VASTGOEDFONDS HANZEVAST HOLLAND 55 CV FINANCIEEL VERSLAG noord nederlandse trustmaatschappij

VASTGOEDFONDS HANZEVAST HOLLAND 55 CV

FINANCIEEL FINANCIEEL VERSLAG VERSLAG 2011 2009 adres

Verlengde Hereweg 174 9722 AM Groningen Postbus 6084 9702 HB Groningen

telefoon

+31(0) 50 520 70 55

telefax

+31(0) 50 520 70 59

e-mailadres

[email protected]

noord nederlandse trustmaatschappij

Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV Groningen

INHOUD Blz. Rapport Jaarverslag Resultaat Financiële positie

1 7 9

Jaarrekening 2011 Balans per 31 december 2011 Winst- en verliesrekening over 2011 Kasstroomoverzicht over 2011 Grondslagen voor de financiele verslaggeving Toelichtingen op de balans per 31 december 2011 Toelichtingen op de winst- en verliesrekening over 2011 Overige gegevens Controleverklaring Regeling omtrent de bestemming van de winst Voorstel resultaatbestemming Bijlagen Rent Roll Rent Projection Waardenoverzicht kantoorgebouwen

12 13 14 15 19 26


JAARVERSLAG Hierbij bieden wij u het jaarverslag 2011 aan van Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV. Fondsopzet Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV, opgericht 30 december 2004, stelt zich ten doel om voor gezamenlijke rekening vijf kantoorgebouwen te exploiteren. Het betreft de volgende kantoorgebouwen: • • • • •

Pettelaarpark 80 te Den Bosch Europalaan 30 te Den Bosch Europaweg 8 te Groningen Reitseplein 15 te Tilburg Nassaukade 1 te Rijswijk

De totale fondsinvestering bedroeg in 2004 € 57.000.000,-. Het ingebrachte eigen vermogen ad € 22.800.000,- bestaat uit 1.520 participaties van € 15.000,-. Het vreemd vermogen van € 34.200.000,- is met € 1.752.750,- afgenomen tot € 32.447.250,-. Rendementen Tot en met het jaar 2011 heeft het fonds een bruto rendement behaald van 7,16% (prospectus 9,21%). Per participatie van € 15.000,- is sinds de oprichting van het fonds een bedrag van € 6.411,- uitgekeerd. Onderstaand treft u het rendementsoverzicht (op basis van resultaat voor afschrijvingen) aan in vergelijking met het prospectus. Rendement Hanzevast Holland 55 CV 12,00

Rendementspercentage

10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Jaar Rendement werkelijk in %

1

Rendement prospectus in %

Totaal


DIRECTIEVERSLAG VAN DE BEHEERDER INZAKE HET VASTGOEDBEHEER 2011 Beleggingsresultaat 2011 Het directe beleggingsresultaat van Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV bedroeg in 2011 € 1.058.060,- tegen € 1.111.712,- in 2010. Het directe beleggingsresultaat wordt verkregen door op de bruto huurinkomsten de exploitatiekosten van de vastgoedportefeuille, waaronder begrepen o.a. de onderhoudskosten en de rentelasten, in mindering te brengen. Financiering De financiering van Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV is op 30 december 2011 geëxpireerd. Gedurende 2011 hebben er met diverse banken, waaronder de huidige financier gesprekken plaats gevonden voor mogelijke herfinanciering. Externe financiers zijn echter niet bereid gevonden om deze herfinanciering te faciliteren, ondanks het goede trackrecord van het fonds. Met de huidige financier, NIBC, hebben in het tweede halfjaar van 2011 diverse gesprekken plaats gevonden over de mogelijkheden en voorwaarden waaronder de financiering eventueel verlengd zou kunnen worden. Dit heeft er toe geleid dat er op 18 augustus 2011 een verlengingsverzoek is ingediend bij NIBC. Doordat NIBC deze lening heeft doorverkocht, is de financiering niet meer ondergebracht bij de bank, maar zit deze in een zogenaamde CLO (= Collateralized loan obligations; dit is een vorm van gesecuritiseerde leningen welke zijn doorverkocht aan investeerders). Dit heeft er toe geleid dat de gesprekspartner inzake het verlengingsverzoek veranderd is. Dit is Hatfield Philips geworden, de special servicer van de lening. Op 20 oktober 2011 heeft er een eerste gesprek met Hatfield Philips ten kantore van NIBC plaatsgevonden waarin het verlengingsverzoek is besproken. Vervolgens heeft Hatfield Philips dit verlengingsverzoek in behandeling genomen. Dientengevolge zijn op 12 en 13 december 2011 de gebouwen in het kader van het verlengingsverzoek getaxeerd. Op 28 maart 2012 heeft er een overleg plaatsgevonden met Hatfield Philips inzake het verlengingsverzoek. Tijdens dit overleg is gesproken over de condities waaronder het mogelijk zal zijn om het verlengingsverzoek te honoreren. Hatfield Philips heeft aangegeven dat terugbetaling van de lening nog steeds het hoofddoel is, echter is de verwachting dat er gekozen zal worden voor een tijdelijke verlenging van de financiering om het fonds de tijd te geven om elders de financiering onder te brengen. Binnen enkele weken wordt een definitieve uitspraak van Hatfield Philips in deze kwestie verwacht. Om de belangen van de participanten op de best mogelijke manier te behartigen heeft Hanzevast advocatenkantoor Boekel de Nerée uit Amsterdam ingeschakeld om in dit dossier ondersteuning te bieden. De betrokken advocaat is gespecialiseerd in (internationale) vastgoedfinancieringen en heeft veel ervaring met de (her)structurering van gesecuritiseerde vastgoedfinancieringen. Verhuurontwikkelingen 2011

Algemeen De kantorenmarkt in Nederland is in het afgelopen jaar veelvuldig in de media geweest. Het ene bericht nog deprimerender dan het andere. Feit is dat de kantorenmarkt er totaal anders voor staat dan een aantal jaren geleden. Deze veranderde markt biedt echter ook kansen. Er zal meer en meer gekeken moeten worden naar flexibilisering, alternatieve aanwendbaarheid en herbestemming van bestaande kantoorgebouwen. Huurders zijn voorzichtiger geworden waardoor risico’s nauwkeuriger worden geïdentificeerd en investeringsbeslissingen zorgvuldiger genomen worden.

