FGH Vastgoedbericht 2007 | FGH Real Estate Report 2007
Vastgoed is beleven
Real estate is about perception
Vastgoed is beleven
Real estate is about perception
2 | FGH Vastgoedbericht 2007 | FGH Real Estate Report 2007
FGH Vastgoedbericht 2007. Vastgoed is beleven
Interview Dietmar Werner, voorzitter NEPROM
6 14
Trends in de kantorenmarkt
16
Trends in de winkelmarkt
22
Interview Pieter Affourtit, voorzitter NRW
28
Trends in de bedrijfsruimtemarkt
30
Trends in de woningmarkt
38
Interview Onno Breur, voorzitter IVBN
44
Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt
46
Begrippenlijst
54
Adressen
56
Inhoud | Content FGH Real Estate Report 2007. Real estate is about perception
Interview Dietmar Werner, chairman NEPROM Trends in the office market Trends in the retail market
Interview Pieter Affourtit, chairman NRW
62 70 72 78 84
Trends in the industrial real estate market
86
Trends in the residential market
94
Interview Onno Breur, chairman IVBN
100
Trends in the real estate investment market
102
Glossary and acronyms
110
Addresses
112
Factsheets
113
FGH Vastgoedbericht 2007 | 3
Vastgoed is beleven
Real estate is about perception
4 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Voorwoord
Vastgoed is beleven
M
Met genoegen presenteren wij u het FGH Vastgoedbericht 2007: ‘Vastgoed is beleven’. In onze ogen een passende titel, die verwijst naar een van de belangrijkste vastgoedtrends van dit moment; het toenemende belang van de belevingswaarde. Deze trend is terug te brengen naar de versterkte rol van de vastgoedgebruiker als consument. Bedrijven, het winkelend publiek en woonconsumenten zijn zich meer bewust van de mogelijkheden en stellen daarom steeds hogere eisen. Om de verhuurbaarheid van het vastgoed zeker te stellen, is het voor ontwikkelaars en vastgoedbeleggers noodzakelijk om aan deze eisen tegemoet te komen. Zij besteden daarom steeds meer aandacht aan vastgoedbeheer en marketing. Ook bij vastgoedontwikkelaars staan de wensen van de eindgebruikers centraal om samen met hen de ‘ideale’ huisvestingssituatie te realiseren.
P.C. Keur Directievoorzitter
Voorwoord | FGH Vastgoedbericht 2007 | 5
Omdat de wensen en eisen van gebruikers snel veranderen, wordt de ‘waardevastheid’ – en niet de functie – meer en meer een leidende factor; in de materiaalkeuze, maar nog veel meer in de belevingssfeer. Naast architectuur wordt die vooral bepaald door de locatie. Voor een waardevaste ontwikkeling is het daarom van belang dat gebouwen goed worden ingepast in hun bestaande omgeving en aansluiten op hun gebruikers: mensen. Kortom, de focus komt steeds meer te liggen op de ontwikkeling van een totaalconcept waarin de omgeving, de uitstraling én de beleving bij de gebruiker centraal staan. Een interessante ontwikkeling, die voor FGH Bank niet meer dan vanzelfsprekend is. Want ook wij zien vastgoed als veel méér dan alleen ‘stenen’. Wij opereren vanuit onze ruime kennis en brede ervaring, maar vooral ook vanuit ons hart voor vastgoed en met een duidelijke visie op de markt. Dit vastgoedbericht is daarvan het bewijs. Wij hopen dat het u stimuleert om vastgoed (nog meer) tot een beleving te maken, voor uzelf en voor uw omgeving.
F.B. Overdijk RA Directielid
6 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Visie
Visie | FGH Vastgoedbericht 2007 | 7
FGH Vastgoedbericht 2007
Vastgoed is beleven Het gaat goed met de Nederlandse economie. In tegenstelling tot voorgaande jaren wordt er weer veel meer geconsumeerd en geïnvesteerd. Door de verbeterde concurrentiepositie en de aantrekkende internationale handelsstromen, weet het bedrijfsleven bovendien te profiteren van de gunstige exportpositie van Nederland. Vorig jaar heeft dat
H
Economie weer terug op de rails Het producentenvertrouwen is fors gestegen, een tendens die een paar jaar geleden voorzichtig begon, maar die behoorlijk doorgezet heeft. De Nederlandse producenten zijn zelfs zo positief, dat in oktober 2006 een historisch record werd gerealiseerd. Sinds het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in 1985 begon met de registratie van het producentenvertrouwen, zijn de ondernemers nog nooit zo positief over de eigen situatie geweest. Er is daarom
geleid tot een economische groei
sprake van een bijzonder gunstig klimaat voor bedrijfs-
van ongeveer 3%, het hoogste
investeringen.
niveau sinds 2000. Die groei zet naar verwachting ook dit jaar door.
In 2006 nam bovendien de koopkracht voor het eerst in
Zo voorzien de prognoses van de
jaren weer toe. Ook dit jaar ligt een verdere stijging in het
Rabobank voor 2007 een groei
verschiet. De lonen stijgen weer na enkele jaren van loon-
van 3,25%. Deze optimistische
matiging, en het risico op werkloosheid is sterk gereduceerd.
voorspellingen hebben een positief
Consumenten hebben dus reden genoeg om de nabije
effect op de arbeidsmarkt.
toekomst met vertrouwen tegemoet te zien. In 2006 was het
Ons land had al een van de laagste
merendeel van de consumenten dan ook positief gestemd.
werkloosheidspercentages in
Dat is een kentering ten opzichte van voorgaande jaren;
Europa en de werkloosheid neemt
in 2001 waren consumenten voor het laatst overwegend
nog verder af. Kortom, vanuit
positief over de toekomst. Bij een aanhoudende economische
economisch perspectief is er alle
groei, kan het consumentenvertrouwen in 2007 opnieuw
reden tot tevredenheid.
een positief beeld laten zien. Rentedruk relatief gering Gedurende 2006 heeft de Europese Centrale Bank (ECB) de rente vijf keer met 25 basispunten verhoogd tot 3,5%. De ECB-rente is daarmee op een niveau gekomen dat door velen lange tijd als neutraal werd gezien: hoog genoeg om de inflatie te beteugelen en laag genoeg om de Europese economische groei niet te beperken. De Europese economie vertoont nauwelijks tekenen van oververhitting. De energieprijzen zijn gedaald, de aandelenkoersen zijn gestegen en de arbeidsmarkt trekt aan. Het ondernemersvertrouwen in de drie grootste Europese economieën is nog steeds positief, ondanks de dure euro ten opzichte van de dollar. De inflatierisico’s lijken op het eerste gezicht mee te vallen, want recente inflatiecijfers waren lager dan de ECB-inflatiedoelstelling van 2%. Toch waarschuwt de ECB voor de onderliggende opwaartse trend van de kerninflatie. De laatste cijfers worden namelijk als een tijdelijke daling gezien, mede als gevolg van de olieprijsdalingen. De stijgende trend in de Amerikaanse kerninflatie (exclusief voedsel- en energieprijzen) is in het vierde kwartaal van
8 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Visie
2006 omgebogen, maar blijft boven de FED-doelstelling van
anders uit zal komen te zien, en dat dit een onherroepelijk
2%. Als de daling van de kerninflatie zich voortzet, hoeft
proces is.
de Amerikaanse Centrale Bank (de FED) de rente niet verder
Waar vaak aan voorbij wordt gegaan, is dat een aanzienlijk
te verhogen. In 2007 kan dan zelfs worden uitgekeken naar
deel van de aankomende generatie ouderen een behoorlijk
renteverlagingen. De Amerikaanse arbeidsmarkt is hierbij
kapitaal heeft opgebouwd, bijvoorbeeld in de vorm van
de bepalende factor, want deze is erg krap. De werkloos-
pensioenen en (grotendeels afbetaalde) eigen woningen.
heidscijfers zijn de laatste vijf jaar niet zo laag geweest. Dit
Het is bovendien een groep die steeds meer vrije tijd krijgt,
betekent een stimulans van inflatie, tenzij dit gepaard gaat
en die tijd ook wil benutten om het opgebouwde kapitaal
met productiviteitsgroei. De FED gaat er echter van uit
te verzilveren. De betaalbaarheid van de AOW is vanuit
dat de groeivertraging van de economie op termijn de
politiek oogpunt dan wellicht een heikel onderwerp, vanuit
opwaartse inflatiedruk zal verminderen.
economisch perspectief ontstaat er de komende decennia een veelbelovende sector: de senioreneconomie. De ver-
Met de mogelijke gevolgen van de Amerikaanse groei-
grijzing is volgens FGH Bank daarom een ontwikkeling die
vertraging voor de eurozone in het verschiet, verwacht
niet eenzijdig belicht mag worden. De vergrijzende bevol-
FGH Bank dat in 2007 minder renteverhogingen door de
king vormt niet alleen een bedreiging, maar biedt de vast-
ECB doorgevoerd worden dan in de loop van 2006 werd
goedmarkt ook uitgelezen kansen. Om die kansen ook te
voorzien. Wanneer uit de economische cijfers blijkt dat
kunnen benutten, is een aantrekkelijke vastgoedomgeving
de vertraging van de Amerikaanse economie invloed gaat
in alle segmenten een basisvoorwaarde om te voorkomen
hebben op de Europese, kunnen verdere renteverhogingen
dat kapitaal naar het buitenland weglekt.
in 2007 beperkt of zelfs achterwege blijven. Nederlandse maatschappij in beweging Verandering is in de huidige maatschappij zo’n beetje de enige constante factor. Dat werd duidelijk zichtbaar in de
Perspectief voor de vastgoedmarkt
verkiezingsuitslag van 22 november 2006. Net als de voorgaande verkiezingen was er sprake van een behoorlijke ver-
Bouwsector profiteert van aantrekkende
schuiving. De Nederlandse samenleving blijkt daarnaast
economie
steeds meer de uitersten van het politieke spectrum op te
De groeiende vraag naar vastgoed door eindgebruikers heeft
zoeken. Niet alleen splinterpartijen aan de rechterkant,
nog niet geleid tot een duidelijke afname van het aanbod.
maar ook traditionele linkse oppositiepartijen krijgen meer
Enerzijds vergt vastgoed natuurlijk een lange productietijd.
stemmen. Dit is het gevolg van de toegenomen behoefte
Maar het lijkt er ook op dat vraag en aanbod steeds meer als
onder de bevolking aan een socialer beleid, en aan de andere
gescheiden markten functioneren, waarbij het aanwezige
kant van de steun voor het gevolgde financieel-economisch
aanbod vaak niet aansluit op de kwaliteitsbehoefte van
regeringsbeleid van de afgelopen jaren. Door de polarisering
eindgebruikers. Dat ligt niet altijd aan de kwaliteit van
ontstaat er in het politieke midden een soort vacuüm.
objecten. Ook andere redenen liggen daaraan ten grond-
Gezien de ontstane politieke verhoudingen lijkt een meer
slag. Zo worden eindgebruikers zich steeds meer bewust
sociaal, op de markt gericht beleid het meest voor de hand
van de mogelijkheden die er zijn met betrekking tot huis-
liggend. Al wordt het voor de komende jaren een uitdaging
vesting, en stellen zij daardoor ook hogere eisen. Die eisen
om een stabiel beleid te voeren.
zijn door middel van nieuwbouw vaak wel te realiseren, waardoor het enigszins merkwaardige feit zich voordoet
Van vergrijzing naar verzilvering
dat de aantrekkende economie niet eerst het evenwicht
Ondanks de politieke verschillen, zijn de partijen het over
in de bestaande markt herstelt, maar direct een impuls
één ding in ieder geval eens: de Nederlandse economie en
geeft aan de nieuwbouwmarkt. Aangezien ook in andere
de Nederlandse samenleving bevinden zich in een over-
sectoren, zoals de woningbouw en grond-, weg- en water-
gangsfase. De vanzelfsprekende groei van de economie
bouw de bouwvraag toeneemt, worden in deze sector
zoals we die in de laatste decennia hebben gezien, komt
langzaam maar zeker weer de capaciteitsgrenzen bereikt.
door ontgroening en vergrijzing in een ander daglicht te
Als gevolg daarvan zien we de bouwkosten opnieuw stijgen.
staan. En dat leidt tot onzekerheden. In de discussies over de demografische verandering wordt vergrijzing veelal als
Vastgoedbeleggingsmarkt richt zich
een bedreiging neergezet. Bijvoorbeeld met het oog op de
op ‘financial engineering’
betaalbaarheid van de AOW of de beschikbaarheid van
Net als op de woningmarkt staan de aanvangsrendementen
voldoende arbeid. Het is een feit dat de samenleving er
voor winkels, kantoren en logistieke bedrijfsruimten onder
Visie | FGH Vastgoedbericht 2007 | 9
neerwaartse druk. Dit wordt veroorzaakt door het relatief geringe aanbod van goed-verhuurde objecten, de toegenomen concurrentie tussen beleggers onderling, en de ruime liquiditeit bij de beleggers. Het gevolg is dat zij bereid zijn tot het uiterste te gaan, en lagere aanvangsrendementen voor lief nemen. Met behulp van specifieke financieringsconstructies blijken deze scherpe aankooprendementen toch acceptabel te zijn. Het vastgoed wordt meer op basis van ‘cash-flow’ en minder op basis van ‘stenen’ beoordeeld en verworven; vastgoed wordt meer als ‘commodity’ gezien, waarbij de kwaliteit van de cash-flow en daarmee de terugbetaalcapaciteit belangrijk is. Daarbij wordt securitisatie een steeds belangrijker instrument, waarmee ook toegang verkregen wordt tot de kapitaalmarkt en lage funding binnen bereik komt. We zien dat de investeringsmarkt, met name waar het gaat om de grote transacties, gedomineerd wordt door partijen (ook vaak nieuwkomers op de Nederlandse markt) die op deze wijze acteren. Opvallend is dat de omvang van de transacties sterk is gegroeid in de afgelopen periode en transacties met portefeuilles van een miljard euro of meer niet meer uniek zijn. Schaarste in de vastgoedmarkt geen vanzelfsprekendheid Dat er in de Nederlandse vastgoedmarkt veel wordt geïnvesteerd, hangt samen met de verhoudingsgewijs gunstige rendementen die worden behaald, en de betrekkelijk geringe risico’s die er zijn. Dit vloeit voort uit het feit dat vastgoed een relatief schaars product is, en de (weder)verhuurbaarheid ervan op een acceptabel niveau ligt. Het zijn uitgangspunten die van toepassing zijn op de huidige markt, maar de vraag is of dat ook in de komende jaren zo zal zijn. Dat is uiteindelijk afhankelijk van de gebruiker. Het is een feit dat de beroepsbevolking de komende decennia nauwelijks meer zal groeien. Voornamelijk in segmenten van de vastgoedmarkt die sterk op de (groeiende) beroepsbevolking zijn geënt, is groei van de vraag daarom geen vanzelfsprekendheid. Het gaat daarbij onder andere om de kantorenmarkt
“De groeiende vraag naar vastgoed heeft nog niet geleid tot een duidelijke afname van het aanbod.”
en de bedrijfsruimtemarkt. Sectoren waar in de komende jaren bovendien nog veel nieuwbouw zal worden gerealiseerd. Voor beleggers vergt dat een andere afweging, omdat de kwaliteit van de locatie steeds meer zal bepalen of er op termijn nog vraag naar is. De (weder)verhuurbaarheid op langere termijn lijkt dan ook zeker geen automatisme meer te zijn. Tegelijkertijd zien we nu juist dat beleggers, ingegeven door de grote beschikbaarheid van kapitaal, een huurcontract steeds vaker leidend laten zijn bij een investeringsbeslissing. Dat is met het oog op het rendement op langere termijn geen gunstige ontwikkeling.
10 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Visie
In andere segmenten van de vastgoedmarkt, zoals de
proces zelf ter hand. Dat betekent dat de traditionele
winkelmarkt en de woningmarkt, is juist een grotere vraag
rol van projectontwikkelaars aan het veranderen is.
naar vastgoed te verwachten. Schaarste is hier nog wel degelijk aan de orde. Toch heeft de veranderende maat-
We hebben al eerder gezegd dat verandering in de huidige
schappelijke context ook invloed op deze markten, met
maatschappij zo’n beetje de enige constante factor is. Er zal
name waar het gaat over de locatiekeuze en de kwaliteit
dus rekening mee gehouden moeten worden dat wat er
van het vastgoed. De ouder wordende generatie stelt daar
ook gebeurt, er altijd veranderingen zullen zijn. Om de
andere, nieuwe eisen aan. Dat biedt perspectief voor nieuwe
functie leidend te laten zijn voor de vorm van vastgoed-
soorten locaties. Vooral in sterk vergrijzende gebieden
objecten is daarom discutabel. Behoeften van eind-
zal bijvoorbeeld de vraag naar kwalitatief hoogwaardige,
gebruikers veranderen immers, en daarmee de functies
compacte winkelcentra kunnen groeien. Tegelijkertijd zien
van gebouwen. Het is daarom veel logischer om als uit-
we in dergelijke gebieden een accentverschuiving naar
gangspunt ‘waardevastheid’ te nemen. In de keuze voor
nieuwe woonvormen. Veel vastgoedpartijen leggen daar-
materialen en nog meer in de belevingssfeer. De locatie
bij de focus op de combinatie woon-zorg. De praktijk leert
blijft, naast architectuur, daar een belangrijke factor in spelen,
dat deze verschijningsvorm veel inhoudelijke varianten
zo niet dé belangrijkste factor. In de trend van mono-
kent. In de visie van FGH Bank zijn zorggerelateerde
functionele woon- en werkgebieden wordt langzaam
woonconcepten inderdaad kansrijk, waarbij vanuit de
maar zeker een accentverschuiving zichtbaar naar meer
gebruiker vooral behoefte lijkt te bestaan aan vormen
gebiedsgerichte, multifunctionele ontwikkelingen. Daarbij
die een grote mate van zelfstandigheid bieden.
speelt de bereikbaarheid van zo’n locatie vaak een essentiële rol. Bedrijven en woonconsumenten blijken steeds meer
Daarnaast zien we dat ontwikkelaars en beleggers actief
voorkeur te krijgen voor gebieden die goed zijn ontsloten
zijn in andere sectoren die op de marktveranderingen aan-
door zowel de weg als het openbaar vervoer. Daarnaast
sluiten. Naast de zorgsector geldt dat bijvoorbeeld ook voor
moet de beschikbaarheid van verschillende voorzieningen
de vraag naar hotelbeleggingen. Gedreven door een ruime
binnen een gebied aansluiten op de behoefte van de gebruiker.
beschikbaarheid aan kapitaal komen bovendien andere
Ook binnenstedelijke herontwikkeling krijgt tegenwoor-
beleggingsvormen in beeld, zoals ziekenhuizen, school-
dig volop de aandacht. Enerzijds omdat bestaande gebieden
gebouwen, infrastructuur en overig publiek vastgoed.
momenteel onvoldoende functioneren, bijvoorbeeld door
Volgens FGH Bank een logisch vervolg op de professionali-
tendensen als verpaupering of leegstand, waardoor de roep
sering van de vastgoedmarkt die zich jaren geleden ingezet
om ingrijpen steeds luider klinkt. Maar anderzijds ook
heeft.
omdat heel veel gebieden door herontwikkeling of renovatie een prima woon- en/of werklocatie zijn geworden, wat
Oog voor de eindgebruiker
bewijst dat ingrijpen wel degelijk kan lonen.
De eindgebruikers worden steeds eigenzinniger en mondiger. De klant wenst service en aandacht. De vastgoedmarkt
En dan is er nog een van de belangrijkste trends in het
kan er niet meer omheen: vastgoed is een consumenten-
voorbije decennium: de schaalvergroting. Een trend die ook
product, dat alleen bestaansrecht heeft bij de gratie van die
de vastgoedwereld niet onberoerd heeft gelaten. Grotere
eindgebruiker. Dat geldt voor bedrijven, het winkelende
gebouwen, grotere locaties, grotere gebieden. Gebouwen
publiek en de woonconsument. Voor ontwikkelaars en
die in sommige gevallen de bestaande omgeving zelfs
vastgoedbeleggers is het noodzakelijk om hier oog voor te
geweld aan lijken te doen. Voor een duurzame, en vooral
hebben. Het bepaalt de verhuurbaarheid van een object,
waardevaste ontwikkeling is het daarom van belang dat
de basis voor de cash-flow en de waardeontwikkeling van
gebouwen beter worden ingepast in hun bestaande om-
het vastgoed. Steeds meer zien we dan ook dat vastgoed-
geving en meer aansluiten op wie er uiteindelijk gebruik
beleggers aandacht geven aan vastgoedbeheer en marketing.
van maakt: mensen. Want door schaalvergroting en inter-
Ook vastgoedontwikkelaars zoeken nadrukkelijk de eind-
nationalisering, wordt er soms voorbijgegaan aan de
gebruiker op; de wensen van de eindgebruikers staan
menselijke behoefte aan veiligheid en geborgenheid. En
centraal, en in samenwerking met de gebruiker wordt naar
juist een vastgoedomgeving kan die uitstekend bieden.
de ‘ideale’ huisvestingssituatie gekeken. De keuze voor kwaliteit zorgt er wel voor dat dit vooral ten gunste van
Van projecten naar concepten
nieuwbouw plaatsvindt. Daarin onderkennen eindgebruikers
De focus op de eindgebruiker zorgt er verder voor dat de
steeds vaker de waarde van een huurcontract. Bij nieuw-
aandacht voor vastgoedontwikkelingen verschuift van op
bouw nemen zij vaker delen van een ontwikkelings-
zichzelf staande projecten naar conceptgerichte ontwikke-
Visie | FGH Vastgoedbericht 2007 | 11
“Door schaalvergroting en internationalisering wordt er soms voorbijgegaan aan de menselijke behoefte aan veiligheid en geborgenheid.”
12 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Visie
lingen. Een concept kan een gebiedsgerichte ontwikkeling
door actief vastgoedbeheer de rendementsontwikkeling op
zijn (bijvoorbeeld een binnenstedelijk centrum), maar ook
langere termijn zelf te optimaliseren.
een thematische invulling is een mogelijkheid. Voorbeelden hiervan zijn een Factory Outlet Center, een markt-
Sloop moet markt in evenwicht brengen
hal en een logistiek bedrijvenpark. Conceptontwikkeling
De sterkere focus op de eindgebruiker heeft ook een
onderscheidt zich van projectontwikkeling doordat de
keerzijde. De vraag is namelijk in hoeverre dit vanuit
nieuwe ontwikkeling vanuit een breder geheel wordt be-
de bestaande voorraad kan worden gefaciliteerd. De
schouwd, en de uitstraling, de perceptie en de beleving
verwachting is dat een meer conceptgerichte ontwikke-
van het totaal bij de consument en de gebruiker centraal
ling een positieve invloed heeft op de nieuwbouw- en
worden gesteld. Bij conceptontwikkeling speelt ‘branding’
renovatiemarkt. Dit betekent dat in bestaande markten
daarom een belangrijke rol. Een afgeleide daarvan is dat
de economische levensduur van het vastgoed onder druk
professionele marketing niet meer los kan worden gezien
komt te staan. Het lang gekoesterde idee dat vastgoed een
van projectontwikkeling.
lange levensduur heeft, is daarmee aan vernieuwing toe. Feitelijk zien we die ontwikkeling nu al plaatsvinden.
Het succes van conceptontwikkeling wordt in de visie
Zo zijn logistieke bedrijfshallen inmiddels na tien tot 15
van FGH Bank bepaald door een groot aantal elementen
jaar verouderd en worden winkelcentra gemiddeld na zo’n
die sterk met elkaar samenhangen. Naast functie(s), locatie
15 jaar (ingrijpend) gerenoveerd. Een termijn die overigens
en omvang gaat het ook om zaken als marktoriëntatie,
door de snelheid waarmee de ontwikkelingen in de winkel-
en dan vooral het inspelen op de specifieke markt-
markt elkaar opvolgen, alleen maar korter wordt. Dezelfde
behoefte van doelgroep/gebruiker, branchering, en trends en
parallel gaat op voor de kantorenmarkt, waar op zichzelf
ontwikkelingen. Maar ook gaat het om de flexibiliteit van
courante objecten veel concurrentie ondervinden van hoog-
het concept, de positionering en de branding, de uitstraling,
waardige nieuwbouw. Het gevolg is een verdere tweedeling
het maatschappelijke draagvlak, en uiteindelijk ook om
in de markt. Zolang objecten of gebieden dermate goed zijn
praktische zaken zoals exploitatie en beheer. De focus in
gelegen dat ze binnen aanvaardbare kosten gerenoveerd,
het vastgoedontwikkelingsproces verschuift daarom steeds
herontwikkeld of gerevitaliseerd kunnen worden, zijn de
meer van de ‘stenen’ naar ‘service en dienstverlening’.
problemen te overzien. Is dit niet het geval, dan dreigt
Dat is voor de oplettende vastgoedbelegger een kans om
langdurige leegstand, die het evenwicht in de markt kan
Visie | FGH Vastgoedbericht 2007 | 13
verstoren, bijvoorbeeld door prijsdumping. Een dergelijke
Te vaak zien we goede initiatieven verzanden in oneigen-
ontwikkeling zet bovendien de indirecte rendements-
lijke discussies en ellenlange procedures. De meer markt-
ontwikkeling van de sector onder druk. In de markt is
gerichte en alleen op hoofdlijnen sturende benadering van
een toenemend besef dat leegstand door sloop of
de overheid, zoals verwoord in de Nota Ruimte, zien we
transformatie zal moeten worden opgelost. Veelal beperkt
langzaam maar zeker ook in de uitvoering tot zijn recht
de problematiek zich tot de portefeuille van de betreffende
komen. Een voorbeeld daarvan is de nieuwe Wet
eigenaar van het object. Dat wordt anders wanneer
Ruimtelijke Ordening die onder andere de procedures voor
langdurige leegstand tot maatschappelijke problemen leidt,
nieuwbouwprojecten moet verkorten, bijvoorbeeld door
zoals verpaupering of, in het verlengde daarvan, eventueel
te streven naar een halvering van de doorlooptijd van
zelfs tot criminaliteit. Ondanks de grote leegstand doet dit
bestemmingsplanprocedures. De praktijk leert echter dat
zich in de kantorenmarkt nog maar relatief weinig voor.
vooral samenwerking nodig is om nieuwe initiatieven van
Anders is dat bij (verouderde) bedrijventerreinen, waar veel
de grond te krijgen. Op lokaal niveau vindt dat vaak al wel
meer sprake is van verloedering. Het is dan ook niet vreemd
plaats, maar een duidelijkere sturende functie is wenselijk
dat veel lokale overheden hieraan prioriteit geven.
om de consequenties van nieuwbouwontwikkelingen op een bovengemeentelijk schaalniveau te kunnen overzien.
Procesmanagement basis voor dynamiek
Volgens FGH Bank is een integrale visie op de Nederlandse
De praktijk leert dat projecten steeds complexer worden.
vastgoedmarkt daarvoor onontbeerlijk. Die is in de praktijk
Door schaalvergroting, door binnenstedelijke herontwikke-
veel belangrijker dan soms wordt verondersteld. Succes
ling en door planologische procedures die moeten worden
in de vastgoedmarkt wordt uiteindelijk toch bepaald door
doorlopen. Die complexiteit zorgt ervoor dat nieuwe eisen
de wijze waarop de eindgebruiker het vastgoed beleeft.
worden gesteld aan het organisatievermogen en de regie-
En of het nu gaat om kantoren, winkels, bedrijfsruimte of
functie. Hier is volgens FGH Bank een duidelijke taak
woningen: één ding hebben de eindgebruikers gemeen. Het
weggelegd voor de verschillende overheden. Samenwerking
zijn allemaal mensen.
bevorderen, partijen binden en procedures vereenvoudigen. Niet ingrijpen kan daar overigens ook een actief besluit in zijn, want door niet in te grijpen in bepaalde procedures,
Utrecht, maart 2007
wordt ook ruimte gecreëerd voor initiatieven van anderen.
Directie FGH Bank N.V.
14 | FGH Vastgoedbericht 2007
Dietmar Werner
Voorzitter Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM)
D
“Streven naar duidelijke
De Nota Ruimte heeft gezorgd voor een radicale omwen-
boeken uiteindelijk meer succes. De NEPROM is daarom
teling in de ruimtelijke ordening in Nederland. Positief is
sterk voorstander van een professionele overheid als partner.
het uitgangspunt om meer ontwikkelingen toe te laten, in plaats van ze te verbieden. Hierdoor ontstaan veel kansen
Een trend die hier min of meer uit voortvloeit, is dat ont-
en zien we nu al nieuwe initiatieven. Het is daarbij wel
wikkelaars zelf veel ondernemen om draagvlak te creëren
verstandig om een zekere mate van zelfbeheersing toe te
bij stakeholders binnen de gemeente en bij burgers. Met
passen, zoals met het Groene Hart. Want in de praktijk zie
een goed inzicht in wat er binnen een gemeente speelt,
ik bijvoorbeeld dat steeds meer naast de snelwegen wordt
kunnen zij immers beter rekening houden met de wensen
gebouwd. Afgezien van de toegangswegen tot de steden kan
en behoeften van betrokken partijen. Een goed voorbeeld
het toch niet de bedoeling zijn om Nederland vol te zetten
hiervan is de verbeterde communicatie richting burgers
met bedrijfshallen ten koste van het natuurlandschap.
voor en tijdens de bouw, maar ook richting milieubewegingen en maatschappelijke organisaties in het algemeen. Dit
Daarom is het van belang dat op landelijk niveau heldere
zorgt voor meer tweerichtingsverkeer en wederzijds begrip,
keuzes worden gemaakt over waar het geld op wordt in-
waardoor (bouw)processen uiteindelijk soepeler verlopen.
gezet. Welke projecten moeten in ieder geval van de grond komen? Volgens mij zijn dat de dubbelstad Amsterdam-
Een andere trend die ik signaleer is dat de focus van de
Almere, de Schipholregio, het Groene Hart, de kust-
ontwikkelaar de afgelopen jaren steeds meer is gericht op
verdediging en de Zuidvleugel richting Antwerpen met de
de eindgebruiker van het vastgoed. De toegenomen leeg-
Drechtsteden. Als daar nu eens echt geld voor wordt vrij-
stand in de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt is
gemaakt, kunnen gemeenten vervolgens, via onderlinge
daar een oorzaak van. Een andere, minstens zo belangrijke
samenwerking, aan de slag met een gebiedsgerichte ont-
factor is dat gebruikers inmiddels goed weten hoe zij hun
wikkeling. Ruimtelijke ordening houdt immers niet op
gunstige positie kunnen verzilveren. Een gebruiker die zich
bij de gemeentegrens. Er zijn al diverse goede voorbeelden
wil vestigen in een nieuw pand dat aan al zijn wensen en
van regio’s waar al sprake is van een dergelijke integrale
eisen voldoet, kan rekenen op medewerking van de project-
benadering.
ontwikkelaar én op die van de desbetreffende gemeente. Bovendien zullen beleggers graag investeren in een pand
Daarbij is te zien dat de betrokkenheid van marktpartijen
waarvan de gebruiker bereid is zich er voor langere tijd aan
toeneemt. Een van de oorzaken hiervan is dat de kennis
te binden.
bij gemeenten als gevolg van de uitstroom van mensen is afgenomen. Projectontwikkelaars worden ingeschakeld
Voor projectontwikkelaars is er veel werk; er wordt veel
om onder meer de economische haalbaarheid en de marke-
commercieel vastgoed gebouwd, de woningbouwproductie
tingmogelijkheden te onderzoeken. Sommige lokale over-
stijgt en de overheid investeert veel in infrastructuur. Dit
heden schromen echter nog om dat te doen, vaak omdat
legt een druk op de capaciteit bij ontwikkelaars en bouw-
zij, wellicht door een gebrek aan de vereiste kennis, nog
ondernemingen. De vraag is daarom of alle projecten wel
onvoldoende vertrouwen hebben in de ontwikkelaar. Een
op tijd kunnen worden gerealiseerd. Omdat de grenzen
ontwikkeling die niet gunstig is voor een soepel samen-
van de bouwcapaciteit inmiddels bijna zijn bereikt, stijgen
werkingsproces. Om extra kennis in huis te halen zou een
de bouwkosten sterk. Omdat projectontwikkelaars op die
(grote) buurgemeente ondersteuning kunnen bieden. In veel
manier goed kunnen inspelen op de prijsstijgingen, hebben
gevallen kiest een gemeente echter voor externe adviseurs,
zij steeds meer een voorkeur voor kortlopende projecten.
terwijl deze maar een beperkte beslissingsbevoegdheid hebben. Bovendien hebben zij, in tegenstelling tot gemeente-
Tot slot wil ik de woningmarkt noemen. Talloze onder-
ambtenaren en projectontwikkelaars, minder te maken
werpen als woningbouwproductie, hypotheekrenteaftrek,
met de gevolgen van hun beslissingen. Gemeenten die
huurliberalisatie en doorstroming worden afzonderlijk
(onder)handelen vanuit hun eigen kennis en ervaring,
behandeld. Het gevolg is dat de markt zich steeds minder
FGH Vastgoedbericht 2007 | 15
keuzes en samenwerking” als markt kan gedragen. Het is daarom hoog tijd dat er een integrale benadering komt. In het verleden is al eens een ‘task force’ aan het werk geweest om dit voor elkaar te krijgen, maar zonder zichtbare resultaten in een samenhangend beleid. Ik ben er daarom warm voorstander van om een nationale commissie te vormen, waarin ook de kennis en ervaring van marktpartijen voldoende is vertegenwoordigd. Die commissie heeft de opdracht om een totaaloplossing neer te zetten, met een groot politiek en maatschappelijk draagvlak.
“Ontwikkelaars ondernemen veel zelf om draagvlak te creëren bij stakeholders binnen de gemeente en bij burgers.”
