ZIB Hellevoetsluis CV Jaarverslag 2013

ZIB Hellevoetsluis CV Jaarverslag 2013

Grenadierweg 13 • Postbus 160 • 4330 AD Middelburg • [T] 0118 65 22 70 • [F] 0118 65 22 71 • [E] [email protected] • [ I ] www.zibcv.nl

Financieel verslag 2013 ZIB Hellevoetsluis CV Middelburg

ZIB Hellevoetsluis CV, Middelburg

Jaarverslag 2013

Inhoudsopgave pagina Jaarverslag Algemeen

3

Algemene opmerkingen

4

Jaarrekening 1. Balans per 31 december 2013

6

2. Winst- en verliesrekening 2013

8

3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening

9

4. Toelichting op de balans

11

5. Toelichting op de winst- en verliesrekening

17

Overige gegevens Controleverklaring Bijlage 1, specificatie vastgoedportefeuille Bijlage 2, gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers


19 21 22

Jaarverslag 2013

pagina 3

Jaarverslag Algemeen Structuur ZIB Hellevoetsluis CV De participanten vormen tezamen met ZIB Hellevoetsluis Beheer BV (de "beherend vennoot") een besloten commanditaire vennootschap, welke tot doel heeft het beleggen in vijftien vakantievilla's en het Beach hotel Cape Helius te Hellevoetsluis. ZIB Hellevoetsluis CV (het Fonds), statutair gevestigd te Middelburg en kantoorhoudende op het adres van de beherend vennoot, is in 2005 tot stand gekomen naar Nederlands recht. ZIB Hellevoetsluis CV is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 22057417. Het Fonds wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Er wordt echter een beleggingshorizon verwacht van zestien jaar.

ZIB Hellevoetsluis Bewaar BV Naast het Fonds is ZIB Hellevoetsluis Bewaar BV (de "bewaarder") opgericht. De bewaarder heeft het juridisch eigendom van het vastgoed verworven en zal als bewaarder van de activa van het Fonds optreden. De activa zullen voor rekening en risico van het fonds worden bewaard. ZIB Hellevoetsluis Bewaar BV is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 34223484. TMF Management BV is bestuurder.

ZIB Hellevoetsluis Beheer BV ZIB Hellevoetsluis Beheer BV treedt op als beherend vennoot. De beherend vennoot, waarvan de aandelen worden gehouden door ZIB Holding BV en Pebe Vastgoed BV, is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 22057416. ZIB Investments Beheer BV is bestuurder.

ZIB Investments Beheer BV Als beheerder van het Fonds treedt ZIB Investments Beheer BV (de "beheerder") op. De beheerder is op 16 april 1999 opgericht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Middelburg onder nummer 22043648. De beheerder beschikt over een internetsite: www.zibcv.nl. De beheerder beschikt over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering die voldoet aan het bepaalde ingevolge de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid, van de Wft (Wet op het financieel toezicht). De bedrijfsvoering functioneert effectief en overeenkomstig de beschrijving.


Jaarverslag 2013

pagina 4

Algemene opmerkingen Garanties Met betrekking tot ZIB Hellevoetsluis CV zijn door Roompot Recreatie Beheer BV de navolgende zaken gegarandeerd.

Huurgarantie Roompot Recreatie Beheer BV huurt de woningen waarbij alle lasten (exclusief financierings-, Fonds- en beheerkosten) excl. voor haar rekening komen. Hierdoor loopt het Fonds, zolang de huurovereenkomst loopt, geen bezettingsgraad-, onderhouds- en exploitatierisico. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 15 jaar, en is ingegaan op 1 mei 2006. Tot meerdere zekerheid van de betaling van de huurpenningen is door de huurder, ten behoeve van het Fonds, een bankgarantie (huurgarantie met boetebeding) van € 313.500 gesteld. Indien de huurder zijn (financiële) verplichtingen niet nakomt, is de bankgarantie -na ingebrekestelling- direct in zijn geheel opeisbaar.

Exploitatie In de huurovereenkomst is opgenomen dat alle onderhoudskosten, exploitatiekosten, kosten van vervanging van inventaris, eigenaarslasten en verzekeringspremies voor rekening komen van de huurder.

