ING Real Estate Woning-Winkelfonds V CV

ING Real Estate Woning-Winkelfonds V CV

EUROPA

HALFJAARBERICHT 2011

ING Real Estate Regulated Fund Management BV Haagse Poort Schenkkade 65 Postbus 90463 2509 LL Den Haag T 070 341 89 89 F 070 341 95 25 E [email protected] I www.regulatedfundmanagement.nl ING Real Estate Woning-Winkelfonds V CV, kvk-nr 27292912 Een initiatief van ING Real Estate Investment Management

Omslag Noorderbuurt, Drachten

Inhoudsopgave Halfjaarbericht 2011 ING Real Estate Woning-winkelfonds V CV Algemeen 2 Verslag van beheerder 5 Economie en vastgoedmarkt 8 9 10 11 16

Halfjaarrekening Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting balans Toelichting winst- en verliesrekening

Overige toelichtingen 22 Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus 23 Uitkeringen 24 Portefeuille

Meer informatie Voor vragen of opmerkingen over dit verslag kunt u contact opnemen met de beheerder via (070) 341 89 89 of e-mail [email protected]

ING Real Estate Woning-Winkelfonds V CV HALFJAARBERICHT 2011

1

Verslag van beheerder Algemeen Wij zijn blij u het halfjaarrapport 2011 van ING Real Estate Woning-Winkelfonds V CV te kunnen presenteren. De resultaten zijn tot stand gekomen onder aanhoudend moeilijke marktomstandigheden, waarin de beheerder veel aandacht heeft moeten geven aan de marketing van het vastgoed. De onzekerheid over het economische herstel en de onduidelijkheid over de maatregelen op de woningmarkt maakt de woonconsument onzeker. Het aantal verhuisbewegingen blijft mede hierdoor beperkt. In het eerste halfjaar van 2011 bleef het aantal verkochte woningen onder druk staan. Hierdoor blijft de verkooptijd van te koop staande woningen lang. De in 2011 ingezette prijsstabilisatie lijkt zich in het eerste halfjaar van 2011 te handhaven. De winkelsector heeft te maken met een aanhoudend negatief consumenten vertrouwen. De directe huurstroom van de winkels in het fonds heeft hier weinig last van. Sinds oprichting is een enkelvoudig rendement behaald van 26,9%, in het prospectus is 34,8% begroot tot en met eind 2011.

Analyse resultaat Het enkelvoudige rendement1) over de rapportageperiode bedraagt 2,8%, waar de beheerder in het prospectus 7,8% heeft begroot voor heel 2011. Het netto resultaat voor afschrijvingen over de verslagperiode bedraagt € 477.307 ofwel € 683 per participatie. Dit resultaat is de som van de volgende delen: 1. Een operationeel resultaat van € 1.163.585 uit de exploitatie van de woningen en winkels. De huuropbrengsten van de winkels zijn door gematigde huurstijgingen lager dan de prognose. De grotere restportefeuille woningen heeft hogere huuropbrengsten tot gevolg. De exploitatiekosten van de woningen zijn door schilderwerkzaamheden in Breda hoger en de exploitatiekosten van de winkels vallen mee. Het operationeel resultaat ligt in lijn met de oorspronkelijke prognose; 2. Een financieel resultaat van -/- € 799.131 bestaande uit rentebetalingen op de financiering en het resultaat van de collar. De grote woningportefeuille leidt tot een hoge lening en dus meer rentelasten. Deze worden deels gecompenseerd door de lage rentestand en de extra rentebaten op het uitstaande saldo (4 duizend euro). Het financieel resultaat is uiteindelijk 11 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose; 3. De gerealiseerde verkoopopbrengsten van € 112.853 van de woningen die in de rapportageperiode overgedragen zijn aan nieuwe eigenaren. De lage verkoopaantallen en de onder druk staande prijzen hebben zijn weerslag op de verkoopopbrengsten. Dit leidt tot een 140 duizend euro lager resultaat dan de oorspronkelijke prognose. Het resultaat voor afschrijvingen wordt verminderd voor de afschrijving immateriële activa en de waardemutatie van de beleggingen. De immateriële activa worden in vijf jaar afgeschreven. Het resultaat na afschrijving en de waardemutatie van de beleggingen bedraagt € 293.519.

1) Het enkelvoudig rendement wordt berekend op basis van gerealiseerde resultaten. In de toelichting Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus wordt deze berekening nader toegelicht.

2

HALFJAARBERICHT 2011 ING Real Estate Woning-Winkelfonds V CV

Woningportefeuille De onzekerheid op de woningmarkt zorgt ervoor dat potentiële kopers afwachtend blijven. De doorlooptijd van de verkochte woningen is daarmee onveranderd hoog. Op basis van de individuele lokale situatie zijn diverse acties gevoerd om de verkopen te stimuleren. Zo zijn waar nodig modelwoningen ingericht, websites opgezet, promotieweken georganiseerd en hebben individuele woningverbeteringen plaatsgevonden. In diverse gevallen zijn de prijzen bijgesteld of is overgegaan tot verhuur. In de rapportageperiode zijn 3 woningen verkocht en geleverd aan nieuwe eigenaren en is 1 woning verkocht die in het tweede halfjaar van 2011 geleverd wordt. In het prospectus is rekening gehouden met 11 verkopen voor heel 2011. De gemiddelde verkoopprijzen van de getransporteerde woningen liggen 0,7% boven de taxatiewaarde ultimo 2011. Verder zijn 5 woningen weer verhuurd. Ultimo juni 2011 resteren 139 woningen, waarvan 5 woningen leeg staan voor verkoop en 1 woning tevens te huur staat. In Breda vinden schilderwerkzaamheden plaats. De verwachting is dat de beleggingswaarde van de portefeuille in bezit, in lijn met de markt, in het eerste halfjaar van 2011 redelijk stabiel is gebleven. De portefeuille wordt ultimo 2011 weer extern getaxeerd. Per 1 juli heeft de huurverhoging plaatsgevonden. De portefeuille van het fonds bevat grotendeels woningen in het gereguleerde huursegment. De huurverhoging voor deze woningen heeft zich beperkt tot de wettelijk maximaal voorgeschreven 1,3%. De gemiddelde huurverhoging voor de totale portefeuille bedraagt 1,5%.