16 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de kantorenmarkt
Trends in de kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 17
Trends in de kantorenmarkt De Nederlandse kantorenmarkt heeft in 2006 aan de vraagzijde een behoorlijke verbetering laten zien. Met een opname van iets meer dan 2,3 miljoen m2 is sprake van een duidelijke opleving. Niet eerder is er in één jaar zoveel kantoorruimte op de Nederlandse markt opgenomen. Voldoende reden om het negatieve beeld over de kantorenmarkt van de
D
Stijging opname door oplevende economie De economische opleving laat de vraag naar kantoorruimte in Nederland niet onberoerd. In 2006 steeg de opname sterk, tot 2,3 miljoen m2. In vergelijking met 2005 komt dat neer op een stijging van 19%. Ten opzichte van 2002, het dieptepunt van de laatste tien jaar, ligt de opname zelfs 53% hoger. De behoefte aan kantoorruimte neemt dus weer toe, en daarmee ook de dynamiek in de markt. De verwachting
afgelopen jaren bij te stellen.
is dat dit gunstige klimaat in 2007 aanhoudt, waardoor ook
De realiteit is echter diffuser.
dit jaar de vraag naar kantoorruimte hoog zal blijven.
De hoge opname heeft nauwelijks tot een daling van het aanbod
Heel anders is het gesteld met het aanbod van kantoor-
geleid, temeer omdat vorig jaar
ruimte. Ondanks het hoge opnamevolume is de beschik-
opnieuw meer kantoorruimte in
bare kantoorruimte nauwelijks gedaald. Eind 2006 werd in
aanbouw is genomen. De markt
Nederland in totaal 5,8 miljoen m2 aangeboden, een niveau
krijgt hierdoor niet of nauwelijks de
dat nagenoeg vergelijkbaar is met dat van het jaar ervoor.
kans om goed in balans te komen.
Daarmee is de aanbodzijde van de markt voor het tweede
Waar realistische planscenario’s
achtereenvolgende jaar stabiel. Het aanbod is echter zo
gerechtvaardigd zouden zijn,
hoog, dat dit voor de stabiliteit van de kantorenmarkt op de
kiest de markt blijkbaar voor een
langere termijn geen gezonde situatie is. Die ontwikkeling is
nieuwe sprong voorwaarts.
overigens wel verklaarbaar. Er zijn nog steeds veel bedrijfsverplaatsingen die per saldo nauwelijks tot extra ruimtegebruik leiden. Bovendien kiezen veel bedrijven voor nieuwbouw op maat, en ook dat draagt niet bij aan een daling van het aanbod. Dat bedrijven voor nieuwbouw kiezen, is terug te voeren naar het geringe aanbod van passende ruimte en de grote hoeveelheid nieuwbouwplannen die projectontwikkelaars momenteel relatief eenvoudig in de markt kunnen zetten. Het aantal nieuw in aanbouw genomen panden is dan ook fors gestegen. Volgens een inventarisatie van branchevereniging NEPROM is in 2006 gestart met de realisatie van meer dan 1 miljoen m2 nieuwe kantoorruimte. Dat stelt een pril herstellende markt nauwelijks in de gelegenheid om op adem te komen. Grote steden op de weg terug Een duidelijk waarneembare trend in de huidige markt is de sterke opmars van de vier grote steden. Het herstel van de kantorenmarkt in Nederland wordt primair gedragen door Amsterdam; vorig jaar vond hier bijna een kwart van alle kantooropname in Nederland plaats. Samen met de opname in de drie andere grote steden, is sprake van een aandeel van 45% in de totale markt. Opvallend is dat dit aandeel de laatste jaren aanzienlijk hoog is gebleven en de oorzaak hiervan is duidelijk. In de grote steden is de beschikbaarheid van nieuwe kantoorruimte behoorlijk toegenomen. De krapte waar deze steden eind jaren negentig mee te kampen hadden, is inmiddels omgeslagen in ruime beschikbaarheid
18 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de kantorenmarkt
Aanbod en opname van kantoorruimte
x 1.000 m 2
in m 2 (1985-2006)
6.000
Bron: Vastgoedmarkt
5.000
Aanbod
4.000
Opname
3.000 2.000 1.000
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
van (nieuwe) kantoorruimte. Dit gaat voor een deel ten koste
segment van de markt toegenomen, wat maakt dat de prijzen
van de opname in de satellietsteden; de agglomeratie-
in dit segment stijgen. De tophuurprijzen in Nederland
gemeenten in de directe omgeving van de grote steden.
zijn in 2006 licht gestegen naar e 325,-/m2. Die top wordt
Hun marktaandeel daalde vorig jaar naar 14%, terwijl dit
behaald op de Amsterdamse Zuidas en rond de luchthaven
eind jaren negentig nog ruim 20% was. De komende jaren
Schiphol. Ondanks de stijging van de tophuurprijzen is
worden in de vier grote steden nog voldoende nieuwe
de gemiddelde huurprijs voor kantoren licht gedaald; van
locaties ontwikkeld, waardoor het beeld voor de komende
e 145,-/m2 in 2005 naar e 141,-/m2 vorig jaar. Dit toont
jaren niet wezenlijk zal veranderen. Gezien de hoge leeg-
aan dat het hoge aanbod nog steeds een drukkend effect
stand in de diverse randgemeenten, vraagt dit wel om
heeft. Als gevolg daarvan staat de huurprijsontwikkeling
meer afstemming tussen de steden en de desbetreffende
voor minder courante objecten nog steeds onder druk. In
randgemeenten bij de realisatie van nieuwbouwlocaties.
de markt tekent zich daarom een scherpere tweedeling af, gebaseerd op de kwaliteit van het vastgoed en van de locatie.
Kwaliteit steeds meer bepalend voor
Beide factoren zijn bepalend voor de verhuurbaarheid én
huurprijsontwikkeling
voor het huurprijspotentieel. Want waar in het topsegment
De huurprijzen van kantoorruimte in Nederland zijn een
langzaam maar zeker een herstel van de huurprijzen optreedt,
duidelijke afspiegeling van de huidige marktverhoudingen.
is dat voor locaties met een hoge leegstand voorlopig niet
De vraag naar kantoorruimte is vooral in het hogere
realistisch. In het bijzonder vanuit beleggingsoptiek zijn de
Opname kantoorruimte in de vier grote steden als percentage van de totale opname (1990-2006) Bron: FGH Bank 100%
n Overig Nederland n Den Haag
80%
n Rotterdam n Utrecht 60%
40%
20%
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0% 1990
n Amsterdam
Trends in de kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 19
risico’s van dergelijke objecten, ondanks de oplevende economie, zeker nog aanwezig. Kantoorbehoefte in ander perspectief Veel partijen in de vastgoedmarkt vragen zich af welk effect de toenemende vergrijzing zal hebben op de structuur van de kantorenmarkt. Om die vraag te kunnen beantwoorden, is het noodzakelijk te weten dat de behoefte aan kantoorruimte in principe door drie wezenlijke factoren wordt bepaald: de omvang van de (kantoorgebonden) beroepsbevolking, de internationale positionering van Nederland en de graad van economische veroudering van de bestaande voorraad. De dominante factor is de omvang van de (kantoorgebonden) beroepsbevolking. In tegenstelling tot de afgelopen decennia zal die de komende jaren, mede dankzij de vergrijzing, niet snel meer groeien. Wat het effect hiervan zal zijn, wordt sterk bepaald door de kracht van de Nederlandse economie in internationaal perspectief. Het Centraal Planbureau (CPB) heeft hiervan een scenario-analyse gemaakt, met vier toekomstvarianten. Alle varianten voorspellen dat de kantoorwerkgelegenheid minder snel zal groeien dan in het verleden. In de Bedrijfslocatiemonitor (BLM), gepubliceerd door het CPB in 2005, zijn de effecten van deze ontwikkeling vertaald naar de vastgoedmarkt. De monitor stelt dat de daling van de kantoorgebonden werkgelegenheidsgroei leidt tot een opnameniveau dat wezenlijk lager is dan dat van de laatste twee decennia. Dit heeft volgens FGH Bank tot gevolg dat de toekomstige ruimtevraag voor het grootste deel zal bestaan uit het herhuisvesten van bestaande kantoorbedrijven. Kortom, een accentverschuiving naar vervangingsvraag. Een uitzondering hierop vormen naar verwachting locaties met een internationale aantrekkingskracht, die zich vooral in de grootstedelijke gebieden bevinden. Daarmee komt de vraag naar nieuwbouw in een nieuw perspectief te staan. Een aantal steden en regio’s in Nederland zal zich, in tegenstelling tot de heersende gedachte, moeten voorbereiden op een ‘krimpscenario’. De nieuwbouwplanning van kantoren zal daarom veel selectiever en meer vraaggericht moeten plaatsvinden. Daarbij moet bovendien rekening worden gehouden met het feit dat kantoorruimte als beleggingsproduct op langere termijn alleen een waardestijging kan laten zien bij een zekere mate van schaarste in de markt. Het geplande nieuwbouwvolume én de locatiekeuze, zouden nu al een vertaling moeten zijn van het geschetste toekomstscenario. Versnelde veroudering stadsrandlocaties Kantoorgebruikers zijn het er unaniem over eens dat een kantoorlocatie vooral met de auto goed bereikbaar moet zijn. Sinds begin jaren negentig is het aantal locaties aan de
20 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de kantorenmarkt
randen van steden snel gegroeid en inmiddels is ongeveer de helft van de Nederlandse kantorenvoorraad op kantorenparken terug te vinden. Die concentratietendens zet zich de komende jaren verder door. Want nog eens de helft van de kantoren die de komende jaren worden ontwikkeld, bevindt zich op stadsrandlocaties. Er wordt aan een specifieke behoefte voldaan, maar het risico op toekomstige leegstand zal erdoor toenemen. De huidige leegstand is voor een belangrijk deel terug te vinden op de stadsrand-
“Een combinatie van binnenstedelijke herontwikkelingslocaties en multifunctionele gebiedsontwikkeling biedt kansen”
locaties en extra nieuwbouw draagt niet bij aan vermindering hiervan. Voor de markt, die door uitstroom van arbeidspotentieel de komende periode veel minder uitbundig zal groeien dan voorheen, is dit een zorgwekkende ontwikkeling. In deze gebieden zal naar verwachting vooral een vervangingsvraag optreden, waardoor oudere terreinen steeds meer met hardnekkige leegstand te maken zullen krijgen. Dit zal de wederverhuurbaarheid van kantoren negatief kunnen beïnvloeden en de economische levensduur van kantoren op bestaande locaties verkorten. Als mogelijke oplossing om dit proces te doorbreken, heeft FGH Bank in het verleden al vaker gepleit voor een accentverschuiving richting binnenstedelijke herontwikkelingslocaties, bij voorkeur in combinatie met een multifunctionele gebiedsontwikkeling. Een hardnekkig vooroordeel is dat dergelijke locaties onbereikbaar zijn en onvoldoende parkeergelegenheid bieden. De praktijk leert dat er in veel steden, ook in de grote steden, wel degelijk succesvolle binnenstedelijke (her)ontwikkelingslocaties kunnen worden gerealiseerd. Met het oog op de lange termijn is FGH Bank van mening dat dergelijke locaties de meeste stabiliteit en waardevastheid genereren.
Tophuurniveaus van kantoorruimte in Nederland 1985-2006 (in euro/m 2) Bron: FGH Bank
400 350 300 250 200 150 100 50
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
Trends in de kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 21
Samenvatting n De vraag naar kantoorruimte trekt door de verbetering van de economische conjunctuur weer aan. n Ondanks de hogere opname blijft het aanbod van kantoorruimte hoog. n De in aanbouw genomen nieuwbouw
productie is in 2006 sterk gestegen, waardoor de markt weinig kans krijgt zich te herstellen.
n De gemiddelde huurprijzen in Nederland
zijn licht gedaald, een signaal dat er nog steeds veel onderhandelingsruimte
is voor kantoorgebruikers. In het top-
segment zien we de huurprijzen echter
weer stijgen tot een niveau van rond de e 325,-/m2.
n Het marktaandeel van de grote steden neemt weer behoorlijk toe. Daarbij voert Amsterdam duidelijk de boventoon. n De komende decennia zal de vraag
naar kantoren afzwakken, zeker in vergelijking met voorgaande decennia. Dit zet ook de productie van nieuwbouw in een ander perspectief.
n Waar nu de aandacht nog vooral uitgaat naar groeiscenario’s, zullen sommige steden en regio’s terdege rekening moeten gaan houden met krimp
scenario’s. Dit vraagt om een selectiever planningsbeleid.
n De aandacht ligt in Nederland zeer sterk
op (monofunctionele) stadsrandlocaties.
Een meer evenwichtige verdeling van
de voorraad is wenselijk, waarbij
multifunctionele gebiedsontwikkelingen op langere termijn een meer stabiele
en waardevaste investering kunnen
bieden.
22 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de winkelmarkt
Trends in de winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 23
Trends in de winkelmarkt De winkelmarkt in Nederland heeft een voorraad van ongeveer 26 miljoen m2 en ons land behoort daarmee, uitgedrukt per inwoner, tot de dichtst bewinkelde landen van Europa. De winkelruimte bevindt zich voor een groot deel in organisch gegroeide winkelgebieden, gelegen in de centrumgebieden van steden en dorpen. Daarnaast kennen we de planmatig
D
Koopkrachtstijging verhoogt detailhandelsomzetten
De magere jaren tussen 2001 en 2005, waarin de Nederlandse consument herhaaldelijk met een daling van de koopkracht werd geconfronteerd, lijken voorlopig verleden tijd. Er heerst een nieuwe euforie onder de Nederlandse consumenten. De basis voor die euforie vormen de aantrekkende economie en de groei van de werkgelegenheid.
ontwikkelde winkelcentra, die
Door de aantrekkende economie is er ruimte voor koop-
sinds de jaren zestig van de vorige
krachtverbetering en dat uitte zich vorig jaar in een sterke
eeuw zijn gebouwd. Nederland telt
groei van zowel het consumentenvertrouwen als de
momenteel ongeveer 950 planmatig
detailhandelsomzetten. Zo bereikte het consumenten-
opgezette winkelcentra, die
vertrouwen medio 2006 voor het eerst weer een positieve
gezamenlijk ongeveer een derde
score; per saldo denken meer mensen positief dan negatief
van het Nederlandse winkelvloer-
over hun persoonlijke situatie. Eind 2006 kon een score van
oppervlak beslaan. De meeste
8 worden genoteerd. Dit betekent dat het consumenten-
planmatig opgezette winkelcentra
vertrouwen vergelijkbaar is met het niveau van begin
zijn te typeren als een wijk- of
2001, de periode voorafgaand aan de jarenlange laag-
buurtwinkelcentrum. Daarnaast is er
conjunctuur die daarop volgde. Met het oog op de sterke
een groot aantal winkelcentra
economische groei die wordt verwacht, ligt een blijvend
dat onderdeel is van een centraal
positief consumentenvertrouwen in 2007 voor de hand.
winkelgebied. De sterkste groei vindt plaats in het segment
Zowel winkelbedrijven in de food als in de non-food
grootschalige winkelcentra, zoals
lieten een duidelijke omzetstijging zien, maar de groei
de meubelboulevards en de Factory
in de non-food lag wel twee keer zo hoog als in de food-
Outlet Centers (FOC’s). Daardoor
sector. Dit is een tendens die duidelijk verband houdt met de
ontstaat een steeds afwisselender
economische conjunctuur. Doorgaans is de non-foodsector
winkellandschap; een reactie op
het meest gevoelig voor economische veranderingen. Dit
trendverschuivingen die zich aan
geldt in het bijzonder voor branches die gericht zijn op
de vraagzijde van de markt, bij de
luxe en duurzame consumptiegoederen. Het is daarom niet
consumenten, voordoen. Bij de
vreemd dat vooral bedrijven die actief zijn in de woning-
opzet van winkelgebieden is het
inrichting en consumentenelektronica in 2006 hoge
daarom van belang om de steeds
groeicijfers hebben laten zien.
wisselende winkelmotieven van consumenten te onderscheiden.
Transactievolume trekt aan
Dat vraagt van de aanbieders dat
De sterke groei van de detailhandelsomzetten en het
zij meer variatie in het type winkel-
vertrouwen van consumenten is ook gedeeltelijk terug te
gebied aanbrengen en dat zij
zien in de vraag naar nieuwe winkelruimte. Vorig jaar is
winkelruimte meer als een
ongeveer 614.000 m2 winkelruimte opgenomen op de vrije
consumentenproduct beschouwen.
markt. Dat is een stijging van ongeveer 45% in vergelijking met 2005, maar dit ligt nog steeds onder het niveau van voorgaande jaren. De verklaring hiervoor is dat in het recente verleden in verhouding weinig nieuwe winkelruimte is opgeleverd, waardoor onvoldoende aan de huidige vraag kan worden voldaan. De verwachte reactie hierop is dat in de komende jaren meer winkelruimte in aanbouw zal worden genomen, zeker als dit gepaard gaat met een aanhoudende economische groei. Gezien de omvang van de
24 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de winkelmarkt
40
Ontwikkeling consumentenvertrouwen (1988-2006)
20
Bron: CBS
0
Consumentenvertrouwen Economisch klimaat
-20
Koopbereidheid
-40
-60
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
-80
planvoorraad, ongeveer 3,1 miljoen m2, is die ruimte in de
In de kernwinkelgebieden van de grotere steden, in de
komende periode ook zeker te vinden. Omdat een deel van
moderne stadsdeel- en wijkwinkelcentra en op grotere, goed
deze planvoorraad betrekking heeft op de herontwikkeling
geoutilleerde perifeer ontwikkelde winkellocaties is weinig
van bestaande gebieden, ligt het netto aantal toe te voegen
sprake van leegstand. Door de grote vraag van retailers naar
winkelmeters lager.
goede locaties, betreft het meestal kortstondige leegstand. Structureel aanbod komt maar weinig voor.
Het aanbod van winkelruimte is in 2006 iets gestegen en bedraagt momenteel ongeveer 794.000 m2. In deze cijfers
De combinatie van stijgende omzetten en het geringe
is de positieve teneur in de winkelmarkt dus veel minder
aanbod van voor de markt beschikbare winkelruimte,
terug te zien. Op grond van genoemd aanbod ligt de leeg-
zorgt voor een opwaartse beweging in de huurprijzen voor
stand op minder dan 3% van de totale voorraad; een teken
winkelruimte. De duurste winkelstraat in Nederland is
dat de winkelmarkt er op hoofdlijnen toch goed voor staat.
onveranderd de Kalverstraat in Amsterdam, waar de top-
Leegstand concentreert zich vooral in de gebieden die
huurprijzen momenteel rond e 1.850,-/m2 liggen. De
het al langere tijd moeilijker hebben, zoals de kleinere
stijging van de tophuurprijzen is ook zichtbaar in andere
buurtwinkelgebieden en de eerste generatie PDV-locaties.
steden, hoewel ze daar op een lager niveau liggen. Bij
Bovendien is de verhuurbaarheid van solitaire winkel-
een aanhoudende economische groei acht FGH Bank een
panden een blijvend lastige opgave.
verdere huurprijsstijging realistisch, zeker wanneer een stijgende nieuwbouwproductie leidt tot een kwaliteitsverbetering van de voorraad.
Tophuurniveaus van
2.000
winkelruimte in Nederland 1988-2006 (in euro/m 2)
1.800
Bron: FGH Bank 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
0
Trends in de winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 25
Goede mogelijkheden voor
Kansen voor middelgrote kernen
herontwikkelingslocaties
Concentratie en schaalvergroting behoren tot de belangrijk-
Uit gegevens van de NEPROM blijkt dat er een plan-
ste ontwikkelingen van de laatste decennia. In vergelijking
voorraad van 3,1 miljoen m2 aan nieuwe winkelcentra is.
met 25 jaar geleden is het winkellandschap drastisch ver-
Die voorraad is evenredig verdeeld over centrumlocaties,
anderd. Nieuwe soorten locaties zijn ontwikkeld, zowel in
ondersteunende winkelgebieden en grootschalige locaties;
de stedelijke hoofdstructuur als aan de randen van steden,
zij beslaan elk ongeveer een derde deel. Voor een toch
en nieuwe concepten zijn aan het palet toegevoegd. Met het
al redelijk dichtbewinkeld land is dat een behoorlijk
oog op de ruimere mogelijkheden die het nieuwe locatie-
omvangrijk nieuwbouwpotentieel. Diezelfde cijfers laten
beleid, geformuleerd in de Nota Ruimte, in principe biedt,
ook zien dat meer dan een miljoen vierkante meter de
zal die tendens zich de komende jaren verder doorzetten.
herontwikkeling van bestaande winkelcentra betreft. Die
Concentratie en schaalvergroting hebben er aan de an-
herontwikkeling vloeit voort uit de veranderde behoeften
dere kant toe geleid dat veel voorzieningen op het laagste
van consumenten en de hoge eisen die zij stellen aan
schaalniveau, zoals buurtwinkelcentra, kleine wijkwinkel-
goed geoutilleerde, veilige en goed bereikbare winkel-
centra en winkelvoorzieningen in de kleinere kernen,
gebieden. Winkelcentra hebben meestal geen eeuwige
(grotendeels) zijn verdwenen. Maar naast de trend tot schaal-
levensduur. Gemiddeld genomen wordt een winkel-
vergroting lijkt er in de komende jaren weer ruimte te
centrum na ongeveer 15 jaar gerenoveerd. In de wetenschap
ontstaan voor winkelontwikkelingen in kleine tot middel-
dat de planmatig opgezette winkelgebieden sinds de
grote gemeenten. Door de toenemende vergrijzing ontstaat
jaren zeventig een grote vlucht hebben genomen, betekent
volgens FGH Bank een veelbelovende economie: de
dit dat de markt voor renovatie groeit. De praktijk leert
senioreneconomie. De vraag en behoeften van senioren
dat 25% van de winkelruimte van vóór 1990 nog niet is
zullen ook tot een ander winkelgedrag, en dus tot andere
gerenoveerd, en dat de komende jaren meer bestaande
winkeltijden, winkelformules en winkellocaties kunnen
winkelcentra met veroudering te maken zullen gaan
leiden. Kernbegrippen daarbij zijn de omgevingskwaliteit en
krijgen. Momenteel concentreert deze markt zich nog
de beleving van het winkelende publiek. Retailers kunnen
vooral op wijkwinkelcentra en centra in hoofdwinkel-
hierop inspelen door de winkels weer dichter bij de mensen
gebieden. Maar de komende jaren zullen ook steeds meer
te brengen; zowel fysiek als wat de belevingswaarde betreft.
grootschalige locaties aan de randen van steden zich
Door voor een schaalomvang te kiezen die ‘menselijker’
kwalificeren voor renovatie. Renovatie gaat in de praktijk
is. Gebieden waar sprake is van een sterke mate van ver-
overigens vaak gepaard met een (kleine) uitbreiding van
grijzing, in combinatie met een relatief hoog besteedbaar
het winkelareaal.
inkomen, zijn daarbij zeker kansrijk. In de planvoorraad is te zien dat ook diverse kleine en middelgrote gemeenten plannen hebben gemaakt om de winkelvoorzieningen te versterken. Supermarktbranche in rustiger vaarwater? De prijzenoorlog die vanaf eind 2003 woedde in de supermarktbranche lijkt halverwege 2006 te zijn beslecht. Ruim twee jaar hebben de grote retailers in de foodsector een felle concurrentiestrijd gevoerd om de gunst van de consument. Die prijzenoorlog heeft ertoe geleid dat een van de grootste retailers, Laurus, de winkelketens Konmar en Edah medio 2006 van de hand deed om zich volledig toe te leggen op het derde keten, Super de Boer. De formules van Konmar en Edah zijn overgegaan naar Nederlandse partijen. De Edah-winkels zijn verkocht aan Sperwer en Sligro. Ahold en Jumbo hebben de winkels van Konmar overgenomen.
Ondanks
interesse
van
buitenlandse
retailers voor de Nederlandse markt, heeft toetreding zich vooralsnog niet voorgedaan. Maar dit wil niet zeggen dat die interesse is verdwenen. Nog steeds oriënteren diverse buitenlandse supermarktketens zich op de Nederlandse markt. De rust kan daarom op korte termijn zomaar
26 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de winkelmarkt
worden verstoord. Bovendien speelt er nog een aantal
kleding zijn de belangrijkste productgroepen die vanuit de
andere ontwikkelingen. Laurus zal er alles aan gelegen zijn
huiskamer worden gekocht. Dit heeft langzaam maar zeker
om de Super de Boer-formule de komende jaren te verster-
gevolgen voor de traditionele winkelmarkt. Reisbureaus
ken. Daarnaast kiest Ahold voor een strategie waarbij grote
hebben hiervan de meeste last; zij ondervinden hevige
delen van de buitenlandse activiteiten worden afgestoten
concurrentie van internetaanbieders. In andere branches
en de Nederlandse markt dus een belangrijk speerpunt is.
wordt internet juist steeds meer als een aanvullend en
Tot slot zijn diverse andere winkelformules op zoek naar
volwaardig verkoopkanaal gezien. Voorbeelden van branches
uitbreiding van het aantal filialen. Tegelijkertijd is de
waar dit erg sterk wordt doorgevoerd, zijn financiële
verwachting dat de schaalvergroting zich de komende tijd
instellingen, computerbedrijven en telefonie. In minder
zeker zal doorzetten. Met als gevolg een verdere daling van
extreme
het aantal supermarkten, en grotere winkels. Schaalgrootte
ondersteuning van de al bestaande verkoopkanalen,
en samenwerking zijn, ongeacht de formule, van belang om
bijvoorbeeld om product- of prijsinformatie te geven.
inkoopmacht te verkrijgen ten opzichte van leveranciers.
Internet zal daarom in de visie van FGH Bank de
De concurrentie blijft daarom de komende jaren bestaan.
winkel als belangrijkste verkoopkanaal in de meeste
Een andere kritische succesfactor is een uitgekiende logis-
branches niet verdringen, maar juist kunnen versterken.
tiek om minimale kosten te maken. Verder is de keuze
De winkel krijgt daarbij steeds meer de functie van een
voor een heldere formule met een passend assortiment en
belevingscentrum, terwijl het internet alle mogelijkheden
service- en prijsniveau van groot belang, evenals een goede
biedt aan de oriënterende consument. Succesvolle retailers
locatie en voldoende (gratis) parkeergelegenheid. De win-
doen er dan ook verstandig aan om beide kanalen als
kelformules die het beste aan deze voorwaarden voldoen,
volwaardige
zullen de kritische consument het snelst verleiden.
totaalstrategie te zien.
E-commerce: bedreigend en kansrijk Thuiswinkelen neemt sinds de doorbraak van het internet midden jaren negentig een steeds grotere vlucht. Volgens cijfers van Thuiswinkel.org, de branchevereniging voor thuiswinkels in Nederland, ligt de omzet van thuiswinkelen inmiddels boven € 3 miljard per jaar. Daarbij nemen vooral de ‘online’ bestedingen een enorme vlucht, wat deels ten koste gaat van de traditionele manier van thuiswinkelen (bijvoorbeeld postorders). Na een wildgroei van internetdiensten in de beginjaren, lijkt de afzetmarkt zich momenteel enigszins te kanaliseren. Diensten (reizen, financiële producten), boeken en cd’s/dvd’s, consumentenelektronica, computers (inclusief software), telefonie en
Omzetontwikkeling thuiswinkelen 2000-2005 (in miljoenen euro) Bron: Thuiswinkel.org
3.500 Online Overig thuiswinkelen
3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500
2005
2004
2003
2002
2001
2000
0
vormen
en
wordt
internet
complementaire
ook
ingezet
onderdelen
in
ter
hun
Trends in de winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 27
Samenvatting n Consumenten besteden meer door
vertrouwen in de nabije toekomst.
n De opname van winkelruimte blijft
enigszins achter door beperkte nieuwbouw in het recente verleden. Wel is er nog veel vraag vanuit expanderende winkelketens. n Het aanbod in de markt is gering en
dat zorgt voor kansrijke perspectieven voor nieuwbouw. n Huurprijzen laten een opwaartse trend
zien, als reactie op een toenemend gebrek aan toplocaties. De top ligt momenteel op circa e 1.850,-/m2. n Renovatie en uitbreiding van bestaande
winkelcentra is een kansrijke markt voor projectontwikkeling. n Demografische veranderingen bieden
nieuwe perspectieven voor kleinere en middelgrote kernen. n De supermarktbranche bevindt zich
ogenschijnlijk in rustiger vaarwater, maar de onderlinge concurrentie zal ook de komende jaren aanhouden. Dit zorgt voor een blijvende druk om de processen verder te optimaliseren. n Thuiswinkelen, waaronder online
winkelen, wordt een steeds volwaardiger verkoopkanaal met flinke omzet stijgingen. Maar het zal de winkel als belangrijkste verkoopkanaal in de meeste branches niet verdringen.
28 | FGH Vastgoedbericht 2007
Pieter Affourtit
Voorzitter Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW)
W
“Winkelvastgoed meer
Winkelvastgoed is al decennialang een interessante
ontwikkeling. Sterker nog: het kan de pijler zijn. Daarom
investering, waarbij hoge rendementen op de investeringen
is het belangrijk om na te denken over de levensloop van
worden gerealiseerd. Er is een grote behoefte aan kwalitatief
winkelcentra: op welk moment is een winkelcentrum toe
hoogwaardig winkelvastgoed en dat zorgt ervoor dat
aan herontwikkeling? Door toekomstige ontwikkelingen
beleggers bereid zijn tegen zeer scherpe aanvangsrendementen
in kaart te brengen, kan flexibeler worden ingespeeld op de
aan te kopen. Dat geldt niet alleen voor binnenstedelijke
behoeften van consumenten. Maar dat gaat niet zonder een
locaties, maar ook voor goedlopende, planmatig opgezette
goede afstemming tussen alle belanghebbenden: de over-
(kleinere) buurt- en wijkwinkelcentra. Door langjarige huur-
heid, de ondernemers en de vastgoedbranche. De huidige
contracten en schaarste op de winkelbeleggingsmarkt zijn
liberalisering van beleid is goed, maar het is belangrijk
de beleggings-risico’s klein, maar het is de vraag of dat zo
dat de kaders worden vastgesteld waarbinnen, zowel op
blijft.
regionaal als op lokaal niveau, planvorming plaatsvindt. Daarbij geeft de overheid de hoofdrichting en de toetsings-
In ieder geval is de winkelmarkt sterk in beweging. Het
kaders voor marktinitiatieven aan. Vervolgens gaan
algemene gevoel is dat door de gereserveerde winkel-
marktpartijen hiermee aan de slag door de details op
planning die Nederland altijd heeft gekenmerkt, te weinig
marktgerichte wijze in te vullen.
vernieuwing heeft plaatsgevonden. Daarnaast heeft ook de regelgeving negatieve invloed gehad. Maar met het nieuwe
In het licht van deze (gewenste) veranderingen is een impuls
ruimtelijke beleid is er nu meer aandacht voor vernieu-
nodig op het punt van de kennisontwikkeling binnen het
wing en dus meer ruimte voor nieuwe mogelijkheden,
vakgebied. Nu richten we ons nog vooral op vastgoed-
al is dit in veel gevallen nog selectief. Los van dit alles
management, maar het is belangrijk om verder te kijken
staat als een paal boven water dat de wijze waarop wij in
dan cashflow en ‘stenen’. Bij het ‘vak’ winkelvastgoed mag
de toekomst zullen omgaan met ons retailvastgoed een
meer aandacht worden besteed aan marketing, dynamiek en
afspiegeling zal zijn van wat er zich in de maatschappij
flexibiliteit, want dat bepaalt uiteindelijk het rendement.
afspeelt. De afgelopen jaren hebben maatschappelijke
Aansluitend hierop is daarom ook in de financiering van
veranderingen ervoor gezorgd dat consumenten anders zijn
vastgoed een nieuwe manier van denken nodig.
gaan winkelen. Vooral het internet heeft zijn invloed laten gelden, maar ook de veranderingen en ontwikkelingen in
Aanvangsrendementen dalen door schaarste aan passend
de algemene levensstijl hebben een sterke invloed op
winkelvastgoed. Er komen ook steeds meer (buitenlandse)
het winkelgedrag. Retailers zullen consumenten daarom
investeerders op de markt en er wordt geïnvesteerd met het
meer dan ooit moeten verleiden om een winkel te bezoeken.
oog op toekomstige waardestijgingen. De vraag is echter in
Voor onze winkelcentra betekent dit dat er aandacht zal
hoeverre deze nog zijn te realiseren. De bevolkingsgroei is
zijn voor authenticiteit en onderscheidend vermogen.
klein en als gevolg van de stijging van vaste lasten zien we
Kortom, de eigen identiteit van een winkelgebied wordt
het besteedbare inkomen dalen. Er is inmiddels een aantal
een kernwaarde.
toonaangevende partijen dat de lage aanvangsrendementen niet meer wil betalen.
Opvallend is dat de behoefte aan een ‘eigen’ winkelcentrum waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, toeneemt.
Over het algemeen ben ik positief over de omslag in het
Een woonwijk van enige omvang verdient daarom een
denken die zichtbaar wordt. Het idee van de maakbare
winkelgebied dat aansluit bij de kenmerken van de wijk.
samenleving wordt losgelaten en er wordt meer aan de
Een renovatie van een verouderd winkelcentrum kan niet
markt overgelaten. Het bedrijfsleven speelt meer in op
alleen een positieve maatschappelijke impuls geven aan
veranderende consumentenpatronen en de resultaten van
een woongebied, maar ook een economische. Vanwege die
(markt)onderzoek. Op die manier gaan we langzaam maar
belangrijke rol moet een winkelcentrum worden beschouwd
zeker in de richting van een dynamisch en economisch
als een geïntegreerd onderdeel van een totale gebieds-
gestuurd winkelaanbod. En dat is een goede zaak.
FGH Vastgoedbericht 2007 | 29
dynamisch en klantgericht”
“Retailers zullen consumenten meer dan ooit moeten verleiden om een winkel te bezoeken.”
