ActivInvestor Real Estate N.V. Halfjaarbericht per 30 juni 2013
ActivInvestor Real Estate N.V. Van Leijenberghlaan 197-C 1082 GG Amsterdam Postbus 75322 1070 AH Amsterdam Telefoon Fax E-mail Internet
020 - 305 86 10 020 - 305 86 19
[email protected] www.activinvestor.com
ACTIVINVESTOR REAL ESTATE N.V. Amsterdam Halfjaarbericht per 30 juni 2013
Profiel ActivInvestor Real Estate N.V. belegt in een beperkt aantal Europese vastgoedondernemingen die zijn geselecteerd op basis van uitvoerig onderzoek. Het beleggingsbeleid is gericht op een zo hoog mogelijk dividendrendement. Het thema van het fonds is actief aandeelhouderschap. Dit houdt in dat ActivInvestor Real Estate gebruik maakt van de aandeelhoudersrechten die haar door de wet of bij statuten geboden wordt en de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance Code (ook wel de Code Tabaksblat) of een andere gedragscode die in een bepaald land van toepassing is, als richtlijn neemt.
Het beleggingsproces van ActivInvestor Real Estate kenmerkt zich vooral door het uitvoerige onderzoek alvorens te beleggen (desk research, gesprekken management en beleggingsanalyse) en de betrokkenheid en opstelling tijdens de beleggingsperiode. Nadat ActivInvestor Real Estate heeft belegd in een vastgoedonderneming zal zij zich opstellen als een actieve aandeelhouder. Zij zal gebruik maken van haar aandeelhoudersrechten; dialoog aangaan met het management en de onderneming blijven monitoren op behaalde resultaten versus aangekondigde prognoses en doelstellingen. Indien nodig zal ActivInvestor Real Estate het bestuur aanspreken op het toepassen en verbeteren van de corporate governance.
ActivInvestor Real Estate is een open-end beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal en heeft een onbepaalde looptijd. Het fonds is dagelijks verhandelbaar. ActivInvestor Real Estate opteert voor de status van fiscale beleggingsinstelling. Een fiscale beleggingsinstelling is voor de heffing van vennootschapsbelasting onderworpen aan een tarief van 0%, indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
ActivInvestor Real Estate is een initiatief van ActivInvestor Management B.V. Aan ActivInvestor Management is op 26 mei 2006 door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) een vergunning verleend als beheerder als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft).
2
Voor informatie kunt u ons bereiken op het volgende adres en telefoonnummer:
ActivInvestor Real Estate N.V. Van Leijenberghlaan 197-C 1082 GG Amsterdam Postbus 75322 1070 AH Amsterdam
Telefoon 020 - 305 86 10 fax 020 - 305 86 19
[email protected] www.activinvestor.com
3
VERSLAG VAN DE DIRECTIE Belangrijke gebeurtenissen eerste halfjaar 2013 ActivInvestor Real Estate kan terugkijken op een, na een voortvarende start, uiteindelijk een matig eerste halfjaar 2013. De netto intrinsieke waarde per aandeel bedroeg per 30 juni 2013 € 508,00 vergeleken met € 544,31 per 31 december 2012. Gecorrigeerd voor de uitkering van de € 25,00 slotdividend per aandeel in mei 2013 betekent dit een daling van de intrinsieke waarde van 2,08%. Dit resultaat is behaald in een beweeglijke beurs. Gedurende dit 1e halfjaar bewoog de netto intrinsieke waarde van het aandeel zich tussen de € 490,24 (24 juni) en € 569,06 (30 april).
Het eerste halfjaar was het redelijk rustig in Europa. In maart was weliswaar Cyprus aan de beurt om gered te worden maar dit veroorzaakte slecht een rimpeling op de aandelenbeurzen. In april stegen de aandelenbeurzen vervolgens hard onder andere dankzij de verwachting van een verder dalende rente op de staatsobligaties van Zuid-Europese landen. Echter na deze goede start zetten de Europese beurzen in juni de daling in nadat vanuit Amerika het bericht kwam dat de geldpers waarschijnlijk op middellange termijn wordt stilgezet en een rentestijging het gevolg zal zijn. De lange rente heeft met name in Amerika al een sterke stijging laten zien in de eerste zes maanden van 2013. De Duitse rente is ook iets gestegen maar minder sterk.
Al bij al was het een kwakkelende beurs in de eerste zes maanden van 2013. Op het ene nieuws omhoog, op het andere nieuws naar beneden. Beleggers blijven een focus houden op nieuws en korte termijn ontwikkelingen. Toch lijkt de economie in het westen fundamenteel sterker te worden en dan vooral in Amerika. In Europa blijven bezuinigingen het consumenten- en producentvertrouwen onder druk zetten. De vraag is of bezuinigen het verstandigste is om te doen. Maar uiteindelijk zullen de rekeningen moeten worden betaald. Misschien is het ijdele hoop om te denken dat door minder bezuinigingen oplopende tekorten gefinancierd kunnen worden uit economische groei. Structurele hervormingen zijn noodzakelijk om de dynamiek terug te krijgen. Hoe meer mensen aan het werk des te beter dit is voor de economische groei. Dit zou de belangrijkste focus moeten zijn.
