ZIB Eemhof CV Jaarverslag 2014

ZIB Eemhof CV Jaarverslag 2014

Grenadierweg 13 • Postbus 160 • 4330 AD Middelburg • [T] 0118 65 22 70 • [F] 0118 65 22 71 • [E] [email protected] • [ I ] www.zibcv.nl

Financieel verslag 2014 ZIB Eemhof CV Middelburg

ZIB Eemhof CV, Middelburg

Jaarverslag 2014

Inhoudsopgave pagina Jaarverslag Algemeen

3

Algemene opmerkingen

4

Jaarrekening 1. Balans per 31 december 2014

6

2. Winst- en verliesrekening 2014

8

3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening

9

4. Toelichting op de balans

11

5. Toelichting op de winst- en verliesrekening

18

Overige gegevens Controleverklaring

20

Bijlage 1, toelichting vastgoedportefeuille

22

Bijlage 2, gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers

23


Jaarverslag 2014

pagina 3

Jaarverslag Algemeen Structuur ZIB Eemhof CV De participanten in ZIB Eemhof CV vormen tezamen met ZIB Eemhof Beheer BV (de "beherend vennoot") een besloten commanditaire vennootschap, welke tot doel heeft het beleggen in de activa van Center Parcs De Eemhof. ZIB Eemhof CV (het Fonds), statutair gevestigd te Middelburg en kantoorhoudende op het adres van de beherend vennoot, is in 2003 tot stand gekomen naar Nederlands recht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 22053621. Het Fonds wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Er wordt echter een beleggingshorizon verwacht van vijftien jaar.

Stichting ZIB Eemhof Naast het Fonds is Stichting ZIB Eemhof (de "bewaarder") opgericht. De Stichting heeft het juridisch eigendom van het vastgoed verworven en zal als bewaarder van de activa van het Fonds optreden. De activa zullen voor rekening en risico van het Fonds worden bewaard. Daarnaast is er als extra zekerheid een tweede (zekerheids-) hypotheek ten behoeve van de bewaarder gevestigd. Stichting ZIB Eemhof is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 22053081.

ZIB Eemhof Beheer BV ZIB Eemhof Beheer BV treedt op als beherend vennoot. De beherend vennoot is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 22053199. ZIB Investments Beheer BV is bestuurder.

ZIB Investments Beheer BV ZIB Investments Beheer BV zal als beheerder van het Fonds en het vastgoed optreden. De beheerder is op 16 april 1999 opgericht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Middelburg onder nummer 22043648. De beheerder beschikt over een internetsite: www.zibcv.nl. De beheerder beschikt over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering die voldoet aan het bepaalde ingevolge de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid, van de Wft (Wet op het financieel toezicht).De bedrijfsvoering functioneert effectief en overeenkomstig de beschrijving.


Jaarverslag 2014

pagina 4

Algemene opmerkingen Ter ondersteuning van het nieuwe groene label van Center Parcs, "Nature deserves a break", en om aan de huidige en toekomstige eisen van de consument te voldoen, heeft Center Parcs een strategie ontwikkeld voor Center Parcs De Eemhof. Deze strategie is gebaseerd op verschillende marktonderzoeken. De bestaande cottages zullen een upgrade krijgen, de bestaande mix van de typen cottages wordt geoptimaliseerd en de centrumvoorzieningen zullen worden verbeterd en worden voorzien van innovaties. De strategie resulteert tevens in homogeniteit tussen bestaande bouw en eventuele uitbreidingen en zal de veiligheid van het park ten goede komen. Om een en ander te realiseren heeft ZIB Eemhof Beheer BV de mogelijkheid onderzocht tot het uitgeven van nieuwe participaties in ZIB Eemhof CV, maar deze uitgifte stuitte mogelijk op praktische problemen. Dientengevolge heeft ZIB Eemhof Beheer BV besloten mede te werken aan de oprichting van een nieuw Fonds: ZIB Eemhof II CV. Uitbreidingsinvestering 2010/2011 Het totale investeringsplan, inclusief bijkomende kosten, bedraagt € 15.584.000. De werkzaamheden waren conform planning vóór zomerseizoen 2011 afgerond. Van de totale investering is € 14.500.000 aangewend voor het upgraden van Center Parcs De Eemhof. Om de overdracht van (on)roerende zaken te voorkomen heeft een deel van de investering plaatsgevonden in ZIB Eemhof CV en een deel (€ 3.949.000) in ZIB Eemhof II CV. De bestaande financiering bij Rabobank Nederland is verhoogd met met € 10.000.000, maar blijft onder het oude niveau ten tijde van oprichting (€ 58.875.000). Het voor ZIB Eemhof II CV benodigde eigen vermogen van € 5.500.000 (2.200 participaties ieder groot € 2.500, minimale deelname 4 participaties) is op 24 juni 2010 verstrekt door de commanditaire vennoten. Om bovenstaande te realiseren, hebben de vennoten van ZIB Eemhof CV in de jaarvergadering van 24 maart 2010 toestemming gegeven tot het verkrijgen en bezwaren van activa van de vennootschap alsmede tot het aangaan van geldleningen ten behoeve van de vennootschap. Voor de deelnemers in ZIB Eemhof CV leidt de oprichting van ZIB Eemhof II CV niet tot een hoger rendement maar wel tot meer zekerheid. Nadeel ligt in het feit dat het vreemde vermogen (de externe financiering) in ZIB Eemhof CV toeneemt. Daar staat echter tegenover: verlenging van de looptijd van de bestaande huurovereenkomst met 5 jaar (t/m 31 oktober 2023), verhoging van de totale huur per medio 2011 met € 1.162.500, een stijging van de getaxeerde waarde van Center Parcs De Eemhof, het inkoopschema van ZIB Eemhof CV zal op basis van deze investering niet wijzigen.

