ING. Real Estate Woningfonds IV CV EUROPA JAARBERICHT 2010

ING Real Estate Woningfonds IV CV

EUROPA

JAARBERICHT 2010

ING Real Estate Regulated Fund Management BV Haagse Poort Schenkkade 65 Postbus 90463 2509 LL Den Haag T 070 341 89 89 F 070 341 95 25 E [email protected] I www.regulatedfundmanagement.nl ING Real Estate Woningfonds IV CV, kvk-nr 27289885 Een initiatief van ING Real Estate Investment Management

Omslag Landvoogdstraat, Heerlen

Inhoudsopgave JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV Algemeen 2 Verslag van beheerder 7 Economie en vastgoedmarkt 10 11 12 13 14 19

Jaarrekening Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen Toelichting balans Toelichting winsten verliesrekening

Overige toelichtingen 24 Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus 25 Uitkeringen 26 Portefeuille 32 Overige gegevens 34 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Meer informatie Voor vragen of opmerkingen over dit verslag kunt u contact opnemen met de beheerder via (070) 341 89 89 of e-mail [email protected]

ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT 2010

1

Verslag van beheerder Algemeen Wij zijn blij u het jaarrapport 2010 te kunnen presenteren van ING Real Estate Woningfonds IV CV. De resultaten zijn tot stand gekomen onder aanhoudend moeilijke marktomstandigheden, waarin de beheerder veel aandacht heeft moeten geven aan de marketing van het vastgoed. Na vijf kwartalen van negatieve economische groei heeft de economie zich vanaf begin 2010 hersteld. Het bruto binnenlands product steeg ieder kwartaal en de werkloosheid liep, na een aanvankelijke piek in februari 2010, terug. Toch is het herstel broos. In Europa moesten Griekenland en Ierland een beroep doen op extra steunmaatregelen. De angst voor een nieuwe recessie hield de financiële wereld een groot deel van het jaar in de greep maar was eind 2010 vrijwel verdwenen. In de woningmarkt was de economische onzekerheid het hele jaar merkbaar. Het aantal verkochte woningen leek begin 2010 licht aan te trekken ten opzichte van het historisch lage jaar 2009. Als gevolg van de economische situatie en ook de politieke onzekerheid omtrent de hypotheekrenteaftrek zakte het aantal verkopen weer terug tot het niveau van 2009. De forse prijsdaling die medio 2008 was ingezet stabiliseerde zich het afgelopen jaar. De gemiddelde prijsdaling op de woningmarkt bedroeg nog circa 0,7%. De vastgoedbeleggingsmarkt heeft het afgelopen jaar een herstel laten zien. Hierbij moet wel aangetekend worden dat met name het aantal transacties van kwalitatief goed vastgoed is gestegen. Vastgoed op mindere locaties of met korte huurcontracten was nauwelijks in trek. Sinds oprichting is een enkelvoudig rendement behaald van 19,2%, in het prospectus is 23,6% begroot. Analyse resultaat Het enkelvoudige rendement1) over de rapportageperiode bedraagt 3,8%, waar de beheerder in het prospectus 5,7% heeft begroot. Het netto resultaat voor afschrijvingen over de verslagperiode bedraagt € 456.801 ofwel € 932 per participatie. Dit resultaat is de som van de volgende delen: 1. Een operationeel resultaat van € 949.078 uit de exploitatie van de woningen. Ondanks de hoge leegstand heeft de grotere restportefeuille woningen hogere huuropbrengsten tot gevolg. De exploitatielasten zijn in lijn met de omvang van de portefeuille. Het operationele resultaat ligt 27 duizend euro boven de oorspronkelijke prognose; 2. Een financieel resultaat van -/- € 900.855 bestaande uit de rentebetalingen op de financiering en het resultaat van de collar. De grote woningportefeuille leidt tot een hoge lening en dus meer rentelasten. Deze worden grotendeels gecompenseerd door de lage rentestand en extra rentebaten op het uitstaande saldo (6 duizend euro). Het financieel resultaat is uiteindelijk in lijn met de oorspronkelijke prognose; 3. De gerealiseerde verkoopopbrengsten van € 408.578 van de woningen die in de rapportageperiode overgedragen zijn aan nieuwe eigenaren. De onder druk staande prijzen en de lage verkoopaantallen hebben zijn weerslag op de verkoopopbrengsten. Het verkoopresultaat is 191 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose. Het resultaat voor afschrijvingen wordt verminderd met de afschrijving immateriële activa en de waardemutatie van de beleggingen. De immateriële activa worden in vijf jaar afgeschreven. Het resultaat na afschrijving is € 42.531 negatief. 1) Het enkelvoudig rendement wordt berekend op basis van gerealiseerde resultaten. In de toelichting Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus wordt deze berekening nader toegelicht.

2

JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

Bepaling uitkering resultaat Het uitkeerbare resultaat is het resultaat voor afschrijvingen ter grootte van € 456.801, gecorrigeerd voor de immateriële activa gerelateerd aan de verkochte woningen (ter grootte van € 77.220). Dit leidt tot het uitkeerbare resultaat van € 379.581, waarvan € 379.260 ofwel € 774 per participatie wordt uitgekeerd. Woningportefeuille Door de onzekerheid op de woningmarkt stonden het aantal verkooptransacties en de verkoopprijzen onder druk en blijft de doorlooptijd van de verkochte woningen aanhoudend lang. Sterke verkoopinspanningen zijn noodzakelijk om verkopen op peil te houden. Lokale marktontwikkelingen worden nauwgezet gevolgd. Waar nodig worden marketingactiviteiten ingezet zoals als het inrichten van modelwoningen en/of het opknappen van woningen. De verkoopprijzen laten sterke schommelingen zien. In veel gevallen zijn de prijzen naar beneden bijgesteld of is overgegaan tot verhuur. Uiteindelijk zijn 13 woningen verkocht en geleverd aan nieuwe eigenaren. In het prospectus is rekening gehouden met 15 verkopen. De gemiddelde verkoopprijzen in 2010 liggen in lijn met de taxatiewaarde ultimo 2009. Verder zijn 2 parkeerplaatsen en een garage verkocht en zijn 2 woningen weer verhuurd. Ultimo 2010 resteren 162 woningen, waarvan 12 woningen leeg staan voor verkoop en 2 woningen te huur staan. In Voorburg en Capelle aan den IJssel hebben schilderwerkzaamheden plaatsgevonden. De prijsdalingen van woningen in met name 2009 alsmede een krappe financieringsmarkt zorgen voor een krappe beleggingsmarkt in vergelijking met het pre-crisis niveau. De beleggingswaarde van de woningportefeuille, bepaald door een onafhankelijke externe taxateur, is ten opzichte van ultimo 2009 met 2,6% gedaald en bedraagt € 25.875.000 per 31 december 2010. Per 1 juli heeft de huurverhoging plaatsgevonden. De portefeuille bevat grotendeels woningen in het gereguleerde huursegment. De huurverhoging voor deze woningen is gekoppeld aan de inflatie en heeft zich beperkt tot de wettelijk maximaal voorgeschreven 1,2%. De gemiddelde huurverhoging voor de totale portefeuille bedraagt 1,4%. Uitkeringen aan participanten In augustus 2010 en februari 2011 hebben uitkeringen over 2010 plaatsgevonden. Deze uitkeringen zijn gebaseerd op de jaarcijfers 2010 en bedragen in totaal € 1.456 per participatie. De uitkeringen zijn het totaal van het uitkeerbaar resultaat en de terugbetaling van het commanditair kapitaal en liggen onder de geprognosticeerde uitkering ad € 2.047. De uitkering over 2010 is in lijn met de uitkering over 2009, maar heeft door de onder druk staande prijzen en licht lagere verkoopaantallen nog niet het niveau van voor de crisis bereikt. Dit heeft gevolgen voor de hoogte van zowel de resultaatsuitkering als de terugbetaling van commanditair kapitaal. Het beschikbare uitkeerbaar resultaat is volledig uitgekeerd.

