Nyenrode. ING Real Estate Finance. Aan dit onderzoek werkten mee: Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014

Aan dit onderzoek werkten mee:

Nyenrode

Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil

ING Real Estate Finance Drs. Peter F.C. Göbel Drs. Mark B.G. Huiskes MRE Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Drs. Philip H. Zwart

ISBN/EAN: 978-90-820025-4-6 Copyright 2014 Nyenrode Real Estate Center

Meer weten? Kijk op www.ingref.com.

Inhoud ‘Interest’-ing times! 3 Samenvatting 4 Hoofdstuk 1 Inleiding 6

Inleiding en leeswijzer 6 Schets van de vastgoedmarkt anno 2014 6 Doelstelling 8 Verantwoording 8 Onderzoekspopulatie 9 Visie en verwachtingen van de beleggers 11

Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille 15

Inleiding en leeswijzer 15 Dashboard landelijk / Totaalbeeld 16 Dashboard landelijk / Analyse beleggers met groei-, krimpen consolidatiescenario’s 20 Dashboard landelijk / Ratio bruto huurinkomsten /marktwaarde (‘bruto aanvangsrendement: BAR’) 21 Dashboard landelijk / Exploitatiekosten 21 Dashboard landelijk / Liquiditeiten 22 Dashboard West-Noord-Midden 24 Dashboard West-Zuid 27 Dashboard Zuid 30 Dashboard Oost-Noord 33 Beleggen binnen en buiten de Randstad 35 Beleggen binnen en buiten Nederland 35 Regionale migratie 36 Recente aankooptransacties 37 Huuraspecten 37 Leegstand 38

Hoofdstuk 3 Leningenportefeuille 40

Inleiding 40 Loan to value (LTV) 40 Interest coverage ratio 42 Debt service coverage ratio 42 Aflossingspercentages 42 Rente en spread 43 Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille 44 Derivaten 45 Convenanten en (extra) zekerheden 48 Alternatieve financieringsbronnen 48 Financieringen door andere c.q. buitenlandse banken 49 Keuze voor de financier 50 Trends in vastgoedfinancieringsmarkt 51

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 1


‘Interest’-ing times! In het voorwoord van het eerste onderzoekrapport van drie jaar geleden schreef ik over mijn verwondering dat onze vastgoedklanten nog steeds wilden groeien, terwijl er in Nederland bovenop de financiële crisis ook nog eens een vastgoedcrisis kwam. In het jaar erop schreef ik in het voorwoord over mijn bewondering dat onze klanten nog steeds wilden groeien, terwijl in Nederland de vastgoedcrisis zijn hoogtepunt bereikte. In dit vierde jaar spreek ik weer mijn verwondering uit. Maar dan over buitenlandse investeerders die als eerste het keerpunt in de Nederlandse vastgoedmarkt lijken te hebben gezien, terwijl de Nederlandse vastgoedinvesteerders nog zeer aarzelend aanstalten maken om Nederlands vastgoed aan te kopen. Ook al tonen de uitkomsten van het onderzoek aan dat het vertrouwen onder onze Nederlandse klanten toeneemt, toch komt de helft van het verwachte en gewenste groeivolume van slechts 5% van de beleggers. De houding van de particuliere Nederlandse vastgoedbeleggers doet mij sterk denken aan Duitsland in de periode 2005-2007. Toen bestormden buitenlandse vastgoedinvesteerders Duitsland met een sterke investeringsdrang, terwijl de Duitsers zelf pessimistischer waren over hun eigen vastgoed. Overigens begrijp ik heel goed dat Nederlandse beleggers nog terughoudend zijn. De Nederlandse economische fundamentals zijn namelijk niet wezenlijk veranderd en met name de retail vastgoedmarkt heeft wat mij betreft de weg omhoog nog niet weer gevonden. En dat terwijl ECB-voorzitter Mario Draghi de Europese markt probeert vlot te trekken door € 1.000 miljard aan liquiditeiten de markt in te pompen en banken met 30 basispunten negatieve rentemarge te straffen als zij het in hun hoofd halen dit geld niet aan klanten uit te lenen, maar bij de ECB op deposito te plaatsen. Tel daar de miljarden aan equity die Angelsaksische vastgoedinvesteerders dringend willen investeren nog eens bij op en donkere wolken pakken zich samen aan de horizon. Want het gevolg is dat de prijzen van vastgoed op goede locaties snel weer onbetaalbaar worden. Op zich is dat nog niet zo erg, want toplocaties blijven altijd wel rendabel. Maar het leidt ook tot een spillover van kapitaal dat opportunistisch op zoek is naar rendement van toplocaties naar mindere locaties. Kortom, de vastgoedmarkt wordt momenteel gedreven door een enorme hoeveelheid liquiditeit en de investeringsdrang die hiermee gepaard gaat. Ik zie dit terug in enorm uiteenlopende biedingen op grote kantorenportefeuilles van gemiddelde kwaliteit. Aan de andere kant is het toch goed buitenlandse liquiditeit (zowel equity als debt) in de Nederlandse vastgoedmarkt te verwelkomen. Dit compenseert namelijk het gebrek aan bereidwilligheid van Nederlandse vastgoedinvesteerders en Nederlandse banken.

terechtgekomen waarbij langjarige deflatoire ontwikkelingen leidend zullen zijn door een zwakke economie met vraaguitval? Of zal de liquiditeitsovervloed tot inflatie leiden waardoor de rente onvermijdelijk gaat stijgen? In dat geval zijn we in de aap gelogeerd. De rentestijging gaat dan niet samen met navenante huurstijgingen, omdat de vraaguitval dit niet mogelijk maakt. Ik zie een ander perspectief, dat zich sinds WO II niet meer heeft voorgedaan. Ongeacht uw rentevisie is het nu raadzaam leningenportefeuilles voor de rentelooptijd langjarig te fixeren. Immers wat wilt u nog meer dan een langjarige indekking van de rente rond de 3,5%? Want dat is vandaag de dag het niveau. Waarom het onderste uit de kan en variabel blijven zitten voor slechts een paar tienden van een procent? Anders gezegd, als een bank u vandaag niet ten sterkste adviseert uw rentelooptijden langjarig vast te zetten, dan zou zij over een paar jaar als de rente blijkt te zijn gestegen, in het beklaagdenbankje geplaatst kunnen worden. Zij heeft dan namelijk niet voldaan aan haar zorgplicht door u onvoldoende te wijzen op de grote risico’s van rentestijgingen zonder de mogelijkheid huurstijgingen door te berekenen, terwijl u een kans had om tegen een historisch lage rente uw risico langjarig af te dekken. En als de rente niet is gestegen, blijft u profiteren van het geweldig lage niveau! Dus laat u niet langer verleiden door de opvatting van veel particuliere Nederlandse vastgoedbeleggers van de laatste 25 jaar, namelijk ‘variabele rente, omdat dat zo goedkoop is’. Natuurlijk is de rente de afgelopen 25 jaar gedaald. Maar hier geldt de bekende waarschuwing: ‘resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst’. Ons nadrukkelijke advies is dan ook: loop geen significant bedrijfsrisico voor een paar tienden van een procent. Dat is het niet waard! Ik wens u wederom veel leesplezier met de alweer vierde editie van dit onderzoek. Peter Göbel, Algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland

Ander aandachtspunt is de rente. Zolang die laag blijft, is het logisch dat vastgoedinvesteerders alweer hogere prijzen willen betalen (wij zien yields voor retail op toplocaties in Nederland onder de 5%!) en dat banken alweer bereid zijn ongekend hoge bedragen te financieren. Zijn we in Japanse toestanden


Samenvatting Dit rapport bevat de resultaten van een onderzoek dat inzicht wil geven in het financieringsbeleid van Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt.

Onderzoeksopzet en -populatie

Wij hebben onderzocht hoe de huidige beleggingen- en leningen portefeuille van de ondervraagde beleggers is opgebouwd en hoe zij die portefeuilles op de middellange termijn gaan aanpassen in het licht van ontwikkelingen en trends zoals zij die waarnemen. Aangezien dit onderzoek ook in 2011, 2012 en 2013 gedaan is, zijn wij bovendien geïnteresseerd in verschillen in opvattingen en verschuivingen ten opzichte van die onderzoeken. Het financieringsbeleid hebben wij - evenals in voorgaande onderzoeksjaren - in de eerste plaats onderzocht op basis van kwantitatieve kenmerken, zoals LTV, ICR, DSCR1. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen gepeild over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagden en op de trends die zij onderkennen in de vastgoedmarkt. Deze gegevens zijn verzameld door 119 beleggers persoonlijk te interviewen aan de hand van een vragenlijst. Van de 2013-res pondenten verleenden er in 2014 77% wederom medewerking, 23% van de respondenten doet voor het eerst mee. De totale marktwaarde van de onderzochte portefeuilles bedraagt 16,5 miljard euro. Van de 119 beleggers hebben er 79 (65%) bij drie of meer banken financieringen lopen. In 2014 belegt 45% van de respondenten 50% of meer van hun portefeuille in de Randstad (2013: 50%). We hebben gevraagd welk deel van de Nederlandse beleggingenportefeuille zich in welke provincie bevindt en welke verschuivingen men verwacht op de middellange termijn. De beleggers blijken behoorlijk honkvast te zijn: ‘Oost west, thuis best.’ Er worden kleine verschuivingen tussen de provincies voorzien.

Vertrouwen neemt toe, nauwelijks groei verwachtingen, woningen met stip favoriet

Het vertrouwen van de vastgoedbeleggers neemt zichtbaar toe. Dat leiden wij af uit verschillende indicatoren. Dit vertrouwen vertaalt zich echter nog niet in sterke groeicijfers op de middellange termijn (2014-2019), met uitzondering voor woningenbeleggingen en het verhoudingsgewijs kleine segment ‘overig vastgoed’. Slechts zes beleggers zijn verantwoordelijk voor de helft van de landelijke groeiverwachting - gemeten in absolute bedragen.

Verwachtingen over groei, consolidatie, krimp (20142019) Vergeleken met vorig jaar zijn er meer beleggers die verwachten te gaan groeien en minder beleggers die verwachten te consolideren. Het percentage krimpers blijft gelijk. De gestage afname van het percentage groeiers is gekeerd.

Portefeuillemix (2011-2019)

Het percentage woningenbeleggingen in de portefeuille neemt over de onderzoeksjaren heen gestaag toe, het percentage kantoren en winkels neemt gestaag af.

Aan- en verkoopprognoses (2014-2019)

De aankoopprognose van woningen overstijgt fors de verkoopprognose. De verkoopprognose van kantoorbeleggingen overstijgt de aankoopprognose. De aan- en verkoopprognose van bedrijfsruimten en winkels houden elkaar redelijk in evenwicht.

(Huur)waardeontwikkeling (2014-2015)

Over woningenbeleggingen zijn de beleggers overwegend positief gestemd, evenals kantoren op A1-locaties. Voor winkels en bedrijfsruimtes is het beeld wisselend en afhankelijk van de locatie.

Naar regio

1 LTV (‘loan-to-value’), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van de marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 100 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%.

ICR (‘interest coverage ratio’), te weten de mate waarin de netto huurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de bruto huur 100 is, als de exploitatielasten 10 bedragen en de rente 40, is de ICR: 90/40= 2,25.

DSCR (‘debt service coverage ratio’), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de netto huurinkomsten. Voorbeeld: bruto huur is 100, exploitatielasten zijn 10, rente + aflossing bedragen 50; dan is DSCR: 90/50 = 1,8.

Er bestaan kenmerkende verschillen tussen de beleggers in de vier onderzochte regio’s, waarbij zij aangetekend dat een belegger in meer dan één regio actief kan zijn. De respondenten van de regio West-Noord-Midden hebben een forse groeiverwachting voor de woningbeleggingen, terwijl de winkelbeleggingen daarbij achterblijven. Voor kantoren en bedrijfsruimten verwacht men een daling. De groep beleggers in de regio West-Zuid verwachten per saldo over de gehele linie te groeien. Alleen voor het segment winkels verwachten ze een bescheiden krimp. Maar het is evident dat hun interesse - net als in 2012 en 2013 - vooral uitgaat naar woningen. In 2013 verwachtten de beleggers van de regio Zuid dat de totale portefeuille voor de middellange termijn per saldo bijna gelijk zou blijven: consolidatie. Nu zien we dat de groeiverwachtingen over de gehele linie toenemen, met een uitzondering voor kantoren


beleggingen. De respondenten rapporteerden in eerdere jaren de laagste groeipercentages van de onderzochte regio’s. Nu zit de regio Zuid qua groeiverwachting tegen het landelijk gemiddelde aan. Ten opzichte van voorgaande jaren zien wij dat de beleggers in de regio Oost-Noord willen desinvesteren in winkels en bedrijfsruimten. Evenals voorgaand jaar zijn beleggingen in huurwoningen in trek.

Alternatieve financieringsvormen

Financiële ratio’s (2014)

De beleggers geven dit jaar drie belangrijke redenen aan om van financier te veranderen: 1. een andere bank is beter (33%); 2. gunstiger voorwaarden (18%) en 3. de ‘klik’ met de accountmanager (16%). De beschikbaarheid van geld wordt opvallend genoeg niet meer genoemd.

De groep beleggers staat er qua financiële ratio’s (LTV, DSCR, ICR) goed voor. Liquiditeiten zijn naar eigen zeggen in voldoende mate voorhanden. De beleggers willen bij voorkeur leningen voor een lange periode vastleggen, terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico). We zien dat de beleggers meer vast financieren dan vorig jaar. Van het variabele deel wordt procentueel minder afgedekt met derivaten.

LTV (2014-2019)

Onverminderd is de wens de LTV de komende jaren te verlagen tot onder de 60%. In de afgelopen jaren zijn daartoe schoorvoetend stapjes gezet. De gemiddelde LTV voor de totale portefeuille bedraagt 63,16% (2013: 62,35%; 2012: 64,25%; 2011: 64,06%). De beleggers verwachten in de periode 2014-2019 de gemiddelde LTV te laten dalen naar 55,88%. De meeste beleggers vinden een LTV tussen 50-70% gezond voor de Nederlandse markt.

Ruwweg 40% van de beleggers zijn de afgelopen drie jaar op zoek naar alternatieve financieringsbronnen. De top-3 van de alternatieve financieringsbronnen laat verschuivingen zien ten opzichte van 2013 en 2012. Waar in 2013 de institutionele beleggers nog bovenaan stonden, staat in 2014 private equity op plaats één, gevolgd door particulieren en institutionelen.

De vastgoedfinancier

Trends vastgoedfinancieringsmarkt

Op de vraag welke trends een belangrijke rol in de markt van vastgoedfinancieringen spelen, konden meerdere antwoorden worden gegeven. Volgens de beleggers beïnvloeden Basel III, de toezichthouders, het (‘doorgeslagen’) risicomanagement en de economische situatie de vastgoedfinancieringsmarkt het meest.

ICR en DSCR

De Interest coverage ratio (ICR) is de mate waarin de netto huurinkomsten de renteverplichtingen dekken. De ICR is voor alle onderzochte regio’s en vastgoedcategorieën goed te noemen. Een ICR van 2 kan in het algemeen als gezond worden aangemerkt. Globaal zien we in Nederland over alle beleggingssegmenten een gemiddelde ICR van 2,59. Dit geeft aan dat de rentelasten goed kunnen worden opgebracht, ook als de rente zou verdubbelen. De debt service coverage ratio (DSCR) is de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de netto huurinkomsten. Ook hier geldt een ruime betaalbaarheid van rente en aflossingen over de diverse vastgoedcategorieën. Nederland kent een gemiddelde DSCR van 1,73. De respondenten hebben voor de korte termijn geen zorgen over de betaalbaarheid. Voor eventuele renteverhogingen en/of verhogingen van de aflossingen is voldoende ruimte. Niet onvermeld mag blijven dat de rente de afgelopen jaren is gedaald, hetgeen deze ratio’s op een positieve wijze beïnvloedt.

Rente en aflossing

Het landelijk gemiddelde aflossingspercentage (gewogen naar de leningensom van de betreffende beleggers) is gestegen van 2,1% (2013) naar 2,5% (2014). De meeste beleggers betalen een spread tussen de 2,0% en 2,5%. Landelijk daalt de rente gestaag van 4,6% (2011) naar 4,16% (2014). De verwachting voor 2014-2019 is 4,25%.


Hoofdstuk 1 Inleiding Inleiding en leeswijzer

In hoofdstuk 1 schetsen wij de stand van zaken op de Nederlandse vastgoedmarkt. De onderzoeksresultaten van 2014 kunnen daarmee in het licht van de huidige marktsituatie worden geplaatst. Daarna bespreken wij de doelstelling, opzet en uitvoering van het onderzoek, dat het ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance heeft uitgevoerd om het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 te analyseren (pagina 8 t/m 11). Vervolgens bespreken wij de visie op en verwachtingen van de beleggers over de markt (pagina 11 t/m 14). Hoofdstuk 2 bevat informatie over de huidige en toekomstige vastgoedbeleggingenportefeuilles (landelijk en per regio) samengevat in controlepanelen (‘dashboards’), die wij steeds afsluiten met een analyse van diverse aspecten. In dit hoofdstuk behandelen wij ook enkele financieringsaspecten van de portefeuilles van de beleggers met een groei-, krimpen consolidatiescenario. In hoofdstuk 3 gaan wij dieper in op de leningenportefeuille in en bespreken een groot aantal aspecten ervan, gevolgd door een analyse van opvattingen over verschillende onderwerpen.

Schets van de vastgoedmarkt anno 2014

De interviews zijn in de periode april-juni 2014 gehouden. De onderzoeksresultaten moeten dan ook in de context van de marktsituatie van 2014 worden geïnterpreteerd. Daarom wordt hier door ING Real Estate Finance Research een schets van de vastgoedmarkt anno 2014 gegeven.

Beleggingsvolume trekt aan

De beleggingsmarkt toonde in 2013 een beginnend herstel en dat herstel heeft zich voortgezet in de eerste helft van dit jaar. Het beleggingsvolume is over het eerste halfjaar van 2014 gestegen tot bijna € 4 miljard ten opzichte van € 2,1 miljard over dezelfde periode vorig jaar. Dit is het hoogste niveau van de afgelopen vijf jaar. Deze interesse komt voor een steeds groter deel voor rekening van buitenlandse beleggers, die het Nederlands vastgoed als aantrekkelijk geprijsd beschouwen. Vooral Duitse, Engelse en Amerikaanse beleggers zijn actief. Deze beleggers hebben interesse in kantoorpanden en logistiek vastgoed. Daarnaast staan woningportefeuilles in toenemende mate in de belangstelling van buitenlandse beleggers. Deze interesse heeft ertoe geleid dat bruto aanvangsrendementen op de beste locaties onder druk zijn komen te staan. Deze noteren nu 20 tot 25 basispunten lager dan een jaar geleden. De yields op goede en slechte locaties blijven verder uiteenlopen. Ongeveer 30% van het beleggingsvolume kwam voor rekening van de kantorensector. Het grootste gedeelte van de activiteit concentreerde zich in Amsterdam, met onder andere twee grote transacties aan de Zuidas. De dalende aanvangsrendementen

en toenemende interesse zorgen ervoor dat beleggers zich inmiddels ook richten op andere locaties. De focus blijft echter op de grote steden in de Randstad. De retailmarkt nam in het eerste halfjaar 20% van het totale beleggingsvolume in beslag, mede dankzij een aantal grote transacties in winkelcentra in het eerste kwartaal. Het beleggingsvolume in het tweede kwartaal bleef hierbij achter. Bruto aanvangsrendementen voor ‘prime high streets’ zijn stabiel, grotendeels door de schaarste van aanbod in dit segment. Ook de logistieke/bedrijfsruimten markt nam een kleine 20% van het beleggingsvolume voor zijn rekening.

