FGH Vastgoedbericht 2011 FGH Real Estate Report 2011

FGH Vastgoedbericht 2011 FGH Real Estate Report 2011

D u u r za a m v o l do en aan de vraag Sus ta i n a bly meeti ng de m and

Welkom bij FGH Bank, specialist in het financieren van commercieel vastgoed. Met kennis van zaken en passie voor ons vak bieden wij duurzame oplossingen voor duurzame relaties. Wij hebben alle relevante kennis en specialismen in huis. Onze kennis stelt ons in staat vooruit te kijken, om nieuwe perspectieven te ontdekken. Wat we zien aan de horizon reflecteert zich in onze visie op commercieel vastgoed. Van daaruit maken we de vertaalslag naar de praktijk van alledag. Maar bovenal zijn we een solide bank. Niet voor niets noemen we ons: dé vastgoedbank.

Welcome to FGH Bank, specialist in the financing of commercial real estate. With first-rate knowledge of the business and a passion for our profession, we provide sustainable solutions for sustainable relationships. FGH Bank possesses all the relevant in-house expertise and specialisations. Our expertise enables us to look forward and discover new perspectives, and our vision of commercial real estate is a reflection of what we see on the horizon. This vision is translated into everyday practice. Above all, we are a robust bank, and it is for good reason that we call ourselves the real estate bank.

FGH Vastgoedbericht 2011 FGH Real Estate Report 2011

Duurzaam voldoen aan de vraag Sustainably meeting de mand

I nho ud

Content

5

Voorwoord

105

Foreword

6

Visie Duurzaam voldoen

106

Vision Sustainably meeting demand

aan de vraag

114

Trends in the Office Market

Trends in de kantorenmarkt

122

Interview

14

Prof. dr. ir. J.D.M. (Anke) van Hal

22 Interview

Prof. dr. ir. J.D.M. (Anke) van Hal

124

24

Trends in de winkelmarkt

132 Trends

32

Trends in de bedrijfsruimtemarkt

42 Interview

Trends in de woningmarkt

52 Interview

142

in de vastgoed

144

Trends in the Residential Market

152

Interview Annemarie van Gaal

154 Trends

beleggingsmarkt 64 Interview

Interview Mr. S.N. (Sipko) Schat

Annemarie van Gaal 54 Trends

in the Industrial Real Estate

Market

Mr. S.N. (Sipko) Schat 44

Trends in the Retail Market

in the Real Estate Investment

Market 164 Interview

Ing. Chr. (Chris) Gongriep

Ing. Chr. (Chris) Gongriep

66

Begrippenlijst

166

Glossary and acronyms

67

Over FGH Bank

167

About FGH Bank

68

Adressen

168

Adresses

69

Factsheets

169

Factsheets

2

FGH Vastgoedbericht 2011

Du urza am v o ldoe n aan de vraag


3

P.C. Keur Directievoorzitter

D u u rza a m vol d o e n a a n de vra a g FGH Bank, de vastgoedbank, weet als geen ander dat kennis en kunde in een zo gespecialiseerde branche als vastgoed een must is. In de decennialange bestaansgeschiedenis van FGH Bank (sinds 1890) speelt kennis van de verschillende deelmarkten van de vastgoedsector dan ook een grote rol. Deze kennis delen wij graag met de markt. En dat doen wij sinds jaar en dag met ons jaarlijkse rapport; het FGH Vastgoedbericht.

inmiddels niet zozeer meer een onderscheidend vermogen heeft, maar veel meer een voorwaarde is geworden, is dat wel. Interessant is nu de vraag in hoeverre dit ook daad werkelijk zal resulteren in standaard duurzame vastgoed activiteiten. En in hoeverre de bestaande voorraad eigenlijk te verduurzamen valt. Want dat is voor de komende jaren ook een vraagstuk waar de sector zich over zal moeten buigen.

Zo ook dit jaar, met de uitgave ‘Duurzaam voldoen aan de vraag’ die hier voor u ligt. Deze titel markeert het bijzondere punt waarop wij in de vastgoedmarkt zijn aanbeland. Het punt dat de markt draait van aanbod- naar vraaggestuurd. Jarenlang was aanbod troef, en hoe. Maar die tijd is voorbij. De vastgoedsector staat voor een grote opgave om zichzelf opnieuw uit te vinden. Om aansluiting te vinden op de veranderde en veranderende behoefte in de markt, en op de steeds sneller opvolgende economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Dat is een behoorlijke uitdaging voor onze sector, die van nature laatcyclisch is en alleen al daardoor veelal niet voorop loopt in innovativiteit. In een interview dat u in dit rapport vindt, deelt mevrouw A. (Annemarie) van Gaal – ondernemer pur sang – haar inzichten over hoe de vastgoedsector die aansluiting toch zou kunnen bewerkstelligen.

Over dit onderwerp spraken wij onder andere met prof. dr. ir. J.D.M. (Anke) van Hal, hoogleraar Sustainable Building and Development bij Business Universiteit Nyenrode en praktijkhoogleraar Sustainable Housing Transformation bij de TU Delft. Daarnaast vindt u in dit rapport ook een interview met de heer Ing. Chr. (Chris) Gongriep, die als een van de grootste Nederlandse ontwikkelaars zijn visie geeft op dit onderwerp. Tot slot spraken wij met de heer mr. S.N. (Sipko) Schat, lid van de Raad van Bestuur Rabobank Nederland, over hoe Rabobank invulling geeft aan duurzaam onder nemen en wat zijn visie is op klantgericht werken. Voldoende invalshoeken kortom om het thema van het FGH Vastgoedbericht 2011 ‘Duurzaam voldoen aan de vraag’ eens grondig tegen het licht te houden.

Op een duurzame manier in ieder geval, dat leidt geen twijfel. Want als er een ontwikkeling de afgelopen jaren een enorme vlucht heeft genomen dan is dat duurzaamheid wel. Duurzaamheid is op zichzelf uiteraard geen nieuw fenomeen. Het feit dat duurzaamheid in de vastgoedmarkt


voorwoord

Onze kennis van het vak en betrokkenheid bij vastgoed hebben geleid tot dit complete overzicht van de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, en onze visie als vastgoedfinancier daarop. Want ook in deze veranderende markt blijft FGH Bank boven alles dé vastgoedbank. Peter Keur

5

Duurzaam voldoen aan de vraag

6

v i sie De Nederlandse economie groeit weer. Dat is voor velen een hele geruststelling. Toch zegt die groei op zichzelf niet zoveel. Want vergeleken met het sombere jaar 2009 is enig herstel niet zo vreemd. Het gaat nu – statistisch gezien – iets beter dan een jaar geleden. Zijn het Nederlandse bedrijfsleven, de consumenten en de overheden de gevolgen van de crisis daarmee ook daadwerkelijk te boven? Nee, in de optiek van FGH Bank is er nog een lange weg te gaan. Maar herstel moet ergens beginnen. Voor Nederland is dat vooral in het buitenland. Export is de drijvende kracht achter onze groei, inclusief de doorvoer van goederen. Dat herstel vanuit het buitenland hangt samen met de hoge vraag in opkomende economieën. Tot op heden hebben die aanzienlijk minder last van de crisis. Ook lijkt het bedrijfsleven in Duitsland, onze belangrijkste handelspartner, opmerkelijk snel te herstellen, onder meer door forse investeringen van de Duitse overheid. Nederlandse bedrijven profiteren hiervan, wat in ieder geval een goed begin is.


visie

7

Binnenlandse vraag blijft achter De binnenlandse vraag is nog altijd fragiel. Angst overheerst bij consumenten, hoewel sinds het najaar van 2010 enig herstel zichtbaar is. Angst is er voor het verlies van inkomen, koopkracht en welvaart. Eerst was die er voor het verlies van werk. En nu de arbeidsmarkt langzaam maar zeker lijkt te verbeteren, worden vooral de gevolgen van overheidsbezuinigingen en van de tekorten bij pensioenfondsen gevreesd. Nederlandse consumenten zijn meer gaan sparen. Dit leidt op individueel niveau tot meer vermogen, maar werkt collectief juist averechts: de groei stokt. Tot voor kort werd het verlies aan particuliere consumptie nog deels gecompenseerd door extra overheidsuitgaven. Hierin treedt vanaf 2011 een kentering op. De rijksoverheid en gemeenten zullen de komende jaren veel minder uitgeven. Stimulering maakt plaats voor bezuiniging. Op de eigen organisatie, maar ook op de uitgaven. De gevolgen daarvan voor de portemonnee van de burger zijn nog onduidelijk. Die onzekerheid voedt angst bij consumenten. En angstige consumenten, zo leert elke economische crisis, consumeren weinig. Krachtig economisch herstel in ons land is er dan ook pas als de consumentenbestedingen substantieel verbeteren. Focus op financiële stabiliteit Onduidelijk is wanneer herstel plaatsvindt, en in welke omvang. De kredietcrisis heeft in 2008 duidelijk gemaakt dat innovatie en deregulering binnen de financiële markten was doorgeschoten. De economische crisis die daarop volgde, toonde duidelijk de wereldwijde impact en onderlinge afhankelijkheid van het systeem. Bedrijven die zich weten aan te passen, overleven en groeien weer. Maar het probleem is daarmee nog niet opgelost. Dat werd ook in 2010 goed zichtbaar. Hoe goed een financieel systeem ook

‘Onzekerheid en instabiliteit staan herstel in de weg.’

8

in elkaar zit, elke burger weet dat het opeenstapelen van schulden uiteindelijk onhoudbaar is. Dat geldt ook voor staatsschulden. En diezelfde burgers weten ook dat ze hier de rekening voor gepresenteerd zullen krijgen. De Europese schuldencrisis heeft dit duidelijk aan het licht gebracht. Op het moment dat de schulden die een land heeft niet in verhouding staan tot de omvang van de economie, de concurrentiekracht van het land, en het innovatief vermogen, nemen de risico’s voor deze landen toe. Die hogere risico’s vertalen zich in hogere rentes. Als die rente te ver oploopt, kan dat land de facto onmogelijk aan nieuw kapitaal komen. Voor Griekenland werd dit in het voorjaar van 2010 duidelijk, wat bijna de val van de euro tot gevolg had. Ierland volgde in het najaar en ook in Italië, Spanje en Portugal waren er sterke onevenwichtigheden in de staatsfinanciën. Voor veel Westerse landen is de hoogte van de schulden een risico voor de financiële stabiliteit op lange termijn. Op grote schaal gaan landen over tot het nemen van maatregelen die de overheidsfinanciën op orde moeten brengen, ook buiten de eurozone. Internationale instabiliteit De impact van de schuldencrisis is groot. Een oplossing voor de economische problemen zal veel inspanning en tijd vergen. Schuldreductie is een mogelijke oplossing. Het leidt tot minder financiële risico’s en daarmee tot meer stabiliteit op de lange termijn, zo is de redenatie in de eurozone. De eurolanden worden, of voelen zich, hiertoe verplicht. Zij kiezen daarmee voor een traject waarbij zij de schulden reduceren en tegelijkertijd de concurrentiekracht vergroten. Dit blijft niet zonder gevolgen. Burgers krijgen al dan niet terecht het gevoel dat de sociale welvaartsstaat wordt uitgekleed en economisch herstel op de korte termijn wordt geremd. Deze oplossingsrichting staat in schril contrast tot het monetaire beleid van de Verenigde Staten. Daar wordt schuldcreatie door monetaire verruiming juist als oplossing gekozen. Tenminste, zolang de economie nog onvoldoende is hersteld. Het stelsel van centrale banken (de Fed) koopt onder meer de eigen staatsschuld op en creëert daarmee extra monetaire ruimte. Dit zorgt ervoor dat er voldoende liquiditeit in de markt blijft, waardoor het marktmechanisme kan blijven werken. Anders dan de Europese Centrale Bank (ECB) heeft de Fed hiertoe iets meer ruimte, omdat de dollar als reservevaluta een aparte status geniet. Het is wel de vraag hoe lang deze oplossing blijft werken zonder het economisch evenwicht op langere termijn te ontwrichten. Ongecontroleerde geldcreatie leidt bij een aantrekkende economie tot inflatie. Dat kan ook een doel zijn, omdat daarmee de schulden in reële termen dalen. Daarnaast

levert een goedkope dollar het bedrijfsleven internationaal concurrentievoordeel op. Internationale concurrentieverhoudingen veranderen, en dat laat de valutamarkten niet ongemoeid. Vorig jaar intervenieerden centrale banken in diverse landen om de eigen valuta kunstmatig te verzwakken en het eigen bedrijfsleven zo een handelsvoordeel te bieden. Dat zet handelsrelaties onder druk, want het risico bestaat dat dit uitmondt in protectionisme en verstoorde handelsverhoudingen. Dat geldt ook voor de handelsrelatie tussen de Verenigde Staten en China. De volgens de Amerikanen veel te goedkope Chinese yuan is hen een doorn in het oog geworden. Het biedt China een oneerlijk concurrentievoordeel, wat ten koste gaat van de Amerikaanse werkgelegenheid. Omgekeerd verwijt China dat het te ruime monetaire beleid in de Verenigde Staten kan leiden tot een ontwrichting van het internationale evenwicht. Zo groeien de onderlinge spanningen, ontstaan er tegen gestelde handelsbelangen en verschuiven de internationale handelsverhoudingen. Rentebeeld duidt nog steeds op onzekerheid De onzekere internationale marktomstandigheden beïnvloeden ook de renteontwikkeling. Dat is bijvoorbeeld zichtbaar in de 5-jaars-swaprente. Die daalde in de eerste acht maanden van vorig jaar met meer dan 100 basispunten. Dit getuigt van een vlucht naar zekerheid onder beleggers en dreef de obligatiekoersen omhoog. Het gevolg daarvan is dat het effectief rendement daalt. Sinds september 2010 loopt de 5-jaarsrente echter weer op. Opvallend is daarnaast de beweeglijkheid van tarieven. Die kunnen per dag met 5 tot 10 basispunten verschuiven, een duidelijk teken van onzekerheid in de markt. Binnen de eurozone heeft de ECB de herfinancieringsrente van 1% in 2010 niet aangepast. De Euribor-rente is echter wel gestegen, doordat de ECB zich langzaam van de markt terugtrekt. De 3-maands Euribor is ten opzichte van het laagste punt in maart met ruim 40 basispunten opgelopen. Het 1%-rentetarief geldt alleen voor banken, zij het tegen het leveren van een onderpand. Hier zit ook de uitdaging voor de ECB. De regels en voorwaarden gelden voor banken in alle lidstaten. En dat terwijl in de kapitaalmarkt de tarieven voor bijvoorbeeld Ierland, Portugal en Griekenland ver boven die van Nederland en Duitsland liggen. Centrale banken hadden voorheen primair de korte rentes als werkgebied. Die kunnen zij via het rentebeleid direct beïnvloeden. Lange tarieven werden bepaald door de verwachtingen van de markt. Het rentewapen van de Fed is echter uitgewerkt. Het ruime monetaire beleid in de Verenigde Staten ontstaat dan ook door de angst voor mogelijke deflatie. De opkoop van obligaties beïnvloedt inmiddels ook direct de lange rentes.


visie

‘H et rentewapen van de Fed is uitgewerkt.’ Rente is de prijs van geld en die zou in een perfecte markt op evenwicht gebaseerd moeten zijn. Evenwicht tussen continenten, tussen landen, tussen heden en toekomst, tussen aandelenmarkten, obligatiemarkten en vastgoed. Wisselkoersen, al dan niet vrij bewegend, lopen hier nog tussendoor. Op het moment dat centrale banken zich met zowel korte als lange rentes bezighouden, wordt de rente verwachting moeilijker te bepalen en raakt die wellicht ontkoppeld van de fundamenten. Ondanks het ruime monetaire beleid en de rentetarieven blijven de inflatieverwachtingen vooralsnog beperkt, maar lopen wel iets op. Dit is te zien aan de prijzen die nu gelden voor het indekken van inflatie. Zo schommelde de prijs voor het indekken van de 10-jaars Europese inflatie eind 2010 rond de 1,98%. De yieldcurve is ten opzichte van eind 2009 vlakker geworden. Daarmee verwacht de markt een laagblijvende korte rente. Als de ECB de rente niet aanpast, de hoeveelheid liquiditeit in de markt voldoende is, én banken aan elkaar durven te lenen, kunnen de Euribors dus nog laag blijven. Dat zou zich normaliter moeten vertalen in laagblijvende kapitaalmarkttarieven. Voorwaarde is wel dat het vertrouwen in de (wereld)economie, de euro en de kracht van centrale banken gewaarborgd wordt. Want zonder dit vertrouwen zal de kapitaalmarktrente zonder twijfel stijgen. Strengere eisen aan banken gesteld Door de kredietcrisis gaat het bancaire landschap er de komende jaren anders uitzien. De verschillen in kwaliteit tussen banken zullen groter worden. Ook zullen er maat regelen komen die de veiligheid van de sector vergroten, zowel nationaal als internationaal. De basis hiervoor is terug te vinden in Basel III. Hierin worden nieuwe (strengere) kapitaal- en liquiditeitseisen vastgesteld waaraan banken in de toekomst moeten voldoen. Dit is bedoeld om toekomstige financiële crises te voorkomen. Basel III is daarmee een reactie van de toezichthoudende instanties op de oorzaken en gevolgen van de kredietcrisis. In de kern betekent Basel III dat banken meer (en beter) kapitaal moeten aanhouden en daarnaast grotere liquiditeitsbuffers moeten bezitten.

9

Basel III is een wellicht een terecht antwoord op het risico op een nieuwe financiële crisis. Maar minder gunstige consequenties zijn er ook. In de eerste plaats zullen banken meer kapitaal moeten aanhouden en hebben daardoor minder ruimte voor nieuwe kredietverlening. Doordat banken meer kapitaal moeten aanhouden, komt bovendien het rendement van banken onder druk, wat kan leiden tot hogere kosten voor kredietverlening. Dit zal het tempo van economisch herstel vertragen. Een nog groter effect op banken zullen de nieuwe liquiditeits eisen hebben. Banken moeten meer langetermijnfunding aantrekken of meer liquide activa, zoals staatsobligaties, aanhouden. Door de beperkte beschikbaarheid van lange termijnfunding zal ook de kredietverlening mogelijk onder druk komen te staan. Mede om de negatieve gevolgen voor economische groei te bepreken, worden de nieuwe richt lijnen gefaseerd ingevoerd, zodat banken pas in 2018 aan alle nieuwe eisen moeten voldoen.

‘K entering in overheidsbeleid.’

10

Van stimulering naar hervorming Door de instabiele mondiale economie en het verschil van inzicht over de te nemen maatregelen, is een sterk herstel van de Nederlandse economie op korte termijn niet erg waarschijnlijk. Nederland profiteert weliswaar van de gestegen wereldhandel, maar een vertraging hierin kan de positieve lijn eenvoudig weer ombuigen. Daarbij komt dat een groot deel van het herstel in het afgelopen anderhalf jaar voor rekening kwam van stimulerende maatregelen door de overheid. Ook hierin is een kentering te verwachten. Op Prinsjesdag heeft het demissionaire kabinet-Balkenende IV zijn laatste Miljoenennota gepresenteerd. Die sloeg een nieuwe weg in: economische stimulering maakte plaats voor bezuinigingen. Dit jaar wordt al € 3,2 miljard bezuinigd. Het nieuwe kabinet-Rutte zal dit beleid de komende jaren doorzetten met een intensivering van de bezuinigingen met zo’n € 15 miljard. Consumenten en bedrijven zullen voorlopig niet het gat opvullen dat de overheid laat vallen. Vrij besteedbare inkomens komen door een scala aan maatregelen onder druk te staan. Ook de verworven rechten van de sociale welvaartsstaat zullen worden getest. De verhoging van de AOW-leeftijd en de herijking van het pensioenstelsel laten zien dat er structurele veranderingen aankomen. Hoewel dit op de lange termijn leidt tot een meer evenwichtige situatie, zal er op korte termijn vooral een gevoel van welvaartsverlies optreden. Geen goede voedingsbodem voor een bestendig herstel op korte termijn.

Perspectief voor de vastgoedmarkt Bouwvolume neemt verder af Het macro-economische klimaat is vooral voor de bouw sector uiterst lastig. Veel bouwbedrijven worden al sinds het begin van de kredietcrisis geraakt. In eerste instantie leken de gevolgen nog mee te vallen. Doordat de bouwproductie doorgaans een werkvoorraad van meerdere maanden tot jaren bevat, werd het verlies aan nieuwe productie in 2009 nog opgevangen in de bestaande portefeuille. Inmiddels lopen de meeste projecten uit 2008 (en eerder) ten einde. De toevloed van nieuwe bouwprojecten is laag, waardoor veel bouwbedrijven een (te) lage orderportefeuille hebben. Dit raakt vooral de liquiditeit van de bouwsector en zal de komende jaren verder doorwerken in de omzetontwikkeling. Waar andere sectoren licht herstellen door de aangetrokken export, bevindt de laat-cyclische bouwsector zich op een dieptepunt. Overigens worden niet alleen bouwbedrijven geraakt. Ook bij bedrijven in de keten, zoals makelaars, notarissen en architecten, staan omzetten onder druk. In 2011 verwacht FGH Bank nog een lichte omzetdaling in de bouwsector. Daarna is een stabilisatie mogelijk, gevolgd door licht herstel. De bouwsector krijgt nog enige ondersteuning door overheidsmaatregelen, zoals de crisis- en herstelwet die een aantal bouwprojecten (inclusief infrastructuur) vervroegd tot uitvoering brengt. Hier profiteren vooral de grotere bouw


visie

bedrijven van. Kleinere bouwbedrijven krijgen steun door onder meer een tijdelijke btw-verlaging voor de personeelskosten bij de verbouwing van een woning. Dit zijn echter tijdelijke maatregelen die alleen op de korte termijn de sector stimuleren. Tegelijkertijd onderkennen veel gemeenten dat bestaande planvolumes veel te ambitieus zijn. Mede door tekorten op de grondexploitatie worden er veel projecten opgeknipt, uitgesteld of afgeblazen. In snel tempo zien ook gemeenten in dat zij ten onder dreigen te gaan aan hun eigen ambities en dat hun plannen simpelweg onhaalbaar zijn geworden. Nieuwbouw nieuwe stijl Herstel van de vraag naar vastgoed zal moeten komen van een aantrekkende vraag vanuit consumenten (woningen) en bedrijfsleven (commercieel vastgoed). Dat is niet op korte termijn te verwachten. Daarbij komt dat zeker de markt voor commercieel vastgoed in alle deelsegmenten te maken heeft met verzadiging. Bouwvolumes zoals we die in eerdere jaren gewend waren, zullen daarom zeer waarschijnlijk niet terugkeren. Aan woningen zal de komende jaren nog wel behoefte zijn, maar de bouwsector zal zich moeten instellen op een structureel lager aantal op te leveren nieuwbouw woningen. Kwaliteitsdenken neemt de plaats in van het kwantiteitsprincipe van weleer, dat vrijwel geheel uitging van het aanbod. De sector komt hierdoor voor nieuwe strategische keuzes te staan. De komende jaren ligt de belangrijkste opgave in de binnenstedelijke omgeving, in tegenstelling tot de uitleggebieden van voorheen. Een complexe opgave, waar alle vastgoedprofessionals zich mee bezig zullen

11

moeten houden, en die een beroep zal doen op de innovativiteit en professionaliteit van de sector. Daarnaast neemt het verduurzamen van bestaande gebouwen toe. Dat biedt immers kansen om aan de ene kant een oplossing te vinden voor verouderde objecten en aan de andere kant te voldoen aan de veranderde vraag waarin duurzaamheid in steeds grotere mate een rol speelt. Ook hierin kan de bouwsector haar innovatievermogen en professionaliteit laten zien. Zonder innovatie is er weinig toekomstperspectief voor bouwbedrijven. Die innovatie kan op diverse fronten plaatsvinden. In de eerste plaats door een meer klantgericht ontwikkelingsproduct aan te bieden, met maatwerk en diversificatie. Daarnaast is er binnen de keten veel rendement te behalen, waarbij samenwerking en projectbeheer kunnen leiden tot meer efficiency en daarmee minder kosten. En ten slotte zal de grootschalige nieuwbouw, gebaseerd op grote grondposities, plaatsmaken voor bedrijven die flexibel kunnen en willen opereren. Dit proces zal de bouwsector volgens FGH Bank de komende jaren fundamenteel veranderen.

‘z onder innovatie weinig toekomst perspectief voor bouwbedrijven.’ Terug naar marktevenwicht De markt heeft vooral behoefte aan de terugkeer van een gezond evenwicht. Alle partijen in de vastgoedsector hebben daar belang bij: bouwers, ontwikkelaars, beleggers en financiers. Alleen een gezond marktevenwicht biedt namelijk ook op de langere termijn waardebehoud en -groei. En juist dat is nodig om permanent voldoende investeringen te kunnen genereren, zowel voor nieuwbouw als in bestaande objecten. Op dit moment is de vastgoedmarkt uit het lood geslagen; dat is voor sommige (deel)segmenten als kantoren en appartementen duidelijk zichtbaar. Een steeds grotere groep beleggers en ontwikkelaars richt zich in hun zoektocht naar stabiele en ‘zekere’ vastgoedinvesteringen op een steeds kleiner segment kansrijk vastgoed. Vooral woningen en A1-winkels worden beschouwd als een stabiele investering. Het gevolg is dat de beleggingswaarde voor 12

dit vastgoed stijgt. Dat is voor nu een positief signaal voor de vastgoedmarkt. Het is noodzakelijk om binnen afzienbare tijd terug te keren naar een vastgoedvoorraad die past bij de gebruikersvraag in de markt. De simpele vraag hoeveel ruimte bedrijven en consumenten eigenlijk nodig hebben, blijft steeds onbeantwoord. Gevolg is dat er te veel is ontwikkeld. Dat is al jarenlang duidelijk in de ontwikkeling van de leegstand. Sinds 2000 neemt het aanbod in alle vastgoedsegmenten (fors) toe. De spectaculaire waardegroei die er desondanks was in de periode tussen 2000 en 2008, is dan ook vooral gedreven door beleggersvraag. Niet door de gebruikersvraag. De komende jaren bieden weinig zicht op een positieve omslag. Een dalende beroepsbevolking, een andere manier van werken en de invloed van internet op onder meer de retailketen zullen het gebruik van vastgoed eerder op een lager dan een hoger niveau brengen. Voorkomen van polarisatie Zonder fundamentele ingrepen en veranderingen komt er een definitieve polarisatie in de markt, een tweedeling waarbij een deel van het vastgoed nauwelijks of geen kans meer heeft. Zo verwacht althans FGH Bank. Het is een illusie om te veronderstellen dat economisch herstel dit proces kan beëindigen of doorbreken. Hoogstens vertragen. Ingrijpen is daarom essentieel. We moeten terug naar minder. Dat is evident voor de kantorensector, maar ook in andere deelmarkten dreigt een steeds grotere tweedeling. De cruciale en voorlopig onbeantwoorde vraag is hoe dit proces moet worden ingestoken. Een bouwstop is de meest effectieve stap om te voorkomen dat er meer vastgoed bij komt. Maar pleiten voor een absolute bouwstop is strategisch onjuist. Dat drijft de markt verder van de gebruiker af en houdt bovendien geen rekening met regionale verschillen. Uiteindelijk leidt het tot het wegvallen van investeringen, verlies van waarde en daarmee tot een neerwaartse spiraal. Het probleem in de vastgoedmarkt zit dan ook aan de onderkant van de markt, in technisch en economisch verouderde gebouwen. Een sloop- of transformatieverplichting zou in sneltreinvaart het probleem op kunnen lossen, ware het niet dat praktische problemen deze oplossing feitelijk onmogelijk maken. Denk aan de gedeeltelijke leegstand van panden, de monofunctionaliteit van gebieden en de vaak te hoge boekwaarde. De markt staat daarom voor een groot dilemma. De noodzaak tot ingrijpen is helder, maar elke oplossing zal altijd ergens in de markt gevoeld worden. Het gevolg is dat de problematiek vooruit wordt geschoven. Daardoor neemt de tweedeling in de markt niet af, maar juist toe.

‘vastgoedvoorraad moet passen bij de gebruikersvraag in de markt.’

Centrale coördinatie, regionale differentiatie In de vastgoedmarkt lijkt een brede consensus te bestaan over de problematiek van een te grote voorraad en een te hoog planvolume. Maar diezelfde markt lijkt niet in staat deze problemen zelf op te lossen. Keer op keer wordt dit bewezen. Geen enkele ontwikkelaar neemt vrijwillig afscheid van een lucratief bouwplan, geen enkele belegger wil verlies nemen op een investering. De vastgoedsector heeft daarom hulp nodig om het evenwicht te herstellen, en heeft behoefte aan centrale coördinatie. Daarom zal de overheid als organisator van marktherstel een centrale rol moeten krijgen. Niet om de rekening te betalen, maar om veranderingen te stimuleren. FGH Bank heeft eerder gepleit voor een nationale autoriteit met bevoegdheden om het markt evenwicht te herstellen. Een dergelijke instantie lijkt nu harder nodig dan ooit. Want juist door gebrek aan een sturende autoriteit worden op lokaal niveau nu massaal nieuwbouwplannen geschrapt. Dit kan voorkomen worden door te sturen op drie punten. Ten eerste het inventariseren en monitoren van de (huidige en toekomstige) behoefte in de markt. Ten tweede het vaststellen in hoeverre de vraag past bij de beschikbare voorraad en op grond daarvan prioriteiten stellen ten aanzien van nieuwbouw. En ten derde door bezitters van leegstaand vastgoed in beweging te krijgen. Dat kan door beleggers te wijzen op hun leegstand en hen perspectief te bieden. Bijvoorbeeld door transformatie eerder en sneller mogelijk te maken of door de inrichting van een (lokaal) herstructureringsfonds. Volgens FGH Bank is daarbij een landelijke coördinatie nodig, maar zal de uitwerking op regionaal niveau kunnen en moeten verschillen, afhankelijk van de regionale marktomstandigheden.

werking voorziet FGH Bank een verdere polarisatie met meer verliezers dan winnaars. Marktpartijen hebben ieder een eigen verantwoordelijkheid. Langetermijnrendement zal voorrang moeten krijgen boven kortetermijnwinst. Daarnaast is dynamiek nodig, want zolang die ontbreekt, blijft ‘echt’ marktherstel uit. Bovenal is er behoefte aan een klantgerichte strategie. Want in een te ruime markt zullen alleen partijen die in staat zijn in de behoefte van de eindgebruiker te voorzien, voldoende rendement genereren. Omdat de gebruikersvraag bij bedrijven, retailers en consumenten in de komende jaren sterk zal veranderen, kan de sector niet stil blijven zitten. Innovatie en creatief ondernemen is een must om te kunnen voldoen aan de vraag. Een vraag waar standaard een duurzaamheidselement inzit. ‘Duurzaam’ heeft daarmee haar onderscheidend vermogen verloren, en is tot norm verheven. Ook op dat vlak zal de sector worden uitgedaagd. Voldoen aan de veranderde vraag van de markt, op een duurzame manier. Dat is waar we voor gaan. Utrecht, maart 2011 Directie FGH Bank N.V.

Terug naar de klant Zichzelf opnieuw uitvinden; dat is de immense taak waar de vastgoedsector nu voor staat. De markt weer in evenwicht brengen. Samenwerking is daarbij vereist. Tussen markt partijen onderling en met de overheid. Zonder samen


visie

13

Grote druk op kantorenmarkt

14

Tre n ds I n de ka n to re n ma rkt Vraag en aanbod in de kantorenmarkt ontwikkelden zich tot de 21e eeuw evenredig aan elkaar. Na de eeuwwisseling veranderde dit beeld volledig. De vraag bleef nagenoeg gelijk en het aanbod steeg sterk, waardoor een overschot aan kantoorruimte ontstond. Demografische ontwikkelingen, het ‘nieuwe werken’ en verduurzaming leiden ertoe dat in de toekomst de vraag naar kantoorruimte niet substantieel zal stijgen. Hierdoor ontstaat een vervangingsmarkt, waarbij kantoorgebruikers naar kwalitatief betere kantoorpanden en locaties verhuizen tegen aantrekkelijke huren. Deze panden zijn daarnaast modern, duurzamer, en voldoen aan de eisen van de huidige tijd. De kloof tussen de kwaliteit van het pand en de eisen van de gebruikers wordt zó groot dat de leegstand steeds structurelere vormen aanneemt. De cyclus waarin de kantorenmarkt zich bevindt, met een sterk aanbodgerelateerd karakter, zal moeten veranderen in een vraaggestuurde kantorenmarkt waarin juist de gebruikers centraal staan.


Trends In de kantorenmarkt

15

‘Meer aanbod en minder opname lijkt nieuwe standaard te worden.’

Geen herstel Door de economische laagconjunctuur blijft de vraag naar kantoorhuisvesting laag. Uit de cijfers blijkt dat de groei van de kantorenmarkt grotendeels voorbij is. Meer aanbod en een laag niveau op de Nederlandse kantorenmarkt lijkt ‘de nieuwe standaard’ te worden. Sinds 2007 daalt het opnameniveau en stijgt het aanbod explosief. Eind 2010 bedroeg het aanbod 7,1 miljoen m², ruim 10% meer dan eind 2009. Tegelijkertijd ligt de vraag naar kantoorruimte net als voorgaande jaren op een veel lager niveau. Wel trad in de loop van vorig jaar een voorzichtig herstel op. In het eerste halfjaar van 2010 werd er 470.000 m² opgenomen. In de tweede helft van 2010 kwam de vraag iets meer op gang. Dat resulteerde in een totaalniveau van 1,3 miljoen m². Dat is ongeveer evenveel als in 2009.

zijn. Tegenover banengroei in de zakelijke dienstverlening staan forse bezuinigingen in de publieke sector. Uiteindelijk kunnen die zorgen voor een overschot aan kantoorruimte bij veel (semi)overheidsinstellingen. Daarbij komt dat de zakelijke markt minimaal herstelt, en veel organisaties hebben te kampen met overcapaciteit. Op korte termijn is een substantiële groei van de kantooropname door een herstel van de economie daarom niet realistisch.

Herstel van marktevenwicht is noodzakelijk om investeringen te behouden – en daarmee ook het waardeniveau. Daarvoor is meer opname nodig, dan wel de sloop of functiewijziging van bestaande gebouwen. De cruciale vraag is daarom of herstel van de kantorenvraag realistisch is. Voor dat herstel is in de eerste plaats banengroei noodzakelijk. Die is er sinds vorig jaar weer, zij het voorzichtig. Dat geldt ook voor de kantoorgerelateerde werkgelegenheid, die gemiddeld genomen sterker groeit dan de werkgelegenheid in het algemeen. Toch zal herstel vanuit de autonome groei beperkt

Tophuurprijzen stabiliseren De tophuurprijzen voor kantoorruimte zijn vorig jaar stabiel gebleven. De tophuurprijzen in Nederland liggen rond de € 325,-/m², op een incidenteel hogere transactie na. Wel zijn ook in dit segment de incentives toegenomen en is de markt nog altijd erg ruim in Amsterdam, de enige Nederlandse regio waar dergelijke tophuurprijzen voorkomen. De Zuidas is voor veel huurders in de zakelijke dienstverlening nog steeds een aantrekkelijke vestigingslocatie.

Aanbod en opname van kantoorruimte in m² (1985-2010)

x1.000 m2 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Aanbod

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

Opname Bron: PropertyNL en Vastgoedmarkt

16

gelegenheid verschuift nog altijd richting de zakelijke dienstverlening. Een verhoging van de arbeidsparticipatie zou het negatieve effect van de dalende beroepsbevolking kunnen compenseren. Toch zal die verhoging vermoedelijk niet groot genoeg zijn om het aantal kantoorbanen sterk te laten stijgen.

Ook de hoogste huren in steden buiten de hoofdstad zijn gestabiliseerd. In Den Haag, Rotterdam en Utrecht worden tophuurprijsniveaus van rond de € 190,-/m² gehaald. In diverse regiosteden, ook buiten de Randstad, worden voor nieuwe moderne kantoorprojecten met een hoge kwaliteit op de beste locaties nog steeds hoge huurprijzen gerealiseerd. Nieuwe, moderne kantoorgebouwen zijn – hoe paradoxaal ook – relatief schaars. En doordat het nieuwbouwvolume afneemt, blijven de contracthuren redelijk op niveau. Deze ontwikkelingen maken duidelijk dat markt ontwikkelingen nog steeds sterk bepaald worden door de locatie en lokale situatie.

Daarbij komt dat de focus op huisvesting verandert. Dat is het resultaat van een nieuwe kijk op werkprocessen. Met het ‘nieuwe werken’ ontstaat een heel nieuwe visie op organisaties, organisatieprocessen en daarmee ook op arbeid. Dit kan leiden tot een ander gebruik van kantoorruimte, zowel qua omvang als qua tijd. Bij kantoren gaat het in de toekomst minder om het kantoor zelf en meer om de werkplek en de werknemer. Steeds meer werknemers hebben geen vaste werkplek. Het nieuwe kantoor is vooral een plek voor ontmoetingen, overleggen en teambuilding. Het ‘nieuwe werken’ heeft met name effect op grote organisaties in de zakelijke en financiële dienstverlening, de ICT-sector en het openbaar bestuur. Denk aan ondernemingen als Microsoft,

In dit licht dient er wel rekening mee gehouden te worden dat de contracthuren hoog worden gehouden door incentives. Dat geldt niet alleen voor nieuwe transacties. Ook zittende huurders worden naarmate de expiratiedatum van het huurcontract dichterbij komt steeds vaker benaderd voor het verlengen van het huurcontract tegen voor de huurder gunstig condities. Behoud van de huurder staat bij veel beleggers dan ook hoog op de agenda.

‘Tophuurprijzen zijn vorig jaar stabiel gebleven.’

Toekomstig kantoorgebruik onder druk Het terugdringen van de hoge leegstand wordt behalve door autonome marktontwikkelingen ook belemmerd door een ander gebruik van het vastgoed. De potentiële beroeps bevolking daalt de komende decennia gestaag en er zullen nauwelijks extra kantoorbanen ontstaan. Een sterke daling van die banen is evenmin te verwachten, want de werk

Tophuurniveaus van kantoorruimte in Nederland 1985-2010 (in euro/m²)

400 350 300 250 200 150 100 50

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

Bron: FGH Bank



17

KPN, Uvit en Rabobank. In de meeste gevallen gaan nieuwe werkprocessen gepaard met een aanzienlijk lager ruimte gebruik per medewerker. Diverse onderzoeken wijzen dan ook uit dat deze nieuwe vorm van het organiseren van werkprocessen de traditionele kijk op (kantoor)huisvesting zal gaan veranderen. Gemiddeld genomen zal dit leiden tot een lagere ruimtebehoefte voor organisaties. Gezien de bestaande voorraad en de waardedruk door de te hoge leegstand, is dit een bedreiging voor de kantorenmarkt. Volgens onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) is er momenteel 41,1 miljoen m² kantoorruimte in gebruik. Door de structurele verandering in de markt zal het aantal gebruikte vierkante meters onder druk blijven staan en mogelijk zelfs dalen. Tegelijkertijd zal de kantorenvoorraad door nieuwbouw toenemen, met als gevolg een stijgende leegstand. Sloop en transformatie zijn daarom essentieel. Stel dat de veranderingen in het gebruik van kantoorruimte leiden tot een daling van de voorraad gebruikte kantoorruimte met 10% in de komende tien jaar. En stel dat de nieuwbouwproductie in diezelfde periode jaarlijks terug gebracht kan worden naar 500.000 m2 (het langjarig gemiddelde is meer dan 1 miljoen m2). Dan zou in die tien jaar de onbenutte kantoorruimte toenemen met ruim 9 miljoen m2. Gezien het overaanbod van zo’n 3 miljoen m2 in de huidige markt, zal in diezelfde tien jaar dus meer dan 1 miljoen m2 per jaar moeten worden herbestemd of gesloopt. Ter vergelijking: in de afgelopen twintig jaar werd gemiddeld 80.000 m2 per jaar aan de voorraad onttrokken. Leegstand is daarmee de grootste bedreiging voor de Nederlandse vastgoedmarkt. De aanpak ervan is essentieel.

18

Veel regionale variatie in leegstand De hoge leegstand domineert de huidige discussies over de Nederlandse kantorenmarkt. Niet zelden wordt daarbij de problematiek op een grote hoop geveegd, en bestempelt men de kantorenmarkt in heel Nederland als problematisch. Dat is niet terecht. De aandacht voor de leegstandsproblematiek is volgens FGH Bank zeker noodzakelijk. Maar te weinig aandacht voor regionale differentiatie en onvoldoende diepgaande kennis over de feiten van de leegstand zorgen voor een vertroebeld beeld. Met als resultaat mogelijk een verkeerde of inefficiënte aanpak. Ongeveer de helft van alle gemeenten in Nederland heeft geen of geringe kantorenleegstand. Meestal betreft dit kleinere gemeenten, waar vooral op basis van noodzaak kantoren worden gebouwd. Daartegenover staat dat ongeveer twee derde van de leegstand in ons land geconcentreerd is in circa twintig gebieden. Deze gebieden hebben een relatief omvangrijke kantorenvoorraad. Om de kantorenleegstand terug te dringen, moet dus ingezet worden op een lokaal beleid. In de steden en gebieden met veel leegstand zal de nadruk de komende jaren meer moeten liggen op de benutting, verduurzaming en eventuele transformatie van de bestaande voorraad. Aangepast nieuwbouwvolume Leegstand is dus sterk lokaal geconcentreerd. Een buiten sporig hoge leegstand in een bepaald kantorengebied wil daarom niet zeggen dat zich op andere plekken de komende jaren geen investeringskansen voordoen. Volgens FGH Bank blijven de beste locaties voor kantoren in trek. Het investeringsbeleid van beleggers in de huidige markt laat dit

overduidelijk zien. De beste locaties zijn kantoren met een optimale, multimodale bereikbaarheid in een multifunctioneel gebied. Projecten die zich op basis van kwaliteit, duurzaamheid en marktbehoefte onderscheiden, zijn kansrijk. Dat geldt ook voor nieuwbouw. Nieuwe kantoren blijven nodig. Het is vooral de hoeveelheid nieuwbouw die ter discussie staat. Door het laatcyclische karakter van vastgoed is de nieuw opgeleverde hoeveelheid kantoorruimte in de laatste jaren niet of nauwelijks gedaald. In 2011 en de jaren daarna verandert dat. FGH Bank verwacht dat het nieuwbouwvolume dat in de markt wordt gezet de komende jaren zal dalen tot ongeveer 500.000 m2. Dat is minder dan de helft van het nieuwbouwvolume in de periode voor de crisis. Zowel gemeenten als ontwikkelaars dragen hieraan bij. Gemeenten doen dat door op grote schaal plannen en ambities bij te stellen, en ontwikkelaars door niet of nauwelijks vastgoed op risico te ontwikkelen. Ontwikkelaars zullen zich bovendien steeds meer toeleggen op herontwikkeling van de bestaande voorraad. Van draagvlak naar daadkracht Leegstand van kantoren is niet nieuw. Ook in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw was de kantorenleegstand problematisch. De situatie van toen was echter anders dan nu. De vraag naar kantoren trekt voorlopig niet aan en ook meer structurele trends wijzen op een dalend gemiddeld gebruik van kantoormeters. Regionale variatie, selectieve nieuwbouw en transformatie of sloop van bestaande gebouwen zijn daarmee noodzakelijke voorwaarden. Alle stakeholders lijken dit te beseffen. Op lokaal niveau worden



‘Om kantorenleegstand terug te dringen, moet ingezet worden op lokaal beleid.’ ingrijpende wijzigingen doorgevoerd. Oude plannen worden afgeblazen of zullen pas op een (veel) later tijdstip gerealiseerd worden. In steden als Amsterdam, Den Haag en Rotterdam zijn vele honderdduizenden vierkante meters geschrapt. Maar ook middelgrote steden maken de balans op en constateren dat oude ambities simpelweg onhaalbaar zijn. Ook zij kiezen voor een meer gematigd nieuwbouwbeleid. Op nationaal niveau ontstaat eveneens een trendbreuk. In het voorjaar van 2010 maakten het rijk, provincies en gemeenten met marktpartijen (Neprom, IVBN, Vastgoed Belang) op de ‘Kantorentop’ afspraken voor een gerichte en adequate aanpak van de kantorenleegstand. Die afspraken worden vertaald in een actieprogramma dat duidelijk maakt dat de leegstandsproblematiek zo omvangrijk is dat ingrijpen vereist is. Zonder ingrijpen dreigt een waardeverval, waarbij

19

Kantorenleegstand in kantoorobjecten; volledig en gedeeltelijk (2010)

1 0,9

mate van leegstand (1=volledig)

0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0 aantal objecten 863

2.784

Bron: R.L. Bak, bewerking FGH Bank

er uiteindelijk alleen verliezers zijn. Het actieplan maakt ook duidelijk dat de aanpak van de leegstand een pijnlijk proces wordt. En deze opgave zal wellicht nog veel complexer blijken dan de eerste aanzet doet vermoeden. Transformatie leegstand erg complex Bij de aanpak van de leegstand zal vooral ingezet worden op sloop of transformatie van gebouwen die langdurig leegstaan. Er kunnen bijvoorbeeld woningen van gemaakt worden. Deze aanpak wordt belemmerd door de bestemmingsproblematiek, de financiële afschrijving door beleggers, de noodzakelijke investeringen en de kenmerken van een specifieke omgeving. En minstens zo belangrijk bij deze opgave is dat verreweg de meeste (langdurige) leegstand verspreid is over verschillende gebouwen. Er staan relatief weinig gebouwen volledig leeg; de meeste leegstand vinden we terug in verdiepingen, etages of vleugels van gebouwen. Zowel transformatie als sloop zal in de praktijk dus veel moeilijker zijn dan op het eerste gezicht te verwachten valt. De kantorendatabase van R.L. Bak, die bijna 15.000 kantoorpanden bevat, wijst uit dat er in Nederland bijna 2.800 gebouwen met leegstand zijn. Slechts een derde daarvan (863 gebouwen) wordt daadwerkelijk volledig aangeboden. Lang niet al deze panden staan al langere tijd leeg. Slechts 255 volledig lege panden met een totaal van 1,2 miljoen m2 worden al langer dan drie jaar in de markt aangeboden. Gezien het feit dat een deel van deze 255 objecten relatief nieuw is en gebouwd na 1995, komt op dit moment slechts circa 750.000 m2 in aanmerking voor sloop of totale 20

‘Zowel transformatie als sloop zal in de praktijk moeilijker zijn dan verwacht.’ functieverandering. Aanpak van de leegstand vereist daarom volgens FGH Bank een centrale coördinatie en een heel lange adem. Bij die centrale coördinatie is de rol van de (rijks) overheid onontbeerlijk. Niet om de rekening van de problematiek te betalen, maar om sturing en spelregels aan het proces te kunnen geven. De urgentie daarvan mag volgens FGH Bank niet worden onderschat.

SAMENVATTING KANTORENMARKT

Geen herstel

Winst door regionale aanpak

Met de opname van 1,3 miljoen m² aan kantoorruimte in 2010 is er geen herstel zichtbaar. Er komen nog weinig kantoorgebruikers in beweging. Veel huurders richten zich door forse bezuinigingsrondes op relocatie, concentratie en inkrimping. Mede hierdoor loopt het aanbod tot 7,1 miljoen m², een record.

Niet heel Nederland heeft te maken met een grote kantorenleegstand. De leegstand concentreert zich vooral in een beperkt aantal gemeenten en stedelijke regio’s. Op korte termijn kan dus de meeste winst worden behaald door een regionaal gedifferentieerde leegstandsaanpak. Ongeveer twintig gebieden bevatten samen bijna tweederde van de totale leegstand.

Tophuurprijzen stabiliseren De tophuurprijzen van de kantorenmarkt bleven vorig jaar in de meeste steden stabiel. De tophuurprijzen in Nederland liggen rond de € 325,-/m². Wel zijn de incentives toegenomen. Door het hoge kantorenaanbod hebben gebruikers een sterke onderhandelingspositie.

Kantorengebruik onder druk De kantorenmarkt verandert steeds meer in een vervangingsmarkt. Een ander gebruik van kantoorruimte als gevolg van bijvoorbeeld het ‘nieuwe werken’ zorgt voor een permanente druk op het gebruik. Als de markt zich niet aanpast, zal dit leiden tot een verdere ontwrichting van vraag en aanbod.



Draagvlak bij stakeholders Op lange termijn is een meer gecoördineerde aanpak nodig. Veel partijen beseffen dit. Het rijk, provincies, gemeenten en brancheverenigingen maakten een gezamenlijk plan van aanpak tijdens de ‘Kantorentop’. De uitvoering daarvan vergt een lange adem.

Andere kijk nodig Doordat nieuwe gebouwen blijven verrijzen en tegelijk onvoldoende aan de markt wordt onttrokken, stijgt de leegstand nog steeds. De nieuwbouw past zich aan, maar dan nog neemt het aantal meters de komende jaren toe. Er is daarom een andere kijk nodig op sloop en transformatie. Daar wringt de schoen. Voor sloop is in Nederland geen ‘laaghangend fruit’. Er ligt voor alle partijen daarom een uiterst lastige opgave.

21

Anke van Hal hoogleraar Sustainable Building and Development

‘W ie nu niet investeert in duurzaamheid heeft straks een serieus probleem.’ Wie nu nog denkt dat duurzaamheid in de vastgoedsector van voorbijgaande aard is, heeft het volgens Anke van Hal, hoogleraar duurzaam bouwen aan de TU Delft en de Nyenrode Business Universiteit, toch echt bij het verkeerde eind. “Het zit inmiddels met zoveel haakjes vast aan de vastgoedsector dat ik me niet kan voorstellen dat het weer overwaait.” Van Hal heeft in haar werkzame leven eigenlijk alle stadia van de aandacht voor duurzame ontwikkeling wel zo’n beetje meegemaakt. Het doet haar dan ook goed te kunnen 22

constateren dat duurzaamheid inmiddels ‘mainstream’ is geworden en waarschijnlijk ook zal blijven. “Er zijn nu ook veel meer redenen om hier werk van te maken dan in de jaren negentig. Toen was het toch vooral een zaak van de rijksoverheid die vond dat er iets moest gebeuren. Nu zijn we daar als samenleving veel beter van doordrongen. Ook opdrachtgevers en financiers in het vastgoed raken steeds meer overtuigd van de noodzaak van een duurzaam ontwikkeld gebouw. Door de stijgende energiekosten bijvoorbeeld, maar ook de schaarste aan materialen en grondstoffen, de toenemende vraag van opdrachtgevers,

‘De wereld van het vastgoed en de strengere eisen in het buitenland.” Juist nu is de aandacht voor het milieubeleid op rijksniveau weer een beetje aan het afnemen. Maar dat zal het tij niet meer doen keren, verwacht Van Hal. “Zelfs al gaat Nederland nu vol op de rem staan, dan nog is de ontwikkeling internationaal bezien onstuitbaar. Niet in de laatste plaats omdat Europa allerlei regelgeving voorbereidt waar de lidstaten op zullen moeten inspelen.” Weloverwogen eigenbelang Een groot aantal partijen in het vastgoed is inmiddels uit weloverwogen eigenbelang met duurzaamheid aan de slag gegaan, constateert Van Hal. “En dat is logisch. De wereld van het vastgoed staat immers op zijn grondvesten te schudden. Bedrijven die in de toekomst willen blijven voortbestaan, zullen ingrijpend moeten veranderen. Want niet alleen de opgave verandert compleet, maar er komt ook een heel nieuw concurrentiemodel. De focus is verschoven van nieuwbouw en concurrentie op de laagste prijs naar duurzame kwaliteit en bestaand vastgoed. Er komen daardoor zoveel nieuwe vragen op de sector af, dat over leven niet meer een kwestie is van goedkoper zijn dan de concurrent maar een betere oplossing kunnen aandragen.” Een goed voorbeeld is het duurzaam inkopen van kantoren door de overheid. Voor de huur en aankoop van overheidsgebouwen geldt voortaan dat deze minimaal het energie label C moeten dragen. “Gebouwen die minder goed presteren, kunnen dus niet verhuurd worden aan de over heid. Dat dwingt kantooreigenaren en beleggers tot maatregelen. Die zijn dus ook op steeds grotere schaal aan het investeren in verduurzaming van hun kantoorportefeuille. Wie nu niet investeert in duurzaamheid heeft straks een serieus probleem.” Grootste opgave biedt kansen De kantorensector staat voor de grootste opgave in de bestaande voorraad. Daarvan staat immers een steeds groter deel structureel leeg. Volgens Van Hal biedt juist die opgave volop kansen voor verduurzaming. “Daar zijn ook hele fraaie voorbeelden van. Tegelijkertijd het is natuurlijk wel duur om een bestaand kantoorgebouw duurzaam te herontwikkelen. Daarom denk ik dat we zeer selectief moeten zijn.” Verduurzaming hangt namelijk niet alleen samen met materiaalgebruik en energieprestatie. “Het moet ook een gebouw zijn dat zowel functioneel als esthetisch nog lang mee kan. En dat is bij sommige kantoren echt een probleem. We moeten daarom tot op individueel objectniveau kijken naar de kwaliteit en de potentie van de voorraad. Daar waar de kwaliteit onvoldoende is, moeten we niet bang zijn hard in te grijpen. Soms is sloop en nieuwbouw gewoon de beste keuze. Om die reden zet ik zo mijn vraagtekens bij een totale stop op nieuwbouw, zoals sommigen voorstellen.” Overigens wordt duurzaam herontwikkelen financieel een


inte rvie w anke van ha l

staat op zijn grondvesten te schudden.

Bedrijven die in de toekomst willen blijven voortbestaan zullen ingrijpend moeten veranderen.’ stuk aantrekkelijker als de eigenaar van een pand ook verantwoordelijk wordt gesteld voor het energieverbruik. Dat gebeurt steeds vaker, aldus Van Hal. “In de Verenigde Staten zijn de energielasten al langer standaard inbegrepen in de huurprijs. Daardoor loont het voor de eigenaar te investeren in een betere energieprestatie. Want het vertaalt zich direct in een hoger rendement.” Eenzelfde ontwikkeling valt te signaleren in de nieuwbouw. “We zien nieuwe manieren van aanbesteden en innovatieve contractvormen opkomen, waarbij de bouwer of ontwikkelaar ook verantwoordelijk wordt gesteld voor het beheer en onderhoud. Die partijen gaan daardoor vanzelf heel wat beter nadenken over de duurzame kwaliteit van een gebouw dan toen ze nog weg konden lopen na oplevering.” Geen utopie Flexibiliteit en multifunctionaliteit worden van groot belang geacht voor de toekomstbestendigheid van vastgoed. De vraag is of het geen utopie is om gebouwen te willen realiseren waarvan ook in de verre toekomst de houdbaarheid gegarandeerd kan worden. Van Hal is het daar op zich mee eens: “Dat is ook precies de reden waarom we nu met het probleem van de hoge leegstand zitten. Het kantoor gebruik is door tal van oorzaken veel sneller afgenomen dan verwacht. Dat hebben we in het verleden niet voorzien. Maar het is wel degelijk mogelijk om er bouwtechnisch op in te spelen, bijvoorbeeld door in alles wat je bouwt een bepaalde overmaat toe te passen. Het nadeel is dat het gebouw daardoor een stuk duurder wordt. Het voordeel is echter dat het veel langer in gebruik kan blijven. Uiteindelijk is er dus sprake van winst op vele fronten. En dat is toch waar het bij duurzaamheid uiteindelijk om draait.”