- Uitkering augustus 2010 - Uitkering februari 2011 - Slotuitkering mei 2011

Realisatie 2010 fonds

451.290 262.150 - 713.440

participatie

921 535 1.456

Een volledig overzicht van de uitkeringen is opgenomen in de toelichting Uitkeringen.


3

Waardeverloop per participatie

Ultimo

Ultimo

Ultimo

Ultimo

Ultimo

2010

2009

2008

2007

2006

14.860 11.874

16.403 14.290

20.557 20.962

22.295 27.266

Nominale waarde Intrinsieke waarde

23.762 22.103

De nominale waarde is bepaald op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds en correspondeert met het eigen vermogen uit de balans. Voor de bepaling van de intrinsieke waarde van de participaties zijn marktwaarden gehanteerd. Een nadere definitie van de intrinsieke waarde is opgenomen bij het eigen vermogen in de toelichting op de balans. De intrinsieke waarde ultimo 2010 ad € 11.874 is in vergelijking met de intrinsieke waarde per ultimo 2009 gedaald. De intrinsieke waarde is afgenomen door de waardedalingen van de beleggingen en de reguliere verkoop van woningen.

Risico’s Een belegging en ook een belegging in vastgoed brengt altijd bepaalde risico’s met zich mee. Het beleggen in een specifieke sector – zoals vastgoed – leidt tot een concentratie van risico’s die samenhangen met de karakteristieken van een belegging in deze sector. Een belegging in vastgoed wordt mede beïnvloed door algemene risico’s zoals het economische en politieke klimaat. Een aantal specifieke risico’s die bij een belegging in vastgoed van toepassing zijn, zijn de waardeontwikkeling van het vastgoed, het leegstandsrisico, eventuele gebreken en claims ten aanzien van het vastgoed, eventuele nadelige gevolgen in de exploitatie én verkoop als gevolg van asbest, bodemverontreiniging en constructiefouten, maar ook het politieke klimaat en de beslissingen over het huurbeleid en de hypotheekrenteaftrek. Een aantal aanvullende specifieke risico’s die van toepassing zijn, zijn het mutatierisico van de huurwoningen, het financieringsrisico en het renterisico voor zover dit risico niet is afgedekt. Naast de bovengenoemde risico’s kunnen zich altijd ook andere – niet voorziene – risico’s manifesteren. Het fonds kent geen direct (her)financieringsrisico. Alle financieringen zijn met een looptijd afgesloten die in lijn is met de looptijd van het fonds. Aan het eind van de looptijd geldt een gehele aflossingsverplichting. Tussentijds ontstaat alleen een aflossingsverplichting bij verkoop. De hoogte van deze individuele aflossingen is bij aanvang van het fonds bepaald op circa 90% van de oorspronkelijke aankoopprijs van de individuele woningen. Een voor het fonds specifiek element is de wijze waarop het renterisico is afgedekt. Om het risico van rentefluctuaties te beperken is een rentederivaat afgesloten, een ‘collar’. De collar loopt jaarlijks terug op basis van de bij aanvang ingeschatte verkopen en de daaraan gerelateerde afbouw van de lening. Hierdoor kan de hoogte van de afgedekte positie, ‘de collar’, afwijken van de werkelijke hoogte van de lening. De collar is verhandelbaar en heeft een marktwaarde.

Liquiditeitpositie van het fonds De netto huurstroom van de woningen is, na betaling van rentelasten en periodieke aflossing, positief. De marktomstandigheden van de afgelopen jaren hebben wel een impact op het fonds, maar vormen geen directe dreiging voor de continuïteit en liquiditeit van het fonds. Het fonds kan op basis van de huidige stabiele huuropbrengsten langdurig voortbestaan.

4


Toezicht Autoriteit Financiele Markten De AFM treedt op als toezichthouder van de beheerder van het fonds. De beheerder, ING Real Estate Regulated Fund Management BV, heeft een vergunning van de AFM verkregen als bedoeld in artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Dit bericht voldoet aan de verslaggevingvereisten, zoals vastgelegd in de Wft. Inrichting bedrijfsvoering De beheerder beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen. De beheerder heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij de werkzaamheden zijn geen constateringen gedaan op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wet op het financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Ook is niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart de beheerder met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2010 effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd.

Fund Governance Code De beheerder voldoet aan de Fund Governance richtlijnen zoals deze door de Dutch Fund and Asset Management Association (“DUFAS”) zijn opgesteld en door de AFM worden onderschreven. De richtlijnen zien toe op het waarborgen van een integere bedrijfsuitoefening en een zorgvuldige dienstverlening van de beheerder in het belang van de participanten. De Fund Governance Code van de beheerder is op de website van de beheerder gepubliceerd.

Fiscale transparantie De fiscale transparantie van ING Real Estate Woningfonds IV CV zorgt ervoor dat het fonds niet zelfstandig belastingplichtig is voor de inkomsten- en de vennootschapsbelasting. Participanten worden afhankelijk van hun eigen fiscale status belast. In beginsel worden de bezittingen en de resultaten rechtstreeks aan de participanten toegerekend naar rato van ieders omvang van de deelname. Separaat wordt een fiscale jaaropgaaf aan de participanten verstrekt. Aan de fiscale transparantie van het fonds zijn stringente voorwaarden verbonden. Stringente voorwaarden aan de fiscale transparantie Eén van de voorwaarden is de beperkte overdraagbaarheid van participaties. Deze beperking geldt ook voor overdrachten bij juridische fusies of splitsingen van rechtspersonen. In al deze gevallen is een voorafgaand akkoord van alle participanten noodzakelijk. De volledige procedure is beschreven in de in maart 2009 gewijzigde CV-overeenkomst. Deze gewijzigde CV-overeenkomst maakt het mogelijk om het voorafgaande akkoord stilzwijgend te verlenen. Op verzoek van participanten kan de beheerder ondersteuning bieden bij de uitvoering van een overdracht van participaties. Medio oktober heeft de beheerder alle participerende rechtspersonen middels een brief gewezen op de bestaande stringente voorwaarden van overdracht van participaties.


5

Verkoop ING REIM Op 15 februari 2011 heeft ING Group aangekondigd dat het overeengekomen is om de meerderheid van ING Real Estate Investment Management (ING REIM) te verkopen aan CB Richard Ellis Group, Inc (CB Richard Ellis). De verkoop aan CB Richard Ellis omvat ING REIM Europe, ING REIM Azië, en de wereldwijde activiteiten van ING REIM’s real estate securities business in Amerika, ING Clarion Real Estate Securities (CRES) en ING’s wereldwijde multi-manager activiteiten ING Real Estate Select. Na het sluiten van de deal, die is voorzien in de tweede helft van dit jaar, zal ING REIM worden samengevoegd met CBRE Investors, een onafhankelijk opererende dochtermaatschappij van CB Richard Ellis. De werkzaamheden van CBRE Investors en ING REIM zijn bijzonder complementair in hun resultaatgerichtheid, klantenfocus, beleggingsaanbod en hun onderzoekscapaciteiten. De gecombineerde organisatie geeft ons de mogelijkheid onze klanten van de beste vastgoedbeleggingsen asset management diensten te voorzien. Uiteraard zal het management van het fonds gevoerd blijven worden door het bestaande Regulated Fund Management team. Ook na de samenvoeging zullen onze vastgoed professionals zich blijven inzetten voor uw investering en het managen van het fonds. Een nadere analyse over de gevolgen voor het fonds vindt u bij de toelichting op de gebeurtenissen na balansdatum, verderop in het jaarbericht.

