different locations. The logistics process requires on balance less space than in the past, whereby the trend for permanent expansion will probably be halted. That does not necessarily mean that the market for logistics real estate will shrink. The emergence of e-commerce is expected to result in an increased demand for new distribution centres. Many retailers are already working on coordinating the logistics process for their online store operations, which is turning out to be more difficult than first thought. The distribution process for online shopping is very different to the traditional model for which most existing distribution centres are set up; so much so that a retail chain such as Hema has recently had to develop a new distribution centre for its online activities because the distribution process required could not be achieved using the existing premise. Another

example is the pick-up trial organised by Albert Heijn to investigate whether having specific pick-up points for online purchases in their shops is feasible. If these new developments continue to evolve, it will mean that the growth of e-commerce will lead to an increase in demand for new accommodation initiatives in the industrial real estate market. Moderate prospects for SMEs The real estate sector has not always given proper attention to small and medium-sized enterprises (SMEs). This is quite inexplicable. SMEs are actually the most important consumers of industrial real estate in the Netherlands. More than 99% of the nation’s 796,000 companies are SMEs; together, they account for approximately 70% of total employment. Based on the segmentation of all SMEs, it is estimated that at least 40% of them – approximately 320,000 companies – are using some sort of (industrial) warehouse. SMEs therefore have a major impact on the commercial real estate market, and their future is irrevocably tied to developments within it. One major explanation for the decline in the market for industrial buildings is the tough times facing SMEs. Within many sectors, they have suffered from a number of difficult years and are the ones most directly hit by the continuing low level of consumer confidence. Stalling sales in various markets has led to a fall in investments and an increase in the number of company bankruptcies. In the construction industry alone, the number of bankruptcies rose by 50% in 2012 and turnover fell by almost 10%. Companies in the manufacturing automotive and transport sectors are, to a lesser extent, also faced with diminishing demand. The increasing number of bankruptcies in many sectors will thus lead to an increase in the supply of industrial real estate in the coming period.

What is also significant is that a number of these SMEs will be looking for suitable business accommodation in the coming years. Freelancers and small businesses operating in the creative, research and technical sectors find it hard, for example, to find anything suitable in the current industrial supply. This means there will be opportunities to develop new concepts and solutions for existing industrial buildings. Unlike the situation with office buildings, outdated industrial buildings are only redeveloped in limited numbers simply because the return on property investment in this segment of the market cannot be recovered. Yet, there are in fact certain properties that have a particular value; for example, they may be historically important or interesting, or they might be valuable because of their location. A number of buildings on old industrial sites have been redeveloped for a new generation of businesses such as Spoorzone in Tilburg, the Müllerpier in Rotterdam, the Caballero factory in The Hague and the Mediacentrale in Groningen.

space in 2013. The Central Planning Bureau expects a slight improvement in areas of world trade relevant to the Netherlands. However, there cannot be talk of a structural recovery while there is still no concrete plan to solve the European debt crisis and while domestic spending remains under pressure as a result of drastic cuts. FGH Bank therefore expects that the new building of industrial premises in 2013 will remain at the same low level it was in 2012. A solution needs to be found to stem the tide of older buildings that have been vacant for three or more years from coming on the current market, otherwise the risk profile will become acute, especially in areas where these buildings are concentrated. Modern accommodation for new logistics processes and highquality accommodation for small-scale consumers is often quite scarce. The opportunities arising from these markets must be recognised as such. In addition, the quality of the location in particular will be an important deciding factor.

Quick recovery not expected Uncertainty will also continue to dominate the market for industrial

Distribution of active small to medium-sized enterprises per sector in 2012

10%

Source: EIM

6% Manufacturing

15%

10%

Construction Wholesale Retail Automotive sector 8%

Catering Transport and communications Financial and business services

26%

10%

9%

3%


3%

Personalised services Other market sectors


161

SUMMARY INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET

DEMAND DECREASES BUT SUPPLY REMAINS STABLE After a short revival of the market in 2011, the take up of industrial space fell again last year. Against all expectations, supply remained reasonably stable. However, an increasing proportion of supply has been on the market for several years, which means the prospects for finding a new occupier are dwindling. One vacant building in eight has been empty for more than three years. In some cases, it is possible to find occasional short-term tenants for these premises who are attracted by the low rentals and the option to sign short-term leases. STABLE RENTALS BUT MORE PRESSURE ON THEM The average rent of all transactions that took place in 2012 stabilised at € 47 per m². Many transactions took place outside the normal channels. Moreover, the number of transactions was low, and there is a demand for better quality premises in particular. This means that the average rent is based on a relatively small number of transactions, which may skew the overall picture. Despite the stabilisation of the price, pressure on rents is increasing. This can be deduced by the increase in incentives offered.

162

CONSOLIDATING THE LOGISTICS MARKET As a result of declining world trade, the demand for logistics real estate also fell in 2012. Modern distribution centres remain in demand, however. Due to the streamlining of processes, consumer requirements regarding location and building facilities for logistics real estate have changed. Nevertheless, new building construction in this segment fell sharply. It is expected that the market for logistics real estate in proven prime locations will remain strong. ENGINE OF SMALL AND MEDIUM-SIZED ENTERPRISES FALTERS Entrepreneurs from small and medium-sized enterprises are the most important occupiers of industrial real estate. Small to medium-sized enterprises in many sectors went into the red in 2012, and the construction sector remains one of the hardest hit. Strong recovery for SMEs is not expected in 2013. The need for new premises will therefore not increase.



163

TRENDS IN THE HOUSING MARKET

164

BREAKTHROUGH, NO SOLUTION

In the coming years, the Dutch housing market will undergo a series of reforms. The government is currently preparing drastic measures that will affect both home owners and tenants. These measures are meant to produce a more competitive market. In practical terms, housing market policy comes down to income politics. For many people, housing costs will rise. As a result, there will be an increased risk that demand for housing will fall more sharply than is already the case, bringing with it consequences for construction output that is already at an historical low. The coalition has not sufficiently recognised the underlying problems for the housing market. Questions regarding eligibility, debt, increasing regional inequalities, changing demand and waning consumer confidence have still not been adequately addressed. In the meantime, moving house in the current situation is no longer an option for a lot of people. There is suitable housing available and a lack of funds. An increase in people moving home would breathe new life into the housing market, but at the moment, a further stagnation is all that can be expected.



165

That the price of houses declined again in 2012 does not come as a surprise. However, what is surprising is how quickly the prices fell. The price of existing houses fell by more than 6%, which resulted in an average house price of € 207,000 by the end of 2012. One positive effect is that house prices for starters have now become more affordable. But at the same time, various restrictions have ensured that these starters now have less opportunity to actually buy a house. Falling house prices have also led to a growing group of homeowners who are now faced with (potential) outstanding debt. This should not be a problem, unless they can no longer meet their financial obligations. As a result of this, however, fewer homeowners are now making the ‘voluntary’ choice to move to a new house. Momentum jeopardized The momentum in the housing market is in jeopardy. NVM expects the trend in falling house prices to continue throughout 2013 by an average of 5-7%. The fall in price of existing residential housing is closely linked to

166

the relationship between supply and demand. In 2012, 117,000 houses were sold, representing a fall of approximately 8% compared to 2011, and over the same period, the supply of houses once again increased. For every house bought at present, there are currently two houses in supply. Before the crisis this ratio was the exact opposite. As the relationship between supply and demand has now completely reversed, the pressure on prices remains high. Reform breakthrough in housing market Successive governments have avoided a comprehensive reform of the housing market for years. At most, they took a number of limited decisions concerning small areas of the market, but the big decisions needed for a durable long-term housing market were just not forthcoming. This policy was abandoned last year when the goalposts were moved in two stages. The first occurred in the early part of 2012 with the Spring Agreement, which was followed in the autumn by measures decided on by the Liberal Party (VVD) and Labour Party (PvdA) coalition. On both occasions, politicians

took great strides pertaining to reforms within the housing market. That the urgency for these reforms has been recognised by the government is demonstrated by the fact there is now a special minister for this portfolio. In the residential sales market over the coming years, a start will be made on phasing out the home mortgage interest deduction. In addition, a better balance will be sought in the rental market between supply and demand. This will mean simplifying the property valuation system (WWS) and ensuring that the maximum amount of rent for a property in the future will be based on the actual value of the property. Moreover, within the regulated part of this market, rental rates will be linked to the tenant’s income. This last measure will be introduced to discourage what is known as ‘skewed housing’, where tenants with high incomes live in low rent housing. In itself, it is commendable that this government is taking measures to improve the balance between the residential sales market and the rental market. However, according to FGH Bank, these proposed plans have not

‘ REFORMS NOT ELIMINATING UNCERTAINT Y.’

deadlock in the market. FGH Bank believes this policy is lacking because the measures are primarily aimed at preventing further falls in value. The market needs to be propped up by offering good prospects to home buyers in areas such as value retention, manageable housing costs and income security. And it is precisely these prospects that are currently lacking.

been adequately considered and the timing is all wrong. The reform measures are meant to get the market moving again and help exert control over public finances. These goals will not only be achieved by limiting the amount of mortgage interest that can be deducted on tax returns, but also by focussing on the potential increase in income for landlords, which will be done by siphoning off some of the income derived from the landlord tax to buffer treasury funds. According to FGH Bank these measures will not lead to more momentum in the housing market or to tangible shifts between the rental and home ownership segments. Housing will only become more expensive thereby threatening further

Residential sales market: Higher burdens, less momentum The reform plans are affecting the residential sales market in a number of ways. Since the start of this year, in order to be eligible for mortgage interest deduction all mortgages must be annuity mortgages. In addition, the lending rate has been lowered to a maximum of 100% of the value of the

Price development for residential properties and apartments in the Netherlands in euros (1995-2012)

Source: CBS

350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000

Apartment


2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

Single family


167

property. The costs of a loan are rising, while maximum borrowing capacity has been lowered. To compensate, there are a number of positive measures. Transfer tax has indefinately been reduced to 2%, and starters will receive assistance in the form of inexpensive starter loans. Property owners with existing mortgages will also be targeted in the reform plans. From 2014, the maximum tax deduction for mortgage interest will be reduced by a half percent each year until it reaches 38% in 2041. This measure has broken through an enormous political taboo. It will mean that the financial burden for higher incomes will increase, although the incremental approach will allow homeowners plenty of time to anticipate the consequences. Another mitigating factor is that at the end of the mortgage period home owners will be able to deduct any residual debt from their income tax. The question remains, though, whether large numbers of homeowners, in the event of residual debt, will choose to move house at all.

Construction sector remains under pressure. 168

The reforms do not offer any immediate answer to the problem of lack of consumer confidence in the economy, even though this is perhaps the most important reason for the impasse in the housing market. Many households are faced with a decline in purchasing power and increasing costs. In addition, the planned interventions in the employment market, especially cuts to unemployment benefits, could also contribute to a substantial loss of income. A job loss does not present an insurmountable problem as long as there is the prospect of another job on the horizon, but quite often this is not the case. If unemployment continues to increase, it will inhibit a large group of potential buyers from purchasing a new house. The government also has little regard for the weak financial position of households with an underwater mortgage. In order to win back the confidence of this group, measures are needed to encourage debt reduction; however, they are missing from the current plans. Each additional fall in value will potentially put more people in the danger zone, which will have a negative effect on market momentum.

The housing market will find itself in a vicious circle. Without any measures to encourage debt reduction, the danger exists that for a very large group of homeowners there will be no opportunity to climb the property ladder. Instead, an increasing number of households will be forced to stay in their current homes due to financial reasons. Rental market: more competition, partial improvement During public debates on housing, a lot of attention is paid to the residential sales market. However, the government’s planned reforms to the rental sector are equally dramatic. The various measures are generally intended to make the rental market more competitive, although a regulated part of the market will still remain. In the first instance, the government would like to improve the transition rates from rental housing to home ownership. The situation of high income earners living in low rent housing will be dealt with by differentiating rental rates according to income and location. The role of housing corporations will be limited, and they will be required to focus on their original objective, which was to

‘ HOUSING CORPORATIONS WILL BE REQUIRED TO FOCUS ON THEIR ORIGINAL OBJECTIVE.’ invest in housing and neighbourhoods for those with lower incomes. In this way, private individuals will have more opportunity to invest in the rental sector. According to FGH Bank, the government plans might help to break the impasse in the housing market, but the extent to which this will occur depends in large part on the implementation. The government is thus proposing to base the maximum rental rate in the regulated part of the market on the property value (WOZ) of a house. The coalition agreement has suggested a percentage of 4.5%, which led to a great deal of consternation from the landlords at the end of last year. In the meantime, the exact percentage rate


is being re-considered, but the fact remains that a direct relationship between the property value and the rental rate has been called into question. In itself, the intention to simplify the points system with regards to property valuation is a good plan, and the proposal to link rental rates to the value of the property is also logical, but the decisions that have been made may not bring about the desired outcome. Firstly, it is quite arbitrary to derive the amount of rent from the value of a residential sales property. Falling house prices will consequently lead to a lower base rate for the maximum rent, while at the same time the demand for rental properties will most likely increase. Secondly, the question remains as to


why the option was not chosen to allow for more variation in the percentage rate by, for example, taking features of the local market into account. And thirdly, existing landlords in areas with limited scarcity will be heavily affected by these measures without having had time to take these effects into consideration? These measures will mean that the willingness to invest in areas that are already weak will decline even further. A second market reform is concerned with the planned introduction of an income dependent rental rate. The rents may be increased by 1.5% plus inflation for those with incomes up to € 33,000. For incomes between € 33,000 and € 43,000, the increase

169

‘ DEREGULATED RENTAL MARKET, A SAFE HAVEN.’

will be 2.5% plus inflation, and for those with incomes greater than € 43,000, the rent may be increased by a maximum of 6.5% plus inflation. The reason behind this intervention is quite understandable. It is meant to encourage middle to high income earners to move from their rentcontrolled housing to more expensive rental accommodation or to perhaps buy a house.

earners. And this is precisely what all parties involved in urban renewal in recent decades have been working so hard to avoid. As a result of this policy, disadvantaged neighbourhoods will become even more vulnerable: declining interest and involvement in the area by the inhabitants, lower property values and ultimately a lower foundation on which to base maximum rental rates.

Yet, it is still strange that housing will be made income dependent, as a person with a higher income will be paying a higher rate for exactly the same product. Moreover, this policy could have undesirable side effects if middle to higher income earners decide to move. It could in the long term lead to a situation where in some areas there is a concentration of low income

The introduction of income dependent rental rates is then, according to FGH Bank, too short-sighted an approach for improving the rental market. Possible problems could perhaps be avoided if housing corporations could be persuaded to invest more in neighbourhoods and suburbs.

However, it is still very uncertain as to whether they will have sufficient funds for future investment given the selfinflicted financial difficulties that a small number of these corporations are experiencing. Housing corporations operating in areas with low property values will be confronted with a decline in rental income, which will only continue to decline with a further decrease in property values. In instances where higher rental incomes are possible, the extra income will be siphoned off via the new landlord tax. This tax was introduced in 2013. It is estimated that it will extract approximately two billion euros annually from the social rental sector by 2017. The ultimate form this will take is to be unveiled with the final plans. However, Minister Blok has repeatedly made it very clear that, as far as he is concerned, the two billion euro contribution to be paid by landlords to ease budget problems is non-negotiable. This will result in increased financial risk for housing corporations, which will inevitably lead to a sharp decline in the number of new investments made in both new developments and in renovation and maintenance.

Number of residential properties and apartments sold in the Netherlands (1995-2012)

Source: CBS

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

Single family 170

Apartment

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

Investments in new developments decline further The government’s plans will also have enormous consequences for the new housing market. In the last few years, construction of new houses has fallen from 80,000 houses annually before the crisis to less than 45,000 in 2012. If consumer confidence does not improve as a result of government initiatives, FGH Bank believes the demand for new houses will remain low. Up until now, housing corporations have been able to avert a free fall in construction output. However, their scope for investment is decreasing, mainly due to the proposed landlord tax. The likelihood is great of a sharp decline in the construction of new houses commissioned by housing associations as a result of government plans.

housing complexes and have been identified as such. Investors are quite selective and are especially choosing locations with rental potential and opting for segments where an increase in demand is to be expected. In this context, previous research by CBRE is interesting, as they investigated whether certain target groups within the rental market carry high or low risk. The research found that a number of target groups will always require rental housing and thus carry low risk. It is clear then that there are opportunities within the housing market.

All of the above does not mean that the need for housing will diminish. According to FGH Bank, in the next few years there will be promising investment opportunities for private investors in both the medium price range and the more expensive rental segment. Opportunities will arise in the construction of new housing as well as in the purchase of existing

Promising target groups and risk profile for the rental market

market

Source: CBRE

reach

development

direct return

indirect return

emty nester*

Average

Growing

high

high

low

aged with care option

Average

Growing

high

low

low

average family

Large

Shrinking

Average

high

Average

singles 35 - 54

Average

Stable

Average

Average

Average

Small

Growing

high

low

Average

Average

Shrinking

Average

Average

Average

Small

Stable

Average

low

Average

care hotel young couples students

risk

short stay**

Small

Stable

high

low

high

singles <34

Small

Shrinking

Average

low

Average

* Over-50s with children having all left home ** Renting free sector housing for a period less than six months



171

SUMMARY HOUSING MARKET

FAL L I N HO USE P R IC E S CO NTI NUES Last year, the price for existing property in the residential sales market fell by an average of 6%, which is a greater fall than in previous years. As new government measures have not eliminated uncertainty and have put purchasing power under further pressure, house prices this year are expected to further fall further. REF O R M S NO T E L IM IN AT IN G UNC ERTAI NTY Radical reforms to the housing market have been advocated for many years within the public domain. Enormous steps to achieve these reforms were taken last year. This is a clear and essential breakthrough. However, the impact in the short term could be quite substantial. The level of uncertainty among consumers and investors remains the same. HI GHER C HAR G E S F OR RESI DENTI AL S A L E S MA R KE T Government policy has meant that the charges involved in securing a new mortgage have increased and borrowing capacity has decreased. The demand for housing has as a result fallen. The proposed government starter loans will not stop this trend. In addition, homeowners with an existing mortgage will also be hit because the tax deduction for mortgage interest will gradually be reduced in the coming decades.