Kantorenmarkt Herstel zakelijke dienstverlening versnipperd

De zakelijke dienstverlening is een van de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte. Het herstel in de zakelijke dienstverlening vertoont nog een versnipperd beeld. Daar waar notarissen profiteren van een aantrekkende woningmarkt en de uitzendbranche van de toenemende vraag naar (technisch) personeel, zijn er ook deelsectoren die te lijden hebben onder een dalende vraag vanuit overheden. Voor 2014 en 2015 wordt een bescheiden groei voor deze sector verwacht.

Aantal kantoorbanen daalt

Het aantal kantoorbanen is de afgelopen jaren flink gedaald. Vooral bij financiële dienstverleners is het aantal banen sterk afgenomen en lag met 237.000 begin 2014 bijna 20% onder de top van 2007. Ook in andere belangrijke sectoren waarin veel gebruik wordt gemaakt van kantoorruimte daalde het aantal banen, zoals in de informatie- en communicatiesector en de overheid. In totaal is het aantal banen in sectoren met veel kantoormedewerkers sinds 2008 met 225.000 afgenomen. Dit is een daling van 9%. Structurele ontwikkelingen zorgen ervoor dat de vraag naar kantoormetrages de komende jaren verder afneemt. De beroepsbevolking daalt de komende twintig jaar met meer dan 5% en de trend van het zogenoemde ‘Nieuwe Werken’ zet door, waardoor circa de helft van het aantal metrages kantoorruimte per werknemer minder benodigd is.

Opname kantoren onder langjarig gemiddelde

De opname van leegstaande kantoorruimte blijft nog steeds achter bij het langjarige gemiddelde. De dalende opnamecijfers worden voor een groot deel veroorzaakt door een groter aantal heronderhandelingen. Vanuit kostenoogpunt is de verhuisbereidheid van bedrijven lager: zij kiezen er eerder voor te heronderhandelen over de voorwaarden op de huidige locatie. De vier grote steden in de Randstad zijn het meest in trek, en dan met name goed bereikbare stationslocaties met een divers functie-aanbod in de omgeving. Ook moet het pand aan de eisen van Het Nieuwe Werken en duurzaamheid voldoen.


Beperkte herontwikkeling laat leegstand (nog) niet dalen

De leegstand blijft nog steeds hoog. Hoewel er vrijwel geen nieuw aanbod is, doet de geringe opname het aanbod ook nauwelijks afnemen. In toenemende mate zien we onttrekking van verouderde kantoorpanden aan de markt. Deze worden geschikt gemaakt voor alternatief gebruik, bijvoorbeeld bewoning door studenten. In het totaal aanbod is het aandeel verouderd vastgoed dat voor alternatieven geschikt is echter beperkt. Op de goede locaties wordt ook verouderde voorraad geschikt gemaakt om te voldoen aan de huidige gebruikseisen van een kantoorpand. De verdere concentratie van de vraag op de grote steden leidt ertoe dat huren hier iets beginnen te stijgen. De huren worden op het moment nog voor een groot deel beïnvloed door incentives; deze zullen eerst moeten afnemen voordat de huurprijzen echt zullen gaan stijgen. Tevens dalen de gemiddelde huurprijzen nog, mede door het groot aandeel van verouderd minder geschikt aanbod.

Bedrijfsruimtemarkt Zicht op groei voor exporterende sectoren

De sectoren logistiek, transport en industrie laten in 2014 weer een groei zien. Het zijn vooral deze sectoren die gebruik maken van bedrijfsruimten zoals productiehallen en logistieke centra. Waar deze sectoren afgelopen jaren nog vooral afhankelijk waren van de internationale markt, wordt de groei nu ondersteund door een toenemende binnenlandse vraag. De gunstigere economische omstandigheden in de belangrijkste afzetmarkten in Europa dragen bij aan een groei voor de industriesector. De groei voor 2014 zal naar verwachting op 2,5% uitkomen. Het productieniveau komt uit op een vergelijkbaar niveau als voor de crisis. Daarnaast begint de transportsector langzaam maar zeker aan te trekken. Door verbeterde marktomstandigheden van onder andere de bouw- en de detailhandel, wat belangrijke klanten zijn in deze sector, neemt het volume in 2014 naar verwachting met 1,9% toe. Vanwege de lage marges is het herstel nog fragiel te noemen. De aantrekkende markten kunnen op de middellange termijn leiden tot een toenemende vraag naar meters, op korte termijn is dit echter nog niet direct merkbaar.

Mismatch tussen aanbod en vraag logistieke ruimten

In de markt voor bedrijfsruimte en logistiek is nog steeds sprake van een mismatch tussen het aanbod en de vraag. Daarom kunnen leegstandscijfers sterk variëren per locatie en type product. Moderne logistieke faciliteiten, op de grote logistieke hot spots, kennen vrijwel geen leegstand. Vaak omdat het om ontwikkeling ‘op maat’ gaat. Verouderde bedrijfsruimte op slecht ontsloten locaties kent een hoge mate van leegstand. Veel van dit aanbod kan als structureel aangemerkt worden. De vraag is dan ook of er ooit nog vraag zal ontstaan naar dit product op die locaties. De vraag naar bedrijfs- en logistieke ruimten is in toenemende mate gedreven door de toename van e-commerce. Deze ontwikkeling vraagt om een specifiek type vastgoed waardoor de mismatch in vraag en aanbod voorlopig zal blijven bestaan. Hierdoor ontstaat er een lichte opwaartse druk op de huren voor moderne ruimten op de beste locaties. Ontwikkelaars

beginnen in te spelen op de ontstane schaarste in dit segment en beginnen meer risico te nemen door speculatief te ontwikkelen om deze markt te kunnen bedienen.

Winkelmarkt Licht herstel van detailhandelsbestedingen

Het lichte economische herstel heeft nu ook de detailhandel bereikt. Na jaren van krimp, liet het tweede kwartaal van 2014 voor het eerst een volumegroei zien. Een verbetering van het consumentenvertrouwen en de besteedbare inkomens maakt dat de consument makkelijker geld durft te spenderen. Het beginnende herstel op de huizenmarkt draagt hier ook verder aan bij. ING Economisch Bureau verwacht voor heel 2014 een lichte stijging van detailhandelsbestedingen met 1% en 1,5% voor 2015.

Nog niet uit de problemen

De sector is echter nog niet uit de problemen. Na jaren van aanhoudende krimp liggen de omzetten 8% lager dan voor het begin van de crisis. De krimp kwam met name voor rekening van de non-food sector. De food sector liet nog een kleine groei zien, maar de omzet in non-food is over de periode 2008-2013 met 17,5% gekrompen. Mede door veranderend winkelgedrag zullen de detailhandelsbestedingen niet snel naar eenzelfde niveau terugkeren. De consument blijft kritisch en door de opkomst van e-commerce verandert het winkellandschap structureel. Een groot deel van de omzetten wordt bereikt door acties en uitverkopen, en op deze inkomsten zit een kleinere marge. De winstgevendheid in de sector staat hiermee nog onder druk. Dit blijkt ook uit de hoge aantallen faillissementen dat de sector nog steeds treft. Dit draagt op zijn beurt weer bij aan een oplopende leegstaand, met name in de aanloopstraten en op secundaire locaties. Door de aanhoudende toevoeging van nieuwe winkelruimte aan de markt, komen de bezettingsgraden verder onder druk.

Vraag naar geschikte oppervlakten op A1-locaties

De huidige vraag naar winkelruimte is met name gedreven door retailers die gebruik willen maken van het vrijkomen van ruimte op A1-locaties waardoor zij zich op een betere locatie kunnen gaan vestigen. Ook is er nog een aantal internationale en nationale ketens op zoek naar geschikte locaties in aantrekkelijke binnensteden. Veelal hebben zij echter moeite om geschikte ruimte te vinden, de aangeboden vloeroppervlaktes zijn voor hen onvoldoende groot. Herontwikkeling zou hier deels een oplossing kunnen bieden, maar is in deze tijd geen vanzelfsprekendheid. Sommige nieuwe spelers op de Nederlandse markt kiezen bewust voor locaties binnen Amsterdam, maar buiten de meest bekende winkelstraten. De keus voor deze locaties is hier met name gedreven door het imago wat met deze straten gepaard gaat. De discrepantie in vraag en aanbod leidt ook tot een differentiatie in huurprijzen. Ondanks het lichte herstel blijft de retail-sector onder druk staan. Retailvastgoed verliest daardoor ook deels zijn sterke positie die het had bij beleggers. Die worden steeds selectiever en blijven voornamelijk geïnteresseerd in centrumlocaties in aantrekkelijke steden.


Woningmarkt

Elk kwartaal meet ING het vertrouwen in de woningmarkt onder potentiële starters en koopwoningbezitters. De weergave van dit vertrouwen - de WoonIndex - staat in het tweede kwartaal op 114 punten. Dit is een stijging van drie punten ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar, en de hoogste stand sinds 2008. Nu de stand boven de 100 is, betekent dit ook dat meer mensen positief naar de woningmarkt kijken dan negatief. De verwachting is onder andere dat de huizenprijzen hun bodem hebben bereikt en weer zullen gaan stijgen. Dit blijkt ook uit de cijfers van het CBS, die de afgelopen vier maanden (april-juli 2014) een stijging van de huisprijzen laten zien. Het aantal verkochte woningen neemt weer toe en lag in de eerste zeven maanden 40% hoger dan over dezelfde periode afgelopen jaar. Woningbezitters geven in de WoonIndex van het tweede kwartaal dan ook aan dat ze verwachten hun huis sneller te kunnen verkopen dan een kwartaal eerder. In het algemeen is er nog steeds een tekort aan huisvesting. Dit komt onder andere door een toenemende vraag vanuit eenpersoonshuishoudens, maar ook door stagnatie in de bouwsector. Dit heeft met name effect op steden waar al een tekort was, zoals Amsterdam en Utrecht, waar wachtlijsten verder oplopen. Om beweging te krijgen in de huurdersmarkt is de wetgeving aangepast, waardoor het nu mogelijk is om huren in de gereguleerde sector aan te passen op basis van het inkomen van de huurders (stijgingen tussen de 1,5% en 4% exclusief inflatie). Daarnaast moeten deze extra inkomsten compenseren voor de lastenverzwaring die aan de corporatiesector is opgelegd. Steeds meer corporaties zien zich genoodzaakt om woningportefeuilles te verkopen. Voor deze portefeuilles is in toenemende mate interesse van buitenlandse partijen. Het gaat hierbij met name om portefeuilles met woningen in de geliberaliseerde sector, die aan minder regelgeving dan huurwoningen in de gereguleerde sector onderhavig zijn en gunstige vooruitzichten hebben met betrekking tot huurgroei. In dit onderzoeksrapport onderscheiden wij ook het segment ‘overig vastgoed.’ Daaronder begrijpen wij uiteenlopende soorten vastgoed. Vanwege deze diversiteit schetsen wij daarvan geen separaat beeld in deze paragraaf.

Doelstelling

De doelstelling van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen in het financieringsbeleid van de Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. De perceptie die beleggers hebben van de huidige en toekomstige markt en van de kansen en risico’s bepaalt voor een groot deel hun financieringsbeleid. We zijn benieuwd naar de antwoorden op vragen als: Hoe ziet die visie eruit? Wat zijn de verwachtingen? En waarop zijn die gebaseerd? Hoe hebben particuliere vastgoedbeleggers hun portefeuille samengesteld? Hoe laten kwantitatieve en kwalitatieve aspecten zich vergelijken met het beleggingsbeleid? Inzicht in deze materie wordt verdiept door de open vragen die wij hebben gesteld over de trends die men in de vastgoedmarkt onderkent.

We hebben zodoende het huidige en toekomstige financieringsbeleid en de behoefte aan vastgoedfinancieringen onderzocht. In de eerste plaats op basis van kwantitatieve kenmerken (zoals: LTV, ICR, DSCR) , die door de beleggers zelf zijn verstrekt. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen onderzocht over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagde beleggers en of hun beleid ten aanzien van vastgoedfinancieringen aansluit op de trends die zij onderkennen.

Verantwoording

Uit het cliëntenbestand van ING Real Estate Finance (ING REF) zijn niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers geselecteerd in de vier landelijke regio’s. Deze duiden wij gemakshalve aan met de belangrijkste centra: ‘West-Noord-Midden’ of Amsterdam (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), ‘West-Zuid’ of Rotterdam/Den Haag of (provincies Zuid-Holland en Zeeland), ‘Zuid’ of Eindhoven (provincies Noord-Brabant en Limburg) en ‘Oost/Noord’ of Arnhem (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). Voor de indeling in regio’s is de hoofdvestiging van de geënquêteerde belegger doorslaggevend geweest, al kan deze uiteraard ook in andere regio’s actief zijn. Vervolgens hebben vooraf geïnstrueerde ING REF-medewerkers 119 beleggers aan de hand van een gestructureerde vragenlijst persoonlijk geïnterviewd. De enquête bood de mogelijkheid apart opmerkingen of uitleg bij de antwoorden te noteren2. De antwoorden zijn vervolgens ingevoerd in een vertrouwelijke, beveiligde en versleutelde centrale dataset. Dit onderzoek heeft het karakter van een zelfrapportage. Dat wil zeggen dat er gewerkt is met gegevens en uitspraken van de respondenten zelf. Er is geen controle uitgevoerd met cijfermatige data van ING REF. De beperking van deze methode is, zoals verderop hier en daar ook zal worden vermeld, dat de consistentie van de gegevens of het niveau daarvan wisselt. Zo weten bijvoorbeeld niet alle respondenten kengetallen te produceren. Maar daar ging het ons ook niet om. Met dit onderzoek wilden wij vooral de visie van beleggers en de mogelijkheden die zij zien in de huidige en toekomstige markt nader in kaart brengen. Kortom, de perceptie van de beleggingsen financieringswerkelijkheid staat centraal. Daar waar resultaten in percentage worden gepresenteerd, kan het voorkomen dat het totaal net iets boven de 100% uitkomt. Dat heeft te maken met afrondingen, we hebben niet gekozen voor een proportionele herverdeling. Soms zijn, omwille van het gewenste snelle inzicht, de resultaten over de jaren heen (enkelvoudig) geïndexeerd. Daarbij is steeds het eerste

2 De interviews duurden doorgaans 60 tot 90 minuten en werden in de periode begin april tot begin juni 2014 afgenomen. Voor de data is de peildatum van 1 april 2014 aangehouden. Voor de dataverwerking van de kwantitatieve gegevens is gebruik gemaakt van Excel en SPSS (regressieanalyses), voor de kwalitatieve gegevens Excel en Atlas.ti (thematische analyse).


onderzoeksjaar 2011 als basisperiode genomen. We gebruiken in voorkomend geval de gebruikelijke aanduiding: 2011 = 100. Hier en daar maken we de opmerking (in of naar aanleiding van grafieken) dat 80% van de beleggers aan een bepaalde voorwaarde voldoen. Dat is gebaseerd op het Pareto-principe, ook wel bekend als de 80-20-regel. Het onderzoek is onder leiding en verantwoordelijkheid van prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS (Nyenrode Real Estate Center) en prof. dr. Ad J. Kil MBA (Center for Entrepreneurship, Nyenrode) uitgevoerd. Het onderzoeksteam van ING REF bestond uit: Drs. Mark B.G. Huiskes MRE Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Drs. Philip H. Zwart

Beleggerspanel

We hebben een aantal beleggers/respondenten gevraagd feed back te geven op onze vragenlijsten en rapportages. Ze hebben een suggesties gedaan voor een aantal nieuwe vragen die voor beleggers interessant zijn. Het beleggerspanel werd gevormd door enkele vertegenwoordigers van Engelsing Beleggingen en dr. M.C.J.M. van Hooijdonk.

Onderzoekspopulatie

De Nederlandse commerciële vastgoedfinancieringsmarkt is verre van transparant. Van de verdeling van de commerciële financieringsmarkt zijn geen adequate gegevens voorhanden. Door de gekozen afbakening en de verdeling over de vier landelijke regio’s hebben we een representatief beeld van de niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers willen geven. Hierbij past de kanttekening dat tal van respondenten ook buiten ING REF delen van hun vastgoedportefeuille financieren. Wij hebben de beleggers dit jaar wederom gevraagd bij hoeveel financiers zij in totaal vastgoedfinancieringen hebben. Figuur 1 laat zien bij hoeveel verschillende financiers de onderzochte beleggers hun leningen hebben lopen.

Figuur 1. Bij hoeveel financiers (Nederland en buitenland) in totaal heeft u vastgoedfinancieringen lopen? Aantal respondenten 35 30 26%

25

23%

20

20%

19%

15 12%

10 5 0 1

2

3

4

>4

2013 2014 Lineair 2014

Van de 119 beleggers hebben er 79 (65%) bij drie of meer banken financieringen lopen. We zien ook een stijging in 2014 naar meer financiering in het buitenland (de lineaire lijn 2014). Omdat geen zicht te krijgen is op de totale populatie is een representatieve steekproef - in strikt statistische zin - niet te bepalen. Voor dit onderzoek hebben wij gekozen voor een minimumaantal van dertig respondenten per regio op grond van de - in de theorie gangbare - veronderstelling dat scores zich rond het gemiddelde centreren3. Eveneens om praktische redenen is de steekproef daardoor doelgericht heterogeen bepaald, deels op zelfselectie, deels op aanwijzing van de onderzoekers als vermoed werd dat er in de regio geen representatieve balans was. Op grond van deze veronderstelling zijn 119 beleggers verspreid over vier regio’s geïnterviewd. Wij hebben beleggers bevraagd met portefeuilles van meer dan 20 miljoen. In 2011 waren dat 106 respondenten, in 2012 waren het er 119, in 2013 waren het er 120. Van de respondenten van 2013 verleenden in 2014 77% wederom medewerking, 23% van de respondenten doet voor het eerst mee. Vanwege anonimiteit van klantgegevens is het de onderzoekers niet bekend of dit steeds dezelfde steekproef is. We hebben geen andere keuze dan een cross-sectionele benadering te volgen. Daarmee kunnen wij toch een zo representatief mogelijk beeld geven van de situatie van de bij ING bekende niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers in Nederland op de peildatum van dit onderzoek. De steekproef van 2014, zie tabel 1, vertegenwoordigt een vastgoedportefeuille met een marktwaarde van 16,54 miljard (2013: 20,7 miljard; 2012: 16,53 miljard; 2011: 16,47 miljard)4.

3 Stutely, R. (2003). Numbers guide. The essentials of business numeracy (5th ed.). London: Profile Books Ltd. 4 Alle bedragen die in deze tekst worden genoemd, zijn in euro’s.


Tabel 1. Aantal onderzochte beleggers en marktwaarde portefeuille, 2011, 2012, 2013 en 2014 2011 Regio

Aantal beleggers

Oost-Noord (AH) WNM (AM) Zuid (EH) West-Zuid (RD) Totaal Gemiddelde

2012

Marktwaarde Aantal portefeuille beleggers per 01-01-2011

2013


2014


Marktwaarde portefeuille per 01-04-2014

30 26 22 28

4.348.736.713 4.083.700.000 3.253.800.000 4.786.043.924

32 31 30 26

4.613.740.861 4.918.375.000 3.478.656.274 3.528.097.000

30 31 27 32

3.581.183.177 5.625.243.500 3.645.437.645 7.853.351.732

31 29 30 29

3.521.908.937 3.325.307.304 3.866.251.000 5.827.500.410

106

16.472.280.637

119

16.538.869.135

120

20.705.216.054

119

16.540.967.651

4.118.070.159

4.134.717.284

Van de onderzochte beleggers is 18% fondsbeheerder. In het onderzoek van 2011 hebben wij, voor wat betreft diverse percentage en kengetallen, gewerkt met rekenkundige gemiddeldes en met standaarddeviaties om de spreiding aan te geven. Vanaf 2012 zijn LTV, ICR, DSCR, e.d. gebaseerd op gewogen gemiddelden. Een aantal vergelijkingen met 2011 wordt daarom niet gemaakt. In de analyses voor 2013 en 2014 hebben wij de volgende wegingen toegepast: - Rente- en aflossingspercentages zijn gewogen naar de hoofdsom van de leningen van de betreffende respondenten. - ICR, DSCR en LTV’s zijn gewogen naar de omvang van de vastgoedportefeuille van de betreffende respondenten. Respondenten zonder antwoord zijn uit de steekproef gelaten. - Percentages variabele en vaste leningen en percentages afgedekt met derivaten zijn gemiddelden over de portefeuille als geheel.

