Financieel verslag ZIB Maas & Dal CV. Middelburg

Financieel verslag 2013 ZIB Maas & Dal CV Middelburg

ZIB Maas en Dal CV, Middelburg

Jaarverslag 2013

Inhoudsopgave pagina Jaarverslag Algemeen

3

Algemene opmerkingen

4

Jaarrekening 1. Balans per 31 december 2013

6

2. Winst- en verliesrekening 2013

8

3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening

9

4. Toelichting op de balans

11

5. Toelichting op de winst- en verliesrekening

17

Overige gegevens Controleverklaring

19

Bijlage 1, specificatie vastgoedportefeuille

21

Bijlage 2, gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers

22


Jaarverslag 2013

pagina 3

Jaarverslag Algemeen Structuur ZIB Maas & Dal CV De participanten vormen tezamen met ZIB Maas & Dal BV en Resort Hunzedal BV (de "beherend vennoten") een besloten commanditaire vennootschap, welke tot doel heeft het beleggen van (haar) vermogen teneinde de vennoten in de opbrengst te doen delen en zodanig dat de risico's daarvan worden gespreid door dit vermogen aan te wenden voor beleggingen op Vakantiepark Hunzedal te Borger (Drenthe) en Vakantiepark Klein Vink te Arcen (Limburg). ZIB Maas & Dal CV (het Fonds), statutair gevestigd te Middelburg en kantoorhoudende op het adres van de beherend vennoten, is in 2010 naar Nederlands recht tot stand gekomen en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 20170942. Het Fonds is aangegaan voor onbepaalde tijd. Initiatiefnemer verwacht echter een investeringshorizon van circa zestien jaar.

TMF Bewaar BV TMF Bewaar BV (de "bewaarder") is op 23 november 2005 opgericht. De bewaarder is ingeschreven onder nummer 34236917 bij de Kamer van Koophandel en treedt op als bewaarder van het Fonds.

ZIB Maas & Dal BV ZIB Maas & Dal BV is op 23 april 2007 opgericht (destijds genaamd 'Resort Hunzedal Beheer BV') en is één van de twee beherend vennoten van het Fonds. De vennootschap is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 9170412. De statuten van deze vennootschap zijn op 23 april 2010 gewijzigd. ZIB Investments Beheer BV is bestuurder.

Resort Hunzedal BV Resort Hunzedal BV is op 22 mei 2007 opgericht en is één van de twee beherend vennoot van het Fonds. De vennootschap is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 9171210. ZIB Investments Beheer BV is bestuurder van de beherend vennoten.

ZIB Investments Beheer BV ZIB Investments Beheer BV treedt op als beheerder van het Fonds. De beheerder is op 16 april 1999 opgericht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Middelburg onder nummer 22043648. De beheerder beschikt over een internetsite: www.zibcv.nl. De beheerder beschikt over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering die voldoet aan het bepaalde ingevolge de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid, van de Wft (Wet op het financieel toezicht).De bedrijfsvoering functioneert effectief en overeenkomstig de beschrijving.


Jaarverslag 2013

pagina 4

Algemene opmerkingen Garanties Met betrekking tot ZIB Maas & Dal CV zijn door RP Group en RP Holding BV de navolgende zaken gegarandeerd.

Huurgarantie ZIB Maas & Dal BV is een huurovereenkomst aangegaan met Klein Vink Rekreatie BV en Resort Hunzedal BV is een huurovereenkomst met Vakantiepark Hunzedal BV aangegaan. Deze huurovereenkomsten zijn gesloten onder garantie van RP Holding BV. RP Holding BV garandeert dat zij alle verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomsten zal overnemen en voortzetten (onder dezelfde voorwaarden en condities) indien de betreffende huurder niet aan zijn verplichtingen kan voldoen. Tot verdere zekerheid stelt RP Group BV zich garant voor nakoming door de huurder van diens verplichtingen uit de huurovereenkomst voor een maximum bedrag gelijk aan zes maanden huur, ten behoeve van de verhuurders.

Exploitatie In de huurovereenkomst is opgenomen dat alle onderhoudskosten, exploitatiekosten, kosten van vervanging, eigenaarslasten en verzekeringspremies voor rekening van de huurders komen. De verplichtingen van de huurders worden door RP Holding BV gegarandeerd. Voor risico van de verhuurders blijven calamiteiten die niet of niet marktconform verzekerbaar zijn. Bovenstaande afspraken zijn in de huurovereenkomsten gedetailleerd uitgewerkt. Deze huurovereenkomsten liggen ter inzage bij de beheerder van het Fonds.