172

MOR E M A RK ET REG U LATED R E N T S IS N OT A LWAY S BETTER Radical changes to the rental market are being pursued, which in itself is quite positive. The housing market will receive an impetus; moreover, rental rates will become more in line with the market. However, a portion of the extra income will be siphoned off via the new landlord tax. In addition, at regional level, linking the maximum rental rate to property values may lead to a fall in rental income for investors. Both measures will ensure that in some areas (a lot) less will be invested. C ON S T RU CTION SECTOR R E MA INS U N D ER PRESSU RE Output of new houses will not improve in the short term. In general, the number of construction permits is low, which means that in both the sales sector and the social housing rental sector construction volumes are also not expected to recover in the short term. This is due to a lack of demand and investment funds. D E R E G ULATED REN TA L MA R KET, A SA FE H AV EN A recovery of the residential sales market is not expected to occur this year, and the lack of alternatives in the social rental sector automatically means that tenants will be forced to find housing in the medium and higherpriced rental market. This is where opportunities for investors can be found, although private investors are not expected to be able to completely meet this demand. As a result, new scarcities are threatening to arise in due course.



173

INTER VIEW WITH COR MOLENAAR AND FRANÇOISE DECHESNE

‘ STANDING STILL IS NOT AN OPTION FOR SURVIVAL IN THE RETAIL MARKET’ The retail sector will undergo nothing less than a complete transformation in the coming years. Whereas previously, the shop in itself was enough to attract customers and thus generate income, this is absolutely no longer the case. These days, it’s all about concepts like convenience, entertainment, perception, experience and seduction. According to extraordinary professor in the Department of Marketing Management at RSM/Erasmus University in Rotterdam and Director of eXQuo Consultancy Cor Molenaar, retailers that wish to survive will have to find an appropriate response to all of this. Françoise Dechesne, Director MAB Development Netherlands, adds that it should preferably be done in close consultation with the real estate sector.

174

COR MOLENAAR is extraordinary professor in the Department of Marketing Management at RSM/Erasmus University in Rotterdam and Director of eXQuo Consultancy.


‘The retail market is undergoing a period of transformation which necessitates a comprehensive restructuring operation.’

INTERVIEW WITH COR MOLENAAR AND FRANÇOISE DECHESNE

175

‘It is clear that the separation between online and offline will in future continue to diminish.’ 176

FRANÇOISE DECHESNE is Director MAB Development Netherlands.

Cor Molenaar is Director of eXQuo Consultancy, extraordinary professor in the Department of Marketing Management at RSM/Erasmus University in Rotterdam and author of various books on trends in retail. His books include ‘The new way of shopping’ (about the emergence of e-commerce), ‘The end of shops?’ (about the need for retailers to adapt to changing customer needs) and, most recently, ‘Save the shop’ (about creating a new shop structure, with the internet as its basis). Molenaar: “You can compare the current situation with what happened in the grocery trade during the 1960s and 70s. With the rise of supermarkets, almost all of the independent greengrocers were pushed out of the market because their customers switched to the supermarket. The effect that supermarkets had on the food sector back then is the same as the internet’s impact on the non-food sector today. People are purchasing via the internet because of convenience, and as a result, the number of physical shops is declining. The economic foundation for such shops is slowly but surely being eroded. But is that a bad thing? No, not at all. It’s actually making things better.” It should be clear to all that the retail market is in a period of transition. According to Molenaar, this requires a major restructuring operation: “The consequences of the new way of shopping are enormous for existing retail areas because they are still structured along the old lines, based on clearly defined service areas and within the vicinity of the customers. Shopping areas currently exist in practical clusters, but the customer has already moved on from this concept. When the customer wants to shop in a wholly practical way, he will simply log on to his computer. I predict the need for physical shops will decrease by about a third. And the shops that remain will have to become more appealing to motivate customers to visit them. This will result in a restructuring process that will take on massive proportions in the coming years.”

MORE METRES, FEWER LOCATIONS Françoise Dechesne, MAB Development Director, agrees: “As developers, we also appreciate that the retail market is at the dawn of an enormous restructuring operation. This will, in the first instance, affect physical shop space, where priority will be given to more metres but at fewer locations. The retail outlets will become concentrated at prime town centre locations. These are the areas where rents have remained stable or have even increased, despite the crisis. All other areas are going to suffer.” She argues: “Secondly, the restructuring will concern suburban and neighbourhood centres, which are still fulfilling a need because not everyone wants to always have to go into the town centre. In these cases, the restructuring


will mean that less space will be required by neighbourhood centres, and there will be a more dominant role for larger suburban shopping centres. These centres will need to be improved, and the same principle will apply here too: more metres in fewer locations. The traditional model whereby shops had to be available to consumers within a certain radius will be turned on its head.”

‘Retail is becoming less about simply selling goods and more about the art of motivating people.’ And then there is also the restructuring happening within the retail industry itself. Dechesne explains: “On the one hand, it’s about the retailer as the individual entrepreneur, who not only has to reconsider what he is actually offering – both in the physical shop and via the web shop, but must rethink his shop presentation as well. For example, picking up or returning goods to the physical shop, which were ordered online, increases traffic. On the other hand, it concerns cooperation with other retailers and deciding at which point it would make sense to work together, such as for central distribution, joint web shops and combined stock purchasing.“ According to Dechesne, it is clear that the separation between online and offline will in future continue to diminish: “There will always be demand for good retail space. However, there will be a new balance between what the consumer wants and how the retailer and the real estate sector respond to this need.”

ACTIVATE ALL THE SENSES According to Molenaar, retailers need to revisit the question of why consumers visit their shops: “Consumer motivation is no longer completely rationally based, but is more emotional. This means that physical shops need to have a


177

‘The role of real estate property management firms is changing too.’ good think about, for example, their area of specialisation and the assortment of products on offer, as well as their actual location. Strangely enough, only two of the shopping public’s senses are currently being activated and even then only in a limited way: the eyes and the ears. My message for retailers is: ‘Make sure you target all the senses. Activate them all and get the most out of imagery, sound and smell. Make visiting a shop a complete experience’. Retail is becoming less about simply selling goods and more about the art of motivating people to buy.” That’s why Molenaar is rather impressed with the strategy of a party like Corio: “At this stage, they only invest in what has been identified as favourite meeting places; in other words, places that people like to visit. If people don’t like to visit a particular place, Corio decides to sell. Corio invests in places where people do like to go, and preferably, wherever possible, in cooperation with retailers.” He also emphasises that the role of real estate property management firms is changing too: “Retail real estate management companies will not survive by merely making floor space available. They will have to work very hard together with the retailers themselves in order to entice people to visit their shopping centres. This can not only be achieved by using new business models and by improving the entire experience, but also through advertising campaigns. Partnerships will be of extreme importance. If you don’t make changes, you will not survive. This also applies to those people who refuse to integrate the internet and modern technology into the formula. That’s because both the internet and new technology are going to be the starting point for retail.”

178

EARNING MONEY Dechesne also endorsed the need for cooperation: “As a real estate developer, you also have to think about the manner in which a retailer can earn money via your product. After all, that’s why we construct buildings. We don’t only develop property because we want to produce an architecturally sound and sustainable product. We develop for our client, in this case the retailer. This means that you need to work together to see how the success of the retail function can be improved. Although this involves taking into account the amount of floor space, the layout, accessibility, distribution, logistics, the quality of public spaces and the branding of the area, it also includes accounting for the impact of online shopping. People are always prepared to pay a decent rental price for a place where a lot of money can be made. But what do you do now that a part of your turnover is no longer earned in the physical shop? We need to come together to discuss these issues. For example, what options are there for turnover rent? What is the added value of our buildings for the retailer? These kinds of discussions are now occurring daily.” The focus on the retailer, however, does not imply that his wishes are a deciding factor when considering how developments are to be realised. Dechesne states: “For MAB, the starting point for any development is the long-term quality of the location, which is more important to us than the flexibility of the property. Of course, the dynamic nature of the retail market is such that retailer would like to have a different shop every month. For us, however, this means that we should provide a very sound base wherein the retailer has maximum freedom, but within set boundaries. This is because investors, who are also important clients for us as developers, have a different role in the chain. They do not want so much flexibility: they mainly require certainty.

‘The starting point for any development is the long-term quality of the location.’ An investor in retail real estate wants a good building with fixed rental incomes each month.”

GALVANISED FOR ACTION “All the different parties have to galvanise themselves into action, including the developers,” Molenaar emphasises. “Along with retailers, developers, investors and real estate owners must all adapt if they are to bring about the changes necessary to make shopping as attractive as possible for their customers. They cannot afford to be passive or adopt a wait and see attitude; they must be active. They need to face the challenges together and discuss the issues, including the question of where shops should and should not be located.” In this context Molenaar, sees room for three retail clusters: “In local neighbourhoods, you will only find shops required for daily items such as a supermarket, a Blokker (household supplies), a Kruidvat (drugstore) and a small Hema (discount retailer for daily necessities). The larger scale shopping centres will be found on the outskirts of town, where people will go specifically to buy something: such centres will include concepts such as Mediamarkt and food outlets. And there will be also be town centre shopping areas. These areas will shrink by about a third and will in future include more than just shops because people will no longer want to go into the city just to shop. They will also want to visit


a museum, go for lunch/dinner, attend a bowling alley or watch a movie. Shopping is increasingly becoming just one of the many incentives for visiting the town or city centre. It is no longer the only incentive.” According to Dechesne, within the retail sector this will also lead to a shift in focus from new buildings to redevelopment: “We live in a time where everything has to be just right: the location and the building, as well as the retailer and his product. Location quality will become more important because people are increasingly making clearer choices as to where they do and don’t want to be. It is quite evident that redevelopment is currently the name of the game. But this must not mean that the construction of new buildings should become frowned upon, as is the case in the office building market. If we stop constructing new shops, we will all miss out on an excellent opportunity to improve outdated shopping areas. For some areas, new buildings are necessary and desirable, and this will remain so in the future.” In this respect, Molenaar also regards the role of the consumer as being all-important: “It is nice to see how all facets of this process are being driven by the consumer, which is fitting because consumers cannot be forced into anything. And don’t forget: what we will get in return as a result of these current developments will be much better shopping areas and much nicer shops. Whichever way you look at it, it’s an absolute blessing in the long term.”


179

TRENDS IN THE REAL ESTATE INVESTMENT MARKET

180

THIN MARKET PUTS VALUE UNDER PRESSURE The real estate investment market was unable to recover in 2012. The total investment volume last year dropped slightly. For many years now, investors have shown little enthusiasm to purchase Dutch real estate. However, last year one or two notable, major transactions took place, which indicate there are definitely opportunities for the sale of large properties. This also demonstrates that (office) portfolios with relatively high vacancy rates are sellable, albeit against greatly reduced prices. As a result, new investment groups are entering the Dutch market, namely large foreign private equity funds. Even though these investors are very selective and mainly focus on large investment volumes, they are bringing momentum to the market. The investment segment up to approximately € 5 million is also gaining momentum. This is because real estate has fallen sharply in value over the last five years. Wealthy private investors are thus slowly but surely showing more interest in purchasing real estate.



181

The real estate investment market saw a number of remarkable transactions in 2012. The largest transaction was the sale by Philips of the High Tech Campus in Eindhoven to the Chalet Group, which involved an investment of € 425 million. Also noteworthy were the sales of a number of large office buildings, including Viñoly and The Rock at the Amsterdam Zuidas. Despite these large transactions, investments in real estate last year decreased slightly to a total volume of € 4.3 billion. Historically, this is a

‘ NO INCREASE IN INVESTMENT VOLUME, BUT SOME REMARKABLE SHIFTS.’

low investment level for which there are a number of explanations. Firstly, the rental market is weak; secondly, property values are still suffering from downward pressure; and lastly, gaining finance for real estate is quite difficult right now. Investor focus shifts That the total investment volume has fallen is unsurprising given the current market climate. What is surprising, however, is that investor focus has shifted. In recent years, investors had focussed on segments of the market deemed as safe, with the retail sector benefiting most. This all changed in 2012. For the first time in many years, investors have invested less in the retail market. The investment volume fell by almost 20% to € 1.1 billion. This can partly be explained by the fact that A1 retail premises are hardly being offered. Another reason is that the growth potential of an increasing number of retail locations has been brought into doubt, which has led to caution on the part of investors. A1 locations aside, exceptions to this situation are the (profitable) supermarkets. Interest in this specific investment category last year remained intact.

Total investment volume in Dutch real estate (in billion euros)

Source: PropertyNL

14 12 10 8 6 4 2 0 2005

182

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Real estate investments by sector in 2012 (in euro) and annual change Offices

1,414,500,000

10%

Retail

1,107,500,000

-19%

Housing

1,021,350,000

5%

Industrial

476,120,000

-35%

Hotels

148,350,000

-28%

Other

98,750,000

-61%

4,266,570,000

-11%

Total Source: PropertyNL

actual policy is still uncertain, as the new Minister of Housing has said that he will take into account the impact of proposed policy when he completes the final draft of his plans. There is still high demand for housing in the deregulated portion of the rental housing market. FGH Bank also expects more investment in this sector in the coming years.

While investments in the retail sector declined, the interest in housing and office investment grew last year. More than one billion euros were invested in both sectors in 2012. Many investors viewed investment in housing as the new ‘safe’ haven, mainly because rental income seemed to be relatively certain and stable. Government plans, as formulated in the Spring Agreement and the Coalition Agreement, have brought changes to the regulated part of the market. As a result of a number of policy proposals put forward by the Rutte II cabinet, the investments in (construction of) cheaper rental housing (up to € 180,000) will come under some serious pressure. To what extent such proposals will become

Investments in office buildings increased last year by 10%. Admittedly, the picture is somewhat distorted by the investments in the Eindhoven High Tech Campus mentioned earlier. However, as far as FGH Bank is concerned, that is not the only explanation. The sharp falls in the value

of office buildings in previous years, with some falling by more than 50% since 2008, have meant the relationship between risk and return has changed. Partly as a result of this, new opportunities for investment have arisen, although at a much lower level than before the crisis. Returns on real estate again under pressure The returns for investors on real estate investments remain shrouded in uncertainty. Although, according to IPD Nederland, a positive total return of 3.8% was achieved from real estate investments in 2011, compared to 2010 returns are still considerably lower. Based on data

Total return in real estate per sector (1995-2012) in percentages

Source: IPD Nederland

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012 Q3

Office

8.6

8.8

12.0

14.4

15.5

15.1

12.0

8.3

5.2

5.5

7.0

11.5

11.3

0.9

-0.2

3.5

2.2

-2.2

Retail

9.4

8.7

10.6

12.7

13.3

12.0

9.9

9.8

9.2

10.3

13.5

14.9

13.4

5.5

2.4

7.8

7.6

5.6

Industrial

10.0

11.3

12.1

13.7

17.1

13.1

10.5

9.5

6.4

8.5

11.1

13.0

11.7

4.0

-0.3

2.9

3.3

-3.0

Housing

12.3

14.3

13.7

13.7

16.9

18.5

12.1

8.4

7.1

7.6

10.1

11.4

9.6

2.8

-2.2

2.9

1.9

0.6

Total

10.8

11.9

12.7

13.7

15.8

16.1

11.4

8.8

7.1

7.8

10.2

12.5

11.3

3.3

-0.2

4.6

3.8

1.6

Shares

19.1

38.7

45.9

14.7

25.9

2.9

-17.4

-32.3

7.6

5.1

32.5

18.5

9.3

-45.2

38.6

9.3

-8.8

-

Bonds

15.7

11.7

9.6

17.7

-6.8

5.1

8.5

9.5

8.0

4.7

11.2

-1.1

1.7

12.3

2.4

9.3

14.9

-



183

available up to the third quarter of 2012, we can conclude that this decline continued in 2012. Investors realised a net investment of 1.6% per annum in the third quarter of last year. The decline in returns is linked to a further depreciation of real estate, whereby the value has largely decreased. In 2011, the retail sector managed to avoid this situation; however, in the third quarter of last year, all real estate sectors recorded a fall in property values. For office buildings and industrial space, the situation has even led to a negative total return. Rental income in the retail and housing sectors helped the real estate sector as a whole avoid a negative total result, as on balance a total positive return was nonetheless realised. Real estate assets for institutional investors rise once again Despite the slump in the real estate market, institutional investors are investing in real estate on a large scale. The extent of these investments even increased in 2011. In that year, Dutch institutions had more than € 153 billion in real estate in their possession, which

The significance of Dutch institutional investors for the development of the Dutch property market remains high. There have been repeated public pleas to these big investors to invest more in the domestic market. However, such investors base their investment strategies on ‘pure’ balance, which ultimately means that profitability factors are decisive. As the Dutch market is under pressure, attention has shifted to markets abroad. The net asset value of foreign-invested real estate increased in 2011 from over € 55 billion to € 62 billion. This means that 59% of assets is invested abroad compared to 55% in 2010.

