Nyenrode. ING Real Estate Finance. Aan dit onderzoek werkten mee: Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil MBA

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2015

Aan dit onderzoek werkten mee:

Nyenrode

Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil MBA

ING Real Estate Finance Drs. Peter F.C. Göbel Drs. Mark B.G. Huiskes MRE Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Drs. Philip H. Zwart

ISBN/EAN: ISBN/EAN: 978-90-820025-5-3 Meer weten? Kijk op www.ingref.com.


Inhoud Voorwoord5

Samenvatting6 Onderzoeksopzet en -populatie 6 Vertrouwen neemt toe, nauwelijks groeiverwachtingen, woningen met stip favoriet 6 Verwachtingen over groei, consolidatie, krimp (2015-2020) 6 Portefeuillemix (2011-2020) 6 Schone lei-portefeuille en aankoop-BAR 6 Aan- en verkoopprognoses (2015-2020) 6 (Huur)waardeontwikkeling (2015-2020) 7 Naar regio (2015-2020) 7 Financiële ratio’s (2015) 7 LTV (2015-2020) 7 ICR en DSCR 7 Rente en aflossing 7 Vaste en variabele financiering 7

1. Inleiding

3. Dashboards leningenportefeuille

36

Inleiding Loan to value (LTV) Interest Coverage Ratio (ICR) Debt service coverage ratio (DSCR) Rente en spread Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille Derivaten Convenanten en (extra) zekerheden Alternatieve financieringsbronnen Financieringen door andere banken Trends in vastgoedfinancieringsmarkt

36 36 37 37 38 39 39 40 41 41 42

8

Inleiding en leeswijzer Schets van de vastgoedmarkt anno 2015 Doelstelling Verantwoording Onderzoekspopulatie Visie en verwachtingen van de beleggers

8 8 10 10 11 13

2. Dashboards beleggingenportefeuille

15

Inleiding en leeswijzer Dashboard landelijk / Totaalbeeld Dashboards West-Noord-Midden Dashboards West-Zuid Dashboards Zuid Dashboards Oost-Noord Beleggen binnen en buiten de Randstad Beleggen binnen en buiten Nederland Recente aankooptransacties 2013-2015 Huuraspecten Leegstand Andere onderzoeksresultaten

15 16 22 25 28 31 30 34 34 34 35 35


3


4

Voorwoord Dit is alweer het vijfde jaar dat we ons onderzoeksrapport uitbrengen over en voor de Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers. Deze belangrijke groep beleggers bezit het meeste beleggingsvastgoed in Nederland. Vorig jaar schreef ik over buitenlandse investeerders die als eersten het keerpunt in de Nederlandse vastgoedmarkt leken te hebben gezien, terwijl de particuliere vastgoedbeleggers toen nog zeer aarzelend aanstalten maakten om Nederlands vastgoed aan te kopen. Tijdens ons congres op 25 november 2015 bij Nyenrode gaven de beleggers aan dat de buitenlanders naar hun mening te hoge prijzen betaalden. Overigens begrijp ik nog steeds heel goed dat Nederlandse beleggers terughoudend zijn. De Nederlandse economische fundamentals zijn namelijk niet wezenlijk veranderd en met name de retail-vastgoedmarkt heeft wat mij betreft de weg omhoog nog niet teruggevonden. Ondertussen stromen de miljarden, die buitenlandse institutionele vastgoedinvesteerders (uit Angelsaksische landen, Duitsland, Azië) dringend willen investeren, ons land in. Hierdoor ontstaan twee bewegingen. De eerste is dat prijzen van kwalitatief hoogwaardige grote woningen retailportefeuilles sterk stijgen; yields zakken naar niveaus van vóór de crisis. Ten tweede worden kwalitatief matige portefeuilles, die Nederlandse ondernemers en banken fors hebben afgewaardeerd, gekocht voor aanzienlijk lagere prijzen dan vóór de crisis. Dit heeft niet alleen een bodem in de markt gelegd. Het leidt zelfs alweer tot hogere prijzen die beleggers, niet gehinderd door enige kennis van de lokale markt, neerleggen. Deze hoge prijzen zijn overigens minder alarmerend dan in 2005-2007, toen veel vastgoed met een overmaat aan vreemd vermogen werd gekocht en de banken bereid waren hoger te financieren dan nu. Nu koopt men met eigen geld. Hier zullen dan ook klappen vallen als de prijzen achteraf te hoog blijken te zijn geweest. Dat de Nederlandse particuliere vastgoedinvesteerders -ondanks de nauwelijks verbeterende fundamentals- weer positiever gestemd zijn, blijkt uit het onderzoek in 2015. Zij willen op de middellange termijn aankoersen op een loan-to-value van 50%. Het inzicht van de risico’s van hoge vreemde financiering lijkt definitief te zijn doorgedrongen. Het is nu alleen nog zaak om op dit streefniveau uit te komen. Dat zal voor de beleggers nog een behoorlijke opgave zijn. Wat de rente aangaat, wil ik net als vorig jaar graag nog eens benadrukken dat ik in Nederland en heel Noordwest-Europa binnen afzienbare tijd geen rentestijging voorzie. De respondenten van ons onderzoek zien dit ook zo. Dat is mooi, maar de keerzijde van de medaille is dat vastgoedinvesteerders hierdoor hogere prijzen kunnen en willen betalen. Wij zien zelfs yields van minder dan 5% voor retail-vastgoed op Nederlandse toplocaties. De vaste rente is sinds WO II nog niet zo laag geweest. Ik verwacht ook niet dat die substantieel lager zal worden. Het lijkt mij dan ook raadzaam de rente op leningenportefeuilles langjarig vast te zetten. Immers wat is mooier dan een langjarige zekerheid van een rente lager

dan 3%? En waarom het onderste uit de kan willen en voor slechts een paar tienden van een procent variabel blijven financieren? Interessant is dat u dat zelf ook vindt. Het onderzoek wijst namelijk uit dat u feitelijk korter financiert dan u aangeeft te willen. (Zie ook onderstaande grafiek.) Anders gezegd, als een bank u vandaag niet sterk adviseert uw rentelooptijden langjarig vast te zetten, dan zou zij over een paar jaar, als de rente blijkt te zijn gestegen, in het beklaagdenbankje kunnen komen te zitten. Zij heeft dan namelijk niet voldaan aan haar zorgplicht en u onvoldoende gewezen op het grote risico van rentestijgingen zonder de mogelijkheid huurstijgingen door te berekenen. En dat terwijl u de kans had om uw renterisico langjarig tegen een historisch lage rente af te dekken. En als de rente niet stijgt, blijft u profiteren van het geweldig lage niveau! Dus laat u niet langer verleiden door de opvatting van veel particuliere Nederlandse vastgoedbeleggers van de laatste 25 jaar die variabel financieren, ‘omdat het zo goedkoop is’. De vaste rente is nog nooit zo laag geweest. Ik durf zelfs de uitspraak te doen dat die ook nooit meer zo laag of nog lager zal worden. Ons nadrukkelijke advies is dan ook: loop geen significant bedrijfsrisico voor een paar tienden van een procent. Dat is het niet waard! Ik wens u wederom veel leesplezier! Drs. Peter F.C. Göbel Algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland

Sinds 2011 vragen we de beleggers welke verdeling zij wensen voor de resterende looptijd van hun vastgoedleningenportefeuille. De uitkomst is dat beleggers wel wat minder kort willen financieren (0-3 jaar: feitelijk 52%, gewenst 32%) en meer lang (5 jaar: feitelijk 15%, gewenst 37%). Met andere woorden ze financieren feitelijk wel kort, maar zouden langer willen. Dit is opmerkelijk! Gemiddeld % van de portefeuille 52% 50% 40% 32%

30%

32%

37%

31%

20% 15% 10% 0% 0-3jr (kort)

3-5 jr (midden)

5 jr (lang)

2015: praktijk 2015: wens belegger


5

Samenvatting Dit rapport bevat de resultaten van een onderzoek dat inzicht wil geven in het financieringsbeleid van Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt.

Onderzoeksopzet en -populatie

Wij hebben onderzocht hoe de huidige beleggingen- en leningenportefeuille van de ondervraagde beleggers is opgebouwd en hoe zij die portefeuilles op de middellange termijn gaan aanpassen in het licht van ontwikkelingen en trends zoals zij die waarnemen. Aangezien wij dit onderzoek vanaf 2011 uitvoeren, zijn wij bovendien geïnteresseerd in verschillen in opvattingen en verschuivingen ten opzichte van die vier voorgaande onderzoeken. Het financieringsbeleid hebben wij – evenals in voorgaande onderzoeksjaren – in de eerste plaats onderzocht op basis van kwantitatieve kenmerken, zoals LTV, ICR, DSCR 1. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen gepeild over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagden en op de trends die zij onderkennen in de vastgoedmarkt. Deze gegevens zijn verzameld door 121 beleggers persoonlijk te interviewen aan de hand van een vragenlijst. Van de 2014-respondenten verleenden er in 2015 80% wederom medewerking, 20% van de respondenten doet voor het eerst mee. De totale marktwaarde van de onderzochte portefeuilles bedraagt 16,6 miljard euro. Van de 121 beleggers heeft 64% (2014: 65%) bij drie of meer banken financieringen lopen. In 2015 heeft de helft van de beleggers 57 % of meer van hun portefeuille in de Randstad (2014: 45%; 2013: 50%). We hebben gevraagd welk deel van de Nederlandse beleggingenportefeuille zich in welke provincie bevindt en welke verschuivingen men verwacht op de middellange termijn. De beleggers blijken behoorlijk honkvast te zijn. Er worden in 2015 kleine verschuivingen tussen de provincies voorzien.

Vertrouwen neemt toe, nauwelijks groeiverwachtingen, woningen met stip favoriet In 2014 signaleerden wij dat het vertrouwen van de vastgoedbeleggers zichtbaar toenam. Dat vertrouwen neemt in 2015 verder toe. Dat leiden wij af uit verschillende indicatoren.

1 LTV (‘loan-to-value’), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van de marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 100 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%.

ICR (‘interest coverage ratio’), te weten de mate waarin de netto huurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de brutohuur 100 is, als de

Dit vertrouwen vertaalt zich in een verwachte groei op de middellange termijn (2015-2020) voor de totale beleggingsportefeuille van 13%. Het gaat dan met name om het grote segment woningen en de kleinere segmenten bedrijfsruimten en overig vastgoed. Hierbij tekenen wij aan dat slechts zes beleggers verantwoordelijk zijn voor 45% van de landelijke groeiverwachting - gemeten in absolute bedragen.

Verwachtingen over groei, consolidatie, krimp (2015-2020)

Vergeleken met vorig jaar zijn er meer beleggers die verwachten te gaan groeien en minder beleggers die verwachten te consolideren. Dat zien we in alle regio’s terug. De gestage afname van het percentage groeiers, met een dieptepunt in 2013, is gekeerd.

Portefeuillemix (2011-2020)

Het aandeel woningen winkelbeleggingen blijft dominant in de landelijke portefeuille. Het aandeel kantoren neemt over de onderzoeksjaren heen gestaag af.

Schone lei-portefeuille en aankoop-BAR

We hebben aan de beleggers de volgende vraga voorgelegd: ‘Stel, u heeft op dit moment, begin 2015, 100 eenheden aan cash en geen vastgoedportefeuille. U staat voor de keuze om Nederlands vastgoed, aandelen, obligaties te kopen of liquiditeiten aan te houden. U heeft twee jaar de tijd om de cash te besteden. Waarin gaat u investeren en welk bruto-aanvangsrendement is daarbij voor u acceptabel?’ Als beleggers nu een nieuwe portefeuille konden opbouwen, zouden ze beduidend meer investeren in woningen (huidig 31%, schone lei 54%). Het aandeel winkels zou duidelijk minder zijn: niet 42% (huidig) maar 24% (schone lei). In kantoren wordt nog wel geïnvesteerd (9%), maar minder dan nu (12%). In overig vastgoed zou minder geïnvesteerd worden (nu 7%, schone lei 4%). Als we 100 eenheden naast vastgoed ook over aandelen, obligaties en liquiditeiten zouden verdelen, dan zien we dat aandelen, obligaties en liquiditeiten te zamen 21% van de totale portefeuille zouden uitmaken: aandelen (8%), obligaties (3%) en liquiditeiten (10%). De beleggers zouden bij de opbouw van de portefeuille voor kantoren een aankoop-BAR van 9% hanteren; voor winkels bijna 8%; voor woningen ruim 6%; voor bedrijfsruimten bijna 10%; voor overig 9%.

Aan- en verkoopprognoses (2015-2020)

De aankoopprognose van woningen en overig vastgoed overstijgt fors de verkoopprognose.

exploitatielasten 10 bedragen en de rente 40, is de ICR: 90/40 = 2,25.

DSCR (‘debt service coverage ratio’), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de netto huurinkomsten. Voorbeeld: brutohuur is 100, exploitatielasten zijn 10, rente + aflossing

De aan- en verkoopprognose van bedrijfsruimten houden elkaar redelijk in evenwicht. De beleggers verwachten meer winkels en kantoren te verkopen dan aan te kopen.

bedragen 50; dan is DSCR: 90/50 = 1,8.


6

(Huur)waardeontwikkeling (2015-2020)

Over de waardeontwikkeling van kantoren en winkels op A1-locaties zijn de beleggers neutraal tot licht positief gestemd, op andere locaties negatief. Over de markthuurwaardeontwikkeling van winkels op alle locaties zijn de beleggers negatief gestemd. Over woningbeleggingen zijn de beleggers positief gestemd.

Naar regio (2015-2020)

Er bestaan kenmerkende verschillen tussen de beleggers in de vier onderzochte regio’s, waarbij zij aangetekend dat een belegger in meer dan één regio actief kan zijn. Opvallend is de schoorvoetende terugkeer van de kantoren: er wordt weer groei voorspeld, al neem het aandeel in de portefeuille af. De respondenten van de regio West-Noord-Midden hebben een forse groeiverwachting voor woningbeleggingen. Voor winkels heeft men geen groeiverwachtingen, voor kantoren wel. Voor de gehele portefeuille verwacht men een groei van 14%. De groep beleggers in de regio West-Zuid verwachten over de gehele linie per saldo met 18% te groeien. Alleen voor het segment winkels verwachten ze, net als in 2014, een bescheiden krimp. Maar het is evident dat hun interesse - net als in voorgaande jaren - vooral uitgaat naar woningen. Ook voor de kantoren verwacht men een groei. De respondenten van Zuid rapporteerden in eerdere jaren de laagste groeipercentages van de onderzochte regio’s. In 2015 is dat 4% voor de middellange termijn. In 2013 verwachtten de beleggers van de regio Zuid dat de totale portefeuille voor de middellange termijn per saldo bijna gelijk zou blijven: consolidatie. In 2014 zagen we we dat de groeiverwachtingen over de gehele linie toenamen, met een uitzondering voor kantorenbeleggingen. In absolute getallen laat de regio een bescheiden groei zien. De kleine segmenten kantoren en bedrijfsruimten laten een afname zien. De overige segmenten groeien. Evenals voorgaande jaren willen de beleggers in de regio Oost-Noord investeren in huurwoningen. Het aandeel winkels neemt af. De andere segmenten laten nauwelijks veranderingen zien. Na jarenlange krimpverwachtingen verwacht de regio te stabiliseren op de middellange termijn.

Financiële ratio’s (2015)

De groep beleggers staat er qua financiële ratio’s (LTV, DSCR, ICR) goed voor. Liquiditeiten zijn naar eigen zeggen in voldoende mate voorhanden. De beleggers willen bij voorkeur leningen voor een lange periode vastleggen, terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico). We zien dat de beleggers meer vast financieren dan vorig jaar. Het variabele deel wordt voor bijna de helft afgedekt met derivaten.

ICR en DSCR

De Interest Coverage Ratio (ICR) is de mate waarin de netto huurinkomsten de renteverplichtingen dekken. De ICR is voor alle onderzochte regio’s en vastgoedcategorieën goed te noemen. Een ICR van 2 kan in het algemeen als gezond worden aangemerkt. Globaal zien we in Nederland over alle beleggingssegmenten een gemiddelde ICR van bijna 3. De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) is de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de netto huurinkomsten. Ook hier geldt een ruime betaalbaarheid van rente en aflossingen over de diverse vastgoedcategorieën. Nederland kent een gemiddelde DSCR van 1,75. De respondenten hebben voor de korte termijn geen zorgen over de betaalbaarheid. Voor eventuele renteverhogingen en/of verhogingen van de aflossingen is voldoende ruimte. Niet onvermeld mag blijven dat de rente de afgelopen jaren is gedaald, hetgeen deze ratio’s op een positieve wijze beïnvloedt.

