Nyenrode Center for Real Estate Finance. ING Real Estate Finance. Aan dit onderzoek werkten mee:

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2013

Aan dit onderzoek werkten mee:

Nyenrode Center for Real Estate Finance Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil

ING Real Estate Finance Drs. Peter F.C. Göbel Drs. Fokko Dekker Drs. Mark B.G. Huiskes Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Drs. Philip H. Zwart

ISBN/EAN: 978-90-820025-1-5 © 2013 Nyenrode Real Estate Center

Meer informatie: www.ingref.com

Inhoud

Opzet van het rapport 2 Vastgoed heeft meerdere gezichten 3 Markt bodemt uit 3 Het onderzoek 3

Samenvatting 4

Onderzoeksopzet en -populatie 4 Pas op de plaats, meer krimpers 4 Ambities 4 (Huur)waardeontwikkeling 4 Verschuivingen portefeuille 4 Naar regio 4 Financiering 5 LTV 5 ICR en DSCR 5 Rente en aflossing 5 Alternatieve financieringsvormen 5 Huuraspecten 5 Derivaten 6 De vastgoedfinancier 6 Perceptie beleggers 6

Hoofdstuk 1 Inleiding 7

Inleiding en leeswijzer 7 Schets van de vastgoedmarkt anno 2013 7 Doelstelling 9 Verantwoording 9 Onderzoekspopulatie 10 Visie en verwachtingen van de beleggers 11 Dashboard landelijk / totaalbeeld 16

Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille 16

Inleiding en leeswijzer 16 Dashboard landelijk / Analyse beleggers met groei-, krimp en consolidatiescenario’s 20 Dashboard landelijk / Ratio bruto-huurinkomsten/marktwaarde (bruto-aanvangsrendement: BAR) 20 Dashboard landelijk / liquiditeiten 21 Dashboard West-Noord-Midden 22 Dashboard West-Zuid 24 Dashboard Zuid 26 Dashboard Oost-Noord 28 Dashboards groei en krimp (landelijk) 30 Beleggen binnen en buiten de Randstad 30 Beleggen binnen en buiten Nederland 30 Recente aankooptransacties 30

Hoofdstuk 3 Leningenportefeuille 32 Inleiding 32 Dashboards financiering 32

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2013 1

Opzet van het rapport

1. Markt & onderzoek

Schets van de markt Onderzoeksopzet en -uitvoering Visie en verwachtingen van beleggers

2. Beleggingenportefeuille

Nederland en regio’s Analyse groei, consolidatie, krimp Geografische oriëntatie beleggers

3. Leningenportefeuille

LTV ICR & DSCR Aflossingspercentages Rente en spread Looptijden Huuraspecten Derivaten Convenanten en extra zekerheden Alternatieve financieringsvormen Financieringen bij buitenlandse banken Tendensen


Vastgoed heeft meerdere gezichten

In januari 2011 zijn ING Real Estate Finance en Nyenrode een langjarige exclusieve samenwerking aangegaan in het ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance. Daarmee willen beide partijen vastgoedkennis van de dagelijkse handelspraktijk en de micro- en macro-economische theorie bundelen. Deze synergie tussen praktijk en wetenschap is uniek voor de vastgoedfinancieringsmarkt. De bedoeling is deze kennis niet alleen met klanten van ING Real Estate Finance te delen, maar ook om intern bij ING en Nyenrode te gebruiken en via publicaties en bijeenkomsten een positieve bijdrage te leveren aan het functioneren van de vastgoedmarkt. Dit rapport is een van de producten van onze samenwerking en betreft een analyse van het financieringsbeleid van niet-institutionele vastgoedbeleggers, die wij voor het derde jaar hebben uitgevoerd. Hierdoor wordt een ontwikkeling in de tijd goed zichtbaar.

Markt bodemt uit

Vastgoed is cyclisch, dat weten we allemaal. En dat betekent dat je de tijd moet nemen om je rendement te verkrijgen. De kantorenmarkt lijkt na jaren de bodem te bereiken nu buitenlandse partijen zich actief oplijnen met biedingen op Nederlandse vastgoedportefeuilles. Het sentiment is aan het draaien. Het is weliswaar nog broos en in mooi Nederlands ‘we are not out of the woods yet, but…’. De sanering van de twee miljoen vierkante meter aan slooprijke panden is nog niet opgelost. Maar op zich hoeft dat geen belemmering te zijn voor stabilisatie en/of herstel op de betere locaties, omdat die markten elkaar niet bijten.

Nederland. Anderzijds zullen de beperking van de leencapaciteit en van de hypotheekrenteaftrek structurele waardedrukkende effecten hebben. Welke van deze krachten op langere termijn gaat winnen, durf ik niet te zeggen. Voor de komende jaren is het duidelijk dat de waarde van woningen blijft dalen, waarbij het segment tot € 150.000 relatief ongeschonden blijft.

Het onderzoek

Dit is het derde jaar van onderzoek. De uitkomsten ontwikkelen zich over deze drie jaar, en dat is ook niet verwonderlijk. Opmerkelijk is dat door de jaren van de crisis heen, de particuliere vastgoedondernemer blijft geloven in groei, ook al is het met toenemende voorzichtigheid en een toenemende wens om dit tegen conservatievere financieringsvoorwaarden te willen. Daarmee toont de Nederlandse particuliere vastgoedbelegger niet alleen vasthoudendheid, maar ook realisme ten aanzien van haar financiële polsstok. En die combinatie is verheugend. Ik wens u veel leesplezier en veel wijsheid bij uw beslissingen. Peter Göbel, Algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland

Met retail is het andere koek. Internet lijkt winkels te dwingen hun strategie te herzien. Het hybride model en ‘funshopping’ zijn de sleutelwoorden om als winkel te overleven. In het Verenigd Koninkrijk zien we al wat ons mogelijk ook staat te wachten: door te weinig consumentenbestedingen en de groei van internetaankopen, lopen de omzetten in de winkels terug. Ik voorzie, net als met de kantorenmarkt, een scheiding van kaf en koren in de aanloopstraten en winkelcentra die de ‘fun’-factor niet weten te ontwikkelen tegenover de hoofdstraten en winkelcentra met een amusementswaarde. Ik was laatst in Boekarest in een modern winkelcentrum. ʼs Avonds waren hier alle winkels open, een achtbaan raasde boven mijn hoofd langs het dak van het winkelcentrum, een schaatsbaan bracht de mensen vertier en een live band op een podium hield de levendigheid erin. Daar werd gekocht. Ik kon de parkeergarage nauwelijks uit, zo druk was het op een doordeweekse dag. En dan de woningmarkt, dat blijft een geval apart. Enerzijds blijft de discrepantie tussen vraag (hoog) en aanbod (laag) groot, zeker met de toenemende bevolkingsgroei de komende twintig jaar en het toenemende aantal (eenpersoons) huishoudens in


Samenvatting

Dit rapport bevat de resultaten van een onderzoek dat inzicht wil geven in het financieringsbeleid van Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt.

Onderzoeksopzet en -populatie

Wij hebben onderzocht hoe de huidige beleggingen- en leningenportefeuilles van de ondervraagde beleggers zijn opgebouwd en hoe zij die portefeuilles op de middellange termijn gaan aanpassen in het licht van ontwikkelingen en trends zoals zij die waarnemen. Aangezien dit onderzoek ook in 2011 en 2012 gedaan is, zijn wij bovendien geïnteresseerd in verschillen in opvattingen en verschuivingen ten opzichte van die onderzoeken. Het financieringsbeleid hebben wij - evenals in 2011 en 2012 - in de eerste plaats onderzocht op basis van kwantitatieve kenmerken, zoals LTV, ICR, DSCR.1 Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen gepeild over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagden en op de trends die zij onderkennen in de vastgoedmarkt. Deze gegevens zijn verzameld door 120 beleggers persoonlijk te interviewen aan de hand van een vragenlijst. De totale marktwaarde van de onderzochte portefeuilles bedraagt 20,7 miljard euro. Van de 120 beleggers hebben er 79 (66%) bij drie of meer banken financieringen lopen. Van de respondenten die wij in 2012 bezochten, verleenden er 87 (73%) wederom hun medewerking. De helft van alle beleggers heeft 50% of meer van de portefeuille belegd in de Randstad.

Pas op de plaats, meer krimpers

De vastgoedcrisis houdt aan. Het zware weer is nog niet overgetrokken. De beleggers maken pas op de plaats en koesteren nauwelijks nog groeiverwachtingen vergeleken met de voorgaande onderzoeksjaren. Zij geven aan hun liquiditeitspositie op orde te hebben. De financiële kengetallen zijn nog steeds goed te noemen. De meeste beleggers (78%) zijn van mening dat er sprake is van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt, zij het dat er in vergelijking met vorig jaar duidelijk meer beleggers deze stelling verwerpen.

1 LTV (‘loan-to-value’), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van de marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 100 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%. ICR (‘interest coverage ratio’), te weten de mate waarin de nettohuur inkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de brutohuur 100 is, als de exploitatielasten 10 bedragen en de rente 40, is de ICR: 90/40 = 2,25. DSCR (‘debt service coverage ratio’), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Voorbeeld: brutohuur is 100, exploitatielasten zijn 10, rente + aflossing bedragen 50; dan is DSCR: 90/50 = 1,8.

Gemiddeld genomen wil men de portefeuille op de middellange termijn met 12% laten groeien. Koploper is het woningsegment met een groeiverwachting van 29%. De overige segmenten blijven relatief en/of absoluut achter. Opvallend vinden wij dat slechts vijf van de 120 beleggers verantwoordelijk zijn voor de helft van de landelijke groeiverwachting, in absolute bedragen gemeten. Vergeleken met vorig jaar zijn er meer krimpers, minder groeiers en minder consolideerders.

Ambities

In 2012 schreven wij dat de beleggers wat behoudender leken te zijn geworden in vergelijking met de reacties van de ondervraagden uit 2011. Er waren in 2012 minder ‘groeiers’ en meer consolideerders dan in 2011. Van de 120 respondenten in 2013 spreekt 59% een groeiambitie uit (2012: 64%; 2011: 76%). Een consolidatiestrategie wordt door 20% aangehouden (2012: 25%; 2011: 14%). Van een krimpscenario gaat 21% van de beleggers uit (2012: 11%; 2011: 10%). We zien door de jaren heen een gestage afname van groeiers en met name dit jaar een toename van krimpers. In 2011 en 2012 ging de belangstelling voornamelijk uit naar winkels en woningen. In 2013 staan de winkels minder in de belangstelling.

(Huur)waardeontwikkeling

Over de (huur)waardeontwikkeling van kantoren, winkels, bedrijfsruimtes en overig vastgoed op A1-locaties en overige locaties is men neutraal tot negatief gestemd. De respondenten zijn neutraal tot positief gestemd over de markthuurwaarde ontwikkeling van woningen met een huur boven de huurtoeslag grens. Hetzelfde geldt voor woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens.

Verschuivingen portefeuille

De beleggers verwachten dat hun vastgoedportefeuille (per saldo) de komende jaren zal groeien. Die groei kan bestaan uit investeringen en waardegroei. Dit gaat gepaard met verschuivingen in de diverse beleggingssegmenten. De zogeheten ‘assetmix’ verandert. De belangrijkste trend is de toename van het percentage woningen in de portefeuilles tussen 2013 en de periode 2016-2018. Over de verschillende onderzoeksjaren heen (2011-2013) zien wij het aandeel woningen in de portefeuilles stijgen en het aandeel kantoren langzaam afnemen.

Naar regio

Er bestaan kenmerkende verschillen tussen de beleggers in de vier onderzochte regio’s, waarbij zij aangetekend dat een belegger in meer dan één regio actief kan zijn. De respondenten van de regio West-Noord-Midden 2013 hebben een duidelijke groeiverwachting voor woningenportefeuilles. In 2012 bestonden er nog hoge groeiverwachtingen (+26,69%)


voor winkels, maar die zijn afgenomen. Voor winkels, kantoren en overig vastgoed zijn de verwachtingen thans bescheiden, in bedrijfsruimten verwacht men te krimpen. Per saldo verwacht de groep beleggers voor de regio West-Zuid over de gehele linie te groeien, zij het dat deze beleggers voor het segment ‘overig vastgoed’ een krimp verwachten. Maar het is evident dat hun interesse - evenals in 2012 het geval was - vooral uitgaat naar woningen. In 2011 schreven wij dat een bescheiden, haast sluimerend te noemen, groeiverwachting de regio Zuid kenmerkte. In 2012 leken de geïnterviewde beleggers somberder. Ze voorzagen een krimpscenario voor de middellange termijn. De enige lichtpuntjes voor deze groep waren winkel- en bedrijfsruimtebeleggingen. Uit de interviews komt nu naar voren dat de totale portefeuille per saldo voor de middellange termijn bijna gelijk blijft: consolidatie. Ten opzichte van voorgaande jaren zien wij dat de beleggers in de regio Oost-Noord willen desinvesteren in kantoren en overig vastgoed en juist meer willen beleggen in winkels (A1) en woningen. De beleggers in deze regio verwachten dat hun portefeuille in de periode 2016-2018 per saldo in volume zal groeien met 11%. Overigens verschuift het aantal groeiers naar krimpers en consolideerders ten opzichte van 2012.

Financiering

De financiële kengetallen die de beleggers rapporteren, zijn nog steeds goed. De beleggers willen bij voorkeur leningen voor een lange periode vastleggen (in verband met het herfinancieringsrisico), terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico). Banken zijn nu echter minder dan ooit bereid om langer te financieren vanwege de huidige en verwachte risico’s. Als de beleggers variabel financieren, wordt deze variabele rente in belangrijke mate afgedekt met derivaten. Voor de periode 2012-2013 worden daarvoor voornamelijk swaps en caps gebruikt. De beleggers geven aan liquiditeiten te bufferen en voldoende liquiditeit te hebben om de crisis goed door te komen. In 2012 bevonden de groeiers en de consolideerders zich, wat LTV, ICR en DSCR betreft, vrij dicht bij elkaar. In vergelijking met 2012 is dat alleen nog maar voor de LTV het geval. Evenals in 2012 hebben de krimpers de hoogste LTV, de laagste ICR en de laagste DSCR. De consolideerders van 2013 hebben meer variabel gefinancierd vergeleken met 2012. Vorig jaar zagen we dat de beleggers hun financiering bij voorkeur steeds langer willen vastleggen. Ze slagen daar maar gedeeltelijk in. Onverminderd blijft de wens van de beleggers om langer dan vijf jaar te financieren, maar ze slagen er niet in deze wens te verwezenlijken. Wat meer beleggers dan vorig jaar hebben voor een periode van drie tot vijf jaar kunnen financieren. Er wordt steeds minder kort (0-2 jaar) gefinancierd.

LTV

Onverminderd is de wens de LTV de komende jaren te verlagen tot onder de 60%. In de afgelopen jaren zijn daartoe kleine stapjes gezet. De gemiddelde LTV voor de totale portefeuille bedraagt 62,35% per 1 april 2013 (2012: 64,25%; 2011: 64,06%). De beleggers verwachten in de periode 2016-2018 de gemiddelde LTV te laten dalen naar 57,92%. Van de beleggers wil 41% dat doen door af te lossen; 48% denkt aan een combinatie van waardestijging en aflossing; 11% (2012: 6%) denkt dat een

waardestijging volstaat. De meeste beleggers vinden een LTV tussen 50-70% gezond voor de Nederlandse markt.

ICR en DSCR

De Interest Coverage Ratio (ICR) is de mate waarin de nettohuurinkomsten de renteverplichtingen dekken. De ICR is voor alle onderzochte regio’s en vastgoedcategorieën goed te noemen. Een ICR van 2 kan in het algemeen als gezond worden aangemerkt. Globaal zien we in Nederland over alle beleggingssegmenten een gemiddelde ICR van 2,37 (2012: 2,42). Dit geeft aan dat de rentelasten goed kunnen worden opgebracht, ook als de rente zou verdubbelen. De hoogste ICR is 2,78 voor kantoren in de regio West-Zuid. De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) is de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Ook hier geldt een ruime betaalbaarheid van rente en aflossingen over de diverse vastgoedcategorieën. Nederland kent een gemiddelde DSCR van 1,74 (2012: 1,65). De respondenten hebben voor de korte termijn geen zorgen over de betaalbaarheid. Voor eventuele renteverhogingen en/of verhogingen van de aflossingen is voldoende ruimte.

Rente en aflossing

Het gemiddelde rentepercentage over de totale vastgoed leningenportefeuille is in de loop van de onderzoeksjaren gedaald: van 4,6% (2011) naar 4,5% (2012) naar 4,2% in 2013. De gemiddelde rentemarge (spread) ligt voor het grootste gedeelte van de ondervraagden tussen 1,5 en 2,5%. Het gemiddelde aflossingspercentage is ten opzichte van de voorgaande jaren wat gedaald en ligt op gemiddeld 2,10%.

Alternatieve financieringsvormen

In de huidige vastgoedfinancieringsmarkt zouden beleggers kunnen overwegen alternatieve financieringsmethoden te gebruiken om hun gewenste ambities te kunnen waarmaken. In de loop van de onderzoeksjaren zien wij dat steeds meer beleggers op zoek gaan naar alternatieve financieringsvormen. Ten opzichte van 2012, waarin 29% van de respondenten zoekt naar alternatieve financieringsvormen, zegt nu 46% van de respondenten daarnaar op zoek te zijn. De top-3 van de alternatieve financieringsbronnen laat een opmerkelijke verschuiving zien. De institutionele beleggers staan nu op plaats 1. Grote beleggers zijn steeds meer op zoek naar een betere spreiding in hun financieringen. Institutionele beleggers zouden wellicht aan die spreiding kunnen bijdragen.

Huuraspecten

De potentiële of feitelijke huurstroom bepaalt voor een belangrijk deel de waarde van een object. We hebben dit jaar voor het eerst gevraagd of de beleggers bij het aangaan of verlengen van contracten incentives geven. Om eenduidigheid in de antwoorden te krijgen, hebben wij hun gevraagd dat uit te drukken in een aantal ‘maanden huurvrij’. Van de respondenten doet 73% dat inderdaad als zij huurovereenkomsten sluiten of bestaande huurovereenkomsten verlengen. Voor de regio’s Oost-Noord, West-Noord-Midden en West-Zuid ligt dat tussen de 3,2 en 3,4 maanden huurvrij. Een opvallend beeld laat de regio Zuid zien. Daar worden maximaal 6 maanden huurvrij aangeboden. Dit gegeven wordt beïnvloed door het feit dat


een aantal grote uitponders geen incentives hoeft te geven bij woningverhuur, waardoor het gemiddelde op 2 maanden huurvrij uitkomt. Een derde van de respondenten in Zuid geeft zelfs helemaal geen incentives. Dit jaar is de respondenten voor het eerst gevraagd naar het percentage leegstand in hun portefeuille en de huurachter standen. Het landelijk gemiddelde bedraagt 6,9%, waarbij wij aantekenen dat beleggers in woningen nauwelijks leegstand kennen. Een meerderheid van de respondenten (54%) verwacht dat het leegstandpercentage gelijk blijft. De beleggers geven aan dat gemiddeld 2,04% van de huurwaarde niet wordt betaald. Net iets meer dan de helft van de respondenten verwacht dat de huurachterstanden niet zullen oplopen; 43% verwacht echter dat een of meer huurders niet meer aan hun huurbetalingen zullen kunnen voldoen.

