ANNEXUM
WONINGFONDS APELDOORN CV JAARBERICHT 2011
Beheerder Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam
Bewaarder Stichting Bewaarder Woningfonds Apeldoorn Claude Debussylaan 24, 1082 MD Amsterdam
2
Jaarbericht - 2011
INHOUDSOPGAVE
Pagina Inhoudsopgave ..................................................................................................................... 2 Verslag van de beheerder ..................................................................................................... 3 Jaarrekening ......................................................................................................................... 8 Balans ................................................................................................................................... 9 Winst- en verliesrekening .................................................................................................... 10 Kasstroomoverzicht ............................................................................................................ 11 Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening......................................................... 12 Overige gegevens ............................................................................................................... 22
2
3
Jaarbericht - 2011
VERSLAG VAN DE BEHEE RDER OVER 2011
VERSLAG VAN DE BEHEERDER Algemeen Woningfonds Apeldoorn CV is op 29 juni 2010 opgericht. De beoogde looptijd is onbepaalde tijd, doch in beginsel tot en met 31 december 2016. De doelstelling van het fonds is het voor gemeenschappelijke rekening beleggen van het vermogen in de 170 woningen met bijbehorende bergingen gelegen te Apeldoorn aan de Kalmoesstraat en Korianderstraat. Het fonds is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur en de tussentijdse verkoop van woningen. Annexum en Qmulus (voorheen: Direct Wonen) zijn een samenwerking aangegaan voor het opzetten en beheren van woningbeleggingsproducten. Woningfonds Apeldoorn is het eerste woningfonds binnen de samenwerking. Annexum richt zich in eerste instantie op de structurering, de plaatsing en het beheer van het fonds. Direct Wonen concentreert zich op de verhuur en verkoop van de woningen. Beide bedrijven ontfermen zich over het beheer van de woningen. In onderstaande figuur is de structuur weergegeven.
Qmulus N.V.
100% dochter
Annexum Beheer B.V. Beheerder
Overeenkomst Stichting Bewaarder Woningfonds Apeldoorn Bewaarder
Direct Wonen Vastgoed B.V.
Annexum Invest BV Initiatiefnemer
100% dochter
Overeenkomst
100% dochter
Annexum Overeenkomst Woningfonds Apeldoorn Beheer B.V. 1e Beherend Vennoot
Woningfonds Apeldoorn C.V.
100% dochter Direct Wonen Woningfonds Apeldoorn Beheer B.V. 2e Beherend Vennoot
Participanten Commanditaire Vennoten
Bij aanvang heeft Woningfonds Apeldoorn een portefeuille van 170 appartementen verdeeld over drie woontorens in Apeldoorn. Iedere woontoren telt 17 verdiepingen met per woonlaag één tweekamerappartement van circa 60 m2 en meerdere vierkamerappartementen van circa 100 m2. Het beleggingsbeleid is gericht op waardevermeerdering, binnen een aanvaardbaar economisch, juridisch en fiscaal risicoprofiel. Dit betekent dat een evenwicht gevonden wordt tussen zorgvuldig en efficiënt beheer ten aanzien van onderhoud enerzijds en het realiseren van een aantrekkelijk rendement op het verhuurde vastgoed anderzijds.
3
4
Jaarbericht - 2011
De verkoopopbrengst van de woningen wordt onder meer bepaald door de mutatiegraad. Het betreft hier een zogenaamd passief uitpondbeleid, waarbij de marktomstandigheden en de belangen van beleggers in acht worden genomen. Afhankelijk van de verkoopsnelheid zal eventueel wederverhuur worden toegepast. Aan het einde van de beleggingshorizon van het fonds zal een aantal appartementen niet zijn verkocht. Deze restportefeuille wordt in één pakket verkocht om tot beëindiging van het fonds over te kunnen gaan. Resultaten De markt situatie is negatief geweest in 2011. Gelijk aan de situatie op de gehele Nederlandse markt zijn ook in Apeldoorn weinig verkopen geweest. De verhuursituatie was ondanks de vele concurrentie die de huurprijzen onder druk houden enigszins verbeterd. De overheid poogde nog de woningmarkt te stimuleren met een tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, dit mocht alleen niet baten. Het woningfonds heeft deze problemen ook ondervonden en getracht proactief deze problemen te benaderen. De leegstand bedraagt per jaareinde 2011 7,6% (ultimo 2010: 8,1%).Door veel mutaties is het lastig geweest de leegstand te beperken. De leegstand is deels teruggedrongen door (weder)verhuur van leegstaande woningen die bewust zijn aangehouden voor verkoopdoeleinden. Bij (weder)verhuur is een gemiddeld gewogen huurverhoging van 13,6% gerealiseerd. De visie van het management is om de leegstand zoveel mogelijk terug te dringen naar acceptabele niveaus. De huuropbrengst in de verslagperiode bedraagt € 1.010.572. De netto verkoopopbrengst bedraagt € 87.778. Daarnaast waren er € 1.360 aan renteopbrengsten. De totale bedrijfslasten bedragen in totaal € 1.104.234. Hieronder