FGH Vastgoedbericht 2014 FGH Real Estate Report 2014

FGH Vastgoedbericht 2014 FGH Real Estate Report 2014

Fo c us op fle x ibi li tei t Fo c us on fle x i bi li ty

specialist in het financieren van commercieel vastgoed

Met kennis van zaken en passie voor ons vak bieden wij duurzame oplossingen voor duurzame relaties. Wij hebben alle relevante kennis en specialismen in huis. Onze kennis stelt ons in staat vooruit te kijken, om nieuwe perspectieven te ontdekken. Wat we zien aan de horizon reflecteert in onze visie op commercieel vastgoed. Van daaruit maken we de vertaalslag naar de praktijk van alledag. Maar bovenal zijn we een solide bank. Niet voor niets zijn wij dé vastgoedbank.

specialist in the financing of commercial real estate

With first-rate knowledge of the business and a passion for our profession, we provide sustainable solutions for sustainable relationships. FGH Bank possesses all the relevant in-house expertise and specialisations. Our expertise enables us to look forward and discover new perspectives, and our vision of commercial real estate is a reflection of what we see on the horizon. This vision is translated into everyday practice. Above all, we are a robust bank, and it is for good reason that we call ourselves the real estate bank.

FGH Vastgoedbericht 2014 FGH Real Estate Report 2014

Fo c u s o p f lexib iliteit Fo c u s o n f lexib ility

Inhoud

Content

2 Voorwoord

100 Foreword

4 Visie: Focus op flexibiliteit

102 Vision: Focus on flexibility

14 Trends in de kantorenmarkt

112 Trends in the Office Market

22 Trends in de winkelmarkt

120 Trends in the Retail Market

32 Trends in de bedrijfs­ruimtemarkt

130 Trends in the Industrial Real Estate Market

40 Trends in de woningmarkt

138 Trends in the Housing Market

50 Trends in de vastgoed­beleggingsmarkt

148 Trends in the Real Estate Investment Market

60 Begrippenlijst

158 Glossary and acronyms

61 Factsheets

159 Factsheets

96 Over FGH Bank/Adressen

194 About FGH Bank/Addresses

voorwoord

Focus op flexibiliteit Zoals ieder jaar brengen wij ook in 2014 ons marktrapport uit, het FGH Vastgoedbericht. In de uitgave van 2014 ‘Focus op flexibiliteit’ vindt u vanzelfsprekend onze visie op de commercieelvastgoedmarkt vanuit het perspectief van de vastgoedfinancier. Maar ook een overzicht van de trends in de verschillende deelsegmenten van de commercieel-vastgoedmarkt én de lokale marktgegevens van de belangrijkste Nederlandse vastgoed­ regio’s in de kantoren-, de winkel-, en de bedrijfsruimtemarkt. Een zeer compleet marktrapport dus van de markt waarin wij ons als gespecialiseerde vastgoedfinancier als geen ander bij betrokken voelen. We realiseren ons goed dat vastgoed veel impact heeft op onze maatschappij. Iedereen maakt immers in meer of mindere mate gebruik van vastgoed. Mensen en bedrijven op de best

2

mogelijke manier voorzien van gebouwen en gebieden waar zij kunnen werken, winkelen, wonen, recreëren, en goederen kunnen opslaan: dat is waar het om gaat in het vastgoed. Vastgoed, of ‘onroerend’ goed, is volgens de officiële definitie een benaming voor niet-verplaatsbare zaken, zoals grond en datgene wat daarmee aard- of nagelvast is verbonden. Dat betekent voor ons als sector dat we een grote verantwoordelijk­heid hebben voor wat we neerzetten. Want we zitten er namelijk wel een tijd aan vast. Het besef dat de vraag naar vastgoed, en de eisen die wij aan gebouwen stellen, sneller veranderen dan waar we met onze bouwactiviteiten op kunnen anticiperen, maakt dat de focus nu en in de toekomst moet liggen op aanpassingsvermogen.

‘W e moeten nadenken over alternatieve Het vermogen om zich snel aan te kunnen passen aan veranderende omstandigheden typeert de moderne mens. En dus wordt die kwaliteit inmiddels ook van de gebouwde omgeving gevraagd: als de gebruiker in staat is om snel te veranderen, dan moet ook zijn omgeving snel mee kunnen veranderen. Het volstaat daarom niet meer om de bestemming van een gebouw te bepalen en vervolgens te verwachten dat deze de komende decennia onveranderd blijft. Integendeel: we moeten al bij aanvang van een ontwikkeling nadenken over alternatieve gebruiksmogelijkheden van de objecten die we bouwen, herontwikkelen of transformeren. De focus van ons allemaal moet daarom gericht zijn op flexibiliteit. Want alleen daarmee kan vastgoed de tand des tijds doorstaan. FGH Bank zet als vastgoedfinancier haar vastgoedkennis en ervaring ter beschikking om uw focus zo scherp mogelijk te stellen, zo zal ook blijken bij lezing van dit FGH Vastgoedbericht.

FGH Vastgoedbericht 2014

gebruiksmogelijkheden.’

Dat past in de lijn van de afgelopen jaren, waarin we in eerdere uitgaven van het FGH Vastgoedbericht nadrukkelijk aandacht gevraagd hebben voor de gemeenschappelijke taak die we als sector hebben om de branche-brede problemen samen op te pakken. Integriteit is daar een voorwaarde voor en samenwerking is daarin van vitaal belang. Zeker voor een sector als de vastgoedmarkt, die opgesplitst is in veel verschillende branches. Om dat te bewerkstelligen moeten we blijven inzetten op transparantie van de kennis die we met elkaar beschikbaar hebben. FGH Bank staat klaar om haar bijdrage te leveren. Het uitzicht op toekomstbestendig vastgoed mag immers geen vergezicht blijven. Directie FGH Bank

VOORWOORD

3

visie

4

Focus op flexibiliteit Langzaam maar zeker herstelt Nederland van de langste en diepste recessie sinds de Tweede Wereldoorlog. De maatregelen die de afgelopen tijd nationaal en internationaal zijn genomen, lijken hun vruchten af te werpen. Na een dramatische periode, met een groot aantal bedrijfsfaillissementen, een voor Nederlandse begrippen ongekend hoge werkloosheid, en een volstrekt gebrek aan vertrouwen bij burgers, slaat de stemming om van pessimisme in voorzichtig optimisme. Voor het eerst sinds het begin van de kredietcrisis nemen ook de investeringen in vastgoed weer toe. Nu is het zaak om dat herstellende vertrouwen een krachtige impuls te geven. Vastgoedinvesteerders hebben in dat kader vooral behoefte aan voorspelbare perspectieven. De nadruk moet daarbij komen te liggen op het creëren van de juiste condities om herbestemming en transformatie mogelijk te maken. Want daar ligt volgens FGH Bank dé opgave voor het komende decennium.

FGH Vastgoedbericht 2014

visie

5

Om met het goede nieuws te beginnen: ook Nederland lijkt economisch gezien de ergste ellende achter zich te hebben gelaten. De problemen behoren zeker nog niet tot het verleden, en ook internationaal is het herstel nog fragiel. Maar steeds meer signalen wijzen erop dat het tij lijkt te keren en er uitzicht is op verbetering. Zo neemt het vertrouwen onder consumenten weer toe, mede door verbeteringen in de woningmarkt. Toch is er nationaal noch internationaal sprake van bestendig herstel. Zo is de Amerikaanse schulden­ positie nog steeds een issue dat de financiële markten op gezette tijden behoorlijk op scherp zet, en dat zal voorlopig ook wel zo blijven. En ook

opkomende economieën kampen met tegen­vallende groeicijfers. Doordat de internationale markten maar beperkt aantrekken, heeft ook de Eurozone moeite om de groeimodus te vinden. Onzekerheid blijft daarom de markten in 2014 overheersen en regie blijft noodzakelijk. Centrale banken in de spotlights Het beleid van de centrale banken is nog steeds van invloed op de financiële markten, en daarmee staan de centrale banken onveranderd in de spotlights. Zo koopt de Amerikaanse centrale bank (de Fed) sinds eind 2012 voor $ 85 miljard per maand aan waarde­ papier op. Dit ruime monetaire beleid

‘V ergeleken met diverse andere l anden in de Eurozone, blijft herstel in ons l and achter.’

6

(Quantative Easing 3) heeft als onder­ liggend doel om de Amerikaanse economie te versterken. Het gevolg is dat door de ruime beschikbaarheid van liquiditeit de kapitaalmarktrentes wereldwijd verder zijn gedaald en de aandelenbeurzen vorig jaar stegen. In mei 2013 kondigde de Fed aan dat ze de aankoop van waardepapier terug zou gaan brengen, ook wel ‘tapering’ genoemd. De aankondiging bracht een felle reactie teweeg op de financiële markten: rentes stegen, valutakoersen reageerden direct en aandelenbeurzen maakten pas op de plaats. Tegen de verwachting van markt­ partijen in, besloot de Fed in het najaar om de tapering uit stellen. De voornaamste reden achter dit besluit is dat de Fed zich zorgen maakt over de effecten van de scherp gestegen lange rente op het economisch herstel. Ook de toename van het aantal banen in de Verenigde Staten viel sinds de zomer­ maanden tegen. Het laat zien dat de economie nog steeds broos is, ondanks schijnbare signalen van herstel. Eind december kondigde de Fed aan het programma alsnog af te gaan bouwen, maar in een dusdanig voorzichtig tempo dat dit het breekbare herstel van

de economie naar verwachting minder sterk zal raken. Ook de Europese Centrale Bank (ECB) liet van zich horen. Na de lager dan verwachte inflatie in de Eurozone verraste de bank ‘iedereen’ met een renteverlaging van 25 basispunten naar 0,25%. Dit moet vooral gezien worden als een poging om deflatie af te wenden. Het depositotarief, de bodem onder de geldmarktrente, bleef staan op 0%. De ECB besloot tevens dat banken een jaar langer (tot juli 2015) onbeperkt kunnen lenen via de reguliere herfinanciersoperaties. Met deze besluiten geeft de bank een duidelijk signaal af, namelijk dat het ruime monetaire beleid voorlopig gehandhaafd wordt. FGH Bank verwacht dat zowel de rentes op de kapitaalmarkt, als de geldmarktrentes (euribor) in 2014 relatief laag zullen blijven. Dit vanwege het ruime monetaire beleid van de ECB, de lage economische groeiprognoses, én de beperkte inflatieverwachtingen. Akkoorden-‘overkill’ Vergeleken met diverse andere landen in de Eurozone, blijft herstel in ons land achter. Hoewel de Nederlandse

economie in het derde kwartaal van 2013 uit de negatieve cijfers kwam, bleef het niveau van de binnenlandse bestedingen erg laag. Dat gold zowel voor de overheidsbestedingen, als voor de bestedingen van bedrijven en consumenten. De oorzaak is gelegen in een jarenlang negatief beeld bij bedrijven en consumenten. Zij snakken naar rust, stabiliteit en bovenal perspectief. En juist daaraan heeft het lange tijd ontbroken. FGH Bank is ervan overtuigd dat het gemis aan een brede politieke wil om de problemen grondig aan te pakken, een belangrijke reden is voor dit aanhoudend gebrek aan vertrouwen. Zeker nu blijkt dat de politiek geen collectieve visie blijkt te kunnen ontwikkelen op de zo noodzakelijke perspectieven voor de langere termijn. Terwijl juist de ontwikkeling van constructief, richtinggevend overheids­ beleid dringend gewenst is, worden telkens weer akkoorden op onderdelen gesloten. Dat biedt op de korte termijn wellicht soelaas, en brengt in sommige gevallen zelfs weer wat rust. Maar het zijn natuurlijk niet de hervormings­ agenda en de politieke daadkracht waar Nederland behoefte aan heeft.

‘De nadruk moet vooral komen te liggen op het creëren van de juiste condities om herbestemming en transformatie mogelijk te maken.’

FGH Vastgoedbericht 2014

visie

7

Snelle maatschappelijke en economische veranderingen Ook – of misschien wel juist – deze tijd biedt economisch gezien veel en tevens wisselende perspectieven. Internationale verhoudingen veranderen snel, wat zowel maatschappelijk als economisch grote consequenties heeft. Maar ook op het gebied van vastgoed verandert er heel snel heel veel. Het is niet voldoende om die ontwikkelingen te signaleren. Er zal met meer onder­ nemerskwaliteit op gereageerd moeten worden.

name in de productie blijven namelijk nog veel kansen onbenut. Herindustrialisatie staat in de optiek van FGH Bank overigens niet synoniem aan het massaal terughalen van banen voor lager opgeleiden. De drijvende kracht achter herindustrialisatie is juist de acceleratie van technologische kennis. Niet het hebben van kennis maar de creatie ervan biedt een concurrentievoordeel, ook in de vorm van fysieke producten en toepassingen. Tegelijkertijd is het overigens goed om te beseffen dat kenniscreatie aan de voorzijde weliswaar nieuwe economische activiteiten aantrekt, maar aan de achterzijde wel degelijk leidt tot het wegvallen van een aantal (traditionele) economische activiteiten. Het voortdurend sneller wordende proces van de kenniscreatie verhoogt immers tegelijkertijd het tempo in het proces van veroudering. Het advies is daarom om investeringen veel meer op kansrijke vernieuwende initiatieven te richten: durf bestaande patronen te doorbreken.

FGH Bank onderscheidt drie grote ontwikkelingen die met name ook de vastgoedsector zullen gaan beïnvloeden. In de eerste plaats leidt innovatie in toenemende mate tot nieuwe economische activiteiten. Mogelijkheden voor Nederland liggen er in dat kader vooral op het terrein van ‘herindustrialisatie’ of ‘reshoring’. Met

Een tweede ontwikkeling betreft de scherpere focus op de vraagzijde van de markt. Technologische innovatie stelt ondernemers versneld in staat om productie en dienstverlening beter op de vraag af te stemmen. Massaproducten veranderen hierdoor in gestandaardiseerde toepassingen op individueel niveau; waarbij de rol

Sinds het vermaarde ‘Lente-akkoord’ zijn minstens tien opeenvolgende ‘grote’ akkoorden gesloten. Tussen politieke partijen, met sociale partners en/of met het maatschappelijk midden­ veld. De constatering kan dan ook geen andere zijn dan dat Nederland leidt aan een ‘akkoorden-overkill’. Om daarin verandering te brengen zal ook de politiek meer in beweging moeten komen. Zeker nu de maatschappij zelf wel in hoog tempo verandert.

van de eindafnemers (bedrijven en consumenten) steeds dominanter wordt. Dit heeft ook gevolgen voor het gebruik van vastgoed. In een wereld waarin de productie- en distributie­ processen aan snelle veranderingen onderhevig zijn, kán vastgoed als enige constante factor fungeren. Echter alleen mits het flexibel genoeg is om de veranderende gebruikswensen te kunnen faciliteren! Ten derde wordt steeds duidelijker zichtbaar dat de maatschappij verandert. Het individu wordt weer gezien als onderdeel van het collectief, al dan niet in de vorm van nieuwe, vaak tijdelijke samenwerkingsverbanden. Het gaat niet meer zozeer om het bezit van een product als wel om het gebruik ervan. En steeds meer activiteiten zijn steeds minder aan plaats gebonden. Het is de vraag welke productie­ methoden en diensten dergelijke maatschappelijke ontwikkelingen optimaal kunnen ondersteunen. In ieder geval valt te verwachten dat de algemeen en maatschappelijk aanvaarde lineaire economie, met schier onbeperkt beschikbare gronden hulpstoffen, gaandeweg plaats zal maken voor een circulaire economie, waarvan het hergebruik van producten en grondstoffen een centraal onderdeel uitmaakt.

‘Het advies is om investeringen veel meer op k ansrijke vernieuwende initiatieven te richten: durf besta ande patronen te doorbreken.’ 8

‘Eenma al een k antoor, altijd een k antoor, zo lijkt het.’ Gevolgen voor de vastgoedmarkt Toekomstbestendig vastgoed De maatschappelijke en economische veranderingen hebben tot gevolg dat vastgoedgebruikers meer onafhankelijk­ heid willen, en op basis daarvan ook hun keuze voor een object bepalen. Dit vertaalt zich in kortere (huur)contracten en minder vastgoed in eigendom. Bij sommigen leidt dit tot de bekende ‘doembeelden’ als zou vastgoed steeds vergankelijker worden. Dit hoeft echter niet het geval te zijn. De trend tot flexibilisering biedt vastgoedbeleggers juist meer in plaats van minder perspectief, als zij tenminste voldoende toekomstbestendig vastgoed in portefeuille hebben. De vraag is dan vervolgens wat precies onder toekomstbestendig vastgoed moet worden verstaan. Naar het antwoord op die vraag is menig bouwer, belegger, financier en gebruiker op zoek. Duidelijk is dat vastgoed pas dan in de problemen komt, als de economische waarde ervan en de commerciële of gebruikswaarde vroegtijdig uit balans raken. Een investering in vastgoed is immers per definitie kapitaalintensief. Afschrijving van de investering is een langjarige aangelegenheid, die boven­dien eisen stelt aan het vermogen van het vastgoed om gedurende de looptijd voldoende opbrengsten te genereren. Die karakteristiek verhoudt zich slecht met het steeds kortere en flexibeler gebruik ervan.

FGH Vastgoedbericht 2014

visie

Toekomstbestendig vastgoed is daarom in de eerste plaats vastgoed dat voldoende restant boekwaarde (inclusief sloop- of demontagekosten) heeft om – al dan niet met tussentijdse aanpassingen – opeenvolgende gebruikers ‘eenvoudig’ aan te trekken en in hun specifieke huisvestingsvraag te voorzien. Is het vastgoed daartoe niet (meer) in staat, dan dient er na beëindiging van het gebruik rekening mee gehouden te worden, dat ook de boekwaarde (inclusief sloop- of demontagekosten) volledig is afgebouwd. Andere cruciale factoren zijn de kwaliteit van de locatie en het ontwerp van het gebouw. Door bijvoorbeeld in het ontwerp van gebouwen oog te hebben voor duurzaamheidsaspecten en hergebruiksmogelijkheden van bouwdelen en –materialen, zullen de gebruikskosten van het vastgoed dalen, hoeft er minder geïnvesteerd te worden in de noodzakelijke aanpassingen voor hergebruik, en wordt de restwaarde dus hoger. Technologische innovatie en nieuwe eigendomsvormen zullen op dit gebied steeds sneller tot verandering leiden. Tot slot spelen de professionaliteit, de kwaliteit van het netwerk en het ondernemerschap van de aanbieder een belangrijke rol bij het laten welslagen van een vastgoedexploitatie.

Aanpassingsvermogen De leegstand op de Nederlandse vastgoedmarkt is slechts ten dele het gevolg van het feit dat vastgoed onvoldoende toekomstbestendig is. Net zo min duiden gebouwen die langdurig leegstaan op het failliet van de totale vastgoedmarkt. Langdurige leegstand is veel eerder een gevolg van een onbalans tussen de hiervoor genoemde economische waarde en de gebruikswaarde. Een probleem is wel dat de mogelijkheden om de leegstand snel en effectief aan te pakken beperkt zijn, omdat grote delen van de gebouwenvoorraad vastgeklonken zijn in bestemmingen, definities, besluiten en regels. Eenmaal een kantoor, altijd een kantoor, zo lijkt het. Daarmee wordt volstrekt voorbij gegaan aan bijvoorbeeld de dienstverlenende ondernemer die niet zozeer op zoek is naar een kantoor, als wel naar een ruimte van waaruit hij zijn dienst­ verlening het beste kan organiseren. Om de leegstand effectief te kunnen bestrijden zal er dus vooral een manier moeten worden gevonden om het aanpassingsvermogen van de voorraad te vergroten. Nieuwe concepten leiden tot nieuwe ruimtebehoeften, die zich minder goed verhouden tot een vooraf gedefinieerde vastgoedfunctie. Een voorbeeld: Albert Heijn heeft recent een afhaalpunt in het kantoor van Cap Gemini in Utrecht geopend. Is zo’n gebouw dan nog een kantoor of wordt het meer een hybride vastgoedvorm?

9

Is een afhaalpunt van een supermarkt­ ondernemer op een bedrijventerrein een bedrijfshal, een logistieke ruimte of een winkel? En maakt het nog wat uit als datzelfde afhaalpunt ergens midden in de Kalverstraat zou liggen? De waarde van vastgoed, nu en in de toekomst, heeft met andere woorden heel veel te maken met de gebruiks­ mogelijkheden en veel minder met het etiket dat er op is geplakt of met de bestemming die eraan is meegegeven. Volgens FGH Bank is het ‘aanpas­sings­ vermogen’ van een gebouw het sleutelbegrip voor de toekomst: de mate waarin een gebouw aangepast kan worden aan veranderend gebruik. Om dit vermogen zo groot mogelijk te maken, kunnen al in de bouwfase aanvullende voorzieningen worden getroffen. Deze vergen weliswaar nog vaak een extra investering, maar komen de courantheid en het aanpassingsvermogen van het object uiteindelijk ten goede: het gebruik ervan is immers ook op de langere termijn gegarandeerd. Een goed voorbeeld is het project Solids in Amsterdam, waar het gebruik van het vastgoed de leidraad is en in het ontwerp van het gebouw het

‘Volgens FGH Bank is het “aanpassings­ vermogen” van een gebouw het sleutelbegrip voor de toekomst.’

10

aan­pas­singsvermogen als uitgangspunt is genomen. Voor de toekomst van gebouwen met een beperkt of helemaal geen aanpassingsvermogen moet worden gevreesd. Beleggers zullen geen geld willen steken in gebouwen waarvan de gebruiksmogelijkheden gelimiteerd zijn en waar weinig tot geen vraag naar is. Om in zo’n situatie leegstand te voorkomen, is het noodzakelijk dat de afschrijving in verhouding staat tot de levensduur van het object. Dat zorgt er namelijk voor dat gebouwen uiteindelijk ook in financiële zin uit de markt genomen kunnen worden.

Andere doelen stellen De perspectieven voor de ‘problematische’ vastgoedvoorraad zijn daarmee vrij eenvoudig te schetsen. Voor sommige activiteiten zijn er te veel gebouwen, voor andere juist te weinig. Een deel van de voorraad zal dus anders benut moeten worden. Of dat kan hangt af van de aanpasbaarheid van het gebouw, de aard van de locatie en de eventueel aanwezige bebouwing in de directe omgeving. Verder moet de beoogde herbestemming passen in het beschikbare (des)investeringsbudget en vallen binnen de regels en voor­schriften die op de locatie en de gebouwen van toepassing zijn.

‘V oor sommige activiteiten zijn er te veel gebouwen, voor andere juist te weinig.’

‘Het grootste probleem is niet dat we per definitie teveel bouwen, ma ar dat we te weinig herbestemmen.’

De belangstelling voor de bestaande voorraad neemt toe, onder andere omdat er in sommige segmenten nog altijd – en inmiddels zelfs weer meer – nieuwe (economische) functies bijkomen. Toch komt herbestemming nog te weinig van de grond om de leegstand effectief te bestrijden. Tegelijkertijd wordt nieuwbouw uit maatschappelijk oogpunt steeds vaker als ongewenst beschouwd. Vooral dat laatste zorgt er volgens FGH Bank voor dat de markt op slot blijft. Het grootste probleem is namelijk niet dat we per definitie teveel bouwen, maar dat we te weinig herbestemmen. De huidige welles – nietes discussie over nieuwbouw leidt op dit moment

FGH Vastgoedbericht 2014

visie

tot besluiteloosheid, waar daadkracht is gewenst. De discussie moet eigenlijk helemaal niet gaan over het al dan niet bouwen van een nieuw kantoor of winkelcentrum. De echte opgave is enerzijds hoe een nieuw gebouw of gebied kan worden ontwikkeld dat langjarig rendeert en functioneert. En anderzijds hoe overtollige gebouwen al dan niet voor korte duur een andere functie kunnen krijgen of aan de voorraad kunnen worden onttrokken. Met een duidelijk gemeen­ schappelijke doel: de voorraad dient per saldo te worden verkleind. Dit brengt onder andere met zich mee dat de scherp omschreven functie­bestemming van vastgoed anders benaderd zal moeten worden. Daarnaast zal de

aanpak per regio beter moeten worden afgestemd op de marktbehoefte. Toekomstbestendige locaties Continue innovatie en kenniscreatie: dát zijn de komende tien tot twintig jaar de voornaamste succesfactoren van de Nederlandse economie. Gebieden die ontwikkelingen op deze twee terreinen stimuleren zijn volgens FGH Bank het meest kansrijk. Daarbij is een onderscheid te maken tussen twee soorten gebieden. In de eerste plaats zijn er de (binnen) stedelijke gebieden, die over de nodige innovatieve krachten kunnen beschikken. Creativiteit en innovatie is sterk verbonden met stedelijke

11

‘Herbestemmen sta at in de optiek van FGH Bank voor de ont wikkeling van een andere visie op omgevingen en daarom trekken steden de komende decennia naar verwachting meer bedrijven en mensen. Universiteits­­ steden bijvoorbeeld hebben een jonge en goed opgeleide bevolking, waar een welhaast ‘natuurlijke’ creativiteit vanuit gaat. De meest kansrijke steden spelen daarop in met een attractieve mix van ontwikkeling en leisure, zoals Amsterdam en Utrecht dat doen, maar wat ook gebeurt in steden als Groningen, Delft, Maastricht en Den Bosch. Een mooi voorbeeld in deze context is de beoogde oprichting van een nieuw technologisch instituut in Amsterdam dat zich richt op stedelijke innovatie. Het feit dat de TU Delft, de Universiteit van Wageningen en het Massachusetts Institute of Technology (MIT) dit samen opzetten, duidt erop dat samenwerking hierbij onderdeel van de oplossing is. Een tweede concentratie van kansrijke economische gebieden vormen de clusters waar hoogwaardige kennis samenkomt en innovatie wordt gestimuleerd. Meest bekende voorbeeld is de High Tech Campus in Eindhoven, maar ook rond Wageningen (food & agriculture), in Leiden en Nijmegen (bioscience) en in ZuidLimburg (chemische technologie) zijn dergelijke clusters te vinden. Ook bestaande clusters als het glastuin­ bouwcomplex in het Westland of de logistieke keten in de Rijnmondregio zijn voorbeelden van gebieden die zichzelf versterken door continue innovatie.

12

de functie van gebieden.’

De economische groei zal zich steeds nadrukkelijker in en rond dit soort gebieden manifesteren, verwacht FGH Bank. De scheidslijn tussen kansrijke en kansarme regio’s zal de komende jaren duidelijker zichtbaar worden. En dat heeft ook consequenties voor de levensduur van vastgoed. Hogere ambities Herbestemming wordt dé opgave voor het komende decennium. En die omvat meer dan louter het transformeren van een gebouw. Herbestemmen staat in de optiek van FGH Bank voor de ontwikkeling van een andere visie op de functie van gebieden. Transformatie is het realiseren van een herbestemming op gebouwniveau. Herbestemming is een maatschappelijke opgave, terwijl transformatie de individuele businesscase betreft. De noodzaak tot verandering wordt in de praktijk gelukkig steeds beter onderkend. Er zijn inmiddels legio voorbeelden van partijen die vastgoed willen transformeren en gemeenten die het accent verleggen van nieuwbouw naar herbestemming. De wil om te veranderen is er dus wel degelijk. Zolang de projecten maar financieel realistisch zijn, en de

betrokken belegger de omslag naar ondernemende vastgoedeigenaar kan maken. Daar ligt voor de markt niet alleen een grote uitdaging maar ook een belangrijke kans. De markt zal echter ook moeten zorgen dat zij in staat is om met één mond te spreken. Dat is ook nog een behoorlijke stap om te zetten, want tot nog toe zijn we daar als sector niet bijzonder goed in geslaagd. Dit alles laat overigens onverlet dat herbestemmen niet alleen aan de markt kan worden overgelaten. De financiële gevolgen van leegstand en waardeverlies zijn weliswaar voor rekening van de markt. Maar de stelling dat de totale verantwoordelijkheid van leegstand en overschotten bij diezelfde marktpartijen ligt, is te kort door de bocht. Leegstand en overschotten zijn namelijk evenzeer een gevolg van een overmoedige en kortzichtige ruimtelijke planning. Als marktpartijen en overheid het erover eens zijn dat de voorraad moet worden ingekrompen, is het bijvoorbeeld niet acceptabel dat kantoren en winkels die in de ene gemeente aan de markt worden onttrokken vervolgens in de buur­ gemeente weer aan de voorraad worden toegevoegd.

Alleen wanneer gemeenten hun ruimtelijke regierol anders gaan invullen, zal er ook daadwerkelijk verandering komen in de huidige situatie. Want op dit moment zien veel gemeenten de leegstand weliswaar oplopen, maar blijven zij in hun rol van ruimtelijk regisseur toch gefocust op nieuwbouw. Die aandacht moet in de nabije toekomst, liefst al in de coalitiebesprekingen na de komende gemeenteraadsverkiezingen, worden verlegd naar herbestemming. Daar behoort vanaf 2014 de absolute prioriteit te liggen. Gemeentebesturen zullen in de nieuwe coalitieakkoorden harde grenzen moeten aangeven en ook de ambitie moeten tonen om waar nodig overtollige kantoren, winkels en andere gebouwen uit de markt te nemen. Binnen de gestelde grenzen moeten zij vervolgens alle vrijheid geven aan de markt om de gestelde doelen op het gebied van herbestemming en nieuwbouw ook daadwerkelijk te realiseren. Het spreekt voor zich dat bij de ontwikkeling van het instrumentarium dat hiervoor ter beschikking staat, een belangrijke regierol is weggelegd voor het rijk en de provincies. Want gemeenten hebben – uitzonderingen daargelaten – teveel conflicterende belangen om dit op eigen kracht te realiseren.

Nieuw momentum ontstaat In gemeenten die op dit terrein al de nodige ambities hebben gesteld, zijn de eerste resultaten inmiddels zichtbaar. Amsterdam voert bijvoorbeeld al langere tijd een actief beleid om met name de kantoren­ leegstand aan te pakken. Enerzijds door transformatie te stimuleren, anderzijds door selectief nieuwbouw toe te staan. Deze aanpak heeft investeerders een voorspelbaar perspectief opgeleverd: beleggers kunnen risico’s beter inschatten, omdat ze binnen de gestelde kaders weten waar zij aan toe zijn. Beleggers hebben vorig jaar dan ook fors meer geïnvesteerd in kantoren in Amsterdam. Natuurlijk speelt daarbij een rol dat Amsterdam binnen Nederland een bijzonder grote markt is en vooral internationale investeerders weer op zoek zijn naar vastgoed. Maar ook in dat geval geldt dat de kaders duidelijk moeten zijn om beleggers te kunnen verleiden tot het nemen van risico. Dat beleggers weer in beweging beginnen te komen, blijkt ook uit de ontwikkeling van de beleggings­ volumes. Voor het eerst sinds de kredietcrisis is sprake van een groei van de investeringen in vastgoed.

Niet alleen op meerdere plekken in Europa, maar sinds de tweede helft van vorig jaar ook in Nederland. Het hogere beleggingsvolume impliceert dat vraag en aanbod van beleggingsvastgoed weer wat dichter bij elkaar komen, overigens wel in de wetenschap dat een aantal verkopen onder grote druk heeft plaatsgevonden. Toch lijkt de bodem in de markt te zijn gevonden. Om deze gunstige ontwikkeling niet in de kiem te smoren, is het bovenal zaak om vastgoedinvesteerders voorspelbare perspectieven te bieden. Voorkom een stortvloed aan nieuwe initiatieven en schep de noodzakelijke condities om herbestemming en transformatie mogelijk te maken. Vervolgens is het aan marktpartijen zelf om daar concreet invulling aan te geven. Ofwel door te investeren in kansrijke objecten met voldoende toekomstperspectief, ofwel door de overtollige voorraad uit de markt te nemen. In beide gevallen vaart de vastgoedsector én de lokale economie er wel bij. 

Directie FGH Bank N.V. Utrecht, maart 2014

‘Alleen wanneer gemeenten hun ruimtelijke regierol anders ga an invullen, zal er ook da adwerkelijk verandering komen in de huidige situatie.’ FGH Vastgoedbericht 2014

visie

13

TRENDS IN DE kantorenmarkt

14

stille revolutie

Welhaast geruisloos voltrekt zich een revolutie in de kantorenmarkt. Voor het eerst is de totale hoeveelheid kantoren in ons land namelijk aan het afnemen. De oorzaak is tweeledig: er worden minder kantoren gebouwd, en er worden meer gebouwen aan de markt onttrokken. En dat is hard nodig ook; de markt moet weer in balans komen. Teveel leegstand heeft op de langere termijn alleen maar nadelige effecten, en zet bovendien het investeringsniveau permanent onder druk. Beleggers zijn immers pas bereid om te investeren als de risico’s voorspelbaar zijn. Positief is dat de afspraken die zijn gemaakt tussen overheden en marktpartijen over het bestrijden van de leegstand langzaam maar zeker effect hebben. Daarmee is niet gezegd dat het einde van de problemen nabij is. Maar het markeert een hoopvol begin van het proces naar een structurele oplossing, waarmee ook het vertrouwen in de markt weer kan worden teruggewonnen. Gemeenten kunnen in dit proces een belangrijk vliegwielfunctie vervullen. Zij hebben als enige partij de autoriteit om het voortouw te nemen in de bestrijding van de leegstand.

FGH Vastgoedbericht 2014

TRENDS IN DE kantorenmarkt

15

Vraag geconcentreerd in de grote steden In 2013 is ongeveer evenveel kantoorruimte opgenomen als in 2012, namelijk net iets meer dan 1 miljoen m2. Het lijkt positief dat de opname niet verder is gedaald. Maar de facto is er onder bedrijven nog steeds zeer weinig behoefte aan kantoorruimte. Niet alleen de aanhoudende economische laagconjunctuur ligt hieraan ten grondslag. Ook weegt mee dat zeker de grote kantoorgebruikers nog altijd bezig zijn met het zodanig optimaliseren van de organisatie dat er met minder vierkante meters kan worden volstaan. Verder speelt het huisvestingsgedrag van de (rijks) overheid een rol. Waar de overheid in eerdere perioden met weinig vraag met anticyclisch huisvestingsgedrag juist zorgde voor een dempend effect in de markt, is daar nu geen sprake meer van. Gedreven door een honger naar kostenbesparingen zet de (rijks) overheid juist in op een ongekende reductie van het aantal vierkante meters, waarmee zij meteen de toon zet voor andere bedrijven en instellingen. De komende jaren stoot alleen al de rijksoverheid meer dan 700.000 m2 af.

De vraag naar nieuwe kantoormeters blijft hierdoor beperkt. Weliswaar voldoen bestaande gebouwen vaak niet aan de eisen die nieuwe werk­ processen stellen. Maar dan nog laten gebruikers per saldo meer ruimte in de bestaande voorraad achter, dan dat ze aan nieuwe meters opnemen. Daarnaast neemt de vraag naar grote kantoorvolumes af. In 2013 zijn er in totaal slechts zes transacties geregistreerd met een oppervlakte van 10.000 m2 of meer. De (grotere) kantooropnames die wel doorgang vonden, concentreerden zich voornamelijk in de directe omgeving van een (intercity)station in de vier grote steden. In de markt overheerst daardoor het idee dat goede kantoren per definitie in een grote(re) stad en in de nabijheid van een intermodaal vervoersknooppunt moeten zijn gevestigd. Vanuit deze optiek zetten veel gemeenten in op de ontwikkeling van hun stationslocaties. Uit recent onderzoek van de Universiteit Twente, de Vrije Universiteit Amsterdam en StedenbaanPlus blijkt echter dat ook kantoren in de nabijheid van openbaar vervoerknooppunten niet immuun zijn voor leegstand. Het ongecontroleerd

doorzetten van dergelijke nieuwbouw­ plannen zal dan ook onherroepelijk leiden tot een verder oplopende leegstand. Stijging van de leegstand De beperkte vraag naar kantoormeters heeft uiteraard gevolgen voor het aanbod en de leegstand. Vorig jaar is het aanbod van kantoorruimte toegenomen. In totaal werd aan het einde van 2013 7,4 miljoen m2 kantoor­ruimte te huur aangeboden, 5% meer dan eind 2012. In totaal bedraagt het aanbod nu iets meer dan 15% van de totale kantorenvoorraad. Het geregistreerde aanbod is dus hoog, maar neemt minder snel toe dan in het recente verleden is voorspeld. Enerzijds wordt nu meer gekeken naar nieuwe oplossingen voor oude kantoor­ gebouwen; anderzijds wordt er minder nieuwbouw aan de voorraad toege­ voegd. Daardoor lag het aantal vierkante meters onttrekkingen in 2013 zelfs voor het eerst hoger dan het aantal vierkante meters dat aan de markt werd toegevoegd. Per saldo is de kantorenvoorraad dus geslonken. Dit duidt op een omslag in de kantoren­markt. Maar de vastgoed­ markt zal nog zeker vijf tot tien jaar

Aanbod en opname van kantoorruimte in m² (1974-2013)

8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000

1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0

Aanbod 16

Opname

Bron: PropertyNL

moeten doorgaan met het beleid van beperkte nieuw­bouw, meer her­ bestemming en waar nodig sloop om de voorraad werkelijk op een markt­ conform niveau te krijgen. En hier dreigt dus direct een probleem. Want het tempo van de omslag ligt nog te laag. Om het tij echt te keren, zijn meer inspanningen en een versnelling van de aanpak noodzakelijk. Maar juist vanuit die optiek heeft de sector de laatste jaren onvoldoende daadkracht getoond. Nieuw is de introductie van aan­ vullende vormen van leegstand, zoals bijvoorbeeld de ‘verborgen leegstand’. Verborgen leegstand duidt op kantoor­ ruimte die wel is verhuurd maar niet door de gebruiker wordt gebruikt. Aangenomen wordt dat deze ruimte aan het einde van het huur­contract aan het reguliere aanbod in de markt zal worden toegevoegd. Het begrip ‘verborgen leegstand’ is niet nieuw, maar de omvang ervan is wel verrassend. Vorig jaar hebben diverse onderzoeken uitgewezen dat de verborgen leegstand varieert van twee tot acht miljoen m2. Er is met andere woorden zeker nog sprake van latent aanbod, maar de omvang ervan blijkt nog niet duidelijk vast te stellen.

‘a lleen in het topsegment van de markt blijven de huurprijzen redelijk stabiel.’ FGH Bank is van mening dat de introductie van nieuwe vormen van leegstand weinig toevoegt aan de bestaande marktkennis en juist tot meer onduidelijkheid leidt. Elke investeerder is zich bewust van de duur van huurcontracten. Een deel van de verborgen leegstand wordt via onderhuur bovendien al actief in de markt aangeboden. De introductie van nieuwe leegstandsbegrippen leidt eerder tot een vertroebeling van het marktbeeld dan dat zij echt nieuwe inzichten biedt. Door feitelijk aanbod te verwarren met potentieel aanbod worden appels met peren vergeleken en dreigt een schijnwerkelijkheid te ontstaan. Kantoren die rijp zijn voor de sloop, maar wel als aanbod in de markt

beschikbaar zijn, worden ook niet alvast op voorhand aan de leegstand­ cijfers onttrokken. Kortom, als we verschillende vormen van leegstand door en naast elkaar gaan hanteren, begeven we ons op een hellend vlak. Flexibiliteit in de huurcontracten De slechte marktomstandigheden komen onder andere tot uitdrukking in dalende huurprijzen. Daarbij valt op dat de huurprijsverschillen tussen locaties onderling steeds verder toenemen. Dit is logisch maar ook noodzakelijk: de huurprijs, de waarde en de kwaliteit van een kantoorgebouw dienen immers beter met elkaar in overeen­stemming te komen. In het topsegment blijven de

Saldo van de toevoeging aan de totale voorraad kantoorruimte in m² (2001-2013)

Bron: Bak, bewerking FGH Bank

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

0

-500.000 2001

2002

2003

FGH Vastgoedbericht 2014

2004

2005

2006

2007

2008

TRENDS IN DE kantorenmarkt

2009

2010

2011

2012

2013

17

gepubliceerde huurprijzen nog altijd redelijk stabiel, maar ook hier geldt dat incentives in de markt de feitelijke huur­prijzen omlaag drukken. De hoogste huren worden nog altijd behaald op de Amsterdamse Zuidas en lagen eind 2013 rond € 325,-/m2 en daarmee zelfs iets hoger dan een jaar eerder. In het midden- en lage segment staan de huur­prijzen op vrijwel alle locaties onder druk. De gemiddelde huurprijs daalde vorig jaar tot € 125,-/m2. Dat is een daling van 3% ten opzichte van 2012. De huurprijzen dalen niet alleen, maar worden ook steeds flexibeler. Uit een steekproef onder de leden van NVM-Business blijkt dat flexibele huur­­ contracten de norm zijn geworden voor kleinere kantoren. Flexibiliteit wordt gezocht in zowel financiële zin (huurtermijn, verlengingsopties) als in fysieke zin (aanpassing van gehuurde vierkante meters). Naar verwachting zal de vraag naar dergelijke contract­ vormen in de toekomst verder toenemen. Flexibilisering is niet het enige nieuwe verdienmodel in de kantorenmarkt. Nieuwe (flexibele) huisvestings­ concepten genereren, naast inkomsten

uit de (kortlopende) huurcontracten, steeds vaker aanvullende inkomsten in de vorm van bijvoorbeeld lidmaat­ schappen, verhuur van vergader­­ruimtes, het aanbieden van events en de aanwezigheid horeca. Of dit ook werkelijk succes oplevert is volgens FGH Bank vooral afhankelijk van de kwaliteit van het ondernemer­schap waarmee er invulling aan wordt gegeven.

kritiek in de discussie over de aanpak van leegstand is dat dergelijke trans­ formaties alleen kans van slagen hebben in grote steden. FGH Bank onderschrijft dat in kleinere plaatsen de marktpotentie voor specifieke functies als hotel­ voorzieningen of studentenhuisvesting vaak moeilijker is aan te tonen. Dat neemt niet weg dat ook buiten de grotere steden wel degelijk oudere kantoorpanden uit de markt kunnen worden genomen. Een goed voorbeeld is de gemeente Nieuwegein, die er in slaagt om jaarlijks substantiële hoeveelheden kantoorruimte (circa 20.000 m2 per jaar) te transformeren naar met name woningen. En ook andere middelgrote gemeenten als Diemen, Amstelveen, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg kennen inmiddels succesvolle voorbeelden van oude kantoren die een nieuwe bestemming krijgen of hebben gekregen. Ook buiten de grote steden liggen er dus wel degelijk kansen voor transformatie. Marktpartijen laten zich volgens FGH Bank op dit moment teveel beïnvloeden door de leegstand­ problematiek als geheel, terwijl de kantorenmarkt alleen via initiatieven

Transformatie vraagt nieuwe impulsen De toegenomen aandacht voor de leegstandproblematiek in de kantorensector, en voor mogelijke oplossingen als transformatie en beperking van nieuwbouw, heeft ertoe geleid dat de omvang van de kantoren­ voorraad per saldo is afgenomen. Het effect van het ingezette transformatie­ beleid is het sterkst zichtbaar in de grotere steden, met Amsterdam als absolute koploper. Vorig jaar heeft ruim 80.000 m2 kantoorruimte in de hoofd­ stad een nieuwe functie gekregen. Dit jaar verwacht de gemeente dat er in de stad nog eens 150.000 m2 door markt­ partijen wordt getransformeerd. Een groot deel van de transformaties betrof omzettingen naar hotels en (studenten) woningen. Een veelgehoord punt van

Tophuurprijzen voor kantoorruimte in Nederland in euro per m2 (1985-2013)

Bron: FGH Bank

400 350 300 250 200 150 100 50

18

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

van onderop echt kan worden veranderd. De uitdaging zit hem er vooral in de kansrijke herontwikkelings­ projecten te herkennen. Gemeenteraadsverkiezingen kans voor nieuw elan Voor investeerders is het essentieel dat de marktrisico’s tot op zekere hoogte voorspelbaar zijn. Zij zijn alleen bereid om risico’s te nemen in markten met omstandigheden die zij kunnen overzien. De terugval in de kantoren­ markt is volgens FGH Bank mede een gevolg van een gebrek aan controle over en zicht op de toekomstige koers. Al eerder heeft FGH Bank daarom gepleit voor de introductie van een centrale regisseur, die waakt over een eerlijk speelveld. Deze functie is echter nooit serieus van de grond gekomen, met uitzondering van enkele regionale initiatieven. Voorbeelden zijn de regio’s Amsterdam en Eindhoven, die de nodige stappen zetten om de hoeveel­ heid kantoorruimte op regionaal niveau in te dammen. Daardoor krijgen investeerders meer uitzicht op marktstabiliteit en zijn zij ook eerder bereid om te beleggen of anderszins te investeren in de kantorensector. Hoewel de centrale regie nog altijd

‘n ieuwe perspectieven.’ ontbreekt, bieden de gemeenteraads­ verkiezingen lokale bestuurders nieuwe mogelijkheden om grip te krijgen op de kantorenmarkt of op andere vastgoed­segmenten waarbinnen teveel aanbod is of dreigt. Voor de nieuwe collegebesturen is de ultieme uitdaging om een kader­ scheppend beleid te formuleren dat het terugdringen van de leegstand prioriteit geeft. Daarmee geven zij concreet invulling aan het in de zomer van 2012 gesloten Convenant Aanpak Leegstand Kantoren. Bij de uitvoering en toepassing van dit convenant bestaat immers vooral behoefte aan een regionale en lokale vertaling. De intenties en doelstellingen van beleggers, ontwikkelaars en financiers zullen alleen realiseerbaar zijn als de kaders scherp zijn én worden gehand­haafd. De agenda voor leeg­ stands­­­bestrijding bij gemeenten moet volgens FGH Bank uit drie onderwerpen bestaan: geef top­ prioriteit aan leegstandsbeleid, stel ambitieuze maar realistische doelen

voor de middellange termijn, en formuleer een gezamenlijke aanpak met regiogemeenten. De kans op lange-termijn-investeringen in vastgoed blijft klein als dit stringentere beleid geen vorm krijgt. De leegstand hoeft niet terug naar nul om de interesse bij investeerders te doen herleven. Wel verwachten zij een betrouwbare (lokale) overheid, die een consistent beleid voert op basis waarvan risico’s kunnen worden ingeschat. Als duidelijk is, dat de bestrijding van de leegstand constructief wordt aangepakt, ontstaan nieuwe perspectieven. FGH Bank pleit er daarom voor dat gemeenten het voortouw nemen en een constructief lokaal beleid voeren ter bestrijding van de leegstand. Niet door eigenaren financieel te compenseren, maar wel door investeerders de kaders te bieden waarbinnen zij kunnen handelen. Daarmee komt het streven om de totale voorraad in de kantorenmarkt de komende tien jaar fors te verminderen een stuk dichterbij. 

‘De gemeenteraads­ verkiezingen bieden lokale bestuurders nieuwe mogelijkheden om grip te krijgen op vastgoedsegmenten waarbinnen teveel aanbod is.’

FGH Vastgoedbericht 2014

TRENDS IN DE kantorenmarkt

19

SAMENVATTING kantorenMARKT

Opna m e w ede r om l aag , m eest e v r aag in d e G 4   Vorig jaar is ongeveer evenveel kantoorruimte opgenomen als in 2012. Ondanks dat de opname daarmee niet verder is gedaald, is nog altijd sprake van een lage vraag naar kantoorruimte. De oorzaken liggen zowel in de econo­ mische crisis als in de optimalisatie­slag die veel kantoorgebruikers doorvoeren of nog gaan doorvoeren. De opnames die nog wel plaatsvinden, concentreren zich voornamelijk rondom de grotere knooppuntlocaties in de vier grote steden. To ena m e k ant or e naanb od rel at i ef l aag   Het aanbod is vorig jaar opnieuw toegenomen en omvat iets meer dan 15% van de kantorenvoorraad. Hoewel het aanbod erg hoog is, stijgt dit niveau veel minder hard dan enkele jaren geleden nog werd voorspeld. De oorzaak: er worden minder nieuwe kantoren gebouwd en er ontstaat meer aandacht voor de transformatie van oude kantoren. St i l l e r ev o l u t ie in kant o r en v o or r aad  De kantorenvoorraad is in 2013 per saldo gekrompen. Weliswaar minimaal, maar het tekent wel de veranderingen die in de markt gaande zijn. Niet eerder nam het aantal kantoormeters in ons land op jaarbasis af.

20

H u r e n v erd er ond er d ru k e n n ie uwe contract­ vor m en m ak en een opm ars   Met uitzondering van het top­ segment staan de huren over de gehele linie genomen onder druk. Terwijl de huurprijzen dalen, zijn in de kantoren­ markt ook nieuwe contractvormen in opkomst, waarin zowel financiële als fysieke flexibiliteit wordt gezocht. Steeds meer verhuurders genereren aanvullende inkomsten uit extra diensten en service. U it d aging v oor nieu we g e m e e nterad en  De gemeenteraadsverkiezingen bieden hét momentum om de lokale leegstandsbestrijding de aandacht te geven die zij nodig heeft en de investeringsbehoefte bij private partijen weer op te wekken. Dit vraagt om topprioriteit voor leegstandsbeleid, ambitieuze maar realistische doelen voor de middellange termijn, en een gezamenlijke aanpak met regio­ gemeenten. Uitvoering van deze agenda kan er voor zorgen dat er voor private partijen weer voorspelbare risico’s ontstaan, iets waar het momenteel veelal aan ontbreekt.