Rente en aflossing

Het landelijk gemiddelde aflossingspercentage (gewogen naar de leningensom van de betreffende beleggers) is 2,15%. De meeste beleggers betalen een spread tussen de 1,5% en 2,5%. Landelijk is de rente gestaag gedaald van 4,6% (2011) naar 3,76% (2015). De verwachting voor 2015-2020 is 3,7%.

Vaste en variabele financiering

We zien dat de beleggers geleidelijk aan meer vast financieren (landelijk van 47% (2013) naar 53% (2014) naar 57% in 2015).

Trends vastgoedfinancieringsmarkt

We hebben de beleggers ook dit jaar weer gevraagd spontaan de belangrijkste trends te noemen. In volgorde van belangrijkheid zien we dan het volgende: 1. Er wordt positiever gedacht over financiers en financieringsmogelijkheden, hoewel er nog veel kritiek is. 2. Daling van de rentes, de looptijd daarvan en de inflatie heeft bijzondere belangstelling van de belegger. 3. Onmogelijkheden vanwege te weinig financiers en mogelijkheden vanwege nieuwe financiers is een dominant thema. 4. Ondanks positievere kijk op financiers zijn de de risicoafdelingen van de banken ‘de gebeten hond’. 5. Er lijkt meer vertrouwen in de markt, het economisch klimaat verschuift. Retail ligt moeilijk. 6. Er zijn serieuze vraagtekens bij de courantheid en kwaliteit van het vastgoed in de markt.

LTV (2015-2020)

Opvallend is de wens van de beleggers de LTV terug te brengen naar 50% in 2020. Dat is een fors verdere verlaging ten opzichte van eerdere jaren. In de afgelopen jaren zijn daartoe kleine stapjes gezet; de gemiddelde LTV schommelt al jaren rond de 60-63%. De meeste beleggers vinden een LTV van 57% gezond voor de Nederlandse markt.


7

1. Inleiding Inleiding en leeswijzer

In hoofdstuk 1 schetsen wij de stand van zaken op de Nederlandse vastgoedmarkt. De onderzoeksresultaten van 2015 kunnen daarmee in het licht van de huidige marktsituatie worden geplaatst. Daarna bespreken wij de doelstelling, opzet en uitvoering van het onderzoek, dat het ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance heeft uitgevoerd om het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2015 te analyseren. Vervolgens bespreken wij de visie op en verwachtingen van de beleggers over de markt. Hoofdstuk 2 bevat informatie over de huidige en toekomstige vastgoedbeleggingenportefeuilles (landelijk en per regio) samengevat in controlepanelen (‘dashboards’), die wij steeds afsluiten met een analyse van diverse aspecten. In dit hoofdstuk behandelen wij ook enkele financieringsaspecten van de portefeuilles van de beleggers met een groei-, krimpen consolidatiescenario.

Kantoren waren goed voor ongeveer 22% en logistiek en industrieel vastgoed nam 15% van het beleggingsvolume voor haar rekening. De overige 30% werd belegd in overig vastgoed, waaronder woningen. Op het moment wordt een groot aantal portefeuilles actief op de markt aangeboden. Eigenaren zijn actief aan het verkopen om te profiteren van de aantrekkende markt. Naar verwachting zal het belegginsvolume in het commercieel vastgoed in de rest van het jaar dan ook op een hoog niveau blijven.

Verdere druk op aanvangsrendementen

De interviews zijn in de periode april-juni 2015 gehouden. De onderzoeksresultaten moeten dan ook in de context van de marktsituatie van 2015 worden geïnterpreteerd. Daarom wordt hier een schets van de vastgoedmarkt anno 2015 gegeven 1.

De interesse van beleggers blijft gefocust op de grote steden in de Randstad. Goede panden op de betere locaties in de grote steden worden vaak in een pakket op de markt aangeboden met vastgoed van mindere kwaliteit op minder courante locaties. Hierdoor wisselen ook deze panden als onderdeel van een grote deal van eigenaar. Er is echter onvoldoende aanbod op de sterke locaties, waardoor beleggers hun blik verruimen en zich in toenemende mate richten op andere locaties. Als gevolg van de onverminderde interesse dalen de bruto aanvangsrendementen. Dit speelt zich vooral af bij kwalitatief goede (prime) kantoren. Ook voor goede panden op B-locaties of minder goede panden op A-locaties beginnen de aanvangsrendementen te dalen. Daarnaast staat logistiek vastgoed in de belangstelling, evenals winkelvastgoed in de drukste winkelstraten in de grote steden. De trend van dalende aanvangsrendementen zal zich naar verwachting verder doorzetten, in ieder geval zolang rente tarieven niet té sterk oplopen.

Beleggingsmarkt

Kantorenmarkt

Toenemende interesse in Nederlands vastgoed vertaalt zich in beleggingstransacties

Groei zet door in zakelijke dienstverlening

In hoofdstuk 3 gaan wij dieper in op de leningenportefeuille in en bespreken een groot aantal aspecten ervan, gevolgd door een analyse van opvattingen over verschillende onderwerpen.

Schets van de vastgoedmarkt anno 2015

Na een sterk 2014, waarin het beleggingsvolume uitkwam op het hoogste niveau sinds de crisis, heeft het herstel zich verder voortgezet in de eerste helft van 2015. Met name in het tweede kwartaal vonden een aantal grote transacties plaats en het totale volume over de eerste zes maanden lag dan ook hoger dan in dezelfde periode een jaar eerder. In totaal wisselde voor 4,1 miljard aan vastgoed van eigenaar. De meeste transacties waren toe te schrijven aan Nederlandse partijen (mede dankzij een grote portefeuille overname van het beursgenoteerde winkelfonds Wereldhave), maar de interesse vanuit het buitenland is onverminderd hoog. Naast Europese en Amerikaanse beleggers zijn ook in toenemende mate Aziatische partijen actief in de Nederlandse vastgoedmarkt. Winkelvastgoed was gedurende het eerste half jaar het meest in trek, goed voor ruim 30% van het belegde vermogen. Ook hier speelde de overname van Wereldhave een grote rol.

1 Auteurs: Jantine Schrader (Market Research, ING Real Estate Finance) en Maurice van Sante (ING Economisch bureau).

De financiële en zakelijke dienstverlening zijn samen met de overheid de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte. De zakelijke dienstverlening groeit dit jaar stevig door. Voor heel 2015 wordt een toename van 3% verwacht. Ingenieursbureaus en management consultants behoren tot de sneller groeiende branches. Uitzenders hebben een goed eerste half jaar achter de rug, met vooral een grote vraag naar technisch geschoold personeel.

Gemeenten drukken groei overheid

De overheid heeft in vijf jaar tijd 3% van de vaste banen geschrapt. Binnen de overheidsdiensten vormen de gemeenten een uitschieter met een banenkrimp van 12%. Terwijl de uitgaven aan het totale ambtenarenapparaat zijn gedaald, is de externe inkoop en inhuur (van onder andere personeel) in 2014 juist weer iets toegenomen.

Leegstand stabiel op hoog niveau

Ondanks het krimpend aantal arbeidsplaatsen bij de overheid, was dit segment toch van belang bij de opname van kantoormeters gedurende de eerste helft van dit jaar. De


8

Nationale Politie sprong in het oog met twee grote transacties in Zwolle en Rotterdam. De markt blijft overigens gefragmenteerd en dit soort grote transacties kunnen de cijfers op lokaal niveau erg beïnvloeden. Op landelijk niveau bleef de opname nagenoeg stabiel ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De totale leegstand liep iets op. De dynamiek in de markt is voor een groot deel afkomstig van vervangingsvraag en slechts in beperkte mate van uitbreidingen en nieuwe vestigingen. De meeste bedrijven blijven gefocust op kostenbesparing en efficiëntie. Doordat er een mismatch is tussen vraag en aanbod, ontstaat er in toenemende mate druk op de huren voor moderne panden op de beste locaties. De vier grote steden in de Randstad blijven het meest in trek, en dan met name goed bereikbare stationslocaties met een divers functie-aanbod in de omgeving. Ook moet een pand aan de eisen van ‘Het Nieuwe Werken’ en duurzaamheid voldoen. De gemiddelde huren dalen echter nog steeds, omdat er sprake is van structureel overaanbod, terwijl de vraag in het beste scenario gelijk blijft. Hier komt bij dat een deel van de voorraad niet aan de eisen van deze tijd voldoet en er slechts in beperkte mate mogelijkheden zijn voor alternatieve aanwendbaarheid.

Bedrijfsruimtemarkt Groothandel profiteert van economisch herstel

De transport, groothandel en industrie zijn de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten. Omdat de vraag naar grondstoffen, kapitaalgoederen en consumentenproducten in de lift zitten is de omzet van de groothandel in het eerste kwartaal over een breed front gestegen. Alleen de omzet in de groothandel in chemische producten, olie en steenkool daalden als gevolg van lage olieprijzen. De omzetgroei wordt dankzij vooral volumegroei geraamd op 3% in 2015 en 3,5% in 2016.

Binnenlandse logistiek centrum van groei

De transport- en logistieksector zet in 2015 de positieve koers voort. De volumegroei versnelt van 2% in 2014 naar 2,7% dit jaar. Dit is vooral te danken aan de verbreding van het economisch herstel. Door groei in de bouw en de detailhandel, worden meer goederen vervoerd. De afgelopen kwartalen waren voor de transport- en logistieksector boven verwachting, wat het ondernemersvertrouwen goed heeft gedaan. De internationale vrachtvolumes groeien dit jaar vooral door export van machines, apparaten en voertuigen. De internationaal afhankelijke deelsectoren vertonen een gemengd beeld: het goederenvervoer via de lucht (Schiphol) heeft vorig jaar al de ‘upswing’ met +7% meegemaakt (vroeg cyclisch) en valt dit jaar licht terug. De gemiddelde winstgevendheid in het wegvervoer is in 2014 voor het tweede achtereenvolgende jaar verbeterd en de verwachtingen van transporteurs voor 2015 zijn gematigd positief. Dit is te danken aan de volumestijging maar ook de kostenontwikkeling is gunstig.

Logistiek vastgoed ‘hot’

De positieve ontwikkelingen in de logistiek sector vertalen zich ook naar dit segment van de vastgoedmarkt. Vooral de toename van e-commerce is een belangrijke drijfveer achter de dynamiek in logistiek vastgoed. De vraag naar moderne logistieke ruimten blijft gezond en de opname ligt dan ook een

stuk hoger dan in dezelfde periode afgelopen jaar. De activiteit concentreert zich met name op de logistieke knooppunten in Brabant en Limburg. Een groot deel van de opname bestaat uit zogenoemde built-to-suit developments, voor de eindgebruiker op maat ontwikkelde panden. Het risico van de toename van dergelijke ontwikkelingen in de pijplijn is een stijgende leegstand bij verouderde bestaande voorraad, die door gebruikers wordt achtergelaten. Omdat een deel van de voorraad niet aan de eisen van deze tijd voldoet, zal een deel van deze leegstand structureel van aard zijn. Beleggers zijn in toenemende mate geïnteresseerd in logistiek vastgoed, welke steeds minder als niche wordt gezien. Als gevolg dalen de aanvangsrendementen (over een jaar tijd met ruim 50 basispunten). In het eerste half jaar waren ook een aantal grote beleggingsfondsen actief in dit segment.

Winkelmarkt Divers beeld in detailhandel

De detailhandel weet zich gesteund door een stijgend consumentenvertrouwen en ondernemersvertrouwen binnen de branche. Het uiteindelijke beeld blijft divers. In supermarkten werden in het eerste halfjaar ruim 750.000 kassabonnen afgerekend, iets meer dan in 2014 (+0,5%). Ook het gemiddelde bedrag per kassabon nam iets toe ten opzichte van 2014. Het algemene prijspeil in voedingswinkels is al 1,5 jaar stabiel, mede geholpen door aanhoudende daling van internationale voedselprijzen en indirect ook lagere olieprijzen. Het volume in non-food plust, maar door lagere prijzen stijgt de omzet nauwelijks. Ook hier zijn er verschillen per branche. Winkels in woninginrichting en persoonlijke verzorging doen het goed. Bij schoenenwinkels en doe-het-zelf dalen zowel de prijs als het aantal verkochte goederen. Kleding en consumentenelektronica zien het volume licht stijgen, maar door prijsdalingen krimpt de omzet. Winkeliers moeten inspelen op structurele veranderingen in het consumentengedrag, onder andere door de invloed van internet. De invloed was vooralsnog met name zichtbaar in de non-food branche, maar ook de food-branche zal meer en meer de gevolgen gaan merken.

Dynamiek in de markt

In zwaar weer verkerende retailers waren eind vorig jaar en begin dit jaar veelvuldig in het nieuws. Als gevolg van faillissementen, doorstarts en andere veranderingen zullen een aantal formules uit het straatbeeld verdwijnen, in ieder geval op sommige locaties. De vrijgekomen plekken op goede locaties in de grote steden worden veelal snel weer ingevuld. Internationale retailers hebben vooral interesse in grote oppervlaktes in de beste straten waar ze hun flagship stores kunnen vestigen. De Oude Gracht in Utrecht en de Kalverstraat in Amsterdam zagen bijvoorbeeld nieuwe openingen van spelers als Ted Baker, Inditex, Forever21 en Superdry. De vraag blijft echter geconcentreerd op de binnensteden van grote steden, perifere locaties hebben te kampen met oplopende leegstand. De beleggersmarkt werd met name gekenmerkt door transacties in winkelcentra. De overname van een grote portefeuille door Wereldhave speelde hierin een belangrijke rol, maar binnenlandse beleggers waren ook actief in solitaire winkelunits en kleine wijkwinkelcentra.


9

Woningmarkt Vertrouwen onder de woonconsument verder toegenomen en markt trekt verder aan

Elk kwartaal meet ING het vertrouwen in de woningmarkt onder potentiële starters en koopwoningbezitters. De weergave van dit vertrouwen – de WoonIndex – staat in het tweede kwartaal op 118 punten. Dit is een stijging van vier punten ten opzichte van vorig jaar, en de hoogste stand sinds 2008. Starters en woningbezitters vinden het een gunstige tijd om een woning te kopen. Deze positiviteit wordt onder andere gesteund door de historisch lage hypotheekrentes. Ook andere cijfers laten zien dat de woningmarkt weer aantrekt. Zo bereikte de prijsindex bestaande koopwoningen in 2013 haar laagste punt, om sindsdien weer toe te nemen. De index ligt nog wel ruim onder het niveau van voor de crisis en is nu ongeveer even hoog als in 2003. Ook worden er weer meer woningen verkocht. De prijsstijgingen zijn het hoogst in de grote steden, met name de Amsterdamse woningmarkt trekt snel aan. Over het tweede kwartaal stegen de prijzen hier met 8,1% op jaarbasis (voor heel Nederland bedroeg deze stijging 2,6%).

Veranderingen in wetgeving dragen bij aan populariteit woningen onder beleggers

In het algemeen is er nog steeds een tekort aan huisvesting. Dit komt onder andere door een toenemende vraag vanuit eenpersoonshuishoudens, maar ook door stagnatie in de bouwsector. Dit heeft met name effect op steden waar al een tekort was, zoals Amsterdam en Utrecht, waar wachtlijsten voor een huurwoning verder oplopen. Om meer differentiatie te krijgen in de huurprijzen wordt het puntenstelsel per 1 oktober 2015 gewijzigd. De WOZ-waarde gaat vanaf dan een belangrijke rol spelen in de puntentelling, waardoor huren in de populaire grote steden verder kunnen stijgen. Woningen worden steeds meer gezien als een aantrekkelijke belegging. Er is grote interesse voor de Nederlandse woningmarkt, waarbij steeds vaker acquisities gedaan worden door buitenlandse partijen. Als gevolg hiervan dalen de aanvangsrendementen en het verschil tussen de leegwaarde en de beleggingswaarde wordt kleiner. In dit onderzoeksrapport onderscheiden wij ook het segment ‘overig vastgoed.’ Daaronder begrijpen wij uiteenlopende soorten vastgoed. Vanwege deze diversiteit schetsen wij daarvan geen separaat beeld in deze paragraaf.

