ING Focus Belgian Real Estate

ECONOMIC RESEARCH ING FOCUS July 2010

Nr. 2011 – I Mei 2011

ING Focus – Belgian Real Estate Bouwgrond: zeldzaam goed in België De Belgische vastgoedmarkt liet in 2010 een dynamische groei optekenen: een prijsstijging van 5,8% tegenover -0,5% in 2009. De stormloop op de lage rente zorgde voor een dynamisch jaareinde. De tweede helft van 2011 zal waarschijnlijk minder dynamisch zijn dan de eerste helft en we verwachten niet dat de prijsstijging hoger zal uitvallen dan vorig jaar. Bouwgronden zullen vermoedelijk nog schaarser worden. Bovendien zullen de belangrijkste factoren voor de prijsstijgingen van de voorbije jaren op langere termijn waarschijnlijk geleidelijk verdwijnen.

Belangrijkste gemiddelde prijzen

Totaal

Villa's

Woonhuizen

Appartementen en studios

375,000 300,000 225,000 150,000 75,000 0

2009

 De vastgoedprijzen zijn in 2010 met 5,8% gestegen dankzij een sterk derde kwartaal

2010

Bron: ADSEI

Verloop van de algemene prijsindex woningen (% YoY) 15% 10% 5% 0%

 Voor 2011 verwachten we een nog altijd dynamisch eerste halfjaar, maar door de rentestijging zal het aantal transacties de laatste twee kwartalen waarschijnlijk onder de drempel van 30.000 duiken. De verwachte rentestijging zal een impact hebben op de koopkracht en de prijzen in de tweede helft van het jaar. Daarom blijven we bij onze prognose dat de prijzen in 2011 iets minder zullen stijgen dan in 2010, dus binnen het bereik [4,5% – 5,5%].

 In deze Focus vindt u niet alleen onze analyse over de houdbaarheid van de prijzen

-5% 06

07

08 09 Reëlle prijzen

op lange termijn, maar ook een studie van de impact van de primaire markt op de secundaire markt. Twee belangrijke, maar niet verrassende vaststellingen dringen zich op: bouwgrond wordt almaar schaarser en die problematiek neemt onrustweekender proporties aan in Vlaanderen dan in Wallonië.

10

Nominale prijzen

Bron: ADSEI

 Daarnaast blijkt dat het kleiner worden van de bouwgronden niet opwoog tegen de

Gemiddelde rentetarieven 6 5 4 3 2 04

(+3% QoQ), terwijl in het vierde kwartaal een recordaantal transacties opgetekend werd door de anticipatie van een rentestijging. De huizenprijzen zijn met 5% gestegen, maar het waren de appartementen die het gemiddelde omhoogtrokken (+6,5% YoY), terwijl het hogere marktsegment het moeilijk heeft om zijn inhaalbeweging af te ronden.

05

06

07

08

09

10

11

Variabele rente (1/1/1) Vaste rente (Looptijd > 15j)

Bron: NBB

Julien Manceaux Economist Brussel + 32 2 547 33 50 [email protected]

Economic Research

stijging van de prijs per vierkante meter, wat de gemiddelde prijzen van de verkochte bouwgronden deed toenemen. Als we bij die prijs bovendien de prijs van een doorsnee bouwproject, krijgen we bijna het dubbele van het bedrag dat de koper van een gemiddeld bestaand huis moet neertellen. Maar belangrijker nog: zelfs al zijn de schaarste en de prijsstijging van bouwgronden een constante op de primaire markt, toch is het effect ervan op de secundaire markt, een cyclisch verschijnsel. Uit de analyse blijkt namelijk dat de stijging van de bouwgrondprijs in het verleden de komende drie tot vier jaar de prijsstijging van woningen uit de hogere klasse op de secundaire markt zal omhoogduwen.

 We toonden al aan dat de drie factoren waardoor de prijzen veel sneller konden stijgen dan de inkomens, tijdelijk zijn. De financieringsvoorwaarden verslechteren nu al en het groeipotentieel van de persoonlijke inbreng is geconcentreerd bij een minderheid van de kredietnemers. Alle factoren die aan de sterke prijsstijging in de voorbije decennia hebben bijgedragen, wijzen niet langer allemaal in dezelfde richting. Buiten de zones waar de bevolkingsdruk bijzonder groot is, en waarvan er nog een analyse volgt, kunnen we dus rekenen op een vermoedelijk positieve groei die echter zeker zwakker zal zijn dan de afgelopen jaren.

 Als gevolg zal de betaalbaarheid van de markt voor de gezinnen die geen grote persoonlijk inbreng kunnen doen (meer dan de helft van de kopers) de komende jaren verder afnemen.