Verwachting van de beheerder De verwachting voor 2011 is dat het ingezette economische herstel verder zal doorzetten, maar wel fragiel zal blijven. De fundamenten van de woningmarkt zijn goed. Op de korte termijn wordt de markt echter beïnvloed door een aantal onzekere factoren. Het komende jaar zal een strikter hypotheekbeleid worden gevoerd wat de vraag van starters naar goedkopere woningen kan doen afnemen. Aan de andere kant is met het nieuwe kabinet, althans voorlopig, de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek weggenomen en is ingezet op een ruimer huurbeleid. Voor de woningportefeuille verwachten wij dat het lichte herstel van vertrouwen in combinatie met effectief asset management zal leiden tot een klein aantal extra verkopen ten opzichte van het afgelopen jaar. Het is echter niet onze verwachting dat de prijzen veel zullen wijzigen. Voor 2011 verwacht de beheerder voor het fonds een resultaat en uitkeringen die achterblijven bij de verwachtingen uit het prospectus. De beheerder verwacht dat de beleggingswaarde van de woningportefeuille zich zal stabiliseren. Het jaarbericht is door de beheerder opgesteld op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds. De jaarrekening is door de accountant gecontroleerd. De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is opgenomen in de overige gegevens. Den Haag, 2 maart 2011 De directie van ING Real Estate Regulated Fund Management BV drs. H-W. Wensing MSRE MRICS drs. M. Knoester

6


Economie en vastgoedmarkt Het volgende onderdeel van het jaarbericht over de markt en de marktvooruitzichten is mede tot stand gekomen met inbreng van ING Real Estate Investment Management afdeling Research & Strategy.

Economie De Nederlandse economie lijkt de recessie achter zich te hebben gelaten en heeft een opwaartse trend ingezet in 2010. Na vijf opeenvolgende kwartalen van krimp, liet de economische groei vanaf het eerste kwartaal van 2010 weer positieve cijfers zien. In totaal groeide de economie met 1,8% in 2010, tegenover een daling van 3,9% in 2009. In lijn met het economische herstel is het consumentenvertrouwen verbeterd, terwijl de werkloosheid een dalende trend liet zien. De zorgen over opgelopen overheidstekorten, aanstaande bezuinigingsmaatregelen en terughoudendheid van consumenten hebben ervoor gezorgd dat de verwachting voor 2011 enigszins is getemperd. Het Centraal Planbureau (CPB) prognosticeert een groei van 1,5%, waarbij de herstellende economische groei naar verwachting vooral gedreven zal worden door export. Verder is de ontwikkeling van de economische groei in Nederland sterk afhankelijk van de snelheid waarmee het overheidstekort terug gebracht kan worden. Hiermee zullen de fundamenten worden gelegd voor een duurzaam herstel.

Woningmarkt Het herstel van de Nederlandse economie in 2010 heeft slechts beperkte weerslag gehad op de Nederlandse woningmarkt. Ondanks een herstellend consumentenvertrouwen en toegenomen consumentenbestedingen zijn de doorstroming en mutatiegraad op de woningmarkt op een onveranderd laag niveau gebleven. Consumenten gedragen zich voorzichtiger en hebben meer moeite met de verkoop van hun huidige woning, terwijl hypotheekverstrekkers de procedures en voorwaarden verder hebben aangescherpt. In 2010 wisselden per kwartaal gemiddeld 30.000 woningen van eigenaar. Dit is significant lager dan de gemiddeld 50.000 verkochte woningen per kwartaal in de periode van 2000 tot en met 2008. Hoewel de daling (30% tot 40%) in transactievolumes voornamelijk in 2009 heeft plaatsgevonden, is een verwachte opleving van de woningmarkt in 2010 uitgebleven. Ondanks een stabilisatie van de woningprijzen in het tweede en derde kwartaal, heeft een zwak vierde kwartaal toch gezorgd voor een licht negatieve woningprijsontwikkeling van -0,8% in 2010. Hoewel dit een significant lichtere daling is dan de -5,3% in 2009, is wel duidelijk geworden dat het herstel op de Nederlandse woningmarkt nog fragiel is. Voor 2011 worden gematigd positieve groeicijfers verwacht met betrekking tot de woningprijzen. Verder is het belangrijk om te vermelden dat het verschil in groeiperspectief tussen primaire en secundaire locaties verder toeneemt. De vraag naar kleinschalige projecten op stedelijke en centrale locaties met een hoog voorzieningenniveau blijft robuust, terwijl de vraag in perifere locaties meer lijkt te lijden onder de afgezwakte woningmarkt. De bouwproductie reageert als gevolg van de relatief lange looptijd van het bouwproces over het algemeen traag op afnemende vraagontwikkeling. Echter, de gevolgen van de afgekoelde woningmarkt voor de nieuwbouwproductie worden in toenemende mate duidelijk. Ontwikkelaars hebben hun orderportefeuilles aanzienlijk zien krimpen als gevolg van financieringsproblemen, tegenvallende verkopen en herziening van nieuwbouwplannen door gemeentes en marktpartijen. Ondanks dat de bouwproductie in 2009 met 83.000 woningen het hoogtepunt in de afgelopen tien jaar had bereikt, kondigde de daling van bouwvergunningen voor 2010 met 20% al een terugloop van de bouwproductie aan. Gelet op het feit dat het aantal bouwvergunningen in 2010 wederom is gedaald met 10%, valt te verwachten dat de nieuwbouwproductie de negatieve trend zal doorzetten in de komende jaren.


7

De vraag naar huurwoningen in het middeldure prijssegment heeft slechts beperkt te lijden gehad. De onzekere economische tijden, afgenomen betaalbaarheid in de koopmarkt en een strenger hypotheekbeleid zorgt ervoor dat huurwoningen over het algemeen gewild blijven bij consumenten. Woningen in het duurdere huursegment zijn gevoeliger gebleken voor economische tegenspoed, waardoor dit segment te maken heeft met een afnemende vraag en oplopende leegstand. Jaarlijkse huurverhogingen in het gereguleerde segment zullen, in lijn met afgelopen jaren, maximaal stijgen met het inflatiepercentage van het voorgaande jaar als gevolg van het restrictieve overheidsbeleid. Daarnaast is tevens wetgeving in voorbereiding die het mogelijk zal maken om huurprijzen van midden- en hoge inkomensgroepen boveninflatoir te laten stijgen.