30 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de bedrijfsruimtemarkt
Trends in de bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 31
Trends in de bedrijfsruimtemarkt De bedrijfsruimtemarkt in Nederland weerspiegelt de verandering die de economie in heel West-Europa de laatste jaren doormaakt. Globalisering, deïndustrialisatie en outsourcing van productie naar lagelonenlanden maken dat onze economie sterker afhankelijk wordt van de internationale concurrentiepositie van Nederland. De economische groei die we in
A
Opname en aanbod stabiel Al voor het derde jaar op rij ligt het opnameniveau van bedrijfsruimte rond de 2,6 miljoen m2. In 2006 werd in totaal 2,8 miljoen m2 opgenomen. Ondanks de economische groei in 2006, werd nauwelijks een stijging van de opname in de bedrijfsruimtemarkt gerealiseerd. De groei was sterk afhankelijk van prijsstijgingen van de uitvoer van vooral chemische producten en minerale brandstoffen.
2006 zagen toenemen, is niet voor
Pas nu de economische groei zich lijkt door te zetten en
niets voor een belangrijk deel te
te verbreden, zullen de gevolgen meer tastbaar worden.
danken aan de handel met het
Voor het eerst sinds vier jaar is sprake van een forse groei
buitenland. Daarnaast groeit het
van 84.000 banen in 2006. Naar verwachting zal dit in
aandeel van de dienstverlening
de nabije toekomst leiden tot een toenemende ruimte-
binnen onze economie en vindt als
vraag bij bedrijven. Het hoge opnameniveau van de
gevolg daarvan een verschuiving
afgelopen jaren is vooral te danken geweest aan een
naar kantoorwerkgelegenheid
groeiende opname in de grootschalige logistieke sector; dat
plaats. Ook zien we dat de
wil zeggen objecten met een vloeroppervlakte van meer
veranderende economie in
dan 5.000 m2. Inmiddels neemt de logistieke sector met
toenemende mate haar stempel
een jaarlijks volume van rond de 1 miljoen m2 ongeveer een
drukt op de gebouwen waarin
derde van de totale opname in de bedrijfsruimtemarkt voor
bedrijven gehuisvest willen zijn.
zijn rekening. Het overige deel van de opname bestaat uit
Zo zien we naast leegstand, die in
kleinere bedrijfsgebouwen. Traditioneel heeft dit segment
grote mate structureel van aard is,
een hoog eigenaar-gebruikersaandeel, maar ook particuliere
een aanhoudend hoog
beleggers zijn al sinds enige tijd geïnteresseerd in vooral
opnameniveau van moderne
de
bedrijfsgebouwen. Gebouwen
marktsegment.
multifunctionele
bedrijfsruimten
in
dit
kleinere
verouderen sneller en zijn steeds lastiger te hergebruiken. Aan oude
Het aanbod van bedrijfsruimten is al enkele jaren redelijk
fabrieks-gebouwen, die meestal
stabiel en komt in 2006 uit op 8,5 miljoen m2. Dit is
midden in een stedelijke omgeving
weliswaar een kleine toename ten opzichte van 2005, maar
staan, wordt bij herstructurering
vergeleken met die van de jaren ervoor een zeer beperkte.
steeds vaker een andere
Omdat het aanbod gedurende de afgelopen jaren explosief
bestemming gegeven. Voor meer
steeg, waren gemeenten en ontwikkelaars terughoudend
recente, maar verouderde
met het ontwikkelen van nieuwe bedrijfsruimten. Het
bedrijfsgebouwen op bedrijven-
aantal verleende vergunningen voor nieuwbouw van
terreinen zal sloop en vervanging
bedrijfshallen is ten opzichte van eind jaren negentig
door nieuwbouw eerder aan de
dan ook gehalveerd. Daarnaast is de uitgifte van nieuwe
orde zijn.
bedrijventerreinen de afgelopen jaren afgenomen, hoewel in 2005 een lichte verbetering optrad. Naast de geringe toevoeging van nieuw aanbod blijken bovendien de gevraagde kwaliteit en het beschikbare aanbod niet op elkaar aan te sluiten. Ongeveer 90% van het aanbod past matig tot slecht bij de wensen van de markt en is daarmee lastig te verhuren. Dit aanbod bevindt zich in de Randstad, Noord-Brabant, Limburg, Gelderland en Overijssel. Kortom, de regio’s die van oudsher een sterk industrieel karakter hebben. Hierdoor is het mogelijk
32 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de bedrijfsruimtemarkt
x 1.000 m 2
Aanbod en opname van bedrijfsruimte in m 2 (1999-2006)
9.000
Bron: Vastgoedmarkt
8.000
Aanbod Opname
7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
0
dat ondanks het hoge aanbod, in segmenten van lokale
prijzen voor bedrijfsruimte worden betaald in de directe
markten sprake is van krapte.
omgeving van Schiphol. Hier is het tophuurniveau gestegen naar ongeveer e 80,-/m2. De schaarste aan bedrijfspanden
Tophuurprijzen vertonen stijgende lijn
in de directe omgeving van de luchthaven en de alsmaar
Door de omschreven ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod
toenemende vraag daarnaar, zijn hier de belangrijkste oor-
blijven huurprijsniveaus voor courante bedrijfsruimten
zaken van. Voor grote logistieke bedrijfspanden en minder
op een hoog niveau, of stijgen zelfs licht. Het landelijke
courante panden zien we in 2006 een sterk vertroebeld
gemiddelde huurprijsniveau is stabiel gebleven en lag
huurprijsbeeld. Met nieuwe distributiecontracten zijn
in 2006 voor courante bedrijfsgebouwen op e 45,- tot
logistieke dienstverleners vaak op zoek naar distributie-
e 55,-/m2. In het noorden en oosten van het land is dit
centra die klaar zijn voor gebruik. Omdat de looptijd
niveau lager, met uitzondering van de regio’s Groningen
van de distributiecontracten vaak beperkt is, verlangen
en Zwolle/Stedendriehoek. In de zuidelijke helft van de
logistieke bedrijven meer flexibiliteit in huurcontracten
provincie Noord-Holland bevindt het prijsniveau zich e 10,-
van de aanbieders van deze distributiecentra. In ruil voor
tot e 20,-/m2 boven het landelijke gemiddelde. De hoogste
korte huurcontracten zijn logistieke bedrijven dan ook
Tophuurprijsniveaus van bedrijfsruimte in Nederland 1987-2006 (in euro/m 2) Bron: FGH Bank 90 80 70 60 50 40 30 20 10
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
0
Trends in de bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 33
steeds vaker bereid om huurtarieven te accepteren, die tot 25% hoger zijn. Voorwaarde daarbij is dat het vastgoed volledig voldoet aan de huidige maatstaven voor de desbetreffende sector. Maar vanwege het lagere huurprijsniveau richten logistieke dienstverleners zich voor de aanhuur van een Europees distributiecentrum steeds vaker op het buitenland. En dat beïnvloedt het Nederlandse marktbeeld. Veel regio’s hebben een ruim aanbod van verouderde bedrijfspanden; de potentiële gebruiker heeft dus diverse alternatieven. De huurprijzen in die regio’s zijn daarom laag en daarin is voorlopig weinig verandering te verwachten. Bedrijventerreinen met veel verouderd vastgoed zien steeds meer bedrijven vertrekken. Daardoor ontstaat overaanbod aan de onderkant van de bedrijfsruimtemarkt en dat zorgt voor grote verschillen in de huurprijsniveaus in vergelijking met meer marktconforme locaties. Met een gemiddelde jaarhuurprijs van e 25,- tot e 35,-/m2, ligt het niveau aan de onderkant van de markt ver onder het landelijke gemiddelde voor courante panden. Producenten positief over Nederlandse economie Het producentenvertrouwen is de afgelopen jaren een goede indicator voor de Nederlandse conjunctuur gebleken. De afgelopen decennia was te zien dat een stijgend producentenvertrouwen ook tot meer productie bij bedrijven leidde. Sinds de zomer van 2005 is het vertrouwen van ondernemers sterk gestegen; de laatste vijf maanden van 2006 bleef de vertrouwensindicator voortdurend op een hoog niveau en in oktober werd zelfs een recordhoogte van 9 bereikt. Dit optimisme hangt samen met de grote tevredenheid over de orderportefeuilles, die het afgelopen jaar sterk groeiden. Eind 2006 was de orderpositie in Nederland ruim 100 maanden werkvoorraad. Daarnaast voorziet het grootste deel van de ondernemers een uitbreiding van het personeelsbestand. Meer kleine vestigingen Op bedrijventerreinen zijn vooral industriële-, bouw-, handels- en transport-/communicatiebedrijven te vinden. Daarbij heeft elke branche zijn eigen soort huisvesting. Zo vormt een pand van een industrieel bedrijf de ‘schil’ rondom specifieke productiemachines en -installaties. Voor de bouwsector geldt dat de werkzaamheden veelal op locatie worden verricht en dat het pand vooral wordt gebruikt als opslagruimte. In de handel heeft de bedrijfsruimte naast een opslagfunctie ook de functie van showroom. De transportsector gebruikt bedrijfspanden overwegend voor de op- en overslag van goederen. Verder geldt dat kleinere bedrijven vaak ook de kantoorwerkzaamheden in het pand hebben
34 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de bedrijfsruimtemarkt
Groei aantal vestigingen en werkgelegenheid bij bedrijven tussen 2001 en 2005 (2001=100) Bron: Lisa
Sector
Vestigingen
Banen totaal
Banen
Banen
Banen
0 t/m 9
10 t/m 99
> 100
Industrie
100
88
97
89
85
Bouw
116
94
108
90
88
Handel
104
99
100
100
97
Transport/communicatie
101
97
97
91
101
105
95
100
94
91
Totaal
ondergebracht. Een toename van de schaalomvang van die
concentreert deze zich steeds vaker in kantoren en in
bedrijven zal leiden tot een uitbreiding van de kantoor-
aparte afdelingen voor research & development. De out-
werkzaamheden. Tot een punt wordt bereikt waarop het
sourcing van de productiefunctie maakt dat het aantal
interessant wordt om deze kantoorfunctie afzonderlijk, op
vestigingen niet is gedaald, hoewel er banen verloren
een aparte locatie, te huisvesten.
gingen. In de bouwsector vindt een verschuiving plaats. In het
De handelsbranche biedt met 1,3 miljoen banen de meeste
midden- en grootbedrijf is het aantal banen tussen 2001 en
werkgelegenheid, gevolgd door de industriële sector met
2005 met 37.000 gedaald. Maar het kleinbedrijf groeide met
ongeveer een miljoen banen. De sectoren bouw en transport
10.000 banen en het aantal vestigingen nam toe met ruim
boden in 2005 ieder werk aan een kleine 500.000 banen. In
11.000. We zien hier een sterke toename van zelfstandigen
de periode tussen 2001 en 2005 is de werkgelegenheid in al
die vanuit huis werken. Omdat zij het materieel steeds ge-
deze sectoren teruggelopen. Wel is deze trend in 2006 weer
makkelijker bij gespecialiseerde bedrijven in kunnen hu-
omgezet in een stijging. In totaal nam het aantal banen
ren, neemt de hoeveelheid in eigen bezit af. Dit heeft dus
tussen 2001 en 2005 af met ongeveer 200.000 tot
tot gevolg dat de vraag naar bedrijfsruimte in de bouwsector
3,2 miljoen. De industriële sector verloor de meeste banen
afneemt, ondanks de grote bouwopgaven die de komende
(60.000 sinds 2001), terwijl het aantal vestigingen gelijk
jaren in het verschiet liggen.
bleef. Omdat een deel van de werkgelegenheid in de industriële
De handelssector zag de werkgelegenheid tussen 2001 en
sector zich steeds meer kwalificeert als hoogwaardig,
2005 met 10.000 banen dalen, maar het aantal vestigin-
Ontwikkeling producentenvertrouwen (1985-2006) Bron: CBS 10
7,5 5 2,5 0 -2,5 -5 -7,5
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
-10
Trends in de bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 35
“De Betuwelijn en de Tweede Maasvlakte versterken de logistieke kernfunctie van Nederland in het Europese krachtenveld.”
36 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de bedrijfsruimtemarkt
gen nam toe met 8.000. Het karakter en de omvang van de
de verwachte sterke groei van het goederenvervoer maakt
sector hebben een grote invloed op de invulling van
het noodzakelijk om het gebruik van spoor- en water-
bedrijventerreinen. De stabiele ontwikkeling van vooral
wegen te intensiveren. Dit zal op termijn zeker gevolgen
het midden- en kleinbedrijf in deze sector en de toename
hebben voor de inrichting van het Nederlandse logistieke
van het aantal vestigingen, maken dat er volop kansen
landschap. De vestiging van distributiecentra concentreerde
liggen voor de vastgoedsector. Aangezien de eisen die de
zich de afgelopen jaren grofweg in de twee mainport-
industriële sector stelt redelijk uniform zijn, blijven goede
regio’s Amsterdam en Rotterdam en in de logistieke
gebouwen relatief lang courant. Een opkomende trend is
‘transitzone’ Noord-Brabant, met een uitloop naar Venlo.
bijvoorbeeld dat beleggers zogenoemde ‘light industrials’
Als
in verhuurde staat aankopen als nieuwbouw en het object,
transitzone zich naar het noorden kunnen uitbreiden.
zodra de huurder vertrekt, vrij van huur gaan ‘uitponden’.
Met de Betuwelijn is Nederland goed in staat om nieuwe
Door een afname van de factor arbeid zullen huisvestings-
snelle corridorverbindingen te maken met Duitsland, de
kosten een groter belang in het bedrijfsresultaat van de
belangrijkste handelspartner, en met de opkomende
gebruikers krijgen. Mede hierdoor is in deze sector een
markten in Centraaal- en Oost-Europa. De Tweede
toenemendebelangstelling voor het huren van bedrijfs-
Maasvlakte in Rotterdam biedt daarbij de noodzakelijke
ruimte te zien.
ruimte om de groeiende goederenstroom aan land te
gevolg
van
de
Betuwelijn
zal
deze
logistieke
kunnen brengen. Deze ontwikkelingen versterken de De ontwikkelingen in de transportsector hebben waar-
logistieke kernfunctie van Nederland in het Europese
schijnlijk de grootste invloed op de bedrijfsruimtemarkt. In
krachtenveld.
totaal nam het aantal banen weliswaar met 17.500 af, maar het aantal vestigingen en vooral het aantal banen nam bij grote bedrijven toe. Middelgrote bedrijven zijn door fusies en overnames uitgegroeid tot grootbedrijven en aan de onderkant treden veel nieuwe bedrijven toe. De revolutie in communicatietechnologie van het afgelopen decennium ligt aan de basis van de globalisering en de outsourcing van productie naar lagelonenlanden. Bedrijfsprocessen hangen niet langer af van de locatie, maar van communicatie en planning. Logistieke efficiency brengt een duidelijke toegevoegde waarde voor de totale productieketen. De logistieke sector is dan ook sterk gegroeid en ‘Nederland Distributieland’ profiteert daarvan. Met de zeehavens en de luchthaven Schiphol is ons land een belangrijke schakel in het Europese logistieke netwerk. Naast de internationaal georiënteerde distributie groeit ook de binnenlandse distributie. En dat uit zich in een sterk toegenomen dynamiek in de markt voor logistiek vastgoed. Nieuwe logistieke mijlpalen in 2007 Het jaar 2007 zal voor de logistieke markt een belangrijk jaar worden. De exploitatie van de Betuwelijn gaat van start en, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan, gaan de grenzen met de nieuwe Centraal- en Oost-Europese EU-lidstaten open. Door de economische groei die deze landen als gevolg daarvan zullen ondervinden, zal ook de goederenstroom van en naar Nederland verder kunnen toenemen. Daarnaast zal de Europese Commissie in 2007 met een ‘actieplan voor de goederenlogistiek’ komen. Dit plan zal voor de komende jaren richting geven aan de ontwikkeling van de logistieke sector in Europa. Daarbij zal sterk worden ingezet op multi-modaliteit in het goederenvervoer. Het wegennet slibt steeds verder dicht en
Trends in de bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 37
Samenvatting n De opname is met 2,8 miljoen m2 in
2006 redelijk stabiel gebleven. Dit geldt ook voor het aanbod dat nauwelijks is gestegen. n Economische vooruitzichten voor 2007
zijn blijvend positief. De verwachte aanhoudende groei kan in 2007 voor een stijging van de vraag naar bedrijfs ruimte leiden. n Door de grote ‘mismatch’ tussen vraag
en aanbod aan de onderkant van de markt is, ondanks de hoge leegstand in sommige regio’s, toch sprake van een krappe markt. n Tophuurprijzen voor bedrijfsruimten zijn
gestegen naar e 80,-/m2 in de regio Schiphol. Het landelijke gemiddelde is stabiel op e 45,- tot e 55,-/m2. n Er bestaat een groot verschil tussen
de tophuren van courante bedrijfs panden en de huurprijsniveaus van minder courante panden. n Nederland is goed op weg om de sterk
groeiende goederenstroom in de nabije toekomst te kunnen blijven faciliteren. n De logistieke ‘transitzone’ zal zich met
de start van de Betuwelijn verder in noordelijke richting kunnen uitbreiden.
38 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de woningmarkt
Trends in de woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 39
Trends in de woningmarkt De Nederlandse woningvoorraad laat een gestage groei zien. Inmiddels staan er in Nederland iets meer dan 6,9 miljoen woningen, waarvan 57% tot de koopsector behoort. Het resterende deel (43%) bestaat dus uit huurwoningen. Corporaties nemen op deze verhuurmarkt nog altijd een zeer belangrijke positie in. In totaal beschikken zij over 2,3 miljoen sociale huurwoningen. Wel neemt
A
Opnieuw prijsstijging koopwoningen Als gevolg van de aantrekkende economie, de stijging van de koopkracht en het toegenomen vertrouwen van de Nederlandse consument, is de vraag naar koopwoningen onverminderd groot. Zo zijn er vorig jaar naar schatting 5% meer huizen verkocht dan in 2005. Door de grotere vraag laten ook de prijzen van koopwoningen een stijging zien. Eind 2006 lagen de woningprijzen volgens makelaarsvereniging NVM 5,7% hoger dan het jaar daarvoor. Alle
dit aantal de laatste jaren af.
deelsegmenten in de koopwoningmarkt zijn in prijs
De woningmarkt in Nederland
gestegen. De sterkste stijging vond plaats in het segment
wordt, als geen andere markt,
vrijstaande woningen. Deze werden bijna 6% duurder.
gereguleerd door de overheid via
Appartementen lieten een prijsstijging van 4,9% zien.
beleidsinitiatieven en wet- en regel-
De grote vraag naar koopwoningen komt ook tot
geving. Die invloed beperkt zich niet
uitdrukking in de onderhandelingsruimte. Voor courante
tot de ruimtelijke ordening; ook met
woningen in segmenten waar veel vraag naar is, is die
inkomenspolitiek en met subsidies
onderhandelingsruimte behoorlijk geslonken. In specifieke
probeert de overheid de koers van
gevallen wordt momenteel zelfs meer geboden dan de
de Nederlandse woningmarkt bij
vraagprijs. Een situatie die vergelijkbaar is met die van
te sturen. Omdat aanbieders van
eind jaren negentig van de vorige eeuw, toen de woning-
woningen, zoals woningcorporaties,
markt behoorlijk krap was en in sommige segmenten
beleggers en projectontwikkelaars
prijsstijgingen van ongeveer 20% op jaarbasis werden
binnen dit speelveld moeten
gerealiseerd. Vergelijkbare prijsstijgingen liggen nu niet
acteren, zijn er te weinig nieuwe
voor de hand, omdat de betaalbaarheid van woningen
woningen gebouwd en verloopt
voor een steeds grotere groep onder druk staat. Prognoses
vervolgens de doorstroming in de
van de Rabobank gaan voor 2007 dan ook uit van een
markt onvoldoende vlot. Bovendien
gemiddelde prijsstijging van ongeveer 3,5%.
zijn de koop- en huurmarkt niet optimaal met elkaar in over-
Tekort aan woningen langzaam minder
eenstemming. De oorzaak daarvan
De impasse waarin de woningmarkt verkeert, is voor een
is dat initiatieven zich doorgaans
belangrijk deel te wijten aan het tekort aan nieuwbouw-
richten op slechts een onderdeel
woningen. Nog steeds neemt het aantal huishoudens in
van de totale woningmarkt. Om dat
Nederland toe, waardoor er een grote en blijvende behoefte
te doorbreken is behoefte aan een
aan woningen is. De woningproductie laat sinds 2004 weer
integrale visie met een overheid
een opgaande lijn zien en die heeft zich ook vorig jaar
die daarin een duidelijke rol speelt.
doorgezet. In 2006 zijn ongeveer 80.000 nieuwe woningen
Dat hierover binnen de politiek nog
opgeleverd. De effecten van de afspraken die de minister
geen eenduidigheid bestaat, bleek
van VROM met gemeenten en woningcorporaties heeft
wel uit de verkiezingsstrijd van eind
gemaakt, worden dus langzaam maar zeker zichtbaar.
2006. De woningmarkt was een van
Maar de opgeleverde nieuwbouw ligt nog steeds onder
de onderwerpen waarover tussen
het gewenste niveau van 90.000 woningen per jaar, waar-
de verschillende partijen grote
door het woningtekort maar langzaam wordt ingelopen.
meningsverschillen bestonden,
Daarbij komt dat woningzoekenden steeds meer eisen
maar waaraan vooralsnog niemand
stellen aan een woning en aan de woonomgeving. Naast een
zijn vingers wil branden.
kwantitatieve uitbreiding, is dus ook een kwalitatieve inhaalslag nodig. Het gevolg is dat woningen die niet aan de marktvraag voldoen, in toenemende mate aan de voorraad worden onttrokken. Deze toename past bij de voortvarend-
40 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de woningmarkt
Mediane verkoopprijzen naar woningtype in euro Bron: NVM
Mediane verkoopprijs
Stijging op jaarbasis
eind 2005
eind 2006
eind 2005
eind 2006
Tussenwoningen
20 1.000
21 0.000
4,7%
4,5%
Hoekwoningen
22 1.000
229.000
6,2%
3,6%
Twee-onder-een-kapwoningen
278.000
288.000
4,9%
3,6%
Vrijstaande woningen
39 1.000
41 4.000
5,7%
5,9%
Appartementen
1 65.000
1 73.000
6,5%
4,9%
228.000
241.000
6,0%
5,7%
Totaal
heid waarmee de stedelijke herontwikkeling op dit moment
Waarborgfonds
wordt opgepakt. Hoewel dit positief is voor de kwaliteit
voorwaarde dat deze aansluiten op primaire doelstellingen
van de woningvoorraad, wordt het effect van de stijgende
zoals de ontwikkeling van duurdere huur- en koop-
nieuwbouwproductie enigszins tenietgedaan, omdat de
woningen
netto-toevoegingen een minder snelle stijging laten zien.
activiteiten laten zich steeds moeilijker verenigen met
in
Sociale
gemengde
Woningbouw
wijken.
(WSW),
Maar
die
onder
nieuwe
de oorspronkelijke doelstelling van corporaties. Daardoor Commercialisering van woningcorporaties
bevindt de waarborging door het WSW zich steeds meer op
De
Nederland
een hellend vlak. Commerciële projectontwikkelaars en
ontwikkelen zich versneld tot maatschappelijke onder-
institutionele beleggers wijzen dan ook op oneerlijke
nemingen met een sterke commerciële inslag. De
concurrentie en eisen van de politiek maatregelen om het
oorspronkelijke activiteit, het verhuren van woningen
‘level playing field’ te handhaven. Om dit alles kracht bij
aan lagere inkomensklassen, is uitgebreid met grond-
te zetten, heeft de belangenorganisatie voor institutionele
verwerving,
en
beleggers, de IVBN, zelfs een klacht ingediend bij de NMa.
beheer van zorgvastgoed, stimulering van leefbaarheid
De verdere verzelfstandiging en commercialisering van
en veiligheid en ondersteuning met servicediensten. Die
woningcorporaties verloopt dus niet zonder slag of stoot en
commerciële
maatregelen zijn nodig om het toezicht erop te verbeteren.
ongeveer
500
woningcorporaties
projectontwikkeling,
activiteiten
worden
in
ontwikkeling
geborgd
door
het
Ontwikkeling nieuwbouwwoningen en nieuwbouwwoningen minus onttrekkingen (1971-2005) Bron: ABF Research
160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
1991
1989
1987
1985
1983
1981
1979
1977
0 1975
onttrekkingen
180.000
1973
Nieuwbouw minus
1971
Nieuwbouw
Trends in de woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 41
Tegen die achtergrond wordt door de NMa ook scherp toe-
van de gemeenten. Bovendien breiden de corporaties hun
gezien op het fusieproces binnen de corporatiesector,
werkterrein uit naar maatschappelijk vastgoed als scholen,
waarbij het samengaan van woningcorporaties niet mag
kinderopvang- en medische centra, bibliotheken en zorg-
leiden tot belemmeringen in de concurrentie met andere
voorzieningen. Dit zijn gebieden waar de samenwerking
(markt)partijen.
met marktpartijen de komende jaren verder kan worden
In het verlengde daarvan wordt ook vanuit Europees
geïntensiveerd.
perspectief naar de Nederlandse corporatiesector gekeken. De Europese Commissie vindt de toegang tot de sociale
Lot nieuwe huurbeleid bij Eerste Kamer
huursector voor niet-corporaties onvoldoende. Dit stand-
In 2006 is het nieuwe huurbeleid, geïnitieerd door voorma-
punt kan ertoe leiden dat corporaties in de komende jaren
lig minister Dekker, goedgekeurd door de Tweede Kamer.
aanzienlijke delen van hun portefeuille moeten verkopen.
In dit nieuwe huurbeleid wordt gestreefd naar liberalisering van de markt voor verhuurwoningen, met als doel de
Dit neemt niet weg dat corporaties en bestaande markt-
doorstroming te versterken. Tegelijkertijd wordt van
partijen elkaar bij steeds meer nieuwbouwprojecten weten
corporaties
te vinden en onderling samenwerken, vooral bij binnen-
dat zij de nieuwbouwproductie fors opschroeven om de
stedelijke herontwikkelingsopgaven. Daarbij ontpoppen de
beoogde doorstroming in de woningmarkt waar te maken.
woningcorporaties zich steeds meer als regisseur van het
Op verzoek van de Tweede Kamer zijn in de loop van
totale proces; een taak die zij voor een deel overnemen
2006 de oorspronkelijke plannen bijgesteld, met name om
en
commerciële
ontwikkelaars
verwacht
de mogelijk negatieve effecten voor bestaande huurders te minimaliseren. Zo heeft het geliberaliseerde deel van de markt in eerste instantie slechts betrekking op een klein deel van de markt (5%) en is een groot deel van het te liberaliseren deel in een overgangsgebied terechtgekomen dat pas na 2010 in beeld komt, mits er dan voldoende nieuwbouw is gerealiseerd. Maar of het nieuwe huurbeleid daadwerkelijk van kracht wordt, is onzeker geworden. Na de verkiezingen van 22 november 2006 heeft de Eerste Kamer het nieuwe huurbeleid controversieel verklaard en het zal pas na de benoeming van een nieuw kabinet in behandeling worden genomen. Gezien de gewijzigde politieke verhoudingen is het daarom maar zeer de vraag of het nieuwe huurbeleid politiek overeind zal blijven. Bevolkingsontwikkeling als basis voor toekomstige investeringen De gevolgen van de toenemende vergrijzing voor de vastgoedmarkt komen zowel bij gemeenten als bij provincies, steeds nadrukkelijker op de voorgrond. Langzaam maken angst en onzekerheid over die gevolgen plaats voor positivisme. Dat is, zeker als we de focus op de woningmarkt leggen, naar de mening van FGH Bank terecht. Vergrijzing leidt namelijk tot een andere kwaliteitsvraag en marktpartijen die daarop inhaken zullen in staat zijn de kansen die als gevolg van de vergrijzing ontstaan, te verzilveren. Een veel gehoord misverstand is dat de vergrijzing in Nederland op korte termijn gaat leiden tot een afname van het aantal inwoners. Hoewel de bevolkingsgroei op dit moment volgens cijfers van het CBS op een historisch laag niveau ligt, is geen sprake van een feitelijke daling. Die daling zal zich ook in de komende jaren nog niet voordoen. Pas na 2020 is sprake van een krimp van de Nederlandse
42 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de woningmarkt
bevolking. Een tweede misverstand is dat de vergrijzing
Nieuwe woonproducten bepalend
zal leiden tot minder behoefte aan woningen. Op de lange
Het aantal ouderen neemt toe, terwijl het aantal gezinnen
termijn is de kans daarop aanwezig, maar voor de vraag
juist een tegengestelde beweging laat zien. Dit zal leiden tot
naar woningen speelt in het bijzonder de ontwikkeling
accentverschuivingen in de vraag naar woningen en in de
van de huishoudens een rol. Tot 2020 is nog steeds sprake
keuze van woongebieden, met als belangrijkste consequentie
van een substantiële groei van het aantal huishoudens in
een verdere segmentatie naar regio’s en gemeenten. De
Nederland. Hierdoor zal in de komende jaren behoefte
verschillen zullen de komende jaren dus ruimtelijk gezien
blijven bestaan aan nieuwbouw. Bovendien groeit het
groter worden. Dit neemt niet weg dat de woningmarkt,
aantal huishoudens tot 2020 aanmerkelijk sneller dan
zowel voor ontwikkelaars als voor beleggers, nog steeds
de bevolking, wat betekent dat de gemiddelde woning-
veel kansen biedt. Daarbij moet wel rekening worden
bezetting verder zal afnemen. Anders gesteld, voor
gehouden met een andere vraag, die het gevolg is van de
hetzelfde aantal inwoners zullen de komende jaren meer
structuurverandering in de markt. Veel partijen zien
woningen beschikbaar moeten zijn.
momenteel het woon-zorgsegment als kansrijk. Ook in de visie van FGH Bank liggen hier voor vastgoedpartijen veel
Bij die ontwikkeling moet wel de ruimtelijke spreiding in
mogelijkheden. Hoewel daarbij wel een verdere uitsplit-
het oog worden gehouden. In delen van Nederland zal de
sing naar diverse types van woon-zorgproducten nodig is.
bevolking tussen nu en 2020 daadwerkelijk afnemen of nog
Daarnaast is in nieuwbouwplannen de transformatie
maar licht groeien. In andere delen is juist nog een stevige
naar binnenstedelijk wonen zichtbaar. Herontwikkeling
groei te verwachten, met de provincie Flevoland op kop.
en verdichting in bestaande gebieden wordt steeds
De gebieden die het eerst met een krimpende bevolking te
belangrijker en dient vooral in het teken te staan van
maken krijgen, zullen ook als eerste het aantal huishou-
een kwaliteitsverbetering van het stedelijke product.
dens zien dalen. Tussen nu en 2020 geldt dit alleen voor
Tegelijkertijd zal de jaarlijkse ruimtebehoefte niet volledig
Zuid-Limburg en het oostelijk deel van Groningen. Dit zijn
in het bestaande stedelijke gebied kunnen worden
regio’s die ook als eerste met vergrijzing te maken hebben
ingepast. Uitbreiding op nieuwbouw-locaties zal daarom
gekregen. Kortom, in grote delen van Nederland zal een
nodig blijven. De plannen voor de verdere groei van Almere
blijvende vraag naar woningen bestaan, en daarmee ook
zijn vanuit dat perspectief daarom begrijpelijk, evenals voor
behoefte aan nieuwbouw.
diverse andere nieuwbouwlocaties rond de grote(re) steden.