1 DISCLAIMER OP DE LAATSTE PAGINA

ING FOCUS – Belgian Real Estate

2011 – I

Bouwgrond: zeldzaam goed in België Inleiding In de vorige nummers van ING Focus hadden we het uitvoerig over de uitzonderlijke ontwikkeling van de Belgische vastgoedprijzen in het laatste decennium. Die periode werd gekenmerkt door drie factoren die de prijzen ondersteunden: een continue en snelle verbetering van de financieringsvoorwaarden, een veel gunstiger belastingklimaat voor eigenaars dan vroeger en een spectaculaire groei van de financiële inbreng op de vastgoedmarkt. Deze drie factoren verklaren waarom de prijsstijging op de vastgoedmarkt de afgelopen tien jaar zo krachtig was en waarom het prijsverloop zo sterk kon afwijken van de inkomstenevolutie. Daarna kwam de crisis en dus een periode van twijfels. In dit nummer van ING Focus blikken we terug op 2010, dat gekenmerkt wordt door een snel herstel, bekijken we de mogelijke marktontwikkelingen op korte termijn met aandacht voor een aantal risico's en zien we of een terugkeer van de vroegere dynamische groeicijfers op de markt waarschijnlijk is door aan de hierboven opgesomde factoren nog een vierde element toe te voegen: de invloed van de primaire markt (nieuwbouw) op de secundaire markt. 1. Een matig 2010 De vastgoedprijzen zijn in 2010 met 5,8% gestegen ...

... dankzij een derde kwartaal dat qua prijzen zeer dynamisch was ...

... terwijl in het vierde kwartaal een recordaantal transacties opgetekend werd door de anticipatie op een rentestijging

De woningprijzen zijn met 5% gestegen ...

... maar het zijn de appartementen die het gemiddelde omhoogtrokken ...

... terwijl het hogere marktsegment het moeilijk heeft om zijn inhaalbeweging af te ronden.

De Belgische vastgoedmarkt heeft zich in 2010 verder hersteld en wist in het tweede halfjaar de laatste sporen van de tijdens de crisis waargenomen correctie definitief uit te wissen. Eind 2010 liet immers alleen nog het segment van de villa's lagere prijzen dan vóór de crisis optekenen in Wallonië en Brussel. Algemeen genomen zijn de prijzen met 5,8% toegenomen dankzij een uitstekend derde kwartaal, waarin de stijging opliep tot 3% QoQ. Het is overigens in dat kwartaal dat de prijs van het gemiddelde in België verhandelde vastgoed boven de symbolische grens van 200.000 euro uitkwam. De marktactiviteit keerde in 2010 terug naar een normaal peil, namelijk ongeveer 30.000 transacties per kwartaal. De activiteit in het vierde kwartaal lag in de lijn van de activiteit op de hypotheekmarkt en was dus bijzonder dynamisch (er werden 35.000 transacties geteld). Dat komt doordat tal van kopers en verkopers correct op de rentestijging anticipeerden en hun verkoop of aankoop bijgevolg vervroegden. Dit verschijnsel zal waarschijnlijk tijdelijk zijn, maar ongetwijfeld ook nog voortduren in de eerste twee kwartalen van 2011. De markt voor gewone woonhuizen evolueerde zoals we hadden verwacht, met een groei die in 2010 op 5% uitkwam. De correctie voor dit segment is nu dus weggewerkt. Wel zijn er nog uitgesproken verschillen tussen de gewesten: de huizenprijzen zijn in Vlaanderen met 6,3% en in Brussel met 8,5% gestegen, terwijl ze in Wallonië maar met 3,9% toegenomen zijn (ondanks de mooie vooruitgang in het derde kwartaal). In 2010 werden op de huizenmarkt per kwartaal 16.100 transacties geboekt, dat is 6,6% meer dan in 2009, maar ligt wel nog onder het normale peil (17.500). Alleen het derde kwartaal was zeer dynamisch qua transacties en kwam voor deze markt op een normaal niveau uit. De sector van de appartementen heeft de markt dus bijzonder goed ondersteund met forse prijsstijgingen in Vlaanderen en Brussel (respectievelijk +8% en +6% over een periode van een jaar). Maar in Wallonië bleef de toename beperkt tot 3%, wat het nationale gemiddelde tot 6,5% terugbrengt, iets minder dan de stijging in 2007. De activiteit op die markt was bijzonder stevig met gemiddeld 10.750 transacties per kwartaal, dat is 13% meer dan normaal (9.500). Dat was vooral zo in het vierde kwartaal, dat het record van de voorbije tien jaar breekt! Ook hier was de activiteit aan het einde van het jaar bijzonder sterk in Vlaanderen en Brussel, en het is ook aannemelijk dat die dynamiek begin 2011 blijft voortduren. En het hogere marktsegment (viergevelvilla's en bungalows) ten slotte, dat het zwaarst te lijden had van de crisis met een correctie van 10%, zette in 2010 zijn inhaalbeweging voort met een stijging van 6%, wat onder de verwachtingen blijft. In Wallonië komt dit segment immers nog altijd niet op het peil van voor de crisis uit, ook al scheelt het niet