2


“Het nieuwe werken” en een kritische houding inzake huisvestingskosten en kleinschaligheid, flexibiliteit en duurzaamheid leiden tot een veranderende vraag bij de huurders. Op de kantorenmarkt was dit zichtbaar aan een relatief hoog aantal verhuisbewegingen met kleinere metrages en de flexibilisering van huurcontracten. Begin 2011 was er een toenemend vertrouwen bij bedrijven zichtbaar wat zich vertaalde in meer vraag naar kantoorruimte. Deze tijdelijke opleving werd echter teniet gedaan door de eurocrisis. Dit had een afwachtende houding en zelfs een terugtrekkende beweging van zowel overheden als bedrijven tot gevolg. Aan het eind van 2011 ontstond een beperkte ommekeer, wat leidde tot meer verhuisbewegingen. Dit beeld heeft eind 2011 uiteindelijk geresulteerd in een landelijk (officieel) leegstandscijfer van ca. 14%. De opname is met ca. 9% toegenomen ten opzichte van vorig jaar, het aanbod tevens met 3%. De verschillen per regio zijn echter groot, waarbij met name de satellietsteden kampen met hoge leegstandscijfers (tot boven de 30%). In een aantal gebieden neemt de leegstand nog steeds toe, terwijl aan de andere kant in sommige steden sprake is van binnenstadsschaarste. Binnen de kantorenportefeuille welke Hanzevast beheert worden deze ontwikkelingen ook waargenomen. De gebouwen welke in sterke kernregio’s staan vertonen over het algemeen een beter beeld dan gebouwen welke in de satellietsteden zijn gelegen. Daarnaast heeft ook Hanzevast te maken met (potentiële) huurders die kritisch kijken naar de huisvestingslasten, waarbij in toenemende mate gekeken wordt naar de prijs-kwaliteitverhouding in relatie tot het concurrerend aanbod. Hanzevast probeert in gesprek met haar huurders over te gaan tot een verduurzaming van de kantorenportefeuille en desgewenst tot de implementatie van “het nieuwe werken”. Door proactief hierover met huurders in gesprek te gaan wordt getracht de huurder voor het gebouw te behouden. Daarnaast ziet Hanzevast mogelijkheden in flexibilisering en in herbestemming van kantoorgebouwen (bijv. zorgconcepten en hotels). Op deze peilers zal het komende jaar worden ingezet om de leegstand tegen te gaan c.q. te voorkomen om daarmee de belangen van de beleggers op een zo goed mogelijke manier te behartigen. Fondsspecifiek De totale fondsgrootte beslaat ca. 28.162 m².

Totaal Verhuurd per 31-12-2010 Beschikbaar per 31-12-2010 Verlengde huurcontracten in 2011 Nieuwe huurcontracten in 2011 Geëxpireerde huurcontracten in 2011 Verhuurd per 31-12-2011

m2 Bezettingsgraad 28.162 89% 25.074 3.087 0 82 470 88% 24.686

Incentives Ten aanzien van een drietal huurders in het fonds is in 2011 sprake van verstrekte huurkortingen voor in totaal een bedrag van € 90.734,-. (Voor detailinformatie: zie bijlage ‘Rent Roll’).

3


Verhuur Pettelaarpark 80 te Den Bosch In 2011 is er voor de leegstaande ruimte veel interesse geweest. Dit heeft er toe geleid dat per 1 januari 2012 ca. 1.900 m2 verhuurd is aan Intrasurance. Door de levendigheid en dynamiek welke de ingebruikname van Intrasurance bewerkstelligd, is de interesse in de leegstaande ruimte toegenomen. Nassaukade 1 te Rijswijk Per 1 augustus 2011 heeft huurder Q-Park het gebouw verlaten nadat zij in 2010 gebruik gemaakt heeft van haar recht om de huurovereenkomst op te zeggen. Deze ruimte wordt via diverse makelaars aangeboden, tot op heden helaas zonder succes. Huurder INBO heeft haar huurcontract, welke op 30 september 2012 eindigt, opgezegd. Momenteel zijn we in gesprek met deze huurder ten einde te komen tot een huurverlenging. Reitseplein 15 te Tilburg Naar aanleiding van het voornemen van huurder UWV om het gehuurde uiterlijk in 2014 te verlaten, is Hanzevast in het tweede kwartaal van 2011 een lobby bij de Tweede Kamer gestart. Het UWV wil verhuizen naar een nieuwbouwlocatie op een stationslocatie in Tilburg. Deze lobby heeft er dit jaar toe geleid dat er een motie in de Tweede Kamer is aangenomen om leegstand in de kantorenmarkt tegen te gaan, met name waar het overheidsinstanties betreft. Deze motie houdt in dat het voor overheidsinstanties niet is toegestaan te verhuizen naar een nieuwbouwlocatie als de huidige locatie, met aanpassingen, geschikt kan worden gemaakt voor de huurder. In het geval van dit gebouw is dit weldegelijk mogelijk. Met de UWV wordt nu gekeken naar de mogelijkheden hiervoor. De overige gebouwen betreffen zogenaamde single tenant gebouwen. Op regelmatige basis vinden overleggen plaats met huurder om op de hoogte te blijven van de wensen en eisen van de huurder en waar mogelijk hierin tegemoet te komen. Onderhoud Pettelaarpark 80 te Den Bosch In de onderhandelingen met de nieuwe huurder welke per 1 januari 2012 een deel van het gebouw huurt, worden er herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan de gevel. Het betreft hier onder andere het herstellen van gevelplaten en het reinigen van de gevel. Europalaan 30 te Den Bosch Wegens ouderdom is de koelmachine in het gebouw vervangen. Er is gekeken naar een mogelijkheid om de machine te herstellen, echter was een dergelijke investering van dusdanige aard dat dit een onrendabele keuze zou zijn geweest. Daarnaast is een defecte automatische buitendeur vervangen. Europaweg 8 te Groningen In 2011 heeft er een NEN 3140 keuring plaatsgevonden. Tijdens deze keuring wordt de gehele elektrische installatie gecontroleerd. Aan de hand hiervan zijn er aanpassingen aan de elektrische installatie doorgevoerd. Daarnaast zijn er aan de hand van een legionella inventarisatie rapport diversen werkzaamheden uitgevoerd aan het waterleidingnetwerk.