Garanties Met betrekking tot ZIB Eemhof CV zijn de navolgende zaken gegarandeerd:

Concerngaranties Center Parcs Europe NV en Pierre et Vacances SA garanderen alle verplichtingen die voortvloeien uit de verwerving van Center Parcs De Eemhof en uit de (allonge op de) huurovereenkomst tussen Center Parcs Netherlands NV en het Fonds.

Huurgarantie ZIB Eemhof Beheer BV is op 1 november 2003 een huurovereenkomst aangegegaan met Center Parcs Netherlands NV, onder garantie van Center Parcs Europe NV en Pierre et Vacances SA. Deze huurovereenkomst is indertijd aangegaan voor een periode van vijftien jaar met tien optiejaren. In 2010 is de looptijd verlengd tot 31 oktober 2023, met aansluitend een huurdersoptie tot verlenging met vijf jaar (zie aanvullende informatie bovenaan volgende pagina). Alle lasten (exclusief financierings-, Fonds- en beheerkosten) komen voor rekening en risico van Center Parcs Netherlands NV. Zolang de huurovereenkomst loopt, komen het leegstands-, onderhouds- en exploitatierisico voor rekening en risico van de huurder. Tot meerdere zekerheid van de nakoming van de betalingsverplichting conform de huurovereenkomst heeft de huurder een bankgarantie overlegd van een bedrag gelijk aan zes maanden huur. ZIB Eemhof CV, Middelburg

Jaarverslag 2014

pagina 5

Voor de uitvoering van het investeringsplan is, naast de bestaande huurovereenkomst een aanvulling (allonge) op de huurovereenkomst opgesteld. De afspraken hierin betreffen voornamelijk de volgende punten: aanvangsdatum aanvullende huur (uiterlijk 1 juni 2011), eenmalige huurverhoging, huurverlenging en de wijze van jaarlijkse huurverhoging. In deze allonge is tevens opgenomen dat onderhuur toegestaan is en dat er een huurovereenkomst wordt aangegaan met ZIB Eemhof II CV. Deze onderhandse huurovereenkomst is ingegaan per 1 juni 2011 in en is aangegaan voor een periode van twaalf jaar en vijf maanden, derhalve tot 31 oktober 2023. De huur is in halfjaarlijkse termijnen, bij vooruitbetaling, te voldoen.

Exploitatie In de huurovereenkomst is opgenomen dat alle onderhoudskosten, exploitatiekosten, kosten van vervanging, eigenaarslasten en verzekeringspremies voor rekening van Center Parcs Netherlands NV komen. De verplichtingen van Center Parcs Netherlands NV worden door Center Parcs Europe NV en Pierre et Vacances SA gegarandeerd. Voor risico van de verhuurder blijven calamiteiten die niet marktconform verzekerbaar zijn. Bovenstaande afspraken zijn in de huurovereenkomst uitgewerkt.