Winkelportefeuille In de winkelvastgoedmarkt is een stabilisatie zichtbaar. De vraag naar toplocaties blijft sterk. Voor secundaire locaties blijft wederverhuur moeizaam of moeten meer incentives worden aangeboden om huurders te binden voor een langere periode. In het afgelopen halfjaar heeft de portefeuille geen leegstand gekend. De huurders in het fonds zijn grotendeels landelijk opererende ketens met langjarige contracten. In de rapportageperiode hebben geen expiraties van contracten plaatsgevonden en ook in de tweede helft van 2011 zullen geen expiraties plaatsvinden. Alle winkelobjecten worden genoegzaam verhuurd zonder opmerkelijke gebeurtenissen. De verwachting is dat de beleggingswaarde van de winkelportefeuille, in lijn met de markt, in het eerste halfjaar van 2011 licht zal zijn gestegen. De portefeuille wordt ultimo 2011 weer extern getaxeerd. Voor winkels is de huurverhoging voor bestaande huurders onder andere afhankelijk van de bepalingen opgenomen in de huurovereenkomst. Zowel de hoogte als het moment van indexatie is in de overeenkomst vastgelegd. De gemiddelde stijging van de huren ten opzichte van de huren per 1 juli 2011 bedraagt 1,6%, ten opzichte van een prognose van 2%.

Verkoop ING REIM Op 15 februari 2011 heeft ING Group aangekondigd dat het overeengekomen is om ING REIM Europe te verkopen aan CB Richard Ellis Group, Inc. Hierdoor zal ook ING Real Estate Regulated Fund Management BV, de beheerder van het fonds, toetreden tot een nieuwe groep bedrijven. Door de participanten van het fonds is inmiddels ingestemd met de wijziging van de voorwaarden van het fonds. De verwachting is dat de daadwerkelijke afronding van de verkooptransactie in de tweede helft van 2011 zal plaatsvinden.


3

Verwachting van de beheerder De ontwikkelingen op de woningmarkt blijven in beweging. Zo gaat per 1 augustus 2011 de Gedragscode Hypothecaire Financiering in. Deze gedragscode leidt tot een strikter hypotheekbeleid en zal consequenties hebben voor de kopers in de markt. Verder heeft het kabinet op 1 juli besloten de overdrachtsbelasting tot 1 juli 2012 te verlagen naar 2%. Dit besluit zal naar verwachting een positieve invloed hebben op het koopgedrag van de consument. Aan de andere kant is ingezet op een ruimer huurbeleid, wat kan leiden tot een betere doorstroming op de woningmarkt. Voor de woningportefeuille verwacht de beheerder dat het aantal woningverkopen achter zal blijven bij de verwachtingen en dat de prijzen niet veel zullen wijzigen. Het verkoopresultaat van de woningen zal in de tweede helft van 2011 onder druk blijven staan. In de tweede helft van 2011 expireren geen huurcontracten van winkels. Als geen onverwachte leegstand ontstaat, is de verwachting dat het exploitatieresultaat van de winkelportefeuille over 2011 goed zal zijn. Voor heel 2011 verwacht de beheerder voor het fonds een positief resultaat, maar uitkeringen die achterblijven bij de verwachtingen uit het prospectus. De beheerder verwacht dat de beleggingswaarde van de portefeuille stabiel zal blijven. Het halfjaarbericht is door de beheerder opgesteld op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds. Het halfjaarbericht is niet door de accountant gecontroleerd. Den Haag, 9 augustus 2011 De directie van ING Real Estate Regulated Fund Management BV drs. H-W. Wensing MSRE MRICS drs. M. Knoester

4


Economie en vastgoedmarkt Het volgende onderdeel van het halfjaarbericht over de markt en de marktvooruitzichten is mede tot stand gekomen met inbreng van ING Real Estate Investment Management afdeling Research & Strategy.

Economie In het eerste kwartaal van 2011 heeft de Nederlandse economie een relatief sterk herstel laten zien, met een economische groei van 2,8% in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2010. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is hiermee is de economie zeven kwartalen op rij gestegen en is ongeveer 80% van de historische krimp van 2009 ongedaan gemaakt. In het tweede kwartaal van 2011 lijkt de economische groei echter te matigen, als gevolg van een afzwakkende wereldhandel. Deze afvlakkende trend komt ook naar voren in de economische ontwikkelingen in de rest van Europa. Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dat de Nederlandse economie zal groeien met 2% in 2011 en 1,75% in 2012. Een herstellende economische groei zal naar verwachting gedreven worden door de export. De ontwikkeling van de economische groei in Nederland is sterk afhankelijk van de snelheid waarmee het overheidstekort kan worden teruggebracht. Hiermee worden de fundamenten gelegd voor een duurzaam herstel. Het begrotingstekort zal naar verwachting dalen van 5,4% van het BBP in 2010, naar 3,6% in 2011 tot 2,2% in 2012, zoals geraamd door het CPB. De werkloosheid heeft sinds het begin van 2010 een dalende trend ingezet en deze heeft doorgezet in de eerste helft van 2011. De daling van de werkloosheid verloopt in 2011 wel minder snel dan in 2010. Het ING Economisch Bureau wijst erop dat de afzwakkende groei van gewerkte uitzenduren en het negatievere sentiment onder werkgevers en consumenten wijzen op een verdere vertraging. De verwachting is dat de werkloosheid in 2011 en 2012 in de buurt van de 5% zal blijven.