4
De meeste beurzen staan op een lager niveau dan aan het begin van het jaar (AEX - 1,6%, CAC40 + 0,1% Eurostoxx 50 - 4,0%). De DAX heeft het beter gedaan met een plus van 2,3% ten opzicht van het begin van het jaar. Ook dit heeft te maken met de aanhoudende onzekerheid in Europa. Veel beleggers zijn op zoek naar veilige beleggingen. Binnen Europa wordt Duitsland als veilige haven gezien waardoor er meer vraag is naar aandelen op de DAX.
110,00%
105,00%
100,00%
95,00%
90,00%
2-1-2013
2-2-2013 2-3-2013 EUROSTOXX 50
2-4-2013 CAC40
2-5-2013
2-6-2013
AEX
DAX
Europese beursgenoteerde vastgoedondernemingen De koersen van de Europese beursgenoteerde vastgoedondernemingen lieten het eerste halfjaar van 2013 een wisselend beeld zien. De eerste vier maanden gingen de koersen een beetje op en neer om vervolgens in mei aanzienlijk te stijgen. Deze stijging werd in juni en juli weer geheel teniet gedaan door zorgen over economische groei in Europa en de berichten over het stopzetten van de geldpersen in Amerika en dientengevolge een stijgende rente. De best vergelijkbare index, de EPRA Eurozone Total return, behaalde een rendement van – 3% over de eerste zes maanden van 2013. ActivInvestor Real Estate behaalde met haar beursgenoteerde posities een beter resultaat over de eerste zes maanden van 2013.
5
Beleggingen en resultaten Per 30 juni 2013 was € 14.225.379 belegd in vastgoedondernemingen. Het directe beleggingsresultaat bedroeg € 617.461 (ontvangen dividend en rente) en het indirecte beleggingsresultaat - € 795.328 (waardewijzigingen). Van het indirecte beleggingsresultaat is - € 1.481.183 gerealiseerd en € 685.855 ongerealiseerd. Over de periode 1 januari tot en met 30 juni 2013 bedroeg het totale netto rendement -2,1%. ActivInvestor Real Estate heeft voorzichtig belegd in kwalitatief sterke vastgoedondernemingen. Daarnaast zijn vanaf mei, toen de koersen relatief hoge niveaus kenden, bepaalde posities verkocht/afgebouwd en heeft ActivInvestor Real Estate een kaspositie aangehouden om in te kunnen spelen op marktontwikkelingen. Op 30 juni 2013 bedroeg de intrinsieke waarde per aandeel € 508,00.
Intrinsieke waarde per aandeel Aantal uitgegeven aandelen Totale intrinsieke waarde
1
30 juni 2013
31 december 2012
€ 508,00 31.163 € 15.830.913
€ 544,31 30.412 € 16.553.698
De directie heeft besloten met inachtneming van het bepaalde in de statuten, om een interim dividend 2013 uit te keren ten bedrage van € 25 per aandeel. In lijn met het beleid zal in principe het directe beleggingsresultaat (ontvangen dividenden en rente) na kosten en het resultaat op korte termijn (aandelen minder dan 1-2 jaar in bezit) handelstransacties als dividend worden uitgekeerd. ActivInvestor Real Estate streeft een constant dividendbeleid na en zal in principe tweemaal per jaar het dividend uitkeren. ActivInvestor Real Estate streeft naar een zo hoog mogelijk dividend. Dividend informatie Uitgekeerd dividend (€) Jaar
koers 1 jan
dividend
in %
2006
1.036,90
72,70
7,01%
2007
1.352,05
95,00
7,03%
2008
1.079,68
50,00
4,63%
2009
602,01
50,00
8,31%
2010
615,50
50,00
8,12%
2011
643,43
50,00
7,77%
2012
531,51
50,00
9,41%
2013
544,31
25,00
4,59%
Totaal uitbetaald:
1
442,70
De gegeven waarden zijn voor resultaatbestemming
6
Belangrijke ontwikkelingen in de portefeuille ActivInvestor Real Estate heeft gedurende het eerste halfjaar van 2013 een aantal beleggingsbeslissingen genomen naar aanleiding van ontwikkelingen bij vastgoedondernemingen, op de effectenbeurzen en eigen inzichten met betrekking tot de vastgoedmarkt en de verschillende spelers actief op deze markt. Belangrijke uitgangspunten bij beslissingen omtrent de beleggingsportefeuille waren macroeconomische condities en de vooruitzichten voor het dividend, aan- en verkopen en kapitaalmarkttransacties. Dit heeft geresulteerd in meer beleggingen in Duitse en Franse vastgoedondernemingen en minder beleggingen in Nederlandse vastgoedondernemingen.
Verdeling portefeuille categorieën en landen per 30 juni 2013
Verdeling portefeuille categorieën en landen per 31 december 2012
7
Hieronder enkele voorbeelden van beleggingsbeslissingen die gedurende de eerste zes maanden van 2013 genomen zijn.
Icade In april is een positie genomen in Icade. De koers van Gecina was sterk opgelopen en daar is dankbaar van geprofiteerd door de iets achtergebleven Icade aan te kopen en bij Gecina winst te nemen. Icade bleef vooral achter door de onzekerheid over de fusie met Silic (kantoorparken). Deze fusie is uiteindelijk goedgekeurd door de rechter zodat Icade zich eindelijk op de afwikkeling kon gaan richten. Icade is één van Frankrijks grootste vastgoedondernemingen en heeft de focus gezet op commercieel vastgoed (kantoren en kantoorparken) en gezondheidszorg. Icade heeft per ultimo juni 2013 een vastgoedportefeuille van circa € 6,7 miljard.
