Leyenburg Woningfonds CV - Halfjaarcijfers 2014

Leyenburg Woningfonds CV - Halfjaarcijfers 2014 Berekening uitkering van exploitatie- en kasresultaat (bedragen in euro's)

Inkomsten Bruto huuropbrengsten Gemiste huuropbrengsten als gevolg van leegstand Rentebaten Som der bedrijfsopbrengsten

Realisatie 2014 1e halfjaar

Begroting 2014 1e halfjaar

691.690 -111.646 0 580.044

703.290 -60.000 0 643.290

Kosten Rentelasten Exploitatiekosten Fondskosten Som der bedrijfskosten

216.985 224.042 48.681 489.707

242.350 183.500 47.198 473.048

Uit te keren exploitatieresultaat Preferente winstdeling beherend vennoot Aflossing hypothecaire lening* Aan participanten uit te keren kasresultaat

90.337 -1.250 -30.000 59.087

170.243 -1.250 -30.000 138.993

100

236

1,1% 0,7%

2,2% 1,8%

Aantal participaties: 590 Ingebracht vermogen per participatie: 13.403 (na aftrek terugbetaling gestort k apitaal t/m slotuitk ering over 2013) Uitkering kasresultaat per participatie Exploitatierendement Kasrendement

*Bij voldoende exploitatieresultaat zal een additionele aflossing van 1% op jaarbasis per 1 april 2015 voldaan dienen te worden.

Berekening uitkering van verkoopresultaat (bedragen in euro's)

Aantal eenheden begin van de periode Verkocht en geleverde eenheden Aantal eenheden einde van de periode Uitpondpercentage Bruto verkoopopbrengsten Kostprijs verkopen excl. gerealiseerde herwaardering Aan verkopen toegerekende aanvangskosten Overige verkoopkosten Performance fee Aan participanten uit te keren verkoopresultaat Aantal participaties: 590 Ingebracht vermogen per participatie: 13.403 (na aftrek terugbetaling gestort k apitaal t/m slotuitk ering over 2013) Uitkering verkoopresultaat per participatie Verkooprendement Aflossing hypothecaire lening Terugbetaling gestort kapitaal Terugbetaling gestort kapitaal per participatie Stand hypothecaire lening per ultimo periode

Realisatie 2014 1e halfjaar 255 0 255 0,0%

Begroting 2014 1e halfjaar 255 1 254 0,4%

0 0 0 0 0 0

110.000 -82.500 -3.713 -4.538 -3.850 15.400

0 0,0%

26 0,2%

0 0 0 11.817.432

40.000 35.758 61 11.927.432

Halfjaarcijfers 2014

1

Totaalrendement per participatie (bedragen in euro's)


Begroting 2014 1e halfjaar

Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat

100 0

236 26

Exploitatierendement

0,7%

1,8%

Verkooprendement

0,0%

0,2%

Totaalrendement

0,7%

2,0%

Kasstroom per participatie (bedragen in euro's)


Terugbetaling gestort kapitaal Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat Totale kasstroom

0 100 0 100

Begroting 2014 1e halfjaar 61 236 26 323

Aansluiting resultaat na belastingen met voor uitkering beschikbaar resultaat Resultaat na belastingen Ongerealiseerde herwaardering direct vastgoed Gerealiseerde herwaardering bij verkoop direct vastgoed Aan verkochte woningen toegerekende aanvangskosten Preferente winstdeling beherend vennoot Aflossing hypothecaire lening Voor uitkering beschikbaar resultaat Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat

2

Leyenburg Woningfonds CV

90.337 0 0 0 -1.250 -30.000 59.087 59.087 0 59.087

1.


1.1 Balans per 30 juni 2014, na verwerking resultaat

ACTIVA

30 juni 2014

31 december 2013

(bedragen in €)

BELEGGINGEN Direct vastgoed

1

VORDERINGEN Debiteuren Overige vorderingen en overlopende activa

2 3

16.894.000

16.894.000

27.641 26.835

19.653 7.843 54.476

OVERIGE ACTIVA Liquide middelen

4

PASSIVA

27.496

541.844

605.305 541.844

605.305

17.490.320

17.526.801

30 juni 2014

31 december 2013

(bedragen in €)

EIGEN VERMOGEN Kapitaal participanten Overige reserve

, 5 6

7.907.770 2.816.177-

8.013.970 2.904.0145.091.593

5.109.956

VOORZIENING PERFORMANCE FEE

7

332.095

332.095

LANGLOPENDE SCHULDEN

8

11.817.432

11.887.432

KORTLOPENDE SCHULDEN

9

249.200

197.318

17.490.320

17.526.801

1 t/m 9: zie 3.5 Toelichting op de balans


3

1.2 Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2014

Winst- en verliesrekening

2014 1e halfjaar

(bedragen in €)

OPBRENGSTEN UIT VASTGOEDBELEGGINGEN Opbrengsten uit exploitatie Netto verkoopopbrengsten Ongerealiseerde herwaardering vastgoedbeleggingen Som der bedrijfsopbrengsten

