NIEUWE BORDEN IN HET WAARDERINGSVERKEER PROF. DR. T.M.BERKHOUT MRE MRICS* 1 Inleiding. Weekblad fiscaal recht

Weekblad fiscaal recht . 6890 . 20 januari 2011

77

NIEUWE BORDEN IN HET WAARDERINGSVERKEER PROF. DR . T.M. BERKHOUT MRE MRICS *

1 Inleiding Dat de gevolgen van equivociteit rampzalig kunnen zijn, daarvan kunnen de torenbouwers van Babel verhalen; vooropgesteld dat zij elkaar – en wij hen natuurlijk – hadden kunnen verstaan.1 De genoemde dubbel-, meerof veelzinnigheid van woorden levert immers in de regel onoplosbare problemen op: de talloze gerechtelijke procedures over interpretatieverschillen in contracten die dagelijks wereldwijd worden gevoerd, leveren het bewijs. En daar niet alleen. Die waarheid ging immers ook al enige tijd op voor de praktijk van de vastgoedwaardering met haar talrijke en ambigue omschrijvingen van het begrip ‘marktwaarde’ en aanverwante termen.2 Het lag dan ook in de lijn der verwachtingen dat er orde in de chaos zou worden aangebracht en dat waarderingsdefinities zouden worden gestandaardiseerd. Die handschoen hebben de Waarderingskamer en de grootste brancheverenigingen voor makelaars en taxateurs opgepakt.3 Kon men, zo stelden zij zich de vraag, voor het marktwaardebegrip aansluiten bij de marktwaardestandaard van de International Valuation Standards (hierna: IVS)?4 Na een

*

studie en een consultatieronde in de sector is besloten deze standaard in Nederland in te voeren ter vervanging van de verschillende marktwaardebegrippen.5 De Waarderingskamer zal de standaard gebruiken in de Waarderingsinstructie 2011 om de WOZ-waarde (WOZ-WEV) van WOZ-objecten nader te definie¨ren. Waarna de vraag zich aandient wat de verhouding is met de waarde in het economische verkeer (WEV) voor vastgoed. Wanneer ik hierna spreek van de marktwaarde, bedoel ik de marktwaarde volgens de nieuwe Nederlandse standaard. De waardering van (aandelen van) vastgoedvennootschappen of -ondernemingen, zoals bijvoorbeeld landbouwbedrijven, laat ik buiten beschouwing. Het gebruik van de term WEV in een belastingwet betekent niet noodzakelijkerwijs dat die term dezelfde betekenis moet hebben als in andere (belasting)wetten.6 Ik richt mij in deze bijdrage voornamelijk op de WEV van vastgoedobjecten voor de IB, VPB, WBRen de OB.7 In onderdeel 2 introduceer ik de marktwaardestandaard, in onderdeel 3 de WEV. In onderdeel 4 vergelijk ik de marktwaarde met de WEV. In onderdeel 5 behandel ik enkele specifieke waarderingsregels. Ik sluit af met conclusies.

Auteur is voorzitter van het Belastingdienst/Vastgoedkenniscentrum en verbonden aan Universiteit Nyenrode Real Estate Center.

1

Genesis 11:1-9.

2

Onder vastgoed versta ik onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten.

3

NVM, Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO), Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR), Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Vastgoedpro (organisatie ont-

4

5

dards en Nederlandse waarderingsstandaarden: definities, ver-

ging en het Register van Vastgoed Taxateurs).

gelijkingen en implementaties, Versie 0.9, Breukelen: Nyenrode

De IVS worden opgesteld door de International Valuation

Real Estate Center 2008. In dit consultatiedocument zijn IVS-

Standards Committee. Het gezaghebbende Royal Institution of

waardebegrippen vergeleken met gangbare Nederlandse waar-

Chartered Surveyors (RICS) heeft de IVS inmiddels geheel geı¨ncorporeerd in haar RICS Valuation Standards, beter bekend

debegrippen. 6

als het Red Book (Nederlandse vertaling: RICS-TaxatiestanOnroerende Zaken (ROZ) gebruikt het IVS-marktwaardebegrip

HR 22 februari 1978, nr. 18 674, BNB 1978/121 (onroerendgoedbelasting). J.E.A.M. van Dijck en G.T.K. Meussen, Waarde

daarden, RICS Nederland 2010). De Vereniging Raad voor

Kluwer

T.M. Berkhout en A.C. Hordijk, International Valuation Stan-

staan vanuit een fusie tussen de Landelijke Makelaars Vereni-

in het economische verkeer, blz. 3, Deventer: Kluwer 2004. 7

Ik behandel niet de waardering van eigen woningen, van

voor het waarderen van vastgoed van institutionele beleggin-

inkomsten en kosten in natura, van agrarisch vastgoed en van

gen.

beperkte rechten (art. 3.2 Wet OB 1968).

&

wfr nr. 6890

Pag. 079

78


2 Marktwaarde als waarderingsgrondslag (IVS-standaard1)8 In de IVS 1 Market Value Basis of Valuation wordt de marktwaarde gedefinieerd en de elementen van de definitie toegelicht: ‘Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion.’ Voor Nederland wordt deze definitie als volgt verwoord: ‘Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.’ Vastgoed wijkt in die zin af van andere goederen en diensten dat het heterogeen van aard is, illiquide is en een relatief lange periode nodig heeft voor marketing. Er is geen ‘spot market’, zoals genoteerde aandelen en obligaties in markten met voldoende liquiditeit die kennen.