vallen de exploitatiekosten van het vastgoed, de beheerkosten, de rentelasten, de afschrijvingen op de immateriële vaste activa en de overige CV kosten. Het netto resultaat bedraagt € 4.524 negatief. Het direct resultaat uit de exploitatie (exclusief aflossingen en afschrijvingen) is positief uitgekomen op € 71.648, dit komt neer op € 209 per participatie. Het directe resultaat wordt bepaald door de huuropbrengsten en de rente opbrengsten minus de exploitatiekosten, de beheerkosten, de rentelasten en de overige bedrijfskosten. Het indirecte resultaat wordt bepaald door de netto verkoopopbrengst te corrigeren voor de afschrijvingen op immateriële vaste activa. De gerealiseerde bruto verkoopopbrengst in 2011 bedraagt € 549.819. Het behaalde netto verkoopresultaat bedraagt € 87.778. Na afschrijvingen op immateriële activa ad. € 163.950 komt het indirecte resultaat uit op € 76.172 negatief, ofwel € 223 per participatie negatief. Het negatieve indirecte resultaat wordt veroorzaakt door het gering aantal verkochte woningen, terwijl de vaste afschrijvingen op de fondskosten wel gewoon plaatsvinden. Het netto resultaat dat volgt uit het directe en indirecte resultaat is dus € 4.524 negatief. Het cash resultaat wordt vervolgens bepaald door het netto resultaat te corrigeren voor noncash items zoals afschrijvingen en aflossingen. Het cash resultaat over 2011 bedraagt € 39.656 positief, oftewel € 116 per participatie. In 2011 zijn vier woningen verkocht, tegen 16 geprognosticeerd. De woningen zijn gemiddeld iets onder de taxatiewaarde (taxatiedatum: 15 februari 2010) verkocht. Het aantal woningen in de portefeuille bedraagt 157 per ultimo 2011. Dit jaar is € 551.150 afgelost aan bankleningen.
4
5
Jaarbericht - 2011
De huidige marktsituatie en mate van aflossingen leidt ertoe dat de waardecreatie uit verkopen nu niet volgens prospectusprognose verloopt maar dat dit in de exit van het fonds gaat zitten. Het fonds bezit immers de potentiële waarde op basis van de verhuurkasstroom. De gerealiseerde huurverhogingen, in 2011 gemiddeld 13,6%, dragen bij aan een verwachte hogere exitwaarde. De verkoopsituatie is op dit moment erg moeilijk, de exploitatie daarentegen blijft redelijkerwijs zorgen voor een resultaat. Bovendien wordt gedurende de looptijd reeds fors afgelost op de lening. De cash uitkering wordt zodoende voor een groot deel naar de exit verschoven. Het eigen vermogen per 31 december 2011 bedraagt € 8.545.510. Marktomstandigheden De omstandigheden op de woningmarkt zijn gedurende 2011 moeilijk geweest. De economisch onzekere en onrustige tijden hebben hun weerslag gehad op de woningmarkt. Vraag en aanbod lijken elkaar niet te kunnen vinden, hetgeen de huur- en verkoopprijzen onder druk zet. In Apeldoorn zijn in 2011 minder woningen verkocht ten opzichte van 2010, toen eveneens sprake was van een daling van het aantal verkopen. De transactieprijzen lieten ook een daling zien. In de prijscategorie van € 100.000 tot € 200.000 (categorie van het fonds) is de prijs per vierkante meter echter stabiel gebleven op € 1.846. Het woningaanbod in Apeldoorn is ten opzichte van vorig jaar met bijna 10% gestegen. Begin 2012 staan in Apeldoorn ongeveer 2.050 woningen en appartementen te koop (bron: NVM). Hiervan vallen circa 1.200 in de prijsklasse tot en met € 250.000. Het feit dat er ten opzichte van vorig jaar meer woningen (+20%) in deze prijsklasse vallen, is mede het gevolg van de doorvoering van neerwaartse prijsaanpassingen. Zeer opvallend is de toename van de gemiddelde doorlooptijd, welke nu 385 dagen bedraagt. Een jaar geleden was dit nog circa 200 dagen. Het uitblijven van transacties zorgt ervoor dat een groeiend aantal woningen nu reeds enkele jaren te koop staat. Door de stagnatie in verkoop wordt er vaker een keuze gemaakt om te verhuren. De huurmarkt lijkt iets te zijn verbeterd ten opzichte van 2010. Er zijn meer huurtransacties geweest en de prijzen zijn enigszins verhoogd in het segment waarin Woningfonds Apeldoorn zich begeeft. Er is wel veel concurrerend aanbod. Verhuursituatie De verhuurmarkt kent veel aanbod in het segment van het fonds. De concurrentie is ook toegenomen doordat bij andere uitpondprojecten wordt overgegaan tot verhuur. Woningfonds Apeldoorn heeft zich het afgelopen jaar ingespannen om de leegstand terug te dringen. Aanvankelijk waren appartementen bewust leeg gehouden ten behoeve van de verkoop. Gezien de situatie op de woningmarkt is besloten een geringer aantal woningen in de verkoop te houden. Met diverse verhuuracties is de leegstand iets teruggedrongen. Gedurende 2011 zijn 24 appartementen (opnieuw) verhuurd. Het betreft zowel twee- als vierkamerappartementen. Daarbij is een gemiddelde opwaartse huurprijsaanpassing van 13,6% gerealiseerd. Verkoopsituatie De verkoopmarkt blijft ongunstig door de economische malaise. Dit is terug te zien in het teruglopende aantal verkooptransacties. Daarnaast staan de verkoopprijzen onder druk. Dit geldt ook voor het (goedkopere) segment waarin Woningfonds Apeldoorn zich begeeft. Hier is wel meer verkoopactiviteit, hetgeen concurrentieopwekkend werkt.