2

ING FOCUS – Belgian Real Estate

2011 – I

veel. Eind 2010 was een gemiddelde villa in Vlaanderen 349.000 euro waard, dus amper 1,7% meer dan bij de vorige piek. Voor dit segment zijn de transacties daarentegen naar een normaal peil teruggekeerd, en net als voor de andere soorten goederen stellen we zelfs een forse opvoering vast in het laatste kwartaal van het jaar. Gr 1

Prijsstijging per kwartaal per segment

Gr 2

Prijsstijging per kwartaal per gewest

4.5

5

4

4

3.5 3

3

2

2.5 2

1

1.5

0

1 0.5

-1 Appartementen Gewoon huizen en studios Q3

Bron: ADSEI

Villa's

Totaal

0 Vlaamse Gewest

Q4

Waalse Gewest Q3

Brussel

Q4

Bron: ADSEI

2. Het jaar 2011 zal gekenmerkt worden door een rentestijging De eerste helft van 2011 zal volgens ons nog altijd dynamisch zijn ...

... maar de rentestijging zal het aantal transacties onder de drempel van 30.000 doen zakken tijdens de laatste twee kwartalen ...

De verwachte rentestijging zal een impact hebben op de koopkracht en de prijzen in de tweede jaarhelft ...

... en daarom blijven we erbij dat de groei lager zal uitvallen dan in 2010.

We verwachten dat de vrij snelle renteverhoging in 2011 in eerste instantie tot een vertraging van de marktactiviteit zal leiden. De forse activiteitstoename in het tweede halfjaar was immers deels te danken aan de vervroeging van een aantal aankopen: kopers anticipeerden op de renteverhoging en versnelden hun aankopen. Hierdoor neemt het aantal potentiële kopers in de komende kwartalen af: dus zal het aantal transacties in de tweede jaarhelft opnieuw onder het normale peil van 30.000 per kwartaal zakken. Die daling zal waarschijnlijk wel geen rechtstreekse impact hebben op de prijzen omdat zowel de kopers als de verkopers op de rentestijging geanticipeerd hebben. Maar tegelijkertijd zal de impact van de renteverhoging wel rechtstreeks invloed hebben op de koopkracht van de gezinnen (en dus op de betaalbaarheid van de markt), wat dan weer gevolgen heeft voor de prijsstijgingen. Als we ervan uitgaan dat de richtinggevende rente van de ECB tegen het einde van het jaar waarschijnlijk 1,75% zal bedragen, kunnen we daaruit afleiden dat de in België toegestane gemiddelde variabele rentevoet (1/1/1) (gegevens NBB) rond 4% zal draaien, tegenover 3,1% in december vorig jaar. Dat zal de toegestane gemiddelde vaste rentevoet (in België voor een looptijd van 10 jaar en meer – gegevens NBB) op zowat 5% brengen, tegenover 3,8% in december vorig jaar. Over een jaar zal voor een lening van 200.000 euro, dus de waarde van het gemiddelde vastgoed in België, de maandsom voor een hypothecaire lening met vaste rentevoet en een looptijd van 20 jaar dus van 1.200 euro naar 1.340 euro klimmen (+10%). Omgekeerd zal voor eenzelfde maandsom van 1.200 euro gedurende 20 jaar het geleende bedrag van 200.000 tot 180.000 euro dalen. Het is vooral om die reden dat we bij onze prognose blijven dat de prijzen in 2011 iets minder zullen stijgen dan in 2010, namelijk binnen het bereik [4,5% – 5,5%]. Op langere termijn handhaven we onze analyse die aan bod kwam in de vorige twee nummers van ING Focus over dat onderwerp. In essentie denken we niet dat het hoge groeitempo van het voorbije decennium nog kan voortduren in het volgende decennium. De voornaamste factoren die in het verleden aan de groei ten grondslag lagen (zie nummers ING Focus 2010), namelijk de financieringsvoorwaarden, de fiscaliteit en de toenemende inbreng van spaargeld, zijn immers fors afgezwakt. In de laatste ING Focus was een van onze conclusies – na een grondige analyse van de persoonlijke inbreng van de kopers – dat de markt almaar meer zou worden voortgestuwd door de snellere prijsstijging van de woningen uit de hogere marktsegmenten (wat sinds midden 2009 het geval is), waar er nog marge is voor een toename van de persoonlijke inbreng. Maar voor deze categorie woningen is nieuwbouw wel een alternatief. De vraag die in dit nummer 3

ING FOCUS – Belgian Real Estate

De primaire markt komt bij onze groeifactoren op lange termijn.

2011 – I

van ING Focus dan ook aan bod komt, is welke rol de primaire markt speelt in de prijsstijging op de secundaire markt. Met andere woorden: is het mogelijk dat die markt op lange termijn de prijzen op de vastgoedmarkt doet klimmen? 3. Welke rol speelt de primaire markt in de prijsdynamiek? 3.1 Schaarste van bouwgronden

In Vlaanderen zijn de bouwgrondprijzen fors toegenomen, waardoor de verkochte gronden veel kleiner geworden zijn, maar dat kon de prijsstijging niet opvangen ...