4


Reitseplein 15 te Tilburg Als gevolg van diverse lekkages zijn kleine reparaties uitgevoerd aan het dak. Tevens is één van de boilers en een dakventilator vervangen. Nassaukade 1 te Rijswijk Vanwege diverse klimaattechnische klachten welke wij van onze huurders doorkregen heeft onze installateur het gehele klimaatsysteem in 2011 onderzocht ten einde deze klachten voor de huurders weg te nemen. Het betrof hier met name warmte en koude klachten. Na het onderzoek door de installateur zijn de nodige maatregelen getroffen en aanpassingen gedaan aan het systeem. Deze werkzaamheden zijn inmiddels, op enkele naregelingen na, geheel afgerond. Juridische zaken Pettelaarpark 80 te Den Bosch Het faillissement van huurder P&E People, welke in 2010 is uitgesproken is nog niet afgewikkeld. De openstaande vordering is ingediend bij de curator. Nassaukade 1 te Rijswijk Als gevolg van de klimaatklachten heeft het fonds een schrijven ontvangen van een advocaat namens twee huurders. Deze huurders zijn van mening dat er door de klimaatklachten sprake is van verminderd huurgenot. Zij vorderen ontbinding van de huurovereenkomst per 1 april 2012. Hanzevast is van mening dat er adequaat gereageerd is op de door de huurders geuite klachten. Uit de rapportage, welke is opgesteld door onze installateur waarvoor gedurende een periode van drie weken dataloggers in het pand zijn geplaatst die de temperatuur, luchtvochtigheid en CO2 waarden meten, blijkt dat alle waarden binnen de norm liggen. Hieruit kan geconcludeerd worden dat er geen ernstige gebreken aan het pand zijn welke een vroegtijdige ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Taxaties In opdracht van de special servicer, Hatfield Philips, ten behoeve van de financiering, zijn de gebouwen in het fonds getaxeerd ten einde een goed beeld te krijgen van de onderliggende waarde van het vastgoed. Deze taxaties laten een zeer scherpe waardedaling zien van het onderliggende vastgoed. Dit wordt veroorzaakt door de aanhoudende economische crisis en de zwakke markt voor commercieel vastgoed. De totale waarde van uw fonds is vastgesteld op € 24.200.000,-.

5


ADVIES STICHTING BEWAARDER

Aan de Vergadering van Participanten, Voor u ligt de door de Beheerder opgemaakte jaarrekening 2011. Accountantskantoor KPMG heeft de jaarrekening gecontroleerd en van een goedkeurende controleverklaring met drie toelichtende paragrafen inzake financiering, taxatiewaarden en waarderingsgrondslagen voorzien. Stichting Bewaarder kan zich verenigen met de inhoud van de jaarrekening en wij stellen u voor de jaarrekening vast te stellen. Wij kunnen ons tevens vinden in het voorstel van de Beheerder om het resultaat 2011 ad -/- € 647.584,- te onttrekken aan de kapitaalrekening en de over het jaar 2011 aan de participanten uitgekeerde uitkering aan te merken als slotuitkering. De Stichting Bewaarder heeft regelmatig (minimaal eens per kwartaal) met de Beheerder vergaderd. Daar waar nodig vond bilateraal overleg plaats tussen (individuele leden van) de Stichting Bewaarder enerzijds en de Beheerder anderzijds.

Stichting Bewaarder, P. Louwaard - voorzitter H. Steenhuis - penningmeester Drs. W. Kooi - secretaris Groningen, 20 april 2012

6


RESULTAAT Bespreking van de resultaten Het verslagjaar 2011 is afgesloten met een resultaat voor afschrijvingen van € 1.058.060,-. Onderstaand treft u een vergelijking aan tussen realisatie en prospectus. Exploitatieoverzicht (x 1.000 Euro)

2011

2011

Gerealiseerd

Prospectus

Verschil

Huurinkomsten Pettelaarpark te Den Bosch Europalaan te Den Bosch Europaweg te Groningen Reitseplein te Tilburg Nassaukade te Rijswijk Huurstabilisator