Procentuele groei aantal inwoners (a) en huishoudens (b) tussen 2005 en 2020 Bron: ABF Research, bewerking FGH Bank
(a)
(b) n < 0
n < 0
n 0 - < 5
n 0 - < 5
n 5 - < 10
n 5 - < 10
n > = 10
n > = 10
Trends in de woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 43
Samenvatting n Het eigen woningbezit in Nederland
blijft groeien. Mede door de verkoop van huurwoningen ligt het eigen woningbezit inmiddels op 57% van de totale woningvoorraad. Op diverse manieren drukt de bestaande politiek haar stempel op de woningmarkt. Een gevolg is dat de markt niet optimaal functioneert. Waar een integrale visie nodig is, wordt juist op specifieke onderdelen sturing gegeven. Het is maar zeer de vraag of dat de gewenste dynamiek vergroot. Met het nieuwe huurbeleid is in 2006 door de Tweede Kamer ingestemd. Het betreft een afgezwakt plan, waar de Eerste Kamer zich in de loop van 2007 over zal uitspreken. Door het tekort aan woningen blijven de woningprijzen een stijgende tendens vertonen. Een verdere stijging in 2007 ligt in het verschiet. De woningbouwproductie neemt verder toe. Tegelijkertijd worden minder courante woningen aan de voorraad onttrokken en is de netto-toevoeging van het aantal woningen nog steeds beperkt. Wel zorgt de sloop van verouderde woningen voor een kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad. Woningcorporaties begeven zich steeds meer op het commerciële deel van de markt. Ontwikkelaars en beleggers vrezen hierdoor een verstoring van het ‘level playing field’. Nederland vergrijst gedurende de komende decennia en dat zal tot een andere woningvraag leiden. Een daling van de bevolking en het aantal huishoudens is tot 2020 echter niet te verwachten. Nieuwbouwproductie van woningen blijft daarom nodig. Er ontstaan echter wel grotere regionale verschillen. Woon-zorgconcepten bieden het komende decennium veel kansen voor
alle partijen in de vastgoedmarkt.
n
n
n
n
n
n
n
44 | FGH Vastgoedbericht 2007
Onno Breur
Voorzitter Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN)
H
“Meer visie en regie van
Het motto van de minister van VROM was (is): centraal
Een andere ontwikkeling is het verruimde speelveld voor
doen wat moet, decentraal doen wat kan. Daar kan ik mij
corporaties. Voor de goede orde: woningcorporaties zijn een
prima in vinden. De centrale verantwoordelijkheid is het
groot goed en vergeleken met het buitenland is de woning-
op hoofdlijnen bewaken van de kwaliteit van de ruimte-
voorraad in Nederland van gemiddeld goede kwaliteit. Maar
lijke ordening, het bevorderen van gelijke kansen en het
in hun streven naar ondernemerschap worden corporaties
bewaken van een positief investeringsklimaat. Decentraal
ook steeds actiever in segmenten die oorspronkelijk het
moeten voorwaarden worden gecreëerd om de zaken te
werkterrein van commerciële marktpartijen zijn. Op zich-
realiseren.
zelf is daar niets mis mee, mits voor corporaties dezelfde spelregels als voor de andere marktpartijen gelden. Dit is
Al jarenlang kijken institutionele beleggers met gemengde
in mijn ogen echter lang niet altijd het geval. Corporaties
gevoelens naar het ingrijpen van de centrale overheid op
hebben per definitie een sterke positie ten opzichte van
de woningmarkt. Het zijn kleine reparaties, terwijl een
gemeenten; ze kunnen veel voor elkaar betekenen. Voeg
brede en fundamentele aanpak nodig is om tot een beter
daaraan toe dat zij kunnen werken met geld dat uiteindelijk
functionerende markt voor koop- en huurwoningen te komen.
minder hoeft op te brengen dan dat van de belegger en je
De sterke prijsstijging van koopwoningen en de gematigd
hebt de basis voor ongelijke concurrentie. De mogelijk-
gestegen huurprijzen hebben er de afgelopen jaren voor
heden voor beleggers nemen hierdoor steeds verder af. Dat
gezorgd dat de kloof tussen de huur- en koopmarkt steeds
is jammer, want in de praktijk blijkt dat samenwerking
groter is geworden. Uiteraard is het voor de overheid geen
tussen partijen juist veel kan toevoegen. Maar als het één
doel op zich om beleggers in staat te stellen aanvaardbare
partij steeds moeilijker wordt gemaakt, heeft dit invloed
rendementen te behalen. Maar beleggers kunnen voor een
op het eindresultaat. Dat de IVBN het ‘level playing field’
deel van de markt wel een belangrijke bijdrage leveren aan
zeker wil stellen, is inderdaad van direct belang voor de
het vlottrekken van de doorstroming. Zij kunnen op markt-
beleggers maar evenzeer van een breder, maatschappelijk
conforme voorwaarden duurdere huurwoningen verhuren
belang.
aan mensen die daar bewust voor kiezen. Door hun langetermijnfocus kunnen beleggers bovendien een buffer creëren
Een opvallende trend is ook de enorme groei van het belang
in tijden dat de koopmarkt wat tegenzit, door woningen
van particulier geld in de beleggingsmarkt, voornamelijk
in huur te nemen. Kortom, een bestendig investerings-
in de vorm van vastgoed CV’s. Een goede ontwikkeling,
klimaat hoog op de agenda te houden, is voor iedereen nuttig.
want het vergroot de liquiditeit van de markt en biedt ook de kleinere belegger de kans om in vastgoed te beleggen.
Daarnaast zouden lokale overheden kunnen optreden als
Maar om die markt op verantwoorde wijze te kunnen
regisseur door meer het voortouw te nemen bij de ont-
laten groeien, is meer transparantie en toezicht nood-
wikkeling van een visie en (de kwaliteit van) de ruimte-
zakelijk. Het dreigt een ‘fee-driven’ business te worden
lijke invulling. Een regisseur die partijen bijeen brengt,
en dat kan gevaarlijk zijn. Als voor de aanbieder de winst
die elkaar op inventieve wijze aanvullen en bereid zijn
in het begin ligt, maar voor de belegger pas aan het einde
om een lange-termijncommitment aan te gaan. Gebieds-
van de rit, wat is dan de incentive voor de aanbieder om te
ontwikkelingen zijn complex, kapitaalintensief, en hebben
blijven knokken? Vanuit de IVBN is het niet ons directe werk-
een lange doorlooptijd. Het ontwikkelen van, en vast-
terrein, maar initiatieven om snel tot goede ordening en
houden aan een visie vraagt om een overheidsorganisatie
toezicht te komen, ondersteunen wij. De particuliere markt
die dat kwalitatief en kwantitatief aankan. De realiteit is
drijft voor een flink deel op emotie. Als het ergens misgaat,
natuurlijk wel, dat slagvaardigheid en voorspelbaarheid
zal dit ingrijpende gevolgen hebben voor het vertrouwen
voor de lange termijn soms op gespannen voet met de
in de hele markt. Gelukkig begint dit besef door te dringen
politiek en met het democratische proces staan. Gelukkig
en wordt actie ondernomen, al moet het wel sneller. Het
zijn er steeds meer voorbeelden waarbij de gemeente
dreigen met zwarte lijsten door de VVP zonder duidelijke
wel op voortvarende wijze het initiatief neemt.
criteria op basis waarvan een partij erop wordt geplaatst, lijkt
FGH Vastgoedbericht 2007 | 45
de overheid” me overigens niet de meest effectieve manier om medewerking te krijgen. Groeistuipen, zullen we maar zeggen. In breder verband is een belangrijke, maar niet nieuwe trend zichtbaar: de ontwikkeling van nieuwe beleggingsproducten uit geldstromen die, wat achtergrond en regio betreft, van steeds meer verschillende bronnen afkomstig zijn. Zo worden bijvoorbeeld met het uit elkaar trekken en opknippen van equity en financiering met verschillende rendement-/ risicoprofielen nieuwe geldbronnen aangeboord. Tot nog toe zijn het vooral Angelsaksische partijen, maar ook steeds meer ‘lokale’ professionele vastgoedbeleggers houden zich ermee bezig. Deze ontwikkeling wordt mede ingegeven door een vastgoedmarkt die steeds transparanter wordt en zich steeds beter laat meten en vergelijken met andere beleggingscategorieën. ‘Financial engineering’ zal het beleggen in vastgoed blijvend veranderen. Nieuw talent en nieuwe partijen zullen op de vastgoedmarkt actief worden. Het zal misschien wennen zijn, maar volgens mij is het een zeer positieve ontwikkeling. Het zet aan tot denken buiten de gebaande paden en dat is altijd goed.
“Lokale overheden kunnen meer het voortouw nemen bij de ontwikkeling van een visie en de kwaliteit van de ruimtelijke invulling.”
46 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt
Trends in
Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 47
de vastgoedbeleggingsmarkt Wederom is een jaar afgesloten met een nieuw record aan vastgoedbeleggingstransacties. In 2006 werd door institutionele beleggers voor bijna e 6,6 miljard nieuw geïnvesteerd in commercieel vastgoed. De stijgende lijn die, afgezien van een dip enkele jaren geleden, al ruim twaalf jaar aanhoudt, onderstreept de structurele positie die vastgoed inmiddels in portefeuilles van beleggers inneemt. Naast de nieuwe beleggingen in
D
Buitenlandse beleggers rukken op De aanwezigheid van buitenlandse investeerders op de Nederlandse vastgoedmarkt mag inmiddels structureel worden genoemd. In 2006 was ongeveer 53%, oftewel e 3,5 miljard van de nieuwe investeringen afkomstig van buitenlandse beleggers. De open economie in Nederland, de afwezigheid van valutarisico’s in de Eurozone, de transparantie van de Nederlandse vastgoedmarkt en de toegenomen mogelijkheden om vanuit eigen land cross-
2006 vond ook een aantal (zeer)
border te investeren, zijn voor buitenlandse investeerders
grote transacties plaats in de vorm
belangrijke redenen om hun blik op Nederlands vastgoed
van complete portefeuilles die van
te richten. Hoewel deze ontwikkeling vooral gevolgen
eigenaar wisselden. Voorbeelden
zal hebben voor de beide thuismarkten, zal de spoedige
hiervan zijn VHS, MPC en Nedlloyd.
introductie van REIT’s (Real Estate Investment Trusts) in
Verder wisselden in de loop van
het Verenigd Koninkrijk en Duitsland hieraan een verdere
2006 een aantal grote individuele
positieve impuls kunnen geven.
vastgoedobjecten van eigenaar, zoals het nieuwe pand van KPMG
Ook is te zien dat zowel bij buitenlandse als bij bin-
in Amstelveen (€ 250 miljoen), de
nenlandse partijen de interesse verder is verbreed naar
Haagse Poort in Den Haag (ruim
segmenten als logistiek vastgoed, industrials en in gerin-
€ 200 miljoen) en Acanthus in
gere mate ook naar zorgvastgoed, parkeergarages, hotels
Amsterdam (ruim € 170 miljoen).
en leisure. De uitbreiding naar alternatieve segmenten
Deze transacties zijn grotendeels
wordt in de eerste plaats ingegeven door het gebrek aan
nog niet opgenomen in het eerder
aanbod van goede beleggingsproposities in de van oudsher
genoemd volume van € 6,6 miljard.
favoriete kantoren-, winkel- en woningsector. Daarnaast
Worden dergelijke investeringen
blijkt dat dankzij de toegenomen kennis en interesse, deze
ook meegenomen, dan komt het
markten ook meer tastbaar zijn geworden. Zo blijkt in een
totale beleggingsvolume van
aantal nichemarkten, zoals parkeergarages, dat de ver-
vastgoedbeleggingsinvesteringen
gaande specialisatie voldoende transparantie en vertrouwen
in 2006 uit op ongeveer € 11 miljard.
biedt om beleggers aan te trekken. Tegelijkertijd zijn er
Opvallend is dat het kapitaal dat
steeds meer Nederlandse beleggers die bij gebrek aan goede
onverminderd beschikbaar is voor
investeringsmogelijkheden in eigen land, niet vinden wat
vastgoedinvesteringen, van veel
zij zoeken en zich richten op het buitenland.
verschillende bronnen komt.
De verwachting is dat ook de komende jaren de buitenlandse belangstelling voor Nederlands vastgoed zal aanhouden. De interesse van Duitse beleggers is van blijvende aard en daarnaast zullen vanuit geografisch spreidingsmotief steeds meer internationale beleggers Nederlands vastgoed opnemen
in
hun
panEuropese
vastgoedportefeuilles.
Met name vanuit de Angelsaksische landen en vanuit Zwitserland is sprake van een sterk groeiende interesse en investeringsbereidheid. Maar omdat zij het tactische en operationele management van dit Nederlands vastgoed vrijwel altijd uitbesteden, zal het lastig zijn om de exacte omvang van buitenlands kapitaal op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt in beeld te brengen.
48 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt
Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed naar type vastgoed en investeerder (exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro (2006) Bron: Vastgoedmarkt
Institutionele
beleggers
Vastgoedfondsen
Buitenlandse
Totaal
vastgoed-
investeringen
Kantoren
800
1.050
2.500
4.350
Winkels
400
400
350
1. 1 50
Bedrijfsruimte
1 50
250
650
1.050
1.350
1.700
3.500
6.550
Totaal
Grote verschuivingen in kantoor-
beleggers die in winkels investeren, maar ook hier is in
beleggingen
toenemende mate buitenlandse belangstelling te zien. Het
Door de verkoop van een aantal grote vastgoedportefeuilles
lagere investeringsvolume in winkels vloeit niet voort uit
in 2006 zijn vooral de beleggingen in kantoren explosief
een gebrek aan interesse, maar grote winkelbeleggingen
gegroeid. In volume werd in 2006 voor bijna e 4,4 miljard
zijn zo schaars dat ze relatief weinig op de markt komen.
geïnvesteerd in kantoren. Ten opzichte van 2005, toen
Ondanks het lagere investeringsvolume blijft de winkel-
werd er voor e 2,2 miljard in kantoren belegd, is dit een
markt daarom een interessante belegging. Ook omdat de
verdubbeling. Dit hoge niveau heeft te maken met het
consumentenbestedingen aantrekken en de huurprijzen in
besluit van enkele Duitse beleggers om een aantal fondsen
de nabije toekomst een opwaarts potentieel hebben.
te liquideren, nu de opbrengsten als gevolg van de sterke markt hoog zijn. Daarbij is geen sprake van desinteresse
De bedrijfsruimtemarkt liet in 2006 een toename van het
in de Nederlandse markt, want deze beleggers zien we
investeringsvolume zien. Met meer dan e 1 miljard in 2006
tegelijkertijd weer terug bij de kopers van Nederlands
is sprake van een stijging ten opzichte van het vooraf-
vastgoed. Door de verkoop kwam een aantal grote portefeuilles
gaande jaar van 25%. De markt die van oudsher wordt
met kantoren in nieuwe handen. Vooral Breevast heeft
gedomineerd door een hoge mate van eigen gebruik, kent
zich in 2006 in de kijker gespeeld. Door de verwerving van
enkele deelmarkten waarop vaak gespecialiseerde beleggers
onder andere de MPC-portefeuille is het bedrijf de op een na
zich richten. In deze sector worden ook relatief veel
grootste kantoorbelegger in Nederland geworden.
objecten via sale-and-lease-back vanuit eigen gebruik op de beleggingsmarkt gebracht. Logistiek vastgoed is de grootste
De winkelbeleggingsmarkt kende een sterk 2005, maar
beleggingsdeelmarkt
zag het investeringsvolume in 2006 dalen tot ongeveer
Vanwege de grote wens van gebruikers om panden te huren,
e 1,2 miljard. Opnieuw zijn het vooral Nederlandse
is deze markt hard op weg een volwaardige beleggings-
Nieuwe investeringen in
de
bedrijfsruimtemarkt.
7.000
commercieel vastgoed (exclusief woningen
binnen
■ Nederlandse beleggers ■ Buitenlandse beleggers
Totaal
6.000
en particuliere beleggers) in miljoenen euro
5.000
(1987-2006)
4.000 3.000 2.000 1.000
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
0 1987
Bron: Vastgoedmarkt
Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 49
(indirecte) fondsen. Naast de geografische spreiding en de spreiding over verschillende vastgoedsegmenten, bereiken zij daarmee bovendien een spreiding van managementrisico’s. Voor de vastgoedbeleggingsfondsen zelf betekent dit een groei van het aantal aandeelhouders, en door de toename van het aantal fondsen, ook van de onderlinge concurrentie. De focus van de fondsen zal daarom in toenemende mate liggen op het vergroten van de aandeelhouderswaarde, onder andere door slimme financiële constructies. Dit biedt dus kansen voor aanbieders van bijvoorbeeld vastgoedderivaten. De markt zal er echter voor moeten waken dat het vastgoedspecifieke risico dat de eindbelegger zoekt, behouden blijft. Institutionele beleggers hanteren ALM- (Asset Liability Management) modellen om te bepalen wat de beste manier is om de ingelegde premies te beleggen, zodat op korte en op lange termijn aan de uitbetalingsverplichtingen kan worden voldaan. In die modellen wordt uitgegaan van een bepaalde verhouding tussen beleggingen in aandelen, vastrentende waarden en vastgoed. Omdat de aandelenmarkt is aangetrokken, is er een onderweging ontstaan in vastgoedbeleggingen. De komende tijd is daarom van institutionele beleggers een aanhoudende vraag naar vastgoedbeleggingen te verwachten. Er komt steeds meer cijfermateriaal beschikbaar over het beleggen in vastgoed. Bovendien wordt verwacht dat de allocatie vastgoed in nieuwe ALM-studies categorie te worden. Door de sterke stijging van het inter-
van de instituten zal gaan stijgen. Dit zal de vraag naar
nationale goederenvervoer blijven naar verwachting de be-
vastgoedbeleggingen nog verder vergroten. Maar daarbij
leggingen in logistiek vastgoed de komende jaren stijgen.
zal de focus van deze beleggingen wel meer op de lange termijn liggen. Want het is juist de langjarige stabiliteit
Groei institutionele vastgoedbeleggingen
ten opzichte van aandelen, die vastgoed een interessante
Het vastgoed in portefeuille van institutionele beleggers is
buffer maakt in tijden van een neerwaartse beursteneur.
in 2005 met ruim 10% gestegen naar e 105,6 miljard. Vooral pensioenfondsen zagen hun vastgoedbeleggingen
Vastgoedrendementen verder verbeterd
sterk stijgen; met 18% naar een totaal van e 63,7 miljard.
Institutionele beleggers hebben de resultaten op vastgoed-
Opvallend is dat de vastgoedbeleggingen bij verzekeraars
beleggingen in het jaar 2005 zien stijgen tot 10,2%. Dit
zijn afgenomen met 10%, tot e 15,6 miljard. De
betekent een toename van het rendement ten opzichte
verschuiving van direct naar indirect gehouden vastgoed,
van het voorafgaande jaar met 2,5%. Voor het eerst sinds
die al een aantal jaren zichtbaar is, heeft zich ook in 2005
2001 is weer sprake van ‘double digits’ in de vastgoed-
versterkt doorgezet. Anders dan voorgaande jaren gaat deze
rendementen. De resultaten over de eerste drie kwartalen
verschuiving niet gepaard met een daling van de totale
van 2006 laten zien dat sprake is van een verdere groei van
omvang van de directe beleggingen. Zowel de directe als
de rendementen naar 12,7%.
de indirecte beleggingen namen in omvang toe, waarbij de
Ten opzichte van aandelen en obligaties was vastgoed in
indirecte beleggingen het sterkst groeiden.
2004 de best presenterende beleggingscategorie, maar in 2005 was het de slechtst presterende. Dit is niet verwonderlijk,
Het direct houden van vastgoed is, ten opzichte van andere
want in 2005 hebben vooral aandelen, met een rendement
beleggingen, relatief arbeidsintensief. Daarnaast hebben
van 32,5%, zeer goed gepresteerd. De aandelenmarkt is een
beleggers door de groei van het aantal beleggingsmaat-
stuk volatieler dan de vastgoedmarkt en reageert daarom
schappijen (fondsen) steeds meer keuzemogelijkheden om
veel sterker op het ingezette economische herstel. Wordt
indirect in vastgoed te beleggen. Instituten alloceren hun
de prestatie van vastgoed over de langere termijn bekeken,
vastgoedbeleggingen daarom steeds vaker in meerdere
dan blijkt het 11-jarige gemiddelde rendement van vastgoed
50 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt
met 11,4% het hoogst. Aandelen en obligaties volgen met
Rendementsprestatie corporatiewoningen
respectievelijk 10,5% en 8,4%.
licht afgezwakt Na een sterke groei van de totaalrendementen in de
De verbeterde vastgoedrendementen zijn voor het overgro-
corporatiesector in 2004, lieten deze in 2005 een afgezwakte
te deel te danken aan de waardestijging. De indirecte ren-
groei zien. Het totaalrendement nam af van 9% in 2004
dementen zijn in 2005 gestegen naar 4,2% ten opzichte van
naar 8,5% in 2005. Ten opzichte van de afgelopen vijf jaar is
een waardegroei in 2004 van 1,7%. Deze groei zal in 2006
daarmee nog steeds sprake van relatief hoge rendementen.
nog hoger uitvallen, want al in de eerste negen maanden
Opvallend is dat waar over de grote linie sprake is van
werd een waardestijging van 5,3% genoteerd, oftewel 6,8%
afnemende totaalrendementen, de categorie eengezins-
ten opzichte van september 2005. Net als in 2004 komt
woningen in 2005 juist een rendementsverbetering liet zien.
deze waardegroei voor een belangrijk deel voor rekening
Daarnaast had deze categorie als enige een toegenomen
van de winkel- en woningbeleggingen. Kantoren kenden
waardegroei. Bij de overige categorieën was in 2005 ook
in 2005 met 0,1% nauwelijks een waardestijging, maar in
sprake van positieve waardegroei, maar ten opzichte van het
2006 steeg de waarde over de eerste negen maanden met
topjaar 2004 nam deze af. Het directe rendement vertoont
2,7%.
voor alle categorieën een relatief grote afname en komt met 2,6% uit onder het niveau van alle voorgaande jaren. De
Het directe rendement liet een geringe daling zien van
relatief sterke waardestijgingen van corporatiewoningen in
6% in 2004 naar 5,8% in 2005. Deze daling is overigens
2004 en 2005 en een gematigde huurprijsontwikkeling, zijn
een voortzetting van een meerjarige trend, die in 2006
hier de oorzaak van. Deze relatief sterke waardestijgingen
lijkt doorbroken. De eerste drie kwartalen wijzen in ieder
vinden hun grondslag in de daling van zowel de kapitaal-
geval in die richting en de verwachting is dat over heel 2006
marktrente als de yields, in combinatie met een stijging
een licht hoger rendement op de huurinkomsten is behaald.
van de verwachte huurinkomsten in de toekomst.
Deze stijging wordt met name ingegeven door verbeterde rendementen op huurinkomsten bij bedrijfsruimten en
Wederom daling aanvangsrendementen
winkels. Voor kantoren en woningen zullen de exploitatie-
Ook in 2006 lieten de aanvangsrendementen een ver-
rendementen vrijwel hetzelfde zijn als in het voorgaande
dere daling zien; een half procent ten opzichte van een
jaar.
jaar eerder. Die daling vindt overigens niet alleen in de
Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro en in procenten Bron: CBS, bewerkt door FGH Bank
1980 1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Direct vastgoed
Pensioenfondsen
6,3
14,2
19,4
23,3
26,0
23,4
22,9
23,1
Verzekeraars
4,8
7,3
8,6
13,5
14,8
15,1
13,8
14,3
24,2 12,7
Beleggingsmaatschappijen
1,5
7,0
8,9
28,7
31,1
23,1
23,2
21,7
23,4
Overige instellingen
–
–
0,3
0,0
0,0
0,1
0,1
0,1
0,1
Totaal
12,6
28,5
37,2
65,5
71,9
61,7
61,0
59,2
60,4
Indirect vastgoed
Pensioenfondsen
0,3
2,5
6,0
23,8
24,3
22,8
25,9
31,0
39,5
Verzekeraars
0,1
0,4
0,7
2,1
2,3
2,0
2,0
2,9
2,9
Beleggingsmaatschappijen
0,0
0,2
0,5
3,4
2,7
1,9
2,0
2,4
2,7
Overige instellingen
–
–
0,1
0,0
0,0
0,0
0,1
0,1
0,1
Totaal
29,3
29,3
26,7
30,0
36,4
45,2
94,8 101,2
88,4
91,0
95,6 105,6
Totaal Direct vastgoed Indirect vastgoed Totale beleggingen Aandeel direct vastgoed
0,4
3,1
7,3
13,0
31,6
44,5
69,9% 90,2% 83,6% 69,1%
71,1% 69,8% 67,0% 61,9% 57,2%
3,1%
9,8% 16,4% 30,9% 28,9% 30,2% 33,0% 38,1% 42,8%
116,6
290,1
466,8
830,0
831,2
779,4
854,9
10,8%
9,8%
8,0%
7,9%
8,7%
7,9%
7,1%
932,1 1.069,1 6,4%
5,7%
Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 51
Randstad plaats. Over de hele linie zien we in Nederland
de huurmarkten zal hierin de komende jaren weinig
de aanvangsrendementen in de top van de markt onder
verandering komen. Kortom, de schaarste zal naar
neerwaartse druk staan. Vastgoedbeleggingen kennen een
verwachting aanhouden, waardoor de neerwaartse druk op
grote populariteit en kapitaal is in ruime mate voor handen.
de aanvangsrendementen nog wel even aanhoudt.
Beleggers staan in de rij voor goed-verhuurde objecten.
De lange rente is gedurende de afgelopen decennia sterk
Probleem daarbij is het beperkte aanbod van echt goede
gedaald en lijkt momenteel een historische bodem te
objecten, waardoor het risico ontstaat dat doorsnee
hebben bereikt. Beleggers zien de lange rente als maatstaf
objecten op te lage rendementen worden aangekocht.
voor risicoloos beleggen op de lange termijn. Hieraan
Winkels kennen wederom lagere aanvangsrendementen
afgemeten kunnen zij een opslag rekenen voor het verhoogde
dan kantoren en bedrijfsruimten. De afgelopen jaren
risico van het, ook op lange termijn, beleggen in vastgoed.
daalden de aanvangsrendementen voor winkels sterker
De afgelopen jaren bedroeg de opslag voor beleggingen in
dan voor de andere twee categorieën, maar in 2006 bleef
kantoren en winkels ongeveer tussen de 1 en 1,5%. Voor
het verschil gelijk. Voor goede winkelobjecten worden
bedrijfsruimten gold een hogere opslag. Maar nu de lange
netto aanvangsrendementen van 5% betaald. Kantoren
rente sinds 2005 weer stijgt en de aanvangsrendementen
volgen op korte afstand met 5,25% en bedrijfsruimten
verder lijken te dalen, wordt deze risico-opslag bij het
volgen op enige afstand met rendementen van 6,75%.
aangaan van nieuwe beleggingen versneld kleiner. In feite lijkt de huidige situatie dus op die van eind jaren
De grote vraag is wanneer de bodem met betrekking tot de
negentig. Na een stijging van de lange rente reageerden
aanvangsrendementen zal zijn bereikt. Om daar een goede
de aanvangsrendementen destijds vertraagd, ook met een
uitspraak over te kunnen doen is het volgens FGH Bank
stijging. Nadat vervolgens de rente weer verder zakte,
vooral van belang te kijken naar de twee meest bepalende
konden ook de aanvangsrendementen verder omlaag. Het
factoren: de verhouding tussen vraag en aanbod op de vast-
verschil met de jaren negentig is dat de huidige rente nog
goedbeleggingsmarkt en de ontwikkeling van de lange rente.
maar weinig zal kunnen dalen. Verwacht wordt dat de
De vraag naar beleggingsvastgoed zal naar verwachting de
rente zich voorlopig rond de 4% zal stabiliseren. Door
komende jaren op een hoog niveau blijven en kapitaal zal
een overvloed aan kapitaal en een renteniveau van rond
dus in ruime mate aanwezig zijn. Het aanbod aan goed
de 4% zal de risico-opslag de komende jaren eerder in de
vastgoed is al gering en gezien de ontwikkelingen op
buurt van 1% dan van 1,5% zitten. Hieruit zou mogen
Totale rendementen per sector in procenten (1995-2006) Bron: ROZ/IPD
1995 1996
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Gemiddeld 11 jr
2006 3e kw
Kantoren
8,6
8,8
12,0
14,4
15,5
15,1
12,0
8,3
5,2
5,5
7,0
10,2
9,9
Winkels
9,4
8,7
10,6
12,7
13,3
12,0
9,9
9,8
9,2
10,3
13,5
10,8
15,9
Bedrijfsruimten
10,0
11,3
12,1
13,7
17,1
13,1
10,5
9,5
6,4
8,5
11,1
11,2
12,8
Woningen
12,3
14,3
13,7
13,7
16,9
18,5
12,1
8,4
7,1
7,6
10,1
12,2
12,4
Totaal
10,8
11,9
12,7
13,7
15,8
16,1
11,4
8,8
7,1
7,8
10,2
11,4
12,7
Aandelen
19,1
38,7
45,9
14,7
25,9
2,9
-17,4
-32,3
7,6
5,1
32,5
10,5
Obligaties
15,7
11,7
9,6
17,7
-6,8
5,1
8,5
9,5
8,0
4,7
11,2
8,4
Totale rendementen per type woning in procenten (2000-2005) Bron: Aedex/IPD 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Gemiddeld 6 jr
Meergezinswoningen
2,2
3,4
6,4
6,8
10,2
9,0
7,1
Eengezinswoningen
1,9
2,4
7,0
7,0
6,0
7,9
6,2
Overige woningen
-0,7
1,9
9,1
8,0
11,0
6,0
7,1
Totaal
1,9
3,0
6,7
6,9
9,0
8,5
6,8
52 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt
“De omvang per fonds is gedurende het afgelopen jaar sterk toegenomen.” worden geconcludeerd dat de nettoaanvangsrendementen
blijken dat rendementsvooruitzichten niet kunnen worden
voor winkels en kantoren in de buurt van 5% hun bodem
waargemaakt, dan loopt het imago van de hele vastgoed-
bereiken. De markt is hier niet ver meer van verwijderd.
sector schade op. Gezegd moet worden dat tot op heden slechts enkele incidenten van niet gehaalde rendementen
De afgelopen jaren gold in het algemeen dat bij langjarig
bekend zijn. Bovendien betrof het vaak fondsen die niet
verhuurd vastgoed de risico’s gering waren. Beleggen in vast-
in Nederlands vastgoed belegden. Maar de afgelopen jaren
goed was daarmee in sterke mate ‘cashflow driven’. De ge-
werd ook duidelijk dat een aantal fondsen tussentijds en
stegen restwaarde zorgde ervoor dat het indirecte rendement
onverwachts met leegstand te maken heeft gekregen. Dit
aan het einde van de rit zonder veel problemen kon worden
zal de uiteindelijke fondsrendementen gaan beïnvloeden.
ontvangen. Nu de bodem van de aanvangsrendementen
Daar staat wel weer tegenover dat de prijzen voor vastgoed
mogelijk in zicht is, zullen beleggers weer meer aandacht
de afgelopen jaren sterk zijn gestegen, waardoor eventuele
moeten schenken aan de specifieke kwaliteit van het onder-
tussentijdse leegstand door een hogere verkoopopbrengst
liggende vastgoed. In een markt met veel structurele
kan worden gemitigeerd. Ook de huidige lagere rente speelt
leegstand moet meer dan ooit rekening worden gehouden
de fondsaanbieders in de kaart. Doorgaans hebben besloten
met de wederverhuurbaarheid van het vastgoed. De locatie
vastgoedfondsen een looptijd van zes tot tien jaar. Met de
van het vastgoed zal daarbij opnieuw een cruciale rol spelen.
grote opkomst van vastgoedfondsen aan het begin van deze eeuw, zal de komende jaren dus echt moeten blijken in
Vastgoedfondsen werken aan transparantie
welke mate beleggers hun verwachtingen zien uitkomen.
De snelgroeiende sector van besloten vastgoedfondsen kende in het jaar 2006 voor het zoveelste jaar op rij een
Door de toegenomen aandacht voor besloten vastgoed-
groeiende belangstelling van particulieren. Zo steeg de
fondsen heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) bij
nieuwe inleg in deze fondsen wederom naar een record-
de sector verder aangedrongen op zelfregulering. In het
hoogte. Uit onderzoek van PropertyNL blijkt dat de nieuwe
afgelopen jaar is daartoe een aantal initiatieven van de
inleg, met een bedrag van e 526 miljoen, al in het derde
grond gekomen. Zo hebben de participanten de Vereniging
kwartaal van 2006 het niveau van 2005 (e 463 miljoen)
van Vastgoed Participanten (VVP) opgericht en zijn aan
had overtroffen. Daarbij valt op dat de omvang per fonds
de zijde van de aanbieders twee verenigingen ontstaan:
gedurende het afgelopen jaar sterk is toegenomen. De
de vereniging vastgoed fondsen (VVF) en de stichting
opleving in de aandelenmarkt lijkt voor particulieren dus
transparantie vastgoedfondsen (STV). De komende periode
geen belemmering om ook in vastgoed te blijven beleggen.
zullen deze organisaties moeten werken aan de verdere
Vanuit de professionele vastgoedmarkt wordt al jarenlang
professionalisering én transparantie van besloten vastgoed-
gewezen op het gebrek aan toezicht op deze besloten vast-
fondsen. Daarmee wordt de sector nogmaals de kans op
goedfondsen. Want mocht bij expiratie van vastgoedfondsen
zelfregulering geboden.
Laagste nettoaanvangsrendementen
9
op vastgoed in procenten (1990-2006) Bron: FGH Bank
8
Bedrijfsruimte in de Randstad
7
5 4
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
3 1992
Lange rente
6
1991
Kantoorruimte in de Randstad
1990
Winkelruimte in de Randstad
Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 53
Samenvatting n In 2006 werd voor een recordbedrag
van bijna e 6,6 miljard nieuw belegd
in vastgoed.
n Opvallend waren enkele zeer grote
beleggingstransacties van complete portefeuilles, vaak kantoren portefeuilles. n Steeds meer buitenlandse partijen,
met steeds meer verschillende nationaliteiten, beleggen in Nederlands vastgoed. Andersom zijn Nederlandse beleggers in toenemende mate actief in het buitenland. n Institutionele beleggers belegden in
2005 10% meer in vastgoed dan het jaar ervoor. Dit is vooral het gevolg van de groei van de vastgoedbeleggingen bij pensioenfondsen met 18%. Verzekeraars zagen de vastgoed beleggingen afnemen met 10%. n Financiële constructies zijn in opkomst
om creatieve deals te structureren en om de aandeelhouderswaarde van fondsen te optimaliseren. n De vastgoedrendementen zijn sterk
verbeterd. Het totaalrendement op vastgoed bedroeg in 2005 10,2%. Voor het jaar 2006 ligt het totaalrendement van vastgoed op circa 13%. n In de corporatiesector bedroeg het
totaalrendement volgens de Aedex/IPDindex 8,5%. n De aanvangsrendementen zijn over
de hele linie wederom verder gedaald. Maar nu de lange rente stabiel blijft, lijkt de bodem in zicht. n Vastgoedfondsen zijn wederom sterk
in trek bij particulieren. Aanbieders en participanten verenigen zich ieder afzonderlijk en komen met initiatieven om het inzicht in de markt te verbeteren. Daarmee wordt deze markt nogmaals de kans op zelfregulering geboden.
54 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Begrippenlijst
Aanbod
PDV-locatie
Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en
Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met
bedrijfsruimte, die vrij voor de markt te huur of te koop
vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloer-
is, afgerond op 1.000 m2. Het betreft bestaande en in
oppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen een
aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten.
bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt.
Opname Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom
GDV-locatie
en bedrijfsruimte, geregistreerd door Vastgoedmarkt.
Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met
Sale-and-lease-back-transacties worden meegeteld,
vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloer-
evenals onttrekkingen van kantoorruimte voor andere
oppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen
bestemmingen.
een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt. Een GDV-locatie is een
Kantoorruimte
detailhandelslocatie waar de branchebeperkingen die
Kantoorruimte > 500 m2 vvo in specifieke
geformuleerd zijn in het PDV-beleid en die onverkort
kantoorgebouwen.
blijven gelden voor perifere locaties, niet of in mindere mate worden gehanteerd.