Koopgarantie Het Fonds is gerechtigd ieder jaar één villa te verkopen aan Park Haringvliet BV tegen een verkoopprijs gelijk aan de verwervingsprijs te verhogen met € 66.667. Deze verkoopprijs wordt op jaarbasis geïndexeerd met 2%. In 2010 is de vennootschap Park Haringvliet BV geliquideerd en uitgeschreven uit het handelsregister. De verplichtingen uit de koopgarantie zijn overgenomen door Probest BV en Roompot Recreatie Beheer BV. Met de overname van de verplichtingen is afgesproken dat afwisselend het ene jaar een villa zal worden aangekocht door Probest BV en het volgende jaar door Roompot Recreatie Beheer BV, voor zover niet op de vrije markt verkocht.


Jaarverslag 2013

JAARREKENING


Jaarverslag 2013

pagina 6

1. Balans per

31 december 2013 € €


148.277

167.187

(Ná voorstel resultaatbestemming) Activa Vaste activa Immateriële vaste activa Geactiveerde advies-/ structureringskosten Materiële vaste activa Onroerend goed Inventaris

6.236.382 823.680

6.463.402 858.000 7.060.062

7.321.402

Vlottende activa Vorderingen Debiteuren Rekening-courant bewaarder Overige vorderingen en overlopende activa

Liquide middelen

236.779 220.767

0 333.353

18.272

15.003 475.818

348.356

52.477

560.521

7.736.634

8.397.466


Jaarverslag 2013

pagina 7

Balans per



Passiva Eigen vermogen Gestort kapitaal Overige reserves

1.625.000 1.120.792

1.825.000 851.728 2.745.792

Langlopende schulden Kredietinstellingen Overige schulden

3.409.000 641.137

2.676.728

3.759.000 587.660 4.050.137

Kortlopende schulden Aflossingsverplichting Crediteuren Omzetbelasting Overige kortlopende schulden en overlopende passiva

350.000 16.830 10.562

4.346.660

350.000 1.333 15.781

563.313

1.006.964 940.705

1.374.078

7.736.634

8.397.466


Jaarverslag 2013

pagina 8

2. Winst- en verliesrekening

€

Inkomsten

2013 €

€

629.805

Bedrijfslasten Netto rentelasten Beheervergoeding CV-kosten

238.848 25.000 11.624

2012 €

633.451

258.001 25.000 12.233

Exploitatieresultaat

275.472 354.333

295.234 338.217

Resultaat verkoop villa Resultaat voor afschrijvingen

101.629 455.962

95.602 433.819

Afschrijving structureringskosten

12.941

Resultaat

443.021


433.819

Jaarverslag 2013

pagina 9

3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 3.1 Algemeen 3.1.1 Algemeen De CV is opgericht per 14 april 2005. De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het investeren van gelden in registergoederen, teneinde de vennoten in de opbrengst te doen delen en zodanig dat de risico's worden gespreid, het in verband met het vorenstaande, verwerven, (doen) beheren, (doen) exploiteren en vervreemden van vorenbedoelde registergoederen en het, in verband met het vorenstaande, bezwaren met hypotheek van vorenbedoelde registergoederen, danwel het als hoofdelijk schuldenaar toetreden tot reeds bestaande hypothecaire geldleningen betreffende vorenbedoeld registergoed, en al hetgeen met dit doel verband houdt dan wel daartoe bevorderlijk kan zijn. Het boekjaar loopt gelijk aan het kalenderjaar. 3.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 3.2.1 Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde verslaggevingsregels. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. De jaarrekening is opgesteld in euro. Activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij een andere waarderingsgrondslag is vermeld. 3.2.2 Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van de activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. 3.2.3 Schattingswijziging geactiveerde advies- en structureringskosten Tot 1 januari 2013 werden de advies- en structureringskosten niet afgeschreven. Omdat de geactiveerde advies- en structureringskosten primair zijn gemaakt om de opzet van de CV mogelijk te maken, heeft de beheerder van het Fonds besloten om de advies- en structureringskosten af te schrijven over de looptijd van de CV, in casu tot en met het jaar waarin de laatste participaties van de commanditaire vennoten worden ingekocht. Het negatieve effect van deze schattingswijziging op het resultaat over het boekjaar 2013 bedraagt € 12.941. 3.2.4 Immateriële vaste activa Geactiveerde advies- en structureringskosten zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs zoals bepaald bij de inbreng in het Fonds. Met ingang van boekjaar 2013 worden de geactiveerde advies- en structureringskosten afgeschreven over de resterende looptijd van het Fonds zoals toegelicht in paragraaf 3.2.3.