401 710 1.001 910 401 -39

1.387 823 1.070 977 478 -

-986 -113 -69 -67 -77 -39

Totaal huurinkomsten

3.384

4.735

-1.351

Hypotheekrente OZB / Zakelijke lasten Verzekeringen Onderhoud Beheervergoeding Leegstandskosten Fondskosten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren

1.588 114 10 236 206 99 62 15

1.697 124 23 130 253 48 20 -

-109 -10 -13 106 -47 51 42 15

Totaal uitgaven

2.330

2.295

35

Resultaat voor rente en afschrijvingen

1.054

2.440

-1.386

4

-

4

1.058

2.440

-1.382

Uitgaven

Financieel resultaat Resultaat voor afschrijvingen

7


Resultaatanalyse Huurinkomsten Pettelaarpark te Den Bosch: Europalaan te Den Bosch: Europaweg te Groningen: Reitseplein te Tilburg: Nassaukade te Rijswijk:

Huurstabilisator:

Uitgaven Hypotheekrente: OZB/Zakelijke lasten: Verzekeringen: Onderhoud: Beheervergoeding: Leegstandskosten: Fondskosten: Voorz. dub. deb.:

als gevolg van lagere indexering en leegstand blijft de gerealiseerde huur achter bij het prospectus. als gevolg van lagere indexering en huurvrije periode Panasonic, blijft de gerealiseerde huur achter bij het prospectus. als gevolg van lagere indexering blijft de gerealiseerde huur achter bij het prospectus. als gevolg van lagere indexering blijft de gerealiseerde huur achter bij het prospectus. als gevolg van lagere indexering blijft de gerealiseerde huur achter bij het prospectus. betreft de verrekening van het saldo van afdrachten en ontvangsten met betrekking tot de Huurstabilisator over het jaar 2011.

werkelijk rentepercentage bedraagt 4,86% (prospectus 5,20%). lagere gemeentelijke lasten dan verondersteld. lagere premie dankzij collectief afgesloten verzekeringspolis. hogere kosten als gevolg van onvoldoende saldo van de voorziening onderhoud. lager als gevolg van minderhuur. betreft voornamelijk niet door te belasten servicekosten als gevolg van lagere bezettingsgraad. betreft o.a. taxatiekosten panden en juridische kosten. betreft 3-tal huurders in het pand Nasaukade te Rijswijk.

Rendement per participatie Het resultaat voor afschrijvingen van de vennootschap bedraagt over het boekjaar 2011 € 1.058.060,-. Dit heeft geleid tot een bruto rendement van 4,64% per participatie (prospectus 10,70%). De uitkering over 2011 heeft € 318,76 per participatie ad € 15.000,- bedragen. Vanaf oprichtingsdatum tot en met het jaar 2011 is in totaal € 9.744.933,- uitgekeerd. Dit is € 6.411,- per participatie van € 15.000,-.

8


FINANCIËLE POSITIE De financiële positie kan aan de hand van de balansen per 31 december als volgt worden weergegeven: Financiële structuur

x € 1.000 Activa Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Vorderingen Liquide middelen

Passiva Kapitaalrekening Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden

9

2011 %

x € 1.000

2010 %

1.145 43.474 302 184

2,5 96,4 0,7 0,4

1.528 44.797 52 896

3,2 94,8 0,1 1,9

45.105

100,0

47.273

100,0

12.338 32.767

27,4 72,6

13.470 18 32.319 1.466

28,5 68,4 3,1

45.105

100,0

47.273

100,0


Vermogensstructuur Aan de hand van de in de jaarrekening opgenomen balans kan de vermogensstructuur als volgt worden weergegegeven: 2011 2010 x € 1.000 x € 1.000 Vermogen op lange termijn Kapitaalrekening Voorzieningen Langlopende schulden

12.338 -

13.470 18 32.319

12.338

45.807

1.145 43.474

1.528 44.797

44.619

46.325

-32.281

-518

302 184

52 896

Kortlopende schulden

486 -32.767

948 -1.466

Werkkapitaal

-32.281

-518

1 1 1

Vastgelegd op lange termijn Immateriële vaste activa Materiële vaste activa

1 1

Tekort op lange termijn Op korte termijn beschikbaar Vorderingen Liquide middelen

Uit voorgaande opstelling blijkt dat het werkkapitaal per 31 december 2011 -/- € 32.281.000,- bedraagt. In het werkkapitaal is de gehele restschuld van de hypothecaire lening ad € 32.447.250 als kortlopende schuld opgenomen.

Groningen, 20 april 2012 Noord Nederlandse Trustmaatschappij BV

10


JAARREKENING 2011


BALANS PER 31 december 2011 ACTIVA

2011 €

€

2010 €

€

Vaste activa Immateriële vaste activa Oprichtings kosten Materiële vaste activa

1.145.445

1.527.953

43.474.296

44.797.432

Vlottende activa Vorderingen Debiteuren Overige vorderingen en overlopende activa

250.141

51.081

51.994

672

1 1

302.135

51.753

183.810

896.036

45.105.686

47.273.174

12.337.841

13.469.940

Voorzieningen

-

18.127

Langlopende schulden

-

32.319.000

Liquide middelen Totaal

PASSIVA Kapitaalrekening

Kortlopende schulden Hypothecaire lening o/g Aflossingsverplichting hypothecaire lening Belastingen Overige schulden en overlopende passiva

32.447.250

-

1

114.066 206.529

513.000 99.227 853.880

1 1 1

Totaal

12

32.767.845

1.466.107

45.105.686

47.273.174


WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011 2011 €

€ Huuropbrengsten Hypotheekrente OZB / Zakelijke lasten Verzekeringen Onderhoud Beheervergoeding Leegstandskosten Fondskosten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren

2010 €

€

3.384.612 1.588.436 113.598 10.268 235.657 206.289 98.923 62.514 15.000

3.249.700 1.603.786 84.614 14.311 89.634 198.666 111.688 36.478 1.225

Totaal exploitatiekosten

2.330.685

2.140.402

Resultaat voor rente en afschrijvingen

1.053.927

1.109.298

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

4.640 -507

Financieel resultaat

2.774 -360 4.133

2.414

Resultaat voor afschrijvingen

1.058.060

1.111.712

Afschrijvingen immateriële vaste activa Afschrijvingen materiële vaste activa

382.508 1.323.136

382.508 1.323.136

-647.584

-593.932

Resultaat

13


KASSTROOMOVERZICHT OVER 2011 2011 € Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Beleggingsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Mutatie voorzieningen

€

2010 €

-651.717

1.705.644 -18.127

-596.346

1.705.644 -14.629 1.687.517

Verandering in werkkapitaal: Vorderingen Kortlopende schulden

-250.382 31.301.738

1.691.015 -50.830 -138.739

31.051.356 Ontvangen interest

4.133

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Afdrachten aan participanten in huidig boekjaar Afname langlopende schulden

Afname geldmiddelen

-189.569 2.414

4.133

2.414

32.091.289

907.514

-484.515 -32.319.000

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

€

-242.258 -513.000 -32.803.515

-755.258

-712.226

152.256

Het verloop van de geldmiddelen is als volgt: Stand per 1 januari Mutatie boekjaar Stand per 31 december

14

896.036 -712.226

743.780 152.256

183.810

896.036


GRONDSLAGEN VOOR DE FINANCIELE VERSLAGGEVING

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen De algemene grondslag voor de waardering van de activa en passiva, alsmede voor de bepaling van het resultaat, is gebaseerd op historische kosten (de verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen voor de nominale waarde. Verslaggevingskader Het fonds valt niet onder toezicht van de AFM en is daardoor niet gehouden aan de WFT (=Wet Financieel Toezicht). Dit houdt in dat zij voor de opmaak van de jaarrekening niet hoeft te voldoen aan Titel 9 Boek 2 BW en de WFT en derhalve haar eigen grondslagen voor waardering, resultaatbepaling en presentatie mag kiezen. In deze jaarrekening zijn de Nederlandse verslaggevingvereisten op basis van Boek 2 BW en RJ (Richtlijnen Jaarverslaggeving) zoveel als mogelijk gevolgd. De belangrijkste afwijkingen betreffen de inrichting van het model voor de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht, de afschrijvingstermijn van geactiveerde oprichtingskosten, het niet verwerken van -eventuele- duurzame waardeverminderingen van de materiële vaste activa en de vorming van een onderhoudsvoorziening. Continuïteit De financiering van het fonds is per 30 december 2011 geëxpireerd, waardoor de financier van het fonds de lening direct kan opeisen. Om deze reden is de pro-resto lening in zijn geheel als kortlopende schuld opgenomen. Gedurende 2011 is de beheerder met de financier in overleg getreden met als doel om te komen tot een verlenging van de bestaande financiering. Uitgaande van de liquiditeitsplanning 2012 van het fonds, is het fonds voldoende liquide om aan haar interest- en (op basis van het geëxpireerde contract) aflossingsverplichtingen te voldoen. Tevens wordt met de financier constructief overleg gevoerd over de wijze waarop de toekomstige financiering van het fonds kan worden verlengd en/of geherstructureerd. Voornoemde onderhandelingen hebben nog niet tot overeenstemming geleid. Hierdoor ontstaat een onzekerheid van materieel belang met betrekking tot het vermogen van het fonds om haar continuïteit te handhaven. De financier heeft aangegeven ondanks vorenstaande, onder voorbehoud van alle rechten, te willen streven naar een maximale terugbetaling en – derhalve – op dit moment niet de intentie te hebben over te gaan tot opeisen van de lening. Op basis hiervan concludeert de beheerder dat het hanteren van de continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Gebruik van schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het fonds, overeenkomstig algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken. 15


Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met afschrijvingen, gebaseerd op de economische gebruiksduur. In deze verkijgingsprijs- of vervaardigingsprijs zijn de bijkomende kosten (exclusief financieringskosten) opgenomen. De afschrijving wordt berekend als een vast percentage van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Hierbij wordt een afschrijvingspercentage gehanteerd van 10%. Materiële vaste activa De materiële vaste activa worden gewaardeerd op aanschaffingsprijs (verkrijgingswaarde of vervaardigingsprijs). De aanschaffingsprijs wordt verminderd met lineair berekende afschrijvingen, gebaseerd op de verwachte economische levensduur. Hierbij wordt een afschrijvingspercentage gehanteerd van 3%. Over de grondwaarde wordt niet afgeschreven. In het jaar van investeren wordt naar tijdsgelang afgeschreven. Jaarlijks wordt door een erkend register taxateur een waardering uitgevoerd op pandniveau, conform de richtlijnen zoals door het fonds opgesteld. Deze richtlijnen sluiten aan bij de richtlijnen van de IPDindex/RICS. De externe taxaties voor het fonds zijn in 2011 uitgevoerd door Cushman & Wakefield. De taxaties worden opgesteld naar waardepeildatum 31 december. De reële waarde wordt gebaseerd op de onderhandse verkoopwaarde, die bij aanbieding in verhuurde staat, op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde – niet zijnde de huurder – zou kunnen worden verkregen. De kosten van verwerving, bestaande uit notariskosten, verschuldigde overdrachtsbelasting en dergelijke, komen voor rekening van de koper en zijn derhalve niet in de reële waarde begrepen. De onderhandse verkoopwaarde is gebaseerd op actuele marktprijzen, indien noodzakelijk, aangepast voor specifieke omstandigheden, zoals onder meer locatie en courantheid van het object. Als deze informatie onvoldoende beschikbaar is, dan worden marktprijzen geschat op basis van de gekapitaliseerde-huurwaardemethode of contantewaardemethode. De reële waarde is hoofdzakelijk gebaseerd op de cashflow geschat op basis van contracthuur en markthuur, kapitalisatie tegen bruto/netto-aanvangsrendementen of een inschatting van de disconteringsvoet van vergelijkbare transacties, correcties voor onder meer aanloopleegstand, verschillen tussen contracthuur en markthuur en achterstallig onderhoud. Vervolginvesteringen op het object worden alleen geactiveerd als het waarschijnlijk is dat de uitgaven in de toekomst zullen leiden tot meer opbrengsten en de uitgaven voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Alle andere reparatie- en onderhoudskosten worden in de winst-enverliesrekening verantwoord in de periode waarin de transactie zich voordoet. Vorderingen De vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde, voor zover noodzakelijk onder aftrek van een voorziening voor het risico van oninbaarheid.

