VASTGOEDFONDS HANZEVAST HOLLAND 55 CV FINANCIEEL VERSLAG noord nederlandse trustmaatschappij

VASTGOEDFONDS HANZEVAST HOLLAND 55 CV

FINANCIEEL FINANCIEEL VERSLAG VERSLAG 2010 2009 adres

Verlengde Hereweg 174 9722 AM Groningen Postbus 6084 9702 HB Groningen

telefoon

+31(0) 50 520 70 55

telefax

+31(0) 50 520 70 59

e-mailadres

[email protected]

noord nederlandse trustmaatschappij

Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV Groningen

INHOUD Blz. Rapport Jaarverslag Resultaat Financiële positie

1 6 8

Jaarrekening 2010 Balans per 31 december 2010 Winst- en verliesrekening over 2010 Kasstroomoverzicht over 2010 Grondslagen voor de financiele verslaggeving Toelichtingen op de balans per 31 december 2010 Toelichtingen op de winst- en verliesrekening over 2010 Overige gegevens Controleverklaring Regeling omtrent de bestemming van de winst Voorstel resultaatbestemming Bijlagen Rent Roll Rent Projection Waardenoverzicht kantoorgebouwen

11 12 13 14 18 25


JAARVERSLAG Hierbij bieden wij u het jaarverslag 2010 aan van Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV. Fondsopzet Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV, opgericht 30 december 2004, stelt zich ten doel om voor gezamenlijke rekening vijf kantoorgebouwen te exploiteren. Het betreft de volgende kantoorgebouwen: • • • • •

Pettelaarpark 80 te Den Bosch Europalaan 30 te Den Bosch Europaweg 8 te Groningen Reitseplein 15 te Tilburg Nassaukade 1 te Rijswijk

De totale fondsinvestering bedroeg in 2004 € 57.000.000,-. Het ingebrachte eigen vermogen ad € 22.800.000,- bestaat uit 1.520 participaties van € 15.000,-. Het vreemd vermogen van € 34.200.000,- is met € 1.368.000,- afgenomen tot € 32.832.000,-.

Rendementen Tot en met het jaar 2010 heeft het fonds een bruto rendement behaald van 7,58% (prospectus 8,96%). Per participatie van € 15.000,- is sinds de oprichting van het fonds een bedrag van € 6.092,- uitgekeerd. Onderstaand treft u het rendementsoverzicht (op basis van resultaat voor afschrijvingen) aan in vergelijking met het prospectus. Rendement Hanzevast Holland 55 CV 12,00

Rendementspercentage

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00 2005

2006

2007

2008

2009

2010

Jaar Rendement werkelijk in %

1

Rendement prospectus in %

Totaal


DIRECTIEVERSLAG VAN DE BEHEERDER INZAKE HET VASTGOEDBEHEER 2010 In 2010 is Hanzevast capital er in geslaagd om twee belangrijke projecten af te ronden die een belangrijke bijdrage leveren aan de stabiliteit en continuïteit van de betrokken vastgoedfondsen. Alle vastgoedfondsen van Hanzevast zijn bij een van beide projecten betrokken, met uitzondering van de Vastgoedmaatschappen MPC Holland 24, MPC Holland 41, MPC Holland 45 en MPC Holland 49. Fusiefonds Op 29 september 2010 is de herstructurering van Vastgoedmaatschappen MPC Holland 12, MPC Holland 18, MPC Holland 19, MPC Holland 21, MPC Holland 25, MPC Holland 27, MPC Holland 33, Labouchere Kantorenmaatschap en MPC Holland 39 afgerond. Begin juni 2010 is gestemd over het plan om hun maatschappen te herstructureren. Met een overweldigende meerderheid is het voorstel door de participanten van iedere maatschap aangenomen. De herstructurering heeft de gedwongen verkoop van het vastgoed door de bank voorkomen. Gedwongen verkoop van het vastgoed zou tot grote financiële verliezen voor alle participanten hebben geleid. De bank heeft zich bereid verklaard, op voorwaarde van de herstructurering, een langjarige financiering te verstrekken tegen aantrekkelijke voorwaarden. Huurstabilisator In 2010 is de Huurstabilisator in werking getreden voor een zestal vastgoedfondsen. Dit, door Hanzevast capital n.v. ontwikkelde, systeem combineert de voordelen van een gediversifieerde vastgoedportefeuille met die van besloten fondsen. De Huurstabilisator is een overeenkomst tussen vastgoedfondsen die in Nederlands vastgoed investeren. De fondsen ondersteunen elkaar gedurende een beperkte tijd en voor een beperkte omvang met betrekking tot gederfde inkomsten die verband houden met het vertrek van huurders. De compensatiebetalingen worden op geautomatiseerde wijze ieder kwartaal berekend volgens vooraf afgesproken formules. Het grote voordeel van de Huurstabilisator is de stabielere kasstromen. Als gevolg van de grotere stabiliteit hebben fondsen die meedoen een betere onderhandelingspositie ten opzichte van de bank, hetgeen zou moeten resulteren in lagere marges bij de herfinanciering en/of een beter bevoorschottingspercentage. De individuele fondsen blijven als besloten fonds wel profiteren van het verkoopresultaat van de “eigen” panden. Het rekenmodel achter de Huurstabilisator is ontwikkeld in nauwe samenwerking met de afdeling Kwantitatieve Analyse van Price Waterhouse Coopers en getest met historische gegevens van de fondsen (back testing). Alle Hanzevast vastgoedfondsen die in Nederlands vastgoed investeren en waarvan Hanzevast de beheerder is in de zin van de wet zijn gevraagd mee te doen. Toetreding kan slechts geschieden per fonds. De deelnemende fondsen aan de Huurstabilisator zijn: • Vastgoedfonds Hanzevast Holland 52 CV • Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV • Vastgoedfonds Hanzevast Holland 58 CV • Vastgoedfonds Hanzevast Holland 61 CV • Vastgoedfonds Hanzevast Holland 62 CV • Vastgoedfonds Hanzevast Holland 63 CV