‘Het begrip ‘‘marktwaarde’’ is niet van toepassing op een gedwongen verkoop of executie’

De focus van de standaarden ligt op de waardering van vastgoed. Daarom word de Engelse term ‘property’ vertaald met ‘vastgoed’: onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking. In een taxatierapport zal de taxateur precies moeten omschrijven wat hij waardeert. De waardering kan betrekking hebben op eigendom of een beperkt genotsrecht, zoals een opstalrecht. Met de term ‘zakelijke transactie’ wordt het begrip ‘at arm’s length’ gedekt. ‘Prudent’ of verstandig heeft de connotaties: zorgvuldig, overdacht, doordacht, nauwge-

zet, terwijl met ‘bereidwillig’ wordt gedoeld op het oogmerk van de desbetreffende partij. Het begrip ‘marktwaarde’ is niet van toepassing op een gedwongen verkoop of executie. De IVS kent het begrip ‘executiewaarde’ niet, maar ‘gedwongen verkoop’ wordt vaak gebruikt in de context waarin de verkoper onder dwang staat om te verkopen en/of er geen tijd is voor behoorlijke marketing. De prijs die onder deze omstandigheden kan worden verkregen, zal afhangen van de aard van de desbetreffende omstandigheden. De prijs hangt ook af van de gevolgen voor de verkoper wanneer deze niet binnen een bepaalde periode kan verkopen. Tenzij de aard en de reden van de druk op de verkoper bekend zijn, kan de prijs die bij gedwongen verkoop kan worden verkregen, niet realistisch worden voorspeld. Onder marktwaarde wordt de waarde begrepen van een actief zoals dat wordt geschat zonder rekening te houden met aan- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige belastingen die met koop of verkoop samenhangen. Deze kosten en belastingen hebben wel invloed op de waarde, maar mogen niet in de marktwaarde worden betrokken. Voor de WEV blijven de overdrachtskosten (overdrachtsbelasting en transportakte), die voor rekening van de koper komen, eveneens buiten beschouwing.9 Verkoopkosten worden niet op de verkoopprijs in mindering gebracht.10 De IVS bevatten tal van Guidance Notes, waarin aanwijzingen worden gegeven ten aanzien van het waarderingsproces, de wijze van gegevens verzamelen en het onderbouwen en rapporteren van de marktwaarde.

3 Waarde in het economische verkeer Volgens art. 5.19, eerste lid, Wet IB 2001 worden bezittingen en schulden in aanmerking genomen voor de waarde in het economische verkeer. Voor dit begrip blijft de WEV-jurisprudentie, gewezen onder de Wet VB 1964, van belang.11 Art. 52 WBR verstaat onder ‘waarde’ de waarde in het economische verkeer.12

9

HR 17 oktober 1990, nr. 26 762, BNB 1990/336 (IB). B. Schendstok, ‘Waarde in het economische verkeer (slot)’, MBB 1965, blz. 13-14.

10

HR 19 januari 1994, nr. 29 383, BNB 1994/89 (makelaarskosten, Successiewet 1956).

11

Dit kan men afleiden uit Kamerstukken II 1998/99, 26 727, nr. A, blz. 82-85; besluit van 12 december 2003, nr. CPP2003/ 2145M, BNB 2004/94, punt 9.1 (inmiddels ingetrokken).

12

Zie HR 10 april 1996, nr. 31 173, V-N 1996, blz. 1989, met dezelfde definitie als in BNB 1969/63. Zie Kamerstukken II 1969/70, 10 560, nr. 3, blz. 17, waarin verwezen wordt naar de

8

Kluwer

&

International Valuation Standards Eight Edition, blz. 75-84,

memorie van toelichting op de Wet VB 1964 (Kamerstukken

London: International Valuation Standards Committee 2007.

1958/59, nr. 5, blz. 10).

wfr nr. 6890

Pag. 080


79

3.1 Courant vastgoed

3.2 Incourant vastgoed

Tijdens de parlementaire behandeling van de Wet VB 1964 stelde men dat de WEV van ‘onroerende goederen’ in vrijwel alle gevallen gelijk is aan de verkoopwaarde als er een markt (vraag en aanbod) voor bestaat. Met ‘waarde in het economisch verkeer’ beoogde men tot uitdrukking te brengen dat slechts de waarde in aanmerking komt die ook anderen dan de belastingplichtige aan eenzelfde vermogensbestanddeel zouden toekennen, waarbij aandacht dient te worden geschonken aan alle relevante economische factoren.13

Tijdens de Kamerbehandeling kwam het ontbreken van een markt ook aan bod. Als incourant vastgoed gewaardeerd moet worden, zal een grotere betekenis moeten worden toegekend aan het incidentele, subjectieve waardeoordeel van de aanbieder en dat van de weinige potentie¨le kopers. Men had hier voornamelijk schuldvorderingen en incourante fondsen op het oog. De huidige eigenaar moet men ook tot de potentie¨le kopers rekenen. Ook hier moet de invloed van een bijzondere affectie van de eigenaar voor het object buiten beschouwing blijven.17 De minister merkte op: ‘De stelling dat de subjectieve waarde van de huidige eigenaar ten aanzien van ieder object groter is dan de verkoopwaarde omdat de eigenaar anders tot verkoop zou overgaan, moge als abstractie juist zijn, voor de praktijk van de fiscale waardering mag daaraan vrijwel worden voorbijgegaan omdat de marge tussen beide waarden in de praktijk te verwaarlozen klein is.’18 Deze uitspraak, die natuurlijk in zijn tijd moet worden gezien, acht ik theoretisch en praktisch betwistbaar: men houdt vastgoed immers aan als men verwacht dat de contante waarde van de toekomstige geldstromen hoger zal zijn dan de waarde die de markt eraan toekent.19

