Voorwoord FGH Vastgoedbericht

Ê6>ÃÌ}œi`LiÀˆV…ÌÊÓääxÊNÊÊ,i>Ê ÃÌ>ÌiÊ,i«œÀÌÊÓääx

iivÊ i`iÀ>˜`Ê `iÊÀՈ“Ìi ˆÛiÊ̅iÊ i̅iÀ>˜`ÃÊܓiÊë>Vi

£ä

ʍ>>À Ê6>ÃÌ}œi`LiÀˆV…Ì /i˜ÊÞi>ÀÃʜvÊ̅iÊÊ,i>Ê ÃÌ>ÌiÊ,i«œÀÌ

Ê6>ÃÌ}œi`LiÀˆV…ÌÊÓääxÊNÊÊ,i>Ê ÃÌ>ÌiÊ,i«œÀÌÊÓääx

iivÊ i`iÀ>˜`Ê`iÊÀՈ“Ìi ˆÛiÊ̅iÊ i̅iÀ>˜`ÃÊܓiÊë>ViÊ Ê6>ÃÌ}œi`LiÀˆV…ÌÊÓääx°ÊiivÊ i`iÀ>˜`Ê`iÊÀՈ“ÌiÊ

Ó

/Ài˜`Ãʈ˜Ê`iÊ>˜ÌœÀi˜“>ÀŽÌÊÓää{Ê

£È

/Ài˜`Ãʈ˜Ê`iÊ7ˆ˜Ži“>ÀŽÌÊÓää{Ê

Óä

/Ài˜`Ãʈ˜Ê`iÊ i`ÀˆvÃÀՈ“Ìi“>ÀŽÌÊÓää{Ê

Ó{

/Ài˜`Ãʈ˜Ê`iÊ7œ˜ˆ˜}“>ÀŽÌÊÓää{Ê

Ón

/Ài˜`Ãʈ˜Ê`iÊ6>ÃÌ}œi`Lii}}ˆ˜}Ó>ÀŽÌÊÓää{Ê

ÎÓ

i}Àˆ««i˜ˆÃÌÊ

ÎÇ


`ÀiÃÃi˜Ê

ÇnÊ xx

˜…œÕ`ÊNÊ œ˜Ìi˜ÌÊ Ê,i>Ê ÃÌ>ÌiÊ,i«œÀÌÊÓääx°ÊˆÛiÊ̅iÊ i̅iÀ>˜`ÃÊܓiÊë>ViÊ

{Ó

/Ài˜`Ãʈ˜Ê̅iÊ"vvˆViʓ>ÀŽiÌÊÓää{Ê

xÈ

/Ài˜`Ãʈ˜Ê̅iÊ,iÌ>ˆÊ“>ÀŽiÌÊÓää{Ê

Èä

/Ài˜`Ãʈ˜Ê̅iʘ`ÕÃÌÀˆ>ÊÀi>ÊiÃÌ>Ìiʓ>ÀŽiÌÊÓää{Ê

È{

/Ài˜`Ãʈ˜Ê̅iÊ,iÈ`i˜Ìˆ>Ê“>ÀŽiÌÊÓää{Ê

Èn

/Ài˜`Ãʈ˜Ê̅iÊ,i>ÊiÃÌ>Ìiʈ˜ÛiÃ̓i˜Ìʓ>ÀŽiÌÊÓää{ÊÊ

ÇÓ

œÃÃ>ÀÞÊ>˜`Ê
VÀœ˜Þ“ÃÊ

ÇÇ


``ÀiÃÃiÃÊ

Çn

Voorwoord | FGH Vastgoedbericht 2005 | 1

Voor u ligt het FGH Vastgoedbericht 2005 ‘Geef Nederland de ruimte’. Een bijzonder vastgoedbericht, want het is de tiende keer dat FGH Bank dit jaarlijkse marktrapport publiceert. Het FGH Vastgoedbericht is inmiddels echt een ‘begrip in de markt’. Het rapport bestaat sinds jaar en dag uit een aantal onderdelen: - het onderdeel waarin FGH Bank haar visie op de ontwikkelingen in de markt geeft; - een overzicht van de belangrijkste trends die het afgelopen jaar gesignaleerd zijn in de verschillende deelmarkten van de commercieelvastgoedmarkt; - een gedetailleerde beschrijving van regionale en lokale marktontwikkelingen en huurprijzen. Maar de indeling is niet altijd zo geweest. In 1996 zag de ‘Jaarbeschouwing 1995: Good buildings drive out bad buildings’ het licht. Dit naslagwerk dat naast het financiële jaarverslag van FGH Bank verscheen in februari 1996, was de voorloper van het FGH Vastgoedbericht zoals we dat nu kennen. Daarvoor werden de marktgegevens van onze afdeling Taxaties & Research alleen als intern naslagwerk gebruikt. In 1997 verscheen het eerste rapport dat daadwerkelijk de naam FGH Vastgoedbericht droeg. Dat jaar was het ook voor het eerst dat het rapport naast een beknopte marktvisie van de bank, ook een uitvoerige beschrijving van de ontwikkelingen per regio en per sector bevatte. Gegevens die FGH Bank door de lokale spreiding van haar kantorennetwerk uitstekend inzichtelijk kan maken. En dat doen we nog steeds. Natuurlijk is het rapport veranderd in de loop der jaren. Immers; ook een bank die al sinds 1890 bestaat, gaat met haar tijd mee. Zo is bijvoorbeeld de vormgeving een stuk moderner geworden, is een paar jaar geleden de Engelse vertaling van de visie en van de trends geïntegreerd in het rapport, en deed de cd-rom zijn intrede voor een eigentijdse weergave van de regionale gegevens. In de loop der jaren zijn er enkele thema’s te signaleren die als een ‘rode draad’ door de verschillende rapporten heen lopen. Vanwege het jubileum van het FGH Vastgoedbericht hebben wij er een aantal voor u geselecteerd. Deze onderwerpen zijn terug te vinden als bijlagen bij de visie: ‘Nederland in internationaal perspectief’, ‘Het vestigings- en investeringsklimaat van Nederland’, ‘Concentratie op kwaliteit’ en ‘Transformatie’. Thema’s die ook nu, anno 2005, nog steeds hun actualiteit niet hebben verloren. Wij hopen dat u al deze jaren het FGH Vastgoedbericht met interesse gelezen hebt, en dat u dat ook in de toekomst zult blijven doen.

P.C. Keur

F.B. Overdijk RA

Directievoorzitter

Directielid

2 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Visie

Geef Nederland de ruimte

Visie | FGH Vastgoedbericht 2005 | 3

Langzaam maar zeker komt de Nederlandse economie uit het diepste dal dat ons land sinds de jaren tachtig gekend heeft. Zo is bijvoorbeeld in 2004 het Bruto Binnenlands Product (BBP) toegenomen met circa 1,25%, waarmee de weg naar economisch herstel is ingezet. De sterke verbetering van de exportpositie, die voor een groot deel te danken is aan de aanzienlijke kostenbesparingen die het bedrijfsleven de afgelopen jaren heeft doorgevoerd, is de drijvende kracht achter dit herstel. Bovendien profiteert het exporterende bedrijfsleven van de groei in diverse andere Europese landen, die daar aanzienlijk hoger is dan in Nederland. Vooral de ontwikkeling van de Duitse economie wordt nauwlettend gevolgd. Als grootste economie van Europa, én belangrijkste handelspartner van Nederland, is deze markt voor ons land van groot belang. De Duitse economie liet in 2004 een verbetering zien. De vraag is echter of die lijn in 2005 ook zal doorzetten. Duitsland staat aan de vooravond van omvangrijke hervormingen, die een krachtig herstel in de weg zouden kunnen zitten. De groei in de tien nieuwe lidstaten die in mei 2004 tot de EU zijn toegetreden, laat daarentegen wel een positieve ontwikkeling zien. Dat zal de komende jaren tot extra handelsvolume kunnen gaan leiden, waardoor een verschuiving van de handelsstromen naar Oost- en Midden-Europa te verwachten is. Dat Nederland blijft investeren in een sterk internationaal vestigingsklimaat is hier wel een belangrijke voorwaarde voor. In tegenstelling tot de verbetering van de exportpositie, ontwikkelt de binnenlandse economie in Nederland zich maar matig. Zowel de consumptieve bestedingen als de investeringen dragen maar voor een zeer bescheiden deel bij aan het economische herstel. Consumenten zijn behoudend en worden ook in 2005 weer geconfronteerd met een daling van de koopkracht. Dat zorgt voor een negatief sentiment en een lage koopbereidheid. Tegelijkertijd laten de besparingen een sterk stijgend verloop zien. In dat beeld zal in 2005 naar verwachting weinig verandering komen. Voorspellingen wijzen weliswaar op een groei van het BBP van 1,5% tot 1,75% in 2005, maar dat zal voornamelijk te danken zijn aan de buitenlandse handel. Het grote belang van deze handel maakt de Nederlandse economie kwetsbaar voor internationale ontwikkelingen, waarbij de hoge olieprijzen en de koers van de euro ten opzichte van de Amerikaanse dollar bedreigende factoren zijn voor het prille herstel.

4 | Tien jaar FGH Vastgoedbericht | Nederland in internationaal perspectief

Visie | FGH Vastgoedbericht 2005 | 5

Nederland in internationaal perspectief Nederland is in internationaal perspectief een klein land met – nog veel belangrijker – een kleine thuismarkt. Nederland heeft dan ook een relatief ‘open economie’ waarbij de ontwikkelingen sterk afhankelijk zijn van de mondiale conjunctuur. Voor een goed functionerende economie is het daarom van belang zicht te hebben op de positionering van ons land in internationaal perspectief. Dat heeft een grote invloed op de werkgelegenheid en daarmee op de vraag naar vastgoed. Nederland in internationaal perspectief is daarom een van de rode draden in ‘Tien jaar FGH Vastgoedbericht’.

Europees perspectief zijn weerslag heeft op zowel het beleggings- als

Bedreigingen voor de export

voor een gezond economisch klimaat op

vestigingsklimaat in Nederland. De positieve ontwikkelingen in de

beïnvloeden het economische herstel

langere termijn. Aanvankelijk leken de

Nederlandse vastgoedmarkt dragen in die tijd onvoldoende bij aan

Het herstel dat zich in 2004 heeft

sociale partners (werkgevers, werknemers

een versterking van het vestigingsklimaat van Nederland in Europees

aangekondigd, lijkt de voorbode voor

en het kabinet) in het najaar van 2003

of mondiaal perspectief. Voor de inrichting van de locatie Nederland

een opgaande conjunctuur. Er zijn echter

eensgezind, toen een ‘historisch’ Najaars-

worden in datzelfde rapport drie nationale ontwikkelingsprincipes

enkele factoren die deze opgaande

akkoord werd getekend, waarbij in ruil

geformuleerd, die anno 2005 nog steeds van kracht zijn:

beweging zouden kunnen verstoren. Zo

voor loonmatiging diverse bezuinigings-

1) versterking van de kerncompetenties van de vier grote steden;

laat de ontwikkeling van de olieprijs een

voorstellen werden bijgesteld. De

2) verdichting en functiemenging in stedelijk gebied;

sterk schommelend beeld zien. Door de

meningsverschillen over de herziening

3) bouwen langs de corridors.

politieke en maatschappelijke spanningen

van het prepensioen bleken in het

in diverse olieproducerende landen, is de

voorjaar van 2004 echter onoverbrugbaar,

In 2001 is er een kentering in de economie, zowel in Nederland als

olieprijs eind 2004 naar nieuwe record-

waardoor een verdeeldheid is ontstaan

in Europa en zelfs mondiaal is er sprake van een ‘afkoeling’. In het

hoogtes gestegen. Daarnaast is er sprake

over de koers richting het economische

FGH Vastgoedbericht van 2002 wordt dan ook aangegeven dat de

van een hoge vraag naar basisproducten,

herstel. Het kabinetsbeleid is sterk gericht

exportgeoriënteerde landen het moeilijk hebben, en daarmee dus

zoals staal en olie, onder andere vanuit

op beheersing van de uitgaven. Door

ook Nederland. In 2003 ‘De realiteit regeert’ zet deze tendens door;

China. Deze economie laat ongekend

aanpassing van de prepensioenregeling

de exportpositie verslechtert en aangezien het herstel toch uit die

hoge groeicijfers zien en ondanks een

wordt gestuurd op het beheersbaar

hoek zal moeten komen, zijn de lage arbeidsproductiviteit en de

dreigende oververhitting is ook voor

houden van de collectieve uitgaven

stijgende kosten per eenheid product een zorg voor het Nederlandse

2005 een sterke groei van deze economie

die door de vergrijzing op termijn

bedrijfsleven. Het jaar daarop laat weliswaar een verbetering

te verwachten. Ook al hangt de ont-

ongetwijfeld zullen gaan stijgen. Mede

in het vertrouwen in de economie zien, maar leidt niet tot een

wikkeling van de olieprijs met veel

door de protesten in de zomer en herfst

sterke verbetering van de export. Dit was ook het jaar van flinke

meer factoren samen, een blijvend hoge

van 2004 heeft het kabinet de oor-

Het eerste FGH Vastgoedbericht waarin veel aandacht is voor de

bezuinigingen door de Nederlandse overheid, met als doel de hoge

olieprijs zal een negatieve invloed hebben

spronkelijke bezuinigingsvoorstellen

positionering van Nederland in internationaal perspectief, is het

arbeidskosten te verlagen wat de Nederlandse concurrentiepositie

op de wereldhandel en daarmee indirect

aangepast en is een aantal maatregelen

rapport van 1998. De titel zegt het al: ‘Local Business, Global

ten goede zal komen. Het kan echter niet voorkomen dat in het

ook op de ontwikkeling van de export.

afgezwakt. Daarmee is de weg vrij-

Participants’. Het gaat in die tijd goed met de nationale economie,

FGH Vastgoedbericht 2004 ‘Kiezen op het keerpunt’ de teneur

Hoge(re) olieprijzen kunnen om die reden

gemaakt om alsnog tot een akkoord met

er wordt volop geïnvesteerd en Nederland blijft groeien. Dat

is dat de concurrentiepositie van Nederland onder druk staat. De

het herstel van de Nederlandse economie

werkgevers en werknemers te komen.

zorgt ook voor toenemende vervoersstromen, waarbij de twee

buitenlandse investeringen lopen terug, gehele bedrijfstakken

nadelig beïnvloeden. Hetzelfde geldt voor

En dat toont de ware aard van het

belangrijkste mainports in ons land (Rotterdam en Schiphol)

verdwijnen uit Nederland, diverse productiebedrijven verplaatsen

de ontwikkeling van de euro, die sinds

poldermodel. Veerkracht en flexibiliteit

belangrijke steunpilaren zijn. Nederland ontwikkelt zich steeds meer

complete onderdelen naar lage lonenlanden en verschillende

de herverkiezing van president Bush in

blijken keer op keer aan de basis te liggen

als toegangspoort en logistiek knooppunt van Europa. De introductie

multinationals dreigen niet langer te investeren in R&D in Nederland.

de Verenigde Staten eveneens naar een

van de Nederlandse overlegeconomie,

van de euro wordt daarbij gezien als een stimulans voor economische

Er zijn echter ook positieve geluiden: de uitbreiding van de EU

nieuwe recordhoogte is gestegen. Door

waarbij uiteindelijk wordt gekozen voor

groei; het maakt het waarschijnlijk dat internationale beleggers een

biedt bijvoorbeeld nieuwe afzetmogelijkheden voor Nederlandse

die herverkiezing is het maar de vraag

het collectieve belang. Het bereikte

grotere rol gaan spelen op de Nederlandse vastgoedmarkt.

bedrijven en de toekomst van de mainport Schiphol, inclusief het

of de grote tekorten op de Amerikaanse

akkoord in het najaar van 2004 is dan

In het FGH Vastgoedbericht dat daarop volgt, ‘Kiezen of verliezen,

internationale vestigingsklimaat, is gebaat bij een sterke KLM.

begroting – een van de belangrijkste

ook essentieel voor verder economisch

locatie Nederland in het Europa van nu’ is veel aandacht voor de

De positie van Nederland in Europees perspectief zal voor ons land

oorzaken van het toenemende verschil

herstel. Het moeizame proces dat hieraan

concurrentiepositie van Nederland; de vervaging van de landsgrenzen

altijd een belangrijk issue blijven.

tussen de dollar en euro – op korte of

vooraf is gegaan, geeft echter wel aan dat

middellange termijn zullen verminderen.

de onderhandelingsruimte gering is.

brengt een nieuw soort concurrentie met zich mee. Op de vastgoedmarkt zullen regio’s en steden in Europa in toenemende

Anno 2005 wordt geconstateerd dat het afgelopen decennium in

De export, die ook in 2005 nog de

mate met elkaar gaan wedijveren om de vestiging van bedrijvigheid

internationaal perspectief belangrijke veranderingen zijn opgetreden.

aanjager zal zijn van het te verwachten

Nota Ruimte geeft ruim baan aan groei

en personen. Om Nederland als internationale speler te kunnen

Dat is een tendens die de komende jaren zal doorzetten. Zo is het

economische herstel in Nederland,

Om een structurele groei van de

profileren, is het van belang dat daarvoor wel de juiste locaties

aantal lidstaten van de EU uitgebreid, wat tot meer onderlinge

zal daardoor mogelijk negatief worden

economie te bewerkstelligen, zal de

worden ontwikkeld. In ons land tekenen zich dan ook steeds

handelsstromen zal gaan leiden. Bovendien komen andere landen

beïnvloed. Een lagere groei van 0,25 tot

Nederlandse economie voldoende

duidelijkere corridors af, waarlangs de belangrijkste investeringen

op, waardoor verschuivingen in de wereldhandel kunnen gaan

0,5% ten opzichte van de prognoses is

ontplooiingsmogelijkheden op langere

plaatsvinden. Deze corridors kunnen vanuit verschillende

ontstaan. Denk daarbij aan landen als China, Rusland en India die

daarom niet ondenkbaar.

termijn moeten krijgen. En die mogelijk-

invalshoeken worden bekeken: als vervoersas, als economische

het in zich hebben om op termijn een dominante positie in de

ontwikkelingsas en als drager van ruimtelijke kwaliteit. Echter, in het

wereldeconomie te gaan vervullen. Onze economie zal erop voor-

Nederlands poldermodel toont veerkracht

geboden. Deze nota is in 2004 door

FGH Vastgoedbericht 2000 is het ‘Beschikbaarheid voor kwaliteit’

bereid moeten zijn in te spelen op deze veranderingen. FGH Bank

De hervorming van de sociale

het kabinet gepresenteerd en laat aan

dat de klok slaat. De economie neemt in het jaar 1999 een grote

zal dan ook de positionering van Nederland in internationaal

voorzieningen in Nederland krijgt steeds

duidelijkheid niets te wensen over: de

vlucht waardoor beschikbaarheid op dat moment de locatiekeuze

perspectief op de voet blijven volgen.

meer gestalte. Ook al gaat dat niet zonder

concurrentiekracht van de Nederlandse

slag of stoot, het is wel noodzakelijk

economie moet worden gewaarborgd, en

domineert. Kwaliteit komt daarmee op een tweede plaats, wat in

heden worden in de Nota Ruimte volop

6 | Tien jaar FGH Vastgoedbericht | Het vestigings- en investeringsklimaat van Nederland

Visie | FGH Vastgoedbericht 2005 | 7

Het vestigings- en investeringsklimaat van Nederland De basis van een sterke en op langere termijn kansrijke economie ligt in de kwaliteit van het vestigings- en investeringsklimaat. Daar is de afgelopen decennia veel in geïnvesteerd. Zowel Nederlandse als buitenlandse bedrijven die hier zijn gevestigd, zijn in de regel te spreken over de kwaliteit van dit klimaat. Dat is echter geen vanzelfsprekendheid en behoeft permanente aandacht. De kwaliteit van het vestigings- en investeringsklimaat in Nederland is dan ook een onderwerp dat in ‘Tien jaar FGH Vastgoedbericht’ regelmatig aan bod is gekomen.

economie die dit land nu eenmaal kent. Nederland is jarenlang als

daarvoor zullen de komende jaren

niveau; het niveau waar in principe de

vestigingsplaats voor internationale bedrijven in trek geweest. Ons

omvangrijke investeringen nodig zijn.

grootste mate van creativiteit en

land heeft dan ook een positie te verdedigen, zoals geschreven wordt

Niet alleen in de infrastructuur, ook het

ondernemerschap te vinden is. Door de

in ‘De realiteit regeert’ (FGH Vastgoedbericht 2003). Niettemin staat

kennisniveau van werknemers en het

decentralisatie van het beleid wordt de

als een paal boven water dat de kwaliteit van het internationale

innovatieve vermogen van het bedrijfs-

verantwoordelijkheid van het ruimtelijke-

vestigingsklimaat onder druk staat. Daarom zal de focus ook voor de

leven moeten een impuls krijgen. Daartoe

ordeningsbeleid veel meer bij gemeenten

komende jaren moeten liggen op het scheppen van een klimaat dat

zijn er onder andere enkele economische

en provincies gelegd. Daarnaast krijgen

ook voor ondernemers aantrekkelijk is om in te investeren.

kerngebieden aangewezen die bij het

bewoners, het bedrijfsleven en maat-

versterken van het investeringsklimaat

schappelijke organisaties meer ruimte

Een heel andere kwestie, die al speelde in 1997, is de vraag of er

een grote rol toebedeeld hebben gekregen.

bij de ontwikkeling en de uitvoering

afdoende vastgoed van hoge kwaliteit op de aantrekkelijke locaties

Zo krijgt de Rotterdamse haven expansie-

van plannen. Daarbij geldt dat op voor-

voorhanden is om te voldoen aan een groeiende ruimtevraag van

mogelijkheden door de aanleg van de

hand niet is vastgelegd welke nieuwe

veeleisende internationaal opererende ondernemingen. Een van de

Tweede Maasvlakte en de ontwikkeling

locaties de komende tien tot vijftien

ontwikkelingen die hierop inspeelt is de realisatie van de Zuidas.

van een nieuw bedrijventerrein in de

jaar ingevuld zullen worden; een

In dezelfde lijn wordt in het FGH Vastgoedbericht van 1999

Hoeksche Waard, en zal de luchthaven

belangrijke trendbreuk in vergelijking

‘Kiezen of verliezen, locatie Nederland in het Europa van nu’ het

Schiphol de komende jaren kunnen

met het tot nu toe gevoerde ruimtelijke-

belang aangegeven van het realiseren van een duurzame, positieve

doorgroeien op de huidige locatie.

ordeningsbeleid in Nederland. Dat wil

en kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van de functies wonen,

De regio Eindhoven is aangewezen als

niet zeggen dat er ongelimiteerd gebouwd

werken en recreëren. De overspannen arbeidsmarkt in 1999 zorgt

belangrijkste kerngebied voor kennis-

kan worden, maar er liggen wel volop

echter voor een belangrijke verschuiving: ‘follow the employee’.

ontwikkeling (Brainport) en daarnaast

nieuwe mogelijkheden. In de toekomst

Organisaties vinden hun hoogopgeleide medewerkers steeds meer in

wordt geïnvesteerd in de stations-

zal veel meer gestuurd worden op de

steden en dorpen buiten de grote stedelijke concentraties,

ontwikkeling van de zes halteplaatsen

kwaliteit en de toegevoegde waarde die

Een van de belangrijkste kenmerken van een goed vestigings-

met als gevolg dat de vier grote steden te maken krijgen met een

voor de hogesnelheidslijn (de nieuwe

projecten kunnen leveren, waarin voor

klimaat is de bereikbaarheid. Dat geldt zeker voor Nederland, dat als

zogeheten ‘braindrain’. In plaats van een zichtbare en zinvolle

Sleutelprojecten). Minstens zo belangrijk

de vastgoedbranche een belangrijke rol

‘toegangspoort voor Europa’ een steeds belangrijkere positie krijgt als

ruimtelijke spreiding van bedrijvigheid over ons land, treedt in de

zijn nieuwe investeringen in bijvoorbeeld

is weggelegd. Verstarrend beleid, zoals

logistiek knooppunt. De groei van de economie vanaf midden jaren

jaren vanaf 1999 onder invloed van de gespannen marktsituatie

achterlandverbindingen, energie-

het ABC-locatiebeleid en het PDV/GDV-

negentig leidt er echter ook toe dat de grenzen langzaam maar zeker

steeds meer versnippering op. Om ervoor te zorgen dat de

voorzieningen en waterhuishouding.

beleid, maakt bovendien plaats voor een

worden bereikt. Sinds de jaren ’97/’98 krijgt Nederland te maken

Nederlandse steden kunnen blijven concurreren met andere Europese

Dit soort macro-investeringen roept

integraal locatiebeleid, dat de uitvoering

met versnelde groei van de mobiliteit en de fileproblematiek die daar

vestigingssteden, is versterking van de kerncompetenties van de vier

doorgaans veel maatschappelijke weer-

van nieuwe ideeën en concepten zal

een gevolg van is, lijkt ons boven het hoofd te groeien. Dat is een

grote steden en verdichting en functiemenging in stedelijk gebied

stand op, maar vormt wel de belangrijkste

vereenvoudigen. Deze ontwikkelingen

serieuze bedreiging voor het behouden van bedrijven, maar ook voor

van groot belang. Een kwestie die nog steeds actueel is.

basis voor een levensvatbare en

betekenen dat het ondernemerschap meer

internationaal competitieve economie

speelruimte krijgt; een buitengewoon

het aantrekken van nieuwe bedrijven. Aan de andere kant wordt er wel in toenemende mate geïnvesteerd in alternatieve vormen van

Anno 2005 staat het vestigings- en investeringsklimaat in Nederland

op langere termijn. In de Nota Ruimte

gunstige beweging voor het ondernemers-

vervoer en wordt er slimmer omgegaan met het gebruik van het

weliswaar onder druk, maar Nederland is voorlopig nog een

worden de randvoorwaarden om

klimaat in Nederland.

bestaande wegennet.

aantrekkelijk land om in te investeren. Zowel voor buitenlandse

dergelijke langetermijninvesteringen te

bedrijven die hier een vestiging willen openen, als voor (buitenlandse)

kunnen realiseren alvast gewaarborgd.

Naast bereikbaarheid zijn er echter ook andere criteria die Nederland

investeerders in vastgoed. Het is nu de hoogste prioriteit dat we

Hoewel de nota nog behandeld moet

van oudsher interessant maken voor internationale ondernemingen;

ervoor zorgen dat die interesse in de toekomst ook behouden blijft.

worden in de Tweede Kamer – en

en die zijn anno 2005 nog steeds onveranderd. Zo zijn de gunstige

Want dat is een van de voornaamste steunpilaren voor onze

daardoor nog wijzigingen in de voorstellen

geografische ligging, de gematigde loonontwikkeling, de relatief

economie. Dat vraagt om nieuwe investeringen, waarbij het niet

mogelijk zijn – is de richting van het

lage inflatie (met uitzondering van 2001, met een inflatie van 4,5%),

alleen gaat om nieuwe fysieke infrastructuur. Even belangrijk zijn de

toekomstige ruimtelijke-ordeningsbeleid

het fiscale klimaat, goed geschoold personeel, en meertaligheid

kwaliteit van arbeid, het kennis- en opleidingsniveau, het

duidelijk.

stabiele factoren. Wat zich recentelijk in Nederland wat minder

stimuleren van nieuw ondernemerschap, het fiscale regime en de in-

positief heeft ontwikkeld, is het leefklimaat, dat voorheen als

novativiteit van het bedrijfsleven. Die hernieuwde aandacht voor een

Loslaten verstarrend beleid stimuleert

‘gunstig’ werd aangemerkt, en het open karakter van de samenleving.

sterk vestigingsklimaat wordt ook erkend in de voorgestelde nieuwe

dynamiek

Nederland verkeert op dit moment in een onzekere politiek/

Nota Ruimte, waarin een belangrijke basis ligt voor onze toekomstige

Onder het motto ‘decentraal wat kan,

maatschappelijke fase, waar hopelijk op niet al te lange termijn een

economie.

centraal wat moet’ wordt ook de

uitweg in gevonden zal worden. Het goed presteren van de

uitvoering van het ruimtelijke beleid

Nederlandse economie wordt in de economische hoogtijdagen

sterk hervormd. Hiermee wordt een

toegeschreven aan de inrichting van ons ‘poldermodel’. Wellicht dat

vernieuwingstendens ingezet, die vooral

we ook in de toekomst zullen weten te profiteren van de overleg-

tot meer dynamiek moet leiden op lokaal

8 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Visie

De Vastgoedmarkt

Visie | FGH Vastgoedbericht 2005 | 9

Ook in 2004 heeft de dalende trend van investeringen in huisvesting doorgezet. In het bedrijfsleven is een geringe behoefte aan uitbreidingsruimte, wat vertaald wordt in lagere nieuwbouw. Immers: aangezien de werkgelegenheid in Nederland nauwelijks toeneemt, laat het aantal banen ook geen sterke stijging zien. Bovendien is het beschikbare aanbod dusdanig hoog dat nieuwbouw op risico nauwelijks meer plaatsvindt. Diverse gemeenten voeren daarnaast een stringenter nieuwbouwbeleid, waarbij de ontwikkelingscapaciteit voor de korte en middellange termijn naar beneden is bijgesteld. Daarom is in 2005 nog geen sterk herstel van de nieuwbouwinvesteringen te verwachten. Een uitzondering daarop zijn de investeringen in de woningbouw. Die zijn in 2004 reeds licht gestegen en zullen in 2005 naar verwachting verder aantrekken. Zelfs in tijden van economische laagconjunctuur is nog steeds sprake van een dynamische markt, en dat is in alle deelsegmenten zichtbaar. De vraag bestaat vooral uit verplaatsingsbehoefte, in de vorm van een duidelijke verschuiving naar kwalitatief goede objecten. Dat leidt tot oplopende leegstand, waarbij een toenemende behoefte ontstaat aan reconstructie van verouderde objecten en gebieden. De praktijk leert dat dit in de regel niet de eenvoudigste opgaven zijn. Gebiedsgerichte herontwikkeling zal de komende jaren dan ook een van de grootste uitdagingen voor de vastgoedsector worden. Afvlakking stijging van aanbod kan

2003. De stijging is wel afgevlakt ten

aanzienlijk deel van de kantorenmarkt

tweedeling op kantorenmarkt niet

opzichte van de jaren daarvoor, en is in

steeds moeilijker, of zelfs helemaal

verdoezelen

de tweede helft van het jaar zelfs licht

niet meer verhuurbaar zal zijn. En dat

De opname van kantoorruimte is in 2004

gedaald. Daarmee lijkt de kantorenmarkt

deel zal door op te leveren nieuwbouw

toegenomen tot 1,8 miljoen m2 per jaar.

over het dieptepunt heen te zijn.

in de komende jaren alleen maar

Dat is een stijging van 14% in vergelijking

Voor een substantieel herstel van de

groter worden. Uitbreiding van de

met 2003. Daarmee is er dus wel degelijk

marktverhoudingen is overigens een

voorraad kantoorruimte die in gebruik

behoefte aan kantoorruimte in Nederland.

hogere economische groei nodig dan nu

wordt genomen, is namelijk alleen te

De economische recessie van de

wordt geprognosticeerd. Ook in 2005 zal

verwachten bij een toename van het

afgelopen jaren laat zien dat er zelfs in

daarom sprake blijven van een sterke

aantal kantoorbanen. Dat is nou juist

minder gunstige economische tijden nog

mate van overaanbod.

waar de schoen wringt. De komende jaren zal door vergrijzing een toenemend

steeds kantoorruimte wordt opgenomen, waarbij zich een ondergrens aftekent van

Een andere ontwikkeling in de

aantal werknemers het arbeidsproces

circa 1,5 miljoen m2 per jaar.

kantorenmarkt is de tweedeling die zich

verlaten en worden in specifieke branches

In tegenstelling tot veelgehoorde geluiden

steeds scherper aftekent. Hierbij zijn de

steeds meer kantoorbanen uitbesteed

is vraaguitval dan ook niet de belangrijkste

kwaliteit van het object en de locatie

aan het buitenland. Daarnaast is het

reden voor de ruimte die er momenteel

bepalend voor het toekomstperspectief.

percentage kantoorbanen in de economie

in de markt bestaat, maar het snel

De kantorenmarkt blijkt daarmee veel

al hoog, evenals de arbeidsparticipatie

opgelopen aanbod. Dat aanbod lag eind

meer gesegmenteerd te zijn dan vaak

van vrouwen. De uitbreidingsmarkt voor

2004 op 5,7 miljoen m2 en is daarmee

wordt aangenomen. We zullen ons er

kantoren zoals Nederland die de laatste

opnieuw gestegen in vergelijking met

terdege van bewust moeten zijn dat een

decennia heeft gekend, verandert daarom

10 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Visie

Concentratie op kwaliteit | Tien jaar FGH Vastgoedbericht | 11

Concentratie op kwaliteit langzaam maar zeker in een vervangings-

het parkeerregime zullen daarom – nog

koopkracht wegvloeit naar grootschalige

en verdringingsmarkt. Een ontwikkeling

meer dan in het verleden – dominante

locaties aan de randen van steden.

die nog eens versterkt wordt door de

criteria zijn voor succesvolle kantoor-

FGH Bank verwacht echter dat een

groeiende interesse bij bedrijven voor

ontwikkelingen. De grote plancapaciteit

steeds pluriformer marktbeeld zal gaan

flexwerken. Weliswaar heeft de

voor nieuwe kantoren en locaties in de

ontstaan, waarbij retailers permanent

ontwikkeling van volledig ingerichte

komende jaren vormt hierin een risico.

op zoek blijven naar de optimale

flexkantoren een veel minder snelle

Om het kwalitatief goede deel van de

vestigingslocaties. En daarbij is zowel

vlucht genomen dan medio jaren negentig

huidige markt ook op langere termijn

plaats voor grootschalige locaties aan

nog werd voorspeld, maar bij steeds

perspectief te kunnen bieden, is

randen van steden als voor hoogwaardige

meer bedrijven worden afgeleide vormen

beheersing van de nieuwbouwproductie

locaties in binnensteden. Want een

van flexwerken wel gebruikelijk. Dat

van groot belang.

van de belangrijkste kenmerken van de winkelmarkt is het hoog innovatieve

geldt vooral voor verhuizende bedrijven.