Gr 3

We kunnen de primaire markt maar moeilijk analyseren zonder aan te tonen in welke mate de bouwgrondschaarste in een aantal provincies problematisch wordt voor 1 particulieren. Hierbij zijn er grote verschillen van gewest tot gewest . In Vlaanderen is bouwgrond sneller schaars geworden dan in Wallonië, wat tot twee parallelle fenomenen leidt: de gemiddelde grootte van de verkochte bouwgrond is in enkele jaren tijd met een derde gedaald (van meer dan 11 are in de jaren 90 tot minder dan 9 are in 2010), terwijl de prijs per vierkante meter tussen 1998 en 2010 verviervoudigd is en van 40 tot 160 euro per vierkante meter opgelopen is. De gevolgen van het ruimtelijk structuurplan dat in 1999 in Vlaanderen werd uitgevaardigd, lieten zich dus al snel voelen. De prijs van de verkochte gemiddelde bouwgrond (ook al wordt die almaar kleiner) had overigens nauwelijks te lijden van de crisis in Vlaanderen (de correctie van 3% werd bijzonder snel weggewerkt) en stijgt in een snel tempo: gemiddeld 7,6% per jaar in 2005, tegenover 4,2% in 2010. In Vlaanderen stemt dit tempo vrij goed overeen met de prijsstijging van woningen op de secundaire markt, het kleiner worden van de bouwgronden werd dus ietwat opgevangen door de stijging van de prijs per vierkante meter.

Bouwgrond in het Vlaamse Gewest

Gr 4

1,400

180

1,300

160

1,200

140

1,100

Bouwgrond in het Waalse Gewest

2,200

60

2,000

50

120

1,800

40

100

1,600

30

1,400

20 10

1,000 80 900

60

800

40

1,200

700

20

1,000

600

0

0 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09

85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 Gemiddelde oppervlakte (m²)

Gemiddelde oppervlakte (m²)

Gemiddelde prijs (eur/m² - rechterschaal)

Gemiddelde prijs (eur/m² - rechterschaal)

Bron: ADSEI

... terwijl de schaarste tot voor kort minder voelbaar was in Wallonië.

Bron: ADSEI

In Wallonië was de schaarste tot voor kort minder uitgesproken. De gemiddelde grootte van de bouwgronden is regelmatig blijven toenemen tot in 2008, toen ze op meer dan 18 are uitkwam. Sindsdien zijn de bouwgronden sterk verkleind maar ze zijn vandaag wel nog altijd bijna dubbel zo groot als in Vlaanderen (15 are tegenover 9 are). Parallel daarmee is de prijs per vierkante meter tot de jaren 2000 niet zo sterk veranderd, maar sindsdien is hij verdubbeld van 20 tot 40 euro per vierkante meter eind 2008 en tot bijna 50 euro per vierkante meter in 2010. In tegenstelling tot wat in Vlaanderen wordt vastgesteld, werd de stijging van de prijs per vierkante meter tot in 2008 niet opgevangen door de bouwgronden te verkleinen, en de prijs van de verkochte gemiddelde bouwgrond is fors gestegen (gemiddeld 11% per jaar tussen 2000 en 2008) en veel sneller dan de woningprijzen op de secundaire markt (8% per jaar). Doordat de bouwgronden plots kleiner werden, is de gemiddelde prijs van de verkochte bouwgrond sinds 2008 stabiel geworden (omdat de prijs per vierkante meter nog sneller gestegen is, +25% in minder dan twee jaar tijd). In 2008 piekte deze op 75.000 euro tegenover 72.500 euro in 2010.

1

We merken op dat er in Brussel zo weinig bouwgrond verkocht wordt dat een statistische analyse haast onmogelijk is, en daarom focussen we hier op de twee andere gewesten. 4

ING FOCUS – Belgian Real Estate

De verkochte bouwgronden zullen waarschijnlijk nog kleiner worden.

Voor de toekomst verwachten we dat de verkochte bouwgrond verder zal verkleinen, terwijl de prijzen per vierkante meter zullen stijgen als gevolg van de schaarste die alleen nog maar sterker zal worden. Dit fenomeen doet zich al voor in Vlaanderen en lijkt nu ook in Wallonië op te duiken. Die twee parallelle fenomenen zullen op lange termijn waarschijnlijk leiden tot een evolutie van de gemiddelde prijs die niet sterk zal verschillen van het prijsverloop van de woningen op de secundaire markt, omdat deze markten met elkaar verbonden zijn (zie hierna). Om u een idee te geven van de schaarste waar we het net over hadden, merken we op dat die ontwikkelingen in beide gewesten parallel liepen met een aanzienlijke daling van het aantal transacties met bouwgronden. Doordat die schaarser werden, is ook het aantal transacties sterk afgenomen. Op basis van de evolutie van de prijs en het aantal transacties sinds de jaren 90 kunnen we de provincies identificeren waar de schaarste het grootst is (zie grafiek 5). Zo blijkt dat die provincies vooral in Vlaanderen gelegen zijn en dat de huidige bevolkingsdichtheid ten minste voor een stuk en met een zekere logica bepalend is voor de sterke prijsevolutie van de afgelopen jaren (zie grafiek 6).