Doelstelling

De doelstelling van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen in het financieringsbeleid van de Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. De perceptie die beleggers hebben van de huidige en toekomstige markt en van de kansen en risico’s bepaalt voor een groot deel hun financieringsbeleid. We zijn benieuwd naar de antwoorden op vragen als: Hoe ziet die visie eruit? Wat zijn de verwachtingen? En waarop zijn die gebaseerd? Hoe hebben particuliere vastgoedbeleggers hun portefeuille samengesteld? Hoe laten kwantitatieve en kwalitatieve aspecten zich vergelijken met het beleggingsbeleid? Inzicht in deze materie wordt verdiept door de open vragen die wij hebben gesteld over de trends die men in de vastgoedmarkt onderkent.

We hebben zodoende het huidige en toekomstige financieringsbeleid en de behoefte aan vastgoedfinancieringen onderzocht. In de eerste plaats op basis van kwantitatieve kenmerken (zoals: LTV, ICR, DSCR) , die door de beleggers zelf zijn verstrekt. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen onderzocht over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagde beleggers en of hun beleid ten aanzien van vastgoedfinancieringen aansluit op de trends die zij onderkennen.

Verantwoording

Uit het cliëntenbestand van ING Real Estate Finance (ING REF) zijn niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers geselecteerd in de vier landelijke regio’s. Deze duiden wij gemakshalve aan met de belangrijkste centra: ‘West-NoordMidden’ of (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), ‘West-Zuid’ of Rotterdam/Den Haag of (provincies Zuid-Holland en Zeeland), ‘Zuid’ of Eindhoven (provincies Noord-Brabant en Limburg) en ‘Oost/Noord’ of (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). West-Noord-Midden

Amsterdam

Noord-Holland, Utrecht en Flevoland

West-Zuid

Rotterdam/Den Haag

Zuid-Holland, Zeeland

Zuid

Eindhoven

Noord-Brabant, Limburg

Oost/Noord

Arnhem

Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland

Voor de indeling in regio’s is de hoofdvestiging van de geënquêteerde belegger doorslaggevend geweest, al kan deze uiteraard ook in andere regio’s actief zijn. Vervolgens hebben vooraf geïnstrueerde ING REF-medewerkers 121 beleggers aan de hand van een gestructureerde vragenlijst persoonlijk geïnterviewd. De enquête bood de mogelijkheid apart opmerkingen of uitleg bij de antwoorden te noteren 1. De antwoorden zijn vervolgens ingevoerd in een vertrouwelijke, beveiligde en versleutelde centrale dataset. Dit onderzoek heeft het karakter van een zelfrapportage. Dat wil zeggen dat er gewerkt is met gegevens en uitspraken van de respondenten zelf. Er is geen controle uitgevoerd met cijfermatige data van ING REF. De beperking van deze methode is, zoals verderop hier en daar ook zal worden vermeld, dat de consistentie van de gegevens of het niveau daarvan wisselt. Zo

1 De interviews duurden doorgaans 60 tot 90 minuten en werden – niet zonder belang om te onderkennen – in de periode begin april tot begin juni 2015 afgenomen toe de markt nog steeds in turbulent weer zat. Voor de data is de peildatum van 1 april 2015 aangehouden. Voor de dataverwerking van de kwantitatieve gegevens is gebruik gemaakt van Excel en SPSS (regressieanalyses), voor de kwalitatieve gegevens Excel en Atlas.ti (thematische analyse).


10

weten bijvoorbeeld niet alle respondenten (exacte) kengetallen te produceren. Maar daar ging het ons ook niet om. Met dit onderzoek wilden wij vooral de visie van beleggers en de mogelijkheden die zij zien in de huidige en toekomstige markt nader in kaart brengen. Kortom, de perceptie van de beleggingsen financieringswerkelijkheid staat centraal.

Figuur 1. Bij hoeveel financiers (Nederland en buitenland) in totaal heeft u vastgoedfinancieringen lopen?

Daar waar resultaten in percentage worden gepresenteerd, kan het voorkomen dat het totaal net iets boven de 100% uitkomt. Dat heeft te maken met afrondingen, we hebben niet gekozen voor een proportionele herverdeling. Soms zijn, omwille van het gewenste snelle inzicht, de resultaten over de jaren heen (enkelvoudig) geïndexeerd. Daarbij is steeds het eerste onderzoeksjaar 2011 als basisperiode genomen. We gebruiken in voorkomend geval de gebruikelijke aanduiding: 2011=100. Hier en daar maken we de opmerking (in of naar aanleiding van grafieken) dat 80% van de beleggers aan een bepaalde voorwaarde voldoen. Dat is gebaseerd op het Pareto-principe, beter bekend als de 80-20-regel.

25%

Het onderzoek is onder leiding en verantwoordelijkheid van prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS (Nyenrode Real Estate Center) en prof. dr. Ad J. Kil MBA (Center for Entrepreneurship, Nyenrode) uitgevoerd 1. Het onderzoeksteam van ING REF bestond uit: Drs. Mark B.G. Huiskes MRE Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Drs. Philip H. Zwart

Onderzoekspopulatie

De Nederlandse commerciële vastgoedfinancieringsmarkt is verre van transparant. Van de verdeling van de commerciële financieringsmarkt zijn geen adequate gegevens voorhanden. Door de gekozen afbakening en de verdeling over de vier landelijke regio’s hebben we een representatief beeld van de niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers willen geven. Hierbij past de kanttekening dat tal van respondenten ook buiten ING REF delen van hun vastgoedportefeuille financieren. Wij hebben de beleggers gevraagd bij hoeveel financiers zij in totaal vastgoedfinancieringen hebben. Figuur 1 laat zien bij hoeveel verschillende financiers de onderzochte beleggers hun leningen hebben lopen.

Percentage van de respondenten 35% 30% 25%

23%

21%

20%

18%

15%

12%

10% 5% 0% 1

2

3

4

>4

Aantal ﬁnanciers 2013 2014 2015

Van de 121 beleggers heeft 71% (2014:79%) bij drie of meer banken financieringen lopen. Omdat geen zicht te krijgen is op de totale populatie is een representatieve steekproef – in strikt statistische zin – niet te bepalen. Voor dit onderzoek hebben wij gekozen voor een minimumaantal van dertig respondenten per regio op grond van de – in de theorie gangbare – veronderstelling dat scores zich rond het gemiddelde centreren . Eveneens om praktische redenen is de steekproef daardoor doelgericht heterogeen bepaald, deels op zelfselectie, deels op aanwijzing van de onderzoekers als vermoed werd dat er in de regio geen representatieve balans was. Op grond van deze veronderstelling zijn 121 beleggers verspreid over vier regio’s geïnterviewd (2014: 119 beleggers; 2013: 120 beleggers; 2012: 119 beleggers; 2011: 106 beleggers). Wij hebben in beginsel beleggers bevraagd met portefeuilles van meer dan 20 miljoen. Van de respondenten van 2014 verleenden in 2015 80% wederom hun medewerking. Vanwege anonimiteit van klantgegevens is het de onderzoekers niet bekend of dit steeds dezelfde steekproef is. We hebben geen andere keuze dan een crosssectionele benadering te volgen. Daarmee kunnen wij toch een zo representatief mogelijk beeld geven van de situatie van de bij ING bekende niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers in Nederland op de peildatum van dit onderzoek. De steekproef van 2015 (tabel 1) vertegenwoordigt een vastgoedportefeuille met een marktwaarde van 16,45 miljard (2014: 16,54 miljard; 2013: 20,70 miljard; 2012: 16,53 miljard; 2011: 16,47 miljard). Van de onderzochte beleggers is 13% fondsbeheerder.

1 Met dank aan ir. Martijn van der Jagt, Quantbase, voor enkele extra analyses.


11

Tabel 1. Aantal onderzochte beleggers en marktwaarde portefeuille 2011-2015 2011

2012

2013

2014

2015

Regio

Aantal beleg– gers

WNM

26

4.083.700.000

31

4.918.375.000

31

5.625.243.500

29

3.403.271.304

30

4.364.472.130

ONO

30

4.348.736.713

32

4.613.740.861

30

3.581.183.177

31

3.443.944.937

31

2.861.120.700

WZ

28

4.786.043.924

26

3.528.097.000

32

7.853.351.732

29

5.827.500.410

30

5.487.841.959

ZUID

22

3.253.800.000

30

3.478.656.274

27

3.645.437.645

30

3.866.251.000

30

3.740.370.405

106

16.472.280.637

119

16.538.869.135

120

20.705.216.054

119

16.540.967.651

121

16.611.741.100

Totaal Gemiddeld

Marktwaarde Aantal portefeuille beleg– per 1-1-2011 gers




Marktwaarde portefeuille per 1-4-2015

4.118.070.159

4.134.717.284

In het onderzoek van 2011 hebben wij, voor wat betreft diverse percentage en kengetallen, gewerkt met rekenkundige gemiddeldes en met standaarddeviaties om de spreiding aan te geven. Vanaf 2012 zijn LTV, ICR, DSCR, e.d. gebaseerd op gewogen gemiddelden. Een aantal vergelijkingen met 2011 wordt daarom niet gemaakt. In de analyses na 2013 hebben wij de volgende wegingen toegepast:

• Rente- en aflossingspercentages zijn gewogen naar de hoofdsom van de leningen van de betreffende respondenten. • ICR, DSCR en LTV’s zijn gewogen naar de omvang van de vastgoedportefeuille van de betreffende respondenten. Respondenten zonder antwoord zijn uit de steekproef gelaten. • Percentages variabele en vaste leningen en percentages afgedekt met derivaten zijn gemiddelden over de portefeuille als geheel.

5.176.304.014

4.135.241.913

4.152.935.275

Figuur 2. Portefeuilleomvang 2011 t/m 2015 Miljoen € 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 West-NoordMidden (AM)

Oost-Noord (AH)

West-Zuid (RD)

Zuid (EH)

2011 2012 2013 2014 2015 Gemiddelde 2011-2015

In figuur 2 zien we de portefeuilleomvang per regio/per jaar (kolommen) en het meerjaren landelijke portefeuille gemiddelde van € 4,34 miljard per regio over de periode 2011-2015 (horizontale lijn). De gemiddelde portefeuilleomvang is, zoals hieronder geïllustreerd, 136 miljoen (2014: 139 miljoen; 2013: 174 miljoen; 2012: 138 miljoen; 2011: 192 miljoen). Zoals eerder opgemerkt betreft het hier een cross-sectioneel onderzoek waarbij de steekproeven per regio/jaar niet representatief zijn. Met andere woorden, fluctuaties kunnen het gevolg zijn van groei of krimp of van verschil in steekproef samenstelling. Terughoudendheid bij interpretatie is geboden. Eenzelfde redenering geldt voor het de opmerkingen direct hieronder. Van het totaal aantal beleggers beschikt 50% over een portefeuille met een waarde van minder dan 64 miljoen (figuur 3).


12

Figuur 4. Is er nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt?

Figuur 3. Waardeverdeling van de portefeuilles in 2015 Aantal beleggers

Percentage

30

Percentage

100

100%

80

25

70

20

80%

60 50

15 10

30

Gemiddelde portefeuille 135.981.861

5

60%

40

50% van de beleggers

40%

20

20%

10

0

0 <24 >24 < 44 < 64 < 84 <104 <124 <144 <164 <184 <204 <224 <244 <264 <284 <304 <404 <504 <604 <704 <804 <904 <1004 <=1300

0% 2011

2012

2013

2014

2015

Miljoen €

Frequentie Cumulatief

Optimisten: niet gevaarlijk Pessimisten: gevaarlijk

Visie en verwachtingen van de beleggers

Marktwaarde en markthuurwaarde segmenten

Hoe kijken de ondervraagde beleggers naar de huidige totale vastgoedmarkt?

Wij hebben de beleggers gevraagd naar hun verwachtingen over de waardeontwikkeling en huurwaarde van de verschillende beleggingscategorieën: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimtes en overig vastgoed. De respondenten is de mogelijkheid geboden geen mening te geven. In tabel 2 hebben wij de antwoorden samengevat en de wijziging ten opzichte van 2014 aangegeven door middel van een pijl.

Vertrouwen in de vastgoedmarkt

Evenals voorgaande onderzoeksjaren hebben wij de ondervraagden de stelling voorgelegd: Er is nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt. Men kon slechts met ‘ja’ of ‘nee’ antwoorden.

De perceptie voor kantoren blijft ongewijzigd ten opzichte van 2014. Voor winkels voorzien de beleggers een afnamen in de markthuurwaarde voor zowel A1-locaties als andere locaties. Voor bedrijfsruimten verwachten de respondenten een lichte toename van de markthuurwaarde; voor woningen een positieve waardeontwikkeling van woningen boven de huurtoeslaggrens (‘boven’).

In 2012 vond nog 85% van de respondenten de situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt gevaarlijk, in 2013 was dit percentage 78%. In 2014 en 2015 daalt het percentage verder naar 60% (figuur 4).

Tabel 2. Samenvatting ontwikkelingen waarde en markhuurwaarde alle segmenten 2015 Waardeontwikkeling A1 locaties --

-

0

+

Markthuurwaarde

Andere locaties ++

--

-

0

+

A1 locaties ++

--

-

0

+

Andere locaties ++

--

-

0

+

++

Kantoren Winkels

Bedrijfsruimtes

Woningen Boven huurwaardegrens 2014

Onder huurwaardegrens

Boven huurwaardegrens

Onder huurwaardegrens

wijziging t.a.v 2015


13

Inflatie

De inflatie is een belangrijk kengetal voor vastgoedbeleggers, omdat de stijging van contracthuren aan het inflatiecijfer gekoppeld kan worden. In 2012 verwachtte een groot deel (59%) van de ondervraagde beleggers een inflatie van 2-3% per jaar in de periode 2012-2013. In 2013 verwachtte het merendeel van de beleggers (63%) een stijging van 2-3% voor 2013-2014, terwijl 26% van de beleggers een wat geringere stijging van 1-2% verwacht. Voor 2014-2015 hadden de beleggers de verwachtingen neerwaarts bijgesteld: het merendeel van de beleggers (60%) voorziet een stijging van 1-2% per jaar; 24% een stijging van 0-1% per jaar. Ook dit jaar verwachten de beleggers lage inflatiecijfers: 65% van de beleggers tussen 0-1% en 31% tussen 1-2% (figuur 5).

portefeuille zouden uitmaken: aandelen (8%), obligaties (3%) en liquiditeiten (10%). Figuur 6. Huidige portefeuille versus ‘schone lei-portefeuille’ Huidig

7%

8%

12%

30%

43%

Figuur 5. Verwachtingen inflatie 2015-2016 2% 2%

Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overige vastgoed

31%

Ideaal 9%

65%

0-1% per jaar 65% 1-2% per jaar 31% 2-3% per jaar 2% 3-4% per jaar 0% 4-5% per jaar 0% Er komt deflatie 2%

9%

24%

54%

Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overige vastgoed

Schone lei-portefeuille

We hebben de beleggers de volgende keuze voorgelegd: Stel, u heeft op dit moment, begin 2015, 100 eenheden aan cash en geen vastgoedportefeuille. U staat voor de keuze om Nederlands vastgoed, aandelen, obligaties te kopen of liquiditeiten aan te houden. U heeft twee jaar de tijd om de cash te besteden. Waarin gaat u investeren en welk bruto-aanvangsrendement is daarbij voor u acceptabel?

4%

Welk BAR de beleggers hierbij zouden willen hanteren zien we in figuur 7: voor kantoren 9%; winkels bijna 8%; woningen ruim 6%; bedrijfsruimten bijna 10% en overig 9%.

Hiernaast zetten we in figuur 6 de portefeuille die de beleggers from scratch zouden opbouwen (de ‘schone lei-portefeuille’) naast de huidige portefeuille 2015. We vergelijken daarbij alleen de vastgoedportefeuilles.

Figuur 7. Acceptabele BAR bij aankoop

Als beleggers nu een nieuwe portefeuille konden opbouwen, zouden ze beduidend meer investeren in woningen (huidig 31%, schone lei 54%). Het aandeel winkels zou duidelijk minder zijn: niet 42% (huidig) maar 24% (schone lei). In kantoren wordt nog wel geïnvesteerd (9%), maar minder dan nu (12%). In overig vastgoed zou minder geïnvesteerd worden (nu 7%, schone lei 4%).