8


ING Real Estate Woningfonds IV CV Jaarrekening

De jaarrekening beslaat pagina 10 tot en met 30


9

Balans per 31 december 2010 Na voorgestelde winstuitkering (bedragen in €)

Toelichting

Balans per

Balans per

31-12-2010

31-12-2009

Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie 1 26.689.012 28.960.191 Vorderingen en overlopende activa Vorderingen op huurders en property managers 2 6.133 11.850 Overige vorderingen 3 62.501 23.967 68.634 35.817 Immateriële vaste activa 4 156.250 468.748 Liquide middelen 5 537.940 404.662 27.451.836 29.869.418 Passiva Eigen vermogen 6 7.280.923 8.036.994 Voorzieningen Voorziening performance fee 7 126.129 106.637 Langlopende schulden Langlopende leningen 8 19.611.117 21.438.205 Kortlopende schulden en overlopende passiva Overige kortlopende schulden 9 433.667 287.582 27.451.836 29.869.418

10


Winst- en verliesrekening over 2010 (bedragen in €)

Toelichting

2010

2009

Netto huuropbrengsten 10 Totale operationele baten Exploitatiekosten onroerend goed 11 Beheerkosten 12 Fondskosten 13 Totale operationele lasten Operationeel resultaat Rentebaten 14 Rentelasten 15 Financieel resultaat Gerealiseerde opbrengst verkopen 16 Netto resultaat voor afschrijvingen Afschrijvingen op immateriële activa 17 Mutatie ongerealiseerde waarvermindering beleggingen 18 Netto resultaat na afschrijvingen

1.398.988 1.398.988 320.441 81.353 48.116 449.910 949.078 7.140 (907.995) (900.855) 408.578 456.801 312.498 186.834 (42.531)

1.462.576 1.462.576

214.289 84.814 54.219 353.322 1.109.254 11.153 (994.165) (983.012) 311.712 437.954 312.498 1.464.622 (1.339.166)


11

Kasstroomoverzicht (bedragen in €)

Resultaat Afschrijvingskosten immateriële vaste activa Verkopen van beleggingen Ongerealiseerde waardemutatie beleggingen Dotaties voorzieningen Toename/(afname) kortlopende schulden (exclusief verschuldigde uitkeringen) (Toename)/afname vorderingen op korte termijn Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Aflossingen langlopende schulden Uitgekeerde winst en commanditair kapitaal Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom Beginstand liquide middelen Eindstand liquide middelen

12


2010

2009

(42.531) 312.498 2.084.345 186.834 19.492 2.560.638 135.305 (32.817) 102.488 2.663.126 (1.827.088) (702.760) (2.529.848) 133.278 404.662

(1.339.166) 312.498 1.631.472 1.464.622 14.780 2.084.206

537.940

(26.560) 25.729 (831) 2.083.375 (1.372.488) (776.260) (2.148.748) (65.373) 470.035 404.662

Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen Algemeen ING Real Estate Woningfonds IV CV is op 31 mei 2006 opgericht en heeft het eigendom verworven van negen Nederlandse woningprojecten. Op 5 juli 2006 zijn de 490 participaties doorgeplaatst bij particuliere beleggers.

Uitvoering en uitbesteding asset management

Ten aanzien van het beheer van het vastgoed is het property management uitbesteed aan propertymanagers. De uitbesteding betreft het dagelijkse beheer van het vastgoed zoals het innen van huren en uitvoeren van regulier onderhoud. Voor de verkoop van de woningen zijn verkoopactiviteiten uitbesteed aan lokale makelaars. Verslaglegging en wetgeving

De rapportage is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Hiernaast zijn ook de aanvullende vereisten uit de Wet op het financieel toezicht verwerkt. Afgeweken is van het voorgeschreven model voor de winsten verliesrekening, omdat het gehanteerde model naar de mening van de beheerder een beter inzicht geeft.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Beleggingen

De objecten worden gewaardeerd tegen de totale aankoopsom minus afschrijvingen of lagere marktwaarde. Afgeschreven wordt tot de restwaarde, zijnde het op dit moment geraamde bedrag van het object in de geschatte toekomstige staat aan het einde van geschatte gebruiksduur, onder aftrek van kosten van overdracht. Indien de geschatte restwaarde de boekwaarde van het object overstijgt dan wordt de afschrijving beëindigd tot het moment dat de restwaarde onder de boekwaarde is gedaald. Vorderingen en overlopende activa

Vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Immateriele vaste activa

Het totaal van de aanvangskosten (inclusief de nietterugvorderbare BTW over de aanvangskosten) wordt geactiveerd. Deze kosten worden in 5 jaar afgeschreven. De aanvangskosten bestaan uit financieringskosten, taxatiekosten, structureringsvergoeding en niet-terugvorderbare BTW.

Boekjaar

Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar.

Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voorzover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verliezen en risico’s die hun oorsprong vinden voor het einde van de verslagperiode, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de rapportage bekend zijn geworden.

Voorziening performance fee

Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd aan de beheerder indien het verwachte gemiddeld enkelvoudige rendement is behaald. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Daar waar nodig zullen voorzieningen worden gevormd.

Hedge accounting Rentederivaat

De afdekking van het renterisico is gericht op het beperken van het renterisico op de variabele lening. Ter afdekking van het renterisico op deze lening is een derivaat (collar) afgesloten. Voor de waardering wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Het derivaat wordt hierbij gewaardeerd tegen de kostprijs (nihil).


13

Toelichting op de balans (bedragen in €)

Beleggingen 1

Onroerend goed in exploitatie

In de rapportageperiode zijn 13 woningen, 1 garage en 2 parkeerplaatsen verkocht. Aan het einde van de rapportageperiode resteren 162 woningen, 20 garages en 20 parkeerplaatsen. Dit zijn 9 woningen meer dan de prognose uit het prospectus. Het onroerend goed is gewaardeerd tegen de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) of lagere marktwaarde. Van de individuele objecten is beoordeeld of de oorspronkelijke aankoopsom boven de marktwaarde kosten koper ligt, rekening houdend met de meerwaarde van de leegstaande woningen. Uit de beoordeling blijkt dat de marktwaarde van alle objecten lager is dan de oorspronkelijke aankoopsom (inclusief aankoopkosten). Voor zover de huidige marktwaarde van een object meer dan 5% onder de boekwaarde ligt, vindt afwaardering plaats. Indien in het verleden afwaardering heeft plaatsgevonden, zal bij een waardestijging van een object met meer dan 5% opwaardering plaatsvinden, totdat de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) is bereikt. In 2010 heeft voor twee van de objecten afwaardering en voor één object opwaardering plaatsgevonden. In de tabel hieronder is het waardeverloop van de totale portefeuille weergegeven:

Balans per 1 januari - Verkopen - Mutatie ongerealiseerde waardevermindering Balans per 31 december Taxatie van beleggingen

2010

2009

28.960.191 (2.084.345) (186.834) 26.689.012

32.056.285 (1.631.472) (1.464.622) 28.960.191

De beheerder van het fonds verleent jaarlijks, of vaker indien daartoe aanleiding bestaat, een onafhankelijke externe taxateur opdracht een taxatie van de objecten uit te voeren. De meest recente externe taxatie heeft per 31 december 2010 plaatsgevonden. De taxatiewaarde betreft de marktwaarde kosten koper en is bepaald op basis van de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen. Op basis van deze taxatie bedraagt de beleggingswaarde per 31 december 2010 € 25.875.000. Dit is over de gehele portefeuille een daling van 2,6% ten opzichte van de vergelijkbare taxatiewaarde per 31 december 2009.

Ultimo

Ultimo

Ultimo

Ultimo

Ultimo

2010

2009

2008

2007

2006

Taxatiewaarde beleggingen 25.875.000 28.582.000 32.672.000 36.883.000 38.973.000

14


Vorderingen en overlopende activa 2

Vorderingen op huurders en property managers 31-12-2010

Property managers Voorziening oninbaarheid Servicekosten

3

14.791 (8.658) - 6.133

31-12-2009

29.741 (23.025) 5.134 11.850

Overige vorderingen

Verzekeringen Overige vorderingen

31-12-2010

31-12-2009

1.761 60.740 62.501

1.825 22.142 23.967

Immateriele vaste activa 4

Geactiveerde oprichtingskosten

De immateriële activa zijn ontstaan door activering van de oprichtingskosten van het fonds en worden in 5 jaar afgeschreven.