Kooprecht Société d'Investissement Touristique et Immobilier (S.I.T.I.) SA (voorheen Pierre et Vacances SA) of een door haar aan te wijzen vennootschap heeft het (koop)recht om op 31 oktober 2023 óf het vastgoed van Center Parcs De Eemhof aan te kopen voor een prijs van € 70.000.000 óf de aandelen van Vakantiepark Vastgoed VI BV eveneens voor € 70.000.000 gecorrigeerd voor eventuele aanwezige overige activa en passiva conform de "addendum to the sale and purchase agreement" van 31 mei 2010, waarbij rekening wordt gehouden met een belastinglatentie ten grootte van 20,5% van van het verschil tussen de commerciële waarde en de boekwaarde. Bij uitoefening van het eerdergenoemde kooprecht kan het Fonds de resterende participaties inkopen. De participanten ontvangen op de dag van inkoop de nominale waarde van de participaties te vermeerderen met 9,125% (op jaarbasis) tot de datum van inkoop van de participaties. Uiterlijk vijf jaar voor uitoefening van dit kooprecht dient Pierre et Vacances SA aan de Beherend Vennoot schriftelijk kenbaar te maken of zij gebruik maakt van dit kooprecht. Alle kosten en belastingen, betrekking hebbende op de verwerking, komen voor rekening van de koper.


Jaarverslag 2014

JAARREKENING


Jaarverslag 2014

pagina 7

1. Balans per

31 december 2014 € €


547.135

715.798

83.297.785

85.250.252

38.400

48.000

(Ná voorstel resultaatbestemming) Activa Vaste activa Immateriële vaste activa Geactiveerde advies-/ structureringskosten Materiële vaste activa Onroerend goed, verbeteringen en inventaris Financiële vaste activa Swapoption Vlottende activa Vorderingen Omzetbelasting Rekening-courant Stichting ZIB Eemhof Rekening-courant ZIB Eemhof II CV Overige vorderingen en overlopende activa

Liquide middelen

48.946

47.195

1.646

1.704

322.425

47.425

2.276.969

1.074.563 2.649.986

1.170.887

4.339.115

4.066.991

90.872.421

91.251.928


Jaarverslag 2014

pagina 8

Balans per



Passiva Eigen vermogen Gestort kapitaal Overige reserves

8.500.000 26.747.104

10.200.000 21.791.612 35.247.104

31.991.612

Achtergestelde lening

8.000.000

8.000.000

Langlopende schulden Kredietinstellingen

39.423.000

43.349.000

Kortlopende schulden Aflossingsverplichting Crediteuren Overige kortlopende schulden en overlopende passiva

3.926.000 21.688

3.685.000 31.913

4.254.629

4.194.403 8.202.317

7.911.316

90.872.421

91.251.928


Jaarverslag 2014

pagina 9

2. Winst- en verliesrekening

€ Inkomsten Bedrijfslasten Netto rentelasten Beheervergoeding Bestandvergoeding CV-kosten

2014 €

€

10.910.432

2.514.258 370.675 65.000 21.091

2013 € 10.606.305

2.703.098 360.228 65.000 28.404

Resultaat voor afschrijvingen

2.971.024 7.939.408

3.156.730 7.449.575

Afschrijving

2.130.730

2.133.130

Resultaat

5.808.678

5.316.445


Jaarverslag 2014

pagina 10

3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 3.1 Algemeen 3.1.1 Algemeen Het Fonds is opgericht per 31 oktober 2003. De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het investeren van gelden in registergoederen, teneinde de vennoten in de opbrengst te doen delen en zodanig dat de risico's worden gespreid, het, in verband met het vorenstaande, verwerven, (doen) beheren, (doen) exploiteren en vervreemden van vorenbedoelde registergoederen. Het, in verband met het vorenstaande, bezwaren met hypotheek van vorenbedoelde registergoederen, danwel het als hoofdelijk schuldenaar toetreden tot reeds bestaande hypothecaire geldleningen betreffende vorenbedoeld registergoed, en al hetgeen met dit doel verband houdt dan wel daartoe bevorderlijk kan zijn. Het boekjaar loopt gelijk aan het kalenderjaar. 3.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 3.2.1 Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde verslaggevingsregels. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. De jaarrekening is opgesteld in euro. Activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij een andere waarderingsgrondslag is vermeld. 3.2.2 Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel de primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als de financiële derivaten verstaan. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de toelichting per balanspost. 3.2.3 Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van de activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. 3.2.4 Immateriële vaste activa Geactiveerde advies- en structureringskosten zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs zoals bepaald bij de inbreng in het Fonds. 3.2.5 Materiële vaste activa Het onroerend goed en inventaris zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs zoals bepaald bij de inbreng in de CV verminderd met afschrijvingen en eventuele waardeverminderingen. De afschrijvingen zijn bepaald aan de hand van het bedrag en uitoefendatum van de koopoptie van het onroerend goed, zoals verder toegelicht in 4.1. Indien op basis van periodiek uitgevoerde taxaties blijkt dat de realiseerbare waarde onder de boekwaarde ligt, wordt een bijzondere waardevermindering verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Indien op een latere balansdatum blijkt dat een in eerdere jaren verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies heeft opgehouden te bestaan of is verminderd, dan zal de bijzondere waardevermindering (deels) worden teruggenomen.