Woningmarkt Een herstel van de Nederlandse woningmarkt lijkt uit te blijven op de korte termijn. Zowel transactievolumes als prijsniveaus zijn sinds de afkoeling van de koopwoningmarkt licht blijven dalen. Ondanks dat de markt op de korte termijn naar verwachting in mineur zal blijven, zijn de vooruitzichten voor de middellange en lange termijn ongewijzigd positief als gevolg van de onderliggende demografische ontwikkelingen. Zowel consumenten als hypotheekverstrekkers blijven zich voorzichtig gedragen. Daarbij heeft het herstellende consumentenvertrouwen in de afgelopen periode slechts beperkt doorgezet en blijven over het algemeen de pessimisten de overhand houden op de optimisten. Dit is ook terug te zien in de ontwikkeling van de activiteit op de woningmarkt. In de eerste vijf maanden van 2011 zijn gemiddeld 9.700 woningen per maand verkocht, wat een daling betekent van ongeveer 1% ten opzichte van dezelfde periode in 2010 en 30% tot 40% lager is dan het pre-crisis niveau. Daarbij is, volgens de NVM, de gemiddelde verkooptijd ondertussen opgelopen naar 135 dagen, waar 80 dagen in de periode voor de crisis normaal was. Woningprijzen zijn gemiddeld met 0,8% gedaald in de eerste vijf maanden van 2011 (CBS). Hiermee lijkt opnieuw een licht negatieve trend ingezet, na de stabilisatie van de markt in de eerste helft van 2010. De verwachting is echter dat deze trend zich niet zal doorzetten, als gevolg van concrete maatregelen vanuit de Nederlandse overheid. Het kabinet heeft namelijk besloten om van 15 juni 2011 tot en met 1 juli 2012 het tarief voor de overdrachtsbelasting aanzienlijk terug te brengen van 6% naar 2%. Dit zal op korte termijn een positieve impuls geven aan de activiteit op de Nederlandse bestaande koopwoningmarkt.


5

De bouwproductie reageert als gevolg van de relatief lange looptijd van het bouwproces over het algemeen traag op afnemende vraagontwikkeling. Echter, de gevolgen van de afgekoelde woningmarkt voor de nieuwbouwproductie worden in toenemende mate duidelijk. Ontwikkelaars hebben hun orderportefeuilles aanzienlijk zien krimpen als gevolg van financieringsproblemen, tegenvallende verkopen en herziening van nieuwbouwplannen door gemeentes en marktpartijen. Als gevolg hiervan is de bouwproductie in 2010 fors gedaald naar 56.000 gerealiseerde woningen in vergelijking met 83.000 woningen in 2009. De verwachting is dat de nieuwbouwproductie deze negatieve trend zal doorzetten op de middellange termijn. De vraag naar huurwoningen in het middeldure prijssegment heeft slechts beperkt te leiden gehad. De onzekere economische tijden en de afgenomen financieringsmogelijkheden op de hypotheekmarkt zorgen ervoor dat huurwoningen over het algemeen gewild blijven bij consumenten. Woningen in het duurdere huursegment zijn gevoeliger gebleken voor economische tegenspoed, waardoor dit segment te maken heeft met een afnemende vraag en oplopende leegstand. Jaarlijkse huurverhogingen in het gereguleerde segment zullen, in lijn met afgelopen jaren, maximaal stijgen met het inflatiepercentage van het voorgaande jaar als gevolg van het restrictieve overheidsbeleid. Een uitzondering is hierbij gemaakt voor gereguleerde huurwoningen van huishoudens met een inkomen vanaf 43 duizend euro. Het kabinet heeft namelijk besloten dat een extra huurverhoging van maximaal 5% boven op de inflatie is toegestaan voor deze groep huurders. Ook wordt de maximale huur in de tien regio’s met de hoogste WOZ-waarden verhoogd. Hiermee wordt beoogd de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen, zodat meer woningen voor lagere inkomens beschikbaar komen. Deze maatregelen gaan in per 1 juli 2012.

Winkelmarkt Het herstel van de economie en de voorzichtig opwaartse trend van het consumentenvertrouwen hebben hun weerslag op de Nederlandse winkelmarkt. Detailhandelsomzetten zijn over het algemeen stabiel gebleven in de eerste maanden van 2011, waarbij voornamelijk supermarkten en de modebranche het opvallend positief hebben gedaan. Onder andere de consumentenelektronica, doe-het-zelf zaken en speciaalzaken blijven het relatief moeilijk hebben. De grootste vraag naar winkelruimte gaat nog steeds uit naar de hoofdwinkelstraten en A1-locaties van Nederland. Er is een duidelijke tweedeling ontstaan tussen toplocaties en secundaire winkelgebieden, zoals perifere detailhandelslocaties en aanloopstraten. De vraag naar primaire locaties is weliswaar afgenomen ten opzichte van vorig jaar, maar wordt nog steeds gestuwd door aanhoudende vraag vanuit (inter)nationale retailers. Vooral in de vier grote steden stijgen de tophuren nog licht door deze aanhoudende vraag. In kleine en middelgrote steden staan huurniveaus op A1-locaties iets meer onder neerwaartse druk. Ook in de nabije toekomst zal de tweedeling tussen primaire en secundaire locaties naar verwachting blijven bestaan. Het beleggingsvolume in winkelvastgoed is afgezwakt in het eerste kwartaal van 2011 na een periode van hoge beleggingsactiviteit in 2010. Aanvangsrendementen voor hoog kwalitatief vastgoed zijn als gevolg hiervan gestabiliseerd in de eerste maanden van 2011.