Direct and indirect real estate investments in billions of euros and percentages

Direct real estate

1990

2000

2010

6.3

14.2

23.3

9.9

9.3

Insurance companies

4.8

7.3

13.6

12.4

12.1

Direct real estate

Total investments Share of direct real estate

184

2011

1.5

7.0

28.7

24.0

24.8

12.6

28.5

65.6

46.3

46.2 68.7

Pension funds

0.3

2.5

23.9

64.5

Insurance companies

0.1

0.4

2.1

2.6

2.7

Investment companies

0.0

0.2

3.4

23.6

35.8

Total

Indirect real estate

Source: CBS, edited by FGH Bank

1980

Investment companies

Total

Initial returns have, in general, increased as a result of these developments. This is also true for prime locations. In the retail market, initial returns for prime locations are just under 5%, and this segment can expect a slight increase in 2013. For office buildings, initial returns for prime locations are between 6 and 6.5%. This increase can be explained by the fact that the potential value of these locations is under pressure and the number of purchasing parties is small. Initial returns for the industrial market have fallen slightly, which is due to specific shortages in the

Pension funds

Total Indirect real estate

Higher yields reflects risk As a result of increased market risks, net returns grew last year. Investors have shown a strong preference for investments with low to very low risk, although in the current market, these types of investments are harder to find. Consequently, within each of the various sectors, subtle changes have occurred. In the office building market, investor attention has shifted towards multi-tenant buildings. And in the retail sector, private investors are showing more interest in individual retail outlets rather than in shopping centres as a whole.

translates as an investment of 9.5% of their assets in real estate. The bulk of the investment, almost 70%, concerns indirect investments. Pension funds in particular have invested heavily in indirect real estate. Also noteworthy is that specific investment companies have significantly more often invested in indirect funds. The increase in real estate assets can then partly be explained by increases in value of, for example, real estate shares.

0.4

3.1

29.4

91.1

107.2

13.0

31.6

95.0

137.4

153.4

96.9%

90.2%

69.1%

37.7%

30.1

3.1%

9.8%

30.9%

66.6%

69.9

116.6

290.1

830.0

1,511.2

1,607.6

10.8%

9.8%

7.9%

3.1%

2.9%

‘ MORE FORECLOSURES DO NOT AID RECOVERY.’

top segment of logistics real estate. If we leave this category out of the equation, initial returns for this segment are also higher than last year. Initial returns for rental housing in prime locations are just under 4%. The limited option to sell housing currently in the rental market is partly to blame. Investors have therefore changed their housing investment strategy from selling rental housing to further exploitation of properties, which means initial returns have not fallen despite more demand for rental housing. More real estate ‘forced’ onto the market Due to the continued fall in property values, the number of ‘forced’ sales is

increasing and that number accelerated upwards in 2012. The most notable sales were Uni-Invest and EPI Orange, both part of the CMBS portfolio. Real estate was also ‘forced’ onto the market in the private real estate funds sector, which was also as a result of a number of builders and developers being declared bankrupt. This does not only concern disadvantaged buildings, as more often than not in the top segment of the market various parties are forced to sell their assets. Given this context, developments surrounding German open-end funds will also be a factor that determines the future direction of the market. In total, German investors have more than € 20

Net initial yields on real estate in percentages

billion invested in Dutch real estate, especially office buildings, where approximately € 6 billion is in the possession of open-end funds. Due to problems in the real estate market and the disappointing returns, some of the (German) participants are demanding their investment back. In order to meet these demands, it is estimated that Dutch office buildings worth a total of three billion euros will need to be sold in the coming three to five years. There thus seems to be a direct correlation between the deteriorating market for Dutch office buildings and the number of foreclosures in this segment. Yet, FGB Bank sees some subtle distinctions. According to

Source: FGH Bank

Sector

Prime locations

Other locations

Offices

6% – 6.5%

7% – 10%

Retail

4.75% – 5.5%

6% – 8%

Industrial

7.50 – 8.25%

8.5% – 11%

Housing

3.75% – 4.5%

4.5% – 7%



185

Vastgoedmarkt (which relies on Bundesverband Investment and Asset Management information) there are 44 German open-end funds with a combined total of 90 billion euros’ worth of managed assets in real estate. Approximately one third of these funds has been closed or has gone into liquidation. These funds combined have managed assets of € 30 billion. The cause of the German open-end fund problems is not only to be found in the Netherlands, but must also be viewed within a global context. Nevertheless, it is true that the Dutch market will come under even more pressure, as a number of trusted buyers of Dutch real estate are now entering the market as sellers.

Opportunities for new entrants Due to the increase in the supply of investment real estate, FGH Bank believes that property value trends will remain uncertain in 2013. One thing is true, though: real estate has become much cheaper over the last five years. Notwithstanding variations among the different sectors, the fall in value during this period was on average 15 to 25%. In some sub sectors, the fall was even more than 50%, which was the fate that befell the less desirable office buildings in areas with high vacancy rates. Property values were also negatively impacted by the lack of willingness shown by Dutch private investors, institutional investors, real estate funds and foreign parties to invest in the market. This is partly due

to a very tight financial market, but is also because investors that have traditionally had low leverage have also shown limited enthusiasm. For these reasons, the market is now largely ‘locked’. There are, however, opportunities for new entrants to the market as a result of the combination of further falls in value and the reluctance shown by investors. AngloSaxon private equity firms are carefully sniffing around the market, but have not yet pounced – with the exception of a couple of CMBS portfolios. Family concerns are also possible new investors, although they are looking for higher volume transactions. It is therefore highly unlikely that this category of investors will be able to

‘ NEW ENTRANTS COULD REVIVE THE MARKET.’

The willingness of wealthy individuals to invest is crucial. 186

revive the Dutch real estate market in its entirety. FGH Bank expects the solution to the current impasse will have to come from the bottom up. To this end, the willingness of wealthy individuals to invest is crucial. However, most of these investors have adopted a wait and see attitude, mainly because property values are still falling. As real estate becomes cheaper, more opportunities are presenting themselves. Especially in the latter half of last year, for the first time in a long time, signs of change became perceptible, which could be interpreted that the bottoming out of the real estate market is slowly but surely in sight.



187

SUMMARY REAL ESTATE INVESTMENT MARKET

NO INCREASE IN INVESTMENT VOLUME, BUT SOME REMARKABLE SHIFTS Investments in real estate during 2012 were € 4.3 billion, which is a small decrease compared to 2011. This level was reached in part due to a couple of remarkably large transactions. Most notable is the shift in investment patterns between the different real estate sectors that has taken place: investors bought fewer retail outlets; at the same time, investments in housing and office buildings substantially increased. RETURNS AGAIN LOWER Returns on real estate investments fell to an average of 3.8% in 2011. In the first three quarters of 2012, total returns fell further to 1.6% per annum. Returns on rental incomes in the retail and housing sectors went some way to compensate for the falls in collateral, which meant that total returns in these sectors remained positive last year. This is not the case for office buildings and industrial premises, as these two segments experienced negative total returns. INSTITUTIONAL INVESTORS’ ASSETS INCREASE The assets of the larger institutional investors in the Netherlands rose again. There has also been a slight increase in the proportion of real estate investments. Approximately 9.5% of assets invested have been invested in this category. The growth can be traced to more indirect investments wherein the number of foreign investments has sharply increased.

188

INITIAL RETURNS STRETCHED FURTHER As a result of increased investment risk, initial returns for real estate in 2012 increased. Exceptions here include logistics centres at prime locations, retail outlets at A1 locations and residential housing in areas of scarcity. The gap between prime locations and other locations is sharply increasing. Relatively speaking, prime real estate therefore remains the most attractive. MORE FORECLOSURES DO NOT AID RECOVERY Last year, the number of ‘forced’ sales of real estate increased, especially in the office building market, and these foreclosures did not always involve obsolete or old properties. Even some big investors such as the German open-end funds have been forced to sell assets. There are a variety of reasons behind the foreclosures, and it is certainly not the case that these properties are being put on the market at discounted prices. NEW ENTRANTS COULD REVIVE THE MARKET Broadly speaking, there is little enthusiasm for investors to invest in Dutch real estate. It is precisely because of this and the falls in value that new opportunities could arise, which would then attract new entrants to the market. In particular, private equity funds and family concerns are positioning themselves in the market, but actual investments are still an exception. Momentum within the market will have to be created from the bottom up. In that respect, during the second half of last year, there was a cautious increase in the number of private investors looking for promising investment opportunities in the segment up to approximately € 5 million.



189

GLOSSARY AND ACRONYMS

Supply

Office space, retail space/showroom and industrial space, which is free for the market to rent or buy. It includes existing properties and properties under construction or undergoing renovation.

Take-up

The letting of and transactions relating to office space, retailspace/showroom and industrial space.

Office space

Office space of more than 500 m² net floor area in specific office buildings.

Retail/shops

Shops/showrooms of more than 200 m² net floor area.

Industrial space

Production and distribution space of more than 750 m² net floor area (including office space).

Stock

Total size of the existing office, retail and/or industrial floor space.

Vacancy

Office, retail and/or industrial space which is available for occupation immediately.

Rent

Price per m² rentable floor area per year.

190

FACTSHEETS

Rents

The indicated range concerns the rents at the end of the year, in euros per m² per annum and excluding VAT, for a readily marketable property, fully let for a period of 5+5 years.

Expectations

J = stable O = increases P = decreases

Service index

The service index represents the ratio between the total surface area and the number of residents. The following pages include an overview of regional data per market segment (the office, retail, industrial real estate market and residential market). Would you like to find out more? Our website provides access to an overview of the regional market data, including an extensive explanation: www.fghbank.nl

Sources

ABF Research Bak R.L. CBS IBIS Local authorities Locatus NEPROM NVM Primos Forecast 2011 PropertyNL


FACTSHEETS

191

FACTSHEET OFFICE MARKET PROVINCE/CITIES

GENERAL

MARKET STRUCTURE

-85%

26,300

Almere

194,900

14,900

81,800

26.4

10.2

5.5

1.8

56.1

587,600

3.0

19,500

5.800

-70%

143,400

Lelystad

75,800

6,200

36,900

21.6

12.8

8.4

0.9

56.3

243,200

3.2

5,200

500

-90%

16,500

96,000

6,600

65,700

16.0

9.2

11.2

10.3

53.3

579,200

6.0

7,600

1.500

-80%

33,700

Apeldoorn

157,200

11,000

96,500

16.7

11.8

12.7

6.0

52.8

749,400

4.8

19,900

12.100

-39%

105,900

Arnhem

149,900

11,600

101,500

23.4

9.0

10.2

4.8

52.6

1,119,200

7.5

34,300

21.300

-38%

166,200

Nijmegen

166,400

11,700

99,000

14.1

13.5

4.7

1.2

66.5

470,200

2.8

10,000

9.700

-3%

47,400

195,600

14,500

134,500

22.8

7.4

8.6

1.2

60.0

970,300

5.0

18,700

19.400

4%

84,900

88,800

5,500

57,300

13.8

15.9

9.7

7.3

53.3

466,900

5.3

6,400

2.700

-58%

33,300

122,100

8,800

73,500

19.9

12.3

6.8

1.4

59.6

511,100

4.2

11,600

4.900

-58%

71,500

Supply 2012 in m²

700

Take-up compared with 2007-2011 in %

4,600

Take-up 2012 in m²

4.2

Average take-up 2007-2011 in m²

283,900

Office space per resident in m²

66.0

STOCK 2012 in m²

3.4

% Other 2012

9.3

% Banking and insurance 2012

8.7

% Government 2012

12.6

% Industry, trade, transport 2012

35,800

% Business services 2012

Number of companies 2012 3,700

Number of jobs 2012

NUMBER OF RESIDENTS 2012 67,200

PROVINCE DRENTHE Assen

PROVINCE FLEVOLAND

PROVINCE FRIESLAND Leeuwarden

PROVINCE GELDERLAND

PROVINCE GRONINGEN Groningen

PROVINCE LIMBURG Heerlen Maastricht

192

RENTS

DEVELOPMENT PROSPECTS

85-100

p


110-125

100-120

100-120

j

90-115

90-110

90-110

p

110-130

90-115

90-115

p

Almere Buiten

90-125

80-115

80-110

Almere-Haven

85-110

70-100

70-100

100-170

100-160

100-160

p

Gooisekant/Gooise Poort

95-140

90-135

80-115

p

Muziekwijk

90-120

90-115

80-100

p

Parkwijk

90-120

90-115

80-100

p


85-120

80-110

80-110

p

60-90

60-90

60-90

p

90-115

90-110

90-110

j

100-120

95-120

95-120

j

90-120

80-100

80-100

p

100-115

90-110

90-110

j

Peelerpark

Almere-Stad/Zakencentrum

Lelycenter

Business Park Leeuwarden/ FEC-City Zone Centrum/Stationsgebied Oostergoweg Tesselschadestraat

Apeldoorn-Noord

Het Palet

10,000

p

Almere Poort, Olympiakwartier Oost

66,000

p

Zakencentrum

43,100

WTC

9,000

Minx Kantorencentrum

9,900

95-125

95-120

90-115

p


115-150

115-140

90-130

p

Laan van Osseveld

100-125

100-125

90-115

p

Europalaan

120-140

120-135

110-130

p


110-160

110-160

100-150

p

Arnhems Buiten (Kema-terrein)

Gelderse Poort

120-135

120-130

115-130

p

Business Park IJsseloord II

IJsseloord II

120-140

120-135

110-130

p

La Mairesse

Kronenburg

100-125

95-120

90-115

p

Kroonpark (Arnhem Zuid)

110-135

100-130

100-120

p

Velperweg

110-145

110-140

100-120

p

90-120

85-115

75-110

p

Brabantse Poort

115-130

110-120

90-115

p

Spoorzone/Centrum/Singels

115-150

115-150

100-150

p


120-135

120-135

120-135

Bedrijvenpark Lindenholt

Corpus den Hoorn

60,000 5,200

12,000

j

Kantorenkwadrant Euroborg III

50,000

Sociale Dienst, Europapark

17,000

14,000

90-110

85-125

85-125

Europapark

125-140

125-140

125-140

j

Kranenburg

120-135

115-130

100-130

p

Martini Trade Park

115-130

100-125

100-125

p

90-110

85-100

85-100

p

Centrum

110-135

100-125

100-125

p

Maankwartier


110-140

110-140

110-140

j

La Grande Suisse

Céramique

110-140

110-135

110-135

p

Randwijck

110-135

100-130

90-125

p

FGH REAL VASTGOEDBERICHT ESTATE REPORT2013 2013

23,000

Brabantse Poort

p


Planning capacity 2012 in BFS in m²

85-100

Under construction 2012 in BFS (Business Floor Space) in m²

Range for rents 2012 in €/m²

90-115

Oude Grachtpad

MOST PROMINENT NEW BUILDING LOCATIONS/ PLANS


Expectation 2013


MOST PROMINENT OFFICE LOCATIONS Borgstee/Noorderstaete

FACTSHEET OFFICE MARKET

6,000

Source: take-up and supply PropertyNL

193


GENERAL

MARKET STRUCTURE

11.8

8.2

2.6

59.9

691,700

3.9

23,300

9.000

-61%

124,400

Den Bosch

142,700

10,900

96,100

20.7

8.9

7.0

4.5

58.9

960,100

6.7

31,300

26.700

-15%

113,000

Eindhoven

218,500

17,700

147,900

28.0

14.5

3.9

4.6

49.0

1,457,400

6.7

50,000

24.700

-51%

210,300

Tilburg

208,300

14,300

112,700

13.4

18.2

3.8

6.0

58.6

472,800

2.3

9,400

17.100

82%

52,700

Alkmaar

94,600

7,500

49,700

17.0

10.6

9.2

6.3

56.9

386,100

4.1

22,400

7.200

-68%

44,100

Amstelveen

84,400

7,600

44,600

30.7

5.3

4.5

11.5

48.0

647,600

7.7

15,900

12.500

-21%

97,000

Amsterdam

797,500

102,900

536,900

28.6

6.1

5.1

8.0

52.2

6,101,500

7.7

262,800

270.700

3%

939,000

Diemen

25,200

2,300

18,800

33.9

19.0

3.1

4.8

39.2

286,300

11.4

4,600

4.800

4%

38,600

Haarlem

153,100

11,300

65,600

19.2

11.4

8.4

1.7

59.3

532,800

3.5

20,800

700

-97%

72,800

Supply 2012 in m²

Take-up 2012 in m²

17.5




102,000

STOCK 2012 in m²

13,400

% Other 2012




178,200

% Government 2012

Number of jobs 2012

Number of companies 2012

NUMBER OF RESIDENTS 2012

Breda

PROVINCE NOORD-BRABANT

PROVINCE NOORD-HOLLAND

194

RENTS







Expectation 2013


MOST PROMINENT OFFICE LOCATIONS Claudius Prinsenlaan e.o.