VIB Vermögen Een nieuwe positie is ook opgebouwd in VIB Vermögen. VIB Vermögen is vooral interessant voor haar exposure naar logistieke centra, die zij veelal ook ontwikkeld voor klanten, maar heeft een gemengde portefeuille van logistiek, kantoren en winkels. De vastgoedportefeuille is circa € 750 miljoen groot en is vooral gelegen in het aantrekkelijke Beieren. VIB Vermögen wordt zeer efficiënt intern gemanaged en bouwt rustig verder aan een interessante portefeuille. De afgelopen jaren stijgt het dividend elk jaar en worden de schulden elk jaar verder afgeschreven, hetgeen de verhouding eigen en vreemd vermogen elk jaar doet verbeteren.
LEG Immobilien In februari is tijdens de beursgang een positie genomen in LEG Immobilien. LEG is één van Duitslands grootste vastgoedondernemingen actief in het woningsegment. Er is een positie aangekocht bij de beursgang vanwege de relatief lage schuldgraad (48%), de aantrekkelijke lange termijn financiering met een looptijd van 13 jaar en gemiddeld rente van 3.3%, alsmede de aantrekkelijke ligging van de woningen in een economisch krachtige deelstaat in Duitsland (Nordrhein-Westfalen). De vastgoedportefeuille bedraagt € 4,9 miljard.
8
Retail Estates In juni is een nieuwe positie genomen in Retail Estates. Dit door middel van het opkopen van overgebleven claims met een bepaalde korting waarmee nieuwe aandelen in een kapitaalverhoging gekocht konden worden. Daardoor is de positie relatief klein maar de koers liep gelijk na de kapitaalverhoging sterk op. Retail Estates is een vastgoedbevak en belegt voornamelijk in Belgisch winkelvastgoed en meer specifiek in ‘baanwinkels’, zowel in Vlaanderen (63% van de portefeuille) als Wallonië (37% van de portefeuille). Baanwinkels bevinden zich in de periferie van de steden en dorpen en zijn kenmerkend voor België. Parkeren is gratis en kan voor de deur. Dit betekent een groot voordeel ten opzichte van de binnensteden. De portefeuille is een kleine € 700 miljoen groot. De onderneming kent een sterk management. Een bevak is net zoals de fiscale beleggingsinstelling in Nederland onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld van vennootschapsbelasting.
Alstria Office In maart is de positie van Alstria iets uitgebouwd. Alstria belegt uitsluitend in Duitsland en heeft een vastgoedportefeuille van circa € 1,6 miljard. De portefeuille bestaat met name uit kantoren (93%). De onderneming heeft de afgelopen jaren laten zien succesvol te zijn met de “add-value” strategie waarbij oude kantoren volledig worden gerenoveerd, verhuurd en verkocht. Vooral in de regio Hamburg is Alstria sterk (46% van de portefeuille). De financiering van de onderneming is degelijk en biedt ruimte voor het verder uitrollen van de strategie en zo het vergroten van de portefeuille. ActivInvestor is van mening dat Alstria één van de betere kantorenspelers is in Duitsland en door de achterblijvende koers is besloten de positie iets uit te bouwen.
Citycon In het eerste half jaar van 2013 is de positie in Citycon uitgebreid. Citycon is een Finse vastgoedonderneming wiens vastgoedportefeuille van € 3,2 miljard voornamelijk bestaat uit winkelcentra en supermarkten in Scandinavië (88%) en de Baltische staten (12% van de portefeuille). De economische ontwikkeling van de Scandinavische landen is sterker dan in de rest van Europa. Citycon moet daarvan kunnen profiteren. Citycon is sinds een aantal acquisities één van de grootste
9
beursgenoteerde winkelspelers in Zweden. Door te beleggen in Citycon krijgt ActivInvestor Real Estate exposure in winkelvastgoed in het relatief aantrekkelijke Scandinavië zonder direct valutarisico te lopen.
Verkopen
Gecina In april is de positie in Gecina verkocht nadat de koers sterk was opgelopen en zeker ten opzichte van andere Franse vastgoedspelers. Gecina blijft een aantrekkelijke vastgoedonderneming maar relatief was het aandeel duur te noemen. ActivInvestor Real Estate zal zeker overwegen opnieuw een positie te nemen bij een lagere koers.
Beni Stabili In de eerste zes maanden is de positie van Beni Stabili geheel afgebouwd. In eerste instantie omdat de koers sterk was opgelopen maar ook speelde de negatieve (politieke) sentimenten rondom Italië en de economische ontwikkelingen aldaar een rol. Beni Stabili blijft de kwalitatief beste genoteerde kantorenspeler in Italië met vooral eersteklas kantoren in Milaan en Rome. Bij een rustigere macro-omgeving of sterk dalende koers kan dan ook weer besloten worden tot het nemen van een positie in deze vastgoedonderneming.
Corio In mei is op de positie in Corio winst genomen nadat het aandeel relatief sterk was opgelopen zelfs na dividendbetaling. Na de verwachte correctie is begin juli weer een kleine positie opgebouwd.
