ING. Real Estate Woningfonds IV CV EUROPA HALFJAARBERICHT 2011

ING Real Estate Woningfonds IV CV

EUROPA

HALFJAARBERICHT 2011

ING Real Estate Regulated Fund Management BV Haagse Poort Schenkkade 65 Postbus 90463 2509 LL Den Haag T 070 341 89 89 F 070 341 95 25 E [email protected] I www.regulatedfundmanagement.nl ING Real Estate Woningfonds IV CV, kvk-nr 27289885 Een initiatief van ING Real Estate Investment Management

Omslag Binnenhof, Capelle aan den IJssel

Inhoudsopgave Halfjaarbericht 2011 ING Real Estate Woningfonds IV CV Algemeen 2 Verslag van beheerder 4 Economie en vastgoedmarkt 8 9 10 11 16

Halfjaarrekening Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting balans Toelichting winst- en verliesrekening

Overige toelichtingen 20 Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus 21 Uitkeringen 22 Portefeuille

Meer informatie Voor vragen of opmerkingen over dit verslag kunt u contact opnemen met de beheerder via (070) 341 89 89 of e-mail [email protected]

ING Real Estate Woningfonds IV CV HALFJAARBERICHT 2011

1

Verslag van beheerder Algemeen Wij zijn blij u het halfjaarrapport 2011 van ING Real Estate Woningfonds IV CV te kunnen presenteren. De resultaten zijn tot stand gekomen onder aanhoudend moeilijke marktomstandigheden, waarin de beheerder veel aandacht heeft moeten geven aan de marketing van het vastgoed. De onzekerheid over het economische herstel en de onduidelijkheid over de maatregelen op de woningmarkt maakt de woonconsument onzeker. Het aantal verhuisbewegingen blijft mede hierdoor beperkt. In het eerste halfjaar van 2011 bleef het aantal verkochte woningen onder druk staan. Hierdoor blijft de verkooptijd van te koop staande woningen lang. De in 2010 ingezette prijsstabilisatie lijkt zich in het eerste halfjaar van 2011 te handhaven. Sinds oprichting is een enkelvoudig rendement behaald van 20,7%, in het prospectus is 30,3% begroot tot en met eind 2011.

Analyse resultaat Het enkelvoudige rendement1) over de rapportageperiode bedraagt 1,5%, waar de beheerder in het prospectus 6,7% heeft begroot voor heel 2011. Het netto resultaat voor afschrijvingen over de verslagperiode bedraagt € 177.837 ofwel € 363 per participatie. Dit resultaat is de som van de volgende delen: 1. Een operationeel resultaat van € 482.407 uit de exploitatie van de woningen. Ondanks de hoge leegstand heeft de grotere restportefeuille woningen hogere huuropbrengsten tot gevolg. De exploitatielasten vallen mee. Het operationele resultaat ligt 53 duizend euro boven de oorspronkelijke prognose; 2. Een financieel resultaat van -/- € 412.379 bestaande uit de rentebetalingen op de financiering en het resultaat van de collar. De grote woningportefeuille leidt tot een hoge lening en dus meer rentelasten. Deze worden grotendeels gecompenseerd door de lage rentestand en extra rentebaten op het uitstaande saldo (2 duizend euro). Het financieel resultaat is uiteindelijk 14 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose; 3. De gerealiseerde verkoopopbrengsten van € 107.809 van de woningen die in de rapportageperiode overgedragen zijn aan nieuwe eigenaren. De onder druk staande prijzen en lage verkoopaantallen hebben zijn weerslag op de verkoopopbrengsten. Het verkoopresultaat is 192 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose. Het resultaat voor afschrijvingen wordt aangepast voor de afschrijving immateriële activa en de waardemutatie van de beleggingen. De immateriële activa worden in vijf jaar afgeschreven. Het resultaat na afschrijving en de waardemutatie van de beleggingen bedraagt € 24.022.

1) Het enkelvoudig rendement wordt berekend op basis van gerealiseerde resultaten. In de toelichting Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus wordt deze berekening nader toegelicht.