110-150

110-150

100-140

p

OV-Terminal

22,000

Stationsgebied

110-130

110-130

100-130

j

Digit Parc

15,000

Westerhage/Steenakker

120-140

120-135

120-135

p

De Brand

100-135

100-135

100-135

p

Belvedère (Paleiskwartier)

De Herven

100-135

100-135

90-125

p

Paleiskwartier (diverse projecten)

60,000

Pettelaarpark

125-150

125-150

120-150

j

Stationsgebied/Paleiskwartier

130-160

130-160

130-160

j

Eindhoven Airport/Flight Forum

125-145

120-145

110-135

p

Flight Forum

40,000

23,000

Ekkersrijt/Science Park

110-135

110-130

100-130

p


30,000

Stationsgebied

125-160

120-160

110-150

j

Strijp-S

90,000

Spoorzone

50,000

Nuon locatie

37,000


110-145

110-145

100-140

p

't Laar

110-130

110-130

100-130

p

Alkmaar

100-140

100-135

90-135

p

Bovenkerk-Legmeer

110-165

100-150

100-150

p

Centrum

140-200

130-185

125-150

p

Commerce Park

125-200

110-185

100-165

p


100-150

100-140

100-130

p

Akzo Nobel, Zuidas (Beethoven)

Centrum/binnenstad

150-300

150-275

150-275

p

Deloitte/AKD, Zuidas (Kenniskwartier)

40,000

De Omval

150-250

150-225

150-225

p

IJDock

43,200

Noord

13,500

90-175

85-160

85-160

p

NDSM Werf

19,300

Oost

125-175

110-175

100-160

p

Science Park Amsterdam

15,000

Riekerpolder

150-200

140-190

130-175

p

Stibbe, Zuidas (Beethoven)

14,400

Teleport/Sloterdijk

125-160

100-140

90-135

p

Zuidas (diverse projecten)

145,000

West

115-150

100-140

85-130

p

Zuidas

225-325

225-325

225-325

p

Zuidelijke IJ-oevers

125-225

120-215

120-215

p

17,000

Zuidoost

80-175

80-170

80-165

p

Bergwijkpark

80-140

70-130

70-115

p

Diemen-Zuid

80-125

70-115

70-100

p

Centrum/binnenstad

140-175

125-175

115-160

p

023 Haarlem, Schipholweg

Schalkwijk

90-135

80-125

80-110

p

Maria Stichting, Leidsevaart

Waarderpolder

90-135

80-125

75-115

p

Raaks



8,000 13,000


195


GENERAL

MARKET STRUCTURE

35.6

1,406,800

9.8

59,900

40.600

-32%

298,900

Hilversum

86,000

7,000

46,900

35.1

8.9

3.5

2.4

50.1

613,800

7.1

18,300

17.000

-7%

78,200

Zaanstad

149,300

11,700

62,400

18.8

18.9

4.8

1.9

55.6

265,700

1.8

5,800

6.100

5%

37,100

Enschede

158,700

9,400

79,700

16.8

15.5

5.9

1.7

60.1

429,900

2.7

15,200

10.200

-33%

75,500

Hengelo

80,900

5,000

46,500

16.1

20.9

5.8

1.0

56.2

272,700

3.4

9,000

4.400

-51%

45,700

122,400

7,100

86,500

17.4

13.2

9.3

2.8

57.3

768,400

6.3

29,200

12.300

-58%

127,500

149,600

12,100

82,900

23.9

9.2

4.2

5.8

56.9

845,600

5.7

46,700

17.000

-64%

165,800

Houten

48,400

3,900

23,500

27.9

8.3

4.1

3.6

56.1

245,600

5.1

7,600

500

-93%

33,700

Nieuwegein

60,900

4,600

41,700

23.1

11.5

2.2

2.0

61.2

522,100

8.6

18,800

11.700

-38%

128,800

321,100

27,900

227,000

26.1

6.9

7.0

7.6

52.4

2,703,600

8.4

111,800

85.500

-24%

305,600

Supply 2012 in m²

STOCK 2012 in m²

2.5


% Other 2012

3.9

Take-up 2012 in m²

% Industry, trade, transport 2012 40.5


% Business services 2012 17.5


Number of jobs 2012 124,900



% Government 2012


PROVINCE NOORD-HOLLAND Haarlemmermeer (Hoofddorp en Schiphol)

PROVINCE OVERIJSSEL

Zwolle

PROVINCE UTRECHT Amersfoort

Utrecht

196

RENTS






Expectation 2013



MOST PROMINENT OFFICE LOCATIONS Beukenhorst Oost

100-140

90-140

90-130

p

Beukenhorst West

80-115

75-115

70-110

p

Beukenhorst Zuid

125-175

125-175

120-170

p

Centrum

85-160

85-150

80-145

p

De Hoek

80-120

75-120

75-120

p

Schiphol Centrum

200-300

200-300

175-300

p

Schiphol Centrum

50,500

Schiphol Oost

100-150

100-150

100-140

p

Schiphol Oost

39,000

Schiphol Rijk

85-125

85-125

80-125

p

Schiphol Zuid

85-125

85-125

80-120

p

Arenapark

125-160

115-160

115-155

p

Centrum/stationsgebied

100-140

95-140

95-135

p

Mediapark

110-150

100-150

100-150

p

90-135

80-125

80-120

p

Inverdan (diverse projecten)

35,000

115-130

100-125

90-115

p

Kennispark Twente (diverse projecten)

20,000

Hoofddorp

Hoofddorp

Schiphol

Centrum

Business & Science Park/ Hengelosestraat

Business Garden Hoofddorp Beukenhorst Zuid/ Park 20/20 (diverse projecten)

20,700 113,000

Schiphol


125-145

120-145

110-140

j

The Gallery, Kennispark


110-130

100-130

90-120

p

Odin Groep, Expo Business Parc

10,000

Westermaat

115-130

100-130

85-115

p

A28-zone

120-170

110-160

100-150

p

Oosterenk-Watersteeg

Centrum

115-160

110-160

100-150

j

Spoorzone Zwolle (diverse projecten)

Hanzeland

120-160

110-160

110-155

p

Uitbreiding en renovatie Rechtbank

Oosterenk (Zone Ceintuurbaan)

120-140

110-140

100-130

p

Voorsterpoort (diverse projecten)

Bergkwartier

125-160

110-160

110-155

p

Eemcenter

16,000

Calveen

110-125

100-125

90-120

p

The Works, Amsterdamseweg

70,000

Centrum/Stadsring

115-150

100-145

90-140

p

De Brand

90-125

85-120

80-115

p

De Hoef

90-125

90-120

85-115

p

Stationsgebied

120-160

120-160

115-155

p

Vathorst

120-145

115-145

110-140

p

Molenzoom

95-125

90-120

90-115

p

Stationsgebied

95-125

90-120

90-115

p

Merwestijn

85-110

80-100

75-100

p

Plettenburg/Rijnhuizen

85-110

85-100

75-100

p

Stadscentum/City Plaza

100-150

90-140

85-130

p

Centrum

125-190

125-180

125-180

j

Cap Gemini

24,000

Kanaleneiland

90-135

85-130

80-130

p

Danone Research, de Uithof

20,000

Lage Weide

80-125

80-115

70-110

p


Maliebaan

150-250

150-240

150-225

j

Papendorp (diverse projecten)

26,200 82,000 26,000 117,000

Binnenstad

135,000

70,000

Overvecht

80-120

75-110

75-100

p

Stadskantoor Jaarbeursplein

Papendorp

160-195

150-190

150-180

p

Stationsgebied (diverse projecten)

Rijnsweerd

125-165

120-160

120-160

p

Stationsgebied

140-180

135-175

135-175

p


8,500


100,000 65,000 193,000


197


GENERAL

MARKET STRUCTURE

4.4

8,900

3.700

-58%

34,100

Zeist

61,400

5,400

36,300

18.1

5.7

5.9

6.1

64.2

316,600

5.2

9,100

7.600

-16%

31,700

47,500

3,500

26,500

9.6

14.9

12.1

0.9

62.5

148,500

3.1

1,400

1.100

-21%

9,900


66,100

2,900

37,300

30.3

8.2

2.5

5.3

53.7

487,600

7.4

14,800

11.600

-22%

130,100

Delft

99,400

5,600

51,800

22.7

10.0

4.4

1.1

61.8

391,600

3.9

9,700

4.900

-49%

34,700

Den Haag

503,900

35,900

260,900

20.5

6.4

19.4

3.1

50.6

4,141,700

8.2

81,700

100.400

23%

487,200

Dordrecht

118,600

5,800

55,200

14.1

18.1

7.2

1.0

59.6

314,900

2.7

8,100

5.300

-35%

55,300

Gouda

71,000

3,200

32,900

17.7

13.4

3.5

3.8

61.6

342,300

4.8

8,800

5.500

-38%

70,300

Leiden

119,600

5,400

59,300

14.5

12.4

6.7

0.7

65.7

521,800

4.4

18,700

9.100

-51%

68,400

Rijswijk

47,400

3,100

34,800

46.1

6.1

8.4

2.4

37.0

891,700

18.8

21,800

7.000

-68%

190,100

Rotterdam

616,300

25,000

324,300

19.2

17.7

5.3

4.5

53.3

3,431,500

5.6

125,000

82.100

-34%

577,000

Zoetermeer

122,800

6,000

49,900

23.5

10.8

10.5

3.5

51.7

633,000

5.2

23,300

23.400

0%

127,700

Supply 2012 in m²

219,300


62.7

Take-up 2012 in m²

1.0


2.7


14.0

STOCK 2012 in m²

19.6

% Other 2012


27,400



4,200

% Government 2012


50,300

Number of jobs 2012


Woerden

PROVINCE UTRECHT

PROVINCE ZEELAND Middelburg PROVINCE ZUID-HOLLAND

198

RENTS


p

Boulevard

125-175

120-165

120-165

p

Utrechtseweg

120-175

120-165

120-165

p

Middelburg

100-140

95-135

90-130

p

Capelle Office Park

115-145

100-135

90-130

p

Fascinatio/Rhijnspoor

125-155

115-145

90-140

p p


75-105



75-110

Hoofdweggebied



Expectation 2013


MOST PROMINENT OFFICE LOCATIONS

75-110

Middelland/Snel en Polanen

95-120

90-115

80-115

Rivium

100-140

90-135

90-135

p

Delft

100-150

90-150

80-150

j

Beatrixkwartier

130-190

130-195

125-195

p

De Monarch (II, III en IV)

51,500

Congresgebouwgebied

125-170

115-165

115-160

j

Eurojust

18,000

90-140

85-125

75-125

p

Internationaal Strafhof

43,000

Amstelwijck overig

70,000

Stationsgebied/Spoorzone

15,000

De Binckhorst

Spoorzone

50,000


50,000

Laakhaven/Holland Spoor

100-140

90-140

90-135

p

Lange Voorhout

170-250

170-250

160-250

j

Nieuw Centrum/Stationsgebied

150-190

135-195

130-195

j

Amstelwijck

115-140

110-135

100-125

p

Centrum

110-140

100-135

100-130

p

85-135

80-125

75-125

p

Stationsgebied/Binnenstad

100-145

90-145

85-145

j

Kanaalpark/Lammenschans

90-135

90-135

85-145

p

Heerema

Plesmanlaan/Science Park

125-150

115-160

115-160

j

ROC Leiden Centraal

Stationsgebied

100-165

100-160

100-160

j

Stationsgebied

50,000

Hoornwijck

115-145

95-135

95-135

p

Kantorenpark Delftse Vliet

30,000

80-125

80-115

65-115

p

Stationsgebied/ Eisenhowerplein

100-160

90-145

90-130

p

Blaak/Westblaak

120-180

120-170

120-165

j

Baltimore

Brainpark I

140-165

125-160

115-160

p

De Rotterdam

Brainpark II

150-180

140-165

130-160

p

Rotterdam Central District

Brainpark III

160-180

140-165

130-160

p

Stadskantoor Rotterdam

25,000

De Boompjes

135-180

135-170

130-165

p

Weenapoint

42,000

Kop van Zuid

145-180

140-180

130-170

p

Prins Alexander/Oosterhof

125-160

115-155

110-145

p

Waalhaven

100-130

95-130

90-130

p

Weena/Coolsingel

150-190

140-185

120-170

j

Goudse Poort

Plaspoelpolder

Zuidplein

110-145

100-140

100-135

p

Afrikaweg

90-125

90-115

80-115

p

Rokkeveen

120-145

100-135

90-135

p

Stadscentrum

100-130

90-125

80-125

p


Cadenza


18,600 51,000

45,000 70,000 185,000

4,000


199

FACTSHEET RETAIL MARKET PROVINCE/CITIES

GENERAL

MARKET STRUCTURE

Supply 2012 in m²

312%

11,000

MOST PROMINENT SHOPPING STREETS

Take-up compared 2007-2011 in %

Share of non-daily in % 85%

Take-up 2012 in m²

Share of daily food in % 15%


SALES OF FLOOR SPACE in m² 2012

Service index 2012

Disposable incomes/ National Average € 33.300


183,500

RENTS


67,200

€ 31,500

High

4,200

17,300

Gedempte Singel Koopmansplein/Forum Kruisstraat Mercuriusplein

Emmen

108,500

€ 30,200

High

285,200

15%

85%

4,000

4,000

0%

24,200

Hoofdstraat Noorderstraat-Derkstraat Vlinderpassage

PROVINCE FLEVOLAND Almere

194,900

€ 34,400

Average

283,700

20%

80%

6,900

7,500

9%

6,600

Bottelaarspassage

Citadel Grote Markt Korte Promenade Stadshuisplein Stationsstraat Lelystad

75,800

€ 32,300

Average

153,600

16%

84%

2,700

6,500

141%

9,200

Centrum, Dukaatpassage

De Wissel Neringspassage PROVINCE FRIESLAND Leeuwarden

96,000

€ 27,000

High

262,600

15%

85%

2,600

2,000

-23%

9,100

Nieuwestad Ruiterskwartier Wirdumerdijk Zaailand

PROVINCE GELDERLAND Apeldoorn

157,200

€ 34,300

Average

305,200

18%

82%

7,200

13,500

88%

18,000

Brinklaan Hoofdstraat Korenstraat

Arnhem

149,900

€ 28,500

High

308,100

18%

82%

6,700

15,300

128%

17,000

Bakkerstraat Grote Oord Jansstraat Ketelstraat Roggestraat Steenstraat Vijzelstraat

Ede

109,700

€ 35,100

Low

166,700

22%

78%

9,000

5,800

-36%

10,500

Achter de Doelen Grote Straat Maandereind

200


Expectation 2013

De Triade

200-450

225-450

225-450

Woonboulevard Borgstee

150-250

150-250

150-250

p

275-400

275-450

275-450

j

125-275

125-275

125-275

p

150-275

150-250

150-250

p

225-350

225-350

225-350

p

225-325

225-325

225-325

400-700

400-700

175-275



p j



175-250

MOST PROMINENT NEW BUILDING LOCATIONS/ REDEVELOPMENTS



MOST PROMINENT SHOPPING CENTERS

Range for rents 2011 in €/m² 175-250

200-400

200-400

200-400

p

Citadel

12,500

50-75

50-75

50-75

p

TT World

16,500

Winkelcentrum de Weiert

175-400

175-450

175-450

j

p

Stadshart Almere

400-700

400-700

400-700

j

Almere Buiten (fase 2), Centrum Noordzijde

16,900

400-700

p

’t Circus

275-500

275-500

275-500

j

Olympiakwartier Oost

30,000

175-275

175-275

p

Olympiakwartier Westzijde

35,000

200-325

200-325

200-325

p

275-600

275-600

275-600

p

300-650

300-650

300-650

p

200-425

200-425

200-425

j

Batavia Stad Shopping Outlet

Herontwikkeling ABC complex, Neringpassage

8,100

250-450

250-450

250-450

j

De Gordiaan

225-375

225-350

225-350

p

Woonboulevard Palazzo

250-650

250-650

250-650

j

Winkelpark De Centrale

125-250

125-250

125-250

p

275-650

275-650

275-650

j

180-300

175-300

175-300

p

175-350

165-325

150-300

p

Oranjerie

350-800

350-800

350-800

j

Woonboulevard Het Rietveld

175-350

165-325

150-300

p

275-800

250-800

250-800

p

Kronenburg

900-1.050 900-1.050 900-1.050

p

Musiskwartier

450-900

Expectation 2013


450-900

450-900

p

Presikhaaf

700-1.100 700-1.100

00-1.100

j

Woonboulevard Gelderse Poort

600-1.000

600-950

600-950

j

100-250

100-250

100-250

p

600-1.100 650-1.100 650-1.100

j

250-450

250-425

250-425

p

250-450

225-450

200-450

p

150-250

150-250

150-250

p


200-300

200-300

200-300

j

80-120

80-120

80-120

p

50-75

50-75

50-75

p

65-90

65-100

65-100

j

De Centrale Retailpark

250-650

250-650

200-650

p

Anklaar

55-80

55-80

55-70

p

Omnisport, De Voorwaarts

325-450

300-450

300-450

p

Kronenburg uitbreiding

250-1.050 150-1.050 150-1.000

p

OV Terminal Arnhem Presikhaaf

200-350

200-350

200-350

p

70-95

65-90

65-85

p

FACTSHEET RETAIL MARKET

25,000

15,800 22,000

15,000 4,200 7,300


201


GENERAL

MARKET STRUCTURE

RENTS


Average take-up 2007-2011 in m² 10,000

Supply 2012 in m²




Take-up 2012 in m²


Service index 2012



251,100

PROVINCE GELDERLAND Nijmegen

166,400

€ 26,800

Average

10,700

7%

16,900

Broerstraat Burchtstraat Marikenstraat Moenenstraat


195,600

€ 23,500

High

457,400

15%

85%

15,600

14,700

-6%

25,900

A-Kerkhof Carolieweg Herestraat Vismarkt Waagstraat Zwanestraat

PROVINCE LIMBURG Heerlen

88,800

€ 27,500

Zeer High

345,300

10%

90%

3,500

7,000

100%

17,600

Promenade I en II Saroleastraat I Saroleastraat II

Maastricht

122,100

€ 27,400

Average

247,800

19%

81%

4,800

8,600

79%

10,600

Grote Staat Kleine Staat Maastrichter Brugstraat Muntstraat Spilstraat Stokstraat Wolfstraat Wycker Brugstraat