FGH Vastgoedbericht 2014

TRENDS IN DE kantorenmarkt

21

TRENDS IN DE winkelmarkt

22

meer donkere wolken De donkere wolken die zich in 2012 boven de winkelmarkt samenpakten, lijken in 2013 te zijn uitgegroeid tot een flinke stortbui. De grootste boosdoeners voor de (fysieke) winkelmarkt zijn het lage consumentenvertrouwen, het daaruit voortvloeiende lage bestedingsniveau en meer structurele trends als de verschuiving van bestedingen naar internet en de vergrijzing in sommige gebieden. De markt voor online bestedingen groeit nog altijd en heeft inmiddels onomstotelijk een positie verworven in het retaillandschap. Hieruit is een nieuwe dynamiek ontstaan: pure onlinespelers breiden uit naar offline retail en andersom. Ondertussen loopt het aantal faillissementen in de retailsector verder op. Daardoor neemt op regionaal niveau de variatie van winkels af, terwijl de leegstand toeneemt. Dat leidt tot veel maatschappelijke discussie over de toekomst van winkelgebieden. In het besef dat zij hier nimmer consensus over zullen bereiken, buigen professionele partijen zich ondertussen over de vraag welke winkelgebieden tot de winnaars en welke tot de verliezers gaan behoren.

FGH Vastgoedbericht 2014

TRENDS IN DE winkelMARKT

23

Nog geen herstel van bestedingen Het aanhoudend lage consumenten­ vertrouwen en de dalende koopkracht hebben vorig jaar geresulteerd in een daling van de consumentenuitgaven met 2,3%. Het bestedingsniveau daalt al onafgebroken sinds de tweede helft van 2011. Waar supermarkten hun omzet door prijsverhogingen nog zagen stijgen, vallen er in de non-food sector harde klappen door grote omzet­dalingen. De effecten zijn duidelijk zichtbaar in een toename van het aantal bedrijven dat met faillissementen en reorganisaties te maken heeft gekregen, zoals Free Record Shop, Block, E-Plaza, Setpoint, Henk ten Hoor, Schoenenreus of Polare. Hoewel op veel faillissementen een doorstart of overname volgt, is het duidelijk dat de retailmarkt onder grote druk staat. Het einde van deze periode is nog niet in zicht. Nederland kwam het derde kwartaal van vorig jaar weliswaar formeel uit de recessie, maar dat betekent niet dat de consumenten­ bestedingen die trend ook direct volgen. Rabobank verwacht dat een groot deel van de huishoudens in ieder geval in 2014 nog druk zullen zijn met het op orde krijgen van het

huishoudboekje en het terugdringen van de eigen schuldenlast. De ruimte voor extra bestedingen is daardoor beperkt. Dalende vraag, nog altijd stijgend aanbod Sinds het uitbreken van de crisis zijn dalende bestedingen en sombere economische vooruitzichten welhaast aan de orde van de dag. Toch lag de vraag naar winkelvastgoed de afgelopen periode op een hoger niveau dan in de jaren daarvoor. De laatste jaren stegen de opnamecijfers alleen maar, zelfs tot een recordhoogte van 771.000 m2 in 2012. In 2013 is die trend doorbroken. Vorig jaar werd 735.000 m² winkelruimte opgenomen, wat neerkomt op een daling van ruim 4% in vergelijking met 2012. De afnemende vraag is ook zichtbaar in het aanbod, dat in 2013 sterker toenam dan in de jaren daarvoor en zelfs boven de grens van 1 miljoen m² winkelruimte uitkwam. Overigens blijft de vraag naar winkel­ruimte in de grotere steden onverminderd hoog. Met name Amsterdam mag zich verheugen op een warme belangstelling van internationale retailers en nieuwe

Ontwikkeling consumentenvertrouwen (1988-2013)

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek

40

Consumentenvertrouwen Economisch klimaat

20

Koopbereidheid

0

-20

-40

-60

24

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

-80

toetreders, zoals Forever 21, Urban Outfitters en Allsaints. Volgens onderzoek van Jones Lang LaSalle staat Amsterdam op een gedeelde veertiende plaats in de lijst van meest aantrekkelijke vestigingslocaties in Europa. Eenmaal in Nederland breiden veel ketens vervolgens het aantal vestigingen uit in andere kernsteden. Mede hierdoor blijft er ook in de overige grote steden behoefte aan grote winkeloppervlaktes in de binnensteden. Leegstand ontrafeld De winkelleegstand in Nederland is sinds het begin van de crisis opgelopen van 5% in 2008 naar 6,9% aan het einde van 2013. Dit betekent dat de leegstand wel oploopt, maar iets minder snel dan soms wordt verondersteld. FGH Bank constateert al enige jaren dat de dynamiek in de winkelmarkt ervoor zorgt dat veel bestaande winkelpanden snel weer een nieuwe invulling krijgen. Hetzij door een andere winkelier, die nieuwe kansen ziet, hetzij door bedrijven in de dienstverlening of leisure. Ook vorig jaar was dit zichtbaar, bijvoorbeeld in de overname van de winkelpanden van Setpoint door JD Sports en in de

‘Dynamiek in de wInkel­ markt zorgt ervoor dat veel bestaande winkel­ panden snel een nieuwe invulling krijgen.’ opvulling door Primark van een deel van de winkels die Bijenkorf verlaat. Het laat onverlet dat de winkel­ leegstand in 2013 per saldo opnieuw is gestegen. De verwachting is dat die stijging ook de komende jaren nog door zal zetten. Door aanhoudende problemen in de winkelmarkt en de recordhoogte van het aantal faillissementen in de retailsector ontstaan er steeds meer risicovolle winkelgebieden.

jaar leeg staat. Bovendien blijkt dat de totale leegstand veel minder snel toeneemt dan de aanwas van nieuwe leegstand doet vermoeden. Dit betekent dat de eerder aangehaalde dynamiek in de winkelmarkt nog altijd hoog is, en er dus ook nu voor veel panden nog een andere invulling wordt gevonden. Dat neemt niet weg dat de totale leegstand wel degelijk toeneemt en steeds meer winkelgebieden in de problemen komen.

Als de leegstandcijfers worden uitgesplitst naar de duur ervan, wordt duidelijk dat ruim 40% korter dan een

Een analyse van de leegstand naar type winkelgebied laat zien bij welke gebieden de problemen liggen.

Leegstand van winkelruimte 2003-2014 (in procenten)

Bron: Locatus, bewerking FGH Bank

8 7 6 5 4 3 2 1 0 2003

2004

2005

FGH Vastgoedbericht 2014

2006

2007

2008

2009

TRENDS IN DE winkelMARKT

2010

2011

2012

2013

2014

25

Dat blijken vooral de aanloopstraten (binnenstedelijke winkelstraten), kleinschalige winkelcentra (kleine kernverzorgende centra, kleine wijkwinkelcentra en buurtcentra) en oudere perifere locaties te zijn. Die uitkomst is niet verrassend, gezien het feit dat vrijwel alle professionele partijen over deze winkelgebieden hun zorgen uiten. De risico’s liggen echter in de optiek van FGH Bank ook bij andere locaties, zoals de hoofdwinkel­ gebieden in kleine en middelgrote steden. Dit zijn juist de winkelgebieden waar zich nu al bovengemiddeld veel leegstand manifesteert en die in de toekomst extra risico’s lopen. Flexibilisering in huurcontracten Het aantal risicovolle winkelgebieden neemt toe. De huurprijzen dalen – met uitzondering van enkele specifieke winkellocaties – vrijwel overal. Het gevolg is dat ook de waarde van het winkelvastgoed onder druk is komen te staan. Die waarde was door de sterke beleggingsvraag in het recente verleden juist gestegen. De huurprijzen in het topsegment van de markt hielden vorig jaar wel stand. In de Amsterdamse Kalverstraat ligt de tophuurprijs, net als een jaar geleden,

op een niveau van € 2.500,-/m2. Dit is mede te danken aan de aanhoudende vraag bij (inter)nationale retailers. Maar van tophuren valt niet de druk af te lezen op locaties met winkeliers en retailers, die steeds meer moeite hebben om het hoofd boven water te houden. Want daaruit blijkt dat het verschil in kwaliteit van de locatie uiteindelijk toch het waardepotentieel van het daar aanwezige winkel­ vastgoed bepaalt. Anders gezegd: de toenemende druk op de huur­ inkomsten in combinatie met de extra risico’s van leegstand zijn direct van invloed op de waarde. Vooral in de kwetsbare winkelgebieden kan dit een structureel probleem worden. Retailers en eigenaren zoeken mogelijke oplossingen in de vorm van aangepaste, meer flexibele contract­ vormen. Daarin zijn twee tendensen te onderscheiden, die kunnen worden samengevat onder de noemer flexibiliteit: kortere huurcontracten en huurprijzen die meebewegen met de conjunctuur en de prestaties van de huurder (omzetgerelateerde huren). De toenemende flexibilisering van huur­contracten is mede te verklaren uit het feit dat er momenteel steeds meer

Leegstand in vierkante meters naar duur

< 1 jaar 1-3 jaar > 3 jaar 1.373.922

26

Hiermee is overigens niet gezegd dat de introductie van een omzet­ gerelateerde component in het huurcontract een totaaloplossing biedt voor het probleem van (te) hoge huren. De complexiteit neemt immers ook toe. In de eerste plaats vraagt omzet­ gerelateerde huur per branche om een specifieke benadering. Ten tweede levert omzetgerelateerde huur moeilijke discussies op in een tijd waarin internetverkopen een steeds groter deel van de omzet uitmaken. En tot slot zijn retailers vooral op zoek naar nieuwe contracten in gebieden waar de omzet terugloopt en niet in de goed draaiende winkelgebieden. Duidelijk is in ieder geval dat voor een groot deel van de markt de huren onder druk staan. Daarom is het ook voor beleggers in winkelvastgoed

Bron: Locatus, bewerking FGH Bank

843.433

1.167.485

contracten aflopen die nog in betere tijden zijn gesloten. In de praktijk wordt dan vaak gezocht naar hybride huur­vormen, met enerzijds een lage basishuur en anderzijds een aan de omzet gerelateerde huur. Steeds meer winkelketens sturen daar tegen­ woordig actief op aan, om zo hun winkels betaalbaar te houden.

cruciaal om een balans te zoeken tussen het eigen belang en dat van de huurder. Beleggers zullen zich daarbij moeten realiseren dat lagere huur­ prijzen of aangepaste contracten eventuele structurele problemen van een locatie niet kunnen oplossen maar slechts camoufleren. Het onder­ scheidend vermogen zit hem volgens FGH Bank daarom vooral in de keuze om te investeren in het opwaarderen van matige gebieden, ook of misschien wel juist als er minder huurinkomsten worden gegenereerd. Als de noodzaak daartoe minder of niet wordt gevoeld zal dat uiteindelijk alleen maar tot meer verliezers leiden. De rol van de fysieke winkel in een online wereld Het aantal aankopen via internet heeft de afgelopen jaren onmiskenbaar een grote groei doorgemaakt. Hoewel de stijgende lijn in 2013 enigszins is afgevlakt, mag worden verwacht dat internetaankopen ook in de toekomst toenemen. Schattingen van het aandeel internetverkopen in het totaal van non-food detailhandelsbestedingen lopen uiteen van 18% tot 55% in 2020. Daaruit blijkt dat iedereen het er weliswaar over eens is dat de invloed

‘I nternetaankopen nemen ook in de toekomst toe.’

belangrijke rol van de fysieke winkels. Uit onderzoek van Forrester Research is bijvoorbeeld gebleken dat de meeste pure onlinespelers marktaandeel verliezen aan traditionele Amerikaanse retailers doordat deze nu ook een online strategie volgen. Onderzoeksbureau ACRS concludeerde op basis van gesprekken met retailers dat het offline kanaal voor de meeste retailers hoofdverantwoordelijk is voor de omzetgroei in 2014. Verder blijkt uit een onderzoek van A.T. Kearney onder ruim drieduizend consumenten in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk dat de fysieke winkel nog altijd de meest populaire aankoopplek is. Digitale kanalen spelen volgens het onderzoek voornamelijk een rol in de

van internet in de retail toeneemt, maar dat de vertaling ervan in een harde prognose minder rechtlijnig is dan soms wordt verondersteld. Een aanzienlijk deel van de online­ verkopen betreft producten die al langere tijd via internet worden gekocht. Zo berekende Syntrus Achmea dat 52% van de totale online omzet reizen (inclusief accommodaties en vliegtickets) en telecom betreft. Daarnaast wordt een groot deel van de overige internetaankopen gedaan bij spelers die ook offline een belangrijke rol in het winkellandschap vervullen, zoals H&M en Zara. Bovendien wijzen steeds meer berichten, met name vanuit de Angelsaksische landen, op de

Leegstand per winkelgebied (in procenten)

0%

1%

Bron: Bron: Locatus, bewerking FGH Bank

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

Binnenstad Binnenstedelijke winkelstraat Hoofdwinkelgebied groot Hoofdwinkelgebied klein Kernverzorgend centrum groot Kernverzorgend centrum klein Kernverzorgend supermarktcentrum Supermarktcentrum Stadsdeelcentrum Wijkcentrum groot Wijkcentrum klein Buurtcentrum Speciaal Winkelgebied Grootschalige concentratie Verspreide bewinkeling Gemiddeld

FGH Vastgoedbericht 2014

TRENDS IN DE winkelMARKT

27

‘Nieuwe toetreders

NoCompromise. Retailers zijn volgens hen in een continue concurrentiestrijd verwikkeld op het gebied van prijs en service (meerwaarde). In dat kader bieden zij bijvoorbeeld hun producten tegen dezelfde prijs aan, maar dan gekoppeld aan een hogere service of kwaliteit (bijvoorbeeld een sneller wisselende collectie). Of ze kiezen voor dezelfde service en kwaliteit tegen lagere prijzen. En in de meest extreme gevallen besluiten spelers tot een combinatie van beide: een hogere service of kwaliteit tegen lagere prijzen. Nieuwe toetreders (zowel op internet als in de fysieke winkelomgeving) zorgen ervoor dat dit speelveld continu en steeds sneller verandert. Dat komt terug in veel – zo niet alle – branches: supermarkten, mode, consumenten­ electronica, bouwmarkten, et cetera. Consumenten wennen snel aan de nieuwe prijs-kwaliteit verhoudingen en gebruiken deze vervolgens weer als maatstaf voor andere retailers in de branche. Internet maakt van prijs­ vergelijking sowieso een simpele handeling. Dit betekent dat retailers die hierin niet kunnen of willen meegaan of niet adequaat genoeg reageren, het gevaar lopen dat zij in de problemen komen.

zorgen ervoor dat het speelveld continu verandert.’ oriëntatiefase, terwijl fysieke winkels in alle fases van het aankoopproces een rol kunnen vervullen.

ook fysieke winkels, en zet een traditionele speler als Albert Heijn met Bol.com meer in op het online kanaal.

Het bovenstaande neemt niet weg dat internet het winkellandschap blijvend heeft veranderd. Online winkelen biedt consumenten een extra alternatief als een winkelgebied niet aan hun eisen voldoet. Ook zijn de eisen die worden gesteld aan succesvolle ondernemers erdoor veranderd: grotere winkel­ formules moeten in alle offline en online kanalen aanwezig zijn. Deze dynamiek is ook op de Nederlandse winkelmarkt duidelijk zichtbaar. Zo openen pure onlinespelers als Coolblue

Moordende concurrentie Het hoge aantal faillissementen in de retailsector wordt veelal verklaard uit de eerder aangehaalde dynamiek, die is ontstaan door de opkomst van online winkelen in combinatie met de economische crisis. FGH Bank is van mening dat die dynamiek er altijd al is geweest, maar dat deze door de bijzondere omstandigheden op dit moment sterker tot uiting komt. Retail consultant Eysink Smeets verklaart dit met de introductie van het begrip

Tophuurprijzen van winkelruimte in Nederland (1989-2013)

Bron: FGH Bank

2.500 2.250 2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250

28

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0

Dit blijft voor de vastgoedsector niet zonder gevolgen. Winkelgebieden concurreren met elkaar zowel op prijs (in de vorm van parkeerkosten voor de consument maar ook via huurprijzen voor de retailer) als op service en kwaliteit. Wat dat laatste betreft gaat het bijvoorbeeld om de aantrekke­ lijkheid van de omgeving (zoals een historische binnenstad), de kwaliteit van het gebied zelf (wordt er voldoende geïnvesteerd in de kwaliteit van de winkels en openbare ruimte?) de aanwezigheid van voorzieningen (horeca, openbaar vervoer) en van populaire winkelketens (bijvoorbeeld Primark of Hollister). Als gevolg van deze onderlinge concurrentie, maar ook omdat het aantal echt kansrijke winkelgebieden met permanent waardepotentieel de komende jaren wel eens fors zou kunnen afnemen, zullen steeds meer gebieden het moeilijk krijgen. Dit betekent voor vastgoedeigenaren en gemeenten dat ze zich niet alleen bewust moeten zijn van de positie van hun winkelgebied op de (regionale) winkelmarkt, maar daar ook de noodzakelijke strategische keuzes in kunnen en moeten maken.

Winnaars en verliezers Economisch herstel en het aantrekken van consumentenbestedingen zullen de problemen op de winkelmarkt niet automatisch oplossen. Onderliggende consumentenbewegingen en maat­ schappelijke ontwikkelingen hebben het winkellandschap blijvend veranderd en zullen ook in de toekomst een steeds sterkere stempel drukken op de retail. De impact van consumenten op het winkellandschap wordt daardoor dwingender. Dit levert zowel winnaars als verliezers op.

kleine tot middelgrote steden met een (te) grote winkelvoorraad, groot­ schalige objecten of locaties zonder duidelijk achterliggend idee, en de rafels van de binnensteden. Het meeste perspectief biedt de winkelmarkt in dominante centra (regionaal of nationaal) met een aantrekkelijke schaalgrootte, doelgerichte winkel­ centra (regionaal of nationaal) en lokale gemakscentra. 

Feit blijft dat er op dit moment teveel fysieke winkelmeters zijn. Het afgelopen decennium is de totale winkeloppervlakte sterk gestegen, terwijl het aantal inwoners nauwelijks is gegroeid en de bestedingen al meerdere jaren op rij afnemen. Dit heeft niet alleen een grote invloed op de vloerproductiviteit, maar kan ook niet zonder gevolgen blijven voor het winkellandschap in Nederland. In de visie van FGH Bank ontstaan er in de winkelmarkt grofweg drie type gebieden waar het risico het grootst is:

Jaarlijkse groei online retail (2000-2013)

Bron: Thuiswinkel.org

120%

100%

80%

60%

40%

20%

0% 2000

2001

2002

2003

FGH Vastgoedbericht 2014

2004

2005

2006

2007

TRENDS IN DE winkelMARKT

2008

2009

2010

2011

2012

2013

29

SAMENVATTING winkelmarkt

Aanho uden d e d a l ing van best edi ng en   Consumenten gaven vorig jaar opnieuw minder uit in de detailhandel. Het aanhoudend lage bestedingsniveau laat duidelijk zijn sporen na in het winkellandschap. Hoewel Nederland formeel uit de recessie is, groeien de consumenten­bestedingen naar verwachting nog niet mee met de conjunctuur. Huishoudens zijn voorlopig nog druk met het op orde brengen van hun balans.

huurder en verhuurder zoeken naar een duurzame oplossing voor beide partijen. Hierdoor ontstaan steeds meer hybride contracten waarin naast een vast deel ook een omzetgerelateerde huurcomponent wordt opgenomen. Dit biedt geen standaard oplossing voor de aanpak van dreigende leegstand als gevolg van te hoge huren. Veelal is in die situatie een huur­ verlaging noodzakelijk, zij het dat dit de noodzakelijke investeringen in gebieden wel in gevaar brengt.

Opna m e i n pa s me t d e co n junct uur   In 2013 is de stijgende trend in de opname van winkelvastgoed door­ broken. Hierdoor loopt de opname weer meer in de pas met de economische ontwikkeling. De vraag naar winkelruimte in met name de vier grote steden blijft hoog, maar dit voorkomt niet dat het aanbod sterker is gestegen dan in voorgaande jaren.

R ol f ysiek e wink el niet u itg e speeld   Internet verandert het winkel­ landschap al meerdere jaren en blijft dat ook doen. Het online kanaal biedt consumenten extra mogelijkheden als een winkelgebied niet voldoet. Fysieke winkels blijven echter een belangrijke rol spelen in alle fasen van het aankoopproces. Succesvolle retailers zijn zowel offline als online aanwezig met hun verkoopkanalen.

Ri si c o ’ s do o r s t ij g e n d e le eg stand  De onderliggende dynamiek in de winkelmarkt kan niet voorkomen dat de leegstand toeneemt. Hierdoor zijn er steeds meer types winkelgebied waar naast een boven­gemiddelde leegstand extra risico’s ontstaan. Aangepa st e c ont r act­ vor m en  De toenemende druk op de huur­prijzen leidt tot aangepaste contract­­vormen in het kader waarvan

30

W innaars en v erliezers  Het overschot aan fysieke meters en de felle concurrentie tussen zowel retailers als winkelgebieden blijft niet zonder gevolgen. Het aantal echt kansrijke gebieden neemt fors af; een aanzienlijk deel van de winkelgebieden komt steeds verder onder druk te staan. Kansen liggen er voor gebieden die de veeleisende consument optimaal weten te bedienen, via een breed en/of uniek aanbod maar ook in gemak.

FGH Vastgoedbericht 2014

TRENDS IN DE winkelMARKT

31

TRENDS IN DE bedrijfsruimteMARKT

32

nog steeds nauwelijks in beweging De bedrijfsruimtemarkt is ook in 2013 nauwelijks in beweging gekomen. Veel bedrijven voelen namelijk nog steeds de pijn van de economische crisis. Faillissementen zijn aan de orde van de dag en bedrijfsactiviteiten staan op een laag pitje, vooral als zij samenhangen met de geringe binnenlandse vraag. Er is daarom weinig behoefte aan (nieuwe) bedrijfshuisvesting. Veel ondernemers wachten op betere tijden. Er gloort echter hoop aan de horizon. Richting het einde van 2013 nemen de ordervoorraden bij bedrijven weer toe, en keert bij een groeiend aantal producenten en consumenten het vertrouwen terug. Als het herstel in de loop van 2014 een vervolg krijgt kan dit positief uitwerken op de verschillende segmenten in de bedrijfsruimtemarkt. Opvallend is daarbij de verschuiving in de vraag van traditionele bedrijfsruimte naar vastgoed waarin hoogwaardiger activiteiten kunnen worden ontplooid, gericht op waardetoevoeging en efficiëntie. Daarnaast blijkt logistiek vastgoed steeds belangrijker te worden, omdat retailers in het kader van e-fulfilment de concurrentie voor willen blijven. FGH Bank ziet verder veel potentie in gebieden waar stedelijke activiteiten en kennis samen komen. De daar aanwezige dynamiek heeft een positieve invloed, zowel op het ondernemers­ klimaat als op de markt voor bedrijfshuisvesting.

FGH Vastgoedbericht 2014

TRENDS IN DE bedrijfsruimtemarkt

33

Nog geen zichtbaar herstel in 2013 Het Nederlands bedrijfsleven beleefde in 2013 wederom een lastig jaar en toonde zich daarom opnieuw terug­ houdend in zijn investerings­beleid. Met name de bedrijven die zich oriënteren op Nederland hebben het moeilijk, omdat zowel huishoudens als de overheid minder besteden. Zij richten zich dan ook veelal op kosten­besparingen en herstructurering en zoeken ondertussen naar nieuwe afzetmogelijkheden. Voor internationaal opererende bedrijven ligt het iets anders, omdat zij mee profiteren van successen in de ons omringende landen. Om deze reden is het niet verwonderlijk dat de logistieke dienstverlening naar verhouding goed presteert en dat bedrijven die sterk teren op binnenlandse vraag juist harder geraakt worden. In 2013 is er in dat opzicht weinig veranderd in vergelijking met de jaren daarvoor. De matige investeringsdrang van bedrijven uit zich nog altijd in een beperkte vraag naar (nieuwe) bedrijfs­ huisvesting. In het Vastgoed­bericht 2013 merkte FGH Bank al op dat het midden- en kleinbedrijf (MKB), veruit de belangrijkste gebruiker van bedrijfs­ ruimten, de laatste jaren zeer hard is geraakt. Bovendien ondervinden veel bedrijven problemen bij het vinden van financiering om herhuisvesting te bekostigen. Zij stellen in reactie daarop hun eventuele uitbreidings- of verhuis­

vraag uit. Omdat ook de gemiddelde bezettingsgraad bij bedrijven laag is, wordt de noodzaak om te verhuizen minder gevoeld. Stijgende lijn in de opname De jaarlijkse opname van bedrijfs­ ruimten is en blijft daarom laag, net als de uitgifte van bedrijfskavels. Dit beeld is feitelijk al sinds 2009 zichtbaar. In 2013 werd 2,8 miljoen m² bedrijfs­ ruimte opgenomen. Dit niveau ligt fractioneel hoger dan in 2012 en is in lijn met wat er in de jaren na het begin van de economische crisis in 2008 is opgenomen. Gedurende het jaar is de ingebruikname wel geleidelijk aan toegenomen. De eerste drie kwartalen waren goed voor een opname van respectievelijk 490.000, 629.000 en 670.000 m². In het laatste kwartaal wordt traditiegetrouw de meeste bedrijfsruimte opgenomen. In 2013 betrof dat ruim 1 miljoen m². De stijgende vraag kan worden geïnterpreteerd als een blijk van vertrouwen bij ondernemers. Maar daarbij moet wel in acht worden genomen dat bij het gros van alle transacties verouderde ruimten worden ingeruild voor moderne objecten. Per saldo is in die gevallen eerder sprake geweest van een inkrimping van het benodigd aantal vierkante meters dan van een uitbreiding.

‘Logistieke sector presteert naar verhouding goed.’ 34

De totale hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimten is in 2013 met ruim 2% toegenomen ten opzichte van 2012. Eind 2013 was zo’n 10 miljoen vierkante meter beschikbaar voor de vrije gebruikersmarkt. Het aanbod is vooral opgelopen vanwege de matige bedrijfseconomische omstandigheden waar veel bedrijven mee kampen. Noodgedwongen bedrijfs­ beëindigingen en inkrimping leiden uiteraard tot een toename van het beschikbare aanbod. Dit geldt zeker voor sectoren die lijden onder een geringe binnenlandse vraag, zoals de bouw en de automotive. Illustratief is dat het aanbod van automotivebedrijfs­ruimten volgens Vakblad Automotive in de loop van 2013 fors is opgelopen tot meer dan 500 panden. Samen zijn die goed voor een opper­ vlakte van bijna 1 miljoen m². De uitgifte van bedrijfskavels is al enige jaren aan het stabiliseren. Weliswaar is de uitgifte van reguliere bedrijven­ terreinen (exclusief haventerreinen) in 2012 ten opzichte van 2011 met 41 ha (netto) licht gestegen tot 375 ha. Maar feitelijk is al sinds 2008 sprake van een structureel lager uitgifteniveau. In de periode 2005-2008 werd gemiddeld nog 785 ha per jaar in gebruik genomen. Vervolgens halveerde de jaarlijkse uitgifte in 2009, en sindsdien ligt de hoeveelheid uitgegeven kavels rond de 390 ha per jaar. Ondertussen groeit het draagvlak onder gemeenten om bedrijfs­huis­ vesting bij voorkeur te concentreren op bestaande bedrijven­terreinen, die door middel van herstructurering weer bij de tijd moeten worden gebracht. De urgentie hiertoe is hoog, omdat bijna een derde van alle bedrijventerreinen als verouderd is aangemerkt. Van alle bekende herstructureringsplannen is circa de helft gericht op revitalisering en dus behoud van de functie als bedrijventerrein. Een toenemend aantal plannen richt zich echter daarnaast op herprofilering en transformatie van bedrijventerreinen. Dit laatste geldt in het bijzonder voor de stedelijk gelegen

terreinen. FGH Bank juicht dit toe, omdat deze locaties op basis van hun locatiekwaliteiten kunnen aanhaken op andere stedelijke activiteiten. Kwaliteit onlosmakelijk verbonden met logistiek De wereldhandel trok in 2013 licht aan. De voor Nederland relevante wereld­ handel nam in omvang toe van 0,7% in 2012 naar 1,5% in 2013. De Neder­ landse economie heeft daar van mee geprofiteerd. Op mondiaal niveau valt op dat de groei­dynamiek in de loop van vorig jaar is verschoven van opkomende economieën als China en India naar de geïndustrialiseerde wereld. Vooral Japan en de Verenigde Staten herstelden zich opvallend snel, waar het herstel in het Eurogebied een stuk trager verliep. Omdat Nederland het sterkst verweven is met de Eurozone, bleef het handelsvolume hier dan ook hangen rond het niveau van 2012. In dat licht bezien is het opmerkelijk dat over geheel 2013 circa 10% meer aan logistiek vastgoed is opgenomen. In de markt voor logistiek vastgoed bestaat een situatie van discrepantie. De vraag richt zich vooral op een geringe hoeveel­heid moderne logistieke eenheden, terwijl het meeste

‘Een toenemend aantal plannen richt zich op herprofilering en transformatie van bedrijventerreinen.’ aanbod juist verouderd is. Vaak gaat het daarbij om oudere generaties logistieke centra en distributiecentra met verkeerde vastgoedkenmerken en infrastructuur, die veelal ook niet meer voldoen aan de functionele wensen van de huidige gebruikers. Daarnaast is de locatie vaak niet optimaal. Het komt regelmatig voor dat eigenaren blijven wachten op nieuwe huurders, terwijl het zicht daarop ziender­ogen verslechtert. Vanuit strategisch oogpunt is het in zo’n situatie beter om relatief kleine ingrepen te plegen om de verhuur­

baarheid van het vastgoed te vergroten. Een kansrijk alternatief is bijvoorbeeld het opknippen van grootschalige bedrijfsunits in kleinere eenheden. Op die manier wordt een nieuwe, interessante doelgroep aangeboord: kleinere ondernemers met een doorgaans lager eisenpakket met betrekking tot het vastgoed. Moderne logistieke eenheden zijn vrijwel nooit direct verkrijgbaar in de bestaande voorraad. Dit leidt ertoe dat ondernemers met een concrete vraag naar moderne logistieke ruimte op

Aanbod en opname van bedrijfsruimte (1999 – 2013)

Bron: PropertyNL

10.500.000 9.000.000 7.500.000 6.000.000 4.500.000 3.000.000 1.500.000

Aanbod

FGH Vastgoedbericht 2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

0

Opname

TRENDS IN DE bedrijfsruimtemarkt

35

nieuwbouw zijn aangewezen. Positief is dat veel nieuwe logistieke eenheden, ook als deze zijn bestemd voor con­ crete gebruikers, toch flexibel worden ontwikkeld, waardoor zij in de toe­ komst eenvoudig zijn aan te passen op de wensen en eisen van nieuwe gebruikers. FGH Bank ziet dat de beleggings­kwaliteit door deze ontwikkeling is verbeterd. Circa 60% van de totale opname in logistiek vastgoed in 2013 kwam voor rekening van de provincies Limburg en Noord-Brabant. Dat is begrijpelijk, omdat het logistiek zwaartepunt al jaren in het zuiden van ons land ligt. Gemeten over de periode van 2009 tot en met 2013 is bijna de helft (47%) van het logistieke transactievolume terecht gekomen in de Limburg en NoordBrabant. Uit onderzoek van de Stec Groep blijkt bovendien dat sinds het jaar 2000 ruim de helft van alle verplaatste en nieuwe logistieke vestigingen zich bevindt in Midden-en West-Brabant of Limburg. Van de Europese Distributiecentra (EDC’s) heeft zelfs 90% deze regio’s gekozen als vestigingsplaats. De verwachting is dat dit zo blijft omdat de zuidelijke regio’s profiteren

van de gunstige locatie, het logistieke imago en de goede multimodale vestigingskwaliteiten. Ook in internationaal opzicht worden de (Zuid-)Nederlandse logistieke locaties hoog gewaardeerd. Uit onderzoek van Prologis naar Europese logistieke toplocaties onder logistieke onder­ nemers, komt Venlo als hoogst gewaardeerde locatie naar voren. Rotterdam en de as Antwerpen-Brussel completeren de top drie, waarmee het onderzoek in feite ook de rol van de Benelux als ‘gateway’ naar de rest van Europa onderstreept. Investerings­ mogelijkheden en de kans op waarde­behoud doen zich volgens FGH Bank dan ook met name voor op bewezen logistieke locaties. De veranderende rol van logistiek Logistiek vastgoed mag zich als beleggingscategorie verheugen in een stijgende populariteit. Zowel op mondiaal als Europees niveau werd in 2013 het hoogste beleggingsvolume bereikt sinds 2008. Ook in Nederland nam vorig jaar het beleggingsvolume in logistiek vastgoed toe, ondanks het hiervoor gesignaleerde tekort aan hoogwaardig logistiek aanbod. De voornaamste drijfveer achter deze

ontwikkeling is het gunstige rendement in combinatie met de hoge verwachtingen in de gebruikersmarkt. De prognose is dat de groei van e-commerce en de daaruit voort­ vloeiende effecten op de logistieke keten zullen leiden tot een kwalitatieve verandering in de vraag naar logistiek vastgoed. Organisaties die actief zijn in het online segment streven naar een optimaal logistiek proces en maximale controle over de kostenstructuur. Het logistiek proces dat hierachter ligt wordt aangeduid met e-fulfilment. Het waarmaken van de verwachtingen en het vervullen van de wensen van de (veeleisende) klant staan daarin centraal. Vanwege de hevige concurrentie proberen retailers zo onderscheidend mogelijk te zijn ten opzichte van andere aanbieders. Consumenten hebben tegenwoordig steeds meer inspraak op het tijdstip en de locatie van levering, en stellen zelf bovendien steeds hogere eisen aan de snelheid waarmee de producten worden geleverd en aan de kwaliteit van de retourprocedure. Het is inmiddels ook te doen gebruikelijk dat de klant gedurende het proces tussen bestelling en levering op de hoogste

Opname logistiek vastgoed in de periode 2009-2013 (cumulatief) naar regio in procenten

6%

17%

9%

Limburg Noord-Brabant Overig Nederland

8%

Overig Randstad Regio Rijnmond Regio Amsterdam/Schiphol Arnhem/Nijmegen

10% 30%

20%

36

Bron: FGH Bank

wordt gehouden van de status van verzending. Het voldoen aan de wens om tot een efficiënt logistiek proces te komen is daarom een ingewikkelde aangelegenheid. Binnen de vastgoed­ omgeving vraagt het in ieder geval om logistieke complexen die geheel ten dienste staan van e-fulfilment. Ook in de locatievoorkeuren zijn er veranderingen gaande. Zo wordt steeds beter zichtbaar dat zowel pure e-tailers als bricks & clicks retailers (met zowel een online winkel als een fysieke winkel) hun logistiek proces dichter bij hun afzetgebieden concentreren. Ikea heeft bijvoorbeeld aangekondigd een distributiecentrum in Oosterhout te realiseren om aan de groeiende vraag naar online producten te voldoen. Nu worden online bestellingen nog geleverd vanuit Dortmund in Duitsland. Daarnaast vervaagt steeds meer de grens tussen producent en consument, omdat individuen steeds vaker hun specifieke wensen en behoeften terug willen zien in de producten die zij afnemen. Daardoor zal zowel het productie- als het verwerkingsproces steeds dichter bij de diverse afzet­ gebieden komen te liggen. Dit geldt bijvoorbeeld voor toonaangevende

FGH Vastgoedbericht 2014

modebedrijven, die in hun strategie hebben bepaald dat zij de omloop­ snelheid van hun collecties hoog willen houden. Lange vervoersstromen en een onzekere productieomgeving in een onbekendere cultuur staan deze strategie mogelijk in de weg. Wat ertoe leidt dat dit soort bedrijven meer en meer overgaan van global sourcing op regional sourcing. Binnen de super­ marktbranche zien grote bedrijven zich genoodzaakt om frequenter en responsiever te leveren, met name in het vers-segment. Parallel aan de opkomst van e-commerce ziet FGH Bank ook een aantal andere trends, die van invloed zijn op het logistiek proces. Opvallend is bijvoorbeeld dat authenticiteit en lokale eigenheid steeds vaker de voorkeur krijgen boven massaproductie en ondoorzichtigheid van herkomst. Denk bijvoorbeeld aan de recente discussie over de arbeids­omstandigheden bij kleding­ producenten in Zuidoost-Azië, die ook retailers in Nederland parten speelt. Daarnaast moet de invloed van nieuwe ontwikkelingen uiterst serieus worden genomen. Zo wint 3D-printen snel aan populariteit, wat verstrekkende

TRENDS IN DE bedrijfsruimtemarkt

consequenties kan hebben voor de huidige visie op productie en distributie. Als onderdelen of producten niet meer over lange afstanden hoeven te worden vervoerd, heeft dat ook grote invloed op de logistieke keten. Deze en andere vraagstukken vragen om een reactie in het logistiek proces, zowel op de korte als op de langere termijn. De logistieke keten zal nog efficiënter, fijnmaziger en hoog­ waardiger moeten worden. Een ander voorbeeld zijn de opgevoerde veiligheidsmaatregelen met betrekking tot de opslag van gevaarlijke materialen in de laatste jaren. Afhankelijk van de risico’s van de stoffen die worden opgeslagen in een opslagvoorziening zijn er verschillende voorschriften opgesteld voor bijvoorbeeld brandpreventie, noodprocedures en ventilatie. In de markt is aantoonbare schaarste aan opslagfaciliteiten die kunnen voldoen aan deze eisen, terwijl er wel vraag naar is. 

37

SAMENVATTING bedrijfsruimtemarkt

Bedrijfsleven herstelt moeizaam   Veel bedrijven in Nederland ondervinden de nadelige gevolgen van de crisis. De economie groeit niet of nauwelijks, waardoor er weinig behoefte is aan extra productie­ capaciteit. Er bestaat wel een opvallend verschil tussen export-georiënteerde bedrijven en bedrijven die sterk op de binnenlandse markt zijn gericht. Maar aangezien veel export op Europa is gericht en de economie in meerdere Europese landen zwak is, is het tempo waarin het bedrijfsleven kan herstellen beperkt. Dr uk o p de op name b l ij ft   Vanuit het bedrijfsleven kwam er ook in 2013 geen opzienbarende stijging van de vraag naar bedrijfsruimten. Deze vraag is met 2,8 miljoen m² stabiel. Het totaalaanbod is vorig jaar met ruim 2% gegroeid ten opzichte van 2012. Oorzaak is onder andere dat de vraag voor een belangrijk deel een vervangingsvraag blijkt te zijn. Bovendien wordt per saldo meer ruimte achtergelaten dan dat er wordt opgenomen. Mede hierdoor is de hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimte in 2013 gestegen tot 10 miljoen m².

38

D is c r epantie in v raag naa r logistiek vastgoed  Hoogwaardig logistiek vastgoed is nog altijd een schaars goed. Tegelijkertijd neemt de hoeveelheid verouderde logistieke complexen en distributiecentra met slechte wederverhuurbaarheid alleen maar toe. De Zuid-Nederlandse provincies profileren zich als bakermat voor logistiek vastgoed in zowel Nederland als op Europees niveau. De laatste 5 jaar is bijna de helft van het totale transactievolume neergestreken in de twee zuidelijke provincies. E -c omm erce als d rij v end e kr acht   Voor retailers met online activiteiten is een optimalisatie van het logistiek proces absoluut noodzakelijk. Dit proces, e-fulfilment, speelt in op de veeleisende consument en is ronduit complex. Snelheid en klantgerichtheid moeten hun vertaling krijgen in hoogwaardige logistieke centra. Het wordt steeds beter zichtbaar dat retailers hun logistiek proces steeds dichter bij hun afzetgebieden willen concentreren.

FGH Vastgoedbericht 2014

TRENDS IN DE bedrijfsruimtemarkt

39

TRENDS IN DE woningmarkt

40

op weg naar herstel De Nederlandse woningmarkt krabbelt sinds de zomer van 2013 zichtbaar op. Het aantal transacties stijgt weer, de prijzen dalen minder snel en met het Woonakkoord is meer duidelijkheid ontstaan over het rijksbeleid. De aanvullende beleidsmaatregelen zijn zeker niet door iedereen met gejuich ontvangen. Maar nu deze genomen zijn en de discussie voorlopig achter ons ligt, neemt het vertrouwen – ook geholpen door de verbeterde betaalbaarheid van woningen – van woonconsumenten in het herstel van de woningmarkt weer toe. Het is echter nog te vroeg om te spreken van structureel herstel. In 2014 zal nog veel duidelijk worden. Hoe werkt het Rijksbeleid door op de woningmarkt? Zet het vertrouwen van consumenten daadwerkelijk door? En verbetert de financierbaarheid van een woning? FGH Bank voorziet voor 2014 in ieder geval een groei van de markt­dynamiek. De beste kansen voor herstel liggen in de economische kernregio’s van Nederland.

FGH Vastgoedbericht 2014

TRENDS IN DE woningmarkt

41

Trendbreuk tweede helft 2013 Vorig jaar zijn in totaal ruim 110.000 woningen verkocht. Dit is minder dan in 2012, maar veel meer dan waarmee op basis van het eerste halfjaar van 2013 rekening werd gehouden. De minder goede eerste helft van 2013 was vooral een na-ijl effect van het vierde kwartaal van 2012. In die periode werd juist een hoog aantal transacties (35.700) geregistreerd, vooruitlopend op de beperking van de fiscale aftrekbaarheid van hypotheken per januari 2013. Direct na invoering van deze maatregel wisselden slechts 45.200 bestaande woningen van eigenaar in de eerste zes maanden van 2013. De tweede helft van 2013 was goed voor een totaal van ruim 65.000 transacties. Aan deze stijging van het aantal transacties liggen diverse redenen ten grondslag. Ten eerste is in de loop van 2013 de betaalbaarheid van woningen verbeterd. Uit gegevens van Calcasa blijkt dat het sinds halverwege de jaren negentig niet meer zo voordelig is geweest om een woning te financieren. Huishoudens zijn gemiddeld genomen een kleiner deel van hun netto huishoud­inkomen kwijt aan netto

42

woonlasten dan tot voor kort het geval was. Ook door Rabobank wordt gewezen op de huidige onder­ waardering van koopwoningen. Een tweede, minstens zo belangrijke reden voor het gestegen aantal transacties, is het aanhoudend lage renteniveau in 2013. Dat maakt het voor woonconsumenten met een koopwens aantrekkelijker om te besluiten tot aanschaf van een woning. Ten derde is er rust ontstaan rondom het woningmarktbeleid van de rijks­ overheid, wat ook tot meer vertrouwen in de markt leidt. Onder voorbehoud van een bestendiging van het rijks­ beleid, gaat FGH Bank ervan uit dat het aantal verkopen ook in 2014 zal stijgen. Een terugkeer naar de transactie­ niveaus van voor de economische en financiële crisis valt voorlopig echter nog niet te verwachten. Jarenlang is het aantal transacties bepaald door de mogelijkheden op de woningmarkt om een goede wooncarrière te maken. Starterswoningen waren in het verleden relatief eenvoudig te financieren. Met de daarop bij verkoop gerealiseerde overwaarde kon vervolgens een duurdere woning worden gekocht,

wat bij daar­op­volgende verkopen telkens opnieuw de basis vormde voor verhuizing. Deze keten van transacties is in de voorbije jaren verbroken. Starters­ woningen, maar ook de daar­op­­ volgende woningen, worden niet meer gemakkelijk of tegen veel lagere prijzen verkocht. Voor de groep doorstromers, die daardoor met een restschuld blijven zitten, geldt dat zij de komende jaren te maken krijgen met een verlaging van de maximale hypotheek. Bij stabiliserende woning­prijzen zal deze groep dus meer eigen vermogen mee moeten brengen om te kunnen verhuizen. Hervormingen hebben er verder toe geleid dat woningfinanciering op basis van schuld aan banden is gelegd. Daarnaast blijken steeds meer mensen de voorkeur te geven aan een huur­ woning, onder andere omdat de risico’s beperkt zijn en de gemiddelde maand­ lasten lager liggen.

‘I n sommige regio’s en deelsegmenten stijgen de verkoopprijzen sinds het derde kwartaal 2013 weer.’ voor oplopende prijsverschillen in het land. De koopwoningenmarkt is bij uitstek een markt met lokale ken­ merken en grote landelijke verschillen.

neemt het tempo waarin de woning­ prijzen dalen wel fors af. In sommige regio’s en deelsegmenten, en dan vooral in de stedelijke gebieden, stijgen de verkoopprijzen sinds het derde kwartaal zelfs weer. In Amsterdam bijvoorbeeld begonnen de woning­ prijzen halverwege vorig jaar weer te stijgen en werden de eerste woningen weer boven de vraagprijs verkocht. In regio’s met een beperkte economische dynamiek, minder bevolkingsgroei en een relatief groot aandeel lage(re) inkomens, staan de prijzen daaren­ tegen nog steeds onder druk. Dat zorgt

Herstel met hindernissen De woningprijzen hebben zich in 2013 nog niet zichtbaar hersteld. De gerealiseerde transactieprijs voor bestaande woningen lag in 2013 gemiddeld ruim 6% lager dan in 2012. Sinds de zomermaanden van vorig jaar

Een sterk prijsherstel ligt de komende periode niet voor de hand. In de eerste plaats is door de beperking van de fiscale aftrekbaarheid per 1 januari 2013 een structurele rem op de stijging van de woningprijzen ontstaan. Daarnaast leidt de al enkele jaren aanhoudende koopkrachtdaling bij huishoudens ertoe dat zij minder aan woonlasten kunnen betalen. Bovendien

Aantal verkochte eengezinswoningen en appartementen in Nederland (1995-2013)

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek

200.000

Appartement Eengezins

175.000 150.000 125.000 100.000 75.000 50.000 25.000

FGH Vastgoedbericht 2014

TRENDS IN DE woningMARKT

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

43

wordt de maximale leensom door het Nationaal Instituut voor Budget­ voorlichting (Nibud) hierdoor naar beneden wordt bijgesteld. Banken zijn wettelijk verplicht deze normen over te nemen, wat voor 2014 neerkomt op een verlaging van de maximale hypotheeknorm met enkele procent­ punten. Het effect hiervan wordt deels gecompenseerd door de combinatie van gedaalde woningprijzen en een lager renteniveau. Maar bij een stijgende rente komt de leencapaciteit onherroepelijk onder druk te staan. Een stabilisatie of hoogstens lichte stijging van de woningprijzen op de koop­ woning­markt is volgens FGH Bank daarom waarschijnlijker dan een heel snel prijsherstel. Woonakkoord basis voor rust in de markt De laatste jaren verkeerde de Nederlandse woonconsument in een permanente staat van verwarring. Aanleiding was een heel scala aan fis­cale en beleidsmatige veranderingen, dat als een zwaard van Damocles boven de woningmarkt hing. Vorig jaar kwam daarin verandering. In februari 2013 werd tussen het kabinet en de oppositie­partijen ChristenUnie, SGP

‘Stabilitisatie of lichte stijging woningprijzen waarschijnlijker dan heel snel prijsherstel.’

44

en D66 het Woonakkoord gesloten waarin verschillende woningmarkt­ hervormingen zijn vastgelegd. Tijdens Prinsjesdag zijn deze afspraken in de begroting opgenomen en aangevuld met enkele specifieke regelingen. Hiermee is een ommekeer bewerk­ stelligd, omdat er eindelijk funda­men­tele beslissingen zijn genomen over het te voeren beleid. Beleid bovendien dat eindelijk op een breder politiek draagvlak kan rekenen, omdat steeds meer partijen zich realiseren dat een vastgelopen woning­markt een rem zet op verder economisch herstel. Voor de koopmarkt vallen allereerst de maatregelen op, die samenhangen met de schuldpositie en fiscaliteit. De noodzakelijk geachte beperking van de hypotheekrenteaftrek kan baan­ brekend worden genoemd. In stappen van 0,5%-punt per jaar wordt de maximale hypotheekrenteaftrek vanaf 2014 geleidelijk teruggebracht van 52% naar 38%. Daarnaast wordt de loan-to-value in stappen verlaagd van 104% in 2014 tot 100% in 2018. Bij de aankoop van een nieuwe woning wordt hierdoor de schuldpositie van een huishouden beperkt.

Volgens FGH Bank is het alleen wel goed om nog extra aandacht te besteden aan de grote groep woning­ bezitters met (potentiële) restschulden. Zij vormen samen namelijk een kwart van alle huiseigenaren en bepalen dus voor een belangrijk deel het tempo waarin de markt haar dynamiek kan terugvinden. Temeer omdat juist voor deze groep de paradox geldt dat een herstellende woningmarkt kan leiden tot nieuwe stagnatie. Huishoudens met een restschuld anticiperen immers op een verdere stijging van de huizen­prijzen, omdat zij hiermee hun dreigende schuldpositie menen te kunnen beperken. Rol pensioenfondsen nog steeds onduidelijk Het plan voor de lancering van een Nationaal Hypotheek Instituut (NHI) trok in 2013 veel aandacht. De centrale gedachte achter dit initiatief is dat pensioenfondsen en verzekeraars gestimuleerd moeten worden om te investeren in Nederlandse hypotheek­ leningen. Zij kunnen via het NHI effecten aankopen die door garanties van de Staat evenveel risico hebben als staatsobligaties, maar die hen wel een iets hoger rendement opleveren. Die

‘M a ximale huur mag in 2014 harder stijgen dan niveau inflatie.’ hogere rente wordt bereikt doordat NHI-obligaties kleiner, en daarmee minder liquide zijn dan staatsobligaties. Het NHI lijkt aantrekkelijk, maar zowel pensioenfondsen als banken zien ook de beperkingen ervan. De grotere pensioenfondsen beleggen momenteel circa 85% van hun vermogen in het buitenland, een gevolg van een weloverwogen beleid van risico­ spreiding. Een terugkeer naar het beleggen in Nederlandse hypotheek­ leningen past niet vanzelfsprekend in dit beleid. De woninghypotheken die bij de banken blijven zijn bovendien gemiddeld genomen risicovoller, omdat alleen door de NHG (Nationale Hypotheek Garantie) gegarandeerde hypotheken bij de NHI worden ondergebracht. Positief is wel dat er meer financieringsruimte ontstaat bij banken en dat de rente op (NHG-) hypotheken lager kan komen te liggen.

