ING. Real Estate Woning-Winkelfonds III CV EUROPA HALFJAARBERICHT 2011

ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV

EUROPA

HALFJAARBERICHT 2011

ING Real Estate Regulated Fund Management BV Haagse Poort Schenkkade 65 Postbus 90463 2509 LL Den Haag T 070 341 89 89 F 070 341 95 25 E [email protected] I www.regulatedfundmanagement.nl ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV, kvk-nr 27282222 Een initiatief van ING Real Estate Investment Management

Omslag Passage, Almelo

Inhoudsopgave Halfjaarbericht 2011 ING Real Estate Woning-winkelfonds III CV Algemeen 2 Verslag van beheerder 5 Economie en vastgoedmarkt 8 9 10 11 16

Halfjaarrekening Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting balans Toelichting winst- en verliesrekening

Overige toelichtingen 20 Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus 21 Uitkeringen 22 Portefeuille

Meer informatie Voor vragen of opmerkingen over dit verslag kunt u contact opnemen met de beheerder via (070) 341 89 89 of e-mail [email protected]

ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV HALFJAARBERICHT 2011

1

Verslag van beheerder Algemeen Wij zijn blij u het halfjaarrapport 2011 van ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV te kunnen presenteren. De resultaten zijn tot stand gekomen onder aanhoudend moeilijke marktomstandigheden, waarin de beheerder veel aandacht heeft moeten geven aan de marketing van het vastgoed. De onzekerheid over het economische herstel en de onduidelijkheid over de maatregelen op de woningmarkt maakt de woonconsument onzeker. Het aantal verhuisbewegingen blijft mede hierdoor beperkt. In het eerste halfjaar van 2011 bleef het aantal verkochte woningen onder druk staan. Hierdoor blijft de verkooptijd van te koop staande woningen lang. De in 2011 ingezette prijsstabilisatie lijkt zich in het eerste halfjaar van 2011 te handhaven. De winkelsector heeft te maken met een aanhoudend negatief consumenten vertrouwen. Behoudens de langdurige leegstand in Nijmegen, heeft de directe huurstroom van de winkels in het fonds hier weinig last van. Sinds oprichting is een enkelvoudig rendement behaald van 36,3%, in het prospectus is 41,9% begroot tot en met eind 2011.

Analyse resultaat Het enkelvoudige rendement1) over de rapportageperiode bedraagt 2,9%, waar de beheerder 8,4% heeft begroot voor heel 2011. Het netto resultaat over de verslagperiode bedraagt € 448.374 ofwel € 677 per participatie. Dit resultaat is de som van de volgende delen: 1. Een operationeel resultaat van € 897.061 uit de exploitatie van de woningen en winkels. De gematigde huurstijgingen en de hoge kosten voor leegstand en huurderving leiden tot minder huuropbrengsten. De exploitatiekosten van de woningen en winkels vallen mee. Het operationele resultaat ligt 34 duizend euro onder de oorspronkelijke prognose; 2. Een financieel resultaat van -/- € 538.064 bestaande uit de rentebetalingen op de financiering en het resultaat van de collar. De lage rente en de extra rentebaten op het uitstaande saldo (2 duizend euro) leiden tot lagere rentelasten. Het financieel resultaat is 41 duizend euro gunstiger dan de oorspronkelijke prognose; 3. De gerealiseerde verkoopopbrengsten van € 89.377 van de woningen die in de rapportageperiode overgedragen zijn aan nieuwe eigenaren. De lage verkoopaantallen en onder druk staande prijzen hebben zijn weerslag op de verkoopopbrengsten. Het verkoopresultaat is 175 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose. Het resultaat wordt gecorrigeerd voor de waardemutatie van de beleggingen. Het resultaat inclusief de waardemutatie van de beleggingen bedraagt € 458.430.

1) Het enkelvoudig rendement wordt berekend op basis van gerealiseerde resultaten. In de toelichting Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus wordt deze berekening nader toegelicht.

2

HALFJAARBERICHT 2011 ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV

Woningportefeuille De onzekerheid op de woningmarkt zorgt ervoor dat potentiële kopers afwachtend blijven. De doorlooptijd van de verkochte woningen is daarmee onveranderd hoog. Op basis van de individuele lokale situatie zijn diverse acties gevoerd om de verkopen te stimuleren. Zo zijn waar nodig modelwoningen ingericht en hebben individuele woningverbeteringen plaatsgevonden. In diverse gevallen zijn de prijzen bijgesteld of is overgegaan tot verhuur. In de rapportageperiode zijn 3 woningen verkocht en geleverd aan nieuwe eigenaren en zijn 3 woningen verkocht die in het tweede halfjaar van 2011 geleverd worden. In het prospectus is rekening gehouden met 12 verkopen voor heel 2011. De gemiddelde verkoopprijzen van de getransporteerde woningen liggen 2,9% onder de taxatiewaarde ultimo 2010. Verder zijn 2 garages verkocht en zijn 5 woningen weer verhuurd. Ultimo juni 2011 resteren 129 woningen en 18 garages, waarvan 6 woningen leeg staan voor verkoop en 2 woningen te huur staan. De verwachting is dat de beleggingswaarde van de portefeuille in bezit, in lijn met de markt, in het eerste halfjaar van 2011 redelijk stabiel is gebleven. De portefeuille wordt ultimo 2011 weer extern getaxeerd. Per 1 juli heeft de huurverhoging plaatsgevonden. De portefeuille van het fonds bevat grotendeels woningen in het gereguleerde huursegment. De huurverhoging voor deze woningen heeft zich beperkt tot de wettelijk maximaal voorgeschreven 1,3%. De gemiddelde huurverhoging voor de totale portefeuille bedraagt 1,7%.