Jaarverslag 2013

JAARREKENING


Jaarverslag 2013

pagina 6

1. Balans per

31 december 2013 € €


785.356

845.768

(Ná voorstel resultaatbestemming) Activa Vaste activa Immateriële vaste activa Geactiveerde advies-/ structureringskosten Materiële vaste activa Onroerend goed Inventaris

21.638.000 1.212.000

23.663.000 1.212.000 22.850.000

24.875.000

Vlottende activa Vorderingen Debiteuren Rekening-courant bewaarder Overige vorderingen en overlopende activa

1.177.057 371

1.088.832 382.662

337.999

35.765 1.515.427

1.507.259

25.150.783

27.228.027


Jaarverslag 2013

pagina 7

Balans per



Passiva Eigen vermogen Gestort kapitaal Overige reserves

7.150.000 731.543

7.300.000 2.137.614 7.881.543

Langlopende schulden Kredietinstellingen Overige schulden

11.330.422 850.000

9.437.614

11.955.422 850.000 12.180.422

Kortlopende schulden Aflossingsverplichting Crediteuren Omzetbelasting Overige kortlopende schulden en overlopende passiva

625.000 65.123 52.547

12.805.422

575.000 4.410 49.307

4.346.148

4.356.274 5.088.818

4.984.991

25.150.783

27.228.027


Jaarverslag 2013

pagina 8

2. Winst- en verliesrekening

€

Inkomsten

2013 €

€

2.080.395

Bedrijfslasten Netto rentelasten Beheervergoeding Bestandsvergoeding CV-kosten

848.652 57.211 21.900 18.847

2012 €

2.024.715

653.886 55.679 22.350 15.241

Resultaat voor afschrijvingen

946.610 1.133.785

747.156 1.277.559

Afschrijving structureringskosten Bijzondere waardevermindering

60.412 2.025.000

0 0

-951.627

1.277.559

Resultaat


Jaarverslag 2013

pagina 9

3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 3.1 Algemeen 3.1.1 Algemeen Het Fonds is opgericht per 19 april 2010 met als doel: - het beleggen van (haar) vermogen, teneinde de vennoten in de opbrengst te doen delen en zodanig dat de risico's daarvan worden gespreid, door dit vermogen aan te wenden voor de verwerving en realisatie van 30 vakantievilla's op Vakantiepark Klein Vink, twintig 20 chalets op voormalig kampeerterrein De Maasvallei en de herfinanciering van 48 vakantiebungalows, 101 chalets en de centrumvoorzieningen, gelegen op Vakantiepark Hunzedal; - het, in verband met het vorenstaande, verwerven, (doen) beheren, (doen) exploiteren en vervreemden van vorenbedoelde (register)goederen; - het, in verband met het vorenstaande, aangaan van geldleningen (al dan niet in rekening-courant), het bezwaren met hypotheek van vorenbedoelde registergoederen, dan wel het als hoofdelijk schuldenaar toetreden tot reeds bestaande hypothecaire geldleningen betreffende vorenbedoelde registergoederen, en al hetgeen met dit doel verband houdt dan wel daartoe bevorderlijk kan zijn. Het boekjaar loopt gelijk aan het kalenderjaar. 3.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 3.2.1 Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde verslaggevingsregels. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. De jaarrekening is opgesteld in euro. Activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij een andere waarderingsgrondslag is vermeld. 3.2.2 Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van de activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. 3.2.3 Schattingswijziging geactiveerde advies- en structureringskosten Tot 1 januari 2013 werden de advies- en structureringskosten niet afgeschreven. Omdat de geactiveerde advies- en structureringskosten primair zijn gemaakt om de opzet van de CV mogelijk te maken, heeft de beheerder van het Fonds besloten om de advies- en structureringskosten af te schrijven over de looptijd van de CV, in casu tot en met het jaar waarin de laatste participaties van de commanditaire vennoten worden ingekocht. Het negatieve effect van deze schattingswijziging op het resultaat over het boekjaar 2013 bedraagt € 60.412. 3.2.4 Immateriële vaste activa Geactiveerde advies- en structureringskosten zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs zoals bepaald bij de inbreng in het Fonds. Met ingang van boekjaar 2013 worden de geactiveerde advies- en structureringskosten afgeschreven over de resterende looptijd van het Fonds zoals toegelicht in paragraaf 3.2.3.