Perceptie beleggers

In 2012 schreven we dat de beleggers nog een positieve kijk op de toekomst hadden. Zij wilden groeien in alle segmenten. In vergelijking met 2011 zijn ze echter wat behoedzamer geworden. Wij zien dit jaar zelfs dat de groeiverwachtingen verder neerwaarts bijgesteld zijn en nog zeer bescheiden zijn in vergelijking met voorgaande jaren. De beleggers laten weten dat ze nog over voldoende liquiditeit beschikken. De gerapporteerde financiële kerncijfers over de financieringsportefeuille zijn nog steeds goed te noemen.

Derivaten

Het renterisico blijft in het licht van de huidige marktomstandigheden een heikel punt voor veel beleggers. Het landelijk beeld laat zien dat 56% (2012: 59%) van de variabele leningen is afgedekt met derivaten. Het renterisico beheersen is de voornaamste reden waarom beleggers derivaten hebben aangeschaft (44%). Een andere reden is dat de bank dit heeft geadviseerd of er zelfs op heeft aangedrongen (24%).

De vastgoedfinancier

De beleggers geven dit jaar twee belangrijke redenen aan om van financier te veranderen. De eerste reden is een verstoorde relatie met de bank (30% van de antwoorden). Hieronder scharen wij drie aspecten: 1. als de voorwaarden eenzijdig door de bank veranderd worden of ineens strikter toegepast; 2. als men het gevoel heeft niet meer als klant en met respect behandeld te worden en de bank te veel aan zichzelf denkt, en 3. als men het gevoel heeft niet op de bank te kunnen rekenen en vooral als afspraken niet nagekomen worden. De tweede reden (eveneens 30% van de antwoorden): wanneer de tarieven of hogere bevoorschottingen bij andere financiers gunstiger zijn. Daarnaast is de beschikbaarheid van geld bij een financier een belangrijke overweging om van financier te veranderen. De ondervraagden laten zich met het veranderen van financier leiden door argumenten als: (scherper wordende) prijzen of voor hen ongunstiger voorwaarden, geld niet beschikbaar, onbetrouwbaar gedrag van de financier of onberekenbaarheid. De ondervraagden laten desgevraagd weten, dat in discussies over prijs of voorwaarden een onbehaaglijk gevoel ontstaat als er geen geld beschikbaar wordt gesteld en de communicatie tussen beoogd financier en cliënt stroef verloopt.


Hoofdstuk 1 Inleiding

Inleiding en leeswijzer

In Hoofdstuk 1 schetsen wij de stand van zaken op de Neder landse vastgoedmarkt (pag. 7 t/m 9). De onderzoeksresultaten van 2013 kunnen daarmee in het licht van de huidige marktsituatie worden geplaatst. Daarna bespreken wij de doelstelling, opzet en uitvoering van het onderzoek, dat het ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance heeft uitgevoerd om het finan cieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2013 te analyseren (pag. 9 t/m 11). Vervolgens bespreken wij de visie op en verwachtingen van de beleggers over de markt (pag. 11 t/m 15). Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille bevat informatie over de huidige en toekomstige vastgoedbeleggingenportefeuilles (landelijk en per regio) samengevat in controlepanelen (‘dashboards’), die wij steeds afsluiten met een analyse van diverse aspecten. In dit hoofdstuk behandelen wij ook enkele financieringsaspecten van de portefeuilles van de beleggers met een groei-, krimpen consolidatiescenario. In Hoofdstuk 3 Leningenportefeuille gaan wij dieper op de leningenportefeuille in en bespreken een groot aantal aspecten ervan, gevolgd door een analyse van opvattingen over verschillende onderwerpen.

Schets van de vastgoedmarkt anno 2013

De interviews zijn in de periode april-juni 2013 gehouden. Het is dan ook van belang te onderstrepen dat de onderzoeksresultaten in de context van de marktsituatie van 2013 worden geïnterpreteerd. Daarom wordt hier door ING een schets van de vastgoedmarkt anno 2013 gegeven.

Beleggingsvolume stijgt

Het beleggingsvolume is in het tweede kwartaal 2013 toege nomen tot ca. € 1,3 miljard. Hoewel het hiermee achterblijft bij het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar is er wel een toenemende interesse van buitenlandse beleggers in de Nederlandse vastgoedmarkt merkbaar. Doordat bruto-aanvangs rendementen (VON) voor kantoren zelfs op de beste locaties uiteenlopen van 6,5% tot 9% (Bron: DTZ, Nederland Compleet, juli 2013) kijken steeds meer beleggers naar deze relatief gunstige pricing. Ruim 35% van het totale investeringsvolume werd in het jaar tot nu toe in kantoren geïnvesteerd. De bedrijfsruimte en logistieke markten kenden wederom een redelijk kwartaal. Na kantoren en woningen was dit met € 255 miljoen de derde beleggingscategorie qua geïnvesteerd vermogen. Opvallend was dat dit redelijk over het land verspreid was. Yields lieten een groter onderscheid tussen goede en slechte locaties zien, Waar ze op de prime locaties 25 tot 50 basispunten daalden, stegen ze echter met 50 basispunten op de secundaire locaties. Dit is grotendeels toe te wijzen aan schaarste

van geschikt product op de ene, versus het ruime aanbod op de overige locaties. Retail was met ca. € 230 miljoen de vierde categorie. Dit werd voornamelijk in ‘high streets’ geïnvesteerd. Het gebrek aan geschikte assets in de overige categorieën zorgde ervoor dat dit segment geen groter aandeel kende. De zwakke retailsector zorgt ervoor dat retail over het algemeen bij beleggers aan interesse verliest.

Kantorenmarkt Zakelijke dienstverlening volgt conjunctuur

De zakelijke dienstverlening is een van de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte. Het dalende aantal opdrachten vanuit zowel bedrijfsleven als overheid zorgt in 2013 voor een krimp in de zakelijke dienstverlening van naar verwachting 1,2%. Voor 2014 verwachten we een stabilisatie van de groei. Veel kennisintensieve dienstverleners lijden onder de sterke druk op de tarieven, kritische klanten en de omslag naar een werkwijze met meer automatisering.

Aantal kantoorbanen daalt

Het aantal kantoorbanen is de afgelopen jaren flink gedaald. Vooral bij financiële dienstverleners is het aantal banen sterk afgenomen en lag met 251.000 in het tweede kwartaal van 2013 ruim 10% onder de top van 2007. Ook in andere belangrijke sectoren waarin veel gebruik wordt gemaakt van kantoren daalde het aantal banen, zoals in de informatie- en communicatiesector en de zakelijke dienstverlening (figuur 2). In totaal is het aantal banen in sectoren met veel kantoormedewerkers sinds 2008 met 185.000 afgenomen. Dit is een daling van 7,5%. Bij een gemiddeld gebruik van 20 m² kantoorruimte per werknemer is de vraag naar werkruimte hierdoor met ruim 3,7 miljoen m² afgenomen. Structurele ontwikkelingen zorgen ervoor dat de vraag naar kantoormetrages de komende jaren verder afneemt. De beroepsbevolking daalt de komende twintig jaar met meer dan 5% en de trend van Het Nieuwe Werken zet door, waardoor tot wel de helft van het aantal metrages per kantoorruimte per werknemer benodigd is.

Opname kantoren onder langjarig gemiddelde

Door de huidige omstandigheden bij de zakelijke dienstverleners zien we de opname van kantoorruimte achterblijven bij het langjarig gemiddelde. De opname vindt met name plaats in de Randstad en dan alleen op de meest courante plekken. Dat zijn de goed bereikbare stationslocaties met een divers functieaanbod in de omgeving. Ook moet het pand geschikt zijn om aan de gebruikersvraag van Het Nieuwe Werken en duurzaamheid te voldoen. Beperkte herontwikkeling laat leegstand (nog) niet dalen De leegstand blijft nog steeds hoog. Hoewel er vrijwel geen


nieuw aanbod is, doet de geringe opname het aanbod ook nauwelijks afnemen. Er vindt wel enige herontwikkeling plaats, maar dit is slechts een marginale ontwikkeling ten aanzien van het totaal. Huurprijzen blijven hierdoor onder druk staan. Aangezien er voorlopig nog geen sterk herstel in de zakelijke dienstverlening wordt verwacht, is de verwachting dan ook niet dat er in de nabije toekomst een sterke toename van de vraag naar kantoorruimte zal zijn. De ingezette lijn van concentratie van de vraag in de Randstad zal zich verder doorzetten. Door de sterke positie van huurders bij verlengingen van huurcontracten, in combinatie met de ruime mate van kwalitatief goed aanbod, kunnen bedrijven nog steeds passende huisvesting in deze regio vinden.

Bedrijfsruimtemarkt Zicht op groei voor exporterende sectoren

Naar verwachting laten de voor een groot deel van het buitenland afhankelijke sectoren, groothandel, industrie en transport in 2014 weer een lichte groei zien. Het zijn vooral deze sectoren die gebruik maken van bedrijfsruimten zoals productiehallen en logistieke centra. De zwakke vraag vanuit Europa zette begin 2013 druk op de productie in de industrie. In het eerste halfjaar in 2013 daalde de productie met circa 2,5%. De binnenlandse afzet ontwikkelt zich al geruime tijd negatief en daar kwam een afzwakkende export bovenop. Met een economische verbetering in de VS en nog altijd mooie (hoewel afzwakkende) groeicijfers in Azië, zal de industrie een betere tweede jaarhelft realiseren. In 2014 moet dit leiden tot een verwachte groei van 2%. Ook de groothandel en de transportsector klimmen langzaam maar zeker uit het dal. De transportsector kende in het eerste deel van het jaar de moeilijkste tijd sinds 2009. Qua vrachtvolume staat het wegvervoer het meest onder druk, enerzijds door de zwakke ontwikkeling van de binnenlandse markt, anderzijds door structurele concurrentie uit het buitenland. De verwachte lichte volumegroei volgend jaar bij de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten zal echter nog niet direct leiden tot een uitbreidingsvraag naar m². Veel bedrijven kampen nog met flinke overcapaciteit. De bezettingsgraad in de industrie ligt bijvoorbeeld in juli 2013 op 77,4%. De afgelopen twintig jaar kwam dit (in de maand juli) alleen voor in het crisisjaar 2009. Uitbreidingsplannen zijn hierdoor nog niet direct nodig.

Mismatch tussen aanbod en vraag logistieke ruimten

In de bedrijfsruimte en logistieke markt is er nog steeds sprake van een mismatch tussen het aanbod en de vraag. Daarom kunnen leegstandscijfers sterk variëren per locatie en type roduct. Moderne logistieke faciliteiten, op de grote logistieke hotspots, kennen vrijwel geen leegstand. Ook omdat het hier meestal om ‘build to suit’-ontwikkelingen gaat. Verouderde bedrijfsruimte op slecht ontsloten locaties daarentegen kent een hoge mate van leegstand. Veel van dit aanbod kan als structureel aangemerkt worden. De vraag is dan ook terecht of er ooit nog vraag zal zijn naar dit product op die locaties. De terugvallende vraag vanuit productie en export werd voor een deel opgevangen door de toenemende logistieke stroom rondom e-commerce. Deze ontwikkeling vraagt echter ook om een specifiek type vastgoed, waardoor de huidige mismatch tussen vraag en aanbod zal blijven bestaan. De verwachte groei voor

de productiesector zal, zoals gemeld, niet meteen een sterke vraag naar bedrijfsruimte initiëren. Wel kan dit een versterkend effect voor de logistieke sector hebben. Met name de meer exportgedreven logistiek kan door de schaarste van kwalitatief goed aanbod een impuls krijgen.

Winkelmarkt Volume detailhandel blijft krimpen

Ook in 2013 kampt de detailhandel met tegenslag. De markt krimpt verder ten gevolge van de nog steeds zwakke binnenlandse economie. Een slecht voorjaar, door aanhoudend koud weer, hielp non-food winkels van de regen in de drup. De neerwaartse spiraal is op deze wijze moeilijk te stoppen en kan mogelijk zelfs versterkt worden door nieuwe bezuinigen in 2014. ING Economisch Bureau verwacht een daling in omzet dit jaar van 1,4%, gevolgd door een verdere krimp van 0,4% in 2014. In beide jaren is het contrast tussen food en non-food groot. Waar eerstgenoemde haar groei zal handhaven, blijft laatstgenoemde een zorgenkind.

Teruggang uitgaven onvermijdelijk

Herhaalde oproepen van het kabinet om consumenten tot uitgaven aan te sporen mogen de detailhandel niet baten. Zo lang onzekerheid overheerst en lastenverzwaringen de koopkracht aantasten, houdt het winkelend publiek de hand op de knip. Sinds 2010 verliest de gemiddelde Nederlandse consument koopkracht. De extra € 6 miljard aan bezuinigingen voor volgend jaar zorgt ervoor dat dit ten minste tot en met 2014 aanhoudt. Herstel is dus nog niet in zicht. Ondanks stijgende omzetten bij supermarkten door hogere prijzen is het verval in de non-food sector dermate groot dat de detailhandel als geheel de omzet sterk ziet afnemen. Het CBS (detailhandel excl. apotheken) meldde tot en met juni een teruggang van 2,4% in omzet en 4,8% in volume. Winkels in food wonnen weliswaar 2,3% aan omzet ten opzichte van vorig jaar, maar zagen het volume dalen (-1,7%). Non-food retailers kregen een daling in de omzet van 5,5% te verwerken. Het volume daalde met maar liefst 7,0%. Ook het weer werkte in de eerste helft van 2013 niet mee voor kledingwinkels, doe-het-zelfzaken en tuincentra. Het voorjaar werd verpest door de aanhoudende kou.

Neerwaartse spiraal niet doorbroken, raming negatief

Dalende omzetten in de detailhandel versterken de neerwaartse spiraal waarin de sector zich al geruime tijd bevindt. De combinatie van een almaar krimpende omzet en krappe marges is voor diverse winkeliers funest. Het aantal faillissementen steeg gedurende het eerste half jaar van 2013 met nog eens 3,6% ten opzichte van 2012, toen het aantal faillissementen reeds zeer hoog was. Onder meer enkele grote ketens in consumentenelektronica en entertainment werden getroffen. Naast faillissementen zijn opheffingen en personeelsreducties aan de orde van de dag, met als gevolg een dalende vraag naar metrages winkelvastgoed.

Vraag naar geschikte oppervlakten op A1-locaties

De huidige vraag naar winkelruimte is nog steeds alleen gedreven door retailers die gebruik willen maken van het vrijkomen van ruimte op A1-locaties waardoor zij zich op een betere locatie kunnen gaan vestigen. Ook is er nog een beperkt aantal internationale en nationale ketens op zoek naar geschikte


locaties in de stadscentra. Veelal hebben zij echter moeite om geschikte ruimte te vinden. Herontwikkeling zou hier deels een oplossing kunnen bieden, maar is in deze tijd geen vanzelf sprekendheid.

Nieuw locatiebeleid gemeenten benodigd

Door de toenemende leegstand en, veranderende vraag van consumenten en retailers moeten overheden zich steeds meer op hun winkelvoorraad en locatiebeleid gaan bezinnen. Verruiming van het aanbod op een specifieke plek om aan deze veranderde vraag te voldoen, lijkt dan ook tegenstrijdig met het oplossen van de leegstand. De leegstand bevindt zich echter grotendeels op B-locaties en zijn niet geschikt voor die huurders die naar uitbreidingsmogelijkheden zoeken. Het terugbrengen van winkelvolume op sommige plekken is daarmee dan ook een reële optie. Ook in deze markt wordt steeds duidelijker welke locaties de crisis hebben overleefd en toekomstbestendig zijn en welke functie zij dienen. Deze afweging speelt zich niet alleen binnen steden af, centrum versus periferie, maar ook tussen steden. Hier ligt ruimte voor de centrale overheden om een regierol op te pakken. Gemeenten zelf zullen, al dan niet gedreven door financiële belangen, vaak voor ontwikkeling van hun eigen positie kiezen. Ontwikkeling is echter geen synoniem voor versterking. Door de huidige economische situatie en het daarbij behorende consumentenvertrouwen en -gedrag, blijft de retailsector onder druk staan. Met afnemende omzetvolumes en toenemende leegstand zullen de huren onder druk blijven staan. Retailvastgoed verliest daardoor ook deels zijn sterke positie die het had bij beleggers. Die worden steeds selectiever en blijven voornamelijk geïnteresseerd in centrumlocaties.

Woningmarkt

Elk kwartaal meet ING het vertrouwen in de woningmarkt onder potentiële starters en koopwoningbezitters. De weergave van dit vertrouwen - de WoonIndex - staat in het tweede kwartaal op 88 punten. Dit is vergelijkbaar met het sentiment in het laatste kwartaal van 2011 en die van het eerste kwartaal van dit jaar (89 punten). Een stand onder de 100 betekent dat nog altijd meer mensen negatief dan positief denken over de woningmarkt. Koopwoningbezitters zijn negatiever over hun eigen financiële situatie, terwijl de helft van de starters hierin juist een verbetering verwacht. De verwachting is dat het herstel voorlopig nog uitblijft. Dit komt enerzijds door de algehele economische omstandigheden waardoor consumenten terughoudend zijn. Anderzijds doordat de maatregelen voor de woningmarkt uit het Lenteakkoord pas ná de verkiezingen in september behandeld worden in de Tweede Kamer. In de aanpak van de scheefgetrokken huurmarkt ligt een deel van de oplossing voor het vlottrekken van de woningmarkt. Op dit moment komen de goedkopere huurwoningen niet beschikbaar voor mensen die nog geen eigen huis kunnen financieren. De wachtlijsten lopen flink op doordat huurders met een hoger inkomen niet doorstromen naar een koopwoning. De helft van de koopwoningbezitters en starters die zich oriënteren op de woningmarkt, brengt nu ook daadwerkelijk een bod uit. Dat is een verdubbeling van het aantal starters dat in het eerste kwartaal een bod uitbracht. Bijna een kwart van de starters (23%) en 19% van de koopwoningbezitters geeft aan dat het

vastzetten van de overdrachtsbelasting op 2 procent de meeste invloed heeft gehad op de beslissing om een huis te kopen. De ongewijzigde hypotheekrenteaftrek is voor 22% van de huizenbezitters en 15% van de starters het meest doorslag gevend om nu te willen verhuizen. De meerderheid van de koopwoningbezitters wil echter de huidige woning verkopen. Hierdoor ontstaat er een stilstand op de markt die moeilijk te doorbreken is. In dit onderzoeksrapport onderscheiden wij ook het segment ‘overig vastgoed.’ Daaronder begrijpen wij uiteenlopende soorten vastgoed. Vanwege deze diversiteit schetsen wij daarvan geen separaat beeld in deze paragraaf.