6


ING Real Estate Woning-Winkelfonds V CV Halfjaarrekening

De halfjaarrekening beslaat pagina 8 tot en met 24


7

Balans per 30 juni 2011 Na voorgestelde winstuitkering (bedragen in €)

Toelichting

Balans per

Balans per

30-06-2011

31-12-2010

Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie 1 48.825.437 49.367.447 Vorderingen en overlopende activa Vorderingen op huurders en property managers Overige vorderingen

2 3

3.149 74.355 77.504

16.365 31.123 47.488

Immateriële vaste activa 4 137.852 344.631 Liquide middelen 5 965.507 1.199.119 50.006.300 50.958.685 Passiva Eigen vermogen 6 13.442.289 13.487.086 Voorzieningen Voorziening performance fee 7 98.365 92.859 Langlopende schulden Langlopende leningen 8 35.235.456 35.938.773 Kortlopende schulden en overlopende passiva Kortlopende deel langlopende schulden 8 407.500 407.500 Belastingen 9 83.726 86.381 Overige kortlopende schulden 10 738.964 946.086 1.230.190 1.439.967 50.006.300 50.958.685

8


Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2011 (bedragen in €)

Toelichting

2011

2010 1)

Netto huuropbrengsten 11 Totale operationele baten Exploitatiekosten onroerend goed 12 Beheerkosten 13 Fondskosten 14 Totale operationele lasten Operationeel resultaat Rentebaten 15 Rentelasten 16 Financieel resultaat Gerealiseerde opbrengst verkopen 17 Netto resultaat voor afschrijvingen Afschrijvingen op immateriële activa 18 Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen 19 Netto resultaat na afschrijvingen

1.499.210 1.499.210 229.913 79.492 26.220 335.625 1.163.585 5.331 (804.462) (799.131) 112.853 477.307 206.779 (22.991) 293.519

3.002.358 3.002.358

362.299 162.308 50.453 575.060

2.427.298 12.073 (1.681.356) (1.669.283) 377.396 1.135.411 413.557 (40.553) 762.407

1) Dit betreft de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010.


9

Kasstroomoverzicht (bedragen in €)

Resultaat Afschrijvingskosten immateriële vaste activa Verkopen van beleggingen Ongerealiseerde waardemutatie beleggingen Dotaties voorzieningen Toename/(afname) kortlopende schulden (exclusief verschuldigde uitkeringen) (Toename)/afname vorderingen op korte termijn Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Aflossingen langlopende schulden Uitgekeerde winst en commanditair kapitaal Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom Beginstand liquide middelen Eindstand liquide middelen

1) Dit betreft de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010.

10


2011

2010 1)

293.519 206.779 565.001 (22.991) 5.506 1.047.814 57.241 (30.016) 27.225 1.075.039 (703.317) (605.334) (1.308.651)

762.407 413.557 1.811.192 (40.553) 18.571 2.965.174 244.630 (9.076) 235.554 3.200.728 (1.915.936) (812.338) (2.728.274)

(233.612) 1.199.119

472.454 726.665

965.507

1.199.119

Toelichting op de balans (bedragen in €)

algemeen De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het jaarbericht 2010. Beleggingen 1

Onroerend goed in exploitatie

In de rapportageperiode zijn 3 woningen verkocht. Aan het einde van de rapportageperiode resteren 139 woningen en 10 winkeleenheden verspreid over 5 locaties. Het onroerend goed is gewaardeerd tegen de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) of lagere marktwaarde. In de tabel hieronder is het waardeverloop van de totale portefeuille weergegeven:

Balans per 1 januari - Verkopen woningen - Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

2011

2010

49.367.447 (565.001) 22.991 48.825.437

51.138.086 (1.811.192) 40.553 49.367.447

Van de boekwaarde ad € 48.825.437 heeft € 22.445.437 betrekking op woningen en € 26.380.000 op winkels. Als gevolg van woningverkopen heeft een vrijval plaatsgevonden van de ongerealiseerde waardevermindering uit 2009 ter grootte van € 22.991 (2010: € 40.553). Taxatie van beleggingen De beheerder van het fonds verleent jaarlijks, of vaker indien daartoe aanleiding bestaat, een onafhankelijke externe taxateur opdracht een taxatie van de objecten uit te voeren. De meest recente externe taxatie heeft per 31 december 2010 plaatsgevonden. De taxatiewaarde betreft de marktwaarde kosten koper en is bepaald op basis van de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen. Op basis van deze taxatie bedraagt de beleggingswaarde ultimo juni 2011 € 47.918.624. De verwachting is dat in lijn met de markt de waarde van de beleggingen in het eerste halfjaar van 2011 redelijk stabiel is gebleven. De portefeuille wordt ultimo 2011 weer extern getaxeerd.