Jaarverslag 2013

pagina 10

3.2.5 Materiële vaste activa Het onroerend goed en inventaris zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs zoals bepaald bij de inbreng in de CV verminderd met eventuele waardeverminderingen. Omdat het onroerend goed langlopend is verhuurd, in de huurovereenkomst is overeengekomen dat aan het einde van de huurovereenkomst het onroerend goed in dezelfde staat dient te verkeren als bij aanvang van de huurovereenkomst en alle onderhoudskosten en kosten van vervanging en schade voor rekening van de huurder komen, is de beheerder van mening dat de restwaarde aan het einde van de looptijd van het huurcontract naar verwachting boven de boekwaarde ligt, derhalve wordt gedurende de looptijd van de CV niet afgeschreven op het onroerend goed en de inventaris. Indien op basis van periodiek uitgevoerde taxaties blijkt dat de realiseerbare waarde onder de boekwaarde ligt, wordt een bijzondere waardevermindering verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Indien op een latere balansdatum blijkt dat een in eerdere jaren verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies heeft opgehouden te bestaan of is verminderd, dan zal de bijzondere waardevermindering (deels) worden teruggenomen. 3.2.6 Overige activa en passiva De overige activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Waardering van vorderingen geschiedt onder aftrek van een bedrag voor incourantheid, gebaseerd op individuele beoordeling van de vorderingen. 3.2.7 Swap De variabele rente op de langlopende lening is middels een swap transactie naar verwachting effectief gefixeerd. De lening is conform de algemene waarderingsgrondslagen van de vennootschap tegen nominale waarde gewaardeerd. Op grond van toepassing van kostprijs hedge accounting wordt de swap voortdurend tegen kostprijs, zijnde nihil, gewaardeerd. De periodieke afrekeningen op de swap worden onmiddellijk in het resultaat verwerkt. 3.3 Grondslagen van resultaatbepaling 3.3.1 Resultaat De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico's zijn overgedragen aan de koper. Kosten worden verantwoord in de periode waarin deze voorzienbaar zijn. 3.3.2 Huurinkomsten Inkomsten betreffen de huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. 3.3.3 Vennootschapsbelasting ZIB Maas & Dal CV is voor de Nederlandse belastingheffing door de Belastingdienst als een fiscaal transparant lichaam aangemerkt. De CV is geen zelfstandig belastingplichtige voor de vennootschapsbelasting. Alle bezittingen en schulden worden fiscaal naar rato van deelname in de CV aan de individuele vennoten toegerekend. Dit heeft tot gevolg dat de inkomsten uit de onroerende zaken, verminderd met (exploitatie) kosten, rente en afschrijvingen, fiscaal rechtstreeks worden toegerekend aan de individuele vennoten.


Jaarverslag 2013

pagina 11

4. Toelichting op de balans 4.1 Vaste activa

1 januari 2013 Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Mutaties 2013 Investeringen Afschrijvingen Waardeverminderingen 31 december 2013 Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