10%

Als we 100 eenheden naast vastgoed ook over aandelen, obligaties en liquiditeiten zouden verdelen, dan zien we dat aandelen, obligaties en liquiditeiten te zamen 21% van de totale

Percentage 12%

8% 6% 4% 2% 0% Kantoren


Winkels

Woningen

Bedrijfsruimten

Overige vastgoed

14

2. Dashboards beleggingenportefeuille Inleiding en leeswijzer

Hoe is de bestaande beleggingenportefeuille van de Nederlandse particuliere belegger opgebouwd? En in welke segmenten wordt geïnvesteerd? Hoe zal de vastgoed beleggingsen financieringsmarkt zich naar verwachting van de ondervraagde beleggers in de nabije toekomst ontwikkelen? Op welke manier vindt er waardevermeerdering van de portefeuille plaats? Dat is het soort vragen waar we met ons onderzoek een antwoord op trachten te vinden. In dit hoofdstuk worden de huidige – dat wil zeggen anno 2015 – en toekomstige beleggingsportefeuilles (voor de periode 2015-2020) door middel van de financiële ‘dashboards’, waarover we al eerder spraken, in kaart gebracht. In paragraaf 2.2 presenteren wij eerst het landelijke totaalbeeld van de beleggingenportefeuille van de geïnterviewde beleggers. Het is interessant – voor financiers, verzekeraars, kopers, verkopers en andere belangstellenden – te onderzoeken hoe de huidige Nederlandse particuliere belegger zijn vastgoedportefeuille over de verschillende segmenten heeft gespreid. Wij onderscheiden beleggers met groei-, krimpen consolidatiescenario’s en presenteren verschillende tabellen en kengetallen om het totaalbeeld te verfijnen. Daarbij kijken wij niet alleen naar de beleggingen, maar presenteren - om direct het beeld wat meer te kleuren - ook financiële kengetallen rond de financieringenportefeuille. In hoofdstuk 3 gaan wij dieper in op de financieringenportefeuille. Het thema ‘liquiditeit’ is een belangrijk gespreksonderwerp in de huidige markt. Wij hebben de beleggers dit jaar stellingen voorgelegd over dit onderwerp, waarmee wij deze paragraaf afsluiten.

Vijf vastgoedbeleggingssegmenten

Voor dit onderzoek onderscheiden wij de volgende vijf vastgoedbeleggingssegmenten: 1. Kantoren 2. Winkels 3. Woningen 4. Bedrijfsruimtes 5. Overig vastgoed. Het segment ‘overig vastgoed’ omvat een grote diversiteit aan vastgoed, zoals bijvoorbeeld parkeren, horeca, bedrijfsterreinen en maatschappelijk vastgoed.

Samenwerkingsverbanden

Tal van beleggers beleggen door middel van samenwerkingsverbanden, wat inhoudt dat ze met anderen een belang in vastgoed delen. Deelbelangen in beleggingen en financieringen worden in dit onderzoek naar rato meegeteld. Anders gezegd: voor een 50%-belang (direct of indirect) in een samenwerkingsverband wordt zowel het pand als de financiering voor 50% in de totalen meegeteld. Hierdoor worden dubbeltellingen in het onderzoek voorkomen.

In de paragrafen 2.3 tot en met 2.6 geven wij vergelijkbare informatie voor de vier onderscheiden regio’s, te weten: West-Noord-Midden (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), West-Zuid (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Zuid (provincies Noord-Brabant en Limburg) en Oost/Noord (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). Vervolgens hebben wij de beleggers gevraagd welk deel van de portefeuille zich (waarom) binnen of buiten de Randstad (paragraaf 2.7) of Nederland (paragraaf 2.8) bevindt. In de paragrafen 2.10 en 2.11 komen huuraspecten en leegstand aan bod. Paragraaf 2.12 bevat een lijst van overige onderzoeksresultaten.


15

Tabel 3. Dashboard landelijk / Totaalbeeld Groeiverwachting ∆ 2015-2020

Index 2011-2020 (2011 = 100)

2011 (xEUR ’000)

2012 (xEUR ’000)

2013 (xEUR ’000)

2014 (xEUR ’000)

2015 (xEUR ’000)

2015-2020 (xEUR ’000)

Kantoren

4.574.801

3.429.335

3.473.176

2.320.566

1.983.531

2.113.464

129.934

7%

46%

Winkels

6.935.969

6.839.165

8.312.918

5.650.337

7.047.310

6.743.242

-304.068

-4%

97%

Woningen

2.620.258

4.022.827

5.885.380

5.652.321

5.118.464

6.380.058

1.261.594

25%

243%

Bedrijfsruimtes

1.741.165

1.367.924

1.346.520

1.292.030

1.374.859

1.575.991

201.133

15%

91%

600.088

879.618

1.687.222

1.625.715

1.087.577

1.346.540

258.963

24%

224%

16.472.281

16.538.869

20.705.216

16.540.969

16.611.741

18.159.296

1.547.555

13%

2011

2012

2013

2014

2015

2015-2020

LTV absoluut

64,1%

64,5%

62,4%

63,2%

59,9%

50,2%

LTV-index (2011 = 100)

100%

101%

97%

99%

93%

78%

Overig

Groeiers 2015

Grafische index

Consolideerders

Krimpers

Saldo groei/krimp

68%

aantal

7%

aantal

26%

aantal

696.359.970

23

714.650.000

4

198.895.000

3

497.464.970

1.006.996.645

21

-

0

254.915.000

9

752.081.645

Oost-Noord

303.863.000

19

387.600.000

2

376.435.000

10

-72.572.000

Zuid

496.477.000

19

47.500.000

2

125.896.876

9

370.580.124

2.503.696.615

82

1.149.750.000

8

956.141.876

31

1.547.554.739

West-Noord-Midden West-Zuid

Landelijk

Figuur 8. Percentage groeiers, consolideerders en krimpers 2011-2015

Figuur 9. Verdeling groeiers, consolideerders en krimpers 2015

Verdeling groeiers, consolideerders en krimpers 2015

Miljoen € marktwaarde

90%

2.400

80% 1.900

70% 60%

1.400

50% 40%

900

30% 20%

400

10% 0% 2011

2012

Groeiers Consolideerders Krimpers

2013

2014

2015

0 -100

Groei

Consolidatie

Krimp

Saldo groei/krimp

Zuid Oost-Noord West-Zuid Wet-Noord-Midden


16

Toelichting en analyse - landelijk

Dit overzicht (tabel 3, figuren 8 en 9) representeert het landelijk beeld van de beleggingsportefeuilles van de 121 geïnterviewde particuliere vastgoedbeleggers in 2015 (en de voorgaande jaren) die samen een vastgoedportefeuille van 16,61 miljard vertegenwoordigen. De cijfers komen voort uit hun antwoorden en geven het beeld van de portefeuille zoals de beleggers hier zelf tegen aankijken. De cijfers betreffen de bestaande situatie op 1 april 2015. Ter vergelijking hebben wij ook de cijfers van de voorgaande jaren opgenomen 1.

Het beeld - landelijk

De beleggers verwachten voor de periode 2015-2020 een duidelijke groei (per saldo waardeontwikkeling en/of aankoop) van 1,54 miljard, gemiddeld 13%. De percentuele groei is woningbeleggingen het grootst (+25%). Dit strookt met het beeld van voorgaande jaren. De kleinere segmenten bedrijfsruimten en overig vastgoed laten ook een stevige groei zien (respectievelijk 15% en 25%). Ook dit jaar bestaat de wens de LTV te laten dalen. Evenals vorig jaar verwacht maar liefst tweederde van de beleggers te gaan groeien. Onverminderd blijft de verwachting dat de LTV onder de 60% daalt op de middellange termijn, in dit onderzoek zelfs naar 50%. Groeiende portefeuille, lagere LTV - landelijk Op 1 april 2015 belegden de geïnterviewden gezamenlijk voor 16,61 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 60% (2014: 16,54; 2013: 62,35%; 2012: 64,25%; 2011: 64,06%). Zij verwachten in de periode 2015-2020 per saldo gegroeid te zijn naar een portefeuille van 18,15 miljard, waarvoor de gemiddelde LTV is gedaald naar 50%. Dit betekent een gemiddelde percentuele groei van de vastgoedportefeuille van 13% (in totaal 1,54 miljard) en een daling van de LTV met 10%. De beleggers verwachten voor de periode 2015-2020 een groei (per saldo: door waardeontwikkeling, aan- en verkoop, investeringen) ten aanzien van kantoren (+7%), woningen (+25%), bedrijfsruimten (+15%) en overig vastgoed (+25%). Voor winkels wordt een daling verwacht (-4%). Vorig jaar was de groeiverwachting voor winkels te verwaarlozen. In 2013 zagen we dat vijf beleggers verantwoordelijk zijn voor de helft van de landelijke groeiverwachting - gemeten in absolute bedragen. Voor 2014 zijn dat zes beleggers, dat is 5% van het totaal aan beleggers die meededen aan dit onderzoek. In 2015 zijn zes beleggers verantwoordelijk voor 45% van de groei (figuur 10).

Figuur 10. Verdeling groeiers 2015 Miljoen € 400 350 300

5% (6) van de beleggers, 45% van de groei (> 100.000.000)

250 200 150 95% (113) van de beleggers, 55% van de groei

<100 10

20

30

40

50

60

70

80

Figuur 11. Verwachte omvang segmenten in euro’s voor 2011 t/m 2015 en 2020 Miljoen € marktwaarde 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000

76 32013 2011 2012 2014 2015 2015-2020 1 Bedrijfsruimten Kantoren 1 Overige vastgoed Winkels 0 Woningen 0 1 Figuur 11 laat de bruto marktwaarde per segment zien. 0

De segmenten woningen- en winkelbeleggingen zijn verreweg het grootst en dat blijft zo naar de verwachting van de respondenten.

Aan- en verkoopprognose 2015-2020

We hebben de respondenten gevraagd voor welke bedragen zij vastgoed verwachten te gaan aan- en verkopen in de periode 2015-2020. Deze prognose hebben wij geïndexeerd waardoor het aan-en verkoopproces inzichtelijk wordt (figuur 12).

1 Wij merken hierbij op dat er in 2013 enkele grote beleggers zijn geïnterviewd, waardoor de samenstelling van de onderzoekspopulatie in dat jaar is veranderd.


17

Figuur 12. Geïndexeerde aan- en verkoopprognose 2015-2020

Figuur 13. LTV landelijk - absoluut en geïndexeerd (2011 = 100)

Percentage

LTV geïndexeerd (2011=100)

50%

130%

40%

80%

120%

30%

64%

20%

65%

110%

10%

70%

62%

63%

-10% -20% -30% -40%

‘gezonde’ LTV 57%

50%

100%

0%

60%

Woningen

Bedrijfsruimten

Overig

Winkels

Kantoren

Prognose Aankoop Prognose Verkoop

Het is duidelijk te zien dat de aankoopprognose van woningen de verkoopprognose overstijgt - net als in het onderzoeksjaar 2014. Er is veel vraag naar woningen (men wenst fors uit te breiden), maar er is minder aanbod van woningen. Als dit voornemen tot uitvoering komt ontstaat er dus schaarste op de markt, die gepaard zal gaan met prijsstijgingen. We tekenen hierbij aan dat we ook enkele beleggers geïnterviewd hebben die vooral woningen aan particulieren verkopen (‘uitponden’). Het aanbod van woningen zal niet alleen van particuliere beleggers afkomstig zijn, maar ook sterk beïnvloed kunnen worden door de ontwikkelingen bij woningcorporaties. Daarnaast kunnen institutionele beleggers ook een gedeelte van hun portefeuille verversen 76en hun woningbeleggingen aan de markt aanbieden. Aan de groeiambitie van beleggers kan 3 anders niet worden voldaan.

1 De aan- en verkoopprognose1van bedrijfsruimten en kantoren 0 houden elkaar redelijk in evenwicht. De vraag speelt of de groei komt uit nieuwbouw (geen aankoop uit bestaande voorraad 0 maar projectontwikkeling). 1 De aan- en verkoopprognose van winkels is niet in balans. Men verwacht meer te verkopen dan aan te kopen.

Ratio leningen/beleggingen (LTV)

De ratio tussen leningen en beleggingen is in de jaren 2013-2015 op landelijk niveau stabiel rond 60-63% (figuur 13). De LTV bevindt zich nog boven het niveau wat de beleggers (in 2015) gezond achten.

50%

90%

40%

80%

30%

70%

-50%

60%

20%

2011

2012

2013

2014

2015 2015-2020

LTV absoluut (rechteras) LTV index (linkeras; 2011=100)

In figuur 13 worden twee soorten gegevens gecombineerd: 1) de LTV over de periode 2011-2020 (kolommen) waarvan de waarde bij de rechteras is af te lezen; 2) de index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de waarde op de linkeras is af te lezen (2011=100). Te zien is dat de geïndexeerde LTV steeds verder terugloopt en ten opzichte van 2011 (dat we als normjaar (100%) voor deze index hebben gesteld) met ongeveer 2% gezakt is, namelijk van 100% naar ongeveer 98% (linkeras). Absoluut gemeten (de rechteras) is de LTV van 64% in 2011 gezakt naar 60% in 2015 (afgeronde getallen). Als we berekenen wat beleggers aan voornemens voor de periode tot 2020 hebben, zou de geïndexeerde LTV in 2020 zelfs met 20% ten opzichte van 2011 gaan zakken. Namelijk van 100% in 2011 naar 80% in 2020 (linkeras), absoluut van respectievelijk 64% naar 50% (rechteras).

Groeiverwachtingen - landelijk

We hebben beleggers gevraagd in welke segmenten men een waardestijging of een waardedaling verwachten en dat vervolgens gesaldeerd. Figuur 14 laat het verwachte saldopercentage tussen stijging en daling van de marktwaarde zien. Met name voor het segment woningen tikt dit aan, omdat hierin veel geld is belegd (7 miljard). De segmenten bedrijfsruimten (1,3 miljard) en overig vastgoed (1,1 miljard) zijn beduidend kleiner. De stijgingen voor deze segmenten lijken procentueel wellicht indrukwekkend, maar blijven in euro’s uitgedrukt toch betrekkelijk gering. In 2013 en 2014 werd door door de respondenten voor alle segmenten aangegeven dat ze zouden gaan groeien over de hele linie, zij het dat de groeipercentages behoorlijk uiteen liepen. Voorgaande jaren lieten een groeiverwachting van de winkelportefeuille zien. In 2014 was die nog bescheiden (+5%). Nu wordt een afname voorzien (-4%).


18

Figuur 14. Percentage saldo verwachting stijging en daling marktwaarde 2014-2020 Percentage 30%

Verwachtingen voor groei, krimp en consolidatie

We zien in figuur 8 dat het percentage groeiers hoog blijft (rond 70%). Het percentage consolideerders neemt gestaag af. Het percentage krimpers neemt weer toe.

Duidelijke verschillen tussen de regio’s - landelijk

25%

Er zijn duidelijke verschillen tussen de beleggers waar het de onderzochte regio’s betreft. Zo verschillen ze van mening over de vraag waar men groeikansen ziet. In absolute bedragen gemeten verwachten de beleggers in de regio’s West-NoordMidden, West-Zuid en Zuid te groeien met respectievelijk 506, 752 en 370 miljoen. Oost-Noord verwachten de beleggers te krimpen met 72 miljoen. In alle onderzochte regio’s verwacht men het meeste te groeien in het woningsegment.