2

HALFJAARBERICHT 2011 ING Real Estate Woningfonds IV CV

Woningportefeuille De onzekerheid op de woningmarkt zorgt ervoor dat potentiële kopers afwachtend blijven. De doorlooptijd van de verkochte woningen is daarmee onveranderd hoog. Op basis van de individuele lokale situatie zijn diverse acties gevoerd om de verkopen te stimuleren. Zo zijn waar nodig modelwoningen ingericht en hebben individuele woningverbeteringen plaatsgevonden. In diverse gevallen zijn de prijzen bijgesteld of is overgegaan tot verhuur. In de rapportageperiode zijn 5 woningen verkocht en geleverd aan nieuwe eigenaren en zijn 2 woningen verkocht die in het tweede halfjaar van 2011 geleverd worden. In het prospectus is rekening gehouden met 14 verkopen voor heel 2011. De gemiddelde verkoopprijzen van de getransporteerde woningen liggen 2,3% boven de taxatiewaarde ultimo 2010. Verder zijn een garage en een parkeerplaats verkocht en zijn 4 woningen weer verhuurd. Ultimo juni 2011 resteren 157 woningen, waarvan 7 woningen leeg staan voor verkoop en 1 woning staat te huur. De verwachting is dat de beleggingswaarde van de portefeuille in bezit, in lijn met de markt, in het eerste halfjaar van 2011 redelijk stabiel is gebleven. De portefeuille wordt ultimo 2011 weer extern getaxeerd. Per 1 juli heeft de huurverhoging plaatsgevonden. De portefeuille van het fonds bevat grotendeels woningen in het gereguleerde huursegment. De huurverhoging voor deze woningen heeft zich beperkt tot de wettelijk maximaal voorgeschreven 1,3%. De gemiddelde huurverhoging voor de totale portefeuille bedraagt 1,6%.

Verkoop REIM Op 15 februari 2011 heeft ING Group aangekondigd dat het overeengekomen is om ING REIM Europe te verkopen aan CB Richard Ellis Group, Inc. Hierdoor zal ook ING Real Estate Regulated Fund Management BV, de beheerder van het fonds, toetreden tot een nieuwe groep bedrijven. Door de participanten van het fonds is inmiddels ingestemd met de wijziging van de voorwaarden van het fonds. De verwachting is dat de daadwerkelijke afronding van de verkooptransactie in de tweede helft van 2011 zal plaatsvinden.

Verwachting van de beheerder De ontwikkelingen op de woningmarkt blijven in beweging. Zo gaat per 1 augustus 2011 de Gedragscode Hypothecaire Financiering in. Deze gedragscode leidt tot een strikter hypotheekbeleid en zal consequenties hebben voor de kopers in de markt. Verder heeft het kabinet op 1 juli besloten de overdrachtsbelasting tot 1 juli 2012 te verlagen naar 2%. Dit besluit zal naar verwachting een positieve invloed hebben op het koopgedrag van de consument. Aan de andere kant is ingezet op een ruimer huurbeleid, wat kan leiden tot een betere doorstroming op de woningmarkt. Voor de woningportefeuille verwacht de beheerder dat het aantal woningverkopen licht achter zal blijven bij de verwachtingen en dat de prijzen niet veel zullen wijzigen. Het verkoopresultaat van de woningen zal in de tweede helft van 2011 onder druk blijven staan. Voor heel 2011 verwacht de beheerder voor het fonds een positief resultaat, maar uitkeringen die achterblijven bij de verwachtingen uit het prospectus. De beheerder verwacht dat de beleggingswaarde van de portefeuille stabiel zal blijven. Het halfjaarbericht is door de beheerder opgesteld op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds. Het halfjaarbericht is niet door de accountant gecontroleerd. Den Haag, 9 augustus 2011 De directie van ING Real Estate Regulated Fund Management BV drs. H-W. Wensing MSRE MRICS drs. M. Knoester


3

Economie en vastgoedmarkt Het volgende onderdeel van het halfjaarbericht over de markt en de marktvooruitzichten is mede tot stand gekomen met inbreng van ING Real Estate Investment Management afdeling Research & Strategy.

Economie In het eerste kwartaal van 2011 heeft de Nederlandse economie een relatief sterk herstel laten zien, met een economische groei van 2,8% in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2010. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is hiermee is de economie zeven kwartalen op rij gestegen en is ongeveer 80% van de historische krimp van 2009 ongedaan gemaakt. In het tweede kwartaal van 2011 lijkt de economische groei echter te matigen, als gevolg van een afzwakkende wereldhandel. Deze afvlakkende trend komt ook naar voren in de economische ontwikkelingen in de rest van Europa. Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dat de Nederlandse economie zal groeien met 2% in 2011 en 1,75% in 2012. Een herstellende economische groei zal naar verwachting gedreven worden door de export. De ontwikkeling van de economische groei in Nederland is sterk afhankelijk van de snelheid waarmee het overheidstekort kan worden teruggebracht. Hiermee worden de fundamenten gelegd voor een duurzaam herstel. Het begrotingstekort zal naar verwachting dalen van 5,4% van het BBP in 2010, naar 3,6% in 2011 tot 2,2% in 2012, zoals geraamd door het CPB. De werkloosheid heeft sinds het begin van 2010 een dalende trend ingezet en deze heeft doorgezet in de eerste helft van 2011. De daling van de werkloosheid verloopt in 2011 wel minder snel dan in 2010. Het ING Economisch Bureau wijst erop dat de afzwakkende groei van gewerkte uitzenduren en het negatievere sentiment onder werkgevers en consumenten wijzen op een verdere vertraging. De verwachting is dat de werkloosheid in 2011 en 2012 in de buurt van de 5% zal blijven.