FGH Vastgoedbericht 2014

Of het plan überhaupt doorgaat hangt overigens niet alleen van de betrokken partijen zelf af. Ook de Europese Commissie zal zich nog moeten buigen over de vraag of de door het rijk afgegeven staatsgarantie geen oneigenlijke staatssteun is. Hervorming huursector krijgt vorm Ook in de markt voor huurwoningen zijn vorig jaar belangrijke maatregelen genomen. Hiermee beoogt het kabinet op termijn voldoende huurwoningen beschikbaar te hebben voor de verschillende doelgroepen van beleid. Net als in 2013 mag de maximale huur in 2014 harder stijgen dan het niveau van de inflatie. Leidend voor de bepaling van de huurprijsstijging zijn de inkomens van de bewoners. Het streven is om op deze manier de huren meer in lijn te brengen met de marktvraag, en de doorstroming onder

TRENDS IN DE woningmarkt

met name de hogere inkomens weer op gang te brengen. In augustus 2013 bereikte minister Blok overeenstemming met Aedes (de vereniging van woningcorporaties) over de uitwerking van de Verhuurder­ heffing. Eind december 2013 werd de wettelijke vertaling van dit akkoord na veel discussie door de Eerste Kamer aangenomen. De uitkomst is onder andere dat alle verhuurders met meer dan tien sociale huurwoningen een heffing betalen over de WOZ-waarde van hun voorraad sociale huur­ woningen. Dit levert de staatskas in 2014 een bedrag van € 1,1 miljard op, oplopend tot € 1,7 miljard in 2017. Verhuurders die investeren in krimp­ regio’s of in Rotterdam-Zuid kunnen in aanmerking komen voor vermindering van de heffing. Daarnaast levert het vervallen van de BTW-integratieheffing

45

‘a angepaste verkoopregels voor corporaties maken het makkelijker om complexgewijs huurwoningen te verkopen.’

een stimulering op voor de sector van jaarlijks € 60 miljoen. De investeringscapaciteit van zowel corporaties als institutionele beleggers wordt door de Verhuurderheffing desalniettemin beperkt. Daarom is afgesproken dat corporaties zich mogen blijven richten op commerciële activiteiten. Bovendien komt er een fonds beschikbaar van € 400 miljoen voor energiebesparende investeringen. Ook heeft minister Blok aangepaste voorstellen gelanceerd voor het nieuwe Woningwaarderingsstelsel. De scherpe kantjes van de oorspronkelijke plannen

zijn er af, maar er schuilen volgens FGH Bank nog steeds risico’s in voor particuliere verhuurders. Het huur­ niveau zal bijvoorbeeld voor circa 25% bepaald worden door de WOZ-waarde van een woning, waardoor deze huur­ woning deels afhankelijk wordt van de marktomstandigheden op de koop­ woningmarkt. Bij een aanpassing van de WOZ-waarde kunnen geliberali­ seerde woningen bovendien ineens onder de liberalisatiegrens terecht komen. Het gevolg is dat investeringen in de gereguleerde sector onder druk kunnen komen te staan en zich vooral concentreren op de sterkste regio’s.

Een mogelijke compensatie bieden de aangepaste verkoopregels voor corporaties, die het gemakkelijker maken om complexgewijs huur­ woningen te verkopen aan derden. Dit sluit aan bij de wens van het rijk om de rol van woningcorporaties te beperken tot de oorspronkelijke doelstellingen. Op corporaties wordt echter geen druk uitgeoefend om hun positie af te bouwen. Bovendien zijn de verkoop­regels dusdanig complex dat markt­partijen huiverig zijn om te investeren in met het sociale deel van de markt. De marktmogelijkheden concentreren zich daarom vooral in

Prijsontwikkeling eengezinswoningen en appartementen in Nederland in euro (1995 – 2013)

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek

300.000

Eengezins Appartement

250.000

200.000

150.000 100.000

50.000

46

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

het middeldure huursegment, grofweg tussen € 700,- en € 1.000,- per maand. Onderbouwd bouwen is de sleutel De woningbouwproductie viel vorig jaar terug naar 40.000 nieuwe huur- en koopwoningen. Dit zijn ongekend lage aantallen. Niet voor niets verkeert de bouwsector dan ook in een mineur­ stemming. Voor het bouwend bedrijfs­­ leven staan de marges al jaren onder druk, terwijl het in het rijksbeleid ontbreekt aan structurele maatregelen die de sector daadwerkelijk vooruit helpen. Voor de nieuwbouwsector is de laatste jaren misschien zelfs wel een situatie ontstaan met concurrentie uit onverwachte hoek: de bestaande woningvoorraad. Maatregelen, zoals de verlaging van de overdrachts­belasting naar 2% op bestaande woningen en de btw-verhoging van 19% naar 21% voor nieuwbouw, pakken verkeerd uit voor de nieuw­bouwsector. De Nederlandse Vereniging voor Bouwbedrijven (NVB) voorspelt zelfs dat de productie in 2014 wel eens zou kunnen uitkomen op circa 25.000 nieuwe woningen. Steeds vaker is in het debat over de woningmarkt de term ‘nieuwe woningnood’ te horen; met zulke lage aantallen lijkt dit onvermijdelijk.

Naast private partijen spelen ook gemeenten een cruciale rol in het weer op gang krijgen van de bouwproductie. Het is in dat licht bezien pijnlijk om te moeten constateren dat gemeenten die rol niet hebben opgepakt. Zij hebben bijvoorbeeld hun grondprijzen voor woningbouw niet of nauwelijks naar beneden bijgesteld in de afgelopen crisisjaren, terwijl ze juist wel de bouwleges hebben verhoogd om de gemeentelijke inkomsten aan te vullen. Als de woningprijzen sinds de crisis circa 20% zijn gedaald, zouden de grondprijzen residueel met circa 40% moeten zijn gedaald. Daar is geen sprake van geweest. Reden voor belangenorganisaties als Bouwend Nederland en de Neprom om bij het kabinet ervoor te pleiten om de btw op bouwgrond (tijdelijk) te verlagen van 21% naar 6%. Niettemin is ook dan de nieuwbouwsector afhankelijk van een algehele revival van de woningmarkt, waar alleen een toenemend vertrouwen en meer doorstroming de afzet­ mogelijkheden van nieuwbouw­ woningen helpen verbeteren.

De mogelijkheden, om maximaal te profiteren van fiscale voordelen zonder daar een solide aflossingsregime tegenover te stellen, zijn goeddeels weggenomen. Desondanks blijft aandacht voor de woningmarkt hard nodig. Onder de huidige omstandig­ heden heeft nog steeds een grote groep vragers slechts beperkte toegang tot de markt. Direct, omdat zij te weinig inkomen of anderszins een (te) groot risicoprofiel hebben. Maar ook indirect, omdat een substantieel deel van de woning­eigenaren door een te hoge restschuld ‘gevangen’ zit in de eigen woning. Het perspectief voor deze groepen is per saldo niet sterk verbeterd. En juist dat is zorgelijk. Er worden zeker stappen vooruit gezet, maar daarmee is nog geen oplossing geboden aan een grote groep woonconsumenten, die nog steeds tussen wal en schip dreigt te vallen. 

Met stapjes vooruit De fundamenten onder de woning­ markt zijn in 2013 zeker versterkt.

Soorten aanbieders van particuliere huurwoningen naar aantallen

132.500

Bron: Platform31

Institutionele belegger Professionele private belegger Lokale private belegger

285.000

230.000

FGH Vastgoedbericht 2014

TRENDS IN DE woningMARKT

47

SAMENVATTING woningmarkt

Her st el w o n i ngma r kt in tw eede h el ft 2 0 1 3  Het aantal woningverkopen daalde in de eerste helft van 2013, maar herstelde zich weer in het tweede halfjaar. Toch was het totale transactievolume in 2013 als geheel kleiner dan in 2012. De betaalbaarheid van woningen is sterk verbeterd, dankzij de gedaalde woningprijzen en een lage hypotheekrente. Daarnaast zorgt rust omtrent het woonbeleid van de overheid voor vertrouwen onder woonconsumenten. Maar een herstel van de transactieaantallen tot het niveau van voor de crisis is onrealistisch. Pr i jsh er st el l aat n og op zi ch wachten  De gemiddelde transactieprijs voor bestaande woningen daalde met 6% in 2013. De beperking van de fiscale aftrekbaarheid per 1 januari 2013 zet een structurele rem op de ontwikkeling van de woningprijzen. Daarnaast leidt de afnemende koopkracht tot een neerwaartse aanpassing van de hypotheeknorm in 2014. De verbeterde marktomstandigheden komen daarom voorlopig nog niet tot uitdrukking in een stijging van de prijzen. Zij het dat dit beeld per regio en per woning­ segment kan verschillen Bel angr i jk e s tap p e n in w o n i ng m a r k t b e l e id   In politiek Den Haag werd in 2013 draagvlak gevonden voor fundamentele aanpassingen van het woningmarkt­ beleid. De hypotheekrente-aftrek wordt in stappen van 0,5%-punt per jaar beperkt tot 38%. Een loan-to-value van

48

100% van de woningwaarde moet ervoor zorgen dat de schuldpositie van huiseigenaren meer in verhouding komt te staan met de waarde van de woning. En de oprichting van een Nationaal Hypotheek Instituut moet op termijn zorgen voor nieuwe financieringsruimte bij banken en solide beleggings­ producten voor grote investeerders. De realisatie van het NHI staat echter nog niet vast. M id d e ld u re hu u r als s p e e r pu nt  Het definitief doorgaan van de Verhuurderheffing beperkt de investeringscapaciteit van sociale verhuurders. Corporaties mogen daarom hun commerciële activiteiten voortzetten en kunnen complexgewijs huurwoningen verkopen aan de marktsector. Particuliere verhuurders zijn daar echter voor wat betreft het gereguleerde deel van de markt minder happig op. De meeste kansen liggen daarom in het middeldure huursegment, tussen € 700,- en € 1.000,- per maand. E e n l angzam e weg omh oo g  De nieuwbouwmarkt herstelt zich wel, maar dit herstel gaat langzaam. De concurrentie vanuit de bestaande voorraad is groot, omdat de prijs­ verschillen de laatste jaren fors zijn afgenomen. Hoge grondprijzen voor nieuwbouw zijn hier mede debet aan. Meer focus op de nieuwbouwsector is nodig om oplopende tekorten op middellange termijn te voorkomen.

FGH Vastgoedbericht 2014

TRENDS IN DE woningMARKT

49

TRENDS IN DE vastgoedbeleggingsMARKT

50

herstel zet in na lenteoffensief De beleggingsmarkt voor Nederlands vastgoed heeft zich in 2013 opvallend hersteld. De neerwaartse spiraal werd doorbroken, nadat beleggers het vertrouwen kregen dat het dieptepunt in de markt – in het bijzonder voor courant vastgoed – wel ongeveer was bereikt. Vier zaken vallen daarbij op. Ten eerste is de belangstelling van buitenlands beleggers voor Nederlands vastgoed fors toegenomen. In de tweede plaats worden er weer grote deals gesloten, oplopend tot meer dan € 100 miljoen. Ten derde is sprake van een duidelijke verschuiving in de aandacht voor sectoren: met name woningen, hotels en logistiek vastgoed krijgen nu de voorkeur. En tot slot werd het afgelopen jaar het meeste geld geïnvesteerd in de door menigeen verguisde kantoren­markt, terwijl 2013 de winkelmarkt een forse aderlating heeft gedaan.

FGH Vastgoedbericht 2014

TRENDS IN DE vastgoedbeleggingsmarkt

51

Lenteoffensief Waar 2013 nog opende met een zeer matig eerste kwartaal, kondigde het begin van de lente juist een flinke stijging aan van de beleggingsvolumes in de Nederlandse vastgoedmarkt. Het resulteerde uiteindelijk in een beleggings­volume van ruim € 5 miljard. Dat is na 2011 het hoogste niveau van de afgelopen vijf jaar. In vergelijking met het resultaat van 2012 is zelfs sprake van een stijging van bijna 30 procent. Desondanks zijn de ‘oude’ totaalniveaus nog lang niet in zicht. Maar dat kan nauwelijks tot verrassing leiden: vastgoed is immers over de

‘De vra ag na ar nederlands vastgoed komt vooral van buitenlandse partijen.’

gehele linie zo’n 20 tot 30 procent in waarde gedaald. Het herstel van de beleggingsvolumes in Nederlands vastgoed is op het eerste gezicht natuurlijk goed nieuws. Maar het laat onverlet dat de zogeheten ‘kansloze’ objecten in de huidige markt nog steeds nagenoeg onverkoopbaar zijn. Dat blijkt uit twee ontwikkelingen. Ten eerste spitst de interesse van beleggers zich toe op courant vastgoed (core en core plus). Ten tweede spreiden beleggers hun aankopen meer dan voorheen over meerdere sectoren. Volgens FGH Bank toont dit aan dat, mits voldoende kwaliteit aanwezig is, beleggers wel degelijk bereid zijn om in te stappen in de Nederlandse vastgoed­ markt. Zelfs als deze door vriend en vijand wordt verguisd. Kernlanden, kernsteden, kernfocus De toegenomen belangstelling voor Nederlands vastgoed staat niet op zichzelf. De vraag komt namelijk vooral van buitenlandse partijen. Naast Europese zijn ook veel Angelsaksische investeerders en fondsen uit Azië en het Midden-Oosten actief. In brede zin geldt dat Europa weliswaar onder de crisis te lijden heeft gehad, maar dat er

Beleggingsinteresse naar markt en soort vastgoed

Core

Kantorenmarkt

Core plus

45%

84%

Winkelmarkt

Woningmarkt

Bedrijfsruimtemarkt

52

Bron: Jones Lang LaSalle

72%

56%

25%

Value added

10%

16%

26%

3%

31%

13%

Opportunistic

13%

Distressed

8%

Vastgoedbeleggingen in 2012 en 2013 per sector (in euro) en procentuele verandering 2012

2013

Verandering

Kantoren

1.414.518.440

1.892.000.000

34%

Woningen

1.021.339.040

1.447.500.000

42%

Winkels

1.107.528.710

847.000.000

-24%

Hotels

148.350.000

575.675.000

288%

Bedrijfsruimte

476.119.368

803.987.000

69%

Overig

98.748.251

32.250.000

-67%

Totaal

4.334.000.000

5.598.412.000

29%

Bron: PropertyNL

nu langzaam maar zeker een periode van herstel in zicht komt. Beleggers voelen dat aan, en zij zijn zich ook zeer bewust van het feit dat de hoogste rendementen zijn te realiseren op het moment dat de markt haar dieptepunt heeft bereikt. Inmiddels nemen de verschillen binnen Europa weer toe. De prijzen in top­ steden als Londen of Parijs zijn alweer sterk gestegen, maar er liggen nog volop kansen in andere Europese markten. Daartoe behoort – ondanks de leegstand – ook een stad als Amsterdam. Opvallend is dat vorig jaar ongeveer 40 procent van het totale beleggingsvolume werd afgezet in Amsterdam, wat volgens FGH Bank

aangeeft dat het herstel van de markt er wel is, maar nog steeds selectief. Dit selectieve herstel hangt deels samen met het type investeerder dat momenteel op de markt actief is. Buitenlandse fondsen zijn overwegend op zoek naar grote investerings­ volumes, waar bedragen mee zijn gemoeid vanaf circa € 50 miljoen. De Nederlandse markt kwalificeert zich hiervoor maar in beperkte mate. Zeker waar het single assets betreft. Opvallend is verder dat buitenlandse investeerders vooral op rendement zijn gefocust. De strategie kan daarbij sterk verschillen. Sommige fondsen investeren (alleen) in core of core plus,

terwijl andere juist opteren voor distressed portefeuilles of probleem­ leningen. De interesse voor distressed vastgoed richt zich voornamelijk op kantoren. Marktpartijen opteren dus óf voor het topsegment van de markt óf voor die segmenten van de markt die in (grote) problemen verkeren. Dit blijkt ook uit recent onderzoek van Jones Lang LaSalle naar het beleggingsbeleid van (inter)nationale beleggers in Nederland. Van een breed herstel is volgens FGH Bank dan ook nog geen sprake. Temeer omdat een groot deel van de private beleggers in ons land nog steeds problemen ondervindt bij het managen van bestaande portefeuilles.

Totaalrendementen op vastgoed per sector (1995-2013) in %

Bron: IPD Nederland

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Kantoren

8,6

8,8

12,0

14,4

15,5

15,1

12,0

8,3

5,2

5,5

7,0

11,5

11,3

0,9

-0,2

3,5

2,2

-2,7

-2,4

Winkels

9,4

8,7

10,6

12,7

13,3

12,0

9,9

9,8

9,2

10,3

13,5

14,9

13,4

5,5

2,4

7,8

7,6

4,2

1,1

Bedrijfsruimte

10,0

11,3

12,1

13,7

17,1

13,1

10,5

9,5

6,4

8,5

11,1

13,0

11,7

4,0

-0,3

2,9

3,3

1,5

5,2

Woningen

12,3

14,3

13,7

13,7

16,9

18,5

12,1

8,4

7,1

7,6

10,1

11,4

9,6

2,8

-2,2

2,9

1,9

0,6

0,6

Totaal

10,8

11,9

12,7

13,7

15,8

16,1

11,4

8,8

7,1

7,8

10,2

12,5

11,3

3,3

-0,2

4,6

3,8

1,2

0,5

Aandelen

19,1

38,7

45,9

14,7

25,9

2,9 -17,4 -32,3

7,6

5,1

32,5

18,5

9,3 -45,2

38,6

9,3

-8,8

19,3

26,1

Obligaties

15,7

11,7

9,6

17,7

-6,8

5,1

8,0

4,7

11,2

-1,1

1,7

2,4

9,3

14,9

8,7

-4,4

FGH Vastgoedbericht 2014

8,5

9,5

TRENDS IN DE vastgoedbeleggingsmarkt

12,3

53

‘meer marktdynamiek leidt ertoe dat prijzen van vastgoed zich kunnen ga an herstellen, of op z’n minst de bodem ga an raken.’ Financiering essentieel voor verder herstel Voor een bestendig herstel van het investeringsvolume is het vooral van belang dat de mogelijkheden voor financiering worden verruimd. Dit is al sinds het begin van de crisis de achilles­hiel van de Nederlandse markt. De kredietverlening staat bij de grote binnenlandse banken onder druk door een combinatie van factoren. Zo hebben alle grootbanken al een

behoorlijk belang in vastgoed, wat inhoudt dat zij extra voorzieningen (hebben) moeten treffen om eventueel waardeverlies en een gebrek aan cashflow op te vangen. Daarnaast moet in hoog tempo aan een groot aantal nieuwe regels en eisen worden voldaan. En hier komt dan nog bij dat, met de nationalisatie van SNS Reaal, één van traditionele steunpilaren onder de vastgoedfinancieringsmarkt is weggevallen.

Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro’s en procenten

Direct vastgoed

Pensioenfondsen

Direct vastgoed Indirect vastgoed Totale beleggingen Aandeel direct vastgoed

54

Bron: CBS, bewerkt door FGH Bank

1980

1990

2000

2010

2011

2012

6,3

14,2

23,3

9,9

9,7

9,1

Verzekeraars

4,8

7,3

13,6

12,4

11,4

11,1

1,5

7,0

28,7

24,0

24,8

24,6

12,6

28,5

65,6

46,3

46,2

44,8

0,3

2,5

23,9

64,8

68,7

77,2

Pensioenfondsen Verzekeraars

0,1

0,4

2,1

2,6

2,7

2,6

Beleggingsmaatschappijen

0,0

0,2

3,4

23,6

35,7

43,5

Totaal Totaal

In de optiek van FGH Bank blijft de toegang tot financiering voor particuliere beleggers voorlopig lastig. Wel keert een aantal zaken langzaam maar zeker ten goede. Zo is de

Beleggingsmaatschappijen Totaal Indirect vastgoed

Het is te simpel gedacht dat dit gat door nieuwe toetreders zal worden ingevuld. De verwachte instroom van nieuwe (Duitse) financiers wordt weliswaar toegejuicht, maar in de praktijk is hiervan nog maar weinig gebleken. Slechts incidenteel zijn buitenlandse banken betrokken bij specifieke beleggingsdeals. En dat zijn zeker niet alleen de Duitse banken. Amerikaanse investeerders worden bij hun acquisities bijvoorbeeld indirect ondersteund door banken uit eigen land. Er stromen dus wel degelijk meer financiële middelen naar de Neder­ landse vastgoedmarkt, maar dat gebeurt op een andere manier dan te doen gebruikelijk was. Bovendien biedt deze wijze van financiering nauwelijks een alternatief voor (kleinere) particuliere beleggers. Het zijn vooral partijen, die willen investeren in mezzanineleningen, syndicaatleningen of debt funds. En ook voor dit type investeerders geldt dat zij sterk door rendement gedreven zijn.

0,4

3,1

29,4

91,1

107,2

123,3

13,0

31,6

95,0

137,4

153,4

168,1

96,9%

90,2%

69,1%

33,7%

30,1%

26,7%

3,1%

9,8%

30,9%

66,3%

69,9%

73,3%

116,6

290,1

830,0

1.514,5

1.611,1

1.821,5

10,8%

9,8%

7,9%

3,1%

2,8%

2,5%

Toch is met name de interesse van vastgoedbeleggers voor woningen fors toegenomen, zo blijkt. Voornaamste reden is dat de verwachte huur­ inkomsten stabiel en bovendien inflatie­bestendig blijken te zijn, wat resulteert in een verbetering van het directe rendement. Daarbij komt dat de ruimte voor private beleggers om actief te worden op de woningmarkt groter wordt, nu woningcorporaties zich meer op hun kerntaken moeten richten. Verder wijzen meerdere signalen erop dat de bodem onder de prijzen in de woningmarkt in zicht lijkt te zijn gekomen. Een stijging van de leegwaardes zorgt er indirect voor dat ook de waardes van huurwoningen – die mede op deze leegwaardes zijn gebaseerd – zullen toenemen. En tot slot hebben beleggers in woningen altijd de mogelijkheid om deze aan particulieren te verkopen, op het moment dat de vraag naar koop­ woningen weer aantrekt. Daarmee nemen woningen als stabiele en veilige belegging steeds meer de plaats in van winkelvastgoed. Voor dat segment geldt namelijk dat de toenemende druk op de omzetten van retailers momenteel leidt tot lagere huurprijzen. Daarmee staat ook de

discussie over de waardering van vastgoed grotendeels beslecht. Bovendien leidt meer marktdynamiek ertoe dat de prijzen van vastgoed zich kunnen gaan herstellen of op zijn minst de bodem gaan raken. Hierdoor zal het tempo afnemen waarmee portefeuilles verder moeten worden afgewaardeerd, en zijn banken beter in staat de risico’s onder controle te houden. Daarmee is niet gezegd dat de problemen rondom vastgoedfinancieringen nu zijn opgelost. Om die situatie te bereiken is het noodzakelijk dat de cashflows en dus de huurinkomsten van beleggers verbeteren. Maar het is zeker zo, dat de markt langzaam maar zeker weer in balans lijkt te komen. Gerealiseerde rendementen verder onder druk Ondanks de gestegen vraag van beleggers is vastgoed vorig jaar in waarde gedaald. Alle sectoren noteerden een negatieve waardegroei, waarbij met name het verval in de sector winkels opvallend is. Deze sector liet vorig jaar een negatief indirect rendement van -4,7% zien. Kantoren daalden het meest in waarde, namelijk met -8,9%.

waarde van het winkelvastgoed onder druk. In de publieke discussie wordt de situatie overigens ten onrechte veralgemeniseerd. Hierdoor ontstaat de indruk dat winkelbeleggingen in algemene risicovol zijn. Dat is niet het geval, meent FGH Bank. De verwachting is eerder dat de waarde­ verschillen in de winkelsector gaan toenemen, en dat kansrijke locaties nu en op de middellange termijn juist waardepotentieel bezitten. Het is echter wel noodzaak om een scherp onderscheid te maken tussen kansrijke en risicovolle locaties. Minder directe vastgoed­ beleggingen door institutionele beleggers Ondanks de malaise in de vastgoed­ sector is het totale vermogen dat institutionele beleggers in vastgoed hebben geïnvesteerd, opnieuw gestegen. In totaal hadden Neder­ landse institutionele beleggers aan het einde van 2012 voor ruim € 168 miljard aan vastgoedbezittingen in porte­ feuille, bijna € 15 miljard meer dan eind 2011. Vooral het aandeel indirecte vastgoedbeleggingen is toegenomen, wat kan worden verklaard uit de boekwinsten op vastgoedaandelen.

Directe binnenlandse vastgoedbeleggingen door Nederlandse institutionele beleggers in miljarden euro’s

Bron: CBS, bewerkt door FGH Bank

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2000

2001

Huurwoningen

FGH Vastgoedbericht 2014

2002

2003

2004

2005

Commercieel vastgoed

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Overig

TRENDS IN DE vastgoedbeleggingsmarkt

55

De cijfers over 2013 zijn nog niet bekend, maar de verwachting is dat de post indirecte vastgoedbezittingen opnieuw zal zijn gegroeid. In totaal stond eind 2012 ruim 9,2% van het totale geïnvesteerde vermogen uit in vastgoed. In tegenstelling tot de indirecte beleggingen, is het aandeel aan directe vastgoedbeleggingen door institutionele beleggers alleen maar verder gedaald, zowel absoluut als relatief. Eind 2012 bezaten Neder­ landse institutionele beleggers € 44,8 miljard aan direct vastgoed. Hiervan bestond iets minder dan € 30 miljard uit binnenlandse beleggingen, wat neerkomt op ongeveer 67% van de totale directe beleggingen. Anders gesteld: voor wat betreft directe

vastgoedbeleggingen geven Neder­ landse institutionele beleggers nog steeds de voorkeur aan de binnen­ landse markt. Opvallend genoeg is dit aandeel in 2012 zelfs iets gestegen. Het totale volume van minder dan € 30 miljard aan vastgoedbezittingen in 2012 is echter wel een teken aan de wand. Sinds de eeuwwisseling lag dit volume niet eerder zo laag. Institutionele beleggers bouwen al jarenlang hun directe beleggingen in vastgoed af, wat overigens ook verklaarbaar is op grond van de portefeuillestrategie. Opvallend is wel dat, ondanks de daling van het totale volume, de investeringen in huurwoningen toenemen. De belangrijkste verklaring hiervoor is een relatief sterke groei van

woningbeleggingen door particuliere beleggingsfondsen. Het zijn dus vooral de gespecialiseerde fondsen die de markt voor huurwoningen omhoog stuwen. Daarentegen lagen de directe binnenlandse posities in commercieel vastgoed (kantoren en winkels) eind 2012 op slechts € 15 miljard, mede als gevolg van een flinke afbouw van de beleggingen in kantoren. In vergelijking met 2001 zijn de directe posities in 2012 met meer dan 40% afgebouwd. Duidelijk is dan ook dat Nederlandse institutionele beleggers zich voor hun directe posities meer en meer richten op huurwoningen. FGH Bank verwacht dat het aandeel van huurwoningen in de totale directe beleggingen door Nederlandse institutionele beleggers de komende jaren aan terrein wint.

‘V ooral het a andeel indirecte vastgoed­b eleggingen is toegenomen.’

‘Het zijn vooral de gespecialiseerde fondsen die de markt voor huurwoningen omhoog stuwen.’

56

Aanvangsrendementen vastgoed in procenten Segment Kantoren

Bron: FGH Bank Beste locaties

Overige locaties

5,8% - 7%

7% - 12%

Winkels

4,5% - 5,75%

6% - 8%

Bedrijfsruimte

7,50% - 8,5%

8,5% - 11%

Woningen

4,0% - 5,25%

5% - 8%

In absolute zin, omdat beleggers door de veranderingen in het huurbeleid meer mogelijkheden krijgen om te investeren in huurwoningen. En in relatieve zin, omdat zij door de matige markt­omstandigheden in commercieel vastgoed de (Nederlandse) portefeuilles kantoren en winkels waarschijnlijk verder zullen afbouwen. Spreiding in aanvangsrendementen neemt verder toe Door het aantrekken van de markt voor vastgoedbeleggingen ontstaat er een steeds duidelijker beeld van de wijze waarop de aanvangsrendementen zich bewegen. Verreweg de meeste dyna­miek is aanwezig in het core en core plus gedeelte van de vastgoed­markt. Desondanks zijn de

FGH Vastgoedbericht 2014

aanvangs­­rendementen die worden betaald ongeveer gelijk met vorig jaar. Alleen in het absolute topsegment (zowel van kantoren, winkels en logistieke centra) is sprake van een lichte daling. Secundair vastgoed zakt over de gehele linie steeds verder weg. Enerzijds omdat er onder beleggers weinig vraag naar is, anderzijds omdat er in de transacties die wel tot stand komen zeer lage prijzen worden gerealiseerd.

weinig vraag te verwachten en zorgt overaanbod voor aanhoudende prijsdruk. De spreiding in de aanvangs­ rendementen neemt daarom naar verwachting verder toe. 

FGH Bank verwacht dat de beleggings­ vraag in 2014 aanhoudt en dat als gevolg hiervan de aanvangs­ rendementen in het topsegment licht zullen dalen. Voorwaarde is wel dat de lange rente laag blijft. In het secundaire deel van de markt valt ook in 2014

TRENDS IN DE vastgoedbeleggingsmarkt

57

SAMENVATTING vastgoedbeleggingsMARKT

Beleggingsmarkt trekt weer aan  De interesse van investeerders in Nederlands vastgoed is vorig jaar duidelijk toegenomen. In totaal werd meer dan € 5 miljard belegd. Dit is na 2011 het hoogste niveau sinds het begin van de crisis. Beleggers weten wat ze willen  De vraag naar beleggingsvastgoed stijgt vooral, doordat meer buiten­ landse investeerders de Nederlandse markt betreden. De keuze voor Neder­ lands vastgoed is daarbij onderdeel van een Europese strategie. Beleggers zijn op zoek naar grotere transacties, en kiezen voor courante steden (met name voor Amsterdam). Veel beleggers willen core vastgoed. In de kantorensector richt de vraag zich echter ook op opportunistic en distressed vastgoed. Va stg o edf i nanc ie r ings m a r k t b l i jft k w e t s b aar   In de vastgoedmarkt leeft de verwachting dat buitenlandse financiers opnieuw de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt zullen betreden. Ten dele gebeurt dat ook, maar van een sterke toename is geen sprake. Het gat dat de Nederlandse grootbanken hebben achtergelaten, wordt niet snel gevuld. Mede hierdoor is de inbreng van eigen vermogen essentieel. Wel is gebleken dat buitenlandse financiers actiever worden in niches, zoals mezzaninefinancieringen, syndicaatlening of debt funds.

58

W e l meer beleggingen, (n og ) geen waard eherstel  Het grotere beleggingsvolume heeft zich nog niet vertaald in hogere vastgoedwaardes. Vooral de kantorenen bedrijfsruimtemarkt laten nog een min zien. Woningen en winkels zijn in het topsegment van de markt weliswaar stabiel, op mindere locaties staan de waardes echter ook onder druk. Dit vertaalt zich vooral in stijgende aanvangsrendementen in het secundaire deel van de markt. Ste e d s m ind er d irecte b e l angen institu tionele b e l e ggers  Nederlandse institutionele beleggers – met name pensioenfondsen – hebben hun directe investeringen in Nederlands vastgoed fors afgebouwd, tot een totaal van minder dan € 30 miljard. Vooral de posities in commercieel vastgoed zijn afgebouwd, wat vooral valt te verklaren uit een afnemend aantal kantoorbeleggingen. De omvang van woningbeleggingen neemt juist weer iets toe, omdat gespecialiseerde vastgoedfondsen hier nadrukkelijk in investeren.

FGH Vastgoedbericht 2014

TRENDS IN DE vastgoedbeleggingsmarkt

59

begrippenlijst

Aanbod  Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfsruimte die vrij voor de markt te huur of te koop is. Het betreft bestaande en in aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten.

Opname  Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfsruimte.

Kantoorruimte  Kantoorruimte > 500 m² vvo in specifieke kantoorgebouwen.

Winkels  Winkels/showroom > 200 m² vvo.

Bedrijfsruimte  Productie- en distributieruimte > 750 m² vvo (inclusief kantoorruimte).

Voorraad  Totale omvang van het bestaande kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte-areaal.

Leegstand  Kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor ingebruikneming.

Huurprijs  Prijs per m² vvo per jaar.

60

factsheets

Huurprijzen  Genoemde bandbreedte betreft de huurprijzen per ultimo van het jaar, in euro per m² per jaar exclusief BTW voor een courant object, in zijn geheel verhuurd voor een periode van 5+5 jaar.

Verwachting

J = blijft gelijk O = stijgt P = daalt

Verzorgingsindex  De verzorgingsindex geeft de verhouding weer tussen het totaalverkoopoppervlak en het aantal inwoners. Op de volgende pagina’s is per deelmarkt (de kantoren-, winkel-, bedrijfsruimte- en woningmarkt) een overzicht opgenomen van de regionale gegevens. Wilt u nog meer weten? Via onze website heeft u toegang tot het overzicht van de regionale marktgegevens, inclusief een uitgebreide toelichting: www.fghbank.nl

Bronnen ABF Research Bak R.L. CBS Diverse gemeenten IBIS Locatus NEPROM NVM Primos Prognose 2013 PropertyNL Vastgoedmarkt

FGH Vastgoedbericht 2014

factsheets

61

FACTSHEET Kantorenmarkt Provincie/Steden

Marktgegevens

Huurprijzen

Belangrijkste kantorenlocaties

Aanbod 2013 in m²

Opname vergeleken met jaren 2008-2012 in %

Opname 2013 in m²

Gemiddelde opname 2008-2012 in m²

Kantoorruimte per inwoner in m²

Voorraad 2013 in m²

Aantal inwoners 2013

Provincie Drenthe Assen

67.200

288.100

4,3

4.000

4.000

0%

32.200

Borgstee / Noorderstaete Centrum / Stationsgebied Oude Grachtpad Peelerpark

Provincie Flevoland Almere

195.800

591.600

3,0

15.600

17.800

14%

140.000

Almere Buiten Almere Haven Almere Stad / Zakencentrum Gooisekant / Gooise Poort Muziekwijk Parkwijk

Lelystad

76.100

241.900

3,2

2.900

500

-83%

11.800

Centrum / Stationsgebied Lelycenter

Provincie Friesland Leeuwarden

96.300

582.000

6,0

7.500

900

-88%

42.000

Business Park Leeuwarden / FEC-City Zone Centrum / Stationsgebied Oostergoweg Tesselschadestraat

Provincie Gelderland Apeldoorn

157.600

733.000

4,7

19.800

7.900

-60%

110.000

Apeldoorn-Noord Centrum / Stationsgebied Laan van Osseveld Europalaan

Arnhem

150.600

1.122.100

7,5

30.300

25.500

-16%

176.000

Centrum / Stationsgebied Gelderse Poort IJsseloord II Kronenburg Kroonpark (Arnhem Zuid) Velperweg

Nijmegen

167.900

485.400

2,9

11.300

9.000

-20%

62.000

Bedrijvenpark Lindenholt Brabantse Poort Spoorzone / Centrum / Singels

Provincie Groningen Groningen

198.200

966.600

4,9

18.900

7.300

-61%

103.000

Centrum / Stationsgebied Corpus den Hoorn Europapark Kranenburg Martini Trade Park Zernike Science Park

Provincie Limburg Heerlen Maastricht

88.400

430.600

4,9

5.600

0

-100%

46.500

Centrum

122.900

509.200

4,1

11.600

6.900

-41%

74.000

Centrum / Stationsgebied Céramique Randwijck

62

Nieuwbouw

85-100

j

100-120

100-120

90-120

j

90-110

90-110

90-110

j

90-115

90-115

85-100

j

80-115

80-110

75-100

j

70-100

70-100

70-90

j

100-160

100-160

90-145

j

90-135

80-115

75-110

j

90-115

80-100

70-90

j

90-115

80-100

70-90

j

80-110

80-110

65-100

j

60-90

60-90

50-80

j

90-110

90-110

85-110

j

95-120

95-120

90-115

j

80-100

80-100

75-100

j

90-110

90-110

85-110

j

95-120

90-115

80-115

p

115-140

90-130

85-125

j

100-125

90-115

80-110

p

120-135

110-130

100-125

j

110-160

100-150

100-150

120-130

115-130

120-135

110-130

95-120

90-115

85-110

j

100-130

100-120

90-115

j

110-140

100-120

90-120

j

85-115

75-110

75-110

p

110-120

90-115

85-115

j

115-150

100-150

100-145

j

120-135

120-135

110-135

j

Plancapaciteit 2013 in BVO m²

85-100

In aanbouw 2013 in BVO m²

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ plannen

Verwachting huurprijs­ ontwikkeling 2014

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m² 85-100

Het Palet

10.000

Almere Poort, Olympiakwartier Oost

40.000

WTC

6.600

Minx Kantorencentrum

12.000

j

Business Park IJsseloord II

90.000

90-125

p

La Mairesse

100-125

j

Brabantse Poort

12.000

Kantorenkwadrant Euroborg III

50.000

85-125

85-125

80-110

j

125-140

125-140

120-135

j

115-130

100-130

100-125

j

100-125

100-125

85-115

j

85-100

85-100

80-100

j

100-125

100-125

90-120

j

Maankwartier

110-140

110-140

100-135

j

Avenue2

110-135

110-135

100-130

j

100-130

90-125

80-110

p

FGH Vastgoedbericht 2014

5.200

factsheet kantorenMARKT

14.000 16.500

Bron: opname en aanbod PropertyNL

63

FACTSHEET Kantorenmarkt Provincie/Steden

Marktgegevens

Huurprijzen

Belangrijkste kantorenlocaties

Aanbod 2013 in m²

Opname vergeleken met jaren 2008-2012 in %

Opname 2013 in m²

Gemiddelde opname 2008-2012 in m²

Kantoorruimte per inwoner in m²

Voorraad 2013 in m²

Aantal inwoners 2013

Provincie Noord-Brabant Breda

180.000

723.000

4,0

21.300

11.200

-47%

142.000

Claudius Prinsenlaan e.o. Stationsgebied Westerhage / Steenakker

Den Bosch

143.600

970.700

6,8

30.900

22.700

-27%

115.500

De Brand De Herven Pettelaarpark Stationsgebied / Paleiskwartier

Eindhoven

221.000

1.493.800

6,8

39.900

29.700

-26%

211.000

Eindhoven Airport / Flight Forum Ekkersrijt / Science Park Centrum overig Fellenoord / Stationsgebied Strijp-S Poot van Metz Beukenlaan e.o.

Tilburg

210.000

479.500

2,3

12.000

12.000

0%

69.000

Centrum / Stationsgebied ’t Laar

Provincie Noord-Holland Alkmaar

95.000

377.700

4,0

22.800

13.000

-43%

47.000

Amstelveen

84.800

647.900

7,6

12.400

13.200

6%

175.000

Alkmaar Bovenkerk-Legmeer Centrum Commerce Park

Amsterdam

809.200

6.076.700

7,5

230.900

247.600

7%

1.001.500

Amstel Business Park Centrum / binnenstad De Omval Noord Oost Riekerpolder Teleport / Sloterdijk West Zuidas Zuidelijke IJ-oevers Zuidoost, Amstel III Zuidoost, Centrumgebied

Diemen

25.900

231.600

8,9

4.800

3.900

-19%

20.500

Bergwijkpark

Haarlem

154.800

536.800

3,5

12.200

9.400

-23%

58.000

Centrum / binnenstad

Diemen-Zuid

Schalkwijk Waarderpolder

64

Nieuwbouw

Plancapaciteit 2013 in BVO m²

In aanbouw 2013 in BVO m²

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ plannen

Verwachting huurprijs­ ontwikkeling 2014

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m² 110-150

100-140

100-135

p

Digit Parc

15.000

110-130

100-130

100-140

j

Gerechtsgebouw Breda

27.000

120-135

120-135

110-130

p

OV-Terminal

22.000

100-135

100-135

100-130

j

Paleiskwartier (diverse projecten)

47.000

100-135

90-125

90-125

p

125-150

120-150

110-150

p

130-160

130-160

130-160

j

120-145

110-135

95-135

p

Flight Forum

50.000

110-130

100-130

90-120

p

Rabobank Fellenoord, nieuwbouw

25.000

-

-

110-160

j

Strijp-S (diverse projecten)

75.000

-

-

110-165

j

-

-

65-100

j

-

-

110-130

p

-

-

120-140

p

110-145

100-140

100-135

j

Nieuwbouw UWV / Gemeente, Zwijsen-locatie

110-130

100-130

95-125

p

Spoorzone

50.000

100-135

90-135

85-125

j

Spoorzone Alkmaar

11.000

100-150

100-150

90-140

j

130-185

125-150

120-140

j

110-185

100-165

90-140

j

100-140

100-130

90-125

j

Akzo Nobel, Zuidas (Beethoven)

13.500

150-275

150-275

150-275

j

Deloitte / AKD, Zuidas (Kenniskwartier)

40.000

150-225

150-225

150-225

j

Houthavens

15.000 10.000

85-160

85-160

80-150

j

NDSM Werf

110-175

100-160

90-150

j

Science Park Amsterdam

140-190

130-175

115-165

j

Stibbe, Zuidas (Beethoven)

100-140

90-135

85-125

j

Zuidas (diverse projecten)

100-140

85-130

80-125

j

225-325

225-325

225-325

j

120-215

120-215

120-210

j

85-125

80-120

80-120

j

105-170

100-165

100-165

j

70-130

70-115

70-110

j

70-115

70-100

70-100

j

125-175

115-160

110-160

j

80-125

80-110

80-110

j

80-125

75-115

75-115

j

FGH Vastgoedbericht 2014

Mariastichting, Leidsevaart

factsheet kantorenMARKT

7.500

15.000 14.500 175.000

8.000

Bron: opname en aanbod PropertyNL

65

FACTSHEET Kantorenmarkt Provincie/Steden

Marktgegevens

Huurprijzen

Belangrijkste kantorenlocaties

Aanbod 2013 in m²

Opname vergeleken met jaren 2008-2012 in %

Opname 2013 in m²

Gemiddelde opname 2008-2012 in m²

Kantoorruimte per inwoner in m²

Voorraad 2013 in m²

Aantal inwoners 2013

Provincie Noord-Holland Haarlemmermeer

144.200

1.409.800

9,8

48.600

21.100

-57%

291.500

(Hoofddorp en Schiphol)

Hoofddorp Beukenhorst Oost Beukenhorst West Beukenhorst Zuid Centrum De Hoek Schiphol Schiphol Centrum Schiphol Oost Schiphol Rijk Schiphol Zuid

Hilversum

86.500

625.300

7,2

15.700

14.900

-5%

82.200

Arenapark Centrum / stationsgebied Mediapark

Zaanstad

150.600

254.400

1,7

5.600

1.900

-66%

33.500

Centrum

Enschede

158.800

444.200

2,8

14.800

12.300

-17%

79.500

Business & Science Park / Hengelosestraat

Hengelo

81.000

280.600

3,5

6.100

1.400

-77%

49.500

Centrum / Stationsgebied

123.000

778.000

6,3

20.300

17.800

-12%

138.000

Provincie Overijssel

Centrum / Stationsgebied

Westermaat Zwolle

A28-zone Centrum Hanzeland Oosterenk (Zone Ceintuurbaan)

Provincie Utrecht Amersfoort

150.700

851.300

5,6

33.900

21.300

-37%

155.300

Bergkwartier Centrum / Stadsring De Brand / Calveen De Hoef Stationsgebied Vathorst / Podium

Houten

48.400

245.600

5,1

5.100

5.300

4%

37.000

Nieuwegein

61.000

515.000

8,4

13.500

7.500

-44%

105.000

Molenzoom / Stationsgebied Merwestijn Plettenburg / Rijnhuizen Stadscentum / City Plaza

Utrecht

327.200

2.714.000

8,3

89.100

96.300

8%

364.000

Centrum Kanaleneiland Lage Weide Maliebaan Overvecht Papendorp Rijnsweerd Stationsgebied

66

Nieuwbouw

Plancapaciteit 2013 in BVO m²

In aanbouw 2013 in BVO m²

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ plannen

Verwachting huurprijs­ ontwikkeling 2014

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

Hoofddorp 90-140

90-130

80-120

j

Business Garden Hoofddorp

20.700 64.200

75-115

70-110

65-100

j

Beukenhorst Zuid / Park 20/20 (diverse projecten)

125-175

120-170

110-160

j

Blue Water, Beukenhorst Zuid / Park 20/20

85-150

80-145

75-140

j

75-120

75-120

70-110

j

200-300

175-300

175-300

j

100-150

100-140

80-125

j

85-125

80-125

80-125

j j

8.200

Schiphol The Base (herontwikkeling vml. Triport)

53.000

85-125

80-120

80-120

115-160

115-155

115-155

p

95-140

95-135

95-130

j

100-150

100-150

100-150

j

80-125

80-120

80-120

j

Inverdan (diverse projecten)

35.000

100-125

90-115

80-110

p

Zuiderval (diverse projecten)

48.900

120-145

110-140

100-140

j

100-130

90-120

85-115

j

100-130

85-115

80-110

p

110-160

100-150

100-150

j

110-160

100-150

100-150

j

110-160

110-155

105-145

p

110-140

100-130

90-120

p

110-160

110-155

110-155

j

Eemcenter

16.000

100-145

90-140

90-135

p

The Works, Amsterdamseweg

65.000

85-120

80-115

80-115

p

90-120

85-115

80-115

p

120-160

115-155

115-150

p

115-145

110-140

110-135

j

90-120

90-115

85-110

p

80-100

75-100

75-100

p

85-100

75-100

70-100

p

90-140

85-130

80-120

p

125-180

125-180

125-180

j

Jaarbeursplein

50.000

85-130

80-130

75-130

p

Leidsche Rijn Centrum

70.000

80-115

70-110

65-110

p

Papendorp

150-240

150-225

140-225

j

Stadskantoor Jaarbeursplein

75-110

75-100

75-100

p

150-190

150-180

150-180

p

120-160

120-160

120-160

p

135-175

135-175

135-175

j

FGH Vastgoedbericht 2014

Uitbreiding en renovatie Rechtbank

factsheet kantorenMARKT

26.000

46.000 65.000

Bron: opname en aanbod PropertyNL

67

FACTSHEET Kantorenmarkt Provincie/Steden

Marktgegevens

Huurprijzen

Belangrijkste kantorenlocaties

Aanbod 2013 in m²

Opname vergeleken met jaren 2008-2012 in %

Opname 2013 in m²

Gemiddelde opname 2008-2012 in m²

Kantoorruimte per inwoner in m²

Voorraad 2013 in m²

Aantal inwoners 2013

Provincie Utrecht Woerden

50.500

220.300

4,4

6.800

3.900

-43%

26.500

Middelland / Snel en Polanen

Zeist

61.300

306.100

5,0

7.000

4.500

-36%

31.500

Boulevard Utrechtseweg

Provincie Zeeland Middelburg

47.700

148.500

3,1

900

0

-100%

19.100

66.200

488.500

7,4

14.300

9.900

-31%

134.000

Middelburg

Provincie Zuid-Holland Capelle aan den IJssel

Capelle Office Park Fascinatio / Rhijnspoor Hoofdweggebied Rivium

Delft Den Haag

99.900

404.300

4,0

10.100

2.400

-76%

38.500

509.300

4.139.800

8,1

80.600

103.200

28%

474.000

Delft Beatrixkwartier Congresgebouwgebied De Binckhorst Laakhaven / Holland Spoor Lange Voorhout Nieuw Centrum / Stationsgebied

Dordrecht

118.700

318.600

2,7

8.500

1.600

-81%

64.000

Amstelwijck

71.000

347.200

4,9

6.500

2.100

-68%

84.000

Goudse Poort

Centrum Gouda

Stationsgebied / Binnenstad Leiden

121.200

520.700

4,3

14.800

25.100

70%

58.200

Kanaalpark / Lammenschans Plesmanlaan / Science Park Stationsgebied

Rijswijk

47.600

892.400

18,7

13.200

13.800

5%

205.300

Hoornwijck Plaspoelpolder Stationsgebied / Eisenhowerplein

Rotterdam

617.300

3.449.200

5,6

114.200

67.900

-41%

767.000

Blaak / Westblaak Brainpark I Brainpark II Brainpark III De Boompjes Kop van Zuid Prins Alexander / Oosterhof Waalhaven Weena / Coolsingel Zuidplein

