JAARBERICHT RFM Woningfonds VI CV

Jaarbericht 2011

RFM Woningfonds VI CV

Dit fonds wordt beheerd door RFM Regulated Fund Management onderdeel van CBRE Global Investors

The contents of this report or document (‘Report’) are confidential. This Report is being furnished to an investor that has an express confidentiality obligation not to forward the Report to any third parties, and any representative or consultant of an investor that is receiving this Report is also expressly bound not to forward or share this report without the consent of RFM Regulated Fund Management. If you use or accept this report, you are bound by strict confidentiality obligations which could lead to liability if any disclosure is made to third parties or unauthorized persons.

RFM Regulated Fund Management BV Schenkkade 65 Postbus 90463 2509 LL Den Haag T 070 341 8989 F 070 341 9525 E [email protected] I www.regulatedfundmanagement.nl RFM Woningfonds VI CV, kvk-nummer 27295725

Omslag Voszegge, Leiden

Inhoudsopgave

JAARBERICHT RFM Woningfonds VI CV Algemeen Verslag van beheerder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Economie en vastgoedmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Jaarrekening Balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Winst- en verliesrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kasstroomoverzicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toelichting balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toelichting winsten verliesrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10 11 12 13 14 18

Overige toelichtingen Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Uitkeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Portefeuille . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Overige gegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Meer informatie Voor vragen of opmerkingen over dit verslag kunt u contact opnemen met de beheerder via (070) 341 8989 of e-mail [email protected]

RFM Woningfonds VI CV | Jaarbericht 2011 | 1

Verslag van beheerder

ALGEMEEN Het is ons een genoegen u het jaarrapport 2011 te presenteren van RFM Woningfonds VI CV1). Het fonds heeft in moeilijke marktomstandigheden een beperkt direct resultaat behaald van 1,1% en heeft daarnaast de waarde van de portefeuille met 1,9% zien dalen. De waarde van de participatie is daarmee gedaald naar € 7.483. In 2010 en de eerste helft van 2011 was een opleving van de economie zichtbaar. Deze opleving heeft zich niet doorgezet in de tweede helft van 2011. Voor de woningmarkt heeft dit tot gevolg dat weinig transacties plaatsvinden en de prijzen van de woningen onder druk blijven staan. De beheerder stelt zich onder meer ten doel de financiële positie van het fonds te bewaken en heeft daarom besloten het Beleid van uitkeringen aan te passen, met als gevolg dat de uitkeringen zijn opgeschort. Deze financiële middelen worden binnen het fonds gehouden en tegenover de lening geplaatst.

ANALYSE RESULTAAT Het enkelvoudige rendement 2) over de rapportageperiode bedraagt 1,1%, waar de beheerder in het prospectus 6,0% heeft begroot. Het netto resultaat voor afschrijvingen over de verslagperiode bedraagt € 223.154 ofwel € 438 per participatie. Dit resultaat is de som van de volgende delen: 1. Een operationeel resultaat van € 986.215 uit de exploitatie van de woningen. Ondanks de hoge leegstand heeft de grote restportefeuille woningen hogere huuropbrengsten tot gevolg. De exploitatielasten zijn hoger door schilderwerkzaamheden in Huizen en Voorburg. Het operationele resultaat ligt 8 duizend euro boven de oorspronkelijke prognose; 2. Een financieel resultaat van -/- € 1.095.825 bestaande uit rentebetalingen op de financiering en het resultaat van de collar. De grote portefeuille leidt tot een hoge lening en daardoor hoge rentelasten. Deze worden deels gecompenseerd door de lage rentestand en de extra rentebaten op het uitstaande saldo (11 duizend euro). Het financieel resultaat is 80 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose; 3. De gerealiseerde verkoopopbrengsten van € 332.764 van de woningen die in de rapportageperiode overgedragen zijn aan de nieuwe eigenaren. De onder druk staande prijzen en lagere verkoopaantallen hebben zijn weerslag op de verkoopopbrengsten. Het verkoopresultaat is 411 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose. Het resultaat voor afschrijvingen wordt gecorrigeerd voor de afschrijving van immateriële activa en de waardemutatie van de beleggingen. De immateriële activa worden in vijf jaar afgeschreven. Het resultaat na afschrijving en de waardemutatie van de beleggingen bedraagt € 548.057 negatief.

1) Tot 19 december 2011 was de naam van het fonds ING Real Estate Woningfonds VI CV. 2) Het enkelvoudig rendement wordt berekend op basis van gerealiseerde resultaten. In de toelichting Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus wordt deze berekening nader toegelicht.

2 | Jaarbericht 2011 | RFM Woningfonds VI CV

BEPALING UITKEERBAAR RESULTAAT Het uitkeerbare resultaat is het resultaat voor afschrijvingen van € 223.154, gecorrigeerd voor de immateriële activa gerelateerd aan de verkochte woningen (ter grootte van € 92.812). Dit leidt tot het uitkeerbare resultaat van € 130.342.

WONINGPORTEFEUILLE

Sterke verkoopinspanningen blijven noodzakelijk om de verkopen op peil te houden. Afhankelijk van de individuele lokale situatie zijn verkoopbevorderende acties ondernomen, zoals het inrichten van modelwoningen, opzetten van websites en het renoveren van woningen. In diverse gevallen zijn de prijzen naar beneden bijgesteld of is overgegaan tot wederverhuur. Uiteindelijk zijn 13 woningen verkocht en geleverd aan nieuwe eigenaren. In het prospectus is rekening gehouden met de verkoop van 15 woningen. De gemiddelde verkoopprijs in 2011 ligt 0,1% onder de taxatiewaarde ultimo 2010. Verder zijn 6 woningen wederverhuurd. Ultimo 2011 resteren 178 woningen en 38 garages, waarvan 15 woningen bestemd zijn voor verkoop. Naast reguliere onderhoudswerkzaamheden hebben bij de objecten in Huizen en Voorburg schilderwerkzaamheden plaatsgevonden. De beleggingswaarde van de woningportefeuille, bepaald door een onafhankelijke externe taxateur, is in 2011 met 1,9% gedaald en bedraagt € 29.445.000. Per 1 juli hebben de jaarlijkse huurverhogingen plaatsgevonden. De portefeuille van het fonds bevat grotendeels woningen in het gereguleerde huursegment. De huurverhoging voor deze woningen heeft zich beperkt tot de wettelijk maximaal voorgeschreven 1,3%. De gemiddelde huurverhoging voor de totale portefeuille bedraagt 1,6%. In 2012 zal de huurverhoging voor het gereguleerde segment wederom gekoppeld zijn aan de inflatie (2,3%), met dien verstande dat op basis van het ruimere huurbeleid voor bepaalde groepen wellicht hogere huurstijgingen mogelijk zullen zijn.

GEWIJZIGD BELEID UITKERINGEN Om de solvabiliteit van het fonds te verbeteren en ook in de toekomst het risico van herfinanciering te beperken, heeft de beheerder besloten om eventuele uitkeringen afhankelijk te maken van de loan-to-value 3) (“LTV”). Indien de LTV hoger is dan 70%, dan zal het beschikbaar gekomen kapitaal 4) niet uitgekeerd worden, maar gebruikt worden om de LTV te verlagen. Indien de LTV de 80% overstijgt, dan zal ook het beschikbaar gekomen resultaat 5) gebruikt worden om de LTV te verlagen. De eventueel ingehouden uitkeringen zullen tegenover de lening worden gesteld. Dit betekent dat deze worden gebruikt om direct af te lossen, danwel op een renderende spaarrekening of deposito worden geplaatst. Ultimo 2011 bedraagt de LTV 83,6%. Op basis hiervan is het beschikbare commanditair kapitaal en resultaat over het tweede halfjaar van 2011 ingehouden.