Vastned Retail De koersen liepen begin mei relatief hard omhoog en dit was voor ActivInvestor Real Estate een reden om op sommige posities (voor een gedeelte) winst te nemen. Zo is begin mei op een gedeelte van de positie in Vastned Retail winst genomen nadat de koers relatief sterk was opgelopen na dividendbetaling.
10
Endurance Commercial Fund In de maand juni 2013 heeft de directie van ActivInvestor Real Estate een belangrijk besluit genomen. Het belang in de nog enige niet-beursgenoteerde vastgoedonderneming, het Endurance Commercial Fund, is verkocht. Het Endurance Commercial Fund belegt in commercieel vastgoed vooral gelegen in Tsjechië (Praag) en Polen (Warschau). Het fonds nadert het einde van haar looptijd. Daarom lopen ook veel financieringen af. In deze tijd is dat geen pretje. Naast onder meer een herfinancieringsrisico is er echter wel een portefeuille aanwezig met een bepaalde waarde. Sinds vorig jaar november was de Tsjechische bank JT Banka geïnteresseerd in de aandelen in het fonds, maar de directie van ActivInvestor Real Estate was van mening dat de geboden prijs ver beneden de werkelijke waarde lag. Op dat moment bedroeg de intrinsieke waarde per aandeel € 5,87 en bedroeg de geboden prijs per aandeel € 2,20. In de paar maanden na het bod bleef het relatief rustig. Wij kregen van de fondsmanager van het Endurance Commercial Fund op 20 december 2012 het bericht dat JT Banka een belang van 31,2% had opgebouwd. In januari jongstleden werd de intrinsieke waarde van € 5,43 per aandeel per 30 september 2012 (einde boekjaar) gecommuniceerd. Vervolgens kwam op 15 maart 2013 het bericht dat het belang van JT Banka was gestegen tot 66,26%. De meest recentelijke melding was 68%. Gezien dit grote belang begon de directie van ActivInvestor Real Estate bezorgd te worden over de positie als minderheidsaandeelhouder en heeft zij aangedrongen op een kennismakingsgesprek met de nieuwe grootaandeelhouder en de fondsmanager over het beleid en de strategie van het Endurance Commercial Fund. Deze afspraak kwam er niet meteen, maar medio april ontvingen wij, tezamen met de andere overgebleven aandeelhouders, een aanbod om onze aandelen voor € 3,50 per aandeel te verkopen. Daarbij wel aangemerkt dat dit bod alleen geldig was als alle aandeelhouders hun belang zouden aanbieden aan JT Banka. In het verlengde van het aanbod vond op 2 mei 2013 alsnog de gevraagde bespreking in Parijs plaats. Tijdens dit gesprek werd door de fondsmanager een verontrust beeld geschetst van de onderneming. Acht van de elf bankleningen zouden binnen twaalf maanden expireren, waarbij de banken alleen bereid zouden zijn deze tegen zeer hoge eisen en kosten de leningen te verlengen. Daarnaast waren er fiscale complicaties en hadden potentiële kopers zich voor de portefeuille gemeld. In een laatste ultieme poging om ook de resterende units te verwerven werd 11
door JT Banka een bod van € 3,70 per aandeel gedaan, alleen geldig indien alle resterende aandelen zouden worden aangeboden. Naar aanleiding van de opstelling van zowel de fondsmanager als van de nieuwe grootaandeelhouder JT Banka, die aangaf voor een korte termijn liquidatie te gaan terwijl de inkoopprijs van haar units slechts gemiddeld € 2,30 per aandeel bedroeg, heeft de directie van ActivInvestor Real Estate besloten in te gaan op het bod. Helaas besloten de overige aandeelhouders (met name Deense pensioenfondsen) niet in te gaan op het bod. Volgens JT Banka gold het bod dan ook niet voor ActivInvestor Real Estate. Enkele dagen na de afloop van het bod kregen wij als aandeelhouder het voorstel voorgelegd om in te stemmen met een verkoop van de gehele portefeuille, waarbij de opbrengst voor de aandeelhouders € 3,17 per aandeel zou zijn. Dezelfde avond kregen we de nieuwe intrinsieke waarde door per 31 maart 2013 van € 3,91, wat een forse daling is met de intrinsieke waarde van september 2012 (€ 5,48). ActivInvestor Real Estate heeft met verbazing kennis genomen van de daling in intrinsieke waarde en heeft bij de fondsmanager om opheldering gevraagd over deze plotselinge daling van de intrinsieke waarde. Een duidelijk antwoord is hier niet over ontvangen en het gevoel speelt bij ons, maar ook bij de andere aandeelhouders, dat het hele proces niet transparant is. Samen met de overige aandeelhouders is duidelijk gemaakt dat deze manier van zaken doen onverantwoord is. Na de nodige dreigementen met de inzet van juridische middelen kreeg uitsluitend ActivInvestor Real Estate het aanbod om de units alsnog voor € 3,50 te verkopen aangezien zij haar aandelen binnen de gestelde termijn had aangemeld en niet geheel duidelijk was uit de correspondentie dat dit aanbod uitsluitend gold als alle overige aandeelhouders zouden aanbieden. Op 4 juni 2013 hebben wij de overeenkomst tot verkoop van de aandelen getekend.
De crisis heeft geleerd dat liquiditeit en toegang tot de kapitaalmarkt onbetaalbaar is. Ondanks dat vele beursfondsen ook onder druk zijn komen te staan en te maken hebben gehad met inzakkende koersen heb je als belegger altijd de keuze je aandelen te verkopen op het moment dat je zelf wilt. ActivInvestor zal verder groeien door posities te nemen in genoteerde vastgoedondernemingen.