Onroerend goed

Inventaris

Totaal

€

Geactiveerde advies-/ structurerings kosten €

€ 23.663.000

1.212.000

845.768

25.720.768

0 23.663.000

0 1.212.000

0 845.768

0 25.720.768

0 0 -2.025.000 -2.025.000

0 0 0 0

0 -60.412 0 -60.412

0 -60.412 -2.025.000 -2.085.412

23.663.000

1.212.000

845.768

25.720.768

-2.025.000 21.638.000

0 1.212.000

-60.412 785.356

-2.085.412 23.635.356

€

Het onroerend goed is hypothecair bezwaard. In 2013 heeft een hertaxatie plaatsgevonden door een onafhankelijk taxateur; peildatum 01-10-2013. De marktwaarde van het onroerend goed en de inventaris is gewaardeerd op € 11.950.000 voor Klein Vink en € 10.900.000 voor Hunzedal. De marktwaarde is bepaald aan de hand van de bruto markthuur van de verhuurbare vloeroppervlakten van de gebouwen en/of terreinen, verminderd met onroerend zaak gebonden zakelijke en andere lasten, en gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement. Dit rendement stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf. Het eventuele verschil tussen de actuele huuropbrengst en de markthuurwaarde is verdisconteerd op basis van de resterende looptijd van de huurovereenkomst(en) (contante waarde). Rekening is gehouden met kosten voor leegstand, waaronder huurderving, servicekosten ten laste van de eigenaar, verhuurkosten en kosten ten behoeve van marketing, publiciteit, toezicht, instandhouding en aanpassing en/of renovatie. Overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht zijn in mindering gebracht. De taxatie is opgesteld in lijn met de Practice Statements zoals opgenomen in de International Valuation Standards 2007 (8th Edition) gepubliceerd door de International Valuation Standards Committee (IVS, 2007) en/of de regels en voorschriften in de RICS Taxatiestandaarden ('Red book') Maart 2012 (8e editie) zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors. Belangrijkste veronderstellingen: - Het netto aanvangsrendement (NAR) op de (theoretische) markthuur gebruikt in de taxatie is 8,5% voor Klein Vink en 8,75% voor Hunzedal. - Markthuur: € 1.000.000 voor Klein Vink en € 971.100 voor Hunzedal. Aangezien het huurcontract loopt tot het eind van de CV en de participaties dan volgens planning volledig zullen zijn ingekocht, is het risico van waardedaling van het onroerend goed aan het eind van de looptijd van de CV voor rekening van de beherend vennoot.


Jaarverslag 2013

pagina 12

4.2 Vlottende activa 4.2.1 Debiteuren Dit betreft de vooruitgefactureerde huur voor het eerste halfjaar 2014, incl. BTW. Vooruitlopend op goedkeuring van het voorstel in de jaarvergadering van maart 2014, waarmee huurders een gedeeltelijk uitstel van huurbetaling wordt verleend, staat per 31 december 2013 de vooruitgefactureerde huur nog open. Een deel is in januari 2014 ontvangen. De huurders, Klein Vink Rekreatie BV en Vakantiepark Hunzedal BV, hebben bevestigd het restant van de huurschuld uiterlijk 31 maart 2014 te voldoen. Tot verdere zekerheid stelt RP Group BV zich garant voor nakoming door de huurders, van diens verplichtingen uit de huurovereenkomst, voor een maximum bedrag gelijk aan zes maanden huur. 4.2.2 Rekening-courant bewaarder Dit betreft de bankrekening van het Fonds op naam van de bewaarder, TMF Bewaar BV inzake ZIB Maas & Dal CV. 4.2.3 Overige vorderingen en overlopende activa

Vooruitbetaalde aflossing bank Vooruitbetaalde bewaarkosten Vooruitbetaalde overige kosten Vooruitbetaalde beheerkosten

2013 €

2012 €

300.000 4.698 4.299 29.002 337.999

0 3.475 4.042 28.248 35.765

4.3 Eigen vermogen 4.3.1 Gestort kapitaal, overige reserves en resultaat boekjaar Door de participanten zijn 3.040 participaties ad € 2.500, totaal € 7.600.000, aangekocht. Hiervan is, per eind 2012, inmiddels € 300.000 terugbetaald aan de participanten. Conform de overeenkomst van commanditaire vennootschap zijn er per 31 december 2013, 60 participaties ingekocht, totaal € 150.000. Het totaal aan gestort kapitaal bedraagt ultimo boekjaar € 7.150.000. De verdeling van het eigen vermogen is gebaseerd op artikel 10 lid 2 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. "De vennoten zijn tot de jaarlijkse winst blijkende uit de door de vergadering van vennoten vastgestelde jaarrekening gerechtigd in de volgende verhouding: a. ieder van de commanditaire vennoten is, naar rato van het aantal door hem vanaf de datum van toetreding gehouden participaties, gerechtigd tot uitkering van een bedrag gelijk aan acht, vijfentwintig/éénhonderdste procent (8,25%) over het nominale bedrag van zijn participaties(enkelvoudig en vóór belasting) op jaarbasis. Van gemeld bedrag zal een gedeelte gelijk aan zes procent (6%) jaarlijks worden betaald, terwijl het restant van twee, vijfentwintig/éénhonderdste procent (2,25%) eerst zal worden uitbetaald bij inkoop van de participaties zoals in artikel 11 lid 7 wordt beschreven; b. de beherend vennoten zijn gerechtigd tot uitkering van het saldo van de winst, nadat aan de commandi taire vennoten de sub a omschreven bedragen zijn uitgekeerd, respectievelijk te hunner behoeve zijn gereserveerd, met dien verstande dat van gemeld saldo van de winst, zo mogelijk, allereerst aan Resort Hunzedal BV een bedrag van tenminste éénduizend zesentwintig euro (EUR 1.026,00) zal worden uitgekeerd, waarna het restant van de winst tussen de beherend vennoten zal worden verdeeld conform het jaarlijks door hen te nemen besluit. Indien de winst in enig jaar uitkering van de in lid 2 sub a bedoelde bedragen niet of niet volledig toelaat, wordt het tekort in de volgende jaren aan de commanditaire vennoten uitgekeerd ten laste van de aan de beherend vennoten uit te keren winst."