Zoetermeer

123.600

638.300

5,2

21.800

13.000

-40%

107.500

Afrikaweg Rokkeveen Stadscentrum

68

Nieuwbouw

Plancapaciteit 2013 in BVO m²

In aanbouw 2013 in BVO m²

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ plannen

Verwachting huurprijs­ ontwikkeling 2014

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m² 75-110

75-105

70-105

j

120-165

120-165

120-165

j

120-165

120-165

120-165

j

95-135

90-130

80-125

j

100-135

90-130

80-120

j

115-145

90-140

90-140

j

90-115

80-115

80-115

j

90-135

90-135

80-125

j

90-150

80-150

80-150

j

Spoorzone

25.000

130-195

125-195

125-195

j

De Monarch (III en IV)

38.000

115-165

115-160

100-160

j

Eurojust

85-125

75-125

60-125

j

Hoge Raad der Nederlanden

15.000

90-140

90-135

80-125

j

Internationaal Strafhof

47.000

170-250

160-250

160-250

j

Ypenburg west

30.000

135-195

130-195

130-200

j

110-135

100-125

75-110

j

Amstelwijck overig

45.000

100-135

100-130

75-125

j

80-125

75-125

75-125

j

90-145

85-145

85-150

j

90-135

85-145

85-145

j

115-160

115-160

115-160

j

100-160

100-160

100-160

j

95-135

95-135

90-130

j

80-115

65-115

60-115

j

90-145

90-130

90-125

j

120-170

120-165

110-160

j

Delftseplein

125-160

115-160

110-155

j

First Rotterdam

42.000

140-165

130-160

125-155

j

Forum Rotterdam (voormalig ABN Amro)

15.000

140-165

130-160

125-155

j

Schiekadeblok

135-170

130-165

120-160

j

Stadskantoor Rotterdam

140-180

130-170

130-190

j

115-155

110-145

105-140

j

95-130

90-130

80-120

j

140-185

120-170

120-180

j

100-140

100-135

90-130

j

90-115

80-115

80-115

j

100-135

90-135

90-135

j

90-125

80-125

80-125

j

FGH Vastgoedbericht 2014

Stationsgebied

Heerema Marine Contractors (herontwikkeling)

factsheet kantorenMARKT

5.000

18.000

21.500

45.000

108.000 23.500

Bron: opname en aanbod PropertyNL

69

FACTSHEET winkelmarkt Provincie/Steden

Marktgegevens

Huurprijzen Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

175-250

175-250

Koopmansplein / Forum

225-450

225-450

Kruisstraat

150-250

150-250

Mercuriusplein

275-450

275-450

Hoofdstraat

125-275

125-275

Noorderstraat-Derkstraat

150-250

150-250

Vlinderpassage

225-350

225-350

Bottelaarspassage

225-325

225-325

Citadel

400-700

400-700

Grote Markt

175-275

175-275

Korte Promenade

200-325

200-325

Stadhuisplein

275-600

275-600

Stationsstraat

300-650

300-650

Centrum, Dukaatpassage

200-425

200-425

De Wissel

250-450

250-450

Neringspassage

225-350

225-350

Nieuwestad

250-650

250-650

Ruiterskwartier

125-250

125-250

Wirdumerdijk

275-650

275-650

Zaailand

175-300

175-300

Brinklaan

165-325

150-300

Hoofdstraat

350-800

350-800

Belangrijkste winkelstraten

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

Leegstaande objecten in % (landelijk 6,9%)

Opname vergeleken met jaren 2008-2012 in %

Opname 2013 in m²

Gemiddelde opname 2008-2012 in m²

Verkoop Vloer Oppervlak (VVO) in m² 2013

Aantal inwoners 2013

Gedempte Singel

Provincie Drenthe Assen

67.200

Emmen

108.100

207.500

308.900

7.200

4.200

13.200

4.800

83%

14%

11,1%

7,8%

Provincie Flevoland Almere

195.800

Lelystad

76.100

291.300

153.300

5.900

3.300

14.600

1.900

147%

-42%

5,9%

9,0%

Provincie Friesland Leeuwarden

96.300

282.600

2.300

2.000

-13%

8,1%

Provincie Gelderland Apeldoorn

157.600

Arnhem

150.600

311.700

291.100

9.200

7.900

4.600

11.200

-50%

42%

7,6%

6,6%

Korenstraat

165-325

150-300

Bakkerstraat

250-800

250-800

900-1.050

900-1.050

450-900

450-900

700-1.100

700-1.100

Roggestraat

600-950

600-950

Steenstraat

100-250

100-250

Vijzelstraat

650-1.100

650-1.100

Achter de Doelen

250-425

250-425

Grote Straat

225-450

200-450

Maandereind

150-250

150-250

Grote Oord Jansstraat Ketelstraat

Ede

110.600

70

178.300

8.600

5.900

-31%

5,8%

Nieuwbouw Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

Verwachting huurprijs­ ontwikkeling 2014 j

50-75

50-75

50-75

j

Winkelcentrum de Weiert

175-450

175-450

175-450

j

Willinkplein-Zuid

j

Stadshart Almere

400-700

400-700

350-700

j

Almere Buiten (fase 2), Centrum Noordzijde

350-700

j

’t Circus

275-500

275-500

250-475

j

Olympiakwartier, P. de Coubertinlaan

22.000

150-250

j

Winkelcentrum Buitenmere, Almere-Buiten

18.000

200-275

j

250-575

j

275-625

j

175-400

j

Batavia Stad Shopping Outlet

225-425

j

De Gordiaan

200-325

p

250-650

j

125-250

j

275-650

j

150-300

j

150-300

p

Oranjerie

350-750

j

Woonboulevard Het Rietveld

150-300

p

250-750

p

225-450

j

Woonboulevard Borgstee

150-250

j

275-450

j

125-275

j

150-250

j

225-350

j

150-275

In aanbouw 2013 in BVO m²

Belangrijkste winkelcentra De Triade

Plancapaciteit 2013 in BVO m²

Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

200-400

j

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ plannen

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

200-400

Verwachting huurprijs­ ontwikkeling 2014

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

200-400

175-250

6.100

7.000

200-300

200-300

200-300

j

Batavia Stad Fase III, IV, V

8.000

80-120

80-120

70-110

j

Herontwikkeling ABC complex, Neringpassage

8.100

Woonboulevard Palazzo

50-75

50-75

40-70

j

Winkelpark De Centrale

65-100

65-100

65-100

j

De Centrale Retailpark

250-650

200-650

200-600

p

Anklaar

Kronenburg

900-1.000

j

Musiskwartier

450-850

p

Presikhaaf

700-1.050

p

Woonboulevard Gelderse Poort

600-950

p

100-225

p

650-1.050

p

225-400

p

200-425

p

150-225

p

FGH Vastgoedbericht 2014

16.000

55-80

55-70

50-70

p

Omnisport, De Voorwaarts

300-450

300-450

300-425

j

OV Terminal Arnhem

1501.050

1501.000

150-900

p

Schuytgraaf, wijkwinkelcentrum

200-350

200-350

200-350

j

65-90

65-85

65-85

p

factsheet winkelMARKT

20.000

15.000

4.200 8.700

Bron: opname en aanbod PropertyNL

71

FACTSHEET winkelmarkt Provincie/Steden

Marktgegevens

Huurprijzen Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

650-900

650-900

Burchtstraat

375-950

375-900

Marikenstraat

300-500

300-500

Moenenstraat

175-300

175-300

A-Kerkhof

250-500

250-500

Carolieweg

175-300

175-300

Belangrijkste winkelstraten

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

Leegstaande objecten in % (landelijk 6,9%)

Opname vergeleken met jaren 2008-2012 in %

Opname 2013 in m²

Gemiddelde opname 2008-2012 in m²

Verkoop Vloer Oppervlak (VVO) in m² 2013

Aantal inwoners 2013

Broerstraat

Provincie Gelderland Nijmegen

167.900

260.900

10.700

12.500

17%

6,5%

Provincie Groningen Groningen

198.200

464.300

17.000

11.200

-34%

6,6%

Herestraat

600-1.400

600-1.400

Vismarkt

250-700

250-700

Waagstraat

250-500

250-500

Zwanestraat

200-350

200-350

Promenade I en II

300-600

300-600

Saroleastraat I

450-750

450-750

Saroleastraat II

300-450

250-450

Grote Staat

750-1.400

750-1.400

Kleine Staat

750-1.200

750-1.200

Maastrichter Brugstraat

Provincie Limburg Heerlen

88.400

Maastricht

122.900

Roermond

57.000

338.700

245.000

232.800

4.100

6.100

4.800

10.200

10.200

2.100

149%

67%

-56%

16,6%

8,5%

8,8%

600-1.100

600-1.100

Muntstraat

500-850

500-850

Spilstraat

450-700

450-700

Stokstraat

400-700

400-700

Wolfstraat

500-800

500-800

Wycker Brugstraat

300-600

300-600

Graaf Gerardstraat

250-350

250-350

Hamstraat

200-350

200-350

Steenweg

300-600

300-600

Varkensmarkt

300-550

300-550

550-1.000

550-1.000

Ginnekenstraat

450-950

450-950

Karrestraat

550-950

550-950

Ridderstraat

400-700

400-700

Hinthamerstraat

500-750

500-750

600-1.050

600-1.050

400-750

400-750

Provincie Noord-Brabant Breda

180.000

Den Bosch

143.600

413.200

285.600

15.800

6.800

17.000

10.200

8%

50%

7,9%

5,3%

Eindstraat

Hooge Steenweg Kerkstraat Markt Pensmarkt Schapenmarkt 72

500-850

500-850

500-1.000

500-1.000

400-650

400-650

Nieuwbouw Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

Verwachting huurprijs­ ontwikkeling 2014

350-550

325-500

j

Plein 1944

350-850

De Molenpoort

150-400

150-375

150-350

p

Waalfront

275-475

p

Woonboulevard Novium

60-85

60-80

60-75

p

175-300

p

200-450

j

Meubelboulevard Hoendiep

60-85

60-85

50-85

j

Oostwand Grote Markt

125-250

j

Paddepoel

200-550

200-550

175-450

j

Winkelcentrum Paddepoel, uitbreiding

600-1.300

j

Vinkhuizen

140-180

140-180

140-180

j

250-700

j

Westerhaven

100-350

100-350

100-350

j

250-500

j

Woonforum Peizerweg

60-90

60-90

60-90

j

175-300

j

250-550

p

Corio Center (begane grond)

350-600

300-600

250-550

p

Maankwartier

400-700

p

Corio Center (souterrain)

125-160

125-160

100-135

p

Schinkelkwadrant-Zuid, De Plu

17.000

200-400

p

Woonboulevard In de Cramer

65-90

65-90

60-90

p

Woonboulevard fase 3

8.000

750-1.400

j

Brusselse Poort

200-400

200-400

200-400

j

Belvédère (Bosscherveld) fase 1

20.000

750-1.200

j

Entre Deux

4001.000

4001.000

350-900

j

Uitbreiding Brusselse Poort

10.000

550-1.000

j

Mosae Forum

250-750

200-750

200-700

p

450-800

j

400-650

j

350-650

p

450-750

j

300-600

j

250-350

p

Roercenter

150-250

150-250

150-250

j

Designer Outlet Center fase 4

10.000

200-350

p

Designer Outlet Center

200-450

200-450

200-450

j

300-600

p

300-550

p

550-1.000

j

De Barones

350-650

350-650

350-600

p

Achter de Lange Stallen

24.000

450-950

j

Woonboulevard Breda

75-100

75-100

75-100

j

Hoge Vught

450-900

j

400-650

j

450-750

j j

350-700

j

450-800

j

500-1.000

j

400-650

j

In aanbouw 2013 in BVO m²

600-1.050

11.300 2.800

Winkelcentrum Arena

FGH Vastgoedbericht 2014

70-100 250-450

70-100 250-450

70-100 250-450

5.000

9.500 9.000

j

GZG-terrein 1e fase

12.000

p

Uitbreiding Bossche Woonboulevard

11.000

Willemspoort

factsheet winkelMARKT

10.000

13.500

OV Terminal Breda

Bossche Boulevard

Plancapaciteit 2013 in BVO m²

Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

350-550

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ plannen

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

Dukenburg

j

Belangrijkste winkelcentra

j

Verwachting huurprijs­ ontwikkeling 2014

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m² 650-850

4.000

Bron: opname en aanbod PropertyNL

73

FACTSHEET winkelmarkt Provincie/Steden

Marktgegevens

Huurprijzen Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m² 750-1.350

Hermanus Boexstraat

450-650

450-650

Hooghuisstraat

400-650

400-650

Marktstraat

500-900

500-900

500-1.000

500-1.000

Belangrijkste winkelstraten

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

Leegstaande objecten in % (landelijk 6,9%)

Opname vergeleken met jaren 2008-2012 in %

Opname 2013 in m²

Gemiddelde opname 2008-2012 in m²

Verkoop Vloer Oppervlak (VVO) in m² 2013

Aantal inwoners 2013

750-1.350

Provincie Noord-Brabant Eindhoven

221.000

443.400

18.400

16.600

-10%

9,4%

Demer

Rechtestraat

Tilburg

Vrijstraat

250-550

350-550

210.000

319.700

7.500

12.900

72%

7,4%

Heuvelstraat

400-900

400-900

95.000

286.100

7.800

12.700

63%

7,4%

De Laat

175-550

175-550

Langestraat

325-700

325-700

Payglop

500-650

500-650

Zaagland

250-400

250-400

-

-

Beethovenstraat

500-750

500-750

Cornelis Schuytstraat

500-950

500-950

850-1.000

850-1.000

300-600

300-600

Heiligeweg

1.5002.250

1.5002.250

Kalverstraat

1.8002.500

1.8002.500

Kinkerstraat

225-400

225-400

Leidsestraat

1.3002.000

1.3002.000

Nieuwendijk

700-2.000

700-2.000

P.C. Hooftstraat

900-1.500

900-1.500

Rokin

550-800

550-800

Van Baerlestraat

300-750

300-750

Anegang

225-475

225-475

Barteljorisstraat

350-550

350-550

Generaal Cronjéstraat

150-250

150-250

Grote Houtstraat

400-950

400-950

Provincie Noord-Holland Alkmaar

Amstelveen

84.800

122.700

1.800

1.600

-11%

4,2%

Rembrandtweg Amsterdam

809.200

1.136.800

42.400

75.600

78%

3,8%

Damrak Ferdinand Bolstraat

Haarlem

154.800

74

261.100

6.300

4.600

-27%

4,9%

Nieuwbouw Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

Verwachting huurprijs­ ontwikkeling 2014

200-650

200-650

150-550

p

450-650

g

Piazza Center

3501.000

3501.000

300-900

p

400-650

j

Woensel

300-650

250-650

250-600

p

500-900

j

Woonboulevard Ekkersrijt

75-115

75-115

75-115

j

500-1.000

j

De Admirant / Nieuwe Emmasingel

350-550

300-500

250-450

p

300-500

j

400-900

j

Emmapassage

275-375

275-375

250-350

p

AaBe-complex

In aanbouw 2013 in BVO m²

27.000

Heyhoef

175-250

175-250

175-250

j

Herontwikkeling omgeving Stationsplein

Pieter Vreedeplein

250-375

250-375

250-350

p

Wagnerplein

100-150

100-150

100-150

7.000 4.000

Winkelcentrum Heyhoef

Noorder Arcade

5.000

Winkelcentrum Koningsoord (Berkel Enschot)

12.800

Koedijkerstraat

6.100

150-500

j

250-700

j

450-600

j

200-350

j

Stadshart Amstelveen

500-850

500-850

500-900

j

150-400

j

Winkelcentrum Binnenhof

500-700

500-700

500-700

j

400-800

j

Amsterdamse Poort

300-550

300-550

300-550

j

Beurspassage, Damrak / Nieuwendijk

20.000

500-1.000

j

Arena Boulevard

175-225

125-200

125-200

j

Groot Gelderlandplein, uitbreiding

8.000

850-1.000

j

Boven ’t Y / Buikslotermeerplein

350-700

350-700

300-700

j

Rokin (Fortis-locatie)

250-600

j

Groot Gelderlandplein

350-650

350-650

350-650

j

Rokin Plaza

6.000

1.5002.250

j

Kalvertoren

4001.600

4001.600

4001.600

j

Station Amsterdam Centraal

4.500

1.8002.500

j

Magna Plaza

200-600

200-600

200-600

j

Winkelcentrum Mosplein

225-400

j

Osdorpplein

250-450

250-450

250-450

j

Zuidas (Ravel), Van Leijenberghlaan

1.3002.000

j

Villa Arena

80-150

80-150

80-150

j

700-2.000

j

1.0001.600

j

550-800

g

300-750

j

200-450

j

350-550

350-550

250-500

j

350-550

j

125-275

j

400-950

j

g

Noorder Arcade / Ringerscomplex (renovatie)

Winkelcentrum Schalkwijk

FGH Vastgoedbericht 2014

55.000

Winkelcentrum Westwijk

Brinkmanpassage

8.000

10.000

7.500 10.000

7.700

Schalkstad (eerste fase)

factsheet winkelMARKT

Plancapaciteit 2013 in BVO m²

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

Heuvelgalerie

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ plannen

Verwachting huurprijs­ ontwikkeling 2014 j

Belangrijkste winkelcentra

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m² 750-1.350

16.000

Bron: opname en aanbod PropertyNL

75

FACTSHEET winkelmarkt Provincie/Steden

Marktgegevens

Huurprijzen Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

250-425

250-425

Westzijde

150-250

150-250

Korte Bisschop

500-800

500-800

Lange Bisschop

225-800

225-800

Havenstraatpassage

200-400

175-300

Hofpassage

350-500

325-475

Kalanderstraat

350-800

350-800

Langestraat

300-500

275-450

Van Heekplein

350-850

350-850

Brinkstraat

300-450

275-425

Markt

200-350

200-350

Nieuwstraat

300-500

275-450

Telgen

300-500

300-500

Broerenstraat

250-450

250-450

Diezerstraat

400-1.050

400-1.050

Grote Markt

250-475

250-475

Roggenstraat

300-500

300-500

Spiegelstraat

225-350

225-350

Vismarkt

160-300

160-300

Weeshuisstraat

350-550

350-550

Langestraat

225-700

225-650

Utrechtsestraat

500-700

450-600

Varkensmarkt

200-625

250-550

750-1.000

600-950

750-950

700-950

1.0001.500

1.0001.450

600-900

500-850

Oudegracht

750-1.300

700-1.300

Oudkerkhof

475-650

450-550

800-1.400

750-1.400

750-950

700-950

Belangrijkste winkelstraten

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

Leegstaande objecten in % (landelijk 6,9%)

Opname vergeleken met jaren 2008-2012 in %

Opname 2013 in m²

Gemiddelde opname 2008-2012 in m²

Verkoop Vloer Oppervlak (VVO) in m² 2013

Aantal inwoners 2013

Gedempte Gracht

Provincie Noord-Holland Zaanstad

150.600

323.900

9.200

12.900

40%

5,1%

Provincie Overijssel Deventer

98.400

Enschede

158.800

Hengelo

81.000

Zwolle

123.000

192.800

308.700

199.600

231.200

3.000

11.400

5.900

4.600

5.100

14.300

5.700

11.700

70%

25%

-3%

154%

8,4%

9,3%

10,9%

6,8%

Provincie Utrecht Amersfoort

150.700

Nieuwegein

Utrecht

295.400

7.600

23.800

213%

3,9%

61.000

114.300

800

500

-38%

3,9%

327.200

526.500

14.800

25.300

71%

4,7%

Bakkerstraat Choorstraat Lange Elisabethstraat Lange Viestraat

Steenweg Vredenburg 76

Nieuwbouw

j

Shopping Centre Zaandam

60-80

60-80

60-80

j

125-225

j

Woonboulevard Zaanplein

60-85

60-85

60-85

j

475-800

p

De Boreel

100-200

100-200

100-200

p

200-800

p

De Snipperling

60-75

55-70

55-70

p

150-250

p

De Klanderij

400-750

400-750

400-750

j

Miro-complex

5.500

300-450

p

Twentec

175-275

175-275

175-275

p

Stokhorst, Brakershorst

5.600

325-800

p

Woonboulevard Schuttersveld

50-75

45-70

45-70

p

250-400

p

350-850

j

225-400

p

Retail Park Plein Westermaat

80-110

75-110

75-110

j

175-325

p

250-425

p

250-450

p

250-450

p

Stadshagen

400-1.050

j

Woonboulevard Zwolle

250-475

j

300-500

p

225-350

p

150-300

p

325-525

j

225-600

j

350-600 250-550

Plancapaciteit 2013 in BVO m²

In aanbouw 2013 in BVO m²

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ plannen

Verwachting huurprijs­ ontwikkeling 2014

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

Belangrijkste winkelcentra

Verwachting huurprijs­ ontwikkeling 2014

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m² 250-425

Zaans Medisch Centrum

6.100

Keizerslanden

7.300

Hart van Zuid

5.000

Lange Wemen (Centrumplan-Noord) Westermaat Plein (fase III)

9.000 21.000

175-225

175-225

175-225

j

Ikea Zwolle

32.000

50-75

45-70

45-70

p

Kamperpoort

10.000

Emiclaerhof

150-250

150-250

150-250

j

Retailpark Amersfoort, Amsterdamseweg

10.000

p

St. Jorisplein

300-550

275-550

250-500

p

Winkelcentrum Vathorst fase II

p

Leusderweg

-

-

150-275

j

300-650

275-650

250-600

p

City Plaza

Muntplein, De Batau Stadskwartier fase II Passage

3001.250

3001.250

3001.300

g

Bijenkorf uitbreiding

Kanaleneiland

200-350

200-325

200-300

j

Hoog Catharijne, uitbreiding

j

Overvecht

250-600

200-550

200-500

p

Leidsche Rijn Centrum

400-750

j

Woonboulevard Utrecht

75-125

75-125

75-125

j

Meubelboulevard / IKEA

600-1.300

p

OV Terminal Utrecht Centraal

400-550

p

Winkelcentrum Kanaleneiland, uitbreiding

750-1.300

j

Winkelcentrum Overvecht, uitbreiding

700-900

p

Winkelcentrum Terwijde, Leidsche Rijn

600-900

j

Hoog Catharijne

600-950

p

1.0001.400

FGH Vastgoedbericht 2014

factsheet winkelMARKT

3.500

5.300 8.000 6.000 35.000 31.000 26.500 8.000

6.000

15.000 12.000

Bron: opname en aanbod PropertyNL

77

FACTSHEET winkelmarkt Provincie/Steden

Marktgegevens

Huurprijzen Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

350-600

300-600

Langeviele

200-325

200-325

Brabantse Turfmarkt

200-475

175-475

Jacob Gerritstraat

400-550

375-550

Paradijspoort

300-600

300-600

500-1.050

500-1.000

Hoogstraat

600-900

600-900

Korte Poten

250-350

225-350

Lange Poten

300-400

300-400

Noordeinde

200-550

200-500

Passage

400-550

400-550

1.0001.450

900-1.450

900-1.250

900-1.250

600-900

500-900

Belangrijkste winkelstraten

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

Leegstaande objecten in % (landelijk 6,9%)

Opname vergeleken met jaren 2008-2012 in %

Opname 2013 in m²

Gemiddelde opname 2008-2012 in m²

Verkoop Vloer Oppervlak (VVO) in m² 2013

Aantal inwoners 2013

Lange Delft

Provincie Zeeland Middelburg

47.700

129.500

1.000

1.300

30%

7,2%

Provincie Zuid-Holland Delft

99.900

Den Haag

509.300

176.300

730.800

3.000

20.200

1.100

40.200

-63%

99%

5,0%

7,3%

Grote Marktstraat

Spuistraat Venestraat Vlamingstraat Wagenstraat Dordrecht

118.700

Leiden

121.200

Rotterdam

617.300

182.100

158.700

978.000

4.300

5.100

46.800

3.800

7.300

43.600

-12%

43%

-7%

9,4%

5,5%

8,8%

750-1.000

750-1.000

Bagijnhof

240-400

225-400

Sarisgang

275-575

250-550

Voorstraat

150-350

150-350

Breestraat

180-325

150-325

Donkersteeg

500-700

500-700

Haarlemmerstraat

300-800

275-800

Maarmansteeg

350-550

300-525

850-1.600

800-1.500

Beijerlandselaan

110-150

110-150

Groene Hilledijk

140-220

110-200

Hoogstraat

275-750

275-700

Beurstraverse

Korte Lijnbaan

275-900

275-900

750-1.750

700-1.700

Noordmolenstraat

190-270

180-225

Stadhuisplein

250-800

250-800

Lijnbaan

Zoetermeer

123.600

78

182.900

4.300

7.100

65%

4,8%

Zwart Janstraat

190-275

180-250

Dorpstraat

180-250

150-225

Promenade

400-700

375-700

Spazio

325-600

300-600

Nieuwbouw Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

60-100

60-100

p

250-550

225-500

225-500

j

Hovenpassage

80-160

80-160

80-160

j

Amadeus

250-450

200-425

200-425

p

De Markies

12.000

Nieuwe Haagse Passage

10.500

In aanbouw 2013 in BVO m²

Verwachting huurprijs­ ontwikkeling 2014

p

175-300

p

175-475

p

375-550

p

300-600

p

500-1.000

j

Haaglanden Megastores

600-1.000

j

Leyweg

225-350

j

300-400

p

Sijthoff City

200-550

j

Uitbreiding Leidsenhage (Leidschendam)

400-550

j

900-1.450

p

900-1.250

j

500-900

p

750-1.000

j

200-400

p

Drie Vriendenhof

225-550

220-500

200-475

p

225-525

p

Statenplein

250-550

250-500

225-475

p

150-325

p

Sterrenburg

200-300

175-250

150-225

p

150-325

j

Winkelcentrum Luifelbaan

150-250

150-225

150-225

j

500-700

Zuidpoort

Plancapaciteit 2013 in BVO m²

Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

75-100

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ plannen

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

Belangrijkste winkelcentra

Verwachting huurprijs­ ontwikkeling 2014

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

Woonboulevard Mortiere

250-550

3.000

8.500

4.800 30.500

Gezondheidspark

6.000

Aalmarkt

8.000

j

Kooiplein

5.300

250-800

p

Winkelcentrum Stevensbloem

6.400

300-525

j

800-1.500

j

Alexandrium I (Oosterhof)

350-750

300-700

275-675

p

Cool63

13.300

110-150

p

Alexandrium II (Megastores)

150-225

150-225

125-200

p

Forum Rotterdam

35.000

110-200

p

Alexandrium III (Woonmall)

125-250

125-250

125-200

p

Markthal

12.000

250-675

j

Binnenhof

150-250

150-250

150-225

p

250-875

j

Keizerswaard

350-470

300-450

275-425

j

700-1.650

j

Zuidplein (hoog)

475-725

450-700

425-700

j

160-225

p

Zuidplein (zuiderterras)

200-285

200-275

175-250

p

225-750

p

150-225

p

150-225

j

Rokkeveen

160-210

150-210

150-210

g

350-650

j

Woonhart

80-110

80-100

80-100

j

300-600

j

FGH Vastgoedbericht 2014

factsheet winkelMARKT

Cadenza, Stadshart-Oost

3.000

Bron: opname en aanbod PropertyNL

79

FACTSHEET bedrijfsruimtemarkt Provincie/Steden

Marktgegevens

Aanbod 2013 in m²

Opname vergeleken met jaren 2008-2012 in %

Opname 2013 in m²

Gemiddelde opname 2008-2012 in m²

Totaal uitgeefbaar 2013 in netto ha

Voorraad bedrijven­ terreinen 2013 in netto ha

Aantal Inwoners 2013

Provincie Drenthe Assen

67.200

292

41

6.700

2.800

-58%

20.000

108.100

888

127

1.300

8.300

538%

32.500

54.600

493

114

5.000

3.300

-34%

61.000

Almere

195.800

993

395

44.300

76.000

72%

272.500

Lelystad

76.100

846

502

7.900

16.900

114%

39.000

Heerenveen

43.300

391

97

6.900

0

-100%

31.100

Leeuwarden

96.300

420

37

2.100

1.400

-33%

31.000

Smallingerland / Drachten

55.400

435

108

5.700

1.700

-70%

27.000

Apeldoorn

157.600

688

142

36.000

41.800

16%

47.500

Arnhem

150.600

284

47

10.700

12.300

15%

92.500

Ede

110.600

336

94

28.600

9.700

-66%

136.000

Nijmegen

167.900

571

57

14.300

17.300

21%

67.000

Emmen

Hoogeveen

Provincie Flevoland

Provincie Friesland

Provincie Gelderland

80

Huurprijzen

Nieuwbouw Uitgeefbare bedrijven­ terreinen 2013 in netto ha

Belangrijkste nieuwbouw­l ocaties/ plannen

Verwachting huur­prijs­ontwikkeling 2014

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

Belangrijkste bedrijventerreinen Messchenveld

30-45

30-45

30-40

j

Messchenveld

32 ha

Peelerpark

35-45

35-45

30-40

j

Peelerpark

6 ha

Schepersmaat

25-40

25-40

25-35

j

Stadsbedrijvenpark

25-35

25-35

25-35

j

Bargermeer

25-40

25-40

20-35

j

Bargermeer

28 ha

Business Park Eigenhaard

25-40

25-40

25-40

j

Bedrijvenpark A37

38 ha

De Wieken/Noord A2, Noord B

20-40

20-40

20-40

j

Buitenvaart I

14 ha

Buitenvaart I & II

20-40

20-40

20-40

j

Buitenvaart II

83 ha

De Steiger

40-55

35-50

35-50

j

De Striptekenaar

De Vaart

40-55

40-55

35-45

j

De Vaart IV

59 ha

Gooise Kant

50-70

45-60

40-55

j

Hoge Kant

10 ha

Hollandse Kant

50-65

45-60

40-55

j

Middenkant

9 ha

Veluwse Kant

50-70

45-65

40-60

j

Stichtse Kant

88 ha

Stichtse Kant

50-70

45-65

40-60

j

Larserpoort

25-50

25-50

25-50

j

Flevopoort

58 ha

Noordersluis

25-45

25-45

25-45

j

Larserpoort

10 ha

Oostervaart

25-45

25-45

25-45

j

Lelystad Airport

18 ha

Internationaal Bedrijven­ terrein Friesland

35-55

35-55

30-45

j

Internationaal Bedrijven­ terrein Friesland

94 ha

Hemrik

35-55

35-55

25-45

j

Business Park Leeuwarden

Leeuwarden-West

30-50

30-50

30-40

j

Newtonpark IV

25 ha

78 ha

7 ha

8 ha

Newtonpark

35-55

35-55

30-45

j

Bedrijvenpark Azeven-Noord

35-55

35-55

30-45

j

Bedrijvenpark Azeven

De Haven

25-50

25-50

20-40

j

De Haven-Noorderhogeweg

Apeldoorn-Noord

40-60

40-60

40-55

j

Apeldoorn-Noord (Fase II)

39 ha

Apeldoorn-Zuid

30-50

30-50

30-50

j

Ecofactorij

33 ha

Ecofactorij

50-65

50-65

50-60

j

Stadshoudersmolen

Laan van Malkenschoten

35-55

35-55

35-55

j

Stadshoudersmolen

25-40

25-40

20-40

j

Arnhem-Zuid

9 ha

9 ha

-

40-60

40-55

p

IJsseloord II

15 ha

IJsseloord II

45-60

45-60

45-60

j

Industriepark Kleefse Waard

33 ha

Kleefse Waard

30-50

30-50

30-50

j

Westervoortsedijk

30-50

30-50

30-50

j

Frankeneng

35-50

30-50

30-50

j

Bedrijvenpark De Vallei

Heestereng

35-50

30-50

30-50

j

BT A12

32 ha

Kievitsmeent

35-60

35-60

35-55

j

Bijsterhuizen

30 ha

De Vallei / BT A12

-

45-65

45-60

j

Bijsterhuizen

40-60

40-60

40-55

j

West Kanaaldijk / Trade Port West

30-45

30-45

30-40

p

Winkelsteeg

25-40

25-45

25-40

p

FGH Vastgoedbericht 2014

factsheet bedrijfsruimtemarkt

6 ha

Bron: opname en aanbod PropertyNL

81

FACTSHEET bedrijfsruimtemarkt Provincie/Steden

Marktgegevens

Aanbod 2013 in m²

Opname vergeleken met jaren 2008-2012 in %

Opname 2013 in m²

Gemiddelde opname 2008-2012 in m²

Totaal uitgeefbaar 2013 in netto ha

Voorraad bedrijven­ terreinen 2013 in netto ha

Aantal Inwoners 2013

Provincie Groningen Groningen

198.200

820

155

21.200

8.500

-60%

57.000

88.400

412

77

13.600

8.500

-38%

70.500

122.900

433

55

10.900

5.400

-50%

47.200

93.700

1.050

232

41.200

27.100

-34%

76.000

Venlo

100.400

1.005

193

54.000

18.200

-66%

185.500

Venray

43.200

371

43

31.000

22.900

-26%

116.500

Breda

180.000

820

57

78.500

63.700

-19%

249.000

Den Bosch

143.600

568

65

43.800

27.700

-37%

153.000

Eindhoven

221.000

762

117

77.300

80.000

3%

236.500

Helmond

89.200

566

59

15.800

10.900

-31%

67.000

Moerdijk

36.700

1.380

126

36.200

43.800

21%

168.000

Oss

85.000

519

60

23.600

20.800

-12%

63.500

Roosendaal

77.000

388

47

61.300

29.500

-52%

152.500

210.000

1.105

226

147.100

84.800

-42%

275.000

46.500

403

10

53.600

29.100

-46%

73.500

Provincie Limburg Heerlen

Maastricht

Sittard-Geleen

Provincie Noord-Brabant

Tilburg

Waalwijk 82

Huurprijzen

Nieuwbouw Uitgeefbare bedrijven­ terreinen 2013 in netto ha

Belangrijkste nieuwbouw­l ocaties/ plannen

Verwachting huur­prijs­ontwikkeling 2014

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

Belangrijkste bedrijventerreinen Driebond

40-55

40-55

35-50

j

Eemspoort

33 ha

Eemspoort

45-60

45-60

35-50

j

Roodehaan

30 ha

Euvelgunne

30-45

30-45

25-40

j

Westpoort (fase I)

75 ha

Winschoterdiep / Eemskanaal

30-45

30-45

25-35

j

Zernike Science Park

14 ha

De Beitel

30-50

30-45

25-45

j

Avantis

24 ha

De Koumen

30-45

30-45

25-45

j

Trilandis

26 ha

Beatrixhaven

30-45

30-45

25-45

j

Maastricht-Eijsden

26 ha

Holtum-Noord

35-50

35-50

35-45

j

Chemelot

Industriepark-Noord

25-45

25-45

25-40

j

Holtum-Noord III

Veegtes

25-40

25-40

25-40

j

Fresh Park Venlo

32 ha

Venlo Trade Port

35-50

35-50

30-45

j

Trade Port Noord

94 ha

Venlo Trade Port West

40-55

40-50

40-50

j

Venlo Greenpark

33 ha

-

35-50

35-45

j

De Blakt

25 ha

Smakterheide

35-50

35-50

35-45

j

De Krogten

35-50

30-45

30-45

p

Breda-West / A16-zone

40 ha

Beatrixhaven

De Blakt

23 ha 130 ha 23 ha

Haagse Beemden

40-55

40-55

40-50

j

Hazeldonk

40-55

30-45

30-45

j

Hoogeind / Minervum

45-55

45-55

45-55

j

De Brand

45-55

45-55

45-55

j

De Brand

De Herven

40-55

35-50

35-50

j

De Rietvelden

22 ha

De Rietvelden

40-55

35-50

35-50

j

Empel Zuid

13 ha

Maaspoort

35-50

35-50

35-45

j

De Hurk

40-55

40-55

40-55

j

GDC Eindhoven Acht

54 ha

Eindhoven / Acht

40-55

40-55

35-55

j

Park Forum

54 ha

Ekkersrijt

40-55

40-55

35-50

j

Esp

45-55

45-55

40-55

j

Flight Forum / Eindhoven Airport

40-55

40-55

40-55

j

Kapelbeemd

35-50

35-50

35-45

j

BZOB-terrein

35-50

35-50

35-50

j

Brandevoort

27 ha

Hoogeind

30-50

30-50

30-50

j

BZOB-terrein

Moerdijk

40-60

40-55

35-55

j

Logistiek Moerdijk

Danenhoef

30-45

30-45

30-45

p

De Geer Zuid / Oost

10 ha

Elzenburg

30-45

30-45

30-45

p

Vorstengrafdonk

42 ha

Landweer

30-45

30-45

30-45

p

Vorstengrafdonk

40-55

40-50

40-50

j

Borchwerf

35-50

30-50

30-50

j

Borchwerf II

19 ha

Majoppeveld

30-45

30-45

30-50

j

Uitbreiding Majoppeveld

28 ha

Katsbogten

35-50

35-50

35-50

j

Tradepark 58

13 ha

Kraaiven

35-50

30-50

30-50

p

Vossenberg West II

71 ha

Loven

30-45

30-45

30-45

p

Tradepark 58

50-60

45-55

45-55

j

Vossenberg

35-50

35-50

35-55

j

Haven

40-55

40-55

35-50

j

Haven VII

10 ha

Zanddonk

30-45

30-45

30-40

j

FGH Vastgoedbericht 2014

factsheet bedrijfsruimtemarkt

8 ha

27 ha 123 ha

Bron: opname en aanbod PropertyNL

83

FACTSHEET bedrijfsruimtemarkt Provincie/Steden

Marktgegevens

Aanbod 2013 in m²

Opname vergeleken met jaren 2008-2012 in %

Opname 2013 in m²

Gemiddelde opname 2008-2012 in m²

Totaal uitgeefbaar 2013 in netto ha

Voorraad bedrijven­ terreinen 2013 in netto ha

Aantal Inwoners 2013

Provincie Noord-Holland Alkmaar

95.000

343

89

19.500

5.500

-72%

60.000

Amsterdam

809.200

2.310

443

148.800

77.200

-48%

414.000

Haarlemmermeer

144.200

870

301

100.100

71.200

-29%

229.000

Zaanstad

150.600

580

132

18.700

28.900

55%

131.000

Almelo

72.400

704

213

21.000

3.400

-84%

95.000

Deventer

98.400

347

56

22.700

13.900

-39%

53.500

Enschede

158.800

617

89

43.900

54.000

23%

160.500

Hengelo

81.000

460

31

13.500

16.700

24%

91.500

123.000

566

147

32.800

63.000

92%

93.500

Amersfoort

150.700

268

33

27.500

85.300

210%

127.500

Nieuwegein

61.000

268

68

15.400

64.900

321%

42.000

Provincie Overijssel

Zwolle

Provincie Utrecht

84

Huurprijzen

Nieuwbouw

Boekelermeer-Zuid fase II

Uitgeefbare bedrijven­ terreinen 2013 in netto ha

Belangrijkste nieuwbouw­l ocaties/ plannen

Verwachting huur­prijs­ontwikkeling 2014

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

Belangrijkste bedrijventerreinen Beverkoog

35-55

35-55

30-50

j

Boekelermeer

40-60

40-60

40-55

j

89 ha

Amstel Business Park

50-65

50-65

45-60

j

Afrikahaven

37 ha

103 ha

Noord, Noordelijke IJ-oevers

45-65

45-65

45-60

j

Airport Business Park Amsterdam Osdorp

West, Schinkel

40-70

40-70

40-65

j

Amerikahaven

91 ha

Sloterdijk I & II

50-65

50-65

45-60

j

Atlaspark

97 ha

Westpoort / Havengebied

40-65

40-65

40-65

j

Sloterdijk III-Noord

34 ha

Zuidoost / Amstel III

55-75

55-75

50-70

j

Sloterdijk III-Zuid

20 ha

Hoofddorp

Hoofddorp

De President

55-75

50-70

45-60

j

A4-zone West

De Hoek

45-65

40-55

40-55

j

De Hoek Noord

11 ha

Graan voor Visch

50-70

50-70

45-60

j

De President

59 ha

Noord

40-55

35-55

30-50

j

Schiphol

100 ha

Schiphol Schiphol Logistic Park

44 ha

HoogTij

60 ha

j

Bedrijvenpark Twente-Noord

38 ha

Schiphol-Oost

45-85

45-85

45-80

j

Schiphol-Rijk

50-80

50-80

45-75

j

Schiphol-Zuid

55-85

55-85

45-75

j

Achtersluispolder

35-55

35-55

30-45

j

Hoogtij / Westzanerpolder

35-55

35-55

35-50

j

Bedrijvenpark Twente

25-45

20-45

20-45

Dollegoor / Turfkade

25-40

20-40

20-40

j

Rijksweg 36 N04

Twentepoort

35-45

30-40

30-40

j

XL Businesspark Twente

27 ha

Bergweide

25-50

25-50

25-50

j

A1 Bedrijvenpark Deventer

49 ha

10 ha

110 ha

Kloosterlanden

20-50

20-50

20-50

j

Business & Science Park

35-50

35-50

35-50

j

Euregio Bedrijvenpark

De Haven

35-45

30-45

30-45

j

Josink Es

7 ha

De Marssteden

40-50

35-50

35-50

j

Usseler Es

58 ha

Euregio Bedrijvenpark I

25-40

25-45

25-45

j

Twentekanaal Zuid

30-50

25-50

25-50

j

’t Oosterveld

13 ha

Westermaat

35-55

35-55

30-55

j

Westermaat Noord

12 ha

De Marslanden

30-55

30-55

30-55

j

Hessenpoort I

50 ha

Hessenpoort

45-60

40-55

40-55

j

Hessenpoort Zuid

12 ha

Voorst

30-55

30-55

30-55

j

Calveen

40-55

40-55

35-50

j

De Wieken

18 ha

De Hoef

40-50

35-50

35-50

p

Vathorst

15 ha

De Isselt

25-40

25-40

20-40

j

De Wieken

50-65

50-60

50-60

j

Vathorst

50-60

45-55

45-55

j

De Wiers

30-45

25-45

25-45

p

Het Klooster

68 ha

Laagraven / Liesbosch

40-60

40-55

35-50

j

Plettenburg

40-50

35-50

30-45

j

Het Klooster

55-65

55-65

50-65

j

FGH Vastgoedbericht 2014

factsheet bedrijfsruimtemarkt

Bron: opname en aanbod PropertyNL

85

FACTSHEET bedrijfsruimtemarkt Provincie/Steden

Marktgegevens

Aanbod 2013 in m²

Opname vergeleken met jaren 2008-2012 in %

Opname 2013 in m²

Gemiddelde opname 2008-2012 in m²

Totaal uitgeefbaar 2013 in netto ha

Voorraad bedrijven­ terreinen 2013 in netto ha

Aantal Inwoners 2013

Provincie Utrecht Utrecht

327.200

442

61

104.400

71.400

-32%

247.000

50.500

184

8

4.200

7.300

74%

15.500

Goes

37.000

231

10

10.100

5.300

-48%

31.500

Middelburg

47.700

175

10

800

2.300

188%

33.500

Capelle aan den IJssel

66.200

133

5

9.200

24.100

162%

54.500

Delft

99.900

252

57

7.400

0

-100%

19.000

Den Haag

509.300

335

15

24.200

42.100

74%

102.500

Dordrecht

118.700

517

57

21.700

8.900

-59%

134.000

56.900

360

152

15.000

27.000

80%

17.000

Leiden

121.200

136

32

8.700

14.900

71%

22.000

Rotterdam

617.300

6.504

958

181.000

103.700

-43%

278.500

Westland

103.300

482

25

18.300

13.000

-29%

51.000

Zoetermeer

123.600

205

28

19.500

44.100

126%

66.500

Woerden

Provincie Zeeland

Provincie Zuid-Holland

Lansingerland

86

Huurprijzen

Nieuwbouw Uitgeefbare bedrijven­ terreinen 2013 in netto ha

Belangrijkste nieuwbouw­l ocaties/ plannen

Verwachting huur­prijs­ontwikkeling 2014

Bandbreedte huurprijzen 2013 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2012 in €/m²

Bandbreedte huurprijzen 2011 in €/m²

Belangrijkste bedrijventerreinen Cartesiusweg

30-50

30-50

25-45

j

De Wetering

12 ha

De Wetering

50-65

50-65

45-60

j

Haarrijn (De Meern)

11 ha

Lage Weide

25-60

25-60

25-60

p

Strijkviertel (De Meern)

30 ha

Oudenrijn (De Meern)

30-55

30-50

25-45

j

Overvecht

30-50

30-50

25-45

j

Barwoutswaarder

30-60

30-60

30-60

j

Breeveld

4 ha

Middelland / Polanen

35-60

30-60

30-60

j

Polanen

4 ha

De Poel

30-55

30-55

25-50

j

De Poel II & III

Arnestein

30-45

30-45

25-45

j

Mortiere

Mortiere

35-55

35-55

30-55

j

Hoofdweggebied

40-60

40-60

35-55

j

Fascinatio

Schieoevers Noord en Zuid

30-50

30-50

30-50

j

Technopolis Innovation Park

Technopolis Innovation Park

55-75

50-75

30-50

j

Bedrijvenpark Ypenburg

45-65

40-65

50-75

j

De Binckhorst

35-65

30-60

40-65

j

Forepark

45-70

45-70

30-60

j

Kerketuinen / Zichtenburg / Dekkershoek

35-60

30-60

40-70

j

Nieuw Laakhaven

40-60

35-60

30-60

j

Amstelwijck

55-60

50-60

35-60

Dordtse Kil I + II

40-60

40-60

Dordtse Kil III

50-60

50-60

-

Roomburg

10 ha 9 ha

5 ha 57 ha

Ypenburg (totaal)

8 ha

j

Amstelwijck

9 ha

35-55

j

Dordtse Kil III

45-55

j

Krabbepolder

-

50-65

j

Prisma

45 ha

40-60

35-60

35-60

j

Rooseveltstraat / Cronestein

30-55

30-55

30-55

j

Bedrijvenpark Noordwest

50-60

50-60

45-55

j

Nesselande

11 ha

Charlois / Groene Kruisweg

50-60

50-60

45-55

j

Rotterdam Airport Business Park

20 ha

Distripark Eemhaven

35-60

35-60

30-55

j

Spaanse Polder

35-55

j

Zeehaventerrein Rotterdam, Maasvlakte II

Prisma

Gadering (Hoogvliet)