12
Vooruitzichten ActivInvestor Real Estate heeft zich als doel gesteld een jaarlijks gemiddeld rendement te halen tussen de 6% en 8%. Hiervoor wordt belegd in een beperkt aantal Europese vastgoedondernemingen. ActivInvestor Real Estate heeft doorlopend contact met het management van vastgoedondernemingen en kenners van de industrie zoals analisten en makelaars. Zodoende beoordeelt ActivInvestor Real Estate continu of de lange termijn kansen van haar beleggingen aantrekkelijk zijn.
De macro-economische verwachting voor Europa is gematigd positief. De economisch positieve berichten uit Amerika worden weer enigszins teniet gedaan door zorgen over opkomende landen. De meeste opkomende landen laten een groeivertraging zien waarbij de ogen vooral gericht zijn op China. Landenkeuze maakt het verschil en het is daarom belangrijk landenrisico’s goed in te schatten en te concentreren naar economisch sterkere gebieden. De verwachting is dat de beurzen een bepaalde mate van beweeglijkheid zullen houden. ActivInvestor Real Estate zal vooralsnog haar exposure naar de Zuid-Europese landen zoveel mogelijk beperken en zich richten op de economisch sterkere landen zoals Duitsland.
ActivInvestor Real Estate blijft beursgenoteerde vastgoedondernemingen als een interessante belegging zien. Het geeft de belegger een aantal zekerheden tijdens onzekere tijden. Daarnaast geeft vastgoed een goede dekking tegen inflatie. Met name interessant zijn vastgoedondernemingen die voldoen aan het volgende profiel: -
Stabiel (en hoog) dividend betalen
-
In staat om gunstige acquisities en/of (her)ontwikkelingen te doen
-
Gematigd gefinancierd zijn
-
In economisch sterke regio’s opereren
ActivInvestor Real Estate vindt het vooral belangrijk om rekening te houden met de risico’s in de markt. Daarom zal met een relatief laag risicoprofiel worden belegd. Enerzijds door te beleggen in vastgoedondernemingen die zich kenmerken door het bovenstaande profiel. Anderzijds door tijdelijk een grotere kaspositie aan te houden wanneer dit als gewenst wordt gezien.
13
Amsterdam, 29 augustus 2013
ActivInvestor Management B.V. Namens de directie,
J.M. Hogeslag J.J.M. Reijnen
14
Balans per 30 juni 2013 vóór resultaatbestemming (bedragen in euro’s)
Noot
30-06-2013
31-12-2012
1.1
14.225.379 1.542.121 15.767.500
15.102.177 1.460.967 16.563.144
21.664 11.400 33.064
26.675 14.250 40.925
94.643
55.627
15.895.207
16.659.696
3.116.311 28.600.496 21.664 -15.554.711 -352.846
3.041.237 28.277.410 26.675 -16.822.361 2.030.737
15.830.913
16.553.698
64.294
105.998
15.895.207
16.659.696
508,00
544,31
Activa Beleggingen Aandelen Liquiditeiten
Overige vaste activa Immateriële vaste activa Materiële vaste activa
1.2
Vorderingen Overige vorderingen Totaal activa
Passiva Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agioreserve Wettelijke reserve Overige reserves Onverdeeld resultaat
1.3
Kortlopende schulden Overige schulden Totaal passiva
Intrinsieke waarde per aandeel
1.4
De toelichting op de halfjaarcijfers maakt integraal onderdeel uit van deze halfjaarcijfers.
15
Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2013 (bedragen in euro’s)
Noot Opbrengsten
1-1-2013 t/m 30-6-2013
1-1-2012 t/m 30-6-2012
617.301 48 112 617.461
788.140 16.819 1.110 806.069
-1.481.183 685.855 -795.328
-1.399.760 1.550.812 151.052
-177.867
957.120
122.543 52.436 174.979
127.653 55.081 182.734
-352.846
774.387
-
-
-352.846
774.387
-11,53
24,52
2.1
Direct beleggingsresultaat Dividenden Resultaat handelsdag Rente
Indirect beleggingsresultaat Gerealiseerd Ongerealiseerd
Totaal opbrengsten Uitgaven Managementkosten Overige bedrijfskosten
2.2
Winst uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Vennootschapsbelasting Nettowinst
Winst/(-verlies) per aandeel*
2.3
De toelichting op de halfjaarcijfers maakt integraal onderdeel uit van deze halfjaarcijfers.
* De winst/(-verlies) per aandeel is gebaseerd op het gewogen aantal uitstaande aandelen in het eerste halfjaar van 2013.
