Terug naar de quote? Scriptie MSRE aan de Amsterdam School of Real Estate

Terug naar de quote?

Een praktijkinventarisatie naar daadwerkelijk gerealiseerde grondquotes en de (on)mogelijkheid van toekomstige inzet van de quote systematiek

Scriptie MSRE aan de Amsterdam School of Real Estate Naam: Begeleiders: Datum:

Ing. H.A. Bosch MSc [email protected] Dr. F. de Vor Drs. W.J. van der Post 2 april 2013

Voorwoord Grond, grondprijzen en afboeken op grond zijn hot issues vandaag de dag. De krant staat er dagelijks vol mee en toch is er in de wetenschap weinig over gepubliceerd. Ook in de praktijk blijkt deze kennis niet of nauwelijks voorhanden te zijn. Voorgenoemde lacune in kennis in combinatie met mijn gezonde interesse en mijn dagelijkse werkzaamheden als ontwikkelaar, hebben mij ertoe gebracht om een verdiepingsslag te verrichten naar de quote. Wat begon als een prikkelende quote en haast als een grap, is uiteindelijk mijn proeve van bekwaamheid van de MSRE opleiding geworden. De quote blijkt in de huidige tijd geen heilige graal te zijn als het gaat om grondprijswaardering. Toch heeft de quote iets mythisch en wordt er ‘als we het allemaal even niet meer weten’ naar terug gegrepen. Is het om met de woorden van Friso de Zeeuw te spreken: ‘een hulpje in de huishouding’ of kunnen we meer met die quote? Op deze vraag zal op basis van praktijkcijfers nader ingegaan worden in het voorliggende onderzoek. Dit onderzoek is verricht gedurende de periode september 2012 tot en met april 2013 als eindscriptie van de MSRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate. Uiteraard ben ik velen dank verschuldigd die dit onderzoek mede mogelijk hebben gemaakt. Allereerst gaat dank uit naar mijn werkgever, Bouwfonds Ontwikkeling, die mij de gelegenheid heeft geboden tot het volgen van deze opleiding en daarvoor de benodigde middelen beschikbaar heeft gesteld. Naast support van directe collega’s en mijn leidinggevenden is bijzondere dank verschuldigd aan Friso de Zeeuw, die als kwartiermaker heeft gefungeerd voor mijn onderzoek binnen de organisatie en Rolf Bijker, die ik zeer erkentelijk ben voor zijn bijdrage in het vergaren van de data ten behoeve van de database. Veel dank gaat ook uit naar Friso de Vor en Wim van der Post, die mij, als begeleiders vanuit de ASRE, op enthousiaste wijze hebben begeleid en mij steeds wisten uit te dagen tot verbetering van de tekst en het onderzoek. Graag bedank ik ook alle geïnterviewden, die met de nodige praktijkkennis en visie aan dit onderzoek hebben bijgedragen: Friso de Zeeuw, Tjakko Smit, Giel van der Vlies en Harry van der Heijden. De meeste dank gaat toch wel uit naar Jantien. Mijn ‘personal coach’, steun en toeverlaat, motivator en liefhebbende stok achter de deur tijdens het schrijfwerk. Ontzettend bedankt voor alle steun die je mij hebt gegeven om dit onderzoek af te ronden voor ons aankomend huwelijk. Zonder jou was dat niet gelukt! Herbert Bosch

Amsterdam, 1 april 2013

ii

Samenvatting De gouden tijden op de grondmarkt zijn voorbij en afboeken op grondposities is een pijnlijk proces voor gemeenten en diverse marktpartijen, dat momenteel gaande is en noodzakelijk is. Voor een groot aantal woningbouwlocaties zal ontwikkeling nog lang op zich laten wachten en/of is het überhaupt de vraag of een ontwikkeling reëel lijkt. De grondprijs of gronduitgifteprijs is de schakel tussen de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie. Een marktconforme en geherwaardeerde grondprijs is essentieel om gebiedsontwikkelingen vlot te trekken in crisistijd. Bij het bepalen van gronduitgifteprijzen is er behoefte aan een, voor zowel gronduitgever als grondafnemer acceptabele, reële en te verantwoorden grondprijs. Het komen tot een marktconforme en geherwaardeerde grondprijs is echter niet eenvoudig. Er worden diverse systematieken toegepast om tot een grondwaarde te komen, waarbij de grondquote systematiek een veelgebruikte is. Aan deze en alle andere methoden kleven voor- en nadelen. Bij de grondquote wordt de grondprijs bepaald als een vast percentage van de opbrengsten. Middels de zogenoemde ‘quote’ bewegen de grondopbrengsten mee met de verkoopopbrengsten. De grondquote systematiek wordt gezien als een grove methode met een hoog abstractieniveau. Vanuit de theorie is er niet een duidelijke voorkeur voor een toe te passen methode. Geconcludeerd wordt dat kennis en inzicht in daadwerkelijke gerealiseerde grondprijzen dan wel quotes in praktijk niet of nauwelijks voorhanden zijn. Dit onderzoek geeft met behulp van kwantitatief empirisch onderzoek, antwoord op de hoofdvraag: Wat zijn de gerealiseerde uitkomsten van de

grondquote systematiek in de praktijk en in hoeverre is deze systematiek toepasbaar voor toekomstige grondprijsbepalingen? Om antwoord te geven op de hoofdvraag is er een dataset samengesteld met een omvang van 6154 bruikbare woningtransacties. Deze praktijkinventarisatie vormt de spil van het onderzoek en zorgt voor de praktijk evidence. Deze gegevens geven eigenlijk al direct de meerwaarde van het onderzoek weer. Het onderzoeksonderwerp is afgebakend tot bouwrijpe grond voor woningbouwopgaven, gelegen op uitleglocaties. In het eerste deel van het onderzoek is naar voren gekomen dat ondanks overheidsingrijpen, met als doel het terugdringen van het gebruik van de grondquote middels de Nota Grondbeleid (2001), de grondquote in de praktijk nog veelvuldig wordt toegepast. De grondquote speelt op veel uitleglocaties nog steeds een rol van betekenis. Kwantitatieve uitkomsten De kwantitatieve uitkomsten van de dataset zijn in hoofdstuk 4 gepresenteerd, verschillende beschrijvende statistieken zijn toegepast. Onderzoek is verricht naar twee grote Vinex locaties in het midden van het land. De uitkomsten zijn opgesplitst naar jaartal en laten een duidelijk ontwikkeling

iii

van de grondprijzen zien. In tijden van economisch groei (t/m 2008) is een forse stijging van de v.o.n. prijzen en tevens stijging van de quote te zien. Vervolgens vindt er een duidelijk zichtbare daling plaats (vanaf 2009) welke te verklaren is als een correctie die door de crisis plaatsvindt. Een presentatie van de gerealiseerde cijfers laat helder zien dat naarmate het grondgebruik van een woning toeneemt er een groter percentage van de v.o.n. prijs aan de grond wordt toegeschreven en de grondquote toeneemt. Dit sluit exact aan bij de veronderstelling die op basis van de theorie te verwachten is. Over het algemeen zijn deze gerealiseerde grondwaarden lager dan we vooraf op basis van de theorie en de voorgeschreven quotes mochten verwachten. Met name voor woningen in het hogere segment zijn de gerealiseerde grondopbrengsten en bijbehorende grondquotes lager. De verklaring welke hiervoor is gevonden is tweeledig, enerzijds krijgt de projectontwikkelaar de vrijheid van uit-ontwikkeling, de ontwikkelaar realiseert een ander programma dan vooraf opgesteld met de randvoorwaarde dat de grondopbrengsten van het plan gelijk blijven (optimalisatie door verdichten). De grondopbrengst en quote per woning is in dit geval lager. Anderzijds zijn lagere grondwaarden te rechtvaardigen door de traagheid van het systeem. Looptijden van plannen zijn lang en er wordt vaak niet afgerekend op daadwerkelijk gerealiseerde v.o.n. prijzen. In de loop van de tijd namen de opbrengsten toe en stegen de grondkosten vertraagd mee. Tevens wordt in de praktijk een deel van de v.o.n. prijs vrijgesteld van de quote indien er sprake is van extra stedenbouwkundige kwaliteit, met bijbehorende kosten. Empirisch is in dit onderzoek aangetoond dat de grondquote verandert in de tijd. Dit besef moet er altijd zijn bij toekomstige grondprijsafspraken. Zowel gronduitgever als grondafnemer moeten zich bewust zijn van het feit dat de quote geen statisch gegeven is. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst en gezien de dalende quotes moet het besef ontstaan dat aansluiting vinden bij de gerealiseerde grondquotes niet reëel is. Voornamelijk de gerealiseerde hoge waarden in 2007 zijn in de huidige tijd ‘iets’ te opportunistisch en voor in de (nabije) toekomst niet haalbaar. Een beknopte conclusie van het kwantitatief onderzoek is dat grondprijzen en ook bijbehorende quotes naar beneden bijgesteld moeten worden, dit om ontwikkelingen mogelijk te maken en huidige ontwikkelingen vlot te trekken. Kwalitatief resultaat Zolang het grondeigendom verdeeld is over verschillende partijen zal het spel omtrent grondprijzen blijven bestaan. Hoe opzienbarend dit onderzoek dan ook is over gerealiseerde grondprijzen, zo troebel zal de grondprijsbepaling blijven voor de toekomst. De uiteindelijke deal zal altijd plaats vinden achter gesloten deuren. Het tweede deel van de subtitel: ‘(on)mogelijkheid van toekomstige inzet van de quote systematiek’ betreft meer het kwalitatieve vlak en is middels interviews met experts aan bod gekomen. Het resultaat van deze inventarisatie geeft goede inzichten in de mogelijke toepassing van de grondquote.

iv

De experts zijn het eens dat de quote ‘lekker makkelijk rekent ’ en als ‘ervaringsgetal’’ fungeert. De quote wordt met name gezien als de grove duim om in het voortraject eenvoudig een uitspraak te kunnen doen over de waarde. Er wordt gewaarschuwd om niet blind te varen op de quote door deze te rigide door te zetten, daar de quote het maken van extra kwaliteit ontmoedigt. Het van tijd tot tijd toetsen van de hoogte van de quote, door deze te spiegelen aan een residuele waardeberekening, wordt gezien als een goed controlemiddel. Verklaar de methode echter niet tot heilige graal en hang er geen hele grondexploitatie aan op. Een periodieke herijking van de quote, wanneer wijzigende marktomstandigheden dit verlangen, vergroot de bruikbaarheid van de quote. Dit onderzoek heeft tot een aantal concrete conclusies geleid. De grondquote kan gezien worden als een equivalent van de BAR, maar dan geënt op grondwaarde. Het kan gezien worden als een eenvoudig maar bruikbaar instrument. Om met twee citaten van Friso de Zeeuw (2012 interview) te eindigen, ‘de charme van de eenvoud’ of het ‘hulpje in de huishouding ’. Het is een voor vakbroeders eenvoudig te doorgronden tool waarmee op hoofdlijnen gecommuniceerd en eenvoudig vergeleken kan worden. Als middel om echt goed de materie te doorgronden is de quote te summier.

v

Inhoudsopgave Voorwoord ................................................................................................................................................ ii Samenvatting............................................................................................................................................ iii Inhoudsopgave ......................................................................................................................................... vi Hoofdstuk 1: Inleiding .......................................................................................................................... - 1 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................... - 1 1.2 Probleemstelling......................................................................................................................... - 2 1.3 Vraagstelling ............................................................................................................................... - 3 1.4 Doelstelling ................................................................................................................................. - 4 1.5 Onderzoeksmodel ...................................................................................................................... - 5 1.6 Relevantie ................................................................................................................................... - 6 1.7 Leeswijzer ................................................................................................................................... - 7 Hoofdstuk 2: Grondmarkt- en grondprijstheorie ................................................................................. - 8 2.1 Inleiding ...................................................................................................................................... - 8 2.2 Is de grondmarkt een markt? ..................................................................................................... - 8 2.3. Achtergronden van marktregulering ......................................................................................... - 9 2.4 Theoretisch spanningsveld tussen grondprijs en grondwaarde .............................................. - 11 2.5 Gronduitgifteprijs ..................................................................................................................... - 13 2.6 Grondprijsmethoden in beeld .................................................................................................. - 14 2.6.1 Residueel rekenen ................................................................................................................. - 14 2.6.2 De grondquote ...................................................................................................................... - 15 2.6.3 Quote versus residueel.......................................................................................................... - 16 2.7 Conclusie .................................................................................................................................. - 18 Hoofdstuk 3: Grondprijsbepaling in de praktijk ................................................................................. - 19 3.1 Inleiding .................................................................................................................................... - 19 3.2 Methodologische verantwoording ........................................................................................... - 19 3.3 Gevoerd grond(prijs)beleid ...................................................................................................... - 20 3.4 Toepassing grondprijsbeleid recente verleden ....................................................................... - 22 3.5 Actuele problematiek bij toepassing grondprijsbeleid ............................................................ - 23 3.6 Twee praktijkvoorbeelden ....................................................................................................... - 24 3.6.1 Vathorst ................................................................................................................................. - 25 3.6.2 Leidsche Rijn .......................................................................................................................... - 25 3.6.3 Analyse verschillen ................................................................................................................ - 26 3.7 Actuele problematiek in de cases............................................................................................ - 27 3.8 Conclusie .................................................................................................................................. - 28 -

vi

Hoofdstuk 4: Kwantitatieve analyse en beschouwing uitkomsten in breder perspectief ................. - 30 4.1 Inleiding .................................................................................................................................... - 30 4.2 Dataset ..................................................................................................................................... - 30 4.3 Bevindingen .............................................................................................................................. - 31 4.4 Locaties nader aanschouwd ..................................................................................................... - 34 4.5 Analyse ..................................................................................................................................... - 36 4.6 Conclusies kwalitatief onderzoek ............................................................................................. - 38 4.7 Visie van de experts.................................................................................................................. - 39 4.8 Blik in de toekomst ................................................................................................................... - 40 Hoofdstuk 5: Conclusie en discussie .................................................................................................. - 42 5.1 Inleiding .................................................................................................................................... - 42 5.2. Conclusie ................................................................................................................................. - 42 5.3 Betrouwbaarheid en validiteit.................................................................................................. - 44 5.4 Suggesties voor vervolgonderzoek en aanbevelingen ............................................................. - 45 5.5 Slotwoord ................................................................................................................................. - 47 Bibliografie ......................................................................................................................................... - 48 Overzicht: figuren en tabellen en grafieken ...................................................................................... - 50 Bijlage A: Grondprijsberekeningsmethodieken ................................................................................. - 51 Bijlage B: Overzicht onderzoek variabelen ......................................................................................... - 55 Bijlage C: Resultaten dataset .............................................................................................................. - 56 Bijlage D: Interviews: .......................................................................................................................... - 57 Disclaimer ........................................................................................................................................... - 58 -

vii

Hoofdstuk 1: Inleiding 1.1 Aanleiding Afboeken op grondposities is een strop voor vele gemeenten. Naast het momenteel actuele Apeldoorn, zijn er diverse gemeenten onder verscherpt toezicht dan wel onder curatele geplaatst. Het gaat echter niet alleen om gemeenten, ook diverse marktpartijen dienen stevig af te boeken op hun grondposities. Een pijnlijk proces wat gaande, maar nog niet ten einde is; de lijst wordt alsmaar langer. De vraag is hoe het nu allemaal zover heeft kunnen komen? De jaren dat gemeenten de inkomsten uit grondverkopen voor algemene baten konden inzetten liggen niet zo ver achter ons. Vrij vertaald zegt Stellinga (2011) hier onder meer het volgende over: ‘Jarenlang was grond de melkkoe voor gemeenten

en ontwikkelaars: grond opkopen, de bodem saneren, bouwrijp maken en bouwen en in het geval van gemeentelijk eigendom de grond doorverkopen aan projectontwikkelaars. […] Ontwikkelaars realiseerden nieuwbouwwijken en kantoorpanden. Terwijl de huizenprijzen sinds 1980 4,5 keer over de kop gingen, stegen de grondprijzen zelfs 7,5 keer.[….] Een ieder wilde mee profiteren en de bomen groeiden tot in de hemel’.’ Nu aan deze gouden tijden een einde lijkt te zijn gekomen, blijkt dat er door gemeenten grote risico’s zijn genomen en grondposities een vele malen lagere waarde hebben dan voorheen. Voor een groot aantal locaties zal ontwikkeling nog lang op zich laten wachten of is het überhaupt de vraag of een ontwikkeling reëel lijkt. In de tussentijd tikt de rentetikker door en zijn grondexploitaties en ontwikkelingen niet meer haalbaar. De meest pragmatische uitgangspunten om ontwikkelingen als haalbaar te definiëren zijn helder. Zoals De Greef (2006 p. 3) reeds constateert, is het voor de haalbaarheid van de grondexploitatie van belang dat de gronduitgifteprijzen groter of gelijk zijn aan de grondproductiekosten. Ten aanzien van de haalbaarheid van de vastgoedexploitatie, geldt dat de gronduitgifteprijzen kleiner of gelijk moeten zijn aan de residuele grondwaarde dan wel de maximaal te betalen grondprijs. De vastgoedexploitatie is daarmee de motor om een grondexploitatie draaiende te houden. Om zowel grond- als vastgoedexploitatie weer op de rit te krijgen zal de grondprijs geherwaardeerd dienen te worden. De recente literatuur bevestigt dit beeld. Bijvoorbeeld De Zeeuw (2011 p. 8) en Chevalier (2010 p. 6), zij benoemen een marktconforme en geherwaardeerde grondprijs zelfs als essentieel om gebiedsontwikkelingen vlot te trekken in crisistijd. Bij het bepalen van gronduitgifteprijzen is er behoefte aan een voor zowel gronduitgever als grondafnemer acceptabele, reële en te verantwoorden grondprijs. Het komen tot een marktconforme en geherwaardeerde grondprijs is echter niet eenvoudig. In het verleden en heden zijn diverse methoden toegepast om grondprijzen te bepalen. Naast het residueel rekenen en het toepassen van de werkelijke kostenmethode, is – met name in het verleden –