In de afgelopen decennia is er veel vraag geweest naar vastgoed. Dat heeft in alle segmenten van de markt geleid tot een enorme uitbreiding van de voorraad. De eisen die eindgebruikers, zowel consumenten als bedrijven, aan dit vastgoed stellen, worden echter met de jaren hoger. De focus komt daarbij steeds meer te liggen op kwaliteit in plaats van kwantiteit. In de vastgoedmarkt wordt dat vertaald met het veelzeggende adagium: ‘locatie, locatie, locatie’. De focus op kwaliteit is dan ook onmiskenbaar terug te vinden in de FGH Vastgoedberichten van de afgelopen tien jaar.

en segmentatie in het aanbod van vastgoed een noodzaak geworden. En is de tijd rijp voor duurzame, en kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van de functies wonen, werken en recreëren. Maar met de onstuimige groei van de economie is de vraag naar vastgoed dusdanig hoog, dat het kwaliteitsbesef min of meer noodgedwongen op een tweede plaats komt. En in plaats van een zichtbare en zinvolle ruimtelijke spreiding van bedrijvigheid over ons land, treedt onder invloed van de gespannen marktsituatie steeds meer versnippering op. Een tendens die doorzet naar het jaar daarop. In het FGH Vastgoedbericht 2001 ‘Groei, bloei en de risico’s’ blijkt de locatiekeuze voor veel bedrijven een negatieve te zijn geworden: bij gebrek aan ruimte op de optimale locatie wordt genoegen genomen

Praktische toepasbaarheid is daarbij

Pluriformiteit regeert op de winkelmarkt

vermogen en de ontwikkeling van nieuwe

leidend: deze relatief simpele ingreep kan

van de toekomst

concepten. Juist die innovaties vinden

vaak eenvoudig tot ruimtebesparingen

Ondanks de dalende bestedingen in de

plaats in binnensteden. In toenemende

leiden. Al deze ontwikkelingen zorgen

detailhandel blijft de winkelmarkt zich

mate zullen binnensteden daarom de

ervoor dat het perspectief voor leeg-

stabiel ontwikkelen. De opname van

broedplaatsen worden voor vernieuwing,

staande, verouderde kantoorgebouwen in

winkelvastgoed blijft met circa 700.000 m

waarbij de komende jaren een steeds

tegenstelling tot eerdere perioden van

onveranderd hoog. Een belangrijk ken-

sterkere trend zichtbaar zal worden naar

laagconjunctuur, is veranderd. Dat zal de

merk van de retailmarkt is het continue

de combinatie van winkelfuncties met

komende jaren om nieuwe oplossingen

proces van optimalisering, waarbij onder

andere vormen van vastgoedontwikkeling.

vragen, waarbij sloop en herontwikkeling

andere wordt gestreefd naar schaal-

De schaalvergroting in de winkelmarkt

van verouderde gebouwen onvermijdelijk

vergroting en behoud van marktaandeel.

gaat daarom naar verwachting niet

kantorenmarkt. Ook in de bedrijfsruimtemarkt en -zij het in mindere

lijkt. Alternatieve vormen van vastgoed-

Dat is ook een van de verklaringen voor

zozeer ten koste van binnensteden, maar

mate- de winkelmarkt, tekent deze tendens zich af. En daarmee zijn

ontwikkeling op de betreffende locaties

het feit dat veel (landelijke) retailketens

zal vooral kleinere wijkwinkelcentra

Na de tweede wereldoorlog is in Nederland lang gefocust op het

we anno 2005 terug bij het allereerste FGH Vastgoedbericht uit

zijn echter lang niet altijd vanzelf-

– ondanks de lagere bestedingen in de

en solitaire locaties treffen. Dat soort

vervullen van de kwantitatieve ruimtebehoefte. Met de toegenomen

1996: ‘Good buildings drive out bad buildings’.

sprekend. Om het transformatieproces

detailhandel – nog steeds behoefte hebben

locaties zal onvoldoende in staat zijn om

welvaart is de nadruk echter verschoven, en wordt kwaliteit steeds

toch op gang te krijgen, zullen nieuwe

aan nieuwe (en betere) winkelunits. De

aan de veranderende eisen van retailers

meer de bepalende factor. In 1996 zien we dat er een meer

De bestaande ruimte in de verschillende segmenten van de

ideeën nodig zijn. Wellicht dat het

vraag naar winkelruimte blijft dan ook

tegemoet te komen.

gedifferentieerde markt ontstaat. Het uitgangspunt daarbij is dat

vastgoedmarkt zorgt ervoor dat er veel kwalitatief goede objecten

principe van de regeling ‘Ruimte voor

hoog, en de verhuurbaarheid van veel

vastgoed dat voldoet aan de nieuwe kwaliteitseisen, waardevast zal

beschikbaar zijn. Bovendien liggen er nog veel projecten op de plank

Ruimte’, die geldt voor de reconstructie

leegkomende winkelunits is voor de

Aantrekkende economie zal leiden

zijn. De toenemende welvaart zorgt er ook voor dat er een steeds

die nog tot uitvoering gebracht (kunnen) gaan worden. Daarmee is

van het Brabantse platteland, in een

A- en B-locaties in de meeste winkel-

tot grotere vraag naar nieuwe

grotere druk komt te liggen op de (door velen van ons als schaars

het aanbod van vastgoed de komende jaren hoog. In tegenstelling

aanverwante vorm kan worden toegepast

steden nog steeds redelijk tot goed. Het

bedrijventerreinen

ervaren) vrije ruimte.

tot het verleden zal er daardoor steeds meer rekening moeten wor-

op de commercieelvastgoedmarkt.

aanbod is met iets meer dan 800.000 m2

Op de bedrijfsruimtemarkt is langzaam

Om versnippering tegen te gaan, en daarmee een bepaald gedeelte

den gehouden met structurele leegstand. Dat geldt niet zozeer voor

Bijvoorbeeld door in ruil voor de sloop

relatief gering en heeft – in tegenstelling

maar zeker sprake van herstel. Weliswaar

van deze vrije ruimte ook vrij te houden, wordt in het

goede gebouwen op aantrekkelijke locaties, maar wel voor oudere

van bestaande, verouderde kantoren

tot de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt

zijn de investeringen in de nieuwbouw

FGH Vastgoedbericht van 1998 het ontwikkelen van woon- en

objecten op in verval geraakte locaties. Een toenemende tweedeling

of andere vormen van vastgoed, elders in

– in de laatste jaren een veel minder grote

nog steeds gering, maar de opname van

werkgebieden langs bestaande corridors en verdichting van stedelijke

in de vastgoedmarkt is het logische gevolg, waarbij

een gemeente (of provincie) nieuwbouw-

stijging laten zien.

bedrijfsruimte laat een duidelijk stijgende

gebieden als beste oplossing voor de lange termijn gezien. Concen-

FGH Bank ook in de komende jaren de nadruk zal blijven leggen op

capaciteit te verkrijgen. Voorwaarde

Het streven naar optimalisatie is ook

lijn zien. In 2004 is ruim 2,6 miljoen m2

tratie dus op sterke locaties. De belangrijkste netwerken zullen liggen

het belang van investeren in kwaliteit.

is wel dat een dergelijke regeling geen

terug te vinden in de diverse nieuwbouw-

bedrijfsruimte opgenomen, een stijging

in de zogenaamde ‘corridors’ (Amsterdam-Den Haag-Rotterdam

oneerlijke concurrentie oplevert en alleen

ontwikkelingen van winkelcentra. Zo

van meer dan 50% in vergelijking met

(Antwerpen), Amsterdam-Utrecht-Arnhem/Nijmegen, Rotterdam/

voorziet in nieuwbouwontwikkelingen

liggen er op dit moment in Nederland

2003. Die stijging vloeit deels voort

Brabantse stedenrij-Venlo), die het sterkst gevoed lijken door de

waar aantoonbaar behoefte aan is.

plannen voor de realisatie van circa 3,2

uit de grotere vraag naar hoogwaardige

netwerkpatronen van goederenstromen, gevolgd door die van het

In ieder geval is de vraag naar kantoor-

miljoen m2 winkelruimte. De explosieve

distributiecentra, en is dan ook vooral

personenverkeer. De meeste kansen liggen daarbij in een beperkt

gebouwen die wél voldoen aan alle

groei van perifere detailhandelslocaties

terug te vinden in de gebieden rond

aantal corridors, aldus het FGH Vastgoedbericht 1999, waardoor een

huisvestingswensen van eindgebruikers

die zich de laatste jaren gemanifesteerd

de Rotterdamse haven, de luchthaven

kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling nagestreefd kan worden in de

redelijk constant. In toenemende mate

heeft, in combinatie met de verdere

Schiphol, en de logistieke concentraties

aanliggende gebieden. In datzelfde rapport wordt gesproken over het

zal daarom moeten worden geanticipeerd

liberalisatie van het locatiebeleid,

in de achterlandregio’s. Het herstel

concentreren van nieuwe ontwikkelingen in en bij bestaande stede-

op het huisvestingsgedrag van deze

rechtvaardigt de verwachting dat de

van de vraag naar bedrijfsruimte loopt

lijke gebieden: concentratiebeleid en gebiedsgerichte ontwikkelingen.

kantoorgebruikers. De kwaliteit van het

concurrentiekracht van binnensteden

parallel aan de verbeterde Nederlandse

Met de toenemende vraag naar kwaliteit en de specifiekere en sneller

object, de locatie, de bereikbaarheid en

steeds meer onder druk komt te staan en

exportpositie, die deels is toe te schrijven

wijzigende eisen van gebruikers van vastgoed, is meer differentiatie

2

met de minst slechte. In de daarop volgende jaren wordt de vastgoedmarkt ruimer. Er is nog wel vraag, maar die concentreert zich op kwalitatief hoogwaardige projecten en locaties. Bovendien zorgt de in aanbouw genomen productie van nieuwe gebouwen voor een enorme stijging van het aantal beschikbare objecten. Die beschikbaarheid leidt in de periode tussen 2002 en 2004 tot veel vervangingsvraag: bedrijven concentreren zich op kwalitatief betere locaties, en laten daarbij minder aantrekkelijk vastgoed achter. Dat geldt niet alleen voor de

12 | Tien jaar FGH Vastgoedbericht | Transformatie

Visie | FGH Vastgoedbericht 2005 | 13

Transformatie De schaarste aan uitbreidingsruimte in Nederland is in de laatste decennia sterk toegenomen. Vanuit diverse functies worden grote claims gelegd op beschikbare gronden. Claims die bovendien steeds meer tot onderlinge concurrentie leiden. Tegelijkertijd verliezen veel bestaande bebouwde gebieden hun economische functies, en dreigen in verval te raken. Dat zien we terug in vooroorlogse woonwijken, havengebieden, verouderde bedrijventerreinen, en in sommige kantooren winkelgebieden. Om de waarde van deze gebieden weer te verhogen, is in toenemende mate sprake van transformatie van bestaande gebieden en objecten; een ontwikkeling die ook in ‘Tien jaar FGH Vastgoedbericht’ niet onopgemerkt is gebleven. In het relatief kleine Nederland neemt de druk eind jaren negentig

relatieve welvaartsdaling en afnemende economische prestaties in

aan de toegenomen wederuitvoer.

Woningmarkt maakt zich op voor meer

de vier grote steden. Met het verder liberaliseren van het PDV/GDV-

Nederland profiteert optimaal van de

klantgerichte benadering

beleid in 2000, wordt de weg vrijgemaakt voor de ontwikkeling van

gunstige ligging aan zee; een concurrentie-

De woningmarkt in Nederland blijft

grootschalige detailhandel aan de randen van de steden. En daarmee

voordeel dat door jarenlange investeringen

ondanks het negatieve consumenten-

dreigt een verschraling van het voorzieningenniveau in de binnen-

in de infrastructuur bovendien volledig

vertrouwen en de lage koopbereidheid

steden en wijkcentra. In het FGH Vastgoedbericht 2001 ‘Groei, bloei

is benut. Vanuit de logistieke sector is

stabiel. De gemiddelde prijzen voor koop-

en de risico’s’ wordt dan ook gesproken van een scheiding in ‘big

de komende jaren dan ook een blijvende

woningen zijn in 2004 met 2,8% gestegen

business’ en ‘small business’, waarbij het met het oog op de langere

groei te verwachten, die gepaard zal gaan

tot e 218.000,-, waarmee de ontwikkeling

termijn niet wenselijk is dat ‘big business’ zich vestigt in kleine en

met een aanhoudende vraag naar groot-

een vergelijkbaar beeld laat zien als in de

middelgrote steden. Voor grootschalige kantoorgebouwen zal er op

schalige distributieruimte. De eisen die

laatste twee jaren: een lichte prijsstijging

dergelijke plaatsen nooit sprake zijn van een sterke markt. Het geheel

bedrijven aan objecten stellen, worden

die net boven het inflatieniveau ligt.

aan vestigingsfactoren is daar kwalitatief gezien niet voldoende.

echter ook steeds hoger. Dat leidt ertoe

Opvallend is dat het aantal opgeleverde

Vooral in tijden van een conjuncturele neergang zal dat tot kwetsbare

dat een deel van de aanwezige voorraad

woningen in 2004, na jaren van dalende

gebieden leiden, wat zich in de jaren daarna ook feitelijk heeft

functioneel is verouderd, en daarom

nieuwbouwproductie, weer iets is toe-

gemanifesteerd.

voor de functie van grootschalig

genomen. De investeringen in de

distributiecentrum minder geschikt is.

woningbouw zijn – in tegenstelling tot de

De toegenomen ruimte in de markt leidt sinds 2002 tot een meer

Het aanbod aan bedrijfsruimte is met 8

utiliteitsbouw – dan ook gestegen en

praktische discussie over transformatie. Leegstand is actueel en in

miljoen m2 daarom nog steeds hoog en

zullen in 2005 naar verwachting verder

toenemende mate ontstaat een discussie over de perspectieven voor

een snelle daling ligt niet voor de hand.

toenemen. Dat betekent dat het

deze lege gebouwen. De oplossing is vaak eenvoudig: bedrijfsmatig

Bij een aantrekkende economie zal vooral

perspectief voor de woningmarkt

vastgoed ombouwen tot woningen. Een logische gedachte, want

de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen

gematigd positief is. Want ondanks de

vooral in de woningmarkt is al decennialang sprake van grote

aantrekken, gezien de specifieke eisen

toegenomen nieuwbouwproductie is er

tekorten. In het FGH Vastgoedbericht 2004 ‘Kiezen op het

aan bedrijfsmatige objecten. Doordat de

nog steeds een tekort aan woningen in

keerpunt’ wordt echter aangegeven dat de praktische toepasbaar-

laatste jaren minder vraag is geweest

Nederland. En dat zorgt voor een

heid lang niet altijd zo eenvoudig is, en dat het transformeren

naar nieuwe bedrijventerreinen, zijn de

blijvende vraag. Wel laat de aard van de

van kantoren naar woningen vooral wordt ingegeven door de

tekorten die zich eind jaren negentig

vraag verschuivingen zien, en spelen

‘problemen’ in de kantorenmarkt, en dus niet per definitie een

voordeden (groten)deels ingelopen. Dat

ontwikkelaars in op deze veranderende

‘oplossing’ is voor het tekort aan woningen. Voor sommige

betekent dat de vestigingsmogelijkheden

vraag. De ontwikkeling van goedkope

kantoorgebouwen zijn perspectieven er natuurlijk wel, maar

voor bedrijven inmiddels weer aanzienlijk

starterswoningen of realisatie van

FGH Bank ziet vooral kansen voor gebiedsgerichte oplossingen.

zijn verruimd.

integrale woon-zorgcomplexen zijn daarvan enkele voorbeelden. Die meer

Die leiden op langere termijn tot de kwalitatief beste locaties.

op de vrije ruimte gestaag toe. De hoeveelheid ruimte die

Naast de reeds beschreven concentraties

klantgerichte benadering zal de komende

gebruikt wordt voor de landbouw neemt af, maar in het

Anno 2005 kan worden gesteld dat transformatie van bestaand

van grootschalige bedrijfsruimten op

jaren in de woningmarkt steeds

FGH Vastgoedbericht 1998 wordt de vraag gesteld in hoeverre de

vastgoed en van bestaande locaties de belangrijkste uitdaging is

knooppuntlocaties ligt de toekomst voor

duidelijkere vormen gaan krijgen.

continue afname van het landbouwareaal genoeg compensatie biedt

waar de vastgoedmarkt de komende jaren voor staat. Het vraagt om

de bedrijfsruimtemarkt ook bij de

Opvallend is dat de vraag naar duurdere

voor groeiende verstedelijking en recreatief ruimtegebruik.

nieuwe denkpatronen en creatieve oplossingen. Maar ook om sturing,

ontwikkeling van hoogwaardige locaties

nieuwbouwwoningen (voor eengezins-

De fundamentele vraag was, en is eigenlijk nog steeds: hoe schaars

samenwerking tussen vastgoedpartijen onderling, en samenwerking

met een hoge mate van kennisintensieve

woningen vanaf e 400.000,-) een duidelijk

is de ruimte in ons land eigenlijk, en in hoeverre kan en moet in

met overheden. Dat dit zal leiden tot complexe opgaven voor de

bedrijven. Op diverse locaties in

stijgende lijn laat zien. Juist dit segment

toekomstige behoeften worden voorzien? In reactie op dit vraagstuk

markt, is iets dat vast staat. Kennis van de vastgoedmarkt, visie,

Nederland worden dergelijke initiatieven

stond de laatste twee jaar onder druk,

dat al jarenlang in ons land speelt, neemt de maatschappelijke druk

en ondernemerschap worden daarbij steeds belangrijkere uitgangs-

ontwikkeld, zoals in Eindhoven (Philips

waardoor de doorstroming in de markt

op het ‘ongebreideld’ ontwikkelen van nieuwe locaties toe, en

punten. En dat vormt ook een mooie uitdaging voor FGH Bank.

High Tech Campus), Delft (Technopolis)

stagneerde. In het huidige aanbod wordt

ontstaat meer aandacht voor verdichting van stedelijke gebieden

en Leiden (uitbreiding Bio Science Park).

meer rekening gehouden met het ‘value

plaats. In dezelfde lijn passen de ontwikkelingen die het jaar

Daarmee lijkt zich een nieuwe generatie

for money’-principe. Dit krijgt vorm

daarop gesignaleerd worden: gebiedsgerichte ontwikkeling, en het

hoogwaardige bedrijfslocaties af te gaan

in de kwaliteit en de locatie van de

focussen op een beperkt aantal corridors, vooral in de functie van

tekenen. Met name voor de ontwikkeling

woningen die een duidelijke toegevoegde

dragers van ruimtelijke kwaliteit.

van nieuw hoogwaardig ondernemerschap

waarde moeten kunnen bieden. Ook dit

zijn dergelijke initiatieven van essentieel

duidt op een meer consumentgerichte

belang.

marktontwikkeling.

In de hoogtijdagen van de economie worden er veel vastgoedprojecten gerealiseerd. Projecten die niet altijd voldoende aan de

Beleidsmatig wordt de komende jaren

kwaliteitseisen beantwoorden om ook op de lange termijn waarde-

ingezet op een verschuiving van uitleg-

vast te zijn. Daarnaast leidt de tendens van suburbanisatie tot een

locaties naar stedelijke herstructurering.

14 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Visie

Visie | FGH Vastgoedbericht 2005 | 15

Krijgt Nederland genoeg ruimte? Met het inzetten op de versterking van de internationale concurrentiepositie wordt in Nederland expliciet gekozen voor ontwikkelingen die hierin een belangrijke bijdrage kunnen leveren.

Dat zal ook de rol van de woning-

Grote interesse in vastgoedbeleggingen

De vraag hoe om te gaan met ruimte is

corporaties verder veranderen. Zij zullen

zorgt voor blijvende druk

in een land als Nederland altijd een

zich steeds meer ontwikkelen tot

De investeringsbereidheid van vastgoed-

belangrijke vraag geweest. Hieraan liggen

professionele marktpartijen, die een veel

beleggers op de Nederlandse markt is

het afgelopen decennium een aantal

integraler dienstenpakket leveren dan

onverminderd groot, wat onder andere

beleidsopties ten grondslag, die in de

in het verleden. Dat is ook nodig om de

te zien is in de stijging van het totale

FGH Vastgoedberichten van 1996 tot en

noodzakelijke stedelijke herstructurering

investeringsvolume tot e 4,4 miljard.

met heden allemaal de revue gepasseerd

mogelijk te maken. Die toenemende

De te behalen rendementen zijn dan ook

zijn.

oriëntatie op de markt wordt ook

nog steeds hoog, zeker in vergelijking

Hoe zien wij Nederland binnen een

zestal steden ontsluiten. Deze zogeheten nieuwe sleutelprojecten

zichtbaar in het nieuwe huurbeleid.

met andere beleggingsalternatieven. Wel

Europees perspectief? Wat voor vestigings-

bestaan uit: Amsterdam-Zuidas, Arnhem Centraal/

Minister Dekker van VROM wil dat er

zorgt de opgelopen leegstand voor een

klimaat heeft Nederland te bieden?

Coehoorn-Noord, Spoorzone Breda, Den Haag CS Kwadrant,

in de toekomst een duidelijkere relatie

verdere tweedeling in de markt. Er is veel

Op wat voor manier kunnen we onze

Rotterdam Centraal en het Stationsgebied Utrecht. Op deze

wordt gelegd tussen de huurprijsstijging

vraag naar kwalitatief goede, langjarig

concurrentiepositie verbeteren? En hoe

locaties zal volop ruimte worden geboden aan (inter)nationale

en de feitelijke huurwaarde. Die is in het

verhuurde objecten. Hierdoor dalen de

gaan we om met veranderende behoeftes

bedrijvigheid waarbij de nadruk komt te liggen op kantoor-

verleden steeds verder uit elkaar komen

nettoaanvangsrendementen. Ingegeven

van eindgebruikers op de vastgoedmarkt?

activiteiten.

te liggen. Belangrijker is echter dat het

door de marktomstandigheden is de vraag

Thema’s die door de jaren heen actueel

‘scheefwonen’ wordt ontmoedigd, zodat

naar leegstaande objecten daarentegen

gebleven zijn. In de tien jaar dat wij nu

de doorstroming op de woningmarkt

gering, waardoor de nettoaanvangs-

het FGH Vastgoedbericht publiceren,

wachten. De omgeving van het Rotterdams havengebied zal

wordt bevorderd. De onderkant van de

rendementen hier juist een opwaartse

hopen wij een bijdrage geleverd te

versterkt worden door onder meer de aanleg van nieuwe

woningmarkt bevindt zich in een

beweging laten zien. Dat betekent dat de

hebben aan de verschillende discussies

bedrijventerreinen als: de Tweede Maasvlakte (1.000 ha), de

impasse, die onder andere wordt

uitersten in de markt vergroot worden.

die door de jaren heen gevoerd zijn over

Moerdijkse Hoek (600 ha) en de Hoeksche Waard (300 ha).

veroorzaakt doordat woonconsumenten

Er vindt daarnaast een verschuiving

de ontwikkelingen in de commercieel-

Voor Nederland als geheel zal tot 2020 zo’n 23.000 ha aan nieuwe

met te hoge inkomens in goedkopere

plaats tussen sectoren, waarbij vooral

vastgoedmarkt. Een markt waarin wij

bedrijventerreinen gerealiseerd gaan worden en ligt er bovendien

huurwoningen blijven wonen, terwijl

de vraag naar winkelvastgoed sterk

ons als geen ander thuis voelen. En waar

een herstructureringsopgave van 21.000 ha.

het huurbeleid geen ruimte biedt voor

is gestegen. Deze markt ontwikkelt

wij graag onze inzichten over delen.

marktconforme huurprijsstijgingen. Die

zich relatief stabiel en lijkt voor

Voor de komende jaren is het voor

ruimte zal in de toekomst mogelijk wel

veel investeerders een aantrekkelijk

Nederland van groot belang oog te

ruimte krijgen voor nieuwe ontwikkelingen. Dit betekent onder

worden gegeven. Voorwaarde daarbij

alternatief voor de kantorenmarkt. Dat

hebben voor het voortdurend

meer dat de aanleg van nieuwe stedelijke gebieden in de directe

is dat de nieuwbouwproductie wordt

laat onverlet dat nog steeds aanzienlijk

veranderend krachtenveld om ons heen.

omgeving van de luchthaven zoveel mogelijk zullen worden

verhoogd, om doorstroming in de praktijk

meer in kantoren wordt geïnvesteerd dan

Veranderingen die in een steeds groter

vermeden.

ook mogelijk te kunnen maken. Daarin

in winkels. In 2005 verwacht FGH Bank

perspectief staan en die elkaar steeds

schuilt dan ook meteen een duidelijk

bij een blijvend laag renteniveau een

sneller opvolgen. Daarom is het

Op de woningmarkt worden factoren die vertragend werken in

risico: enerzijds wordt ingezet op meer

aanhoudende vraag naar vastgoed-

belangrijk dat Nederland, en daarmee

de oplevering van nieuwe woningen zoveel mogelijk weggewerkt.

stedelijke herontwikkeling, terwijl ook

beleggingsobjecten. Die vraag is echter

de Nederlandse vastgoedmarkt, de

Hierdoor zullen de daarvoor aangewezen woningbouwlocaties

het aantal woningen dat jaarlijks extra

groter dan de snelheid waarmee het

ruimte krijgt. De ruimte om zich te

sneller ingevuld moeten gaan worden.

moet worden gerealiseerd, hoog ligt. Dat

evenwicht aan de gebruikerszijde van de

ontwikkelen, de ruimte om een positie

zal vooral tot meer vervanging van de

markt zich herstelt. Daardoor is een

te verdedigen. Dat lijkt ons een mooie

bestaande voorraad leiden, waarmee het

blijvende druk op de vastgoedbeleggings-

ambitie voor de komende jaren.

De planvoorraad bedraagt 3,2 miljoen m , waarvan 1,4 miljoen m

maar de vraag is of de hoge doelstellingen

markt te verwachten, waardoor een lichte

op perifere locaties.

ook kunnen worden gerealiseerd. En

daling van de nettoaanvangsrendementen

Utrecht, maart 2005

dat betekent dat in de komende jaren

voor toplocaties waarschijnlijk is. Voor

Directie FGH Bank N.V.

Al met al kan gesteld worden dat er veel plannen bestaan om te

juist meer gekozen zou moeten worden

nieuwe beleggingsinvesteringen bestaat

voorzien in de vraag naar vastgoed. De vastgoedmarkt krijgt hierbij,

voor de ontwikkeling van nieuwe

bovendien een breed draagvlak in de

naar het zich in eerste instantie laat aanzien, voldoende ruimte om

uitleglocaties. Het is nog onzeker of die

markt. Zowel bij institutionele beleggers,

zich verder te ontplooien. We zullen ons er echter wel van bewust

locaties op korte en middellange termijn

als bij buitenlandse vastgoedfondsen en

moeten zijn, dat deze ontwikkeling gevolgen heeft voor andere

in voldoende mate kunnen worden

particulieren is er vermogen beschikbaar

vormen van ruimtebehoefte in ons land. In de Nota Ruimte wordt die

gevonden.

om in vastgoed te beleggen.

n

n

n

n

n

De komst van de HSL past in deze context en gaat daarbij een

Ook de bedrijfsruimtemarkt staat een behoorlijke opgave te

Luchthaven Schiphol, onze tweede mainport, zal in de toekomst

Ook voor de winkelmarkt bestaan ambitieuze plannen. 2

afweging duidelijk gemaakt. De daadwerkelijke uitvoering biedt de komende jaren dan ook voor zowel de overheid als voor de Nederlandse vastgoedmarkt een mooie uitdaging.

2

16 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Kantorenmarkt

Trends in de Kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 17

De kantorenmarkt in Nederland is in 2004 verder verruimd. Het aanbod is opnieuw toegenomen, en eind 2004 was er niet minder dan 5,7 miljoen m2 kantoorruimte op de Nederlandse markt beschikbaar. In vergelijking met een jaar eerder is dat een stijging van 8,5%. Dat neemt niet weg dat sinds de tweede helft van het jaar een verbetering is waar te nemen. Sinds medio 2004 is de stijging van het aanbod van kantoren tot stilstand gekomen, en is er zelfs sprake van een lichte daling. Daarvoor zijn twee belangrijke verklaringen te geven. Ten eerste is de nieuwbouwproductie aanzienlijk gedaald. Ten tweede blijft de opname van kantoorruimte redelijk op peil. Zo is in 2004 circa 1,8 miljoen m2 kantoorruimte opgenomen, waarmee de vraag duidelijk hoger ligt dan in 2002 en 2003. Daarmee lijkt het erop dat het niveau van circa 1,5 miljoen m2 als ‘ondergrens’ geldt voor de jaarlijkse kantoorbehoefte in Nederland. En dat betekent dat zelfs in economisch minder gunstige tijden nog steeds sprake is van een behoorlijke vraag naar kantoorruimte.

in de Kantorenmarkt Huurprijzen onder spanning door

markt in de regio Amsterdam, de enige

opzichte van voorgaande jaren zijn dat

voortdurende druk op markt

regio in Nederland waar dergelijke top-

geen verslechteringen, waarbij

De aanhoudende laagconjunctuur op de

huurprijzen worden gerealiseerd.

aangetekend moet worden dat de

kantorenmarkt heeft zich in 2004

Vanuit dat perspectief zijn de lagere

incentives op huurcontracten sterk zijn

vertaald in verder dalende huurprijzen.

tophuurprijzen een ‘logische’ vertaling

toegenomen. In diverse regiosteden

De gemiddelde huurprijs lag afgelopen

van de lokale marktomstandigheden.

buiten de Randstad worden door de

jaar op € 138,-/m2. Dat betekent ten

Tegelijkertijd kan wel worden

oplevering van nieuwe projecten met

opzichte van 2003 een daling van circa

geconstateerd dat de tophuurprijzen in

een hoge kwaliteit zelfs hogere huur-

7%. In vergelijking met het topjaar

steden buiten de regio Amsterdam veel

prijzen gerealiseerd. Voorbeelden van

2001, liggen de huurprijzen gemiddeld

minder onder spanning staan. Zo worden

dergelijke steden zijn Zwolle en Arnhem.