De bouwgrondschaarste wordt afgemeten aan de evolutie van de prijzen en de transacties.

Gr 5 De schaarste doet zich vooral voor in Vlaanderen ...

Gr 6 ... waar ze onder meer te wijten is aan een grotere bevolkingsdichtheid 700

Lx

-10% -20% -30%

Na Lk

-40%

Grooiende druk Hen

-50% Lim W Vl

-60% WB

O Vl

VAn B

-70%

Populatie dichtheid (bewoners per km² 2008)

Daling (in %) van het aantal transacties tussen 2008-2010 en 1990-1992

0%

2.00

2011 – I

VB

4.00

5.00

6.00

7.00

8.00

Prijzen (per m² 2010)/Prijzen (per m² 1990)

Bron: ADSEI

... en verschilt van gewest tot gewest

9.00

500

Fl Or

W Vl WB Limb

400 Hen 300

Lk

200 Na

100 Lx 0

-70% 3.00

600

An

-60%

-50%

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

Daling (in %) van het aantal transactiestussen 2008-2010 en 1990-1992

Bron: ADSEI

De twee gewesten verkeren dus in een totaal verschillende situatie ten opzichte van de primaire markt, met uitzondering van Waals-Brabant, dat net zo verzadigd lijkt als een aantal Vlaamse provincies. De impact van de primaire markt op de secundaire markt is dus verschillend van gewest tot gewest. Intuïtief kunnen we zeggen dat in Vlaanderen de primaire markt een duurder alternatief is wegens de bouwgrondprijs en dat de bouwgrondschaarste de prijzen voor bestaande huizen (secundaire markt) onder druk zet, terwijl deze markt in Wallonië (met uitzondering van Brabant) een betaalbaarder alternatief is omdat ze minder gespannen is, wat de groei op de secundaire markt doet vertragen. Zo stellen we in grafiek 7 vast dat de provincies waar de primaire markt de voorbije jaren sterker onder druk kwam te staan, ook de provincies zijn waar de prijzen op de secundaire markt het snelst gestegen zijn. We zullen die redenering in het volgende punt verduidelijken. 3.2 Dynamiek van het effect van de ene op de andere markt

De bouwgrondprijs is de belangrijkste oorzaak van het prijsverschil tussen de twee markten ...

De primaire markt is met de secundaire markt verbonden omdat ze een alternatief biedt voor goederen uit de hogere klasse van de secundaire markt. Vanaf een zeker budget hebben kopers immers de keuze tussen verbouwen of bouwen. Maar of die keuze voorhanden is, hangt wel af van twee factoren: de beschikbaarheid van bouwgrond en voldoende budget. Want ook al is het in theorie niet noodzakelijk duurder om te bouwen, toch tonen de statistieken aan dat de prijs van nieuwbouw huizen (zonder bouwgrond) in werkelijkheid veel hoger is dan de prijs van het gemiddelde vastgoed op de secundaire markt. Dat komt gewoon doordat het om goederen van betere kwaliteit gaat (omdat ze nieuw zijn). Voegen we daarbij nog de prijs van de bouwgrond, dan stellen we vast dat 5

ING FOCUS – Belgian Real Estate

2011 – I

een huis bouwen gemiddeld dubbel zo duur kan zijn als een huis kopen (zie hierna). Dat brengt ons ertoe deze twee markten te linken. De prijs van een nieuw huis (prijs zonder bouwgrond) is dan wel iets hoger dan de gemiddelde prijs van een bestaand huis, maar de evolutie ervan hangt zeer nauw samen met de evolutie van de prijs van een bestaand huis, zoals blijkt uit de statistieken over de leningen (zie grafiek 8): als we de groei van de bouwleningen (zonder bouwgrond) afvlakken om het seizoengebonden karakter van de bouwsector weg te werken, dan wordt het verloop ervan zeer vergelijkbaar met dat van de aankoopleningen op de 2 secundaire markt . De evolutie van de prijsverhouding tussen de primaire en de secundaire markt wordt dus volledig bepaald door het verschil in prijsstijging van bouwgronden en goederen op de secundaire markt. Met andere woorden: de voornaamste reden van dat verschil is de almaar duurder wordende bouwgrondprijs.

... de prijsverhouding tussen de primaire en secundaire markt wordt dus bepaald door de bouwgrondprijs…

Gr 7 Vooral in Vlaanderen staat de primaire markt onder druk ...

Gr 8 ... maar de prijs van nieuwe huizen volgt de secundaire markt overal op de voet 25%

Schaarstegraad voor bouwgronden (BE = 100)

180 160

O Vl

Lim

140

W Vl

An

VB

20% 15%

120

10%

WB 100

5% 80

0% 60

Hen Na

40

-5%

Lk

-10%

20

96

Lx

98

00

02

04

06

08

10

0 2.4

2.5

2.6

2.7

2.8

2.9

3

3.1

3.2

3.3

3.4

3.5

Huisprijzen groei (secundaire markt - 2010/1990)

Bron: ADSEI De schaarstegraad wordt verkregen door de scores van elke provincie op te tellen volgens de twee indicatoren in grafiek 7.