Winkels Winkels/showroom > 200 m2 vvo. Bedrijfsruimte Productie- en distributieruimte > 750 m2 vvo (inclusief kantoorruimte). Voorraad Totale omvang van het bestaande kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte- areaal. Leegstand Kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor ingebruikneming. Huurprijs Prijs per m2 vvo per jaar. Verzorgingsindex De verzorgingsindex geeft de verhouding weer tussen het totaal verkoopvloeroppervlak en het aantal inwoners. Er zijn 15 woonplaatsgrootteklassen onderscheiden. De index is per woonplaatsgrootteklasse op 100 gesteld. Stijgt de index boven de 100 uit dan is er relatief veel aanbod. Ligt hij onder de 100 dan is er naar verhouding minder aanbod dan op basis van het gemiddelde verwacht zou mogen worden. (bron: D&P en HBD)
Nawoord | FGH Vastgoedbericht 2007 | 55
FGH Bank is dé bank voor de financiering van commercieel
FGH Bank gaat met verschillende labels verder dan
vastgoed. Met onze specifieke en actuele kennis van
vastgoedfinanciering alleen. Zo biedt FGH Vastgoed
de vastgoedmarkt zijn wij als geen ander in staat om
Expertise uitgebreide vastgoedconsultancy, FGH Asset
onze relaties maatwerk te bieden. Dankzij ons landelijk
Management houdt zich bezig met vastgoedvermogens-
dekkend kantorennetwerk kunnen wij bovendien de
beheer en met het initiëren en managen van vastgoed-
regionale marktontwikkelingen van dichtbij volgen. En is
fondsen. De Nederlandse Hypotheekbank en de Rijnlandse
er altijd een kantoor bij u in de buurt.
Hypotheekbank tenslotte zijn de financieringsspecialisten voor het intermediair op de vastgoedmiddenmarkt.
In de commercieelvastgoedmarkt moet een keuze heel precies worden afgewogen. Zeker omdat de gevolgen voor
FGH Bank is onderdeel van de Rabobank Groep en
zowel de korte, als voor de lange termijn zeer ingrijpend
heeft kantoren in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam,
kunnen zijn. Dat maakt doordachte vastgoedfinanciering
Eindhoven, Maastricht, Arnhem en Groningen. Het
onontbeerlijk. FGH Bank kan hier met haar actuele
hoofdkantoor is gevestigd in Utrecht.
marktkennis op lokaal en nationaal niveau, een belangrijke rol in spelen.
Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met ons op. Wij staan u graag te woord.
Ons commerciële team wordt ondersteund door ervaren vastgoedanalisten, taxateurs, bouwkundigen en risicoanalisten. Ook voor juridisch en fiscaal advies heeft FGH Bank experts in huis. Daarmee beschikken wij over de benodigde kennis om solide financieringsconstructies neer te zetten. Of het nu gaat om financiering bij ontwikkelen, beleggen, uitponden of andere commercieelvastgoedtransacties. Bovendien is FGH Bank uitstekend thuis in vastgoedlease, zakelijk eigen gebruik financiering en lease of financiering via CV-constructie.
56 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Adressenlijst
Hoofdkantoor
Rotterdam Blaak 333
Leidseveer 50
3011 GB Rotterdam
3511 SB Utrecht
T + 31 10 242 01 50
Postbus 2244
F + 31 10 212 14 55
3500 GE Utrecht
E
[email protected]
T + 31 30 232 39 11 F + 31 30 233 45 72 E
[email protected]
FGH Vastgoed Expertise B.V.
W www.fghbank.nl Amsterdam Vestigingen FGH Bank N.V.
Van Eeghenstraat 82 1071 GK Amsterdam
Amsterdam
T + 31 20 677 67 87
Koningslaan 33
F + 31 20 677 67 80
1075 AB Amsterdam
E
[email protected]
T + 31 20 664 41 41
W www.fgh-vastgoedexpertise.nl
F + 31 20 662 03 06 E
[email protected]
Eindhoven Parklaan 62
Arnhem
5613 BH Eindhoven
Willemsplein 2
T + 31 40 264 94 60
6811 KA Arnhem
F + 31 40 245 18 20
T + 31 26 442 77 10
E
[email protected]
F + 31 26 442 94 48 E
[email protected]
FGH Asset Management B.V. Van Eeghenstraat 82
Den Haag
1071 GK Amsterdam
Nieuwe Uitleg 15
T + 31 20 751 08 54
2514 BP Den Haag
F + 31 20 677 67 80
T + 31 70 304 01 38
E
[email protected]
F + 31 70 385 38 34
W www.fgh-assetmanagement.nl
E
[email protected] Nederlandse Hypotheekbank Eindhoven
Leidseveer 50
Parklaan 62
3511 SB Utrecht
5613 BH Eindhoven
Postbus 2244
T + 31 40 296 08 11
3500 GE Utrecht
F + 31 40 245 18 20
T + 31 30 232 33 11
E
[email protected]
F + 31 30 236 80 35 E
[email protected]
Groningen
W www.nhb.nl
Verlengde Hereweg 173 9721 AP Groningen
Rijnlandse Hypotheekbank B.V.
T + 31 50 311 45 82
Jutfaseweg 1
F + 31 50 311 45 63
3522 HA Utrecht
E
[email protected]
Postbus 5073 3502 JB Utrecht
Maastricht
T + 31 30 289 34 34
Avenue Céramique 225a
F + 31 30 288 92 22
6221 KX Maastricht
W www.rijnlandse.nl
T + 31 43 350 08 85 F + 31 43 325 87 23 E
[email protected]
57
Real estate is about perception
58 | FGH Real Estate Report 2007
Content FGH Real Estate Report 2007. Real estate is about perception
Interview Dietmar Werner, chairman NEPROM
62 70
Trends in the office market
72
Trends in the retail market
78
Interview Pieter Affourtit, chairman NRW Trends in the industrial real estate market Trends in the residential market
84 86 94
Interview Onno Breur, chairman IVBN
100
Trends in the real estate investment market
102
Glossary and Acronyms
110
Addresses
112
Factsheets
113
FGH Real Estate Report 2007 | 59
Real estate is about perception
60 | FGH Real Estate Report 2007 | Foreword
Real estate is about
W
We are pleased to present the FGH Real Estate Report 2007: ‘Real estate is about perception’. In our view this is a particularly suitable title because it refers to the main trend in real estate at the present time: the increasing importance of the perception of a property. This trend follows from the strengthening role of the real estate user as a consumer. Companies, the shopping public and housing consumers are increasingly aware of the possibilities and are therefore making greater demands, which developers and real estate investors need to meet in order to guarantee the lettability of their real estate. This is why they are focusing more and more on real estate management and marketing: the central factor in real estate development is working with the end users to realise their wishes and create ‘ideal’ accommodation.
P.C. Keur Chairman of the Board
Foreword | FGH Real Estate Report 2007 | 61
perception The users’ wishes and demands change quickly, and as a result ‘retention of value’ – and not the function – is increasingly a key factor in the choice of materials, but even more so in the perception of the property. The perception is determined partly by the architecture but above all by the location. If a property is to retain its value it is important that it fits in well with the existing environment and with the users of the property, in other words, people. In short, the focus is increasingly on development of a total concept that is focused on the surrounding area, the image and the perception of the property to the user. This is an interesting, as well as an obvious development as far as FGH Bank is concerned, because we also see real estate as so much more than just ‘bricks and mortar’. Our activities are guided by our extensive knowledge and experience, but above all by our passion for real estate and clear vision of the market. This Real Estate Report is the proof of that. We hope that it will encourage you to (further) experience the perspective of real estate for yourself and for your environment.
F.B. Overdijk RA Member of the Board
62 | FGH Real Estate Report 2007 | Vision
Real
Vision | FGH Real Estate Report 2007 | 63
FGH Real Estate Report 2007
estate is about perception The Dutch economy is currently healthy. Unlike in previous years, consumption and investment are now once again at much higher levels. In addition, the business sector is able to profit from the Netherlands’ favourable export position due to the improved level of competitiveness and the recovering international trade flows, which led to economic growth of approximately 3% last year, the
F
Economy back on track Following a cautious start a few years ago, producer confidence has risen dramatically. Dutch producers are even so positive that confidence levels were at an all-time high in October 2006: since the Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) (Statistics Netherlands) started to record producer confidence in 1985, producers have never been so positive about their own situation. The corporate investment climate is therefore extremely favourable.
highest level since 2000. That growth is expected to continue this
Purchasing power also increased for the first time in years
year. For example, Rabobank is
in 2006 and it is due to increase further this year. Wages
forecasting 3.25% growth for 2007.
are rising again after several years of wage restraint, and
These optimistic predictions have
the risk of unemployment has dramatically decreased.
a positive effect on the labour
Consumers therefore have sufficient reason to look ahead
market: the unemployment rate
to the coming period with confidence. Most consumers
in the Netherlands was already
were indeed in a positive mood in 2006 for the first time
one of the lowest in Europe, but
in several years: 2001 was the last time when consumers
the number of people unemployed
felt positive about the future. If the economy continues to
continues to fall sharply. In short,
grow, consumer confidence may be good once again in 2007.
there is every reason to be satisfied from an economic
Relatively low pressure on interest rates
perspective.
In 2006 the European Central Bank (ECB) raised interest rates five times by 25 basis points to 3.5%. This places the ECB interest rate at a level that many people long considered to be neutral, in other words, high enough to control inflation and low enough not to restrict European economic growth. The European economy is showing hardly any signs of overheating. Energy prices have fallen, share prices have risen and the labour market is recovering. Producers’ confidence in the three largest European economies remains positive, in spite of the strong euro compared to the dollar. At first sight, the inflation risks appear to be better than expected, because recent inflation figures were lower than the ECB’s inflation target of 2%. Nevertheless, the ECB is warning about the underlying upward trend in the core rate of inflation and views the latest figures as a temporary drop, in part due to the fall in oil prices. The upward trend of the American core rate of inflation (excluding food and energy prices) was reversed in the fourth quarter of 2006, but the rate still remains above the target of 2%, set by the American Central Bank (the FED). If the core rate of inflation continues to fall, the FED will
64 | FGH Real Estate Report 2007 | Vision
not need to increase interest rates any further, and then
a considerable amount of capital, for example in the form
there will even be the prospect of interest rate reductions
of pensions as well as their own homes on which they have
in 2007. The American labour market is the decisive factor
often paid off (a large part of) the mortgage. This is also
in this regard, because it is currently very tight. Unemploy-
a group of people with an increasing amount of free time
ment figures are at their lowest level in five years, which
who want to use that time to spend their capital. From a
has an inflationary effect (unless it is accompanied by
political point of view the affordability of the AOW may
growth in productivity). The FED, however, assumes that
well be a difficult subject, but from an economic pers-
the economic slowdown will in due course reduce the up-
pective a promising sector will emerge in the coming
ward pressure on inflation.
decades: the silver economy. FGH Bank therefore believes that the ageing of the population is a development that
Given the possibility that the American economic slow-
must be looked at from both angles: it represents a threat,
down may have consequences for the euro zone, FGH Bank
but it also provides the real estate market with excellent
expects fewer interest rate increases by the ECB in 2007
opportunities. In order for these opportunities to be taken,
than were predicted in the course of 2006. Moreover, if
an attractive real estate environment in all segments is
the economic figures show that the slowdown in the
a basic precondition in preventing capital from draining
American economy will have an impact on the European
away to other countries.
economy, there may be only small increases or no interest rate increases at all in 2007. Dutch society is shifting Change is more or less the only constant factor in today’s
Prospects for the real estate market
society. The result of the General Election on 22 November 2006 made that clear: as in the previous elections, there
Construction sector benefits from
was once again a significant political shift. In addition,
recovering economy
Dutch society is apparently looking more and more to the
The end users’ growing demand for real estate has not
extremes of the political spectrum. Not only are more votes
yet led to a real decline in supply. Real estate obviously
going to dissident groups on the right, there are also more
entails a long production period. However, it also seems
votes going to traditional left-wing opposition parties. This
that supply and demand are operating increasingly as
is the result of the population’s increased need for more
separate markets, and as a consequence the supply of-
socially oriented policies, combined with the support for
ten does not offer the quality that the end users need. In
the economic policies pursued by the government in recent
addition to the quality, there are also other reasons why the
years. This polarisation is creating a kind of vacuum in
supply does not meet the end users’ needs. For example,
the political centre ground. Taking in to account current
end users are increasingly aware of the possibilities with
political relations more social market-focused policies seem
regard to accommodation and therefore set higher demands.
to be obvious. But it will be a challenge to pursue stable
Those demands can often be met by building new properties.
policies in the coming years.
This is rather striking because evidently the recovering economy does not first restore the balance in the
Grey capital
existing market, but rather immediately gives a boost to the
In spite of their political differences, the parties agree
market for new build. Given that demand is also increasing
on one thing: the Dutch economy and Dutch society are
in other sectors, such as the housing sector and ground-
in a transitional period. Dejuvenation and ageing of the
work, road and hydraulic engineering, the construction
population have put a different complexion on the growth
industry is slowly but surely reaching the limit of its
in the economy that we experienced in recent decades, and
capacity. As a result, construction costs are rising again.
that causes uncertainty. The ageing of the population is usually portrayed as a threat in debates about demographic
Real estate investment market focused
change, for example as regards the affordability of the AOW
on ‘financial engineering’
(state old age pension) or the availability of sufficient jobs.
As on the housing market, there is downward pressure on
It is a fact that society will look different and that this is an
the initial yields for retail, offices and logistic industrial
irreversible process.
real estate due to the relatively small number of well leased properties, the increased competition between investors,
What is frequently overlooked is that a significant number
and investors’ ample liquidity. As a result they are prepared
of the next generation of senior citizens have accumulated
to go to and will put up with lower initial yields. These
Vision | FGH Real Estate Report 2007 | 65
significantly reduced initial yields prove to be acceptable after all when they are linked to specific funding plans. Real estate is judged and acquired more because of cash flow than ‘bricks and mortar’; it is seen more as a ‘commodity’ and it is the ability to generate cash flow and consequently to pay back the funding that is important. Securitisation is an increasingly important tool in this context that also provides access to the capital market and brings low funding within reach. The investment market – especially where major transactions are involved – is dominated by parties who act in this way (often newcomers to the Dutch market). It is notable that the transactions have become much larger recently and that transactions involving portfolios of a billion euros or more are no longer rare. Scarcity is not self-evident on the real estate market The high level of investment in the Dutch real estate market is linked to the relatively high yields that are achieved and the very low level of risks that are involved. This comes from the fact that real estate is a relatively scarce product and the effort involved in letting (or reletting) is acceptable. This description applies to the current market, but the question is whether this will also be the case in the coming years. This ultimately depends on the user. It is a fact that the working population will hardly grow any more in the coming decades, which is why growth in demand is not an obvious development – particularly in segments of the real estate market that are strongly linked to the (growing) working population – such as the office market and the industrial real estate market. These are sectors in which there will also be a great deal of new build in the coming years. Investors will need to think differently, because the quality of the location will increasingly decide whether there is a long-term demand for real estate at that location. It therefore seems that it will no longer automatically be possible to let or relet property
“The growing demand for real estate has not yet led to a real decline in supply.”
in the longer term. At the same time, because investors have ample capital available, they are increasingly basing their investment decisions on a rental contract. This is not a good development with a view to the longer-term yield. In other segments of the real estate market, such as the retail and housing markets, a greater demand for real estate can be expected. There is certainly scarcity on those markets. However, the changing social context also has an impact on these markets. Especially the choice of location and the quality of the real estate are influenced, due to the new demands of the ageing population. This offers prospects for new kinds of locations. For example,
66 | FGH Real Estate Report 2007 | Vision
in areas where the ageing of the population is particularly
real estate. End users’ needs change and the functions of
marked, the demand for high-quality, compact shopping
buildings change with them. This is why it is much more
centres may increase. At the same time we see in such
logical to choose a form of real estate based on ‘retention
areas a shift in emphasis towards new forms of housing:
of value’ not only as regards the choice of materials, but
many organisations involved in real estate are focusing in
especially as regards the perception of the property. In ad-
particular on the residential care combination. However,
dition to the architecture, the location continues to play an
in practice this phenomenon has many different forms.
important role – if not the most important role – in the
FGH Bank has a vision that does indeed have ample room
appeal of the property. Slowly but surely a shift in
for housing concepts with care facilities included; there
emphasis
appears to be user demand for this form of housing, in
residential and working areas towards more area-oriented,
particular if it is combined with a significant degree of
multi-functional developments. The accessibility of the
independence.
location also often has to play an essential role in these
can
be
seen,
away
from
single-function
developments, because companies and housing consumers We can also see that developers and investors are active
are increasingly choosing areas that have good access, both
in other sectors that are responding to the changes in the
by car and public transport. However, the facilities that
market. In addition to the care sector, there is a demand
are available in the area must also meet the user’s needs.
for investment in hotels, for example. Because of the ample capital available, other forms of investment are also
City-centre redevelopment is also receiving a great deal of
emerging, such as investment in hospitals, school buil-
attention nowadays: there are areas that are increasingly
dings, infrastructure and other public properties. FGH Bank
run-down or have rising vacancy levels and the calls for
believes that this is a logical next step following the
intervention are becoming louder and louder. There are
professionalisation of the real estate market that began
also many areas that have been transformed into excellent
many years ago.
residential and/or working areas through redevelopment or renovation, which proves that intervention can yield
Focus on the end user
substantial rewards.
The end users are becoming more self-willed and articulate. Customers want service and attention. The real estate
One of the most important trends of the last decade must
market can no longer avoid the fact that real estate is a
also be mentioned: increases in scale. This is a trend that
consumer product that only has the right to exist by the
has also affected the real estate world in the form of larger
grace of the end user. This applies to companies, the
buildings, larger locations and larger areas. In some cases
shopping public and housing consumers. Developers and
these buildings even seem to be forced into the surrounding
real estate investors must not lose sight of this because
area. In the interests of sustainable development that above
it is decisive as regards whether it will be possible to let
all retains its value, it is therefore important for buildings
the property, as well as regarding the cash flow that can be
to fit in better with the surrounding area and better match
generated and the changes in the value of the property.
the needs of the end users: in other words, people. The
Real estate investors are therefore focusing increasingly
problem is that increases in scale and internationalisation
on real estate management and marketing. Real estate
sometimes overlook the human need for safety and
developers are also expressly seeking out the end user
security, which is precisely what a real estate environment
because the end user’s wishes are central; the developers
can offer in abundance.
determine the ‘ideal’ property situation together with the user. The desire for quality often means that the ‘ideal’
From projects to concepts
choice is new build. End users are increasingly recognising
The focus on the end user is also causing a shift in the focus
the value of a lease contract in this regard. It is also the
of real estate developments from stand-alone projects to
case with new build that the user often undertakes parts of
concept-oriented development. A concept can be a develop-
the development process, which means that the traditional
ment that is tailored to a particular area, for example a city
role of real estate developers is changing.
centre. But it can also focus on a particular theme, such as a Factory Outlet Centre, a covered market or a logis-
It has already been stated that change is more or less the
tics business park. Concept development is different from
only constant in today’s society. The fact that there will
project development in that a broader, overall view is
always be changes will therefore have to be taken into
taken of the new development; the focus is on image,
account, whatever happens. Consequently it may not be
perception and how consumers and users experience the
advisable to allow the function to determine the form of
end result. This is why ‘branding’ plays a major role in
Vision | FGH Real Estate Report 2007 | 67
“Increases in scale and internationalisation sometimes overlook the human need for safety and security.”
68 | FGH Real Estate Report 2007 | Vision
concept development. As a result professional marketing is
oriented development is expected to have a positive effect
now an integral part of project development.
on the new-build and renovation markets, which will put
In the FGH Bank vision, the success of a concept develop-
pressure on the useful life of the real estate on the existing
ment is determined by a large number of different elements
markets. It is therefore time to update the long-cherished
that are closely connected to each other. These elements
idea that real estate has a long life span. In fact, this is al-
include not only the function(s), location and size of the
ready happening: logistics buildings are now obsolete after
properties, but also factors such as the market orientation,
ten to 15 years, and shopping centres undergo (extensive)
particularly as regards responding to specific market needs
renovations after approximately 15 years. What’s more,
of the target group/users, a variety of shops in the area, and
this period will only shorten even further, given the speed
trends and developments. Other important considerations
of developments on the retail market. The same parallel
include the flexibility of the concept, the positioning and
can be drawn for the office market, where properties that
branding, the image, community support for the project,
are readily marketable as such, are faced with a great deal
and ultimately also practical matters such as operation and
of competition from high-quality new build. The result
management. The focus in the real estate development
is a further split in the market. The problems are still
process is therefore increasingly on ‘service’ and less
manageable as long as properties or areas are in a good
on ‘bricks and mortar’. This is an opportunity for
enough location for them to be renovated, redeveloped or
attentive real estate investors themselves to achieve the best
revitalised at an acceptable cost. If this is not the case, there
possible yields in the longer term by means of active real
is the threat of long-term vacancies, which can disrupt the
estate management.
balance on the market through price dumping, for example. In such cases there is also pressure on capital growth in the
Demolition must create a balanced market
sector. The market is increasingly realising that vacancy
There is another side to the greater focus on the end user,
levels will have to be solved by means of demolition or
because it is questionable how far that focus can be main-
transformation. The problems are often limited to the
tained with the current stock of real estate. More concept-
portfolio of the property owner. This soon changes if
Vision | FGH Real Estate Report 2007 | 69
properties remaining vacant for long periods lead to
direction for major issues – as set out in the Nota Ruimte
social problems such as decay or, in due course, maybe even
(Spatial Policy Memorandum) – is also slowly but surely
crime. In spite of the high vacancy levels such problems are
taking shape in practice. One example is the new Wet
still relatively rare on the office market. The situation is
Ruimtelijke Ordening (Spatial Planning Act), which is
different as regards (outdated) industrial estates, which are
among other things intended to shorten the procedures for
much more run down and are therefore, not surprisingly,
new-build projects by, for example, attempting to halve
the priority for many local authorities.
the time required to complete zoning plan procedures. However, experience shows that above all cooperation
Process management is the basis for
is needed to get new initiatives off the ground. There is
dynamism
already cooperation at local level, but a clearer directing
Experience shows that projects are becoming increasingly
function is advisable to examine the consequences
complex as a result of increases in scale, city-centre
of new-build development at a supramunicipal level.
redevelopment and the planning procedures that must be
FGH Bank believes that an integral vision of the Dutch
followed. This complexity sets new demands to be met
real estate market is essential in this regard. Such a vision is
by the available organisational and directing capacity.
a great deal more important in practice than is sometimes
FGH Bank believes that this is clearly an issue for the
assumed. After all, success on the real estate market is
various levels of government in terms of promoting
ultimately determined by the end user’s perception of
cooperation, binding parties together and simplifying
the real estate. And whether it involves offices, shops,
procedures. In this context, deciding not to intervene can
industrial real estate or housing, the end users have one thing
also be an active decision because not intervening in certain
in common: they are all people.
procedures can create room for other parties’ initiatives. Good initiatives too often become stranded in spurious debates and long drawn-out procedures. The government’s
Utrecht, March 2007
more market-oriented approach in which it only sets the
Managing Board of FGH Bank N.V.
70 | FGH Real Estate Report 2007
Dietmar Werner
Chairman of NEPROM, Netherlands Association of Property Developers
T
“Striving for clear choices
The Nota Ruimte (Spatial Policy Memorandum) has
required. However, municipalities frequently opt to bring
produced a radical revolution in spatial planning in the
in external consultants with only limited power to take
Netherlands. The basic principle of allowing more develop-
decisions. Furthermore, external consultants, unlike
ments – instead of prohibiting them – is positive because
municipal officials and project developers, are less
it creates a great deal of opportunities and new initiatives
involved with the consequences of their decisions.
are indeed emerging already. However, it is advisable to
Municipal authorities that base their actions (and
employ a certain degree of self-control in this regard,
negotiations) on their in-house knowledge and experience
such as with the Groene Hart (countryside area between
ultimately achieve greater success. This is why NEPROM
Amsterdam, Rotterdam, The Hague and Utrecht) because
is a great advocate of having a professional local authority
I can see an increasing amount of properties that are being
as a project partner.
built alongside motorways, for example. With the exception of the access routes to cities, it surely cannot be the
In a trend that more or less follows from this situation,
intention to fill the Netherlands with industrial buildings
developers are becoming very active themselves in
at the expense of the countryside.
creating the necessary support base among stakeholders at the municipality authority and among the general public
It is therefore important that clear choices are made at
who live in the area. This provides the developers with a
national level about where funding should be spent. In
good insight into the concerns in the municipality, which
my opinion, the projects that have to get off the ground
allows them to better take account of the wishes and needs
in any event are the Amsterdam-Almere ‘twin city’, the
of the parties involved. A good example is the improve-
Schiphol Airport region, the Groene Hart, the coastal
ment in communication with the local population before
defences and the development of the Zuidvleugel (south-
and during construction, as well as with environmental
western part of the Randstad conurbation) towards
groups and social organisations in general. This creates
Antwerp with the Drechtsteden (the municipality of
more two-way traffic communication and greater mutual
Dordrecht and six neighbouring municipalities). If real
understanding, as a result of which the various (construc-
funding is now released for these projects, the municip-
tion) processes ultimately flow more smoothly.
alities will then be able, in cooperation with each other, to start working on area development. After all, spatial
Another trend that I can see is that the developer’s focus
planning does not stop at the border with the neighbouring
in recent years has been increasingly on the end user of the
municipality. There are already a number of good examples
real estate. This shift in focus is due in part to the higher
of regions where such an integrated approach has been
vacancy levels on the office, retail and industrial real estate
taken.
markets. Another factor, which is at least as important, is that users are now well aware of how to capitalise on
Market parties are increasingly involved in these deve-
their favourable position. A user wanting to occupy a new
lopments, partly because municipal authorities have less
property that matches all of the user’s wishes and
in-house knowledge as a result of people leaving to work
requirements can count on cooperation from the project
elsewhere. Project developers are hired to investigate
developer and from the municipal authority concerned.
economic feasibility and marketing opportunities in
Furthermore, investors will be happy to invest in a property
particular. However, some local authorities are often still
where the user is prepared to commit to the property for
reluctant, because they do not have enough confidence
the longer term.
in the developers, possibly due to a lack of the required knowledge on the part of the local authority. This is not a
There is a great deal of work for project developers: a large
positive development as regards establishing a smooth
amount of commercial real estate is under construction,
cooperative process. A (large) neighbouring municipality
residential construction is increasing and the government
could offer support by providing the extra knowledge
is investing large amounts of money in infrastructure. This
FGH Real Estate Report 2007 | 71
and cooperation” puts pressure on the capacity of developers and construction companies and the question is therefore whether it will indeed be possible to complete all of the projects on time. Construction costs are increasing sharply because the limits of construction capacity have now almost been reached. Project developers increasingly prefer short-term projects because they are then better able to anticipate the price increases. Finally, I would like to mention the residential market. Countless subjects, such as the level of housing production, mortgage interest relief, rent deregulation and the number of people moving up the housing ladder, are handled separately. As a result the market is less and less able to act like a market. It is therefore high time for an integrated approach. In the past there was a ‘task force’ that was responsible for achieving such an approach, but it failed to achieve any clear results as part of a coherent policy. I am therefore an enthusiastic advocate of establishing a national committee that sufficiently represents the knowledge and experience of market parties. The committee’s task is to present a total solution, with broad support from politicians and society in general.
“Developers are becoming very active themselves in creating the necessary support base among stakeholders at the municipality authority and among the general public.”
72 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the office market
Trends in the office market | FGH Real Estate Report 2007 | 73
Trends in the office market Demand increased significantly on the Dutch office market in 2006. With take-up reaching 2.3 million m² there was a clear revival. There has never been as much office space taken up on the Dutch market in any one year, which is reason enough to adjust the negative image that has been given of the office market in recent years. However, the reality is more varied. The high level of
T
Increased take-up due to economic revival The economic revival has also affected the demand for office space in the Netherlands. Take-up increased sharply in 2006 to 2.3 million m², which amounts to an increase of 19% over 2005. This take-up level is even 53% higher than in 2002, which saw the lowest take-up in the last ten years. In other words, the need for office space is increasing again, which results in a more dynamic market. These
take-up hardly resulted in a fall in
favourable conditions are expected to continue in 2007, as
the level of supply, even more so
a result of which demand for office space will remain high.
because work once again began on building new office space last year.
The supply of office space shows a very different picture. In
This means that the market has little
spite of the high level of take-up, the amount of available
or no opportunity to
office space has hardly decreased at all: at the end of 2006
balance out. Whereas more realistic
a total of 5.8 million m² was available in the Netherlands,
planning scenarios would be
which is more or less the same as in 2005. The supply side
justified, the market is apparently
of the market therefore remained stable for the second
choosing to go forward once again
successive year. However, supply is at such a high level that
in implementing its production plans.
it is unhealthy as regards the stability of the office market in the longer term. This situation can be explained because there are still a great deal of company relocations that on balance hardly generate any extra use of space. A significant number of companies also opts for tailor-made new build, which also does not help to reduce the level of supply. Companies choose new build because there is little suitable office space available and because there are a large number of new-build plans that project developers can currently market relatively easily. There was therefore a sharp increase in the number of properties on which construction work began. According to an inventory drawn up by NEPROM (Netherlands Association of Property Developers), construction work started in 2006 on more than 1 million m2 of new office space. This hardly allows a market that is showing early signs of recovery, the chance to catch its breath. Large cities on the road to recovery A very clear trend on the current market is the significant growth in the four large cities. Amsterdam is providing the largest contribution to the recovery of the office market in the Netherlands: almost a quarter of all the office space taken up in the Netherlands last year was in Amsterdam. All four large cities together had a total share of 45% of the take-up of office space for the entire market. It is noticeable that this share has remained at a considerably high level in recent years and the reason is clear: the availability of new office space has dramatically increased in the large cities. The scarcity of supply facing these cities at the end of the
74 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the office market
Supply and take-up of office space
x 1,000 m 2
in m 2 (1985-2006)
6,000
Source: Vastgoedmarkt
5,000
Supply
4,000
Take-up
3,000 2,000 1,000
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
1990s has now been transformed into a situation where
demand for office space increased above all in the upper
there is (new) office space available. One of the effects has
segment, which caused rent levels to rise in that segment.
been a lower level of take-up in the satellite towns in the
The top rent level in the Netherlands increased slightly
metropolitan areas around the large cities: their market
in 2006 to e 325/m². That top level was reached on the
share fell last year to 14%, compared to over 20% at the
Amsterdamse Zuidas (Amsterdam South Axis) and around
end of the 1990s. Sufficient new sites will be developed
Schiphol Airport. In spite of the increase in the top
in the four large cities in the coming years, to ensure that
level of rent, the average rent for offices fell slightly from
the picture does not change significantly. Given the high
e 145/m² in 2005 to e 141/m² last year, which shows that
vacancy levels in the various neighbouring municipalities,
the high level of supply is still keeping rent down. As a
there is a need for better coordination between the cities
result, the rent for less readily marketable properties is
and these municipalities as regards the various new-build
still under pressure. This is why there is a distinct split in
sites.
the market based on the quality of the real estate and the location. These two factors determine whether the
Quality increasingly determines the rent
property can be let and at what price because, although rent
level
is rising slowly but surely in the top market segment, a
The rents charged for office space in the Netherlands
similar recovery is not currently a realistic possibility in
clearly reflect the current situation on the market. The
locations where there is a high vacancy level. There are
Take-up of office space in the four large cities as a percentage of total take-up (1990-2006) Source: FGH Bank 100%
n Other n The Hague
80%
n Rotterdam n Utrecht 60%
40%
20%
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0% 1990
n Amsterdam
Trends in the office market | FGH Real Estate Report 2007 | 75
certainly still risks attached to such properties in spite of the economic revival, especially from the investment point of view. Need for office space in a different perspective Many parties on the real estate market are wondering what effect the increasing ageing of the population will have on the structure of the office market. In order to answer that question, one must first consider that the need for office space is in principle determined by three essential factors: the size of the working (office) population, the international positioning of the Netherlands and the degree of economic ageing of the existing stock. The dominant factor is the size of the working (office) population. Unlike in recent decades, this group will no longer grow rapidly in the coming years (partly because of the ageing of the general population). The resulting effects will be determined to a significant extent by the strength of the Dutch economy internationally. The Centraal Planbureau (CPB, Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis) has analysed four possible scenarios. In each scenario it is predicted that the number of office jobs will grow less quickly than in the past. The Bedrijfslocatiemonitor (BLM, Business Site Monitor), published by the CPB in 2005, translates the effects of this development for the real estate market. The monitor indicates that the slower increase in the number of office jobs will result in a level of take-up that is significantly lower than that of the last two decades. FGH Bank believes that the future demand for office space will consequently involve mainly premises for existing officebased companies. In other words, there will be a shift in emphasis towards a demand for replacement premises. Locations that are attractive internationally – which are mainly in the metropolitan areas – are expected to be an exception. This puts the demand for new build in a new perspective. Contrary to the prevailing opinion, a number of cities and regions in the Netherlands will have to prepare for a ‘contraction scenario’ in which plans to build new offices will have to be much more selective and more demand-oriented. One factor that must be included in these plans is the fact that office space as an investment product will only increase in value in the longer term if there is a certain degree of scarcity on the market. The planned volume of new build and the choice of location should already reflect this outline of the future scenario. Accelerated ageing of urban-peripheral locations Office users agree that it is above all important to have easy access to the office by car. Since the beginning of the
76 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the office market
1990s the number of locations on the edges of towns and cities has grown rapidly such that approximately half of the office space in the Netherlands can now be found in an office park. Offices will become even more concentrated in these areas in the coming years because half of the offices that will be developed in the coming years are situated in urban-peripheral locations. This meets a specific need but it will also increase the risk of future vacant office space.
“A combination of city-centre redevelopment locations and multi-functional area development offers opportunities.”