Roermond

56,700

€ 30,800

Zeer High

230,500

12%

88%

4,400

4,500

2%

5,200

Graaf Gerardstraat Hamstraat Steenweg Varkensmarkt

PROVINCE NOORD-BRABANT Breda

178,200

€ 33,000

High

393,800

14%

86%

13,600

15,500

14%

24,400

Eindstraat Ginnekenstraat Karrestraat Ridderstraat

Den Bosch

142,700

€ 33,300

High

284,600

16%

84%

5,100

11,100

118%

5,500

Hinthamerstraat Hooge Steenweg Kerkstraat Markt Pensmarkt Schapenmarkt

202





Expectation 2013

j

Dukenburg

350-550

350-550

350-550

p

375-600

375-950

375-900

j

De Molenpoort

150-400

150-400

150-375

p

300-500

300-500

300-500

p

Woonboulevard Novium

60-90

60-85

60-80

p

175-300

175-300

175-300

p

250-400

250-500

250-500

j

Meubelboulevard Hoendiep

60-85

60-85

60-85

p

175-300

175-300

175-300

p

Paddepoel

200-550

200-550

200-550

j

600-1.400 600-1.400 600-1.400

Plein 1944

Oostwand Grote Markt


Expectation 2013

650-900



650-900





11,300

2,500

j

Vinkhuizen

140-180

140-180

140-180

j

250-700

250-700

250-700

j

Westerhaven

100-350

100-350

100-350

p

250-500

250-500

250-500

j

Woonforum Peizerweg

60-90

60-90

60-90

p

200-350

200-350

200-350

p

350-600

300-600

300-600

j

Corio Center (begane grond)

350-600

350-600

300-600

j

Maankwartier

12,000

500-700

450-750

450-750

j

Corio Center (souterrain)

125-160

125-160

125-160

j

SchinkelkwadrantZuid, De Plu

20,000

325-500

300-450

250-450

p

Woonboulevard In de Cramer

65-90

65-90

65-90

j

Woonboulevard fase 3

700-1.300 750-1.400

50-1.400

j

Brusselse Poort

200-400

200-400

200-400

j

Herontwikkeling Sphinx/ Belvédère

24,000

700-1.200 750-1.200 750-1.200

j

Entre Deux

400-1.000 400-1.000 400-1.000

j

Uitbreiding Brusselse Poort

10,000

600-1.100 600-1.100 600-1.100

j

Mosae Forum

250-750

250-750

200-750

j

Designer Outlet Center fase 4

10,000

25,000

500-800

500-850

500-850

j

450-725

450-700

450-700

j

400-700

400-700

400-700

j

450-750

500-800

500-800

j

300-500

300-600

300-600

j

275-350

250-350

250-350

j

Roercenter

150-250

150-250

150-250

j

200-350

200-350

200-350

p

Designer Outlet Center

200-450

200-450

200-450

j

300-600

300-600

300-600

j

350-550

300-550

300-550

j

525-900 550-1.000

50-1.000

j

De Barones

350-650

350-650

350-650

p

Achter de Lange Stallen

450-900

450-950

450-950

j

Woonboulevard Breda

75-100

75-100

75-100

j

OV Terminal Breda

525-900

550-950

550-950

j

400-700

400-700

400-700

j

475-725

500-750

500-750

j

Bossche Boulevard

600-1.000 600-1.050 600-1.050

j

Winkelcentrum Arena

400-750

400-750

400-750

j

500-850

500-850

500-850

j

500-950 500-1.000 500-1.000

j

400-650

j

400-650

400-650


70-100

70-100

70-100

j

Willemspoort

250-450

250-450

250-450

p

Ziekenhuisterrein (GZG)


8,000

9,000

4,000 12,000


203


GENERAL

MARKET STRUCTURE

RENTS


Average take-up 2007-2011 in m² 18,400

Supply 2012 in m²




Take-up 2012 in m²


Service index 2012



442,100

PROVINCE NOORD-BRABANT Eindhoven

218,500

€ 29,900

High

20,800

13%

35,500

Demer Hermanus Boexstraat Hooghuisstraat Marktstraat Rechtestraat

Vrijstraat Tilburg

208,300

€ 28,900

Average

344,700

17%

83%

7,300

8,900

22%

23,600

94,600

€ 31,500

High

281,700

14%

86%

6,700

7,500

12%

5,100

Heuvelstraat

PROVINCE NOORD-HOLLAND Alkmaar

De Laat Langestraat Payglop

Amstelveen

84,400

€ 37,700

Low

Amsterdam

797,500

€ 28,900

Average

126,300

20%

80%

1,800

1,300

-28%

2,700

1,106,500

21%

79%

38,100

58,200

53%

12,800

Zaagland

Beethovenstraat Cornelis Schuytstraat Damrak

Ferdinand Bolstraat Heiligeweg Kalverstraat Kinkerstraat Leidsestraat Nieuwendijk P.C. Hooftstraat Rokin Van Baerlestraat Haarlem

153,100

€ 32,600

Average

255,400

19%

81%

4,800

9,000

88%

7,000

Anegang Barteljorisstraat Generaal Cronjéstraat Grote Houtstraat

Zaanstad

149,300

€ 33,000

Average

313,600

18%

82%

9,600

6,800

-29%

13,600

Gedempte Gracht Westzijde

204


Expectation 2013

200-650

200-650

p

g

Piazza Center

3501.000

3501.000

3501.000

j

300-600

300-650

250-650

p

75-110

75-115

75-115

j

425-625

450-650

450-650

400-650

400-650

400-650

p

Woensel

450-750

500-900

500-900

j

Woonboulevard Ekkersrijt

500-875 500-1.000 500-1.000

j

De Admirant/ NweNieuwe Emmasingel

350-550

350-550

300-500

p

250-550

250-550

350-550

j

425-925

400-900

400-900

j

Emmapassage

275-375

275-375

275-375

j

175-550

175-550

175-550

j

325-700

325-700

325-700

j

500-650

500-650

500-650

j

250-400

250-400

250-400

j

Heyhoef

175-250

175-250

175-250

j

Pieter Vreedeplein

250-375

250-375

250-375

j

Noorder Arcade

100-150

100-150

100-150

j



200-650



Heuvelgalerie




j

Expectation 2013




700-1.300 750-1.350 750-1.350


3,000

Wagnerplein

5,000

Koedijkerstraat

6,100

Noorder Arcade (renovatie)

55,000

Stadshart Amstelveen

550-900

500-850

500-850

j

Buikslotermeerplein fase 2

23,200

Winkelcentrum Binnenhof

500-700

500-700

500-700

p

Groot Gelderlandplein, uitbreiding

12,000

500-750

500-750

500-750

j

Amsterdamse Poort

300-550

300-550

300-550

p

Oostpoort,Polderweg/Linaeusweg

17,000

500-950

500-950

500-950

j

Arena Boulevard

175-225

175-225

125-200

p

Stadscentrum Osdorpplein

850-1.000 850-1.000

50-1.000

j

Boven ’t Y/ Buikslotermeerplein

350-600

350-700

350-700

p

Station Amsterdam 10,000 Centraal

300-625

350-650

350-650

j

Winkelcentrum Westwijk

400- 400-1.600 400-1.600 1.500

j

Zuidas (Ravel), Van Leijenberghlaan

17,000

300-550

300-600

300-600

j

Groot Gelderlandplein

1.5002.000

1.5002.250

1.5002.250

j

Kalvertoren

1.7502.250

1.8002.500

1.8002.500

j

Magna Plaza

250-750

200-600

200-600

p

225-400

225-400

225-400

j

Osdorpplein

250-450

250-450

250-450

j

1.2001.750

1.3002.000

1.3002.000

j

Villa Arena

80-150

80-150

80-150

p

00-2.000 700-2.000

j

900-1.300 900-1.500 900-1.500

j

350-550

350-550

350-550

p

Brinkmanpassage

7,700

Winkelcentrum Westerwatering

5,200

700-1.750

550-800

550-800

550-800

j

300-700

300-750

300-750

j

225-475

225-475

225-475

p

350-550

350-550

350-550

p

150-250

150-250

150-250

j

400-950

400-950

400-950

j

250-425

250-425

250-425

j

Shopping Centre Zaandam

60-80

60-80

60-80

j

150-250

150-250

150-250

p

Woonboulevard Zaanplein

60-85

60-85

60-85

j

Winkelcentrum Schalkwijk



8,000 10,000


205


GENERAL

MARKET STRUCTURE

RENTS

Supply 2012 in m²

17%

83%

5,900

2,800

-53%

13,200

Enschede

158,700

€ 27,000

Average

328,900

18%

82%

8,900

17,500

97%

40,600



192,800

Take-up 2012 in m²

Share of non-daily in %

Average


Share of daily food in %

€ 31,300

Service index 2012



98,500


Deventer

PROVINCE OVERIJSSEL Korte Bisschop Lange Bisschop Havenstraatpassage Hofpassage Kalanderstraat Langestraat Van Heekplein Hengelo

80,900

€ 31,300

Average

194,400

15%

85%

6,300

2,500

-60%

12,600

Brinkstraat Markt Nieuwstraat Telgen

Zwolle

122,400

€ 31,400

Average

225,400

17%

83%

4,100

5,800

41%

8,300

Broerenstraat Diezerstraat Grote Markt Roggenstraat Spiegelstraat Vismarkt Weeshuisstraat


149,600

€ 35,900

Low

259,800

16%

84%

5,300

13,500

155%

7,900

Langestraat Utrechtsestraat Varkensmarkt

Nieuwegein

Utrecht

60,900

€ 35,100

Average

106,900

16%

84%

800

500

-38%

700

321,100

€ 29,400

Average

524,400

18%

82%

9,500

29,100

206%

14,700

City Plaza

Bakkerstraat Choorstraat Lange Elisabethstraat Lange Viestraat Oudegracht Oudkerkhof Radboudtraverse

Steenweg

Vredenburg

206



Expectation 2013


j

Keizerslanden

60-75

60-75

55-70

p

400-750

400-750

400-750

j

Miro-complex

175-275

175-275

175-275

j

Stokhorst, Brakershorst

Woonboulevard Schuttersveld

50-75

50-75

45-70

p

Retail Park Plein Westermaat

80-110

80-110

75-110

p




Expectation 2013

500-800

j

De Boreel

225-800

225-800

225-800

j

De Snipperling

225-450

200-400

175-300

p

De Klanderij

350-500

350-500

325-475

p

Twentec

350-800

350-800

350-800

j

300-500

300-500

275-450

p

350-850

350-850

350-850

j

300-450

300-450

275-425

j

200-350

200-350

200-350

300-500

300-500

300-500 250-450



100-200

500-800



100-200


100-200

500-800

5,500

15,500 6,000

Hart van Zuid

6,000

j

Lange Wemen

15,000

275-450

p

Plein Westermaat (fase III)

300-500

300-500

p

250-450

250-450

p

Stadshagen

400-1.050 400-1.050 400-1.050

j

Woonboulevard Zwolle

21,000

175-225

175-225

175-225

p

Ikea Zwolle

32,000

50-75

50-75

45-70

p

Melkmarkt

3,200

10,000

250-475

250-475

250-475

j

300-500

300-500

300-500

j

225-350

225-350

225-350

p

160-300

160-300

160-300

p

350-550

350-550

350-550

p

225-700

225-700

225-650

p

Emiclaerhof

150-250

150-250

150-250

p

Retailpark Amersfoort

550-700

500-700

450-600

p

St. Jorisplein

300-550

300-550

275-550

p

Winkelcentrum Vathorst fase II

9,000

200-650

200-625

250-550

p

300-600

300-650

275-650

p

Muntplein, De Batau

13,000

Stadskwartier fase II Passage

14,500

750-1.000 750-1.000

600-950

p

Hoog Catharijne

700-1.000

750-950

700-950

p

Kanaleneiland

150-300

200-350

200-325

p


1.0001.600

1.0001.500

1.0001.450

p

Overvecht

250-550

250-600

200-550

p

Meubelboulevard/ IKEA

600-900

600-900

500-850

p

Woonboulevard Utrecht

80-130

75-125

75-125

p

Neude Postkantoor

750-1.300 750-1.300 700-1.300

j

Nieuw Hoog Catharijne

450-550

p

OV Terminal Utrecht Centraal

800-1.300 800-1.300 800-1.300

p

Winkelcentrum Kanaleneiland, uitbreiding

10,000

800-1.350 800-1.400 750-1.400

p

Winkelcentrum Overvecht, uitbreiding

11,500

500-700

800-950

475-650

750-950

700-950

300-1.250 300-1.250 300-1.250 p

Bijenkorf uitbreiding

6,000 45,000 26,500 8,000 35,000 8,000

p




207


GENERAL

MARKET STRUCTURE


Supply 2012 in m²



Take-up 2012 in m²




Service index 2012



129,200

RENTS

PROVINCE ZEELAND Middelburg

47,500

€ 31,700

High

1,000

1,000

0%

6,100

Lange Delft Langeviele

PROVINCE ZUID-HOLLAND Delft

99,400

€ 27,900

Average

195,200

15%

85%

2,800

2,900

4%

5,500

Brabantse Turfmarkt Jacob Gerritstraat Paradijspoort

Den Haag

503,900

€ 30,500

Average

716,300

22%

78%

17,400

24,700

42%

22,800

Grote Marktstraat Hoogstraat Korte Poten Lange Poten Noordeinde Passage Spuistraat Venestraat Vlamingstraat Wagenstraat

Dordrecht

118,600

€ 31,700

Average

180,600

21%

79%

3,600

4,600

28%

11,300

Bagijnhof Sarisgang Voorstraat

Leiden

119,600

€ 30,100

Low

160,400

22%

78%

4,300

5,500

28%

5,800

Breestraat Donkersteeg Haarlemmerstraat Maarmansteeg

Rotterdam

616,300

€ 28,100

Average

979,700

21%

79%

40,800

41,800

2%

49,700

Beurstraverse Beijerlandselaan Groene Hilledijk Hoogstraat Korte Lijnbaan Lijnbaan Noordmolenstraat Stadhuisplein Zwart Janstraat

Zoetermeer

122,800

€ 35,900

Low

165,400

20%

80%

3,400

5,100

50%

6,000

Dorpstraat Promenade Spazio

208


p

225-475

200-475

175-475

j

400-550

400-550

375-550

j

300-600

300-600

300-600

j

500-1.000 500-1.050 500-1.000

g

Haaglanden Megastores Leyweg

600-900

600-900

600-900

j

250-350

250-350

225-350

j

300-400

300-400

300-400

p

200-550

200-550

200-500

p

400-550

400-550

400-550

j

1.000- 900-1.450 1.450

p

1.0001.450

900-1.250 900-1.250 900-1.250 600-900

600-900

500-900

750-1.000 750-1.000 750-1.000

Zuidpoort

75-100

60-100

p

250-550

250-550

225-500

j

Poptahof/ Hovenpassage

80-160

80-160

80-160

p

Kijkduin

250-450

250-450

200-425

p


200-325

75-100


200-325


200-325

Woonboulevard Mortiere

Expectation 2013

p


Expectation 2013

300-600



350-600





3,000

17,000

New Babylon

17,000

Nieuwe Haagse Passage

10,500

p j g

240-400

240-400

225-400

j

Drie Vriendenhof

225-550

225-550

220-500

p

Gezondheidspark

275-575

275-575

250-550

p

Statenplein

250-550

250-550

250-500

j

Paradium

165-375

150-350

150-350

p

Sterrenburg

200-300

200-300

175-250

p

180-350

180-325

150-325

p

Winkelcentrum Luifelbaan

150-250

150-250

150-225

p

500-700

500-700

500-700

300-800

300-800

350-550

350-550

5,500 8,000

Aalmarkt

8,000

j

Kooiplein

5,300

275-800

p

Winkelcentrum Stevensbloem

6,400

300-525

j

900-1.600 850-1.600 800-1.500

p

Alexandrium I (Oosterhof)

350-775

350-750

300-700

p

Forum Rotterdam

35,000

110-150

110-150

110-150

p

Alexandrium II (Megastores)

150-225

150-225

150-225

p

Markthal

8,000

140-225

140-220

110-200

p

Alexandrium III (Woonmall)

125-250

125-250

125-250

p

OV-Terminal Rotterdam

7,200

275-750

275-750

275-700

j

Binnenhof

150-250

150-250

150-250

p

275-900

275-900

275-900

j

Keizerswaard

350-475

350-470

300-450

p

750-1.750 750-1.750 700-1.700

j

Zuidplein (hoog)

475-725

475-725

450-700

p

Zuidplein (zuiderterras)

200-285

200-285

200-275

p

195-275

190-270

180-225

p

250-800

250-800

250-800

j

195-285

190-275

180-250

p

180-250

180-250

150-225

p

Rokkeveen

160-210

160-210

150-210

j

400-700

400-700

375-700

p

Woonhart

80-110

80-110

80-100

p

325-600

325-600

300-600

p



Cadenza, Stadshart-Oost

11,000


209

FACTSHEET INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET PROVINCE/CITIES

GENERAL

MARKET STRUCTURE Average take-up 2007-2011 in m²

9.3

3.4

66.0

292

42

4,800

11,500

140%

15,400

108,500

7,000

47,700

11.8

20.2

3.7

1.0

63.3

888

131

5,300

1,000

-81%

45,600

54,900

3,500

27,900

8.3

20.3

3.5

4.2

63.7

493

114

6,600

2,100

-68%

53,700

Almere

194,900

14,900

81,800

26.4

10.2

5.5

1.8

56.1

1.035

441

40,100

51,900

29%

296,400

Lelystad

75,800

6,200

36,900

21.6

12.8

8.4

0.9

56.3

900

497

9,600

1,600

-83%

47,400

Heerenveen

43,300

3,400

25,200

14.1

19.7

2.7

2.2

61.3

397

108

4,100

14,100

244%

24,300

Leeuwarden

96,000

6,600

65,700

16.0

9.2

11.2

10.3

53.3

415

34

2,100

3,000

43%

28,500

Drachten

55,500

3,700

29,500

12.2

22.4

1.8

1.2

62.4

414

88

5,600

4,000

-29%

31,900

Apeldoorn

157,200

11,000

96,500

16.7

11.8

12.7

6.0

52.8

693

133

30,700

29,200

-5%

45,100

Arnhem

149,900

11,600

101,500

23.4

9.0

10.2

4.8

52.6

284

47

13,300

12,000

-10%

90,300

Ede

109,700

8,100

55,600

14.7

15.3

2.5

3.8

63.7

416

102

25,100

32,900

31%

119,000

Nijmegen

166,400

11,700

99,000

14.1

13.5

4.7

1.2

66.5

594

80

13,900

14,800

6%

66,500

Supply 2012 in m²

8.7


12.6

Take-up 2012 in m²

Total still issuable 2012 in netto ha

35,800

% other 2012

STOCK OF BUSINESS PARKS 2011 IN NET HA


3,700

% Government 2012



Number of jobs 2012




Emmen

Hoogeveen

PROVINCE FLEVOLAND

PROVINCE FRIESLAND

PROVINCE GELDERLAND

210

RENTS

DEVELOPMENT PROSPECTS Still issuable business parks 2012 in net ha.