23

Verschuivingen troef in het winkel landschap

24

Tre nds In de wi n ke lma rkt De dynamiek in de retailmarkt is groter dan ooit. Retailers passen zich aan de consument aan; ze weten dat hun succes afhangt van de manier waarop ze die consumenten weten te benaderen. De winkelmarkt wordt daarmee steeds meer een markt van uitersten. Succesvolle retailers bereiken de consument door innovatie en waarde creatie. Ook de markt van het winkelvastgoed kent steeds grotere verschillen. Tussen goede en problematische winkelstraten. Maar ook tussen winkelgebieden en steden onderling. Hierdoor groeien de winkelhuren verder uit elkaar en kampen slecht functionerende winkellocaties met groeiende leegstand. Op korte termijn ligt de prioriteit bij de consumentenbestedingen. Door de financiële crisis en de nasleep ervan blijven consumenten erg terughoudend. De fysieke winkels hebben daarmee te maken, maar de onlineverkoopkanalen evengoed.


Trends In de winkelmarkt

25

Consumenten iets positiever De stemming onder consumenten lag eind 2010 op hetzelfde niveau als een jaar eerder. Hoewel het vertrouwen in de tweede helft van het jaar een opgaande lijn liet zien, werd dat in de maand december volledig teniet gedaan. De detailhandelsbestedingen lieten een vergelijkbaar beeld zien. Die daalde in 2010 met 1,3% tot circa € 80 miljard. Dat is nog altijd meer dan € 4 miljard minder dan in 2008, toen het absolute bestedingsniveau het hoogst was. De komende jaren krijgen we echter te maken met grootschalige overheidsbezuinigingen en druk op de koopkracht. Op een flink aantal vlakken gaan de kosten van levensonderhoud omhoog, mede door bezuinigingen op de kinderopvang en de verhoging van zorgpremies. Bovendien is de pensioen ontwikkeling onzeker en bestaan er gegronde twijfels over de kracht van het economisch herstel. Om deze redenen is het niet te verwachten dat de detailhandel in 2011 een krachtig herstel gaat doormaken. De huidige omstandig heden kunnen hierdoor niet vergeleken worden met de vorige economische laagconjunctuur in de jaren 2003 tot 2005. Destijds daalden de omzetten gedurende negen kwartalen. Maar in 2006 en 2007 wist de detailhandels omzet zich met bijna 10% te herstellen. De non-foodsectoren lieten richting het eind van 2010 een licht herstel zien. Dit moet wel gezien worden in het licht van een negen kwartalen durende krimp. Vooralsnog moet 2011

uitwijzen hoe bestendig de groei in de non-foodbranche is. Rabobank verwacht voor de sector in 2011 een omzetgroei van 0,5%. Het zal tijd kosten voordat het omzetniveau terug is op dat van voor de crisis. Een belangrijke factor op middellange termijn is de ontwikkeling op de woningmarkt. De dynamiek in deze markt is echter verdwenen en krachtig herstel lijkt ver weg. Voor winkels in de woonbranche en andere duurzame consumptiegoederen is dit een slechte ontwikkeling. Nu al zien we daarin een toename van het aantal faillissementen. Dergelijke factoren zijn ook van toepassing op de food branche, maar de producten daarvan zijn minder conjunctuur gevoelig. Over geheel 2010 liet de branche een stijging zien van ongeveer 2%. De supermarktomzetten bleven op peil. Vooral dankzij de stijgende prijzen, want de omzetvolumes vertoonden slechts een fractionele stijging. Voor de meeste branches wordt in 2011 een beperkte stijging van de detailhandelsomzetten verwacht. Winkelverhuren staan stil, druk houdt aan De omzetdruk waarmee retailers te maken hebben, leidt tot een beperkte vraag naar winkelruimte. In 2010 is de hoeveelheid verhuurde winkelmeters weliswaar iets gestegen in vergelijking met 2009, maar die stijging is minimaal. Het aanbod daarentegen wordt steeds hoger. Een inventarisatie van de winkelvoorraad door Locatus geeft aan dat circa 9%

Ontwikkeling van het consumentenvertrouwen (1988-2010)

40

20

0

-20

-40

Consumentenvertrouwen

Economisch klimaat

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

-80

1988

-60

Koopbereidheid

Bron: CBS

26

van de winkels daadwerkelijk leegstaat. De hoeveelheid winkelruimte die in de vrije markt wordt aangeboden, bereikte eind 2010 het niveau van 920.000 m². Dat is het hoogste niveau ooit. Het aanbod stijgt al sinds 2006 en er zijn weinig tekenen dat het huidige aanbodniveau snel zal dalen, zelfs niet bij een substantieel herstel van de winkel bestedingen. Er zijn daarbij sterke verschillen tussen regio’s, maar ook binnen een winkelgebied. In de centrale winkel gebieden stijgt het winkelaanbod al enkele jaren op locaties buiten de hoofdwinkelstraten. Dit begon op zogenaamde C-milieus en zette zich voort in de aanloopstraten. Ook zijn er voorbeelden van markten waar zelfs in de beste winkelstraten een oplopend aanbod is. In landelijk perspectief valt op dat het aanbod zich sterker concentreert in grensregio’s en gebieden met demografische krimp. De gemiddelde huur per vierkante meter van winkelpanden daalde in 2010 opnieuw. Dat geldt ook voor de hoofd winkelstraten. Hoewel de tophuren doorgaans gelijk bleven, is de vraagdruk op de A1-winkelstraten in de meeste Nederlandse winkelsteden verminderd. Zo constateert FGH Bank dat het verstrekken van sleutelgelden nagenoeg

is verdwenen. Ook komt het meer voor dat bestaande en lucratieve huurcontracten door zittende huurders aan andere retailers worden aangeboden. Het zogenaamde A1-winkelvastgoed is daarmee dus minder onaantastbaar dan men soms vermoedt. Dit leidt dit ertoe dat het opwaarts huur potentieel voor winkelvastgoed beperkt is. Wel houdt de strijd onder de grote retailers om de beste locaties de huurprijzen stabiel. Buiten de toplocaties neemt de druk door toenemend aanbod toe. Dit werkt louterend, omdat huurprijzen binnen deze winkelmilieus in het laatste decennium erg hard zijn gestegen. Bovendien kunnen door de lagere huren onderscheidende nichewinkels de markt betreden en zo de heterogeniteit van een winkelgebied vergroten. FGH Bank verwacht dat het huurbeeld in 2011 gelijk blijft. Dat betekent een verdere druk op de huurprijzen buiten de bewezen toplocaties. Is er nog ruimte voor nieuwbouw? In 2009 en 2010 is er veel nieuwe winkelruimte opgeleverd. In beide jaren kwam er circa 300.000 m² winkelvloeroppervlak bij. Dat lijkt een paradoxale ontwikkeling, gezien de matige economische tijden en de terugloop van de consumenten

‘W inkelmarkt wordt steeds meer een markt van uitersten.’ Aanbod en opname van winkelruimte in m2 (2003-2010)

1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2003 Aanbod

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Opname

Bron: PropertyNL



27

in Nederlandse winkelgebieden. De grootschalige ontwikkeling van nieuwe winkelgebieden gaat plaatsmaken voor kleinere herstructureringsoperaties. FGH Bank meent dat alle bij het winkellandschap betrokken professionele partijen voor de uitdaging staan om te vernieuwen en kwaliteit toe te voegen zonder extra aanbod te creëren. Dat betekent niet dat er geen nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden zijn. Winkeltoevoeging kan nodig zijn om winkelgebieden dynamisch te houden en om in te spelen op wensen van consumenten en ondernemers. Voor betrokken overheden is het zaak om nieuwe winkelplannen te toetsen op financiële haalbaarheid en functionele waarde, om wildgroei te voorkomen. Bovendien spelen er veel structurele markt veranderingen die een kwantitatieve verruiming van het winkelareaal onverantwoord maken.

bestedingen. De flinke hoeveelheid nieuwe winkelmeters heeft hoofdzakelijk te maken met de inertie op de ontwikkelingsmarkt van vastgoed. De plannen voor veel recent opgeleverde panden waren ontwikkeld in tijden van economische voorspoed. Sommige plannen zijn bij oplevering daarom al achtergehaald, omdat de beoogde opzet niet rendeert in de nieuwe omstandigheden. Vooral nieuwe perifere winkellocaties hebben hiermee te maken. De uitgaven aan duurzame consumptiegoederen zijn sterk gedaald en de concurrentie van andere locaties is verhevigd. Het aantal plannen voor woonboulevards is nog fors, maar veel van die plannen zijn overbodig. Voor 2011 en 2012 moeten we rekening houden met een iets lagere hoeveelheid nieuwe winkelmeters. De jaarlijkse inventarisatie van nieuw bouwplannen door de NEPROM verwacht de oplevering van circa 200.000 m² winkelruimte in 2011. In 2012 komt er nog zo’n 100.000 m² bij. De matige economische situatie in 2010 zorgde er wel voor dat veel winkelplannen zijn geschrapt of op de lange baan geschoven. Daarom zal na 2012 aanzienlijk minder nieuwe winkelruimte verschijnen.

Nieuwe verkoopkanalen groeien door De onlineconsumentenbestedingen zijn in 2010 verder gegroeid. Naar schatting komt het jaartotaal uit op circa € 8 miljard, 10% meer dan in 2009. Een nog altijd forse stijging, maar wel de geringste sinds de onlineconsumentenbestedingen worden gemeten. Dat hangt samen met de terughoudendheid onder consumenten. Maar de markt raakt ook verzadigd. De onlinemarkt groeide in de afgelopen 10 jaar nog met gemiddeld 35% per jaar. Voor de komende

De Nederlandse Raad voor Winkelcentra (NRW) ziet vooral mogelijkheden in herontwikkeling en het beheer van bestaande winkelcentra. Winkelmeters toevoegen stond jarenlang garant voor vernieuwing en kwaliteitsverbetering

Tophuurniveaus van winkelruimte in Nederland 1989-2010 (in euro/m²)

2.500 2.250 2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

0

Bron: FGH Bank

28

jaren moeten we rekening houden met gemiddeld 10% per jaar. Daarnaast neemt ook de groei van het aantal nieuwe kopers af. Voor veel consumenten is het internet nog vooral een oriëntatiekanaal. Aan circa 41% van de winkelaankopen gaat een oriëntatie op internet vooraf. Van de consumenten oriënteert 34% zich in de winkel zelf, terwijl 33% dat doet via gedrukte media als folders. Toch vindt ongeveer 71% van alle retailaankopen nog altijd in fysieke winkels plaats en is internet goed voor ruim een vijfde van de aankopen. Consumenten willen de producten nog altijd het liefst ter plekke zien en beoordelen.

Verdeling oriëntatie- en aankoopkanaal Oriëntatie

Aanschaf

Internet

41%

22%

Winkel

34%

71%

Print

33%

-

2%

1%

Telefoon/post

Bron: Blauw Research

Mobiele telefoons gaan op korte termijn een belangrijke rol spelen in het oriëntatie- en koopproces. Het toenemende gebruik van mobiel internet leidt de komende jaren naar verwachting tot meer mobiele transacties. Volgens inschattingen kan het aantal gebruikers van mobiel internet binnen circa vijf jaar het aantal gebruikers van internet via de computer overstijgen. In 2010 nam het gebruik van mobiel internet merkbaar toe. Illustrerend is de populariteit van toestellen die mobiel internet ondersteunen, zoals de iPhone en andere smartphones. Er komen meer en meer mobiele applicaties (‘apps’) die het proces van oriëntatie en aankoop voor consumenten eenvoudiger maken. Consumenten



kunnen met hun mobiele telefoons barcodes scannen, eenvoudig vergelijkingssites bezoeken of profiteren van ter plekke gepresenteerde aanbiedingen. Door zulke ontwikkelingen kunnen consumenten steeds gemakkelijker wisselen van winkel of aankoopkanaal. De rol van sociale media als Facebook, Twitter en Hyves wordt alsmaar groter. Om twee redenen zijn sociale media van belang voor retailers. In de eerste plaats omdat ze voor retailers een uitgelezen manier vormen om snel en nauw gezet een doelgroep te bereiken. Daarnaast bieden sociale media de mogelijkheid aan consumenten om onderling hun mening te geven over producten. Op Hyves en Facebook zijn talrijke pagina’s waarop gebruikers ervaringen delen over bepaalde winkels en merken. Voor retailers levert dat een schat aan informatie op. Steeds meer retailers en merken creëren bovendien zelf een sociaal netwerk. Met deze ‘branded social networks’ kunnen ze klanten informeren en vragen om meningen en suggesties. Ook kunnen retailers zo met speciale acties extra bezoekers en aandacht genereren. De komende jaren gaan sociale netwerken steeds meer het succes van retailers bepalen. Retailers die het beste deze strategieën inzetten, zagen recent nog hun winsten stijgen, ondanks de dalende trend. Consument in control In de traditionele verhoudingen was de consument loyaal aan de winkelier. Dat verandert ingrijpend. Consumenten verwachten steeds meer gemak en service in het gehele winkelproces en kunnen zich in korte tijd volledig informeren over de producten. Retailers zullen meer moeite gaan doen om hun klanten te behouden en zullen hun strategieën

29

‘F ysieke winkels worden meer een platform waar consumenten de producten kunnen ervaren.’

aanpassen. Zij proberen daarbij zoveel mogelijk ‘cross channeling’ toe te passen. Dat houdt kortweg in dat retailers tijdens het oriëntatie- en koopproces zoveel mogelijk contactmomenten met de consument zoeken. Het is vooral zaak om een sterk onlinekanaal te ontwikkelen. Naast een eigen website zijn de inzet van sociale netwerken en de ontwikkeling van mobiele ‘apps’ daarvan wezenlijke pijlers. Een andere machtsverschuiving is die van retailer naar fabrikant. Fabrikanten hebben ten opzichte van retailers een unieke positie en kunnen flexibeler omgaan met hun marges. De meeste merken en fabrikanten hebben websites en veel ervan bieden de mogelijkheid tot onlineaankopen. Daarnaast ontstaan er meer ‘flagship stores’ van bekende merken, zoals die van Ziggo, Samsung en Apple. Demografische ontwikkelingen zullen meer dan voorheen het winkellandschap bepalen. Nederland had decennia lang een redelijk homogeen samengestelde bevolking die gestaag groeide. Hierop konden winkeliers gemakkelijk inspelen. Door de aanstaande demografische verschuiving zullen ouderen de komende jaren de dominante doelgroep gaan vormen voor retailers. De groeiende groep ouderen is bovendien niet heterogeen samengesteld. Hun uitgave patroon hangt samen met leeftijd, gezondheid, inkomen en de hoeveelheid vrije tijd. Ouderen hechten doorgaans veel waarde aan kwaliteit en hoge service. Bereikbaarheid van winkelvoorzieningen en goede parkeermogelijkheden zijn erg belangrijk. Dat geldt ook voor veiligheid en goed personeel. Naar verwachting kunnen stadsdeelcentra en hoogwaardige wijkwinkelcentra hiervan profiteren ten koste van de traditionele binnensteden. Daartegenover staat dat er een generatie consumenten is die onlineactiviteiten volledig heeft omarmd. Deze zogenaamde ‘generatie Y’ is met internet opgegroeid en stelt hoge eisen aan retailers. Ook de allochtone bevolking groeit snel en retailers richten zich meer en meer op deze doelgroep. Het aantal ‘allochtone winkels’ stijgt en zal de komende jaren blijven groeien. Daarnaast verschijnen in bestaande winkels steeds meer producten voor allochtone doelgroepen. Uitdagende vooruitzichten Door het internet verandert de rol van de winkel. Fysieke winkels worden meer een platform waar consumenten de 30

producten kunnen ervaren. Doordat de grote merken zich meer en meer richten op ‘brand experience’ en op top locaties ‘meeting stores’ openen, verliezen ook deze locaties langzaamaan hun pure winkelfunctie. Daarbij schuwt men niet om bestaande winkels te sluiten, omdat de verkoopfunctie van winkels immers aan waarde inboet. De hoofdwinkelstraten worden het strijdtoneel van allerlei veranderingen. Dit treft in het bijzonder winkels die zich richten op de verkoop van verschillende merken en winkels die een onduidelijk profiel hebben. Ook de winkelgebieden zelf zullen meer gaan doen aan branding en experience. Dat wakkert de concurrentie aan tussen winkelgebieden. Planmatig ontwikkelde winkelcentra kunnen daar beter op inspelen dan winkelgebieden, doordat het eigendom in die centra doorgaans beperkt is tot een of enkele eigenaren. Winkelgebieden en -straten die organisch zijn ontstaan, kennen een sterk versnipperd eigendom. Wel kunnen deze eigenaren allianties aangaan om gezamenlijk strategieën te ontwikkelen. Voor vastgoedpartijen betekent dit alles dat ze de handen uit mouwen moeten steken. Meer dan voorheen zal gestuurd moeten worden op kennis die buiten de eigen invloedssfeer ligt. Volgens FGH Bank is het doorslaggevend om de link te kunnen maken met retailers en consumenten. Ook bepaalde oude zekerheden zijn niet langer vanzelfsprekend. De bekende trekkers voor winkelgebieden verliezen kracht. Moderne ‘anchor stores’ zijn winkels als Zara, H&M en Apple. De omzetgroei in de retailbranche zal op termijn meer verschuiven naar digitale kanalen. Voor het fysieke winkel kanaal is het daarom noodzakelijk deze ontwikkelingen niet te onderschatten. In de toekomst zullen steeds meer hybride retailorganisaties ontstaan waarbij het winkelvastgoed een onderdeel van de totale bedrijfsstrategie is. De dominante functie van het winkelvastgoed is daarin zeker geen vanzelfsprekendheid. Het wordt steeds meer duidelijk dat de markt voor winkelvastgoed een metamorfose zal doormaken en er de komende jaren heel anders zal komen uit te zien. Dat zal ten koste kunnen gaan van delen van de bestaande winkelmarkt die zich niet zullen kunnen aanpassen aan de veranderende consument en het nieuwe consumenten gedrag.

SAMENVATTING winkelMARKT

Bestedingen in de lift, maar nog niet terug op niveau De consumentenbestedingen zijn dit jaar niet noemenswaardig toegenomen en liggen nog lang niet op het niveau van enkele jaren geleden. De meeste winkel sectoren zagen in 2010 een omzetstijging, ook in de markt voor duurzame goederen. 2011 zal uitwijzen of dit herstel bestendig is. Door grootschalige overheidsbezuinigingen en economische onzekerheden blijft de koopkracht onder druk staan.

Beperkte dynamiek in de winkelmarkt De omzetdruk van de laatste jaren bij winkeliers begint zich te wreken. De winkelverhuren lopen terug en het aanbod van winkelruimte neemt toe. Dit is zelfs op de beste winkellocaties te merken, al kan men hier dikwijls de schade beperken. In het algemeen is er een druk op de huurprijzen, maar die is vooral te merken buiten de beste winkellocaties.

Van nieuwbouw naar herontwikkeling Ondanks de lagere conjunctuur is er de afgelopen jaren veel winkelvastgoed opgeleverd. Dit zijn veelal plannen die in economisch goede jaren zijn ontwikkeld. Tot 2012 komt er nog winkelvastgoed bij; daarna valt de nieuwbouwmarkt stil. De nadruk komt dan sterker te liggen op functionele herontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen zijn alleen nog wenselijk als er een duidelijke functionele en kwantitatieve onderbouwing is.



Internet en nieuwe media onstuitbaar De onlinewinkelverkopen stegen in 2010 met 10%. Fysieke winkels blijven echter het belangrijkste verkoop kanaal, terwijl internet dominant is voor oriëntatie. Mobiel internet wordt een steeds grotere factor in het oriëntatieen koopgedrag van consumenten. Sociale media worden door zowel consumenten als retailers aangewend om met elkaar in contact te komen.

Flexibiliteit van retailers essentieel De mate waarin retailers kunnen meebewegen met consumenten bepaalt hun succes. Op dit moment is het essentieel om een sterk onlinekanaal te realiseren. Retailers zullen zich meer richten op de groeiende groep ouderen. Deze doelgroep hecht veel waarde aan service en kwaliteit, en dat kan ten koste gaan van de binnensteden.

Rol van winkelvastgoed verandert De consumentenbestedingen in fysieke winkels komen structureel lager te liggen. Dat komt ten goede aan de onlinewinkelkanalen. In winkelstraten en -gebieden gaan ‘branding’ en ‘experience’ de dienst uitmaken. Doordat de traditionele winkelfunctie verschuift, verandert ook de rol van het onderliggende vastgoed. Hier ligt voor de vastgoedbranche de komende jaren een grote uitdaging.

31

Bedrijfsruimtemarkt profileert zich steeds sterker als vrije gebruikersmarkt 32

Trends I n de bedri jfsru i mtema rkt Positieve ontwikkelingen in de wereldeconomie leidden in 2010 tot een beter klimaat voor Nederlandse bedrijfsactiviteiten. De export nam toe en het producenten vertrouwen herstelde zich. Toch is de vraag naar bedrijfsruimte op de vrije markt amper toegenomen. Dat is een gevolg van overcapaciteit en onvoldoende investeringsmogelijkheden. Tegelijkertijd nam het aanbod juist toe en bleven de huren onder neerwaartse druk staan. Onzekerheden zijn er bovendien volop. Deze zitten verscholen in de afvlakking van de wereldhandel, het lage niveau van de binnenlandse bestedingen en de aanhoudende onzekerheid op de financiële markten. Een snel herstel op de vragersmarkt voor bedrijfsruimte is dan ook niet reëel. De conjunctuurgevoelige logistieke deelmarkt is hard teruggevallen, maar kan op termijn aanhaken als het economisch herstel zich doorzet. De mainports Schiphol en de Rotterdamse haven toonden in 2010 al hun veerkracht. Dat kan de opmaat zijn voor meer logistieke dynamiek in 2011. In het afgelopen jaar was daarvan echter nog weinig te merken.


Trends In de bedrijfsruimtemarkt

33

‘D e stimulans van de aanzwellende wereldhandel zal in 2011 verder terugvallen.’

Export en euro De aantrekkende wereldhandel was de belangrijkste factor voor de economische groei in 2010. Ook de gunstige koers van de euro gedurende het merendeel van het jaar droeg bij aan een beter bedrijfsklimaat. In 2010 bedroeg de omzetgroei in de industrie 7,5% na een dramatische daling in 2009 van 19,5%. Het producentenvertrouwen kwam halverwege 2010 voor het eerst sinds eind 2008 uit boven de nullijn en bereikte aan het einde van 2010 een niveau van +2,5. Deze belangrijke trendbreuk geeft aan dat de producerende sectoren positiever zijn en bereid tot investeringen. Over heel 2010 viel het investeringsniveau overigens tegen. Dat kwam door de terughoudendheid bij ondernemers en een geringere financieringsbereidheid van banken. De stimulans van de aanzwellende wereldhandel zal in 2011 verder terugvallen. De groei in 2010 was grotendeels een gevolg van tijdelijke factoren, zoals stimuleringsmaatregelen van overheden, positieve vraageffecten vanuit de voorraadcyclus en monetaire impulsen. Omdat deze factoren geleidelijk hun uitwerking verliezen, zwakt de groei van de wereldhandel af.

groeide in 2010 boven verwachting. Van het snelle herstel in Duitsland plukt Nederland de vruchten. Want het belang van Duitsland als exportpartner mag dan afnemen, nog altijd gaat bijna een kwart van de Nederlandse export naar onze oosterburen. De binnenlandse afzet en dynamiek blijven voorlopig nog achter. Dit heeft te maken met de beperkt stijgende investeringen in de industrie door de lage bezettingsgraden. Dat raakt de afzet van de kapitaalgoederen industrie op de thuismarkt. Producenten van consumptie goederen gaan voorlopig nog gebukt onder de zwakke binnenlandse vraag. Rabobank verwacht voor 2011 een omzetgroei in de industrie van circa 4%. Overigens zijn er grote verschillen in productieontwikkeling binnen de sector. De bepalende factor hiervoor is vooral de situatie in de eindmarkten die bediend worden.

Hoewel de groei van het wereldhandelsvolume dus mogelijk terugloopt, groeit in 2011 wel de export van de industrie. Nederland kan vooral profiteren van de export naar de Aziatische regio en naar Duitsland. De Duitse economie

Ontwikkeling van het producentenvertrouwen (1985-2010)

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-25

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

-30

Bron: CBS

34

Weinig nieuwe bedrijfsruimte betrokken De vraag naar bedrijfsruimte liep in 2010 niet parallel met de verbeteringen in de economie. Hoewel er per saldo meer bedrijfsruimte werd opgenomen dan in 2009, ging het maar om een beperkte stijging. Op de vrije markt werd een totaalopname genoteerd van 2,5 miljoen m² en dat ligt onder het langjarig gemiddelde van 2,7 miljoen m². Dat geeft aan dat er de afgelopen jaren maar weinig vraag naar bedrijfsruimte was. De wereldwijde economische malaise heeft flinke gaten geslagen in de vraag naar bedrijfsruimte. De meeste opnames komen voort uit overwegingen over kostenefficiëntie. Uiteraard waren er ook voorbeelden van succesvolle en groeiende bedrijven die de uitbreiding van hun bedrijfsactiviteiten faciliteerden door ruimere en/of modernere huisvesting. Maar het is duidelijk dat de uitbreidingsvraag per saldo behoorlijk kleiner was dan de hoeveelheid ruimte die beschikbaar is gekomen.

voor de continuïteit van gezonde bedrijven. Een gunstig effect is wel dat vraagstukken over duurzaamheid verder kunnen doorwerken in het bewustwordingsproces. Dit kan vervolgens invloed hebben op de vraag naar en de ontwikkeling van de nieuwe generatie bedrijfsruimten en -terreinen. Mondjesmaat ontstaan er meer initiatieven voor duurzame bedrijfsgebouwen. Voor bedrijfsruimten speelt vooral het flexibel gebruik een belangrijke rol. Bedrijfsgebouwen zijn lange tijd als maatjas ontwikkeld, terwijl dit haaks staat op duurzaam beleid.

De hoeveelheid aangeboden bedrijfsruimte steeg in de loop van 2010 dan ook flink. Eind 2010 lag het aanbod op circa 9,1 miljoen m². Dat is ruim 600.000 m² meer dan een jaar eerder. Met uitzondering van 2007 is er vanaf 2000 een onafgebroken stijging van het totaalaanbod. Nu is in de markt duidelijk te zien dat ontwikkelaars hun plannen uitstellen of uit de markt halen. Positief effect hiervan is dat het aanbod op termijn weer kan teruglopen. Maar het gevaar is dat er een tekort ontstaat aan moderne bedrijfsgebouwen, terwijl men het verouderde aanbod links laat liggen. Dit raakt de dynamiek in de markt en is bovendien niet gunstig

Huurniveaus onder druk De geringe dynamiek op de gebruikersmarkten en het oplopende aanbod leiden tot een sterke druk op de huur prijzen. Op basis van de gerealiseerde gebruikerstransacties van bedrijfsruimte in 2010 werd een gemiddeld prijspeil behaald van circa € 45,-/m². In 2009 werd nog € 48,-/m² gerealiseerd, terwijl op het hoogtepunt van de markt in 2008 nog een gemiddelde huurprijs van € 51,-/m² gold. Deze daling legt de problemen in de markt bloot. Door het gebrek aan vraag zijn de huurprijzen in korte tijd flink gedaald. Incentives en huurvoordelen zijn geen gemeengoed in de markt voor reguliere bedrijfsruimten. Hierdoor zijn er in deze markt duidelijker huurdalingen dan bijvoorbeeld in de kantorenmarkt. De huurprijzen op hoogwaardige bedrijvenparken zijn over het algemeen stabieler dan op gemengde locaties. Logistieke ruimten behalen traditiegetrouw de hoogste huurprijzen,

Aanbod en opname van bedrijfsruimte in m² (1999-2010)

x1.000 m2 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Aanbod

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

0

Opname

Bron: PropertyNL



35

de gebruikersmarkt voor logistiek vastgoed vertoonde weinig dynamiek. De nationale mainports vervullen een belangrijke functie als graadmeter van de logistieke sector. Dit geldt zowel voor luchthaven Schiphol als voor de Rotterdamse haven. De overslag in de haven van Rotterdam steeg in 2010 met 15% en is daarmee terug op het niveau van 2008. Het goederenvervoer op luchthaven Schiphol nam met circa 20% toe. Beide mainports spelen een belangrijke rol in de doorvoerfunctie van Nederland. Dit is ook terug te zien in de opbouw van de export. De wederuitvoer groeide meer dan de export van in Nederland geproduceerde goederen. Niet alle logistieke bedrijven opereren echter in een internationale context. Het binnenlandse vervoer blijft al achter sinds het herstel van de economie.

zij het op specifieke locaties. In de markt voor distributieruimten bereikten de tophuren in 2010 een niveau van € 85,-/m², gelijk aan 2009. Dit niveau zal ternauwernood gehandhaafd kunnen blijven. In tegenstelling tot de markt voor reguliere bedrijfsruimten, worden incentives in de logistieke markt ruimer gehanteerd. Verhuurders proberen daarmee huurders aan zich te binden en zo de waarde van het onderliggende vastgoed op peil te houden. Dit is nodig omdat de gebruikersvraag naar distributieruimten ook in 2010 achterbleef. Randvoorwaarden logistieke markt verbeterd De logistieke vastgoedmarkt toonde in 2010 twee gezichten. Aan de ene kant zorgde de aantrekkende wereldhandel en goederenstromen voor verbeterde randvoorwaarden. Maar

De logistieke gebruikersmarkt profiteerde tot nu toe nog weinig van de verbeterde marktomstandigheden. Met een jaaropname van 400.000 m² logistiek vastgoed werd 20% minder logistieke ruimte opgenomen dan in 2009. De terugval in de vraag komt vooral door overcapaciteit bij veel logistieke dienstverleners. Bovendien viel een deel van de potentiële nieuwe vraag weg door huurverlengingen. De markt was zo gunstig voor huurders dat betere huurvoorwaarden zijn uitonderhandeld. Daarnaast worden tussen logistieke ondernemingen onderling ruimten onderverhuurd, zonder tussenkomst van markpartijen. Ook dit drukt de dynamiek en is nauwelijks meetbaar. Het aanbod van

‘H uurprijsdaling legt problemen in de markt bloot.’ Tophuurniveaus van bedrijfsruimte in Nederland 1987-2010 (in euro/m2)

90 80 70 60 50 40 30 20 10

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

Bron: FGH Bank

36

‘Op korte en zeker op middell ange termijn is er in de logistieke markt meer dynamiek te verwachten.’

niet voldoet aan de moderne eisen. In de logistieke markt is er bovendien een groeiende groep van gebruikers die een duurzaam beleid nastreven. Daarbij gaat het om de verduurzaming van zowel het logistieke proces als de huisvesting.

logistieke ruimten liep daarom verder op. Vooral in de logistieke kernregio’s buiten de nationale mainports is dit zichtbaar, waarbij enkele grootschalige ontwikkelingen in Limburg en Noord-Brabant opvallen. Door de opgelopen vraag naar ruimte in de laatste jaren kwamen hier verschillende speculatief ontwikkelde logistieke ruimten op de markt. Het aanbod wordt bovendien al jarenlang opgestuwd door verouderde distributiecentra met weinig perspectieven. Deze centra worden alleen met verlaagde huursommen verhuurd. Op korte en zeker op middellange termijn is er in de logistieke markt wel meer dynamiek te verwachten. Het economisch herstel en het aangetrokken wereldhandels volume zorgen dat de bedrijfsdynamiek in de volle breedte wordt aangesproken. Vanzelfsprekend hoort daar de huis vestingsvraag bij. Hierbij speelt mee dat een deel van de huidige logistieke gebruikers gehuisvest is in een object dat

Midden- en kleinbedrijf krabbelt op Het midden- en kleinbedrijf (MKB) wordt dikwijls bestempeld als de motor van de nationale economie. Het MKB bestond in 2010 uit circa 745.000 ondernemingen die in de marktsector actief waren. Het onderdeel kleinbedrijf (minder dan tien werknemers) nam hiervan 92% in beslag. Van de middenbedrijven (tien tot honderd werknemers) waren er circa 55.000. Naar schatting 350.000 MKB-ondernemingen zijn gevestigd op een bedrijventerrein. Industrie, bouwnijverheid, groothandel en transport vormen hiervan de belangrijkste sectoren. Financiële, zakelijke en persoonlijke diensten vestigen zich op andere typen locaties, zoals kantoor gebieden en binnensteden. De detailhandel en autosector

Opbouw export en import van Nederland in de periode 1990-2011 (2011: prognose)

30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 -5,0 -10,0

Export binnenlands geproduceerd

Export wederuitvoer

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

-15,0

Invoer van goederen

Bron: CPB



37

vindt men deels terug op de bedrijventerreinen, vaak in de vorm van perifere detailhandelsvestigingen en showrooms. MKB-bedrijven zijn qua huisvesting doorgaans actief in de eigenaar/gebruikersmarkt. Daarnaast is er een kleine groep MKB’ers die gevestigd zijn in een gehuurd object. De marktontwikkelingen binnen het MKB vinden uiteindelijk hun weg naar de bedrijfsruimtemarkt. De laatste jaren heeft het MKB zich gevoeliger getoond voor de economische

malaise dan het grootbedrijf. Het MKB richt zich voor een groot deel op consumenten en op de bouwsector. Daarom heeft het veel last van de sterk gekrompen bouwproductie en de onzekerheid onder consumenten. In 2009 daalde de afzet van het totale MKB met 6%, en alle afzonderlijke deelsectoren lieten krimp zien. De productafzet bereikte in 2010 een beperkte groei van 0,5%. De bouwsector kreeg in 2010 te maken met een forse vraaguitval. De productafzet binnen deze sector daalde sterk, maar ook het aantal

Afzetontwikkeling van het MKB in de marktsector in 2010 een 2011 (prognose) naar sectoren (mutaties t.o.v. voorgaand jaar in %)

Totale marktsector

1,5

0,5

1,25

Overige marktsectoren Persoonlijke dienstverlening

2

0,25

-0,5

Financiële en zakelijke diensten

1,75

0,75

2,25

Transport & communicatie Horeca

3

-0,25

-4,25

1,75

Autosector Detailhandel

-1,75

4

-0,75 3,75

Groothandel Bouw

-9

2,25

4

Industrie -10

5,25

0,25

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

2010 2011 Bron: EIM

38

arbeidsplaatsen verminderde. Veel bouwbedrijven hebben bovendien ruimte achtergelaten op bedrijventerreinen. Ook in 2011 krijgt het MKB te maken met een beperkte afzetgroei van 1,5%. De productafzet van sectoren als industrie en transport kan doorgroeien doordat de export op peil blijft. De bouwsector krijgt het in 2011 opnieuw moeilijk, door een blijvend lage productie en een beperkte gebruikersvraag. Vrije markt bedrijfsruimte groeit De markt voor bedrijfsruimte verandert geleidelijk in een vrije gebruikersmarkt. Volgens de Nederlandse Vereniging voor ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) behoort maar 10% van de markt tot het huursegment. Het grootste deel van de voorraad bestaat uit kooppanden of objecten die in opdracht van de eindgebruiker zijn gerealiseerd. De logistieke markt heeft in het laatste decennium al laten zien aantrekkelijk te zijn voor vastgoedbeleggers. Door de groeiende behoefte aan logistieke diensten en distributieruimten is deze markt snel veranderd. Daarnaast spelen er initiatieven die de bedrijfsruimtemarkt meer marktgestuurd en heterogeen maken. Hierbij valt te denken aan klein schalige specialistische bedrijfsruimten. Zo zijn er in de buurt van universiteiten en andere kennisinstellingen steeds meer bedrijfsgebouwen ontstaan. De bedrijven in deze ‘broedplaatsen’ sturen op synergie met de nabijgelegen instellingen. Professionele bedrijvencentra voorzien in de stijgende lokale vraag naar kleinschalige huurunits. Het voordeel voor de gebruikers is een grote flexibiliteit en de aanwezigheid van gezamenlijke voorzieningen. Dit type gebouwen is als beleggingscategorie steeds interessanter geworden, ondanks de risico’s van kortere huurcontracten en een hogere mutatiegraad. Met nauwgezet vastgoedbeheer, kennis van


‘In de nieuwbouwmarkt zijn zeer kansrijke mogelijkheden voor de ontwikkeling van duurzame en flexibele bedrijfsgebouwen.’ huurders en een sterk lokaal netwerk kunnen dergelijke investeringen kansrijk zijn. Selfstoragefaciliteiten bieden klanten een grote mate van flexibiliteit in het beheer van goederen. De goederen worden opgeslagen in beveiligde units en bedrijfsgebouwen. Nederland is met bijna 140 vestigingen na Frankrijk het land met de meeste selfstoragefaciliteiten op het Europese vasteland. In Nederland is nog ruimte om de markt voor selfstorage uit te breiden. In de markt voor eenzijdige bedrijfsverzamelgebouwen is in veel regio’s al verzadiging


39

‘er is een groeiende vraag naar duurzame bedrijfsgebouwen.’ opgetreden. Zulke objecten zijn de laatste tien jaar op grote schaal speculatief in de markt gezet, vooral in grote en middelgrote steden. Stijgende grondprijzen maakten het aantrekkelijk om verzamelgebouwen te realiseren met huurprijzen die ruim boven het niveau van reguliere bedrijfsruimte lagen. Hoewel er wel degelijk marktvraag is, bleef deze flink achter bij de verwachtingen. Cijfers van het NVB geven aan dat er circa 2,2 miljoen m² bestaat aan nieuwbouwplannen voor bedrijfsruimten. Hiervan wordt de helft ingenomen door de logistiek, en het overige deel door reguliere bedrijfsruimten en -verzamelgebouwen. Ondanks de huidige economische tegenspoed wint de vrije markt voor bedrijfsruimte dus aan belang. Parallel aan deze ontwikkelingen is er de groeiende vraag naar duurzame bedrijfsgebouwen. Die is enerzijds ontstaan doordat het voor veel ondernemingen bedrijfseconomisch

40

interessanter wordt om duurzaam te produceren. En anderzijds doordat maatschappelijke en technologische ontwikkelingen daarop aansturen. Dat biedt in de nieuwbouwmarkt volgens FGH Bank kansrijke mogelijkheden voor de ontwikkeling van duurzame en flexibele bedrijfsgebouwen. Het is onvermijdelijk dat verouderde en op het oog ver loederde terreinen op basis van maatschappelijke wenselijkheid worden aangepakt. Dit biedt goede mogelijkheden voor renovatie en herbestemming van bestaand vastgoed. Vooral omdat veel bedrijventerreinen en bedrijfsobjecten strategisch gelegen zijn binnen een stedelijk gebied of regio.

SAMENVATTING bedrijfsruimtemarkt

Wereldeconomie trekt aan

Logistieke sector

Na de enorme daling van de wereldhandel in 2009 was er vorig jaar een herstel te zien. Dat zet zich naar verwachting in 2011 door. Vooral de export profiteert hiervan. Dankzij deze export kon Nederland in 2010 een economische groei bereiken van ongeveer 1,7%. Producenten zijn inmiddels aanmerkelijk positiever over het economische klimaat.

De opname van distributieruimte kwam uit onder het niveau van 2009. Ook het aanbod nam toe. Doordat wereldhandelsvolumes doorgroeien, is het perspectief voor de logistiek sector niet ongunstig. Dit beeld was al in 2010 terug te zien in de goederenoverslag van de haven van Rotterdam en op de luchthaven Schiphol.

Beperkte marktvraag en oplopend aanbod De aantrekkende wereldhandel en verbeterde export leidden vooralsnog niet tot meer opname van nieuwe bedrijfsruimte. De vraag bleef in 2010 laag, mede door overcapaciteit bij veel partijen. In totaal is 2,5 miljoen m² bedrijfsruimte opgenomen. Duidelijk minder dan het langjarig gemiddelde. Het aanbod nam vorig jaar verder toe tot 9,1 miljoen m².

Huurniveaus dalen verder Voor het derde jaar op rij daalden de huurprijzen. De gemiddelde huurprijs kwam in 2010 uit op € 45,- /m². De geringe marktdynamiek en het oplopende aanbod drukken de huurprijsontwikkeling.


Gepast herstel midden- en kleinbedrijf Het midden- en kleinbedrijf (MKB) is van groot belang voor de nationale economie. Een aanzienlijk deel van het MKB heeft een vestiging op een bedrijventerrein. In 2009 is het MKB danig verzwakt. Licht herstel deed zich in 2010 voor, en dat zal zich voor veel branches in 2011 doorzetten.

Meer marktwerking in de bedrijfs ruimtemarkt De markt voor bedrijfsruimte bestaat voor 90% uit eigenaar/gebruikers. De komende jaren is een lichte verschuiving te verwachten richting de vrije markt. Behalve in de logistiek is er ook in andere segmenten toenemende marktwerking, met wisselend succes. Voorbeelden hiervan zijn ‘broedplaatsen’, bedrijvencentra en selfstorage. Modernisering en professionalisering leiden bovendien tot een verbeterd klimaat voor duurzame nieuwbouw en renovatie.


41

Sipko Schat Raad van Bestuur Rabobank Nederland

‘D e bewustwording dat het anders moet, is er wel degelijk.’ De vastgoedsector beleeft op dit moment een keiharde wake-up call, constateert Sipko Schat, lid van de Raad van Bestuur van Rabobank Nederland. “De markt is ongelofelijk zwak. Daardoor is het niet meer bij voorbaat zeker dat wat er in het vastgoed wordt gerealiseerd ook werkelijk kan worden afgezet. De crisis dwingt partijen tot een totaal andere, veel klantgerichtere manier van werken. Ook al is men daar nog niet over de hele linie klaar voor.” Dichtbij en betrokken, luidt het motto van de Rabobank organisatie. Daar zijn waar de klant is, betekent dat volgens Sipko Schat. Want dat is voor een bank net zo cruciaal als 42

voor vastgoedondernemers die in het huidige klimaat moeten zien te overleven. “Het belangrijkste is dat je de klant en de sector kent. Daar moet je je als vastgoedondernemer in verdiepen. Je moet op de hoogte zijn van de ontwikkelingen en de klant beelden van de toekomst kunnen schetsen, die passen bij zijn beelden. Je moet een volwaardige gesprekspartner voor hem zijn. Op lokaal niveau aanwezig zijn en zo dichtbij mogelijk opereren. Want de klant is veruit je belangrijkste stakeholder.” Dat besef is in de vastgoedsector nog lang niet overal doorgedrongen. Schat: “Het is een van oudsher door het aanbod gestuurde markt, die nu opeens vraaggericht moet gaan leren werken. En die ook nog eens met een erfenis

uit het verleden zit opgescheept. Deels in de vorm van een omvangrijke kansloze voorraad kantoren, deels in de vorm van projecten die nog in de pijplijn zitten. Dat maakt het extra lastig om de koers in de richting van de klant bij te stellen. De bewustwording dat het anders moet is er wel degelijk, maar daarmee is het nog geen realiteit. Klantgericht werken vraagt om een hele andere manier van werken, maar ook om een andere inrichting van de organisatie. Het vereist daarnaast een verandering van de bedrijfscultuur. En dat is niet iedereen gegeven, ben ik bang.” Virtualisering Volgens Schat moet de klant veel nauwer bij de ontwikkeling van vastgoed worden betrokken, omdat daar de komende tijd ook de grootste veranderingen plaatsvinden. “De toenemende virtualisering van de arbeid, bijvoorbeeld, heeft grote gevolgen voor de techniek en inrichting van een gebouw, maar ook voor de indeling en het gebruik van de beschikbare kantoorruimte. Gebruikers zijn op zoek naar intelligente gebouwen. De vastgoedsector staat voor de uitdaging om daar vorm en inhoud aan te geven.” De Rabobank kan daar als een van de pleitbezorgers van het nieuwe werken over meepraten. In het kader van het eigen project ‘Rabobank Unplugged’ krijgen de medewerkers van de bank veel meer vrijheid om hun werkzaamheden zo in te richten dat deze optimaal voldoen aan de behoeften van de klant. Aanwezigheid op kantoor wordt daaraan onder geschikt gemaakt, en werken op afstand gefaciliteerd. Dat blijkt grote gevolgen te hebben voor het kantoorgebruik. “De praktijk is dat veel kantoorruimte leegstaat, omdat mensen op pad zijn. Wij hebben bijvoorbeeld vastgesteld dat 40 procent van onze kantoren op weekbasis leegstaat. Daaruit volgt dat we veel efficiënter met de ruimte zouden kunnen omspringen, onder andere door niet meer met vaste werkplekken te werken. Alleen al daarmee kan een organisatie 20 tot 30 procent bezuinigen op zijn kantoorruimte. Dat percentage loopt op als de mensen daarnaast ook nog eens in staat worden gesteld om buiten kantoor te werken. Natuurlijk moeten we ervoor waken dat niemand meer op kantoor komt. Ontmoeting is nodig. Maar de behoefte aan kantoorruimte kan door dit alles fors worden teruggebracht, zonder dat het gevolgen heeft voor de kwaliteit van de dienstverlening en de efficiency van de medewerkers. Integendeel.” Het is een enorme klap voor de vastgoedsector als de behoefte opeens met 20 tot 30 procent zou afnemen. Maar juist daarom is volgens Schat ook absoluut noodzakelijk om nu bij te sturen en zo snel mogelijk op deze ontwikkeling te anticiperen. “Stil blijven zitten is geen optie meer.”

verantwoord ondernemerschap of MVO. Schat: “Dat gaat veel verder dan het rijden in een auto met milieulabel. We zien dat gebouwen die aan de hoogste MVO-eisen voldoen, en dus ook duurzaam, energiezuinig en goed bereikbaar zijn, veel beter functioneren. Ze genereren meer opbrengsten voor de gebouweigenaar, leveren de gebruiker meer gemak en comfort, en blijven waardevast bij verkoop. MVO is kortom de toekomst. Het is nu nog vooral een West-Europees thema, maar we zien nu ook bij onze klanten in Azië en Latijns-Amerika al veel meer betrokkenheid en bewust wording.” In de vastgoedsector staat het nog in de kinderschoenen, maar ook daar zal MVO snel vaste grond onder de voeten krijgen. “De markt gaat het afdwingen. Beleggers en financiers, maar ook overheden, zullen er steeds meer om vragen. Het zou zomaar kunnen gebeuren dat projecten die niet MVO-proof zijn in de toekomst een stuk lastiger gefinancierd kunnen worden.” De uitdagingen zijn bekend. Vraag is of de vastgoedsector de handschoen zal kunnen oppakken. Schat verwacht van wel. “Ik zie heel veel voorbeelden van vastgoedonder nemingen die nu al actief met deze thema’s aan de slag zijn gegaan. Een aantal partijen zal het zeker moeilijk krijgen, dat is zeker. Maar ik zie tegelijkertijd diverse trendsetters in de markt, die heel actief zijn en die hun omgeving ook voort durend prikkelen met nieuwe ideeën. Dat zijn bij uitstek de partijen die op actieve steun van de Rabobank kunnen rekenen.”

‘Het is een van oudsher door het aanbod gestuurde markt,

die nu opeens vraaggericht moet gaan leren werken.’

Maatschappelijk verantwoord Dat geldt ook voor een ander thema, waar met name ook de Rabobank zich sterk mee profileert: maatschappelijk


inte rvie w s ipko s chat

43

Geringe marktdynamiek typeert woningmarkt

44

Tre nds In de wo n i n gma rkt De Nederlandse woningmarkt kon zich in 2010 niet noemenswaardig herstellen. Dat is vooral zichtbaar in de prijsontwikkeling. Nog steeds staan de prijzen voor koopwoningen onder druk. Ook ligt het aantal transacties ver onder het langjarig gemiddelde. Dit heeft consequenties voor de bouwproductie. Op grote schaal worden plannen in en door gemeenten uitgesteld. Ook de corporatiesector bevindt zich in een veranderende omgeving. Lagere opbrengsten en hogere lasten zullen ertoe leiden dat de investeringsruimte voor corporaties slinkt. Dit zal effect hebben op de bouwproductie van goedkopere huurwoningen. Noodzakelijk is om het vertrouwen van consumenten terug te winnen. Alleen vanuit een fundamenteel herstel van de vraag is een opwaartse beweging in de woningmarkt mogelijk.


Trends In de woningmarkt

45

‘G een noemenswaardig herstel in 2010.’

laagconjunctuur staat. Gemiddeld staan woningen daarom langer te koop dan in 2009. De doorlooptijd van een woning bedroeg eind 2010 136 dagen. Dat is een stijging van bijna 9% vergeleken met eind 2009.

Prijsontwikkeling: dieptepunt nog niet bereikt De prijzen voor koopwoningen zijn in 2010 niet hersteld. Vergeleken met 2009 daalden de prijzen gemiddeld genomen met ongeveer 2%. Ten opzichte van de top van de markt medio 2008 liggen de gerealiseerde transactieprijzen ongeveer 7% lager. Voor woningen in het luxe segment, zoals vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen, staan de prijzen het meest onder druk. Ontwikkelingen in dit segment bepalen dan ook sterk de gemiddelde prijsdaling. De prijzen van woningen in het goedkopere tot middeldure segment zijn gemiddeld duidelijk minder gedaald. De druk op de koopprijzen is vooral een gevolg van het nog altijd hoge aanbod van woningen. Er werden eind 2010 meer dan 180.000 woningen in Nederland aangeboden. Het aantal transacties ligt daarentegen ver onder het langjarig gemiddelde. Het aanbod is dus hoog, terwijl de vraag naar woningen nog steeds onder invloed van de economische

Dynamiek blijft laag Kenmerkend aan de huidige Nederlandse woningmarkt is het gebrek aan vertrouwen bij kopers. Al sinds het begin van de kredietcrisis leidt dit tot een duidelijk lager aantal transacties. Wisselende oorzaken dragen bij aan dit gebrek aan vertrouwen. In 2009 ging het vooral om de angst voor het verlies een baan en voor dubbele woonlasten. Vorig jaar kwam daar nog onduidelijkheid over de effecten van het overheidsbeleid op de positie van huizenkopers bij. Een deel van deze onzekerheid is met het aantreden van het kabinetRutte weggenomen, aangezien de fiscale behandeling van de eigen woning voorlopig niet veranderd zal worden. Dit kan een deel van de twijfelende consumenten over de streep trekken om in 2011 een woning te kopen. FGH Bank verwacht dat het aantal woningverkopen in 2011 onder het langjarig gemiddelde zal blijven liggen. Ten eerste omdat het economisch herstel fragiel blijft. Dat leidt ertoe dat het consumentenvertrouwen nog een lange weg omhoog te gaan heeft. Wel zijn er sinds het najaar tekenen van herstel. Ten tweede ondervindt een groep potentiële kopers problemen bij de financiering, omdat de verstrekkers hun eisen

Gemiddelde woningprijzen voor eengezinswoningen en appartementen in Nederland in euro’s (1995-2010)

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

eengezinswoningen

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

appartementen Bron: CBS

46

stringenter naleven. Zowel voor starters als doorstromers zal hun ‘droomhuis’ daarom buiten bereik liggen. Daarbij komt dat programma’s om bijvoorbeeld starters te ondersteunen ten einde lopen. De derde ontwikkeling is dat een grotere groep woonconsumenten de voorkeur geeft aan een huurwoning. Dat is wellicht tijdelijk, maar duidt erop dat de vraag naar koopwoningen laag is. Lagere vraagprijzen kunnen een begin maken om deze situatie te doorbreken, maar juist daarin blijken verkopers halsstarrig. Voor een aanzienlijk deel van de markt voor bestaande woningen geldt dat vraagprijzen simpelweg te hoog zijn, gezien de markt omstandigheden. Dat verklaart de geringe marktdynamiek. Meer nieuwbouwwoningen verkocht, maar fors minder opgeleverd Anders dan in de markt voor bestaande woningen steeg het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2010 wel. Met 25.000 transacties is dat aantal ongeveer verdubbeld ten opzichte van 2009. Zo bezien lijkt de markt voor nieuwbouwwoningen zich te herstellen. Toch blijven de verkoop volumes nog steeds aanzienlijk onder het niveau van de periode voor 2008. Voor de toename van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen zijn enkele verklaringen. In de eerste plaats is deze toename gerelateerd aan 2009, een jaar waarin de verkoop ongekend sterk daalde en het vertrouwen onder consumenten extreem laag was. Bovendien gaat het vooral om goedkopere woningen; de verkoop van de duurdere woningen stijgt maar moeizaam. Tot slot zijn de prijzen van nieuwbouwwoningen gemiddeld genomen gedaald met 10% tot 15%. Mede hierdoor steeg het

concurrentievoordeel ten opzichte van bestaande woningen. Ondanks de stijging van het aantal verkochte woningen viel de nieuwbouwproductie vorig jaar fors lager uit. De nieuwbouwproductie ligt op het laagste niveau in de afgelopen vijftien jaar. De effecten van de crisis worden zo vertraagd zichtbaar in de woningbouwsector. Aangezien het aantal verkochte nieuwe woningen in de afgelopen twee jaar duidelijk onder het langjarige gemiddelde lag, zal dit lage niveau van nieuwbouwproductie de komende jaren aan houden. Dat zien we terug in het aantal verleende bouw vergunningen voor woningen. In 2010 daalde dat aantal met circa 20%, nadat het in 2009 al met 17% was teruggevallen. Deze daling zal in de komende jaren waarschijnlijk leiden tot een productieniveau van rond de 50.000 tot 60.000 woningen. Woningcorporaties in de verdrukking Behalve de koopsector zal ook de verhuursector te maken krijgen met een terugval in de productie. De investeringsruimte in de woningcorporatiesector komt de komende jaren onder druk te staan. Daar zijn twee essentiële oorzaken voor. Ten eerste zullen woningcorporaties in de toekomst maar een deel van de voorraad via borgstelling mogen financieren. Het gaat dan om woningen voor de primaire doelgroep van de corporaties: gezinnen met een inkomen van maximaal € 33.000. Voor gezinnen met een inkomen boven dit niveau zullen woningen in de toekomst marktconform gefinancierd moeten worden. Dit leidt de komende jaren tot een verhoging van de lasten voor corporaties, en dat zet de rendementen onder druk.

