se Weg: isvestingsbeste in de 21ste eeuw
Masterthesis of Science in Real Estate Amsterdam School of Real Estate Joost Nieuwenhuijzen Augustus 2004
Inhoudsopgave
Voorwoord .........................................................................................................................................
3
Inleiding tot de scriptie ....................................................................................................................
4
Hoofdstuk O
Samenvatting ..........................................................................................................
6
Hoofdstuk 1
Inleiding Duitse volkshuisvesting ....................................................................... 8
Hoofdstuk 2
De geschiedenis van de Duitse corporatiesector tot 1990 ............................... 16
Hoofdstuk 3
Beleidsinstrumentarium overheid....................................................................... 23
Hoofdstuk 4
Lokale volkshuisvesting: De stad Dartmund .................................................
Hoofdstuk 5
Positie. functie en beleid van Duitse woningcorporaties na afschaffing van de Wohnungsgemeinnutzigkeitsgeset-z............................ 42
Hoofdstuk 6
Nieuwe vastgoedondernemingen op de Duitse woningmarkt ......................... 50
Hoofdstuk 7
Slot: Conclusies en aanbevelingen voor Nederland......................................... 53
35
Lijst met geïnterviewde personen ............................................................................................... 62 Literatuur ....................................................................................................................................... 63
Voorwoord In de periode december 2003 tot augustus 2004 is deze eindscriptie voor de studie MSRE tot stand gekomen. De interesse om me te verdiepen in het volkshuisvestingssysteem buiten Nederland is tot stand gekomen door mijn werkzaamheden binnen de corporatiesector. Sinds 1998 ben ik werkzaam bij Woningstichting Rochdale in Amsterdam. Na alweer zes jaar werkzaam te zijn bij een woningcorporatie, verbaas ik me soms nog steeds over het type organisatie dat een woningcorporatie is. Vaak ook moeilijk uit te leggen aan buitenlanders. Aan de ene kant een onderneming die binnen financieel- economische wetmatigheden moet opereren: positieve resultaten zijn nodig om te blijven voortbestaan. Aan de andere kant een maatschappelijke onderneming waar veel overheidsgeld in gestopt is. Met doelstellingen en bedrijfsmissie die door de overheid zijn bepaald. Een maatschappelijke missie die soms leidt tot verliesgevende activiteiten die een 'normale' marktpartij nooit zou uitvoeren. Met deze constatering was ik dan ook benieuwd of ook andere landen deze ondernemingsvorm kennen en hoe het daar werkt. Hier ben ik uitgekomen bij Duitsland. Een land met een corporatiesector die redelijk te vergelijken is met Nederland. De afgelopen maanden heb ik met veel plezier aan dit rapport gewerkt. Met name de gesprekken die ik in Duitsland heb gevoerd heb ik als zeer leerzaam en plezierig ervaren. Alle door mij geïnterviewde personen hebben met veel enthousiasme en bereidwilligheid hun visie op het onderwerp gegeven. De in de bijlage opgenomen lijst van contactpersonen wil ik dan ook op deze plaats bedanken. Daarnaast uiteraard mijn scriptiebegeleider dr. Peter van Gool en drs. René Penning MRE voor het gegeven commentaar. Tot slot heeft drs. P.B.M. van Tulder waardevolle taalkundige correcties aangebracht in de laatste versie van het conceptrapport. Joost Nieuwenhuijzen Amsterdam, 29 augustus 2004
Inleiding tot de scriptie O~bouw: Overwegingen voor onderwerp Probleemstelling Type onderzoek m Onderzoeksaanpak
Overwegingen voor onderwerp: De Nederlandse corporatiesector staat alweer enige tijd op een kruispunt. Gaat het rechtdoor, linksaf of rechtsaf. Rechtdoor als voorzetting van het huidige hybride model, linksaf als nadrukkelijk aan de overheid gebonden sector met een publieke/maatschappelijke taak of rechtsaf richting de vrije markt ? Vragen die velen binnen en buiten de sector bezighouden en afhankelijk van degene die hem beantwoordt, steeds binnen een van bovenstaande categorieën is in te delen. Dit zijn immers de basiskeuzen. Daarbinnen zijn vele tussenwegen te begaan. Voor veel woningcorporaties is de toekomstige ordening van de sector een vraagstuk dat veel impact heeft op het te voeren beleid. En dat IS lastig als er strategische besluiten moeten worden genomen waar veel geld mee gemoeid is. Want een beslissing met een 'volkshuisvestelijk' doel is nu eenmaal niet hetzelfde als een beslissing met een commercieel doel. En juist die onhelderheid levert telkens heftige (politieke) discussies op zowel tussen corporaties onderling als met de overheid, met bewonersorganisaties en de commerciële vastgoedsector. Relevante vragen voor een corporatiebestuur zijn: wat is mijn primaire taak, hoe vul ik die in, in hoeverre ben ik commercieel ondernemer en hoever strekt mijn maatschappelijke verantwoordelijkheid ? Tal van vragen en beleidsonzekerheid. Centrale vragen zijn: in hoeverre zijn corporaties werkelijk zelfstandig ? van wie is het woningbezit van de corporatie, of anders, van wie is de corporatie ? wat betekent een hybride organisatie (tussen markt en overheid) ? is dit een gewenste ondernemingsvorm ? wat is ondernemen en welke rol heeft de ondernemende corporatie ? hoe ontwikkelt zich het overheidsbeleid inzake de fiscale behandeling van corporaties ? welke kant wil de overheid op met de corporaties en in hoeverre is dat relevant ? De totale volkshuisvestelijke opgave is in Nederland afgenomen. De primaire doelgroep is in omvang gedaald terwijl het aandeel sociale huurwoningen relatief groot is gebleven. Van de circa 2,2 miljoen huishoudens die gerekend worden tot de primaire doelgroep zijn er ruim 1,5 miljoen gehuisvest in een sociale huurwoning. Op een totaal van 2,4 miljoen sociale huurwoningen is er een kwantitatieve 'overmaat' van 60% van het totaal. Hoewel het niet erg populair is in het publieke debat, behoort een verdere privatisering en mogelijk uittreding uit het publieke bestel van corporaties officieel tot de mogelijkheden sinds de nota 'Mensen Wensen Wonen' van het ministerie van VROM. Alleen nog geen corporatie die dit echt wil. Vragen waarover in Nederland veel gediscussieerd wordt. Maar hoe zit het eigenlijk in het buitenland ? Is daar iets te leren over de meer fundamentele vraagstukken over de positie van woningcorporaties ? Bestaat dit type organisatie op min of meer vergelijkbare grondslag ? Het antwoord wordt in deze scriptie gegeven voor Duitsland. Onze Oosterbuur had immers een goed met Nederland vergelijkbaar volkshuisvestingssteIsel met een groot aantal woningcorporaties. In Duitsland is in 1990 de publieke rol van de corporatiesector opgeheven. Dat is gebeurd door de wet die de 'toelating' van corporaties borgde op te heffen. Het gaat hier om de zogenaamde Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesefz. Deze wet was enigszins vergelijkbaar met de Nederlandse BBSH. Het directe gevolg van de intrekking van de Wohnungsgemeinnufzigkeifsgesetz is geweest dat de fiscale vrijstelling kwam te vervallen. Sindsdien vervullen de voormalig sociale woningcorporaties een andere rol binnen het bestel. Veel corporaties zijn sindsdien volledig in commerciële handen gekomen of hebben op eigen kracht de switch gemaakt. Van veel corporaties is de overheid een belangrijk aandeelhouder; in andere gevallen vervullen banken of private investeerders die rol. Veel voormalig woningcorporaties
beschikken over een omvangrijke portefeuille (> 30.000 woningen). Ook daar hebben de afgelopen 10 jaar vele overnames plaatsgevonden en zijn grote organisaties ontstaan met omvangrijke voorraden sociale huurwoningen in portefeuille. Het is interessant na te gaan welke inhoudelijke koers een aantal van deze nieuwe organisaties momenteel volgen. Op basis van welke criteria het portfoliobeleid wordt gevoerd. Wat hiervan de effecten zijn op de voorraad sociale huurwoningen. Welk beleid er gevoerd wordt ten aanzien van de onderscheiden vastgoedcategorieën. Hoe het topmanagement hier tegenaan kijkt. Op welke wijze deze organisaties nog werken aan een publieke taakstelling etcetera. Probleemstelling : De probleemstelling bestaat uit twee hoofdvragen: 1. Welke ontwikkelingen hebben zich na 1990 in West-Duitsland voorgedaan op het terrein van de Duitse volkshuisvesting en wat zijn de ontwikkelingen en gevolgen geweest voor de Duitse woningcorporaties ?
2.
Hoe verhoudt zich dit tot de Nederlandse situatie. Welke parallellen zijn te trekken en waar zitten voor de Nederlandse corporaties mogelijke leereffecten ?
Deelvragen afgeleid uit de probleemstelling: 1. Hoe zag de Duitse sociale volkshuissector er voor 1990 uit ? 2. Welke veranderingen (fiscaal. relatie tot de overheid, toezicht ) hebben zich in 1990 voorgedaan met het opheffen van de Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetz ? 3. Wat zijn hiervan de gevolgen voor de rol en positie voor de corporaties geweest ? 4. Wat zijn de belangrijkste overeenkomsten en verschillen met de Nederlandse situatie (voor en na 1990)? 5. Welke ontwikkelingen hebben zich sindsdien voorgedaan bij de voormalig sociale corporaties op het gebied van: eigendomsstructuur, de relatie met de overheid, de sociale doelstellingen (missie) strategisch beleid marktsegmenten en doelgroepen de financiële positie 6. Wat zijn de belangrijkste voor- en nadelen van de 'Duitse weg' en welke voor Nederland relevante gevolgtrekkingen zijn hieruit te trekken ? Type onderzoek Het betreft een exploratieve onderzoeksstudie waar weinig informatie in Nederland over bekend is. Het onderzoek is gedeeltelijk casusgericht (enkele grote corporaties > 10.000 woningen) en beperkt zich hoofdzakelijk tot de Duitse deelstaat Noordrijn Westfalen.
Uiteindelijk is het doel om de parallel met de Nederlandse situatie te kunnen trekken. En wellicht levert het onderzoek inzichten op die Nederlandse woningcorporaties verder helpen in hun weg naar een nieuwe ordening. Onderzoeksaanpak Een uitgebreide literatuurstudie in Nederland is niet mogelijk gebleken. Kortweg omdat er hier ten lande weinig informatie beschikbaar is. De aanpak is als volgt geweest: 1. Opstellen probleemstelling. 2. Opstellen afgeleide onderzoeksvragen. 3. Opstellen hoofdstukindeling rapport (beantwoording diverse onderzoeksvragen). 4. Verrichten van voorstudie in Nederland: bestuderen publicaties, literatuur vanuit de bibliotheek van de SBV. 5. Verrichten van case studies in Duitsland bij een aantal grote corporaties. De informatie voor deze casestudies betrek ik uit: schriftelijke informatie van de corporaties (jaarverslagen, beleidsplannen, overig) en interviews met sleutelfiguren. 6. Het trekken van parallellen met de Nederlandse situatie. Scriptiebegeleiding Dr. P. van Gool Drs. R.C. Penning MRE
intern begeleider, Amsterdam School of Real Estate extern begeleider, Woningstichting Portaal, Leiden
Hoofdstuk O.
Samenvatting
Voor de afronding van de postdoctorale studie Master of Science in Real Estate is studie verricht naar het volkshuisvestingssysteem in Duitsland en de actuele rol en positie van de Duitse woningcorporaties. In deze scriptie wordt hiervan verslag gedaan. Zoveel als mogelijk wordt de parallel met Nederland getrokken. Recente ontwikkelingen op het gebied van nationale volkshuisvestingswetgeving alsmede de liberalisering van de Duitse woningcorporaties passeren de revue. Teneinde de theoretische thematiek ook te vertalen naar de realiteit, zijn er enkele hoofdstukken gewijd aan actuele voorbeelden uit Duitsland. Aan de orde komt lokaal volkshuisvestingsbeleid in Dortmund, het beleid van een woningcorporatie in Dortmund en de huidige praktijk van een aantal commerciële vastgoedondernemingen die actief zijn op het gebied van de aankoop van voormalige woningcorporaties. Afgesloten wordt met een aantal stellingen, waarbij het Duitse en Nederlandse systeem worden vergeleken. In de stellingen worden eigen conclusies getrokken. Historie corporaties
Duitse woningcorporaties zijn eind l g e eeuw in de grote steden ontstaan. De slechte woonomstandigheden van arbeiders vormden de basis voor particuliere initiatieven ter verbetering van de huisvestingssituatie. Van begin af aan kent Duitsland twee typen corporaties: de Gesellschaffen (vennootschappen) en de Genossenschaffen (coöperaties).
Typen corporaties
Wohnungsgesellscha~enzijn corporaties waarbij eigendom en bestuur gescheiden zijn. Eigenaren zijn de aandeelhouders. Veel voorkomend als aandeelhouder zijn gemeenten, kerken, bedrijven, nutsbedrijven. Bestuurders worden benoemd door de Raad van toezicht. Wohnungsgenossenschaffen zijn vergelijkbaar met verenigingen; eigendom en bestuur worden gevormd door en vanuit de leden.
Toegelaten instellingen
Vanaf begin 20 ste eeuw krijgen de corporaties een rol in het kader van nationaal volkshuisvestingsbeleid. Corporaties die werkzaam zijn voor het algemeen belang ('gemeinnutzig') worden fiscaal vrijgesteld. In 1941 worden alle 'gemeinnutzige' woningcorporaties onder Rijkswetgeving gesteld. Verhuurders die in aanmerking willen komen voor fiscale vrijstelling moeten voldoen aan de bepalingen uit de 'Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesefz'. Deze toelatingswet stelt de eisen waaraan gemeinnutzige corporaties moeten voldoen.
Opheffing toelatingswet
In 1990 is de Duitse toelatingswet voor woningcorporaties, de zogenaamde Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetz, opgeheven.
Rol overheid
Duitsland is een federale republiek met Bondsstaten ('Ländeq. De federale overheid vaardigt kaderwetgeving uit en stelt een basis aan volkshuisvestingsmiddelen ter beschikking. De deelstaten hebben eigen volkshuisvestingswetten en stellen ook eigen financiële middelen ter beschikking. Op lokaal niveau vindt de uitvoering van het beleid plaats, binnen de wetgeving van de deelstaat.
Nieuwe wetgeving
Woningbouwsubsidiëring vindt plaats binnen de federale kaderwet. Sinds 2002 betreft dit de 'WohnraumFörderungsgesetz: De doelgroep van beleid wordt in deze wet gedefinieerd. In deze moderne wet krijgen de lokale overheden volop de ruimte om inventief in te spelen op de lokale situatie. Subsidiemiddelen zijn nu niet meer gebonden aan fysieke plannen (nieuwbouw, renovatie), maar kunnen breder worden ingezet. Gemeenten zijn verplicht om lokale samenwerkingsovereenkomsten af te sluiten ("Kooperationsvertrage').
Woningbouwsubsidiëring Het door de overheid beschikbaar gestelde subsidie-instrumentarium staat open voor zowel particuliere investeerders als corporaties. Op gemeentelijk niveau wordt beschikt over de inzet van middelen. Ook particulieren kunnen gebruik maken van objectsubsidies en subjectsubsidies ('Wohngeld') Duitsland kent een vrije sector-huurmarkt en een sociale sector. In de vriie sector is de vaststelling van de huurprijs bij aanvang huur vrij. Huurverhoging is gemaximeerd tot 20% in drie jaar. Voorts kent Duitsland voor vrije sector huurwoningen een systeem van lokale referentiehuren. Deze vormen een bovengrens voor de huurverhoging, maar bieden eveneens de mogelijkheid de huurprijs in overeenstemming te brengen met de lokale woningmarktsituatie. In de sociale huur is de huurprijsberekening voorgeschreven door de overheid. Er zijn vrijwel geen mogelijkheden de huurprijs aan te passen aan de marktomstandigheden of gestegen exploitatiekosten. Uitgangspunt voor de vraaghuur is de berekende kostprijshuur. De berekening van de kostprijshuur vindt plaats met door de overheid voorgeschreven nominale normbedragen (de 'Pauschalen'). Normbedragen zijn
vastgesteld voor zowel de stichtingskosten als de exploitatiekosten ( de zogenaamde zweife Berechnungsverordnung). Woningmarkfsifuafie
Op nationaal niveau is de woningmarkt in evenwicht. Voor de toekomst wordt een daling van de bevolking verwacht van de huidige 82 miljoen tot 70 miljoen in 2050. Bovendien is sprake van een sterke vergrijzing. In de toekomst dreigt een overschot op de woningmarkt. In kwalitatief opzicht stijgt de vraag naar goede huisvesting voor senioren. Binnen Duitsland zijn er grote regionale verschillen. De grote, welvarende steden in het zuiden kennen nog steeds een gespannen woningmarkt (München, Stuttgart, Frankfurt). De investeringscondities voor woningbouw zijn goed. Oost Duitland heeft een omvangrijke herstructureringsopgave onder slechte woningmarktomstandigheden (weggetrokken bevolking, weinig economisch draagvlak). Delen van Noordrijn Westfalen en het Ruhrgebied kennen een selectieve migratie uit de steden naar de omliggende randgemeenten en verliezen bevolking. De situatie op de woningmarkt staat hier onder druk.
Woningvoorraad
Duitsland heeft van West-Europa het hoogste aandeel huurwoningen. De verhouding bedraagt 57% huur en 43% eigen woningbezit.
Woningcorporaties2004 Sinds 1990 is de toelatingswet voor woningcorporaties (de Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetz) opgeheven. Alle voormalig 'gemeinnutzige Wohnungsunfemehmen' zijn sindsdien geliberaliseerd en opereren in de marktsector. De fiscale vrijstellingen zijn opgeheven. De corporaties moeten als commerciële verhuurder hun positie handhaven. De verschillen tussen de voormalig sociale verhuurders zijn fors toegenomen. De Genossenschaften werken nog steeds traditioneel voor hun leden. In dit deel van de sector is weinig dynamiek zichtbaar. Bij de Gesellschaften zijn de ontwikkelingen grosso modo in twee richtingen gegaan: e enkele gemeentelijke woningbedrijven en corporaties in handen van overheden en bedrijven hebben hun woningbezit overgedaan aan commerciële vastgoedondernemingen of zijn in het geheel overgenomen e veel andere Wohnungsgesellschaften werken vanuit een zelfstandige positie als commercieel vastgoedbedrijf. De verkoop van voormalig sociale huurwoningen maakt veelal deel uit van de vastgoedstrategie. Hiervan was tot enkele jaren terug geen sprake. Nieuwe spelers
Sinds de opheffing van de Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetz is er een aantal bedrijven en investeringsmaatschappijen actief in de acquisitie van voormalig corporatiebezit. Hierdoor zijn grote vastgoedondernemingen ontstaan met portefeuilles van enkele tienduizenden (voormalig corporatie) woningen. Tevens kopen deze ondernemingen volledige corporaties op, vaak van gemeentelijke overheden. Na overname, richten deze ondernemingen zich op verkoop van huurwoningen aan huurders. Dit gebeurt in de regel onder sociaal verantwoorde voorwaarden ('sozial erträgliche Verkauf). Het goed renderende bezit wordt veelal in portefeuille gehouden.
Actuele situatie
De laatste jaren is ook in Duitsland een kentering zichtbaar ten aanzien van de keuze huur en koop. De vraag wan consumenten naar koopwoningen stijgt. Veel huishoudens beschouwen een eigen huis ook als voorzorg voor de oude dag. Er is in Duitsland veel ruimte het aandeel huurwoningen te laten zakken ten gunste van het eigen woningbezit. De geliberaliseerde corporatiesector speelt nu veel beter in op de vraag van de klant door huurwoningen om te zetten in koopwoningen. Ook in de nieuwbouw vindt hoofdzakelijk de bouw van koopwoningen plaats.
Conclusies
Duitsland heeft een forse slag gemaakt met de liberalisering van de corporatiesector. De marktsituatie geeft hier ook volop aanleiding toe. De dynamiek is terug, met accent op de acquisitie van woningportefeuilles van corporaties door commerciële vastgoedondernemingen en de verkoop van huurwoningen.Voormalig 'gemeinnutzige' woningcorporaties handelen volgens financieel-economische principes die in de marktsector gebruikelijk zijn.Vooralsnog is geen sprake van grootschalige sociale problematiek die het gevolg is van deze wijziging. Ook in Nederland is er ruimte voor een verdere liberalisering van de corporatiesector. De voorraad sociale huurwoningen overtreft in ruime mate de doelgroep van beleid. Vanuit de commerciële vastgoedsector is er naar verwachting veel interesse om te participeren in de corporaties. Grote corporaties zijn zelf al bezig op het gebied van commerciële projectontwikkeling en het vrije sector segment. De verantwoordelijkheid voor de doelgroep van beleid ligt bij de overheid. De overheid kan financiële instrumenten inzetten om private partijen tot maatschappelijk investeren te bewegen.
Hoofdstuk 1 Inleiding Duitse volkshuisvesting Opbouw: = Wat is Duitse volkshuisvesting ? Opbouw Duitse woningvoorraad De huursector Actoren op de Duitse woningmarkt = Ontwikkelingen op de Duitse woningmarkt m Nieuwbouwontwikkeling Kengetallen volkshuisvesting Nederland- Duitsland
1.1 Wat is Duitse volkshuisvesting ? Het zoeken naar een letterlijke vertaling van het woord volkshuisvesting in het Duits is een lastige zaak. Het woordenboek geeft vertalingen als 'Volkswohnungswesen' of 'öffentliche Wohnungsfursorge'. Beide termen zijn in Duitsland absoluut geen gemeengoed zoals de Nederlandse term volkshuisvesting. Veelgebruikt is de term 'Wohnungswirtschaft', hetgeen echter het gehele stelsel van woningbouw (huur, koop) betreft. In Nederland draait het in de volkshuisvesting om de bemoeienis van de overheid met het beleidsterrein woningbouw. Volkshuisvesting wordt geassocieerd met de verantwoordelijkheid van de overheid om het 'recht' van een dak boven het hoofd voor iedereen bereikbaar te maken. De overheid voelt zich daarbij in het bijzonder verantwoordelijk voor doelgroepen die hier gezien hun inkomen in 'normale' marktcondities niet in kunnen voorzien. In de praktijk gaat het om doelgroepenbeleid, woningbouwsubsidiëring, betaalbaarheid, de corporatiesector en sturingsmechanismen van de Rijksoverheid. Met andere woorden: ook in Nederland is er geen scherpe definitie van volkshuisvesting en wat daar wel en niet onder valt. Wel is er een algemeen begrip rond dit thema. Het begrip volkshuisvesting in deze scriptie is afgebakend. Het gaat in dit rapport over zowel het instrumentarium dat de Duitse overheid ter beschikking heeft op het terrein van de woningbouw als over de Duitse vorm van woningcorporaties. Ook in Duitsland zijn de woningcorporaties een vehikel om huishoudens met lage inkomens en doelgroepen met een mindere positie op de woningmarkt van adequate woonruimte te voorzien. Het zijn over het algemeen particuliere organisaties, maar de diversiteit in het type 'Wohnungsunternehmen is groot. De rol die de corporaties vervullen op het vlak van de volkshuisvesting vindt plaats door de inzet van het volkshuisvestingsinstrumentarium van de overheid. Evenals in Nederland, zijn er veel relaties tussen de sociale verhuurders en de overheid. Een groot verschil tussen Nederland en Duitsland is de constitutionele inrichting van het land. Duitsland is een federale republiek met zeventien deelstaten (Bundeslander). De Duitse deelstaten zijn niet te vergelijken met de Nederlandse provincies gegeven de ruime wetgevende bevoegdheden en de beschikbaarheid over een eigen financiële huishouding. Binnen de deelstaten zijn regionale- (Kreise,Bezirke) en lokale overheden te onderscheiden. Op het beleidsterrein van de volkshuisvesting zijn er grote verschillen tussen de diverse deelstaten. De beleidsvrijheid is groot en politiek gekleurd. Daarnaast is er nauwelijks sprake van één landelijke volkshuisvestingsopgave. Er zijn grote regionale verschillen. Sinds de eenwording met de DDR zijn er bovendien zes deelstaten aan de BRD toegevoegd die weer een geheel andere problematiek kennen dan de West-Duitse bondsstaten. In deze scriptie wordt met name verslag gedaan over de situatie in voormalig Westduitsland. Wanneer de verantwoordelijkheid en het stelsel op deelstaatniveau besproken wordt, worden voorbeelden uit de deelstaat Noordrijn Westfalen gebruikt. Deze aan Nederland grenzende deelstaat is qua omvang, bevolkingsgrootte (18 miljoen), stedelijkheid, stedelijke problematiek en cultuur de meest op Nederland lijkende deelstaat. Op enkele plekken wordt er een vergelijking
gemaakt met de Zuid-Duitse deelstaat Beieren (grootste en in economisch opzicht belangrijkste deelstaat). Dit om de verscheidenheid binnen Duitsland aan te kunnen geven. 1.2 Opbouw Duitse woningvoorraad Het totale woningbestand in West-Duitsland is qua eigendom globaal onder te verdelen in 4 categorieën. Net als in Nederland, is er sprake van woningbezit in particulier eigendom (eigen woningbezit) en een bestand huurwoningen. Bovendien bestaat er ook de vorm van collectief eigendom. Het beheer van de huursector is onder te verdelen in de corporatiesector (13% van de totale woningvoorraad) en een vrije huursector. In de vrije huursector zijn zowel 'freie Wohnungsunternehmen' werkzaam als particulieren die verhuren. Die laatste eigendomscategorie is in Duitsland van groot belang (53% van de huurwoningen). Onderstaande tabel toont voor twee deelstaten het aandeel huur en koopwoningen alsmede de opbouw van de woningvoorraad in geheel Duitsland.