Figuur 2. Portefeuilleomvang 2011-2014 Miljoen €

5.176.304.014

4.135.241.913

In figuur 2 zien we de portefeuilleomvang per regio/per jaar (kolommen) en het meerjaren landelijke portefeuille gemiddelde over de periode 2011-2014 (horizontale lijn). We zien een relatieve toename per jaar bij de regio Zuid en een flinke fluctuatie in, bijvoorbeeld, regio West-Zuid. De gemiddelde portefeuilleomvang is, zoals hieronder geïllustreerd, 139 miljoen (2013: 174 miljoen; 2012: 138 miljoen; 2011: 192 miljoen). De regio’s Oost-Noord en Zuid zaten in de afgelopen vier jaren net op of ruim onder het landelijk gemiddelde. In 2014 is alleen de regio West-Zuid ruim boven het meerjaren landelijk gemiddelde. Zoals eerder opgemerkt betreft het hier een cross-sectioneel onderzoek waarbij de steekproeven per regio/jaar niet representatief zijn. Met andere woorden, fluctuaties kunnen het gevolg zijn van groei of krimp of van verschil in steekproef samenstelling. Terughoudendheid bij interpretatie is geboden. Eenzelfde redenering geldt voor de opmerkingen direct hieronder.

Figuur 3. Verdeling portefeuilles 2014

8.000

Aantal beleggers

7.000

Percentage

25

100%

20

80%

15

60%

6.000 5.000 4.000 3.000

50% van de beleggers

2.000

10 5

0 West-NoordMidden (AM)

2011 2012 2013 2014 Gemiddelde 2011-2014 € 4.391 miljoen

Zuid (EH)

20%

West-Zuid (RD) 0

54,15%

62,66%

60,74%

66,24%

59,46%

<24 >24 < 44 < 64 < 84 <104 <124 <144 <164 <184 <204 <224 <244 <264 <284 <304 <404 <504 <604 <704 <804 <904 <1004 <=1300

Oost-Noord (AH)

40%

Gem. portefeuille 138.999.728

1.000

Miljoen €

Frequentie Cumulatief %


0%

Van het totaal aantal beleggers beschikt 50% over een portefeuille met een waarde van minder dan 64 miljoen (figuur 3). De figuren 4 en 5 tonen de bruto huurinkomsten van de landelijke portefeuille, uitgesplitst naar regio en segmenten.

Figuur 6. Is er nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt? Percentage 100%

Figuur 4. Bruto huurinkomsten landelijk

80%

Miljoen € 450

60%

400 350

40%

300 20%

250 200

0%

150

2011

100 50

2012

2013

2014

Pessimisten > gevaarlijk Optimisten > niet gevaarlijk

0 West-Noord-Midden

West-Zuid

Oost-Noord

Zuid

Figuur 5. Bruto huurinkomsten segmenten landelijk 9% 11%

17%

Als we deze gegevens indexeren naar - wat we hier noemen - een VastgoedVertrouwensIndex zien we dat in de onderzoeksjaren het vertrouwen langzamerhand toeneemt. Figuur 7 laat zien dat het vertrouwen ten opzichte van 2011 met 11% is toegenomen.

Figuur 7. Vastgoedvertrouwensindex 28%

35%

Percentage 12% 10%

Kantoren, € 200.450.508 Winkels, € 414.284.530 Woningen, € 338.047.516 Bedrijfsruimten, € 125.619.104 Overig, € 103.751.741

8% 6% 4% 2%

Visie en verwachtingen van de beleggers

Hoe kijken de ondervraagde beleggers naar de huidige totale vastgoedmarkt?

0% -2% -4% 2011

Vertrouwen in de vastgoedmarkt

Evenals voorgaande onderzoeksjaren hebben wij de ondervraagden de stelling voorgelegd: ‘Er is nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt.’ Men kon slechts met ‘ja’ of ‘nee’ antwoorden. In 2012 vond nog 85% van de respondenten de situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt gevaarlijk, in 2013 was dit percentage 78%. In 2014 daalt het percentage verder naar 60% (figuur 6).

2012

2013

2014

Marktwaarde en markthuurwaarde segmenten

Wij hebben de beleggers gevraagd naar hun verwachtingen over de waardeontwikkeling en huurwaarde van de verschillende beleggingscategorieën: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimtes en overig vastgoed. De respondenten is de mogelijkheid geboden geen mening te geven.


Kantoren

Winkels

Figuur 8a. Verwachtingen marktwaardeontwikkeling kantoren 2014-2015

Figuur 9a. Verwachtingen marktwaardeontwikkeling winkels 2014-2015

Percentage van de respondenten


50%

50%

40%

40%

30%

30% 20%

20%

10%

10%

0%

0%

-10%

-10%

-20%

-20%

-30%

-30%

-40%

-40%

-50% -10%

-5 -10%

-5%

Gelijk

0 - +5%

-10%

Geen mening

-5 -10%

-5%

Gelijk

0 - +5%

Geen mening

Waardeontwikkeling winkels A1-locaties Waardeontwikkeling winkels overige locaties

Waardeontwikkeling kantoren A1-locaties Waardeontwikkeling kantoren overige locaties

Figuur 8b. Verwachtingen markthuurwaarde ontwikkeling kantoren 2014-2015

Figuur 9b. Verwachtingen markthuurwaarde ontwikkeling winkels 2014-2015



50%

50%

40%

40%

30%

30%

20%

20% 10%

10%

0%

0%

-10%

-10%

-20%

-20%

-30%

-30%

-40%

-40%

-50% ->5%

-2,5 -5%

-0 -2,5%

Gelijk

0 - 2,5%

Geen mening

Markthuurwaarde kantoren A1-locaties Markthuurwaarde kantoren overige locaties

Over de ontwikkeling van marktwaarde op A1-locaties (figuur 8a) is het merendeel van de respondenten neutraal tot positief (0-5%) gestemd (2013: neutraal tot negatief). Over de waardeontwikkeling op overige locaties is men overwegend negatief gestemd. Eenzelfde beeld zien wij bij de verwachtingen omtrent de markthuurwaardeontwikkeling (figuur 8b).

->5%

-2,5 -5%

-0 -2,5%

Gelijk

0 - 2,5%

Geen mening

Markthuurwaarde winkels A1-locaties Markthuurwaarde winkels overige locaties

Over de ontwikkeling van marktwaarde van winkels op A1-locaties zijn de meeste beleggers neutraal tot positief (0-5%) gestemd, maar tal van beleggers zijn negatief gestemd (figuur 9a). Over de marktwaardeontwikkeling op overige locaties is men duidelijk negatiever gestemd. De verwachtingen omtrent de markthuurwaardeontwikkeling bevinden zich in de range -2,5% tot +2,5% (figuur 9b).


Woningen

Bedrijfsruimtes

Figuur 10a. Verwachtingen waardeontwikkeling woningen 2014-2015

Figuur 11a. Verwachtingen marktwaardeontwikkeling bedrijfsruimtes 2014-2015



70%

50%

60 %

40%

50%

30%

40%

20%

30%

10%

20%

0%

10%

-10%

0%

-20%

-10%

-30%

-20%

-40% ->5%

-2,5 -5%

-0 -2,5%

Gelijk

0 - 2,5%

Geen mening

-10%

Waardeontwikkeling woningen boven huurtoeslaggrens Waardeontwikkeling woningen onder huurtoeslaggrens

-5 -10%

-5%

Gelijk

0 - +5%

Geen mening

Waardeontwikkeling bedrijfsruimten

Figuur 10b. Verwachtingen huurwaardeontwikkeling woningen 2014-2015

Figuur 11b. Verwachtingen markthuurwaarde ontwikkeling bedrijfsruimtes 2014-2015



70%

50%

60 %

40%

50%

30%

40%

20%

30%

10%

20%

0%

10%

-10%

0%

-20%

-10%

-30%

-20%

-40% ->5%

-2,5 -5%

-0 -2,5%

Gelijk

0 - 2,5%

Geen mening

Markthuurwaarde woningen boven huurtoeslaggrens Markthuurwaarde woningen onder huurtoeslaggrens

Over de ontwikkeling van marktwaarde en de markthuurwaarde van woningen (onder en boven de huurtoeslaggrens) zijn de respondenten evenals vorig jaar neutraal tot positief gestemd (figuren 10a en 10b).

->5%

-2,5 -5%

-0 - 2,5%

Gelijk

0 - 2,5%

Geen mening

Markthuurwaarde bedrijfsruimten

Over de ontwikkeling van marktwaarde en de markthuurwaarde van bedrijfsruimten zijn de beleggers overwegend neutraal tot (overwegend licht) negatief gestemd, evenals in 2013 (figuren 11a en 11b).


In de tabel 2 hebben wij de antwoorden samengevat.

Tabel 2. Samenvatting ontwikkelingen waarde en markhuurwaarde alle segmenten 2014 Waardeontwikkeling A1 locaties --

-

0

+

Markthuurwaarde

Andere locaties ++

--

-

0

+

A1 locaties ++

--

-

0

+

Andere locaties ++

--

-

0

+

++

Kantoren Winkels Bedrijfsruimtes Woningen Boven huurtoeslaggrens

Onder huurtoeslaggrens

Eurozone

In het onderzoek van 2012 verwachtte 87% van de beleggers een zwakkere economie in de eurozone voor de periode 2012-2013. Slechts 13% verwachtte een sterkere economie. Dit beeld wijzigde in 2013: 36% verwachtte een zwakkere economie en een grote groep (47%) nam een neutrale positie in. In 2014 verbetert het beeld aanzienlijk: 60% verwacht een sterkere economie, 35% neemt een neutrale positie in.

3% 13%

24%

60%

0-1% per jaar, 24% 1-2% per jaar, 60% 2-3% per jaar, 13% Er komt deflatie, 3%

5% 35%

Zwakker, 5% Sterker, 60% Niet zwakker of sterker, 35%

We hebben gevraagd of men de vastgoedfinanciers financieel sterker of zwakker ziet worden (figuur 14). Maar liefst 63% ziet de vastgoedfinanciers sterker worden, maar 12% zwakker.

Figuur 14. De vastgoedfinanciers worden zwakker, sterker, niet zwakker of sterker 25%

12%

Inflatie

De inflatie is een belangrijk kengetal voor vastgoedbeleggers, omdat de stijging van contracthuren aan het inflatiecijfer gekoppeld kan worden. In 2012 verwachtte een groot deel (59%) van de ondervraagde beleggers een inflatie van 2-3% per jaar in de periode 2012-2013. In 2013 verwachtte het merendeel van de beleggers (63%) een stijging van 2-3% voor 2013-2014, terwijl 26% van de beleggers een wat geringere stijging van 1-2% verwacht. Voor 2014-2019 hebben de beleggers de verwachtingen neerwaarts bijgesteld (figuur 13). Het merendeel van de beleggers (60%) voorziet een stijging van 1-2% per jaar; 24% een stijging van 0-1% per jaar.

Onder huurtoeslaggrens

Figuur 13. Verwachtingen inflatie 2014-2015

Figuur 12. Verwachtingen economie eurozone 2014-2015

60%

Boven huurtoeslaggrens

63%

Zwakker, 12% Sterker, 63% Niet zwakker of sterker, 25%


Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille Inleiding en leeswijzer

Hoe is de bestaande beleggingenportefeuille van de Nederlandse particuliere belegger opgebouwd? En in welke segmenten wordt er geïnvesteerd? Hoe zal de vastgoedbeleggings- en financieringsmarkt zich naar verwachting van de ondervraagde beleggers in de nabije toekomst ontwikkelen? Op welke manier vindt er waardevermeerdering van de portefeuille plaats? Dat is het soort vragen waar we met ons onderzoek een antwoord op trachten te vinden. In dit hoofdstuk worden de huidige - dat wil zeggen anno 2014 - en toekomstige beleggingsportefeuilles (voor de periode 2015-2019) door middel van de financiële ‘dashboards’, waarover we al eerder spraken, in kaart gebracht. Op pagina 16 presenteren wij eerst het landelijke totaalbeeld van de beleggingenportefeuille van de geïnterviewde beleggers. Het is interessant - voor financiers, verzekeraars, kopers, verkopers en andere belangstellenden - te onderzoeken hoe de huidige Nederlandse particuliere belegger zijn vastgoedportefeuille over de verschillende segmenten heeft gespreid. Wij onderscheiden beleggers met groei-, krimpen consolidatiescenario’s en presenteren verschillende tabellen en kengetallen om het totaalbeeld te verfijnen. Daarbij kijken wij niet alleen naar de beleggingen, maar presenteren - om direct het beeld wat meer te kleuren - ook financiële kengetallen rond de financieringenportefeuille. In hoofdstuk 3 gaan wij dieper in op de financieringenportefeuille. Het thema ‘liquiditeit’ is een belangrijk gespreksonderwerp in de huidige markt. Wij hebben de beleggers dit jaar stellingen voorgelegd over dit onderwerp, waarmee wij deze paragraaf afsluiten. Op pagina 24 tot en met 35 geven wij vergelijkbare informatie voor de vier onderscheiden regio’s, te weten: West-NoordMidden (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), West-Zuid (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Zuid (provincies Noord-Brabant en Limburg) en Oost/Noord (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). Vervolgens hebben wij de beleggers gevraagd welk deel van de portefeuille zich (waarom) binnen of buiten de Randstad (pagina 35) of Nederland (pagina 36) bevindt. Daarop aansluitend behandelen we op pagina 36 de regionale migratie. Op pagina 37 tot en met 39 komen achtereenvolgens aan de orde recente aankooptransacties, huuraspecten en leegstand.

Vijf vastgoedbeleggingssegmenten

Voor dit onderzoek onderscheiden wij de volgende vijf vastgoedbeleggingssegmenten: 1. Kantoren, 2. Winkels, 3. Woningen, 4. Bedrijfsruimtes en 5. ‘Overig vastgoed’. Het segment ‘overig vastgoed’ omvat een grote diversiteit aan vastgoed, zoals bijvoorbeeld terreinen, grondposities en horecaobjecten die we in een figuur geordend hebben (figuur 15). De categorieën kunnen elkaar deels overlappen.

Figuur 15. Procentuele onderverdeling segment overig vastgoed 2014 2% 0% 2% 5%

2%

5% 1% 3% 16%

21%

11% 1%

25% 6%

Bedrijfsterrein, 5% Fitness centra, 1% Garages, 3% Grond, 16% Horeca, 25% Leisure, 6% Logistiek, 1%

Maatschappelijk vastgoed, 11% Parkeren, 21% Projectontwikkeling, 5% Reclameobjecten, 2% Supermarkten, 2% Wijnkelder, 2%

Samenwerkingsverbanden

Tal van beleggers beleggen door middel van samenwerkingsverbanden, wat inhoudt dat ze met anderen een belang in vastgoed delen. Deelbelangen in beleggingen en financieringen worden in dit onderzoek naar rato meegeteld. Anders gezegd: voor een 50%-belang (direct of indirect) in een samenwerkingsverband wordt zowel het pand als de financiering voor 50% in de totalen meegeteld. Hierdoor worden dubbeltellingen in het onderzoek voorkomen.


Dashboard landelijk / Totaalbeeld

2011 2012 2013 2014 (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimtes Overig

LTV absoluut LTV-index (2011 = 100)

GroeiIndex verwachting 2011-2019 2014-2019 (2011 = 100)

2014-2019 (x EUR ʼ000)

4.574.801 6.935.969 2.620.258 1.741.165 600.088

3.429.335 6.839.165 4.022.827 1.367.924 879.618

3.473.176 8.312.918 5.885.380 1.346.520 1.687.222

2.320.566 5.650.337 5.652.321 1.292.030 1.625.715

2.380.867 5.954.482 7.991.998 1.387.282 2.067.333

60.302 304.146 2.339.677 95.253 441.618

3% 5% 41% 7% 27%

16.472.281

16.538.869

20.705.216

16.540.969

19.781.962

3.240.996

17%

2011

2012

2013

2014

2014-2019

64,06% 100%

64,50% 101%

62,35% 97%

63,16% 99%

55,88% 87%

West-Noord-Midden West-Zuid Oost-Noord Zuid Landelijk

69%

Groeiers aantal

1.440.441.560 1.033.840.000 650.111.520 671.792.000 3.796.185.080

22 21 21 18 82

Consolideerders 10% aantal 226.981.000 45.019.600 185.675.000 311.365.000 769.040.600

3 1 3 5 12

-48% -14% 205% -20% 245%

Grafische index

Krimpers 21% aantal 6.550.000 191.350.000 311.730.000 75.560.000 585.190.000

4 7 7 7 25

Saldo groei/krimp

1.433.891.560 842.490.000 338.381.520 596.232.000 3.210.995.080

Figuur 16. Percentage groeiers, consolideerders en krimpers 2011-2014

Figuur 17. Groeiers, consolideerders en krimpers 2011-2014, per regio in euro’s

Percentage

Miljoen €

Groeiers, consolideerders en krimpers

100%

Groeiers Consolideerders Krimpers

80% 60%

3.800

2.000 1.100

20%

200

0%

-700 2012

2013

West-Zuid Zuid West-NoordMidden Oost-Noord

2.900

40%

2001

Saldo groei/krimp

2014

Groei Consolidatie Krimp

In figuur 17 worden per regio de getallen van groeiers, consolideerders en krimpers gegeven, met daarnaast een kolom met het saldo van groei en krimp. Zo zien we bijvoorbeeld dat in vier regio’s bij elkaar voor bijna 800 miljoen geconsolideerd wordt; het meest in regio Zuid met 311 miljoen. Regio West-Zuid consolideert het minst, met 45 miljoen, maar groeit met 1.034 miljoen en krimpt met 191 miljoen. Uiteindelijk is het (afgeronde) saldo voor West-Zuid 842 miljoen (zie de kolom saldo groei/krimp).

beleggers in 2014 en de voorgaande jaren die samen een vastgoedportefeuille van 16,54 miljard vertegenwoordigen. De cijfers komen voort uit hun antwoorden en geven het beeld van de portefeuille zoals de beleggers hier zelf tegen aankijken. De cijfers betreffen de bestaande situatie op 1 april 2014. Ter vergelijking hebben wij ook de cijfers van de voorgaande jaren opgenomen.5

Toelichting en analyse - landelijk

5 Wij merken hierbij op dat er in 2013 enkele grote beleggers zijn

Dit overzicht representeert het landelijk beeld van de beleggingsportefeuilles van de 119 geïnterviewde particuliere vastgoed-

geïnterviewd, waardoor de samenstelling van de onderzoekspopulatie in dat jaar is veranderd.


Het beeld - landelijk

De beleggers verwachten voor de periode 2015-2019 een groei (per saldo waardeontwikkeling en/of aankoop) ten aanzien van woningbeleggingen. Deze groei is beduidend groter dan de andere segmenten, die alle een geringe (absolute of relatieve) groei verwachten. Ook dit jaar bestaat de wens de LTV te laten dalen. Er zijn procentueel gezien meer groeiers en minder consolideerders dan in 2013. Het aandeel krimpers blijft gelijk. Onverminderd blijft de verwachting dat de LTV onder de 60% daalt op de middellange termijn.