11

Vorderingen en overlopende activa 2

Vorderingen op huurders en property managers 30-06-2011

Property managers Servicekosten Voorziening oninbaarheid

3

27.919 - (24.770) 3.149

31-12-2010

26.384 9.957 (19.976) 16.365

Overige vorderingen 30-06-2011

Verzekeringen Overige vorderingen

- 74.355 74.355

31-12-2010

3.459 27.664 31.123

Immateriele vaste activa 4

Geactiveerde oprichtingskosten

De immateriële activa zijn ontstaan door activering van de oprichtingskosten van het fonds en worden in 5 jaar afgeschreven.

Balans per 1 januari - Afschrijvingen Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

2011

2010

344.631 (206.779) 137.852

758.188 (413.557) 344.631

30-06-2011

31-12-2010

440.507 525.000 965.507

424.119 775.000 1.199.119

Liquide middelen 5

Liquide middelen

ING Bank Zakelijke Rekening ING Bank ExtraBonus Zakenrekening

Het in de rapportageperiode ontvangen rentepercentage op het uitstaande saldo op de Zakelijke rekening bedraagt gemiddeld 0,8% (2010: 0,4%) en op de ExtraBonus Zakenrekening gemiddeld 1,6% (2010: 1,6%).

12


Eigen vermogen 6

Eigen vermogen

Het maatschappelijk of commanditair kapitaal van oorspronkelijk € 17.475.000 is verdeeld in 699 participaties van oorspronkelijk € 25.000 nominaal. Jaarlijks vinden terugbetalingen van het commanditair kapitaal plaats.

Commanditair

Overige

kapitaal

reserves

Gestort kapitaal - Terugstortingen kapitaal - Reserves voorgaande periode Balans per 1 januari - Terugstortingen kapitaal - Netto resultaat periode - Winstuitkeringen - Mutatie wettelijke reserve Balans per 30 juni

17.475.000 (1.256.802) - 16.218.198 (84.579) - - - 16.133.619

Wettelijke reserve

Totaal

Per participatie

- - 17.475.000 25.000 - - (1.256.802) (1.798) (3.075.743) 344.631 (2.731.112) (3.906) (3.075.743) 344.631 13.487.086 19.296 - - (84.579) (121) 293.519 - 293.519 420 (253.737) - (253.737) (363) 206.779 (206.779) - (2.829.182) 137.852 13.442.289 19.232

Wettelijke reserve

De wettelijke reserve is gevormd in verband met de geactiveerde oprichtingskosten. Intrinsieke waarde

De intrinsieke waarde van het fonds wordt bepaald door het eigen vermogen te corrigeren met de meest recente marktwaarde kosten koper (exclusief aankoopkosten) van het onroerend goed in exploitatie en de marktwaarde van het rentederivaat (‘collar’). In onderstaande tabel is het verloop van de intrinsieke waarde en het nominale eigen vermogen opgenomen.

30 juni

Ultimo

Ultimo

Ultimo

Ultimo

2011

2010

2009

2008

2007

13.442.289 11.971.846 699 19.232 17.127

13.487.086 11.745.474 699 19.296 16.803

13.754.406 11.474.093 699 19.678 16.415

15.400.243 14.709.831 699 22.032 21.044

16.915.732 19.132.163 699 24.200 27.371

Nominale waarde fonds Intrinsieke waarde fonds Aantal participaties Nominale waarde per participatie Intrinsieke waarde per participatie


13

Voorzieningen 7

Voorziening performance fee

De performance fee ontstaat bij de verkoop van objecten. Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd aan de beheerder indien het verwachte gemiddeld enkelvoudig rendement is behaald.

Balans per 1 januari - toevoeging boekjaar Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

2011

2010

92.859 5.506 98.365

74.288 18.571 92.859

Langlopende schulden 8

Langlopende leningen

De hypothecaire leningen zijn verstrekt door ING Real Estate Finance NV. De einddatum van deze leningen is 31 december 2014.

Totale

Langlopende

schuld per

Aflossing

Aflossing

schuld per

31-12-2010

boekjaar

komend jaar

30-06-2011

Lening deel 1 (vaste rente) Lening deel 2 (vaste rente) Lening deel 3 (variabele rente) Lening deel 1 (vaste rente)

19.152.496 700.000 16.493.777 36.346.273

203.750 - 499.567 703.317

407.500 - - 407.500

18.541.246 700.000 15.994.210 35.235.456

Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 20.375.000. De rente op deze lening bedraagt 4,83% en vanaf 1 januari 2014 drie-maands Euribor plus 0,75%. De aflossing bedraagt 2% per jaar. Lening deel 2 (vaste rente)

Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 700.000. De rente op deze lening bedraagt 4,83% en vanaf 1 januari 2014 drie-maands Euribor plus 0,75%. De aflossingverplichting is nihil. Lening deel 3 (variable rente)

Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 24.350.000. De rente op deze lening bedraagt het drie-maands Euribortarief vermeerderd met opslag van 0,75%. Het renterisico wordt beperkt door een collar met een cap van 5,25% en een floor van 4,5%. De looptijd van de collar is gelijk aan de looptijd van de lening. De afbouw van de collar houdt rekening met toekomstige aflossingen van de lening. In de winst- en verliesrekening is het resultaat van de collar opgenomen. Aflossing van de lening vindt plaats uit de verkoopopbrengsten.