Exploitatiekosten Fondskosten Rentebaten en -lasten Som der bedrijfskosten RESULTAAT VOOR BELASTINGEN Belastingen RESULTAAT NA BELASTINGEN 10 t/m 16 zie 3.6 Toelichting op de winsten verliesrekening

4


2013 1e halfjaar

10 11 1

580.044 0 0 580.044

596.025 0 0 596.025

12 13 14

224.042 48.681 216.985 489.707

171.217 50.060 269.022 490.299

90.337

105.726

0

0

90.337

105.726

1.3 Kasstroomoverzicht over het eerste halfjaar 2014

Kasstroomoverzicht Volgens indirecte methode (bedragen in €)

Resultaat na belastingen

2014 1e halfjaar

2013 1e halfjaar

90.337

105.726

0 0 0

0 0 0

Mutaties werkkapitaal: Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden

-26.980 51.882

-33.463 -4.101

Kasstroom uit operationele activiteiten

115.239

68.162

0 0

0 0

-70.000 -106.200 -2.500 -178.700

0 -250.325 -2.500 -252.825

Netto kasstroom

-63.461

-184.663

Stand geldmiddelen begin periode Stand geldmiddelen einde periode Mutatie geldmiddelen

605.305 541.844 -63.461

936.956 752.293 -184.663

Aangepast voor: Gerealiseerde nettoverkoopopbrengsten Ongerealiseerde herwaardering vastgoedbeleggingen Mutatie voorziening performance fee

Kostprijs verkopen direct vastgoed (excl gerealiseerde herwaardering) Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten: Mutatie langlopende schulden Terugbetaling kapitaal aan participanten Uitkeringen aan participanten Kasstroom uit financieringsactiviteiten


5

2.

Toelichting op de jaarrekening

2.1 Algemeen Activiteiten De activiteiten van Leyenburg Woningfonds C.V. bestaan uit het beleggen van vermogen in een vastgoedportefeuille (direct vastgoed) teneinde de participanten in de opbrengst van de beleggingen te doen delen. Het direct vastgoed bestaat voornamelijk uit woningen in Den Haag Zuidwest. Juridische structuur Leyenburg Woningfonds C.V. is aangegaan op 1 december 2006 en is gevestigd op het volgende adres: Claude Debussylaan 199 te Amsterdam. Het fonds is onderworpen aan de vereisten van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De rechtsvorm van het fonds is een besloten commanditaire vennootschap. De participanten hebben participaties in het fonds gekocht en zijn commanditaire vennoten. Het fonds is een closed-end fonds. De participanten zijn naar derden toe niet aansprakelijk voor verbintenissen van de commanditaire vennootschap (tenzij zij het beheersverbod overtreden) en dragen niet verder in het verlies dan tot het bedrag van hun eigen inbreng. De beherend vennoot van het fonds is Beherend Vennoot Leyenburg Woningfonds B.V. Het beheer van Leyenburg Woningfonds C.V. wordt gevoerd door Profound Fondsmanagement B.V. Stichting Bewaarder Profound II treedt op als bewaarder van Leyenburg Woningfonds C.V. (hierna aangeduid als 'fonds' of 'vennootschap'). De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder van de bezittingen (liquide middelen en beleggingen) van het fonds. In de jaarrekening van het fonds zijn de liquide middelen en beleggingen die op naam staan van de Stichting, verwerkt, aangezien het economisch eigendom hiervan bij het fonds berust en alleen het juridisch eigendom bij de Stichting berust. Fiscale status De vennootschap is fiscaal transparant. Dit heeft tot gevolg dat de vennootschap niet zelfstandig belastingplichtig is, maar dat iedere commanditaire vennoot voor zijn deelname in het commanditair kapitaal, afhankelijk van zijn eigen fiscale status, wordt belast. Dientengevolge is er geen vennootschapsbelasting in de jaarrekening verantwoord. Beleggingsbeleid Het beleggingsbeleid van het fonds is erop gericht een zo hoog mogelijk rendement te behalen uit de exploitatie van de woningen alsmede uit de tussentijdse verkoop indien de woningen door de huurders worden verlaten of indien een huurder zelf aangeeft zijn woning te willen kopen. Bij verkoop van de woningen kan een positief verschil tussen de aankoopsom en de vrije marktwaarde van de woningen gerealiseerd worden. Woningen vrij en leeg zijn immers in principe meer waard dan verhuurde woningen. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling om de huurders actief te benaderen om hun woning te verlaten of zelf te laten kopen. Mocht na het leegkomen van een woning verkoop prijstechnisch niet aantrekkelijk zijn, dan kan de woning opnieuw verhuurd worden. Na circa zeven jaar, of eerder indien aan de orde, zal een plan opgesteld worden inzake de mogelijke verkoop van de alsdan nog in portefeuille aanwezige woningen (restpakket) en in het verlengde daarvan het opheffen van het fonds. Dit voorstel wordt ter besluitvorming voorgelegd aan de vergadering van vennoten. De eventuele verkoopwinst die bij verkoop van het restpakket ontstaat, is net als eventuele verkoopwinsten bij tussentijdse verkoop van de woningen voor de participant. Valutabeleid Het fonds belegt uitsluitend in Nederland en is derhalve niet onderhevig aan valutarisico.