Winkelportefeuille In de winkelvastgoedmarkt is een stabilisatie zichtbaar. De vraag naar toplocaties blijft sterk. Voor secundaire locaties blijft wederverhuur moeizaam of moeten meer incentives worden aangeboden om huurders te binden voor een langere periode. In het eerste halfjaar van 2011 hebben geen expiraties plaatsgevonden. Ook in de tweede helft van 2011 zullen naar verwachting geen expiraties plaatsvinden. De leegstand in de portefeuille bedraagt 4,2% en wordt veroorzaakt door leegstand op de eerste verdieping in het object aan de Ziekerstraat te Nijmegen. Het object is bij meerdere retailers onder de aandacht gebracht, dit heeft nog niet geresulteerd in het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst. De winkelobjecten in Almelo, Emmeloord, Heerlen, Oss, Rotterdam en Vlaardingen worden genoegzaam verhuurd zonder opmerkelijke gebeurtenissen. De verwachting is dat de beleggingswaarde van de winkelportefeuille, in lijn met de markt, in het eerste halfjaar van 2011 licht zal zijn gestegen. Of dat ook geldt voor het pand aan de Ziekerstraat is mede afhankelijk of de leegstand opgelost zal kunnen worden. De portefeuille wordt ultimo 2011 weer extern getaxeerd. Voor winkels is de huurverhoging voor bestaande huurders onder andere afhankelijk van de bepalingen opgenomen in de huurovereenkomst. Zowel de hoogte als het moment van indexatie is in de overeenkomst vastgelegd. De gemiddelde stijging van de huren ten opzichte van de huren per 1 juli 2011 bedraagt 1,4%, ten opzichte van een prognose van 2%.


3

Verkoop REIM Op 15 februari 2011 heeft ING Group aangekondigd dat het overeengekomen is om ING REIM Europe te verkopen aan CB Richard Ellis Group, Inc. Hierdoor zal ook ING Real Estate Regulated Fund Management BV, de beheerder van het fonds, toetreden tot een nieuwe groep bedrijven. Door de participanten van het fonds is inmiddels ingestemd met de wijziging van de voorwaarden van het fonds. De verwachting is dat de daadwerkelijke afronding van de verkooptransactie in de tweede helft van 2011 zal plaatsvinden.

Verwachting van de beheerder De ontwikkelingen op de woningmarkt blijven in beweging. Zo gaat per 1 augustus 2011 de Gedragscode Hypothecaire Financiering in. Deze gedragscode leidt tot een strikter hypotheekbeleid en zal consequenties hebben voor de kopers in de markt. Verder heeft het kabinet op 1 juli besloten de overdrachtsbelasting tot 1 juli 2012 te verlagen naar 2%. Dit besluit zal naar verwachting een positieve invloed hebben op het koopgedrag van de consument. Aan de andere kant is ingezet op een ruimer huurbeleid, wat kan leiden tot een betere doorstroming op de woningmarkt. Voor de woningportefeuille verwacht de beheerder dat het aantal woningverkopen in lijn zal zijn met de verwachtingen en dat de prijzen niet veel zullen wijzigen. Het verkoopresultaat van de woningen zal in de tweede helft van 2011 onder druk blijven staan. In de tweede helft van 2011 expireren geen huurcontracten van winkels. De leegstand in het winkelobject in Nijmegen heeft een beperkt effect op het resultaat van de winkelportefeuille. Naar verwachting zal het exploitatieresultaat van de winkelportefeuille over 2011 goed zijn. Voor heel 2011 verwacht de beheerder voor het fonds een positief resultaat, maar uitkeringen die achterblijven bij de verwachtingen uit het prospectus. De beheerder verwacht dat de beleggingswaarde van de portefeuille stabiel zal blijven. Het halfjaarbericht is door de beheerder opgesteld op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds. Het halfjaarbericht is niet door de accountant gecontroleerd. Den Haag, 9 augustus 2011 De directie van ING Real Estate Regulated Fund Management BV drs. H-W. Wensing MSRE MRICS drs. M. Knoester

4


Economie en vastgoedmarkt Het volgende onderdeel van het halfjaarbericht over de markt en de marktvooruitzichten is mede tot stand gekomen met inbreng van ING Real Estate Investment Management afdeling Research & Strategy.

Economie In het eerste kwartaal van 2011 heeft de Nederlandse economie een relatief sterk herstel laten zien, met een economische groei van 2,8% in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2010. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is hiermee is de economie zeven kwartalen op rij gestegen en is ongeveer 80% van de historische krimp van 2009 ongedaan gemaakt. In het tweede kwartaal van 2011 lijkt de economische groei echter te matigen, als gevolg van een afzwakkende wereldhandel. Deze afvlakkende trend komt ook naar voren in de economische ontwikkelingen in de rest van Europa. Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dat de Nederlandse economie zal groeien met 2% in 2011 en 1,75% in 2012. Een herstellende economische groei zal naar verwachting gedreven worden door de export. De ontwikkeling van de economische groei in Nederland is sterk afhankelijk van de snelheid waarmee het overheidstekort kan worden teruggebracht. Hiermee worden de fundamenten gelegd voor een duurzaam herstel. Het begrotingstekort zal naar verwachting dalen van 5,4% van het BBP in 2010, naar 3,6% in 2011 tot 2,2% in 2012, zoals geraamd door het CPB. De werkloosheid heeft sinds het begin van 2010 een dalende trend ingezet en deze heeft doorgezet in de eerste helft van 2011. De daling van de werkloosheid verloopt in 2011 wel minder snel dan in 2010. Het ING Economisch Bureau wijst erop dat de afzwakkende groei van gewerkte uitzenduren en het negatievere sentiment onder werkgevers en consumenten wijzen op een verdere vertraging. De verwachting is dat de werkloosheid in 2011 en 2012 in de buurt van de 5% zal blijven.