2


Beleggingsresultaat 2010 Het directe beleggingsresultaat van Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV bedroeg in 2010 € 1.111.712,- tegen € 1.225.010,- in 2009. Het directe beleggingsresultaat wordt verkregen door op de bruto huurinkomsten de exploitatiekosten van de vastgoedportefeuille, waaronder begrepen o.a. de onderhoudskosten en de rentelasten in mindering te brengen. Verhuurontwikkelingen 2010 Algemeen Het jaar 2010 kent twee gezichten. Liet de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt in de eerste helft van 2010 nog geen omslag zien, kwam er na de zomer meer beweging. Hoewel gebruikers nog steeds kritisch blijven wanneer het op herhuisvesting aankomt, is er na de zomer meer kantoorruimte opgenomen. Het opnameniveau op de kantorenmarkt kwam eind 2010 uit op ruim 1,2 miljoen vierkante meter, een stijging van 12% ten opzichte van 2009. Het aanbod is echter wel gestegen en komt uit op een landelijk gemiddelde van ruim 7,1 miljoen vierkante meter, waarbij circa 6,5 miljoen vierkante meter daadwerkelijk leegstaat. De leegstand bedraagt hiermee zo’n 15% van de totale voorraad aan kantoorruimte in Nederland. Per regio zijn er echter forse verschillen en zijn er uitschieters tot bijna 30% leegstand. In de kantorenportefeuille die Hanzevast beheert wordt deze landelijke tendens grotendeels gevolgd. De terughoudendheid van huurders om te verhuizen laat zich zien door een groot aandeel van verlengingen van de huurovereenkomsten. Wel zijn daarbij een kortere huurtermijn, aanpassing van de huurprijs en minder vierkante meters belangrijke onderwerpen. Door beperkte vraag verloopt de invulling van leegstaande kantoorruimte moeizamer. De totale bezettingsgraad in de portefeuille is met 3% afgenomen. Fondsspecifiek De totale fondsgrootte beslaat ca. 28.162 m². In het gehele fonds hebben in 2010 geen mutaties plaatsgevonden ten opzichte van 2009. De leegstand in het fonds bevindt zich volledig in het gebouw Pettelaarpark 80 te Den Bosch.

Totaal Verhuurd per 01-01-2010 Beschikbaar per 01-01-2010 Verlengde huurcontracten in 2010 Nieuwe huurcontracten in 2010 Geëxpireerde huurcontracten in 2010 Verhuurd per 31-12-2010

m2 Bezettingsgraad 28.161,96 89% 25.074,60 3.087,36 0,00 0,00 0,00 89% 25.074,60

Pettelaarpark 80 te Den Bosch Hier hebben in 2010 enkele bezichtigingen plaatsgevonden van kandidaten met een ruimtebehoefte van ca. 1.000 m², maar hebben niet geleid tot een succesvolle transactie. De twee betrokken makelaars zijn actief op zoek naar nieuwe kandidaten en worden daarbij ondersteund door artist impressions en op maat gemaakte indelingsvarianten.

3


Nassaukade 1 te Rijswijk In 2010 heeft huurder Q-Park Beheer gebruik gemaakt van haar recht om de huurovereenkomst op te zeggen, derhalve eindigt deze per 1 augustus 2011. Deze ruimte is in verhuur gegeven bij makelaar Nadorp. De overige gebouwen betreffen zogenaamde single tenant gebouwen. Er is veelvuldig contact met de huurders zodat de ontwikkelingen en toekomstplannen bekend zijn in het belang van het behoud van de huurder op langere termijn. Onderhoud Pettelaarpark 80 te Den Bosch De automaat van de automatische binnendeur is vervangen. Daarnaast zijn er in het pand diverse armaturen vervangen omdat deze onherstelbaar waren beschadigd. Europalaan 30 te Den Bosch Op het dak zijn in verband met wettelijke voorschriften extra veiligheidsvoorzieningen aangebracht om veilig op het dak te mogen werken. In verband met lekkages zijn preventief een aantal loodslabben vervangen. Tevens zijn de gevels gereinigd in verband met vervuiling. Europaweg 8 te Groningen De compressoren van de koelmachine en van de airconditioning zijn vervangen in verband met een defect. Voorts is het systeemplafond deels vervangen. De hoofdstroomrelais van de lift is vervangen inclusief een onderdeel van de hefmotor als gevolg van een defect. Reitseplein 15 te Tilburg In verband met lekkages zijn er diverse reparaties uitgevoerd aan het dak. Tevens zijn de koelbatterij en de aandrijfmotor van het warmtewiel van de luchtbehandelingkast vervangen. Nassaukade 1 te Rijswijk De condensor en de compressor van het koelsysteem zijn vervangen. Doordat er reeds meerdere malen water is geconstateerd in de liftput is dit bouwkundig dichtgezet, ten einde te voorkomen dat dit euvel zich in de toekomst weer voor zou doen. Op last van de brandweer en de wettelijke regelgeving zijn in het gebouw extra brandwerende voorzieningen getroffen. Daarnaast is op de derde etage een nieuw plafond geplaatst. Juridische zaken Pettelaarpark 80 te Den Bosch In oktober 2010 is het faillissement uitgesproken van huurder P&E People. De openstaande vordering van failliet is op de boedel ingediend. Het gaat om een bedrag van circa € 106.000,-, welke later is aangevuld met een vordering van € 1.200,- (afrekening servicekosten). Het faillissement is nog niet afgewikkeld.