MOST PROMINENT NEW BUILDING LOCATIONS/ EXTENSIONS

Expectation 2013




MOST PROMINENT BUSINESS PARKS Messchenveld

-

30-45

30-45

j

Messchenveld

33 ha

Peelerpark

6 ha

Peelerpark

35-45

35-45

35-45

j

Scheepersmaat

25-40

25-40

25-40

p

Stadsbedrijvenpark

25-35

25-35

25-35

j

Bargermeer

25-40

25-40

25-40

p

Bargermeer

29 ha

Business Park Eigenhaard

25-40

25-40

25-40

j

Bedrijvenpark A37

40 ha

De Wieken/ Noord A2, Noord B

20-40

20-40

20-40

p

Buitenvaart I

14 ha

Buitenvaart I & II

20-40

20-40

20-40

p

Buitenvaart II

83 ha

De Steiger

40-55

40-55

35-50

p

De Striptekenaar

De Vaart

40-55

40-55

40-55

p

De Vaart IV

Gooise Kant

50-70

50-70

45-60

p

Hoge Kant

11 ha

Hollandse Kant

50-65

50-65

45-60

p

Middenkant

10 ha

Stichtse Kant

90 ha

Veluwse Kant

50-70

50-70

45-65

p

Stichtse Kant

50-70

50-70

45-65

p

7 ha 60 ha

Larserpoort

25-50

25-50

25-50

p

Flevopoort

58 ha

Noordersluis

25-45

25-45

25-45

p

Larserpoort

10 ha

Oostervaart

25-45

25-45

25-45

p

Lelystad Airport

18 ha

Noordersluis

12 ha


35-55

35-55

35-55

j


105 ha

Hemrik

35-55

35-55

35-55

p

Business Park Leeuwarden

Leeuwarden-West

30-50

30-50

30-50

p

Newtonpark IV

Newtonpark

35-55

35-55

35-55

j

Bedrijvenpark Azeven-Noord

35-55

35-55

35-55

p

Bedrijvenpark Azeven

78 ha

De Haven

25-50

25-50

25-50

p

De Haven-Noorderhogeweg

10 ha

Apeldoorn-Noord

40-60

40-60

40-60

j

Apeldoorn-Noord (Fase II)

40 ha

Apeldoorn-Zuid

30-50

30-50

30-50

p

Ecofactorij

18 ha

Stadshoudersmolen

Ecofactorij

8 ha 25 ha

-

50-65

50-65

j

Laan van Malkenschoten

35-55

35-55

35-55

p

Stadshoudersmolen

25-40

25-40

25-40

p

-

-

40-60

p

IJsseloord II

15 ha

IJsseloord II

45-60

45-60

45-60

p

Industriepark Kleefse Waard

39 ha

Kleefse Waard

30-50

30-50

30-50

p

Westervoortsedijk

30-50

30-50

30-50

p

Frankeneng

35-50

35-50

30-50

p

Bedrijvenpark De Vallei

Heestereng

35-50

35-50

30-50

p

BT A12

38 ha

Kievitsmeent

35-60

35-60

35-60

p

-

-

45-65

j

40-60

40-60

40-60

p

Bijsterhuizen

30 ha

De Grift (uitbreiding)

60 ha

Arnhem-Zuid

De Vallei/BT A12 Bijsterhuizen West Kanaaldijk/ Trade Port West

30-45

30-45

30-45

p

Winkelsteeg

25-40

25-40

25-45

p


FACTSHEET INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET

9 ha

6 ha


211


GENERAL

MARKET STRUCTURE

Take-up 2012 in m²

60.0

820

163

23,800

5,800

-76%

60,900

88,800

5,500

57,300

13.8

15.9

9.7

7.3

53.3

386

77

13,200

5,500

-58%

62,400

122,100

8,800

73,500

19.9

12.3

6.8

1.4

59.6

436

77

9,900

7,000

-29%

34,100

94,100

6,500

50,200

15.2

26.4

3.4

2.4

52.6

1.016

234

28,700

72,800

154%

76,100

Venlo

100,000

7,100

59,600

8.2

28.3

5.4

1.1

57.0

1.003

217

70,000

42,400

-39%

191,800

Venray

43,100

3,200

26,600

10.1

31.3

5.5

1.0

52.1

362

51

22,000

51,300

133%

91,400

Breda

178,200

13,400

102,000

17.5

11.8

8.2

2.6

59.9

820

57

77,200

67,400

-13%

262,100

Den Bosch

142,700

10,900

96,100

20.7

8.9

7.0

4.5

58.9

568

65

39,600

43,000

9%

167,300

Eindhoven

218,500

17,700

147,900

28.0

14.5

3.9

4.6

49.0

762

118

76,700

109,700

43%

202,500

Helmond

88,900

6,400

42,900

12.7

24.9

2.8

1.3

58.3

566

63

17,800

7,800

-56%

84,500

Moerdijk

36,600

3,000

20,900

10.1

34.7

1.7

1.0

52.5

1.372

126

42,000

24,000

-43%

134,300

Oss

84,900

5,500

40,300

10.4

31.3

2.7

1.0

54.6

519

64

22,100

16,500

-25%

62,000

Roosendaal

77,200

5,200

40,500

12.4

25.1

4.9

1.4

56.2

388

53

45,200

94,500

109%

113,300

208,300

14,300

112,700

13.4

18.2

3.8

6.0

58.6

1.115

241

120,300

219,200

82%

206,100

46,400

3,800

27,300

12.0

27.2

2.3

1.0

57.5

403

11

53,900

67,100

24%

77,600

Supply 2012 in m²


1.2



8.6

% other 2012

7.4


22.8

% Government 2012



134,500



Number of jobs 2012



PROVINCE LIMBURG Heerlen Maastricht Sittard-Geleen

PROVINCE NOORD-BRABANT

Tilburg

Waalwijk 212

RENTS


40-55

40-55

40-55

p

Still issuable business parks 2012 in net ha.


Expectation 2013




MOST PROMINENT BUSINESS PARKS Driebond

Eemspoort

42 ha

Eemspoort

45-60

45-60

45-60

j

Roodehaan

30 ha

Euvelgunne

30-45

30-45

30-45

p

Westpoort (fase I)

75 ha

Winschoterdiep/Eemskanaal

30-45

30-45

30-45

p


14 ha

De Beitel

35-50

30-50

30-45

j

Avantis

24 ha

De Koumen

35-50

30-45

30-45

p

Trilandis

26 ha

Beatrixhaven

35-55

30-45

30-45

p

Maastricht-Eijsden

34 ha

Beatrixhaven

25 ha

Holtum-Noord

35-50

35-50

35-50

j

Chemelot

Industriepark-Noord

30-45

25-45

25-45

p

Industrial Park Swentibold

Veegtes

30-40

25-40

25-40

p

140 ha 17 ha

Holtum-Noord III

20 ha

Trade Port Noord

110 ha

Venlo Trade Port

40-55

35-50

35-50

j

Venlo Greenpark

22 ha

Venlo Trade Port West

40-60

40-55

40-50

j

ZON Fresh Park

35 ha

-

-

35-50

j

De Blakt

32 ha

35-50

35-50

35-50

j

Breda-West/A16-zone

40 ha

De Blakt Smakterheide

De Krogten

35-50

35-50

30-45

p

Haagse Beemden

40-55

40-55

40-55

j

Hazeldonk

40-55

40-55

30-45

j

Hoogeind/Minervum

45-55

45-55

45-55

j

De Brand

45-55

45-55

45-55

j

De Rietvelden

22 ha

Empel Zuid

19 ha

De Brand

8 ha

De Herven

40-55

40-55

35-50

j

De Rietvelden

40-55

40-55

35-50

j

Maaspoort

35-50

35-50

35-50

j

De Hurk

40-55

40-55

40-55

j

GDC Eindhoven Acht

54 ha

Park Forum

54 ha

27 ha

Eindhoven/Acht

40-55

40-55

40-55

j

Ekkersrijt

40-55

40-55

40-55

j

Esp

45-55

45-55

45-55

j

Flight Forum/Eindhoven Airport

45-60

40-55

40-55

j

Kapelbeemd

35-50

35-50

35-50

j

BZOB-terrein

35-50

35-50

35-50

j

Brandevoort

Hoogeind

30-50

30-50

30-50

j

BZOB-terrein

Moerdijk

40-60

40-60

40-55

j

Logistiek Moerdijk

31 ha 124 ha

Danenhoef

30-45

30-45

30-45

p

De Geer zuid/oost

12 ha

Elzenburg

30-45

30-45

30-45

p

Vorstengrafdonk

44 ha

Landweer

30-45

30-45

30-45

p

Vorstengrafdonk

40-55

40-55

40-50

j

Borchwerf

35-50

35-50

30-50

j

Borchwerf II

19 ha

Majoppeveld

30-45

30-45

30-45

p

Uitbreiding Majoppeveld

34 ha

Katsbogten

35-50

35-50

35-50

j

Tradepark 58

14 ha

Kraaiven

35-50

35-50

30-50

j

Vossenberg West II

79 ha

Loven

30-45

30-45

30-45

p

Haven VII

11 ha

Tradepark 58

50-60

50-60

45-55

j

Vossenberg

35-50

35-50

35-50

j

Haven

40-55

40-55

40-55

j

Zanddonk

30-45

30-45

30-45

p




213


GENERAL

MARKET STRUCTURE

91

19,700

11,600

-41%

39,600

Amsterdam

797,500

102,900

536,900

28.6

6.1

5.1

8.0

52.2

2.273

418

143,600

173,100

21%

398,200

Haarlemmermeer

144,100

9,000

124,900

17.5

40.5

3.9

2.5

35.6

1.129

559

111,800

41,300

-63%

207,500

Zaanstad

149,300

11,700

62,400

18.8

18.9

4.8

1.9

55.6

614

254

15,900

24,900

57%

131,300

Almelo

72,800

4,300

41,000

10.3

23.4

6.4

1.3

58.6

719

225

19,200

13,700

-29%

57,200

Deventer

98,500

5,900

48,600

20.0

16.8

3.7

1.5

58.0

347

56

23,200

22,600

-3%

61,100

Enschede

158,700

9,400

79,700

16.8

15.5

5.9

1.7

60.1

604

99

33,700

63,100

87%

158,400

Hengelo

80,900

5,000

46,500

16.1

20.9

5.8

1.0

56.2

505

42

15,400

13,500

-12%

97,900

122,400

7,100

86,500

17.4

13.2

9.3

2.8

57.3

566

147

29,800

33,100

11%

105,100

Amersfoort

149,600

12,100

82,900

23.9

9.2

4.2

5.8

56.9

291

249

26,300

17,800

-32%

157,400

Nieuwegein

60,900

4,600

41,700

23.1

11.5

2.2

2.0

61.2

268

200

16,400

7,100

-57%

91,900

Supply 2012 in m²

343


56.9

Take-up 2012 in m²


6.3



9.2

% other 2012

% Industry, trade, transport 2012 10.6


% Business services 2012 17.0

% Government 2012

Number of jobs 2012 49,700



PROVINCE NOORD-HOLLAND Alkmaar

PROVINCE OVERIJSSEL

Zwolle

PROVINCE UTRECHT

214

RENTS



Expectation 2013




MOST PROMINENT BUSINESS PARKS Beverkoog

35-55

35-55

35-55

p

Boekelermeer

40-60

40-60

40-60

p

Boekelermeer-Zuid fase II

91 ha


50-65

50-65

50-65

p

Afrikahaven

Noord, Noordelijke IJ-oevers

45-65

45-65

45-65

p

Airport Business Park Amsterdam Osdorp

37 ha

West, Schinkel

40-70

40-70

40-70

p

Amerikahaven

81 ha

103 ha

Sloterdijk I & II

50-65

50-65

50-65

p

Atlaspark

97 ha

Westpoort/Havengebied

40-65

40-65

40-65

p

Mercuriushaven

12 ha

Zuidoost/Amstel III

55-75

55-75

55-75

p

Sloterdijk III Noord & Zuid

48 ha

De President

55-75

55-75

50-70

p

A4-zone West

De Hoek

45-65

45-65

40-55

p

De Hoek Noord

11 ha

Graan voor Visch

50-70

50-70

50-70

p

De President

59 ha

Noord

40-55

40-55

35-55

p

45-85

45-85

45-85

p

Hoofddorp

Hoofddorp

Schiphol Schiphol-Oost

149 ha

Schiphol Schiphol Logistic Park

47 ha

Schiphol-Rijk

50-80

50-80

50-80

p

Schiphol-Zuid

55-85

55-85

55-85

p

Achtersluispolder

35-55

35-55

35-55

p

HoogTij

87 ha

Hoogtij/Westzanerpolder

35-55

35-55

35-55

p

Hembrug

43 ha

Bedrijvenpark Twente

25-45

25-45

20-45

p

Bedrijvenpark Twente-Noord

38 ha

Dollegoor/Turfkade

25-40

25-40

20-40

p

Rijksweg 36 N04

27 ha

Twentepoort

35-45

35-45

30-40

j

XL Businesspark Twente

Bergweide

25-50

25-50

25-50

p

Bedrijvenpark A1

Kloosterlanden

20-50

20-50

20-50

p

Kloosterlanden

111 ha 49 ha 6 ha

Business & Science Park

35-50

35-50

35-50

p

Euregio Bedrijvenpark

De Haven

35-45

35-45

30-45

p

Josink Es

11 ha 7 ha

De Marssteden

40-50

40-50

35-50

p

Usseler Es

58 ha

Euregio Bedrijvenpark I

25-40

25-40

25-45

j

Twentekanaal Zuid

30-50

30-50

25-50

p

’t Oosterveld

13 ha

Westermaat

35-55

35-55

35-55

j

Westermaat Noord

13 ha

De Marslanden

30-55

30-55

30-55

p

Hessenpoort I

50 ha

Hessenpoort Zuid

12 ha

Hessenpoort

45-60

45-60

40-55

j

Voorst

30-55

30-55

30-55

p

Calveen

45-60

40-55

40-55

p

De Wieken

24 ha

De Hoef

40-55

40-50

35-50

p

Vathorst

18 ha

De Isselt

25-45

25-40

25-40

p

Het Klooster

68 ha

-

50-65

50-60

p

Vathorst

De Wieken

50-65

50-60

45-55

p

De Wiers

30-50

30-45

25-45

p

Laagraven/Liesbosch

45-65

40-60

40-55

p

Plettenburg

45-55

40-50

35-50

p

Het Klooster

-

55-65

55-65

p




215


GENERAL

MARKET STRUCTURE

52.4

470

384

109,600

56,300

-49%

229,200

50,300

4,200

27,400

19.6

14.0

2.7

1.0

62.7

184

176

3,400

6,300

85%

16,000

Goes

37,000

2,900

24,300

14.0

10.0

4.4

3.5

68.1

231

10

9,000

10,200

13%

38,500

Middelburg

47,500

3,500

26,500

9.6

14.9

12.1

0.9

62.5

175

11

1,000

0

-100%

33,400


66,100

2,900

37,300

30.3

8.2

2.5

5.3

53.7

133

5

9,900

4,500

-55%

41,700

Delft

99,400

5,600

51,800

22.7

10.0

4.4

1.1

61.8

252

58

6,500

4,900

-25%

18,900

Den Haag

503,900

35,900

260,900

20.5

6.4

19.4

3.1

50.6

349

27

30,200

5,700

-81%

107,200

Dordrecht

118,600

5,800

55,200

14.1

18.1

7.2

1.0

59.6

517

58

21,900

7,700

-65%

113,200

Leiden

119,600

5,400

59,300

14.5

12.4

6.7

0.7

65.7

136

32

4,900

26,300

437%

19,500

Rotterdam

616,300

25,000

324,300

19.2

17.7

5.3

4.5

53.3

6.847 1.340

169,700

168,700

-1%

345,900

Westland

102,700

8,500

57,700

14.9

12.2

1.8

1.9

69.2

480

24

17,100

5,600

-67%

40,100

Zoetermeer

122,800

6,000

49,900

23.5

10.8

10.5

3.5

51.7

210

28

18,700

19,900

6%

102,100


Supply 2012 in m²


7.6

Take-up 2012 in m²


7.0

% other 2012

6.9


26.1

% Government 2012



227,000



Number of jobs 2012


PROVINCE UTRECHT Utrecht

Woerden

PROVINCE ZEELAND

PROVINCE ZUID-HOLLAND

216

RENTS



Expectation 2013




MOST PROMINENT BUSINESS PARKS Cartesiusweg

30-55

30-50

30-50

p

De Wetering

55-70

50-65

50-65

p

Haarrijn (De Meern)