20% 15% 10% 5% 0% -5% Kantoren

Winkels

Woningen

Bedrijfsruimten

Overig

Portefeuillemix: verschuivingen in portefeuille landelijk

De beleggers verwachten dat hun vastgoedportefeuille (per saldo) de komende jaren gaat groeien. Dit gaat ook gepaard met verschuivingen in de diverse beleggingssegmenten. De zogeheten ‘assetmix’ verandert. Op de middellange termijn verwacht men dat het percentage kantoren en winkels naar elkaar groeit: woningen en winkels blijven dominant in de portefeuille (figuur 15). Figuur 15. Portefeuillemix 2011-2020 Percentage van de porteﬀeilleel 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2011

2012

2013

2014

2015

2015-2020

Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overig


19

Dashboard landelijk / Analyse beleggers met groei-, krimp en consolidatiescenario’s

In dit dashboard (tabel 4) presenteren wij financieringskengetallen van de beleggers die verwachten te gaan groeien (‘groeiers’), de beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en de beleggers die verwachten te gaan consolideren (‘consolideerders’). Tabel 4. Financieringskengetallen landelijk €

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage 2015

Rentepercentage 2015-2020

Aflossingspercentage

% Variabel

% Derivaten

NL gemiddeld

59,87%

2,92

1,75

3,76%

3,69%

2,14%

42,8%

48,7%

Spreiding

0,19

1,29

0,94

0,01

0,01

0,08

2.503.696.615

57,98%

2,67

1,63

3,47%

3,62%

2,18%

41,5%

47,0%

1.149.750.000

61,50%

2,98

1,71

3,70%

3,62%

3,09%

48,8%

41,5%

956.141.876

66,29%

2,60

1,65

4,01%

3,67%

1,65%

44,8%

51,1%

2.892.153.882

169%

1.369.179.923

80%

-2.554.478.756

-150%

Bijdrage aan: Groei 1 Consolidatie Krimp 3

2

Groeisaldo 2015-2020 4 (€ 1.706.855.049 ) door

Aankopen: Waardeverandering:

5

Verkopen: 1 Groei = verwachte bruto marktwaarde 2020 > bruto marktwaarde 2015 2 Consolidatie = verwachte bruto marktwaarde 2020 = bruto marktwaarde 2015 (exact) 3 Krimp = verwachte bruto marktwaarde 2020 < bruto marktwaarde 2015

4 Groeisaldo = (verwachte aankopen + verwachte waardeverandering) - verwachte verkoop 2020 5 Verwachte waardeverandering = verwachte waardetoevoeging + verwachte waardestijging - verwachte waardedaling)

Vergelijking met 2014

In 2013 en 2014 zaten de groeiers en de consolideerders voor wat betreft de LTV dicht bij elkaar. De groep beleggers met een groeiwens hebben een lagere LTV (58%) in vergelijking met de beleggers die gaan consolideren (61,50%). De krimpers hebben een duidelijk hogere LTV (66,29%). In 2013 en 2014 zagen wij een vergelijkbaar beeld. Variabele financiering en afdekking met derivaten De groeiers hebben het laagste percentage variabele financiering (41,5%), waarvan 47% met derivaten is afgedekt. Ze financieren het meeste ‘vast’. De beleggers die verwachten te gaan consolideren, financieren voor 48,8% variabel met 41,5% derivaten. De krimpers financieren 44,8% variabel met 51,1% derivaatafdekking.

lager aflossingspercentage (2,18%). De beleggers die gaan krimpen hebben de laagste ICR (2,6), het hoogste rentepercentage (4%) en het laagste aflossingspercentage (1,65%). Dashboard landelijk / Ratio bruto huurinkomsten/marktwaarde (‘bruto-aanvangsrendement: BAR’) In figuur 16 presenteren we de ratio tussen de bruto huurinkomsten en de marktwaarde. De bruto huidige rendementen zijn bepaald door de gerapporteerde feitelijke huurinkomsten van alle beleggingen te delen door de marktwaarde van alle beleggingen. In alle regio’s rapporteert men lagere ratio’s dan in 2014.

ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage

De groep beleggers die verwachten te gaan consolideren, hebben - evenals in 2014 - de hoogste ICR (2,98), de hoogste DSCR (1,71) en ze hebben het hoogste aflossingspercentage (3,09%). Vergeleken met de consolideerders hebben de groeiers een wat lagere ICR (2,67), een wat lagere DSCR (1,63) en een


20

Figuur 16. Ratio bruto huurinkomen/marktwaarde

Figuur 17 bevat een combinatie van gegevens. We zien het gemiddelde van de exploitatiekosten en het maximum dat uit de gegevens komt. Het valt op dat er een grote variatie is. Bijvoorbeeld bij kantoren zijn de gemiddelde exploitatiekosten ongeveer 9 %, maar er zijn ook beleggers die zelfs 26% exploitatiekosten hebben. Een gemiddelde zegt op zichzelf dus niet alles.

Percentage 9% 8% 7%

Dashboard landelijk / Liquiditeiten

6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% WNM

WZ

ONO

ZUID

2012 2013 2014 2015 Landelijk 2012, 2014, 2015 Landelijk 2013

Wij hebben de ondervraagden de stelling voorgelegd: Ik houd uit voorzichtigheid beduidend meer liquiditeit aan dan in voorgaande jaren. Van de respondenten beaamde 53% deze stelling. In voorgaande jaren waren dat er veel meer: 2014: 73%; 2013: 71%; 2012: 70%. Wat minder respondenten dan vorig jaar zeggen liquiditeiten te bufferen, namelijk 49% (2014: 52%; 2013: 71%). Van de geïnterviewde beleggers geeft 88% (2014: 79%; 2013: 81%; 2012: 82%) aan over voldoende liquiditeiten te beschikken om ‘de crisis uit te zingen’ (figuur 18). Figuur 18. Stellingen over liquiditeit Ik houd uit voorzichtigheid beduidend meer liquiditeit aan dan in voorgaande jaren

In figuur 16 zijn een aantal gegevens gecombineerd. Allereerst zien we (kolommen) de ratio bruto-huurinkomsten/ marktwaarde van de jaren 2012 t/m 2015 per regio. In het onderzoek van 2011 is hier niet naar gevraagd. Deze kunnen nu vergeleken worden met de landelijke ratio’s voor dezelfde jaren, in de figuur aangegeven met de horizontale lijnen.

Ja (Gem. LTV 60,5%) Nee (Gem. LTV 63,1%) 47% 53%

Dashboard landelijk / Exploitatiekosten

We hebben de beleggers gevraagd naar de exploitatiekosten per segment.

Ik ben nu liquiditeiten aan het bufferen

Figuur 17. Exploitatiekosten per segment 2015 Ja (Gem. LTV 60,5%) Nee (Gem. LTV 63,4%)

Percentage 35%

35%

51%

30% 25%

30%

49%

26%

25%

25%

20% 15% 10%

13% 9%

9%

7%

5%

4%

Ik beschik nu over voldoende liquiditeiten om de crisis uit te zingen 12%

0% Kantoren (n=88)

Winkels (n=100)

Woningen Bedrijfsruimten (n=93) (n=68)

Ja (Gem. LTV 60,5%) Nee (Gem. LTV 72,1%)

Overig (n=41)

Gemiddeld Maximaal

88%


21

Tabel 5. Omvang portefeuille West-Noord-Midden 2011 t/m 2015, groeiverwachting 2015-2020, LTV Groeiverwachting ∆ 2015-2020

Index 2011-2020 (2011 = 100)

2011 (xEUR ’000)

2012 (xEUR ’000)

2013 (xEUR ’000)

2014 (xEUR ’000)

2015 (xEUR ’000)

2015-2020 (xEUR ’000)

Kantoren

1.286.700

1.235.902

1.184.905

600.486

529.512

582.256

52.739

10%

45%

Winkels

2.019.300

2.493.125

3.144.055

962.654

2.548.382

2.517.721

-30.662

-1%

125%

Woningen

981.850

741.131

809.981

1.192.419

1.250.248

1.709.638

459.390

37%

174%

Bedrijfsruimtes

171.600

233.658

231.028

93.351

121.270

121.088

-183

0%

71%

Overig

224.250

214.560

255.275

476.397

72.995

89.175.000

16.180

22%

40%

4.683.700

4.918.376

5.625.244

3.325.307

4.522.408

5.019.873

497.465

gem. 14%

2011

2012

2013

2014

2015

2015-2020

LTV absoluut

54,15%

62,66%

60,74%

66,24%

57,44%

49,02%

LTV-index (2011 = 100)

100%

116%

112%

122%

106%

78%

Grafische index

Figuur 19. Opbouw portefeuille West-Noord-Midden in percentages 2011-2020

Figuur 20. Percentage groeiers, consolideerders en krimpers West-Noord-Midden 2011 t/m 2015

Percentage

Percentage

70%

80%

60%

60%

50% 40%

40%

30% 20%

20%

10%

0%

0% 2011

2012


2013

2014

2015

2015-2020

2011

2012

2013

2014

2015



22

Toelichting en analyse West-Noord-Midden

Voor bedrijfsruimten verwacht men consolidatie (2014: -6%). De woningportefeuille groei naar verwachting van 1,25 miljard (2015) naar 1,70 miljard (2020). De omvang van de winkelportefeuille schommelt rond de 2,5 miljard; landelijk is de afname 4%. De kantorenportefeuille groeit naar verwachting van de beleggers van 529 miljoen naar 582 miljoen; een toename van 10%. De bedrijfsruimteportefeuille zal naar verwachting gelijk blijven op 121 miljoen. Voor het belegde vermogen in overig vastgoed verwacht men te groeien van 72 miljoen naar 89 miljoen. Dit is een toename van 22%, waar men landelijk verwacht te groeien met 25%.

Het beeld

Dit overzicht (tabel 5, figuren 19 en 20) representeert het beeld van de 30 geïnterviewde vastgoedbeleggers van de regio West-Noord, die de provincies Utrecht, Noord-Holland en Flevoland omvat. Het betreft vastgoedportefeuilles met in hoofdzaak winkels op goede locaties en woningbeleggingen in Amsterdam en omstreken. Er is een relatieve ondervertegenwoordiging van kantoren, bedrijfsruimten en overig vastgoed. De groeiwens van de Amsterdamse respondenten ligt vooral in de woningbeleggingen. Vorig jaar verachtte men hiervoor in vijf jaar tijd een verdubbeling realiseren, nu is dat 14% voor de komende vijf jaar.

Assetmix: marginale verschuivingen in de gegroeide portefeuille

De beleggers in de regio West-Noord-Midden verwachten op de middellange termijn (2015-2020) een procentuele toename in woningen en een afname in winkelbeleggingen (figuur 19). De overige segmenten blijven stabiel.

Respondenten in West-Noord-Midden worden conservatiever

Op 1 april 2015 belegden de geïnterviewde beleggers in de regio West-Noord voor 4,52 miljard in vastgoed met een LTV van 57,44% (landelijk 60%). De beleggers verwachten in de periode 2015-2020 per saldo te groeien naar 5,01 miljard, met een lagere LTV van 49% (landelijk 50%). Dit betekent een groei van gemiddeld 14% (+497 miljoen), terwijl men verwacht dat de LTV daalt met 8,42% waar landelijk een daling van 10% verwacht wordt. De groeiverwachting ligt iets boven het landelijk gemiddelde van 13%.

Groeiers, consolideerders, krimpers

In figuur 20 zien we dat het percentage groeiers wat toeneemt, na een aantal jaren van dalingen. De percentages consolideerders en krimpers blijven min of meer gelijk.

Analyse beleggers met groei-, krimp en consolidatiescenario’s

In dit dashboard (tabel 6, figuur 21) tonen wij de financieringskengetallen van de beleggers die verwachten te gaan groeien (‘groeiers’), de beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en de beleggers die verwachten te gaan consolideren (‘consolideerders’).

Verwachtingen 2015-2020, forse groeiwens voor woningbeleggingen

In 2013 verwachtten de beleggers over de gehele linie te groeien in bijna alle segmenten. Ook dit jaar zien we een forse groeiverwachting 2015-2020 voor woningbeleggingen van +37%. Dit was in 2014 nog +103%. Kenden de winkelbeleggingen in 2014 nog een groeiverwachting van +20%, nu is dat -1%. Voor kantoren is er voor het eerst weer een groeiverwachting (+10%).

Tabel 6. Financieringskengetallen West-Noord-Midden Bijdrage aan

Aantal

€

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage


% Variabel

% Derivaten

23

696.359.970

56,68%

2,77

1,79

3,59%

0,96%

56%

49%

Consolidatie 2

4

714.650.000

59,12%

3,51

2,03

3,31%

3,25%

53%

21%

Krimp

3

198.895.000

59,42%

2,09

1,36

3,79%

0,49%

41%

16%

Aankopen:

528.740.000

116%

Waardeverandering: 5

463.376.700

101%

Verkopen:

534.819.590

-117%

Groei 1

3

Groeisaldo 2015-2020 4 (€ 457.297.110 ) door

1 Groei = verwachte bruto marktwaarde 2020 > bruto marktwaarde 2015 2 Consolidatie = verwachte bruto marktwaarde 2020 = bruto marktwaarde 2015 (exact) 3 Krimp = verwachte bruto marktwaarde 2020 < bruto marktwaarde 2015 4 Groeisaldo = (verwachte aankopen + verwachte waardeverandering) - verwachte verkoop 2020 5 Verwachte waardeverandering = verwachte waardetoevoeging + verwachte waardestijging - verwachte waardedaling)


23

Figuur 21. LTV West-Noord-Midden - absoluut en geïndexeerd (2011 = 100) Percentage 130% 120%

63%

110%

61%

66% 58%

54%

49%

100% 90% 80% 70% 2011

2012

2013

2014

2015

80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20%

2015-2020



In 2012 stond de groep consoliderende beleggers wat betreft financiële kengetallen er op papier het beste voor. Wij vroegen ons toen af of zij zich aan het wapenen waren voor slechtere tijden of buffers aanlegden om buitenkansen te benutten. In 2013 waren er minder groeiers en meer consolideerders. Voor 2014 was het beeld geheel anders: 22 groeiers, drie consolideerders en vier krimpers. In 2015 zien we een vergelijkbaar beeld: 23 groeiers, 4 consolideerders en 3 krimpers.

LTV

Ten opzichte van het landelijke beeld zien wij duidelijke verschillen in de LTV’s. In West-Noord-Midden zijn ze wat lager. De LTV voor de groeiers is landelijk 58%; voor de consolideerders landelijk 61,50% en de krimpers landelijk 66,29%.

Variabele financiering en afdekking met derivaten

De groeiers hebben het hoogste percentage variabele financiering (56%), waarvan 49% met derivaten is afgedekt. Daarna volgen de consolideerders met 53% variabele financiering, met 21% afdekking. De krimpers hebben 41% variabel gefinacierd met slechts 16% afdekking.


De consolideerders hebben de hoogste ICR, de hoogste DSCR, het laagste rentepercentage en het hoogste aflossingspercentage. Een vergelijkbaar beeld zagen we in 2014.


24

Tabel 7. Omvang portefeuille West-Zuid 2011 t/m 2014, groeiverwachting 2015-2020, LTV Groeiverwachting ∆ 2015-2020

Index 2011-2020 (2011 = 100)

2011 (xEUR ’000)

2012 (xEUR ’000)

2013 (xEUR ’000)

2014 (xEUR ’000)

2015 (xEUR ’000)

2015-2020 (xEUR ’000)

Kantoren

1.806.990

732.118

1.199.934

698.157

800.455

912.162

111.707

14%

50%

Winkels

1.749.519

1.276.377

2.420.907

1.920.766

1.929.884

1.854.784

-75.100

-4%

106%

Woningen

828.000

1.193.625

2.650.949

1.746.779

1.201.464

1.516.854

315.390

26%

183%

Bedrijfsruimtes

365.335

279.512

755.628

660.207

914.864

1.132.254

217.390

24%

310%

36.200

46.465

825.934

801.592

641.175

823.870

182.695

28%

2276%

4.786.044

3.528.097

7.853.352

5.827.501

5.487.842

6.239.924

752.082

gem. 18%

2011

2012

2013

2014

2015

2015-2020

LTV absoluut

66,05%

60,11%

57,73%

60,10%

61,41%

50,10%

LTV-index (2011 = 100)

100%

91%

87%

91%

93%

76%

Overig

Grafische index

Figuur 22. Opbouw portefeuille West-Zuid in percentages 2011-2019

Figuur 23. Percentage groeiers, consolideerders en krimpers West-Zuid 2011 t/m 2015

Percentage

Percentage

40%

80%

35%

70%

30%

60%

25%

50%

20%

40%

15%

30%

10%

20%

5%

10%

0%

0% 2011

2012


2013

2014

2015

2015-2020

2011

2012

2013

2014

2015



25

Toelichting en analyse

Assetmix: winkels stabiel en dominant, afname woningen maar wel een duidelijke groeiverwachting in woningen

Het beeld

Dit overzicht (tabel 7, figuren 22 en 23) representeert het beeld van de 30 geïnterviewde vastgoedbeleggers in de regio West-Zuid, die gevestigd zijn in de provincies Zuid-Holland en Zeeland. Het grootste segment waarin zij beleggen is winkels. De overige segmenten zijn kleiner. De beleggers verwachten net als in 2012 t/m 2014 - in de toekomst vooral te groeien in woningbeleggingen. Daarnaast wil men groeien in de kleine segmenten bedrijfsruimten en overig vastgoed. Opvallend is het ontbreken van consolideerders: de beleggers zijn óf groeiers, óf krimpers.