16
Mutatieoverzicht eigen vermogen over het eerste halfjaar 2013 (bedragen in euro’s) Geplaatst
Agioreserve
kapitaal
Saldo per 1 januari 2012
Wettelijke
Overige
Onverdeeld
reserves
reserves
resultaat
Totaal
3.364.722
29.796.935
37.219
-13.231.652
-2.082.748
17.884.476
Nettow inst / (-verlies)
-
-
-
-
774.387
774.387
Winstbestemming
-
-
-
-2.082.748
2.082.748
-
Dividenduitkering
-
-
-
-758.819
-
-758.819
-
-
-5.240
5.240
-
-
14.061
59.569
-
-
-
73.630
Overboeking van w ettelijke reserve naar overige reserve Uitgifte aandelen Inkoop aandelen
-387.412
-1.789.936
-
-
-
-2.177.348
Saldo per 30 juni 2012
2.991.371
28.066.569
31.979
-16.067.980
774.387
15.796.326
Saldo per 1 januari 2013
3.041.237
28.277.410
26.675
-16.822.361
2.030.737
16.553.698
Nettow inst / (-verlies)
-
-
-
-
-352.846
-352.846
Winstbestemming
-
-
-
2.030.737
-2.030.737
-
Dividenduitkering
-
-
-
-768.098
-
-768.098
-
-
-5.011
5.011
-
-
134.359
592.405
-
-
-
726.764
Overboeking van w ettelijke reserve naar overige reserve Uitgifte aandelen Inkoop aandelen Saldo per 30 juni 2012
-59.286
-269.319
-
-
-
-328.605
3.116.311
28.600.496
21.664
-15.554.711
-352.846
15.830.913
De toelichting op de halfjaarcijfers maakt integraal onderdeel uit van deze halfjaarcijfers.
17
Kasstroomoverzicht over het eerste halfjaar 2013 (bedragen in euro’s)
Noot
30-06-2013 €
30-6-2012 €
-5.150.200 5.231.670 112 617.301 -247.838
-7.092.743 10.253.914 1.110 788.140 -178.467
Netto kasstroom uit beleggingsactiviteiten
451.045
3.771.954
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opbrengsten aandelenuitgifte Uitbetaald dividend Inkoop van aandelen Opbrengst handelsdagen
726.764 -768.098 -328.605 48
73.630 -758.819 -2.177.348 16.819
Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten
-369.891
-2.845.718
81.154
926.237
Liquide middelen begin van het jaar Netto kasstroom
1.460.967 81.154
981.066 926.237
Liquide middelen per 30 juni
1.542.121
1.907.302
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Aankoop beleggingen Verkoopopbrengst beleggingen Ontvangen rente Ontvangen dividend Uitgaven
1.1 1.1
Totale kasstroom
De toelichting op de halfjaarcijfers maakt integraal onderdeel uit van deze halfjaarcijfers.
18
TOELICHTING OP DE HALFJAARCIJFERS Per 30 juni 2013 (bedragen in euro’s)
Algemeen
ActivInvestor Real Estate N.V. ("de vennootschap") is statutair gevestigd te Amsterdam. De vennootschap is op 17 december 2004 opgericht naar Nederlands recht onder de handelsnaam ActivInvestor Real Estate N.V. De vennootschap is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal en kent een open-end structuur. De aandelen zijn dagelijks verhandelbaar. ActivInvestor Real Estate houdt zich bezig met het beleggen in een beperkt aantal geselecteerde Europese vastgoedfondsen. Zij heeft als thema actief aandeelhouderschap. ActivInvestor Real Estate opteert voor de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting 1969.
Op 26 mei 2006 heeft de AFM een vergunning als beheerder in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen 2005 (Wtb 2005) aan ActivInvestor Management B.V. verleend. Deze vergunning is met ingang van 1 januari 2007 van rechtswege overgegaan in een Wft (Wet op het financieel toezicht)-vergunning.
Grondslagen voor de opstelling van de halfjaarcijfers
De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling zijn opgesteld in overeenstemming met Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek naar Nederlands recht. De halfjaarcijfers over de periode 1 januari 2013 tot en met 30 juni 2013 voldoen aan de Wft.
19
Toelichting bij specifieke posten in de balans 1.1)
Beleggingsoverzicht aandelen
Land
Marktw aarde
% van totale
% van totale
30-6-2013
beleggingen
beleggingen
€
30-06-2013
31-12-2012
Aandelen beursgenoteerd Alstria Office REIT
Duitsland
888.717
6,2%
3,5%
Altarea
Frankrijk
575.125
4,0%
4,7%
Argo Real Estate
Verenigd Koninkrijk
119.616
0,8%
2,1%
Atrium
Oostenrijk
976.876
6,9%
6,5%
Beni Stabili
Italië
256.409
1,8%
4,8%
Citycon
Finland
1.051.275
7,4%
5,5%
Coffinimo
België
856.902
6,0%
6,1%
Corio
Nederland
495.153
3,5%
7,2%
Deutsche Euroshop
Duitsland
495.315
3,5%
2,1%
DIC Asset
Duitsland
623.042
4,4%
3,9%
Eurocommercial Properties
Nederland
809.340
5,7%
5,0%
Gecina
Frankrijk
-
-
2,0%
Hamborner
Duitsland
634.299
4,5%
4,5%
Icade
Frankrijk
923.052
6,5%
-
LEG Immobilien
Duitsland
502.000
3,5%
-
Mercialys
Frankrijk
866.678
6,1%
6,0%
Prime Office
Duitsland
531.487
3,7%
3,7%
Retail Estates
België
267.950
1,9%
-
Societé de la Tour Eiffel
Frankrijk
430.445
3,0%
3,7%
Sponda
Finland
528.520
3,7%
6,2%
Vastned Retail
Nederland
632.748
4,4%
6,6%
VIB Vermogen
Duitsland
791.120
5,6%
-
Wereldhave
Nederland
969.310
6,8%
7,1%
14.225.379
100,0%
91,2%
-
8,8%
100,0%
100,0%
Totaal Aandelen niet beursgenoteerd Endurance Fund
Luxemburg
-
Totaal beleggingen aandelen
14.225.379
20
Regioverdeling beleggingen aandelen Hieronder volgt een specificatie van de landen waarin de vastgoedondernemingen gevestigd zijn.