Many of the currently vacant offices are in urban-peripheral locations and additional new build will not change the situation. This is a worrying development for the market on which growth will be much more constrained in the coming period than it has been in the past because of the outflow of potential labour. A particular demand for replacement properties is expected in these areas, which will create increasing long-term vacancy levels on older sites. This may complicate the task of reletting offices and will shorten the useful life of offices at existing locations. FGH Bank has frequently argued in the past that a solution to this process would be to shift the emphasis towards city-centre redevelopment locations, preferably in combination with multi-functional area development. One persistent preconception is that such locations are difficult to reach and do not offer sufficient parking spaces. However, experience shows that successful city-centre (re)development locations are possible in many towns and cities, including the large cities. FGH Bank believes that such locations will provide the greatest level of stability and retention of value in the long term.
Top rent levels for office space in the Netherlands 1985-2006 (in EUR/m 2) Source: FGH Bank
400 350 300 250 200 150 100 50
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
Trends in the office market | FGH Real Estate Report 2007 | 77
Summary n The demand for office space is increasing again because of the improvement in the economy. n The supply of office space remains high in spite of the high level of take-up. n There was a sharp increase in the amount of work that started on new
build in 2006, which gives the market
little chance to recover.
n Average rents in the Netherlands fell slightly, which is a sign that there is still
a great deal of room for office users
to negotiate. However, at the top end of the market rents increased again to reach e 325/m2.
n The market share in the large cities again increased substantially. Amsterdam is clearly the leading city in this regard. n In the coming decades the demand for offices will weaken, especially compared to the last few decades. This also puts the construction of new build in a
different perspective.
n Whereas the focus is mainly on growth scenarios at present, in future some
cities and regions will have to take due account of contraction scenarios, which requires a more selective planning
policy.
n The focus in the Netherlands is very strongly on (single-function) urban
peripheral locations. A more balanced distribution of the stock is advisable,
and in this regard multi-functional area developments can offer a more stable investment with better retention of
value in the longer term.
78 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the retail market
Trends in the retail market | FGH Real Estate Report 2007 | 79
Trends in the retail market The retail market in the Netherlands comprises a supply of approximately 26 million m2, which means that the Netherlands is among the European countries with the greatest amount of retail space per inhabitant. Retail outlets can mostly be found in shopping areas that have developed organically in the centre of cities, towns and villages. There are also dedicated shopping
T
Increased purchasing power drives up retail turnover levels The lean years from 2001 to 2005 when Dutch consumers were repeatedly faced with a decline in purchasing power seem for the moment to be of the past. There is a new state of euphoria among Dutch consumers based on the recovering economy and falling unemployment levels.
centres, which have been built
Purchasing power has increased because of the economic
since the 1960s. The Netherlands
recovery, which was reflected last year by a sharp increase
currently has approximately 950
in both consumer confidence and retail turnover levels.
dedicated shopping centres, which
For example, consumer confidence was back in positive
jointly comprise approximately one
numbers in mid-2006: on balance more people were
third of the total amount of retail
positive than negative about their personal situation. By
floor space in the Netherlands. Most
the end of 2006 consumer confidence scored an 8, which
dedicated shopping centres can
is comparable to the level at the beginning of 2001 before
be classified as district or neigh-
the years of recession that followed. Consumer confidence
bourhood centres. A large number
can certainly be expected to remain positive in 2007, given
of shopping centres is also part
the expected strong economic growth.
of a central shopping area. Large out-of-town retail centres form the
Retail companies in both the food and non-food sectors
fastest-growing segment, such as
clearly increased their turnover, but the growth in the non-
furniture boulevards and Factory
food sector was twice as high as in the food sector. This is a
Outlet Centres (FOCs). As a result,
trend that is clearly connected to the state of the economy,
the retail landscape is constantly
because the non-food sector is usually quickest to react to
changing in reaction to shifts in
economic changes. This applies in particular to segments
trends on the demand side of the
of the sector that focus on luxury and durable consumer
market (i.e. consumer trends). It is
goods. It is therefore not surprising that home furnishings
therefore important that shopping
and consumer electronics companies in particular achieved
areas are arranged in such a way as
high growth figures in 2006.
to distinguish between consumers’ constantly changing reasons for
Transaction volume rises
shopping. This means that providers
The sharp increase in retail turnover levels and in consu-
need to supply a greater variety as
mer confidence are partly reflected in the demand for new
regards the different types of
retail space. Approximately 614,000 m² of retail space were
shopping area and that they should
taken up last year on the open market. This is an increase
view retail space more as a
of approximately 45% compared to 2005, but still below
consumer product.
the level of previous years. The reason is that relatively little new retail space was completed in the recent past, as a result of which there is insufficient supply to meet the current demand. It is expected that this situation will lead to more retail space being built in the coming years, especially if the economy continues to grow. Given that plans are in the pipeline involving approximately 3.1 million m2, it will certainly be possible to find retail space in the coming period. However, the net additional retail space will be less, because some of the plans concern the redevelopment of existing areas.
80 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the retail market
40
Development of consumer confidence (1988-2006)
20
Source: CBS (Statistics Netherlands)
0
Consumer confidence Economic climate
-20
Willingness to spend
-40
-60
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
-80
The supply of retail space kept more or less the same
Increasing turnover combined with the low level of
level throughout 2006 and is currently approximately
supply of available retail space is creating an upward trend
794,000 m². These figures hardly reflect the positive mood
in rent levels. The most expensive shopping street in the
on the retail market: vacancy levels are at less than 3%
Netherlands remains Kalverstraat in Amsterdam where the
of the total stock because of the aforementioned level of
highest rent charged is currently around e 1,850/m2. Prime
supply, which is a sign that the retail market still is
rents have also increased in other cities, but to a lower
broadly healthy. Vacant retail space is situated mainly in
level. FGH Bank believes that it is realistic to expect a
areas that have been in greater difficulties for some time,
further increase in rent levels if the economy continues
such as the smaller neighbourhood shopping areas and
to grow, especially if an increase in new construction
the first generation of PRTE sites (PRTE: Peripheral Retail
improves the overall quality of the stock.
Trading Establishments). It also remains difficult to let individual shop premises.
Good opportunities for redevelopment
There is very little vacant retail space in the main shopping
locations
areas in the larger cities, in the modern urban district and
Figures provided by NEPROM (the Netherlands Associ-
district shopping centres and at larger, well equipped, out-
ation of Property Developers) show that plans are in the
of-town retail locations and any vacant retail space is not
pipeline to build new shopping centres comprising a total of
usually vacant for long because of the great demand from
3.1 million m2 of floor space. Those plans are evenly spread
retailers for good locations. Structural vacancies are rare.
over town and city centres, supporting shopping areas and
Top rent levels for
2,000
retail space in the Netherlands 1988-2006 (in EUR/m 2)
1,800
Source: FGH Bank 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
0
Trends in the retail market | FGH Real Estate Report 2007 | 81
large-scale locations with each of these categories compri-
years ago. New types of locations have been developed,
sing approximately one third of the total. This is a very sub-
both in the urban main structure and out of town, and new
stantial level of potential new construction for a country
concepts have been added to the range available. This
that already has reasonably dense retail coverage. The same
trend will continue in the coming years given the greater
figures also show that redevelopment of existing shopping
opportunities that are offered in principle by the new
centres accounts for more than a million square metres.
location policy as formulated in the Nota Ruimte (Spatial
That redevelopment is in response to different consumer
Policy Memorandum). On the other hand, concentration
needs and the high quality that consumers demand as re-
and increases in scale have also caused many of the smal-
gards well equipped, safe and easily accessible shopping
lest facilities – such as neighbourhood shopping centres,
areas. Shopping centres do not usually have an unlimited
small district shopping centres and shopping facilities in
lifespan. On average a shopping centre will be renovated
the smaller regional centres – to disappear (to a large ex-
after approximately 15 years. This means that the renova-
tent). However, in addition to the trend towards increases
tion market is growing because there was an explosion in
in scale, it seems that there will again be opportunities
the number of dedicated shopping centres built from the
in the coming years for retail developments in small to
1970s onwards. The actual situation is that 25% of the re-
medium-sized municipalities. FGH Bank believes that the
tail space from before 1990 has still not been renovated and
ageing of the population is creating a promising economy:
more existing shopping centres will become outdated in
the senior citizens economy. Senior citizens’ demands and
the coming years. This market is currently focused mainly
needs may also produce different shopping behaviour and
on district shopping centres and centres in main shopping
consequently different trading hours, retail formulas and
areas. However, an increasing number of large, out-of-town
retail locations. The key concepts are the quality of the sur-
locations will be due for renovation within the next few
rounding area and the level of appeal for shoppers. Retailers
years. In practice, renovation is often also combined with a
can respond to these factors by bringing shops once again
(small) increase in the retail floor area.
closer to the people – both physically and as regards the shops’ appeal – by opting for a scale that is ‘more people-
Opportunities for medium-sized regional
friendly’. There are certainly good opportunities in this
centres
regard in areas where there is a particularly marked ageing
Concentration and increases in scale have been two of
of the population combined with a relatively high level
the most important developments of recent decades. The
of disposable income. Various small and medium-sized
retail landscape has changed dramatically compared to 25
municipalities are also planning to improve their shopping facilities. Supermarket sector in calmer waters? The price war that had been raging in the supermarket sector since the end of 2003 seems to have been settled in mid-2006. For over two years the large retailers in the food sector were engaged in a fierce competition for customers. That price war led one of the largest retailers, Laurus, to dispose of the Konmar and Edah retail chains in mid-2006 so that it could focus entirely on its third chain, Super de Boer. The Konmar and Edah formulas were both purchased by Dutch buyers: the Edah shops were sold to Sperwer and Sligro, and Ahold and Jumbo took over the Konmar shops. Foreign retailers have shown an interest in the Dutch market but have not entered it as yet. However, this does not mean that their interest has disappeared: various foreign supermarket chains are still familiarising themselves with the Dutch market, so the peace may certainly be disturbed soon. A number of other developments are also in progress. For example, it will be very important to Laurus to strengthen the Super de Boer formula in the coming years. Ahold has also chosen a strategy that involves disposing of large parts of its foreign activities and focusing on the Dutch
82 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the retail market
market as a major spearhead. Finally, various other retail
fully-fledged sales channel. The Internet is also used,
formulas are seeking to increase their number of branches.
although far less extensively, to support the already
At the same time, increases in scale are certainly expected
existing sales channels (e.g. to provide product or pricing
to continue in the coming period, which will further reduce
information). In FGH Bank’s view, therefore, the Internet
the number of supermarkets, and larger shops. All formulas
may strengthen the position of shops as the main sales
need scale and cooperation to acquire purchasing power in
channel in most sectors and will not displace them.
their dealings with suppliers. Competition will therefore
Shops will be increasingly the place where the consumer
continue in the coming years. Another critical factor is a
experiences the appeal of the product, whereas the
smart logistical system in order to minimise costs. It is also
Internet offers all that the consumer needs to explore
very important to choose a clear formula with a suitable
the possibilities. Retailers who wish to be success-ful
product range and service and price level, as well as to find
would therefore be well advised to see both channels as
a good location with a sufficient number of (free) parking
fully-fledged and complementary components of their total
spaces. The retail formulas that best meet these conditions
strategy.
will be the quickest to attract the critical consumer. E-commerce: a threat and an opportunity Since the breakthrough of the Internet in the mid-1990s home shopping has continued to expand enormously. According to figures published by Thuiswinkel.org, the trade association for homeshopping companies in the Netherlands, homeshopping companies now have an annual turnover of more than e 3 billion. Online spending in particular is booming, partly at the expense of traditional home shopping (e.g. mail order). Following the unchecked growth of Internet services in the early years, there currently seem to be signs of canalisation on the sales market. Services (travel, financial products), books and CDs/DVDs, consumer electronics, computers (including software), telephony and clothing are the main product groups that are purchased from home. This is affecting the traditional retail market slowly but surely. Travel agencies are experiencing the greatest difficulties, in the form of fierce competition from Internet providers. In other sectors, especially the financial sector, IT and telephony, the Internet is seen increasingly as a complementary and
Development of turnover in home shopping 2000-2005 (in millions of EUR) Source: Thuiswinkel.org 3,500 Online Other home shopping
3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500
2005
2004
2003
2002
2001
2000
0
Trends in the retail market | FGH Real Estate Report 2007 | 83
Summary n Consumers are spending more
because of increased confidence in the near future.
n Take-up of retail space was slightly
lower than expected because of
limited new construction in the recent past. However, there is still a great deal of demand from expanding retail chains.
n The level of supply is low on the retail
market, as a result of which there are good prospects for new construction. n Rents are showing an upward trend
in response to an increasing lack of prime locations. The highest rent
currently charged is approximately
e 1,850/m².
n Renovation and expansion of existing
shopping centres is a market with a great deal of good opportunities for project development. n Demographic changes are creating
new prospects for smaller and
medium-sized regional centres.
n The supermarket sector is apparently
in calmer waters, but competition
between the various players will also continue in the coming years, as a result of which there is ongoing pressure to further improve processes.
n Home shopping, including online
shopping, is becoming a fully-fledged sales channel with substantial
increases in turnover. However, home shopping will not displace shops as the most important sales channel in most sectors.
84 | FGH Real Estate Report 2007
Pieter Affourtit
Chairman of NRW, Netherlands Shopping Centres Council
“More dynamic and customer-
R
Retail real estate has been an interesting investment with
is good coordination between all the interested parties,
high yields for decades. There is a great need for high-
namely the government, the business sector and the real
quality retail real estate, and as a result investors are
estate industry. The current liberalisation of policy is a
prepared to purchase at very competitive initial yields.
positive development, but it is important to establish
This is not only true for city-centre locations, but for suc-
the frameworks within which plans can be made both at
cessful, dedicated (smaller) neighbourhood and district
regional and local level. In this context the government
shopping centres as well. Long-term lease contracts and the
indicates the main direction to follow and the assessment
scarcity of properties on the retail investment market have
frameworks for market initiatives. Market parties can then
restricted the investment risks, but the question is whether
fill in the details in a market-oriented manner.
this will remain the case. In the light of these (desired) changes, a boost is needed in In any event, the retail market is very dynamic. The
terms of the development of knowledge in this specialist
general feeling is that the reserved retail planning that has
field. We are currently focusing in particular on real estate
always been typical of the Netherlands has resulted in too
management, but it is also important to look further than
little modernisation. The rules and regulations have also
cash flow and ‘bricks and mortar’. In the retail real estate
had a negative impact. However, there is now a new spatial
‘business’ there is room for a greater focus on marketing,
policy with a greater focus on modernisation and therefore
dynamism and flexibility because that is what ultimately
more room for new possibilities, although the policy is still
determines the yield. By extension, a new way of thinking
selective in many cases. Besides that, it is also abundantly
is also needed as regards the funding of real estate. Initial
clear that the way in which we deal with our retail real
yields are falling because of the scarcity of suitable retail
estate in the future will be a reflection of what is happening
real estate. There are also more and more (foreign) investors
in society. Developments in society in recent years have
joining the market, and investments are made with a
led consumers to shop differently. The Internet in particu-
view to future increases in value. However, the question
lar has had an impact, but changes and developments in
is to what extent these increases can still be achieved.
people’s general life style have also had a major influence
Population growth is small and the increase in overheads
on how they shop. More than ever, retailers will therefore
has led to a fall in the level of disposable income. There are
have to entice customers into their shops. For the afore-
now a number of leading parties that are no longer prepared
mentioned shopping centres this means that there will be
to pay for the low initial yields.
a focus on authenticity and distinctiveness: in short, a shopping area’s core value will be its own identity.
In general I am positive about the change in thinking that is becoming apparent. The idea that government policies
It is noticeable that people increasingly feel the need for
could effect social change is disappearing and an increasing
their ‘own’ shopping centre where they can meet up. Any
amount is being left to the market. The business sector is
reasonable-sized residential district should therefore have
responding more to changing consumer patterns and the
a shopping area that matches the district’s characteristics.
results of (market) research. Thus we are moving slowly
Renovating an outdated shopping centre can give a boost to
but surely in the direction of a dynamic and economy-
a residential area not only from a social point of view but
driven supply of retail real estate, which is a good thing.
also economically. It is because of this important role that a shopping centre should be considered an integral part of the total development of an area. In fact, it can be the cornerstone. This is why it is important to consider the life cycle of shopping centres: when should a shopping centre be redeveloped? Forming a picture of future developments can help to anticipate consumers’ needs, but only if there
FGH Real Estate Report 2007 | 85
oriented retail real estate”
“More than ever, retailers will have to entice customers into their shops.”
86 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the industrial real estate market
Trends in
Trends in the industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2007 | 87
the industrial real estate market The industrial real estate market in the Netherlands reflects the economic changes that have taken place throughout Western Europe in recent years. As a result of globalisation, deindustrialisation and outsourcing of production to low-wage countries, the Dutch economy is increasingly dependent on the Netherlands’ competitive position internationally, the
T
Take-up and supply stable The take-up level for industrial real estate was approximately 2.6 million m2 for the third consecutive year. A total of 2.8 million m² was taken up in 2006. In spite of the economic growth in 2006 there was hardly any increase in the take-up of industrial real estate because exports, especially of chemical products and mineral fuels, were more expensive. It is only now that the growth in the
increased economic growth in 2006
economy appears to be continuing and broadening that
was to a large extent due to trade
the consequences are becoming more tangible. For the
with other countries. In addition,
first time in four years there was a sharp increase in the
the effect of the service industry on
number of jobs, up by 84,000, in 2006. This is expected to
the Dutch economy as a whole is
lead to an increasing demand for industrial real estate in
growing and there is a consequent
the near future. The high take-up level of recent years was
shift that is taking place towards
mainly due to a higher level of take-up in the large-scale
office jobs. The changing economy
logistics sector, i.e. properties with more than 5,000 m² of
is also to an increasing extent
floor space. With an annual volume of about 1 million m²,
leaving its mark on the buildings that
the logistics sector now represents approximately a third
companies want to occupy. This is
of the total take-up on the industrial real estate market.
why there are not only vacancies,
The remainder of the take-up consists of smaller industrial
which are to a large extent
buildings. Traditionally, owner-occupiers take up a large
structural, but also a persistently
portion of this segment, but private investors have also been
high take-up level for modern
interested for some time in multi-function industrial real
industrial buildings. Buildings age
estate in particular in this smaller segment of the market.
more quickly and are more and more difficult to reuse. When old
The supply of industrial real estate has been reasonably
factory buildings, which are mostly
stable for a number of years. It totalled 8.5 million m² in
in the middle of an urban environ-
2006, which is actually a small increase on 2005, but it
ment, are restructured they are
is a very small one compared to the increase in previous
increasingly designated for a
years. Municipalities and developers were hesitant about
different purpose. More recent but
the development of new industrial real estate because the
still outdated industrial buildings on
supply level had risen enormously in recent years. This
industrial estates will be more likely
can be seen from the number of permits issued to build
to be demolished and replaced
new industrial properties, which was half the number
with new build.
issued at the end of the 1990s. There has also been a decrease in the number of new industrial estates allocated in recent years, although there was improvement in 2005. In addition to the fact that there were very few new properties added to the supply, the required quality level was often not available. Approximately 90% of the supply hardly matches the market’s wishes and is therefore difficult to let. These properties can be found in the Randstad conurbation, and in the provinces of NoordBrabant, Limburg, Gelderland and Overijssel: in short, the areas where there has long been a strong industrial presence. This is why the market as a whole is tight in spite of the high level of supply in segments of local markets.
88 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the industrial real estate market
1,000 m 2
Supply and take-up of industrial real estate
9,000
(in m 2) Source: Vastgoedmarkt
8,000
Supply Take-up
7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
0
Top rents show increasing trend
the scarcity of industrial premises in the immediate vici-
The aforementioned mismatch between supply and de-
nity of the airport and the constantly increasing demand
mand is keeping rent levels high for readily marketable
for such premises. The rent charged for large industrial lo-
industrial real estate, and it is sometimes even causing
gistics properties and for less readily marketable premises
them to increase slightly. The national average rent re-
shows a very mixed picture in 2006. Logistic service provi-
mained stable at e 45 to e 55/m² for readily marketable in-
ders with new distribution contracts are often looking for
dustrial real estate in 2006. The average rent is lower in
distribution centres that are ready to use and they insist on
the north and east of the country, with the exception of
greater flexibility in the lease contracts offered for these
areas such as Groningen and Zwolle/Stedendriehoek. In the
distribution centres because they are often only valid for
southern half of the province of Noord-Holland the rent is
a short period. In exchange for short lease contracts, logis-
e 10 to e 20/m² above the national average. The highest
tics companies are therefore increasingly prepared to ac-
rents for industrial real estate can be found in the imme-
cept rent levels that are up to 25% higher on condition that
diate vicinity of Schiphol Airport where the highest rent
the real estate fully complies with current standards in the
has risen to approximately e 80/m². The main reasons are
sector concerned. However, logistic service providers are
Top rent levels for industrial real estate in the Netherlands 1987-2006 (in EUR/m 2) Source: FGH Bank 90 80 70 60 50 40 30 20 10
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
0
Trends in the industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2007 | 89
increasingly looking to other countries to lease a European distribution centre because of the lower level of rent, and this having an impact on the overall picture on the Dutch market. There is an ample supply of outdated industrial premises in many areas, and the potential user therefore has various alternatives. Consequently, rent levels in those areas are low and little change is expected for the moment. More and more companies are leaving industrial estates where there are a significant number of outdated properties. This is creating excess supply at the bottom end of the industrial real estate market and consequently great differences in rent levels compared to locations that are closer to general market conditions. With an average annual rent of e 25 to e 35/m2 the bottom end of the market is far below the national average for readily marketable premises. Producers positive about Dutch economy In recent years producer confidence has proven a good indicator of the state of the Dutch economy. In recent decades an increase in producer confidence led to increased production. Since the summer of 2005, producer confidence has greatly increased: in the last five months of 2006 the confidence indicator remained high and in October it even reached a record high of 9 points. This optimism is linked to great satisfaction about the amount of work in the order books, which increased considerably last year to reach a total at the end of 2006 of over 100 months of work to be done in the Netherlands. Most companies also predict that they will expand their work force. More small branches Industrial estates are taken up mainly by industrial, construction,
trading
and
transport/communications
companies. Each of these sectors has its own type of accommodation. For example, the building used by an industrial company is a ‘shell’ around specific production machines and other equipment. Construction companies, on the other hand, carry out most of their activities on site and use their premises mainly as storage space. Trading companies use industrial real estate to house a showroom as well as for storage space. The transport sector uses
industrial
premises
primarily
for
storage
and
transhipment of freight. It is also the case that smaller companies often use part of their premises as an administration office. If those companies grow there will be more administrative tasks, until they reach a point where it is worth finding separate premises for their administration office.
90 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the industrial real estate market
Increase in the number of branches and jobs between 2001-2005 (2001=100) Source: Lisa
Sector
Branches
Total number
0 to 9
10 - 99
> 100
of jobs
jobs
jobs
jobs
Industry
100
88
97
89
85
Construction
116
94
108
90
88
Trading
104
99
100
100
97
Transport/communications
101
97
97
91
101
105
95
100
94
91
Totaal
The trading sector employs 1.3 million people and is
A total of 37,000 jobs were lost in medium-sized and large
therefore the largest employer, followed by the industrial
companies between 2001 and 2005, but small companies
sector, which employs approximately 1 million. In 2005
hired an extra 10,000 employees and more than 11,000
the construction and transport sectors each employed
new branches opened. A sharp increase in the number of
just under 500,000 people. The number of jobs fell in
self-employed people working from home can be seen. It
all of these sectors between 2001 and 2005; however,
is increasingly easy for these businesses to hire equipment
in 2006 this trend was reversed. In total the number of
from specialist companies and consequently the amount of
jobs fell by approximately 200,000 between 2001 and
equipment that they own themselves has decreased. This
2005 to 3.2 million. The greatest number of job losses
therefore means that the demand for industrial real estate
was in the industrial sector (60,000 from 2001 onwards),
in the construction sector has fallen, in spite of the large
although the number of individual branches remained
construction projects that are planned for the coming years.
stable. Given that an increasing number of jobs in the industrial sector are considered to be highly skilled, there
In the trading sector there were 10,000 job losses between
is a growing need in this sector for offices and separate
2001 and 2005, but the number of branches increased
research & development departments. As a result of
by 8,000. The nature and size of the sector have a major
this outsourcing of production the number of individual
influence on its use of industrial estates. The stable
branches has remained the same, in spite of the loss of jobs.
development of small and medium-sized enterprises in particular in this sector and the increase in the number of
In the construction sector there is a shift in progress.
branches offer numerous opportunities for the real estate
Development of producer confidence (1985-2006) Source: CBS 10
7,5 5 2,5 0 -2,5 -5 -7,5
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
-10
Trends in the industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2007 | 91
“The Betuwe railway line and the second Maasvlakte site in Rotterdam strengthen the Netherlands’ logistical function in the European area.”
92 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the industrial real estate market
industry. Given that the industrial sector’s requirements
broadly in the two main port regions around Amsterdam
are reasonably uniform, high-quality buildings remain
and Rotterdam and in the logistical Noord-Brabant ‘transit
readily marketable for a relatively long period of time. For
zone’, with an extension to Venlo. As a result of the
example, one emerging trend is for investors to purchase
Betuwe line becoming operational, this logistical transit
so-called ‘light industrials’ as let new build and then sell off
zone may extend further to the north. The Betuwe line
the property as individual units that are unencumbered by
puts the Netherlands in a good position to create new
tenancy as soon as the tenant leaves. The costs of premises
high-speed corridor links with Germany as its largest
will have a greater impact on the users’ operating results in
trading partner and with the emerging markets in
this sector because the work has become less labour-inten-
Central and Eastern Europe. The Second Maasvlakte site in
sive. This is one of the reasons why the sector is showing
Rotterdam will provide the necessary space to bring ashore
a growing interest in the leasing of industrial real estate.
the growing stream of freight. These developments strengthen the Netherlands’ core logistical function in the
The developments in the transport sector probably have the greatest impact on the industrial real estate market. The total number of jobs did fall by 17,500, but the number of branches and above all the number of jobs at large companies increased. As a result of mergers and takeovers, medium-sized companies grew into large companies and a large number of new companies joined the bottom end of the market. The revolution in communications technology over the last decade forms the basis for globalisation and the outsourcing of production to low-wage countries. Industrial processes no longer depend on the location, but on communications and planning. Logistical efficiency clearly adds value to the entire production chain, which is why there has been strong growth in the logistics sector from which the Netherlands as a ‘Distribution Country’ is benefiting. The ports and Schiphol Airport make the Netherlands an important link in the European logistics network. In addition to internationally oriented distribution, domestic distribution is also growing, which is reflected in a sharp increase in activity on the logistics real estate market. New logistics milestones in 2007 2007 will be an important year for the logistics market. The Betuwe railway line will become operational and, providing certain conditions are met, the borders with the new Central and East European EU Member States will be opened. The resulting economic growth for those countries may also further increase the flow of freight to and from the Netherlands. In addition, the European Commission will present an ‘action plan for freight transport logistics’ in 2007 that will set out the direction for development of the logistics sector in Europe for the next few years. There will be a considerable focus on multi-modal freight transport. The road network is becoming more and more congested and because of the expected sharp increase in freight transport it will be necessary to use the railway and waterways more intensively. All of this will certainly have an impact in due course on the Dutch logistical landscape. In recent years distribution centres have been established
European arena.
Trends in the industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2007 | 93
Summary n At 2.8 million m² in 2006, take-up
remained reasonably stable. The same applies to supply, which rose only
slightly.
n The strong economic growth in 2006
is only partly reflected in an increase
in take-up. Economic prospects
continue to be positive. The expected continuing growth may lead to an
increase in the demand for industrial real estate in 2007.
n In spite of the high vacancy levels in
some regions, the market is still tight because of the substantial mismatch between supply and demand at the bottom end of the market. n Top rents for industrial real estate
rose to e 80/m² in the Schiphol Airport area. The national average is stable
at e 45 to e 55/m².
n There is a major difference between
the top rents for readily marketable
industrial premises and the rents charged for less readily marketable
properties.
n The Netherlands is making good
progress in implementing the
necessary changes so that it can
continue to play its part in transporting the sharply increasing flow of freight
in the near future.
n As a result of the Betuwe railway line
becoming operational the logistical ‘transit zone’ may extend northwards.
94 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the residential market
Trends in the residential market | FGH Real Estate Report 2007 | 95
Trends in the residential market The housing stock in the Netherlands is steadily increasing. There are now slightly more than 6.9 million homes in the Netherlands, of which 57% are in the owner-occupied sector. The remainder (43%) are therefore rented homes. Housing corporations still occupy a very important position on this letting market: in total, they have 2.3 million subsidised rented homes at their disposal, although the
T
Further increase in the price of owner-occupied housing The demand for owner-occupied housing remains high as a result of the economic recovery, increased purchasing power and the increased confidence of Dutch consumers: last year an estimated 5% more houses were sold than in 2005. The growth in demand has also caused an increase in the prices of owner-occupied
number has been constantly falling
housing. According to the estate agents association NVM,
in recent years.
housing prices were 5.7% higher at the end of 2006 than
The Dutch government uses policy
at the end of 2005. Prices increased in all segments of the
initiatives, legislation and other rules
owner-occupied residential market. The greatest increase
and regulations to regulate the
occurred in the detached housing segment where prices
housing market like no other market
rose by 6%. Apartments showed a price increase of 4.9%.
is regulated. This influence is not
The great demand for owner-occupied housing is also
limited to spatial planning: the
reflected in the room for negotiation, which has shrunk
government also uses incomes
considerably for readily marketable housing in segments
policy and subsidies to try to steer the
where there is a great deal of demand. In some cases
course taken by the Dutch residential
the bidders even offer more than the asking price. This
market. The providers of homes,
situation is comparable to that at the end of the 1990s
such as housing corporations,
when the residential market was very tight and in some
investors and project developers,
segments there were year-on-year price increases of ap-
have to act within this playing field,
proximately 20%. Comparable price increases are not likely
as a result of which insufficient
now because the number of people who cannot afford to
numbers of new homes are built.
buy a house is constantly increasing. Rabobank forecasts
This leads to inadequate numbers
for 2007 are therefore based on an average price increase
of people climbing the housing
of approximately 3.5%.
ladder. Furthermore, the coordination between the buyers’ market and the
Housing shortage slowly decreasing
letting market needs to be improved.
The current residential market impasse is largely due to
The problem is that initiatives are
the lack of new build. The number of households in the
usually directed at only one part of the
Netherlands is still increasing, which means that there
total residential market. An integrated
is a great ongoing need for housing. The upward trend in
vision with the government playing a
housing production that started in 2004 continued last
clear role is what is needed to solve
year. Approximately 80,000 new homes were completed
this problem. The general election
in 2006. Therefore the agreements between the minister of
campaign at the end of 2006 showed
VROM (Ministry of Housing, Spatial Planning and the
that politicians have not yet reached
Environment), municipalities and housing corporations are
an unequivocal position on this
slowly but surely having an effect. However, the amount
subject: the residential market was
of new build completed is still below the desired level of
one of the subjects about which there
90,000 homes per year, as a result of which the housing
were major differences of opinion
shortage is only slowly being eliminated. In addition, house
between the various parties, but no
hunters have an increasing number of demands in relation
one wants to get their fingers burnt
to both the house and the surrounding area. There is there-
in tackling this subject for the time
fore a shortage not only as regards the number of available
being.
houses but also as regards the desired quality. As a result, homes that do not match market demands are increasingly being withdrawn from the stock as part of the dynamic
96 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the residential market
Median selling prices by type of housing in EUR Source: NVM
Median selling price
Year-on-year increase
Year-end 2005
Year-end 2005
Year-end 2006
Year-end 2006
Terraced houses
20 1,000
21 0,000
4.7%
4.5%
End-of-terrace houses
22 1,000
229,000
6.2%
3.6%
Semi-detached houses
278,000
288,000
4.9%
3.6%
Detached houses
39 1,000
41 4,000
5.7%
5.9%
Apartments
1 65,000
1 73,000
6.5%
4.9%
228,000
241,000
6.0%
5.7%
Totaal
urban redevelopment projects currently being undertaken.
are guaranteed by the Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Although this is a positive trend as regards the quality of the
(WSW, Social Housing Guarantee Fund), on condition that
housing stock, the effect of the increasing new construction
they match primary objectives such as the development
is negated somewhat because the net number of additions
of more expensive rental and owner-occupied homes in
is not increasing as rapidly as the number of withdrawals.
mixed districts. However, it is increasingly difficult to reconcile these new activities with the original objective of
Commercialisation of housing corporations
housing corporations. As a result, the guarantee provided
The approximately 500 housing corporations in the
by the WSW is on a less and less level playing field and
Netherlands are rapidly developing into social under-
commercial project developers and institutional investors
takings with a strong commercial slant. In addition to
are pointing to unfair competition and demanding that
their original activity – letting housing to people on lower
the politicians take action. To add extra strength to all of
incomes – housing corporations are now involved in
these efforts the organisation representing institutional
land acquisition, project development, development and
investors, the IVBN, has even filed a complaint with the
management of real estate in the health care sector,
NMa (Netherlands Competition Authority). The increasing
improvement of the quality of life and safety and the
independence and commercialisation of housing corpora-
provision of support services. These commercial activities
tions is therefore not without problems and measures are
Development of new build, and new build minus withdrawels (1971-2005) Source: ABF Research
160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
1991
1989
1987
1985
1983
1981
1979
1977
0 1975
withdrawals
180,000
1973
New build minus
1971
New build
Trends in the residential market | FGH Real Estate Report 2007 | 97
needed to improve the supervision of the process. Against
are increasingly directing the entire process, which is a
this background the NMa is also closely monitoring the
task that they are taking over to a certain extent from the
merger process in the housing corporation sector to
municipalities. Furthermore, the housing corporations
ensure that mergers of housing corporations do not
are extending their area of activities to include public
hinder competition with other (market) parties. In an
premises such as schools, childcare and medical centres,
extension of this situation the European Union is also
libraries and health care facilities. These are areas where
looking at the Dutch housing corporation sector. The
cooperation with market parties can be further intensified
European Commission feels that there is insufficient
in the coming years.
access to the subsidised rented sector for organisations other than housing corporations. The Commission’s
Fate of the new rent policy in the Upper
position may lead to housing corporations having to sell
House of the Dutch Parliament
significant parts of their portfolio in the coming years.
