Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. A.J. Kil MBA

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012

Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. A.J. Kil MBA

ING Real Estate Finance Drs. Peter F.C. Göbel Drs. Philip H. Zwart Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Gert-Jan Winkeler MRE

ISBN/EAN 978-90-820025-0-8 November 2012 Copyright 2012 ING Real Estate Finance Meer weten? Kijk op www.ingref.com

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. A.J. Kil MBA ING / Nyenrode Center for Real Estate Finance

Den Haag, november 2012

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 1


Inhoud

Voorwoord – Een visie op vastgoed in Nederland 4 Samenvatting 7 1. Inleiding 9 1.1 Inleiding en leeswijzer 9 1.2 Schets van de vastgoedmarkt anno 2012 9 1.3 Doelstelling 10 1.4 Verantwoording 11 1.5 Onderzoekspopulatie 11 1.6 Visie en verwachtingen van de beleggers 12 2. Dashboards beleggingsportefeuille 14 2.1 Inleiding en leeswijzer 14 2.2 Dashboards 14 2.2.1 Dashboard beleggingsportefeuilles landelijk 14 2.2.2 Dashboard West-Noord (Amsterdam of AM) 20 2.2.3 Dashboard West-Zuid (Rotterdam of RD) 22 2.2.4 Dashboard Zuid (Eindhoven of EH) 24 2.2.5 Dashboard Oost/Noord (Arnhem of AH) 26 2.3 Dashboards groei en krimp (landelijk) 28 2.4 Beleggen binnen en buiten de Randstad 28 2.5 Beleggen binnen en buiten Nederland 29 3. Dashboards leningenportefeuille 30 3.1 Inleiding 30 3.2 Dashboards financiering 30 3.2.1 Loan to value 30 3.2.2 Interest coverage ratio 31 3.2.3 Debt service coverage ratio 31 3.2.4 Aflossingspercentages 32 3.2.5 Rente en spread 32 3.2.6 Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille 33 3.2.7 Invloed huurvervalkalender bij het aangaan en verleningen van leningen 34 3.2.8 Derivaten 35 3.2.9 Convenanten en extra zekerheden 36 3.2.10 Alternatieve financieringsvormen 36 3.2.11 Financieringen door buitenlandse banken 37 3.2.12 Financieringstendensen 38 4. Conclusie 43


Een visie op vastgoed in Nederland

In januari 2011 zijn ING en Nyenrode een langjarige exclusieve samenwerking aangegaan in het ING/ Nyenrode Center for Real Estate Finance. Daarmee willen beide partijen vastgoedkennis bundelen van de dagelijkse handelspraktijk en de micro- en macroeconomische theorie. Deze synergie tussen praktijk en wetenschap is uniek voor de vastgoedfinancieringsmarkt. De bedoeling is deze kennis niet alleen met klanten van ING Real Estate Finance te delen, maar ook om intern bij ING en Nyenrode te gebruiken en via publicaties en bijeenkomsten een positieve bijdrage te leveren aan het functioneren van de vastgoedmarkt. Dit rapport is één van de producten van onze samenwerking en betreft een analyse van het financieringsbeleid van niet institutionele vastgoedbeleggers die wij voor het tweede jaar hebben uitgevoerd. Hierdoor wordt een ontwikkeling in de tijd goed zichtbaar. Genuanceerde groeiambitie Vorig jaar was de opvallende vaststelling dat de Nederlandse niet institutionele vastgoedbelegger zijn vastgoedportefeuille fors wilde laten groeien. Dit ondanks een langdurige financiële crisis, een neerwaartse economie en in een markt die niet groeit. Ik plaatste daar toch wel een vraagteken bij, ook al leek dit mogelijk door de relatief gezonde vermogenspositie en de wens van deze vastgoedondernemers om verder af te lossen. Dit jaar zien wij opnieuw dat de Nederlandse niet institutionele vastgoedbelegger wil groeien. Echter, dit jaar constateren we dat de groeiwens op een gematigdere wijze aanwezig is. Daarnaast wil de belegger dit jaar forser aflossen op de financiering en wil de belegger alleen groeien met lagere LTV’s en daarmee lagere risico’s. Het is niet alleen de wat voorzichtiger opstelling die opvalt, maar juist ook de continue wil van de vastgoedondernemers om te blijven groeien die bewondering afdwingt in deze moeilijke tijden. Naar mijn mening blijven daarmee de niet institutionele (particuliere) vastgoedondernemers een belangrijke motor van onze economie. Het ondernemerschap van dit belangrijke segment in de Nederlandse economie is volgens mij cruciaal voor het herstel van onze economie en dient zoveel als mogelijk gefaciliteerd en gestimuleerd te worden. Ontwikkelingen in de Nederlandse vastgoedmarkt Het is volgens mij relevant om de groeiambities in het licht te zien van de huidige ontwikkelingen. Het is nog te vroeg om te spreken van een bereikte bodem in de vastgoedmarkt. Ik denk dat we in het segment kantoren nog zware jaren voor de boeg zullen hebben. De sanering van de 2 miljoen m² aan slooprijke panden zullen zeker niet op korte termijn opgelost zijn, maar dat is op zich geen belemmering voor stabilisatie en/of herstel op de betere locaties omdat die markten elkaar niet bijten.

Voor retail is de weg minder scherp, maar zal wel langer zijn, omdat daar fundamentele veranderingen aankomen als gevolg van e-commerce en veranderende welvaartsen uitgavepatronen. De woningmarkt is een geval apart, want enerzijds blijft de discrepantie tussen vraag (hoog) en aanbod (laag) groot, zeker met de toenemende bevolkingsgroei de komende 20 jaar in Nederland en het toenemende aantal huishoudens (eenpersoons). Anderzijds zullen de beperking van de leencapaciteit en de verwachte beperking van de hypotheekrenteaftrek structurele waarde drukkende effecten hebben. Welke van deze krachten op langere termijn zullen winnen, durf ik niet te zeggen. Voorlopig zal de waarde van woningen onder druk blijven staan. Kenmerken van de Nederlandse vastgoedmarkt De Nederlandse vastgoedmarkt onderscheidt zich van de andere Europese en Angelsaksische landen/modellen, doordat een groot deel van het vastgoed in handen is van niet institutionele particuliere vastgoedbeleggers. Een kenmerkend onderscheid met de institutionele vastgoedbeleggers is dat de niet institutionele particuliere vastgoedbeleggers dichter op de regionale deelmarkten in Nederland zitten. Daarmee kunnen ze gericht en effectief leegstandsproblematiek oplossen. Een ander kenmerkend onderscheid is dat Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers met betrekking tot aan- en verkopen anders opereren dan nationale en internationale institutionele vastgoedbeleggers. Meer wordt gedacht en gehandeld in individuele panden of kleine delen van portefeuilles en worden oplossingen gevonden voor individuele locaties/panden. Dit staat in tegenstelling tot een portefeuillebenadering van grote institutionele partijen waarbij grote of aanzienlijke delen van grote vastgoedportefeuilles ineens worden aangekocht of verkocht. De niet institutionele vastgoedbelegger heeft een fijnmazig netwerk diep in de Nederlandse vastgoedmarkt en heeft veelal kennis van elke steen en issue die er is of kan spelen bij ieder specifiek pand. De vastgoedmarkt in Nederland ligt er reeds een aantal jaren niet goed bij. Waardedalingen zijn langjarig en nog zeker niet geëindigd. Echter, de route die ik de Nederlandse vastgoedmarkt zie maken, eerst in kantoren en nu in retail en woningen, is er één langs de weg van de geleidelijkheid. Juist vanwege de eerder genoemde kenmerken van de Nederlandse vastgoedmarkt. Ik geloof dan ook meer in wat ik het continentale model zou willen noemen, waarbij afwaarderingen plaatsvinden volgens een consistent geleidelijk pad neerwaarts ten opzichte van het Angelsaksische model met heftigere fluctuaties in vastgoedprijzen in korte tijdspanne. Een lange-termijn pad past beter bij het karakter van vastgoed als asset class in een beleggingsportefeuille ten opzichte van aandelen


als asset class in een beleggingsportefeuille. Voor een geleidelijke ontwikkeling is ook alle reden, want de 7 miljoen m² leegstand waar iedereen de vinger naar wijst als oorzaak van de waardedalingen in kantoren bestond in de hoogtijdagen van 2006 ook al. In 2006 was de leegstand 5,5 miljoen m² en ook toen was er, net als in de huidige situatie, 2 miljoen m² aan slooprijk vastgoed. Anders gezegd, de wereld verandert niet heftig van vandaag op morgen en zo veranderen ook de waarden niet heftig van vandaag op morgen. Als het sentiment dat wel doet, dan is daar het begin van verschil tussen prijs en waarde van vastgoed. Prijs versus waarde van vastgoed De eerste die zegt dat de prijs van vandaag per definitie de waarde moet betekenen, ziet wat mij betreft een belangrijke zaak over het hoofd. Namelijk dat de markt niet efficiënt werkt en thans geen sprake is van voldoende willing buyers en willing sellers om een goede waarde te kunnen bepalen. Wel een prijs, maar dat is wat anders. Als je in de huidige markt besluit je vastgoed toch te willen verkopen binnen 3 tot 6 maanden, dan neigt dit naar een verkoop op liquidatie waarde begrip. Waarde van vastgoed gaat volgens mij over de potentiële huur die valt te realiseren met het betreffende pand op de betreffende locatie. Hier ligt de verbinding tussen cash flow en stenen. Het is de kunst als vastgoedfinancier om de kwaliteit van een vastgoed en zijn locatie te kunnen waarderen op de inschatting van de bestaande cashflow dan wel de potentiële cashflow/huur om de lening en de rente te kunnen betalen. Deze onderliggende fundamenten van de waarde (potentiële huur en locatie) lijken stabieler. Het gaat dan niet zozeer om de prijs die mensen in het sentiment van vandaag voor dat vastgoed willen betalen, waarmee volgens mij te snel de weg van waarde vernietiging wordt ingelopen. Het is een andere zaak als je niet gelooft in de huurpotentie van een pand/locatie, dan moet je niet dralen de weg van harde maatregelen in te lopen en de waardedaling te laten materialiseren. Dit om te voorkomen dat je als zachte heelmeester stinkende wonden maakt. Deze weg van de geleidelijkheid is al drie jaar goed aan de gang en zal ook nog wel een paar jaar duren. Tenslotte, zie ik aan de horizon reeds kansen waar door ondernemers niet langer over gesproken maar ook op geanticipeerd wordt. Dit blijkt wat mij betreft ook uit het rapport dat u nu voor zich heeft liggen. Met die noot wens ik u veel leesplezier toe met de uitkomsten van dit onderzoek. Peter Göbel ING Real Estate Finance Nederland Algemeen Directeur


Schematische voorstelling onderzoeksrapport 1. Markt & onderzoek Schets van de markt Onderzoeksopzet en –uitvoering Visie en verwachtingen van beleggers

2. Beleggingsportefeuille Nederland en regio’s Analyse groei, consolidatie, krimp Geografische oriëntatie beleggers

3. Leningenportefeuille LTV ICR & DSCR Aflossingspercentages Rente en spread Looptijden Derivaten Convenanten en extra zekerheden Alternatieve financieringsvormen Financieringen bij buitenlandse banken Tendensen

4. Conclusie


Samenvatting

Dit onderzoek geeft inzicht in het financieringsbeleid van Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoed financieringsmarkt. Onderzoeksopzet Wij hebben onderzocht hoe de huidige beleggingen- en leningenportefeuille van de ondervraagde beleggers is opgebouwd en hoe zij die portefeuilles op de middellange termijn willen gaan aanpassen in het licht van ontwikkelingen en trends zoals zij die waarnemen. Bovendien hebben wij verschillen in opvattingen en verschuivingen ten opzichte van het onderzoek van 2011 bestudeerd. Het financieringsbeleid hebben wij – evenals in 2011 – in de eerste plaats op basis van kwantitatieve kenmerken (zoals: LTV, ICR, DSCR) onderzocht.1 Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen gepeild over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van deze beleggers en op de trends die de beleggers onderkennen in de vastgoedmarkt. Deze gegevens zijn verzameld door 119 beleggers persoonlijk te interviewen aan de hand van een vragenlijst. Voorzichtiger Hoewel de vastgoedcrisis aanhoudt, houden de onder vraagde vastgoedbeleggers stand. Zij gaan gestaag door met het beleggen in vastgoed en het beheren van hun vastgoedbeleggingen. Ze zijn wel behoedzamer geworden in vergelijking met de groep vastgoedbeleggers die vorig jaar is ondervraagd. De bijna onstuimig te noemen groeiwensen die de respondenten in 2011 nog koesterden (28% groei van de portefeuille), zijn wat getemperd. De huidige groep beleggers wil de portefeuille op de middellange termijn (2015-2017) met 19% laten groeien en nog altijd over de gehele linie, in alle segmenten: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimtes en ‘overig vastgoed’ (grondposities, horecaobjecten, recreatiewoningen en maatschappelijk vastgoed). Evenals vorig jaar zijn winkelen vooral woningbeleggingen favoriet. Ondanks deze positieve instelling vindt 85% van de beleggers dat er nog steeds sprake is van een ‘gevaarlijke situatie’ op

1 LTV (‘loan-to-value’), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 100 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%. ICR (‘interest coverage ratio’), te weten de mate waarin de nettohuur inkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de brutohuur 100 is, als de exploitatielasten 10 bedragen en de rente 40, is de ICR: 90/40 = 2,25. DSCR (‘debt service coverage ratio’), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Voorbeeld: brutohuur is 100, exploitatielasten zijn 10, rente + aflossing bedragen 50; dan is DSCR: 90/50 = 1,8.

de Nederlandse vastgoedmarkt. Het zware weer is nog niet overgetrokken. Van de 119 ondervraagde beleggers verwachten 103 beleggers (87%) dat de economie gaat verzwakken in 2012-2013. De inflatie zal volgens 59% van de beleggers met 2-3% stijgen in die periode. (Huur)waardeontwikkeling Over de gehele linie is men neutraal of licht negatief gestemd aangaande de (huur)waardeontwikkeling van de verschillende beleggingssegmenten. Er zijn twee uitzonderingen. Men verwacht dat de huurwaarde van woningbeleggingen zal stijgen. Daarnaast rekenen de respondenten op een groei van 11% in het segment kantoren in de periode 2015-2017. Men is echter zeer negatief gestemd over de waardeontwikkeling van kantoren. Samenstelling portefeuille De verwachte portefeuillesamenstelling in 2015-2017 verschilt licht van die op 1 april 2014. Er zal naar verwachting minder worden belegd in kantoren (nu 21%, wordt 19%) en meer in ‘overig vastgoed’ (nu 5%, wordt 7%). Het aandeel winkels (42%), woningen (24%) en bedrijfsruimtes (8%) blijft gelijk. Intenties Van de ondervraagden wil bijna twee derde (64%) de portefeuille uitbreiden, een kwart wil consolideren en de rest verwacht een krimpscenario. De beleggers met groeien consolidatiescenario’s kenmerken zich door goede financiële ratio’s. Opvallend is de goede uitgangspositie van de consoliderende beleggers in West/Noord (Amsterdam) en West/Zuid (Rotterdam). De groep beleggers die een krimpscenario voorziet (11%) staat er, wat de financiële kengetallen aangaat, overigens ook goed voor. Men wil vooral afstand doen van winkels en woningen, segmenten waar de groeiers juist in willen investeren. Naar regio Er bestaan kenmerkende verschillen tussen de beleggers in de vier onderzochte regio’s, waarbij zij aangetekend dat een belegger in meer dan één regio actief kan zijn. De regio West-Noord (Amsterdam) kenmerkt zich door een grote groep consoliderende beleggers die goed op een aantal financiële ratio’s scoren. Winkelbeleggingen zijn in deze regio populairder dan in de andere onderzochte regio’s (+27%; + € 665 miljoen). Op enige afstand volgen woningbeleggingen. De beleggers voor de regio WestZuid, vooral gevestigd in Den Haag en Rotterdam, laten kantoren en bedrijfsruimten links liggen. Ze willen met name groeien in de woningbeleggingen (+44%; + € 521 miljoen). Ook hier staan de consoliderende beleggers er qua financiële ratio’s goed voor. In beide regio’s is, over de gehele groep gemeten, per saldo afstoten niet aan de orde.