5
6
Jaarbericht - 2011
Woningbouwverenigingen bieden acties aan die zeer aantrekkelijk zijn voor personen met een (beneden)modaal inkomen. Voorbeelden hiervan zijn terugkoopregelingen en kortingen van 25% tot wel 30% met voorwaarden die pas intreden bij wederverkoop van de woning. Met name starters op de woningmarkt zijn huiverig om toe te treden door de onzekere toekomst. De tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting heeft niet zichtbaar geleid tot extra verkopen, de onzekerheid blijft de boventoon voeren. Gedurende 2011 zijn ten behoeve van de verkoop (en de verhuur) mailings uitgestuurd naar verschillende doelgroepen. Daarnaast is er geadverteerd op diverse sites voor woningzoekenden. Gezien de ervaringen ten aanzien van de effectiviteit van marketingacties zijn er in de tweede helft van 2011 geen ‘extra’ marketinguitgaven gedaan. Zolang de malaise op de markt aanhoudt, blijft het fonds erg kritisch op marketinguitgaven. Om de bekendheid van de drie torens van het Mheenpark op pijl te houden en ook vanwege de bewezen effectiviteit wordt wel vastgehouden aan budgetacties zoals mailings en internetmarketing Onderhoudswerkzaamheden In de toren Koriander zijn in het eerste halfjaar verbeterwerkzaamheden uitgevoerd aan een deel van de algemene ruimten aan de binnenzijde. De gangen op de verdiepingen zijn voorzien van laminaat, nieuwe lambrisering aan de wanden en nieuwe wandbekleding boven de lambrisering. In de tweede helft van 2011 zijn de torens Kalmoes en Munt aan de buitenzijde geschilderd. Voor de Koriander hadden de schilderwerkzaamheden reeds in 2010 plaatsgevonden. Uitkering Door de beheerder wordt voorgesteld om op elk van de 342 participaties een bedrag van € 400 per participatie voor uitkering beschikbaar te stellen. Administratieve organisatie en interne controle De beheerder beschikt voor Woningfonds Apeldoorn over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). De beheerder heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij deze werkzaamheden heeft de beheerder geen constateringen gedaan op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wet op het financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan verklaart de beheerder voor Woningfonds Apeldoorn CV te beschikken over een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van de Bgfo. Evenmin is geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart de beheerder met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende de verslagperiode 2011 effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd. Voor een uiteenzetting van de risico’s wordt verwezen naar de toelichting van de jaarrekening en het prospectus. Vooruitzichten Het aantal verkooptransacties is het afgelopen jaar teruggelopen en de verkoopprijzen staan onder druk. Wij verwachten niet dat de marktsituatie zich het komende jaar zal verbeteren. In 2012 blijft de focus naast de verkoop op het (weder)verhuren van de woningen die leeg (komen te) staan.
6
7
Jaarbericht - 2011
Voor het fonds is het gunstig dat bij wederverhuur gemiddeld nog steeds hogere huurprijzen gerealiseerd kunnen worden. Uiteraard zit de upside niet in de huurcontracten die de afgelopen twee jaar zijn gesloten. De huurgroei zit in de vrijkomende appartementen die langere tijd geleden zijn verhuurd. Enerzijds dragen huurprijsstijgingen bij aan een verbetering van het direct resultaat. Anderzijds is het gunstig voor de waarde van de verhuurde woningportefeuille. Het zorgt voor een verbetering van de Loan-to-Value en mogelijk een hogere opbrengst bij verkoop van de restportefeuille. De verhuurmarkt kent een groeiende concurrentie. Toch blijft de vraag naar goede huurwoningen in Apeldoorn bestaan en wordt verwacht dat het aantal verhuurtransacties niet zal afnemen. Met betrekking tot de leegstand is de doelstelling om de leegstand onder de 10 woningen te houden. Per 15 december 2012 eindigt de looptijd van lening I (initiële hoofdsom van EUR 5.000.000 waarop ultimo 2011 EUR 1.442.313 is afgelost). De beheerder is in gesprek met de kredietinstelling over de condities waaronder de lening kan worden verlengd. Amsterdam, 23 maart 2012 De beheerder: Annexum Beheer B.V.