-1-

de grondquote systematiek een veelgebruikt middel om te komen tot een (geraamde) grondwaarde. Bij de grondquote wordt de grondprijs bepaald als een percentage van de opbrengsten. Middels de quote bewegen de grondopbrengsten mee met de verkoopopbrengsten. Aan deze en alle andere methoden kleven voor- en nadelen. In hoofdstuk 2 van dit onderzoek zal hier nader op in gegaan worden. In de theoretische literatuur (o.a. Ricardo (1817), Nota Grondbeleid (2001), van der Heijden (2006) Ecorys (2006)) over grondprijswaarderingen, wordt de residuele benadering gezien als het optimale model. Bij de residuele benadering worden de totale vastgoedopbrengsten verminderd met de BTW, de bouw- en bijkomende kosten. Het resultaat is de residuele grondwaarde, de maximale waarde die betaald kan worden voor bouwrijpe grond. De residuele methode heeft vanaf de jaren negentig bij zowel overheden als private partijen een opmars gemaakt als het gaat over de geprefereerde methode om te komen tot een grondprijs. Vandaag de dag worden echter ook nog diverse andere methoden toegepast. Voorgenoemde lijkt opvallend vanuit theoretisch perspectief. Overheidsbemoeienis met onder meer als doel de grondquote af schaffen van begin deze eeuw, heeft verre van overal navolging gekregen. Dit suggereert tegelijkertijd dat veel partijen, desondanks het beleid, voordelen zien in de methodiek van grondquotes. Naast het komen tot de juiste grondprijs, is kennis en inzicht in daadwerkelijk gerealiseerde grondprijzen dan wel quotes een nog veel troebeler subject. Er is weinig onderzoek naar gedaan en de bestaande literatuur over dit thema is erg beperkt. Basale informatie over de hoogte van grondprijzen, blijkt in de praktijk simpelweg niet of nauwelijks voorhanden te zijn, wat onder andere in het onderzoek van Van der Heijden (2006, p. 33) aangetoond wordt. Er is veel geschreven over het theoretische nut van residueel rekenen, dan wel de onmogelijkheden van de quote, maar kwantitatieve empirische onderzoeken over de gevolgen zijn nauwelijks voorhanden. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst, desondanks is het vanuit onderzoeksperspectief absoluut zinvol om kennis op te doen van gerealiseerde waarden om a) inzicht te krijgen in de resultaten en uitkomsten van handelingen uit het verleden voor zowel marktpartijen als koper en overheden als uitgevende partijen en b) op basis daarvan uitspraken te doen voor toekomstige waarden en bepalingsmethodieken. Praktijk evidence vormt hiervoor een onmisbare schakel.

1.2 Probleemstelling Het staat vast dat, ondanks de grote belangen die er spelen bij grondprijsbepaling en de ongekende actuele relevantie van dit onderwerp, er niet of nauwelijks data voorhanden zijn waaruit gerealiseerde grondprijzen te destilleren zijn. Zowel gerealiseerde grondprijzen als de zogenoemde grondquote, de verhouding tussen grondkosten en de gerealiseerde v.o.n. prijs van woningen, welke daadwerkelijk zijn gerealiseerd, zijn niet bekend.

-2-

In het verleden gold de quote als een vertrekpunt bij grondprijsbepalingen. Latere inzichten en pogingen van de overheid om grip te krijgen op het grondprijsbeleid middels de Nota Grondbeleid (2001), hebben niet geleid tot het verdwijnen van de quote. Naast het gebrek aan data en feitelijk gerealiseerde cijfers is er tevens weinig bekend over de resultaten en gevolgen van toepassing van de grondquote. De grondquote welke veelvuldig is toegepast, is een haast mythische theorie waarvan dagelijkse resultaten onbekend zijn. De totstandkoming en uitkomsten van de grondquote lijken alom bekend en zijn op het eerste oog ogenschijnlijk simpel. Niets is minder waar als er naar de praktijkresultaten gekeken wordt. De grondmarkt is de afgelopen 15 jaar steeds sterker marktgeoriënteerd geworden is (De Greef 2006, p. 9). Er zijn niet alleen meer partijen actief op de grondmarkt, ook de afspraken tussen verschillende partijen zijn afhankelijk geworden van de economische conjunctuur. Gemeenten en gronduitgevers dienen zich aan te passen aan wijzigende (markt)omstandigheden. In het huidige gronduitgiftebeleid is vaak niet te spreken van beleid, in de zin van transparante, consequent toegepaste en toetsbare regels. Diverse methodieken en systemen worden op verschillende locaties gehanteerd (Van der Heijden, 2006, p. 6). Vaak worden in een vroeg stadium gedetailleerde plannen en afspraken over het programma, het stedenbouwkundig plan, de grondwaarden en de planning gemaakt. Vervolgens zijn deze zaken contractueel vastgelegd. Het doel van deze werkwijze is dat het verdere planproces, als gevolg van deze afspraken, efficiënt zal verlopen. Een belangrijk gevolg is echter dat de daadwerkelijk gerealiseerde grondprijs per individuele kavel niet te herleiden valt, laat staan te monitoren is (Van der Heijden, 2007, p. 31). Op voorhand wordt veel gesproken over de te realiseren v.o.n. prijzen en de hieruit afgeleide grondprijzen, maar daadwerkelijk gerealiseerde cijfers zijn niet voorhanden. Door wijzigende (markt)omstandigheden dienen deze afspraken opnieuw te worden belicht. In een markt waar alle lucht uit marges, bouwkosten en bijkomende kosten is of wordt gehaald, resteert slechts de grondprijs als post waar mogelijk nog ruimte kan worden gevonden. Kennis en inzage in een optimale grondprijs is dan essentieel.

1.3 Vraagstelling De hoofdvraag van dit onderzoek komt voort uit de probleemstelling en is als volgt:

Wat zijn de gerealiseerde uitkomsten van de grondquote systematiek in de praktijk en in hoeverre is deze systematiek toepasbaar voor toekomstige grondprijsbepalingen? Dit onderzoek is tweeledig. Enerzijds zullen de gegevens welke voortvloeien uit het voorliggende onderzoek inzichtelijk worden gemaakt. Welke quotes zijn daadwerkelijk gerealiseerd en welke

-3-

ontwikkeling hebben deze resultaten doorgemaakt? Dit behelst het kwantitatieve deel van het onderzoek. Anderzijds is gekeken naar het feit of deze methodiek bruikbaar is voor toekomstige grondprijsbepalingen, het kwalitatieve deel. Hierbij dient aangegeven te worden dat het onderzoeksonderwerp is afgebakend tot bouwrijpe grond voor woningbouwopgaven, gelegen op uitleglocaties. Om tot beantwoording van de hoofdvraag te komen zijn de volgende deelvragen geformuleerd: 1. Is er een grondmarkt? 2. Hoe komen grondprijzen en -kosten tot stand? 3. Welke instrumenten/methoden om grondwaarde te bepalen zijn er en hoe zijn deze ontstaan? 4. Welke voor- en nadelen kleven er aan de toegepaste systematiek, met focus op de residuele en grondquote methode? 5. Welk grondbeleid is gevoerd en welke lering valt hieruit te trekken? 6. Hoe wordt er in de praktijk omgesprongen met gronduitgifte? 7. Is grondquote systematiek ingezet en hoe heeft dit uitgepakt? 8. Welke grondkosten en grondquote ’s zijn daadwerkelijk gerealiseerd (bij de transacties behorende tot dit onderzoek)? 9. Welke kennis en inzichten worden verkregen door berekening van de daadwerkelijk gerealiseerde quote bij projecten de afgelopen 10 jaar?

1.4 Doelstelling Dit onderzoek zal zich toespitsen op de feitelijke resultaten van gerealiseerde grondprijzen binnen vastgoedexploitaties. Inzichtelijk wordt gemaakt hoe de daadwerkelijk betaalde grondprijs zich verhoudt ten opzichte van de v.o.n. prijs, de zogenoemde grondquote. Deze feitelijke kennis kan ons inzicht verschaffen over deze verhouding. Is de vaak op theoretische leest en vooraf gestelde quote, te staven aan de werkelijkheid? De feitelijke marktinformatie met gegevens betreffende gerealiseerde transactieprijzen van verkochte woningen en bijbehorende grondprijzen kunnen zeer interessant zijn voor toekomstige grondprijsbepalingen. Met desbetreffende informatie, die af te leiden is uit historische transactiegegevens van verkochte woningen, is het mogelijk om data te vergaren van daadwerkelijk gerealiseerde grondprijzen. Als hoger doel van dit onderzoek, kunnen inzichten in gerealiseerde quote mogelijk bijdragen aan de bepaling van een optimalere grondprijsbepaling. Wellicht kan de quote in oude luister worden hersteld en dienen als een leidraad voor de bepaling van de waarde van de gronden in voorliggende en toekomstige grondexploitaties. De huidige crisisperiode zou benut moeten worden om het grondbeleid ‘terughoudend’ te vernieuwen dan wel om lering te trekken uit het verleden. Gaan we terug naar de quote?

-4-

1.5 Onderzoeksmodel Het onderzoeksmodel van dit verkennende onderzoek is opgebouwd uit drie onderdelen: theorie, empirie en analyse. De theorie biedt een kader voor het onderzoek. Het empirische deel toetst en bestudeert de uitkomsten van het theoretisch kader in de praktijk en laat zien in hoeverre het theoretisch kader houdbaar is. Tevens geeft het empirische deel inzicht in hoeverre de theorie wordt toegepast in praktijksituaties. Tot slot wordt in de analyse de kennis uit de theorie en de empirie met elkaar in relatie gebracht, met als doel de bestaande kennis uit te breiden en om te toetsen wat er mogelijk is met de quote.

Theorie Er wordt begonnen met de theoretische basis welke middels literatuuronderzoek of literatuurstudie vorm wordt gegeven. Hier wordt het theoretisch kader van de bestaande methoden om grondprijzen binnen het heersende grondbeleid te bepalen en van de grondmarkt weergegeven.

Empirie Praktijkcases vormen de basis van het onderzoek omdat deze in staat zijn een goede weergave te geven van de beslissingen die gemaakt zijn in het verleden. Allereerst zal de praktijk in algemene zin bezien worden. Middels interviews met enkele experts op het vlak van grondbeleid en bekleders van sleutelposities word praktische kennis ingebracht en tevens getoetst. De empirie wordt uitgebreid met twee concrete praktijkvoorbeelden. Er is gekozen voor de locaties Leidsche Rijn in Utrecht en Vathorst in Amersfoort. Van deze locaties zal onder andere aangegeven worden welk grondbeleid er gevoerd is en welke lering hieruit te trekken is. Tevens wordt aangegeven op welke wijze op deze locaties de grondquote systematiek is ingezet en hoe dit heeft uitgepakt? Door middel van interviews met experts is extra informatie verzameld over de achtergronden met betrekking tot de gerealiseerde grondquotes op de onderzochte locaties. Naast deze kwalitatieve is het kwantitatieve aspect belicht. Voor dit onderzoek is een databestand opgebouwd en gevuld met transactiedata en kostendata van de twee voorgenoemde locaties, waarin de ontwikkeling van de grondprijzen en quotes van de afgelopen 10 jaar inzichtelijk worden gemaakt.

Analyse Wat is er af te leiden uit de praktijkanalyse en wat kunnen we hiermee voor de huidige situatie? Op welke wijze kan de theorie in de praktijk teruggevonden worden? In de analyse vindt synthese plaats. De theorie wordt geconfronteerd met de empirische bevindingen van zowel kwalitatief als kwantitatief onderzoek (interviews en data analyse). De uitkomst van de interviews en data analyse zullen tot conclusies leiden welke van belang zijn voor het verdere verloop van het onderzoek

-5-

THEORIE (H2)

Grondmarkt Grondbeleid Grondwaarde

PRAKTIJK(H3) (H4)

Kwalitatief -interview/case study Kwantitatief -data analyse/praktijk resultaten

ANALYSE (H5)

conclusie

trends

reflectie

AANBEVELINGEN VOOR TOEPASSING IN DE PRAKTIJK Figuur 1: Onderzoeksopzet

1.6 Relevantie Het afboeken op gronden is een actueel en bekend probleem. Onder andere De Zeeuw (interview 2012) geeft aan dat een juiste marktconforme geherwaardeerde grondprijs cruciaal is om ontwikkelingen vlot te trekken. De relevantie van transparantie en een meer optimale bepaling van de grondprijs is navenant. Tot op heden is de bepaling van grondprijzen immer voorcalculatorisch gedaan op basis van op dat moment beschikbare en voor waarheid aangenomen gegevens. Ex-post reflectie van de vooraf gedane aannames is er niet of nauwelijks. De grondquote, welke veelvuldig is toegepast, lijkt een haast mythische theorie waarvan dagelijkse resultaten onbekend zijn. Het destilleren van daadwerkelijk gerealiseerde quotes is dan ook meer dan relevant. Diverse kenniscentra onderkennen het probleem van het ontbreken van feitelijke gegevens van transacties op de grondmarkt. Onderzoek van het OTB (2006) geeft onder meer aan dat de in rekening gebrachte gronduitgifteprijs per individuele woning niet meer kan worden onderscheiden in de dagelijkse praktijk. Door complexe afspraken tussen gemeente en marktpartijen betreffende indexering, toegepaste methode, afroomregelingen, voor- en nacalculaties is de gronduitgifteprijs die de grondexploitant in rekening brengt aan de vastgoed exploitant niet meer te herleiden. Ook het onderzoek van RIGO (2009) naar grondprijsbeleid geeft aan dat er geen duidelijke monitor is op het gebied van grondprijsbeleid. De monitor nieuwe woningen tracht tot op heden in haar uitgaves middels

-6-

de grondtermijn, dit is de eerste termijn die kopers van een nieuwe woning betalen aan de projectontwikkelaar, iets te zeggen over grondprijzen. Dit is onjuist daar de eerste termijn van kopers niet rechtstreeks verbonden is aan de daadwerkelijk betaalde grondprijs. Concrete cijfers, om daadwerkelijk lering uit te trekken, zijn als eerder in dit onderzoek aangegeven niet of nauwelijks aanwezig. Het onderzoek levert evidence based inzichten op van de praktijk situatie. Het onderzoek heeft wetenschappelijke relevantie en zal een aanvulling vormen op de eerder uitgevoerde onderzoeken met betrekking tot grondprijsbepaling. Tot slot zal worden bezien in welke mate het resultaat wat toevoegt aan de theorie en de praktijk in de materie van de grondprijsbepaling. Kunnen we nu wat met die quote?