45-60

40-60

22 ha 8 ha

7 ha 910 ha

Spaanse Polder

35-60

35-60

30-55

j

Zuidelijk Havengebied

35-60

35-60

30-55

j

Honderdland

60-85

60-85

55-80

j

ABC Westland

Wateringse Veld / Zwethove

40-70

35-65

35-65

j

Trade Park Westland Mars

Lansinghage / Rokkeveen-Oost

35-60

35-60

30-60

j

Dwarstocht

7 ha

Zoeterhage

30-55

30-55

30-55

j

Oosterhage

12 ha

FGH Vastgoedbericht 2014

factsheet bedrijfsruimtemarkt

3 ha 17 ha

Bron: opname en aanbod PropertyNL

87

FACTSHEET woningmarkt Provincie/Steden

Marktstructuur

Prognoses

2025

2020

Woningvoorraad/ bevolking/ huishoudens

% / Landelijk gem. 71% Egw / 29% Mgw

Eengezins/meergezins

% /Landelijk gem. 60% koop / 40% huur

Koop/huur

Aantal woningen 2013

Aantal inwoners 2013

Provincie Drenthe Assen

67.200

29.800

Koop

60%

Egw

Huur

40%

Mgw

Koop

65%

Egw

79% Woningvoorraad Huishoudens

Emmen

108.100

46.700

35%

Mgw

Koop

66%

Egw

32.600

31.500

32.900

21% Inwoners

69.100

71.200

86% Woningvoorraad

47.500

48.000

48.800

48.900

106.900

105.500

Huishoudens Huur

31.400

14% Inwoners

Provincie Flevoland Almere

195.800

76.300

77% Woningvoorraad Huishoudens

Huur

34%

Mgw

Koop

55%

Egw

Huur

45%

Mgw

Koop

62%

Egw

Huur

38%

Mgw

Koop

48%

Egw

23% Inwoners

86.300

95.100

93.600

102.900

214.100

230.600

49.400

51.000

Provincie Friesland Leeuwarden

96.300

46.900

64% Woningvoorraad

52.000

52.900

36% Inwoners

Huishoudens

99.000

100.300

74% Woningvoorraad

70.000

71.500

Provincie Gelderland Apeldoorn

157.600

66.700

Huishoudens

Arnhem

150.600

68.800

26% Inwoners

57% Woningvoorraad Huishoudens

Ede

110.600

42.800

Huur

52%

Mgw

Koop

70%

Egw

43% Inwoners

78% Woningvoorraad Huishoudens

Huur

88

30%

Mgw

22% Inwoners

70.800

71.800

158.100

158.100

73.800

78.200

81.400

85.100

159.000

165.500

45.200

47.300

48.700

50.700

113.400

116.600

Prijzen en transacties Bandbreedte huurprijzen p/m² per maand in €

Looptijd mediaan 2013

Prijs per m² GBO in € mediaan 2013

Transactieprijzen koopwoningen in € mediaan 2013

Stijging/daling t.o.v. 2012 in %

Aantal verkochte woningen 2013

Koopwoningen

Totaal

422

-7%

€ 166.368

1.411

199

Tussenwoning

113

-23%

€ 132.994

1.247

149

Hoekwoning

87

0%

€ 144.944

1.369

166

106

2%

€ 199.500

1.487

201

46

-13%

€ 302.225

1.785

306

Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

70

1%

€ 107.423

1.371

246

Totaal

541

-2%

€ 152.727

1.253

168

Tussenwoning

132

-2%

€ 111.550

1.049

98

Hoekwoning

103

-9%

€ 117.889

1.068

107

Twee onder één kap

111

-20%

€ 161.833

1.303

162

Vrijstaand

134

4%

€ 221.700

1.473

246

61

26%

€ 132.574

1.437

257

Appartement

Totaal

1.046

-12%

€ 168.348

1.539

136

Tussenwoning

480

-14%

€ 155.000

1.420

117

Hoekwoning

200

-5%

€ 172.500

1.518

149

Twee onder één kap

86

-1%

€ 238.400

1.740

176

Vrijstaand

46

-17%

€ 362.100

1.985

318

Appartement

234

-15%

€ 128.345

1.645

116

Totaal

533

-0%

€ 134.161

1.289

142

Tussenwoning

238

4%

€ 121.050

1.183

125

Hoekwoning

97

-20%

€ 132.722

1.290

143

Twee onder één kap

57

-14%

€ 176.667

1.423

179

Vrijstaand

40

5%

€ 255.200

1.686

168

Appartement

101

14%

€ 94.511

1.311

150

Totaal

933

-5%

€ 201.958

1.724

180

Tussenwoning

225

-11%

€ 165.111

1.421

120

Hoekwoning

133

2%

€ 175.917

1.524

195

Twee onder één kap

163

-10%

€ 226.389

1.892

166

Vrijstaand

209

-1%

€ 313.194

2.195

213

Appartement

203

1%

€ 125.720

1.575

213

Totaal

907

-8%

€ 172.741

1.577

141

Tussenwoning

292

-3%

€ 155.350

1.424

99

Hoekwoning

133

-4%

€ 172.000

1.483

130

Twee onder één kap

85

-10%

€ 271.944

1.956

141

Vrijstaand

34

-6%

€ 437.325

2.401

273

Appartement

363

-12%

€ 138.991

1.578

167

Totaal

636

8%

€ 216.014

1.904

180

Tussenwoning

162

-8%

€ 180.350

1.652

125

Hoekwoning

113

28%

€ 187.111

1.800

176

Twee onder één kap

104

11%

€ 258.950

2.078

179

Vrijstaand

107

19%

€ 373.222

2.499

182

Appartement

150

1%

€ 134.393

1.725

243

FGH Vastgoedbericht 2014

factsheet woningmarkt

€5-8

€5-7

€6-9

€5-8

€5-9

€ 6 - 10

€5-9

Bron: Woningprijzen NVM

89

FACTSHEET woningmarkt Provincie/Steden

Marktstructuur

Prognoses

2025

2020

Woningvoorraad/ bevolking/ huishoudens

% / Landelijk gem. 71% Egw / 29% Mgw

Eengezins/meergezins

% /Landelijk gem. 60% koop / 40% huur

Koop/huur

Aantal woningen 2013

Aantal inwoners 2013

Provincie Gelderland Nijmegen

167.900

71.700

Koop

46%

Egw

Huur

54%

Mgw

Koop

45%

Egw

Huur

55%

Mgw

Koop

44%

Egw

Huur

56%

Mgw

Koop

61%

Egw

Huur

39%

Mgw

Koop

59%

Egw

Huur

41%

Mgw

Koop

54%

Egw

61% Woningvoorraad Huishoudens 39% Inwoners

78.300

80.400

95.100

97.200

173.000

176.300

91.800

95.400

Provincie Groningen Groningen

198.200

86.400

43% Woningvoorraad Huishoudens 57% Inwoners

126.000

130.800

210.800

218.800

56.300

55.900

Provincie Limburg Maastricht

122.900

57.000

63% Woningvoorraad Huishoudens

Sittard-Geleen

93.700

45.200

38% Inwoners

77% Woningvoorraad Huishoudens

66.700

65.700

119.000

116.900

45.100

45.300

44.400

44.100

23% Inwoners

91.200

89.000

67% Woningvoorraad

82.400

85.800

Provincie Noord-Brabant Breda

180.000

77.800

Huishoudens

Den Bosch

143.600

64.000

90.100

93.600

184.100

188.400

67.800

70.500

70.600

73.000

35% Inwoners

148.600

152.900

69% Woningvoorraad

104.400

108.300

33% Inwoners

65% Woningvoorraad Huishoudens

Eindhoven

221.000

98.600

Huur

47%

Mgw

Koop

49%

Egw

Huishoudens Huur

90

51%

Mgw

31% Inwoners

116.700

119.900

225.400

230.300

Prijzen en transacties

Hoekwoning

Bandbreedte huurprijzen p/m² per maand in €

Tussenwoning

Looptijd mediaan 2013

943

Prijs per m² GBO in € mediaan 2013

Transactieprijzen koopwoningen in € mediaan 2013

Stijging/daling t.o.v. 2012 in %

Aantal verkochte woningen 2013

Koopwoningen

Totaal

-8%

€ 184.417

1.809

130

329

-0%

€ 162.056

1.562

90

142

-15%

€ 179.100

1.675

98

Twee onder één kap

67

-31%

€ 318.000

2.177

125

Vrijstaand

38

5%

€ 454.950

2.401

205

367

-10%

€ 154.122

1.962

170

1.566

-3%

€ 153.282

1.665

91 74

Appartement

Totaal Tussenwoning

438

0%

€ 161.803

1.629

Hoekwoning

126

-24%

€ 165.700

1.627

89

Twee onder één kap

103

-5%

€ 251.444

1.854

122

52

17%

€ 307.800

2.130

170

Appartement

Vrijstaand

847

-3%

€ 125.606

1.639

92

Totaal

327

-1%

€ 205.465

1.797

140 162

Tussenwoning

90

6%

€ 213.950

1.586

Hoekwoning

38

-11%

€ 221.950

1.561

154

Twee onder één kap

57

-7%

€ 210.361

1.587

125

19

16%

€ 352.000

2.194

123

Appartement

Vrijstaand

123

-2%

€ 169.259

2.065

128

Totaal

168

5%

€ 164.216

1.317

134

Tussenwoning

25

-16%

€ 120.667

964

127

Hoekwoning

16

-6%

€ 139.813

1.232

123

Twee onder één kap

61

-13%

€ 164.889

1.308

112

Vrijstaand

29

34%

€ 249.944

1.544

106

Appartement

37

32%

€ 135.892

1.441

204

1.152

6%

€ 237.701

1.961

155

Tussenwoning

370

-1%

€ 202.150

1.797

125

Hoekwoning

176

-3%

€ 231.400

1.872

110

Twee onder één kap

156

8%

€ 292.650

2.048

160

Vrijstaand

118

25%

€ 488.750

2.610

163

Appartement

332

11%

€ 165.613

1.930

208

Totaal

918

14%

€ 209.391

1.887

167

Tussenwoning

274

15%

€ 194.900

1.665

106

Hoekwoning

168

15%

€ 212.800

1.800

116

Twee onder één kap

106

1%

€ 273.400

2.034

164

67

22%

€ 364.167

2.263

293

Totaal

Vrijstaand Appartement

303

17%

€ 163.987

2.005

222

1.392

0%

€ 179.490

1.624

117

Tussenwoning

528

-3%

€ 175.000

1.499

94

Hoekwoning

194

-8%

€ 216.185

1.690

142

Twee onder één kap

111

5%

€ 297.556

1.966

224

53

-9%

€ 449.167

2.491

311

506

7%

€ 115.959

1.566

88

Totaal

Vrijstaand Appartement

FGH Vastgoedbericht 2014

factsheet woningmarkt

€ 6 - 10

€ 5 - 10

€ 6 - 12

€4-8

€ 6 - 10

€ 6 -12

€ 5 - 12

Bron: Woningprijzen NVM

91

FACTSHEET woningmarkt Provincie/Steden

Marktstructuur

Prognoses

2020

2025

Woningvoorraad/ bevolking/ huishoudens

% / Landelijk gem. 71% Egw / 29% Mgw

Eengezins/meergezins

% /Landelijk gem. 60% koop / 40% huur

Koop/huur

Aantal woningen 2013

Aantal inwoners 2013

96.600

100.500

Provincie Noord-Brabant Tilburg

210.000

90.400

Koop

59%

Egw

Huur

41%

Mgw

Koop

27%

Egw

Huur

73%

Mgw

Koop

55%

Egw

70% Woningvoorraad

108.000

111.500

30% Inwoners

Huishoudens

215.100

219.700

16% Woningvoorraad

421.200

440.700

Provincie Noord-Holland Amsterdam

809.200

399.900

Huishoudens

Haarlem

154.800

71.700

84% Inwoners

58% Woningvoorraad Huishoudens

Zaanstad

150.600

64.900

Huur

45%

Mgw

Koop

51%

Egw

42% Inwoners

67% Woningvoorraad Huishoudens

Huur

49%

Mgw

Koop

54%

Egw

33% Inwoners

475.200

502.000

864.500

914.200

75.800

79.100

79.700

83.100

160.200

165.900

69.500

72.200

71.900

75.100

156.300

160.900

68.500

70.500

78.100

79.200

157.100

157.300

56.600

59.800

Provincie Overijssel Enschede

158.800

68.800

72% Woningvoorraad Huishoudens

Zwolle

123.000

52.700

Huur

46%

Mgw

Koop

56%

Egw

28% Inwoners

70% Woningvoorraad Huishoudens

Huur

44%

Mgw

Koop

60%

Egw

30% Inwoners

60.000

63.100

130.500

136.200

65.800

68.900

Provincie Utrecht Amersfoort

150.700

61.800

69% Woningvoorraad Huishoudens

Huur

92

40%

Mgw

31% Inwoners

69.500

73.300

156.900

162.600

Prijzen en transacties Bandbreedte huurprijzen p/m² per maand in €

Looptijd mediaan 2013

Prijs per m² GBO in € mediaan 2013

Transactieprijzen koopwoningen in € mediaan 2013

Stijging/daling t.o.v. 2012 in %

Aantal verkochte woningen 2013

Koopwoningen

Totaal

1.024

-6%

€ 181.078

1.635

148

Tussenwoning

477

-12%

€ 160.500

1.523

107

Hoekwoning

183

-4%

€ 191.333

1.601

134

Twee onder één kap

113

-4%

€ 262.167

1.851

207

39

-31%

€ 421.000

2.232

321

212

7%

€ 131.169

1.691

189

6.001

1%

€ 218.586

3.099

88 119

Vrijstaand Appartement

Totaal Tussenwoning

421

-8%

€ 297.861

2.391

Hoekwoning

128

10%

€ 257.500

2.396

136

40

25%

€ 372.420

3.059

151 247

Twee onder één kap

41

20%

€ 526.389

3.583

Appartement

Vrijstaand

5.371

1%

€ 207.949

3.166

83

Totaal

1.189

3%

€ 224.736

2.359

152

Tussenwoning

538

4%

€ 250.200

2.409

141

Hoekwoning

128

12%

€ 277.312

2.435

149

Twee onder één kap

28

0%

€ 436.000

3.004

221

Vrijstaand

11

45%

€ 503.000

2.949

68

Appartement

484

-1%

€ 163.980

2.234

163

Totaal

815

-9%

€ 165.068

1.702

132

Tussenwoning

319

-13%

€ 169.044

1.657

79

Hoekwoning

137

-26%

€ 175.722

1.747

152

86

-5%

€ 171.625

1.748

228

Twee onder één kap

76

11%

€ 229.450

1.910

143

Appartement

Vrijstaand

197

-2%

€ 123.521

1.645

159

Totaal

727

3%

€ 152.727

1.253

168

Tussenwoning

179

0%

€ 111.550

1.049

98

Hoekwoning

134

-12%

€ 117.889

1.068

107

Twee onder één kap

208

13%

€ 161.833

1.303

162

72

-8%

€ 221.700

1.473

246

Appartement

Vrijstaand

134

16%

€ 132.574

1.437

257

Totaal

759

-5%

€ 206.051

1.881

167

Tussenwoning

329

-6%

€ 178.083

1.774

129

Hoekwoning

147

-13%

€ 207.417

1.780

134

Twee onder één kap

76

-5%

€ 280.550

2.057

221

Vrijstaand

56

13%

€ 432.750

2.611

213

151

-1%

€ 144.086

1.860

236

Appartement

Totaal

1.063

-2%

€ 218.029

2.024

137

Tussenwoning

363

-13%

€ 203.722

1.911

85

Hoekwoning

179

2%

€ 232.917

2.050

121

Twee onder één kap

107

-12%

€ 353.833

2.420

202

45

33%

€ 536.806

2.704

317

369

7%

€ 146.628

1.928

156

Vrijstaand Appartement

FGH Vastgoedbericht 2014

factsheet woningmarkt

€ 5 - 10

€ 7 - 18

€ 6 - 13

€5-9

€ 5 - 10

€ 6 - 10

€ 6 - 11

Bron: Woningprijzen NVM

93

FACTSHEET woningmarkt Provincie/Steden

Marktstructuur

Prognoses

49%

Mgw

Koop

63%

Egw

Huur

37%

Mgw

Koop

48%

Egw

Huur

52%

Mgw

Koop

59%

Egw

Huur

41%

Mgw

Koop

50%

Egw

% / Landelijk gem. 71% Egw / 29% Mgw

2025

Huur

2020

Egw

Woningvoorraad/ bevolking/ huishoudens

51%

Eengezins/meergezins

Koop/huur Koop

% /Landelijk gem. 60% koop / 40% huur

Aantal woningen 2013

Aantal inwoners 2013

135.400

Provincie Utrecht Utrecht

327.200

50% Woningvoorraad Huishoudens 50% Inwoners

146.000

155.000

182.800

195.700

353.600

378.100

23.400

23.900

Provincie Zeeland Middelburg

47.700

22.100

79% Woningvoorraad Huishoudens 21% Inwoners

23.300

23.600

48.300

48.500

251.800

261.600

Provincie Zuid-Holland Den Haag

509.300

240.600

27% Woningvoorraad Huishoudens

Dordrecht

118.700

53.500

73% Inwoners

57% Woningvoorraad Huishoudens

Leiden

121.200

52.700

Rotterdam

617.300

297.500

50%

Mgw

Koop

36%

Egw

Zoetermeer

123.600

53.200

64%

Mgw

Koop

55%

Egw

94

45%

Mgw

56.800 58.300 121.300

54.600

55.700

66.500

67.800

50% Inwoners

122.500

124.400

29% Woningvoorraad

306.900

315.800

50% Woningvoorraad

71% Inwoners

60% Woningvoorraad Huishoudens

Huur

55.600 56.900

Huishoudens Huur

277.200 557.300

119.900

43% Inwoners

Huishoudens Huur

265.800 534.600

41% Inwoners

331.000

339.900

640.700

655.400

56.900

58.500

58.200

60.100

128.900

132.000

Prijzen en transacties Bandbreedte huurprijzen p/m² per maand in €

Looptijd mediaan 2013

Prijs per m² GBO in € mediaan 2013

Transactieprijzen koopwoningen in € mediaan 2013

Stijging/daling t.o.v. 2012 in %

Aantal verkochte woningen 2013

Koopwoningen

Totaal

2.430

-1%

€ 214.438

2.255

148

Tussenwoning

934

-4%

€ 238.233

2.267

111

Hoekwoning

239

0%

€ 252.500

2.189

117

Twee onder één kap

77

31%

€ 347.056

2.356

251

Vrijstaand

38

24%

€ 553.850

3.115

238

1.142

-2%

€ 166.775

2.224

174

Totaal

275

-1%

€ 182.276

1.638

166

Tussenwoning

114

-7%

€ 146.300

1.455

84

Hoekwoning

51

6%

€ 162.167

1.504

171

Twee onder één kap

40

5%

€ 220.650

1.849

121

Appartement

Vrijstaand

26

8%

€ 349.700

2.069

249

Appartement

44

-2%

€ 164.975

1.820

365

2.763

-3%

€ 200.089

1.842

148

Tussenwoning

495

9%

€ 290.500

2.035

163

Hoekwoning

161

4%

€ 309.389

2.093

155

74

15%

€ 475.600

2.823

266

Totaal

Twee onder één kap Vrijstaand

33

30%

€ 617.111

2.809

298

2.000

-8%

€ 151.839

1.724

138

Totaal

614

-12%

€ 166.923

1.598

142

Tussenwoning

256

-14%

€ 161.350

1.522

97

Hoekwoning

96

-13%

€ 180.325

1.582

125

Twee onder één kap

40

-53%

€ 275.806

2.213

193

Vrijstaand

22

32%

€ 395.150

2.302

451

Appartement

200

-6%

€ 120.740

1.506

164

Totaal

562

-5%

€ 202.246

2.085

122

Tussenwoning

220

5%

€ 226.400

2.179

86

Hoekwoning

54

-24%

€ 256.400

2.214

89

Twee onder één kap

13

46%

€ 538.560

2.763

128

Appartement

Vrijstaand Appartement Totaal

9

56%

€ 575.000

2.855

127

266

-14%

€ 142.228

1.920

158

2.447

-7%

€ 164.734

1.672

137

Tussenwoning

502

0%

€ 184.000

1.625

121

Hoekwoning

204

-5%

€ 208.550

1.673

116

Twee onder één kap

47

-62%

€ 419.556

2.293

208

Vrijstaand

35

11%

€ 704.625

2.888

341

1.659

-8%

€ 134.907

1.643

138

Appartement Totaal

692

8%

€ 183.979

1.751

163

Tussenwoning

293

21%

€ 191.111

1.688

141

Hoekwoning

133

19%

€ 200.500

1.781

144

26

19%

€ 344.625

2.199

259

Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

FGH Vastgoedbericht 2014

10

20%

€ 501.875

2.590

162

230

-16%

€ 133.358

1.731

190

factsheet woningmarkt

€ 6 - 14

€5-9

€ 6 - 16

€5-9

€ 5 - 12

€ 6 - 14

€5-9

Bron: Woningprijzen NVM

95

over FGH Bank/adressen

OVER FGH Bank FGH Bank is dé bank voor de financiering van commercieel vastgoed. Concentratie is onze kracht: FGH Bank beschikt over een groot aantal specialisten op uiteenlopende terreinen. Denkt u aan vastgoed­ analisten, taxateurs, bouwkundigen en risico­analisten. Maar ook aan deskundigen op juridisch en fiscaal terrein. In combinatie met onze visie op commercieel vastgoed stelt deze kennis ons in staat om het juiste financieringsvoorstel te doen. Om welke vastgoed­ transactie het ook gaat. FGH Bank werkt vanuit acht kantoren in Nederland: Amsterdam, Arnhem, Den Haag, Eindhoven, Groningen, Maastricht, Rotterdam en Utrecht. Daarnaast beschikt FGH Bank over een vestiging in Frankfurt. Elk kantoor is sterk verankerd in de economische regio waarin het actief is. De mensen in het veld koesteren hun netwerk en onderhouden langdurige klantrelaties. Met het label RNHB Hypotheek­bank richt FGH Bank zich op de vastgoedmiddenmarkt, zowel via intermediairs als via het directe kanaal. FGH Bank weet met haar lange ervaring in vastgoed maatschappelijke en economische ontwikkelingen te analyseren, en hun impact in te schatten op de markt voor commercieel vastgoed. Onze bevindingen delen wij graag met de markt. Bijvoorbeeld via ons jaarlijkse FGH Vastgoedbericht. Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met ons op. www.fghbank.nl [email protected]

96

Hoofdkantoor FGH Bank N.V. Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht The Netherlands T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 [email protected] www.fghbank.nl

Regiokantoren FGH Bank N.V. Amsterdam Koningslaan 33 1075 AB Amsterdam T +31 20 664 41 41 F +31 20 662 03 06 [email protected]

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven T +31 40 296 08 11 F +31 40 245 18 20 [email protected]

Rotterdam Blaak 333 3011 GB Rotterdam T +31 10 242 01 50 F +31 10 212 14 55 [email protected]

Arnhem Cronjéstraat 10 6814 AH Arnhem T +31 26 442 77 10 F +31 26 442 94 48 [email protected]

Groningen Verlengde Hereweg 173 9721 AP Groningen T +31 50 311 45 82 F +31 50 311 45 63 [email protected]

Utrecht Museumlaan 7 3581 HK Utrecht T +31 30 232 35 50 F +31 30 232 38 06 [email protected]

Den Haag Nieuwe Uitleg 15 2514 BP Den Haag T +31 70 304 01 38 F +31 70 385 38 34 [email protected]

Maastricht Aldenhofpark 30 6211 LV Maastricht T +31 43 350 08 85 F +31 43 325 87 23 [email protected]

FGH Vastgoedbericht 2014

over FGH Bank/adressen

Frankfurt Beethovenstrasse 4 D-60325 Frankfurt am Main Duitsland T +49 69 767 579 50 F +49 69 767 579 513 [email protected] rnhb Hypotheekbank Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 755 20 00 F +31 30 755 20 20 [email protected] www.rnhb.nl

97

FGH Real Estate Report 2014

Fo cu s o n f l exi b i li ty

Content

100 Foreword 102 Vision: Focus on flexibility 112 Trends in the Office Market 120 Trends in the Retail Market 130 Trends in the Industrial Real Estate Market 138 Trends in the Housing Market 148 Trends in the Real Estate Investment Market 158 Glossary and acronyms 159 Factsheets 194 About FGH Bank/Addresses

FGH Real Estate Report 2014

99

FOREWORD

Focus on flexibility We are pleased to present the 2014 edition of our annual FGH Real Estate Report. This 2014 publication centres on the theme of ‘Focus on flexibility’ and naturally puts forward our vision on the commercial real estate market from the real estate financier’s perspective. It also features an overview of the trends in the different sub-segments of the commercial real estate market and provides local market information regarding the key Dutch real estate regions in the office, retail and industrial space markets. It is consequently a highly comprehensive report on the market of which we have a keen understanding as a specialised real estate financier. We are fully aware of the far-reaching impact that real estate has on our society. After all, everyone uses real

100

estate to a greater or lesser degree. Real estate is all about optimally providing people and businesses with buildings and areas where they can work, shop, live, recreate and store goods. Real estate, or ‘immovable’ property as it is sometimes called, is officially defined as property that has a fixed location to the earth, such as land and buildings, that cannot be moved. This constitutes a massive responsibility for us as a sector with respect to what we put in place because it will be there for a long while. The realisation that the demand for real estate and the requirements we place on buildings are changing faster than we can anticipate through our construction activities means the focus must be on adaptability – both now and in the future.

The ability to adapt quickly to changing conditions is, after all, characteristic of today’s property users. This means developed areas are now expected to be able to do the same: if the users are able to change quickly, their environment should be able to change just as quickly in tandem. It consequently no longer suffices to simply determine the purpose of a building and then expect it to remain the same for decades to come. On the contrary: We must consider the potential alternative uses of the properties at the inception of plans for their construction, redevelopment or transformation. This means we must all focus on flexibility because only then will real estate be able to stand the test of time. FGH Bank, in our role as real estate financier, is delighted to place our real estate experience and expertise at your disposal in order to help you to pinpoint your focus. This commitment to sharing knowledge and experience is a common thread running through

FGH Real Estate Report 2014

‘W e must consider the potential alternative uses of properties.’

the FGH Real Estate Report. This is in keeping with our appeal in recent editions of the FGH Real Estate Report for everyone to accept as a sector our collective task of tackling the sectorwide problems together. Integrity is a prerequisite for this and teamwork is key to meeting this challenge. This is particularly true for a sector such as the real estate market that is divided into numerous sub-sectors. In order to bring this about, we must continue to focus on the transparency of the knowledge we possess together. FGH Bank is ready to make our contribution. After all, the prospect of future-proof real estate must never be a distant horizon. Board of Directors FGH Bank

foreword

101

vision

102

Focus on flexibility

The Netherlands is slowly but surely recovering from the longest and deepest recession since the Second World War. The measures that have been taken nationally and internationally in recent years appear to be bearing fruit. In the wake of a dramatic period characterised by a large number of business bankruptcies, record high unemployment by Dutch standards and a complete lack of consumer confidence, we now see sentiment changing from pessimism to cautious optimism. Investment in real estate is also once again rising for the first time since the credit crisis began. The task at hand is to give this recovering confidence a robust impetus. Real estate investors primarily need predictable prospects in this context. The related focus must be on creating the right conditions to enable conversion and transformation. FGH Bank sees this as the main challenge for the decade ahead.

FGH Real Estate Report 2014

vision

103

Let’s start with the good news. The Netherlands seems to have now also left the worst of the crisis behind it from an economic standpoint. The problems, however, are certainly not yet a thing of the past and the international recovery also remains fragile. There are, however, more and more signs that point to a turning tide and improving outlook. For example, Dutch consumer confidence is once again rising, due in part to improvements in the housing market. There is still not, however, a durable recovery at either the national or international level. The US debt position, for instance, is and will for the time being continue to be an issue that

rattles the financial markets at set intervals. Emerging markets are also facing disappointing growth figures. The fact that international markets are picking up at a limited pace means the Eurozone is likewise having difficulty finding the growth mode. So uncertainty continues to control the markets in 2014 and there is a continued need for guidance. Central banks in the spotlight The policy of the central banks remains centred on influencing the financial markets and this is why the central banks remain firmly in the spotlight. The US central bank (the Fed) has, for example, been making USD 85 billion

‘The recovery in the Netherl ands is l agging behind in comparison to various other Eurozone countries.’

104

in asset purchases a month since late 2012. The underlying objective of this loose monetary policy (Quantitative Easing 3) is to strengthen the US economy. This extensive availability of liquidity caused capital market interest rates to fall further worldwide and stock markets to rise last year. The Fed announced in May 2013 that it will begin reducing, or ‘tapering’, its bond buying programme. The announcement evoked a strong reaction on financial markets: interest rates rose, currency rates reacted immediately and stock markets sputtered. Contrary to the expectation of most market players, the Fed decided in the autumn of 2013 to postpone tapering. The main reason behind this decision is the Fed’s concerns about the effects that sharply increased long-term interest rates will have on the economic recovery. The increase in the number of jobs in the United States has also been disappointing since the summer months. This shows that the markets are still fragile despite the apparent signs of recovery. The Fed announced in late December 2013 that it would as yet reduce the bond buying programme, but would do so at such a cautious pace

that it is expected to have a less strong impact on the fragile economic recovery. The European Central Bank (ECB) also let its voice be heard. Following lower-than-expected inflation in the Eurozone, the ECB surprised ‘everyone’ by cutting its benchmark interest rate by 25 basis points to 0.25%. This move should be seen primarily as an attempt to avert deflation. The deposit rate, which sets the floor to the money market rate, remained at 0%. The ECB also extended its unlimited lending facility to European banks via the standard refinancing operations until July 2015. The ECB is sending a clear signal through these decisions, namely that the loose monetary policy will be maintained for the time being. FGH Bank expects money market rates (Euribor) to remain low in 2014 due to the ECB’s loose money policy, low economic growth forecasts and low forecasted inflation. Agreement overkill The recovery in the Netherlands is lagging behind in comparison to various other Eurozone countries. While the Dutch economy did emerge

from negative figures in the third quarter of 2013, domestic spending remained at an extremely low level, in terms of both public spending and private spending. This is the result of negative sentiment among businesses and consumers for a number of years. They are longing for calm, stability and, above all, positive prospects for the future. And this is precisely what has been lacking for a prolonged period of time. FGH Bank is convinced that the absence of the broadly-based political will to tackle the problems systematically is a key reason behind this continuing lack of confidence. This is particularly true now that it appears that Dutch politicians are unable to develop a collective vision vis-à-vis the much-needed prospects for the longer term. Despite the urgent need for the development of constructive and directive government policy, what we see is a number of agreements for sub-areas being reached. Even though this might provide solace in the short term and even restore a degree of calm in certain instances, it obviously does not constitute the reform agenda and political decisiveness that the

‘The related focus must be on creating the right conditions to enable conversion and transformation.’

FGH Real Estate Report 2014

vision

105

Rapid social and economic changes This era also offers – perhaps more than ever before – numerous and changing prospects from an economic point of view. International relations are changing quickly, which has major social and economic consequences. A very great deal is also changing very rapidly in the field of real estate. Identifying these developments is not enough. It is imperative these changes be responded to with greater entrepreneurial quality.

There are many opportunities in the field of production, in particular, that have not yet been seized. FGH Bank does not consider reshoring to be synonymous with the mass recovery of jobs for low-educated workers. The driving force behind reshoring is specifically the acceleration of technological knowledge. It is not the possession of knowledge but rather its creation that provides competitive advantage, also in the form of physical products and applications. At the same time it is important to understand that knowledge creation at the front does indeed attract new economic activities, but at the back it also clearly leads to the elimination of a number of (traditional) economic activities. The increasingly faster process of knowledge creation does, after all, simultaneously accelerate the speed of the obsolescence process. The recommendation is consequently to focus investment much more on promising innovative initiatives. In other words, dare to break through existing patterns.

FGH Bank distinguishes three major developments that will particularly affect the real estate sector. The first is that innovation will increasingly lead to new economic activities. This will create opportunities for the Netherlands mainly in the area of ‘reindustrialisation’ or ‘reshoring’.

The second development involves the sharper focus on the demand side of the market. Technological innovation enables businesses to speed up the process of aligning production and services more effectively to demand. This transforms mass products into standardised applications at the

Netherlands needs. At least ten successive ‘major’ agreements have been reached amongst Dutch political parties and with social partners and/or civil society since the celebrated ‘Spring Agreement’. So the only conclusion can be that the Netherlands is suffering from ‘agreement overkill’. Dutch politicians will furthermore have to take greater action in order to bring about a change to this situation. This is especially the case now that Dutch society is itself changing at such a rapid pace.

individual level, whereby the role of end customers (businesses and consumers) is becoming more and more predominant. This also has consequences for the use of real estate. Real estate can serve as the only constant factor in a world in which production and distribution processes will be subject to rapid change. This will, however, depend on whether it is flexible enough to be able to facilitate the changing use requirements. The third development is that it is becoming increasingly clearer that society is changing. The individual is once again seen as part of the collective, whether or not in the form of new, often temporary alliances. The focus is no longer as much on the possession of a product as on its use. And more and more activities are less place-dependent. The question is which production methods and services can optimally support these types of social developments. The general and socially accepted linear economy, with nearly unlimited raw materials and resources, is in any case expected to make way gradually for a circular economy of which the recycling of products and raw materials will form a central part.

‘The recommendation is consequently to focus investment much more on promising innovative initiatives. In other words, dare to break through existing pat terns.’ 106

‘The prevailing view seems to be: once an office, always an office.’ Consequences for the real estate market Future-proof real estate The social and economic changes result in real estate users wanting greater independence and the ability to select a property on this basis. This translates into shorter (lease) contracts and less real estate in ownership. The thought that real estate will become more perishable conjures up the well-known ‘doom scenarios’ in some people’s minds. But these scenarios do not have to ring true. The trend towards flexibilisation provides real estate investors with more rather than less prospects, providing that they at least have sufficient future-proof real estate in their portfolio. This then gives rise to the question as to what exactly constitutes future-proof real estate. Countless builders, investors, financiers and users are looking for the answer to that question. It is clear that real estate only really encounters problems if its economic value and the commercial or user value get out of balance prematurely. An investment in real estate is, after all, by definition capital intensive. Depreciation of the investment is a long-term matter that also places demands on the real estate’s capacity to generate sufficient returns throughout its life. This characteristic does not correspond well with the increasingly shorter and more flexible use of real estate. This is why future-proof real estate is first of all real estate that has sufficient

FGH Real Estate Report 2014

vision

remaining book value (including demolition or dismantling costs) to attract successive users ‘easily’ – either with or without interim changes – and to meet their specific accommodation demand. If the real estate is not (or no longer) able to do this, it must be taken into account that the book value (including demolition or dismantling costs) will have also been completely eliminated after termination of the use. Other crucial factors are the quality of the location and the design of the building. The costs of use of real estate will, for example, go down when the sustainability aspects and recycling possibilities of the construction components and materials are taken into account in the design. In this case the amount that needs to be invested in the necessary adaptations for reuse will also be lower, which will consequently make the residual value higher. Technological innovation and new forms of ownership will lead to changes in this field at an increasingly accelerated pace. In closing, the professionalism, quality of the network and entrepreneurship of the supplier play a pivotal role in ensuring successful real estate operations. Adaptability The high vacancy rate in the Dutch real estate markets is only partially due to the fact that real estate is insufficiently

future-proof. Buildings that remain unoccupied for a prolonged period equally do not point to the bankruptcy of the total real estate market. Prolonged vacancy can be attributed to a much greater degree to an imbalance between the aforementioned economic value and the user value. One problem is that the options for tackling the high vacancy rate quickly and effectively are limited because large parts of the building stock are locked up in zonings, definitions and regulations. The prevailing view seems to be: once an office, always an office. This approach completely skips over parties such as service-providing entrepreneurs who are not looking so much for an office as for a space in which they can optimally organise their services. This means that a way must be found to expand the adaptability of the existing building stock as a means of effectively combating high vacancy rates. New concepts create new needs for space that do not correspond as well with a pre-defined real estate function. An example: Albert Heijn supermarkets recently opened a pick-up point in the offices of Capgemini in Utrecht. So is this type of building an office or is it more a hybrid form of real estate? Is a supermarket collection point operated by a supermarket company on a business estate an industrial unit, a logistics space or a store? And would it make a difference if the same collection point

107

were located somewhere in the middle of the Kalverstraat shopping street in Amsterdam? In other words, the value of real estate, now and in the future, has much more to do with the possibilities for use and much less to do with the label attached to it or the intended use it has been given. FGH Bank believes that a building’s ‘adaptability’ is the key term for the future: the degree to which a building can be adapted to changing occupier demand. Additional provisions can already be made in the construction phase with a view to maximising this capacity to adapt. While these measures often do require additional investment, they will ultimately benefit the marketability and adaptability of the property because its use will, after all, be guaranteed for the longer term. A good example is the Solids project in Amsterdam in which the use of the real estate is the guiding principle and adaptability has served as the starting point for the building’s design. We must fear for the future of buildings that have limited or no adaptability. Investors will not want to put money into buildings that have limited use

‘FGH Bank believes that a building’s “adaptability” is the key term for the future.’

108

possibilities and for which there is little or no demand. In order to prevent a high vacancy rate in such a situation, the depreciation must be proportional to the lifespan of the property. This is necessary because it will ensure that the buildings can also ultimately be withdrawn from the market in a financial sense. Setting other objectives It is consequently relatively easy to outline the prospects for the ‘problematic’ real estate stock. There are too many buildings for some activities and too few for others. This means there will have to be an

alternative use for part of the stock. Whether or not this is possible will depend on the adaptability of the building, the nature of the location and whether the direct vicinity is built up. The intended conversion must correspond with the available disinvestment or investment budget and fall within the rules and regulations that apply to the location and the buildings. There is growing interest in the existing stock due in part to the fact that new (economic) functions are still – and in some cases once again – being added in some segments. Conversion is still

‘There are too many buildings for some activities and too few for others.’

‘This is because the greatest problem is not that we necessarily build too much, but that we convert too lit tle.’ not, however, getting off the ground sufficiently in order to effectively combat high vacancy rates. New construction is at the same time more often viewed as undesirable from a social standpoint. FGH Bank is convinced that the latter concern is one of the reasons why the market remains locked. This is because the greatest problem is not that we necessarily build too much, but that we convert too little. The current ‘did so-did not’ discussion on new construction is now leading to indecision, while decisiveness is exactly what is needed. The discussion must actually not be at all about whether or

FGH Real Estate Report 2014

vision

not to build a new office or shopping centre. The actual challenge is, on the one hand, to see how a new building or area can be developed that will be profitable and functional for the long term and, on the other hand, to determine how surplus buildings can be given a different function for the short or longer term of can be withdrawn from the stock. This should all be guided by a clear social objective: the stock must be reduced on balance. This also necessitates taking a different approach to the strictly defined function purpose of real estate. The approach per region will also have to be better aligned to the market need.

Future-proof locations Continuous innovation and knowledge creation will be the foremost success factors for the Dutch economy in the coming ten to twenty years. FGH Bank is convinced that areas that promote developments in these two fields provide the best prospects. It is also possible to distinguish two types of areas. First there are the (inner) urban areas that have the required innovative forces. Creativity and innovation are strongly linked to urban environments and this is why cities are expected to attract more and more businesses and people in the coming decades.

109

‘F GH Bank’s view is that conversion means developing a different University cities, for example, have a young and well-educated population, which almost ‘naturally’ exudes creativity. The most high-potential cities zero in on this by offering an attractive mix of development and leisure. This is the approach taken by Amsterdam and Utrecht and by other Dutch cities including Groningen, Delft, Maastricht and Den Bosch. A compelling example in this context is the intended establishment of a new technological institute in Amsterdam that will focus on urban innovation. The fact that Delft University of Technology, Wageningen University and the Massachusetts Institute of Technology (MIT) are setting up this institute together demonstrates that partnership is in this case a key component of the solution. A second concentration of highpotential economic areas is formed by the clusters where high-quality knowledge comes together and where innovation is promoted. While the most well-known example is the High Tech Campus in Eindhoven, there are also similar clusters in the Wageningen area (food & agriculture), in Leiden and Nijmegen (bioscience) and in SouthLimburg (chemical engineering). Existing clusters such as the greenhouse horticulture complex in Westland and the logistics chain in the Rijnmond region are also examples of regions that continuing to build their strength through ongoing innovation. FGH Bank expects economic growth to occur more and more expressly in and around these kinds of areas. The dividing line between high-potential and low-potential regions will become

110

vision on the function of locations.’

more visible in the years ahead. And this will in turn have consequences for the lifespan of real estate. Higher ambitions Conversion will constitute the preeminent challenge for the coming decade. And it is a challenge that encompasses more than only transforming a building. FGH Bank’s view is that conversion means developing a different vision on the function of locations. Transformation is the realisation of a conversion at the level of a building. Conversion is a societal task, while transformation involves the individual business case. The necessity to change is fortunately being recognised in practice on an increasingly larger scale. There are now numerous examples of organisations that want to transform real estate and municipalities that have shifted the focus from new construction to conversion. So there is clearly the will to change. The only preconditions are that the projects are financially realistic and the investor involved can make the transition to being an enterprising real estate owner. This represents both a major challenge and a significant opportunity for the market. The market

will, however, also have to ensure that it is able to speak with one voice. This represents a major step considering that we as a sector have not yet been successful in this respect. This does not, however, detract from the fact that conversion cannot be left exclusively to the market. The financial consequences of high vacancy rates and loss of value are obviously borne by the market. But it would be too simplistic to assume that overall responsibility for high vacancy rates and surpluses lies with the same market players. This is because high vacancy rates and surpluses are equally a consequence of overconfident and short-sighted spatial planning. If market players and the government agree that the stock must be reduced, it would be unacceptable if, for example, offices and stores that are withdrawn from the market in one municipality are subsequently added back to the stock in the neighbouring municipality. A genuine change to the current situation will consequently only come about when municipalities start fulfilling their spatial management role in a different way. This is because we currently see vacancy rates rising in

many municipalities, while they continue to focus on new construction in their role as spatial director. This focus must shift in the near future to conversion, preferably as part of the coalition talks following the upcoming Dutch municipal council elections in March. This must be given absolute priority from 2014. Municipal authorities will have to put forward stringent boundaries in the new coalition agreements and must also demonstrate the ambition to withdraw surplus offices, stores and other buildings from the market when necessary. Within the defined boundaries, they must then give the market complete freedom to realise the set objectives in the field of conversion and new construction in practice. The Dutch national government and the provinces will, needless to say, have a key directive role to play in relation to the development of the tools to be made available for this purpose. This is because municipalities – apart from a few exceptions – have too many conflicting interests to achieve this on their own volition. Generating new momentum The initial results can now be seen in the municipalities that have already set

the required ambitions in this field. Amsterdam has, for example, for some time been carrying out an active policy to tackle primarily high office vacancy rates. This involves promoting transformation on the one hand and allowing selective new construction on the other. This approach has given investors predictable prospects: investors can estimate their risks more accurately because they know where they stand within the set parameters. Investors have consequently also invested considerably more in offices in Amsterdam. The fact that Amsterdam is an exceptionally large market within the Netherlands and primarily international investors were once again looking for real estate naturally played a role in this development. But the same applies in this situation: the parameters must be clear in order to be able to entice investors to take risks. The development of investment volumes also shows that investors are on the move again. We are seeing growth in real estate investment for the first time since the credit crisis. This growth is not only taking place at multiple locations in Europe, but also in the Netherlands since the second half of last year. The

higher investment volume implies that the supply and demand of investment real estate are once again coming somewhat closer together, although it must be remembered that a number of sales have taken place under severe pressure. There is, however, evidence suggesting that the market has reached its bottom. The primary task at hand is to offer real estate investors predictable prospects in order to ensure that this favourable development is not nipped in the bud. It is important to prevent a deluge of new initiatives and create the necessary conditions for enabling conversion and transformation. It is then up to the market players to take concrete action. In other words, by investing in highpotential properties that have sufficient prospects for the future or by withdrawing surplus supply from the market. The real estate sector and the local economy will benefit in both cases.  Board of Directors FGH Bank N.V. Utrecht, March 2014

‘A genuine change to the current situation will consequently only come about when municipalities start fulfilling their spatial management role in a different way.’ FGH Real Estate Report 2014

vision

111

Trends in the Office market

112

a silent revolution

With the total amount of office buildings declining for the first time on record, we are witnessing something of a silent revolution in the office market in the Netherlands. The reason for this trend is twofold: fewer office buildings are being constructed and more offices are being withdrawn from the market. We can only welcome this development, as it will help the market to regain its balance. Excessively high vacancy rates will only have a negative impact over the longer term. They also tend to hold back investors, who are only willing to play if the risks involved are foreseeable. On the upside, the measures agreed between government institutions and market players for combating high vacancy rates are slowly beginning to make an impact. While this does not mean we are out of the woods just yet, it does give us hope that we are on track to achieve a long-term solution, which should pave the way for a return of confidence in the market. Municipalities could play a pivotal role in this process, being the only stakeholders involved with the actual power to take the lead in combating high vacancy rates.

FGH Real Estate Report 2014

Trends in the Office market

113

Concentrated demand in major cities Take-up of office space in 2013 was roughly equal to that for 2012, amounting to just over 1 million square metres. Although it would appear to be a positive trend that we have not seen a further fall in take-up, the fact is that corporate demand for office space remains very low. And it is not just the persistent economic downturn that is to blame: another factor is that many major office users are continuing to optimise their operations and are reducing their square footage in the process. Yet unlike in previous years, this is not counterbalanced by the large number of buildings leased or acquired by the national government. Whereas before, the national government was able to counter the property slump somewhat with its countercyclical real estate consumption, it is currently reducing square footage at an unprecedented rate as part of its austerity drive. It is set to cut the amount of office space used by more than 700,000 square metres in the next several years alone. This has resulted in a slowdown in demand for new office space. Even

factoring in that many existing buildings no longer meet the requirements associated with new operating processes, users, on the whole, still leave more existing office space vacant than they take up in new square footage. Demand for large amounts of office space is likewise on the wane. In all of 2013, only six transactions recorded involved properties of 10,000 square metres or more. The majority of (larger) office properties taken up were concentrated in the immediate vicinity of (intercity) railway stations in the four major Dutch cities. This has led the market to conclude that premium office space must inevitably be located in large or larger cities and near intermodal transport hubs. As a result, many municipalities have been driven to invest in developing their railway station districts. However, a recent study conducted by the University of Twente, VU University Amsterdam and StedenbaanPlus demonstrates that even offices located near public transport hubs have been prone to vacancy. If municipalities continue their new-construction plans unchecked, this will inevitably result in a further rise in vacancy rates.

Increasing vacancy The limited demand for office space obviously affects supply and vacancy rates. The supply of office space increased once again in 2013, rising to 7.4 million square metres by the end of the year (up 5% from year-end 2012). With total supply currently accounting for slightly more than 15% of the total office stock, the registered supply may be high, but it is not growing as rapidly as forecasted in the recent past. This is due to the larger number of old office buildings being transformed and a reduction in the number of new office properties available in the market. As a result, the amount of office space – expressed in square footage – withdrawn from the market was higher for the first time in 2013 than the amount of square footage added to the market. This means the office stock has shrunk overall. While this marks a turnaround in the office market, in order to bring the size of the stock up to market level, the real estate market will need to continue its policy of limited new construction, more transformation and – where necessary – demolition for at least another five to ten years. However, this

Supply and take-up of office space in square metres (1974-2013)

8,000,000 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000

1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0

Supply 114

Take-up

Source: PropertyNL

poses a direct threat to the market, as the pace of change remains too slow. Any genuine change would require greater effort and more rapid action, but it is precisely in this area where the industry has fallen short in recent years. A new trend is the emergence of additional types of vacancy, including ‘hidden vacancy’, which refers to office space that has been let but is not actually used by tenants. We presume that this office space will be added to the regular market supply once the lease terms expire. The concept of ‘hidden vacancy’ is not new, but its scale has been unexpected. A number of surveys conducted last year showed that hidden vacancy ranges from anywhere between two and eight million square metres. In other words, the market continues to face a large amount of latent supply, although it is not possible to estimate its size at this stage. FGH Bank holds the view that the introduction of new types of vacancy does little to improve existing market knowledge and in fact only adds to the confusion. Investors are well aware of lease terms, and a portion of the

‘It is only at the upper end of the market that rents have remained relatively stable.’ hidden vacancy is already available in the market in the form of sublets. The introduction of new concepts of vacancy is more likely to blur market signals than provide any new insights. Conflating actual supply and potential supply is akin to comparing apples and oranges and could end up creating a pseudo-reality. For example, offices slated for demolition that are nevertheless available in the market are not automatically excluded from vacancy figures. In other words, once we start using different types of vacancy alongside each other, real estate market players will find themselves on a slippery slope.

Flexible leases The weak market is evident in a number of areas, including the declining rents. A notable trend is that the disparity in rents between various locations is growing steadily. This is both logical and necessary, as there needs to be greater congruence between the rent, value and quality of office buildings. While rents registered in the upper end of the market remain relatively stable, here, too, market incentives are driving down effective rents. The highest rents in the Netherlands are still to be found in Amsterdam’s Zuidas business district, hovering around EUR 325 per square metre at the end of 2013, and that is

Balance of addition to total office stock in square meters (2001-2013)

Source: Bak; edited by FGH Bank

2,500,000

2,000,000

1,500,000

1,000,000

500,000

0

-500,000 2001

2002

2003

FGH Real Estate Report 2014

2004

2005

2006

2007

2008

Trends in the Office market

2009

2010

2011

2012

2013

115

on the quality of the services provided and the level of professionalism involved.

slightly higher than a year earlier. However, in the middle and lower ends of the market, rents are declining virtually across the board. The average rent fell to EUR 125 per square metre last year – down 3% from 2012.

Transformation calls for new boost As a result of the greater focus on the vacancy problems affecting the office sector and on potential solutions such as transforming old buildings and restricting new construction, the amount of office space has declined as a whole. The effect of the current transformation policies is most visible in the larger cities, spearheaded by Amsterdam. A total of more than 80,000 square metres of office space was transformed in the city in 2013, and the municipality expects market players to transform an additional 150,000 square metres in Amsterdam this year. Many of these properties are being transformed into hotels and homes (including student accommodation), and an often-heard criticism in the debate on how to deal with high vacancy rates is that these types of transformations can only be successful in the major Dutch cities. While FGH Bank confirms that it tends to be more difficult in smaller municipalities to demonstrate the market potential of specific uses such

As rents decline, lease terms are becoming more flexible. A sample survey of the members of NVMBusiness reveals that flexible leases have become the standard for smaller offices. The goal is to create flexibility both in a financial sense (i.e. the term of the lease and options for renewal) and in a physical sense (i.e. adjusting the number of square metres let). Demand for these types of leases is expected to increase further in the future. However, flexibilisation is not the only new revenue model to be introduced into the office market: new (flexible) housing concepts are increasingly generating – besides income from (short-term) leases – additional income in the form of, for example, the sale of memberships, conference room rental, event organisation, and the availability of food service outlets. In our view, the success of these efforts depends mainly

as hotels or student residences, this does not alter the fact that older office buildings can certainly be withdrawn from the market outside the major cities as well. A good example is the municipality of Nieuwegein, which has managed to annually transform substantial amounts of office space (approximately 20,000 square metres a year), mainly into homes. Meanwhile, other medium-sized municipalities such as Diemen, Amstelveen, Rijswijk and Leidschendam-Voorburg also boast successful examples of old offices that have been transformed or are slated for transformation, proving that there are indeed opportunities for transformation outside the major cities. In our view, market players too often tend to let the vacancy problems as a whole guide their actions, when in fact the office market can only genuinely be transformed by initiatives from the bottom up. The main challenge for stakeholders is in identifying highpotential redevelopment projects. Municipal council elections: opportunity for new momentum As far as investors are concerned, market risks need to be foreseeable to some extent, as they are only willing

Top rents in the Dutch office market in euros per square metre (1985-2013)

Source: FGH Bank

400 350 300 250 200 150 100 50

116

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

to take risks in markets and market conditions they can oversee. According to FGH Bank, one of the causes of the current downturn in the office market is the lack of control over, and inability to predict, future trends. FGH Bank would therefore once again press for the establishment of a central regulatory body, which would be responsible for enforcing a level playing field. However, no such regulatory body has been put in place to date, barring a number of regional initiatives (including the greater Amsterdam and Eindhoven areas, which are taking the measures necessary to restrict the amount of office space at the regional level). This makes it easier for investors to assess market stability and scarcity while at the same time increasing their willingness to invest in the office market in some capacity. While the market is still holding out for a central regulatory body, the upcoming municipal council elections scheduled for March of this year will provide local administrators with new opportunities to gain control over the office market or other segments of the real estate market that show a surplus of supply. The ultimate challenge for the new municipal boards is to create

‘New perspectives.’

policies that set new parameters and whose main priority is to reduce vacancy rates, thereby effectively implementing the Agreement on Managing Vacant Office Buildings signed in the summer of 2012. In the performance and application of this agreement, there is, above all, a need for adjustments at the regional level. It will not be possible for investors, developers and financiers to implement their plans unless the parameters are clearly defined and are indeed enforced. FGH Bank believes the agenda for municipalities to combat high vacancy rates must include three goals: prioritising vacancy policies; setting ambitious but realistic mediumterm goals; and defining a common strategy in conjunction with other municipalities in the region.

implemented. While vacancy rates need not be reduced to nil in order to rekindle investor interest, investors do expect reliable (local) governments that pursue consistent policies which can serve as a basis for risk assessment. Since future prospects will only present themselves once it is clear that high vacancy rates are being successfully controlled, FGH Bank urges municipalities to take the lead in pursuing constructive local policies to fight high vacancy rates. The way to go about this is not by compensating owners financially, but by setting parameters for investors within which they can act. This will bring us closer to achieving the goal of sharply reducing the total amount of office space over the next decade. 