Jaarverslag 2014

pagina 11

3.2.6 Financiële vaste activa De onder de financiële vaste activa opgenomen swapoption is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. De swapoption zal worden afgeschreven vanaf 2011 gedurende de looptijd tot en met 2018. 3.2.7 Langlopende schulden Onder de langlopende schulden worden schulden opgenomen met een resterende looptijd van meer dan één jaar. De schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode. Indien het effect van waardering tegen geamortiseerde kostprijs immaterieel is, worden de schulden gewaardeerd tegen nominale waarde. 3.2.8 Swap De variabele rente op de langlopende lening is middels een swap transactie naar verwachting effectief gefixeerd. Op grond van toepassing van kostprijs hedge accounting wordt de swap voortdurend

tegen kostprijs, zijnde nihil, gewaardeerd. De periodieke afrekeningen op de swap worden onmiddellijk in het resultaat verwerkt. 3.2.9 Vorderingen en kortlopende schulden Vorderingen en kortlopende schulden worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Na de eerste opname worden vorderingen en kortlopende schulden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve rentemethode. Indien het effect van waardering tegen geamortiseerde kostprijs immaterieel is, worden vorderingen en kortlopende schulden gewaardeerd tegen nominale waarde. Waardering van vorderingen geschiedt onder aftrek van een bedrag voor incourantheid, gebaseerd op individuele beoordeling van de vorderingen. 3.3 Grondslagen van resultaatbepaling 3.3.1 Resultaat De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico's zijn overgedragen aan de koper. Kosten worden verantwoord in de periode waarin deze voorzienbaar zijn. 3.3.2 Huurinkomsten Inkomsten betreffen de huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. 3.3.3 Vennootschapsbelasting ZIB Eemhof CV is voor de Nederlandse belastingheffing door de Belastingdienst als een fiscaal transparant lichaam aangemerkt. De CV is geen zelfstandig belastingplichtige voor de vennootschapsbelasting. Alle bezittingen en schulden worden fiscaal naar rato van deelname in de CV aan de individuele vennoten toegerekend. Dit heeft tot gevolg dat de inkomsten uit de onroerende zaken, verminderd met (exploitatie) kosten, rente en afschrijvingen, fiscaal rechtstreeks worden toegerekend aan de individuele vennoten.


Jaarverslag 2014

pagina 12

4. Toelichting op de balans 4.1 Vaste activa Onroerend goed/ inventaris

1 januari 2014 Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen ZIB Eemhof II CV Mutaties 2014 Investeringen Afschrijvingen Afschrijvingen ZIB Eemhof II CV 31 december 2014 Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen ZIB Eemhof II CV

Totaal

€

Geactiveerde advies-/ structurerings kosten €

100.551.000

2.400.000

102.951.000

-14.610.363

-1.436.738

-16.047.101

-690.385 85.250.252

-247.464 715.798

-937.849 85.966.050

0 -1.621.082 -331.385 -1.952.467

0 -97.959 -70.704 -168.663

0 -1.719.041 -402.089 -2.121.130

100.551.000

2.400.000

102.951.000

-16.231.445

-1.534.697

-17.766.142

-1.021.770 83.297.785

-318.168 547.135

-1.339.938 83.844.920

€

Het onroerend goed is in economisch eigendom van de Commanditaire Vennootschap. Het juridisch eigendom berust bij de Stichting ZIB Eemhof. Société d'Investissement Touristique et Immobilier (S.I.T.I.) SA (voorheen Pierre et Vacances SA) of een door haar aan te wijzen vennootschap heeft het (koop)recht om op 31 oktober 2023 óf het vastgoed van Center Parcs De Eemhof aan te kopen voor een prijs van € 70.000.000 óf de aandelen van Vakantiepark Vastgoed VI BV eveneens voor € 70.000.000 gecorrigeerd voor eventuele aanwezige overige activa en passiva conform de "addendum to the sale and purchase agreement" van 31 mei 2010. De koopoptie van € 70.000.000 geldt voor de vaste activa van ZIB Eemhof CV en ZIB Eemhof II CV gezamenlijk. Van de koopoptie komt een bedrag van € 4.891.718, de boekwaarde van de vaste activa van ZIB Eemhof II CV, toe aan ZIB Eemhof II CV. Deze verdeling van de voorgenoemde koopoptie is krachtens een onderlinge overeenkomst tussen ZIB Eemhof CV en ZIB Eemhof II CV geregeld. De call-option is per 18 december 2014 overgegaan naar VMF Eemhof AG. Het verschil tussen de totaal geactiveerde materiële vaste activa (onroerend goed + inventaris + geactiveerde advies- en structureringskosten) en de koopoptie gecorrigeerd voor het deel dat toekomt aan ZIB Eemhof II CV (€ 4.891.718) wordt afgeschreven tot de datum uitoefening koopoptie (31 oktober 2023). In december 2013 heeft een hertaxatie plaatsgevonden. De marktwaarde is gewaardeerd op € 133.900.000 k.k. Aangezien het huurcontract loopt tot het eind van de CV en de participaties dan volgens planning volledig zullen zijn ingekocht, is het risico van waardedaling van het onroerend goed aan het eind van de looptijd van de CV voor rekening van de beherend vennoot.