In de regio Zuid (‘Eindhoven’) gaat de portefeuille krimpen voor wat de kantoren (-2%), woningen (-5%) en overig vastgoed (-43%) betreft. Men wil, evenals vorig jaar, nog steeds groeien in de bedrijfsruimtemarkt (+6%). Vorig jaar was dit nog +32%. Winkelbeleggingen (+24%; + € 520 miljoen) en ‘overig vastgoed’ (+107%; + € 419 miljoen) zijn in de regio Oost/ Noord (‘Arnhem’) de favorieten. Ten opzichte van de andere regio’s vallen de hoge LTV’s op. Financiering De financiële kengetallen die de beleggers rapporteren, zijn nog steeds goed. De beleggers willen bij voorkeur leningen voor een lange periode vastleggen (in verband met het herfinancieringsrisico); terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico). Banken zijn nu echter minder dan ooit bereid om langer te financieren vanwege de huidige en verwachte risico’s. Wanneer de beleggers variabel financieren, wordt de rente in belangrijke mate afgedekt met derivaten. Voor de periode 2012-2013 worden daarvoor voornamelijk swaps (75%) en caps (22%) gebruikt. De beleggers geven aan liquiditeiten te bufferen. Naar eigen zeggen hebben de niet-institutionele vastgoedbeleggers voldoende liquiditeit om de crisis goed door te komen. LTV Onverminderd is de wens de LTV de komende jaren te verlagen naar 60%, al is daar het afgelopen jaar nog geen duidelijke stap voor gezet. De ondervraagden verwachten de LTV te kunnen verlagen door een combinatie van waardestijging met aflossing (49%) of door extra af te lossen (45%). De LTV is, evenals vorig jaar, 64%. Veel meer beleggers dan vorig jaar achten een LTV van 50-60% gezond voor de Nederlandse markt. Van de geënquêteerden vindt 72% dat de Nederlandse vastgoedmarkt nog steeds te hoog gefinancierd is. ICR De Interest Coverage Ratio (ICR) is de mate waarin de nettohuurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Globaal zien we in Nederland over alle beleggings segmenten een gemiddelde ICR van 2,42. Dit geeft aan dat de rentelasten goed kunnen worden opgebracht, ook als de rente zou verdubbelen. Nederland kent een gemiddelde Debt Service Coverage Ratio (DSCR) van 1,65. Dat is de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Ook hier geldt een ruime betaalbaarheid van rente en aflossingen over de diverse vastgoedcategorieën. De respondenten hebben voor de korte termijn geen zorgen over de betaalbaarheid. Voor eventuele renteverhogingen en/of verhogingen van de aflossingen is voldoende ruimte.

Alternatieve financieringsvormen In de huidige vastgoedfinancieringsmarkt zouden beleggers kunnen overwegen alternatieve financierings methoden te gebruiken om hun gewenste ambities te kunnen waarmaken. Het overgrote deel van de beleggers (71%) gaat echter niet op zoek naar alternatieve financieringsvormen. Dat was in 2011 ook zo. Verwijten De geïnterviewde beleggers voeren hun ‘malaise’ terug op de huidige (medio 2012) economische omstandigheden. Ten opzichte van het onderzoek 2011 is dat een verandering. Speelde men toen met name de zwarte piet toe aan de financier, nu is er meer realisme aangaande diens positie en maatschappelijke verantwoordelijkheid. Beleggers constateren dat banken aan handen en voeten gebonden zijn aan hun balansversterking (het ‘oppoetsen van de balans’) en dat daardoor een krapte aan geld is ontstaan. Dit leidt tot kostenverhogingen, bijstellingen van LTV’s, strengere voorwaarden, rentetarieven en (hogere) opslagen. De ondervraagden zien dit als een negatieve trend. Als expliciet gevraagd wordt naar de financieringsbereidheid van banken maken velen de banken het verwijt dat de klant voor de kosten opdraait. Een niet te veronachtzamen gevoel van onbehagen bestaat over het feit dat er geen onderscheid gemaakt wordt tussen – wat zijn noemen - goede en slechte klanten, tussen goed en slecht vastgoed en dat alleen gekeken wordt naar de kasstroom van de belegger. De ondervraagde beleggers zien de economische omstandigheden als belangrijkste oorzaak voor hun ‘malaise’. Wel vraagt men zich meer dan voorheen af ‘of het wel gerechtigd is dat de goeden niet onder de kwaden lijden.’ Perceptie beleggers Evenals in 2011 zien we een groep beleggers die minder zwaar geraakt wordt – of zich minder zwaar getroffen voelt – en nog steeds positief over zijn (vermogens)positie kan berichten. Maar de meeste ondervraagden nemen tal van uitbreide maatregelen op alle niveaus. Dat alles neemt niet weg dat de ondervraagde beleggers er naar eigen bevindingen, ondanks de aanhoudende financiële crisis, nog goed voorstaan en dat ze een positieve kijk op de toekomst blijven houden. Ze willen groeien in alle segmenten, maar lijken in vergelijking met vorig jaar wel wat behoedzamer te zijn geworden. Ze willen de LTV drukken en bufferen liquiditeiten. De beleggers hebben naar eigen zeggen genoeg geld om de crisis te kunnen doorkomen.

Rente Het gemiddelde rentepercentage over de totale vastgoed leningenportefeuille bedraagt 4,5%. Voor 2011 was dat 4,6%. De gemiddelde rentemarge (spread) ligt voor het grootste gedeelte van de ondervraagden tussen 1,5-2,5%.


1. Inleiding

1.1 Inleiding en leeswijzer In hoofdstuk 1 schetsen wij de stand van zaken op de Nederlandse vastgoedmarkt (paragraaf 1.2). De onder zoeksresultaten van 2012 kunnen daarmee in het licht van de huidige marktsituatie worden geplaatst. Daarna bespreken wij de doelstelling, opzet en uitvoering van het onderzoek, dat het ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance heeft uitgevoerd om het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 te kunnen analyseren (paragrafen 1.3 t/m 1.5). Vervolgens bespreken wij de visie op en verwachtingen van de beleggers over de markt (paragraaf 1.6). Hoofdstuk 2 bevat informatie over de huidige en toekomstige vastgoedbeleggingsportefeuilles (landelijk en per regio) samengevat in controlepanelen (zogeheten ‘dashboards’), die wij steeds afsluiten met een analyse van diverse aspecten. In dit hoofdstuk behandelen wij ook enkele financieringsaspecten van de portefeuilles van de beleggers met een groei-, krimpen consolidatiescenario. In hoofdstuk 3 gaan wij dieper op de leningenportefeuille in en bespreken wij een groot aantal aspecten ervan, gevolgd door een analyse van opvattingen over verschillende onderwerpen zoals motieven bij het kiezen van de financier en andere strategische en operationele overwegingen. 1.2 Schets van de vastgoedmarkt anno 2012 De interviews zijn in de periode april-juni 2012 gehouden. Het is dan ook van belang te onderstrepen dat de onder zoeksresultaten in de context van de marktsituatie van 2012 worden geïnterpreteerd. Om deze reden wordt hier door ING een schets van de vastgoedmarkt anno 2012 gegeven. Kantorenmarkt De hernieuwde economische krimp vanaf eind 2011 heeft het herstel in de zakelijke dienstverlening, een van de belangrijkste gebruikers van kantoorruimten, in de kiem gesmoord. In 2012 slinkt het afzetvolume naar verwachting met 1% (in lijn met de economische krimp) vooral vanwege een daling van de bedrijfsinvesteringen, krimpende overheidsbudgetten en een oplopende werkloosheid. In 2013, als veel bezuinigingen echt zullen doorwerken, zal de afzet van zakelijke dienstverleners ook nog niet groeien, maar naar verwachting stabiliseren. Het aantal banen in de kantoorsector is de afgelopen jaren flink gedaald. Structurele ontwikkelingen zorgen ervoor dat de vraag naar werkplekken ook de komende jaren blijft afnemen. De beroepsbevolking daalt de komende twintig jaar met bijna 5% en de trend van het Nieuwe Werken zal doorzetten, waardoor er ook minder kantoorruimte per werknemer nodig is. Zoals gesteld, bedrijven zien voorlopig nog weinig groeimogelijkheden; de huidige opname is met name

gedreven door een verplaatsingsvraag. Hierdoor stijgt het totaalniveau van de leegstand vrij licht. Op de betere locaties in de G4 is deze zelfs licht teruggelopen. Dit komt met name doordat veel kantoorgebouwen ‘uit de markt’ worden gehaald: deels omdat ze worden omgebouwd tot bijvoorbeeld hotels (Amsterdam), waardoor de bestemming verandert. In steden buiten de Randstad zien we de leegstand nog wel oplopen. Huurders van kantoorruimte maken gebruik van de huidige markt om van locatie te veranderen, of het type kantoor meer aan de eisen van de tijd te laten aansluiten. Zij gaan van monofunctionele gebieden (kantorenparken) naar gemengd-gebruiksgebieden (combinatie van wonen, winkelen, werken) en/of stationslocaties (vanwege de infrastructuur). Dit heeft een verder oplopende leegstand op secundaire locaties tot gevolg. De huidige economische situatie en het aanbod op de kantorenmarkt zorgen ervoor dat er bijna geen nieuwe ontwikkelingen in deze markt zijn. De huurniveaus van vastgoed op goede locaties kunnen hierdoor stabiel blijven. Markt voor bedrijfsruimtes De belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimtes, de groothandel, transport en logistiek en de industrie vertonen in 2012 vrijwel alle een krimp. Alleen de groothandel kan zich met een verwachte nulgroei enigszins aan de malaise onttrekken. De aanhoudende crisis in Europa en de effecten die deze heeft op de mondiale economie, hebben ertoe geleid dat de groeimotor voor deze sectoren, de export, hapert. Vooral de marktomstandigheden in de eurozone zijn niet onverdeeld gunstig, terwijl juist naar die regio ruim 70% van de Nederlandse industriële export gaat. De groothandel, industrie en transportsector verwachten voor 2013 een groeiherstel als de wereldhandel weer wat aantrekt. In de genoemde sectoren ontstaat echter wel een steeds groter verschil tussen binnenlands en buitenlands georiënteerde bedrijven. In de transportsector wijzen cijfers van internationale ‘mainports’ op een terugkeer van de groei. De op Nederland georiënteerde groothandels en het wegvervoer hebben daarentegen aanhoudend last van de zwakke binnenlandse markt. Het investeringsvolume is significant lager dan een jaar geleden. De wanverhouding tussen wat er aan bedrijfsruimte wordt aangeboden enerzijds en de voorraad die voor investeerders in aanmerking komt anderzijds, wordt hiermee bevestigd. Investeerders zijn met name op zoek naar moderne objecten, op de ‘mainports’, met langlopende huurcontracten om zo minder afhankelijk te hoeven zijn van de Nederlandse markt en om juist van de internationale, export georiënteerde markt te kunnen profiteren. Dit soort objecten wordt echter vrijwel niet aangeboden. Door deze schaarste daalden de aanvangsrendementen voor deze objecten licht. Toch leidt dit niet tot ontwikkeling van nieuwe voorraad.


Ook hier speelt de wanverhouding in de lengte van huurcontracten een rol. Nieuwe huurders zijn niet van plan om langlopende verplichtingen aan te gaan die een ontwikkelaar nodig heeft om tot ontwikkeling van grote projecten over te gaan. Daardoor kunnen huurniveaus en aanvangsrendementen voor dergelijke objecten op peil blijven. Aan de andere kant is er wel een grote voorraad beschikbaar die niet aan de moderne eisen voldoet. Alleen als het mogelijk is om dit vastgoed aan te passen, is er nog toekomst voor deze voorraad. Winkelmarkt De toch al zo geplaagde ‘non-food–detailhandel’ krijgt het wederom zwaar te verduren. Door het geringe consumentenvertrouwen en de dalende koopkracht verkeert de sector al enige tijd in zwaar weer. De aangekondigde bezuinigingsmaatregelen en verhoging van de BTW zetten de binnenlandse markt verder onder druk. De aantasting van de koopkracht heeft een negatief effect op de particuliere consumptie. De uitgaven van consumenten aan duurzame (‘non-food’) goederen dreigen terug te vallen op het niveau van het jaar 2000. Dit zal zich volgens ING Economisch Bureau manifesteren in een krimpende omzet in de ‘non-food-detailhandel’ van -1,6% in 2012 tot -1,8% in 2013. De druk op de detailhandel eist zijn tol. Sinds vorig jaar loopt het aantal faillissementen in de detailhandel weer op. Het niveau van 2009 is inmiddels zelfs overstegen. Dit heeft te maken met een combinatie van factoren. De financiële en economische crisis in 2008 en 2009 had een groot effect op winkeliers. Hoewel het aantal faillissementen in die periode nog relatief gering genoemd kan worden, werden wel belangrijke reserves aangetast. Het vet is daardoor van de botten en het is er niet op teruggekeerd in de daaropvolgende jaren. In 2010 en 2011 heeft de ‘non-food-detailhandel’ niet of nauwelijks geprofiteerd van herstel. Daar komt nog bij dat de verkoop via internet fors is gegroeid en in bepaalde delen van de detailhandel, zoals consumentenelektronica, kleding en schoenen een steeds groter aandeel inneemt. Nieuwe technologie heeft ervoor gezorgd dat consumenten op elke locatie en op elk tijdstip kunnen winkelen, zoeken, snuffelen en vergelijken. Het winkelgedrag is hierdoor de afgelopen jaren sterk beïnvloed, wat heeft geleid tot ‘het nieuwe winkelen’. Winkels die niet in deze trend mee kunnen, verliezen daardoor marktaandeel. Op de vastgoedmarkt wordt de tweedeling tussen A-locaties en niet-A-locaties steeds duidelijker. Hoewel de leegstand nu ongeveer 10% op landelijk niveau is, ligt dit voor A-locaties in sterke centra op een veel lager niveau. Winkelcentra in steden die geen sterke regionale functie vervullen, hebben te maken met een sterk oplopende leegstand. De vraag naar grotere vloeroppervlakken laat nog ruimte voor eventuele herontwikkeling. Als gevolg van de lage leegstand op toplocaties blijven de huren op zijn minst stabiel, terwijl deze op mindere locaties onder sterke druk staan als gevolg van de oplopende leegstand. Ook investeerders worden steeds selectiever in wat zij als goede winkelinvesteringen beschouwen. Dezelfde tweedeling tussen enerzijds toplocaties/sterke winkelcentra

en anderzijds aanloopstraten en zwakkere regionale centra zien we ook in de prijs terug. Aanvangsrendementen voor vastgoed op niet-A-locaties zijn zelfs gestegen, terwijl deze voor A-locaties stabiel zijn gebleven Woningen Het Lente-akkoord komt op een moment dat de woningmarkt nog geen enkel signaal van herstel vertoont. Huizen zijn in de eerste vier maanden van 2012 met bijna 2% verder in waarde gedaald. Vanaf de piek van augustus 2008 liggen de prijzen nu ruim 12% lager. Ondanks de gedaalde prijzen vinden kopers en verkopers elkaar nog steeds sporadisch. Het aantal woningen dat maandelijks wordt verkocht is gezakt naar het laagste niveau in 20 jaar. Blijkbaar weegt voor potentiële kopers de verbeterde betaalbaarheid niet op tegen de zorgen over de zwakke arbeidsmarkt en de onzekerheid over het toekomstige woningmarktbeleid van de overheid. Het consumentenvertrouwen heeft in mei bijna een nieuw dieptepunt bereikt. Over de vooruitzichten voor de eigen portemonnee waren consumenten sinds begin jaren-’80 niet zo somber. Ondertussen ondervinden consumenten die wel willen kopen dat door een eerdere aanscherping van de hypotheekregels (Nibud, gedragscode hypothecaire financiering) de financierbaarheid van woningen al is afgenomen. Het ligt voor de hand dat starters graag onder de oude regels willen vallen. In aanloop naar het nieuwe regime zouden de verkoopaantallen daarom tijdelijk kunnen opveren. Daarna volgt dan een terugval. Zeker als volgend jaar de economie en arbeidsmarkt nog geen herstel hebben ingezet. Dan kan zelfs de grens van 100 duizend transacties in zicht komen. Het kabinetsbesluit tot permanente verlaging van de overdrachtsbelasting tot 2% per 1 juli 2012 zal de woningmarkt geen extra impuls geven. Het belastingtarief lag immers al (tijdelijk) op dat niveau. Al met al ontstaat een somber beeld van de woningmarkt. Starters en huiseigenaren lijken vooral in de richting van lagere schuldniveaus te worden geduwd. Op de lange termijn kan dit de stabiliteit van de woningmarkt ten goede komen, maar op de korte termijn betekent het eerst verdere huizenprijsdalingen en nog lagere verkoopaantallen. In dit onderzoeksrapport onderscheiden wij ook het segment ‘overig vastgoed.’ Daaronder begrijpen wij uiteenlopende soorten vastgoed. Vanwege deze diversiteit schetsen wij daarvan geen separaat beeld in deze paragraaf. 1.3 Doelstelling De doelstelling van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen in het financieringsbeleid van de Nederlandse, nietinstitutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. De perceptie die beleggers hebben van de huidige en toekomstige markt en haar kansen en risico’s bepaalt voor een groot deel de invulling van hun financieringsbeleid. We zijn benieuwd naar de antwoorden op vragen als: Hoe ziet die visie eruit? Wat zijn de verwachtingen? En waarop zijn die gebaseerd? Hoe hebben particuliere vastgoedbeleggers hun portefeuille samengesteld? Hoe laten kwantitatieve en kwalitatieve aspecten zich vergelijken


met het beleggingsbeleid? Inzicht in deze materie wordt verdiept door de open vragen die wij hebben gesteld over de trends die men onderkent of meent te onderkennen in de vastgoedmarkt. We hebben zodoende het huidige en toekomstige financieringsbeleid en de behoefte aan vastgoedfinancieringen onderzocht. In de eerste plaats op basis van kwantitatieve kenmerken (zoals: LTV, ICR, DSCR)2, die door de beleggers zelf zijn verstrekt. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen onderzocht over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagde beleggers en of het beleid dat zij voeren ten aanzien van vastgoedfinancieringen aansluit op de trends die zij (menen te) onderkennen in de vastgoedmarkt. 1.4 Verantwoording In het cliëntenbestand van ING Real Estate Finance (ING REF) zijn niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers geselecteerd uit de vier landelijke regio’s, die wij gemakshalve aanduiden met de belangrijkste centra: Amsterdam of ‘West-Noord’ (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), Rotterdam of ‘West-Zuid’ (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Eindhoven of ‘Zuid’ (provincies Noord-Brabant en Limburg) en Arnhem of ‘Oost/Noord’ (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). Voor de indeling in regio’s is de hoofdvestiging van de geënquêteerde belegger doorslaggevend geweest, al kan deze uiteraard ook in andere regio’s actief zijn. Vervolgens hebben vooraf geïnstrueerde ING REF-medewerkers 119 beleggers aan de hand van een gestructureerde vragenlijst persoonlijk geïnterviewd. De enquête bood de mogelijkheid opmerkingen of uitleg bij de antwoorden apart te noteren.3 De antwoorden werden vervolgens ingevoerd in een vertrouwelijke, beveiligde en versleutelde centrale dataset. Dit onderzoek heeft het karakter van een zelfrapportage. Dat wil zeggen dat er gewerkt is met gegevens en uitspraken van de respondenten zelf. Er is geen controle uitgevoerd met cijfermatige data van ING REF. De