Jaarverslag 2013

pagina 10

3.2.5 Materiële vaste activa Het onroerend goed en inventaris zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs zoals bepaald bij de inbreng in de CV verminderd met eventuele waardeverminderingen. Omdat het onroerend goed langlopend is verhuurd, in de huurovereenkomst is overeengekomen dat aan het einde van de huurovereenkomst het onroerend goed in dezelfde staat dient te verkeren als bij aanvang van de huurovereenkomst en alle onderhoudskosten en kosten van vervanging en schade voor rekening van de huurder komen, is de beheerder van mening dat de restwaarde aan het einde van de looptijd van het huurcontract naar verwachting boven de boekwaarde ligt, derhalve wordt gedurende de looptijd van de CV niet afgeschreven op het onroerend goed en de inventaris. Indien op basis van periodiek uitgevoerde taxaties blijkt dat de realiseerbare waarde onder de boekwaarde ligt, wordt een bijzondere waardevermindering verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Indien op een latere balansdatum blijkt dat een in eerdere jaren verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies heeft opgehouden te bestaan of is verminderd, dan zal de bijzondere waardevermindering (deels) worden teruggenomen. 3.2.6 Overige activa en passiva De overige activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Waardering van vorderingen geschiedt onder aftrek van een bedrag voor incourantheid, gebaseerd op individuele beoordeling van de vorderingen. 3.2.7 Swap De variabele rente op de langlopende lening is middels een swap transactie naar verwachting effectief gefixeerd. De lening is conform de algemene waarderingsgrondslagen van de vennootschap

tegen nominale waarde gewaardeerd. Op grond van toepassing van kostprijs hedge accounting wordt de swap voortdurend tegen kostprijs, zijnde nihil, gewaardeerd. De periodieke afrekeningen op de swap worden onmiddellijk in het resultaat verwerkt. 3.3 Grondslagen van resultaatbepaling 3.3.1 Resultaat De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico's zijn overgedragen aan de koper. Kosten worden verantwoord in de periode waarin deze voorzienbaar zijn. 3.3.2 Huurinkomsten Inkomsten betreffen de huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. 3.3.3 Vennootschapsbelasting ZIB Hellevoetsluis CV is voor de Nederlandse belastingheffing door de Belastingdienst als een fiscaal transparant lichaam aangemerkt. De CV is geen zelfstandig belastingplichtige voor de vennootschapsbelasting. Alle bezittingen en schulden worden fiscaal naar rato van deelname in de CV aan de individuele vennoten toegerekend. Dit heeft tot gevolg dat de inkomsten uit de onroerende zaken, verminderd met (exploitatie) kosten, rente en afschrijvingen, fiscaal rechtstreeks worden toegerekend aan de individuele vennoten.