Land
Duitsland Nederland Frankrijk Scandinavië België Oostenrijk Italië Verenigd Koninkrijk Luxemburg Totaal Beleggingen
Marktwaarde 30-06-2013 €
%
Marktwaarde 31-12-2012 €
%
4.465.980 2.906.551 2.795.300 1.579.795 1.124.852 976.876 256.409 119.616 -
31% 20% 20% 11% 8% 7% 2% 1% -
2.678.611 3.925.960 2.455.892 1.776.975 913.920 982.514 720.611 312.796 1.334.898
18% 26% 16% 12% 6% 7% 5% 2% 9%
14.225.379
100%
15.102.177
100%
Hieronder volgt een specificatie van de landen waarin het vastgoed van de vastgoedondernemingen gelegen is.
Land
Marktwaarde
%
30-06-2013 € Duitsland Frankrijk Scandinavië Centraal & Oost-Europa België Italië Nederland Spanje Verenigd Koninkrijk Overig Totaal Beleggingen
Marktwaarde
%
31-12-2012 €
4.411.218 3.488.485 1.632.296 1.474.828 1.269.084 755.541 657.932 273.422 155.090 107.483
31% 25% 11% 10% 9% 5% 5% 2% 1% 1%
2.752.586 3.345.966 2.129.774 2.740.180 1.139.956 1.344.882 999.474 339.990 172.239 137.130
18% 22% 14% 18% 8% 9% 7% 2% 1% 1%
14.225.379
100%
15.102.177
100%
21
Mutatieoverzicht beleggingen aandelen Hieronder volgt een overzicht van de mutaties in beleggingen aandelen.
Beleggingen aandelen 30-06-2013 €
Beleggingen aandelen 31-12-2013 €
15.102.177 5.150.200 -5.231.670 -795.328
16.832.548 14.738.954 -17.901.892 1.432.567
14.225.379
15.102.177
Per 1 januari Aankopen Verkopen Gerealiseerde en ongerealiseerde winst uit beleggingen
1.2)
Overige vaste activa
Immateriële vaste activa
Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingen Afschrijvingen
Cumulatieve afschrijvingen
30-06-2013 €
30-12-2012 €
26.675 5.011
37.219 10.544
21.664
26.675
31.056
26.045
30-06-2013 €
30-12-2012 €
14.250 2.850
19.950 5.700
11.400
14.250
17.100
14.250
Materiële vaste activa
Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingen Afschrijvingen
Cumulatieve afschrijvingen
22
1.3)
Eigen vermogen
Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 7.500.000 en bestaat uit 75.000 aandelen met een nominale waarde van € 100 per aandeel. Alle aandelen geven recht op een gelijk aandeel in de winst van de vennootschap. Per 30 juni 2013 waren 31.163 aandelen geplaatst. Tegenover alle aandelen zijn certificaten van aandelen uitgegeven.
Hieronder volgt een overzicht van de mutaties in het aantal aandelen:
30-06-2013
31-12-2012
Aantal aandelen per 1 januari Uitgifte nieuwe aandelen Inkoop aandelen
30.412 1.344 -593
33.647 957 -4.192
Totaal aantal aandelen
31.163
30.412
1.4)
Overzicht intrinsieke waarde per aandeel
Intrinsieke waarde Aantal aandelen
30-6-2013 €
31-12-2012 €
31-12-2011 €
15.830.913 31.163
16.553.698 30.412
17.884.476 33.647
508,00
544,31
531,53
Intrinsieke waarde per aandeel
23
Toelichting bij specifieke posten in de winst-en-verliesrekening 2.1) Gesegmenteerde opbrengsten
Hieronder worden de opbrengsten uitgesplitst naar geografisch gebied uitgedrukt in percentages en absolute bedragen per 30 juni 2013. Daarbij is de renteopbrengst afkomstig van Nederlandse bankrekeningen niet meegenomen.