6


Rentebeleid De (hypotheek)renteontwikkeling kan invloed hebben op het resultaat van het fonds. Dit mede daar in het fonds, gezien de verwachte tussentijdse leegverkopen van woningen, gekozen is voor een hypothecaire financiering met verschillende rentetypes: voor circa de helft van de hoofdsom 5-jaars vast, en voor circa de andere helft 3-maands Euribor. Weliswaar is de hypothecaire financiering zodanig afgesloten dat deze mede is afgestemd op het thans verwachte verloop van het aantal jaarlijks te verkopen woningen, maar het is tevens voorstelbaar dat het werkelijke aantal verkochte woningen afwijkt van deze huidige verwachting. Indien het tempo waarin de woningen verkocht worden lager ligt dan verwacht, dan zal minder afgelost zijn op de hypothecaire financiering bij expiratie van een tranche. Daardoor kan het zijn dat een grotere hoofdsom dan thans wordt verwacht, tegen de alsdan geldende marktrente dient te worden verlengd. Een uitspraak over de hoogte van de rente bij diverse verlengingen is thans niet te geven. Indien het tempo van verkoop hoger ligt dan verwacht, zal eventueel een vergoeding voor vervroegde aflossing aan de hypothecaire financier moeten worden voldaan. Het kan derhalve gebeuren dat het fonds jaarlijks meer rente betaalt dan waarvan in het prospectus uitgegaan is, wat het rendement negatief beïnvloedt. Uitkeringsbeleid Het voor uitkering beschikbare resultaat en de terugbetaling van commanditair kapitaal als gevolg van de verkoop van woningen worden uitgekeerd aan de participanten naar rato van de gehouden participaties in het fonds. Het voornemen is om tweemaal per jaar een uitkering te doen en wel in de maanden maart en augustus. Het voor uitkering beschikbare resultaat bestaat uit het resultaat na belastingen gecorrigeerd voor de afschrijvingen immateriële vaste activa en de gerealiseerde en ongerealiseerde herwaardering van het vastgoed. Het aan de verkochte woningen toe te rekenen deel van de aanvangskosten wordt in mindering gebracht op het uit te keren resultaat. Onder de aanvangskosten zijn opgenomen de bij de oprichting van het fonds betaalde plaatsingsvergoeding en financieringskosten. Deelname Deelname in het fonds is mogelijk door het kopen van participaties. Alle participaties zijn geplaatst en de participaties zijn, buiten het geval van vererving of legaat, uitsluitend overdraagbaar na voorafgaande schriftelijke toestemming van alle vennoten. 2.2 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening is opgesteld in euro's. Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar. Activa en passiva (met uitzondering van het eigen vermogen) worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsof vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt de waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen waarmee verwezen wordt naar de toelichting. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.


7

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Direct vastgoed Het directe vastgoed zal worden gewaardeerd op actuele waarde. Onder actuele waarde wordt in dit verband verstaan: de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, conditie 'kosten koper' en onder genoegdoening van vigerende huurovereenkomsten. De actuele waarde van de beleggingsportefeuille wordt jaarlijks vastgesteld op basis van een taxatie door een onafhankelijke deskundige en betreft een zogenaamde desktop-update. De aanschaffingswaarde van de woningen omvat de koopsom, overdrachtsbelasting en overige direct aan de aankoop toe te rekenen kosten, te weten de acquisitie- en taxatiekosten. Ongerealiseerde waardeveranderingen naar aanleiding van de taxatie worden in het resultaat verantwoord. Voor deze ongerealiseerde waardeveranderingen wordt een herwaarderingsreserve aangehouden mits sprake is van een cumulatieve positieve herwaardering. Dotaties en onttrekkingen vinden plaats via de overige reserve. Vorderingen De vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde, voor zover noodzakelijk onder aftrek van een voorziening voor het risico van oninbaarheid. Immateriële vaste activa Plaatsingsvergoeding De initiële kosten in verband met de plaatsing van het fonds worden vanaf de introductie in vijf jaar lineair afgeschreven. Tegenover deze activering wordt een wettelijke reserve aangehouden. Financieringskosten De geactiveerde financieringskosten betreffen de betaalde vergoedingen aan de bank ten tijde van de oprichting van het fonds voor de verkrijging van de financiering. Deze geactiveerde kosten worden lineair in vier jaar afgeschreven over de gemiddelde looptijd van de rentevaste periode. Liquide middelen De liquide middelen staan, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking van de vennootschap. Eigen vermogen De mutaties in de herwaarderingsreserve worden gevormd ten laste of ten gunste van de overige reserve. Voor de geactiveerde plaatsingsvergoeding wordt een wettelijke reserve aangehouden. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang op betrouwbare wijze is te schatten. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening performance fee Deze voorziening is gevormd voor de in de toekomst te betalen performance fee. De performance fee bedraagt 20% van de overwinst van de verkochte woningen. Onder overwinst wordt verstaan het positieve verschil tussen enerzijds de gerealiseerde verkoopopbrengst en anderzijds de aflossing van de hypothecaire lening, de op de verkoop van de woningen betrekking hebbende kosten en het bedrag van de inleg van de commanditaire vennoten. De over het verslagjaar verschuldigde performance fee wordt jaarlijks ten laste van het resultaat gebracht en toegevoegd aan de voorziening. De vennootschap is de performance fee verschuldigd nadat het commanditair kapitaal aan de participanten volledig is terugbetaald. Langlopende schulden Langlopende schulden (looptijd > 1 jaar) worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De geamortiseerde kostprijs is gelijk aan de boekwaarde verminderd met aflossingen op de hoofdsom.