De Hoge Raad hanteerde in BNB 1969/63, een procedure voor de Wet VB 1964, de volgende omschrijving voor de WEV: ‘(...) dat, ingeval het gaat om de waardering van zaken waarin geregeld handel wordt gedreven, als de waarde welke daaraan in het economische verkeer kan worden toegekend in het algemeen dient te worden aangenomen de verkoopprijs, waaronder moet worden verstaan de prijs, die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed.’14 In zo’n definitie wordt een geforceerde verkoop uitgesloten. Het gaat om de prijs die men na een zorgvuldige voorbereide verkoop zou kunnen verkrijgen. In de definitie ontbreekt het element ‘onder normale omstandigheden’, wat ertoe zou kunnen leiden dat men een door omstandigheden op peildatum aanwezige excessieve vraag ten onrechte als factor zou elimineren.15 Voor vastgoed zal de WEV in vrijwel alle gevallen gelijk zijn aan de vroeger in de wet omschreven verkoopwaarde. Dat begrip heeft ook betrekking op zaken waarvoor geen markt bestaat.16

4 Vergelijking elementen definities WEV en marktwaarde Een analyse van de oude en nieuwe waardedefinitie levert het volgende beeld op. Waarde in het economische

Standaard 1 Marktwaarde als

verkeer (WEV)

waarderingsgrondslag

Prijs

Geschatte bedrag

Zaak

Vastgoed Waardepeildatum Zakelijke transactie

Meestbiedende gegadigde

13 14

MvT, Kamerstukken II 1958/59, 5380, nr. 5, blz. 10, l.k.; MvA,

Bereidwillige koper

Aanbieding ter verkoop

Bereidwillige verkoper

Na de beste voorbereiding

Na behoorlijke marketing

Na de beste voorbereiding

Met kennis van zaken

Kamerstukken II 1961/62, 5380, nr. 21, blz. 11, r.k.

Prudent

HR 5 februari 1969, nr. 16 047, BNB 1969/63. Voor de

Niet onder dwang

Successiewet 1956 bepaalde de Hoge Raad in 1962 dat de verkoopwaarde van vastgoed dat tot een nalatenschap behoort, gesteld moet worden op de prijs, die bij aanbieding van de zaak ter verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding op de dag van het overlijden door de meest-

De elementen van de WEV raken niet alle elementen van de marktwaardedefinitie. In de WEV wordt nadrukkelijk de hoogste prijs gezocht, wat blijkt uit de elementen

biedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed (HR 20 juni 1962, nr. 14 834, BNB 1962/273). 15 16

C.P.A. Geppaart, Vermogensbelasting, blz. 164, Deventer: Kluwer 1995.

17

MvT, Kamerstukken II 1958/59, 5380, nr. 5, blz. 10 l.k.

H. Schuttevaêr, De Nederlandse successiewetgeving, blz. 231,

18

MvA, Kamerstukken II 1961/62, 5380, nr. 21, blz. 12.

Deventer: Kluwer 1967; C.P.A. Geppaart, Vermogensbelasting,

19

blz. 180, Deventer: Kluwer 1995.

Kluwer

&

wfr nr. 6890

In dezelfde zin: C.P.A. Geppaart, Vermogensbelasting, blz. 161, Deventer: Kluwer 1995.

Pag. 081

80


‘meest geschikte wijze’, ‘beste voorbereiding’ en ‘meestbiedende gegadigde’. De definitie is vanuit het perspectief van de verkoper opgesteld. In de volgende onderdelen onderzoeken wij of de wetgeschiedenis, doctrine en jurisprudentie leiden tot een ander beeld op conceptmatig niveau.

4.1 Prijs In de WEV wil men aansluiten bij een objectieve prijs die in het economische verkeer (de markt) tot stand komt; subjectieve elementen worden uitgeschakeld. ‘Aldus wordt de persoon van de vermogensbezitter als factor bij de waardering (...) in betekenis teruggedrongen.’20 Een affectiewaarde blijft dus buiten beschouwing.21 In de marktwaardedefinitie verwijst ‘het geschatte bedrag’ naar een in geld uitgedrukte prijs die in een open en competitieve markt voor het vastgoed betaald moet worden. Door financie¨le (on)mogelijkheden, motivaties of speciale belangen van bepaalde partijen kan de betaalde prijs al dan niet een relatie hebben met de waarde die anderen willen betalen.22 De waardering sluit vooral een geschatte prijs uit die beı¨nvloed is door specifieke voorwaarden of omstandigheden, zoals een ongewone financiering, ‘sale-and-leasebackregelingen’, speciale vergoedingen of kortingen.23 De zinsnede ‘zou worden overgedragen’ verwijst naar het feit dat de waarde van vastgoed een geschat bedrag is en niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gekomen verkoopprijs. Het gaat hier om de prijs waarvan de ‘markt’ verwacht dat een transactie die aan alle elementen van de definitie van marktwaarde voldoet, wordt gesloten op de dag waarop de waarde wordt bepaald. Het is de gunstigste prijs die partijen redelijkerwijs kunnen verwachten.