Jaarverslag 2014

pagina 13

4.2 Financiële vaste activa

1 januari 2014 Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

Mutaties 2014 Investeringen Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen

31 december 2014 Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

Swapoption €

Totaal €

84.000

84.000

-36.000 48.000

-36.000 48.000

0 -9.600 0 -9.600

0 -9.600 0 -9.600

84.000

84.000

-45.600 38.400

-45.600 38.400

De swapoption zal worden afgeschreven vanaf 2011 gedurende de looptijd tot en met 2018.


Jaarverslag 2014

pagina 14

4.3 Vlottende activa Rekening-courant ZIB Eemhof II CV Met ZIB Eemhof II CV is een rekening-courant overeenkomst afgesloten, ter aanvulling van negatieve banksaldi van deze entiteit. Dit jaar heeft ZIB Eemhof CV € 275.000 overgemaakt. Overige vorderingen en overlopende activa

Vooruitbetaalde onderhuur ZIB Eemhof II CV Vooruitbetaalde beheervergoeding Rentebaten Overige kosten Rekening-courant beherend vennoot

2014 €

2013 €

185.948 189.764 16.542 6.294 1.878.421 2.276.969

183.200 184.416 20.483 6.781 679.683 1.074.563

4.4 Eigen vermogen 4.4.1 Gestort kapitaal, overige reserves en resultaat boekjaar Door de participanten zijn 10.200 participaties ad € 2.500, totaal € 25.500.000, aangekocht. Hiervan is inmiddels € 15.300.000 terugbetaald aan de participanten. Conform de overeenkomst van commanditaire vennootschap zijn er per 1 januari 2014, 680 participaties bij loting ingekocht, totaal € 1.700.000. Het totaal aan gestort kapitaal bedraagt ultimo boekjaar € 8.500.000. De verdeling van het eigen vermogen, zie 4.3.2, is gebaseerd op artikel 10 lid 2 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. "De vennoten zijn in de winst en in het verlies gerechtigd in de volgende verhouding: a. ieder van de commanditaire vennoten is, naar rato van het aantal door hem gehouden participaties, gerechtigd tot uitkering van een bedrag van negen, éénhonderd vijfentwintig/éénduizendste procent (9,125%) over het nominale bedrag van zijn participaties; b. de beherend vennoot is gerechtigd tot uitkering van het saldo van de winst en het verlies, nadat aan de commanditaire vennoten de sub a omschreven bedragen zijn uitgekeerd; c. alle kosten komen voor rekening van de beherend vennoot, behoudens de emissiekosten, welke voor rekening van de commanditaire vennoten komen; d. een commanditaire vennoot draagt niet verder in het verlies dan tot het beloop van zijn kapitaalinbreng. Het restantverlies komt voor rekening van de beherend vennoot." 4.4.2 Uittreding. Inkoop De verdeling bij inkoop is gebaseerd op artikel 11 lid 7 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. Bij inkoop wordt een bedrag van € 2.500 terugbetaald (inbrengwaarde). De laatste participaties worden ingekocht per 1 januari 2019.


Jaarverslag 2014

pagina 15 Artikel 11 lid 7: "Vanaf één januari tweeduizend vijf is de vennootschap gerechtigd om jaarlijks, uit de vrije cashflow van de vennootschap, over te gaan tot inkoop van zeshonderd tachtig (680) participaties, zulks tegen betaling aan de commanditaire venno(o)t(en) van wie wordt ingekocht van een bedrag van tweeduizend vijfhonderd euro (€ 2.500) per participatie." 4.4.2 Mutatieoverzicht eigen vermogen Gestort kapitaal € 1 januari 2013

11.900.000

Mutaties 2013 01/01/2013: Inkoop participaties Uitkering 2e halfjaar 2012 30/06/2013: Reservering uitkering 1e halfjaar 2013 (uitkering 01/07/2013) 01/07/2013: Uitkering 1e halfjaar 2013 31/12/2013: Reservering uitkering 2e halfjaar 2013 (uitkering 01/01/2014) Resultaat boekjaar 2013