Aantal verkochte woningen in Nederland, uitgesplitst naar eengezinswoningen en appartementen (1995-2010)

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

appartementen

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

eengezinswoningen Bron: CBS



47

Daarnaast neemt de druk op het vermogen toe als gevolg van de voorgestelde hervormingen door het nieuwe kabinet-Rutte. De bijdrage van circa € 250 miljoen van de woningcorporaties aan de herontwikkeling van de ‘Vogelaarwijken’ komt te vervallen. Maar in plaats daarvan krijgen eigenaren van verhuurde woningen (inclusief particuliere verhuurders) in de toekomst een heffing opgelegd als bijdrage in de huurtoeslag. Het gaat hierbij in totaal om circa € 760 miljoen, waarvan € 600 miljoen voor rekening komt van de woningcorporaties. Dit betekent een aanzienlijke aanslag op de vermogenspositie van woningcorporaties. Minder investeringen, actief verkoopbeleid Tegenover de hogere lasten staat een zeer beperkte huurgroei. De komende jaren mogen de huren voor gezinnen met een inkomen tot € 43.000 met de inflatie meegroeien. Huren boven dit gezinsinkomen zullen boven de inflatie mogen stijgen, maximaal 5%. Maar bij het gros van de verhuurde woningen gaat het om gezinnen die niet boven deze grens uitkomen. ‘Scheefwonen’ wordt dus weliswaar ontmoedigd, maar voor de meeste woningen is alleen een inflatiecorrigerende huurverhoging mogelijk. De komende jaren stijgen de huren daarom maar beperkt, en dat terwijl de lasten naar verhouding meer zullen toenemen. Dat heeft te maken met de stijging van de algemene onderhouds- en exploitatiekosten. Ook de extra heffing in de bijdrage voor de huurtoeslag speelt een rol, evenals de herfinanciering van woningen die niet langer onder de borgstelling vallen. Dit zet naar verwachting een druk op de cashflows, zodat de investeringsbereidheid van woningcorporaties zal dalen. Dat geldt voor zowel de bouw van nieuwe huurwoningen als voor onderhoud en renovatie van bestaande woningen. 48

Bovendien zullen sommige woningcorporaties genoodzaakt zijn een deel van de woningportefeuille af te stoten. Het nieuwe kabinet wil dit faciliteren door de voorwaarden voor verkoop aan huurders te versoepelen. Kopers krijgen zo de mogelijkheid een woning onder de marktwaarde te kopen, terwijl corporaties tegelijkertijd de noodzakelijke liquide middelen ontvangen. Dit vergroot de dynamiek in de markt, omdat het aantal verkochte woningen toeneemt. De verkoop van huurwoningen heeft ook gevolgen voor de andere marktsegmenten. Een deel van de (starters)vraag valt immers weg. Dat benadeelt de vraag naar bestaande koop- en nieuwbouwwoningen, en daarmee ook de herstelcapaciteit van de koopwoningenmarkt. Bovendien werkt het verkopen onder de marktwaarde drukkend op de transactieprijzen. Deze effecten blijven volgens FGH Bank nog onderbelicht. Kansen woonzorg nog sterker vastgoedgerelateerd De combinatie van wonen en zorg is in de optiek van FGH Bank vooral kansrijk voor concepten die sterk op het vastgoed zijn geënt, en waarbij de zorgvraag vooral flexibel en op afroep beschikbaar is. Dit is een deel van de markt met een relatief grote doelgroep. Het vormt een oplossing voor direct zorgbehoevenden, maar biedt ook al mogelijkheden voor een grote groep van overwegend ouderen met een toekomstige zorgvraag. Een voorbeeld zijn woonzorg complexen op wijkniveau, waar zorg op afstand geboden kan worden. Geïntegreerde woonzorgconcepten met veel afhankelijke zorg, waarbij de zorg bovendien direct gekoppeld is aan het vastgoedobject, zijn uit het oogpunt van vastgoedfinanciering minder kansrijk. In zulke intramurale settings kan het vastgoed niet los gezien worden van de zorgvraag. Die zorg

‘D e combinatie van wonen en zorg is alleen kansrijk voor concepten die sterk op het vastgoed zijn geënt.’ wordt doorgaans via persoonsgebonden budgetten (PGB’s) vergoed, zodat het zorgbeleid dus grote invloed heeft op de exploitatie. Die PGB’s zijn onderwerp van discussie bij de nieuwe bezuinigingen van het kabinet-Rutte. En daarmee komt de financiering van het zorgdeel bij de exploitatie van woonzorgconcepten onder druk te staan. De groeiende vraag naar zorggerelateerde woningen moet daarom vooral ingevuld worden door concepten die het vastgoed als kernwaarde nemen.



Krimpregio’s duidelijker op de agenda In sommige Nederlandse regio’s daalt al jaren het aantal inwoners en huishoudens. Zo bereikte het bevolkingsaantal in Zuid-Limburg eind jaren negentig een top. Sindsdien daalt daar het aantal inwoners, en inmiddels ook het aantal huishoudens. Meer dan tien jaar na de inzet van die daling krijgen de gevolgen ervan de vereiste aandacht. Krimp kan nadelig uitpakken voor vastgoedinvesteringen als die niet tijdig wordt onderkend. Aangezien meer regio’s met dit fenomeen te maken krijgen, is actie noodzakelijk. Dat wil niet zeggen dat de risico’s voor vastgoedinvesteringen beperkt zijn. Waardegroei van zowel woningen als commercieel vastgoed hangt één op één samen met de vraag in de markt. Als die vraag slinkt of wegvalt, nemen de risico’s voor de ontwikkeling van de waarde uiteindelijk toe. Dit zal in krimpregio’s tot een nieuwe discussie leiden over de voorwaarden en condities van financieringen. Overheid en private sector moeten volgens FGH Bank samenwerken om de leefbaarheid en onderliggende waarde van vastgoed te waarborgen. Demografische krimp moet daarom een topprioriteit worden in het landelijk en regionaal (ruimtelijk) beleid. Zonder gecoördineerd beleid zullen de effecten negatief uitpakken.

49

SAMENVATTING woningmarkt

Woningprijzen niet hersteld

Meer verkochte nieuwbouwwoningen

De woningprijzen hebben zich gemiddeld genomen in 2010 niet hersteld. Per saldo is er een lichte daling, met regionale verschillen. Ten opzichte van de top van de markt in 2006 liggen de verkoopprijzen gemiddeld zo’n 7% lager.

Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen lag in 2010 op circa 25.000, bijna het dubbele van dat in 2009. De meeste woningen zijn verkocht in het goedkopere marktsegment. Bovendien liggen de prijzen gemiddeld 10% tot 15% lager dan de top van de markt in 2008, wat effect heeft op de verdiencapaciteit.

Dynamiek blijft uit, aanbod te hoog Dat de prijzen zich niet herstellen, is vooral een gevolg van ontbrekende marktdynamiek. Al twee jaar op rij zijn er relatief weinig transacties. Het aanbod steeg hierdoor tot ruim 180.000 woningen. Ook duurt het lang voordat een woning verkocht is, gemiddeld 136 dagen. Een aanzienlijk deel van het woningaanbod staat langer dan een jaar te koop.

50

Nieuwbouwproductie fors gedaald Een duidelijk effect van de crisis is dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2010 daalde. De komende jaren zal dit aantal vermoedelijk laag blijven. Ten eerste omdat het aantal in aanbouw genomen woningen in 2009 en 2010 sterk is gedaald. En ten tweede omdat het aantal afgegeven bouwvergunningen fors lager ligt. Ook de nieuwbouwproductie van huurwoningen komt onder druk te staan.

Investeringscapaciteit woningcorporaties onder druk Woningcorporaties krijgen door twee ontwikkelingen met sterk hogere lasten te maken. Ten eerste zal een deel van het bezit wegens Europese richtlijnen niet langer via waarborging gefinancierd mogen worden. De tweede ontwikkeling is dat bezitters van huurwoningen (inclusief particulieren) een deel van de huurtoeslag voor hun rekening zullen moeten nemen. Een deel dat voor corporaties aanzienlijk hoger ligt dan de ‘Vogelaarheffing’ die vanaf dit jaar komt te vervallen. De lasten zullen fors meer stijgen dan de huurinkomsten, en dat zet investeringen onder druk. Mogelijk zullen corporaties delen van de portefeuille (moeten) verkopen, een richting die de steun heeft van het kabinet-Rutte.

Krimp op de kaart Meer dan tien jaar nadat de eerste regio’s in Nederland met krimp te maken kregen, lijkt deze ontwikkeling de noodzakelijke aandacht te krijgen. Krimp hoeft geen probleem te zijn, als die maar wordt onderkend en leidt tot regionale afstemming en samenwerking. Omdat nieuwe regio’s de komende jaren krimp zullen laten zien, dient dit topprioriteit te krijgen in het ruimtelijk beleid. Alleen door samenwerking en coördinatie in de planvorming kunnen nadelige gevolgen van krimp worden opgelost of voorkomen.

Woonzorg: scheiden van wonen en zorg Woonzorgconcepten zijn kansrijk, als ze tenminste gericht zijn op het vastgoed. De zorgcomponent is afhankelijk van zorgbeleid. Dat de hoogte en toekenning van persoon gebonden budgetten nu onder druk staan, heeft gevolgen voor de financiering van concepten met een dominante zorgcomponent.



51

Annemarie van Gaal ondernemer

‘H onger maakt vastgoedsector vanzelf weer creatief.’ Een ondernemer in hart en nieren, zo typeert Annemarie van Gaal zichzelf. En juist die kwaliteit was reden om haar vastgoedportefeuille op enig moment weer af te stoten. “Ik heb er veel geld mee verdiend, maar had niet bepaald het gevoel dat ik nu echt op mijn ondernemerschap werd aangesproken.” Een geluk bij een ongeluk dus dat de crisis die automatische piloot eraf heeft gehaald, vindt Van Gaal: “De sector moet nu weer leren creatief te zijn.” 52

Het was “een grote bak stenen”, die Van Gaal op enig moment aankocht. En het was vier jaar geleden precies diezelfde grote bak stenen die zij weer verkocht. “Als je eenmaal de financiering hebt geregeld en de huurders je panden hebben betrokken, is je rol wel zo’n beetje uitgespeeld. Het geld komt vanzelf binnen. En bij verkoop blijkt dat het object, wat jij voor 16 keer de jaarhuur hebt aangeschaft, voor 25 keer de jaarhuur weer van de hand kan worden gedaan. Het geld stroomt vanzelf binnen.

‘Ondernemersgeest, Maar ik kan niet bepaald zeggen dat dit avontuur me nu als ondernemer zo enorm heeft geprikkeld. Integendeel.” Volgens Van Gaal is dat echter precies de manier waarop een groot deel van de ondernemers in het vastgoed in de gouden jaren, dus voor het uitbreken van de financiële crisis en daaropvolgende economische recessie, heeft geopereerd. “De markt heeft de vastgoedsector gemakzuchtig gemaakt. Waarom zou je ook in beweging komen als de markt daar eigenlijk helemaal niet om vraagt en op de automatische piloot klinkende resultaat worden geboekt? Ondernemersgeest, creativiteit, innovatiekracht: de vastgoedsector is er vrijwel nooit op aangesproken, omdat de noodzaak daartoe ontbrak.” Homogene groep Het feit dat het vastgoed werd – en wordt – gedomineerd door “grijze mannen in pak” speelt daar zeker in mee. “Zo’n situatie heeft grote gevolgen voor de scherpte van de ondernemersgeest. Want als sprake is van een grote, homogene groep, waarvan de leden elkaar onderhand kunnen uittekenen, dan is die groep er na verloop van tijd ook bijzonder goed in geworden om zichzelf in stand te houden.” De vastgoedsector is mede daarom niet bepaald een sector die de afgelopen jaar creatief talent aan zich heeft weten te binden. Laat staan dat er nu zoveel vrouwen zijn aangetreden. Van Gaal: “Wat zouden al die creatieve geesten ook moeten doen, als ze nooit ofte nimmer op hun creativiteit worden aangesproken? De homogeniteit bewaren is in deze situatie veel aangenamer. Want het gaat toch prima zoals het gaat?” Maar inmiddels gaat het niet meer vanzelf. Van Gaal: “Het is nu veel moeilijker dan voor de crisis om in het vastgoed je geld te verdienen. En dat is een goede zaak. Want honger maakt creatief. Als je dat gevoel nog nooit hebt meegemaakt, heb je ook nooit verder hoeven kijken dan je neus lang was. Maar nu steeds meer ondernemingen in de problemen komen en de honger naar winstgevende projecten steeds groter wordt, is de sector wel gedwongen om in beweging te komen. En het valt nog maar te bezien of ze ooit weer in een situatie komt dat ze weer lui achterover kan gaan hangen.” In beweging komen Van Gaal is de eerste om te erkennen dat het niet eenvoudig is om te bewegen als je dat niet gewend bent. “Maar begin er in ieder geval maar eens mee om de homogeniteit van de groep te doorbreken. Zet de ramen en deuren wagenwijd open, en trek mensen van buiten de sector de wereld het vastgoed in: de vrije geesten, de creatievelingen, mensen kortom die allerlei andere specialiteiten hebben dan het vastgoed. En twee: verander je houding. Werk niet meer van binnen naar buiten, maar van buiten naar binnen. Leer te luisteren naar de klant. En houd in dat kader dus ook heel


creativiteit, innovatiekracht:

de vastgoedsector is er vrijwel nooit op aangesproken, omdat de noodzaak daartoe ontbrak.’ goed in de gaten wat er in de samenleving gebeurt. Het gaat niet om de assets. Het gaat om wat de maatschappij wil. Dat valt niet mee voor een sector die zo door het aanbod is gestuurd, maar een vastgoedondernemer die alles bij het oude houdt, alleen maar naar zichzelf kijkt, en de marktvraag blijft negeren, gaat het in de toekomst zeker niet overleven.” Ook de overheid zal in beweging moeten komen, benadrukt Van Gaal. “De leegstand bijvoorbeeld waar de kantoren sector op dit moment mee kampt, is grotendeels te wijten aan een overheid die veel te veel aan banden heeft gelegd. Waarom is transformatie zo lastig? Omdat het jaren kost om een bestemmingsplan te wijzigen. Als de gemeente daartoe al bereid is. Procedures, regels en voorschriften bestaan bij de gratie van het feit dat de overheid en haar ambtenaren nooit honger hebben gekend. Maar ook op dat niveau verandert de realiteit. Ook de overheid zal op enig moment tot het besef moeten komen dat het een betere wereld wordt als zij gaat meedenken en meewerken met de ondernemers. Begrip en respect voor elkaar kweek je niet vanzelf op het moment dat er steeds meer bedrijven omvallen. Dat ontstaat juist als je met elkaar probeert om dat te voorkomen. Zeker wanneer de overheid in dat kader de bereidheid toont een stapje terug te doen.” Zo bezien gaat de vastgoedsector een boeiende periode tegemoet. “Absoluut. Er komt weer beweging in, creativiteit, emotie en intuïtie. De echte ondernemer gaat weer lol krijgen in het vak. En dat is nodig ook. Want het geld heeft zeker in het vastgoed veel meer kapot gemaakt dan ons lief is.”

inte rvie w Anne ma rie va n ga a l

53

Ander investerings gedrag in de vastgoed beleggingsmarkt

54

Tren ds In de vas t g o edbelegg i n gs ma rkt De vastgoedbeleggingsmarkt herstelde in 2010 voorzichtig. Dat is terug te zien in onder meer het aantal nieuwe investeringen in commercieel vastgoed en in de terugkeer van buitenlandse beleggers. Dit herstel is wel enigszins vertekend. Want vooral het courante segment in de markt is verbeterd. Slechts een beperkt deel van de markt profiteert dus van het huidige herstel. De marktomstandigheden voor secundair en tertiair beleggingsvastgoed blijven zwak. Leegstaande gebouwen zijn nagenoeg onverkoopbaar. Dat leidt er ook toe dat de financieringsmogelijkheden beperkt zijn. Voor een aanzienlijk deel van de markt staat de waarde daarom nog steeds onder druk. De verwachte verdere stijging van het aantal leegstaande gebouwen in 2011, vooral in de kantorensector, zal deze tendens versterken. Daarom blijft de vastgoedbeleggingsmarkt gedomineerd door risicomijding en moeite om financieringen te verkrijgen.


Trends In de vastgoedbeleggingsmarkt

55

‘D ynamiek keert voorzichtig terug in de beleggingsmarkt.’

Investeringsvolume stijgt licht Het totale beleggingsvolume steeg vorig jaar tot € 6,2 miljard, ongeveer 20% meer dan in 2009. Dit laat zien dat de dynamiek voorzichtig terugkeert in de beleggingsmarkt. Het aantal nieuwe investeringen steeg tot € 1,9 miljoen. Dat wil zeggen: de nettotoestroom van middelen naar vastgoed. Naast nieuwe beleggingen vonden er ook enkele grotere transacties plaats, in de vorm van portefeuilles die van eigenaar wisselden. Met deze portefeuilles was doorgaans een aanzienlijk beleggingsvolume gemoeid. Buitenlandse (vooral Duitse) fondsen investeerden vorig jaar hoofdzakelijk in kantoren. Nederlandse beleggers waren vooral actief in de aankoop van winkels en woningen. In de woningmarkt investeren beleggers met name in eengezinswoningen, bij voorkeur in de Randstad. In de winkelmarkt zijn institutionele beleggers actief met het kopen en verkopen van winkel centra in de grotere steden.

Duitse beleggers actief in Nederlandse kantoren In het afgelopen jaar waren opnieuw meer buitenlandse dan Nederlandse beleggers actief op de Nederlandse vastgoed beleggingsmarkt. Meer dan de helft van de buitenlandse beleggers in Nederlands vastgoed betreft Duitse fondsen. Plaatsing van fondsen in de markt bij participanten lijkt relatief eenvoudig, waardoor ook de financierbaarheid kansrijk is. Het afgelopen jaar hebben zij voor € 1.000 miljoen nieuw geïnvesteerd in Nederlands vastgoed. Duitse beleggers zijn geïnteresseerd in Nederlands vastgoed vanwege de goede trackrecord, de transparantie en de compactheid van de Nederlandse markt. Zij richten zich vooral op het topsegment in de markt met langjarige huurcontracten, met een duidelijke focus op kantoren. Nederland is voor hen daardoor een serieus en rationeel alternatief. Daarnaast heeft een aantal investeerders nog steeds voldoende eigen vermogen om te kunnen investeren.

De marktomstandigheden hebben geleid tot een ander investeringsgedrag. De aandacht van beleggers gaat vooral uit naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed met langjarige huurcontracten met solvabele huurders. Een langjarige cashflowzekerheid vormt momenteel de belangrijkste drijfveer achter de investeringsbesluiten. Dat terwijl juist nu naar voren komt dat de kwaliteit van vooral de locatie voor de wederverhuurbaarheid ook voor de langere termijn essentieel is.

Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed (exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro’s (1987-2010)

8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Nederlandse beleggers

Buitenlandse beleggers

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

Totaal

Bron: Vastgoedmarkt

56

Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed naar type vastgoed en investeerder (exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro’s (2010) Institutionele beleggers Kantoren Winkels Bedrijfsruimte Totaal

Vastgoedfondsen

Buitenlandse vastgoedinvesteringen

Totaal 1.100

50

50

1.000

150

200

100

450

50

100

200

350

250

350

1.300

1.900 Bron: Vastgoedmarkt

Winkels blijven beleggers trekken De beleggingen in winkels namen in 2010 fors toe. Het totaal investeringsvolume steeg tot € 2,3 miljard, waarmee het investeringsvolume in kantoren (€ 2 miljard) werd overtroffen. Nieuwe investeringen bleven met € 450 miljoen evenwel gelijk aan 2009. Evenals in veel andere jaren zijn het vooral Nederlandse beleggers die in winkels investeren. Het hogere beleggingsvolume komt vooral doordat in 2010 enkele grote winkelcentra van eigenaar wisselden, waar onder winkelcentrum Entre Deux in Maastricht en de Rotterdamse ‘Koopgoot’. De grootste transactie was de verkoop van een portefeuille winkelcentra van Unibail Rodamco aan Wereldhave. Het aantal kleinschalige trans acties was juist gering. De verkoop van solitaire winkel panden op A-locaties bleef beperkt. Dit lage investerings volume in winkels vloeit niet voort uit een gebrek aan interesse; goede winkelbeleggingen zijn schaars op A-locaties. Bedrijfsruimte lastig segment Terwijl het topsegment in de kantoren- en winkelsector weer voorzichtig herstel laat zien, blijft de bedrijfsruimtesector achter. In 2010 daalde het nieuwe investeringsvolume tot € 350 miljoen. De bedrijfsruimtesector wordt van oudsher gedomineerd door eigen gebruik en kent maar enkele deelsegmenten waar gespecialiseerde beleggers zich op

richten. Logistiek vastgoed vormt de belangrijkste beleggingscategorie binnen de bedrijfsruimtesector. Naast de verkoop van enkele single-assets heeft er vorig jaar geen enkele portefeuilletransacties plaatsgevonden. Vastgoedbeleggingen instituten weer gestegen Het vastgoed in portefeuille van institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars en beleggingsmaatschappijen) bedroeg € 114,5 miljard aan het einde van 2009. Dat is 18% meer dan het jaar ervoor en dus een forse stijging. Pensioenfondsen zagen hun vastgoedbeleggingen met 6% stijgen naar een totaal van € 66 miljard. Opvallend is dat de vastgoedbeleggingen bij verzekeraars zijn afgenomen tot € 12,7 miljard. Verzekeraars zijn oververtegenwoordigd in vastgoed en lopen tegen allocatiedoelstellingen aan, waardoor zij een deel van het direct vastgoed moesten verkopen. De verschuiving van direct naar indirect vastgoed zette zich in 2009 versterkt door. De stijging van het vastgoedbezit kwam namelijk bijna geheel voor rekening van indirect vastgoed, mede door een forse stijging van beurs genoteerd vastgoed. De directe beleggingen bleven daarentegen ongeveer gelijk. Indirect beleggen nam een hoge vlucht, ingezet door de grotere pensioenfondsen. Het belangrijkste doel daarvan is

‘Topsegment in de kantoren- en winkelmarkt laat voorzichtig herstel zien, bedrijfsruimtemarkt blijft achter.’



57

modellen op het beleggingsresultaat groot kunnen zijn en herijking feitelijk noodzakelijk is.

diversificatie, waarbij beleggers vanuit risicobeheer hun vastgoedbezittingen meer geografisch spreiden. Daarnaast is er een fragmentatie te zien: institutionele beleggers en vastgoedfondsen hebben veel meer hun eigen beleggingsstrategie. Strategisch alloctiebeleid is daarom essentieel. Institutionele beleggers hanteren ALM-modellen om te bepalen wat de optimale manier is om te beleggen, in welke segmenten, op welke locaties en in welke landen. De kredietcrisis en de gevolgen daarvan voor de (vastgoed) beleggingsmarkt maken duidelijk dat de impact van deze

Pensioenfondsen en verzekeraars hebben ongeveer 10,5% van hun totaal geïnvesteerd vermogen in vastgoed belegd. Volgens onderzoek van de European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (INREV) zal de allocatie doelstelling van institutionele beleggers de komende drie jaar stijgen naar gemiddeld 11,2%. INREV verwacht een groei van € 20 miljard aan vastgoedinvesteringen in Europa.

Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro’s en %

Direct vastgoed

Pensioenfondsen

1980

1990

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

6,3

14,2

23,3

26,0

23,4

22,9

23,1

22,9

19,7

19,1

17,0

15,2

Verzekeraars

4,8

7,3

13,5

14,8

15,1

13,8

14,3

13,1

14,1

12,6

12,9

10,3

Beleggingsmaatschappijen

1,5

7,0

28,7

31,1

23,1

23,2

21,7

24,5

27,3

19,0

18,6

22,9

Overige instellingen

-

-

0,0

0,0

0,1

0,1

0,1

0,2

0,2

0,2

0,0

0,0

Totaal

12,6

28,5

65,5

71,9

61,7

61,0

59,2

60,6

61,3

50,9

48,5

48,4

Pensioenfondsen

0,3

2,5

23,8

24,3

22,8

25,9

31,0

39,9

53,9

52,6

45,2

50,8

Verzekeraars

0,1

0,4

2,1

2,3

2,0

2,0

2,9

3,0

3,4

3,2

2,3

2,4

Beleggingsmaatschappijen

0,0

0,2

3,4

2,7

1,9

2,0

2,4

2,7

3,5

2,2

1,1

12,9

Overige instellingen

-

-

0,0

0,0

0,0

0,1

0,1

0,1

0,1

0,0

0,0

0,0

Totaal

0,4

3,1

29,3

29,3

26,7

30,0

36,3

45,6

60,8

58,0

48,6

66,1

13,0

31,6

94,8

101,2

88,4

91,0

95,5

106,2

122,1

108,9

97,1

114,5

96,9%

90,2%

69,1%

71,1%

69,8%

67,0%

61,9%

57,0%

50,2%

46,7%

49,9%

42,3%

3,1%

9,8%

30,9%

28,9%

30,2%

33,0%

38,1%

43,0%

49,8%

53,3%

50,1%

57,7%

116,6

290,1

830,0

831,2

779,4

854,9

950,5 1.063,0 1.156,1 1.171,3 1.042,0 1.355,2

10,8%

9,8%

7,9%

8,7%

7,9%

7,1%

6,3%

Indirect vastgoed

Totaal

Direct vastgoed Indirect vastgoed

Totale beleggingen Aandeel direct vastgoed

5,7%

5,3%

4,3%

4,4%

3,6%

Bron: CBS, bewerkt door FGH Bank

58

Ruim 60% hiervan zal richting niet-beursgenoteerde fondsen stromen. De komende tijd is er van institutionele beleggers dus een versterkte vraag naar vastgoedbeleggingen te verwachten, met een nadruk op zekerheid op langere termijn. De vastgoedbeleggingsmarkt stond de afgelopen periode onder druk. Desondanks is een vastgoedbelegging een bewezen en relatief stabiele asset. Juist de langjarige stabiliteit ten opzichte van aandelen maakt vastgoed tot een interessante beleggingscategorie in tijden van onzekerheid. Door de lage rente leveren beleggingen in vastrentende waarden een zeer bescheiden rendement op. De zoektocht naar beleggingen die een hoger rendement geven, is daarom in volle gang. Vooral bij pensioenfondsen is de druk op rendementsverbetering groot. Door de lage rente en het matige beursklimaat hebben pensioenfondsen problemen met hun dekkingsgraden. De rente op staatspapier is historisch laag en dus zoeken beleggers alternatieve, veilige beleggingen met een stabiele cashflow. Vastgoed is daarvoor een goede optie. Aantal vastgoedparticipaties gedaald Het aantal aanbieders van vastgoedparticipaties is door de economische crisis drastisch verminderd. In 2008 werden er nog ongeveer 90 fondsen geplaatst. Een jaar later werden er slechts 29 fondsen geplaatst met een totaal belegd vermogen van ruim € 146 miljoen en een totaal fonds vermogen van ruim € 273 miljoen. De ontwikkelingen op de kredietmarkt zorgen voor veel onzekerheid onder particuliere beleggers (participanten) en aanbieders van vastgoedfondsen. Die onzekerheid wordt gevoed door uiteenlopende voorspel-


‘Vastgoedbelegging is een bewezen en relatief stabiele asset.’ lingen over het directe en vooral het indirecte rendement. Hierdoor is het aantal vastgoedfondsen drastisch afgenomen. Voor een aantal vastgoedfondsen bleken de risico’s te groot. Vorig jaar zijn verschillende aanbieders overgenomen of failliet gegaan. Dit heeft negatieve consequenties voor dit segment in de vastgoedmarkt. FGH Bank verwacht een verdere consolidatie in de komende jaren. Dit neemt niet weg dat kansrijke vastgoedfondsen wel degelijk interessante producten kunnen opleveren. Voor zichtig vonden er vorig jaar weer nieuwe emissies plaats voor vastgoed-cv’s, maatschappen en obligatieleningen. Het herstel lijkt voorzichtig ingezet, maar fundamenteel herstel is nog niet in zicht. Oplopende leegstandsrisico’s en moeizame herfinanciering blijven uitdagingen in de beleggingsmarkt. Daarnaast wordt het onderpand veelal lager gewaardeerd en neemt de ‘leverage’ af. Tot slot is de rente een onzekere en risicovolle factor. Als de rente stijgt, zal het voor vastgoedfondsen lastiger worden om nieuwe fondsen te plaatsen.


59

Aanvangsrendementen toplocaties omlaag In het topsegment van de vastgoedmarkt zijn de netto aanvangsrendementen in 2010 gedaald. Voor winkelvastgoed – dat relatief minder in waarde daalde dan andere vastgoedsegmenten – daalde het aanvangsrendement in de belangrijkste Nederlandse hoofdwinkelstraten naar ongeveer 5%. De aanvangsrendementen voor wijkwinkelcentra zijn ook gedaald en liggen momenteel rond de 7%. Vanwege de schaalgrootte is bij beleggers veel vraag naar dit type vastgoed. In het topsegment van de kantorensector, zagen we de eerste transacties met een aanvangsrendement net onder de 6%. Dit betreft de courante, langjarig verhuurde kantoor-

‘R endement en risico komen aanzienlijk beter tot uitdrukking.’

panden. Voor de rest van de kantorenmarkt wijst het erop dat beleggers de risico’s voor beleggingen in kantoren juist fors zien stijgen. Zij eisen daarom een flink hoger rendement op hun beleggingen, en dat leidt weer tot een stijging van de aanvangsrendementen. Voor het beste vastgoed in de bedrijfsruimtesector daalden de nettoaanvangsrendementen vorig jaar licht tot net onder de 8%. Beleggers in vastgoed zijn nog steeds bereid relatief hoge prijzen te betalen voor topobjecten, hoewel de verhouding tussen vraag en aanbod in alle deelmarkten verder is verruimd. Dit is grotendeels te verklaren vanuit de schaarste van goed verhuurde objecten met lange huurcontracten. Intussen is nog steeds een groot aantal beleggers op zoek naar investeringsmogelijkheden in vastgoed. Het gevolg is dat beleggers bereid zijn tot het uiterste te gaan en lagere aanvangsrendementen te accepteren in de huidige markt. Hierdoor groeit het verschil tussen de aanvangsrendementen voor toplocaties en overig vastgoed: de yield gap. Rendement en risico komen daarmee volgens FGH Bank aanzienlijk beter tot uitdrukking. Daarmee wordt het verschil tussen de top van de markt en het overig vastgoed duidelijk groter, zowel in aankooprendement, huurprijs, incentives, verhuurbaarheid en financierbaarheid.

Laagste nettoaanvangsrendementen vastgoed in % (1990-2010) 9

8

7

6

5

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

3

1990

4

Kantoorruimte in de Randstad Winkelruimte in de Randstad Bedrijfsruimte in de Randstad

Bron: FGH Bank

60

Totaal rendementen licht in de plus Gemiddeld genomen liggen de totaalrendementen van alle vastgoedsectoren in de afgelopen vijftien jaar op ruim 10%. Sinds 2008 is er echter een sterk negatieve teneur en 2009 liet zelfs een negatief totaalrendement zien. In de eerste drie kwartalen van 2010 van de IPD/ROZ Nederlandse Vastgoedindex is een licht herstel zichtbaar. Vastgoed levert gemiddeld 2,9% rendement op. Het rendement voor winkels is veruit het hoogst, wat te danken is aan een positief direct én indirect rendement. Op jaarbasis komt het rendement voor winkels uit op 6,6%. Andere segmenten laten ook een licht positief totaalrendement zien. Daarbij maken de huurinkomsten in alle gevallen het verlies aan waarde (indirect rendement) goed. Ook dit geeft aan dat de huurinkomsten voor beleggers cruciaal zijn en leegstand waar mogelijk wordt vermeden. Het totale rendement bedroeg voor kantoren 2,2%, voor bedrijfsruimte 0,5% en voor woningen 1,1%. Dat maakt duidelijk dat vastgoed zich enerzijds licht herstelt, maar dat de druk op de waarde nog zeker niet is verdwenen.

Rendement corporatievastgoed lager Bij woningcorporaties was er vorig jaar een lichte opwaartse bijstelling van het risico. In 2009 zijn de resultaten enigszins verbeterd. Dit komt tot uitdrukking in het direct rendement van 2,9% dat over 2009 gerealiseerd is. In 2008 bedroeg dat nog 2,6%. In 2009 kwam het totaalrendement van woningcorporaties uit op -1%. Het indirect rendement daalde in 2009 met 3,5%. Deze daling houdt sterk verband met de ontwikkeling van de waarde van het vastgoed. De stijging van de disconteringsvoet en de exit yield hebben een negatieve invloed op de marktwaarde van het vastgoed. Cijfers over geheel 2010 zijn nog niet bekend, maar gezien de lage mutatiegraden, de geringe huurgroei en de hogere risicoperceptie is de verwachting dat het beleggingsresultaat niet sterk is verbeterd. Duurzaamheid wordt doorslaggevend Voor steeds meer beleggers wordt duurzaamheid een aspect en soms zelfs een voorwaarde in het beleggingsbeleid. Uit onderzoek van de Universiteit Maastricht is gebleken dat beursgenoteerde vastgoedbedrijven beter scoren op het

Totaalrendementen op vastgoed per sector (1995-2010) in % 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Kantoren

8,6

8,8

12,0

14,4

15,5

15,1

12,0

8,3

5,2

5,5

7,0

11,5

11,3

0,9

-0,2

2,2

Winkels

9,4

8,7

10,6

12,7

13,3

12,0

9,9

9,8

9,2

10,3

13,5

14,9

13,4

5,5

2,4

6,1

10,0

11,3

12,1

13,7

17,1

13,1

10,5

9,5

6,4

8,5

11,1

13,0

11,7

4,0

-0,3

0,5

Bedrijfsruimte

2009 2010, Q3

Woningen

12,3

14,3

13,7

13,7

16,9

18,5

12,1

8,4

7,1

7,6

10,1

11,4

9,6

2,8

-2,2

1,1

Totaal

10,8

11,9

12,7

13,7

15,8

16,1

11,4

8,8

7,1

7,8

10,2

12,5

11,3

3,3

-0,2

2,9

Aandelen

19,1

38,7

45,9

14,7

25,9

2,9

-17,4

-32,3

7,6

5,1

32,5

18,5

9,3

-45,2

38,6

Obligaties

15,7

11,7

9,6

17,7

-6,8

5,1

8,5

9,5

8,0

4,7

11,2

-1,1

1,7

12,3

2,4

Bron: IPD Nederland



61

Totaalrendement per type woning (2005-2009) in %

Meergezinswoningen

2005

2006

2007

2008

2009

Gemiddeld 3jr

8

6,3

5,8

-1,2

-1,1

3,6

Eengezinswoningen

6,7

6,1

5,8

-1,4

-0,8

1,2

BOG/Maatschappelijk vastgoed

9,4

7,7

7,0

-0,4

2,0

3,2

Alle objecten

7,6

6,4

5,8

-1,2

-1,0

1,3

Bron: Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex

gebied van duurzaamheid dan niet-genoteerde vastgoedfondsen. Belangrijkste oorzaak is de hogere transparantie en de sterkere focus op de langere termijn, wat ten goede komt aan het investeren in duurzaamheid. De huidige leegstand en de economische laagconjunctuur vormen enerzijds een belemmering voor duurzame investeringen op de langere termijn. Anderzijds bieden de huidige marktomstandigheden ook nieuwe kansen. Een modern, duurzaam pand is beter verhuurbaar dan bijvoorbeeld een gebouw met een slechte energieprestatie. De verhuur- en verkoopbaarheid zal in de toekomst daarom ook op het aspect duurzaamheid worden gewogen. Behalve locatie zal duurzaamheid in de verwachting van FGH Bank steeds meer doorslaggevend worden bij toekomstige investeringsbeslissingen. Zowel van gebruikers als van beleggers. Voor het zover is, is een verdere professionalisering nood zakelijk. Er ligt een belangrijke rol voor de nationale en lokale overheden, maar ook voor marktpartijen. Meer aandacht voor verduurzaming van bestaande gebouwen is onvermijdelijk voor het realiseren van de politieke en maatschappelijke ambities. Een belemmering is dat er nu te veel methodes zijn

‘Vastgoed herstelt zich licht, maar de druk op de waarde is zeker nog niet verdwenen.’ 62

om de duurzaamheidsprestaties van vastgoed te meten. Dat wekt onduidelijkheid. FGH Bank verwacht dat binnen afzienbare tijd een (internationale) standaardisatie zal plaatsvinden. Zo’n standaardnormering zal het meten van duurzaamheid nog meer in een stroomversnelling brengen. Dit betekent dat zich voor beleggers en ontwikkelaars heel veel nieuwe kansen en mogelijkheden aandienen, namelijk de verduurzaming van de (bestaande) vastgoedvoorraad. Tegelijkertijd zullen vastgoedpartijen ook keuzes moeten durven maken. Beleggers en taxateurs zullen duidelijk moeten maken dat een duurzaam gebouw gemiddeld genomen een lager aanvangsrendement heeft. Dit vanwege de betere exit, de lagere exploitatielasten en de bredere gebruikersmarkt. Ook is sprake van een gemiddeld hogere huurwaarde als gevolg van lagere exploitatielasten en een betere verhuurbaarheid. Om de realisatie van meer duurzame gebouwen mogelijk te maken, is echter cruciaal dat huurders bereid zijn een hogere huur te betalen, hetgeen logisch is als gevolg van de lagere huisvestingslasten en de duurzamere woon- of werkomgeving.

SAMENVATTING vastgoedbeleggingsmarkt

Beleggingsvolumes licht gestegen In 2010 steeg het investeringsvolume licht. Er werd voor € 6,2 miljard geïnvesteerd in vastgoed. Met uitzondering van de markt voor bedrijfsruimte werd in alle deelmarkten meer belegd.

Oosterburen koploper als belegger in Nederlandse kantoren Meer dan de helft van de buitenlandse beleggers in Nederlands vastgoed is van Duitse afkomst. Veel Duitse fondsen hebben voldoende kapitaal dat geïnvesteerd moet worden. De oosterburen zijn vooral geïnteresseerd in Nederlands vastgoed door het goede trackrecord, de transparantie en de compactheid van de Nederlandse vastgoedmarkt.

Institutionele beleggingen in de lift Het vastgoed in portefeuille van institutionele beleggers is na een matig jaar in 2008 gestegen naar € 114,5 miljard. De verschuiving van direct naar indirect vastgoed, die al een aantal jaren zichtbaar is, zette zich versterkt door. De komende jaren zullen institutionele beleggers naar verwachting meer investeren.

Drastisch minder emissies vastgoedfondsen Het aantal aanbieders van vastgoedparticipaties is door de economische crisis drastisch verminderd. Er zijn vorig jaar verschillende aanbieders overgenomen of failliet gegaan. De verwachting is dat er een verdergaande consolidatieslag zal plaatsvinden.


Aanvangsrendementen dalen op beste locaties De aanvangsrendementen voor het beste vastgoed zijn in 2010 gedaald. In de top van de markt worden voor winkels in de belangrijkste winkelstraten aanvangsrendementen van circa 5% betaald. Voor kantoren liggen de aanvangsrendementen eind 2010 rond 6% en voor bedrijfsruimte zijn deze gedaald tot net onder 8%. Het verschil tussen de aanvangsrendementen voor toplocaties en overig vastgoed, de yield gap, is in alle deelmarkten sterk gegroeid.

Totaalrendement vastgoed licht positief Het totaalrendement voor vastgoed is in 2010 gestegen. Daarvoor zijn de stabiele huurinkomsten van groot belang. Die wisten waardedaling in de meeste segmenten te compenseren. Winkels zijn een positieve uitzondering. Die lieten een positief direct én indirect rendement zien.

Duurzaamheid integraal onderdeel vastgoedproces Steeds meer beleggers introduceren duurzaamheid in het beleggingsbeleid. Beleggers die daarin niet meegaan, missen de boot en komen met een niet-duurzame vastgoedvoorraad te zitten. FGH Bank verwacht dan ook dat duurzaamheid over enkele jaren een integraal onderdeel is van het vastgoedproces.


63

Chris Gongriep G&S Vastgoed

‘H et is cruciaal dat er nu weer ontwikkeld wordt.’ Het is bepaald niet saai in de vastgoedsector op dit moment. Behalve de moeite die partijen in het huidige economische tij moeten doen om hun omzet veilig te stellen, zijn er ook allerlei andere marktontwikkelingen gaande waar adequaat op moet worden gereageerd. Volgens Chris Gongriep van G&S Vastgoed wordt het vak er alleen maar aantrekkelijker door. “Juist nu scheidt zich het kaf van het koren.” 64

Dat de vastgoedmarkt in grote problemen verkeert, blijkt wel uit de enorme incentives die kantooreigenaren bieden in de strijd om de klant. “Het is een ongezonde situatie”, vindt Chris Gongriep. “Omdat er zoveel leeg staat, worden we welhaast gedwongen steeds meer weg te geven. In vergelijking met tien jaar geleden is de gang er helemaal uit.” Alle marktpartijen zijn in feite debet aan de huidige situatie, meent Gongriep. “De kredietcrisis heeft er uiteraard ook

‘Als we nu niet ontwikkelen mee te maken. Maar dit speelde al ver voordat er überhaupt van een crisis sprake was. Nee, het zijn de marktpartijen zelf die de ellende hebben veroorzaakt. Zij hebben de boekwaarde kunstmatig opgekrikt door de huurprijzen kunstmatig op te hogen. Daardoor is scheefgroei ontstaan tussen het huurniveau en de onderliggende waarde van de panden. Ook de financiers en beleggers hebben schuld. Die hebben het allemaal gewoon betaald. Ze keken naar het huurniveau en het aanvangsrendement, en lieten zich niet kritisch genoeg adviseren over de werkelijke waarde van de panden en of de huur in vergelijking daarmee niet te hoog was. Dat moest wel een keer fout gaan. Wat er nu gebeurt, is gewoon een keiharde prijscorrectie. En daar zijn heel veel partijen de dupe van.” Ook voor G&S Vastgoed is het lastiger geworden, erkent hij. “Maar dat uit zich vooral in een duidelijk mindere vraag. De omzet is min of meer gelijk gebleven. Sterker nog: we hebben onze handen eigenlijk vol op dit moment. En dat zal de komende jaren ook wel zo blijven. Een aantal spelers is immers verdwenen van de markt. Daardoor krijgen wij nu extra ruimte.” De pijplijn met plannen voor nieuwe ontwikkelingen raakt inmiddels zelfs weer aardig gevuld. En zo hoort het ook. Gongriep: “Als we nu niet ontwikkelen voor de toekomst, hebben we over twee, drie jaar opeens weer een tekort aan nieuwbouw. Het is dus cruciaal dat er nu weer ontwikkeld wordt. En daar zijn wij in ieder geval volop mee bezig.”

voor de toekomst,

hebben we over twee, drie jaar opeens weer een tekort aan nieuwbouw.’ dan de eigen projecten. Zo is G&S mede-oprichter van de Dutch Green Building Council, naar eigen zeggen “een onafhankelijke non-profitorganisatie die streeft naar blijvende verduurzaming van de bebouwde omgeving in Nederland.” Dat gebeurt aan de hand van de zogeheten BREEAM-keurmerken, speciaal voor het ontwerp en de realisatie van gebouwen. Ook het gebruik en de exploitatie speelt hierbij een rol.

Slimmer vissen De relatief gunstige positie betekent niet dat er niet bijzonder scherp moet worden opgelet en ingespeeld op actuele ontwikkelingen op de markt. “De vijver wordt kleiner. Dus het is net even wat slimmer vissen in de vijver dan de andere vissers aan de kant. Je moet je voortdurend aanpassen aan de wensen van de markt. Als je blijft doen wat je altijd al deed, zou het zomaar niet goed kunnen gaan. Wij proberen altijd vijf jaar vooruit te kijken.” Op die manier komen de voornaamste trends in de markt vanzelf bovendrijven. Het nieuwe werken bijvoorbeeld, loftkantoren voor de creatieve industrie, slimmere financieringsmethodes. Maar van alle trends is duurzaamheid misschien wel de allerbelangrijkste, denkt Gongriep. Niet voor niets is G&S Vastgoed hier al jaren mee aan de slag. “Toen de eerste plannen voor Mahler aan de Amsterdamse Zuidas werden getekend, vonden wij al dat het een duurzaam en energiezuinig project moest worden. Daarom is ook toen al gekozen voor de toepassing van warmte koudeopslag. Dat was in die tijd vrij uniek.” Inmiddels zit duurzaamheid de ontwikkelaar in de genen. “Duurzaamheid is onze standaard geworden. We gaan er ook steeds een stapje verder mee, omdat we daarmee de concurrentie hopen voor te kunnen blijven.” De betrokkenheid bij duurzame ontwikkeling gaat verder

Commercieel belang Dergelijke keurmerken stellen strenge eisen aan de duurzaamheid, weet Gongriep. “Er zijn in Nederland nog maar drie gebouwen die het BREEAM-certificaat mogen voeren. Wij zelf hebben net het eerste keurmerk binnen. Maar op termijn willen we voor al onze gebouwen het BREEAMcertificaat ‘very good’ gaan halen. Als maatschappelijk verantwoord ontwikkelaar kunnen wij het ons niet veroor loven om geen oog te hebben voor de duurzaamheid en energieprestatie van onze gebouwen.” Het is een lastige materie, niet in de laatste plaats omdat iedereen in de bouwkolom erin mee moet willen gaan. Gongriep: “Maar het is wel nodig. Wij zijn al drie jaar geleden begonnen met het opleiden van mensen die hierin gespecialiseerd zijn. Wij hebben gekozen voor een structurele aanpak. Iedereen binnen de organisatie moet hiervan doordesemd raken. Ook de mensen die voor ons werken: de onderaannemers, de architecten, de installateurs, et cetera. Wie niet duurzaam is, kan niet meer voor ons werken.” Dat klinkt hard, maar het is wel degelijk een weloverwogen commercieel belang. “De gemeente eist het, de gebruiker wil het, maar ook de beleggers roepen steeds vaker dat zij een duurzaam gebouw willen hebben. Nu weten ze allemaal nog niet zo goed wat het is, maar naarmate de kennis zich verder ontwikkelt, zal de vraag naar duurzaamheid toe nemen. Ik ben ervan overtuigd dat wie hier niet aan mee doet over vijf jaar niet meer aan werk zal kunnen komen.”

interview Chris Gongriep

65


Begrippenlijst

Aanbod Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfsruimte die vrij voor de markt te huur of te koop is. Het betreft bestaande en in aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten.

Opname Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfsruimte.

Kantoorruimte Kantoorruimte > 500 m2 vvo in specifieke kantoorgebouwen. Winkels

Winkels/showroom > 200 m2 vvo.

Bedrijfsruimte Productie- en distributieruimte > 750 m2 vvo (inclusief kantoorruimte). Voorraad Totale omvang van het bestaande kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte-areaal.

Leegstand Kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor ingebruikneming.

Huurprijs

Prijs per m2 vvo per jaar.

PDV-locatie Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloeroppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt.

GDV-locatie Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloeroppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt. Een GDV-locatie is een detailhandelslocatie waar de branchebeperkingen die geformuleerd zijn in het PDV-beleid en die onverkort blijven gelden voor perifere locaties, niet of in mindere mate worden gehanteerd.

66

Over FGH Bank

FGH Bank is dé bank voor de financiering van commercieel vastgoed. Concentratie is onze kracht: FGH Bank beschikt over een groot aantal specialisten op uiteen lopende terreinen. Denkt u aan vastgoedanalisten, taxateurs, bouwkundigen en risicoanalisten. Maar ook aan deskundigen op juridisch en fiscaal terrein. In combinatie met onze visie op commercieel vastgoed stelt deze kennis ons in staat om u het juiste financieringsvoorstel te doen. Om welke vastgoedtransactie het ook gaat. Binnen haar specialisme bestrijkt FGH Bank het volledige spectrum. Zo zijn we met vastgoedfinanciering actief in de kantoren-, winkel-, bedrijfsruimte- en de vastgoedbeleggingsmarkt. En bieden we elke vorm van vastgoedfinanciering; van grond- en bouwfinanciering tot operational lease, balansfinanciering of structured finance. FGH Bank werkt vanuit acht kantoren in Nederland: Amsterdam, Arnhem, Den Haag, Eindhoven, Groningen, Maastricht, Rotterdam en Utrecht. Daarnaast beschikt FGH Bank over een vestiging in Frankfurt. Elk kantoor is sterk verankerd in de economische regio waarin het actief is. De mensen in het veld koesteren hun netwerk en onderhouden langdurige


over fgh bank

klantrelaties. De financiering van projecten komt vaak tot stand door op het juiste moment de juiste expertise van collega’s in te roepen. In die samenwerking schuilt de kracht. FGH Bank heeft immers alle specialisten in huis om tot een optimaal financieringsvoorstel te komen. Daarnaast gaat FGH Bank verder dan vastgoedfinanciering alleen. Zo bieden wij via onze dochter FGH Vastgoed Expertise een breed scala aan vastgoedadviesdiensten aan, zoals portefeuille-analyse, taxaties en locatie-onderzoek. Tot slot richt FGH Bank zich met het label RNHB Hypotheekbank op de vastgoedmiddenmarkt, zowel via intermediairs als via het directe kanaal. FGH Bank is als geen ander in staat maatschappelijke en economische ontwikkelingen te analyseren en hun impact in te schatten op de markt voor commercieel vastgoed. Onze bevindingen delen wij graag met de markt. Bijvoorbeeld via ons jaarlijkse FGH Vastgoedbericht. Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met ons op. www.fghbank.nl / [email protected]

67

Adressen Hoofdkantoor

Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 [email protected] www.fghbank.nl

Regiokantoren FGH Bank N.V.

Amsterdam Koningslaan 33 1075 AB Amsterdam T +31 20 664 41 41 F +31 20 662 03 06 [email protected]

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven T +31 40 296 08 11 F +31 40 245 18 20 [email protected]

Rotterdam Blaak 333 3011 GB Rotterdam T +31 10 242 01 50 F +31 10 212 14 55 [email protected]

Arnhem Cronjéstraat 10 6814 AH Arnhem T +31 26 442 77 10 F +31 26 442 94 48 [email protected]

Groningen Verlengde Hereweg 173 9721 AP Groningen T +31 50 311 45 82 F +31 50 311 45 63 [email protected]

Frankfurt Beethovenstrasse 4 D-60325 Frankfurt am Main Duitsland T +49 69 767 579 50 F +49 69 767 579 513 [email protected]

Den Haag Nieuwe Uitleg 15 2514 BP Den Haag T +31 70 304 01 38 F +31 70 385 38 34 [email protected]

Maastricht Aldenhofpark 30 6211 LV Maastricht T +31 43 350 08 85 F +31 43 325 87 23 [email protected]

FGH Vastgoed Expertise B.V.

Utrecht Leidseveer 50 3511 SB Utrecht T +31 30 232 34 00 F +31 30 232 34 31 [email protected] www.fgh-vastgoedexpertise.nl

68

rnhb Hypotheekbank

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven T +31 40 264 94 60 F +31 40 245 18 20 [email protected]

Utrecht Leidseveer 35 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 755 20 00 F +31 30 755 20 20 [email protected] www.rnhb.nl

factshee t s Huurprijzen Genoemde bandbreedte betreft de huurprijzen per ultimo van het jaar, in euro per m2 per jaar exclusief BTW voor een courant object, in zijn geheel verhuurd voor een periode van 5+5 jaar.

Verwachting

J = blijft

O

gelijk

= stijgt P = daalt

Verzorgingsindex De verzorgingsindex geeft de verhouding weer tussen het totaalverkoopoppervlak en het aantal inwoners. Op de volgende pagina’s is per deelmarkt (de kantoren-, winkel-, bedrijfsruimte- en woningmarkt) een overzicht opgenomen van de regionale gegevens. Wilt u nog meer weten? Via onze website heeft u toegang tot het overzicht van de regionale marktgegevens, inclusief een uitgebreide toelichting: www.fghbank.nl

Bronnen


ABF Research Bak R.L. CBS Diverse gemeenten Locatus NEPROM NVM PropertyNL Vastgoedmarkt

factsheets

69

FACTSHEET Kantorenmarkt Provincie/Steden

Algemeen

Marktstructuur

279.800

4,2

3.800

5.300

39%

40.900

Almere

189.900

13.300

80.200

27,2

10,5

5,9

2,1

54,3

575.100

3,0

22.000

27.000

23%

106.500

Lelystad

74.900

5.700

35.600

21,2

13,1

8,7

1,1

55,9

248.400

3,3

4.800

4.000

-17%

29.100

94.700

5.200

65.700

15,4

9,0

11,6

10,4

53,6

573.400

6,1

4.100

23.800

480%

41.500

Apeldoorn

156.000

10.100

96.500

16,0

12,0

14,9

6,0

51,1

740.700

4,7

22.600

21.600

-4%

119.700

Arnhem

148.100

10.400

100.600

22,6

8,6

11,3

3,8

53,7

1.083.400

7,3

41.000

29.500

-28%

209.700

Nijmegen

163.900

10.100

99.200

13,7

14,2

5,1

1,3

65,7

471.500

2,9

11.600

20.500

77%

54.100

189.400

12.800

133.000

23,1

7,8

8,9

1,5

58,7

977.700

5,2

17.600

13.600

-23%

111.600

Aanbod 2010 in m²

63,5

Opname vergeleken met jaren 2005-2009 in %

Voorraad 1 januari 2011 in m²

3,7

Opname 2010 in m²

% overig 2010

10,3

Gemiddelde opname 2005-2009 in m²

% overheid 2010

Kantoorruimte per inwoner in m²

% industrie, handel, transport 2010 10,1

% bank en verzekeringen 2010

% zakelijke dienstverlening 2010 12,4

Aantal banen 2010 35.800

Aantal bedrijven 2010 3.600

Aantal inwoners 2010 67.100

Provincie Drenthe Assen

Provincie Flevoland

Provincie Friesland Leeuwarden

Provincie Gelderland

Provincie Groningen Groningen

Provincie Limburg Heerlen Maastricht

89.200

5.000

56.800

13,0

16,3

9,8

7,0

53,9

466.600

5,2

12.100

1.500

-88%

43.200

118.900

7.700

73.400

20,0

13,3

6,4

1,5

58,8

491.700

4,1

9.000

17.000

89%

78.000

174.200

12.200

100.600

18,3

11,7

8,8

2,3

58,9

690.300

4,0

24.600

21.400

-13%

89.700

Provincie Noord-Brabant Breda

70

Huurprijzen

Nieuwbouw

j/p De Luitenant j Het Palet j Tappellocatie

Plancapaciteit 2010 in BVO m²

90-115 110-130

In aanbouw 2010 in BVO m²

90-115 110-130

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ plannen

90-115 110-125

Verwachting 2011

90-115 110-125

Oude Grachtpad Peelerpark

Bandbreedte huurprijzen 2010 in €/m²


Belangrijkste kantorenlocaties Borgstee Centrum/Stationsgebied

7.500 10.000 8.000

j

Almere Buiten

90-125

90-125

j/p Almere Poort, Olympiakwartier Oost

66.000

Almere-Haven

85-110

85-110

100-160

100-170

j/p Almere Poort, Olympiakwartier West j Almere Poort Kustzone/Duin

85.000

Gooise Poort

95-140

95-140

j/p Landdrost

Muziekwijk

90-120

90-120

j/p WTC Zakencentrum L’Hermitage (Majestic)

Parkwijk

90-120

90-120

j/p

Centrum/Stationsgebied

85-120

85-120

60-90

60-90

Almere-Stad/Zakencentrum

Lelycenter Business Park Leeuwarden Centrum/Stationsgebied Tesselschadestraat

90-115 100-120

j/p Oostergoweg j Philipslocatie

90-125

90-120

j/p UPC kantoor

110-120

100-115

Apeldoorn-Noord

100-130

95-125

115-150

115-150

Laan van Osseveld

100-130

100-125

Europalaan

120-140

120-140

27.500

j/p Stadsbalkon Lelystad Noord

90-120


13.900

10.000

j/p

105-125

Oostergoweg

40.000

6.000 5.000 7.000

j/p WTC

9.000

j/p Business Park Apeldoorn (TNO terrein) j Minx complex

23.500

j/p Uitbreiding Achmea kantoor j Welgelegenpark, Quarles van Uffortlaan

45.000

12.000 6.100

Zuidwestpoort Agis-locatie, Europaweg

12.000


120-160

110-160

Gelderse Poort

125-140

120-135

j/p Business Park IJsseloord II

j Arnhems Buiten (Kema-terrein)

90.000

IJsseloord II

120-145

120-140

j/p K3/K7, Stationsgebied

15.000 10.000

Kronenburg

100-130

100-125

j/p Schuytgraaf

Kroonpark (Arnhem Zuid)

110-135

110-135

j/p Westervoortsedijk

Velperweg

110-150

110-145

j/p

Bedrijvenpark Lindenholt

24.000

8.000

90-120

90-120

Brabantse Poort

115-130

115-130

j/p Plein 1944

11.300

Mercator Science Park

110-130

105-125

65.000

Spoorzone/Centrum/Singels

115-140

115-150

j/p Waalsprong/Citadel j


125-135

120-135

90-110

90-110

135-150

125-140

Corpus den Hoorn Europapark

j/p Neerbosch, Scherpenkampweg

19.000

j Euroborg kantoor Volta, Boumaboulevard j/p De Meeuwen, K 1 t/m5 j Nieuwbouw DUO en Belastingdienst, Kempkensberg j Kantorenkwadrant Europark

11.000 20.000 47.000

Kranenburg

120-135

120-135

Martini Trade Park

115-130

115-130

90-115

90-110

Centrum

115-135

110-135

j/p Maankwartier


120-140

110-140

j/p A2-zone

30.000

Céramique

115-140

110-140

j/p Maartenspoort

12.000

Randwijck

115-135

110-135

j/p Randwijck

60.000

Claudius Prinsenlaan e.o.