7
8
Jaarbericht - 2011
JAARREKENING
Balans per 31 december 2011 Winst- en verliesrekening 2011 Kasstroomoverzicht over 2011 Toelichting op de jaarrekening
8
9
Jaarbericht - 2011
BALANS PER 31 DECEMB ER 2011 (VOOR RESULTAATBESTEMMING) (Bedragen in euro’s) 31 dec 2011 €
31 dec 2010 €
Activa Beleggingen Vastgoed
1
Vorderingen Debiteuren
2
19.186
Overige vorderingen en overlopende activa
3
64.387
20.806.671
21.238.050
6.601 389.034 83.573
Overige activa Immateriele vaste activa Liquide middelen
4 5
573.822 367.110
395.635
737.772 2.475.046 940.932
3.212.818
21.831.176
24.846.503
Passiva Eigen vermogen Participanten kapitaal Wettelijke reserves Overige reserves Resultaat van het boekjaar
6 8.550.000 573.822 (573.788) (4.524)
8.550.000 737.772 (737.772) 172.060 8.545.510
Langlopende schulden Kredietinstelling Waarborgsommen
7
9.333.750 21.739
8.722.060
13.537.587 11.600 9.355.489
Kortlopende schulden Kredietinstelling Schulden aan participanten Overige schulden en overlopende passiva
7 8 9
3.652.687 277.490
13.549.187 1.750.000 825.256
3.930.177
2.575.256
21.831.176
24.846.503
9
10
Jaarbericht - 2011
WINST- EN VERLIESREKENING (Bedragen in euro’s) 01 jan 2011 - 31 dec 2011 Opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Huuropbrengst Netto verkoopopbrengst Rente opbrengsten
10 11
1.010.572 87.778 1.360
29 jun 2010 - 31 dec 2010 €
512.443 237.872 510 1.099.710
Bedrijfslasten Exploitatielasten vastgoed Beheerkosten Rentelasten Afschrijvingen op immateriële vaste activa Overige bedrijfskosten
Resultaat voor belastingen
Belastingen Resultaat na belastingen
750.825
12 13 14
308.967 55.870 557.910
156.435 27.920 300.254
4 15
163.950 17.537
81.975 12.181 1.104.234
578.765
(4.524)
172.060
(4.524)
172.060
10
11
Jaarbericht - 2011
KASSTROOMOVERZICHT (Volgens indirecte methode) (Bedragen in euro’s) 1 januari 2011 - 31 december 2011
29 juni 2010 - 31 december 2010 €
Netto resultaat Aankoop woningen Geactiveerde aankoopkosten Geactiveerde oprichtingskosten Afschrijvingen van immateriële vaste activa Kostprijs verkochte woningen Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden
(4.524) -
Stortingen op participaties Uitkeringen aan participanten Ontvangen waarborgsommen Ontvangen financiering Aflossing financiering Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen Geldmiddelen per 1 januari/ 29 juni Geldmiddelen per 31 december Mutatie geldmiddelen
172.060 (20.291.000) (1.868.768)
-
(819.747)
163.950 431.379 312.062 (2.297.766)
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
€
81.975 921.718 (395.635) 2.575.256
(1.394.899)
(19.624.141)
-
8.550.000
(172.026)
-
10.139 (551.150)
11.600 14.500.000 (962.413) (713.037)
22.099.187
(2.107.936)
2.475.046
2.475.046 367.110 (2.107.936)
2.475.046 2.475.046
11
12
Jaarbericht - 2011
TOELICHTING OP DE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING
Algemeen Woningfonds Apeldoorn CV (hierna “vennootschap”), gevestigd te Amsterdam, is opgericht op 29 juni 2010. Het doel van de vennootschap is het voor gemeenschappelijke rekening beleggen van het vermogen in de bij aanvang 170 woningen met bijbehorende bergingen gelegen te Apeldoorn aan de Kalmoesstraat en Korianderstraat. Er is sprake van een samenwerking tussen Annexum en Qmulus N.V. (voorheen: Direct Wonen N.V.). Juridische status De vennootschap is juridisch gestructureerd als een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en gevestigd te Amsterdam. De beoogde looptijd is onbepaalde tijd, doch in beginsel tenminste tot 31 december 2016. Als 1e beherend vennoot treedt op Annexum Woningfonds Apeldoorn Beheer B.V., gevestigd te Amsterdam. Als 2e beherend vennoot treedt op Direct Wonen Apeldoorn Beheer B.V. gevestigd te Den Haag. In de overeenkomst inzake beheer is vastgelegd dat Annexum Beheer B.V. belast is met het beheer van de vennootschap. Uit dien hoofde heeft de beheerder, zijnde Annexum Beheer B.V., de jaarrekening opgesteld. Fiscale status De C.V.-overeenkomst is zodanig opgesteld dat de vennootschap voor de Nederlandse belastingheffing wordt aangemerkt als een besloten commanditaire vennootschap. Dit betekent dat onder de huidige belastingwetgeving de vennootschap fiscaal transparant is. De fiscale transparantie heeft tot gevolg dat de bezittingen en schulden, alsmede de baten en lasten van de vennootschap worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun winstaandeel dat correspondeert met hun kapitaalinbreng in de vennootschap. Derhalve worden de door de vennootschap behaalde resultaten niet bij de vennootschap zelf, maar rechtstreeks bij de participanten in de heffing van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting betrokken. Dientengevolge is in de jaarrekening geen winstbelasting verantwoord. Aan de fiscale transparantie kan afbreuk worden gedaan indien toetreding en/of vervanging van participanten, hoewel contractueel slechts mogelijk met toestemming van alle participanten en de beherend vennoten, toch geschiedt zonder dat die toestemming is gegeven. Vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht Aan Annexum Beheer B.V. is door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) een vergunning verleend op grond van de Wft. In het kader van de vergunning zijn de bestuursleden van Annexum Beheer B.V. op betrouwbaarheid en deskundigheid getoetst.