Balans per 1 januari - Afschrijvingen Balans per 31 december

2010

2009

468.748 (312.498) 156.250

781.246 (312.498) 468.748

31-12-2010

31-12-2009

172.940 365.000 537.940

24.662 380.000 404.662

Liquide middelen 5

Liquide middelen

ING Bank Zakelijke Rekening ING Bank ExtraBonus Zakenrekening

Het in de rapportageperiode ontvangen rentepercentage op het uitstaande saldo op de Zakelijke rekening bedraagt gemiddeld 0,4% (2009: 0,6%) en op de ExtraBonus Zakenrekening gemiddeld 1,6% (2009: 2,5%).


15

Eigen vermogen 6

Eigen vermogen

Het maatschappelijk of commanditair kapitaal van oorspronkelijk € 12.250.000 is verdeeld in 490 participaties van oorspronkelijk € 25.000 nominaal. Jaarlijks vinden terugbetalingen van het commanditair kapitaal plaats.

Commanditair

Overige

kapitaal

reserves

Gestort kapitaal - Terugstortingen kapitaal - Reserves voorgaande periode Balans per 1 januari - Terugstortingen kapitaal - Netto resultaat periode - Winstuitkeringen - Mutatie wettelijke reserve Balans per 31 december Wettelijke reserve

12.250.000 (2.089.850) - 10.160.150 (334.180) - - - 9.825.970

Wettelijke reserve

Totaal

Per participatie

- - 12.250.000 - - (2.089.850) (2.591.904) 468.748 (2.123.156) (2.591.904) 468.748 8.036.994 - - (334.180) (42.531) - (42.531) (379.360) - (379.360) 312.498 (312.498) - (2.701.297) 156.250 7.280.923

25.000 (4.265) (4.332) 16.403 (682) (87) (774) 14.860

De wettelijke reserve is gevormd in verband met de geactiveerde oprichtingskosten. Intrinsieke waarde

De intrinsieke waarde van het fonds wordt bepaald door het eigen vermogen te corrigeren met de meest recente marktwaarde kosten koper (exclusief aankoopkosten) van het onroerend goed in exploitatie en de marktwaarde van het rentederivaat (‘collar’). In de intrinsieke waarde is geen rekening gehouden met de meerwaarde van de leegstaande woningen. In onderstaande tabel is het verloop van de intrinsieke waarde en het nominale eigen vermogen opgenomen.

Ultimo

Ultimo

Ultimo

Ultimo

Ultimo

2010

2009

2008

2007

2006

7.280.923 5.818.015 490 14.860 11.874

8.036.994 7.002.237 490 16.403 14.290

10.072.550 10.271.188 490 20.557 20.962

10.924.128 13.360.264 490 22.295 27.266

11.643.538 10.830.441 490 23.762 22.103

Nominale waarde fonds Intrinsieke waarde fonds Aantal participaties Nominale waarde per participatie Intrinsieke waarde per participatie

16


Voorzieningen 7

Voorziening performance fee

De performance fee ontstaat bij de verkoop van objecten. Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd aan de beheerder indien het verwachte gemiddeld enkelvoudig rendement is behaald. 2010

2009

106.637 19.492 126.129

Balans per 1 januari - Toevoeging boekjaar Balans per 31 december

91.857 14.780 106.637

Langlopende schulden 8

Langlopende leningen

De hypothecaire leningen zijn verstrekt door ING Real Estate Finance NV. De einddatum van deze leningen is 31 december 2014.

Totale

Langlopende

schuld per

Aflossing

schuld per

31-12-2009

boekjaar

31-12-2010

Lening deel 1 (vaste rente) Lening deel 2 (variabele rente) Lening deel 1 (vaste rente)

5.800.000 15.638.205 21.438.205

- 1.827.088 1.827.088

5.800.000 13.811.117 19.611.117

Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 5.800.000. De rente op deze lening bedraagt 4,83% en vanaf 1 januari 2014 tot en met aflossingdatum 3-maands Euribor plus 0,75%. De aflossingsverplichting is nihil. Lening deel 2 (variabele rente)

Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 26.752.800. De rente op deze lening bedraagt het 3-maands Euribortarief vermeerderd met een opslag van 0,75%. Het renterisico wordt beperkt door een collar met een cap van 4,75% en een floor van 4,48%. De looptijd van de collar is gelijk aan de looptijd van de lening. De afbouw van de collar houdt rekening met toekomstig verwachte aflossingen van de lening. In de winsten verliesrekening is het resultaat van de collar opgenomen. Aflossing van de lening vindt plaats uit de verkoopopbrengsten.


17

Kortlopende schulden en overlopende passiva 9

Overige kortlopende schulden

Verschuldigde uitkeringen winst en kapitaal Nog te betalen rente Property managers Servicekosten Crediteuren Overige

31-12-2010

31-12-2009

262.150 130.347 9.291 4.913 7.177 19.789 433.667

251.370 5.240 12.521 18.451 287.582

Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa Ten behoeve van extra zekerheid voor terugbetaling van de hypothecaire lening door het fonds is een hypotheek verstrekt op de panden aan de financier en een pandrecht op de huurinkomsten afgegeven. Om de risico’s van rentefluctuaties te beperken is met ING Bank NV een rentederivaat, een zogenaamde ‘collar’ afgesloten. Uit hoofde van de collarovereenkomst kunnen rechten en verplichtingen ontstaan die van invloed zijn op de hoogte van de totale rentelast. Deze ‘collar’ dekt het renterisico op de variabele lening af. De hoogte van de afgedekte positie voor de periode 31 december 2010 tot 30 december 2011 bedraagt € 11.252.800. De marktwaarde van de ‘collar’ bedraagt ultimo december 2010 € 648.896 negatief. De ‘collar’ wordt jaarlijks afgebouwd op basis van de bij aanvang ingeschatte aflossingen op de variabele lening. Doordat de werkelijke aflossing door afwijkende verkoopaantallen anders kan zijn dan geprognosticeerd, kan een afgedekte positie ontstaan die afwijkt van de hoogte van de lening. Ten aanzien van de overdrachtsbelasting bij aankoop van de objecten blijft een (geringe) kans aanwezig dat de fiscus alsnog tot inning overgaat. De beheerder is van mening dat deze niet verschuldigd is. Deze post is om die reden niet als verplichting opgenomen.

18


Toelichting op de winsten verliesrekening (bedragen in €)

10 Netto huuropbrengsten Op de theoretische bruto huuropbrengsten wordt de leegstand in mindering gebracht die ontstaat bij het leegkomen van woningen totdat verkoop heeft plaatsgevonden. De leegstand en overige huurderving bedroeg 6,1% van de theoretische huur, waar 3,25% is geprognosticeerd.

Theoretische huur Leegstand Overige huurderving

2010

2009

1.489.159 (90.825) 654 1.398.988

1.553.546 (80.763) (10.207) 1.462.576

11 Exploitatiekosten onroerend goed De exploitatiekosten zijn op jaarbasis begroot op 23% van de bruto huuropbrengsten. Deze worden met name bepaald door planmatig onderhoud, bijdragen aan vereniging van eigenaren en reguliere vaste lasten. De over de rapportageperiode gerealiseerde exploitatiekosten bedragen 21,5% van de bruto huuropbrengsten. In 2010 hebben schilderwerkzaamheden in Voorburg en Capelle aan den IJssel plaatsgevonden. In de VVE-bijdragen van 2009 is een restitutie van 17 duizend euro opgenomen met betrekking tot 2008.

Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Niet-terugvorderbare BTW Overige exploitatiekosten

2010

2009

140.148 28.505 66.042 50.178 3.586 20.559 11.423 320.441

57.711 30.833 40.118 55.065 3.855 18.914 7.793 214.289


19

12 Beheerkosten

Beheervergoeding Niet-terugvorderbare BTW

2010

2009

74.458 6.895 81.353

77.677 7.137 84.814

Met ING Real Estate Regulated Fund Management BV is een beheerovereenkomst aangegaan. De beheerder treedt als beheerder van het vermogen van het fonds en verzorgt daarnaast het management van de objecten (inclusief het aansturen van het property management van de objecten) en het algemeen beheer van het fonds. 13 Fondskosten

Vergoeding Bewaarder Accountants-, advies- en taxatiekosten Kosten toezicht Niet-terugvorderbare BTW Overige

2010

2009

20.000 15.614 3.693 4.674 4.135 48.116

20.000 19.958 2.226 5.883 6.152 54.219

De accountantskosten bedragen 9 duizend euro (2009: 11 duizend euro) en hebben volledig betrekking op de controle van de jaarrekening. Met Bewaarder RE Woningfonds IV BV is een bewaarovereenkomst aangegaan. De bewaarder treedt op als bewaarder van het fonds en draagt zorg voor bewaring en het houden van een administratie van de objecten en overige goederen van het fonds. Onder bewaring wordt verstaan het houden van het juridisch eigendom of gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen ten titel van beheer ten behoeve van het fonds. De economische gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen berust bij het fonds. 14 Rentebaten

Rente bank Overige

2010

2009

7.140 - 7.140

11.098 55 11.153

2010

2009

280.140 223.671 404.184 907.995

280.140 384.228 329.797 994.165

15 Rentelasten

Rentekosten op leningdeel 1 vaste rente Rentekosten op leningdeel 2 variabele rente Resultaat collar

De effectieve rentelast op leningdeel 2 is samengesteld uit de werkelijk betaalde rente aan de financier en het resultaat van de collar.

20


16 Gerealiseerde opbrengst verkopen 2010

Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Historische kostprijs verkochte woningen inclusief aankoopkosten

2.682.300 (130.902) (58.475) (2.084.345) 408.578

2009

2.037.600 (50.075) (44.341) (1.631.472) 311.712

17 Afschrijvingen op immateriële activa Dit betreft de afschrijving op de geactiveerde oprichtingskosten.

Afschrijving immateriële vaste activa

2010

2009

312.498 312.498

312.498 312.498

18 Mutatie ongerealiseerde waarvermindering beleggingen Dit betreft de ongerealiseerde waardevermindering van de beleggingen. 2010

Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen

186.834 186.834

2009

1.464.622 1.464.622

19 Transacties met gelieerde partijen Onderstaand zijn de gelieerde partijen genoemd waar transacties mee zijn. De transacties met deze partijen zijn op basis van marktconforme voorwaarden tot stand gekomen. Naam gelieerde partij

Aard van transactie

ING Bank NV Collar verrekeningen ING Bank NV Rente bankrekening ING Real Estate Finance NV Rentekosten ING Real Estate Regulated Fund Management BV Performance fee1) ING Real Estate Regulated Fund Management BV Beheervergoeding2) ING Real Estate Woningfonds IV BV Winstaandeel € 100 Bewaarder RE Woningfonds IV BV Bewaarvergoeding3) Totale transactievolume fonds (huuropbrengsten. operationele lasten. rentelasten. rentebaten en verkopen)

Transactievolume 2010

2009

404.184 7.140 503.811 58.475 74.458 - 20.000 1.068.068

329.797 11.098 664.368 44.341 77.677 20.000 1.147.281

3.172.611

3.132.928

De transacties met gelieerde partijen maken 34% (2009: 37%) uit van het totale transactievolume van het fonds.

1) De performance fee bedraagt 15% van het netto verkoopresultaat van de verkochte objecten. 2) De beheervergoeding bedraagt 5% van de bruto huuropbrengsten. 3) De bewaarvergoeding bestaat uit een jaarlijkse vergoeding van € 5.000 voor het uitvoeren van de functie van bewaarder van het fonds en € 15.000 voor het ter beschikking stellen van het eigen vermogen van de bewaarder.


21

20 Kostenratio van het fonds De kostenratio van het fonds relateert het niveau van de kosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Voor de gemiddelde intrinsieke waarde wordt gebruik gemaakt van de intrinsieke waarde exclusief de waarde van de collar. Hiermee hebben de fluctuaties van de waarde van de collar geen invloed op de intrinsieke waarde en daarmee de kostenratio en wordt een beter beeld van de kostenratio gegeven. Het totaal van de operationele kosten, verkoopkosten, performance fee en afschrijvingskosten immateriële vaste activa worden in de calculatie meegenomen. De rentebaten en -lasten, huurderving en leegstand worden niet in de calculatie opgenomen.

Totale kosten Gemiddelde intrinsieke waarde (exclusief waarde collar) Kostenratio 1)

2010

2009

951.785 7.062.857 13,48%

760.236 9.173.534 8,29%

1) De berekeningsmethodiek voor de kostenratio is aangepast in 2010. De vergelijkende cijfers voor 2009 zijn op identieke wijze aangepast.

22


ING Real Estate Woningfonds IV CV Overige toelichtingen


23

1) 2) 3)

Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus (bedragen in €)

Boekjaar 2010

Cumulatief

realisatie

prospectus

realisatie

prospectus

1.398.988 1.398.988

1.360.427 1.360.427

7.011.292 7.011.292

7.079.402 7.079.402

Exploitatiekosten onroerend goed Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten

320.441 81.353 48.116 449.910

323.409 76.985 37.885 438.279

1.433.598 408.276 247.907 2.089.781

1.682.959 400.617 164.641 2.248.217

Operationeel resultaat

949.078

922.148

4.921.511

4.831.185

1.491 94.161 (899.082) (5.035.559) (897.591) (4.941.398) 3.309.899 17.304.655 (61.233) (467.913) (92.170) (378.386) (2.634.200) (14.314.172) 522.296 2.144.184 546.853 2.124.297

5.198 (4.963.896) (4.958.698)

Netto huuropbrengsten Totale huuropbrengsten

Rentebaten Rentelasten Financieel resultaat Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Netto verkoopresultaat 1) Netto resultaat voor uitkering

7.140 (907.995) (900.855) 2.682.300 (130.902) (58.475) (2.161.565) 331.358 379.581

Boekjaar 2010

realisatie

Exploitatieresultaat per participatie Verkoopresultaat per participatie Netto resultaat per participatie Exploitatierendement per participatie Verkooprendement per participatie Rendement per participatie 2)

98 676 774 0,5% 3,3% 3,8%

21.448.300 (396.794) (470.842) (17.912.562) 2.668.102 2.540.589

Cumulatief

prospectus

realisatie

prospectus

50 -41 1.066 4.375 1.116 4.334 0,3% 0,1% 5,4% 19,1% 5,7% 19,2%

-260 5.445 5.185

-1,1% 24,7% 23,6%

Raming per

Raming per

31-12-2010

31-12-2009

-4,6%

-4,1%

Internal Rate of Return (IRR) 3)

Het netto verkoopresultaat, zoals bovenstaand vermeld, is bepaald op basis van de oorspronkelijke aankoopsom inclusief de aan de verkochte objecten toegerekende aanvangskosten (immateriële activa). Het enkelvoudig rendement wordt berekend door de gerealiseerde resultaten, exclusief ongerealiseerde waardemutaties, te relateren aan het nominaal ingelegde commanditair kapitaal aan het begin van het jaar. De IRR is een indicator voor de rentabiliteit van een investering. Bij de berekening van de IRR wordt rekening gehouden met het moment van de kasstromen, zowel bij investering als bij uitkering. De getoonde IRR is berekend op basis van een theoretische liquidatie op de rapportagedatum tegen de intrinsieke waarde van het fonds.