120-150

110-150

110-130

110-130

j/p OV-Terminal j Stadionkwartier Breda

22.000

Stationsgebied Westerhage/Steenakker

125-140

120-140

j/p Via Breda

50.000

Zernike Science Park


j Sociale Dienst Europapark

50.000 17.000

j/p

FACTSHEET Kantorenmarkt

5.000

20.000

Bron: opname en aanbod PropertyNL

71


Algemeen

Marktstructuur


9,6

7,2

4,6

58,3

954.300

6,8

32.300

37.500

16%

102.800

Eindhoven

215.900

15.900

150.800

28,0

15,2

3,6

4,3

48,9

1.414.400

6,6

58.000

42.200

-27%

227.900

Tilburg

205.600

12.000

109.900

13,1

19,2

4,0

6,8

56,9

467.100

2,3

8.400

6.700

-20%

62.000

Amstelveen

81.600

6.200

41.500

36,1

6,0

3,9

7,9

46,1

651.300

8,0

21.600

10.900

-50%

131.400

Amsterdam

777.400

75.700

507.600

28,7

6,6

5,9

9,3

49,5

6.130.000

7,9

309.000

251.000

Diemen

25.000

1.900

17.500

37,7

21,0

1,6

4,7

35,0

286.300

11,5

9.800

0

-

45.300

Haarlem

150.500

10.800

67.500

19,4

11,7

7,7

1,9

59,3

524.200

3,5

20.000

7.200

-64%

71.200

Haarlemmermeer

143.300

8.000

124.900

17,2

40,9

4,0

2,2

35,7

1.381.300

9,6

45.200

38.000

-16%

290.000

Hilversum

85.100

7.000

49.700

36,7

8,3

4,0

2,1

48,9

619.100

7,3

24.600

11.800

-52%

77.400

Zaanstad

146.600

10.100

60.600

18,7

20,1

4,4

2,1

54,7

263.400

1,8

6.600

3.100

-53%

42.000

Aanbod 2010 in m²

Opname 2010 in m²


% overig 2010

20,3


% industrie, handel, transport 2010


% zakelijke dienstverlening 2010

99.400


Aantal banen 2010

10.600

% overheid 2010

Aantal bedrijven 2010

140.600

Aantal inwoners 2010

Den Bosch

Provincie Noord-Brabant

Provincie Noord-Holland

-19% 1.107.000

(Hoofddorp en Schiphol)

72

Huurprijzen

Nieuwbouw




Verwachting 2011



Belangrijkste kantorenlocaties De Brand

110-135

100-135

j/p BDO/CTAC

De Herven

110-135

100-135

Pettelaarpark

125-145

125-150

Stationsgebied/Paleiskwartier

135-160

130-160

j/p Belvedère, Ricoh j De Croon (Paleiskwartier) j Paleiskwartier (diverse projecten)

12.600

Eindhoven Airport/Flight Forum

125-150

125-145

j/p Flight Forum

50.000

Ekkersrijt/Science Park

110-135

110-135

j/p KPMG, Dorgelolaan

10.800

Stationsgebied

130-160

125-160

j/p Stationsgebied Fellenoord

50.000

9.600 8.000 60.000

Strijp S Centrum/Stationsgebied

110-150

110-145

j/p Kempenbaan

‘t Laar

110-135

110-130

j/p ‘t Laar

90.000 100.000 30.000

T58

15.000

Bovenkerk-Legmeer

120-165

110-165

j/p Het Parc

43.000

Centrum

150-210

140-200

j/p Kronenburg

38.000

Commerce Park

125-210

125-200

j/p Startbaan

Amstel Business Park

100-150

100-150

Centrum/binnenstad

175-300

150-300

De Omval

175-250

150-250

j/p Centrumgebied Amsterdam Noord j Deloitte, VU Kwartier j NDSM (diverse projecten)

Noord

100-175

90-175

j/p Oosterdokseeiland Kavel 2/3

Oost

125-175

125-175


Riekerpolder

150-200

150-200

j/p Riekerpolder

7.500 30.000 40.000 120.000 22.600 56.000 140.000

Teleport/Sloterdijk

125-160

125-160

j/p Zuidas (diverse projecten)

West

115-150

115-150

Zuidas

225-325

225-325

j/p j

Zuidelijke IJ-oevers

125-225

125-225

j

Zuidoost

80-175

80-175

j/p

Bergwijkpark

85-145

80-140

j/p Alpha Centauri II. Eekholt

11.500

Diemen-Zuid

85125

80-125

33.000

140-175

140-175

j/p Alpha Centauri III. Eekholt j 023 Haarlem, Schipholweg

Schalkwijk

90-135

90-135

j/p Maria Stichting

Waarderpolder

90-135

90-135

j/p Nieuwe Energie, Minckelerweg

Centrum/binnenstad

1.100.000

17.000 8.000 10.300

Oosterpoort, Laan van Decima

7.500

Raaks Hoofddorp

11.000

14.000

Hoofddorp

Beukenhorst Oost

110-150

100-140

Beukenhorst West

85-125

80-115

Beukenhorst Zuid

j/p Beukenhorst 0ost-Oost (diverse projecten) j/p Beukenhorst Zuid, Europese hoofd kantoor Asics j Beukenhorst Zuid, Hoofdkantoor TNT

150.000 5.500

125-175

125-175

Centrum

85-160

85-160

j Business Garden Hoofddorp

49.000

De Hoek

80-120

80-120

j/p Park 20/20 (diverse projecten)

90.000

Schiphol

17.300

Schiphol

Schiphol Centrum

200-300

200-300

j/p Anthony Fokker Business Park (diverse projecten)

109.000

Schiphol Oost

100-150

100-150

j/p Schiphol Elzenhof Business Park (diverse projecten)

180.000

Schiphol Rijk

90-130

85-125

j/p Schiphol Rijk, Campus

37.500

Schiphol Zuid

90-130

85-125

20.900

Arenapark

125-160

125-160

j/p Schiphol Rijk, High Speed Logistic Park j Arena Park (diverse projecten)

Centrum/stationsgebied

100-145

100-140

j/p Mediapark (diverse projecten)

Mediapark

110-160

110-150

j/p

90-135

90-135

Centrum

j/p De Icoon II, Stationsplein Inverdan (diverse projecten) Parkgebouw I + II



90.000 150.000 8.000 100.000 4.000


73


Algemeen

Marktstructuur

408.800

2,6

21.800

11.000

-50%

70.300

Hengelo

80.800

4.700

45.800

15,7

22,7

6,1

1,3

54,2

279.400

3,5

9.600

8.000

-17%

44.000

120.100

6.300

85.500

16,9

13,5

9,7

3,2

56,7

793.500

6,6

37.600

20.000

-47%

119.000

146.300

10.300

82.400

24,5

9,3

4,6

5,4

56,2

846.200

5,8

51.000

18.400

-64%

151.800

Houten

47.900

3.300

21.600

27,8

7,7

4,0

5,4

55,1

244.300

5,1

16.000

4.700

-71%

42.700

Nieuwegein

60.900

4.100

45.600

27,1

10,7

2,3

2,7

57,2

520.300

8,5

25.600

10.900

-57%

140.000

309.800

22.900

220.600

25,1

7,9

6,6

7,7

52,7

2.616.400

8,4

149.200

104.100

-30%

332.000

Woerden

49.700

3.800

28.400

19,0

14,2

2,4

1,1

63,3

214.500

4,3

10.400

13.200

27%

35.300

Zeist

60.700

4.600

35.100

20,6

5,9

5,0

7,2

61,3

325.100

5,4

13.600

6.400

-53%

16.700

48.100

3.000

25.000

9,0

15,6

13,1

1,1

61,2

145.600

3,0

2.500

1.000

-60%

4.700

Capelle aan den IJssel

65.900

2.700

38.100

31,6

7,2

2,4

5,9

52,9

487.200

7,4

17.600

9.900

-44%

107.400

Delft

97.300

5.400

52.900

22,6

10,7

4,5

1,3

60,9

390.300

4,0

10.100

8.600

-15%

47.800

Den Haag

493.600

34.300

265.900

21,1

6,1

19,3

3,5

50,0

4.125.900

8,4

102.200

85.600

-16%

442.800

Dordrecht

118.800

4.800

54.700

13,3

19,4

7,3

1,1

58,9

291.600

2,5

4.300

14.600

240%

62.000

71.100

2.700

32.800

17,3

13,5

3,7

4,2

61,3

349.300

4,9

16.600

7.700

-54%

63.600

Aanbod 2010 in m²

60,3


2,2

Opname 2010 in m²

6,1




% overig 2010

16,6



14,8

% overheid 2010


77.800

Aantal banen 2010

8.400


157.700


Enschede

Provincie Overijssel

Zwolle

Provincie Utrecht Amersfoort

Utrecht

Provincie Zeeland Middelburg Provincie Zuid-Holland

Gouda

74

Huurprijzen

Nieuwbouw


125-145

125-145


110-130

110-130

Westermaat

120-130

115-130

A28-zone

120-170

120-170

Centrum

115-160

115-160

Hanzeland

130-165

120-160

j/p Uitbreiding en renovatie Rechtbank

26.000

Oosterenk (Zone Ceintuurbaan)

125-140

120-140

j/p Voorsterpoort (diverse projecten)

55.000


Verwachting 2011

j/p Business & Science Park (diverse projecten) j Zuiderval 2 (diverse projecten)

30.000

j/p Hart van Zuid j Lange Wemen (Centrumplan-Noord) j Prinsenpoort, Veerallee

87.000

64.000 15.000 10.000

j Stationsgebied Zwolle, Nieuwe Veerallee

Bergkwartier

125-170

125-160

Calveen

110-135

110-125

j/p The Works, Amsterdamseweg

Centrum/Stadsring

125-150

115-150

j/p Vathorst Podium (diverse projecten)

20.000

j Eemplein

De Brand

100-125

90-125

j/p

De Hoef

100-125

90-125

Stationsgebied

120-160

120-160

j/p j

Vathorst

120-145

120-145

Molenzoom

100-130

95-125

j/p Het Forum van Houten

Stationsgebied

100-130

95-125

j/p Kantoor Castellum, Houten Zuid

90-125

85-110

j/p Admiraal fase III, De Liesbosch

Merwestijn


Bandbreedte huurprijzen 2010 in €/m² 115-130



Belangrijkste kantorenlocaties Business & Science Park/ Hengelosestraat

16.000 70.000 100.000

j 6.500 3.000 21.000

Plettenburg/Rijnhuizen

85-130

85-110

j/p Blokhoeve The Cube

14.000

Stadscentum/City Plaza

125-155

100-150

27.000

Centrum

j/p Parklaan j De Taats, Orteliuslaan

125-190

125-190

Kanaleneiland

90-140

90-135

j/p LRC (Leidsche Rijn Centrum)

Lage Weide

90-125

80-125

j/p Papendorp (diverse projecten) j Oudenrijn

40.000 13.200 200.000

Maliebaan

170-250

150-250

Overvecht

90-120

80-120

Papendorp

165-200

160-195

j/p Rabobank toren j Stadskantoor Jaarbeursplein

Rijnsweerd

135-170

125-165

j/p Stationsgebied (diverse projecten)

Stationsgebied

150-190

140-180 75-110

Stationsgebied

125-145

115-145

j/p WTC, Jaarbeursplein j Snellerpoort, Stationslocatie j

30.000

75-100

Boulevard

125-175

125-175

120-175

120-175

j/p Huis ter Heide j

10.000

Utrechtseweg Middelburg

100-140

100-140

Middelland/Snel en Polanen

30.000 56.000 65.000 240.000 60.000

j Ramsburg

20.000

Veldzicht Capelle Office Park

120-145

115-145

j/p Nova Vista (Rietbaan)

Fascinatio/Rhijnspoor

130-160

125-155

j/p

Hoofdweggebied

100-120

95-120

Rivium

110-145

100-140

Delft

115-150

100-150

4.000 11.900

j/p j/p j De Monarch, CAK

18.000

Europol Beatrixkwartier

130-190

130-190

Congresgebouwgebied

125-170

125-170

De Binckhorst

32.000

j Internationaal Strafhof

46.000

j/p KPMG

10.000

j/p New Babylon

51.000

95-140

90-140

Laakhaven/Holland Spoor

100-140

100-140

Lange Voorhout

170-250

170-250

Nieuw Centrum/Stationsgebied

150-190

150-190

j/p Spoorzone Delft Centraal / Delft Zuid j Technopolis Innovation Park j Wijnhavenkwartier

Amstelwijck

120-140

115-140

j/p Amstelwijck overig

Centrum

110-145

110-140

j/p j Stadskantoor Gouda j Stationsgebied/Spoorzone

66.000 49.000 121.000

Goudse Poort

85-135

85-135

Gouwe Spoor

120-140

115-140

Stationsgebied/Binnenstad

100-145

100-145


80.000 19.000 40.000

j



75


Algemeen

Marktstructuur

497.100

4,2

26.400

21.500

-19%

83.300

Rijswijk

46.700

3.100

37.900

47,0

5,8

8,0

2,1

37,1

896.800

19,2

23.600

14.300

-39%

159.500

Rotterdam

607.300

24.700

322.400

18,7

18,5

5,3

4,8

52,7

3.415.300

5,6

136.400

122.600

-10%

533.400

Zoetermeer

121.700

5.800

49.900

24,2

10,7

10,7

3,6

50,8

633.500

5,2

26.600

15.100

-43%

134.800

Aanbod 2010 in m²

65,8


0,9

Opname 2010 in m²

6,5




% overig 2010

12,9



13,9

% overheid 2010


58.000

Aantal banen 2010

4.700


117.700


Leiden

Provincie Zuid-Holland

76

Huurprijzen

Nieuwbouw




Verwachting 2011



Belangrijkste kantorenlocaties Kanaalpark/Lammenschans

100-135

90-135

Plesmanlaan/Science Park

125-150

125-150

Stationsgebied

100-165

100-165

j/p Achmea j ROC Leiden Centraal j Trafolocatie

Hoornwijck

115-145

115-145

j/p Limpergstraat

30.000

80-125

80-125

j/p Plaspoelpolder (diverse projecten)

50.000

Stationsgebied/ Eisenhowerplein

100-160

100-160

j/p

Blaak/Westblaak

125-180

120-180

j/p Baltimore

Brainpark I

145-170

140-165

j/p Blaak 8

15.000

Brainpark II

155-180

150-180

j/p De Rotterdam

70.000

Brainpark III

165-185

160-180

j/p Eneco

25.000

De Boompjes

140-185

135-180

j/p Nieuwbouw van Oord

14.000

Kop van Zuid

150-185

145-180

j/p Rotterdam Airport Business Park

12.000

Prins Alexander/Oosterhof

130-160

125-160

j/p Rotterdam Central District

Waalhaven

110-135

100-130

j/p Stadskantoor Rotterdam

Weena/Coolsingel

150-190

150-190

j/p Vopaktoren

Zuidplein

115-145

110-145

j/p Weenapoint

Afrikaweg

90-125

90-125

Rokkeveen

125-145

120-145

j/p Boerhaavelaan j Cadenza

Stadscentrum

110-130

100-130

j/p Plein van de Verenigde Naties

Plaspoelpolder



30.000 12.000 12.000

45.000

300.000 25.000 11.000 40.000 145.000 5.000 18.000


77

FACTSHEET winkelmarkt Algemeen

Marktstructuur

Opname 2009 in m²

Opname 2010 in m²

3.000

7.600

Belangrijkste winkelstraten

Aandeel niet dagelijks in % 86%

Huurprijzen

Aanbod 2010 in m²

Aandeel dagelijks food in %

Verkoop vloeroppervlak in m² 2010

Verzorgingsindex 2010

Besteedbaar inkomen 2010/ Landelijk gem. € 26.800


14%

Stijging/daling t.o.v. 2009 in %

Provincie/Steden


67.100

€ 25.700

Hoog

180.000

153%

27.800 Gedempte Singel Koopmansplein/Forum Kruisstraat Meruisplein

Emmen

109.300

€ 22.800

Hoog

283.400

15%

85%

7.000

3.700

-47%

14.400 Hoofdstraat Noorderstraat-Derkstraat Vlinderpassage

Provincie Flevoland Almere

189.900

€ 36.100 Gemiddeld

264.300

19%

81%

5.000

2.200

-56%

1.100 Bottelaarspassage

Citadel Grote Markt Korte Promenade Stadshuisplein Stationsstraat Lelystad

74.900


147.700

17%

83%

4.000

1.600

-60%

3.500 Centrum, Dukaatpassage

De Wissel Neringspassage Provincie Friesland Leeuwarden

94.700

€ 23.100

Hoog

257.100

15%

85%

1.000

2.000

100%

100 Nieuwestad Ruiterskwartier Wirdumerdijk Zaailand

Provincie Gelderland Apeldoorn

156.000


297.700

17%

83%

4.500

10.200

127%

15.000 Brinklaan Hoofdstraat Korenstraat

Arnhem

148.100

€ 25.000

Hoog

304.400

18%

82%

8.500

7.900

-7%

10.500 Bakkerstraat Grote Oord Jansstraat Ketelstraat Roggestraat Steenstraat Vijzelstraat

Ede

108.100

€ 26.600

Laag

164.800

21%

79%

4.000

7.600

90%

10.500 Achter de Doelen Grote Straat Maandereind

Nijmegen

163.900


251.900

20%

80%

14.000

10.100

-28%

12.900 Broerstraat Burchtstraat Marikenstraat Moenenstraat

78

Nieuwbouw

j/p Citadel j Hommes, Groningerstraat


50-75


200-400

50-75



200-400

Verwachting 2011


150-250

Belangrijkste winkelcentra


175-250 j/p De Triade j Meubelboulevard 200-450 Borgcenter

200-450

Verwachting 2011


12.500 2.700

275-400

150-250 j/p j 275-400

125-275

125-275

150-275

150-275 j/p

225-350

225-350

250-350

225-325 j/p Stadshart Almere

450-750

400-700

j/p Almere Buiten (fase 2), Centrum Zuidzijde

5.000

450-750

400-700

275-500

j/p Metropole

7.500

175-275

j T’ Circus j

300-550

200-300 225-325

200-325

325-650

275-600

325-700

300-650

j

200-425

200-425

j Batavia Stad Shopping Outlet

250-450

250-450

j De Gordiaan

225-375

225-375

250-650

250-650

125-250 275-650

125-250 j/p j 275-650

180-300

180-300 j/p

175-350

175-350 j/p De Eglantier j Oranjerie 350-800

350-800

TT world, De Haar

j Winkelcentrum Nieuwe Weiert

450-900 700-1.100

600-1.000

600-1.000

100-250

7.500

4.000

j

Olympiakwartier Oost

30.000

j

Olympiakwartier Westzijde

30.000

j Herontwikkeling ABC complex, Neringpassage j Winkelcentrum De Gordiaan j

8.100

200-325

200-300

80-120

80-120

j Woonboulevard Palazzo

50-75

50-75

j Woonboulevard De Centrale

65-90

65-90

275-800 j/p Kronenburg

450-900

6.500

Mix to the Max, Evenaar

300-800

700-1.100

j/p Autorama

j

175-350 j/p Woonboulevard Het Rietveld

900-1.050

175-400

Winkelcentrum Emmerhout

175-350

900-1.050

175-400

16.500

j Musiskwartier j Presikhaaf j Woonboulevard Gelderse Poort j

150-225

150-225

250-650

250-650

55-85

55-80

325-450

325-450

2501.050

2501.050

200-350

200-350

70-100

70-95

j De Centrale Retailpark

600-1.100

250-450

250-450

250-450

250-450

150-250 650-900

150-250 j/p j Dukenburg 650-900

350-550

350-550

400-600

375-600

150-400

300-500

j De Molenpoort j Woonboulevard Novium

150-400

300-500

60-90

60-90

175-300

175-300

j

j Hof van Gelderland j


200-400

200-400

27.000

Nieuw Zaailand

3.900

Winkelcentrum Cammingaburen

9.900

j Anklaar j De Eglantier

15.800 6.000

j/p Omnisport

12.000

j Coberco kwartier (Centrum-Oost)

25.000

j OV Terminal Arnhem

4.200

j/p Presikhaaf

7.300

Rijnboog Havenkwartier

12.000

Schuytgraaf

10.400

j Bunschotenplein

2.600

Kernhem Ede

FACTSHEET winkelmarkt

5.000

j/p Bartok, Centrum

100-250 j/p j

600-1.100

17.500

10.000

j Citadel, Waalsprong (Noordkant) j Plein 1944

30.000 11.300

j


79

FACTSHEET winkelmarkt Algemeen

Marktstructuur

Huurprijzen


Aanbod 2010 in m²

Opname 2010 in m²

Aandeel niet dagelijks in % 84%

Opname 2009 in m²






16%


Provincie/Steden


189.400

€ 24.900

Hoog

436.200

10.000

21.800

118%

23.300 A-Kerkhof Carolieweg Herestraat Vismarkt Waagstraat Zwanestraat

Provincie Limburg Heerlen

89.200

€ 22.800

Zeer hoog

320.200

11%

89%

3.000

2.000

-33%

15.500 Promenade I en II Saroleastraat I Saroleastraat II

Maastricht

118.900


246.400

18%

82%

5.000

5.900

18%

12.400 Grote Staat Kleine Staat Maastrichter Brugstraat Muntstraat Spilstraat Stokstraat Wolfstraat Wycker Brugstraat

Roermond

55.600

€ 24.300

Zeer hoog

226.400

11%

89%

1.500

1.200

-20%

4.200 Graaf Gerardstraat Hamstraat Steenweg Varkensmarkt


174.200

€ 27.800

Hoog

363.800

16%

84%

23.500

17.100

-27%

11.800 Eindstraat Ginnekenstraat Karrestraat Ridderstraat

Den Bosch

140.600

€ 28.100

Hoog

274.900

17%

83%

5.000

3.800

-24%

7.600 Hinthamerstraat-Zuid Hinthamerstraat-Noord Hooge Steenweg Kerkstraat Markt Pensmarkt Schapenmarkt

Eindhoven

215.900

€ 25.800

Hoog

430.400

16%

84%

15.000

34.900

133%

33.900 Demer Hermanus Boexstraat Hooghuisstraat Marktstraat Rechtestraat Vrijstraat

Tilburg

205.600


337.500

17%

83%

4.500

7.300

62%

13.700 Heuvelstraat Juliana van Stolberstraat

80

Nieuwbouw

j Vinkhuizen

140-180

140-180

100-350

100-350

250-500

60-90

60-90

200-350

200-350 j/p

350-600

350-600 j/p Corio Center (begane grond)

350-600

350-600

500-700

500-700 j/p Corio Center (souterrain)

125-160

125-160

65-90

65-90

200-400

200-400

4001.000

4001.000

300-800

325-500 700-1.300

325-500 j/p Woonboulevard In de Cramer j Brusselse Poort 700-1.300

700-1.200

700-1.200

j Entre Deux

600-1.100

600-1.100

j Mosae Forum

500-800

500-800

j

450-725

450-725

j

400-700

400-700

j

450-750

450-750

j

300-500

300-500 j/p

275-350

275-350 j/p Roercenter

200-350 300-600

200-350 j/p Designer Outlet Center j 300-600

350-550

350-550 j/p

525-900

525-900

450-900

j/p Herontwikkeling Sontweg j Oostwand Grote Markt j Meerstad


200-550


200-550


60-85

250-700 j/p Westerhaven j Woonforum Peizerweg 250-500

250-700

600-1.400


600-1.400

60-85

Verwachting 2011

175-300 j/p Paddepoel


175-300

j Meubelboulevard Hoendiep



Verwachting 2011


12.000 2.500 14.000

j/p Reitdiephaven fase 3 j

3.500

j/p Maankwartier

12.400

j SchinkelkwadrantZuid, De Plu j Woonboulevard fase 3

20.000 8.000

j/p Herontwikkeling Sphinx/ Belvédère j Maartenspoort

24.000

250-750

j/p Uitbreiding Brusselse Poort

10.000

150-250

150-250

200-450

200-450

j/p Designer Outlet Center fase 3 j

j De Barones

350-650

350-650

75-100

75-100

525-900

450-900 j/p Woonboulevard Breda j 525-900

400-700

400-700 j/p

250-400

250-400 j/p Bossche Boulevard

70-100

70-100

250-450

250-450

475-725

475-725

600-1.000

600-1.000

400-750

j Winkelcentrum Arena j

500-850

400-750 j/p j 500-850

500-950

500-950

j

400-650

400-650

j

700-1.300

700-1.300

j Heuvelgalerie

250-650

200-650

3501.000

3501.000

400-650

400-650 j/p Woensel

300-600

300-600

450-750

450-750

75-110

75-110

500-875

500-875

350-550

350-550

j/p

250-550 425-925

250-550 j/p j Emmapassage 425-925

275-375

275-375

300-600

300-600 j/p Heyhoef

175-250

175-250

j/p AaBe-Complex/ Leypark j Stappegoor

250-375

250-375

j Wagnerplein



9.000 22.000

j Ziekenhuisterrein (GZG) j

425-625 j/p Piazza Center

Pieter Vreedeplein

7.200

j/p OV Terminal Breda j Stadionkwartier

425-625

j Woonboulevard Ekkersrijt j De Admirant/ Nieuwe Emmasingel

3.500

j/p Boulevard-Zuid j Stationsdistrict, Fellenoord j Winkelcentrum Meerrijk, Meerhoven j

28.000

7.000 15.000 11.000

39.000 13.000 5.500


81


86%

9.000

6.000

-33%



14%

Huurprijzen

Aanbod 2010 in m²

Opname 2010 in m²





Opname 2009 in m²

Marktstructuur Aandeel niet dagelijks in %

Algemeen


Provincie/Steden

Provincie Noord-Holland Alkmaar

94.000

€ 26.300

Hoog

272.400

7.500 De Laat Langestraat Payglop

Amstelveen

81.600

Amsterdam

777.400

€ 34.200

Laag

117.400

20%

80%

3.000

3.600

20%


1.058.700

22%

78%

44.000

43.400

-1%

400 Zaagland

8.000 Beethovenstraat Cornelis Schuytstraat Damrak

Ferdinand Bolstraat Heiligeweg

Kalverstraat Kinkerstraat Leidsestraat Nieuwendijk P.C. Hooftstraat Rokin Van Baerlestraat Haarlem

150.500


246.000

19%

81%

6.500

5.600

-14%

4.100 Anegang Barteljorisstraat Generaal Cronjéstraat Grote Houtstraat

Zaanstad

146.600


279.800

18%

82%

8.000

9.100

14%

6.100 Gedempte Gracht Westzijde

Provincie Overijssel Deventer

98.800


189.300

17%

83%

1.500

3.300

120%

Enschede

157.700


318.400

17%

83%

7.000

10.500

50%

9.100 Korte Bisschop Lange Bisschop 27.100 Havenstraatpassage

Hofpassage Kalanderstraat Langestraat Van Heekplein Hengelo

80.800


202.600

14%

86%

1.000

14.600 1360%

11.000 Brinkstraat Markt Nieuwstraat Telgen

82

Nieuwbouw

250-400

j Stadshart Amstelveen



250-400


500-650

100-150


325-700

500-650

100-150

Verwachting 2011

325-700


j Noorder Arcade



Verwachting 2011


j De Hoef, Van Ostadelaan

10.250

j

Overstad

13.000

j

Ringers/Noorder Arcade

52.000

550-900

550-900

Winkelcentrum Binnenhof

500-700

500-700

500-750

500-750

j Amsterdamse Poort

300-550

300-550

500-900

500-950

j Arena Boulevard

200-250

175-225

850-1.000

850-1.000

j Boven ‘t Y / Buikslotermeerplein

350-700

350-600

300-550

300-550

j Groot Gelderlandplein

275-600

300-625

1.350-1.750

1.5002.000

j Kalvertoren

4001.500

4001.500

1.750-2.250

1.7502.250

j Magna Plaza

275-900

250-750

j Osdorpplein j Villa Arena

250-450

250-450

80-150

80-150

225-400

225-400

1.000-1.500

1.2001.750

650-1.500

700-1.750

j

1.000-1.300

900-1.300

j Winkelcentrum Westwijk j Middenhoven

8.000 5.000

j Banne Centrum gebied j Buikslotermeerplein fase 2 j GETZ Entertainment Center, Arena Boulevard j Oosterdokseiland (kavel 2,3) j Oostpoort, Polderweg/ Linaeusweg

10.000 23.200 21.000

7.000

12.000 17.000

j/p ROC Amsterdam

10.000

j Rokin

10.000

j/p Stadscentrum Osdorpplein

17.000

Station Amsterdam Centraal

12.800

j

Westpoort (fase II)

18.000

600-850

550-800 j/p

Zuidas, Ravel, Van Leijenberghlaan

10.000

300-700

300-700

j

225-475

225-475

j/p Herontwikkeling Brinkmanpassage

7.700

350-550

350-550

j Winkelcentrum Schalkwijk j

150-250

150-250

j

400-950

400-950

j

250-425

250-425

150-250

150-250

j Shopping Centre Zaandam j Woonboulevard Zaanplein

350-550

350-550

Marsmanplein

3.800

Raaks 60-80

60-80

60-85

60-85

9.000

j Centrumplan Inverdan j Winkelcentrum Westerwatering

10.000 5.200

Zuiderhout 500-800

500-800

225-800

225-800

250-500

j De Boreel j De Snipperling

100-175

100-200

60-75

60-75

225-450 j/p De Klanderij

400-700

400-750

350-500

350-500

175-275

350-800

50-75

50-75

300-500

300-500

j Twentec j Woonboulevard Schuttersveld j

175-250

350-800

350-800

350-850

j

300-450

300-450

200-350

200-350

j Retail Park Plein Westermaat j

300-525

300-500

j

300-500

300-500

j


20.000

j De Boreel Fase 3 j Keizerslanden

2.000

j Grolsch-terrein ‘Op de Brouwerij’, Roomweg j Lage Bothof

9.400

10.000

j Miro-complex

15.500

8.000

Stokhorst, Brakershorst 90-110

80-110

5.200

j Hart van Zuid

6.000

Lange Wemen

15.000

Plein Westermaat (fase III)


21.000


83


Aanbod 2010 in m²

17%

83%

2.500

3.900

56%

15.100 Broerenstraat







Opname 2010 in m²

Huurprijzen

Opname 2009 in m²


Algemeen


Provincie/Steden

Provincie Overijssel Zwolle

120.100


220.400

Diezerstraat Grote Markt Roggenstraat Spiegelstraat Vismarkt Weeshuisstraat Provincie Utrecht Amersfoort

146.300

€ 29.900

Laag

267.000

16%

84%

5.500

6.000

9%

4.300 Langestraat Utrechtsestraat Varkensmarkt

Nieuwegein

Utrecht

60.900


97.700

17%

83%

500

0

309.800


501.600

17%

83%

5.500

15.900

900 City Plaza

189%

19.300 Bakkerstraat Choorstraat Lange Elisabethstraat Lange Viestraat Oudegracht Oudkerkhof Radboudtraverse Steenweg Vredenburg

Provincie Zeeland Middelburg

48.100

€ 25.700

Hoog

126.800

16%

84%

1.500

700

-53%

8.600 Lange Delft Langeviele

Provincie Zuid-Holland Delft

97.300


174.000

15%

85%

4.000

3.400

-15%

5.400 Brabantse Turfmarkt Jacob Gerritstraat Paradijspoort

Den Haag

493.600


710.700

22%

78%

10.000

16.100

61%

17.800 Grote Marktstraat Hoogstraat Korte Poten Lange Poten Noordeinde Passage Spuistraat Venestraat Vlamingstraat Wagenstraat

Dordrecht

118.800


178.400

20%

80%

1.000

3.100

210%

4.000 Bagijnhof Sarisgang Voorstraat

84

Nieuwbouw


50-75


175-225

50-75


175-225

Verwachting 2011

300-500


250-475

j Stadshagen j Woonboulevard Zwolle


250-475


250-450 400-1.050

Verwachting 2011


Bandbreedte huurprijzen 2009 in €/m² 250-450 400-1.050

j Ikea Zwolle

32.000

j/p Spoolderwerk

20.000

j

Willemspoort

10.000

300-500

j

Woonboulevard Zwolle

25.000

225-350

225-350

j

160-300

160-300

j

350-550

350-550

j

225-700

225-700

575-700

550-700

j Emiclaerhof j St. Jorisplein

200-700

200-650

j

Winkelcentrum Leusderweg

300-600

300-600

j

Muntplein, De Batau

150-250

150-250

300-550

300-550

j Eemcenter j Winkelcentrum Vathorst fase II

12.600 9.000 3.000

Stadskwartier fase I

13.000 18.000

Stadskwartier fase II Passage 750-1.000

750-1.000

j Hoog Catharijne

700-1.000

700-1.000

1.000-1.650

1.0001.600

700-1.000

600-900

750-1.300

750-1.300

j

Neude Postkantoor

550-750

500-700

j

Winkelcentrum Kanaleneiland

800-1.300

800-1.300

j

800-1.250

800-1.350

j

850-1.000

800-950

j

350-600

350-600

200-325

200-325

j Woonboulevard Mortiere j

225-475

225-475

j Zuidpoort

400-550

400-550 j/p j 300-600

300-600

3001.250

3001.250

j Kanaleneiland

225-350

150-300

j Overvecht

325-550

250-550

80-130

80-130

j Woonboulevard Utrecht

j Haaglanden Megastores j Leyweg

75-105

75-100

250-550

250-550

90-160

80-160

250-550

250-450

14.500

j Hoog Catharijne

35.000

j Leidsche Rijn Centrum j Leidsche Rijn Terwijde j Overvecht, Einsteindreef

35.000 12.600 11.000 8.000 12.000

j Mortiere

5.000

j Albert Heijnlocatie, Martinus Nijhofflaan

6.000

500-1.000

500-1.000

600-900

600-900

250-350

250-350 j/p

New Babylon

300-400

300-400 j/p

Nieuwe Haagse Passage

200-500

200-550

Spuimarkt

14.000

400-550

400-550 j/p

Wijnhavenkwartier fase 2

28.900

j

1.000-1.400

1.0001.450

j

900-1.200

900-1.250

j

600-900 600-1.000

j/p Hagaterrein

6.100

j/p Kijkduin

17.000 17.000 9.000

600-900 j/p j 750-1.000

250-400

240-400 j/p Drie Vriendenhof

225-550

225-550

300-575

275-575 j/p Statenplein

250-550

250-550

175-375

165-375 j/p Sterrenburg

200-300

200-300



j Gezondheidspark j Oostpoort, Voorm. EZH-terrein j Paradium

6.000 10.500 6.000


85


75%

3.500

3.900

11%



25%

Huurprijzen

Aanbod 2010 in m²

Opname 2010 in m²





Opname 2009 in m²


Algemeen


Provincie/Steden

Provincie Zuid-Holland Leiden

117.700

€ 27.500

Laag

166.700

2.500 Breestraat Donkersteeg Haarlemmerstraat Maarmansteeg

Rotterdam

607.300


934.900

21%

79%

40.000

38.800

-3%

37.900 Beurstraverse Beijerlandselaan Groene Hilledijk Hoogstraat Korte Lijnbaan Lijnbaan Noordmolenstraat Stadhuisplein Zwart Janstraat

Zoetermeer

121.700

€ 28.900

Laag

164.500

20%

80%

6.000

3.000

-50%

1.000 Dorpstraat Promenade Stadshart/Spazio

86

Nieuwbouw

120-150

110-150

145-250

140-225

275-750

275-750

j Alexandrium I (Oosterhof) j Alexandrium II (Megastores) j Alexandrium III (Woonmall) j Binnenhof

350-750

350-775

175-250

150-225

180-275

125-250

150-250

150-250

500-1.000

275-900

j Keizerswaard

350-475

350-475

700-1.500

750-1.750

j Zuidplein (hoog)

475-750

195-275

195-275

j Zuidplein (zuiderterras)

250-850

250-800

j

195-300

195-285

j

180-250

j/p Kooiplein


350-550 900-1.600


j

350-550 850-1.500

150-250


j

150-250

Verwachting 2011

300-800


500-700

300-800


500-700

j Winkelcentrum Luifelbaan j



Verwachting 2011


5.300

Aalmarkt

8.000

Winkelcentrum Stevensbloem

6.400

j Centrumplan IJselmonde, fase 2 j Coolsingel (voorm. postkantoor) j Forum Rotterdam

9.000 17.000 35.000

j Markthal j OV-Terminal Rotterdam

14.700

475-725

j/p Vierhavenstrip/ Parkboulevard

25.000

200-300

200-285

j/p Watermanweg, Aquarius

18.000

180-250 j/p Meerzicht

150-210

150-210

16.000

375-700

400-700

160-210

160-210

j/p Cadenza, Stadshart-Oost j Oosterheem

325-600

325-600

80-110

80-110

j Rokkeveen j Woonhart



7.000

12.000

j/p


87

FACTSHEET bedrijfsruimtemarkt Provincie/Steden

Algemeen

Marktstructuur Voorraad bedrijven terreinen 2010 in netto ha

2.000

4.400

120%

26.000

109.300

6.800

49.200

12,3

21,1

4,1

1,2

61,3

869

122

2.000

1.900

-5%

31.400

54.800

3.600

27.800

9,1

21,6

3,8

4,5

61,0

493

116

6.000

8.900

48%

45.000

Almere

189.900

13.300

80.200

27,2

10,5

5,9

2,1

54,3

977

394

23.000

31.600

37% 216.000

Lelystad

74.900

5.700

35.600

21,2

13,1

8,7

1,1

55,9

892

482

7.000

12.300

76%

Leeuwarden

94.700

5.800

65.700

15,4

9,0

11,6

10,4

53,6

410

37

1.000

0

30.900

Drachten

55.400

3.400

29.900

12,3

22,4

1,8

1,5

62,0

428

107

1.000

0

23.200

Apeldoorn

156.000

10.100

96.500

16,0

12,0

14,9

6,0

51,1

668

87

7.000

35.900

413%

55.500

Arnhem

148.100

10.400

100.600

22,6

8,6

11,3

3,8

53,7

224

27

15.000

5.600

-63%

37.100

Ede

108.100

7.600

55.000

14,4

14,7

4,6

4,3

62,0

317

95

31.000

32.000

3%

96.100

Nijmegen

163.900

10.100

99.200

13,7

14,2

5,1

1,3

65,7

527

40

9.000

10.400

189.400

12.800

133.000

23,1

7,8

8,9

1,5

58,7

710

58

14.000

10.300

-26%

73.000

89.200

5.000

56.800

13,0

16,3

9,8

7,0

53,9

412

76

15.000

32.500

117%

34.900 26.800

Opname 2010 in m²

Aanbod 2010 in m²

43


284

Opname 2009 in m²

63,5

Totaal uitgeefbaar 2010 in netto ha

3,7

% overig 2010

10,3


% industrie, handel, transport 2010 10,1

% overheid 2010

% zakelijke dienstverlening 2010 12,4

Aantal banen 2010 35.800

Aantal bedrijven 2010 3.600



Emmen Hoogeveen Provincie Flevoland

26.500

Provincie Friesland

Provincie Gelderland

16% 100.200


Provincie limburg Heerlen Maastricht

118.900

7.700

73.400

20,0

13,3

6,4

1,5

58,8

401

52

3.000

21.300

610%

Sittard-Geleen

95.000

5.800

51.800

14,1

28,8

3,1

2,6

51,4

1.036

225

24.000

10.100

-58% 121.700

Venlo

99.900

6.500

60.200

7,8

28,9

5,2

1,1

57,0

1.011

192

6.000

69.600

1060% 175.100

88

Huurprijzen

Nieuwbouw

25-40

Stadsbedrijvenpark

25-35

25-35

Bargermeer

25-40

25-40

j Messchenveld

Nog uitgeefbare bedrijventerreinen 2010 in netto ha

35-45

25-40


35-45

Scheepersmaat

Verwachting 2011



Belangrijkste bedrijventerreinen

Peelerpark

19 ha

j/p Peelerpark j Stadsbedrijvenpark

8 ha 28 ha

9 ha

Business Park Eigenhaard

25-40

25-40

Bedrijventerrein De Wieken

20-40

20-40

j/p Bargermeer j Bedrijvenpark A37 j Buitenvaart I

Buitenvaart

20-40

20-40

j/p Buitenvaart II

83 ha

De Steiger

40-55

40-55

j/p De Vaart IV

64 ha

De Vaart

40-55

40-55

10 ha

Gooise Kant

50-70

50-70

Hollandse Kant

50-65

50-65

j/p Hoge Kant j Lage Kant j Sallandsekant

Veluwse Kant

50-70

50-70

j Stichtse Kant j

120 ha

Stichtse Kant

50-70

50-70

Larserpoort

25-50

25-50

j/p Flevopoort

Noordersluis

25-45

25-45

j/p Larserpoort

Oostervaart

25-45

25-45

j/p Lelystad Airport

39 ha 12 ha

13 ha 8 ha

63 ha 9 ha 18 ha

Noordersluis Hemrik

35-55

35-55

Leeuwarden-West

30-50

30-50

15 ha

j Business Park Leeuwarden j/p Newtonpark IV Fase I j

8 ha 14 ha

Newtonpark

35-55

35-55

Bedrijvenpark Azeven-Noord

35-55

35-55

De Haven

25-50

25-50

Apeldoorn-Noord

40-60

40-60

Apeldoorn-Zuid

30-50

30-50

Laan van Malkenschoten

35-55

35-55

Stadshoudersmolen

25-45

25-40

IJsseloord II

45-60

45-60

Kleefse Waard

30-50

30-50

Westervoortsedijk

30-50

30-50

Frankeneng

35-50

35-50

Heestereng

35-50

35-50

Kievitsmeent

35-55

35-60

j

Bijsterhuizen

40-60

40-60

West Kanaaldijk

30-45

30-45

j A-73 Zone j Bijsterhuizen

Winkelsteeg

25-40

25-40

j/p

Driebond

40-55

40-55

45-60

45-60

j/p Eemspoort j Westpoort (fase I)

41 ha

Eemspoort Euvelgunne

30-45

30-45

j/p Zernike Science Park

14 ha

Winschoterdiep/Eemskanaal

30-45

30-45

j/p

De Beitel

35-50

35-50

j/p Avantis

De Koumen

35-50

35-50

j/p Trilandis

27 ha

Beatrixhaven

35-55

35-55

j/p Maastricht/Eijsden

37 ha

Bedrijvenstad Fortuna

35-45

35-45

j/p Bedrijvenstad Fortuna

Holtum-Noord

35-55

35-50

j/p Chemelot

137 ha

j/p Industrial Park Swentibold j Trade Port Noord j Venlo Greenpark

103 ha

Industriepark-Noord

30-45

30-45

Veegtes

30-40

30-40

Venlo Trade Port

40-55

40-55

Venlo Trade Port West

45-60

40-60


j Bedrijvenpark Azeven-Noord j/p De Haven-Noorderhogeweg j Apeldoorn-Noord (Fase II)

33 ha 12 ha 40 ha

j/p Apeldoorn Zuid j Ecofactorij j

100 ha

j IJsseloord II j Kleefse Waard

15 ha

23 ha

9 ha

j/p Westervoortsedijk j Bedrijvenpark De Vallei j A12 Ede-Veenendaal

j ZON Fresh Park

FACTSHEET bedrijfsruimtemarkt

7 ha 8 ha 65 ha 63 ha 34 ha

27 ha

23 ha

24 ha 17 ha 28 ha 38 ha


89


Algemeen


52.000

22.900

-56% 207.700

Den Bosch

140.600

10.600

99.400

20,3

9,6

7,2

4,6

58,3

548

25

13.000

36.000

177% 135.100

Eindhoven

215.900

15.900

150.800

28,0

15,2

3,6

4,3

48,9

818

123

52.000

60.300

16% 179.300

Helmond

88.600

6.100

42.900

12,9

24,1

2,8

1,6

58,6

539

36

14.000

18.500

32%

70.400

Moerdijk

36.500

3.000

20.900

10,4

33,0

1,7

1,0

53,9

1.372

10

16.000

36.500

128%

93.500

Oss

77.400

4.800

39.900

10,1

32,4

2,4

1,3

53,8

515

80

22.000

18.900

-14%

35.500

Roosendaal

77.600

4.900

41.200

12,7

26,3

5,0

1,5

54,5

388

58

16.000

22.700

42% 176.400

205.600

12.000

109.900

13,1

19,2

4,0

6,8

56,9

902

30

120.000

98.200

-18% 329.200

46.100

3.500

25.400

12,1

25,1

2,1

1,9

58,8

403

31

26.000

87.100

235%

54.100

94.000

7.300

50.700

15,7

8,8

10,0

6,4

59,1

348

100

23.000

23.600

3%

56.600

Amsterdam

777.400

75.700

507.600

28,7

6,6

5,9

9,3

49,5

2.100

461

100.000

194.900

95% 457.000

Haarlemmermeer

143.300

8.000

124.900

17,2

40,9

4,0

2,2

35,7

1.369

653

59.000

108.900

85% 244.000

Zaanstad

146.600

10.100

60.600

18,7

20,1

4,4

2,1

54,7

551

37

18.000

21.800

21% 131.200

72.600

4.100

40.000

10,3

23,0

6,5

1,3

58,9

338

95

23.000

14.600

Aanbod 2010 in m²

25


710

Opname 2010 in m²

58,9

Opname 2009 in m²

2,3


8,8

% overig 2010

11,7



18,3

% overheid 2010


100.600

Aantal banen 2010

12.200


174.200


Breda

Provincie Noord-Brabant

Tilburg

Waalwijk Provincie Noord-Holland Alkmaar

Provincie Overijssel Almelo

90

-37%

53.900

Huurprijzen

Nieuwbouw

35-50

45-55

40-55

j/p Hoogeind III j

Hazeldonck

40-55

40-55

Hoogeind

45-60

45-55

De Brand

45-60

45-55

De Herven

40-55

40-55

j De Brand j Treurenburg

De Rietvelden

40-55

40-55

j

Nog uitgeefbare bedrijventerreinen 2010 in netto ha

35-50

Haagse Beemden


Verwachting 2011




De Krogten

15 ha

j/p j 8 ha 9 ha

Maaspoort

40-55

35-50

De Hurk

45-60

40-55

j/p GDC Eindhoven Acht

54 ha

Eindhoven/Acht

40-55

40-55

58 ha

Ekkersrijt

45-60

40-55

j/p Park Forum West j

Esp

50-60

45-55

Flight Forum/Eindhoven Airport

45-65

45-60

j

j/p j

Kapelbeemd

45-55

35-50

j

BZOB-terrein

40-55

35-50

j BZOB-terrein

Hoogeind

35-50

30-50

j/p

Moerdijk

45-60

40-60

j/p Logistiek Moerdijk

130 ha

Danenhoef

35-45

30-45

35-50

30-45

j/p De Geer zuid/oost j Vorstengrafdonk

13 ha

Elzenburg Landweer

35-45

30-45

Vorstengrafdonk

40-55

40-55

Borchwerf

35-50

35-50

Majoppeveld

30-45

30-45

Katsbogten

40-50

Kraaiven Loven Tradepark 58

31 ha

52 ha

j/p j j Borchwerf II

23 ha

35-50

j/p Uitbreiding Majoppeveld j Loven-Noord

10 ha

35-50

35-50

j/p Tradepark 58 (Noord en Zuid)

13 ha

30-45

30-45

52 ha

50-60

50-60

j/p Vossenberg West II j

Vossenberg

40-50

35-50

j

Haven

40-50

40-55

j Haven Zeven

Zanddonk

35-45

30-45

Beverkoog

35-55

35-55

Boekelermeer

40-60

40-60


50-65

50-65

Noord, Noordelijke IJ-oevers

45-65

45-65

West, Schinkel

45-70

40-70

Sloterdijk I & II

50-65

50-65

Westpoort/Havengebied

40-65

Zuidoost/Amstel III

55-75

De President

34 ha

31 ha

j/p j Boekelermeer-Zuid (fase I & II) j

110 ha

j Afrikahaven j Airport Business Park Amsterdam Osdorp j Amerikahaven

104 ha

130 ha

40-65

j Atlaspark j Sloterdijk

55-75

j

55-75

55-75

De Hoek

45-65

45-65

Hoofddorp j A4-zone West j De President

Graan voor Visch

50-70

50-70

j

Noord

40-55

40-55

j/p

Schiphol-Oost

45-85

45-85

Schiphol-Rijk

50-80

50-80

Schiphol-Zuid

55-85

55-85

Achtersluispolder

35-55

35-55

Hoogtij/Westzanerpolder

35-55

35-55

j

Bedrijvenpark Twente

25-45

25-45

Dollegoor/Turfkade

25-40

25-40

j Bedrijvenpark Twente-Noord j Rijksweg 36 N04

Twentepoort

35-45

35-45

j XL Businesspark

Hoofddorp

Schiphol


71 ha 29 ha

149 ha 60 ha

Schiphol j Anthony Fokker Business Park j/p Schiphol Zuidoost j Schiphol Logistic Park j


20 ha

25 ha 35 ha 45 ha

20 ha 25 ha 120 ha


91


Algemeen


6.000

19.700

228%

Enschede

157.700

8.400

77.800

14,8

16,6

6,1

2,2

60,3

674

38

48.000

17.400

-64% 175.600

Hengelo

80.800

4.700

45.800

15,7

22,7

6,1

1,3

54,2

534

71

12.000

14.600

22%

79.300

120.100

6.300

85.500

16,9

13,5

9,7

3,2

56,7

586

185

22.000

33.500

52%

85.400

Amersfoort

146.300

10.300

82.400

24,5

9,3

4,6

5,4

56,2

291

37

19.000

24.600

29% 117.000

Nieuwegein

60.900

4.100

45.600

27,1

10,7

2,3

2,7

57,2

268

73

17.000

8.800

309.800

22.900

220.600

25,1

7,9

6,6

7,7

52,7

411

31

53.000

87.000

49.700

3.800

28.400

19,0

14,2

2,4

1,1

63,3

189

7

3.000

4.100

37%

24.900

Goes

36.600

2.900

24.400

13,9

10,6

5,3

3,6

66,6

166

25

1.000

9.400

840%

24.600

Middelburg

48.100

3.000

25.000

9,0

15,6

13,1

1,1

61,2

188

19

1.000

500

-50%

18.100


65.900

2.700

38.100

31,6

7,2

2,4

5,9

52,9

127

7

6.000

14.400

140%

18.700

Delft

97.300

5.400

52.900

22,6

10,7

4,5

1,3

60,9

252

57

14.000

2.300

-84%

26.500

Den Haag

493.600

34.300

265.900

21,1

6,1

19,3

3,5

50,0

365

35

28.000

18.100

-35%

75.400

Dordrecht

118.800

4.800

54.700

13,3

19,4

7,3

1,1

58,9

517

50

11.000

14.400

31%

54.100

Leiden

117.700

4.700

58.000

13,9

12,9

6,5

0,9

65,8

131

30

3.000

2.600

-13%

13.600

Rotterdam

607.300

24.700

322.400

18,7

18,5

5,3

4,8

52,7

6.791 1.575

136.000

202.700

99.700

9.000

58.500

15,6

13,3

1,8

2,2

67,1

453

23

6.000

27.800

363%

45.100

121.700

5.800

49.900

24,2

10,7

10,7

3,6

50,8

209

32

15.000

25.400

69%

69.800

Aanbod 2010 in m²

67


384

Opname 2010 in m²

55,7

Opname 2009 in m²

1,5


3,7

% overig 2010

18,5



20,6

% overheid 2010


46.800

Aantal banen 2010

5.400


98.800


Deventer

Provincie Overijssel

Zwolle

89.000

Provincie Utrecht

Utrecht

Woerden

-48%

70.700

64% 193.700

Provincie Zeeland

Provincie Zuid-Holland

Westland Zoetermeer

92

49% 315.700

Huurprijzen

Nieuwbouw Nog uitgeefbare bedrijventerreinen 2010 in netto ha


Verwachting 2011




Bergweide

25-50

25-50

j

Kloosterlanden

20-50

20-50

j

Business & Science Park

35-50

35-50

35-45

35-45

j Euregio Bedrijvenpark j Josink Es

10 ha

De Haven De Marssteden

40-50

40-50

6 ha

Euregio Bedrijvenpark I

25-40

25-40

j Zuiderval-Kotmanpark j

Twentekanaal Zuid

30-50

30-50

Westermaat

35-55

35-55

7 ha

j Buren-De Veldkamp j ’t Oosterveld

29 ha 17 ha

Twentekanaal Zuid De Marslanden

30-55

30-55

Hessenpoort

45-55

45-60

j Hessenpoort I j Hessenpoort II

Voorst

30-55

30-55

j

Calveen

50-60

45-60

De Hoef

45-60

40-55

j De Wieken/Vinkenhof j Vathorst

De Isselt

30-45

25-45

Vathorst

50-65

50-65

De Wiers

30-50

30-50

Laagraven/Liesbosch

45-65

45-65

7 ha 40 ha 80 ha

28 ha 20 ha

j/p j j/p Het Klooster j

73 ha

Plettenburg

45-55

45-55

j

Cartesiusweg

35-55

30-55

j

11 ha

De Wetering

55-70

55-70

j Haarrijn (De Meern)