2 LTV (‘loan-to-value’), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 100 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%. ICR (‘interest coverage ratio’), te weten de mate waarin de nettohuurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de brutohuur 100 is, als de exploitatielasten 10 bedragen en de rente 40, is de ICR: 90/40 = 2,25. DSCR (‘debt service coverage ratio’), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Voorbeeld: brutohuur is 100, exploitatielasten zijn 10, rente + aflossing bedragen 50; dan is DSCR: 90/50 = 1,8. 3 De interviews duurden doorgaans 60 tot 90 minuten en werden – niet zonder belang om te onderkennen – in de periode begin april tot begin juni 2012 afgenomen, een tijdvak waarin de markt nog steeds in turbulent weer verzeild was. Voor de data is de peildatum van 1 april 2012 aangehouden. Voor de dataverwerking van de kwantitatieve gegevens is gebruik gemaakt van Excel en SPSS (regressieanalyses), voor de kwalitatieve gegevens Excel en NVivo 9 (thematische analyse).

beperking van deze methode is, zoals verderop hier en daar ook zal worden vermeld, dat de consistentie van de gegevens of het niveau daarvan wisselt. Zo weten bijvoorbeeld niet alle respondenten kengetallen te produceren. Maar daar ging het ons ook niet om. Met dit onderzoek wilden wij vooral de visie van beleggers en de mogelijkheden die zij zien in de huidige en toekomstige markt nader in kaart brengen. Kortom, de perceptie van de beleggingswerkelijkheid staat centraal. Het onderzoek is onder leiding en verantwoordelijkheid van prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS (Nyenrode Real Estate Center) en prof. dr. Ad J. Kil MBA (Center for Entrepreneurship, Nyenrode) uitgevoerd. Het onderzoeksteam van ING REF bestond uit: • drs. Olga H.M. Jansen • drs. Jos H.C.T. Jonkers • Michiel Oly • Gert-Jan Winkeler MRE • drs. Philip H. Zwart 1.5 Onderzoekspopulatie De Nederlandse commerciële vastgoedfinancieringsmarkt is verre van transparant. Van de verdeling van de commerciële financieringsmarkt zijn geen adequate gegevens voorhanden. Door de gekozen afbakening en de verdeling over de vier landelijke regio’s hebben we een representatief beeld van de niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers willen geven. Hierbij past de kanttekening dat tal van respondenten ook buiten ING REF delen van hun vastgoedportefeuille financieren. Omdat er geen zicht te krijgen is op de totale populatie is een representatieve steekproef – in strikt statische zin – daardoor niet te bepalen. Voor dit onderzoek hebben wij gekozen voor een minimumaantal van 30 respondenten per regio op grond van de – in de theorie gangbare – vooronderstelling dat scores zich om het gemiddelde centreren4. Evenals om praktische redenen is de steekproef daardoor doelgericht heterogeen bepaald, deels op zelfselectie, deels op aanwijzing van de onderzoekers als vermoed werd dat er geen representatieve balans was in de regio. Op grond van deze vooronderstelling zijn 119 beleggers verspreid over vier regio’s geïnterviewd. In 2011 waren dat 106 respondenten. Ongeveer 70% van de ondervraagden van 2011 verleende in 2012 wederom zijn medewerking, 30% van de respondenten doet voor het eerst mee. Daarmee kunnen wij een voldoende representatief beeld geven van de situatie van de bij ING bekende niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers in Nederland op de peildatum van dit onderzoek. De steekproef van 2012 vertegenwoordigt een vastgoedportefeuille van 16,53 miljard (2011: 16,47 miljard).5

4 Stutely, R. (2003). Numbers guide. The essentials of business numeracy (5th ed.). London: Profile Books Ltd. 5 Alle bedragen die in deze tekst worden genoemd, zijn in euro’s.


2011 Regio

Aantal beleggers

Marktwaarde portefeuille per 01-01-2011

Aantal beleggers

Marktwaarde portefeuille per 01-042012

30 26 22 28

4.348.736.713 4.083.700.000 3.253.800.000 4.786.043.924

32 31 30 26

4.613.740.861 4.918.375.000 3.478.656.274 3.528.097.000

106

16.472.280.637

119

16.538.869.135

Arnhem Amsterdam Eindhoven Rotterdam Totaal

2012

Gemiddelde

4.118.070.159

4.134.717.284

Figuur 1 Portefeuille omvang 2011 en 2012

Figuur 2 Verdeling waarde portefeuille 2012

Miljoenen

25

100% 90%

€ 5.000 20

€ 4.500

80% 70%

€ 4.000 15

€ 3.500

60% 50%

€ 3.000 10

€ 2.500

40% 30%

€ 2.000 5

€ 1.500

20% 10%

€ 1.000 0

€0 Arnhem

Amsterdam

Eindhoven

Rotterdam

2011 2012 Gemiddelde: ongeveer gelijk

De gemiddelde portefeuilleomvang is 138 miljoen (2011: 192 miljoen). Meer dan 69% (2011: 76%) van de beleggers beschikt over een portefeuille met een waarde van minder dan 100 miljoen.

0% <4 4 24 44 64 84 104 124 144 164 184 204 224 244 264 284 304 404 504 604 704 804 904 1.004

€ 500

Miljoenen

Frequentie Cumulatief

1.6 Visie en verwachtingen van de beleggers Hoe kijken de ondervraagde beleggers naar de huidige totale vastgoedmarkt? Wij hebben de ondervraagden de stelling voorgelegd: ‘Er is nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt.’ Er waren slechts drie antwoordmogelijkheden gegeven: ‘ja’, ‘nee’ en ‘neutraal’. Maar liefst 85% van de beleggers vindt dat er nog steeds sprake is van een gevaarlijke situatie. Wij hebben de beleggers gevraagd hun verwachtingen uit te spreken over de waarde en huurwaarde van de verschillende beleggingscategorieën.


Figuur 3 Is er nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt? 13%

Figuur 4 Sterkere of zwakkere economie in Eurozone 2012-2013?

2%

13%

85%

87%

Ja, 85% Nee, 13% Neutraal, 2%

Zwakker, 87% Sterker, 13%

--

-

0

+

++

waarde kantoren huurwaarde kantoren waarde winkels huurwaarde winkels waarde woningen huurwaarde woningen waarde bedrijfsruimtes huurwaarde bedrijfsruimtes waarde overig vastgoed huur waarde overig vastgoed

Een groot deel (59%) van de ondervraagde beleggers verwacht een inflatie van 2-3% per jaar in de periode 20122013. Figuur 5 De inflatie stijgt in de periode 2012-2013 4% 1% 3% 15%

18%

De beleggers zijn pessimistisch over de waarde ontwikkeling van de kantoren. Zij verwachten dat de huurwaarde zal dalen. Voor winkels verwacht men een stabilisering met een lichte teruggang in de waardeontwikkeling en een lichte teruggang in de huurwaarde. Voor woningen verwacht men een lichte teruggang in de waardeontwikkeling, maar wel een stijging in de huurwaarde. Voor de waardeontwikkeling van bedrijfsruimtes verwacht men een stabilisering met een lichte teruggang en een stabilisering in de huurwaarde. Ten slotte verwacht men voor overig vastgoed een stabilisering voor de waardeontwikkeling en de huurwaarde.

59%

Niet, maar deflatie, 1% Niet, 3% Met 0-1% per jaar, 15% Met 1-2% per jaar, 18% Met 2-3% per jaar, 59% Met 4-5% per jaar, 4%

Van de beleggers verwacht 87% een zwakkere economie in de Eurozone voor de periode 2012-2013.


2. Dashboards beleggingsportefeuille

2.1 Inleiding en leeswijzer Hoe is de bestaande beleggingsportefeuille van de Nederlandse particuliere belegger opgebouwd? En in welke segmenten wordt er geïnvesteerd? Hoe zal de vastgoedbeleggings- en financieringsmarkt zich naar verwachting van de ondervraagde beleggers in de nabije toekomst ontwikkelen? Dat is het soort vragen waar we met ons onderzoek een antwoord op trachten te vinden. In dit hoofdstuk worden de huidige – dat wil zeggen anno 2012 – en toekomstige beleggingsportefeuille (voor de periode 2015-2017) door middel van de financiële ‘dashboards’, waarover we al eerder spraken, in kaart gebracht. In paragraaf 2.2.1 presenteren wij eerst het landelijke totaalbeeld van de beleggingsportefeuille van de geïnterviewde beleggers. Wij onderscheiden beleggers met groei-, krimpen consolidatiescenario’s en presenteren

verschillende tabellen en kengetallen om het totaalbeeld te verfijnen. Daarbij kijken wij niet alleen naar de beleggingen, maar presenteren – om direct het beeld wat meer te kleuren – ook financiële kengetallen rond de financieringenportefeuille. In hoofdstuk 3 gaan wij dieper in op de financieringenportefeuille. Het thema ‘liquiditeit’ is een belangrijk gespreksonderwerp in de markt. Wij hebben de beleggers dit jaar stellingen voorgelegd over dit onderwerp, waarmee wij deze paragraaf afsluiten. In de paragrafen 2.2.2 tot en met 2.2.5 geven wij vergelijkbare informatie voor de vier onderscheiden regio’s, te weten: ‘Amsterdam’ of West-Noord (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), ‘Rotterdam’ of WestZuid (provincies Zuid-Holland en Zeeland), ‘Eindhoven’ of Zuid (provincies Noord-Brabant en Limburg) en ‘Arnhem’ of Oost/Noord (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland).

2.2 Dashboards 2.2.1 Dashboard beleggingsportefeuilles landelijk Dashboard landelijk / totaalbeeld 2012 3.429.335.167 6.839.165.355 4.022.827.117 1.367.923.500 879.617.996 16.538.869.135 64,06% Stijging met: LTV 2011

Groei Krimp Consolidatie Saldo groei/krimp

2015-2017 kantoren winkels woningen bedrijfsruimtes overig Groeiwens naar:

3.819.319.100 8.280.197.986 4.701.234.485 1.475.620.800 1.411.846.695

11,37% 21,07% 16,86% 7,87% 60,51%

389.983.933 1.441.032.631 678.407.368 107.697.300 532.228.699

19.688.219.066

19,04%

3.149.349.931

64,25% 0,19% LTV 2012

59,68% Berekende LTV 2015-2017

76 - 64% 13 - 11% 30 - 25% n = 119

3.644.594.931 -495.245.000 4.225.219.066 3.149.349.931


22,04% -2,99% 0,00% 19,04%

In paragraaf 2.3 tonen wij dashboards van de beleggers met een groei-, krimpen consolidatiescenario’s: hoe gaat hun portefeuille veranderen? Vervolgens hebben wij de beleggers gevraagd welk deel van de portefeuille zich (waarom) binnen of buiten de Randstad (paragraaf 2.4) of Nederland (paragraaf 2.6) bevindt . Vijf vastgoedbeleggingssegmenten Voor dit onderzoek hebben wij onderscheid gemaakt in de volgende vijf vastgoedbeleggingssegmenten: 1) kantoren, 2) winkels, 3) woningen, 4) bedrijfsruimtes en 5) ‘overig vastgoed’. Onder overig vastgoed verstaan wij in dit onderzoek bijvoorbeeld: grondposities, horecaobjecten, recreatiewoningen en maatschappelijk vastgoed (bestemd of in gebruik voor – bijvoorbeeld – zorg, welzijn, onderwijs en cultuur). Het is interessant – voor financiers, verzekeraars, kopers, verkopers en andere belangstellenden – te onderzoeken hoe de huidige Nederlandse particuliere belegger zijn vastgoedportefeuille over de verschillende segmenten heeft gespreid en ook waarom hij tot deze keuzes is gekomen.

Samenwerkingsverbanden Tal van beleggers beleggen door middel van samenwerkingsverbanden, wat inhoudt dat ze met anderen een belang in vastgoed delen. Deelbelangen in beleggingen en financieringen worden in dit onderzoek ‘pro rata parte’ meegeteld. Anders gezegd: voor een 50%-belang (direct of indirect) in een samenwerkingsverband wordt zowel het pand als de financiering voor 50% in de totalen meegeteld. Hierdoor worden dubbeltellingen in het onderzoek voorkomen.

Dashboard landelijk / totaalbeeld 10%

4%

8% 28%

5%

8%

21%

7%

Miljoen 19%

Overig

1.412 880

Bedrijfsruimte

1.476 1.368

16% 24%

24%

42%

42%

2011 Landelijk

2012 Landelijk

4.701 4.023

Woningen

42%

8.280

Winkels

2015-2017 Landelijk

6.839 3.819 3.429

Kantoren Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimtes Overig

0

5.000

2015-2017 2012

Landelijke verdeling wijzigingen

Landelijke wijzigingen Miljoenen

14%

25%

5.000

10%

4.000

3.149,3

3.000

11% 64% 76%

2011 Landelijk

4.225,2 3.644,6

2012 Landelijk

Groei Krimp Consolidatie Saldo

2.000 1.000 0 -1.000


-495,3

Toelichting en analyse - landelijk Dit overzicht representeert het landelijk beeld van de beleggingsportefeuilles van de 119 geïnterviewde particuliere vastgoedbeleggers die samen een vastgoed portefeuille van 16,53 miljard vertegenwoordigen. De cijfers komen voort uit hun antwoorden en geven het beeld van de portefeuille zoals de beleggers hier zelf tegen aankijken. De cijfers betreffen de bestaande situatie op 1 april 2012 en het toekomstig scenario voor de periode 2015-2017. Het beeld - landelijk Evenals vorig jaar zijn de beleggers optimistisch gestemd, zij het dat ze minder hoge groeicijfers verwachten te realiseren op de middellange termijn. De ambities zijn bijgesteld. Onverminderd blijft de wens naar een lagere LTV te zakken. Het percentage beleggers met groeiambities is lager dan in het onderzoek van vorig jaar, een vergelijkbaar percentage als vorig jaar hanteert een krimpscenario en meer beleggers voeren een consolidatiestrategie. Groeiende portefeuille, lagere LTV - landelijk Op 1 april 2012 belegden de geïnterviewden gezamenlijk voor 16,53 miljard (2011: 16,47 miljard) in vastgoed met een gemiddelde LTV van 64,25% (2011: 64,06%). Zij verwachten in de periode 2015-2017 per saldo te groeien naar een portefeuille van 19,68 miljard (2011: 21,14 miljard), waarvoor de gemiddelde LTV zal dalen tot 59,68% (2011: 60,50%). Dit betekent een groei van de vastgoedportefeuille van 19,04% (in totaal 3,14 miljard) en een daling van de LTV met 4,57%. In 2011 gaven de beleggers nog aan hun portefeuille met 28,37% te willen laten groeien in de periode 2014-2016. De beleggers hebben hun groeiambities weliswaar neerwaarts bijgesteld, maar hebben nog steeds groeiambities. Figuur 6 Ratio leningen/beleggingen 75% 70% 65% 60% 55% 50% Arnhem

Amsterdam

Eindhoven

Rotterdam

2012 Landelijk

Groei in alle segmenten met dubbele cijfers landelijk Evenals vorig jaar verwacht de groep beleggers landelijk over de gehele linie te groeien in alle segmenten. Gemeten naar omvang is dan het winkelsegment het belangrijkst. De

winkelportefeuille groeit van 6,83 miljard naar 8,28 miljard; een toename van 21,0% (1,44 miljard). Het woningsegment volgt met een groei van 4,02 miljard naar 4,70 miljard; een toename van 16,86% (678 miljoen). De kantorenportefeuille groeit van 3,42 miljard naar 3,81 miljard; een toename van 11,37% (389 miljoen). De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 1,36 miljard naar 1,47 miljard; een toename van 7,87% (107 miljoen). Het belegde vermogen in overige objecten groeit van 897 miljoen naar 1,41 miljard; een toename van 60,51% (532 miljoen). Net als in 2011 gaat de belangstelling voornamelijk uit naar winkels en woningen. Daar verwachten de beleggers nog hun beleggingen met 2,11 miljard te kunnen zien groeien. Opvallend is dat men zelfs in de door leegstand geplaagde kantorensector een groei voorziet – en wenst – van 11,37% (2011: 14,86%). Samenstelling: verschuivingen in portefeuille landelijk De beleggers denken dat hun vastgoedportefeuille (per saldo) de komende jaren gaat groeien. Die groei kan bestaan uit investeringen en waardegroei. Ondanks dat ze in alle segmenten willen groeien, gaat dit ook gepaard met verschuivingen in de diverse beleggingssegmenten. De zogeheten ‘assetmix’ verandert. De belangrijkste trend is de afname van het aandeel kantoren van 21% in 2012 naar 19% in 2015-2017 en de groei van het segment ‘overig’ van 5% (2012) naar 7% (2015-2017). Het aandeel winkels, woningen en bedrijfsruimten blijft ongewijzigd voor deze beleggers tussen 2012 en 2015-2017. Krimp en consolidatie - landelijk De beleggers lijken wat behoudender te zijn geworden in vergelijking met de reacties van de ondervraagden uit 2011. Er zijn in 2012 minder ‘groeiers’ en meer consolideerders dan in ons onderzoek in 2011. Van de 119 respondenten spreekt 64% een groeiambitie uit, in 2011 was dat nog 76%. Van een krimpscenario gaat 11% van de beleggers uit, in 2011 was dat 10%. Een consolidatiestrategie voert 25% van de beleggers, in 2011 was dat 14%. Duidelijke verschillen tussen de regio’s - landelijk Er zijn duidelijke verschillen tussen de beleggers waar het de onderzochte regio’s betreft. Zo verschillen ze van mening over de vraag waar men groeikansen ziet. In absolute bedragen gemeten willen de beleggers in de regio’s Amsterdam (West-Noord) en Arnhem (Oost/Noord) het meest investeren. De gezamenlijke belangstelling gaat dan vooral uit naar winkels. De Amsterdamse beleggers willen daarnaast vooral investeren in woningen.6 In de regio Arnhem geldt dat voor het segment ‘overig’, terwijl men daar woningen wil afstoten. De beleggers in de regio Eindhoven (Zuid) vallen op door hun interesse in winkels. Ze willen woningen en overig vastgoed afstoten. De beleggers in de regio Rotterdam (West-Zuid) zijn in de eerste plaats geïnteresseerd in woningen en winkels.