10% lager. De lagere huurprijzen zijn

in steden als Den Haag en Utrecht nog

Deze ontwikkelingen maken twee

vooral een gevolg van de aanzienlijk

steeds huurprijsniveaus van rond

aspecten duidelijk: marktontwikkelingen

toegenomen onderhandelingsruimte voor

e 190,-/m2 gehaald, en liggen de prijzen

worden nog steeds sterk lokaal bepaald,

huurders, die, doordat een toenemend

in Rotterdam op circa e 170,-/m2. Ten

en projecten met een hoge toegevoegde

aantal huurcontracten is geëxpireerd, een andere positie innemen dan een paar jaar geleden.

ÝÊ£°äääʓÓ

È°äää


>˜Lœ`Êi˜Êœ«˜>“i Û>˜ÊŽ>˜ÌœœÀÀՈ“Ìiʈ˜Ê“Ó ­£™nx‡Óää{® Àœ˜\Ê6

x°äää

Ook de huurprijzen in het topsegment

{°äää

van de kantorenmarkt staan nog steeds

ΰäää

onder druk. De tophuurprijzen in

Ó°äää

Nederland zijn – op een incidentele

£°äää

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

£™™Ó

£™™£

£™™ä

£™n™

£™nn

Nederland nog rond e 340,-/m2. De daling is toe te schrijven aan de verruimde

UÊ
>˜Lœ` UÊ"«˜>“i

ä £™nÇ

In 2003 lagen de tophuurprijzen in

£™nÈ

transactie na – gedaald tot € 325,-/m2.

£™nx

Trends

18 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Kantorenmarkt

Trends in de Kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 19

£ää¯

6iÀ`iˆ˜}ÊÛ>˜Ê`iʜ«˜>“i Û>˜ÊŽ>˜ÌœœÀÀՈ“Ìi ˜>>ÀÊ,>˜`ÃÌ>`Êi˜ÊœÛiÀˆ} i`iÀ>˜`Ê£™™ä‡Óää{ ­ˆ˜Ê«ÀœVi˜Ìi˜® Àœ˜\ÊÊ >˜Ž

nä¯ Èä¯

pÊ,>˜`ÃÌ>` pÊ"ÛiÀˆ}Ê i`iÀ>˜`

{ä¯ Óä¯

uit om met een duidelijke visie naar de

beleggers in Nederland nog steeds

en voordoen. Al zal de haalbaarheid van

portefeuille te kijken. Daarnaast zorgt het

koortsachtig op zoek naar geschikte

projecten als de Zuidas in Amsterdam

ervoor dat nieuwe initiatieven ontstaan

beleggingsmogelijkheden, zowel in

voor deze steden weer een brug te ver

Vraag naar kantoorruimte stabiele factor

voor stedelijke herontwikkeling en brengt

direct vastgoed als in besloten vastgoed-

zijn.

De bestaande ruimte in de Nederlandse

het kwaliteitsverbetering van de openbare

fondsen? Hoe komt het dat de netto-

ruimte met zich mee. Enerzijds door

aanvangsrendementen op goede locaties

FGH Bank realiseert zich uiteraard wel

nieuwe concepten te initiëren, anderzijds

in Nederland geen stijging laten zien, als

dat de marktomstandigheden op de

door incourant aanbod een andere

uiting van toegenomen marktrisico’s?

kantorenmarkt de laatste jaren wezenlijk

bestemming te geven en waar nodig uit de

En hoezo wordt er op het dieptepunt van

zijn veranderd, en dat een aanzienlijk

markt te nemen.

de Nederlandse economie nog steeds

deel van de bestaande voorraad dermate

meer dan 1,5 miljoen m2 kantoorruimte

(economisch) verouderd is, dat hier onder

De belangrijkste verklaring voor de

opgenomen? Waarom zijn huurprijzen

normale omstandigheden geen huurders

overcapaciteit in de markt is de

voor kantoorruimte – zeker voor

voor zullen worden gevonden; ook niet

explosieve groei van het aanbod in de

nieuwbouwobjecten – niet ingestort

bij een aantrekkende arbeidsmarkt. Het

laatste vier jaren. In die zin heeft de

en staan tophuurprijzen in heel veel

gaat daarbij om een substantieel deel

bestaande cyclus waarin de kantoren-

steden maar in beperkte mate onder

van het aanbod, voorzichtig geschat op

markt zich momenteel bevindt, een sterk

druk? Wat is de verklaring voor de

circa 1 tot 1,5 miljoen m2. Deze markt

waarde zijn zelfs in economisch minder

Óää{

ÓääÓ

ÓääÎ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™Ç

£™™n

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

£™™Ó

£™™ä

£™™£

ä

gunstige tijden nog steeds kansrijk.

Èä¯

kantorenmarkt wordt – in tegenstelling tot veelgehoorde geluiden – niet veroorzaakt door uitblijvende vraag naar

{ä¯

kantoorruimte. Weliswaar maakt het

6iÀ`iˆ˜}ʎ>˜ÌœœÀÀՈ“Ìi ˜>>ÀÊÃiV̜ÀÊ£™™ä‡Óää{ ­ˆ˜Ê«ÀœVi˜Ìi˜® Àœ˜\ÊÊ >˜Ž

UÊ œ˜‡«ÀœvˆÌ Uʈ˜>˜VˆliÊ`ˆi˜ÃÌÛiÀi˜ˆ˜} UÊ<>ŽiˆŽiÊ`ˆi˜ÃÌÛiÀi˜ˆ˜} UÊ / UÊ"ÛiÀˆ}iÊLi`ÀˆÛi˜

xä¯

Îä¯

Nederlandse bedrijfsleven voor het derde jaar op rij pas op de plaats, en wordt er

Óä¯

terughoudend omgegaan met nieuwe £ä¯

investeringen in kantoorruimte, maar dat laat onverlet dat over een langere reeks

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

m2 kantoorruimte in Nederland wordt

£™™Ó

£™™ä

van jaren steevast tussen 1,5 en 2 miljoen

£™™£

ä

opgenomen. De enige uitschieter betrof het jaar 2000, toen ruim 2,2 miljoen

waarbij de grootste dalingen voor

zeker aan. Tegen de achtergrond van

aanbodgerelateerd karakter. Er is duidelijk

nieuwbouwontwikkeling die nog steeds

zal de komende jaren door toenemende

kantoormeters in gebruik zijn genomen.

rekening zijn gekomen van de sectoren

een voorzichtig herstellende economie,

sprake van een situatie van overaanbod,

plaatsvindt ook al is er sprake van hoge

verplaatsing nog verder toenemen. Het

Ook de regionale verdeling van de

ICT en financiële dienstverlening. Dat

is een verdere vraagtoename vanuit het

dat – gelet op de opname-capaciteit van

leegstand? En waarom wordt, ondanks

perspectief voor dit deel van de markt

kantooropname laat over een langere

is dan ook een van de belangrijkste

bedrijfsleven te verwachten. Die toename

de markt – zeker op korte termijn niet

de tegenvallende markt, nog steeds volop

is gering, waardoor naar alternatieve

periode een eenduidig beeld zien. De

verklaringen voor de situatie op de

zal echter gematigd zijn, omdat een

zal verdwijnen. Die opnamecapaciteit

doorgegaan met de planvoorbereiding

invullingsmogelijkheden zal moeten

opname in de Randstadprovincies ligt

kantorenmarkt van steden als bijvoor-

substantiële banengroei in 2005 niet voor

zal door de afvlakkende groei van

van nieuwe (top)locaties?

worden gezocht. Maar daarmee is niet

over een periode van vijftien jaar telkens

beeld Amsterdam en Eindhoven. Steden

de hand ligt. Dat betekent dat de opname

de beroepsbevolking, het reeds hoge

tussen 70 en 80% van de totale markt-

waar juiste deze sectoren relatief sterk

voor een belangrijk deel zal blijven

aandeel kantoorbanen in de Nederlandse

Dat komt simpelweg omdat dé kantoren-

geen kansen liggen. Ook hier is het

opname. In die zin is de kantooropname

zijn vertegenwoordigd. De lagere vraag

bestaan uit verplaatsingen, waardoor de

economie, en de behoorlijk hoge

markt in Nederland niet bestaat. De

aanbod de laatste jaren opgelopen, maar

een duidelijke afspiegeling van het

vanuit het bedrijfsleven is deels

verhouding tussen opname en aanbod

arbeidsparticipatie van vrouwen de

kantorenmarkt is veel complexer dan men

zijn de perspectieven wel degelijk

economische krachtenveld in Nederland.

gecompenseerd door de hoge vraag vanuit

ruim blijft.

komende jaren bovendien niet dezelfde

op het eerste oog zou denken; één van de

positief. Het verschil in deelmarkten

Er vinden weliswaar verschuivingen

de non-profitsector. Organisaties uit deze

ontwikkeling laten zien als in de voorbije

belangrijkste rode draden in de tien

zal de komende jaren daarom een nog

plaats, maar die zijn vooral lokaal en

sector hebben ook in 2004 een belangrijk

Vastgoedcyclus sterk aanbodgerelateerd

decennia. Tegen die achtergrond heeft de

FGH Vastgoedberichten die inmiddels

sterkere stempel op de kantorenmarkt

regionaal geconcentreerd. Vanuit dat

aandeel gehad in de ruimtevraag (43%).

De conjunctuur op de kantorenmarkt

huidige cyclus waarin de kantorenmarkt

sinds 1996 zijn verschenen. Al in het

drukken.

perspectief kan de vraagzijde van de

Dat is verrassend, aangezien door

is onlosmakelijk verbonden met de

zich bevindt, dan ook andere kenmerken

eerste FGH Vastgoedbericht ‘Good

Nederlandse kantorenmarkt als een

bezuinigingen in de publieke sector juist

discussie over de vastgoedcyclus (ofwel:

dan eerdere cycli die we meegemaakt

buildings drive out bad buildings’ is

relatief stabiele factor worden aangemerkt.

verwacht werd dat er minder ruimte-

de varkenscyclus). Een discussie die

hebben. En daar zullen ondernemers

aangegeven dat kwaliteit van het object

behoefte zou zijn. Ondertussen lijkt

voornamelijk in perioden van laag-

in de vastgoedmarkt anders op moeten

en de locatie doorslaggevende factoren

De enige minder stabiele factor aan de

het dieptepunt van de vraag uit de

conjunctuur aanzwelt, en naarmate de

reageren.

zijn voor een succesvolle kantoor-

vraagzijde van de markt is de aard van de

ICT-sector te zijn bereikt en trekt ook

markt aantrekt langzaam maar zeker

opname. Vanuit het bedrijfsleven is de

de kantooropname bij bedrijven uit de

naar de achtergrond verdwijnt. Het geeft

De Nederlandse kantorenmarkt:

goede projecten altijd mogelijkheden zijn

laatste jaren minder ruimtevraag geweest,

zakelijke dienstverlening langzaam maar

aan dat ‘dalen’ in de kantorenmarkt

doodziek of kerngezond?

in de markt. Dat geldt onder de huidige

tot onrust leiden, omdat rendementen

De hamvraag die menig vastgoed-

marktomstandigheden meer dan ooit

en nieuwbouwontwikkelingen onder

professional bezighoudt, is of de

tevoren.

druk komen te staan. Echter, naar onze

Nederlandse kantorenmarkt er ooit nog

In tien FGH Vastgoedberichten is ook de

mening is de vastgoedcyclus nu eenmaal

bovenop komt. De cijfers liegen er niet

lokale markt als het speelveld voor de

het zelfregulerend mechanisme van vraag

om, en bieden inderdaad volop reden

vastgoedondernemer aan bod geweest:

en aanbod in de markt, en het omgaan

voor doemdenken. Paradoxaal genoeg

kennis hebben van lokale markten,

£xä

ermee is óók een uitdaging voor creatief

laten dezelfde cijfers ook een totaal

en plannen afstemmen op regionale

£ää

ondernemerschap. Het leidt tot nieuwe

ander beeld zien. Waarom investeerden

marktmogelijkheden kan het verschil

initiatieven bij projectontwikkelaars die

institutionele beleggers in 2004 voor e 2,3

maken. Een leegstand van 20% in

veel nadrukkelijker in zullen moeten

miljard in kantoorruimte, en is dit nog

Amsterdam, wil bijvoorbeeld niet zeggen

spelen op de wensen van eindgebruikers

steeds veruit de belangrijkste deelmarkt

dat er zich in Groningen, Zwolle of

en daagt bovendien vastgoedbeleggers

in Nederland? Waarom zijn particuliere

Maastricht geen investeringsmogelijkhed

{ää

/œ«…ÕÕÀ˜ˆÛi>ÕÃÊÛ>˜ Ž>˜ÌœœÀÀՈ“Ìiʈ˜ i`iÀ>˜`Ê£™nx‡Óää{ ­ˆ˜ÊiÕÀœ½ÃɓӮ Àœ˜\ÊÊ >˜Ž

Îxä Îää Óxä Óää

xä

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

£™™Ó

£™™£

£™™ä

£™n™

£™nn

£™nÇ

£™nÈ

£™nx

ä

gezegd dat in courante marktsegmenten

ontwikkeling, en dat er voor kwalitatief

20 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Winkelmarkt

Trends in de Winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 21

De Nederlandse winkelmarkt heeft een uniek karakter, waarbij een hiërarchische opbouw zorgt voor een zeer fijnmazige winkelstructuur. Zo zijn er naast de traditioneel sterke winkelconcentraties in de binnensteden vaak nog stadsdeelcentra, wijkwinkelcentra, buurtwinkelcentra en perifere detailhandel (PDV/GDV-locaties) te onderscheiden. Deze structuur komt voort uit een beleidsmatige keuze en zorgt voor een redelijk omvangrijke winkelvoorraad van 24,8 miljoen m2. Dat komt neer op circa 1,5 m2 per inwoner; een hoog gemiddelde in vergelijking met andere Europese landen. De fijnmazige winkelstructuur die zo kenmerkend is voor Nederland staat echter onder druk. Enerzijds doordat het ruimtelijke-ordeningsbeleid wordt aangepast, anderzijds doordat consumenten door economische omstandigheden minder besteden. Hierdoor manifesteren de kwetsbare plekken in de winkelmarkt zich steeds duidelijker.

in de Winkelmarkt Terughoudendheid troef bij consumenten

Bestedingen in bouwmarkten en textiel-

energie en zorg zullen voor de Nederland-

De uitgaven van consumenten – en daar-

supermarkten – in 2003 nog positief –

se huishoudens tot hogere premies leiden.

mee de omzetten in de detailhandel – zijn

hebben eveneens omzetverlies vertoond.

Per saldo gaan de meeste huishoudens er

sterk afhankelijk van het vertrouwen aan

Toch waren er in 2004 ook branches die

daarom in 2005 op achteruit; waardoor er

consumentenzijde. Dit consumenten-

een omzetstijging wisten te behalen,

weinig extra ruimte zal zijn voor hogere

vertrouwen heeft zich de laatste paar jaar

zoals de drogisterijen en winkels in huis-

bestedingen in de detailhandel. Deze

aanzienlijk minder positief ontwikkeld.

houdelijke artikelen. Vanuit deze

bestedingen zullen alleen hoger kunnen

Na een aanvankelijke opleving halver-

branches is er dan ook nog steeds een

worden als de spaartegoeden worden

wege 2004, is het vertrouwen eind vorig

aanzienlijke vraag naar nieuwe (grotere)

aangewend, en daarvoor zal toch eerst

jaar weer terug op het niveau van begin

winkelunits.

een beter vooruitzicht moeten zijn op een

2004. De twee parameters van het consu-

Een herstel van de consumptieve beste-

langdurig economisch herstel.

mentenvertrouwen – het economisch

dingen in 2005 ligt niet voor de hand. De

klimaat en de koopbereidheid van con-

vakbonden zullen geen hoge looneisen

De winkelmarkt een stabiele markt?

sumenten – zijn nog steeds behoorlijk

stellen in 2005, en diverse bezuinigingen

Ondanks een teruggelopen omzet over de

negatief. Het vertrouwen wordt daarnaast

en stijgende kosten voor onder andere

gehele linie is de winkelmarkt nog altijd

sterk beïnvloed door het huidige

de kledingbranche negatieve cijfers zien.

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

‡nä £™™™

omzetten. Daarnaast laat ook de omzet in

£™™n

meubelbranche leidt tot aanzienlijk lagere

pÊ œ˜ÃՓi˜Ìi˜ÛiÀÌÀœÕÜi˜ pÊ Vœ˜œ“ˆÃV…ÊŽˆ“>>Ì pÊœœ«LiÀiˆ`…iˆ`

‡Èä

£™™Ç

snel aangeschaft, wat met name in de

‡{ä

£™™È

consumentengoederen worden minder

£™™x

individuele besparingen. Vooral duurzame

‡Óä

£™™{

wat zich vertaalt in sterk opgelopen

ä

£™™Î

houden nog steeds de hand op de knip,

£™™Ó

van de koopkracht. Consumenten

"˜Ì܈ŽŽiˆ˜}ÊÛ>˜Ê…iÌ Vœ˜ÃՓi˜Ìi˜ÛiÀÌÀœÕÜi˜ ­£™nn‡Óää{® Àœ˜\Ê -

Óä

£™™£

opeenvolgende jaar leiden tot aantasting

{ä

£™™ä

de bezuinigingen die voor het derde

£™n™

politieke klimaat in Nederland en door

£™nn

Trends

22 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Winkelmarkt

Trends in de Winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 23

£°nää

/œ«…ÕÕÀ˜ˆÛi>ÕÃÊÛ>˜ ܈˜ŽiÀՈ“Ìiʈ˜ i`iÀ>˜`Ê­ˆ˜ÊiÕÀœ½ÃɓӮ Àœ˜\ÊÊ >˜Ž

£°Èää £°{ää £°Óää £°äää nää Èää {ää

van de consument. Als aan deze voor-

prijsconcurrentie. Als de huidige situatie

functie te vervallen en worden bevoegd-

waarden wordt voldaan, staan binnenste-

voortduurt, zullen volgens onderzoek van

heden gedecentraliseerd. Hierdoor mogen

den in de ogen van FGH Bank veel minder

het EIM de komende twee jaar zo’n 385

de gemeenten en provincies voortaan het

onder druk dan soms wordt gesuggereerd.

van de 642 zelfstandige supermarkt-

beleid veel meer zelf gaan vormgeven,

ongeveer 700.000 m2. Gelet op zowel het

Weliswaar leiden perifere detailhandels-

ondernemers noodgedwongen de deuren

waarbij afgevraagd kan worden of zij

aantal transacties alsmede het volume dat

ontwikkelingen tot schaalvergroting aan

moeten sluiten. Vrijkomende meters

hierop voldoende zijn ingesteld. Zeker is

zullen echter snel weer worden over-

in elk geval dat het detailhandelsbeleid,

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

£™™Ó

£™™£

komt in een transactievolume van

ä £™™ä

redelijk veel dynamiek zien, die tot uiting

Óää

£™n™

in de vastgoedmarkt. Zo laat deze markt

£™nn

een van de meest stabiele deelmarkten

daarmee gepaard gaat, voeren ‘mode-

overleven en gedwongen worden de

perifere detailhandelsvestigingen. De

de randen van steden, maar dit zal – zeker

winkels’ de boventoon. Opvallend is ook

deuren te sluiten. Ook hierin is overigens

stagnatie van het aantal plannen wijst

als de schaalvergroting in de foodsector

genomen door andere ketens met

meer dan in het verleden, afhankelijk zal

het gegroeide aandeel van winkels met zo-

de diversiteit van de vastgoedmarkt goed

erop dat ontwikkelaars langzaam maar

doorzet – vooral ten koste gaan van

expansiedrift.

zijn van draagvlak op lokaal niveau. Dit

geheten ‘mode-accessoires’. Voorbeelden

zichtbaar. De leegstand is namelijk zeer

zeker het bouwvolume aanpassen aan

kleinere buurt- en wijkwinkelcentra.

hiervan zijn Bijou Brigitte en Six Shop,

sterk lokaal bepaald, en is zeker niet in

de economische situatie. Overigens

Bovendien zullen volgens FGH Bank

Een andere tendens die binnen de su-

grootschalige detailhandel aan de randen

die sinds 2003 respectievelijk 18 en

alle plaatsen hetzelfde. Juist in grotere

betekenen de nieuwbouwplannen niet per

steeds meer perifere locaties onder-

permarktbranche zichtbaar blijft, is een

van steden bijvoorbeeld makkelijker te

8 winkels in Nederland hebben geopend.

steden ontstaat op ogenschijnlijk minder

definitie een uitbreiding van de voorraad.

ling gaan concurreren. Dat is nu reeds

toenemende schaalvergroting van

realiseren zal zijn, zeker als dat bestuur-

De toename van dit soort winkelfor-

aantrekkelijke locaties nieuwe dynamiek,

Met name in binnenstedelijke gebieden

zichtbaar bij een aantal woonboulevards.

winkelunits. Hiermee wordt ingespeeld

lijk wordt ondersteund. De verwachting

mules, die zich reeds elders in Europa

die vooral wordt ingegeven door alloch-

wordt bij nieuwbouw veelal een deel van

De snelle groei van deze locaties leidt tot

op de behoefte aan consumentenzijde

is dan ook dat de liberalisering van het

bewezen hebben, wijst erop dat op de

toon onder-nemerschap. In diverse steden

de bestaande voorraad herontwikkeld,

steeds meer onderlinge concurrentie en

waarbij gemak een bepalende factor is.

detailhandelsbeleid de planvoorraad

Nederlandse winkelmarkt een ver-

wordt lokaal ondernemerschap bovendien

waardoor de nettotoevoeging geringer is.

diverse meubelboulevards worden

Dit zorgt er echter wel voor dat het aantal

verder zal vergroten en de concurrentie

Europeanisering gaande is waarbij met

beleidsmatig ondersteund. Een goed voor-

geconfronteerd met hoge leegstand.

verkooppunten sterk afneemt. Zo telde

om de consument zal toenemen.

name Zuid-Europese, Deense en Duitse

beeld van een gemeente die hierop actief

Door de complexiteit van binnen-

Een andere bedreiging voor de vraag naar

Nederland in 1980 nog 14.000 super-

Meer marktwerking in de winkelmarkt

retailers interesse tonen in de Nederlandse

beleid voert, is de gemeente Groningen,

stedelijke nieuwbouwontwikkelingen

winkelruimte is de toenemende mate

markten met een gemiddeld vloer-

is op zich niet onwenselijk, aangezien

markt. Dat wordt nog eens bevestigd

die winkelstraten segmenteert en waar

zijn de afgelopen jaren met name veel

van verkoop van goederen en diensten via

oppervlak van 140 m2. Momenteel zijn

dat een grotere focus op de consument

door andere ketens, zoals electronica-

mogelijk een clustering van formules

uitbreidingen gerealiseerd in wijk- en

internet. Al heeft dit vooral betrekking op

er nog zo’n 4.600 supermarkten met een

met zich mee zal brengen. Dat zal de

winkel Medimax, de modewinkel

toepast. De filialisering in binnensteden

stadsdeelcentra en in de randgemeenten

specifieke producten en diensten, zoals

omvang van gemiddeld 650 m2. Deze lijn

binnensteden dwingen om zich nog beter

Ernsting’s Family en koffiewinkel Tchibo

wordt overigens voornamelijk gestuurd

van de grote steden. De voortschrijdende

boeken, cd’s/dvd’s en reizen.

zal de komende jaren verder doorzetten,

te profileren en creatieve oplossingen

die in 2004 voet op Nederlandse bodem

door de voorkeuren van consumenten.

schaalvergroting die door de aanleg van

waarbij een supermarkt in 2010 naar

te bedenken om de aantrekkelijkheid te

hebben gezet. Ook nieuwe concepten

De echte centrumlocaties zoals de A1 en

perifere en grootschalige uitbreidingen

Veel dynamiek binnen de supermarkt-

verwachting een gemiddeld oppervlak zal

behouden. Gemeentebesturen zullen er

worden toegepast, zoals de shop-in-shop-

A2 winkelstand vertonen dan ook weinig

aan de randen van steden wordt

branche

hebben van 1.150 m2.

overigens wel voor moeten blijven

formule. Kenmerkend aan dit concept

problemen en blijven bezoekers trekken.

gerealiseerd, zorgt daarnaast voor veel

Als gevolg van de economische laag-

Supermarkten kunnen zich overigens

waken dat de zorgvuldig opgebouwde

is dat er nieuwe winkelcombinaties

Op deze locaties bevinden zich vooral

concurrentie. Vooral de veelal matige

conjunctuur is het kostenbewustzijn van

verheugen op een toenemende populariteit

Nederlandse detailhandelsstructuur, met

worden gezocht. Een voorbeeld hiervan

grote (Europese) ketens die inmiddels

bereikbaarheid en geringe parkeer-

consumenten toegenomen. Hierdoor

ten opzichte van de speciaalzaken.

levendige binnensteden en een gevarieerd

is Spoiled aan de Leidsestraat in

meer dan de helft van het Nederlandse

capaciteit spelen de binnensteden steeds

hebben goedkope discountsupermarkten

Zo verschoof het marktaandeel van

winkelaanbod, hier niet sterk verschraalt.

Amsterdam waar klanten naast een

winkeloppervlak in beslag hebben

meer parten, waardoor er sprake is van

hun klandizie, en daarmee het markt-

speciaalzaken in circa 10 jaar tijd van

Daarin ligt dan ook zeker een uitdaging

knipbeurt bijpassende kleding kunnen

genomen. De verwachting is dat deze

een trek naar de periferie. Dit heeft

aandeel, de afgelopen paar jaar zien

39% naar 34%. Belangrijke oorzaken

voor de komende jaren.

kopen.

filialisering zich zal blijven doorzetten,

geresulteerd in afnemende bezoekers-

toenemen.

hiervoor zijn onder meer: minder gemak,

kan betekenen dat de ontwikkeling van

waardoor de populariteit van centrum-

aantallen, overwegend in de minder

Dit heeft eind 2003 geleid tot een grote

een verkeerde locatie of problemen bij

Ook aan de hand van het aanbod, dat

locaties gehandhaafd blijft en tophuur-

centraal gelegen winkelstraten. De

prijzenoorlog, die vooralsnog niet is

het vinden van een opvolger.

slechts 800.000 m2 bedraagt, mogen we

prijzen ook in 2005 stand zullen houden.

traditioneel sterke binnensteden moeten

afgelopen. Nog steeds zijn de verschil-

concluderen dat de winkelmarkt een

De tophuurprijs stabiliseerde zich in 2004

er dan ook zorg voor dragen dat zij

lende supermarktketens in een hevige

Nota Ruimte: kansrijk of bedreigend

stabiel karakter heeft. Dit aanbodcijfer

op e 1.640,-/m2, waarbij de Amsterdamse

voldoende aantrekkingskracht behouden.

strijd verwikkeld om marktaandeel terug

voor de winkelmarkt?

betekent een leegstandspercentage van

Kalverstraat nog steeds de duurste

Op zichzelf liggen daar kansen genoeg

te winnen, waarbij Albert Heijn de grote

In het nieuwe ruimtelijke-ordeningsbeleid

maar 3,2%. Dat deze leegstand zich op

winkelstraat in Nederland is.

voor. De grootste mate van innovativiteit

aanjager is en het verloop van de prijzen-

dat vorig jaar in de Nota Ruimte werd

ligt namelijk in binnensteden en hier

oorlog dicteert. De concurrentiestrijd

gepresenteerd, is een kentering zichtbaar

een aantal specifieke plekken concentreert is wel een zorgwekkende ontwikkeling.

Schaalvergroting dwingt binnensteden

doen zich ook de beste mogelijkheden

lijkt voor Albert Heijn dan ook redelijk

in de denkwijze van de rijksoverheid.

Zo blijken met name C-locaties, aanloop-

tot focus op traditionele sterkten

voor multifunctionele gebieds-

goed uit te pakken. Met name Laurus,

Zo bepaalt de rijksoverheid al sinds de

straten naar binnensteden, verouderde

De planomvang voor nieuwe winkel-

ontwikkeling voor. Bovendien kunnen

met ketens als Edah, Super de Boer en

jaren zeventig het detailhandelsbeleid,

kleine winkelcentra en solitair gelegen

ruimte ligt inmiddels op 3,2 miljoen m2

binnensteden het meest authentieke ver-

Konmar, ondervindt veel hinder van

waarbij het beschermen van de vitaliteit

winkels met een beperkte herkenbaarheid,

en is daarmee ongeveer gelijk aan het

blijfsklimaat bieden met een gevarieerd

de prijzenoorlog en haast zich met het

van binnensteden altijd een belangrijke

parkeergelegenheid of bereikbaarheid,

niveau in 2003. De plannen kunnen

aanbod aan voorzieningen. Voorwaarde is

omzetten van haar supermarkten Edah

insteek is geweest. Hierbij werd streng

kwetsbaar te zijn. Het zijn daarbij vooral

daarbij onderverdeeld worden over

wel dat binnensteden de bereikbaarheid

tot de discountformule Lekker en Laag.

toegezien op de situering van de

de zelfstandige winkeliers die in de

1,8 miljoen m2 detailhandelsplannen

en parkeermogelijkheden verbeteren en

Daarnaast ondervinden vooral zelf-

zogenaamde PDV- en GDV-locaties. In het

huidige laagconjunctuur niet kunnen

en 1,4 miljoen m2 aan grootschalige en

continu aandacht hebben voor de wensen

standige ondernemers de gevolgen van de

nieuwe beleid komt deze sterke regie-

24 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Bedrijfsruimtemarkt

Trends in de Bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 25

Gemeten naar vloeroppervlak is de bedrijfsruimtemarkt de grootste vastgoedmarkt in Nederland. De voorraad bedraagt naar schatting 450 miljoen m2 waarvan met ongeveer 80% een groot deel in handen van eigenaar-gebruikers is. Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is verder de diversiteit naar type bedrijvigheid, die onder meer bestaat uit industrie, bouwnijverheid, (groot)handel en logistiek. Elke sector maakt een eigen specifieke ontwikkeling door, waardoor de bedrijfsruimtemarkt feitelijk bestaat uit een groot aantal verschillende deelmarkten met ieder een eigen dynamiek. Bedrijfsruimte is sterk verspreid over Nederland terug te vinden, en de markt ervoor is van oudsher gevoelig voor economische schommelingen. Dit is ten tijde van de huidige economische laagconjunctuur wederom duidelijk zichtbaar geworden in een sterke verruiming van het aanbod. Aan de andere kant lijkt de vraag zich langzaamaan te herstellen.

in de Bedrijfsruimtemarkt Vertrouwen onder producenten eindelijk

blijvend op de kosten moeten worden

stijgen, mede als gevolg van uitgestelde

weer positief

gelet, en om de achterstand in te halen,

investeringen in 2003 en 2004, maar dat

In 2004 heeft de Nederlandse economie

is het noodzakelijk dat de arbeids-

zal geen sterke stijging zijn. Bovendien

een voorzichtig herstel getoond. De groei

productiviteit wordt vergroot en de loon-

zullen de investeringen in nieuwe

kwam hoofdzakelijk tot stand door een

kosten per eenheid product lager worden.

bedrijfshuisvesting naar verwachting niet hoger liggen dan in 2004.

verbeterde exportpositie waarbij met name de handel in grondstoffen, minerale

Mede als gevolg van de verbeteringen

brandstoffen en chemische producten is

in de economie en de exportgroei, is het

Aanbod bedrijfsruimte naar recordniveau

toegenomen. Dit beeld sluit aan op

vertrouwen onder producenten in 2004

Ondanks het toegenomen vertrouwen

ontwikkelingen in eerdere perioden van

sterk verbeterd en bovendien weer op een

van ondernemers is het aanbod van

economisch herstel, waarbij een toe-

positief niveau uitgekomen. Dat neemt

bedrijfsruimte verder toegenomen tot een

nemende dynamiek in de basisindustrie

niet weg dat de laatste maanden van 2004

recordhoogte van 8 miljoen m2. Dit is een

vaak een belangrijke parameter bleek te

een stabilisatie is opgetreden, waardoor

stijging van niet minder dan 16%

zijn voor economisch betere perioden.

de stijgende lijn duidelijk is afgetopt.

in vergelijking met 2003. Het aanbod van

Voor echt enthousiasme is het echter nog

De investeringen van het bedrijfsleven

verouderde, en vaak moeilijk verhuurbare

wat vroeg. De geprognosticeerde groei in

zullen in 2005 naar verwachting iets

objecten is daarbij sterk toegenomen.