12 ha

Lage Weide

35-55

30-55

Oudenrijn (De Meern)

40-60

35-60

j/p Nieuwerijn (Papendorp) j Strijkviertel

6 ha 30 ha

Overvecht

35-55

35-55

Barwoutswaarder

30-60

30-60

Middelland/Polanen

35-60

35-60

De Poel

35-60

35-55

Arnestein

25-40

25-40

Mortiere

35-55

35-55

Hoofdweggebied

40-65

40-60

Schieoevers Noord

30-50

30-50

j Fascinatio j Technopolis Innovation Park

Schieoevers Zuid

30-50

30-50

j

Technopolis Innovation Park

60-75

55-75

Bedrijvenpark Ypenburg

60-75

45-70

j/p Ypenburg, de Bras

6 ha

De Binckhorst

35-70

35-70

j/p Ypenburg, overig

12 ha

Forepark

50-75

45-75

Kerketuinen/Zichtenburg/Dekkershoek

40-70

40-70

j/p j

j/p j Breeveld j Polanen

4 ha 4 ha

j/p De Poel fase II j Mortiere j

21 ha 14 ha

5 ha 57 ha

j

Nieuw Laakhaven

40-60

40-60

Amstelwijck

60-65

55-60

j/p Amstelwijck

Dordtse Kil I + II

40-60

40-60

j/p Dordtse Kil III

25 ha 29 ha

Dordtse Kil III

55-65

50-60

Roomburg

50-65

50-65

j 9 ha

Rooseveltlaan/Cronestein

35-55

35-55

j/p Krabbepolder j Oostvlietpolder j

5 ha

Bedrijvenpark Noordwest

50-70

50-65

j/p Hoog Zestienhoven

Charlois/Groene Kruisweg

50-70

50-65

j/p Maasvlakte II

Distripark Eemhaven

55-65

40-60

Gadering (Hoogvliet)

45-60

45-60

Spaanse Polder

35-65

35-60

j/p Nesselande j Rotterdam Airport (RTM Airpark) j Zeehaventerreinen Rotterdam

6 ha 1.000 ha

Zuidelijk Havengebied

40-65

35-60

j

Honderdland

65-85

60-85

Wateringse Veld/Zwethove

50-70

40-70

j ABC Westland j Trade Park Westland Mars

Lansinghage/Rokkeveen-Oost

40-70

40-70

Zoeterhage

30-65

30-35


j Dwarstocht j Oosterhage


11 ha 20 ha 544 ha 4 ha 17 ha 10 ha 11 ha


93

FACTSHEET woningmarkt Provincie/Steden

Algemeen

Marktstructuur

Woningvoorraad/ bevolking/huishoudens

%

Ouderdom woningvoorraad

% / Landelijk gem. 71% Egw/29% Mgw

Eengezins/meergezins

% / Landelijk gem. 31% Sociaal/11% Particulier

Huur Sociaal/particulier

% / Landelijk gem. 58% koop/42% huur

Koop/huur

Aantal woningen 2010 29.700

Woningbezetting 2010 / Landelijk gem. 2,3


Prognoses


2,3

Koop Huur

Emmen

109.300

47.000

2,3

Koop Huur

61% 39%

64% 36%

Sociaal Particulier

Sociaal Particulier

30% 9%

29% 7%

Egw Mgw

Egw Mgw

80% 20%

86% 14%

< 1944

8% Woningvoorraad

1945-1970

27% Huishoudens

1971-1990

37% Inwoners

1991 >

29%

< 1944

13% Woningvoorraad

1945-1970

31% Huishoudens

1971-1990

37% Inwoners

1991 >

19%

Provincie Flevoland Almere

189.900

73.400

2,6

Koop

64%

Sociaal

28%

Egw

78%

< 1944 1945-1970

Huur

36%

Particulier

8%

Mgw

22%

1971-1990

0% Woningvoorraad 0% Huishoudens 43% Inwoners

1991 >

57%

< 1944

30% Woningvoorraad

Provincie Friesland Leeuwarden

94.700

46.600

2,0

Koop Huur

56% 44%

Sociaal Particulier

32% 12%

Egw Mgw

64% 36%

1945-1970

29% Huishoudens

1971-1990

29% Inwoners

1991 >

12%

< 1944

19% Woningvoorraad

Provincie Gelderland Apeldoorn

156.000

66.200

2,4

Koop Huur

Arnhem

148.100

67.800

2,2

Koop Huur

Ede

108.100

42.000

2,6

Koop Huur

60% 40%

45% 55%

70% 30%

Sociaal Particulier

Sociaal Particulier

Sociaal Particulier

30% 10%

38% 17%

22% 8%

Egw Mgw

Egw Mgw

Egw Mgw

75% 25%

57% 43%

78% 22%

1945-1970

29% Huishoudens

1971-1990

37% Inwoners

1991 >

16%

< 1944

26% Woningvoorraad

1945-1970

31% Huishoudens

1971-1990

31% Inwoners

1991 >

13%

< 1944

13% Woningvoorraad

1945-1970

32% Huishoudens

1971-1990

35% Inwoners

1991 >

94

20%

Prijzen

12% Totaal

561

0%

€ 178.958

€ 1.549

145

33.700

14% Tussenwoning

175

-5%

€ 147.511

€ 1.410

100

67.100

71.200

74.800

11% Hoekwoning

91

-5%

€ 162.111

€ 1.461

97

121

16%

€ 233.278

€ 1.668

125

Toename/afname 2010-2020 %

Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

68

8%

€ 295.100

€ 1.989

222

106

-6%

€ 108.826

€ 1.441

234

47.000

48.500

49.900

6% Totaal

674

-5%

€ 166.584

€ 1.406

141

47.700

49.300

50.500

6% Tussenwoning

173

-13%

€ 126.611

€ 1.189

78

109.300

110.600

111.400

2% Hoekwoning

138

6%

€ 142.025

€ 1.295

88

Twee onder één kap

150

-16%

€ 178.425

€ 1.449

156

Vrijstaand

141

0%

€ 242.444

€ 1.709

232

72

11%

€ 136.472

€ 1.470

184

Appartement 73.400

85.800

95.900

31% Totaal

1.080

-8%

€ 190.015

€ 1.643

101

76.200

85.400

94.800

24% Tussenwoning

543

-16%

€ 173.778

€ 1.514

71

189.900

204.300

222.900

17% Hoekwoning

190

-22%

€ 188.800

€ 1.547

116

87

-9%

€ 275.556

€ 1.818

196


48

2%

€ 414.550

€ 2.445

315

212

44%

€ 146.750

€ 1.807

74

46.600

47.800

50.000

7% Totaal

653

-8%

€ 155.379

€ 1.446

127

47.900

49.200

51.200

7% Tussenwoning

304

1%

€ 132.325

€ 1.325

112

94.700

94.700

97.800

3% Hoekwoning

154

-9%

€ 153.275

€ 1.402

110

77

13%

€ 207.889

€ 1.625

134

Twee onder één kap Vrijstaand

38

-14%

€ 334.250

€ 2.028

245

Appartement

80

-39%

€ 111.529

€ 1.554

150

Bandbreedte huurprijzen p/m² per maand in €

Prijs per m² GBO in € mediaan 2010

Looptijd mediaan 2010

Transactieprijzen koopwoningen in € mediaan 2010

33.300

31.600


2020

Aantal verkochte woningen 2010

2015 31.300

29.600

Koopwoningen

2010 29.700

€5-8

€5-7

€6-9

€5-8

66.200

68.400

70.400

6% Totaal

956

5%

€ 238.453

€ 1.971

167

66.800

68.300

69.400

4% Tussenwoning

269

4%

€ 199.222

€ 1.674

134

156.000

155.100

154.800

131

-3%

€ 214.694

€ 1.745

138

149

6%

€ 277.944

€ 2.205

159

Vrijstaand

193

23%

€ 376.333

€ 2.489

200

Appartement

214

-2%

€ 150.462

€ 1.860

201 108 € 6 - 10

-1% Hoekwoning Twee onder één kap

67.800

71.400

74.800

10% Totaal

1.229

-2%

€ 181.536

€ 1.795

73.800

77.500

80.900

10% Tussenwoning

369

5%

€ 173.000

€ 1.570

95

148.100

152.200

158.300

7% Hoekwoning

151

-21%

€ 190.111

€ 1.686

100

82

-2%

€ 307.900

€ 2.054

161


29

0%

€ 503.056

€ 2.465

169

598

1%

€ 151.718

€ 1.896

107

42.000

44.800

47.400

13% Totaal

653

0%

€ 254.063

€ 2.185

148

44.300

47.000

49.500

12% Tussenwoning

162

-11%

€ 219.850

€ 1.852

106

108.100

113.700

118.700

10% Hoekwoning

93

35%

€ 238.972

€ 1.914

140

102

-1%

€ 310.850

€ 2.425

154

Vrijstaand

107

-1%

€ 436.833

€ 2.822

201

Appartement

189

0%

€ 156.694

€ 2.117

153



FACTSHEET woningmarkt

€5-9

€5-8

Bron: Woningprijzen NVM

95


Algemeen

Marktstructuur

Prognoses

%

23% Woningvoorraad








Koop/huur


Aantal woningen 2010


< 1944

Provincie Gelderland Nijmegen

163.900

70.800

2,3

Koop Huur

44% 56%

Sociaal Particulier

42% 14%

Egw Mgw

62% 38%

1945-1970

34% Huishoudens

1971-1990

29% Inwoners

1991 >

14%

< 1944

30% Woningvoorraad


189.400

84.700

2,2

Koop Huur

43% 57%

Sociaal Particulier

41% 16%

Egw Mgw

44% 56%

1945-1970

28% Huishoudens

1971-1990

28% Inwoners

1991 >

14%

< 1944

21% Woningvoorraad

Provincie Limburg Maastricht

118.900

56.700

2,1

Koop Huur

Sittard-Geleen

95.000

44.700

2,1

Koop Huur

45% 55%

59% 41%

Sociaal Particulier

Sociaal Particulier

32% 23%

30% 11%

Egw Mgw

Egw Mgw

63% 37%

78% 22%

1945-1970

36% Huishoudens

1971-1990

30% Inwoners

1991 >

13%

< 1944

15% Woningvoorraad

1945-1970

41% Huishoudens

1971-1990

30% Inwoners

1991 >

14%

< 1944

18% Woningvoorraad


174.200

76.800

2,3

Koop Huur

Den Bosch

140.600

61.900

2,3

Koop Huur

Eindhoven

215.900

96.300

2,2

Koop Huur

58% 42%

51% 49%

53% 47%

Sociaal Particulier

Sociaal Particulier

Sociaal Particulier

29% 13%

36% 13%

42% 5%

Egw Mgw

Egw Mgw

Egw Mgw

67% 33%

65% 35%

69% 31%

1945-1970

32% Huishoudens

1971-1990

31% Inwoners

1991 >

19%

< 1944

12% Woningvoorraad

1945-1970

33% Huishoudens

1971-1990

35% Inwoners

1991 >

20%

< 1944

17% Woningvoorraad

1945-1970

36% Huishoudens

1971-1990

30% Inwoners

1991 >

96

18%

Prijzen Bandbreedte huurprijzen p/m² per maand in €




78.800

1.146

-2%

€ 209.264

€ 2.018

109 € 5 - 10

91.600

95.500

9% Tussenwoning

362

11%

€ 192.375

€ 1.761

105

163.900

169.100

175.800

7% Hoekwoning

166

-11%

€ 219.450

€ 1.873

87

100

-4%

€ 325.585

€ 2.322

142

36

33%

€ 495.200

€ 2.715

214

482

-7%

€ 172.951

€ 2.149

105

Toename/afname 2010-2020 % 11% Totaal

Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4% Totaal


2020


2015 74.900

87.300

Koopwoningen

2010 70.800

84.700

86.300

88.400

1.860

0%

€ 169.057

€ 1.732

71 € 5 - 10

108.500

110.800

113.200

4% Tussenwoning

460

-9%

€ 177.025

€ 1.653

55

189.400

187.900

191.800

1% Hoekwoning

194

0%

€ 177.000

€ 1.643

57

120

2%

€ 275.800

€ 1.932

83

Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1% Totaal

70

4%

€ 328.950

€ 2.275

148

1.016

3%

€ 140.308

€ 1.725

75

56.700

57.700

57.200

359

7%

€ 222.862

€ 1.901

60.600

60.200

59.800

-1% Tussenwoning

110

31%

€ 228.650

€ 1.826

88

118.900

113.400

111.200

-7% Hoekwoning

38

-14%

€ 226.380

€ 1.835

81

51

-30%

€ 273.889

€ 1.930

89

Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 44.700

45.700

45.700

2% Totaal

43.900

44.500

44.000

0% Tussenwoning

95.000

93.100

89.200

-6% Hoekwoning Twee onder één kap

113 € 5 - 10

31

72%

€ 350.833

€ 2.020

188

129

11%

€ 165.963

€ 1.948

135

131

10%

€ 173.316

€ 1.385

193

22

-19%

€ 127.325

€ 1.155

162

13

44%

€ 155.400

€ 1.212

148

50

0%

€ 177.700

€ 1.399

130

Vrijstaand

24

85%

€ 270.333

€ 1.639

387

Appartement

22

10%

€ 114.091

€ 1.414

180

76.800

79.700

82.000

7% Totaal

1.332

1%

€ 248.626

€ 2.125

116

81.000

84.000

86.400

7% Tussenwoning

483

1%

€ 227.167

€ 1.910

85

174.200

177.400

181.500

4% Hoekwoning

208

7%

€ 239.300

€ 1.980

109

159

5%

€ 324.333

€ 2.396

105

Twee onder één kap Vrijstaand

102

2%

€ 520.200

€ 2.761

213

Appartement

380

-3%

€ 176.433

€ 2.203

137

61.900

64.500

66.100

7% Totaal

852

-1%

€ 240.656

€ 2.137

133

64.000

66.400

68.100

6% Tussenwoning

242

-4%

€ 213.500

€ 1.860

103

140.600

139.900

141.600

1% Hoekwoning

123

-11%

€ 237.500

€ 1.918

101

123

9%

€ 311.278

€ 2.207

188


56

65%

€ 473.850

€ 2.583

200

308

-5%

€ 192.650

€ 2.341

135

€4-8

€6-9

€6-9

96.300

100.300

102.400

6% Totaal

1.347

12%

€ 221.815

€ 1.926

133 € 5 - 10

105.500

109.200

111.200

5% Tussenwoning

597

16%

€ 211.694

€ 1.740

109

215.900

215.500

217.300

1% Hoekwoning

204

2%

€ 243.350

€ 1.887

152

111

22%

€ 314.944

€ 2.153

168

49

20%

€ 502.500

€ 2.303

217

386

8%

€ 163.673

€ 2.124

140





97


Algemeen

Marktstructuur

Prognoses

%

19% Woningvoorraad








Koop/huur


Aantal woningen 2010


< 1944

Provincie Noord-Brabant Tilburg

205.600

89.300

2,3

Koop Huur

56% 44%

Sociaal Particulier

34% 10%

Egw Mgw

71% 29%

1945-1970

30% Huishoudens

1971-1990

30% Inwoners

1991 >

21%

< 1944

49% Woningvoorraad

Provincie Noord-Holland Amsterdam

777.400

395.000

2,0

Koop Huur

Haarlem

150.500

70.000

2,2

Koop Huur

25% 75%

54% 46%

Sociaal Particulier

Sociaal Particulier

48% 27%

33% 13%

Egw Mgw

Egw Mgw

16% 84%

59% 41%

1945-1970

19% Huishoudens

1971-1990

19% Inwoners

1991 >

13%

< 1944

52% Woningvoorraad

1945-1970

24% Huishoudens

1971-1990

18% Inwoners

1991 >

Zaanstad

146.600

63.200

2,3

Koop Huur

46% 54%

Sociaal Particulier

42% 12%

Egw Mgw

67% 33%

< 1944

5%

22% Woningvoorraad

1945-1970

32% Huishoudens

1971-1990

29% Inwoners

1991 >

18%

< 1944

21% Woningvoorraad

Provincie Overijssel Enschede

157.700

68.300

2,3

Koop Huur

Zwolle

120.100

52.200

2,3

Koop Huur

52% 48%

54% 46%

Sociaal Particulier

Sociaal Particulier

40% 8%

34% 12%

Egw Mgw

Egw Mgw

71% 29%

71% 29%

1945-1970

33% Huishoudens

1971-1990

28% Inwoners

1991 >

17%

< 1944

19% Woningvoorraad

1945-1970

24% Huishoudens

1971-1990

33% Inwoners

1991 >

24%

< 1944

18% Woningvoorraad

Provincie Utrecht Amersfoort

146.300

60.500

2,4

Koop Huur

Utrecht

309.800

132.400

2,4

Koop Huur

55% 45%

52% 48%

Sociaal Particulier

Sociaal Particulier

33% 12%

34% 14%

Egw Mgw

Egw Mgw

69% 31%

51% 49%

1945-1970

22% Huishoudens

1971-1990

30% Inwoners

1991 >

31%

< 1944

35% Woningvoorraad

1945-1970

30% Huishoudens

1971-1990

15% Inwoners

1991 >

98

20%

Prijzen

€ 1.835

-3%

€ 184.600

€ 1.675

133

205.600

209.400

212.100

3% Hoekwoning

221

18%

€ 213.889

€ 1.816

118

139

23%

€ 297.167

€ 2.066

222



147 € 5 - 10

58

7%

€ 423.300

€ 2.270

297

219

-23%

€ 153.692

€ 2.031

126

395.000

409.100

429.400

9% Totaal

6.183

-1%

€ 248.375

€ 3.367

421.300

439.900

460.100

9% Tussenwoning

441

-4%

€ 352.417

€ 2.730

88

777.400

789.900

821.500

6% Hoekwoning

121

-19%

€ 306.611

€ 2.537

92

48

7%

€ 481.200

€ 3.515

90


65 € 6 - 16

30

3%

€ 613.450

€ 3.719

120

5543

0%

€ 234.834

€ 3.432

62

1.368

-2%

€ 252.879

€ 2.648

81 € 5 - 10

70.000

71.600

73.600

5% Totaal

72.800

74.900

77.000

6% Tussenwoning

576

4%

€ 275.350

€ 2.672

60

150.500

150.800

153.600

2% Hoekwoning

164

25%

€ 317.250

€ 2.790

96

20

-5%

€ 473.700

€ 3.498

91 175


16

45%

€ 861.875

€ 3.985

592

-13%

€ 189.263

€ 2.525

94

63.200

66.100

70.000

11% Totaal

842

-9%

€ 194.063

€ 1.939

114

64.700

68.000

71.600

11% Tussenwoning

310

-4%

€ 202.250

€ 1.819

105

146.600

150.300

155.900

6% Hoekwoning

163

-5%

€ 216.500

€ 1.917

113

75

-28%

€ 198.167

€ 1.997

128


68

-9%

€ 252.810

€ 2.205

218

226

-10%

€ 147.614

€ 2.018

93

68.300

70.100

71.800

5% Totaal

752

-3%

€ 171.973

€ 1.500

75.700

77.800

79.600

5% Tussenwoning

192

-17%

€ 140.375

€ 1.301

91

157.700

158.400

160.300

2% Hoekwoning

129

-9%

€ 157.167

€ 1.404

111

182

-7%

€ 175.800

€ 1.522

108





€ 208.394

590

7% Totaal




-2%

6% Tussenwoning

Koopwoningen

1.227

104.400

2020 95.600

102.200

2015 93.500

98.000

2010 89.300

€5-9

147 € 6 - 10

Vrijstaand

100

27%

€ 317.200

€ 2.021

221

Appartement

149

14%

€ 123.368

€ 1.484

247

52.200

56.100

60.000

15% Totaal

808

2%

€ 219.496

€ 1.966

95 € 6 - 10

54.500

58.100

61.500

13% Tussenwoning

352

-2%

€ 199.950

€ 1.869

90

120.100

125.900

132.400

10% Hoekwoning

160

15%

€ 212.250

€ 1.869

85

81

23%

€ 320.167

€ 2.208

134


42

-2%

€ 470.550

€ 2.542

90

173

-7%

€ 157.884

€ 2.002

96

60.500

66.800

71.100

17% Totaal

1.213

6%

€ 245.197

€ 2.179

63.000

69.500

74.000

17% Tussenwoning

443

6%

€ 229.472

€ 2.025

89

146.300

158.200

166.900

14% Hoekwoning

217

17%

€ 267.889

€ 2.179

109

118

16%

€ 400.400

€ 2.605

130


100 € 6 - 10

41

86%

€ 613.444

€ 3.129

171

394

-5%

€ 165.579

€ 2.126

92

132.400

144.000

155.200

17% Totaal

2.911

5%

€ 230.420

€ 2.611

81 € 6 - 13

161.500

173.500

185.000

15% Tussenwoning

1.064

10%

€ 259.700

€ 2.590

71

309.800

332.700

356.300

15% Hoekwoning

247

12%

€ 283.778

€ 2.443

70

47

-20%

€ 407.500

€ 2.991

125

36

57%

€ 598.700

€ 3.251

148

1.517

2%

€ 186.971

€ 2.627

87





99


Algemeen

Marktstructuur

%

< 1944

23% Woningvoorraad








Koop/huur

Aantal woningen 2010 21.700



Prognoses

Provincie Zeeland Middelburg

2,3

Koop Huur

62% 38%

Sociaal Particulier

29% 9%

Egw Mgw

79% 21%

1945-1970

27% Huishoudens

1971-1990

35% Inwoners

1991 >

16%

< 1944

42% Woningvoorraad

Provincie Zuid-Holland Den Haag

493.600

236.400

2,1

Koop Huur

Dordrecht

118.800

53.400

2,2

Koop Huur

Leiden

117.700

51.400

2,3

Koop Huur

Rotterdam

607.300

295.200

2,0

Koop Huur

48% 52%

56% 44%

52% 48%

32% 68%

Sociaal Particulier

Sociaal Particulier

Sociaal Particulier

Sociaal Particulier

32% 20%

29% 15%

35% 13%

48% 20%

Egw Mgw

Egw Mgw

Egw Mgw

Egw Mgw

27% 73%

56% 44%

50% 50%

29% 71%

1945-1970

24% Huishoudens

1971-1990

16% Inwoners

1991 >

19%

< 1944

23% Woningvoorraad

1945-1970

29% Huishoudens

1971-1990

31% Inwoners

1991 >

16%

< 1944

34% Woningvoorraad

1945-1970

23% Huishoudens

1971-1990

33% Inwoners

1991 >

10%

< 1944

34% Woningvoorraad

1945-1970

27% Huishoudens

1971-1990

24% Inwoners

1991 >

Zoetermeer

121.700

52.900

2,3

Koop

53%

Sociaal

38%

Egw

59%

< 1944 1945-1970

Huur

47%

Particulier

9%

Mgw

41%

1971-1990 1991 >

100

16%

2% Woningvoorraad 9% Huishoudens 65% Inwoners 25%

Prijzen

8% Totaal

262

-2%

€ 187.776

€ 1.690

135

23.500

7% Tussenwoning

116

1%

€ 170.150

€ 1.561

129

48.100

48.900

50.000

4% Hoekwoning

44

-6%

€ 186.600

€ 1.597

92

38

41%

€ 257.625

€ 1.965

122

Vrijstaand

16

-41%

€ 298.125

€ 2.176

187

Appartement

48

-6%

€ 139.370

€ 1.707

184







23.500

22.800


2020


2015 22.600

21.900

Koopwoningen

2010 21.700

€5-9

236.400

244.600

255.200

8% Totaal

3.693

-1%

€ 209.766

€ 2.011

100 € 6 - 15

241.100

250.000

260.900

8% Tussenwoning

605

5%

€ 313.167

€ 2.203

110

493.600

500.400

519.600

5% Hoekwoning

160

-5%

€ 352.000

€ 2.317

133

88

40%

€ 632.750

€ 3.329

120 187


27

59%

€ 786.111

€ 3.791

2.813

-3%

€ 160.673

€ 1.896

94

53.400

54.700

56.200

5% Totaal

699

-12%

€ 181.401

€ 1.752

134

53.500

55.100

56.600

6% Tussenwoning

303

-10%

€ 182.056

€ 1.696

122

118.800

116.900

117.400

114

-6%

€ 195.950

€ 1.709

121

46

-8%

€ 271.250

€ 2.210

179

-1% Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

18

125%

€ 474.375

€ 2.559

261

218

-21%

€ 129.734

€ 1.688

137

51.400

53.200

54.800

7% Totaal

693

-5%

€ 231.073

€ 2.350

62.700

64.700

66.300

6% Tussenwoning

274

2%

€ 261.700

€ 2.423

65

117.700

119.600

121.500

3% Hoekwoning

81

-9%

€ 279.278

€ 2.433

138

13

160%

€ 474.000

€ 2.683

150 176

Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 295.200

300.800

306.100

300.300

302.500

307.600

607.300

589.600

593.400

4% Totaal 2% Tussenwoning -2% Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

89 € 5 - 10

4

33%

€ 610.000

€ 3.155

321

-12%

€ 178.207

€ 2.243

3.143

-2%

€ 177.569

€ 1.857

109 € 6 - 14

513

-8%

€ 218.444

€ 1.848

124

207

-5%

€ 238.167

€ 1.942

134

56

-11%

€ 383.500

€ 2.479

133

95

44

42%

€ 586.000

€ 2.905

231

2.323

-1%

€ 150.443

€ 1.817

101

52.900

54.300

55.700

5% Totaal

718

-16%

€ 200.342

€ 1.919

123

52.500

54.200

55.800

6% Tussenwoning

264

-6%

€ 225.100

€ 1.862

106

121.700

123.900

126.800

4% Hoekwoning

102

-17%

€ 239.700

€ 1.941

115

21

-22%

€ 367.222

€ 2.329

219



€5-9

10

-33%

€ 512.500

€ 2.774

241

321

-20%

€ 146.833

€ 1.908

129


€5-9


101

C o ntent 105

Foreword

106

Vision Sustainably meeting demand

114

Trends in the Office Market

122

Interview Prof. dr. ir. J.D.M. (Anke) van Hal

124

Trends in the Retail Market

132 Trends

in the Industrial Real Estate

Market 142

Interview Mr. S.N. (Sipko) Schat

144

Trends in the Residential Market

152

Interview Annemarie van Gaal

154 Trends

in the Real Estate Investment

Market 164 Interview

Ing. Chr. (Chris) Gongriep 166


167

About FGH Bank

168

Adresses

169

Factsheets

102

FGH Real Estate Report 2011

Sustai n ably m e eti n g de m and

FGH real estate report 2011

103

104

P.C. Keur Chairman of the Board of Directors

Su sta i n a b ly meeti n g dema n d FGH Bank, the real estate bank, appreciates that knowledge and expertise are paramount in a specialist sector like real estate. Our know-how is second to none. Since 1890, when FGH Bank was established, our in-depth knowledge of the different sub-markets within the real estate sector has played a significant role. Over the years, we have been quite happy to share our knowledge with the market through the FGH Real Estate Bulletin, the bank’s annual report. This year is no different. The document before you entitled ‘Sustainably meeting demand’ is the new annual report. This particular title is apt because we in the real estate market have now reached a highly significant point. We are witnessing a shift from a supply-driven market towards a demand-driven market. For many years, supply was a trump card, significantly so. However, that time has passed. The real estate sector is currently faced with the huge task of re-inventing itself and connecting with changed and changing needs within the market and also with the economic and social developments that follow in increasingly rapid succession. This is a fitting challenge for our sector, which is naturally late-cyclic and, as a result of this alone, in many cases is not at the forefront of innovation. This report contains an interview with Mrs A. (Annemarie) van Gaal, an entrepreneur in both body and soul, who shares her thoughts on how the real estate sector might possibly accomplish this connection. In any case, establishing such a link must be achieved in a sustainable manner. There is no doubt about this because if there is one development that has taken off enormously, it is sustainability. The concept is of course not new in itself. What is new, however, is that sustainability no longer has


foreword

much distinctive capacity in the real estate market and has become much more a condition. To what extent this will actually result in standard sustainable real estate activities and to what degree the existing stock can actually be made sustainable remains to be seen. It is an issue that the sector will have to deal with in the coming years. We discussed this issue with a number of people, including Prof. Dr Ir. J.D.M. (Anke) van Hal, Professor of Sustainable Building and Development at the Business University of Nyenrode and Practical Professor of Sustainable Housing Transformation at TU Delft. In addition, within this report you will find an interview with Mr Ing. Chr. (Chris) Gongriep, who discusses this subject in his capacity as one of the largest developers in the Netherlands, and we also spoke with Mr S.N. (Sipko) Schat, Member of the Board of Directors of Rabobank Nederland, about how Rabobank is interpreting corporate sustainability and his views on working in a customer-oriented manner. In short, there are sufficient viewpoints that allow us to comprehensively analyse ‘sustainably meeting demand’, the theme of the FGH Real Estate Bulletin 2011, and hold it up to the light. Our knowledge of the profession coupled with direct involvement in real estate means that we can provide an extensive overview of the most significant trends and developments in the real estate market and express our views on them as a real estate financier. We are in a position to do this because, even in this changing market, FGH Bank remains above all the real estate bank.

Peter Keur

105

Sustainably meeting demand

106

v i si on The Dutch economy is growing again. For many, this is hugely reassuring. Nevertheless, in itself, this may not really mean much. After all, compared with 2009, which was a very sombre year, some recovery was to be expected. In terms of statistics, the economy is now in somewhat better shape than a year ago. So, it is reasonable to ask the question: have Dutch businesses, the authorities and consumers genuinely overcome the impact of the crisis? No. In the view of FGH Bank, there is still a long way to go. Recovery has to begin somewhere, however. For the Netherlands, that means especially abroad. Exports, including the transhipment of goods, are driving growth. This export driven growth is related to the high demand in emerging economies, which up to now have experienced considerably less problems from the crisis. Trade and industry in Germany, our most important trading partner, seems to be recovering remarkably quickly, which is partly due to substantial investments by the German government. Dutch companies are benefiting from this. Which ever way you care to look at it, it’s a good start.

FGH real estate report 2011 vision

107

Domestic demand is lagging behind Domestic demand is still fragile, and consumers are very apprehensive. Since the autumn of 2010, however, some recovery has been visible. Consumers are fearful about loss of income, declining purchasing power and decreased prosperity. Initially, loss of work was the main fear, but now that the labour market seems to be slowly but surely improving, the consequences of government cutbacks and the deficits of pension funds are having a negative impact. Dutch consumers are therefore saving en masse. On an individual level, this can lead to more capital, but, collectively, it can have the opposite effect: growth becomes halted. Until recently, the decline in private consumption was partly offset by extra government spending, which will not be the case in 2011. Central government and municipalities will spend much less in the coming years. This will entail cutbacks, not only within organisations themselves, but also in spending. The impact on citizens’ wallets is difficult to predict. Uncertainty nourishes anxiety in consumers, and, as each economic crisis shows, anxious consumers consume little. Powerful economic recovery in the Netherlands will only occur if consumer spending improves substantially. Focus on financial stability It is unclear when recovery will take place and to what extent. The credit crisis in 2008 made it clear that innovation and deregulation had thoroughly penetrated the financial markets. The economic crisis that followed clearly had a global impact and highlighted the mutual dependency within the system. Companies that are able to adapt will survive and grow again, but the problem will not be resolved by this alone. That was very obvious in 2010. No matter how well a financial system is structured, every citizen knows that the accumulation of debt is ultimately untenable. This also

‘u ncertainty and instability stand in the way of recovery.’

108

applies to government debt, and these same citizens also know they will have to foot the bill. The European debt crisis has clearly highlighted the issues. As soon as the debts of a country are too much for its economy to bear and competitive strength and innovative capacity are under threat and insufficient for overcoming the problem, it is clear that risks increase for that country. These higher risks translate into higher interest rates. If interest rates increase too much, the country finds it de facto impossible to obtain new capital. For Greece, this became obvious in the spring of 2010. The crisis there almost caused the collapse of the euro. Ireland followed in the autumn, and, in Italy, Spain and Portugal, there were also strong imbalances in state finances. For many western countries, the amount of debt is a threat to financial stability in the long term. In general, countries are taking measures to put government finances in order, and this is also happening outside the Euro zone. International instability The impact of the debt crisis is huge. A solution to the economic problems will take a long time and involve much effort. Debt reduction is one possible solution. It results in less financial risk and more stability in the long term. This is the reasoning in the Euro zone, where countries are implementing debt reduction strategies. They have opted for a route whereby they reduce debt and simultaneously increase competitive strength. This is not without consequences, as citizens feel (correctly or not) that social welfare is being stripped bare and economic recovery is being held back in the short term. These solutions are in stark contrast to the monetary policy of the United States, which has opted for the creation of debt through monetary expansion, at least until the economy has sufficiently recovered. The system of central banks (the Fed) buys up, among other things, its own public debt and thereby creates extra monetary latitude. This ensures sufficient liquidity remains in the market, due to which market mechanisms can continue to operate. Unlike the European Central Bank (ECB), the Fed has rather more scope to do this because the dollar enjoys special status as a reserve currency. It is questionable how long this solution will continue to work without disturbing long term economic equilibrium. The unchecked creation of money leads to inflation in a recovering economy. This can also be a goal, however, because debt is thereby reduced in real terms. Furthermore, a cheap dollar produces a competitive advantage for trade and industry internationally.

Current strategies lead to changes in international competitive relationships, which in turn impact the foreign exchange markets. Last year, central banks in various countries intervened to artificially weaken their own currencies and provide their own trade and industries with a trading advantage. This puts trading relationships under pressure. The risk is that such strategies will result in protectionism and thereby upset trade balances. This also applies to the trading relationship between the US and China. According to the US, the much too cheap Chinese yuan has become a source of great irritation. It gives China an unfair competitive advantage, which is at the expense of US jobs. Conversely, China complains that the too broad monetary policy in the US can lead to disruption of the international equilibrium. Mutual tensions are growing, opposing trading interests are increasing and international trade relationships are changing. Interest rates are still uncertain The uncertain international market conditions are also affecting interest rates. This can be seen in the five-year swap interest rate. It fell in the first eight months of last year by more than 100 base points, which is evidence of a flight to security among investors. It effectively pushed up the bond rates. The consequence was that effective return declined. Since September 2010, however, the five-year interest rate has risen again. The fluctuation of these rates is quite striking. They can shift by 5 to 10 base points in a day, a clear sign of uncertainty in the market. Within the Euro zone, the ECB did not adjust the refinancing interest of 1% in 2010. The Euribor interest rate has risen, however, because the ECB is slowly withdrawing from the market. The three-month Euribor rate has increased by over 40 base points in comparison to its lowest point in March. The 1% interest rate applies only to banks, albeit on production of security. This is the challenge for the ECB: the rules and conditions apply to banks in all member states. In the capital market, the rates for Ireland, Portugal and Greece, for example, are far above those of the Netherlands and Germany. Previously, central banks primarily concentrated on influencing short-term interest rates. They influenced these directly via their interest rates policy. Long-term rates were determined by the expectations of the market. The interest rate weapon of the Fed is however more elaborate. The broad monetary policy in the US was created due to concerns about possible deflation, and the buying up of bonds also directly influences long-term interest rates. Interest is the price of money and, in a perfect market, should be based on balance: between continents, between countries, between present and future and between stock


‘t he interest weapon of the fed is detailed.’ markets, bond markets and real estate. Exchange rates, freely moving or not, run through this. As soon as central banks occupy themselves with both short and long-term interest rates, these rates become more difficult to anticipate and become detached from their foundations. Despite broad monetary policy and interest rates, inflation expectations remain limited as yet, but are rising slightly. This can be seen in the prices for inflation cover. The price for ten-year European inflation cover at the end of 2010 hovered at around 1.98%. The yield curve has become flatter compared with the end of 2009. As a result, the market expects short-term interest rates to remain low. If the ECB does not adjust the interest rate, the amount of liquidity in the market will be sufficient and banks will have the courage to lend to each other; the Euribor rate could remain low. This would normally translate into capital market rates remaining low. A condition is that confidence in the (world) economy, the euro and the power of the central banks is assured. Without this confidence, capital market interest rates will undoubtedly increase. Stricter requirements imposed on banks Due to the credit crisis, the banking landscape will look different in the coming years. The differences in quality between banks will widen, and measures will be implemented to increase the security of the sector, both nationally and internationally. The basis for this can be found in Basel III. In it, new (stricter) capital and liquidity requirements have been established with which banks must comply in the future. This is intended to avoid future crises. Basel III is a response to the causes and consequences of the credit crisis by the supervisory authorities. In essence, Basel III means that banks must retain more (and better) capital and moreover possess larger liquidity buffers. Basel III is perhaps the right answer to the risk of a new financial crisis, but there are also less favourable consequences. In the first place, banks will have to retain more capital and will therefore have less room for new credit loans. As banks have to retain more capital furthermore, their returns will

109

come under pressure, which could result in higher costs for credit. This will slow the pace of economic recovery. The banks will feel an even greater effect from the new liquidity requirements. They will need to attract long-term funding or retain more liquid assets, such as government bonds. Due to the limited availability of long-term funding, the provision of loans will possibly come under pressure. Partly to limit its negative consequences for economic growth, the new guideline will be implemented in phases, so that banks will only have to comply with all the new requirements in 2018. From stimulation to reform Due to the unstable global economy and differences over the measures to be taken, a strong recovery of the Dutch economy in the short term is not very likely. It is true that the Netherlands is benefiting from increased world trade, but any setback here could easily break the positive trend. Moreover, a large part of the recovery in the past year and a half has been due to stimulatory measures taken by the

‘R eversal in government policy.’

110

government. A reversal is expected here too. In the autumn of 2010, the outgoing Balkenende IV cabinet presented its final budget. This took a new course: economic stimulation was replaced with cutbacks in expenditure. This year, € 3.2 billion will be cut from the budget. The new Rutte cabinet will continue this policy in the coming years, with an intensification of the cutbacks by around € 15 billion. For the time being, consumers and companies will not fill the financial gap left by the government. Disposable income will come under pressure due to a range of measures. The acquired rights to social welfare will be tested. Increasing the pension age and the recalibration of the pension system indicate structural changes are also on the way. Although this will in the long term result in a more balanced situation, in the short term, a palpable feeling of decreased prosperity will emerge. Not a good breeding ground for a durable recovery, at least in the short term.

Perspective for the real estate market Building volume declining further The macro-economic climate is extremely problematic for the construction sector in particular. Many construction companies have been affected since the beginning of the credit crisis. Initially, the consequences did not appear to be too bad because construction volume usually contains a working stock of several months to years. The loss of new production in 2009 was compensated in the existing portfolio. Meanwhile, most of the projects that began in 2008 (and earlier) are coming to an end. The influx of new construction projects is low, due to which many construction companies’ order portfolios are (too) small. This especially affects the liquidity of the construction sector and will in the coming years further impact turnover growth. Where other sectors have slightly recovered due to increasing exports, the late-cyclic construction sector is at a low point. Moreover, it is not just building companies that are affected. The turnovers of companies in the chain, such as estate agents, notaries and architects, are also under pressure. In 2011, FGH Bank expects a slight fall in turnover within the construction sector. Thereafter, stabilisation is possible, followed by a slight recovery. The construction sector is still receiving some support from government measures, such as the Crisis and Recovery Act, which has caused a number of construction projects (including infrastructure) to be brought forward. The large


construction companies will especially profit from this. Smaller building companies have also received support through, among other measures, a temporary VAT reduction for personnel costs in the renovation of dwellings. These are temporary measures, however, which will only provide a stimulus in the sector over the short term. At the same time, many municipalities are recognising that existing planning volumes are much too ambitious. Partly due to deficits in land utilisation, many projects have been divided, postponed or cancelled. Municipalities are also rapidly recognising that they are in danger of drowning in their own ambitions and that their plans have simply become unfeasible. New building new style Recovery in demand for real estate will have to come from a growing demand from consumers (housing) and trade and industry (commercial real estate). This cannot be expected in the short term, however. In addition, the market for commercial real estate in particular, in all its sub-segments, is affected by saturation. The construction volumes we were accustomed to in previous years will therefore very probably not return. There will still be a need for housing in the coming years, but the construction sector will have to adjust to a structurally lower number of new housing. Quality thinking will take the place of the quantity principle of old, which almost completely depended on supply. The sector will thus be faced with the need to make new strategic choices. In the coming years, the most important task lies in citycentre environments, in contrast to the outlying areas of before. This is a complex problem, with which all real estate

111

professionals will need to engage. It will make demands on innovativeness and the professionalism of the sector. Furthermore, the need to make existing buildings sustainable will increase, which, after all, not only offers opportunities to find a solution for outdated properties, but also the chance to comply with the changed demand that sustainability shapes to an increasing extent. Here too, the construction sector will be able to demonstrate its capacity for innovation and a professional attitude. Without innovation, there are few prospects for construction companies. These innovations can take place on different fronts by offering a more customer-oriented development product, with customisation and diversification. Furthermore, good returns can be obtained within the chain, where collaboration and project management may lead to more efficiency and thereby reduced cost. Finally, large-scale new building, based on large land positions, will make way for companies that can and will operate flexibly. According to FGH Bank, theses processes will fundamentally change the construction sector in the coming years.

‘W ithout innovation, there are few prospects for construction companies.’ Return to market equilibrium Above all else, the market needs to return to a healthy equilibrium. All players in the real estate sector have an interest in this: builders, developers, investors and financiers. Only a healthy market equilibrium offers value retention and value growth in the longer term, and this is exactly what is needed to permanently generate sufficient investment, both for new building and for existing properties. At this time, the real estate market has been knocked off balance; that is clearly visible in some (sub) segments like offices and apartments. An increasingly large group of investors and developers are focusing on an ever smaller segment of marketable real estate in their search for stable and ‘secure’ real estate investments. Housing and A1 retail stores are especially regarded as stable investments, resulting in the investment value of this real estate rising. This is for now 112

a positive signal for the real estate market. Within the foreseeable future, it will be necessary to return to a real estate stock that matches the demands of the users in the market. The simple question of how much space companies and consumers actually need remains unanswered. What is clear, however, is that too much stock has been developed, which has been obvious for years, given the increase in the vacancy levels. Since 2000, supply in all real estate segments (substantially) increased. The spectacular growth in value that was nevertheless achieved in the period between 2000 and 2008 was also primarily driven by investor demand, not by user demand. The coming years show little signs of positive change. A declining labour force, a different way of working and the influence of the Internet on the retail chain, among other things, are more likely to bring about a decrease in the need for real estate. Prevention of polarisation Without fundamental interventions and changes, a definite polarisation will take place in the market, resulting in a situation where part of the real estate stock will have no or hardly any chance. This is what FGH Bank expects. It is an illusion to imagine that economic recovery can terminate or break through this process. It can at most delay it. Intervention is therefore essential. We must return to less. That is evident for the office sector, but an increasingly large polarising split is also threatened in other sub-markets. The crucial and currently unanswered question is how we should address this situation and move forward. A building freeze is the most effective step to prevent more real estate being added, but advocating an absolute building freeze is strategically incorrect. It will drive the market further away from the user and moreover takes no account of regional differences. Ultimately, this will result in the falling away of investment, loss of value and a subsequent downward spiral. The problems in the real estate market will then also be located at the bottom of the market, in technically and economically outdated buildings. A demolition or transformation obligation could quickly solve the problem, but practical issues actually make this solution impossible. Think about the partial vacancy levels of buildings, the mono-functionality of areas and the often too high book values. The market is therefore faced with a great dilemma. The necessity for intervention is clear, but any solution will always be felt somewhere in the market. The result is that the problem is being postponed, resulting in the increased danger of splitting the market. Central coordination, regional differentiation In the real estate market, there seems to be a broad consensus over the problem of too much stock and a too high planning volume. On its own, however, the same market

‘R eal estate stock must match user demand in the market.’

does not appear to be able to resolve these problems. This has been proven time after time. No developer will voluntarily say goodbye to a lucrative construction plan, and no investor wants to take a loss on an investment. The real estate sector therefore needs help to restore the balance and requires more central coordination. Therefore, the government must play a central part as the organiser of market recovery; not to pay the bill, but to encourage change. FGH Bank has previously advocated a national authority with the power to restore market equilibrium. Such an agency seems more necessary than ever because, due to the lack of a guiding authority, new building plans are being scrapped en masse at local level. This can be prevented by following three points. First of all, this would involve inventorying and monitoring the (current and future) need in the market. Secondly, it would entail establishing to what extent demand matches available stock and, based on this, setting priorities with regard to new building. Thirdly, owners of vacant real estate would have to be encouraged to act. This could be achieved by pointing the high vacancy levels out to the investors and offering them prospects by, for example, making transformation possible earlier and more quickly or by setting up a (local) restructuring fund. According to FGH Bank, national coordination is necessary for this, but the impact at regional level could and should be different, depending on regional market conditions.

needed. As long as they are lacking, ‘genuine’ market recovery will not occur. Above all, there is a need for a customer-oriented strategy. In a market that is too slack, only players that are able to satisfy the needs of the end user will generate sufficient returns. Given that user demands will change greatly for companies, retailers and consumers in the coming years, the sector cannot stand still. Innovation and creative entrepreneurship are certain requirements if such demand is to be satisfied. A demand that has a sustainability element will be standard. ‘Sustainable’ has thereby lost its distinctive capacity and has been elevated to the standard. The sector will be challenged in this area too. It will need to satisfy the changed demands of the market in a sustainable manner. That is what we are aiming for. Utrecht, March 2011 Managing board of FGH Bank N.V.

Back to the customer The immense task now facing the real estate sector is to reinvent itself by putting the market back into equilibrium. Collaboration is required for this between market players mutually, with the government on board too. Without such collaboration, FGH Bank foresees further polarisation with more losers than winners. Each market player will have its own responsibility, and long-term returns will have to take priority over short-term profits. Furthermore, dynamics are


113

Huge pressure on the office market

114

T r e nd s I n the o ffi ce ma rket Supply and demand in the office market developed proportionally until the start of this century, after which the picture changed completely. Demand remained near enough the same and supply rose strongly. An excess of office space thus emerged. Demographic developments, ‘new working’ and sustainability mean that, in future, the demand for office space will not rise substantially. In effect, a replacement market has been created, where office users move to better quality office buildings and locations at attractive rents. These buildings are moreover modern, more sustainable and comply with the requirements of the present era. The gap between the quality of the building and users’ requirements has become so great that high vacancy levels are increasingly structural in nature. In order to escape the current cycle, the office market must lose its strong supply-related character and be transformed into a demand-driven market with users having a central position.

FGH real estate report 2011 Trends in the office market

115

‘More supply and less take up seems to be becoming the new standard.’

No recovery Due to the economic recession, demand for office accommodation remains low. The figures indicate that the growth of the office market is largely over. More supply and a low level of take up within the Dutch office market now seems to be the ‘new standard’. Since 2007, take up levels have fallen and supply has increased dramatically. At the end of 2010, supply amounted to 7.1 million m² over 10% more than at the end of 2009. At the same time, the demand for office space, just as in previous years, ended up at a much lower level. There was a cautious recovery during the course of last year, however. In the first six months of 2010, 470,000 m² were taken up. In the second half of 2010, there was slightly more demand. This resulted in a total amount of 1.3 million m², which is about the same as in 2009.

due to autonomous growth is limited. Growth of employment in the business services sector may be hampered by big cutbacks in the public sector, which may in turn lead to a surplus of office space at many (quasi-) government institutions. Moreover, the business market is recovering minimally and many organisations are struggling with overcapacity. In the short term, substantial growth in office take up due to economic recovery is therefore unrealistic.

Recovery of market equilibrium is necessary in order to retain investment and thus also value levels. Increased take up is needed to achieve this, otherwise demolition or transforming the function of existing buildings will be required. The crucial point is therefore whether recovery in the demand for office space is a realistic expectation. For that to occur, a growth in employment is first of all necessary. This was achieved last year, although tentatively. The same also applies to officerelated employment, which on average is growing more strongly than employment in general. Nevertheless, recovery

Top rents are stabilising Top rents for office space remained stable last year. Top rents in the Netherlands are approximately € 325/m², with the exception of a few transactions. Incentives have also increased in this segment, and the market remains very broad in Amsterdam, the only Dutch region where such top rents occur. The Zuidas is still an attractive location for many tenants in business services.

Supply and take up of office space in m² (1985-2010)

x1.000 m2 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000

Supply

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

Take-up Source: PropertyNL and Vastgoedmarkt

116

however compensate for the negative effects of the declining labour force. Nevertheless, that increase will probably not be large enough to make the number of office jobs increase sharply.

The highest rents in cities outside the capital have also stabilised. In The Hague, Rotterdam and Utrecht, top rent levels of around € 190/m² were achieved. In various regional towns, outside the Randstad conurbation, high rents can still be achieved for new, high-quality, modern office projects in prime locations. New, modern office buildings are – paradoxically – relatively scarce. Furthermore, as the new building volume was declining, contracted rents remained reasonably high. These developments clearly indicate that market developments are still strongly determined by location and local situation.

Furthermore, the focus on accommodation is changing as a result of a new perspective on work processes. With ‘new working’, a completely fresh vision of organisations, organisational processes and labour has emerged, leading to offices being used in different ways, in terms of both scope and time. In future, it will be less about the office itself and more about the workplace and the employees. More and more employees have no regular workplace, and the new office is primarily a place for meetings, consultation and team building. ‘New working’ is especially impacting large organisations in business and financial services, the IT sector and public administration, such as the likes of Microsoft, KPN, Uvit and the Rabobank. In most cases, new work processes are coupled with considerably less use of space per employee. Various studies have also shown that the

In light of this, it should be noted that contract rents are being kept high through incentives. This applies not only to new transactions. As the expiration date of the lease comes closer, sitting tenants are increasingly approached about extending the lease on conditions that are favourable for the tenant. Retention of tenants is also high on the agenda of many investors. Future office use under pressure Forcing down the high vacancy levels is hindered not only by autonomous market developments, but also by finding a different use for real estate. The potential labour force will steadily decline in the coming decades and hardly any new office jobs will be created. For the office market, a strong decrease in employment will therefore not be mitigated by jobs shifting towards business services, as has been the case previously. An increase in participation by labour could

‘Top rents remained stable last year.’

Top rent levels for office space in the Netherlands 1985-2010 (in euros/m²)

400 350 300 250 200 150 100 50

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

Source: FGH Bank


117

organisation of new work processes will change the traditional view of (office) accommodation. On average, this will result in organisations needing less space. In view of the existing stock and pressure on values due to the too high vacancy levels, this constitutes a threat to the office market. According to research by the Economic Institute for the Construction Industry (EIB), there are currently 41.1 million m² of office space in use. Due to structural changes in the market, the number of square metres in use will remain under pressure and possibly even decline. At the same time, office stocks will increase due to new building, resulting in rising vacancy levels. Demolition and transformation are therefore essential. Suppose changes in the use of office space result in a fall in the amount of office space in use by 10% in the coming ten years. Also, suppose new building production could be reduced to 500,000 m² (the long-term average is more than 1 million m²) per annum in the same period. In that ten-year period, unused office space would increase by over 9 million m². In view of the oversupply of about 3 million m² in the current market, in the same ten years, more than 1 million m² per year would have to be converted or demolished. By way of comparison, an average of 80,000 m² per year has been withdrawn from the stock over the past 20 years. High vacancy levels are thereby the biggest threat to the Dutch real estate market. Tackling this is essential. High regional variation in vacancy levels High vacancy levels dominate current discussions about the Dutch office market. Very often, the problems are swept into one big pile, and the office market in the whole of the 118

Netherlands is characterised as problematic. This is undeserved. Paying attention to the vacancy levels problem is certainly necessary, according to FGH Bank, but too little attention is paid to regional differentiation. Furthermore, inadequate profound knowledge about the facts relating to vacancy levels produces a muddled picture. The result is a potentially wrong or inefficient approach. About half of all municipalities in the Netherlands have no or only a few office vacancies. These are usually smaller municipalities, where offices are built on the basis of necessity. Against this, about two-thirds of the high vacancy levels in our country are concentrated in about 20 areas. These areas have a relatively extensive stock of offices. To force down office vacancies, we must rely on local policy. Over the coming years, in the cities and areas with high vacancy levels, the emphasis will have to be more on the utilisation, sustainability and possible transformation of the existing stock. Adjusted new building volume High vacancy levels are therefore highly concentrated locally. Excessively high vacancy levels in a certain office area will not imply that no investment opportunities will arise in other places in the coming years. According to FGH Bank, prime locations for offices remain popular, and the investment policies of investors in the current market demonstrate this very clearly. The best locations are offices with optimal, multi-modal accessibility in a multifunctional area. Projects that distinguish themselves on the basis of quality, sustainability and market needs are likely candidates. This also applies to new building.

New offices remain necessary. It is primarily the amount of new building that is under discussion. Due to the late-cyclic nature of real estate, the newly completed amount of office space has not or has hardly fallen in recent years. In 2011 and the years thereafter, this will change. FGH Bank expects that the new building volume put on the market in the coming years will fall to around 500,000 m². That is less than half of the new building volume in the period before the crisis. Both municipalities and developers can contribute to this situation. Municipalities can do this by planning on a large scale and adjusting their ambitions and developers by developing no or hardly any real estate on risk. Developers will moreover have to increasingly apply themselves to the redevelopment of existing stocks.

‘To force down office vacancy levels, we must rely on local policy.’

From support to decisiveness High vacancy levels in offices are not new. Office vacancy levels were also problematic in the 1980s and 1990s. The situation then was different, however. The demand for offices will not improve for the present, and more structural trends also point to a falling use of office metres on average. Addressing regional variations, the need for selective new building and tackling the issue of transformation or demolition of existing buildings are necessary conditions for overcoming the problem. All stakeholders seem to realise this. At the local level, comprehensive changes are being implemented. Old plans are being cancelled or will only be realised (much) later. In cities like Amsterdam, The Hague and Rotterdam, many hundreds of thousands of square metres have been cancelled. Medium-sized cities are also addressing the issue and appreciate that old ambitions are

simply no longer feasible. They are also opting for a more moderate new building policy.


At the national level, there is a similar shift. In the spring of 2010, the government, provinces and municipalities made agreements with market players (Neprom, IVBN, Vastgoed Belang) at the ‘Kantorentop’ (Offices Summit) for a focused and adequate approach to office vacancies. These agreements were translated into an action plan, which makes clear that the vacancy levels problem is very extensive and intervention is required. Without intervention, a fall in value is a threat, from which there are ultimately only losers. The action plan also makes it patently clear that tackling the high vacancy levels will be a painful process and the problem will perhaps turn out to be much more complex than was first suspected.