8


Kortlopende schulden Onder de kortlopende schulden worden de schulden opgenomen met een resterende looptijd van minder dan een jaar. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen kunnen al gerealiseerd worden zodra zij voorzienbaar zijn. Huuropbrengsten De huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan de huurders in rekening gebrachte huren. Netto verkoopopbrengsten De netto verkoopopbrengsten betreffen de opbrengsten van de verkochte woningen verminderd met de boekwaarde (laatst bekende actuele waarde) van de verkochte woningen en de aan de verkopen toe te rekenen verkoopkosten en performance fee. De netto verkoopopbrengsten worden verantwoord in het jaar dat het notariële transport van de verkochte woningen heeft plaatsgevonden. Onder de kostprijs verkopen is de laatst bekende actuele waarde van de in het boekjaar verkochte woningen opgenomen. Onder de performance fee is de vergoeding opgenomen die de vennootschap aan de beheerder verschuldigd is inzake de verkoop van de woningen. De performance fee is bepaald op 20% van de overwinst van de verkochte woningen. Onder overwinst wordt verstaan het positieve verschil tussen enerzijds de gerealiseerde verkoopopbrengst en anderzijds de aflossing van de hypothecaire lening, de op de verkoop van de woningen betrekking hebbende kosten en het bedrag van de inleg van de commanditaire vennoten. De vennootschap dient de performance fee aan de beheerder te betalen, nadat aan de participanten het commanditair kapitaal volledig is terugbetaald. Exploitatiekosten direct vastgoed Onder de exploitatiekosten worden de direct met de exploitatie van de vastgoedobjecten samenhangende kosten zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen en onroerendezaakbelastingen opgenomen. Initiële directe kosten, niet zijnde verkoopkosten, gemaakt om huurcontracten af te sluiten of te verlengen, worden direct ten laste van de winsten verliesrekening gebracht op het moment van ingaan van het desbetreffende huurcontract. Fondskosten Onder deze rubriek worden de managementkosten verantwoord die conform het prospectus betaald worden aan de beheer Profound Fondsmanagement B.V. Deze kosten bedragen 6% van de theoretische jaarhuur bij aanvang van het betreffende boekjaar, exclusief btw. Uit deze kosten vergoedt de beheerder de kosten van administratie, accountantscontrole, bewaarder, fund-, asset- en property management. Overige bedrijfskosten Onder de overige bedrijfskosten zijn onder andere opgenomen: kosten verbonden aan administratief en financieel beheer, kosten voor publiciteit, drukwerk, accountant, juridische, fiscale en overige adviezen, informatieverschaffing en toezichtkosten. 2.3 Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Kasstromen uit hoofde van mutaties in direct vastgoed zijn verantwoord onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten. Mutaties in het fondsvermogen en uit hoofde van financieringen zijn verantwoord onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen.