Long-term investments in the real estate sector will remain unlikely unless these more stringent policies are

‘The municipal council elections provide local administrators with new opportunities to gain control over segments that show a surplus of supply.’

FGH Real Estate Report 2014

Trends in the Office market

117

Summary Office market

Ta k e - up l ow aga in ; de m a nd stro n ge s t in fo u r largest c i ti e s  Take-up in 2013 continued to decline from previous years, representing the lowest take-up level of the past three decades. The decline is caused both by the economic crisis and by the fact that many office users are optimising, or plan to optimise, their operations. The take-up that is occurring is concentrated mainly around the larger hubs in the four major cities.

R e n t s co n tin u e to fall a s  n ew ty pes of leases e merge   With the exception of the upper end of the market rents are declining virtually across the board. While rents are falling, we are seeing new types of leases emerging in the office market, aimed at both financial and physical flexibility. A growing number of landlords are generating additional revenues by providing additional services and products.

Re l ati v e ly l ow grow t h in offi ce supply  Supply increased again in 2013 and currently accounts for slightly more than 15% of office stock. Although supply is substantial, it is growing at a much slower pace than was forecasted just a few years ago. The cause: fewer office buildings are being constructed while a larger number of older offices is being transformed.

C hal l en ge for n ew mu n ic ipal co u n cils  The upcoming municipal council elections could present the perfect opportunity for addressing the issue of combating high vacancy rates, which is necessary in order to rekindle private investor interest. This requires that the vacancy policy be made a top priority; that ambitious yet realistic goals be set for the long term; and that a joint strategy be developed in partnership with regional municipalities. Implementing this agenda could see the return of foreseeable risk for private investors, which is something that has been lacking of late.

‘S i l e nt re v o l u t io n ’ in offi ce stock  The overall amount of office space shrank in 2013. Although the decline is modest, it is indicative of the current changes in the market. This is the first time ever that the amount of office space in the Netherlands has shrunk on an annual basis.

118

FGH Real Estate Report 2014

Trends in the Office market

119

Trends in the Retail market

120

more dark clouds

The ominous-looking clouds that gathered above the retail market in 2012 turned into a torrential downpour in 2013. The main threats to the (physical) retail market are the low consumer confidence, the resulting low consumer spending levels and, inevitably, the shift from offline to online purchases. The online retail market continues to grow and has become a significant part of the retail landscape. This has created a new dynamic, with online-only players expanding into offline retail, and vice versa. Meanwhile, the number of bankruptcies in the retail sector continues to grow. This has reduced the selection of retail outlets at the regional level, while vacancy rates are rising. This has sparked a public debate on the future of retail areas. Aware that they will never be able to reach consensus, industry professionals are speculating what retail areas will come out as winners – and which ones will end up losing out.

FGH Real Estate Report 2014

Trends in the Retail market

121

No sign of consumer spending recovery yet Persistently weak consumer confidence and declining purchasing power caused consumer spending to fall by 2.3% in 2013. In fact, spending levels have been steadily dropping since the second half of 2011. Whereas supermarkets still managed to see their revenues rise due to price increases, the non-food retail sector was hit hard by the sharp drop in sales. The effects are clearly visible in the increase in the number of retailers beset by bankruptcies and forced to reorganise their operations, including Free Record Shop, consumer electronics chain Block, the E-Plaza game stores, men’s fashion chain Setpoint, clothing chain Henk ten Hoor, shoe retailer Schoenenreus or Polare. Although many of these bankrupt retailers will eventually be taken over or restructured and relaunched, it is clear that the retail market has been facing its share of struggles. And this is not likely to end any time soon: although the Netherlands has been officially out of recession since the third quarter of 2013, this does not mean that consumer spending has automatically followed suit. Rabobank

expects that a large number of households – at least into 2014 – will continue to focus on reorganising their own finances and reducing debt, leaving little disposable income for other purposes. Demand down as supply continues to rise Although the Dutch economy has been marked by lower consumer spending and a grim economic outlook since the start of the crisis, demand for retail property had been higher of late than in previous years. Take-up has only increased in recent years, even reaching a record 771,000 square metres in 2012. This trend took a turn for the worse in 2013. Take-up of retail space totalled 735,000 square metres last year – down more than 4% from 2012. The lower demand is also visible in the supply, which increased more sharply in 2013 than in previous years and even passed the one-million-square-metre mark. We should note that demand for retail space in the larger Dutch cities has remained consistently high. Amsterdam, in particular, continues to attract large numbers of international

Consumer confidence (1988-2013)

Source: Statistics Netherlands

40

Consumer confidence Economic climate

20

Willingness to buy

0

-20

-40

-60

122

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

-80

retailers and newcomers to the Dutch market, including fashion chains Forever 21 and All Saints and fashion and lifestyle retailer Urban Outfitters. Research by Jones Lang LaSalle reveals that Amsterdam is ranked fourteenth (along with Vienna) on the list of Europe’s most desirable retail destinations. Once retail chaines are located in the Netherlands, they often expand to other core-cities. Therefore, also other major cities continue to show a demand for large retail space in city-centre locations. High vacancy rates explained Since the outbreak of the crisis the amount of vacant retail space in the Netherlands climbed from 5% in 2008 to 6.9% at the end of 2013. This means that, while vacancy rates are undeniably on the rise, they are not increasing at the rate assumed by some. FGH Bank has noted in the past several years that in the dynamic Dutch retail market, many existing retail properties end up being quickly snapped up and converted – either by other retailers with a keen eye for new opportunities or by companies operating in the services or leisure industry. This trend was visible last year,

‘In the dynamic Dutch retail market, many existing retail properties end up being quickly snapped up and converted.’ for example in the acquisition of the former Setpoint stores by JD Sports and by Primark taking over part of the space vacated by the Bijenkorf chain of department stores. Nevertheless, retail vacancy rates increased again on the whole in 2013, and this is expected to continue in the years to come. The continuing woes in the retail market and the record number of bankruptcies in the sector have resulted in a growing number of ‘high-risk’ retail areas.

If we break vacancy rates down by duration, it is clear that more than 40% of properties have been vacant for less than one year. It also shows that total vacancy rates are not increasing as fast as the growing stock of newly built vacant properties would suggest. This means that, as noted above, the retail market continues to show momentum, with many buildings finding new owners and new uses. However, this does not alter the fact that total

Vacancy rates (in percentages), by time period 2003-2014

Source: Locatus; edited by FGH Bank

8 7 6 5 4 3 2 1 0 2003

2004

2005

FGH Real Estate Report 2014

2006

2007

2008

2009

Trends in the Retail market

2010

2011

2012

2013

2014

123

vacancy rates are, in fact, growing, and the number of high-risk retail areas is therefore increasing. An analysis of vacancy rates broken down by the type of retail area reveals in which areas the problems are concentrated. It turns out that these are mainly secondary locations near city-centre high streets, small-scale shopping centres (i.e. small local shopping centres, small district shopping centres, and neighbourhood shopping centres), along with areas located on the outskirts of cities and towns. This outcome is hardly surprising, considering that virtually all retail industry professionals have expressed concern over these shopping areas. However, FGH argues that the risk is also concentrated in other locations, including larger retail areas in small and medium-sized cities. It is these locations which are currently affected by above-average vacancy rates and which will be exposed to additional risk in the future. More flexible leases With the number of different types of high-risk retail areas growing, rents are falling virtually throughout the country,

with the exception of several specialised retail locations. As a result, the value of the retail real estate is declining, after rising in the recent past on the back of strong investor demand. Rents in the upper end of the market remained stable in 2013. The highest rent found on Amsterdam’s Kalverstraat – the city’s busiest high street – remains the same as one year ago: EUR 2,500 per square metre. These high rents are driven in part by the continued demand from domestic and international retailers. It is important to note, however, that the highest rents belie the problems affecting retailers (including small shop owners), which are finding it increasingly difficult to survive. These rents reveal that it is the quality of the locations that ultimately determines the potential value of the local retail real estate. In other words: the increasingly lower rental income, combined with the additional vacancy risk, has a direct impact on property values. This could turn out to be a longterm problem, particularly in vulnerable shopping areas. Retailers and owners are looking for potential solutions, particularly in the form of amended, more flexible

Vacancy ratess (in volume) by time

< 1 year 1-3 years > 3 years 1.373.922

124

This does not mean that the inclusion of sales-related rent clauses in leases provides a comprehensive solution to the problem of high – and, in some cases, excessive – rents. In fact, complexity is increasing at the same time, and above all sales-related rents calls for a specific approach in each individual sector. Second, these types of rents can be difficult to negotiate and discuss at a time when online sales account for a growing

Source: Locatus; edited by FGH Bank

843.433

1.167.485

contract types. We identify two trends in this respect (with ‘flexibility’ being the keyword for both): a) leases with shorter terms and b) rents that are in sync with economic trends and adjusted based on tenants’ performance (i.e. rents linked to sales revenues). One of the reasons for the increase in flexible leases is that a growing number of contracts are currently expiring which were signed in better economic times. In such situations, landlords and tenants tend to opt for hybrid forms of rent, i.e. a low basic rent coupled with sales-linked rent. A growing number of retail chains are actively pursuing this option nowadays, so as to keep their shops affordable.

portion of revenues. Finally, retailers are mainly looking for new contracts in areas where sales are declining, not in shopping areas that are performing well. One thing that is clear is that rents are falling in a large segment of the market. This makes it vital for real estate investors to continue to find a balance between their own interests and those of their tenants. Investors will need to realise that lower rents or amended contracts cannot solve any long-term problems affecting individual locations, but can only obscure them. In our view, investors competing in this market would do well to invest in upgrading middling areas, even – or especially – if rental income is down. Unless market players become aware of this necessity, we will only end up with more losers. The role of offline shops in an online world The number of online sales has undeniably grown by leaps and bounds in recent years. Although this growth levelled off somewhat in 2013, online sales are expected to grow further in the future.

‘o nline sales are expected to grow further in the future.’

share of online purchases are made from retailers that are also key players in the offline retail market, including H&M and Zara. Besides, a growing number of reports – especially from the US and UK – are pointing out the key role played by physical stores. Research by Forrester Research, for example, found that the majority of online-only players are losing market share to traditional US retailers, which have also taken their business online. Research company ACRS concluded, based on interviews with retailers, that for the majority of retailers, revenue growth in 2014 will be driven mainly

Estimates of the share of online sales in all non-food retail spending range from 18% to 55%. This only confirms that there is a general consensus that the impact of the internet on the retail industry is growing, but that providing an exact forecast of this impact is not as straightforward as it may appear. A significant portion of online sales represent products and services that consumers have been purchasing online for some time. Syntrus Achmea calculated that travel (including accommodation and airline tickets) and telecommunications account for 52% of total online sales. Another large

Vacancy by retail area (in percentages)

Source: Locatus; edited by FGH Bank

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

City centre City-centre high streets Large central shopping areas Small central shopping areas Large local shopping centres Small local shopping centres Local supermarket-based shopping centres Supermarket-based shopping centres Urban district shopping centres Large district shopping centres Small district shopping centres Neighbourhood shopping centres Specialised shopping areas Large-scale concentration Spread of retail outlets Average

FGH Real Estate Report 2014

Trends in the Retail market

125

‘New players are

Cutthroat competition The main cause of the large number of bankruptcies in the retail sector is the market dynamic in this sector, as noted above, created as a result of the emergence of online shops, combined with the economic crisis. In our view, the Dutch retail sector has always been dynamic, and these extraordinary circumstances have currently only enhanced this. Retail strategy consultant Hans Eysink Smeets has coined a term to explain this phenomenon: ‘NoCompromise’. He believes that retailers are involved in an ongoing competitive battle related to price and service levels (that is, added value). This drives them to offer their products at the same price, but linked to a higher service or quality (for example, more frequent changes in the product range). Alternatively, they may choose to provide the same service and quality at lower prices. In the most extreme cases, players may decide on a combination of both: better service or higher quality at a lower price. New players (both online and offline) are bringing about constant and increasingly rapid change in this playing field. This is reflected in many – if not all – segments: supermarkets, fashion,

bringing about constant change in the playing field.’ shifting retail landscape has also changed the requirements for successful businesses. Specifically, larger retailers must maintain a presence in all offline and online channels, a trend that is also clearly visible in the Dutch retail market. Retailers that have done just that include online-only players such as the electronics retailer Coolblue, which has opened a number of physical stores, and the traditional supermarket chain Albert Heijn, which offers pick-up points at its stores where customers of the bol.com website can pick up their orders.

by offline sales. An A.T. Kearney survey of more than 3,000 consumers in the United States and the United Kingdom revealed that consumers still prefer to make their purchases at physical stores. According to the survey, digital channels are important mainly for prepurchase research, while physical stores can play a role at any stage of the purchasing process. Whatever trends we may see emerge in the future, it is clear that the internet has permanently changed the retail landscape, providing consumers with an additional alternative if a retail area fails to meet their requirements. The

Top rents for retail space in the Netherlands (1989-2013)

Source: FGH Bank

2,500 2,250 2,000 1,750 1,500 1,250 1,000 750 500 250

126

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0

and consumer spending has been falling for several consecutive years. Besides having a major effect on sales per square metre, this must inevitably also affect the retail landscape across the Netherlands.

potential retail areas whose value could increase over the long term may well fall sharply over the next few years. A growing number of areas will end up losing out. This means that real estate owners and municipalities must not only be aware of the role of their shopping areas in the (regional) retail market, but also that they can and must make the necessary strategic decisions in those areas.

consumer electronics, home improvement chains, etc. Consumers soon grow accustomed to the better value for money they receive and end up using it as a standard for measuring the quality of other retailers in the sector. The internet has, in any event, made it easy for consumers to compare prices. This means that retailers that are unable or unwilling to adapt or that fail to successfully compete may end up in the danger zone.

Winners and losers Economic recovery and an improvement in consumer spending will not solve the problems in the retail market overnight. Underlying consumer trends and changes in society have permanently transformed the retail landscape and will increasingly come to shape the sector in the future. Meanwhile, consumers are increasing their hold over the retail landscape, which will cause some to win and others to lose out.

The impact of these changes inevitably extends to the real estate sector as well. Retail areas compete with each other both on price (i.e. low parking fees for consumers and competitive rents for retailers) and on service and quality. This involves factors such as the appeal of the shopping environment (for example, a historic city centre), the quality of the area itself (is enough money being invested in the quality of the stores and the public space?) and the availability of all manner of facilities and amenities (including food service outlets and public transport facilities) and popular retail chains (for example, Primark or Hollister). On account of this competition between areas, and because the number of genuinely high-

FGH Bank has identified three types of areas in the retail market that are most prone to risk: small-to-medium-sized cities with a large amount of (sometimes a surplus of) retail space; large-scale properties or sites with no clear underlying concept; and the areas between cities and the surrounding countryside. The best opportunities are provided by the retail market in dominant regional or national shopping centres with strong economies of scale, targeted shopping centres (again, regional or national) and local convenience shopping centres. 

But all trends aside, the simple fact is that there is currently too much available retail space. The total amount of retail square footage rose sharply over the past decade, while at the same time the population has barely grown

Annual growth in online retail (2000-2013)

Source: Thuiswinkel.org

120%

100%

80%

60%

40%

20%

0% 2000

FGH Real Estate Report 2014

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Trends in the Retail market

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

127

Summary Retail market

Co nsum er spe n d in g co nti nue s to fal l  In 2013, consumers again spent less of their income on retail purchases than in previous years. The persistently low consumer spending levels have clearly left their mark on the retail landscape. Although the Dutch economy is officially no longer in recession, consumer spending is expected to lag behind the economic cycle. Households continue to focus on reorganising and are keeping their purse strings tight. Ta k e - up i n sy n c w it h econo m i c tre n d s   After increasing for some years, we are now seeing a fall in the take-up of retail real estate, bringing it more in line with economic trends. Even with the demand for retail space – particularly in the four major Dutch cities – remaining high, this has not prevented supply from growing more sharply than in previous years. Ri sk s re l ati n g t o h igher vacanc y rate s   Despite the dynamic nature of the Dutch retail market, vacancy rates are on the rise. This has increased the number of different types of shopping areas where above-average vacancy rates are creating additional risk. Am e nded con t rac t t y p e s  The falling rents in the retail market have resulted in new, amended contract types, with tenants and landlords looking for sustainable solutions for both parties. As a result, we are increasingly seeing hybrid

128

contracts which include both a fixed portion of the rent and a sales-relation portion. However, this does not provide a blanket solution for controlling impending vacancy caused by excessively high rents. In these types of situations, rent reductions are often necessary, even if this does jeopardise much-needed investment in certain areas. Ph y s ical stores: n ot p l ay ed ou t j u st y et  The internet has been transforming the retail landscape for many years now and will continue to do so in the future. Online channels provide consumers with additional options if they are not satisfied with those available in retail areas. Nevertheless, physical stores will continue to play a key role in all stages of the purchasing process. Successful retailers maintain a presence both through online and offline sales channels. W in n ers an d losers  The surplus of retail square footage and the fierce competition between both retailers and retail areas will inevitably have an impact on the retail landscape. The number of genuinely high-potential areas is declining sharply; an appreciable number of retail areas find themselves in an increasingly tight spot. There are opportunities for areas that manage to provide the best possible services to demanding customers, both by offering comprehensive and/or unique products and in terms of convenience.

FGH Real Estate Report 2014

Trends in the Retail market

129

Trends in the industrial real estate market

130

the slump continues

The market for industrial space remained sluggish in 2013. Many companies continue to feel the pinch of the economic crisis, the number of business closures remains high, and many businesses have scaled down their operations – particularly those affected by low domestic demand. This has reduced demand for new and existing business premises, and many businesses have no choice but to ride out the recession. Fortunately, their luck is about to change: by the end of 2013 businesses saw their orders increase and a growing number of manufacturers and consumers are regaining confidence. If the recovery continues into 2014, this could turn out well for the various segments in the market for industrial space. A notable trend is the shift from demand for traditional industrial space to real estate that can facilitate more high-quality, sophisticated processes, aimed at adding value and improving efficiency. Additionally, logistics real estate is playing an increasingly key role, as retailers want to stay ahead of the competition in terms of e-fulfilment. FGH Bank also sees significant potential in areas where urban activities and the knowledge economy converge. The dynamics found in these areas will drive both business activity and the market for business premises.

FGH Real Estate Report 2014

Trends in the industrial real estate market

131

2013: No visible recovery yet Dutch businesses continued to struggle in 2013, causing them to remain prudent in their investment strategies. Companies catering to the domestic market have been particularly vulnerable to the downturn, since both households and the government have curtailed their spending. These businesses tend to focus mostly on cost-savings and restructuring, while remaining on the lookout for new sales opportunities. Dutch companies with international operations are in a somewhat more comfortable position, since they get to benefit from the stronger economies in neighbouring countries. It is therefore not surprising that the logistics sector is performing well relative to other industries and that companies that are highly dependent on domestic demand have been hit harder. This situation did not change from previous years to any significant degree in 2013: the lukewarm investment appetite of many businesses still translates into a limited demand for new or existing industrial space. In its 2013 Real Estate Report, FGH Bank noted that small and medium-sized enterprises (SMEs) – by far the largest user of industrial space – have been hit particularly hard in recent years. Furthermore, many companies looking to relocate are having trouble securing financing, causing them to postpone any plans for expansion or

transfer. Given the low average occupancy rates at many businesses, there is also no great urgency to change premises. Higher take-up Annual take-up of industrial space is therefore low and will remain so in the future, which is true for the issue of industrial plots as well. This situation has, in fact, persisted since 2009. A total of 2.8 million square metres was taken up in 2013. This is marginally higher than take-up for 2012 and is in line with numbers for the period since the beginning of the economic crisis in 2008. Take-up volumes did increase gradually as the year progressed: 490,000; 629,000 and 670,000 square metres were taken up during the first three quarters, respectively. Take-up rates for industrial space are traditionally highest in the last quarter of the year, and 2013 was no exception, with more than one million square metres being claimed altogether. The rising demand might be interpreted as a sign of business confidence, although it should be noted that the bulk of transactions involve companies exchanging obsolete space for more up-to-date premises. The majority of these cases more likely involved companies reducing their square footage on account of changed needs, rather than business expansions. In 2013, the total amount of available

‘t he logistics sector is performing well relative to other industries.’ 132

industrial space increased by more than 2% over 2012. At the end of 2013, around 10 million square metres was available in the private market. The larger supply is mainly caused by the weak financial positions of many companies. With many businesses forced to cease or downsize their operations, we are clearly seeing an increase in the available supply. This applies in particular to sectors affected by low domestic demand, including the construction and automotive industries. It is noteworthy that, according to the trade publication Automotive Management, the supply of automotive industrial space grew sharply in the course of 2013, to more than 500 buildings, covering a total area of nearly one million square metres. The issue of industrial plots has been stabilising for several years now. Although the issue of standard industrial space (not including port sites) increased slightly in 2012 from the previous year (by 41 hectares net to 375 hectares), issue levels have effectively been consistently lower since 2008. While occupancy levels averaged 785 hectares per year during the period 2005-2008, annual issue fell by 50% in 2009, and since then the plots issued account for a total of around 390 hectares a year. Meanwhile, a growing number of municipalities support the idea of concentrating business premises on existing business estates, which would then need to be upgraded through restructuring. With nearly one-third of all business estates having been classed as obsolete, there is an urgent need for these measures. Approximately half of all published restructuring plans are aimed at updating these sites, and therefore at maintaining their use as business estates. A growing number of plans, however, would also involve repositioning and transforming these estates, especially those located in cities. FGH Bank welcomes this development, as these sites, on account of their location, have the

‘a growing number of

qualities required to meet a variety of needs in urban areas. High demand for quality in logistics sector There was a slight uptick in global trade in 2013, with global trade relevant to the Netherlands increasing in volume from 0.7% in 2012 to 1.5% in 2013. The Dutch economy benefited from these trends. On a global level, we note that the growth dynamic shifted as the year progressed from emerging economies such as China and India to the industrialised world. Japan and the United States, in particular, rebounded remarkably quickly, whereas recovery in the Eurozone was significantly slower. Since the Netherlands is most closely tied to the Eurozone economies, trade volumes in this area continued to hover at the same level as 2012. Given the above, it is remarkable that we nevertheless saw an increase of roughly 10% in the take-up of logistics real estate last year. The logistics real estate market is currently characterised by discrepancy: demand is aimed particularly at a small number of modern logistics units, when in fact the bulk of the supply is obsolete. Many properties belong to an older

plans involves repositioning and transforming Industrial estates.’ generation of logistics centres and distribution centres, whose features and infrastructure are outdated and often no longer meet the functional requirements of the current users. In many cases, locations are likewise no longer up to standard. Owners often end up waiting for new tenants at a time when finding new occupants is increasingly unlikely. From a strategic perspective, it is better in those situations to make relatively minor changes to a building in order to improve its marketability. An example

of such an improvement that has proved successful is the conversion of large-scale business units into smaller units. This allows property owners to reach a new, appealing group of tenants: smaller businesses, which are generally less demanding when it comes to real estate requirements. Since up-to-date logistics units are virtually never available immediately in the existing stock, the only alternative available to businesses specifically looking for modern logistics space is new properties. On the plus side, many

Supply and take-up of industrial space (1999 – 2013)

Source: PropertyNL

10,500,000 9,000,000 7,500,000 6,000,000 4,500,000 3,000,000 1,500,000

Supply

FGH Real Estate Report 2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

0

Take-up

Trends in the industrial real estate market

133

new logistics units – including those designed specifically for logistics use – are being developed on a flexible basis, making it easy to adapt them to the needs and requirements of new users in the future. FGH Bank notes that this trend has improved the quality of investments in the sector. The southern provinces of Limburg and North Brabant accounted for roughly 60% of all logistics real estate take-up in 2013. This only makes sense, as the majority of logistics companies have long been located in the south of the country. Nearly half (47%) of transactions involving logistics real estate were completed in Limburg and North Brabant during the 2009-2013 period. Research by the Stec Group furthermore shows that, since 2000, more than half of all relocated and new logistics properties are located in the centre and west of Brabant and in Limburg. As many as 90% of European Distribution Centres (EDCs) have chosen to settle in these areas. This situation is not expected to change, as the southern regions benefit from the strategic location, their reputation as national logistics hubs and the strong multimodal facilities

available. The logistics sites located in the south of the Netherlands are also strongly valued internationally. A Prologis survey in which logistics companies were polled about leading European logistics sites showed Venlo to be the most valued destination. With Rotterdam and the Antwerp-Brussels axis rounding out the top three, the survey essentially highlights the role of the Benelux countries as a gateway to the rest of Europe. We therefore think the bulk of investment opportunities and the likelihood of lasting value are to be found in proven logistics locations. Logistics’ changing role Logistics real estate is becoming increasingly popular as an investment class. Both at the global and European levels, 2013 saw the largest number of investments since 2008. The Netherlands also saw an increase in investment in this type of real estate in 2013, despite the lack of high-quality logistics space noted above. This trend is driven mainly by the favourable returns on investment coupled with high expectations in the user market. The growth in e-commerce and the resulting impact on the logistics chain

are expected to lead to a qualitative change in the demand for logistics real estate. Online companies require optimum logistics processes and maximum control over their cost structures. The underlying logistics process is referred to as ‘e-fulfilment’, and its main focus is to deliver on customers’ expectations and meet their high demands. Due to fierce competition in this industry, retailers are doing everything to increase their competitive edge over other providers. Consumers increasingly have control over the time and location of deliveries nowadays, as well as setting ever higher requirements for the speed with which products are delivered and the quality of the return shipment process. Many companies email their customers status updates from the time the order is placed up to the time of delivery. Meeting the need to develop an efficient logistics process is therefore a complex process – one that, in terms of real estate, at any rate requires logistics buildings designed specifically for e-fulfilment. We are also seeing changes in location preferences. One growing trend is for both online-only businesses (e-tailers)

Take-up of logistics real estate, 2009-2013 (cumulative) by region in percentages

6%

17%

9%

Limburg North Brabant Netherlands, other areas

8%

Randstad conurbation, other areas Rijnmond region Amsterdam/Schiphol airport region Arnhem/Nijmegen

10% 30%

20%

134

Source: FGH Bank

and ‘bricks-and-clicks’ retailers (offering both online stores and physical shops) to move their logistics processes closer to their sales markets. For example, furniture giant IKEA announced plans to build a distribution centre in Oosterhout in order to meet the growing demand for online products. The company’s online orders are currently being fulfilled from Dortmund, Germany. Another trend is that the lines between manufacturers and consumers are blurring more and more, since the latter increasingly expect the products they purchase to meet their specific needs and requirements. This will prompt businesses to move both their manufacturing and processing operations geographically closer to their sales markets. A case in point is leading fashion retailers, whose business strategies entail fast-changing collections with frequent new deliveries. Long transport flows and an uncertain production environment coupled with a relatively unknown culture could potentially undermine this strategy. This has driven many of these retailers to increasingly shift from global sourcing to regional sourcing. Many large supermarket chains, for

FGH Real Estate Report 2014

instance, feel the need to increase delivery frequency in a way that also better meets demand, particularly when it comes to fresh foods. FGH Bank notes a number of other trends that have coincided with the emergence of e-commerce, which are also having an impact on logistics processes. For one, authenticity and local sourcing are winning out over mass production and non-transparent origins of production – as witnessed by the recent debate on working conditions at clothing manufacturers in South East Asia, which is also affecting Dutch retailers. The impact of new trends and developments should also be taken very seriously. One area that is quickly growing in popularity is 3D printing, which could end up radically changing current ideas about production and distribution. If specific parts or products no longer need to be transported across large distances, this will also have a major impact on the logistics chain.

chain will need to become even more efficient and complex and of an even higher quality. We have already seen the introduction of stricter safety requirements for storing hazardous materials in recent years. Depending on the risks associated with the materials being held in storage facilities, a number of different rules have been created for areas such as fire prevention, emergency procedures and ventilation. There is a visible lack of storage facilities in the market that are able to meet these demands, even if the demand is in fact there. 

These and other issues require changes to the logistics process, both in the short and longer term. The logistics

Trends in the industrial real estate market

135

Summary industrial real estate market

Businesses slow to recover  Many Dutch companies are experiencing the negative impact of the crisis. The slow economic growth means demand for additional production capacity is low. There is, nevertheless, a notable difference between export-oriented companies and companies that cater mostly to the domestic market. However, since many companies export to Europe and a number of European economies are struggling, the pace of business recovery is bound to be slow.

Discrepancy in demand for logistics real estate  There continues to be a lack of highquality logistics real estate. At the same time, we are seeing a growing number of available obsolete logistics buildings and distribution centres with marketability issues. The southern Dutch provinces of North Brabant and Limburg are positioning themselves as logistics real estate hubs in both the Netherlands and other European countries, accounting for nearly half of all transactions completed in the past five years.

Lower take-up continues  There was again no significant increase in business demand for industrial space in 2013, remaining stable at 2.8 million square metres. Total supply increased by more than 2% last year over 2012, largely accounted for by businesses looking to replace their current facilities. On average, businesses also vacated more space than took up new premises. This and other factors caused the amount of available industrial space to rise to 10 million square metres in 2013.

E-commerce as a driving force   For online retailers, optimising their logistics processes is an absolute priority. The highly complex process known as ‘e-fulfilment’ is designed to meet the needs of demanding consumers. Speed and customer orientation should be reflected in high-quality logistics centres. As part of a growing trend, retailers are looking to move their logistics processes increasingly closer to their sales markets.

136

FGH Real Estate Report 2014

Trends in the industrial real estate market

137

Trends in the housing market

138

the road to recovery The Dutch housing market has been visibly breaking out of its slump since summer 2013. The number of transactions is growing, property values are not falling as rapidly as before, and we now have a Housing Agreement in place that clearly sets out the government’s policy. Meanwhile, despite the unpopularity in some quarters of the additional policy measures implemented, this – along with more affordable homes – has slowly increased housing consumers’ confidence in a housing market recovery. Still, it is too soon to speak of a long-term recovery. We expect to have a much clearer picture in 2014. How will the government’s policy affect the housing market? Will we see a lasting return of consumer confidence? And will it become easier to finance home purchases? Whatever else may happen, FGH Bank anticipates a market revival in 2014, with most opportunities for recovery to be found in the economic core regions in the Netherlands.

FGH Real Estate Report 2014

Trends in the housing market

139

H2 2013: changing trends Although the total number of homes sold in 2013 – more than 110,000 – is down from the previous year, it significantly exceeds the forecast that was made based on the first two quarters of 2013. The weaker first half of the year was essentially a delayed effect of the fourth quarter of 2012. With buyers anticipating the restriction of the mortgage tax relief effective January 2013, this period actually saw a large number of transactions (35,700 in total). On the heels of the introduction of the new measure, the Netherlands’ Cadastre, Land Registry and Mapping Agency Kadaster recorded only 45,200 changes in ownership of existing homes during the first six months of 2013 and a total of more than 65,000 for the second half of the year. There are several reasons for the larger number of transactions. For one, buying a home became more affordable as 2013 progressed. Data provided by Calcasa reveals that home financing has not been this affordable since the mid-1990s. On average, households spend a smaller portion of their net income on net housing

140

expenses than was the case until recently. Rabobank has also pointed out the current undervaluation of owner-occupied homes. A second reason for the growing number of housing transactions – one that is at least as important – is the mortgage interest rates, which remained low throughout 2013 and made it easier for housing consumers looking to buy to take the plunge and purchase a home. A third factor is that the market has calmed down since the national government revealed its new housing market policy, boosting market confidence in the process. Based on the assumption that the current policy will be continued, FGH Bank anticipates that the number of home sales will continue to rise in 2014. Nevertheless, we are not likely in the foreseeable future to see a return to the transaction levels recorded before the economic and financial crisis. For many years, the number of transactions was determined by opportunities for housing consumers to work their way up the property ladder. First-time-buyer homes were relatively easy to finance in the past, and upon

sale homeowners could use the equity to trade up homes. This equity would then serve as the basis for subsequent house purchases each time they sold a home. In the current market, however, this chain of transactions has been all but broken in the past years. First-timebuyer homes and any subsequent homes purchased are no longer sold easily, or, if they are, it is at significantly lower prices. Those purchasing more expensive homes are left with a negative equity balance and, in the coming years, will be faced with a reduction in the maximum size of home mortgage loans. This means that, if house prices stabilise, this group will be expected to contribute a larger portion of their own funds if they are looking to move house.

‘In some regions and sub-segments sales prices have been increasing ever since the third quarter of 2013.’ In regions marked by slow economic growth, slower population growth and a relatively large concentration of low and lower incomes, however, prices remain low, creating a growing disparity across the country. The owner-occupied market is very much a market with local characteristics and large differences thoughout the country.

2013, with the average transaction price at which existing homes were sold ending up more than 6 percent lower last year than in 2012. At the same time house prices have been falling at a much slower rate since the summer months. In some regions and sub-segments – notably urban areas – sales prices have actually been increasing ever since the third quarter. In Amsterdam, for example, house prices have been up since mid-2013, and for the first time since the crisis homes were sold above the asking price.

Housing market reforms have also resulted in a restriction of debt-based home financing. In addition, a growing number of people are choosing to rent rather than buy for a variety of reasons, including the limited risk involved and the lower average monthly expenses. Barriers to recovery House prices did not visibly recover in

A strong recovery of house prices nevertheless appears unlikely in the foreseeable future. For one, the restriction of the tax relief introduced on 1 January 2013 has permanently

Number of single-family homes and apartments sold in the Netherlands, 1995-2013

Source: Statistics Netherlands

200,000

Apartments Single-family homes

175,000 150,000 125,000 100,000 75,000 50,000 25,000

FGH Real Estate Report 2014

Trends in the housing market

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

141

pushed down house prices. In addition, the continuing decline in household purchasing power that took hold several years ago means families have less money available to spend on housing. Purchasing power is expected to fall further in 2014, which will affect the maximum loan amount set annually by the National Institute for Family Finance Information (NIBUD). Banks are required by law to comply with this loan cap, which, for 2014, amounts to a reduction in the mortgage standard by several percentage points. The resulting effect will be compensated in part by the combination of lower house prices and lower interest rates. However, if interest rates end up rising, banks’ lending capacity will inevitably be constrained. FGH Bank therefore believes that a stabilisation or – at the most – slight increase in house prices in the owner-occupied housing market is more likely than a rapid price increase. Housing Agreement appeases the market Dutch housing consumers have found themselves in a permanent state of confusion in recent years, following the announcement of a slew of potential

‘Stabilisation or slight increase in house prices is more likely than a rapid price increase.’

142

changes to the housing market policy and the financial system, which dangled over the housing market like the proverbial sword of Damocles. However, all of this changed last year. In February 2013, the government and the opposition parties ChristenUnie, SGP and D66 signed the Housing Agreement, which sets out a number of housing market reforms. On Budget Day these agreements were incorporated into the budget, along with a number of specific regulations. This marked something of a sea change, as the government finally made some fundamental decisions regarding the housing market policy to be pursued. An increasing number of political parties turned out to support the reforms, being aware that a gridlocked housing market is sure to halt economic recovery. In the owner-occupied market, we should first mention the measures relating to debt position and taxation. The restriction of the mortgage tax relief – which was considered necessary according to many – can be regarded as groundbreaking. The maximum mortgage tax relief will be gradually reduced – starting in 2014 – from 52% to 38%, in steps of 0.5 percentage

points per year. Additionally, the loanto-value ratio will be reduced in a series of steps from 104% in 2014 to 100% in 2018, which will help reduce household debt for homebuyers on the purchase of a home. FGH Bank welcomes initiatives that focus more closely on the sizable group of homeowners with a negative equity balance. Collectively, they account for one quarter of all homeowners, which means they determine to a large extent the pace with which the market can pick up steam again. This is all the more important considering that for this group, the paradox applies that a recovering housing market may actually result in a new slump, since households in negative equity are anticipating a further increase in house prices, which they believe will allow them to curb their debt. Pension funds’ role remains unclear The plan to establish a National Mortgage Institute (NMI) attracted a lot of attention in 2013. The main idea behind this initiative is to encourage pension funds and insurance companies to invest in Dutch mortgage loans. They would be able to purchase

‘t he ma ximum rent is permit ted to outpace inflation in 2014.’ government-backed securities through the NMI that would carry the same level of risk as government bonds but which would generate slightly higher yields. This higher interest is possible because NMI bonds would be lower in value, and therefore less liquid, than government bonds. As appealing an idea as the NMI might seem, both pension funds and banks are aware of its limitations. Foreign investments currently account for roughly 85% of investments made by the larger Dutch pension funds – all part of their prudent risk diversification strategies. Reverting to a strategy of investing in Dutch mortgage loans would therefore be at odds with this policy. In addition, the home mortgages that would continue to be provided by banks would carry more risk, on average, as the NMI would administer only mortgages guaranteed under the

FGH Real Estate Report 2014

National Mortgage Guarantee (NMG). Two advantages of the new system are that it would allow banks to increase their lending capacity and that interest on (NMG) mortgages could be reduced. Whether the National Mortgage Institute will eventually see the light of day depends not only on the parties involved – the European Commission will also need to assess whether the state guarantee provided by the Dutch government does not, in fact, constitute an unauthorised form of government aid. Start of rental market reform Last year’s housing market reform was not restricted to the owner-occupied market but extended to the rental market as well. The government aims to ensure the long-term availability of sufficient rental homes for the various user groups at which the policy is

Trends in the housing market

aimed. As in 2013, the maximum rent is permitted to outpace inflation in 2014. Rent increases should be determined based on residents’ income, the objective being to bring rents more in line with market demand and to kick-start home sales, particularly among higher income groups. In August 2013, Housing Minister Stef Blok reached an agreement with association of housing corporations Aedes on the finer points of the landlord’s levy. In late December 2013, the agreement was ratified and enacted into law by the Senate, following extensive debate. Under the new law, anyone letting more than ten public housing units is required to pay a levy on the value under the Valuation of Immovable Property Act for these units. This measure will boost government coffers by EUR 1.1 billion in 2014, an amount

143

‘The amended selling rules for housing corporations facilitates the process of selling rental homes.’ that will increase to EUR 1.7 billion by 2017. Landlords investing in regions affected by population loss or in the district of South Rotterdam may be eligible for a reduction in the levy. In addition, the elimination of the VAT integration charge on real estate effective 1 January 2014 will net the government an additional EUR 60 million in taxes each year. The investment capacity of both corporations and institutional investors is nevertheless restricted as a result of the landlord’s levy. It has therefore been agreed that housing corporations can continue to focus on commercial activities, while a EUR 400 million fund will be made available for specific energy-saving investments.

Furthermore, Minister Blok has launched a series of amended proposals for the new home valuation system (points system). Although these proposals have been toned down from the original plans, FGH Bank believes there are still risks attached to the government’s rental policies. For example, rents will be determined for approximately 25 percent by the value under the Valuation of Immovable Property Act, making them more dependent on market conditions in the owner-occupied housing market. If the value under the Valuation of Immovable Property Act is adjusted, homes in the deregulated market could suddenly fall below the deregulation limit. The result is that investments in

the regulated sector can become pressured. The amended selling rules for housing corporations – which facilitate the process of selling rental homes as buildings to third parties – may allow for some compensation. This is in line with the government’s objective of reducing the role of housing corporations according to the original starting points. Nevertheless, corporations are not under any pressure to scale back their role, and secondly, the sales regulations are so complex that market players will think twice before getting on board as investors. The market opportunities therefore concentrate in the mid-range rental segment, roughly between € 700.- and € 1,000.- per month.

Prices of single-family homes and apartments in the Netherlands in euros (1995 – 2013)

Source: Statistics Netherlands

300,000

Single-family homes Apartments

250,000

200,000

150,000 100,000

50,000

144

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

With housing construction output falling to 40,000 for new rental and owner-occupied homes last year – a record low – the construction industry has been in the doldrums. Profit margins at construction companies have been declining for years and the national government has failed to implement any structural measures to give the sector the boost it needs. The new-construction sector may even have found itself faced with some unexpected competition in the form of the existing housing stock over the past few years. Measures such as the reduction in the transfer tax up to 2% on existing homes and the VAT increase from 19% to 21% for new homes have not had the desired effect on the new-construction sector. The Dutch Association of Developers and Construction Contractors (NVB) has even projected that output for 2014 may reach around 25,000 new homes. The term ‘new housing crisis’ is increasingly being bandied about by pundits in the housing market debate, and indeed this is backed up by these low numbers. Besides private companies, municipalities are also crucial in kick-

starting construction output. It is therefore disappointing to note that they have failed in assuming this role. For one, they did not – or only slightly – reduce their land prices for housing construction during these past few years of economic crisis, when they did, in fact, increase construction fees so as to boost municipal revenues. If house prices have fallen by roughly 20% since the crisis, land prices should residually have declined by approximately 40%. However, this has not been the case. This has prompted interest groups such as the Dutch Construction and Infrastructure Federation (Bouwend Nederland) and the Dutch Association of Property Developers (NEPROM) to lobby for a temporary VAT reduction on construction land from 21% to 6%. However, even if the government agreed to this reduction, the newconstruction sector would still be dependent on a revival of the housing market as a whole, in which only increasing confidence and more homes sales will help improve sales opportunities for new homes.

the same time, most opportunities for consumers to benefit from tax breaks without a solid repayment scheme backing them up have since been largely eliminated. Yet the housing market merits our continued attention; in the current economy, there is still a large group of housing consumers who only have limited access to the market. This applies both in a direct sense – because their income is too low or their risk profile is too large for other reasons, and an indirect sense – because a substantial number of homeowners are ‘trapped’ in their own homes, as it were, on account of being saddled with negative equity. By and large, the outlook for these groups has not improved much – and it is precisely this which raises concern. Granted, we have seen some progress, but this does not provide a solution for the large groups of housing consumers, who remain at risk of falling between the cracks. 

Small steps ahead The fundaments of the housing market were undeniably reinforced in 2013. At

Types of providers of non-regulated rental units, in absolute numbers

132,500

Source: Platform31

Institutional Professional Non-professional

285,000

230,000

FGH Real Estate Report 2014

Trends in the housing market

145

Summary housing market

Ho usi ng m ar ke t reco v ery in H2 2013   After falling during the first half of 2013, home sales rebounded in the second half of the year. This could nevertheless not prevent the total number of transactions for the year declining over 2012. On the upside, homes have become vastly more affordable in the past year thanks to lower house prices and low mortgage interest rates. At the same time, housing consumers have regained confidence and their peace of mind ever since the government unfolded its housing policy. All that being said, we are very unlikely to see transaction numbers revert back to pre-crisis levels. De l ay i n pr i ce reco very   The median sales price of existing homes fell by 6% in 2013. The restriction on tax relief effective 1 January 2013 will permanently slow down property values, while at the same time the declining purchasing power will result in a reduction in the mortgage standard in 2014. The improved market conditions will therefore not translate into house price increases in the immediate future, where it should be noted that the outlook may vary depending on the part of the country and the housing segment involved. Ke y housi ng p o l ic y m ea sure s   There was political support in 2013 for the fundamental amendments proposed for the housing market policy. The mortgage interest rate will be curbed in incremental steps of 0.5%

146

percentage points per year to 38%. A loan-to-value ratio of 100% of the home value should ensure that homeowner debt will be brought in line with the home value. The establishment of a National Mortgage Institute should eventually facilitate new lending capacity at banks and solid investment products for major investors. It is not certain at this stage whether a National Mortgage Institute will be established. F ocu s on m id-ran ge ren ta l ho m es   The introduction of the landlord’s levy will restrict the investment capacity of landlords in the regulated market. This means that housing corporations will be permitted to continue their commercial activities and sell rental homes as entire buildings in the deregulated market. However, this does not suit the needs of private landlords for the regulated part of the market. The opportunities therefore concentrate in the mid-range rental segment, roughly between € 700.- and € 1,000.a month. The s l ow way ou t   While the new-construction market is recovering, the recovery is progressing slowly. There is considerable competition from the existing stock because the price differences have decreased sharply in recent years. High land prices for new construction are partly to blame for this. A greater focus on the new-construction sector is needed in order to prevent rising shortages in the medium term.

FGH Real Estate Report 2014

Trends in the housing market

147

TRENDS IN the real estate investment market

148

‘Spring Offensive’ starts recovery The Dutch real estate investment market rebounded convincingly in 2013. The downward spiral was broken once investors were confident that the market – particularly that for marketable real estate – had all but bottomed out. There are four trends worth singling out. For one, foreign investor interest in Dutch real estate is growing sharply. Then, we are seeing the return of major transactions, some involving upwards of EUR 100 million. Furthermore, the focus has clearly shifted to different sectors: there is a clear preference now for residential and logistics real estate and hotel properties. And finally, the much-maligned office market unexpectedly accounted for the bulk of the investments last year, while the retail market ended up taking a hit.

FGH Real Estate Report 2014

TRENDS IN the real estate investment market

149

‘Spring Offensive’ After a decidedly weak first quarter, the start of spring 2013 coincided with a sharp increase in investment in the Dutch real estate market. The amount of the investments eventually rose to more than EUR 5 billion – the highest level of the past five years. Even with profit increasing by almost 30 percent over the 2012 profit, we are nowhere near the total results achieved several years ago. This should hardly come as a surprise, given that property values have fallen by some 20 to 30 percent across the board.

The improved investments in the Dutch real estate market may, on the face of it, seem like a positive trend, but they cannot change the fact that ‘prospectless’ properties remain virtually impossible to sell in the current market. There are two trends that bear this out. The first of these is that investor interest is focused on marketable real estate (in the ‘core’ and ‘core plus’ categories). Second, more than in the past investors are diversifying their acquisitions across multiple sectors. According to FGH Bank, this demonstrates that – provided there are sufficient quality properties available – investors are absolutely willing to enter the Dutch real estate market, even if many others are keeping away. Core countries, core cities, core focus The growing interest in Dutch real estate is not an isolated trend. The bulk of the demand originates from foreign investors, with many US and UK investors and Asian and Middle Eastern funds having recently joined the traditional European contingent. By and large, we can say that, while Europe has suffered from the economic

‘The bulk of demand for Dutch real estate originates from foreign investors.’

Investment interest by market and type of real estate

Core

Office market

Core plus

45%

84%

Retail market

Housing market

Industrial real estate

150

Source: Jones Lang LaSalle

72%

56%

25%

Value added

10%

16%

26%

3%

31%

13%

Opportunistic

13%

Distressed

8%

Real estate investments in 2012 and 2013 by industry (in EUR) and change in percentages 2012

2013

Change

Offices

1,414,518,440

1,892,000,000

34%

Housing

1,021,339,040

1,447,500,000

42%

Retail

1,107,528,710

847,000,000

-24%

Hotels

148,350,000

575,675,000

288%

Industrial real estate

476,119,368

803,987,000

69%

98,748,251

32,250,000

-67%

4,334,000,000

5,598,412,000

29%

Other Total Source: PropertyNL

crisis, we are on the verge of a period of recovery. Investors are sensing this turnaround, and they are well aware that they will be able to cash in once the market has bottomed out.

Dutch real estate market last year. According to FGH Bank, this demonstrates that the market has recovered but nevertheless remains selective.