4


ADVIES STICHTING BEWAARDER

Aan de Vergadering van Vennoten, Voor u ligt de door de Beheerder opgemaakte jaarrekening 2010. Accountantskantoor KPMG heeft de jaarrekening gecontroleerd en van een goedkeurende controleverklaring voorzien. Stichting Bewaarder kan zich verenigen met de inhoud van de jaarrekening en wij stellen u voor de jaarrekening vast te stellen. Wij kunnen ons tevens vinden in het voorstel van de Beheerder om het resultaat 2010 ad -/- € 593.932,- te onttrekken aan de kapitaalrekening en de over het jaar 2010 aan de participanten uitgekeerde uitkering aan te merken als slotuitkering. De Stichting Bewaarder heeft regelmatig (minimaal eens per kwartaal) met de Beheerder vergaderd. Daar waar nodig vond bilateraal overleg plaats tussen individuele leden van de Stichting Bewaarder en de Beheerder anderzijds.

Stichting Bewaarder, P. Louwaard - voorzitter H. Steenhuis - penningmeester W. Kooi - secretaris Groningen, 9 februari 2011

5


RESULTAAT Bespreking van de resultaten Het verslagjaar 2010 is afgesloten met een resultaat voor afschrijvingen van € 1.111.712,-. Onderstaand treft u een vergelijking aan tussen realisatie en prospectus. Exploitatieoverzicht (x 1.000 Euro)

2010

2010

Gerealiseerd

Prospectus

Verschil

387 570 986 896 420 -10

1.353 803 1.044 953 467 -

-966 -233 -58 -57 -47 -10

3.249

4.620

-1.371

Hypotheekrente OZB / Zakelijke lasten Verzekeringen Onderhoud Beheervergoeding Leegstandskosten Fondskosten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren

1.604 85 14 90 198 111 36 1

1.718 121 23 127 247 46 20 -

-114 -36 -9 -37 -49 65 16 1

Totaal uitgaven

2.139

2.302

-163

Resultaat voor rente en afschrijvingen

1.110

2.318

-1.208

2

-

2

1.112

2.318

-1.206

Huurinkomsten Pettelaarpark te Den Bosch Europalaan te Den Bosch Europaweg te Groningen Reitseplein te Tilburg Nassaukade te Rijswijk Huurstabilisator Totaal huurinkomsten Uitgaven

Financieel resultaat Resultaat voor afschrijvingen

6


Resultaatanalyse Huurinkomsten Pettelaarpark te Den Bosch: als gevolg van lagere indexering en leegstand blijft de gerealiseerde huur achter bij het prospectus. Europalaan te Den Bosch: als gevolg van lagere indexering en huurvrije periode Panasonic, blijft de gerealiseerde huur achter bij het prospectus. Europaweg te Groningen: als gevolg van lagere indexering blijft de gerealiseerde huur achter bij het prospectus. Reitseplein te Tilburg: als gevolg van lagere indexering blijft de gerealiseerde huur achter bij het prospectus. Nassaukade te Rijswijk: als gevolg van lagere indexering blijft de gerealiseerde huur achter bij het prospectus. Huurstabilisator:

Uitgaven Hypotheekrente: OZB/Zakelijke lasten: Verzekeringen: Onderhoud: Beheervergoeding: Leegstandskosten: Fondskosten: Voorz. dub. deb.:

betreft de verrekening van het saldo van afdrachten en ontvangsten met betrekking tot de Huurstabilisator over het jaar 2010.

werkelijk rentepercentage bedraagt 4,86% (prospectus 5,20%). lagere gemeentelijke lasten dan verondersteld. lagere premie dankzij collectief afgesloten verzekeringspolis. dotatie conform prospectus; voorziening onderhoud is € 18.127,-. lager als gevolg van minderhuur. betreft voornamelijk niet door te belasten servicekosten als gevolg van lagere bezettingsgraad. betreft o.a. kosten invoer huurstabilisator. betreft ex-huurder P&E People in het pand Pettelaarpark te Den Bosch.

Rendement per participatie Het resultaat voor afschrijvingen van de vennootschap bedraagt over het boekjaar 2010 € 1.111.712,-. Dit heeft geleid tot een bruto rendement van 4,88% per participatie (prospectus 10,17%). De uitkering over 2010 heeft € 159,38 per participatie ad € 15.000,- bedragen. Vanaf oprichtingsdatum tot en met het jaar 2010 is in totaal € 9.260.418,- uitgekeerd. Dit is € 6.092,per participatie van € 15.000,-.

7


FINANCIËLE POSITIE De financiële positie kan aan de hand van de balansen per 31 december als volgt worden weergegeven: Financiële structuur

x € 1.000 Activa Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Vorderingen Liquide middelen

Passiva Kapitaalrekening Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden

8

2010 %

x € 1.000

2009 %

1.528 44.797 52 896

3,2 94,8 0,1 1,9

1.910 47.461 1 744

3,8 94,7 1,5

47.273

100,0

50.116

100,0

13.470 18 32.319 1.466

28,5 68,4 3,1

15.646 33 32.832 1.605

31,2 0,1 65,5 3,2

47.273

100,0

50.116

100,0


Vermogensstructuur Aan de hand van de in de jaarrekening opgenomen balans kan de vermogensstructuur als volgt worden weergegegeven: 2010 2009 x € 1.000 x € 1.000 Vermogen op lange termijn Kapitaalrekening Voorzieningen Langlopende schulden

1 1 1

13.470 18 32.319

15.646 33 32.832

45.807

48.511

1.528 44.797

1.910 47.461

46.325

49.371

-518

-860

52 896

1 744

948 -1.466

745 -1.605

-518

-860

Vastgelegd op lange termijn Immateriële vaste activa Materiële vaste activa

1 1

Tekort op lange termijn Op korte termijn beschikbaar Vorderingen Liquide middelen Kortlopende schulden Werkkapitaal

Uit voorgaande opstelling blijkt dat het werkkapitaal per 31 december 2010 -/- € 518.000,- bedraagt. Ten opzichte van 2009 is het saldo toegenomen met € 342.000,-. In het werkkapitaal is tevens de aflossingsverplichting in het jaar 2011 ad € 513.000,- (2010: € 342.000,-) opgenomen.