Bewoonde wooneenheden in woongebouwen Naar eigendomscategorie * 2002
Waarvan Woningen in eigendom
Huurwoningen
Totaal Land
Beieren NoordrijnWestfalen
X l 000 5 207,6
1 O00 2 661,9
%
2 545,8
% 48,9%
7 543,6
2 939,5
39%
4 604,l
61%
Duitsland
135 128,2
114 976,l
142,6%
120 152,l
157,4%
Westduitsland
128 590.1
112 738.2
1
1 5 851.9
1
44.6%
Oostduitsland 6 538,l 2 237,9 34,2% 4 300,3 bron: Statistisches Bundesamt ,geactualiseerd 13 Augustus 2003
51,1%
55.4%
65,8%
Van de in totaal ruim 35 milj bewoonde woningen is het aandeel woningen in eigendom 42,6% en het aandeel huurwoning ruim 57%. Naar Europese maatstaven heeft Duitsland de grootste huursector en het kleinste aandeel eigen woningbezit. Het Europese gemiddelde ligt op 63% eigen woningen'. In Oost-Duitsland, de voormalige DDR, is de huursector nog een stuk groter (66%). Maar ook West-Duitsland heeft met 55% huurwoningen nog een groot aandeel in de totale woningvoorraad. Het belang van de huursector voor de Duitse woningmarkt is derhalve aanzienlijk. 1.3 De huursector De voorraad huurwoningen is in eigendom van een groot scala partijen. Zowel particuliere eigenaren, kleine en grote vastgoedeigenaren opereren op de Duitse huurwoningmarkt. De eigendomstructuur van de huursector is percentueel in onderstaande cirkeldiagram afgebeeld.
Kempen &Co, januari 2004, Deutsche Wohnen, One of a kind in Europe
M particulier eigendom
corporaties Ufreie Wohnungsunternehrnen U overig, niet privaat Hwoningen in W E --
Figuur 1 brongegevens : Grundlagen der Wohnungs-und Immobilienwirtschaft,p 79
Ruim de helft van de huurvoorraad is in particuliere handen. Dat is in verhouding tot Nederland een unieke situatie, waar zo'n 60% van de huurvoorraad in handen is van woningcorporaties. 1.4 Actoren op de Duitse particuliere verhuurmarkt De qua omvang tweede groep van eigenaren wordt gevormd door de Duitse corporatiesector. In een volgend hoofdstuk komt de sector woningcorporaties uitgebreid aan de orde. In het onderstaande worden de overige typen verhuurders beschreven.
1.
Freie Wohnunqsunternehmen Freie Wohnungsunternehrnen zijn verhuurders die zich richten op de vrije-sector huurmarkt. Deze groep onderscheidt zich van particuliere verhuurders door de omvang. Particuliere verhuurders zijn vaak personen1families met woningbezit. Het verschil tussen freie Wohnungsunternehrnen en de corporaties is dat ze niet vallen onder de beperkende regelgeving (m.n. beperkte winstuitkering) waar corporaties tot 1990 onder vielen. Deze sector is eind 18e eeuw in de steden ontstaan. In Nederland vergelijkbaar met de speculatieve, bedrijfsmatige woningbouw die in de grote steden een groot deel van de woningproductie leverde. Freie Wohnungsunternehrnen zijn winstgeörienteerd en hadden zeker tot voor de eerste wereldoorlog een beperkte beleggingstermijn (veelal bouw en uitponding). Deze sector had tot de Eerste Wereldoorlog het grootste aandeel in de woningbouwproductie. In de jaren dertig werd de positie van de Duitse corporaties (gemeinnutzige Wohnungsunternehrnen) verbeterd ten koste van de vrije sector. Die rol werd na de Tweede Wereldoorlog alleen maar groter. Voor de huishoudens met hogere inkomens bouwden de freie Wohnungsunternehrnen over het algemeen grotere en duurdere huurwoningen. Met het teruglopen van de overheidsbudgetten voor sociale woningbouw in de jaren '70 steeg het belang van de vrije sector in de woningproductie. Na 1972 zijn de freie Wohnungsunternehrnen verantwoordelijk voor een groter deel van de bouwproductie dan de corporaties (25% per jaar tegenover ca 6 a 7% voor de corporaties. De belangrijkste activiteiten van de freie Wohnungsunternehrnen betreffen: o beheer eigen huurwoningen o woningbeheer voor derden o ontwikkelaar voor eigen portefeuille (eigen kosten en risico) o turn key woningontwikkelaar voor particulieren
2.
Beleaqersl Erwerbsunternehmen Grote en institutionele beleggingsinstellingen zijn eveneens actief op de Duitse woningmarkt. Onderscheidend van de 'freie Wohnungsunternehrnen' is het feit dat het
beleggen in woningen geen hoofdactiviteit is. In deze categorie vallen Vastgoedfondsen (Immobilienfonds), woningportefeuilles van pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. De beleggingscategorie woningen wordt over het algemeen beschouwd als een relatief zekere en redelijk renderende belegging met een geringe correlatiecoëfficiënt met de beursgenoteerde beleggingen. De beleggingscategorie vastgoed reduceert het risico op de totale beleggingsportefeuille (diversificatie). De woningportefeuilles worden in de regel volledig met eigen middelen gefinancierd. De grote en institutionele beleggers hebben hoofdzakelijk bezit in de grote steden. Qua segment richten beleggers zich met name op appartementencomplexen voor doelgroepen met de hogere inkomens. Het segment eengezinswoningen (Einfamilienwohnungen) wordt hoofdzakelijk gehouden door de freie Wohnungsunternehmen. De woningbouwproductie is, evenals bij de freie Wohnungsunternehmen, sterk beïnvloed door conjunctuurbewegingen en de wettelijke mogelijkheden om tot waardeverhoging te komen. De sterke positie van de huurders in combinatie met huurprijsbescherming heeft niet geleid tot ideale beleggingscondities. Hoewel er weinig datamateriaal voorhanden is, schatte men het aandeel in de woningproductie in de jaren tachtig op nog geen 2% van het totaal. 3. Privaat eiqendom huurwoningen Het aandeel particuliere aanbieders van woningen bedraagt meer dan 50% van het totale Duitse huurwoningenaanbod. Dit segment laat zich in drie hoofdgroepen indelen: a. klassieke 'amateur-aanbieder': kleine particuliere eigenaren in bezit van één of enkele appartementen die in eigen regie het beheer uitvoeren. Doelstellingen: oudedagvoorziening, belegging en het voorzien in eigen gebruik. b. Niet zelf beherende particulieren: particulieren met een woningbestand tot ca 100 woningen. Het beheer is ondergebracht bij beheerders, makelaars of Wohnungsunternehmen. c. Professionele particulieren: particulieren die woningexploitatie en ontwikkeling tot hoofdactiviteit hebben gemaakt.
4. Woningcorporaties/(ehemals~Gemeinnutziqe Wohnungsunternehmen Aan de sector woningcorporaties is een apart hoofdstuk gewijd. 1.5 Ontwikkelingen op de Duitse Woningmarkt Over dé situatie op de Duitse woningmarkt is feitelijk weinig algemeens te zeggen. Door de grote regionale diversiteit komen zowel binnen de Bondsrepubliek als binnen de diverse deelstaten zowel situaties van tekorten als overschotten voor. Niettemin kan gesteld worden dat voor geheel Duitsland een significante afname van de bevolking verwacht wordt vanaf 2015. Op nationaal niveau wordt rekening gehouden met een bevolkingsafname van ruim 82,5 miljoen in 2004 tot 78,8 miljoen in 2020. Dat heeft op macro niveau grote consequenties voor de woningvraag. Enkele recente trends op de woninamarkt betreffen: * suburbanisatie van middeninkomensgroepen: In Duitsland aangeduid als de 'Stadfflucht': gezinshuishoudens die de stad verlaten en naar de randgemeenten trekken. Dit is een veel voorkomend verschijnsel in het Ruhrgebied waar sommige gemeenten meer dan 15% bevolking verloren in de periode 1991-2001)~ urbanisatie van kleine jonge huishoudens naar aantrekkelijke binnensteden (gentrification) cumulatie van allochtonen in de naoorlogse woningbouw en wegtrekken van de oorspronkelijke bevolking naar buiten vrije- tijdswonen: het ontstaan van woonwijken waarvan het vrije tijds aspect centraal staat: wonen aan het water, nabij golfterreinen, in kunstmatig gecreëerde groengebieden etc. groeien eigen woningbezit. Veel huurders hebben de voorkeur voor een eigen woning. Dit leidt tot een blijvende vraag naar koopwoningen ten koste van huurwoningen.
-
Zukunfl des Wohnens, Perspektiven fur die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Rheinland und Westfalen VdW Rheinland yestfalen 2002 Berlin Institut , Untersuchung 2004, Noordrijn Westfalen 'Das Revier steigt ab'
De situatie op de Duitse woningmarkt is zoals eerder aangeven regionaal sterk verschillend Enkele belanqriike reqionale ontwikkelincien zijn: Economisch sterke regio's in Zuid Duitsland profiteren van de vraag naar woonruimte als gevolg van de groeiende economie en de druk op de arbeidsmarkt. De meeste ZuidDuitse steden (München, Stuttgart) kennen een omvangrijk woningtekort. De rendementen op huurwoningen zijn goed en hebben een stijgende trend. Veel Oost-Duitse steden kennen grote leegstandsproblematiek en een sterke achteruitgang van de leefomgeving. Na de hereniging heeft een belangrijk deel van de actieve en kansrijke beroepsbevolking kans gezien in West-Duitsland werk en een woning te vinden. Het Ruhrqebied en de deelstaat Noordrijn-Westfalen hebben in de jaren negentig een behoorlijke instroom van Oostduitsers en mensen uit Oost Europa (de zg Aussiedler en Ubersiedler) gekend. Dit leidde destijds tot een gespannen situatie op de woningmarkt en lange wachttijden voor (sociale) huurwoningen en prijsstijgingen in de vrije sector. Aan deze immigratie is inmiddels een eind gekomen. De woningmarkt is als gevolg van een hoge nieuwbouwproductie in de negentiger jaren in evenwicht. De komende jaren wordt een verslechtering van de situatie op de woningmarkt verwacht als gevolg van demografische ontwikkelingen en een migratie van huishoudens met middeninkomens van de stad naar buiten (de Stadíflucht). De grote regionale verschillen komen onder andere tot uitdrukking in de ontwikkeling van de huur- en koopprijzen in de grote Duitse steden. In onderstaande tabel worden de recente aanvangshuren na leegkomst (vrije sector) en de gemiddelde transactieprijs van koopwoningen in beeld gebracht. anvangshuren /min I ~ u n c h e n l10
l~eipzig
b3
max
16
koopprijzen Im2 /Min ax b100 14500
IM
11500
Pel
12000
(bron: HVB Expertise GmbH)
1.6 Nieuwbouwontwikkeling De vraag naar woonruimte bepaalt in het segment vrije sectorwoningen in belangrijke mate de productie. Conjunctuurbewegingen hebben grote invloed op de nieuwbouwproductie. De Duitse economie draait mee op de wereldconjunctuur, maar kent ook een eigen dynamiek. Die is na de eerste jaren na de hereniging (1990) en het meeliften op de algemene economische toppen eind jaren negentig, in slechter vaarwater terecht gekomen. De Duitse economie wordt door structurele factoren als de hoge loonkosten, een verstard fiscaal systeem, hoge sociale lasten en een hoge regeldruk negatief beïnvloedt. De rood-groene Duitse Bondsregering is er bovendien nog niet in geslaagd de beheersing van de overheidsfinanciën onder de EU limieten te houden. Economische en demografische ontwikkelingen hebben grote invloed op de woningproductie en de vraag naar nieuwe woningen.
De actuele situatie op de woningmarkt kenmerkt zich door een sterk gedaald investeringsvolume in nieuwe woningen. Dat betreft zowel de bouw van koopwoningen (Eigenheimbau) als huurappartementen. Voor de middellange termijn wordt een afnemende vraag naar woningen verwacht. Dit wordt veroorzaakt door demografische veranderingen (meer ouderen, een afvlakkende bevolkingsontwikkeling (afgenomen immigratie, lage geboortecijfers, hoge sterftecijfers). Verschillende onderzoekbureaus verwachten nog tot 2015 een stabilisatie van de bevolking rond de 82 miljoen inwoners, maar na 2015 een drastische teruggang tot circa 70 miljoen inwoners in 2050. Deze ontwikkeling heeft zijn invloed op de investeringsbereidheid van ontwikkelaars en beleggers in woningen. Slechts in de attractieve steden met goede economische vooruitzichten en een krappe woningmarkt (met aan de top München) is voldoende investeringsbereidheid te vinden. Hier stijgen de huren en de prijzen voor koopwoningen. In grote delen van Duitsland zijn de prijzen stabiel of vertonen een neerwaartse tendens. Dit alles leidt ertoe dat er in Duitsland geen sprake is van een substantiële nieuwbouwopgave. Het kwantitatieve aanbod is redelijk in evenwicht met de huidige en toekomstige vraag. De nationale woningbouwopgave is met name kwalitatief van aard. Met de vergrijzing groeit de vraag naar woonconcepten voor ouderen. Vooral in het zuiden van Duitsland worden op landschappelijk aantrekkelijke locaties wooncomplexen voor ouderen ontwikkeld. Geïntegreerde woonconcepten met service- en zorgverlening zijn sterk in opkomst. In de huursector wordt in toenemende mate ook de bestaande woningvoorraad geschikt gemaakt voor ouderen. Ook de overheid maakt het door middel van subsidiemaatregelen mogelijk dat bestaande wooncomplexen kunnen worden aangepast aan de vraag van ouderen. Naast de doelgroep ouderen, stellen ook jongere huishoudens andere eisen aan de woningen. Ruim eenderde van de woningvoorraad stamt uit de vijftiger en zestiger jaren. Veel van deze woningen voldoen niet aan de huidige woonwensen en moeten gemoderniseerd worden. De sector van sociale en 'freie' Wohnungsunternehmen ziet het als voornaamste taak om met name het huidige bestand huurwoningen ook voor de toekomst te moderniseren en af te stemmen op de vraag van de moderne woonconsument.
1
Nieuwbouw Westduitsland
300000 250000 1 200000 150000 100000 50000
o
(bron: Hypo Vereins Bank / HVB Expertise 2003)
egw 4 mgw
1.7 Kengetallen volkshuisvesting Nederland -Duitsland Tot slot van dit inleidende hoofdstuk een aantal algemene vergelijkende statistieken.
Stichtingskosten woningen: 2 voorbeelden ter vergelijking
(bron: Wohnungsmarktbericht Dortmund 2002, Stadt Dortmund)
(bron: Wohnungsmarktbericht Dortmund 2002, Stadt Dortmund, Woningstichting Rochdale)
(bron: Wohnungsmarktbericht Dortmund 2002, Stadt Dortmund)
Hoofdstuk 2 De geschiedenis van de Duitse corporatiesector tot q990 Opbouw: Inleiding e Rechtsvormen en typen woningcorporaties e Bemoeienis van de overheid e Aanloop tot de Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetz 0 De corporaties in de wederopbouw na 1945 Kenmerken Wohnungsgemeinnutzigkeit e De opheffing van de Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetz in 1990 e Slotbeschouwing gemeinnutzige sector in Westduitsland e Vergelijking met Nederland e
2.1 Inleiding Dit hoofdstuk is volledig gewijd aan de sector woningcorporaties. In hoofdlijnen wordt de geschiedenis van de corporatiesector beschreven en wordt het thema 3emeinnützigkei"r' uitgewerkt. Het kenmerk dat commerciele verhuurders onderscheidt van non-profit verhuurders is de Duitse term gemeinnutzigkeit. Tevens worden de meest voorkomende typen woningcorporaties kort beschreven. Duitse woningcorporaties stonden voor 1990 dan ook bekend onder de naam 'Gemeinnutzige Wohnungsgesellschafien'.Vergelijkbaar met de Nederlandse situatie, waren de grondleggers van de Duitse corporaties verlichte burgers die een eind wilden maken aan de vaak mensonterende woontoestanden van de arbeiders in de grote industriesteden. In historisch opzicht is voor de Duitse sociale woningsector de naam Victor Aimé Huber (1800-1869) van groot belang. Huber was één van de eersten die inzag dat de private bouwsector niet in staat was de enorme huisvestingsproblemen in de industriesteden op te lossen. De omvangrijke industrialisatie van het begin van de l g e eeuw had immers gezorgd voor een forse migratie van het platteland naar de steden. Huber was een idealist en pionier. Hij schreef twee belangrijke theses die van grote invloed zouden zijn voor de ontwikkeling van de eerste woningcorporaties. Dat was in 1846 het schrijven 'Uber innere Colonisation' en in 1848 een thesis ' Die selbsthilfe der arbeitenden Klassen di~rch Wirfschafisvereine und innere Ansiedlung'. De in beide stukken geuite ideeën over verbetering van de woonsituatie voor arbeiders leidde in 1847 tot de oprichting van de eerste Duitse woningcorporatie, de Berliner gemeinnutzige Baugesellschaft. 2.2 Rechtsvormen en typen woningcorporaties De Duitse woningcorporaties kennen van meet af aan juridisch twee rechtsvormen: 1. Gesellschaft; aandelenmaatschappij (GmbH, AG) 2. Genossenschaft: de coöperatie
2.2.1 De Wohnungsgesellschaft De Wohnungsgesellschaft is qua rechtspersoon de vennootschap. Aandeelhouderschap (eigendom) en bestuur zijn gescheiden. De aandeelhouders staan op afstand en zijn eigenaar van de Wohnungsgesellschaft. Veel voorkomend als aandeelhouder zijn overheidsorganen, bedrijven, kerken en vakbonden. Aan bedrijven verbonden Wohnungsgesellschaften zijn feitelijk dochterondernemingen van het bedrijf. De eerste gemeinnützige Kapitalanlagegesellschaften worden beschouwd als de grondleggers van de gemeinnützige woningbouw (niet te verwarren met sociale cq gesubsidieerde woningbouw).
2.2.2. De Wohnungsgenossenschaft De Wohnungsgenossenschaft is letterlijk vertaald de woningcoöperatie. De Genossenschaft is het best te vergelijken met de Nederlandse woningbouwvereniging. In 1868 verscheen de eerste Duitse Genossenschaftsgesetz. Bij Wohnungsgenossenschaften wordt het vermogen gedeeltelijk bijeen gebracht door de leden; in die tijd de arbeiders. De oprichters van deze Genossenschaften waren over het algemeen charitatieve instellingen of de zogenaamde volksbanken. Anders dan de Gesellschaften, streefden de Genossenschaften in eerste instantie naar 'zelfhulp' (samen staan we sterk principe) teneinde huurwoningen om te zetten in woningeigendom voor de arbeiders. In deze periode ontstond de eerste Baugenossenschaft in de stad Hamburg. Al snel bleek dat de opgave om eigen woningbezit voor arbeiders te realiseren financieel erg moeilijk was. In de loop van de tijd zijn veel van deze Genossenschaften dan ook overgegaan tot het bouwen en beheren van huurwoningen.
Vanwege het feit dat er in de l g e eeuw nog geen sprake was van door de overheid gefinancierde sociale woningbouw, waren het vooral charitatief ingestelde burgers die genoegen namen met een laag (of negatief) rendement op de ontwikkeling van woningen voor de arbeidende klasse. De Duitse term gemeinnuzigkeit kan zo ook worden begrepen: het gaat hier om aktiviteiten die het algemene nut, zeg de publieke zaak, ondersteunen. Het winstoogmerk staat hierbij niet op de eerste plaats. De overheid zou pas later zijn intrede doen. Rechtsvorm: Genossenschaften vallen in Duitsland onder de Genossenschaftsgesetz. In paragraaf 1 van deze wet is het doel van de Genossenschaften opgenomen: de Genossenschaft dient de belangen van de aangesloten leden. Het lidmaatschap van een Genossenschaft staat in principe open voor iedereen. Met name lage inkomensgroepen kunnen met het lidmaatschap van een Genossenschaft blijvend rekenen op een woning en het mede-eigendom van de Genossenschaft. In die zin zijn de leden van een Genossenschaft te beschouwen als aandeelhouders. Door de financiële inbreng bij aanvang te betalen maken ze deel uit van de gemeenschap van leden. Het coöperatieve gedachtegoed van destijds is nog steeds verankerd in de statuten van de Wohnungsgenossenschaften. De wettelijke doelstelling van Wohnungsgenossenschaften is kort samengevat: het voorzien in betaalbare woonruimte die voldoet aan de wensen van de leden. Aangezien de leden gemeenschappelijk de Genossenschaft vormen, zijn zowel bestuur als de raad van toezicht lid van de Genossenschaft. Kernbegrippen van de Genossenschaft zijn : Selbsthilfe: eenheid van leden leidt tot meerwaarde voor alle aangeslotenen Selbstverwaltung: beheer in eigen hand (werkapparaat) Selbstverantwortung: verantwoording wordt onderling afgelegd aan de leden De belanqriikste kenmerken van deze onderneminqsvorm betreffen onderlinge steun van de leden in het voorzien in woonruimte en dienstverlening door een bundeling van financiële middelen leden zijn mede-eigenaar: bij uittreding volgt terugbetaling van de financiële inbreng (alleen inbrengwaarde zonder rente) besluitvorming geschiedt conform de statuten door de Ledenvergadering; alle leden hebben één stem leden ontvangen een aangepast (laag) dividend voor het ingebrachte kapitaal; het totale vermogen van de Genossenschaft is doelgebonden; de lage dividenduitkering voorkomt speculatie op winsten en houdt daarmee het vermogen in de organisatie Genossenschaften kennen een van rechtswege gemaximeerde dividenduitkering van 4% van het resultaat. ledenlhuurders hebben het zogenaamde 'Dauerwohnrecht'; de Genossenschaft garandeert een levenslang woonrecht aan haar leden in een woning van de Genossenschaft in toenemende mate verlenen de Genossenschaften ook dienstverlening aan de leden: advisering, hulp voor ouderen etc Das Taschenbuch fur den Wohnungswirt 2003, p 230 e.v., Harnrnonia Verlag, Hamburg
de bijdrage aan de sociale volkshuisvesting ligt met name hierin dat mensen uit alle lagen van de bevolking lid kunnen worden; het intredebedrag is inkomensafhankelijk hetgeen de onderlinge solidariteit tussen de leden onderstreept (ieder heeft immers dezelfde stem). De sector Wohunciscienossenschaften in ciifers In Duitsland zijn er anno 2004 nog ruim 2000 Genossenschaften actief. Gezamenlijk zijn ze eigenaar van zo'n 2 , l miljoen woningen. Dat betekent dat ongeveer 10% van alle huurwoningen in eigendom van de Genossenschaften is. Enkele kerncijfers van de Genossenschaften op een rij: aantal Genossenschaften: 2.000 (gemiddelde grootte 1.000 woningen) aantal leden: 1 3 miljoen 50% heeft minder dan 500 woningen in eigendom balansvermogen: totaal 65 miljard euro vermogensaandeel leden: 3,2 miljard (ca € 1000,- per lid) investeringen in nieuwbouw per jaar: l miljard investeringen in onderhoud: 2 miljard investeringen in modernisering: 2 miljard 2.2.3. Heimstatten De derde corporatievorm, overigens geen specifieke rechtspersoon (vaak een Gesellschaft), is de Heimstatte. Dit zijn door de overheid opgerichte organisaties die zelfstandig verantwoordelijk zijn voor de bouw en verhuur van woningen. Deze vorm komt pas na de Eerste Wereldoorlog tot ontwikkeling wanneer de Duitse overheid zich actief begeeft op het terrein van de volkshuisvesting.
