JAARVERSLAG 2014 LEYENBURG WONINGFONDS C.V

Leyenburg Woningfonds CV Jaarverslag 2014

¿--»¬ ³¿²¿¹»³»²¬

JAARVERSLAG 2014 LEYENBURG WONINGFONDS C.V. Het jaar 2014 is voor Leyenburg Woningfonds C.V. (het fonds) grosso modo verlopen met een nulresultaat, zowel qua exploitatie als qua leegverkopen. Het exploitatieresultaat vertekent echter negatief doordat in de 2de helft van 2014, na een wisseling van verhuurmakelaar, meer dan 30 woningen konden worden verhuurd. Deze opnieuw verhuurde woningen dienden echter voor een groot deel eerst verhuur gereedgemaakt te worden, zodat de exploitatiekosten (kosten verhuur gereedmaken) hoger uitvielen dan begroot. Ook de voldane verhuurcourtages zijn vanzelfsprekend hoger dan begroot. De kosten gingen derhalve voor de baten, maar wij zijn zeer tevreden dat deze “inhaalslag” op verhuurgebied is gemaakt. In 2015 zal naar verwachting het exploitatieresultaat ruimschoots hoger zijn dan in 2014. Meer huurinkomsten en minder exploitatiekosten voor verhuur gereedmaken. Ook de verhuurdersheffing ad circa € 82.000,-werkte nadelig uit voor het exploitatieresultaat 2014. Tegen de verhuurdersheffing is door het fonds weliswaar bezwaar aangetekend, echter de kans dat dit bezwaar gehonoreerd wordt, schatten wij als niet zeer hoog in. Ondanks het feit dat de uitpondmarkt nog steeds niet herstelde (één leegverkoop in 2014) steeg de totale taxatiewaarde van de woningen wel fractioneel ultimo 2014. Afgezien van het feit dat geïnteresseerde kopers moeite hadden om een bankfinanciering te verkrijgen, speelt bij de leegverkopen ook dat het fonds concurrentie heeft in het gebied Den Haag Zuidwest met woningcorporatie Vestia. Vestia zette in de afgelopen circa 1,5 jaar woningen tegen “dumpprijzen’’ in de markt. In de Nederlandse beleggersmarkt was de interesse voor verhuurde woningen, vooral van internationale beleggers, groot. Echter nog wel tegen prijzen die als relatief laag kunnen worden beschouwd. Afgezien van het feit dat de beheerder voor 2015 een substantieel beter exploitatieresultaat verwacht dan in 2014, is er daarnaast toch ook uitzicht op het aantrekken van de uitpondmarkt. Verkoop van leegstaande woningen is, hoewel de verkoopmarges in de loop der jaren wel verminderd zijn, nog immer lucratief voor het fonds. Exploitatie technisch is er derhalve na 2013 in 2014 wederom een slag gemaakt door leeggekomen (en vaak uitgewoonde) woningen te renoveren en opnieuw te verhuren. Daar de beheerder niet tevreden was over de verhuurmakelaar (MVGM) werd deze vervangen door The Real Estate Company. De nieuw aangestelde verhuurmakelaar slaagde er relatief snel in meer dan 30 leegstaande en leeggekomen woningen te verhuren. Zaak was wel om op te letten of onze nieuwe enthousiaste verhuurmakelaar ook de hand hield aan de inkomenseisen welke aan nieuwe huurders worden gesteld. Tot op heden ziet de beheerder echter geen oplopende achterstanden. Wel vonden er in 2014 een aantal ontruimingen plaats, echter deze hadden geen betrekking op nieuw aangebrachte huurders. Het resultaat uit exploitatie over 2014 bedroeg € 37.417,-- (€ 59,-- per participatie) en is lager dan begroot: € 322.580,--. In 2013 bedroeg het exploitatieresultaat € 167.378,-- (= € 284,-- per participatie). De reden van het lagere resultaat in 2014 ten opzichte van de begroting wordt met name veroorzaakt doordat er sprake is van gemiste huurinkomsten door leegstand (verschil met begroting circa € 82.000,--), de kosten verhuur gereedmaken (kosten circa € 150.000,--) en de (onvermijdelijke) verhuurdersheffing ad € 82.380,-(2013: € 1.348 !). De huurinkomsten 2014 waren weliswaar lager dan begroot, maar positief was weer dat de hoogte van de toegestane huurverhoging hoger was dan verwacht. De rentelasten waren circa € 53.000,-- lager dan begroot daar we op 1 april 2014 tegen gunstigere condities konden verlengen dan verwacht en de variabele rente relatief laag bleef. De verhuurkosten waren hoger dan begroot doordat meer verhuurd werd dan geprognosticeerd. De overige kosten bestaan uit taxatiekosten, incassokosten en een beperkte post (€ 3.000,--) voorziening dubieuze debiteuren. Het kasresultaat 2014 bedroeg, doordat per 1 april 2014 periodieke aflossing op de hypothecaire financiering werd doorgevoerd, -/- € 55.083,-- (begroot € 110.080,--). De additionele aflossing van 1% op de lening is naar de mening van de beheerder over 2014 niet verschuldigd. Het beleid van het fonds is vanaf aanvang immer geweest om leegkomende woningen te verkopen. Door een stagnerende verkoopmarkt ontstond in de loop van 2012 een (te) grote voorraad lege (te koop staande) woningen (circa 20). Daarom werd begin 2013 door de beheerder besloten een groot deel van deze te grote voorraad wederom regulier te gaan verhuren, zodat er uit de exploitatie van deze woningen weer (huur)inkomsten konden worden gegenereerd. Door deze bovenomschreven maatregel werd natuurlijk in korte tijd een relatief groot aantal woningen aan de “verhuurvoorraad” toegevoegd. Hierdoor was er tijdelijk sprake van een groter aanbod dan vraag, hetgeen resulteerde in een langere periode om de woningen opnieuw te verhuren. Vervolgens bleek in 2013/2014 dat er weliswaar regelmatig woningen verhuurd werden (ondanks het feit dat er ook de nodige afwijzingen van kandidaat-huurders waren op basis van inkomenseisen), maar tevens dat er ook veel opzeggingen waren. De netto “leegstandskloof” werd niet kleiner en bedroeg medio 2014 nog steeds ruim 35 woningen. De beheerder kreeg hierbij meer en meer het idee dat de aangestelde verhuurmakelaar te traag opereerde en besloot tot een adequate vervanging over te gaan. Hierdoor werd na de zomer van 2014 in versneld tempo het aantal leegstaande woningen teruggebracht.

Jaarverslag 2014

1

Wel bleek, net als in 2013, dat de leeggekomen woningen, alsmede een aantal van de uit verkoop teruggenomen woningen “uitgewoond” waren, zodat eerst een opknapbeurt, voordat de woningen weer verhuurd konden worden, noodzakelijk was. In totaal stonden per 31 december 2014 9 woningen te huur dan wel te koop, waarvan er overigens een aantal al weer per 1 januari 2015 verhuurd waren. Momenteel wordt over één woning concreet onderhandeld over verkoop. Eén woning werd in de tweede helft van 2014 verkocht; deze verkoop (batig saldo circa € 45.000,-- op een koopsom van € 120.000,--) leverde een verkoopresultaat 2014 voor het fonds op van € 7.718,-- (begroot € 30.800,--). Begin 2014 werd de hypothecaire financiering bij FGH Bank (FGH) met 5 jaar verlengd tot 1 januari 2019. Een tussentijdse verlenging medio 2013 lukte niet. Allereerst begon de vaste rente in juni 2013 op te lopen (de bank deed circa 4 weken over haar interne traject). Maar belangrijker was dat de bank een periodieke aflossing van 2% op jaarbasis wilde doorvoeren, hetgeen nadelig zou zijn voor de kasuitkeringen aan de participanten. Tevens vond de beheerder dat de kasstroom uit exploitatie van het fonds destijds te kwetsbaar was om een dergelijke langjarige verplichting aan te gaan. Derhalve is eerst getracht om, hoewel het ons bekend was dat nagenoeg alle banken geen aflossingsvrije leningen meer wilden verstrekken, te pogen of de lening mogelijk bij een andere financier kon worden ondergebracht. Dit lukte niet, hetgeen niet verrassend was voor de beheerder. Na nieuwe gesprekken met FGH eind 2013 kon toch overeenstemming bereikt worden over een 5-jarige verlenging tot 1 januari 2019, waarbij jaarlijks 1% over de hoofdsom moet worden afgelost en nog eens 1% achteraf, indien de kasstroom dit toelaat. Bij verkoop hoeft slechts pro rata parte op de lening te worden afgelost, zodat alsdan relatief veel kasgelden kunnen vrijvallen aan de participanten. De additionele 1% extra aflossing aan de bank gaat wel voor op de uitkeringen aan participanten. Deze extra 1% wordt, zoals eerder gemeld, niet gehaald in 2014. Circa de helft van de hoofdsom van de lening is per 1 april 2014 vastgezet tegen een vast rentetarief van 3,99% op jaarbasis. Voorheen was het vaste rentepercentage “gewogen” circa 4,5%. Er is tevens sprake van voordeel doordat de vaste rente pas per 1 april 2014 werd vastgezet en niet al medio of ultimo 2013. Het resterende deel van de lening kent vanaf 1 april 2014 een variabele basis: renteopslag 3-maands Euribor plus 300 basispunten (3-maands Euribor bedraagt thans minder dan 0,1%). Bij de helft van het variabele deel kan het fonds verplicht worden de rente te consolideren naar een vaste rente indien de rente (inclusief een opslag van 200 basispunten) hoger uitkomt dan 6%. In het eerste kwartaal van 2014 is de rente van de gehele hoofdsom gebaseerd geweest op 3-maands Euribor plus 300 basispunten. De verlengingsprovisie werd gemodereerd tot een beperkt bedrag van slechts € 6.000,--. De hoogte van de renteopslagen waren marktconform, de verlengingsprovisie was laag, de aflossing bij verkoop aantrekkelijk en de doorgevoerde periodieke aflossing minder wenselijk. Echter, in de huidige financieringsmarkt zijn banken gewoonweg niet meer bereid aflossingsvrije leningen te verstrekken. De duur van de verlenging van de lening is prima. Daar Rabobank recentelijk heeft aangegeven FGH Bank binnen haar organisatie te willen integreren, acht de beheerder het een voordeel dat de lening nog bijna 4 jaar loopt. Immers, het toekomstig beleid van de hypothecair financier van het fonds is daarmee onzekerder geworden dan dat dit één jaar geleden het geval was. Er is in 2014 geen interim-uitkering verricht, daar in de loop van het jaar onvoldoende kasmiddelen gereserveerd waren om de naar FGH Bank aangegane verplichting van 1% extra aflossing te “borgen”. Er zal vanwege het in 2014 negatieve kasresultaat uit exploitatie ad -/- € 55.083,-- geen reguliere uitkering uit exploitatie kunnen plaatsvinden. Voor 2014 zal, zoals eerder gemeld, ook geen sprake zijn van een extra aflossing op de banklening van 1%. Wel zal het verkoopresultaat van één woning ad € 89,-- per participatie worden uitgekeerd. Hiervan is € 13,-- winst en € 76,-- terugbetaling gestort kapitaal. Voor 2015 verwacht de beheerder wel weer uit het exploitatieresultaat uitkeringen aan de participanten te kunnen verrichten, ondanks de doorgevoerde periodieke aflossing. Het aantal leeg te verkopen eenheden in 2015 is voorts voorzichtig begroot op 3 eenheden. Er lijkt een voorzichtig begin van een herstel zichtbaar van de economische crisis waarin Nederland zich sinds eind 2008 bevindt. Nadat in de eerste helft van 2011 al even sprake leek van een kleine opleving, heeft de stagnatie, waarvan sinds de tweede helft van 2011 sprake was, zich tot ultimo 2013 doorgezet. Omdat de economische crisis waarin wij verkeren een Europees c.q. westers verschijnsel is, zijn de exportcijfers, ondanks andere opkomende markten, in Nederland in de afgelopen jaren fors afgenomen. Aangezien deze een belangrijke motor vormen voor onze economie heeft dit direct zijn weerslag en heeft dit onder meer geleid tot een bijzonder grote afname van het consumentenvertrouwen, waardoor er aanzienlijk minder geld wordt uitgegeven. Ook de werkloosheid is fors opgelopen, ook nog in de eerste helft van 2014. Deze is vervolgens in de tweede helft van 2014 gestabiliseerd en zal naar verwachting vanaf 2015 weer gaan dalen. Daarnaast is, mede door de bankencrisis, de woningen uitpondmarkt over de hele