Woningmarkt Een herstel van de Nederlandse woningmarkt lijkt uit te blijven op de korte termijn. Zowel transactievolumes als prijsniveaus zijn sinds de afkoeling van de koopwoningmarkt licht blijven dalen. Ondanks dat de markt op de korte termijn naar verwachting in mineur zal blijven, zijn de vooruitzichten voor de middellange en lange termijn ongewijzigd positief als gevolg van de onderliggende demografische ontwikkelingen. Zowel consumenten als hypotheekverstrekkers blijven zich voorzichtig gedragen. Daarbij heeft het herstellende consumentenvertrouwen in de afgelopen periode slechts beperkt doorgezet en blijven over het algemeen de pessimisten de overhand houden op de optimisten. Dit is ook terug te zien in de ontwikkeling van de activiteit op de woningmarkt. In de eerste vijf maanden van 2011 zijn gemiddeld 9.700 woningen per maand verkocht, wat een daling betekent van ongeveer 1% ten opzichte van dezelfde periode in 2010 en 30% tot 40% lager is dan het pre-crisis niveau. Daarbij is, volgens de NVM, de gemiddelde verkooptijd ondertussen opgelopen naar 135 dagen, waar 80 dagen in de periode voor de crisis normaal was. Woningprijzen zijn gemiddeld met 0,8% gedaald in de eerste vijf maanden van 2011 (CBS). Hiermee lijkt opnieuw een licht negatieve trend ingezet, na de stabilisatie van de markt in de eerste helft van 2010. De verwachting is echter dat deze trend zich niet zal doorzetten, als gevolg van concrete maatregelen vanuit de Nederlandse overheid. Het kabinet heeft namelijk besloten om van 15 juni 2011 tot en met 1 juli 2012 het tarief voor de overdrachtsbelasting aanzienlijk terug te brengen van 6% naar 2%. Dit zal op korte termijn een positieve impuls geven aan de activiteit op de Nederlandse bestaande koopwoningmarkt.


5

De bouwproductie reageert als gevolg van de relatief lange looptijd van het bouwproces over het algemeen traag op afnemende vraagontwikkeling. Echter, de gevolgen van de afgekoelde woningmarkt voor de nieuwbouwproductie worden in toenemende mate duidelijk. Ontwikkelaars hebben hun orderportefeuilles aanzienlijk zien krimpen als gevolg van financieringsproblemen, tegenvallende verkopen en herziening van nieuwbouwplannen door gemeentes en marktpartijen. Als gevolg hiervan is de bouwproductie in 2010 fors gedaald naar 56.000 gerealiseerde woningen in vergelijking met 83.000 woningen in 2009. De verwachting is dat de nieuwbouwproductie deze negatieve trend zal doorzetten op de middellange termijn. De vraag naar huurwoningen in het middeldure prijssegment heeft slechts beperkt te leiden gehad. De onzekere economische tijden en de afgenomen financieringsmogelijkheden op de hypotheekmarkt zorgen ervoor dat huurwoningen over het algemeen gewild blijven bij consumenten. Woningen in het duurdere huursegment zijn gevoeliger gebleken voor economische tegenspoed, waardoor dit segment te maken heeft met een afnemende vraag en oplopende leegstand. Jaarlijkse huurverhogingen in het gereguleerde segment zullen, in lijn met afgelopen jaren, maximaal stijgen met het inflatiepercentage van het voorgaande jaar als gevolg van het restrictieve overheidsbeleid. Een uitzondering is hierbij gemaakt voor gereguleerde huurwoningen van huishoudens met een inkomen vanaf 43 duizend euro. Het kabinet heeft namelijk besloten dat een extra huurverhoging van maximaal 5% boven op de inflatie is toegestaan voor deze groep huurders. Ook wordt de maximale huur in de tien regio’s met de hoogste WOZ-waarden verhoogd. Hiermee wordt beoogd de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen, zodat meer woningen voor lagere inkomens beschikbaar komen. Deze maatregelen gaan in per 1 juli 2012.

Winkelmarkt Het herstel van de economie en de voorzichtig opwaartse trend van het consumentenvertrouwen hebben hun weerslag op de Nederlandse winkelmarkt. Detailhandelsomzetten zijn over het algemeen stabiel gebleven in de eerste maanden van 2011, waarbij voornamelijk supermarkten en de modebranche het opvallend positief hebben gedaan. Onder andere de consumentenelektronica, doe-het-zelf zaken en speciaalzaken blijven het relatief moeilijk hebben. De grootste vraag naar winkelruimte gaat nog steeds uit naar de hoofdwinkelstraten en A1-locaties van Nederland. Er is een duidelijke tweedeling ontstaan tussen toplocaties en secundaire winkelgebieden, zoals perifere detailhandelslocaties en aanloopstraten. De vraag naar primaire locaties is weliswaar afgenomen ten opzichte van vorig jaar, maar wordt nog steeds gestuwd door aanhoudende vraag vanuit (inter)nationale retailers. Vooral in de vier grote steden stijgen de tophuren nog licht door deze aanhoudende vraag. In kleine en middelgrote steden staan huurniveaus op A1-locaties iets meer onder neerwaartse druk. Ook in de nabije toekomst zal de tweedeling tussen primaire en secundaire locaties naar verwachting blijven bestaan. Het beleggingsvolume in winkelvastgoed is afgezwakt in het eerste kwartaal van 2011 na een periode van hoge beleggingsactiviteit in 2010. Aanvangsrendementen voor hoog kwalitatief vastgoed zijn als gevolg hiervan gestabiliseerd in de eerste maanden van 2011.