ringsgedachte naar voren: men dient de verkoop van de zaak zo voor te bereiden dat de hoogst mogelijke prijs wordt behaald.24 Het gaat om een veronderstelde ‘bereidwillige verkoper’. Dat is iemand die bereid is om tegen de beste prijs datgene te doen wat zijn eigenaarschap mogelijk maakt.25 Als in het maatschappelijk verkeer onder zakelijke omstandigheden (‘in een zakelijke transactie’) een prijs wordt betaald, mag men er in beginsel van uitgaan dat deze prijs ook de waarde in het economische verkeer representeert.26 De aanwezigheid van een buurman als bijzondere gegadigde behoort tot de factoren die de waarde in het economische verkeer bepalen.27 Een eenmalige exorbitante prijs, betaald door een ‘irrationele koper’ in sterke afwijking van alle andere bieders op de markt, betekent niet dat deze prijs gelijk is aan de WEV voor vergelijkbare objecten.28 Deze koper had ook kunnen volstaan met een bod dat marginaal boven het hoogste bod ligt en hem toch verzekert van de koop. Voor de verkoopwaarde moet men rekening houden met alle omstandigheden die van invloed zijn op de prijsbepaling in de vastgoedmarkt, zoals overheidsvoorschriften, zakelijke rechten of daarmee gelijk te stellen lasten of verplichtingen, zoals erfdienstbaarheden, huurcontracten of de gekraakte toestand van een pand.29 De WEV wordt niet beı¨nvloed door persoonlijke verplichtingen, zoals de verplichting tot de levering van zaken tegen een bepaalde prijs.30 4.2.2 Marktwaarde De zinsnede ‘in een zakelijk transactie’ wijst erop dat de partijen onafhankelijk van elkaar zijn en elk zelfstandig (zonder last) handelen. De marktwaardedefinitie gaat uit van een ‘behoorlijke marketing’, een ‘bereidwillige koper en verkoper’.31 ‘Behoorlijke marketing’ houdt in dat het vastgoed op de meest geeïgende wijze op de markt gepresenteerd zou

4.2 Marktomstandigheden, voorbereiding en partijen 4.2.1 WEV In BNB 1969/63 refereert de Hoge Raad aan een markt waarin geregeld handel wordt gedreven. Het college spreekt van aanbieding ter verkoop op ‘de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding’ en van ‘de meestbiedende gegadigde’. Hieruit komt een optimalise-

25

H. Schuttevaêr en J.W. Zwemmer, De Nederlandse successiewetgeving, blz. 182, Deventer: Kluwer 1998.

26

Men noemt dit wel de ‘prijs-is-waardeleer’; HR 22 februari 1995, nr. 30 319, BNB 1995/230 (m.nt. Aardema).

27 28

HR 24 januari 1990, nr. 25 884, BNB 1990/83. J.E.A.M. van Dijck, Inkomsten in natura, blz. 38 en 39, Deventer: Fed 1998; R.P. van den Dool, Waardering van incourante effecten voor belastingheffing, blz. 20, Deventer: Kluwer 2010.

20

MvT, Kamerstukken II 1958/59, 5380, nr. 5, blz. 7, l.k.

21

MvT, Kamerstukken II 1958/59, 5380, nr. 5, blz. 10, l.k.

22

International Valuation Standards Eight Edition, blz. 25 en 81,

29 30

Brochure marktwaarde 2010, par. 3.2.1.

24

Vergelijk E. Aardema, Waardering van incourante aandelen voor

Kluwer

&

HR 12 juni 1996, nr. 31 027, BNB 1997/143 (koopoptie, overdrachtsbelasting). Zie voor persoonlijke verplichtingen

London: International Valuation Standards Committee 2007. 23

A.J. van Soest, Belastingen, blz. 384, Deventer: Kluwer 2007; HR 1 juni 1983, nr. 21 645, BNB 1983/208 (kraak).

versterkt met een kettingbeding par. 4.5. 31

H. Schuttevaêr, De Nederlandse successiewetgeving, blz. 233,

de belastingheffing (Fed Fiscale Brochures), blz. 27, Deventer:

Deventer: Kluwer 1967, spreekt van een willing buyers en

Fed 1998.

willing sellers.