... en die verhouding is vrij hoog.

Voor de komende drie of vier jaar verwachten we dat de stijging van de bouwgrondprijs in het verleden de prijsstijging van goederen uit de hogere klasse op de secundaire markt zal omhoogduwen.

Gemiddelde verleden kredieten (aankoop - % YoY) Gemiddelde verleden kredieten (Verbouwing -% YoY - M. Gem 1jaar)

Bron: NBB

Maar dat neemt niet weg dat die verhouding vrij hoog kan zijn: in het gegevensbestand van ING stemt de prijs van de bouwgrond waarvoor de gemiddelde cliënt geld leent overeen met het nationale gemiddelde (110.000 euro, namelijk 134.000 euro in Vlaanderen en 88.000 euro in Wallonië). Het huis dat op die bouwgrond gebouwd wordt, heeft een gemiddelde waarde van 262.000 euro (namelijk 272.000 euro in Vlaanderen en 245.000 euro in Wallonië). De som van de twee (ongeveer 372.000 euro), dus de uiteindelijke prijs van de bebouwde grond na schatting, is dus bijna dubbel zo hoog als de prijs van het gemiddelde goed op de secundaire markt (200.000 euro in 2010). Omdat de evolutie van de prijsverhouding tussen beide markten (primaire en secundaire) wordt bepaald door het groeioverschot op de bouwgrondprijzen ten opzichte van de huizenprijzen, is het interessant om dit overschot voor te stellen (zie grafiek 9). Wanneer het positief is, stijgt de bouwgrondprijs sneller dan de prijs van bestaande huizen en wordt bouwen relatief gezien almaar duurder. Dat was zo tussen 1995 en 2001 en recenter nog tussen 2006 en 2009. Die situatie houdt aan totdat de bouwgrondprijs zo sterk gestegen is dat een toenemend deel van de vraag naar nieuwbouw – bij gebrek aan beschikbare bouwgrond (of budget) – zijn toevlucht zoekt tot de markt voor bestaande huizen, en vooral tot goederen van betere kwaliteit, wat de groeidynamiek van die goederen nog versterkt. Dat deed zich voor tussen 2001 en 2006, en het ziet ernaar uit dat dit ook nu weer het geval zal zijn. Ook al zijn de schaarste en de prijsstijging van 2

Omdat de prijs op de secundaire markt overeenstemt met de lening vermeerderd met de persoonlijke inbreng, moeten we een hypothese maken voor de evolutie van de persoonlijke inbreng op de primaire markt. In het gegevensbestand van ING (36.500 aankoopleningen op de secundaire markt en 8.000 op de primaire markt tussen midden 2006 en midden 2010 – dit staal vertegenwoordigt een kwartaal met normale activiteit op de Belgische markt, gespreid over vier jaar) verschilt de persoonlijke inbreng niet voor bestaande huizen of nieuwbouw. 6

ING FOCUS – Belgian Real Estate

2011 – I

vastgoed een constante op de primaire markt, toch is de overgang ervan van de ene op de andere markt een cyclisch verschijnsel. Het is dus aannemelijk dat de toename van de bouwgrondprijs in het verleden de komende drie of vier jaar de prijsstijging van goederen uit de hogere klasse op de secundaire markt zal omhoogduwen. 4 Conclusies over de vooruitzichten op lange termijn Op lange termijn is de prijsstijging op de vastgoedmarkt fundamenteel afhankelijk van het inkomen. Daarnaast werd de Belgische vastgoedmarkt altijd al ondersteund door een aantal andere specifieke factoren: een grote honkvastheid, verbonden met de grootte van het land, en een eigenaarstraditie, waardoor België een van de weinige industrielanden is met een eigendomsgraad van meer dan 70%. Vanaf eind de jaren 80 zijn er ook demografische factoren die de markt ondersteunen, zoals de toename van het aantal 3 gezinnen. Deze factoren op lange termijn zullen de prijsstijging waarschijnlijk blijven ondersteunen, maar dat betekent niet dat deze veel hoger zal uitkomen dan de inkomstenstijging (behalve voor het demografische argument – dat pas in een volgende studie aan bod zal komen – maar bepalend is in bepaalde stedelijke zones).

Op lange termijn zal de groei waarschijnlijk positief blijven ...

Gr 9 De druk van de ene markt op de andere is cyclisch

20

Gr 10 De betaalbaarheid van de markt begint opnieuw af te nemen

70

120

15

65

110

10 60

5

100

0

55

90

-5

50

-10 45

-15 2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

40 1995

-20

Groei verschil (jaarlijk) tussen de bouwgrondprijzen en de gem. prijs op de secundaire markt (in pp) Gemiddelde prijs ratio (primaire/secundaire markten)

Bron: NBB

... maar de factoren die de forse groei van de laatste jaren aanwakkerden, zijn niet blijvend ...