Doelstelling

De doelstelling van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen in het financieringsbeleid van de Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. De perceptie die beleggers hebben van de huidige en toekomstige markt en van de kansen en risico’s bepaalt voor een groot deel hun financieringsbeleid. We zijn benieuwd naar de antwoorden op vragen als: Hoe ziet die visie eruit? Wat zijn de verwachtingen? En waarop zijn die gebaseerd? Hoe hebben particuliere vastgoedbeleggers hun portefeuille samengesteld? Hoe laten kwantitatieve en kwalitatieve aspecten zich vergelijken met het beleggingsbeleid? Inzicht in deze materie wordt verdiept door de open vragen die wij hebben gesteld over de trends die men in de vastgoedmarkt onderkent. We hebben zodoende het huidige en toekomstige financieringsbeleid en de behoefte aan vastgoedfinancieringen onderzocht. In de eerste plaats op basis van kwantitatieve kenmerken (zoals: LTV, ICR, DSCR)2, die door de beleggers zelf zijn verstrekt. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen onderzocht over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagde beleggers en of hun beleid ten aanzien van vastgoedfinancieringen aansluit op de trends die zij onderkennen.

Verantwoording

Uit het cliëntenbestand van ING Real Estate Finance (ING REF) zijn niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers geselecteerd in de vier landelijke regio’s. Deze duiden wij gemakshalve aan met de belangrijkste centra: ‘West-NoordMidden’ of Amsterdam (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), ‘West-Zuid’ of Rotterdam/Den Haag of (provincies Zuid-Holland en Zeeland), ‘Zuid’ of Eindhoven (provincies

2 LTV (‘loan-to-value’), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van de marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 100 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%. ICR (‘interest coverage ratio’), te weten de mate waarin de nettohuur inkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de brutohuur 100 is, als de exploitatielasten 10 bedragen en de rente 40, is de ICR: 90/40 = 2,25. DSCR (‘Debt Service Coverage Ratio’), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Voorbeeld: brutohuur is 100, exploitatielasten zijn 10, rente + aflossing bedragen 50; dan is DSCR: 90/50 = 1,8.


Noord-Brabant en Limburg) en ‘Oost/Noord’ of Arnhem (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). Voor de indeling in regio’s is de hoofdvestiging van de geënquêteerde belegger doorslaggevend geweest, al kan deze uiteraard ook in andere regio’s actief zijn. Vervolgens hebben vooraf geïnstrueerde ING REF-medewerkers 120 beleggers aan de hand van een gestructureerde vragenlijst persoonlijk geïnterviewd. De enquête bood de mogelijkheid apart opmerkingen of uitleg bij de antwoorden te noteren3. De antwoorden zijn vervolgens ingevoerd in een vertrouwelijke, beveiligde en versleutelde centrale dataset. Dit onderzoek heeft het karakter van een zelfrapportage. Dat wil zeggen dat er gewerkt is met gegevens en uitspraken van de respondenten zelf. Er is geen controle uitgevoerd met cijfermatige data van ING REF. De beperking van deze methode is, zoals verderop hier en daar ook zal worden vermeld, dat de consistentie van de gegevens of het niveau daarvan wisselt. Zo weten bijvoorbeeld niet alle respondenten kengetallen te produceren. Maar daar ging het ons ook niet om. Met dit onderzoek wilden wij vooral de visie van beleggers en de mogelijkheden die zij zien in de huidige en toekomstige markt nader in kaart brengen. Kortom, de perceptie van de beleggingsen financieringswerkelijkheid staat centraal.

representatieve steekproef - in strikt statistische zin - niet te bepalen. Voor dit onderzoek hebben wij gekozen voor een minimumaantal van dertig respondenten per regio op grond van de - in de theorie gangbare - veronderstelling dat scores zich rond het gemiddelde centreren4. Dit aantal werd in de regio Zuid niet behaald. Eveneens om praktische redenen is de steekproef daardoor doelgericht heterogeen bepaald, deels op zelfselectie, deels op aanwijzing van de onderzoekers als vermoed werd dat er in de regio geen representatieve balans was. Op grond van deze veronderstelling zijn 120 beleggers verspreid over vier regio’s geïnterviewd. Wij hebben beleggers ondervraagd met portefeuilles van meer dan 20 miljoen. In 2011 waren dat 106 respondenten, in 2012 waren het er 119. Van de respondenten van 2012 verleende in 2013 73% wederom medewerking, 27% van de respondenten doet voor het eerst mee. Daarmee kunnen wij een voldoende representatief beeld geven van de situatie van de bij ING bekende niet-institutionele Nederlandse vastgoed beleggers in Nederland op de peildatum van dit onderzoek. Wij hebben de beleggers dit jaar gevraagd bij hoeveel financiers zij in totaal vastgoedfinancieringen hebben. Figuur 1 laat zien bij hoeveel verschillende financiers beleggers hun leningen hebben lopen.

Het onderzoek is onder leiding en verantwoordelijkheid van prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS (Nyenrode Real Estate Center) en prof. dr. Ad J. Kil (Center for Entrepreneurship, Nyenrode) uitgevoerd.

Figuur 1. Bij hoeveel financiers (Nederland en buitenland) in totaal heeft u vastgoedfinancieringen lopen?

Het onderzoeksteam van ING REF bestond uit: Drs. Fokko Dekker Drs. Mark B.G. Huiskes Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Drs. Philip H. Zwart

40

Onderzoekspopulatie

10

De Nederlandse commerciële vastgoedfinancieringsmarkt is verre van transparant. Van de verdeling van de commerciële financieringsmarkt zijn geen adequate gegevens voorhanden. Door de gekozen afbakening en de verdeling over de vier landelijke regio’s hebben we een representatief beeld van de niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers willen geven. Hierbij past de kanttekening dat tal van respondenten ook buiten ING REF delen van hun vastgoedportefeuille financieren. Wij hebben de beleggers voor het eerst gevraagd hun huidige financieringsportefeuille uit te splitsen naar de verschillende financiers. Omdat geen zicht te krijgen is op de totale populatie is een

3 De interviews duurden doorgaans 60 tot 90 minuten en werden - niet zonder belang om te onderkennen - in de periode begin april tot begin juni 2013 afgenomen toen de markt nog steeds in turbulent weer zat. Voor de data is de peildatum van 1 april 2013 aangehouden. Voor de dataverwerking van de kwantitatieve gegevens is gebruik gemaakt van Excel en SPSS (regressieanalyses), voor de kwalitatieve gegevens Excel en Atlas.ti (thematische analyse).

Aantal respondenten

35 30 25 20 15

5 0 1

2

3

4

>4

Van de 120 beleggers hebben er 79 (66%) bij drie of meer banken financieringen lopen. De steekproef van 2013 vertegenwoordigt een vastgoed portefeuille met een marktwaarde van 20,7 miljard (2012: 16,53 miljard; 2011: 16,47 miljard)5. Van de onderzochte beleggers is 14% fondsbeheerder. In het onderzoek van 2011 hebben wij, voor wat betreft diverse percentages en kengetallen, gewerkt met rekenkundige gemiddeldes en met standaarddeviaties om de spreiding aan te geven. Vanaf 2012 zijn LTV, ICR, DSCR, e.d.

4 Stutely, R. (2003). Numbers guide. The essentials of business numeracy (5th ed.). London: Profile Books Ltd. 5 Alle bedragen die in deze tekst worden genoemd, zijn in euro’s.


Tabel 1. Aantal onderzochte beleggers en marktwaarde portefeuille, 2011, 2012 en 2013 2011 Regio

2012

2013

Aantal beleggers

Marktwaarde portefeuille per 01-01-2011

Aantal beleggers


Aantal beleggers


30 26 22 28

4.348.736.713 4.083.700.000 3.253.800.000 4.786.043.924

32 31 30 26

4.613.740.861 4.918.375.000 3.478.656.274 3.528.097.000

30 31 27 32

3.581.183.177 5.625.243.500 3.645.437.645 7.853.351.732

106

16.472.280.637

119

16.538.869.135

120

20.705.216.054

Arnhem Amsterdam Eindhoven Rotterdam Totaal Gemiddelde

4.118.070.159

gebaseerd op gewogen gemiddelden. Een aantal vergelijkingen met 2011 wordt daarom niet gemaakt. In de analyses voor dit jaar hebben wij de volgende wegingen toegepast: • Rente- en aflossingspercentages zijn gewogen naar de hoofdsom van de leningen van de betreffende respondenten • ICR, DSCR en LTV’s zijn gewogen naar de omvang van de vastgoedportefeuille van de betreffende respondenten • Respondenten zonder antwoord zijn uit de steekproef gelaten • Percentages variabele en vaste leningen en percentages afgedekt met derivaten zijn gemiddelden over de portefeuille als geheel.

4.134.717.284

5.176.304.014

Figuur 3. Waardeverdeling van de portefeuilles, 2013 50% van de beleggers 20

100

18

90

16

80

14

70 gemiddelde portefeuille 174.000.000

12 10

60 50

8

50% van de beleggers

6

40 30 20

2

10

Miljoen €

0

0 > 24 < 44 < 64 < 84 < 104 < 124 < 144 < 164 < 184 < 204 < 224 < 244 < 264 < 284 < 304 < 404 < 504 < 604 < 704 < 804 < 904 < 100 <= 1.300

Figuur 2. Portefeuilleomvang 2011 t/m 2013

4

8.000 7.000

Miljoen €

6.000

Frequentie Cumulatief %

5.000 4.000

Visie en verwachtingen van de beleggers

3.000

Hoe kijken de ondervraagde beleggers naar de huidige totale vastgoedmarkt?

2.000 1.000 0 Oost-Noord (AH)

West-NoordMidden (AM)

Zuid (EH)

West-Zuid (RD)

2011 2012 2013 Gemiddelde 2013

De gemiddelde portefeuilleomvang is 174 miljoen (2012: 138 miljoen; 2011: 192 miljoen). Van het totaal aantal beleggers beschikt 50% over een portefeuille met een waarde van minder dan 84 miljoen. In 2013 heeft een aantal grote beleggers meegedaan aan het onderzoek, waardoor het gemiddelde wijzigde.

Evenals in 2012 hebben wij de ondervraagden de stelling voorgelegd: Er is nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt. Er waren slechts drie antwoordmogelijkheden gegeven: ‘ja’, ‘nee’ en ‘neutraal’. In 2012 vond nog 85% van de respondenten de situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt gevaarlijk, in 2013 is dit percentage gedaald naar 78%. Een aantal respondenten is van mening dat de vastgoedmarkt in een rustiger vaarwater is gekomen.


Figuur 4. Is er nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt?

Figuur 6. Verwachtingen markthuurwaarde kantoren, 2013-2014

Percentage

Aantal respondenten

100

80 70

80

60 50

60

40 40

30 20

20

10 0

0 Ja

Nee

Markthuurwaarde kantorenmarkt A1-locaties

Neutraal

2012 2013

Wij hebben de beleggers gevraagd naar hun verwachtingenover de waardeontwikkeling en huurwaarde van de verschillende beleggingscategorieën: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimtes en overig vastgoed.

Kantoren Figuur 5. Verwachtingen waardeontwikkeling kantoren, 2013-2014 Aantal respondenten

Negatief, meer dan 5% Negatief, tussen 2,5-5% Negatief, tussen 0-2,5% Neutraal

Markthuurwaarde kantorenmarkt overige locaties Positief, tussen 0-2,5% Positief, tussen 2,5-5% Positief, meer dan 5%

Over de ontwikkeling van de markthuurwaarde van kantoren op A1-locaties is het merendeel van de beleggers neutraal tot negatief gestemd. Een groot deel van de respondenten verwacht een daling van de markthuurwaarde van meer dan 5%. De experts zijn negatiever over de markthuurwaarde van de overige locaties. Onder ‘experts’ verstaan wij respondenten die mede beleggen in kantoren.

Winkels

70

Figuur 7. Verwachtingen waardeontwikkeling winkels, 2013-2014

60 50

Aantal respondenten

40

60

30

50

20 40

10

30

0 Waardeontwikkeling kantoren A1-locaties Negatief, meer dan 10% Negatief, tussen 5-10% Negatief, tussen 0-5% Neutraal

Waardeontwikkeling kantoren overige locaties Positief, tussen 0-5% Positief, tussen 5-10% Positief, meer dan 10%

Over de waardeontwikkeling van kantoren op A1-locaties is het merendeel van de respondenten neutraal gestemd. Over de waardeontwikkeling op overige locaties is men negatief gestemd, een grote groep verwacht een negatieve waardeontwikkeling van meer dan 10%.

20 10 0 Waardeontwikkeling winkels A1-locaties Negatief, meer dan 10% Negatief, tussen 5-10% Negatief, tussen 0-5% Neutraal

Waardeontwikkeling winkels overige locaties Positief, tussen 0-5% Positief, tussen 5-10% Positief, meer dan 10%

Over de waardeontwikkeling van winkels op A1-locaties is het merendeel van de respondenten neutraal gestemd, maar zijn de experts, degene die beleggen in o.a. winkels zijn positiever gestemd. Over de waardeontwikkeling op overige locaties is men negatief gestemd. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2013 12

Figuur 8. Verwachtingen markthuurwaarde winkels, 2013-2014

Figuur 10. Verwachtingen markthuurwaarde woningen, 2013-2014

Aantal respondenten

Aantal respondenten

60

45 40

50

35 30

40

25

30

20 15

20

10

10

5 0

0 Markthuurwaarde winkels A1-locaties Negatief, meer dan 5% Negatief, tussen 2,5-5% Negatief, tussen 0-2,5% Neutraal

Markthuurwaarde woningen boven huurtoeslaggrens

Markthuurwaarde winkels overige locaties


Positief, tussen 0-2,5% Positief, tussen 2,5-5% Positief, meer dan 5%

Markthuurwaarde woningen onder huurtoeslaggrens Positief, tussen 0-2,5% Positief, tussen 2,5-5% Positief, meer dan 5%

Over de ontwikkeling van de markthuurwaarde van winkels op A1-locaties is het merendeel van de beleggers neutraal gestemd. De verwachtingen over de ontwikkeling van de markthuurwaarde op overige locaties is negatief.

De respondenten zijn neutraal tot positief gestemd over de markthuurwaardeontwikkeling van woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens. Hetzelfde geldt voor woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens.

Woningen

Bedrijfsruimtes

Figuur 9. Verwachtingen waardeontwikkeling woningen, 2013-2014

Figuur 11. Verwachtingen waardeontwikkeling bedrijfsruimtes, 2013-2014

Aantal respondenten

Aantal respondenten

60

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0

0 Waardeontwikkeling woningen boven huurtoeslaggrens Negatief, meer dan 10% Negatief, tussen 5-10% Negatief, tussen 0-5% Neutraal

Waardeontwikkeling woningen onder huurtoeslaggrens Positief, tussen 0-5% Positief, tussen 5-10% Positief, meer dan 10%

Negatief, meer dan 10% Negatief, tussen 5-10% Negatief, tussen 0-5% Neutraal

Positief, tussen 0-5% Positief, tussen 5-10% Positief, meer dan 10%

Over de verwachte waardeontwikkeling van bedrijfsruimtes zijn de beleggers neutraal tot negatief gestemd.

De respondenten zijn neutraal tot licht positief gestemd over de waardeontwikkeling van woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens (€ 681,02 per 1 januari 2013). Voor woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens verwachten de meeste beleggers geen positieve of negatieve ontwikkeling.


Figuur 12. Verwachtingen markthuurwaarde bedrijfsruimtes, 2013-2014

Figuur 14. Verwachtingen markthuurwaarde overig vastgoed, 2013-2014

Aantal respondenten

Aantal respondenten

60

80 70

50

60 40

50 40

30

30

20

20 10

10 0

0 Negatief, meer dan 5% Negatief, tussen 2,5-5% Negatief, tussen 0-2,5% Neutraal

Markthuurwaarde overig A1-lokaties

Positief, tussen 0-2,5% Positief, tussen 2,5-5% Positief, meer dan 5%


Over de verwachte markthuurwaardeontwikkeling van bedrijfsruimtes zijn de beleggers neutraal tot negatief gestemd.

Markthuurwaarde overig overige lokaties Positief, tussen 0-2,5% Positief, tussen 2,5-5% Positief, meer dan 5%

Een vergelijkbaar beeld zien wij ten aanzien van de markthuurwaardeontwikkeling.

Overig Figuur 13. Verwachtingen waardeontwikkeling overig vastgoed, 2013-2014 Aantal respondenten 80 70 60

Eurozone

In het onderzoek van 2012 verwachtte 87% van de beleggers een zwakkere economie in de eurozone voor de periode 2012-2013. Slechts 13% verwachtte een sterkere economie. Dit beeld is in 2013 gewijzigd. Van de beleggers verwacht nu 36% een zwakkere economie. Een grote groep (47%) neemt een neutrale positie in.

50

Figuur 15. Verwachtingen economie eurozone, 2013-2014

40 30

17%

20

36%

10 0 Waardeontwikkeling overig A1-lokaties Negatief, meer dan 10% Negatief, tussen 5-10% Negatief, tussen 0-5% Neutraal

Waardeontwikkeling overig overige lokaties Positief, tussen 0-5% Positief, tussen 5-10% Positief, meer dan 10%

Over de waardeontwikkeling van ‘overig vastgoed’ zijn de meeste beleggers neutraal gestemd, zij het dat ze voor de niet-A1locaties een wat negatievere kijk hebben. Mogelijk antwoorden veel respondenten neutraal omdat het hier een grote diversiteit aan vastgoed betreft.

47%

Zwakker, 36% Niet zwakker of sterker, 47% Sterker, 17%

Inflatie

De inflatie is een belangrijk kengetal voor vastgoedbeleggers, omdat de stijging van contracthuren aan het inflatiecijfer gekoppeld kan worden. In 2012 verwachtte een groot deel (59%) van de ondervraagde beleggers een inflatie van 2-3% per jaar in de periode 2012-2013. Ook nu verwacht het merendeel van de beleggers (63%) een stijging van 2-3% voor 2013-2014, terwijl 26% van de beleggers een wat geringere stijging van 1-2% verwacht.


In de volgende figuur hebben wij de antwoorden samengevat.