12
13
Jaarbericht - 2011
Beleggingsbeleid Het beleggingsbeleid van de vennootschap is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur en de tussentijdse verkoop van appartementen binnen de beleggingshorizon van de vennootschap. Het beleid voor het beheer van de vastgoedportefeuille van de vennootschap is gericht op waardevermeerdering van de portefeuille, binnen een aanvaardbaar economisch, juridisch en fiscaal risicoprofiel. Dit betekent dat een evenwicht gevonden dient te worden tussen zorgvuldig en efficiënt beheer, enerzijds ten aanzien van (groot) onderhoud en de betrokkenheid van huurders bij hun omgeving en anderzijds het realiseren van een aantrekkelijk rendement op het verhuurde vastgoed. De verkoopopbrengst van de woningen wordt onder meer bepaald door de mutatiegraad. Tevens volgt de verkoop van woningen hier een zogenaamd passief uitpondbeleid, waarbij de marktomstandigheden en de belangen van beleggers in acht worden genomen. Afhankelijk van de verkoopsnelheid zal eventueel wederverhuur worden toegepast. Aan het einde van de beleggingshorizon van de vennootschap zal een aantal appartementen niet zijn verkocht. Deze restportefeuille wordt in één pakket verkocht om tot beëindiging van de vennootschap over te kunnen gaan. Risico’s In het algemeen kan gesteld worden dat aan het investeren in vastgoed risico’s verbonden zijn. Betrokken partijen hebben getracht deze risico’s, ten behoeve van (potentiële) beleggers, te beperken door middel van een goed ingerichte administratieve organisatie en systeem van interne controle. Te onderkennen risico’s zijn o.m. rendementsrisico, marktrisico, exploitatierisico, risico’s met betrekking tot toekomstverwachtingen, financieringsrisico, renterisico, debiteurenrisico, inflatierisico, (rest)waarderisico, milieurisico, juridisch risico, kosten risico, onvoorziene kosten risico, informatierisico, wetgevingsrisico, aansprakelijkheid, uittredingsrisico, beperkte overdraagbaarheid, beleggen met geleend geld, spreidingsrisico, risico van onverzekerbare schade, risico’s samenhangend met de beheerder, tegenpartij risico. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 2 uit het prospectus. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet op het financieel toezicht. De jaarrekening is opgesteld in euro’s. Het boekjaar van de vennootschap is gelijk aan het kalenderjaar, met uitzondering van het eerste boekjaar over 2010. Activa en passiva (met uitzondering van het eigen vermogen) worden gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winst- en verliesrekening zijn referenties opgenomen waarmee verwezen wordt naar de toelichting.
13
14
Jaarbericht - 2011
Schattingen Om de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening te kunnen toepassen, is het nodig dat de Beheerder van de vennootschap zich over verschillende zaken een oordeel vormt, en dat de Beheerder schattingen maakt die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in art. 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van de investeringen in het directe vastgoed en de exploitatie van het directe vastgoed zijn opgenomen onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten. Financiering, aflossingen op financiering en uitkeringen aan participanten zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Vastgoedbeleggingen Het onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs plus bijkomende aankoopkosten onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Ten tijde van het opstellen van de jaarrekening is de restwaarde van het onroerend goed in exploitatie niet lager dan de verkrijgingsprijs plus bijkomende aankoopkosten en is derhalve geen afschrijving verantwoord. Indien de verkrijgingsprijs plus bijkomende aankoopkosten in de toekomst wel lager is dan de restwaarde zal er wel worden afgeschreven. Indien er sprake is van bijzondere waardeverminderingen worden deze verantwoord. Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen over een periode van 5 jaar. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen. De immateriële vaste activa betreffen de oprichtingskosten van de vennootschap bestaande uit de marketing- en adviseurkosten, de plaatsingsgarantie, de structureringskosten en de overige kosten inzake de oprichting. Voor de geactiveerde oprichtingskosten wordt een wettelijke reserve aangehouden. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden en worden gewaardeerd tegen de nominale waarde Eigen vermogen Voor de geactiveerde oprichtingskosten wordt een wettelijke reserve aangehouden. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang op betrouwbare wijze is te schatten.