2.3 Bemoeienis van de overheid De groei van het aantal woningcorporaties in de l g e eeuw is pas echt goed op gang gekomen door een aantal veranderingen in de wetgeving. Zo waren van 1868 tot 1890 zowel de oprichters /deelnemers van Genossenschaften als de Gesellschaften nog volledig financieel aansprakelijk. In 1880 werd de wetgeving aangepast zodat met name voor de Genossenschaften een beperkte aansprakelijkheid wettelijk (beschrankte Haftung) kon worden gerealiseerd. Vanaf dat moment groeit het aantal coöperatieve woningbouwverenigingen erg snel: van 50 in 1890 tot ruim 950 in 191O. Ook andere overheidsmaatregelen bevorderden de groei van de corporaties. Zo hadden de resultaten van de initiatiefnemers van corporatieve woningbouw inmiddels ook veel brede publieke belangstelling voor de woningproblematiek gewekt. De bijdragen die de Gemeinnutzige corporaties aan de oplossing van huisvestingsproblemen gaven werden vanaf 1893 dan ook voor het eerst gesteund door de overheid. In dat jaar werd de eerste belastingsvrijstelling voor gemeinnutzige corporaties in een Pruisische belastingwet geïntroduceerd. Ook daarna is met name in Pruisen veel wetgevend werk gestoken in overheidsmaatregelen die gericht waren op de hervorming van de woningsituatie. Vanaf deze periode ontstaan ook de eerste samenwerkingsverbanden van woningcorporaties. Het eerste samenwerkingsverband uit de periode 1868-1890 is de 'Allgemeine Verband der Genossenschaften'. De eerste verbanden, vaak regionaal georiënteerd, hadden in aanvang niet de taak de belangen van de aangesloten leden te dienen, maar waren gericht op controlel accountancy werkzaamheden. Pas na de Eerste Wereldoorlog gingen de regionaal georganiseerde samenwerkingsverbanden ook op rijksniveau samenwerken en ontstond er in 1920 de "Reichsverband Deutscher Baugenossenschaften". Vanaf dat moment heeft de gemeinnützige corporatiesector een eigen sectorinstituut waar woningcorporaties uit geheel Duitsland zijn aangesloten. De belangenvertegenwoordiging op Rijksniveau zou de jaren erna sterk aan belang winnen. Na de Eerste Wereldoorlog stond Duitsland voor een aanmerkelijke wederopbouwopgave en begon de staat met een actieve woningpolitiek van woningsubsidiëring. Ook ontstonden vanaf 191811919 de zogenaamde 'Heimstatten' cq 'WohnungsfürsorgegesellschaRen'. Deze door de
overheid opgerichte organisaties waren verantwoordelijk voor door de overheid georganiseerde gemeinnutzige woningbouw. Om de onafhankelijkheid van de privaat georganiseerde Genossenschaften en Gesellschaften te onderstrepen, nam het belang van goede belangenvertegenwoordiging op Rijksniveau toe. 2.4 De aanloop tot de WGG- Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetz 1941 Tussen de twee wereldoorlogen in groeit het belang van de corporatiesector. De wetgevingsinspanningen nemen toe teneinde de corporaties sterker tot uitvoerders van overheidsbeleid te maken. In 1930 werd nog in de Weimar Republiek de eerste Gemeinnutzigkeitsverordnung ingevoerd. Hierin was bepaald onder welke voorwaarden een corporatie beschouwd kon worden als gemeinnutzig en daarmee in aanmerking kwam voor belastingvoordelen. De greep van de staat op de sector nam met deze en hierop volgende wetgeving en verordeningen flink toe. In die jaren konden de gemeinnutzige woningcorporaties beschouwd worden als het verlengstuk van de overheid op het gebied van woningbouw. Maar juist door de vele belastingvoordelen brachten ook industriële woningbedrijven (bijvoorbeeld de Vereinigte Stahlwerke AG) die voor de eigen arbeiders omvangrijke woningbestanden beheerden, hun woningbezit onder de gemeinnutzige wetgeving. Na machtsovername door de NSDAP en de verkiezing van Hitler tot Rijkskanselier in 1932, begon al snel de 'gelijkschakeling' van de Duitse corporatiesector. De gemeinnunige corporaties dienden in het vervolg alleen nog de belangen van de nationaal- socialistische staat. Alle corporatievormen, de Genossenschaften, de Kapitalgesellschaften en de Heimstatten werden onder één gemeenschappelijk dak samengevoegd en onder staatscontrole gebracht. Uiteindelijk werd in het oorlogsjaar 1941 door de toenmalige Rijksarbeidsminister Franz Seldte de zogenaamde Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetz (WGG) ingevoerd. Deze wet zou uiteindelijk tot 1990 de belangrijkste basis vormen van de Duitse gemeinnutzige woningbouw (!). 2.5 De corporaties in de wederopbouw na 1945 In de jaren direct na de oorlog was er nog niet direct sprake van een nieuwe federale overheid. De aansturing van de wederopbouw werd dan ook niet door een centraal overheidsorgaan opgepakt. De geallieerden hadden het land in een aantal zones opgedeeld die onder leiding stonden van een militair directoraat. De eerste jaren was Duitsland onderverdeeld in een viertal bezettingszones. In de noordelijke Britse bezettingszone kwam het snelst de samenwerking onder de WGG vallende organisaties weer tot stand. Een snel optredend probleem was de positionering van de corporatiesector in verhouding tot de overheid. Die was vanaf de Eerste tot en met de Tweede Wereldoorlog helder: ten dienste van de centrale overheid. Zonder centrale overheid en in een verdeeld land was de positie een stuk minder duidelijk. Uiteindelijk hebben de initiatieven van de Noord-Duitse gemeinnutzige samenwerkingsverbanden geleid tot de oprichting in mei 1949 van het eerste Bundesdeutsche 'Gesamtverband gemeinnutziger Wohnungsunternehmen E.V.'. Deze organisatie was vanaf dat moment de aanspreekpartner van de Bondsregering op het gebied van de woningpolitiek (vallend onder het ministerie van woningbouw). Reeds in 1948 waren de contacten ten aanzien van aansluiting van Oost-Duitse (de Russische bezettingszone) samenwerkingsverbanden opgeschort. De discussie over de positie van de corporatiesector ten opzichte van de overheid blijft actueel. In de jaren '50 wordt er door de overheid gewerkt aan een hervorming van de WGG, vanuit overheidszijde met de bedoeling de controle over de corporatiesector verder uit te breiden. Dit is tegen de wens van de sector zelf die niet van plan was de goedkeuring van de jaarverslagen en de toetsing van het management onder staatscontrole te plaatsen. De sterk dirigistische overheid in de jaren '30 en '40 zou naar opvatting van de corporatiesector juist sterk verminderd moeten worden. Niettemin verklaart de toenmalige minister van woningbouw, Paul Lucke, in 1958 dat door de wettelijke regelgeving de gemeinnutzige woningcorporaties naar 'hun wezen instrumenten zijn van de rijks- woningbouwpolitiek.' Deze spanning in de aard van de corporatie, tussen de markt (privaat initiatief) en overheid, zal tot de opheffing van de Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetzin 1990 ook blijven bestaan.
2.6 Kenmerken WohnungsGemeinnützigkeitsGesetz (WGG) Pas na Tweede Wereldoorlog kwam de WGG de overheid goed van pas. Er was een enorme woningnood die in de wederopbouwperiode moest worden opgelost. Een definitie van gemeinnutzigkeit staat niet in de wet vermeld. Dat kwam de overheid op zich goed uit. Een nauwkeurige vastlegging van voorwaarden waaraan de gemeinnuztige corporaties moesten voldoen zou immers aanbodbeperkend werken en daarmee prioriteit nummer 1, woningen bouwen, tegenwerken. Van alle woningen die in de wederopbouwperiode door gemeinnutzige Wohnungsgesellschaften werden gebouwd, was meer dan 90% een sociale huurwoning.
De belanqriikste bepalingen van de wet (WGG) waren: doelstelling van gemeinnutzige woningondernemingen was expliciet de bouw, de verhuur en het beheer van woningen de gemeinnutzige woningondernemingen waren vrijgesteld van alle belastingen (vermogenbelasting, vennootschapsbelasting, winstbelasting etc) voorschriften voor de grootte van sociale woningen (maximaal 120 m2) voorschriften inzake de huurprijsberekening: de maximale huur is de kostprijshuur: hieromtrent bestonden (en bestaan nog steeds) nauwgezette berekeningsvoorschrifien de maximale rendementuitkering aan de aandeelhouderslvennoten bedroeg 4% het vermogen mocht alleen ingezet worden voor de woningbouw (Zweckgebunden) de woningcorporatie was wettelijk verplicht zich aan te sluiten bij een samenwerkingsverband, vaak een regionaal Prufungsorgaan, die weer verplicht aangesloten was bij het landelijke GWW (Gesamtverband Gemeinnutziger Wohnungsunternehmen). Deze organisatie is enigszins vergelijkbaar met de Nederlandse Aedes, maar had een veel sterkere, wettelijk verankerde, controleplicht.
-
De opheffing van de Wohnungsgemeinnüzigkeitsgesetz in 1990 2.7 De WGG is uiteindelijk tot 1990 van kracht geweest. In de jaren '80 werd de kritiek op de wet almaar sterker. Vanuit verschillende hoofdaktoren: de overheid, de gemeinnutzige sector zelf en de particuliere woningsector (de zg freie Wohnungsunternehmen) werd aangedrongen op het opheffen ervan. leder uiteraard met eigen redenen.
De belanqriikste redenen waren: de naoorlogse woningnood als gevolg van oorlogsschade was in de jaren 70 en 80 opgelost; de enorme bouwopgave die voor het sociale deel bij de corporaties lag was opgeheven het politieke klimaat eind jaren '80 werd op Bondsniveau gedomineerd door een coalitie van christen democraten en liberalen (CDU- FDP). Liberalisering van aan de overheid gelieerde organisaties was het parool, waaronder die van de sociale woningbouw. De overheid zag geen actieve bemoeienis met de sector meer voor zich weggelegd. de verschillen tussen particuliere (freie) en 'gemeinnutzige' woningondernemingen waren in de jaren '70 en '80 vervaagd; ook de gemeinnutzige woningondernemingen konden handelen in de vrije sector (frei finanziert). De belastingvoordelen van de gemeinnützige woningbedrijven hadden een concurrentievervalsend effect. De sociale doelstellingen die gemeinnuztige woningcorporaties als tegenprestatie voor hun belastingvrijstelling te vervullen hadden waren qua wetgeving onvoldoende of ongelukkig geformuleerd. Ook de sector zelf kon hier onvoldoende mee uit de voeten. Het failliet van de grote Berlijnse woningcorporatie Neue Heimat (70.000 woningen). Het faillissement werd veroorzaakt door mismanagement, het aangaan van grootschalige risicovolle investeringen en persoonlijke verrijking van directieleden. Het faillissement bracht de discussie ook direct op federaal niveau. Veel Duitse corporaties gedroegen zich in de praktijk meer als commerciële woningbelegger dan als maatschappelijk ondernemer. Winststreven stond bij veel corporaties centraal, hoewel die wettelijk beperkt mocht worden uitgekeerd. Het wezen van gemeinnützigkeit was derhalve bij veel corporaties uitgewerkt. De sector zelf, vertegenwoordigd door het Gesamtverband Gemeinnutzige Wohnungsunternehmen, streefde onder druk van de leden naar een uittreding uit het bestel teneinde als 'echte' commerciële ondernemingen verder te kunnen gaan. Veel
corporaties hadden zich in de jaren tachtig al een rol aangemeten als 'freies Wohnungsunternehmen'. Met de opheffing van de Gemeinnutzigkeitsgesetz (VVGG) op 1 januari 1990 en de Steuerreformgesetz (Belastingshervormingswet) kwam er een eind aan bijna 50 jaar belastingvrije woningbouw. Ruim 1800 Westduitse gemeinnutzige woningcorporaties verloren hun status als toegelaten instelling. De statutair verplichte doelstelling van gemeinnutzige Wohnungsunternehmen in het 'voorzien in woonruimte voor brede lagen van de bevolking' werd losgelaten. Vanaf dat moment opereerden de gemeinnutzige woningcorporaties op de vrije markt. Het 'sociale gezicht' van de voormalige non-profit sector zou na het verliezen van het wettelijk kader gaan veranderen. Alleen de aandeelhouders of het management van de verzelfstandigde corporaties hadden nog invloed op de doelstelling van de organisaties, de overheidscontrole werd zuiver financieel van aard. Omdat veel corporaties in handen waren van overheidslichamen of daaraan gelieerde instanties, was de indirecte invloed overigens niet direct verdwenen. In 1990 was ruim een derde van alle corporaties in handen van gemeenten (Kommunale Wohnungsunternehmen). Hiermee hadden gemeenten invloed op het bestuur en daarmee op het ondernemingsbeleid. Afhankelijk van de politieke kleur van de gemeente of de Duitse deelstaat werd de sociale opgave ingevuld. In de deelstaat Noordrijn Westfalen, van oudsher onder sociaal democratisch bestuur werd een duidelijke andere koers richting de corporaties gevaren dan in de zuidelijke, christen-democratische deelstaten. Dit werd met name bereikt door een gerichte inzet van subsidiemiddelen voor de bouw van huur - of koopwoningen in de sociale sector. In het destijds verschijnende tijdschrift 'Gemeinnutziges Wohnungswesen nr 3 -1989' stelt dr Pelzl van het Forschungsinstitut fur Genossenschaftswesen aan de Universiteit ErlangenNurnberg dat 'zonder prikkel van de overheid geen opname van de sociaal zwakkere bevolkingsgroepen door de 'geprivatiseerde' woningcorporaties verwacht mag worden. Hij stelt: "men kan niet enerzijds een bedrijfstak de marktwetten van vraag en aanbod en het handelingsprincipe van zelfinteresse opleggen en anderzijds op een altruïstisch en charitatief gedrag hopen'. Veel van de voormalige gemeinnutzige Gesellschaften en Genossenschaften hebben zich na de afschaffing van de Gemeinnutzigkeitsgesetz aangesloten bij de rechtsopvolger van het Gesamtverband Gemeinnutzige Wohnungsunternehmen, het Gesamtverband fur die Wohnungswirtschaft (GdW). De regionale dochterorganen hebben nu als belangrijkste taak het controleren van de jaarrekening. Sinds de opheffing van de belastingvrijstelling moeten de voormalig gemeinnutzige woningondernemingen immers belasting betalen en stellen daartoe ook een fiscale balans op die gecontroleerd wordt door de regionale 'Prufungsverbande'. 2.8 Slotbeschouwing Gemeinnutzige sector in Westduitsland Men kan concluderen dat de Duitse non-profit sector met het opheffen van de WGG in 1990 opgehouden heeft te bestaan. De praktijk en het feitelijk handelen van een aantal voormalige corporaties komt later ter sprake. Nog steeds is de gesubsidieerde woningsector (sociale woningen) in handen van de voormalige corporaties en zijn er sterke banden met de overheid. De vraag in hoeverre de geliberaliseerde woningcorporaties ook nog een sociale doelstelling hanteren en bouwen voor een doelgroep van 'sociaal zwakkeren' is zaak geworden van het bestuur, aandeelhouders en directies. Duidelijk moge zijn dat hierin zeer grote verschillen zullen bestaan.
2.9 Vergelijking met Nederland De oorsprong van de Nederlandse corporatiesector kent sterke parallellen met de Duitse situatie. De erbarmelijke woonomstandigheden eind negentiende eeuw, particulier initiatief, eigenbelang van instanties en particuliere personen die een eind wilden maken aan de slechte woonsituatie van arbeiders hebben geleid tot de vorming van woningcorporaties.
De rol van de overheid is zeker in de beginperiode vergelijkbaar met Nederland. Nederlandse woningcorporaties konden na inwerkingtreding van de Woningwet in 1901 een toelating aanvragen en werden fiscaal vrijgesteld. Deze particuliere instanties namen genoegen met een laag rendement op het door particulieren ingebrachte vermogen ('5 procent filantropie'). Bovendien werden ook de Nederlandse corporaties financieel gesteund om voor de arbeidersbevolking woningen te bouwen. Vooral na de Eerste Wereldoorlog nam het bouwvolume van de corporaties snel toe omdat de particulieren niet meer bouwden. Maar evenals in Duitsland werd pas na de Tweede Wereldoorlog een zeer grote bouwopgave bij de corporaties neergelegd. Dit werd ondersteund door omvangrijke objectsubsidiëring vanuit de rijksoverheid. De doelgroepen van de corporaties waren in de wederopbouwperiode ook geformuleerd in termen van 'brede lagen van de bevolking'. Het ging niet alleen om de sociaal zwakken en uitkeringsgerechtigden; juist de werkende bevolking vormde de doelgroep voor corporaties. In de jaren zestig kregen de corporaties ook een primaat bij de nieuwbouw van woningen en waren daarmee uitvoerders van overheidsbeleid geworden. Vergelijkbaar met Duitsland, zijn het met name de financiële voorwaarden (fiscaliteit, objectsubsidies) in combinatie met de inzet van corporaties als uitvoeringsinstanties van overheidsbeleid die de sterke koppeling teweeg hebben gebracht. Ook in Nederland is er door de jaren heen een discussie gaande over de positie van de corporatiesector. Pas begin jaren negentig zijn grote stappen met de verzelfstandiging gemaakt onder staatssecretaris Heerma. Corporaties werden in financieel en beleidsmatig opzicht meer zelfstandig (nota 'Volkshuisvesting in de jaren negentig') en werden met de bruteringsoperatie financieel afgerekend met de overheid. Tegelijkertijd streefde Heerma naar een beperktere taakomschrijving: corporaties moesten zich bovenal toeleggen op bouw en beheer voor lagere inkomensgroepen in plaats van het brede midden. Niettemin, ook na 1992 zijn de Nederlandse woningcorporaties nog steeds gebonden aan de overheid. Het wettelijk kader van de non-profit verhuur is in Nederland geregeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) waarin de prestatieverplichtingen van de corporaties staan. Bovendien is de tendens van de laatste jaren dat de overheid zich intensiever is gaan bemoeien met de corporatiesector hetgeen ondermeer zichtbaar is in een toename van het aantal BBSH prestatievelden. De Duitse keuze van een volledige liberalisatie is in Nederland derhalve niet gemaakt.
Hoofdstuk 3 Beleidsinstrumentarium overheid Opbouw: Inleiding O Bestuurlijke ordening O Federaal niveau e Volkshuisvestingsinstrumentariumbinnen de 2. Wohnungsbaugesetz (WoBauG) e Objectsubsidiëring e Directe subsidiëring e Fördetwege O Systeem na 2002: de Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) O Kostprijshuurberekening : 2. Berechnungsverordnung e Huurprijsaanpassing e Indirecte subsidiëring O Subjectsubsidiëring e Verschillen Duitsland - Nederland e Overeenkomsten Duitsland- Nederland O
3.1 Inleiding In dit hoofdstuk staat het Duitse volkshuisvestingsinstrumentarium centraal. Evenals in Nederland, ziet de Duitse overheid een taak voor zich weggelegd om een goede woonsituatie van de burgers te garanderen. Aan de ene kant van het spectrum van beleidsinstrumenten bevinden zich wetten voor de ruimtelijke ordening, bouwwetgeving, milieuwetgeving, huurrecht e.d. Dit zijn wetten van algemene aard en niet specifiek op doelgroepen gericht. Deze wetten zijn ook niet politiek van aard, maar dienen om de burger en de omgeving te beschermen en zaken van algemeen belang wettelijk te regelen. Aan de andere kant kent Duitsland een systeem van 'woningpolitieke' wetgeving die gericht is op het waarborgen van adequate huisvesting voor specifieke doelgroepen. In Nederland hanteren we hiervoor de term volkshuisvesting.
Afhankelijk van de situatie op de woningmarkt en het politieke klimaat in het land, wisselen de woningpolitieke strategieën elkaar in de loop van de tijd af. De twee grondvormen zijn: l. accent op de bouw van sociale huurwoningen 2. bevordering van het eigen woningbezit Het volkshuisvestelijk instrumentarium dat in dit hoofdstuk beschreven wordt kan ingezet worden voor het bereiken van beide doelstellingen. De naoorlogse regeringen hebben dat in onderscheiden mate ook gedaan. In hoofdlijnen wordt het instrumentarium uiteengezet. Het gaat hierbij om object- en subjectinstrumenten die weer onderscheiden worden in directe en indirecte maatregelen. Tot slot wordt het systeem vergeleken met het Nederlandse systeem. 3.2 Bestuurlijke ordening Duitsland is een federale republiek waarbij de deelstaten (Länder) grote bevoegdheden hebben. De doelstellingen van de overheid inzake de volkshuisvesting zijn op bonds- en deelstaatniveau in verschillende wetten, verordeningen en richtlijnen vastgelegd. Op het gebied van woningbouw en volkshuisvesting zijn de belangrijkste bevoegdheden neergelegd bij de deelstaten. Op federaal niveau is er veelal sprake van kaderwetgeving waarbinnen deelstaten eigen beleid en eigen instrumenten kunnen inzetten.. De deelstaten hebben door middel van de vertegenwoordiging in de Bondsraad (Bundesrat, vgl Eerste Kamer; in de bondsraad zijn alle deelstaten vertegenwoordigd) formele invloed op de federale wetgeving. Gegeven deze bevoegdheidverdeling, is een algemene beschrijving van het Duitse beleidsinstrumentarium op het gebied van volkshuisvesting in het kader van deze scriptie niet te geven. Alle deelstaten hanteren immers ook eigen instrumenten. Daarnaast hebben ook de gemeenten (Kommunen) nog verschillende mogelijkheden om zelfstandig de lokale volkshuisvestingssituatie te beïnvloeden. Gekozen is derhalve voor het beschrijven van het federale instrumentarium,
aangevuld met voorbeelden van het instrumentarium dat de deelstaat Noordrhein Westfalen ter beschikking heeft. 3.3 Federaal niveau De voor Duitsland belangrijkste wet op het gebied van de volkshuisvesting was tot voor kort (2002) de zogenaamde ll. Wohnungsbaugesetz (ll. WoBauG). Deze wet is van 1956 tot 2002 van kracht geweest en heeft grote invloed gehad op de volkshuisvestingssituatie. In deze wet is zowel de verantwoordelijkheidsverdeling tussen Bond en Deelstaten geregeld, als het volkshuisvestelijk instrumentarium dat de federale overheid ter beschikking heeft (subsidiesysteem). De II WoBauG is onlangs per 1 januari 2002 vervangen door een nieuwe federale wet, de Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Hiermee werd een nieuw en modern subsidiesysteem gecreeerd. De kern hiervan is - minder bureaucratie door minder regels, - flexibele inzet van middelen, - maatwerk op lokaal niveau. De wet stelt zich ten doel "de rechtsgrondslagen te bieden voor een flexibele, behoeftegeoriënteerde subsidiëring van huishoudens die op de markt niet zelfstandig over woonruimte kunnen beschikken".
Vier elementen spelen een rol in de nieuwe wet: l. Door een sterk veranderde situatie op de woningmarkt (van tekort naar dreigend overschot) en een geringere fixatie op sociale woningbouw voor brede lagen van de bevolking, wordt de woningpolitiek meer gericht op doelgroepen met lage inkomens 2. Nieuwbouw van sociale woningbouw is minder noodzakelijk; de aandacht gaat uit naar het intensiever gebruik van de reeds bestaande woningvoorraad voor de doelgroep van beleid (goedkoper). 3. Meer aandacht voor stimulering van het eigen woningbezit. Ook het subsidiëren van huishoudens die een bestaande woning kopen is nu mogelijk. 4. Subsidiemiddelen worden meer specifiek ingezet in gebieden waar de stedelijke problemen het grootst zijn. Vanwege het grote belang dat de ll. WoBauG heeft gehad op de Duitse volkshuisvesting en het feit dat anno 2004 vrijwel de gehele gesubsidieerde woningvoorraad onder de oude wetgeving valt, wordt ingegaan op de werking van dit systeem en het instrumentarium. 3.4 Volkshuisvestingsinstrumentarium binnen de ll. WoBauG Zoals vermeld, wordt in Duitsland onderscheid gemaakt tussen object- en subjectsubsidiëring. Binnen deze mogelijkheden is het onderscheid te maken tussen subsidieregelingen en fiscale regelingen. De publieke ondersteuning in de vorm van directe uitgaven (premies, leningen) wordt gerekend tot de directe ondersteuning, de gederfde fiscale inkomsten van de overheid door fiscale wetgeving wordt tot de indirecte subsidiëring gerekend. De belangrijkste volkshuisvestelijke instrumenten betreffen: l. objectsubsidies 2. subjectsubsidies 3. bouwspaarbevordering 4. fiscale begunstiging
3.4.1 Objectsubdiëring Bij objectsubsidiëring wordt de investeerder in woonruimte, cq het object gesubsidieerd. Dat kunnen woningcorporaties (Wohnungsgesellschaften) zijn, maar ook alle andere particuliere initiatiefnemers (Bauherren). Objectsubsidiëring is zowel gericht op een bijdrage in de bouwkosten als het verlenen van een bijdrage in de woningexploitatie (huur en koop). Objectsubsidies komen voor in de vorm van: rentevrijel laagrentende overheidsleningen voor de bouw (Baudarlehen) exploitatiebijdragen o exploitatieleningen (Aufwendungsdarlehen) o exploitatiepremies (Aufwendungszuschusse) o rentepremies (Zinszuschusse) o annuïtaire leningen Bundesministerium fur Verkehr, Bau und Wohnungswesen, 2004
De subsidiehoogte staat niet vast; doelstelling blijft dat de te realiseren of te verhuren woningen voor 'brede lagen van de bevolking' in financieel opzicht bereikbaar zijn. De deelstaten en gemeenten beslissen over de subsidiehoogte en de verdeling van middelen over het beschikbare instrumentarium. Volkshuisvestingsbudget Het totale budget voor objectsubsidies wordt vanuit federaal niveau jaarlijks vastgesteld door de bondsregering. Hiervoor is het ministerie van Verkehr, Bau-und Wohnungswesen verantwoordelijk. Dit gebeurt in het zgn. Bundesbauprogramm. De verdeling van het totale budget over de 17 Duitse deelstaten geschiedt aan de hand van een verdeelsleutel. De deelstaten zijn verplicht om door de federale overheid beschikbaar gestelde middelen minimaal te verdubbelen met eigen deelstaatmiddelen. Op deze wijze ontstaat het voor de deelstaat beschikbare budget voor volkshuisvesting.