31 december 2013 Mutaties 2014 01/01/2014: Inkoop participaties Uitkering 2e halfjaar 2013 30/06/2014: Reservering uitkering 1e halfjaar 2014 (uitkering 01/07/2014) 01/07/2014: Uitkering 1e halfjaar 2014 31/12/2014: Reservering uitkering 2e halfjaar 2014 (uitkering 01/01/2015) Resultaat boekjaar 2014

31 december 2014

Overige reserves Beherend Participanten vennoot € 16.940.542

542.935

-1.700.000

Totaal

€ 29.383.477

-542.935

-1.700.000 -542.935

465.375

0

-465.375

-465.375

465.375

-1.700.000

-465.375 5.316.445 4.385.695

-77.560

0 5.316.445 2.608.135

10.200.000

21.326.237

465.375

31.991.612

-465.375

-1.700.000 -465.375

387.811

0

-387.811

-387.811

387.811

-1.700.000

-387.811 5.808.678 5.033.056

-77.564

0 5.808.678 3.255.492

8.500.000

26.359.293

387.811

35.247.104

-465.375

-1.700.000

-387.811


Jaarverslag 2014

pagina 16

4.4.3 Swap De rente op de langlopende lening (lening I) is middels een swap transactie gefixeerd op 5,52%. De marktwaarde van de renteswap bedraagt per 31-12-2014 € -4.746.686. De rente op de langlopende lening (lening II) is middels een swap transactie gefixeerd op 5,48%. De marktwaarde van deze renteswap bedraagt per 31-12-2014 € -1.139.896. 4.5 Achtergestelde lening Vakantiepark Vastgoed VI BV, houdstermaatschappij van de beherend vennoot, heeft een renteloze achtergestelde lening verstrekt ad. € 8.000.000. Deze geldlening is achtergesteld bij de vorderingen van alle huidige en toekomstige schuldeisers van ZIB Eemhof CV. De geldlening zal door ZIB Eemhof CV niet eerder worden afgelost dan nadat alle participaties, waarmee de commanditaire vennoten hebben deelgenomen in het kapitaal, door ZIB Eemhof CV zijn ingekocht.

4.6 Langlopende schulden 4.6.1 Kredietinstellingen Door Rabobank Nederland is bij oprichting een lening (lening I) verstrekt ad. € 58.875.000, waarvan € 56.275.000 in de vorm van een hypothecaire lening en € 2.600.000 als kredietfaciliteit in rekening-courant. De over de hypothecaire lening verschuldigde rente bedraagt 5,52% per jaar. De aflossingen zijn vastgelegd in een aflossingsschema. Voor 2015 bedraagt de aflossingsverplichting € 3.926.000. De aflossingsverplichting is opgenomen onder de kortlopende schulden. De rente over de rekening-courant faciliteit betreft 3-maands Euribor + 1%. Over het niet opgenomen deel van de faciliteit wordt per kwartaal een bereidstellingsprovisie berekend van 0,4%. Voor de upgrade is een additionele hypothecaire financiering afgesloten van € 10.000.000 (lening II). Het rentepercentage van deze lening bedraagt 5,48%. De lening is in gedeelten van minimaal € 1.750.000 opgenomen, gedurende de periode van 1 januari 2011 tot 30 november 2011. De lening dient in één keer te worden afgelost op de einddatum, zijnde 31 december 2018.

Stand per 1 januari Aflossingen Stand per 31 december Aflossingsverplichting komend boekjaar Langlopend deel per 31 december

2014 €

2013 €

47.034.000 3.685.000 43.349.000 3.926.000 39.423.000

50.331.000 3.297.000 47.034.000 3.685.000 43.349.000

Het langlopend deel van de schulden per 31 december 2014 heeft een looptijd van één tot vijf jaar.


Jaarverslag 2014

pagina 17

4.7 Kortlopende schulden De overige schulden en overlopende passiva zijn als volgt te specificeren:

Vooruitontvangen huur Rentelasten lening I Rentelasten lening II Accountantskosten Taxatiekosten Overige