2005 bedraagt bijvoorbeeld slechts 1,5%

ä ‡Ó ‡{ ‡È

prijs en de eurokoers sterk van invloed

‡n

zijn op de huidige economie en bij een

࣊

kunnen doen omslaan. Er zal dus

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

‡£Ó £™™Î

aanhoudend hoog niveau de euforie snel

£™™Ó

Daarnaast geldt dat factoren als de olie-

Ó

£™™£

economische groei realiseerden van 2,6%.

{

£™™ä

lidstaten die in 2004 gemiddeld een

È

£™n™

minder goed dan veel andere Europese

"˜Ì܈ŽŽiˆ˜}ÊÛ>˜Ê…iÌ «Àœ`ÕVi˜Ìi˜ÛiÀÌÀœÕÜi˜ ­£™nx‡Óää{® Àœ˜\Ê -

n

£™nn

Bovendien presteert Nederland nog altijd

£ä

£™nÇ

economisch herstel nog geen sprake is.

£™nÈ

tot 1,75%, waardoor van een krachtig

£™nx

Trends

26 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Bedrijfsruimtemarkt

Trends in de Bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 27

nä

/œ«…ÕÕÀ˜ˆÛi>ÕÃÊÛ>˜ Li`ÀˆvÃÀՈ“Ìiʈ˜ i`iÀ>˜`Ê£™nLJÓää{ ­ˆ˜ÊiÕÀœ½ÃɓӮ Àœ˜\ÊÊ >˜Ž

Çä Èä xä {ä Îä Óä

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

£™™Ó

£™™£

£™™ä

hoge aanbod bestaat er bij eindgebruikers

ä £™n™

verouderde, bedrijfsruimte. Ondanks het

£ä

£™nn

uit reeds bestaande, in veel gevallen

£™nÇ

Van het aanbod bestaat namelijk 85%

nog altijd een grote behoefte aan

als de Zuidas en de overige HSL-locaties

continu proces dat reeds decennialang

hiervan zijn de ontwikkeling van

zorgen voor een optimale aansluiting

gaande is, en onder meer wordt

Technopolis in Delft, het Bio Science Park

op internationale netwerken, en geven

ingegeven door de open structuur die

in Leiden, het WTCW in Amsterdam,

‘greenports’ (agribusiness) en ‘brainports’

de Nederlandse economie heeft. Deze

het Business Science and Lifestyle

(kenniseconomie) richting aan de

eigenschap heeft er aan de ene kant voor

Park in Almere, en de concentratie

gezorgd dat er een sterke economische

van kennis- en innovatieclusters in de

bedrijfsruimte, waarbij de vraag zich

een behoorlijke groei heeft laten zien,

kleinschalige transacties zijn geregistreerd

uitbouw van sterke (bestaande) clusters

vooral richt op nieuwe en moderne

en momenteel zelfs bijna de helft van de

dan in het jaar daarvoor. In 2004 had 43%

van bedrijfsactiviteiten. Verder wordt

groei heeft kunnen plaatsvinden, maar

brainport Eindhoven/Zuidoost-Brabant,

bedrijfspanden met een relatief klein

totale opname voor haar rekening neemt.

van het aantal gerealiseerde transacties

er geïnvesteerd in de infrastructuur en

aan de ander kant maakt het de economie

waaronder de Philips High Tech Campus.

een omvang kleiner dan 1.000 m2,

de achterlandverbindingen, wat op zich

kwetsbaar doordat deze in sterke mate

Langzaam maar zeker ontstaat er een

kantoordeel. In deze behoefte is de afgelopen jaren te weinig voorzien. Dit

Een segment dat momenteel ook een

tegenover 38% in 2003. Dit beeld komt

een positieve ontwikkeling is, hoewel

afhankelijk is van externe invloeden.

nieuwe generatie hoogwaardige en

blijkt ook uit de lagere bouwproductie die

goede ontwikkeling doormaakt, is de

overeen met het groeiend aantal startende

de praktijk telkens weer leert dat

Zo zijn er, uit kostenoverwegingen,

kennisintensieve bedrijfslocaties in

volgens de NVB in vijf jaar tijd in waarde

markt voor goederenhotels, die

ondernemingen die over het algemeen

dergelijke macro-investeringen tot veel

praktisch gehele bedrijfstakken uit

Nederland.

is gehalveerd van e 2,5 miljard in 1998

particulieren en bedrijven ruimte bieden

kleinere metrages opnemen en het

maatschappelijke weerstand leiden.

Nederland verdwenen naar lagelonen-

naar e 1,2 miljard in 2003. De nieuwe

voor tijdelijke opslag. Bedrijven die in dit

bevestigt bovendien het beeld dat het

Tot slot wordt in de nota de verwachting

landen. Voorbeelden hiervan zijn de

bedrijfsruimte die momenteel wel wordt

segment actief zijn, zijn ondere andere

midden- en kleinbedrijf vaak als eerste

uitgesproken dat er tot 2020 ongeveer

vliegtuigindustrie, de textiel-, schoen- en

aangeboden, mag in veel gevallen tot de

Shurguard en City Box. De formule laat

een toenemende dynamiek vertoont bij

23.000 ha nieuwe bedrijventerreinen

lederindustrie en de steenkoolindustrie.

conjuncturele leegstand worden gerekend.

zien dat, ondanks economisch minder

economisch herstel. Tegelijkertijd is

zullen moeten worden ontwikkeld om

Dit zijn structurele ontwikkelingen die

Dergelijke bedrijfspanden zullen bij een

gunstige tijden, er een grote behoefte

echter ook het aantal faillissementen

in de grote behoefte te kunnen voorzien.

niet zijn tegen te houden maar ook niet

krachtiger economisch herstel dan ook

bestaat aan dergelijke opslagruimte. De

sterk gestegen. In 2004 werden er

Daarnaast bestaat er nog een aanzienlijke

schadelijk hoeven te zijn doordat er

weer gemakkelijk verhuurd kunnen

formule is overigens niet nieuw en heeft

7.000 faillissementen geregistreerd,

herstructureringsopgave, waarvoor maar

nieuwe activiteiten voor in de plaats zijn

worden.

zich in bijvoorbeeld de Verenigde Staten

een stijging van 9% ten opzichte van

liefst 21.000 ha van de reeds bestaande

gekomen. Nieuwe activiteiten met een

al volledig bewezen.

2003. Voor 2005 wordt nog een verdere

bedrijventerreinen in aanmerking

hogere toegevoegde waarde. Het heeft

toename van het aantal faillissementen

komt. Of deze herstructureringsopgave

dan ook weinig zin om terug te blijven

Hogere opname bedrijfsruimte voorbode van betere tijden

Huurprijzen verder onder druk

verwacht, waarmee het zelfs binnen

voldoende van de grond komt, hangt

kijken naar het verleden. Veel zinvoller

Ondanks een verruiming op de bedrijfs-

De verruiming van het aanbod op de

Europa in negatieve zin opvalt. Het geeft

sterk af van de vraag in hoeverre de

is het om te investeren in sectoren die

ruimtemarkt werd er in 2004 een

bedrijfsruimtemarkt heeft een verdere

weer dat de markt zich nog steeds in een

meerkosten kunnen worden gefinancierd

wél kansrijk zijn, en om na te gaan hoe

significant hoger transactievolume

daling van de gemiddelde huurprijs tot

turbulente situatie bevindt.

en welke alternatieven voor het bestaande

dergelijke activiteiten ruimtelijk kunnen

gerealiseerd. In totaal is 2,6 miljoen m2

gevolg. Bedroeg deze huurprijs in 2003

bedrijfsleven op oudere terreinen kunnen

worden gefaciliteerd in Nederland.

opgenomen, een stijging van ruim 50%

nog gemiddeld e 48,-/m2, in 2004 is deze

Concurrentiepositie centraal in de

worden geboden. In die zin zal proces-

Kansrijke sectoren zijn onder andere de

ten opzichte van 2003. Van de opname

gedaald naar e 46,-/m2. Dit betekent een

Nota Ruimte

management een belangrijke functie

elektrotechnische industrie, de bio-

bestond 62% uit verhuurtransacties; het

daling van 4%. Ditzelfde beeld komt ook

In de Nota Ruimte die in 2004

krijgen in de toekomstige uitvoering van

technologie en de chemie. Ook de

overige deel betrof verkooptransacties.

naar voren bij de ontwikkeling van het

gepresenteerd werd, is de internationale

het voorgestelde beleid.

agri-business en ‘life science’ kunnen

Hoewel de bedrijfsruimtemarkt

tophuurprijsniveau dat e 70,-/m2 bedraagt,

concurrentiepositie van Nederland het

traditioneel sterk wordt gedomineerd

tegenover e 73,-/m2 in 2003.

centrale thema. Om deze concurrentie-

Nederland kennisland

gezien. Binnen de bedrijfsruimtemarkt

door eigenaar-gebruikers, neemt het

De verwachting is dat er een steeds

positie te versterken, zijn er zes stedelijke

In de Nota Ruimte wordt ook sterk

wordt steeds zichtbaarder op deze

aantal verhuurtransacties de laatste

grotere differentiatie zal optreden in de

netwerken aangewezen, te weten: de

ingezet op de ontwikkeling van een hoog-

ontwikkeling ingehaakt. Zo worden

jaren steeds meer toe. Met name in de

ontwikkeling van de huurprijzen. De

Randstad, de Brabantse stedenrij,

waardige kenniseconomie. De structuur

er nieuwe toplocaties ontwikkeld die

logistieke markt is deze verschuiving

echte tophuren zullen door de behoefte

Maastricht-Heerlen, Twente, Arnhem-

van de Nederlandse economie is

erop gericht zijn om deze hoogwaardige

waar te nemen. Dit komt doordat zowel

aan hoogwaardige bedrijfsruimte ook

Nijmegen en Groningen-Assen. Deze

geleidelijk al aan het veranderen; een

bedrijvigheid te huisvesten. Voorbeelden

binnenlandse als buitenlandse beleggers

in 2005 gerealiseerd worden, waarbij de

stedelijke netwerken krijgen de volle

in toenemende mate interesse tonen in

huurprijzen ongeveer de inflatie zullen

aandacht in dit beleidsstuk. Daarnaast

logistiek vastgoed. Een andere reden is

volgen. Binnen het verouderde segment

worden er in de nota keuzes gemaakt die

het feit dat er op de bedrijfsruimtemarkt

is er echter sprake van een probleem, en

op lange termijn van groot belang zijn

nog goede directe rendementen zijn

staan de huurprijzen, door een geringe

voor ons land. Schiphol kan uitbreiden op

te behalen, doordat de kwaliteit van

wederverhuurbaarheid, onder sterke

de huidige locatie, de Rotterdamse haven

bedrijfspanden toeneemt en huren

neerwaartse druk.

krijgt uitbreidingscapaciteit middels

in dit verband als opportuun worden

ǯ

ÓääÎ

Óää{

ί

{¯

ȯ

În¯

£{¯

{ί

£Ó¯

de Tweede Maasvlakte, en grote boven-

overeenkomstig stijgen. In de huidige bedrijfsruimtemarkt wordt met name

Veel beweging op de startersmarkt

regionale bedrijventerreinen worden

de logistiek en de distributiesector als

Als er onderscheid wordt gemaakt naar

aangelegd in de Hoeksche Waard (300 ha)

kansrijk beschouwd. Dit blijkt ook uit

de grootte van transacties, dan valt het

en Moerdijkse Hoek (600 ha). Daarnaast

de opnamecijfers waarin de logistiek

op dat er in 2004 relatief veel meer

moeten investeringen in sleutelprojecten

În¯

Îx¯

"«˜>“i Li`ÀˆvÃÀՈ“Ìi“>ÀŽÌ ˜>>ÀÊ}ÀœœÌÌiŽ>ÃÃiÊ ­ÓääÎÊi˜ÊÓää{® Àœ˜\ÊÊ >˜Ž

Uʐʣ°äääÊ“Ó UÊ£°äääʇÊÓ°{™™Ê“Ó UÊÓ°xääʇÊ{°™™™Ê“Ó UÊx°äääʇʙ°™™™Ê“Ó UÊ£ä°äääʓÓʇʀ

28 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Woningmarkt

Trends in de Woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 29

De Nederlandse woningmarkt blijft gestaag groeien en telt momenteel ruim 6,8 miljoen woningen. Daarvan bestaat 47% uit huurwoningen en 53% uit eigen woningbezit. ‘Onderdak’ is een van de primaire levensbehoeften. De manier waarop men deze behoefte invult, is echter voortdurend aan verandering onderhevig en wordt beïnvloed door vele factoren, zoals ontwikkelingen in de economie, de demografie, en het ruimtelijkeordeningsbeleid. Van een marktevenwicht – waarbij de vraag naar en het aanbod van woningen exact op elkaar aansluiten – is dan ook nooit sprake. Zo bestaat er binnen de Nederlandse woningmarkt al jarenlang een tekort aan woningen, zowel kwantitatief als kwalitatief.

Trends

in de Woningmarkt Koopwoningenmarkt koelt langzaam af

betaalbaarheid van woningen nog steeds

vraag naar woningen in het middeldure

De Nederlandse woningmarkt heeft tot

goed is, met uitzondering van koopstarters.

huursegment. In die vraag kan behoorlijk

en met het begin van de 21e eeuw jaarlijks

Verder is er een tekort aan voldoende

worden voorzien, aangezien diverse

forse prijsstijgingen laten zien. Het

woningen, waarbij het aantal nieuw

opgeleverde nieuwbouwprojecten in het

hoogtepunt werd in 1999 bereikt, toen

opgeleverde woningen niet toereikend is

middeldure segment van de koopwoning-

de prijzen met 20% stegen. Onder

om in de totale behoefte te voorzien. Wel

markt door onvoldoende vraag zijn

invloed van een economische terugval is

is de vraag naar (nieuwbouw) woningen

verkocht aan beleggers.

deze groei vanaf 2001 echter behoorlijk

door het huidige economische tij in

afgevlakt. Desondanks laten de woning-

absolute termen geringer, en zal de

De huidige vraag bepaalt

prijzen nog steeds een stijgende lijn

betaalbaarheid van woningen bij een

De kwalitatieve mismatch op de woning-

zien. Zo lag de gemiddelde verkoopprijs

stijgende rente aanzienlijk kunnen

markt is deels ontstaan doordat het

van een koopwoning eind 2004 op

verslechteren.

huidige aanbod van nieuwbouw voor een belangrijk deel bestaat uit grootschalige

e 218.000,-. Dit betekent een stijging van 2,8% ten opzichte van het vierde

De woningmarkt blijft daarnaast kampen

projecten op uitleglocaties aan de randen

kwartaal van 2003. Die stijging ligt boven

met de bekende problematiek: de door-

van steden. Deze projecten sluiten in de

het niveau van de inflatie, waardoor de

stroming stagneert, en er is voorlopig

praktijk niet altijd even goed aan op de

woningprijzen zich ook in reële termen

geen sprake van een vraaggestuurde markt. aanwezige vraag. Zo zou er beter rekening

nog steeds positief ontwikkelen. Dat

De opgeleverde woningen voldoen lang

gehouden moeten worden met de woon-

neemt niet weg dat er sprake is van een

niet altijd aan de voorkeuren van

wensen van consumenten, waarbij de

duidelijk afgekoelde markt.

de woonconsument, waardoor de

behoefte aan kleinere, maar kwalitatief

noodzakelijke dynamiek in de woning-

goede woningen in combinatie met goede

De afkoeling van de woningmarkt is

markt vooralsnog uitblijft. Er bestaan

dienstverlening de komende jaren sterk

vooral toe te schrijven aan de economische

echter wel nieuwe initiatieven om die

zal toenemen. Daarbij is maatwerk wel

conjunctuur en het daarmee gepaard

marktdynamiek te vergroten, en steeds

een vereiste. Er bestaat bij ouderen

gaande lage consumentenvertrouwen.

meer ontwikkelaars spelen in op

bijvoorbeeld vooral behoefte aan full-

Sterke prijsdalingen zijn desondanks

veranderende woonvoorkeuren. Zo

service concepten, onder andere in

voorlopig niet te verwachten, aangezien

worden projecten met goedkopere

combinatie met mogelijkheden voor zorg-

enkele structurele factoren ervoor zorgen

starterswoningen (vanaf e 100.000,-)

dienstverlening. Bij jongeren en twee-

dat er een blijvende vraag naar nieuwe

ontwikkeld, neemt het aantal plannen

verdieners spitst de vraag zich juist toe op

woningen bestaat. De historisch lage

voor integrale woon-zorgcomplexen

mogelijkheden voor doorgroei, en is er in

rente zorgt er bijvoorbeeld voor dat de

toe, en is er bij vastgoedbeleggers veel

de behoefte aan dienstverlening een grote

30 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Woningmarkt

Trends in de Woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 31

gemiddelde woningbezetting daalt van

nog maar één vergunning aangevraagd

Naar een marktgericht huurbeleid

Mediane verkoopprijzen naar woningtype in euro’s

2,4 naar 2,1 personen in 2035. In

hoeft te worden. Verder zijn er ‘aanjaag-

Een actueel thema op de verhuurmarkt

Bron: NVM

combinatie met de groeiende bevolking

teams’ in het leven geroepen die vertraagde

is de voorgestelde liberalisering van het

zorgt dit voor een stijging van het aantal

woningbouwprojecten moeten versnellen.

huurbeleid. De achtergrond van deze

huishoudens van 6,9 miljoen naar 8,3

Deze maatregelen zullen uiteindelijk

verandering is dat een verruimd

Stijging op jaarbasis (in%)

Mediane verkoopprijs eind 2003

eind 2004

eind 2003

eind 2004

Tussenwoningen

188.000

192.000

3,3%

2,1%

miljoen in 2035. De verwachte groei

moeten resulteren in een toename van de

huurbeleid wordt gezien als een impuls

Hoekwoningen

233.000

238.000

3,1%

2,1%

van het aantal huishoudens betekent

oplevering die dan langzaam maar zeker

om de woningmarkt weer in beweging

Vrijstaande woningen

353.000

364.000

3,2%

3,1%

onder andere dat tussen nu en 2035, per

zal moeten oplopen van 75.000 woningen

te krijgen, en investeringen in de huur-

Appartementen

151.000

155.000

2,0%

2,6%

jaar gemiddeld zo’n 50.000 woningen

in 2005 tot 91.000 in 2009. De nadruk zal

sector op gang te brengen. Een dergelijke

Totaal

212.000

218.000

2,9%

2,8%

zullen moeten worden gerealiseerd. Dit

hierbij komen te liggen op een toename

beleidswijziging zou ook het ‘scheef-

gemiddelde is echter wel scheef verdeeld.

in de hoeveelheid opgeleverde huur-

wonen’ moeten tegengaan. Dat dit een

vraag naar gemaksvoorzieningen. De

Demografische ontwikkelingen sterk van

Op korte termijn moeten er boven-

woningen. De prognose gaat er daarbij

groot probleem is blijkt wel uit het

verminderde doorstroming in de laatste

invloed op vraag in de toekomst

gemiddeld veel woningen bijkomen, op

vanuit dat woningcorporaties en

aantal huishoudens – in totaal zo’n

jaren is er mede de oorzaak van dat

Voor de woningmarkt is het de komende

langere termijn veel minder. Bovendien

vastgoedbeleggers door de verruiming van

725.000 – dat gezien hun inkomen een te

starters, zoals jonge een- en twee-

jaren van essentieel belang dat er wordt

is bij die genoemde 50.000 woningen niet

het huurbeleid gestimuleerd worden om

goedkope huurwoning bewoont. Hiermee

verdieners moeilijk geschikte en betaal-

geanticipeerd op de veranderende

de nieuwbouw ter vervanging van sloop

meer te gaan ontwikkelen.

houden ze ‘onterecht’ een woning bezet

bare woonruimte kunnen vinden. Er

bevolkingssamenstelling. Het is on-

meegenomen. Er zal in het bijzonder een

bestaat dan ook een tekort aan goedkope

miskenbaar dat onder invloed van een

vraag ontstaan naar (kwalitatief goede)

Toenemende professionalisering bij

draagkrachtigen. En dat leidt tot een

koopwoningen (tot e 175.000,-).

aantal demografische ontwikkelingen de

meergezinswoningen.

woningcorporaties

stagnatie van de doorstroming in de

Opvallend is tevens dat de vraag naar

vraag naar woonruimte anders wordt. Om

De komende jaren zal de rol van woning-

huursector, tekorten aan huurwoningen,

duurdere nieuwbouwwoningen (voor

te beginnen: de Nederlandse bevolking

Stimuleringsmaatregelen voor

corporaties sterk gaan veranderen, een

illegale onderverhuur en stagnerende

eengezinswoningen vanaf e 400.000,-)

groeit van 16,2 miljoen naar 17,7 miljoen

nieuwbouw

ontwikkeling die overigens al enkele

herstructurering van oude wijken.

weer duidelijk toeneemt. Vooral in dit

inwoners in 2040. Dit betekent een

Het is een gegeven dat er de afgelopen

jaren geleden is ingezet. Corporaties

De kern van de voorgestelde wijziging

segment is de laatste jaren juist sprake

aanhoudend grote vraag naar woningen.

jaren onvoldoende nieuwbouwwoningen

zullen zich als steeds professionelere

in het huurbeleid is dat de minister van

geweest van een duidelijke stagnatie

Daarbij zullen met name de optredende

opgeleverd zijn om in de toegenomen

marktpartijen ontwikkelen, waarbij de

VROM vanaf 2006 alle huurwoningen

van de vraag. Voorwaarde is wel

vergrijzing, de toename van het aantal

woningbehoefte te kunnen voorzien. De

rol van traditionele verhuurder van

met een WOZ-waarde vanaf e 115.000,-

dat deze woningen over voldoende

allochtonen, en de individualisering

taakstelling zoals in VINEX verwoord

sociale huurwoningen wordt verruild

wil gaan liberaliseren. Hierdoor neemt

kwaliteit beschikken. Derhalve geldt dat

in Nederland gaan leiden tot een

(100.000 nieuwe woningen per jaar) is

voor integrale aanbieder van woon-

het geliberaliseerde marktaandeel binnen

kapitaalkrachtige woonconsumenten,

veranderende vraag. Met de vergrijzing

geen enkele keer gerealiseerd. Hiervoor

concepten. Steeds meer corporaties zijn

de verhuurmarkt toe van 5% naar 25%.

meer dan in de voor-gaande jaren,

zal het aantal 65-plussers gaan toenemen

zijn tal van oorzaken te noemen, zoals

dan ook actief op zoek naar het aan-

Het besluit over de wetswijziging zal in

bereid zijn hoge prijzen te betalen

van 2,2 miljoen (14%) nu, naar 4,1 miljoen

een gebrek aan geschikte bouwlocaties,

bieden van bredere vormen van dienst-

2005 echter nog genomen moeten worden.

voor kwalitatief goede woningen. Er is

(23%) in 2040. Dit proces treedt versneld

de hoge grondprijzen en een vertragende

verlening. Daarnaast zullen zij steeds

daarnaast een duidelijke behoefte aan

op na 2010. Het aantal allochtonen zal

wet- en regelgeving. Om de woningbouw-

meer ontwikkelingen in eigen hand gaan

Al met al staat er een fiks aantal

middeldure huurwoningen te signaleren.

in dezelfde periode ongeveer verdubbelen

productie te stimuleren, heeft de

nemen. Die ontwikkeling is ook nood-

ontwikkelingen op stapel in de woning-

Die vraag vloeit onder andere voort

tot circa 5 miljoen, wat ook invloed

minister van VROM daarom een aantal

zakelijk om de stedelijke herstructurering

markt, een markt die eigenlijk al een

uit de toestroom van 55-plussers, een

heeft op het type woningen waar vraag

maatregelen voorgesteld. Inmiddels lijkt

in Nederland vorm te kunnen geven.

hele tijd achter de feiten aanloopt. Een

bevolkingsgroep die de komende jaren

naar is. Daarnaast zal een verdergaande

dit z’n vruchten af te werpen gezien de

Doordat woningcorporaties van oudsher

omslag in deze markt zal dan ook zeker

steeds groter en koopkrachtiger wordt.

individualisering ertoe leiden dat de

toename van de opgeleverde nieuwbouw.

omvangrijke eigendommen hebben in

een welkome verandering met zich mee

Zo werden er in 2004 in totaal circa

stadswijken die op de nominatie staan

kunnen brengen.

63.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd,

om herontwikkeld te worden, zijn zij

tegenover een totaal van 59.600 in 2003.

als belanghebbende partij direct

{ää°äää

i`ˆ>˜i «ÀˆÃœ˜Ì܈ŽŽiˆ˜} LiÃÌ>>˜`i Žœœ«Üœ˜ˆ˜}i˜ £™nx‡Óää{Ê­ˆ˜ÊiÕÀœ½Ã® Àœ˜\Ê 6

UÊ7œ˜ˆ˜}i˜Ê̜Ì>> UÊ/ÕÃÃi˜Üœ˜ˆ˜}i˜ UÊœiŽ‡Üœ˜ˆ˜}i˜ UÊ6ÀˆÃÌ>>˜`iÊܜ˜ˆ˜}i˜ UÊ
««>ÀÌi“i˜Ìi˜

Îxä°äää Îää°äää

die eigenlijk bestemd is voor minder

betrokken bij de vormgeving van het Een van de initiatieven die de minister

herontwikkelingsbeleid. Daar komt bij

heeft genomen, is het maken van

dat de behoefte aan lokale kennis van

woningbouwafspraken met 20 stedelijke

en betrokkenheid bij ontwikkelingen op

£xä°äää

regio’s. Ter stimulering is daarbij een

wijkniveau doorgaans zo groot is, dat de

£ää°äää

subsidie ter beschikking gesteld van

woningcorporaties een doorslaggevende

e 650 miljoen. Een andere maatregel is

toegevoegde waarde kunnen bieden.

het vereenvoudigen en versnellen van

Veranderend beleid zorgt er bovendien

procedures. Dit betekent onder meer dat

voor dat zij zich actiever als volwaardige

vanaf 2007 voor de bouw van een woning

marktpartij kunnen ontwikkelen.

Óxä°äää Óää°äää

xä°äää

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

£™™Ó

£™™£

£™™ä

£™n™

£™nn

£™nÇ

£™nÈ

£™nx

ä

32 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt

Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 33

De vastgoedbeleggingsmarkt heeft zich in 2004 sterk hersteld. In totaal is e 4,4 miljard geïnvesteerd. Dat betekent een stijging van ruim 50% in vergelijking met 2003, de eerste toename van de investeringen sinds 2000 en het hoogste niveau ooit. Het herstel heeft zich over de gehele linie voorgedaan. Zowel institutionele beleggers, als vastgoedfondsen en buitenlandse beleggers, hebben meer geïnvesteerd. Ook alle sectoren hebben van dit herstel geprofiteerd. En dat is opmerkelijk, aangezien de hoge leegstand op de kantorenmarkt tot toenemende risico’s voor beleggers leidt. De praktijk leert echter dat de vraag naar investeringsobjecten nog steeds hoger is dan het beschikbare aanbod, en dat de nettoaanvangsrendementen op toplocaties zelfs een licht dalende trend laten zien. De komende jaren is een blijvende groei van de investeringen in vastgoed te verwachten. Zowel Nederlandse institutionele beleggers, particulieren en Duitse investeerders hebben namelijk het voornemen meer in vastgoed te gaan beleggen. Bovendien is de laatste jaren een toenemende interesse waarneembaar van beleggers uit landen als het Verenigd Koninkrijk, Ierland, de Verenigde Staten, en Zwitserland.

Vastgoedbeleggingsmarkt Vastgoedbezit groeit weer

waardoor vooral de aantrekkelijkheid van

Ondanks de toename van de directe

Na een scherpe daling van het vastgoed-

niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen

vastgoedbeleggingen, inmiddels

bezit van institutionele beleggers in

toeneemt. Het zijn overigens grotendeels

e 61 miljard, is het aandeel hiervan in de

2002, is in 2003 weer sprake geweest

de pensioenfondsen die in vastgoed-

totale beleggingsportefeuille gedaald van

van een toename. In totaal is door de

aandelen beleggen. Voor deze categorie

7,9% naar 7,4%. Dat is vooral te

Nederlandse institutionele beleggers ruim

geldt dat het indirect belegde vermogen

verklaren doordat de waardeontwikkeling

e 90 miljard in vastgoed geïnvesteerd.

in vastgoed inmiddels groter is dan de

van overige beleggingscategorieën – in

Daarvan nemen de pensioenfondsen circa

directe investeringen in vastgoed.

het bijzonder aandelen – aanzienlijk is gestegen, waardoor het belang van direct

de helft voor hun rekening. Het aandeel directe beleggingen is wederom gedaald.

{°xää

ΰxää

van risico’s en lagere beheerkosten.

ΰäää

Bovendien is een indirecte belegging een

Ó°xää

veel liquidere vastgoedbelegging,

Ó°äää

waardoor er een grotere flexibiliteit in

£°xää

de portefeuille ontstaat. De laatste jaren

£°äää

invloed zijn op de rendementen,

xää

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

ä £™™Ó

dat de beursontwikkelingen van grote

pÊ/œÌ>>

£™™£

gedaald, hebben echter wel aangetoond

˜ÛiÃÌiÀˆ˜}i˜Ê ˆ˜ÊVœ““iÀVˆiiÊ Û>ÃÌ}œi`Ê ­iÝVÕÈivÊ Üœ˜ˆ˜}i˜Êi˜Ê «>À̈VՏˆiÀiÊ Lii}}iÀîʈ˜Ê “ˆœi˜i˜ÊiÕÀœ½Ã ­£™nLJÓää{® Àœ˜\Ê6

i`iÀ>˜`ÃiÊLii}}iÀÃ

■Ê ÕˆÌi˜>˜`ÃiÊLii}}iÀÃ

{°äää

vooral verband met de gewenste spreiding

waarin de aandelenkoersen sterk zijn

■Ê

£™™ä

indirecte beleggingen zien. Dat houdt

x°äää

£™n™

afgelopen jaren een stijgend aandeel van

£™nn

Met uitzondering van 2001, laten de

£™nÇ

Trends in de

34 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt

Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 35

vastgoed relatief gezien is afgenomen.

door overnames van de beurs gehaald

Vooral kleinere en middelgrote fondsen

Al sinds de introductie van de ROZ/IPD-

Het aandeel vastgoed is bij diverse

zijn. Die trend heeft zich in 2004 verder

die onder de intrinsieke waarde noteren,

index in 1995 laten de huurinkomsten

institutionele beleggers dan ook onder-

doorgezet. ING Real Estate heeft vorig

zijn aantrekkelijk voor overnames, waar-

een zeer evenwichtig beeld zien,

gewaardeerd, waardoor de komende

jaar Rodamco Asia overgenomen en het

door grotere vastgoedbeleggers relatief

waardoor het een sterk stabiliserende

periode naar verwachting een toenemende

fonds WS Vastgoed Westersuyker is in

eenvoudig een belang op de Nederlandse

factor is voor de totale rendementen op

vraag naar vastgoedbeleggingen zal

handen gekomen van een consortium

vastgoedmarkt kunnen opbouwen.

vastgoed-investeringen. De daling van de

ontstaan. In totaal is sprake van een

met IEF als initiatiefnemer. Door te

totale rendementen in de laatste twee jaar

investeringspotentieel van meer dan

geringe handel is daarnaast het Vastgoed

Waardeontwikkeling onder neerwaartse

komt dan ook vooral voor rekening van

e 2 miljard door institutionele beleggers.