11 ha

Lage Weide

30-55

25-60

25-60

p

Science Park De Uithof

13 ha

Strijkviertel

30 ha

Oudenrijn (De Meern)

35-60

30-55

30-50

p

Overvecht

35-55

30-50

30-50

p

De Wetering

12 ha

Barwoutswaarder

30-60

30-60

30-60

p

Breeveld

4 ha

Middelland/Polanen

35-60

35-60

30-60

j

Polanen

4 ha

De Poel

35-55

30-55

30-55

j

De Poel II & III

10 ha

Arnestein

25-40

30-45

30-45

j

Mortiere

10 ha

Mortiere

35-55

35-55

35-55

j

Hoofdweggebied

40-60

40-60

40-60

j

Fascinatio

Schieoevers Noord

30-50

30-50

30-50

j


Schieoevers Zuid

30-50

30-50

30-50

j


55-75

55-75

50-75

j

Bedrijvenpark Ypenburg

45-70

45-65

40-65

j

Ypenburg (totaal)

De Binckhorst

35-70

35-65

30-60

p

Prins Clausplein

Forepark

45-75

45-70

45-70

p

5 ha 58 ha

8 ha 14 ha

Kerketuinen/Zichtenburg/Dekkershoek

40-70

35-60

30-60

p

Nieuw Laakhaven

40-60

40-60

35-60

j

Amstelwijck

55-60

55-60

50-60

j

Amstelwijck

Dordtse Kil I + II

40-60

40-60

40-60

j

Dordtse Kil III

23 ha

Dordtse Kil III

50-60

50-60

50-60

j

1e Merwedehaven + Oostpoort

16 ha

Roomburg

50-65

40-60

35-60

p

Oostvliet

29 ha

Rooseveltstraat/Cronestein

35-55

30-55

30-55

j

Bedrijvenpark Noordwest

50-65

50-60

50-60

p

Hoog Zestienhoven

Charlois/Groene Kruisweg

50-65

50-60

50-60

j

Rotterdam Airport Business Park

Distripark Eemhaven

40-60

35-60

35-60

j

Spaanse polder

Gadering (Hoogvliet)