2014 €

2013 €

3.905.500 309.610 34.069 3.950 0 1.500 4.254.629

3.800.971 346.114 35.921 5.897 4.000 1.500 4.194.403

4.8 Zekerheden De navolgende zekerheden zijn afgegeven ten behoeve van de faciliteit bij de Rabobank: - Hypotheek ad € 58.875.000 eerste in rang en hypotheek ad € 2.125.000 tweede in rang op de registergoederen die onderdeel uitmaken van het Bungalowpark; - Pandrecht eerste in rang op huidige en toekomstige inventaris en overige roerende zaken die onderdeel uitmaken van het Bungalowpark; - Pandrecht eerste in rang van verzekeringspenningen; - Verpanding eerste in rang van de rechten uit hoofde van de huurovereenkomst tussen ZIB Eemhof Beheer BV en Center Parcs Netherlands NV en de huurovereenkomst tussen ZIB Eemhof CV en ZIB Eemhof II CV; - Verpanding eerste in rang van de rechten uit hoofde van de garantie van Pierre et Vacances SA en de bankgarantie in het kader van de huurovereenkomst; - Achterstelling van de lening groot € 8.000.000 verstrekt door Vakantiepark Vastgoed VI BV, via ZIB Eemhof Beheer BV, aan ZIB Eemhof CV; - Achterstelling vorderingen participanten ZIB Eemhof CV en ZIB Eemhof II CV; - Verpanding eerste in rang van de rechten uit hoofde van de rekening-courant verhouding tussen ZIB Eemhof CV en ZIB Eemhof II CV.


Jaarverslag 2014

pagina 18

5. Toelichting op de winst- en verliesrekening 5.1 Inkomsten 2014 € Huuropbrengsten Huuropbrengsten deelinvestering -Onderhuur ZIB Eemhof II CV Overige opbrengsten

10.230.791 1.232.020 -554.409

2013 € 9.942.460 1.206.991 -543.146

10.908.402 2.030 10.910.432

10.606.305 0 10.606.305

Met Center Parcs Netherlands NV is een langlopende triple-nett huurovereenkomst afgesloten, met een looptijd tot 31 oktober 2023 en een huurdersoptie tot verlenging met vijf jaar. De huur wordt jaarlijks per 31 oktober met 2,9% geïndexeerd. Bij de realisatie van het investeringsplan, in 2010, is een aanvulling (allonge) op de bestaande huurovereenkomst afgesloten. Hierin is overeengekomen een huurverhoging per 1 juni 2011 van € 1.162.500, met een jaarlijkse indexatie op basis van CPI alle huishoudens (2006=100), echter met een minimum van 1,5% en een maximum van 3,25%. In deze allonge is tevens opgenomen dat onderhuur is toegestaan. Met ZIB Eemhof II CV is een (onder)huurovereenkomst afgesloten met een looptijd tot 31 oktober 2023. Deze huur wordt jaarlijks per 1 juni, voor het eerst in 2012, geïndexeerd op basis van CPI alle huishoudens (2006=100), echter met een minimum van 1,5% en maximum van 3,25%. De minimale huurinkomsten voor de niet tussentijds opzegbare huurovereenkomst zijn: 2015 € 11.777.984, 2016-2019 € 50.445.143, na 2019 € 53.751.155 (exclusief huurdersoptie tot verlenging). Voor de huurinkomsten van de deelinvestering, opgenomen in de allonge, is uitgegaan van de minimale huurindex van 1,5% voor alle jaren. 5.2 Bedrijfslasten

Netto rentelasten Rentelasten lening I Rentelasten lening II Rentebaten

2014 €

2013 €

1.961.988 557.313 -5.043 2.514.258

2.155.674 556.193 -8.769 2.703.098

Beheervergoeding De beheervergoeding bedraagt 0,15% over het totaal van de investeringsbegroting en wordt conform de Overeenkomst van Beheer en Bewaring jaarlijks met 2,9% geïndexeerd. Bestandvergoeding De bestandvergoeding bedraagt jaarlijks in totaal € 65.000 en is verschuldigd per 31 december.

CV-kosten Bewaarkosten Kantoorkosten Accountants-/administratiekosten Taxatiekosten Kosten verlenging erfpacht Overige algemene kosten

2014 €

2013 €

3.556 5.641 1.570 4.807 0 5.517 21.091

3.500 5.717 3.500 4.000 5.580 6.107 28.404


Jaarverslag 2014

OVERIGE GEGEVENS


Jaarverslag 2014

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de beherend vennoot en de beheerder van ZIB Eemhof C.V. Wij hebben de in dit rapport op pagina 6 tot en met 18 opgenomen jaarrekening 2014 van ZIB Eemhof C.V. te Middelburg gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de in Nederland geldende van toepassing zijnde grondslagen voor de financiële verslaggeving. De beheerder van de vennootschap is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de beheerder van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

20

AA15-0201

Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van ZIB Eemhof C.V. per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met de in Nederland geldende van toepassing zijnde grondslagen voor de financiële verslaggeving. Amstelveen, 13 februari 2015 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze, w.g. A.P. van Veen RA