Groningen, 9 februari 2011 Noord Nederlandse Trustmaatschappij BV

9


JAARREKENING 2010


BALANS PER 31 december 2010 ACTIVA

2010 €

€

2009 €

€

Vaste activa Immateriële vaste activa Oprichtings kosten Materiële vaste activa

1.527.953

1.910.461

44.797.432

46.120.568

Vlottende activa Vorderingen Debiteuren Overige vorderingen en overlopende activa

51.081

923

1

672

-

1

Liquide middelen Totaal

51.753

923

896.036

743.780

47.273.174

48.775.732

13.469.940

14.306.130

18.127

32.756

32.319.000

32.832.000

PASSIVA Kapitaalrekening Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Aflossingsverplichting hypothecaire lening Crediteuren Belastingen Overige schulden en overlopende passiva

513.000 99.227 853.880

Totaal

11

342.000 57.618 39.218 1.166.010

1 1 1 1

1.466.107

1.604.846

47.273.174

48.775.732


WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2010 2010 €

€

€

3.249.700

Huuropbrengsten Hypotheekrente OZB / Zakelijke lasten Verzekeringen Onderhoud Beheervergoeding Leegstandskosten Fondskosten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren

2009 €

1.603.786 84.614 14.311 89.634 198.666 111.688 36.478 1.225

3.478.814 1.624.819 100.738 17.086 95.667 204.529 95.680 16.583 106.020

Totaal exploitatiekosten

2.140.402

2.261.122

Resultaat voor rente en afschrijvingen

1.109.298

1.217.692

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

2.774 -360

7.639 -321 2.414

7.318

Resultaat voor afschrijvingen

1.111.712

1.225.010

Afschrijvingen immateriële vaste activa Afschrijvingen materiële vaste activa

382.508 1.323.136

382.508 1.323.136

-593.932

-480.634

Financieel resultaat

Resultaat

12


KASSTROOMOVERZICHT OVER 2010 2010 € Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Beleggingsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Mutatie voorzieningen

€

2009 €

-596.346

1.705.644 -14.629

-487.952

1.705.644 -107.704 1.691.015

Verandering in werkkapitaal: Vorderingen Kortlopende schulden

-50.830 -138.739

1.597.940 78.911 315.920

-189.569 Ontvangen interest

2.414

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Afdrachten aan participanten in huidig boekjaar Afname langlopende schulden

Toename geldmiddelen

394.831 7.318

2.414

7.318

907.514

1.512.137

-242.258 -513.000

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

€

-1.881.760 -342.000 -755.258

-2.223.760

152.256

-711.623

Het verloop van de geldmiddelen is als volgt: Stand per 1 januari Mutatie boekjaar

743.780 152.256

1.455.403 -711.623

Stand per 31 december

896.036

743.780

13


GRONDSLAGEN VOOR DE FINANCIELE VERSLAGGEVING Algemeen Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen De algemene grondslag voor de waardering van de activa en passiva, alsmede voor de bepaling van het resultaat, is gebaseerd op historische kosten (de verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen voor de nominale waarde. Verslaggevingskader Het fonds valt niet onder toezicht van de AFM en is daardoor niet gehouden aan de WFT (=Wet Financieel Toezicht). Dit houdt in dat zij voor de opmaak van de jaarrekening niet hoeft te voldoen aan Titel 9 Boek 2 BW en de WFT en haar eigen grondslagen voor waardering, resultaatbepaling en presentatie mag kiezen. In deze jaarrekening zijn de Nederlandse verslaggevingvereisten op basis van Boek 2 BW en RJ (Richtlijnen Jaarverslaggeving) zoveel als mogelijk gevolgd. De belangrijkste afwijkingen betreffen de inrichting van het model voor de winst- en verliesrekening, de afschrijvingstermijn van geactiveerde oprichtingskosten, het niet verwerken van -eventuele- duurzame waardeverminderingen van de materiële vaste activa en de vorming van een onderhoudsvoorziening. Continuïteit De financiering expireert per 30 december 2011 zodat de pro-resto lening een kortlopend karakter kan krijgen. Onderhandelingen over verlenging zijn nog niet opgestart. De lening is door de financier overgedragen aan een derde, desondanks heeft de beheerder de verwachting dat de bestaande financiering geprolongeerd kan worden. Op basis van dit uitgangspunt is de waardering van activa en passiva gebaseerd op going-concern. Gebruik van schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening maakt de vennootschap, overeenkomstig algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken.