1.7 Leeswijzer Het theoretisch kader van het onderzoek wordt in hoofdstuk 2 behandeld. Er wordt voornamelijk ingegaan op de bestaande theorieën en het ontstaan van grondbeleid. Hoofdstuk 3 geeft een (algemene) beschrijving van de praktijksituatie aan de hand van case studies. Deze kwalitatieve analyse laat zien hoe in werkelijkheid met het theoretisch kader wordt omgesprongen. Van deze locaties wordt beschreven hoe de grondprijzen tot stand zijn gekomen, welke afspraken er gemaakt zijn, wat er tot nu toe gerealiseerd is en waar partijen nu in het proces tegen aan lopen (in het kader van gewijzigde omstandigheden). Voorgenoemde op basis van interviews en twee praktijkvoorbeelden. Vervolgens wordt de kwantitatieve analyse verwerkt in hoofdstuk 4. Voor een goede praktijk evidence zal gekeken worden op twee grootschalige locaties naar de getallen van meerdere projecten. Data van daadwerkelijke grondkosten waren tot op heden niet of nauwelijks inzichtelijk (zie OTB onderzoek 2006: naar onmogelijkheden om gronduitgifte prijzen te monitoren). In de archieven en databases van Bouwfonds Ontwikkeling zal gespit worden om zo veel mogelijk gegevens te herleiden van transactieprijzen en bijbehorende grondprijzen. Hieruit zijn de daadwerkelijk gerealiseerde grondquotes af te leiden. De gerealiseerde grondquote is onafhankelijk van gekozen systematiek welke op voorhand is gekozen om een grondprijs te bepalen, zodoende kan van een groot aantal plannen de quote worden bepaald. Een eerste analyse van de getallen zal ook in dit hoofdstuk plaatsvinden. In hoofdstuk 5 wordt de theorie getoetst aan de praktijk en wordt een daadwerkelijke analyse verricht. Middels interviews zijn de resultaten voorgelegd aan experts. De reacties van de experts op deze voorstellen zijn eveneens in dit hoofdstuk verwerkt. Het hoofdstuk sluit het onderzoek af met de conclusies, de aanbevelingen en een reflectie. De toegevoegde waarde van voorliggend onderzoek zal hier toegelicht worden: wat het onderzoek daadwerkelijk toevoegt aan de theorieën en wat het toevoegt aan het praktijkinzicht in de materie van de grondprijsbepaling.

-7-

Hoofdstuk 2: Grondmarkt- en grondprijstheorie 2.1 Inleiding Om de huidige situatie met betrekking tot afboeken op grondexploitaties en het bepalen van grondwaarden goed te kunnen doorgronden, is verdieping in de theoretische context van de materie van belang. Daartoe start dit onderzoek met een uiteenzetting van de relevante theorie omtrent grond. Een blik op de bestaande literatuur leert dat er in dit kader een tweetal relevante kernthema’s is die daarbij centraal staan. Allereerst zal ingegaan worden op de theorie over het functioneren van markten. Uiteindelijk is de markt de plaats waar vraag en aanbod samenkomen en alwaar een prijs wordt bepaald in een transactie. De grondmarkt is een markt met relatief specifieke kenmerken, welke uiteindelijk invloed hebben op de te vormen prijs. Deze specifieke kenmerken worden beknopt behandeld. De eerste deelvraag: ‘Is er een grondmarkt?’ wordt hier beantwoord. Het tweede kernthema dat in dit theoretisch kader centraal staat is de totstandkoming van de prijs van een stuk grond. De tweede deelvraag: ‘Hoe komen grondprijzen en –kosten tot stand?’ komt hier aan bod. Bij het bepalen van de optimale prijs speelt het spanningsveld met het begrip waarde een rol. Aan de hand van de theorie zal het waarde begrip gedefinieerd worden. Volgens de Zeeuw (interview 2012) zijn de effecten van regulering gedeeltelijk te herleiden in de prijsvorming. Via waarde en de gronduitgifteprijs wordt gekomen tot de kern van het theoretische kader. Op de derde deelvraag ‘Welke verschillende methoden om grondwaarde te bepalen er zijn?’ zal hier een antwoord gegeven worden. Hierbij zal ingezoomd worden op de vierde deelvraag: ‘Welke voor- en nadelen kleven er aan

de toegepaste systematiek, met de focus op de residuele en de grondquote methode?’. Het tweede hoofdstuk wordt afgesloten middels een conclusie.

2.2 Is de grondmarkt een markt? De vraag of de grondmarkt naar economische maatstaven voldoet aan de definitie van een markt komt voort uit de basiskenmerken van de grondmarkt. De grondmarkt kent een intensieve regulering vanuit de overheid waardoor de vraag gesteld kan worden of de markt voldoende vrij kan functioneren. In de literatuur (o.a. Priemus (1998), Buurman (2003), De Regt (2003) en Segeren (2005) is er veel geschreven over het functioneren van markten en over het feit of er gesproken kan worden van een grondmarkt. De eerste constatering uit de literatuur is dat dé grondmarkt niet bestaat. Enkel en alleen verschillende deelmarkten voor grond bestaan: de deelmarkt voor landbouw, natuur, bedrijventerreinen en woningen (PBL, 2012). Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving zijn deze deelmarkten ontstaan uit de aard van het grondgebruik én door de ruimtelijke ordening van activiteiten. De markten beïnvloeden elkaar wel onderling.

-8-

Als het gaat om de vraag of er sprake is van een markt concludeert Segeren (2005, p. 20) dat er inderdaad gesproken mag worden van een grondmarkt. Op het eerste gezicht lijken volgens hem overheidsregels een marktwerking uit te sluiten, een nadere beschouwing leert dat er veel vrijheid is om grond te verhandelen en te beslissen over het gebruik ervan. Hierbij is uitgegaan van de brede betekenis van het begrip markt: ‘een markt is het geheel aan transacties van een goed of dienst waarbij de transacties vrijwillig plaatsvinden en waar iedereen in principe aan mee kan doen’. Andere auteurs vinden het ook terecht om over een markt te spreken, in de zin van ‘ het geheel aan partijen

dat grond verhandelt’ en het ‘handelend platform voor actoren als gemeenten en projectontwikkelaars’ (De Regt 2003, p. 66-67). Priemus e.a. (1998, p. 13) schrijft: ‘wanneer we de grondmarkt op de keper

beschouwen, is deze in Nederland al vrij. De beperkingen die het meest op de grondmarkt worden gevoeld, zijn gelegen in de bestemming die door het ruimtelijke beleid aan locaties zijn gegeven’. Ook Buurman (2003, p. 74) bevestigt dat er in Nederland een vrije handel in grond is: ‘ verkrijgers en

vervreemders maken uit vrije wil overeenkomsten’. Gezien de focus van voorliggend onderzoek over de markt voor grond met de functie woningbouw, mag geconcludeerd worden dat er een grondmarkt bestaat voor woningen. Echter dient er wel opgemerkt te worden dat deze grondmarkt wel een bijzondere markt is. De Regt (2003, p. 13) geeft aan dat door de unieke ligging van elke stukje grond, de grondmarkt geen homogene markt is. Tevens is een belangrijke karakteristiek van grond, dat een specifieke aanwending effect heeft op de waarde van nabijgelegen grond. Dit kan eigenaren van de grond een monopolistische positie geven. Een nadere beschouwing van de kenmerken van grond geven nog enkele relevante inzichten. Van der Post (2013) geeft onder meer aan dat grond in hoge mate niet reproduceerbaar is, vanuit economisch optiek staat het aanbod van grond vast en het aanbod van grond is op deze wijze niet of nauwelijks in staat vraagwijzigingen te volgen. Voorts is de grond op centrale posities in handen van een klein aantal partijen, zoals grote ontwikkelaars en de overheid. Een bepalende factor op de grondmarkt is en blijft de overheid, die zowel op rijks- als op gemeentelijk niveau door haar ruimtelijke beleid een belangrijke stempel heeft en heeft gedrukt. De overheid heeft met haar beleid grote invloed op de hoogte van de grondprijs. Alvorens dieper in te gaan op de grondprijs, eerst een theoretische verdieping en historische schets van marktregulering en het grondbeleid van de overheid.

2.3. Achtergronden van marktregulering De overheid voert om meerdere redenen grondbeleid en kan in hoofdlijnen twee rollen vervullen. De eerste rol is deze van ‘regisseur’ dan wel ‘scheidsrechter’ op de markt en de tweede rol is deze van ‘speler’ op de grondmarkt. Kort samengevat zijn de belangrijkste doelstellingen van grondbeleid (Grondbeleid 2001, p. 32) een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, eigenaren, ontwikkelaars en overheid. Verder het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de zeggenschap voor de burger en de marktwerking op de grondmarkt. En tot slot het bevorderen van

-9-

maatschappelijk gewenst ruimtegebruik (realisatie van bestemmingen en van beleidsinhoudelijke doelstellingen). Middels grondbeleid wordt de markt gereguleerd, handvatten worden gegeven aan de lokale overheden/gemeenten om invulling te geven aan het lokale grondbeleid. Ecorys (2006, p. 9) stelt: ‘Grondbeleid is eindelijk een uitvoeringsinstrument van de ruimtelijke ordening’. Het grondbeleid kan op een tweetal wijzen gevoerd worden; actief en faciliterend. Bij een faciliterend grondbeleid voert de gemeente zelf geen grondexploitaties maar laat deze over aan private ontwikkelaars. De gemeente 'faciliteert' deze grondexploitaties, investeert in plankosten maar heeft zelf geen grond in handen. Middels het maken van het bestemmingsplan en het opstellen van een exploitatieovereenkomst is het grondgebruik te regisseren. Bij een actief grondbeleid voert de gemeente zelf de grondexploitatie uit en is zij zelf speler op de markt. In het verleden heeft de gemeente de grond in eigendom verworven. Voorts heeft de gemeente (vaak middels het gemeentelijk grondbedrijf) het gehele traject in eigen hand, draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken van de grond en verzorgt de uitgifte van de grond aan een projectontwikkelaar of bouwbedrijf. Beide instrumenten worden door gemeenten, locatie-afhankelijk, vaak door elkaar gebruikt. Bij een actief grondbeleid heeft een gemeente meer sturingsmogelijkheden dan bij faciliterend grondbeleid. Hier staat tegenover dat er meer risico gelopen wordt, vooral doordat grondaankopen vaak grote investeringen betekenen voor gemeenten. Naast bovengenoemde instrumenten zijn er ook de zogenaamde publiek private samenwerkingen waar de risico’s en baten verdeeld worden tussen gemeente en marktpartijen. Door zowel speler op de markt, als regulator van de markt te zijn, heeft de overheid een dubbele pet op, hetgeen een ongewenste situatie is. De beleidsmaker heeft ook een verdienmodel middels het grondbedrijf. Om risico’s te mijden dienen beide rollen transparant gescheiden te worden, iets wat in de praktijk niet altijd het geval is en is geweest. Deze heersende problematiek is ten dele veroorzaakt door winstdoelstellingen boven beleidsdoelstellingen te stellen. Van der Post (2013) concludeert terecht dat door de ruimtelijk interventies die de overheid uitvoert op de grondmarkt, transacties in grond te herleiden zijn tot het verhandelen van rechten. Een eigenaar verkrijgt bij koop slechts het gebruiksrecht van de grond. Hiernaast kan een drietal voor grond elementaire rechten worden onderscheiden: het zelfrealisatierecht, het onteigeningsrecht en het ontwikkelrecht. Door middel van deze specifieke instrumenten, die de overheid tot haar beschikking heeft, kan zij invloed blijven uitoefenen. In algemene zin kan geconcludeerd worden dat de overheid een relatief uitgebreid publiekrechtelijk instrumentarium ter beschikking heeft (Van der Post, 2006). Desondanks is toch ook het privaatrechtelijke, actieve traject veel toegepast. Voor de liberalisering van

- 10 -

de ruimtelijke ordening was dit gangbaar. Na de beleidswijziging om marktpartijen meer risico’s te laten nemen op de grondmarkt is dit beleid in de praktijk echter relatief beperkt gewijzigd. Van der Post (2006) stelt dan ook dat dit als een informele institutie moet worden gezien; het is een hardnekkige norm geworden voor veel gemeenten. De achtergrond daarvan is erin gelegen mee te profiteren van de marktontwikkelingen maar daarmee feitelijk tegelijkertijd ook een deel van een potentiele winstbron van andere actoren tot zich te nemen. De aan de investeringen verbonden risico’s resulteren nu in noodzakelijke grote afboekingen op grondposities die minder waard blijken te zijn of komende jaren niet tot ontwikkeling komen. De waarde van die grond en de feitelijk te realiseren of te ontvangen grondprijs is een belangrijk subject dat in de volgende paragrafen besproken zal worden. 2.4 Theoretisch spanningsveld tussen grondprijs en grondwaarde Vanuit de literatuur is er een spanningsveld te onderkennen tussen verschillende waardebegrippen als prijs en waarde. De termen grondprijs en grondwaarde worden door elkaar gebruikt. Volgens Vlek (2011, p. 117) zijn grondprijs en grondwaarde niet per definitie gelijk. De grondprijs is de prijs welke ontstaat op de markt in onderhandelingen tussen grondexploitant en ontwikkelaar. De grondwaarde is berekend vanuit één perspectief. Schenk (2008, p. 5) vat het spanningsveld tussen waarde en prijs helder samen in een algemeen model wat helderheid verschaft voor de grondmarkt. In figuur 2, illustreert hij het spanningsveld als volgt.

Figuur 2: Samenhang tussen marktwerking, prijs en marktwaarde.

Bron: Schenk (2008)

De uiteindelijke prijs hangt nauw samen met de marktwaarde. De waarde, die zowel verkopende als kopende partij toepast, kan sterk verschillen. In veel theorieën staat feitelijk gezien de waarde van grond centraal. Regt (2006, p. 13) geeft bijvoorbeeld aan dat grond zowel een natuurlijke hulpbron als een productiefactor is. Grond is een

- 11 -

vrijwel niet reproduceerbare hulpbron; de waarde ervan is sterk afhankelijk van de intensiteit van de benutting (vooral in de landbouw). Ook het CPB geeft aan dat de waarde van de grond afhankelijk is van het gebruik (gebruikswaarde). Verder wordt gesteld dat in vroeg economische theorieën de marktwaarde van grond bepaald wordt door grond te zien als productiefactor. De opbrengstwaarde van goederen en diensten die met de grond worden voortgebracht nu en in de toekomst bepalen de waarde. Ricardo stelde in 1817 reeds:

‘the price of corn is not high because a rent is paid, but a rent is paid because the price of corn is high’, dat wil zeggen: de graanprijzen zijn niet hoog omdat er pacht wordt betaald, maar er wordt pacht betaald vanwege de hoge graanprijzen. Vermeulen (2011, p. 233) vertaalt dit naar de woningmarkt: ‘het zijn niet de grondprijzen die de woningprijzen dicteren, maar de populariteit van de

woning en de aantrekkelijkheid van haar omgeving die de grondprijs bepaalt.’ Van der Post (2013) vult dit aan met het gegeven dat grond een schaars goed is. Door het ruimtelijke ordeningsbeleid is het slechts beperkt mogelijk om extra grond aan te wenden. Bij een toename van de grondprijs neemt het aanbod niet of nauwelijks toe. De prijselasticiteit is hiermee laag te noemen. Zowel de grondexploitatie als de planontwikkeling hebben volgens De Greef (2006, p. 7) betrekking op de in de eerder in dit hoofdstuk besproken grondmarkt. De projectontwikkeling en de vastgoedproductie vinden plaats op de bouw- en vastgoedmarkt. Hierbij is een spanningsveld te onderkennen waarbij grond een opbrengstenpost is voor de grondexploitatie en een kostenpost voor de vastgoedexploitatie. Voor de haalbaarheid van de grondexploitatie is het van belang dat de gronduitgifteprijzen groter of gelijk zijn aan de grondproductiekosten. Ten aanzien van de haalbaarheid van de vastgoedexploitatie geldt dat de gronduitgifteprijzen kleiner of gelijk moeten zijn aan de residuele grondwaarde. Segeren (2007, p. 118) laat zien dat de grondmarkt en de bouw- en vastgoedmarkt in toenemende mate gecombineerd zijn. Het gehele productieproces van woningen en alle winstmarges die hierbij behaald kunnen worden zijn onderdeel van het onderhandelingsspel op de grondmarkt voor ruwe bouwgrond geworden. Potentiële verkopers van ruwe bouwgrond houden met de prijsvorming al rekening met de maximale waarde die de ruwe grond bij een bouwbestemming maximaal waard zal zijn. De marges in de verschillende fasen van het proces komen steeds meer terecht in de grondmarkt. Met haar beleid kan de overheid (onder andere door bestemmingsplannen) flinke druk uitoefenen op de waarde door het gebruik te bestemmen. De overheid heeft vaak de rol van beleidsmaker en kan optreden als grond uitgevende partij bij een actief grondbeleid, een dubbele pettenrol waarbij de rollen nog weleens door elkaar kunnen lopen.