119

Vacancies in office properties; complete and partial (2010)

1 0.9

scale of vacancy (1=full)

0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 number of objects

863

2.784

Source: R.L. Bak, edited by FGH Bank

Transformation of high vacancy levels is very complex In the approach to high vacancy levels, the demolition or transformation of buildings that have been empty for a long period will be a prime option. For example, they can be made into housing; however, this approach is hindered by zoning problems, the financial write-off by investors, the necessary investments and the characteristics of specific environments. Another equally important factor is that the vast majority of high (long-term) vacancy levels are spread among different buildings. There are relatively few whole buildings empty; most vacancies are found on floors and storeys or in wings of buildings. In practice, both transformation and demolition will be much more difficult than was first expected. R.L. Bak’s office database contains almost 15,000 office buildings and indicates that there are almost 2,800 buildings with high vacancy levels in the Netherlands. Only a third (863 buildings) of them are actually completely empty, and by no means all have been empty for a long period. Just 255 completely empty buildings with a total of 1.2 million m² have been on the market for more than three years. In view of the fact that some of these 255 properties are relatively new and were built after 1995, at this time only about 750,000 m² are eligible for demolition or a total change of function. According to FGH Bank, tackling the high vacancy

120

‘In practice, transformation and demolition will turn out be more problematic than expected.’ levels therefore requires central coordination and a great deal of perseverance. In doing this, the role of the national government will be essential, not only in terms in paying the bill for tackling the problem, but also in providing guidance and rules for the process. FGH Bank believes the urgency required should not be underestimated.

Summary office market

No recovery

Acceptance by stakeholders

With a take up of 1.3 million m² of office space in 2010, no recovery is visible. Only a few office users show any movement. Many tenants focus on relocation, concentration and shrinkage through substantial cutback rounds. Partly because of this, supply has increased to a record of 7.1 million m².

In the long term, a more coordinated approach is necessary, and many players realise this. The government, provinces, municipalities and sectoral associations adopted a joint plan of approach during the ‘Offices Summit’. Its implementation requires endurance.

Top rents are stabilising Top rents in the office market remained stable in most cities last year. Top rents in the Netherlands are around € 325/m². Incentives have increased, however. Due to the high stock of office real estate, users have a strong negotiating position.

Office use under pressure The office market is increasingly transforming into a replacement market. The different use of office space as a consequence of ‘new working’, for example, puts permanent pressure on use. If the market does not adapt, this will result in the further dislocation of supply and demand.

A different view is needed New buildings continue to emerge. At the same time, insufficient property is being withdrawn from the market. Nevertheless, vacancy levels are still increasing. New building will adapt, but, even so, the number of square metres will increase in the coming years. Another vision is therefore necessary with regard to demolition and transformation. Therein lies the difficulty. Demolition is not a ‘low-hanging fruit’ in the Netherlands. For all players, the task at hand will be extremely difficult.

Benefits of a regional approach Not all of the Netherlands is experiencing high office vacancies. The high vacancy levels are concentrated primarily in a limited number of municipalities and urban regions. In the short term, therefore, optimal progress can be made by adopting a regionally differentiated approach to vacancies. About 20 regions together contain almost two-thirds of the total vacancies.


121

Anke van Hal Professor of Sustainable Building and Development

‘Those who do not invest in sustainability now, will have serious problems later.’ Those who still think that sustainability in the real estate sector is temporary in nature have really got it wrong, according to Anke van Hal, Professor of Sustainable Building and Development at TU Delft and Nyenrode Business University: “It has become such a permanent fixture in the real estate sector that I can’t imagine it blowing over.” In her working life, Van Hal has seen sustainable development being placed in the spotlight and looked at from just about every angle. She is gratified to see that sustainability has finally become ‘mainstream’ and will probably remain so: “There are now so many more reasons for taking action than 122

in the 1990s. It was then primarily a matter for central government, which thought something should be done. Now, we are much more convinced as a society. Real estate clients and financiers are also becoming increasingly convinced of the necessity for sustainably developed buildings. This is not just due to the rising energy costs, for example, but is also the result of scarcity of resources and raw materials, increasing demands from clients and stricter requirements abroad.” Although central government level focus on environmental policy is decreasing slightly at the moment, Van Hal believes this will not turn the tide: “Even if in the Netherlands it

‘The world of real estate comes to a complete halt, its development internationally is unstoppable, not least because Europe is preparing all kinds of regulations, which the member states will have to anticipate.” Well-considered self-interest Van Hal argues that a large number of real estate players have meanwhile started to implement sustainability out of well-considered self-interest: “And that is logical. After all, the world of real estate has been shaken to its foundations. Companies that wish to continue to exist will in future have to change radically because not only has the problem totally changed, a completely new competitive model is on the way. The focus has shifted from new building and competition at the lowest price to sustainable quality and existing real estate. As a result, so many new demands are being made on the sector, and survival is therefore no longer a question of being cheaper than the competition, but the ability to come up with a better solution.” A good example of this is the sustainable purchase of offices by the government. From now on, rented and purchased government buildings must have at least energy label C. Van Hal argues, “Buildings that perform less well can therefore not be leased to the government, which forces office owners and investors to take measures. They are consequently also investing on an ever-increasing scale in making their office real estate portfolio sustainable. Those who do not invest in sustainability now will have serious problems later.” The biggest problem provides opportunities The biggest problem the office sector faces is caused by existing stock because an increasingly large component is structurally empty. According to Van Hal, this problem provides plenty of opportunities for sustainability: “While there are some very fine examples of this, it is of course expensive to sustainably redevelop an existing office building. I therefore think we must be very selective.”

has been shaken to its foundations.

Companies that wish to continue to exist will in future have to change radically because not only has the problem totally changed.’ responsible for its power consumption, which is increasingly the case, according to Van Hal: “In the United States, power costs have for a long time been included in the rent as standard. It therefore pays the owner to invest in a better energy performance because this translates directly into a higher return.” She notes a similar development in new buildings: “We see new ways of putting out to tender and innovative forms of contract appearing, where the builder or developer is also made responsible for operation and maintenance. These players consequently automatically start to think more about the sustainable quality of a building than when they were able to just walk away after completion.”

Moreover, sustainable redevelopment becomes much more attractive financially if the owner of a building is also made

No utopia Flexibility and multifunctionality are regarded as very important for the continued future of real estate. The question is whether it is utopian to want to realise buildings whose tenability can also be guaranteed in the distant future. Van Hal agrees with this in principle: “That is also exactly the reason why we now have the problem of high vacancy levels. Office use has declined much faster than expected for a variety of reasons. We did not foresee this in the past, but it is certainly possible to anticipate it in construction by, for example, adding a certain over-measure to everything that is built. The disadvantage is that the building is consequently a lot more expensive. The benefit, however, is that it can remain in use much longer. Ultimately, profits will be made on many fronts, and, after all, that is what sustainability is all about.”

FGH real estate report 2011 inte rvie w anke van h a l

123

Making buildings sustainable involves more than just the use of materials and energy performance. Van Hal states, “Sustainability must also be about buildings that can last for a long time both functionally and aesthetically, and this is a real problem with some offices. We must therefore look at the quality and potential of the stock at the level of the individual property. Where the quality is inadequate, we must not be afraid to take drastic measures. Sometimes, demolition and a new building is simply the best option. For that reason, I have doubts about putting a total stop on new building, as some people suggest.”

Changes are trumps in the retail landscape 124

T r e nd s In the r eta i l ma rket Dynamics within the retail market are now greater than ever. Retailers are adjusting to consumers’ needs because they know that success depends on effectively responding to changing market demand. The retail market is increasingly defined by diversity, and successful retailers must reach the consumer through innovation and creation of value. The market for retail real estate has also shown a trend towards more heterogeneity. There are marked differences between good and problematic shopping streets and between shopping precincts and city centres. This has caused shop rents to diverge further, and badly functioning shopping locations are struggling with rising vacancy levels. In the short term, the priority lies with consumer spending, but, due to the financial crisis and its aftermath, consumers remain very reticent. Both physical shops and on-line sales channels are therefore affected.

FGH real estate report 2011 Trends In the retail market

125

Consumers rather more positive Consumer confidence at the end of 2010 was the same as in 2009. Although confidence was rising during the second half of the year, it was completely undone during December, which was reflected by retail spending. In 2010, it fell by 1.3% to approximately € 80 billion. That figure is over € 4 billion less than in 2008, when the absolute spending level was highest. In the coming years, there will be largescale government cutbacks and pressure on purchasing power. In many areas, the cost of living will increase, partly due to cutbacks in childcare and the raising of health premiums. Furthermore, developments in the field of pensions are uncertain, and there are reasonable grounds to doubt the strength of the economic recovery. It is therefore expected that retail trade will not undergo a powerful recovery in 2011. As a result, current circumstances cannot be compared to the previous economic recession from 2003 to 2005. At the time, turnover fell for nine quarters, but, in 2006 and 2007, retail trade turnover recovered by almost 10%. The non-food sectors showed a slight recovery towards the end of 2010, but this must be seen in the light of a ninequarter long contraction. As yet, 2011 has not indicated just how durable growth in the non-food sector is. Rabobank expects a growth in turnover of 0.5% for the sector this year. It will take time before turnover levels are back to what they were before the crisis. An important factor in the

medium-term is developments on the housing market. Market dynamics here have disappeared, however, and a powerful recovery seems far away. For shops in the home furnishings sector and other sustainable consumer goods, this is bad. We are already seeing an increase in the number of bankruptcies. There is a similar situation in the food sector, but its products are less sensitive to the economic fluctuations. Over the whole of 2010, the sector showed a rise of approximately 2%, and supermarket turnovers remained high. This growth was primarily due to rising prices, however, as turnover volumes showed only a fractional increase. For most sectors, a limited increase in retail turnover is expected in 2011. Rents stagnate, pressure continues The pressure on turnover faced by retailers will result in a limited demand for retail space. In 2010, while the amount of rented retail space certainly rose slightly in comparison with 2009, the increase is minimal. Supply, on the other hand, is still increasing. An inventory of the retail stock by Locatus indicates that approximately 9% of shops are actually empty. The amount of retail space offered on the open market at the end of 2010 reached 920,000 m², which is the highest level ever recorded. Supply has been rising since 2006, and there are few signs that the current level of supply will not fall any time soon, not even with a substantial recovery of retail spending. There are strong differences

Development of consumer confidence (1988-2010) 40

20

0

-20

-40

Consumer confidence

Economic Climate

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

-80

1988

-60

Willingness to purchase

Source: CBS

126

between regions and also within shopping areas themselves. In central shopping locations, the supply of retail space has been increasing for several years in areas that lie beyond the principal shopping streets. This began in so-called C-locations and then moved to shopping streets leading to the main streets. There are also examples of markets where even in the best shopping streets there is increasing supply. If viewed nationally, it is noticeable that supply is concentrated in border regions and areas with demographic contraction. The average rent per square metre for retail premises fell again in 2010. This also applied to main shopping streets. Although prime rents usually stayed the same, the demand for A1 shopping streets declined in most Dutch towns/cities with extensive shopping facilities. FGH Bank has established that the provision of key money has almost disappeared. Existing and lucrative leases are increasingly being offered to other retailers by sitting tenants. So-called A1 retail real estate is therefore less unassailable than people sometimes suspect, which results in limited upward rental potential for retail real estate. The battle among the large retailers for the best locations keeps these rents stable, however. Outside the top locations, pressure is increasing due to oversupply. This

has a purgative effect because rents in these retail areas have increased very quickly over past decade. Furthermore, due to the lower rents, distinctive niche stores can enter the market and increase the heterogeneity of a shopping area. FGH Bank expects no change for rents in 2011. This means further pressure on rents outside the proven prime locations. Is there still room for new building? In 2009 and 2010, a great deal of new retail space was completed. In both years, approximately 300,000 m² of retail floor area were added. This seems like a paradoxical development given the frugal economic times and the decline in consumer spending. The large quantity of new retail space is however largely associated with inertia on the real estate development market. The plans for many recently completed buildings were developed in times of economic prosperity. Some plans are therefore already outdated even as they are completed, as the intended layout is unprofitable in the new circumstances. New, peripheral retail locations are especially faced with this problem. Spending on sustainable consumer goods has declined sharply and the competition from other locations has intensified. The number of plans for home furnishings boulevards is rather high, but many of

‘The retail market is increasingly a market of extremes.’ Supply and Take up of retail space in m2 (2003-2010)

1,000,000 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2003 Supply

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Take up

Source: PropertyNL


127

premises for financial feasibility and functional value to prevent uncontrolled growth. Furthermore, many structural market changes are taking place that will make quantitative extensions of retail floor area irresponsible.

these plans are redundant. For 2011 and 2012, we must take into account a somewhat lower quantity of new retail space. The annual inventory of new building plans by the NEPROM expects the completion of approximately 200,000 m² of retail space in 2011. In 2012, there will be an additional 100,000 m². The moderate economic situation in 2010 meant that many retail plans were cancelled or postponed. Therefore, after 2012, considerably less new retail space will appear.

New sales channels continue to grow On-line consumer spending continued to grow in 2010. The annual total is expected to be around € 8 billion, some 10% more than in 2009. It represents a substantial increase but is the smallest since records for on-line consumer spending began. This is linked to reticence among consumers, but the market is also becoming saturated. The on-line market has grown by an average of 35% a year over the past 10 years. In the coming years, we should count on an average of 10% a year. Moreover, growth in the number of new buyers will decline. For many consumers, the Internet is primarily an orientation tool. Before approximately 41% of shop purchases take place, there is prior orientation on the Internet. Some 34% of consumers orientate themselves in the shop itself, while 33% do this via printed media such as brochures. Nevertheless, 71% of all retail purchases still take place in physical shops, and just over a fifth of purchases occur via the Internet. Consumers still prefer to see and assess products on the spot.

The Dutch Council of Shopping Centres (NRW) sees opportunities especially in the redevelopment and management of existing shopping centres. Adding retail space was for many years a guarantee of innovation and improved quality in Dutch shopping precincts. The large-scale development of new shopping precincts will give way to smaller restructuring operations. FGH Bank is of the opinion that all professional players involved in the retail landscape are now faced with the challenge of innovation and adding quality without creating extra supply. This does not mean that there are no new development opportunities, however. The addition of shops is sometimes necessary to keep shopping areas dynamic; they can be an effective response to the emerging aspirations of consumers and entrepreneurs. For the authorities involved, it will be prudent to assess new retail

Top rent levels for retail space in the Netherlands 1989-2010 (in euro/m2)

2,500 2,250 2,000 1,750 1,500 1,250 1,000 750 500 250

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

0

Source: FGH Bank

128

Distribution of orientation and purchasing channels Orientation

Purchasing

Internet

41%

22%

Shop

34%

71%

Print

33%

-

2%

1%

Telephone/post

Source: Blauw Research

In the short term, mobile telephones will play an important part in the orientation and purchasing process. The increasing use of mobile Internet is expected to lead to more mobile transactions in future years. According to estimates, the number of users of mobile Internet could exceed the number of Internet users via the computer within approximately five years. In 2010, the use of mobile Internet increased noticeably. The popularity of devices that support mobile Internet, such as the iPhone and other smart phones, illustrates this. There will be more and more mobile applications (‘apps’), which will make the process of orientation and purchasing easier for consumers. Consumers can scan barcodes with their mobile telephones, easily visit comparison sites or benefit from offers presented on the spot. Such developments will result in consumers finding it much easier to change shops and purchasing channels. The role of social media like Facebook, Twitter and Hyves will grow constantly. Social media are important to retailers for two reasons. In the first place, they are an excellent way for retailers to quickly and accurately reach a target group. Secondly, social media provide the opportunity for consumers to mutually exchange opinions about products. On Hyves and Facebook, there are countless pages on which users share experiences concerning certain shops and brands.


For retailers, this provides a treasure trove of information, and an increasing number of retailers and brands are creating social networks themselves. Such ‘branded social networks’ can inform consumers and also ask for opinions and suggestions. Retailers can also generate extra visitors and attention with special campaigns. Social networks will in future increasingly determine the success of retailers. In recent times, retailers who optimised this strategy saw their profits rise, despite the downward trend. Consumers in control In the traditional relationship, consumers were loyal to shopkeepers, but this is fundamentally changing. Consumers want easier access and desire better service throughout the whole retail process, and they also require full and speedy information about products. Retailers have to respond accordingly if they are to retain their customers, and this involves adopting an appropriate strategy by, for example, maximising communications with consumers via cross-channelling. It entails retailers seeking to optimise contact with customers during the orientation and purchasing process, especially via a strong on-line channel. Next to an own web site, the use of social networks and the development of mobile apps are essential pillars. Another shift in power is that of the retailer towards the manufacturer. Manufacturers have a unique position with respect to retailers and can be more flexible with their margins. Most brands and manufacturers have web sites and many of them have the possibility to purchase on-line. Furthermore, more ‘flagship stores’ of well-known brands are emerging, such as those of Ziggo, Samsung and Apple.

129

‘Physical shops are becoming more a platform where consumers can experience the products.’

Demographic developments will determine the retail landscape more than ever before. The Netherlands had for decades a reasonably homogeneous population that increased steadily. Shopkeepers could easily anticipate this. Due to demographic changes in the near future, however, older people (65 years and above) will become a dominant target group for retailers. The growing number of older people does not comprise a heterogeneous group though. Their spending patterns are linked to age, health, income and amount of leisure time. This group usually attaches a great deal of value to high quality service. Accessibility of retail facilities and good parking are also very important. The same applies to security and good personnel. It is expected that urban district centres and high-quality district shopping centres will profit from this target group at the expense of traditional city centres. On the other hand, there is a generation of consumers that has fully embraced on-line activities. This so-called ‘generation Y’ grew up with the Internet and places high demands on retailers. Furthermore, the immigrant population is growing rapidly, and retailers are increasing focusing on this section of the population too. The number of shops catering specifically for immigrants is rising and will continue to do so in the coming years. More products for immigrant target groups are appearing in existing shops as well. Challenging prospects Due to the Internet, the role of shops is changing. Physical shops will become more a platform where consumers can personally experience the products. As the big brands focus increasingly on ‘brand experience’ and open ‘meeting stores’ in top locations, these locations will slowly lose their purely retail function. The closure of existing shops is not shunned because, after all, the sales function of shops is declining in value. The main shopping streets will become the battleground where all kinds of changes are played out. Shops that focus on the sale of different brands and those that do not have a clear profile will be particularly affected. Shopping precincts will themselves be more about branding and experience, which will engender competition between precincts. Shopping centres that were planned and where ownership is usually limited to one or a handful of owners 130

will be able to take better advantage of change. Shopping areas and streets that have arisen organically may be at a disadvantage as a result of highly dispersed patterns of ownership. It is however possible for these owners to form alliances to jointly develop strategy. These changes mean that real estate players will have to put their shoulders to the wheel. More than ever before, they will be guided by knowledge that is beyond their own traditional sphere of influence. According to FGH Bank, creating a link with retailers and consumers will be decisive. Some old certainties will no longer be self-evident, and the well-known attractions of shopping precincts will lose their strength. The modern ‘anchor stores’ are Zara, H&M and Apple. Growth in turnover in the retail sector will over time shift more towards digital channels. For physical retail channels, it is therefore vital not to underestimate these developments. In future, more and more hybrid retail organisations will arise, where the retail real estate is part of the total business strategy. The dominant function of retail real estate is certainly not self-evident in this scenario. It is becoming increasingly clear that the market for retail real estate will undergo a metamorphosis and will look very different in the coming years. This will be at the expense of the part of the existing retail market that is unable to adapt to modern consumers and new consumer behaviour.

Summary RETAIL MARKET

Spending increasing but not yet back to the old level

The Internet and new media are unstoppable

Consumer spending has not significantly increased this year and is by no means back to the level of a few years ago. Most retail sectors saw a rise in turnover in 2010, including the sustainable goods’ market. 2011 will show whether this recovery is durable. Due to large-scale government cutbacks and economic uncertainty, purchasing power will remain under pressure.

On-line retail sales rose by 10% in 2010. Physical shops remain the most important sales channel, however, while the Internet is dominant for orientation. Mobile Internet is becoming an ever increasing factor in the orientation and purchasing behaviour of consumers. Social media are also increasingly being used by both consumers and retailers as ways of communicating with each other.

Limited dynamics in the retail market

Flexibility of retailers is essential

The pressure on turnover faced by retailers has resulted in shop rents declining and the supply of retail space increasing. This is also noticeable in the prime retail locations, although the damage here is often limited. In general, there is pressure on rents, but this is primarily outside prime retail locations.

The extent to which retailers are able to keep pace with consumers will determine their success. At this time, it is essential to realise a strong on-line channel. Retailers will begin to focus more on the growing group of over-65s. This target group attaches a great deal of value to service and quality, and their retail behaviour could be to the detriment of city centres.

From new building to redevelopment Despite the sluggish economy, in recent years a great deal of retail real estate has been completed. These additions usually derived from plans that were developed in economically good years. Up till 2012, even more retail real estate will be added; thereafter, the new building market will fall silent. The emphasis will be more on functional redevelopment. New developments are only desirable if there is clear functional and quantitative justification.


The role of retail real estate is changing Consumer spending in physical shops is structurally declining, which benefits on-line retail channels. In shopping streets and precincts, ‘branding’ and ‘experience’ will dominate. As the traditional retail function shifts, the role of the underlying real estate will do so too. This represents a huge challenge for the real estate sector in the coming years.

131

The industrial real estate market is profiling itself increasingly as an open users’ market 132

Tren d s In the in du s t r i al r ea l estate ma rket Positive developments in the world economy during 2010 resulted in an improved climate for Dutch business activities. Although exports rose and manufacturer confidence recovered, the demand for industrial real estate on the open market has scarcely increased due to overcapacity and insufficient investment opportunities. At the same time, supply has increased and rents remain under downward pressure. Furthermore, there are still plenty of uncertainties, which are concealed by the levelling off of world trade, the low level of domestic spending and continuing uncertainty on the financial markets. A speedy recovery for industrial real estate on the buyers’ market is therefore unrealistic. The trade cycle sensitive logistics market segment has rapidly declined. This can catch up in the longer term, however, if economic recovery continues. Schiphol airport and the Port of Rotterdam demonstrated resilience in 2010, which could be the overture for increased logistics dynamics in 2011, but little of this was witnessed during the past year.

FGH real estate report 2011 Trends In the industrial real estate market

133

‘The stimulus of the surge in world trade will further decline in 2011.’

Export and the euro Improving world trade was the most significant factor in economic growth during 2010. The favourable exchange rate of the euro during most of the year also contributed towards a better business climate. In 2010, turnover growth in industry was 7.5%, after a dramatic decline of 19.5% in 2009. Manufacturer confidence was above zero half-way through the year for the first time since the end of 2008. By the end of the year, it had achieved a level of +2.5. This important shift indicates the manufacturing sectors are more positive and prepared to invest. Over the whole of 2010, however, the level of investment was disappointing because of the reticence of entrepreneurs and banks being less willing to lend. Stimulation for a surge in world trade will further decline in 2011. The growth in 2010 was largely due to temporary factors, such as stimulatory measures by governments, positive demand effects from the stock cycle and monetary impulses. As these factors gradually lose their efficacy, the growth in world trade will slacken off.

tance of Germany as an export partner may be declining, almost a quarter of Dutch exports still go to our neighbours to the east. Domestic sales and dynamics are however lagging at this time. This is related to the limited increase in investment in industry as a result of low occupancy rates, which in turn affects sales in the capital goods industry on the domestic market. Manufacturers of consumer goods are for now still impacted by weak domestic demand. Rabobank expects growth in turnover for industry of around 4% for 2011. Furthermore, there are big differences in production development within the sector, which are primarily due the situation in the end-markets that are served.

Although the growth in world trade volume possibly is declining, industrial exports will increase in 2011. The Netherlands can profit primarily from exports to the Asian regions and Germany. The German economy grew more than expected in 2010, and the Netherlands can harvest the fruits of a rapid recovery in Germany. Although the impor-

Little new industrial real estate involved The demand for industrial real estate in 2010 did not mirror

Development of producer confidence (1985-2010)

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-25

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

-30

Source: CBS

134

awareness concerning sustainability issues will increase, which will subsequently impact demand for and the development of the new generation of industrial real estate and sites. A greater number of initiatives for sustainable industrial buildings are already emerging, albeit in dribs and drabs. Although flexible use plays a crucial role for industrial real estate, industrial buildings have for a long time been custom developed, which runs counter to sustainability policy.

improvements in the economy. Although ultimately more industrial real estate was taken up than in 2009, it was only a very limited increase. On the open market, a total take up of 2.5 million m² of industrial real estate was noted, and that is below the long-team average of 2.7 million m². This indicates that, in recent years, there has been only slight demand for industrial real estate. The worldwide economic slump and the scant confidence in recovery have knocked large holes in the demand for industrial real estate. Most take ups are generated by cost efficiency considerations. Naturally, there were also examples of successful and growing companies that facilitated the expansion of their business activities through acquiring more spacious and/or more modern accommodation. However, it is clear that the demand for expansion was ultimately much lower than the amount of space that became available. The amount of industrial real estate on offer rose substantially during the course of 2010. At the end of 2010, supply was approximately 9.1 million m², which is over 600,000 m² more than 2009. From 2000 onwards, with the exception of 2007, there is an unbroken increase in total stock. It is now very apparent that developers are postponing their plans or taking them off the market. The positive effect here is that stocks can decline again over time, but the danger is that a shortage of modern industrial buildings will arise, while the outdated stock is ignored. This will impact dynamics within the market and will also be unfavourable for healthy companies striving to progress. On a more favourable note,

Rent levels under pressure Limited dynamics within users’ markets and rising stocks result in heavy pressure on rents. On the basis of the realised user transactions for industrial real estate in 2010, an average price level of around € 45/m² was achieved. In 2009, the figure was € 48/m². At the peak of the market in 2008, an average rent of € 51/m² applied. This decline exposes the problems in the market. Due to the lack of demand, rents have fallen substantially within a short period. Incentives and rent benefits are not common within the market for regular industrial premises. For this reason, there are clearer downturns in rentals within this market than in the office market. The rents on high-quality business parks are generally more stable than at mixed locations. Logistics space traditionally achieves the highest rents, albeit in specific locations. In the market for distribution real estate, the prime rents in 2010 reached a level of € 85/m², equal to 2009. This level can hardly be sustained, however. In contrast to the market for regular industrial real estate, incentives in the logistics market

Supply and take up of industrial real estate in m² (1999-2010)

x1,000m2 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000

Supply

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

0

Take up

Source: PropertyNL


135

goods at Schiphol Airport increased by about 20%. Both mainports play an important role in the transit function of the Netherlands. This is also indicated by the structure of exports. Re-exports grew more than exports of goods produced in the Netherlands. Not all logistics companies operate in an international context, however. Domestic transport has lagged behind since the recovery of the economy.

are being more widely applied. Landlords attempt to bind tenants in this way and so keep the value of the underlying real estate at the proper level. This is necessary because user demand for distribution real estate also lagged in 2010. Preconditions for the logistics market have improved The logistics real estate market had two faces in 2010. Increasing world trade and goods flows ensured improved preconditions, but the users’ market for logistics real estate indicated few dynamics. The national mainports fulfil a crucial function as a benchmark for the logistics sector. This applies to Schiphol Airport and the Port of Rotterdam. Transhipment in the Port of Rotterdam rose by 15% in 2010 and therefore returned to the level of 2008. The transport of

The logistics users’ market has gained little from improved market conditions to date. With a take up of 400,000 m² in logistics real estate, this represented 20% less space than in 2009. The decline in demand is primarily due to overcapacity in many logistics providers. Furthermore, part of the potential new demand fell away due to lease extensions. The market is such that better lease terms have been negotiated by tenants. Space is also being rented between logistics enterprises mutually, without the intervention of market players. This too puts the dynamics under pressure and is scarcely measurable. The stock of logistics real estate therefore amounted even further. This is especially visible in the core logistics regions outside the national mainports, where a few large scale developments in Limburg and North Brabant are particularly striking. As a result of the increased demand for space in recent years, various speculatively developed logistics premises have come onto the market.

‘Fall in rents exposes the problems in the market.’ Top rent levels for industrial real estate 1987-2010 (in euros/m2)

90 80 70 60 50 40 30 20 10

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

Source: FGH Bank

136

‘A lack of dynamics is expected in the logistics market in the short and medium-term.’ Stocks have furthermore been pushed up for years by outdated distribution centres with few prospects, and these centres are rented at lower rates. In the short term and certainly in the mid-term, more dynamics can be expected in the logistics market. The economic recovery and increased world trade volume will ensure that business dynamics across the whole spectrum will be addressed. Obviously, a demand for accommodation will be part of this. The fact is that a proportion of logistics users are in properties that do not satisfy modern requirements. There is also a growing group of users in the logistics market that strives for sustainability, both in terms of the logistics process itself and the accommodation.

The small businesses component (fewer than ten employees) comprised 92%. There were approximately 55,000 mediumsized enterprises (ten to 100 employees). An estimated 350,000 SMEs are located on business parks, with industry, construction, wholesale and transport being the most significant sectors. Financial, business and personal services establish themselves in different types of location, such as office districts and city centres. The retail trade and automobile sector can be found partly on business parks, often in the form of peripheral retail trade establishments and showrooms. SMEs are usually active in terms of accommodation in the owner/user market. Furthermore, a small group of SMEs is established in rented properties.

SMEs are scrambling back to their feet Small and medium-sized enterprises (SMEs) are often characterised as the engine of the national economy. Some 745,000 SMEs were active in the market sector in 2010.

Market developments within the SMEs sector ultimately make their way to the industrial real estate market. In recent years, SMEs have been shown to be more sensitive to the economic situation than major companies. SMEs focus

Structure of exports and imports in the Netherlands in the period 1990-2011 (2011: forecast)

30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 -5,0 -10,0

Export produced on national level

Export re-exportation

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

-15,0

Import of goods

Source: CPB


137

largely on the consumer market and the construction sector and have therefore experienced difficulty with the heavily reduced construction volume and uncertainty among consumers. In 2009, sales of all SMEs fell by 6% and each sub-sector contracted. Production in 2010 achieved a limited growth of 0.5%. The construction sector was confronted with a substantial fall in demand in 2010. Product sales in this sector fell steeply, and the number of jobs declined. Many construction companies have moreover left behind

empty space in business parks. In 2011, SMEs will also be confronted with a limited growth of 1.5% in sales. Product sales in sectors like industry and transport can continue to grow because exports remain high, but the construction sector will again have a difficult time in 2011, due to continued low production and limited user demand. The open market for industrial real estate is growing The market for industrial real estate is gradually changing

Sales trends of SMEs in 2010 and 2011 (forecast) by market sector (change with the previous year in %)

Total market sector

1,5

0,5

1,25

Additional market sectors Personal service

2

0,25

-0,5

Financial and business services

1,75

0,75

2,25

Transport & communication Catering

3

-0,25

-4,25

1,75

Automobile sector Retail trade

-1,75

4

-0,75 3,75

Wholesale -9

Construction

2,25

Industry -10

5,25

0,25

-8

-6

-4

-2

0

2

4

4

6

2010 2011 Source: EIM

138

into an open users’ market. According to the Netherlands Association of Builders and Developers (NVB), the rental segment comprises only 10% of the market. The majority of the stock consists of premises for sale or properties constructed at the behest of the end user. The logistics market has proved to be attractive to investors for a decade or so now. Due to the growing need for logistics services and distribution space, this market has changed rapidly. Furthermore, there are active initiatives that have resulted in the industrial real estate market being more market driven and heterogeneous. For example, small-scale, specialist, industrial real estate is a case in point. As a result, more and more industrial buildings are being built in the vicinity of universities and other knowledge-based institutions. Companies in these ‘breeding grounds’ strive for synergy with nearby institutions, and professional business centres provide demand for small-scale rental units in the upcoming locality. The advantage for users is greater flexibility and the presence of collective facilities. This type of building is becoming increasingly interesting as an investment category, despite the risks of shorter leases and higher tenant turnover. With scrupulous real estate management, knowledge of tenants and a strong local network, such investments can be favourable. Self-storage facilities offer clients a great degree of flexibility in the management of goods, which are stored in secured units and business premises. The Netherlands, with almost 140 business locations, is second only to France as the country with the most self-storage facilities on the European continent. There is still room to expand the market for self-storage in the Netherlands, however. The market for

‘In the new building market, there are very favourable opportunities for the development of sustainable and flexible industrial buildings.’ unilateral multi-tenant business premises is already saturated in many regions. Such properties have in the past ten years been put on the market speculatively on a large scale, especially in large and medium-sized cities. Rising land prices made it attractive to realise multi-tenant business premises with rents well above the level of regular industrial real estate. Although there is certainly market demand, it has been much less than expected. Figures from the NVB indicate that there are approximately 2.2 million m² in new building plans for industrial real estate of which half will be taken by logistics. The remainder will be taken by regular


139

‘Growth in demand for sustainable industrial premises.’ industrial real estate and multi-tenant business premises. Despite the current economic adversity, interest is increasing in the open market for industrial real estate. Running parallel to these developments is the growth in demand for sustainable industrial premises. While this growth has taken place because it is commercially more interesting for many enterprises to produce sustainability, it is also due to social and technological developments that are occurring in this particular area. According to FGH Bank,

140

this offers favourable opportunities in the new building market for the development of sustainable and flexible industrial buildings. It is inevitable that outdated and, on the face of it, run-down sites will be tackled on the basis of social desirability. This will provide good opportunities for the renovation and conversion of existing real estate, primarily because many business parks and industrial properties are strategically located in an urban area or region.

Summary Industrial real estate market

The world economy is improving

Logistics sector

After the enormous decline in world trade in 2009, a recovery was observed last year. This is expected to continue in 2011, and exports will especially benefit. As a result of exports, the Netherlands was able to achieve economic growth of about 1.7% in 2010. Manufacturers are meanwhile considerably more positive about the economic climate.

The take up of distribution space was below the level of 2009. Stocks also increased. As world trade volumes will continue to increase, the prospects for the logistics sector are not unfavourable. In 2010, this scenario could be detected in the transhipment figures of the Port of Rotterdam and Schiphol Airport.

Limited market demand and rising stocks Increasing world trade and improved exports will not, for the time being, result in a greater take up of new industrial real estate. Demand remained low in 2010 partly because of overcapacity for many players. In total, 2.5 million m² of industrial real estate was taken up, which was clearly less than the multi-year average. Stocks further increased last year to 9.1 million m².

Rent levels fell further Rents fell for the third consecutive year. The average rent in 2010 was € 45/m². The scant market dynamics and increasing stocks are forcing down rents.

Appropriate recovery of SMEs Small and medium-sized enterprises (SMEs) are very important for the national economy. A considerable proportion of SMEs is based on business parks. In 2009, SMEs were thoroughly weakened. Light recovery occurred in 2010, and this will continue for many sectors in 2011.

More market forces in the industrial real estate market The market for industrial real estate comprises 90% owner/users. In the coming years, a slight shift is expected towards the open market. Apart from logistics, market forces are increasingly impacting other segments with varying degrees of success, such as ‘breeding grounds’, business centres and self-storage. Modernisation and professionalisation moreover result in an improved climate for sustainable new building and renovation.


141

Sipko Schat Board of Directors, Rabobank Nederland

‘There is certainly an awareness that things will have to be done differently.’ The real estate sector is currently experiencing a loud wake-up call, says Sipko Schat, Member of the Board of Directors of Rabobank Nederland. “The market is incredibly weak. As a result, the certainty no longer exists in real estate that what is realised can actually be sold. The crisis is forcing players to work in a totally different, much more customer-oriented manner. To a large extent, however, not everyone is fully prepared for this.” The motto of the Rabobank organisation is ‘close up and involved’. According to Sipko Schat, this entails being where the client is, which is just as important for a bank as it is for

142

real estate entrepreneurs, who have to ensure they survive in the current climate. Schat asserts, “The most important thing is that you know the client and the sector. As a real estate entrepreneur, you must immerse yourself and be aware of developments. At the same time, you have to outline a picture of the future for the client that coincides with his or her ideas. You must also participate fully in the dialogue with the client. It is essential to be present at local level and operate as closely as possible because the client is by far your most important stakeholder.” This realisation has by no means permeated the entire real estate sector. Schat says, “It has from way back been a

market driven by supply, and the sector must now learn to work in a demand-oriented manner. What’s more, the sector is also saddled with a legacy, partly in the form of a substantial stock of offices with no prospects and partly in the form of projects that are still in the pipeline. This makes it more difficult to alter course in line with client needs. While there is certainly a realisation that things will have to be done differently, this in itself will not bring about the desired outcome. Customer-oriented working not only demands a completely different approach, but also requires that the organisation itself moves in a different direction. It further necessitates a change in corporate culture. But I’m afraid that not everyone finds that an easy thing to do.” Virtualisation According to Schat, clients must be much more closely involved in the development of real estate because this is where the biggest changes will occur in the coming period: “The increasing virtualisation of work, for example, has huge consequences for the technology and layout of a building and also for the layout and use of the available office space. Users are looking for intelligent buildings. The real estate sector is faced with the challenge of giving this form and content.” As a proponent of ‘new working’, Rabobank has direct experience of what is required. Within the framework of its own project ‘RabobankUnplugged’, the staff at the bank receive much more freedom to organise their activities so that they can optimally comply with the needs of the client. Working remotely is facilitated and regarded as more important than being office based. This has huge consequences for office use. Schat states, “In practice, a great deal of office space remains empty because people are out on the road. We have established that 40 per cent of our offices are empty on a weekly basis. It follows that we should be able to deal with space more efficiently by, for example, no longer having fixed work stations. Just through this alone, an organisation can save 20 to 30 per cent on office space. That percentage increases if people are also enabled to work outside of the office. Of course, we must be careful to avoid the situation whereby no one comes to the office any more. Meeting is necessary, but the need for office space can be substantially reduced without affecting the quality of the service and the efficiency of staff. On the contrary, in fact.” It would be an enormous blow for the real estate sector if demand were to suddenly decline by 20 to 30 per cent. According to Schat, however, this is exactly why it is absolutely imperative to adjust now and anticipate this development as soon as possible: “Sitting still is no longer an option.”

FGH real estate report 2011 inte rvie w s ipko s ch at

Socially responsible This need to adapt and move forward also applies to something else that Rabobank has a strong commitment to: corporate social responsibility (CSR). Schat asserts, “This goes much further than driving a car with an environmentally green label. By ensuring buildings comply with the highest CSR requirements and are thus sustainable, energy efficient and easily accessible, they are guaranteed to function much better. They generate more revenue for the owner of the building, provide the user with more ease and comfort and remain stable in value when sold. In short, CSR is the future. It is currently still a primarily Western European concept, but we are already seeing much more involvement and awareness among our clients in Asia and Latin America.” Although still in its infancy within the real estate sector, CSR will soon gain firm ground there too. According to Schat: “The market will enforce it. Investors and financiers, but governments as well, will demand it more and more. It could well be that projects that are not CSR-proof will be much more difficult to finance in the future.” The challenges are well known. The question is whether the real estate sector will pick up the gauntlet. Schat expects so: “I see many examples of real estate enterprises that are already actively engaged with these themes. A number of players will certainly have difficulties, that’s for sure. But, at the same time, I see various trendsetters in the market who are very active and are constantly stimulating their environment with new ideas. These are pre-eminently the players who can count on the active support of Rabobank.”

‘It has from way back been a market driven by supply,

and the sector must now learn to work in a demand-oriented manner.’ 143

Scant market dynamics are typical of the housing market

144

T r e nd s I n t h e r esi d en ti a l ma rket In 2010, the Dutch housing market showed no significant recovery, as indicated primarily by the trend in prices. Owner-occupier housing prices are still under pressure, and the number of transactions is also far below the long-term average. This has consequences for the construction volume, with plans in and by municipalities being postponed on a large scale. The housing corporation sector is finding itself in a changed environment too. Lower returns and higher costs are reducing the room for corporations to invest, which will impact the construction volume of cheaper, rented housing. It is necessary to win back the confidence of consumers. The housing market will show upward movement only when a fundamental recovery of demand takes place.

FGH real estate report 2011 Trends In the residential market

145

‘No significant recovery in 2010.’

demand for housing is still being affected by the economic recession. As a result, on average, housing remained on the market for longer than in 2009. The throughput time of a dwelling at the end of 2010 was 136 days, an increase of almost 9% compared with the end of 2009. Dynamics remain low Buyers’ lack of confidence characterises the current Dutch housing market. Since the beginning of the credit crisis, this has clearly resulted in a lower number of transactions. There are various reasons for this lack of confidence. In 2009, there was apprehension over job losses and double housing costs. Last year, uncertainty about the effects of government policy on house buyers was an additional factor. Part of this uncertainty has been removed since the Rutte cabinet took office, however, as we now know that the fiscal approach to owner-occupier housing will not change for the time being. This could convince some of the more apprehensive consumers to buy a house in 2011.

Price developments: low point not yet reached Prices for owner-occupier housing did not recover in 2010. Compared with 2009, prices fell on average by around 2%, but, when compared to the market peak in mid-2008, the transaction prices achieved were about 7% lower. For housing in the luxury segment, such as detached and semi-detached houses, prices are under most pressure. Developments in this segment also very much impact the average fall in price. The prices of housing in the cheaper to mid-priced segment have evidently fallen less on average.

FGH Bank expects housing sales to remain below the long-term average in 2011. This is first of all due to the fragile nature of the economic recovery. In effect, consumer confidence remains relatively weak, although, since autumn, there have been signs of recovery. Secondly, a particular group of potential buyers is experiencing problems with financing because mortgage providers have stricter requirements.

The pressure on prices is primarily a consequence of the still high supply of housing. At the end of 2010, more than 180,000 dwellings were on the market in the Netherlands. The number of transactions is however far below the long-term average. Supply is therefore high, while the

Average prices for single-family houses and apartments in the Netherlands in euros (1995-2010)

300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

Single-family

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

Apartment Source: CBS

146

For starters as well as those moving on, a ‘dream house’ is therefore out of reach. The situation is further exacerbated by, for example, programmes to assist starters coming to an end. Thirdly, a large group of housing consumers prefers rented accommodation. The situation is perhaps temporary, but it indicates that the demand for housing is low and will remain so for the time being. Lower asking prices can begin to impact the current scenario, but sellers are turning out to be stubborn. For a considerable portion of the market for existing housing, the asking price is simply too high in view of market conditions. This explains the lack of market dynamics.

Despite the increase in the number of dwellings sold, new building production was much lower last year, which means the production of new housing is at its lowest level for 15 years. The effects of the crisis are therefore delayed in the house building sector. Since the number of new dwellings sold in the past two years was clearly below the long-term average, this low level of new housing production will persist in the coming years. We see this in the number of building permits issued for housing. In 2010, the number fell by approximately 20% after it had already fallen by 17% in 2009. This decline will probably lead to a production level of around 50,000 to 60,000 dwellings in the coming years.

More new housing sold, but it produces substantially less Unlike the market for existing housing, the number of new houses sold rose in 2010. With 25,000 transactions, this number is double the figure for 2009. In this respect, the market for new housing seems to be recovering. Nevertheless, sales volumes remain substantially below the level of the period before 2008. There are several explanations for the increase in the number of new houses sold. In the first place, the increase is in relation to 2009, a year in which sales fell to unprecedented levels and confidence was extremely low among consumers. Furthermore, this mainly concerns cheaper housing; although sales of more expensive housing are increasing, they are more sluggish. Finally, new housing prices have fallen by 10% to 15% on average. Partly due to this, the competitive advantage of new housing improved in relation to existing housing.

Housing corporations are under pressure As with the owner-occupier sector, the rental sector will also be faced with a fall in production. The room for investment in the housing corporation sector will come under pressure in future years. There are two essential reasons for this. Firstly, housing corporations will in future only be allowed to finance part of their stock via a contract of suretyship. This concerns housing for corporations’ primary target group: families with an income of maximally € 33,000. For families with an income above this level, housing will have to be financed at market rates. In the coming years, this will result in increasing expenses for corporations and will put returns under pressure. Furthermore, pressure is increasing on capital as a result of the reforms proposed by the new Rutte cabinet. The contribution of approximately € 250 million from housing

Number of dwellings sold in the Netherlands, divided into single-family houses and apartments (1995-2010)

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

Single-family

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

Apartment Source: CBS


147

corporations for the redevelopment of the ‘Vogelaar districts’ has been cancelled. Instead, the owners of rented housing (including private landlords) will in future pay a tax as a contribution to rent supplements. This will involve a total of about € 760 million, of which € 600 million must be paid by housing corporations, resulting in a considerable assault on their capital position. Fewer investments, active sales policy Against the higher costs, there is very limited growth in rents. In the coming years, rents for families with an income of up to € 43,000 may only increase by the same as inflation. Rents above this family income level may increase more than inflation by a maximum of 5%. However, the vast majority of rented accommodation involves families that do not fall above the limit. ‘Skewed housing’ is certainly to be discouraged, but, for most housing, rents may only be corrected for inflation. In future years, rents will therefore increase to only a limited degree, while costs will increase proportionally more due to an increase in general maintenance and operating expenses. The extra tax as a contribution to the rent supplement will have an impact, as will the refinancing of housing that is no longer covered by a contract of suretyship. This is expected to put pressure on cash flows, and the willingness of housing corporations to invest will thus decline. It applies to the construction of new rented accommodation as well as the maintenance and renovation of existing housing. Furthermore, housing corporations will be forced to shed part of their housing portfolio. The new cabinet wants to facilitate this by relaxing the conditions for housing sales to sitting tenants. Buyers will have the opportunity to buy 148

housing below market value, and corporations will at the same time receive necessary liquid resources. This will increase market dynamics because the number of dwellings sold will increase. The sale of rented housing will also have consequences for other market segments. Part of the (starters) demand will fall away, which will negatively impact sales of existing owner-occupier and new housing and thereby also the capacity for recovery of the owner-occupier housing market. Furthermore, selling at below the market value will put pressure on transaction prices. According to FGH Bank, these effects still remain underexposed. Opportunities in residential care even more strongly real estate related The combination of residence and care is from the point of view of FGH Bank especially favourable when based on a strong core real estate concept and where the care requirement is flexible and available on demand. This market segment comprises a relatively large target group. This strategy offers a solution for those needing immediate care and affords appropriate opportunities for a large group of mainly elderly people who may require care in future. Examples are the residential care complexes at district level, where care can be provided remotely. Integrated residential care concepts with a lot of dependent care, where the care is furthermore directly linked to the real estate, are less favourable from the viewpoint of real estate financing. In such intramural settings, the real estate cannot be seen separately from the care requirement. As money is usually recouped via personally related budgets (PRBs), health policy has a large effect on operation. In respect of cutbacks, PRBs are being discussed by the Rutte cabinet, and the outcome may result in putting the financing of the

‘The combination of housing and healthcare is only favourable for concepts that are strongly oriented on the real estate.’

after the start of this decline, the consequences are now receiving the required attention. Contraction can be unfavourable for real estate investments if it is not recognised in time. Since more regions are faced with this phenomenon, action is necessary. This does not imply that the risks for real estate investment are limited. Value growth of housing as well as commercial real estate is directly linked with demand in the market. If demand shrinks or falls off, the risks for the development of the value ultimately increase. In regions that are contracting, this will lead to a new discussion about the terms and conditions for financing. Government and the private sector must work together, according to FGH Bank, to assure the liveability and the underlying value of real estate. Demographic contraction must therefore become a top priority in national and regional (spatial) policy. Without coordinated policy, the effects will be negative.

care component in the operation of residential care concepts under pressure. The growing demand for care-related accommodation must therefore be satisfied by concepts that take the real estate as a core value. Contracting regions more clearly on the agenda In some Dutch regions, the number of residents and households has been contracting for years. Population numbers in South Limburg were at their highest at the end of the 1990s. Since then, however, the number of residents and the number of households have both fallen. More than ten years


149

Summary residential market

Housing prices have not recovered

More new housing sold

Overall, housing prices have not recovered in 2010. On balance, there is a slight decline, albeit with regional differences. Compared to the market peak in 2006, selling prices are 7% lower on average.

In 2010, the number of new dwellings sold was approximately 25,000, almost double that of 2009. Most housing was sold in the cheaper market segment. Furthermore, prices are on average 10% to 15% lower than the market peak in 2008, which has an effect on revenue capacity.

Dynamics remain absent, supply is too high The failure of prices to recover is largely a consequence of absent market dynamics. For two consecutive years, there have been relatively few transactions, and, as a result, supply has increased to more than 180,000 dwellings. It is also taking longer to sell housing, on average 136 days. A considerable portion of the housing supply has been on sale for over a year.

150

New building production substantially down The number of new dwellings produced in 2010 fell, a clear effect of the economic crisis. In the coming years, this figure will probably remain low for two reasons: the number of dwellings under construction in 2009 and 2010 fell sharply, and the number of building permits being issued is substantially lower than before. The new building production of rented housing is also under increasing pressure.

Investment capacity of housing corporations under pressure Housing corporations are faced with considerably higher costs as a result of two developments. Firstly, part of their property may no longer be financed via contracts of suretyship because of European guidelines. Secondly, owners of rented housing (including private landlords) will have to pay a portion of the rent supplement. The amount that corporations must pay will be much higher than the ‘Vogelaar tax’, which has been abolished this year. Costs will rise considerably more than rental income, putting investment under pressure. It may well be that corporations will (must) sell off parts of their portfolio, an action that has the support of the Rutte cabinet.

Contraction is on the map More than ten years after the first regions in the Netherlands were faced with population contraction, the situation now seems to be getting the attention it requires. Contraction is not necessarily a problem, so long as it recognised and leads to regional alignment and collaboration. Other regions will experience contraction in future, and this should have top priority in spatial policy. The detrimental consequences of contraction can only be resolved or prevented through collaboration and coordination at the planning stage.

Residential care: separation of residence and care Residential care concepts are favourable, as long as they focus on the real estate. The care component is dependent on health policy. Both the amount and the assignment of personal individual budgets are now under pressure, and the outcome will have consequences for the financing of concepts with a dominant care component.


151

Annemarie van Gaal entrepreneur

‘H unger is automatically making the real estate sector creative again.’ Annemarie van Gaal characterises herself as an entrepreneur in body and soul. And it was precisely this quality that possessed her to dispose of her real estate portfolio at a certain time. “I had earned a lot of money with it, but I certainly didn’t have the feeling that my entrepreneurship was being called on.” It was thus a fortunate accident that the crisis disengaged our automatic pilot, according to Van Gaal: “The sector must now learn to be creative again.” 152

Van Gaal once bought “a big pile of bricks,” and it was exactly four years ago that she sold the same pile of bricks. She says, “Once you have arranged the financing and tenants have moved into your building, your role is just about over. The money comes in automatically. And, when selling, it turns out that the property, which you bought for 16 times the annual rent, can be sold for 25 times the annual rent. The money just flows in, but I can’t really say that this adventure has excited me greatly as an entrepreneur – on the contrary.”

‘Enterprise, creativity, According to Van Gaal, this is exactly the way in which a great many real estate entrepreneurs operated in the golden years, before the outbreak of the financial crisis and subsequent economic recession. She argues, “The market has made the real estate sector lazy. Why should you stir yourself if the market does not actually require it and resounding results are achieved on automatic pilot? Enterprise, creativity, innovative strength: the real estate sector has almost never called on them because there was no need.”

innovative strength:

the real estate sector has almost never called on them because there was no need.’

Homogeneous group The fact that real estate became – and is – dominated by ‘grey men in suits’ is certainly a factor. Van Gaal asserts, “Such a situation has huge consequences for the spirit of enterprise and its sharpness because if there is a large, homogeneous group in which the members know each other inside out, after a while the group becomes extremely good at preserving itself.” Partly because of this, real estate is not really a sector that has been able to retain creative talent. Never mind the fact that so many women have now lined up. Van Gaal: “What should all these creative minds do if their creativity is never called on? Retaining homogeneity is much more agreeable in such a situation. Things are going very well as they are, aren’t they?” However, profits are no longer automatic. According to Van Gaal: “It is now much more difficult to earn money in real estate than before the crisis, and that’s a good thing because hunger makes you creative. If you have never had that feeling then you have never needed to look further than the end of your nose. But now that more and more enterprises are having problems and their appetite for profitable projects has become ever greater, the sector has been forced into action. It remains to be seen whether they will ever get back to a situation where they could just lean back.” Taking action Van Gaal is the first to acknowledge that it is not easy to take action if you are not accustomed to it: “But, in any case, begin by breaking through the homogeneity of the group. Open all the windows and doors wide and bring people from outside the sector into the world of real estate: the free spirits, the creative people; in short, people who have all kinds of specialities other than real estate. And, secondly: change your attitude. Work no longer from the inside out but from the outside in. Learn to listen to the client. Within that framework, keep a very close eye on what is happening in society. It is not about the assets. It is about what society wants. This is not easy for a sector that is so supply-driven, but real estate entrepreneurs, who stick to the old ways by only looking at themselves and continuing

to ignore market demand, will certainly not survive in the future.” The government will also have to take action, emphasises Van Gaal: “The high vacancy levels with which the office sector is currently struggling is largely to blame on a government that has imposed far too many restrictions. Why is transformation so problematic? Because it takes years to change a zoning plan even if the municipality is prepared to do so. Procedures, rules and regulations exist by virtue of the fact that the government and its officials have never known hunger. But reality is changing at that level as well. Eventually, the government will also have to realise that it would be a better world if they thought alongside and worked with entrepreneurs. Understanding and respect for each other cannot be created spontaneously, especially if increasing numbers of companies start to topple. Rather, it will be created if we try to avoid this together, certainly if within that framework the government demonstrates a willingness to take a step back.” When seen like this, the real estate sector is facing a fascinating period. Van Gaal: “Absolutely. Action, creativity, emotion and intuition will once more be involved. Real entrepreneurs will again be inspired by the profession. And this is also necessary because, in real estate, money has certainly destroyed more than we would like to admit.”

FGH real estate report 2011 inte rvie w Anne ma rie va n ga a l

153

Different investment behaviour in the real estate investment market

154

Tren d s In the r e a l e s tat e i n v estmen t ma rket The real estate investment market made a cautious recovery in 2010, as seen by the number of new investments in commercial real estate and the return of foreign investors, among other things. The recovery is somewhat distorted, however, primarily because the readily marketable segment within the market has improved. Only a limited part of the market is therefore profiting from the present recovery. The market conditions for secondary and tertiary investment real estate remain weak. Empty buildings are almost unmarketable, which results in limited financing possibilities. For a considerable portion of the market, value is thus still under pressure. The expected further increase in the number of empty buildings in 2011, especially in the office sector, will reinforce this tendency. The real estate investment market will consequently remain dominated by risk avoidance and difficulties in obtaining funding.