wfr nr. 6890

Pag. 082


zijn en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs, in overeenstemming met de definitie van marktwaarde. De aanbiedingsperiode kan varie¨ren naar marktomstandigheden, maar moet toereikend zijn om het vastgoed onder de aandacht te brengen van een passend aantal gegadigden. De introductieperiode gaat aan de dag van de waardebepaling vooraf. Voor de WEV is de prijs die behaald wordt op een executieveiling in eerste aanleg niet maatgevend, omdat dan doorgaans niet wordt voldaan aan het criterium van de ‘beste voorbereiding’. De ‘bereidwillige koper’ is gemotiveerd om te kopen, maar is daartoe niet verplicht. Hij is noch al te gretig, noch vastbesloten om het vastgoed tegen elke prijs te kopen. Hij laat zich evenmin leiden door de waan van de dag, noch door irree¨le verwachtingen in de markt. Hij gaat niet uit van een denkbeeldige of veronderstelde markt waarvan niet kan worden aangetoond of voorzien dat die bestaat. Hij zal geen hogere prijs betalen dan de markt verlangt. De verkoper behoort tot de groep die ‘de markt’ vormt. Een taxateur gaat niet uit van onrealistische veronderstellingen over marktomstandigheden en evenmin mag hij uitgaan van een marktwaarde die op een hoger niveau ligt dan wat redelijkerwijs haalbaar is. Voor de ‘bereidwillige verkoper’ gaat dit mutatis mutandis ook op. Aangenomen wordt dat de partijen ‘met kennis van zaken, prudent’ handelen. Dit veronderstelt dat ze redelijk ter zake kundig zijn, op de hoote van de aard en kenmerken van het vastgoed, zijn feitelijke en potentie¨le gebruiksmogelijkheden en de marktsituatie toen het vastgoed werd gewaardeerd. Van elke partij wordt verder verondersteld dat zij met die kennis in haar eigen belang handelt en met overleg streeft naar de beste prijs gezien haar positie in de transactie. Zij handelt in overeenstemming met de beste marktinformatie die op het moment beschikbaar is. Volgens Aardema mag men voor de WEV-bepaling ook met niet-redelijk handelende partijen rekening houden. Dit zal naar mijn mening ook gelden voor het bepalen van de marktwaarde: wanneer deze partijen kenbaar zijn in de markt, worden zij tot de bereidwillige kopers gerekend.32

81

4.3 Meestbiedende gegadigde en HABU Van Soest wijst op het verschijnsel dat elk goed zijn eigen ‘markt’ heeft. Hij omschrijft de verkoopwaarde als de prijs die bij verkoop op de geschiktste manier kan worden verkregen.33 Mijns inziens moeten subjectieve afwegingen die een verkoper ertoe brengen een lagere prijs te accepteren dan de (relevante) markt aangeeft (market evidence), buiten beschouwing worden gelaten.34 Volgens HR 29 juni 1918, B. nr. 2018, moeten in de waardering ook omstandigheden in aanmerking worden genomen die, als uitvloeisel van veranderde bestemming van de zaak, op de koopsom in het algemeen van invloed kunnen zijn. Hier ging het om een perceel (herenhuis met tuin) dat zou kunnen worden bestemd tot bouwterrein. Schuttevaêr stelt dat het van de plaatselijke en verdere bijzondere omstandigheden zal afhangen welke markt de hoogste contraprestatie zou opleveren. Uit de omschrijving volgt dat de bestemming van de zaak op de peildatum er niet toe doet. De veronderstelde bieder laat zich leiden door het antwoord op de vraag wat hij na de (veronderstelde) aankoop met de zaak kan doen. Aan de hand van het antwoord zal hij bepalen welke tegenprestatie hij ervoor zal overhebben.35 In het marktwaardeconcept moet de taxateur eerst bepalen wat het meest doelmatige, meest doeltreffende of meest waarschijnlijke gebruik is (HABU: Highest And Best Use). Dit is het meest waarschijnlijke gebruik van vastgoed dat fysiek mogelijk, op de juiste wijze beoordeeld, wettelijk toegestaan en financieel haalbaar is, resulterend in de hoogste waarde. Met andere woorden: met andere aanwendingen van vastgoed, die (financieel en wettelijk) haalbaar zijn en resulteren in een hogere prijs dan op grond van het bestaande gebruik, moet men rekening houden.36 Zo wordt de meestbiedende gegadigde gezocht.

34

Vergelijk R.P. van den Dool, Waardering van incourante effecten voor belastingheffing, blz. 19, Deventer: Kluwer 2010. De meest biedende gegadigde is het uitgangspunt, wat tot gevolg heeft dat de verkoopwensen van de zittende eigenaar, bijvoorbeeld ten aanzien van de persoon van de verkrijger, terzijde worden gesteld.Van Dijck propageert voorzichtigheid (een marginale toetsing) ten aanzien van degenen die men als gegadigde kan beschouwen. Het komt er volgens hem op aan

32

33

E. Aardema, Waardering van incourante aandelen voor de

wie naar het maatschappelijk oordeel in de omstandigheden

belastingheffing (Fed Fiscale Brochures), blz. 29, Deventer:

van de belastingplichtige als kopers in aanmerking kunnen

Fed 1998.

komen. ‘Ongewenste kopers’ zouden zo buiten beeld blijven

Van Soest, Belastingen, blz. 383, Deventer: Gouda Quint 1999.

(J.E.A.M. van Dijck, Inkomsten in natura, blz. 37-38, Deventer: Fed 1998).

Zie ook conclusie bij HR 18 maart 1981, nr. 20 050, BNB 1981/ 170 (concl. A-G Van Soest): als voor de zaken meer dan eéń

35

markt die voor de te waarderen zaak in de omstandigheden waarin zij zich bevindt, in aanmerking komt.

Kluwer

&

wfr nr. 6890

Vergelijk H. Schuttevaêr, De Nederlandse successiewetgeving, blz. 232, Deventer: Kluwer 1967.

markt bestaat, dient de aandacht gericht te worden op de 36

International Valuation Standards Eight Edition, blz. 28 en 29, London: International Valuation Standards Committee 2007.