24


Uitkeringen (bedragen in €)

Realisatie 2010

fonds

Netto resultaat beschikbaar voor uitkering Winstaandeel beherend vennoot Beschikbaar resultaat voor participanten Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Aflossing langlopende lening Beschikbaar commanditair kapitaal

participatie

379.581 100 379.481 2.161.564 1.827.088 334.476

774

682

Realisatie 2010

fonds

- Interim uitkering augustus 2010 - Interim uitkering februari 2011 - Voorstel slotuitkering mei 2011 - Toevoeging aan de reserves Bestemming beschikbaar resultaat - Interim uitkering augustus 2010 - Interim uitkering februari 2011 - Voorstel slotuitkering mei 2011 - Niet uitgekeerd beschikbaar commanditair kapitaal Bestemming commanditair kapitaal - Uitkering augustus 2010 - Uitkering februari 2011 - Slotuitkering mei 2011 Totale uikeringen

Uitgekeerd resultaat Uitgekeerd commanditair kapitaal

Uitkeringen 2010

230.300 148.960 - 221 379.481 220.990 113.190 - 296 334.476 451.290 262.150 - 713.440

participatie

470 304 774 451 231 682 921 535 1.456

Cumulatieve uitkeringen

realisatie

prospectus

realisatie

prospectus

774 682 1.456

1.116 931 2.047

4.333 4.947 9.280

5.185 6.329 11.514


25

Portefeuille Verloop portefeuille

Portefeuille

Verkopen t/m

Object

Bouwjaar

aanvang

31-12-2009

2010

31-12-2010

1983 1971 1981 1984 1988 1980 1983 1964 1973

73 47 3 18 33 14 3 24 40 255

38 12 1 3 9 1 0 13 3 80

2 3 2 1 2 0 0 1 2 13

33 32 0 14 22 13 3 10 35 162

Amersfoort Amstelveen Brunssum Capelle aan den IJssel Heerlen - Landvoogdstraat Heerlen - De Heugden Hoensbroek Venlo Voorburg Totaal

Verkopen Portefeuille per

Overige objecten in portefeuille

Portefeuille

Verkopen t/m

Object

aanvang

31-12-2009

2010

31-12-2010

47 17 9

25 4 1

2 0 1

20 13 7

Mutatiegraad

Cumulatieve

Amersfoort (parkeerplaatsen) Amstelveen (garages) Voorburg (garages)

Verkopen Portefeuille per

verkoopprijzen en mutatiegraad

Realisatie netto Realisatie netto Realisatie netto

verkoopprijzen verkoopprijzen verkoopprijzen Object

Amersfoort Amstelveen Brunssum Capelle aan den IJssel Heerlen - Landvoogdstraat Heerlen - De Heugden Hoensbroek Venlo Voorburg Totale portefeuille

Gemiddelde

t.o.v.

t.o.v.

t.o.v.

netto taxatiewaarde

geïndexeerde

geïndexeerde

verkoopprijzen 1)

per

waarde 2)

waarde

2010

31-12-2009

2010

sinds aanvang

153.629 289.367 76.430 222.036 97.752 - - 115.143 316.985 191.913

over 2010 mutatiegraad 3)

-1,2% -6,6% 0,6% 5,7% -1,3% -6,4% 4,5% 8,6% -0,3% -17,1% -17,6% 100,0% 0,4% -4,8% 0,0% 6,7% -4,7% -19,9% -11,4% 8,3% - - -3,6% 0,0% - - - 0,0% 6,8% -3,5% 0,6% 9,1% -0,8% -7,9% -3,3% 5,4% -0,8% -8,5% 0,0% 7,4%

1) De netto verkoopprijs bestaat uit de bruto verkoopprijs minus de werkelijke verkoopkosten. 2) De geïndexeerde waarde is bepaald door de geschatte leegwaarde bij aanvang jaarlijks te indexeren met 2,25%. De geïndexeerde waarde wordt vergeleken met de werkelijk gerealiseerde netto verkoopprijs (na verkoopkosten). Voor een juiste vergelijking zijn de begrote verkoopkosten (van 1,85%) in mindering gebracht op de geïndexeerde waarde. 3) Totaal aantal gerealiseerde verkopen sinds aanvang ten opzichte van de portefeuille bij aanvang. 26 JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

54,8% 31,9% 100,0% 22,2% 33,3% 7,1% 0,0% 58,3% 12,5% 36,5%

Overzicht objecten Stad

Straten

Amersfoort Amstelveen Brunssum Capelle aan den IJssel Heerlen Heerlen Hoensbroek Venlo Voorburg

Binnen de Veste, Beestenmarkt, St. Janskerkhof In de Wolken, Helikon, Majella, Olympus, Stromboli Rozenhof Binnenhof, Kerklaan Landvoogdstraat, Carboonstraat, Eoceenstraat, Seelenstraat, Triasstraat, Vrankerkerklaan, Zeswegenlaan De Heugden Leesjongenstraat, Raambouwstraat Karel van Egmondstraat Klaverweide


27

Woningportefeuille Amersfoort Binnen de veste A28

A1

Aantal woningen 33 (per 31 december 2010)

Hoevelaken

Aantal parkeerplaatsen 20 (per 31 december 2010) Type woning Appartement

Amersfoort

Bouwjaar 1983 Leusden

Locatie Stadskern - Zonnehof

A28

Leusden Zuid Amsterdam

Amstelveen In de wolken A10

Aantal woningen 32 (per 31 december 2010) Amstelveen

A2

Ouderkerk aan de Amstel A9

Aantal garages 13 (per 31 december 2010) Type woning Eengezinswoning Bouwjaar 1971 Locatie Groenelaan

Uithoorn

Brunssum Rozenhof Aantal woningen 0 (per 31 december 2010)

Oirsbeek

nnen

Brunssum

Type woning Appartement Hoensbroek

Bouwjaar 1981

h

maar

Locatie Brunssum-West

A76

Voerendaal

28 A79JAARBERICHT 2010

Heerlen ING Real Estate Woningfonds IV CV

Capelle a/d IJssel Binnenhof A20

Aantal woningen 14 (per 31 december 2010)

Capelle aan de IJssel

Type woning Eengezinswoning Krimpen aan den IJssel

Bouwjaar 1984

A16

terdam

Locatie Middelwatering

Krimpen aan de Lek

Ridderkerk

Heerlen Landvoogdstraat

A15

oensbroek Ubach over Worms

Aantal woningen 22 (per 31 december 2010) Type woning Eengezinswoning

Landgraaf A76

Bouwjaar 1988

Voerendaal

Heerlen

Locatie Zeswegen

A79

Spekholzerheide

Ubachsberg

A76

Simpelveld

Heerlen De Heugden

oensbroek Ubach over Worms

Landgraaf

Aantal woningen 13 (per 31 december 2010) Type woning Appartement

A76

Bouwjaar 1980

Voerendaal

Heerlen

A79

Spekholzerheide

Ubachsberg

Locatie Centrum

A76

Simpelveld


29

Hoensbroek Leesjongenstraat Aantal woningen 3 (per 31 december 2010)