3) De LTV wordt bepaald door de hoogte van de hypotheek te relateren aan de taxatiewaarde van de assets (vastgoed en overtollige cash). 4) Commanditair kapitaal beschikbaar gekomen als gevolg van individuele woning verkopen. 5) Het gerealiseerd resultaat bestaande uit operationeel, financieel en verkoopresultaat.


UITKERINGEN AAN PARTICIPANTEN In augustus 2011 heeft een uitkering over 2011 plaatsgevonden. Deze uitkering bedraagt in totaal € 1.006 per participatie. In dit bedrag is € 349 opgenomen als gevolg van het besluit in mei 2011 om de aangelegde liquiditeitsbuffer voor de helft vrij te laten vallen. De uitkeringen zijn het totaal van het uitkeerbaar resultaat en de terugbetaling van het commanditair kapitaal en vrijval liquiditeitsbuffer. De uitkering ligt onder de geprognosticeerde uitkering voor geheel 2011 ad € 2.087. De uitkering over 2011 blijft achter door de onder druk staande woningprijzen, lagere verkoopaantallen en de inhouding van de uitkering van resultaat en commanditair kapitaal over de tweede helft van 2011. Het resultaat en de terugbetaling van het commanditair kapitaal over het tweede halfjaar in 2011 is door de beheerder ingehouden en achtergebleven in het fonds. De inhouding is in lijn met het gewijzigde beleid zoals in de paragraaf Gewijzigd beleid uitkeringen is toegelicht. Met deze inhouding wordt de solvabiliteitspositie van het fonds versterkt.

Realisatie

- Uitkering augustus 2011 - Uitkering februari 2012 - Slotuitkering mei 2012

Fonds Participatie

512.054 - - 512.054

1.006 1.006

Een volledig overzicht van de uitkeringen is opgenomen in de toelichting Uitkeringen.

Waardeverloop per participatie Ultimo Ultimo Ultimo 2011 2010 2009

Nominale waarde Intrinsieke waarde

12.438 7.483

14.520 9.304

16.236 12.248

De nominale waarde is bepaald op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds en correspondeert met het eigen vermogen uit de balans. Voor de bepaling van de intrinsieke waarde van de participaties zijn marktwaarden van de beleggingen en de collar gehanteerd. Een nadere definitie van de intrinsieke waarde is opgenomen bij het eigen vermogen in de toelichting op de balans. De intrinsieke waarde ultimo 2011 ad € 7.483 is in vergelijking met de intrinsieke waarde per ultimo 2010 gedaald. De intrinsieke waarde is afgenomen door terugbetaling van commanditair kapitaal als gevolg van de verkoop van woningen en de waardedaling van de beleggingen.

RISICO’S

Beleggen brengt bepaalde risico’s met zich mee. Het beleggen in een specifieke sector – zoals vastgoed – leidt tot een concentratie van risico’s die samenhangen met de karakteristieken van een belegging in deze sector. Een belegging in vastgoed wordt enerzijds beïnvloed door algemene risico’s zoals het economische en politieke klimaat en anderzijds door sectorspecifieke risico’s. Een aantal specifieke risico’s die bij een belegging in vastgoed van toepassing zijn, zijn de waardeontwikkeling van het vastgoed, het leegstandsrisico, eventuele gebreken en claims ten aanzien van het vastgoed, eventuele nadelige gevolgen in de exploitatie én verkoop als gevolg van asbest, bodemverontreiniging en constructiefouten, maar ook het politieke klimaat en de beslissingen over het huurbeleid en de hypotheekrenteaftrek. Verdere risico’s die van toepassing zijn, zijn het mutatierisico van de huurwoningen, het financieringsrisico en het renterisico voor zover dit risico niet is afgedekt. Naast de bovengenoemde risico’s kunnen zich altijd ook andere – niet voorziene – risico’s manifesteren.


Het fonds kent geen direct (her)financieringsrisico. Alle financieringen zijn met een looptijd afgesloten die in lijn is met de looptijd van het fonds. Aan het eind van de looptijd geldt een algehele aflossingsverplichting. Tussentijds ontstaat alleen een aflossingsverplichting bij verkoop. De hoogte van deze individuele aflossingen is bij aanvang van het fonds bepaald op circa 90% van de oorspronkelijke aankoopprijs van de individuele woningen. Om het risico van rentefluctuaties te beperken is een rentederivaat afgesloten, een ‘collar’. De collar loopt jaarlijks terug op basis van de bij aanvang ingeschatte verkopen en de daaraan gerelateerde afbouw van de lening. Hierdoor kan de hoogte van de afgedekte positie, ‘de collar’, afwijken van de werkelijke hoogte van de lening. De collar is verhandelbaar en heeft een marktwaarde. Bij de aankoop van de objecten in het fonds is een overdrachtsbelastingvoordeel ontstaan. Er blijft gedurende een periode van 12 jaren na de aankoop een kans bestaan dat de fiscus alsnog een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting zal opleggen. De beheerder is van mening dat geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. De post overdrachtbelasting is om deze reden niet als verplichting opgenomen.

LIQUIDITEITSPOSITIE VAN HET FONDS

Het succes van individuele woningverkopen is in belangrijke mate bepalend voor het succes van het fonds. Het fonds heeft vanaf 2008 een stevige liquiditeitspositie opgebouwd. In de participantenvergadering van mei 2011 is besloten om de eerder aangelegde liquiditeitsbuffer te halveren. Het vrijvallende deel van de buffer is toegevoegd aan de uitkering van augustus 2011. De beheerder is van mening dat het restant van deze liquiditeitsbuffer dient te worden gehandhaafd. Bij de huidige marktomstandigheden blijft alertheid omtrent de liquiditeitspositie van belang.

TOEZICHT AUTORITEIT FINANCIELE MARKTEN De AFM treedt op als toezichthouder van de beheerder van het fonds. De beheerder, RFM Regulated Fund Management BV 6), heeft een vergunning van de AFM verkregen als bedoeld in artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Dit bericht voldoet aan de verslaggevingvereisten, zoals vastgelegd in de Wft.

INRICHTING BEDRIJFSVOERING De beheerder beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen. De beheerder heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij de werkzaamheden zijn geen constateringen gedaan op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wet op het financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Ook is niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart de beheerder met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2011 effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd.

RICHTLIJNEN FUND GOVERNANCE De beheerder voldoet aan de Fund Governance richtlijnen zoals deze door de Dutch Fund and Asset Management Association (“DUFAS”) zijn opgesteld en door de AFM worden onderschreven. De richtlijnen zien toe op het waarborgen van een integere bedrijfsuitoefening en een zorgvuldige dienstverlening van de beheerder in het belang van de participanten. In het kader van de fund governance vervult de bewaarder een toezichthoudende rol. De gehele Fund Governance Code van de beheerder is op de website van de beheerder gepubliceerd. 6) Tot 31 oktober 2011 was de naam van de beheerder ING Real Estate Regulated Fund Management BV.