14


Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met afschrijvingen, gebaseerd op de economische gebruiksduur. In deze verkijgingsprijs- of vervaardigingsprijs zijn de bijkomende kosten (exclusief financieringskosten) opgenomen. De afschrijving wordt berekend als een vast percentage van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Hierbij wordt een afschrijvingspercentage gehanteerd van 10%. Materiële vaste activa De materiële vaste activa worden gewaardeerd op aanschaffingsprijs (verkrijgingswaarde of vervaardigingsprijs). De aanschaffingsprijs wordt verminderd met lineair berekende afschrijvingen, gebaseerd op de verwachte economische levensduur. Hierbij wordt een afschrijvingspercentage gehanteerd van 3%. Over de grondwaarde wordt niet afgeschreven. In het jaar van investeren wordt naar tijdsgelang afgeschreven. Correctie afschrijvingstermijnen voorgaande jaren Het fonds hanteerde tot en met 2009 voor immateriële en materiële vaste activa tezamen een afschrijvingspercentage van 3. Voor de - onder immateriële vaste activa separaat verantwoorde oprichtingskosten werd aangesloten bij de looptijd van het fonds. Het afschrijvingspercentage voor de materiële vaste activa is vervolgens salderend bepaald door de totale afschrijvingslast op basis van 3% voor de totale fondsinvestering te verlagen met de afschrijving over de oprichtingskosten. Het hieruit resulterende afschrijvingspercentage moet structureel als ontoereikend worden gezien. Dientengevolge is de afschrijving over de materiële vaste activa aangepast op basis van 3% over de aanschafwaarde welk percentage meer in lijn moet worden geacht met de economische levensduur. Het retrospectieve effect vanaf oprichting tot 1 januari 2010 bedraagt € 1.340.229,- en is rechtstreeks ten laste van de Kapitaalrekening verantwoord. Het effect voor het jaar 2010 bedraagt € 267.756,- en is ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord. De vergelijkende cijfers in de winst- en verliesrekening over 2009 zijn dienovereenkomstig aangepast. Vorderingen De vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde, voor zover noodzakelijk onder aftrek van een voorziening voor het risico van oninbaarheid. Liquide middelen De liquide middelen staan, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking van de vennootschap. Voorzieningen De voorziening onderhoud wordt opgenomen voor de nominale waarde.

15


Langlopende schulden Onder de langlopende schulden worden schulden opgenomen met een resterende looptijd van meer dan één jaar. De op korte termijn (binnen één jaar) verschuldigde aflossingen worden opgenomen onder de kortlopende schulden. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd op de nominale waarde. Grondslagen voor de resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen netto-huuropbrengsten en alle hiermee verbonden, aan het verslagjaar toe te rekenen kosten. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Winsten worden verantwoord in het jaar waarin de omzet is gerealiseerd. Verliezen worden in aanmerking genomen in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn. De overige baten en lasten worden toegerekend aan de verslagperiode waarop deze betrekking hebben. Bij volledige bezetting worden de servicekosten geheel in rekening gebracht aan de huurders. Deze post wordt om deze reden niet opgenomen in de winst- en verliesrekening. Bij leegstand worden de kosten opgenomen in de winst- en verliesrekening in verband met het verhuurbaar maken van de leegstand. Afschrijvingen De afschrijvingen zijn gerelateerd aan de aanschafwaarde van de desbetreffende (im)materiële vaste activa. Financieel resultaat Rentebaten en -lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Hieronder worden opgenomen de kosten samenhangend met de beschikking over vreemd vermogen en het gebruik van het bankverkeer. Belastingen De vennootschap is niet zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting of de inkomstenbelasting.

16


Grondslagen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Het beleggingsresultaat, ontvangen intrest, afschrijvingen en veranderingen in het werkkapitaal zijn opgenomen onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten. Betaalde afdrachten aan participanten en betaalde aflossingen van de langlopende schulden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

17


TOELICHTINGEN OP DE BALANS PER 31 december 2010 Vaste activa

Immateriële vaste activa Het verloop gedurende het boekjaar kan als volgt worden weergegeven: Oprichtings kosten € Stand per 1 januari 2010 Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen

3.825.091 -1.914.630 1.910.461

Boekwaarden Mutaties Afschrijvingen immateriële vaste activa

-382.508

Saldo

-382.508

Stand per 31 december 2010 Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen

3.825.091 -2.297.138 1.527.953

Boekwaarden

18


Materiële vaste activa Het verloop gedurende het boekjaar kan als volgt worden weergegeven: Bedrijfsgebouwen en terreinen € Stand per 1 januari 2010 Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen

52.743.480 -6.622.912

Boekwaarden

46.120.568

Mutaties Afschrijvingen materiële vaste activa

-1.323.136

Saldo

-1.323.136

Stand per 31 december 2010 Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen

52.743.480 -7.946.048

Boekwaarden

44.797.432

In de post materiele vaste activa is een bedrag ad € 8.639.160 ,- aan grondwaarden opgenomen. De panden in het fonds hebben een gezamenlijke boekwaarde van € 44.797.432,-. In verband met de financiering zijn in november 2010 de panden extern getaxeerd. De getaxeerde waarde bedraagt € 40.420.000,-. Eind 2010 is de markt voor vastgoedbeleggingen niet liquide en komen nauwelijks tot geen vastgoedtransacties tot stand. Om deze reden kan de reële waarde eind 2010 van de objecten moeilijk worden vastgesteld. In verband met de retrospectieve correctie afschrijvingstermijnen (zie grondslagen pagina 15) is de boekwaarde per 1 januari 2010 verlaagd met € 1.340.229,-. Als waarderingsgrondslag voor de vastgoedbeleggingen geldt historische kosten minus afschrijvingen, derhalve zonder rekening te houden met eventuele duurzame waardemutaties. Omdat het fonds als zgn. "closed-end" fonds haar eigen waarderingsgrondslagen mag kiezen, is ondanks vorenstaande afgezien van afwaardering.