Figuur 16. Samenvatting ontwikkelingen waarde en markhuurwaarde alle segmenten Waardeontwikkeling A1-locaties --

-

0

+

Markthuurwaarde

Andere locaties ++

--

-

0

+

A1-locaties ++

--

-

0

+

Andere locaties ++

--

-

0

+

++

Kantoren Winkels Overig Bedrijfsruimtes Woningen Boven huurtoeslaggrens

Onder huurtoeslaggrens

Figuur 17. Verwachtingen inflatie, 2013-2014 2%

0% 9%

26%

63%

deflatie, 0% 0-1% per jaar, 9% 1-2% per jaar, 26% 2-3% per jaar, 63% 4-5% per jaar, 2%


Boven huurtoeslaggrens

Onder huurtoeslaggrens

Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille

Dashboard landelijk / totaalbeeld 2011

2012

2013

4.574.801.171 6.935.968.658 2.620.257.667 1.741.165.000 600.088.141

3.429.335.167 6.839.165.355 4.022.827.117 1.367.923.500 879.617.996

3.473.175.632 8.312.918.454 5.885.379.953 1.346.520.015 1.687.222.000

3.545.016.164 8.858.989.080 7.614.181.453 1.617.665.350 1.493.938.000

2% 7% 29% 20% -11%

71.840.532 546.070.626 1.728.801.500 271.145.335 -193.284.000

16.472.280.637

16.538.869.135

20.705.216.054

23.129.790.047

12%

2.424.573.993

Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimtes Overig

Groeiverwachting 2016-2018

Berekende LTV groeiverwachting 2016-2018 LTV

Groeiers Consolideerders Krimpers Saldo groei/krimp

64,06%

64,25%

62,35%

71 24 25 n=120

(59%) (20%) (21%)

3.086.701.493 4.115.671.315 -662.127.500 2.424.573.993

Inleiding en leeswijzer

Hoe is de bestaande beleggingenportefeuille van de Nederlandse particuliere belegger opgebouwd? En in welke segmenten wordt er geïnvesteerd? Hoe zal de vastgoedbeleggings- en financieringsmarkt zich naar verwachting van de ondervraagde beleggers in de nabije toekomst ontwikkelen? Dat is het soort vragen waar we met ons onderzoek een antwoord op trachten te vinden. In dit hoofdstuk worden de huidige - dat wil zeggen anno 2013 - en toekomstige beleggingsportefeuilles (voor de periode 2016-2018) door middel van de financiële ‘dashboards’, waarover we al eerder spraken, in kaart gebracht. Op pag. 16 presenteren wij eerst het landelijke totaalbeeld van de beleggingenportefeuille van de geïnterviewde beleggers. Wij onderscheiden beleggers met groei-, krimpen consolidatiescenario’s en presenteren verschillende tabellen en kengetallen om het totaalbeeld te verfijnen. Daarbij kijken wij niet alleen naar de beleggingen, maar presenteren - om direct het beeld wat meer te kleuren - ook financiële kengetallen rond de financieringenportefeuille. In Hoofdstuk 3 Leningenportefeuille gaan wij dieper in op de financieringenportefeuille. Het thema ‘liquiditeit’ is een belangrijk gespreksonderwerp in de huidige markt. Wij hebben de beleggers dit jaar stellingen voorgelegd over dit onderwerp, waarmee wij deze paragraaf afsluiten.

57,92%

Op pag. 22 t/m 29 geven wij vergelijkbare informatie voor de vier onderscheiden regio’s, te weten: West-Noord-Midden (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), West-Zuid (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Zuid (provincies Noord-Brabant en Limburg) en Oost/Noord (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). Op pag. 30 tonen wij dashboards van de beleggers met groei-, krimpen consolidatiescenario’s: hoe gaat hun portefeuille veranderen? Vervolgens hebben wij de beleggers gevraagd welk deel van de portefeuille zich (waarom) binnen of buiten de Randstad (pag. 30) of Nederland (pag. 30) bevindt.Op pag. 31 analyseren we recente aankooptransacties.

Vijf vastgoedbeleggingssegmenten

Voor dit onderzoek onderscheiden wij de volgende vijf vastgoedbeleggingssegmenten: • Kantoren • Winkels • Woningen • Bedrijfsruimtes, en • Overig vastgoed. Onder ‘overig vastgoed’ verstaan wij in dit onderzoek bijvoorbeeld: grondposities, horecaobjecten, sportscholen, reclamemasten, parkeerplaatsen en -garages, maatschappelijk


10%

4%

5%

8% 28%

Miljoen € Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimtes Overig

21%

16% 24%

42%

7%

8%

3.473 8.859

Winkels

42%

2011 Landelijk

3.545

Kantoren

8.313 7.614

Woningen

5.885

2012 Landelijk

17%

7%

7%

1.618

Bedrijfsruimte

15%

1.347 1.494

Overig 28%

33%

0

38%

40%

2013 Landelijk

Landelijke verdeling

Landelijke verdeling in € in 2013 11%

Miljoen € 5.000

21%

14% 59%

20%

2012 n=119

Consolideerders

3.000

3.086 2.425

2.000

64%

76%

Groeiers

4.116

4.000

25%

2011 n=108

5000 Groeiverwachting 2016-2018 2013

2016-2018 Landelijk

10%

1.687


1.000 2013 n=120

0

-662

-1.000

Krimpers

Groeiers, consolideerders en krimpers Miljoen €

Procent 100

2011 2012 2013

80 60

4.300

2.300

40

1.300

20

300

0

-700

Groeiers Consolideerders Krimpers

vastgoed (bestemd of in gebruik voor - bijvoorbeeld - zorg, welzijn, onderwijs en cultuur). Het is interessant - voor financiers, verzekeraars, kopers, verkopers en andere belangstellenden - te onderzoeken hoe de huidige Nederlandse particuliere belegger zijn vastgoedportefeuille over de verschillende segmenten heeft gespreid en ook waarom hij tot deze keuzes is gekomen.

Oost-Noord West-NoordMidden Zuid West-Zuid

3.300

Groei Consolidatie Krimp

Saldo groei/krimp

vastgoed delen. Deelbelangen in beleggingen en financieringen worden in dit onderzoek naar rato meegeteld. Anders gezegd: voor een 50%-belang (direct of indirect) in een samenwerkingsverband wordt zowel het pand als de financiering voor 50% in de totalen meegeteld. Hierdoor worden dubbeltellingen in het onderzoek voorkomen.

Samenwerkingsverbanden

Tal van beleggers beleggen door middel van samenwerkingsverbanden, wat inhoudt dat ze met anderen een belang in


Toelichting en analyse - landelijk

Dit overzicht representeert het landelijk beeld van de beleggingsportefeuilles van de 120 geïnterviewde particuliere vastgoedbeleggers die samen een vastgoedportefeuille van 20,7 miljard vertegenwoordigen. De cijfers komen voort uit hun antwoorden en geven het beeld van de portefeuille zoals de beleggers hier zelf tegen aankijken. De cijfers betreffen de bestaande situatie op 1 april 2013 en het toekomstig scenario voor de periode 2016-2018. Ter vergelijking hebben wij ook de cijfers van 2011 en 2012 opgenomen. Wij merken hierbij op dat er in 2013 enkele grote beleggers zijn bijgekomen, waardoor de samenstelling van de onderzoekspopulatie is veranderd.

Het beeld - landelijk

De beleggers verwachten voor de periode 2016-2018 een groei (per saldo waardeontwikkeling en/of aankoop) ten aanzien van woningen en bedrijfsruimtes. Voor kantoren en winkels is er nog wel een groeiverwachting, maar deze is verwaarloosbaar. Voor overig vastgoed verwacht men een daling. Ook dit jaar bestaat de wens de LTV te laten dalen. Er zijn procentueel gezien meer krimpers, minder groeiers en minder consolideerders dan vorig jaar. De beleggers hebben ten opzichte van de onderzoeken 2011 en 2012 hun groeiverwachtingen verder neerwaarts bijgesteld. Onverminderd blijft de verwachting dat de LTV onder de 60% daalt.

Groeiende portefeuille, lagere LTV - landelijk

De beleggers verwachten voor de periode 2016-2018 een groei (per saldo, door waardeontwikkeling en/of aankoop) ten aanzien van woningen (+29%) en bedrijfsruimtes (+20%). Voor kantoren (+2%) en winkels (+7%) is de groei op deze termijn te verwaarlozen. Voor overig vastgoed verwacht men duidelijk een krimp (-11%).

Figuur 18. Verdeling groeiers 2013 Miljoen €

400 350 300

7% (5) van de beleggers, 50% van de groei

250 200 150 <100

93% (66) van de beleggers, 50% van de groei 0

10

In 2012 gaven de beleggers nog aan hun portefeuille met 19,04% te willen laten groeien in de periode 2015-2017 en tegelijkertijd de LTV van 64,25% te laten dalen naar een LTV van 59,68% (-4,57%). Opvallend achten wij dat vijf beleggers verantwoordelijk zijn voor de helft van de landelijke groeiverwachting, gemeten in absolute bedragen.

30

40

50

60

70

De ratio tussen leningen en beleggingen is in 2013 op landelijk niveau wat afgenomen in vergelijking met 2012 (figuur 19). Figuur 19 laat ook de dominante invloed van de regio Oost-Noord op het landelijk gemiddelde zien.

Figuur 19. Ratio leningen/beleggingen, 2012 en 2013 (LTV) Percentage 80 75

76%

70

72%

65 63%

60

Op 1 april 2013 belegden de geïnterviewden gezamenlijk voor 20,7 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 62,35% (2012: 64,25%; 2011: 64,06%). Zij verwachten in de periode 2016-2018 per saldo gegroeid te zijn naar een portefeuille van 23,12 miljard, waarvoor de gemiddelde LTV is gedaald naar 57,59%. Dit betekent een groei van de vastgoedportefeuille van 12% (in totaal 2,42 miljard) en een daling van de LTV met 4,43%.

20

61%

61%

61%

60% 58%

55 50 ON 2012 2013

WNM

Z

WZ

Landelijk 2012: 64,35% Landelijk 2013: 62,35%

Tabel 2. LTV-percentages regio’s, 2013 Landelijk Oost-Noord West-Noord-Midden West-Zuid Zuid Heel Nederland


2013 LTV 75,96% 60,74% 57,73% 61,42% 62,35%

Bescheiden groeiverwachtingen - landelijk

Verwachtingen voor groei, krimp en consolidatie

Gemeten naar omvang is het winkelsegment, net als vorig jaar, het belangrijkst. De winkelportefeuille groeit van 8,31 miljard naar 8,58 miljard; een toename van 7% (546 miljoen). Het woningsegment volgt met een groei van 5,88 miljard naar 7,61 miljard; een toename van 29% (1,72 miljard). De kantoren portefeuille groeit van 3,47 miljard naar 3,54 miljard; een toename van 2% (71 miljoen). De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 1,34 miljard naar 1,61 miljard; een toename van 20% (271 miljoen). Het belegde vermogen in overige objecten daalt van 1,68 miljard naar 1,49 miljard; een afname van 11% (-193 miljoen).

De regio West-Zuid neemt het grootste aandeel in de landelijke groeiverwachting voor haar rekening (1,35 miljard), op enige afstand gevolgd door Oost-Noord (840 miljoen) en West-NoordMidden (610 miljoen). Vergeleken met de andere regio’s is de consoldatiestrategie van de regio West-Noord-Midden opvallend. Wat betreft de krimp ontlopen de regio’s elkaar in euro’s gemeten niet veel.

Vorig jaar verwachtten de respondenten nog landelijk over de gehele linie te groeien in alle segmenten. Dat is in 2013 anders.

In 2011 en 2012 ging de belangstelling voornamelijk uit naar winkels en woningen. De winkels staan bij de respondenten minder in de belangstelling. Men verwacht nu - procentueel gezien - een duidelijke groei in woningen (+29%) en bedrijfsruimtes (+20%), zij het dat in euro’s gemeten de winkelgroei (+546 miljoen) de groei in bedrijfsruimte (271 miljoen) overtreft.

Samenstelling: verschuivingen in portefeuille landelijk

De beleggers verwachten dat hun vastgoedportefeuille (per saldo) de komende jaren gaat groeien. Die groei kan bestaan uit investeringen en waardegroei. Dit gaat ook gepaard met verschuivingen in de diverse beleggingssegmenten. De zogeheten ‘assetmix’ verandert. De belangrijkste trend is de toename van het percentage woningen in de portefeuilles tussen 2013 en de periode 2016-2018. Over de verschillende onderzoeksjaren heen (2011-2013) zien wij het aandeel woningen in de portefeuilles stijgen en het aandeel kantoren langzaam afnemen.

Wij hebben voor de vier regio’s uitgesplitst welke bedragen gemoeid zijn met groei, krimp en consolidatie. Ook hebben wij de regionale verdeling tussen groeiers, consolideerders en krimpers geanalyseerd.

Duidelijke verschillen tussen de regio’s - landelijk

Er zijn duidelijke verschillen tussen de beleggers waar het de onderzochte regio’s betreft. Zo verschillen ze van mening over de vraag waar men groeikansen ziet. In absolute bedragen gemeten verwachten de beleggers in de regio’s West-Noord-Midden en West-Zuid het meest te groeien. In West-Noord-Midden verwacht men het meest te groeien in het winkelsegment, in West-Zuid in het woningsegment. In Oost-Noord verwacht men voornamelijk groei in winkels, in Zuid in woningen.

Figuur 20. Verdeling per segment van voorgenomen groei per regio, 2013 Aantal respondenten 10.000 8.000 6.000 4.000

Krimp en consolidatie - landelijk

In 2012 schreven wij dat de beleggers wat behoudender leken te zijn geworden in vergelijking met de reacties van de ondervraagden uit 2011. Er waren in 2012 minder ‘groeiers’ en meer consolideerders dan in 2011. Van de 120 respondenten in 2013 spreekt 59% een groeiambitie uit (2012: 64%; 2011: 76%). Van de beleggers voert 20% een consolidatiestrategie (2012: 25%; 2011: 14%), 21% gaat uit van een krimpscenario (2012: 11%; 2011: 10%). We zien door de jaren heen een gestage afname van groeiers en - met name in 2013 - een toename van krimpers.

2.000 0 ON

Z

WNM

WZ

Overig Bedrijfsruimtes Woningen Winkels Kantoren

Tabel 3. Regionale verdeling groei, consolidatie en krimp in euro’s Landelijk beeld Oost-Noord West-Noord-Midden Zuid West-Zuid Landelijk

Groei

Consolidatie

Krimp

Saldo groei/krimp

540.473.138 610.700.000 285.477.355 1.650.051.000 3.086.701.493

263.665.315 2.470.006.000 687.000.000 695.000.000 4.115.671.315

161.475.000 21.237.500 241.615.000 237.800.000 662.127.500

378.998.138 589.462.500 43.862.355 1.412.251.000 2.424.573.993


Aantal

Bijdrage aan

71 24 25


€

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage

Aflossingspercentage

% Variabel

% Derivaten

3.086.701.493 4.115.671.315 -662.127.500

61,98% 60,47% 65,49%

2,65 2,02 1,81

1,95 1,54 1,26

4,22% 4,09% 4,01%

1,97% 2,35% 2,23%

49,82% 61,43% 56,62%

65,86% 44,42% 40,11%

Dashboard landelijk / Analyse beleggers met groei-, krimp en consolidatiescenario’s In dit dashboard presenteren wij financieringskengetallen van de beleggers die verwachten te gaan groeien (‘groeiers’), de beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en de beleggers die verwachten te gaan consolideren (‘consolideerders’).

Vergelijking met 2012

In 2012 zaten de groeiers en de consolideerders dicht bij elkaar wat de LTV, ICR en DSCR betreft. In vergelijking met 2012 is dat alleen nog maar voor de LTV het geval. Evenals in 2012 hebben de krimpers de hoogste LTV, de laagste ICR en de laagste DSCR. De consolideerders van 2013 hebben meer variabel gefinancierd vergeleken met de consolideerders van 2012.

LTV

De groep beleggers met een groeiverwachting hebben een iets hogere LTV (61,98%) in vergelijking met de beleggers die gaan consolideren (60,47%). De krimpers hebben een duidelijk hogere LTV (65,49%).

Variabele financiering en afdekking met derivaten

De consolideerders hebben het hoogste percentage variabele financiering (61,43%), waarvan 44,42% met derivaten is afgedekt. De beleggers die verwachten te gaan krimpen, volgen op de voet met 56,62% variabele financiering, waarvan 40,11% is afgedekt met derivaten. Bij de groeiers zien wij het kleinste aandeel variabele financiering (49,82%) met 65,86% afdekking door derivaten.

Dashboard landelijk / Ratio bruto-huurinkomsten/ marktwaarde (bruto-aanvangsrendement: BAR) De bruto-aanvangsrendementen zijn bepaald door de feitelijke huurinkomsten van alle beleggingen te delen door de marktwaarde van alle beleggingen. De zo bepaalde bruto-aanvangsrendementen liggen voor de regio’s dicht bij elkaar. Vergeleken met het onderzoeksjaar 2012 zijn er geen grote verschuivingen.

Figuur 21. Ratio bruto-huurinkomsten/marktwaarde 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% ON 2012 2013

ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage

De groep beleggers die verwachten te gaan groeien, hebben de hoogste ICR (2,65), de hoogste DSCR (1,95); ze hebben het hoogste rentepercentage (4,22%) en het laagste aflossingspercentage (1,97%). De consoliderende partijen hebben een wat lager rentepercentage (4,09%) en een wat hoger aflossingspercentage (2,35%) dan de beleggers met een groeiscenario. De beleggers die gaan krimpen hebben nagenoeg hetzelfde rentepercentage als de consolideerders (4,01-4,09%) en nagenoeg hetzelfde aflossingspercentage (2,23-2,35%).


WNM

Z

WZ

Dashboard landelijk / liquiditeiten

Wij hebben de ondervraagden de stelling voorgelegd: ‘Ik houd uit voorzichtigheid aanmerkelijk meer liquiditeit aan dan in voorgaande jaren.’ Van de respondenten beaamde 71% (2012:70%) deze stelling. Van de geïnterviewde beleggers geeft 81% (2012: 82%) aan over voldoende liquiditeiten te beschikken om de crisis uit te zingen. Wat minder respondenten dan vorig jaar zeggen liquiditeiten te creëren om een buffer te hebben. Nu is dat 63% van de beleggers, in 2012 was dat 70%.