14
15
Jaarbericht - 2011
De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op lineaire basis als effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Bedragen die opeisbaar zijn binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar worden als kortlopend gepresenteerd. GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De opbrengsten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Hieronder worden de huuropbrengsten en het netto verkoopresultaat uit hoofde van verkochte woningen verantwoord. De huuropbrengsten worden in het resultaat verantwoord in de periode waaraan deze is toe te rekenen. De resultaten uit verkoop van woningen worden toegerekend aan de periode waarin de woningen door middel van een notariële akte zijn geleverd. Exploitatielasten vastgoed Hieronder worden de direct met de exploitatie van de woningen samenhangende kosten, zoals onroerende zaak belasting, onderhoud, property management kosten, VVE bijdragen, etc. verantwoord. Beheerkosten Hieronder wordt de aan de beheerder toekomende vergoeding verantwoord. Rentelasten Hieronder worden de aan het boekjaar toerekenbare rentelasten verantwoord. Overige bedrijfskosten Hieronder worden de overige aan de vennootschap toerekenbare kosten verantwoord.
15
16
Jaarbericht - 2011
TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS
1. Vastgoed Hieronder zijn verantwoord de in bezit zijnde woningen, te weten Kalmoesstraat 3 t/m 129 en 133 t/m 259 en korianderstraat 4 t/m 128 te Apeldoorn. De samenstelling en het verloop zijn als volgt: Verkrijgingsprijs Stand per 1 januari 2011 Kostprijs verkopen Boekwaarde per 31 december 2011
Aankoopkosten
€ 19.446.625
€ 1.791.425
Totaal € 21.238.050
(395.001)
(36.378)
(431.379)
19.051.624
1.755.047
20.806.671
2. Debiteuren Hieronder zijn verantwoord de ultimo boekjaar openstaande huurvorderingen met een looptijd korter dan 1 jaar. 3. Overige vorderingen en overlopende activa De overige vorderingen en overlopende activa kunnen als volgt worden weergegeven: 31-12-2011 € Participanten Gelieerde partijen (1001 Steentjes B.V.) Servicekosten Overig
25.000 21.792 17.595 64.387
31-12-2010 € 179.000 184.306 25.728 389.034
4. Immateriële vaste activa Hieronder zijn de oprichtingskosten van de vennootschap verantwoord die als volgt kunnen worden gespecificeerd:
Marketing- en adviseurkosten Plaatsingsgarantie Structureringskosten Overig
€ 250.000 € 217.899 € 326.848 € 25.000
Totaal
€ 819.747
Deze kosten zijn in rekening gebracht door Annexum Invest BV zijnde de initiatiefnemer en komen overeen met het prospectus.
16
17
Jaarbericht - 2011
Het verloop is als volgt:
Verkrijgingsprijs Afschrijvingen boekjaar Boekwaarde 31 december
2011 €
2010
737.772 (163.950) 573.822
819.747 (81.975) 737.772
€
5. Liquide middelen De liquide middelen betreft een rekening courant direct opeisbaar. 6. Eigen vermogen De mutaties in het eigen vermogen zijn als volgt: Participantenkapitaal
Wettelijke reserve
Overige reserves
Resultaat van het boekjaar €
Totaal
€
€
€
(737.772) -
172.060
8.550.000 172.060
(737.772)
172.060
8.722.060
€
Stand per 29 juni 2010 Stortingen kapitaal Dotatie Resultaat boekjaar
8.550.000 -
Stand per 31 december 2010
8.550.000
737.772
8.550.000 -
737.772 (163.950)
(737.772) 172.060 163.950
172.060 (172.060) -
8.722.060
-
-
(172.026) -
(4.524)
(172.026) (4.524)
8.550.000
573.822
(573.788)
(4.524)
8.545.510
Stand per 1 januari 2011 Bestemming resultaat Mutatie Uitkering over boekjaar 2010 Resultaat boekjaar Stand per 31 december 2011
737.772 -
-
Het kapitaal bestaat per 31 december 2011 uit 342 participaties met ieder een nominale waarde van € 25.000,-. Ultimo 2011 bedraagt de intrinsieke waarde per participatie € 24.987. De wettelijke reserve heeft betrekking op de geactiveerde oprichtingskosten.