Meanwhile, we are witnessing a growing disparity in the European real estate market. Property values in major cities such as London and Paris have shot up, but there are likewise plenty of opportunities in other European markets. High vacancy rates notwithstanding, Amsterdam would certainly be included among this group. It is worth noting that Amsterdam accounted for approximately 40 percent of total investments in the

This ‘selective recovery’ is related in part to the type of investors currently active in the market. International funds tend to look for large-scale investment, involving amounts north of around EUR 50 million. However, only a portion of the Dutch market qualifies in this respect, particularly in terms of single assets. We have also noted that foreign investors are focused mainly on returns, although their strategies may vary

significantly. Certain funds invest (only) in the core or core-plus categories, whereas others are singling out distressed portfolios or bad loans. The interest in distressed real estate focuses mainly on offices. This means market players are opting either for the upper end of the market or for those market segments that are seriously struggling. This is borne out by a recent study by Jones Lang LaSalle into the investment strategies of national and international investors in the Dutch market. FGH Bank therefore believes that we have yet to see widespread recovery in the market, all the more so because many private investors in the

Total returns on real estate by sector (1995-2013) in %

Source: IPD Netherlands

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Offices Stores

8.6

8.8

12.0

14.4

15.5

15.1

12.0

8.3

5.2

5.5

7.0

11.5

11.3

0.9

-0.2

3.5

2.2

-2.7

-2.4

9.4

8.7

10.6

12.7

13.3

12.0

9.9

9.8

9.2

10.3

13.5

14.9

13.4

5.5

2.4

7.8

7.6

4.2

1.1

Industrial real estate

10.0

11.3

12.1

13.7

17.1

13.1

10.5

9.5

6.4

8.5

11.1

13.0

11.7

4.0

-0.3

2.9

3.3

1.5

5.2

Homes

12.3

14.3

13.7

13.7

16.9

18.5

12.1

8.4

7.1

7.6

10.1

11.4

9.6

2.8

-2.2

2.9

1.9

0.6

0.6

Total

10.8

11.9

12.7

13.7

15.8

16.1

11.4

8.8

7.1

7.8

10.2

12.5

11.3

3.3

-0.2

4.6

3.8

1.2

0.5

Shares

19.1

38.7

45.9

14.7

25.9

2.9 -17.4 -32.3

7.6

5.1

32.5

18.5

9.3 -45.2

38.6

9.3

-8.8

19.3

26.1

Bonds

15.7

11.7

9.6

17.7

-6.8

5.1

8.0

4.7

11.2

-1.1

1.7

2.4

9.3

14.9

8.7

-4.4

FGH Real Estate Report 2014

8.5

9.5

TRENDS IN the real estate investment market

12.3

151

‘i f the market becomes more dynamic, the prices of real estate will be able to recover, or, at least, bot tom out.’ Netherlands continue to experience difficulties in managing their existing portfolios. Financing vital to further recovery Increasing the number of financing options is the key to ensuring longterm recovery of investment, yet this has been the Dutch market’s main weakness ever since the start of the crisis. Large Dutch banks have been constrained in their lending due to a variety of factors. For example, all major banks already have a substantial stake in real estate holdings, which

means they have had to make additional provisions in order to compensate for any loss of value and lack of cash flow. In addition, they are required to comply with a large number of new rules and requirements within a short space of time. The Dutch economy has also been particularly affected by the nationalisation of SNS REAAL, which was once one of the mainstays of the real estate investment market. It would be simplistic to say that this vacuum will be filled by new market

Direct and indirect real estate investments in billions of euros and percentages

Direct real estate

1990

2000

2010

2011

6.3

14.2

23.3

9.9

9.7

9.1

Insurers

4.8

7.3

13.6

12.4

11.4

11.1

Direct real estate

Total investments Share of direct real estate

152

2012

1.5

7.0

28.7

24.0

24.8

24.6

12.6

28.5

65.6

46.3

46.2

44.8 77.2

Pension funds

0.3

2.5

23.9

64.8

68.7

Insurers

0.1

0.4

2.1

2.6

2.7

2.6

Investment companies

0.0

0.2

3.4

23.6

35.7

43.5

Total

Indirect real estate

Source: Statistics Netherlands; edited by FGH Bank

1980

Investment companies

Total

In our view, private investors will continue to have difficulty gaining access to funding in the foreseeable future. However, some issues are slowly changing for the better. For example, the debate on real estate valuation appears to have been almost settled.

Pension funds

Total Indirect real estate

players.Although the expected entry of new financiers (from Germany and elsewhere) has been welcomed by many, there have been few actual results so far. Foreign banks do get involved in specific investment deals, but only on an occasional basis. And these are certainly not only German banks – US investors in the Dutch market, for example, are indirectly backed by banks in their own country in pursuing their acquisitions. In other words, funds have been pouring into the Dutch real estate market, but through different avenues than in the past. Furthermore, this financing method also barely provides an adequate alternative for (smaller) private investors. These are mainly companies looking to invest in mezzanine loans, syndicate loans or debt funds. These types of investors are likewise highly driven by returns.

0.4

3.1

29.4

91.1

107.2

123.3

13.0

31.6

95.0

137.4

153.4

168.1

96.9%

90.2%

69.1%

33.7%

30.1%

26.7%

3.1%

9.8%

30.9%

66.3%

69.9%

73.3%

116.6

290.1

830.0

1,514.5

1,611.1

1,821.5

10.8%

9.8%

7.9%

3.1%

2.8%

2.5%

In addition, if the market becomes more dynamic the prices of real estate will be able to recover or, at least, bottom out. This will reduce the rate with which portfolios must be further devalued, while banks will be better able to keep risk under control. However, this does not mean that the problems relating to real estate financing have now been resolved. In order to achieve that, the cash flows – and, by extension, the rental income – of investors needs to improve. Still, it is undeniable that the market is slowly regaining its balance. Further decline in returns achieved Despite growing investor demand, real estate dropped in value last year. All sectors posted negative value growth, with the decline in the retail sector being especially striking. This sector posted a negative indirect return of -4.7% last year. Offices fell the most in value at -8.9%. Yet we see that it is the interest of real estate investors in homes that has increased sharply in particular. This is mainly because expected rental income is stable and inflation-proof, resulting in higher direct returns. In addition,

there is more opportunity for private investors to become active in the housing market, now that housing corporations are required by law to focus more on their core activities. Also, there are various signs that the housing market will soon be bottoming out. An increase in values with vacant possession indirectly causes a rise in the values of rental homes – which are partly based on these values with vacant possession. Finally, residential property investors always have the option to sell the homes to private buyers as soon as the demand for owner-occupied homes picks up. We are therefore seeing that homes, being a stable and safe investment, are increasingly taking the place of retail real estate. This only makes sense, as the lower sales generated by retailers are currently driving down rents in the retail market. This, in turn, lowers the value of the retail properties. Those involved in the public debate tend to make the mistake of generalisation, creating the impression that retail investments generally involve a high level of risk. FGH Bank maintains that this is not the case. The expectation is, rather, that value differences in the retail sector will

Direct domestic real estate investments by Dutch institutional investors, in billions of euros

increase and that high-potential locations could potentially increase in value now and in the medium term. However, the market needs to make a clear distinction between highpotential and high-risk locations. Fewer direct real estate investments by institutional investors The slump in the real estate market notwithstanding, the total amount of money invested in real estate by institutional investors increased once again. By the end of 2012, Dutch institutional investors held a total of more than EUR 168 billion in real estate holdings in their portfolios, which is nearly EUR 15 billion more than at yearend 2011. The share of indirect real estate investments, in particular, has increased, which can be explained by the book profits on real estate shares. We do not have the figures for 2013 available yet, but we expect that the item ‘Indirect real estate holdings’ will once again have increased. At year-end 2012, real estate accounted for more than 9.2% of total capital invested. Unlike indirect investments, the share in direct real estate investments by

Source: Statistics Netherlands; edited by FGH Bank

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2000

2001

Rental homes

2002

2003

2004

2005

Commercial real estate

FGH Real Estate Report 2014

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Other

TRENDS IN the real estate investment market

153

institutional investors has only declined further, both in absolute and relative terms. At year-end 2012, Dutch institutional investors owned a total of EUR 44.8 billion in direct real estate. Slightly less than EUR 30 billion of this amount consisted of domestic investments, which amounts to roughly 67% of total direct investments. In other words: when it comes to direct real estate investments, Dutch institutional investors continue to favour the domestic market. Remarkably, this share even rose slightly in 2012.

Still, the fact that the total amount of real estate holdings was less than EUR 30 billion in 2012 is a sign that all may not be well; this amount has not been this low since the turn of the Millennium. Institutional investors have been slowing down their direct investments in real estate for years now, which can also be explained based on the portfolio strategy. We do note that, despite the lower total investment amount, investments in rental properties are growing. The main reason for this is the relatively sharp growth in residential investments

‘The share of indirect real estate investments, in particular, has increased.’

‘It is mainly specialised funds that are driving up the rental property market.’

154

by private investment funds. It is therefore mainly specialised funds that are driving up the rental property market. On the other hand, the direct investments in Dutch commercial real estate (offices and retail) was just EUR 15 billion at the end of 2012, due in part to the sharply lower investments in offices. Direct investments in 2012 have been reduced by more than 40% from 2001. Dutch institutional investors are clearly focusing more and more on rental properties when it comes to their direct investments. FGH Bank expects that the share of rental homes in total direct investments by Dutch institutional investors will increase in the coming years. This will be both in an absolute sense, because the amended rental market policies of the Dutch government are providing them with more opportunities to invest in rental homes, and in a relative sense, because they are likely to further downsize the (Dutch) portfolios of offices and stores on account of the weak market conditions in the commercial real estate market.

Initial yields on real estate in percentages Sector Offices

Source: FGH Bank Prime locations

Other locations

5.8% – 7%

7% – 12%

Stores

4.5% - 5.75%

6% – 8%

Industrial space

7.50% – 8.5%

8.5% – 11%

Homes

4.0% - 5.25%

5% - 8%

Increase of spread in initial yields With the real estate investment market improving, we are getting a clearer picture of movements in initial yields. The ‘core’ and ‘core plus’ segments of the real estate market are the most dynamic by far. Nevertheless, the initial yields paid are roughly equal to last year. The only slight decrease we are noticing is in the upper-premium segment of the market (for offices, retail and logistics centres). Investment in non-prime real estate is looking weaker across the board. This is both because investment demand is weak and because the prices involved in the transactions completed are very low.

yields in the upper end of the market will fall slightly as a result – provided that long-term interest rates remain low. We are again not likely to see any significant demand in the non-prime segment of the market in 2014, while the oversupply will continue to drive down prices. The spread in initial yields is therefore expected to increase further. 

FGH Bank expects investor demand to continue into 2014, and that initial

FGH Real Estate Report 2014

TRENDS IN the real estate investment market

155

Summary real estate investment market

Investment market picks up  The Dutch real estate market saw a spike in investor interest in 2013, with total investments of more than EUR 5 billion. After 2011, this is the highest level since the beginning of the crisis. Investors know what they want  The demand for investment real estate is driven mainly by the growing number of foreign investors operating in the Dutch market. These investors are choosing Dutch real estate as part of their wider European strategies. Investors are looking for larger transactions and are focusing on sought-after cities (mainly Amsterdam). Many investors are looking for core real estate, while in the office market we are also seeing a demand for opportunistic and distressed properties. Real estate financing market remains vulnerable  Observers expect that foreign financiers will re-enter the Dutch real estate financing market. Although this is occurring to some extent, we have not yet seen any sharp increase. The vacuum left behind by major Dutch banks is not likely to be filled any time soon. This has made the contribution of equity essential. We do note, however, that foreign financiers have shifted their attention to niche areas, including mezzanine loans, syndicate loans and debt funds.

156

Investment picks up; property values trail behind (for now)  The larger amount invested in real estate has not yet resulted in higher property values. The offices and industrial space markets remain weak. Residential and retail properties are stable in the upper end of the market, but values are down in non-prime locations. This translates mainly into higher initial yields in the non-prime segment of the market. Fall in direct investments by institutional investors   Dutch institutional investors – spearheaded by pension funds – have significantly tapered off their direct investments in Dutch real estate, to a total of less than EUR 30 billion. Investments in commercial real estate are significantly lower, mainly due to lower office investments. The amount invested in homes is growing, because specialised real estate investment funds are focusing specifically on this segment.

FGH Real Estate Report 2014

Trends in the real estate investment market

157

Glossary and acronyms

Supply  Office space, retail space/showroom and industrial space, which is free for the market to rent or buy. It includes existing properties and properties under construction or undergoing renovation.

Take-up  The letting of and transactions relating to office space, retailspace/showroom and industrial space.

Office space  Office space of more than 500 m² net floor area in specific office buildings.

Retail/shops  Shops/showrooms of more than 200 m² net floor area.

Industrial space  Production and distribution space of more than 750 m² net floor area (including office space).

Stock  Total size of the existing office, retail and/or industrial floor space.

Vacancy  Office, retail and/or industrial space which is available for occupation immediately.

Rent  Price per m² rentable floor area per year.

158

factsheets

Rents  The indicated range concerns the rents at the end of the year, in euros per m² per annum and excluding VAT, for a readily marketable property, fully let for a period of 5+5 years.

Expectations

J = stable O = increases P = decreases

Service index  The service index represents the ratio between the total surface area and the number of residents. The following pages include an overview of regional data per market segment (the office, retail, industrial real estate market and residential market). Would you like to find out more? Our website provides access to an overview of the regional market data, including an extensive explanation: www.fghbank.nl

Sources ABF Research Bak R.L. CBS IBIS Local authorities Locatus NEPROM NVM Primos Forecast 2013 PropertyNL Vastgoedmarkt

FGH Real Estate Report 2014

factsheets

159

FACTSHEET office market province/cities

market structure

rents

Most prominent office locations

Supply 2013 in m²

Take-up compared with 2008-2012 in %

Take-up 2013 in m²

Average take-up 2008-2012 in m²

Office space per resident in m²

Stock 2013 in m²

Number of residents 2013

Province Drenthe Assen

67,200

288,100

4.3

4,000

4,000

0%

32,200

Borgstee / Noorderstaete Centrum / Stationsgebied Oude Grachtpad Peelerpark

Province Flevoland Almere

195,800

591,600

3.0

15,600

17,800

14%

140,000

Almere Buiten Almere Haven Almere Stad / Zakencentrum Gooisekant / Gooise Poort Muziekwijk Parkwijk

Lelystad

76,100

241,900

3.2

2,900

500

-83%

11,800

Centrum / Stationsgebied Lelycenter

Province Friesland Leeuwarden

96,300

582,000

6.0

7,500

900

-88%

42,000

Business Park Leeuwarden / FEC-City Zone Centrum / Stationsgebied Oostergoweg Tesselschadestraat

Province Gelderland Apeldoorn

157,600

733,000

4.7

19,800

7,900

-60%

110,000

Apeldoorn-Noord Centrum / Stationsgebied Laan van Osseveld Europalaan

Arnhem

150,600

1,122,100

7.5

30,300

25,500

-16%

176,000

Centrum / Stationsgebied Gelderse Poort IJsseloord II Kronenburg Kroonpark (Arnhem Zuid) Velperweg

Nijmegen

167,900

485,400

2.9

11,300

9,000

-20%

62,000

Bedrijvenpark Lindenholt Brabantse Poort Spoorzone / Centrum / Singels

Province Groningen Groningen

198,200

966,600

4.9

18,900

7,300

-61%

103,000

Centrum / Stationsgebied Corpus den Hoorn Europapark Kranenburg Martini Trade Park Zernike Science Park

Province Limburg Heerlen Maastricht

88,400

430,600

4.9

5,600

0

-100%

46,500

Centrum

122,900

509,200

4.1

11,600

6,900

-41%

74,000

Centrum / Stationsgebied Céramique Randwijck

160

development prospects

85-100

j

100-120

100-120

90-120

j

90-110

90-110

90-110

j

90-115

90-115

85-100

j

80-115

80-110

75-100

j

70-100

70-100

70-90

j

100-160

100-160

90-145

j

90-135

80-115

75-110

j

90-115

80-100

70-90

j

90-115

80-100

70-90

j

80-110

80-110

65-100

j

60-90

60-90

50-80

j

90-110

90-110

85-110

j

95-120

95-120

90-115

j

80-100

80-100

75-100

j

90-110

90-110

85-110

j

95-120

90-115

80-115

p

115-140

90-130

85-125

j

100-125

90-115

80-110

p

120-135

110-130

100-125

j

110-160

100-150

100-150

120-130

115-130

120-135

110-130

95-120

90-115

85-110

j

100-130

100-120

90-115

j

110-140

100-120

90-120

j

85-115

75-110

75-110

p

110-120

90-115

85-115

j

115-150

100-150

100-145

j

120-135

120-135

110-135

j

Planning capacity 2013 in BFS in m²

85-100

Under construction 2013 in BFS (Business Floor Space) in m²

Most prominent new building locations/ plans

Expectation 2014

Range for rents 2013 in €/m²

Range for rents 2012 in €/m²

Range for rents 2011 in €/m² 85-100

Het Palet

10,000

Almere Poort, Olympiakwartier Oost

40,000

WTC

6,600

Minx Kantorencentrum

12,000

j

Business Park IJsseloord II

90,000

90-125

p

La Mairesse

100-125

j

Brabantse Poort

12,000

Kantorenkwadrant Euroborg III

50,000

85-125

85-125

80-110

j

125-140

125-140

120-135

j

115-130

100-130

100-125

j

100-125

100-125

85-115

j

85-100

85-100

80-100

j

100-125

100-125

90-120

j

Maankwartier

110-140

110-140

100-135

j

Avenue2

110-135

110-135

100-130

j

100-130

90-125

80-110

p

FGH Real Vastgoedbericht Estate Report2014 2014

5,200

factsheet office market

14,000 16,500

Source: take-up and supply PropertyNL

161

FACTSHEET office market province/cities

market structure

rents

Most prominent office locations

Supply 2013 in m²

Take-up compared with 2008-2012 in %

Take-up 2013 in m²

Average take-up 2008-2012 in m²

Office space per resident in m²

Stock 2013 in m²

Number of residents 2013

Province Noord-Brabant Breda

180,000

723,000

4.0

21,300

11,200

-47%

142,000

Claudius Prinsenlaan e,o, Stationsgebied Westerhage / Steenakker

Den Bosch

143,600

970,700

6.8

30,900

22,700

-27%

115,500

De Brand De Herven Pettelaarpark Stationsgebied / Paleiskwartier

Eindhoven

221,000

1,493,800

6.8

39,900

29,700

-26%

211,000

Eindhoven Airport / Flight Forum Ekkersrijt / Science Park Centrum overig Fellenoord / Stationsgebied Strijp-S Poot van Metz Beukenlaan e,o,

Tilburg

210,000

479,500

2.3

12,000

12,000

0%

69,000

Centrum / Stationsgebied ’t Laar

Province Noord-Holland Alkmaar

95,000

377,700

4.0

22,800

13,000

-43%

47,000

Amstelveen

84,800

647,900

7.6

12,400

13,200

6%

175,000

Alkmaar Bovenkerk-Legmeer Centrum Commerce Park

Amsterdam

809,200

6,076,700

7.5

230,900

247,600

7%

1,001,500

Amstel Business Park Centrum / binnenstad De Omval Noord Oost Riekerpolder Teleport / Sloterdijk West Zuidas Zuidelijke IJ-oevers Zuidoost, Amstel III Zuidoost, Centrumgebied

Diemen

25,900

231,600

8.9

4,800

3,900

-19%

20,500

Bergwijkpark

Haarlem

154,800

536,800

3.5

12,200

9,400

-23%

58,000

Centrum / binnenstad

Diemen-Zuid

Schalkwijk Waarderpolder

162

development prospects

Planning capacity 2013 in BFS in m²

Under construction 2013 in BFS (Business Floor Space) in m²

Most prominent new building locations/ plans

Expectation 2014

Range for rents 2013 in €/m²

Range for rents 2012 in €/m²

Range for rents 2011 in €/m² 110-150

100-140

100-135

p

Digit Parc

15,000

110-130

100-130

100-140

j

Gerechtsgebouw Breda

27,000

120-135

120-135

110-130

p

OV-Terminal

22,000

100-135

100-135

100-130

j

Paleiskwartier (diverse projecten)

47,000

100-135

90-125

90-125

p

125-150

120-150

110-150

p

130-160

130-160

130-160

j

120-145

110-135

95-135

p

Flight Forum

50,000

110-130

100-130

90-120

p

Rabobank Fellenoord, nieuwbouw

25,000

-

-

110-160

j

Strijp-S (diverse projecten)

75,000

-

-

110-165

j

-

-

65-100

j

-

-

110-130

p

-

-

120-140

p

110-145

100-140

100-135

j

Nieuwbouw UWV / Gemeente, Zwijsen-locatie

110-130

100-130

95-125

p

Spoorzone

50,000

100-135

90-135

85-125

j

Spoorzone Alkmaar

11,000

100-150

100-150

90-140

j

130-185

125-150

120-140

j

110-185

100-165

90-140

j

100-140

100-130

90-125

j

Akzo Nobel, Zuidas (Beethoven)

13,500

150-275

150-275

150-275

j

Deloitte / AKD, Zuidas (Kenniskwartier)

40,000

150-225

150-225

150-225

j

Houthavens

15,000 10,000

85-160

85-160

80-150

j

NDSM Werf

110-175

100-160

90-150

j

Science Park Amsterdam

140-190

130-175

115-165

j

Stibbe, Zuidas (Beethoven)

100-140

90-135

85-125

j

Zuidas (diverse projecten)

100-140

85-130

80-125

j

225-325

225-325

225-325

j

120-215

120-215

120-210

j

85-125

80-120

80-120

j

105-170

100-165

100-165

j

70-130

70-115

70-110

j

70-115

70-100

70-100

j

125-175

115-160

110-160

j

80-125

80-110

80-110

j

80-125

75-115

75-115

j

FGH Real Estate Report 2014

Mariastichting, Leidsevaart

factsheet office market

7,500

15,000 14,500 175,000

8,000

Source: take-up and supply PropertyNL

163

FACTSHEET office market province/cities

market structure

rents

Most prominent office locations

Supply 2013 in m²

Take-up compared with 2008-2012 in %

Take-up 2013 in m²

Average take-up 2008-2012 in m²

Office space per resident in m²

Stock 2013 in m²

Number of residents 2013

Province Noord-Holland Haarlemmermeer

144,200

1,409,800

9.8

48,600

21,100

-57%

291,500

(Hoofddorp en Schiphol)

Hoofddorp Beukenhorst Oost Beukenhorst West Beukenhorst Zuid Centrum De Hoek Schiphol Schiphol Centrum Schiphol Oost Schiphol Rijk Schiphol Zuid

Hilversum

86,500

625,300

7.2

15,700

14,900

-5%

82,200

Arenapark Centrum / stationsgebied Mediapark

Zaanstad

150,600

254,400

1.7

5,600

1,900

-66%

33,500

Centrum

Enschede

158,800

444,200

2.8

14,800

12,300

-17%

79,500

Business & Science Park / Hengelosestraat

Hengelo

81,000

280,600

3.5

6,100

1,400

-77%

49,500

Centrum / Stationsgebied

123,000

778,000

6.3

20,300

17,800

-12%

138,000

Province Overijssel

Centrum / Stationsgebied

Westermaat Zwolle

A28-zone Centrum Hanzeland Oosterenk (Zone Ceintuurbaan)

Province Utrecht Amersfoort

150,700

851,300

5.6

33,900

21,300

-37%

155,300

Bergkwartier Centrum / Stadsring De Brand / Calveen De Hoef Stationsgebied Vathorst / Podium

Houten

48,400

245,600

5.1

5,100

5,300

4%

37,000

Nieuwegein

61,000

515,000

8.4

13,500

7,500

-44%

105,000

Molenzoom / Stationsgebied Merwestijn Plettenburg / Rijnhuizen Stadscentum / City Plaza

Utrecht

327,200

2,714,000

8.3

89,100

96,300

8%

364,000

Centrum Kanaleneiland Lage Weide Maliebaan Overvecht Papendorp Rijnsweerd Stationsgebied

164

development prospects

Planning capacity 2013 in BFS in m²

Under construction 2013 in BFS (Business Floor Space) in m²

Most prominent new building locations/ plans

Expectation 2014

Range for rents 2013 in €/m²

Range for rents 2012 in €/m²

Range for rents 2011 in €/m²

Hoofddorp 90-140

90-130

80-120

j

Business Garden Hoofddorp

20,700 64,200

75-115

70-110

65-100

j

Beukenhorst Zuid / Park 20/20 (diverse projecten)

125-175

120-170

110-160

j

Blue Water, Beukenhorst Zuid / Park 20/20

85-150

80-145

75-140

j

75-120

75-120

70-110

j

200-300

175-300

175-300

j

100-150

100-140

80-125

j

85-125

80-125

80-125

j j

8,200

Schiphol The Base (herontwikkeling vml, Triport)

53,000

85-125

80-120

80-120

115-160

115-155

115-155

p

95-140

95-135

95-130

j

100-150

100-150

100-150

j

80-125

80-120

80-120

j

Inverdan (diverse projecten)

35,000

100-125

90-115

80-110

p

Zuiderval (diverse projecten)

48,900

120-145

110-140

100-140

j

100-130

90-120

85-115

j

100-130

85-115

80-110

p

110-160

100-150

100-150

j

110-160

100-150

100-150

j

110-160

110-155

105-145

p

110-140

100-130

90-120

p

110-160

110-155

110-155

j

Eemcenter

16,000

100-145

90-140

90-135

p

The Works, Amsterdamseweg

65,000

85-120

80-115

80-115

p

90-120

85-115

80-115

p

120-160

115-155

115-150

p

115-145

110-140

110-135

j

90-120

90-115

85-110

p

80-100

75-100

75-100

p

85-100

75-100

70-100

p

90-140

85-130

80-120

p

125-180

125-180

125-180

j

Jaarbeursplein

50,000

85-130

80-130

75-130

p

Leidsche Rijn Centrum

70,000

80-115

70-110

65-110

p

Papendorp

150-240

150-225

140-225

j

Stadskantoor Jaarbeursplein

75-110

75-100

75-100

p

150-190

150-180

150-180

p

120-160

120-160

120-160

p

135-175

135-175

135-175

j

FGH Real Estate Report 2014

Uitbreiding en renovatie Rechtbank

factsheet office market

26,000

46,000 65,000

Source: take-up and supply PropertyNL

165

FACTSHEET office market province/cities

market structure

rents

Most prominent office locations

Supply 2013 in m²

Take-up compared with 2008-2012 in %

Take-up 2013 in m²

Average take-up 2008-2012 in m²

Office space per resident in m²

Stock 2013 in m²

Number of residents 2013

Province Utrecht Woerden

50,500

220,300

4.4

6,800

3,900

-43%

26,500

Middelland / Snel en Polanen

Zeist

61,300

306,100

5.0

7,000

4,500

-36%

31,500

Boulevard Utrechtseweg

Province Zeeland Middelburg

47,700

148,500

3.1

900

0

-100%

19,100

66,200

488,500

7.4

14,300

9,900

-31%

134,000

Middelburg

Province Zuid-Holland Capelle aan den IJssel

Capelle Office Park Fascinatio / Rhijnspoor Hoofdweggebied Rivium

Delft Den Haag

99,900

404,300

4.0

10,100

2,400

-76%

38,500

509,300

4,139,800

8.1

80,600

103,200

28%

474,000

Delft Beatrixkwartier Congresgebouwgebied De Binckhorst Laakhaven / Holland Spoor Lange Voorhout Nieuw Centrum / Stationsgebied

Dordrecht

118,700

318,600

2.7

8,500

1,600

-81%

64,000

Amstelwijck

71,000

347,200

4.9

6,500

2,100

-68%

84,000

Goudse Poort

Centrum Gouda

Stationsgebied / Binnenstad Leiden

121,200

520,700

4.3

14,800

25,100

70%

58,200

Kanaalpark / Lammenschans Plesmanlaan / Science Park Stationsgebied

Rijswijk

47,600

892,400

18.7

13,200

13,800

5%

205,300

Hoornwijck Plaspoelpolder Stationsgebied / Eisenhowerplein

Rotterdam

617,300

3,449,200

5.6

114,200

67,900

-41%

767,000

Blaak / Westblaak Brainpark I Brainpark II Brainpark III De Boompjes Kop van Zuid Prins Alexander / Oosterhof Waalhaven Weena / Coolsingel Zuidplein

Zoetermeer

123,600

638,300

5.2

21,800

13,000

-40%

107,500

Afrikaweg Rokkeveen Stadscentrum

166

development prospects

Planning capacity 2013 in BFS in m²

Under construction 2013 in BFS (Business Floor Space) in m²

Most prominent new building locations/ plans

Expectation 2014

Range for rents 2013 in €/m²

Range for rents 2012 in €/m²

Range for rents 2011 in €/m² 75-110

75-105

70-105

j

120-165

120-165

120-165

j

120-165

120-165

120-165

j

95-135

90-130

80-125

j

100-135

90-130

80-120

j

115-145

90-140

90-140

j

90-115

80-115

80-115

j

90-135

90-135

80-125

j

90-150

80-150

80-150

j

Spoorzone

25,000

130-195

125-195

125-195

j

De Monarch (III en IV)

38,000

115-165

115-160

100-160

j

Eurojust

85-125

75-125

60-125

j

Hoge Raad der Nederlanden

15,000

90-140

90-135

80-125

j

Internationaal Strafhof

47,000

170-250

160-250

160-250

j

Ypenburg west

30,000

135-195

130-195

130-200

j

110-135

100-125

75-110

j

Amstelwijck remaining

45,000

100-135

100-130

75-125

j

80-125

75-125

75-125

j

90-145

85-145

85-150

j

90-135

85-145

85-145

j

115-160

115-160

115-160

j

100-160

100-160

100-160

j

95-135

95-135

90-130

j

80-115

65-115

60-115

j

90-145

90-130

90-125

j

120-170

120-165

110-160

j

Delftseplein

125-160

115-160

110-155

j

First Rotterdam

42,000

140-165

130-160

125-155

j

Forum Rotterdam (voormalig ABN Amro)

15,000

140-165

130-160

125-155

j

Schiekadeblok

135-170

130-165

120-160

j

Stadskantoor Rotterdam

140-180

130-170

130-190

j

115-155

110-145

105-140

j

95-130

90-130

80-120

j

140-185

120-170

120-180

j

100-140

100-135

90-130

j

90-115

80-115

80-115

j

100-135

90-135

90-135

j

90-125

80-125

80-125

j

FGH Real Estate Report 2014

Stationsgebied

Heerema Marine Contractors (herontwikkeling)

factsheet office market

5,000

18,000

21,500

45,000

108,000 23,500

Source: take-up and supply PropertyNL

167

FACTSHEET retail market province/cities

market structure

Most prominent shopping streets

Range for rents 2011 in €/m²

Range for rents 2012 in €/m²

Empty objects in % (national 6,9%)

Take-up compared 2008-2012 in %

Take-up 2013 in m²

Sales of floor space in m² 2013 207,500

Average take-up 2008-2012 in m²

Number of residents 2013 67,200

rents

Gedempte Singel

175-250

175-250

Buymansplein / Forum

225-450

225-450

Kruisstraat

150-250

150-250

Mercuriusplein

275-450

275-450

Hoofdstraat

125-275

125-275

Noorderstraat-Derkstraat

150-250

150-250

Vlinderpassage

225-350

225-350

Bottelaarspassage

225-325

225-325

Citadel

400-700

400-700

Grote Markt

175-275

175-275

Korte Promenade

200-325

200-325

Stadhuisplein

275-600

275-600

Stationsstraat

300-650

300-650

Centrum, Dukaatpassage

200-425

200-425

De Wissel

250-450

250-450

Neringspassage

225-350

225-350

Nieuwestad

250-650

250-650

Ruiterskwartier

125-250

125-250

Wirdumerdijk

275-650

275-650

Zaailand

175-300

175-300

Brinklaan

165-325

150-300

Hoofdstraat

350-800

350-800

Province Drenthe Assen

Emmen

108,100

308,900

7,200

4,200

13,200

4,800

83%

14%

11.1%

7.8%

Province Flevoland Almere

195,800

Lelystad

76,100

291,300

153,300

5,900

3,300

14,600

1,900

147%

-42%

5.9%

9.0%

Province Friesland Leeuwarden

96,300

282,600

2,300

2,000

-13%

8.1%

Province Gelderland Apeldoorn

157,600

Arnhem

150,600

311,700

291,100

9,200

7,900

4,600

11,200

-50%

42%

7.6%

6.6%

Korenstraat

165-325

150-300

Bakkerstraat

250-800

250-800

900-1,050

900-1,050

450-900

450-900

700-1,100

700-1,100

Roggestraat

600-950

600-950

Steenstraat

100-250

100-250

Vijzelstraat

650-1,100

650-1,100

Achter de Doelen

250-425

250-425

Grote Straat

225-450

200-450

Maandereind

150-250

150-250

Grote Oord Jansstraat Ketelstraat

Ede

110,600

168

178,300

8,600

5,900

-31%

5.8%

development prospects

Range for rents 2013 in €/m²

Expectation 2014

Planning capacity 2013 in BFS in m²

Range for rents 2012 in €/m²

Under construction 2013 in BFS (Business Floor Space) in m²

Most prominent new building locations/ redevelopments

Range for rents 2011 in €/m²

Most prominent shopping centers

200-400

200-400

j

50-75

50-75

50-75

j

Winkelcentrum de Weiert

175-450

175-450

175-450

j

Willinkplein-Zuid

j

Stadshart Almere

400-700

400-700

350-700

j

Almere Buiten (fase 2), Centrum Noordzijde

350-700

j

’t Circus

275-500

275-500

250-475

j

Olympiakwartier, P. de Coubertinlaan

22,000

150-250

j

Winkelcentrum Buiten­­mere, Almere-Buiten

18,000

200-275

j

250-575

j

275-625

j

175-400

j

Batavia Stad Shopping Outlet

225-425

j

De Gordiaan

200-325

p

250-650

j

125-250

j

275-650

j

150-300

j

150-300

p

Oranjerie

350-750

j

Woonboulevard Het Rietveld

150-300

p

250-750

p

Range for rents 2013 in €/m²

Expectation 2014

200-400

175-250

j

De Triade

225-450

j

Woonboulevard Borgstee

150-250

j

275-450

j

125-275

j

150-250

j

225-350

j

150-275

200-300

200-300

j

Batavia Stad Fase III, IV, V

8,000

80-120

80-120

70-110

j

Herontwikkeling ABC complex, Neringpassage

8,100

Woonboulevard Palazzo

50-75

50-75

40-70

j

Winkelpark De Centrale

65-100

65-100

65-100

j

De Centrale Retailpark

250-650

200-650

200-600

p

Anklaar

Kronenburg

j

Musiskwartier

450-850

p

Presikhaaf

700-1,050

p

Woonboulevard Gelderse Poort

600-950

p

100-225

p p

225-400

p

200-425

p

150-225

p

7,000

200-300

900-1,000

650-1,050

6,100

FGH Real Estate Report 2014

16,000

55-80

55-70

50-70

p

Omnisport, De Voorwaarts

300-450

300-450

300-425

j

OV Terminal Arnhem

1501,050

1501,000

150-900

p

Schuytgraaf, wijkwinkelcentrum

200-350

200-350

200-350

j

65-90

65-85

65-85

p

factsheet retail market

20,000

15,000

4,200 8,700

Source: take-up and supply PropertyNL

169

FACTSHEET retail market province/cities

market structure

rents

Most prominent shopping streets

Range for rents 2011 in €/m²

Range for rents 2012 in €/m²

Empty objects in % (national 6,9%)

Take-up compared 2008-2012 in %

Take-up 2013 in m²

Average take-up 2008-2012 in m²

Sales of floor space in m² 2013

Number of residents 2013

Broerstraat

650-900

650-900

Burchtstraat

375-950

375-900

Marikenstraat

300-500

300-500

Moenenstraat

175-300

175-300

A-Kerkhof

250-500

250-500

Carolieweg

175-300

175-300

Province Gelderland Nijmegen

167,900

260,900

10,700

12,500

17%

6.5%

Province Groningen Groningen

198,200

464,300

17,000

11,200

-34%

6.6%

Herestraat

600-1,400

600-1,400

Vismarkt

250-700

250-700

Waagstraat

250-500

250-500

Zwanestraat

200-350

200-350

Promenade I en II

300-600

300-600

Saroleastraat I

450-750

450-750

Saroleastraat II

300-450

250-450

Grote Staat

750-1,400

750-1,400

Kleine Staat

750-1,200

750-1,200

Maastrichter Brugstraat

Province Limburg Heerlen

88,400

Maastricht

122,900

Roermond

57,000

338,700

245,000

232,800

4,100

6,100

4,800

10,200

10,200

2,100

149%

67%

-56%

16.6%

8.5%

8.8%

600-1,100

600-1,100

Muntstraat

500-850

500-850

Spilstraat

450-700

450-700

Stokstraat

400-700

400-700

Wolfstraat

500-800

500-800

Wycker Brugstraat

300-600

300-600

Graaf Gerardstraat

250-350

250-350

Hamstraat

200-350

200-350

Steenweg

300-600

300-600

Varkensmarkt

300-550

300-550

550-1,000

550-1,000

Ginnekenstraat

450-950

450-950

Karrestraat

550-950

550-950

Ridderstraat

400-700

400-700

Hinthamerstraat

500-750

500-750

600-1,050

600-1,050

400-750

400-750

Province Noord-Brabant Breda

180,000

Den Bosch

143,600

413,200

285,600

15,800

6,800

17,000

10,200

8%

50%

7.9%

5.3%

Eindstraat

Hooge Steenweg Kerkstraat Markt Pensmarkt Schapenmarkt 170

500-850

500-850

500-1,000

500-1,000

400-650

400-650

development prospects

Range for rents 2013 in €/m²

Expectation 2014

Planning capacity 2013 in BFS in m²

Range for rents 2012 in €/m²

Under construction 2013 in BFS (Business Floor Space) in m²

Most prominent new building locations/ redevelopments

Range for rents 2011 in €/m²

Most prominent shopping centers

j

Dukenburg

350-550

350-550

325-500

j

Plein 1944

350-850

j

De Molenpoort

150-400

150-375

150-350

p

Waalfront

275-475

p

Woonboulevard Novium

60-85

60-80

60-75

p

175-300

p

200-450

j

Meubelboulevard Hoendiep

60-85

60-85

50-85

j

Oostwand Grote Markt

125-250

j

Paddepoel

200-550

200-550

175-450

j

Winkelcentrum Paddepoel, uitbreiding

600-1,300

j

Vinkhuizen

140-180

140-180

140-180

j

250-700

j

Westerhaven

100-350

100-350

100-350

j

250-500

j

Woonforum Peizerweg

60-90

60-90

60-90

j

175-300

j

250-550

p

Corio Center (ground floor)

350-600

300-600

250-550

p

Maankwartier

400-700

p

Corio Center (souterrain)

125-160

125-160

100-135

p

Schinkelkwadrant-Zuid, De Plu

17,000

200-400

p

Woonboulevard In de Cramer

65-90

65-90

60-90

p

Woonboulevard fase 3

8,000

750-1,400

j

Brusselse Poort

200-400

200-400

200-400

j

Belvédère (Bosscherveld) fase 1

20,000

750-1,200

j

Entre Deux

4001,000

4001,000

350-900

j

Uitbreiding Brusselse Poort

10,000

550-1,000

j

Mosae Forum

250-750

200-750

200-700

p

450-800

j

400-650

j

350-650

p

450-750

j

300-600

j

250-350

p

Roercenter

150-250

150-250

150-250

j

Designer Outlet Center fase 4

10,000

200-350

p

Designer Outlet Center

200-450

200-450

200-450

j

300-600

p

300-550

p

550-1,000

j

De Barones

350-650

350-650

350-600

p

Achter de Lange Stallen

24,000

450-950

j

Woonboulevard Breda

75-100

75-100

75-100

j

Hoge Vught

450-900

j

400-650

j

450-750

j

Range for rents 2013 in €/m²

Expectation 2014

650-850

600-1,050

j

350-700

j

450-800

j

500-1,000

j

400-650

j

11,300 2,800

Winkelcentrum Arena

FGH Real Estate Report 2014

70-100 250-450

70-100 250-450

70-100 250-450

9,500 9,000

j

GZG-terrein 1st fase

12,000

p

Uitbreiding Bossche Woonboulevard

11,000

Willemspoort

factsheet retail market

5,000

13,500

OV Terminal Breda

Bossche Boulevard

10,000

4,000

Source: take-up and supply PropertyNL

171

FACTSHEET retail market province/cities

market structure

rents

Most prominent shopping streets

Range for rents 2011 in €/m²

Range for rents 2012 in €/m²

Empty objects in % (national 6,9%)

Take-up compared 2008-2012 in %

Take-up 2013 in m²

Average take-up 2008-2012 in m²

Sales of floor space in m² 2013

Number of residents 2013

750-1,350

750-1,350

Hermanus Boexstraat

450-650

450-650

Hooghuisstraat

400-650

400-650

Marktstraat

500-900

500-900

500-1,000

500-1,000

Province Noord-Brabant Eindhoven

221,000

443,400

18,400

16,600

-10%

9.4%

Demer

Rechtestraat

Tilburg

Vrijstraat

250-550

350-550

210,000

319,700

7,500

12,900

72%

7.4%

Heuvelstraat

400-900

400-900

95,000

286,100

7,800

12,700

63%

7.4%

De Laat

175-550

175-550

Langestraat

325-700

325-700

Payglop

500-650

500-650

Zaagland

250-400

250-400

-

-

Beethovenstraat

500-750

500-750

Cornelis Schuytstraat

500-950

500-950

850-1,000

850-1,000

300-600

300-600

Heiligeweg

1,5002,250

1,5002,250

Kalverstraat

1,8002,500

1,8002,500

Kinkerstraat

225-400

225-400

Leidsestraat

1,3002,000

1,3002,000

Nieuwendijk

700-2,000

700-2,000

P.C. Hooftstraat

900-1,500

900-1,500

Rokin

550-800

550-800

Van Baerlestraat

300-750

300-750

Anegang

225-475

225-475

Barteljorisstraat

350-550

350-550

Generaal Cronjéstraat

150-250

150-250

Grote Houtstraat

400-950

400-950

Province Noord-Holland Alkmaar

Amstelveen

84,800

122,700

1,800

1,600

-11%

4.2%

Rembrandtweg Amsterdam

809,200

1,136,800

42,400

75,600

78%

3.8%

Damrak Ferdinand Bolstraat

Haarlem

154,800

172

261,100

6,300

4,600

-27%

4.9%

development prospects

Range for rents 2013 in €/m²

Expectation 2014

Heuvelgalerie

200-650

200-650

150-550

p

450-650

g

Piazza Center

3501,000

3501,000

300-900

p

400-650

j

Woensel

300-650

250-650

250-600

p

500-900

j

Woonboulevard Ekkersrijt

75-115

75-115

75-115

j

500-1,000

j

De Admirant / Nieuwe Emmasingel

350-550

300-500

250-450

p

300-500

j

400-900

j

Emmapassage

275-375

275-375

250-350

p

AaBe-complex

27,000

Heyhoef

175-250

175-250

175-250

j

Herontwikkeling omgeving Stationsplein

Pieter Vreedeplein

250-375

250-375

250-350

p

Wagnerplein

100-150

100-150

100-150

7,000 4,000

Winkelcentrum Heyhoef

Noorder Arcade

5,000

Winkelcentrum Koningsoord (Berkel Enschot)

12,800

Koedijkerstraat

6,100

150-500

j

250-700

j

450-600

j

200-350

j

Stadshart Amstelveen

500-850

500-850

500-900

j

150-400

j

Winkelcentrum Binnenhof

500-700

500-700

500-700

j

400-800

j

Amsterdamse Poort

300-550

300-550

300-550

j

Beurspassage, Damrak / Nieuwendijk

20,000

500-1,000

j

Arena Boulevard

175-225

125-200

125-200

j

Groot Gelderlandplein, uitbreiding

8,000

850-1,000

j

Boven ’t Y / Buikslotermeerplein

350-700

350-700

300-700

j

Rokin (Fortis-locatie)

250-600

j

Groot Gelderlandplein

350-650

350-650

350-650

j

Rokin Plaza

6,000

1,5002,250

j

Kalvertoren

4001,600

4001,600

4001,600

j

Station Amsterdam Centre

4,500

1,8002,500

j

Magna Plaza

200-600

200-600

200-600

j

Winkelcentrum Mosplein

225-400

j

Osdorpplein

250-450

250-450

250-450

j

Zuidas (Ravel), Van Leijenberghlaan

1,3002,000

j

Villa Arena

80-150

80-150

80-150

j

700-2,000

j

1,0001,600

j

550-800

g

300-750

j

200-450

j

350-550

350-550

250-500

j

350-550

j

125-275

j

400-950

j

g

Noorder Arcade / Ringerscomplex (renovatie)

Winkelcentrum Schalkwijk

FGH Real Estate Report 2014

55,000

Winkelcentrum Westwijk

Brinkmanpassage

8,000

10,000

7,500 10,000

7,700

Schalkstad (eerste fase)

factsheet retail market

Planning capacity 2013 in BFS in m²

Range for rents 2012 in €/m²

j

Under construction 2013 in BFS (Business Floor Space) in m²

Range for rents 2011 in €/m²

Most prominent new building locations/ redevelopments

Expectation 2014

Most prominent shopping centers

Range for rents 2013 in €/m² 750-1,350

16,000

Source: take-up and supply PropertyNL

173

FACTSHEET retail market province/cities

market structure

rents

Most prominent shopping streets

Range for rents 2011 in €/m²

Range for rents 2012 in €/m²

Empty objects in % (national 6,9%)

Take-up compared 2008-2012 in %

Take-up 2013 in m²

Average take-up 2008-2012 in m²

Sales of floor space in m² 2013

Number of residents 2013

Gedempte Gracht

250-425

250-425

Westzijde

150-250

150-250

Korte Bisschop

500-800

500-800

Lange Bisschop

225-800

225-800

Havenstraatpassage

200-400

175-300

Hofpassage

350-500

325-475

Kalanderstraat

350-800

350-800

Langestraat

300-500

275-450

Van Heekplein

350-850

350-850

Brinkstraat

300-450

275-425

Markt

200-350

200-350

Nieuwstraat

300-500

275-450

Telgen

300-500

300-500

Broerenstraat

250-450

250-450

Diezerstraat

400-1,050

400-1,050

Grote Markt

250-475

250-475

Roggenstraat

300-500

300-500

Spiegelstraat

225-350

225-350

Vismarkt

160-300

160-300

Weeshuisstraat

350-550

350-550

Langestraat

225-700

225-650

Utrechtsestraat

500-700

450-600

Varkensmarkt

200-625

250-550

750-1,000

600-950

750-950

700-950

1,0001,500

1,0001,450

600-900

500-850

Oudegracht

750-1,300

700-1,300

Oudkerkhof

475-650

450-550

800-1,400

750-1,400

750-950

700-950

Province Noord-Holland Zaanstad

150,600

323,900

9,200

12,900

40%

5.1%

Province Overijssel Deventer

98,400

Enschede

158,800

Hengelo

81,000

Zwolle

123,000

192,800

308,700

199,600

231,200

3,000

11,400

5,900

4,600

5,100

14,300

5,700

11,700

70%

25%

-3%

154%

8.4%

9.3%

10.9%

6.8%

Province Utrecht Amersfoort

150,700

Nieuwegein

Utrecht

295,400

7,600

23,800

213%

3.9%

61,000

114,300

800

500

-38%

3.9%

327,200

526,500

14,800

25,300

71%

4.7%

Bakkerstraat Choorstraat Lange Elisabethstraat Lange Viestraat

Steenweg Vredenburg 174

development prospects

j

Shopping Centre Zaandam

60-80

60-80

60-80

j

125-225

j

Woonboulevard Zaanplein

60-85

60-85

60-85

j

475-800

p

De Boreel

100-200

100-200

100-200

p

200-800

p

De Snipperling

60-75

55-70

55-70

p

150-250

p

De Klanderij

400-750

400-750

400-750

j

Miro-complex

5,500

300-450

p

Twentec

175-275

175-275

175-275

p

Stokhorst, Brakershorst

5,600

325-800

p

Woonboulevard Schuttersveld

50-75

45-70

45-70

p

250-400

p

350-850

j

225-400

p

Retail Park Plein Westermaat

80-110

75-110

75-110

j

175-325

p

Lange Wemen (Centrumplan-Noord)

250-425

p

Westermaat Plein (fase III)

250-450

p

250-450

p

Stadshagen

400-1,050

j

Woonboulevard Zwolle

250-475

j

300-500

p

225-350

p

150-300

p

325-525

j

225-600

j

350-600 250-550

Planning capacity 2013 in BFS in m²

Under construction 2013 in BFS (Business Floor Space) in m²

Most prominent new building locations/ redevelopments

Expectation 2014

Range for rents 2013 in €/m²

Range for rents 2012 in €/m²

Range for rents 2011 in €/m²

Most prominent shopping centers

Expectation 2014

Range for rents 2013 in €/m² 250-425

Zaans Medisch Centrum

6,100

Keizerslanden

7,300

Hart van Zuid

5,000 9,000 21,000

175-225

175-225

175-225

j

Ikea Zwolle

32,000

50-75

45-70

45-70

p

Kamperpoort

10,000

Emiclaerhof

150-250

150-250

150-250

j

Retailpark Amersfoort, Amsterdamseweg

10,000

p

St. Jorisplein

300-550

275-550

250-500

p

Winkelcentrum Vathorst fase II

p

Leusderweg

-

-

150-275

j

300-650

275-650

250-600

p

City Plaza

Muntplein, De Batau Stadskwartier fase II Passage

3001,250

3001,250

3001,300

g

Bijenkorf uitbreiding

Kanaleneiland

200-350

200-325

200-300

j

Hoog Catharijne, uitbreiding

j

Overvecht

250-600

200-550

200-500

p

Leidsche Rijn Centrum

400-750

j

Woonboulevard Utrecht

75-125

75-125

75-125

j

Meubelboulevard / IKEA

600-1,300

p

OV Terminal Utrecht Centraal

400-550

p

Winkelcentrum Kanaleneiland, uitbreiding

750-1,300

j

Winkelcentrum Overvecht, uitbreiding

700-900

p

Winkelcentrum Terwijde, Leidsche Rijn

600-900

j

Hoog Catharijne

600-950

p

1,0001,400

FGH Real Estate Report 2014

factsheet retail market

3,500

5,300 8,000 6,000 35,000 31,000 26,500 8,000

6,000

15,000 12,000

Source: take-up and supply PropertyNL

175

FACTSHEET retail market province/cities

market structure

Most prominent shopping streets

Range for rents 2011 in €/m²

Range for rents 2012 in €/m²

Empty objects in % (national 6,9%)

Take-up compared 2008-2012 in %

Take-up 2013 in m²

Sales of floor space in m² 2013 129,500

Average take-up 2008-2012 in m²

Number of residents 2013 47,700

rents

Lange Delft

350-600

300-600

Langeviele

200-325

200-325

Brabantse Turfmarkt

200-475

175-475

Jacob Gerritstraat

400-550

375-550

Paradijspoort

300-600

300-600

500-1,050

500-1,000

Hoogstraat

600-900

600-900

Korte Poten

250-350

225-350

Lange Poten

300-400

300-400

Noordeinde

200-550

200-500

Passage

400-550

400-550

1,0001,450

900-1,450

900-1,250

900-1,250

600-900

500-900

Province Zeeland Middelburg

1,000

1,300

30%

7.2%

Province Zuid-Holland Delft

99,900

Den Haag

509,300

176,300

730,800

3,000

20,200

1,100

40,200

-63%

99%

5.0%

7.3%

Grote Marktstraat

Spuistraat Venestraat Vlamingstraat Wagenstraat Dordrecht

118,700

Leiden

121,200

Rotterdam

617,300

182,100

158,700

978,000

4,300

5,100

46,800

3,800

7,300

43,600

-12%

43%

-7%

9.4%

5.5%

8.8%

750-1,000

750-1,000

Bagijnhof

240-400

225-400

Sarisgang

275-575

250-550

Voorstraat

150-350

150-350

Breestraat

180-325

150-325

Donkersteeg

500-700

500-700

Haarlemmerstraat

300-800

275-800

Maarmansteeg

350-550

300-525

850-1,600

800-1,500

Beijerlandselaan

110-150

110-150

Groene Hilledijk

140-220

110-200

Hoogstraat

275-750

275-700

Beurstraverse

Korte Lijnbaan

275-900

275-900

750-1,750

700-1,700

Noordmolenstraat

190-270

180-225

Stadhuisplein

250-800

250-800

Zwart Janstraat

190-275

180-250

Dorpstraat

180-250

150-225

Promenade

400-700

375-700

Spazio

325-600

300-600

Lijnbaan

Zoetermeer

123,600

176

182,900

4,300

7,100

65%

4.8%

development prospects

75-100

60-100

60-100

p

250-550

225-500

225-500

j

Hovenpassage

80-160

80-160

80-160

j

Amadeus

250-450

200-425

200-425

p

De Markies

12,000

Nieuwe Haagse Passage

10,500

p

175-300

p

175-475

p

375-550

p

300-600

p

500-1,000

j

Haaglanden Megastores

600-1,000

j

Leyweg

225-350

j

300-400

p

Sijthoff City

200-550

j

Uitbreiding Leidsenhage (Leidschendam)

400-550

j

900-1,450

p

900-1,250

j

500-900

p

750-1,000

j

200-400

p

Drie Vriendenhof

225-550

220-500

200-475

p

225-525

p

Statenplein

250-550

250-500

225-475

p

150-325

p

Sterrenburg

200-300

175-250

150-225

p

150-325

j

Winkelcentrum Luifelbaan

150-250

150-225

150-225

j

500-700

Zuidpoort

Planning capacity 2013 in BFS in m²

Range for rents 2013 in €/m²

Under construction 2013 in BFS (Business Floor Space) in m²

Most prominent new building locations/ redevelopments

Range for rents 2012 in €/m²

Expectation 2014

Range for rents 2011 in €/m²

Most prominent shopping centers

Expectation 2014

Range for rents 2013 in €/m²

Woonboulevard Mortiere

250-550

3,000

8,500

4,800 30,500

Gezondheidspark

6,000

Aalmarkt

8,000

j

Kooiplein

5,300

250-800

p

Winkelcentrum Stevensbloem

6,400

300-525

j

800-1,500

j

Alexandrium I (Oosterhof)

350-750

300-700

275-675

p

Cool63

13,300

110-150

p

Alexandrium II (Megastores)

150-225

150-225

125-200

p

Forum Rotterdam

35,000

110-200

p

Alexandrium III (Woonmall)

125-250

125-250

125-200

p

Markthal

12,000

250-675

j

Binnenhof

150-250

150-250

150-225

p

250-875

j

Keizerswaard

350-470

300-450

275-425

j

700-1,650

j

Zuidplein (hoog)

475-725

450-700

425-700

j

160-225

p

Zuidplein (zuiderterras)

200-285

200-275

175-250

p

225-750

p

150-225

p

150-225

j

Rokkeveen

160-210

150-210

150-210

g

350-650

j

Woonhart

80-110

80-100

80-100

j

300-600

j

FGH Real Estate Report 2014

factsheet retail market

Cadenza, Stadshart-Oost

3,000

Source: take-up and supply PropertyNL

177

FACTSHEET industrial real estate market province/cities

market structure

Supply 2013 in m²

Take-up compared 2008-2012 in %

Take-up 2013 in m²

Average take-up2008-2012 in m²

Total still issuable 2013 in netto ha

Stock of bussiness parks 2013 in net ha

Number of residents 2013

Province Drenthe Assen

67,200

292

41

6,700

2,800

-58%

20,000

108,100

888

127

1,300

8,300

538%

32,500

54,600

493

114

5,000

3,300

-34%

61,000

Almere

195,800

993

395

44,300

76,000

72%

272,500

Lelystad

76,100

846

502

7,900

16,900

114%

39,000

Heerenveen

43,300

391

97

6,900

0

-

31,100

Leeuwarden

96,300

420

37

2,100

1,400

-33%

31,000

Smallingerland / Drachten

55,400

435

108

5,700

1,700

-70%

27,000

Apeldoorn

157,600

688

142

36,000

41,800

16%

47,500

Arnhem

150,600

284

47

10,700

12,300

15%

92,500

Ede

110,600

336

94

28,600

9,700

-66%

136,000

Nijmegen

167,900

571

57

14,300

17,300

21%

67,000

Emmen

Hoogeveen

Province Flevoland

Province Friesland

Province Gelderland

178

rents

development prospects Still issuable business parks 2013 in net ha.