19


Vlottende activa

Vorderingen

31-12-10 €

31-12-09 €

1 1

158.326 -107.245

106.943 -106.020

2

51.081

923

Debiteuren Debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

Met betrekking tot ex-huurder P&E People is per ultimo 2009 een voorziening opgenomen ad € 106.020,-. De voorziening is per ultimo 2010 verhoogd naar € 107.245,-. Deze huurder, die het pand Pettelaarpark te Den Bosch heeft verlaten, is failliet verklaard. De vordering is ingediend bij de curator. 31-12-10 €

31-12-09 €

672

-

Overige vorderingen en overlopende activa Overige vorderingen

1

20


Kapitaalrekening

Stand per 1 januari 2010

Inleg vennoten €

Mutaties

22.800.000

-8.493.870

14.306.130

-

-593.932 -242.258

-593.932 -242.258

22.800.000

-9.330.060

13.469.940

€

Totaal €

Mutaties Resultaat huidig boekjaar Afdrachten aan participanten over huidig boekjaar Stand per 31 december 2010

De inleg van de vennoten bestaat uit 1.520 participaties ad € 15.000,-. De post mutaties ad -/- € 8.493.870,- betreft het saldo van het gecumuleerd resultaat tot en met het jaar 2009 ad (+) € 524.290,- en de gecumuleerde afdrachten aan de participanten tot en met het jaar 2009 ad (-/-) € 9.018.160,-. In verband met de retrospectieve correctie afschrijvingstermijnen (zie grondslagen pagina 15) is een bedrag van € 1.340.229,- per 1 januari 2010 rechtstreeks ten laste van de kapitaalrekening gebracht.

21


31-12-10 €

31-12-09 €

18.127

32.756

Voorzieningen Voorziening onderhoud

1

Voorziening onderhoud gebouwen Het verloop van de voorziening is als volgt: Voorziening onderhoud gebouwen € Stand per 1 januari 2010 Dotatie Onttrekking

32.756 89.634 -104.263 18.127

Stand per 31 december 2010 Jaarlijks wordt 2,75% van de huurinkomsten gereserveerd voor onderhoud van de gebouwen. De daadwerkelijke onderhoudskosten ad € 104.263,- zijn ten laste van de voorziening gebracht.

22


31-12-10 €

31-12-09 €

32.319.000

32.832.000

Langlopende schulden Leningen o/g

1

Leningen o/g

2010 €

2009 €

Hypothecaire lening o/g Hoofdsom Afgelost tot en met 31 december Restant hoofdsom begin boekjaar 1 januari Aflossingen in het boekjaar Restant hoofdsom per 31 december Kortlopend deel per 31 december

34.200.000 -1.026.000 33.174.000 -342.000 32.832.000 -513.000

34.200.000 -684.000 33.516.000 -342.000 33.174.000 -342.000

Stand per einde boekjaar 31 december

32.319.000

32.832.000

De langlopende schuld betreft een hypothecaire lening van NIB Capital Bank NV. De rente bedraagt 4,86% tot 30 december 2011. In de jaren 2005 en 2006 is niet op de lening afgelost. In de jaren 2007 tot en met 2010 wordt € 85.500,- per kwartaal afgelost. In het jaar 2011 wordt € 128.250,- per kwartaal afgelost. Het kortlopende deel van de lening ad € 513.000,- betreft de aflossingsverplichting in het jaar 2011. Welk deel van de lening betrekking heeft op een looptijd van meer dan vijf jaren is mede afhankelijk van de nieuwe rente- en aflossingscondities die met ingang van 30 december 2011 worden vastgesteld. De lening expireert per 30 december 2011. Het fonds gaat in de komende maanden in gesprek met de financier. De verlenging van de lening wordt tijdig verwacht. De bank heeft ter meerdere zekerheid van de door haar verstrekte hypothecaire geldlening het recht van eerste hypotheek op de onroerende zaken verkregen en tevens zijn de huurpenningen aan de bank verpand.

23


Kortlopende schulden

31-12-10 €

31-12-09 €

1

99.227

39.218

1 1 1 1 1 1

577.654 242.258 19.205 13.588 1.175 -

654.773 470.750 26.803 1.975 11.709

6

853.880

1.166.010

Belastingen Omzetbelasting Overige schulden en overlopende passiva Vooruitontvangen huren Te betalen aan participanten Te betalen kosten huurstabilisator Vooruitontvangen servicekosten Te betalen accountantskosten Overige schulden

24


TOELICHTINGEN OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2010 2010

2009

€

€

1 1 1 1 1

387.156 570.188 985.969 896.119 419.994

817.864 373.513 971.532 892.785 423.120

5

3.259.426

3.478.814

1

-9.726

-

Huuropbrengsten Pettelaarpark te Den Bosch Europalaan te Den Bosch Europaweg te Groningen Reitseplein te Tilburg Nassaukade te Rijswijk

Huurstabilisator Verrekening huurstabilisator

Dit betreft de verrekening van het saldo van afdrachten en ontvangsten met betrekking tot de Huurstabilisator over het jaar 2010. De Huurstabilisator is een overeenkomst tussen de Vastgoedfondsen Hanzevast Holland 52, 55, 58, 61, 62 en 63 CV. Deze fondsen ondersteunen elkaar gedurende een periode van maximaal 3 jaar en voor een beperkte omvang (max. 80%) met betrekking tot gederfde inkomsten die verband houden met het vertrek van huurders. Overige bedrijfskosten 2010 €

2009 €

OZB / Zakelijke lasten OZB Rioolrechten en waterschapslasten

1 1

74.792 9.822

91.271 9.467

2

84.614

100.738

1

114.080

121.743

1

84.586

82.786

2

198.666

204.529

Beheervergoeding Beheervergoeding Hanzevast Beheer Beheervergoeding Noord Nederlandse Trustmaatschappij