Jaarverslag 2013

pagina 11

4. Toelichting op de balans 4.1 Vaste activa

1 januari 2013 Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

Mutaties 2013 Investeringen Afschrijvingen Desinvesteringen

31 december 2013 Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

Onroerend goed

Inventaris

Totaal

€

Geactiveerde advies-/ structurerings kosten €

€ 6.463.402

858.000

167.187

7.488.589

0 6.463.402

0 858.000

0 167.187

0 7.488.589

0 0 -227.020 -227.020

0 0 -34.320 -34.320

0 -12.941 -5.969 -18.910

0 -12.941 -267.309 -280.250

6.236.382

823.680

161.218

7.221.280

0 6.236.382

0 823.680

-12.941 148.277

-12.941 7.208.339

€

Het onroerend goed is in economisch eigendom van de Commanditaire Vennootschap. Het juridisch eigendom berust bij ZIB Hellevoetsluis Bewaar B.V. Het onroerend goed is hypothecair bezwaard. Met ingang van boekjaar 2013 worden de geactiveerde advies-/structureringskosten naar rato van het gedeelte van de investering in het hotel, afgeschreven gedurende de resterende looptijd van het Fonds, te weten tot 31 december 2021, derhalve in 9 jaar. De desinvestering betreft de verkoop van één vakantievilla, te weten Maritiem 443, verkocht conform de koopgarantie voor de verkoopprijs van € 369.389 (incl. inventaris). Op de boekwinst, ad € 108.049, zijn kosten in mindering gebracht voor o.a. uitschrijving van de hypotheek en tevens zijn, naar rato, de geactiveerde advies- en structureringskosten afgeboekt. De vrijgekomen liquide middelen zijn grotendeels aangewend voor de jaarlijkse aflossing op de bankfinanciering. Een en ander is conform prospectus en nader uitgewerkt in de toelichting op de winst- en verliesrekening. In januari 2009 heeft een hertaxatie plaatsgevonden. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, voor de indertijd 12 vakantievilla's en het hotel, is gewaardeerd op € 8.030.000. Aangezien het huurcontract loopt tot het eind van de CV en de participaties dan volgens planning volledig zullen zijn ingekocht, is het risico van waardedaling van het onroerend goed aan het eind van de CV voor rekening van de beherend vennoot.


Jaarverslag 2013

pagina 12

4.2 Vlottende activa 4.2.1 Debiteuren Dit betreft de vooruitgefactureerde huur voor het hotel over eerste halfjaar 2014, incl. BTW. Het bedrag is in januari 2014 ontvangen. 4.2.1 Rekening-courant bewaarder

Rekening-courant bewaarder

2013 €

2012 €

220.767

333.353

Dit betreft de bankrekening van het Fonds op naam van de bewaarder, ZIB Hellevoetsluis Bewaar BV. 4.2.2 Overige vorderingen en overlopende activa

Rekening-courant beherend vennoot Vooruitbetaalde beheervergoeding Vooruitbetaalde verzekering Vooruitbetaalde bewaarkosten

2013 €

2012 €

3.389 12.500 977 1.406 18.272

119 12.500 1.010 1.374 15.003

4.3 Eigen vermogen 4.3.1 Gestort kapitaal, overige reserves en resultaat boekjaar Door de participanten zijn bij oprichting 1.100 participaties ad € 2.500, totaal € 2.750.000, aangekocht. Hiervan was per eind 2012 inmiddels € 925.000 terugbetaald aan de participanten. Conform de overeenkomst van commanditaire vennootschap zijn er per 31 december 2013, 80 participaties ingekocht, totaal € 200.000. Het totaal aan gestort kapitaal bedraagt ultimo boekjaar € 1.625.000. De verdeling van het eigen vermogen is gebaseerd op artikel 10 lid 2 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. "De vennoten zijn in de winst en in het verlies gerechtigd in de volgende verhouding: a. ieder van de commanditaire vennoten is, naar rato van het aantal door hem vanaf de datum van toetreding gehouden participaties, gerechtigd tot uitkering van een bedrag van zeven procent (7%) over het nominale bedrag van zijn participaties (enkelvoudig en vóór belasting). b. de beherend vennoot is gerechtigd tot uitkering van het saldo van de winst en het verlies, nadat aan de commanditaire vennoten de sub a omschreven bedragen zijn uitgekeerd; c. alle kosten komen voor rekening van de beherend vennoot, behoudens de emissiekosten, welke voor rekening van de commanditaire vennoten komen; d. een commanditaire vennoot draagt niet verder in het verlies dan tot het beloop van zijn kapitaalinbreng. Het restantverlies komt voor rekening van de beherend vennoot."