Woningmarkt Een herstel van de Nederlandse woningmarkt lijkt uit te blijven op de korte termijn. Zowel transactievolumes als prijsniveaus zijn sinds de afkoeling van de koopwoningmarkt licht blijven dalen. Ondanks dat de markt op de korte termijn naar verwachting in mineur zal blijven, zijn de vooruitzichten voor de middellange en lange termijn ongewijzigd positief als gevolg van de onderliggende demografische ontwikkelingen. Zowel consumenten als hypotheekverstrekkers blijven zich voorzichtig gedragen. Daarbij heeft het herstellende consumentenvertrouwen in de afgelopen periode slechts beperkt doorgezet en blijven over het algemeen de pessimisten de overhand houden op de optimisten. Dit is ook terug te zien in de ontwikkeling van de activiteit op de woningmarkt. In de eerste vijf maanden van 2011 zijn gemiddeld 9.700 woningen per maand verkocht, wat een daling betekent van ongeveer 1% ten opzichte van dezelfde periode in 2010 en 30% tot 40% lager is dan het pre-crisis niveau. Daarbij is, volgens de NVM, de gemiddelde verkooptijd ondertussen opgelopen naar 135 dagen, waar 80 dagen in de periode voor de crisis normaal was. Woningprijzen zijn gemiddeld met 0,8% gedaald in de eerste vijf maanden van 2011 (CBS). Hiermee lijkt opnieuw een licht negatieve trend ingezet, na de stabilisatie van de markt in de eerste helft van 2010. De verwachting is echter dat deze trend zich niet zal doorzetten, als gevolg van concrete maatregelen vanuit de Nederlandse overheid. Het kabinet heeft namelijk besloten om van 15 juni 2011 tot en met 1 juli 2012 het tarief voor de overdrachtsbelasting aanzienlijk terug te brengen van 6% naar 2%. Dit zal op korte termijn een positieve impuls geven aan de activiteit op de Nederlandse bestaande koopwoningmarkt.

4


De bouwproductie reageert als gevolg van de relatief lange looptijd van het bouwproces over het algemeen traag op afnemende vraagontwikkeling. Echter, de gevolgen van de afgekoelde woningmarkt voor de nieuwbouwproductie worden in toenemende mate duidelijk. Ontwikkelaars hebben hun orderportefeuilles aanzienlijk zien krimpen als gevolg van financieringsproblemen, tegenvallende verkopen en herziening van nieuwbouwplannen door gemeentes en marktpartijen. Als gevolg hiervan is de bouwproductie in 2010 fors gedaald naar 56.000 gerealiseerde woningen in vergelijking met 83.000 woningen in 2009. De verwachting is dat de nieuwbouwproductie deze negatieve trend zal doorzetten op de middellange termijn. De vraag naar huurwoningen in het middeldure prijssegment heeft slechts beperkt te leiden gehad. De onzekere economische tijden en de afgenomen financieringsmogelijkheden op de hypotheekmarkt zorgen ervoor dat huurwoningen over het algemeen gewild blijven bij consumenten. Woningen in het duurdere huursegment zijn gevoeliger gebleken voor economische tegenspoed, waardoor dit segment te maken heeft met een afnemende vraag en oplopende leegstand. Jaarlijkse huurverhogingen in het gereguleerde segment zullen, in lijn met afgelopen jaren, maximaal stijgen met het inflatiepercentage van het voorgaande jaar als gevolg van het restrictieve overheidsbeleid. Een uitzondering is hierbij gemaakt voor gereguleerde huurwoningen van huishoudens met een inkomen vanaf 43 duizend euro. Het kabinet heeft namelijk besloten dat een extra huurverhoging van maximaal 5% boven op de inflatie is toegestaan voor deze groep huurders. Ook wordt de maximale huur in de tien regio’s met de hoogste WOZ-waarden verhoogd. Hiermee wordt beoogd de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen, zodat meer woningen voor lagere inkomens beschikbaar komen. Deze maatregelen gaan in per 1 juli 2012.


5

6


ING Real Estate Woningfonds IV CV Halfjaarrekening

De halfjaarrekening beslaat pagina 8 tot en met 23


7

Balans per 30 juni 2011 Na voorgestelde winstuitkering (bedragen in €)

Toelichting

Balans per

Balans per

30-06-2011

31-12-2010

Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie 1 25.952.599 26.689.012 Vorderingen en overlopende activa Vorderingen op huurders en property managers Overige vorderingen

2 3

Immateriële vaste activa

4

Liquide middelen

5

4.312 75.118 79.430 -

6.133 62.501 68.634 156.250

532.681

537.940

26.564.710

27.451.836

Passiva Eigen vermogen

6

7.048.185

7.280.923

Voorzieningen Voorziening performance fee

7

130.858

126.129

Langlopende schulden Langlopende leningen

8

18.951.956

19.611.117

Kortlopende schulden en overlopende passiva Overige kortlopende schulden

9

433.711

433.667

26.564.710

27.451.836

8


Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2011 (bedragen in €)

Toelichting

2011

2010 1)

Netto huuropbrengsten Totale operationele baten

10

660.839 660.839

1.398.988 1.398.988

Exploitatiekosten onroerend goed Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten

11 12 13

113.052 39.252 26.127 178.431

320.441 81.353 48.116 449.910

482.407

949.078

Operationeel resultaat Rentebaten Rentelasten Financieel resultaat

14 15

2.291 (414.670) (412.379)

7.140 (907.995) (900.855)

Gerealiseerde opbrengst verkopen

16

107.809

408.578

177.837

456.801

156.250 (2.434)

312.498 186.834

24.022

(42.531)

Netto resultaat voor afschrijvingen Afschrijvingen op immateriële activa Mutatie ongerealiseerde waarvermindering beleggingen Netto resultaat na afschrijvingen

17 18

1) Dit betreft de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010.