- 12 -

2.5 Gronduitgifteprijs Afbakening van het voorliggende onderzoek is de prijsbepaling van bouwrijpe kavels op uitleglocaties voor woningbouw. In dit geval is de prijs die voortkomt uit een transactie tussen grondexploitant en vastgoedexploitant gedefinieerd als de uitgifteprijs of gronduitgifteprijs. De gronduitgifteprijs vormt daarmee de ‘schakel’ tussen de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie. De Greef (2006) illustreert het als volgt:

Figuur 3: Productiekolom van een woning

Bron: Prijskolom nieuwbouw

De woningprijs (of v.o.n. prijs) van de woning is bepalend geworden voor de hoogte van de gronduitgifteprijs. Opgemerkt dient te worden dat, door de oprichting van grondexploitatiemaatschappijen en de veranderende rol van de gemeente, het vaak niet meer vanzelfsprekend is dat de gemeente daadwerkelijk de grond uitgeeft. De grondmarkt is de afgelopen twee decennia sterker marktgeoriënteerd geworden. Ook wanneer marktpartijen zelf de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie ter hand nemen is er behoefte aan een scheiding tussen beide fasen. Binnen de organisatie staat de grondexploitatie los van de vastgoedexploitatie en dienen beiden de eigen broek op te kunnen houden, aldus Lebbink (2012 interview). In alle gevallen zou een reële en marktconforme grondprijs het uitgangspunt dienen te zijn. Als eerder aangegeven, is het voor de haalbaarheid van de grondexploitatie van belang dat de gronduitgifteprijzen groter of gelijk zijn aan de grondproductiekosten. Ten aanzien van de haalbaarheid van de vastgoedexploitatie geldt, dat de gronduitgifteprijzen kleiner of gelijk moeten zijn aan de residuele grondwaarde. Grondprijsvorming wordt ook wel beschreven als het gevecht om het residu. Diverse publicaties over een onderwerp gerelateerd aan grondprijsbepaling vangen dikwijls aan met een betoog over de residuele grondwaarde of residueel rekenen. Er zijn echter verschillende berekeningsmethoden te gebruiken om de grondprijs te bepalen. De volgende paragraaf gaat hier nader op in.

- 13 -

2.6 Grondprijsmethoden in beeld Er is in de literatuur geen eenzijdig beeld op welke wijze de grondprijs optimaal bepaald zou moeten worden. In de praktijk zijn er diverse methoden om de marktprijs van een stuk grond te kunnen bepalen. Onderzoek van Ecorys (2006) onderscheidt de volgende verschillende grondwaardemethoden: de residuele methode, de comparatieve methode, de kostprijsbenadering, de grondquote methode, de vaste grondprijs, de veiling/tender en de lumpsum benadering. Naast het zuiver toepassen van bovenstaande methoden wordt vaak een mengvorm toegepast. In bijlage 1 wordt een uitgebreide toelichting op de verschillende methoden gegeven. Deze vallen buiten de scope van dit onderzoek. Over het algemeen grijpen gronduitgevers bij het vaststellen van gronduitgifteprijzen terug naar residueel rekenen, de grondquote systematiek of een combinatie van beide methoden. Zelfs indien er een andere systematiek wordt gebruikt, worden beide methodieken veelal ingezet ter ondersteuning om bepaalde of berekende grondkosten te toetsen. Dit onderzoek beperkt zich dan ook tot deze twee methoden. Om het theoretische kader af te ronden zullen de twee systematieken hieronder nader toegelicht worden.

2.6.1 Residueel rekenen De residuele grondwaarde berekening van grond is feitelijk gebaseerd op de theoretische uitgangspunten zoals benoemd door Ricardo (1817). Indien men van de waarde van het eindproduct de productiekosten aftrekt, resteert er een residu wat voor de grond betaald kan worden. Het achterliggende principe is dat de waarde van grond grotendeels wordt bepaald door hetgeen wat op de grond gerealiseerd is of kan worden. De grondwaarde is een afgeleide van de functie welke op de grond wordt gerealiseerd. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de totale opbrengstwaarde van de (te realiseren) opstal ofwel de marktwaarde, vermindert met de stichtingskosten van de opstal. Hieruit volgt de waarde van de onderhavige grond. Deze waarde betreft een reële grondprijs/de waarde van de grond. In formule vorm:

W - BB = WG (vergelijking 1) W=

de marktwaarde van het vastgoedobject na realisatie BB = de stichtingskosten van de opstal inclusief bijkomende kosten (stichtingskosten = bouw- en bijkomende kosten) WG = de waarde van de grond in onbebouwde staat

Om vroegtijdig duidelijkheid te verkrijgen worden over het algemeen grondprijzen in de precontractuele fase van een project overeengekomen tussen de partijen. De prijzen zijn dus gebaseerd op ramingen (van de bouwkosten, bijkomende kosten en de ingeschatte verkoopwaarden). De daadwerkelijke opbrengsten en kosten worden op verschillende momenten in de tijd gerealiseerd en zullen pas na realisatie geheel bekend zijn. Tussen de voorcalculatorische waarden en het daadwerkelijk gerealiseerde, kan een forse afwijking zitten.

- 14 -

Op het eerste gezicht lijkt deze methode objectief en duidelijk. Bij een nadere bestudering lijkt dit toch niet geheel het geval te zijn. Allereerst is de gevonden waarde uit te drukken als totale waarde van de grond, uit te drukken in % van de v.o.n. prijs (als quote) of als prijs per m2 grond. De methode vereist tevens de nodige expertise van de gebruiker. Bijzonder aan de berekening residuele grondwaarde is ook dat de relatie tussen de op de grond gerealiseerde bestemming en de waarde duidelijk is. Echter is de waarde bij een winstgevende bestemming hoger dan bij een minder winstgevende bestemming. De waarde van de grond hangt erg af van de toegedachte bestemming. Om de factor tijd en de hiermee samenhangende prijs- en opbrengstwijzigingen in de berekening te verweven zijn er verschillende methoden om de grondprijs dynamisch te maken. De vooraf bepaalde residuele grondwaarde wordt dan aangepast op basis van bijvoorbeeld de marktwaarde en de bouwkostenindex, of er wordt afgerekend op basis van de werkelijk gemaakte kosten en de gerealiseerde opbrengsten.

2.6.2 De grondquote De grondquote methodiek kent geen directe relatie met economische theorieën. Bij deze methodiek wordt de grondprijs vastgesteld als percentage van de v.o.n. prijs. De hoogte van dit percentage/de grondquote wordt afgesproken tussen de partijen. Een direct effect is, dat de grondprijzen als gevolg van stijgende of dalende v.o.n. direct mee veranderen. De formule voor de grondquote kan als volgt beschreven worden: (W – BB) /W = GQ

(vergelijking 2)

W = de marktwaarde van het vastgoedobject na realisatie BB = bouw- en bijkomende kosten (productiekosten van de opstallen inclusief bijkomende kosten) GQ = grondquote (uitgedrukt in procenten) Tevens geldt: GQ * (W * S) = GW (vergelijking 3) GW = de waarde van de grond in onbebouwde staat S= percentage stijging of daling van kosten en opbrengsten De grondquote is een ogenschijnlijk eenvoudige methode welke al decennialang veelvuldig is toegepast. Paradoxaal genoeg wordt de hoogte van de quote vaak residueel bepaald of wordt deze vastgesteld op basis van ervaringscijfers. Middelkoop (2001, p.11) noemt de grondquote dan ook een mix van de residuele grondwaardemethode en de comparatieve methode. Daarbij geldt in de praktijk vaak een differentiatie naar vastgoedtypen: voor verschillende woningtypologieën en op basis van categorieën van v.o.n. prijzen worden verschillende grondquotes gebruikt. De relatie tussen beide variabelen is positief. Zo ligt het percentage van de quote voor een appartement of goedkopere

- 15 -

tussenwoning kortom lager dan voor een vrijstaande woning. Dit is eenvoudig te verklaren door het feit, dat het grondbestanddeel een groter deel van de waarde van een vrijstaande woning vertegenwoordigt dan dat dit bij een appartement het geval is. Op Randstedelijke locaties, waar grond schaarser en duurder is, worden tevens hogere quotes gerealiseerd dan in de periferie. Het toepassen van de quote kent verschillende nadelen. Het voornaamste nadeel is, dat een ontwikkelaar niet snel kwaliteit zal toevoegen. Door het toevoegen van kwaliteit zal de v.o.n. prijs stijgen, hiermee stijgen tevens de grondkosten. Een ontwikkelaar zal hierdoor niet altijd geneigd zijn om te investeren in extra kwaliteit. Het bouwbudget is een sluitpost voor het systeem. Voorts is de quote een redelijk grof getal en volgt in vergelijking met de residuele grondwaardemethode minder nauwkeurig de marktontwikkeling. Tot slot is er geen of slechts een beperkte relatie met grondgebruik. Middelkoop (2001, p. 10) geeft aan dat de grondquote benadering geen rekening houdt met het feit dat de v.o.n. prijs voor een belangrijk deel kan bestaan uit opbrengsten die aan de grond moeten worden toegerekend. De waarde van een woning kan groter worden door meer woonoppervlakte dan wel door toevoeging van meer kavel oppervlakte. De quote systematiek gaat ervan uit dat hier een balans in is. Het programma dat op basis hiervan rendabel is en ontwikkeld zal worden, is eentonig. Diversiteit in het programma wordt hiermee belemmerd. Door een relatie te leggen tussen de grondquote en het aantal meters kavel per woning kan dit worden opgelost. Middelkoop heeft hier een theorie voor ontwikkeld waar dit onderzoek niet verder op in gaat. 2.6.3 Quote versus residueel Bij de quote systematiek is de verhouding tussen een bepaalde v.o.n. prijs en de grondwaarde gelijk. Voor een kleine woning op een grote kavel dient bij eenzelfde v.o.n. prijs een gelijke prijs voor grond betaald te worden als bij een grote woning op een kleine kavel. Bij het tweede geval zal de residuele waarde van de grond lager zijn dan de te betalen grondprijs. Praktisch gezien is het plan dan financieel niet haalbaar en zal het niet (vrijwillig) ontwikkeld worden. In het tegenovergestelde geval zal de residuele grondprijs hoger zijn dan de quote. Dit betekent een winst voor de ontwikkelaar. In de systematiek van het bepalen van de grondquote zit soms de haalbaarheid voor de ontwikkelaar verscholen. Zoals reeds bovenstaand geconstateerd is, wordt de quote vaak residueel bepaald. Friso de Zeeuw (interview 2012) noemt het op grond daarvan ook wel de: ‘gestolde residuele waarde’, hiermee is een relatie tussen beide methoden direct helder. Duidelijk mag zijn dat de beide systematieken voor- en nadelen kennen. In tabel 1 zijn enkele belangrijke verschillen tussen beide methoden beknopt inzichtelijk gemaakt.

- 16 -

Tabel 1: Matrix met de eigenschappen van de Quote systematiek versus Residueel rekenen Eigenschap:

Quote systematiek:

Residueel rekenen:

Complexiteit input:

Laag; eenvoudige methode

Hoog; expertise van gebruiker vereist

Accuraatheid methode:

Grove duim

Specifiek

Invloed methode op kwaliteit: Extra kwaliteit wordt ontmoedigd door afdracht extra grondkosten

Wordt niet afgestraft; extra kwaliteit geeft geen hogere grondkosten

Programma:

Eenzijdig, methodiek nodigt niet uit tot variatie

Variatie in programma wordt niet afgestraft.

Transparantie:

Groot; eenvoudige methode

Intransparant; gegevens afhankelijk van adviseurs en kosten toetsen

Stijgende opbrengsten:

Komt ten goede aan zowel gronduitgever als Komt volledig (100%) ten goede aan gronduitgever grondafnemer op basis van quote

Separate afroomregeling nodig: Niet nodig kan middels quote

Separate afspraken noodzakelijk

Het is goed om de verschillen van beide methoden in beeld te krijgen alvorens een theoretisch oordeel te kunnen vellen over beide systematieken. De gekozen criteria om beide systematieken te vergelijken variëren van een abstracte eerste beoordeling tot een meer gedetailleerde waardering. De genoemde kenmerken zijn geselecteerd op basis van praktische toepasbaarheid van de methode en bruikbaarheid van de uitkomsten Bovenstaande tabel maakt expliciet duidelijk dat er een relatief groot verschil is tussen de beide methodieken. Allereest springt de eenvoud en de grofheid van de quote systematiek ten opzichte van de complexiteit en accuraatheid van de residuele methode in het oog, De verschillen zijn van een dusdanige omvang, dat de vraag gerechtvaardigd is of beide methoden wel voor een en hetzelfde doel gebruikt zouden kunnen worden. Wat ter onderbouwing hiervan bijvoorbeeld opvalt in tabel 1, is dat de eenvoud van de quote op een hoog abstractie niveau een kracht is en wanneer gedetailleerder gekeken wordt, blijken er een aantal hiaten te zijn. Bij de residuele methode lijkt juist het omgekeerde het geval te zijn. In het verlengde daarvan is te constateren dat de uitkomsten als resultante van deze methodieken - lees: de uitgifteprijzen - per definitie ook significante verschillen laten zien. Deze laatste constatering brengt het onderzoek naar een meer praktische insteek, daar in de literatuur deze vraag niet aan bod komt.

- 17 -

2.7 Conclusie Als conclusie en antwoord op de eerste deelvraag: ‘is er een grondmarkt?’ mag er uit diverse onderzoeken geconcludeerd worden dat daadwerkelijk gesproken mag worden van een grondmarkt. Grond kan slechts een productiemiddel zijn ten behoeve van de realisatie van woningen. Grond als middel om inkomsten te generen vaak een doel op zich. De belangen zijn groot als het om grond gaat en partijen zijn andere rollen gaan aannemen. Er is een spanningsveld te onderkennen waarbij grond een opbrengstenpost is voor de grondexploitatie en een kostenpost voor de vastgoedexploitatie. De regulering op de grondmarkt middels het door de overheid gevoerde grondbeleid heeft een belangrijke stempel gedrukt. Het beleid is diverse malen bijgesteld met duidelijke effecten op de grondmarkt. Van passief zijn gemeenten naar actief grondbeleid overgestapt en steeds meer partijen hebben de grondmarkt betreden. De tweede deelvraag: ‘hoe komen grondprijzen en –kosten tot stand?’ is ten dele beantwoord. Grond uitgevende partijen willen enerzijds kwaliteit, anderzijds is een hoge opbrengst tevens meer dan relevant. Hieruit blijkt een spanningsveld dat niet kan worden ondervangen door een systematiek om de grondprijs te bepalen. Voor de beantwoording van deelvraag 3 en 4 inzake de verschillende toegepaste systematieken zijn verschillende systematieken uitvoerig geanalyseerd. In de theorie blijkt dat aan alle methodieken vooren nadelen kleven. De praktische toepasbaarheid is afhankelijk van de wijze waarop een systematiek wordt toegepast. De deelvraag betreffende gehanteerde grondprijs systematiek is uitvoerig beantwoord met een focus op de residuele en de grondquote methode. In de theorie is nog geen eenduidige antwoord op welke methode toegepast zou moeten worden. Er is zo ook nog geen oplossing voor een keuze voor één bij voorkeur toe te passen methode. In het volgend hoofdstuk zal belicht zal worden hoe de praktijk met de theorie is omgegaan om te destilleren of hier lering uit getrokken kan worden.

- 18 -

Hoofdstuk 3: Grondprijsbepaling in de praktijk 3.1 Inleiding Grondexploitaties zijn in het recente verleden een goede melkkoe geweest voor (gemeentelijke) grondbedrijven, grondspeculanten en ontwikkelaars. Nu de markt kantelt en veel gemeenten van een actief naar een passief grondbeleid schakelen, dient er ‘en masse’ op grondexploitaties afgeboekt te worden, waarin zicht een groot probleem aftekent. Uit de theorie blijkt de behoefte aan structuur in uitgifteprijzen en een optimalere grondprijs. Om voorgenoemde te bewerkstelligen zullen in dit hoofdstuk de volgende deelvragen worden beantwoord: 5. Welk grondbeleid is gevoerd en welke lering valt hieruit te trekken? 6. Hoe wordt er in de praktijk omgesprongen met gronduitgifte? 7. Is grondquote systematiek ingezet en hoe heeft dit uitgepakt? Aan de hand van twee praktijkcases wordt de praktijk verkend en nader gekeken naar het gevoerde grondprijsbeleid. Om een goed beeld te krijgen van de ontstaansgeschiedenis, de verhoudingen en om te zien wat de actuele situatie behelst, zijn er interviews gehouden met direct betrokkenen en specialisten.