Jaarverslag 2013

pagina 13

4.3.2 Uitkering bij inkoop De verdeling uitkering bij inkoop is gebaseerd op artikel 11 lid 7 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. Bij inkoop van participaties wordt de participatie ingekocht tegen een bedrag van € 2.500 verhoogd met een geprognosticeerd enkelvoudig vast rendement van 2,25% over gemeld bedrag op jaarbasis. Het opgebouwde bedrag van de uitkering bij inkoop van het uitstaand vermogen per balansdatum bedraagt ultimo boekjaar € 318.560. Inkoopschema participaties, conform Artikel 11 lid 7: "Vanaf éénendertig december tweeduizend zes is de vennootschap gerechtigd om jaarlijks, uit de vrije cashflow en/of de ter beschikking staande liquide middelen van de vennootschap, over te gaan tot inkoop: - per éénendertig december tweeduizend zes, van twintig (20) participaties; - per éénendertig december tweeduizend zeven, van veertig (40) participaties; - per éénendertig december tweeduizend acht, van vijftig (50) participaties; - per éénendertig december tweeduizend negen, van vijftig (50) participaties; - per éénendertig december tweeduizend tien, van zestig (60) participaties; - per éénendertig december tweeduizend elf, van zeventig (70) participaties; - per éénendertig december tweeduizend twaalf, van tachtig (80) participaties; - per éénendertig december tweeduizend dertien, van tachtig (80) participaties; - per éénendertig december tweeduizend veertien, van tachtig (80) participaties; - per éénendertig december tweeduizend vijftien, van tachtig (80) participaties; - per éénendertig december tweeduizend zestien, van tachtig (80) participaties; - per éénendertig december tweeduizend zeventien, van tachtig (80) participaties; - per éénendertig december tweeduizend achttien, van tachtig (80) participaties; - per éénendertig december tweeduizend negentien, van tachtig (80) participaties; - per éénendertig december tweeduizend twintig, van tachtig (80) participaties; - per éénendertig december tweeduizend éénentwintig, van negentig (90) participaties; zulks tegen betaling aan de commanditaire venno(o)t(en) van wie wordt ingekocht van een bedrag van tweeduizend vijfhonderd euro (EUR 2.500,--) per participatie, verhoogd met een geprognosticeerd enkelvoudig vast rendement van twee, vijfentwintig/éénhonderdste procent (2,25%) over gemeld bedrag op jaarbasis. Behoudens het recht van de vennootschap om tot inkoop van participaties over te gaan volgens het schema als hiervoor in dit lid beschreven, heeft de vennootschap tevens vanaf éénendertig december tweeduizend zes het recht om jaarlijks maximaal éénhonderd (100) participaties vervroegd in te kopen. Een dergelijke vervroegde inkoop kan er toe leiden dat de vennootschap eerder een einde neemt dan in het schema als hiervoor in dit lid beschreven voorzien."


Jaarverslag 2013

pagina 14

4.3.3 Mutatieoverzicht eigen vermogen Gestort kapitaal € 1 januari 2012

2.025.000

Mutaties 2012 01/01/2012: Uitkering 2e halfjaar 2011 30/06/2012: Reservering uitkering: 1e halfjaar 2012 (uitkering 01/07/2012) bij inkoop 01/07/2012: Uitkering 1e halfjaar 2012 31/12/2012: Inkoop Uitkering bij inkoop Reservering uitkering 2e halfjaar 2012 (uitkering 01/01/2013) Resultaat boekjaar 2012

31 december 2012 Mutaties 2013 01/01/2013: Uitkering 2e halfjaar 2012 30/06/2013: Reservering uitkering: 1e halfjaar 2013 (uitkering 01/07/2013) bij inkoop 01/07/2013: Uitkering 1e halfjaar 2013 31/12/2013: Inkoop Uitkering bij inkoop Reservering uitkering 2e halfjaar 2013 (uitkering 01/01/2014) Resultaat boekjaar 2013

31 december 2013

Overige reserves Beherend Participanten vennoot € 523.491

77.000

Totaal

€ 2.625.491 0

-70.875 -34.707

-77.000

-77.000

70.875 34.707

0 0

-70.875

-70.875

-34.707

-200.000 -34.707

-200.000

70.875

-200.000

-70.875 433.819 257.362

-6.125

0 433.819 51.237

1.825.000

780.853

70.875

2.676.728

-70.875

-70.875

63.875 39.207

0 0

-63.875

-63.875

-39.207

-200.000 -39.207

-63.875 -39.207

-200.000

63.875

-200.000

-63.875 443.021 276.064

-7.000

0 443.021 69.064

1.625.000

1.056.917

63.875

2.745.792


Jaarverslag 2013

pagina 15

4.3.4 Swap De rente op de langlopende lening is middels een swap transactie gefixeerd op 5,035%. De marktwaarde van de renteswap bedraagt per 31-12-2013 € -453.372.