16


Liquide middelen De liquide middelen staan, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking van het fonds. Voorzieningen De voorziening onderhoud wordt opgenomen voor de nominale waarde. Langlopende schulden Onder de langlopende schulden worden schulden opgenomen met een resterende looptijd van meer dan één jaar. De op korte termijn (binnen één jaar) verschuldigde aflossingen worden opgenomen onder de kortlopende schulden. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd op de nominale waarde. Grondslagen voor de resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen netto-huuropbrengsten en alle hiermee verbonden, aan het verslagjaar toe te rekenen kosten. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Winsten worden verantwoord in het jaar waarin deze zijn gerealiseerd. Verliezen worden in aanmerking genomen in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn. De overige baten en lasten worden toegerekend aan de verslagperiode waarop deze betrekking hebben. Bij volledige bezetting worden de servicekosten geheel in rekening gebracht aan de huurders en vormen dan geen onderdeel van de winst- en verliesrekening. Bij leegstand worden de kosten opgenomen in de winst- en verliesrekening. Huurincentives worden niet geamortiseerd over de looptijd van de desbetreffende huurcontracten, maar verantwoord overeenkomstig de afgesproken perioden in de huurcontracten. Afschrijvingen De afschrijvingen zijn gerelateerd aan de aanschafwaarde van de desbetreffende (im)materiële vaste activa. Financieel resultaat Rentebaten en -lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Hieronder worden opgenomen de kosten samenhangend met de beschikking over kredieten (excl. hypothecaire leningen) en het gebruik van het bankverkeer. 17


Belastingen De vennootschap is niet zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting of de inkomstenbelasting. Grondslagen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Het beleggingsresultaat, ontvangen intrest, afschrijvingen en veranderingen in het werkkapitaal zijn opgenomen onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten. Betaalde afdrachten aan participanten en betaalde aflossingen van de langlopende schulden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

18


TOELICHTINGEN OP DE BALANS PER 31 december 2011 Vaste activa

Immateriële vaste activa Het verloop gedurende het boekjaar kan als volgt worden weergegeven: Oprichtings kosten € Stand per 1 januari 2011 Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen

3.825.091 -2.297.138 1.527.953

Boekwaarden Mutaties Afschrijvingen immateriële vaste activa

-382.508

Saldo

-382.508

Stand per 31 december 2011 Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen

3.825.091 -2.679.646 1.145.445

Boekwaarden

19


Materiële vaste activa Het verloop gedurende het boekjaar kan als volgt worden weergegeven: Bedrijfsgebouwen en terreinen € Stand per 1 januari 2011 Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen

52.743.480 -7.946.048

Boekwaarden

44.797.432

Mutaties Afschrijvingen materiële vaste activa

-1.323.136

Saldo

-1.323.136

Stand per 31 december 2011 Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen

52.743.480 -9.269.184

Boekwaarden

43.474.296

In de aanschaffingswaarde van de materiele vaste activa is een bedrag ad € 8.639.160 ,- aan grondwaarden opgenomen. De panden in het fonds hebben een gezamenlijke boekwaarde van € 43.474.296,-. In verband met de financiering zijn in december 2011 de panden extern getaxeerd. De getaxeerde waarde bedraagt € 24.200.000,-. Een 'commerciële' taxatie kan mogelijk daarvan afwijken. Gezien extra kosten die daar mee gemoeid zijn, is echter afgezien van een 'commerciële' taxatie. Eind 2011 is de markt voor vastgoedbeleggingen niet liquide en komen nauwelijks tot geen vastgoedtransacties tot stand. Om deze reden kan de reële waarde eind 2011 van de objecten moeilijk worden vastgesteld. Als waarderingsgrondslag voor de vastgoedbeleggingen geldt historische kosten minus afschrijvingen, derhalve zonder rekening te houden met eventuele duurzame waardemutaties. Omdat het fonds als zgn. "closed-end" fonds haar eigen waarderingsgrondslagen mag kiezen, is ondanks vorenstaande afgezien van afwaardering.