Winkelbeleggingen zijn nog steeds vrij dominant, gevolgd door woningbeleggingen. Het lijkt erop dat in 2015 minder woningbeleggers aan het onderzoek hebben meegedaan, maar de verwachting naar 2015-2020 is dat de beleggers een groter percentage van hun portefeuille in woningen willen hebben. Ook verwacht men dat bedrijfsruimten en overig vastgoed een wat belangrijkere rol in de portefeuille krijgen ten kosten van winkelbeleggingen.

Groeiers, consolideerders en krimpers

Het overgrote deel van de beleggers bestaat uit groeiers (21 van de 30 respondenten, met een gemiddelde LTV van 59,1%), opvallend is dat de krimpers een relatief hoge LTV van 73,2% hebben (landelijk 66,4%).

Verwachtingen 2015-2020: groeiende portefeuille, lagere LTV

Op 1 april 2015 belegden de beleggers voor 5,48 miljard aan vastgoed met een gemiddelde LTV van 61,4% (2014: 60,1%; landelijk 60%). Zij verwachten in de periode 2015-2020 hun portefeuille te laten groeien naar 6,23 miljard (+18%, landelijk 13%) in met name de segmenten woningen, bedrijfsruimten en overig vastgoed, met een lagere LTV van 50% (landelijk 50%). Net als in 2014 verwachten ze voor het segment winkels krimp (2015: -4%, 2014: -1%). Hun interesse gaat vooral uit naar woningen, bedrijfsruimten en overig vastgoed. In het woningsegment verwachten de beleggers te groeien van 1,20 miljard naar 1,51 miljard; een toename van 315 miljoen ofwel 26% (landelijk +25%). De totale omvang van de winkelportefeuille wijzigt op de middellange termijn nauwelijks. Evenals in 2013 en 2014 blijft dit segment nagenoeg gelijk; -4% ( landelijk -4%). De kantorenportefeuille groeit naar verwachting van 800 miljoen naar 912 miljoen; een toename van 14%. Landelijk is het groeicijfer voor kantoren 7%. De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 914 miljoen naar 1,13 miljard; een stijging van 24% (landelijk +15%). Het belegde vermogen in het segment ‘overig’ groeit van 641 miljoen naar 823 miljoen; een toename van 182 miljoen (+28%; landelijk +25%).



Tabel 8. Financieringskengetallen West-Zuid Bijdrage aan

Aantal

€

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage


% Variabel

% Derivaten

21

1.006.996.645

59,13%

2,59

1,59

3,25%

2,83%

60%

27%

Consolidatie 2

0

-

-

-

-

-

Krimp

9

254.915.000

73,24%

2,28

1,53

3,67%

Groei 1

3

Groeisaldo 2015-2020 4 (€ 945.230.645) door

Aankopen:

1.156.703.882

122%

Waardeverandering: 5

630.086.763

67%

Verkopen:

841.560.000

-89%

2,18%

55%

15%



26

Figuur 24. LTV West-Zuid - absoluut en geïndexeerd (2011 = 100) LTV geïndexeerd (2011 = 100) 130% 120%

66% 60%

110%

58%

60%

61% 50%

100% 90% 80% 70% 2011

2012

2013

2014

2015

80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20%

2015-2020



De huidige groep krimpers heeft een LTV van 73,24% (2014: 73,90%). Deze groep heeft net als in 2013 de laagste ICR en DSCR. De groeiers hebben, evenals in 2013 en 2014, de laagste LTV, de hoogste ICR en de hoogste DSCR.

LTV

De LTV van de groeiers (59,13%) ligt onder het landelijk gemiddelde van 60%. In figuur 24 worden twee soorten gegevens gecombineerd: 1) de LTV over de periode 2011-2020 ( kolommen) waarvan de waarde bij de rechteras is af te lezen, 2) de index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de waarde op de linkeras is af te lezen (2011 = 100). We zien de LTV van 66% in 2011 dalen naar 61% en men voorziet in deze regio voor 2019 zelfs een LTV van 50% (rechteras). Geïndexeerd (2011 = 100) is er in deze regio in 2015 zo’n 1% daling geweest. Als we de voornemens berekenen zien we voor 2020 zelfs een verdere geïndexeerde daling naar 76% ten opzichte van 2011 (linkeras). Ook past de opmerking dat de cijfers voorzichtige geïnterpreteerd moeten worden omdat de steekproef niet dezelfde is en geen uitspraken over de representativiteit gedaan kunnen worden.


De groeiers hebben 60% variabele financiering, waarvan 27% is afgedekt met derivaten. Bij de krimpers zien we duidelijk lage percentages variabele financiering (55%), waarvan 15% is afgedekt met derivaten.


De groeiers hebben vergeleken met de krimpers de laagste LTV, de hoogste ICR, de hoogste DSCR, het laagste rentepercentage en het hoogste aflossingspercentage. Een vergelijkbaar beeld als in 2013 en 2014.


27

Tabel 9. Omvang portefeuille Zuid 2011 t/m 2015, groeiverwachting 2015-2020, LTV Groeiverwachting ∆ 2015-2020

Index 2011-2020 (2011 = 100)

2011 (xEUR ’000)

2012 (xEUR ’000)

2013 (xEUR ’000)

2014 (xEUR ’000)

2015 (xEUR ’000)

2015-2020 (xEUR ’000)

428.473

235.573

292.550

204.644

157.877

127.680

-30.197

-19%

30%

1.244.100

922.263

792.795

994.694

945.653

952.058

6.405

1%

77%

Woningen

528.778

1.757.443

2.085.237

2.222.861

2.307.074

2.656.323

349.249

15%

502%

Bedrijfsruimtes

893.350

337.960

236.367

229.827

154.860

138.610

-16.250

-10%

16%

Overig

159.100

225.417

238.490

214.225

174.906

236.279

61.373

35%

149%

3.253.801

3.478.656

3.645.439

3.866.251

3.740.370

4.110.951

370.580

gem. 4%

2011

2012

2013

2014

2015

2015-2020

LTV absoluut

65,47%

60,85%

61,42%

57,24%

56,59%

49,96%

LTV-index (2011 = 100)

100%

93%

94%

87%

86%

76%

Kantoren Winkels

Grafische index

Figuur 25. Opbouw portefeuille in percentages Zuid 2011-2019

Figuur 26. Percentage groeiers, consolideerders en krimpers Zuid 2011 t/m 2015

Percentage

Percentage

70%

80%

60% 60%

50% 40%

40%

30% 20%

20%

10% 0%

0% 2011

2012


2013

2014

2015

2015-2020

2011

2012

2013

2014

2015



28

Toelichting en analyse – Zuid

nagenoeg gelijk, 1% groei van 945 miljoen naar 952 miljoen (2014: +23%; 2013: +11%), waar landelijk een krimp van 4% wordt verwacht. De woningportefeuille groeit naar verwachting van 2,30 miljard naar 2,65 miljard (+349 miljoen); een toename van 15% (2014: 16%; 2013: 2%) waar landelijk 25% groei wordt verwacht. De bedrijfsruimteportefeuille krimpt van 154 miljoen naar 138 miljoen (-16 miljoen); een afname van 10% (2014: +16%; 2013: +7%). Het belegde vermogen in overig vastgoed groeit van 174 miljoen naar 236 miljoen (+61 miljoen); een toename van 35% (2014: 9%; 2013: -6%), waar landelijk een toename van 25% wordt verwacht.

Het beeld

Dit overzicht (tabel 9, figuren 25 en 26) representeert het beeld van 30 vastgoedbeleggers uit de regio Zuid. De regio omvat de provincies Noord-Brabant en Limburg. In 2011 schreven wij dat een bescheiden, haast sluimerend te noemen groeiwens de regio Zuid kenmerkte. In 2012 leken de geïnterviewde beleggers somberder; ze voorzagen een krimpscenario voor de middellange termijn. De enige lichtpuntjes voor deze groep waren winkelen bedrijfsruimtebeleggingen. Uit de interviews van 2013 kwam naar voren dat de totale portefeuille per saldo voor de middellange termijn bijna gelijk zou blijven: consolidatie. In 2014 zagen we dat de groeiverwachtingen over de gehele linie toenamen, met een uitzondering voor kantorenbeleggingen. De geïnterviewden rapporteren in eerdere jaren de laagste groeipercentages van de onderzochte regio’s. Een van de verklaringen hiervoor zou de tegenvallende economische ontwikkeling in de regio’s Brabant en Limburg kunnen zijn. In 2015 zien we een bescheiden groeiverwachting van gemiddeld 4% over de periode 2015-2020.

Asset mix

In de assetmix zien we een stijging van de woningbeleggingen, een afname van de winkelbeleggingen. Aangetekend zij dat er evenals voorgaande jaren - een aantal grote woningbeleggers in de steekproef voorkomen.


Het percentage groeiers is in 2015 ten opzichte van 2014 gelijk gebleven, het percentage krimpers is het afgelopen jaar toegenomen.

Groeiende portefeuille, lagere LTV


Op 1 april 2015 belegden de beleggers voor 3,74 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 56,6% (2014: 57,2%; landelijk 60%) Zij verwachten in de periode 2015-2020 hun portefeuille per saldo te laten groeien naar 4,1 miljard (+4%; landelijk +13%), met een lagere LTV van 49,96% (landelijk: 51,3%).


Verwachtingen 2015-2020, groeiverwachting voor woningbeleggingen

De kantorenportefeuille krimpt van 157 miljoen (2015) naar 127 miljoen (2020). Dit is een afname van 19%, terwijl landelijk een groei van 7% wordt verwacht. De winkelportefeuille blijft

Tabel 10. Financieringskengetallen Zuid Bijdrage aan

Aantal

€

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage


% Variabel

% Derivaten

19

496.477.000

54,95%

2,60

1,46

3,49%

2,51%

62%

18%

Consolidatie 2

2

47.500.000

59,58%

2,78

1,78

4,30%

1,78%

38%

72%

Krimp

9

125.896.876

63,47%

2,88

1,32

4,28%

1,85%

43%

59%

911.385.000

226%

223.858.460

55%

731.614.166

-181%

Groei 1

3

Groeisaldo 2015-2020 4 (€ 403.629.294) door

Aankopen: Waardeverandering:

5

Verkopen: 1 Groei = verwachte bruto marktwaarde 2020 > bruto marktwaarde 2015 2 Consolidatie = verwachte bruto marktwaarde 2020 = bruto marktwaarde 2015 (exact) 3 Krimp = verwachte bruto marktwaarde 2020 < bruto marktwaarde 2015

4 Groeisaldo = (verwachte aankopen + verwachte waardeverandering) - verwachte verkoop 2020 5 Verwachte waardeverandering = verwachte waardetoevoeging + verwachte waardestijging - verwachte waardedaling)


29

Figuur 27. LTV Zuid - absoluut en geïndexeerd (2011 = 100) LTV geïndexeerd (2011 = 100) 130% 120%

65%

110%

61%

61%

57%

57% 50%

100% 90% 80% 70% 2011

2012

2013

2014

2015

80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20%

2015-2020



In 2015 hebben de groeiers de laagste LTV. In 2012 t/m 2014 hadden de consolideerders de laagste LTV.

LTV

De groeiers hebben de laagste LTV (54,95%) vergeleken met de consolideerders (59,58%) en de krimpers (63,47%). De landelijke LTV bedraagt 60%. In figuur 27 worden twee soorten gegevens gecombineerd: 1) de LTV over de periode 2011-2020 ( kolommen) waarvan de waarde bij de rechteras is af te lezen; 2) de index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de waarde op de linkeras is af te lezen (2011 = 100). Deze regio laat een zeer sterke daling van de LTV in 2014 zien, die in 2015 wordt gehandhaafd. Zowel absoluut (rechteras) als geïndexeerd (linkeras). Men denkt voor 2020 zelfs aan een geïndexeerde daling van zo’n 23% (linkeras). In absolute verhouding van 65% (2011) naar 50% in 2020 (rechteras). Ook hier dient de beperking over steekproef representativiteit in ogenschouw genomen te worden.


De 19 groeiers hebben een belangrijk deel variabel gefinancierd (62%) met 18% derivaat afdekking. De negen krimpers volgen met 43% variabele financiering en 59% derivaatafdekking. De twee consolideerders financieren 38% variabel en dekken voor 72% met derivaten af.


Er is een gevarieerd beeld dat leidt tot stuivertje wisselen. Op het ene financiële kengetal scoort men beter dan de andere. Groeiers scoren het beste op de LTV, hebben het laagste rentepercentage en het hoogste aflossingspercentage (2,51%). Consolideerders scoren evenals 2014 het best op de ICR en de DSCR.


30

Tabel 11. Omvang portefeuille Oost-Noord 2011 t/m 2015, groeiverwachting 2015-2020, LTV Groeiverwachting ∆ 2015-2020

Index 2011-2020 (2011 = 100)

2011 (xEUR ’000)

2012 (xEUR ’000)

2013 (xEUR ’000)

2014 (xEUR ’000)

2015 (xEUR ’000)

2015-2020 (xEUR ’000)

Kantoren

1.052.639

1.225.742

795.787

817.279

495.686

491.371

-4.315

-1%

47%

Winkels

1.923.050

2.147.401

1.955.162

1.772.222

1.623.391

1.418.679

-204.712

-13%

74%

Woningen

881.630

330.628

339.214

490.262

359.678

497.243

137.565

38%

56%

Bedrijfsruimtes

310.880

516.794

123.497

308.644

183.865

184.040

175

0%

59%

Overig

180.538

393.176

367.523

133.501

198.501

197.216

-1.285

-1%

109%

4.348.737

4.613.741

3.581.183

3.521.908

2.861.121

2.788.549

-72.572

gem. -5%

2011

2012

2013

2014

2015

2015-2020

LTV absoluut

69,65%

71,67%

75,96%

71,84%

65,06%

49,96%

LTV-index (2011 = 100)

100%

103%

109%

103%

93%

72%

Grafische index

Figuur 28. Opbouw portefeuille Oost-Noord in percentages 2011-2020

Figuur 29. Percentage groeiers, consolideerders en krimpers Oost-Noord 2011 t/m 2015

Percentage

Percentage

60%

80%

50%

60% 40%

40%

30% 20%

20% 10%

0%

0% 2011

2012


2013

2014

2015

2015-2020

2011

2012

2013

2014

2015



31

Toelichting en analyse Oost-Noord

2011 t/m 2014 werden een vergelijkbaar grote LTV-dalingen als scenario voorzien door de beleggers. De regio rapporteert voor de vijfde keer de grootste verwachte daling van de LTV op de middellange termijn van de vier onderzochte regio’s.

Het beeld: pas op de plaats

Dit dashboard (tabel 11, figuren 28 en 29) representeert het beeld van 31 respondenten van de regio die grofweg het noorden en oosten van het land omvat. De beleggers in deze regio zijn actief in de provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Friesland en Groningen. De regio kenmerkt zich niet alleen door regionaal opererende beleggers, maar ook door enkele landelijke en grensoverschrijdende beleggers, in het bijzonder die voor de Duitse markt. We zien nu een aantal jaren dat de beleggers in deze regio willen desinvesteren in winkels. Er zijn nauwelijks groei- of krimpverwachtingen voor kantoren, bedrijfsruimten en overig vastgoed. Evenals voorgaande jaren zijn beleggingen in huurwoningen (zowel boven als onder de sociale huurgrens) in trek. Beleggers kopen woningportefeuilles niet meer aan voor directe uitponding, maar vanwege de stabiele huurstroom. Het valt op dat niet zozeer de huidige woningbeleggers in dit segment willen groeien (de middelen ontbreken vaak bij deze partijen, doordat zij geconfronteerd zijn met sterke waardedalingen en hoge financiering op aankopen in de periode 2006-2008), maar dat juist partijen die in andere segmenten beleggen, zich meer willen concentreren op het woningsegment.

Verwachtingen 2015-2020

In Oost-Noord zien we van jaar tot jaar grote wisselingen in de verwachtingen voor de middellange termijn. Dit jaar hebben de beleggers alleen een positive groeiverwachting voor woningen, voor alle andere segmenten verwacht men stabilisatie of een afname. Per saldo verwachten de beleggers alleen te groeien in het woningsegment: van 359 miljoen in 2015 naar 497 miljoen in 2020, een toename van 38% (2014: +70%; 2013: +106%). Landelijk verwachten de respondenten voor deze periode met 41% te groeien. Voor de winkelbeleggingen verwacht men een krimp van 1,62 miljard naar 1,41 miljard (-204 miljoen, -13%; 2014: -6%; 2013: +7%). Voor kantoren voorziet men een krimp van 495 miljoen naar 491 miljoen, en afname van 1% (2014: +8%; 2013: +14%). Landelijk verwacht de beleggers men een groei van 7%. Voor bedrijfsruimten verwachten de beleggers stabilisatie: 184 miljoen (2014: -1%; 2013: +35%); landelijk is dat percentage +7%. In het segment overig vastgoed wordt ook stabilisatie verwacht: 198 miljoen (2014: +23%; 2013: -14%); het landelijke groeicijfer is +25%.