Mixfonds ter ziele gegaan. Het fonds

druk

het indirecte rendement. Door de sterke

deze objecten onveranderd groot blijft.

Nettoaanvangsrendementen weer

noteerde onder de intrinsieke waarde,

De rendementen op vastgoedbeleggingen

verruiming van de vastgoedmarkten is de

Tegen de achtergrond van de huidige

omlaag

Vastgoedfondsen in de ban van

omdat het aanbod van de participaties

laten nog steeds een positief beeld zien,

waardegroei aanmerkelijk geslonken

marktomstandigheden wordt dan ook met

Ondanks de mismatch tussen vraag en

overnames

veel groter was dan de vraag. Voor de

hoewel het niveau aanmerkelijk lager is

en laten de kantoren- en bedrijfsruimte-

name gefocust op huurcontracten.

aanbod aan de gebruikerszijde van de

De (beursgenoteerde) vastgoedfondsen

beheerder is dat uiteindelijk de reden

dan in de voorgaande jaren. Gemiddeld

markt voor het eerst sinds 1995 een

zijn de laatste jaren regelmatig opgevallen

geweest om het fonds te liquideren. De

werd in 2003 een positief rendement

negatieve waardegroei zien. De waarde-

Rendementsontwikkeling

rendementen voor kantoren en winkel-

door diverse spraakmakende overnames.

vastgoedportefeuille is – nagenoeg geheel

behaald van 7,1%. In de eerste drie

groei van winkels en woningen is nog

corporatiewoningen stabiel

ruimte een lichte daling zien. Dat is

Een greep uit het recente verleden leert

– overgenomen door European Property

kwartalen van 2004 is dat zelfs licht

wel steeds positief, maar ook hier geldt

De rendementen voor corporatie-

opmerkelijk, omdat onder de huidige

dat onder andere de vastgoedfondsen

Investors. De komende jaren is een

toegenomen tot 7,7%. Dit niveau is

dat de sterke stijgingen uit de voorgaande

woningen, weergegeven in de Aedex/

marktomstandigheden verwacht zou

van Rodamco North America (2002),

verdere overname van (beursgenoteerde)

vooral te danken aan de stabiele ont-

jaren behoorlijk zijn afgevlakt.

IPD-index, laten een behoorlijk stabiele

worden dat juist hogere aanvangs-

Haslemere (2002) en Uni-Invest (2003)

vastgoedfondsen niet uit te sluiten.

wikkeling van de directe rendementen.

ontwikkeling zien. De index is in 2002

rendementen zouden worden geëist, als

De geringere stijging van de rendementen

geïntroduceerd en geeft blijk van de

gevolg van de toegenomen marktrisico´s.

op vastgoedbeleggingen resulteren echter

toenemende marktgerichtheid van

De schaarste aan goede, langjarig

Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro’s en procenten

niet in een afname van de investeringen

woningcorporaties. Het totaalrendement

verhuurde objecten is echter nog steeds

Bron: CBS, bewerkt door FGH Bank

in vastgoed. Dat hangt vooral samen

lag met 6,7% nagenoeg gelijk op het

hoog, en daarbij zorgt de lage rentestand

2003

met het specifieke karakter van vastgoed-

niveau van 2002, toen een rendement

voor aantrekkelijke financieringsmogelijk-





1980

1990

1995

2000

2001

2002

Totale rendementen per type woning 1999-2003 in procenten Bron: Aedex/IPD 2003 gemiddeld



1999

2000

2001

2002

Gestapelde bouw

16,4

2,0

3,8

6,5

6,6

6,9

Niet-gestapelde bouw

14,3

1,8

3,1

8,0

7,0

6,7

Overige woningen

12,3

-1,2

2,1

9,4

7,2

5,8

Totaal

15,6

1,9

3,5

7,1

6,7

6,9

markt, laten de nettoaanvangs-

Direct vastgoed

Pensioenfondsen



6,3

14,2

19,5

23,3

26,0

22,3

22,8

beleggingen. Vastgoed zorgt voor een

van 7,1% werd behaald. Zowel de

heden. Er is dan ook nog steeds een



Verzekeraars



4,8

7,3

8,6

13,5

14,8

15,1

14,6

belangrijke spreiding in beleggings-

waardeontwikkeling (+ 3,8%) als de

grote vraag naar beleggingsobjecten.



Beleggingsmaatschappijen



1,5

7,0

9,0

28,7

31,1

23,1

23,5

portefeuilles, aangezien het rendement

huurinkomsten (+2,9%) droegen bij aan

De aanvangsrendementen voor winkel-



Overige instellingen

0,3

0,0

0,0

0,1

0,1

op vastgoed negatief correleert met dat

de stabiele rendementsontwikkeling.

ruimte zijn gedaald tot circa 6%. In



Totaal

Indirect vastgoed

Pensioenfondsen





–

–

12,6

28,5

37,4

65,5

71,9

60,6

61,0

van aandelen en obligaties. Bovendien



0,3

2,5

6,0

23,8

24,3

22,8

24,4

vormen geïndexeerde huurcontracten een

De Aedex/IPD-index krijgt door het

lagere aanvangsrendementen gerealiseerd.

Verzekeraars



0,1

0,4

0,7

2,1

2,3

2,6

2,7

bescherming tegen negatieve gevolgen

groeiende aantal deelnemers een steeds

Het geeft aan dat de druk vanuit beleggers



Beleggingsmaatschappijen



0,1

0,3

0,5

3,4

2,7

1,9

2,0

van (onverwachte) inflatie. Verder geldt

groter draagvlak. De indexcijfers zijn

op de winkelmarkt is toegenomen.



Overige instellingen

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

dat de rendementsontwikkeling over

gebaseerd op 24 deelnemers en geeft

Beleggen in winkels wordt dan ook



Totaal

3,3

7,2

29,3

29,3

27,3

29,1

een langere periode een veel stabieler

15% van het totale corporatiebezit in

steeds meer gezien als een volwaardig

13,1

31,8

44,6

94,8

101,2

87,9

90,1

beeld laat zien dan dat van andere

Nederland weer. Daarmee geven de

alternatief voor kantoorbeleggingen.

beleggingscategorieën. Sterker nog:

cijfers al een representatief beeld voor

Langjarig verhuurde kantoorpanden op

vastgoedbeleggingen hebben de afgelopen

de totale sector. Deze cijfers zullen nog

toplocaties zijn echter ook nog steeds

tien jaar zelfs het hoogste rendement

betrouwbaarder worden: dit jaar neemt

zeer gewilde objecten, en deels door het

gescoord. Het is dan ook niet vreemd dat

het aantal deelnemers toe met 12.

gebrek hieraan ontstaan lagere netto-

10,8%

290,1 9,8%

466,8 8,0%

830,0 7,9%

831,0 8,7%

764,0 7,9%

823,2 7,4%

– ondanks de hoge leegstand in delen van de vastgoedmarkt – nog steeds veel vraag is naar nieuwe investeringsobjecten.

Totale rendementen per sector 1995-2004 in procenten

Die vraag is vanuit de volle breedte van

Bron: ROZ/IPD

de markt zichtbaar: zowel institutionele



2003 gemiddeld 2004 3e kw

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

Kantoren

8,6

8,6

11,9

14,3

15,5

15,2

11,8

8,3

4,8

11,0

6,4

Winkels

9,2

8,8

10,6

12,8

13,4

12,1

9,9

9,9

9,1

10,6

10,2

beleggers, als buitenlandse vastgoedpartijen en particulieren, hebben de intentie het belegde vermogen in vastgoed

™

n Ç]x Ç È]x

10,1

12,0

11,9

13,2

18,2

12,8

10,6

9,5

6,5

11,6

9,2

in de komende periode te vergroten.

È

12,3

14,3

13,7

13,7

17,0

18,5

12,3

8,3

7,1

12,9

7,2

Daarbij zal echter wel een schaarste

x]x

Totaal

10,7

11,8

12,6

13,7

15,8

16,1

11,5

8,8

7,1

11,9

7,7

aan goed verhuurde projecten blijven

£™™ä

Bedrijfsruimten Woningen

bestaan, waardoor de concurrentie voor

>>}ÃÌiʘiÌ̜‡ >>˜Û>˜}ÃÀi˜`i“i˜Ìi˜ œ«ÊÛ>ÃÌ}œi` ­ˆ˜Ê«ÀœVi˜Ìi˜® Àœ˜\ÊÊ >˜Ž

UÊ>˜ÌœœÀÀՈ“Ìiʈ˜Ê`iÊ,>˜`ÃÌ>` UÊ i`ÀˆvÃÀՈ“Ìiʈ˜Ê`iÊ,>˜`ÃÌ>` UÊ7ˆ˜ŽiÀՈ“Ìiʈ˜Ê`iÊ,>˜`ÃÌ>`

n]x

Óää{

Aandeel direct vastgoed

116,6

29,0%

ÓääÎ



30,9%

ÓääÓ

Totale beleggingen

16,1%

Óää£

32,3%

10,4%

Óäää

31,1%

3,8%

£™™™

Indirect vastgoed

£™™n

67,7%

£™™Ç

68,9%

£™™È

Direct vastgoed 96,2% 89,6% 83,9% 69,1% 71,0%

£™™x



0,5

£™™{

Totaal

–

£™™Î



–

£™™Ó



uitzonderlijke situaties worden zelfs nog

£™™£



36 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt

Begrippenlijst | FGH Vastgoedbericht 2005 | 37

aanvangsrendementen. Op toplocaties xä

voor kantoren op circa 6,25%.

{ä

In de bedrijfsruimtemarkt is een toe-

Îä

‡Îä

Nieuwe boekhoudregels bieden

ÓääÎ

ÓääÓ

‡{ä Óää£

risicovol wordt beschouwd.

pÊ ˆÀiVÌÊÛ>ÃÌ}œi` pÊ6>ÃÌ}œi`>>˜`ii˜ pÊ
>˜`ii˜ pÊ"Lˆ}>̈iÃ

‡Óä

Óäää

aantal beleggers nog steeds als relatief

࣊

£™™™

deze beleggingscategorie door een groot

ä

£™™n

aanvangsrendementen, temeer omdat

£ä

£™™Ç

leidt echter nog niet tot dalende netto-

Óä

£™™È

in de logistieke sector zichtbaar. Dat

,i˜`i“i˜Ìi˜Êœ« `ˆÛiÀÃiÊ Lii}}ˆ˜}ÃV>Ìi}œÀˆil˜Ê £™™x‡ÓääÎ ­ˆ˜Ê«ÀœVi˜Ìi˜® Àœ˜\Ê,"<É*

£™™x

nemende gebruikersvraag naar vastgoed

/œÌ>>Ài˜`i“i˜ÌÊ­ˆ˜Ê¯®

liggen de nettoaanvangsrendementen

Aanbod

Verzorgingsindex

Kantoorruimte, winkelruimte/showroom

De verzorgingsindex geeft de verhouding

en bedrijfsruimte, die vrij voor de markt

weer tussen het totaal verkoopvloer-

te huur of te koop is, afgerond op

oppervlak en het aantal inwoners.

1.000 m2. Het betreft bestaande en in

Er zijn 15 woonplaatsgrootteklassen

aanbouw zijnde dan wel in renovatie

onderscheiden.

zijnde objecten.

De index is per woonplaatsgrootteklasse op 100 gesteld. Stijgt de index boven de

Opname

100 uit dan is er relatief veel aanbod. Ligt

Verhuren van kantoorruimte, winkel-

hij onder de 100 dan is er naar verhouding

ruimte/showroom en bedrijfsruimte,

minder aanbod dan op basis van het

geregistreerd door Vastgoedmarkt.

gemiddelde verwacht zou mogen worden.

Sale-and-lease-back-transacties worden

(bron: D&P en HBD)

perspectief voor vastgoedbeleggers

om zodoende een betere grip op de eigen

meegeteld, evenals onttrekkingen

Met name het gebrek aan beschikbaar-

bedrijfsprestaties te krijgen. Vandaar dan

van kantoorruimte voor andere

PDV-locatie

heid van commercieel vastgoed is er de

ook dat een hernieuwde interesse in

bestemmingen.

Concentratie binnen de bestaande

oorzaak van dat de druk op de vastgoed-

sale-and-lease-back te verwachten is.

beleggingsmarkt is toegenomen. Er is

In veel gevallen zal het echter specifiek

Kantoorruimte

simpelweg meer vraag dan aanbod. Dat

vastgoed betreffen, waarbij vooral de

Kantoorruimte > 500 m2 vvo in specifieke

oppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die

leidt tot een toenemende concurrentie,

nadruk zal liggen op industriële

kantoorgebouwen.

niet binnen een bestaand of gepland

en met name buitenlandse investeerders

vastgoedobjecten. Dit is tevens het

zijn nog steeds bereid hoge prijzen voor

segment met het hoogste aandeel eigen

Winkels

(goed verhuurde) vastgoedobjecten te

gebruik. Het zijn segmenten en objecten

Winkels/showroom > 200 m2 vvo.

betalen. Dat maakt het vooral voor

die lang niet altijd voor de hand liggen

particuliere beleggers lastig om de

voor institutionele beleggers, en die

Bedrijfsruimte

Concentratie binnen de bestaande

gewenste objecten te verwerven, terwijl

bovendien in veel gevallen zullen vragen

Productie- en distributieruimte > 750 m2

bebouwde kom met vijf of meer winkels

er wel een hoge investeringsbereidheid

om specifieke, lokale marktkennis. Dat

vvo (inclusief kantoorruimte).

met elk een gemiddeld verkoop­vloer-

bestaat.

biedt vooral nieuwe mogelijkheden voor particuliere beleggers, zowel direct als

Voorraad

niet binnen een bestaand of gepland

Door de invoering van nieuwe boekhoud-

indirect. Door langjarige huurcontracten

Totale omvang van het bestaande

winkelgebied of onmiddellijk daaraan-

regels op basis van de International

met solvabele partijen af te sluiten zijn

kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte-

grenzend gebied ligt. Een GDV-locatie

Financial Reporting Standards (IFRS)

er bovendien kansen voor de opzet van

areaal.

is een detailhandelslocatie waar de

voor beursgenoteerde bedrijven, banken,

nieuwe soorten besloten vastgoedfondsen.

bebouwde kom met vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoop­vloer-

winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt. GDV-locatie

oppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die

branchebeperkingen die geformuleerd

verzekeraars en zakelijk gelieerde

Leegstand

zijn in het PDV-beleid en die onverkort

partijen, is echter een nieuwe toestroom

Kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte

blijven gelden voor perifere locaties, niet

van beleggingsvastgoed te verwachten.

die direct beschikbaar is voor ingebruik-

of in mindere mate worden gehanteerd.

Volgens de nieuwe boekhoudregels wordt

neming.

de waardeontwikkeling van het vastgoed niet langer via de balans tot uitdrukking

Huurprijs

gebracht, maar via de verlies- en winst-

Prijs per m2 vvo per jaar.

rekening. Dat kan voor bedrijven (zeer) nadelige gevolgen hebben, omdat daarmee fluctuaties in de waardeontwikkeling van het vastgoed effect hebben op de resultaten van het bedrijfsproces. En juist op dit vastgoed hebben deze bedrijven doorgaans geen direct sturende invloed. De verwachting is dat diverse bedrijven om die reden het vastgoed – voor zover in eigen gebruik – zullen wensen af te stoten,

38 | FGH Vastgoedbericht 2005

Nawoord | FGH Vastgoedbericht 2005 | 39

Dankzij onze specialisatie in het financieren van commercieel vastgoed, kunnen wij als geen ander onze relaties maatwerk bieden. Door het landelijk dekkende kantorennetwerk dat FGH Bank heeft, kunnen wij bovendien de regionale marktontwikkelingen van dichtbij volgen. En zijn wij altijd in de buurt. De commercieelvastgoedmarkt verenigt complexe zaken met grote belangen. Dat maakt doordachte vastgoedfinanciering onontbeerlijk. Met het oog op de korte, maar ook op de lange termijn. FGH Bank kan hier met de marktkennis die bij ons aanwezig is, zowel op lokaal als op nationaal niveau, een belangrijke rol in spelen. Ons commerciële team wordt ondersteund door ervaren vastgoedanalisten, taxateurs en bouwkundigen. Ook voor juridisch en fiscaal advies heeft FGH Bank experts in eigen huis. Zo kunnen wij een brede visie realiseren die aan de basis ligt van solide financieringen. Of het nu gaat om financiering bij ontwikkelen, beleggen, uitponden of andere commercieelvastgoedtransacties. Ook is FGH Bank uitstekend thuis in vastgoedlease, zakelijk eigen gebruik financiering en lease of financiering via CV-constructie. Met onze dochterondernemingen tenslotte, gaan wij verder in onze dienstverlening dan alleen het financieren van commercieel vastgoed. FGH Real Estate Asset Management acquireert Nederlands vastgoed en managet vastgoedfondsen en -objecten voor onder andere particuliere beleggers. FGH Vastgoed Expertise geeft vastgoedadvies in de vorm van taxaties, portefeuille-analyses, marktonderzoek, en fiscale en juridische ondersteuning. Daarnaast adviseert zij op het gebied van (her)huisvesting, planontwikkeling, en investeringsstrategieën. FGH Bank richt zich met de Nederlandse Hypotheekbank via lokale intermediairs op commercieelvastgoedfinanciering klein zakelijk gebruik. FGH Bank is onderdeel van de Rabobank Groep en heeft kantoren in Amsterdam, Arnhem, Eindhoven, Groningen, Den Haag, Maastricht en Rotterdam. Het hoofdkantoor is gevestigd in Utrecht. Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met ons op. Wij staan u graag te woord.

FGH Bank N.V.

FGH Vastgoed Expertise B.V.

FGH Real Estate Asset Management B.V.

Utrecht

Amsterdam

Amsterdam

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

Koningslaan 33, 1075 AB Amsterdam

Koningslaan 33, 1075 AB Amsterdam

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

Tel.: 020 677 67 87

Tel.: 020 751 08 54

Tel.: 030 232 39 11

Fax: 020 677 67 80

Fax: 020 677 67 80

Fax: 030 233 45 72

e-mail: [email protected]

e-mail: [email protected]

E-mail: [email protected]

www.vastgoedexpertise.nl

www.fgh-assetmanagement.nl

Website: www.fghbank.nl Eindhoven

Eindhoven

Nederlandse Hypotheekbank N.V.

Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven

Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven

Utrecht

Tel.: 040 264 94 60

Tel.: 040 264 94 61

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

Fax: 040 245 18 20

Fax: 040 245 18 20

Tel.: 030 232 33 11

e-mail: [email protected]

e-mail: [email protected]

Fax: 030 236 80 35

www.vastgoedexpertise.nl

www.fgh-assetmanagement.nl

e-mail: [email protected] www.NHB.nl

40 | FGH Real Estate Report 2005

Foreword | FGH Real Estate Report 2005 | 41

Give the Netherlands some space You have before you the FGH Real Estate Report 2005 ‘Give the Netherlands some

Content

space’. This is a noteworthy edition, as it is the tenth such annual market report that FGH Bank has published.

FGH Real Estate Report 2005. Give the Netherlands some space

42

The FGH Real Estate Report has now become a real ‘household name’ in the

Trends in the Office market 2004

56

marketplace. For many years, the report has consisted of the following sections:

Trends in the Retail market 2004

60

Trends in the Industrial real estate market 2004

64

Trends in the Residential market 2004

68

Trends in the Real estate investment market 2004

72

Glossary and Acronyms

77

However, the report has not always been organised this way. In 1996, ‘Our View of the

Addresses

78

Year 1995: Good buildings drive out bad buildings’ saw the light of day. This reference

- the section where FGH Bank expounds its views on the developments in the market; - an overview of the most significant trends observed over the past year in the different segments of the commercial real estate market; - a detailed description of regional and local market developments and rents.

work, which appeared in tandem with the FGH annual financial report in February 1996, was the forerunner of the FGH Real Estate Report that we know today. Prior to that time, the market data from our department Appraisals & Research was only used as internal reference material. The first report to actually bear the name ‘FGH Real Estate Report’ appeared in 1997. That report was also the first one to contain a detailed description of the developments in each region and sector, alongside the bank’s market vision. FGH Bank can provide insights into such information like no other, thanks to its network of local offices. And it is something that we still do today. It is not surprising that the report has changed over the years. After all, even a bank that has been in business since 1890 has to keep up with the times. For instance, the design has been updated, and a couple of years ago the English translation of the outlook and trends was integrated into the Dutch language version of the report. The launch of the CD-ROM version has opened a new chapter in the modern presentation of the regional details. Over the years, a number of topics have consistently recurred through the various reports. In honour of the 10th anniversary of the FGH Real Estate Report, we have decided to include a few of these in an appendix to the Vision in this year’s report. The topics are: ‘The Netherlands in an international context’, ‘Business establishment conditions and investment climate in the Netherlands’, ‘Concentration on quality’, and ‘Transformation’. These are themes that are still very relevant in 2005. We hope that over the years you have read the FGH Real Estate Report with interest and will continue to do so in the future.

P.C. Keur

F.B. Overdijk

Chairman of the Board

Member of the Board

42 | FGH Real Estate Report 2005 | Vision

Give the Netherlands some space

Vision | FGH Real Estate Report 2005 | 43

Slowly but surely, the Dutch economy is getting back on its feet again and recovering from the most severe downturn that our country has seen since the 1980s. In 2004, Gross Domestic Product (GDP) rose by 1.25%, which shows we are back on the road to economic recovery. This recovery is mainly attributable to a significant improvement in the export position, which itself was largely due to extensive cost-cutting programmes that the business sector has been implementing in recent years. Furthermore, the export business sector is benefiting from the economic growth in several other European countries, which is greater than in the Netherlands. People are keeping a close eye on the German economy in particular. It is Europe’s largest economy and the Netherlands’ most important trading partner, thus making it a very important market for our country. In 2004, the German economy improved slightly, but the question is whether it will continue growing in 2005. Germany stands on the threshold of major reforms that could halt any further recovery. In contrast, the ten new member states that joined the EU in May 2004 have all posted growth figures. This could create additional business in the coming years, leading to a shift in the trading flows towards Central and Eastern Europe. However, if the Netherlands wants to benefit from this development, it will have to keep investing in its position as a competitive international business location. In contrast to the improvement in the export position, Dutch domestic economy developments are nothing more than moderate. Consumer spending and investment are only making a very modest contribution to economic recovery. Consumers are proving cautious, and will in fact have their purchasing power cut in 2005. This will create negative sentiment and a low purchasing drive. At the same time, the level of consumer saving has risen sharply. This state of affairs is not expected to change much in 2005. Although a modest increase in GDP between 1.5% and 1.75% has been forecasted for 2005, foreign trade will mainly take credit. The very important role that foreign trade plays in the Dutch economy renders it vulnerable to international developments, with the high oil prices and euro exchange rate against the American dollar being factors that could trample the green shoots of recovery.

44 | Ten years of the FGH Real Estate Report | The Netherlands in an international context

Vision | FGH Real Estate Report 2005 | 45

The Netherlands in an international context From an international perspective, the Netherlands is a small country with - much more significantly - a small home market. This means that the Netherlands has a relatively open economy, where developments are greatly dependent on the global economic situation. In order for our economy to function efficiently, therefore, it is important to understand the Netherlands’ position in an international context. This position has a major impact on employment and thus on the demand for real estate. It is for this reason that the Netherlands in an international context is one of the common threads running through ‘Ten years of the FGH Real Estate Report’.

leads to availability dominating the criteria for choice of location.

Threats to the export position are

(employers, employees and the Dutch

As a result, quality is only ranked second in importance, which in

affecting the economic recovery

Cabinet) were of one mind when a

a European context affects both the investment climate and the

The recovery that revealed itself in 2004

‘historic’ Autumn Agreement was signed

conditions for business establishment. At that time, the positive

appears to herald a growing economy.

in late 2003 that scaled down plans

developments in the Dutch real estate market do not do enough to

However, there are a number of factors

for spending cuts in exchange for wage

improve the Netherlands’ business establishment conditions in either

that could disrupt this upward trend. One

restraint. However, in the spring of

a European or global context. That same report sees the laying down

is the price of oil, which is fluctuating

2004 it proved impossible to reconcile

of three national development principles for the organisation of the

heavily at the moment. The political

existing differences on changes to the

Netherlands that still hold true in 2005, namely:

and social tensions in several oil-

pre-pension scheme, which in turn led

1) to strengthen the core competences of the four major cities;

producing countries pushed the oil price

to disagreement on the best way of

2) to compress, and to blend functions in, urban areas; and

to record highs at the end of 2004. A

achieving economic recovery. Cabinet

3) to build along the corridors.

contributing factor is the high demand

policy is very much geared towards

for basic products such as oil and steel

keeping expenditure under control,

In 2001, the Dutch economy goes into reverse. In the Netherlands

from countries including China, whose

including the planned expenditure under

and Europe alike, and even globally, there is a ‘cooling down’. It is

economy has posted record growth

the pre-pension scheme, which was

no surprise, therefore, that the 2002 FGH Real Estate Report notes

figures, something expected to continue

likely to increase as a result of the

that it is the export-oriented countries, and thus the Netherlands

in 2005 despite the likelihood of an

greying population. Partly as the result

too, that are finding it tough going. In 2003’s ‘Reality rules’ this

overheating economy there. Granted,

of the protests in the summer and

trend continues and the export position deteriorates. As recovery is

the price of oil is affected by many

autumn of 2004, the Cabinet amended

supposed to be export-driven, the low labour productivity and

factors, but a perpetually high oil price

the original cost-cutting programme and

increasing product unit costs are seen as a concern for the Dutch

will have a negative effect on world

watered down a number of measures.

business sector. Although the following year does see an improvement

trade and thus indirectly affect export

This paved the way for reaching an

in economic confidence, this does not lead to any major improvement

growth too. In this way, high(er) oil prices

agreement with employers and employees

in the export position. This is also the year of a programme of

could slow down or even halt Dutch

after all. It is precisely this point that

extensive spending cuts by the Dutch government designed to reduce

economic growth. Movements in the

illustrates the true nature and advantage

The first FGH Real Estate Report to really examine the Netherlands’

the high cost of labour and hence boost Dutch competitiveness.

euro exchange rate could have the same

of the polder model of achieving

position in an international context was the 1998 report, whose

However, this is not enough to prevent the main theme of the 2004

effect, with the euro hitting a record

consensus. Time and again, the twin

title says it all: ‘Local business, global participants’. At that time, the

FGH Real Estate Report ‘Choosing at the turning point’ from being

high after the re-election of President

virtues of resilience and flexibility have

Dutch economy is doing well, investment is proceeding apace and the

that Dutch competitiveness is under threat. Foreign investments

Bush in the United States. The question

proven to form the basis of the Dutch

Netherlands keeps on growing. One consequence is the rising volume

are declining, entire branches of industry are disappearing from the

is whether America’s massive budget

collective bargaining economy, whereby

of transportation flows, a great deal of which uses our country’s two

Netherlands, many producers are moving entire business units to

deficits - which are one of the major

parties ultimately choose a solution that

vital mainports, Rotterdam and Schiphol Airport. The Netherlands is

low-wage countries, and some multinationals are even threatening to

reasons for the euro’s continued rise

is in the collective interest. In other

increasingly becoming Europe’s main gateway and logistical junction.

halt all R&D investment in the Netherlands. However, there are some

against the dollar - can be reduced in the

words, the agreement reached in the

In this context, the introduction of the euro is seen as an stimulus

positive signs too: for example, the enlargement of the EU will create

short or medium term. The answer to

autumn of 2004 is an essential pre-

for economic growth, as it means that international investors will

new markets for Dutch companies, and a strong KLM is good for the

this question could negatively affect the

condition of achieving further economic

probably become more important players in the Dutch real estate

future of the Amsterdam Airport Schiphol transport hub, as well as

Dutch export position, which is expected

recovery. The laborious process that

market.

international business establishment conditions. For our country, the

to still be the main driving force behind

preceded it does show, however, that

In the following FGH Real Estate Report, ‘Choose or lose, location:

position of the Netherlands in a European context will always remain

the expected economic recovery in the

there is little scope for negotiation.

Netherlands in today’s Europe’, there is an extensive discussion of

an important issue.

Netherlands in 2005. The above could

the Netherlands’ competitiveness: with the dissolution of national

lead to actual growth lagging 0.25 to

Nota Ruimte (Spatial Planning

0.5% behind the forecast.