9

2.4 Risico’s Het fonds belegt conform het beleggingsbeleid zoals omschreven in het prospectus. Aan het beleggen zijn bepaalde risico's verbonden welke van invloed kunnen zijn op het totaalrendement van het fonds en de waarde van de participaties van de commanditaire vennoten. Bij het beleggen in een fonds dient rekening te worden gehouden met de gebruikelijke risico's van beleggen en de specifieke risico's welke gepaard gaan met het beleggen in vastgoed. Het is van belang dat de belegger zich bewust is van deze risico's teneinde de belegging goed te kunnen beoordelen. De waarde van de beleggingen kan mede als gevolg van de beschreven risico's, zowel stijgen als dalen. Beleggers krijgen mogelijk minder terug dan zij hebben ingelegd. Hierna worden de voornaamste risico's beschreven die voor beleggers van belang zijn in het licht van de gevolgen en de waarschijnlijkheid daarvan. Dit houdt tevens in dat niet alle mogelijke risicofactoren zijn vermeld. Marktrisico Marktrisico is een belangrijke factor in de waardeontwikkeling van vastgoed. Marktrisico kan in dit verband worden omschreven als het algemene economische klimaat waarin de vastgoedmarkt zich bevindt. Het marktrisico is groter naarmate de beleggingen zich concentreren in bepaalde soorten beleggingen of beleggingen op bepaalde markten. Rendementsrisico De in het prospectus berekende rendementen gaan uit van bepaalde aannames aangaande de waardeontwikkeling van het vastgoed, het aantal jaarlijks te verkopen woningen, de huurontwikkeling, de jaarlijkse kosten etc. Uiteraard is het mogelijk dat de realisatie gedurende de looptijd van het fonds bij deze aannames achterblijft, waardoor de geprognosticeerde rendementen niet gerealiseerd worden. Leegstandsrisico Woninghuurders hebben, conform wettelijke regeling, de mogelijkheid de huur van een woning met inachtname van een relatief korte opzegtermijn van één maand op te zeggen. Bij een dergelijke huurdersmutatie bestaat het risico op tijdelijke leegstand alvorens de woning opnieuw verhuurd, dan wel verkocht kan worden, waardoor er gedurende een bepaalde periode geen huurinkomsten worden gegenereerd. Naast deze huurdervingskosten kunnen kosten gemaakt moeten worden om een nieuwe huurder te contracteren. Gedacht dient dan te worden aan verhuurcourtage en/of kosten om de woning verhuurbaar te maken. In het fonds is sprake van woningen in het lagere en middelhoge prijssegment. Hoewel de verhuurmarkt voor deze woningen in zijn algemeenheid als weinig conjunctuurgevoelig kan worden bestempeld, kan de situatie zich voordoen dat bijvoorbeeld in tijden van economische neergang de huurprijzen negatief dienen te worden bijgesteld om tot wederverhuur te kunnen geraken. De situatie kan zich derhalve voordoen dat het fonds minder huurinkomsten genereert dan waarvan in het prospectus is uitgegaan. Ook kunnen meer kosten gemaakt moeten worden dan waarvan in het prospectus is uitgegaan, wat het rendement negatief beïnvloedt. Renterisico De (hypotheek)renteontwikkeling kan invloed hebben op het resultaat van het fonds. Dit mede daar in het fonds, gezien de verwachte tussentijdse verkopen van woningen, begin 2014 gekozen is bij verlenging van de hypothecaire financiering voor verschillende rentetypes: voor circa de helft van de hoofdsom 5-jaars vast, en voor circa de andere helft 3-maands Euribor. Weliswaar is bij verlenging van de hypothecaire financiering wederom zodanig afgesloten dat deze mede is afgestemd op het thans verwachte verloop van het aantal jaarlijks te verkopen woningen, maar het is tevens voorstelbaar dat het werkelijk aantal verkochte woningen afwijkt van deze huidige verwachting. Indien het tempo waarin de woningen verkocht worden lager ligt dan verwacht, dan zal minder afgelost zijn op de hypothecaire financiering bij expiratie van een tranche. Daardoor kan het zijn dat een grotere hoofdsom dan thans wordt verwacht, tegen de alsdan geldende marktrente dient te worden verlengd. Een uitspraak over de hoogte van de rente bij diverse verlengingen is thans niet te geven. Indien het tempo van verkoop hoger ligt, zal eventueel een vergoeding voor vervroegde aflossing aan de hypothecaire financier moeten worden voldaan. Het kan derhalve gebeuren dat het fonds jaarlijks meer rente betaalt dan waarvan in het prospectus is uitgegaan, wat het rendement negatief beïnvloedt.

10


Inflatierisico De ontwikkeling van de huuropbrengsten en verkoopopbrengsten van de woningen is mede afhankelijk van de inflatie. De inflatie zorgt door middel van de indexatieclausule in de huurcontracten voor hogere huuropbrengsten. Deze hogere huuropbrengsten vormen een compensatie voor hogere kosten. Een hogere inflatie zal eveneens leiden tot een hogere verkoopopbrengst van de woningen, hetgeen het rendement positief beïnvloedt. Daarentegen zal deflatie leiden tot een lager rendement. Directierisico De beheerder van het fonds is Bouwfonds Fondsmanagement B.V. De beheerder zal uitsluitend handelen in het belang van de participanten. Het totaal rendement is afhankelijk van het vermogen van de beheerder om de woningportefeuille actief te beheren in overeenstemming met het beleggingsbeleid en de verplichtingen neergelegd in de beheerovereenkomst. Ondanks het feit dat de beheerder op basis van deze overeenkomst verplicht is steeds voldoende en ter zake kundig en ervaren gekwalificeerd eigen personeel in te zetten, is de beheerder niet verplicht al haar tijd en personeel uitsluitend aan het fonds ter beschikking te stellen en staat het haar vrij andere beheersactiviteiten uit te voeren ten behoeve van andere fondsen. Debiteurenrisico De woningen worden verhuurd aan natuurlijke personen. Uiteraard kan ook een dergelijke huurder in financiële problemen komen, waardoor de huurbetaling achterwege blijft, hetgeen een drukkend effect op het rendement van het fonds kan hebben. Concentratierisico Alle woningen zijn gelegen in dezelfde wijk in Den Haag, waardoor het niet bij voorbaat is uit te sluiten, dat indien er in deze buurt, op welke wijze dan ook, een kwaliteitsverslechtering optreedt, een en ander ook zijn weerslag zal kunnen hebben op onderhavige woningen, zowel qua exploitatierendement als qua opbrengst bij verkoop. Tegenpartijrisico Het risico bestaat dat een partij waarmee het fonds samenwerkt bij het beheer van de woningportefeuille niet (tijdig) aan haar verplichtingen zal voldoen. Door bij het beheer van de portefeuille uitsluitend samen te werken met gerenommeerde partijen wordt het tegenpartijrisico geminimaliseerd. Politiek risico Een onzekere factor bij vastgoedbeleggingen blijft de invloed van politiek en regelgeving. De wetgeving met betrekking tot bestemmingsplannen, bodemverontreiniging, huurbescherming en fiscale regelgeving kan haar invloed op de rentabiliteit van vastgoedbeleggingen hebben. Het is mogelijk dat wijzigingen van desbetreffende regelgeving het rendement van vastgoedbeleggingen beïnvloeden. Op dit moment is bijvoorbeeld de discussie over de hypotheekrenteaftrek actueel, waarbij een algehele afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, zonder andere compensatie voor eigen woningbezitters, de waarde van woningen negatief zou kunnen beïnvloeden. Herfinancieringsrisico Het risico bestaat dat een (hypothecair) financier bij expiratie van een lening weigert de lening te verlengen en op terugbetaling van de pro resto hoofdsom staat. Zie daartoe tevens hetgeen in paragraaf 1.6 hierover is vermeld.