3.4.2. Directe subsidiëring De belangrijkste directe subsidiemaatregelen staan bekend als de zogenaamde Förderwege. Een Förderweg is een subsidiemodaliteit. Er bestaan in hoofdlijnen drie subsidiemodaliteiten, aangeduid als de eerste, tweede en derde Förderweg. De traditionele sociale woningbouw voor de lage inkomensgroepen valt onder de eerste Förderweg, voor de tweede en derde Förderweg liggen de inkomensgrenzen hoger en worden ook vaker ingezet om het eigen woningbezit te bevorderen. Opdrachtgevers in de woningbouw kunnen gebruik maken van de Förderwege (via lokale aanvraag). Een gesubsidieerde woning (öffentlich geförderte Wohnung) verkrijgt op deze wijze de status van sociale woning. Aan deze status zijn een aantal beperkingen van toepassing. Voor de sociale huurwoning zijn dat: l.
De huur~riisbindinq(Preisbindunq): de maximaal toelaatbare huur is de berekende kostprijshuur. De door de verhuurder maximaal te berekenen huur is voorgeschreven in de zogenaamde ll. Berechnungsverordnung. Deze verordening is nog steeds van kracht. De voorgeschreven huurprijsberekening gaat uit van door de overheid voorgeschreven parameters cq vaste exploitatiebedragen (Pauschalen) - zie verder in dit hoofdstuk.
2.
De doelqroepbindinq (Belequnqsbindun~):gedurende de termijn dat een woning als gesubsidieerde woning te boek staat heeft de gemeente een toewijzingsrecht. In aanmerking komen doelgroepen met lage inkomens. Hiervoor bestaan tabellen.
3.4.3. Förderwege Het Duitse subsidiesysteem is hoofdzakelijk gebaseerd op goedkope overheidsleningen. De invulling gebeurt door de deelstaten. Zowel rentevrije leningen als leningen met sterk verlaagde rente worden beschikbaar gesteld. Daarnaast worden er ook subsidies verstrekt die niet terugbetaald behoeven te worden (Zuschusse). In het onderstaande worden de kenmerken van de drie Förderwege behandeld. Eerste Förderweq De eerste Förderweg staat in Duitsland bekend als het klassieke subsidiesysteem voor sociale huurwoningen. De woningen zijn bedoeld voor lagere inkomensgroepen. De inkomensgrenzen liggen in de eerste Förderweg op een niveau van ca E 12.750 voor éénpersoonshuishoudens tot € 29.000 voor 6 persoonshuishoudens. Het doel van de regeling is het beperken van de kostprijs (stichtingskosten en exploitatiekosten) voor investeerders. De sociale huurprijs is afhankelijk van de kostprijshuur. De overheidsfinanciering voorziet in bijdragen ten behoeve van de dekking van de stichtingskosten, de lopende exploitatieuitgaven of ter dekking van de lopende rente of aflossingsverplichtingen. Zowel federale als deelstaatmiddelen worden ingezet. De subsidiebeschikking loopt via de gemeente; de aanvraag vindt plaats door de investeerder.
Binnen de eerste Förderweg worden met name sociale huurwoningen gesubsidieerd (>75%), hoewel ook koopwoningen onder dit systeem gebouwd kunnen worden. Aan het ter beschikking stellen van overheidsmiddelen kunnen de deelstaten zelf nadere voorwaarden stellen. Er zijn geen strikte grenzen ten aanzien van de omvang van de subsidie. Wel dienen de investeerders in alle gevallen ook eigen middelen in te zetten. Gemiddeld werd in de eerste Förderweg zo'n 40% van de stichtingskosten met rentevrije (of laagrentende) leningen gefinancierd. Doel van het systeem is het reduceren van de 'kostprijs' en daarmee de huur (kostprijshuur). Ter illustratie deelstaat Noordrhein Westfalen (cijfers 1993): woning van 60 m2 : overheidslening ca 86.000 DM woning van 90 m2: overheidlening ca 140.000 DM
-
Naast bouwsubsidies, worden er in de eerste Förderweg ook exploitatiesubsidies verstrekt in de vorm van jaarlijkse uitkeringen. Veelal moeten deze uitkeringen na verloop van 15 jaar weer worden afgelost, eveneens in jaartermijnen, vaak dan wel met rente (vanaf afiossingsmoment). Tweede Förderweq De tweede Förderweg verschilt weinig van de eerste. Er gelden hogere inkomensgrenzen (ca 50% boven de eerste Förderweg, beginnend bij € 15.000 voor 1 persoonshuishoudens tot € 34.000 bij 6 personen) en de gemiddelde subsidiel leningsbedragen per woning zijn lager. Ook zijn de huurprijs en doelgroepbinding van toepassing. De tweede Förderweg is in de praktijk veelal toegepast om eigen woningbezit te stimuleren met goedkope leningen. Bij huurwoningen verstrekte de deelstaat Noordrhein Westfalen gemiddeld onderstaande leningen per woning:
-
woning van 60 m2: 53.000 DM woning van 90 m2: 73.000 DM
De eerste en tweede Förderweg zijn direct na de Tweede Wereldoorlog gelntroduceerd en pas met de afschaffing van de ll. Wohnungsbaugesetz opgeheven. Een groot deel van het sociale huurwoningbestand valt nog steeds onder de regulering van deze Förderwege. Pas na aflossing van de overheidslening (gemiddeld na ca 40 tot 50 jaar), vermeerderd met een termijn van 10 jaar (huurbescherming), vervallen de zogenaamde Mietpreisbindung en Belegungsbindung. Derde Förderweq De derde Förderweg is pas in 1990 ingevoerd. Deze subsidieregeling is het minst gereguleerd en staat bekend als de 'vereinbarte Förderung' (= overeengekomen subsidiëring). Doelgroepen met inkomens van maximaal f: 19.500 (lpersoons) tot f: 44.720 (6 persoons) komen in aanmerking. Het verstrekken van de overheidslening en de condities waaronder vindt plaats in onderhandeling tussen de investeerder en de overheid. De verplichtingen die de investeerder hier tegenover stelt (bijvoorbeeld ten aanzien van de huurprijs en de doelgroepen) worden gedurende het onderhandelingsproces vastgesteld evenals de leningsbedragen. Het voordeel voor de lokale overheid is dat bij een groot aanbod aan investeerders flexibele arrangementen kunnen worden afgesproken. Bovendien vindt er concurrentie tussen investeerders plaats. Als groot voordeel van dit systeem wordt gezien dat de lokale overheid, afhankelijk van de plaatselijke situatie op de woningmarkt, de middelen kan inzetten. De gemiddelde subsidiebedragen zijn in de derde Förderweg het laagst. De doelmatigheid van dit systeem is tot 2002 dan ook een belangrijk uitgangspunt geworden en heeft er gedurende de negentiger jaren toe geleid dat een steeds groter deel van de 'sociale woningbouw' in de derde Förderweg is gerealiseerd. De doelmatigheid is met name bereikt in een specifieke afstemming tussen subsidiehoogte, het maximale inkomen van de doelgroep en de hoogte van de huur. Zoals reeds opgemerkt zijn de deelstaten vrij om te kiezen tussen de diverse Förderwege. De keuze is afhankelijk van ondermeer de regionale verschillen op de woningmarkt, de aanwezigheid en omvang van huishoudens met lagere inkomens, maar is zeker ook van politieke aard. De sociaal democratisch geregeerde deelstaten toonden vaak meer belangstelling voor de
eerste Förderweg, terwijl de CDU / CSU geregeerde deelstaten de voorkeur gaven aan de derde Förderweg. Ter illustratie de situatie in 1992 (excl Oost Duitsland) Aantal Eerste gesubsidieerde Förderweg woningen Baden Wurtemberg 18.700 9% Bayern 12.130 24% Berlin 7.000 57% 1.100 Bremen 65% 2.600 Hamburg 68% 4.300 Hessen 56% 1.4000 Niedersachsen 6% 2.8500 Nordrhein- Westfalen 75% 5.700 Rheinland- Pfalz 51% 1.400 Saarland 9% 4.800 Schleswig- Holstein 89% I
Totaal
I
143%
I
Tweede Förderweg
Derde Förderweg
26% 31% 35% 16% 15% 16% 21O h 25% 19% 20% 11%
66% 45% 7% 19% 17% 27% 74% 0% 30% 71% 0%
1 24%
l
1 33%
3.4.4. Systeem na 2002: de Wohnraumförderungsgesetz Het systeem van de Förderwege zoals beschreven in de ll. WoBauG is afgeschaft met een overgangstermijn van 2 jaar. Omdat het nieuwe systeem niet meer specifiek gericht is op de nieuwbouw van woningen, is er sprake van een ingrijpende stelselwijziging (let op naamsverandering: van Wohnungsbau naar Wohnraum). Met de nieuwe Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) kunnen subsidiemiddelen evenredig worden ingezet voor: nieuwbouw van huur en koopwoningen de modernisering van bestaande woningbouw (renovatie) het verwerven van toewijzingsrechten in bestaande woningbouw verwerving van bestaande woningbouw
AI met al een ingrijpende wijziging van het systeem, waarbij de beleidsvrijheid van deelstaten en gemeenten fors is toegenomen. Momenteel vindt overal in Duitsland dan ook een aanpassing plaats van de oude naar de nieuwe wetgeving. De deelstaten en gemeenten kunnen naar eigen inzicht gebruik maken van het beschikbare instrumentarium. Kern van het nieuwe systeem is de introductie van de zogenaamde Koöperationsverträge" (samenwerkingsovereenkomsten) waarbij de gemeente en de aanvrager van subsidiemiddelen (veelal Wohnungsgesellschaften) onderling afspraken maken. Gemeenten die gebruik maken van overheidsmiddelen zijn verplicht dit te regelen in de voornoemde Koöperationsvertrage. In het volgende hoofdstuk wordt stilgestaan bij de wijze waarop de gemeente Dortmund hier mee omgaat. In de subsidiebeschikking (Förderzusage) worden de afspraken geconcretiseerd voor het afzonderlijke object. Hierbij moet gedacht worden aan zaken als de inhoud van het plan, looptijd van de overheidslening, hoogte van de lening, de looptijd en de hoogst toegestane huur. Omdat het gaat om publieke middelen, zijn er federale inkomensgrenzen gesteld. Die bedragen anno 2004 zijn (doelgroepen van beleid): 1 persoonshuishouden inkomen tot f: 12.000 2 persoonhuishouden inkomen tot E 18.000 Hierboven E 4.100 per extra lid van het huishouden. De nieuwe inkomensgrenzen zijn aanmerkelijk lager dan de inkomensgrenzen uit de Förderwege.
1
3.5 Zweiten Berechnungsverordnung Gesubsidieerde huurwoningen in de eerste en tweede Förderweg kennen een door de overheid voorgeschreven huurprijsberekening. Doel hiervan is om de huren voor de doelgroep betaalbaar te maken en te houden. De berekeningsmethode voor de huurprijs die investeerders in sociale woningbouw moeten hanteren staat vermeld in de zogenaamde 2. Berechnungsverordnung. Deze federale regelgeving is nog steeds van kracht. Op deze verordening is veel kritiek vanuit de vastgoedsector zelf omdat er onvoldoende mogelijkheden zijn aantrekkelijke rendementen in de woningexploitatie te halen. Dat heeft in de tachtiger en negentiger jaren geleid tot achterblijvende investeringen in de nieuwbouw van sociale huurwoningen.
Essentieel in het systeem is dat er sprake is van een genormeerd berekende kostprijshuur (met een aantal vastgelegde normbedragen, de zgn. 'Pauschalen? en de 'Bewilligungsmiete'. De Bewilligungsmiete is de maximale huur die de verhuurder mag vragen en wordt door de deelstaatoverheid bepaald in de vergunningbeschikking. De Bewilligungsmieten verschillen per gemeente en worden door de deelstaat in tabellen vastgelegd. Dure, stedelijke gemeenten kennen hogere huurgrenzen dan landelijke kernen. Het Duitse systeem van huurprijsberekening in de sociale woningbouw is gebaseerd op prijsniveaus per vierkante meter. Hierin verschilt Duitsland van Nederland, waar de huurpri,jzen voor sociale huurwoningen gemaximeerd zijn in nominale maandbedragen per woning (maximale huur is de huursubsidiegrens van 586 euro per maand). In Duitsland is het verschil tussen de maximale vraaghuur en de berekende kostprijshuur voor rekening van de verhuurder, vergelijkbaar met het onrendabele deel van de investering bij een negatief verschil. Dat komt overeen met de Nederlandse situatie. In de wettelijk voorgeschreven kostprijshuurberekening zit het door de verhuurder opgenomen rendement (wettelijk bepaald). Het is een statisch model, laat geen ruimte voor feitelijke veranderingen gedurende het exploitatieverloop en gaat uit van de situatie bij de bouw van de woning. Een investeerder die voor subsidiemiddelen in aanmerking komt dient aan de 'Bewilligungsstelle' (vaak het Wohnungsamt van de gemeente) de volgende informatie te overleggen om voor subsidie in aanmerking te komen: a. beschrijving van gebouw en grond b. berekening totale investeringskosten c. het financieringsplan d. een opstelling van exploitatieuitgaven en inkomsten 3.5.1. Kostprijshuurberekening conform de ll. Berechnungsverordnung Voor het verkrijgen van overheidsmiddelen dient de investeerder in sociale huurwoningen een zogenaamde 'Wirtschaftlichkeitsberechnung' te overleggen die de berekende kostprijshuur becijfert. De verplichte elementen uit deze berekening zijn :
l.
Stichtingskostenberekening conform ll.Berechnungsverordnung:
a. Grondkosten:
- Overeengekomen grondprijs - grondverwervingskosten (bijv notariële kosten) - ontsluitingskosten: bouwrijp maken, sloop, bijdragen voor ontwatering, straten e.d. b. Bouwkosten: kosten van het gebouw voorzieningen (riool, aansluitkosten openbaar net, aanlegkosten hoven, tuinen, wegen) bijkomende kosten (architecten, constructeurs, eigen kosten, bouwrente) kosten bijzondere inrichtingen (liften, vuilnisafvoer) overig (W.O.kosten afsluiten financiering)
-
De werkelijke bouwkosten moeten worden aangetoond. Voor de meeste bijkomende kosten, zoals die van architectenhonorarium zijn maximale normbedragen (Pauschalen) van toepassing.
Dat geldt eveneens voor advieskosten van bouwingenieurs en de zelf te maken kosten door de investeerder. 2. Financieringsplan De financieringsopbouw kent de componenten vreemd vermogen en eigen vermogen. Bij het financieringsplan worden alleen langdurige middelen in aanmerking genomen. Tot het vreemd vermogen worden ook de publieke leningen gerekend, alsmede middelen uit bouwspaarplannen. Financiering door de overheid vindt plaats als er tenminste 25% aan eigen kapitaal wordt ingezet. 3. Exploitatie-uitgaven Tot de exploitatiekosten worden de kapitaalkosten en de beheerkosten gerekend. Voor een deel zijn deze kosten ook door de overheid bepaald (gemaximeerd in de kostprijshuurberekening) en staan los van de werkelijke uitgaven van de individuele investeerder.
Vreemd vermogen De werkelijke rente (bij afsluiting lening) voor vreemd vermogen mag worden meegenomen in de kostprijshuurberekening; men gaat gedurende de exploitatietermijn uit van de rente op het volledige vreemd vermogen. Ook bij reeds afgeloste bedragen (rentevoordeel investeerder)! De aflossing mag niet in de huur als financieringskosten worden verwerkt. Eigen Vermogen Het rendement op het eigen vermogen is voor de kostprijshuurberekening voorgeschreven. Het rendement op het eigen vermogen is de voorcalculatorische 'winst' op de investering. Afhankelijk van de hoogte van inbreng van eigen vermogen, mag het volgende rendement worden toegerekend: tot 15% financiering van de stichtingskosten met eigen middelen : 4% rendement alles boven de 15% 6.5% rendement Exploitatiekosten : De werkelijke beheerkosten zijn in de berekening mee te nemen, maar begrensd door normbedragen. afschrijvingen: afschrijvingsbedragen worden in de huur meegenomen en dienen voor de vervanging van het gebouw nadat het is afgeschreven beheerkosten: kosten werkapparaat verhuurder, toezicht, zelf gemaakte kosten instandhoudingskosten: reservering voor onderhoud huurderving In de sociale woningbouw zijn voor beheer en instandhoudingskosten voorgeschreven bedragen van toepassing. Het risico ligt hier bij de verhuurder. Al met al kan worden gesteld dat het voor een investeerder aantrekkelijk is te investeren wanneer de werkelijke huur de kostprijshuur dekt en het eigen rendement wordt behaald. Ligt de werkelijke huurprijs hieronder, en dat is vrijwel altijd het geval, dan kunnen alleen aanvullende overheidssubsidies of toekomstige huurverhogingen het gat dichten en de investering aantrekkelijk maken.
Getallenvoorbeeld woongebouw van 1453 m2,951 m2 NVO, 16 woningen : 1.
2.
3.
-
Stichtingskosten grondkosten bouwkosten en voorzieningen bijkomende kosten Totale stichtingskosten
-
€ 207.571
E 890.476 E 215.238 € 1.313.285 (= € 903 per m2)
Financiering vreemd vermogen (7% rente, l% afl) overheidslening (0,5% rente, 1% afl) eigen kapitaal o E 196992 (15%)- (4% rendement) o € 131328 (> 15%) (6:5% rendement) Totale financiering Exploitatie uitgaven per jaar Kapitaalkosten « Rente vreemd vermogen (7%) o Rente overheidslening Rendement eigen kapitaal
-
Afschrijving 1% beheerkosten (max E 200 p won) instandhoudingskosten (max € 5,62 p m2) huurderving (max 2%) Totale exploitatieuitgaven
€ 13.313 3.200 € 5.344 € 1.044 f: 52.205 per jaar
E
Kostprijshuur per m2 per maand Bewilligungsmiete (max huur)
Exploitatietekort In bovenstaand voorbeeld ligt de berekende kostprijs onder de maximale vraaghuur. Voor private investeerders geen aantrekkelijke situatie, ondanks het grote aandeel goedkope financiering. 3.5.2 Huurprijsaanpassing Het verschil tussen de maximale vraaghuur en de kostprijshuur is door de investeerder alleen terug te verdienen door toekomstige huurverhogingen. Huurverhogingen in de gesubsidieerde woningbouw zijn alleen mogelijk bij: aanpassing van de Pauschalen door de wetgever (instandhouding, beheer) neerwaartse rentewijziging compensatie bij teruglopende overheidssubsidies (exploitatiesubsidies) bouwtechnische ingrepen (renovatie) waarbij een nieuwe kostprijshuur berekend wordt.
Een verandering van de huurprijs kan eenzijdig door de verhuurder worden gevraagd en in rekening worden gebracht; het moment is aan de verhuurder. Dit uiteraard binnen de door de overheid gehanteerde methode van Bewiligungsmiete. Anders dan in Nederland, is er voor de sociale woningbouw geen vaste jaarlijkse huurprijsaanpassing. Ook het in Nederland gebruikelijke systeem van huurharmonisatie bij mutatie is in Duitsland voor de sociale woningbouw niet van toepassing. De aanpassing van de sociale huurprijs aan de markthuur is in de regel pas mogelijk tien jaar nadat de overheidsleningen door de verhuurder zijn afgelost.
3.6 Indirecte subsidiëring Tot de indirecte objectsubsidiëring wordt hoofdzakelijk de fiscale behandeling van het eigen woningbezit gerekend. In Nederland gebeurt dat door het instrument van de fiscale aftrekbaarheid van rente op hypothecaire leningen. Dit instrument bestaat in Duitsland niet. In Duitsland komen twee hoofdvormen van fiscale begunstiging van eigen woningbezit voor: 1. 2.
verhoogde afschrijvingen op de woning bouwsparen
ad 1 fiscale afschriivinq Woningeigenaren en investeerders in woningbouw kunnen bij de jaarlijkse aangifte voor de inkomstenbelasting (Einkommenssteuer- EstG) een aftrekpost voor afschrijving van de woning opnemen. Het gaat hier alleen om nieuwe woningen en de duur van deze aftrekpost is in tijd beperkt. De fiscale afschrijving is hoger dan de werkelijke, technische afschrijving van de woning. Evenals de Nederlandse regeling voor renteaftrek, heeft dit een degressief effect op de inkomstenverdeling. ad 2 bouwwaren Particulieren worden gestimuleerd te sparen voor de eigen woning door middel van de bouwspaarregeling. De bedragen die worden gespaard kunnen als speciale aftrekpost voor 50% van het jaarinkomen worden afgetrokken. Voorwaarde is dat de spaarbedragen minimaal i 0 jaar blijven staan (Bindungsfrist) en alleen voor een woning worden gebruikt. Lagere inkomens met geringere spaarmogelijkheden, worden door overheid ook met bouwspaarpremies voorzien (Wohnungspramiengesetz). In veel gevallen betalen ook werkgevers een deel van de bouwspaarpremie van de medewerkers. Teneinde deze vorm van vermogensvorming extra te stimuleren, legt de staat 10% op het door de werkgever betaalde deel toe (Vermögensbildungsgesetz). 3.7
Subjectsubsidiëring
3.7.1. Wohngeld De subjectsubsidies komen bij de individuele huishoudens terecht en zijn afhankelijk van de persoonlijke leefsituatie (inkomen, huishoudengrootte, woonlasten). Goed vergelijkbaar met de Nederlandse huursubsidie, kent Duitsland het systeem van Wohngeld (WoGG). Het Wohngeld wordt maandelijks in de vorm van een subsidie (geen lening) uitbetaald aan huishoudens met lage inkomens in verhouding tot de huur. Vergelijkbaar met Nederland wordt het Wohngeld tot een maximale huurgrens uitbetaald en is de uitkeringshoogte o.a. afhankelijk van de huur. Bewoont de desbetreffende huurder een woning met een hogere huur dan de maximaal subsidiabele, dan zijn de extra kosten voor rekening van de huurder. In Nederland is er een maximum huurbedrag waarboven geen huursubsidie verstrekt wordt, in Duitsland is het wel toegestaan maar blijft het Wohngeld gemaximeerd. Anders dan in Nederland, kunnen ook woningeigenaren in aanmerking komen voor Wohngeld ter beperking van de woonlasten. Inkomens- en huurgrenzen Wohngeld 2004 Alleenstaand inkomen tot E 700 p mnd 2 persoons hh inkomen tot E 1140 p mnd 3 persoons hh inkomen tot E 1270 p mnd inkomen tot E 1740 p mnd 4 persoons hh
max huur E 370 max huur E 460 max huur E 540 max huur E 630
3.7.2. Woningeigendomsubsidie/ Eigenheimzulage De Eigenheimzulage is een subsidie bij de aankoop van een woning in de vorm van een vast bedrag per jaar (belastingvrij) over een periode van acht jaar. De subsidieregeling geldt zowel voor bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. De wet (Eigenheimzulagegesetz) is in 1996 geïntroduceerd teneinde het eigen woningbezit en vermogensvorming van particulieren te bevorderen.
De inkomensgrenzen (excl vermogen) om in aanmerking te komen voor de Eigenheimzulage zijn: Alleenstaand maximaal E 70.000 2 persoons maximaal E 140.000 Per kind E 30.000 extra De hoogte van de jaarlijkse subsidie bedraagt 1% van de aanschafkosten met een maximum van
E 1250,- per jaar. Ook leden van Wohnungsgenossenschaften (aandeelhouders) komen in aanmerking voor een subsidie in het kader van de Eigenheimzulage. Het idee hierachter is dat een aandeel in een coöperatieve woningcorporatie ook een aandeel in woningeigendom is (zie hoofdstuk over Duitse woningcorporaties). Het aandeelbedrag moet een minimale omvang van f 5000,- hebben. In dat geval ontvangt de aandeelhouder gedurende 8 jaar een premie van 3% over het aandeel, gemaximeerd tot E 1250,- per jaar. De impact van deze regeling is echter beperkt; het gemiddelde aandeelbedrag in een Wohnungsgenossenschaft bedraagt ca € 1000,- per lid. De Eigenheimmulage staat als instrument onder druk. De laatste jaren wordt in Berlijn regelmatig gediscussieerd over de afschaffing ervan.