6


ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV Halfjaarrekening

De halfjaarrekening beslaat pagina 8 tot en met 23


7

Balans per 30 juni 2011 Na voorgestelde winstuitkering (bedragen in €)

Balans per

Balans per

30-06-2011

31-12-2010

Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie 1 38.979.091

39.451.298

Toelichting

Vorderingen en overlopende activa Vorderingen op huurders en property managers Overige vorderingen

2 3

9.119 85.051 94.170

7.966 46.047 54.013

Liquide middelen

4

870.644

917.892

39.943.905

40.423.203

Passiva Eigen vermogen

5

11.614.152

11.514.526

Voorzieningen Voorziening performance fee

6

152.590

148.107

Langlopende schulden Langlopende leningen

7

27.150.923

27.721.980

7 8 9

286.000 50.772 689.468 1.026.240

286.000 52.218 700.372 1.038.590

39.943.905

40.423.203

Kortlopende schulden en overlopende passiva Kortlopende deel langlopende schulden Belastingen Overige kortlopende schulden

8


Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2011 (bedragen in €)

Toelichting

Netto huuropbrengsten Totale operationele baten

10

Exploitatiekosten onroerend goed Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten

11 12 13

Operationeel resultaat

2011

2010 1)

1.159.016 1.159.016

2.342.914 2.342.914

175.144 60.445 26.366 261.955

372.430 123.028 48.934 544.392

897.061

1.798.522

Rentebaten Rentelasten Financieel resultaat

14 15

3.726 (541.790) (538.064)

10.714 (1.128.629) (1.117.915)

Gerealiseerde opbrengst verkopen

16

89.377

271.732

448.374

952.339

- (10.056)

372.161 -

458.430

580.178

Netto resultaat voor afschrijvingen Afschrijvingen op immateriële activa Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen Netto resultaat na afschrijvingen

17 18

1) Dit betreft de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010.


9

Kasstroomoverzicht (bedragen in €)

2011

2010 1)

Resultaat Afschrijvingskosten immateriële vaste activa Verkopen van beleggingen Ongerealiseerde waardemutatie beleggingen Dotaties voorzieningen

458.430 - 482.263 (10.056) 4.483 935.120

Toename/(afname) kortlopende schulden (exclusief verschuldigde uitkeringen) (Toename)/afname vorderingen op korte termijn

8.172 (40.157) (31.985)

263.258 (9.693) 253.565

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

903.135

2.183.204

(571.057) (379.326) (950.383)

(1.056.657) (897.772) (1.954.429)

Netto kasstroom

(47.248)

228.775

Beginstand liquide middelen Eindstand liquide middelen

917.892

689.117

870.644

917.892

Aflossingen langlopende schulden Uitgekeerde winst en commanditair kapitaal Kasstroom uit financieringsactiviteiten

1) Dit betreft de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010.

10


580.178 372.161 963.462 13.838 1.929.639

Toelichting op de balans (bedragen in €)

algemeen De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het jaarbericht 2010.

Beleggingen 1

Onroerend goed in exploitatie

In de rapportageperiode zijn 3 woningen en 2 garages verkocht. Aan het einde van de rapportageperiode resteren 133 woningen, 18 garages en 17 winkelunits. Het onroerend goed is gewaardeerd tegen de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) of lagere marktwaarde. In de tabel hieronder is het waardeverloop van de totale portefeuille weergegeven:

Balans per 1 januari - Verkopen woningen - Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

2011

2010

39.451.298 (482.263) 10.056 38.979.091

40.414.760 (963.462) 39.451.298

Van de boekwaarde ad € 38.979.091 heeft € 20.979.032 betrekking op woningen en € 18.000.059 op winkels. Als gevolg van woningverkopen heeft een vrijval plaatsgevonden van de ongerealiseerde waardevermindering uit 2009 ter grootte van € 10.056 (2010: nihil). Taxatie van beleggingen De beheerder van het fonds verleent jaarlijks, of vaker indien daartoe aanleiding bestaat, een onafhankelijke externe taxateur opdracht een taxatie van de objecten uit te voeren. De meest recente externe taxatie heeft per 31 december 2010 plaatsgevonden. De taxatiewaarde betreft de marktwaarde kosten koper en is bepaald op basis van de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen. Op basis van deze taxatie bedraagt de beleggingswaarde per 30 juni 2011 € 38.922.795. De verwachting is dat in lijn met de markt de waarde van de beleggingen in de portefeuille in het eerste halfjaar van 2011 redelijk stabiel gebleven is. De portefeuille wordt ultimo 2011 weer extern getaxeerd.


11

Vorderingen en overlopende activa 2

Vorderingen op huurders en property managers

Property managers Voorziening oninbaarheid

3

30-06-2011

31-12-2010

12.838 (3.719) 9.119

15.302 (7.336) 7.966

30-06-2011

31-12-2010

31 85.020 85.051

3.089 42.958 46.047

30-06-2011

31-12-2010

365.644 505.000 870.644

362.892 555.000 917.892

Overige vorderingen

Verzekeringen Overige vorderingen

Liquide middelen 4

Liquide middelen

ING Bank Zakelijke Rekening ING Bank ExtraBonus Zakenrekening

Het in de rapportageperiode ontvangen rentepercentage op het uitstaande saldo op de Zakelijke rekening bedraagt gemiddeld 0,8% (2010: 0,4%) en op de ExtraBonus Zakenrekening gemiddeld 1,6% (2010: 1,6%).