FISCALE TRANSPARANTIE De fiscale transparantie van RFM Woningfonds VI CV zorgt ervoor dat het fonds niet zelfstandig belastingplichtig is voor de inkomsten- en de vennootschapsbelasting. Participanten worden afhankelijk van hun eigen fiscale status belast. In beginsel worden de bezittingen en de resultaten rechtstreeks aan de participanten toegerekend naar rato van ieders omvang van de deelname. Separaat wordt een fiscale jaaropgaaf aan de participanten verstrekt. Aan de fiscale transparantie van het fonds zijn stringente voorwaarden verbonden.

STRINGENTE VOORWAARDEN AAN DE FISCALE TRANSPARANTIE Eén van de voorwaarden aan de fiscale transparantie is de beperkte overdraagbaarheid van participaties. Voor participerende rechtspersonen, waaronder BV’s, zijn deze voorwaarden ook van toepassing bij onder andere juridische fusies of splitsingen. Voor overdracht van participaties is altijd een voorafgaand akkoord van alle participanten noodzakelijk. In de CV-overeenkomst is de volledige procedure beschreven. Alleen bij overdrachten met voorafgaande goedkeuring door alle participanten blijft de fiscale transparantie van het fonds gewaarborgd.

DIRECTIEWISSELING De heer Wensing heeft zijn functie als directielid per 1 september 2011 neergelegd en is opgevolgd door de heer Van Dijk. Op dit moment bestaat de directie van RFM Regulated Fund Management BV voor de vastgoed CV’s uit de heren Knoester en Van Dijk.

VERKOOP ING REIM EN NAAMSWIJZIGING FONDS Per 31 oktober 2011 is de verkoop van ING REIM aan CBRE Global Investors succesvol afgerond. De beheerder RFM Regulated Fund Management is hierbij integraal overgegaan naar de nieuwe organisatie. Het beheer van het fonds blijft onveranderd bij dezelfde beheerder. Het team zal zich onverminderd blijven inzetten voor uw investering. In de buitengewone vergaderingen in het voorjaar 2011 is besloten de namen van de fondsentiteiten aan te passen. Als gevolg hiervan zijn de CV-overeenkomst en de namen gewijzigd. De nieuwe namen van alle fondsentiteiten zijn in de brief van december 2011 aan de participanten gecommuniceerd. De meeste recente CV-overeenkomst is opgenomen op de website.

VERWACHTINGEN BEHEERDER Voor de portefeuille verwacht de beheerder dat zowel de waarden als de verkoopaantallen onder druk zullen blijven staan in 2012 en daarmee een resultaat zal behalen dat achterblijft bij de verwachtingen uit het prospectus. Verder is het de verwachting dat de uitkeringen binnen het fonds worden gehouden en tegenover de lening worden geplaatst. Op basis van de huidige marktomstandigheden zijn de veronderstellingen uit het prospectus over rendement, resultaat en waardeontwikkeling uitdagend. Dat betekent dat rekening gehouden moet worden met het mogelijk niet halen van deze verwachtingen in de toekomst. Als de marktomstandigheden niet wijzigen, dan heeft dat een blijvend effect op de waarde van uw participatie en de uitkeringen in de toekomst. Het jaarbericht is door de beheerder opgesteld op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds. De jaarrekening is door de accountant gecontroleerd. De accountantsverklaring van de onafhankelijke accountant is opgenomen in de overige gegevens. Den Haag, 29 februari 2012 De directie van RFM Regulated Fund Management BV drs. R.W.Y. van Dijk MRE MRICS drs. M. Knoester MRE


Economie en vastgoedmarkt

Het volgende onderdeel van het jaarbericht over de markt en de marktvooruitzichten is mede tot stand gekomen met inbreng van de afdeling Research.

Economie Voor de Nederlandse economie bleek 2011 een jaar met twee gezichten. De opwaartse trend die in 2010 ingezet was, leidde aanvankelijk tot een behoorlijk optimisme bij economen. In de eerste helft van het jaar werden de prognoses voor een groot aantal belangrijke economische indicatoren positief herzien. Werd de groei van het bruto binnenlands product aanvankelijk geraamd op 1,2%, tegen de zomer was de groeiprognose bijgesteld naar 1,9%. Rond die tijd kwamen er echter wereldwijd duidelijke tekenen van economische groeivertraging. Daarnaast staken de zorgen over de Europese schulden en de duurzaamheid van de euro opnieuw de kop op. Aandelenmarkten daalden fors, de export kwam tot stilstand en de binnenlandse vraag verzwakte. Als gevolg daarvan begon de Nederlandse economie in de tweede helft van 2011 te krimpen. De economische groei kwam uit op 1,4% in 2011. De werkloosheid daalde minder dan verwacht en de vrees voor baanverlies had een negatieve invloed op de consumentenbestedingen. Ondanks de relatief hoge inflatie (2,3%), bleef de basisrente op een historisch laag niveau. De afnemende inflatiedruk maakt een nog verdere daling van de rente mogelijk. Voor 2012 lijkt een recessie desondanks onvermijdelijk. De aanhoudende eurocrisis blijft het vertrouwen van consumenten, bedrijven en investeerders ondermijnen. De sterke politieke dimensie van deze crisis maakt de uitkomst onvoorspelbaar. Omdat de Nederlandse overheid minder ruimte heeft voor het nemen van steunmaatregelen ten opzichte van de situatie in 2008/2009 zullen bezuinigingsmaatregelen waarschijnlijk leiden tot een hogere werkloosheid en een verdere daling van het besteedbaar inkomen. Gecombineerd met een vergrijzende bevolking, maakt dit de economische vooruitzichten vrij somber.

Woningmarkt De koopwoningenmarkt is in 2011 verder verslechterd. Consumenten blijven afwachtend vanwege de verslechterde economische situatie en de discussie omtrent het behoud van hypotheekrenteaftrek. Hypotheekverstrekkers hebben de procedures en voorwaarden verder aangescherpt, de verkooptijd van woningen neemt toe en het aantal verkochte woningen neemt af. Ongeveer 120.000 woningen wisselden van eigenaar in 2011, wat significant lager is dan het gemiddelde van 200.000 verkochte woningen per jaar in de periode van 2000 tot en met 2008. Ondanks de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting (van 6% naar 2%) en de verlenging van de tijdelijk verhoogde NHG-grens 1) (van € 265.000 naar € 350.000), is een opleving van de activiteit op de koopwoningenmarkt uitgebleven in 2011. Het verslechterde sentiment heeft een negatieve weerslag gehad op de woningprijzen. Na een kleine opleving in de eerste helft van 2010 heeft de daling van de prijzen, die in het vierde kwartaal van 2010 werd ingezet, zich in 2011 voortgezet. De woningprijzen daalden met gemiddeld 4% en verwacht wordt dat deze in 2012 verder zullen dalen. Daarbij neemt het verschil tussen primaire en secundaire locaties steeds verder toe. De vraag naar woningen op stedelijke en centrale locaties met een hoog voorzieningenniveau blijft robuust, terwijl de vraag op perifere locaties meer lijkt te lijden onder het afgezwakte sentiment.