3.7.3. Huurbelasting Hoewel geen subjectsubsidie maar een subjectbelasting, hebben de Duitse deelstaten de mogelijkheid om huurbelasting te heffen voor hogere inkomensgroepen die een sociale huurwoning bewonen. De regeling staat bekend als de zogenaamde Fehlbelegungsabgabe. Het doel van de regeling is om de 'scheefwoners' (Fehlbeleger) die in een gesubsidieerde woning wonen extra te belasten. In het hoofdstuk over het lokale volkshuisvestingsbeleid wordt dieper ingegaan op de werking van dit instrument. Niet alle Duitse deelstaten maken gebruik van deze mogelijkheid. De deelstaat Noordrijn-Westfalen maakt wel gebruik van deze regeling en gebruikt de vrijkomende middelen voor volkshuisvestingsdoeleinden. De Zuidduitse deelstaten maken hier geen gebruik van. 3.8 Afsluitend In hoofdlijnen is hiermee het Duitse volkshuisvestingssysteem beschreven. Hoewel het instrumentarium afwijkt van het Nederlandse systeem, zijn er wel degelijk parallellen te trekken tussen de twee systemen.
Schema volkshuisvestelijke beleidsinstrumenten Investering objectsubsidies
I
Totale woonlasten
/
Verschillen Duitsland- Nederland Duitse subsidiëring vindt hoofdzakelijk plaats in de vorm van leningen. Het subsidiebedrag is de contante waarde over het renteverschil tussen marktrente en overheidsrente. In Nederland ligt de nadruk op subsidies die niet worden terugbetaald en dienen om de exploitatietekorten te reduceren of de stichtingskosten te verlagen. Het gemiddelde bedrag dat van overheidszijde ter beschikking wordt gesteld is in Duitsland gemiddeld hoger. Het Duitse systeem is niet specifiek op woningcorporaties gericht. Particuliere investeerders kunnen met het systeem een eigen rendement realiseren. In Nederland worden sociale huurwoningen vrijwel uitsluitend door corporaties gebouwd en investeren corporaties onrendabel. De Duitse subsidies en leningen zijn onderhandelbaar en kennen over het algemeen geen vaste premiehoogte. Er worden zowel exploitatie als investeringssubsidies verstrekt. In Nederland zijn vaste bedragen van toepassing en zijn de exploitatiesubsidies alweer enige jaren geleden opgeheven. Sociale huurwoningen waarvan de overheidslening is afgelost, verliezen na een periode van l 0 jaar de status van sociale huurwoning en komen in de vrije sector. Dit fenomeen doet zich in Duitsland nu veelvuldig voor. Nederlandse sociale huurwoningen kunnen alleen in de vrije sector verhuurd worden indien het puntenaantal boven de 140 ligt (maximaal redelijke huur aan de hand van de woningwaardering). Ruim 90 % van de Nederlandse sociale huurwoningen heeft minder dan 140 woningwaarderingspunten, waardoor de maximale vraaghuur na mutatie wordt afgegrendeld. De voorgeschreven berekeningsmethode voor de Duitse kostprijshuur kent Nederland niet. De vaststelling van de maximale aanvangshuur in Nederland is afhankelijk van het aantal woningwaarderingspunten. Niettemin, in beide systemen zit een element van normering. De huurprijzen van sociale woningen worden door de overheid gereguleerd. Het Nederlandse systeem maakt het mogelijk jaarlijks de huur trendmatig te verhogen. Grosso modo behoudt de investering zijn rendement. In Duitsland is er geen jaarlijkse huurronde. Het rendement op de woning daalt met de tijd. De Duitse overheid kent optioneel het systeem van huurbelasting voor scheefwoners. In Nederland is dit onderwerp regelmatig onderwerp van politieke discussie, maar is er (nog ?) niet van gekomen. Uitvoeringsproblemen en volkshuisvestelijke gevolgen (wegtrekken hogere inkomens, minder sociale integratie) staan invoering in de weg. Veel Duitse deelstaten geven om die redenen dan ook geen uitvoering aan de Fehlbelegungsabgabe. Duitsland kent het systeem van bouwsparen, in Nederland wordt eigen woningbezit gestimuleerd door het systeem van de renteaftrek. Het fiscale effect van renteaftrek in Nederland is groter dan dat van bouwsparen. In Duitsland wordt het sparen voor de (eerste) eigen woning bevorderd; in Nederland wordt gegeven de renteaftrekmogelijkheden in de regel maximaal met vreemd vermogen gefinancierd (vaak 100%). Duitsland kent de zogenaamde Eigenheimzulage, die ook voor inkomensgroepen in het middensegment beschikbaar is. Nederland kent wel een koopsubsidie, maar deze is beperkt voor de doelgroep die ook aanspraak kan maken op huursubsidie. Het gaat derhalve om de lagere inkomensgroepen. Overeenkomsten Duitsland- Nederland Systeem van door de overheid vastgestelde maximale huurniveaus voor sociale huurwoningen Verplichte toewijzing aan doelgroepen van beleid in de sociale huursector. Systeem van huursubsidie versus de Duitse variant van Wohngeld Moderne subsidiemethodiek anno 2004: meer ruimte voor lokaal maatwerk, - lagere overheidssubsidies, - meer marktwerking en onderhandelingen.
Lokale Koöperationsvertrage vergelijkbaar met de in Nederland gebruikelijke prestatiecontracten tussen gemeente en woningcorporaties. Ook de rijksoverheid stelt de beschikbaarheid van GSB middelen afhankelijk van samenwerkingsovereenkomsten tussen de investerende partijen en de gemeente. Prioriteit bij de inzet van middelen in de grote steden (met problemen) in plaats van de kleine gemeenten. Subsidietechniek: zowel Nederland als Duitsland kent een systeem van objectsubsidiëring, waarbij de kostprijs omlaag wordt gebracht door het verstrekken van subsidies (indirect door middel van een rentevrije lening). De standaard subsidiebedragen in Nederland zijn beperkt (BWS subsidie van € 5000,-). Zowel in Nederland als in Duitsland is er een heel scala aan specifieke subsidies en regelingen voor bijzondere doelgroepen en beleidsdoeleinden (Miva, Wibo, samenvoegsubsidies, energieprestatiepremies e.d.). Ook voor Duitse gehandicapten, asielzoekers en andere specifieke doelgroepen zijn regelingen van toepassing. In dit hoofdstuk zijn hiermee de belangrijkste volkchuisvestelijke regelingen in Duitsland aan de orde gesteld. Zoals in het begin gesteld, is het Duitse systeem op federaal niveau in veel gevallen kaderstellend. Woningbouw en volkshuisvesting is in de praktijk een lokale aangelegenheid binnen de wetten en verordeningen van de deelstaat. Hoe dat in de praktijk uitpakt komt in het volgende hoofdstuk aan de orde waar het lokale beleid van de stad Dortmund in de deelstaat Noordrijn-Westfalen wordt geschetst.
Hoofdstuk 4 Lokale volkshuisvesting: De stad Dortmund O~bouw: Inleding e Gemeentelijke middelen voor volkshuisvesting e De stad Dortmund e Stedelijke woningdienst e Woningbouwsubsidiëring €i Beheer sociale woningvoorraad €3 Inhoudelijke opgaven Dortmund e Rolverdeling gemeente- woningcorporaties e Beleid woningcorporaties e Partnerschap gemeente- corporaties €i Fehlbelegungsabgabe D Vergelijking instrumentarium Dortmund vs Amsterdam e
4.1 Inleiding De Duitse volkshuisvesting wordt voor een belangrijk deel lokaal ingevuld. Met de laatste wijziging van de Bondswetgeving (voor 2002: 2 Wohnungsbaugesetz, vanaf 2002 de Wohnungsbauförderungsgesetz) zijn de vrijheden voor deelstaten en gemeente om een lokale invulling te geven aan de volkshuisvestingsopgave verder vergroot. De verdeling van de woningbouwsubsidies door middel van voorgeschreven Förderwege (subsidiemodaliteiten) is losgelaten. De Bondstaat heeft alleen nog kaderwetgeving, waarbij de doelgroep van beleid overigens onveranderd is en vergelijkbaar met Nederland (doelgroepen die gezien hun inkomen of andere kenmerken zelfstandig onvoldoende over woonruimte kunnen beschikken en daarbij aangewezen zijn op overheidssteun). Het beschikbaar stellen van financiële middelen van overheidszijde is een krachtig instrument om de volkshuisvestingsdoeIstellingen te kunnen realiseren. 4.2 Gemeentelijke middelen voor volkshuisvesting De middelen die de overheid ter beschikking heeft komen op twee manieren bij de gemeentelijke overheid terecht: Versleuteling van middelen van hogere overheden. 1. De Bond verdeelt subsidiemiddelen over de Duitse deelstaten. Het totaal aan uitgaven a. wordt jaarlijks vastgesteld in de Rijksbegroting van de Bondsregering in Berlijn. De deelstaten stellen Bondsmiddelen en eigen middelen ter beschikking aan de lokale b. overheden. Objectieve criteria als bevolkingsaantal, woningbehoefte e.d. bepalen de omvang van de budgetten. 2. Eigen lokale middelen Lokale belastingen, de opbrengst van de grondverkoop, opbrengsten uit deelnemingen in gemeentelijke woningbedrijven en huurbelasting voor hogere inkomensgroepen genereren middelen die ingezet kunnen worden voor de lokale volkshuisvesting en woningbouw. 4.3 De stad Dortmund In dit hoofdstuk wordt dieper ingezoomd op de lokale situatie in de stad Dortmund. Omdat volshuisvestingspolitiek, zeker na de recente wetswijzigingen, steeds meer lokaal maatwerk is geworden, is ter illustratie van deze gewijzigde situatie deze gemeente onder de loep genomen. Dortmund staat in Duitsland bekend als een voortvarende gemeente als het gaat om het vormgeven van vooruitstrevend volkshuisvestingsbeleid (de zogenaamde Dortmunder Weg). Hoe zich dat in de praktijk vertaalt wordt in dit hoofdstuk uiteengezet. Afgesloten wordt met een korte vergelijking tussen het Duitse en Nederlandse volkshuisvestingsbeleid op lokaal niveau.
Kerncijfers Dortmund: Bevolking 2003: Woningen: Sociale huur Woningbouw Subsidieuitgaven 2002 W.V. deelstaatmiddelen eigen middelen stad
590.900 303.200 45.000 (15% van de totale woningvoorraad)) totaal: E 32.7 mil. E 29,6 mil. (w.v. ca 7% Bondsmiddelen) E 3 , l mil.
4.3.1. Stedelijke Woningdienstl Stadtisches Wohnungsamt Binnen de gemeente is het Wohnungsamt (stedelijke woningdienst) verantwoordelijk voor de uitvoering van het lokale volkshuisvestingbeleid. Gegeven de lokale beleidsvrijheden, vergelijkbaar met Nederland, wordt hiermee geen stereotyp beeld van de gemeentelijke volkshuisvestingspolitiek beschreven, maar de concrete invulling die Dortmund als grote kern binnen het Ruhrgebied hier aan geeft. Het Wohnungsamt valt bestuurlijk onder de wethouder (Dezernent) van Umwelt und Wohnen. De belangrijkste taakgebieden van de stedelijke woningdienst betreffen: 1. Toewijzing en vaststelling van woningbouwsubsidi~ring 2. Toezicht op het beheer van de sociale woningbouw
4.3.2. Verdeling en vaststelling van woningbouwsubsidiëring Het jaarlijkse budget aan subsidiemiddelen wordt door het Wohnungsamt toegewezen aan subsidieaanvragers. Dat kunnen Wohnungsgesellschaften, maar bijvoorbeeld ook particulieren zijn. Basis voor de toedeling vormt het meest actuele woningmarktonderzoek en de opgave die beschreven staat in het Masterplan Wohnen. De stad Dortmund laat ieder jaar de situatie op de woningmarkt onderzoeken en bepaalt aan de hand van de uitkomsten de prioriteiten voor wat betreft de inzet van subsidiemiddelen. De afgelopen tien jaar is de vraag naar koopwoningen, mede als gevolg van gestegen inkomens, flink toegenomen. Daarnaast streven zowel de Bondsregering als de deelstaatregering in Dusseldorf naar een toename van het eigen woningbezit onder alle inkomenscategorieën. Voor de lagere inkomens worden de volkshuisvestingssubsidies dan ook met name ingezet om het eigen woningbezit te bevorderen. De woningbouwsubsididiëring van nieuwe woningen vindt in principe plaats in de vorm van rentevrije leningen aan investeerders in woningbouw of aan particulieren met eigen bouwplannen. De doelgroepen mogen bepaalde inkomenseisen niet overschrijden. Bij de subsidiëring cq het beschikbaarstellen van overheidsmiddelen bij de bouw van koopwoningen wordt er 1 tot 2% rente in rekening gebracht. De subsidiëring van het eigenwoningbezit is zowel mogelijk bij appartementen in W E verband (Eigentumswohnungen- 19% van de subsidiemiddelen) als bij eengezinswoningen (Eigenheime81%). Zowel nieuwbouwwoningen (87%) als bestaande woningen (13%) komen in aanmerking voor subsidiëring. De aanvragen dienen door de particuliere huishoudens zelf te worden gedaan en worden door het Wohnungsamt beoordeeld en beschikt. De gemeente Dortmund kiest qua doelgroepen met name voor jonge gezinnen met kinderen. Deze doelgroep is belangrijk voor de stad en wil de gemeente graag aan zich binden. Opvallend in vergelijking met de Nederlandse situatie is de populariteit van koopwoningen onder niet-westerse buitenlanders. Van het totaal aantal gesubsidieerde koopwoningen komt 40% terecht bij allochtone huishoudens. Het subsidiebudget van de stad Dortmund (deelstaat en stedelijke middelen)had in 2002 de volgende onderverdeling; subsidiëring woningeigendom ca 24 mil. (73%), totaal 302 woningen subsidiëring huurwoningen ca 9 mil. (27%); totaal 106 woningen Het gaat hier om leningen; daarom de gemiddelde hoge bedragen van ca E 80.000 per woning, met een gemiddelde stichtingskostenprijs inclusief grond van E 209.000 voor een koopwoning.
4.3.3. Beheer sociale woningvoorraad De stad heeft een bestand van 45.000 sociale huurwoningen. Deze zijn in eigendom van de in totaal 13 werkzame Wohnungsunternehrnen in de stad. De gemiddelde grootte qua woningbezit van de verhuurders is daarmee beperkt. De gemeente heeft ook een eigen woningbedrijf (DoGeWo) die zo'n 17.500 woningen in eigendom heeft. Het Wohnungsamt heeft een actieve rol ten aanzien van de voorraad sociale huurwoningen. De uitvoeringstechnische aktiviteiten betreffen: 1. Woningtoewijzing: Controle van door de Wohnungsunternehmen voorgedragen kandidaten van vrijkomende sociale huurwoningen. De controle vindt plaats op criteria als inkomen en de grootte van het huishouden. De gemeente bekrachtigt de voordracht naar de Wohnungsunternehrnen die vervolgens het huurcontract afsluiten.Hoewel de gemeente (alle Duitse gemeenten) een toewijzingsrecht voor alle sociale huurwoningen heeft, wordt hier in de Dortmunder praktijk geen gebruik van gemaakt. 2. Afgifte woonvergunning (Wohnungsberechtigungsschein) aan de huurders van een sociale huurwoning. 3. Controle van de Wohnungsunternehmen op de gevraagde huurprijs (Preisbindung) en de bewoning van sociale huurwoningen door huishoudens met lage inkomens (Belegungsbindung). 4.3.4. Inhoudelijke volkshuisvestelijke opgaven van Dortmund De inhoudelijke opgaven van de stad hebben een sterke relatie met de geschiedenis. Dortmund was een mijnwerkers- en industriestad en beschikte over een omvangrijke staalindustrie. Nu de mijnen gesloten zijn en de basisindustrie nog maar een gering aandeel uitmaakt van de lokale economie, is er een omvangrijke werkloosheid ontstaan van zo'n 15% van de beroepsbevolking (Duitsland totaal: 8%). De nieuwe werkgelegenheid is dienstengeörienteerd. De noordelijke stadsdelen, voorheen de woongebieden van mijnwerkers en arbeiders, worden voor een groot deel door buitenlanders (vooral Turken), achtergebleven werkloze arbeiders en mensen met een klein pensioen bewoond. De lokale volkshuisvestingspolitiek richt zich ondermeer op het tegengaan van verdere sociale achteruitgang in deze wijken. Dat gebeurt in nauwe samenwerking met de lokale Wohnungsunternehrnen. Gegeven het feit dat in Duitsland de woningprivatisering van huurwoningen een sterk groeiend fenomeen is, wordt woningverkoop aan huurders ook in de sociaal achtergestelde wijken ingezet. De omzetting van huurwoningen in koopwoningen gebeurt in Dortmund onder een aantal overeengekomen voorwaarden. Dit staat bekend onder de noemer "sozial ertragliche Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen". De gemeente Dortmund handelt aktief om de 'sozial ertragliche' verkoopcondities te creëren. Hiervoor worden overeenkomsten afgesloten met de verhuurders die woningbezit uitponden. Dergelijke overeenkomsten worden op gebiedsniveau afgesloten in "Siedlungen" met een hoog percentage huurwoningen. Deze samenwerkingsovereenkomsten vinden plaats binnen de nieuwe wettelijke mogelijkheden van de Wohnraumförderungsgesetz (zie vorig hoofdstuk). Een tweede prioriteit legt de gemeente Dortmund bij de bevordering van het eigen woningbezit. Het subsidiëren van huishoudens met lage inkomens die een woning willen kopen maar hier onvoldoende eigen middelen voor bezitten (inclusief Bauspargeld). Door middel van het inzetten van het Förderprogramm voor koopwoningen wordt het huishoudens met lage inkomens mogelijk gemaakt onder gunstige rentecondities een woning te kopen. 4.3.5. Rolverdeling samenwerking stad Dortmund- woningcorporaties en de opheffing van de WGG In Dortmund vindt een nauwe samenwerking tussen het gemeentebestuur en de dertien Wohnungsunternehrnen plaats. Sinds de afschaffing van de Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetz is hier geen fundamentele verandering in gekomen. De gemeente Dortmund beschouwt de afschaffing van de WGG dan ook niet als nadelig voor de volkshuisvestingssituatie. Dit is overigens mede het gevolg van de situatie op de woningmarkt. Er is geen sprake van een
omvangrijk woningtekort waardoor de wachttijden voor met name sociale huurwoningen gering zijn. Bovendien leidt de ontspannen situatie op de woningmarkt er ook toe dat de huurprijzen per vierkante meter in de vrije sector slechts gering afwijken van de sociale huur. Veel voormalig sociale huurwoningen (weggevallen huurprijsbinding na aflossing van de overheidsleningen) hebben vergelijkbare huren als de sociale voorraad. De markt doet hier zijn werk. Een gevolg van de afschaffing van de WGG is dat veel voormalig gemeinnutzige Wohnungsunternehrnen versneld de overheidsleningen op sociale huurwoningen zijn gaan aflossen. Indien voor een sociale huurwoning de lening is afgelost valt ze nog tien jaar onder de huurprijsbinding (voorgeschreven kostprijshuur) en de doelgroepbinding (lage inkomens). Daarna valt de woning in de categorie 'frei finanziert' en geldt het huurregime van de 'ortubliche Vergleichsmiete'. Het aantal sociale huurwoningen in de stad is door de aflossing van leningen sterk teruggelopen en de trend zet zich ook de komende jaren voort. Eind jaren tachtig (voor afschaffing WGG) telde de stad nog 100.000 sociale huurwoningen, anno 2003 nog 45.000 (-55%) en men verwacht dat er in 2010 25.000 sociale huurwoningen resteren. Hiermee is de sociale huursector in 20 jaar met 75% gereduceerd. Hoewel dit een sterke terugval is, ziel de gemeente deze trend niet als bedreigend. Door het ontspannen karakter van de woningmarkt is een sterk opwaartse trend van de huren niet mogelijk. De voorgeschreven huurprijzen voor sociale huurwoningen zijn in Dortmund marktconform gezien de situatie op de woningmarkt. De komende jaren zal dat naar verwachting niet anders zijn. Investeringen in woningbouw De ontspannen woningmarktsituatie leidt er overigens ook toe dat de investeringscondities voor huurwoningen ongunstig zijn. De laatste jaren is daarmee sprake van een sterk dalende trend in de bouw van nieuwe huurwoningen en is de investeringsbereidheid van Wohnungsunternehrnen zeer gering. Het leidt er ook toe dat er te weinig geïnvesteerd wordt om de woningvoorraad kwalitatief op peil te houden of grootschalig te renoveren. De maximaal door te voeren huurverhoging is onvoldoende om de extra investering terug te verdienen en daarmee onrendabel. Beleid van lokaal opererende woningcorporaties Nog steeds zijn de meeste corporaties aanspreekbaar op stedelijke en sociale opgaven, maar meer dan in het verleden, wordt het bereiken van de doelstellingen het resultaat van een onderhandelingsproces. Zowel overheid als Wohnungsunternehemen brengen hierbij hun belangen in, waarbij er vanuit de kant van de overheid voldoende begrip is voor de economische belangenafweging van de Wohnungsunternehrnen. Wel zijn er verschillen tussen de voormalig corporaties merkbaar. Het gemeentelijk woningbedrijf, maar ook de corporaties die in handen zijn van de deelstaat, hebben een wat minder uitgesproken winststreven dan de commerciële Wohnungsunternehrnen. Niettemin, ook overheden die eigen woningbedrijven bezitten streven naar een zo hoog mogelijk rendement om over voldoende eigen middelen te beschikken. Dat leidt in de praktijk ook tot discussies tussen de afdeling Financiën (verhogen rendement op de woningexploitatie) en de stedelijke woningdienst (bedrijven volkshuisvestingspolitiek, beperken huurverhogingen). Vergelijkbaar in Amsterdam is de belangentegenstelling tussen het Grondbedrijf en de Stedelijke Woningdienst. Partnerschap tussen gemeente en verhuurders Kenmerkend voor de omgang tussen gemeente en de Wohnungsunternehrnen is het onderhandelingsproces. Beide partijen brengen hierbij de eigen belangen in en stellen dat op schrift. Het initiatief daartoe ligt over het algemeen bij het Wohnungsamt, hoewel de laatste jaren het initiatief ook vaker vanuit de Wohnungsunternehrnen zelf komt. De onderhandelingen leiden tot bilaterale overeenkomsten (Vereinbarungen) tussen gemeente en Wohnungsunternehrnen. De gemeente streeft ernaar om met alle verhuurders een aparte overeenkomst af te sluiten die tot stand komt en ondertekend wordt. Hierbij worden ook de huurdersorganisaties betrokken (Mieterverein & Mieterschutz). Dit staat wel bekend als de Dortmunder Weg, een vorm die ook in andere Duitse steden aan belang wint en waarvoor de stad Dortmund vele credits krijgt. De partnerschap tussen overheid en de geprivatiseerde woningcorporaties leidt ondermeer tot afspraken over:
-
sloop van woningen bebouwing van nieuwbouwlocaties woningverkoop onder voorwaarden (sociaal verantwoord) afspraken over langdurige leegstand van huurwoningen die verkocht worden (> 1 jaar)
Voorbeeld : Met de grootste geprivatiseerde woningcorporatie (Viterra) zijn ten aanzien van de woningverkoop een aantal afspraken gemaakt, Deze bestaan uit: - woningen bestemd voor verkoop worden eerst aan huurders aangeboden - bij verkoop aan derden: huurders ouder dan 65 jaar hebben een levenslang woonrecht c.q. een gegarandeerde huurbescherming - voor verkoop bestemde woningen mogen door Viterra niet worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik binnen een termijn van 10 jaar - hardheidsregeling voor noodgevallen, gehandicapten etc. - Bij leegstaande woningen bestemd voor de verkoop wordt na 1 jaar een lokale belasting geheven van (j: 1,50 p m2 per maand. Dit dwingt de corporatie werk te maken van de woningverkoop. De Duitse gemeenten kunnen de verkoop van huurwoningen niet verbieden. Iedere eigenaar heeft het recht eigen huurwoningen te verkopen. De opzeggingsgronden voor de verhuurder zijn ruimer dan in Nederland. Een verhuurder kan de huur opzeggen vanwege: 1. dringend eigen gebruik 2. te laag exploitatierendement Met name de laatste grondslag leidt er toe dat sociale huurwoningen kunnen worden verkocht. De huurder geniet slechts 1 jaar huurbescherming vanaf het moment dat de verhuurder de woningverkoop (en daarmee de ontbinding van de huurovereenkomst) heeft aangezegd. Om de verkoop van een te groot deel van de sociale woningvoorraad te voorkomen, worden de overeenkomsten afgesloten. Daarnaast staan de Wohnungsunternehmen ook onder publicitaire druk om met het instrument woningverkoop goed om te gaan. Een slechte naam leidt immers al snel tot een verlies aan klanten. Ook hier zorgt de marktwerking voor een klantgerichte opstelling van de voormalig corporaties. 4.3.6. Fehlbelegungsabgabel huurbelasting voor scheefwoners Deelstaten hebben de mogelijkheid gebruik te maken van een huurbelasting voor scheefwoners. De deelstaat Noordrijn-Westfalen is één van deze deelstaten die hier gebruik van maakt. Alleen in SPD geregeerde deelstaten wordt dit instrument toegepast. De Christendemocratische deelstaten zien dit al snel als overbodige bureaucratie. Niettemin, ook in Nederland is de 'problematiek' van scheefwonen lang onderwerp van overheidsdebat en komt ook steeds vaker de huurbelasting voor hogere inkomens op de agenda. De regeling staat in Duitsland bekend als de Fehlbelegungsabgabe en werkt als volgt:
Bij alle bewoners van sociale huurwoningen wordt iedere 3 jaar een inkomens- en vermogensonderzoek gehouden. Deelname door de huurders is verplicht. De huurders moeten hun inkomensgegevens opsturen aan het Wohnungsamt. Wanneer de inkomens van de huurders de inkomengrenzen bij toewijzing overschrijden (met een bepaald percentage) betalen ze verplicht een extra maandelijkse bijdrage. Deze bedraagt maximaal E 3,- per m2 per maand. Bovendien mag de nieuwe huur inclusief de éxtra gemeentelijke belasting niet uitkomen boven het niveau van de gemeentelijke referentiehuurtabel in de vrije sector (ortubliche Vergleichsmiete). De Fehlbelegungsabgabe wordt rechtstreeks door de huurder aan de gemeente betaald. Deze middelen mogen door de gemeente alleen ingezet worden voor de lokale volkshuisvesting (zweckgebunden).