9

Kasstroomoverzicht (bedragen in €)

2011

2010 1)

Resultaat Afschrijvingskosten immateriële vaste activa Verkopen van beleggingen Ongerealiseerde waardemutatie beleggingen Dotaties voorzieningen

24.022 156.250 738.847 (2.434) 4.729 921.414

(42.531) 312.498 2.084.345 186.834 19.492 2.560.638

Toename/(afname) kortlopende schulden (exclusief verschuldigde uitkeringen) (Toename)/afname vorderingen op korte termijn

5.434 (10.796) (5.362)

135.305 (32.817) 102.488

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

916.052

2.663.126

(659.161) (262.150) (921.311)

(1.827.088) (702.760) (2.529.848)

(5.259)

133.278

537.940

404.662

532.681

537.940

Aflossingen langlopende schulden Uitgekeerde winst en commanditair kapitaal Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom Beginstand liquide middelen Eindstand liquide middelen

1) Dit betreft de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010.

10


Toelichting op de balans (bedragen in €)

algemeen De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het jaarbericht 2010.

Beleggingen 1

Onroerend goed in exploitatie

In de rapportageperiode zijn 5 woningen, 1 garage en 1 parkeerplaats verkocht. Aan het einde van de rapportageperiode resteren 157 woningen, 19 garages en 19 parkeerplaatsen. Het onroerend goed is gewaardeerd tegen de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) of lagere marktwaarde. In de tabel hieronder is het waardeverloop van de totale portefeuille weergegeven:

Balans per 1 januari - Verkopen - Mutatie ongerealiseerde waardevermindering Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

2011

2010

26.689.012 (738.847) 2.434 25.952.599

28.960.191 (2.084.345) (186.834) 26.689.012

Als gevolg van woningverkopen heeft een vrijval plaatsgevonden van de ongerealiseerde waardevermindering ter grootte van € 2.434 (2010: € 45.054). Taxatie van beleggingen

De beheerder van het fonds verleent jaarlijks, of vaker indien daartoe aanleiding bestaat, een onafhankelijke externe taxateur opdracht een taxatie van de objecten uit te voeren. De meest recente externe taxatie heeft per 31 december 2010 plaatsgevonden. De taxatiewaarde betreft de marktwaarde kosten koper en is bepaald op basis van de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen. Op basis van deze taxatie bedraagt de beleggingswaarde per 30 juni 2011 € 25.189.208. De verwachting is dat in lijn met de markt de waarde van de beleggingen in de portefeuille in het eerste halfjaar van 2011 redelijk stabiel gebleven is. De portefeuille wordt ultimo 2011 weer extern getaxeerd.


11

Vorderingen en overlopende activa 2

Vorderingen op huurders en property managers

Property managers Voorziening oninbaarheid

3

30-06-2011

31-12-2010

17.728 (13.416) 4.312

14.791 (8.658) 6.133

30-06-2011

31-12-2010

Overige vorderingen

Verzekeringen Overige vorderingen

- 75.118 75.118

1.761 60.740 62.501

Immateriele vaste activa 4

Geactiveerde oprichtingskosten

De immateriële activa zijn ontstaan door activering van de oprichtingskosten van het fonds en worden in 5 jaar afgeschreven. 2011

Balans per 1 januari - Afschrijvingen Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

156.250 (156.250) -

2010

468.748 (312.498) 156.250

Liquide middelen 5

Liquide middelen

ING Bank Zakelijke Rekening ING Bank ExtraBonus Zakenrekening

30-06-2011

31-12-2010

157.681 375.000 532.681

172.940 365.000 537.940

Het in de rapportageperiode ontvangen rentepercentage op het uitstaande saldo op de Zakelijke rekening bedraagt gemiddeld 0,8% (2010: 0,4%) en op de ExtraBonus Zakenrekening gemiddeld 1,6% (2010: 1,6%).

12


Eigen vermogen 6

Eigen vermogen

Het maatschappelijk of commanditair kapitaal van oorspronkelijk € 12.250.000 is verdeeld in 490 participaties van oorspronkelijk € 25.000 nominaal. Jaarlijks vinden terugbetalingen van het commanditair kapitaal plaats.