11

2.5 Toelichting op de balans per 30 juni 2014

Toelichting op de balans

30 juni 2014

31 december 2013

(bedragen in €)

1.

Direct vastgoed Stand begin periode Investeringen Kostprijs verkochte woningen tegen laatste bekende actuele waarde Ongerealiseerde herwaardering boekjaar Stand einde periode

16.894.000 16.894.000

17.571.000 74.682 89.634662.04816.894.000

Cumulatief overzicht direct vastgoed per einde periode: Aanschaffingswaarde woningen Herwaardering Stand einde periode

18.927.489 2.033.48916.894.000

18.927.489 2.033.48916.894.000

De actuele waarde per 31 december 2013 van het directe vastgoed is extern getaxeerd door een onafhankelijke deskundige. Belangrijke veronderstellingen die zijn gehanteerd bij de externe waardering van de vastgoedbeleggingen zijn: a. De huidige huurovereenkomsten, die voor onebepaalde tijd zijn afgesloten, worden als uitgangspunt voor de waardering genomen. b. De vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd op basis van het bruto aanvangsrendement. Dit rendement is de procentuele verhouding tussen de huurinkomsten op jaarbasis per 31 december 2013 en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Het bruto aanvangsrendement kosten koper op de huurwaarde ultimo 2013, zoals gehanteerd bij de waardering van de objecten, ligt in de range tussen 7,55% - 8,37%. c. Bij de waardering van de vastgoedobjecten is rekening gehouden met toekomstige renovaties, onderhoudskosten en het uitponden. 2.

Debiteuren Huurdebiteuren Voorziening dubieuze debiteuren Stand einde periode

55.641 28.00027.641

47.653 28.00019.653

0 0 25.000 1.835 26.835

2.999 4.578 0 265 7.843

De debiteuren zijn opvorderbaar binnen één jaar. 3.

Overige vorderingen en overlopende activa Servicekosten Rente Vooruitbetaalde kosten Overige vorderingen en overlopende activa Stand einde periode

De overige vorderingen en overlopende activa hebben een looptijd korter dan één jaar. 4.

5.

Liquide middelen Hieronder zijn opgenomen de saldi van de bankrekeningen bij Rabobank. De liquide middelen zijn dagelijks vrij opneembaar. Kapitaal participanten Stand begin periode Slotuitkering 2013 in april 2014 Interim-uitkering 2013 in augustus 2013 Stand einde periode

541.844 541.844

605.305 605.305

8.013.970 -106.200 0 7.907.770

8.119.580 -71.390 -34.220 8.013.970

Bij de oprichting van het fonds zijn 590 participaties geplaatst met een gestort kapitaal van € 20.000 per participatie. Per 30 juni 2014 bedraagt het gestorte kapitaal per participatie € 13.572. Vanaf de oprichtingsdatum tot en met 30 juni 2014 is € 6.428 per participatie aan de participanten terugbetaald. Overzicht intrinsieke waarde per participatie Intrinsieke waarde per einde periode (in €) Aantal uitgegeven participaties Intrinsieke waarde per participatie per einde periode (in €) 6.

12

Overige reserve Stand begin periode Resultaat boekjaar Uitgekeerd verkoopresultaat Uitgekeerd exploitatieresultaat Winstdeling beherend vennoot Stand einde periode


5.091.593 590 8.630

5.109.956 590 8.661

-2.904.014 90.337 0 0 -2.500 -2.816.177

-2.100.349 -479.025 -30.090 -292.050 -2.500 -2.904.014


30 juni 2014

31 december 2013

(bedragen in €)

7.