In 2006, the Lower House of the Dutch Parliament passed the new rent policy that had been put forward by former
Nevertheless, housing corporations and existing market
Minister Dekker. This new rent policy is an attempt to
parties are joining forces to work together on more and more
liberalise the letting market with the aim of increasing the
new-build projects, especially those involving urban re-
number of people moving up the housing ladder. At the
development. In those projects the housing corporations
same time housing corporations and commercial developers are expected to substantially increase the amount of new construction for the same purpose. At the request of the Lower House, the original plans were amended during 2006, in particular to minimise the possible negative effects for existing tenants. As a result, only a small portion of the market (5%) will be liberalised in the first instance. A large portion of the rest of the market will be placed in a transitional situation that will only take effect after 2010, providing sufficient new build has been completed by that time. However, it is no longer certain that the new rent policy will actually become law because the Upper House declared after the general election of 22 November 2006 that the new rent policy is controversial and the policy will only be debated once a new government has been formed. Given the shift in the balance of political power following the election, it is therefore very open to question whether the new rent policy can survive in this different political environment. Population development as the basis for future investment The impact on the real estate market of the ageing of the population is increasingly clear, both at municipal and provincial level. Fear and uncertainty about the impact are gradually giving way to a positive outlook. FGH Bank believes that this positive outlook is justified – especially as regards the housing market – because the ageing of the population creates different quality demands and market parties that zero in on these demands will be in a position to capitalise on the opportunities that are created. A frequently heard misunderstanding is that the ageing of the population will reduce the size of the population in the Netherlands in the short term. However, although figures published by CBS (Statistics Netherlands) show that
98 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the residential market
population growth is currently at an all-time low, the size of
there will be an ongoing demand for housing, and therefore
the population is not actually decreasing, and it will not do
also for new construction, in large parts of the Netherlands.
so in the coming years either. It is not until after 2020 that the Dutch population will begin to shrink. A second mis-
New housing products decisive
understanding is that the ageing of the population will
The number of senior citizens is increasing, whereas the
reduce the need for housing. This may happen in the long
number of families is showing the opposite trend. This will
term, but the demand for housing is particularly affected by
result in shifts in emphasis in the demand for housing and in
developments in relation to households and a substantial
the choice of residential areas, with the main consequence
growth in the number of households in the Netherlands
being further segmentation into regions and municipalities.
is forecast to continue until 2020. This means that there
From a spatial planning perspective, therefore, the dif-
will still be a need for new construction in the coming
ferences will increase in the coming years. Nevertheless,
years. Furthermore, the number of households will grow
the housing market still offers a great deal of opportunities,
significantly faster than the size of the population until
both for developers and investors on condition that they
2020, which means that the average housing occupancy
take into account the differences in demand as a result of
will continue to fall. In other words, more homes will need
the changes in the structure of the market. Many parties
to be available in the coming years for the same number
currently see the residential care sector as being very promi-
of inhabitants.
sing and FGH Bank agrees with this view. However, these opportunities do have to be sub-divided into different types
However, differences across the Netherlands will have to
of residential care products. Plans for new construction also
be taken into account in this regard because the population
show the trend towards living in city centres. Redevelop-
will in fact decrease (or increase but only slightly) in large
ment and increasing building density in existing areas are
parts of the Netherlands between now and 2020, where-
increasingly important and should be focused above all on
as in other parts – the province of Flevoland in particular
improving the quality of urban areas. At the same time the
– significant population growth is forecast. The first areas
annual space requirement cannot be met entirely within
to experience a shrinking population will also be the first
the existing urban areas. It will therefore remain necessary
to see a decrease in the number of households (between
to expand construction to include new building locations.
now and 2020 this only applies to Zuid-Limburg and the
The plans for increasing the size of Almere are therefore
eastern part of Groningen, which are also the first areas
understandable from that point of view, as are the plans
already experiencing ageing of the population). In short,
for various other new building locations around the large(r) cities.
Percentage growth in the number of inhabitants (a) and households (b) between 2005 and 2020 Source: ABF Research, edited by FGH Bank
(a)
(b) n < 0
n < 0
n 0 - < 5
n 0 - < 5
n 5 - < 10
n 5 - < 10
n > = 10
n > = 10
Trends in the residential market | FGH Real Estate Report 2007 | 99
Summary n Homeownership continues to grow in
n
n n
n
n
n
n
the Netherlands. Partly as a result of the sale of rented homes, homeowners now own 57% of the total housing stock. Politicians make their mark on the residential market in various ways. One result of their impact is that the market is operating below optimum level. Whereas an integrated vision is needed, control is focused on specific components only and it is very much open to question whether this adds to the required dynamism. The Lower House of the Dutch Parliament passed the new rent policy in 2006. This new toned-down plan will be debated by the Upper House in the course of 2007. Housing prices continue to rise because of the housing shortage. There is the prospect of a further increase in 2007. Housing production continues to increase. At the same time less readily marketable homes are being withdrawn from the stock and the net addition of new homes remains limited. However, the demolition of outdated housing is improving the overall quality of the housing stock. Housing corporations are increasingly active in the commercial part of the market, as a result of which developers and investors are concerned about the level playing field being disturbed. The ageing of the population in the Netherlands will continue in the coming decades and this will lead to changes in the demand for housing. However, the size of the population and the number of households are not expected to fall before 2020. Therefore new construction will continue to be necessary. However, differences between regions are increasing. Residential care concepts offer a great deal of opportunities for all parties on the real estate market in the coming decade.
100 | FGH Real Estate Report 2007
Onno Breur
Chairman of IVBN, Association of Institutional Property Investors in the Netherlands
“More vision and direction
T
The motto of the Minister of VROM (Housing, Spatial
Another development is the broadening of the playing
Planning and the Environment) was (is): ‘keep centralised
field for housing corporations. For the record: housing
what you must, decentralise what you can’. I fully agree.
corporations are a great achievement and, compared
The central responsibility is to safeguard the main aspects
with the situation in other countries, housing in the
of the quality of spatial planning, to promote equal oppor-
Netherlands is on average good quality. However, in their
tunities and to maintain a positive investment climate.
attempts to operate increasingly as commercial companies,
The conditions have to be created at the decentralised level
housing corporations are becoming more and more active
to achieve the desired aims.
in segments that were originally the domain of commercial parties. In itself there is nothing wrong with that, on
For years institutional investors have had mixed feelings
condition that the corporations are subject to the same
about central government intervention in the residential
rules as the other parties on the market. However, in my
market because these are small repairs whereas a
view this is by no means always the case. Corporations
broad-based fundamental approach is needed if a better
by definition have a strong position in relation to munici-
functioning market for owner-occupied and rented housing
pal authorities – they can mean a great deal to each other.
is to be achieved. The sharp increase in the price of owner-
Add to that the fact that they can work with money
occupied housing and the moderate increase in rent levels
that ultimately needs to generate less than an investor’s
have caused a constant widening of the gap between the
money and you have the basis for unfair competition. The
rental and buyers’ markets in recent years. Obviously, the
opportunities for investors are constantly decreasing as a
government does not aim as such to enable investors to
result, which is a shame because experience shows that
achieve acceptable yields. However, investors can make
cooperation between parties can provide a great deal of
a major contribution to increasing the number of people
added value. However, if the conditions are made
moving up the housing ladder in a portion of the market.
increasingly difficult for one party, then this will have an
For example, they can let more expensive rented accommo-
impact on the end result. The fact that the IVBN is seeking
dation under market conditions to people who deliberately
to ensure a level playing field is indeed important directly
opt for such accommodation. Because of their long-term
for investors, but it is equally important from a broader
focus, investors can also create a buffer by taking out a
social perspective.
lease on a building when conditions are not so good on the buyers’ market. In short, it is in everyone’s interests to keep
The enormous growth in the amount of private money in
a sound investment climate high on the agenda.
the investment market – mainly in the form of real estate limit partnerships – is also a striking trend and a positive
Local government could also provide direction by taking
development because it increases market liquidity and also
the lead more in the development of a vision and in
offers the smaller investor the opportunity to invest in real
improving the quality of spatial planning. This would
estate. However, if there is to be responsible growth in this
involve bringing the various parties together to pool their
market, greater transparency and supervision are necessary
inventive talents and strive for a long-term commitment.
because it is threatening to become a fee-driven business,
Area development is complex, capital-intensive and takes a
and that can be dangerous. If the profit is at the start of
long time to complete. Developing and maintaining a vision
the journey for the provider but not until the end for the
requires a government organisation of sufficient quality
investor, what is the incentive for the provider to continue
and scale to do so. Of course, the reality is that long-term
fighting? We are not directly active in this area at the IVBN,
decisiveness and predictability are somtimes at odds
but we support initiatives for quickly achieving proper
with politicians and the democratic process. Fortunately,
order and supervision. To a large extent the private market is
there are an in-creasing number of examples where the
driven by emotion: if something goes wrong somewhere,
local municipal authority has taken the initiative in a
this will have a major impact on confidence in the market
proactive manner.
as a whole. Fortunately, people are starting to realise this
FGH Real Estate Report 2007 | 101
from the government” and action is being taken, although not quickly enough. The threat put forward by the VVP (Association of Participants in Real Estate) of black lists without clear criteria to determine which parties are put on the black lists also does not seem to me to be the most effective means of obtaining cooperation. Let’s say that these are teething troubles. In a broader context an important, but not new, trend can be seen: new investment products are being developed from cash flows from more and more different sources as regards background and area of origin. For example, new sources are being tapped by pulling apart and cutting up equity and funding, using various different yield/risk profiles. To date these activities have mainly been carried out by Anglo-Saxon parties, but an increasing number of ‘local’ professional real estate investors are also involved. This trend is partly due to the growing transparency of the real estate market, which can be measured and compared with other categories of investments increasingly accurately. Financial engineering will continue to change investment in real estate. New talent and new parties will enter the real estate market. Maybe it will take some getting used to, but in my opinion this is a very positive development because it encourages thinking outside the box, and that is always a good thing.
“Local government can provide more direction by taking the lead in the development of a vision and in improving the quality of spacial planning.”
102 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the real estate investment market
Trends in
Trends in the real estate investment market | FGH Real Estate Report 2007 | 103
the real estate investment market Last year once again saw a new record in terms of real estate investment transactions. In 2006 institutional investors invested almost an additional € 6.6 billion in commercial real estate. The upward trend, which has continued for more than twelve years (with the exception of a slight fall a few years ago), emphasises the structural position that real estate now occupies in investors’ portfolios. In addition to the new investment in 2006, there were also a number of (very) large transactions where
F
Foreign investors on the march Foreign investors are now present on the Dutch real estate market to such an extent that their presence can be called structural. In 2006 a total of approximately 53%, or € 3.5 billion, of new investment came from foreign investors. The open economy in the Netherlands, the lack of currency-exchange risks in the Euro zone, the transparency of the Dutch real estate market and the increased opportunities
entire portfolios changed owners,
for cross-border investment from their home country are
such as those involving VHS, MPC
important reasons for foreign investors to consider Dutch
and Nedlloyd. In addition, a number
real estate. Although this development will above all have
of large individual properties
consequences for both home markets, the rapid introduc-
changed owners in the course of
tion of REITs (Real Estate Investment Trusts) in the United
2006, including the new KPMG
Kingdom and Germany may provide a further boost.
building in Amstelveen (€ 250 million), the Haagse Poort office
Both foreign and Dutch parties have also extended their
building in The Hague (over € 200
interests to include segments such as logistical real estate,
million) and the Acanthus office
industrials and, to a small extent, properties in the health
building in Amsterdam (over € 170
care sector, car parks, hotels and leisure. The extension to
million). Most of these transactions
alternative segments is due initially to the lack of supply
are not included in the aforemen-
of good investment propositions in the traditional favouri-
tioned total volume of € 6.6 billion.
tes – offices, retail and housing. The increased knowledge
Including these investments, the
of and interest in these markets has also made them more
total volume of real estate
tangible. For example, in a number of niche markets – such
investments in 2006 amounts to
as car parks – the comprehensive specialisation creates
approximately € 11 billion. It is
sufficient transparency and confidence to attract investors.
particularly noticeable that the
At the same time there are an increasing number of Dutch
capital – which remains just as
investors who do not find what they are looking for in the
available for investment in real
Netherlands due to a lack of investment opportunities and
estate – comes from many different
start looking for possibilities in other countries.
sources.
Foreign interest in Dutch real estate is also expected to continue in the coming years. The interest from German investors is permanent and increasing numbers of international investors will also include Dutch real estate in their pan-European real estate portfolios to create a greater geographical spread in their assets. There has been a sharp increase in interest and willingness to invest from investors in the English-speaking countries and Switzerland in particular. However, because foreign investors almost always outsource the tactical and operational management of their Dutch real estate, it will be difficult to gauge the exact amount of foreign capital on the Dutch real estate investment market.
104 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the real estate investment market
New investments in commercial real estate by type of real estate and investor (excluding residential real estate and private investors) in EUR million (2006) Source: Vastgoedmarkt
Institutional
investors
Real estate funds
Foreign
Total
real estate
investments
Offices
800
1,050
2,500
4,350
Retail
400
400
350
1,1 50
Industrial real estate
1 50
250
650
1,050
1,350
1,700
3,500
6,550
Total
Major shifts in office investments
seen in this segment of the market. The lower volume of
There was enormous growth in office investments in
investment in retail outlets was not the result of a lack
particular in 2006 due to the sale of a number of large real
of interest: large-scale investment in retail outlets is very
estate portfolios. A total of almost € 4.4 billion was in-
scarce and therefore occurs relatively infrequently. In spite
vested in offices in 2006, which is twice the € 2.2 billion
of the lower volume of investment the retail market is
invested in 2005. This high level was due to a few German
therefore still interesting for investors, not least because
investors deciding to liquidate certain funds because of
consumer expenditure is recovering and rent levels have
the high yields that were made possible by the strong mar-
the potential to increase in the near future.
ket. Their decision did not mean that they were no longer interested in the Dutch market because these same
The volume of investment in the industrial real estate
investors were also among the buyers of Dutch real
market also rose to over € 1 billion in 2006, which was
estate. A number of large portfolios that include office
an increase of 25% over the previous year. This market
space changed hands as a result of these sales. Breevast drew
– which is traditionally dominated by owner-occupiers – is
particular attention in 2006 because of a number of
divided into a number of segments that are often the focus
acquisitions, including the MPC portfolio, which have
of specialist investors. A relatively large number of proper-
made the company the second largest investor in office
ties are also put on the investment market in this sector by
space in the Netherlands.
owner-occupiers using sale-and-lease-back arrangements. Logistical real estate is the largest investment segment on
The retail investment market had a strong 2005, but saw
the industrial real estate market. There is a great demand
the investment volume fall in 2006 to almost € 1.2 billion.
among users for leasing premises and as a result this market
Once again, it was primarily Dutch investors who invested
is well on the way to becoming a fully-fledged investment
in retail outlets, but increasing foreign interest can also be
category. Investment in logistical real estate is expected to
New investments in
7,000
commercial real estate (excluding residential real
■ Dutch investors ■ Foreign investors
Total
6,000
estate and private investors) in EUR million
5,000
(1987-2006)
4,000 3,000 2,000 1,000
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
0 1987
Source: Vastgoedmarkt
Trends in the real estate investment market | FGH Real Estate Report 2007 | 105
multiple (indirect) funds, which enables them to spread their management risks in addition to a geographic spread over several different real estate segments. This means not only an increase in the number of shareholders in the real estate investment funds, but also more competition between funds because of the increase in the number of funds. The funds will therefore increasingly target greater value for the shareholders, including by means of clever financial arrangements, which will therefore open up opportunities for providers of real estate derivatives, for example. However, the market will have to ensure that the investor’s desired level of risk for real estate is retained. Institutional investors use ALM (Asset Liability Management) models to determine how best to invest their premiums so that the payment obligations can be met in the short and long term. These models are based on a certain spread of investments over shares, fixed-interest securities and real estate. The recovery in the share market has caused an underweighting in real estate investments. A greater demand for real estate investments is therefore expected from institutional investors in the coming period. There are more and more figures available about investment in real estate. An increase in the real estate allocation in the institutions’ new ALM studies is also expected, which will create more demand for real estate investments, but with a greater focus on the long term because it is precisely the increase further in the coming years because of the signifi-
long-term stability compared to shares that makes real
cant increase in international freight traffic.
estate an interesting buffer against a fall in share prices.
Growth in institutional real estate
Further improvement in real estate yields
investments
Institutional investors saw the return on real estate in-
The total value of real estate in institutional investors’
vestments rise to 10.2% in 2005, which was an increase
portfolios increased by more than 10% in 2005 to € 105.6
of 2.5% on the previous year and put real estate yields into
billion. There was a particularly sharp increase of 18%
double digits for the first time since 2001. The return over
in the real estate investments held by pension funds to a
the first three quarters of 2006 shows a further increase in
total of € 63.7 billion. There was a noticeable 10% fall in
yields to 12.7%.
real estate investments held by insurance companies to € 15.6 billion. The shift from directly to indirectly held real
In 2004 real estate performed better as an investment
estate – which had already been in progress for a number
category than shares and bonds, but in 2005 real estate was
of years – quickened in 2005. Contrary to previous years,
the worst of these three categories, which is not surprising
this shift was not accompanied by a reduction in the total
because shares in particular performed very well in 2005
amount of direct investments: both direct and indirect
with a yield of 32.5%. The share market is significantly
investments grew with the largest increase being in
more volatile than the real estate market and is therefore
indirect investments.
reacting much more strongly to the economic recovery. The performance of real estate over the longer term
Compared to other investments, direct real estate holdings
shows the 11-year average yield of 11.4% to be the highest
are relatively labour-intensive. In addition, investors
yield, followed by shares and bonds at 10.5% and 8.4%,
have an increasing number of choices as regards indirect
respectively.
real estate investments because of the increase in the number of investment companies (funds). More and more
The improved real estate yields are mostly due to increases
institutions therefore put their real estate investments in
in value. Indirect yields increased to 4.2% in 2005
106 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the real estate investment market
compared to growth in value of 1.7% in 2004. This growth
in 2005 from single-family homes, which was also the
will be even greater in 2006 because the value of real estate
only category where the value of the real estate increased
increased by 5.3% in the first nine months alone (6.8%
by more than in the previous year. The value of the other
compared to September 2005). As in 2004, this growth
categories also increased in 2005, but by less than in 2004,
in value largely boosted retail and housing investments.
which was a peak year. There was a relatively large fall in
There was an almost non-existent increase of 0.1% in the
direct yield for all categories to 2.6%, which was below the
value of office space in 2005, but there was a 2.7% increase
level of previous years. This was due to the relatively sharp
over the first nine months of 2006.
increase in the value of housing corporation homes in 2004 and 2005 and a moderate increase in rent levels. These
There was a slight fall in the direct yield from 6.0% in
relatively sharp increases in value are based on the fall in
2004 to 5.8% in 2005, which was in fact the continuation
both the long-term interest rate and the yields, combined
of a longer-term trend that seems to have stopped in 2006.
with an increase in the expected rental income in the
The first three quarters seem to point in that direction in
future.
any event and a slightly higher yield on rental income is expected over the whole of 2006. This is largely as a result
Further fall in initial yields
of improved yields on the rental income from industrial
Initial yields fell once again in 2006 by a half of a percent
real estate and retail outlets. For offices and housing these
compared to the previous year. This fall occurred inside and
operating yields will be almost the same as in the previous
outside the Randstad. Initial yields at the top end of the
year.
market were under downward pressure across the board in the Netherlands. Investing in real estate is very popular and
Slight fall in yields for housing
there is ample capital available. Investors are queuing up
corporation homes
for well-let properties. The problem is that there are only
After a substantial increase in the total yields in the
a limited number of really good properties, which means
housing corporation sector in 2004, the increase in 2005
that there is a risk of purchasing average properties at yield
was weaker. The total yield fell from 9% in 2004 to 8.5% in
levels that are too low.
2005, which is still a relatively high yield compared to the last five years. Whereas total yields fell across the board,
Initial yields were once again lower from retail outlets than
there was a noticeable improvement in the yield achieved
from offices and industrial real estate. In recent years initial
Direct and indirect real estate investments in billions of euros and percentages Source: CBS, edited by FGH Bank
1980 1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Direct real estate
Pension funds
6.3
14.2
19.4
23.3
26.0
23.4
22.9
23.1
Insurance companies
4.8
7.3
8.6
13.5
14.8
15.1
13.8
14.3
24.2 12.7
Investment companies
1.5
7.0
8.9
28.7
31.1
23.1
23.2
21.7
23.4
Other institutions
–
–
0.3
0.0
0.0
0.1
0.1
0.1
0.1
Total
12.6
28.5
37.2
65.5
71.9
61.7
61.0
59.2
60.4
Indirect real estate Pension funds
0.3
2.5
6.0
23.8
24.3
22.8
25.9
31.0
39.5
Insurance companies
0.1
0.4
0.7
2.1
2.3
2.0
2.0
2.9
2.9
Investment companies
0.0
0.2
0.5
3.4
2.7
1.9
2.0
2.4
2.7
Other institutions
–
–
0.1
0.0
0.0
0.0
0.1
0.1
0.1
Total
29.3
29.3
26.7
30.0
36.4
45.2
94.8 101.2
88.4
91.0
95.6 105.6
Total Direct real estate Indirect real estate Total investments Direct real estate share
0.4
3.1
7.3
13.0
31.6
44.5
69.9% 90.2% 83.6% 69.1%
71.1% 69.8% 67.0% 61.9% 57.2%
3.1%
9.8% 16.4% 30.9% 28.9% 30.2% 33.0% 38.1% 42.8%
116.6
290.1
466.8
830.0
831.2
779.4
854.9
10.8%
9.8%
8.0%
7.9%
8.7%
7.9%
7.1%
932.1 1,069.1 6.4%
5.7%
Trends in the real estate investment market | FGH Real Estate Report 2007 | 107
yields fell more sharply for retail outlets than for the other
ased risk of investing in real estate (including long-term
two categories, but the difference between the categories
investments). In recent years the increment for investments
remained the same in 2006. Net initial yields of 5% were
in offices and retail outlets was between approximately 1%
paid for good retail properties, followed closely by offices
and 1.5%. There was a higher increment for industrial real
at 5.25%, with industrial real estate some distance further
estate. However, now that long-term interest rates have
behind with yields of 6.75%.
been increasing again since 2005 and initial yields appear to be falling even further, this premium-loading increment at
The main question is when initial yields will bottom out.
the start of new investments is rapidly decreasing. In fact,
In order to provide a sound response to that question,
the current situation is therefore similar to the situation at
FGH Bank believes that it is particularly important to
the end of the 1990s when an increase in long-term interest
consider the two main factors: the relationship between
rates was followed by a slow reaction in terms of initial
supply and demand on the real estate investment market
yields (which eventually rose as well). When the interest
and the development of long-term interest rates. The
rates fell once again the initial yields could also be further
demand for investment property is expected to remain at
reduced. The difference compared to the 1990s is that the
a high level in the coming years, which means that there
current interest rate cannot fall much further and is expec-
will also be ample capital available. The supply of good real
ted to stabilise for the present at around 4%. The surplus
estate is already limited and given the developments on the
of available capital and an interest rate level of around 4%
rental markets the level of supply will hardly change in the
will keep the premium loading around 1% in the coming
coming years. In short, real estate is expected to remain
years rather than around 1.5%. It could be concluded from
scarce, which will cause the downward pressure on initial
this that net initial yields for retail outlets and offices
yields to persist for some time to come.
really do bottom out around 5%. The market is now not far removed from these levels.
In recent decades long-term interest rates have fallen sharply and currently appear to have reached an all-time
In recent years it was generally the case that the risks were
low. Investors view long-term interest rates as a criterion
low as regards real estate under a long-term lease. Therefore,
for risk-free investments in the long term to enable them
investing in real estate was to a large extent ‘cash flow
to calculate a premium-loading increment for the incre-
driven’. As a result of the increased residual value the
Total yields per sector in percentages (1995-2006) Source: ROZ/IPD
1995 1996
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
11-year average
2006 Q3
Offices
8.6
8.8
12.0
14.4
15.5
15.1
12.0
8.3
5.2
5.5
7.0
10.2
9.9
Retail outlets
9.4
8.7
10.6
12.7
13.3
12.0
9.9
9.8
9.2
10.3
13.5
10.8
15.9
Industrial real estate 10.0
11.3
12.1
13.7
17.1
13.1
10.5
9.5
6.4
8.5
11.1
11.2
12.8
Housing
12.3
14.3
13.7
13.7
16.9
18.5
12.1
8.4
7.1
7.6
10.1
12.2
12.4
Total
10.8
11.9
12.7
13.7
15.8
16.1
11.4
8.8
7.1
7.8
10.2
11.4
12.7
Shares
19.1
38.7
45.9
14.7
25.9
2.9
-17.4
-32.3
7.6
5.1
32.5
10.5
Bonds
15.7
11.7
9.6
17.7
-6.8
5.1
8.5
9.5
8.0
4.7
11.2
8.4
Total yields per type of housing in percentages (2000-2006) Bron: Aedex/IPD 2000 2001 2002 2003 2004 2005
6-year average
Multi-storey building
2.2
3.4
6.4
6.8
10.2
9.0
7.1
Single-storey building
1.9
2.4
7.0
7.0
6.0
7.9
6.2
Other housing
-0.7
1.9
9.1
8.0
11.0
6.0
7.1
Total
1.9
3.0
6.7
6.9
9.0
8.5
6.8
108 | FGH Real Estate Report 2007 | Trends in the real estate investment market
“The scale of investment per fund increased sharply last year.” indirect yield could be achieved at the end of the line
not invest in Dutch real estate. Nevertheless, it has also
without any major problems. Now that initial yields may
become clear in recent years that a number of funds were
be about to bottom out, investors will again have to focus
unexpectedly faced during their term with vacant real
more on the specific quality of the underlying real estate.
estate, which has an impact on the final yield from the
On a market where there is a great deal of structural
fund. On the other hand, the cost of real estate has risen
vacancy, it is more important than ever to consider how
sharply in recent years, which means that the effect of
easy it would be to re-let the real estate. The location of
any vacant real estate during the term of the fund can be
the real estate will once again play a crucial role in that
mitigated through greater revenue from selling the real
regard.
estate. The current lower interest rates are also advantageous for fund providers. Closed real-estate funds usually
Real estate funds are working on
have a six to ten-year term to maturity. In the coming
transparency
years, therefore, it should really become clear to what
There was increasing private interest in the rapidly
extent investors have achieved the yield that they expected
growing sector of closed real-estate funds for the umpteenth
from investing in the large number of real estate funds that
consecutive year in 2006. For example, new investment in
emerged on the market at the beginning of this century.
these funds reached a new record level: a survey carried out for PropertyNL revealed that there had been € 526 million
The Autoriteit Financiële Markten (AFM, Netherlands
of new investment up to the third quarter of 2006, which
Authority for the Financial Markets) has again urged the
was already more than the total amount of € 463 million
sector to implement self-regulation in the light of the in-
for the whole of 2005. It is also noticeable that the scale
creased interest in closed real-estate funds. A number of
of investment per fund increased sharply last year, which
initiatives in that regard began last year: for example, the
means that the revival in the share market does not seem
participants in this sector established the Vereniging van
to be an obstacle as regards continued private investment
Vastgoed Participanten (VVP, Association of Real Estate
in real estate.
Participants) and the providers established the Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF, Association of Real Estate
The professional real estate market has been pointing out
Funds) and the Stichting Transparantie Vastgoedfondsen
the lack of supervision of these closed real-estate funds for
(STV, Foundation for the Transparency of Real Estate
many years. The image of the entire real estate sector is
Funds). These organisations will have to work on further
damaged if yield forecasts are ultimately not achieved when
improvements in the professionalism and transparency
real estate funds mature. However, it should be noted that
of closed real-estate funds in the coming period, which
to date there have only been a few incidents of yields not
provides the sector with another opportunity to implement
being achieved and many of those involved funds that did
self-regulation.
Lowest net initial yield at year-end
9
(1990-2006) in percentages Source: FGH Bank
8
Industrial real estate in the Randstad
7
Retail real estate in the Randstad
5 4
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
3 1991
Long term interest
6
1990
Office space in the Randstad
Trends in the real estate investment market | FGH Real Estate Report 2007 | 109
Summary n In 2006 a record amount of new
investment totalling almost € 6.6 billion was invested in real estate.
n It was particularly noticeable that there
were a few very large investment
transactions involving entire portfolios (a significant number of which were
office space portfolios).
n There are an increasing number of
foreign parties – of more and more
different nationalities – who are
investing in Dutch real estate. Equally,
Dutch investors are increasingly active
in other countries.
n In 2005 institutional investors invested
10% more in real estate than in the
previous year, due mainly to the 18%
increase in real estate investments made by pension funds. Insurance
companies invested 10% less in real
estate.
n An increasing number of creative
financial constructions are being
devised to obtain the best possible
value for fund shareholders.
n There was a considerable improvement
in real estate yields. The total yield
from real estate in 2005 was 10.2%, whereas in 2006 it was approximately 13%.
n According to the Aedex/IPD index, the
total yield in the housing corporation
sector was 8.5%.
n Initial yields fell once again across the
board. However, now that long-term interest rates are stable, the point at
which initial interest rates will bottom
out appears to be in sight.
n Real estate funds were once again
very popular with private investors.
Providers and participants are
forming their own associations and
are putting forward initiatives to
improve market transparency, which creates another opportunity for this market to implement self-regulation.
110 | FGH Real Estate Report 2007 | Glossary and Acronyms
Supply
Out-of-town retail development
Office space, retail space/showroom and industrial space,
Concentration within the existing built-up area with five
which is free for the market to rent or buy, rounded off
or more shops, each with an average lettable floor area of
to the nearest 1,000 m2.
at least 500 m2, which are not located within an existing
It includes existing properties and properties under
or planned shopping area or immediately adjacent area.
construction or undergoing renovation. Large-scale retail development Take-up
Concentration within the existing built-up area with five
The letting of and transactions relating to office space,
or more shops, each with an average lettable floor area of
registered by Vastgoedmarkt. Sale and lease-back
at least 500 m2, which are not located within an existing
transactions are included, as are the withdrawals of office
or planned retail area or immediately adjacent area.
space for other designated uses.
A large-scale retail development is a retail site in which the industry restrictions formulated in the out-of-
Office space
town policy and which apply in full to fringe locations,
Office space of more than 500 m2 net floor area in specific
are not applied at all or to a lesser extent.
office buildings. Nota Ruimte Retail/shops
Spatial Planning Memorandum
Shops/showrooms of more than 200 m2 net floor area. Noord
North
Industrial space
Oost
East
Production and distribution space of more than 750 m2
Zuid
South
net floor area (including office space).
West
West
Zuidoost South-East Stock
Centrum City centre
Total size of the existing office, retail and/or industrial
Centraal
Central
floor space.
Kanaal
Canal
Kwartier
Quarter
Vacancy
Randstad Randstad conurbation
Office, retail and/or industrial space which is available for
GIY
Gross Initial Yield
occupation immediately.
IRR
Internal Rate of Return
IRS
Interest Rate Swap
Rent
NIY
Net Initial Yield
Price per m2 rentable floor area per year.
ROZ
Real Estate Council of the Netherlands
IPD
Investment Property Databank Ltd.
Service index
VINEX
Fourth Policy Document On Physical
The service index represents the ratio of total sales
Planning
floor area to the number of residents. Fifteen town size classifications have been used. The index is set at 100 for each town size classification. If the index rises above 100, there is a relatively good supply. If it is below 100, the supply is comparatively less than might be expected based on the average. (source: D&P and HBD)
Afterword | FGH Real Estate Report 2007 | 111
FGH Bank is the bank for commercial real estate financing.
Under various brand names FGH Bank offers services and
Our specific and up-to-date knowledge of the real estate
products that go further than real estate financing alone.
market means that we are better placed than anyone to
For example, FGH Vastgoed Expertise offers a wide range
offer tailor-made solutions to our clients. Furthermore,
of real estate consultancy services, FGH Real Estate Asset
thanks to our national network of branches we can closely
Management is involved in real estate asset management
follow regional developments in the market. And there is
and the initiation and management of real estate funds, and
always a branch near you.
finally, the Nederlandse Hypotheekbank and Rijnlandse Hypotheekbank are the financing specialists for brokers
Choices must be very carefully considered in the
on the ‘middle market for real estate financing’.
commercial real estate market, particularly because the consequences for both the short and long term can be
FGH Bank is a member of the Rabobank Group and has
very extensive. This makes well thought-out real estate
offices in Amsterdam, The Hague, Rotterdam, Eindhoven,
financing indispensable. Its up-to-date local and national
Maastricht, Arnhem and Groningen. Its headquarters are
market knowledge means that FGH Bank can play an
located in Utrecht.
important role in this regard. Would you like to know more about FGH Bank? Please feel Our commercial team receives support from experienced real estate analysts, appraisers, structural engineers and risk analysts. FGH Bank also has in-house specialists to give you legal and tax-related advice. This gives us the knowledge that is required to establish solid financing structures, whether you require financing for development, investment, single-unit sales or for any other type of commercial real estate transaction. FGH Bank is also very much at home in real estate leasing, owner-occupied commercial real estate financing, and leasing and financing constructions that use the ‘limited partnership’ approach.
free to get in touch. We look forward to hearing from you.
112 | FGH Real Estate Report 2007 | Addresses
Headoffice
Rotterdam Blaak 333, 3011 GB Rotterdam
Leidseveer 50
The Netherlands
3511 SB Utrecht
T + 31 10 242 01 50
P.O. Box 2244, 3500 GE Utrecht
F + 31 10 212 14 55
The Netherlands
E
[email protected]
T + 31 30 232 39 11 F + 31 30 233 45 72 E
[email protected]
FGH Vastgoed Expertise B.V.