3.2 Methodologische verantwoording In dit hoofdstuk wordt er vanuit de bestaande theorieën een verklarend kader voor de empirie gemaakt. In de praktijk zal worden bezien of, en zo ja, op welke wijze, de theorie over de twee optimale methoden van prijsvorming van grond is toegepast. Hierbij wordt voortgeborduurd op bestaande onderzoeken. Daarbij wordt de vertaalslag gemaakt naar vandaag de dag. Gefocust wordt op een tweetal praktijk cases. Over de in dit hoofdstuk te behandelen thema, zijn ter oriëntatie en om inzage te krijgen in de huidige situatie en problematiek, een aantal experts op het gebied van grondprijs en grondbeleid geïnterviewd. Gesproken is met dhr. Van de Heijden, als senior researcher woningmarkt verbonden aan de Technische Universiteit Delft/OTB. Hij houdt zich al jarenlang bezig met onderzoek naar grondprijzen en grondprijsbeleid. Ten behoeve van het theoretische perspectief kan hij een wetenschappelijk noot toevoegen aan het onderzoek. Ook is gesproken met dhr. Smit, als directeur van de ontwikkelcombinatie Bouwfonds ASR is hij verantwoordelijk voor de grondafname in onder andere Leidsche Rijn. Dhr. Smit heeft een brede scope welke in dit onderzoek met name de markt vertegenwoordigd; in projecten heeft hij de rol van zowel grondafnemer als gronduitgever gespeeld. De zijde van de grondexploitant wordt vertegenwoordigd door de inbreng van dhr. van der Vlies, momenteel in de functie van directeur Ontwikkelbedrijf Vathorst. Hier is hij onder andere verantwoordelijk voor de grondexploitatie van één van Nederlands grootste Vinex locaties.

- 19 -

Tot slot is gesproken met dhr. De Zeeuw, als praktijk hoogleraar verbonden aan de Technische Universiteit Delft en directeur nieuwe markten bij Bouwfonds Ontwikkeling. Gezien zijn gecombineerde functie en staat van dienst een perfecte schakel tussen theorie en praktijk. In dit hoofdstuk wordt met name kwalitatief gekeken naar de cases. Hoofdstuk 4 borduurt hier op voort en kijkt sec kwantitatief naar dezelfde cases.

3.3 Gevoerd grond(prijs)beleid Deze paragraaf gaat nader in op het grondprijsbeleid zoals dat wordt gevoerd door de overheid. Om een goed beeld te krijgen van het huidige grondbeleid is het relevant om een korte terugblik te geven in de historie van de grondprijsbepaling gebaseerd op de aanwezige en beschikbare literatuur. Overheidsbemoeienis op de woningmarkt is pas echt begonnen met de invoering van de woningwet in 1901. Deze eerste overheidsbemoeienis met volkshuisvesting, was bedoeld om de bouw van goede woningen te bevorderen (Nota grondbeleid (2001, p. 27). Tot die tijd was woningbouw voornamelijk in handen van bemiddelde particulieren. Met de woningwet werden per gemeente gelimiteerde grondprijzen vastgesteld per woning. Tot 1952 werden grondkosten bepaald door limieten om prijsstijgingen te matigen. In 1952 werd grondbeleid meer gecentraliseerd. Men ging werken met grondkostenbeoordelingen per deelplan, dit met reden dat de kosten voor productie van de grond vaak hoger waren dan de opbrengst (Keers, 1989). In 1968 werden met de komst van het ‘bruine en blauwe boekje’ grondkosten per verschillende categorie vastgelegd. In de jaren zeventig en tachtig werd de grondmarkt gedomineerd door de gemeenten. Het was gebruikelijk dat de gemeente de gronden uitgaf. De woningbouw werd gesubsidieerd en de grondexploitatie was kosten georiënteerd aldus de Greef (2006, p. 118). Midden jaren ’80 wijzigen de verhoudingen op de grondmarkt en wordt het grondbeleid meer afgestemd op de markt. Grote stijgingen in grondprijs waren hiervan de oorzaak aldus Aalbers (2002, p. 218). Gemeenten werden geacht ‘de eigen broek op te houden’ en grondbedrijven gaan meer marktconform om met de grond. De achterliggende gedachte is dat waardestijging van de grond, die het gevolg is van een door de overheid gewijzigde bestemming, moet toekomen aan het algemeen belang. Vanaf dat moment doen grondprijsberekeningen dan ook hun intrede. Dit betreft voornamelijk het in paragraaf 2.6 besproken berekenen aan de hand van grondquotes. De Greef (2006, p. 119) geeft aan dat de v.o.n. prijzen van de marktwoningen vanaf dat moment bepalend zijn geworden voor de hoogte van de gronduitgifteprijzen. Van oudsher zijn de daadwerkelijk gemaakte kosten voor de productie van een bouwrijpe kavel een bepalende factor geweest bij de bepaling van de uitgifteprijs, de zogenoemde directe kostenmethode. Mede als gevolg van het gevoerde actieve grondbeleid door gemeenten, dat voornamelijk tot doel heeft opbrengsten te realiseren uit de grondexploitatie, is men in de jaren ’90 overgestapt op een marktgeoriënteerde uitgifteprijs. Het gemeentelijk grondprijsbeleid is vaak in een zogenoemde grondprijsbrief vastgelegd. In 1990 verschijnt de Vierde Nota Ruimtelijke ordening Extra (VINEX).

- 20 -

Marktpartijen kopen massaal gronden en de rollen worden omgedraaid. De haast monopolistische rol van gemeenten op nieuwbouwlocaties wordt overgenomen door ontwikkelaars en woningbouw vindt dan voornamelijk in de marktsector plaats. Ontwikkelaars nemen grondposities in, leveren gronden in bij de gemeente in ruil voor een claim of beroepen zich op het zelfrealisatierecht en houden het gehele traject in eigen hand. De dominante positie van gemeenten verdwijnt en zo ook de in het verleden vanzelfsprekende scheiding tussen planontwikkeling op de grondmarkt en de projectontwikkeling op de bouw- en vastgoedmarkt. Op grotere woningbouwlocaties worden grondexploitatiemaatschappijen opgericht waarbij marktpartijen en gemeenten gezamenlijk risico dragen en opereren. Het grondbeleid wat gemeente en overheden voeren wordt aan de tijdsgeest aangepast. De economische haalbaarheid van plannen hangt af van het eerder genoemde speelveld tussen woningmarkt, bouwmarkt en de grondmarkt met de gronduitgifteprijs als centrale spil. Ook de overheid en beleidsmakers hebben het spanningsveld van gronduitgifteprijzen bemerkt en hier (gepoogd) actie op te ondernemen. Dit heeft geleid tot een aantal aanpassingen. De volgende paragraaf zal hier nader op ingaan.

Convenant gemeentelijk grondprijsbeleid In 2001 is er een convenant gesloten tussen marktpartijen en overheid waarin is vastgelegd op welke wijze gronduitgifte aan marktpartijen kan worden vormgegeven. Het convenant gemeentelijk grondprijsbeleid is gesloten tussen het Ministerie van VROM, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, Neprom en NVB. Uitgangspunt van het convenant is het toepassen van de residuele waardemethode in plaats van de grondquote. In het bijzonder twee nadelen van de grondquote worden aangedragen als noodzaak van het convenant:



De grondquote heeft ongewild negatieve effect op de kwaliteit van woning en de woonomgeving.



Maken van extra kwaliteit in de woningen en creëren van diversiteit in woningtypen wordt ontmoedigd.

De kwaliteit van de woonomgeving zal uitgangspunt moeten zijn bij het bepalen van grondprijzen. In de nota grondbeleid (2001, p. 67) is onder meer aangegeven dat bij het toepassen van quotes niet de grondprijs het residu is van de te realiseren kwaliteit na aftrek van bouwkosten. Het omgekeerde is namelijk het geval is, de kwaliteit is de resultante van de grondprijs. Hierbij is tevens aangegeven dat de residuele waardemethode recht doet aan de werkelijke economische grondwaarde gebaseerd op de gewenste differentiatie en kwaliteit; de prijs van bouwgrond word bepaald door de waarde van de woning, niet omgekeerd. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de consequenties van extra kwaliteit wel gedragen moeten kunnen worden door de grondexploitatie. In de opgaande markt van dat moment lijkt met deze maatregel ook een

- 21 -

ander doel gediend te worden. Keers (2009, p. 13) stelt hierover: ‘Feitelijk betekent dat de gemeenten (of

de ontwikkelaars die de grond uitgeven) zich het volledige residu tussen woningprijs en bouwkosten toeeigenen. De grondprijs wordt gemaximaliseerd zodat de gronduitgever een zo hoog mogelijk bedrag voor de grond krijgt.’

3.4 Toepassing grondprijsbeleid recente verleden Ecorys (2006) en RIGO (2009) gaan uitgebreid in op de wijze waarop in de praktijk van locatieontwikkeling met de grondexploitatie en de grondprijzen wordt omgegaan. Uit beide onderzoeken komt naar voren dat er geen sprake is van een eenduidige methode waarop de uitgifteprijs wordt vastgesteld. Hierbij neem ik de stelling aan dat de formele praktijk niet gelijk is aan het formele beleid. Het merendeel van de gemeenten is op de hoogte van de nota en heeft het voornemen om voornamelijk residueel te rekenen. Opmerkelijk is dat meer dan 10 jaar na dato slechts één derde van de grond uitgevende partijen de residuele waardemethode daadwerkelijk toepast. Een deel van de gemeenten past wel een gecombineerde methode toe waar de residuele methode onderdeel van uitmaakt. Per saldo wordt in 50% van de gevallen residueel gerekend. Als eerder aangegeven door de Zeeuw (interview 2012) wordt de residuele waarde dikwijls ook ‘gestold’ in de vorm van een grondquote en ligt de residuele waardebepaling ten grondslag aan de bepaling van de quote. Grotere gemeenten zetten ook met regelmaat prijsvragen en tenders in om een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren. Vooral kleinere gemeenten volgen niet de tendens en hanteren vaak vaste prijzen, gebaseerd op de comparatieve methode. Hiermee lopen deze gemeenten achter op marktontwikkelingen en volgen vaak ontwikkelingen van buurgemeenten en voeren vertraagd prijsaanpassingen door. Sinds 2004 is het verplicht om een grondparagraaf op te nemen in de gemeentelijke jaarrekening met hierin aangegeven hoe er met gronduitgifte omgesprongen dient te worden. Niet alleen grondprijzen en de vaststelling hiervan worden toegelicht maar vaak ook de selectiemethode voor nieuwe locaties. Uit het onderzoek van RIGO (2009) blijkt dat de grond in het merendeel van de gevallen via een bouwclaim (50%) wordt uitgegeven. Dit aangevuld met prijsvragen en tenders om een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren. De inzet van de grondquote lijkt haast paradoxaal. Vanuit het oogpunt van de grondexploitant is de inzet van de grondquote geen goede (inkomsten zijn afhankelijk van de woningprijzen), maar ingegeven door de invloed van gemeentelijke volkshuisvestingsafdelingen, wordt de quote naar voren geschoven als wenselijk methode. Middels de quote kan de gemeente ten dele bepalen hoe de differentiatie van de woningen wordt. Van het recente verleden werpen we in volgende paragraaf een blik op de actuele situatie.

- 22 -

3.5 Actuele problematiek bij toepassing grondprijsbeleid Met de stijging van de woningprijzen zijn de grondprijzen het afgelopen decennium ook flink meegestegen. In hoofdstuk 4 zal nader ingegaan worden op de prijsontwikkeling. In situaties waar met quotes of residueel gerekend wordt, stijgen grondprijzen als ‘vanzelf’ mee met de woningprijzen. In overige gevallen worden grondprijzen vaak middels een index aangepast en volgen, weliswaar enigszins vertraagd, de markt. De grondquote en de residuele methode genieten de voorkeur als het op de waardebepaling van grond aankomt. Het convenant gemeentelijk Grondbeleid (2001) geeft aan dat de residuele methode bij voorkeur te gebruiken is. Tussen de regels door is in het convenant de onbalans tussen grondprijs en kwaliteit reeds op te maken. De hiervoor omschreven werkwijze heeft jarenlang gewerkt. In een opgaande markt waren zelfs lastig haalbare ontwikkelingen door economische groei vaak wel mogelijk gebleken. In een neergaande markt waarin we ons vandaag de dag bevinden, werkt dit niet meer. De huidige problematiek kenmerkt zich door het feit dat de vooraf opgestelde quotes niet meer te realiseren zijn door de ontwikkelende partij. Anderzijds hebben grondexploitanten de geprognotiseerde (hoge) inkomsten uit grondverkoop nodig om de exploitatie dekkend te houden. De in het verleden gerealiseerde winsten zijn grotendeels gebruikt voor aanwending voor algemeen nut, zijn verdampt of zijn uitgekeerd aan aandeelhouders. De inkomstenbron die grondexploitaties in het recente verleden zijn geweest voor grondbedrijven, grondspeculanten en ontwikkelaars is compleet opgedroogd. Gemeenten proberen schade te beperken en waar het nog kan wordt overgeschakeld van een actief naar een passief grondbeleid. Opbrengsten dalen en projecten vallen stil. Aan de opbrengstenzijde dalen v.o.n. prijzen harder dan dat de bouwkosten afnemen. De grondkosten zouden dientengevolge tevens (stevig) af dienen te nemen om een ontwikkeling haalbaar te krijgen. In de praktijk blijven vaste grondprijzen door gemeenten gehandhaafd is de conclusie van het RIGO (2009). Wanneer er zuiver residueel wordt gerekend zouden grondprijzen vanzelf aangepast worden. In de praktijk gebeurt dit niet doordat grondprijzen vaak voorcalculatorisch worden afgesproken in het voortraject en trajecten lang lopen. De grondprijsontwikkeling loopt achter de woningontwikkeling aan. Met de huidige noodzaak tot afboeken lijkt teruggrijpen op het convenant voor grond afnemende partijen voor de hand liggend. Op basis van residuele grondprijzen dienen in een negatieve markt de residuele grondprijzen namelijk verlaagd te worden. Grond uitgevende partijen denken hier anders over. De consequentie van voorgenoemde is, dat afgelopen jaren de lucht uit de gehele bouwkolom is geperst. Winst- en risicoreserveringen nemen af, er is flink gesneden in bijkomende kosten en adviseurskosten. Stedenbouwkundige en architectonische hoogstandjes zijn gesneuveld en dit alles om plannen nog voor elkaar te krijgen. Dit heeft ervoor gezorgd dat er nog wel wat plannen zijn ontwikkeld in de afgelopen jaren.

- 23 -

Vervolgens zijn de v.o.n. prijzen blijven dalen en is inmiddels vrijwel alle lucht uit de bouwkolom geperst. Ontwikkelingen zijn tot stilstand gekomen of dit dreigt te gebeuren indien de grondprijzen niet worden gecorrigeerd. In praktijk is het merendeel van de grondexploitaties gestoeld op een bouwclaim. Hierbij is vaak geen afnameplicht voor de grond opgenomen. Dit resulteert in het feit dat de grond alleen wordt afgenomen in goede tijden, als de grondquote uit kan. Als dat markt minder wordt neemt men niet af of men gaat onderhandelen over de grondprijs.

Grond is vandaag de dag meer een last dan een lust. Het spanningsveld tussen grondexploitatie enerzijds en vastgoedexploitatie anderzijds wordt goed blootgelegd door de heersende crisis. Plannen zijn niet meer haalbaar en grondexploitaties staan onder water. In veel gevallen moet er flink afgeboekt worden op grondexploitaties.