Memorandum) clears the way for growth

borders comes a new type of competition. In the real estate market,

In 2005, we can say that the past decade has seen major changes to

regions and towns/cities will be increasingly competing with each

international markets and economies, which will continue to be the

other to attract businesses and people. In order for the Netherlands

case in the years to come. One example is that the enlargement of the

Dutch polder model shows resilience

in the Dutch economy, it must be

to raise its profile as an international player, therefore, it is vital that

EU to include new EU member states will lead to a greater number of

The reforming of the social security

given room and opportunity to develop

the right locations are developed. This is why in our country we are

reciprocal trade flows. In addition, we will see other countries come

system in the Netherlands is being

in the medium to long term. This is

increasingly seeing the formation of corridors, along which the major

to the fore and possibly cause shifts in the pattern of global trade.

implemented to an ever-greater degree.

something very much provided for in the

investments are made. These corridors can be assessed from different

These countries, which include China, Russia and India, may in time

There may well be resistance, but it

Nota Ruimte. This memorandum was

angles: as a transportation axis, as an economic development axis

be capable of dominating the global economy. Our economy must be

is a necessary stage on the road to

presented by the Dutch government in

and as the embodiment of spatial quality. However, in the FGH Real

prepared to capitalise on these changes. Naturally, FGH Bank will also

achieving healthier economic conditions

2004 and is unequivocal in its conclusions,

Estate Report 2000 it is ‘Availability before quality’ that is the order

continue to monitor the international perspective.

for the medium to long term. Initially,

namely that the competitiveness of the

it appeared that the social partners

Dutch economy must be guaranteed

of the day. In 1999, the economy really takes off, which at that time

In order to realize structural growth

46 | Ten years of the FGH Real Estate Report | Business establishment conditions and investment climate in the Netherlands

Vision | FGH Real Estate Report 2005 | 47

Business establishment conditions and investment climate in the Netherlands Whether you have a strong economy with medium and long-term potential depends in part on the quality of your country’s business establishment conditions and investment climate, an area where the Netherlands has seen a great deal of investment in recent decades. Both Dutch and foreign companies located here are generally happy with the quality of these conditions. However, far from being a ‘given’, this requires permanent monitoring. Consequently, the quality of the business establishment conditions and investment climate in the Netherlands is a regularly recurring topic in the ‘Ten years of the FGH Real Estate Report’.

to our ‘polder model’, which is based on the principle of consensus.

through extensive investment in the

move should encourage innovation and

Perhaps we will be able to continue to benefit from our system of

years to come. The infrastructure will be

modernization, with the main objective

consensus politics and collective bargaining economy in the future.

assisted, knowledge and skills possessed

being to get things moving at a local level

For many years now, the Netherlands has been an in-demand

by employees will be improved, and

in particular, which is also where most

business location for international companies. Our country has to

the business sector’s ability to innovate

creativity and entrepreneurial activity

defend this competitive advantage, as was noted in ‘Reality rules’,

will be given a boost. One measure

is found. The decentralisation of this

the 2003 FGH Real Estate Report. Nevertheless, it is obvious that the

designed to do this is the designation of

policy will largely shift the responsibility

quality of the international business establishment environment is

a number of core economic zones that

for spatial planning policy from central

under threat. Against this background, the focus in the coming years

have been given a greater role in the drive

government to local government and

must continue to be on the maintenance of an attractive investment

to improve the investment climate. In

the provinces. In addition, residents, the

environment for businesses and others.

this way, the Rotterdam docklands are

business sector and social organisations

being given the opportunity to expand

will be given greater scope to develop

A very different question, and one that was raised as long ago as

via the construction of the Second

and carry out their plans without

1997, is the question of whether there is enough high-quality real

Maasvlakte site and the development of

interference. However, in contrast to the

estate on hand at the attractive locations to satisfy the growing de-

a new industrial estate in the Hoeksche

spatial planning policy pursued in the

mand for space by exacting, internationally active companies. One of

Waard, and over the next few years

Netherlands up to now, it has not yet

the developments that aim to capitalise on this is the construction of

Amsterdam Airport Schiphol will be

been decided which new locations will

Amsterdam’s South Axis (‘Zuidas’). In a similar context, the 1999

allowed to expand at its current location.

be developed over the next ten to fifteen

FGH Real Estate Report ‘Choose or lose, location: Netherlands in

The region around Eindhoven has been

years. This does not signal a building

today’s Europe’, stresses the importance of achieving a sustainable,

designated the most important core zone

free-for-all, but it does mean that there

positive and high-quality development of the living, working and

for the development of knowledge-based

will be a whole host of new options for

recreation functions. However, in 1999 we see that the overstrained

industries (Brainport). The green light

development. In future, the focus will be

labour market causing a significant shift in attitude, which can be

has also been given to investments in

much more on assessing the quality and

typified as ‘follow the employee’.

station development at the High Speed

added value to be obtained from a project,

It is becoming increasingly common for organisations to recruit their

Line’s six stations, these being the new

with a major role being reserved here

Accessibility is one of the most important criteria that help to define

highly trained employees from towns and villages outside the major

Key Projects. Likewise important are

for the real estate industry. In addition,

good business establishment conditions. This is especially true for the

urban concentrations, with the consequence being that the four

the new investments planned in such

fossilised policies such as the ABC

Netherlands, which as ‘Europe’s access port’ is becoming a more and

major cities are facing a ‘brain drain’. Instead of a noticeable and

areas as hinterland links, energy supply

location policy and the PDV/GDV policy

more important logistical junction. However, the economic growth

sensible spatial distribution of activity throughout our country, since

and water management. These types of

– the latter concerned with out-of-town

witnessed since the mid-1990s has meant that slowly but surely

1999 we have seen more and more fragmentation, partly due to the

macro-investment usually meet with

and large-scale retail developments – will

limits are being reached. Since 1997/1998, the Netherlands has been

tight market. In order to ensure that Dutch cities remain competitive

considerable public resistance but are the

be scrapped and replaced by an integrated

faced with an accelerating level of mobility, with our country

with other European business location cities, it is very important that

most important precondition for realising

location policy designed to simplify

seemingly unable to cope with the resulting traffic jams. This is a

the core competences of the four major cities are improved, and

a viable and internationally competitive

the implementation of new ideas and

serious threat to our plans to keep existing companies here and

that compression, and a blending of functions, is achieved in urban

economy in the long term. In the

concepts. These developments mean that

attract new ones. On the other hand, it is true to say that increasing

areas. This is a topic that is still relevant today.

meantime, the Nota Ruimte has ensured

entrepreneurial activity will be given

that we have the necessary framework

more room to blossom, an extremely

levels of investment are being channelled into alternative forms of transport and increasingly clever use is being made of the existing

The situation in 2005 is that although business establishment

for the realization of such long-term

favourable development for the business

road network.

conditions and the investment climate in the Netherlands are under

investments in the future. Although the

climate in the Netherlands.

pressure, for the time being it remains an attractive country in which

Nota Ruimte is still to be debated in the

Alongside accessibility, there are a number of other features that have

to invest, both for foreign companies that wish to open offices here

Lower House of the Dutch Parliament

traditionally attracted international companies to the Netherlands

and for (foreign) real estate investors. We must now assign the

–which means that there may be further

and that continue to do so in 2005. These stable factors include the

highest priority to the task of keeping these parties interested in our

amendments to the proposal– the general

favourable geographical location, the wage restraint, the relatively

country in the future, as this is one of the most important pillars of

direction of future spatial planning policy

low inflation rate (with the exception of 2001, when it hit 4.5%), the

our economy. We will need new investment for this, and not only in

is clear.

taxation environment, and a large pool of well-trained, multilingual

new physical infrastructure. Factors that are just as important are the

personnel. However, recent events have negatively affected the

quality of labour, the level of knowledge, expertise and training, the

Abandoning rigid policy will make the

Netherlands’ social climate, which used to be defined as ‘positive’,

promotion of new entrepreneurial activity, the taxation regime and

economy more dynamic

and the open nature of Dutch society. At the present time, the

business sector innovation. The renewed focus on having attractive

The government’s spatial planning policy

Netherlands is going through an insecure political and social phase,

business establishment conditions is also recognised in the govern-

is also undergoing major changes, under

for which it will hopefully emerge in the not-too-distant future.

ment’s new Spatial Planning Memorandum, which is a document that

the motto ‘decentralise what you can,

During the economic boom, Dutch economic growth was attributed

helps to provide the necessary framework for our future economy.

keep centralised what you must’. This

48 | FGH Real Estate Report 2005 | Vision

The real estate market

Vision | FGH Real Estate Report 2005 | 49

The trend of falling levels of investment in accommodation continued in 2004. In the business sector, demand for space for expansion purposes is low, which translates into a low level of new construction activity. After all, employment levels in the Netherlands remain more or less static, which is why the total number of jobs has not increased significantly. Furthermore, the level of available real estate stock is so high that nowadays scarcely any new construction on a risk cover basis is being carried out. Furthermore, many local authorities are tightening their rules on new construction, leading to a reduction in the development capacity in both the short and medium term. This is why the level of investment in new construction is not expected to improve before 2006 at the earliest. However, an exception here is investment in residential construction, which already rose slightly in 2004 and is expected to improve further in 2005. Even in times of an economic downturn, the market is still dynamic, something evident in all subsegments of the market. Most of the demand stems from relocation requirements, in the form of a clear shift to high-quality properties. This is bumping up levels of vacant stock, with an increasing demand for the reconstruction of outdated properties and districts. Past experience has shown that such projects are usually problematical. In other words, area redevelopment will be one of the greatest challenges that the real estate sector will have to face in the coming years. Slowdown in growth of stock levels

has definitely slowed down compared to

proportion of the office market will

cannot disguise split in the market

previous years, and even fell slightly in

become more and more difficult, or even

In 2004, the take-up of office space

the second half of the year. It appears,

impossible, to let out. In fact, this part

increased to 1.8 million m2, a rise of 14%

therefore, that the office market has

of the market will just get larger, thanks

on 2003. In other words, the demand

now bottomed out. Note however that

to the new construction planned for

for office space in the Netherlands is

for the market to recover significantly, a

the coming years. It is namely the case

solid. The economic recession of recent

higher level of economic growth would

that the stock of office space will only

years has shown that even in times

be required than is currently forecast.

increase if the number of office jobs rises,

of economic downturn there is still a

Against this background there will also

and there’s the rub: in the years to come,

considerable demand for office space,

be a high degree of oversupply in 2005.

the greying of the population will lead to increasing numbers of workers leaving

with the minimum demand being about 1.5 million m2 a year. Contrary to

Another development in the office

the labour force and more and more

popular opinion, it is the rapid increase

market is that a split in this market is

office jobs in certain industries will be

in the level of supply and not the lack

growing increasingly evident. These

exported overseas. Another point is that

of demand that is the main cause of the

days, it is the quality of the property

the percentage of all jobs that are office

current surplus of real estate stock.

and its location that determine its

jobs is already high, as is the percentage

At the end of 2004, this stock totalled

future prospects. In other words, the

of women in the labour force. This is

5.7 million m2, which means that it rose

office market turns out to be far more

why the Dutch office market, which

again compared to the previous year.

segmented than often assumed. We have

in previous decades was an office space

Note, however, that this rate of growth

to be keenly aware that a significant

expansion market, is changing slowly

50 | FGH Real Estate Report 2005 | Vision

Concentration on quality | Ten years of the FGH Real Estate Report | 51

Concentration on quality but surely into a market for office space

the success of an office development

market will become increasingly

replacement and displacement. This is

will be the quality of the property,

multiform in nature, with retailers

a development that is being reinforced

its location, accessibility and parking

permanently on the lookout for the

by the increasing demand on the part

facilities, and this even more so than in

best locations. Here, there will be room

of companies for flexiworking. Even

the past. This success is under threat

for both large-scale locations on town

though the trend towards fully equipped

from the plans for large volumes of new

outskirts and for high-quality locations

flexiwork offices has been much less

offices and locations in the coming years.

in town centres, as one of the most

rapid than was forecasted as late as the

In order that the high-quality section of

significant features of the retail market is

mid-1990s, some form of flexiworking is

the current market also should have good

its great ability to innovate and develop

now common at an increasing number

prospects for the medium to long term,

new concepts. It is precisely in town

of companies. This is especially true

it will be very important to manage the

centres where most of this innovation

of companies that are relocating. What

new building projects.

takes place. In this way, town centres will increasingly be the breeding grounds

counts here is whether companies can

In recent decades, real estate has been much in demand. This has led to a huge increase in the available stock of real estate in all segments of the market. However, end-users, both consumers and companies, are setting ever more stringent requirements for this real estate, with an increasing focus on quality instead of quantity. In the real estate market, this translates into the revealing adage: ‘location, location, location’. Accordingly, this focus on quality is another underlying theme of the FGH Real Estate Reports published over the past ten years.

high-quality development of the living, working and recreation functions. However, the turbulent growth in the economy means that the demand for real estate is so high that companies often have to choose availability over quality of location. Furthermore, instead of a noticeable and sensible spatial distribution of activity throughout our country, the tight market leads to ever-greater fragmentation, a trend that continues until the following year. The 2001 FGH Real Estate Report ‘Growth, prosperity and the risks’ reports that for many companies the choice of location has become a negative one, as the lack of space at the best location means that they have to choose the least bad site. In the years that follow, the real estate market expands. Real estate

find a use for flexiworking in practice.

Multiformity rules in the retail market

for innovation, with an increasing

Many can, as this relatively simple

of the future

trend towards the combination of retail

measure can save space. All these

Despite the drop in spending in the

functions with other types of real estate

developments together are ensuring that

retail sector, the retail market continues

development in the years to come. This

the prospects for vacant, outdated office

to be stable. The take-up of retail real

is why the scaling-up process underway

buildings have changed compared to

estate remains high, at 700,000 m2. A

in the retail market will probably not

previous periods of economic downtown.

characteristic feature of the retail market

affect town centres much; instead, it will

This means that new solutions will be

is its ongoing optimisation process, with

be at the expense of smaller corner shop

needed in the coming years and it seems

the main aims here being to scale up

centres and solitary locations. These

that demolition and redevelopment

floor area and to retain market share.

types of locations will be unable to satisfy

After the Second World War, for a long time in the Netherlands the

full circle, having returned to the situation described in the very first

of old buildings will be unavoidable.

This is also one of the reasons why many

the changing needs of retailers.

focus was on satisfying the quantitative need for real estate.

FGH Real Estate Report from 1996: ‘Good buildings drive out bad

However, it is far from always clear

(national) retail chains still need new (and

However, the nation’s increasing prosperity led to a shift in demand,

buildings’.

what alternative forms of real estate

better) retail units, despite the lower level

Improving economy will boost demand

with users increasingly desiring quality above all else. In 1996, we

development are possible at the locations

of consumer spending in the retail sector.

for new industrial estate

see that the market has become more differentiated. The basic

The existing stock levels in the various segments of the real estate

concerned. In order to nevertheless get

Thus, the demand for retail space remains

The industrial real estate market is

principle here is that real estate that satisfies these new quality

market ensure that there are many high-quality properties available.

the transformation process off the ground

high, and in most shopping towns the

recovering slowly but surely. Although

requirements should retain its value. The increasing prosperity also

In addition, there are still a large number of projects in the pipeline

new ideas will be needed. It may well be

lettability of many retail units now

the level of investment in new

leads to increasing pressure on the available space, which many of

that will (potentially) be executed. This means that the supply of real

that the principle of the ‘Space for Space’

becoming vacant in A- and B-locations is

construction is still low, the take-up

us feel is becoming scarce. The proposal we put forward in the 1998

estate will continue to be high in the next few years. In contrast to

arrangement used for reconstruction of

reasonable or better. Supply, at 800,000 m2,

of industrial real estate is showing a

FGH Real Estate Report as the best long-term solution for reducing

previous years, there is likely to be more and more structural v

the Brabant countryside can be applied

is relatively low and rising much more

clear upward trend. In 2004, take-up of

fragmentation and thus to keep a certain part of this available space

acancy. Although this is less likely to be the case among high-quality

in a similar form to the commercial real

slowly than is the case for the office

industrial real estate exceeded

available is to develop residential and employment regions along

buildings at attractive locations it will certainly apply to older

estate market, e.g. by the provision of

and industrial real estate markets. This

2.6 million m2, an increase of more

existing corridors and to compress urban areas. In other words:

properties at rundown locations. The logical consequence of this is a

capacity for new construction elsewhere

drive to optimise is also evident in the

than 50% on 2003. Part of this increase

concentration at prime locations. The most important networks

growing division in the market, whereby FGH Bank will continue to

in a municipality (or province) where

various new construction developments

stems from the increased demand for

appear to be located in the corridors Amsterdam-The Hague-

emphasise the importance of investing in quality, as it has done in

existing old offices or other forms of real

for shopping centres. Currently, plans for

high-quality distribution centres, and it

Rotterdam (Antwerp), Amsterdam-Utrecht-Arnhem/Nijmegen, and

the past.

estate are demolished. However, such

new retail space in the Netherlands total

is no surprise, therefore, that this trend

Rotterdam/the Brabant ‘line of cities’-Venlo, which are the best

an arrangement would be subject to the

3.2 million m2.

is particularly evident in the districts

supplied via the network of goods flows, followed by those for

conditions that it did not generate any

The huge growth in the number of

around the Rotterdam dockyards,

passenger travel. According to the 1999 FGH Real Estate Report,

unfair competition and only provided

peripheral retail sector locations in recent

Amsterdam Airport Schiphol, and the

a limited number of corridors offer the best prospects, which means

new buildings where there was a

years, when taken together with the

logistical concentrations in the hinterland

that high-quality development can be pursued in the adjoining

demonstrable need. Conversely, there

further liberalisation of zoning policy,

regions. The recovery in demand for

regions. The same report discusses the concentration of new

is still a demand for office buildings

justifies the expectation that the

industrial real estate is running in

developments in and around existing urban regions, looking at

that do satisfy all the end-users’

competitiveness of town centres will

tandem with the Netherlands’ improved

concentration policy and regional developments.

requirements regarding accommodation.

come under more and more pressure and

export position, which can be ascribed in

For this reason, developers are going

that purchasing power will ebb away to

part to increased demand for re-exporting.

The increasing demand for quality and the more specific and more

to have to increasingly anticipate the

large-scale locations on the outskirts of

The Netherlands has been making full

rapidly changing demands on the part of real estate users impose an

accommodation needs of these end-users.

towns and cities.

use of its favourable location by the sea;

increasing degree of differentiation and segmentation on the supply

For this reason, the decisive criteria for

However, FGH Bank expects that the

a competitive advantage, moreover, that

of real estate. This means that the time is ripe for a long-term and

is still in demand, but said demand is skewed towards high-quality projects and locations. In addition, the number of buildings under construction leads to a huge increase in the number of available properties. During the 2002-2004 period, this availability creates a high level of replacement demand, as companies concentrate their activities at higher-quality locations and vacate less attractive real estate. This trend is not only seen in the office market either; it is also evident in the industrial real estate market and - to a lesser extent – in the retail market. This means that in 2005 we have now come

52 | Ten years of the FGH Real Estate Report | Transformation

Vision | FGH Real Estate Report 2005 | 53

Transformation In recent decades, room to expand has become increasingly scarce in the Netherlands. Various functions have made major claims on the available land – claims that are also increasingly leading to mutual competition. At the same time, many existing built-up areas are losing their economic functions and threatening to fall into decline. This can be seen in pre-war residential areas, harbour areas, outdated industrial estates, and in some office and retail districts. In order to boost the value of these districts again, the drive to transform existing districts and properties has been gathering pace, a development that has not gone unnoticed in ‘Ten years of the FGH Real Estate Report’.

large-scale retail developments clears the way for the development

has been fully capitalised on thanks

occupied residences rose by 2.8 % to

of large-scale retail developments on the outskirts of towns and

to investment in infrastructure over

EUR 218,000, a similar scenario to that

cities. This threatens to lead to deterioration in the level of facilities

many years. This is why growth in the

seen in the past two years, namely that of

offered by town centres and neighbourhood centres. Against this

logistical sector is expected to continue

a slight rise in prices just exceeding the

background, the 2001 FGH Real Estate Report ‘Growth, prosperity

in the next few years, which will go hand

inflation rate. What is striking is that in

and the risks’ discusses the division into ‘big business’ and ‘small

in hand with a continual demand for

2004 the number of completed residences

business’; from a long-term perspective, it is believed that it is

large-scale distribution space. However,

increased again somewhat, after years

undesirable for ‘big business’ to locate itself in small and medium-

companies’ property requirements will

of new building projects tapering off.

sized towns. There will never be a healthy market for large office

become ever more stringent. This will

As a result, investment in residential

buildings at such locations, as business establishment conditions on

mean that part of the current stock

construction rose – in contrast to the

the whole are not attractive enough. This is likely to create vulnerable

will become functionally outdated, and

fall seen in non-residential construction

districts, especially in times of economic downturn, something that

thus less suited to a role as a large-scale

– and is expected to rise further in 2005.

proved to be true in practice in subsequent years.

distribution centre. This why supply

In other words, the outlook for the

here, at 8 million m2, is still high and not

residential market remains fairly positive.

The increased levels of stock in the market since 2002 have led to a

expected to decline in the near future.

This is down to the ongoing shortage of

more practical debate about the merits of transformation. Vacancy is

When the economy picks up, demand for

residences in the Netherlands, despite

a sign of the times, and there is growing discussion on the potential

new industrial estates in particular will

the increased level of new building

uses for these empty buildings. In many cases, there appears to be

increase, given the specific requirements

projects, and this is ensuring that demand

a simple solution, namely to convert existing commercial real estate

placed on business properties. In recent

remains high. Note however that the

into residences. It is a logical argument, as the residential market

years, demand for new industrial estates

nature of demand is changing, with

has been suffering from major shortages more than any other for

has fallen, a development that has largely

developers taking advantage of this.

decades. However, the 2004 FGH Real Estate Report ‘Choosing at the

eliminated the shortages that existed

The development of cheap first-time

turning-point’ indicates that it is by no means as easy as it sounds to

at the end of the 1990s. This has now

buyers’ residences and the realisation of

do so in practice, and that the transformation of offices into

greatly improved companies’ options in

integrated sheltered housing complexes

residences is primarily motivated by the ‘problems’ in the office

respect of choice of business locations.

are just two examples of this. In the next few years, the residential market will

market, and therefore is not a ‘solution’ to the housing shortage by definition. Naturally, some office buildings have potential, but

In addition to the concentrations of large-

become increasingly customer-oriented.

In the relatively small country that is the Netherlands, the pressure

FGH Bank sees opportunities particularly in area-based solutions.

scale industrial real estate at junction

A significant development is that demand

on the scarce stock of available space rose steadily at the end of

In the medium to long term, these will lead to the creation of the

locations described above, the future for

for the more expensive new construction

the 1990s. Less space was required for agricultural purposes but all

highest quality locations.

the industrial real estate market will

residences (single-family residences from

also depend on the development of high-

EUR 400,000 upwards) shows a clear

the same the 1998 FGH Real Estate Report has to ask how far the continual reduction in the level of agricultural acreage was

In 2005, the transformation of existing real estate and of existing

quality locations, most of whose tenants

upward trend, as it has been this segment

compensating for the increasing urbanisation and deployment of

locations can be considered the most important challenge that the

will be knowledge-intensive companies.

that has been under pressure for the

land for recreational purposes. The basic question is, and in fact still

real estate market will face in the years to come. It will require new

Such initiatives are being developed at

past two years, a state of affairs that has

remains: exactly how scarce is space in our country, and to what

ways of thinking and creative solutions, as well as process guiding,

various locations in the Netherlands,

halted movement up the housing ladder.

extent can (and must) future needs be provided for? In response to

collaboration between real estate parties, and collaboration with

such as in Eindhoven (Philips High Tech

Current market supply is geared more

this issue, which has been a subject for debate in our country for

local authorities. This will undeniably impose complex tasks on the

Campus), Delft (Technopolis) and Leiden

towards the ‘value for money’ principle.

many years now, the social pressure exerted on the ‘unbridled’

market, the execution of which will call for ever-increasing knowledge

(expansion of the Bio Science Park).

This is expressed in the quality and

development of new locations has been increasing, and there is a

of the real estate market, vision, and entrepreneurial spirit. To

This appears to signify the rise of a

location of the residences, which have

greater focus on the compression of urban areas. The developments

FGH Bank it presents an exciting challenge.

new generation of high-grade business

to be able to demonstrate significant

flagged in the following year are along the same lines: area-

locations. Such initiatives are of essential

added value. This also indicates a more

oriented development and the focussing of efforts on a limited

importance for the development of new

consumer-oriented market. With regard

number of corridors, especially in respect of their function of

entrepreneurial activity in particular.

to government policy, in the coming years much will be staked on a shift

embodying spatial quality. Residential market prepares to become

from greenfield locations to urban

Many real estate projects are built during the economic boom. These

more customer-oriented

restructuring, a trend that will also

are projects that sometimes fail to meet the quality demands that will

Despite the negative levels of consumer

further change the role played by housing

enable them to retain their long-term value. In addition, the trend

confidence and the low consumer

corporations. They will increasingly

towards suburbanisation is leading to a relative decline in prosperity

purchasing drive, the residential market

become professional market players that

and economic performance in the four major cities. In the year 2000,

in the Netherlands remains stable.

offer a far more integrated package of

the further liberalisation of the PDV/GDV policy on out-of-town and

In 2004, the mediary price for owner-

services than in the past. This action

54 | FGH Real Estate Report 2005 | Vision

Vision | FGH Real Estate Report 2005 | 55

Will the Netherlands find enough space? The Netherlands wants to reinforce its international competitiveness, which is why it has specifically chosen projects that can make an important contribution to this objective, namely:

has to be taken in order to facilitate the

as a result, certainly when compared to

our competitiveness? And how do

necessary urban restructuring process.

other investment alternatives. However,

we deal with the changing needs of

This increasing market focus will also be

rising vacancy rates have led to a further

end-users in the real estate market?

evident in the new rent policy. Minister

split in the market. Good quality, long-

These are issues that have remained

Dekker of VROM (Housing, Spatial

term let properties are very much in

topical throughout the years. In the

Planning and Environment) wants there

demand, leading to a fall in net initial

ten years that we have been publishing

to be a greater correlation in future

yields. On the other hand, market

the FGH Real Estate Report, we hope

between rent increases and the actual

conditions have meant that demand for

that we have made a contribution to

rental value, which in the past have

vacant properties is low, leading to an

the various debates over the years on

six cities. These new ‘key projects’ comprise: Amsterdam South

become less and less correlated. A more

upward trend in net initial yields. This

the developments in the market for

Axis, Arnhem Central Station/Coehoorn North, Breda Railway

important aim, though, is to discourage

means that the market has become more

commercial real estate. Nobody is more

Zone, The Hague Central Station Quadrant, Rotterdam Central

so-called ‘scheefwonen’ (see below), thus

extreme at either end. Furthermore,

at home in this market than we are, and

Station, and the Utrecht Station Area. These locations will offer

promoting movement up the housing

there is a shift between sectors, with

we are more than happy to share our

ample room for national and international businesses, with an

ladder. The bottom of the residential

the demand for retail real estate being

insights. In the years to come, it will

emphasis on office activities.

market has reached an impasse, caused

particularly high. This market is stable

be very important that the Netherlands

by such factors as said ‘scheefwonen’ or

and for many investors appears to offer

keeps a close eye on the continually

‘lopsided renting’ (i.e. when residential

an attractive alternative to the office

changing field of influence that

considerable task: the area around the port of Rotterdam (our first

consumers continue to live in rented

market. This does not alter the fact

surrounds us. Changes will be viewed

mainport) is being upgraded and enlarged, including through the

accommodation cheaper than permitted

that investment in offices continues to

with an increasingly broad perspective,

construction of new industrial estates known as the Second

for the income they earn), with existing

be much higher than for retail units.

with one following the other in ever

Maasvlakte (1,000 ha), Moerdijkse Hoek (600 ha) and

rent policy not providing any scope for

For 2005, FGH Bank expects to see

quickening succession. This is why it

Hoeksche Waard (300 ha). For the Netherlands as a whole, new

rent increases in line with the market.

a continued demand for real estate

is important that the Netherlands, and

industrial estates with a total area of 23,000 hectares are to be

This leeway for such rent increases

investment properties, with interest

with it the Dutch real estate market, is

built by the year 2020, this development programme in addition to

will be created in the future, although a

rates remaining low. However, this

given the room that it needs to develop

a 21,000-hectare restructuring programme.

corresponding precondition is that new

demand is exceeding the rate at which

and defend its position. In our opinion,

building projects must increase in order

the equilibrium on the user side of the

this is an excellent objective for the next

to make movement up the housing ladder

market is being restored. This situation

few years.

room for new developments. One consequence of this is that the

possible in practice. However, there

is creating persistent pressure in the

development of new urban districts in the immediate vicinity of the

is a real risk here, namely that greater

real estate investment market, which

March 2005, Utrecht

airport will be kept to a minimum.

efforts are being made in respect of urban

in turn makes it likely that net initial

Managing Board FGH Bank N.V.

redevelopment, yet many additional

yields at top locations will ease slightly.

residences must be built each year

In addition, demand for new investments

the construction of new residences will be eliminated for the most

too. This will mainly lead to increased

will be seen throughout the market, from

part. This will speed up the completion of the designated

replacement of the existing stock, which

institutional investors to foreign real

residential construction developments.

begs the question of whether these lofty

estate funds and private investors (both

objectives are achievable in practice. This

directly and via closed-end real estate

would also mean that in the next few

funds), who will have funds available to

construction of 3.2 million m of new retail floor area,

years there would have to be increased

invest in real estate.

1.4 million m of which is to be developed at peripheral locations.

development of new greenfield locations.

n

n

n

n

n

The construction of the HSL (High Speed Line), which will open up

The industrial real estate market is also being charged with a

Amsterdam Airport Schiphol, our second mainport, will be given

In the residential market, those factors that have been delaying

There are ambitious plans for the retail market too, namely the 2

2

This very much begs the question of

In the Netherlands, the question of how

whether a sufficient number of these

to deploy available space has always

All in all, the conclusion can be drawn that many plans are underway

locations can be found in the short and

been an important one. Over the past

to meet the demand for real estate. Our initial assessment is that the

medium-term.

decade, this has been decided by a number of policy decisions, all of which

real estate market will have the space it needs to expand and develop further. However, we must remember that that development has

High level of demand for real estate

have been assessed in the FGH Real

consequences for other forms of need for space in the Netherlands.

investments creates persistent pressure

Estate Reports for the years 1996 to the

That consideration is made clear in the Nota Ruimte (Spatial Planning

Real estate investors’ propensity to invest

present day.

Memorandum). Exactly how this will be carried out presents an

in the Dutch market remains just as

Where do we place the Netherlands

exciting challenge to both the government and the Dutch real estate

high, as can also be seen by the increase

in the European context? What type

market for the coming years.

in the total volume of investment to

of business location climate can the

EUR 4.4 billion. Yield levels remain high

Netherlands offer? How can we improve

56 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Office market

Trends in the Office market | FGH Real Estate Report 2005 | 57

The office market in the Netherlands expanded further in 2004. Supply increased again, and by the end of 2004 the available stock of office space in the Dutch market totalled no less than 5.7 million m2, an increase of 8.5% on the previous year. However, it should not be forgotten that the market improved in the second half of the year. Since mid-2004, the supply of office space has stopped rising and has even eased back a little. There are two major reasons for this. The first is the sharp decline in the level of new construction activity. The second is that the take-up of office space remains reasonably high. In 2004, approximately 1.8 million m2 of office space were taken up, which means that the demand was significantly higher than in 2002 and 2003. The conclusion can be drawn that this level of about 1.5 million m2 is the ‘lower limit’ or ‘floor’ for annual demand for office space in the Netherlands. In other words, even in times of economic downturn there is still a considerable demand for office space.

in the Office market Market is continually depressing

top rent levels is a ‘logical’ consequence

even the case that higher rents are being

rent levels

of the local market conditions. At the

paid for new, high-quality projects, for

In 2004, the continuing downturn in the

same time, remember that top rents in

instance in such cities as Zwolle and

office market resulted in a further fall

cities outside the Amsterdam region are

Arnhem. These developments make two

in rents. Last year, the average rent was

much less depressed. For instance, in

things clear: first, market conditions are

EUR 138/m2, a fall of about 7% on 2003.

cities such as The Hague and Utrecht,

still largely locally driven, and second,

Compared to the peak year that was 2001,

rents around EUR 190/m2 can still be

that even in times of economic downturn,

this is an average fall of 10%. The lower

achieved, with Rotterdam rents being

projects with a high added value still have

rents are mainly the result of the greatly

about EUR 170/m2. In other words, these

potential.

increased scope for negotiation on the

rent levels have held their own compared

part of lessees, who find themselves in

to previous years, although it should be

Demand for office space is stable

a very different position to that of just a

noted that the incentives on lease con-

Despite what many people are claiming,

few years ago, thanks to the increasing

tracts greatly increased. In many regional

the existing surplus on the Dutch office

number of leases that are expiring.

cities outside the Randstad region, it is

market is not being caused by a lack of

The rents in the top segment of the of-

ÝÊ£]äääʓÓ

fice market are also still under pressure.

È]äää

Apart from the odd one-off transaction,

x]äää

top rents in the Netherlands have fallen

{]äää

to EUR 325/m2, whereas in 2003 they

Î]äää

were still around the EUR 340/m2 mark.