2

Leyenburg Woningfonds C.V.

linie “op slot” komen te zitten. Voor de Nederlandse koopwoningenmarkt waren 2012 en 2013 derhalve slechte jaren. Echter, eind 2013/begin 2014 zijn de verkoopaantallen van woningen weer voorzichtig toegenomen, waarbij er wel grote verschillen zijn waar te nemen in de mate van herstel tussen de grote steden in de Randstad en de provincie. Van echt herstel in de algemene zin is derhalve nog geen sprake. Wel zien we interesse in Nederlandse verhuurde woningen door grotere buitenlandse investeerders. Deze interesse betreft echter zogenaamde grondgebonden woningen en/of het investeren geschiedt tegen relatief lage prijzen. Op langere termijn is er een blijvende behoefte aan nieuwe woningen in Nederland; in Den Haag in het bijzonder. De regio Haaglanden heeft te maken met een huishoudensgroei. Prognoses wijzen uit dat het aantal huishoudens aldaar tot 2025 met 9% zal groeien. De beheerder ziet op termijn weer mogelijkheden voor leegverkoop van woningen, mede gezien de prijsklasse van de woningen van Leyenburg C.V. Profound Fondsmanagement B.V. Frans Peter Daemen Bart Joosten

Jaarverslag 2014

3

Profiel van het fonds Leyenburg Woningfonds C.V. is een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds voor particulieren dat door FGH Asset Management B.V. in 2006 is gelanceerd. Het fonds belegt in huurwoningen en overige ruimten gelegen in Den Haag. De portefeuille bestond bij aanvang uit 325 huurwoningen, 6 kelderruimten, 28 garageboxen en 1 praktijkruimte (totaal thans nog 254 eenheden). Het doel van het fonds is door aankoop, exploitatie en verkoop van de huurwoningen een aantrekkelijk beleggingsrendement te realiseren ten behoeve van de participanten. Hierbij heeft de participant uitzicht op (netto)huurinkomsten en op een eventueel positief verkoopresultaat bij verkoop van de woningen. Het fonds is aangegaan in de vorm van een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht. Participanten zijn slechts verplicht om bij te dragen in de verliezen en schulden van het fonds tot maximaal het bedrag van hun inbreng. De C.V. is voor inkomstenbelasting en vennootschapsbelastingdoeleinden aangemerkt als ‘transparant’. Dit heeft tot gevolg dat de C.V. niet zelfstandig belastingplichtig is, maar dat iedere commanditaire vennoot voor zijn deelname in het commanditaire kapitaal, afhankelijk van zijn eigen fiscale status, wordt belast. Indien en voor zover de liquiditeitspositie van het fonds het toelaat, zullen de voor uitkering beschikbare middelen elk halfjaar aan de participanten worden uitgekeerd. Profound Fondsmanagement B.V. (de beheerder) treedt op als beheerder van het fonds en beschikt als beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft) over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten overeenkomstig artikel 2:67 Wft. Daarnaast beschikt de beheerder, als beheerder in de zin van de Wft, over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering – als bedoeld in de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid van de Wft – die voldoet aan de vereisten van de Wft. Meer informatie over de beheerder is te vinden op www.profoundam.nl. De beheerder Profound Fondsmanagement B.V. en Profound Asset Management B.V. zijn onafhankelijke, zelfstandige organisaties, gespecialiseerd in het managen van (besloten) fondsen die beleggen in Nederlands vastgoed.

Kerngegevens Kerngegevens (bedragen in €)

2014

2013

2012

5.325.726 11.697.432 17.064.000

5.109.956 11.887.432 16.894.000

6.019.232 12.028.786 17.571.000

590

590

590

590

590

590

13.572 9.027

13.641 8.661

14.060 10.202

14.946 11.636

15.823 13.574

17.374 17.345

59 13 0,6%

284 4 2,1%

501 142 4,7%

542 328 5,8%

427 384 5,1%

597 614 6,9%

-93

284

501

542

427

597

Totaal uitkering Cumulatieve uitkering

89 12.462

480 12.373

1.062 11.893

1.756 10.831

1.688 9.075

2.762 7.387

Eigen vermogen + cum. uitkering

21.489

21.034

22.095

22.647

22.649

24.732

Kerngegevens op fondsniveau Eigen vermogen per ultimo jaar Stand hypothecaire lening per ultimo jaar Marktwaarde woningportefeuille per ultimo jaar Aantal participaties Oorspronkelijke inleg € 20.000,-Kerngegevens per participatie Inleg begin boekjaar Eigen vermogen per ultimo jaar Exploitatieresultaat Verkoopresultaat Totaalrendement Kasresultaat exploitatie

4


2011

2010

2009

6.864.982 8.008.552 12.406.938 13.157.213 18.520.000 20.235.000

10.233.778 13.934.344 22.500.000

Inhoudsopgave 1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER .............................................................................................................. 6 1.1 Marktontwikkelingen............................................................................................................................... 6 1.2 Resultaten .............................................................................................................................................. 7 1.3 Duurzaamheid ...................................................................................................................................... 11 1.4 Vastgoed .............................................................................................................................................. 11 1.5 Vooruitzichten ...................................................................................................................................... 13

2. JAARREKENING 2014 .............................................................................................................................. 16 2.1 Balans per 31 december 2014, na verwerking resultaat ...................................................................... 16 2.2 Winst- en verliesrekening over 2014 .................................................................................................... 17 2.3 Kasstroomoverzicht over 2014............................................................................................................. 18

3. TOELICHTING OP DE JAARREKENING ................................................................................................. 19 3.1 Algemeen ............................................................................................................................................. 19 3.2 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling ............................................................................ 21 3.3 Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht .............................................................. 23 3.4 Risico’s ................................................................................................................................................. 23 3.5 Toelichting op de balans per 31 december 2014 ................................................................................. 25 3.6 Toelichting op de winsten verliesrekening over 2014 ........................................................................ 28

4. OVERIGE GEGEVENS ............................................................................................................................. 30 4.1 Bestuurdersbelangen ........................................................................................................................... 30 4.2 Gebeurtenissen na balansdatum ......................................................................................................... 30 4.3 Regeling bestemming resultaat............................................................................................................ 30 4.4 Bestemming resultaat .......................................................................................................................... 30 4.5 Uitkeringen ........................................................................................................................................... 30

Bijlage: Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ................................................................... 31

Jaarverslag 2014

5

1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER Het verslag van de beheerder is als volgt opgebouwd: allereerst worden de marktontwikkelingen die zich hebben voorgedaan in het jaar 2014 beschreven. Daarna worden de resultaten weergegeven over deze periode. Vervolgens wordt ingegaan op het thema duurzaamheid en worden ontwikkelingen op het gebied van de woningportefeuille en de financiering beschreven. Ten slotte komen de vooruitzichten aan bod. De beheerder verklaart dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2014 effectief en overeenkomstig deze beschrijving heeft gefunctioneerd. De beoordeling van het functioneren en de effectiviteit van de bedrijfsvoering behoren tot de verantwoordelijkheid van de beheerder.

1.1 Marktontwikkelingen Allereerst worden in deze paragraaf de economische ontwikkelingen beschreven over het jaar 2014. Daarna komen de ontwikkelingen op de woningmarkt en de beleggingsmarkt aan bod. Economische ontwikkelingen Nederland is per ultimo 2013 uit de recessie, zo blijkt uit cijfers van het CPB, hoewel met een groei van 0,1% nog geen sprake was van een echt herstel. In 2014 heeft het economische herstel zich voorzichtig doorgezet, echter met een groei van 0,7% kan nog steeds niet van een echte opleving gesproken worden. Een positieve ontwikkeling is een stijging van de export (niet slechts “doorvoer”, maar ook export van Nederlandse producten); zeer voorzichtig ingezet in 2013 en duidelijk “doorgezet” in 2014. Aan de negatieve zijde staat hier echter een stagnatie in de consumptie van huishoudens tegenover en een nog steeds toenemende (zij het relatief minder snel) werkloosheid. Deze bedraagt ultimo 2014 zo’n 7,5%, komende van circa 7% ultimo 2013. Hiermee is de stijging over 2014 veel minder fors geweest dan in voorgaande jaren en de verwachting is dat deze thans niet verder meer zal stijgen, c.q. weer zal gaan afnemen. De gerealiseerde economische groei over 2014 is overigens redelijk in lijn met de voorspelde groei van de ons omringende landen in de eurozone. Daarnaast lijkt er in 2014 voor het eerst sinds jaren een herstel aan de orde te zijn op de woningmarkt. Beleggingsmarkt In 2014 steeg het beleggingsvolume in commercieel vastgoed significant ten opzichte van 2013, toen er overigens ook al een nadrukkelijke stijging plaatsvond ten opzichte van 2012. De toenemende belangstelling is vooral ontstaan door de aantrekkelijke aanvangsrendementen (lees: lage koopsommen) van Nederlands vastgoed. Door de prijsdalingen zijn de aanvangsrendementen sterk opgelopen en in vergelijking met alternatieve beleggingen aantrekkelijk. Deze ontwikkeling heeft gezorgd voor een sterk toegenomen belangstelling van buitenlandse beleggers, die in 2014 circa 2/3 deel van het totale beleggingsvolume voor hun rekening namen. Ook is er een duidelijke verandering waarneembaar in de Nederlandse vastgoedvoorkeur van beleggers. De zwakke detailhandelssector zorgt ervoor dat winkelvastgoed aan interesse heeft ingeboet en de focus meer op woningen kantorenbeleggingen is komen te liggen. Bij kantorenbeleggingen zijn er grofweg twee typen kopers te identificeren. Enerzijds institutionele partijen (met name uit het buitenland) die profiteren van de momenteel aantrekkelijke aanvangsrendementen voor A1-kantoren (zo werden ook weer in 2014 twee zeer grote kantoorobjecten aan de Amsterdamse Zuidas verkocht aan het Duitse Deka Immobilien). Anderzijds betreft het de zogenaamde “koopjesjagers” of “opportunity-buyers”, die zich richten op kantoorgebouwen op meer secundaire locaties die momenteel verkocht worden voor prijzen tussen € 150,-- en € 400,-- per m². Deze laatste kopersgroep betreft zowel Nederlandse particuliere beleggers als buitenlandse partijen (met name uit de UK en de VS). De belangstelling voor (verhuurde) woningportefeuilles is sterk toegenomen (ook vanuit het buitenland), hoewel de prijzen die beleggers bereid zijn hiervoor te betalen een stuk lager liggen dan de prijsniveaus waarop een aantal jaren geleden dit soort transacties plaatsvonden. Woningmarkt Waar in 2013 de gemiddelde prijs van een koopwoning wederom daalde ten opzichte van de voorgaande jaren, lijkt er in 2014 eindelijk sprake van een zekere kentering, zowel qua aantallen verkochte woningen als qua prijsontwikkeling. Met name het eerste cijfer heeft in 2014 een enorme boost gekregen, met een stijging van het aantal verkopen met meer dan 30% ten opzichte van 2013. Deze aantrekkende vraag heeft vervolgens geleid tot een voorzichtige prijsstijging van circa 3% in de laatste twee kwartalen van 2014. Het