1) Nationale Hypotheek Garantie


De gevolgen van de afgekoelde woningmarkt voor de nieuwbouwproductie worden in toenemende mate zichtbaar. Ontwikkelaars zagen hun orderportefeuilles verder krimpen als gevolg van financieringsproblemen, tegenvallende verkopen en herziening van nieuwbouwplannen door gemeenten en marktpartijen. Met 57 duizend opgeleverde woningen is de bouwproductie in 2011 dan ook fors achter gebleven bij de doelstelling van de overheid (een nieuwbouwproductie van 75 duizend woningen per jaar). Aangezien in 2011 wederom minder bouwvergunningen zijn verleend dan in 2010, valt te verwachten dat de nieuwbouwproductie in 2012 een nieuw dieptepunt zal bereiken. Dit kan op bepaalde plaatsen leiden tot een schaarste, omdat zowel de bevolking als het aantal huishoudens de komende jaren blijven groeien. Vergeleken met de koopwoningenmarkt laat de situatie op de huurmarkt een veel rooskleuriger beeld zien. De vergrijzing, onzekere economische tijden, afgenomen betaalbaarheid in de koopmarkt en een strenger hypotheekbeleid van banken zorgen ervoor dat huurwoningen over het algemeen gewild blijven bij consumenten. Bovendien wordt het speelveld van woningcorporaties steeds verder verkleind, waardoor meer mensen die willen huren in toenemende mate zijn aangewezen op de private huursector. Met name de vraag naar huurwoningen in het middeldure prijssegment zal hierdoor naar verwachting toenemen. Als gevolg van de hogere inflatie in het voorbije jaar is de maximaal toegestane huurverhoging voor het gereguleerde segment in 2012 hoger dan in 2011 (2,3% versus 1,3%). Tevens worden huurverhogingen in toenemende mate afhankelijk van het inkomen van de huurder, de locatie van de woning en het energielabel. De verwachtingen voor de huurmarkt voor de komende jaren zijn dan ook gunstig.

disclaimer © Copyright 2012 CBRE Global Investors. Alle rechten voorbehouden. Bovenstaande opinie over de economie en vastgoedmarkt dient uitsluitend ter informatie en wij geven, hoewel de opinie is gebaseerd op informatie die betrouwbaar wordt geacht, geen garantie aangaande de juistheid of volledigheid hiervan. CBRE Global Investors accepteert geen enkele aansprakelijkheid voor de informatie opgenomen in deze opinie. De weergegeven marktinformatie alsmede de meningen, prognoses, aannames, schattingen, afgeleide waarderingen en koersdoelstelling(en) die zijn opgenomen in deze opinie en die de opinie van de auteur vormen dateren van de datum van publicatie en kunnen op enig moment zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Hoewel wij ernaar streven de in bovenstaande opinie opgenomen informatie naar redelijkheid te actualiseren, kunnen er op grond van de regelgeving, compliance vereisten of andere oorzaken redenen zijn waardoor dit niet mogelijk is. Bovenstaande opinie vormt geen uitnodiging of aanbod tot het kopen of verkopen van effecten of andere financiële instrumenten. Bovenstaande opinie is uitsluitend bedoeld voor klanten van CBRE Global Investors en de informatie mag niet - geheel of gedeeltelijk – voor enig doel worden vermenigvuldigd, opnieuw worden verspreid of gekopieerd zonder de uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE Global Investors.


jaarrekening


De jaarrekening beslaat pagina 10 tot en met 26


Balans per 31 december 2011

Na voorgestelde winstuitkering (bedragen in €)

Balans per

Balans per

Toelichting 31-12-2011 31-12-2010

ACTIVA Beleggingen Onroerend goed in exploitatie 1 30.702.988 33.580.101 Vorderingen en overlopende activa Vorderingen op huurders 2 3.120 2.952 Overige vorderingen 3 75.912 34.793 79.032 37.745 Immateriële vaste activa 4 121.874 487.498

Liquide middelen 5 757.449 1.569.681 31.661.343 35.675.025 PASSIVA Eigen vermogen 6 6.330.213 7.390.424 Voorzieningen Voorziening performance fee 7 127.295 113.181 Langlopende schulden Langlopende leningen 8 24.875.381 27.050.285 Kortlopende schulden en overlopende passiva Overige kortlopende schulden 9 328.454 1.121.135 31.661.343 35.675.025


Winst- en verliesrekening over 2011

(bedragen in €)

Toelichting 2011 2010

Netto huuropbrengsten 10 1.505.673 1.652.915 Totale operationele baten 1.505.673 1.652.915 Exploitatiekosten onroerend goed 11 381.282 326.529 Beheerkosten 12 89.437 96.514 Fondskosten 13 48.739 48.581 Totale operationele lasten 519.458 471.624

OPERATIONEEL RESULTAAT 986.215 1.181.291 Rentebaten 14 13.169 15.958 Rentelasten 15 (1.108.994) (1.231.352) FINANCIEEL RESULTAAT (1.095.825) (1.215.394) Gerealiseerde opbrengst verkopen 16 332.764 666.483 Netto resultaat voor afschrijvingen 223.154 632.380 Afschrijvingen op immateriële activa Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen Netto resultaat na afschrijvingen

17 18

365.623 405.588 (548.057)

365.623 158.128 108.629


Kasstroomoverzicht

(bedragen in €)

2011 2010

Resultaat (548.057) 108.629 Afschrijvingskosten immateriële vaste activa 365.624 365.623 Verkopen van beleggingen 2.471.525 3.596.754 Ongerealiseerde waardemutatie beleggingen 405.588 158.128 Dotaties voorzieningen 14.114 31.260 2.708.794 4.260.394 Toename/(afname) kortlopende schulden (exclusief verschuldigde uitkeringen) (107.058) 139.915 (Toename)/afname vorderingen op korte termijn (41.287) (10.771) (148.345) 129.144 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 2.560.449 4.389.538 Aflossingen langlopende schulden (2.174.904) (3.246.478) Uitgekeerde winst en commanditair kapitaal (1.197.777) (571.198) Kasstroom uit financieringsactiviteiten (3.372.681) (3.817.676) NETTO KASSTROOM (812.232) 571.862 Beginstand liquide middelen 1.569.681 997.819 EINDSTAND LIQUIDE MIDDELEN


757.449

1.569.681

Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen

Algemeen RFM Woningfonds VI CV is op 8 december 2006 opgericht en heeft het eigendom verworven van vijf Nederlandse woningprojecten. Op 4 april 2007 zijn de 509 participaties doorgeplaatst bij particuliere beleggers.

Uitvoering en uitbesteding asset management Ten aanzien van het beheer van het vastgoed is het property management uitbesteed aan propertymanagers. De uitbesteding betreft het dagelijkse beheer van het vastgoed zoals het innen van huren en uitvoeren van regulier onderhoud. Voor de verkoop van de woningen zijn verkoopactiviteiten uitbesteed aan lokale makelaars.

Verslaglegging en wetgeving De rapportage is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Hiernaast zijn ook de aanvullende vereisten uit de Wet op het financieel toezicht verwerkt. Afgeweken is van het voorgeschreven model voor de winsten verliesrekening, omdat het gehanteerde model naar de mening van de beheerder een beter inzicht geeft.

Boekjaar Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar.

Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Beleggingen De objecten worden gewaardeerd tegen de totale aankoopsom minus afschrijvingen of lagere marktwaarde. Afgeschreven wordt tot de restwaarde, zijnde het op dit moment geraamde bedrag van het object in de geschatte toekomstige staat aan het einde van geschatte gebruiksduur, onder aftrek van kosten van overdracht. Indien de geschatte restwaarde de boekwaarde van het object overstijgt dan wordt de afschrijving beëindigd tot het moment dat de restwaarde onder de boekwaarde is gedaald. Voor de waardering van de beleggingen is de taxatiewaarde door een onafhankelijke externe taxateur vastgesteld. Hierbij is de marktwaarde in verhuurde staat bij complexgewijze verkoop aan een derde bepaald op basis van de netto contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen. De toekomstige kasstromen die hierbij een rol spelen zijn de verkoopopbrengsten van individuele woningen, huuropbrengsten en exploitatielasten van individuele woningen en eventuele incidentele kaststromen. Op het totaal van de contant gemaakte toekomstige kasstromen zijn de verwachte transactiekosten in mindering gebracht, ten einde op de uiteindelijk getaxeerde marktwaarde (op basis van kosten koper) uit te komen. De taxatie is opgemaakt in overeenstemming met International Valuation Standards en de verplichte regels en voorschriften in de RICS Taxatie standaarden.

Vorderingen en overlopende activa

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.

Vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voorzover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verliezen en risico’s die hun oorsprong vinden voor het einde van de verslagperiode, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de rapportage bekend zijn geworden.

Immateriele vaste activa

Hedge accounting

Voorziening performance fee

Rentederivaat De afdekking van het renterisico is gericht op het beperken van het renterisico op de variabele lening. Ter afdekking van het renterisico op deze lening is een derivaat (collar) afgesloten. Voor de waardering wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Het derivaat wordt hierbij gewaardeerd tegen de kostprijs (nihil).

Het totaal van de aanvangskosten (inclusief de nietterugvorderbare BTW over de aanvangskosten) wordt geactiveerd. Deze kosten worden in 5 jaar afgeschreven. De aanvangskosten bestaan uit financieringskosten, taxatiekosten, structureringsvergoeding en niet-terugvorderbare BTW.

Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd aan de beheerder indien het verwachte gemiddeld enkelvoudige rendement is behaald.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Daar waar nodig zullen voorzieningen worden gevormd.


Toelichting op de balans

Beleggingen 1 beleggingen In de rapportageperiode zijn 13 woningen verkocht. Aan het einde van de rapportageperiode resteren 178 woningen en 38 garages. Dit zijn 27 woningen meer dan de prognose uit het prospectus. Het onroerend goed is gewaardeerd tegen de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) of lagere marktwaarde. Van de individuele woningobjecten is beoordeeld of de oorspronkelijke aankoopsom boven de marktwaarde kosten koper ligt, rekening houdend met de meerwaarde van de leegstaande woningen. Uit de beoordeling blijkt dat de marktwaarde van alle objecten lager is dan de oorspronkelijke aankoopsom. Voor zover de huidige marktwaarde van een object meer dan 5% onder de boekwaarde ligt, vindt afwaardering plaats. Indien in het verleden afwaardering heeft plaatsgevonden, zal bij een waardestijging van een object met meer dan 5% opwaardering plaatsvinden, totdat de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) is bereikt. In 2011 heeft voor één van de objecten afwaardering plaatsgevonden. In de tabel hieronder is het waardeverloop van de totale portefeuille weergegeven: 2011 2010

Balans per 1 januari - Verkopen - Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen Balans per 31 december

33.580.101 (2.471.525) (405.588) 30.702.988

37.334.983 (3.596.754) (158.128) 33.580.101

Taxatie van beleggingen De beheerder van het fonds verleent jaarlijks, of vaker indien daartoe aanleiding bestaat, een onafhankelijke externe taxateur opdracht een taxatie van de objecten uit te voeren. De meest recente externe taxatie heeft per 31 december 2011 plaatsgevonden. De taxatiewaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De waarde is de marktwaarde in verhuurde staat, rekening houdend met de positieve vermogenseffecten van individuele verkoop van woningen. Op basis van deze taxatie bedraagt de beleggingswaarde per 31 december 2011 € 29.445.000. Dit is over de gehele portefeuille een daling van 1,9% ten opzichte van de vergelijkbare taxatiewaarde per 31 december 2010. Ultimo Ultimo Ultimo

Taxatiewaarde beleggingen


2011 2010 2009

29.445.000

32.180.000

36.570.000

VORDERINGEN EN OVERLOPENDE ACTIVA 2 Vorderingen op huurders

31-12-2011 31-12-2010

Huurders 15.519 6.100 Voorziening oninbaarheid (12.399) (3.148) 3.120 2.952

3 Overige vorderingen

31-12-2011 31-12-2010

Verzekeringen Rente bank Vooruitbetaalde verkoopkosten

3.175 11.836 60.901 75.912

3.298 15.400 16.095 34.793

IMMATERIeLE VASTE ACTIVA De immateriële activa zijn ontstaan door activering van de oprichtingskosten van het fonds en worden in 5 jaar afgeschreven. 4 Geactiveerde oprichtingskosten

2011 2010

Balans per 1 januari 487.498 853.121 - Afschrijvingen (365.624) (365.623) Balans per 31 december 121.874 487.498

LIQUIDE MIDDELEN 5 Liquide middelen

31-12-2011 31-12-2010

ING Bank Zakelijke Rekening 282.449 389.681 ING Bank Zakelijke Spaarrekening 475.000 1.180.000 757.449 1.569.681

Het in de rapportageperiode ontvangen rentepercentage op het uitstaande saldo op de Zakelijke Rekening bedraagt gemiddeld 0,8% (2010: 0,4%) en op de Zakelijke Spaarrekening gemiddeld 1,6% (2010: 1,6%). De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het fonds. De liquiditeitsbuffer maakt deel uit van de Zakelijke Spaarrekening.


EIGEN VERMOGEN 6 Eigen vermogen Het maatschappelijk of commanditair kapitaal van oorspronkelijk € 12.725.000 is verdeeld in 509 participaties van oorspronkelijk € 25.000 nominaal. Jaarlijks vinden terugbetalingen van het commanditair kapitaal plaats.

Commanditair Overige Wettelijke Per

kapitaal reserves reserves

Totaal participatie

Gestort kapitaal 12.725.000 - - 12.725.000 25.000 - Terugstortingen kapitaal (1.465.411) - - (1.465.411) (2.879) - Reserves voorgaande periode - (4.356.663) 487.498 (3.869.165) (7.601) Balans per 1 januari 11.259.589 (4.356.663) 487.498 7.390.424 14.520 - Terugstortingen kapitaal (373.097) - - (373.097) (733) - Netto resultaat periode - (548.057) - (548.057) (1.076) - Winstuitkeringen - (139.057) - (139.057) (273) - Mutatie wettelijke reserve - 365.624 (365.624) - Balans per 31 december 10.886.492 (4.678.153) 121.874 6.330.213 12.438

Wettelijke reserve De wettelijke reserve is gevormd in verband met de geactiveerde oprichtingskosten.

Intrinsieke waarde De intrinsieke waarde van het fonds wordt bepaald door het eigen vermogen te corrigeren met de meest recente marktwaarde kosten koper (exclusief aankoopkosten) van het onroerend goed in exploitatie en de marktwaarde van het rentederivaat (‘collar’). In de intrinsieke waarde is geen rekening gehouden met de meerwaarde van de leegstaande woningen. In onderstaande tabel is het verloop van de intrinsieke waarde en het nominale eigen vermogen opgenomen. Ultimo Ultimo Ultimo

Nominale waarde fonds Intrinsieke waarde fonds Aantal participaties Nominale waarde per participatie Intrinsieke waarde per participatie

2011 2010 2009

6.330.213 3.808.825 509 12.438 7.483

7.390.424 4.735.579 509 14.520 9.304

8.263.756 6.234.216 509 16.236 12.248

VOORZIENINGEN 7 Voorziening performance fee De performance fee ontstaat bij de verkoop van objecten. Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan de beheerder aan het einde van de looptijd.