25


2010 €

2009 €

Leegstandskosten Kosten ivm verhuurbaar maken leegstand Servicekosten leegstand Makelaarskosten

1 1 1

383 107.820 3.485

8.176 87.507

2

111.688

95.683

De servicekosten leegstand hebben betrekking op de niet door te bererekenen servicekosten als gevolg van leegstand in het pand Pettelaarpark te Den Bosch. De makelaarskosten in 2009 hebben betrekking op de afgesloten verlenging van het huurcontract met Haagtechno B.V. (tegenwoordig Panasonic Nederland) in het pand Europalaan te Den Bosch. 2010 €

2009 €

Fondskosten Kosten invoering huurstabilisator Accountantskosten en advieskosten Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering Taxatiekosten panden Overige kosten

1 1 1 1 1

19.206 2.800 2.000 5.000 7.472

2.250 2.000 12.333

2

36.478

16.583

De post overige kosten betreft voornamelijk mailingkosten, kosten van vergaderingen en kosten bestuur Stichting Bewaarder.

26


2010 €

2009 €

Financieel resultaat

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente kredietinstellingen

1

Hilversum, 9 februari 2011 Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV

namens Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 BV

Drs. A.J. Buijs

Drs. J.H. Wolters

27

2.774

7.639


OVERIGE GEGEVENS


Regeling omtrent de bestemming van de winst Artikel 14 van de vennootschapsovereenkomst welke hieronder onverkort is weergegeven bepaalt omtrent de winst het navolgende: Lid 1 De winst - het positieve saldo van de vastgestelde winst-en-verliesrekening, - waarin de afschrijvingen zijn meegenomen - wordt met inachtneming van de volgende leden van dit artikel jaarlijks aan de commanditaire vennoten uitgekeerd, tenzij de beherend vennoot besluit tot reservering van (een gedeelte van) de winst. De beherend vennoot is gerechtigd om interim-uitkeringen te doen. In geval van reservering van de winst wordt de kapitaalrekening van een ieder der commanditaire vennoten gecrediteerd overeenkomstig het in lid 2 van artikel bepaalde. Lid 2 Iedere commanditaire vennoot is in de winst gerechtigd naar rato van zijn inbreng in het vennootschapsvermogen. Lid 3 Verliezen worden door de commanditaire vennoten gedragen in de in lid 2 bedoelde verhouding, met dien verstande dat de bijdrage in het verlies van elke commanditaire vennoot tot het bedrag van zijn commanditaire deelneming is beperkt. Verliezen worden op de kapitaalrekening van ieder der commanditaire vennoten gedebiteerd overeenkomstig het in de eerste zin van dit lid 3 bepaalde. Indien blijkens de vastgestelde winst-en-verliesrekening over enig boekjaar verlies is geleden, hetwelk niet uit een reserve bestreden of op andere wijze gedekt wordt, geschiedt in de volgende jaren geen winstuitkering, zolang zodanig verlies niet is aangezuiverd. De betaalbaarstelling van uitkeringen uit hoofde van deze overeenkomst aan de commanditaire vennoten met inbegrip van de winst, de samenstelling van de uitkering alsmede de wijze van betaalbaarstelling wordt door de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten bekend gemaakt door schriftelijke mededeling daarvan aan het opgegeven adres van de commanditaire vennoten. Voorstel resultaatbestemming Tijdens de jaarvergadering zal worden voorgesteld de over het jaar 2010 aan de participanten uitgekeerde uitkeringen aan te merken als slotuitkering. Voorgesteld wordt om het resultaat 2010 te onttrekken aan de kapitaalrekening.

31


BIJLAGEN

Rent Roll

Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV Property

Unit(s)

Lease

Lease Type

Area

Lease From

Lease To

Term

nv055001 - Le Triangle,DEN BOSCH Current Leases nv055001

301, 401

nv055001

303

GIBO Groep B.V

Kantoor

1.803,00

1-11-2008

31-10-2013

60

RechtNet Advocaten B.V.

Kantoor

247,00

1-5-2009

30-4-2014

60

nv055001

P001, P002

nv055001

1

VACANT

Waterschap Aa en Maas

Parkeerplaats buiten

844,60

0,00

1-1-2010

nv055001

101

VACANT

1.047,52

0

nv055001

201

VACANT

1.113,24

0

nv055001

302

VACANT

82,00

0

Total Current

0 0

5.137,36 Total Units

Total Area

Percentage

Occupied

3,00

2.050,00

39,90

Vacant

4,00

3.087,36

60,10

Total

7,00

5.137,36

nv055002 - Reitseplein 15,TILBURG Current Leases nv055002 nv055002

001, 101, 201, 301, 401, K01 UWV 402

UWV

Kantoor

7.228,00

1-1-2000

31-12-2014

180

Kantoor

285,00

1-1-2000

31-12-2014

180

Total Current

7.513,00 Total Area

Percentage

Occupied

Total Units 2,00

7.513,00

100,00

Vacant

0,00

0,00

0,00

Total

2,00

7.513,00

nv055003 - Hoornbrug,RIJSWIJK Current Leases nv055003

001, K01

Q-park Beheer BV

Kantoor

470,00

1-8-2001

31-7-2011

120

nv055003

101

Inbo B.V.