Commanditair

Overige

kapitaal

reserves

Gestort kapitaal - Terugstortingen kapitaal - Reserves voorgaande periode Balans per 1 januari - Terugstortingen kapitaal - Netto resultaat periode - Winstuitkeringen - Mutatie wettelijke reserve Balans per 30 juni

12.250.000 (2.424.030) - 9.825.970 (106.820) - - - 9.719.150

Wettelijke reserve

Totaal

- - 12.250.000 - - (2.424.030) (2.701.297) 156.250 (2.545.047) (2.701.297) 156.250 7.280.923 - - (106.820) 24.022 - 24.022 (149.940) - (149.940) 156.250 (156.250) - (2.670.965) - 7.048.185

Per participatie

25.000 (4.947) (5.193) 14.860 (218) 49 (306) 14.385

Wettelijke reserve

De wettelijke reserve is gevormd in verband met de geactiveerde oprichtingskosten. Intrinsieke waarde

De intrinsieke waarde van het fonds wordt bepaald door het eigen vermogen te corrigeren met de meest recente marktwaarde kosten koper (exclusief aankoopkosten) van het onroerend goed in exploitatie en de marktwaarde van het rentederivaat (‘collar’). In onderstaande tabel is het verloop van de intrinsieke waarde en het nominale eigen vermogen opgenomen.

30 juni

Ultimo

Ultimo

Ultimo

Ultimo

2011

2010

2009

2008

2007

7.048.185 5.852.968 490 14.385 11.945

7.280.923 5.818.015 490 14.860 11.874

8.036.994 7.002.237 490 16.403 14.290

10.072.550 10.271.188 490 20.557 20.962

10.924.128 13.360.264 490 22.295 27.266

Nominale waarde fonds Intrinsieke waarde fonds Aantal participaties Nominale waarde per participatie Intrinsieke waarde per participatie


13

Voorzieningen 7

Voorziening performance fee

De performance fee ontstaat bij de verkoop van objecten. Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd aan de beheerder indien het verwachte gemiddeld enkelvoudig rendement is behaald.

Balans per 1 januari - Toevoeging boekjaar Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

2011

2010

126.129 4.729 130.858

106.637 19.492 126.129

Langlopende schulden 8

Langlopende leningen

De hypothecaire leningen zijn verstrekt door ING Real Estate Finance NV. De einddatum van deze leningen is 31 december 2014.

schuld per

Aflossing

schuld per

31-12-2010

boekjaar

30-06-2011

Lening deel 1 (vaste rente) Lening deel 2 (variabele rente) Lening deel 1 (vaste rente)

5.800.000 13.811.117 19.611.117

- 659.161 659.161

5.800.000 13.151.956 18.951.956

Totale

Langlopende

Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 5.800.000. De rente op deze lening bedraagt 4,83% en vanaf 1 januari 2014 tot en met aflossingdatum 3-maands Euribor plus 0,75%. De aflossingsverplichting is nihil. Lening deel 2 (variabele rente)

Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 26.752.800. De rente op deze lening bedraagt het 3-maands Euribortarief vermeerderd met een opslag van 0,75%. Het renterisico wordt beperkt door een collar met een cap van 4,75% en een floor van 4,48%. De looptijd van de collar is gelijk aan de looptijd van de lening. De afbouw van de collar houdt rekening met toekomstig verwachte aflossingen van de lening. In de winst- en verliesrekening is het resultaat van de collar opgenomen. Aflossing van de lening vindt plaats uit de verkoopopbrengsten.

14


Kortlopende schulden en overlopende passiva 9

Overige kortlopende schulden

Verschuldigde uitkeringen winst en kapitaal Nog te betalen rente Property managers Servicekosten Crediteuren Overige

30-06-2011

256.760 137.409 11.152 4.703 - 23.687 433.711

31-12-2010

262.150 130.347 9.291 4.913 7.177 19.789 433.667

Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa Ten behoeve van extra zekerheid voor terugbetaling van de hypothecaire lening door het fonds is een hypotheek verstrekt op de panden aan de financier en een pandrecht op de huurinkomsten afgegeven. Om de risico’s van rentefluctuaties te beperken is met ING Bank NV een rentederivaat, een zogenaamde ‘collar’ afgesloten. Uit hoofde van de collarovereenkomst kunnen rechten en verplichtingen ontstaan die van invloed zijn op de hoogte van de totale rentelast. Deze ‘collar’ dekt het renterisico op de variabele lening af. De hoogte van de afgedekte positie voor de periode 31 december 2010 tot 30 december 2011 bedraagt € 11.252.800. De marktwaarde van de ‘collar’ bedraagt ultimo juni 2011 € 431.826 negatief. De ‘collar’ wordt jaarlijks afgebouwd op basis van de bij aanvang ingeschatte aflossingen op de variabele lening. Doordat de werkelijke aflossing door afwijkende verkoopaantallen anders kan zijn dan geprognosticeerd, kan een afgedekte positie ontstaan die afwijkt van de hoogte van de lening. Er blijft een (geringe) kans aanwezig dat de fiscus een naheffingsaanslag voor bij aankoop van een deel van de objecten verschuldigde overdrachtsbelasting zal opleggen. De beheerder is van mening dat deze overdrachtsbelasting niet verschuldigd is. Deze post is om deze reden niet als verplichting opgenomen.