Pag. 083

82


5 Specifieke waarderingsvraagstukken 5.1 Btw 5.1.1 WEV In de professionele vastgoedmarkt worden de btw-gevolgen van vastgoedtransacties goed overwogen. De btwpositie van de betrokkenen is van invloed op de bied- en laatprijzen. Een genuanceerde benadering is echter nodig. Als een btw-ondernemer als zodanig onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen levert, is dat in beginsel vrijgesteld van btw.37 Een uitzondering geldt voor een object dat voó´r, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming wordt geleverd, alsmede voor de levering van een bouwterrein. Deze leveringen zijn belast als ze door een ondernemer als zodanig worden verricht.38 In BNB 1991/178 behandelt de Hoge Raad de vraag of de waarde in het economische verkeer in- of exclusief btw moet worden vastgesteld.39 Wanneer het vastgoed verplicht met btw wordt geleverd (art. 11, eerste lid, onderdeel a, Wet OB 1968), bevat de overdrachtsprijs mede omzetbelasting.40 Dat de koper deze btw eventueel in aftrek kan brengen, doet voor de WEV niet ter zake. De mogelijkheid van een optieverzoek kan er volgens de Hoge Raad toe leiden dat voor een goed een hogere prijs wordt betaald dan bij vrijgestelde levering zou kunnen worden bedongen. Deze mogelijkheid heeft echter slechts betekenis in verband met de verrekening van de voorbelasting en brengt niet mee dat de waarde in het economische verkeer van het goed dienovereenkomstig hoger moet worden gesteld. De taxateur moet beoordelen of de genoemde (objectieve) omstandigheden van toepassing zijn. Er kunnen bijzondere situaties zijn. Ik geef twee voorbeelden. De levering van een pand dat zich buiten de tweejaarsperiode bevindt, kan met btw belast zijn vanwege extra (vervaardigings)handelingen die de leverancier na de btw-levering moet verrichten. Ook al is het fysiek een ‘oud’ pand.41 Een ‘oud’ pand wordt na de verbouwing

37

Zie art. 11, eerste lid, onderdeel a, Wet OB 1968.

38

beschouwd als nieuw, ongebruikt (art. 11, derde lid, onderdeel b, jo. art. 11, eerste lid, onderdeel a Wet OB 1968). Gegeven de feitelijke en juridische situatie van het object op de peildatum zal de taxateur moeten bepalen of het al dan niet van rechtswege met btw moet worden geleverd. Het is een complex fiscaal-juridisch vraagstuk, waar fiscus en belastingplichtige van mening over kunnen verschillen. Naar mijn mening zal de taxateur hier transparant moeten motiveren welke assumpties hij hanteert. De gebruiker van het taxatierapport moet weten waar hij aan toe is. Onder omstandigheden kan een van rechtswege belaste levering opgaan in een overdracht van (een gedeelte van) een onderneming. Daardoor is er voor de omzetbelasting geen levering en is geen btw van rechtswege verschuldigd (art. 37d Wet OB 1968). Deze fiscaal-juridische mogelijkheid op peildatum zal de prijsvorming op de markt beı¨nvloeden. Omdat hier van de hoofdregel wordt afgeweken, zal de taxateur transparant moeten aangeven waarom hij dat doet. 5.1.2 Marktwaarde In de IVS wordt de marktwaarde geschat zonder tegemoetkoming (of: compensatie) voor belastingen die met koop of verkoop samenhangen.42 Hiermee wil de IVSC duidelijk maken dat de marktwaarde de overeengekomen prijs exclusief belastingen is. De btw wordt echter niet genegeerd voor de marktwaardebepaling. Het belastingregime maakt deel uit van de marktomgeving: partijen houden in hun prijsstelling rekening met de btw. Als bijvoorbeeld voor een vierkante meter grond q 100 op de markt wordt betaald voordat de btw al dan niet wordt bijgeteld – er kunnen immers btw-ondernemers en niet btw-plichtigen op de markt opereren – is de marktwaarde q 100 euro. De potentie¨le kopers weten dan dat zij btw moeten betalen. Voor de verkoper is dit niet van belang. Ten Have stelt in zijn boek Taxatieleer Vastgoed dat objectgebonden belastingen vaak een hoofdregel met een aantal uitzonderingen kennen. Omdat deze uitzonderingen meestal van toepassing zijn wegens de subjectieve of specifieke omstandigheden van de betrokkenen, houdt de taxateur met deze omstandigheden geen rekening en gaat hij uit van de hoofdregel. Voor de btw is dat: ‘vrijgesteld, tenzij’. De marktwaarde wordt ‘kosten koper’, dus zonder overdrachtsbelasting, vastgesteld.43 In uitzonderingsgevallen kan een taxateur van deze hoofdregel

Als de investeringsgoederen btw-technisch (gedeeltelijk) buiten het bedrijfsvermogen worden gehouden wordt de levering (gedeeltelijk) niet verricht als ondernemer.

39

HR 17 april 1991, nr. 25 867, BNB 1991/178 (IB, waardering

40

42

leveringen van onroerend goed – ‘belast, tenzij’. Enkel voor

HR 8 augustus 2003, nr. 38 085, BNB 2003/347 (V-N 2003/

specifieke onroerende goederen geldt een vrijstelling krachtens

38.21) (onroerendezaakbelastingen, nieuwe recreatiewoning); HR 19 februari 1997, nr. 31 590, BNB 1997/121 41

Kluwer

&

Volgens de EU-regelgeving zijn alle handelingen – dus ook de

bedrijfspand voor overlijdenswinst).

art. 135, eerste lid, onderdeel j en k, richtlijn 2006/112/EG. 43

HR 7 juni 1978, nr. 18 857, BNB 1978/185 (onroerendezaak-

(onroerendezaakbelastingen, nieuw appartement).

belastingen). Voor overdrachtsbelasting geldt volgens Ten Have

HvJ EG 19 november 2009, zaak C-461/08 (Don Bosco), V-N

in geval van overdracht de hoofdregel: ‘altijd verschuldigd,

2009/59.17.

tenzij’.

wfr nr. 6890

Pag. 084


afwijken, mits hij dat duidelijk als een ‘bijzondere opmerking’ of ‘fictie’ in het rapport vermeldt.44 Het verdient de voorkeur dat hij duidelijk in zijn taxatie aangeeft hoe hij met de btw rekening houdt.