De stabilisatieregio

Na jarenlange krimpverwachtingen verwacht de regio te stabiliseren op de middellange termijn. Op 1 april 2015 belegden de respondenten voor 2,86 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 65,06% (2014: 71,84%). Deze LTV is evenals voorgaande jaren het hoogste van de vier onderzochte regio’s. De beleggers verwachten dat hun portefeuille in de periode 2015-2020 per saldo zal krimpen tot 2,78 miljard, een afname van 72,5 miljoen (-5%; landelijk +13%). In dezelfde periode verwacht men dat de gemiddelde LTV van 65,06% met 15,10% zal dalen tot 49,96% (landelijk 51,3%). In

Portefeuillemix: bescheiden toename woningen, afname winkels, alle andere segmenten stabiel

De beleggers voorzien in de periode naar 2020 een toename van woningbeleggingen en aan afname van winkels (figuur 28). De overige segmenten blijven gelijk. De beleggers voorzagen in 2014 een scherpe toename van woningbeleggingen en een afname van het aandeel winkels op de middellange termijn.

Tabel 12. Financieringskengetallen Oost-Noord Bijdrage aan Groei 1 Consolidatie 2 Krimp

3

Aantal

€

LTV

ICR

DSCR

Rentepercentage


% Variabel

% Derivaten

19

303.863.000

63,77%

2,88

1,76

3,87%

1,55%

46%

55%

2

387.600.000

66,12%

2,02

1,11

4,34%

3,01%

71%

85%

10

376.435.000

66,30%

2,96

2,12

4,23%

1,55%

46%

91%

295.325.000

-297%

51.858.000

-52%

446.485.000

-450%

Groeisaldo 2015-2020 4 (€ -99.302.000 ) door

Aankopen: Waardeverandering: 5 Verkopen:



32



Het percentage groeiers is wat afgenomen, het percentage krimpers neemt toe (figuur 29).

De twee consolideerders vallen op doordat ze 71% variabel hebben gefinancieerd met een derivatenafdekking van 85%. De 19 beleggers die hun portefeuille willen laten groeien hebben 46% variabel gefinancierd (2014: 62,64%. Daarvan is 55% met derivaten afgedekt (2014: 51,32%; 2013: 61,21% variabel; 59,70% derivaten). De tien krimpers hebben 46% variabel gefinancierd met 91% afdekking door derivaten.




De krimpers hebben de hoogste ICR en DSCR. De consolideerders lossen procentueel het meest af.

Figuur 30. LTV Oost-Noord - absoluut en geïndexeerd (2011 = 100)

Beleggen binnen en buiten de Randstad

Wij hebben de beleggers gevraagd welk deel van hun vastgoedbeleggingenportefeuille zich in de Randstad bevindt (figuur 31).

130% 120%

70%

72%

76%

72% 65%

110% 53%

100% 90% 80% 70% 2011

2012

2013

2014

2015

80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20%

2015-2020



Evenals vorige jaren kenmerkt de regio Oost-Noord zich door hogere LTV’s in vergelijking met de andere regio’s. Echter: de LTV’s zijn wel duidelijk verbeterd. Hadden in 2012 de consolideerders nog de hoogste LTV (75,78%), in 2013 waren dat de krimpers (77,33%) en in 2014 de groeiers (73,78%). Nu hebben de krimpers de hoogste LTV (66,30%).

LTV

De beleggers met een groeiscenario hebben een LTV van 63,77% (2014: 73,78%; 2013: 76,64%). De consolideerders en de krimpers hebben een LTV van rond 66%.

Figuur 31. Deel van de vastgoedbeleggingen in de Randstad 2014 Aantal beleggers 30

100%

27

90%

24

50% van de beleggers heeft 57% of meer van zijn portefeuille in de Randstad belegd

21

80% 70%

18

60%

15

50%

12

40%

9

30%

6

20%

3

10%

0

0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 90% 100%

LTV geïndexeerd (2011 = 100)

% van de vastgoedbeleggingen Frequentie Cumulatief %

In 2013 belegden de helft van alle beleggers 57% of meer van hun portefeuille in de Randstad. Dat beeld blijft nagenoeg ongewijzigd: van de respondenten in 2014 is dat 45%. In 2015 heeft 50% van de beleggers 57% of meer van zijn portefeuille belegd in de Randstad.

In figuur 30 worden twee soorten gegevens gecombineerd: 1) de LTV over de periode 2011-2020 ( kolommen) waarvan de waarde bij de rechteras is af te lezen; 2) de index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de waarde op de linkeras is af te lezen (2011 = 100). Opmerkelijk is de uitkomst van de voornemens die wijzen op een LTV in 2020 van 50% (rechterkolom). Dat is van 2015 naar 2020 een grote stap, namelijk van 23% (ten opzichte van 2011) naar 76% geïndexeerd (linker kolom). We dienen deze cijfers voorzichtig te interpreten vanwege verschillen in de steekproef over de jaren.


33

Beleggen binnen en buiten Nederland

Er zijn beleggers die ook in het buitenland beleggen. We hebben deze beleggers gevraagd welk deel van hun vastgoedportefeuille zich buiten Nederland bevindt. Figuur 32 betreft alleen de belegger die ook in het buitenland beleggen. Figuur 32. Verdeling Nederland – buitenland van de beleggers die ook in het buitenland beleggen Aantal beleggers 100

97

90

Huuraspecten

In de volgende paragrafen behandelen wij enkele aspecten die voortvloeien uit huursituaties en huurcontracten: de huurvervalkalender en de huurachterstanden.

Huurvervalkalender - nieuwe investeringen

Houdt u, als u nieuwe investeringen in een object doet, rekening met de huurvervalkalender van dat object (nieuwe aankopen of bij investeringen)? Van de beleggers doet bijna de helft (49%) dat (figuur 34). In 2014 was dat iets meer dan de helft van de beleggers (53%). Figuur 34. Percentage beleggers dat bij aankoop de looptijd van de leningen afstemt op de huurvervalkalender

80 70 60 50 40 30

51% 28

27

10 0

23

19

20

12

WNM

7

3

2

West-Zuid

Oost-Noord

In Nederland In buitenland

24

Zuid (één alleen in het buitenland)

49% Landelijk

Ja Nee

Recente aankooptransacties 2013-2015

Aan de respondenten is gevraagd voor welke bedragen zij de laatste twee jaren objecten hebben aangekocht. Onderstaande figuur laat zien hoe dat over de regio’s is verdeeld. Figuur 33. Aankooptransacties per regio 2013-2015

Huurachterstanden

Figuur 35 laat zien dat 25% van de beleggers geen huurachterstanden heeft. Figuur 35. Huidige huurachterstanden in percentages van de huurwaarde

Miljoen € 1.200

Aantal beleggers

1.000

35

800

30

100% 90%

600

20

400

80%

25% van de beleggers heeft geen huurachterstanden 80% van alle beleggers heeft huurachterstanden tussen de 0% en 4% (leegstand ≠ huurachterstand)

25

70% 60% 50%

15

200

40% 30%

10

0 WNM

West-Zuid

Oost-Noord

Zuid

20%

5

10% 0%

Zoals figuur 33 laat zien, is in de regio’s West-Zuid en Zuid het meeste vastgoed gekocht.

11%

10%

9%

8%

7%

6%

5%

4%

3%

2%

1%

0%

0 Aankoop 2013 Aankoop 2014 Aankoop 2015 (totaal 2.859 miljoen)

% van de huurwaarde Frequentie Cumulatief %

Het grootste deel van de beleggers verwacht dat de huurachterstanden gelijk zullen blijven (figuur 36). Wij merken op dat leegstand niet als huurachterstand is aangemerkt.


34

Figuur 38. Leegstand in de portefeuille per segment in procenten huurwaarde 2015-2020

Figuur 36. Verwachting huurachterstanden: stijgen, dalen, gelijk blijven Percentage beleggers 80% 70%

Overig

60%

0%

Woningen

40% 30%

3,0% 2,5%

4% 3,4%

2,0%

1% 0,9%

Winkels

20%

3,5%

0,9%

Bedrijfsruimte

50%

4,0%

3,8% 3,2%

Landelijk

1,5% 3,0%

5%

Kantoren

10%

1,0%

7,6%

9%

0,5% 0%

0% Stijgen

Blijft gelijk

2014 2015

Dalen

2013 2014 2015

Leegstand

We hebben respondenten voor de derde keer gevraagd naar het percentage leegstand in hun portefeuille, gemeten in procenten van de huurwaarde. We zien dat de leegstand op landelijk niveau en in de regio’s daalt. Figuur 37. Gemiddeld huidig leegstandpercentage van de portefeuille in % huurwaarde

Landelijk West-Zuid

8% 7% 9,1%

3,4% 4,0%

Zuid

3,7%

West-NoordMidden

3,5% 2,8%

Oost-Noord

2,8%

2013 2014 2015

6% 5%

5,7%

4%

4,7%

3%

4,6%

2% 8,2%

3,7%

In figuur 38 worden een aantal gegevens gecombineerd. Het gaat over de leegstand in percentage van de huurwaarde voor 2015 en 2014. Zo kunnen we de jaren en de segmenten vergelijken. Het landelijk gemiddelde is, zoals we in de voorgaande figuur zagen 3,2% (rechteras), men verwacht voor 2015 3,8%. De grootste verschuiving zien we bij kantoren. In 2014 leegstand van 7,6%, hetgeen ruim boven het landelijk gemiddelde is; dat groeit naar 9% in 2015. Kantoren blijven in de nabije toekomst zorgenkindjes voor wat de leegstand betreft.

Andere onderzoeksresultaten

6,9%

3,3% 3,8%

Gemiddeld 2014 3,2% (rechteras) Gemiddeld 2015 3,8% (rechteras)

1% 0%

Gemiddeld 2013 (rechteras) Gemiddeld 2014 (rechteras) Gemiddeld 2015 (rechteras)

In figuur 37 worden een aantal gegevens gecombineerd. Het gaat over de leegstand in percentage van de huurwaarde. Landelijk was dat percentage in 2013 6,9%, in 2014 3,3% en in 2015 4%. De leegstandscijfers per segment in de regio’s wijken in 2014 en 2015 niet veel van elkaar af.

Uit een nadere data-analyse destilleerden wij de volgende bevindingen ten aanzien van de portefeuilles van de respondenten in 2015: Verband tussen grootte en portfolio

• Als de portefeuille groot is bestaat deze voor een groot deel uit winkels, iets minder uit woningen en voor een gering deel uit kantoren en bedrijfsruimtes. • Met name winkels, woningen en overig vastgoed zien wij pas bij grotere beleggers. • Kleinere beleggers beginnen eerder met kantoren en bedrijfsruimtes. Verdelingen marktwaarde • Beleggers groter in kantoren en winkels hebben opnieuw de neiging om investeringen over kantoren en winkels te verdelen. • Beleggers groter in bedrijfsruimten hebben een grotere neiging om in overig vastgoed te gaan investeren. Verdeling en rendement • Grote beleggers in kantoren hebben de neiging om bij een nieuwe verdeling weer kantoren te nemen. • Grotere beleggers in winkels hebben niet de neiging om wederom in winkels te investeren. • Woningbeleggers zijn nogal indifferent over opnieuw in woningen investeren. • Grotere beleggers in bedrijfsruimtes hebben niet de neiging om opnieuw in bedrijfsruimtes te investeren. Verdeling en provincies • Beleggers hebben zonder uitzondering voornamelijk de neiging om in de eigen regio te blijven. Dit geldt voor alle beleggers.


35

3. Dashboards leningenportefeuille Inleiding

In hoofdstuk 2 hebben wij voornamelijk de beleggingenportefeuille onder de loep genomen. Daarbij toonden we al enkele financieringskengetallen. In dit hoofdstuk gaan wij dieper in op de leningenportefeuille en bespreken verschillende aspecten daarvan. Wij hebben de beleggers vragen gesteld over diverse kengetallen met betrekking tot hun leningenportefeuille. Onder de vastgoedleningenportefeuille verstaan wij in dit rapport het totaal aan hypothecair en niet-hypothecair vreemd vermogen. Het financieren van vastgoed is een apart vakgebied. Commercieel vastgoed financieren vereist specifieke expertise waarover, in elk geval tot voor kort, zowel traditionele handelsbanken als gespecialiseerde vastgoedfinanciers beschikken. In deze laatste categorie bevinden zich ook buitenlandse aanbieders, voornamelijk uit Duitsland. Nadere beschouwing van vastgoedfinanciering roept verschillende vragen op. Waardoor kunnen condities sterk uiteenlopen? Waarom heeft de ene belegger het renterisico wel afgedekt en de andere niet? Waarom kiest de ene belegger ervoor meer af te lossen dan de andere? Bij het financieren van objecten worden wel convenanten gesloten, zoals die betreffende LTV, ICR of DSCR. Hoe beoordelen beleggers dit soort voorwaarden? Hebben zij zich een duidelijk beeld kunnen vormen van de mate waarin zij op korte en langere termijn aan de leninglasten kunnen voldoen? In dit hoofdstuk komen de volgende aspecten van de leningenportefeuille aan bod: • LTV (pagina 35) • ICR (pagina 36) • DSCR (pagina 36) • Rente en spread (pagina 37) • Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille (pagina 38) • Derivaten (pagina 39) • Convenanten en extra zekerheden (pagina 39) • Alternatieve financieringsvormen (pagina 40) • Financieringen door anderen c.q. buitenlandse banken (pagina 40) • Trends in vastgoedfinancieringsmarkt (pagina 41)

Loan to value (LTV)

Wij hebben de beleggers gevraagd welke LTV ze ‘gezond’ vinden voor de Nederlandse markt. Figuur 39. Welke LTV is gezond voor de Nederlandse vastgoedmarkt? Percentage van de respondenten 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 40-50%

50-60%

60-70%

70-80%

80-90%

2011 2012 2013 2014 2015 2020

In 2011 vonden de beleggers 60-80% LTV nog gezond. In 2012 vond een opmerkelijk verschuiving plaats ten opzichte van 2011 naar de categorie 50-60%. De beleggers leken wat voorzichtiger te worden. In 2013 zagen we dat de meeste beleggers een percentage van 50-70 gezond vonden, dat zelfde beeld is ook te zien in 2014 en 2015. Landelijk ligt de LTV in 2015 op 60%. De beleggers verwachten aan te koersen op een LTV van gemiddeld 51% in 2020.


36

Figuur 40. De Nederlandse vastgoedmarkt is nog steeds te hoog gefinancierd

Figuur 42. Marktwaarde en uitstaande leningen 2014 en 2019 per segment

Percentage

Miljoen €

80%

8.000

70%

7.000

60%

6.000

50%

5.000

40%

4.000

30%

3.000

20%

2.000

10%

1.000 0

0% 2011

2012

2013

2014

Kantoren

2015

Winkels

Woningen

Bedrijfsruimten

Overig

Bruto marktwaarde 2015 Uitstaande leningen 2015 Bruto marktwaarde 2015-2020 Verwachte leningen 2015-2020

Ja Nee Neutraal

Al vijf jaar op rij denken de meeste beleggers dat de Nederlandse vastgoedmarkt te hoog is gefinancierd, zij het dat in 2014 en 2015 meer respondenten ontkennend antwoorden (figuur 40). Alleen in 2011 en 2012 konden de respondenten met ‘neutraal’ antwoorden. De figuur 41 laat door de jaren heen de gemiddelde LTV’s landelijk en per regio zien. De landelijk LTV daalt geleidelijk in de periode 2011 t/m 2015. De trend is neerwaarts (stippellijn). Figuur 41. LTV’s 2011-2015 regionaal en landelijk 80% 75%

Interest Coverage Ratio (ICR)

Tabel 13 bevat het overzicht van de ICR’s per regio in 2015. Tabel 13. ICR regionaal en landelijk 2015 ICR 2015 West-Noord-Midden

2,80

West-Zuid

2,54

Oost-Noord

2,80

Zuid

2,65

West-Noord-Midden en Oost-Noord hebben de hoogste ICR, West-Zuid de laagste.