2011 2010

Balans per 1 januari - toevoeging boekjaar Balans per 31 december

Op dit moment voldoet het fonds niet aan de rendementsnorm van het gemiddeld enkelvoudig rendement, waardoor de voorziening aan het einde van de looptijd zou vrijvallen. Op basis van voorzichtigheid en de mogelijke kans dat alsnog een beroep op de voorziening wordt gedaan, is besloten de voorziening in stand te houden.


113.181 14.114 127.295

81.921 31.260 113.181

LANGLOPENDE SCHULDEN 8 Langlopende leningen De hypothecaire leningen zijn verstrekt door ING Real Estate Finance NV. De einddatum van deze leningen is 1 januarui 2016.

Totale lopende Langlopende

schuld per

31-12-2010

Lening deel 1 (vaste rente) Lening deel 2 (variabele rente)

5.000.000 22.050.285 27.050.285

Aflossing

schuld per

boekjaar 31-12-2011

- 5.000.000 2.174.904 19.875.381 2.174.904 24.875.381

Lening deel 1 (vaste rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 5.000.000. De rente op deze lening bedraagt 4,78% en vanaf 1 april 2015 drie-maands euribor plus 0,75%. De aflossingsverplichting is nihil.

Lening deel 2 (variabele rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 32.800.000. De rente op deze lening bedraagt het 3-maands Euribortarief vermeerderd met een opslag van 0,75%. Het renterisico wordt beperkt door een collar met een cap van 5,00% en een floor van 4,55%. De looptijd van de collar is gelijk aan de looptijd van de lening. De afbouw van de collar houdt rekening met toekomstig verwachte aflossingen van de lening. In de winsten verliesrekening is het resultaat van de collar opgenomen. Aflossing van de lening vindt plaats uit de verkoopopbrengsten.

KORTLOPENDE SCHULDEN EN OVERLOPENDE PASSIVA 9 Overige kortlopende schulden

31-12-2011 31-12-2010

Nog te betalen rente 268.271 303.125 Servicekosten 11.632 56.155 Property managers 5.863 2.909 Verschuldigde uitkeringen winst en kapitaal - 685.623 Crediteuren - 28.936 Overige 42.688 44.387 328.454 1.121.135

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN EN ACTIVA Ten behoeve van extra zekerheid voor terugbetaling van de hypothecaire lening is een hypotheek verstrekt op de panden aan de financier en een pandrecht op de huurinkomsten afgegeven. Om de risico’s van rentefluctuaties te beperken is met ING Bank NV een rentederivaat, een zogenaamde ‘collar’ afgesloten. Uit hoofde van de collarovereenkomst kunnen rechten en verplichtingen ontstaan die van invloed zijn op de hoogte van de totale rentelast. Deze ‘collar’ dekt het renterisico op de variabele lening af. De hoogte van de afgedekte positie voor de periode 3 oktober 2011 tot 2 januari 2012 bedraagt € 16.100.000. De marktwaarde van de ‘collar’ bedraagt ultimo 2011 € 1.263.400 negatief. De ‘collar’ wordt jaarlijks afgebouwd op basis van de bij aanvang ingeschatte aflossingen op de variabele lening. Doordat de werkelijke aflossing door afwijkende verkoopaantallen anders kan zijn dan geprognosticeerd, kan een afgedekte positie ontstaan die afwijkt van de hoogte van de lening. Er blijft een (geringe) kans aanwezig dat de fiscus een naheffingsaanslag voor bij aankoop van de objecten verschuldigde overdrachtsbelasting zal opleggen. De beheerder is van mening dat deze overdrachtsbelasting niet verschuldigd is. Deze post is om deze reden niet als verplichting opgenomen.


Toelichting op de winsten verliesrekening

(bedragen in €)

10 Netto huuropbrengsten Op de theoretische bruto huuropbrengst wordt de leegstand in mindering gebracht die ontstaat bij het leegkomen van woningen. De leegstand en overige huurderving bedroeg 7,8% van de theoretische huur, waar 3,25% is geprognosticeerd. 2011 2010

Theoretische huur Leegstand Overige huurderving

1.633.561 (118.537) (9.351) 1.505.673

1.765.222 (110.284) (2.023) 1.652.915

11 Exploitatiekosten onroerend goed De exploitatiekosten zijn op jaarbasis begroot op 22% van de theoretische huur. Deze worden met name bepaald door planmatig onderhoud, bijdragen aan vereniging van eigenaren en reguliere vaste lasten. De over de rapportageperiode gerealiseerde exploitatiekosten bedragen 23,3% van de theoretische huur. In 2011 hebben schilderwerkzaamheden plaatsgevonden in Huizen en Voorburg. In de VVE-bijdragen van 2011 is een restitutie van 37 duizend euro opgenomen met betrekking tot eerdere jaren.

2011 2010

Onderhoud 184.254 52.213 Beheerkosten property manager 33.067 35.943 Bijdragen Vereniging van Eigenaren 61.042 125.045 Vaste lasten 65.645 69.282 Verzekeringen 6.472 6.683 Niet-terugvorderbare BTW 23.917 17.339 Overige exploitatiekosten 6.885 20.024 381.282 326.529

12 Beheerkosten

2011 2010

Beheervergoeding 81.678 88.261 Niet-terugvorderbare BTW 7.759 8.253 89.437 96.514

Met RFM Regulated Fund Management BV is een beheerovereenkomst aangegaan. De beheerder treedt op als beheerder van het vermogen van het fonds en verzorgt daarnaast het management van de objecten (inclusief het aansturen van het property management van de objecten) en het algemeen beheer van het fonds.


13 Fondskosten

2011 2010

Vergoeding bewaarder 20.000 20.000 Accountants-, advies- en taxatiekosten 16.546 15.614 Kosten toezicht 2.873 4.197 Niet-terugvorderbare BTW 4.906 4.668 Overige 4.414 4.102 48.739 48.581

De accountantskosten bedragen 8,5 duizend euro (2010: 9 duizend euro) en hebben volledig betrekking op de controle van de jaarrekening. Met Bewaarder RE Woningfonds VI BV is een bewaarovereenkomst aangegaan. De bewaarder treedt op als bewaarder van het fonds en draagt zorg voor bewaring en het houden van een administratie van de objecten en overige goederen van het fonds. Onder bewaring wordt verstaan het houden van het juridisch eigendom of gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen ten titel van beheer ten behoeve van het fonds. De economische gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen berust bij het fonds. 14 Rentebaten

2011 2010

Rente bank 13.169 15.459 Overige - 499 13.169 15.958

15 Rentelasten

2011 2010

Rentekosten op leningdeel 1 vaste rente Rentekosten op leningdeel 2 variabele rente Resultaat collar

239.000 439.421 430.573 1.108.994

239.000 364.639 627.713 1.231.352

De effectieve rentelast op leningdeel 2 is samengesteld uit de werkelijk betaalde rente aan de financier en het resultaat van de collar. 16 Gerealiseerde opbrengst verkopen

2011 2010

Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Historische kostprijs verkochte woningen inclusief aankoopkosten

2.960.824 (114.191) (42.344) (2.471.525) 332.764

4.477.000 (119.984) (93.779) (3.596.754) 666.483


17 Afschrijvingen op immateriele activa Dit betreft de afschrijving op de geactiveerde oprichtingskosten.

2011 2010

Afschrijving immateriële vaste activa

365.623 365.623

365.623 365.623

18 Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen Dit betreft de ongerealiseerde waardevermindering van de beleggingen.