Figuur 19. Verwachte omvang segmenten in euro’s voor 2011-2014 en 2019

Groeiende portefeuille, lagere LTV - landelijk

4.000

Op 1 april 2014 belegden de geïnterviewden gezamenlijk voor 16,54 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 63,16% (2013: 62,35%; 2012: 64,25%; 2011: 64,06%). Zij verwachten in de periode 2014-2019 per saldo gegroeid te zijn naar een portefeuille van 19,7 miljard, waarvoor de gemiddelde LTV is gedaald naar 55,88%. Dit betekent een groei van de vastgoedportefeuille van 17% (in totaal 3,24 miljard) en een daling van de LTV met 6%. In het onderzoek 2013 gaven de beleggers nog aan hun portefeuille met 12% te willen laten groeien in de periode 2016-2018 en tegelijkertijd de LTV van 62,35% te laten dalen naar een LTV van 57,92% (-4,43%). De beleggers verwachten voor de periode 2014-2019 een groei (per saldo: door waardeontwikkeling, aan- en verkoop, investeringen) ten aanzien van woningen (+41%) en overig vastgoed (+27%). Voor kantoren (+3%), winkels (+5%) en bedrijfsruimten (+7%) is de groei op deze termijn te verwaar lozen. In het onderzoek 2013 verwachtten de beleggers nog een groei in het segment bedrijfsruimtes van 20% en een krimp (-11%) in het segment overig vastgoed. In 2013 zagen we dat vijf beleggers verantwoordelijk zijn voor de helft van de landelijke groeiverwachting - gemeten in absolute bedragen. Voor 2014 zijn dat zes beleggers, dat is 5% van het totaal aan beleggers die meededen aan dit onderzoek

Miljoen € 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000

3.000 2.000 1.000 0 2011

2012

2013

2014-2019

Figuur 19 laat de bruto marktwaarde per segment zien. De segmenten woningen- en winkelbeleggingen zijn in 2014 het grootst en dat blijft zo naar de verwachting van de respondenten.

Figuur 20. Landelijke groeiverwachting bruto markt waarde per segment in euro’s Miljoen €

1.626 2.067

Kantoren

1.292 1.387

Winkels

5.652

Woningen

Figuur 18. Verdeling groeiers 2014

2014

Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overig

7.992 5.650 5.954

Bedrijfsruimtes

Miljoen € 2.321 2.381

Overig 400

0

2.000

4.0000

6.000

8.000

10.000

350 300

2014 Groeiverwachting 2014-2019 in euro’s

5% (6) van de beleggers, 50% van de groei

250

Evenals voorgaande jaren verwachten de onderzochte beleggers de meeste groei in het woningsegment (figuur 20). We zien dit patroon nog scherper als we deze gegevens op meerdere jaren indexeren zoals in figuur 21.

200 150 <100

95% (113) van de beleggers, 50% van de groei 0

10

20

30

40

50

60

70


Figuur 21. Geïndexeerde landelijke bruto markt waarde per segment

Figuur 22. Geïndexeerde aan- en verkoopprognose 2014-2019

Percentage

Percentage

180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%

50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 2011

2012

2013

Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimte Overig

2014

2014-2019 prognose

We zien dat de bruto marktwaarde van de woningen gestaag groeit. In figuur 21 zien we de geïndexeerde procentuele groei. Op grond van figuur 17 zou de gedachte kunnen ontstaan dat het segment woningen nog overtroffen wordt door het segment overig vastgoed. Voor wat betreft procentuele groei is dat ook zo, maar als we naar de absolute getallen in figuur 20 kijken zien we dat dat de groei voor het segment woningen ruim vijf keer zo groot is als in het segment overig vastgoed. Overigens doet het segment overig vastgoed het op zichzelf goed. Een groei van 70% in vier jaar (2011 = 100) is opvallend te noemen.

Aan- en verkoopprognose 2014-2019

We hebben de respondenten gevraagd voor welke bedragen zij vastgoed verwachten te gaan aan- en verkopen in de periode 2014-2019. Deze prognose hebben wij geïndexeerd waardoor het aan-en verkoopproces inzichtelijk wordt (figuur 22).

Woningen Bedrijfsruimte

Overig

Winkels

Kantoren

Aankoop Verkoop

Het is duidelijk te zien dat de aankoopprognose van woningen de verkoopprognose overstijgt. Er is veel vraag naar woningen (men wenst fors uit te breiden), maar er is minder aanbod van woningen. Als dit voornemen tot uitvoering komt ontstaat er dus schaarste op de markt, die gepaard zal gaan met prijsstijgingen. We tekenen hierbij aan dat we ook enkele beleggers geïnterviewd hebben die vooral woningen aan particulieren verkopen (‘uitponden’). Het aanbod van woningen zal niet alleen van particuliere beleggers afkomstig zijn, maar ook sterk beïnvloed kunnen worden door de ontwikkelingen bij woningcorporaties. Daarnaast kunnen institutionele beleggers ook een gedeelte van hun portefeuille verversen en hun woningbeleggingen aan de markt aanbieden. Aan de groeiambitie van beleggers kan anders niet worden voldaan. De aan- en verkoopprognose van bedrijfsruimten houdt elkaar redelijk in evenwicht. De vraag speelt of de groei komt uit nieuwbouw (geen aankoop uit bestaande voorraad maar projectontwikkeling). De aan- en verkoopprognose van winkels is in balans. Er is een klein aanbod en er is een kleine vraag. De vraag is of de kwaliteit van het aanbod ook voldoet aan de gewenste vraag. Gezien de ontwikkelingen in het winkellandschap zal de toekomst uit wijzen of de gewenst groei van de beleggers in dit segment kan worden waargemaakt en er aan de andere kant wel een verkoopmarkt van de bestaande winkelvoorraad is. De verkoopprognose van kantoorbeleggingen overstijgt de aankoopprognose. We zien hierin een bevestiging van een stagnerende markt. Dat heeft een te verwachten effect op prijsontwikkeling in de kantorenmarkt.

Ratio leningen/beleggingen (LTV)

De ratio tussen leningen en beleggingen is in 2014 op landelijk niveau wat afgenomen in vergelijking met 2013 (figuur 23).


Figuur 23. LTV landelijk - absoluut en geïndexeerd (2011 = 100) LVT geïndexeerd (2011 = 100) 130%

80%

120% 110%

70% 64,06%

64,50%

62,35%

63,16% 55,88%

60%

100%

50%

90%

40%

80%

30%

70%

20% 2011

2012

2013

2014

2019

LTV absoluut (rechteras) LTV-index (linkeras; 2011 = 100)

In 2013 ging de belangstelling voornamelijk uit naar woningen (2013: +29%) en bedrijfsruimten (+20%). De winkels stonden bij de respondenten toen ook minder in de belangstelling (2013: +7%). We hebben beleggers gevraagd in welke segmenten men een waardestijging of een waardedaling verwachten en dat vervolgens gesaldeerd (figuur 24). We zien dat beleggers over de gehele linie per saldo een waardestijging voor hun portefeuille over de jaren 2014-2019 verwachten en wel over de gehele linie. We zien daarin ook dat woningen en overig vastgoed veruit de grootste segmenten zijn in de gesaldeerde percentages. Zoals elders in dit rapport ook te lezen valt, is de stijging voor overig vastgoed procentueel wellicht indrukwekkend, maar blijft in euro’s uitgedrukt toch betrekkelijk.

Figuur 24. Percentage saldo verwachting stijging en daling marktwaarde 2014-2019 Percentage 9,5%

In deze figuur worden twee soorten gegevens gecombineerd: 1. De LTV over de periode 2011-2019 (kolommen) waarvan de waarde bij de rechteras is af te lezen; 2. De index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de waarde op de linkeras is af te lezen (2011 = 100). Te zien is dat de geïndexeerde LTV steeds verder terugloopt en ten opzichte van 2011 (dat we als normjaar (100%) voor deze index hebben gesteld) in 2014 met ongeveer 2% gezakt is, namelijk van 100% naar ongeveer 98% (linkeras). Absoluut gemeten (de rechteras) is de LTV van 64,06% in 2011 gezakt naar 63,1% in 2014. Als de berekenen wat beleggers aan voornemens voor de periode tot 2019 hebben, zou de geïndexeerde LTV in 2019 zelfs met 12% ten opzichte van 2011 gaan zakken. Namelijk van 100% in 2011 naar 88% in 2019 (linkeras), absoluut van respectievelijk 64,06% naar 55,88% (rechteras).

Bescheiden groeiverwachtingen - landelijk

Het jaar 2014 laat hetzelfde beeld zien als 2013. In alle sectoren wordt door de respondenten aangegeven dat ze zullen groeien, zij het dat de groeipercentages behoorlijk uiteen lopen. Gemeten naar omvang is het woningsegment het belangrijkste segment waarin beleggers willen groeien. Voorgaande jaren lieten ook een groeiverwachting van de winkelportefeuille zien, deze is nu bescheiden te noemen over een periode van vijf jaar: 5%. Het woningsegment groeit met een groei van 5,65 miljard naar 7,99 miljard; een toename van 41% (2,33 miljard). De winkelportefeuille groeit van 5,65 miljard naar 5,95 miljard; een toename van 5%, hetgeen gering te noemen is (304 miljoen). Dit geldt eveneens voor de kantoorportefeuille, die groeit van 2,32 miljard naar 2,38 miljard; een toename van 3% (60 miljoen). De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 1,29 miljard naar 1,38 miljard; een toename van 7% (95 miljoen). De portefeuille overig vastgoed groeit van 1,62 miljard naar 2,06 miljard; een toename van 27% (441 miljoen).

8,5% 7,5% 6,5% 5,5% 4,5% 3,5% 2,5% Woningen Bedrijfsruimte

Overig vastgoed

Winkels

Kantoren

Portefeuillemix: verschuivingen in portefeuille landelijk

De beleggers verwachten dat hun vastgoedportefeuille (per saldo) de komende jaren gaat groeien. Dit gaat ook gepaard met verschuivingen in de diverse beleggingssegmenten. De zogeheten ‘assetmix’ verandert. Over de verschillende onderzoeksjaren heen (2011-2019) zien wij het procentuele aandeel woningen in de portefeuilles stijgen en het aandeel kantoren en winkels duidelijk afnemen (figuur 25).


Figuur 25. Portefeuillemix 2011-2019

Figuur 26. Groeiers, consolideerders en krimpers 2011-2014 per regio in Euro’s

Percentage 45%

Miljoen €

40%

3.800

35%

3.300

30%

2.800

25%

2.300

20%

1.800

15%

1.300

10%

800

5%

300

0%

-200 2011

2012

2013

2014

2014-2019

-700

Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimte Overig

Groeiers

Consolideerders

Krimpers

Saldo groei/krimp

Zuid Oost-Noord West-Zuid West-Noord-Midden

Verwachtingen voor groei, krimp en consolidatie

We zagen in figuur 16 dat het percentage groeiers voor het eerst weer een opgaande lijn vertoont. Het percentage consolideerders neemt in 2014 af. Het percentage krimpers blijft op het niveau als 2013. Wij hebben voor de vier regio’s uitgesplitst welke bedragen gemoeid zijn met groei, krimp en consolidatie en de regionale verdeling tussen groeiers, consolideerders en krimpers geanalyseerd (figuur 26).

Duidelijke verschillen tussen de regio’s - landelijk

De regio West-Noord-Midden neemt het grootste aandeel in de landelijke groeiverwachting voor haar rekening, op de voet gevolgd door West-Zuid, op enige afstand gevolgd door Oost-Noord en Zuid. Wat betreft consolidatie en krimp ontlopen de regio’s elkaar in euro’s gemeten niet veel.

Dashboard landelijk / Analyse beleggers met groei-, krimpen consolidatiescenario’s

Er zijn duidelijke verschillen tussen de beleggers waar het de onderzochte regio’s betreft. Zo verschillen ze van mening over de vraag waar men groeikansen ziet. In absolute bedragen gemeten verwachten de beleggers in de regio’s West-Noord-Midden en West-Zuid het meeste te groeien. Dat was in het onderzoek voor 2013 ook zo. In alle onderzochte regio’s verwacht men het meeste te groeien in het woningsegment.

In dit dashboard presenteren wij financieringskengetallen van de beleggers die verwachten te gaan groeien (‘groeiers’), de beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en de beleggers die verwachten te gaan consolideren (‘consolideerders’).

Tabel 3. Financieringskengetallen landelijk Bijdrage aan

Groei* Consolidatie Krimp

€

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage

Aflossingspercentage

% Variabel

% Derivaten

3.796.185.080 769.040.600 585.190.000

62,38% 55,85% 68,01%

2,64 3,22 2,28

1,78 1,83 1,51

4,02% 4,04% 4,18%

2,53% 3,00% 2,27%

46,90% 44,97% 46,17%

45,21% 22,61% 58,56%

Groeisaldo 2014-2019** (€ 2.186.798.260) door

Aankopen: Waardeverandering: Verkopen:

4.080.332.700 614.959.560 -2.508.494.000

187% 28% -115% (Grafisch)

* Groei = verwachte bruto marktwaarde 2019 - bruto marktwaarde 2014 ** Groeisaldo = (verwachte aankopen + verwachte waardeverandering) - verwachte verkoop 2019


Vergelijking met 2013

In 2013 zaten de zaten de groeiers en de consolideerders voor wat betreft de LTV ook dicht bij elkaar. Evenals in 2013 hebben ze de hoogste ICR en DSCR.

Figuur 27. Ratio bruto huurinkomen/marktwaarde

LTV

8%

Percentage 9%

De groep beleggers met een groeiwens hebben een hoger LTV (62,38%) in vergelijking met de beleggers die gaan consolideren (55,85%). De krimpers hebben een duidelijk hogere LTV (68,01%). In 2013 zagen wij een vergelijkbaar beeld.

7%

Variabele financiering en afdekking met derivaten

3%

De groeiers hebben het hoogste percentage variabele financiering (46,90%), waarvan 45,21% met derivaten is afgedekt. De beleggers die verwachten te gaan krimpen, volgen op de voet met 46,17% variabele financiering, waarvan 58,56% is afgedekt met derivaten. Bij de consolideerders zien wij het kleinste aandeel variabele financiering (44,97%) met 22,61% afdekking door derivaten. De consolideerders financieren het meeste ‘vast.’

6% 5% 4%

2% 1% 0% WNM

ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage

De groep beleggers die verwachten te gaan consolideren, hebben de hoogste ICR (3,22), de hoogste DSCR (1,83) en het hoogste aflossingspercentage (3,00%). Vergeleken met de consolideerders hebben de groeiers een wat lagere ICR (2,64), een wat lagere DSCR (1,78) en een lager aflossingspercentage (2,53%). De beleggers die gaan krimpen, hebben de laagste ICR (2,28), de laagste DSCR (1,51) en het laagste aflossingspercentage (2,27).

Dashboard landelijk / Ratio bruto huurinkomsten / marktwaarde (‘bruto aanvangsrendement: BAR’)

In figuur 27 presenteren we de ratio tussen de bruto huurinkomsten en de marktwaarde. De bruto huidige rendementen zijn bepaald door de gerapporteerde feitelijke huurinkomsten van alle beleggingen te delen door de marktwaarde van alle beleggingen. De beleggers uit de regio West-Noord-Midden en West-Zuid rapporteren dit jaar duidelijk hogere ratio’s. In figuur 27 zijn een aantal gegevens gecombineerd. Allereerst zien we (kolommen) de ratio bruto huurinkomsten/marktwaarde van de jaren 2012, 2013 en 2014 per regio. In het onderzoek van 2011 is hier niet naar gevraagd. Deze kunnen nu vergeleken worden met de landelijke ratio’s voor dezelfde jaren, in de figuur aangegeven met de horizontale lijnen. We zien dat landelijk de ratio’s gestegen zijn van 6% in 2012 naar 7,2% in 2014. Opvallend is regio Zuid die niet meestijgt. De ratio’s zijn in 2014 nog steeds op het niveau van 2012.

WZ

ON

Z

2012 2013 2014 Landelijk 2012 Landelijk 2013 Landelijk 2014

Dashboard landelijk / Exploitatiekosten

Ons beleggerspanel heeft een aantal vragen geformuleerd aangaande de exploitatiekosten. Wij tonen een aantal figuren (28, 29) en een tabel (4), die wij vervolgens per segment van commentaar voorzien.

Figuur 28. Exploitatiekosten per segment 2014 (zie ook samenvatting hieronder) Percentage 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15%

15% 10%

10%

10%

Kantoren

Winkels

15% 10%

5% 0% Gemiddeld Max Meest voorkomend Min


Woningen Bedrijfsruimten

Overig

Figuur 28 bevat een combinatie van gegevens, weergegeven in twee kolommen. Per segment zien we twee kolommen naast elkaar. We zien het gemiddelde van de exploitatiekosten en het maximum dat uit de gegevens komt. Het valt op dat er een grote variatie is. Bijvoorbeeld bij kantoren is het gemiddelde exploitatiekosten ongeveer 14% maar er zijn ook beleggers die zelfs 45% exploitatiekosten hebben. Een gemiddelde zegt op zichzelf dus niet alles.

Figuur 29. Nadere uitwerking exploitatiekosten per segment Percentage

Winkels

De exploitatielasten variëren van 2 tot 35%. Het gemiddelde is 12%, maar de meest voorkomende is 10% en dat is ook hier ongeveer 75% van alle respondenten die hierin beleggen. Een goed kengetal voor winkels lijkt 10 à 12%.

Woningen

De exploitatielasten variëren van 2 tot 35%. Het gemiddelde is 17% maar de meest voorkomende is 15% en dat is ook hier ongeveer 75% van alle respondenten die hierin beleggen. Een goed kengetal voor woningen lijkt 15 à 17%.

Bedrijfsruimten

De exploitatielasten variëren van 2 tot 39%. Het gemiddelde is 13%, maar het meest komt 10% voor. Dat is ook ongeveer 75% van alle respondenten die hierin beleggen (3e kwartiel, 75%). Een goed kengetal voor bedrijfsruimten lijkt 10 à 13%.

50% 45% 40% 35%

Overig vastgoed

30%

De exploitatielasten variëren van 1% tot 30%. Het gemiddelde is 12%, maar de meest voorkomende is 15%; 75% van de beleggers scoort 12%. Een goed kengetal voor overig vastgoed lijkt 12 à 15%.

25% 20% 15% 10% 5%

In het kort:

0% Kantoren

Winkels

Woningen Bedrijfsruimten

Overig

Maximum % 3e kwartiel (75%) Gemiddeld Meest voorkomend Mediaan (50%) 1e kwartiel (25%) Minimum

Maximum % 3e kwartiel (75%) Gemiddeld Mediaan (50%) Meest voorkomend 1e kwartiel Minimum % SD

Kengetal exploitatielasten

Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overig vastgoed

Tabel 4. Nadere uitwerking exploitatiekosten per segment Aantal

Segment

Kan- Winkels Wonin- Bedrijfstoren gen ruimten 45% 15% 14% 12% 10% 10% 2% 0,07

35% 15% 12% 10% 10% 8% 2% 0,06

35% 22% 17% 15% 15% 10% 2% 0,08

39% 15% 13% 10% 10% 10% 2% 0,07

Dashboard landelijk / Liquiditeiten

Overig

30% 15% 12% 11% 15% 8% 1% 0,07

10 à 14% 10 à 12% 15 à 17% 10 à 13% 12 à 15%

Wij hebben de ondervraagden de stelling voorgelegd: Ik houd uit voorzichtigheid aanmerkelijk meer liquiditeit aan dan in voorgaande jaren. Van de respondenten beaamde 73% (2013: 71%; 2012: 70%) deze stelling. Van de geïnterviewde beleggers geeft 79% (2013: 81%; 2012: 82%) aan over voldoende liquiditeiten te beschikken om ‘de crisis uit te zingen’. Wat minder respondenten dan vorig jaar zeggen liquiditeiten te bufferen te hebben, namelijk 52% (2013: 71%).

De figuren 28 en 29, alsmede tabel 4 leveren het volgende beeld op.

Kantoren

De exploitatielasten variëren van 2% tot 45%. Het gemiddelde is 14%, maar de meest voorkomende is 10%; 75% van de beleggers heeft 15% exploitatielasten. Een goed kengetal voor exploitatielasten voor kantoren lijkt 10 à 14%.