17
18
Jaarbericht - 2011
7. Langlopende schulden Het verloop van de ontvangen hypothecaire financiering, verstrekt door ING, kan als volgt worden weergegeven: 2011 2010 Stand per 1 januari Verstrekking Aflossingen
€ 13.537.587 (551.150)
€ 14.500.000 (962.413)
Openstaande hypothecaire schuld Af te lossen binnen 1 jaar Stand per 31 december
12.986.437 (3.652.687) 9.333.750
13.537.587 13.537.587
-
De woningportefeuille is bezwaard met hypotheekrecht. - Initiële lening I € 5.000.000,- waarop reeds € 1.442.313 is afgelost Rentepercentage Euribortarief + 2,15%, rente vastperiode van 3 maanden (aan het begin van ieder kwartaal wordt de rentevastperiode vastgesteld). Overeenkomst is geldig tot 15 december 2012 - Initiële lening II € 4.750.000,- waarop reeds € 35.625 is afgelost Rentepercentage is 4,15%, gefixeerd tot 15 december 2012. Overeenkomst is geldig tot 15 december 2014 - Initiële lening III € 4.750.000,- waarop reeds € 35.625 is afgelost Rentepercentage is 4,88%, gefixeerd tot 15 december 2014. Overeenkomst is geldig tot 15 december 2014 Op de verstrekte financieringen zijn een drietal convenanten van toepassing, te toetsen op 1 maart van elk jaar, te weten: Interest Coverage Ratio, minimaal 1,30 Debt Service Coverage Ratio, minimaal 1,25 Mutatiegraad, minimaal 7% 8. Kortlopende schulden aan participanten De schuld aan 1002 Steentjes BV, zijnde een gelieerde partij van de 2e beherend vennoot, ter grootte van € 1.750.000 is in januari 2011 betaald. 9. Overige schulden en overlopende passiva De overige schulden en overlopende passiva kunnen als volgt worden gespecificeerd: 31-12-2011
Crediteuren Nog betalen vergoedingen inzake oprichting Servicekosten Overige nog te betalen kosten
31-12-2010
€
€
20.156 257.334 277.490
167.090 417.605 27.758 212.803 825.256
18
19
Jaarbericht - 2011
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Gelieerde partijen De vennootschap is bij overeenkomst aangegaan tussen Annexum Woningfonds Apeldoorn Beheer B.V. (1e beherend vennoot) en Direct Wonen Woningfonds Apeldoorn B.V. (2e beherend vennoot). In de overeenkomst inzake beheer is vastgelegd dat Annexum Beheer B.V. belast is met het beheer van de vennootschap. De voorwaarden zijn opgenomen in de overeenkomst inzake beheer zoals gevoegd bij het prospectus. De beheerder heeft recht op de volgende vergoedingen ten laste van de vennootschap:
Beheervergoeding Performance fee Verkoopkosten Property management vergoeding Herfinancieringsfee Emissiekosten
Beheervergoeding De beheervergoeding bedraagt 5% van de bruto huuropbrengst (exclusief servicekosten) inzake de woningen. Onder beheer worden alle handelingen verstaan die nodig zijn om de vennootschap te laten functioneren, kortom het managen van de vennootschap in de meest ruime zin. Performance fee De performance fee bij verkoop is 15% van bruto verkoopopbrengst minus het pro-rato gedeelte van de verkochte woningen (op basis van oppervlakte m2 van de woning) van de totale fondsinvestering, exclusief liquiditeitsreserve. Deze vergoeding wordt betaald bij realisatie van een verkooptransactie. Verkoopkosten De marktconforme makelaarskosten bij tussentijdse verkoop van woningen en bij verkoop van het restant bezit aan het einde van de looptijd van de vennootschap, die geprognosticeerd zijn op 2% van de bruto-verkoopopbrengst. Bij tussentijdse verkoop en bij verkoop van het restbezit is het de bedoeling dat de 2e beherend vennoot de werkzaamheden daarvoor verricht en daarvoor marktconform wordt vergoed. Als bewaarder van de vennootschap treedt op Stichting Bewaarder Woningfonds Apeldoorn, zijnde een stichting naar Nederlands recht.