Figuur 22. Stellingen over liquiditeit Ik houd uit voorzichtigheid in 2013 beduidend meer liquiditeit aan dan in voorgaande jaren Ja, 71% Nee, 29%

29%

71%

Ik beschik nu (2013) over voldoende liquiditeiten om de crisis uit te zingen Ja, 81% Nee, 19%

19%

81%

Ik ben nu (2013) liquiditeiten aan het creëren om een buffer te hebben Ja, 63% Nee, 37%

37%

63%


Dashboard West-Noord-Midden


2011

2012

2013


1.286.700.000 2.019.300.000 381.850.000 171.600.000 224.250.000

1.235.902.000 2.493.124.500 741.131.000 233.657.500 214.560.000

1.184.905.000 3.144.054.500 809.981.000 231.028.000 255.275.000

1.252.155.000 3.430.142.000 1.033.531.000 216.978.000 281.900.000

6% 9% 28% -6% 10%

67.250.000 286.087.500 223.550.000 -14.050.000 26.625.000

4.083.700.000

4.918.375.000

5.625.243.500

6.214.706.000

10%

589.462.500

Berekende LTV groeiverwachting 2016-2018

LTV


54,15%

62,66%

60,74%

17 12 2 n=31

55% 39% 6%

610.700.000 2.470.006.000 -21.237.500 589.462.500

Toelichting en analyse West-Noord-Midden Het beeld

Dit overzicht representeert het beeld van de 31 geïnterviewde vastgoedbeleggers van de regio West-Noord, die de provincies Utrecht, Noord-Holland en Flevoland omvat. Het betreft vastgoedportefeuilles met in hoofdzaak winkels op goede locaties in Amsterdam en omstreken. Er is een relatieve ondervertegenwoordiging van bedrijfsruimtes en ‘overige vastgoed’ (zoals bijvoorbeeld logistieke distributiecentra). De respondenten van 2013 hebben duidelijk meer belegd in winkels dan de respondenten van 2012, het percentage is gestegen van 51% naar 56%. Dit is met name ten koste gegaan van de beleggingen in kantoren. Bij deze asset class is de laatste twee jaar procentueel een duidelijke negatieve trend waar te nemen. In 2011 werd 32% van de totale portefeuille in kantoren belegd. Anno2013 is het aandeel daarvan gedaald naar 21%. De groeiverwachting voor de Amsterdamse respondenten ligt met name in de woningportefeuilles. Hier wil men de komende drie tot vijf jaar een groei realiseren van 14% naar 17%.

Respondenten in Amsterdam worden conservatiever

Op 1 april 2013 belegden de geïnterviewde beleggers in de regio West-Noord voor 5,62 miljard in vastgoed met een LTV van 60,74% (landelijk 62,35%). De beleggers verwachten in de periode 2016-2018 per saldo te groeien naar 6,21 miljard, met een wat lagere LTV van 57,76% (landelijk 57,92%). Dit betekent een groei van 10% (589 miljoen), terwijl men verwacht dat de LTV daalt met 2,98% waar landelijk 4,43% daling verwacht wordt. De groeiverwachting ligt onder het landelijk gemiddelde en de daling in de bevoorschotting gaat met kleinere percentages gepaard. De Amsterdamse belegger lijkt in zijn groeiambities hiermee iets conservatiever dan de landelijke respondenten.

57,76%

Forse groeiverwachting voor woningbeleggingen

Per saldo verwachten de West-Noord-beleggers over de gehele linie te groeien in bijna alle segmenten. Alleen in bedrijfsruimten verwacht men te krimpen, in 2012 verwachtte men in dit segment op de middellange termijn nog te consolideren. De woning portefeuille groeit van 809 miljoen (1 april 2013) naar 1,03 miljard (periode 2016-2018); een toename van 28%; landelijk is de groei 29%. De winkelportefeuille groeit naar verwachting van 3,14 miljard naar 3,43 miljard. Dit is een toename van 9% (2012: + 26,7%), waar het landelijke beeld 7% aangeeft. Een deel van de groei in winkels die uit het onderzoek van 2012 te verwachten viel is al waargemaakt. De kantorenportefeuille groeit van 1,19 miljard naar 1,25 miljard; een toename van 6% (67 miljoen). De bedrijfsruimteportefeuille zal naar verwachting krimpen van 231 miljoen naar 216 miljoen. Een afname van 6%, terwijl landelijk men nog een groei verwacht van 20%. Voor het belegde vermogen in overige objecten verwacht men te groeien van 255 miljoen naar 281 miljoen. Dit is een toename van 10%, waar men landelijk verwacht te krimpen (-11%).

Assetmix: marginale verschuivingen in de gegroeide portefeuille De beleggers in de regio West-Noord verwachten een duidelijke procentuele toename in woningbeleggingen (van 14% naar 17%). De procentuele daling van de kantoren lijkt gestuit daar de belegger op de middellange termijn 20% van de assets in kantoren wenst te beleggen. Momenteel is dat 21%. In 2011 bedroeg het percentage kantoren nog 32%. In de overige asset classes zijn geen substantiële wijzigingen waar te nemen.

Van groei naar consolideren

Van de 31 respondenten verwachten er 17 (55%) dat hun portefeuille zal groeien. Twee beleggers denken dat hun portefeuille zal krimpen. Twaalf respondenten (39%) verwachten hun positie te consolideren. Trendmatig (2011-2013) zien we


4%

6%

5%

9%

32%

Miljoen €

4%


25%

15%

3.430 3.144 1.034

Woningen

51%

2011 WNM

1.185

Winkels

WNM: West-Noord-Midden

49%

1.252

Kantoren

810

2012 WNM

4% 5%

3% 5%

21% 17%

14%

217

Bedrijfsruimte

20%

231 282

Overig

255

0

Groeiverwachting 2016-2018 2013

55%

56%

2013 WNM

2016-2018 WNM

West-Noord-Midden verdeling 3%

15%

West-Noord-Midden, verdeling in € in 2013

6%

Miljoen €

23% 39%

85%

2011 n=26 Groeiers

2500 2200 1900 1600 1300 1000 700 400 100 -200

55%

74%

2012 n=31 Consolideerders

2000

2013 n=31

Krimpers

een duidelijke afname van het aantal groeiers en een duidelijke toename van het aantal consolideerders. In twee jaar tijd is het percentage consolideerders toegenomen van 15% naar 39%.

2.470


611

589 -21

zijn er minder groeiers en meer consolideerders. In vergelijking met de respondenten van 2012 hebben de groeiers en consolideerders in 2013 lagere LTV’s (groeiers 2012: 66,95%; consolideerders 2012: 61,49%). De groeiers hebben een wat hogere ICR en DSCR dan in 2012 (ICR 2012: 1,95; DSCR 2012: 1,49%). Ze hebben een lager rentepercentage dan de beleggers in 2012 (rentepercentage 2012: 5,11%).

Analyse beleggers met groei-, krimp en consolidatiescenario’s

In dit dashboard tonen wij de financieringskengetallen van de beleggers die verwachten te gaan groeien (‘groeiers’), de beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en de beleggers die verwachten te gaan consolideren (‘consolideerders’).

LTV

Krimpscenario


Ten opzichte van het landelijke beeld zien wij weinig verschil in de LTV’s.

Er zijn slechts twee beleggers met een krimpscenario (2012: één). Vanwege dit kleine aantal laten wij ze in dit onderdeel onbesproken.


De groeiers hebben het laagste percentage variabele financiering (26,85%), waarvan 79,54% met derivaten is afgedekt. Ze hebben een groot gedeelte vast gefinancierd. De beleggers die willen consolideren, hebben meer variabel gefinancierd (63,96%).

Vorig jaar stond de groep consoliderende beleggers wat betreft financiële kengetallen erop papier het beste voor. Wij vroegen ons toen af of zij zich aan het wapenen waren voor slechtere tijden of buffers aanlegden om buitenkansen te benutten. Dit jaar

Aantal

Bijdrage aan

17 12 2



De groep groeiers heeft de hoogste ICR, de hoogste DSCR en het laagste rentepercentage vergeleken met de partijen die verwachten te consolideren.

€

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage


% Variabel

% Derivaten

610.700.000 2.470.006.000 -21.237.500

61,16% 60,33% 59,01%

2,78 1,90 1,55

2,18 1,47 1,05

4,34% 4,15% 4,74%

1,67% 2,29% 2,78%

26,85% 63,96% 85,78%

79,54% 49,85% 45,94%


Dashboard West-Zuid


2011

2012

2013


1.806.990.000 1.749.518.924 828.000.000 365.335.000 36.200.000

732.118.000 1.276.377.000 1.193.625.000 279.512.000 46.465.000

1.199.933.762 2.420.906.720 2.650.948.900 755.628.350 825.934.000

1.338.130.762 2.455.699.720 3.754.853.900 1.045.358.350 671.560.000

12% 1% 42% 38% -19%

138.197.000 34.793.000 1.103.905.000 289.730.000 -154.374.000

4.786.043.924

3.528.097.000

7.853.351.732

9.265.602.732

18%

1.412.251.000


LTV


66.05%

60.11%

57.73%

22 4 6 n=32

73% 13% 20%

1.650.051.000 695.000.000 -237.800.000 1.412.251.000

Toelichting en analyse Het beeld

Dit overzicht representeert het beeld van de 32 geïnterviewde vastgoedbeleggers in de regio West-Zuid, die gevestigd zijn in de provincies Zuid-Holland en Zeeland. Het grootste segment waarin zij beleggen, is dat van de woningen, op korte afstand gevolgd door het winkelsegment. De overige segmenten zijn aanzienlijk kleiner. De beleggers willen - net als in 2012 - in de toekomst met name investeren in woningen.

Groeiverwachting in woningen

Per saldo verwachten de groep beleggers in de regio West-Zuid over de gehele linie te groeien. Alleen voor het segment overig vastgoed verwachten ze een krimp. Maar het is evident dat hun interesse - net als in 2012 - vooral uitgaat naar woningen. In het woningsegment verwachten de beleggers te groeien van 2,65 miljard naar 3,75 miljard; een toename van 1,10 miljard ofwel 42% (landelijk +29%). De totale omvang van de winkelportefeuille blijft nagenoeg gelijk op afgerond 2,40 miljard (+1%; landelijk +7%). De kantorenportefeuille groeit naar verwachting van 1,19 miljard naar 1,33 miljard; een toename van 12% (138 miljoen). Landelijk is het groeicijfer voor kantoren 2%. De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 755 miljoen naar 1,04 miljard; een stijging van 38% (landelijk +20%). Het belegde vermogen in het segment ‘overig’ krimpt van 825 miljoen naar 671 miljoen; een afname van 154 miljoen (-19%; landelijk -11%).

54.07%

Assetmix: duidelijke procentuele toename woningen, duidelijke afname kantoren en winkels

De beleggers in West-Zuid verwachten in de gegroeide portefeuille een procentuele toename van het woningsegment: van 33% naar 39%. Het winkelsegment neemt af van 32% naar 28%. Het relatieve belang in het kantorensegment blijft gelijk (16%); hetzelfde geldt voor de bedrijfsruimtes (9%). Het belang in ‘overig’ neemt af van 10% naar 8%.

Minder krimpers

Van de 32 respondenten verwachten er 22 (70%; 2012: 77%) dat hun portefeuille zal groeien tot 2016-2018. Hetzelfde beeld zagen wij in 2011. Vier respondenten (13%; 2012 19%) voeren een consolidatiestrategie. Er zijn zes beleggers met een krimpscenario (20%; 2012: 4%).




De groep respondenten van 2012 telde slechts één krimper. Nu zijn het er zes. In 2012 stond de groep consoliderende beleggers er wat betreft financiële kengetallen op papier het beste voor. Een vergelijkbaar beeld zagen wij toen in de regio West-NoordMidden. Evenals in West-Noord-Midden is het beeld nu op enkele parameters aan het kantelen. De groeiers hebben de laagste LTV, de hoogste ICR en de hoogste DSCR.


8%

8% 1%

1%

17%

Miljoen € Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimtes Overig

21%

38% 34%

2011 West-Zuid 10%

1.200 2.456

Winkels

36%

36%

1.338

Kantoren

2.421 3.755

Woningen

2.651

2012 West-Zuid

15%

11%

10%

7%

1.045

Bedrijfsruimte

14%

756 672

Overig 0

41%

34%

2013 West-Zuid

20%

West-Zuid, verdeling in € in 2013

4%

Miljoen €

19%

2000

19%

13%

69%

67%

2012 n=26

De LTV van de groeiers (56,27%) is duidelijk lager dan die van de consolideerders (65,97%) en de krimpers (59,80%).


De consoliderende partijen hebben het laagste percentage variabele financiering (18,56%), waarvan 0% met derivaten is afgedekt. Ze hebben een groot gedeelte vast gefinancierd.

22 4 6



-238

-500

Krimpers

LTV

Aantal Bijdrage aan

695

0

2013 n=32

1.412

1000 500

77%

Consolideerders

1.650

1500

12%

2011 n=28


2016-2018 West-Zuid

West-Zuid verdeling

Groeiers

826

27%

31%

De beleggers die verwachten te groeien of krimpen hebben beduidend meer variabel gefinancierd.


De groep groeiers heeft de hoogste ICR en de hoogste DSCR. De consolideerders hebben het hoogste rente- en aflossings percentage. De krimpers hebben het laagste rentepercentage.

€

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage


% Variabel

% Derivaten

1.650.051.000 695.000.000 -237.800.000

56,27% 65,97% 59,80%

2,91 2,31 1,92

2,21 1,53 1,27

4,04% 4,18% 3,59%

2,12% 2,86% 2,18%

53,83% 18,56% 57,02%

69,57% 0,00% 41,35%


Dashboard Zuid


2011

2012

2013


428.472.500 1.244.100.000 528.777.500 893.350.000 159.100.000

235.573.167 922.263.193 1.757.443.019 337.960.000 225.416.895

292.549.606 792.794.874 2.085.236.500 236.366.665 238.490.000

267.410.000 881.300.000 2.127.264.000 189.100.000 224.226.000

-9% 11% 2% -20% -6%

-25.139.606 88.505.126 42.027.500 -47.266.665 -14.264.000

3.253.800.000

3.478.656.274

3.645.437.645

3.689.300.000

1%

43.862.355


LTV

65,47%

60,85%

61,42%

15 3 9 n=27

50% 10% 30%

285.477.355 687.000.000 -241.615.000 43.862.355


Toelichting en analyse - Zuid Het beeld

Dit overzicht representeert het beeld van 27 vastgoedbeleggers uit de regio Zuid. De regio omvat de provincies Noord-Brabant en Limburg. In 2011 schreven wij dat een bescheiden, haast sluimerend te noemen groeiverwachting de regio Zuid kenmerkte. In 2012 leken de geïnterviewde beleggers somberder; ze voorzagen een krimpscenario voor de middellange termijn. De enige lichtpuntjes voor deze groep waren winkel- en bedrijfsruimtebeleggingen. Uit de interviews komt nu naar voren dat de totale portefeuille per saldo voor de middellange termijn bijna gelijk blijft: consolidatie.

Groeiende portefeuille, lagere LTV

Op 1 april 2013 belegden de beleggers voor 3,64 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 61,42 % (landelijk 62,35%). Zij verwachten in de periode 2016-2018 hun portefeuille per saldo te laten groeien naar 3,68 miljard (+1%; landelijk +12%), met een lagere LTV van 58,03% (landelijk: 57,32%). In 2012 verwachtte men nog een krimp van 3,32%, terwijl men verwachtte dat de LTV zou dalen met 3,42% (van 60,85% in 2011 naar 57,43% voor 2015-2017). De geïnterviewden rapporteren evenals vorig jaar de laagste groeipercentages van de onderzochte regio’s. Een van de verklaringen hiervoor zou de tegenvallende economische ontwikkeling in de regio’s Brabant en Limburg kunnen zijn.

Groeiverwachting in winkels en overig

Over de gehele linie beschouwd verwachten de beleggers in de regio Zuid te consolideren (+1%; landelijk +12%). De kantorenportefeuille krimpt van 292 miljoen (1 april 2013) naar 267 miljoen (periode 2016-2018). Dit is een afname van 9% (2012: -2,5%), terwijl landelijk een groei van 2% wordt verwacht. De winkelportefeuille groeit van 792 miljoen naar 881 miljoen (+88 miljoen),

58,03%

een toename van 11% (2012: +7%), waar landelijk een groei van 7% wordt verwacht. De woningportefeuille groeit bescheiden van 2,08 miljard naar 2,12 miljard (+42 miljoen); een toename van 2% (2012: -5,4%) waar landelijk 29% groei wordt verwacht. De bedrijfsruimteportefeuille krimpt van 236 miljoen naar 189 miljoen (-47 miljoen); een afname van 20% (2012: +5,59%). Landelijk is de toename van beleggingen in bedrijfsruimtes 20%. Het belegde vermogen in overige objecten krimpt van 238 miljoen naar 224 miljoen (-14 miljoen); een afname van 6% (2012: -43%), waar landelijk een afname van 11% wordt verwacht.

Asset mix

In de portefeuille zullen zich geen grote verschuivingen voordoen.

Aantal groeiers in de meerderheid

Van de 27 respondenten verwachten er 15 (56%; 2012 50%) dat hun portefeuille zal groeien; drie verwachten te consolideren (10%; 2012: 30%) en negen beleggers (30%; 2012: 20%) verwachten dat hun portefeuille zal krimpen. In deze regio is een aantal grote woningbeleggers gevestigd. Gezien de verwachte ontwikkelingen met betrekking tot het afstoten van woningen van woningcorporaties, zou daar de groei vandaan kunnen komen.




Evenals in 2012 hebben de consolideerders de laagste LTV (2013: 53,60%; 2012: 60,29%).


5%

13%

6%

10%

Miljoen €

7%


26%

28%

38% 16%

6%

7%

881 793 2.127

Woningen

2.085

2012 Zuid

8%

5%

6%

57%

236 224

Overig

24%

238

0

58%

2013 Zuid

189

Bedrijfsruimte

7%

22%

13%

Zuid, verdeling in € in 2013 Miljoen €

20%

1000

33%

12% 50%

56%

30% 11%

75%

2011 n=24


2013 n=27


De consolideerders hebben het laagste percentage variabele financiering (18,56%), waarvan 46,66% met derivaten is afgedekt. Dit wijkt sterk af van de groeiers (59,29% variabel, waarvan 53,02% afgedekt met derivaten) en krimpers (57,02% variabel, waarvan 41,24% afgedekt met derivaten).

15 3 9



687

500 285 -242

0

44

-250

Krimpers

De drie consoliderende beleggers hebben de laagste LTV in vergelijking met de beleggers die verwachten te gaan groeien (61,84%) en krimpen (64,38%).

Bijdrage aan

750

250

LTV

Aantal


2016-2018 Zuid

Zuid verdeling

Groeiers

293

Winkels

51%

2011 Zuid

267

Kantoren


De krimpers hebben de laagste ICR (1,64) en DSCR (1,20). Ze hebben een aflossingspercentage van 4,13%. Wanneer wij de ICR in ogenschouw nemen, zien wij dat de groeiers en consolideerders er beter voor staan. De rentepercentages liggen dicht bij elkaar. Het aflossingspercentage ligt bij de groeiers duidelijk hoger dan bij de consolideerders en de krimpers.