Oirsbeek

nnen

Brunssum

Type woning Eengezinswoning

Hoensbroek

Bouwjaar 1983

h

Locatie Mariagewanden

A76

Voerendaal

maar

Heerlen

A79

Venlo Karel van Egmondstraat

A73

A67

Aantal woningen 10 (per 31 december 2010) Type woning Appartement

Blerick

Venlo

Bouwjaar 1964 Tegelen Leuth

Locatie Stalberg

A61

Kalderkirchen Belfeld

Voorburg Klaverweide Aantal woningen 35 (per 31 december 2010)

Leidschendam A4

n Haag

Type woning Eengezinswoning

Voorburg

A12

Nootdorp

Rijswijk

A13

30

Aantal garages 7 (per 31 december 2010)


Bouwjaar 1973 Locatie Essensteyn

ING Real Estate Woningfonds IV CV Overige gegevens


31

Overige gegevens

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is hierna opgenomen. Bepalingen betreffende de bestemming van het resultaat In de CV-overeenkomst is in artikel 11 onder andere het volgende opgenomen betreffende de resultaatbestemming: 1. De voor uitkering vatbare winst van de vennootschap zal jaarlijks geheel worden uitgekeerd, tenzij de beherend vennoot bepaalt dat de winst geheel of gedeeltelijk wordt gereserveerd. 2. De winst en eventuele uitkeringen ten laste van de reserves worden uitgekeerd aan de commanditaire vennoten naar rato de door hen gehouden participaties. De beherend vennoot ontvangt jaarlijks een vast winstaandeel van € 100. 3. De beherend vennoot kan besluiten dat uit de winst over het lopende boekjaar dan wel ten laste van reserves een tussentijdse uitkering aan de commanditaire vennoten geschiedt. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2009 De jaarrekening 2009 is vastgesteld in de participantenvergadering gehouden op 19 mei 2010. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Voorstel tot bestemming van het resultaat en terugstorting commanditair kapitaal over het boekjaar 2010 De directie stelt voor aan de participantenvergadering van het resultaat als winstaandeel € 379.260 (€ 774 per participatie) aan de participanten en € 100 aan de beherend vennoot uit te keren. Hiervan is per participatie € 470 in augustus 2010 en € 304 in februari 2011 uitgekeerd. Verder wordt voorgesteld van het beschikbaar gekomen commanditair kapitaal € 334.180 (€ 682 per participatie) aan de participanten uit te keren. Hiervan is per participatie € 451 in augustus 2010 en € 231 in februari 2011 uitgekeerd. Vooruitlopend op goedkeuring door de participantenvergadering is dit voorstel reeds in de jaarrekening verwerkt. Er zal geen verdere slotuitkering in mei 2011 plaatsvinden.

32


Gebeurtenissen na balansdatum Op 15 februari 2011 heeft ING Group aangekondigd dat het overeengekomen is om de meerderheid van ING Real Estate Investment Management (ING REIM) te verkopen aan CB Richard Ellis Group, Inc (CB Richard Ellis). De verkoop aan CB Richard Ellis omvat ING REIM Europe, ING REIM Azië, en de wereldwijde activiteiten van ING REIM’s real estate securities business in Amerika, ING Clarion Real Estate Securities (CRES) en ING’s wereldwijde multi-manager activiteiten ING Real Estate Select. Na het sluiten van de deal, die is voorzien in de tweede helft van dit jaar, zal ING REIM worden samengevoegd met CBRE Investors, een onafhankelijk opererende dochtermaatschappij van CB Richard Ellis. De werkzaamheden van CBRE Investors en ING REIM zijn bijzonder complementair in hun resultaatgerichtheid, klantenfocus, beleggingsaanbod en hun onderzoekscapaciteiten. De gecombineerde organisatie geeft ons de mogelijkheid onze klanten van de beste vastgoedbeleggingsen asset management diensten te voorzien. Uiteraard zal het management van het fonds gevoerd blijven worden door het bestaande Regulated Fund Management team. Ook na de samenvoeging zullen onze vastgoed professionals zich blijven inzetten voor uw investering en het managen van het fonds. Regulated Fund Management, beheerder van het fonds, is een 100% deelneming van ING REIM Europe en zal door de transactie toetreden tot een nieuwe groep van bedrijven. Terwijl de strategische review van ING REIM plaatsvond is een grondige inventarisatie verricht op alle fonds gerelateerde documenten. De inventarisatie betrof onder andere de leningsovereenkomst, het rentederivaat en natuurlijk de CV-overeenkomst. Het fonds heeft geen leningen waarvoor directe change of control maatregelen in werking treden door de transactie. Evenmin zijn er directe change of control maatregelen met betrekking tot het rentederivaat. De CV-overeenkomst bevat geen change of control clausule. Voor het prospectus zijn bepaalde wijzigingen geïdentificeerd die in het belang van het fonds bijgewerkt worden. De geïdentificeerde wijzigingen geven weer dat de beheerder en de diverse fondsentiteiten toetreden tot een nieuwe groep bedrijven. Ten aanzien van de positie van de bewaarder van het fonds zal in de nieuwe situatie de onafhankelijke positie gewaarborgd blijven. Hiertoe zal in de huidige structuur een omzetting plaatsvinden naar een onafhankelijke stichting. Op dit moment heeft het fonds geen verplichtingen met entiteiten uit de CB Richard Ellis Group. De beheerder zal, tot aan de toetreding tot de nieuwe groep entiteiten, dezelfde governance principles toepassen zoals deze gedefinieerd zijn in het prospectus voor transacties met verbonden partijen. De beheerder zal het geheel van wijzigingen voor het prospectus inventariseren en het prospectus actualiseren. Deze actualisering zal plaatsvinden aan de hand van een separaat inlegvel bij het prospectus. Naast voornoemde hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan als bedoeld in art. 2:392 lid 1 BW.


33

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: ING Real Estate Regulated Fund Management BV Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarbericht opgenomen jaarrekening 2010 van ING Real Estate Woningfonds IV CV te Den Haag gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2010, de winst-enverliesrekening en het kasstroomoverzicht over 2010 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de beheerder

De beheerder van de CV is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en de Wet op het financieel toezicht, alsmede voor het opstellen van het verslag van de beheerder in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als hij noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de CV. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de CV gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel

Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van ING Real Estate Woningfonds IV CV per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Den Haag, 2 maart 2011 Ernst & Young Accountants LLP was getekend J.C.J. Preijde RA ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT 2010

34


35

36


fotografie

Sjaak Henselmans, Amsterdam Concept en design

Cascade - visuele communicatie bv, Amsterdam

ING Real Estate Investment Management wereldwijd netwerk AUSTRALIE BELGIE BRAZILIE CHINA DUITSLAND FRANKRIJK GROOT-BRITTANNIE HONGARIJE ITALIE JAPAN NEDERLAND POLEN ROEMENIE SINGAPORE SPANJE TAIWAN TSJECHIE VERENIGDE STATEN ZUID-KOREA ZWEDEN

ING Real Estate Regulated Fund Management BV Postbus 90463 2509 LL Den Haag T 070 341 89 89 F 070 341 95 25 E [email protected]

ING. Real Estate Woningfonds IV CV EUROPA JAARBERICHT 2010

Recommend Documents