Jaarverslag 2013

pagina 13

4.3.2 Uitkering bij inkoop De verdeling uitkering bij inkoop is gebaseerd op artikel 11 lid 7 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. Bij inkoop van participaties wordt de participatie ingekocht tegen een bedrag van € 2.500 verhoogd met een geprognosticeerd enkelvoudig vast rendement van 2,25% over gemeld bedrag op jaarbasis. Het opgebouwde bedrag van de uitkering bij inkoop van het uitstaand vermogen per balansdatum bedraagt ultimo boekjaar € 569.319. Artikel 11 lid 7: "Vanaf éénendertig december tweeduizend elf is de vennootschap gerechtigd om jaarlijks, uit de vrije cashflow en/of de ter beschikking staande liquide middelen van de vennootschap, over te gaan tot inkoop: - per éénendertig december tweeduizend elf, van zestig (60) participaties; - per éénendertig december tweeduizend twaalf, van zestig (60) participaties; - per éénendertig december tweeduizend dertien, van zestig (60) participaties; - per éénendertig december tweeduizend veertien, van zestig (60) participaties; - per éénendertig december tweeduizend vijftien, van zestig (60) participaties; - per éénendertig december tweeduizend zestien, van negentig (90) participaties; - per éénendertig december tweeduizend zeventien, van éénhonderd dertig (130) participaties; - per éénendertig december tweeduizend achttien, van éénhonderd zestig (160) participaties; - per éénendertig december tweeduizend negentien, van éénhonderd tachtig (180) participaties; - per éénendertig december tweeduizend twintig, van tweehonderd tien (210) participaties; - per éénendertig december tweeduizend éénentwintig, van tweehonderd veertig (240) participaties; - per éénendertig december tweeduizend tweeëntwintig, van tweehonderd zeventig (270) participaties; - per éénendertig december tweeduizend drieëntwintig, van driehonderd (300) participaties; - per éénendertig december tweeduizend vierentwintig, van driehonderd dertig (330) participaties; - per éénendertig december tweeduizend vijfentwintig, van driehonderd zestig (360) participaties; - per éénendertig december tweeduizend zesentwintig, van vierhonderd zeventig (470) participaties; zulks tegen betaling aan de commanditaire venno(o)t(en) van wie wordt ingekocht van een bedrag van tweeduizend vijfhonderd euro (EUR 2.500,--) per participatie (eventueel verminderd met het bedrag als bedoeld in artikel 10 lid 4) te vermeerderen met de aan hem op grond van artikel 10 lid 2 sub a toekomende bedragen berekend per de dag waarop zijn participaties worden ingekocht. De commanditaire venno(o)t(en) van wie wordt ingekocht worden op de kapitaalrekening voor een bedrag van tweeduizend vijfhonderd euro (EUR 2.500,--) (eventueel verminderd met het bedrag als bedoeld in artikel 10 lid 4) per participatie gedebiteerd. Behoudens het recht van de vennootschap om tot inkoop van participaties over te gaan volgens het schema als hiervoor in dit lid beschreven, heeft de vennootschap tevens het recht om jaarlijks een aantal extra participaties vervroegd in te kopen. Een dergelijke vervroegde inkoop kan er toe leiden dat de vennootschap eerder een einde neemt dan in het schema als hiervoor in dit lid beschreven voorzien."