14


20.375.000 700.000 24.350.000 45.425.000

1.426.254 8.355.790 9.782.044

Kortlopende schulden en overlopende passiva 9

Belastingen

Omzetbelasting

30-06-2011

31-12-2010

83.726 83.726

86.381 86.381

30-06-2011

31-12-2010

338.316 317.350 6.869 1.474 1.064 73.891 738.964

605.334 311.953 5.794 9.312 13.693 946.086

10 Overige kortlopende schulden

Verschuldigde uitkeringen winst en kapitaal Nog te betalen rente Servicekosten Property managers Crediteuren Overige

Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa Ten behoeve van extra zekerheid voor terugbetaling van de hypothecaire lening door het fonds is een hypotheek verstrekt op de panden aan de financier en een pandrecht op de huurinkomsten afgegeven. Om de risico’s van rentefluctuaties te beperken is met ING Bank NV een rentederivaat, een zogenaamde ‘collar’ afgesloten. Uit hoofde van de collarovereenkomst kunnen rechten en verplichtingen ontstaan die van invloed zijn op de hoogte van de totale rentelast. Deze ‘collar’ dekt het renterisico op de variabele lening af. De hoogte van de afgedekte positie voor de periode 30 juni 2011 tot 30 september 2011 bedraagt € 12.900.000. De marktwaarde van de ‘collar’ bedraagt ultimo juni 2011 € 563.630 negatief. De ‘collar’ wordt jaarlijks afgebouwd op basis van de bij aanvang ingeschatte aflossingen op de variabele lening. Doordat de werkelijke aflossing door afwijkende verkoopaantallen anders kan zijn dan geprognosticeerd, kan een afgedekte positie ontstaan die afwijkt van de hoogte van de lening. Er blijft een (geringe) kans aanwezig dat de fiscus een naheffingsaanslag voor bij aankoop van een deel van de objecten verschuldigde overdrachtsbelasting zal opleggen. De beheerder is van mening dat deze overdrachtsbelasting niet verschuldigd is. Deze post is om deze reden niet als verplichting opgenomen. Door de huurders van de winkels is voor een bedrag van € 98.175 aan bankgaranties verstrekt. Verder is bij de grotere ketens door de moedermaatschappij veelal een concerngarantie verstrekt.


15

Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen in €)

ALGEMEEN De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het jaarbericht 2010. De vergelijkende cijfers over 2010 hebben betrekking op de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010. 11 Netto huuropbrengsten Op de theoretische bruto huuropbrengst wordt de leegstand in mindering gebracht die ontstaat bij het leegkomen van woningen. De leegstand en overige huurderving voor woningen bedroeg 7,0% van de theoretische huur en voor winkels 0,3%, waar 3,25% voor de woningen en 2,0% voor de winkels is geprognosticeerd.

Woningen Theoretische huur Leegstand Overige huurderving

2011

2010

562.025 (31.095) (8.504) 522.426

1.190.171 (116.173) (13.710) 1.060.288

Winkels Theoretische huur 979.784 1.942.070 Leegstand - Overige huurderving (3.000) 976.784 1.942.070 Totaal woningen en winkels 1.499.210 3.002.358

12 Exploitatiekosten onroerend goed De exploitatiekosten zijn op jaarbasis begroot op 22,7% van de bruto huuropbrengsten van de woningportefeuille en 9,9% van de bruto huuropbrengsten van de winkelportefeuille. De gerealiseerde exploitatiekosten bedragen voor woningen 28,7% en voor winkels 7,0%. Deze exploitatielasten worden met name bepaald door planmatig onderhoud, bijdragen aan vereniging van eigenaren en reguliere vaste lasten.

Woningen Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Niet-terugvorderbare BTW Overige exploitatiekosten

16


2011

2010

60.883 12.023 39.527 17.567 1.329 7.382 22.729 161.440

47.877 25.807 76.697 38.522 2.695 14.093 18.614 224.305

Winkels Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Overige exploitatiekosten Totaal woningen en winkels

2011

2010

13.997 19.536 7.147 25.655 2.130 8 68.473 229.913

33.497 38.791 11.298 49.908 4.024 476 137.994 362.299

2011

2010

77.090 2.402 79.492

156.612 5.696 162.308

13 Beheerkosten

Beheervergoeding Niet-terugvorderbare BTW

Met ING Real Estate Regulated Fund Management BV is een beheerovereenkomst aangegaan. De beheerder treedt op als beheerder van het vermogen van het fonds en verzorgt daarnaast het management van de objecten (inclusief het aansturen van het property management van de objecten) en het algemeen beheer van het fonds. 14 Fondskosten

Vergoeding bewaarder Accountants-, advies- en taxatiekosten Kosten toezicht Niet-terugvorderbare BTW Overige

2011

2010

10.000 8.950 2.400 973 3.897 26.220

20.000 17.980 4.888 1.814 5.771 50.453

Met Bewaarder RE Woning-Winkelfonds V BV is een bewaarovereenkomst aangegaan. De bewaarder treedt op als bewaarder van het fonds en draagt zorg voor bewaring en het houden van een administratie van de objecten en overige goederen van het fonds. Onder bewaring wordt verstaan het houden van het juridisch eigendom of gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen ten titel van beheer ten behoeve van het fonds. De economische gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen berust bij het fonds.