70%

Debt service coverage ratio (DSCR)

65%

Tabel 14 bevat het overzicht van de DSCR’s per regio in 2015.

60%

Tabel 14. DSCR regionaal en landelijk 2015

55%

DSCR 2015

50% 2011 West-Noord-Midden West-Zuid Oost-Noord Zuid Landelijk

2012 54% 66% 70% 65% 64%

2013 63% 60% 72% 61% 64%

2014 61% 58% 76% 61% 62%

2015 66% 60% 72% 57% 63%

57% 61% 65% 57% 60%

Figuur 42 vergelijkt de marktwaarde van het vastgoed in de verschillende segmenten met de bijbehorende financiering. Opvallend is de lage schuldgraad voor de omvangrijke winkelen woningsegmenten in de periode 2015-2020.

West-Noord-Midden

1,77

West-Zuid

1,58

Oost-Noord

1,81

Zuid

1,44

Zuid heeft de laagste DSCR (1,44).


37

Rente en spread

Wij hebben de respondenten gevraagd naar hun gemiddelde rentepercentage en gemiddelde spread over de vastgoedleningenportefeuille. Hierbij tekenen wij aan dat het voor de belegger niet altijd zichtbaar is welke marge in een bepaald rentepercentage is begrepen. Figuur 43 laat het landelijke en regionale renteverloop zien over de onderzochte jaren 2011 t/m 2015. Landelijk daalt de rente gestaag van 4,6% (2011) naar 3,7% (2015).

Figuur 44. Geïndexeerd landelijk rentepercentage over de totale vastgoedleningenportefeuille (2011 = 100) Percentage 100%

95%

Figuur 43. Gemiddeld rentepercentage over de totale vastgoedleningenportefeuille

90%

Gemiddeld rente percentage

85%

5% 80% 2011 (4,6%)

4,5%

2012 (4,5%)

2013 (4,2%)

2014 (4,16%)

2015 2015-2020 (3,76%) (3,69%)

Landelijk index rentepercentage 2011-2020 (2011 = 100)

4%

3,9% 3,6%

3,5%

3,7%

3,5%

3% WNM

West-Zuid

2011 2012 2013 2014 2015 Verwachting 2015-2020

Oost-Noord

Zuid

Landelijk 2011 (4,6%) Landelijk 2012 (4,5%) Landelijk 2013 (4,2%) Landelijk 2014 (4,16%) Landelijk 2015 (3,76%) Verwachting 2015-2020 (3,69%)

In figuur 43 worden een aantal gegevens gecombineerd. We zien per regio en per jaar het gemiddelde rentepercentage over de vastgoedportefeuille. Dit percentage daalt gestaag door de jaren heen. Bijvoorbeeld de regio West-Noord-Midden (kolommen). Daar zien we in 2011 een rentepercentage van 4,6 %, in 2012 4,5% in 2013 4,2% en in 2014 4,16% en 2015 3,69% (de rentepercentages in de figuur zijn afgerond op een decimaal). We zien dit dalende patroon bij alle vier de regio’s. Geven de kolommen de rentepercentage per jaar per regio aan, de horizontale lijnen geven de landelijke gemiddeldes per jaar aan. Zo zien we bij West-Noord-Midden dat deze regio in 2015 met 4% rente het bovenlandelijk gemiddelde van 3,69% zit. In 2015 is het rentepercentage van deze regio 4,25%. Dat is nog iets boven het landelijke gemiddelde voor 2014, 4,16%. Alleen regio West-Zuid zit in 2014 onder het landelijk gemiddelde.

Wij hebben gevraagd welke gemiddelde rentemarge (‘spread’) de beleggers over de totale vastgoedleningenportefeuille betalen per 1 april 2015. Figuur 45. Gemiddelde rentemarge (spread) over de totale vastgoedleningenportefeuille per 1 april 2015 5% 0%

11%

22%

21%

41% 1-1,5% 1,5-2,0% 2,0-2,5% 2,5-3,0% 3,0%-4.0% >4%

Zoals we in de figuur 45 kunnen zien, betalen de meeste beleggers, net als in 2013 en 2014 een spread tussen de 2,0% en 2,5%. In deze spread is de liquiditeitsopslag opgenomen die banken sinds een aantal jaren vragen. Gezien de marges die banken op dit moment in rekening brengen, hebben de beleggers een relatief goede inschatting gemaakt van de marges die zij betalen. Ook hebben wij gevraagd of men bereid was een hogere vergoeding te betalen voor een hogere LTV. Men kon alleen met ‘ja’ of ‘nee’ antwoorden (figuur 46).


38

Figuur 46. Bent u bereid een hogere vergoeding (spread/ marge) te betalen voor een hogere LTV?

In figuur 47 worden een aantal gegevens gecombineerd. Deze figuur illustreert de huidige stand van de resterende looptijden van de leningenportefeuille (‘wat heb ik nu’) versus de wens van de belegger (‘wat zou ik willen’).

42%

De drie groepen kolommen geven de huidige stand weer: korte termijn (0-3 jaar), middellange termijn (3-5 jaar) en lange termijn (5 jaar). Deze kolommen geven het gemiddelde percentage van de portefeuille van respondenten weer (linkeras). Als we kijken naar 2015 dan zien we dat gemiddeld (afgerond) 52% van de portefeuilles kort gefinancierd is, (afgerond) 32% middellang en (afgerond) 15% lang. De tendens in de praktijk is dus steeds kortere financieringen.

58%

Ja Nee

In 2012 was 63% niet bereid een hogere vergoeding te betalen voor een hogere LTV. In 2013 hielden de voorstemmers (49%) en tegenstemmers (51%) elkaar in evenwicht. In 2014 hebben de tegenstanders licht de overhand (54%), net als in 2015 (58%).

Verdeling looptijden vastgoedleningen portefeuille

De beleggers is gevraagd naar de huidige/resterende looptijden van hun leningenportefeuille. Hiervoor hebben wij een verdeling gemaakt in leningen met een looptijd van nul tot en met drie jaar, van drie tot vijf jaar en (langer dan) vijf jaar. Naast de huidige situatie hebben wij gevraagd naar de gewenste situatie. De achterliggende vraag is in hoeverre vastgoedbeleggers de looptijden van hun leningenportefeuille anders zouden willen zien. En zo ja, hoe men hier op zou willen inspelen: van kort naar lang of juist andersom? En welke trends zijn hier nog meer in te ontdekken? Figuur 47. Verdeling resterende looptijd vastgoedleningen portefeuille

Vanaf 2011 vragen we de beleggers hoe zij deze verdeling zouden wensen. De beleggers willen wel wat minder kort (0-3 jaar: feitelijk 52%, gewenst 32%) financieren en meer lang (5 jaar: feitelijk 15%, gewenst 37%). In figuur 48 laten we dit nog even apart zien. Figuur 48. Verdeling resterende looptijd, praktijk en wens belegger 2015 Gemiddeld % van de portefeuille 52% 50% 40% 32%

30% 20%

15% 10% 0% 1

40% 32% 31%

30%

37%

20% 15% 10% 0% 0-3 jr (kort) 2011: praktijk 2012: praktijk 2013: praktijk 2014: praktijk 2015: praktijk

3-5 jr (midden)

5 jr (lang)

2011: wens belegger 2012: wens belegger 2013: wens belegger 2014: wens belegger 2015: wens belegger

37%

31%

52%

50%

32%

2

3

2015: praktijk 2015: wens belegger

Een mogelijke verklaring voor de gerealiseerde groei in middellangetermijnleningen (drie tot vijf jaar) is, dat deze relatief gunstige rentepercentages kennen. Daarnaast blijft het merendeel van de beleggers een langetermijnvisie houden ten aanzien van hun portefeuille. Ondanks de soms moeilijke tijden verwacht men de objecten verhuurd te krijgen, dan wel te houden en wil men ervan verzekerd zijn dat de objecten gefinancierd blijven.

Derivaten

We zien dat de beleggers geleidelijk aan meer vast financieren (landelijk van 47% (2013) naar 53% (2014) naar 57% in 2015).


39

Tabel 15. Cijfers vast en variabel financieren, afdekking 2013

2014

2015

Vast

Variabel

Afgedekt

Vast

Variabel

Afgedekt

Vast

Variabel

Afgedekt

Oost-Noord

56%

44%

59%

66%

34%

38%

50%

50%

29%

West-Noord-Midden

49%

51%

61%

68%

32%

42%

42%

58%

21%

Zuid

44%

56%

53%

46%

54%

51%

46%

54%

77%

West-Zuid

31%

69%

46%

27%

73%

35%

53%

47%

50%

NL

47%

53%

56%

53%

47%

42%

57%

43%

49%

Percentages regio’s gewogen tegen de leningenportefeuille 2015, landelijk gemiddelde ongewogen

Figuur 49. Verwachte verandering in hoeveelheid en gebruik rentederivaten 2015-2020 10%

Zoals we in bovenstaande figuur kunnen zien, is de renteswap het meeste gebruikte instrument voor het afdekken van het renterisico. Door de jaren heen zijn deze producten het meest geadviseerd in combinatie met een vastgoedfinanciering.

Convenanten en (extra) zekerheden

25%

44%

3% 18% Geen of nauwelijks verandering (n=53) (Deels) afbouw/geen verlengingen (n=22) Geen nieuwe derivaten (meer) (n=4) Wel nieuwe derivaten (maar minder) (n=30) N.v.t. (n=12)

Van de beleggers die derivaten hebben, verwacht 44% (2014: 36%) geen of nauwelijks verandering in de hoeveelheid en het gebruik van derivaten; 18% wil die positie afbouwen en 3% geen nieuwe derivaten. Figuur 50 laat zien welk type rentederivaat is gebruikt voor het afdekken van het renterisico in 2015. Figuur 50. Type rentederivaat 2015 3%

Door de instabiele vastgoedmarkt op dit moment verlangen banken en vastgoedfinanciers, meer dan een aantal jaren geleden, extra zekerheden als zij financieringen aangaan en financieringen verlengen. Inmiddels krijgen (professionele) particuliere beleggers steeds meer te maken met het feit dat ratio’s of convenanten aan de financiering worden gekoppeld. Onze respondenten is de vraag voorgelegd of hun portefeuille wordt beheerst door convenanten en zo ja, door welke. Er konden meerdere antwoorden gegeven worden. Figuur 51. Convenantstypen Percentage 60% 50% 40% 30% 20% 10%

15%

0% Ebitda

82%

Cap Swap Floor

LTV

ICR

DSCR

Overig

Geen

2012 (cat. overig en geen toen niet gemeten) 2013 2014 2015

Uit figuur 51 valt op te maken dat de meest voorkomende convenanten die banken voor een financiering aanhouden met de LTV, de ICR en de DSCR te maken hebben. Zo kan de bank als voorwaarde stellen dat de LTV nooit hoger mag zijn dan 75%.


40

Als de belegger niet aan deze voorwaarde voldoet, zal de bank aanvullende zekerheden eisen, of bedingen dat er extra moet worden afgelost. Een ICR is feitelijk een andere voorwaarde. Deze ratio bepaalt namelijk in welke mate de belegger in staat is de rente te betalen uit de huidige huurinkomsten. De ICR zal vaak minimaal 2 dienen te bedragen, uiteraard afhankelijk van het type vastgoed. Door deze ratio’s heeft de financier vaak jaarlijks een moment om in te grijpen, zeker als de lening langjarig is afgesloten en er in die periode weinig tot geen aanpassingen mogelijk zijn. Ook hebben we gevraagd tegen welke extra eisen, voorwaarden of acties van de bank (of de gevolgen daarvan) men het meest opziet (figuur 52). Tegen DSCR-, ICR- en Ebitda-convenanten ziet men het minste op, net als in 2013 en 2014. Tegen extra aflossen ziet men in 2015 minder op dan in 2014. Tegen LTV-convenanten zien de respondenten meer op in 2015 vergeleken met 2014.

Figuur 52. Tegen welke extra voorwaarden ziet u het meeste op?

Figuur 53. Zoekt u naar alternatieve financieringsbronnen?

45% 55%

Ja, 19 noemen particulieren Nee

Financieringen door andere banken

Wij hebben de respondenten gevraagd bij welke financiers zij financieringen hebben (figuur 54). De totale leningenportefeuille van de onderzochte beleggers wordt voor 57% gefinancierd door ING Real Estate Finance en voor 17% door FGH Bank. Figuur 54. Financieringsportefeuille en financiers NIBC

Extra aflossen (Extra) borgstelling/ HMS akte LTV-convenant

Van Lanschot SNS Rabobank

Aflossingsherziening

Overig

Onbezwaard/ onbelast vastgoed ICR-convenant

Buitenlandse banken

DSCR-convenant

FGH

Ebitda-convenant

ING

ABN AMRO

0

10

20

30

40

50

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Aantal beleggers 2014 2015

Alternatieve financieringsbronnen

In het licht van de huidige geld- en kapitaalmarkt en de terughoudendheid van de banken om nieuwe financieringen te verstrekken, zou men verwachten dat beleggers op zoek gaan naar alternatieve financieringsvormen. In de jaren 2012-2014 was ruwweg 40% van de beleggers jaar op zoek naar alternatieve financieringsbronnen. Nu is dat 45% van de beleggers (figuur 53).

2013 2014 2015

Een meerderheid van de beleggers vindt dat de financierings bereidheid van banken beter is dan vorig jaar (figuur 55). Figuur 55. Financieringsbereidheid banken in 2015 9%

38% 53%

Financieringsbereidheid is minder dan vorig jaar Financieringsbereidheid is gelijk aan vorig jaar Financieringsbereidheid is beter dan vorig jaar


41

Trends in vastgoedfinancieringsmarkt

We hebben de beleggers ook dit jaar weer gevraagd spontaan de belangrijkste trends te noemen. Dat leidt vanzelfsprekend tot een interessante waaier van antwoorden. Door clustering kunnen we daar inzicht in brengen. We zien dan de volgende trends in volgorde van belangrijkheid: 1. Hoewel nog er nog veel kritiek is, wordt er positiever gedacht over financiers en financieringsmogelijkheden. 2. Daling van de rentes, de looptijd daarvan en de inflatie heeft bijzondere belangstelling van de belegger. 3. Onmogelijkheden vanwege te weinig financiers en mogelijkheden vanwege nieuwe financiers is een dominant thema. 4. Ondanks positievere kijk op financiers zijn de de risicoafdelingen van de banken ‘de gebeten hond’. 5. Er lijkt meer vertrouwen in de markt, het economisch klimaat verschuift. Retail ligt moeilijk. 6. Er zijn serieuze vraagtekens bij de courantheid en kwaliteit van het vastgoed in de markt. 7. Ontwikkelingen bij taxatie wordt dit jaar voor het eerst een (nog klein) thema. Van de beleggers verwacht 73% dat de vastgoedfinanciers in 2015-2016 financieel sterker worden (figuur 56). Figuur 56. Financiële positie vastgoedfinanciers 2015-2016 5% 22%

73% Zwakker Sterker Niet zwakker of sterker


42

Disclaimer This report of ING Bank N.V., Real Estate Finance (‘ING REF’) shall serve solely for the information of its reader as a platform for discussion. Copyright and intellectual property right protection of this report is reserved to ING REF. It may therefore not be reproduced, distributed or published by any person for any purpose without the prior express consent of ING REF. All rights are reserved. While ING REF has taken reasonable care to ensure that the information contained herein is not untrue or misleading at the time of presentation, ING REF makes no representation with regard to the accuracy or completeness of the information, part of which was obtained from the client and public sources and relied upon as such. The information contained in this report is subject to change without notice. Neither ING REF nor any of its officers or employees accepts any liability for any loss arising from any use of this presentation or its contents. This report does not constitute an agreement of a commitment or an offer to commit to any transaction or any financing by ING REF. Any such commitment or agreement shall be subject to further negotiation, satisfactory completion of due diligence, ING REF credit and other approvals, execution of legal documentation acceptable to ING REF and receipt by ING REF of positive opinions from legal counsel. ING REF calls for attention to the fact that it is part of ING Group N.V. (‘ING Group’). Members of ING Group may advise or provide services (including investment advice) and act as an active investor in equity shares and other securities. Please be informed that in order to avoid any possible conflicts of interests, investment decisions in securities are taken fully independently by the investment portfolio professionals.


REF016 1215 © ING Bank N.V.

Nyenrode. ING Real Estate Finance. Aan dit onderzoek werkten mee: Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil MBA

Recommend Documents