Figuur 30. Stellingen over liquiditeit Ik houd meer liquiditeit aan dan voorgaande jaren - 2014 Ja, 73% Nee, 27%

27%

73%

Ik beschik nu over voldoende liquiditeiten om de crisis uit te zingen - 2014 Ja, 79% Nee, 21%

21%

79%

Ik ben nu liquiditeiten aan het bufferen Ja, 52% Nee, 48%

48%

52%


Dashboard West-Noord-Midden

2011 2012 2013 2014 (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overig

1.286.700 2.019.300 381.850 171.600 224.250

1.235.902 2.493.125 741.131 233.658 214.560

1.184.905 3.144.055 809.981 231.028 255.275

600.486 962.654 1.192.419 93.351 476.397

571.640 1.155.517 2.422.669 87.379 521.994

-28.846 192.863 1.230.250 -5.973 45.597

-5% 20% 103% -6% 10%

4.083.700

4.918.376

5.625.244

3.325.307

4.759.199

1.433.891

43%

2011

2012

2013

2014

2014-2019

54,15% 100%

62,66% 116%

60,74% 112%

66,24% 122%

59,46% 110%


Figuur 31. Bruto marktwaarde segmenten WestNoord-Midden 2014 en groeiverwachting 2019

600 600 572 572

3% 3% 963 963

Winkels Winkels

Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Overig Overig

Grafische index

12% 12%

19% 19%

1.156 1.156 1.192 1.192

Woningen Woningen

-56% -43% 534% -49% 133%

Figuur 32. Bruto huurinkomsten West-Noord-Midden 2014

Duizend € Duizend € Kantoren Kantoren


2014-2019 (x EUR ʼ000)

33% 33%

2.423 2.423

93 93 87 87 476 476 522 522

0 1.000 0 1.000 2014 2014 Groeiverwachting 2014-2019 Groeiverwachting 2014-2019

2.000 2.000

3.000 3.000

33% 33%

Kantoren, € 47.558.786 Kantoren, € 47.558.786 Winkels, € 82.432.309 Winkels, € 82.432.309 Woningen, € 82.119.313 Woningen, € 82.119.313 Bedrijfsruimte, € 6.815.396 Bedrijfsruimte, € 6.815.396 Overig, € 31.798.707 Overig, € 31.798.707

Figuur 33. Opbouw portefeuille West-Noord-Midden in percentages 2011-2019

Figuur 34. Percentage groeiers, consolideerders en krimpers West-Noord-Midden 2011-2014

Percentage Percentage 60% 60%

Percentage Percentage 90% 90% 80% 80% 70% 70% 60% 60% 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0%

50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0%

2011 2011 Kantoren Kantoren Winkels Winkels Woningen Woningen Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Overig Overig

2012 2012

2013 2013

2014 2014

2014-2019 2014-2019

2011 2011 Groeiers Groeiers Consolideerders Consolideerders Krimpers Krimpers


2012 2012

2013 2013

2014 2014

Toelichting en analyse West-Noord-Midden Het beeld

Dit overzicht representeert het beeld van de 29 geïnterviewde vastgoedbeleggers van de regio West-Noord, die de provincies Utrecht, Noord-Holland en Flevoland omvat. Het betreft vastgoedportefeuilles met in hoofdzaak winkels op goede locaties en woningbeleggingen in Amsterdam en omstreken. Er is een relatieve ondervertegenwoordiging van kantoren, bedrijfsruimten en overig vastgoed. De groeiwens van de Amsterdamse respondenten ligt vooral in de woningbeleggingen. Hier wil men de komende vijf jaar een verdubbeling realiseren. Respondenten in West-Noord-Midden worden conservatiever Op 1 april 2014 belegden de geïnterviewde beleggers in de regio West-Noord voor 3,32 miljard in vastgoed met een LTV van 66,24% (landelijk 63,16%). De beleggers verwachten in de periode 2014-2019 per saldo te groeien naar 4,75 miljard, met een wat lagere LTV van 59,46% (landelijk 55,88%). Dit betekent een groei van 43% (1,43 miljard), terwijl men verwacht dat de LTV daalt met 6,78% waar landelijk een daling van 7,28% verwacht wordt. De groeiverwachting ligt boven het landelijk gemiddelde (van 17%) en de daling in de bevoorschotting gaat met een hoger percentage gepaard. De belegger in West-Noord-Midden lijkt in zijn groeiambities hiermee optimistischer dan de groep landelijke respondenten als geheel.

Forse groeiwens voor woningbeleggingen

waar het landelijke beeld 5% aangeeft. De kantorenportefeuille krimpt van 600 miljoen naar 571 miljoen; een afname van 5%. De bedrijfsruimteportefeuille zal naar verwachting krimpen van 93 miljoen naar 87 miljoen. Een afname van 6%, terwijl landelijk men nog een groei verwacht van 7%. Voor het belegde vermogen in overig vastgoed verwacht men te groeien van 476 miljoen naar 521 miljoen. Dit is een toename van 10%, waar men landelijk verwacht te groeien met 27%.

Assetmix: marginale verschuivingen in de gegroeide portefeuille

De beleggers in de regio West-Noord verwachten een duidelijke procentuele toename in woningbeleggingen (figuur 33). Duidelijk is de afname van aandeel kantoren over de jaren heen. Ook het aandeel winkels neemt naar verwachting af.

Van groei naar consolideren

In figuur 34 zien we dat het percentage groeiers toeneemt, na een aantal jaren van dalingen. Het percentage consolideerders neemt af. Het percentage krimpers neemt naar verwachting toe.

Analyse beleggers met groei-, krimpen consolidatiescenario’s

In dit dashboard tonen wij de financieringskengetallen van de beleggers die verwachten te gaan groeien (‘groeiers’), de beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en de beleggers die verwachten te gaan consolideren (‘consolideerders’).

In 2013 verwachtten de beleggers over de gehele linie te groeien in bijna alle segmenten. Nu zien we een forse groeiverwachting voor de woningbeleggingen (+103%), terwijl de winkelbeleggingen daarbij achterblijven (+20%). Voor kantoren (-5%) en bedrijfsruimten (-6%) verwacht men een daling. De woningportefeuille groeit van 1.19 miljoen (2014) naar 2,42 miljard (2019); een toename van 103%; landelijk is de groei 41%. De winkelportefeuille groeit naar verwachting van 962 miljoen naar 1,15 miljard. Dit is een toename van 20% (2013: + 20%),

Tabel 5. Financieringskengetallen West-Noord-Midden Bijdrage aan


€

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage


% Variabel

% Derivaten

1.440.441.560 226.981.000 6.550.000

68,24% 52,87% 52,94%

2,40 3,44 2,77

1,67 2,05 2,00

4,38% 3,95% 3,83%

1,99% 2,64% 2,22%

32,73% 35,83% 61,42%

64,94% 20,83% 11,32%

Groeisaldo 2014-2019* (€ 1.305.241.560) door


1.251.097.000 258.844.560 -204.700.000

96% 20% -16% (Grafisch)




Figuur 35. LTV West-Noord-Midden - absoluut en geïndexeerd (2011 = 100) LVT geïndexeerd (2011 = 100) 130%

80%

120%

70% 66,24%

110% 100%

54,15%

62,66%

60,74%

60% 59,46% 50%

90%

40%

80%

30%

70%

De groeiers hebben evenals in 2013 het laagste percentage variabele financiering (32,73%), waarvan 64,94% met derivaten is afgedekt. Ze hebben een groot gedeelte vast gefinancierd, net als de consolideerders (variabel 35,83%). De derivatenpositie van de consolideerders wijkt duidelijk af van de groeiers (20,83% ten opzichte van de groeiers 64,94%). De krimpers hebben meer variabel gefinancierd (61,42%) dan de groeiers en de consolideerders.


De drie consolideerders hebben de hoogste ICR, de hoogste DSCR en het hoogste aflossingspercentage en de laagste LTV.

20% 2011

2012

2013

2014

2014-2019


In figuur 35 worden twee soorten gegevens gecombineerd: • De LTV over de periode 2011-2019 ( kolommen) waarvan de waarde bij de rechteras is af te lezen; • De index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de waarde op de linkeras is af te lezen (2011 = 100). We zien dat de LTV in de regio West-Noord-Midden flink fluctueert, hetgeen aan de steekproefsamenstelling kan liggen. Tussen 2011 en 2014 is een geïndexeerde toename van zo’n 22% (linkeras). Berekeningen van voornemens geven aan dat men naar beneden wil (2019: 110% t.o.v. 2014 122%). Absoluut (rechteras) wil men van een LTV van 66,24% in 2014 naar 59,46% in 2019.


In 2012 stond de groep consoliderende beleggers wat betreft financiële kengetallen er op papier het beste voor. Wij vroegen ons toen af of zij zich aan het wapenen waren voor slechtere tijden of buffers aanlegden om buitenkansen te benutten. In 2013 waren er minder groeiers en meer consolideerders. Vorig jaar waren er 17 groeiers en 12 consolideerders en één krimper. Dat beeld is in 2014 geheel anders: 22 groeiers, drie consolideerders en vier krimpers. Opvallend is de hoge LTV van de groeiers (68,24%), waar dat vorig jaar nog 61,16% was. Vergeleken met 2013 hebben de groeiers in 2014 een wat hogere LTV, een lagere ICR en DSCR (2013: LTV 61,16%; ICR 2013: 2,78; DSCR 2012: 2,18).

LTV

Ten opzichte van het landelijke beeld zien wij duidelijke verschillen in de LTV’s. De LTV voor de groeiers is landelijk 62,38%; voor de consolideerders landelijk 55,85% en de krimpers landelijk 68,01%.


Dashboard West-Zuid


1.806.990 1.749.519 828.000 365.335 36.200

732.118 1.276.377 1.193.625 279.512 46.465

1.199.934 2.420.907 2.650.949 755.628 825.934

698.157 1.920.766 1.746.779 660.207 801.592

734.637 1.898.036 2.167.389 723.307 1.146.622

36.480 -22.730 420.610 63.100 345.030

5% -1% 24% 10% 43%

4.786.044

3.528.097

7.853.352

5.827.500

6.669.990

842.490

14%

2011

2012

2013

2014

2014-2019

66,05% 100%

60,11% 91%

57,73% 87%

60,1% 91%

57,27% 87%


Figuur 36. Bruto marktwaarde segmenten West-Zuid

12% 12%

698 698 735 735 1.921 1.921 1.898 1.898 1.747 1.747

Winkels Winkels Woningen Woningen Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte

660 660 723 723 802 802

Overig Overig

0 1.000 0 1.000 2014 2014 Groeiverwachting 2014-2019 Groeiverwachting 2014-2019

1.147 1.147

-59% 8% 162% 98% 3067%

Grafische index

Figuur 37. Bruto huurinkomsten West-Zuid 2014

Duizend € Duizend € Kantoren Kantoren


2014-2019 (x EUR ʼ000)

15% 15%

16% 16%

31% 31%

2.167 2.167

26% 26%

2.000 2.000

3.000 3.000

Kantoren, € 65.775.316 Kantoren, 65.775.316 Winkels, €€136.640.980 Winkels, € 136.640.980 Woningen, € 115.318.325 Woningen, € 115.318.325 Bedrijfsruimte, € 69.717.162 Bedrijfsruimte, € 69.717.162 Overig, € 50.756.482 Overig, € 50.756.482

Figuur 38. Opbouw portefeuille West-Zuid in percentages 2011-2019

Figuur 39. Percentage groeiers, consolideerders en krimpers West-Zuid 2011-2014



30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0%


2012 2012

2013 2013

2014 2014

2014-2019 2014-2019



2012 2012

2013 2013

2014 2014

Toelichting en analyse

Minder consolideerders

Het beeld

Dit overzicht representeert het beeld van de 29 geïnterviewde vastgoedbeleggers in de regio West-Zuid, die gevestigd zijn in de provincies Zuid-Holland en Zeeland. Het grootste segment waarin zij beleggen, zijn dat van de winkels en de woningen. De overige segmenten zijn duidelijk kleiner. De beleggers verwachten - net als in 2012 en 2013 - in de toekomst vooral te groeien in woningbeleggingen. Daarnaast wil men groeien in het segment overig vastgoed.

Groeiwens in woningen

Per saldo verwachten de groep beleggers in de regio West-Zuid over de gehele linie te groeien met 14%. Alleen voor het segment winkels verwachten ze een krimp van 1%. Maar het is evident dat hun interesse - net als in 2012 en 2013 - vooral uitgaat naar woningen. In het woningsegment verwachten de beleggers te groeien van 1,74 miljard naar 2,16 miljard; een toename van 420 miljoen ofwel 24% (landelijk +41%). De totale omvang van de winkelportefeuille blijft evenals in 2013 nagenoeg gelijk op afgerond 1,92 miljard (-1%; landelijk +5%). De kantorenportefeuille groeit naar verwachting van 698 miljoen naar 734 miljoen; een toename van 5%. Landelijk is het groeicijfer voor kantoren 3%. De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 660 miljoen naar 723 miljoen; een stijging van 10% (landelijk +7%). Het belegde vermogen in het segment ‘overig’ groeit van 801 miljoen naar 1,14 miljard; een toename van 354 miljoen (+43%; landelijk +27%). De toename in de categorie ‘overig’ is voornamelijk toe te schrijven aan één belegger.

Van de respondenten zijn er, vergeleken met 2013, meer groeiers, minder consolideerders en meer krimpers (figuur 39).



Figuur 40. LTV West-Zuid - absoluut en geïndexeerd (2011 = 100) LVT geïndexeerd (2011=100) 130% 120%

70%

66,05% 60,11%

110%

57,73%

60,1%

60%

57,27%

100%

50%

90%

40%

80%

30%

70%

20% 2011

Assetmix: duidelijke procentuele toename woningen, duidelijke afname kantoren en winkels

De beleggers in West-Zuid verwachten in de gegroeide portefeuille een procentuele toename van het woningsegment en het segment overig vastgoed (figuur 38). Ook hier willen we opmerken dat de toename in de categorie ‘overig’ voornamelijk is toe te schrijven aan één belegger. Het aandeel kantoren- en het winkelsegment nemen verder af.

80%

2012

2013

2014

2014-2019

LTV absoluut (rechteras) LTV-index (linkeras; 2011=100)

In figuur 40 worden twee soorten gegevens gecombineerd: 1. de LTV over de periode 2011-2019 ( kolommen) waarvan de waarde bij de rechteras is af te lezen, 2. de index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de waarde op de linkeras is af te lezen (2011 = 100). We zien de LTV

Tabel 6. Financieringskengetallen West-Zuid Bijdrage aan


€

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage


% Variabel

% Derivaten

1.033.840.000 45.019.600 191.350.000

56,36% 56,50% 73,90%

3,01 2,64 2,16

2,21 1,70 1,63

3,92% 4,30% 3,91%

2,98% 2,30% 1,62%

31,05% 0,00% 36,89%

34,71% 0,00% 86,29%

Groeisaldo 2014-2019** (€ 195.490.000) door


1.154.050.000 167.440.000 -1.126.000.000

590% 86% -576% (Grafisch)



van 66,05% in 2011 dalen naar 60,1% en men voorziet in deze regio voor 2019 zelfs een LTV van 52,27% (rechteras). Geïndexeerd (2011 = 100) is er in deze regio in 2014 zo’n 10% daling geweest. Als we de voornemens berekenen zien we voor 2019 zelfs een verdere geïndexeerde daling naar 88% ten opzichte van 2011 (linkeras). Ook past de opmerking dat de cijfers voorzichtige geïnterpreteerd moeten worden omdat de steekproef niet dezelfde is en geen uitspraken over de representativiteit gedaan kunnen worden.


De groep 32 respondenten van 2013 telde slechts vier consolideerders en zes krimpers. De 29 respondenten van 2014 telt slechts één consolideerder en zeven krimpers. Omdat er maar één consolideerder is, laten we deze verder buiten beschouwing. De huidige groep krimpers heeft een LTV van 73,90%; in 2013 rapporteerden de krimpers een LTV van 59,80%. Deze groep heeft net als in 2013 de laagste ICR en DSCR. De groeiers hebben, evenals in 2013, de laagste LTV, de hoogste ICR en de hoogste DSCR.

LTV

De LTV van de groeiers (56,36%) en consolideerders (56,50%) is op hetzelfde niveau en onder het landelijk gemiddelde van 63,16%.


Bij de groeiers en krimpers zien we duidelijk lage percentages variabele financiering vergeleken met de totale landelijke groep groeiers (46,90%) en krimpers (46,17%).


De groeiers hebben vergeleken met de krimpers de laagste LTV, de hoogste ICR, de hoogste DSCR en het hoogste aflossingspercentage. Een vergelijkbaar beeld als in 2013.


Dashboard Zuid


428.473 1.244.100 528.778 893.350 159.100

235.573 922.263 1.757.443 337.960 225.417

292.550 792.795 2.085.237 236.367 238.490

204.644 994.694 2.222.861 229.827 214.225

189.023 1.227.724 2.570.527 270.907 234.302

-15.621 233.030 347.666 41.080 20.077

-8% 23% 16% 18% 9%

3.253.801

3.478.656

3.645.439

3.866.251

4.492.483

626.232

16%

2011

2012

2013

2014

2014-2019

65,47% 100%

60,85% 93%

61,42% 94%

57,24% 87%

46,80% 71%


Duizend € Figuur 41. Bruto marktwaarde segmenten Zuid

9% 9%

205 205 189 189

en analyse - Zuid 995 995

Winkels Winkels

230 230 271 271 214 214 234 234

0 0

2014 2014 Groeiverwachting 2014-2019 Groeiverwachting 2014-2019

1.000 1.000

2.000 2.000

2.2571 2.2571

3.000 3.000

Figuur 43. Opbouw portefeuille in percentages Zuid 2011-2019 Percentage Percentage 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0%


2012 2012

5%

6%

1.228 1.228 2.223 2.223

Overig Overig

Grafische index

30% 30%

Woningen Woningen Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte

-55,88% -1,32% 386,13% -69,68% 47,27%

Figuur 5% 42. Bruto huurinkomsten Zuid 2014 6%

Duizend €

Kantoren Toelichting Kantoren


2014-2019 (x EUR ʼ000)

2013 2013

2014 2014

2014-2019 2014-2019

50% 50%

Kantoren, € 14.843.124 Kantoren,€ €70.213.255 14.843.124 Winkels, Winkels, € 70.213.255 Woningen, € 115.931.548 Woningen, € 115.931.548 Bedrijfsruimte, € 21.096.619 Bedrijfsruimte, € 21.096.619 Overig, € 11.827.461 Overig, € 11.827.461

Figuur 44. Percentage groeiers, consolideerders en krimpers Zuid 2011-2014 Percentage Percentage 90% 90% 80% 80% 70% 70% 60% 60% 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0%



2012 2012

2013 2013

2014 2014

Het beeld

Dit overzicht representeert het beeld van 30 vastgoedbeleggers uit de regio Zuid. De regio omvat de provincies Noord-Brabant en Limburg. In 2011 schreven wij dat een bescheiden, haast sluimerend te noemen groeiwens de regio Zuid kenmerkte. In 2012 leken de geïnterviewde beleggers somberder; ze voorzagen een krimpscenario voor de middellange termijn. De enige lichtpuntjes voor deze groep waren winkel- en bedrijfsruimtebeleggingen. Uit de interviews van 2013 kwam naar voren dat de totale portefeuille per saldo voor de middellange termijn bijna gelijk zou blijven: consolidatie. Nu zien we dat de groeiverwachtingen over de gehele linie toenemen, met een uitzondering voor kantorenbeleggingen. De geïnterviewden rapporteren in eerdere jaren de laagste groeipercentages van de onderzochte regio’s. Een van de verklaringen hiervoor zou de tegenvallende economische ontwikkeling in de regio’s Brabant en Limburg kunnen zijn. Nu zit de regio Zuid qua groeiverwachting tegen het landelijk gemiddelde aan. We merken op dat 2011 een uitzonderlijk jaar was, na 2011 wordt het beeld stabieler vanwege aan andere steekproefsamenstelling.