17

15 Rentebaten

Rente bank

2011

2010

5.331 5.331

12.073 12.073

2011

2010

450.390 16.905 158.334 178.833 804.462

932.446 33.810 265.792 449.308 1.681.356

16 Rentelasten

Rentekosten op leningdeel 1 vaste rente Rentekosten op leningdeel 2 vaste rente Rentekosten op leningdeel 3 variabele rente Resultaat collar

De effectieve rentelast op leningdeel 3 is samengesteld uit de werkelijk betaalde rente aan de financier en het resultaat van de collar. 17 Gerealiseerde opbrengst verkopen

Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Historische kostprijs verkochte woningen inclusief aankoopkosten

2011

2010

717.000 (22.626) (16.520) (565.001) 112.853

2.344.500 (100.197) (55.714) (1.811.193) 377.396

2011

2010

18 Afschrijvingen op immateriële activa Dit betreft de afschrijving op de geactiveerde oprichtingskosten.

Afschrijving immateriële vaste activa

206.779 206.779

413.557 413.557

19 Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen Dit betreft de ongerealiseerde waardevermindering van de beleggingen.

Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen

18


2011

2010

(22.991) (22.991)

(40.553) (40.553)

20 Transacties met gelieerde partijen Onderstaand zijn de gelieerde partijen genoemd waar transacties mee zijn. De transacties met deze partijen zijn op basis van marktconforme voorwaarden tot stand gekomen. Naam gelieerde partij

Aard van transactie

Transactievolume

2011

ING Bank NV Collar verrekeningen ING Bank NV Rente bankrekening ING Real Estate Finance NV Rentekosten ING Real Estate Regulated Fund Management BV Performance fee 1) ING Real Estate Regulated Fund Management BV Beheervergoeding 2) ING Real Estate Woning-Winkelfonds V BV Winstaandeel € 100 Bewaarder RE Woning-Winkelfonds V BV Bewaarvergoeding 3) Totale transactievolume fonds (huuropbrengsten, operationele lasten, rentelasten, rentebaten en verkopen)

178.833 5.331 625.629 16.520 77.090 - 10.000 913.403 2.757.481

2010

449.308 12.073 1.232.048 55.714 156.612 20.000 1.925.755 5.648.243

De transacties met gelieerde partijen maken 33% (2010: 34%) uit van het totale transactievolume van het fonds. 21 Kostenratio van het fonds De kostenratio van het fonds relateert het niveau van de kosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Voor de gemiddelde intrinsieke waarde wordt gebruik gemaakt van de intrinsieke waarde exclusief de waarde van de collar. Hiermee hebben de fluctuaties van de waarde van de collar geen invloed op de intrinsieke waarde en daarmee de kostenratio en wordt een beter beeld van de kostenratio gegeven. Het totaal van de operationele kosten, verkoopkosten, performance fee en afschrijvingskosten immateriële vaste activa worden in de calculatie meegenomen. De rentebaten en -lasten, huurderving en leegstand worden niet in de calculatie opgenomen.

Totale kosten Gemiddelde intrinsieke waarde (exclusief waarde collar) Kostenratio

2011

2010

581.550 12.552.558 4,63%

1.144.528 12.426.480 9,21%

1) De performance fee bedraagt 15% van het netto verkoopresultaat van de verkochte objecten.

2) De beheervergoeding bedraagt 5% van de bruto huuropbrengsten.

3) De bewaarvergoeding bestaat uit een jaarlijkse vergoeding van € 5.000 voor het uitvoeren van de functie van bewaarder van het fonds en € 15.000 voor het ter beschikking stellen van het eigen vermogen van de bewaarder.


19

20


ING Real Estate Woning-Winkelfonds V CV Overige toelichtingen


21

Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus (bedragen in €)

Boekjaar 2011

Cumulatief

realisatie t/m prospectus t/m

30-06-2011

Netto huuropbrengsten woningobjecten Netto huuropbrengsten winkelobjecten Totale huuropbrengsten Exploitatiekosten onroerend goed woningobjecten Exploitatiekosten onroerend goed winkelobjecten Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten Operationeel resultaat Rentebaten Rentelasten Financieel resultaat Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Netto verkoopresultaat 1) Netto resultaat voor uitkering

522.426 976.784 1.499.210 161.440 68.473 79.492 26.220 335.625 1.163.585 5.331 (804.462) (799.131) 717.000 (22.626) (16.520) (584.244) 93.610 458.064

31-12-2011

30-06-2011

31-12-2011

959.171 5.613.854 2.015.559 8.815.761 2.974.730 14.429.615 225.046 1.210.511 203.613 625.317 157.113 768.700 55.204 240.907 640.976 2.845.435 2.333.754 11.584.180 2.868 112.457 (1.580.033) (8.855.420) (1.577.165) (8.742.963) 2.548.717 11.990.809 (47.151) (324.144) (82.572) (295.098) (1.951.086) (9.699.355) 467.908 1.672.212 1.224.497 4.513.429

5.853.190 9.787.761 15.640.951

Boekjaar 2011

30-06-2011

Exploitatieresultaat per participatie Verkoopresultaat per participatie Netto resultaat per participatie Exploitatierendement per participatie Verkooprendement per participatie Rendement per participatie 2)

521 134 655 2,2% 0,6% 2,8%

1.373.307 988.764 830.603 275.128 3.467.802 12.173.149 11.298 (9.102.552) (9.091.254) 17.958.010 (332.223) (462.199) (14.544.458) 2.619.130 5.701.025

Cumulatief



31-12-2011

realisatie t/m prospectus t/m 30-06-2011

31-12-2011

1.082 4.065 669 2.391 1.751 6.456 4,8% 16,9% 3,0% 9,9% 7,8% 26,8%

4.409 3.747 8.156 18,9% 15,9% 34,8%

Raming per

Raming per

30-06-2011

31-12-2010

Internal Rate of Return (IRR) 3)

-1,5%

-2,6%

1) Het netto verkoopresultaat, zoals bovenstaand vermeld, is bepaald op basis van de oorspronkelijke aankoopsom inclusief de aan de verkochte objecten toegerekende aanvangskosten (immateriële activa). 2) Het enkelvoudig rendement wordt berekend door de gerealiseerde resultaten, exclusief ongerealiseerde waardemutaties, te relateren aan het nominaal ingelegde commanditair kapitaal aan het begin van het jaar. 3) De IRR is een indicator voor de rentabiliteit van een investering. Bij de berekening van de IRR wordt rekening gehouden met het moment van de kasstromen, zowel bij investering als bij uitkering. De getoonde IRR is berekend op basis van een theoretische liquidatie op de rapportagedatum tegen de intrinsieke waarde van het fonds.