6 Hoewel beleggen iets anders is dan investeren volgen wij het heersend spraakgebruik dat beide begrippen synoniem acht.


Figuur 7 Verdeling per segment van voorgenomen groei per regio 2012

Figuur 8 Voorgenomen groei per regio per segment 2012

Miljoenen

Miljoenen

1.400

1400

1.200

1200

1.000

1000

800

800

600

600

400 200

400

0

200

-200

0

-400

-200 Eindhoven

Amsterdam

Arnhem

Rotterdam

Overig Bedrijfsruimtes Woningen Winkels Kantoren

76 13 30

Winkels

Woningen

Bedrijfsruimtes

Overig

Landelijk Eindhoven Amsterdam Arnhem Rotterdam

Waarin investeren? De volgende grafiek laat zien in welke segmenten men wil investeren, in absolute bedragen. Evenals in 2011 nemen de winkels een opvallende plaats in. De Amsterdamse en Arnhemse beleggers gaan hier het voortouw nemen. De voorgenomen groei in de woningen komt vooral voor rekening van de Amsterdamse en de Rotterdamse beleggers in de regio’s WN en WZ. De Arnhemse beleggers willen een groot deel van de voorgenomen groei in het segment ‘overig’ voor hun rekening nemen, op enige afstand gevolgd door de Amsterdamse beleggers. De Arnhemse beleggers vallen ook op door hun belangstelling voor groei in het kantorensegment.

Aantal Bijdrage aan:

Kantoren

€

%

LTV

Groei 3.644.594.931 22,04% 60,57% Krimp -495.245.000 -2,99% 65,97% Consolidatie 4.225.219.066 25,55% 62,52%

Dashboard landelijk / Analyse beleggers met groei-, krimp en consolidatiescenario’s7 In dit dashboard tonen wij financieringskengetallen van de beleggers die willen groeien (‘groeiers’), de beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en de beleggers die gaan consolideren (‘consolideerders’).

7 In deze tabel presenteren wij gewogen gemiddelden, omdat deze voor dit doel het meeste inzicht geven. Ze kunnen verschillen van kengetallen in de hoofdstukken 2 en 3 die op de hele populatie bepaald zijn; deze methode geeft daar meer inzicht.

ICR DSCR

1,93 1,83 2,23

Rente- Aflossings percentage percentage

1,40 1,22 1,39


4,62% 4,35% 4,17%

2,28% 3,31% 3,10%

% Variabel

% Derivaten

49,52% 59,27% 49,59%

50,74% 28,18% 41,90%

LTV De groep beleggers met een groeiwens hebben de laagste LTV (60,57%) in vergelijking met de beleggers die gaan krimpen (65,97%) en consolideren (62,52%). Variabele financiering en afdekking met derivaten De groeiers hebben het laagste percentage variabele financiering (49,52%), waarvan 50,74% met derivaten is afgedekt. De beleggers die willen consolideren, volgen op de voet met 49,59% variabele financiering, waarvan 41,90% is afgedekt met derivaten. Bij de beleggers die gaan krimpen zien wij een wat afwijkend patroon: meer variabele financiering (59,27%) met minder afdekking door derivaten (28,18%). ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage De groep beleggers die gaan groeien, hebben het hoogste rentepercentage (4,62%) en het laagste aflossingspercentage (2,28%). De consoliderende partijen hebben een lager rentepercentage (4,17%) en een duidelijk hoger aflossingspercentage (3,10%) dan de beleggers met een groeiscenario. De beleggers die gaan krimpen hebben het hoogste aflossingspercentage (3,31%). Wanneer wij de ICR en DSCR in ogenschouw nemen, zien wij dat de consoliderende beleggers de hoogste ICR hebben (2,23) vergeleken met de partijen die willen groeien (1,93) en krimpen (1,83). Het landelijke bruto-aanvangsrendement bedraagt 7%. De bruto-aanvangsrendementen zijn bepaald door de feitelijke huurinkomsten van alle beleggingen te delen door de marktwaarde van alle beleggingen. De zo bepaalde brutoaanvangsrendementen liggen dicht bij elkaar.

Figuur 9 Ratio bruto huurinkomen/marktwaarde 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Arnhem

Amsterdam

Eindhoven

Rotterdam

Dashboard landelijk / Liquiditeiten Wij hebben de ondervraagden de stelling voorgelegd: ‘Ik houd uit voorzichtigheid aanmerkelijk meer liquiditeit aan dan in voorgaande jaren.’ Van de respondenten beaamde 70% deze stelling en 28% was het er niet mee eens. Van de geïnterviewde beleggers geeft 82% aan over voldoende liquiditeiten te beschikken om de crisis uit te zingen. Van de beleggers is 70% bezig een buffer te creëren met liquiditeiten. Meer dan twee derde van beleggers geeft aan voldoende liquiditeit te hebben en liquiditeit bij elkaar te kunnen sprokkelen. Voorzichtigheid is troef.

Dashboard landelijk / Ratio bruto huurinkomsten/marktwaarde (bruto-aanvangsrendement: BAR)

AH AM EH RD NL

Beleggings portefeuille

Leningen portefeuille

Bruto huurinkomsten

Ratio leningen/ beleggingen

Ratio bruto huur inkomen/ marktwaarde

4.613.740.861 4.918.375.000 3.478.656.274 3.528.097.000 16.538.869.135

3.306.479.000 3.082.040.898 2.116.861.740 2.120.617.000 10.625.998.638

330.416.278 349.899.500 200.427.690 229.302.000 1.110.045.468

72% 63% 61% 60% 64%

7% 7% 6% 6% 7%


Figuur 10 Ik houd uit voorzichtigheid beduidend meer liquiditeit aan dan in voorgaande jaren 2% 28%

70%


Figuur 11 Ik beschik nu over voldoende liquiditeiten om de crisis uit te zingen 5% 13%

82%


Figuur 12 Ik ben nu liquiditeiten aan het creëren om een buffer te hebben 1% 29%

70%



2.2.2 Dashboard West-Noord (Amsterdam of AM) Toelichting en analyse – AM Het beeld Dit overzicht representeert het beeld van de 31 geïnterviewde vastgoedbeleggers van de regio West-Noord, die de provincies Utrecht, Noord-Holland en Flevoland omvat. In de loop der jaren hebben zij grote portefeuilles opgebouwd die relatief behoudend gefinancierd zijn. Het betreft vastgoedportefeuilles met in hoofdzaak winkels op goede locaties in Amsterdam en omstreken. Er is een relatieve ondervertegenwoordiging van bedrijfsruimtes en ‘overige vastgoed’ (zoals bijvoorbeeld logistieke distributiecentra). De AM-respondenten in 2012 kenmerken zich door een lage schuldgraad en ze willen dat ook zo houden. Zij zijn gericht op groei. Een lage LTV met een goede betaalbaarheid zorgt ervoor dat er nog steeds investeringsbereidheid onder deze beleggers is. Men wil de portefeuille op de middellange termijn flink uitbreiden; vooral met winkelbeleggingen en woningen. In kantoren wil men bescheiden groeien en de bedrijfsruimteportefeuille blijft ongeveer even groot. In het relatief kleine segment ‘overige beleggingen’ verwachten de beleggers een groei van 84%. Hoogste procentuele toename, laagste LTV Op 1 april 2012 belegden de geïnterviewde beleggers in de regio West-Noord voor 4,91 miljard in vastgoed met een LTV van 62,66% (landelijk 64,25%). De beleggers verwachten in de periode 2015-2017 per saldo te groeien naar 6,10 miljard, met een wat lagere LTV van 60,82% (landelijk 59,68%). Dit betekent een groei van 24,19% (1,18 miljard), terwijl men verwacht dat de LTV daalt met 1,84%.

Forse groeiwensen in winkels en woningen Per saldo verwachten de West-Noord -beleggers over de gehele linie te groeien in bijna alle segmenten. Alleen het segment bedrijfsruimtes blijft even groot. De beleggers verwachten goede rendementen in winkels en woningen: daarmee wil men de portefeuille flink uitbreiden. De winkelportefeuille groeit naar verwachting van 2,49 miljard (1 april 2012) naar 3,15 miljard (periode 2015-2017). Dit is een toename van 26,69% (665 miljoen), waar het landelijke beeld 21,07% aangeeft. De woningportefeuille groeit van 741 miljoen naar 1,02 miljard; een toename van 37,90%; landelijk is de groei 16,86%. De kantorenportefeuille groeit van 1,23 miljard naar 1,29 miljard; een toename van 5% (61 miljoen); wat achterblijft bij het landelijke cijfer (11,37%). De bedrijfsruimteportefeuille blijft stabiel op 233 miljoen, terwijl landelijk men nog een groei wenst van 7,87%. Het belegde vermogen in overige objecten verdubbelt ruimschoots: van 214 miljoen naar 395 miljoen; een toename van 248 miljoen (84,547% ), landelijk is dit 60,51%. Assetmix: marginale verschuivingen in de gegroeide portefeuille De beleggers in de regio West-Noord verwachten een procentuele toename van beleggingen in woningen (van 15% per naar 17%) en overige beleggingen (van 4% naar 6%). Ondanks de verwachte groei in de kantorenbeleggingen, neemt het procentuele aandeel van kantoren in de portefeuille af (van 25% naar 21%).

Dashboard Amsterdam 2012 1.235.902.000 2.493.124.500 741.131.000 233.657.500 214.560.000 4.918.375.000 54,15% Stijging met: LTV 2011


2015-2017 Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimtes Overig

1.297.755.000 3.158.576.000 1.022.032.000 233.693.000 395.950.000

5,00% 26,69% 37,90% 0,02% 84,54%

61.853.000 665.451.500 280.901.000 35.500 181.390.000

Groeiwens naar:

6.108.006.000

24,19%

1.189.631.000

62,66% 8,51% LTV 2012


23 - 74% 1 - 3% 7 - 23% n = 31

1.195.631.000 -6.000.000 1.697.506.000 1.189.631.000


24,31% -0,12% 0,00% 58,70%

Geen krimp Van de 31 respondenten verwachten 23 beleggers (74%) dat hun portefeuille zal groeien. Eén belegger denkt te krimpen in de portefeuille. Er zijn zeven (23%) die kiezen voor consolidering van de posities. Deze trend zagen wij ook in het 2011-onderzoek. Analyse beleggers met groei-, krimp en consolidatiescenario’s8 In dit dashboard tonen wij financieringskengetallen van de beleggers die willen groeien (‘groeiers’), de beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en de beleggers die gaan consolideren (‘consolideerders’). Krimpscenario Er is slechts één belegger met een krimpscenario. Deze belegger laten wij in dit onderdeel verder buiten beschouwing.


Aantal

Bijdrage aan:

23 1 7

Groei Krimp Consolidatie

€

LTV

1.195.631.000 -6.000.000 1.697.506.000

66,95% 64,29% 61,49%

LTV Ten opzichte van het landelijke beeld zien wij dat niet de groeiers (66,95%), maar de consolideerders de laagste LTV hebben (61,49%). Variabele financiering en afdekking met derivaten De consoliderende partijen hebben het laagste percentage variabele financiering (21,98%), waarvan 27,98% met derivaten is afgedekt. Ze hebben een groot gedeelte vast gefinancierd. De beleggers die willen groeien, hebben beduidend meer variabel gefinancierd (49,78%) en aanmerkelijk meer met derivaten afgedekt (70,43%). ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage De groep consolideerders heeft de hoogste ICR, de hoogste DSCR, het laagste rentepercentage en het hoogste aflossingspercentage vergeleken met de partijen die willen groeien. De groep consoliderende beleggers staat er, als wij naar de financiële kengetallen kijken, op papier goed voor. Zijn zij zich aan het wapenen voor slechtere tijden of zijn ze aan het bufferen om buitenkansjes te benutten?

ICR DSCR

1,95 1,99 2,36

Rentepercentage

Aflossings percentage

% Variabel

% Derivaten

5,11 4,75 4,47

1,55% 3,06% 3,56%

49,78% 15,00% 21,98%

70,43% 0,00% 27,98%

1,49 1,20 1,57

Dashboard Amsterdam 5% 4%

4%

Miljoen

6% 21%

25%

15%

396 214

Overig

17%

234 234

Bedrijfsruimte

1.022

Woningen 52%

51%

2011 AM

741 3.159

Winkels

2012 AM

2.493 1.298 1.236

Kantoren

Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimtes Overig

0

1.000

2.000

2015-2017 2012

Verdeling wijzigingen AM

Wijzigingen AM Miljoenen

23%

2.000 1.697,5

1.500

3%

74%

2012


1.000

1.195,6

1.189,6

500 0 -500


-6,0

3.000

2.2.3 Dashboard West-Zuid (Rotterdam of RD) Toelichting en analyse – RD Het beeld Dit overzicht representeert het beeld van de 26 geïnterviewde vastgoedbeleggers in de regio West-Zuid, die gevestigd zijn in de provincies Zuid-Holland en Zeeland. Het grootste segment waarin de geïnterviewden beleggen, is dat van de winkels, op korte afstand gevolgd door het woningsegment. De overige segmenten zijn verhoudings gewijs aanzienlijk kleiner. De RD-beleggers willen in de toekomst met name investeren in woningen. Evenals vorig jaar is de procentuele gewenste groei in overig (met name maatschappelijk) vastgoed aanzienlijk, zij het dat het geïnvesteerde bedrag bescheiden blijft. Groeiende portefeuille, wat lagere LTV Op 1 april 2012 belegden de RD-beleggers voor 3,52 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 60,11% (landelijk: 64,25%). Zij verwachten in de periode 2015-2017 per saldo te groeien naar een totale portefeuille van 4,37 miljard, een totale groei van 842 miljoen (23,89%). In dezelfde periode verwacht men dat de gemiddelde LTV daalt met 1,79% naar 58,32%. Dit is onder het landelijk gemiddelde van 59,68% dat de beleggers voor 2015-2017 verwachten. Van de vier onderzochte regio’s kent de regio West-Zuid de laagste LTV per 1/4/2012. Groeiwens in winkels en overig Per saldo verwachten de groep beleggers voor de regio West-Zuid over de gehele linie te groeien in alle segmenten. Maar het is evident dat hun interesse vooral uitgaat naar woningen. In kantoren, bedrijfsruimten en

‘overig’ worden evenals vorig jaar nauwelijks nieuwe investeringen verwacht. In het woningsegment willen de beleggers groeien van 1,19 miljard naar 1,71 miljard; een toename van 521 miljoen ofwel 43,66% (landelijk 16,86%). De totale omvang van de winkelportefeuille groeit van 1,27 miljard naar €1,46 miljard; een toename met van 190 miljoen (14,94%; landelijk 21,07%). De kantorenportefeuille groeit van 732 miljoen naar 771 miljoen; een toename van 5,34% (39 miljoen). Landelijk is het groeicijfer voor kantoren 11,37%. De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 279 miljoen naar 343 miljoen; een stijging van 22,94% (landelijk 7,87%). Het belegde vermogen in het kleine segment Overig groeit van 46 miljoen naar 74 miljoen; een toename van 27 miljoen (60,13%; landelijk 60,51%). Assetmix: duidelijke procentuele toename woningen, duidelijke afname kantoren en winkels De RD-beleggers verwachten in de gegroeide portefeuille een procentuele toename van het woningsegment: van 34% naar 39%. Het winkelsegment neemt af van 36% naar 33%. Ook het toekomstige relatieve belang in het kantorensegment zal dalen: van 21% naar 18%. De belangen in bedrijfsruimten en ‘overig’ blijft ongeveer gelijk. Nauwelijks krimpvoornemens Van de 26 respondenten verwachten er 20 (77%) dat hun portefeuille zal groeien tot 2015-2017. Hetzelfde beeld zagen wij in 2011. Er is slechts één belegger met een krimpscenario; vijf respondenten (19%) voeren een consolidatiestrategie.