2011 2010

Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen

405.588 405.588

158.128 158.128

19 Transacties met gelieerde partijen Onderstaand zijn de gelieerde partijen genoemd waar transacties mee zijn. De transacties met deze partijen zijn op basis van marktconforme voorwaarden tot stand gekomen.

Transactievolume Naam gelieerde partij

ING Bank NV 1) ING Bank NV 1) ING Real Estate Finance NV 1) RFM Regulated Fund Management BV RFM Regulated Fund Management BV RFM Woningfonds VI BV Bewaarder RE Woningfonds VI BV Totale transactievolume fonds (huuropbrengsten, operationele lasten, rentelasten, rentebaten en verkopen)

Aard van transactie

2011

Collar verrekeningen 369.527 Rente bankrekening 11.717 Rentekosten 560.620 Performance fee 2) 42.344 Beheervergoeding 3) 81.678 Winstaandeel € 100 - Bewaarvergoeding 4) 20.000 1.085.886

3.480.058

2010

627.713 15.459 603.639 93.779 88.261 20.000 1.448.851

4.038.332

20 Kostenratio van het fonds De kostenratio van het fonds relateert het niveau van de kosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Voor de gemiddelde intrinsieke waarde wordt gebruik gemaakt van de intrinsieke waarde exclusief de waarde van de collar. Hiermee hebben de fluctuaties van de waarde van de collar geen invloed op de intrinsieke waarde en daarmee de kostenratio en wordt een beter beeld van de kostenratio gegeven. Het totaal van de operationele kosten, verkoopkosten, performance fee en afschrijvingskosten immateriële vaste activa worden in de calculatie meegenomen. De rentebaten en -lasten, huurderving en leegstand worden niet in de calculatie opgenomen.

2011 2010

Totale kosten Gemiddelde intrinsieke waarde (exclusief waarde collar) Kostenratio

1) 2) 3) 4)

1.041.616 5.531.274 18,83%

1.051.010 6.744.548 15,58%

Aangezien het fonds na 31 oktober 2011 geen deel meer uitmaakt van ING Group, is in het transactievolume 2011 alleen de periode januari tot en met oktober meegenomen. De performance fee bedraagt 15% van het netto verkoopresultaat van de verkochte objecten. De beheervergoeding bedraagt 5% van de bruto huuropbrengsten. De bewaarvergoeding bestaat uit een jaarlijkse vergoeding van € 5.000 voor het uitvoeren van de functie van bewaarder van het fonds en € 15.000 voor het ter beschikking stellen van het eigen vermogen van de bewaarder.


overige toelichtingen



Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus

(bedragen in €)

Netto huuropbrengsten Totale huuropbrengsten Exploitatiekosten onroerend goed Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten Operationeel resultaat Rentebaten Rentelasten Financieel resultaat Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Netto verkoopresultaat 1) Netto resultaat voor uitkering

Exploitatieresultaat per participatie Verkoopresultaat per participatie Netto resultaat per participatie Exploitatierendement per participatie Verkooprendement per participatie Rendement per participatie 2)

Boekjaar 2011 realisatie

1.505.673 1.505.673 381.282 89.437 48.739 519.458 986.215 13.169 (1.108.994) (1.095.825) 2.960.824 (114.191) (42.344) (2.564.337) 239.952 130.342

prospectus

prospectus

1.434.211 8.105.241 7.791.824 1.434.211 8.105.241 7.791.824 326.126 1.863.886 1.771.784 81.161 469.006 440.933 48.709 242.921 219.182 455.996 2.575.813 2.431.899 978.215 5.529.428 5.359.925 1.674 97.923 5.299 (1.017.998) (6.680.611) (6.104.302) (1.016.324) (6.582.688) (6.099.003) 3.843.040 18.088.474 24.668.688 (71.096) (475.782) (456.371) (114.888) (381.887) (595.767) (3.006.020) (15.066.774) (20.240.538) 651.036 2.164.031 3.376.012 612.927 1.110.771 2.636.934

Boekjaar 2011 realisatie

Cumulatief realisatie

prospectus

Cumulatief realisatie

prospectus

-215 -75 -2.069 -1.452 471 1.279 4.251 6.633 256 1.204 2.182 5.181 -1,0% -0,4% -8,5% -6,3% 2,1% 6,4% 17,9% 29,9% 1,1% 6,0% 9,4% 23,6%

31-12-2011 31-12-2010

Internal Rate of Return (IRR) 3)

1) Het netto verkoopresultaat, zoals bovenstaand vermeld, is bepaald op basis van de oorspronkelijke aankoopsom inclusief de aan de verkochte objecten toegerekende aanvangskosten (immateriële activa). 2) Het enkelvoudig rendement wordt berekend door de gerealiseerde resultaten, exclusief ongerealiseerde waardemutaties, te relateren aan het nominaal ingelegde commanditair kapitaal aan het begin van het jaar. 3) De IRR is een indicator voor de rentabiliteit van een investering. Bij de berekening van de IRR wordt rekening gehouden met het moment van de kasstromen, zowel bij investering als bij uitkering. De getoonde IRR is berekend op basis van een theoretische liquidatie op de rapportagedatum tegen de intrinsieke waarde van het fonds.


-14,8% -15,9%

Uitkeringen

(bedragen in €)

Realisatie 2011

fonds participatie

Netto resultaat beschikbaar voor uitkering 130.342 Winstaandeel beherend vennoot 100 Beschikbaar resultaat voor participanten 130.242 255 Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) 2.564.338 Aflossing langlopende lening 2.174.904 Beschikbaar commanditair kapitaal 389.434 765

Realisatie 2011

fonds participatie

- Interim uitkering augustus 2011 104.345 205 - Uitkering liquiditeitsbuffer augustus 2011 34.612 68 - Interim uitkering februari 2012 - - Voorstel slotuitkering mei 2012 - - Toevoeging aan de reserves 25.897 50 Bestemming beschikbaar resultaat 164.854 323 - Interim uitkering augustus 2011 230.068 452 - Uitkering liquiditeitsbuffer augustus 2011 143.029 281 - Interim uitkering februari 2012 - - Voorstel slotuitkering mei 2012 - - Niet uitgekeerd beschikbaar commanditair kapitaal 159.366 313 Bestemming commanditair kapitaal 532.463 1.046 - Uitkering augustus 2011 334.413 657 - Uitkering liquiditeitsbuffer augustus 2011 177.641 349 - Uitkering februari 2012 - - Slotuitkering mei 2012 - Totale uitkering 512.054 1.006

Uitkeringen 2011

Uitgekeerd resultaat Uitgekeerd commanditair kapitaal

realisatie

273 733 1.006

Cumulatieve uitkeringen

prospectus

realisatie 1)

prospectus

1.205 882 2.087

2.060 3.612 5.672

5.181 5.939 11.120

1) De helft van de in 2008 en 2009 ingehouden uitkeringen ter versterking van de liquiditeit van het fonds is in augustus 2011 alsnog uitgekeerd. Van de eerder ingehouden uitkeringen resteert nog € 68 ingehouden uitkering van resultaat en € 282 ingehouden uitkering van commanditair kapitaal.