Kantoor

821,00

1-10-2009

30-9-2012

36

nv055003

201

Adviesburo Nieman BV

Kantoor

821,00

1-5-2007

31-10-2014

90

nv055003

301, 401

Oom Holding NV

Kantoor

757,00

15-5-2003

14-5-2013

120

Total Current

2.869,00 Total Area

Percentage

Occupied

Total Units 4,00

2.869,00

100,00

Vacant

0,00

0,00

0,00

Total

4,00

2.869,00

Rent Roll

Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV Property

Unit(s)

Lease

Lease Type

Area

Lease From

Lease To

Term

1-4-1990

31-3-2015

300

1-8-2003

31-7-2018

180

15-12-2002

14-12-2017

180

nv055004 - Europalaan 30,DEN BOSCH Current Leases nv055004

001, 101, 201, 301, 401 Panasonic Netherlands B.V.

Kantoor

5.610,60

Total Current

5.610,60 Total Area

Percentage

Occupied

Total Units 1,00

5.610,60

100,00

Vacant

0,00

0,00

0,00

Total

1,00

5.610,60

nv055005 - Europaweg 8,GRONINGEN Current Leases nv055005 nv055005

001, 101, 201, 301, 401, K01 Gemeente Groningen Dienst OCSW D01

Kantoor

KPN Mobile The Netherlands BV

7.032,00

GSM

0,00

Total Current

7.032,00 Total Area

Percentage

Occupied

Total Units 2,00

7.032,00

100,00

Vacant

0,00

0,00

0,00

Total

2,00

7.032,00

Grand Total

28.161,96

Rent Projection

Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 CV

Property

Lease

Area

Lease To

Jan 2010

Apr 2010

Jul 2010

Oct 2010

Mar 2010

Jun 2010

Sep 2010

Dec 2010

Total

nv055001 - Le Triangle,DEN BOSCH nv055001

GIBO Groep B.V

nv055001

RechtNet Advocaten B.V.

nv055001

Waterschap Aa en Maas

Total

1.803,00

31-10-2013

81.650,90

81.650,90

81.650,90

82.534,42

327.487,12

247,00

30-4-2014

11.380,00

11.444,87

11.477,31

5.787,31

40.089,50

0,00

4.894,74

4.894,74

4.894,74

4.894,74

19.578,96

2.050,00

97.925,64

97.990,51

98.022,95

93.216,47

387.155,58

863.073,79

nv055002 - Reitseplein 15,TILBURG nv055002

UWV

7.228,00

31-12-2014

215.768,45

215.768,45

215.768,45

215.768,45

nv055002

UWV

285,00

31-12-2014

8.261,20

8.261,20

8.261,20

8.261,20

33.044,81

224.029,65

224.029,65

224.029,65

224.029,65

896.118,60

Total

7.513,00

nv055003 - Hoornbrug,RIJSWIJK nv055003

Q-park Beheer BV

470,00

31-7-2011

18.483,17

18.483,17

18.621,01

18.689,94

74.277,29

nv055003

Inbo B.V.

821,00

30-9-2012

24.548,59

24.548,59

24.548,59

24.803,42

98.449,20

nv055003

Adviesburo Nieman BV

821,00

31-10-2014

31.388,84

31.567,78

31.657,25

31.657,25

126.271,10

nv055003

Oom Holding NV

757,00

14-5-2013

30.199,81

30.283,63

30.451,28

30.451,28

121.386,01

104.620,41

104.883,17

105.278,14

105.601,89

420.383,60

Total

2.869,00

nv055004 - Europalaan 30,DEN BOSCH nv055004

Panasonic Netherlands B.V.

Total

5.610,60

31-3-2015

5.610,60

189.070,03

127.039,17

127.039,17

127.039,17

570.187,55

189.070,03

127.039,17

127.039,17

127.039,17

570.187,55

nv055005 - Europaweg 8,GRONINGEN nv055005

Gemeente Groningen Dienst OCSW

nv055005

KPN Mobile The Netherlands BV

Total Grand Total

7.032,00

31-7-2018

243.986,97

243.986,97

245.806,63

246.716,45

980.497,02

0,00

14-12-2017

1.369,66

1.369,66

1.369,66

1.372,64

5.481,63

7.032,00

245.356,63

245.356,63

247.176,29

248.089,09

985.978,65

25.074,60

861.002,36

799.299,14

801.546,20

797.976,28

3.259.823,98

WAARDENOVERZICHT KANTOORGEBOUWEN HANZEVAST HOLLAND 55 CV Pand

Koopsom

WOZ 2010

BW 31/12/2010

Taxatiewaarde

Pettelaarspark te Den Bosch

€

13.750.000

€

9.357.000

€

12.359.870

€

10.050.000

Europalaan te Den Bosch

€

8.535.000

€

7.953.000

€

7.777.473

€

7.900.000

Europaweg te Groningen

€

12.123.000

€

9.885.000

€

10.775.564

€

10.100.000

Reitseplein te Tilburg

€

10.350.000

€

9.019.000

€

9.372.754

€

8.200.000

Nassaukade te Rijswijk

€

5.000.000

€

4.548.000

€

4.511.771

€

4.170.000

€

49.758.000

€

40.762.000

€

44.797.432

€

40.420.000

€ €

50.000 2.985.480

€

52.793.480

€

3.775.091

€

56.568.571

Investeringen

€

-

Totaal

€

56.568.571

Per participatie ( 1.520 participaties )

€

37.216

€

26.817

€

29.472

€

26.592

Notariskosten Overdrachtsbelasting

Bijkomende kosten

NB Dit overzicht bevat afrondingen, waardoor kleine afwijkingen kunnen ontstaan.

Geen accountantscontrole toegepast

VASTGOEDFONDS HANZEVAST HOLLAND 55 CV FINANCIEEL VERSLAG noord nederlandse trustmaatschappij

Recommend Documents