Groeiende portefeuille, lagere LTV

Op 1 april 2014 belegden de beleggers voor 3,86 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 57,24% (landelijk 63,16%). Zij verwachten in de periode 2014-2019 hun portefeuille per saldo te laten groeien naar 4,49 miljard (+16%; landelijk +17%), met een lagere LTV van 46,80% (landelijk: 55,88%). In 2013 verwachtte men nog een groei van 1%, terwijl men verwachtte dat de LTV zou dalen met 3,39% (van 61,42% in 2013 naar 58,03% voor 2013-2018).

wordt verwacht. De woningportefeuille groeit naar verwachting van 2,22 miljard naar 2,57 miljard (+347 miljoen); een toename van 16% (2013: 2%) waar landelijk 41% groei wordt verwacht. De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 229 miljoen naar 270 miljoen (+41 miljoen); een toename van 18% (2013: +7%). Het belegde vermogen in overig vastgoed groeit van 214 miljoen naar 234 miljoen (+20 miljoen); een toename van 9% (2013: -6%), waar landelijk een toename van 27% wordt verwacht.

Asset mix

In de afgelopen jaren hebben we een duidelijke toename van het percentage woningbeleggingen gezien. Het aandeel winkels neemt licht toe. In de portefeuille zullen zich naar verwachting van de beleggers verder geen grote verschuivingen voordoen (figuur 43).

Aantal groeiers in de meerderheid

Het percentage groeiers is in 2014 ten opzichte van eerdere jaren gestegen, het percentage krimpers is het afgelopen jaar afgenomen.



Groeiverwachting voor winkels en woningen

De kantorenportefeuille krimpt van 204 miljoen (2014) naar 189 miljoen (2019). Dit is een afname van 8% (2012: -9%), terwijl landelijk een groei van 3% wordt verwacht. De winkelportefeuille groeit van 994 miljoen naar 1,22 miljard (+233 miljoen), een toename van 23% (2013: +11%), waar landelijk een groei van 5%

Tabel 7. Financieringskengetallen Zuid Aantal Bijdrage aan

18 5 7


€

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage


671.792.000 311.365.000 75.560.000

57,18% 47,83% 62,10%

2,25 3,56 2,73

1,30 1,87 1,46

3,62% 3,72% 4,50%

2,40% 3,29% 3,00%

Groeisaldo 2014-2019** (€ 505.182.000) door


1.032.541.000 180.055.000 -707.414.000

% % Variabel Derivaten 72,37% 71,73% 74,89%

31,90% 20,74% 45,24%

204% 36% -140% (Grafisch)



Figuur 45. LTV Zuid - absoluut en geïndexeerd (2011 = 100) LVT geïndexeerd (2011 = 100) 130% 120%

80% 70%

65,47% 60,85%

110%

61,42%

60%

57,24%

100%

46,80%

50%

90%

40%

80%

30%

70%

20% 2011

2012

2013

2014

2014-2019


In figuur 45 worden twee soorten gegevens gecombineerd: 1. De LTV over de periode 2011-2019 ( kolommen) waarvan de waarde bij de rechteras is af te lezen; 2. De index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de waarde op de linkeras is af te lezen (2011 = 100). Deze regio laat een zeer sterke daling van TV zien. Zowel absoluut (rechteras) als geïndexeerd (linkeras). Men denkt voor 2019 zelfs aan een geïndexeerde daling van zo’n 28% (linkeras). In absolute verhouding van 65,47% (2011) naar 46,8% in 2019 (rechteras). Ook hier dient de beperking over steekproef representativiteit in ogenschouw genomen te worden.


In 2012 en 2013 hadden de consolideerders de laagste LTV (2013: 53,60%; 2012: 60,29%). Dat is ook in 2014 het geval (47,83%).

LTV

De consolideerders hebben de laagste LTV (47,83%), vergeleken met de groeiers (57,18%) en de krimpers (62,10%). De landelijke LTV bedraagt 63,16%.


Alle drie groepen hebben een groot deel variabel gefinancierd (72-75%). Landelijk is dat percentage beduidend lager (45-47%). Een aantal beleggers hebben verhoudingsgewijs veel variabel gefinancierd en met derivaten hun positie afgedekt.


Er is een gevarieerd beeld dat leidt tot stuivertje wisselen. Op het ene financiële kengetal scoort men beter dan de andere. Consolideerders scoren het best op de ICR (3,56), de DSCR (1,87) en hebben het hoogste aflossingspercentage (3,72%). De groeiers betalen de laagste rente (3,62%).


Dashboard Oost-Noord


1.052.639 1.923.050 881.630 310.880 180.538

1.225.742 2.147.401 330.628 516.794 393.176

795.787 1.955.162 339.214 123.497 367.523

817.279 1.772.222 490.262 308.644 133.501

885.568 1.673.205 831.413 305.689 164.415

68.289 -99.017 341.151 -2.955 30.914

8% -6% 70% -1% 23%

4.348.737

4.613.741

3.581.183

3.521.908

3.860.290

338.382

10%

2011

2012

2013

2014

2014-2019

69,65% 100%

71,67% 103%

75,96% 109%

71,84% 103%

57,89% 83%


Figuur 46. Bruto marktwaarde segmenten OostNoord

11% 11%

817 817 886 886

Kantoren Kantoren

1772 1772 1.673 1.673

Winkels Winkels 490 490

Overig Overig

134 134 164 164

0 500 0 500 2014 2014 Groeiverwachting 2014-2019 Groeiverwachting 2014-2019

Grafische index

4% 4% 28% 28%

9% 9%

831 831

309 309 306 306

Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte

-16% -13% -6% -2% -9%

Figuur 47. Bruto huurinkomsten Oost-Noord 2014

Duizend € Duizend €

Woningen Woningen


2014-2019 (x EUR ʼ000)

48% 48%

1.000 1.000

1.500 1.500

2.000 2.000

Kantoren, € 72.273.282 Kantoren, 72.273.282 Winkels, €€124.997.986 Winkels, € 124.997.986 Woningen, € 24.678.330 Woningen, € 24.678.330 Bedrijfsruimte, € 27.989.927 Bedrijfsruimte, € 27.989.927 Overig, € 9.369.091 Overig, € 9.369.091

Figuur 48. Opbouw portefeuille Oost-Noord in percentages 2011-2019

Figuur 49. Percentage groeiers, consolideerders en krimpers Oost-Noord 2011-2014



50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0%


2012 2012

2013 2013

2014 2014

2014-2019 2014-2019



2012 2012

2013 2013

2014 2014

Toelichting en analyse

Aanzienlijke toename van winkels en woningen

Het beeld

Dit dashboard representeert het beeld van 31 respondenten van de regio die grofweg het noorden en oosten van het land omvat. De beleggers in deze regio zijn actief in de provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Friesland en Groningen. De regio kenmerkt zich niet alleen door regionaal opererende beleggers, maar ook door enkele landelijke en grensoverschrijdende beleggers, in het bijzonder die voor de Duitse markt. Ten opzichte van voorgaande jaren zien wij dat de beleggers in deze regio willen desinvesteren in winkels en bedrijfsruimten. Evenals voorgaand jaar zijn beleggingen in huurwoningen (zowel boven als onder de sociale huurgrens) in trek. Navraag leert evenals vorig jaar dat beleggers woningportefeuilles niet meer aankopen voor directe uitponding, maar vanwege de stabiele huurstroom. Het valt op dat niet zozeer de huidige woningbeleggers in dit segment willen groeien (de middelen ontbreken vaak bij deze partijen, doordat zij geconfronteerd zijn met sterke waardedalingen en hoge financiering op aankopen in de periode 2006-2008), maar dat juist partijen die in andere segmenten beleggen, zich meer willen concentreren op het woningsegment.

Hoge ambities, langjarig streven naar aanzienlijk lagere LTV nog niet omgezet

Op 1 april 2014 belegden de respondenten voor 3,51 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 71,84% (landelijk gemiddelde 63,16%). Deze LTV is evenals voorgaande jaren het hoogste van de vier onderzochte regio’s. De beleggers verwachten dat hun portefeuille in de periode 2014-2019 per saldo zal groeien tot 3,86 miljard, een groei van 338 miljoen (10%; landelijk 17%). In dezelfde periode verwacht men dat de gemiddelde LTV van 71,84% met 13,95% zal dalen tot 57,89% (landelijk 55,88%). In 2011 t/m 2013 werden een vergelijkbaar grote LTV-dalingen als scenario voorzien door de beleggers. De regio rapporteert voor de vierde keer de grootste verwachte daling van de LTV op de middellange termijn van de vier onderzochte regio’s.

In Oost-Noord zien we van jaar tot jaar grote wisselingen in de verwachtingen voor de middellange termijn. Per saldo verwachten de beleggers in de regio vooral te groeien (absoluut en relatief) in het woningsegment: van 490 miljoen in 2014 naar 831 miljoen in 2014-2019 (+70%; 2013: +106%). Landelijk verwachten de respondenten voor deze periode met 41% te groeien. Voor de winkelbeleggingen verwacht men een krimp van 1,77 miljard naar 1,67 miljard (-99 miljoen, -6%), terwijl men in 2013 nog een groei van 7% verwachtte. Voor kantoren voorziet men een groei van 817 miljoen naar 885 miljoen (+8%; 2013: +14%), landelijk verwacht men een bescheiden groei van 3%. Voor bedrijfsruimtes verwachten de beleggers ongeveer gelijk te blijven. Een bescheiden krimp van 308 miljoen naar 305 miljoen (-1%; 2013: +35%); landelijk is dat percentage +7%. In het segment overig vastgoed wordt groei verwacht; van 133 naar 164 miljoen (+23%; 2013: -14%); het landelijke groeicijfer is 27%.

Portefeuillemix: enorme procentuele toename woningen, grote afname winkels en kantoren

De beleggers voorzien in de gegroeide portefeuille een scherpe toename van woningbeleggingen en een verdere afname van het aandeel winkels (figuur 48).

Verdere toename groeiers

Het percentage groeiers is verder toegenomen, het aandeel consolideerders en krimpers neemt verder af (figuur 49).



Tabel 8. Financieringskengetallen Oost-Noord Bijdrage aan


€

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage


% Variabel

% Derivaten

650.111.520 185.675.000 311.730.000

73,78% 72,79% 67,66%

2,67 2,53 2,06

1,67 1,53 1,33

4,30% 4,62% 4,37%

2,50% 3,13% 2,59%

62,64% 32,06% 39,89%

51,32% 30,52% 38,36%

Groeisaldo 2014-2019** (€ 180.884.700) door


642.644.700 8.620.000 -470.380.000

355% 5% -260% (Grafisch)




Figuur 50. LTV Oost-Noord - absoluut en geïndexeerd (2011 = 100)

De ICR en DSCR liggen, evenals in 2013, voor groeiende en consoliderende partijen dicht bij elkaar. De krimpende partijen laten, net als in 2013, een lagere ICR en DSCR zien.

LVT geïndexeerd (2011 = 100) 130% 120%

69,65%

71,67%

75,96%

80% 71,84%

110%

70% 57,89%

Beleggen binnen en buiten de Randstad

Wij hebben de beleggers gevraagd welk deel van hun vastgoedbeleggingenportefeuille zich in de Randstad bevindt.

60%

100%

50%

90%

40%

80%

30%

Figuur 51. Deel van de vastgoedbeleggingen in de Randstad 2014 Aantal respondenten 100

100%

90 20% 2011

2012

2013

2014

2014-2019


In deze figuur worden twee soorten gegevens gecombineerd: 1. de LTV over de periode 2011-2019 ( kolommen) waarvan de waarde bij de rechteras is af te lezen; 2. de index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de waarde op de linkeras is af te lezen (2011 = 100). Opmerkelijk is de uitkomst van de voornemens die wijzen op een LTV in 2019 van 57,89% (rechterkolom). Dat is van 2014 naar 2019 een grote stap, namelijk van 105% (ten opzichte van 2011) naar 83% geïndexeerd (linker kolom). We dienen deze cijfers voorzichtig te interpreten vanwege verschillen in de steekproef over de jaren.


Evenals vorig jaren kenmerkt de regio Oost-Noord zich door hoge LTV’s in vergelijking met de andere regio’s. De ICR’s zijn verder verbeterd. DSCR’s zijn niet beduidend gewijzigd. Hadden in 2012 de consolideerders nog de hoogste LTV (75,78%), in 2013 waren dat de krimpers (77,33%). Nu hebben de groeiers de hoogste LTV (73,78%).

45% van de beleggers heeft 50% of meer van zijn portefeuille in de Randstad belegd

80 70

90% 80% 70%

60

60%

50

50%

40

40%

30

30%

20

20%

10

10%

0

0% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100

70%

Percentage

% van de vastgoedbelegging

In 2013 belegden de helft van alle beleggers 50% of meer van hun portefeuille in de Randstad. Dat beeld blijft nagenoeg ongewijzigd: van de respondenten in 2014 is dat 45%.

Beleggen binnen en buiten Nederland

Wij hebben de beleggers gevraagd welk deel van hun vastgoedportefeuille zich buiten Nederland bevindt. In 2013 belegden van de 120 beleggers 88 (73%) beleggers niet in het buitenland. In 2014 is 72% van de portefeuille in Nederland belegd en 28% daarbuiten. De grensregio’s (Zuid en Oost-Noord) hebben verhoudingsgewijs een groot deel in het buitenland belegd.

LTV

De beleggers met een groeiscenario hebben een LTV van 73,78% (2013: 76,64%), de groep krimpers hebben een LTV van 67,66% (2013: 77,33%). De partijen die consolideren nemen een middenpositie in: nu 72,79% (2013: 65,11%).


De beleggers die hun portefeuille willen laten groeien hebben 62,64% variabel gefinancierd. Daarvan is 51,32% met derivaten afgedekt (2013: 61,21% variabel; 59,70% derivaten). De consolideerders hebben een beduidende lagere variabele financiering (32,06%), waarvan 30,52% met derivaten is afgedekt. De krimpers hebben 39,89% variabel gefinancierd met 38,36% afdekking door derivaten.


Figuur 52. Deel van de vastgoedbelegging Nederland - buitenland Percentage 100%

beleggingenportefeuille zich in welke provincie bevindt en welke verschuivingen men verwacht op de middellange termijn (tabel 9). De beleggers blijken behoorlijk honkvast te zijn: ‘Oost west, thuis best.’

Tabel 9. Provinciale spreiding portefeuille en verwachte verschuivingen

90% 80%

Provincie

70%

01-04-14

01-04-19 Mobiliteit

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Nederland

Buitenland


We hebben de beleggers gevraagd waarom ze hebben gekozen voor beleggingen in het buitenland. Tal van redenen worden genoemd: aantrekkelijke markt; beter rendement; betere kansen; betere projecten; beter rendement; duo-stabiele economie; emotie; groei; historisch/geografisch; investeringskansen; lange huurcontracten; persoonlijke interesse; prijsverschillen; risicospreiding; uitgewonnen zekerheden niet-vastgoed activiteiten.

Regionale migratie

Op verzoek van ons beleggerspanel hebben we een aantal vragen gesteld over regionale aspecten van de portefeuille. Ten eerste hebben we gevraagd welk deel van de Nederlandse

Drenthe Flevoland Friesland Gelderland Groningen Limburg Noord-Brabant Noord-Holland Overijssel Utrecht Zeeland Zuid-Holland Totaal

3% 1% 2% 10% 4% 5% 16% 19% 3% 8% 2% 25% 100%

2% 1% 2% 9% 4% 4% 15% 20% 3% 9% 2% 26% 100%

> 1% weg uit Drenthe > 1% weg uit Gelderland > 1% weg uit Limburg > 1% weg uit Noord-Brabant < 1% naar Noord-Holland < 1% naar Utrecht < 1% naar Zuid-Holland

Daarnaast is gevraagd welke redeneren er zouden zijn om in een andere provincie te beleggen. Op deze vraag kwam een breed spectrum aan antwoorden. We ordenen deze in het onderscheid: ‘weg of niet weg uit de provincie vanwege …’ Ten slotte hebben we nog gevraagd of men grote wijzigingen verwacht in de toekomst. Het merendeel verwacht geen grote wijzigen. Er worden kleine verschuivingen tussen de provincies voorzien. We kregen opmerkingen als: we willen onze regionale expertise behouden; wellicht geleidelijk naar midden Nederland, richting bereikbaarheid; wellicht door uitbreiding vastgoedbeleg-

Tabel 10. Beweegredenen om in een andere provincie te beleggen Weg uit de provincie vanwege …

Niet weg uit de provincie vanwege …

• beste klimaat • beter focus op segment of werkgebied • economische overwegingen • gewoon kopen waar markt is • groeiende bevolkingsdemografie is interessant • meer focus op gebieden met grote uitgaansintensiteit • meeste vertrouwen in die locaties • Randstad doet het economisch beter • meer zekerheid/waardevast • regionale oriëntatie en risicospreiding • risicospreiding en oriëntatie • spreiding in de sterke regio’s • studentensteden = bevolkingsgroei • supermarkten in Duitsland • weg van krimpregio • woningen in rand provincies gaan eruit!

• bepaald door eigen vestigingsplaats • beter beheersbaar • beter focus op segment of werkgebied • dicht bij huis, kennis lokale markt • historisch • relatieve concentratie dicht bij huis • vestiging in regio voorkeur, overig afbouwen i.v.m. beheer • werkgebied is woongebied


gingenportefeuille of kansen elders door prijsontwikkelingen in de markt (bijvoorbeeld woningen) of Randstad.

Recente aankooptransacties

Aan de respondenten is gevraagd voor welke bedragen zij de laatste twee jaren objecten hebben aangekocht. Onderstaande figuur laat zien hoe dat over de regio’s is verdeeld.

met de huurvervalkalender van dat object (nieuwe aankopen of bij-investeringen)? Iets meer dan de helft van de beleggers (53%) doet dat (figuur 54). In 2013 was dat nog 83%.

Figuur 54. Percentage beleggers dat bij aankoop de looptijd van de leningen afstemt op de huurvervalkalender

Figuur 53. Aankooptransacties per regio 2013-2014 47%

Mijoen € 1400

53%

1200 1000 Ja Nee

800 600

Huurvervalkalender - verlengen van leningen

400 200 0 WestNoord-Midden

West-Zuid

Oost-Noord

Zuid

Aankoop 2013 Aankoop 2014 (totaal 4.080 miljoen)

Zoals figuur 53 laat zien, is in 2014 door de regio West-NoordMidden het meeste vastgoed gekocht, in 2013 was dat ook zo. West-Zuid en Zuid volgen op de voet.

Huuraspecten

In de volgende paragrafen behandelen wij enkele aspecten die voortvloeien uit huursituaties en huurcontracten: de huurvervalkalender, de incentives en de huurachterstanden.

Huurvervalkalender

Zodra leningen expireren, kijken financiers naar de looptijden van de onderliggende huurcontracten. Als de vervaldata van de huurovereenkomsten ver in de toekomst liggen, geeft een ‘stabiele’ huurder meer zekerheid ten aanzien van de geldstromen. Voor kortlopende huurcontracten is het maar de vraag of deze wel worden verlengd, of dat er snel een nieuwe huurder gevonden wordt. Met extra risico’s van dien. Wij vroegen de beleggers of zij met het aangaan of verlengen van leningen rekening houden met de resterende looptijd van huurcontracten. Of beschouwen zij het vastgoed als een langetermijninvestering? En is de looptijd van het huurcontract daarom niet zo belangrijk, in het bijzonder als de beleggers het desbetreffende object als courant beoordelen? Wij hebben gevraagd naar de invloed van de huurvervalkalender bij aankoop (nieuwe investeringen) en bij het verlengen van leningen.

Wij hebben de beleggers gevraagd of ze rekening houden met de huurvervalkalender als ze leningen verlengen. In 2012 en 2013 zagen we dat het merendeel (bijvoorbeeld 2013: 56%) rekening houdt met de huurvervalkalender. In dit onderzoek is dat 45%.