5.2 Kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen Volgens art. 6: 252, eerste lid, BW kan in een overeenkomst worden bedongen dat de verplichting van een der partijen om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een haar toebehorend registergoed, zal overgaan op degenen die het goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen en dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen. Er is dan sprake van een kwalitatieve verplichting. Daarvoor moeten partijen een notarie¨le akte opmaken die moet worden ingeschreven in de openbare registers (tweede lid). In het oude BW, waarin men de mogelijkheid van bedongen kwalitatieve verplichtingen niet erkende, probeerde men een vergelijkbaar resultaat te bereiken door kettingbedingen overeen te komen. Dit leverde een zwakker resultaat op: er was namelijk een rechtshandeling nodig om de verplichting door te geven aan de rechtsopvolger. Er bestaat nog steeds een grote verscheidenheid aan verkoopregulerende of antispeculatieve bedingen, al dan niet gekoppeld aan een kettingbeding.45 Dit zijn privaatrechtelijke afspraken tussen verkopers en kopers. Als de eigenaar in gebreke blijft, kan de schuldeiser aanspraak maken op schadevergoeding wegens wanprestatie en op de verbeurde boeten, maar daarmee bereikt hij niet waar het hem om te doen is. Het is onder omstandigheden denkbaar dat men verkrijgers te kwader trouw kan aanspreken uit onrechtmatige daad.46 Dan kan herstel worden gevorderd, zodat alsnog nakoming kan volgen. In BNB 1980/1 oordeelde de Hoge Raad dat door een kettingbeding in de regel een resultaat wordt bereikt dat in feitelijk en maatschappelijk opzicht zozeer overeenkomt met de toestand dat op het vastgoed een zakelijk recht is gevestigd, dat dan met die regeling, ook al is dat een persoonlijke verplichting, voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van het vastgoed rekening moet worden gehouden. Van een dergelijk

44

83

beding kan een waardedrukkende werking uitgaan. Daar zal men voor de WEV-bepaling rekening mee moeten houden.47 Hofstra annoteert bij BNB 1982/99 dat de rechters hier, hoewel voorzichtig formulerend, rijkelijk ver gaan door te veronderstellen dat in de regel met een kettingbeding een resultaat wordt bereikt dat gelijkgesteld kan worden aan een zakelijk recht. Maar onder omstandigheden kan de prijs volgens hem ongunstig worden beı¨nvloed, zodat van een objectieve waardedrukkende invloed kan worden gesproken. De juridische gevolgen en aansprakelijkheden die voortvloeien uit de kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen, worden in de vastgoedmarkt wel als even zwaar ervaren. Indien men aan een eigenaar een verplichting wil opleggen om iets te doen, moet men kiezen voor een kettingbeding, tenzij deze verplichting kan worden geı¨ncorporeerd in een beperkt recht, zoals een erfdienstbaarheid of een erfpacht. Voor de marktwaarde moet de taxateur rekening houden met de mogelijke invloed van dergelijke percepties op de prijzen die in de markt tot stand komen. De taxateur dient de verplichtingen en kettingbedingen te vermelden in zijn taxatierapport.

5.3 Waarde bewoond Voor de waardering van een pand dat de eigenaar zelf al min of meer duurzaam bewoonde toen hij het naar zijn het prive´vermogen overbracht, moet de waarde in bewoonde staat worden aangehouden. Doet de genoemde situatie zich niet voor en krijgt het pand pas ten tijde van de overgang de bestemming van min of meer duurzame bewoning, moet de waarde voor de waardering vrij van huur worden aangehouden.48 De WEV ten tijde van de overgang naar het prive´vermogen kan men bepalen door uit te gaan van de verkoopwaarde in verhuurde staat, gecorrigeerd in verband met de omstandigheid dat de bewoner in het algemeen bereid zal zijn een hogere prijs te betalen dan de prijs die in verhuurde staat mag worden verwacht.49 Bij inbreng of staking door overlijden wordt de waarde van de woning bepaald op 60% van WOZ-waarde (de ‘woningwaarde’).50 Voor het bepalen van de marktwaarde zal een taxateur geen rekening houden met de bewoning door de eigenaar alsof er sprake is van een met verhuur gelijk te stellen situatie. Duurzame zelfbewoning is geen waardedrukkende factor.

G.G.M. ten Have, Taxatieleer vastgoed 1, blz. 57 en 58, Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff, 2007.

45

Daarbij kan men denken aan beperkingen van de vervreemdingsbevoegdheid, zoals antispeculatiebedingen die door gemeenten aan kopers van met subsidie gebouwde woningen

48

46

Asser/Hartkamp en Sieburgh 6-III, 2010/559.