12


Eigen vermogen 5

Eigen vermogen

Het maatschappelijk of commanditair kapitaal van oorspronkelijk € 16.550.000 is verdeeld in 662 participaties van oorspronkelijk € 25.000 nominaal. Jaarlijks vinden terugbetalingen van het commanditair kapitaal plaats.

Commanditair

kapitaal

Overige reserves

Per

Totaal

participatie

Gestort kapitaal - Terugstortingen kapitaal - Reserves voorgaande periode Balans per 1 januari

16.550.000 (1.688.100) - 14.861.900

- - (3.347.374) (3.347.374)

16.550.000 (1.688.100) (3.347.374) 11.514.526

25.000 (2.550) (5.055) 17.395

- Terugstortingen kapitaal - Netto resultaat periode - Winstuitkeringen Balans per 30 juni

(70.834) - - 14.791.066

- 458.430 (287.970) (3.176.914)

(70.834) 458.430 (287.970) 11.614.152

(107) 693 (435) 17.546

Intrinsieke waarde De intrinsieke waarde van het fonds wordt bepaald door het eigen vermogen te corrigeren met de meest recente marktwaarde kosten koper (exclusief aankoopkosten) van het onroerend goed in exploitatie en de marktwaarde van het rentederivaat (‘collar’). In onderstaande tabel is het verloop van de intrinsieke waarde en het nominale eigen vermogen opgenomen.

30 juni

Ultimo

Ultimo

Ultimo

Ultimo

2011

2010

2009

2008

2007

11.614.152 11.501.485 662 17.546 17.374

11.514.526 11.344.893 662 17.395 17.137

11.792.400 11.391.813 662 17.815 17.208

13.107.336 14.436.519 662 19.801 21.807

15.274.359 16.464.122 662 23.073 24.870

Nominale waarde fonds Intrinsieke waarde fonds Aantal participaties Nominale waarde per participatie Intrinsieke waarde per participatie


13

Voorzieningen 6

Voorziening performance fee

De performance fee ontstaat bij de verkoop van objecten. Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd aan de beheerder indien het verwachte gemiddeld enkelvoudig rendement is behaald.

Balans per 1 januari - toevoeging boekjaar Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

2011

2010

148.107 4.483 152.590

134.269 13.838 148.107

Langlopende schulden 7

Langlopende leningen

De hypothecaire leningen zijn verstrekt door ING Real Estate Finance NV. De einddatum van deze leningen is 28 december 2013.

Totale

Langlopende

schuld per

Aflossing

Aflossing

schuld per

31-12-2010

boekjaar

komend jaar

30-06-2011

Lening deel 1 (vaste rente) Lening deel 2 (vaste rente) Lening deel 3 (variabele rente) Lening deel 1 (vaste rente)

13.513.500 7.857.633 6.636.847 28.007.980

143.000 428.057 - 571.057

286.000 - - 286.000

13.084.500 7.429.576 6.636.847 27.150.923

Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 14.300.000. De rente op deze lening bedraagt 4,25%. De aflossing bedraagt 2% per jaar. Lening deel 2 (vaste rente)

Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 9.100.000. De rente op deze lening bedraagt 4,25%. De aflossingverplichting is nihil. Jaarlijks mag zonder kosten € 455.000 vervroegd afgelost worden. Door het huidige renteverschil tussen de leningen met vaste en variabele rente en de korte resterende looptijd is besloten gebruik te maken van de mogelijkheid om af te lossen op de vastrentende lening. Lening deel 3 (variable rente)

Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 16.600.000. De rente op deze lening bedraagt het drie-maands Euribortarief vermeerderd met opslag van 0,75%. Aflossing van de lening vindt plaats uit de verkoopopbrengsten. Het renterisico wordt beperkt door een collar met een cap van 5,25% en een floor van 3,87%. De looptijd van de collar is gelijk aan de looptijd van de lening. De afbouw van de collar houdt rekening met toekomstig verwachte aflossingen van de lening. In de winst- en verliesrekening is het resultaat van de collar opgenomen. De afbouw van het rentederivaat blijft ongewijzigd ondanks de aflossing op de vaste lening.

14


Kortlopende schulden en overlopende passiva 8

Belastingen

Omzetbelasting

9

30-06-2011

31-12-2010

50.772 50.772

52.218 52.218

30-06-2011

31-12-2010

Overige kortlopende schulden

Verschuldigde uitkeringen winst en kapitaal Nog te betalen rente Servicekosten Property managers Crediteuren Overige