Voorziening performance fee Deze voorziening is gevormd voor de in de toekomst naar verwachting te betalen performance fee. De vennootschap is de performance fee verschuldigd aan de beheerder, nadat het commanditair kapitaal aan de participanten volledig is terugbetaald. Het deel van de performance fee, dat betrekking heeft op de periode voor 1 oktober 2012, komt toe aan de vorige beheerder Bouwfonds REIM B.V. Het verloop van de voorziening is als volgt: Stand begin periode Performance fee boekjaar Stand einde periode

332.095 -0 332.095 Totaal 12.553.475 5.774.5504.079.691591.4342.107.800

Opbrengst verkopen Aflossing hypotheek Terugbetaling kapitaal participanten Verkoopkosten Overwinst Performance fee 20% 8.

421.560

2013 762.250 30.000251.92033.005447.325

331.957 138 332.095 Cumulatief t/m 2013 11.791.225 5.744.5503.827.771558.4291.660.475

89.465

332.095

Langlopende schulden De langlopende schuld bestond tot 31 december 2013 uit een hypothecaire lening die door de FGH Bank is verstrekt. De hypothecaire lening was opgebouwd uit 3 tranches. De aflossing van de lening vond plaats bij verkoop van een woning. De notaris zorgt bij verkoop van een woning voor aflossing aan de bank. Als zekerheid voor deze lening was/is het recht van eerste hypotheek op het directe vastgoed verstrekt en waren/zijn de rechten uit de huurlijsten verpand aan de FGH Bank. Stand begin periode Aflossingen boekjaar Aflossingen volgend boekjaar Stand per einde periode

11.967.432 30.000120.00011.817.432

12.028.786 61.35480.00011.887.432

Hieronder volgt een overzicht van de hypothecaire leningen: Nummer 200.090.433 Nummer 200.090.434 Hoofdsom Rente Rentevaste periode tot en met Stand per 1 januari 2014 Aflossingen boekjaar Stand per 30 juni 2014

5.983.716 3,99% per jaar

Nummer 200.090.435

Totaal

2.991.858 3 maands Euribor + 3,00%

2.991.858 3 maands Euribor + 3,00%

11.967.432

3.720.000 -7.500 3.712.500

8.147.000 -15.000 8.132.000

11.967.432 -30.000 11.937.432

31 december 2018 100.432 -7.500 92.932

De gehele hoofdsom is van 1 januari 2014 t/m 31 maart 2014 tussentijds verlengd met een rente op basis van 3-maands Euribor verhoogd met 3,00%. Per 1 april 2014 zijn de leningen administratief gesplitst en onder de volgende voorwaarden t/m 31 december 2018 verlengd:


13


30 juni 2014

31 december 2013

(bedragen in €)

Financiering met nummer 200.090.433 Hoofdsom: € 5.983.716,-Rente: De rente van deze tranche is gefixeerd tot en met 31 december 2018 met een vast tarief van 3,99% op jaarbasis. De rente is maandelijks bij achterafbetaling, telkens op de eerste van elke maand, aan de bank te voldoen. Aflossing: Periodiek per maand € 5.000,--, voor het eerst op 1 mei 2014. Financiering met nummer 200.090.434 Hoofdsom: € 2.991.858,-Rente: Het 2 werkdagen voor 1 april 2014 geldende 3 maands Euribor-tarief, verhoogd met 3,00%. De rente is maandelijks bij achterafbetaling, telkens op de eerste van elke maand, aan de bank te voldoen. Consolidatie van de rente: De rente kan op verzoek van het fonds worden geconsolideerd. FGH Bank is tot consolidatie bevoegd, indien het rentepercentage met inbegrip van een opslag van 2,00%, 6,00% per jaar zal zijn. Na consolidatie is de rente gefixeerd voor de restant looptijd van de lening (31 december 2018). Aflossing: Periodiek per maand € 2.500,--, voor het eerst op 1 mei 2014. Financiering met nummer 200.090.435 Hoofdsom: € 2.991.858,-Rente: Het 2 werkdagen voor 1 april 2014 geldende 3 maands Euribor-tarief, verhoogd met 3,00%. De rente is maandelijks bij achterafbetaling, telkens op de eerste van elke maand, aan de bank te voldoen. Aflossing: Periodiek per maand € 2.500,--, voor het eerst op 1 mei 2014. Voor alle financieringen geldt Bijzondere bepaling Als de bruto huurinkomsten - na aftrek exploitatiekosten, beheerlasten en de rente- en aflosverplichtingen op onderhavige financiering toereikend zijn om een extra aflossing van 1% op jaarbasis te voldoen, dan is het fonds verplicht deze 1% aflossing te voldoen. Dit zal jaarlijks achteraf, voor het eerst op 1 april 2015, worden getoetst en eventueel worden geëffectueerd. Non-onttrekkingsverklaring (Dividend)uitkeringen aan participanten en/of het plegen c.q. doen mogelijk maken van andere onttrekkingen, daaronder tevens begrepen het verstrekken van geldleningen aan derden, zijn toegestaan, nadat FGH Bank over de verstrekte looptijd sinds 1 april 2014 2% aflossing per jaar heeft ontvangen (niet uit verkoop). Aflossing bij partiële verkoop Bij partitiële verkoop dient in beginsel een bedrag te worden afgelost, gelijk aan de door de bank te bepalen pro rata parte bedrag. 9.