€

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage


% Variabel

% Derivaten

285.477.355 687.000.000 241.615.000

61,84% 53,60% 64,38%

2,14 2,06 1,64

1,30 1,77 1,20

3,98% 3,84% 4,13%

3,19% 2,27% 2,36%

59,29% 18,56% 57,02%

53,02% 46,66% 41,24%


Dashboard Oost-Noord


2011

2012

2013


1.052.638.671 1.923.049.734 881.630.167 310.880.000 180.538.141

1.225.742.000 2.147.400.662 330.628.098 516.794.000 393.176.101

795.787.264 1.955.162.360 339.213.553 123.497.000 367.523.000

687.320.402 2.091.847.360 698.532.553 166.229.000 316.252.000

-14% 7% 106% 35% -14%

-108.466.862 136.685.000 359.319.000 42.732.000 -51.271.000

4.348.736.713

4.613.740.861

3.581.183.177

3.960.181.315

11%

378.998.138


LTV


69,65%

71,67%

75,96%

17 5 8 n=30

57% 17% 27%

540.473.138 263.665.315 -161.475.000 378.998.138

Toelichting en analyse Het beeld

Dit dashboard representeert het beeld van 30 respondenten van de regio die grofweg het noorden en oosten van het land omvat. De beleggers in deze regio zijn actief in de provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Friesland en Groningen. De regio kenmerkt zich niet alleen door regionaal opererende beleggers, maar ook door enkele landelijke en grensoverschrijdende beleggers, in het bijzonder die voor de Duitse markt. De huidige portefeuille van de beleggers in deze regio bestaan voornamelijk uit winkel- en kantoorbeleggingen. Ten opzichte van voorgaande jaren zien wij dat de beleggers in deze regio willen desinvesteren in kantoren en overig vastgoed en juist meer willen beleggen in retail (A1) en woningen. De beleggers voorzien in deze segmenten een stabielere cashflow met een lager risicoprofiel. Ook opvallend is dat juist beleggingen in huurwoningen (zowel boven als onder de sociale huurgrens) in trek zijn, terwijl vorig jaar nog werd verondersteld dat dit segment minder in trek was door de waardedalingen van huurwoningen en gedaalde omloopsnelheid. Navraag leert dat beleggers woningportefeuilles niet meer aankopen voor directe uitponding, maar vanwege de stabiele huurstroom. Het valt dan ook op dat niet zozeer de huidige woningbeleggers in dit segment willen groeien (de middelen ontbreken vaak bij deze partijen, doordat zij geconfronteerd zijn met sterke waardedalingen en hoge financiering op aankopen in de periode 2006-2008), maar dat juist partijen die in andere segmenten beleggen, zich meer willen concentreren op het woningsegment.

Hoge ambities, aanzienlijk lagere LTV

Op 1 april 2013 belegden de respondenten voor 3,58 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 75,96% (landelijk gemiddelde 62,35%). Deze LTV is het hoogste van de vier onderzochte regio’s. De beleggers verwachten dat hun

67,06%

portefeuille in de periode 2016-2018 per saldo zal groeien tot 3,96 miljard, een groei van 378 miljoen (11%; landelijk 12%). In dezelfde periode verwacht men dat de gemiddelde LTV van 75,96% met 8,71% zal dalen tot 67,06% (landelijk 57,59%). In 2012 en 2011 werden een vergelijkbaar grote LTV-dalingen als scenario voorzien door de beleggers. De daling van de LTV is door een klein aantal beleggers veroorzaakt. Het beeld is echter diffuus, waarbij zowel extra aflossing als waardestijging de LTV fors beinvloedt. Deze regio rapporteert voor de derde keer de grootste verwachte daling van de LTV op de middellange termijn van de vier onderzochte regio’s.

Aanzienlijke toename van winkels en woningen

Per saldo verwachten de beleggers in de regio Oost/Noord vooral te groeien (absoluut en relatief) in het woningsegment: van 339 miljoen in 2013 naar 698 miljoen in 2016-2018 (+106%; 2012: -8,27%). Landelijk verwachten de respondenten voor deze periode met 29% te groeien. Voor de winkelbeleggingen verwacht men een bescheiden groei van 1,95 miljard naar 2,09 miljard (+7%; 2012: +24%), landelijk verwacht men een groei van 7%. Voor kantoren voorziet men een krimp van 795 miljoen naar 687 miljoen (-14%; 2012: +24%), landelijk verwacht men een bescheiden groei van 2%. Voor bedrijfsruimtes verwachten de beleggers te gaan groeien van 123 miljoen naar 166 miljoen (+35%; 2012: +4%); landelijk is dat percentage +20%. In het segment ‘overig vastgoed’ wordt krimp verwacht; van 367 naar 316 miljoen (-14%; 2012: +106%); het landelijke krimpcijfer is 11%.

Duidelijke procentuele toename winkels, duidelijke afname kantoren In de gegroeide portefeuille zien wij met name het aandeel woningen groeien van 10% naar 18%. Het aandeel kantoren neemt af van 22% naar 17%.


7%

4%

Miljoen €

8%

24%

11%

21%


27%

7%

44%

3%

10%

796 2.092

Winkels

1.955 699

Woningen

47%

2011 Oost-Noord

687

Kantoren

339

2012 Oost-Noord 4%

22%

8%

166

Bedrijfsruimte

17%

10%

123 316

Overig

18%

368

0

Groeiverwachting 2016-2018 2013

53%

55%

2013 Oost-Noord

2016-2018 Oost-Noord

Oost-Noord verdeling

Oost-Noord, verdeling in € in 2013 16%

20%

1500

Miljoen €

27%

1000 800

67%

13%

56%

56% 28%

600

540

400

17%

379 264

200

2011 n=30 Groeiers


2013 n=30


0

-161

-200

Krimpers

Meer krimp en consolidatie dan in de andere regio’s

hoogste LTV (75,78%), nu zijn dat de krimpers (77,33%). De krimpers hebben meer vast gefinancieerd.

Van de 30 respondenten in deze regio verwachten er 17 (57%; 2012: 56%) dat hun portefeuille zal groeien in de periode tot 2016-2018; acht respondenten (27%; 2012: 16%) gaan uit van een krimpscenario en vijf voeren een consolidatiestrategie (17%; 2012: 28%). Verder valt op dat van de 17 groeiers vier respondenten maar liefst 70% van de kwantitatieve groeiverwachting uitspreken.

LTV

De beleggers met een groeiscenario hebben een LTV van 76,64%, de groep krimpers hebben een LTV van 77,33%. De partijen die consolideren hebben een substantieel lagere LTV van 65,11%.




De krimpers hebben het laagste percentage variabele financiering (35,44%), waarvan 32,58% met derivaten is afgedekt. De beleggers die verwachten te gaan consolideren, wijken daarvan duidelijk af: 77,85% is variabel gefinancierd met 28,02% afdekking door derivaten. De beleggers die hun portefeuille laten groeien, hebben 61,21% variabel gefinancierd, waarvan 59,70% met derivaten is afgedekt.



Evenals vorig jaar kenmerkt de regio Oost-Noord door hoge LTV’s in vergelijking met de andere regio’s. De ICR’s en DSCR’s zijn licht verbeterd. Hadden in 2012 de consolideerders nog de

Aantal

Bijdrage aan

17 5 8


De ICR en DSCR liggen voor groeiende en consoliderende partijen dicht bij elkaar. De krimpende partijen laten een lagere ICR en DSCR zien.

€

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage


% Variabel

% Derivaten

540.473.138 263.665.315 -161.475.000

76,64% 65,11% 77,33%

2,15 2,28 1,96

1,40 1,60 1,38

4,51% 3,97% 4,23%

1,48% 1,74% 2,03%

61,21% 77,85% 35,44%

59,70% 28,02% 32,58%


Dashboards groei en krimp (landelijk)

In de onderstaande figuren laten wij zien hoe de beleggers verwachten dat de portefeuilles veranderen tussen 2013 en 2016-2018. Een toename zien we bij de groeiers bijna over de hele linie, maar vooral in het woningsegment. Een verwachte afname in 2016-2018 zien we bij de krimpers over de hele linie, maar het meest in het winkelsegment. Wij tekenen aan dat er zich onder de krimpers ook uitponders bevinden.

Beleggen binnen en buiten de Randstad

Wij hebben de beleggers gevraagd welk deel van hun vastgoedbeleggingenportefeuille zich in de Randstad bevindt.

Figuur 24. Deel van de vastgoedbelegging in de Randstad Aantal respondenten 20

Figuren 23. Veranderende portefeuilles van groeiers en krimpers, 2013, 2016-2018

18

Miljoen € Kantoren Winkels

80 70

12

60

10

50

8

40

6

30

4

20

2

10

0

0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100

Woningen

90

50% van de beleggers heeft 50% of meer van zijn portefeuille in de Randstad belegd

16 14

Groeiers

% van de vastgoedbelegging

Bedrijfsruimtes Overig 0

2.000

4.000

6.000

2013 2016-2018

Van de 120 beleggers hebben er 18 (15%) niets belegd in de Randstad, 14 (12%) hebben 100% in de Randstad belegd. De helft van alle beleggers hebben 50 % of meer van hun portefeuille in de Randstad belegd.

Beleggen binnen en buiten Nederland

Wij hebben de beleggers gevraagd welk deel van hun portefeuille vastgoed buiten Nederland betreft. Van de 120 beleggers houden 88 beleggers geen vastgoed in het buitenland.

Krimpers Miljoen € Kantoren

Figuur 25. Deel van de vastgoedbelegging in het buitenland

Winkels

Aantal respondenten

Woningen

120

Bedrijfsruimtes

100 90

100

80

88

Overig

70

80 0

2013 2016-2018

100

500

1.000

1.500

2.000

60

60

50 40

40

30 20

20 0 0

4

4

3

3

2

2

5

10

15

20

25

30

5

6

35

40

% van de portefeuille in het buitenland in klasses van 5%


10 0

Recente aankooptransacties

Dit jaar is voor het eerst aan de respondenten gevraagd of zij de laatste twee jaren objecten hebben aangekocht. Onderstaande figuur laat zien hoe dat over de regio’s is verdeeld.

Figuur 26. Aankooptransacties per regio, 2012-2013 27%

14%

36% 23%

Oost-Noord, 14% West-Noord-Midden, 36% Zuid, 23% West-Zuid, 27%

Zoals de figuur laat zien, is in 2012-2013 door de regio West-Noord-Midden het meeste vastgoed aangekocht (647 miljoen), op enige afstand gevolgd door de regio West-Zuid (496 miljoen) en Zuid (426 miljoen). Regio Oost-Noord heeft beduidend minder aankopen gedaan (247 miljoen).

Woorden en daden

Zijn de aankooptransacties gedaan onder of boven het door de respondenten genoemde ‘gezonde LTV’? Van de beleggers die over de periode 2011-2012 beleggingen hebben aangekocht, blijkt 58,7% dit op of onder het door hen gezond geachte LTV voor de Nederlandse markt te doen; 41,3% van de beleggers koopt met een hogere bevoorschotting aan dan zij gezond achten voor de Nederlandse markt.


Hoofdstuk 3 Leningenportefeuille

Inleiding

In Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille hebben wij de beleggingenportefeuille onder de loep genomen. Daarvoor toonden we al enkele financieringskengetallen. In dit hoofdstuk gaan wij dieper in op de leningenportefeuille en bespreken verschillende aspecten daarvan. Wij hebben de beleggers vragen gesteld over diverse kengetallen met betrekking tot hun leningenportefeuille. Onder de vastgoed leningenportefeuille verstaan wij in dit rapport het totaal aan hypothecair en niet-hypothecair vreemd vermogen. De finan cieringscondities voor vastgoedleningen lopen in de praktijk sterk uiteen. Daar liggen diverse redenen aan ten grondslag. Commercieel vastgoed financieren vereist specifieke expertise waarover, in elk geval tot voor kort, zowel traditionele handelsbanken als gespecialiseerde vastgoedfinanciers beschikken. In deze laatste categorie bevinden zich ook buitenlandse aanbieders, voornamelijk uit Duitsland. Nadere beschouwing van vastgoedfinanciering roept verschillende vragen op. Waardoor kunnen condities sterk uiteenlopen? Waarom heeft de ene belegger het renterisico wel afgedekt en de andere niet? Waarom kiest de ene belegger ervoor meer af te lossen dan de andere? Bij het financieren van objecten worden wel convenanten gesloten, zoals die betreffende LTV, ICR of DSCR. Hoe beoordelen beleggers dit soort voorwaarden? Hebben zij zich een duidelijk beeld kunnen vormen van de mate waarin zij op korte en langere termijn aan de leninglasten kunnen voldoen? In dit hoofdstuk komen de volgende aspecten van de leningenportefeuille aan bod: • LTV (pag. 32) • ICR (pag. 33) • DSCR (pag. 34) • Aflossingspercentages (pag. 34) • Rente en spread (pag. 34) • Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille (pag. 36) • Huurinvloeden (pag. 37) • Derivaten (pag. 38) • Convenanten en extra zekerheden (pag. 40) • Alternatieve financieringsvormen (pag. 41) • Financieringen door anderen c.q. buitenlandse banken (pag. 41) • Financieringstendensen (pag. 42)

Dashboards financiering Loan-to-value (LTV)

Wij hebben de beleggers gevraagd spontaan te reageren welke LTV ze ‘gezond’ vinden voor de Nederlandse markt.

Figuur 27. Welke LTV is gezond voor de Nederlandse vastgoedmarkt? Miljoen € 70 60 50 40 30 20 10 0 40-50%

50-60%

60-70%

70-80%

80-90%

2011 2012 2013

In 2011 vonden de beleggers 60-80% LTV nog gezond. In 2012 vond een opmerkelijk verschuiving plaats ten opzichte van 2011 naar de categorie 50-60%. De beleggers leken wat voorzichtiger te worden. In 2013 zien we dat de meeste beleggers een percentage van 50-70 gezond vinden. Landelijk ligt de LTV in 2013 op 62,35%. De regio Oost-Noord valt op door haar hoge LTV van 75,67%. Is de gezond geachte LTV ook op de portefeuille van de respondent zelf van toepassing? Van de beleggers heeft 41% een hogere LTV dan die zij voor de markt gezond achten, 26% heeft een LTV die zij zelf gezond achten en 33% van de respondenten zit onder de LTV die zij gezond achten voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Hoe ontwikkelt de LTV van de respondenten zich ten opzichte van de nu gezond geachte LTV over een periode van drie tot vijf jaar? Van de beleggers verwacht 46% dat hun LTV over drie tot vijf jaar onder de LTV ligt die zij gezond vinden, 27% zit op die LTV en 28% verwacht er nog steeds boven te zitten. We zien dat uitspraken en voornemers van beleggers niet altijd consistent zijn met hetgeen ze feitelijk doen. Als we in


ogenschouw nemen wat de respondenten zelf gezond vinden voor de markt en hun eigen manier van handelen onder de loep nemen, zien we dat 73% van de respondenten inderdaad een volledig consistent gedrag vertoond. Ze handelen voor wat betreft hun eigen portefeuille naar wat ze gezond vinden voor de Nederlandse markt. Een kleiner deel, 13%, vertoont consistent gedrag, maar niet voldoende en 14% van de respondenten vertoont inconsistent gedrag. Voor toch nog een groot aantal beleggers is dus er werk aan de winkel om hetgeen zij gezond achten voor de markt, ook waar te maken in hun eigen portefeuille.

Figuur 28. De Nederlandse vastgoedmarkt is nog steeds te hoog gefinancierd Percentage

Het landelijke beeld laat zien dat de gemiddelde LTV van 2011 naar 2013 gedaald is.

Hoe LTV verlagen?

Wij hebben de beleggers die hun LTV willen verlagen, gevraagd hoe ze dat gaan doen in de komende drie tot vijf jaar. Er waren drie antwoordmogelijkheden: 1) waardestijging van de vastgoedportefeuille, 2) (extra) aflossingen op de leningenportefeuille en 3) een combinatie van waardestijging en (extra) aflossingen op de leningenportefeuille. Van de beleggers wil 41% (2012: 45%) dat doen door af te lossen; 48% (2012: 49%) denkt aan een combinatie van waardestijging en aflossing; 11% (2012: 6%) denkt dat een waardestijging volstaat.

Figuur 30. Redenen daling LTV 3-5 jaar 11%

100

48%

80 41%

60 40 Waardestijging, 11% Aflossingen, 41% Combinatie, 48%

20 0 Ja

Nee

Neutraal

2012 2013

Nog steeds is het overgrote deel van de beleggers van mening dat de Nederlandse vastgoedmarkt te hoog is gefinancierd. In de volgende figuur (29) zijn de landelijke en de regionale LTV’s voor 2011, 2012, 2013 en (na te streven) 2016-2018 naast elkaar gezet.

Figuur 29. LTV landelijk en regio’s, 2011, 2012, 2013 en 2016-2018 Percentage 80

Interest Coverage Ratio

In tabel 4 wordt de gemiddelde interest coverage ratio (ICR) weergegeven van de verschillende regio’s en Nederland over de onderscheiden vastgoedcategorieën. De ICR betreft de mate waarin de nettohuurinkomsten de renteverplichtingen dekken. De ICR is voor alle onderzochte regio’s en vastgoed categorieën goed te noemen. Een ICR van 2 kan in het algemeen als gezond worden aangemerkt. Deze wordt in de regio Zuid net niet gehaald, zowel in totaal niet als voor woningen. De hoogste ICR is 2,78 voor kantoren in de regio West-Zuid. Nederland kent een gemiddelde ICR van 2,37. Dit ligt een fractie lager ten opzichte van 2012, toen de ICR 2,42 bedroeg. Dit geeft aan dat de rentelasten goed kunnen worden opgebracht, zelfs als de rentelast gaat verdubbelen.

Tabel 4. ICR totaal en segmenten, landelijk en regio’s

75

70

ON WNM WZ Zuid Totaal

65 60 55

ICR Totaal 2,11 2,36 2,69 1,91 2,37

Kan- Winkels toren 2,14 2,72 2,78 2,10 2,59

2,11 2,37 2,37 2,35 2,33

Wonin- Bedrijfs gen ruimte 2,00 2,22 2,76 1,92 2,35

2,29 2,70 2,41 2,22 2,44

Overig

2,26 2,61 2,41 1,73 2,31

50 NL 2011 2012 2013 2016-2018

ON

WNM

Z

ZW

Debt Service Coverage Ratio

In tabel 5 wordt de gemiddelde debt service coverage ratio (DSCR) aangegeven van de verschillende regio’s en Nederland.


De DSCR betreft de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Ook hier geldt voor de onderzochte beleggers een ruime betaalbaarheid van rente en aflossingen over de diverse vastgoedcategorieën. De regio Zuid onderscheidt zich net als vorig jaar van de andere regio’s door een lagere DSCR over alle categorieën. Maar ook voor deze regio geldt dat rente en aflossingen kunnen worden opgebracht. De laagste DSCR is 1,29. Deze geldt voor de regio Zuid voor het kantorensegment. Nederland kent een gemiddelde DSCR van 1,74, hetgeen hoger is dan vorig jaar (1,65). De respondenten kennen geen zorgen over de betaalbaarheid op de korte termijn. Voor eventuele renteverhogingen en/of verhogingen van de aflossingen is voldoende ruimte.