19
20
Jaarbericht - 2011
TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST- EN VERLIESREKENING 10. Huuropbrengsten Hieronder zijn verantwoord de aan het boekjaar toerekenbare huuropbrengsten uit hoofde van de exploitatie van de woningenportefeuille. 1 jan 2011 29 jun 2010 31 dec 2011 31 dec 2010 €
€
Theoretische bruto huuropbrengsten Leegstand
1.117.406 (106.834)
558.417 (45.974)
Huuropbrengsten
1.010.572
512.443
11. Netto verkoopopbrengsten In 2011 zijn drie tweekamerappartementen verkocht en één vierkamerappartement. Het behaald verkoopresultaat kan als volgt worden gespecificeerd: 1 jan 2011 29 jun 2010 31 dec 2011 31 dec 2010
Bruto verkoopopbrengsten Kostprijs verkochte woningen Verkoopkosten Performance fee Overige kosten
€
€
549.819 (431.379) (11.060) (14.041) (5.561) 87.778
1.227.046 (921.718) (24.060) (37.373) (6.023) 237.872
1 jan 2011 31 dec 2011
29 jun 2010 31 dec 2010
€ 26.313 9.047 30.698 40.057 158.424 22.938 4.107 17.383 308.967
€ 14.021 4.875 11.328 19.638 94.881 5.458 6.234 156.435
12. Exploitatielasten vastgoed Deze lasten kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Onroerende zaak belasting Waterschapslasten en rioolrecht Onderhoudskosten Property managementkosten VVE bijdragen Leegstandskosten Oninbare huur/huurderving Overig
20
21
Jaarbericht - 2011
13. Beheerkosten Hieronder is de aan Annexum Beheer B.V. verschuldigde vergoeding voor het boekjaar verantwoord. 14. Rentelasten De rentelasten kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Rente hypothecaire leningen Overig
1 jan 2011 31 dec 2011
29 jun 2010 31 dec 2010
€
€
557.619 291
300.148 106
557.910
300.254
15. Overige bedrijfskosten De overige bedrijfskosten kunnen als volgt worden gespecificeerd: 1 jan 2011 31 dec 2011
29 jun 2010 31 dec 2010
€
€
9.526 8.011
5.400 6.781
17.537
12.181
Accountantskosten Overig
Overige informatie Total expense ratio De total expense ratio wordt berekend door de kosten gedurende het boekjaar te delen door de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende het boekjaar. De kosten betreffen de bedrijfslasten uitgezonderd de rentelasten, zijnde een bedrag van € 546.324. De gemiddelde intrinsieke waarde is berekend op twee waarnemingsmomenten, 31 december 2010 en 31 december 2011 en gewogen als 1:1. De aldus berekende gemiddelde intrinsieke waarde bedraagt € 8.633.785. De total expense ratio voor boekjaar 2011 bedraagt 6,3%. Personeel Gedurende het boekjaar waren er geen personeelsleden in dienst bij de vennootschap.
Amsterdam, 23 maart 2012 De beheerder: Annexum Beheer B.V.
21
22
Jaarbericht - 2011
OVERIGE GEGEVENS
BESTUURDERS BELANGEN Noch de beheerder noch de aan de beheerder gelieerde partijen houden ultimo 2011 participaties in de vennootschap. Uitsluitend een gelieerde partij van de 2e beherend vennoot houdt ultimo 2011 103 participaties aan in de vennootschap. STATUTAIRE REGELING OMTRENT DE BESTEMMING VAN HET RESULTAAT Artikel 17 van de CV akte luidt als volgt: 17.1
De winst van de vennootschap wordt uitgekeerd als volgt:
a. aan de beherend vennoten jaarlijks, gedurende de respectievelijke periode dat zij optreden als beherend vennoot van de vennootschap, een bedrag ter grootte van € 500 ieder; en b. aan de beleggers in verhouding tot de door hen gehouden participaties. 17.2 De uitkeringen als bedoeld in artikel 17.1 zullen op een door de 1e beherend vennoot vast te stellen tijdstip worden gedaan, onder inhouding van eventueel verschuldigde belastingen. De 1e beherend vennoot kan besluiten (een deel van) de winst als interim uitkering uit te keren al dan niet ten laste van de reserves van de vennootschap indien de liquiditeit en solvabiliteit van de vennootschap dat toestaan, overeenkomstig artikel 17.1. Een besluit tot reservering of bestemming van winst behaald over een bepaald boekjaar anders dan voor uitkering dient ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de vergadering van vennoten in de vergadering waarin de jaarrekening wordt behandeld. In beginsel is het uitgangspunt voor de uitkering van het positief resultaat opgenomen in de tabel van Deel 9.4.2 van het prospectus. 17.3 De 1e beherend vennoot stelt de beleggers in kennis van de hoogte van de betaalbaarstelling en de samenstelling van (voorlopige) uitkeringen. Uitkering vindt plaats in contanten door bijschrijving op de bankrekening van de belegger als opgenomen in het register als bedoeld in artikel 6. 17.4 Alle verliezen welke voortvloeien uit, of verband houden met het beheer van het vennootschapsvermogen, komen in de interne verhoudingen ten laste van de beleggers in verhouding tot de door hen gehouden participaties, met dien verstande dat beleggers niet draagplichtig zijn voor verplichtingen van de vennootschap die hun inbrengverplichting zoals bedoeld in artikel 4.2 te boven gaat.
VOORSTEL RESULTAATBESTEMMING De beheerder stelt voor om het nadelig netto resultaat van EUR 4.524 te onttrekken aan de overige reserves. Hiernaast wordt voorgesteld om op elk van de 342 participaties een bedrag van € 400 per participatie voor uitkering beschikbaar te stellen. Dit voorstel is nog niet verwerkt in de jaarrekening 2011.
22
23
Jaarbericht - 2011
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Algemene Vergadering van Vennoten van Woningfonds Apeldoorn C.V.
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2011 van Woningfonds Apeldoorn C.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winsten-verliesrekening over 2011 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het directieverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en met de Wet op het financieel toezicht. De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als de directie noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningfonds Apeldoorn C.V. per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en met de Wet op het financieel toezicht.
23
24
Jaarbericht - 2011
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het directieverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het directieverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 23 maart 2012 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
J. Brouwer RA
24