4.4 Langlopende schulden 4.4.1 Kredietinstellingen Door ABN Amro Bank NV is bij oprichting een lening verstrekt ad. € 6.250.000, waarvan € 5.900.000 op basis van roll-over en € 350.000 als rekening-courant faciliteit. In 2007 is de rekening-courant faciliteit opgeheven. Bij opname van de lening is de rente Bij opname van de lening is de rente middels een renteswap gefixeerd op 5,035%. Aangezien het swapverloop, na de aflossingen niet helemaal synchroon is aan de stand van de roll-over, zal een verschil optreden in de werkelijk betaalde rente. In het verslagjaar bedroeg de over de hypothecaire lening betaalde rente gemiddeld 4,5% (in 2012 was dat 4,69%). De aflossing over 2013 bedroeg € 350.000; de aflossingsverplichting voor 2014 bedraagt € 350.000 Deze is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Stand per 1 januari Aflossingen Stand per 31 december Aflossingsverplichting komend boekjaar Langlopend deel per 31 december

2013 €

2012 €

4.109.000 350.000 3.759.000 350.000 3.409.000

4.459.000 350.000 4.109.000 350.000 3.759.000

Van de langlopende schulden per 31 december 2013 heeft € 1.400.000 een looptijd van één tot vijf jaar en € 2.009.000 een looptijd langer dan vijf jaar. 4.4.2 Overige schulden De beherend vennoot heeft een rentedragende achtergestelde lening verstrekt ad. € 300.000. Het rentepercentage bedraagt 9,1% samengesteld. Het gecumuleerde bedrag bedraagt per 31 december 2013 € 641.137. Deze lening, en de rente, is aflosbaar nadat alle participaties in ZIB Hellevoetsluis CV zijn ingekocht.


Jaarverslag 2013

pagina 16

4.5 Kortlopende schulden Overige schulden en overlopende passiva

Nog te betalen aan participanten 31/12 Rentelasten Aflossingsverplichting Vooruitgefactureerde huur Accountantskosten Taxatiekosten

2013 €

2012 €

239.207 93.732 0 223.874 3.500 3.000 563.313

234.707 104.525 350.000 312.232 3.500 2.000 1.006.964

4.6 Zekerheden Voor de faciliteit bij de ABN Amro Bank NV zijn de navolgende zekerheden afgegeven: - krediethypotheek ad € 6.250.000 in hoofdsom, te vermeerderen met 40% voor rente en kosten, op de 11 villa's en het hotel in park Cape Helius te Hellevoetsluis; - pandrecht rechten huurovereenkomst c.q. huurpenningen; - pandrecht rechten voortvloeiend uit de bankgarantie; - pandrecht inventaris; - pandrecht rechten/vorderingen uit verzekeringspolissen; - pandrecht rechten uit koopgarantie; - pandrecht rechten door ZIB Hellevoetsluis Beheer BV uit koop- en/of aannemingsovereenkomsten; - achterstelling lening beherend vennoot.


Jaarverslag 2013

pagina 17

5. Toelichting op de winst- en verliesrekening 5.1 Inkomsten

Huuropbrengsten Roompot Recreatie Beheer BV

2013 €

2012 €

629.805 629.805

633.451 633.451

Met Roompot Recreatie Beheer BV is een langlopende triple-nett huurovereenkomst afgesloten met een looptijd tot 1 mei 2021 en een verhuurdersoptie tot verlenging met 5 jaar. De huur wordt jaarlijks met 2,9% geïndexeerd. Na iedere verkoop van een vakantiewoning wordt de huur verlaagd. De minimale huurinkomsten voor de niet tussentijds opzegbare huurovereenkomst zijn: 2014 € 626.729, 2015-2018 € 2.694.014, na 2018 € 1.717.379 (exclusief verhuurdersoptie tot verlenging). De huurinkomsten zijn berekend op basis van het huidig aantal woningen in de vastgoedportefeuille verhoogd met de jaarlijkse index. 5.2 Bedrijfslasten

Netto rentelasten Rente achtergestelde lening Rentelasten

CV-kosten Bewaarkosten Kantoorkosten Accountants-/administratiekosten Taxatiekosten Overige kosten

Verkoopresultaat Verkoopprijs -Inbrengprijs Boekwinst -Vrijval structureringskosten -Verkoopkosten

2013 €

2012 €

53.477 185.371 238.848

49.016 208.985 258.001

4.185 1.750 3.590 1.000 1.099 11.624

3.435 1.635 3.500 2.000 1.663 12.233

369.389 261.340 108.049 5.969 451 101.629

382.176 279.482 102.694 6.383 709 95.602

5.3 Afschrijving Afschrijving structureringskosten Met ingang van boekjaar 2013 worden de geactiveerde advies-/structureringskosten naar rato van het gedeelte van de investering in het hotel, afgeschreven gedurende de resterende looptijd van het Fonds, te weten tot 31 december 2021, derhalve in 9 jaar, € 12.941 op jaarbasis.