FGH real estate report 2011 Trends In the real estate investment market

155

Investment volume rises slightly Total investment volume rose to € 6.2 billion last year, about 20% more than in 2009, which indicates that the dynamics are cautiously returning to the investment market. The number of new investments rose up to € 1.9 million; this represents the net flow of resources to real estate. Next to new investments, several larger transactions also took place in the form of portfolios that changed hands. A considerable investment volume was usually involved here. In 2010, while foreign (especially German) funds invested mainly in offices, Dutch investors were primarily active in the purchase of shops and housing. In the housing market, investors tended to invest in single-family houses, preferably in the Randstad conurbation. In the retail market, institutional investors were actively buying and selling shopping centres in the larger cities. Market conditions have resulted in changed investment behaviour. Investors’ attention is concentrated above all on high-quality real estate with long-term leases and solvent tenants. Long-term cash flow security is nowadays the most important motive behind investment decisions. At the same time, the quality of the location in particular is also regarded as being essential for longer term reletting possibilities.

‘D ynamics are slowly returning to the investment market.’ German investors active in Dutch offices In the past year, more foreign investors were again active on the Dutch investment market than Dutch investors. More than half of the foreign investors in Dutch real estate were German funds. Placing funds in the market with participants seems relatively simple, due to which fundability is likely. During the past year, Germans have invested € 1,000 million in Dutch real estate. German investors are interested in Dutch real estate because of its good track record, transparency and the compactness of the Dutch market. They focus primarily on the top segment in the market, with long-term leases with a clear focus on offices. The Netherlands is a serious and rational alternative for them. Furthermore, a number of investors still have sufficient own capital available for investment.

New investments in commercial real estate (excluding housing and private investors) in millions of euros (1987-2010)

in mln. euro 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000

Dutch investors

Foreign investors

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

Total

Source: Vastgoedmarkt

156

New investment in commercial real estate according to type of real estate and investor (excluding housing and private investors) in millions of euros (2010) Institutional investors

Real estate funds

Foreign real estate investment

Total 1,100

Offices

50

50

1,000

Retail

150

200

100

450

50

100

200

350

250

350

1,300

1,900

Industrial real estate Total

Source: Vastgoedmarkt

Retail continue to attract investors Investments in retail increased substantially in 2010. The total investment volume rose to € 2.3 billion, which exceeded the investment volume in offices (€ 2 billion). New investment, at € 450 million, also remained the same as in 2009. As in many other years, it is primarily Dutch investors who invest in shops, but, here too, increasing foreign interest is seen. The higher investment volume is mainly because several large shopping centres changed owners in 2010, including the Entre Deux shopping centre in Maastricht and the ‘Koopgoot’ in Rotterdam. The largest transaction was the sale of a portfolio of shopping centres from Unibail Rodamco to Wereldhave. The number of small-scale transactions was slight, and sales of solitary shops in A-locations remained limited. This was not due to a lack of interest, but because good shop investments are scarce in A-locations. Industrial real estate is a difficult- segment While the top segment in the office and the retail sectors have shown a cautious recovery, industrial accommodation lagged behind. In 2010, new investment volume fell to € 350 million. Industrial accommodation has from way back been dominated by own use and has only a few sub-segments on which specialist investors can focus. Logistics real

estate constitutes the main investment category of industrial accommodation. Apart from the sale of several single assets, there were no portfolio transactions whatsoever last year. Real estate investment by institutions again increased The real estate in the portfolios of institutional investors (pension funds, insurers and investment companies) amounted to € 114.5 billion at the end of 2009. That is 18% more than the year before and thus a considerable increase. Pension funds saw their real estate investments rise by 6% to a total of € 66 billion. It is striking that investment in real estate by insurers fell to € 12.7 billion. Insurers are overrepresented in real estate and are coming up against allocation objectives, due to which they have to sell part of their direct real estate. The shift from direct to indirect real estate continued more strongly in 2009. The increase in property ownership actually came almost totally from indirect real estate, partly due to a considerable increase in stock exchange listed real estate. Direct investment, on the other hand, remained about the same. Indirect investment skyrocketed due to the activities of the larger pension funds. The most important reason for this is diversification, where investors spread their real estate holdings more geographically with risk management in

‘T he prime segments in the office and retail markets are slowly recovering, industrial real estate remains behind.’


157

mind. Fragmentation can also be seen: institutional investors and real estate funds are increasingly adopting their own investment strategy, and a strategic allocation policy is therefore essential. Institutional investors employ ALM models to determine the optimal way to invest, in which segments, at which locations and in which countries. The credit crisis and its consequences for the (real estate) investment market make it clear that the impact of these models on the investment results can be great and recalibration is actually necessary.

Pension funds and insurers have invested around 10.5% of their total invested capital in real estate. According to research by the European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (INREV), the allocation objective of institutional investors in the coming three years will increase to 11.2% on average. INREV expects a growth of € 20 billion in real estate investment in Europe. Over 60% of this will flow towards non-listed funds. In the coming period, it is expected that there will be stronger demand for real estate investments from institutional investors, with an emphasis on security in the longer term.

Direct and indirect real estate investment in billions of euros and % 1980

1990

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Pension funds

6,3

14,2

23,3

26,0

23,4

22,9

23,1

22,9

19,7

19,1

17,0

15,2

Insurers

4,8

7,3

13,5

14,8

15,1

13,8

14,3

13,1

14,1

12,6

12,9

10,3

Investment companies

1,5

7,0

28,7

31,1

23,1

23,2

21,7

24,5

27,3

19,0

18,6

22,9

Other institutions

-

-

0,0

0,0

0,1

0,1

0,1

0,2

0,2

0,2

0,0

0,0

Direct real estate

2009

Total

12,6

28,5

65,5

71,9

61,7

61,0

59,2

60,6

61,3

50,9

48,5

48,4

Indirect real estate Pension funds

0,3

2,5

23,8

24,3

22,8

25,9

31,0

39,9

53,9

52,6

45,2

50,8

Insurers

0,1

0,4

2,1

2,3

2,0

2,0

2,9

3,0

3,4

3,2

2,3

2,4

Investment companies

0,0

0,2

3,4

2,7

1,9

2,0

2,4

2,7

3,5

2,2

1,1

12,9

Other institutions

-

-

0,0

0,0

0,0

0,1

0,1

0,1

0,1

0,0

0,0

0,0

Total

0,4

3,1

29,3

29,3

26,7

30,0

36,3

45,6

60,8

58,0

48,6

66,1

13,0

31,6

94,8

101,2

88,4

91,0

95,5

106,2

122,1

108,9

97,1

114,5

96,9%

90,2%

69,1%

71,1%

69,8%

67,0%

61,9%

57,0%

50,2%

46,7%

49,9%

42,3%

3,1%

9,8%

30,9%

28,9%

30,2%

33,0%

38,1%

43,0%

49,8%

53,3%

50,1%

57,7%

116,6

290,1

830,0

831,2

779,4

854,9

950,5 1.063,0 1.156,1 1.171,3 1.042,0 1.355,2

10,8%

9,8%

7,9%

8,7%

7,9%

7,1%

6,3%

Total

Direct real estate Indirect real estate

Total investment Share of direct real estate

5,7%

5,3%

4,3%

4,4%

3,6%

Source: CBS, edited by FGH Bank

158

The real estate investment market was under pressure in the last period. Nevertheless, investment in real estate is a proven and relatively stable asset. It is precisely its long-term stability that, when compared to shares, makes real estate an interesting investment category in times of uncertainty. Due to the low interest rates, investments in fixed interest values produce a very modest return. The search for investments that produce a higher return is therefore in full swing. For pension funds especially, the pressure on improving returns is great. As a result of the low interest rates and the moderate climate of the stock market, pension funds are having problems with the extent of their cover. The interest on government paper is historically low, and investors therefore seek alternative, safe investments with a stable cash flow. Real estate is a good option in this respect. Number of real estate participations has declined Due to the economic crisis, the number of issuers of real estate participations has been drastically reduced. In 2008, around 90 funds were issued. A year later, only 29 funds were issued, with a total invested capital of over € 146 million and a total fund capital of over € 273 million. The developments on the credit market are producing a great deal of uncertainty among private investors (participants) and issuers of real estate funds. This uncertainty is nourished by different predictions about direct and above all indirect returns. As a result, the number of real estate funds has fallen drastically. For a number of such funds, the risks appeared too great. Last year, various issuers were taken over or went bankrupt. This has had negative consequences for this segment of the real estate market. FGH Bank expects further consolidation in the coming years.

‘R eal estate investment is a proven and relatively stable asset.’ This does not diminish the fact that favourable real estate funds can certainly produce interesting products. Last year, new emissions cautiously took place again for real estate CVs, partnerships and bond loans. Recovery seems to have started, albeit slowly, but fundamental recovery is not yet in view. Increasing vacancy risks and difficult refinancing are challenges in the investment market. Furthermore, the security is in many cases valued lower and ‘leverage’ declines. Finally, the interest rate is an uncertain and risky factor. If interest rates rise, it will be more difficult for real estate funds to issue new funds. Initial yields down in prime locations In the prime segment of the real estate market, net initial yields declined in 2010. For retail real estate, which declined relatively less in value than other real estate segments, the initial yield in principal Dutch shopping streets fell to around 5%. The initial yields for district shopping centres also fell


159

and are currently around 7%. Due to its scale, there is a great deal of demand by investors for this type of real estate. In the prime segment of the office sector, we saw the first transactions with an initial yield of just under 6%. This concerns readily marketable, long-term leased office buildings. For the rest of the office market, it looks like investors are seeing the risks for investments in offices increase considerably. They therefore require a much higher return on their investment, and this in turn leads to an increase in initial yields. For the best business accommodation real estate, net initial yields fell slightly last year to just under 8%.

Investors in real estate are still prepared to pay relatively high prices for top properties, although the relationship between supply and demand in all the market segments has been further widened. This can largely be explained by the scarcity of good rented properties with long leases. Meanwhile, a large number of investors are still looking for investment opportunities in real estate. The consequence is that investors are prepared to go to extremes and accept lower initial yields in the current market. This has caused a growth in the difference between initial yields for top locations and other real estate: the yield gap. Return and risk are considerably better expressed by this, according to FGH Bank. With this, the difference between the top of the market and other real estate is clearly greater, in terms of return on purchase, rent, incentives, lettability and fundability. Total returns slightly up On average, total returns from all real estate sectors during the past 15 years are over 10%. Since 2008, however, there has been a strongly negative drift, and 2009 even produced a negative total return. In the first three quarters of 2010, a slight recovery in the IPD/ROZ Dutch Real Estate Index was visible. Real estate produces a 2.9% return on average. The return on shops is by far the highest, which is due to a positive direct and indirect return. On an annual basis, the return on shops comes to 6.6%.

‘R eturns and risk are substantially better expressed.’ Lowest net initial yields for real estate in % (1990-2010) 9

8

7

6

5

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

3

1990

4

Office real estate in the Randstad conurbation Retail real estate in the Randstad conurbation Industrial real estate in the Randstad conurbation

Source: FGH Bank

160

Other segments also showed a slightly positive total return. In all these cases, the rental income made good the loss of value (indirect return), which indicates that rental income is crucial for investors and high vacancy levels are avoided where possible. The total return for offices amounted to 2.2%, for industrial real estate 0.5% and for housing 1.1%. It is therefore clear that real estate is recovering slightly, but the pressure on value has certainly not yet disappeared. Return on corporation real estate lower For housing corporations, there was a slight upward adjustment of the risk last year. The results improved somewhat in 2009. This improvement is expressed by the direct return of 2.9% achieved over 2009. In 2008, it was only 2.6%. In 2009, the total returns of housing corporations came to -1%, and indirect returns fell by 3.5%. This decline is strongly related to the developments in the value of real estate. The increase in the discount rate and the exit yield had a negative effect on the market value of real estate. Figures for the whole of 2010 are not yet known, but, in view of the low turnover rates, the slight increase in rents

and the higher risk perception, the expectation is that investment results will not be much improved. Sustainability will be decisive For more and more investors, sustainability is becoming an aspect and sometimes even a condition of their investment policy. Research by the University of Maastricht has shown that listed real estate companies score better on sustainability than non-listed real estate funds. The most significant reason is the higher transparency and stronger focus on the longer term, which benefits investing in sustainability. While the current vacancy levels and the economic recession constitute an obstacle to sustainable investment in the longer term, the current market conditions also provide new opportunities. A modern, sustainable building is more lettable than a building with a poor energy performance, for example. Lettability and saleability will therefore also be considered as aspects of sustainability in the future. Apart from location, sustainability is also expected by FGH Bank to be increasingly decisive in future investment decisions – for both users and investors.

Total returns on real estate by sector (1995-2010) in % 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009 2010, Q3

Offices

8,6

8,8

12,0

14,4

15,5

15,1

12,0

8,3

5,2

5,5

7,0

11,5

11,3

0,9

-0,2

2,2

Shops

9,4

8,7

10,6

12,7

13,3

12,0

9,9

9,8

9,2

10,3

13,5

14,9

13,4

5,5

2,4

6,1

Industrial real estate

10,0

11,3

12,1

13,7

17,1

13,1

10,5

9,5

6,4

8,5

11,1

13,0

11,7

4,0

-0,3

0,5

Housing

12,3

14,3

13,7

13,7

16,9

18,5

12,1

8,4

7,1

7,6

10,1

11,4

9,6

2,8

-2,2

1,1

Total

10,8

11,9

12,7

13,7

15,8

16,1

11,4

8,8

7,1

7,8

10,2

12,5

11,3

3,3

-0,2

2,9

Shares

19,1

38,7

45,9

14,7

25,9

2,9

-17,4

-32,3

7,6

5,1

32,5

18,5

9,3

-45,2

38,6

Bonds

15,7

11,7

9,6

17,7

-6,8

5,1

8,5

9,5

8,0

4,7

11,2

-1,1

1,7

12,3

2,4

Source: IPD Netherlands


161

Total return per type of dwelling (2005-2009) in %

Multi-family housing

2005

2006

2007

2008

2009

Gemiddeld 3jr

8

6,3

5,8

-1,2

-1,1

3,6

Single-family housing

6,7

6,1

5,8

-1,4

-0,8

1,2

Commercial real estate

9,4

7,7

7,0

-0,4

2,0

3,2

All properties

7,6

6,4

5,8

-1,2

-1,0

1,3

Source: Aedex/IPD Corporation Real Estate Index

Before this can be achieved, further professionalisation is necessary. There are important roles for national and local government but also for market players. Paying more attention to making buildings sustainable is inevitable if we are to realise our political and social ambitions; however, there are now too many methods for measuring the sustainability of real estate. This is an obstacle and creates confusion. FGH Bank expects that, within the foreseeable future, (international) standardisation will take place and will result in a speedier measurement of sustainability. For investors and developers, completely new opportunities and possibilities will arise, namely making the (existing) stock of real estate sustainable.

‘R eal estate is recovering slightly, but pressure on values has certainly not disappeared.’

162

At the same time, real estate players will also be compelled to make daring choices. Investors and valuers will need to make it clear that a sustainable building will have a lower initial yield on average because of the better exit, the lower operating expenses and the broader users’ market. There is also a higher rent on average as the result of increased operating costs and improved lettability. To make the realisation of more sustainable buildings possible, however, it is crucial that tenants are prepared to pay higher rents, which is a logical consequence of the lower accommodation costs and the more sustainable living or working environment.

Summary real estate investment market

Investment volumes have risen slightly

Initial yields fall for the best locations

In 2010, investment volume increased slightly. Some € 6.2 billion was invested in real estate. With the exception of the market for industrial real estate, there was more investment in all sub-markets.

Initial yields for the best real estate fell in 2010. At the top of the market, for shops in the principal shopping streets, initial yields of around 5% were paid. For offices, initial yields at the end of 2010 were around 6%, and, for industrial real estate, they fell to just under 8%. The difference between the initial yields for top locations and other real estate, the yield gap, grew strongly in all sub-markets.

Germany is the front runner as investor in Dutch offices More than half of foreign investors in Dutch real estate were of German origin. Many German funds have sufficient capital that must be invested. Germans are primarily interested in Dutch real estate because of its good track record, transparency and the compactness of the Dutch real estate market.

Investments from institutes increasing The real estate in the portfolios of institutional investors, after a moderate year in 2008, rose to € 114.5 billion. The shift from direct to indirect real estate, which has been visible for a number of years, continued apace. In the coming years, institutional investors are expected to invest more.

Drastically fewer issues of real estate funds The number of issuers of real estate participations has drastically reduced because of the economic crisis. Last year, various issuers were taken over or went bankrupt. A further round of consolidation is expected to take place.

Total revenues for real estate are slightly positive Total revenues for real estate rose in 2010. Stable rental income is thus very important. Such revenues compensated for the fall in value in most segments. Shops are a good exception. They showed a positive direct and indirect return.

Sustainability is an integral component of the real estate process Increasingly, more investors have introduced sustainability into their investment policy. Investors who do not do so will miss the boat and end up with non-sustainable real estate stock. FGH Bank therefore expects that sustainability will become an integral component of the real estate process within a few years.


163

Chris Gongriep G&S Real Estate

‘It is crucial development begins again.’ It is certainly not dull in the real estate sector just now. Apart from players having to strive hard to secure turnover in the current economic climate, there are also all manner of other ongoing market developments requiring adequate responses. According to Chris Gongriep of G&S Real Estate, the profession has therefore become more attractive. “Right now, the chaff is being separated from the wheat.” It is apparent that the real estate market is experiencing huge problems stemming from the enormous incentives that 164

office owners are offering in the competition for clients. According to Gongriep, “It is an unhealthy situation because there are so many vacancies, and we are almost forced to give more and more away. In comparison with ten years ago, the dynamics have completely disappeared.” All market players are in fact responsible for the current situation, in Gongriep’s opinion: “The credit crisis has of course something do with it, but the problems were already there long before there was any question of a crisis. No, it was the market players themselves who caused this

‘If we don’t develop for suffering. They inflated book values by artificially raising rents. Skewed growth was then created between the level of rents and the underlying value of the buildings. The financiers and investors are also guilty. They simply paid for it all. They looked at the rent levels and initial yields and were not critically enough advised about the actual value of the buildings and whether the rent was too high in comparison. That had to go wrong sometime. What is happening now is just a very tough price correction, and many, many parties will be victims in this.” It has also become more difficult for G&S Real Estate: “This is primarily expressed in clearly reduced demand. Turnover has stayed more or less the same. Even so, we actually have our hands full at this time, and this will remain so in the coming years. A number of players have disappeared from the market, which has actually given us extra space.” The pipeline with plans for new developments is meanwhile even filling up again quite nicely. That’s the way it should be, according to Gongriep: “If we don’t develop for the future now, in two or three years there will suddenly be a shortage of new buildings. It is therefore crucial that development is started again now. We are in any case heavily occupied with this.” Smarter fishing The relatively favourable position does not imply that an extremely close eye must not be kept on and advantage taken of current developments in the market. Gongriep says, “The pond is becoming smaller. We therefore have to fish just that bit smarter than the other fishermen around the pond. You must continually adapt to the desires of the market. If you merely keep on doing what you have always done, things will not improve just like that. We always try to look five years ahead.” In this way, principal trends within the market emerge automatically: new working, for example, loft offices for the creative industry and smarter methods of financing. Of all the trends, however, sustainability is perhaps the most important of all, at least according to Gongriep, and it is no coincidence that G&S Real Estate has been working on this for many years: “When the first plans for Mahler on the Zuidas in Amsterdam were signed, we had already decided that it must be a sustainable and energy-efficient project. That is why we then opted for the application of heat and cold storage. At the time, this was almost unique.” In the meantime, sustainability has become part of the developer’s genes: “Sustainability has now become our standard. We always go an extra step because we hope to stay ahead of the competition.”

FGH real estate report 2011 in terview Chris Gongriep

the future now,

in two or three years there will suddenly be a shortage of new buildings.’ Gongriep says that G&S Real Estate’s involvement in sustainable development goes beyond its own projects. G&S is co-founder of the Dutch Green Building Council, which describes itself as, “an independent, non-profit organisation that strives for the permanent sustainability of the built environment in the Netherlands.” This goal is based on the so-called BREEAM quality marks, especially for the design and realisation of buildings. Their actual use and operation will also play a role. Commercial interest Such quality marks set strict requirements for sustainability. Gongriep states, “In the Netherlands, there are just three buildings that are entitled to the BREEAM certificate. We ourselves have just had our first one. However, in the long term, we want to attain the ‘very good’ BREEAM certificate for all our buildings. As a socially responsible developer, we cannot afford to disregard the sustainability and energy performances of our buildings.” It is a difficult subject though, not least because everyone in the construction chain will have to comply. Gongriep: “It is necessary. We started training people who specialise in this three years ago. We have opted for a structural approach. Everyone in the organisation must become thoroughly imbued, even the people who work for us: sub-contractors, architects, plumbers and electricians, etc. Those who are not sustainable, can no longer work for us.” That sounds hard-nosed, but it really stems from well-considered commercial interest. Gongriep argues, “Municipalities require it, users want it and investors increasingly clamour for sustainable buildings. At the moment, they don’t quite know what it all entails, but the more their knowledge develops, the more the demand for sustainability will increase. I am convinced that those who do not move in this direction will be unable to find work within five years.”

165


Supply Office space, retail space/showroom and industrial space, which is free for the market to rent or buy. It includes existing properties and properties under construction or undergoing renovation.

Take-up The letting of and transactions relating to office space, retailspace/showroom and industrial space.

Office space Office space of more than 500 m2 net floor area in specific office buildings.

Retail/shops

Shops/showrooms of more than 200 m2 net floor area.

Industrial space Production and distribution space of more than 750 m2 net floor area (including office space).

Stock Total size of the existing office, retail and/or industrial floor space.

Vacancy Office, retail and/or industrial space which is available for occupation immediately.

Rent Price per m2 rentable floor area per year. Out-of-town Concentration within the existing built-up area with five or more shops, each with an average lettable floor area of at least retail 500 m2, which are not located within an existing or planned development shopping area or immediately adjacent area.

Large-scale Concentration within the existing built-up area with five or more shops, each with an average lettable floor area of at least retail 500 m2, which are not located within an existing or planned development retail area or immediately adjacent area. A large-scale retail development is a retail site in which the industry restrictions formulated in the out-oftown policy and which apply in full to fringe locations, are not applied at all or to a lesser extent.

166

About FGH Bank

FGH Bank is the bank for financing commercial real estate. Our strength derives from the ability to focus effectively on any given area. To achieve this, we have a large number of specialists operating in a range of fields. In addition to real estate analysts, valuers, structural engineers and risk analysts, we also have experts specialising in legal and fiscal matters. Alongside FGH Bank’s robust vision of commercial real estate, our expertise allows us to make correct financing proposals for all manner of real estate transactions. FGH Bank operates from eight offices in the Netherlands: Amsterdam, Arnhem, The Hague, Eindhoven, Groningen, Maastricht, Rotterdam and Utrecht. We also have an office in Frankfurt. Every office is firmly anchored in the economic region within which it is active. The people in the field cherish their networks and maintain long-term client relations. The financing of projects is often achieved by calling in the right expertise from colleagues at the right time.

FGH real estate report 2011 about fgh bank

Our strength derives from this collaboration. After all, FGH Bank has all necessary specialists in-house. Moreover, FGH Bank offers a range of services above and beyond real estate financing. Through our subsidiary, FGH Real Estate Expertise, we provide a wide range of real estate advisory services, such as portfolio analysis, valuations and location research. In addition, with RNHB Hypotheekbank (RNHB Mortgage Bank), FGH Bank focuses on the real estate middle market, via both intermediaries and direct channels. FGH Bank is uniquely positioned to analyse social and economic developments and assess their impact on the market for commercial real estate. We are always pleased to share our findings with the market, for example, through our annual FGH Real Estate Bulletin. Would you like to know more about FGH Bank? Please feel free to contact us. We look forward to hearing from you. www.fghbank / [email protected]

167

adresses Headoffice

Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht The Netherlands T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 [email protected] www.fghbank.nl

Offices FGH Bank N.V.

Amsterdam Koningslaan 33 1075 AB Amsterdam The Netherlands T +31 20 664 41 41 F +31 20 662 03 06 [email protected]

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven The Netherlands T +31 40 296 08 11 F +31 40 245 18 20 [email protected]

Rotterdam Blaak 333 3011 GB Rotterdam The Netherlands T +31 10 242 01 50 F +31 10 212 14 55 [email protected]

Arnhem Cronjéstraat 10 6814 AH Arnhem The Netherlands T +31 26 442 77 10 F +31 26 442 94 48 [email protected]

Groningen Verlengde Hereweg 173 9721 AP Groningen The Netherlands T +31 50 311 45 82 F +31 50 311 45 63 [email protected]

Frankfurt Beethovenstrasse 4 D-60325 Frankfurt am Main Germany T +49 69 767 579 50 F +49 69 767 579 513 [email protected]

The Hague Nieuwe Uitleg 15 2514 BP Den Haag The Netherlands T +31 70 304 01 38 F +31 70 385 38 34 [email protected]

Maastricht Aldenhofpark 30 6211 LV Maastricht The Netherlands T +31 43 350 08 85 F +31 43 325 87 23 [email protected]

FGH Vastgoed Expertise B.V.

Utrecht Leidseveer 50 3511 SB Utrecht The Netherlands T +31 30 232 34 00 F +31 30 232 34 31 [email protected] www.fgh-vastgoedexpertise.nl

168

rnhb Hypotheekbank

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven The Netherlands T +31 40 264 94 60 F +31 40 245 18 20 [email protected]

Utrecht Leidseveer 35 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht The Netherlands T +31 30 755 20 00 F +31 30 755 20 20 [email protected] www.rnhb.nl

factsh e e t s Rents The indicated range concerns the rents at the end of the year, in euros per m2 per annum and excluding VAT, for a readily marketable property, fully let for a period of 5+5 years.

Expectations

J = stable

O P

= increases = decreases

Service index The service index represents the ratio between the total surface area and the number of residents. The following pages include an overview of regional data per market segment (the office, retail, industrial real estate market and residential market). Would you like to find out more? Our website provides access to an overview of the regional market data, including an extensive explanation: www.fghbank.nl

Sources

ABF Research Bak R.L. CBS Local authorities Locatus NEPROM NVM PropertyNL Vastgoedmarkt

FGH real estate report 2011 factsheets

169

FACTSHEET office market province/cities

general

market structure

279,800

4.2

3,800

5,300

39%

40,900

Almere

189,900

13,300

80,200

27.2

10.5

5.9

2.1

54.3

575,100

3.0

22,000

27,000

23%

106,500

Lelystad

74,900

5,700

35,600

21.2

13.1

8.7

1.1

55.9

248,400

3.3

4,800

4,000

-17%

29,100

94,700

5,200

65,700

15.4

9.0

11.6

10.4

53.6

573,400

6.1

4,100

23,800

480%

41,500

Apeldoorn

156,000

10,100

96,500

16.0

12.0

14.9

6.0

51.1

740,700

4.7

22,600

21,600

-4%

119,700

Arnhem

148,100

10,400

100,600

22.6

8.6

11.3

3.8

53.7

1,083,400

7.3

41,000

29,500

-28%

209,700

Nijmegen

163,900

10,100

99,200

13.7

14.2

5.1

1.3

65.7

471,500

2.9

11,600

20,500

77%

54,100

189,400

12,800

133,000

23.1

7.8

8.9

1.5

58.7

977,700

5.2

17,600

13,600

-23%

111,600

Supply 2010 in m²

Stock 1 january 2011 in m²

63.5

Take-up compared with 2005–2009 in %

% Other 2010

3.7

Take-up 2010 in m²

% Government 2010 10.3

Average take-up 2005-2009 in m²

% Industry, trade, transport 2010 10.1

Office space per resident in m²

Business services 2010 12.4

% Banking and insurance 2010

Number of jobs 2010 35,800

Number of companies 2010 3,600

Number of residents 2010 67,100

Province Drenthe Assen

Province Flevoland

Province Friesland Leeuwarden

Province Gelderland

Province Groningen Groningen

Province Limburg Heerlen Maastricht

89,200

5,000

56,800

13.0

16.3

9.8

7.0

53.9

466,600

5.2

12,100

1,500

-88%

43,200

118,900

7,700

73,400

20.0

13.3

6.4

1.5

58.8

491,700

4.1

9,000

17,000

89%

78,000

174,200

12,200

100,600

18.3

11.7

8.8

2.3

58.9

690,300

4.0

24,600

21,400

-13%

89,700

Province Noord-Brabant Breda

170

rents

development prospects

j/p De Luitenant j Het Palet j Tappellocatie

Planning capacity 2010in BFS in m²

Under construction 2010 in BFS (Business Floor Space) in m²

90-115 110-125

Most prominent new building locations/ plans

90-115 110-125

Expectation 2011

Oude Grachtpad

Range for rents 2010 in €/m²



Most prominent office locations Borgstee

7,500 10,000

90-115

90-115

110-130

110-130

Almere Buiten

90-125

90-125

j/p Almere Poort, Olympiakwartier Oost

66,000

Almere-Haven

85-110

85-110

40,000

100-160

100-170

j/p Almere Poort, Olympiakwartier West j Almere Poort Kustzone/Duin

Gooise Poort

95-140

95-140

j/p Landdrost

Muziekwijk

90-120

90-120

j/p WTC Zakencentrum L’Hermitage (Majestic)

Peelerpark

Almere-Stad/Zakencentrum

Parkwijk

90-120

90-120

j/p


85-120

85-120

j/p Stadsbalkon Lelystad Noord

60-90

60-90

Lelycenter Business Park Leeuwarden

90-120

90-115 100-120

j/p Oostergoweg j Philipslocatie

90-125

90-120

j/p UPC kantoor

Tesselschadestraat

110-120

100-115

Apeldoorn-Noord

100-130

95-125


115-150

115-150

Laan van Osseveld

100-130

100-125

Europalaan

120-140

120-140

Oostergoweg

85,000 13,900 27,500

10,000

j/p

105-125


8,000

j

6,000 5,000 7,000

j/p WTC

9,000

j/p Business Park Apeldoorn (TNO terrein) j Minx complex

23,500

j/p Uitbreiding Achmea kantoor j Welgelegenpark, Quarles van Uffortlaan

45,000

12,000 6,100

Zuidwestpoort Agis-locatie, Europaweg

12,000


120-160

110-160

Gelderse Poort

125-140

120-135

j/p Business Park IJsseloord II

90,000

IJsseloord II

120-145

120-140

j/p K3/K7, Stationsgebied

15,000

Kronenburg

100-130

100-125

j/p Schuytgraaf

10,000

Kroonpark (Arnhem Zuid)

110-135

110-135

j/p Westervoortsedijk

Velperweg

110-150

110-145

j/p

Bedrijvenpark Lindenholt

j Arnhems Buiten (Kema-terrein)

24,000

8,000

90-120

90-120

j/p Neerbosch, Scherpenkampweg

19,000

Brabantse Poort

115-130

115-130

j/p Plein 1944

11,300

Mercator Science Park

110-130

105-125

65,000

Spoorzone/Centrum/Singels

115-140

115-150

j/p Waalsprong/Citadel j


125-135

120-135

90-110

90-110

Europapark

135-150

125-140

Kranenburg

120-135

120-135

Martini Trade Park

115-130

115-130

90-115

90-110

Centrum

115-135

110-135

j/p Maankwartier


120-140

110-140

j/p A2-zone

30,000

Céramique

115-140

110-140

j/p Maartenspoort

12,000

Randwijck

115-135

110-135

j/p Randwijck

60,000

Claudius Prinsenlaan e.o.

120-150

110-150

110-130

110-130

j/p OV-Terminal j Stadionkwartier Breda

22,000

Stationsgebied Westerhage/Steenakker

125-140

120-140

j/p Via Breda

50,000

Corpus den Hoorn

Zernike Science Park

j Euroborg kantoor Volta, Boumaboulevard j/p De Meeuwen, K 1 t/m5 j Nieuwbouw DUO en Belastingdienst, Kempkensberg j Kantorenkwadrant Europark j Sociale Dienst Europapark

11,000 20,000 47,000 50,000 17,000

j/p

FGH real estate report 2011 Factsheet office market

5,000

20,000

Source: take-up and supply PropertyNL

171


general

market structure

20.3

9.6

7.2

4.6

58.3

954,300

6.8

32,300

37,500

16%

102,800

Eindhoven

215,900

15,900

150,800

28.0

15.2

3.6

4.3

48.9

1,414,400

6.6

58,000

42,200

-27%

227,900

Tilburg

205,600

12,000

109,900

13.1

19.2

4.0

6.8

56.9

467,100

2.3

8,400

6,700

-20%

62,000

Amstelveen

81,600

6,200

41,500

36.1

6.0

3.9

7.9

46.1

651,300

8.0

21,600

10,900

-50%

131,400

Amsterdam

777,400

75,700

507,600

28.7

6.6

5.9

9.3

49.5

6,130,000

7.9

309,000

251,000

Diemen

25,000

1,900

17,500

37.7

21.0

1.6

4.7

35.0

286,300

11.5

9,800

0

-

45,300

Haarlem

150,500

10,800

67,500

19.4

11.7

7.7

1.9

59.3

524,200

3.5

20,000

7,200

-64%

71,200

Haarlemmermeer

143,300

8,000

124,900

17.2

40.9

4.0

2.2

35.7

1,381,300

9.6

45,200

38,000

-16%

290,000

Hilversum

85,100

7,000

49,700

36.7

8.3

4.0

2.1

48.9

619,100

7.3

24,600

11,800

-52%

77,400

Zaanstad

146,600

10,100

60,600

18.7

20.1

4.4

2.1

54.7

263,400

1.8

6,600

3,100

-53%

42,000

Supply 2010 in m²

Take-up 2010 in m²




% Other 2010

99,400


Business services 2010

10,600


Number of jobs 2010

140,600

% Government 2010

Number of companies 2010

% Industry, trade, transport 2010

Number of residents 2010

Den Bosch

Province Noord-Brabant

Province Noord-Holland

-19% 1,107,000

(Hoofddorp en Schiphol)

172

rents

development prospects Planning capacity 2010in BFS in m²




Expectation 2011


Most prominent office locations De Brand

110-135

100-135

j/p BDO/CTAC

De Herven

110-135

100-135

Pettelaarpark

125-145

125-150

Stationsgebied/Paleiskwartier

135-160

130-160

j/p Belvedère, Ricoh j De Croon (Paleiskwartier) j Paleiskwartier (diverse projecten)

Eindhoven Airport/Flight Forum

125-150

125-145

j/p Flight Forum

50,000

Ekkersrijt/Science Park

110-135

110-135

j/p KPMG, Dorgelolaan

10,800

Stationsgebied

130-160

125-160

j/p Stationsgebied Fellenoord

50,000

12,600 9,600 8,000 60,000

Strijp S Centrum/Stationsgebied

110-150

110-145

j/p Kempenbaan

’t Laar

110-135

110-130

j/p ’t Laar

90,000 100,000 30,000

T58

15,000

Bovenkerk-Legmeer

120-165

110-165

j/p Het Parc

43,000

Centrum

150-210

140-200

j/p Kronenburg

38,000

Commerce Park

125-210

125-200

j/p Startbaan


100-150

100-150

Centrum/binnenstad

175-300

150-300

De Omval

175-250

150-250

j/p Centrumgebied Amsterdam Noord j Deloitte, VU Kwartier j NDSM (diverse projecten)

Noord

100-175

90-175


Oost

125-175

125-175


Riekerpolder

150-200

150-200

j/p Riekerpolder

Teleport/Sloterdijk

125-160

125-160

j/p Zuidas (diverse projecten)

West

115-150

115-150

Zuidas

225-325

225-325

j/p j

Zuidelijke IJ-oevers

125-225

125-225

j

Zuidoost

80-175

80-175

j/p

Bergwijkpark

85-145

80-140

j/p Alpha Centauri II. Eekholt

11,500

Diemen-Zuid

85125

80-125

33,000

140-175

140-175

j/p Alpha Centauri III. Eekholt j 023 Haarlem, Schipholweg

Schalkwijk

90-135

90-135

j/p Maria Stichting

Waarderpolder

90-135

90-135

j/p Nieuwe Energie, Minckelerweg

Centrum/binnenstad

7,500 30,000 40,000 120,000 22,600 56,000 140,000 1,100,000

17,000 8,000 10,300

Oosterpoort, Laan van Decima

7,500

Raaks Hoofddorp

11,000

14,000

Hoofddorp

Beukenhorst Oost

110-150

100-140

Beukenhorst West

85-125

80-115

Beukenhorst Zuid

j/p Beukenhorst 0ost-Oost (diverse projecten) j/p Beukenhorst Zuid, Europese hoofdkantoor Asics j Beukenhorst Zuid, Hoofdkantoor TNT

150,000 5,500

125-175

125-175

Centrum

85-160

85-160

j Business Garden Hoofddorp

49,000

De Hoek

80-120

80-120

j/p Park 20/20 (diverse projecten)

90,000

Schiphol

17,300

Schiphol

Schiphol Centrum

200-300

200-300

j/p Anthony Fokker Business Park (diverse projecten)

109,000

Schiphol Oost

100-150

100-150

j/p Schiphol Elzenhof Business Park (diverse projecten)

180,000

Schiphol Rijk

90-130

85-125

j/p Schiphol Rijk, Campus

37,500

Schiphol Zuid

90-130

85-125

20,900

Arenapark

125-160

125-160

j/p Schiphol Rijk, High Speed Logistic Park j Arena Park (diverse projecten)

Centrum/stationsgebied

100-145

100-140

j/p Mediapark (diverse projecten)

Mediapark

110-160

110-150

90-135

90-135

Centrum

90,000 150,000

j/p j/p De Icoon II, Stationsplein Inverdan (diverse projecten) Parkgebouw I + II


8,000 100,000 4,000


173


general

market structure

408,800

2.6

21,800

11,000

-50%

70,300

Hengelo

80,800

4,700

45,800

15.7

22.7

6.1

1.3

54.2

279,400

3.5

9,600

8,000

-17%

44,000

120,100

6,300

85,500

16.9

13.5

9.7

3.2

56.7

793,500

6.6

37,600

20,000

-47%

119,000

146,300

10,300

82,400

24.5

9.3

4.6

5.4

56.2

846,200

5.8

51,000

18,400

-64%

151,800

Houten

47,900

3,300

21,600

27.8

7.7

4.0

5.4

55.1

244,300

5.1

16,000

4,700

-71%

42,700

Nieuwegein

60,900

4,100

45,600

27.1

10.7

2.3

2.7

57.2

520,300

8.5

25,600

10,900

-57%

140,000

309,800

22,900

220,600

25.1

7.9

6.6

7.7

52.7

2,616,400

8.4

149,200

104,100

-30%

332,000

Woerden

49,700

3,800

28,400

19.0

14.2

2.4

1.1

63.3

214,500

4.3

10,400

13,200

27%

35,300

Zeist

60,700

4,600

35,100

20.6

5.9

5.0

7.2

61.3

325,100

5.4

13,600

6,400

-53%

16,700

48,100

3,000

25,000

9.0

15.6

13.1

1.1

61.2

145,600

3.0

2,500

1,000

-60%

4,700


65,900

2,700

38,100

31.6

7.2

2.4

5.9

52.9

487,200

7.4

17,600

9,900

-44%

107,400

Delft

97,300

5,400

52,900

22.6

10.7

4.5

1.3

60.9

390,300

4.0

10,100

8,600

-15%

47,800

Den Haag

493,600

34,300

265,900

21.1

6.1

19.3

3.5

50.0

4,125,900

8.4

102,200

85,600

-16%

442,800

Dordrecht

118,800

4,800

54,700

13.3

19.4

7.3

1.1

58.9

291,600

2.5

4,300

14,600

240%

62,000

71,100

2,700

32,800

17.3

13.5

3.7

4.2

61.3

349,300

4.9

16,600

7,700

-54%

63,600

Supply 2010 in m²

60.3


2.2

Take-up 2010 in m²


6.1


% Other 2010

16.6



14.8



77,800

% Government 2010

Number of jobs 2010

8,400


157,700


Enschede

Province Overijssel

Zwolle

Province Utrecht Amersfoort

Utrecht

Province Zeeland Middelburg Province Zuid-Holland

Gouda

174

rents





Expectation 2011


Most prominent office locations Business & Science Park/ Hengelosestraat

110-130

115-130


125-145

125-145


110-130

110-130

Westermaat

120-130

115-130

A28-zone

120-170

120-170

Centrum

115-160

115-160

Hanzeland

130-165

120-160

j/p Uitbreiding en renovatie Rechtbank

26,000

Oosterenk (Zone Ceintuurbaan)

125-140

120-140

j/p Voorsterpoort (diverse projecten)

55,000

Bergkwartier

125-170

125-160

Calveen

110-135

110-125

j/p The Works, Amsterdamseweg

Centrum/Stadsring

125-150

115-150

j/p Vathorst Podium (diverse projecten)

De Brand

100-125

90-125

j/p

De Hoef

100-125

90-125

Stationsgebied

120-160

120-160

j/p j

j/p Business & Science Park (diverse projecten) j Zuiderval 2 (diverse projecten)

30,000

j/p Hart van Zuid j Lange Wemen (Centrumplan-Noord) j Prinsenpoort, Veerallee

87,000

64,000 15,000 10,000

j Stationsgebied Zwolle, Nieuwe Veerallee

20,000

j Eemplein

16,000 70,000 100,000

Vathorst

120-145

120-145

Molenzoom

100-130

95-125

j/p Het Forum van Houten

Stationsgebied

100-130

95-125

j/p Kantoor Castellum, Houten Zuid

90-125

85-110

j/p Admiraal fase III, De Liesbosch

21,000

Merwestijn

j 6,500 3,000

Plettenburg/Rijnhuizen

85-130

85-110

j/p Blokhoeve The Cube

14,000

Stadscentum/City Plaza

125-155

100-150

27,000

Centrum

125-190

125-190

j/p Parklaan j De Taats, Orteliuslaan

Kanaleneiland

90-140

90-135

j/p LRC (Leidsche Rijn Centrum)

Lage Weide

90-125

80-125

Maliebaan

170-250

150-250

j/p Papendorp (diverse projecten) j Oudenrijn

Overvecht

90-120

80-120

Papendorp

165-200

160-195

j/p Rabobank toren j Stadskantoor Jaarbeursplein

Rijnsweerd

135-170

125-165

j/p Stationsgebied (diverse projecten)

Stationsgebied

150-190

140-180 75-110

Stationsgebied

125-145

115-145

j/p WTC, Jaarbeursplein j Snellerpoort, Stationslocatie j

30,000

75-100

Boulevard

125-175

125-175

120-175

120-175

j/p Huis ter Heide j

10,000

Utrechtseweg Middelburg

100-140

100-140

Middelland/Snel en Polanen

40,000 13,200 200,000 30,000 56,000 65,000 240,000 60,000

j Ramsburg

20,000

Veldzicht Capelle Office Park

120-145

115-145

j/p Nova Vista (Rietbaan)

Fascinatio/Rhijnspoor

130-160

125-155

j/p

Hoofdweggebied

100-120

95-120

j/p

Rivium

110-145

100-140

Delft

115-150

100-150

4,000 11,900

j/p j De Monarch, CAK

18,000

Europol Beatrixkwartier

130-190

130-190

Congresgebouwgebied

125-170

125-170

De Binckhorst

32,000

j Internationaal Strafhof

46,000

j/p KPMG

10,000

j/p New Babylon

51,000

95-140

90-140

Laakhaven/Holland Spoor

100-140

100-140

Lange Voorhout

170-250

170-250

Nieuw Centrum/Stationsgebied

150-190

150-190

j/p Spoorzone Delft Centraal / Delft Zuid j Technopolis Innovation Park j Wijnhavenkwartier

Amstelwijck

120-140

115-140

j/p Amstelwijck overig

Centrum

110-145

110-140

j/p j Stadskantoor Gouda j Stationsgebied/Spoorzone

66,000 49,000 121,000

Goudse Poort

85-135

85-135

Gouwe Spoor

120-140

115-140

Stationsgebied/Binnenstad

100-145

100-145

80,000 19,000 40,000

j



175


general

market structure

497,100

4.2

26,400

21,500

-19%

83,300

Rijswijk

46,700

3,100

37,900

47.0

5.8

8.0

2.1

37.1

896,800

19.2

23,600

14,300

-39%

159,500

Rotterdam

607,300

24,700

322,400

18.7

18.5

5.3

4.8

52.7

3,415,300

5.6

136,400

122,600

-10%

533,400

Zoetermeer

121,700

5,800

49,900

24.2

10.7

10.7

3.6

50.8

633,500

5.2

26,600

15,100

-43%

134,800

Supply 2010 in m²

65.8


0.9

Take-up 2010 in m²


6.5


% Other 2010

12.9



13.9



58,000

% Government 2010

Number of jobs 2010

4,700


117,700


Leiden

Province Zuid-Holland

176

rents




Expectation 2011



Most prominent office locations Kanaalpark/Lammenschans

100-135

90-135

Plesmanlaan/Science Park

125-150

125-150

Stationsgebied

100-165

100-165

j/p Achmea j ROC Leiden Centraal j Trafolocatie

Hoornwijck

115-145

115-145

j/p Limpergstraat

30,000

80-125

80-125

j/p Plaspoelpolder (diverse projecten)

50,000

Stationsgebied/ Eisenhowerplein

100-160

100-160

j/p

Blaak/Westblaak

125-180

120-180

j/p Baltimore

Brainpark I

145-170

140-165

j/p Blaak 8

15,000

Brainpark II

155-180

150-180

j/p De Rotterdam

70,000

Brainpark III

165-185

160-180

j/p Eneco

25,000

De Boompjes

140-185

135-180

j/p Nieuwbouw van Oord

14,000 12,000

Plaspoelpolder

Kop van Zuid

150-185

145-180

j/p Rotterdam Airport Business Park

Prins Alexander/Oosterhof

130-160

125-160

j/p Rotterdam Central District

Waalhaven

110-135

100-130

j/p Stadskantoor Rotterdam

Weena/Coolsingel

150-190

150-190

j/p Vopaktoren

Zuidplein

115-145

110-145

j/p Weenapoint

Afrikaweg

90-125

90-125

Rokkeveen

125-145

120-145

j/p Boerhaavelaan j Cadenza

Stadscentrum

110-130

100-130

j/p Plein van de Verenigde Naties


30,000 12,000 12,000

45,000

300,000 25,000 11,000 40,000 145,000 5,000 18,000


177

FACTSHEET retail market province/cities

general

market structure

rents

Share of daily food in %

Share of non-daily in %

Take-up in 2009 in m²


Rise/fall compared to 2009 in %

Supply 2010 in m²

14%

86%

3,000

7,600

153%

27,800 Gedempte Singel

Most prominent shopping streets

Sales of floor space in m² 2010

Service index 2010

Disposable incomes 2010 / National Average € 26.800


180,000


67,100

€ 25,700

High

Koopmansplein/Forum Kruisstraat Meruisplein Emmen

109,300

€ 22,800

High

283,400

15%

85%

7,000

3,700

-47%

14,400 Hoofdstraat Noorderstraat-Derkstraat Vlinderpassage

Province Flevoland Almere

189,900

€ 36,100

Average

264,300

19%

81%

5,000

2,200

-56%

1,100 Bottelaarspassage

Citadel Grote Markt Korte Promenade Stadshuisplein Stationsstraat Lelystad

74,900

€ 26,400

Average

147,700

17%

83%

4,000

1,600

-60%

3,500 Centrum, Dukaatpassage

De Wissel Neringspassage Province Friesland Leeuwarden

94,700

€ 23,100

High

257,100

15%

85%

1,000

2,000

100%

100 Nieuwestad Ruiterskwartier Wirdumerdijk Zaailand

Province Gelderland Apeldoorn

156,000

€ 27,000

Average

297,700

17%

83%

4,500

10,200

127%

15,000 Brinklaan Hoofdstraat Korenstraat

Arnhem

148,100

€ 25,000

High

304,400

18%

82%

8,500

7,900

-7%

10,500 Bakkerstraat Grote Oord Jansstraat Ketelstraat Roggestraat Steenstraat Vijzelstraat

Ede

108,100

€ 26,600

Low

164,800

21%

79%

4,000

7,600

90%

10,500 Achter de Doelen Grote Straat Maandereind

Nijmegen

163,900

€ 24,100

Average

251,900

20%

80%

14,000

10,100

-28%

12,900 Broerstraat Burchtstraat Marikenstraat Moenenstraat

178


j/p Citadel j Hommes, Groningerstraat

Planning capacity 2001 in BFS in m²

50-75


200-400

50-75

Most prominent new building locations/ redevelopments

200-400

Expectation 2011

150-250


175-250 j/p De Triade j Meubelboulevard 200-450 Borgcenter

200-450


Most prominent shopping centers


Expectation 2011

Range for rents 2009 in €/m² 175-250

12,500 2,700

275-400

150-250 j/p j 275-400

125-275

125-275

150-275

150-275 j/p

225-350

225-350

250-350

225-325 j/p Stadshart Almere

450-750

400-700

j/p Almere Buiten (fase 2), Centrum Zuidzijde

5,000

450-750

400-700

275-500

j/p Metropole

7,500

175-275

j T’ Circus j

300-550

200-300 225-325

200-325

325-650

275-600

325-700

300-650

j

200-425

200-425

j Batavia Stad Shopping Outlet

250-450

250-450

j De Gordiaan

225-375

225-375

250-650

250-650

125-250 275-650

125-250 j/p j 275-650

180-300

180-300 j/p

175-350

175-350 j/p De Eglantier j Oranjerie 350-800

350-800

j Winkelcentrum Nieuwe Weiert

450-900 700-1.100

600-1.000

600-1.000

100-250

6,500

Winkelcentrum Emmerhout

7,500

j

Olympiakwartier Oost

30,000

j

Olympiakwartier Westzijde

30,000

j Herontwikkeling ABC complex, Neringpassage j Winkelcentrum De Gordiaan j

8,100

200-325

200-300

80-120

80-120

j Woonboulevard Palazzo

50-75

50-75

j Woonboulevard De Centrale

65-90

65-90

275-800 j/p Kronenburg

450-900

j/p Autorama

4,000

300-800

700-1.100

175-400

Mix to the Max, Evenaar

175-350 j/p Woonboulevard Het Rietveld

900-1.050

175-400

16,500

j

175-350

900-1.050

TT world, De Haar

j Musiskwartier j Presikhaaf j Woonboulevard Gelderse Poort j

150-225

150-225

250-650

250-650

55-85

55-80

325-450

325-450

2501.050

2501.050

200-350

200-350

70-100

70-95

j De Centrale Retailpark

600-1.100

250-450

250-450

250-450

250-450

150-250 650-900

150-250 j/p j Dukenburg 650-900

350-550

350-550

400-600

375-600

150-400

300-500

j De Molenpoort j Woonboulevard Novium

150-400

300-500

60-90

60-90

175-300

175-300

j

j Hof van Gelderland j

200-400

200-400

27,000

Nieuw Zaailand

3,900

Winkelcentrum Cammingaburen

9,900

j Anklaar j De Eglantier

15,800 6,000

j/p Omnisport

12,000

j Coberco kwartier (Centrum-Oost)

25,000

j OV Terminal Arnhem

4,200

j/p Presikhaaf

7,300

Rijnboog Havenkwartier

12,000

Schuytgraaf

10,400

j Bunschotenplein Kernhem Ede

FGH real estate report 2011 Factsheet retail market

5,000

j/p Bartok, Centrum

100-250 j/p j

600-1.100

17,500

2,600 10,000

j Citadel, Waalsprong (Noordkant) j Plein 1944

30,000 11,300

j


179


general

market structure

Supply 2010 in m²



Share of non-daily in % 84%


Share of daily food in % 16%



Service index 2010



436,200

rents

118%

23,300 A-Kerkhof


189,400

€ 24,900

High

10,000

21,800

Carolieweg Herestraat Vismarkt Waagstraat Zwanestraat Province Limburg Heerlen

89,200

€ 22,800

Very high

320,200

11%

89%

3,000

2,000

-33%

15,500 Promenade I en II Saroleastraat I Saroleastraat II

Maastricht

118,900

€ 23,700

Average

246,400

18%

82%

5,000

5,900

18%

12,400 Grote Staat Kleine Staat Maastrichter Brugstraat Muntstraat Spilstraat Stokstraat Wolfstraat Wycker Brugstraat

Roermond

55,600

€ 24,300

Very High

226,400

11%

89%

1,500

1,200

-20%

4,200 Graaf Gerardstraat Hamstraat Steenweg Varkensmarkt


174,200

€ 27,800

High

363,800

16%

84%

23,500

17,100

-27%

11,800 Eindstraat Ginnekenstraat Karrestraat Ridderstraat

Den Bosch

140,600

€ 28,100

High

274,900

17%

83%

5,000

3,800

-24%

7,600 Hinthamerstraat-Zuid Hinthamerstraat-Noord Hooge Steenweg Kerkstraat Markt Pensmarkt Schapenmarkt

Eindhoven

215,900

€ 25,800

High

430,400

16%

84%

15,000

34,900

133%

33,900 Demer Hermanus Boexstraat Hooghuisstraat Marktstraat Rechtestraat Vrijstraat

Tilburg

205,600

€ 24,400

Average

337,500

17%

83%

4,500

7,300

62%

13,700 Heuvelstraat Juliana van Stolberstraat

180


j Vinkhuizen

140-180

140-180

100-350

100-350

250-500

60-90

60-90

200-350

200-350 j/p

350-600

350-600 j/p Corio Center (begane grond)

350-600

350-600

500-700

500-700 j/p Corio Center (souterrain)

125-160

125-160

65-90

65-90

200-400

200-400

4001.000

4001.000

300-800

325-500 700-1.300

325-500 j/p Woonboulevard In de Cramer j Brusselse Poort 700-1.300

700-1.200

700-1.200

j Entre Deux

600-1.100

600-1.100

j Mosae Forum

500-800

500-800

j

450-725

450-725

j

400-700

400-700

j

450-750

450-750

j

300-500

300-500 j/p

275-350

275-350 j/p Roercenter

200-350 300-600

200-350 j/p Designer Outlet Center j 300-600

350-550

350-550 j/p

525-900

525-900

450-900

j/p Herontwikkeling Sontweg j Oostwand Grote Markt j Meerstad


200-550

250-700 j/p Westerhaven j Woonforum Peizerweg 250-500

250-700

600-1.400

200-550


600-1.400

60-85


175-300 j/p Paddepoel

60-85

Expectation 2011

175-300

j Meubelboulevard Hoendiep


250-400




Expectation 2011


12,000 2,500 14,000

j/p Reitdiephaven fase 3 j

3,500

j/p Maankwartier

12,400

j SchinkelkwadrantZuid, De Plu j Woonboulevard fase 3

20,000 8,000

j/p Herontwikkeling Sphinx/ Belvédère j Maartenspoort

24,000

250-750

j/p Uitbreiding Brusselse Poort

10,000

150-250

150-250

200-450

200-450

j/p Designer Outlet Center fase 3 j

j De Barones

350-650

350-650

75-100

75-100

525-900

450-900 j/p Woonboulevard Breda j 525-900

400-700

400-700 j/p

250-400

250-400 j/p Bossche Boulevard

70-100

70-100

250-450

250-450

475-725

475-725

600-1.000

600-1.000

400-750

j Winkelcentrum Arena j

500-850

400-750 j/p j 500-850

500-950

500-950

j

400-650

400-650

j

700-1.300

700-1.300

j Heuvelgalerie

250-650

200-650

3501.000

3501.000

400-650

400-650 j/p Woensel

300-600

300-600

450-750

450-750

75-110

75-110

500-875

500-875

350-550

350-550

j/p

250-550 425-925

250-550 j/p j Emmapassage 425-925

275-375

275-375

300-600

300-600 j/p Heyhoef

175-250

175-250

j/p AaBe-Complex/ Leypark j Stappegoor

250-375

250-375

j Wagnerplein


9,000 22,000

j Ziekenhuisterrein (GZG) j

425-625 j/p Piazza Center

Pieter Vreedeplein

7,200

j/p OV Terminal Breda j Stadionkwartier

425-625

j Woonboulevard Ekkersrijt j De Admirant/ Nieuwe Emmasingel

3,500

j/p Boulevard-Zuid j Stationsdistrict, Fellenoord j Winkelcentrum Meerrijk, Meerhoven j