Ó]äää

This fall is due to the increased level of

£]äää

obtained. Seen in this context, the fall in

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

£™™Ó

£™™£

£™™ä

£™n™

£™nn

Netherlands where such top rents can be

UÊ-Õ««Þ UÊ/>Ži‡Õ«

ä £™nÇ

region, which is the only region in the

-Õ««ÞÊ>˜`ÊÌ>Ži‡Õ« œvʜvvˆViÊë>Viʈ˜Ê“Ó ­£™nx‡Óää{® -œÕÀVi\Ê6

£™nÈ

office stock available in the Amsterdam

£™nx

Trends

58 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Office market

Trends in the Office market | FGH Real Estate Report 2005 | 59

£ää¯

Ài>Ž`œÜ˜ÊœvʜvvˆVi ë>ViÊÌ>Ži‡Õ«Êˆ˜Ìœ ,>˜`ÃÌ>`ÊÀi}ˆœ˜Ê>˜` ̅iÊÀiÃÌʜvÊ̅iÊ i̅iÀ>˜`ÃÊ£™™ä‡Óää{ ­ˆ˜Ê«iÀVi˜Ì>}iî -œÕÀVi\ÊÊ >˜Ž

nä¯ Èä¯

pÊ,>˜`ÃÌ>`ÊÀi}ˆœ˜ pÊ"ÕÌÈ`iÊ,>˜`ÃÌ>`ÊÀi}ˆœ˜

{ä¯ Óä¯

The main reason for the existing level of

offices – collapsed, and why in many ci-

coming years, due to increasing levels

stock in the market is the explosive

ties are top rents only slightly depressed?

of relocation. Prospects for this market

increase in supply over the past four years.

Why are new construction developments

segment look gloomy, so other options

and the pros and cons of investments in

In this sense, the current cycle that the

still going ahead at a time of high

will have to be looked at. However, this

office space are being endlessly debated,

office market finds itself in is very much

vacancy levels? And why, despite the

does not mean that there are no oppor-

supply driven. The market is clearly

disappointing market, is it still ‘full

tunities in readily marketable market

oversupplied at the moment, a situation

steam ahead’ for development plans for

segments. Here too, supply has increased

that will certainly not change in the short

new (top) locations?

in recent years, but despite this prospects

demand for office space. Although it is

Óää{

ÓääÓ

ÓääÎ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™Ç

£™™n

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

£™™Ó

£™™ä

treading water for the third year in a row,

£™™£

ä

true that the Dutch business sector is

Èä¯

this does not alter the fact that for many years now there has been a steady take-

UÊ œ˜‡«ÀœvˆÌ Uʈ˜>˜Vˆ>ÊÃiÀۈVià UÊ œ““iÀVˆ>ÊÃiÀۈVià UÊ / UÊ"̅iÀÊVœ“«>˜ˆiÃ

xä¯

up of office space in the Netherlands of

{ä¯

between 1.5 and 2 million m2 a year. The only (positive) exception to this was the year 2000, when total demand exceeded

Ài>Ž`œÜ˜ÊœvʜvvˆVi ë>ViÊÌ>Ži‡Õ«ÊLÞÊÃiV̜À £™™ä‡Óää{ ­ˆ˜Ê«iÀVi˜Ì>}iî -œÕÀVi\ÊÊ >˜Ž

Îä¯

capacity. Furthermore, in future, take-up

The simple answer is that there is no

therefore, that in the coming years the

Óä¯

capacity will not show the same trends as

single office market in the Netherlands.

overall state of the office market will be

in previous decades, due to a slowdown in

The office market is much more diverse

determined to an even greater degree by

the growth of the labour force, the already

than initially appears to be the case.

the difference in market segments.

high proportion of office jobs in the

Indeed, this is one of the most significant

Dutch economy and the relatively high

themes of the ten FGH Real Estate

percentage of working women in the

Reports that have appeared since 1996.

labour force. Given the above, the current

In fact, in the very first FGH Real Estate

2.2 million square metres. £ä¯

The regional distribution of office space

are actually positive. It may be concluded,

term, given the market’s current take-up

take-up shows a clear long-term trend

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

the take-up in the Randstad provinces has

£™™Ó

£™™ä

too. Over the past fifteen years, each year

£™™£

ä

accounted for between 70 and 80% of the total market take-up. In this sense, office

lower demand from the business sector

there will continue to be ample surplus

cycle that the office market is going

Report ‘Good buildings drive out bad

space take-up clearly reflects the relative

is being largely compensated for by the

supply.

through exhibits different characteristics

buildings’, we stated that the decisive

concentrations of economic power in

demand from the non-profit sector. In

to those of previous cycles that we have

factors for a successful office develop-

the Netherlands. It is true that there are

fact, in 2004, organisations from this sec-

Real estate cycle very much supply

experienced. As a result, real estate

ment are the quality of the property and

shifts in this distribution of power but

tor accounted for a major share (43%) of

driven

entrepreneurs will have to respond

its location, and that there will always be

these mainly take place at the local and

total demand for space. This is surprising,

The office market business cycle is the

differently to the new challenges they

opportunities for high-quality projects in

regional level. Seen in this context, the

given that the spending cuts in the

main topic of conversation in any discus-

will face.

the market. In today’s market conditions,

demand side of the Dutch office market

public sector would lead you to expect

sion of the real estate cycle. This is a

can be said to be a relatively stable factor.

the opposite, namely a reduction in

discussion that usually rears its head du-

The Dutch office market: fit as a fiddle

this is truer than ever before.

demand from this sector. It now appears

ring times of downturn, slowly but surely

or at death’s door?

The ten FGH Real Estate Reports have

The sole somewhat volatile factor on the

that demand from the ICT sector has

fading away into the background

The key question that many real estate

also looked at the local market as the

demand side of the market is the nature

bottomed out, and that slowly but surely

as the market improves again. It shows

specialists are asking themselves is: will

‘playing field’ for the real estate entre-

of the take-up. In recent years, demand

demand from companies in the commer-

that ‘floors’ in the office market lead to

the Dutch office market ever recover?

preneur: knowledge of local markets and

for space from the business sector has

cial services sector is rising again. Given

uncertainty because yields and levels

The figures do not lie and indeed offer

fine-tuning plans to tie in with regional

fallen, with the greatest declines being

the cautiously improving economy, we

of new construction activity become

plenty of justification for the doom-and-

market opportunities can make all the

recorded in the ICT and financial services

forecast a further increase in demand

depressed. However, we believe that the

gloom merchants. Paradoxically, these

difference. A 20% vacancy rate in

sectors. This is also one of the most

from the business sector. However, this

real estate cycle just happens to be a

same figures can also be used to paint a

Amsterdam does not mean that there

telling explanations for the office market

improvement will be modest, as

self-regulating mechanism of supply and

very different picture. After all, why are

are no investment opportunities in

situation in such cities as Amsterdam and

employment levels are not expected

demand in the market, and handling it is

institutional investors still investing

Groningen, Zwolle or Maastricht,

Eindhoven, as it is precisely these cities

to improve significantly in 2005. This

a challenge for creative business. It leads

EUR 2.3 billions in office space, and why

although note that these cities are not as

where the above sectors are relatively

means that take-up will continue to be

to new initiatives on the part of project

is this still easily the most important

marketable as Amsterdam’s Zuidas.

important. A positive note is that the

largely driven by relocations, and in turn

developers, who should capitalise to a

commercial market in the Netherlands?

much greater extent on the demands of

Why are private investors in the

However, FGH Bank is naturally very

end-users, and also challenges real estate

Netherlands still feverishly searching for

much aware that market conditions in

investors to have a clear vision of how

suitable investment opportunities, both

the office market have changed

to handle their portfolios. It also ensures

in direct real estate and via closed real

significantly in recent years, and a

that new initiatives for urban redevelop-

estate funds? Why are net initial yields

significant portion of the existing stock

ment come to the fore and leads to im-

at prime locations in the Netherlands

is so (economically) outdated that under

provements in the quality of public space

showing no sign of rising as a result of

normal circumstances it cannot be let

too, both by initiating new concepts and

increased market risk? And why, when

out, not even in a booming labour

by finding another use for unmarketable

the Dutch economy is depressed, does

market. This relates to a substantial part

stock, if necessary by removing it from

office space take-up still reach

of the supply, conservatively estimated

the market altogether.

1.5 million m2 a year? Why haven’t rents

to be about 1 to 1.5 million m2. The size

for office space – especially for new

of this market will increase further in the

{ää

/œ«ÊÀi˜ÌʏiÛiÃÊvœÀ œvvˆViÊë>Viʈ˜Ê̅i i̅iÀ>˜`à £™nx‡Óää{Ê ­ˆ˜Ê 1,ɓӮ -œÕÀVi\ÊÊ >˜Ž

Îxä Îää Óxä Óää £xä £ää xä

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

£™™Ó

£™™£

£™™ä

£™n™

£™nn

£™nÇ

£™nÈ

£™nx

ä

60 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Retail market

Trends in the Retail market | FGH Real Estate Report 2005 | 61

The Dutch retail market is unique, with its hierarchical nature dictating its very intricate retail outlet structure. In this structure, the traditionally high concentration of retail outlets in town & city centres is often complemented by town subcentres, ‘corner shop’ centres, ‘local shop’ centres and peripheral retail trade (out-of-town and large-scale retail development locations). The characteristic features of this structure are policy-driven and have created a reasonably large stock of retail outlets with a total size of 24.8 million m2. This boils down to about 1.5 m2 per resident, which is a high average compared to other European countries. However, this finely-meshed retail structure that is so typically Dutch is under threat, on the one hand on account of changes in government spatial planning policy, and on the other hand because consumers are spending less, due to the poor state of the economy. Consequently, the retail market’s vulnerable spots are becoming increasingly visible.

in the Retail market Caution rules with consumers

which were still rising in 2003, also fell

costs in such sectors as energy and

Consumer spending – and thus the level

back in 2004. However, in 2004 there

healthcare will mean Dutch households

of turnover in the retail sector – is very

were still sectors that were able to

will be paying higher premiums. On

dependent on the level of consumer con-

increase their turnover, including

balance, therefore, most households will

fidence, which in recent years has been

chemists and the household goods sector,

be worse off in 2005, leaving little

much less positive. After an initial im-

with a correspondingly strong demand

additional scope for increased expenditure

provement in mid-2004, confidence sank

for new retail units from these sectors

in the retail sector. This level of spending

at the end of last year to the level that it

that is still ongoing.

will only increase if consumers break

was at the start of 2004. The two main

It is unlikely that consumer spending will

open their piggy banks and spend their

factors determining consumer confidence

rise again in 2005. The unions will not

savings, but for this to happen, prospects

– the economic climate and consumers’

submit any high wage demands in 2005,

for a long-lasting economic recovery will

purchasing drive – are still fairly negative.

and various spending cutbacks and rising

first have to improve.

Confidence is also being greatly affected by the current political climate in the {ä

for the third year in a row. Consumer

Óä

purse strings are still tight, which has

ä

der’s merchants and textile supermarkets,

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

‡nä £™™Ç

in the clothing sector. Turnover at buil-

£™™È

turnover levels. Turnover has also fallen

pÊ œ˜ÃՓiÀÊVœ˜vˆ`i˜Vi pÊ Vœ˜œ“ˆVÊVˆ“>Ìi pÊ7ˆˆ˜}˜iÃÃÊ̜Êëi˜`

‡Èä

£™™x

in particular dealing with much lower

‡{ä

£™™{

a slowdown, with the furniture industry

‡Óä

£™™Î

goods sector in particular is experiencing

£™™Ó

vidual savings. The durable consumer

£™™£

resulted in a marked increase in indi-

iÛiœ«“i˜Ìʜv Vœ˜ÃՓiÀÊVœ˜vˆ`i˜Vi ­£™nn‡Óää{® -œÕÀVi\Ê -

£™™ä

backs that are affecting purchasing power

£™n™

Netherlands, and by the spending cut-

£™nn

Trends

62 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Retail market

Trends in the Retail market | FGH Real Estate Report 2005 | 63

£]nää

/œ«ÊÀi˜ÌʏiÛiÃÊ vœÀÊÀiÌ>ˆÊë>Viʈ˜Ê ̅iÊ i̅iÀ>˜`ÃÊ ­ˆ˜Ê 1,ɓӮ -œÕÀVi\ÊÊ >˜Ž

£]Èää £]{ää £]Óää £]äää nää Èää {ää

visitors, thanks to their wide range of

war heavy going and which is hurriedly

retail developments. Under the new

facilities. However, to achieve this, town

converting its Edah supermarkets into

policy, these effective government powers

centres will have to improve their

discount formula outlets Lekker and

will be scrapped and transferred to

accessibility and parking facilities and

Laag. Apart from this it is mainly the

municipalities, who will then have far

estate market. This market is fairly

must never lose sight of what the

independent outlets that are suffering

greater powers to determine such policies

lively, as can be seen from the transaction

consumer wants. If town centres can do

from this fierce price competition.

themselves. This begs the question of

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

£™™Ó

£™™£

of the most stable segments in the real

ä £™™ä

board, the retail market is still one

Óää

£™n™

Despite a fall in turnover right across the

£™nn

The retail market: a stable market?

volume of 700,000 m2. Fashion stores

current economic downturn, it will be

level as 2003. These plans can be broken

this, then in FGH Bank’s opinion they

According to research produced by EIM,

whether they are ready to assume such

predominate, both in terms of number of

the independent retailers in particular

down into 1.8 million m2 of planned retail

will face far fewer problems than has

if the current state of affairs continues,

powers. What is clear in any case is that,

transactions and corresponding volume.

who will fail to survive and be forced to

sector space and 1.4 million m2 of large-

sometimes been suggested. It is true that

then within the next two years about

more so than in the past, retail sector

What is also striking is the increasing

close their doors. An interesting point is

scale and peripheral retail sector outlets.

peripheral retail sector developments

385 of the 642 independent supermarket

policy will depend on support gained

number of retail outlets that stock

that this state of affairs does illustrate the

This flattening-out in the level of planned

are leading to outlet scaling-up on town

businesses will be forced to close their

at the local level. This may mean for

fashion accessories. Examples of this are

diverse nature of the real estate market.

developments shows that slowly but

outskirts, but this will be at the expense

doors. However, any floor area released

instance that in future the development

Bijou Brigitte and Six Shop, which since

This diversity stems from the fact that

surely developers are tailoring the level

of the smaller local and corner stores

in this way will be quickly snapped up

of a large-scale retail sector on a town’s

2003 have opened 18 and 8 retail

it is local factors that largely determine

of new development activity to the state

in particular, especially if the trend for

by other chains as part of their expansion

outskirts may be easier to realise, with

outlets in the Netherlands respectively.

the local vacancy rate, which does vary

of the economy. Remember too that the

scaling-up in the food sector continues.

drives.

this certainly being true if there is local

The increasing popularity of this type of

from place to place. It is precisely the case

plans for new construction do not

Furthermore, FGH Bank believes that

retail outlet formula, which has already

that in major towns such locations give a

necessarily lead to an automatic increase

more and more peripheral locations will

Another clear trend within the super-

expected, therefore, that the liberalisation

proved its worth in other European

boost to the market, in particular thanks

of the stock of real estate, as in many

start competing against one another.

market sector is that of an increasing

of the retail sector policy will lead to a

countries, shows that the Dutch retail

to the efforts of ethnic entrepreneurs. In

cases, new construction projects will

This trend can already be seen on a

scaling-up of the size of retail units to

further increase in development activity

market is becoming very ‘Europeanised’,

addition, many local authorities actively

redevelop part of the existing stock, and

number of so-called ‘furniture strips’ (i.e.

capitalise on consumers’ desire for

and that competition for the consumer’s

with South European, Danish and German

support local business. A good example of

so the net increase in stock levels will be

rows of furniture retailers). The rapid

convenience and other benefits. However,

money will become even fiercer.

retailers in particular showing interest in

such a local authority is the municipality

smaller, especially in inner city areas.

increase in the number of these locations

this has led to a sharp fall in the total

A more market-driven retail market is

the Dutch market. This is also confirmed

of Groningen, which segments shopping

is leading to ever-greater competition

number of retail outlets. Whereas in 1980

not in itself a bad thing, as it will increase

by the success of other chains such as

streets and where possible allows a

The complex nature of new construction

between them, with many furniture

the Netherlands still had about 14,000

the focus on the consumer. This will

the electronics retailer Medimax, the

clustering of retail formulae. Remember

developments in town centres is the

strips being faced with high vacancy

supermarkets with an average floor area

force the town centres to raise their

fashion retailer Ernsting’s Family and

that the increasing prevalence of chain

reason why in recent years many

rates. Another threat to the demand for

of 140 m2, these days it only has about

profile even further and to come up with

the coffee retailer Tchibo, which opened

store outlets in town centres reflects

expansions have been carried out in

retail space is the increasing importance

4,600 supermarkets, each with an average

creative solutions to the question of how

their first stores on Dutch soil in 2004.

consumer preference. It’s no surprise,

neighbourhood subcentres and city sub-

of the Internet as a sales outlet for goods

floor area of 650 m2. This trend will

to remain an attractive retail location.

New concepts are also being tried, such

therefore, that the real town centre

centres and in the peripheral

and services, although this mainly relates

continue for the next few years, resulting

Another point is that local authorities

as the ‘shop in a shop’ formula, in which

locations such as the A1 and A2 retail

municipalities in the major cities. The

to specific products and services such as

in an average supermarket size of

will have to keep a close eye on

experiments are being made with new

sites continue to attract visitors and are

increasing level of scaling-up resulting

books, CDs/DVDs and holidays.

1,150 m2 in the year 2010. By the way,

developments to ensure that there is no

combinations of retail outlets. One

reporting few problems. Most such sites

from the construction of peripheral and

supermarkets can take comfort from

deterioration of the Dutch retail

example is Spoiled on the Leidsestraat in

are occupied by major (European) chains,

large-scale expansions on the outskirts of

Many new impulses within the

their increasing popularity compared to

structure, with its lively town centres

Amsterdam, where customers can have

which now account for more than half

cities is also creating much competition.

supermarket sector

specialist outlets, whose market share has

and a wide variety of retail outlets, which

their hair cut and buy clothing that fits

of retail floor area in the Netherlands.

In town centres, the lack of accessibility

The economic downturn has increased

decreased from 39% to 34% over the past

has been so carefully built up over

their new hairstyle.

This predominance by chain stores is

and lack of parking facilities is having an

consumers’ price awareness. Cheap

ten years or so. The main reasons for this

decades. This will be a real challenge for

expected to increase, which will mean

ever-greater effect, causing a ‘migration’

discount supermarkets have benefited

include: less convenience, wrong location

the years ahead.

One look at the level of stock, which

that these town centre locations will be

to the periphery. This has led to a fall in

from this and increased their market

or problems finding a successor.

stands as low as 800,000 m2, confirms

in just as much demand in the future and

the number of visitors, mainly in the less

share in the past couple of years. At the

our conclusion that the retail market

will continue to command top rents in

centrally located shopping streets. This

end of 2003, this led to a major price

The Nota Ruimte: an opportunity or a

is stable. This figure for available stock

2005. In 2004, the top rent level stabili-

trend means that the traditionally strong

war that is still going on to this day.

threat for the retail market?

represents a vacancy rate of just 3.2%.

sed at EUR 1,640/m2, with Amsterdam’s

town centres must make sure that they

The various supermarket chains are still

The new spatial planning policy

However, the fact that this vacant stock

Kalverstraat holding onto its No. 1 spot

remain sufficiently attractive. On the

locked in a vicious battle to win back

presented last year in the Nota Ruimte

is concentrated at a number of specific

as the Netherlands’ most expensive retail

face of it, they are likely to do so. This

market share, with Albert Heijn leading

represented a turn-around in central

locations is a worrying development. The

market location.

is because town centres are the most

the way and apparently dictating the

government thinking. Since the 1970s,

innovative of all locations, and are also

course of this price war. It appears,

the central government has been laying

particularly vulnerable locations include

government support for such plans. It is

C-grade locations, access streets to town

Scaling-up forces town centres to focus

the places offering the best opportunities

therefore, that this battle for supremacy is

down the policy on the retail sector, with

centres, small outdated shopping centres

on traditional strengths

for multifunctional zonal development.

turning out reasonably well for

a major aim being to protect the vitality

and isolated retail outlets that have a

Plans for new retail developments

Another advantage that town centres

Albert Heijn. The main loser is Laurus –

of town centres at all times. For this

low public profile, poor accessibility or

currently add up to 3.2 million m2 of floor

have is that they can provide the most

whose chains are Edah, Super de Boer

reason, a close watch has been kept on

insufficient parking facilities. In the

area, which puts them at about the same

genuine and pleasant atmosphere for

and Konmar - which is finding the price

the location of out-of-town and large-scale

64 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Industrial estate market

Trends in the Industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2005 | 65

Measured by floor area, the industrial real estate market is the Netherlands’ largest real estate market, with an estimated stock of 450 million m2, much of which (about 80%) is in the hands of owner-occupiers. The industrial real estate market is also characterised by diversity in terms of type of business activities, such as industry, construction, wholesale and other trade, logistics, and so forth. Each sector is going through its own individual development, which means that in actual fact the industrial real estate comprises a large number of different submarkets each with its own dynamics. Industrial real estate is widely distributed throughout the Netherlands. The market is traditionally very sensitive to economic volatility. During the current economic downturn, this has become visible once again, manifesting in a sharp increase in supply. On the other hand, demand appears to be improving slowly.

real estate market Producer confidence finally positive

of the economy and a persistent high

sector investments are expected to rise

again

price can quickly dispel the prevailing

somewhat in 2005, partly as the result of

In 2004, the Dutch economy showed

euphoria. In other words, efforts to keep

investments delayed in 2003 and 2004,

signs of tentative recovery. This growth

an eye on costs will have to continue,

but it will not be a significant increase.

mainly stemmed from an improved

and Dutch labour productivity will have

Note too that in 2005 investment in new

export position, in which trade grew

to improve and wage costs per unit of

business premises is expected to stay flat

in raw materials, mineral fuels and

product will have to be reduced in order

compared to 2004.

chemical products in particular. This

to close the gap with other countries.

trend ties in with developments in

Partly as a result of the improving

Supply of industrial real estate rises to

previous periods of economic recovery,

economy and the export growth, producer

record level

whereby the increasing dynamic nature

confidence improved significantly in

Despite the increasing level of confidence

of the basic industry is often a necessary

2004, and moreover is finally positive

on the part of businesses, the supply of

precondition for having more positive

again. This does not alter the fact that

industrial real estate has continued to

economic times in the future. However,

this trend stabilised and flattened out

rise to a record high of 8 million m2.

it is still a little early to be really

during the final months of 2004. Business

This is an increase of 16% compared to

enthusiastic about these developments.

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

can significantly affect the current state

‡£Ó £™™x

price of oil and the euro exchange rate

‡n ‡£ä £™™{

2.6% in 2004. Remember too that the

‡{ ‡È

£™™Î

which averaged economic growth of

ä ‡Ó

£™™Ó

to the other European member states,

Ó

£™™£

is still underperforming when compared

{

£™™ä

Another point is that the Netherlands

È

£™n™

sign of a strong economic recovery yet.

iÛiœ«“i˜ÌʜvÊ«Àœ`ÕViÀ Vœ˜vˆ`i˜ViÊ­£™nx‡Óää{® -œÕÀVi\Ê -

n

£™nn

1.75% – in other words, there is still no

£ä

£™nÇ

growth in 2005 is still just 1.5% to

£™nÈ

For example, the forecast for economic

£™nx

Trends in the Industrial

66 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Industrial real estate market

Trends in the Industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2005 | 67

nä

/œ«ÊÀi˜ÌʏiÛiÃÊvœÀ ˆ˜`ÕÃÌÀˆ>ÊÀi>ÊiÃÌ>Ìi ˆ˜Ê̅iÊ i̅iÀ>˜`à £™nLJÓää{ ­ˆ˜Ê 1,ɓӮ -œÕÀVi\ÊÊ >˜Ž

Çä Èä xä {ä Îä Óä £ä

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

£™™Ó

£™™£

£™nÇ

base consists of existing industrial real

£™™ä

ä

out rose sharply. In fact, 85% of the stock

£™n™

property that is often difficult to lease

£™nn

2003. With this, the supply of outdated

estate that is in many cases outdated.

investments in key projects such as

The Netherlands, land of knowledge

development. For instance, one after the

Amsterdam-Zuidas and the other HSL

and expertise

other new top-notch locations are being

(High Speed Line) locations are designed

The Nota Ruimte also sets great store

developed that are designed to house

to create the best possible connections

by the development of a high-quality

such high-grade industries. Examples are

with international networks, with

knowledge-based economy. The

the development of the Technopolis in

Despite the large supply, industrial real

are regarded as having the greatest

small-scale transactions were recorded

‘greenports’ (agribusiness) and ‘brainports’

structure of the Dutch economy is

Delft, the Bio Science Park in Leiden,

estate is still very much in demand with

potential. This is substantiated by the

than in the previous year. In 2004, 43%

(knowledge-based industries) pointing

gradually changing; it is a continuous

the WTCW in Amsterdam, the Business

end-users, with the greatest demand

take-up figures, which shows the logistics

of transactions were for volumes below

the way for the development of strong

process that has already been underway

Science and Lifestyle Park in Almere,

being for new, modern industrial

sector experiencing considerable growth,

1,000 m2, compared to 38% in 2003. This

(existing) clusters of business activities.

for decades now and is partly shaped

and the concentration of knowledge

premises with a relatively small office

accounting for no less than one-quarter

figure corresponds with the increasing

Investment in the infrastructure and

by the open structure of the Dutch

and innovation clusters in the brainport

section. In recent years, demand for this

of all take-up at the present time.

number of start-up companies, which

hinterland connections is planned too.

economy. This characteristic feature

Eindhoven/South-East Brabant. Slowly

generally lease smaller floor areas, and

On the face of it, this is a positive

has ensured that there has been strong

but surely, a new generation of high-

product has outstripped supply. This is also evidenced by the low level of

Another market experiencing an upturn

also confirms the view that it is often

development, although past experience

economic growth on the one hand but

quality and knowledge-intensive business

construction activity, which according to

is the market for so-called ‘goods hotels’

the small and medium-sized enterprises

has shown that such macro-investments

on the other it makes the economy

locations is being established in the

the NVB has halved in value, from

that offer temporary storage facilities

that are the first to pick up steam when

always meet with a great deal of social

vulnerable, as it is greatly exposed to

Netherlands.

EUR 2.5 billion in 1998 to EUR 1.2 billion

to private individuals and companies.

the economy recovers. At the same time,

resistance.

external influences. For instance, the

in 2003. In many cases, the new

Companies active in this segment include

however, the number of bankruptcies

industrial real estate properties that

Shurguard and City Box. Their chosen

has also risen sharply. In 2004 there were

Finally, the Nota Ruimte forecasts that

less entire industries disappearing from

are being offered at the moment will

formula shows that there is a great

7,000 bankruptcies, an increase of 9%

by the year 2020 about 23,000 hectares

the Netherlands to relocate to low-wage

form part of the cyclical pool of vacant

demand for such storage space, even in

on 2003. For 2005, a further increase in

of new industrial estates will have to

countries. These include the aircraft

stock. In other words, in the event of an

the currently unfavourable climate. In

the number of bankruptcies is expected,

be developed, in order to keep up with

industry, the textile, shoe and leather

economic recovery it will be easy to

fact, this formula is nothing new and

with the relative increase even exceeding

the high demand. Major restructuring

industries and the coal industry. These

find lessees for such industrial premises

has already proved a great success in the

that in other European countries. This

programmes will also be needed for an

are structural developments that not

again.

United States, for example.

underlines the fact that this market is

estimated 21,000 hectares of existing

only cannot be prevented but also are

still going through turbulent times.

industrial estates. The question of

not necessarily harmful, as they create

whether this restructuring programme

room for activities and businesses with

need to reduce costs has led to more or

Increased take-up of industrial real

Rents under further pressure

estate indicates more positive prospects

The increased level of supply on the

International competitiveness a key

will be fully realised chiefly depends on

a higher added value to replace them. As

Despite an increase in stock levels in

industrial real estate market has led to

element of the Nota Ruimte

the degree to which the additional costs

such, there is little point in continually

the industrial real estate market, in

a further decline in average rents. The

The key issue discussed in the

can be financed and on the alternatives

looking at the past. It makes much

2004 the total transaction volume rose

average rent in 2003 may have still been

Nota Ruimte published in 2004 is

available for the existing businesses

more sense to invest in sectors that do

significantly, with a total take-up of

as high as EUR 48/m2, but in 2004 this

that of the Netherlands’ international

already located on the older estates. In

have potential and to investigate how

2.6 million m2, an increase of over 50%

had fallen to EUR 46/m2, equivalent to a

competitiveness. In order to improve

this context, process management will

to allocate space for such activities in

compared to 2003. Lease transactions

decline of 4%. It is the same story with

this competitiveness, six urban networks

play a much more important role in the

the Netherlands. Those sectors with

accounted for 62% of the take-up, the

the top rents, which have fallen from an

have been designated, namely the

future implementation of the proposed

potential include the electrotechnical,

remainder being sales. Although owner-

average EUR 73/m2 in 2003 to EUR 70/m2

Randstad region, the Brabant ‘line of

policy.

biotechnology and chemical industries.

occupiers have traditionally dominated

today.

cities’, Maastricht-Heerlen, Twente,

There are also good opportunities in the

the industrial real estate market,

Rental trends are expected to show ever-

Arnhem-Nijmegen and Groningen-Assen.

agribusiness and life science sectors.

in recent years the number of lease

increasing differentiation in the future.

This policy document concentrates on

More and more, the industrial real estate

transactions has been increasing steadily.

The true top rents will be obtained in

these urban networks. In addition, the

market is visibly zeroing in on this

This shift is particularly evident in

2005 too, thanks to the demand for high-

Nota Ruimte takes decisions that are

the logistics market. This is because

quality industrial real estate, whereby

of major long-term importance for

domestic and foreign investors alike

rents will rise more or less in line

our country. For instance, Schiphol

are showing increasing interest in

with inflation. However, the ‘outdated

Airport will be allowed to expand at

logistical real estate. Another reason

property’ segment will be problematical;

its current location; the Rotterdam

why direct yields (i.e. rental income)

these properties will be difficult to relet, a

docklands will be able to expand onto

in this market are still good at the

fact that will push their rents downward.

the ‘Second Maasvlakte’ site; and major

ǯ

ÓääÎ

Óää{

ί

{¯

ȯ

În¯

£{¯

{ί

£Ó¯

supra-regional industrial estates will

current time is that the quality of industrial premises is improving and

Start-up market is very volatile

be established on the Hoeksche Waard

rents are increasing accordingly. In the

If transactions are classified according

site in South Holland (300 hectares)

current industrial real estate market,

to their size, then it is significant that

and the Moerdijkse Hoek site in West

the logistics and distribution sectors

in 2004 a relatively greater number of

Brabant (600 hectares). In addition,

În¯

Îx¯

/>Ži‡Õ«Êˆ˜Ê̅iʈ˜`ÕÃÌÀˆ> Ài>ÊiÃÌ>Ìiʓ>ÀŽiÌÊLÞ ÌÀ>˜Ã>V̈œ˜ÊÈâiÊ­ÓääÎÊ>˜`Ê Óää{® -œÕÀVi\ÊÊ >˜Ž

Uʐʣ]äääÊ“Ó UÊ£]äääʇÊÓ]{™™Ê“Ó UÊÓ]xääʇÊ{]™™™Ê“Ó UÊx]äääʇʙ]™™™Ê“Ó UÊ£ä]äääʓÓʇʀ

68 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Residential market

Trends in the Residential market | FGH Real Estate Report 2005 | 69

The Dutch residential market continues to grow steadily and currently totals more than 6.8 million residences, 47% of which are rented and 53% owner-occupied. ‘Shelter’ is one of the primary needs. However, the way in which this need is satisfied is constantly changing and is influenced by many factors, such as economic developments, demography and spatial planning policy. This means that market equilibrium – where supply and demand exactly match each other – can never be attained. In fact, for many years now there has been a shortage of housing in the Dutch residential market, both in quantitative and qualitative terms.