Jaarverslag 2013

OVERIGE GEGEVENS


Jaarverslag 2013

pagina 21

Bijlage 1 Specificatie vastgoedportefeuille De activa van ZIB Hellevoetsluis CV bestaan per ultimo boekjaar nog uit 8 vakantievilla's en een hotel op het vijfsterrenvillapark Cape Helius te Hellevoetsluis, direct aan het Haringvliet. December 2013 is wederom een villa verkocht op basis van de koopoptie. Het betrof een villa van het type CGL (Santa Lucia). 2 vakantievilla's type FV14 (Griffioen) Vier luxe twee-onder-één-kapvilla's bestaande uit twee verdiepingen. Samengevoegd tot één woning vormen ze het verhuurtype 'familievilla', geschikt voor 14 personen. Via de royale entree wordt de riante lichte woonkamer bereikt. Vanuit de woonkamer heeft men toegang tot meerdere veranda's. Op de bovenverdieping bevinden zich zes grote slaapkamers met balkon en vier badkamers met o.a. een infrarood sauna en stoomdouchecabine. Zowel de boven- als benedenverdieping beschikt over twee toiletten. 4 vakantievilla's type CGL (Santa Lucia) Deze royale luxe vrijstaande woningen zijn geschikt voor 8 personen. Dit type bestaat uit drie verdiepingen. Op de begane grond is de berging, de entree en het toilet en de meer dan ruime living gesitueerd met een open geïntegreerde keuken. Op de eerste verdieping zijn drie ruime slaapkamers, een badkamer met een bad en dubbele wastafel en een groot apart toilet. De grootste slaapkamer heeft openslaande deuren en een balkon. Op de tweede verdieping is een zeer royale slaapkamer gelegen met een luxe badkamer met douche, wastafel en driepersoonssauna. Via de overloop is het dakterras bereikbaar. Beach Hotel Cape Helius Het Beach Hotel Cape Helius is gebouwd op een kavel van ca. 7.187m². Op dit perceel zijn tevens 45 parkeerplaatsen gerealiseerd. Het hotel bestaat uit drie verdiepingen met in totaal 53 kamers en 180 bedden. De bouwstijl van het hotel sluit mooi aan bij de maritieme sfeer van het Resort en is bijzonder fraai gelegen aan het strand. Op de begane grond bevindt zich de entree met balie, een bar met aangrenzende serre, een ontbijtzaal, twee (vergader)zalen en ruimtes voor de huishoudelijke dienst. De hotelkamers zijn onderverdeeld in de volgende types: 8x type CAZ voor 2 personen 8x type CAZZ voor 2 personen (met zeezicht) 16x type CAF voor 4 personen 2x type CAFM voor 4 personen (met aanpassingen voor mindervaliden) 16x type CAFZ voor 4 personen (met zeezicht) 3x type CSZ voor 4 personen


Jaarverslag 2013

pagina 22

Bijlage 2 Gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers -op de jaarbegroting is geen accountantscontrole toegepastDit betreft het gerealiseerde exploitatieresultaat versus het begrote exploitatieresultaat over het jaar 2013. Jaar 2013

gerealiseerd € €

jaarbegroting € €

629.805

630.443

Inkomsten Huuropbrengsten Bedrijfslasten Netto rentelasten Beheervergoeding CV-kosten

238.848 25.000 11.624

247.000 25.000 20.000

Exploitatieresultaat

275.472 354.333

292.000 338.443

Resultaat verkoop villa Resultaat voor afschrijvingen

101.629 455.962

102.000 440.443

Afschrijving structureringskosten

12.941

12.941

443.021

427.502

Resultaat


Jaarverslag 2013

ZIB Hellevoetsluis CV Jaarverslag 2013

Recommend Documents