21

pagina 22

Bijlage 1 Toelichting vastgoedportefeuille Center Parcs De Eemhof De activa van Center Parcs De Eemhof bestaan onder meer uit de onroerende zaken, de grond, de inventaris en de infrastructuur van het park gelegen aan de Slingerweg 1 te Zeewolde. Het park beschikt over 701 cottages en centrumvoorzieningen. Tot 2011 waren de cottages onderverdeeld in de types Economy, Deluxe en VIP. Op 1 juli 2011 zijn de vernieuwde cottages officieel in gebruik genomen. De cottages heten nu 'Original cottages', en zijn onderverdeeld in drie luxeniveaus: Comfort, Premium en VIP. De Cottages Na de metamorfose zijn: - de kleurrijke Comfort cottages voorzien van vaatwasmachine en combi-oven; - de moderne Premium cottages uitgebreid met combi-oven en badkamers voorzien van rainshower; - de badkamers van de VIP cottages in omvang verdubbeld en van alle luxe voorzien, zoals sauna en inloopdouche met rainshower. Alle Original cottages beschikken over een compleet ingerichte keuken, een badkamer en privéterras met tuinmeubels. In cottages vanaf 4 personen is ook altijd een kinderbed/box en kinderstoel aanwezig. De Comfort cottages vallen op door de heldere, diepe kleuren die in het interieur als accenten zijn gebruikt en de cottages een kleurrijk en eigentijds karakter geven. Het interieur van de Premium cottages heeft ook een heel eigen karakter, met nog meer comfort en een moderne inrichting. De nieuwe VIP cottages beschikken over al het comfort van de Comfort en Premium cottages, maar zijn uitgebreid met talrijke extra's. Er is ook gedacht aan mindervaliden en COPD-patienten (mensen met longklachten). Hiervoor zijn verschillende cottages aangepast. Zo is de slaapkamer vergroot, het keukenblad in hoogte verstelbaar en de badkamer voorzien van een verhoogd toilet, instapbad, extra handgrepen en leuningen. Een geheel nieuw concept zijn de Kindercottages. Deze cottages bieden ruimte aan een echt speelparadijs waarin kinderen zich naar hartenlust kunnen vermaken. De woonkamer is voorzien van kindvriendelijk meubilair in vrolijke kleuren en er is een gezellige speelkamer ingericht met allerlei speelgoed. Vanuit deze speelkamer biedt een luik toegang tot een speciale afgesloten buitenspeelruimte. Deze speelhut omvat een glijbaan, klimwand, sterrenwacht en speelkeukentje. De tuin is volledig afgescheiden met een hek. Opsomming van de types: 2-persoons: Hotelappartementen (32m²) 2-persoons: VIP cottage (73m²) 4-persoons: Comfort cottage (67m²), Premium cottage (65m²), Premium Kindercottage (75m²), VIP cottage (74m²), Premium cottage mindervaliden (73m²) 5-persoons: Comfort cottage (73m²), Premium cottage (75m²) 6-persoons: Comfort cottage (73m²), Premium cottage (73m²), Comfort cottage cara (73m²) 8-persoons: Premium cottage (103m²) Centrumvoorzieningen Center Parcs De Eemhof beschikt over allerhande voorzieningen. Onder andere vijf verschillende restaurants, supermarkt met uitgebreid assortiment, activiteiten in de Action Factory en zwemplezier in Aqua Mundo met de 'Flow Rider' en sinds 2011 de spectaculaire glijbaan 'Turbo Twister'. info ontleend aan de internetsite www.centerparcs.nl


Jaarverslag 2014

pagina 23

Bijlage 2 Gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers -op de jaarbegroting is geen accountantscontrole toegepastDit betreft het gerealiseerde exploitatieresultaat versus het begrote exploitatieresultaat over het jaar 2014. Jaar 2014

€ Inkomsten Huuropbrengsten Huuropbrengsten deelinvestering -Onderhuur ZIB Eemhof II CV

10.230.791 1.232.020 -554.409

€

jaarbegroting €

10.230.791 1.239.144 -557.615 10.908.402 2.030 10.910.432

Overige opbrengsten

Bedrijfslasten Netto rentelasten Beheervergoeding Bestandvergoeding CV-kosten

gerealiseerd €

2.514.258 370.675 65.000 21.091

10.912.320

2.520.000 370.675 65.000 30.000

Resultaat voor afschrijvingen

2.971.024 7.939.408

2.985.675 7.926.645

Afschrijvingen

2.130.730

2.133.130

Resultaat

5.808.678

5.793.515


Jaarverslag 2014

ZIB Eemhof CV Jaarverslag 2014

Recommend Documents