358.804 270.305 24.930 6.175 - 29.254 689.468

379.326 277.677 17.159 7.477 3.485 15.248 700.372

Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa Ten behoeve van extra zekerheid voor terugbetaling van de hypothecaire lening door het fonds is een hypotheek verstrekt op de panden aan de financier en een pandrecht op de huurinkomsten afgegeven. Om de risico’s van rentefluctuaties te beperken is met ING Bank NV een rentederivaat, een zogenaamde ‘collar’ afgesloten. Uit hoofde van de collarovereenkomst kunnen rechten en verplichtingen ontstaan die van invloed zijn op de hoogte van de totale rentelast. Deze ‘collar’ dekt het renterisico op de variabele lening af. De hoogte van de afgedekte positie voor de periode 2 april 2011 tot 1 juli 2011 bedraagt € 3.100.000. De marktwaarde van de ‘collar’ bedraagt ultimo juni 2011 € 56.371 negatief. De ‘collar’ wordt jaarlijks afgebouwd op basis van de bij aanvang ingeschatte aflossingen op de variabele lening. Doordat de werkelijke aflossing door afwijkende verkoopaantallen anders kan zijn dan geprognosticeerd, kan een afgedekte positie ontstaan die afwijkt van de hoogte van de lening. Er blijft een (geringe) kans aanwezig dat de fiscus een naheffingsaanslag voor bij aankoop van een deel van de objecten verschuldigde overdrachtsbelasting zal opleggen. De beheerder is van mening dat deze overdrachtsbelasting niet verschuldigd is. Deze post is om deze reden niet als verplichting opgenomen. Door de huurders van de winkels is voor een bedrag van € 157.221 aan bankgaranties verstrekt. Verder is bij de grotere ketens door de moedermaatschappij veelal een concerngarantie verstrekt.


15

Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen in €)

ALGEMEEN De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het jaarbericht 2010. De vergelijkende cijfers over 2010 hebben betrekking op de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010. 10 Netto huuropbrengsten Op de theoretische bruto huuropbrengst wordt de leegstand in mindering gebracht die ontstaat bij het leegkomen van woningen totdat verkoop heeft plaatsgevonden. De leegstand en overige huurderving voor woningen bedroeg 7,1% van de theoretische huur en voor winkels 4,2%, waar 3,25% voor de woningen en 3,0% voor de winkels is geprognosticeerd. 2011

Woningen Theoretische huur Leegstand Overige huurderving Winkels Theoretische huur Leegstand Overige huurderving Totaal woningen en winkels

2010

576.202 (43.635) 2.822 535.389

1.175.745 (62.000) (709) 1.113.036

651.127 (27.500) - 623.627

1.289.991 (59.396) (717) 1.229.878

1.159.016

2.342.914

11 Exploitatiekosten onroerend goed De exploitatiekosten zijn op jaarbasis begroot op 24% van de bruto huuropbrengsten van de woningportefeuille en 9,5% van de bruto huuropbrengsten van de winkelportefeuille. De gerealiseerde exploitatiekosten bedragen voor woningen 20,3% en voor winkels 8,9%. Deze exploitatielasten worden met name bepaald door planmatig onderhoud, bijdragen aan vereniging van eigenaren en reguliere vaste lasten.

Woningen Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Niet-terugvorderbare BTW Overige exploitatiekosten

16


2011

2010

25.423 9.685 32.539 27.126 1.608 5.497 15.316 117.194

51.005 19.760 63.139 56.090 3.245 14.211 12.186 219.636

Winkels Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Overige exploitatiekosten Totaal woningen en winkels

2011

14.930 12.473 4.034 24.910 1.450 153 57.950

2010

38.271 24.598 13.487 51.256 2.455 22.727 152.794

175.144

372.430

2011

2010

57.810 2.635 60.445

117.217 5.811 123.028

12 Beheerkosten

Beheervergoeding Niet-terugvorderbare BTW

Met ING Real Estate Regulated Fund Management BV is een beheerovereenkomst aangegaan. De beheerder treedt op als beheerder van het vermogen van het fonds en verzorgt daarnaast het management van de objecten (inclusief het aansturen van het property management van de objecten) en het algemeen beheer van het fonds. 13 Fondskosten

Vergoeding bewaarder Accountants-, advies- en taxatiekosten Kosten toezicht Niet-terugvorderbare BTW Overige

2011

10.000 9.050 2.100 1.289 3.927 26.366

2010

20.000 18.060 4.304 2.252 4.318 48.934

Met Bewaarder RE Woning-Winkelfonds III BV is een bewaarovereenkomst aangegaan. De bewaarder treedt op als bewaarder van het fonds en draagt zorg voor bewaring en het houden van een administratie van de objecten en overige goederen van het fonds. Onder bewaring wordt verstaan het houden van het juridisch eigendom of gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen ten titel van beheer ten behoeve van het fonds. De economische gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen berust bij het fonds.


17

14 Rentebaten 2011

Rente bank Overige

3.726 - 3.726

2010

10.481 233 10.714

15 Rentelasten

Rentekosten op leningdeel 1 vaste rente Rentekosten op leningdeel 2 vaste rente Rentekosten op leningdeel 3 variabele rente Resultaat collar

2011

2010

284.883 162.523 61.787 32.597 541.790

578.882 342.571 102.457 104.719 1.128.629

De effectieve rentelast op leningdeel 3 is samengesteld uit de werkelijk betaalde rente aan de financier en het resultaat van de collar. 16 Gerealiseerde opbrengst verkopen

Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Historische kostprijs verkochte woningen inclusief aankoopkosten

2011

2010

614.500 (29.410) (13.450) (482.263) 89.377

1.321.000 (44.292) (41.514) (963.462) 271.732

17 Afschrijvingen op immateriële activa Dit betreft de afschrijving op de geactiveerde oprichtingskosten. 2011

- -

Afschrijving immateriële vaste activa

2010

372.161 372.161

18 Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen Dit betreft de ongerealiseerde waardevermindering van de beleggingen.

Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen

18


2011

2010

(10.056) (10.056)

-

19 Transacties met gelieerde partijen Onderstaand zijn de gelieerde partijen genoemd waar transacties mee zijn. De transacties met deze partijen zijn op basis van marktconforme voorwaarden tot stand gekomen. Naam gelieerde partij

Aard van transactie

ING Bank NV Collar verrekeningen ING Bank NV Rente bankrekening ING Real Estate Finance NV Rentekosten ING Real Estate Regulated Fund Management BV Performance fee 1) ING Real Estate Regulated Fund Management BV Beheervergoeding 2) ING Real Estate Woning-Winkelfonds III BV Winstaandeel € 100 Bewaarder RE Woning-Winkelfonds III BV Bewaarvergoeding 3) Totale transactievolume fonds (huuropbrengsten, operationele lasten, rentelasten, rentebaten en verkopen)

Transactievolume 2011

32.597 3.726 509.193 13.450 57.810 - 10.000 626.776 2.055.864

2010

104.719 10.481 1.023.910 41.514 117.217 20.000 1.317.841 4.298.381

De transacties met gelieerde partijen maken 30% (2010: 31%) uit van het totale transactievolume van het fonds. 20 Kostenratio van het fonds De kostenratio van het fonds relateert het niveau van de kosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Voor de gemiddelde intrinsieke waarde wordt gebruik gemaakt van de intrinsieke waarde exclusief de waarde van de collar. Hiermee hebben de fluctuaties van de waarde van de collar geen invloed op de intrinsieke waarde en daarmee de kostenratio en wordt een beter beeld van de kostenratio gegeven. Het totaal van de operationele kosten, verkoopkosten, performance fee en afschrijvingskosten immateriële vaste activa worden in de calculatie meegenomen. De rentebaten en -lasten, huurderving en leegstand worden niet in de calculatie opgenomen.

Totale kosten Gemiddelde intrinsieke waarde (exclusief waarde collar) Kostenratio

2011

2010

304.815 11.507.042 2,65%

1.002.359 11.230.772 8,93%

1) De performance fee bedraagt 15% van het netto verkoopresultaat van de verkochte objecten. 2) De beheervergoeding bedraagt 5% van de gefactureerde huur. 3) De bewaarvergoeding bestaat uit een jaarlijkse vergoeding van € 5.000 voor het uitvoeren van de functie van bewaarder van het fonds en € 15.000 voor het ter beschikking stellen van het eigen vermogen van de bewaarder.


19

Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus (bedragen in €)

Boekjaar 2011

Cumulatief

realisatie t/m prospectus t/m


30-06-2011

31-12-2011

30-06-2011

31-12-2011

Netto huuropbrengsten woningobjecten Netto huuropbrengsten winkelobjecten Totale huuropbrengsten

535.389 623.627 1.159.016

1.088.736 1.356.954 2.445.690

6.644.268 6.896.255 13.540.523

7.805.002 7.752.899 15.557.901

Exploitatiekosten onroerend goed woningobjecten Exploitatiekosten onroerend goed winkelobjecten Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten

117.194 57.950 60.445 26.366 261.955

270.074 132.898 131.557 49.684 584.213

1.558.081 822.336 715.140 300.320 3.395.877

1.936.124 759.305 841.312 283.865 3.820.606

Operationeel resultaat

897.061

1.861.477

10.144.646

11.737.295

Rentebaten Rentelasten Financieel resultaat

3.726 (541.790) (538.064)

2.867 (1.160.811) (1.157.944)

147.242 (7.245.488) (7.098.246)

13.012 (8.201.842) (8.188.830)

Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Netto verkoopresultaat 1)

614.500 (29.410) (13.450) (499.025) 72.615

2.698.129 (51.264) (87.370) (2.064.398) 495.097

15.885.600 (385.625) (457.770) (12.451.772) 2.590.433

19.168.083 (364.194) (498.136) (15.482.984) 2.822.769

431.612

1.198.630

5.636.833

6.371.234

Netto resultaat voor uitkering

Boekjaar 2011

Cumulatief



30-06-2011

31-12-2011

30-06-2011

31-12-2011

542 110 652

1.063 747 1.810

4.601 3.913 8.514

5.360 4.264 9.624

2,4% 0,5% 2,9%

4,9% 3,5% 8,4%

19,8% 16,5% 36,3%

23,4% 18,5% 41,9%

Raming per

Raming per

30-06-2011

31-12-2011

1,6%

1,0%

Exploitatieresultaat per participatie Verkoopresultaat per participatie Netto resultaat per participatie Exploitatierendement per participatie Verkooprendement per participatie Rendement per participatie 2)

Internal Rate of Return (IRR) 3)

1) Het netto verkoopresultaat, zoals bovenstaand vermeld, is bepaald op basis van de oorspronkelijke aankoopsom inclusief de aan de verkochte objecten toegerekende aanvangskosten (immateriële activa). 2) Het enkelvoudig rendement wordt berekend door de gerealiseerde resultaten, exclusief ongerealiseerde waardestijgingen, te relateren aan het nominaal ingelegde commanditair kapitaal aan het begin van het jaar. 3) De IRR is een indicator voor de rentabiliteit van een investering. Bij de berekening van de IRR wordt rekening gehouden met het moment van de kasstromen, zowel bij investering als bij uitkering. De getoonde IRR is berekend op basis van een theoretische liquidatie op de rapportagedatum tegen de intrinsieke waarde van het fonds.