3.6 Twee praktijkvoorbeelden Van de praktijk wordt de stap gemaakt naar de concrete werkelijkheid. Twee praktijkvoorbeelden zijn nader bekeken met als doel een helder beeld te krijgen van de empirie hoe gronduitgifte en grondprijsbepaling zijn gearrangeerd. Dit betreffen de locaties Vathorst te Amersfoort en Leidsche Rijn te Utrecht. Beide locaties zijn grootschalige VINEX locaties gelegen in het midden van het land. De keuze is gevallen op deze locatie omdat deze een substantiële omvang hebben en een lange doorlooptijd. Bovendien zijn beide locaties geconfronteerd met een speelveld van meerdere marktpartijen en een gemeente welke verondersteld wordt professioneel te zijn. Locatie gebonden eigenschappen welke bij kleinere locaties een rol spelen zijn bij deze schaalgrootte veel beperkter aanwezig. Onderstaande tabel 2 bevat een beknopt overzicht van de omvang van beide locaties.

Tabel 2: Overzicht locaties Leidsche Rijn en Vathorst

Locatie: Vathorst: Leidsche Rijn: inwoners 2012 19800 43000 inwoners uiteindelijk 28000 75000 totaal aantal woningen 11000 30000 omvang start onwikkeling gereed

500 ha 1999 2020

2300 ha 1997 2025

In de navolgende paragrafen wordt nader ingegaan op de beschrijving van de verschillende casussen.

- 24 -

3.6.1 Vathorst Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV) is een vergaande publiek private samenwerking. Vijf marktpartijen plus de gemeente Amersfoort zijn aandeelhouder van OBV, die op zijn beurt sturing geeft aan de ontwikkeling van de jongste uitbreidingswijk van Amersfoort. Totaal zullen hier 10 á 11.000 woningen verrijzen. Partijen delen samen in het risico tot een gemaximeerd bedrag, daarboven staat de gemeente Amersfoort garant voor de financiering. OBV vormt de intermediair tussen gemeente en marktpartijen en zorgt onder andere voor de totstandkoming van de beoogde kwaliteit, de coördinatie en voortgang van bouwplannen, de uitgifte van bouwrijpe grond en de aanleg van het openbaar gebied. Tussen de partijen is een grondexploitatie- en realisatieovereenkomst gesloten (GROK). Niet de gemeente maar OBV geeft de gronden uit. De ontwikkelaars en de gemeente hebben in een vroegtijdig stadium posities ingenomen en deze gronden ingeleverd bij OBV. Ontwikkelaars realiseren de marktwoningen op basis van een door OBV vastgesteld stedenbouwkundig beeldkwaliteitsplan. Bij de start van het ontwikkelbedrijf is een ontwikkelingsplan en een stedenbouwkundige structuur op hoofdlijnen gemaakt voor het gehele plangebied. Het totale woningbouwprogramma is opgedeeld in verschillende financierings- of uitgiftecategorieën. Bij deze categorieën is een norm kaveloppervlakte weergegeven met kavelprijzen op basis van grondquotes. Per deelgebied wordt zo normatief berekend wat de totale grondopbrengst dient te zijn op basis van aantallen woningen en bijbehorende categorieën en gemiddelde kavelprijzen. Over de gehele GREX wordt met regelmaat een sjabloon gelegd en wordt onderzocht of residueel gezien de grondkosten marktconform zijn en aansluiten bij de praktijk. Dit betreft een globale toetsing om te bezien of de toegepast grondquotes reëel zijn. Per deelgebied wordt met de realisator van het betreffende deelgebied een prijsafspraak gemaakt. De te betalen gronduitgifteprijs wordt bepaald op basis van een grondquote te nemen over de v.o.n. prijs per categorie, maal het aantal woningen. De totaalprijs is de minimaal taakstellende opbrengst voor het deelgebied. Om de grondopbrengst te realiseren kan de ontwikkelaar binnen het programma naar eigen inzicht optimalisaties doorvoeren met behoud van de minimale opbrengst. Van der Vlies (interview 2013) vult de bovenstaande basisafspraken aan met een praktische interpretatie van de quote: ‘om de variatie te promoten en optimalisatie voor de ontwikkelaar mogelijk

te maken, is OBV vaak bereid om een vaste prijs af te spreken waarbij quote maatgevend is.’ Hierbij houdt OBV voor de vrije sector vast aan een richtprijs van 30% quote voor het totale deelgebied. De definitieve prijs komt uiteindelijk op basis van onderhandeling achter gesloten deuren tot stand met de betreffende vastgoedontwikkelaar.

3.6.2 Leidsche Rijn Het grondgebied van Leidsche Rijn, de VINEX uitbreidingswijk van Utrecht, is verdeeld in een Utrechts deel en een Vleuten-de Meern deel. Verschillende samenwerkingen en grondexploitaties werken hier naast elkaar aan verschillende delen van de nieuwe wijk (o.a. GEM Vleuterweide, Gemeente Utrecht in Projectbureau Leidsche Rijn, ) waar in totaliteit ca. 30.000 woningen zullen verrijzen. Verschillende

- 25 -

marktpartijen hebben in het verleden gronden verworven en deze bij de verschillende grondexploitaties ingebracht. Aan de inkomstenzijde van de grondexploitatie is op basis van de ruimtelijke invulling een programma met norm kavelgroottes gerekend. Het grootste deel van de gronden wordt middels een bouwclaim uitgegeven aan de verschillende marktpartijen. Uitgifte geschiedt, op basis van een door de gemeenteraad geaccordeerd stedenbouwkundig plan, door de betreffende gemeente of projectbureau. De partijen hebben geen afnameplicht, maar bij een eventuele weigering van een deelgebied vervalt voor de betreffende positie de bouwclaim. De grondprijsberekening is op basis van quotes voor verschillende categorieën. Alle woningen vallen binnen nauwkeurig omschreven categorieën. De aantallen woningen per categorie zijn vastgelegd evenals de hoogte van de quote per categorie. De grondopbrengst volgend uit de quote is de minimale grondprijs, een eventuele meeropbrengst of overwinst wordt op basis van 50% / 50% verdeeld tussen grondexploitant en realisator. Het gehele ontwikkeltraject wordt op verschillende peilmomenten nauw gemonitord door de grondexploitant. Middels een zogenoemde DOP- of kostenkwaliteitstoets wordt gekeken of de bouwkosten en de opbrengsten passend zijn. Veel vrijheid om af te wijken van het programma of te optimaliseren is er niet. Vast punt van discussie tussen realisator en grondexploitant is het kaveloppervlak wat per categorie toebehoort aan een bepaald type woning. Smit (interview 2013) vult dit aan met: ‘….extra gewenste stedenbouwkundige

kwaliteit wordt buiten de quote systematiek gehouden. Extra te realiseren kwaliteit wordt in overleg vrijgesteld van extra grondkosten, dit als middel om extra kwaliteit mogelijk te maken’. Smit is zelf meer voorstander van vaste grondprijzen. De keuze voor een methodiek is, volgens Smit, ook afhankelijk van diegene, die de grond in handen heeft. Op locaties in Leidsche Rijn, waar Smit de rol van grondexploitant vervulde, zijn richting de ontwikkelende partij, vaste grondprijzen gehanteerd.

3.6.3 Analyse verschillen Voor een goed vergelijk is het van belang de achtergronden van beide locaties te kennen en mee te nemen in de analyse. Allereerst is gekeken naar de gehanteerde quotes op beide locaties. In tabel 3 zijn de verschillen in hoogte van de vooraf gestelde grondquotes in één oogopslag inzichtelijk.

Tabel 3: Verschillen in vooraf opgestelde grondquotes in Leidsche Rijn en Vathorst Grondquote Vathorst Leidsche Rijn 19,2% 17-19% 23,9% 19-22% 30,0% 24-28% 30-40% 32,0% 40,0% 35,0%

Categorie Appartement Eengezinswoningen (sociale koop) Eengezinswoningen (bereikbare koop) Tweekappers Vrijstaande woningen

- 26 -

Wat direct opvalt, is het feit dat in Vathorst in algemene zin, de gemiddelde quotes hoger zijn dan in Leidsche Rijn. Dhr. Smit (interview 2013) geeft aan dat het verschil deels te verklaren is door het feit dat in Leidsche Rijn er vaak sprake is van een zogenaamd deficit. Dit betreffen in het verleden gemaakte kosten voor grondaankoop welke niet gecompenseerd zijn bij de verkoop aan de grondexploitant, met andere woorden de aangekochte grond is doorverkocht aan de gemeente voor een lagere grondprijs dan aangekocht. Deze reeds gemaakte kosten dienen in de ontwikkeling goed gemaakt te worden. Om hier de mogelijkheid voor te hebben, zijn de gehanteerde grondquotes en de daar bij behorende grondkosten lager. Van der Vlies (interview 2013) verklaart dat in Vathorst alle betrokkenen volledig gecompenseerd zijn door het ontwikkelbedrijf voor de daadwerkelijk gerealiseerde grondprijs bij het inleveren van de grondposities. Voorts stelt van der Vlies dat de na te streven en overeengekomen kwaliteit van de wijk Vathorst meer dan hoog is. Veel ruimte voor water en groen, hoogwaardige materialen en een lage dichtheid. Deze zaken dienen bekostigd te worden vanuit de GREX wat een hoge grondprijs en zodoende een hoge grondquote zou rechtvaardigen. De Zeeuw (interview 2012) maakt hierbij de kritische kanttekening en vraagt zich af of het ambitieniveau en de bijbehorende kosten wel reëel zijn. Om plannen haalbaar te krijgen, was de daadwerkelijke werkwijze soms anders als die aangegeven is in de hiervoor omschreven uitgangspunten. In de praktijk werd in Vathorst niet altijd aan het eind van het plan afgerekend maar werd een lumpsum grondprijs overeengekomen. Bij start van de ontwikkeling van een plan werd een overeenkomst gesloten voor een hoger bedrag dan het gemiddelde van de categorie. Het ontwikkelbedrijf was verzekerd van een hogere grondopbrengst en de ontwikkelaar had de vrijheid om te optimaliseren en mocht meeropbrengsten door stijgende v.o.n. prijzen behouden. In Vathorst zijn alle gronden uitgegeven door OBV, die op voorhand altijd een gelijke methode van grondprijsbepaling heeft toegepast. Smit (interview 2012) geeft aan dat de in Leidsche Rijn ontwikkelende partijen ook zelf voor grondexploitant hebben gespeeld. Bij deze locaties is in voorkomende gevallen gekozen voor veel kwaliteit en een lagere grondopbrengst. Dit heeft ook een drukkend effect op de gerealiseerde grondprijzen in Leidsche Rijn. In het volgende hoofdstuk volgen de resultaten van het kwantitatieve onderzoek en wordt inzichtelijk wat de daadwerkelijke resultaten zijn.

3.7 Actuele problematiek in de cases De in de vorige paragrafen omschreven werkwijze voldoet, zoals in hoofdstuk 3 in algemenere zin is geconstateerd, niet meer in een neergaande markt. De huidige problematiek kenmerkt zich door het feit dat de vooraf opgestelde quotes niet meer te realiseren zijn door de ontwikkelende partij. Voorgenoemde geldt al helemaal voor plannen waarvoor een (hogere) vaste grondprijs of lumpsum

- 27 -

bedrag is overeengekomen hetgeen in Vathorst gebruikelijk was. Voor deze plannen is een natuurlijke bijstelling niet aan de orde en blijft de vaste grondprijs staan. Op beide locaties geld dat de quote los van de hoeveelheid m² grond staat die wordt afgenomen. Dit terwijl de kaveloppervlakte essentieel is voor de prijs, wanneer kavels te klein worden gemaakt, verkopen de woningen niet meer. Aan de andere zijde van het speelveld is het voor de ontwikkelbedrijven vrijwel niet mogelijk om grondquote ’s of grondprijzen bij te stellen. Dit heeft daar grote gevolgen en leidt tot grote tekorten op de hele grondexploitatie. Van der Vlies (interview 2013) stelt het probleem als volgt: ‘voor de

grondexploitatie hakt de crisis er op drie manieren in: ten eerste zijn de opbrengsten/v.o.n. prijzen lager, op basis van gehanteerde quotes liggen de inkomsten hiermee automatisch lager, ten tweede worden er voornamelijk goedkopere woningen verkocht en ontwikkeld, met bijbehorende lagere quotes en ten derde duurt het gehele traject langer door een lagere afzet, waardoor meer rente verschuldigd is.’ Voor beide locaties geldt momenteel dat enkel en alleen op echt kansrijke locaties een eventuele ontwikkeling nog mogelijk is. In de contracten is zelden een afname verplichting opgenomen waardoor ontwikkelaars niet afnemen of onderhandelen over de grondprijs. De ontwikkelmarkt is vrijwel tot een stilstand gekomen. Voor beide locaties geld tevens dat de door gemeente of door ontwikkelbedrijf opgebouwde winsten uit het verleden, grotendeels gebruikt voor aanwending voor algemeen nut, zijn verdampt of zijn uitgekeerd aan aandeelhouders. Er zijn beperkte buffers aangehouden waarbij de vraag gesteld kan worden of deze –achteraf bezien afdoende zijn geweest. In Vathorst is de afgelopen twee jaar voor goed gelegen locaties onderhandeld over de grondprijs, dit om de maximaal haalbare opbrengst te realiseren voor de grond uitgevende partij en om een haalbaar plan voor ontwikkelaars te realiseren. Van der Vlies geeft aan dat het marktsegment van particulier opdrachtgeverschap sterk in opkomst is en de daling in de projectwoningen deel weet te compenseren. De verkoop van vrije kavels aan particulieren bedraagt in Vathorst inmiddels ca. 30% van de totale grondopbrengst en een belangrijke financiële drager. De verkoop van vrije kavels vindt plaats tegen een vaste meterprijs.

3.8 Conclusie In dit hoofdstuk is middels een analyse van een tweetal praktijk cases Vathorst en Leidsche Rijn inzicht gegeven in de toegepaste grondprijsmethodieken. Het doel was voornamelijk om inzage te geven hoe het in er in de praktijk daadwerkelijk aan toe gaat. De eerste deelvraag van dit hoofdstuk, deelvraag 5 luidt: ‘Welk grondbeleid is gevoerd en welke lering

valt hieruit te trekken?’ De vraag is eenvoudig te beantwoorden; ondanks het in 2001 gesloten

- 28 -

convenant wordt de grondquote systematiek nog volop en in het merendeel van de gevallen toegepast. Een antwoord van deelvraag 6: ‘Hoe wordt er in praktijk omgesprongen met gronduitgifte?’ gecombineerd met deelvraag 7: ‘Is grondquote systematiek ingezet en hoe heeft dit uitgepakt?’ vereist een meer uitbreide toelichting. Uit dit hoofdstuk blijkt dat op beide locaties in basis de grondquote systematiek toegepast wordt. Vanuit de theorie bezien is dit een opmerkelijke keuze. In Leidsche Rijn past men de systematiek nog wat meer rigide toe dan in Vathorst. In Vathorst is de afgelopen jaren de grondquote methodiek voornamelijk voorcalculatorisch gebruikt om de globale hoogte van de quote te bepalen. Achter gesloten deuren wordt in onderhandeling de definitieve prijs vastgesteld. In Leidsche Rijn wordt middels de DOP/kosten kwaliteitstoets na verkoop de opbrengsten gemonitord en wordt er op basis van de vastgestelde quotes afgerekend. De hoogte van de in rekening te brengen grondquote is tevens verschillend tussen beide locaties. De quote in Vathorst is hoger, wat ten dele te verklaren is door een hogere kwaliteitsambitie en het ontbreken van een deficit. Dit laatste is in (delen van) Leidsche Rijn wel het geval. Tot slot kampen beide locaties met dezelfde problematiek als elders in het land aan de orde is: dalende v.o.n. prijzen en grondprijzen welke niet of nauwelijks gerealiseerd kunnen worden. Om te weten te komen wat er betaald zou kunnen worden is het interessant om de vraag te beantwoorden wat er daadwerkelijk is gerealiseerd qua grondprijzen de afgelopen jaren. In het voorliggend hoofdstuk is een blik gegund in de praktische werkwijze op de locaties Leidsche Rijn en Vathorst. Het volgende hoofdstuk gaat nader in op de kwantitatieve gevolgen van de geschetste kwalitatieve aanpak. Dit geeft inzicht in dat wat er in het verleden daadwerkelijk betaald is en of dit strookt met de verwachting.