Voordelen: bevordert doorstroming bestrijding scheefwonen inkomsten voor de overheid
+ + +
Nadelen:
- bureaucratie rond controle - doorstroming leidt tot sociale segmentatie - hogere huur komt niet bij corporaties terecht
Of dit middel ook leidt tot een hogere doorstroming is niet bekend. Als het dit gevolg heeft, wordt het zeker als ongewenst neveneffect beschouwd gegeven de wens om in een ontspannen woningmarkt ook een gedifferentieerde bevolkingssamenstelling in sociaal zwakke buurten te behouden. De Wohnungsunternehmen zelf zijn er minder positief over, gegeven de wens om een huurdersbestand met goede inkomensposities te behouden (mutatie leidt tot een minderverdienende nieuwe huurder gegeven de toewijzingsregels). Voorts komt de Fehlbelegungsabgabe niet rechtstreeks ten goede aan de verhuurders.
foto: Dortmund Clarenberg
4.4 Afsluitend In dit hoofdstuk is een voorbeeld gegeven van een middelgrote Duitse stad met voor Nederland vergelijkbare problemen dat met het beschikbare volkshuisvestingsinstrumentarium uitvoering geeft aan beleid. Met de nieuwe wetgeving is de gemeente meer en beter in staat in te spelen op de lokale woningmarktsituatie. Het komt tegemoet aan nieuwe verhoudingen tussen overheid en private partijen (public-private partnership); het biedt de gemeente mogelijkheden om via bilaterale onderhandelingen doelstellingen te verwezenlijken; het biedt een hoge mate aan flexibiliteit ten aanzien van de inzet van middelen. Terwijl tot 2002 de woningbouwsubsidies werden ingezet om nieuwe sociale huurwoningen te ontwikkelen, kan de gemeente er onder de nieuwe wet voor kiezen de middelen in te zetten voor investeringen in de bestaande voorraad, het afkopen van Belegungsbindungen en het bevorderen van het eigen woningbezit. Dit vergt uiteraard een actievere rol van de gemeente. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de rol en positie van de woningcorporaties na afschaffing van de Wohnungsgemeinnuztigkeitsgesetz. Teneinde de lijn door te trekken, staat in het volgende hoofdstuk een grote woningcorporatie in Dortmund centraal.
4.5
Vergelijking Duitsland- Nederland lokale volkshuisvesting
Koopwoningen nieuwbouw of
SUbiectsubsidie
Wohnungsunternehmen wijzen
Wohnungsunternhemen Gemeente verstrekt
Gemeente verstrekt
Overeenkomsten veelal op
Overeenkomsten veelal
Gebaseerd op: - interview met de heer H.P. Neuhaus, Amtsleiter, Amt fur Wohnungswesen, Stadt Dortmund op 3 mei 2004
Woofdstuk 5 Positie, functie en beleid van Duitse woningcorporaties na afschaffing van de Wohnungsgemeinnut+igkeitsgesetz O~bouw: Inleiding e Ontwikkelingen in de corporatiesector na 1990 a Wohnungsgenossenschaften e Gemeentelijke woningbedrijven ‘3 Nieuw ontstane commerciële Wohnungsunternehmen B Woningprivatisering e Voorbeeld Ruhr- Lippe Wohnen mbH, Dortmund e Conclusies e
5.1 Inleiding In een eerder hoofdstuk is de Duitse corporatiesector behandeld en zijn de ontwikkelingen tot 1990 geschetst. Duidelijk is gemaakt dat er een grote diversiteit aan typen woningcorporaties bestaat. De diversiteit is veel groter dan in Nederland, waar alleen de verenigingsvorm en de stichtingsvorm bestaan. Bovendien zorgt het BBSH voor een veel sterkere binding en daarmee reglementering tussen overheid en woningcorporatie. In essentie zijn Nederlandse woningcorporaties qua doelstelling allemaal aanspreekbaar op door de overheid gestelde doeleinden, de zes prestatievelden uit het BBSH. Tot 1990 vielen de corporaties onder de Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetz (WGG) en waren qua type onderneming tussen markt en overheid wel vergelijkbaar met de onder de BBSH vallende Nederlandse woningcorporaties. De 'toelating' als gemeinnutzige Wohnungsgesellschaft of Genossenschaft was immers aan regels gebonden om voor belastingvrijstelling in aanmerking te komen. Niettemin, de strenge ordening die de Nederlandse corporatiesector kent heeft de Duitse sector na de tweede wereldoorlog niet meer gekend. Duitse woningcorporaties zijn er in vele soorten en hebben niet primair de uitvoering van overheidsbeleid ten doel. De voornaamste typen woningcorporaties, met ieder een eigen doelstelling, betreffen: l. 2.
3. 4.
De Genossenschaften: hebben het belang van hun leden voorop staan (het primaat van Selbsthilfe). De gemeenschap van leden bepaalt het beleid van de Genossenschaft. Lidmaatschap geeft recht op een woning. Gemeenteliike wonincrbedriiven: zijn uitvoeringsinstanties van de gemeentelijke woningpolitiek en dienen op de eerste plaats huishoudens die zonder hulp van de overheid niet over een woning kunnen beschikken. Daarnaast beschikken veel gemeenten eveneens over woningcorporaties die eigen gemeentepersoneel huisvesten. Aan industrie , mijnbouw en overiqe bedriiviqheid qebonden corporaties bedienen met name eigen personeel. Zo hebben de Duitse Post, de Spoorwegen en grote staalconcerns grote aantallen woningen voor eigen personeel. In veel Duitse gemeenten zijn ook corporaties in handen van de kerk. Lidmaatschap aan een kerkelijke gemeente zijn bij veel kerkelijke corporaties voorwaarde om in aanmerking te komen voor een woning.
Vanaf 1990 zijn de Gemeinnutzige woningcorporaties fiscaal gelijkgesteld met de 'freie Wohnungsunternehmen', is de winstbeperking van 4% opgeheven en zijn ook de overige bepalingen van de Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetz buiten werking. Hiermee is de sector feitelijk geliberaliseerd. De voormalig gemeinnutzige Wohnungsunternehmen werd vanaf 1990 geacht als normale marktpartij aan het economisch verkeer deel te nemen. In dit hoofdstuk worden aan de hand van een analyse van een voormalige gemeinnutzige Wohnungsgesellschaft de gevolgen van de uittreding uit de WGG beschreven. De informatie is gebaseerd op een aantal gehouden interviews ter plaatse en de bestudering van jaarverslagen.
De interviews hebben plaatsgevonden met de Dortmund.
directie van Ruhr Lippe Wohnen GmbH in
Teneinde ook het 'sectorale' beeld te verkrijgen, heeft er een interview plaatsgevonden met een vertegenwoordiger van het samenwerkingsverband van woningcorporaties in de deelstaat Noordrijn-Westfalen. Dit betreft het Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen te Dusseldorf en is in Nederland vergelijkbaar met Aedes. 5.2 Ontwikkelingen in de corporatiesector na 1990 Na opheffing van de Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetz is er op de markt van woningcorporaties het een en ander veranderd. Een deel van de voormalig gemeinnutzige Wohnungsunternehmen is in handen gekomen van grote commerciële onroerend goedbedrijven. Hierover wordt in het volgende hoofdstuk verslag gedaan. Bij veel andere coöperatieve corporaties is feitelijk weinig veranderd. De belangrijkste ontwikkelingen na 1990 zijn: a o
Ca
O
Wohnungsgenossenschaften hebben hun rol en functie behouden Veel overheden (gemeenten, deelstaten) doen afstand van hun woningbedrijven en maken het woningbezit ten gelde Ontstaan van grote, kapitaalkrachtige en actieve spelers op de markt van acquisitie en verkoop van woningportefeuilles van voormalige corporaties Woningprivatisering: verkoop van voormalig corporatiebezit (uitponding) aan huurders door de corporaties
5.2.1 Wohnungsgenossenschaften De Wohnungsgenossenschaften zijn sinds hun oprichting in coöperatieve handen en bouwen en verhuren voor de leden1 aandeelhouders. De meeste Wohnungsgesellschaften hebben een gering aantal woningen in eigendom (in Noordrijn-Westfalen gemiddeld 1100).~ De Wohnungsgenossenschaften vallen onder de Genossenschaftsgesetz. In de statuten van een Wohnungsgenossenschaft staat vermeld dat ze 'voor brede lagen van de bevolking in betaalbare woonruimte' moeten voorzien. Sinds 1990 is de doelstelling van de Genossenschaflen niet gewijzigd en ligt de nadruk nog steeds op het beheer van 'preisgunstiger Wohnraum' voor de leden. De leden van Genossenschaften zijn over het algemeen huishoudens met lage inkomens. Onder bepaalde voorwaarden kunnen Genossenschaften nog steeds vrijgesteld worden van belasting (Körperschafts-, Vermögens- en Gewerbesteuer). Voorwaarde is dat meer dan 90% van de inkomsten alleen afkomstig is uit de verhuur van woningen. Genossenschaften kunnen in dat geval opteren voor fiscale vrijstelling. De ontwikkeling in het aantal Genossenschaften in NRW is zeer stabiel. Er is geen sprake van een fusie- of concentratietendens. In de periode 1990- 2002 is het aantal Genossenschaften zelfs gegroeid van 290 tot 302. Fusie of overname, in Nederland de trend van de afgelopen tien jaar, is slechts mogelijk indien 100% van de leden hiermee akkoord gaat. Dit is een vrijwel onneembare horde. Vanwege het feit dat de leden in de regel ook huurder zijn en mede-eigenaar van de Genossenschaft is niet te verwachten dat hier op korte termijn verandering in komt. Bovendien vormen Genossenschaften vaak een eigen gemeenschap waar een lange traditie aan vooraf is gegaan. Dat is niet een goede basis voor een fusie. De situatie is enigszins vergelijkbaar met Nederlandse woningcorporaties met de verenigingsvorm. Een fusie met een andere corporatie is ook hier aan verenigingsrecht gebonden en vereist minimaal 70% instemming van de leden. In de praktijk is dan ook zichtbaar dat woningbouwverenigingen veel moeizamer fuseren dan woningstichtingen. Voor de toekomst is de gebrekkige dynamiek bij de Genossenschaften een reël risico voor het voortbestaan van veel Wohnungsgenossenschaften. Door de geringe omvang zijn de Genossenschaften niet in staat een professionele organisatie met dito beleid te vormen. In veel woningmarktgebieden ziet de toekomst er ongunstig uit. Dr. G. Jeschke, VdW Rheinland Westfalen, interview op 10 mei 2004
De demografische prognose van een slinkende bevolking vanaf 2015 in combinatie met een voortgaande trek uit de stad, geeft reële leegstandrisico's. Bovendien zet de vergrijzing de komende tien jaar sterk door, hetgeen van de Genossenschaften een beleidsmatige bijsturing vraagt. Reeds nu zijn er in Noordrijn-Westfalen al corporaties met aanzienlijke leegstandquoten (> 10%) en de trend is stijgend. Spreiding van risico's (bijvoorbeeld geografisch) en bundeling van vermogens is voor veel Genossenschaften nodig om op eigen kracht (d.w.z. als Genossenschaft) te kunnen voortbestaan. 5.2.2. Gemeentelijke woningbedrijven De meeste Duitse steden hadden tot 1990 een eigen gemeentelijk woningbedrijf. Hoewel de meeste steden nog steeds eigen woningbedrijven hebben, is waarneembaar dat steeds meer overheden (gemeenten, deelstaten) afstand doen van hun woningen. In de deelstaat Noordrhein Westíalen zijn nog 90 Wohnungsgesellschaften in handen van gemeenten. Na afschaffing van de WGG zijn ook de gemeentelijke woningbedrijven niet meer begrensd door de 4% winstbeperking, hetgeen geleid heeft tot het meer commercieel handelen van gemeentelijke woningbedrijven. Veel gemeenten zijn duidelijk anders gaan aankijken tegen het eigen woningbezit. In een goed renderende markt is het bezitten van een eigen woningbedrijf gunstig voor de gemeentelijke financiën; in regio's met woningoverschotten is het eigendom van een verlieslijdend woningbedrijf een last voor de gemeente. Mede afhankelijk van de lokale situatie, kiezen gemeenten ervoor om de eigen woningbedrijven in handen te houden of te verkopen aan vastgoedondernemingen. 5.2.3. Nieuw ontstane commerciële Wohnungsunternehmen Veel voormalige woningcorporaties zijn vanaf de jaren negentig aangekocht door de zogenaamde 'Immobilien- ~ompetenzcenter'.~Bij deze nieuw opgerichte commerciële vastgoedondernemingen zijn woningbouw en woningbeheer slechts een onderdeel van het takenpakket. Veel van deze ondernemingen, waarvan er in het volgende hoofdstuk een aantal beschreven worden, zijn ook actief in commercieel onroerend goed, beheer voor derden, projectontwikkeling en dienstverlening. Dit type vastgoedonderneming heeft zich sinds 1990 eveneens toegelegd op de aankoop van complete woningbestanden van woningcorporaties. Deze ontwikkeling heeft zich versneld voorgedaan na de afschaffing van de Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetz. De hierdoor ontstane nieuwe vastgoedondernemingen met omvangrijke woningportefeuilles zijn momenteel de belangrijkste partijen op de transactiemarkt voor huurwoningen in ~ u i t s l a n d . ~ De acquisitie van woningcomplexen of complete woningportefeuilles betreffen alleen de bestanden van voormalig gemeinnutzige Wohnungsgesellschaften met de rechtsvorm Kapitalanlage Gesellschaft (AG, GmbH). Genossenschaften zijn hiervan uitgesloten. 5.3 Woningprivatisering Onder de term woningprivatisering worden er de laatste jaren grote aantallen woningen omgezet van huur naar eigendomswoning. Veel voormalige woningcorporaties (m.u.v. de Genossenschaften) zien onder de huidige marktomstandigheden (dalende vraag naar huurwoningen) en een commerciële Geschafispolik in woningverkoop een belangrijke inkomstenbron. Ten aanzien van de woningverkoop (WohnungsverauBerung) laten zich twee vormen onderscheiden: 1. 2.
woningverkoop aan huurders en particulieren (uitponding) complexgewijze verkoop aan derden
Kuhne Buning, Heuer, Grundlagen der Wohnungs und Immobilienwirtschaff, p 90 Vastgoedmarkt oktober 2003, thema Duitsland
Uitponding Woningverkoop aan huurders en bij mutatie is voor veel Wohnungsunternehmen een belangrijke inkomstenbron. Met name wooncomplexen uit de vijftiger en zestiger jaren komen in aanmerking voor verkoop. Na aflossing van de overheidsleningen vallen deze voormalige huurwoningen niet meer onder de toewijzingsregels van de overheid en kunnen daarmee verkocht worden. Om de verkoop van voormalig sociale huurwoningen onder maatschappelijk verantwoorde voorwaarden te laten plaatsvinden, worden er in veel gemeenten afspraken gemaakt over de verkoopcondities. Deze afspraken vallen onder de term 'sozial erfrägliche Wohnungsverkauf. De invulling van dit begrip is aan de verhuurders zelf. Onder de 'sozial ertragliche Wohnungsverkauf vallen maatregelen als: huurders kunnen met korting kopen geen huuropzegging door verhuurder aan ouderen verlengde huuropzeggingstermijn (van 1 tot bijv 10 jaar) door verhuurder Complexgewijze verkoop De verkoop van woningcomplexen is de laatste jaren een opvallend fenomeen geworden. Zowel de grote commerciële vastgoedondernemingen als handelaren in vastgoed bewegen zich op deze aankoop- en verkoopmarkt. De kopende partij gaat vrijwel altijd over tot uitponding, de verkopende partij beschikt direct over middelen. Veel gemeentelijke woningbedrijven brengen ook complexen in de verkoop.
In dit hoofdstuk wordt aan de hand van een voorbeeld van een corporatie uit de stad Dortmund beschreven welke ontwikkelingen zich hebben voorgedaan na opheffing van de WGG. 5.4
Ruhr Lippe Wohnen GmbH
Ruhr - Lippe Wohnungsgesellschaft mbH &d f-24: 5%
PG~&&-I: &is
~ ~ s k +Wo&eg~ et
Een interview heeft plaatsgevonden met de directie van Ruhr- Lippe Wohnen Gmbh, een voormalige gemeinnutzige woningcorporatie uit de stad Dortmund. Enkele kerngegevens van deze organisatie: Woningbestand: Samenstelling: Aandeelhouders: Balanstotaal 2002: Eigen Vermogen 2002 Huuromzet 2002 Solvabiliteit Winst 2002
22.437 woningen in de regio Ruhr Lippe 68% sociale huurwoning; 32% frei finanziert Landesentwicklungsgesellschaft (100% eigendom van de deelstaat NRW) Landesversicherungsanstalt (pensioenfonds van de deelstaat) E 768.305.000 E 78.521.000 E 101.000.000 (= E 372 per woning per maand) 10% E 3.761.000 / rendement op EV: 4,7%
5.4.1. Doelstelling voor en na 1990 Voor 1990 was de doelstelling van RLW conform het gestelde in de WGG: Wohnversorgung fur breite Schichten der Bevölkerung'. De organisatie viel onder het wettelijk regime van de Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetzen was van het type Kapitalgesellschaft. Na de afschaffing van de WGG is de doelstelling van RLW veranderd. De sociale doelstelling verdween en werd vervangen door een commerciële doelstelling. De twee aandeelhouders van het bedrijf bleven ongewijzigd. Door de opheffing van de winstbeperking en de verplichte investeringsplicht in de woningvoorraad, verlangen de aandeelhouders een voldoende rendement op de kapitaalinbreng. Niettemin is door de deelname van de deelstaat Noordrijn-Westfalen als aandeelhouder in de LEG nog zeker sprake van overheidsinvloed op het ondernemingsbeleid. De sociaal-democratische deelstaatregering die traditioneel veel waarde hecht aan sociale woningbouw, beïnvloedt het beleid indirect als aandeelhouder en via de benoeming van het bestuur door de Raad van Toezicht.
5.4.2. Sociale huisvestingsopgave RLW heeft feitelijk geen sociale opgave in het ondernemingsbeleid meer. Niettemin zijn de mogelijkheden tot commercieel ondernemingsbeleid beperkt. De samenstelling van de woningportefeuille met bijna 70% gesubsidieerde woningbouw, bepaalt voor een belangrijk deel nog steeds de beheeropgave van RLW. Dit deel van de woningportefeuille wordt bewoond door huishoudens die recht hebben op een sociale huurwoning en behoren daarmee tot de onderkant van de woningmarkt. Het verschil met de periode vóór 1990 is dat de beweegredenen voor handelen niet zozeer van sociale aard zijn maar van markttechnische aard. Factoren die het beleid bepalen zijn ondermeer: situatie op de woningmarkt: in een ontspannen woningmarkt zoals in het Ruhrgebied moet een verhuurder zich inspannen om huurders te trekken; (onrendabele) investeringen in de kwaliteit van de woningen zijn hierbij noodzakelijk teneinde structurele leegstand te beperken de door de overheid voorgeschreven doelgroepen voor sociale woningbouw blijven gedurende de termijn waarbinnen een sociale huurwoning deze status heeft van kracht; feitelijk blijft een woning nog tien jaar na afloop van de overheidslening onder het huurregime van de sociale woningbouw (huurprijsregulering en doelgroepbestemming) sociale inspanningen gericht op huurschuldsanering bij huurders zijn gericht op het voorkomen van een huuropzegging; niet zozeer vanuit sociale optiek als wel vanuit het risico van leegstand service en dienstverlening aan de huurders is toegenomen. RLW concurreert met collega corporaties en moet klanten 'verleiden' om te kiezen voor RLW.
5.4.3 Fiscale omgeving Alle geprivatiseerde woningcorporaties vallen onder het fiscale regime van Körperschaftssteuer (o.a. op woningverkoop), Gewerbesteuer en Einkommenssteuer (op commercieel vastgoed, exclusief woningen). Door de ruime fiscale afschrijvingsmogelijkheden die de Duitse wetgever biedt alsmede het feit dat de woningverhuur vrij van belasting is, is de feitelijke belastingdruk van RLW zeer beperkt tot 3% van de jaaromzet. Bij de fiscalisering van RLW in 1990, feitelijk pas belast in 1990, hebben alle voormalige gemeinnuztige Wohnungsunternehemen onder zeer gunstige condities het vastgoed op de openingsbalans kunnen activeren. Dat heeft ertoe geleid dat bestaande woningportefeuilles met medeneming van een forse post afschrijvingen op de balans terecht gekomen zijn. Het gevolg is een zeer beperkte belastingdruk die nog steeds fiscale voordelen teweegbrengt. leder jaar dienen de woningondernemingen naast een bedrijfsbalans, ook een fiscale jaarrekening op te stellen.