Figuur 55. Percentage beleggers dat rekening houdt met de huurvervalkalender bij het verlengen van leningen Percentage beleggers 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Ja

Nee

2011 2012 2013 2014

Incentives bij nieuwe en/of bestaande huurcontracten

We hebben dit jaar voor de tweede keer gevraagd of de beleggers bij het aangaan of verlengen van contracten incentives geven. Van de respondenten geeft ruim 70% incentives bij het aangaan of verlengen van bestaande huurovereenkomsten.

Huurvervalkalender - nieuwe investeringen

Houdt u, als u nieuwe investeringen in een object doet, rekening


Figuur 56. Percentage beleggers dat wel of geen incentives weggeeft bij het aangaan van nieuwe of verlenging van huurcontracten

Figuur 57. Huidige huurachterstanden in percentage van de huurwaarde Aantal respondenten

2014

2013

Percentage 100%

35

90%

30

80%

24%

27%

25 73%

76%

70% 60%

20

50%

15

30%

10

Ja Nee

20%

5

Tabel 11. Samenvatting incentives % beleggers dat 0% incentives geeft

Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overig

50% 48% 92% 68% 86%

80% van beleggers geeft als incentive

10% 0% 12%

11%

% van de vastgoedbelegging

10%

9%

8%

7%

6%

5%

4%

3%

2%

1%

0 0%

Wij hebben de respondenten gevraagd of bij het aangaan van nieuwe huurcontracten dan wel verlengingen van huurcontracten incentives zijn verstrekt (tabel 11). Om eenduidigheid in de antwoorden te krijgen hebben wij de respondenten gevraagd de incentives uit te drukken in een aantal ‘maanden huurvrij’. De incentives werden omgerekend naar percentage over de totale contractduur. Voorbeeld: huurcontract € 100.000; looptijd 5 jaar; eerste twee jaar huurvrij; 2/5 → 40%. In tabel 11 is een samenvatting van de antwoorden opgenomen.

2014

40%

Frequentie Cumulatief 80% regel

Het grootste deel van de beleggers (70%) verwacht dat de huurachterstanden gelijk zullen blijven (figuur 58). Wij merken op dat leegstand niet als huurachterstand is aangemerkt.

Figuur 58. Verwachting huurachterstanden: stijgen, dalen, gelijk blijven 2013

2014

5%

1 tot 10% 1 tot 8% 0% 1 tot 5% 0%

16%

14%

43%

52% 70%

Huurachterstanden

We hebben de beleggers gevraagd naar de huurachterstanden. Bij onze beleggers wordt gemiddeld 2,1% van de huurwaarde niet betaald; 80% van de beleggers heeft 3% huurachterstand.

Stijgen, 43% Blijft gelijk, 52% Dalen, 5%

Leegstand

Stijgen, 16% Blijft gelijk, 70% Dalen, 14%

We hebben respondenten voor de tweede keer gevraagd naar het percentage leegstand in hun portefeuille, gemeten in procenten van de huurwaarde (figuur 59). We zien dat de leegstand op landelijk niveau en in de regio’s daalt.


Figuur 59. Gemiddeld huidig leegstandpercentage van de portefeuille in % huurwaarde

Figuur 60. Leegstand in de portefeuille per segment in procenten huurwaarde 2014-2019

Percentage

Percentage

8,0% 6,9%

Landelijk

9,1%

West-Zuid

5,7%

4,0%

3,7%

3,0%

4,6%

Midden

6,0% 5,0%

3,4%

Zuid West-Noord

Oost-Noord

7,0%

3,3%

2,0%

3,5% 8,2% 2,8%

1,0%

3,5% Landelijk Overig

3,0% 3,0%

2,5% 2.6%

Bedrijfsruimte Woningen

In figuur 59 worden een aantal gegevens gecombineerd. Het gaat uiteraard over de leegstand in percentage van de huurwaarde. Zo kunnen we de jaren vergelijken. Landelijk was dat percentage in 2013 6,9% en in 2014 3,3%, dus gehalveerd (kolommen). Grote verschuivingen zien we bijvoorbeeld ook in de regio West-Zuid. We kunnen dit ook vergelijken met de landelijke gemiddelden van 2013 en 2014 die als horizontale lijnen zijn afgebeeld (en horen bij de rechteras). Het landelijk gemiddelde in 2013 was 7% en in 2014 3,3% (rechteras). De regio Oost-Noord zit dus in 2014 onder het landelijk gemiddelde.

2,0%

3,4%

1,5%

0,7% 0,9%

Winkels Kantoren

0,0%

2013 2014 Gemiddeld 2013 (rechteras) Gemiddeld 2014 (rechteras)

3,0%

0,9% 0,9%

1,0%

3,2% 3,0% 5,9%

0,5% 7,6%

0,0%

2015-2019 2014 Gemiddeld 2014 (rechteras)

In figuur 60 worden een aantal gegevens gecombineerd. Het gaat over de leegstand in percentage van de huurwaarde voor 2014 en wat men in op de middellange termijn verwacht (2019). Zo kunnen we de jaren en de segmenten vergelijken. Landelijk is percentage in 2014 3,0% en men verwacht dat dat tot 2019 hetzelfde blijft, in 2019 dus ook 3,0% (kolommen). Het landelijk gemiddelde is, zoals we in de voorgaande figuur zagen 3,3% (rechteras). De grootste verschuiving zien we bij kantoren. In 2014 leegstand van 7,6%, hetgeen ruim boven het landelijk gemiddelde is. Kantoren blijven in de nabije toekomst zorgenkindjes voor wat de leegstand betreft.

We hebben ook gevraagd wat de verwachte leegstand in de segmenten van de portefeuille op de middellange termijn (2015-2019) zal zijn (figuur 60).


Hoofdstuk 3 Leningenportefeuille Inleiding

In hoofdstuk 2 hebben wij voornamelijk de beleggingenportefeuille onder de loep genomen. Daarbij toonden we al enkele financieringskengetallen. In dit hoofdstuk gaan wij dieper in op de leningenportefeuille en bespreken verschillende aspecten daarvan. Wij hebben de beleggers vragen gesteld over diverse kengetallen met betrekking tot hun leningenportefeuille. Onder de vastgoedleningenportefeuille verstaan wij in dit rapport het totaal aan hypothecair en niet-hypothecair vreemd vermogen. Het financieren van vastgoed is een apart vakgebied. Commercieel vastgoed financieren vereist specifieke expertise waarover, in elk geval tot voor kort, zowel traditionele handelsbanken als gespecialiseerde vastgoedfinanciers beschikken. In deze laatste categorie bevinden zich ook buitenlandse aanbieders, voornamelijk uit Duitsland. Nadere beschouwing van vastgoedfinanciering roept verschillende vragen op. Waardoor kunnen condities sterk uiteenlopen? Waarom heeft de ene belegger het renterisico wel afgedekt en de andere niet? Waarom kiest de ene belegger ervoor meer af te lossen dan de andere? Bij het financieren van objecten worden wel convenanten gesloten, zoals die betreffende LTV, ICR of DSCR. Hoe beoordelen beleggers dit soort voorwaarden? Hebben zij zich een duidelijk beeld kunnen vormen van de mate waarin zij op korte en langere termijn aan de leninglasten kunnen voldoen? In dit hoofdstuk komen de volgende aspecten van de leningenportefeuille aan bod: • LTV (pagina 40) • ICR (pagina 42) • DSCR (pagina 42) • Aflossingspercentages (pagina 42) • Rente en spread (pagina 43) • Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille (pagina 44) • Derivaten (pagina 45) • Convenanten en extra zekerheden (pagina 48) • Alternatieve financieringsvormen (pagina 48) • Financieringen door anderen c.q. buitenlandse banken (pagina 49) • Keuze voor de financier (pagina 50) • Trends in vastgoedfinancieringsmarkt (pagina 51)

Loan to value (LTV)

Wij hebben de beleggers gevraagd spontaan te reageren welke LTV ze ‘gezond’ vinden voor de Nederlandse markt.

Figuur 61. Welke LTV is gezond voor de Nederlandse vastgoedmarkt? Percentage respondenten 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 40-50%

50-50%

60-70%

70-80%

80-90%

2011 2012 2013 2014

In 2011 vonden de beleggers 60-80% LTV nog gezond. In 2012 vond een opmerkelijk verschuiving plaats ten opzichte van 2011 naar de categorie 50-60%. De beleggers leken wat voorzichtiger te worden. In 2013 zagen we dat de meeste beleggers een percentage van 50-70 gezond vonden, dat zelfde beeld is ook te zien in 2014. Landelijk ligt de LTV in 2014 op 63,16%. De regio Oost-Noord valt op door haar hoge LTV van 71,8%.


Figuur 62. De Nederlandse vastgoedmarkt is nog steeds te hoog gefinancierd

Figuur 64. Geïndexeerde LTV’s (2011 = 100) regionaal en landelijk 2011-2014

Percentage

Percentage

100%

125% 120%

80%

115% 110%

60%

105%

40%

100% 95%

20%

90% 85%

0% 2011

2012

2013

2011

2012

2013

2014

West-Noord-Midden

100,0%

115,7%

112,2%

122,3%

West-Zuid

100,0%

91,0%

87,4%

90,9%

Oost-Noord

100,0%

102,9%

109,1%

103,1%

Zuid

100,0%

92,9%

93,8%

87,4%

Landelijk

100,0%

100,3%

97,3%

98,6%

2014

Ja Nee Neutraal

Al vier jaar op rij denkt het overgrote deel van de beleggers dat de Nederlandse vastgoedmarkt te hoog is gefinancierd. De figuren 63 en 64 laten door de jaren heen de gemiddelde LTV’s landelijk en per regio zien. De landelijk LTV daalt geleidelijk in de periode 2011 t/m 2014 (figuur 63). Een verklaring hiervoor kan zijn dat de beleggers meer zijn gaan aflossen. In de figuur 76 is gebruik gemaakt van indexering om de trend te kunnen aangeven.

Figuur 63. LTV’s 2011-2014 regionaal en landelijk

Figuur 65 vergelijkt de marktwaarde van het vastgoed in de verschillende segmenten met de bijbehorende financiering. Opvallend is de lage schuldgraad voor het woningensegment in de periode 2014-2019.

Figuur 65. Marktwaarde en uitstaande leningen 2014 en 2019 per segment Miljoen €

Percentage

8000

77%

7000

74%

6000

71%

5000

68%

4000

65%

3000

62%

2000

59%

1000

56%

0

53%

Kantoren 2011

2012

2013

2014

West-Noord-Midden

54,2%

62,7%

60,7%

66,2%

West-Zuid

66,1%

60,1%

57,7%

60,1%

Oost-Noord

69,7%

71,7%

76,0%

71,8%

Zuid

65,5%

60,9%

61,4%

57,2%

Landelijk

64,1%

64,3%

62,4%

63,2%

Winkels

Woningen Bedrijfsruimte

Overig

Uitstaande leningen 2014 Verwachte leningen 2014-2019 Bruto marktwaarde 2014 Bruto marktwaarde 2019

Financiering aankopen 2013-2014

Figuur 66 laat zien dat de aankopen in 2013-2014 een relatief lage gemiddelde financieringsgraad kennen van 53,1%. Uit Percentage onze analyse komt naar voren dat een aantal beleggers voor de 125 aankopen helemaal geen financiering hebben gehad en alles uit eigen middelen hebben betaald. 120 115

110 41 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 105

Figuur 66. Aankopen 2013-2014 en de financiering daarvan in percentage (n = 72) Miljoen € 5000

uit andere regio’s. Een aantal beleggers in die regio hanteert een strategie om meer af te lossen, percentages boven de 4,5% zijn geen uitzondering. Daarnaast bedingt de financier bij sommige beleggers een verhoging van het aflossingspercentages.

Tabel 14. Reguliere aflossingspercentages regio’s 2014

4000

Landelijk 3000 2000 53,1%

1000 59,6%

0

46,1%

West-Midden West-Zuid


2,0% 2,7% 2,4% 2,6% 2,5%

54,3%

62,9% Oost-Noord

Aflossingpercentage

Zuid

Landelijk

Aankoop (totaal 4.080 miljoen) Financiering

Figuur 67. Aflossingspercentages vastgoedleningen portefeuille regio’s 2011-2014 Percentage

Interest coverage ratio

3,1%

Tabel 12 bevat het overzicht van de ICR’s per regio in 2014.

2,9%

Tabel 12. ICR regionaal en landelijk 2014

2,7% 2,5%

ICR 2014


2.49 2.83 2.48 2.43 2.59

2,3% 2,1% 1,9% 1,7% 1,5% West-Noord-Midden West-Zuid

West-Zuid heeft de hoogste ICR, Zuid de laagste.

Debt service coverage ratio

Tabel 13 bevat het overzicht van de DSCR’s per regio in 2014.

Tabel 13. DSCR regionaal en landelijk

Oost-Noord

Zuid

2011 2012 2013 2014 Landelijk 2011 (2,6%) Landelijk 2012 (2,7%) Landelijk 2013 (2,1%) Landelijk 2014 (2,5%)

DSCR 2014


1.71 2.09 1.56 1.38 1.73

West-Zuid heeft de hoogste DSCR, Zuid de laagste.

Aflossingspercentages

Het landelijk gemiddelde aflossingspercentage (gewogen naar de leningensom van de betreffende beleggers) is gestegen van 2,1% (2013) naar 2,5% (2014). Beleggers uit de regio Zuid lossen evenals de voorgaande jaren gemiddeld meer af dan die

In figuur 67 worden een aantal gegevens gecombineerd. We zien de reguliere aflossing per regio en per jaar (kolommen). Bijvoorbeeld regio Zuid waar beleggers in 2012 gemiddeld 3,0% aflosten en in 2014 2,6%. De lijnen geven de landelijke gemiddeldes aan. Regio Zuid loste in 2012 3,0% af, het landelijk gemiddeld in 2012 was 2,7%. Regio Zuid loste toen dus meer af dan het landelijk gemiddelde. Voor 2014 is de situatie als volgt: regio Zuid loste in 2014 2,6% af, het landelijk gemiddeld in 2014 is 2,5%, dat is dus 0,1% meer dan het landelijk gemiddelde. Regio Zuid en West-Zuid lossen in 2014 meer af dan het landelijk gemiddelde voor 2014. Op de vraag of er in 2012 en 2013 extra afgelost is naast de reguliere aflossingen, antwoordde 38% bevestigend en 62% ontkennend.


Verder hebben we gevraagd hoe de beleggers in 2014 gaan aflossen (figuur 68). Opvallend zijn de aflossingen door verkopen.

Figuur 69. Gemiddeld rentepercentage over de totale vastgoedleningenportefeuille Percentage

Figuur 68. Aflossingen, regulier, extra en vanwege verkopen 2014 Miljoen € 700

4,9% 4,7% 4,5%

600 4,3%

500 400

4,1%

300

3,9%

200

West-Noord-Midden West-Zuid

100 0 West-Noord-Midden West-Zuid

Oost-Noord

Zuid

Leningen reguliere aflossing Extra aflossingen Aflossingen vanwege verkopen Gem. landelijk regulier Gem. landelijk extra Gem. landelijk vanwege verkoop

Figuur 68 combineert een aantal gegevens. We zien per regio drie soorten aflossingen in de kolommen: reguliere aflossingen, extra aflossingen en aflossingen vanwege verkopen. Bijvoorbeeld bij de regio West-Zuid valt op dat er flink regulier wordt afgelost (280 miljoen), nauwelijks extra afgelost wordt (ongeveer 10 miljoen) en ongeveer 650 miljoen aflossing vanwege verkopen. Dat patroon (en het totaal!) is anders bij regio West-Noord-Midden. We hebben horizontale lijnen ingetekend die voor deze drie soorten aflossingen het landelijk gemiddelde representeren. Zo kan direct vergeleken worden. We zien dat regio West-Zuid dus ver boven het landelijk gemiddelde aflossingen vanwege verkopen zit en bijvoorbeeld regio Oost-Noord ongeveer op dat landelijke gemiddelde. Regio Oost-Noord zit mooi op het gemiddelde landelijk reguliere aflossingen en gemiddelde landelijk vanwege verkopen, en ook nog eens veel hoger op extra aflossingen, namelijk zo’n 180 miljoen. Het landelijk gemiddeld voor extra aflossingen is ongeveer 50 miljoen.

Oost-Noord

Zuid

2011 2012 2013 2014 Landelijk 2011 (4,6%) Landelijk 2012 (4,5%) Landelijk 2013 (4,2%) Landelijk 2014 (4,16%) Landelijk 2014-2019 (4,25%)

In figuur 69 worden een aantal gegevens gecombineerd. We zien per regio en per jaar het gemiddelde rentepercentages over de vastgoedportefeuille. Bijvoorbeeld de regio West-NoordMidden (kolommen). Daar zien we in 2011 een rentepercentage van 4,85%, in 2012 4,65%, in 2013 4,18% en in 2014 4,25% (de rentepercentages in de figuur zijn afgerond op een decimaal). We zien dit dalende patroon bij alle vier de regio’s. Geven de kolommen de rentepercentage per jaar per regio aan, de horizontale lijnen geven de landelijke gemiddeldes per jaar aan. Zo zien we bij West-Noord-Midden dat deze regio in 2011 met 4,85% rente boven het landelijk gemiddelde van 4,6% zat. In 2014 is het rentepercentage van deze regio 4,25%. Dat is nog iets boven het landelijke gemiddelde voor 2014, 4,16%. Alleen regio West-Zuid zit in 2014 onder het landelijk gemiddelde. Beleggers schatten het rentepercentage voor 2019 desgevraagd in op 4,25%, een lichte stijging ten opzichte van 2014. Als we alle (horizontale) gemiddeld landelijk rentepercentages zien lijkt er sprake van een daling en verwachting beleggers nu weer een stijging.

Rente en spread

Wij hebben de respondenten gevraagd naar hun gemiddelde rentepercentage en gemiddelde spread over de vastgoedleningenportefeuille. Hierbij tekenen wij aan dat het voor de belegger niet altijd zichtbaar is welke marge in een bepaald rentepercentage is begrepen. Figuur 81 laat het landelijke en regionale renteverloop zien over de onderzochte jaren 2011 t/m 2014. Landelijk daalt de rente gestaag van 4,6% (2011) naar 4,16% (2014). De verwachting voor 2014-2019 is 4,25%. Figuur 70 toont het geïndexeerde verloop.


Figuur 70. Geïndexeerd landelijk rentepercentage over de totale vastgoedleningenportefeuille (2011 = 100)

Figuur 72. Bent u bereid een hogere vergoeding (spread/marge) te betalen voor een hogere LTV?

Percentage 54%

100%

51%

Nee

63%

98%

48%

96%

46% 49%

Ja

94%

37% 52%

92%

0

90% 2012 (4,5%)

2011 (4,6%)

2013 (4,2%)

2014 (4,16%)

2014-2019 (4,2%)

Landelijke index 2011-2019

Wij hebben gevraagd welke gemiddelde rentemarge (‘spread’) de beleggers over de totale vastgoedleningenportefeuille betalen per 01-04-2014.

Figuur 71. Gemiddelde rentemarge (spread) over de totale vastgoedleningenportefeuille per 1 april 2014 3%

12%

21%

24%

41%

1-1,5% - 12% 1,5-2,0% - 24% 2,0-2,5% - 41% 2,5-3,0% - 21% 3,0%-4.0% - 3% >4% - 0%

Zoals we in de figuur 71 kunnen zien, betalen de meeste beleggers, net als in 2013, in 2014 een spread tussen de 2,0% en 2,5%. In deze spread is de liquiditeitsopslag opgenomen die banken sinds een aantal jaren vragen. Gezien de marges die banken op dit moment in rekening brengen, hebben de beleggers een relatief goede inschatting gemaakt van de marges die zij betalen.