6


opvallende positieve feit doet zich daarnaast voor dat bovenstaande aan de orde is terwijl de hypotheekrente, hoewel qua opslagen hoger dan in de ons omringende landen, historisch gezien laag is. Na een aantal zeer belabberde jaren op de woningmarkt, met compleet stagnerende verkopen en beperkte doorstroming en daardoor (soms) fors dalende prijzen, lijkt er vanaf 2014 sprake van voorzichtig herstel. Wel is er landelijk in Nederland sprake van grote verschillen in aantal transacties en prijsontwikkeling, waarbij de verkopen in de provincie sterk achterblijven. Beleggingsmarkt Het totale beleggingsvolume in vastgoed “explodeerde” in 2014 ten opzichte van voorgaande jaren. Met een totaal van circa € 7,25 miljard steeg het volume met ruim 40% ten opzichte van 2013, toen ook al aanzienlijk meer belegd werd dan in 2012. Het merendeel van de transacties vond overigens plaats in het zogenaamde “opportunity segment”, waarbij door beleggers met voldoende eigen vermogen (financiering door banken was namelijk vrijwel uitgesloten) tegen absolute bodemprijzen vastgoed (en met name kantoorbeleggingen) werd ingekocht. Verhuurde woningen bleken eveneens een relatief interessante belegging. Zowel institutionele als particuliere beleggers vinden de (verhuur)woningmarkt vooral aantrekkelijk door de vrij stabiele huurinkomsten en de bescherming tegen inflatie. Werd er vroeger vooral in woningen belegd om ze bij leegkomen ervan te verkopen (uitponden), tegenwoordig worden woningen tevens gezien als langetermijnbelegging met als doel langjarige exploitatie. Er is vooral meer vraag naar huurwoningen in het prijssegment van maandhuren van € 650,-- tot € 1.000,--. Opvallend in 2014 is verder de enorme toename van buitenlandse beleggers die (met name in de kantorensector) profiteren van de zeer lage prijzen waartegen Nederlands vastgoed kan worden aangekocht. Den Haag De gemeente Den Haag heeft een woningvoorraad van rond de 250.000 woningen, waarvan ongeveer 46% behoort tot het koopsegment. Dat is, zeker in vergelijking met Amsterdam en Rotterdam, hoog te noemen. Vooral door de nieuwbouw in diverse uitleggebieden is dit aandeel de laatste jaren behoorlijk gestegen, maar ligt het nog steeds beduidend onder het landelijk gemiddelde van 59%. Ook in Den Haag is de verkoop van koopwoningen tot 2014 fors gedaald, terwijl het aanbod juist is toegenomen. Eind 2013 werden in Den Haag ruim 7.000 woningen te koop aangeboden, 7% meer dan eind 2012. In 2014 lijkt echter ook in Den Haag sprake van voorzichtig herstel en werden er in totaal ruim 30% meer woningen verkocht dan in 2013. De gemiddelde verkoopprijs over 2013 bedroeg circa € 210.000,--, waarmee na jaren van prijsdalingen voor het eerst weer sprake is van een stijging van rond de 3%.

1.2 Resultaten In deze paragraaf wordt inzicht gegeven in het behaalde exploitatie- en verkoopresultaat. Daarnaast worden het totaalrendement en het voorstel van de beherend vennoot en beheerder ter uitkering van het resultaat toegelicht. De resultaten die hieronder worden toegelicht wijken af van de resultaatbepaling zoals in de jaarrekening is opgenomen doordat in de jaarrekening de grondslagen voor resultaatbepaling van BW 2 Titel 9 gelden. De aansluiting tussen deze resultaten is opgenomen onder hoofdstuk 2.2 van het jaarverslag. Exploitatieresultaat 2014 Het exploitatieresultaat van het fonds uit verhuur van de woningen over 2014 bedraagt € 37.417,-- (2013: € 167.378,--), waarmee het exploitatierendement 2014 uitkomt op 0,5% (2013: 2,1%). Het begrote resultaat 2014 bedroeg € 322.580,--. Door de doorgevoerde periodieke aflossing op de hypothecaire financiering is het kasresultaat -/- € 55.083,-- (begroot € 110.080,--). De huurinkomsten zijn door leegstand circa € 82.000,-- lager dan begroot. De eigenaarslasten zijn door de verhuurdersheffing ad € 82.380,-- met circa ditzelfde bedrag hoger dan begroot terwijl door de vele verhuurtransacties in de 2de helft van 2014 de exploitatiekosten circa € 164.000,-- hoger liggen. Deze additionele exploitatiekosten kunnen gesplitst worden naar circa € 150.000,-- kosten verhuur gereedmaken en het restant naar verschuldigde makelaarscourtage. De rentekosten zijn, hoewel minder woningen werden verkocht dan aangenomen werd op voorhand, circa € 53.000,-- lager dan begroot. Dit doordat de Euribor-rente historisch laag was en het 5-jaars geld begin 2014 daalde, waardoor de fixatie van circa de helft van de hoofdsom geschiedde tegen beter dan verwachte condities (3,99% tot 1 januari 2019).

Jaarverslag 2014

7

Berekening uitkering van exploitatie- en kasresultaat (b edragen in euro's)

Realisatie 2014

Inkomsten Bruto huuropbrengsten Gemiste huuropbrengsten als gevolg van leegstand Rentebaten Som der bedrijfsopbrengsten

Begroting 2014

1.401.076 -199.652 3.491 1.204.915

1.406.580 -120.000 0 1.286.580

431.699 132.788 102.165

484.700 51.000 102.300

480.115 20.731 1.167.498

316.000 10.000 964.000

Exploitatieresultaat Preferente winstdeling beherend vennoot Aflossing hypothecaire lening

37.417 -2.500 -90.000 -55.083

322.580 -2.500 -90.000 230.080

Additionele aflossing hypothecaire lening* Kasresultaat

0 -55.083

-120.000 110.080

0

187

59 0,5% -0,7%

543 4,0% 1,4%

Kosten Rentekosten Eigenaarskosten Fondskosten Exploitatiekosten Overige bedrijfskosten Som der bedrijfskosten

Aantal participaties: Ingebracht vermogen per participatie: Uit te keren kasresultaat per participatie Exploitatieresultaat per participatie Exploitatierendement Kasrendement

590 13.572

*Bij voldoende exploitatieresultaat zal een additionele aflossing van 1% op jaarbasis per 1 april 2015 voldaan dienen te worden.

Verkoopresultaat 2014 Het verkoopresultaat voor het fonds over 2014 bedraagt € 7.718,-- (2013: € 2.413,--). Het verkooprendement komt hierdoor uit op 0,1% (2013: nagenoeg nihil). Dit is lager dan de begrote 0,4%, waar uitgegaan was van verkoop van 2 woningen. Onderdeel van de overige verkoopkosten is het verkoopklaar maken van de woningen. Hierbij worden werkzaamheden uitgevoerd, zoals het behangen en schilderen van de woningen, om de woningen een frisse en lichte uitstraling te geven, evenals het eventueel vervangen van keukeninrichting en tegelwerk en/of sanitair. Dit laatste overigens alleen als er echt sprake is van een totaal “uitgewoonde” situatie. Deze afweging wordt zowel bij woningen bestemd voor verkoop als woningen bestemd voor wederverhuur gemaakt, daar de ervaring heeft geleerd dat uitgewoonde woningen noch verkoopbaar noch opnieuw te verhuren zijn.

8


Berekening uitkering van verkoopresultaat (b edragen in euro's)

Realisatie 2014

Aantal eenheden begin van de periode Verkocht en geleverde eenheden Aantal eenheden einde van de periode Uitpondpercentage Bruto verkoopopbrengsten Kostprijs verkopen excl. gerealiseerde herwaardering Aan verkopen toegerekende aanvangskosten Overige verkoopkosten Performance fee Aan participanten uit te keren verkoopresultaat Aantal participaties: Ingebracht vermogen per participatie: Uit te keren verkoopresultaat per participatie Verkooprendement Aflossing hypothecaire lening Terugbetaling gestort kapitaal Terugbetaling gestort kapitaal per participatie

Begroting 2014

255 1 254 0,4%

255 2 253 0,8%

120.000 -105.635 -3.701 -2.349 -597 7.718

220.000 -165.000 -7.425 -9.075 -7.700 30.800

13 0,1%

52 0,4%

70.000 44.666 76

99.000 71.516 121

590 13.572

Totaalrendement en uitkering 2014 Het exploitatierendement en het verkooprendement vormen samen het totaalrendement. Het totaalrendement van Leyenburg over 2014 bedraagt 0,6% (2013: 2,1%). Dit is lager dan de begrote 4,4%. Zoals aangegeven zijn in 2014 qua exploitatie de kosten voor de baat uitgegaan. De al een paar jaar zichtbare verschuiving, waarbij het exploitatieresultaat uit verhuur relatief stijgt bij een achterblijvend verkoopresultaat zou zich zonder deze “vertekening” verder voorgezet hebben. De beherend vennoot en de beheerder hebben besloten om het voor uitkering beschikbare verkoopresultaat over het boekjaar 2014 ad € 7.670,-- (= € 13,-- per participatie) uit te keren plus een terugbetaling van het commanditair kapitaal van € 44.840,-- (= € 76,-- per participatie) uit de algemene reserves. Ondanks het positieve exploitatieresultaat 2014 kan er vanwege het negatieve kasresultaat (ten gevolge van aflossing op de financiering) en de afspraken met de hypothecair financier FGH Bank geen reguliere exploitatie uitkering 2014 plaatsvinden. De totale uitkering 2014 blijft derhalve beperkt tot € 89,-per participatie, waarvan € 76,-- - terugbetaling gestort kapitaal betreft. Totaalrendement per participatie (b edragen in euro's)

Uit te keren kasresultaat Uit te keren verkoopresultaat

Realisatie 2014

Begroting 2014

0 13

187 52

Exploitatierendement

0,5%

4,0%

Verkooprendement

0,1%

0,4%

Totaalrendement

0,6%

4,4%

Jaarverslag 2014

9

Kasstroom per participatie (b edragen in euro's)

Realisatie 2014

Terugbetaling gestort kapitaal Uitkering kasresultaat Negatief kasresultaat Uitkering verkoopresultaat Totale kasstroom

Begroting 2014

76 0 -93 13 -4

121 187 0 52 360

In onderstaand overzicht is de aansluiting weergegeven tussen het resultaat na belastingen over 2014 volgens de winsten verliesrekening en het voor uitkering beschikbare resultaat over 2014 aan de participanten. Daar het bedrag negatief is zal er, afgezien van het beperkte verkoopresultaat, geen reguliere exploitatie-uitkering 2014 kunnen plaatsvinden. Aansluiting resultaat na belastingen met voor uitkering beschikbaar resultaat (b edragen in euro's) Resultaat na belastingen Ongerealiseerde herwaardering direct vastgoed Gerealiseerde herwaardering bij verkoop direct vastgoed Aan verkochte woningen toegerekende aanvangskosten Preferente winstdeling beherend vennoot Aflossing hypothecaire lening Voor uitkering beschikbaar resultaat

254.470 -185.614 -20.020 -3.701 -2.500 -90.000 -47.365

Kasresultaat Uit te keren verkoopresultaat

-55.083 7.718 -47.365

Totaalrendement en uitkering fonds Er heeft ultimo 2014 extern een herwaardering plaatsgevonden waarbij een waardestijging van de 254 resterende eenheden plaatsvond. De waarde ultimo 2014 kwam uit op € 17.064.000,-- (2013: € 16.894.000,-- (255 eenheden)). Sinds de oprichting van het fonds in december 2006 is tot en met 2014 (inclusief de voorgenomen uitkering van € 89,-- per participatie) totaal € 12.462,-- per participatie uitgekeerd. De oorspronkelijke inleg bedroeg € 20.000,--. Het eigen vermogen per participatie bedraagt ultimo 2014 € 9.027,-- en is voor het eerst in jaren weer voorzichtig stijgende. Het totaal per ultimo 2014 bedraagt derhalve € 21.489,--. Wel is duidelijk dat de looptijd van het fonds langer zal worden dan bij aanvang werd verondersteld. Met name het stilvallen van leegverkopen is hier debet aan. Meerjarenoverzicht (b edragen in euro's) Terugbetaling gestort kapitaal Uitkering exploitatieresultaat Uitkering verkoopresultaat Totaal