Jaarverslag 2013

pagina 14 4.3.3 Mutatieoverzicht eigen vermogen Gestort kapitaal

1 januari 2012

7.450.000

Mutaties 2012 01/01/2012: Uitkering 2e halfjaar 2011 30/06/2012: Reservering uitkering 1e halfjaar 2012 (uitkering 01/07/2012) bij inkoop 01/07/2012: Uitkering 1e halfjaar 2012 31/12/2012: Inkoop Uitkering bij inkoop Reservering uitkering 2e halfjaar 2012 (uitkering 01/01/2013) Resultaat boekjaar 2012 31 december 2012 Mutaties 2013 01/01/2013: Uitkering 2e halfjaar 2012 30/06/2013: Reservering uitkering 1e halfjaar 2013 (uitkering 01/07/2013) bij inkoop 01/07/2013: Uitkering 1e halfjaar 2013 31/12/2013: Inkoop Uitkering bij inkoop Reservering uitkering 2e halfjaar 2013 (uitkering 01/01/2014) Resultaat boekjaar 2013

31 december 2013

Overige reserves Beherend Participanten Vennoot € € 1.092.124

-223.500 -8.569

Totaal

€

228.000

8.770.124

-228.000

-228.000

223.500 8.569

0 0

-223.500

-223.500

-8.569

-150.000 -8.569

-150.000

223.500

-150.000

-223.500 1.277.559 821.990

-4.500

0 1.277.559 667.490

7.300.000

1.914.114

223.500

9.437.614

-223.500

-223.500

219.000 11.944

0 0

-219.000

-219.000

-11.944

-150.000 -11.944

-219.000 -11.944

-150.000

219.000

-150.000

-219.000 -951.627 -1.401.571

-4.500

0 -951.627 -1.556.071

7.150.000

512.543

219.000

7.881.543


Jaarverslag 2013

pagina 15

4.3.4 Swap De rente op de langlopende lening is middels een swap transactie gefixeerd op 6,57%. De marktwaarde van de renteswap bedraagt per 31 december 2013 € -1.709.825. 4.4 Langlopende schulden 4.4.1 Kredietinstellingen Bij oprichting zijn door de Friesland Bank NV leningen verstrekt van in totaal € 17.500.000 (hypothecair), waarvan € 3.500.000 krediet in rekening-courant. Met de overname van Friesland Bank door Rabobank zijn de leningen in december 2013 overgenomen door Rabobank. De hoogte van de r/c-kredieten bedraagt per 31 december 2013 € 3.500.000. Voor beide r/c-kredieten is de 3-maands Euribor rente met een opslag van 2,55% gewijzigd in een 1-maands Euribor met eenzelfde opslag. De kredietprovisie van 0,125% per kwartaal over de kredietlimiet is door Rabobank gehandhaafd. Bij aanvang van het Fonds is een Interest Rate Swap afgesloten waarmee de rente over de hypothecaire lening werd gefixeerd op 6,17%. Door een tussentijdse wijziging van de rente-opslag is de rente gewijzigd in 6,57%. Gedurende tien jaar, tot en met 30 juni 2020, garandeert RP Group BV de rente op de totale financiering op 5,25% (op jaarbasis, gemiddeld en cumulatief). Het verschil met de Interest Rate Swap wordt door RP Group BV op basis van de garantie gecompenseerd. De looptijd van de leningen is tot juli 2015, met de intentie tot verlenging. De aflossingen zijn vastgelegd in een aflossingsschema. In 2013 is er conform aflossingsschema € 575.000 afgelost. Voor 2014 bedraagt de aflossingsverplichting € 625.000. Deze aflossingsverplichting is opgenomen onder de kortlopende schulden. In 2015 dient, onder voorbehoud van verlenging van de financiering, de pro resto hoofdsom te worden afgelost.

Stand per 1 januari Aflossingen Stand per 31 december Aflossingsverplichting komend boekjaar Langlopend deel per 31 december

2013 €

2012 €

12.530.422 575.000 11.955.422 625.000 11.330.422

13.166.446 636.024 12.530.422 575.000 11.955.422

Het langlopend deel van de schulden per 31 december 2013 heeft een looptijd van één tot vijf jaar. 4.4.2 Overige schulden Het Fonds beschikt over een renteloze achtergestelde lening ad € 850.000 die door ZIM Holding BV aan ZIB Maas & Dal BV is verstrekt. Deze lening is aflosbaar per 31 december 2026, na aflossing van de hypothecaire lening en na inkoop van alle participaties in het Fonds.