ON WNM WZ Zuid Totaal

DSCR Totaal 1,41 1,84 1,99 1,35 1,74

Kan- Winkels toren 1,38 2,10 2,03 1,29 1,86

1,47 1,85 1,61 1,43 1,65

Wonin- Bedrijfs gen ruimte 1,39 1,79 2,05 1,38 1,76

1,53 1,83 1,61 1,41 1,63

Overig

1,47 2,05 1,31 1,20 1,55

Het gemiddelde aflossingspercentage (gewogen naar de leningsom van de betreffende beleggers) is ten opzichte van de voorgaande jaren wat gedaald en ligt op gemiddeld 2,10%. Beleggers uit de regio Zuid lossen evenals de voorgaande jaren gemiddeld meer af dan die uit andere regio’s. Een aantal beleggers in die regio hanteert een strategie om meer af te lossen, percentages boven de 4,5% zijn geen uitzondering. Daarnaast bedingt de financier bij sommige beleggers een verhoging van het aflossingspercentages.

Tabel 6. Aflossingspercentages landelijk en regio’s, 2013

Oost-Noord West-Noord-Midden West-Zuid Zuid Heel Nederland

4,0 3,5 3,0 2,5

1,5

Aflossingspercentages

Landelijk

Percentage

2,0

Tabel 5. DSCR totaal en segmenten, landelijk en regio’s

Figuur 31. Aflossingspercentages totale vastgoedleningenportefeuille, 2011, 2012, 2013

NO

WNM

Z

WZ

Regio 2011 Regio 2012 Regio 2013 Landelijk 2011 Landelijk 2012 Landelijk 2013

Rente en spread

Wij hebben de respondenten gevraagd naar hun gemiddelde rentepercentage en gemiddelde spread over de vastgoed leningenportefeuille. Hierbij tekenen wij aan dat het voor de belegger niet altijd zichtbaar is welke marge in een bepaald rentepercentage is begrepen. De volgende tabel (6) laat zien dat men minder gemiddeld aan rente is gaan betalen: van 4,5% naar 4,2%. Dit zou in het licht van de geld- en kapitaalmarkt medio 2013 verklaarbaar kunnen zijn, doordat de Euribor-rente alsmede de lange rente nog steeds op een laag niveau staat. Drie regio’s laten een daling van de gemiddelde rente zien, behalve de regio Zuid. Het zou kunnen dat hier veel derivaten zijn afgesloten, waardoor de gemiddelde rente op een bepaald niveau blijft. De regio West-Zuid zit precies op het landelijk gemiddelde. Over de drie jaren heen is de daling in de regio West-Noord-Midden het grootst en het kleinst in regio West-Zuid.

Aflossingspercentage 2013 1,63% 1,96% 2,21% 2,65% 2,10%


Figuur 32. Gemiddeld rentepercentage over de totale vastgoedleningenportefeuille Percentage 6 5

Zoals figuur 33 laat zien, betalen de meeste beleggers in 2013 een spread tussen de 1,5% en 2,5%. In deze spread is de liquiditeitsopslag opgenomen die banken sinds een aantal jaren vragen. Gezien de marges die banken op dit moment in rekening brengen, hebben de beleggers een relatief goede inschatting gemaakt van de marges die zij betalen. Ook hebben wij gevraagd of men bereid was een hogere vergoeding te betalen voor een hogere LTV. Men kon alleen met ‘ja’ of ‘nee’ antwoorden.

4 3

Figuur 34. Bent u bereid een hogere vergoeding (spread/marge) te betalen voor een hogere LTV?

2 1

52%

0 ON

WNM

Z

WZ

Regio 2011 Regio 2012 Regio 2013 Landelijk gemiddelde 2011 Landelijk gemiddelde 2012 Landelijk gemiddelde 2013

Ja

37% 49%

48%

Nee

63% 51%

Tabel 7. Rentepercentage landelijk en regio’s Landelijk

0

Rentepercentage 2013

Oost-Noord West-Noord-Midden West-Zuid Zuid Heel Nederland

4.41% 4.27% 3.97% 4.03% 4.15%

Wij hebben gevraagd welke gemiddelde rentemarge (‘spread’) de beleggers over de totale vastgoedleningenportefeuille betalen per 1 april 2013.

Figuur 33. Gemiddelde rentemarge (spread) over de totale vastgoedleningenportefeuille per 1 april 2013 Percentage 100 90

Wij hebben de beleggers gevraagd naar hun verwachtingen voor de driemaands Euribor-rente voor 2013-2014. Zoals de volgende figuur (35) laat zien, verwacht 88% van de beleggers dat de Euribor niet of nauwelijks (0-1%) zal stijgen; 12% van de beleggers verwacht een stijging van 1-2%.

60 50 40 30 20 10 0 2,0-2,5

2,5-3,0

3,0-4,0%

60%

80%

In 2012 was 63% niet bereid een hogere vergoeding te betalen voor een hogere LTV. In 2013 houden de voorstemmers (49%) en tegenstemmers (51%) elkaar in evenwicht. Een verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat de financiers nog steeds terughoudend zijn bij het verstrekken van financieringen. Beleggers zijn eerder bereid meer marge te accepteren voor een hogere LTV. Aan de andere kant blijven geïnterviewde beleggers van mening dat de financiers al genoeg marges in rekening brengen.

70

1,5-2,0%

40%

2011 2012 2013

80

1,0-1,5%

20%

>4,0%

2011 2012 2013


Figuur 35. De driemaands Euribor-rente wordt/loopt op in de periode 2013-2014

Figuur 37. Verdeling resterende looptijd vastgoed leningenportefeuille

12%

5 jr

16%

36% 20%

40% 43%

25%

3-5 jr

38% 37%

88% 39%

0-2 jr

0-1% per jaar, 88% 1-2% per jaar, 12% 2-3% per jaar, 0% 4-5% per jaar, 0%

17% 19%

27%

36% 34%

0

Figuur 36. De liquiditeitsopslag gaat dalen, stijgen, blijft gelijk 8%

46%

46%

Dalen, 46% Gelijk blijven, 46% Stijgen, 8%

Daarnaast hebben wij de beleggers gevraagd naar hun verwach tingen over de liquiditeitsopslag. Deze lopen uiteen: 46% verwacht dat deze opslag gaat dalen (2012: 22%), 46% verwacht dat de opslag gelijk zal blijven (2012: 44%) en 8% verwacht een stijging (2012: 34%).

Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille

De beleggers is gevraagd naar de huidige/resterende looptijden van hun leningenportefeuille. Hiervoor hebben wij een verdeling gemaakt in leningen met een looptijd van nul tot en met twee jaar, van drie tot en met vijf jaar en langer dan vijf jaar. Naast de huidige situatie hebben wij gevraagd naar de gewenste situatie. De achterliggende vraag is in hoeverre vastgoedbeleggers de looptijden van hun leningenportefeuille anders zouden willen zien. En, zo ja, hoe men hier op zou willen inspelen: van kort naar lang of juist andersom? En welke trends zijn hier nog meer in te ontdekken?

10%

Gewenst 2013 Gewenst 2012 Gewenst 2011

20%

30%

43% 48% 45%

39%

40%

50%

60%

2013 2012 2011

Vorig jaar zagen we al dat de beleggers hun financiering bij voorkeur steeds langer willen vastleggen. Ze slagen daar maar gedeeltelijk in. Onverminderd blijft de wens van de beleggers om langer dan vijf jaar te financieren. Voor 2013 geeft 40% van de beleggers dat aan. Maar ze slagen er niet in deze wens te verwezenlijken. Had in 2011 nog 25% van de beleggers een resterende looptijd van vijf jaar of langer, in 2013 is dat teruggelopen naar 16%. Wat meer beleggers dan vorig jaar hebben voor een periode van drie tot vijf jaar kunnen financieren. Voor 2013 is dat 48%; in 2012 was dat nog 45%. Van de beleggers wil 43% leningen in de boeken hebben van drie tot vijf jaar, nu hebben ze feitelijk 48% van de leningen binnen die looptijd. Dit komt in de richting van de gewenste situatie. Er wordt steeds minder kort (0-2 jaar) gefinancierd (2013: 36%; was 39%), de wens bestaat nog veel minder kort te financieren (17%). In 2012 wenste 27% van de beleggers voor de periode 0-2 jaar te financieren. Ook hier is sprake van een kentering. Een mogelijke verklaring voor de gerealiseerde groei in middellangetermijnleningen (drie tot vijf jaar) is, dat deze relatief gunstige rentepercentages kennen. Daarnaast blijft het merendeel van de beleggers een langetermijnvisie houden ten aanzien van hun portefeuille. Ondanks de soms moeilijke tijden verwacht men de objecten verhuurd te krijgen, dan wel te houden en wil men ervan verzekerd zijn dat de objecten gefinancierd blijven. In de volgende paragrafen bespreken wij hoe beleggers hun eigen objecten in combinatie met de financiering beoordelen.

Huuraspecten

In de volgende paragrafen behandelen wij enkele aspecten die voortvloeien uit huursituaties en huurcontracten: de huurvervalkalender (pag. 37); incentives (pag. 38); leegstand (pag. 37) en huurachterstanden (pag. 38).


Huurvervalkalender

Zodra leningen expireren, kijken financiers naar de looptijden van de onderliggende huurcontracten. Als de vervaldata van de huurovereenkomsten ver in de toekomst liggen, geeft een ‘stabiele’ huurder meer zekerheid ten aanzien van de geldstromen. Voor kortlopende huurcontracten is het maar de vraag of deze wel worden verlengd, of dat er snel een nieuwe huurder gevonden wordt. Met extra risico’s van dien.

huurvervalkalender. Maar ongeveer evenveel beleggers zeggen hier geen rekening mee te houden (44%).

Figuur 39. Percentage beleggers dat rekening houdt met de huurvervalkalender bij het verlengen van leningen Percentage

Wij vroegen de beleggers of zij met het aangaan of verlengen van leningen rekening houden met de resterende looptijd van huurcontracten. Of beschouwen zij het vastgoed als een langetermijninvestering? En is de looptijd van het huurcontract daarom niet zo belangrijk, in het bijzonder als de beleggers het desbetreffende object als courant beoordelen? Wij hebben gevraagd naar de invloed van de huurvervalkalender bij nieuwe investeringen en bij het verlengen van leningen.

60

Nieuwe investeringen Houdt u, als u nieuwe investeringen in een object doet, rekening met de huurvervalkalender van dat object (nieuwe aankopen of bij-investeringen)?

10

Figuur 38. Percentage beleggers dat rekening houdt met de huurvervalkalender bij het aangaan van nieuwe investeringen Percentage 100 18

19

101

101

2012

2013

80 60 40 20 0

50 40 30 20

0 Ja

Nee

2011 2012 2013

Incentives bij nieuwe en/of bestaande huurcontracten

We hebben dit jaar voor het eerst gevraagd of de beleggers bij het aangaan of verlengen van contracten incentives geven. Om eenduidigheid in de antwoorden te krijgen hebben wij de respondenten gevraagd de incentives uit te drukken in een aantal ‘maanden huurvrij’. Van de respondenten geeft 73% incentives bij het aangaan of verlengen van bestaande huurovereenkomsten.

Figuur 40. Percentage beleggers dat wel of geen incentives weggeeft bij het aangaan van nieuwe of verlenging van huurcontracten 27%

Ja Nee

De figuur laat zien dat 84% van de beleggers inderdaad de huurvervalkalender van het object betrekt bij de beslissing om nieuwe investeringen te doen. Een klein percentage van de beleggers (16%) doet dat niet. Een reden hiervoor kan zijn, dat een groot deel hiervan woningbeleggers betreft, aangezien de huurovereenkomsten van de woningen vaak een contract van onbepaalde tijd kennen en hier geen rekening mee hoeft te worden gehouden. Verlengen van leningen Wij hebben de beleggers gevraagd of ze rekening houden met de huurvervalkalender als ze leningen verlengen. Hier zien we ongeveer hetzelfde beeld als in 2012. De figuur laat zien dat 56% van de respondenten in 2013 wel degelijk rekening houdt met de

73%

Ja, 73% Nee, 27%

We hebben getracht inzicht te krijgen over de hoogte van de incentives. In tabel 7 zien we dat de incentives variëren van nul tot dertien maanden. Het gemiddelde per regio verschilt nog wel iets. Voor de regio’s Oost-Noord, West-Noord-Midden en West-Zuid ligt de gemiddelde incentive tussen de 3,2 en 3,4 maanden huurvrij. Een opvallend beeld laat de regio Zuid zien. Bij het aangaan dan wel verlengen van huurovereenkomsten geven beleggers hier maximaal zes maanden huur als incentive weg. Dit komt doordat een aantal grote uitponders geen


incentives hoeft weg te geven bij woningverhuur. Een derde van de respondenten in Zuid geeft zelfs helemaal geen incentives weg. Omdat de spreiding rond het gemiddelde groot is dienen de gemiddelden zeer terughoudend geïnterpreteerd te worden. De variatie in incentives is erg groot. Dit kan mede veroorzaakt zijn door het type vastgoed dat men verhuurt.

Figuur 42. Percentage beleggers dat verandering van het leegstandpercentage verwacht 23%

23%

Tabel 8. Aantal maanden huurvrij per regio Incentives per regio in maanden

Minimaal Maximaal Gemiddeld Spreiding

Oost-Noord

WestNoordMidden

Zuid

West-Zuid

0 12 3,4 3,5

0 13 3,2 3,4

0 6 2,0 2,0

0 12 3,3 2,5

Leegstandpercentage

Dit jaar is de respondenten voor het eerst gevraagd naar het percentage leegstand in hun portefeuille, gemeten in procenten van de huurwaarde. Figuur 41 geeft de gemiddelde leegstandpercentages en de spreiding (standaarddeviatie), met andere woorden: hoe groter de spreiding, hoe voorzichtiger men het gemiddelde dient te interpreteren. De figuur laat zien dat het leegstandpercentage in de portefeuille het grootst is in de regio West-Zuid, die wel de grootse spreiding heeft. Zowel West-Zuid en Oost-Noord, liggen ruim boven het landelijk gemiddelde van 6,9%. De regio West-Noord-Midden, waar het grootste gedeelte van de beleggers hun zetel in de Randstad heeft, kent het laagste leegstandpercentage en ook nog eens de kleinste spreiding.

Figuur 41. Gemiddeld huidig leegstandpercentage van de portefeuille in % huurwaarde Oost-Noord (sd 7.5) 4,6

Zuid (sd 5.8)

5,7

West-Zuid (sd 7.7)

0%

6,9

2%

4%

6%

Huurachterstanden

In de voorgaande paragraaf is stilgestaan bij het feitelijke leeg standpercentage in de portefeuille van de beleggers. Wij hebben de beleggers ook vragen gesteld over de huurachterstanden. Bij onze beleggers wordt gemiddeld 2,04% van de huurwaarde niet betaald. Dit gemiddelde is slechts matig indicatief, het varieert tussen de 0% en de 12%.

Figuur 43. Verwachting huurachterstanden: stijgen, dalen, gelijk blijven 5%

43%

52%

Stijgen, 43% Blijft gelijk, 52% Dalen, 5%

Derivaten 9,1

Landelijk (sd 6.9)

Stijgen, 23% Blijft gelijk, 54% Dalen, 23%

Net iets meer dan de helft van de respondenten verwacht dat de huurachterstanden niet zullen oplopen. Echter, 43% verwacht dat een of meer huurders niet meer aan hun verplichtingen zullen kunnen voldoen.

8,2

West-Noord-Midden (sd 5.0)

54%

8%

10%

Vervolgens is de respondenten gevraagd of zij verwachten dat het leegstandpercentage in 2013-2014 zal stijgen, dalen of gelijk blijft. Onderstaand figuur laat zien dat een meerderheid van de respondenten (54%) verwacht dat het leegstandpercentage gelijk blijft. Van de overige 46% verwacht de helft respectievelijk een stijging dan wel een daling.

Wij hebben de beleggers gevraagd welk gedeelte van hun portefeuille vast dan wel variabel is gefinancierd. Vervolgens is gevraagd hoeveel procent van de variabele leningen is afgedekt met een rentederivaat. Een rentederivaat zorgt ervoor dat het variabele gedeelte van de leningen (in het merendeel van de gevallen is dat de een- of driemaands Euribor-rente) is afgedekt voor eventuele rentestijgingen. In figuur 44 is per regio het percentage van de variabele leningen opgenomen dat met derivaten is afgedekt. Het landelijk beeld laat zien dat 56% (2012: 59%) van de variabele leningen van die ondervraagden is afgedekt met derivaten.


Figuur 44. Regionale afdekking met derivaten in percentage, vergelijking 2012 - 2013

Aantal antwoorden (meerdere antwoorden mogelijk) 70

51%

West-Zuid

76%

60

69%

Zuid

50

27%

40

44%

West-Noord-Midden

30

73%

20

56%

Oost-Noord 0%

Figuur 46. Type rentederivaat, 2012 en 2013

61%

20%

40%

10

60%

80%

100%

0

De volgende figuur laat zien welk deel van de portefeuille met een vaste rente is gefinancierd (oranje) en het gedeelte dat met een variabele rente is gefinancierd met daarin het aandeel derivaatafdekking (grijs/lichtgrijs).

Figuur 45. Verdeling tussen het vastrentende en het variable rentedeel, plus derivaatafdekking, 2013 Percentage 56% derivaatafdekking

61% derivaatafdekking



60


100 80

Future wap

Swap

2013 2016-2018

40

Swaption

Vanilla swap

Zero knock-in collar

Cap

2012 2013

Zoals bovenstaande figuur laat zien, is de renteswap het meeste gebruikte instrument voor het afdekken van het renterisico. Door de jaren heen zijn deze producenten het meest geadviseerd in combinatie met een vastgoedfinanciering. Uit de interviews is gebleken dat een aantal swaps reeds is geëxpireerd waardoor een dalende trend is waar te nemen. Een aantal respondenten heeft hiervoor in de plaats caps afgesloten, waardoor dit instrument een lichte stijging vertoont ten opzichte van 2012.

Motivering voor afdekking met rentederivaten

Wij hebben gevraagd naar de redenen voor afdekking met derivaten van het deel van leningenportefeuille dat met variabele rente is gefinancierd.

Figuur 47. Motivering voor aanschaf rentederivaten

20

3% 20%

24%

0 ON

WNM

Z

WZ

NL

Vast Variabel Derivaatafdekking

De volgende figuur (46) laat zien welk type rentederivaat is gebruikt voor het afdekken van het renterisico in de periode 2012-2013. Wij hebben zes mogelijkheden geboden: swap, future swap, swaption, vanilla swap, zero knock-in collar en cap. Hierbij dient opgemerkt te worden dat deze producten afhankelijk van de keuze het renterisico in mindere dan wel meerdere mate indekken. Daarnaast bieden future swaps en swaptions opties op swaps in de toekomst en dekken in de basis geen renterisico in.

9%

44%

Op aandringen van de bank, 24% Rente(risico)management, 44% Niet nodig of alleen vast, 9% Positieve keuze/flexibiliteit, 20% Niet meer geïnteresseerd/duur, 3%

‘Het managen van het renterisico’ betreft hoogste percentage waarom beleggers derivaten hebben aangeschaft (44%). ‘Op advies of aandringen van de bank’ volgt daarna met 24%. Het renterisico blijft in het licht van de huidige marktomstan digheden een heikel punt voor veel beleggers. Nog steeds geeft 20% van de respondenten ‘flexibiliteit’als reden voor afdekking van het renterisico.