Realisatie en uitkering 2014 (b edragen in euro's) Terugbetaling gestort kapitaal Uitkering kasresultaat Uitkering verkoopresultaat Totaal

10


Realisatie en uitkering 2014



Realisatie en uitkering t/m 2011

76 0 13 89

69 407 4 480

419 501 142 1.062

5.940 2.482 2.409 10.831

Interim-uitkering

0 0 0 0

Totaal

6.504 3.390 2.568 12.462

Slotuitkering

76 0 13 89

Totaal

76 0 13 89

1.3 Duurzaamheid Op 1 juli 2011 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) veranderd, het puntensysteem voor het bepalen van de maximale gereguleerde huurprijs van een woning (woningen met een huur onder de liberalisatiegrens van circa € 664,-- per maand). Bij de nieuwe berekening van het puntenaantal van een zelfstandige woning wordt de energieprestatie uitgedrukt in het energielabel. Hiervoor telden energiezuinige of energiebesparende woningvoorzieningen zoals CV-ketels, thermostatische ventielen per vertrek en warmte-isolatie mee in de puntenberekening. Deze afzonderlijke onderdelen zijn sinds 1 juli 2011 komen te vervallen en vervangen door het energielabel. Tot 1 januari 2014 gold hiervoor een overgangsregeling, waarbij afhankelijk van het al dan niet beschikbaar zijn van een energielabel verschillend met de telling van het WWS werd omgegaan. Per 1 januari 2014 gaat het puntentellingsysteem echter zonder meer uit van de aanwezigheid van een energielabel en kunnen huurders van woningen die op basis van deze nieuwe methodiek op een lagere dan de maximaal redelijke huurwaarde uitkomen eventueel een beroep op huurverlaging doen. Sinds 1 januari 2008 is het energielabel verplicht voor huiseigenaren die hun huis gaan verkopen of verhuren, maar hiervoor gelden geen sancties als kopende/hurende en verkopende/verhurende partijen hiervan afzien. Ondanks deze verplichting heeft een groot deel van de woningen in Nederland nog geen energielabel. Dit komt onder andere door het ontbreken van sancties, maar ook doordat woningen sinds de ingangsdatum niet zijn verkocht of de koper of nieuwe huurder er niet om heeft gevraagd. Een aantal woningen van Leyenburg heeft ook nog geen energielabel. Door de onduidelijkheden rondom het label en de invoeringsdatum ervan is besloten pas te starten met labelen zodra de regelgeving rondom dit onderwerp definitief zou zijn mede omdat: • • • • • • •

een label (tenzij een A-label) tot op heden niet verkoopbevorderend heeft gewerkt; de kosten van een label hoog zijn (bezoek en inspectie in de woning); de labels per woning in hetzelfde complex kunnen verschillen; de meeste energiebesparingen een VvE-aangelegenheid (dak, vloer, gevel en ramenisolatie) zijn; de meeste huren niet tegen het maximaal redelijke aanzitten, zodat ze niet direct geraakt worden door de nieuwe wetgeving; het invoeringstijdstip lang onzeker was; de baten (door indexeren) ten opzichte van de lasten (hoge kosten om van een lager label een hoger label te maken) niet evenredig zijn.

Voor de woningen uit de portefeuille worden derhalve geleidelijk labels opgevraagd, te starten met leegkomende woningen, recentelijk verhuurde woningen, gevolgd door woningen waarbij de huurprijs dicht tegen het maximaal redelijke niveau aanzit. De woningen waarbij de werkelijke huur relatief ver onder maximaal redelijk zit, komen als laatste aan bod. Dit zijn er (gelukkig) relatief veel. Hierdoor worden de kosten efficiënt in de loop van de tijd genomen wanneer toegang tot de woning kan worden verkregen, terwijl de kans klein is dat er in 2014 veel huurders (met succes) een beroep op huurverlaging kunnen doen.

1.4 Vastgoed In deze paragraaf worden de ontwikkelingen beschreven van de woningportefeuille gedurende het jaar 2014. Vervolgens wordt ingegaan op de waardering van de portefeuille per 31 december 2014. Ontwikkelingen woningportefeuille In 2014 werd in totaal 1 woning verkocht. Daarnaast werden er circa 45 woningen opnieuw verhuurd, een enorme toename ten opzichte van 2012 en 2013 toen er 18 woningen opnieuw werden verhuurd. Deze toename is met name te danken aan een “switch” van verhuurmakelaar. Wederverhuur vond tot de zomer van 2014 plaats door MVGM, die ook het property management en VvE-beheer over de woningen voert. Wij constateerden echter, dat het maar niet lukte om de voorraad te huur staande woningen (die in 2013 ineens fors toenam door de te koop staande woningen weer in de verhuur te nemen) te verkleinen. Niet omdat er geen belangstelling was, maar simpelweg omdat er aan de onderkant, door reguliere opzeggingen, steeds weer woningen aan de voorraad werden toegevoegd. Derhalve hebben wij in het 3e kwartaal van 2014 een kantoor ingeschakeld, dat puur gericht is op verhuur van woningen in Den Haag, met een zeer proactieve aanpak. Dit heeft zonder meer en ook snel resultaat gehad en ertoe geleid, dat de “ijzeren voorraad” van leegstaande woningen vanaf september 2014 vrijwel geheel werd verhuurd. Verhuur geschiedde overigens conform de voorwaarden, die men hier als goed verhuurder aan moet stellen. Derhalve met inkomenstoets, financiële toets, eventueel werkgeversverklaringen, inkomensspecificaties en dergelijke. Daarnaast werd door ons strak gemonitord of de nieuw

Jaarverslag 2014

11

gecontracteerde huurders vanaf huuringang aan hun betalingsverplichtingen voldeden en gelukkig kan gesteld worden dat dit in zijn algemeenheid het geval is. Overigens is het in een woningportefeuille als deze altijd zo, dat er huurders bij zijn die slecht betalen. Zaak hierbij is om er overal op toe te zien dat achterstanden binnen de marges blijven (<5%). Dit is bij Leyenburg C.V. op dit moment het geval. Door de eerder beschreven inhaalslag in de verhuur, is er thans in feite nog slechts sprake van een frictieleegstand van een paar woningen, waarbij de makelaar elke huuropzegging direct krijgt doorgegeven, zodat ook direct met de wederverhuur kan worden gestart. Eind 2012 werd door de beheerder vastgesteld, dat de verkooptijd van leeggekomen woningen in veel gevallen sterk was opgelopen en daarnaast de te realiseren verkoopprijzen eveneens onder druk kwamen te staan. Hoewel de doelstelling van het fonds in beginsel was het verkopen van leeggekomen huurwoningen (uitponden), werd toen al besloten om (tijdelijk) een wijziging in deze strategie aan te brengen. Dit betekent nog steeds, dat momenteel een leegkomende woning in beginsel weer verhuurd wordt, tenzij er redenen zijn om aan te nemen dat de woning relatief snel en tegen een goede prijs verkocht kan worden (bijvoorbeeld omdat de woning er bovengemiddeld goed uit ziet of gunstig gelegen is in een complex). De ervaring heeft namelijk geleerd, dat een vrijkomende woning gemiddeld snel weer verhuurd kan worden. Hierdoor, afgezet tegen doorlooptijden van verkoop die in sommige gevallen tot meer dan een jaar waren opgelopen en deze woningen in deze periode geen inkomsten genereerden en ook nog met een lagere koopsom genoegen diende te worden genomen, was de beheerder van mening dat het voor het fonds verstandig was in te zetten op continuïteit door leeggekomen woningen opnieuw te verhuren. Uiteraard zullen de ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt nauwlettend in de gaten worden gehouden, zodat bij een beter marktsentiment en een toegenomen koopbereidheid de strategie wederom kan worden gewijzigd naar “uitponden”. Zoals reeds gemeld hebben de woningverkopen in 2014 een voorzichtig herstel laten zien, zodat de “uitpondgedachte” ook voor de woningen in Leyenburg C.V. weer zou kunnen herleven. Op dit moment is er in Den Haag Zuid-West echter nog sprake van een fors aanbod aan koopwoningen, dat nog immer de vraag overtreft. Daarbij is er sprake van (lage) prijsvorming doordat de Haagse woningcorporatie Vestia ook in dit deelgebied grote aantallen woningen voor zeer lage prijzen te koop aanbiedt. Wij zullen echter ook in de komende periode zeer goed in de gaten blijven houden op welk moment er zich weer goede verkoopmomenten aandienen en de strategie van het fonds hier naar behoren op aanpassen. Voor 2015 lijkt het er overigens op, dat het exploitatierendement ten opzichte van 2014 duidelijk zal gaan toenemen daar nagenoeg de gehele portefeuille thans verhuurd is. Verhuurdersheffing In 2013 werd de zogenaamde verhuurdersheffing ingevoerd, een extra vorm van belastingen voor eigenaren van woningportefeuilles van meer dan tien eenheden in de sociale huursector. Deze verhuurdersheffing is voor de komende jaren vastgesteld in de vorm van een oplopend percentage. In 2013 betekende dit een heffing van vrijwel nihil, in 2014 was een bedrag van circa € 82.000,-- verschuldigd en voor 2015 zal dit naar verwachting rond de € 100.000,-- bedragen. De jaarlijks oplopende verhuurdersheffing vindt plaats op basis van een formule over de gemiddelde WOZ-waarden van de verhuurde woningen onder de liberalisatiegrens. Wij hebben in 2014 pro forma bezwaar gemaakt tegen deze heffing, waarbij wij de kans op honorering als zeer gering inschatten, aangezien er sprake is van wetgeving. In een groter georganiseerd verband wordt echter door vastgoedeigenaren getracht strijdigheid met Europese regelgeving aan te tonen, maar de slagingskans hiervan is geheel onzeker. Daar waar wij mogelijkheden zien de huurprijzen van de woningen door de jaarlijkse huurverhogingsmogelijkheid door de liberalisatiegrens te verschuiven, zullen wij dit doen. Echter, voor het grootste gedeelte van de woningen van Leyenburg C.V. zal dit de komende jaren helaas niet mogelijk zijn. Waardering Conform de waarderingsgrondslagen is de vastgoedportefeuille ten behoeve van de jaarrekening van het fonds gewaardeerd op actuele marktwaarde, waarbij zowel een exploitatiescenario als een uitpondscenario is uitgewerkt. Onder actuele marktwaarde wordt in dit verband verstaan: de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, conditie ‘kosten koper’ en onder gestanddoening van vigerende huurovereenkomsten, waarbij sprake is van een bereidwillige koper en verkoper, na behoorlijke marketing, in een zakelijke transactie overgedragen op de waarde peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang hebben gehandeld. De actuele marktwaarde van de beleggingsportefeuille wordt jaarlijks vastgesteld op basis van een taxatie door een onafhankelijke deskundige. De taxatie per 31 december 2014 is uitgevoerd door MVGM-Taxaties en betreft een zogenaamde desktop-update. De gehanteerde bruto-aanvangsrendementen kosten koper, liggen in een range tussen 7,63% en 8,81%. Ten opzichte van de waardering ultimo 2013 is de waarde van de vastgoedportefeuille fractioneel gestegen. De marktwaarde in verhuurde staat is nu circa 75% van de leegwaarde. Door deze waardestijging is de waarde van de negatieve overige reserve afgenomen. Zie hiervoor hoofdstuk 2.1 Balans per 31 december 2014 en hoofdstuk 3.5 Toelichting op de balans.