28,000

7,000 15,000 11,000

39,000 13,000 5,500


181


general

market structure

rents



9,000

6,000



Supply 2010 in m²




Service index 2010



272,400

Province Noord-Holland Alkmaar

94,000

€ 26,300

High

-33%

7,500 De Laat Langestraat Payglop

Amstelveen

81,600

€ 34,200

Low

117,400

20%

80%

3,000

3,600

20%

Amsterdam

777,400

€ 28,100

Average

1,058,700

22%

78%

44,000

43,400

-1%

400 Zaagland

8,000 Beethovenstraat Cornelis Schuytstraat Damrak

Ferdinand Bolstraat Heiligeweg

Kalverstraat Kinkerstraat Leidsestraat Nieuwendijk P.C. Hooftstraat Rokin Van Baerlestraat Haarlem

150,500

€ 28,600

Average

246,000

19%

81%

6,500

5,600

-14%

4,100 Anegang Barteljorisstraat Generaal Cronjéstraat Grote Houtstraat

Zaanstad

146,600

€ 30,300

Average

279,800

18%

82%

8,000

9,100

14%

6,100 Gedempte Gracht Westzijde

Province Overijssel Deventer

98,800

€ 25,400

Average

189,300

17%

83%

1,500

3,300

120%

Enschede

157,700

€ 22,100

Average

318,400

17%

83%

7,000

10,500

50%

9,100 Korte Bisschop Lange Bisschop 27,100 Havenstraatpassage

Hofpassage Kalanderstraat Langestraat Van Heekplein Hengelo

80,800

€ 24,900

Average

202,600

14%

86%

1,000

14,600 1360%

11,000 Brinkstraat Markt Nieuwstraat Telgen

182


250-400

250-400

j Stadshart Amstelveen


500-650


325-700

500-650

100-150


325-700

100-150

Expectation 2011

j Noorder Arcade


175-550




Expectation 2011


j De Hoef, Van Ostadelaan

10,250

j

Overstad

13,000

j

Ringers/Noorder Arcade

52,000

550-900

550-900

Winkelcentrum Binnenhof

500-700

500-700

500-750

500-750

j Amsterdamse Poort

300-550

300-550

500-900

500-950

j Arena Boulevard

200-250

175-225

850-1.000

850-1.000

j Boven ’t Y / Buikslotermeerplein

350-700

350-600

300-550

300-550

j Groot Gelderlandplein

275-600

300-625

1.350-1.750

1.5002.000

j Kalvertoren

4001.500

4001.500

1.750-2.250

1.7502.250

j Magna Plaza

275-900

250-750

j Osdorpplein j Villa Arena

250-450

250-450

80-150

80-150

225-400

225-400

1.000-1.500

1.2001.750

650-1.500

700-1.750

j

1.000-1.300

900-1.300

j Winkelcentrum Westwijk j Middenhoven

8,000 5,000

j Banne Centrum gebied j Buikslotermeerplein fase 2 j GETZ Entertainment Center, Arena Boulevard j Oosterdokseiland (kavel 2,3) j Oostpoort, Polderweg/ Linaeusweg

10,000 23,200 21,000

7,000

12,000 17,000

j/p ROC Amsterdam

10,000

j Rokin

10,000

j/p Stadscentrum Osdorpplein

17,000

Station Amsterdam Centraal

12,800

j

Westpoort (fase II)

18,000

600-850

550-800 j/p

Zuidas, Ravel, Van Leijenberghlaan

10,000

300-700

300-700

j

225-475

225-475

j/p Herontwikkeling Brinkmanpassage

7,700

350-550

350-550

j Winkelcentrum Schalkwijk j

150-250

150-250

j

400-950

400-950

j

250-425

250-425

150-250

150-250

j Shopping Centre Zaandam j Woonboulevard Zaanplein

350-550

350-550

Marsmanplein

3,800

Raaks 60-80

60-80

60-85

60-85

9,000

j Centrumplan Inverdan j Winkelcentrum Westerwatering

10,000 5,200

Zuiderhout 500-800

500-800

225-800

225-800

250-500

j De Boreel j De Snipperling

100-175

100-200

60-75

60-75

225-450 j/p De Klanderij

400-700

400-750

350-500

350-500

175-275

350-800

50-75

50-75

300-500

300-500

j Twentec j Woonboulevard Schuttersveld j

175-250

350-800

350-800

350-850

j

300-450

300-450

200-350

200-350

j Retail Park Plein Westermaat j

300-525

300-500

j

300-500

300-500

j

20,000

j De Boreel Fase 3 j Keizerslanden

2,000

j Grolsch-terrein ‘Op de Brouwerij’, Roomweg j Lage Bothof

9,400

10,000

j Miro-complex

15,500

8,000

Stokhorst, Brakershorst 90-110

80-110


5,200

j Hart van Zuid

6,000

Lange Wemen

15,000

Plein Westermaat (fase III)

21,000


183


general

market structure

rents



2,500

3,900



Supply 2010 in m²




Service index 2010



220,400

Province Overijssel Zwolle

120,100

€ 25,900

Average

56%

15,100 Broerenstraat Diezerstraat Grote Markt Roggenstraat Spiegelstraat Vismarkt Weeshuisstraat


146,300

€ 29,900

Low

267,000

16%

84%

5,500

6,000

9%

4,300 Langestraat Utrechtsestraat Varkensmarkt

Nieuwegein

Utrecht

60,900

€ 27,900

Average

97,700

17%

83%

500

0

309,800

€ 27,000

Average

501,600

17%

83%

5,500

15,900

900 City Plaza

189%

19,300 Bakkerstraat Choorstraat Lange Elisabethstraat Lange Viestraat Oudegracht Oudkerkhof Radboudtraverse Steenweg Vredenburg

Province Zeeland Middelburg

48,100

€ 25,700

High

126,800

16%

84%

1,500

700

-53%

8,600 Lange Delft Langeviele

Province Zuid-Holland Delft

97,300

€ 25,300

Average

174,000

15%

85%

4,000

3,400

-15%

5,400 Brabantse Turfmarkt Jacob Gerritstraat Paradijspoort

Den Haag

493,600

€ 27,800

Average

710,700

22%

78%

10,000

16,100

61%

17,800 Grote Marktstraat Hoogstraat Korte Poten Lange Poten Noordeinde Passage Spuistraat Venestraat Vlamingstraat Wagenstraat

Dordrecht

118,800

€ 26,200

Average

178,400

20%

80%

1,000

3,100

210%

4,000 Bagijnhof Sarisgang Voorstraat

184



50-75


175-225

50-75


175-225

Expectation 2011

300-500


250-475

j Stadshagen j Woonboulevard Zwolle


250-475


250-450 400-1.050

Expectation 2011


Range for rents 2009 in €/m² 250-450 400-1.050

j Ikea Zwolle

32,000

j/p Spoolderwerk

20,000

j

Willemspoort

10,000

300-500

j

Woonboulevard Zwolle

25,000

225-350

225-350

j

160-300

160-300

j

350-550

350-550

j

225-700

225-700

575-700

550-700

j Emiclaerhof j St. Jorisplein

200-700

200-650

j

Winkelcentrum Leusderweg

300-600

300-600

j

Muntplein, De Batau

150-250

150-250

300-550

300-550

j Eemcenter j Winkelcentrum Vathorst fase II

12,600 9,000 3,000

Stadskwartier fase I

13,000 18,000

Stadskwartier fase II Passage 750-1.000

750-1.000

j Hoog Catharijne

700-1.000

700-1.000

1.000-1.650

1.0001.600

700-1.000

600-900

750-1.300

750-1.300

j

Neude Postkantoor

550-750

500-700

j

Winkelcentrum Kanaleneiland

800-1.300

800-1.300

j

800-1.250

800-1.350

j

850-1.000

800-950

j

350-600

350-600

200-325

200-325

j Woonboulevard Mortiere j

225-475

225-475

j Zuidpoort

400-550

400-550 j/p j 300-600

300-600

3001.250

3001.250

j Kanaleneiland

225-350

150-300

j Overvecht

325-550

250-550

80-130

80-130

j Woonboulevard Utrecht

j Haaglanden Megastores j Leyweg

75-105

75-100

250-550

250-550

90-160

80-160

250-550

250-450

14,500

j Hoog Catharijne

35,000

j Leidsche Rijn Centrum j Leidsche Rijn Terwijde j Overvecht, Einsteindreef

35,000 12,600 11,000 8,000 12,000

j Mortiere

5,000

j Albert Heijnlocatie, Martinus Nijhofflaan

6,000

500-1.000

500-1.000

600-900

600-900

250-350

250-350 j/p

New Babylon

300-400

300-400 j/p

Nieuwe Haagse Passage

200-500

200-550

Spuimarkt

14,000

400-550

400-550 j/p

Wijnhavenkwartier fase 2

28,900

j

1.000-1.400

1.0001.450

j

900-1.200

900-1.250

j

600-900 600-1.000

j/p Hagaterrein

6,100

j/p Kijkduin

17,000 17,000 9,000

600-900 j/p j 750-1.000

250-400

240-400 j/p Drie Vriendenhof

225-550

225-550

300-575

275-575 j/p Statenplein

250-550

250-550

175-375

165-375 j/p Sterrenburg

200-300

200-300


j Gezondheidspark j Oostpoort, Voorm. EZH-terrein j Paradium

6,000 10,500 6,000


185


general

market structure

rents



3,500

3,900



Supply 2010 in m²




Service index 2010



166,700

Province Zuid-Holland Leiden

117,700

€ 27,500

Low

11%

2,500 Breestraat Donkersteeg Haarlemmerstraat Maarmansteeg

Rotterdam

607,300

€ 24,800

Average

934,900

21%

79%

40,000

38,800

-3%

37,900 Beurstraverse Beijerlandselaan Groene Hilledijk Hoogstraat Korte Lijnbaan Lijnbaan Noordmolenstraat Stadhuisplein Zwart Janstraat

Zoetermeer

121,700

€ 28,900

Low

164,500

20%

80%

6,000

3,000

-50%

1,000 Dorpstraat Promenade Stadshart/Spazio

186


j

350-550

350-550

850-1.500

900-1.600

120-150

110-150

145-250

140-225

275-750

275-750

j Alexandrium I (Oosterhof) j Alexandrium II (Megastores) j Alexandrium III (Woonmall) j Binnenhof

350-750

350-775

175-250

150-225

180-275

125-250

150-250

150-250

500-1.000

275-900

j Keizerswaard

350-475

350-475

700-1.500

750-1.750

j Zuidplein (hoog)

475-750

195-275

195-275

j Zuidplein (zuiderterras)

250-850

250-800

j

195-300

195-285

j

180-250

j/p Kooiplein


j


300-800

150-250


500-700

300-800

150-250

Expectation 2011

500-700

j Winkelcentrum Luifelbaan j


180-350




Expectation 2011


5,300

Aalmarkt

8,000

Winkelcentrum Stevensbloem

6,400

j Centrumplan IJselmonde, fase 2 j Coolsingel (voorm. postkantoor) j Forum Rotterdam

9,000 17,000 35,000

j Markthal j OV-Terminal Rotterdam

14,700

475-725

j/p Vierhavenstrip/ Parkboulevard

25,000

200-300

200-285

j/p Watermanweg, Aquarius

18,000

180-250 j/p Meerzicht

150-210

150-210

16,000

375-700

400-700

160-210

160-210

j/p Cadenza, StadshartOost j Oosterheem

325-600

325-600

80-110

80-110

j Rokkeveen j Woonhart


7,000

12,000

j/p


187

FACTSHEET industrial real estate market province/cities

general

market structure Rise/fall compared to 2009 in %

Total still issuable 2010 in net ha

Stock of business parks 2010 in net ha

% Banking and insurance 2010 3.7

63.5

284

43

2,000

4,400

120%

26,000

109,300

6,800

49,200

12.3

21.1

4.1

1.2

61.3

869

122

2,000

1,900

-5%

31,400

54,800

3,600

27,800

9.1

21.6

3.8

4.5

61.0

493

116

6,000

8,900

48%

45,000

Almere

189,900

13,300

80,200

27.2

10.5

5.9

2.1

54.3

977

394

23,000

31,600

37% 216,000

Lelystad

74,900

5,700

35,600

21.2

13.1

8.7

1.1

55.9

892

482

7,000

12,300

76%

Leeuwarden

94,700

5,800

65,700

15.4

9.0

11.6

10.4

53.6

410

37

1,000

0

30,900

Drachten

55,400

3,400

29,900

12.3

22.4

1.8

1.5

62.0

428

107

1,000

0

23,200

Apeldoorn

156,000

10,100

96,500

16.0

12.0

14.9

6.0

51.1

668

87

7,000

35,900

413%

55,500

Arnhem

148,100

10,400

100,600

22.6

8.6

11.3

3.8

53.7

224

27

15,000

5,600

-63%

37,100

Ede

108,100

7,600

55,000

14.4

14.7

4.6

4.3

62.0

317

95

31,000

32,000

3%

96,100

Nijmegen

163,900

10,100

99,200

13.7

14.2

5.1

1.3

65.7

527

40

9,000

10,400

189,400

12,800

133,000

23.1

7.8

8.9

1.5

58.7

710

58

14,000

10,300

-26%

73,000

89,200

5,000

56,800

13.0

16.3

9.8

7.0

53.9

412

76

15,000

32,500

117%

34,900 26,800

Supply 2010 in m²

10.3

Take-up 2010 in m²

10.1

Take-up 2009 in m²

12.4

% other 2010

35,800

% Government 2010

% Business services 2010


Number of jobs 2010

Number of companies 2010 3,600



Emmen Hoogeveen Province Flevoland

26,500

Province Friesland

Province Gelderland

16% 100,200


Province limburg Heerlen Maastricht

118,900

7,700

73,400

20.0

13.3

6.4

1.5

58.8

401

52

3,000

21,300

610%

Sittard-Geleen

95,000

5,800

51,800

14.1

28.8

3.1

2.6

51.4

1.036

225

24,000

10,100

-58% 121,700

Venlo

99,900

6,500

60,200

7.8

28.9

5.2

1.1

57.0

1.011

192

6,000

69,600

1060% 175,100

188

rents


25-40

Stadsbedrijvenpark

25-35

25-35

Bargermeer

25-40

25-40

Business Park Eigenhaard

25-40

25-40

Bedrijventerrein De Wieken

20-40

Buitenvaart

j Messchenveld

Still issuable business parks 2010 in net ha.

35-45

25-40

Most prominent new building locations/ extensions

35-45

Scheepersmaat

Expectation 2011



Most prominent business parks

Peelerpark

19 ha

j/p Peelerpark j Stadsbedrijvenpark

8 ha 28 ha

20-40

j/p Bargermeer j Bedrijvenpark A37 j Buitenvaart I

20-40

20-40

j/p Buitenvaart II

83 ha

De Steiger

40-55

40-55

j/p De Vaart IV

64 ha

De Vaart

40-55

40-55

10 ha

Gooise Kant

50-70

50-70

Hollandse Kant

50-65

50-65

j/p Hoge Kant j Lage Kant j Sallandsekant

Veluwse Kant

50-70

50-70

j Stichtse Kant j

120 ha

Stichtse Kant

50-70

50-70

Larserpoort

25-50

25-50

j/p Flevopoort

Noordersluis

25-45

25-45

j/p Larserpoort

Oostervaart

25-45

25-45

j/p Lelystad Airport

9 ha 39 ha 12 ha

13 ha 8 ha

63 ha 9 ha 18 ha

Noordersluis Hemrik

35-55

35-55

Leeuwarden-West

30-50

30-50

Newtonpark

35-55

35-55

Bedrijvenpark Azeven-Noord

35-55

35-55

De Haven

25-50

25-50

Apeldoorn-Noord

40-60

40-60

Apeldoorn-Zuid

30-50

30-50

Laan van Malkenschoten

35-55

35-55

Stadshoudersmolen

25-45

25-40

IJsseloord II

45-60

45-60

Kleefse Waard

30-50

30-50

Westervoortsedijk

30-50

30-50

Frankeneng

35-50

35-50

Heestereng

35-50

35-50

15 ha

j Business Park Leeuwarden j/p Newtonpark IV Fase I j

8 ha 14 ha

j Bedrijvenpark Azeven-Noord j/p De Haven-Noorderhogeweg j Apeldoorn-Noord (Fase II)

33 ha 12 ha 40 ha

j/p Apeldoorn Zuid j Ecofactorij j

100 ha

j IJsseloord II j Kleefse Waard

15 ha

23 ha

9 ha

j/p Westervoortsedijk j Bedrijvenpark De Vallei j A12 Ede-Veenendaal

7 ha 8 ha 65 ha

Kievitsmeent

35-55

35-60

j

Bijsterhuizen

40-60

40-60

West Kanaaldijk

30-45

30-45

j A-73 Zone j Bijsterhuizen

Winkelsteeg

25-40

25-40

j/p

Driebond

40-55

40-55

45-60

45-60

j/p Eemspoort j Westpoort (fase I)

41 ha

Eemspoort Euvelgunne

30-45

30-45

j/p Zernike Science Park

14 ha

Winschoterdiep/Eemskanaal

30-45

30-45

j/p

De Beitel

35-50

35-50

j/p Avantis

23 ha

De Koumen

35-50

35-50

j/p Trilandis

27 ha

Beatrixhaven

35-55

35-55

j/p Maastricht/Eijsden

37 ha

Bedrijvenstad Fortuna

35-45

35-45

j/p Bedrijvenstad Fortuna

Holtum-Noord

35-55

35-50

j/p Chemelot

137 ha

j/p Industrial Park Swentibold j Trade Port Noord j Venlo Greenpark

103 ha

Industriepark-Noord

30-45

30-45

Veegtes

30-40

30-40

Venlo Trade Port

40-55

40-55

Venlo Trade Port West

45-60

40-60

j ZON Fresh Park

FGH real estate report 2011 Factsheet industrial real estate market

63 ha 34 ha

27 ha

24 ha 17 ha 28 ha 38 ha


189


general

market structure

710

25

52,000

22,900

-56% 207,700

Den Bosch

140,600

10,600

99,400

20.3

9.6

7.2

4.6

58.3

548

25

13,000

36,000

177% 135,100

Eindhoven

215,900

15,900

150,800

28.0

15.2

3.6

4.3

48.9

818

123

52,000

60,300

16% 179,300

Helmond

88,600

6,100

42,900

12.9

24.1

2.8

1.6

58.6

539

36

14,000

18,500

32%

70,400

Moerdijk

36,500

3,000

20,900

10.4

33.0

1.7

1.0

53.9

1.372

10

16,000

36,500

128%

93,500

Oss

77,400

4,800

39,900

10.1

32.4

2.4

1.3

53.8

515

80

22,000

18,900

-14%

35,500

Roosendaal

77,600

4,900

41,200

12.7

26.3

5.0

1.5

54.5

388

58

16,000

22,700

42% 176,400

205,600

12,000

109,900

13.1

19.2

4.0

6.8

56.9

902

30

120,000

98,200

-18% 329,200

46,100

3,500

25,400

12.1

25.1

2.1

1.9

58.8

403

31

26,000

87,100

235%

54,100

94,000

7,300

50,700

15.7

8.8

10.0

6.4

59.1

348

100

23,000

23,600

3%

56,600

Amsterdam

777,400

75,700

507,600

28.7

6.6

5.9

9.3

49.5

2.100

461

100,000

194,900

95% 457,000

Haarlemmermeer

143,300

8,000

124,900

17.2

40.9

4.0

2.2

35.7

1.369

653

59,000

108,900

85% 244,000

Zaanstad

146,600

10,100

60,600

18.7

20.1

4.4

2.1

54.7

551

37

18,000

21,800

21% 131,200

72,600

4,100

40,000

10.3

23.0

6.5

1.3

58.9

338

95

23,000

14,600

Supply 2010 in m²

58.9


Take-up 2010 in m²

2.3


8.8


11.7

% other 2010

18.3


100,600

% Government 2010

Take-up 2009 in m²


12,200



174,200

Number of jobs 2010


Breda

Province Noord-Brabant

Tilburg

Waalwijk Province Noord-Holland Alkmaar

Province Overijssel Almelo

190

-37%

53,900

rents


35-50

45-55

40-55

j/p Hoogeind III j

Hazeldonck

40-55

40-55

Hoogeind

45-60

45-55

De Brand

45-60

45-55

De Herven

40-55

40-55

j De Brand j Treurenburg

De Rietvelden

40-55

40-55

j

Still issuable business parks 2010 in net ha.

35-50

Haagse Beemden


Expectation 2011




De Krogten

15 ha

j/p j 8 ha 9 ha

Maaspoort

40-55

35-50

De Hurk

45-60

40-55

j/p GDC Eindhoven Acht

54 ha

Eindhoven/Acht

40-55

40-55

58 ha

Ekkersrijt

45-60

40-55

j/p Park Forum West j

Esp

50-60

45-55

Flight Forum/Eindhoven Airport

45-65

45-60

j

j/p j

Kapelbeemd

45-55

35-50

j

BZOB-terrein

40-55

35-50

j BZOB-terrein

Hoogeind

35-50

30-50

j/p

Moerdijk

45-60

40-60

j/p Logistiek Moerdijk

130 ha

Danenhoef

35-45

30-45

35-50

30-45

j/p De Geer zuid/oost j Vorstengrafdonk

13 ha

Elzenburg Landweer

35-45

30-45

Vorstengrafdonk

40-55

40-55

Borchwerf

35-50

35-50

Majoppeveld

30-45

30-45

Katsbogten

40-50

Kraaiven

31 ha

52 ha

j/p j j Borchwerf II

23 ha 34 ha

35-50

j/p Uitbreiding Majoppeveld j Loven-Noord

35-50

35-50

j/p Tradepark 58 (Noord en Zuid)

13 ha

Loven

30-45

30-45

52 ha

Tradepark 58

50-60

50-60

j/p Vossenberg West II j

Vossenberg

40-50

35-50

j

Haven

40-50

40-55

j Haven Zeven

Zanddonk

35-45

30-45

Beverkoog

35-55

35-55

Boekelermeer

40-60

40-60


50-65

50-65

Noord, Noordelijke IJ-oevers

45-65

45-65

West, Schinkel

45-70

40-70

Sloterdijk I & II

50-65

50-65

Westpoort/Havengebied

40-65

Zuidoost/Amstel III

55-75

De President

10 ha

31 ha

j/p j Boekelermeer-Zuid (fase I & II) j

110 ha

j Afrikahaven j Airport Business Park Amsterdam Osdorp j Amerikahaven

104 ha

130 ha

40-65

j Atlaspark j Sloterdijk

55-75

j

55-75

55-75

De Hoek

45-65

45-65

Hoofddorp j A4-zone West j De President

Graan voor Visch

50-70

50-70

j

Noord

40-55

40-55

j/p

Schiphol-Oost

45-85

45-85

Schiphol-Rijk

50-80

50-80

Schiphol-Zuid

55-85

55-85

Achtersluispolder

35-55

35-55

Hoogtij/Westzanerpolder

35-55

35-55

j

Bedrijvenpark Twente

25-45

25-45

Dollegoor/Turfkade

25-40

25-40

j Bedrijvenpark Twente-Noord j Rijksweg 36 N04

Twentepoort

35-45

35-45

j XL Businesspark

Hoofddorp

Schiphol

71 ha 29 ha

149 ha 60 ha

Schiphol j Anthony Fokker Business Park j/p Schiphol Zuidoost j Schiphol Logistic Park j


20 ha

25 ha 35 ha 45 ha

20 ha 25 ha 120 ha


191


general

market structure Rise/fall compared to 2009 in %




3.7

1.5

55.7

384

67

6,000

19,700

228%

Enschede

157,700

8,400

77,800

14.8

16.6

6.1

2.2

60.3

674

38

48,000

17,400

-64% 175,600

Hengelo

80,800

4,700

45,800

15.7

22.7

6.1

1.3

54.2

534

71

12,000

14,600

22%

79,300

120,100

6,300

85,500

16.9

13.5

9.7

3.2

56.7

586

185

22,000

33,500

52%

85,400

Amersfoort

146,300

10,300

82,400

24.5

9.3

4.6

5.4

56.2

291

37

19,000

24,600

29% 117,000

Nieuwegein

60,900

4,100

45,600

27.1

10.7

2.3

2.7

57.2

268

73

17,000

8,800

309,800

22,900

220,600

25.1

7.9

6.6

7.7

52.7

411

31

53,000

87,000

49,700

3,800

28,400

19.0

14.2

2.4

1.1

63.3

189

7

3,000

4,100

37%

Supply 2010 in m²

18.5

Take-up 2010 in m²

20.6

Take-up 2009 in m²

46,800

% other 2010

5,400

% Government 2010



Number of jobs 2010


98,800


Deventer

Province Overijssel

Zwolle

89,000

Province Utrecht

Utrecht

Woerden

-48%

70,700

64% 193,700

24,900

Province Zeeland Goes

36,600

2,900

24,400

13.9

10.6

5.3

3.6

66.6

166

25

1,000

9,400

840%

24,600

Middelburg

48,100

3,000

25,000

9.0

15.6

13.1

1.1

61.2

188

19

1,000

500

-50%

18,100


65,900

2,700

38,100

31.6

7.2

2.4

5.9

52.9

127

7

6,000

14,400

140%

18,700

Delft

97,300

5,400

52,900

22.6

10.7

4.5

1.3

60.9

252

57

14,000

2,300

-84%

26,500

Den Haag

493,600

34,300

265,900

21.1

6.1

19.3

3.5

50.0

365

35

28,000

18,100

-35%

75,400

Dordrecht

118,800

4,800

54,700

13.3

19.4

7.3

1.1

58.9

517

50

11,000

14,400

31%

54,100

Leiden

117,700

4,700

58,000

13.9

12.9

6.5

0.9

65.8

131

30

3,000

2,600

-13%

13,600

Rotterdam

607,300

24,700

322,400

18.7

18.5

5.3

4.8

52.7

6.791 1.575

136,000

202,700

99,700

9,000

58,500

15.6

13.3

1.8

2.2

67.1

453

23

6,000

27,800

363%

45,100

121,700

5,800

49,900

24.2

10.7

10.7

3.6

50.8

209

32

15,000

25,400

69%

69,800

Province Zuid-Holland

Westland Zoetermeer

192

49% 315,700

rents

development prospects Still issuable business parks 2010 in net ha.


Expectation 2011




Bergweide

25-50

25-50

Kloosterlanden

20-50

20-50

j

Business & Science Park

35-50

35-50

10 ha

De Haven

35-45

35-45

j Euregio Bedrijvenpark j Josink Es

De Marssteden

40-50

40-50

6 ha

Euregio Bedrijvenpark I

25-40

25-40

j Zuiderval-Kotmanpark j

Twentekanaal Zuid

30-50

30-50

Westermaat

35-55

35-55

j

7 ha

j Buren-De Veldkamp j t Oosterveld

29 ha 17 ha

Twentekanaal Zuid De Marslanden

30-55

30-55

Hessenpoort

45-55

45-60

j Hessenpoort I j Hessenpoort II

Voorst

30-55

30-55

j

Calveen

50-60

45-60

De Hoef

45-60

40-55

j De Wieken/Vinkenhof j Vathorst

De Isselt

30-45

25-45

Vathorst

50-65

50-65

De Wiers

30-50

30-50

Laagraven/Liesbosch

45-65

45-65

7 ha 40 ha 80 ha

28 ha 20 ha

j/p j j/p Het Klooster j

73 ha

Plettenburg

45-55

45-55

j

Cartesiusweg

35-55

30-55

j

11 ha

De Wetering

55-70

55-70

j Haarrijn (De Meern)

12 ha

Lage Weide

35-55

30-55

Oudenrijn (De Meern)

40-60

35-60

j/p Nieuwerijn (Papendorp) j Strijkviertel

6 ha 30 ha

Overvecht

35-55

35-55

Barwoutswaarder

30-60

30-60

Middelland/Polanen

35-60

35-60

De Poel

35-60

35-55

Arnestein

25-40

25-40

Mortiere

35-55

35-55

Hoofdweggebied

40-65

40-60

Schieoevers Noord

30-50

30-50

j Fascinatio j Technopolis Innovation Park

Schieoevers Zuid

30-50

30-50

j

Technopolis Innovation Park

60-75

55-75

Bedrijvenpark Ypenburg

60-75

45-70

j/p Ypenburg, de Bras

6 ha

De Binckhorst

35-70

35-70

j/p Ypenburg, overig

12 ha

Forepark

50-75

45-75

Kerketuinen/Zichtenburg/Dekkershoek

40-70

40-70

j/p j

j/p j Breeveld j Polanen

4 ha 4 ha

j/p De Poel fase II j Mortiere j

21 ha 14 ha

5 ha 57 ha

j

Nieuw Laakhaven

40-60

40-60

Amstelwijck

60-65

55-60

j/p Amstelwijck

Dordtse Kil I + II

40-60

40-60

j/p Dordtse Kil III

25 ha 29 ha

j 9 ha

Dordtse Kil III

55-65

50-60

Roomburg

50-65

50-65

Rooseveltlaan/Cronestein

35-55

35-55

j/p Krabbepolder j Oostvlietpolder j

5 ha

Bedrijvenpark Noordwest

50-70

50-65

j/p Hoog Zestienhoven

Charlois/Groene Kruisweg

50-70

50-65

j/p Maasvlakte II

Distripark Eemhaven

55-65

40-60

Gadering (Hoogvliet)

45-60

45-60

Spaanse Polder

35-65

35-60

j/p Nesselande j Rotterdam Airport (RTM Airpark) j Zeehaventerreinen Rotterdam

6 ha 1.000 ha

Zuidelijk Havengebied

40-65

35-60

j

Honderdland

65-85

60-85

Wateringse Veld/Zwethove

50-70

40-70

j ABC Westland j Trade Park Westland Mars

Lansinghage/Rokkeveen-Oost

40-70

40-70

Zoeterhage

30-65

30-35

j Dwarstocht j Oosterhage


11 ha 20 ha 544 ha 4 ha 17 ha 10 ha 11 ha


193

FACTSHEET residential market province/cities

general

market structure

forecast Housing stock/ population/households

%

Age of housing stock

% / National average 71% Egw/29% Mgw

Single family/multiple family

% / National average 31% Social/11% Private

Social/private rent

% / National average 58% buy/42% rent

Buy/rent

Housing occupancy in 2010

Number of dwellings in 2010



67,100

29,700

2.3

Buy Rent

Emmen

109,300

47,000

2.3

Buy Rent

61% 39%

64% 36%

Social Private

Social Private

30% 9%

29% 7%

Egw Mgw

Egw Mgw

80% 20%

86% 14%

< 1944

8% Housing stock

1945-1970

27% Households

1971-1990

37% Residents

1991 >

29%

< 1944

13% Housing stock

1945-1970

31% Households

1971-1990

37% Residents

1991 >

19%

Province Flevoland Almere

189,900

73,400

2.6

Buy

64%

Social

28%

Egw

78%

< 1944 1945-1970

Rent

36%

Private

8%

Mgw

22%

1971-1990

0% Housing stock 0% Households 43% Residents

1991 >

57%

< 1944

30% Housing stock

Province Friesland Leeuwarden

94,700

46,600

2.0

Buy Rent

56% 44%

Social Private

32% 12%

Egw Mgw

64% 36%

1945-1970

29% Households

1971-1990

29% Residents

1991 >

12%

< 1944

19% Housing stock

Province Gelderland Apeldoorn

156,000

66,200

2.4

Buy Rent

Arnhem

148,100

67,800

2.2

Buy Rent

Ede

108,100

42,000

2.6

Buy Rent

60% 40%

45% 55%

70% 30%

Social Private

Social Private

Social Private

30% 10%

38% 17%

22% 8%

Egw Mgw

Egw Mgw

Egw Mgw

75% 25%

57% 43%

78% 22%

1945-1970

29% Households

1971-1990

37% Residents

1991 >

16%

< 1944

26% Housing stock

1945-1970

31% Households

1971-1990

31% Residents

1991 >

13%

< 1944

13% Housing stock

1945-1970

32% Households

1971-1990

35% Residents

1991 >

194

20%

prices

561

0%

€ 178,958

€ 1,549

145

14% Mid-terrace house

175

-5%

€ 147,511

€ 1,410

100

67,100

71,200

74,800

11% End-of-terrace house

91

-5%

€ 162,111

€ 1,461

97

Semi-detached house

121

16%

€ 233,278

€ 1,668

125

Increase/decrease 2010–2020%.

Detached house Apartment

68

8%

€ 295,100

€ 1,989

222

106

-6%

€ 108,826

€ 1,441

234

47,000

48,500

49,900

6% Total

674

-5%

€ 166,584

€ 1,406

141

47,700

49,300

50,500


173

-13%

€ 126,611

€ 1,189

78

109,300

110,600

111,400


138

6%

€ 142,025

€ 1,295

88

Semi-detached house

150

-16%

€ 178,425

€ 1,449

156

Detached house

141

0%

€ 242,444

€ 1,709

232

72

11%

€ 136,472

€ 1,470

184

Apartment 73,400

85,800

95,900

31% Total

1,080

-8%

€ 190,015

€ 1,643

101

76,200

85,400

94,800


543

-16%

€ 173,778

€ 1,514

71

189,900

204,300

222,900


190

-22%

€ 188,800

€ 1,547

116

Semi-detached house

87

-9%

€ 275,556

€ 1,818

196


48

2%

€ 414,550

€ 2,445

315

212

44%

€ 146,750

€ 1,807

74

46,600

47,800

50,000

7% Total

653

-8%

€ 155,379

€ 1,446

127

47,900

49,200

51,200


304

1%

€ 132,325

€ 1,325

112

94,700

94,700

97,800


154

-9%

€ 153,275

€ 1,402

110

Semi-detached house

77

13%

€ 207,889

€ 1,625

134

Detached house

38

-14%

€ 334,250

€ 2,028

245

Apartment

80

-39%

€ 111,529

€ 1,554

150

Range of rents p/m² per month in €

Price per m² GBO in € median 2009

12% Total

33,700

Term median 2010

Transaction prices of owner-occupier housing in € median 2010

33,300

31,600

Increase/decrease compared to 2009 in %

2020

Number of dwellings sold in 2009

2015 31,300

29,600

Owner-occupier housing

2010 29,700

€5-8

€5-7

€6-9

€5-8

66,200

68,400

70,400

6% Total

956

5%

€ 238,453

€ 1,971

167

66,800

68,300

69,400


269

4%

€ 199,222

€ 1,674

134

156,000

155,100

154,800

-1% End-of-terrace house

131

-3%

€ 214,694

€ 1,745

138

Semi-detached house

149

6%

€ 277,944

€ 2,205

159

Detached house

193

23%

€ 376,333

€ 2,489

200

Apartment

214

-2%

€ 150,462

€ 1,860

201

1,229

-2%

€ 181,536

€ 1,795

108 € 6 - 10

369

5%

€ 173,000

€ 1,570

95


151

-21%

€ 190,111

€ 1,686

100

Semi-detached house

82

-2%

€ 307,900

€ 2,054

161

67,800

71,400

74,800

10% Total

73,800

77,500

80,900


148,100

152,200

158,300


29

0%

€ 503,056

€ 2,465

169

598

1%

€ 151,718

€ 1,896

107

42,000

44,800

47,400

13% Total

653

0%

€ 254,063

€ 2,185

148

44,300

47,000

49,500


162

-11%

€ 219,850

€ 1,852

106

108,100

113,700

118,700


93

35%

€ 238,972

€ 1,914

140

Semi-detached house

102

-1%

€ 310,850

€ 2,425

154

Detached house

107

-1%

€ 436,833

€ 2,822

201

Apartment

189

0%

€ 156,694

€ 2,117

153

FGH real estate report 2011 Factsheet residential market

€5-9

€5-8

Source: Woningprijzen NVM

195


general

market structure

forecast

%

Housing stock/ population/households





Social/private rent


Buy/rent




< 1944

23% Housing stock

Province Gelderland Nijmegen

163,900

70,800

2.3

Buy Rent

44% 56%

Social Private

42% 14%

Egw Mgw

62% 38%

1945-1970

34% Households

1971-1990

29% Residents

1991 >

14%

< 1944

30% Housing stock


189,400

84,700

2.2

Buy Rent

43% 57%

Social Private

41% 16%

Egw Mgw

44% 56%

1945-1970

28% Households

1971-1990

28% Residents

1991 >

14%

< 1944

21% Housing stock

Province Limburg Maastricht

118,900

56,700

2.1

Buy Rent

Sittard-Geleen

95,000

44,700

2.1

Buy Rent

45% 55%

59% 41%

Social Private

Social Private

32% 23%

30% 11%

Egw Mgw

Egw Mgw

63% 37%

78% 22%

1945-1970

36% Households

1971-1990

30% Residents

1991 >

13%

< 1944

15% Housing stock

1945-1970

41% Households

1971-1990

30% Residents

1991 >

14%

< 1944

18% Housing stock


174,200

76,800

2.3

Buy Rent

Den Bosch

140,600

61,900

2.3

Buy Rent

Eindhoven

215,900

96,300

2.2

Buy Rent

58% 42%

51% 49%

53% 47%

Social Private

Social Private

Social Private

29% 13%

36% 13%

42% 5%

Egw Mgw

Egw Mgw

Egw Mgw

67% 33%

65% 35%

69% 31%

1945-1970

32% Households

1971-1990

31% Residents

1991 >

19%

< 1944

12% Housing stock

1945-1970

33% Households

1971-1990

35% Residents

1991 >

20%

< 1944

17% Housing stock

1945-1970

36% Households

1971-1990

30% Residents

1991 >

196

18%

prices

€ 209,264

€ 2,018

109 € 5 - 10

11%

€ 192,375

€ 1,761

105


166

-11%

€ 219,450

€ 1,873

87

Semi-detached house

100

-4%

€ 325,585

€ 2,322

142

36

33%

€ 495,200

€ 2,715

214

482

-7%

€ 172,951

€ 2,149

105

Detached house Apartment 4% Total


-2%

362

Term median 2010

175,800


169,100


163,900

1,146


11% Total


95,500


2020 78,800

91,600


2015 74,900

87,300


2010 70,800

84,700

86,300

88,400

1,860

0%

€ 169,057

€ 1,732

71 € 5 - 10

108,500

110,800

113,200


460

-9%

€ 177,025

€ 1,653

55

189,400

187,900

191,800


194

0%

€ 177,000

€ 1,643

57

Semi-detached house

120

2%

€ 275,800

€ 1,932

83

Detached house

70

4%

€ 328,950

€ 2,275

148

1,016

3%

€ 140,308

€ 1,725

75

359

7%

€ 222,862

€ 1,901

110

31%

€ 228,650

€ 1,826

88


38

-14%

€ 226,380

€ 1,835

81

Semi-detached house

51

-30%

€ 273,889

€ 1,930

89

Apartment 56,700

57,700

57,200

60,600

60,200

59,800

118,900

113,400

111,200

1% Total -1% Mid-terrace house

Detached house Apartment 44,700

45,700

45,700

2% Total

43,900

44,500

44,000


95,000

93,100

89,200

113 € 5 - 10

31

72%

€ 350,833

€ 2,020

188

129

11%

€ 165,963

€ 1,948

135

131

10%

€ 173,316

€ 1,385

193

22

-19%

€ 127,325

€ 1,155

162


13

44%

€ 155,400

€ 1,212

148

Semi-detached house

50

0%

€ 177,700

€ 1,399

130

Detached house

24

85%

€ 270,333

€ 1,639

387

Apartment

22

10%

€ 114,091

€ 1,414

180

76,800

79,700

82,000

7% Total

1,332

1%

€ 248,626

€ 2,125

116

81,000

84,000

86,400


483

1%

€ 227,167

€ 1,910

85

174,200

177,400

181,500


208

7%

€ 239,300

€ 1,980

109

Semi-detached house

159

5%

€ 324,333

€ 2,396

105

Detached house

102

2%

€ 520,200

€ 2,761

213

Apartment

380

-3%

€ 176,433

€ 2,203

137

61,900

64,500

66,100

7% Total

852

-1%

€ 240,656

€ 2,137

133

64,000

66,400

68,100


242

-4%

€ 213,500

€ 1,860

103

140,600

139,900

141,600


123

-11%

€ 237,500

€ 1,918

101

Semi-detached house

123

9%

€ 311,278

€ 2,207

188


56

65%

€ 473,850

€ 2,583

200

308

-5%

€ 192,650

€ 2,341

135

€4-8

€6-9

€6-9

96,300

100,300

102,400

6% Total

1,347

12%

€ 221,815

€ 1,926

133 € 5 - 10

105,500

109,200

111,200


597

16%

€ 211,694

€ 1,740

109

215,900

215,500

217,300


204

2%

€ 243,350

€ 1,887

152

Semi-detached house

111

22%

€ 314,944

€ 2,153

168

49

20%

€ 502,500

€ 2,303

217

386

8%

€ 163,673

€ 2,124

140




197


general

market structure

forecast

%






Social/private rent


Buy/rent




< 1944

19% Housing stock

Province Noord-Brabant Tilburg

205,600

89,300

2.3

Buy Rent

56% 44%

Social Private

34% 10%

Egw Mgw

71% 29%

1945-1970

30% Households

1971-1990

30% Residents

1991 >

21%

< 1944

49% Housing stock

Province Noord-Holland Amsterdam

777,400

395,000

2.0

Buy Rent

Haarlem

150,500

70,000

2.2

Buy Rent

25% 75%

54% 46%

Social Private

Social Private

48% 27%

33% 13%

Egw Mgw

Egw Mgw

16% 84%

59% 41%

1945-1970

19% Households

1971-1990

19% Residents

1991 >

13%

< 1944

52% Housing stock

1945-1970

24% Households

1971-1990

18% Residents

1991 >

Zaanstad

146,600

63,200

2.3

Buy Rent

46% 54%

Social Private

42% 12%

Egw Mgw

67% 33%

< 1944

5%

22% Housing stock

1945-1970

32% Households

1971-1990

29% Residents

1991 >

18%

< 1944

21% Housing stock

Province Overijssel Enschede

157,700

68,300

2.3

Buy Rent

Zwolle

120,100

52,200

2.3

Buy Rent

52% 48%

54% 46%

Social Private

Social Private

40% 8%

34% 12%

Egw Mgw

Egw Mgw

71% 29%

71% 29%

1945-1970

33% Households

1971-1990

28% Residents

1991 >

17%

< 1944

19% Housing stock

1945-1970

24% Households

1971-1990

33% Residents

1991 >

24%

< 1944

18% Housing stock


146,300

60,500

2.4

Buy Rent

55% 45%

Social Private

33% 12%

Egw Mgw

69% 31%

1945-1970

22% Households

1971-1990

30% Residents

1991 >

198

31%

prices

€ 184,600

€ 1,675

133

205,600

209,400

212,100


221

18%

€ 213,889

€ 1,816

118

Semi-detached house

139

23%

€ 297,167

€ 2,066

222



147 € 5 - 10

58

7%

€ 423,300

€ 2,270

297

219

-23%

€ 153,692

€ 2,031

126

395,000

409,100

429,400

9% Total

6,183

-1%

€ 248,375

€ 3,367

421,300

439,900

460,100


441

-4%

€ 352,417

€ 2,730

88

777,400

789,900

821,500


121

-19%

€ 306,611

€ 2,537

92

Semi-detached house

48

7%

€ 481,200

€ 3,515

90


65 € 6 - 16

30

3%

€ 613,450

€ 3,719

120

5543

0%

€ 234,834

€ 3,432

62

1,368

-2%

€ 252,879

€ 2,648

81 € 5 - 10

70,000

71,600

73,600

5% Total

72,800

74,900

77,000


576

4%

€ 275,350

€ 2,672

60

150,500

150,800

153,600


164

25%

€ 317,250

€ 2,790

96

Semi-detached house

20

-5%

€ 473,700

€ 3,498

91 175


16

45%

€ 861,875

€ 3,985

592

-13%

€ 189,263

€ 2,525

94

63,200

66,100

70,000

11% Total

842

-9%

€ 194,063

€ 1,939

114

64,700

68,000

71,600


310

-4%

€ 202,250

€ 1,819

105

146,600

150,300

155,900


163

-5%

€ 216,500

€ 1,917

113

Semi-detached house

75

-28%

€ 198,167

€ 1,997

128



€ 1,835

-3%

Term median 2010


€ 208,394

590

7% Total




-2%



1,227

104,400

2020 95,600

102,200

2015 93,500

98,000

2010 89,300

68

-9%

€ 252,810

€ 2,205

218

226

-10%

€ 147,614

€ 2,018

93

68,300

70,100

71,800

5% Total

752

-3%

€ 171,973

€ 1,500

75,700

77,800

79,600


192

-17%

€ 140,375

€ 1,301

91

157,700

158,400

160,300


129

-9%

€ 157,167

€ 1,404

111

Semi-detached house

182

-7%

€ 175,800

€ 1,522

108

€5-9

147 € 6 - 10

Detached house

100

27%

€ 317,200

€ 2,021

221

Apartment

149

14%

€ 123,368

€ 1,484

247

52,200

56,100

60,000

15% Total

808

2%

€ 219,496

€ 1,966

95 € 6 - 10

54,500

58,100

61,500


352

-2%

€ 199,950

€ 1,869

90

120,100

125,900

132,400


160

15%

€ 212,250

€ 1,869

85

Semi-detached house

81

23%

€ 320,167

€ 2,208

134


42

-2%

€ 470,550

€ 2,542

90

173

-7%

€ 157,884

€ 2,002

96

60,500

66,800

71,100

17% Total

1,213

6%

€ 245,197

€ 2,179

63,000

69,500

74,000


443

6%

€ 229,472

€ 2,025

89

146,300

158,200

166,900


217

17%

€ 267,889

€ 2,179

109

Semi-detached house

118

16%

€ 400,400

€ 2,605

130

41

86%

€ 613,444

€ 3,129

171

394

-5%

€ 165,579

€ 2,126

92



100 € 6 - 10


199


general

market structure

%






Social/private rent


Buy/rent

Number of dwellings in 2010 132,400



forecast

< 1944

35% Housing stock

Province Utrecht Utrecht

2.4

Buy Rent

52% 48%

Social Private

34% 14%

Egw Mgw

51% 49%

1945-1970

30% Households

1971-1990

15% Residents

1991 >

20%

< 1944

23% Housing stock

Province Zeeland Middelburg

48,100

21,700

2.3

Buy Rent

62% 38%

Social Private

29% 9%

Egw Mgw

79% 21%

1945-1970

27% Households

1971-1990

35% Residents

1991 >

16%

< 1944

42% Housing stock

Province Zuid-Holland Den Haag

493,600

236,400

2.1

Buy Rent

Dordrecht

118,800

53,400

2.2

Buy Rent

Leiden

117,700

51,400

2.3

Buy Rent

Rotterdam

607,300

295,200

2.0

Buy Rent

48% 52%

56% 44%

52% 48%

32% 68%

Social Private

Social Private

Social Private

Social Private

32% 20%

29% 15%

35% 13%

48% 20%

Egw Mgw

Egw Mgw

Egw Mgw

Egw Mgw

27% 73%

56% 44%

50% 50%

29% 71%

1945-1970

24% Households

1971-1990

16% Residents

1991 >

19%

< 1944

23% Housing stock

1945-1970

29% Households

1971-1990

31% Residents

1991 >

16%

< 1944

34% Housing stock

1945-1970

23% Households

1971-1990

33% Residents

1991 >

10%

< 1944

34% Housing stock

1945-1970

27% Households

1971-1990

24% Residents

1991 >

Zoetermeer

121,700

52,900

2.3

Buy

53%

Social

38%

Egw

59%

< 1944 1945-1970

Rent

47%

Private

9%

Mgw

41%

1971-1990 1991 >

200

16%

2% Housing stock 9% Households 65% Residents 25%

prices

€ 2,611

81 € 6 - 13

€ 259,700

€ 2,590

71

309,800

332,700

356,300


247

12%

€ 283,778

€ 2,443

70

Semi-detached house

47

-20%

€ 407,500

€ 2,991

125



36

57%

€ 598,700

€ 3,251

148

1,517

2%

€ 186,971

€ 2,627

87

21,700

22,600

23,500

8% Total

262

-2%

€ 187,776

€ 1,690

135

21,900

22,800

23,500


116

1%

€ 170,150

€ 1,561

129

48,100

48,900

50,000


44

-6%

€ 186,600

€ 1,597

92

Semi-detached house

38

41%

€ 257,625

€ 1,965

122

Detached house

16

-41%

€ 298,125

€ 2,176

187

Apartment

48

-6%

€ 139,370

€ 1,707

184


€ 230,420

10%

Term median 2010


5%

1,064



Number of dwellings sold in 2009 2,911



17% Total

185,000

2020 155,200

173,500

2015 144,000

161,500

2010 132,400

€5-9

236,400

244,600

255,200

8% Total

3,693

-1%

€ 209,766

€ 2,011

100 € 6 - 15

241,100

250,000

260,900


605

5%

€ 313,167

€ 2,203

110

493,600

500,400

519,600


160

-5%

€ 352,000

€ 2,317

133

Semi-detached house

88

40%

€ 632,750

€ 3,329

120 187


27

59%

€ 786,111

€ 3,791

2,813

-3%

€ 160,673

€ 1,896

94

53,400

54,700

56,200

5% Total

699

-12%

€ 181,401

€ 1,752

134

53,500

55,100

56,600


303

-10%

€ 182,056

€ 1,696

122

118,800

116,900

117,400


114

-6%

€ 195,950

€ 1,709

121

Semi-detached house

46

-8%

€ 271,250

€ 2,210

179


18

125%

€ 474,375

€ 2,559

261

218

-21%

€ 129,734

€ 1,688

137

51,400

53,200

54,800

7% Total

693

-5%

€ 231,073

€ 2,350

62,700

64,700

66,300


274

2%

€ 261,700

€ 2,423

65

117,700

119,600

121,500


81

-9%

€ 279,278

€ 2,433

138

Semi-detached house

13

160%

€ 474,000

€ 2,683

150 176

Detached house Apartment 295,200

300,800

306,100

300,300

302,500

307,600

607,300

589,600

593,400

4% Total 2% Mid-terrace house

89 € 5 - 10

4

33%

€ 610,000

€ 3,155

321

-12%

€ 178,207

€ 2,243

3,143

-2%

€ 177,569

€ 1,857

109 € 6 - 14

95

513

-8%

€ 218,444

€ 1,848

124


207

-5%

€ 238,167

€ 1,942

134

Semi-detached house

56

-11%

€ 383,500

€ 2,479

133


44

42%

€ 586,000

€ 2,905

231

2,323

-1%

€ 150,443

€ 1,817

101

52,900

54,300

55,700

5% Total

718

-16%

€ 200,342

€ 1,919

123

52,500

54,200

55,800


264

-6%

€ 225,100

€ 1,862

106

121,700

123,900

126,800


102

-17%

€ 239,700

€ 1,941

115

Semi-detached house

21

-22%

€ 367,222

€ 2,329

219


€5-9

10

-33%

€ 512,500

€ 2,774

241

321

-20%

€ 146,833

€ 1,908

129


€5-9


201

FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport weergegeven informatie met de grootste zorg samengesteld, doch staat niet in voor de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Hieraan kan dan ook geen enkel recht worden ontleend. FGH Bank N.V. aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden of onvolkomenheden in de informatie in dit rapport. Het is de gebruiker van dit rapport niet toegestaan de inhoud te gebruiken voor commerciële doeleinden en/of te vermenigvuldigen, door te sturen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van FGH Bank N.V. De in deze uitgave genoemde huurprijzen, (voorraad)cijfers en de aanbod- en opnamecijfers van kantoor-, winkel- en bedrijfsruimten zijn deels ontleend aan: ABF Research, Aedex/ IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, Blauw Research, CBS, CPB, Cushman & Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, EIB, EIM, Van Gool en Partners, INREV, IVBN, Locatus, NEPROM, NRW, NVB, NVM, PropertyNL, Rabobank, IPD Nederland, Shopnet.nl, Vastgoedmarkt (VGM), VTIS en Thuiswinkel.org. Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling Marketing &

Tekst | text

Communicatie van FGH Bank in Utrecht, [email protected].

FGH Bank N.V. Valuation and Research department drs. Maarten Donkers,

De prijs bedraagt € 50,- inclusief 6% BTW en verzendkosten.

Roel Drenth MSc RE, drs. Jacob Velleman

FGH Bank N.V. has compiled the information shown in this report

Fotografie | photography

with the greatest care. However, we cannot be held responsible for

Cover photo left: Edwin Walvisch

the accuracy or completeness of the information provided, nor can

Interviews: Lex Draijer

any rights be derived from the information provided. Users of this

Other images: Rob ’t Hart (Wateringse Veld, p. 50, 150),

report are not permitted to use its content for commercial purposes

Hollandse Hoogte

and/or are not permitted to duplicate, send, distribute, spread or make said content available to third parties for money without the

Eindredactie | editing

explicit written permission of FGH Bank N.V.

Eric Harms Communicatie, Utrecht FGH Bank N.V. Marketing & Communications department

The prices, (stock) figures and supply and take-up figures for office,

Minke Jonker

industrial and retail space contained in this report are partly obtained from ABF Research, Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, Blauw Research, CBS, CPB, Cushman & Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff,

Vormgeving en productie | design and production

Dynamis, EIB, EIM, Van Gool en Partners, INREV, IVBN, Locatus,

Coördinatie | coordination

NEPROM, NRW, NVB, NVM, PropertyNL, Rabobank, IPD Nederland,

FGH Bank N.V. Marketing & Communications department

Shopnet.nl, Vastgoedmarkt (VGM), VTIS and Thuiswinkel.org.

Monique Derksen

For a copy of this publication contact the Marketing & Communica-

Vertaling | translation

tions Department of FGH Bank in Utrecht, [email protected].

Language Partners, Amsterdam

The price is EUR 50.00 inclusive of 6% VAT and mailing costs. ontwerp | design

Volta_ontwerpers, Utrecht

© FGH Bank N.V. 2011


colofon

203

Hoofdkantoor | HEADOFFICE

Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 info @fgh.nl www.fghbank.nl

FGH Vastgoedbericht 2011 FGH Real Estate Report 2011

Recommend Documents