Trends

in the Residential market Owner-occupied housing market

residences remain very affordable with

integrated assisted living centres is

gradually cooling down

the exception of first-time buyers in the

increasing; and rental accommodation

Up to and including the early years of

owner-occupied housing market. Another

in the medium price range is much in

the 21st century, the Dutch residential

point is that there continues to be a

demand with real estate investors. A

market has experienced major price rises

lack of adequate housing, whereby the

substantial part of this demand can be

each year. The peak was reached in 1999,

number of newly completed residences

satisfied, as due to a lack of demand

when prices rose by 20%. However, this

cannot keep pace with total demand. All

many completed new construction

price inflation has slowed considerably

the same, due to the current economic

projects in the medium price range

since 2001, as the result of the economic

tide, the demand for residential real

category of the owner-occupied housing

slowdown. Despite this, housing prices

estate (new construction) is, in absolute

market have been sold to investors.

continue to show an upward trend. For

terms, lower, and if interest rates rise

instance, at the end of 2004 the median

then housing may become much less

Current market is demand-driven

selling price for an owner-occupied

affordable.

The qualitative mismatch in the residential market is in part the result of

residence was EUR 218,000, an increase of 2.8% on the figure for the fourth

Furthermore, the residential market

the fact that the current supply of new

quarter of 2003. This percentage increase

continues to wrestle with the familiar

construction largely consists of large-

is greater than the inflation rate, which

problems, namely the lack of movement

scale projects at greenfield locations on

means that housing prices are still

up the housing ladder and that for the

the outskirts of towns. In practice, these

increasing in real terms too. However,

time being the market is not demand-

projects are not always what people want.

this does not alter the fact that the

driven. In many cases, the completed

Consumers’ housing needs should be

market has clearly cooled down.

residences fail to satisfy the needs of

taken into account to a greater extent,

the housing buyer, which means that at

whereby the demand for smaller, high-

The cool down in the residential market

the moment the residential market is

quality housing in combination with

can mainly be ascribed to the economic

lacking the necessary impetus. However,

high-quality services will increase sharply

slowdown and related low level of

there are new initiatives to breathe new

in the coming years, although projects

consumer confidence. Despite this,

life into the market, and more and more

will have to be tailored to demand. For

significant falls in price are not expected

developers are tailoring their projects to

instance, older people will be mainly

for the time being, given that there are a

the changing housing preferences. For

interested in full-service concepts, in

number of structural factors that ensure a

instance, projects containing cheaper

some cases with the provision of care

continuous high level of demand for new

housing for first-time buyers (priced

services. Younger people and double-

housing. The historically low level of

EUR 100,000 and upwards) are being

income earners on the other hand are

interest rates, for instance, ensures that

developed; the number of plans for

increasingly interested in moving up the

70 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Residential market

Trends in the Residential market | FGH Real Estate Report 2005 | 71

4.1 million (23%) in 2040. This process

agreements with 20 urban regions,

developments at neighbourhood level is

residential market, a market that in

Median selling prices by type of house, in EUR

will accelerate from 2010 onwards.

a measure that is accompanied by a

so great that the housing corporations

actual fact has been behind the times for

Source: NVM

During the same period, the number

EUR 650 million subsidy. Another

are able to offer decisive added value.

a long time. It is logical, therefore, that a

of ethnic minorities will more or less

measure relates to the simplification and

Furthermore, new policies will mean

turnaround in this market could lead to

double to about 5 million. Furthermore, a

acceleration of procedures. This means

that they will be able to develop more

some welcome improvements.

actively as fully-fledged market players.

Year-on-year increase (in%)

Median selling price End of 2003

End of 2004

End of 2003

End of 2004

Terraced houses

188,000

192,000

3.3%

2.1%

far-reaching individualisation will mean

amongst other benefits that, from 2007,

End-of-terrace houses

233,000

238,000

3.1%

2.1%

that the average number of persons in

a single permit will suffice in order to

Detached houses

353,000

364,000

3.2%

3.1%

a household will fall from 2.4 to 2.1 by

build a house. Furthermore, so-called

Towards a market-oriented rent policy

Apartments

151,000

155,000

2.0%

2.6%

2035. Taken together with the increase

‘impulse teams’ are formed whose job it

One topic currently being much debated

Total

212,000

218,000

2.9%

2.8%

in population, this will lead to a rise

will be to speed up delayed residential

in the letting market is that of the

in the number of households from the

construction projects. All these measures

proposed liberalisation of rent policy.

current 6.9 million to 8.3 million in

together are designed to result in a slow

The background to this change is that

housing ladder, with convenience and

numbers of older people aged 55 and

2035. This forecasted growth in the

but steady increase in the number of

the liberalisation of rent levels is seen

other features/services being high on the

above, a population group that will

number of households means amongst

residences completed, from 75,000

as a way of helping to reanimate the

list too.

continue to increase in numbers and

other things that between now and 2035,

residences in 2005 to 91,000 in 2009. The

residential market and of getting players

The slowdown in options for moving up

purchasing power in the coming years.

about 50,000 residences will have to be

main focus here will be on increasing

to invest in the rental sector. This policy

built each year. However, this average

the number of completed rented

change is also intended to reduce the

the housing ladder in recent years is one of the reasons why first-time buyers

Demographic developments will greatly

is unevenly distributed. In the short

properties. The forecast assumes that the

practice known as ‘scheefwonen’ (loosely

such as young single-income and double-

affect future demand

term, a considerably higher than average

liberalisation of rent policy (see below)

translated as ‘lopsided renting’), whereby

income earners are finding it difficult to

In the coming years, it is essential that

number of homes must be added; in

will encourage housing corporations

people live in rented housing corporation

find suitable, affordable housing. As a

the residential market anticipates and

the long term, this number is far lower.

and real estate investors to undertake

accommodation even though their

result, there is a shortage of cheap owner-

capitalises on the changing demography

Furthermore, the new construction to

additional developments.

income is above the maximum permitted

occupied housing (< EUR 175,000). What

of the population. It is very clear that

compensate for demolition was not

is also interesting is that the demand

certain demographic developments

included in the 50,000 homes mentioned.

Increasing professionalisation of

shown by the number of households

for the more expensive new housing

will lead to changes in the demand

(High-quality) multi-family housing will

housing corporations

–about 725,000 in number– living in

properties (single-family homes starting

for housing. To start with: the Dutch

be in particular demand in this respect.

In the coming years, the role of the

rented accommodation that is too

at EUR 400,000) is rising sharply again,

population will increase from the

housing corporations will change

cheap, given their income. This means

as this segment was the main one to

current 16.2 million to 17.7 million

Incentives to stimulate new construction

significantly, which is in fact a process

that they are ‘unfairly’ occupying a

suffer a sharp slowdown in recent years.

in 2040. This means that the heavy

It is an accepted fact that in recent years

that has been underway for some years.

residence that is actually intended for

However, these residences do have to

demand for housing will continue. The

not enough new housing has been built

Housing corporations will become

those on lower incomes. This situation

be of sufficient quality. It is for this

types of housing required will change

to satisfy the increased demand. The

ever more professional market players,

has many negative consequences,

reason that wealthy consumers are more

too, in particular due to the greying

target set in the VINEX (Supplement to

exchanging their role of traditional lessor

including people being unable to move

willing than they have been in previous

of the population, the increase in the

the Fourth Memorandum on Physical

of rented social housing for one where

up the rental housing ladder, massive

years to pay high prices for high-quality

number of ethnic minorities and the

Planning) of building 100,000 new homes

they become a provider of integrated

shortages of rental accommodation,

owner-occupied housing. There is also

individualisation of Dutch society. The

a year has never been achieved. There are

housing concepts. An increasing number

illegal subletting, and a situation where

significant demand for middle-segment

greying of the population will mean that

several reasons for this, including a lack

of corporations will actively seek

programmes designed to restructure old

rented accommodation. This demand

the number of those aged 65 and above

of suitable building locations, high land

ways to broaden the palette of services

neighbourhoods grind to a halt.

is partly being fuelled by the increasing

will rise from 2.2 million (14%) today to

prices, and legislation and regulations

they offer and will initiate more and

slowing down construction. The Minister

more developments themselves. This

The key change to rent policy is that

of VROM (Housing, Spatial Planning and

trend is a necessary one, in order to

from 2006 the VROM Minister wants

the Environment) proposed a number

ensure that the urban restructuring

to liberalise all rental accommodation

of measures designed to stimulate

process in the Netherlands is steered

with a WOZ Act (Real Estate Appraisal

residential construction activity. Given

in the right direction. Traditionally,

Act) value of EUR 115,000 or above. This

the increase in new construction activity,

housing corporations have owned much

would increase the share of the letting

these can now be said to be bearing fruit.

property in those urban neighbourhoods

market held by liberalised housing from

For instance, in 2004 a total of about

eligible for redevelopment, which

5% to 25%. However, a decision still

63,000 new residences were completed,

is why as stakeholders they will be

has to be taken in 2005 regarding any

compared to 59,600 in 2003.

directly involved in the shaping of the

possible change in the law.

{ää]äää

i`ˆ>˜Ê«ÀˆViÃʜv i݈Ã̈˜}ʜܘiÀ‡ œVVÕ«ˆi`ʅœÕȘ} ˆ˜Ê̅iÊ i̅iÀ>˜`ÃÊ £™nx‡Óää{Ê ­ˆ˜Ê 1,® -œÕÀVi\Ê 6

UÊœÕȘ}Ê̜Ì> UÊ/iÀÀ>Vi` UÊ ˜`‡œv‡ÌiÀÀ>Vi UÊ iÌ>V…i` UÊ
«>À̓i˜ÌÃ

Îxä]äää Îää]äää Óxä]äää Óää]äää £xä]äää £ää]äää xä]äää

redevelopment policy. Another point Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

£™™Î

£™™Ó

£™™£

£™™ä

£™n™

£™nn

£™nÇ

£™nÈ

ä £™nx

ceiling. This is a major problem, as

One of the Minister’s initiatives is

is that in many cases the need for

All in all, there are a healthy number

to draw up residential construction

local knowledge and involvement in

of developments in the pipeline for the

72 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Real estate investment market

Trends in the Real estate investment market | FGH Real Estate Report 2005 | 73

The real estate investment market recovered strongly in 2004. A total of EUR 4.4 billion was invested, an increase of 50% on 2003, which was the first year since 2000 that total investment rose and represented the highest ever level of investment. The recovery was evident right across the board. Institutional investors, real estate funds and foreign investors alike invested more. All sectors profited from this recovery, which is significant, given that the high vacancy rate in the office market leads to greater risks for investors. However, past experience has shown that the demand for investment properties is still higher than the available supply; in addition, net initial yields at the prime locations are even easing back slightly. In the coming years, investments in real estate are expected to continue to rise. This is because Dutch institutional investors, private investors and German investors intend to invest more in real estate. Furthermore, investors from such countries as the United Kingdom, Ireland, the United States and Switzerland have showed increasing interest in recent years.

estate investment market Real estate ownership rises again

category, funds invested in indirect real

in general and of shares in particular,

After a sharp decline in the level of real

estate now exceed those invested in

which has led to a relative reduction

estate ownership by institutional investors

direct real estate.

in the importance of direct real estate. This also means that many institutional

in 2002, the year 2003 saw it rise again. Total investment by Dutch institutional

Despite the rise in direct real estate

investors have underweighted real estate

investors in real estate exceeded EUR 90

investments, which now stand at

in their portfolios, which in turn means

billion, half of this investment coming

EUR 61 billion, their share of the total

that demand for real estate investments

from the pension funds. The share

investment portfolio has fallen from

is expected to increase in the next year

attributed to direct investments fell

7.9% to 7.4%. This is primarily due

or so. The total investment potential of

again. In fact, in recent years (but with

to the considerable appreciation in

institutional investors is estimated to be

the exception of 2001), an increasing

value of other investment categories

EUR 2 billion.

share of total investment has come from

{]xää

Î]xää

liquid form of real estate investment,

Î]äää

making a portfolio more flexible. However,

Ó]xää

in recent years when share prices have

Ó]äää

fallen, stock exchange developments have

£]xää

greatly affected yields, which in turn

£]äää

in real estate shares. In this investment

Óää{

ÓääÎ

ÓääÓ

Óää£

Óäää

£™™™

£™™n

£™™Ç

£™™È

£™™x

£™™{

ä £™™Î

it is mainly the pension funds that invest

xää

£™™Ó

real estate funds in particular. Note that

pÊ/œÌ>

£™™£

increases the attractiveness of unlisted

■ÊœÀiˆ}˜Êˆ˜ÛiÃ̜ÀÃ

{]äää

an indirect investment is a much more

˜ÛiÃ̓i˜Ìʈ˜ Vœ““iÀVˆ>Ê Ài>ÊiÃÌ>Ìi ­iÝVÕ`ˆ˜} ÀiÈ`i˜Ìˆ>ÊÀi> iÃÌ>ÌiÊ>˜` «ÀˆÛ>ÌiÊ ˆ˜ÛiÃ̜Àî ­ˆ˜Ê 1,ʓˆˆœ˜® ­£™nLJÓää{® -œÕÀVi\Ê6

■Ê ÕÌV…ʈ˜ÛiÃ̜ÀÃ

£™™ä

management costs. Another reason is that

x]äää

£™n™

by the desire to spread risk and reduce

£™nn

indirect investment. This is mainly driven

£™nÇ

Trends in the Real

74 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Real estate investment market

Trends in the Real estate investment market | FGH Real Estate Report 2005 | 75

Real estate fund sector gripped by

company had little choice but to liquidate

rose slightly to 7.7%. This level of yield is

However, the slight increase in yields

takeovers

the fund. European Property Investors

mainly thanks to the stable development in

on real estate investments has not led to

In recent years, the world of (listed) real

acquired almost the entire real estate

direct yields (i.e. rental income). Right from

a cut in real estate investment. This is

estate funds has seen a string of high-

portfolio. In the coming years, further

the launch of the ROZ/IPD-index in 1995,

mainly due to the specific nature of real

profile takeovers. Recent takeovers have

takeovers of (listed) real estate funds are

rental income has been very stable, which

estate investments. Real estate permits a

included the real estate funds of Rodamco

likely. The main takeover targets will

means it has a very stabilising influence on

useful diversification of risk in invest-

North America (2002), Haslemere (2002)

be those small and medium-sized funds

total yields for real estate investments. As

ment portfolios, given that there is a

and Uni-Invest (2003), all of which were

that trade under their net asset value,

a result, the decline in total yields in the

negative correlation between the yield on

subsequently delisted. This trend conti-

making them an attractive proposition for

past two years is mainly due to declines in

real estate and that on shares and bonds.

market as a whole. The index figures are

still very much in demand, this shortfall

nued in 2004, with ING Real Estate

the larger real estate investors, who have

indirect yields. The strong rise in the level

Another point is that index-linked leases

based on 24 participants and represent

being one reason for the lower net initial

taking over Rodamco Asia and the

little problem building up holdings in the

of real estate stock in various markets has

offer protection against the negative

15% of the total residential real estate

yields. At top locations, the net initial

fund WS Vastgoed Westersuyker being

Dutch real estate market.

considerably reduced capital growth levels,

consequences of (unforecasted) inflation.

stock owned by housing corporations in

yield for offices is about 6.25%.

and for the first time since 1995 the office

Furthermore, medium to long-term yields

the Netherlands. Remember too that this year there will be 12 new participants.

acquired by a consortium set up by IEF.

Total yields per type of residence (1999-2003), in percentages Source: Aedex/IPD average



1999

2000

2001

2002

2003

Multi-storey buildings

16.4

2.0

3.8

6.5

6.6

6.9

Single-storey buildings

14.3

1.8

3.1

8.0

7.0

6.7

Other residential real estate

12.3

-1.2

2.1

9.4

7.2

5.8

Total

15.6

1.9

3.5

7.1

6.7

6.9

The industrial real estate market is

Furthermore, the low level of trading led

Capital growth levels depressed

market and industrial real estate market

in this investment category are much

to the demise of the Vastgoed Mixfonds

Yields on real estate investments still

have posted negative capital growth. Note

more stable than those for other catego-

real estate mixed fund. The fund was

look good, although they are at a much

that retail outlets and residential real estate

ries of investment. And more than this,

Net initial yields decline again

for real estate in the logistics sector.

being quoted at less than its net asset

lower level than in previous years. The

do indeed continue to increase in value, but

over the past ten years it has actually

Despite the mismatch between supply

However, this is not yet causing net

value, as the supply of units far exceeded

average yield in 2003 was 7.1%. For the

here too the sharp increases seen in recent

been real estate investments that have

and demand on the user side of the

initial yields to decline, this all the more

the demand. In the end, the management-

first three quarters of 2004, this even

years have tailed off sharply.

achieved the highest yields. So it is not

market, the net initial yields for offices

because many investors still see this in-

surprising that there is still great demand

and retail space have eased back slightly.

vestment category as relatively risky.

for new investment properties, despite

This is significant, because current

Direct and indirect real estate investments in billions of euros and in percentages

the high vacancy rates in parts of the real

market conditions should dictate the

Source: CBS, edited by FGH Bank

estate market. The demand can be seen

opposite, namely that higher initial

pects for real estate investors

2003

right across the board: both institutional

yields would be required as a result of

The pressure on the real estate investment market has increased, mainly due to low





1980

1990

1995

2000

2001

2002

experiencing increasing user demand

New accounting rules offer good pros-

Direct real estate

Pension funds



6.3

14.2

19.5

23.3

26.0

22.3

22.8

investors and foreign real estate investors

the increased market risk. However,



Insurers



4.8

7.3

8.6

13.5

14.8

15.1

14.6

as well as private investors intend to

there is still a major lack of good quality,

availability of commercial real estate.



Investment companies



1.5

7.0

9.0

28.7

31.1

23.1

23.5

increase their capital investment in real

long-term leased properties, with the low

There is simply more demand than supply.



Other institutions



Total



0.3

0.0

0.0

0.1

0.1

estate during the next year. However,

interest rate levels providing attractive

This has led to increasing competition,

12.6

28.5

37.4

65.5

71.9

60.6

61.0

there will continue to be a lack of well-

financing options. This is why investment

with foreign investors in particular still

leased projects, which means that there

properties are in great demand. The initial

being willing to pay high prices for (highly

–

–

Indirect real estate Pension funds



0.3

2.5

6.0

23.8

24.3

22.8

24.4



Insurers



0.1

0.4

0.7

2.1

2.3

2.6

2.7

will be just as much competition for

yields for retail space have fallen to about

leased) real estate properties.



Investment companies



0.1

0.3

0.5

3.4

2.7

1.9

2.0

these properties as before. Given the cur-

6%. In exceptional circumstances, even

This is making it difficult for private



Other institutions

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

rent market conditions, it is logical that

lower initial yields have been posted. This

investors in particular to acquire desirable



Total

players will focus on leases in particular.

shows that investor pressure in the retail

properties, even though they are very

outlet market has increased. This is why

willing to invest in them.

101.2

87.9

90.1

Direct real estate 96.2% 89.6% 83.9% 69.1% 71.0%

68.9%

67%

Indirect real estate

31.1%

32.3%

Total investments



Share held by direct real estate

3.8% 116.6 10.8%

10.4% 290.1 9.8%

16.1% 466.8 8.0%

30.9% 830.0 7.9%

29.0% 831.0 8.7%

764.0 7.9%

823.2 7.4%

The yield trend for housing corporation

investment in retail outlets is now being

residential real estate remains stable

seen more as a fully-fledged alternative to

However, the introduction of new

The yields for housing corporation resi-

office investments. However, long-term

accounting rules based on the

dential real estate reported in the Aedex/

leased office buildings at top locations are

International Financial Reporting

IPD index show a fairly stable trend. This index was launched in 2002 and reflects the increasingly market-driven nature

Total yields per sector (1995-2004), in percentages

of housing corporations. The total yield

Source: ROZ/IPD

was 6.7%, close to the 2002 level, when a yield of 7.1% was achieved. Both capital

™

n Ç°x

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

average

2004 3Q

Offices

8.6

8.6

11.9

14.3

15.5

15.2

11.8

8.3

4.8

11.0

6.4

growth (+ 3.8%) and the rental income

Ç

Retail outlets

9.2

8.8

10.6

12.8

13.4

12.1

9.9

9.9

9.1

10.6

10.2

level (+2.9%) contributed to the stable

È°x

Industrial

10.1

12.0

11.9

13.2

18.2

12.8

10.6

9.5

6.5

11.6

9.2

development of yields.

Residential

12.3

14.3

13.7

13.7

17.0

18.5

12.3

8.3

7.1

12.9

7.2

The increasing number of participants

Total

10.7

11.8

12.6

13.7

15.8

16.1

11.5

8.8

7.1

11.9

7.7

means that the Aedex/IPD index is becoming ever more representative of the

È x°x £™™ä



œÜiÃÌÊ 9 ­˜iÌʈ˜ˆÌˆ>Êވi`®Ê>Ì Þi>À‡i˜`Ê ­ˆ˜Ê«iÀVi˜Ì>}iî -œÕÀVi\ÊÊ >˜Ž

UÊ"vvˆViÃʈ˜Ê̅iÊ,>˜`ÃÌ>` Uʘ`ÕÃÌÀˆ>ÊÀi>ÊiÃÌ>Ìiʈ˜Ê̅iÊ,>˜`ÃÌ>` UÊ,iÌ>ˆÊë>Viʈ˜Ê̅iÊ,>˜`ÃÌ>`

n°x

Óää{

94.8

ÓääÎ

44.6

ÓääÓ

31.8

Óää£

13.1

Óäää

29.1

£™™™

27.3

£™™n

29.3

£™™Ç

29.3

£™™È

7.2

£™™x

3.3

£™™{



0.5

£™™Î

Total

–

£™™Ó



–

£™™£



76 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Real estate investment market

Standards (IFRS) for listed companies, xä

ated parties, should lead to a new inflow

{ä

of real estate stock for investment. Under

Îä

the new accounting rules, the appreci-

Óä

ÓääÎ

ÓääÓ

‡{ä Óää£

will directly affect the results achieved on

‡Îä

Óäää

fluctuations in the value of the property

pÊ ˆÀiVÌÊÀi>ÊiÃÌ>Ìi pÊ,i>ÊiÃÌ>ÌiÊÅ>Àià pÊ-…>Àià pÊ œ˜`Ã

‡Óä

£™™™

consequences for companies, as

࣊

£™™n

account. This could have (very) adverse

ä

£™™Ç

but instead in the profit and loss

£ä

£™™È

longer be expressed in the balance sheet

9ˆi`Ãʈ˜ÊÛ>ÀˆœÕà ˆ˜ÛiÃ̓i˜ÌÊV>Ì>}œÀˆià -œÕÀVi\Ê,"<É*

£™™x

ation in value of the real estate will no

/œÌ>Êވi`Ê­ˆ˜Ê¯®

banks, insurers and commercially affili-

Glossary and Acronyms | FGH Real Estate Report 2005 | 77

Supply

Service index

Noord

North

Office space, retail space/showroom and

The service index represents the ratio

Oost

East

industrial space, which is free for the

of total sales floor area to the number of

Zuid

South

market to rent or buy, rounded off to the

residents. Fifteen town size classifications

West

West

nearest 1,000 m2.

have been used. The index is set at 100

Zuidoost South-East

It includes existing properties and

for each town size classification. If the

Centrum City centre

properties under construction or

index rises above 100, there is a relatively

Centraal

Central

undergoing renovation.

good supply. If it is below 100, the supply

Kanaal

Canal

is comparatively less than might be

Kwartier

Quarter

Take-up

expected based on the average.

Randstad Randstad conurbation

The letting of and transactions relating to

(source: D&P and HBD)

GIY

Gross Initial Yield

IRR

Internal Rate of Return

office space, registered by Vastgoedmarkt.

the business process. It is precisely this

Sale and lease-back transactions are

Out-of-town retail development

IRS

Interest Rate Swap

real estate whose value the companies

included, as are the withdrawals of office

Concentration within the existing built-

NIY

Net Initial Yield

have no direct control over. This is why

space for other designated uses.

up area with five or more shops, each

ROZ

Real Estate Council of the

with an average lettable floor area of



Netherlands

many owner-occupier companies are expected to dispose of their real estate,

Office space

at least 500 m2, which are not located

IPD

Investment Property

in order to gain better control of their

Office space of more than 500 m2 net

within an existing or planned shopping



Databank Ltd.

own operating results. Against this

floor area in specific office buildings.

area or immediately adjacent area.

VINEX

Fourth Policy Document



On Physical Planning

background, renewed interest in ‘sale and lease back’ constructions is expected. In

Retail/shops

Large-scale retail development

many cases, however, this will concern

Shops/showrooms of more than 200 m2

Concentration within the existing built-

specific properties that in most cases

net floor area.

up area with five or more shops, each

will be industrial real estate, which is

with an average lettable floor area of

also the segment with the highest level

Industrial space

at least 500 m2, which are not located

of owner-occupancy. These are segments

Production and distribution space of more

within an existing or planned retail area

and properties that are by no means the

than 750 m2 net floor area (including

or immediately adjacent area. A large-

obvious choice for institutional investors,

office space).

scale retail development is a retail site in

and that also often require specific local

which the industry restrictions

market expertise, but they do result in

Stock

formulated in the out-of-town policy and

new opportunities for private investors in

Total size of the existing office, retail

which apply in full to fringe locations, are

particular, in terms of both direct and

and/or industrial floor space.

not applied at all or to a lesser extent.

entering into long-term leases with

Vacancy

Nota Ruimte

financially sound parties, new

Office, retail and/or industrial space

Spatial Planning Memorandum

opportunities will be created for the

which is available for occupation

foundation of new types of closed real

immediately.

indirect investment. Moreover, by

estate funds. Rent Price per m2 rentable floor area per year.

78 | FGH Real Estate Report 2005 | Addresses

Headoffice

Maastricht

Utrecht

Rechtstraat 89, 6221 EH Maastricht

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

The Netherlands

P.O. Box 2244, 3500 GE Utrecht

Telephone: +31 43 350 08 85

The Netherlands

Fax: +31 43 325 87 23

Telephone: +31 30 232 39 11

E-mail: [email protected]

Afterword | FGH Real Estate Report 2005 | 79

The fact that we specialise in the financing of commercial real estate means that we are supremely equipped to offer our customers tailor-made goods and services. Our branch network, which covers the entire country, also allows us to monitor regional market developments from up close. We are always in the neighbourhood. The commercial real estate market combines complex business transactions and major interests, and as such well thought-out real estate financing is indispensable. Yes, the

Fax: +31 30 233 45 72 E-mail: [email protected]

Rotterdam

Website: www.fghbank.nl

Max Euwelaan 79, 3062 MA Rotterdam

short term is important, but so is the long run. The market knowledge and expertise that FGH Bank has at its disposal, both at a local and national level, means we can play an important role.

The Netherlands Offices FGH Bank N.V.

Telephone: +31 10 242 01 50

Amsterdam

Fax: +31 10 212 14 55

Koningslaan 33, 1075 AB Amsterdam

E-mail: [email protected]

Our commercial team receives support from experienced real estate analysts, appraisers and building engineers, along with in-house lawyers and tax specialists. Our approach allows us to realise a broad vision that serves as the foundation for rock-solid financings,

The Netherlands

whether you require financing for development, investment, single-unit sales or for any

Telephone: +31 20 664 41 41

Offices

Fax: +31 20 662 03 06

FGH Vastgoed Expertise B.V.

E-mail: [email protected]

Amsterdam

Eindhoven

Koningslaan 33, 1075 AB Amsterdam

Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven

Arnhem

The Netherlands

The Netherlands

Willemsplein 2, 6811 KA Arnhem

Telephone: +31 20 677 67 87

Telephone: +31 40 264 94 60

The Netherlands

Fax: +31 20 677 67 80

Fax: +31 40 245 18 20

Telephone: +31 26 442 77 10

E-mail: [email protected]

E-mail: [email protected]

Fax: +31 26 442 94 48

Website: www.vastgoedexpertise.nl

other type of commercial real estate transaction. FGH Bank is also very much at home

Eindhoven

Amsterdam

Eindhoven

Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven

Koningslaan 33, 1075 AB Amsterdam

Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven

The Netherlands

The Netherlands

The Netherlands

Telephone: +31 40 296 08 11

Telephone: +31 20 751 08 54

Telephone: +31 40 264 94 61

Fax: +31 40 245 18 20

Fax: +31 20 677 67 80

Fax: +31 40 245 18 20

E-mail: [email protected]

E-mail: [email protected]

E-mail: [email protected]

Zuiderpark 1, 9724 AD Groningen

Nederlandse Hypotheekbank

The Netherlands

Utrecht

Telephone: +31 50 311 45 82

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

Fax: +31 50 311 45 63

The Netherlands

E-mail: [email protected]

Telephone: +31 30 232 33 11 Fax: +31 30 236 80 35

The Hague

E-mail: [email protected]

Nieuwe Uitleg 15, 2514 BP The Hague

Website: www.NHB.nl

The Netherlands Telephone: +31 70 304 01 38 Fax: +31 70 385 38 34 E-mail: [email protected]

Finally, our subsidiaries allow us to offer a full range of services that go beyond just the financing of commercial real estate. FGH Real Estate Asset Management acquires Dutch real estate and manages real estate funds and properties for private individuals and other clients. FGH Vastgoed Expertise provides a wide range of real estate consultancy support. It also provides expert advice on business accommodation and relocation, plan

FGH Real Estate Asset Management B.V.

Groningen

financing constructions that use the ‘limited partnership’ approach.

services, from appraisals to portfolio analyses, market research, and tax-related and legal

E-mail: [email protected]

Website: www.fgh-assetmanagement.nl

in real estate leasing, owner-occupied commercial real estate financing, and leasing and

development and investment strategies. Using local intermediairies, FGH Bank via the Nederlandse Hypotheekbank focuses on the financing of commercial real estate for the small business market. FGH Bank is a member of the Rabobank Group and has offices in Amsterdam, Arnhem, Eindhoven, Groningen, The Hague, Maastricht and Rotterdam. Its headquarters are located in Utrecht. Would you like to know more about FGH Bank? Please feel free to get in touch. We look forward to hearing from you.

80 | FGH Vastgoedbericht 2005 | FGH Real Estate Report 2005

FGH Vastgoedbericht 2005 is een uitgave van FGH Bank N.V. te Utrecht. Niets uit dit verslag mag zonder voorafgaande, schriftelijke toestemming van FGH Bank N.V. worden overgenomen ter publicatie. De in deze uitgave genoemde prijzen, (voorraad)cijfers en de aanbod- en opnamecijfers van kantoor-, bedrijfs- en winkelruimten zijn deels ontleend aan Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman & Wakefield Healey & Baker, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, Van Gool en Partners, Locatus, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, ROZ/IPD, de RPD, Vastgoedmarkt (VGM), en VTIS. Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling Marketing & Communicatie van FGH Bank in Utrecht (telefoon 030 232 34 74). De prijs bedraagt e 50,- inclusief 6% BTW en verzendkosten. © FGH Bank N.V. 2005

FGH Real Estate Report 2005 is published by FGH Bank N.V., Utrecht. No part of this report may be reproduced without prior written permission from FGH Bank N.V. The prices, (stock) figures and supply and take-up figures for office, industrial and retail space contained in this report are partly obtained from Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman & Wakefield Healey & Baker, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, Van Gool en Partners, Locatus, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, ROZ/IPD, de RPD, Vastgoedmarkt (VGM), and VTIS. For a copy of this publication contact the Marketing & Communications Department of FGH Bank in Utrecht (tel. +31 30 232 34 74). The price is EUR 50.00 inclusive of 6% VAT and mailing costs.

Tekst | Text: FGH Bank N.V., Valuation and Research Department

© FGH Bank N.V. 2005 Eindredactie | Editing: FGH Bank N.V., Marketing & Communications Department Vertaling | Translation: Overtaal BV, Utrecht Vormgeving en productie | Design and production: DB&G Communications, Rotterdam