45-60

45-60

40-60

j

Zeehaventerrein Rotterdam, Maasvlakte II

Spaanse Polder

35-60

35-60

35-60

j

Zuidelijk Havengebied

35-60

35-60

35-60

j

Honderdland

60-85

60-85

60-85

j

ABC Westland

Wateringse Veld/Zwethove

40-70

40-70

35-65

j

Trade Park Westland Mars

Lansinghage/Rokkeveen-Oost

40-70

35-60

35-60

p

Dwarstocht

7 ha

Zoeterhage

30-55

30-55

30-55

p

Oosterhage

12 ha



9 ha

5 ha 20 ha 7 ha 1.302 ha

3 ha 17 ha


217

FACTSHEET HOUSING MARKET PROVINCE/CITIES

GENERAL

MARKET STRUCTURE

FORECAST

79%

< 1944 1945-1970

25%

Households

Rent

40%

Particulier

10%

Mgw

21%

1971-1990

34%

Residents

1991 >

33%

HOUSING STOCK/ POPULATION/ HOUSEHOLDS

Egw

%

30%

Building period

% / National average 71% Egw/29% Mgw

Sociaal

Single family/multiple family

Social/private rent

% / National average 31% Social/9% Private

% / National average 60% buy/40% rent 60%

BUY/RENT

Housing occupancy 2012 / National average 2,3

Number of dwellings 2013


Buy


67.200

Emmen

108.500

29.800

46.700

2,3

2,3

Buy

Rent

65%

35%

Sociaal

Particulier

29%

5%

Egw

Mgw

86%

14%

8%

Housing Stock

< 1944

12%

Housing Stock

1945-1970

30%

Households

1971-1990

37%

Residents

1991 >

21%

PROVINCE FLEVOLAND Almere

194.900

76.300

2,6

Buy

Rent

66%

34%

Sociaal

Particulier

29%

5%

Egw

Mgw

77%

23%

< 1944

0%

Housing Stock

1945-1970

0%

Households

1971-1990

40%

1991 >

60%

29%

Residents

PROVINCE FRIESLAND Leeuwarden

96.000

46.900

2,0

Buy

55%

Sociaal

33%

Egw

64%

< 1944

Housing Stock

1945-1970

27%

Households

Rent

45%

Particulier

12%

Mgw

36%

1971-1990

28%

Residents

1991 >

15%

18%

PROVINCE GELDERLAND Apeldoorn

157.200

Arnhem

149.900

66.700

68.800

2,4

2,2

Buy

62%

Sociaal

31%

Egw

74%

< 1944 1945-1970

27%

Households

Rent

38%

Particulier

8%

Mgw

26%

1971-1990

36%

Residents

1991 >

20%

Buy

Rent

Ede

109.700

42.800

2,6

Buy

Rent

218

48%

52%

70%

30%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

38%

14%

23%

7%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

57%

43%

78%

22%

Housing Stock

< 1944

25%

Housing Stock

1945-1970

28%

Households

1971-1990

29%

Residents

1991 >

18%

< 1944

12%

1945-1970

29%

Housing Stock Households

1971-1990

34%

Residents

1991 >

24%

PRICES

€ 173.349

€ 1.443

176

31.400

34.200

36.400

16%

Mid-terrace house

139

-1%

€ 136.389

€ 1.277

136

71.000

75.700

79.600

12%

End-of-terrace house

87

5%

€ 153.889

€ 1.345

125

Semi-detached house

104

-22%

€ 211.875

€ 1.576

161

52

-20%

€ 303.300

€ 1.871

326

Increase/decrease 2015-2025 %

Detached house

69

-28%

€ 116.339

€ 1.396

233

47.900

49.400

50.200

5%

Apartment Total

554

-8%

€ 156.282

€ 1.304

162

48.900

50.100

50.900

4%

Mid-terrace house

135

-12%

€ 119.056

€ 1.110

104

110.200

110.900

111.300

1%


112

-15%

€ 128.200

€ 1.153

124

Semi-detached house

133

-6%

€ 157.222

€ 1.354

147

Detached house

129

11%

€ 224.167

€ 1.517

259

45

-22%

€ 140.478

€ 1.521

204

Apartment

80.300

97.200

111.900

39%

Total

1.168

2%

€ 176.422

€ 1.604

156

84.000

97.400

110.900

32%

Mid-terrace house

549

1%

€ 162.333

€ 1.474

159

200.700

222.900

248.400

24%


210

8%

€ 182.200

€ 1.539

153

Semi-detached house

87

12%

€ 251.667

€ 1.799

177

Detached house

54

-10%

€ 371.850

€ 2.103

274

Apartment

268

-1%

€ 136.950

€ 1.763

119

47.800

49.200

50.000 96.700

67.800

50.600

6%

Total

534

-12%

€ 139.042

€ 1.305

159

51.500

53.000

6%

Mid-terrace house

228

-11%

€ 122.150

€ 1.197

120

99.200

101.800

5%


116

-8%

€ 134.450

€ 1.291

156

Semi-detached house

65

-12%

€ 190.611

€ 1.470

148

Detached house

38

-22%

€ 256.150

€ 1.750

210

Apartment

87

-17%

€ 99.757

€ 1.292

254

69.800

70.900

5%

Total

979

8%

€ 213.986

€ 1.857

176

68.800

69.900

70.700

3%

Mid-terrace house

253

19%

€ 174.472

€ 1.545

142

156.700

157.000

157.000

0%


131

6%

€ 199.028

€ 1.629

134

Semi-detached house

182

5%

€ 225.950

€ 1.973

145

Detached house

212

5%

€ 335.750

€ 2.422

221

Apartment

201

2%

€ 134.211

€ 1.699

225

71.700

73.300

75.500

5%

Total

983

-2%

€ 177.932

€ 1.663

157

78.300

80.800

83.000

6%

Mid-terrace house

301

9%

€ 160.000

€ 1.497

141

155.100

160.500

164.900

6%


139

0%

€ 198.656

€ 1.685

139

Semi-detached house

94

12%

€ 275.800

€ 1.850

180

Detached house

36

-10%

€ 393.500

€ 2.285

159

Apartment

413

-11%

€ 142.962

€ 1.681

169

43.200

45.400

47.600

10%

Total

585

-1%

€ 219.454

€ 1.961

215

45.500

48.000

50.100

10%

Mid-terrace house

175

-1%

€ 185.167

€ 1.694

188

110.000

113.900

117.500

7%

81

8%

€ 200.667

€ 1.787

153

End-of-terrace house Semi-detached house

93

0%

€ 268.917

€ 2.093

216

Detached house

87

-8%

€ 399.444

€ 2.684

242

149

-1%

€ 133.970

€ 1.887

265

Apartment


FACTSHEET HOUSING MARKET

Range of rents p/m² per month in €

-13%

Term median 2012

Price per m² GBO in € median 2012

451

Increase/decrease compared to 2011 in %

Transaction prices of owner-occupier housing in € median 2012

Number of dwellings sold in 2012

Total

OWNER-OCCUPIER HOUSING

15%

2025 36.300

2020 34.100

2015 31.700

€ 5 - 8

€ 5 - 7

€ 6 - 9

€ 5 - 8

€ 5 - 9

€ 6 - 10

€ 5 - 8

Source: Primos Prognose 2011, Woningprijzen NVM

219


GENERAL

MARKET STRUCTURE

FORECAST

%

43%

Egw

61%

< 1944

22%

1945-1970

33%

Households

Rent

54%

Particulier

11%

Mgw

39%

1971-1990

28%

Residents

1991 >

17%

28%


Building period


Sociaal


Social/private rent



BUY/RENT




Buy

PROVINCE GELDERLAND Nijmegen

166.400

71.700

2,3

Housing Stock


195.600

86.400

2,3

Buy

45%

Sociaal

41%

Egw

43%

< 1944

Housing Stock

1945-1970

26%

Households

Rent

55%

Particulier

14%

Mgw

57%

1971-1990

27%

Residents

1991 >

19%

21%

PROVINCE LIMBURG Maastricht

122.100

Sittard-Geleen

94.100

57.000

45.200

2,1

2,1

Buy

44%

Sociaal

39%

Egw

63%

< 1944

Housing Stock

1945-1970

34%

Households

Rent

56%

Particulier

17%

Mgw

38%

1971-1990

29%

Residents

1991 >

16%

15%

Buy

61%

Sociaal

29%

Egw

77%

< 1944

Housing Stock

1945-1970

40%

Households

Rent

39%

Particulier

11%

Mgw

23%

1971-1990

29%

Residents

1991 >

16%

17%

PROVINCE NOORD-BRABANT Breda

178.200

Den Bosch

142.700

77.800

64.000

2,3

2,2

Buy

59%

Sociaal

30%

Egw

67%

< 1944 1945-1970

31%

Households

Rent

41%

Particulier

11%

Mgw

33%

1971-1990

30%

Residents

1991 >

22%

Buy

Rent

Eindhoven

218.500

98.600

2,2

Buy

Rent

220

54%

47%

49%

51%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

37%

10%

41%

10%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

65%

35%

69%

31%

Housing Stock

< 1944

11%

Housing Stock

1945-1970

30%

Households

1971-1990

33%

Residents

1991 >

25%

< 1944

16%

Housing Stock

1945-1970

35%

Households

1971-1990

29%

Residents

1991 >

21%

PRICES

-4%

€ 184.868

€ 1.888

137

92.000

95.300

97.600

6%

Mid-terrace house

330

-3%

€ 170.275

€ 1.646

97

169.200

173.900

178.100

5%


163

-8%

€ 184.722

€ 1.713

124

Semi-detached house

88

-1%

€ 276.875

€ 2.121

124

Detached house

36

44%

€ 399.475

€ 2.425

162

403

-7%

€ 157.615

€ 2.062

176

1.613

-7%

€ 157.969

€ 1.694

94

Apartment

87.100

89.200

91.100

5%

Total

114.200

116.500

118.400

4%

Mid-terrace house

437

1%

€ 165.278

€ 1.652

90

194.300

198.600

202.200

4%


156

-9%

€ 160.950

€ 1.583

84

Semi-detached house

108

5%

€ 251.550

€ 1.832

92

Detached house

57.200

57.100

43

-23%

€ 344.969

€ 2.138

153

Apartment

869

-11%

€ 132.876

€ 1.696

95

329

-12%

€ 218.489

€ 1.852

123

56.500

-1%

Total

63.500

63.200

62.300

-2%

Mid-terrace house

85

-12%

€ 234.111

€ 1.672

140

118.000

116.100

114.200

-3%


42

-11%

€ 243.900

€ 1.779

103

Semi-detached house

61

-5%

€ 259.889

€ 1.871

114

16

-16%

€ 319.688

€ 2.006

216

Apartment

Detached house

125

-15%

€ 166.172

€ 1.972

110

159

38%

€ 163.486

€ 1.343

137 119

45.100

44.900

44.600

-1%

Total

44.600

44.700

44.300

-1%

Mid-terrace house

29

38%

€ 120.722

€ 1.075

93.800

91.700

89.400

-5%


17

55%

€ 144.271

€ 1.144

92

Semi-detached house

69

41%

€ 170.111

€ 1.359

125

Detached house

19

19%

€ 253.778

€ 1.651

151

Apartment

25

39%

€ 139.252

€ 1.502

209

1.085

-9%

€ 233.791

€ 1.989

169

79.400

81.800

83.800

6%

Total

85.200

87.800

89.700

5%

Mid-terrace house

375

-17%

€ 205.278

€ 1.794

139

178.400

182.100

184.600

3%


182

27%

€ 223.925

€ 1.872

143

Semi-detached house

143

-19%

€ 294.389

€ 2.114

206

89

-1%

€ 502.778

€ 2.705

166

Detached house Apartment

296

-12%

€ 165.828

€ 2.031

206

65.400

67.500

68.700

5%

Total

786

-9%

€ 223.575

€ 2.014

169

67.700

69.400

70.600

4%

Mid-terrace house

234

-12%

€ 203.100

€ 1.772

143

143.600

145.900

147.100

2%


143

24%

€ 212.111

€ 1.868

145

Semi-detached house

105

-21%

€ 285.167

€ 2.104

186


52

-4%

€ 423.868

€ 2.555

207

252

-16%

€ 182.101

€ 2.179

192

100.900

103.200

105.000

4%

Total

1.387

-4%

€ 185.602

€ 1.651

111

112.000

114.300

115.900

3%

Mid-terrace house

543

-9%

€ 182.806

€ 1.554

106

220.800

223.600

225.600

2%


209

-16%

€ 218.667

€ 1.738

131

Semi-detached house

105

12%

€ 288.222

€ 1.964

158

58

32%

€ 434.250

€ 2.181

216

472

2%

€ 120.795

€ 1.591

85





1.020

Term median 2012

Price per m² GBO in € median 2012

Total


8%


80.400




77.700

2025

2020

2015 74.700

€ 6 - 10

€ 5 - 10

€ 6 - 12

€ 4 - 8

€ 6 - 10

€ 6 -12

€ 5 - 12


221


GENERAL

MARKET STRUCTURE

FORECAST

%

34%

Egw

70%

< 1944

18%

1945-1970

29%

Households

Rent

41%

Particulier

8%

Mgw

30%

1971-1990

29%

Residents

1991 >

24%

47%


Building period


Sociaal


Social/private rent



BUY/RENT




Buy

PROVINCE NOORD-BRABANT Tilburg

208.300

90.400

2,3

Housing Stock

PROVINCE NOORD-HOLLAND Amsterdam

797.500

Haarlem

153.100

399.900

71.700

2,0

2,1

Buy

27%

Sociaal

48%

Egw

16%

< 1944 1945-1970

18%

Households

Rent

73%

Particulier

25%

Mgw

84%

1971-1990

18%

Residents

1991 >

18%

Buy

Rent

Zaanstad

149.300

64.900

2,3

Buy

Rent

55%

45%

51%

49%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

33%

12%

41%

8%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

58%

42%

67%

33%

Housing Stock

< 1944

50%

Housing Stock

1945-1970

23%

Households

1971-1990

17%

Residents

1991 >

10%

< 1944

20%

Housing Stock

1945-1970

31%

Households

1971-1990

28%

Residents

1991 >

22%

PROVINCE OVERIJSSEL Enschede

158.700

68.800

2,3

Buy

Rent

Zwolle

122.400

52.700

2,3

Buy

Rent

54%

46%

56%

44%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

40%

6%

34%

10%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

72%

28%

70%

30%

< 1944

20%

Housing Stock

1945-1970

31%

Households

1971-1990

27%

Residents

1991 >

21%

< 1944

18%

1945-1970

22%


1971-1990

31%

Residents

1991 >

28%


149.600

61.800

2,4

Buy

Rent

222

60%

40%

Sociaal

Particulier

33%

7%

Egw

Mgw

69%

31%

< 1944

17%

1945-1970

21%


1971-1990

28%

Residents

1991 >

35%

PRICES

Mid-terrace house

532

-4%

€ 174.150

€ 1.610

142


191

3%

€ 203.022

€ 1.775

153

Semi-detached house

117

9%

€ 278.944

€ 1.947

157

51

2%

€ 456.587

€ 2.399

353

198

-8%

€ 136.913

€ 1.804

178

5.928

-1%

€ 218.052

€ 3.115

93 108

5%

Total

103.400

105.900

108.100

5%

210.900

213.900

216.700

3%


411.300

425.800

436.200

6%

Total

448.900

463.300

473.700

6%

Mid-terrace house

456

8%

€ 253.500

€ 2.353

813.700

842.400

863.000

6%


115

-15%

€ 247.389

€ 2.364

93

Semi-detached house

30

-12%

€ 372.140

€ 3.121

158 197

33

6%

€ 731.389

€ 3.631

Apartment

Detached house

5.294

-2%

€ 210.289

€ 3.191

91

1.153

-8%

€ 229.232

€ 2.450

125 110

72.300

74.000

77.200

7%

Total

75.900

77.900

80.900

7%

Mid-terrace house

515

-7%

€ 259.889

€ 2.476

154.000

156.900

160.900

4%


113

-12%

€ 275.944

€ 2.712

74

Semi-detached house

28

8%

€ 480.400

€ 3.392

172

6

-60%

€ 620.000

€ 4.506

204


491

-7%

€ 167.228

€ 2.283

147

66.200

69.500

71.600

8%

Total

892

4%

€ 173.180

€ 1.781

134

68.000

71.100

73.200

8%

Mid-terrace house

360

-1%

€ 177.250

€ 1.737

125

150.900

156.000

159.200

5%


173

13%

€ 186.056

€ 1.787

118

Semi-detached house

90

-4%

€ 172.575

€ 1.807

182

Detached house

68

15%

€ 228.350

€ 1.959

176

201

9%

€ 136.414

€ 1.786

128

Apartment

70.000

71.400

72.500

4%

Total

702

2%

€ 163.998

€ 1.395

146

78.900

80.300

81.400

3%

Mid-terrace house

179

1%

€ 127.111

€ 1.231

111

159.800

161.000

161.600

1%


150

25%

€ 144.775

€ 1.308

98

Semi-detached house

182

-4%

€ 174.350

€ 1.449

148

78

-11%

€ 342.750

€ 1.905

288

113

3%

€ 107.890

€ 1.343

163

Detached house Apartment 54.100

57.700

60.500

12%

Total

798

3%

€ 205.247

€ 1.879

140

56.600

59.800

62.700

11%

Mid-terrace house

350

4%

€ 181.625

€ 1.792

132

124.600

130.800

136.200

9%


166

0%

€ 201.979

€ 1.809

108

Semi-detached house

80

3%

€ 287.850

€ 2.081

183

Detached house

49

11%

€ 441.722

€ 2.556

214

153

2%

€ 143.904

€ 1.831

149

Apartment

62.700

65.800

68.900

10%

Total

1.079

-6%

€ 223.432

€ 2.067

134

65.700

69.600

72.700

11%

Mid-terrace house

409

-7%

€ 213.778

€ 1.926

119

151.400

157.700

161.700

7%


175

-3%

€ 225.528

€ 2.099

144

Semi-detached house

120

25%

€ 357.900

€ 2.560

189

30

-36%

€ 646.389

€ 3.163

144

345

-12%

€ 150.264

€ 1.962

127





162

98.100

Term median 2012

Price per m² GBO in € median 2012 € 1.746

95.700




€ 196.929


-2%


2025

2020

2015

1.089

93.200

€ 5 - 10

€ 7 - 18

€ 6 - 12

€ 5 - 9

€ 6 - 10

€ 6 - 10

€ 6 - 10


223


GENERAL

MARKET STRUCTURE

FORECAST

%

35%

Egw

50%

< 1944

33%

1945-1970

28%

Households

Rent

49%

Particulier

13%

Mgw

50%

1971-1990

13%

Residents

1991 >

26%

23%


Building period


Sociaal


Social/private rent



BUY/RENT




Buy

PROVINCE UTRECHT Utrecht

321.100

135.400

2,4

Housing Stock

PROVINCE ZEELAND Middelburg

47.500

22.100

2,1

Buy

63%

Sociaal

30%

Egw

79%

< 1944

Housing Stock

1945-1970

25%

Households

Rent

37%

Particulier

8%

Mgw

21%

1971-1990

34%

Residents

1991 >

19%

40%

PROVINCE ZUID-HOLLAND Den Haag

503.900

Dordrecht

118.600

Leiden

119.600

240.600

53.500

52.700

2,1

2,2

2,3

Buy

48%

Sociaal

34%

Egw

27%

< 1944 1945-1970

22%

Households

Rent

52%

Particulier

19%

Mgw

73%

1971-1990

15%

Residents

1991 >

22%

23%

Buy

59%

Sociaal

32%

Egw

57%

< 1944 1945-1970

28%

Households

Rent

41%

Particulier

9%

Mgw

43%

1971-1990

31%

Residents

1991 >

19%

Buy

Rent

Rotterdam

616.300

297.500

2,1

Buy

Rent

Zoetermeer

122.800

53.200

2,3

Buy

Rent

224

Housing Stock

50%

50%

36%

64%

55%

45%

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

Sociaal

Particulier

36%

14%

48%

16%

38%

7%

Egw

Mgw

Egw

Mgw

Egw

Mgw

50%

50%

29%

71%

60%

41%

Housing Stock

< 1944

34%

Housing Stock

1945-1970

22%

Households

1971-1990

33%

Residents

1991 >

12%

< 1944

32%

1945-1970

26%

Households

1971-1990

24%

Residents

1991 >

19%

< 1944

1%

1945-1970

8%

1971-1990

61%

1991 >

29%

Housing Stock

Housing Stock Households Residents

PRICES

Mid-terrace house

968

-9%

€ 246.700

€ 2.408

125


238

-4%

€ 264.725

€ 2.226

127

Semi-detached house

53

-5%

€ 378.722

€ 2.586

162

Detached house

29

-17%

€ 492.667

€ 3.151

182

1.160

-14%

€ 172.752

€ 2.362

143

9%

€ 186.573

€ 1.675

132


2020

16%

Total

171.700

182.500

196.100

14%

331.200

354.500

380.200

15%

Apartment

22.300

22.900

23.500

5%

Total

277

22.700

23.400

24.000

6%

Mid-terrace house

122

7%

€ 158.350

€ 1.450

130

48.900

50.000

51.300

5%


48

17%

€ 163.480

€ 1.534

118

Semi-detached house

38

12%

€ 210.400

€ 1.831

135

Detached house

24

14%

€ 381.650

€ 2.456

172

Apartment

45

2%

€ 163.557

€ 1.891

128

2.855

-13%

€ 190.813

€ 1.873

138

244.800

253.600

263.900

8%

Total

254.900

264.200

274.200

8%

Mid-terrace house

448

-19%

€ 288.750

€ 2.113

152

511.100

528.500

546.600

7%


154

5%

€ 317.998

€ 2.125

172

Semi-detached house

63

-21%

€ 476.083

€ 2.671

200

Detached house Apartment 54.000

55.700

23

-28%

€ 622.167

€ 3.052

142

2.167

-12%

€ 148.655

€ 1.771

131

0%

€ 167.004

€ 1.628

141

56.900

5%

Total

688

55.800

57.800

59.200

6%

Mid-terrace house

292

4%

€ 163.300

€ 1.557

146

118.700

120.300

121.900

3%


108

-5%

€ 186.250

€ 1.584

114

Semi-detached house

61

20%

€ 272.889

€ 2.080

154

Detached house

15

-46%

€ 364.286

€ 2.654

244

Apartment

212

-3%

€ 117.875

€ 1.553

137

53.000

54.800

55.900

6%

Total

588

-2%

€ 198.074

€ 2.150

116

62.800

63.700

64.700

3%

Mid-terrace house

208

-9%

€ 228.000

€ 2.248

109

117.400

117.300

117.700

0%


67

-4%

€ 258.944

€ 2.256

132

Semi-detached house

7

-46%

€ 387.833

€ 2.440

230

Detached house

4

-60%

€ 682.650

€ 3.556

176

302

9%

€ 153.142

€ 2.034

114

Apartment 302.200

309.100

318.300

5%

Total

2.609

-12%

€ 169.742

€ 1.738

132

316.600

325.400

335.100

6%

Mid-terrace house

502

2%

€ 195.700

€ 1.734

117

619.900

634.400

652.000

5%


214

7%

€ 211.800

€ 1.775

113

Semi-detached house

76

41%

€ 374.550

€ 2.482

190

Detached house

31

-31%

€ 675.278

€ 2.949

139

1.786

-18%

€ 139.917

€ 1.686

135

Apartment 55.500

57.900

60.400

9%

Total

634

-12%

€ 193.257

€ 1.824

164

56.000

58.500

60.800

9%

Mid-terrace house

231

-13%

€ 211.556

€ 1.750

131

126.700

130.900

135.200

7%


108

3%

€ 217.025

€ 1.841

151

Semi-detached house

21

11%

€ 374.861

€ 2.290

309



8

-58%

€ 651.875

€ 2.728

127

266

-16%

€ 139.586

€ 1.818

188



135

159.400

Term median 2012

Price per m² GBO in € median 2012 € 2.381

145.600




€ 219.184


-11%

2015

2025

2.448

137.800

€ 6 - 14

€ 5 - 9

€ 6 - 16

€ 5 - 9

€ 5 - 10

€ 6 - 14

€ 5 - 9


225

ABOUT FGH BANK/ADRESSES

ABOUT FGH BANK FGH Bank is the bank for financing commercial real estate. Our strength is focus. We have a large number of specialists working in various areas. Think of real estate analysts, valuers, architects and risk analysts, then think of experts in the legal and fiscal fields as well. We not only possess a broad vision of commercial real estate, but an in-depth knowledge of the sector too. This combination allows us to make the correct financing proposal for you, no matter what the nature of the real estate transaction. FGH Bank works from eight offices in the Netherlands: Amsterdam, Arnhem, The Hague, Eindhoven, Groningen, Maastricht, Rotterdam and Utrecht. FGH Bank also has a branch in Frankfurt. Every office is strongly anchored within the economic region in which it is active. Our people in the field cherish their networks and maintain long-term client relations. In addition, FGH Bank also focuses on the real estate middle market, via both intermediaries and direct channels, under the name of RNHB Hypotheekbank. FGH Bank is able to analyse social and economic developments and assess their impact on the market for commercial real estate. Moreover, we like to share our findings with the market, not least via our annual FGH Real Estate Report.

Would you like to know more about FGH Bank? Please contact us. www.fghbank.nl [email protected]

226

HEADOFFICE FGH BANK N.V. Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht The Netherlands T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 [email protected] www.fghbank.nl

OFFICES FGH BANK N.V. Amsterdam Koningslaan 33 1075 AB Amsterdam The Netherlands T +31 20 664 41 41 F +31 20 662 03 06 [email protected]

Maastricht Aldenhofpark 30 6211 LV Maastricht The Netherlands T +31 43 350 08 85 F +31 43 325 87 23 [email protected]

Arnhem Cronjéstraat 10 6814 AH Arnhem The Netherlands T +31 26 442 77 10 F +31 26 442 94 48 [email protected]

Rotterdam Blaak 333 3011 GB Rotterdam The Netherlands T +31 10 242 01 50 F +31 10 212 14 55 [email protected]

The Hague Nieuwe Uitleg 15 2514 BP Den Haag The Netherlands T +31 70 304 01 38 F +31 70 385 38 34 [email protected]

Utrecht Museumlaan 7 3581 HK Utrecht The Netherlands T +31 30 232 35 50 F +31 30 232 38 06 [email protected]

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven The Netherlands T +31 40 296 08 11 F +31 40 245 18 20 [email protected]

Frankfurt Beethovenstrasse 4 D-60325 Frankfurt am Main Germany T +49 69 767 579 50 F +49 69 767 579 513 [email protected]

Groningen Verlengde Hereweg 173 9721 AP Groningen The Netherlands T +31 50 311 45 82 F +31 50 311 45 63 [email protected]

RNHB HYPOTHEEKBANK Leidseveer 30 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht The Netherlands T +31 30 755 20 00 F +31 30 755 20 20 [email protected] www.rnhb.nl


ABOUT FGH BANK/ADRESSES

227

Maarten Donkers is als Hoofd Research verantwoordelijk voor de onderzoeksactiviteiten van FGH Bank. Daarnaast is hij als docent verbonden aan de MRE-opleiding van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), aan de post-HBO-opleiding Vastgoedmanagement van de Haagse Hogeschool en aan de post-HBO-opleiding Vastgoedontwikkeling van de Hogeschool Arnhem-Nijmegen. In 2010 schreef hij het boek Vastgoed, markt en ruimte: de logica van de plek, uitgegeven door Sdu Uitgevers. Maarten Donkers, Head of Research, is responsible for FGH Bank’s research activities. As a lecturer, he is also involved with the MRE programme at the Amsterdam School of Real Estate (ASRE), the post-HBO Research Management programme at the University of The Hague and the post-HBO Real Estate Development programme at Arnhem-Nijmegen University. In 2010, he wrote the book Real Estate, Market and Space: The logic of the Place (SDU Publishers).

FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport

FGH Bank N.V. has compiled the information

TEKST | TEXT

weergegeven informatie met de

shown in this report with the greatest care.

FGH Bank N.V. Valuation and Research

grootste zorg samengesteld, doch staat

However, we cannot be held responsible

department drs. Maarten Donkers, drs. Jacob

niet in voor de juistheid of volledigheid

for the accuracy or completeness of the

Velleman, Geert Willem van der Horst MSc

van de verstrekte informatie. Hieraan

information provided, nor can any rights

kan dan ook geen enkel recht worden

be derived from the information provided.

FOTOGRAFIE | PHOTOGRAPHY

ontleend. FGH Bank N.V. aanvaardt

Users of this report are not permitted to use

Interviews: Lex Draijer

geen enkele aansprakelijkheid voor

its content for commercial purposes and/or

Other images: Rob ter Bekke, Edwin Walvisch,

eventuele onjuistheden of onvolkomen-

are not permitted to duplicate, send,

Hollandse Hoogte

heden in de informatie in dit rapport.

distribute, spread or make said content

Het is de gebruiker van dit rapport

available to third parties for money

EINDREDACTIE | EDITING

niet toegestaan de inhoud te gebruiken

without the explicit written permission

Eric Harms Communicatie, Utrecht

voor commerciële doeleinden en/of

of FGH Bank N.V.

FGH Bank N.V. Marketing &

te vermenigvuldigen, door te sturen,

Communications department

distribueren, verspreiden of tegen

The prices, (stock) figures and supply and

vergoeding beschikbaar te stellen aan

take-up figures for office, industrial and

derden, zonder de uitdrukkelijke schrif-

retail space contained in this report are

telijke toestemming van FGH Bank N.V.

partly obtained from ABF Research,

VORMGEVING EN PRODUCTIE |

Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak,

DESIGN AND PRODUCTION

De in deze uitgave genoemde huur-

Blauw Research, CBRE, CBS, CPB, Cushman

prijzen, (voorraad)cijfers en de

& Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis,

COÖRDINATIE | COORDINATION

aanbod- en opnamecijfers van kantoor-,

EIB, EIM, HBD, IPD Nederland, INREV, IVBN,

FGH Bank N.V. Marketing &

winkelen bedrijfsruimten zijn deels

Locatus, NEPROM, NRW, NVB, NVM,

Communications department

ontleend aan: ABF Research, Almanak

PropertyNL, Rabobank, Retailnews, Strabo,

Monique Derksen

Winkelvastgoed, Bak, Blauw Research,

Vastgoedmarkt and Thuiswinkel.org.

CBRE, CBS, CPB, Cushman & Wakefield,

VERTALING | TRANSLATION

DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, EIB,

For a copy of this publication contact the

EIM, HBD, IPD Nederland, INREV, IVBN,

Marketing & Communications Department

Locatus, NEPROM, NRW, NVB, NVM,

of FGH Bank in Utrecht, [email protected].

PropertyNL, Rabobank, Retailnews, Strabo, Vastgoedmarkt en Thuiswinkel.org. Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling Marketing & Communicatie van FGH Bank in Utrecht, [email protected].

228

Minke Jonker

Language Partners, Amsterdam ONTWERP | DESIGN

Volta_ontwerpers, Utrecht

© FGH Bank N.V. 2013

Hoofdkantoor | HEADOFFICE

Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 info @fgh.nl www.fghbank.nl

FGH Vastgoedbericht 2013 FGH Real Estate Report 2013 ORDE OP ZAKEN PUTTING AFFAIRS IN ORDER

Recommend Documents