Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg
1/43
Inhoudsopgave
Introductie
Opzet onderzoek
Literatuurstudie
Onderzoeksresultaten
Conclusie & aanbevelingen
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
2/43
Introductie
Housing
Woningcorporaties
Gemengd woningfonds
Vastgoedinvesteerders
Probleemstelling
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
3/43
Introductie
Probleem uit de praktijk
Wetenschappelijk kader
Oplossingsrichting
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
4/43
Introductie Woningcorporaties Sociale woningbouw Duurdere huur- en koopwoningen Vastgoedinvesteerders Wijken opknappen Gemengde wijken Beperken tot kerntaak Valse concurrentie Lijnrecht tegenover elkaar
20:00 journaal, 5 maart 2014
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
5/43
Dus…
Woningcorporaties
Kerntaak; sociale woningbouw
Doel; maatschappelijk rendement
Daarnaast actief met duurdere huur- en koopwoningen
Vastgoedinvesteerders (een belegger)
Commercieel; duurdere huurwoningen
Doel; financieel rendement
Beweren dat er valse concurrentie is
Overheid
‘Woningcorporaties terug naar hun kerntaak’
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
6/43
Valse concurrentie?
(CBS, 2013; DTZ Zadelhoff 2014)
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
7/43
Valse concurrentie?
Woningcorporaties kunnen goedkoper lenen
Borging WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw)
EC heeft staatssteun afgebakend (2011)
Geen goedkope leningen meer voor niet-DAEB
Van valse concurrentie is hiermee nu geen sprake meer, maar…
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
8/43
Probleemstelling
Verdienmodel woningcorporaties was voorheen;
Nieuwbouw voor verkoop
Waardestijging vastgoed
Corporaties moeten herfinancieren
Niet-DAEB leningen herfinancieren
Of niet-DAEB verkopen
WSW stelt strengere eisen
Introductie
Onderzoeksopzet
Solvabiliteit
Mogelijkheid voor verkoop teruggelopen
De verhuurdersheffing
Overheid; ‘concentreer je op je kerntaak’
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
9/43
Probleemstelling Woningcorporaties zijn op zoek naar het genereren van kasstromen
Welke oplossingsrichtingen zijn er?
Introductie
Onderzoeksopzet
Er is een niet-DAEB vraagstuk
Veranderende context
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
10/43
Oplossingsrichting
Er zijn natuurlijk verschillende oplossingsrichtingen, maar…
Er is gekozen voor;
Financiering via institutionele beleggers middels fondsvorming;
Corporaties kunnen niet-DAEB vastgoed in het fonds plaatsen;
Gedeeld aandeelhouderschap
Deze oplossingsrichting heet; een gemengd woningfonds
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
11/43
Hypothese
Door verkoop aan een gemengd woningfonds kan een corporatie kasstromen genereren en invloed behouden op dat deel van de portefeuille.
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
12/43
Onderzoeksvraag
Kan een gemengd woningfonds met woningcorporaties en institutionele beleggers voor het niet-DAEB deel van de vastgoedportefeuille van corporaties worden toegepast en wat zijn de bottlenecks?
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
13/43
Onderzoeksopzet
Methode
Eerst een literatuurstudie gedaan
Aan de hand van literatuur zijn kenmerken van vastgoedfondsen gevonden
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
14/43
Onderzoeksopzet
Methode
De kenmerken zijn variabel per type vastgoedfonds
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
15/43
Onderzoeksopzet
Methode
De variabelen zijn ingevuld met de criteria van beide partijen
Via interviews
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
16/43
Onderzoeksopzet
Methode
Controle van de uitkomsten heeft plaatsgevonden via een ronde tafel gesprek
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
17/43
Onderzoeksopzet
Methode
Een conceptueel model is ontwikkeld voor de besluitvorming
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
18/43
Literatuurstudie
De volgende onderwerpen zullen worden toegelicht;
Institutionele beleggers
Een gemengd woningfonds
De kenmerken van een gemengd woningfonds
De variabelen die vastgesteld zijn
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
19/43
Literatuurstudie – institutionele beleggers
Wat is een institutionele belegger en wat is de taakverdeling?
(KPMG, 2013)
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
20/43
Literatuurstudie – institutionele beleggers
Hoe kan je beleggen in vastgoed?
(Van Gool et al., 2013)
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
21/43
Literatuurstudie – institutionele beleggers
Waarom willen pensioenfondsen beleggen in vastgoed, en specifiek huurwoningen?
Een constante cashflow
Het risico is laag, rendement stabiel
Bescherming tegen inflatie
Diversificatie van de beleggingsportefeuille
Juist nu willen beleggers instappen in de huurwoningenmarkt!!
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
22/43
Literatuurstudie – een gemengd woningfonds
%
%
€
€
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
23/43
Literatuurstudie – een gemengd woningfonds
Dit levert een hele hoop vragen op…
Wie wordt de manager?
Wie gaat de woningen beheren?
Welk vastgoed gaat er in het fonds?
Hoeveel geld gaat er betaald worden voor deze woningen?
Wat zegt wet- en regelgeving?
Is er een match?
En wat zijn de bottlenecks?
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
24/43
Literatuurstudie – variabelen
Variabelen;
Criteria
Omvang Waarderingsgrondslag Looptijd Rendement-/risicoprofiel Flexibiliteit en liquiditeit Zeggenschapsverdeling Managementbeslag
Fonds management
Property management
Governance
Financiering Vastgoedkarakteristieken
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
25/43
Literatuurstudie – variabelen
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
26/43
Literatuurstudie – variabelen
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
27/43
Onderzoeksresultaat – criteria
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
28/43
Onderzoeksresultaat – criteria
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
31/43
Onderzoeksresultaat – criteria
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
30/43
Onderzoeksresultaat – criteria
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
31/43
Onderzoeksresultaat – criteria
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
32/43
Onderzoeksresultaat – criteria
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
33/43
Onderzoeksresultaat – bottlenecks
Overige bottlenecks;
Onderpand bij het WSW, bij de bank
Wet- en regelgeving
Openbare aanbiedingsplicht
Proportionering per complex
Per gemeente;
Erfpacht
Verkoopquota
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
34/43
Onderzoeksresultaat – bottlenecks
“De krenten uit de pap”
Directe vastgoedbeleggers kopen liever per complex
Besluitvormingsproces dient plaats te vinden met indirecte vastgoedbelegger
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
35/43
Het
besluitvormingsproces
Operations research
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
36/43
Besluitvormingsproces
Besluitvormingsproces
Corporaties moeten samen de vastgoedportefeuille samenstellen
Institutionele belegger (de indirecte belegger) moet benadert worden
Hiervoor is een tool ontwikkeld (concept)
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
37/43
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
38/43
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
39/43
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
40/43
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
41/43
Conclusie
Er is potentie
Er is een match
Er zijn bottlenecks
Vastgoedcriteria
Transparantie, belangenverstrengeling
Wet- en regelgeving
Bottleneck vastgoedcriteria;
Criteria van beide partijen liggen dicht bij elkaar
kan overkomen worden door de pensioenuitvoerder direct te benaderen en corporaties zelf de portefeuille samen te laten stellen.
Levensvatbaarheid aantonen (rendementseis)
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
42/43
Aanbevelingen
Het besluitvormingsmodel
Selecteren op direct rendement is een ééndimensionale insteek.
Strategie van de corporatie
Gebruiken in een Group Decision Room
Internationaal perspectief
Duitse woningfondsen
Introductie
Onderzoeksopzet
Literatuurstudie
Resultaten
Conclusie
43/43