Dividend Frankrijk
30-6-2013
België
30-6-2012
30-6-2012
€
%
€
%
143.177
23,2%
321.223
40,7%
Luxemburg Finland
30-6-2013
-
-
33.851
4,3%
80.494
13,0%
27.293
3,5%
66.300
10,7%
70.462
8,9%
Duitsland
100.100
16,2%
88.279
11,2%
Nederland
192.125
31,1%
190.917
24,2%
Oostenrijk
23.209
3,8%
22.565
2,9%
Italië
11.896
1,9%
35.326
4,5%
617.301
100,0%
789.916
100,0%
Totaal
Gerealiseerd
30-6-2013
30-6-2013 €
Italië
%
30-6-2012 €
30-6-2012 %
-43.906
3,0%
-
-
Finland
90.892
-6,1%
-132.889
9,5%
Frankrijk
57.723
-3,9%
-171.897
12,3%
Nederland
12.570
-0,8%
-939.839
67,1%
België
7.712
-0,6%
47.142
-3,2%
-179.298
12,8%
Luxemburg
-1.645.604
111,1%
16.450
-1,2%
Totaal
-1.481.183
100,0%
-1.399.760
100,0%
Duitsland
-
-
24
Ongerealiseerd Luxemburg Engeland Nederland België Oostenrijk
30-6-2013
30-6-2013
30-6-2012
30-6-2012
€
%
€
%
1.163.289
169,6%
-112.172
-7,2%
-193.180
-28,2%
-98.683
-6,4%
-2.311
-0,3%
1.068.230
68,9%
-44.068
-6,4%
72.549
4,7%
-120.160
-17,5%
67.693
4,4%
Finland
-34.943
-5,1%
154.265
9,9%
Italië
131.421
19,2%
-81.188
-5,2%
Duitsland
-39.041
-5,7%
322.899
20,8%
Frankrijk
-175.151
-25,5%
157.220
10,1%
685.855
100,0%
1.550.812
100,0%
Totaal
25
2.2) Uitgaven en total expense ratio
Kosten gelieerde partijen Managementkosten Kosten niet-gelieerde partijen Accountants- en advieskosten Administratiekosten Kosten NPEX Notariskosten Kosten toezicht Overige operationele kosten
30-6-2013 €
Expenseratio
122.543
0,75%
6.232 7.498 16.781 242 4.840 16.843 52.436
0,32%
174.979
1,07%
De total expense ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale kosten die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht opgeteld en afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen van de stand per 31 december van het voorafgaande boekjaar, 31 maart en 30 juni van het onderhavige boekjaar, waarbij de bedoelde tijdstippen worden gewogen in de verhouding 0,5:1:0,5. De gemiddelde intrinsieke waarde bedroeg € 16.278.430. De total expense ratio over het eerste halfjaar 2013 was 1,07% (over het eerste halfjaar 2012: 1,04%).
26
2.3) Winst per aandeel
Nettowinst Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen Nettowinst per aandeel
30-6-2013 €
30-6-2012 €
-352.846 30.598
774.387 31.588
-11,53
24,52
De berekening van de winst(-verlies) per aandeel is gebaseerd op het nettoresultaat ter grootte van - € 352.846 (30-6-2012: € 774.387) en op 30.598 (31.588) gewogen aantal uitstaande aandelen. Het gewogen aantal uitstaande aandelen is het rekenkundige gemiddelde van het aantal uitstaande aandelen per einde maand met ingang van 1 januari 2013 tot en met 30 juni 2013 (respectievelijk eerste zes maanden 2012).
27
Overige gegevens 1) Deskundigenonderzoek
Dit halfjaarbericht is niet gecontroleerd door de externe accountant. 2) Verdeling nettowinst
De directie heeft besloten met inachtneming van het bepaalde in de statuten om een interim dividend uit te keren ten bedrage van € 25 per aandeel. Dit is in lijn met het beleid van de vennootschap om het direct beleggingsresultaat na kosten en het indirect gerealiseerde beleggingsresultaat als dividend uit te keren. De vennootschap zal in beginsel 15 procent dividendbelasting moeten inhouden op de door haar uit te keren interim dividenden. Het interim dividend zal ten laste van de beschikbare reserves worden uitgekeerd.
30-6-2013 € Nettowinst Allocatie overige reserves
-352.846 -352.846
3) Gebeurtenissen na balansdatum
Na de balansdatum hebben zich geen andere belangrijke gebeurtenissen voorgedaan die van materiële invloed zouden kunnen zijn op het inzicht in de halfjaarcijfers.
4) Belangen van bestuurders en commissarissen
Mevrouw J.M. Hogeslag en mevrouw J.J.M. Reijnen hebben geen persoonlijk belang bij enige belegging van de vennootschap gehad in het eerste halfjaar van 2013. De leden van de raad van commissarissen van ActivInvestor Management B.V. hebben geen persoonlijk belang gehad bij enige belegging van de vennootschap aan het begin en het einde van het eerste halfjaar 2013. 28
De indirecte aandeelhouders van ActivInvestor Management B.V., dan wel door hen gecontroleerde rechtspersonen, en/of leden van het bestuur hebben de volgende belangen in ActivInvestor Real Estate N.V.
Mevrouw J.M. Hogeslag
direct en indirect 140,7 aandelen
Mevrouw J.J.M. Reijnen
direct en indirect 565 aandelen
De heer P. Schuckink Kool
200 aandelen
De heer S. Israëls
72,2 aandelen
In geval van een mogelijke belegging in een niet-beursgenoteerde vastgoedonderneming, waarbij een gelieerde partij betrokken is geldt het volgende. ActivInvestor Real Estate N.V. zal slechts beleggen in een niet-beursgenoteerde vastgoedonderneming waarmee de directie en/of de leden van de raad van commissarissen van ActivInvestor Management B.V. direct en/of indirect een economische en/of organisatorische verbondenheid mee hebben indien deze belegging is goedgekeurd door een gewone meerderheid van de certificaathouders van ActivInvestor Real Estate N.V.
5) Vergunning Wet op het financieel toezicht
ActivInvestor Management B.V. is in het bezit van een vergunning op grond van de Wet financieel toezicht en staat onder toezicht van de AFM. ActivInvestor Management B.V. staat onder prudentieel toezicht van De Nederlandsche Bank. Wijzigingen van de voorwaarden van de vennootschap waardoor rechten of zekerheden van de aandeelhouders worden verminderd of lasten aan hen worden opgelegd, worden na drie maanden van kracht.
29