5.4.4 Effecten opheffing VVGG op het beleid Ten tijde van de opheffing van de WGG is de onderneming naar eigen zeggen (de directie) in radicaal ander vaarwater terechtgekomen. De concurrentie met andere woningcorporaties werd aangegaan (passend bij een op winst gerichte onderneming); de huurder werd klant en kwam in het middelpunt van de belangstelling. De contacten met de klant werden geïntensiveerd door het oprichten van een viertal regionale servicekantoren die verantwoordelijk waren voor het beheer. Deze decentralisatie is slechts van operationele betekenis. Het ondernemingsbeleid wordt vanuit het hoofdkantoor aangestuurd. Bovendien veranderde de woningmarktsituatie in de jaren negentig drastisch: van een vraagoverschot voor 1990 kwam de regio Ruhrgebied in een fase van aanbodoverschot. Alle verhuurders worden, door de markt gedreven, gedwongen tegemoet te komen aan de wensen van de klant.
foto: huurwoningen RL Wohnen, Dortmund Zuid
5.4.5. Doelgroepen voor en na 1990 De doelgroepen van RLW van vóór 1990 vielen onder vigeur van de WGG (brede lagen van de bevolking), maar werden sterk beperkt door de eisen die de wetgever stelde in het kader van de woningbouwsubsidiëring. Voor dit type woningbouw golden (en gelden) stricte inkomensnormen. Door deze sterke regulering is er na 1990 qua doelgroepenbeleid eigenlijk niet zoveel veranderd. Dat geldt in het bijzonder voor de sociale huurwoningen. Traditioneel zijn het uitkeringsgerechtigden, ouderen met klein pensioen, kinderrijke gezinnen, allochtone huishoudens en gehandicapten. Gegeven de algemene situatie op de woningmarkt en die van corporatiewoningen in het bijzonder, hebben de corporaties niet veel keus inzake doelgroepen. Prioriteit is immers om de woningen in verhuurde staat te brengen en te behouden. Voor de vrije sector woningbouw wordt gemikt op hogere inkomensgroepen. Er gelden hier geen maximale inkomenseisen zoals voor de sociale woningbouw. De vrije huursector ondervind concurrentie met de koopmarkt, hetgeen tot lage rendementen leidt. Om deze reden is de woningproductie in dit segment de laatste jaren vrijwel achterwege gebleven. 5.4.6. Gevolgen voor portefeuille samenstelling en beleid RLW investeert door een geringe solvabiliteit en een krimpende woningmarkt niet in nieuwbouw. Prioriteit ligt in het aanpassen van de woningvoorraad aan de vraag vanuit de huurders. Dat betekent investeringen in onderhoud en modernisering. Als gevolg van het voorgeschreven model van huurprijsberekening zijn de hiermee gemoeide investeringen vaak onrendabel. De voorraad sociale huurwoningen blijft tot aflossing van de overheidsleningen vallen onder de huurprijs- en toewijzingsregels (Preis und Belegungsbindung) van de overheid. Dat loopt door tot 10 jaar ná aflossing. Pas daarna komen deze woningen in het systeem van de frei-finanzierte
woningbouw en vervallen de bindingseisen. Voor RLW zal de woningportefeuille gegeven de lange looptijd van de leningen nog geruime tijd van het type sociaal zijn. De mogelijkheden om eigen portfoliobeleid te voeren, met een gerichte doelgroep- en huurprijsdifferentiatie blijft vooralsnog beperkt tot het segment vrije sectorwoningen (30%).
foto: gerenoveerd blok, Dortmund Clarenberg
5.4.7. Relatie tot de overheid Van oudsher zorgt de federale opzet van de Duitse overheid voor een gedifferentieerd beeld inzake volkshuisvestingsbeleid. De invloed van de deelstaten op de inzet van federale subsidiemiddelen is groot. Daarnaast beschikken de deelstaten ook over eigen belastinginkomsten waarover zij zelfstandig kunnen beschikken. De deelstaat NoordrijnWestfalen wordt traditioneel door de SPD bestuurd. De SPD hecht als sociaal democratische partij over het algemeen méér aan sociale woningbouw dan de christendemocraten en de liberalen. De invloed van de overheid laat zich dan ook direct zien in het budget voor gesubsidieerde woningbouw. Die ligt in Noordrijn Westfalen op een niveau van 985 miljoen euro (2004) voor een totaalprogramma van 13.500 te subsidiëren woningen (ter vergelijking: budget dat Beieren beschikbaar stelt is E 145 mil. in 2004). Dat betreft gemiddeld een kleine E 73.000 per woning, waarvan het zwaartepunt ligt in de financiering van woningeigendom (ca 8500 woningen). De rest van de middelen wordt ingezet voor het subsidiëren van huurwoningen, waarbij de situatie op de woningmarkt leidend is voor het programma. Gezien de toenemende vergrijzing, subsidieert NRW met name ook woonzorgcomplexen en groepsgewijze woonvormen. Op de tweede plaats is er voor de portefeuille sociale woningen nog een grote rol weggelegd voor de overheid. De overheid (deelstaat) legt de inkomensgrenzen vast, de gemeenten controleren de toewijzing van sociale huurwoningen en beschikken ook over een claimrecht bij woningtoewijzing. Bovendien verloopt de subsidiering van sociale huurwoningen van de deelstaat via de gemeente. De subsidieaanvraag wordt derhalve ingediend door de verhuurder bij de lokale WohnungsförderungsanstaIt, het gemeentelijk loket dat subsidieaanvragen toetst en beschikt. Naast de inzet van financieringsmiddelen die de overheid beschikbaar stelt en die woningcorporaties gebruiken voor nieuwbouw en woningmodernisering, zijn de corporaties ook de natuurlijke aanspreekpartner bij stedelijke ontwikkeling en herstructurering. De verhouding tot de gemeentelijke overheid is sinds de afschaffing van de WGG feitelijk niet veranderd; nog steeds is er sprake van nauwe samenwerking met ieders verantwoordelijkheid.
5.5 Conclusies De gevolgen van de opheffing van de Wohnungsgemeinnuztzigkeitsgesetz en de liberalisering van de Duitse woningcorporaties zijn divers. Voor een deel van de corporaties, de Genossenschaften, is er weinig veranderd. Zowel doelstelling als beleid heeft bij de meeste Genossenschaften geen grote veranderingen teweeg gebracht. Zeker voor de Wohnungsgenossenschaften die opteren voor fiscale vrijstelling zijn er weinig gevolgen zichtbaar. Het grootste deel van de corporaties met de vorm Kapitalgesellschaft is inmiddels commercieel. Hoewel de lokale woningmarktomstandigheden in belangrijke mate de winstmogelijkheden bepalen, is het sociale denken en handelen bij de meeste Wohnungsunternehmen op de achtergrond geraakt. Het voorbeeld in Dortmund toont echter dat de handelingsvrijheid van corporaties met grote hoeveelheden sociale huurwoningen in bezit beperkt is. Dat geldt in zijn algemeenheid bij de meeste corporaties met een hoog aandeel sociale huurwoningen. Veel van deze corporaties, zeker die bezit hebben in goede woningmarkten, proberen door vervroegde aflossing van de overheidsleningen de sociale huurwoningen om te zetten in 'frei finanzierte' cq vrije sectorwoningen of uit te ponden. De situatie van de gemeentelijke woningbedrijven is divers. De lokale politieke situatie en de situatie op de woningmarkt bepalen hoofdzakelijk de positie en toekomst van gemeentelijke woningbedrijven. Niettemin is de trend dat steeds meer gemeenten afstand doen van hun woningbedrijven en onder condities de woningen verkopen aan een commerciële vastgoedonderneming. Deze laatste ontwikkeling heeft zich de laatste jaren versterkt doorgezet. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op het ontstaan van deze nieuwe groep vastgoedondernemingen en de wijze waarop ze op de Duitse woningmarkt opereren.
Hoofdstuk 6 Nieuwe vastgoedondernemingen op de Duitse woningmarkt Opbouw a Inleiding a Doelstellingen nieuwe vastgoedondernemingen o Deutsche Wohnen AG a. Viterra AG o RAG Immobilien AG o Corpus Immobilien c Deutsche Annington Immobilien Gruppe Woningmarktperspectieven voor commerciële vastgoedinvesteerders e Woningprivatisering door commerciële vastgoedinvesteerders O Conclusies
6.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk is de positie van de meer traditionele woningcorporatie in het nieuwe stelsel aan de orde geweest. In dit hoofdstuk komt een aantal spelers aan bod die de laatste jaren een grote rol zijn gaan spelen op de harkt' van (sociale) huurwoningen. De liberalisatie van de Duitse volkshuisvesting in combinatie met een privatiseringsgolf in de jaren negentig, heeft geleid tot een aantal grote vastgoedondernemingen die zich gestort hebben op de woningportefeuilles van voormalig gemeinnuztige Wohnungsunternehmen. Het betreft veelal grote concerns die actief zijn op het gebied van de acquisitie van complete woningportefeuilles van voormalige corporaties; de acquisities richten zich met name op de portefeuilles van gemeentelijke woningbedrijven en van de zogenaamde industrie-verbonden Wohnungsunternehmen. Vanwege de interne beslotenheid van de Genossenschaften en de zeggenschapsstructuur van de leden, is deze sector vooralsnog uitgesloten van overnames. Deze ondernemingen opereren in markttechnisch interessante deelstaten en spelen in op de financiële situatie van lokale overheden. 6.2 Doelstellingen nieuwe vastgoedondernemingen De nieuwe vastgoedondernemingen zijn van de grond gekomen na de liberalisatie van de woningcorporaties. Banken, vastgoedbeleggers en industriële bedrijven hebben in korte tijd kans gezien een positie te verwerven op de Duitse verhuurmarkt door voormalig gemeinnutzige woningcorporaties in handen van gemeenten, overheden, kerken en bedrijven over te nemen. De meeste van dit type ondernemingen kennen een concernstructuur en kopen een meerderheidsbelang of een 100% overname in een Wohnungsgesellschaft. In de meeste gevallen blijft de naam van de oorspronkelijke Wohnungsgesellschaft gewoon bestaan en wordt de corporatie een dochter van het moederconcern. Het beheer en de contacten met bewoners, gemeente en collega corporaties blijven in de regel bij de Wohnungsgesellschaften achter. De portfoliostrategie (complexstrategieën inzake verhuur, verkoop, renovatie e.d.) vindt plaats op corporate niveau.
Doelstellinsen ziin:
-
-
streven naar maximaal rendement op het door de aandeelhouders beschikbaar gestelde vermogen zeer actief aankoopbeleid van portefeuilles van voormalig gemeinnuztige Wohnungsgesellschaften volledige overname van voormalig gemeinnutzige Wohnungsgesellschaften beheer en waardetoevoeging van kansrijk eigen woningbezit door renovatie reduceren van het aandeel sociale huurwoningen verkoop van bestaande huurwoningen aan huurders en derden vaak niet aktief in nieuwbouw van huurwoningen beheer woningbezit in W E eigendom (WEG Verwaltung) woningbeheer voor derden
Gegeven het feit dat het aantal van dit type vastgoedondernemingen beperkt is, worden de belangrijkste partijen kort behandeld.
-
Deutsche Wohnen AG Viterra AG RAG Immobilien Corpus Immobilien Deutsche Annington AG
Met de directie van Deutsche Wohnen, het enige Duitse beursgenoteerde vastgoedfonds in de woningbranche, heeft een interview plaatsgevonden. Daarom wordt er in dit hoofdstuk uitgebreider ingegaan op de woningonderneming Deutsche Wohnen. Van de overige nieuwe partijen op het gebied van portfolioacquisitie van voormalige woningcorporaties worden alleen enkele hoofdactiviteiten genoemd. De informatie is uit de jaarverslagen van betreffende ondernemingen gedistilleerd. 6.2 Deutcche Wohnen AG Deutsche Wohnen AG is een beursgenoteerde vastgoedonderneming met een woningportefeuille van ruim 23.000 woningen. Naast een beursgenoteerde free float (84%), kent Deutsche Wohnen AG (verder DW) ook twee grote aandeelhouders die gezamenlijk 16% van het vermogen bezitten. Woningbestand: Aandeelhouders: Balanstotaal 2002: Eigen Vermogen 2002 Huuromzet 2002 Omzet uit verkoop Solvabiliteit Operationeel resultaat 2003
23.138 woningen in de regio Rheinland Pfalz & Hessen Deutsche Herold Lebensversicherung, Arzteversorgung Westfalen- Lippe, Free Float (84%) op de beurs van Frankfurt en Dusseldorf € 1.263.300.000 E 521.500.000 € 93.400.000 (= € 336 per woning per maand) f 31.000.000 41 % € 19.900.000
Deutsche Wohnen is de enige 'pure play residential property company that is listed in relevant property indices'. Deutsche Wohnen is beursgenoteerd in Frankfurt en Dusseldorf. De onderneming is in 1998 ontstaan door de acquisitie van Deutsche Bank Real Estate Management van de woningportefeille van Hoechst AG en het woningbezit van deelstaat Rheinland Pfalz.
g
Kempen
?L Co, Deutsche Wohnen, One of a kind in Europe, januari 2004
foto: meergezinswoning (huur) van DW in het Rheingebiet
Structuur Deutsche Wohnen AG Deutsche Wohnen AG is een holding NV met een vijftal dochterondernemingen met de rechtsvorm BV (GmbH). De dochterondernemingen zijn overgenomen voormalige woningcorporaties die al voor 1990 de rechtsvorm AG of GmbH hadden. Aanvankelijk vonden de acquisities plaats vanuit het vermogen van Deutsche Bank; momenteel draait de onderneming zelfstandig en financiert acquisities vanuit de zelfstandige vermogenspositie. De dochterondernemingen, nog werkend onder de 'oude' naam, bestrijken een deelgebied van het totale werkgebied en werken vanuit lokale vestigingen. Het hoofdkantoor van Deutsche Wohnen is in Eschborn, regio Frankfurt am Main. Concernstructuur: Deutsche Wohnen AG
Rhein- Pfalz Wohnen GmbH
l
Main Taunus Wohnen GmbH
I
Rhein Nahe Wohnen I
Rhein Mosel Wohnen
I
Onderneminasdoelstellingen De strategie van de Deutsche Wohnen groep bestaat uit de volgende onderdelen: l 0 portfoliomanagement: DW streeft naar een optimale bestandssamenstelling en naar waardetoevoeging binnen de bestaande voorraad; complexen die niet bijdragen aan de commerciële ondernemingsdoelstellingen worden afgestoten woningprivatisering: woningverkoop 39 % aan huurders, 61% aan investeerders en beleggers portfolio- acquisitie: de economische druk op de publieke sector en de gemeentelijke woningbedrijven blijft het belangrijkste motief voor woning-transacties op de Duitse woningmarkt; hier speelt DW op in door de aankoop van gemeentelijk vastgoed beheer en onderhoud van de eigen portfolio
foto: appartementencomplex van DW in Koblenz
Deutsche Wohnen heeft in tegenstelling tot de vroegere positie van de gemeinnuztige dochterbedrijven geen sociale doelstelling. Niettemin beheert Deutsche Wohnen een voorraad sociale huurwoningen met langdurige prijsbindingen in de voorraad (29% van de voorraad is sociale huurwoning). De lange termijn strategie voor dit deel van de portfolio tot afloop van de Bindungen is de voortgezette exploitatie. De specifieke objecteigenschappen bepalen in de regel de beheerstrategie. DW onderhoudt daartoe een portfoliomanagementsysteem. De strategie ten aanzien van de woningportefeuille is (objectgewijs): matige locatiekwaliteit en matige woningkwaliteit: complexgewijze verkoop matige locatiekwaliteit en goede woningkwaliteit: verkoop aan huurders en bij mutatie goede locatiekwaliteit en matige woningkwaliteit: renovatie voor voortgezette exploitatie goede locatiekwaliteit en goede woningkwaliteit: maatregelen gericht op waardebehoud In algemene zin is de strategie van Deutsche Wohnen te kenschetsen als: waardevermeerdering voorraad door optimalisatie van de portfoliostructuur incasseren van de verborgen reserves door verkoop portfoliovergroting (acquisitie) ter compensatie van de verkoopluitponding en het handhaven van een continue inkomstenstroom verbeteren communicatie met de kapitaalmarkt: verbeteren liquiditeit aandelenhandel
-
1O
Deutsche Wohnen AG, Annual Report 2003
Als beursgenoteerde onderneming zijn alle bedrijfsbeslissingen financieel -economisch van aard. De dochterbedrijven die lokaal verantwoordelijk zijn voor het behalen van de bedrijfsdoelstellingen, in het bijzonder voor het vastgoedbeheer en de woningverkoop, opereren als business units. 6.3 Viterra AG De Viterra groep, ontstaan in 1998, komt voort uit de fusie van Raab Karcher AG en VEBA IMMOBILIEN AG. De kernaktiviteit 'woningen' bestaat uit de onderdelen beheer, verkoop, projectontwikkeling en acquisitie. Vitera bezit zo'n 151.000 woninaen. Deze Wohnungsunternehmen voert het beheer via zes vestigingen in het Ruhrgebied (91.000 woningen) , via één dochteronderneming (Wohnungsgesellschaft Hulls) en via dochterbedrijf Deutcchbau voor de rest van Duitsland (41.O00 woningen).
De omzet van Viterra bedraagt in 2003 ruim 1 , l mrd euro. De handelsstrategie van Viterra is gericht op de acquisitie van woningbestanden en woningportefeuilles met goede uitpondmogelijkheden. Woningverkoop vindt plaats aan huurders en aan kapitaalinvesteerders (zowel particulier als institutioneel). Met name in de zwakkere woningmarktregio's (Ruhrgebied) wordt vaker gekozen voor de verkoop aan investeerders gegeven de soms lange uitpondduur bij verkoop aan huurders. Ten aanzien van het beheer van de woningportefeuille wordt ingezet op waardeverhogende investeringen. Viterra is een landelijk aktieve Wohnungsunternehmen met woningbezit in Frankfurt, München, Hamburg en Düsseldorf. Het zwaartepunt van de onderneming ligt echter in Noordrhijn Westfalen (m.n. Ruhrgebied) waar ruim 100.000 woningen gelegen zijn. Juist vanwege de verslechterde woningmarktpositie van het Ruhrgebied streeft Viterra hier naar het reduceren van het aandeel woningen. Onderstaande tabel toont enkele kerncijfers ten aanzien van de woningportefeuille van Viterra: 2003 2002 Woningverkoop 13.369 9.861 35,6 Woningbestand -8,O 151.836 164.992
Regio
Woningen
Overige verhuureenheden
Noordrijn-Westfalen Rhein-Maingebied Oost-Duitsland en Berlijn Noord-Duitsland Zuid-Duitsland Totaal
102.476 20.221 11.577 9.093 8.469 151.836
15.813 1.423 2.238 1.535 4.665 25.674
Verkeerswaarde Mio. f: 3.613 1.O25 551 379 504 6.1 ll
6.4 RAG Immobilien AG RAG Immobilien AG, kantoorhoudend in Essen, bezit een woningportefeuille van ruim 68.000 woningen en beheert voor derden zo'n 900 woningen. De onderneming behoort tot de ondernemersgroep RAG Aktiengesellschaft. RAG Aktiengesellschaft is een internationaal concern dat aktief is in de energie en chemiesector. Het concern heeft een jaaromzet van ca 20 mrd euro met ca 100.000 medewerkers.
RAG Immobilien is aktief in de overname van gehele woningcorporaties en is werkzaam in de deelstaat Noordrijn-Westfalen. Naast woningbeheer, is RAG als geïntegreerde vastgoedonderneming ook actief in commercieel onroerend goed (kantoren), projectontwikkeling, gebouwmanagement en overige dienstverlening op het gebied van onroerend goed. De Wohnungsgesellschaften die onderdeel zijn van RAG Immobilien zijn actief in alle onderdelen van het vastgoedproces. RAG stelt zich op als geëngageerd Wohnungsunternehmen die naast de verkoop en acquisitie, eveneens betrokken is als opdrachtgever voor sociale woningbouw. Belangrijke doelstellingen van RAG Immobilien zijn: e
Beheer in het Ruhrgebied en de regio Aachen van 70.000 woningen Draagt hiermee de verantwoording voor het wonen van 200.000 mensen en is hiermee een van de grootste woningaanbieders in Noordrijn- Westfalen
e
IS betrokken bij de sanering en modernisering van oude (Bergarbeitersiedlungen) en de nieuwbouw van gehele woonwijken
mijnwerkersdorpen
Op het gebied van deelname in Wohnungsunternehmen heeft RAG ondermeer 100% en meerderheidsbelangen in voormalige woningcorporaties als Wohnbau Wesfalen, Rhein-Lippe Wohnen, Bauverein Glückauf. De Wohnungsgesellschaften die operen onder het dak van RAG Immobilien zijn aktief in het bestandsbeheer, opdrachtgeverschap voor projecten alsmede in het portfoliomanagement. Woningprivatisering (verkoop) speelt eveneens een belangrijke rol in de ondernemingspolitiek van RAG. 6.5 Corpus Immobilien De Corpus Immobilien Gruppe, met hoofdzetel in Köln, is een vastgoedonderneming die meerderheidsbelangen heeft in 25 vastgoedondernemingen, waaronder een aantal voormalige woningcorporaties en een tiental projectontwikkelaars. Het woningbezit van de deelnemende woningcorporaties bevindt zich in Noordrijn-Westfalen, hoofdzakelijk in de regio Köln, Dusseldorf en de Rhein- Mainregio. In totaal bezit Corpus zo'n 12.000 woninqen, waarvan er jaarlijks tussen de 10 en 15% verkocht worden. Om dit proces te vergemakkelijken, stelt Corpus zich ook ten doel onder 'sozial ertragliche' voorwaarden woningen aan huurders te verkopen.
Naast woningverkoop, is Corpus ook actief in de acquisitie. De focus is gericht op delen van de woningmarkt met een hoog groeipotentieel. In Noordrijn-Westfalen is de regio Rhein -Main een aantrekkelijk woongebied waar ook in de toekomst groeiperspectieven worden gezien. De Corpus Immobiliengroep is verder actief in assetmanagement, in makelaarsdiensten, projectontwikkeling en commercieel vastgoed. Het balanstotaal van Corpus bedraagt 965 mil. euro, met een omzet van 367 mil. euro en een resultaat van 29 mil. euro. De bedrijfsactiviteiten op het gebied van 'woningen' zijn te onderscheiden in bestandsaankoop en acquisitie van Wohnungsgesellschafien (gemeentelijk en industrieverbonden), portfoliomanagement, woningverkoop en W E beheer (WEG Verwaltung). 6.5 Deutsche Annington De Deutsche Annington Immobilien Gruppe (DAIG, Dusseldorf) bestaat slechts drie jaar en behoort nu al tot de grootste woningondernemingen van Duitsland. In totaal bezit de DAIG zo'n 79.000 woninqen waarvan een belangrijk deel tot de voorraad sociale huurwoningen behoort. De onderneming is opgericht door de Engelse Principal Finance Group, onderdeel van de Japanse Nomura Bank door de aankoop van 64.000 woningen van de Duitse spoorwegen (de zg Ei~enbahner~vvknüiigen). Eeze woningen voor spoorwegbeambten waren ondergebracht in elf Wohnungsgesellschaften. Dit zijn voormalig gemeinnützige Wohnungsunternehmen. In 2003 werd in Kronshagen bij Kiel de voormalige corporatie Heimbau AG met ongeveer 10.000 woningen verworven. Na aankoop van deze omvangrijke vastgoedportfolio, is DAIG direct begonnen de woningen aan de huurders ter verkoop aan te bieden.
In twee jaar is het DAIG gelukt om tot einde maart 2004 van de 15.000 voor verkoop bestemde woningen zo'n 6.000 (40%) te verkopen. Dat is hoofdzakelijk aan eigen huurders gedaan. In 2003
bedroeg het verkoopaantal 3174 en in 2002 2345 woningen. In Duitsland is geen enkele Wohnungsunternehmen zo succesvol in de verkoop van woningen aan huurders.
Een laatste bericht van het privatiserinfsfront uit Berlijn ... Onlangs (mei 2004) is het grootste gemeentelijk woningbedrijf van Berlijn, GSW (Gemeinnutzige Siedlungs und Wohnungsbaugesellschaft Berlin mbh) met een woningportefeuille van ruim 65.000 eenheden in handen gekomen van twee Amerikaanse Investmenifonds (Whitehall en Cerberus). GSW had een schuld van ca 1,7 mrd euro en is voor een bedrag van 2, l mrd euro, inclusief schuld, overgenomen. Dat komt neer op ca l l keer de jaarhuur (!). Aan de verkoop door de stad Berlijn zijn lange politieke discussies aan vooraf gegaan. De slechte financiële situatie van de stad Ben'ijn dwong de stad het woningbedrijf te verkopen. De nieuwe eigenaren zullen de komende jaren in versneld tempo het reeds bestaande verkoopprogramma voortzetten en de huren verhogen.
Woningrnarktperspectieven voor commerciële vastgoedinvesteerders in Westduitsland De snelle verandering in de woningmarktsituatie, van aanbiedersmarkt (periode na WO I I tot midden jaren negentig) tot vragersmarkt vanaf midden jaren negentig" wordt volgens dr Volker Eichert van het InWis instituut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft van de Ruhr Universiteit in Bochum, veroorzaakt door de grote bouwproductie in de negentiger jaren en de langzaam zichtbare gevolgen van de demografische verandering. Dat heeft volgens vastgoedexperts (Eduard Pestel Institut) geleid tot een woningoverschot in Westduitsland van zo'n 270.00 woningen. De grote cijfers zeggen investeerders weinig; immers bekend is dat met in name economisch kansrijke gebieden nog steeds tekorten optreden. Voor heel Duitsland wordt het kwantitatieve tekort in deze gebieden (München, Stuttgart, Frankfurt) ingeschat op zo'n 94.000 woningen. Desalniettemin heeft het overaanbod geleid tot een drastisch teruggelopen bouwvolume aan huurwoningen. Tussen 1995 en 2003 is de bouw van huurwoningen met meer dan 75% teruggelopen (van 320.000 woningen in1995 tot 73.500 in 2002). De netto rendementen op het verhuren van huurwoningen liggen volgens opgaven van het Gesamtverband der Wohnungswirtschaf? tussen de 2 en 3%. 6.6
De woningoverschotten zijn naast kwantitatief, voornamelijk ook kwalitatief van aard. Zo stelt Hermann Marth, voorzitter van RAG Immobilien in het tijdschrift 'Immobilien Manager' (512003) dat met name de woningcomplexen uit de vijftiger en zestiger jaren steeds minder voldoen aan de wensen van woonconsumenten. Kleine woningen met minder dan 50m2 woonoppervlak zijn vrijwel niet meer verhuurbaar. Daar waar de ligging goed is, is samenvoeging van woningen in combinatie met het verhogen van het uitrustingsniveau soms een optie om de verhuurbaarheid te verbeteren. Voorwaarde is dat de investeringen rendabel kunnen worden uitgevoerd. Indien dit niet mogelijk is, is ook de sloop een reële optie. Ondanks de daling van de bevolkingsomvang, neemt het aantal huishoudens nog steeds toe en blijft de komende jaren ook nog stijgen. Het groeiend aandeel kleine huishoudens (alleenstaanden, paren zonder kinderen, senioren) draagt hier aan bij. Deze doelgroepen stellen andere eisen aan de woning. Het aanbod uit de na-oorlogse periode komt vaak niet tegemoet aan de wensen van deze doelgroepen. Voor vastgoedinvesteerders is er zeker in steden een markt voor doelgroepgerichte woningbouw met op de doelgroep gerichte voorzieningen. Om de situatie op de woningmarkt continu te beoordelen, beschikken de grote vastgoedondernemingen vrijwel allemaal over een geïntegreerd portfoliomodel dat in staat is ontwikkelingen binnen de eigen portefeuille te volgen en analyseren.