Jaarverslag 2013

pagina 16

4.5 Kortlopende schulden De overige schulden en overlopende passiva zijn als volgt te specificeren:

Rekening-courant beherend vennoten Vooruitgefactureerde huur Aflossing Rentelasten Accountantskosten Taxatiekosten Nog te betalen participanten 31/12

2013 €

2012 €

2.911.877 1.054.629 0 211.198 3.500 3.000 161.944 4.346.148

2.931.087 1.027.200 66.428 169.490 3.500 0 158.569 4.356.274

4.6 Zekerheden Aan de geldverstrekker, Rabobank, zijn tot garantie met betrekking tot de hypothecaire lening, de navolgende (belangrijkste) zekerheden verstrekt: De eerste hypothecaire inschrijving, verpanding in eerste verband van inventaris, verpanding in eerste verband van rechten en vorderingen uit de huurovereenkomsten, achterstelling en verpanding van de achtergestelde lening van ZIM Holding BV. Betreffende de achtergestelde lening die door ZIM Holding BV is verstrekt aan ZIB Maas & Dal BV gelden alle zekerheden in rang achtergesteld ten behoeve van Rabobank. De bewaarder heeft ten behoeve van het Fonds als belangrijkste zekerheid: tweede hypothecaire inschrijving groot € 7.600.000.

Niet uit de balans blijkend De rente van de door Rabobank aan ZIB Maas & Dal BV en Resort Hunzedal BV verstrekte hypothecaire financiering, is met ingang van 1 januari 2013 gefixeerd middels een Interest Rate Swap. RP Group BV garandeert gedurende tien jaar de rente van 5,25% (op jaarbasis, gemiddeld en cumulatief). Nadien loopt het Fonds een renterisico doordat dan mogelijk (gedeeltelijk) geherfinancierd dient te worden tegen een hoger rentepercentage.


Jaarverslag 2013

pagina 17

5. Toelichting op de winst- en verliesrekening 5.1 Inkomsten

Huuropbrengsten Vakantiepark Hunzedal Vakantiepark Klein Vink

2013 €

2012 €

1.008.993 1.071.402 2.080.395

981.988 1.042.727 2.024.715

Onder garantie van RP Holding BV zijn twee langlopende triple-nett huurovereenkomsten afgesloten met Klein Vink Rekreatie BV en Vakantiepark Hunzedal BV. Beide huurovereenkomsten hebben een looptijd van 15 jaar, ingaande op 11 juni 2010 en een verhuurdersoptie tot verlenging met 5 jaar. De huur wordt jaarlijks geïndexeerd. Gedurende de eerste drie jaren met 2,75% en vervolgens (vanaf 2014) met een vast percentage van 1,75%. De minimale huurinkomsten voor de niet tussentijds opzegbare huurovereenkomst zijn: 2014 € 2.126.255, 2015-2018 € 8.883.682, na 2018 € 15.712.181 (exclusief verhuurdersoptie tot verlenging). 5.2 Bedrijfslasten

Netto rentelasten Rentelasten Overige rentekosten

CV-kosten Bewaarkosten Contributies/heffingen/kantoorkosten Accountants-/administratiekosten Taxatiekosten Overige kosten

2013 €

2012 €

758.550 90.102 848.652

557.105 96.781 653.886

5.329 2.585 3.500 3.000 4.433 18.847

5.607 2.255 3.500 0 3.879 15.241

5.3 Afschrijving, bijzondere waardevermindering Afschrijving structureringskosten Met ingang van boekjaar 2013 worden de geactiveerde advies-/structureringskosten afgeschreven gedurende de resterende looptijd van het Fonds, te weten tot 2026, derhalve in 14 jaar, € 60.412 op jaarbasis. Bijzondere waardevermindering In 2013 heeft een hertaxatie plaatsgevonden waarbij de marktwaarde van het onroerend goed en de inventaris is gewaardeerd op € 11.950.000 voor Klein Vink en € 10.900.000 voor Hunzedal. Voor het verschil tussen de getaxeerde waarde en de boekwaarde ad € 24.875.000, is een bijzondere waardevermindering opgenomen ter hoogte van € 2.025.000. (Zie ook Hoofdstuk 4.1, de toelichting op de vaste activa.)