... en zowel de fiscaliteit als de financieringsvoorwaarden zullen minder gunstig worden

80 70 60 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 ING betaalbaarheidsheid Index

Bron: ING

We moeten ons ook afvragen of de factoren waardoor de prijzen het laatste decennium veel sneller konden stijgen dan de inkomens, permanent of daarentegen uitzonderlijk zijn. De eerste factor was de verbetering van de financieringsvoorwaarden. Zoals we in het eerste deel gezien hebben is een cyclus van renteverstrakking ingezet, die zich zal doorzetten en duur zal uitvallen voor de kredietnemers (gemiddeld 10% meer tegen het einde van het jaar). Bovendien stoot de tendens van de laatste jaren om de looptijden van leningen te verlengen op de financieringsmoeilijkheden (en de effectiseringsmoeilijkheden voor de leningen) van de financiële instellingen voor looptijden van meer dan 25 jaar. De tweede factor waren de zeer gunstige belastingmaatregelen voor eigenaars gedurende het laatste decennium. Maar met een federaal budget dat niet vóór 2015 in evenwicht zal komen, een stijgende schuld en het bekende politieke klimaat zal het volgende decennium niet echt gunstig zijn voor fiscale geschenken. En aangezien het materieel onmogelijk is om arbeid in België nog meer te belasten, zullen er vermoedelijk andere fiscale middelen worden gevonden die waarschijnlijk niet allemaal bijzonder voordelig zullen zijn voor het vermogen in het algemeen en voor de eigenaars in het bijzonder. Twee van de drie belangrijkste factoren ter ondersteuning van de uitzonderlijke prijsstijging in het laatste decennium zullen de komende jaren dus forfait geven. De derde factor (die in het vorige nummer van ING Focus Real Estate geanalyseerd werd) is de toename van de persoonlijke inbreng bij de aankoop, wat een belangrijke overdracht van 3

... te wijten aan de stijging van het aantal eenoudergezinnen of aan de bevolkingsaangroei (door de immigratie vanuit binnen- en buitenland) in de stadscentra 7

ING FOCUS – Belgian Real Estate

2011 – I

Het groeipotentieel van de persoonlijke inbreng is geconcentreerd bij een minderheid van de kredietnemers ...

het financiële vermogen naar het onroerende vermogen vormde (de waarde ervan is de afgelopen jaren trouwens tweemaal zo snel gestegen). Met andere woorden: het inkomen van de koper is dus niet meer de enige variabele waarmee we rekening moeten houden, maar ook zijn persoonlijke of familiale vermogen en dus zijn inbrengmogelijkheden zijn van belang. Uit de analyse van die persoonlijke inbreng is gebleken dat 55% van de kredietnemers geen persoonlijke inbreng had en al hun kredietmogelijkheden hadden uitgeput voor hun aankoop: ze zullen zich dus geleidelijk aan tevreden moeten stellen met onroerende goederen van mindere kwaliteit omdat ze geen inbreng kunnen doen en ook geen groter bedrag kunnen gaan lenen. Macroeconomisch gezien lijkt het groeipotentieel van de persoonlijke inbreng in de toekomst dus beperkter te zijn dan in het verleden en is deze geconcentreerd bij kopers met een sterke koopkracht (en dus bij goederen van betere kwaliteit – zie ING Focus 2010-II).

... waardoor het hogere segment van de secundaire markt vermoedelijk onder druk zal blijven staan ...

Rest ons nog het element dat in deze Focus aan bod kwam en aansluit bij de analyse van de persoonlijke inbreng die we vroeger maakten. Het vermogen om de persoonlijke inbreng te verhogen, is immers geconcentreerd bij een klein deel van de bevolking die tegen die prijzen ook kan beslissen om te bouwen als de secundaire markt hen te duur wordt, en die overstap verlicht de druk op de secundaire markt. Maar we hebben gezien dat dit alleen in Wallonië het geval was, en dan nog: die situatie is duidelijk aan het veranderen (zie hoger). Door de bouwgrondschaarste nemen almaar meer kopers in Vlaanderen hun toevlucht tot de secundaire markt, waar hun koopkracht de prijs van goederen van betere kwaliteit omhoogduwt. Die verschijnselen zullen voortduren en zelfs nog sterker worden, met name in Vlaanderen. Maar aangezien het om een minderheid van de transacties gaat, is dit resultaat niet voldoende om onze belangrijkste conclusie te veranderen: namelijk dat de opwaartse druk op het stijgingsritme van de prijzen door de toenemende persoonlijke inbreng of veroorzaakt door de primaire markt de sterke neerwaartse druk van het moeilijkere fiscale en financiële klimaat niet helemaal zal kunnen opvangen.

terwijl de primaire markt waarschijnlijk ook de groei van dit segment zal ondersteunen

Maar die opwaartse druk zal waarschijnlijk niet volledig de neerwaartse impact van de andere factoren kunnen opvangen ...