" dr. Volker Eichener van het InWis Instituut in het tijdschrift immobilien Manager 512003
6.6.1. Woningprivatisering Het proces van woningprivatisering zet inmiddels gestaag door. Gegeven het feit dat het grootste aandeel huurwoningen in de steden gelegen is, is in veel gevallen een goed uitpondpotentieel aanwezig. Ook vanuit volkshuisvestelijk perspectief wordt woningprivatisering in Duitsland goed ontvangen. Veel gemeenten zien in dat in wijken met een hoog aandeel eigenwoningbezit de sociale problematiek geringer is dan in wijken met veel huurwoningen. Voorts worden veel woningen voor gunstige prijzen aan huurders aangeboden om ook onder de doelgroep van lage inkomens het eigen woningbezit te verhogen. Zo verkoopt Corpus Immobilien ruim 50% van het aanbod aan eigen huurders. Maatregelen in het kader van 'sozial vertragliche Privatisierung' werken in het voordeel van de afzetsnelheid. Bovendien speelt ook het publieke imago een grote rol bij uitponding. Een grote partij als Viterra, Corpus of Annington kan het zich niet veroorloven om langdurig negatief in de pers te komen. Omdat deze partijen juist afhankelijk zijn van een goed imago, ook om de acquisitiestrategie bij andere gemeenten succesvol te continueren, stellen ze allemaal een goede omgang met huurders, een ongedwongen verkoop en gunstige verkoopprijzen voor huurders als voorwaarde voor succes . 12 6.7 Conclusie Eind jaren negentig is er in Duitsland een zeer actieve markt ontstaan op het gebied van acquisities van woningportefeuilles van voormalige woningcorporaties. De partijen die actief zijn op deze markt hebben een diverse achtergrond (banken, industrie, investeringsfondsen), maar beschikken over voldoende vermogen. Het is opvallend dat de institutionele sector (pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen) nauwelijks deelneemt in de nieuwe vastgoedondernemingen. Het gaat in de regel toch meer om 'opportunity money' dan om institutionele beleggingsmiddelen.
Deze nieuwe vastgoedondernemingen hebben weinig gemeen met de traditionele gemeinnutzige Wohnungsunternehmen. Ze vormen evenwel een goede aanvulling op het bestaande aanbod van woningaanbieders. De voornaamste taak van de woningcorporaties was destijds gelegen in de wederopbouw en het voorzien in betaalbare woonruimte. De opgave voor de toekomst ligt vooral in het vergroten van het eigen woningbezit, het gefaseerd afbouwen van de voorraad sociale huurwoningen en het bieden van eigentijdse woonconcepten waar vraag naar bestaat. Met deze opgave kunnen commerciële vastgoedondernemingen goed uit de voeten. Grote delen van het woningbezit van voormalige woningcorporaties worden na overname via uitponding in eigendom van de huurders gebracht. Dit leidt tot de noodzakelijke verhoging van het aandeel eigen woningbezit in Duitsland. Dit is zonder meer als positief te beschouwen gegeven de lage eigendomsquote in Duitsland. Bovendien past het ook binnen het overheidsstreven tot vermogensopbouw van de burgers. De belangrijkste factoren die tot deze ontwikkeling hebben bijgedragen betreffen: 1. De afschaffing van de Wohnungsgemneinnutzigkeitsgesetz in 1990 maakt commercieel handelen binnen de sector van voormalig gemeinnutzige Wohnungsunternehmen mogelijk. Er zijn geen wettelijke beperkingen meer ten aanzien van rendement. 2. Veel gemeenten en deelstaten zijn, veelal gedwongen door de eigen liquiditeitspositie, overgegaan tot verkoop van gemeentelijke woningbedrijven. Dat levert voor overheden directe inkomsten op die binnen de gemeenten geïnvesteerd kunnen worden.
3. De vermogenspositie van veel voormalig woningcorporaties is als gevolg van een gedaalde vraag naar huurwoningen en het ontbreken van gezonde exploitatiecondities onder noodzakelijke solvabiliteitsniveaus gedaald. In vele delen van Duitsland is een structureel overaanbod (leegstand) in combinatie met dalende markthuurniveaus. Overname door een financieel gezonde partner met voldoende eigen vermogen is vaak de enige uitweg om een faillissement te voorkomen. 12
Irnmobilien Manager 5 (2003)
4. Industrieën, mijnbouwondernemingen, de Duitse Post en de Duitse spoorwegen hebben afstand gedaan van het eigen woningvastgoed. Veelal beheerden deze bedrijven woningbestanden voor eigen personeel. Door de afstoting ervan verdwijnt het vastgoed van de balans en kunnen de vrijkomende middelen worden ingezet voor bedrijfseigen investeringen. 5. De uitponding van woningportefeuille's, in Duitsland lange tijd als moreel onverantwoord gezien, komt in een gunstiger daglicht te staan. Door instrumenten in te zetten die vallen onder de noemer 'sozial ertragliche Wohnungsverkauf worden de scherpe kanten ervan af gehaald en krijgt het begrip 'verkoop van huurwoningen' een positieve klank. Tot 'sozial ertragliche verkauf wordt gerekend: alleen verkoop aan huurders, geen dwang, goed beheer en voldoende afdracht in de kas van de Vereniging van Eigenaren. 6. Door het zeer hoge aandeel huurwoningen in Duitsland (> 50%) is het uitpondpotentieel zeer omvangrijk. Enkele marktpartijen schatten de marktwaarde van Duitse woningportefeuilles in op zo'n 250 mrd euro 13. 7. Het eigen woningbezit is de laatste jaren sterk in populariteit gestegen. In toenemende mate zien Duitsers een eigen woning als belegging voor de oude dag. Door dat veel van in dit hoofdstuk beschreven partijen de verkoop met name op de huurders richten en rekening houden met de koopprijs in relatie tot de huidige huur, is het voor veel huurders al snel aantrekkelijk de eigen huurwoning te kopen.
Berliner Senat stimmt Verkauf der GSW zu
Es war ein bis zum Schluss spannendes Rennen um die Ubernahme der Gemeinnutzigen Siedlungsund Wohnungsbaugesellschaft (GSW) Berlin. Doch am Ende kamen für Finanzsenator Thilo Sarrazin sogar mehr als die 250 Mio. EUR heraus, mit denen er gerechnet hatte. Nun steht der Erwerber der GSW fest: Es ist das Investorenkonsortium um die internationalen Fondsgesellschaften Whitehall und Cerberus. Sie erwerben 84% der GSW-Geschaftsanteile uber eine fur diesen Zweck gegründete gemeinsame Gesellschaft sowie jeweils 3% der Anteile direkt. Die restlichen 10% bekommt die Contest Beteiligungs GmbH Berlin. Der Kaufpreis betrug 405 Mio. EUR. Die neuen Investoren haben sich verpflichtet , die GSW-Anteile mindestens zehn Jahre lang zu halten. (bron: Tageszeitung Berlin)
l3
Vastgoedmarkt 10/2003, thema Duitsland p45
Hoofdstuk 7 Slot: Conclusies en aanbevelingen voor Nederland O~bouw Inleiding e Waarin Duitsland scoort o Liberalisering woningcorporaties o Volkshuisvestingsinstrumentarium en beleid e Waarin Nederland scoort o Huurprijsbeleid o Roluitoefening woningcorporaties e Slot e
7.1 Inleiding Wat kunnen we in Nederland van Duitsland leren en wat beslist niet ? Waar loopt Duitsland wellicht voor op Nederland en op welke punten achter ? Daar gaat het toch uiteindelijk om in een vergelijkende studie naar twee systemen. In dit laatste hoofdstuk worden de conclusies getrokken. Dat gebeurt door het betrekken van een aantal stellingen. Niet om compleet te zijn en alle facetten na te lopen, maar de voor mij belangrijkste verschillen nog eens duidelijk naast elkaar te zetten en eigen conclusies te trekken.
Hierbij beschouw ik twee stellingen ten faveure van het systeem van Duitsland en twee stellingen ten faveure van Nederland.
7.2
Waarin Duitsland scoort
1.
Liberaliserinq woninqcorporaties
Stellinq: Duitsland loopt ver voorop bij de liberalisering van de woningcorporaties. De echte keuze voor een liberaal volkshuisvestingsbestel is in Duitsland in 1990 rigoureus gemaakt. De fiscalisering van de Duitse woningcorporaties in ruil voor een onbeperkte toegang tot de rendementgestuurde vastgoedmarkt heeft normale marktcondities voor corporaties geschapen. Na ruim honderd jaar een positie tussen markt en overheid te hebben ingenomen, heeft de Duitse bondsregering destijds een verstandige beslissing genomen om Duitse woningcorporaties gelijk te stellen met commerciële vastgoedinvesteerders. En hoewel dat onder de marktomstandigheden anno 2004 (groeiend aanbodoverschot) wellicht makkelijk lijkt, de omstandigheden eind jaren tachtig waren zeker van een andere orde. De heldere keuze zit ook ingebakken in het volkshuisvestingssysteem zelf: de bouw en exploitatie van sociale huurwoningen is immers niet alleen opgedragen aan woningcorporaties. Het instrumentarium staat open voor iedereen mits er voldaan wordt aan de eisen die de overheid stelt. De overheid ziet het als haar taak om 'doelgroepen van beleid' te voorzien van betaalbare woonruimte. Dat b ook een overheidstaak die niet aan het particulier initiatief overgelaten kan en moet worden. Wel kan de overheid dermate gunstige condities scheppen dat het ook voor de particuliere vastgoedinvesteerderl belegger interessant kan zijn om voor 'doelgroepen van beleid' woonruimte beschikbaar te stellen. Dat poogt de Duitse overheid dan ook te doen door rentevrije kredieten te verstrekken, waarmee de investeerder in staat gesteld wordt een voldoende eigen rendement te creëren. Zowel de kenmerken van het systeem zelf (m.n. de lange huurprijsbindingen) als de situatie op de Duitse woningmarkt hebben er toe geleid dat de doelgroepen van beleid nog steeds in voldoende mate over betaalbare woonruimte kunnen beschikken. Aangetoond is dat de woningmarkt zijn werk doet. Huurprijzen in de vrije sector liggen niet per definitie boven die van gesubsidieerde woningbouw. In grote delen van Noordrijn-Westfalen is het met name de
naoorlogse sociale woningbouw uit de vijftiger en zestiger jaren die nu langzaam in de vrije huursector terecht komt. De huurprijzen van veel van deze 'frei finanzierte' woningen liggen op vergelijkbare niveaus met die in de sociale huursector. Dat is het gevolg van de marktwerking. Ook het instrument van Wohngeld garandeert huishoudens met lage inkomens dat de huren kunnen worden opgebracht. De mogelijkheden om ook in Nederland een volgende stap in de liberalisering van de corporatiesector te zetten zijn zonder meer aanwezig. Dat zou bijvoorbeeld kunnen door onderscheid te maken tussen corporaties met een 'sociale/ maatschappelijke' taak en corporaties met een commerciële taak. Vier argumenten draag ik hierbij aan: De voorraad sociale huurwoningen is ruim voldoende om de doelgroep van beleid van adequate huisvesting te voorzien. Op nationaal niveau dreigt ook hier een overschot aan sociale huurwoningen te ontstaan. Nieuwbouw voor de doelgroep van beleid is uit het oogpunt van 'kwantitatieve behoefte' niet nodig. Een doorgroei van sociale huur naar vrije sector in veel gevallen wel gewenst. Het hybride karakter van Nederlandse woningcorporaties leidt in de praktijk tot suboptimale besluitvorming. Met het sterk versoberde subsidiebeleid en een krimpende vraag naar sociale huurwoningen, bouwen corporaties in toenemende mate voor de marktsector. Een goede zaak. Maar het bouwen voor doelgroepen met hogere inkomens staat steeds meer op gespannen voet met de zes 'sociale' prestatievelden van het BBSH. Omdat iedere woningcorporatie in zijn statuten en bedrijfsmissie de primaire doelgroep van beleid centraal stelt, is een commerciële handelwijze soms in strijd met het sociale belang. De vraag is dan ook of woningcorporaties onder de huidige institutionele condities de aangewezen partij zijn om ook volop actief te zijn in de vrije sector. Een onderneming die op financieel rendement stuurt maakt vrijwel altijd andere keuzen dan een organisatie die op 'sociale' doelstellingen stuurt. De tweeslachtigheid is momenteel in het systeem ingebakken. De door woningcorporaties zelf aangenomen taak en verantwoordelijkheid om actief te zijn op het terrein van de volkshuisvesting, maakt woningcorporaties zelf tot subsidie-en nivelleringsinstituut. Corporaties verstrekken zelf interne subsidies door tekorten bij de bouw van sociale huurwoningen te verevenen met verkoopopbrengsten of de bouw van marktwoningen. De gemaakte rendementen op vrije sector woningen worden door hogere inkomensgroepen opgebracht en worden geïnvesteerd om de onrendabele nieuwbouw van sociale huurwoningen te kunnen betalen. Dat gebeurt zowel direct binnen projecten zelf, als indirect door het grondkostensysteem. De 'sociale' grondprijs voor sociale woningbouw wordt bij gemengde projecten immers gecompenseerd door de bouw van vrije sectorwoningen. De grondexploitatie voor de gemeente moet toch sluitend zijn. De vraag is of het terecht is dat deze interne subsidiëring door een corporatie plaatsvindt. De huidige minister van VROM, minister Dekker (WD), heeft liberalisering hoog in het vaandel staan. De onlangs verschenen nota 'Ruimte' geeft hier blijk van. Haar voorganger, minister Remkes (ook VVD) gaf daarentegen blijk van een dirigistischer rol van de overheid ten opzichte van de corporaties. De verwachte fiscalisering van commerciële activiteiten van woningcorporaties kan een stap in de goede richting zijn om corporaties meer als marktpartij te laten opereren. Vanuit de commerciële vastgoedsector is zeker belangstelling te verwachten voor het nemen van posities in corporatievastgoed. Institutionele beleggers hebben met name in de grote steden weinig positie als gevolg van het primaat dat corporaties daar altijd hebben gehad. De laatste jaren zie je ook corporaties in toenemende mate de contacten met institutionele beleggers aanhalen teneinde risico's te delen, marktkennis in huis te halen en actief te zijn in het hogere huursegment.
Globale effectanalyse liberalisatie woningcorporaties conform Duits voorbeeld:
2.
Volkshuisvestincisinstrumentariumen beleid
Stelling: Het Duitse volkshuisvestingsbeleid van de overheid is recent gemoderniseerd en afgestemd op de condities en ontwikkelingen op de Duitse woningmarkt. Het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid biedt anno 2004 meer ruimte voor lokaal beleid, maar het Rijk heeft zich duidelijk een meer dirigistische rol aangemeten. Met de introductie van de nieuwe Wohnraumförderungsgesetz is er een flexibel instrument geïntroduceerd dat is toegerust op de huidige volkshuisvestingsopgaven. De Duitse overheid beseft dat grootschalige nieuwbouw in de sociale sector niet (meer) nodig is en dat de voorraad betaalbare huurwoningen ruim toereikend is. De huisvesting van de doelgroep van beleid, evenals in Nederland nauwkeurig omschreven met inkomensgrenzen, dient hoofdzakelijk in de bestaande voorraad plaats te vinden. Het nieuwe instrumentarium biedt goede mogelijkheden om op lokaal niveau afspraken te maken met de relevante partijen. Het 'kopen' van 'sociale bindingsrechten' door gemeenten in de bestaande voorraad kan een effectief middel zijn om voldoende woningen voor de doelgroep van beleid beschikbaar te houden. Bovendien biedt de verplichting van gemeenten om lokale afspraken te maken met woningcorporaties en commerciële vastgoedinvesteerders veel en betere mogelijkheden om lokaal maatwerk te realiseren. Op de derde plaats beoogt de nieuwe wet met name de stedelijke probleemgebieden in Duitsland te ondersteunen. De Nederlandse wetgeving rond de volkshuisvesting is nog steeds geconcentreerd op de woningcorporaties. Het Besluit Woninggebonden Subsidies en het BBSH zijn ofwel van geringe betekenis of sterk verouderd. De nieuwe Woonwet is in voorbereiding. In het BBSH heeft de Rijksoverheid jarenlang het maatschappelijke verantwoordelijkheidsveld van de corporaties uitgebreid (van vier naar zes prestatievelden). Een terugtrekkende overheid heeft met name in de jaren negentig plaats gemaakt voor een steeds dwingender overheid. In de nota 'Mensen Wensen Wonen'(Remkes 2001) wordt helder stelling genomen. Citaat uit deze nota " Tegenover de ruimte die corporaties tegenwoordig hebben, moet staan dat het Rijk scherper formuleert welke maatschappelijke prestaties worden verwacht". De prestaties moeten beschreven worden in een prestatieplan dat met de gemeente overeengekomen moet worden. Kerntaken zijn"(1) de zorg voor huisvesting van mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt en (2) een bijdrage aan duurzaamheid en leefbaarheid. Op lokaal niveau zijn de gevolgen van dit beleid zichtbaar. Voorts is met recente wetswijziging in het Burgerlijk Wetboek de positie van de verhuurder ten opzichte van de huurder verslechterd. Pas recent lijkt er een andere wind te waaien, maar of de overheid evenals in Duitsland tot een institutionele ommezwaai komt is sterk te betwijfelen.
7.3
Stellingen ten faveure van Nederland
l. Huurpriisbeleid Stellinq: Het huurbeleid en de huurprijsaanpassing in de sociale huursector in Nederland is zonder meer te prefereren boven het Duitse systeem, maar mist in tegenstelling tot Duitsland de mogelijkheid tot huurprijsaanpassing naar lokale huurprijzen. Het Duitse systeem van huurprijsberekening in de sociale huursector is sterk verouderd en gaat volledig voorbij aan gezonde exploitatievoorwaarden. Het in deze scriptie beschreven systeem van genormeerde huurprijsberekening (de zweite Berechnungsverordnung) met door de federale overheid voorgeschreven normbedragen voor stichtingskosten en exploitatiekosten staat ver af van de realiteit. Er is gedurende de exploitatieperiode nauwelijks een mogelijkheid de huren in overeenstemming te brengen met noodzakelijke rendementseisen en kostenverhogingen. Het systeem van jaarlijkse huurprijsaanpassing teneinde verder verliesgevende exploitatie te vermijden, is voor Duitse sociale huurwoningen niet aanwezig. Dat heeft er in ieder geval toe
geleid dat in de jaren negentig de nieuwbouw van sociale huurwoningen op een zeer laag peil kwam en er bovendien weinig in modernisering is geïnvesteerd. In Nederland biedt het inflatievolgend huurbeleid én de mogelijkheid de huren bij mutatie en na renovatie te harmoniseren in ieder geval de mogelijkheid het exploitatieresultaat op peil te houden of te verbeteren. Aanpassing van de sociale huren (voorgeschreven kostprijshuur) naar markthuren is in Duitsland wel mogelijk nadat de overheidsleningen zijn afgelost. Op lange termijn zijn er voor beheerders van sociale huurwoningen dus wel mogelijkheden om rendement te halen. Na afloop van de huurprijsbinding, mogen de huren naar het niveau van de zogenaamde 'ortsubliche Vergleichsmiete' gaan. Dit is een referentie huurtabel, waarbij de transacties op de vrije sectorhuurmarkt de hoogte van de lokale huurgrenzen (ortsubliche Vergleichsmiete) bepalen (aanvangshuren; vrij onderhandelbaar). 'Afgeloste' sociale huurwoningen mogen qua huurprijs naar dit niveau worden gebracht, in maximale huursprongen van 20% in drie jaar. In Nederland blijven sociale huurwoningen qua huurprijs begrensd door het systeem van maximale huurprijzen in het woningwaarderingsstelsel. Dit veroorzaakt in enkele grote steden zeer grote verschillen tussen lokale markthuren en sociale vraaghuren. Een volledig gebrek aan doorstroming in de sociale voorraad door het financiële gat tussen sociale en vrije sector (met name koop) is het gevolg. De kunstmatig laaggehouden huur leidt bovendien onherroepelijk tot onderhuur. Het zou ook voor Nederland de moeite waard zijn om sociale huurwoningen, na eventuele aflossing van resterende subsidieverplichtingen, naar markthuurniveaus te kunnen optrekken. Hiervoor zou het sterk verouderde Woning Waarderingssysteem op de helling moeten en zou een stedelijk referentiehuursysteem wellicht uitkomst bieden. 2.
Roluitoefening woninqcor~oraties
Nederlandse woningcorporaties zijn in het algemeen veel creatiever, professioneler en moderner dan Duitse Wohnungsgenossenscha~en. In Nederland heeft zich sinds de nota Heerma haast een revolutie voltrokken op het gebied van ondernemerschap binnen de sector. Als gevolg van een nog steeds doorzettende concentratiegolf, zijn veel corporaties uitgegroeid tot grote vastgoedondernemingen die alle takken van het vastgoedproces in eigen huis hebben. Corporaties als Woningstichting Rochdale (Amsterdam), Portaal (Baarn) en Ymere (regio Amsterdam) zijn ontstaan uit fusies en zijn eigenaar van meer dan veertigduizend woningen. Het zijn allemaal corporaties die gedifferentieerd vastgoed ontwikkelen, een scala aan woondiensten bieden, samenwerken met zorginstanties en actief zijn in de woningverkoop. In heel Nederland zet deze trend nog steeds door. De Duitse pendant van de Nederlandse woningbouwverenigingen, de Wohnungsgenossenschaften, zijn niet meegegroeid in de dynamiek op de Duitse woningmarkt. De sterke binding met de leden en het 'eigenbelang' dat de leden vertegenwoordigen staan een professionele benadering van het woningvastgoed in de weg. De zeggenschapstructuur van leden is rotsvast en wettelijk verankerd. De ledenpopulatie bestaat vooral uit senioren en is vaak sterk lokaal geörienteerd. Onder deze condities is het niet verwonderlijk dat er weinig initiatieven worden ontwikkeld, fusies plaatsvinden en een marktgericht beleid wordt gevoerd. Dat dit reële risico's voor veel Genossenschaften impliceert wordt onderbelicht en wellicht onderschat. Met een steeds ruimere woningmarkt is actief ondernemerschap vereist en is schaalvergroting soms de enige mogelijkheid de risico's van structurele leegstand of de noodzaak tot herstructurering financieel te kunnen opvangen. 7.4
Slot
En is hiermee de strijd met 2-2 geëindigd ?
Lijst met geïnterviewde personen Ruhr Lime Wohnuncisqesellschaft Karl- Harr StraBe 5
Dortmund
de heer R. Terlau de heer H. Winterman mevrouw dr. A. Hudepohl
Prokurist Prokurist Prokurist
Deutsche Wohnen AG Mergenthalerallee 73-75
Eschborn
de heer A. Lehner de heer M. Neuburger DB Real Estate de heer H. Bonn
Associate Investor Relations
Stadt Dortmund Amt fur Wohnungswesen Sudwall2-4
Dortmund
De heer H.P. Neuhaus
Amtsleiter
Verband der Wohnunqswirtschaft Rheinland Westfalen e.v. Goltstein StraBe 29
Dusseldorf
De heer dr. G. Jeschke
Leiter der Abteilung Organisation und Verwaltung
Aedesl Europaische Tisch Pla Achterwerf 240,
Almere
De heer B. Kempink
voorzitter Europaische Tisch
Literatuur Cortenbach, J., Bodewes, D., Geuting, E,: Impact van de Europese integratie op de Nederlandse woningmarkt tot 2015, SEV Rotterdam, 2004 Corpus Immobiliengruppe GmbH & co, KG: Corpus activify report 2002, Köln, 2003 Deutsche Wohnen AG: Annual Report 2003, Eschborn, 2004 Deutsche Wohnen AG: Interim Report January I to March 31, Eschborn, 2004 Deutsche Wohnen AG, Geschaftsberichf 2002, Eschborn, 2003 Dexia Securities: Deufsche Wohnen, Welcome Home, Amsterdam, 2002 Diverse auteurs: Das Taschenbuch fur den Wohnungswirt, Hammonia Verlag Hamburg, 2004 Kuhne-Buning, Lidwina, H.B. Heuer; Jurgen: Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft,Hammonia Verlag Hamburg, 1994 RAG Immobilien AG: Bericht iiber das Geschaftsjahr 2002, Essen, 2003 Ruhr Lippe Wohnungsgesellschaft mbH: Die Unternehmen 2002, Dortmund, 2003 Schaar, J. van der: Volkshuisvesfing, een zaak van beleid, Het Spectrum, 1991 Stadt Dortmund: Arbeifsbericht 2002 des Amtes fur Wohnungswesen, Dortmund, 2002 Stadt Dortmund: Wohnungsbericht Dortmund 2002, Dortmund, 2002 Stadt Dortmund: Wohnungsmarkf Dortmund, Ergebnisse des Wohnungsmarktbeobachtungssysfems 2001, Dortmund, 2001 Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen: Geschaftsbericht 2002/2003, Dusseldorf 2003 Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen: Zukunft des Wohnens, Perspektiven fur die Wohnungs- und Immobilienwirtschaff in Rheinland und Wesffalen, Bochum, 2002 Voorts: internet