Jaarverslag 2013

OVERIGE GEGEVENS


Jaarverslag 2013

pagina 21

Bijlage 1 Specificatie vastgoedportefeuille Vakantiepark Klein Vink Midden in het uitgestrekte Nationaal Park De Maasduinen ligt Vakantiepark Klein Vink. Op het park is het bekende kuuroord Thermaalbad Arcen gelegen. Het park bestaat uit 225 vakantiewoningen en 335 kampeerplaatsen. Het park beschikt verder over o.a. een grote zwem-, surf- en roeivijver met strandpaviljoen, een indoor speeltuin, supermarkt en diverse restaurants. Aansluitend aan het vakantiepark zijn 100 nieuwe recreatievilla's gerealiseerd. Het Fonds heeft 30 vakantievilla's verworven, ieder geschikt voor 16 personen. 30 villa's (16-persoons, type GB16) De dertig vakantievilla's/groepsaccommodaties zijn geschikt voor in totaal 16 personen. De vakantievilla's kunnen worden gesplitst in drie afzonderlijke vakantiewoningen, geschikt voor 5 tot 6 personen (type KVR5, KVR6A) en kunnen separaat of gezamenlijk verhuurd worden. Iedere woning is voorzien van een eigen woonkamer, keuken en sanitair. Via een interne trapopgang is de bovenverdieping te bereiken, waar twee slaapkamers en een badkamer zijn ingericht. Alle woonkamers hebben een open keuken en openslaande deuren naar een terras. Op het voormalig kampeerterrein De Maasvallei nabij Vakantiepark Klein Vink, nu geheten Residence Arcen Spa zijn, in verschillende fases, circa 245 chalets gerealiseerd. De eerste bouwfase omvatte de realisatie van 45 chalets waarvan er 20 door het Fonds zijn verworven. 20 chalets (4-persoons, type AS4C) De twintig chalets zijn aangesloten op de nutsvoorzieningen gas, water en elektriciteit. Verder zijn de chalets voorzien van sanitaire voorzieningen en een kookfaciliteit. Vakantiepark Hunzedal Vakantiepark Hunzedal ligt aan de rand van Borger midden op de Drentse Hondsrug in een bosrijke omgeving. Het park bestaat uit 73 vakantiewoningen en een camping met 365 kampeerplaatsen. Centraal in het park ligt de recreatie- en zwemplas, die voor een groot deel omgeven is door zandstranden. Het Fonds heeft onderstaand vastgoed verworven: Hoofdgebouw Het centrumgebouw bestaande uit ondermeer het subtropisch zwembad, vier bowlingbanen en horecavoorzieningen. 48 recreatiebungalows (25x 4-persoons, type H4A en 23x 6-persoons, type H6A) De recreatiebungalows bestaan uit geschakelde en vrijstaande 4- en 6-persoons bungalows. De bungalows zijn gebouwd in 1989 en bestaan uit een bouwlaag met een plat dak. De bungalows beschikken allen over een zitkamer met kitchenette, een badkamer en een berging. Afhankelijk van het type, zijn er twee of drie slaapkamers. 101 chalets (6-persoons, type SCR) De chalets zijn volledig ingericht voor 6 personen. Ieder chalet beschikt over een eigen verwarmingssysteem in de vorm van heteluchtverwarming.


Jaarverslag 2013

pagina 22

Bijlage 2 Gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers -op de jaarbegroting is geen accountantscontrole toegepastDit betreft het gerealiseerde exploitatieresultaat versus het begrote exploitatieresultaat over het jaar 2013. Jaar 2013

€ Inkomsten Vakantiepark Hunzedal Vakantiepark Klein Vink

gerealiseerd €

1.008.993 1.071.402

€

1.008.993 1.071.402 2.080.395

Bedrijfslasten Netto rentelasten Beheervergoeding Bestandvergoeding CV-kosten

jaarbegroting €

848.652 57.211 21.900 18.847

2.080.395

850.000 57.211 21.900 18.000

Resultaat voor afschrijvingen

946.610 1.133.785

947.111 1.133.284

Afschrijving structureringskosten Bijzondere waardevermindering

60.412 2.025.000

60.412

-951.627

1.072.872

Resultaat


Jaarverslag 2013

Financieel verslag ZIB Maas & Dal CV. Middelburg

Recommend Documents