20


Vlottende activa

Vorderingen

31-12-11 €

31-12-10 €

1 1

372.386 -122.245

158.326 -107.245

2

250.141

51.081

Debiteuren Debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

Het openstaande saldo per 31 december 2011 heeft grotendeels betrekking op de afrekening servicekosten 2010. Ten behoeve van de betreffende huurders in het pand te Rijswijk is een voorziening opgenomen van € 15.000,-. De verwachting bestaat dat daarmee de openstaande vorderingen servicekosten (€ 202.000,-) volledig inbaar zijn. Met betrekking tot ex-huurder P&E People is per ultimo 2009 een voorziening opgenomen ad € 106.020,-. De voorziening is per ultimo 2010 verhoogd naar € 107.245,-. Deze huurder, die het pand Pettelaarpark te Den Bosch heeft verlaten, is failliet verklaard. De vordering is ingediend bij de curator. 31-12-11 €

31-12-10 €

1 1 1

51.884 110 -

672

3

51.994

672

Overige vorderingen en overlopende activa Verhuurcourtage Te verrekenen beheervergoeding Overige vorderingen

De post 'verhuurcourtage' heeft betrekking op ex-huurder P&E People. Vanwege het faillissement van deze huurder is deze courtage in 2011 gecrediteerd. De vordering heeft betrekking op een verbonden partij, namelijk Hanzevast Verhuurmanagement BV.

21


Kapitaalrekening

Stand per 1 januari 2011

Inleg participanten €

Mutaties

22.800.000

-9.330.060

13.469.940

-

-647.584 -484.515

-647.584 -484.515

22.800.000 -10.462.159

12.337.841

€

Totaal €

Mutaties Resultaat huidig boekjaar Afdrachten aan participanten over huidig boekjaar Stand per 31 december 2011

De inleg van de participanten bestaat uit 1.520 participaties ad € 15.000,-. De post mutaties ad -/- € 9.330.060,- betreft het saldo van het gecumuleerd resultaat tot en met het jaar 2010 ad (-/-) € 69.642,- en de gecumuleerde afdrachten aan de participanten tot en met het jaar 2010 ad (-/-) € 9.260.418,-. Als gevolg van de recente taxatie is ultimo boekjaar sprake van een negatieve stille reserve in de waardering van de panden. De correctie negatieve stille reserve bedraagt € 19.274.296,- en dient feitelijk gecorrigeerd te worden op het eigen vermogen van het fonds, zodat op basis van taxatiewaarde sprake is van een gecorrigeerd eigen vermogen van € 6.936.455,- (negatief).

22


31-12-11 €

31-12-10 €

-

18.127

Voorzieningen Voorziening onderhoud

1

Voorziening onderhoud gebouwen Het verloop van de voorziening is als volgt: Voorziening onderhoud gebouwen € Stand per 1 januari 2011 Dotatie Onttrekking

18.127 93.578 -111.705 -

Stand per 31 december 2011 Jaarlijks wordt 2,75% van de huurinkomsten gereserveerd voor onderhoud van de gebouwen. De daadwerkelijke onderhoudskosten worden ten laste van de voorziening gebracht. Door een niet toereikende voorziening zjin de resterende onderhoudskosten ad € 142.079,- ten laste van het resultaat geboekt.

23


31-12-11 €

31-12-10 €

-

32.319.000

Langlopende schulden Leningen o/g

1

Leningen o/g

2011 €

2010 €

Hypothecaire lening o/g Hoofdsom Afgelost tot en met 31 december Restant hoofdsom begin boekjaar 1 januari Aflossingen in het boekjaar Restant hoofdsom per 31 december Kortlopend deel per 31 december Stand per einde boekjaar 31 december

34.200.000 -1.368.000 32.832.000 -384.750 32.447.250 -32.447.250

34.200.000 -1.026.000 33.174.000 -342.000 32.832.000 -513.000

-

32.319.000

De langlopende schuld betreft een hypothecaire lening van NIB Capital Bank NV. De rente bedraagt 4,86% tot 30 december 2011. In de jaren 2005 en 2006 is niet op de lening afgelost. In de jaren 2007 tot en met 2010 is € 85.500,- per kwartaal afgelost. In het jaar 2011 is € 128.250,- per kwartaal afgelost. Het fonds is reeds enige maanden in gesprek met financier over de verlenging van de pro-resto lening per ultimo december 2011. De financiering is inmiddels verlopen en wordt op basis van de facility agreement (tijdelijk) voorgezet tegen 6,8% rente. Eind maart 2012 zijn de onderhandelingen voortgezet en heeft er een vervolggesprek met de financier plaatsgevonden. De komende tijd zullen diverse scenario's worden uitgewerkt met als doel om de vennootschap te continueren, waarbij onduidelijk is of de financiering bij de huidige financier zal worden voorgezet. Omwille van het inzicht is de langlopende lening daarom gepresenteerd als kortlopende verplichting De bank heeft ter meerdere zekerheid van de door haar verstrekte hypothecaire geldlening het recht van eerste hypotheek op de onroerende zaken verkregen en tevens zijn de huurpenningen aan de bank verpand.

24


Kortlopende schulden

31-12-11 €

31-12-10 €

1

114.066

99.227

1 1 1 1 1 1 1 1

90.307 159 54.953 20.404 16.984 12.500 7.722 3.500

577.654 242.258 13.588 19.205 1.175

8

206.529

853.880

Belastingen Omzetbelasting

Overige schulden en overlopende passiva Vooruitontvangen huren Te betalen aan participanten Vooruitontvangen servicekosten Te betalen juridische kosten Te betalen bijdrage resp. kosten huurstabilisator Te betalen taxatiekosten Te betalen rioolrechten en waterschapslasten Te betalen accountantskosten

25


TOELICHTINGEN OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011 2011 €

2010 €

Huuropbrengsten Pettelaarpark te Den Bosch Europalaan te Den Bosch Europaweg te Groningen Reitseplein te Tilburg Nassaukade te Rijswijk