15

Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen in €)

ALGEMEEN De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het jaarbericht 2010. De vergelijkende cijfers over 2010 hebben betrekking op de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010. 10 Netto huuropbrengsten Op de theoretische bruto huuropbrengsten wordt de leegstand in mindering gebracht die ontstaat bij het leegkomen van woningen totdat verkoop heeft plaatsgevonden. De leegstand en overige huurderving bedroeg 7,8% van de theoretische huur, waar 3,25% is geprognosticeerd.

Theoretische huur Leegstand Overige huurderving

2011

2010

716.946 (46.504) (9.603) 660.839

1.489.159 (90.825) 654 1.398.988

11 Exploitatiekosten onroerend goed De exploitatiekosten zijn op jaarbasis begroot op 23% van de bruto huuropbrengsten. Deze worden met name bepaald door planmatig onderhoud, bijdragen aan vereniging van eigenaren en reguliere vaste lasten. De over de rapportageperiode gerealiseerde exploitatiekosten bedragen 15,8% van de bruto huuropbrengsten. In 2010 hebben schilderwerkzaamheden in Voorburg en Capelle aan den IJssel plaatsgevonden.

Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Niet-terugvorderbare BTW Overige exploitatiekosten

16


2011

2010

31.025 13.584 26.667 25.376 1.761 7.421 7.218 113.052

140.148 28.505 66.042 50.178 3.586 20.559 11.423 320.441

12 Beheerkosten

Beheervergoeding Niet-terugvorderbare BTW

2011

2010

35.847 3.405 39.252

74.458 6.895 81.353

Met ING Real Estate Regulated Fund Management BV is een beheerovereenkomst aangegaan. De beheerder treedt als beheerder van het vermogen van het fonds en verzorgt daarnaast het management van de objecten (inclusief het aansturen van het property management van de objecten) en het algemeen beheer van het fonds. 13 Fondskosten

Vergoeding Bewaarder Accountants-, advies- en taxatiekosten Kosten toezicht Niet-terugvorderbare BTW Overige

2011

2010

10.000 7.850 1.800 2.664 3.813 26.127

20.000 15.614 3.693 4.674 4.135 48.116

Met Bewaarder RE Woningfonds IV BV is een bewaarovereenkomst aangegaan. De bewaarder treedt op als bewaarder van het fonds en draagt zorg voor bewaring en het houden van een administratie van de objecten en overige goederen van het fonds. Onder bewaring wordt verstaan het houden van het juridisch eigendom of gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen ten titel van beheer ten behoeve van het fonds. De economische gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen berust bij het fonds. 14 Rentebaten

Rente bank

2011

2010

2.291

7.140

2011

2010

140.070 126.741 147.859 414.670

280.140 223.671 404.184 907.995

15 Rentelasten

Rentekosten op leningdeel 1 vaste rente Rentekosten op leningdeel 2 variabele rente Resultaat collar

De effectieve rentelast op leningdeel 2 is samengesteld uit de werkelijk betaalde rente aan de financier en het resultaat van de collar.


17

16 Gerealiseerde opbrengst verkopen

Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Historische kostprijs verkochte woningen inclusief aankoopkosten

2011

2010

925.000 (64.155) (14.189) (738.847) 107.809

2.682.300 (130.902) (58.475) (2.084.345) 408.578

2011

2010

156.250 156.250

312.498 312.498

17 Afschrijvingen op immateriële activa Dit betreft de afschrijving op de geactiveerde oprichtingskosten.

Afschrijving immateriële vaste activa

18 Mutatie ongerealiseerde waarvermindering beleggingen Dit betreft de ongerealiseerde waardevermindering van de beleggingen.

Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen

2011

2010

(2.434)

186.834

19 Transacties met gelieerde partijen Onderstaand zijn de gelieerde partijen genoemd waar transacties mee zijn. De transacties met deze partijen zijn op basis van marktconforme voorwaarden tot stand gekomen. Naam gelieerde partij

Aard van transactie

ING Bank NV Collar verrekeningen ING Bank NV Rente bankrekening ING Real Estate Finance NV Rentekosten ING Real Estate Regulated Fund Management BV Performance fee 1) ING Real Estate Regulated Fund Management BV Beheervergoeding 2) ING Real Estate Woningfonds IV BV Winstaandeel € 100 Bewaarder RE Woningfonds IV BV Bewaarvergoeding 3) Totale transactievolume fonds (huuropbrengsten, operationele lasten, rentelasten, rentebaten en verkopen)

Transactievolume 2011

147.859 2.291 266.811 14.189 35.847 - 10.000 476.997 1.364.040

2010

404.184 7.140 503.811 58.475 74.458 20.000 1.068.068 3.172.611

De transacties met gelieerde partijen maken 35% (2010: 34%) uit van het totale transactievolume van het fonds.