Dashboard Rotterdam 2012 732.118.000 1.276.377.000 1.193.625.000 279.512.000 46.465.000 3.528.097.000 66,05% Daling met: LTV 2011



771.193.000 1.467.021.000 1.714.793.000 343.645.000 74.405.000

5,34% 14,94% 43,66% 22,94% 60,13%

39.075.000 190.644.000 521.168.000 64.133.000 27.940.000

Groeiwens naar:

4.371.057.000

23,89%

842.960.000

60,11% -5,94% LTV 2012


20 - 77% 1 - 4% 5 - 19% n = 26

843.560.000 -600.000 641.277.000 842.960.000


23,91% -0,02% 0,00% 23,89%

Analyse beleggers met groei-, krimp en consolidatiescenario’s9 In dit dashboard tonen wij financieringskengetallen van de beleggers die willen groeien (‘groeiers’), de beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en de beleggers die gaan consolideren (‘consolideerders’). Krimpscenario Er is slechts één belegger met een krimpscenario. Deze belegger laten wij in dit onderdeel verder buiten beschouwing. LTV De LTV van de groep groeiers en consolideerders loopt niet ver uiteen: groeiers (63,00%) en consolideerders (62,14%).


Aantal

Bijdrage aan:

20 1 5


€

LTV

843.560.000 -600.000 641.277.000

63,00% 59,65% 62,14%

Variabele financiering en afdekking met derivaten De consoliderende partijen hebben het laagste percentage variabele financiering (54,72%), waarvan 59% met derivaten is afgedekt. Ze hebben een groot gedeelte vast gefinancierd. De beleggers die willen groeien hebben beduidend meer variabel gefinancierd (65,75%) en dat deel ook met 59% door derivaten afgedekt. ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage De groep consolideerders heeft de hoogste ICR, de hoogste DSCR, het laagste rentepercentage en hetzelfde aflossingspercentage (3,20%) vergeleken met de partijen die willen groeien. De groep consoliderende beleggers staat er, als wij naar de financiële kengetallen kijken, op papier goed voor. Een vergelijkbaar beeld zien wij in de regio West/Noord (Amsterdam). Ook hier stellen wij dezelfde vraag: zijn zij zich aan het wapenen voor slechtere tijden en/of aan het bufferen om buitenkansjes te benutten?

ICR DSCR

2,21 2,03 2,78

Rentepercentage


% Variabel

% Derivaten

4,00% 4,39% 3,71%

3,20% 3,13% 3,20%

65,75% 37,33% 54,72%

59,39% 0,00% 59,53%

1,46 1,18 1,63

Dashboard Rotterdam 8% 1%

8%

21%

2%

Miljoen 18%

74 47

Overig

344 280

Bedrijfsruimte

34% 39% 33%

2012 RD

1.715

Woningen

36%

1.194 1.467

Winkels

2015-2017 RD

1.276 771 732

Kantoren


0

1.000

2015-2017 2012

Verdeling wijzigingen RD

Wijzigingen RD Miljoenen

19%

1.000 800

4%

843,6

842,9 641,0

600

77%

2012


400 200 0 -200


-0,6

2.2.4 Dashboard Zuid (Eindhoven of EH) Toelichting en analyse – EH Het beeld Dit overzicht representeert het beeld van 30 vastgoed beleggers uit de regio Zuid (Eindhoven of EH). De regio omvat de provincies Noord-Brabant en Limburg. Vorig jaar schreven wij nog dat een bescheiden, haast sluimerend te noemen, groeiwens de regio Zuid kenmerkte. De geïnter viewde beleggers zijn somberder, ze voorzien nu een krimp scenario voor de middellange termijn. De enige lichtpuntjes voor deze groep zijn winkelen bedrijfsruimtebeleggingen. Kantoren, woningen en overige beleggingen kennen een krimpscenario. Tegelijkertijd wil men de LTV laten dalen. Groeiende portefeuille, lagere LTV Op 1 april 2012 belegden de EH-beleggers voor 3,47 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 60,85 % (landelijk 64,25%). Zij verwachten in de periode 20152017 hun portefeuille te laten krimpen naar 3,36 miljard, zij het wel met een lagere LTV van 57,43%. Dit betekent een krimp van de portefeuille van 3,32% (115 miljoen), terwijl men verwacht dat de LTV daalt met 3,42%. De geïnterviewden rapporteren evenals vorig jaar de laagste groeipercentages van de onderzochte regio’s. Een van de verklaringen hiervoor zou de tegenvallende economische ontwikkelingen in Limburg kunnen zijn. Er zijn in de regio ook kleinere beleggers gevestigd, die naast hun vastgoedactiviteiten ook actief zijn in andere branches.

Groeiwens in winkels en overig Per saldo verwachten de beleggers in de regio Zuid over de gehele linie te krimpen. De kantorenportefeuille krimpt van 235 miljoen (1 april 2012) naar 229 miljoen (periode 2015-2017). Dit is een afname van 2,5% (5 miljoen), terwijl landelijk een groei van 11,37% wordt verwacht. De winkelportefeuille groeit van 922 miljoen naar 987 miljoen, een toename van 7% (64 miljoen), waar landelijk een groei van 21,07% wordt verwacht. De woningportefeuille krimpt van 1,75 miljard naar 1,66 miljard; een afname van 5,4% (96 miljoen) waar landelijk 16,86% groei wordt verwacht. De bedrijfsruimteportefeuille wordt uitgebreid, een groei van 337 miljoen naar 356 miljoen; een toename van 5,59% (18 miljoen). Landelijk is de toename van beleggingen in bedrijfsruimtes 7,87%. Het belegde vermogen in overige objecten krimpt van 225 miljoen naar 128 miljoen; een afname van 96 miljoen (43%). Duidelijke procentuele toename winkels, duidelijke afname woningen In de gekrompen portefeuille zal zich een groter procentueel aandeel aan winkels bevinden (van 26% naar 29%) en minder woningen (van 51% naar 49%). Groeiers in de meerderheid Van de 30 respondenten verwachten er 15 (50%) dat hun portefeuille zal groeien; 6 beleggers (20%) verwachten dat hun portefeuille zal krimpen en 9 gaan consolideren (30%).

Dashboard Eindhoven 2012

2015-2017

235.573.167 922.263.193 1.757.443.019 337.960.000 225.416.895


229.621.100 987.090.986 1.661.134.485 356.867.800 128.491.695

-2,53% 7,03% -5,48% 5,59% -43,00%

-5.952.067 64.827.793 -96.308.534 18.907.800 -96.925.200

3.478.656.274

Krimpt naar:

3.363.206.066

-3,32%

-115.450.208

60,85% -4,62% LTV 2012


15 - 50% 6 - 20% 9 - 30% n = 30

182.549.792 -298.000.000 1.060.986.066 -115.450.208

65,47% Daling met: LTV 2011



5,25% -8,57% 0,00% -3,32%

Analyse beleggers met groei-, krimp en consolidatiescenario’s10 In dit dashboard tonen wij financieringskengetallen van de beleggers die willen groeien (‘groeiers’), de beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en de beleggers die gaan consolideren (‘consolideerders’). LTV De groep consoliderende beleggers hebben de laagste LTV (60,29%) in vergelijking met de beleggers die gaan groeien (61,20%) en krimpen (62,61%). Variabele financiering en afdekking met derivaten De groeiers hebben het laagste percentage variabele financiering (51,89%), waarvan 46,35% met derivaten is


Aantal

Bijdrage aan:

15 6 9


€

LTV

182.549.792 -298.000.000 1.060.986.066

61,20% 62,61% 60,29%

afgedekt. De beleggers die gaan consolideren wijken daarvan duidelijk af: 85,62% is variabel gefinancierd met 60,29% afdekking door derivaten. De beleggers die hun portefeuille laten krimpen financieren voor 55,67% variabel, waarvan 25,66% met derivaten is afgedekt. ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage Opvallend is het hoge aflossingspercentage bij de beleggers die ook willen groeien (4,00%). Voor partijen met een krimpscenario is dat aflossingspercentage 3,55% en voor de consoliderende beleggers 2,03%. Wanneer wij de ICR en DSCR in ogenschouw nemen, zien wij dat alle beleggers er goed voor staan. Er zijn duidelijke verschillen in rentepercentages: krimpers 4,36%, groeiers 4,10% en consolideerders 3,63%. Bovenstaand beeld wordt vertekend door de opbouw van de groep consolideerders. Er is één belegger die een substantieel deel van de totaalsom aan beleggingen voor zijn rekening neemt.

ICR DSCR

2,07 1,87 2,01

Rentepercentage


% Variabel

% Derivaten

4,10% 4,36% 3,63%

4,00% 3,55% 2,03%

51,89% 55,67% 85,62%

46,35% 25,66% 60,29%

1,17 1,22 1,21

Dashboard Eindhoven 6%

7%

11%

10%

Miljoen

4% 7%

129 225

Overig 26%

29%

357 338

Bedrijfsruimte

1.661 1.757

Woningen 49%

51%

2012 EH

987 922

Winkels

2015-2017 EH

230 236

Kantoren


0

1.000

2015-2017 2012

Verdeling wijzigingen EH

Wijzigingen EH Miljoenen

1.200

30%

800

50%

20%

2012

1061


400 182

0 -400


-298

-115

2.2.5 Dashboard Oost/Noord (Arnhem of AH) Toelichting en analyse – AH Het beeld Dit dashboard representeert het beeld van 32 respondenten van de regio die grofweg het noorden en oosten van het land omvat. De beleggers in deze regio zijn actief in de provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Friesland en Groningen. De regio kenmerkt zich niet alleen door regionaal opererende beleggers, maar ook door enkele landelijke en grensoverschrijdende beleggers, in het bijzonder die voor de Duitse markt. Men investeert vooral in het winkelsegment. De kantoren- en de winkelbeleggingen zijn in het noorden en oosten veruit favoriet: men wil daar flink in groeien. Daarbij tekenen wij aan dat de kantoren slechts bij enkele van de respondenten in trek zijn. De meeste beleggers zijn over de volle breedte geïnteresseerd in winkels. De woningbeleggers hebben het naar eigen zeggen financieel moeilijk door de waardedalingen van de huurwoningen en de sterk gedaalde omloopsnelheid. Ze hebben doorgaans weinig middelen om nieuwe woningportefeuilles aan te kopen. In de regio Oost/Noord zijn er nauwelijks partijen die willen en kunnen groeien in het woningensegment. Groeiwensen zijn er met name waar het ‘overig vastgoed’ betreft; en dan met name zorgvastgoed. Dit kwam in de interviews geregeld naar voren. Hoge ambities, aanzienlijk lagere LTV Op 1 april 2012 belegden de AH–beleggers voor 4,61 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 71,67% (landelijk gemiddelde 64,25%). Deze LTV is het hoogste van de vier onderzochte regio’s. De beleggers verwachten dat hun portefeuille in de periode 2015-2017 per saldo zal

groeien tot 5,84 miljard, een groei van 1,23 miljard (26,71%; landelijk 19,04%). In dezelfde periode verwacht men dat de gemiddelde LTV van 71,67% met maar liefst 10,87% zal dalen tot 60,80% (landelijk 59,68%). Vorig jaar werd een vergelijkbaar grote LTV-daling als scenario voorzien door de beleggers. Deze regio rapporteert wederom de grootste verwachte daling van de LTV op de middellange termijn van de vier onderzochte regio’s. Aanzienlijke toename van winkels en woningen Per saldo verwachten de beleggers in de regio Oost/Noord over de gehele linie te groeien in alle segmenten, met uitzondering van het woningsegment. De respondenten richten hun focus vooral op kantoren en winkels. Deze twee deelsegmenten zijn goed voor een gewenst investeringsvolume tot en met de periode 2015-2017 van 815 miljoen. In het segment ‘overig vastgoed’ wordt ook in absolute zin flink geïnvesteerd (419 miljoen). Het segment bedrijfsruimtes blijft in absolute zin achter bij de drie andere segmenten (24 miljoen). Het woningsegment steekt hier schril bij af met een krimpscenario. Het grootste segment in de huidige omvang is het winkel segment, in totaal 2,14 miljard. In dit deelsegment wordt een groei nagestreefd van 520 miljoen tot een portefeuille van 2,66 miljard in de periode 2015-2017. Dit is een groei van 24,2%, die boven het landelijk gemiddelde van 21,07% ligt. De totale omvang van de kantorenportefeuille laat een stijging zien van 24,0%. Dit is 12,70% hoger dan het landelijk gemiddelde van 11,37%. Men verwacht de kantoorportefeuille met 295 miljoen te laten groeien van 1,22 miljard tot 1,52 miljard in de periode 2015-2017. In het woningsegment verwacht men te krimpen.

Dashboard Arnhem 2012 1.225.742.000 2.147.400.662 330.628.098 516.794.000 393.176.101 4.613.740.861 69,65% Stijging met: LTV 2011



1.520.750.000 2.667.510.000 303.275.000 541.415.000 813.000.000

24,07% 24,22% -8,27% 4,76% 106,78%

295.008.000 520.109.338 -27.353.098 24.621.000 419.823.899

Groeiwens naar:

5.845.950.000

26,71%

1.232.209.139

71,67% 2,02% LTV 2012


18 - 56% 5 - 16% 9 - 28% n = 32

1.422.854.139 -190.645.000 825.450.000 1.232.209.139


30,84% -4,13% 0,00% 26,71%

De huidige woningportefeuille bedraagt 330 miljoen en men wil die laten krimpen naar 303 miljoen in de periode 20152017, een afname van 27 miljoen (8,27%). Landelijk wordt een toename van 16,68% verwacht in het woningsegment. De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 516 miljoen naar 541 miljoen, een toename van 24 miljoen (4,76%; landelijk 7,87%). Het belegde vermogen in het relatief kleine segment ‘overig vastgoed’ stijgt flink van 393 miljoen naar 813 miljoen; een toename van 419 miljoen (106,7% ; landelijk 60,51%). Duidelijke procentuele toename winkels, duidelijke afname kantoren In de gegroeide portefeuille zien wij – procentueel gezien – marginale verschuivingen. Opvallend in vergelijking met de andere regio’s is het grote aandeel in het segment ‘overig vastgoed’, van 8% naar 14%. Meer krimp en consolidatie dan in de andere regio’s Van de 32 respondenten in deze regio verwachten er 18 (56%) dat hun portefeuille zal groeien in de periode tot 2015-2017; 5 respondenten (16%) gaan uit van een krimpscenario en 9 voeren een consolidatiestrategie (28%).

Aantal

Bijdrage aan:

18 5 9


€

LTV

1.422.854.139 -190.645.000 825.450.000

74,19% 67,25% 75,78%

Analyse beleggers met groei-, krimp en consolidatiescenario’s11 In dit dashboard tonen wij financieringskengetallen van de beleggers die willen groeien (‘groeiers’), de beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en de beleggers die gaan consolideren (‘consolideerders’). LTV Ten opzichte van de andere regio’s vallen de hoge LTV’s op. De beleggers met een groeiscenario hebben een LTV van 74,19%, de groep consoliderende beleggers een LTV van 75,78%. De partijen die gaan krimpen hebben een duidelijk lagere LTV (67,25%).


ICR DSCR

1,88 1,63 1,86

Rentepercentage


% Variabel

% Derivaten

4,60% 4,22% 4,97%

1,87% 2,16% 3,07%

42,88% 84,60% 76,34%

39,15% 46,21% 50,56%

1,40 1,21 1,20

Dashboard Arnhem 8%

Miljoen

14%

11%

27%

7%

813

Overig

26% 9%

393

541 517

Bedrijfsruimte

5%

303 331

Woningen 46%

47%

2012 AH

2.668

Winkels

2015-2017 AH

2.147 1.521

Kantoren


1.226

1.000

0

2.000

2015-2017 2012

Wijzigingen AH

Verdeling wijzigingen AH

Miljoenen

1.500

28%

1422,8 1232,2

1.200 900

56% 16%

2012


825,4

600 300 0 -300


-190,6

Variabele financiering en afdekking met derivaten De groeiers hebben het laagste percentage variabele financiering (42,88%), waarvan 39,15% met derivaten is afgedekt. De beleggers die gaan consolideren, wijken daarvan duidelijk af: 76,34% is variabel gefinancierd met 50,56% afdekking door derivaten. De beleggers die hun portefeuille laten krimpen, hebben het hoogste aandeel variabele financiering: 84,60% variabel, waarvan 46,21% met derivaten is afgedekt.