47

HR 31 oktober 1978, nr. 19 425, BNB 1980/1 (overdrachtsbe-

de IB 1941, waarbij nog gesproken werd van geldswaarde. 49

Kluwer

&

wfr nr. 6890

HR 14 juni 2000, nr. 35 550, BNB 2000/270. Zie verder het besluit van 4 juli 2007, nr. CPP2007/521M, BNB 2007/227.

lasting); HR 3 januari 1982, nr. 20 896, BNB 1982/99 (m.nt Hofstra) (art. 42a Wet IB 1964).

HR 17 oktober 1990, nr. 26 762, BNB 1990/336. Het college refereert daarbij aan BNB 1960/4, gewezen onder de vigeur van

worden opgelegd.

50

Art. 3.19, derde lid, Wet IB 2001.

Pag. 085

84


6 Enkele wettelijke regels 6.1 Woningen Art. 5.20, eerste lid, Wet IB 2001 bepaalt dat de waarde van andere dan eigen woningen, in afwijking van art. 5.19 Wet IB 2001, wordt gesteld op de WOZ-waarde. Voor de WEV-bepaling in de WOZ gelden de overdrachts- en de verkrijgingsfictie. Voor verhuurde woningen wordt de waarde aan de hand van een tabel vastgesteld op een percentage van de WOZ-waarde.51 Deze waarderingen kunnen afwijken van de marktwaarde; een marktwaardetaxatie is niet aan de orde.

6.2 Behoren tot een eenheid Art. 5.19, tweede lid, Wet IB 2001 bepaalt dat bezittingen en schulden die, al dan niet tezamen, in het economische verkeer als een eenheid plegen te worden beschouwd, als zodanig in aanmerking worden genomen.52 In de IVS stelt men dat (institutionele) vastgoedbeleggers het vastgoed uit hun portefeuille op individuele basis waarderen. Tevens wordt aangegeven dat de waarde van een ‘mandje vastgoed’ de waarde van de afzonderlijke objecten uit dat mandje kan over- of onderschrijden.53

rende zaak inclusief btw, zoals die zou ontstaan bij de voortbrenging door een onafhankelijke derde op het tijdstip van de verkrijging.54 Het ligt dan op de weg van de belastingplichtige deze aanpassing te maken.

7 Conclusies De Waarderingskamer en de grootste brancheverengingen voor makelaars en taxateurs voeren de mondiale marktwaardestandaard in om de vele marktwaardebegrippen die nog in zwang zijn en waren te vervangen. Door de uniformiteit ontstaat er duidelijkheid voor taxateurs en gebruikers van taxatierapporten en er wordt een bijdrage geleverd aan de fraudebestrijding in de vastgoedsector. Wanneer de marktwaardetaxaties gebruikt kunnen worden voor fiscale doeleinden, worden daarmee aanzienlijke kosten bespaard.

‘Het WEV-concept en het marktwaardeconcept sluiten goed op elkaar aan’

6.3 Strafheffing bij btw-constructies In art. 9, zesde lid, WBR wordt de waarde – voor een verkrijger die niet ten minste 90% recht op vooraftrek heeft – bijgesteld als het gaat om een btw-belaste levering of dienst, waarbij de vergoeding voor de btw te laag is gelet op de kostprijs van de zaak. Als de vrijstelling ex art. 15, vierde lid, WBR niet van toepassing is, wordt de waarde ten minste gesteld op de kostprijs van de onroe-

51

Art. 5.20, derde en vierde lid, Wet IB 2001 jo. art. 17a en 17b Uitv.besl. IB 2001.

52

Art. 21, elfde lid, Successiewet 1956 kent een vergelijkbare bepaling (laatstelijk gewijzigd bij de wet van 23 december 2009, Stb. 2009, 609 en Stb. 2009, 612).

53

International Valuation Standards Eight Edition, blz. 83, London: International Valuation Standards Committee 2007.

54

Het WEV-concept en het marktwaardeconcept sluiten goed op elkaar aan. De taxateur moet rekening houden met alle factoren die de prijsvorming op de markt beı¨nvloeden. Hij moet op zoek gaan naar de hoogste prijs die na een goede voorbereiding in de relevante markt tot stand komt tussen bereidwillige kopers en verkopers. Afgezien van de gevallen waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden, kan men daarom in de praktijk voor WEV-taxaties aansluiten bij marktwaardetaxaties. Afwijkingen van de marktwaarde vanwege bijzondere fiscale regels dienen duidelijk in het taxatierapport te worden aangegeven. Wanneer de taxatierapporten vervolgens nog aan hoge kwaliteits- en validatie-eisen voldoen, zou men kunnen onderzoeken of ze onder een convenantafspraak met de fiscus gebracht kunnen worden. Maar dat is een onderwerp voor een andere bijdrage.

Vergelijk art. 3, tweede lid, Wet OB 1968, waarin ten aanzien van rechten op onroerende zaken een aantal handelingen worden benoemd die ook als leveringen van goederen zijn aan te merken, tenzij de vergoeding, vermeerderd met de omzetbelasting, minder bedraagt dan de waarde in het economische verkeer van die rechten. De waarde in het economische verkeer bedraagt ten minste de kostprijs, met inbegrip van de omzetbelasting, van de onroerende zaak waarop het recht betrekking heeft, zoals die zou ontstaan bij de voortbrenging door een onafhankelijke derde op het tijdstip van de handeling.

Kluwer

&

wfr nr. 6890

Pag. 086

NIEUWE BORDEN IN HET WAARDERINGSVERKEER PROF. DR. T.M.BERKHOUT MRE MRICS* 1 Inleiding. Weekblad fiscaal recht

Recommend Documents