1) De performance fee bedraagt 15% van het netto verkoopresultaat van de verkochte objecten. 2) De beheervergoeding bedraagt 5% van de bruto huuropbrengsten. 3) De bewaarvergoeding bestaat uit een jaarlijkse vergoeding van € 5.000 voor het uitvoeren van de functie van bewaarder van het fonds en € 15.000 voor het ter beschikking stellen van het eigen vermogen van de bewaarder.

18


20 Kostenratio van het fonds De kostenratio van het fonds relateert het niveau van de kosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Voor de gemiddelde intrinsieke waarde wordt gebruik gemaakt van de intrinsieke waarde exclusief de waarde van de collar. Hiermee hebben de fluctuaties van de waarde van de collar geen invloed op de intrinsieke waarde en daarmee de kostenratio en wordt een beter beeld van de kostenratio gegeven. Het totaal van de operationele kosten, verkoopkosten, performance fee en afschrijvingskosten immateriële vaste activa worden in de calculatie meegenomen. De rentebaten en -lasten, huurderving en leegstand worden niet in de calculatie opgenomen. 2011

2010

Totale kosten Gemiddelde intrinsieke waarde (exclusief waarde collar) Kostenratio

413.025 6.375.853 6,48%

951.785 7.062.857 13,48%


19

Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus (bedragen in €)

Boekjaar 2011

Cumulatief

realisatie t/m prospectus t/m 30-06-2011

30-06-2011

31-12-2011

Netto huuropbrengsten 660.839 1.271.554 7.672.131 Totale huuropbrengsten 660.839 1.271.554 7.672.131 Exploitatiekosten onroerend goed 113.052 302.282 1.546.650 Beheerkosten 39.252 71.956 447.528 Fondskosten 26.127 38.643 274.034 Totale operationele lasten 178.431 412.881 2.268.212 Operationeel resultaat 482.408 858.673 5.403.919 Rentebaten 2.291 1.421 96.452 Rentelasten (414.670) (799.068) (5.450.229) Financieel resultaat (412.379) (797.647) (5.353.777) Verkoopopbrengsten 925.000 3.158.747 18.229.655 Verkoopkosten (64.155) (58.437) (532.068) Performance fee (14.189) (96.259) (392.575) Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) (766.249) (2.458.587) (15.080.421) 80.407 545.464 2.224.591 Netto verkoopresultaat 1) Netto resultaat voor uitkering 150.436 606.490 2.274.733

8.350.957 8.350.957

31-12-2011

realisatie t/m prospectus t/m

Boekjaar 2011

30-06-2011

Exploitatieresultaat per participatie Verkoopresultaat per participatie Netto resultaat per participatie Exploitatierendement per participatie Verkooprendement per participatie Rendement per participatie 2)

5.689.859 6.619 (5.762.964) (5.756.345) 24.607.048 (455.230 (567.100) (20.371.149) 3.213.569 3.147.083

Cumulatief


1.985.240 472.574 203.284 2.661.098

30-06-2011

31-12-2011

143 125 102 164 1.113 4.539 307 1.238 4.641 0,7% 0,7% 0,8% 0,8% 6,0% 19,9% 1,5% 6,7% 20,7%

-136 6.558 6.422

31-12-2011


-0,4% 30,7% 30,3%

Raming per

Raming per

30-06-2011

31-12-2010

-3,6%

-4,6%

Internal Rate of Return (IRR) 3)

1) Het netto verkoopresultaat, zoals bovenstaand vermeld, is bepaald op basis van de oorspronkelijke aankoopsom inclusief de aan de verkochte objecten toegerekende aanvangskosten (immateriële activa). 2) Het enkelvoudig rendement wordt berekend door de gerealiseerde resultaten, exclusief ongerealiseerde waardemutaties, te relateren aan het nominaal ingelegde commanditair kapitaal aan het begin van het jaar. 3) De IRR is een indicator voor de rentabiliteit van een investering. Bij de berekening van de IRR wordt rekening gehouden met het moment van de kasstromen, zowel bij investering als bij uitkering. De getoonde IRR is berekend op basis van een theoretische liquidatie op de rapportagedatum tegen de intrinsieke waarde van het fonds.