Figuur 15 Veranderende portefeuilles van krimpers Miljoen

Overig

182

Figuur 14 Veranderende portefeuilles van groeiers Miljoen

161 936

Woningen

1.163 507

Winkels

598 43

Kantoren

91

0

600

2015-2017 2012

2.4 Beleggen binnen en buiten de Randstad Wij hebben de beleggers gevraagd welk deel van hun vastgoedbeleggingsportefeuille zich in de Randstad bevindt. Figuur 16 Welk deel van de vastgoedbeleggings portefeuille bevindt zich in de Randstad? 25 20 15

Overig

1.253 597

10

938

Bedrijfsruimte

1.066

5

2.681

Woningen

1.785

91%-100%

81%-90%

71%-80%

61%-70%

51%-60%

41%-50%

21%-30%

4.000

11%-20%

0

6%-10%

2.601 2.139

Kantoren

0 1%-5%

4.656

0%

6.159

Winkels

2015-2017 2012

150

Bedrijfsruimte

ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage Opvallend is het hoge aflossingspercentage onder de beleggers die consolideren (3,07%). Voor partijen met een krimpscenario is dat 2,16% en voor de beleggers met een groeiscenario 1,87%.Wanneer wij de ICR en DSCR in ogenschouw nemen, zien wij geen grote verschillen. De partijen met een krimpscenario rapporteren het laagste aflossingspercentage. 2.3 Dashboards groei en krimp (landelijk) In de onderstaande grafieken laten wij zien hoe de beleggers verwachten dat de portefeuilles veranderen tussen 2012 en 2015-2017. De plaatjes van de beleggers met een groeien krimpscenario zijn grotendeels tegenovergesteld aan elkaar (met uitzondering van bedrijfsruimtes). Waar de groeiers willen investeren, willen de krimpers desinvesteren. Daarbij moeten wij ons realiseren dat er zich onder de krimpers ook uitponders bevinden.

64

Wij zien een behoorlijke spreiding over de groep beleggers. Opvallend zijn de 21 beleggers die 0% hebben belegd in Randstedelijk vastgoed, terwijl 19 beleggers tussen de 91%-100% daar hebben belegd. Daarnaast hebben wij naar de beweegredenen gevraagd om juist niet in de Randstedelijk vastgoed te beleggen.


Figuur 17 Waarom buiten de Randstad beleggen? 5%

4%

Figuur 19 29% van de respondenten belegt in het buitenland. Welk percentage van hun portefeuille? Aantal

6 5

43%

4 41%

3

7%

Geen specifieke redenen/historisch, 43% Groei in eigen regio, 7% Lokaal gevoel, expertise en beheersen bepalend, 41% Onbekend met de markt in de Randstad, 5% Te ver van vestiging, 4% Buitenkansjes zijn bepalend, 0%

2 1 0 2

De antwoorden van de respondenten zijn gerubriceerd weergegeven. De meeste beleggers geven regionale motieven. Van de antwoorden is 21% te rubriceren als opportunistisch: men kijkt niet zozeer naar de mogelijkheden in de regio, maar naar de kansen in het algemeen. De vraag waarom juist wel in de Randstad wordt belegd, wordt niet wezenlijk anders beantwoord. Motiveringen als: economische groei, marktbekendheid, spreiding van de portefeuille en risicospreiding, een grotere, courante markt worden genoemd. 2.5 Beleggen binnen en buiten Nederland Wij hebben de beleggers gevraagd welk deel van hun portefeuille vastgoed buiten Nederland betreft. Meer dan 80 beleggers houden geen objecten in het buitenland aan. Figuur 18 Percentage van de portfeuille in het buitenland belegd Aantal

90 80 70 60 50

4

8

10

15

24

32

53

66

Op de vraag of de respondenten wijzigingen verwachten in de buitenlandse portefeuilleopbouw, krijgen wij uiteenlopende antwoorden. Enerzijds is er een groep beleggers die geen grote wijzigen verwacht, omdat ‘het buitenlandse vastgoed nu eenmaal in de portefeuille zit.’ Er wordt wel een relatie gelegd met beleggingen in de Randstad: ‘op het moment dat de marges/winstpotentie buiten de Randstad verder toenemen wellicht wel.’ Motieven investeren buitenland Wij hebben beleggers ook gevraagd te motiveren waarom men wel of niet in het buitenland wil beleggen.

Waarom wel buitenland?

Waarom niet buitenland?

• Betere markt, kansen en rendement • Bekendheid met de buitenlandse markt • Buitenland focus • Tegen snoepjes aangelopen • Lagere prijzen, lagere risico • Onderdeel van een deal • Werkzaam en woonachtig in buitenland • Om te (kunnen) groeien

• Geen kennis van de buitenlandse markt • ‘Schoenmaker blijf bij je leest’

40 30 20 10 0 0

3

5

9,4

14

20

30

48

55

Terugtrekken of uitbreiden? De groep die wel wijzigingen verwacht, onderscheidt zich in ‘terugtrekkers’ uit de buitenlandse markt en potentiële uitbreiders in de buitenlandse markt. Terugtrekkers spreken over een lager aandeel buitenland door verkoop. Men kijkt in dit verband belangstellend naar de ontwikkelingen in de Randstad. Uitbreiders spreken van mogelijkheden in België en Duitsland; met name interessante rendementen en een stabiele markt worden genoemd. Een enkeling spreekt ook van beleggingen in vastgoed buiten de eurozone, maar dan wel onder de voorwaarde dat men invloed kan uitoefenen.


3. Dashboards leningenportefeuille

3.1 Inleiding In hoofdstuk 2 hebben wij de beleggingsportefeuille onder de loep genomen. Daarvoor werden al enkele financieringskengetallen getoond. In dit hoofdstuk gaan wij dieper op de leningenportefeuille in en bespreken een groot aantal aspecten ervan.

op welke loan to value (LTV) ze ‘gezond’ vinden voor de Nederlandse markt.

Wij hebben de beleggers vragen gesteld over diverse kengetallen met betrekking tot hun leningenportefeuille. Onder de vastgoedleningenportefeuille verstaan wij in dit rapport het totaal aan hypothecair en niet-hypothecair vreemd vermogen. De financieringscondities voor vastgoedleningen lopen in de praktijk sterk uiteen. Daar liggen diverse redenen aan ten grondslag. Commercieel vastgoed financieren vereist specifieke expertise die, in elk geval tot voor kort, door zowel traditionele handelsbanken als gespecialiseerde vastgoedfinanciers wordt geleverd. In deze laatste categorie bevinden zich ook buitenlandse aanbieders, voornamelijk uit Duitsland.

60

Figuur 20 Welke LTV is gezond voor de Nederlandse vastgoedmarkt? 2011 en 2012

50 40 30 20 10 0

Deze specifieke financieringsproblematiek roept verschillende vragen op. Waardoor kunnen condities sterk uiteenlopen? Waarom heeft de ene belegger het renterisico wel afgedekt en de andere niet? Waarom kiest de ene belegger ervoor meer af te lossen dan de andere? Om de financierbaarheid van de objecten te beoordelen sluiten financiers voor bepaalde financieringen convenanten, zoals die betreffende LTV, ICR of DSCR. Hoe beoordelen beleggers dit soort voorwaarden? Hebben zij zich een duidelijk beeld kunnen vormen van de mate waarin zij op korte en langere termijn aan de leninglasten kunnen voldoen? De volgende aspecten met betrekking tot de leningenportefeuille komen in dit hoofdstuk aan bod: • LTV (paragraaf 3.2.1) • ICR (paragraaf 3.2.2) • DSCR (paragraaf 3.2.3) • Aflossingspercentages (paragraaf 3.2.4) • Rente en spread (paragraaf 3.2.5) • Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille (paragraaf 3.2.6) • Invloed huurvervalkalender bij het aangaan en verlengen van leningen (paragraaf 3.2.7) • Derivaten (paragraaf 3.2.8) • Convenanten en extra zekerheden (paragraaf 3.2.9) • Alternatieve financieringsvormen (paragraaf 3.2.10) • Financieringen door buitenlandse banken (paragraaf 3.2.11) • Tendensen (paragraaf 3.2.12)

40-50%

50-60%

60-70%

70-80%

80-90%

2011 2012

Opmerkelijk is de verschuiving in 2012 ten opzichte van 2011 naar de categorie 50-60%. In 2011 vonden de beleggers 60-80% LTV nog een gezond percentage. De beleggers lijken wat voorzichtiger te worden. Van de beleggers is 72% van mening dat de Nederlandse vastgoedmarkt nog steeds te hoog is gefinancierd. De analyse van de eigen portefeuille laat ook zien dat hun LTV rond de 60-65% ligt, wat overeenkomt met het percentage dat de meesten zelf als gezond beschouwen. Figuur 21 De Nederlandse vastgoedmarkt is nog steeds te hoog gefinancierd 8% 20%

72%


3.2 Dashboards financiering 3.2.1 Loan to value Wij hebben de beleggers gevraagd spontaan te reageren

In de volgende tabellen zijn de landelijke en de regionale LTV’s voor 2011, 2012 en (na te streven) 2015-2017 naast elkaar gezet.


3.2.2 Interest coverage ratio12 In de tabel wordt de gemiddelde Interest Coverage Ratio (ICR) weergegeven van de verschillende regio’s en Nederland over de onderscheiden vastgoedcategorieën. De ICR betreft de mate waarin de nettohuurinkomsten de renteverplichtingen dekken. De ICR is voor alle regio’s en vastgoedcategorieën goed te noemen. Een ICR van 2 kan als gezond worden aangemerkt. Deze geldt voor woningen in de regio Eindhoven. De hoogste ICR is 3,10. Deze geldt voor kantoren in de regio Rotterdam. Overall in Nederland zien we over alle categorieën een gemiddelde ICR van 2,42. Dit geeft aan dat de rentelasten goed kunnen worden opgebracht, ook als de rente gaat verdubbelen.

Figuur 22 LTV - 2011, 2012 en 2015-2017 75% 70% 65% 60% 55% 50% Landelijk

Eindhoven Amsterdam

Arnhem

Rotterdam

2011 2012 2015-2017

Het landelijke beeld laat zien dat van een verlaging van de gemiddelde LTV van 2011 naar 2012 nog geen sprake is. In alle vier regio’s wil men de LTV voor de periode 2015-2017 verlagen tot 60% (afgerond) of lager. Hoe LTV verlagen? Wij hebben de beleggers gevraagd hoe ze de LTV willen verlagen. Er waren drie antwoordmogelijkheden: 1) waardestijging van de vastgoedportefeuille, 2) (extra) aflossingen op de leningenportefeuille en 3) een combinatie van waardestijging en (extra) aflossingen op de leningenportefeuille. Van de beleggers wil 45% dat doen door af te lossen; 49% denkt aan een combinatie van waardestijging en aflossing; 6% denkt dat een waardestijging volstaat. Figuur 23 Wanneer de LTV van uw portefeuille gaat dalen in de komende 3-5 jaar, dan komt dat door:

45%

49%

6%

Extra aflossing, 45% Waardestijging, 6% Waardestijging met aflossing, 49%

ICR 2012 AH AM EH RD NL

totaal

2,26 2,60 2,14 2,66 2,42

kan- winkels toren 2,33 2,74 2,21 3,10 2,60

2,30 2,79 2,24 2,64 2,49

wonin bedrijfs overig gen ruimtes 2,41 2,72 2,00 2,63 2,44

2,26 2,55 2,09 3,03 2,48

2,23 2,59 2,48 2,20 2,37

3.2.3 Debt service coverage ratio13 In de tabel wordt de gemiddelde Debt Service Coverage Ratio (DSCR) aangegeven van de verschillende regio’s en Nederland. De DSCR betreft de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Ook hier geldt een ruime betaalbaarheid van rente en aflossingen over de diverse vastgoedcategorieën. Eindhoven (Regio Zuid) onderscheidt zich van de andere regio’s door een lagere DSCR over alle categorieën. Maar ook voor regio Zuid geldt dat rente en aflossingen kunnen worden opgebracht. De laagste DSCR is 1,26. Deze geldt voor de regio Zuid in de categorie Bedrijfsruimtes. Nederland kent een gemiddelde DSCR van 1,65. De respondenten kennen geen zorgen over de betaalbaarheid op de korte termijn. Voor eventuele renteverhogingen en/of verhogingen van de aflossingen is voldoende ruimte.

DSCR totaal 2012 AH AM EH RD NL

1,60 1,91 1,32 1,76 1,65

kan- winkels toren 1,66 2,06 1,32 1,95 1,75

1,67 2,12 1,38 1,66 1,71

wonin bedrijfs overig gen ruimtes 1,74 2,14 1,33 1,58 1,70

1,59 1,89 1,26 1,92 1,67

1,68 1,83 1,39 1,27 1,54

12 Het betreft hier niet-gewogen gemiddelden, omdat deze voor dit doel het meeste inzicht geven. Ze kunnen verschillen van kengetallen in hoofdstuk 2 die gewogen gemiddelden zijn. 13 Het betreft hier niet-gewogen gemiddelden, omdat deze voor dit doel het meest inzicht geven. Ze kunnen verschillen van kengetallen in hoofdstuk 2 die gewogen gemiddelden zijn.


3.2.4 Aflossingspercentages Het gemiddelde aflossingspercentage, zoals in de volgende tabel is weergegeven, is ten opzichte van vorig jaar gelijk gebleven en ligt op gemiddeld 2,75%. Beleggers uit de regio Eindhoven lossen gemiddeld meer af dan die uit andere regio’s. Een verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat een aantal beleggers op korte termijn op een lagere LTV wil uitkomen. De LTV van Eindhoven ligt onder het landelijk gemiddelde en de daling zal zich vermoedelijk doorzetten.

Figuur 25 Gemiddelde rentepercentage over de totale vastgoedleningenportefeuille 5,0% 4,8% 4,6% 4,4%

Figuur 24 Aflossingspercentage op totale vastgoedleningenportefeuille 2011 versus 2012

4,2%

3,5%

3,8%

4,0%

3,6% Arnhem

Amsterdam

Eindhoven

Rotterdam

3,0% 2011 2012 Landelijk gemiddelde 2011: 4,6% Landelijk gemiddelde 2012: 4,5%

2,5%

Welke gemiddelde rentemarge (‘spread’) betaalt u per 0104-2012 over uw totale vastgoedleningenportefeuille? 2,0% Arnhem

Amsterdam

Eindhoven

Rotterdam

Regio 2012 Landelijk 2012 Regio 2011 Landelijk 2011

3.2.5 Rente en spread Wij hebben de respondenten gevraagd naar hun gemiddelde rentepercentage en gemiddelde spread over de vastgoedleningenportefeuille. Een kanttekening dient te worden geplaatst, aangezien het voor de betrokkene niet altijd zichtbaar is welke marge in een bepaald rentepercentage is begrepen. De volgende tabel laat zien dat men fractioneel minder gemiddeld aan rente is gaan betalen: van 4,6% naar 4,5%. Dit zou in het licht van de markt medio 2012 verklaarbaar kunnen zijn, doordat de Euribor-rente alsmede de lange rente op een lager niveau staat als vorig jaar. Afgezien van de regio Rotterdam (West-Zuid) zien we dit in de andere regio’s terug. De regio’s laten een duidelijk daling zien van meer dan 0,2%. Wat is het gemiddelde rentepercentage (01-04-2012) over de totale vastgoedleningenportefeuille inclusief deelbelangen?

Figuur 26 Gemiddelde spread over totale vastgoedleningenportefeuille Respondenten

50 40 30 20 10 0 1-1,5%

1,5-2,0%

2,0-2,5%

2,5-3,0%

Hoger dan 3,0%

Zoals de bovenstaande tabel laat zien, betalen de beleggers gemiddeld een spread tussen de 1,5% en 2,5%. In deze spread is de liquiditeitsopslag die banken sinds een aantal jaren vragen, opgenomen. Gezien de marges die banken op dit moment aanhouden, hebben de beleggers een relatief goede inschatting gemaakt van de marges die zij betalen. Ook hebben wij gevraagd of men bereid was een hogere vergoeding te betalen voor een hogere LTV. Men kon alleen met ‘ja’ of ‘nee’ antwoorden.


Figuur 27 Bent u bereid een hogere vergoeding te betalen voor een hogere LTV?

Figuur 29 De liquiditeitsopslag gaat

100% 34% 44%

80% 60%

22%

40%

Stijgen, 34% Dalen, 22% Blijft gelijk, 44%

20% 0% 2011

2012

Ja Nee

De tabel laat zien dat de beleggers ten opzichte van vorig jaar minder geneigd zijn meer te betalen voor een ruimere financiering. Hiervoor zouden twee verklaringen kunnen zijn. Enerzijds weet men dat de financiers op dit moment minder bereid zijn geld te verstrekken en is een extra opslag ook niet nodig, aangezien de ‘leverage’ niet boven de 70% uitkomt en de belegger al meer eigen geld bij aanvang moet meebrengen. Anderzijds zou het kunnen zijn dat de financiers al genoeg marge in rekening brengen en de belegger niet bereid is extra te betalen, aangezien er toch geen onderscheid wordt gemaakt tussen hogere en lagere leverage, zoals uit de interviews met de respondenten blijkt. Wij hebben de beleggers ook gevraagd naar hun verwachtingen voor de driemaands Euribor-rente voor 2012-2013. Zoals de volgende tabel laat zien, verwacht maar liefst 47% van de beleggers dat die rente niet stijgt, 42% beleggers verwacht echter wel een stijging van 0-1%. De beleggers verwachten dat de driemaands Euribor-rente in 2013 laag zal blijven, wat kan bijdragen aan een positief rendement op de beleggingsportefeuille.