22


Uitkeringen (bedragen in €)

Realisatie 2011

fonds

Netto resultaat beschikbaar voor uitkering Aflossing langlopende lening winkels Winstaandeel beherend vennoot Beschikbaar resultaat voor participanten Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Aflossing langlopende lening woningen Beschikbaar commanditair kapitaal

458.064 203.750 100 254.214 584.243 499.567 84.676

- Interim uitkering augustus 2011 - Interim uitkering februari 2012 - Voorstel slotuitkering mei 2012 - Toevoeging aan de reserves Bestemming beschikbaar resultaat - Interim uitkering augustus 2011 - Interim uitkering februari 2012 - Voorstel slotuitkering mei 2012 - Niet uitgekeerd beschikbaar commanditair kapitaal Bestemming commanditair kapitaal - Uitkering augustus 2011 - Uitkering februari 2012 - Slotuitkering mei 2012 Totale uitkering

Uitgekeerd resultaat Uitgekeerd commanditair kapitaal

363

121

Realisatie 2011

participatie

Uitkeringen 2011

fonds

participatie

253.737 - - 477 254.214 84.579 - - 97 84.676 338.316 - - 338.316

363 363 121 121 484 484

Cumulatieve uitkeringen



30-06-2011

31-12-2011

30-06-2011

31-12-2011

363 121 484

1.169 410 1.579

4.413 1.919 6.332

5.825 3.055 8.880


23

Portefeuille woningportefeuille

Portefeuille

Verkopen t/m

Object

Bouwjaar

aanvang

31-12-2010

Breda Leiden Voorburg Totaal

1975 1981 1973

Verkopen Portefeuille per 2011

30-06-2011

68 15 1 56 21 2 68 14 0 192 50 3

52 33 54 139

Verkoopprijzen en mutatiegraad woningportefeuille Realisatie netto Realisatie netto Realisatie netto

verkoopprijzen verkoopprijzen verkoopprijzen

Gemiddelde

Object

Breda Leiden Voorburg Totale woningportefeuille

t.o.v.

t.o.v.

t.o.v.

netto taxatiewaarde

geïndexeerde

geïndexeerde

verkoopprijzen1)

per

waarde 2)

waarde

2011

31-12-2010

2011

sinds aanvang

212.453 240.960 - 231.458

Mutatiegraad

Cumulatieve

over 2011 mutatiegraad 3)

2,3% -1,7% 4,4% 1,9% 0,0% -10,8% -2,0% 5,7% - - -4,2% 0,0% 0,7% -8,2% -0,8% 2,1%

23,5% 41,1% 20,6% 27,6%

Overzicht woningobjecten Object

Straten

Breda Leiden Voorburg

Bontwerkerstraat, Laarzenmakerstraat, Mandemakerstraat, Nestelmakerstraat, Plateelbakkerstraat, Schrijnwerkerstraat, Witwerkerstraat Beekforel, Meerforel, Purperforel, Rivierforel, Snoekforel, Zalmforel, Zeeforel Klaverweide

winkelportefeuille Begane grond Object

Adres

Arnhem Amsterdamseweg Dieren Spankerenseweg Drachten Noorderbuurt Nieuw Vennep Bergsmastraat Venray Acaciastraat, Plataanstraat Totaal

(m2)

Verdieping (m2)

Overig Parkeerplaatsen (m2)

(aantal)

1.597 3.301 315 168 182 3.519 232 11.421 2.524 20.153 2.924 182

82 90 80 383 635

1) De netto verkoopprijs bestaat uit de bruto verkoopprijs minus de werkelijke verkoopkosten. 2) De geïndexeerde waarde is bepaald door de geschatte leegwaarde bij aanvang jaarlijks te indexeren met 2,25%. De geïndexeerde waarde wordt vergeleken met de werkelijk gerealiseerde netto verkoopprijs (na verkoopkosten). Voor een juiste vergelijking worden de begrote verkoopkosten (van 1,85%) in mindering gebracht op de geïndexeerde waarde. 3) Totaal aantal gerealiseerde verkopen sinds aanvang ten opzichte van de portefeuille bij aanvang.

24


fotografie

Sjaak Henselmans, Amsterdam Concept en design

Cascade - visuele communicatie bv, Amsterdam

ING Real Estate Investment Management wereldwijd netwerk AUSTRALIE BELGIE BRAZILIE CHINA DUITSLAND FINLAND FRANKRIJK GROOT-BRITTANNIE HONGARIJE ITALIE JAPAN NEDERLAND POLEN ROEMENIE SINGAPORE SPANJE TAIWAN TSJECHIE VERENIGDE STATEN ZUID-KOREA ZWEDEN

ING Real Estate Regulated Fund Management BV Postbus 90463 2509 LL Den Haag T 070 341 89 89 F 070 341 95 25 E [email protected]

ING Real Estate Woning-Winkelfonds V CV

Recommend Documents