20


Uitkeringen (bedragen in €)

Realisatie 2011

fonds

participatie

Netto resultaat beschikbaar voor uitkering Aflossing langlopende lening winkels Winstaandeel beherend vennoot Beschikbaar resultaat voor participanten

431.612 143.000 100 288.512

435

Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Aflossing langlopende lening woningen Beschikbaar commanditair kapitaal

499.024 428.057 70.967

107

Realisatie 2011

fonds

- Interim uitkering augustus 2011 - Interim uitkering februari 2012 - Voorstel slot uitkering mei 2012 - Toevoeging aan de reserves Bestemming beschikbaar resultaat - Interim uitkering augustus 2011 - Interim uitkering februari 2012 - Voorstel slot uitkering mei 2012 - Niet uitgekeerd beschikbaar commanditair kapitaal Bestemming commanditair kapitaal - Uitkering augustus 2011 - Uitkering februari 2012 - Slotuitkering mei 2012 Totale uitkering

Uitgekeerd resultaat Uitgekeerd commanditair kapitaal

Uitkeringen 2011

participatie

287.970 - - 542 288.512

435 435

70.834 - - 133 70.967

107 107

358.804 - - 358.804

542 542

Cumulatieve uitkeringen



30-06-2011

31-12-2011

30-06-2011

31-12-2011

435 107 542

1.379 548 1.927

6.814 2.657 9.471

7.896 4.113 12.009


21

Portefeuille woningportefeuille

Portefeuille

Verkopen t/m

Object

Bouwjaar

aanvang

31-12-2010

2011

30-06-2011

1983 1971 1986 1992 1972 1964

40 36 33 24 49 24 206

21 9 13 12 8 11 74

0 1 0 0 1 1 3

19 26 20 12 40 12 129

Portefeuille

Verkopen t/m

Object

aanvang

31-12-2010

2011

30-06-2011

32

12

2

18

Mutatiegraad

Cumulatieve

Amersfoort Amstelveen Leiden Maastricht Nijmegen Venlo Totaal

Verkopen Portefeuille per

Overige objecten in woningportefeuille

Nijmegen (garages)

Verkopen Portefeuille per

Verkoopprijzen en mutatiegraad woningportefeuille Realisatie netto Realisatie netto Realisatie netto

verkoopprijzen verkoopprijzen verkoopprijzen

Gemiddelde

Object

t.o.v.

t.o.v.

t.o.v.

netto taxatiewaarde

geïndexeerde

geïndexeerde

verkoopprijzen1)

per

waarde 2)

waarde

2011

31-12-2010

2011

sinds aanvang

over 2011 mutatiegraad 3)

Amersfoort Amstelveen Leiden Maastricht Nijmegen Venlo

- 268.921 - - 188.833 107.769

- -4,2% - - -3,8% 0,9%

- -12,7% - - -7,6% -10,3%

3,7% 1,1% 2,4% 0,3% 1,7% 0,4%

0,0% 3,7% 0,0% 0,0% 2,4% 7,7%

52,5% 27,8% 39,4% 50,0% 18,4% 50,0%

Totale woningportefeuille

188.507

-2,9%

-9,8%

2,2%

2,3%

37,4%

1) De netto verkoopprijs bestaat uit de bruto verkoopprijs minus de werkelijke verkoopkosten. 2) De geïndexeerde waarde is bepaald door de geschatte leegwaarde bij aanvang jaarlijks te indexeren met 2,0%. De geïndexeerde waarde wordt vergeleken met de werkelijk gerealiseerde netto verkoopprijs (na verkoopkosten). Voor een juiste vergelijking zijn de begrote verkoopkosten (van 1,9%) in mindering gebracht op de geïndexeerde waarde. 3) Totaal aantal gerealiseerde verkopen sinds aanvang ten opzichte van de portefeuille bij aanvang.

22


Overzicht woningobjecten Object

Straten

Amersfoort Amstelveen Leiden Maastricht Nijmegen Venlo

Binnen de Veste, Achter de Kamp, Waltoren Colorado, Kringloop, Mississippi, Orinoco, Tigris Beekforel, Regenboogforel, Rivierforel, Zalmforel Salviabeemd Weezenhof Groenstraat

winkelportefeuille Object

Adres

Woningen Begane grond (aantal)

(m2)

Verdieping

Overig

(m2)

(m2)

Almelo Marktplein 23 275 268 Passage 2 110 55 Passage 4 75 Emmeloord Lange Nering 13a 273 Lange Nering 13a I+II 210 Lange Nering 13b 285 226 Heerlen Geleenstraat 18a 215 280 Promenade 7 365 140 Promenade 4 Nijmegen Ziekerstraat 6 429 Ziekerstraat 6a 110 Ziekerstraat 6b 500 Ziekerstraat 6c 50 Ziekerstraat 6d 500 Oss Heuvel 24 95 60 Heuvel 26 139 158 Rotterdam Keizerswaard 111 140 Vlaardingen Liesveld 4 105 Liesveld 4a 224 Liesveld 4b 200 Totaal 4 2.840 2.647


261

303

77 100

103 844

23

24


fotografie

Sjaak Henselmans, Amsterdam Concept en design

Cascade - visuele communicatie bv, Amsterdam

ING Real Estate Investment Management wereldwijd netwerk AUSTRALIE BELGIE BRAZILIE CHINA DUITSLAND FINLAND FRANKRIJK GROOT-BRITTANNIE HONGARIJE ITALIE JAPAN NEDERLAND POLEN ROEMENIE SINGAPORE SPANJE TAIWAN TSJECHIE VERENIGDE STATEN ZUID-KOREA ZWEDEN

ING Real Estate Regulated Fund Management BV Postbus 90463 2509 LL Den Haag T 070 341 89 89 F 070 341 95 25 E [email protected]

ING. Real Estate Woning-Winkelfonds III CV EUROPA HALFJAARBERICHT 2011

Recommend Documents