12


1.5 Vooruitzichten In deze paragraaf worden de verwachtingen weergegeven over de economie, de woningmarkt en de beleggingsmarkt. Daarnaast worden de fondsverwachtingen en de begroting voor 2014 beschreven. Economische ontwikkelingen In de huidige onzekere economische situatie is het moeilijk om concrete uitspraken te doen over de toekomst, naast het reeds eerder in dit verslag gemelde feit dat Nederland sinds kort officieel (zij het zeer voorzichtig) uit de recessie is. Echter, door de structurele problemen van veel Europese landen en financiële instellingen is het niet uit te sluiten dat de onzekerheid op korte termijn zal blijven bestaan. De te hoge schuldenlast (van landen, banken, overige bedrijven en consumenten) kan niet in korte tijd worden teruggebracht en hierdoor is een snelle terugkeer naar een sterke economische groei onwaarschijnlijk. Woningmarkt Op de woningmarkt lijkt 2014 het jaar van de voorzichtige kentering te zijn geweest, nadat deze een aantal jaren lang vrijwel “op slot” heeft gezeten. Opgemerkt moet hierbij worden, dat het herstel redelijk broos en bovendien erg lokaal lijkt; het is zeker nog te vroeg om te zeggen dat er sprake is van een algeheel herstel. De verwachting is wel, dat de in 2014 ingezette positieve trend zich in 2015 zal voortzetten. Het is niet duidelijk of dit ook tot herstel “in brede zin” zal gaan leiden, maar in ieder geval is er sprake van een begin. Door de iets aantrekkende economie en vanwege het feit dat de werkloosheid thans weer voorzichtig dalende is, is het aannemelijk dat ook het consumentenvertrouwen weer zou moeten gaan stijgen en ook de bereidheid tot het kopen van woningen zou moeten toenemen. Als deze tendensen doorzetten, zou er ook weer sprake kunnen zijn van het aantrekken van de huizenprijzen, waarbij deze overigens naar verwachting lang niet zo hoog zullen zijn als in de jaren voor de economische crisis. Daarnaast zal de prijsontwikkeling landelijk grote verschillen laten zien: de Randstad zal het relatief beter blijven doen dan de rest van Nederland. De vooruitzichten voor de huurwoningmarkt zijn tamelijk gunstig. Door de nog immer aanwezige onzekerheden op de koopwoningenmarkt, denken wij dat de belangstelling voor huurwoningen zal aanhouden in 2015. Mede hierdoor verwachten wij dat de interesse van beleggers in huurwoningen zeker zal aanhouden in 2015. Beleggingsmarkt Wij verwachten dat de interesse van beleggers in huurwoningen zal aanhouden in 2015. Deze beweging heeft zich overigens vanaf 2013 al duidelijk ingezet. Het is op dit moment echter ook gunstig om te kopen, omdat de waarde van woningen relatief laag is, door de nog immer aan de orde zijnde lagere overdrachtsbelasting van 2% en de lage rentestand. Verwachtingen Den Haag Wij zien in de gemeente Den Haag een licht verbeterende situatie ten opzichte van voorgaande jaren. Op langere termijn is er blijvende behoefte aan nieuwe woningen in Den Haag, omdat de regio Haaglanden te maken heeft met een huishoudensgroei. Prognoses wijzen uit dat het aantal huishoudens tot 2025 met 9% zal groeien. Om deze groeiende vraag naar woningen te kunnen opvangen en de kwaliteit van de woningvoorraad beter op de wensen van de consument aan te laten sluiten, zijn daarom tussen de gemeenten in Haaglanden afspraken gemaakt voor de realisatie van nieuwe woningen.

Jaarverslag 2014

13

Fondsverwachtingen en begroting 2015 Berekening uitkering van exploitatie- en kasresultaat (bedragen in euro's)

Begroting 2015

Inkomsten Bruto huuropbrengsten Gemiste huuropbrengsten als gevolg van leegstand Rentebaten Som der bedrijfsopbrengsten Kosten Rentelasten Eigenaarskosten Fondskosten Exploitatiekosten Overige bedrijfskosten Som der bedrijfslasten

Realisatie 2014

1.467.800 -48.000 3.500 1.423.300

1.401.076 -199.652 3.491 1.204.915

438.200 150.000 106.500 325.000 15.000 1.034.700

431.699 132.788 102.165 480.115 20.731 1.167.498

Exploitatieresultaat Preferente winstdeling beherend vennoot Aflossing hypothecaire lening*

388.600 -2.500 -120.000 266.100

37.417 -2.500 -90.000 -55.083

Additionele aflossing hypothecaire lening Kasresultaat

-120.000 146.100

-55.083

248

0

Aantal participaties: Ingebracht vermogen per participatie: Uit te keren kasresultaat per participatie

590 13.572

Exploitatierendement Kasrendement

4,9% 1,8%

0,5% -0,7%

*Bij voldoende exploitatieresultaat zal een additionele aflossing van 1% op jaarbasis per 1 april voldaan dienen te worden.

Berekening uitkering van verkoopresultaat (bedragen in euro's)

Begroting 2015

Aantal eenheden begin van de periode Verkochte en geleverde eenheden Aantal eenheden einde van de periode Uitpondpercentage Bruto verkoopopbrengsten Kostprijs verkopen excl. gerealiseerde herwaardering Aan verkopen toegerekende aanvangskosten Overige verkoopkosten Performance fee Aan participanten uit te keren verkoopresultaat Aantal participaties: Ingebracht vermogen per participatie: Uit te keren verkoopresultaat per participatie Verkooprendement Terugbetaling gestort kapitaal Terugbetaling gestort kapitaal per participatie

14


Realisatie 2014

254 3 251 1,2%

255 1 254 0,4%

330.000 -247.500 -11.125 -13.625 -11.550 46.200

120.000 -105.635 -3.701 -2.349 -597 7.718

590 13.572 78 0,6% 107.274 182

13 0,1% 44.666 76

Totaalrendement per participatie (bedragen in euro's)

Begroting 2015

Realisatie 2014

Uitkering kasresultaat Uitkering verkoopresultaat

248 78

0 13

Exploitatierendement

4,9%

0,5%

Verkooprendement

0,6%

0,1%

Totaalrendement

5,5%

0,6%

Kasstroom per participatie (bedragen in euro's) Terugbetaling gestort kapitaal Uitkering kasresultaat Uitkering verkoopresultaat Totale kasstroom

Begroting 2015


182 248 78 508

76 0 13 89

Rekening houdend met onder meer de eerder genoemde verwachtingen op de woningmarkt, is de begroting voor 2015 opgesteld. Wat betreft het exploitatieresultaat is de verwachting dat dit in 2015 wezenlijk hoger zal liggen dan het in 2014 behaalde resultaat. Het exploitatieresultaat 2015 wordt begroot op € 388.600,-- (2014: € 37.417,--). Het rendement over de resterende eigen inbreng zou dan 4,9% bedragen (2014: 0,5%). Het verbeterde resultaat komt door de inmiddels nagenoeg voltooide inhaalslag aangaande verhuur, renovatie en verbouwing en het verder doorvoeren van de beschreven aangepaste strategie, waar bij het leegkomen van woningen deze in beginsel weer verhuurd worden in plaats van in de verkoop gezet. Slechts incidenteel zal besloten worden tot verkoop (bijvoorbeeld omdat een woning een zeer courante ligging heeft of van bovengemiddelde kwaliteit is). Ook is in de begroting 2015 rekening gehouden met een helaas verdere stijging van de verhuurdersheffing. Tevens zal in principe wederom de wettelijk toegestane huurverhoging per 1 juli 2015 worden doorgevoerd. De inkomsten- en kostenvergelijkingen met het prospectus zijn qua exploitatie inmiddels geheel zinloos geworden, daar in het prospectus uitgegaan werd van een snellere verkoop van leegstaande woningen (verschil inmiddels circa 100 eenheden). Op de jaarvergadering 2013 hebben de participanten ermee ingestemd om deze vergelijking voortaan achterwege te laten in het jaarverslag. Op het moment dat de ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt daartoe aanleiding geven, kan en zal de aangepaste strategie weer worden verlaten en zal opnieuw worden overgestapt op het principe van uitponden van leeggekomen woningen. Wat betreft het verkoopresultaat is in de begroting 2015 een verkoop aangenomen van 3 verkochte en geleverde woningen. De verwachting hierbij is dat de verkoopprijzen van een vergelijkbaar niveau zullen zijn als in 2014. Het verkooprendement zal 0,6% bedragen, zodat in 2015 alsdan sprake zou zijn van een totaalrendement op de resterende eigen inbreng van 5,5%. Amsterdam, 19 maart 2015 Profound Fondsmanagement B.V. Frans Peter Daemen Bart Joosten

Jaarverslag 2014

15

2. JAARREKENING 2014 De jaarrekening is gecontroleerd door Deloitte Accountants B.V. Op grond van dit onderzoek is door Deloitte Accountants B.V. een controleverklaring van de onafhankelijke accountant afgegeven die is opgenomen als bijlage in dit jaarverslag.

2.1 Balans per 31 december 2014, na verwerking resultaat

ACTIVA (bedragen in €)

2014

BELEGGINGEN Direct vastgoed

1

VORDERINGEN Debiteuren Overige vorderingen en overlopende activa

2 3

2013

17.064.000

16.894.000

39.099 8.383

19.653 7.843 47.482

OVERIGE ACTIVA Liquide middelen

4

PASSIVA (bedragen in €) EIGEN VERMOGEN Kapitaal participanten Herwaarderingsreserve Overige reserve

27.496

548.325

605.305 548.325

605.305

17.659.807

17.526.801

2014

2013

, 5 6 7

8.007.480 70.634 -2.752.388

8.013.970 -2.904.014 5.325.726

5.109.956

VOORZIENING PERFORMANCE FEE

8

332.692

332.095

LANGLOPENDE SCHULDEN

9

11.697.432

11.887.432

KORTLOPENDE SCHULDEN

10

303.957

197.318

17.659.807

17.526.801

1 t/m 10: zie 3.5 Toelichting op de balans

16


2.2 Winst- en verliesrekening over 2014 Winst- en verliesrekening (bedragen in €) OPBRENGSTEN UIT VASTGOEDBELEGGINGEN Opbrengsten uit exploitatie Netto verkoopopbrengsten Ongerealiseerde herwaardering vastgoedbeleggingen Som der bedrijfsopbrengsten

Eigenaarskosten Fondskosten Exploitatiekosten Rentebaten en -lasten Overige bedrijfskosten Som der bedrijfskosten RESULTAAT VOOR BELASTINGEN Belastingen RESULTAAT NA BELASTINGEN

2014

2013

11 12 1

1.201.424 31.439 255.614 1.488.477

1.197.694 13.146 -662.048 548.792

13 14 15 16 17

132.788 102.165 480.115 428.208 20.731 1.164.007

51.598 95.327 313.446 533.350 34.096 1.027.817

324.470

-479.025

-

-

324.470

-479.025

11 t/m 17 zie 3.6 Toelichting op de winsten verliesrek ening

Jaarverslag 2014

17

2.3 Kasstroomoverzicht over 2014

Kasstroomoverzicht Volgens indirecte methode (bedragen in €)

2014

2013

Resultaat na belastingen

324.470

-479.025

-32.036 597 -255.615

-13.284 138 662.048

-19.986 66.639

-12.571 -25.589

84.069

131.717

117.651 117.651

-74.682 102.918 28.236

-150.000 -6.490 -102.210 -258.700

-61.354 -105.610 -324.640 -491.604

Netto kasstroom

-56.980

-331.651

Stand geldmiddelen begin periode Stand geldmiddelen einde periode Mutatie geldmiddelen