- 29 -

Hoofdstuk 4: Kwantitatieve analyse en beschouwing uitkomsten in breder perspectief 4.1 Inleiding Volgens ontwikkelaars rekenen gemeenten te hoge prijzen anderzijds weigeren volgens gronduitgevende partijen juist de ontwikkelaars een reële prijs te betalen voor de betreffende gronden en maken ze (te) veel winst. In het vorige hoofdstuk is al aangegeven dat onderhandelingen vaak achter gesloten deuren worden gevoerd en dat in het verlengde daarvan het systeem van prijsvorming vaak ondoorzichtig is. Dit ondanks de verplichte transparantie in het beleid betreffende gronduitgifteprijs (Coumou, 2011, p. 34). In voorgaande hoofdstukken en in het bijzonder de casestudies, is een aantal verwachtingen geformuleerd welke in onderhavig hoofdstuk kwantitatief getoetst zullen gaan worden. Op basis van de literatuurstudie in hoofdstuk 2 en de casestudies uit hoofdstuk 3 is de verwachting een verband aan te treffen tussen de woningtypologie en de hoogte van de quote. Tevens is er de veronderstelling dat met de stijging van de grondprijzen in de tijd ook de quote is toegenomen. De basis van het kwantitatieve onderzoek is een dataset, samengesteld uit transactiedata van nieuwbouwwoningen in Leidsche Rijn en Vathorst. Deze dataset stelt ons in staat grondquotes te genereren en deze vervolgens te analyseren. Het afwaarderen op grondposities is momenteel aan de orde van de dag. De noodzaak tot afwaarderen krijgt echter een te hoog abstractieniveau indien data betreffende daadwerkelijk gerealiseerde grondprijzen niet aanwezig zijn. ‘Van waar’ en ‘tot waar’ afgewaardeerd dient te worden, is feitelijk onmogelijk indien niet inzichtelijk is wat tot op heden daadwerkelijk per woning aan de grondprijs wordt toegerekend en wat er daadwerkelijk is betaald. In dit hoofdstuk komt het kwantitatieve deel van het onderzoek aan bod en worden de volgende deelvragen beantwoord: 8.

Welke grondkosten en grondquote ’s zijn daadwerkelijk gerealiseerd (bij de transacties behorende tot dit onderzoek?

9.

Welke kennis en inzichten worden verkregen door berekening van de daadwerkelijk gerealiseerde quote bij projecten de afgelopen 10 jaar?

Het hoofdstuk wordt afgesloten met de visie van de experts. Tijdens de gehouden interviews is gekeken naar de toekomst van grondprijsbeleid om zodoende niet alleen terug, maar ook vooruit te kijken. Naast de uitkomsten van voorliggend onderzoek voorzien uitkomsten van de expertinterviews in de inhoudelijkheid.

4.2 Dataset Zoals reeds eerder aangegeven is het verkrijgen van inzage in daadwerkelijk betaalde grondprijzen lastig. Voorcalculatorisch worden indexen afgesproken, prijsafspraken worden niet per woning gemaakt maar vaak per deelproject. Ontwikkelaars hebben soms binnen een vastgestelde grondprijs de

- 30 -

mogelijkheid om producten aan te passen en te optimaliseren binnen één en dezelfde grondprijs. Voorts zijn opgestelde overeenkomsten niet openbaar. Vaststaat dat de gerealiseerde v.o.n. prijs, de betaalde grondprijs en de grondquote onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Afgezien van de methode waarop een grondprijs is vastgesteld zal er een grondprijs gerealiseerd worden, tevens is na verkoop van de woning de definitieve v.o.n. prijs bekend. Samenhangend met deze grondprijs is een quote te bepalen. Ondanks het feit dat deze quote niet vooraf bepaald hoeft te zijn geeft dit een robuust beeld ter vergelijk. Voor de herkomst van de cijfers is gebruik gemaakt van transactiegegevens uit de database van Bouwfonds Ontwikkeling B.V., welke op zelfstandige basis projecten ontwikkelt en met verschillende grote ontwikkelaars en ontwikkelende bouwers in samenwerkingen optrekt. Als penvoerder wordt de projectadministratie gevoerd door Bouwfonds waardoor er relatief uitgebreide data voorhanden zijn. Hierbij is een tijdspanne van 10 jaar genomen (2002-2012). In totaal zijn er gegevens van 61541 woningen in de database ingevoerd. Op woningniveau is een deel van de gegevens direct beschikbaar (v.o.n. prijs, transactiedatum, woningkarakteristieken etc.) uit een database met gerealiseerde transacties. Het overige deel van de benodigde gegevens is te herleiden vanuit projectafrekeningen met gerealiseerde kosten op opbrengsten en uit contracten met daadwerkelijk overeengekomen grondprijzen. Bijlage 2 bevat een overzicht van de variabelen, definities en beschrijvende statistieken. Bouwfonds Ontwikkeling B.V.2 is de grootste ontwikkelaar van woningen in Nederland en heeft een marktaandeel van ongeveer 8% (Bouwfonds, 2011). Op de onderzochte locaties is het marktaandeel van Bouwfonds al dan niet in samenwerking ca. 30 à 35%. Wegens deze omvang wordt de representativiteit van de uitkomsten van deze gegevens voor deze betreffende locaties als significant beoordeeld.

4.3 Bevindingen Verschillende (beschrijvende) statistieken zijn gebruikt om inzicht te verkrijgen in onder andere de prijsontwikkelingen. De uitkomsten van de dataset uitgezet in de tijd, geven een heldere weergave van historische ontwikkelingen in v.o.n. prijs, grondprijs en grondquote.

1

Totale dataset ca 6500 transacties, na filtering zijn hieruit gegevens van 6154 woningen bruikbaar voor dit onderzoek. Hiervan zijn 5562 objecten in te delen in duidelijke categorieën en ook verder in het onderzoek gespecificeerd, de overige woningen zijn alleen meegenomen in de steekproef. 2 Bouwfonds Ontwikkeling B.V. is een 100% dochter van de Rabobank en maakt onderdeel uit van de Rabo Vastgoedgroep waarin onder andere Rabo Vastgoed en Bouwfonds zijn opgegaan. Kijk voor meer informatie op www.bouwfonds.nl

- 31 -

Tabel 4: Ontwikkelingen v.o.n., grondprijs en grondquote voor alle categorieën periode 2000-2012 Jaar

v.o.n. Prijs

Grondprijs

Grondquote

aantal transacties

2012

€

251.506

€

63.817

26%

136

2011

€

251.017

€

71.464

31%

329

2010

€

273.570

€

73.116

27%

495

2009

€

285.460

€

69.127

26%

119

2008

€

325.192

€

80.758

25%

176

2007

€

299.262

€

75.927

26%

787

2006

€

269.613

€

67.647

26%

821

2005

€

254.332

€

63.740

24%

1108

2004

€

251.889

€

64.427

26%

801

2003

€

258.557

€

61.660

23%

468

2002

€

251.459

€

61.114

23%

445

2001

€

231.667

€

48.077

19%

377

2000

€

235.776

€

46.881

20%

92

Uit bovenstaande tabel is de historische prijsontwikkeling duidelijk af lezen. Tot 2008 heeft er een aanzienlijke toename van zowel v.o.n. prijs als grondkosten plaatsgevonden. Vanaf 2009 daalt voornamelijk de v.o.n. prijs fors en de grondkosten zetten enigszins vertraagd een daling in. Wanneer

tabel 4 wordt omgezet in een grafische weergave wordt in het bijzonder de ontwikkeling van de quote inzichtelijk. (Zie figuur 4) In figuur 4 zijn de v.o.n. prijs, de gerealiseerde grondprijs per kavel en de hieruit volgende grondquote in de tijd uitgezet. Uit de grafiek is af te lezen dat na 2008 de daadwerkelijk gerealiseerde v.o.n. prijzen stevig dalen. Deze daling wordt slechts beperkt gevolgd door een daling van de grondprijzen. Het grondbestanddeel wordt groter waardoor de grondquote stijgt. Wat opvalt, is de sterke variatie in de gemiddelde grondquote van 19% in 2001 naar 31% in 2011. Een stijging welke aanzienlijk te noemen is. Met de quote stijgt ook de absolute opbrengst/v.o.n. prijs gestaag door, met een absolute piek in 2008, waarna de absolute v.o.n. prijs reeds begint af te nemen. De quote stijgt in de periode 2008-2011 echter nog wel door. Pas in 2012 ruim 2 jaar na de forse daling in opbrengsten, is zichtbaar dat er ook in de grondprijzen een correctie plaatsvind. Voorts is op te merken dat de aantallen transacties toenemen met een absolute piek in 2005. De impact van de aanvang van de crisis is in de tabel meer dan goed af te lezen. Na 2008 zijn de aantallen fors afgenomen.3

3

Behoudens een beperkte opleving in 2010; deels te verklaren door verkopen aan instutionele partijen en beleggers.

- 32 -

€ 350.000

32,0%

30,0%

€ 300.000

28,0% € 250.000 26,0% von prijs €

€ 200.000 24,0%

grondprijs €

€ 150.000 22,0%

grondquote in %

€ 100.000 20,0%

€ 50.000

18,0%

€1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

16,0% 2014

Figuur 4: Ontwikkeling v.o.n. prijzen, grondprijzen en grondquotes 2001-2012 (bron: eigen bewerking)

Om een indruk te krijgen van de samenstelling van de dataset zijn in tabel 5 de gemiddelde transactieresultaten naar type woning gepresenteerd. Voor een beschrijving van het type woningen wordt verwezen naar Bijlage B.

Tabel 5: Gemiddelde uitkomsten van totale dataset per kavel naar typologie (bron: eigen bewerking) woningtype: Appartement Eengezinswoning Twee onder één kap woning Vrijstaand

v.o.n. Prijs € 231.693,00 € 261.606,00

Grondprijs (incl. BTW) € 44.585,73 € 67.320,68

Grondquote 22,2% 26,0%

aantal transacties 882 4346

€ 357.500,00

€ 107.439,15

29,3%

223

€ 480.644,00

€ 159.846,75

33,2%

111

- 33 -

€500.000,00

36,0%

€400.000,00

31,0%

€300.000,00 26,0% V.O.N. Prijs

€200.000,00 21,0%

€100.000,00

Grondprijs (incl BTW) Grondquote

€-

16,0%

Figuur 5. V.o.n. prijs, grondquote en grondprijs en per woningtypologie, gemiddelde in de periode 2002-2012 (bron: eigen bewerking) De resultaten van tabel 5 zijn tevens uitgezet in figuur 5. Per woningtypologie worden de hoogte van de v.o.n. prijs, de grondprijs per kavel en de grondquote weergegeven. Helder is dat naarmate het grondgebruik toeneemt er een groter percentage van de v.o.n. prijs aan de grond wordt toegeschreven en de grondquote toeneemt. Hierbij is aangenomen dat in algemene zin grotere woningen ook meer grond gebruiken. Dit sluit aan bij wat er in de theorie wordt beweerd. De grondquote van voornamelijk eengezinswoningen is lager dan op basis van prijsafspraken de verwachting was. Dit verschil is vooral te verklaren door het feit dat in de dataset geen onderscheid is gemaakt tussen sociale koop en vrije sector koop. Bij de voorliggende analyse is uitgegaan van de gemiddelde waarden. Door de omvang van de dataset worden extreme waarden hierbij gedeeltelijk gedempt. De spreiding van de gegevens is met name bij eengezinswoningen en appartementen erg groot te noemen, goedkoopste appartement € 129.000,- en de hoogste transactieprijs is € 975.000,- (zie tevens bijlage D). Dit is verklaarbaar daar onder de typologie appartementen zowel startersappartementen als penthouses geschaard worden. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de grondquote ondanks het verschillende prijsniveau gelijk is, deze schommelt in beide gevallen rond de 17%. Dit lijkt opmerkelijk, echter bezien de theorie dat een hogere quote voornamelijk verklaard wordt door meer grondgebruik is het helder dat dit bij appartementen door het ontbreken van een feitelijke grondcomponent niet aan de orde is.

4.4 Locaties nader aanschouwd In navolging van hoofdstuk 3 is het interessant om te bezien wat de resultaten voor de verschillende locaties zijn geweest qua gerealiseerde grondprijzen en grondquotes. In bijlage C (tabel 7) zijn de resultaten van de dataset weergegeven; de resultaten van de locaties Vathorst en Leidsche Rijn zijn

- 34 -

separaat van elkaar weergegeven. Een beknopte analyse toont interessante verschillen aan tussen beide locaties als in tabel 6 weergegeven. Het prijsniveau van de verschillende typologieën is redelijk gelijkwaardig met uitzondering van appartementen. De transactieprijzen van appartementen vallen in Vathorst fors lager uit dan in Leidsche Rijn. De grondgebonden woningen kennen juist in Vathorst een hoger prijsniveau. De afzet is op de grotere locatie Leidsche Rijn vele male hoger dan in Vathorst. Gemiddeld zijn er op basis van de dataset vier keer zo veel transacties in Leidsche Rijn als in Vathorst te zien. Na 2007 zijn de verkoopaantallen op beide locaties fors terug gelopen. Het jaar 2007 had meer dan 1100 transacties en in 2009 hebben er totaal maar 138 transacties plaatsgevonden; een daling van bijna 90%. Daarmee is het beeld dat er een crisis leeft concreet aangetoond. Voorgenoemde verdient een kleine nuancering: dit beeld wordt versterkt door het feit dat de grootste groei in beide wijken wel geweest is. Opvallend is dat de gemiddelde grondquote ’s in Leidsche Rijn significant lager zijn dan in Vathorst. De gemiddelde transactieprijzen zijn minimaal lager (gemiddeld € 260.000,- en € 267.000,- in respectievelijk Leidsche Rijn en Vathorst) dit in tegenstelling tot de grondprijzen die fors lager zijn (79.000 in Vathorst en 60.000 in Leidsche Rijn). De hogere grondquote in Vathorst is voor het grootste deel te verklaren door hogere grondprijzen. De verklaring voor hogere grondprijzen kan gevonden worden in het beleid van het ontwikkelbedrijf: het ontwikkelbedrijf streeft het realiseren van een hoge kwaliteit na. De realisatie van hoge kwaliteit wordt betaald door extra inkomsten welke middels hogere grondprijzen worden gerealiseerd.

Tabel 6: Quotes naar woningypologie en locatie; vergelijk vooraf opgesteld en daadwerkelijk gerealiseerd periode 202-2012 voor de twee verschillende locaties: 4 woningtype: appartement eengezinswoning (sociaal) eengezinswoning (vrije sector) Tweekap vrijstaand gemiddeld

Vathorst gerealiseerd 21,44% 29,25% 31,08% 33,64% 29,69%

Vathorst vooraf opgesteld 19,20% 23,90% 30,00% 30-40% 40,00% 30,00%

Leidsche Rijn Leidsche Rijn gerealiseerd vooraf opgesteld 18,40% 17-19% 19-22% 24,50% 24-28% 27,10% 27-32,0% 29,50% 27-35,0% 23,70%

gemiddeld gerealiseerd 22,00% 25,73% 30,05% 33,20% 24,89%

Essentieel verschil tussen Leidsche Rijn en Vathorst is het feit dat prijzen harder gestegen zijn in Leidsche Rijn en dat gedurende de crisis is de daling hier ook forser is geweest. Vathorst laat gelijkmatiger marktontwikkelingen zien; de markt heeft zich relatief gezien beter staande gehouden. Tot 2011 bleven de prijzen dan ook nog redelijk hoog in Vathorst.

4

In de dataset zijn de daadwerkelijk gerealiseerde grondquotes en betaalde grondprijzen voor de subcategorie sociaal niet separaat gemonitord. Om deze reden zijn in de uitkomsten van de dataset bij eengezinswoningen de subcategorieën sociaal en vrije sector samengevoegd.

- 35 -

De voor dit onderzoek relevante constatering is, dat per locatie de gerealiseerde grondquotes afwijken van de in hoofdstuk 3 opgegeven na te streven quotes. De gerealiseerde grondprijzen en hiermee samenhangende gerealiseerde grondquotes zijn voornamelijk in het hogere segment (daar waar het geld verdiend moet worden) beduidend lager dan vooraf ingeschat. Het heersende beeld en de verwachting is zodoende positiever dan de realiteit. Grond uitgevende instanties lijken zodoende niet genoeg op de hoogte te zijn van de realiteit. In de volgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan.