1 1 1 1 1

401.375 709.772 1.001.043 910.340 401.483

387.156 570.188 985.969 896.119 419.994

5

3.424.013

3.259.426

De gemiddelde looptijd van de huurcontracten bedraagt 4,1 jaar. Er is in 2011 voor € 90.734,- aan incentives in de vorm van huurkortingen verstrekt. 2011 €

2010 €

Huurstabilisator Verrekening huurstabilisator Afdracht huurstabilisator

1 1

27.645 -67.046

-9.726

2

-39.401

-9.726

Dit betreft de verrekening van het saldo van afdrachten en ontvangsten met betrekking tot de Huurstabilisator over het jaar 2011. De Huurstabilisator is een overeenkomst tussen de Vastgoedfondsen Hanzevast Holland 52, 55, 58, 61, 62 en 63 CV. Deze fondsen ondersteunen elkaar gedurende een periode van maximaal 3 jaar en voor een beperkte omvang (max. 80%) met betrekking tot gederfde inkomsten die verband houden met het vertrek van huurders. Overige bedrijfskosten 2011 €

2010 €

OZB / Zakelijke lasten OZB Rioolrechten en waterschapslasten

1 1

102.579 11.019

74.792 9.822

2

113.598

84.614

De kosten OZB 2011 hebben deels betrekking op nagekomen aanslagen uit 2009 en 2010 ad € 13.735,-. 26


2011

2010

€

€

1

119.099

114.080

1

87.190

84.586

2

206.289

198.666

1 1 1

34 147.002 -48.113

383 107.820 3.485

2

98.923

111.688

Beheervergoeding Beheervergoeding Hanzevast Beheer Beheervergoeding Noord Nederlandse Trustmaatschappij

Leegstandskosten Kosten ivm verhuurbaar maken leegstand Servicekosten leegstand Makelaarskosten

De servicekosten leegstand hebben voornamelijk betrekking op de niet door te bererekenen servicekosten als gevolg van leegstand in het pand Pettelaarpark te Den Bosch. In 2011 is sprake van een nagekomen post ad € 29.500,- vanuit de servicekostenafrekening 2010. In de post makelaarskosten is de creditering van P&E People ad € 51.884,- verwerkt. 2011 €

2010 €

Fondskosten Juridische kosten Taxatiekosten panden Kosten invoering huurstabilisator Niet verrekenbare BTW Accountantskosten en advieskosten Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering Overige advieskosten Incassokosten/deurwaarder Overige kosten

1 1 1 1 1 1 1 1 1

20.404 15.092 5.176 5.065 2.000 3.820 183 10.774

5.000 19.206 2.800 2.000 7.472

2

62.514

36.478

De juridische kosten hebben betrekking op de herfinancieringonderhandelingen van de afgelopen maanden. De post overige kosten betreft voornamelijk mailingkosten, kosten van vergaderingen en kosten bestuur Stichting Bewaarder.

27


2011 €

2010 €

Financieel resultaat

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente kredietinstellingen Rente i.v.m. achterstallige huur

Hilversum, 20 april 2012 Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV

namens Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 BV

Drs. A.J. Buijs

Drs. J.H. Wolters

28

1 1

3.660 980

2.774 -

2

4.640

2.774


OVERIGE GEGEVENS


Regeling omtrent de bestemming van de winst Artikel 14 van de vennootschapsovereenkomst welke hieronder onverkort is weergegeven bepaalt omtrent de winst het navolgende: Lid 1 De winst - het positieve saldo van de vastgestelde winst-en-verliesrekening, - waarin de afschrijvingen zijn meegenomen - wordt met inachtneming van de volgende leden van dit artikel jaarlijks aan de commanditaire vennoten uitgekeerd, tenzij de beherend vennoot besluit tot reservering van (een gedeelte van) de winst. De beherend vennoot is gerechtigd om interim-uitkeringen te doen. In geval van reservering van de winst wordt de kapitaalrekening van een ieder der commanditaire vennoten gecrediteerd overeenkomstig het in lid 2 van artikel bepaalde. Lid 2 Iedere commanditaire vennoot is in de winst gerechtigd naar rato van zijn inbreng in het vennootschapsvermogen. Lid 3 Verliezen worden door de commanditaire vennoten gedragen in de in lid 2 bedoelde verhouding, met dien verstande dat de bijdrage in het verlies van elke commanditaire vennoot tot het bedrag van zijn commanditaire deelneming is beperkt. Verliezen worden op de kapitaalrekening van ieder der commanditaire vennoten gedebiteerd overeenkomstig het in de eerste zin van dit lid 3 bepaalde. Indien blijkens de vastgestelde winst-en-verliesrekening over enig boekjaar verlies is geleden, hetwelk niet uit een reserve bestreden of op andere wijze gedekt wordt, geschiedt in de volgende jaren geen winstuitkering, zolang zodanig verlies niet is aangezuiverd. De betaalbaarstelling van uitkeringen uit hoofde van deze overeenkomst aan de commanditaire vennoten met inbegrip van de winst, de samenstelling van de uitkering alsmede de wijze van betaalbaarstelling wordt door de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten bekend gemaakt door schriftelijke mededeling daarvan aan het opgegeven adres van de commanditaire vennoten. Voorstel resultaatbestemming Tijdens de jaarvergadering zal worden voorgesteld de over het jaar 2011 aan de participanten uitgekeerde uitkeringen aan te merken als slotuitkering. Voorgesteld wordt om het resultaat 2011 te onttrekken aan de kapitaalrekening.

32

VASTGOEDFONDS HANZEVAST HOLLAND 55 CV FINANCIEEL VERSLAG noord nederlandse trustmaatschappij

Recommend Documents