W www.fghbank.nl Amsterdam Offices FGH Bank N.V.
Van Eeghenstraat 82, 1071 GK Amsterdam The Netherlands
Amsterdam
T + 31 20 677 67 87
Koningslaan 33, 1075 AB Amsterdam
F + 31 20 677 67 80
The Netherlands
E
[email protected]
T + 31 20 664 41 41
W www.fgh-vastgoedexpertise.nl
F + 31 20 662 03 06 E
[email protected]
Eindhoven Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven
Arnhem
The Netherlands
Willemsplein 2, 6811 KA Arnhem
T + 31 40 264 94 60
The Netherlands
F + 31 40 245 18 20
T + 31 26 442 77 10
E
[email protected]
F + 31 26 442 94 48 E
[email protected]
FGH Asset Management B.V. Van Eeghenstraat 82, 1071 GK Amsterdam
The Hague
The Netherlands
Nieuwe Uitleg 15, 2514 BP The Hague
T + 31 20 751 08 54
The Netherlands
F + 31 20 677 67 80
T + 31 70 304 01 38
E
[email protected]
F + 31 70 385 38 34
W www.fgh-assetmanagement.nl
E
[email protected] Nederlandse Hypotheekbank Eindhoven
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven
P.O. Box 2244, 3500 GE Utrecht
The Netherlands
The Netherlands
T + 31 40 296 08 11
T + 31 30 232 33 11
F + 31 40 245 18 20
F + 31 30 236 80 35
E
[email protected]
E
[email protected] W www.nhb.nl
Groningen Verlengde Hereweg 173, 9721 AP Groningen
Rijnlandse Hypotheekbank B.V.
The Netherlands
Jutfaseweg 1, 3522 HA Utrecht
T + 31 50 311 45 82
P.O. Box 5073, 3502 JB Utrecht
F + 31 50 311 45 63
The Netherlands
E
[email protected]
T + 31 30 289 34 34 F + 31 30 288 92 22
Maastricht Avenue Céramique 225a, 6221 KX Maastricht The Netherlands T + 31 43 350 08 85 F + 31 43 325 87 23 E
[email protected]
W www.rijnlandse.nl
Factsheets | FGH Vastgoedbericht 2007 | 113
Factsheets
Op de volgende pagina’s is per deelmarkt (de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt) een overzicht opgenomen van de regionale gegevens. Wilt u nog meer weten? Via onze website heeft u toegang tot het overzicht van de regionale marktgegevens, inclusief een uitgebreide toelichting: www.fghbank.nl. Bronnen: • ABF Research • Bak R. • CBS • Diverse gemeenten • Locatus • Ministerie van VROM The following pages show an overview of regional data for the office, retail and industrial real estate market. Would you like to have more information? Through our website you have access to an overview of all regional data, including an extensive explanation: www.fghbank.nl. Sources: • ABF Research • Bak R. • CBS (Statistics Netherlands) • Local authorities • Locatus • VROM (Ministry of Housing, Spatial Planning and the Environment)
114 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Overzicht kantorenmarkt | Overview office market
Algemeen | General Kantorenmarkt | Office market Aantal inwoners Aantal bedrijfsvestigingen Werkgelegenheid Voorraad Belangrijkste kantoorlocaties gemeente gemeente gemeente in m2 Population Number of commercial Employment Stock Main office locations branches in m2 Provincie Noord-Holland Amstelveen 79.000 5.100 38.000 640.000 Bovenkerk-Legmeer, Commerce Park, Kronenburg Amsterdam 743.000 60.400 462.000 6.400.000 Centrum/Binnenstad, Riekerpolder, Teleport, Zuidas, Zuidelijke IJ-oevers, Zuidoost Diemen 24.000 1.600 18.700 293.000 Bergwijk-Park, Diemen-Zuid Haarlem 146.000 12.000 68.100 473.000 Centrum, Noordstrook, Schalkwijk, Waarderpolder Hilversum 84.000 6.800 45.000 583.000 Arena, Centrum/Stationsgebied, Mediapark Hoofddorp (Haarlemmermeer) 132.000 7.300 124.000 569.000 Beukenhorst (Oost, West) Schiphol (Haarlemmermeer) 132.000 7.300 124.000 590.000 Schiphol Centrum, -Oost, -Rijk Provincie Zuid-Holland Capelle aan den IJssel 65.000 2.300 37.100 450.000 Fascinatio, Hoofdweggebied, Rhijnspoor, Rivium Delft 95.000 3.100 48.000 338.000 Centrum/Stationsgebied, Delftse Poort, Delftech Park Den Haag 471.000 16.500 232.300 4.322.000 Beatrixkwartier, Bezuidenhout, Binckhorst, Den Haag Nieuw Centrum, Forepark, Laakhaven, Leidschenveen, Ypenburg Dordrecht 119.000 4.400 52.700 272.000 Centrum/Spuiboulevard, Amstelwijck Gouda 72.000 2.500 32.100 310.000 Centrum/Stationsgebied, Goudse Poort, Gouwe Spoor Leiden 119.000 4.000 55.100 405.000 Bio Science Park, Centrum/Stationsgebied, Kanaalpark, Vijverlocatie Rijswijk 47.000 2.000 35.700 850.000 Broekpolder, Hoornwijck, Plaspoelpolder, Stationsgebied/Eisenhowerplein Rotterdam 600.000 22.800 313.200 3.000.000 Brainpark, Centrum (Weena/Coolsingel/Blaak/ Westblaak/Boompjes), Kop van Zuid, Prins Alexander Zoetermeer 116.000 3.000 44.800 580.000 Afrikaweg, Centrum, Rokkeveen Provincie Utrecht Amersfoort 135.000 7.500 75.300 778.000 Calveen, Centrum/Stadsring, De Hoef, Stationsgebied Houten 44.000 2.200 17.200 208.000 Molenzoom, Stationsgebied Nieuwegein 61.000 3.500 44.100 493.000 Plettenburg/Rijnhuizen, Stadscentum/City Plaza Utrecht 281.000 16.600 199.100 2.283.000 Centrum/Stationsgebied, Kanaleneiland, Maliebaan, Papendorp, Rijnsweerd Woerden 48.000 3.200 27.000 215.000 Middelland, Snel en Polanen, Stationsgebied Provincie Zeeland Middelburg 47.000 2.600 22.100 142.000 Centrum/Stationsgebied, Veldzigt Provincie Noord-Brabant Breda 168.000 9.200 90.500 655.000 Centrum/Stationsgebied, Claudius Prinsenlaan, Steenakker, Westerhage Den Bosch 134.000 9.800 92.900 897.000 Centrum/Binnenstad, De Herven, Paleiskwartier/ Stationsgebied, Pettelaarpark, Soetelieve Eindhoven 208.000 11.800 140.100 1.321.000 Centrum/Stationsgebied, Flight Forum/Eindhoven Airport, Philips High Tech Campus, Science Park Ekkersrijt Tilburg 200.000 7.700 97.900 467.000 Centrum/Stationsgebied, Ringbaan West/ Prof. Cobbenhagenlaan, ‘t Laar Provincie Gelderland Apeldoorn 156.000 8.300 88.600 618.000 Apeldoorn-Noord, Business Park Apeldoorn, Centrum/Stationsgebied, Laan van Osseveld Arnhem 134.000 8.000 91.900 980.000 Centrum/Stationsgebied, Gelderse Poort, Kroonpark, IJsseloord II Nijmegen 158.000 7.600 92.600 413.000 Brabantse Poort, Centrum/Stationsgebied, Mercator Science Park Provincie Limburg Heerlen 93.000 4.100 49.100 438.000 Avantis, Centrum/Stationsgebied, Coriopolis Maastricht 121.000 6.000 73.200 463.000 Centrum, Céramique, De Geusselt, Randwijck, Stationsgebied Provincie Overijssel Enschede 153.000 7.100 73.400 390.000 Business & Science Park, Centrum/Stationsgebied, Hengelosestraat Hengelo 81.000 4.000 42.700 261.000 Centrum/Stationsgebied, Westermaat Zwolle 110.000 5.000 77.300 696.000 Hanzeland, Oosterenk , Voorsterpoort Provincie Flevoland Almere 175.000 9.200 62.900 478.000 Almere-Stad/Zakencentrum, Gooise Poort, Muziekwijk Lelystad 70.000 4.200 30.600 211.000 Centrum/Stationsgebied, Lelycenter Provincie Friesland Leeuwarden 86.000 4.700 66.400 542.000 Business Park Leeuwarden, Centrum/Stationsgebied, Oostergoweg, Tesselschadestraat Provincie Groningen Groningen 180.000 8.600 120.300 887.000 Centrum/Stationsgebied, Corpus den Hoorn, Europapark, Kranenburg, Martini Trade Park Provincie Drenthe Assen 72.000 3.000 33.000 254.000 Centrum/Stationsgebied, Oudegrachtpad, Peelerpark/Borgstee
Overview office market | Overzicht kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 115
Belangrijkste nieuwbouwlocaties/plannen projecten Huurprijzen Type locatie Bandbreedte 2006 in e/m2 Verwachting 2007 Main new-build projects/plans Rental prices Type of location Range 2006 in e/m2 Prospect 2007 Commerce Park, Kronenburg Topsegment 150-200 k Overig 125-175 k Oosterdokseiland, Riekerpolder, Zuidas Topsegment 190-325 k|h Overig 110-200 k Alpha Centauri Topsegment 120-140 k Overig 100-130 k Spoorzone, Stadsdeelhart Schalkwijk Topsegment 140-170 k Overig 100-140 k Arena Campus, Mediapark Topsegment 130-170 k Overig 100-140 k Beukenhorst (Zuid), Hoek West Topsegment 150-190 k Overig 90-150 k|U A4-zone West, Elzenhof Business Park, Schiphol Centrum Topsegment 200-325 k Overig 125-200 k Fascinatio Topsegment 145-165 k Overig 90-145 k Spoorzone, Technopolis Innovation Park Topsegment 130-150 k Overig 125-140 k Beatrixkwartier, Binckhorst, Den Haag Centraal Station, Topsegment 170-220 k Leidschenveen, Ypenburg Overig 95-170 k|h Amstelwijck, Gezondheidspark, Spoorzone Topsegment 125-140 k|U Overig 115-130 k|U Goudse Poort, NeXity Gouda Topsegment 135-150 k Overig 95-135 k Bio Science Park, NS-station Lammerschans, Topsegment 125-150 k|h Omgeving Centraal Station, Trafolocatie Overig 100-125 k Hoornwijck, Plaspoelpolder Topsegment 135-160 k Overig 95-135 k Brainpark III/Brainpark Centrum, Rotterdam Centraal Station/ Topsegment 170-185 k|h Binnenstad, Kop van Zuid Overig 115-170 k Boerhavelaan e.o., Rokkeveen Topsegment 130-155 k Overig 120-130 k Eemkwartier, Vathorst Podium Topsegment 130-160 k Overig 115-130 k De Schaft/De Koppeling, Middengebied/Het Spoor Topsegment 120-140 k Overig 100-120 k|U Stadscentrum/City Plaza Topsegment 135-150 k Overig 110-135 k|U Leidsche Rijn Centrum, Papendorp, Stationsgebied Topsegment 180-230 k|h Overig 100-180 k|U Snellerpoort Topsegment 130-150 k Overig 100-130 k|U Stationsgebied Topsegment 120-130 k Overig 110-120 k Via Breda (Breda Centraal Station), Steenakker Topsegment 125-150 k Overig 115-135 k NS-station Oost, Paleiskwartier Topsegment 135-160 k|h Overig 120-135 k Fligth Forum, Philips High Tech Campus, Stationsgebied, Strijp S Topsegment 135-170 k Overig 120-135 k Spoorzone, Kempenbaan, Laarveld Topsegment 135-145 k Overig 120-135 k Business Park Apeldoorn, Stationsgebied, Zuidwest Poort, Topsegment 115-150 k Walterboscomplex Overig 80-115 k Arnhem Centraal Station, Business Park Arnhem (Kema-terrein), Topsegment 140-160 k IJsseloord II, Rijnboog Overig 115-140 k Brabantse Poort, Spoorzone, Waalsprong Topsegment 125-135 k Overig 110-125 k Avantis, Stadspark Oranje Nassau Topsegment 120-130 k Overig 110-120 k Belvédère, De Geusselt, Randwijck Topsegment 120-150 k|h Overig 110-120 k Business & Science Park, Zuiderval Topsegment 135-145 k Overig 120-135 k Hart van Zuid, Westermaat Campus Topsegment 130-145 k Overig 120-135 k Kop Hanzeland, Oosterenk/Watersteeg, Voorsterpoort Topsegment 145-160 k|h Overig 110-145 k Almere Poort, Zakencentrum Topsegment 130-160 k Overig 100-140 k Airport Business Park, Stadshart Lelystad Topsegment 85-120 k Overig 65-110 k FEC-terrein, Leeuwarden Zuid Topsegment 120-140 k Overig 110-120 k Europapark, Kempkensberg, Stationsgebied-Zuid Topsegment 130-145 k Overig 120-130 k Bedrijvenpark Messchenveld, Oudegracht, Tappellocatie Topsegment 110-125 k Overig 105-120 k
116 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Overzicht winkelmarkt | Overview retail market
Algemeen | General Winkelmarkt | Retail market Aantal inwoners Aantal bedrijfsvestigingen Werkgelegenheid Voorraad Belangrijkste winkelstraten gemeente gemeente gemeente in m2 Population Number of commercial Employment Stock Main shopping streets branches in m2 Provincie Noord-Holland Alkmaar 94.000 5.900 45.500 229.000 De Laat, Langestraat, Payglop Amstelveen 79.000 5.100 38.000 110.000 Stadshart Amstelveen Amsterdam 743.000 60.400 462.000 935.000 Damrak, Kalverstraat, Leidsestraat Nieuwendijk, P.C. Hooftstraat, Rokin Haarlem 146.000 12.000 68.100 234.000 Anegang, Barteljorisstraat, Generaal Cronjéstraat, Grote Houtstraat Provincie Zuid-Holland Delft 95.000 3.100 48.000 146.000 Brabantse Turfmarkt, Jacob Gerritstraat, Paradijspoort Den Haag 471.000 16.500 232.300 615.000 Grote Marktstraat, Hoogstraat, Spuistraat, Venestraat, Vlamingstraat, Wagenstraat Dordrecht 119.000 4.400 52.700 162.000 Bagijnhof, Sarisgang, Statenplein, Voorstraat Leiden 119.000 4.000 55.100 144.000 Breestraat, Donkersteeg, Haarlemmerstraat, Maarmansteeg Rijswijk 47.000 2.000 35.700 85.000 Rotterdam 600.000 22.800 313.200 830.000 Beurstraverse (Koopgoot), Beijerlandselaan, Groene Hilledijk, Korte Lijnbaan, Lijnbaan, Binnenhof Noordmolenstraat, Zwart Jansstraat Zoetermeer 116.000 3.000 44.800 142.000 Dorpstraat Provincie Utrecht Amersfoort 135.000 7.500 75.300 202.000 Langestraat, Utrechtsestraat, Varkensmarkt Nieuwegein 61.000 3.500 44.100 89.000 Cityplaza, De Batau, Makadocenter Utrecht 281.000 16.600 199.100 417.000 Bakkerstraat, Lange Elisabethstraat, Lange Vliestraat, Oudegracht, Oudkerkhof, Steenweg, Vredenburg Provincie Zeeland Middelburg 47.000 2.600 22.100 95.000 Lange Delft, Markt, Nieuwe Burg, Langeviele Provincie Noord-Brabant Breda 168.000 9.200 90.500 348.000 Eindstraat, Karrestraat, Ginnekenstraat Den Bosch 134.000 9.800 92.900 248.000 Hinthamerstraat Noord en Zuid, Hooge Steenweg, Kerkstraat, Markt, Pensmarkt, Schapenmarkt Eindhoven 208.000 11.800 140.100 375.000 Demer, Hermanus Boexstraat, Marktstraat, Rechtestraat, Vrijstraat Tilburg 200.000 7.700 97.900 288.000 Heuvelstraat, J. van Stolbergstraat Provincie Gelderland Apeldoorn 156.000 8.300 88.600 244.000 Brinklaan, Hoofdstraat, Korenstraat Arnhem 134.000 8.000 91.900 250.000 Bakkerstraat, Jansstraat, Ketelstraat, Koningstraat, Roggestraat, Rijnstraat, Steenstraat, Vijzelstraat Nijmegen 158.000 7.600 92.600 233.000 Broerstraat, Burchtstraat, Marikenstraat, Moenenstraat Provincie Limburg Heerlen 93.000 4.100 49.100 267.000 Saroleastraat I en II, Promenade I en II Maastricht 121.000 6.000 73.200 207.000 Grote Staat, Kleine Staat, Muntstraat, Spilstraat, Wolfstraat, Wijckerbrugstraat Roermond 45.000 2.700 29.200 160.000 Hamstraat, Markt, Munsterplein, Steenweg, Varkensmarkt Provincie Overijssel Enschede 153.000 7.100 73.400 286.000 Haverstraatpassage, Kalanderstraat, Langestraat, Hengelo 81.000 4.000 42.700 175.000 Brinkstraat, Markt, Nieuwstraat, Telgen, Thiemsbrug Zwolle 110.000 5.000 77.300 200.000 Broerenstraat, Diezerstraat, Grote Markt, Roggenstraat, Spiegelstraat, Vismarkt, Weeshuisstraat Provincie Flevoland Almere 175.000 9.200 62.900 250.000 Lelystad 70.000 4.200 30.600 107.000 Provincie Friesland Leeuwarden 86.000 4.700 66.400 206.000 Nieuwestad, Wirdumerdijk, Ruiterskwartier Provincie Groningen Groningen 180.000 8.600 120.300 381.000 A-Kerkhof, Carolieweg, Grote Markt, Guldenstraat/ Waagstraat, Herestraat, Vismarkt, Zwanestraat Provincie Drenthe Assen 72.000 3.000 33.000 154.000 Gedempte Singel, Koopmansplein, Kruisstraat, Marktstraat, Mercuriuscentrum
Overview retail market | Overzicht winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 117
Belangrijkste winkelcentra Nieuwbouwlocaties/herontwikkeling Huurprijzen Bandbreedte 2006 Verwachting 2007 Type locatie in e/m2 Main shopping centres New-build projects/redevelopment Rental prices Type of location Range 2006 in e/m2 Prospect 2007 De Mare, Noorder Arcade, Overstad Stadshart Amstelveen Amsterdamse Poort, Arena Boulevard Boven ’t IJ, Groot Gelderlandplein, Kalvertoren Magna Plaza, Osdorpplein, Villa Arena Brinkmanpassage, Schalkwijk
In de Veste, Hovenpassage, Zuidpoort, Woonboulevard Leeuwenstein Babylon, De Passage, Haaglanden Megastores, Leyweg, Loosduinen, Ypenburg Drievriendenhof, Statenplein, Sterrenburg, Woonboulevard Mijlweg Kopermolen, Luifelbaan, Stevensbloem
k|h k k
k
in de Hoven, Rozemarijn, Poptahof
A/B-segment
400-610 k|h
ADO Den Haag stadion/Forepark, Laakhaven-West, Spuimarkt, Stationsgebied/New Babylon, Wijnhavenkwartier EZH-terrein/Oostpoort, Het Paradium, Gezondheidspark, Sterrenburg Aalmarktproject, Luifelbaan
A/B-segment
800-1.250 k|h
A/B-segment
320-600 k
A/B-segment
500-700 k
A/B-segment A/B-segment
350-600 k|h 850-1.400 k|h
Vierhavenstrip A/B-segment
325-600 k|h
Vathorst, Eemcentrum
A/B-segment
500-725 k
Cityplaza Boudierhof, Centrumgebied Leidsche Rijn, Worlds of Living, Overvecht, The Wall, Utrecht Stationsgebied/Hoog Catharijne
A/B-segment A/B-segment
300-500 k 700-1.250 k|h
In de Bogaard, Oud Rijswijk Alexandrium (I-III) Binnenhof, Keizerswaard, De Veranda, Kop van Zuid, Lijnbaanhoven, Linea Nova, Zuidplein, Markthal, Noorderhelling, Rotterdam Centraal, Buytenwegh, Meerzicht, Rokkeveen, Dorpstraat, Stadshart-Oost (Cadenza), Oosterheem Stadshart (Spazio), Woonhart
Amicitia, Drakennest, Eemcentrum, Emiclaer, Euterplein, St. Jorisplein Cityplaza, De Batau, Makadocenter Hoog Catharijne, Kanaleneiland, Overvecht
De Mare A/B-segment 400-720 Groenhof, Middenhoven Centrum Amsterdam Nieuw West, A/B-segment 800-1.850 Centrum Amsterdam Noord, GETZ, Haveneiland West, IJburg, ODE, Osdorpplein, Zuidas Brinkmanpassage, Schalkwijk, Marsmanplein A/B-segment 325-800
Geerepassage, Mortiere
Mortiere, Veersche Poort, Zeeuws Evenementen Podium A/B-segment
275-625 k
De Barones, De Burcht, De Lunet, Heksenwiel, Hoge Vlucht, Woonboulevard Ettensebaan Arena, Bossche Boulevard, Helftheuvelpassage, Rompertpassage Piazza Center, Heuvelgalerie, Winkelcentrum Woensel, Woonboulevard Ekkersrijt Emmapassage, Heyhoef, Heuvelpoort, Leijpark, Schouwburgpromenade, Wagnerplein, Westermarkt
Achter de Lange Stallen, Via Breda
A/B-segment
550-900 k
Centrumplan Rosmalen, Groote Vliet, GZG-locatie, Kop van het Zand Meerrijk, Nimbus, Rond de Admirant, Strijp S
A/B-segment
625-950 k|h
A/B-segment
700-1.100 k|h
AaBe-complex, Heyhoef, Pieter Vreedeplein, Wagnerplein
A/B-segment
400-850 k|h
Anklaar, De Eglantier, De Maten, Oranjerie, Woonboulevard Het Rietveld Kronenburg, Musiskwartier, Presikhaaf, Woonboulevard Gelderse Poort Dukenburg, Molenpoortpassage, Woonboulevard Novium
Anklaar, Centrumplan/Hoven-Centrum, De Eglantier, Omnisportcentrum Arnhem Centraal, Presikhaaf, Rijnboog, Schuytgraaf Dukenburg, Plein ’44, Waalsprong
A/B-segment
650-800 k|h
A/B-segment
700-1.150 k|h
A/B-segment
600-900 k|h
Corio Center, ’t Loon, Woonboulevard In de Cramer Brusselse Poort, Entre Deux, Mosae Forum
Stadspark Oranje Nassau
A/B-segment
500-675 k
Belvédère, Mosae Forum
A/B-segment
750-1.300 k|h
Designer Outlet Center, Roercenter
DOC, Huis- en Tuinboulevard, Retail Park Roermond
A/B-segment
350-600 k
Enschede-Zuid, Mirocenter, Roomweg, Stockhorst, Zuiderval Hart van Zuid, Plein Westermaat (fase III)
A/B-segment
350-850 k|h
A/B-segment
400-525 k
Kamperpoort, Oosterenk Stadion, Zwolle-Zuid (fase III), Voorsterpoort Woonboulevard
A/B-segment
400-525 k|h
Almere-Haven, BuitenMere, DoeMere, Stadhart Almere, ’t Circus Batavia Stad Shopping Outlet, De Gordiaan, Dukaatpassage, Kroonpassage, Woonboulevard Palazzo
Almere-Hout, Almere Poort/Olympiakwartier, Stadhart Almere, ’t Circus Batavia Haven, Bataviastad (fase II), De Gordiaan, Wisselplein
A/B-segment
300-675 k|h
A/B-segment
180-400 k|h
Retailpark De Centrale, Zaailand
De Centrale, De Stins, Zuidlanden
A/B-segment
275-625 k
Paddepoel, Sontweg, Westerhaven, Woonboulevard Hoendiep
CiBoGa, Europapark, Paddepoel, Reitdiep Haven, Winkelcentrum Leeuwenborg
A/B-segment
650-1.100 k
Meubelboulevard Borgcenter, Triade
Kloosterveste, TPG-locatie, Triade (fase II)
A/B-segment
300-425 k
De Klanderij, Hofpassage, Twentec Winkelcentrum De Brink, Hasselo, Retailpark Westermaat Maagjesbolwerk, ’t Eiland, Zwolle-Zuid
118 | FGH Vastgoedbericht 2007 | Overzicht bedrijfsruimtemarkt | Overview industrial real estate market
Algemeen | General Bedrijfsruimtemarkt | Industrial real estate market Aantal inwoners Aantal bedrijfsvestigingen Werkgelegenheid Voorraad Belangrijkste bedrijventerreinen gemeente gemeente gemeente in ha (netto) Population Number of commercial Employment Net stock Main industrial estates branches in ha Provincie Noord-Holland Alkmaar 94.000 5.900 45.500 485 Beverkoog, Boekelermeer, Overdie Amsterdam 743.000 60.400 462.000 2.400 Amstel, Buiksloterham/Papaverweg, Sloterdijk, Westpoort/Havengebied, Zuidoost Haarlemmermeer 132.000 7.300 124.000 671 De Hoek, Graan voor Visch, Lijnden, Nieuw-Vennep, Schiphol Provincie Zuid-Holland Capelle aan den Ijssel 65.000 2.300 37.100 123 Fascinatio, Hoofdweggebied Delft 95.000 3.100 48.000 254 Schie-oevers, Ypenburgse Poort Den Haag 471.000 16.500 232.300 440 De Binckhorst, Forepark, ZKD-terreinen Dordrecht 119.000 4.400 52.700 545 Dordtse Kil I, II, Krabbepolder, Merwedehavens Leiden 119.000 4.000 55.100 178 Bio Science Park, Cronestein, Roomburg Rijswijk 47.000 2.000 35.700 92 Broekpolder, Plaspoelpolder Rotterdam 600.000 22.800 313.200 5.500 Havengebied, Noordwest, Spaanse Polder, Gadering Zoetermeer 116.000 3.000 44.800 264 Lansinghage, Rokkeveen, Zoeterhage Provincie Utrecht Amersfoort 135.000 7.500 75.300 360 Calveen, De Hoef, De Isselt Nieuwegein 61.000 3.500 44.100 278 Laagraven/Liesbosch, Plettenburg/De Wiers Utrecht 281.000 16.600 199.100 432 Cartesiusweg, Lage Weide, Oudenrijn, Overvecht, Wetering Woerden 48.000 3.200 27.000 200 Barwoutswaarder, Middelland Provincie Zeeland Middelburg 47.000 2.600 22.100 200 Arnestein, Ramsburg Provincie Noord-Brabant Breda 168.000 9.200 90.500 685 De Krogten, Emer, Hoogeind, Steenakker Den Bosch 134.000 9.800 92.900 536 De Brand, De Herven, De Rietvelden/De Vutter, Ertveld Eindhoven 208.000 11.800 140.100 785 Acht, De Hurk, Ekkersrijt, Flight Forum/ Eindhoven Airport, Kapelbeemd Tilburg 200.000 7.700 97.900 870 Loven, Katsbogten, Kraaiven, Vossenberg Provincie Gelderland Apeldoorn 156.000 8.300 88.600 612 Apeldoorn-Noord, Brouwersmolen, Malkenschoten, Stadhoudersmolen Arnhem 134.000 8.000 91.900 256 IJsseloord, Kleefse Waard, Westervoortsedijk Nijmegen 158.000 7.600 92.600 572 Bijsterhuizen, Kanaalhavens, Westkanaaldijk, Winkelsteeg Provincie Limburg Heerlen 93.000 4.100 49.100 391 Avantis, De Beitel, De Koumen, Trilandis Maastricht 121.000 6.000 73.200 455 Beatrixhaven, Bosscherveld Venlo 92.000 4.800 52.000 862 Veegtes, Venlo Trade Port, ZON Fresh Park Provincie Overijssel Enschede 153.000 7.100 73.400 523 Business & Science Park, De Haven, De Marssteden, Euregio Bedrijvenpark Hengelo 81.000 4.000 42.700 477 Twentekanaal, Westermaat Zwolle 110.000 5.000 77.300 520 De Marslanden, Hessenpoort, Vrolijkheid, Voorst Provincie Flevoland Almere 175.000 9.200 62.900 685 De Steiger, De Vaart, Gooise Kant, Hollandse Kant, Veluwse Kant Lelystad 70.000 4.200 30.600 594 Larserpoort, Noordersluis, Oostervaart Provincie Friesland Leeuwarden 86.000 4.700 66.400 410 Hemrik, Leeuwarden-West, Newtonweg I/II Provincie Groningen Groningen 180.000 8.600 120.300 687 Driebond, Eemspoort, Euvelgunne, Winschoterdiep/ Eemskanaal Provincie Drenthe Assen 72.000 3.000 33.000 284 Peelerpark, Schepersmaat, Stadsbedrijvenpark
Overview industrial real estate market | Overzicht bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2007 | 119
Nieuwbouwlocaties/uitbreidingsmogelijkheden Huurprijzen Bandbreedte 2006 in e/m2 Verwachting 2007 New-build projects/development prospects Rental prices Range 2006 in e/m2 Prospect 2007 Boekelermeer-Zuid 40-55 k Business Park Osdorp, Sloterdijk III, Westpoort 40-80 k|h A4-zone West, De President, Schiphol Logistics Park 45-80 k|h Capelle Trade Park Center, Fascinatio 45-60 k|U Harnaschpolder, Technopolis Innovation Park 50-70 k Ypenburg 45-80 k|h Business Park Amstelwijck, Dordtse Kil III 45-65 k|h Oostvlietpolder 45-70 k Sion / ’t Haantje 50-70 k Nesselande, Tweede Maasvlakte 40-70 k Bedrijvenpark Prisma, Hoefweg-Zuid, Oosterheem 50-75 k De Wieken/Vinkenhof, Vathorst 35-65 k Galecopperzoom, Het Klooster 30-75 k Nieuwerijn, Strijkviertel, Wetering-Zuid 35-75 k Breeveld, Houthorst 35-55 k Mortiere 25-40 k Breda-Oost, De Wig 35-60 k De Groote Vliet, Treurenburg 40-55 k Flight Forum, Park Forum, Philips High Tech Campus, Strijp S 45-60 k
Katsbogten, Piushaven, Tradepark 58, Vossenberg-West Apeldoorn-Noord II, Ecofactorij IJsseloord, Koningpleij-Noord De Grift, De Waalsprong
Avantis, Trilandis Maastricht-Eijsden Greenport, Trade Port Zuiderval, Josink Es Boeldershoek, Hart van Zuid, Westermaat Campus De Marslanden G, Hessenpoort II Almere Hout, Almere Poort, Stichtse Kant Flevokust, Flevopoort Newtonweg III/IV Rengers, Westpoort
Messchenveld
35-50
k
25-60
k
35-55 30-55
k k|h
40-55 35-50 40-55
k k k
30-50
k
30-45 30-55
k k
40-65
k|h
25-55
k
35-55
k|h
30-55
k
30-45
k|h
120 | FGH Vastgoedbericht 2007 | FGH Real Estate Report 2007
FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport weergegeven informatie met de grootste zorg samengesteld, doch staat niet in voor de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Hieraan kan dan ook geen enkel recht worden ontleend. FGH Bank N.V. aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden of onvolkomenheden in de informatie in dit rapport. Het is de gebruiker van dit rapport niet toegestaan de inhoud te gebruiken voor commerciële doeleinden en/ of te vermenigvuldigen, door te sturen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van FGH Bank N.V. De in deze uitgave genoemde prijzen, (voorraad)cijfers en de aanbod- en opnamecijfers van kantoor-, bedrijfs- en winkelruimten zijn deels ontleend aan: ABF Research, Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman & Wakefield Healy & Baker, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, IVBN, Van Gool en Partners, Locatus, Ministerie van VROM, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, ROZ/ IPD, Vastgoedmarkt (VGM), VTIS en Thuiswinkel.org.
Tekst | text FGH Bank N.V.
Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling Marketing
Valuation and Research department
& Communicatie van FGH Bank in Utrecht (telefoon
drs. Maarten Donkers
030-232 34 74). De prijs bedraagt e 50,- inclusief 6% BTW en verzendkosten.
ir. Jo Bronckers Roel Drenth MSc RE ir. Huub Kamphuis
FGH Bank N.V. has compiled the information shown in
drs. Jacob Velleman
this report with the greatest care. However, we cannot
drs. Femke Nelissen (interviews)
be held responsible for the accuracy or completeness of the information provided, nor can any rights be derived
Fotografie | photography
from the information provided. Users of this report are
Pim van den Berg
not permitted to use its content for commercial purposes
Hans Kuiper (portretten pag. 15, 29, 45, 71, 85, 101)
and/or are not permitted to duplicate, send, distribute,
Sjaak Ramakers (portretten pag. 4, 5, 60, 61)
spread or make said content available to third parties for money without the explicit written permission of FGH Bank N.V.
Eindredactie | editing FGH Bank N.V. Marketing & Communications department
The prices, (stock) figures and supply and take-up figures
Minke Jonker
for office, industrial and retail space contained in this
drs. Femke Nelissen
report are partly obtained from ABF Research, Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman &
Vormgeving en productie |
Wakefield Healy & Baker, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis,
design and production
IVBN, Van Gool en Partners, Locatus, Ministry of Housing, Spatial Planning and the Environment, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, ROZ/IPD, Vastgoedmarkt (VGM), VTIS and Thuiswinkel.org.
Coördinatie/coordination FGH Bank N.V. Marketing & Communications department Monique Derksen
For a copy of this publication contact the Marketing & Communications Department of FGH Bank in Utrecht
Vertaling/translation
(tel. +31 30 232 34 74). The price is EUR 50.00 inclusive of
Overtaal, Utrecht
6% VAT and mailing costs. Uitvoering/realization © FGH Bank N.V. 2007
Select Advertising, Geldermalsen/Rotterdam