Most prominent new building locations/ extensions

Expectation 2014

Range for rents 2013 in €/m²

Range for rents 2012 in €/m²

Range for rents 2011 in €/m²

Most prominent business parks Messchenveld

30-45

30-45

30-40

j

Messchenveld

32 ha

Peelerpark

35-45

35-45

30-40

j

Peelerpark

6 ha

Schepersmaat

25-40

25-40

25-35

j

Stadsbedrijvenpark

25-35

25-35

25-35

j

Bargermeer

25-40

25-40

20-35

j

Bargermeer

28 ha

Business Park Eigenhaard

25-40

25-40

25-40

j

Bedrijvenpark A37

38 ha

De Wieken/Noord A2, Noord B

20-40

20-40

20-40

j

Buitenvaart I

14 ha

Buitenvaart I & II

20-40

20-40

20-40

j

Buitenvaart II

83 ha

De Steiger

40-55

35-50

35-50

j

De Striptekenaar

De Vaart

40-55

40-55

35-45

j

De Vaart IV

59 ha

Gooise Kant

50-70

45-60

40-55

j

Hoge Kant

10 ha

Hollandse Kant

50-65

45-60

40-55

j

Middenkant

9 ha

Veluwse Kant

50-70

45-65

40-60

j

Stichtse Kant

88 ha

Stichtse Kant

50-70

45-65

40-60

j

Larserpoort

25-50

25-50

25-50

j

Flevopoort

58 ha

Noordersluis

25-45

25-45

25-45

j

Larserpoort

10 ha

Oostervaart

25-45

25-45

25-45

j

Lelystad Airport

18 ha

Internationaal Bedrijventerrein Friesland

35-55

35-55

30-45

j

Internationaal Bedrijventerrein Friesland

94 ha

Hemrik

35-55

35-55

25-45

j

Business Park Leeuwarden

Leeuwarden-West

30-50

30-50

30-40

j

Newtonpark IV

25 ha

78 ha

7 ha

8 ha

Newtonpark

35-55

35-55

30-45

j

Bedrijvenpark Azeven-Noord

35-55

35-55

30-45

j

Bedrijvenpark Azeven

De Haven

25-50

25-50

20-40

j

De Haven-Noorderhogeweg

Apeldoorn-Noord

40-60

40-60

40-55

j

Apeldoorn-Noord (Fase II)

39 ha

Apeldoorn-Zuid

30-50

30-50

30-50

j

Ecofactorij

33 ha

Ecofactorij

50-65

50-65

50-60

j

Stadshoudersmolen

Laan van Malkenschoten

35-55

35-55

35-55

j

Stadshoudersmolen

25-40

25-40

20-40

j

Arnhem-Zuid

9 ha

9 ha

-

40-60

40-55

p

IJsseloord II

15 ha

IJsseloord II

45-60

45-60

45-60

j

Industriepark Kleefse Waard

33 ha

Kleefse Waard

30-50

30-50

30-50

j

Westervoortsedijk

30-50

30-50

30-50

j

Frankeneng

35-50

30-50

30-50

j

Bedrijvenpark De Vallei

Heestereng

35-50

30-50

30-50

j

BT A12

32 ha

Kievitsmeent

35-60

35-60

35-55

j

Bijsterhuizen

30 ha

De Vallei / BT A12

-

45-65

45-60

j

Bijsterhuizen

40-60

40-60

40-55

j

West Kanaaldijk / Trade Port West

30-45

30-45

30-40

p

Winkelsteeg

25-40

25-45

25-40

p

FGH Real Estate Report 2014

factsheet industrial real estate market

6 ha

Source: take-up and supply PropertyNL

179

FACTSHEET industrial real estate market province/cities

market structure

Supply 2013 in m²

Take-up compared 2008-2012 in %

Take-up 2013 in m²

Average take-up2008-2012 in m²

Total still issuable 2013 in netto ha

Stock of bussiness parks 2013 in net ha

Number of residents 2013

Province Groningen Groningen

198,200

820

155

21,200

8,500

-60%

57,000

88,400

412

77

13,600

8,500

-38%

70,500

122,900

433

55

10,900

5,400

-50%

47,200

93,700

1,050

232

41,200

27,100

-34%

76,000

Venlo

100,400

1,005

193

54,000

18,200

-66%

185,500

Venray

43,200

371

43

31,000

22,900

-26%

116,500

Breda

180,000

820

57

78,500

63,700

-19%

249,000

Den Bosch

143,600

568

65

43,800

27,700

-37%

153,000

Eindhoven

221,000

762

117

77,300

80,000

3%

236,500

Helmond

89,200

566

59

15,800

10,900

-31%

67,000

Moerdijk

36,700

1,380

126

36,200

43,800

21%

168,000

Oss

85,000

519

60

23,600

20,800

-12%

63,500

Roosendaal

77,000

388

47

61,300

29,500

-52%

152,500

210,000

1,105

226

147,100

84,800

-42%

275,000

46,500

403

10

53,600

29,100

-46%

73,500

Province Limburg Heerlen

Maastricht

Sittard-Geleen

Province Noord-Brabant

Tilburg

Waalwijk 180

rents

development prospects Still issuable business parks 2013 in net ha.

Most prominent new building locations/ extensions

Expectation 2014

Range for rents 2013 in €/m²

Range for rents 2012 in €/m²

Range for rents 2011 in €/m²

Most prominent business parks Driebond

40-55

40-55

35-50

j

Eemspoort

33 ha

Eemspoort

45-60

45-60

35-50

j

Roodehaan

30 ha

Euvelgunne

30-45

30-45

25-40

j

Westpoort (fase I)

75 ha

Winschoterdiep / Eemskanaal

30-45

30-45

25-35

j

Zernike Science Park

14 ha

De Beitel

30-50

30-45

25-45

j

Avantis

24 ha

De Koumen

30-45

30-45

25-45

j

Trilandis

26 ha

Beatrixhaven

30-45

30-45

25-45

j

Maastricht-Eijsden

26 ha

Beatrixhaven

23 ha

Holtum-Noord

35-50

35-50

35-45

j

Chemelot

Industriepark-Noord

25-45

25-45

25-40

j

Holtum-Noord III

Veegtes

25-40

25-40

25-40

j

Fresh Park Venlo

32 ha

Venlo Trade Port

35-50

35-50

30-45

j

Trade Port Noord

94 ha

Venlo Trade Port West

40-55

40-50

40-50

j

Venlo Greenpark

33 ha

De Blakt

25 ha

Breda-West / A16-zone

40 ha

-

35-50

35-45

j

De Blakt Smakterheide

35-50

35-50

35-45

j

De Krogten

35-50

30-45

30-45

p

130 ha 23 ha

Haagse Beemden

40-55

40-55

40-50

j

Hazeldonk

40-55

30-45

30-45

j

Hoogeind / Minervum

45-55

45-55

45-55

j

De Brand

45-55

45-55

45-55

j

De Brand

De Herven

40-55

35-50

35-50

j

De Rietvelden

22 ha

De Rietvelden

40-55

35-50

35-50

j

Empel Zuid

13 ha

8 ha

Maaspoort

35-50

35-50

35-45

j

De Hurk

40-55

40-55

40-55

j

GDC Eindhoven Acht

54 ha

Eindhoven / Acht

40-55

40-55

35-55

j

Park Forum

54 ha

Ekkersrijt

40-55

40-55

35-50

j

Esp

45-55

45-55

40-55

j

Flight Forum / Eindhoven Airport

40-55

40-55

40-55

j

Kapelbeemd

35-50

35-50

35-45

j

BZOB-terrein

35-50

35-50

35-50

j

Brandevoort

27 ha

Hoogeind

30-50

30-50

30-50

j

BZOB-terrein

Moerdijk

40-60

40-55

35-55

j

Logistiek Moerdijk

Danenhoef

30-45

30-45

30-45

p

De Geer Zuid / Oost

10 ha

Elzenburg

30-45

30-45

30-45

p

Vorstengrafdonk

42 ha

Landweer

30-45

30-45

30-45

p

Vorstengrafdonk

40-55

40-50

40-50

j

Borchwerf

35-50

30-50

30-50

j

Borchwerf II

19 ha

Majoppeveld

30-45

30-45

30-50

j

Uitbreiding Majoppeveld

28 ha

Tradepark 58

13 ha

Vossenberg West II

71 ha

Haven VII

10 ha

Katsbogten

35-50

35-50

35-50

j

Kraaiven

35-50

30-50

30-50

p

Loven

30-45

30-45

30-45

p

Tradepark 58

50-60

45-55

45-55

j

Vossenberg

35-50

35-50

35-55

j

Haven

40-55

40-55

35-50

j

Zanddonk

30-45

30-45

30-40

j

FGH Real Vastgoedbericht Estate Report2014 2014

factsheet industrial real estate market

27 ha 123 ha

Source: take-up and supply PropertyNL

181

FACTSHEET industrial real estate market province/cities

market structure

Supply 2013 in m²

Take-up compared 2008-2012 in %

Take-up 2013 in m²

Average take-up2008-2012 in m²

Total still issuable 2013 in netto ha

Stock of bussiness parks 2013 in net ha

Number of residents 2013

Province Noord-Holland Alkmaar

95,000

343

89

19,500

5,500

-72%

60,000

Amsterdam

809,200

2,310

443

148,800

77,200

-48%

414,000

Haarlemmermeer

144,200

870

301

100,100

71,200

-29%

229,000

Zaanstad

150,600

580

132

18,700

28,900

55%

131,000

Almelo

72,400

704

213

21,000

3,400

-84%

95,000

Deventer

98,400

347

56

22,700

13,900

-39%

53,500

Enschede

158,800

617

89

43,900

54,000

23%

160,500

Hengelo

81,000

460

31

13,500

16,700

24%

91,500

123,000

566

147

32,800

63,000

92%

93,500

Amersfoort

150,700

268

33

27,500

85,300

210%

127,500

Nieuwegein

61,000

268

68

15,400

64,900

321%

42,000

Province Overijssel

Zwolle

Province Utrecht

182

rents

development prospects

Boekelermeer-Zuid fase II

Still issuable business parks 2013 in net ha.

Most prominent new building locations/ extensions

Expectation 2014

Range for rents 2013 in €/m²

Range for rents 2012 in €/m²

Range for rents 2011 in €/m²

Most prominent business parks Beverkoog

35-55

35-55

30-50

j

Boekelermeer

40-60

40-60

40-55

j

89 ha

Amstel Business Park

50-65

50-65

45-60

j

Afrikahaven

37 ha

103 ha

Noord, Noordelijke IJ-oevers

45-65

45-65

45-60

j

Airport Business Park Amsterdam Osdorp

West, Schinkel

40-70

40-70

40-65

j

Amerikahaven

91 ha

Sloterdijk I & II

50-65

50-65

45-60

j

Atlaspark

97 ha

Westpoort / Havengebied

40-65

40-65

40-65

j

Sloterdijk III-Noord

34 ha

Zuidoost / Amstel III

55-75

55-75

50-70

j

Sloterdijk III-Zuid

20 ha

Hoofddorp

Hoofddorp

De President

55-75

50-70

45-60

j

A4-zone West

De Hoek

45-65

40-55

40-55

j

De Hoek Noord

11 ha

Graan voor Visch

50-70

50-70

45-60

j

De President

59 ha

Noord

40-55

35-55

30-50

j

Schiphol

100 ha

Schiphol Schiphol Logistic Park

44 ha

HoogTij

60 ha

j

Bedrijvenpark Twente-Noord

38 ha

Schiphol-Oost

45-85

45-85

45-80

j

Schiphol-Rijk

50-80

50-80

45-75

j

Schiphol-Zuid

55-85

55-85

45-75

j

Achtersluispolder

35-55

35-55

30-45

j

Hoogtij / Westzanerpolder

35-55

35-55

35-50

j

Bedrijvenpark Twente

25-45

20-45

20-45

Dollegoor / Turfkade

25-40

20-40

20-40

j

Rijksweg 36 N04

Twentepoort

35-45

30-40

30-40

j

XL Businesspark Twente

27 ha

Bergweide

25-50

25-50

25-50

j

A1 Bedrijvenpark Deventer

49 ha

10 ha

110 ha

Kloosterlanden

20-50

20-50

20-50

j

Business & Science Park

35-50

35-50

35-50

j

Euregio Bedrijvenpark

De Haven

35-45

30-45

30-45

j

Josink Es

7 ha

De Marssteden

40-50

35-50

35-50

j

Usseler Es

58 ha

Euregio Bedrijvenpark I

25-40

25-45

25-45

j

Twentekanaal Zuid

30-50

25-50

25-50

j

’t Oosterveld

13 ha

Westermaat

35-55

35-55

30-55

j

Westermaat Noord

12 ha

De Marslanden

30-55

30-55

30-55

j

Hessenpoort I

50 ha

Hessenpoort

45-60

40-55

40-55

j

Hessenpoort Zuid

12 ha

Voorst

30-55

30-55

30-55

j

Calveen

40-55

40-55

35-50

j

De Wieken

18 ha

De Hoef

40-50

35-50

35-50

p

Vathorst

15 ha

De Isselt

25-40

25-40

20-40

j

De Wieken

50-65

50-60

50-60

j

Vathorst

50-60

45-55

45-55

j

De Wiers

30-45

25-45

25-45

p

Het Klooster

68 ha

Laagraven / Liesbosch

40-60

40-55

35-50

j

Plettenburg

40-50

35-50

30-45

j

Het Klooster

55-65

55-65

50-65

j

FGH Real Estate Report 2014

factsheet industrial real estate market

Source: take-up and supply PropertyNL

183

FACTSHEET industrial real estate market province/cities

market structure

Supply 2013 in m²

Take-up compared 2008-2012 in %

Take-up 2013 in m²

Average take-up2008-2012 in m²

Total still issuable 2013 in netto ha

Stock of bussiness parks 2013 in net ha

Number of residents 2013

Province Utrecht Utrecht

327,200

442

61

104,400

71,400

-32%

247,000

50,500

184

8

4,200

7,300

74%

15,500

Goes

37,000

231

10

10,100

5,300

-48%

31,500

Middelburg

47,700

175

10

800

2,300

188%

33,500

Capelle aan den IJssel

66,200

133

5

9,200

24,100

162%

54,500

Delft

99,900

252

57

7,400

0

Den Haag

509,300

335

15

24,200

42,100

74%

102,500

Dordrecht

118,700

517

57

21,700

8,900

-59%

134,000

56,900

360

152

15,000

27,000

80%

17,000

Leiden

121,200

136

32

8,700

14,900

71%

22,000

Rotterdam

617,300

6,504

958

181,000

103,700

-43%

278,500

Westland

103,300

482

25

18,300

13,000

-29%

51,000

Zoetermeer

123,600

205

28

19,500

44,100

126%

66,500

Woerden

Province Zeeland

Province Zuid-Holland

Lansingerland

184

19,000

rents

development prospects Still issuable business parks 2013 in net ha.

Most prominent new building locations/ extensions

Expectation 2014

Range for rents 2013 in €/m²

Range for rents 2012 in €/m²

Range for rents 2011 in €/m²

Most prominent business parks Cartesiusweg

30-50

30-50

25-45

j

De Wetering

12 ha

De Wetering

50-65

50-65

45-60

j

Haarrijn (De Meern)

11 ha

Lage Weide

25-60

25-60

25-60

p

Strijkviertel (De Meern)

30 ha

Oudenrijn (De Meern)

30-55

30-50

25-45

j

Overvecht

30-50

30-50

25-45

j

Barwoutswaarder

30-60

30-60

30-60

j

Breeveld

4 ha

Middelland / Polanen

35-60

30-60

30-60

j

Polanen

4 ha

De Poel

30-55

30-55

25-50

j

De Poel II & III

Arnestein

30-45

30-45

25-45

j

Mortiere

Mortiere

35-55

35-55

30-55

j

Hoofdweggebied

40-60

40-60

35-55

j

Fascinatio

Schieoevers Noord en Zuid

30-50

30-50

30-50

j

Technopolis Innovation Park

Technopolis Innovation Park

55-75

50-75

30-50

j

Bedrijvenpark Ypenburg

45-65

40-65

50-75

j

De Binckhorst

35-65

30-60

40-65

j

Forepark

45-70

45-70

30-60

j

Kerketuinen / Zichtenburg / Dekkershoek

35-60

30-60

40-70

j

Nieuw Laakhaven

40-60

35-60

30-60

j

Amstelwijck

55-60

50-60

35-60

Dordtse Kil I + II

40-60

40-60

Dordtse Kil III

50-60

50-60

-

Roomburg

10 ha 9 ha

5 ha 57 ha

Ypenburg (Total)

8 ha

j

Amstelwijck

9 ha

35-55

j

Dordtse Kil III

45-55

j

Krabbepolder

-

50-65

j

Prisma

45 ha

40-60

35-60

35-60

j

Rooseveltstraat / Cronestein

30-55

30-55

30-55

j

Bedrijvenpark Noordwest

50-60

50-60

45-55

j

Nesselande

11 ha

Charlois / Groene Kruisweg

50-60

50-60

45-55

j

Rotterdam Airport Business Park

20 ha

Distripark Eemhaven

35-60

35-60

30-55

j

Spaanse polder

35-55

j

Zeehaventerrein Rotterdam, Maasvlakte II

Prisma

Gadering (Hoogvliet)

45-60

40-60

22 ha 8 ha

7 ha 910 ha

Spaanse Polder

35-60

35-60

30-55

j

Zuidelijk Havengebied

35-60

35-60

30-55

j

Honderdland

60-85

60-85

55-80

j

ABC Westland

Wateringse Veld / Zwethove

40-70

35-65

35-65

j

Trade Park Westland Mars

Lansinghage / Rokkeveen-Oost

35-60

35-60

30-60

j

Dwarstocht

7 ha

Zoeterhage

30-55

30-55

30-55

j

Oosterhage

12 ha

FGH Real Estate Report 2014

factsheet industrial real estate market

3 ha 17 ha

Source: take-up and supply PropertyNL

185

FACTSHEET housing market province/cities

market structure

forecast

2025

2020

Housing stock/ population/ households

% / National average 71% SF / 29% MF

Single family / Multiple family

% / National average 60% Social / 40% Private

Buy/rent

Number of dwellings 2013

Number of residents 2013

Province Drenthe Assen

67,200

29,800

Buy

60%

Sf

Rent

40%

Mf

Buy

65%

Sf

79% Housing Stock Households

Emmen

108,100

46,700

35%

Mf

Buy

66%

Sf

32,600

31,500

32,900

21% Residents

69,100

71,200

86% Housing Stock

47,500

48,000

48,800

48,900

106,900

105,500

Households Rent

31,400

14% Residents

Province Flevoland Almere

195,800

76,300

77% Housing Stock Households

Rent

34%

Mf

Buy

55%

Sf

Rent

45%

Mf

Buy

62%

Sf

Rent

38%

Mf

Buy

48%

Sf

23% Residents

86,300

95,100

93,600

102,900

214,100

230,600

49,400

51,000

Province Friesland Leeuwarden

96,300

46,900

64% Housing Stock

52,000

52,900

36% Residents

Households

99,000

100,300

74% Housing Stock

70,000

71,500

Province Gelderland Apeldoorn

157,600

66,700

Households

Arnhem

150,600

68,800

26% Residents

57% Housing Stock Households

Ede

110,600

42,800

Rent

52%

Mf

Buy

70%

Sf

43% Residents

78% Housing Stock Households

Rent

186

30%

Mf

22% Residents

70,800

71,800

158,100

158,100

73,800

78,200

81,400

85,100

159,000

165,500

45,200

47,300

48,700

50,700

113,400

116,600

Prices and transactions

Range of rents p/m² per month in €

Term median 2013

Price per m² GBO in € median 2013

Transaction prices of owner-occupier housing in € median 2013

Increase/decrease compared to 2012 in %

Number of dwellings sold 2013

Owner-occupier housing Total

422

-7%

€ 166,368

1,411

199

Mid-terrace house

113

-23%

€ 132,994

1,247

149

End-of-terrace house

87

0%

€ 144,944

1,369

166

Semi-detached house

106

2%

€ 199,500

1,487

201

46

-13%

€ 302,225

1,785

306

Detached house Apartment

70

1%

€ 107,423

1,371

246

Total

541

-2%

€ 152,727

1,253

168

Mid-terrace house

132

-2%

€ 111,550

1,049

98

End-of-terrace house

103

-9%

€ 117,889

1,068

107

Semi-detached house

111

-20%

€ 161,833

1,303

162

Detached house

134

4%

€ 221,700

1,473

246

61

26%

€ 132,574

1,437

257

Apartment

Total

1,046

-12%

€ 168,348

1,539

136

Mid-terrace house

480

-14%

€ 155,000

1,420

117

End-of-terrace house

200

-5%

€ 172,500

1,518

149

Semi-detached house

86

-1%

€ 238,400

1,740

176

Detached house

46

-17%

€ 362,100

1,985

318

Apartment

234

-15%

€ 128,345

1,645

116

Total

533

-0%

€ 134,161

1,289

142

Mid-terrace house

238

4%

€ 121,050

1,183

125

End-of-terrace house

97

-20%

€ 132,722

1,290

143

Semi-detached house

57

-14%

€ 176,667

1,423

179

Detached house

40

5%

€ 255,200

1,686

168

Apartment

101

14%

€ 94,511

1,311

150

Total

933

-5%

€ 201,958

1,724

180

Mid-terrace house

225

-11%

€ 165,111

1,421

120

End-of-terrace house

133

2%

€ 175,917

1,524

195

Semi-detached house

163

-10%

€ 226,389

1,892

166

Detached house

209

-1%

€ 313,194

2,195

213

Apartment

203

1%

€ 125,720

1,575

213

Total

907

-8%

€ 172,741

1,577

141

Mid-terrace house

292

-3%

€ 155,350

1,424

99

End-of-terrace house

133

-4%

€ 172,000

1,483

130

Semi-detached house

85

-10%

€ 271,944

1,956

141

Detached house

34

-6%

€ 437,325

2,401

273

Apartment

363

-12%

€ 138,991

1,578

167

Total

636

8%

€ 216,014

1,904

180

Mid-terrace house

162

-8%

€ 180,350

1,652

125

End-of-terrace house

113

28%

€ 187,111

1,800

176

Semi-detached house

104

11%

€ 258,950

2,078

179

Detached house

107

19%

€ 373,222

2,499

182

Apartment

150

1%

€ 134,393

1,725

243

FGH Real Estate Report 2014

factsheet housing market

€5-8

€5-7

€6-9

€5-8

€5-9

€ 6 - 10

€5-9

Source: housing prices NVM

187

FACTSHEET housing market province/cities

market structure

forecast

2025

2020

Housing stock/ population/ households

% / National average 71% SF / 29% MF

Single family / Multiple family

% / National average 60% Social / 40% Private

Buy/rent

Number of dwellings 2013

Number of residents 2013

Province Gelderland Nijmegen

167,900

71,700

Buy

46%

Sf

Rent

54%

Mf

Buy

45%

Sf

Rent

55%

Mf

Buy

44%

Sf

Rent

56%

Mf

Buy

61%

Sf

Rent

39%

Mf

Buy

59%

Sf

Rent

41%

Mf

Buy

54%

Sf

61% Housing Stock Households 39% Residents

78,300

80,400

95,100

97,200

173,000

176,300

91,800

95,400

Province Groningen Groningen

198,200

86,400

43% Housing Stock Households 57% Residents

126,000

130,800

210,800

218,800

56,300

55,900

Province Limburg Maastricht

122,900

57,000

63% Housing Stock Households

Sittard-Geleen

93,700

45,200

38% Residents

77% Housing Stock Households

66,700

65,700

119,000

116,900

45,100

45,300

44,400

44,100

23% Residents

91,200

89,000

67% Housing Stock

82,400

85,800

Province Noord-Brabant Breda

180,000

77,800

Households

Den Bosch

143,600

64,000

90,100

93,600

184,100

188,400

67,800

70,500

70,600

73,000

35% Residents

148,600

152,900

69% Housing Stock

104,400

108,300

33% Residents

65% Housing Stock Households

Eindhoven

221,000

98,600

Rent

47%

Mf

Buy

49%

Sf

Households Rent

188

51%

Mf

31% Residents

116,700

119,900

225,400

230,300

Prices and transactions

Range of rents p/m² per month in €

Mid-terrace house

329

-0%

€ 162,056

1,562

90

End-of-terrace house

142

-15%

€ 179,100

1,675

98

Semi-detached house

67

-31%

€ 318,000

2,177

125

Detached house

38

5%

€ 454,950

2,401

205

367

-10%

€ 154,122

1,962

170

1,566

-3%

€ 153,282

1,665

91

Total

€ 184,417

Term median 2013

943

Apartment

-8%

Price per m² GBO in € median 2013

Transaction prices of owner-occupier housing in € median 2013

Increase/decrease compared to 2012 in %

Number of dwellings sold 2013

Owner-occupier housing Total

1,809

130

Mid-terrace house

438

0%

€ 161,803

1,629

74

End-of-terrace house

126

-24%

€ 165,700

1,627

89

Semi-detached house

103

-5%

€ 251,444

1,854

122

Detached house

52

17%

€ 307,800

2,130

170

Apartment

847

-3%

€ 125,606

1,639

92

Total

327

-1%

€ 205,465

1,797

140

Mid-terrace house

90

6%

€ 213,950

1,586

162

End-of-terrace house

38

-11%

€ 221,950

1,561

154

Semi-detached house

57

-7%

€ 210,361

1,587

125

Detached house

19

16%

€ 352,000

2,194

123

Apartment

123

-2%

€ 169,259

2,065

128

Total

168

5%

€ 164,216

1,317

134

Mid-terrace house

25

-16%

€ 120,667

964

127

End-of-terrace house

16

-6%

€ 139,813

1,232

123

Semi-detached house

61

-13%

€ 164,889

1,308

112

Detached house

29

34%

€ 249,944

1,544

106

Apartment

37

32%

€ 135,892

1,441

204

1,152

6%

€ 237,701

1,961

155

Mid-terrace house

370

-1%

€ 202,150

1,797

125

End-of-terrace house

176

-3%

€ 231,400

1,872

110

Semi-detached house

156

8%

€ 292,650

2,048

160

Detached house

118

25%

€ 488,750

2,610

163

Apartment

332

11%

€ 165,613

1,930

208

Total

918

14%

€ 209,391

1,887

167

Mid-terrace house

274

15%

€ 194,900

1,665

106

End-of-terrace house

168

15%

€ 212,800

1,800

116

Semi-detached house

106

1%

€ 273,400

2,034

164

67

22%

€ 364,167

2,263

293

Total

Detached house Apartment

303

17%

€ 163,987

2,005

222

1,392

0%

€ 179,490

1,624

117

Mid-terrace house

528

-3%

€ 175,000

1,499

94

End-of-terrace house

194

-8%

€ 216,185

1,690

142

Semi-detached house

111

5%

€ 297,556

1,966

224

53

-9%

€ 449,167

2,491

311

506

7%

€ 115,959

1,566

88

Total

Detached house Apartment

FGH Real Estate Report 2014

factsheet housing market

€ 6 - 10

€ 5 - 10

€ 6 - 12

€4-8

€ 6 - 10

€ 6 -12

€ 5 - 12

Source: housing prices NVM

189

FACTSHEET housing market province/cities

market structure

forecast

2025

2020

Housing stock/ population/ households

% / National average 71% SF / 29% MF

Single family / Multiple family

% / National average 60% Social / 40% Private

Buy/rent

Number of dwellings 2013

Number of residents 2013

Province Noord-Brabant Tilburg

210,000

90,400

Buy

59%

Sf

Rent

41%

Mf

Buy

27%

Sf

Rent

73%

Mf

Buy

55%

Sf

70% Housing Stock Households

96,600

100,500

108,000

111,500

30% Residents

215,100

219,700

16% Housing Stock

421,200

440,700

Province Noord-Holland Amsterdam

809,200

399,900

Households

Haarlem

154,800

71,700

84% Residents

58% Housing Stock Households

Zaanstad

150,600

64,900

Rent

45%

Mf

Buy

51%

Sf

42% Residents

67% Housing Stock Households

Rent

49%

Mf

Buy

54%

Sf

33% Residents

475,200

502,000

864,500

914,200

75,800

79,100

79,700

83,100

160,200

165,900

69,500

72,200

71,900

75,100

156,300

160,900

68,500

70,500

78,100

79,200

157,100

157,300

56,600

59,800

Province Overijssel Enschede

158,800

68,800

72% Housing Stock Households

Zwolle

123,000

52,700

Rent

46%

Mf

Buy

56%

Sf

28% Residents

70% Housing Stock Households

Rent

44%

Mf

Buy

60%

Sf

30% Residents

60,000

63,100

130,500

136,200

65,800

68,900

Province Utrecht Amersfoort

150,700

61,800

69% Housing Stock Households

Rent

190

40%

Mf

31% Residents

69,500

73,300

156,900

162,600

Prices and transactions

Range of rents p/m² per month in €

Term median 2013

Price per m² GBO in € median 2013

Transaction prices of owner-occupier housing in € median 2013

Increase/decrease compared to 2012 in %

Number of dwellings sold 2013

Owner-occupier housing Total

1,024

-6%

€ 181,078

1,635

148

Mid-terrace house

477

-12%

€ 160,500

1,523

107

End-of-terrace house

183

-4%

€ 191,333

1,601

134

Semi-detached house

113

-4%

€ 262,167

1,851

207

39

-31%

€ 421,000

2,232

321

212

7%

€ 131,169

1,691

189

6,001

1%

€ 218,586

3,099

88

Detached house Apartment

Total Mid-terrace house

421

-8%

€ 297,861

2,391

119

End-of-terrace house

128

10%

€ 257,500

2,396

136

Semi-detached house

40

25%

€ 372,420

3,059

151 247

Detached house

41

20%

€ 526,389

3,583

Apartment

5,371

1%

€ 207,949

3,166

83

Total

1,189

3%

€ 224,736

2,359

152

Mid-terrace house

538

4%

€ 250,200

2,409

141

End-of-terrace house

128

12%

€ 277,312

2,435

149

Semi-detached house

28

0%

€ 436,000

3,004

221

Detached house

11

45%

€ 503,000

2,949

68

Apartment

484

-1%

€ 163,980

2,234

163

Total

815

-9%

€ 165,068

1,702

132

Mid-terrace house

319

-13%

€ 169,044

1,657

79

End-of-terrace house

137

-26%

€ 175,722

1,747

152

Semi-detached house

86

-5%

€ 171,625

1,748

228

Detached house

76

11%

€ 229,450

1,910

143

Apartment

197

-2%

€ 123,521

1,645

159

Total

727

3%

€ 152,727

1,253

168

Mid-terrace house

179

0%

€ 111,550

1,049

98

End-of-terrace house

134

-12%

€ 117,889

1,068

107

Semi-detached house

208

13%

€ 161,833

1,303

162

72

-8%

€ 221,700

1,473

246

Apartment

134

16%

€ 132,574

1,437

257

Total

759

-5%

€ 206,051

1,881

167

Mid-terrace house

329

-6%

€ 178,083

1,774

129

End-of-terrace house

147

-13%

€ 207,417

1,780

134

Semi-detached house

76

-5%

€ 280,550

2,057

221

Detached house

56

13%

€ 432,750

2,611

213

151

-1%

€ 144,086

1,860

236

Detached house

Apartment

Total

1,063

-2%

€ 218,029

2,024

137

Mid-terrace house

363

-13%

€ 203,722

1,911

85

End-of-terrace house

179

2%

€ 232,917

2,050

121

Semi-detached house

107

-12%

€ 353,833

2,420

202

45

33%

€ 536,806

2,704

317

369

7%

€ 146,628

1,928

156

Detached house Apartment

FGH Real Estate Report 2014

factsheet housing market

€ 5 - 10

€ 7 - 18

€ 6 - 13

€5-9

€ 5 - 10

€ 6 - 10

€ 6 - 11

Source: housing prices NVM

191

FACTSHEET housing market province/cities

market structure

forecast

2025

2020

Housing stock/ population/ households

% / National average 71% SF / 29% MF

Single family / Multiple family

% / National average 60% Social / 40% Private

Buy/rent

Number of dwellings 2013

Number of residents 2013

Province Utrecht Utrecht

327,200

135,400

Buy

51%

Sf

Rent

49%

Mf

Buy

63%

Sf

Rent

37%

Mf

Buy

48%

Sf

Rent

52%

Mf

Buy

59%

Sf

Rent

41%

Mf

Buy

50%

Sf

50% Housing Stock Households 50% Residents

146,000

155,000

182,800

195,700

353,600

378,100

23,400

23,900

Province Zeeland Middelburg

47,700

22,100

79% Housing Stock Households 21% Residents

23,300

23,600

48,300

48,500

251,800

261,600

Province Zuid-Holland Den Haag

509,300

240,600

27% Housing Stock Households

Dordrecht

118,700

53,500

73% Residents

57% Housing Stock Households

Leiden

121,200

52,700

Rotterdam

617,300

297,500

50%

Mf

Buy

36%

Sf

Zoetermeer

123,600

53,200

64%

Mf

Buy

55%

Sf

192

45%

Mf

56,800 58,300 121,300

54,600

55,700

66,500

67,800

50% Residents

122,500

124,400

29% Housing Stock

306,900

315,800

50% Housing Stock

71% Residents

60% Housing Stock Households

Rent

55,600 56,900

Households Rent

277,200 557,300

119,900

43% Residents

Households Rent

265,800 534,600

41% Residents

331,000

339,900

640,700

655,400

56,900

58,500

58,200

60,100

128,900

132,000

Prices and transactions

Range of rents p/m² per month in €

Term median 2013

Price per m² GBO in € median 2013

Transaction prices of owner-occupier housing in € median 2013

Increase/decrease compared to 2012 in %

Number of dwellings sold 2013

Owner-occupier housing Total

2,430

-1%

€ 214,438

2,255

148

Mid-terrace house

934

-4%

€ 238,233

2,267

111

End-of-terrace house

239

0%

€ 252,500

2,189

117

Semi-detached house

77

31%

€ 347,056

2,356

251

Detached house

38

24%

€ 553,850

3,115

238

1,142

-2%

€ 166,775

2,224

174

Total

275

-1%

€ 182,276

1,638

166

Mid-terrace house

Apartment

114

-7%

€ 146,300

1,455

84

End-of-terrace house

51

6%

€ 162,167

1,504

171

Semi-detached house

40

5%

€ 220,650

1,849

121

Detached house

26

8%

€ 349,700

2,069

249

Apartment

44

-2%

€ 164,975

1,820

365

2,763

-3%

€ 200,089

1,842

148

Mid-terrace house

495

9%

€ 290,500

2,035

163

End-of-terrace house

161

4%

€ 309,389

2,093

155

Semi-detached house

74

15%

€ 475,600

2,823

266 298

Total

Detached house

33

30%

€ 617,111

2,809

2,000

-8%

€ 151,839

1,724

138

Total

614

-12%

€ 166,923

1,598

142

Mid-terrace house

Apartment

256

-14%

€ 161,350

1,522

97

End-of-terrace house

96

-13%

€ 180,325

1,582

125

Semi-detached house

40

-53%

€ 275,806

2,213

193

Detached house

22

32%

€ 395,150

2,302

451

Apartment

200

-6%

€ 120,740

1,506

164

Total

562

-5%

€ 202,246

2,085

122

Mid-terrace house

220

5%

€ 226,400

2,179

86

End-of-terrace house

54

-24%

€ 256,400

2,214

89

Semi-detached house

13

46%

€ 538,560

2,763

128

Detached house Apartment Total

9

56%

€ 575,000

2,855

127

266

-14%

€ 142,228

1,920

158

2,447

-7%

€ 164,734

1,672

137

Mid-terrace house

502

0%

€ 184,000

1,625

121

End-of-terrace house

204

-5%

€ 208,550

1,673

116

Semi-detached house

47

-62%

€ 419,556

2,293

208

Detached house

35

11%

€ 704,625

2,888

341

1,659

-8%

€ 134,907

1,643

138

Apartment Total

692

8%

€ 183,979

1,751

163

Mid-terrace house

293

21%

€ 191,111

1,688

141

End-of-terrace house

133

19%

€ 200,500

1,781

144

Semi-detached house

26

19%

€ 344,625

2,199

259

Detached house Apartment

10

20%

€ 501,875

2,590

162

230

-16%

€ 133,358

1,731

190

FGH Real Estate Report 2014

factsheet housing market

€ 6 - 14

€5-9

€ 6 - 16

€5-9

€ 5 - 12

€ 6 - 14

€5-9

Source: housing prices NVM

193

about FGH Bank/addresses

about FGH Bank FGH Bank is the bank for financing commercial real estate. Our strength is focus. We have a large number of specialists working in various areas. Think of real estate analysts, valuers, architects and risk analysts, then think of experts in the legal and fiscal fields as well. We not only possess a broad vision of commercial real estate, but an in-depth knowledge of the sector too. This combination allows us to make the correct financing proposal for you, no matter what the nature of the real estate transaction. FGH Bank works from eight offices in the Netherlands: Amsterdam, Arnhem, The Hague, Eindhoven, Groningen, Maastricht, Rotterdam and Utrecht. FGH Bank also has a branch in Frankfurt. Every office is strongly anchored within the economic region in which it is active. Our people in the field cherish their networks and maintain long-term client relations. In addition, FGH Bank also focuses on the real estate middle market, via both intermediaries and direct channels, under the name of RNHB Hypotheekbank. FGH Bank is able to analyse social and economic developments and assess their impact on the market for commercial real estate. Moreover, we like to share our findings with the market, not least via our annual FGH Real Estate Report.

Would you like to know more about FGH Bank? Please contact us. www.fghbank.nl [email protected]

194

HEADOFFICE FGH Bank N.V. Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht The Netherlands T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 [email protected] www.fghbank.nl

Offices FGH Bank N.V. Amsterdam Koningslaan 33 1075 AB Amsterdam The Netherlands T +31 20 664 41 41 F +31 20 662 03 06 [email protected]

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven The Netherlands T +31 40 296 08 11 F +31 40 245 18 20 [email protected]

Rotterdam Blaak 333 3011 GB Rotterdam The Netherlands T +31 10 242 01 50 F +31 10 212 14 55 [email protected]

Arnhem Cronjéstraat 10 6814 AH Arnhem The Netherlands T +31 26 442 77 10 F +31 26 442 94 48 [email protected]

Groningen Verlengde Hereweg 173 9721 AP Groningen The Netherlands T +31 50 311 45 82 F +31 50 311 45 63 [email protected]

Utrecht Museumlaan 7 3581 HK Utrecht The Netherlands T +31 30 232 35 50 F +31 30 232 38 06 [email protected]

Den Haag Nieuwe Uitleg 15 2514 BP Den Haag The Netherlands T +31 70 304 01 38 F +31 70 385 38 34 [email protected]

Maastricht Aldenhofpark 30 6211 LV Maastricht The Netherlands T +31 43 350 08 85 F +31 43 325 87 23 [email protected]

Frankfurt Beethovenstrasse 4 D-60325 Frankfurt am Main Germany T +49 69 767 579 50 F +49 69 767 579 513 [email protected]

FGH Real Estate Report 2014

About FGH/Addresses

rnhb Hypotheekbank Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht The Netherlands T +31 30 755 20 00 F +31 30 755 20 20 [email protected] www.rnhb.nl

195

Maarten Donkers is als Hoofd Research verantwoordelijk voor de onderzoeks­ activiteiten van FGH Bank. Daarnaast is hij als docent verbonden aan de MRE-opleiding van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), aan de post-HBO-opleiding Vastgoedmanagement van de Haagse Hogeschool en aan de post-HBO-opleiding Vastgoedontwikkeling van de Hogeschool Arnhem-Nijmegen. Daarnaast schreef hij het boek Vastgoed, markt en ruimte: de logica van de plek, uitgegeven door Sdu Uitgevers. Maarten Donkers is responsible for FGH Bank’s research activities in his role as Head of Research. He is also a lecturer for the MRE programme at the Amsterdam School of Real Estate (ASRE), the postgraduate Real Estate Management programme at The Hague University of Applied Sciences and the postgraduate Real Estate Development programme at the Arnhem-Nijmegen University of Applied Sciences. Maarten is also the author of the book entitled Vastgoed, markt en ruimte: de logica van de plek (Real estate, market and space: the logic of the location) published by Sdu Uitgevers.

FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport

FGH Bank N.V. has compiled the information

Tekst | text

weergegeven informatie met de

shown in this report with the greatest care.

FGH Bank N.V. Valuation and Research

grootste zorg samengesteld, doch staat

However, we cannot be held responsible

department drs. Maarten Donkers, drs. Jacob

niet in voor de juistheid of volledigheid

for the accuracy or completeness of the

Velleman, Geert Willem van der Horst MSc

van de verstrekte informatie. Hieraan

information provided, nor can any rights

kan dan ook geen enkel recht worden

be derived from the information provided.

Fotografie | photography

ontleend. FGH Bank N.V. aanvaardt

Users of this report are not permitted to use

Portraits: Lex Draijer

geen enkele aansprakelijkheid voor

its content for commercial purposes and/or

Other images: Rob ter Bekke, Edwin Walvisch,

eventuele onjuistheden of onvolkomen­

are not permitted to duplicate, send,

Hollandse Hoogte

heden in de informatie in dit rapport.

distribute, spread or make said content

Het is de gebruiker van dit rapport

available to third parties for money

Eindredactie | editing

niet toegestaan de inhoud te gebruiken

without the explicit written permission

Eric Harms Communicatie, Utrecht

voor commerciële doeleinden en/of

of FGH Bank N.V.

FGH Bank N.V. Marketing &

te vermenigvuldigen, door te sturen,

Communications department

distribueren, verspreiden of tegen

The prices, (stock) figures and supply and

vergoeding beschikbaar te stellen aan

take-up figures for office, industrial and

derden, zonder de uitdrukkelijke schrif­

retail space contained in this report are

telijke toestemming van FGH Bank N.V.

partly obtained from ABF Research,

Vormgeving en productie |

Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak,

design and production

De in deze uitgave genoemde Rent­

Blauw Research, CBRE, CBS, CPB, Cushman

Minke Jonker

prijzen, (voorraad)cijfers en de

& Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis,

Coördinatie | coordination

aanbod- en opnamecijfers van kantoor-,

EIB, EIM, HBD, IPD Nederland, INREV, IVBN,

FGH Bank N.V. Marketing &

winkel- en bedrijfsruimten zijn deels

Jones Lang LaSalle, Locatus, NEPROM,

Communications department

ontleend aan: ABF Research, Almanak

NRW, NVB, NVM, Platform 31, PropertyNL,

Monique Derksen

Winkelvastgoed, Bak, Blauw Research,

Rabobank, Retailnews, Strabo,

CBRE, CBS, CPB, Cushman & Wakefield,

Vastgoedmarkt and Thuiswinkel.org.

DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, EIB,

Vertaling | translation

Walker Language Consultancy

EIM, HBD, IPD Nederland, INREV,

For a copy of this publication contact the

IVBN, Jones Lang LaSalle, Locatus,

Marketing & Communications Department

ontwerp | design

NEPROM, NRW, NVB, NVM,

of FGH Bank in Utrecht, [email protected].

Volta_thinks_visual, Utrecht

Platform 31, PropertyNL, Rabobank, Retailnews, Strabo, Vastgoedmarkt en Thuiswinkel.org. Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling Marketing & Communicatie van FGH Bank in Utrecht, [email protected]. 196

© FGH Bank N.V. 2014

Bekijk de digitale versie van het FGH Vastgoedbericht 2014. View the digital version of the FGH Real Estate Report 2014.

Hoofdkantoor | HEADOFFICE

Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 info @fgh.nl www.fghbank.nl