10

20

30

40

50

60

70

2014 2013 2012 2011

In 2012 was 63% niet bereid een hogere vergoeding te betalen voor een hogere LTV. In 2013 hielden de voorstemmers (49%) en tegenstemmers (51%) elkaar in evenwicht. In 2014 hebben de tegenstanders licht de overhand (54%). In een markt waarin financiers nog steeds terughoudend zijn in het verstrekken van financieringen, zijn de beleggers dus niet altijd bereid meer te betalen. Beleggers zouden eerder bereid kunnen zijn meer marge te accepteren voor een hogere LTV. Aan de andere kant geven beleggers aan, juist minder marge te willen betalen bij een lagere LTV of de vastgoedfinanciers hier gehoor aan zullen geven is de vraag.

Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille

De beleggers is gevraagd naar de huidige/resterende looptijden van hun leningenportefeuille. Hiervoor hebben wij een verdeling gemaakt in leningen met een looptijd van nul tot en met drie jaar, van drie tot vijf jaar en (langer dan) vijf jaar. Naast de huidige situatie hebben wij gevraagd naar de gewenste situatie. De achterliggende vraag is in hoeverre vastgoedbeleggers de looptijden van hun leningenportefeuille anders zouden willen zien. En zo ja, hoe men hier op zou willen inspelen: van kort naar lang of juist andersom? En welke trends zijn hier nog meer in te ontdekken?

Ook hebben wij gevraagd of men bereid was een hogere vergoeding te betalen voor een hogere LTV. Men kon alleen met ‘ja’ of ‘nee’ antwoorden (figuur 72).


Derivaten

Figuur 73. Verdeling resterende looptijd vastgoedleningenportefeuille

Wij hebben de beleggers gevraagd welk gedeelte van hun portefeuille vast dan wel variabel is gefinancierd. Vervolgens is gevraagd hoeveel procent van de variabele leningen is afgedekt met een rentederivaat. Een rentederivaat zorgt ervoor dat het variabele gedeelte van de leningen (in het merendeel van de gevallen is dat de één- of driemaands Euribor-rente) is afgedekt voor eventuele rentestijgingen. Het landelijk beeld laat zien dat 42% (2013: 56%; 2012: 59%) van de variabele leningen van de ondervraagden is afgedekt met derivaten.

Percentage 60% 54%

50%

43%

40% 32%

30%

29%

28% 20%

14%

10% 0% 0-3 jr (kort)

3-5 jr (midden)

5 jr (lang)

2011: praktijk 2012: praktijk 2013: praktijk 2014: praktijk 2011: wens belegger 2012: wens belegger 2013: wens belegger 2014: wens belegger

In figuur 73 worden een aantal gegevens gecombineerd. Deze figuur illustreert de huidige stand van de resterende looptijden van de leningenportefeuille (‘wat heb ik nu’) versus de wens van de belegger (‘wat zou ik willen’). De drie groepen kolommen geven de huidige stand weer: korte termijn (0-3 jaar), middellange termijn (3-5 jaar) en lange termijn (5 jaar) geven de kolommen weer. Per tijdperiode zien we bij de kolommen vier jaren weergegeven, 2011 t/m 2014. Deze kolommen geven het gemiddelde percentage van de portefeuille van respondenten weer (linkeras). Als we kijken naar 2014 dan zien we dat gemiddeld 54% van de portefeuilles kort gefinancierd is, 32% middellang en 14% lang. In 2011 was dat 34% (kort), 37% (middellang) en 25% (lang). De tendens in de praktijk is dus steeds kortere financieringen. Vanaf 2011 vragen we de beleggers hoe zij deze verdeling zouden wensen. De beleggers willen wel wat minder kort (0-3 jaar: feitelijk 54%, gewenst 28%) financieren, en meer middellang en lang (5 jaar: feitelijk 14%, gewenst 29%).

In figuur 86 is het percentage van de variabele leningen opgenomen dat met derivaten is afgedekt. Het percentage derivaten voor het variabele deel van de leningen daalt gestaag.

Figuur 74. Regionale afdekking met derivaten in percentage Percentage 80% 70% 60% 51%

50% 40%

38%

42% 35%

30% 20% West-Noord-Midden West-Zuid

Oost-Noord

Zuid

2012 2013 2014 Landelijk 2012 Landelijk 2013 Landelijk 2014

De volgende figuren (75a en 75b) laten zien welk deel van de portefeuille met een variabele rente is gefinancierd (rood) en het gedeelte dat met een variabele rente is gefinancierd (groen). In het variabele gedeelte is aangegeven welk deel is afgedekt met derivaten.

Een mogelijke verklaring voor de gerealiseerde groei in middellangetermijnleningen (drie tot vijf jaar) is, dat deze relatief gunstige rentepercentages kennen. Daarnaast blijft het merendeel van de beleggers een langetermijnvisie houden ten aanzien van hun portefeuille. Ondanks de soms moeilijke tijden verwacht men de objecten verhuurd te krijgen, dan wel te houden en wil men ervan verzekerd zijn dat de objecten gefinancierd blijven.


Figuur 75a + b. Verdeling tussen het vastrentende en het variabele rentedeel, plus derivaatafdekking 2013 en 2014 Percentage

Percentage

100%

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%

0%

0% ON

WNM

Z

WZ

NL

ON

WNM

Z

WZ

NL

Vast 2013

44%

56%

31%

49%

47%

Vast 2014

46%

66%

27%

68%

53%

Variabel 2013

56%

44%

69%

51%

53%

Variabel 2014

54%

34%

73%

32%

47%

Afgedekt 2013

30%

26%

32%

31%

30%

Afgedekt 2014

27%

13%

26%

14%

19%

We zien dat de beleggers meer vast financieren (landelijk van 47% (2013) naar 53% (2014). Van het variabele deel wordt procentueel minder afgedekt (zie ook tabel 15).

Tabel 15. Cijfers vast en variabel financieren, afdekking 2013

Oost-Noord West-Noord-Midden Zuid West-Zuid NL

2014

Vast

Variabel

Afgedekt

Vast

Variabel

Afgedekt

44% 56% 31% 49% 47%

56% 44% 69% 51% 53%

53% 59% 46% 61% 56%

46% 66% 27% 68% 53%

54% 34% 73% 32% 47%

51% 38% 35% 42% 42%


Figuur 76. Saldo procentuele verdeling vast variabel plus derivaatafdekking

Figuur 77. Verwachte verandering in hoeveelheid en gebruik rentederivaten 2015-2019

Percentage 50%

10%

51%

9%

42%

40% 38%

30% 20% 10% 0%

35%

10% naar variabel

10% -10%

42%

19% naar variabel 6% naar variabel

2% naar variabel 2% -2%

4% -4%

19% -19%

6% -6%

West-Zuid

Nederland

-10% 4% naar vast

-20% Oost-Noord West-NoordMidden

Zuid

36%

Vast Variabel Afdekking in 2014 Landelijk gemiddelde

Belegger zijn actief in het wijzigen van de verhouding vastrentende en variabele rentedeel. We hebben 2013 met 2014 vergeleken en geïllustreerd in figuur 88 en gegroepeerd per regio. Deze grafiek combineert twee soorten gegeven: verschuivingen tussen vast en variabel in de periode 2013 - 2014 (de kolommen) en de afdekking met derivaten van het variabele deel in 2014 (de lijn). Wat - als we naar de kolommen kijken - opvalt, is dat landelijk gezien 6% (te lezen als -6% vast en 6% variabel) naar variabele financiering is gegaan. De grootste verschuiving vond plaats in de regio West-Zuid (19%). Bij regio Oost Noord zien we weinig veranderingen (2%). In regio Zuid zien we een kleine tegenbeweging. Daar is men voor 4% van variabel gegaan. De lijn geeft de procentuele dekking van het variabele deel met derivaten voor 2014 aan. De stippellijn geeft het landelijk gemiddelde aan; gemiddeld 42% van het variabele deel is met derivaten afgedekt. West-Zuid zit op dat gemiddelde. In de regio Oost Noord is meer afgedekt (gemiddeld 51%). De regio’s West-Noord-Midden en Zuid zitten juist onder het landelijke gemiddelde afdekking.

40%

5%

Geen of nauwelijks verandering Wel verandering (niet specifiek) (Deels) afbouw/geen verleningen Geen nieuwe derivaten (meer) Wel nieuwe derivaten (combinaties)

Van 99 beleggers die derivaten hebben, wil 40% die positie afbouwen en 9% geen nieuwe derivaten. Voor ‘geen of nauwelijks veranderingen’ tekent 36% van de beleggers. De volgende figuur 78 laat zien welk type rentederivaat is gebruikt voor het afdekken van het renterisico in 2014.

Figuur 78. Type rentederivaat 2014 5% 22%

73%

Cap Swap Floor

Zoals we in bovenstaande figuur kunnen zien, is de renteswap het meeste gebruikte instrument voor het afdekken van het renterisico. Door de jaren heen zijn deze producten het meest geadviseerd in combinatie met een vastgoedfinanciering. Uit de interviews is gebleken dat een aantal swaps reeds is geëxpireerd waardoor een dalende trend is waar te nemen. Een aantal respondenten heeft hiervoor in de plaats caps afgesloten, waardoor dit instrument een lichte stijging vertoont ten opzichte van eerdere jaren.

Motivering voor afdekking met rentederivaten

Wij hebben gevraagd naar de redenen voor afdekking met derivaten van het deel van leningenportefeuille dat met variabele rente is gefinancierd (figuur 79).


Figuur 79. Motivering voor aanschaf rentederivaten 17% 36%

47%

worden afgelost. Een ICR is feitelijk een andere voorwaarde. Deze ratio bepaalt namelijk in welke mate de belegger in staat is de rente te betalen uit de huidige huurinkomsten. De ICR zal vaak minimaal 1,5 dienen te bedragen, uiteraard afhankelijk van het type vastgoed. Door deze ratio’s heeft de financier vaak jaarlijks een moment om in te grijpen, zeker als de lening langjarig is afgesloten en er in die periode weinig tot geen aanpassingen mogelijk zijn. Ook hebben we gevraagd tegen welke extra eisen, voorwaarden of acties van de bank (of de gevolgen daarvan) men het meest opziet (figuur 81). Tegen DSCR-, ICR- en Ebitda-convenanten ziet men het minste op, net als in 2013.

Op advies/aandringen van de bank Rente (risico)management Positieve keuze/flexibiliteit

Deze vraag is nu voor de vierde keer gesteld. Uiteindelijk resteren er drie antwoordcategorieën: 1. op advies/aandringen van de bank 2. rente- en risicomanagement, en 3. de positieve keuze, namelijk meer flexibiliteit.

Figuur 81. Tegen welke extra voorwaarden ziet u het meeste op? Percentage Extra aflossen

Convenanten en (extra) zekerheden

Door de instabiele vastgoedmarkt op dit moment verlangen banken en vastgoedfinanciers, meer dan een aantal jaren geleden, extra zekerheden als zij financieringen aangaan en financieringen verlengen. Inmiddels krijgen (professionele) particuliere beleggers steeds meer te maken met het feit dat ratio’s of convenanten aan de financiering worden gekoppeld. Onze respondenten is de vraag voorgelegd of hun portefeuille wordt beheerst door convenanten en zo ja, door welke. Er konden meerdere antwoorden gegeven worden.

(Extra) borgstelling/hms akte LTV-convenant Aflossingsherziening Onbezwaard/onbelast vastgoed ICR-convenant DSR-convenant Ebitda-convenant 0%

Alternatieve financieringsbronnen

Figuur 80. Convenantstypen 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% LTV

ICR

20%

30%

40%

In het licht van de huidige geld- en kapitaalmarkt en de terughoudendheid van de banken om nieuwe financieringen te verstrekken, zou men verwachten dat beleggers op zoek gaan naar alternatieve financieringsvormen. Ruwweg 40% van de beleggers zijn de afgelopen drie jaar op zoek naar alternatieve financieringsbronnen (figuur 82).

Percentage

Ebitda

10%

DSCR

Overig

Geen

2012 (overig en geen niet gemeten) 2013 2014

Uit figuur 80 valt op te maken dat de meest voorkomende convenanten die banken voor een financiering aanhouden met de LTV en de ICR te maken hebben. Zo kan de bank als voorwaarde stellen dat de LTV nooit hoger mag zijn dan 75%. Als de belegger niet aan deze voorwaarde voldoet, zal de bank aanvullende zekerheden eisen, of bedingen dat er extra moet


Figuur 82. Zoekt u naar alternatieve financieringsbronnen?

Figuur 83. Redenen voorkeur alternatieve financieringsvormen

Percentage

6% 15%

100%

39%

80% 15%

60% 25%

40%

Alternatief als/omdat banken moeilijk doen, 39% Beschikbaarheid van geld, 25% Spreiding van financiers/risico, 15% Beter rendementsperspectief, 15% Verrekeningen, 6%

20% 0% 2011

2012

2013

2014

Ja Nee

De beleggers geven verschillende alternatieve financieringsbronnen aan. De meest genoemde bronnen zijn: private equity, particulieren en institutionele beleggers. De top-3 van de alternatieve financieringsbronnen laat weer verschuivingen zien ten opzichte van 2013 en 2012. Waar men in 2013 de institutionele beleggers nog bovenaan stonden, staat in 2014 private equity op plaats één. Als andere bronnen werden ook wel genoemd: ouder-kind-leningen, vermogende buitenlanders, crowd funding, partners, eigen inbreng, verkoop aandelen.

Financieringen door andere c.q. buitenlandse banken

Wij hebben dit jaar voor de tweede keer gevraagd bij hoeveel financiers in totaal de beleggers financieringen hebben lopen. In figuur 1 zagen wij dat slechts 12% van de ondervraagde beleggers één financier heeft voor zijn vastgoedbeleggingen; 65% van de beleggers heeft drie of meer financiers.

Figuur 84. Verdeling totale beleggingsportefeuille Nederland - buitenland 2014 Percentage

Tabel 16. Top 3 alternatieve financieringsbronnen

100%

2012

80%

2013

2014

90% 72%

70%

1. Particulieren 2. Private equity 3. Obligaties Buitenlandse banken Pensioenfondsen

1. Institutionele beleggers 2. Particulieren Family offices 3 Private equity

1. Private equity 2. Particulieren 3 Institutionele beleggers

60% 50% 40% 30%

28%

20% 10% 0% Nederland

Buitenland


Voornamelijk de regio’s Zuid en Oost-Noord (de grensgebieden) financieren relatief veel in het buitenland (figuur 84). Vervolgens hebben wij de respondenten gevraagd bij welke financiers zij financieringen hebben. De totale leningenportefeuille van de onderzochte beleggers wordt voor 58% gefinancierd door ING Real Estate Finance en voor 17% door FGH Bank.


Figuur 85. Financieringsportefeuille en financiers

Figuur 87. Redenen om van financier te willen veranderen

Percentage

3% 3%

1%

13%

NIBC

33%

Van Lanschot 13%

SNS Rabobank Overig

16%

Buitenlandse banken ABN AMRO

Andere bank is beter, 33% Voorwaarden (flexibiliteit, prijs; geen geld), 18% Andere accountmanager (klik), 16% Verstoorde relatie, 13% Betrouwbaarheid, 13% Geen reden, 3% Snelheid van afhandelen, 3% Bemoeizucht van de bank, 1%

FGH ING 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2013 2014

Keuze voor de financier

We hebben gevraagd waar de beleggers hun financier op uitkiezen en de antwoorden geclusterd naar zeven thema’s (figuur 86).

Figuur 86. Waar kiest u uw financier op uit? 12%

22%

0%

19%

22% 7%

18%

Kwaliteit van de contactpersoon, 12% Prijs, 19% (Gunstigere) voorwaarden, 18% Know-how over de vastgoedsector, 7% Betrouwbaarheid, 22% Kennis van lokale omstandigheden, 0% Goede relatie met de financiers vanuit het verleden, 22%

De goede relatie met de financiers vanuit het verleden, betrouwbaarheid, de prijs en (gunstigere) voorwaarden zijn het belangrijkst.

Redenen om van financier te veranderen

Wij hebben de beleggers gevraagd wat hun redenen zouden kunnen zijn om van financier te veranderen (figuur 87). Op deze open vraag kwamen meerdere antwoorden. Die hebben wij vervolgens gerubriceerd.

18%

In 2013 sprongen twee antwoorden eruit: 1. als de bank egocentrisch of onbetrouwbaar is (30%) en 2. als de tarieven dan wel hogere bevoorschottingen bij andere financiers gunstiger zijn. Daarnaast was de beschikbaarheid van geld een belangrijke overweging om van financier te veranderen. In 2014 geeft men als belangrijkste redenen aan: 1. een andere bank is beter (33%), 2. gunstiger voorwaarden (18%) en 3. de ‘klik’ met de accountmanager (16%). De beschikbaarheid van geld werd opvallend genoeg niet meer genoemd. Van de beleggers geeft 66% aan dat de banken beperkt bereid zijn tot het financieren (figuur 88).

Figuur 88. Hoe denkt u over de financieringsbereidheid van banken? 11%

5%

10% 4% 4%

66%

(Zeer) beperkte bereidheid, 66% Regel- en interne gerichtheid, 4% Begrijpelijk maar (ver)storend, 4% Wordt beter, 10% Bij huisbanken of goede producten geen probleem, 11% Te weinig concurrentie, 5%


Trends in vastgoedfinancieringsmarkt

Op de vraag welke trends een belangrijke rol in de markt van vastgoedfinancieringen spelen, konden meerdere antwoorden worden gegeven. Van die mogelijkheid heeft men rijkelijk gebruikgemaakt. Analyse van deze antwoorden gaat altijd mank doordat de categorieën elkaar overlappen. Bij een complex economisch fenomeen als vastgoed hangen veel factoren met elkaar samen. Zo kan de waardering het gevolg zijn van, of samenhangen met, dan wel een onderdeel zijn van economische ontwikkelingen. Afwaardering kan weer invloed hebben op economische ontwikkelingen. Niettemin hebben wij op grond van de antwoorden zeven min of meer onderscheidende categorieën samengesteld, die we in figuur 89 kort beschrijven.

Figuur 89. Trends in de markt voor vastgoedfinancieringen 3% 23%

29%

4% 5% 15% 21%

Basel III, toezichthouders, 29% Condities voor banken onderling, 5% Economische situatie (+/-), 21% LTV, markten waardeontwikkelingen, 15% Meer/te weinig concurrentie, 4% Risicomanagement doorgeslagen, 23% Kwaliteit/beheer vastgoed, 3%

Basel III en de toezichthouders, het (‘doorgeslagen’) risico management en de economische situatie beïnvloeden de vastgoedfinancieringsmarkt het meest.



Disclaimer This report of ING Bank N.V., Real Estate Finance (“ING REF”) shall serve solely for the information of its reader as a platform for discussion. Copyright and intellectual property right protection of this report is reserved to ING REF. It may therefore not be reproduced, distributed or published by any person for any purpose without the prior express consent of ING REF. All rights are reserved. While ING REF has taken reasonable care to ensure that the information contained herein is not untrue or misleading at the time of presentation, ING REF makes no representation with regard to the accuracy or completeness of the information, part of which was obtained from the client and public sources and relied upon as such. The information contained in this report is subject to change without notice. Neither ING REF nor any of its officers or employees accepts any liability for any loss arising from any use of this presentation or its contents. This report does not constitute an agreement of a commitment or an offer to commit to any transaction or any financing by ING REF. Any such commitment or agreement shall be subject to further negotiation, satisfactory completion of due diligence, ING REF credit and other approvals, execution of legal documentation acceptable to ING REF and receipt by ING REF of positive opinions from legal counsel. ING REF calls for attention to the fact that it is part of ING Group N.V. (“ING Group”). Members of ING Group may advise or provide services (including investment advice) and act as an active investor in equity shares and other securities. Please be informed that in order to avoid any possible conflicts of interests, investment decisions in securities are taken fully independently by the investment portfolio professionals.

REF008 1014 © ING Bank N.V.

Nyenrode. ING Real Estate Finance. Aan dit onderzoek werkten mee: Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil

Recommend Documents