Portefeuille

verloop portefeuille

Portefeuille Verkopen t/m Verkopen Portefeuille per Object Bouwjaar

aanvang 31-12-2010

2011 31-12-2011

Bussum 1960-1965 61 11 4 46 Huizen 1975 57 14 1 42 Leiden 1976 30 11 3 16 Rotterdam 1982 50 12 2 36 Voorburg 1973 54 13 3 38 Totaal 252 61 13 178

OVERIGE OBJECTEN IN PORTEFEUILLE

Portefeuille Verkopen t/m Verkopen Portefeuille per Object

aanvang 31-12-2010

2011 31-12-2011

Bussum (garages) 36 9 0 27 Voorburg (garages) 18 7 0 11 Totaal 54 16 0 38

Verkoopprijzen en mutatiegraad Realisatie netto Realisatie netto Realisatie netto verkoopprijzen Gemiddelde t.o.v.

netto taxatiewaarde

verkoopprijzen 1) per Object

2011 31-12-2010

verkoopprijzen verkoopprijzen t.o.v. t.o.v. geïndexeerde geïndexeerde waarde 2) 2011

waarde Mutatiegraad Cumulatieve

sinds aanvang

over 2011

mutatiegraad 3)

Bussum Huizen Leiden Rotterdam Voorburg

160.107 1,9% -13,9% -6,2% 8,0% 24,6% 272.245 1,3% -5,4% -1,6% 2,3% 26,3% 241.309 1,8% -8,0% -1,3% 15,8% 46,7% 150.371 -5,3% -13,4% 1,3% 5,3% 28,0% 304.547 -1,5% -12,4% -5,0% 7,3% 29,6%

Totale portefeuille

219.306 -0,1% -11,1% -2,9% 6,8% 29,4%

Overzicht objecten Object

Straten

Bussum Barbaragaarde, Claudiagaarde, Dorotheagaarde Huizen Bies, Biggekruid, Bunt, Fluitekruid, Helm, Lis, Look, Mos, Riet Leiden Voszegge, Buntgras, Hazezegge, Struikheide, Wollegras, Zandhegge Rotterdam Bentincklaan Voorburg Rozentuin 1) De netto verkoopprijs bestaat uit de bruto verkoopprijs minus de werkelijke verkoopkosten. 2) De geïndexeerde waarde is bepaald door de geschatte leegwaarde bij aanvang jaarlijks te indexeren met 2,25%. De geïndexeerde waarde wordt vergeleken met de werkelijk gerealiseerde netto verkoopprijs (na verkoopkosten). Voor een juiste vergelijking zijn de begrote verkoopkosten (van 1,85%) in mindering gebracht op de geïndexeerde waarde. 3) Totaal aantal gerealiseerde verkopen sinds aanvang ten opzichte van de portefeuille bij aanvang.


Woningportefeuille

Barbaragaarde en omgeving

Naarden

Bussum Bussum A1

Bussum Zuid

Aantal woningen 46 (per 31 december 2011) Aantal garages 27 (per 31 december 2011) Type woning Appartement Bouwjaar 1960-1965 Locatie Bussum-Zuid

Bies en omgeving Huizen Aantal woningen 42 (per 31 december 2011) Type woning Eengezinswoning Bouwjaar 1971 Locatie oranjewijk

Huizen

Blaricum

A27

Voszegge en omgeving

Warmond Rijnsburg A44Oegstgeest

Valkenburg

Leiden Leiden

Voorschoten

A4

Leiderdorp

Aantal woningen 16 (per 31 december 2011) Type woning Eengezinswoning Bouwjaar 1976 Locatie Merenwijk


Bentincklaan A15

Rotterdam

A20

Aantal woningen 36 (per 31 december 2011) Type woning Appartement Bouwjaar 1982 Locatie Blijdorp

Rotterdam

A15

Rozentuin Voorburg Leidschendam A4

Den Haag

Voorburg

A12

Nootdorp Rijswijk

A13


Aantal woningen 38 (per 31 december 2011) Aantal garages 11 (per 31 december 2011) Type woning Eengezinswoning Bouwjaar 1973 Locatie Essesteijn

Overige gegevens

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is hierna opgenomen.

BEPALINGEN BETREFFENDE DE BESTEMMING VAN HET RESULTAAT In de CV-overeenkomst is in artikel 11 onder andere het volgende opgenomen betreffende de resultaatbestemming: 1. De voor uitkering vatbare winst van de vennootschap zal jaarlijks geheel worden uitgekeerd, tenzij de beherend vennoot bepaalt dat de winst geheel of gedeeltelijk wordt gereserveerd. 2. De winst en eventuele uitkeringen ten laste van de reserves worden uitgekeerd aan de commanditaire vennoten naar rato de door hen gehouden participaties. De beherend vennoot ontvangt jaarlijks een vast winstaandeel van € 100. 3. De beherend vennoot kan besluiten dat uit de winst over het lopende boekjaar dan wel ten laste van reserves een tussentijdse uitkering aan de commanditaire vennoten geschiedt.

BESTEMMING VAN HET RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR 2010 De jaarrekening 2010 is vastgesteld in de participantenvergadering gehouden op 11 mei 2011. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

VOORSTEL TOT BESTEMMING VAN HET RESULTAAT EN TERUGSTORTING COMMANDITAIR KAPITAAL OVER HET BOEKJAAR 2011 De directie stelt voor aan de participantenvergadering van het resultaat als winstaandeel € 138.957 (€ 273 per participatie) aan de participanten en € 100 aan de beherend vennoot uit te keren. Voorgesteld wordt verder om het restant ad € 25.897 (€ 50 per participatie) te gebruiken om de loan-to-value te verlagen. In augustus 2011 is per participatie € 273 uitgekeerd. In februari 2012 heeft geen uitkering plaatsgevonden. Verder wordt voorgesteld van het beschikbaar gekomen commanditair kapitaal ad € 532.463 aan de participanten € 373.097 (€ 733 per participatie) uit te keren en het restant ad € 159.366 (€ 313 per participatie) te gebruiken om de loan-to-value te verlagen. In augustus 2011 is per participatie € 733 uitgekeerd. In februari 2012 heeft geen uitkering plaatsgevonden. Vooruitlopend op goedkeuring door de participantenvergadering is dit voorstel reeds in de jaarrekening verwerkt. Er zal geen verdere slotuitkering in mei 2012 plaatsvinden.

GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM Na afloop van het boekjaar hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan als bedoeld in art. 2:392 lid 1 BW.


Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: RFM Regulated Fund Management BV

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarbericht opgenomen jaarrekening 2011 van RFM Woningfonds VI CV te Den Haag gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van de CV is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en de Wet op het financieel toezicht, alsmede voor het opstellen van het verslag van de beheerder in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als hij noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de CV. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de CV gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van RFM Woningfonds VI CV per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Den Haag, 29 februari 2012 Ernst & Young Accountants LLP was getekend J.C.J. Preijde


fotografie Sjaak Henselmans, Amsterdam

Concept en design Cascade - visuele communicatie bv, Amsterdam

www.regulatedfundmanagement.nl

RFM Regulated Fund Management BV Postbus 90463 2509 LL Den Haag T 070 341 8989 F 070 341 9525 E [email protected]

JAARBERICHT RFM Woningfonds VI CV

Recommend Documents