... dat is de reden waarom de prijsstijging waarschijnlijk positief zal blijven, maar zwakker zal zijn dan in het verleden, wat de betaalbaarheid van de markt nog meer doet afnemen.

Afgaand op de drie belangrijkste factoren waaraan de spectaculaire groei van het laatste decennium te danken was, kunnen we dus besluiten dat zij niet in staat zullen zijn om de groei van de markt in haar geheel te blijven ondersteunen. Zodoende zal die groei in de toekomst alleen nog kunnen rekenen op fundamentals als de inkomensgroei en de demografische ontwikkelingen. Buiten de zones waar de bevolkingsdruk bijzonder groot is, en waarvan er nog een analyse volgt, kunnen we dus rekenen op een vermoedelijk positieve groei die echter zeker zwakker zal zijn dan de afgelopen jaren. De betaalbaarheid van de markt voor de gezinnen (zie grafiek 10) die geen grote persoonlijk inbreng kunnen doen (meer dan de helft van de kopers) zal de komende jaren dus verder afnemen (maar wel in een trager tempo), doordat de rente en de prijzen altijd iets sneller stijgen dan de inkomsten, maar minder sterk dan in het verleden. Die analyse is uiteraard ondergeschikt aan structurele veranderingen: veranderingen in het woonbeleid (dat het tekort aan bouwgrond verhelpt met de bouw van meergezinswoningen in de hoogte of de grootte van de verkochte bouwgrond vastlegt), in het fiscale beleid (zoals de wet Sellier in Frankrijk) of in de financiële innovaties die het tij kunnen keren en de prijzen weer doen stijgen, met alle risico's op een toekomstige correctie die hierdoor kan ontstaan.

8

ING FOCUS – Belgian Real Estate

2011 – I

Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) over de onderliggende securities en/of over de uitgevende instanties en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is gemaakt namens de ING in dit verband zijnde ING Groep N.V., gevestigd in Nederland, en enkele van haar dochtermaatschappijen en/of branches, en enkel en alleen bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING is onderdeel van ING Group (in dit verband zijnde ING Groep N.V. en haar dochters en gelieerde ondernemingen). Deze publicatie geeft geen investment advies noch is het een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enige financieel instrument. Hoewel redelijke zorg is besteed om er zeker van te zijn dat de informatie opgenomen in dit rapport is niet onjuist of misleidend ten tijde van de publicatie, geeft ING geen garantie dat de informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Group en al haar bestuurders, werknemers, en aan haar gerelateerde cliënten mogen, voor zover toegestaan bij wet, lange of korte posities houden of anderszins belang hebben bij enige transactie of investment (derivaten hieronder begrepen) waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Bovendien mag ING Group diensten op het gebied van bank, verzekering en asset management aanbieden en leveren aan, of zulke diensten afnemen van, elke vennootschap waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Noch ING noch enige van haar directeuren of werknemers accepteren enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. Enige investering waarnaar wordt verwezen kan significant risico inhouden, zijn niet noodzakelijkerwijze mogelijk in alle jurisdicties, zijn wellicht illiquide en zijn wellicht niet geschikt voor elke investeerder. De waarde van, of inkomsten uit, enige investering waarnaar wordt verwezen kunnen fluctueren en/of kunnen zijn ontstaan door veranderingen in de wisselkoers. Resultaten behaald in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Investeerders dienen hun eigen investeringsbeslissingen te nemen zonder te vertrouwen op deze publicatie. Alleen investeerders met voldoende kennis en ervaring op financieel gebied om de verdiensten en risico’s te kunnen beoordelen kunnen overwegen om te investeren in enige uitgevende instantie of markt zoals hierin beschreven. Andere personen dienen geen enkele actie te nemen op basis van deze publicatie. Deze publicatie is in het Verenigd Koninkrijk alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikelen 19, 47 en 49 van de Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 en is niet bestemd om te worden verspreid, direct of indirect, naar enige ander klasse van mensen (hieronder private investors begrepen). De publicatie is in Italië alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikel 31 van Consob Regulation No. 11522/98. Deze publicatie is in de Verenigde Staten van Amerika alleen uitgegeven aan Qualified Institutional Buyers (QIB’s) en grote bedrijven. Cliënten dienen contact op te nemen en hun transacties uit te voeren via analisten van een ING entiteit in hun eigen jurisdictie tenzij toepasselijk recht anders toestaat. ING Bank N.V., haar branches en/of haar dochterondernemingen zijn allen geregistreerd en staan onder toezicht bij de betrokken nationale toezichthouders. ING Bank N.V. heeft een vergunning van De Nederlandsche Bank (DNB) en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan de Amstelveenseweg 500, 1081 KL Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. ING Financial Markets LLC, lid van NYSE, NASD en SIPC en onderdeel van ING, heeft onder de toepasselijke voorwaarden de verantwoordelijkheid geaccepteerd voor de distributie van dit rapport in de Verenigde Staten. Voor de publicaties in België is de verantwoordelijke uitgever Peter Vanden Houte, Marnixlaan 24, 1000 Brussel.

9