Kortlopende schulden Vooruitontvangen huur Waarborgsommen Aflossing hypotheek Hypotheekrente Crediteuren Servicekosten Overige schulden en overlopende passiva Stand einde periode

11.594 58.862 120.000 36.000 2.002 10.383 10.360 249.200

11.594 59.586 80.000 44.697 0 0 1.441 197.318

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Overeenkomst van Beheer en Bewaring Het fonds heeft een overeenkomst van Beheer en Bewaring afgesloten met de beherend vennoot, de beheerder en de bewaarder. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van het fonds en de duur van de vereffening van het vermogen van het fonds na haar ontbinding. De jaarlijkse verplichting voortvloeiend uit deze overeenkomst bedraagt 6% van de netto huuropbrengsten.

14


2.6 Toelichting op de winsten verliesrekening over het eerste halfjaar 2014

Toelichting op de winsten verliesrekening (bedragen in €)

10.

Opbrengsten uit exploitatie Bruto huuropbrengsten Gemiste huuropbrengsten als gevolg van leegstand

2014 1e halfjaar

2013 1e halfjaar

691.690 -111.646 580.044

668.545 -72.520 596.025

De huuropbrengsten komen uit de verhuur van woningen en de huurovereenkomsten hebben een opzegtermijn van minder dan één jaar. 11.

Netto verkoopopbrengsten Bruto verkoopopbrengsten Kostprijs verkopen tegen laatst bekend actuele waarde Performance fee Overige verkoopkosten

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0

0 0 0

89.346 25.471 76.045 12.000 9.628 11.552 224.042

76.249 22.500 40.608 12.000 5.009 14.851 171.217

48.681 48.681

50.060 50.060

0 0

0 0

Rentelasten Hypotheekrente Bankkosten Verlengingscommissie Totaal rentelasten

209.008 1.977 6.000 216.985

268.420 602 0 269.022

Saldo rentebaten en -lasten, last

216.985

269.022

De kostprijs verkopen tegen laatst bekende actuele waarde kan als volgt gespecificeerd: Kostprijs verkopen Gerealiseerde herwaardering Kostprijs verkopen tegen laatst bekend actuele waarde 12.

13.

14.

Exploitatiekosten VvE bijdragen Vaste lasten Onderhoud Verzekeringen Servicekosten over leegstand Overige exploitatiekosten

Fondskosten Fondskosten

Rentebaten en -lasten Rentebaten Rentebaten rekening-courant Rabobank Totaal rentebaten


15

Toelichting op de winsten verliesrekening (bedragen in €)

15.

2014 1e halfjaar

Total expense ratio Exploitatiekosten Fondskosten

Gemiddeld eigen vermogen Total expense ratio (=kosten/gemiddeld eigen vermogen)

2013 1e halfjaar

224.042 48.681 272.722

171.217 50.060 221.277

5.100.775

5.945.681

5,3%

3,7%

De total expense ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Onder de totale kosten worden begrepen de exploitatie-, beheer-, overige bedrijfskosten en de afschrijvingen. De kosten van verkoop van de woningen en de rentelasten worden buiten beschouwing gelaten. Het gemiddeld eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen van de stand per 1 januari en 31 december van het desbetreffende boekjaar. 16.

Transacties met gelieerde partijen Gedurende het boekjaar hebben diverse transacties met verbonden partijen plaatsgevonden. De gehele structuur van het fonds en de verbonden partijen zijn weergegeven in het prospectus in hoofdstuk 9 "Juridische aspecten". Alle transacties met gelieerde partijen hebben plaatsgevonden en vinden plaats onder marktconforme condities. Aan de beheerder wordt jaarlijks een managementvergoeding betaald van 6% van de netto huuropbrengsten. Uit deze kosten betaalt de beheerder de kosten van administratie, accountantscontrole, bewaarder, fund-, asset- en property management. De aan de beheerder in het eerste halfjaar 2014 betaalde managementfee (excl. btw) bedraagt € 41.502,--. Aan de beheerder dient nadat aan de commanditaire vennoten het door hen ingelegde kapitaal volledig is terugbetaald een performance fee van 20% over de overwinst van de verkochte woningen te worden betaald. Onder overwinst wordt verstaan het positieve verschil tussen enerzijds de gerealiseerde verkoopopbrengst en anderzijds de aflossing van de hypothecaire lening, de op de verkoop van de woning betrekking hebbende kosten en het bedrag van de inleg van de commanditaire vennoten. De over het verslagjaar verschuldigde performance fee wordt jaarlijks ten laste van het resultaat gebracht en toegevoegd aan de hiervoor gevormde voorziening. In het eerste halfjaar 2013 is geen performance fee ten laste van het resultaat gebracht.

17.

16

Werknemers Er zijn zowel in 2013 als in 2014 geen werknemers in dienst van de vennootschap.


Leyenburg Woningfonds CV - Halfjaarcijfers 2014

Recommend Documents