605.305 548.325 -56.980

936.956 605.305 -331.651

Aangepast voor: Gerealiseerde nettoverkoopopbrengsten Mutatie voorziening performance fee Ongerealiseerde herwaardering vastgoedbeleggingen Mutaties werkkapitaal: Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen boekjaar Kostprijs verkopen direct vastgoed (excl. gerealiseerde herwaardering) Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten: Mutatie langlopende schulden Terugbetaling kapitaal aan participanten Uitkeringen aan participanten Kasstroom uit financieringsactiviteiten

18


3. TOELICHTING OP DE JAARREKENING 3.1 Algemeen Activiteiten De activiteiten van Leyenburg Woningfonds C.V. bestaan uit het beleggen van vermogen in een vastgoedportefeuille (direct vastgoed) teneinde de participanten in de opbrengst van de beleggingen te doen delen. Het direct vastgoed bestaat voornamelijk uit woningen in Den Haag Zuidwest. Juridische structuur Leyenburg Woningfonds CV is aangegaan op 1 december 2006 en is gevestigd op het volgende adres: Gustav Mahlerlaan 192 te Amsterdam. De rechtsvorm van het fonds is een besloten commanditaire vennootschap. De participanten hebben participaties in het fonds gekocht en zijn commanditaire vennoten. Het fonds is een closed-end fonds. De participanten zijn naar derden toe niet aansprakelijk voor verbintenissen van de commanditaire vennootschap (tenzij zij het beheerverbod overtreden) en dragen niet verder in het verlies dan tot het bedrag van hun eigen inbreng. De beherend vennoot van het fonds is Beherend Vennoot Leyenburg Woningfonds B.V. Het beheer van Leyenburg Woningfonds C.V. wordt gevoerd door Profound Fondsmanagement B.V. Stichting Bewaarder Profound II (hierna aangeduid als ‘de Stichting’), treedt op als bewaarder van Leyenburg Woningfonds C.V. (hierna aangeduid als 'fonds' of 'vennootschap'). De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder van de bezittingen (liquide middelen en beleggingen) van het fonds. In de jaarrekening van het fonds zijn de liquide middelen en beleggingen die op naam staan van de Stichting verwerkt, aangezien het economisch eigendom hiervan bij het fonds berust en alleen het juridisch eigendom bij de Stichting berust. Fiscale status De vennootschap is fiscaal transparant. Dit heeft tot gevolg dat de vennootschap niet zelfstandig belastingplichtig is, maar dat iedere commanditaire vennoot voor zijn deelname in het commanditair kapitaal, afhankelijk van zijn eigen fiscale status, wordt belast. Dientengevolge is er geen vennootschapsbelasting in de jaarrekening verantwoord. Beleggingsbeleid Het beleggingsbeleid van het fonds is erop gericht een zo hoog mogelijk rendement te behalen uit de exploitatie van de woningen alsmede uit de tussentijdse verkoop indien de woningen door de huurders worden verlaten of indien een huurder zelf aangeeft zijn woning te willen kopen. Bij verkoop van de woningen kan een positief verschil tussen de aankoopsom en de vrije marktwaarde van de woningen gerealiseerd worden. Woningen vrij en leeg zijn immers in principe meer waard dan verhuurde woningen. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling om de huurders actief te benaderen om hun woning te verlaten of zelf te laten kopen. Mocht na het leegkomen van een woning verkoop prijstechnisch niet aantrekkelijk zijn, dan kan de woning opnieuw verhuurd worden. Na circa zeven jaar, of later indien aan de orde in overleg met de participanten, zal een plan opgesteld worden inzake de mogelijke verkoop van de alsdan nog in portefeuille aanwezige woningen (restpakket) en in het verlengde daarvan het opheffen van het fonds. Dit voorstel wordt ter besluitvorming voorgelegd aan de vergadering van vennoten. De eventuele verkoopwinst die bij verkoop van het restpakket ontstaat, is net als eventuele verkoopwinsten bij tussentijdse verkoop van de woningen voor de participant. Valutabeleid Het fonds belegt uitsluitend in Nederland en is derhalve niet onderhevig aan valutarisico.

Jaarverslag 2014

19

Rentebeleid De (hypotheek)renteontwikkeling kan invloed hebben op het resultaat van het fonds. Dit komt mede daar in het fonds, gezien de verwachte tussentijdse verkopen van woningen, vanaf 1 april 2014 is gekozen voor een hypothecaire financiering met twee leningtranches met verschillende rentetypes: per 1 april 2014 (tot 1 januari 2019) voor circa 50% van de hoofdsom voor 5-jaars vast (3,99% op jaarbasis) en voor circa 50% van de hoofdsom op basis van 3-maands Euribor plus een opslag van 300 basispunten. Weliswaar is de hypothecaire financiering zodanig afgesloten dat deze mede is afgestemd op het verwachte verloop van het aantal te verkopen woningen, maar het is tevens voorstelbaar dat het werkelijke aantal verkochte woningen afwijkt van deze huidige verwachting. Indien het tempo waarin de woningen verkocht worden lager ligt dan verwacht, dan zal minder afgelost zijn op de hypothecaire financiering bij expiratie van een tranche. Daardoor kan het zijn dat een grotere hoofdsom dan thans wordt verwacht, tegen de alsdan geldende marktrente dient te worden verlengd. Een uitspraak over de hoogte van de rente bij diverse verlengingen is thans niet te geven. Indien het tempo van verkoop hoger ligt, zal eventueel een vergoeding voor vervroegde aflossing aan de hypothecaire financier moeten worden voldaan. Het kan derhalve gebeuren dat het fonds jaarlijks meer rente betaalt dan waarvan in het prospectus uitgegaan is, wat het rendement negatief beïnvloedt. Uitkeringsbeleid Het voor uitkering beschikbare resultaat en de terugbetaling van commanditair kapitaal als gevolg van de verkoop van woningen worden uitgekeerd aan de participanten naar rato van de gehouden participaties in het fonds. Het voornemen is om tweemaal per jaar een uitkering te doen en wel in de maanden maart en augustus. Het voor uitkering beschikbare resultaat bestaat uit het resultaat na belastingen gecorrigeerd voor de afschrijvingen immateriële vaste activa en de gerealiseerde en ongerealiseerde herwaardering van het vastgoed. Het aan de verkochte woningen toe te rekenen deel van de aanvangskosten wordt in mindering gebracht op het uit te keren resultaat. Onder de aanvangskosten zijn de bij de oprichting van het fonds betaalde plaatsingsvergoeding en financieringskosten opgenomen. Deelname Deelname in het fonds is mogelijk door het kopen van participaties. Alle participaties zijn geplaatst en de participaties zijn, buiten het geval van vererving of legaat, uitsluitend overdraagbaar na voorafgaande schriftelijke toestemming van alle vennoten.

20


3.2 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening is opgesteld in euro's. Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar. Activa en passiva (met uitzondering van het eigen vermogen) worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsof vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt de waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen waarmee verwezen wordt naar de toelichting. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Direct vastgoed Het directe vastgoed zal worden gewaardeerd op actuele waarde. Onder actuele waarde wordt in dit verband verstaan: de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, conditie 'kosten koper' en onder genoegdoening van vigerende huurovereenkomsten. De actuele waarde van de beleggingsportefeuille wordt jaarlijks vastgesteld op basis van een taxatie door een onafhankelijke deskundige en betreft een zogenaamde desktop-update. De aanschaffingswaarde van de woningen omvat de koopsom, overdrachtsbelasting en overige direct aan de aankoop toe te rekenen kosten, te weten de acquisitie- en taxatiekosten. Ongerealiseerde waardeveranderingen naar aanleiding van de taxatie worden in het resultaat verantwoord. Voor deze ongerealiseerde waardeveranderingen wordt een herwaarderingsreserve aangehouden mits sprake is van een cumulatieve positieve herwaardering. Dotaties en onttrekkingen vinden plaats via de overige reserve. Vorderingen De vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde, voor zover noodzakelijk onder aftrek van een voorziening voor het risico van oninbaarheid. Liquide middelen De liquide middelen staan, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking van de vennootschap. Eigen vermogen De mutaties in de herwaarderingsreserve worden gevormd ten laste of ten gunste van de overige reserve. Voor de geactiveerde plaatsingsvergoeding wordt een wettelijke reserve aangehouden. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang op betrouwbare wijze is te schatten. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening performance fee Deze voorziening is gevormd voor de in de toekomst te betalen performance fee. De performance fee bedraagt 20% van de overwinst van de verkochte woningen. Onder overwinst wordt verstaan het positieve verschil tussen enerzijds de gerealiseerde verkoopopbrengst en anderzijds de aflossing van de hypothecaire lening, de op de verkoop van de woningen betrekking hebbende kosten en het bedrag van de inleg van de commanditaire vennoten. De over het verslagjaar verschuldigde performance fee wordt jaarlijks ten laste van het resultaat gebracht en toegevoegd aan de voorziening. De vennootschap is de performance fee verschuldigd nadat het commanditair kapitaal aan de participanten volledig is terugbetaald.

Jaarverslag 2014

21

Langlopende schulden Langlopende schulden (looptijd > 1 jaar) worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De geamortiseerde kostprijs is gelijk aan de boekwaarde verminderd met aflossingen op de hoofdsom. Kortlopende schulden Onder de kortlopende schulden worden de schulden opgenomen met een resterende looptijd van minder dan een jaar.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen kunnen al gerealiseerd worden zodra zij voorzienbaar zijn. Huuropbrengsten De huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan de huurders in rekening gebrachte huren. Netto verkoopopbrengsten De netto verkoopopbrengsten betreffen de opbrengsten van de verkochte woningen verminderd met de boekwaarde (laatst bekende actuele waarde) van de verkochte woningen en de aan de verkopen toe te rekenen verkoopkosten en performance fee. De netto verkoopopbrengsten worden verantwoord in het jaar dat het notariële transport van de verkochte woningen heeft plaatsgevonden. Onder de kostprijs verkopen is de laatst bekende actuele waarde van de in het boekjaar verkochte woningen opgenomen. Onder de performance fee is de vergoeding opgenomen die de vennootschap aan de beheerder verschuldigd is inzake de verkoop van de woningen. De performance fee is bepaald op 20% van de overwinst van de verkochte woningen. Onder overwinst wordt verstaan het positieve verschil tussen enerzijds de gerealiseerde verkoopopbrengst en anderzijds de aflossing van de hypothecaire lening, de op de verkoop van de woningen betrekking hebbende kosten en het bedrag van de inleg van de commanditaire vennoten. De vennootschap dient de performance fee aan de beheerder te betalen, nadat aan de participanten het commanditair kapitaal volledig is terugbetaald. Exploitatiekosten direct vastgoed Onder de exploitatiekosten worden de direct met de exploitatie van de vastgoedobjecten samenhangende kosten zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen en onroerendezaakbelastingen opgenomen. Initiële directe kosten, niet zijnde verkoopkosten, gemaakt om huurcontracten af te sluiten of te verlengen, worden direct ten laste van de winsten verliesrekening gebracht op het moment van ingaan van het desbetreffende huurcontract. Fondskosten Onder deze rubriek worden de managementkosten verantwoord die conform het prospectus betaald worden aan de beheer Profound Fondsmanagement B.V. Deze kosten bedragen 6% van de theoretische jaarhuur van het desbetreffende boekjaar, exclusief btw. Uit deze kosten vergoedt de beheerder de kosten van administratie, accountantscontrole, bewaarder, fund-, asset- en propertymanagement. Overige bedrijfskosten Onder de overige bedrijfskosten zijn onder andere opgenomen: kosten verbonden aan administratief en financieel beheer, kosten voor publiciteit, drukwerk, accountant, juridische, fiscale en overige adviezen, informatieverschaffing en toezichtkosten.