Convenanten en extra zekerheden

belemmerend, 23% beschouwt ze als nadelig maar begrijpelijk, en 18% vindt ze contraproductief.

Door de instabiele vastgoedmarkt op dit moment verlangen banken en vastgoedfinanciers, meer dan een aantal jaren geleden, extra zekerheden als zij financieringen aangaan en financieringen verlengen. Inmiddels krijgen (professionele) particuliere beleggers steeds meer te maken met het feit dat ratio’s of convenanten aan de financiering worden gekoppeld. Onze respondenten is de vraag voorgelegd of hun portefeuille wordt beheerst door convenanten en, zo ja, door welke. Er konden meerdere antwoorden worden gegeven.

Figuur 49. Hoe worden extra voorwaarden van banken in 2013 ervaren? 18%

23%

12%

Figuur 48. Convenantstypen 28%

6%

13%

Begrijpelijk, 12% Nadelig, maar begrijpelijk, 23% Onaangenaam, 13% Belemmerend, 28% Onnodig gecompliceerd, 12% Contraproductief, 18%

29% 25%

7% 15%

12%

18%

Ook hebben we gevraagd tegen welke extra voorwaarden men het meest opziet. Tegen DSCR-, ICR- en Ebitda-convenanten ziet men het minst op.

Ebitda, 6% LTV, 25% ICR, 18% DSCR, 15% Overig, 7% Geen convenant, 29%

Figuur 50. Tegen welke extra voorwaarden ziet u het meest op?

Tabel 9. Convenantstypen in aantallen, 2012 en 2013 Ebitda

LTV

ICR

DSCR

Overig

Geen convenanten

Extra aflossen (Extra) borgstelling/HMS-akte LTV-convenant Aflossingsherziening Geen enkele voorwaarde

2012 (n=119)

9

2013 (n=120)

11

39

46

26

33

17

27

niet niet gemeten gemeten 12

DSCR-convenant ICR-convenant Ebitda-convenant

53

0

5

10

15

20

25

30

35

Aantal respondenten

Uit tabel 9 valt op te maken dat de meest voorkomende convenanten die banken voor een financiering aanhouden met de LTV te maken hebben. Zo kan de bank als voorwaarde stellen dat de LTV nooit hoger mag zijn dan 75%. Als de belegger niet aan deze voorwaarde voldoet, zal de bank aanvullende zekerheden eisen, of bedingen dat er extra moet worden afgelost. Een ICR is feitelijk een andere voorwaarde. Deze ratio bepaalt namelijk in welke mate de belegger in staat is de rente te betalen uit de huidige huurinkomsten. De ICR zal vaak minimaal 1,5 dienen te bedragen, uiteraard afhankelijk van het type vastgoed. Door zich te houden aan deze ratio’s heeft de financier vaak jaarlijks een moment om in te grijpen, zeker als de lening langjarig is afgesloten en er in die periode weinig tot geen aanpassingen mogelijk zijn.

Alternatieve financieringsvormen

In het licht van de huidige geld- en kapitaalmarkt en de terughoudendheid van de banken om nieuwe financieringen te verstrekken, zou men verwachten dat beleggers met groei ambities op zoek gaan naar alternatieve financieringsvormen. Ten opzichte van 2012, waarin 29% van de respondenten zocht naar alternatieve financieringsvormen, zegt nu 46% van de respondenten daarnaar op zoek te zijn.

Wij hebben gevraagd hoe de extra voorwaarden van banken worden ervaren. Van de beleggers ervaart 28% ze als


Figuur 51. Zoekt u ook naar alternatieve financieringsbronnen?

Figuur 52. Bij hoeveel financiers in totaal (Nederland en buitenland) heeft u vastgoedfinancieringen lopen?

Percentage

13%

100

9%

22%

80

25%

60 40

31%

20 0 2011

2012

2013

Ja Nee

De beleggers geven verschillende alternatieve financieringsbronnen aan. De meestgenoemde bronnen zijn: particulieren, family offices, private equity en institutionele beleggers. De top-3 van de alternatieve financieringsbronnen laat opmerkelijke verschuivingen zien ten opzichte van 2012. De institutionele beleggers staan nu op plaats één. Men kon meerdere mogelijkheden kiezen.

Tabel 10. Top-3 alternatieve financieringsbronnen 2012 1. 2. 3.

1. 2. 3.

Vervolgens hebben wij de respondenten gevraagd bij welke financiers zij financieringen hebben. De totale leningenportefeuille van de onderzochte beleggers wordt voor 43% gefinancierd door ING Real Estate Finance en voor 19% door FGH Bank.

Figuur 53. Financieringsportefeuille en financiers 100 miljoen € ING

43%

FGH

19%

Buitenland

11%

ABN AMRO

2013 Particulieren Private equity Obligaties Buitenlandse banken Pensioenfondsen

Bij 1 financier, 9% Bij 2 financiers, 25% Bij 3 financiers, 31% Bij 4 financiers, 22% Bij >4 financiers, 13%

9%

Overig

Institutionele beleggers Particulieren Family offices Private equity

Financieringen door andere c.q. buitenlandse banken

7%

Rabobank

4%

SNS

4%

NIBC

2%

Van Lanschot

1%

0 2013 2016-2018

Wij hebben dit jaar voor het eerst gevraagd bij hoeveel financiers in totaal de beleggers financieringen hebben lopen. Slechts 9% van de ondervraagde beleggers heeft één financier voor zijn vastgoedbeleggingen; 66% van de beleggers heeft drie of meer financiers.


5

10

15 20

25

30

35 40

45

50

55

60

Wij hebben de beleggers gevraagd welk deel van de portefeuille in het buitenland is gefinancierd.

Als minder belangrijk zijn aangemerkt: ‘betrouwbaarheid’, ‘kwaliteit van de persoon’ en ‘kennis van en ervaring met vastgoed’.

Redenen om van financier te veranderen

Figuur 54. Financiering buitenland Aantal respondenten 100

100

90

90

80

80

70

70

60

60

50

50 40

30

30

20

20

10

10

0

0

Figuur 56. Redenen om van financier te veranderen 3% 2% 23% 30%

30%

12%

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100

40

Wij hebben de beleggers gevraagd wat hun redenen zouden kunnen zijn om van financier te veranderen. Op deze open vragen kwamen meerdere antwoorden. Die hebben wij vervolgens gerubriceerd.

% van de financiering van de totale portefuille buitenland

Ten opzichte van 2012 is er sprake van een lichte verschuiving in het gebied tussen 2% tot 10%. Net als vorig jaar is er één belegger die 60% van zijn leningenportefeuille in het buitenland financiert. Op de vraag naar de verschillen spreekt men vooral over betere condities, zoals hogere LTV, lagere liquiditeitsopslagen en lagere tarieven.

Financieringstendensen Welke onderdelen zijn belangrijk in de keuze voor een financier? We hebben de respondenten gevraagd op een schaal van 1 (onbelangrijk) tot 5 (belangrijk) aan te geven op basis waarvan zij hun financier kiezen. De voorgelegde criteria waren: kwaliteit van de contactpersoon, prijs, beschikbaarheid van geld bij financier, (gunstigere) voorwaarden, kennis van de vastgoedsector, betrouwbaarheid en kennis van lokale omstandigheden. Figuur 55 laat zien dat ‘(gunstiger) voorwaarden’ en ‘kennis van de lokale omstandigheden’ als zeer belangrijk worden ervaren. Daarna volgt de beschikbaarheid van geld bij de financier.

Beschikbaarheid geld, 23% Tarieven/hogere bevoorschotting elders, 30% Onredelijke eisen, wantrouwen, 12% Egocentrisme/onbetrouwbaarheid van de bank, 30% Risicospreiding, 3% Overig, 2%

De respondenten hadden de mogelijkheid meerdere redenen aan te geven. Twee antwoorden sprongen eruit: 1) als de bank egocentrisch of onbetrouwbaar is, naar hun mening (30%) en 2) als de tarieven dan wel hogere bevoorschottingen bij andere financiers gunstiger zijn. Daarnaast is de beschikbaarheid van geld een belangrijke overweging om van financier te veranderen. De ondervraagden laten zich bij het switchen van financier leiden door argumenten als: (scherpere) prijzen of voor hen ongunstiger voorwaarden, gebrek aan geld, onbetrouwbaar gedrag van de financier of onberekenbaarheid. De ondervraagden laten desgevraagd weten dat zij in discussies over prijs of voorwaarden een onbehaaglijk gevoel krijgen als er geen geld beschikbaar wordt gesteld en de communicatie tussen beoogd financier en cliënt stroef verloopt.

Figuur 55. Waarop kiest u uw financier? 1 = onbelangrijk 5 = zeer belangrijk Kwaliteit van de persoon

1

2

3

4

5

2

3

4

1

2

3

4

5

(Gunstigere) voorwaarden

Beschikbaarheid van geld bij financier

1

Knowhow over de vastgoedsector

Prijs

5

1

2

3

4

1

2

3

4

Betrouwbaarheid

5

Kennis van lokale omstandigheden

5

1


2

3

4

5

1

2

3

4

5

Welke trends spelen volgens u een belangrijke rol in de markt van vastgoedfinancieringen?

Op de vraag welke trends een belangrijke rol in de markt van vastgoedfinancieringen spelen, konden meerdere antwoorden worden gegeven. Van die mogelijkheid heeft men rijkelijk gebruikgemaakt. Analyse van deze antwoorden gaat altijd mank doordat de categorieën elkaar overlappen. Bij een complex economisch fenomeen als vastgoed hangen veel factoren met elkaar samen. Zo kan de waardering het gevolg zijn van, of samenhangen met, dan wel een onderdeel zijn van economische ontwikkelingen. Afwaardering kan weer invloed hebben op economische ontwikkelingen. Niettemin hebben wij op grond van de antwoorden negen min of meer onderscheidende categorieën samengesteld, die we hieronder kort beschrijven.

Figuur 57. Trends in de markt voor vastgoedfinancieringen 6%

5%

6% 7%

36%

7% 7% 8%

17%

Hogere eisen bank, 37% Houding bank, 17% Concurrentie tussen banken, 8% Waarde vastgoed, 7% Kapitaalmarkt, 7% Marktaspecten, 7% Regelgeving, 6% Kwaliteit ondernemer, 6% Economische context, 5%

Banken stellen steeds hogere eisen

Onder deze noemer zijn de antwoorden samengevoegd waaruit is af te leiden dat de belangrijkste trend de hogere eisen van de bank zijn. Deze zijn te verwoorden in vijf clusters, die we hieronder omschrijven.

Is de bank wel een betrouwbare partner? Onder deze noemer zijn antwoorden met een emotionele lading samengevoegd waarin beleggers aangeven hoe zij over de relatie met banken denken. Er zijn vijf groepen van antwoorden. Afwezigheid van concurrentie tussen banken leidt tot oligopolistisch gedrag In deze categorie zijn antwoorden ondergebracht over - wat beleggers noemen - te weinig aanbieders in Nederland. Dat leidt in hun visie steeds meer tot oligopolistisch gedrag van de banken: de marktvisie van overgebleven financiers wordt te dominant. De beleggers denken dat het voor buitenlandse financiers moeilijk is de Nederlandse markt te betreden. De hoge marges die de Nederlandse financiers hanteren, zullen wel leiden tot de opkomst van alternatieve financieringsvormen en andere aanbieders. Beleggers zouden voor die partijen ook toegevoegde waarde kunnen leveren. De waarde van vastgoed daalt Drie clusters vallen op: de crisis, hertaxaties en risicoperceptie. De economische crisis veroorzaakt ook een crisis in de vastgoedmarkt. Mede door het afnemend consumenten vertrouwen stijgt de leegstand. Het vertrouwen van banken en beleggers in de markt neemt af. Hertaxaties van de portefeuille zijn lager dan de hoogte van markttransacties. Dat levert een toenemende kwetsbaarheid van de bestaande portefeuilles op. Er is sprake van een gewijzigde risicoperceptie die risicomijdend gedrag tot gevolg heeft. Dat leidt steeds meer tot moeilijkheden met financiering en een kritischer blik op de onderpanden. Minder geld beschikbaar Doordat banken de balans verkorten en financiers structurele tekorten hebben, komt er minder geld beschikbaar voor financiering. De banken zijn selectief in het financieren van beleggingsobjecten. Beleggers moeten meer eigen geld meebrengen en zullen proberen goedkoper kapitaal aan te trekken om hun buffer te versterken. Alternatieve financieringsbronnen worden door deze afnemende beschikbaarheid van geld nauwlettend bekeken.

Algemene condities worden minder aantrekkelijk

Steeds onaantrekkelijkere voorwaarden. Eisen met betrekking tot de looptijd, zoals kortere verlengingen van de financiering. Eis van extra zekerheden (zoals meetekenen van de vennootschappen die de aandelen houden), referentiegegevens met lagere waarderingen door interne taxateurs. Extreme vraag naar informatie. Meer zeggenschap. Toenemende bureaucratie.

Verhouding aflossing en bevoorschotting wordt anders

Hogere aflossing en lagere bevoorschotting.

LTV wordt geforceerd omlaag gebracht

Geforceerde benadering van een reductie van LTV.

Rentes worden anders samengesteld

Hogere rentes. Andere samenstelling rentevoet vast - variabel. Andere rente vaste periodes.

Kostenstijging

Opslagen, liquiditeitsopslagen, debiteurenopslagen, hogere marges.


Loyaliteit verandert

Grotere terughoudendheid en meer ‘dogmatisering’ op risico’s, integriteit, regelnaleving, informatie en de kwaliteit van de financiering. Loyaliteit niet meer vanzelfsprekend.

Financieringsbereidheid neemt af

Minder financieringsbereidheid. Langere looptijden van besluitvorming met als gevolg onzekerheid over de bereidheid te financieren.

Bank segmenteert meer

Toenemende afkeer van vastgoed - in het bijzonder kantoren - behalve van woningen. Banken worden dominanter en bepalen zelf in welk segment ze wensen te financieren en in welke niet.

Dalend vertrouwen in klanten

Toenemend gebrek aan vertrouwen in de ondernemer. De visie van de financier wordt steeds dominanter, en daarmee de drang alleen zijn eigen belang na te streven. Toenemende macht van de banken ten opzichte van klanten. Er worden minder nieuwe klanten aangenomen en er wordt steeds meer geselecteerd. Bestaande klanten weten minder waar ze aan toe zijn.

Koers van de ontwikkeling van banken onzeker

Banken zijn zelf in overgangsfase en hebben het momenteel niet goed voor elkaar. Processen zijn traag, inflexibel, stroperig en inconsistent. Te veel aandacht voor de korte termijn. Riskmanagers zijn de baas. Banken moeten een nieuw verdienmodel ontwerpen. Er is sprake van een afnemend vertrouwen tussen banken onderling.

Turbulente markt Er is sprake van een overspannen markt. Het consumenten vertrouwen staat op een laag peil en leidt tot een hogere leegstand van winkels en in andere sectoren van de vastgoedmarkt. De vraag is of de bodem is bereikt. Of geldt dat alleen voor een bepaald type vastgoed? Men verwacht een afname van de solvabiliteit van huurders. Een trend is dat woningcorporaties op hun primaire doelgroep zullen terugvallen. Men verwacht dat de turbulentie op de huurmarkt zal toenemen: daling van huurprijzen, discontinuïteit van huurcontracten, veranderingen in looptijd van contracten. Er liggen wel kansen voor hypotheekverstrekkingen voor woningen. Kortom, rendementen staan onder druk.

Dominante invloed van economie, politiek en demografische ontwikkelingen nauwelijks genoemd Aan de categorie ‘Dominante invloed van economie, politiek en demografische ontwikkelingen’ wordt de minste invloed toegekend. Slechts 5% van de antwoorden is hiernaar te herleiden. De kwaliteit van de antwoorden is ook niet spectaculair. Men beschouwt de instabiele economie van Europa, het gebrek aan vertrouwen in de politiek, het negatieve maatschappelijk sentiment, het veranderende consumentengedrag (internet en ‘funshoppen’), de afname van werkgelegenheid en de afnemende beroepsbevolking als bepalende factoren.

Toenemende effecten van regulering Beleggers wijten de economische crisis aan de onstabiele eurozone. Ze zien een toenemende invloed van de politiek op de economie en dus ook op banken en ondernemers. Basel III leidt tot hogere solvabiliteitseisen en balansverkorting bij de banken. Het gevolg daarvan is scherpere regelgeving, nalevingsproblemen en, zoals beleggers dat noemen, toenemende restricties en directe invloed op de hoogte van de bevoorschotting door de bank. De financier heeft het, vanwege de implementatie van Basel III, te druk met zichzelf, zo wordt gesteld. Kwaliteit van de ondernemer, de onderneming, de huurder en projecten steeds meer speerpunt De beleggers vinden dat de kwaliteit van de vastgoedexploitatie steeds meer voorop komt staan. Het credo is: kwaliteit is nog steeds financierbaar. Deze toenemende focus op de kwaliteit van de onderneming en het ondernemerschap behelst dan zaken als: kunnen bogen op degelijke prestaties, de kwaliteit en professionaliteit van de leiding van de onderneming, kennis en ervaring, beter beheer, nadruk op duurzaamheid, betere rentabiliteit en liquiditeit. Ook zegt men dat meer gekeken zal gaan worden naar de kwaliteit van de locaties, het object en de huurder.


Disclaimer

This report of ING Bank N.V., Real Estate Finance (“ING REF”) shall serve solely for the information of its reader as a platform for discussion. Copyright and intellectual property right protection of this report is reserved to ING REF. It may therefore not be reproduced, distributed or published by any person for any purpose without the prior express consent of ING REF. All rights are reserved. While ING REF has taken reasonable care to ensure that the information contained herein is not untrue or misleading at the time of presentation, ING REF makes no representation with regard to the accuracy or completeness of the information, part of which was obtained from the client and public sources and relied upon as such. The information contained in this report is subject to change without notice. Neither ING REF nor any of its officers or employees accepts any liability for any loss arising from any use of this presentation or its contents. This report does not constitute an agreement of a commitment or an offer to commit to any transaction or any financing by ING REF. Any such commitment or agreement shall be subject to further negotiation, satisfactory completion of due diligence, ING REF credit and other approvals, execution of legal documentation acceptable to ING REF and receipt by ING REF of positive opinions from legal counsel. ING REF calls for attention to the fact that it is part of ING Group N.V. (“ING Group”). Members of ING Group may advise or provide services (including investment advice) and act as an active investor in equity shares and other securities. Please be informed that in order to avoid any possible conflicts of interests, investment decisions in securities are taken fully independently by the investment portfolio professionals.

REF006 1013 © ING Bank N.V.

Nyenrode Center for Real Estate Finance. ING Real Estate Finance. Aan dit onderzoek werkten mee:

Recommend Documents