20


Uitkeringen (bedragen in €)

Realisatie 2011

fonds

Netto resultaat beschikbaar voor uitkering Winstaandeel beherend vennoot Beschikbaar resultaat voor participanten Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Aflossing langlopende lening Beschikbaar commanditair kapitaal

fonds

- Interim uitkering augustus 2011 - Interim uitkering februari 2012 - Voorstel slotuitkering mei 2012 - Toevoeging aan de reserves Bestemming beschikbaar resultaat - Interim uitkering augustus 2011 - Interim uitkering februari 2012 - Voorstel slotuitkering mei 2012 - Niet uitgekeerd beschikbaar commanditair kapitaal Bestemming commanditair kapitaal - Uitkering augustus 2011 - Uitkering februari 2012 - Slotuitkering mei 2012 Totale uikeringen

Uitgekeerd resultaat Uitgekeerd commanditair kapitaal

150.436 100 150.336 766.249 659.161 107.088

306

218

Realisatie 2011

participatie

Uitkeringen 2011

149.940 - - 396 150.336 106.820 - - 268 107.088 256.760 - - 256.760

participatie

306 306 218 218 524 524

Cumulatieve uitkeringen



30-06-2011

31-12-2011

30-06-2011

31-12-2011

306 218 524

1.238 869 2.107

4.639 5.165 9.804

6.423 7.198 13.621


21

Portefeuille woningportefeuille

Portefeuille

Verkopen t/m

Object

Bouwjaar

aanvang

31-12-2010

2011

30-06-2011

1983 1971 1981 1984 1988 1980 1983 1964 1973

73 47 3 18 33 14 3 24 40 255

40 15 3 4 11 1 0 14 5 93

3 1 0 0 1 0 0 0 0 5

30 31 0 14 21 13 3 10 35 157

Amersfoort Amstelveen Brunssum Capelle aan den IJssel Heerlen - Landvoogdstraat Heerlen - De Heugden Hoensbroek Venlo Voorburg Totaal

Verkopen Portefeuille per

Overige objecten in portefeuille

Portefeuille

Verkopen t/m

Object

aanvang

31-12-2010

2011

30-06-2011

47 17 9

27 4 2

1 0 1

19 13 6

Mutatiegraad

Cumulatieve

Amersfoort (parkeerplaatsen) Amstelveen (garages) Voorburg (garages)

Verkopen Portefeuille per

Verkoopprijzen en mutatiegraad Realisatie netto Realisatie netto Realisatie netto verkoopprijzen verkoopprijzen verkoopprijzen

Gemiddelde

t.o.v.

t.o.v.

geïndexeerde

geïndexeerde

verkoopprijzen1)

per

waarde 2)

waarde

2011

31-12-2010

2011

sinds aanvang

Object

Amersfoort Amstelveen Brunssum Capelle aan den IJssel Heerlen - Landvoogdstraat Heerlen - De Heugden Hoensbroek Venlo Voorburg Totale portefeuille

t.o.v.

netto taxatiewaarde

over 2011 mutatiegraad 3)

150.465 0,1% -11,1% -0,3% 9,1% 286.149 6,6% -9,4% 3,6% 3,1% - - - -17,6% 0,0% - - - 0,0% 0,0% 80.001 0,6% -17,5% -11,9% 4,5% - - - -3,6% 0,0% - - - - 0,0% - - - 0,6% 0,0% - - - -3,3% 0,0% 163.509 2,3% -11,3% -0,6% 3,1%

58,9% 34,0% 100,0% 22,2% 36,4% 7,1% 0,0% 58,3% 12,5% 38,4%

1) De netto verkoopprijs bestaat uit de bruto verkoopprijs minus de werkelijke verkoopkosten. 2) De geïndexeerde waarde is bepaald door de geschatte leegwaarde bij aanvang jaarlijks te indexeren met 2,25%. De geïndexeerde waarde wordt vergeleken met de werkelijk gerealiseerde netto verkoopprijs (na verkoopkosten). Voor een juiste vergelijking zijn de begrote verkoopkosten (van 1,85%) in mindering gebracht op de geïndexeerde waarde. 3) Totaal aantal gerealiseerde verkopen sinds aanvang ten opzichte van de portefeuille bij aanvang.

22


Overzicht woningobjecten Object

Straten

Amersfoort Amstelveen Brunssum Capelle aan den IJssel Heerlen Heerlen Hoensbroek Venlo Voorburg

Binnen de Veste, Beestenmarkt, St. Janskerkhof In de Wolken, Helikon, Majella, Olympus, Stromboli Rozenhof Binnenhof, Kerklaan Landvoogdstraat, Carboonstraat, Eoceenstraat, Seelenstraat, Triasstraat, Vrankerkerklaan, Zeswegenlaan De Heugden Leesjongenstraat, Raambouwstraat Karel van Egmondstraat Klaverweide


23

24


fotografie

Sjaak Henselmans, Amsterdam Concept en design

Cascade - visuele communicatie bv, Amsterdam

ING Real Estate Investment Management wereldwijd netwerk AUSTRALIE BELGIE BRAZILIE CHINA DUITSLAND FINLAND FRANKRIJK GROOT-BRITTANNIE HONGARIJE ITALIE JAPAN NEDERLAND POLEN ROEMENIE SINGAPORE SPANJE TAIWAN TSJECHIE VERENIGDE STATEN ZUID-KOREA ZWEDEN

ING Real Estate Regulated Fund Management BV Postbus 90463 2509 LL Den Haag T 070 341 89 89 F 070 341 95 25 E [email protected]

ING. Real Estate Woningfonds IV CV EUROPA HALFJAARBERICHT 2011

Recommend Documents