22


3.3 Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Kasstromen uit hoofde van mutaties in direct vastgoed zijn verantwoord onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten. Mutaties in het fondsvermogen en uit hoofde van financieringen zijn verantwoord onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. 3.4 Risico’s Het fonds belegt conform het beleggingsbeleid zoals omschreven in het prospectus. Aan het beleggen zijn bepaalde risico's verbonden die van invloed kunnen zijn op het totaalrendement van het fonds en de waarde van de participaties van de commanditaire vennoten. Bij het beleggen in een fonds dient rekening te worden gehouden met de gebruikelijke risico's van beleggen en de specifieke risico's die gepaard gaan met het beleggen in vastgoed. Het is van belang dat de belegger zich bewust is van deze risico's teneinde de belegging goed te kunnen beoordelen. De waarde van de beleggingen kan mede als gevolg van de beschreven risico's, zowel stijgen als dalen. Beleggers krijgen mogelijk minder terug dan zij hebben ingelegd. Hierna worden de voornaamste risico's beschreven die voor beleggers van belang zijn in het licht van de gevolgen en de waarschijnlijkheid daarvan. Dit houdt tevens in dat niet alle mogelijke risicofactoren zijn vermeld. Marktrisico Marktrisico is een belangrijke factor in de waardeontwikkeling van vastgoed. Marktrisico kan in dit verband worden omschreven als het algemene economische klimaat waarin de vastgoedmarkt zich bevindt. Het marktrisico is groter naarmate de beleggingen zich concentreren in bepaalde soorten beleggingen of beleggingen op bepaalde markten. Rendementsrisico De in het prospectus berekende rendementen gaan uit van bepaalde aannames aangaande de waardeontwikkeling van het vastgoed, het aantal jaarlijks te verkopen woningen, de huurontwikkeling, de jaarlijkse kosten etc. Uiteraard is het mogelijk dat de realisatie gedurende de looptijd van het fonds bij deze aannames achterblijft, waardoor de geprognosticeerde rendementen niet gerealiseerd worden. Leegstandsrisico Woninghuurders hebben, conform wettelijke regeling, de mogelijkheid de huur van een woning met inachtname van een relatief korte opzegtermijn van één maand op te zeggen. Bij een dergelijke huurdersmutatie bestaat het risico op tijdelijke leegstand alvorens de woning opnieuw verhuurd, dan wel verkocht kan worden, waardoor er gedurende een bepaalde periode geen huurinkomsten worden gegenereerd. Naast deze huurdervingskosten kunnen kosten gemaakt moeten worden om een nieuwe huurder te contracteren. Gedacht dient dan te worden aan verhuurcourtage en/of kosten om de woning verhuurbaar te maken. In het fonds is sprake van woningen in het lagere en middelhoge prijssegment. Hoewel de verhuurmarkt voor deze woningen in zijn algemeenheid als weinig conjunctuurgevoelig kan worden bestempeld, kan de situatie zich voordoen dat bijvoorbeeld in tijden van economische neergang de huurprijzen negatief dienen te worden bijgesteld om tot wederverhuur te kunnen geraken. De situatie kan zich derhalve voordoen dat het fonds minder huurinkomsten genereert dan waarvan in het prospectus is uitgegaan. Ook kunnen meer kosten gemaakt moeten worden dan waarvan in het prospectus is uitgegaan, wat het rendement negatief beïnvloedt. Renterisico De (hypotheek)renteontwikkeling kan invloed hebben op het resultaat van het fonds. Dit komt mede daar in het fonds, gezien de verwachte tussentijdse verkopen van woningen, vanaf 1 april 2014 is gekozen voor een hypothecaire financiering met twee leningtranches met verschillende rentetypes: per 1 april 2014 (tot 1 januari 2019) voor circa 50% van de hoofdsom voor 5-jaars vast (3,99% op jaarbasis) en voor circa 50% van de hoofdsom op basis van 3-maands Euribor plus een opslag van 300 basispunten. Weliswaar is de hypothecaire financiering zodanig afgesloten dat deze mede is afgestemd op het verwachte verloop van het aantal te verkopen woningen, maar het is tevens voorstelbaar dat het werkelijke aantal verkochte woningen afwijkt van deze huidige verwachting.

Jaarverslag 2014

23

Indien het tempo waarin de woningen verkocht worden lager ligt dan verwacht, dan zal minder afgelost zijn op de hypothecaire financiering bij expiratie van een tranche. Daardoor kan het zijn dat een grotere hoofdsom dan thans wordt verwacht, tegen de alsdan geldende marktrente dient te worden verlengd. Een uitspraak over de hoogte van de rente bij diverse verlengingen is thans niet te geven. Indien het tempo van verkoop hoger ligt, zal eventueel een vergoeding voor vervroegde aflossing aan de hypothecaire financier moeten worden voldaan. Het kan derhalve gebeuren dat het fonds jaarlijks meer rente betaalt dan waarvan in het prospectus is uitgegaan, wat het rendement negatief beïnvloedt. Inflatierisico De ontwikkeling van de huuropbrengsten en verkoopopbrengsten van de woningen is mede afhankelijk van de inflatie. De inflatie zorgt door middel van de indexatieclausule in de huurcontracten voor hogere huuropbrengsten. Deze hogere huuropbrengsten vormen een compensatie voor hogere kosten. Een hogere inflatie zal eveneens leiden tot een hogere verkoopopbrengst van de woningen, hetgeen het rendement positief beïnvloedt. Daarentegen zal deflatie leiden tot een lager rendement. Directierisico De beheerder van het fonds is Profound Fondsmanagement B.V. De beheerder zal uitsluitend handelen in het belang van de participanten. Het totaalrendement is afhankelijk van het vermogen van de beheerder om de woningportefeuille actief te beheren in overeenstemming met het beleggingsbeleid en de verplichtingen neergelegd in de beheerovereenkomst. Ondanks het feit dat de beheerder op basis van deze overeenkomst verplicht is steeds voldoende en ter zake kundig en ervaren gekwalificeerd eigen personeel in te zetten, is de beheerder niet verplicht al haar tijd en personeel uitsluitend aan het fonds ter beschikking te stellen en staat het haar vrij andere beheersactiviteiten uit te voeren ten behoeve van andere fondsen. Debiteurenrisico De woningen worden verhuurd aan natuurlijke personen. Uiteraard kan ook een dergelijke huurder in financiële problemen komen, waardoor de huurbetaling achterwege blijft, hetgeen een drukkend effect op het rendement van het fonds kan hebben. Concentratierisico Alle woningen zijn gelegen in dezelfde wijk in Den Haag, waardoor het niet bij voorbaat is uit te sluiten, dat indien er in deze buurt, op welke wijze dan ook, een kwaliteitsverslechtering optreedt, een en ander ook zijn weerslag zal kunnen hebben op onderhavige woningen, zowel qua exploitatierendement als qua opbrengst bij verkoop. Tegenpartijrisico Het risico bestaat dat een partij waarmee het fonds samenwerkt bij het beheer van de woningportefeuille niet (tijdig) aan haar verplichtingen zal voldoen. Door bij het beheer van de portefeuille uitsluitend samen te werken met gerenommeerde partijen wordt het tegenpartijrisico geminimaliseerd. Politiek risico Een onzekere factor bij vastgoedbeleggingen blijft de invloed van politiek en regelgeving. De wetgeving met betrekking tot bestemmingsplannen, bodemverontreiniging, huurbescherming en fiscale regelgeving kan haar invloed op de rentabiliteit van vastgoedbeleggingen hebben. Het is mogelijk dat wijzigingen van desbetreffende regelgeving het rendement van vastgoedbeleggingen beïnvloeden. Op dit moment is bijvoorbeeld de discussie over de hypotheekrenteaftrek actueel, waarbij een algehele afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, zonder andere compensatie voor eigenwoningbezitters, de waarde van woningen negatief zou kunnen beïnvloeden. Herfinancieringsrisico Het risico bestaat dat een (hypothecair) financier bij expiratie van een lening weigert de lening te verlengen en op terugbetaling van de pro resto hoofdsom staat.

24


3.5 Toelichting op de balans per 31 december 2014

Toelichting op de balans (bedragen in €) 1.

31 december 2014

31 december 2013

Direct vastgoed Stand begin periode Investeringen Kostprijs verkochte woningen tegen laatste bekende actuele waarde Ongerealiseerde herwaardering boekjaar Stand einde periode

16.894.000 -85.614 255.614 17.064.000

17.571.000 74.682 -89.634 -662.048 16.894.000

Cumulatief overzicht direct vastgoed per einde periode: Aanschaffingswaarde woningen Herwaardering Stand einde periode

18.747.172 -1.683.172 17.064.000

18.832.786 -1.938.786 16.894.000

De actuele waarde per 31 december 2014 van het directe vastgoed is extern getaxeerd door een onafhankelijke deskundige. Belangrijke veronderstellingen die zijn gehanteerd bij de externe waardering van de vastgoedbeleggingen zijn: a. De huidige huurovereenkomsten, die voor onbepaalde tijd zijn afgesloten, worden als uitgangspunt voor de waardering genomen. b. De vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd op basis van het bruto-aanvangsrendement. Dit rendement is de procentuele verhouding tussen de huurinkomsten op jaarbasis per 31 december 2014 en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Het bruto aanvangsrendement kosten koper op de huurwaarde ultimo 2014, zoals gehanteerd bij de waardering van de objecten, ligt in de range tussen 7,63% - 8,81%. c. Bij de waardering van de vastgoedobjecten is rekening gehouden met toekomstige renovaties, onderhoudskosten en het uitponden. 2.

Debiteuren Huurdebiteuren Voorziening dubieuze debiteuren Stand einde periode

70.099 -31.000 39.099

47.653 -28.000 19.653

3.491 4.892 8.383

2.999 4.579 265 7.843

548.325 548.325

605.305 605.305

8.013.970 -6.490 8.007.480

8.119.580 -71.390 -34.220 8.013.970

De debiteuren zijn opvorderbaar binnen één jaar. 3.

Overige vorderingen en overlopende activa Servicekosten Rente Overige vorderingen en overlopende activa Stand einde periode

De overige vorderingen en overlopende activa hebben een looptijd korter dan één jaar. 4.

5.

Liquide middelen Hieronder zijn opgenomen de saldi van de bankrekeningen bij Rabobank. De liquide middelen zijn dagelijks vrij opneembaar. Kapitaal participanten Stand begin periode Slotuitkering 2013 uitgekeerd in april 2014 Slotuitkering 2012 uitgekeerd in april 2013 Interim-uitkering 2013 uitgekeerd in augustus 2013 Stand einde periode

Bij de oprichting van het fonds zijn 590 participaties geplaatst met een gestort kapitaal van € 20.000,-- per participatie. Per 31 december 2014 bedraagt het gestorte kapitaal per participatie € 13.572,--. Vanaf de oprichtingsdatum tot en met 31 december 2014 is € 6.428,-- per participatie aan de participanten terugbetaald. Overzicht intrinsieke waarde per participatie 2014 Intrinsieke waarde per einde boekjaar (in €) Aantal uitgegeven participaties Intrinsieke waarde per participatie per einde boekjaar (in €)

2013 5.325.726 590 9.027

Jaarverslag 2014

5.109.956 590 8.661

25

Toelichting op de balans (bedragen in €) 6.

7.

8.

31 december 2014

Herwaarderingsreserve Stand begin periode Dotatie herwaarderingsreserve Stande einde periode

70.634 70.634

-

Overige reserve Stand begin periode Resultaat boekjaar Dotatie herwaarderingsreserve Uitgekeerd verkoopresultaat Uitgekeerd exploitatieresultaat Winstdeling beherend vennoot Stand einde periode

-2.904.014 324.470 -70.634 -590 -99.120 -2.500 -2.752.388

-2.100.349 -479.025 -30.090 -292.050 -2.500 -2.904.014

Voorziening performance fee Deze voorziening is gevormd voor de in de toekomst naar verwachting te betalen performance fee. De vennootschap is de performance fee verschuldigd aan de beheerder, nadat het commanditair kapitaal aan de participanten volledig is terugbetaald. Het verloop van de voorziening is als volgt: Stand begin periode Performance fee boekjaar Stand einde periode Totaal 11.911.225 -5.814.550 -3.872.437 -560.778 1.663.460

Opbrengst verkopen Aflossing hypotheek bij verkoop Terugbetaling kapitaal participanten Verkoopkosten Overwinst Performance fee 20% 9.