Daarnaast hebben wij de beleggers gevraagd naar hun verwachtingen over de liquiditeitsopslag. Deze lopen ver uiteen: 44% verwacht dat deze opslag gelijk blijft, 22% verwacht dat die zal dalen en 34% verwacht een stijging. Een meerderheid verwacht dus geen wijziging in de huidige voor hen positieve zin. 3.2.6 Verdeling looptijden vastgoedleningen portefeuille De beleggers is gevraagd naar de huidige/resterende looptijden van hun leningenportefeuille. Hiervoor hebben wij een verdeling gemaakt in leningen met een looptijd van nul tot en met twee jaar, een van drie tot en met vijf jaar en een van langer dan vijf jaar. Naast de huidige situatie hebben wij gevraagd naar de gewenste situatie. De achterliggende vraag is in hoeverre vastgoedbeleggers de looptijden van hun leningenportefeuille anders zouden willen zien. En zo ja, hoe men hier op zou willen inspelen: van kort naar lang of juist andersom? En welke trends zijn hier nog meer in te ontdekken? Figuur 30 Verdeling resterende looptijd vastgoedleningenportefeuille 25 36

5 jaar (lang)

20 43 39 37

3-5 jaar

Figuur 28 De driemaands Euribor-rente stijgt in de periode 2012-2013 5%

45 38 34 27

0-2 jaar

39

6%

19

0% 42%

47%

Niet, maar daalt juist, 6% Niet, 47% Met 0-1% per jaar, 42% Met 1-2% per jaar, 5% Met 2-3% per jaar, 0%

25%

2011 Gewenst 2011 2012 Gewenst 2012

Er is ten opzichte van ons vorige onderzoek een duidelijke kentering onder de beleggers waar te nemen: meer lang, minder kort. Maar liefst 43% van de beleggers wil langer dan vijf jaar financieren. Vorig jaar was dat nog 36% van de beleggers. Maar in het afgelopen jaar hebben ze dat


nog niet weten te verwezenlijken (2012: 20%; 2011: 25%). Wat meer beleggers dan vorig jaar hebben voor een periode van drie tot vijf jaar kunnen financieren. In 2012 is dat 43%; in 2011 was dat nog 39%. Men wenst 38% voor deze periode te financieren. In 2011 was dat 37%. Er is meer kort (0-2 jaar) gefinancierd (2012: 39%; was 34%), terwijl toch de wens bestaat veel minder kort te financieren (19%). In 2011 wenste 27% van de beleggers voor de periode 0-2 jaar te financieren. Ook hier is sprake van een kentering. Een mogelijke verklaring van deze kentering is dat banken minder kapitaal beschikbaar stellen gezien de huidige situatie op de huidige geld- en kapitaalmarkt. Daarnaast heeft het merendeel van de beleggers een langetermijnvisie ten aanzien van hun portefeuille. Ondanks de soms moeilijke tijden verwacht men de objecten verhuurd te krijgen, dan wel te houden en wil men ervan verzekerd zijn dat de objecten gefinancierd blijven. In de volgende paragrafen bespreken wij hoe beleggers hun eigen objecten beoordelen in combinatie met de financiering. 3.2.7 Invloed huurvervalkalender bij het aangaan en verlengen van leningen Zodra leningen expireren, kijken financiers naar de looptijden van de onderliggende huurcontracten. Als de vervaldata van de huurovereenkomsten ver in de toekomst liggen, geeft een ‘stabiele’ huurder meer zekerheid ten aanzien van de geldstromen. Voor kortlopende huurcontracten is het maar de vraag of deze wel worden verlengd of dat er snel een nieuwe huurder gevonden wordt. Met extra risico’s van dien. Wij vroegen de beleggers of zij met het aangaan of verlengen van leningen rekening houden met de resterende looptijd van huurcontracten. Of beschouwen zij het vastgoed als een langetermijninvestering? En is de looptijd van het huurcontract daarom niet zo belangrijk, in het bijzonder als het desbetreffende object courant is? Wij hebben gevraagd naar de invloed van de huurvervalkalender bij nieuwe investeringen en bij het verlengen van leningen. Nieuwe investeringen Houdt u, als u nieuwe investeringen in een object doet, rekening met de huurvervalkalender van dat object (nieuwe aankopen of bij-investeringen)?

Figuur 31 Houdt u bij het aangaan van nieuwe investeringen in een object rekening met de huurvervalkalender van dat object? 15%

85%

Ja, 85% Nee, 15%

De tabel laat zien dat 85% van de beleggers inderdaad de huurvervalkalender van het object betrekt in de beslissing nieuwe investeringen te doen. Een klein percentage van de beleggers (15%) doet dat niet. Verlengen van leningen Wij hebben de beleggers gevraagd of ze rekening houden met de huurvervalkalender als ze leningen verlengen. Hier laten de beleggers ongeveer hetzelfde beeld zien als in 2011. De tabel laat zien dat 56% van de respondenten in 2012 dan wel degelijk rekening houdt met de huurvervalkalender. Maar ongeveer evenveel beleggers zeggen hier geen rekening mee te houden (44%). Figuur 32 Houdt u bij het verlengen van leningen rekening met de huurvervalkalender van uw portefeuille? 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2011 Ja Nee


2012

Figuur 33 Percentage afdekking van variable deel van de portefeuille met derivaten - 2012 85%

Figuur 34 Verdeling tussen het vastrentende en het variabele rentedeel en de derivaatafdekking

59% der.

76% der.

27% der.

80%

73% der.

100% 61% der.

3.2.8 Derivaten14 Aan onze beleggers is gevraagd welk gedeelte van hun portefeuille vast dan wel variabel is gefinancierd. Vervolgens is gevraagd hoeveel procent van de variabele leningen is afgedekt met een rentederivaat. Een rentederivaat zorgt ervoor dat het variabele gedeelte van de leningen (in het merendeel van de gevallen is dat de één- of driemaands Euribor-rente) is afgedekt voor eventuele rentestijgingen. In de volgende tabel is het percentage van de variabele leningen opgenomen dat is afgedekt met derivaten. Het landelijk beeld laat zien dat 59% van de variabele leningen die de ondervraagden hebben, is afgedekt met derivaten. De regio Eindhoven bevindt zich onder het landelijk gemiddelde.

60% 40% 20% 0% Arnhem

Amsterdam Eindhoven Rotterdam Nederland

Vast Variabel

75%

De volgende tabel laat zien welk type rentederivaat is gebruikt voor het afdekken van het renterisico in de periode 2012-2013. Wij hebben vier mogelijkheden geboden: swap, cap, future swap en swaption.

65% 55% 45% 35%

Figuur 35 Type rentederivaat gebruikt in de periode 2012-2013 (meerdere antwoorden mogelijk)

25% 15%

2% 1%

Arnhem

Amsterdam

Eindhoven

Rotterdam

22%

2012 Landelijk, 59%

In de volgende grafiek zien wij welk deel van de portefeuille met een vaste rente is gefinancierd (oranje) en het gedeelte van de portefeuille dat met een variabele rente is gefinancierd met daarin het aandeel derivaatafdekking (grijs).

75%

Swap, 75% Cap, 22% Future swap, 2% Swaption, 1%

De swaps (75%) en caps (22%) zijn op dit moment de meest gebruikte vormen van rentederivaten bij beleggers. Door de jaren heen zijn deze producten ook het meest geadviseerd in combinatie met een vastgoedfinanciering.

14 Het betreft hier niet-gewogen gemiddelden, omdat deze voor dit doel het meest inzicht geven. Ze kunnen verschillen van kengetallen in hoofdstuk 2 die gewogen gemiddelden zijn.


Motivering voor afdekking met rentederivaten Wij hebben gevraagd naar de redenen voor afdekking met derivaten van het deel van leningenportefeuille dat met variabele rente is gefinancierd. De antwoorden zijn genuanceerder en meer gelijkelijk verdeeld dan vorig jaar. Figuur 36 Motivering voor afdekking met rentederivaten 2012

belegger in staat is de rente te betalen uit zijn bestaande huurinkomsten. De ICR zal vaak minimaal 1,5% dienen te bedragen, afhankelijk uiteraard van het type vastgoed. Door zich te houden aan deze ratio’s heeft de financier vaak jaarlijks een moment om in te grijpen, zeker als de lening langjarig is afgesloten en er in die periode weinig tot geen aanpassingen mogelijk zijn. 3.2.10 Alternatieve financieringsvormen In het licht van de huidige geld- en kapitaalmarkt en omdat banken terughoudend zijn geworden om nieuwe financieringen te verstrekken, zou men verwachten dat beleggers die hun groeiambitie willen waarmaken, op zoek gaan naar alternatieve financieringsvormen. De tabel laat zien dat het overgrote deel van de ondervraagde beleggers (71%) dat nu juist niet doet.

8% 21% 21% 3% 6%

16% 25%

Figuur 37 Zoekt u ook naar alternatieve financieringsvormen?

Flexibiliteit, 8% ‘Advies’ van de bank, 21% Verzoek/eis van de bank, 16% Afdekking/stabiliteit, 25% Misleid door de bank, 6% Portefeuille klaarmaken voor verkoop, 3% In die tijd een gunstige zet (lage rente), 21%

100% 80%

Het verschil tussen ‘op advies van de bank’ en ‘op verzoek’, ‘eis’ of ‘opgedrongen door de bank’ is gradueel. Er zijn respondenten die zich ernstig misleid voelen door de bank. Belangrijkste verschillen met de antwoorden op deze vraag in 2011 zijn de meer genuanceerde antwoorden, de zelfreflectie. De belangrijkste overeenkomst met de antwoorden van 2011 lijkt dat de bank voor deze constructie de initiatiefnemer en maatvoerder was.

60% 40% 20% 0% 2011

3.2.9 Convenanten en extra zekerheden Door de instabiele vastgoedmarkt op dit moment verlangen banken en vastgoedfinanciers, meer dan een aantal jaren geleden, extra zekerheden als zij financieringen aangaan en financieringen verlengen. Inmiddels krijgen (professionele) particuliere beleggers steeds meer te maken met het feit dat ratio’s of convenanten aan de financiering worden gekoppeld. Onze respondenten is de vraag voorgelegd of hun portefeuille wordt beheerst door convenanten en zo ja door welke. Er waren meerdere antwoorden aangegeven.

Ebitda

LTV

ICR

DSCR

9

39

26

17

Uit de tabel valt op te maken dat de meest voorkomende convenanten die banken voor een financiering aanhouden, met de LTV te maken heeft. Zo kan de bank als voorwaarde stellen dat de LTV nooit hoger mag zijn dan 75%. Als de belegger niet aan deze voorwaarde kan voldoen, zal de bank aanvullende zekerheden eisen, of bedingen dat er extra moet worden afgelost. Een ICR is feitelijk een andere voorwaarde. Deze ratio bepaalt namelijk in welke mate de

2012

Ja Nee

We vroegen ook naar welke vormen (meerdere antwoorden) degenen zoeken die een alternatieve financiering willen. Het beeld is dat men ‘in alle hoeken en gaten zoekt.’ Wij geven voorbeelden van een aantal categorieën die de respondenten noemen: particulieren, private equity, obligaties, buitenlandse banken, pensioenfondsen, moeder/dochtervennootschappen, fondsen, institutionele beleggers, family offices, familie, private placements, participanten, verzekeraars, mezzanine. De top-3 (met een gedeelde derde plaats) die 49% van de antwoorden vormde:

1. 2. 3. 3. 3.

Particulieren Private equity Obligaties Buitenlandse banken Pensioenfondsen

15% 11% 8% 8% 8%

De overige categorieën vormen 51% van de antwoorden.


3.2.11 Financieringen door buitenlandse banken Zoekt men dan wellicht vastgoedfinanciering bij buitenlandse banken? Ook dat is niet het geval. Ten opzichte van de steekproef van 2011 zien wij in deze steekproef een teruggang naar de Nederlandse financier. Figuur 38 Vastgoedfinanciering bij buitenlandse banken?

die nu 60% van zijn leningenportefeuille in het buitenland gefinancierd heeft. Op de vraag naar de verschillen spreekt men vooral over betere condities, zoals hogere LTV, lagere liquiditeitsopslagen en lagere tarieven. Anderzijds geeft men ook aan dat er regelmatiger verzoeken om informatie worden gedaan en er strakkere voorwaarden worden gehanteerd. Er kan dus niet eenduidig worden geconcludeerd dat de belegger per definitie beter af is bij de financiering door een buitenlandse bank.

80% 72% 67%

60%

40% 33% 28%

20%

0% Ja

Nee

2011 2012

Als we de steekproeven van 2011 en 2012 met elkaar vergelijken waar het gaat om de vraag hoeveel procent van de totale leningenportefeuille door een buitenlandse bank gefinancierd is, zien we het volgende. Figuur 39 Hoeveel procent van de totale leningenportefeuille is door een buitenlandse bank gefinancierd? 6 5 4 3 2 1

60%

55%-59,9%

50%-54,9%

45%-49,9%

40%-44,5%

35%-39,9%

30%-34,9%

25%-29,9%

20%-24,0%

15%-19,9%

10%-14,9%

5%-9,9%

2%-4,9%

0-1,9%

0

2011 2012

Ten opzichte van 2011 is een lichte verschuiving in het gebied tussen 2% tot 10%. Er is een belegger bijgekomen


3.2.12 Financieringstendensen Figuur 40 Redenen om van financier te veranderen Waar kiest u bij voorkeur uw financier op uit? We hebben onze respondenten gevraagd een rangorde aan te geven waarop zij hun financier kiezen. De keuzes waren: strategische partner, prijs, beschikbaarheid van geld bij financier, (gunstigere) voorwaarden, ervaring, betrouwbaarheid en lokale bekendheid. Uit de antwoorden blijkt al snel dat de respondenten in de meeste gevallen vooral de eerste twee als belangrijkste motieven aanmerken en soms het derde motief, maar dan wordt het beeld diffuus. Wat te denken bijvoorbeeld van de landelijke trend waarin de absolute nummer 1 ‘strategische partner’ is, en de betrouwbaarheid van die financier op de zesde plaats staat? In de tabellen staan dus wel alle zeven categorieën gemeld, maar de lezer dient vooral de eerste twee en een soms het derde motief als richtinggevend te zien. De top-2 voor Nederland is ‘strategische partner’ en ‘prijs’. We zien datzelfde beeld in de regio’s Arnhem (Oost/Noord) en Amsterdam (West/Noord). Voor de laatstgenoemde regio zien we dat de kwalificatie ‘beschikbaarheid van geld bij de financier’ dicht bij ‘prijs’ ligt. Voor de regio Eindhoven (Zuid) zien we een ander beeld. Daar staat ‘betrouwbaarheid van de financier’ op de tweede plaats en ‘beschikbaarheid van geld’ op de derde. Voor de regio Rotterdam (West/Zuid) is ‘betrouwbaarheid van de financier’ dominant en dan pas ‘strategische partner’. Redenen om van financier te veranderen Wij hebben de beleggers gevraagd wat hun redenen zouden kunnen zijn om van financier te veranderen. Op deze open vragen kwamen meerdere antwoorden. Die hebben wij vervolgens gerubriceerd.

6%

6%

3% 20%

30%

16%

4%

6%

9%

Als financier zelf stopt, 3% Geen beschikbaarheid geld, 20% Geen betrouwbare partner, 16% Geen strategische partner, 9% Geen/nvt, 6% Mislukking herfinanciering, 4% Ongunstige prijs of voorwaarden, 30% Slechte bejegening/gebrek aan vertrouwen, 6% Te grote afhankelijkheid van een bank, 6%

Samenvattend kunnen wij zeggen dat de ondervraagden zich met het veranderen van financier laten leiden door argumenten als: (scherper wordende) prijzen of voor hen ongunstiger voorwaarden, geld niet beschikbaar, onbetrouwbaar gedrag van de financier, eigenmachtig optreden, onberekenbaarheid of wispelturigheid. De ondervraagden laten desgevraagd weten, dat in discussies over prijs of voorwaarden een onbehaaglijk gevoel ontstaat als er geen geld beschikbaar wordt gesteld en de communicatie tussen beoogd financier en cliënt stroef verloopt. In deze situaties worden dan vragen gesteld over betrouwbaarheid, strategisch partnerschap, bejegening, gebrek aan vertrouwen, afhankelijkheid die leidt tot ‘nooduitgang-scenario’s’ (mislukking herfinanciering en financier stopt zelf). In het eerdere overzicht ‘Waar kiest u bij voorkeur uw financier op uit?’, zien we dat in het algemeen (behalve in de regio Rotterdam) strategisch partnerschap voorop staat. In de Regio Rotterdam staat ‘betrouwbaarheid’

NL

AH

AM

EH

RD

Strategische partner




Betrouwbaarheid

Prijs

Prijs

Prijs

Betrouwbaarheid


Beschikbaarheid van geld bij financier

(Gunstigere) voorwaarden



Prijs


Betrouwbaarheid


Prijs


Know how


Betrouwbaarheid



Betrouwbaarheid

Know how

Know how

Know how

Know how

Lokale bekendheid

Lokale bekendheid

Lokale bekendheid

Lokale bekendheid

Lokale bekendheid


Redenen om van financier te veranderen Ongunstige prijs of voorwaarden

Prijzen of voorwaarden zijn niet concurrerend, drukken te zwaar op de exploitatie en/of worden steeds scherper

Geen beschikbaarheid geld

Financiers stellen geen geld ter beschikking

Geen betrouwbare partner

Financier vertoont onbetrouwbaar gedrag, wijzigt eenzijdig zaken, is onberekenbaar of onnavolgbaar, men kan er niet op bouwen

Geen strategische partner

Men heeft niet het gevoel dat de bank nog meedenkt met de belegger

Slechte bejegening/gebrek aan vertrouwen

Onaangenaam, klantonvriendelijk gedrag van de bank onder meer door te laten blijken geen vertrouwen (meer) in de belegger te hebben

Te grote afhankelijkheid van een bank

Men wil minder afhankelijk zijn van een financier, spreiding van risico’s

Mislukking herfinanciering

Overstappen als leningen niet (‘normaal’) verlengd worden (deze zou ook in de categorie geen beschikbaar geld kunnen vallen, maar omdat deze exit-dreiging expliciet vermeld werd, is dit toch als aparte categorie opgenomen)

Als financier zelf stopt

Gedwongen vertrek

Geen/niet van toepassing

Het veranderen van financier speelt geen rol of is niet van toepassing

voorop. ‘Prijs’ speelt ook een voorname rol, met name in Amsterdam en Arnhem. Als we de redenen beschouwen om te vertrekken bij een financier wordt de prijs als eerste beweegreden genoemd en strategisch partnerschap pas op de vierde plaats. Welke trends spelen volgens u een belangrijke rol in de markt van vastgoedfinancieringen? Op de vraag welke trends een belangrijke rol in de markt van vastgoedfinancieringen waar te nemen zijn, konden meerdere antwoorden worden gegeven.