31 december 2013

332.692

332.095 597 332.692

331.957 138 332.095

120.000 -70.000 -44.666 -2.349 2.985

Cumulatief t/m 2013 11.791.225 -5.744.550 -3.827.771 -558.429 1.660.475

597

332.095

2014

Langlopende schulden De langlopende schuld bestond tot 31 december 2014 uit een hypothecaire lening die door FGH Bank is verstrekt. De hypothecaire lening was opgebouwd uit 3 tranches. De aflossing van de lening vond plaats bij verkoop van een woning. De notaris zorgt bij verkoop van een woning voor aflossing aan de bank. Als zekerheid voor deze lening was/is het recht van eerste hypotheek op het directe vastgoed verstrekt en waren/zijn de rechten uit de huurlijsten verpand aan FGH Bank. Stand begin periode Aflossingen bij verkoop boekjaar Aflossingen volgend boekjaar Stand per einde periode

11.887.432 -70.000 -120.000 11.697.432

12.028.786 -61.354 -80.000 11.887.432

Hieronder volgt een overzicht van de hypothecaire leningen: Nummer 200.090.433 Nummer 200.090.434 Hoofdsom Rente

5.983.716 3,99% per jaar

Rentevaste periode tot en met

31 december 2018

Stand per 1 januari 2014 Aflossingen boekjaar Stand per 31 december 2014

100.432 -20.000 80.432

Nummer 200.090.435

Totaal

2.991.858 3-maands Euribor + 3,00%

2.991.858 3-maands Euribor + 3,00%

11.967.432

3.720.000 -90.000 3.630.000

8.147.000 -40.000 8.107.000

11.967.432 -150.000 11.817.432

De gehele hoofdsom is van 1 januari t/m 31 maart 2014 tussentijds verlengd met een rente op basis van 3-maands Euribor verhoogd met 3,00%. Per 1 april 2014 zijn de leningen administratief gesplitst en onder de volgende voorwaarden t/m 31 december 2018 verlengd:

26


Toelichting op de balans (bedragen in €)

31 december 2014

31 december 2013

Financiering met nummer 200.090.433 Hoofdsom: € 5.983.716,-Rente: De rente van deze tranche is gefixeerd tot en met 31 december 2018 met een vast tarief van 3,99% op jaarbasis. De rente is maandelijks bij achterafbetaling, telkens op de eerste van elke maand, aan de bank te voldoen. Aflossing: Periodiek per maand € 5.000,--, voor het eerst op 1 mei 2014. Financiering met nummer 200.090.434 Hoofdsom: € 2.991.858,-Rente: Het 2 werkdagen voor 1 april 2014 geldende 3-maands Euribor-tarief, verhoogd met 3,00%. De rente is maandelijks bij achterafbetaling, telkens op de eerste van elke maand, aan de bank te voldoen. Consolidatie van de rente: De rente kan op verzoek van het fonds worden geconsolideerd. FGH Bank is tot consolidatie bevoegd, indien het rentepercentage met inbegrip van een opslag van 2,00%, 6,00% per jaar zal zijn. Na consolidatie is de rente gefixeerd voor de restantlooptijd van de lening (31 december 2018). Aflossing: Periodiek per maand € 2.500,--, voor het eerst op 1 mei 2014. Financiering met nummer 200.090.435 Hoofdsom: € 2.991.858,-Rente: Het 2 werkdagen voor 1 april 2014 geldende 3-maands Euribor-tarief, verhoogd met 3,00%. De rente is maandelijks bij achterafbetaling, telkens op de eerste van elke maand, aan de bank te voldoen. Aflossing: Periodiek per maand € 2.500,--, voor het eerst op 1 mei 2014. Voor alle financieringen geldt Bijzondere bepaling Indien de bruto huurinkomsten - na aftrek exploitatiekosten, beheerlasten en de rente- en aflossingsverplichtingen op onderhavige financiering - toereikend zijn om een extra aflossing van 1% op jaarbasis te voldoen, dan is het fonds verplicht deze 1% aflossing te voldoen. Dit zal jaarlijks achteraf, voor het eerst op 1 april 2015, worden getoetst en eventueel worden geëffectueerd. Non-onttrekkingsverklaring (Dividend)uitkeringen aan participanten en/of het plegen c.q. doen mogelijk maken van andere onttrekkingen, daaronder tevens begrepen het verstrekken van geldleningen aan derden, zijn toegestaan, nadat FGH Bank over de desbetreffende looptijd 2% aflossing per jaar heeft ontvangen (beide niet uit verkoop). Aflossing bij partiële verkoop Bij partitiële verkoop dient in beginsel een bedrag te worden afgelost, gelijk aan het door de bank te bepalen pro rata parte bedrag. 10.

Kortlopende schulden Vooruitontvangen huur Waarborgsommen Aflossing hypothecaire lening Hypotheekrente Servicekosten Overige schulden en overlopende passiva Stand einde periode

21.142 77.056 120.000 35.442 49.113 1.204 303.957

11.594 59.586 80.000 44.697 1.441 197.318

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Overeenkomst van Beheer en Bewaring Het fonds heeft een overeenkomst van Beheer en Bewaring afgesloten met de beherend vennoot, de beheerder en de bewaarder. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van het fonds en de duur van de vereffening van het vermogen van het fonds na zijn ontbinding. De jaarlijkse verplichting voortvloeiend uit deze overeenkomst bedraagt 6% van de netto huuropbrengsten (exclusief VvE-bijdrage en servicekosten).

Jaarverslag 2014

27

3.6 Toelichting op de winsten verliesrekening over 2014

Toelichting op de winsten verliesrekening (bedragen in €) 11.

Opbrengsten uit exploitatie Bruto huuropbrengsten Gemiste huuropbrengsten als gevolg van leegstand

2014

2013

1.401.076 -199.652 1.201.424

1.360.981 -163.287 1.197.694

De huuropbrengsten komen uit de verhuur van woningen en de huurovereenkomsten hebben een opzegtermijn van minder dan één jaar. 12.

Netto verkoopopbrengsten Bruto verkoopopbrengsten Kostprijs verkopen tegen laatst bekend actuele waarde Performance fee Overige verkoopkosten

120.000 -85.615 -597 -2.349 31.439

105.000 -89.634 -138 -2.082 13.146

96.590 -10.975 85.615

112.482 -22.848 89.634

50.408 82.380 132.788

50.250 1.348 51.598

102.165 102.165

95.327 95.327

14.306 190.678 182.921 29.332 33.367 29.511 480.115

153.569 91.618 29.694 23.675 6.810 8.080 313.446

3.491 3.491

4.578 4.578

Rentelasten Hypotheekrente Bankkosten Kosten herfinanciering Totaal rentelasten

424.123 1.576 6.000 431.699

536.637 1.291 537.928

Saldo rentebaten en -lasten, last

428.208

533.350

De kostprijs verkopen tegen laatst bekende actuele waarde kan als volgt gespecificeerd: Kostprijs verkopen Gerealiseerde herwaardering Kostprijs verkopen tegen laatst bekend actuele waarde 13.

14.

15.

16.

28

Eigenaarskosten Vaste lasten Verhuurderheffing

Fondskosten Fondskosten

Exploitatiekosten VvE bijdragen afrekening 2013 VvE bijdragen boekjaar 2014 Onderhoud/verhuur gereedmaken Verzekeringen Servicekosten over leegstand Verhuurkosten Overige exploitatiekosten

Rentebaten en -lasten Rentebaten Rentebaten rekening-courant Rabobank Totaal rentebaten


Toelichting op de winsten verliesrekening (bedragen in €) 17.

18.

Overige bedrijfskosten Taxatiekosten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Juridische advies- en incassokosten Overig

2014

2013

8.328 3.000 8.975 428 20.731

11.668 8.000 12.503 1.925 34.096

Transacties met gelieerde partijen Gedurende het boekjaar hebben diverse transacties met verbonden partijen plaatsgevonden. De gehele structuur van het fonds en de verbonden partijen zijn weergegeven in het prospectus in hoofdstuk 9 "Juridische aspecten". Alle transacties met gelieerde partijen hebben plaatsgevonden en vinden plaats onder marktconforme condities. Aan de beheerder wordt jaarlijks een managementvergoeding betaald van 6% van de netto huuropbrengsten (exclusief VvE-bijdrage en servicekosten). Uit deze kosten betaalt de beheerder de kosten van administratie, accountantscontrole, bewaarder, fund-, asset- en property management. De aan de beheerder in 2014 betaalde managementfee bedraagt € 102.165,-- inclusief btw. Aan de beheerder dient nadat aan de commanditaire vennoten het door hen ingelegde kapitaal volledig is terugbetaald een performance fee van 20% over de overwinst van de verkochte woningen te worden betaald. Onder overwinst wordt verstaan het positieve verschil tussen enerzijds de gerealiseerde verkoopopbrengst en anderzijds de aflossing van de hypothecaire lening, de op de verkoop van de woning betrekking hebbende kosten en het bedrag van de inleg van de commanditaire vennoten. De over het verslagjaar verschuldigde performance fee wordt jaarlijks ten laste van het resultaat gebracht en toegevoegd aan de hiervoor gevormde voorziening. De in 2014 ten laste van het resultaat gebrachte performance fee bedraagt € 597,--. In 2014 is door het fonds aan de beherend vennoot (Beherend vennoot Leyenburg Woningfonds B.V.) een winstuitkering van € 2.500,-betaald.

19.

Werknemers Er zijn zowel in 2014 als in 2013 geen werknemers in dienst van de vennootschap geweest.

20.

Ondertekening van de jaarrekening Amsterdam, 19 maart 2015 Profound Fondsmanagement B.V. Frans Peter Daemen Bart Joosten

Jaarverslag 2014

29

4. OVERIGE GEGEVENS 4.1 Bestuurdersbelangen De bestuurders van de beheerder Profound Fondsmanagement B.V. hebben zowel aan het begin als aan het einde van het boekjaar geen persoonlijk belang in de beleggingen van dit fonds.

4.2 Gebeurtenissen na balansdatum Geen.

4.3 Regeling bestemming resultaat Artikel 13 uit de commanditaire vennootschapsakte luidt als volgt: 13.1: de voor uitkering vatbare winst blijkende uit de door de vergadering van vennoten vastgestelde balans en winsten verliesrekening zal jaarlijks geheel worden uitgekeerd, tenzij de Beherend Vennoot in overleg met de Beheerder bepaalt dat de winst van de vennootschap geheel of gedeeltelijk wordt gereserveerd.

4.4 Bestemming resultaat De Beherend Vennoot en de Beheerder stellen voor om de winst over 2014 ter hoogte van € 324.470,-- toe te voegen aan de overige reserve. Vooruitlopend op een desbetreffend besluit van de participanten is de winst in de jaarrekening toegevoegd aan de overige reserve.

4.5 Uitkeringen Er is geen interim-uitkering 2014 gedaan daar in de loop van het jaar onvoldoende (kas)middelen gereserveerd waren om de naar FGH Bank aangegane verplichting van 1% extra aflossing te borgen. Er zal vanwege het in 2014 negatieve kasresultaat uit exploitatie ad -/- € 55.083,-- geen reguliere uitkering uit exploitatie kunnen plaatsvinden. De Beherend Vennoot en de Beheerder stellen wel voor om een slotuitkering over 2014 ten gevolge van de verkoop van één woning te verrichten van € 89,-- per participatie. Hiervan is € 13,-- winst en € 76,-- terugbetaling van het gestorte kapitaal.

30


Bijlage: Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Jaarverslag 2014

31

JAARVERSLAG 2014 LEYENBURG WONINGFONDS C.V

Recommend Documents