Van die mogelijkheid heeft men rijkelijk gebruikgemaakt. Analyse van deze antwoorden gaat altijd mank doordat de categorieën elkaar overlappen. Voor een complex economisch fenomeen als vastgoed hangen veel factoren met elkaar samen. Zo kan de waardering het gevolg zijn van, of samenhangen met, en/of een onderdeel zijn van economische ontwikkelingen. Afwaardering kan weer invloed hebben op economische ontwikkelingen. Niettemin hebben wij op grond van de antwoorden een zevental min of meer onderscheidende categorieën samengesteld, die we hieronder kort beschrijven.

Financieringsbereidheid/mogelijkheid van banken

Financieringsbereidheid en houding van de financiers, de invloed van politiek en regulering, Basel III

Kosten/marges/opslagen/ rentes/LTV

Kosten en voorwaarden die gepaard gaan met financiering

Economische/maatschappelijke factoren

Economische omstandigheden, maatschappelijk sentiment, demografische ontwikkelingen, duurzaamheid

Moeilijke onzeker koop/verkoop markt

Prijzen, overcapaciteiten, onzekerheden in de markt, vraag en aanbod

Waarde/waardering

Waardedaling en waarderingstendensen

Kwaliteit portefeuille

Kwaliteit van huurder, contracten, locaties, onderhoud

Kwaliteit van financiers

Houding van de bank, knowhow, relationele aspecten, willekeur

Weinig (terugtrekkende) vastgoedfinanciers

Te weinig keuze aan financiers door beleggers

Lliquiditeit ondernemers

Eigen liquiditeit van de beleggers


Figuur 41 Belangrijke trends in de markt van vastgoedfinancieringen 8%

5% 2%

16%

8% 5% 6%

16% 35%

Liquiditeit ondernemers, 2% Economische/maatschappelijke factoren, 16% Kwaliteit van financiers, 5% Financieringsbereidheid/mogelijkheid van banken, 35% Kosten/marges/opslagen/rentes/LTV, 16% Kwaliteit portefeuille, 6% Moeilijke onzeker koop/verkoop markt, 8% Waarde/waardering, 8% Weinig (terugtrekkende) vastgoedfinanciers, 5%

De top-3 wordt gevormd door 1. financieringsbereidheid/mogelijkheid van banken 2. kosten/marges/opslagen/rentes/LTV 3. economische/maatschappelijke factoren. Als wij de trends die op grond van de antwoorden worden genoemd, samenvatten, constateren wij dat de ondervraagde beleggers beseffen dat banken aan handen en voeten gebonden zijn aan hun balansversterking (het ‘oppoetsen van de balans’), vooral vanwege reguleringen en de strenge eisen van ‘Basel III’. Daardoor is er een schaarste aan geld ontstaan, al wordt dat af en toe geïnterpreteerd als ‘geen bereidheid tot financiering’. Die schaarste leidt tot kostenverhogingen, bijstellingen van LTV’s, extra voorwaarden, aangepaste rentetarieven en (hogere) opslagen. Dat alles wordt aangemerkt als een negatieve trend. Dat lijkt voor de hand te liggen, want veel antwoorden betreffen ook de huidige conjunctuur die als problematisch getypeerd kan worden. In die zin sluit deze top-3 aan bij het algemeen gangbare beeld dat men de huidige economische omstandigheden als belangrijkste oorzaak voor zijn ‘malaise’ ziet. Ten opzicht van het onderzoek 2011 is dat een verandering. Sprak men toen verwijten uit aan de financier, nu zien we meer realisme aangaande diens positie. Dat de genoemde trends effect hebben op de onderneming, is vanzelfsprekend. Er worden opmerkingen gemaakt als: ‘het ondernemen wordt beperkt, doordat er nauwelijks mogelijkheden voor herfinanciering zijn.’ Dat geeft sommigen wel een grotere prikkel om de LTV te verlagen. Als belangrijk probleem wordt de waardedaling van woningen genoemd en de neerwaartse druk op huurinkomsten. Sommige ondervraagden merken op dat ze alleen nog aankopen op toplocaties doen, terwijl andere laten weten dat ze zelf realistischer gewaardeerd hebben. Verder worden genoemd: huurprijsherzieningen, leegstand en huurinkomsten die onder druk staan. Sommigen

merken op dat er geen liquiditeiten beschikbaar meer zijn aangezien ‘alles naar de bank moet’. Anderen zeggen juist dat ‘door overtollige liquiditeiten en kasstroomsurplus alle leningen afgelost worden.’ Hoe beleggers hiertegen aan kijken wordt grotendeels bepaald door de situatie waarin zij zich bevinden en hun referentiekader. Er is toch een groep beleggers die toch nog niet zwaar geraakt lijkt te zijn; althans dat niet als zodanig ervaart. We noteerden opmerkingen als: ‘[wij hebben] geen grote kantoren, maar wel veel kleine panden en huurders; dat is wel bewerkelijk, maar het werkt’. Of: ‘Wij vroegen en vragen nooit hoge LTV’s’. Een belegger merkt op: ‘We worden nu nog goed bediend, maar de terughoudendheid van banken wordt een probleem, zeker als het gaat over langere trajecten en minder goede voorwaarden.’ Een andere belegger antwoordt: ‘Op mij heeft het geen effect, want ik heb geen financiering nodig.’ Genomen maatregelen om schade te beperken Op de vraag welke maatregelen men heeft getroffen om de economische schade te beperken, zijn veel en ook diverse antwoorden gegeven, die we als volgt rubriceren: Op portefeuilleniveau Er worden omvangsvarianten genoemd, zoals: ‘anders of voorzichter kopen’, ‘(deel)verkopen’, ‘consolidaties’, ‘afbouwen, herstructureren of samenvoegen van de portefeuille(s)’. Daarnaast zien we strategische voornemens als: ‘ontwikkelposities in renderende beleggingen omzetten’, groei ambities bijstellen’, ‘leningen van risicovolle panden aflossen’, ‘aandacht voor sectoren die groeien’, ‘beleidsaanpassingen voor de middellange termijn’, ‘overgang van ontwikkelaar naar belegger’. Ten slotte worden er ook maatregelen genoemd die te maken hebben met de kwaliteitsverbetering van de portefeuille. Naar de financier/financiering Een deel van de antwoorden is te groeperen onder ‘beter samenwerken met de bank’. Genoemd worden: • financiering eerst regelen alvorens een bieding te doen, • financier vroeg in een traject laten aanschuiven, • eerst vragen wat de mogelijkheden zijn, dan pas kopen, • opener communiceren, • verlenging tijdig aanvragen en weten tegen welke condities en voorwaarden er wordt verlengd. Maatregelen die vaak genoemd zijn, hebben betrekking op het langjarig verlengen van leningen. Wij tekenden op: • lange leningen met vaste rente sluiten, • niet investeren, maar leningen verlengen, • aflossing proberen te beperken, • na aankoop pas een deel herfinancieren. Daarnaast zijn we veel antwoorden tegengekomen die neerkomen op: • terugbrengen financiering, • LTV ‘gezond’ houden, dus minder financieren, maar zoveel mogelijk aflossen, • fors investeren in eigen panden door middel van eigen vermogen (liquiditeiten).


Ten slotte worden veel opmerkingen gemaakt over afhankelijkheden. Men zoekt alternatieve oplossingen: • spreiding in banken en looptijden en typologie vastgoed, • relaties aangaan met nieuwe banken, • bij (toekomstige) investeringen autonoom kunnen handelen, • private equity, • meer alternatieve financiering, • ook in het buitenland kijken en • herfinanciering bij andere banken. Naar klanten De antwoorden komen neer op: • goed voor de huurders zorgen, • contacten met huurders verbeteren, • klantwensen invullen, • mij flexibel opstellen, • overeenkomsten openbreken en verlengen. Kortom, zoals men zegt, huurders koesteren, portefeuille optimaliseren en weerbaar maken. Naar objecten Voor wat verkoop en verhuur betreft worden opmerkingen gemaakt als: • creatieve en proactieve verkoopacties betreffende woningen ondernemen, • woning opknappen • goede makelaars in de hand nemen en afspraken voortdurend controleren, • veel aandacht schenken aan regelmatig en goed onderhoud om leegstand te voorkomen. Naar eigen financiering Een aantal antwoorden betreft de eigen vermogens- en financieringspositie: • de verhouding eigen vermogen/vreemd vermogen optimaliseren, • rentebetalingen aan obligatiehouders uitstellen, • opbouw financiële buffers als herfinanciering moeilijk wordt of als zonder financiering voorraad moet worden aangeschaft, • verdienmodel bijstellen door sterk te sturen op kasstromen, • investeringen uitstellen en nieuwe investeringen uit vrije kasstroom realiseren, • versneld aflossen, • vastgoed herwaarderen en lagere waarde aanhouden waardoor minder schommelingen in waarde ontstaan, • met huurders eventueel langere huurcontracten sluiten, • desnoods onder de marktconforme prijs verhuren, • uitsluitend solide huurders aantrekken waardoor de kasstroom gegarandeerd is, • interne reorganisaties doorvoeren als: bezuinigingen, contracten herzien, organisatie inkrimpen, externe specialisten inhuren, risicomanagement en beleid verder aanscherpen.

dezelfde belegger worden genomen. De inventarisatie is echter een goede illustratie van de richting waarin de ondervraagde beleggers creatieve en gecombineerde oplossingen zoeken. Ten opzichte van onze bevindingen uit 2011 zien we dat de ondervraagde beleggers zich opmaken voor een soort overwintering voor langere termijn. In dat opzicht zijn de maatregelen voor de eigen financiering indicatief. Hoe denkt u over de financieringsbereidheid van banken op dit moment? Ten slotte vroegen wij expliciet naar de opvattingen over de huidige financieringsbereidheid van banken. Wij hebben daarover in het hiervoorgaande al een aantal opmerking gemaakt. Vandaar dat wij hier volstaan met wat in het oog springende constateringen. Figuur 42 Opmerkingen over de financieringsbereidheid van banken 2% 1% 10%

8%

16% 18%

7%

14%

Slecht/negatief/vertrouwen zoek, 8% Gering/bijna nihil/lage LTV, 16% Duurt lang/moeizaam/risk aversie, 14% Maatschappelijk verantwoording kwijt, 7% Te duur, belegger betaald de prijs, 18% Voorzichtig, maar goed, 10% Moeilijke markt/te lage taxaties, 2% Nvt, 1%

Het beeld sluit aan bij wat uit eerdere analyses naar voren kwam: veel ondervraagden zijn van mening dat de prijzen en voorwaarden onacceptabel hoog zijn en dat de belegger opdraait voor de Basel III-eisen. Er wordt geen geld meer ter beschikking gesteld en de LTV-eisen zijn voor de beleggers te zwaar. Dat alles manifesteert zich ook in het aanvragen van (her)financieringen, welk proces als traag en moeizaam wordt ervaren. Men vindt dat er sprake is van een doorgeslagen risicoaversie van de zijde van de banken. Een doorn in het oog is voor velen dat er geen onderscheid gemaakt wordt tussen – wat door sommige respondenten genoemd wordt - goede en slechte klanten, tussen goed en slecht vastgoed en dat alleen gekeken wordt naar de kasstroom van de belegger. Op de stelling ‘De financier belemmert mij in het uitvoeren van mijn beleggingsbeleid’ reageerde 54% van de beleggers afwijzend, 44% was het ermee eens.

Kortom, wij zien een arsenaal aan maatregelen op alle niveaus die vanzelfsprekend niet allemaal door één en


Figuur 43 De financier belemmert mij in het uitvoeren van mijn beleggingsbeleid 2%

44% 54%


Samenvatting van het gedeelte financierings tendensen, effecten en maatregelen De respondenten zien dat banken aan handen en voeten gebonden zijn aan hun balansversterking en dat daardoor geldschaarste is ontstaan. Dat dit leidt tot kostenverhogingen, bijstellingen van LTV’s, strengere voorwaarden, aangepaste rentetarieven en (hogere) opslagen, ziet men als een negatieve trend. Als expliciet gevraagd wordt naar de financieringsbereidheid van banken, maken velen het verwijt dat de klant opdraait voor de kosten. Een niet te veronachtzamen gevoel van onbehagen bestaat over het feit dat er geen onderscheid gemaakt wordt tussen goede en slechte klanten, tussen goed en slecht vastgoed en dat alleen gekeken wordt naar de kasstroom van de belegger. Dit alles heeft op veel ondervraagden de nodige invloed. Evenals in 2011 zien we een groep beleggers die minder zwaar geraakt wordt – of zich minder zwaar getroffen voelt – en nog steeds positief over zijn (vermogens)positie kan berichten. Maar de meeste ondervraagden nemen tal van uitbreide maatregelen op alle niveaus. De geïnterviewde beleggers voeren hun ‘malaise’ terug op de huidige (medio 2012) economische omstandigheden. Ten opzicht van het onderzoek 2011 is dat een verandering. Speelde men toen met name de zwarte piet toe aan de financier, nu is lijkt er meer begrip aangaande diens positie en maatschappelijke verantwoordelijkheid. Wel wordt duidelijk de kanttekening geplaatst dat het erop lijkt dat de goeden onder de kwaden lijden. En het is de vraag, zo vinden de geënquêteerden, of dat wel gepast is.


4. Conclusie

De ondervraagde vastgoedbeleggers lijken zich goed staande te houden in de huidige, moeilijke vastgoedmarkt. Ondanks de zorgen over de vastgoed- en financierings markt kijken ze positief naar de toekomst. De beleggers lijken ten opzichte van het onderzoek in 2011 wel wat behoedzamer te zijn geworden. Ze willen bij voorkeur leningen voor een lange periode vastleggen (in verband met het herfinancieringsrisico); terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico). Liquiditeit is een belangrijk aandachtspunt, hoewel de beleggers voor de korte termijn geen zorgen hebben over de betaalbaarheid van hun financieringen. Voor eventuele renteverhogingen en/of verhogingen van de aflossingen is voldoende ruimte. De LTV wil men verlagen naar 60% en men denkt dit te kunnen realiseren door waardestijgingen en aflossingen. Voor variabele financieringen wordt de rente in belangrijke mate afgedekt met derivaten. Naar alternatieve financieringen is het overgrote deel van de beleggers niet op zoek. Als wij de totale groep beleggers in ogenschouw nemen, gaat men per saldo nog steeds uit van een groeiscenario voor wat hun beleggingsportefeuille betreft. Bijna twee derde van de ondervraagden denkt te kunnen groeien in omvang, een kwart wil consolideren en de rest denkt te gaan krimpen. De beleggers met een groeien een consolidatiescenario kenmerken zich door goede financiële ratio’s. De groep respondenten die een krimpscenario voorziet, staat er, wat de financiële kengetallen aangaat, overigens ook goed voor. Men wil vooral afstand doen van winkels en woningen, segmenten waar de groeiers juist in willen investeren. Evenals in 2011 zien we een groep beleggers die minder zwaar geraakt wordt – of zich minder zwaar getroffen voelt – door de crisis en nog steeds positief over de (vermogens) positie kan berichten. Maar de meeste ondervraagden nemen tal van uitgebreide maatregelen op alle niveaus. Ze willen de LTV drukken en bufferen liquiditeiten. De beleggers hebben naar eigen zeggen genoeg geld om de crisis te kunnen doorkomen.



Disclaimer

Dit rapport dient uitsluitend ter informatie en mag niet worden opgevat als een aanbod, beleggingsadvies of enige andere financiële dienst. Aan de inhoud van dit rapport kunnen geen rechten worden ontleend. Het is niet toegestaan de inhoud van dit rapport te vermenigvuldigen zonder de voorafgaande uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van ING Bank N.V., Real Estate Finance. ING Bank N.V., Real Estate Finance, aanvaardt geen aansprakelijkheid met betrekking tot de toereikendheid, juistheid of volledigheid van informatie in dit rapport.

Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. A.J. Kil MBA

Recommend Documents