4.5 Analyse Bij een nadere beschouwing van de resultaten volgend uit de dataset zijn diverse zaken op te merken. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de algemene tendens van beide casussen en casus specifieke elementen die verschillen aantonen en vragen om nadere duiding. Allereerst zijn de quotes in Leidsche Rijn lager dan de gerealiseerde quotes in Vathorst. Dit strookt met de kennis welke in hoofdstuk 3 is opgedaan. Door het deficit dat in Leidsche Rijn wel en in Vathorst niet ter sprake is, worden lagere dan wel hogere quotes vooraf bepaald en ook daadwerkelijk gerealiseerd. De verschillen tussen de gemiddelde quotes van de verschillende categorieën stroken vrij secuur met de opgave (Leidsche Rijn Vathorst) zoals in vorige paragraaf is geconcludeerd. De hoogte van de quote wijkt echter opvallend af en is lager dan op basis van gegevens van Leidsche Rijn en Vathorst verwacht mogen worden. Afwijkingen ten opzichte van de opgave van het Ontwikkelingsbedrijf Vathorst worden verklaard door de mogelijkheid tot optimalisatie. Meer woningen en woningen in andere categorieën zorgen voor eenzelfde grondopbrengst maar met een lagere quote. De opgegeven quote lijkt niet haalbaar. In de tijd maakt de grondquote ook een opvallende ontwikkeling door. Bij hard stijgende v.o.n. prijzen en toenemende grondkosten neemt de grondquote ook toe. In 2002 was de grondquote nog 23 % en in 2011 is een enorme piek af te lezen van 31%. Hiervoor lijkt de volgende verklaring mogelijk: Tot 2007 gaat het economisch voor de wind, de huizenprijzen stijgen gestaag door. De v.o.n. prijzen volgen de ontwikkelingen van de markt. Vanuit de theorie van Ricardo beschouwd klopt dit: bij stijgende opbrengsten, stijgen de grondprijzen mee, deze trend zet door tot in 2008. Op dat moment is de crisis in andere sectoren al goed te merken. Ook grond uitgevende partijen profiteren mee en (hetzij enigszins vertraagd) grondprijzen blijven toenemen. Na 2008 zijn de effecten van de crisis op de huizenmarkt goed te merken. De v.o.n. prijzen komen onder druk te staan en gemiddeld gerealiseerde v.o.n. prijzen nemen af. De oorzaken van dit effect zijn tweeledig. In eerste instantie worden prijzen verlaagd om woningen verkocht te krijgen en ten tweede worden er steeds minder dure woningen verkocht waardoor de gemiddelde opbrengst sterk daalt (zie tabel 4).

- 36 -

Na 2008 is er een flinke daling te zien in de v.o.n. prijzen. De grondprijzen nemen gemiddeld genomen wel af maar beduidend minder snel dan de daling van de v.o.n. prijzen. Het resultaat hiervan is dat de quote stijgt. Bij het afrekenen van de grondquote op basis van daadwerkelijk gerealiseerde v.o.n. prijzen zouden deze uitkomsten niet mogelijk moeten zijn. Vanuit de theorie bezien zou de grondprijs de v.o.n. prijs één op één moeten volgen. Bij het realiseren van lagere v.o.n. prijzen en woningen in lagere categorieën zou zelfs een lagere quote te verwachten zijn. In praktijk blijkt er een discrepantie in de ontwikkeling van v.o.n. prijs en gerealiseerde grondprijs te zijn, het tegenovergestelde van het hiervoor omschrevene blijkt waarheid te zijn: de grondquotes nemen toe. Van der Vlies (interview 2013) van het ontwikkelbedrijf Vathorst geeft hiervoor aan dat dit in lijn is met de praktische werkwijze bij grondprijsafspraken. Alvorens een plan in verkoop gaat wordt de grondprijs overeengekomen. De laatste jaren wordt er vaak een vaste prijs overeengekomen en wordt er niet afgerekend op daadwerkelijk gerealiseerde prijzen. De doorlooptijd van een plan is vaak twee jaar waarmee grondprijzen ook vertraagd aangepast worden. De woningen welke in 2009-2011 verkocht werden, zijn ontwikkeld met een hoger opbrengstenniveau en grondprijzen zijn voornamelijk op basis van eerder gemaakte afspraken. Dalende v.o.n. prijzen en een minder sterke afname van de grondprijs zorgt voor een flinke toename van de grondquote. Toenemende grondquote zorgt voor een groter aandeel grond in de exploitatie. Bij een te groot aandeel grond in de exploitatie zijn projecten steeds moeilijker rendabel te krijgen. In hoofdstuk 5 zal hier nader op ingegaan worden. Een bijzonder opmerkelijke daling is te zien in de quote na 2011. Bij bestudering van de projecten blijkt de markt nog verder onder druk te staan en plannen zijn uiteindelijk niet meer haalbaar. Heronderhandelingen met het ontwikkelbedrijf vinden plaats en gesloten contracten worden opengebroken. De grondprijzen worden in voorkomende gevallen daadwerkelijk aangepast.

Project Hagenbeek: Ter illustratie van voorgenoemde, is het Project Hagenbeek in Vathorst te Amersfoort nader geanalyseerd. Dit plan is in 2009 in de verkoop gegaan. De gemiddelde v.o.n. prijs bedroeg € 378.000,- met een grondquote van 30%. De woningen zijn voorzien van een warmte-koude installatie welke via een lease constructie werd aangeboden. Na een tegenvallende start zijn de v.o.n. prijzen bijgesteld en verlaagd naar € 369.000,-, de warmte-koude installatie is tevens in de verkoopprijs opgenomen en bestempeld als extra grondkosten5. Hiermee steeg de vaste grondprijs en nam de qrondquote toe tot 32,5%. Ruim twee jaar later in 2012 worden de laatste woningen uit het plan verkocht voor € 335.000,- v.o.n.. Om dit te realiseren wordt er door de ontwikkelaar een voorziening genomen om deze lasten van prijsverlaging te dekken. De kosten blijven gelijk en het residu dat overblijft, is ten behoeve van de grond. De grondprijzen zijn hiermee direct verlaagd. De

5

De kosten voor de warmte-koude-installatie, zijn extra locatie gebonden kosten. Voor dit kosten en opbrengsten vergelijk zijn deze extra kosten als grondprijzen meegenomen daar hier geen extra opbrengsten tegenover staan.

- 37 -

feitelijke grondquote bedraagt hiermee 19,2%. In tabel 8 is deze ontwikkeling uiteengezet. De reeds benoemde forse daling uit de gemiddelden in figuur 4 wordt in figuur 6 nog duidelijker.

Tabel 8: ontwikkelingen Quote, grondprijs en v.o.n. prijs bij plan Hagenbeek te Vathorst jaar 2009 2010 2011 2012

V.O.N. prijs € 378.000 € 369.000 € 369.000 € 335.000

€ € € €

grondprijs grondquote 112.000 30% 120.250 33% 120.250 32% 64.320 19%

Figuur 6: Ontwikkelingen Quote, grondprijs en v.o.n. prijs bij plan Hagenbeek te Vathorst

4.6 Conclusies kwalitatief onderzoek De dataset met transactiegegevens is de drager van hoofdstuk 4. Beknopt zal bezien worden in welke mate de voor de hoofdstuk geformuleerde deelvragen beantwoord zijn. Deelvraag 8 ‘Welke grondkosten en grondquote ’s zijn daadwerkelijk gerealiseerd (bij de

transacties behorende tot dit onderzoek)?’ is middels een explorerend empirisch onderzoek beantwoord. Van een tweetal woningbouwlocaties is data verzameld. Met de cijfers is een dataset gevuld waaruit de gerealiseerde grondkosten en -quotes zijn af te leiden. De resultaten zijn in bijlage C en in paragraaf 4.2 weergeven. De beantwoording van deelvraag 9 ‘welke kennis en inzichten verkregen worden door berekening van

de daadwerkelijk gerealiseerde quote bij projecten de afgelopen 10 jaar? ’ is tevens aan bod gekomen. Verbanden en trends zijn in voorliggend hoofdstuk naar voren gebracht. Er lijkt een duidelijk verband te zijn tussen de v.o.n. prijs en de grondprijs. De grondprijs volgt de v.o.n. prijs, enigszins gedempt en vertraagd. Door toepassing van de grondquote methode op basis van een residuele waardemethode is

- 38 -

dit ook te verwachten mits de quote strikt gehanteerd wordt. Tevens zijn de daadwerkelijk gerealiseerde quotes lager dan op voorhand de verwachting was. Beide resultaten zijn te verklaren. In de praktijk wordt de quote systematiek gebruikt om de waarde voor start van een project te bepalen. Na onderhandeling wordt een vaste prijs bepaald voor het project welke niet bijgesteld wordt bij wijzigende opbrengsten, hetgeen bij een rigide toepassing van de quote wel het geval is. In een opgaande markt zorgt dit voor een vertraagde stijging van de grondprijzen. Pas bij een volgend plan worden prijzen aangepast Naast een in eerste instantie stijgende en laatste jaren dalende trend wordt een probleem inzichtelijk. Nu de markt sterk neergaand is worden grondprijzen niet naar boven bijgesteld. Indien er zuiver een grondquote zou zijn toegepast zouden prijzen direct naar beneden gaan. In veel gevallen is dit niet het geval waardoor grondprijzen gelijk blijven en plannen niet meer haalbaar zijn. Kleine aanpassingen worden niet doorgevoerd. Enkel wanneer nieuwe projecten gestart of wanneer projecten tot stilstand zijn gekomen of dreigen te komen, wordt er gehoor gegeven en worden prijzen aangepast. Tot slot wordt in de volgende paragrafen bezien wat de verdere visies van de geïnterviewde experts zijn met betrekking tot de grondquote in het licht van dit onderzoek.

4.7 Visie van de experts Het toepassen van de grondquote is niet zonder reden; in de gevoerde interviews is door experts hun visie gegeven op de quote. Van der Vlies (interview 2013) geeft aan dat de quote ‘met name lekker

rekent [..] echt een rekending is [….] en als ervaringsgetal fungeert’. Bij het opstellen van grondexploitaties wordt de quote met name gebruikt om ‘de kassabon op te maken’ aldus van der Vlies. Smit (interview 2013) bevestigt deze bewering maar geeft tevens aan dat het een goede methode is om met de ‘grove duim’ iets te zeggen over de waarde, voorts geeft hij aan om wel ‘op te

passen’ om de quote in het latere traject door te zetten. Voorgenoemde bewering met reden dat de quote het maken van extra kwaliteit ontmoedigt. De Zeeuw (interview 2012) vat het geheel samen als: ‘De quote is de charme van de eenvoud, ideaal als het hulpje in de huishouding van de

grondexploitatie’. De Zeeuw geeft voorts wel aan hier niet op blind te varen. Van der Heijden (2012 interview) geeft aan dat quotes prima kunnen, zolang ze residueel bepaald zijn. Voor de werkbaarheid dient de methode transparant te zijn, dit kan enkel en alleen wanneer de kosten in de hele kolom inzichtelijk zijn. Smit (interview 2013) merkt op dat het afhangt van welke pet je draagt of je wilt werken met grondquotes of een andere systematiek prefereert. Als grondafnemer wil je graag werken met quotes, helemaal in tijden dat het minder voor de wind gaat. Als grondexploitant geeft dit geen zekerheid over de inkomsten welke in de toekomst liggen en is de quote wellicht minder geschikt. Toch werkt het fijn, zeker op het grote schaalniveau om gemakkelijk inzichtelijk te krijgen of om de grove duim een bandbreedte aan te geven.

- 39 -

Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst en gezien de dalende quotes is het een reële vraag of dusdanige quotes in de (nabije) toekomst nog gerealiseerd zullen worden. Smit geeft tevens aan dat de toe te passen quotes circa iedere 5 jaar herijkt dienen te worden aan de markt. Dit zal ogenschijnlijk tot veel discussie lijden maar hierdoor is de quote wel bruikbaarder. In de volgende paragraaf zullen met we, met een focus op de grondquote, een korte blik in de toekomst werpen.

4.8 Blik in de toekomst Als slot van dit hoofdstuk nog een beknopte blik in de toekomst vanuit het perspectief van de geïnterviewde experts. Grondbedrijven, gemeenten en grondeigenaren zijn heden ten dage zoekende naar een lange termijn oplossing voor de ontstane problematiek. Niet alleen maximale opbrengsten maar ook kwaliteit, continuïteit en een eerlijke verdeling zijn hierbij belangrijke overwegingen. Zoet en zuur eerlijk delen. De Zeeuw (interview 2012) verbaasd zich over het feit dat gezien de enorme belangen die er spelen op het vlak van grond en grondprijzen, er relatief weinig aandacht voor is. Volgens hem is alleen praten over de grondprijs geen zuivere discussie, er moet integraal gekeken worden. Werkelijke kosten dienen helder en transparant te worden voor een zuivere discussie. Wanneer de kosten helder zijn resulteert een in wezen residuele grondprijs. De Zeeuw geeft tevens aan dat de residuele grondprijs anderzijds ook geen heilige graal is. Op dit moment is residueel bepalen namelijk uiterst lastig; de huidige v.o.n. prijzen mogen, gezien de op dit moment verstoorde markt, niet gezien worden als ‘reguliere’ opbrengsten. Van der Heijden (interview 2012) vult dit aan met de opmerking dat ‘het residu’ wat overblijft bij de residuele methode bij diegene behoord die het risico loopt. Bij veel ontwikkelingen blijft er momenteel residueel gezien steeds minder over als residu of grondwaarde. De overwaarde of schaarste premie die er was is er even niet, aldus de Zeeuw. Zowel de Zeeuw als van der Heijden geven aan dat, als er een mis match is tussen de gevraagde grondkosten en de waarde voor ontwikkeling dan houdt het even op. In theorie wordt er niet gebouwd, behoudens de gevallen waar het belang groot is en de mis match uit ander middelen kan worden betaald. De quote werkt dan niet meer. Gerson geeft in de jaarlijkse vastgoedlezing (2012) aan, dat gemeenten in die situaties in plaats van een passief een actief grondbeleid zullen moeten voeren. In tegensteling tot voorgenoemde ziet van der Vlies (interview 2012) in de toekomst van de quote als rekentool nog veel weggelegd. Zowel bij de GREX als bij uit te geven projecten baseert hij de grondprijs nog steeds op basis van de quote.

- 40 -

Als deeloplossing zullen grondprijzen en ook quote naar beneden moeten. Onlangs (12-2012) gaf de Gemeente Utrecht te kennen de grondquotes voor appartementen te verlagen van 20% naar 15%; een stap in de goede richting. Reken niet per kavel af en reken hiermee afwijken van de standaard af. Geef ontwikkelaars de ruimte om kwaliteit te maken, laat zoet en zuur door de ontwikkelaar zelf delen.

- 41 -

Hoofdstuk 5: Conclusie en discussie 5.1 Inleiding In dit onderzoek staat de volgende vraag centraal:

Wat zijn de gerealiseerde uitkomsten van de grondquote systematiek in de praktijk en in hoeverre is deze systematiek toepasbaar voor toekomstige grondprijsbepalingen? In dit hoofdstuk zal de hoofdvraag van dit onderzoek beantwoord worden. Voorts zal in dit hoofdstuk kritisch bezien worden waar nog hiaten zijn in kennis en zullen aanbevelingen voor vervolgonderzoek worden gedaan. Hiernaast is in dit hoofdstuk ruimte voor reflectie.

5.2. Conclusie In deze paragraaf zal een conclusie gegeven worden van het onderzoek. De conclusie is net als de onderzoeksvraag tweeledig. Allereerst komen de uitkomsten van toepassing van de grondquote systematiek in de praktijk aan bod. Daarnaast trachten we een blik in de toekomst te geven; kunnen we nog wat met die quote? De belangen zijn groot als het om grond gaat en partijen zijn andere rollen gaan aannemen de afgelopen decennia. Vandaag de dag wordt de grondquote in basis nog met regelmaat gebruikt om de grondprijs vast te stellen of wordt deze gebruikt om een bandbreedte vast te stellen waarin de uiteindelijke grondprijs tot stand komt. Uiteindelijk komt via onderhandeling (Middelkoop 2001, p.33) de grondprijs tot stand. Dat dit vandaag de dag nog steeds zo geschiedt, bevestigt van der Vlies (interview 2012). In hoofdstuk 2 hebben we kunnen opmaken dat de rol van grond als productiemiddel afgenomen is en dat grond steeds meer een middel op zich kan zijn om inkomsten te genereren. Met name de steeds actievere rol van de overheid heeft hieraan bijgedragen. Diverse systematieken om grondprijzen te bepalen zijn de revue gepasseerd en aan alle methodieken kleven voor- en nadelen. Met name de quote wordt veel gebruikt. De grondquote systematiek is een grove methode met een hoog abstractieniveau om de grondprijs te bepalen. Vanuit de theorie is er niet een duidelijke voorkeur voor één toe te passen methode. In hoofdstuk 3 hebben we mogen concluderen dat de formele praktijk niet gelijk is aan het formele beleid. Ondanks overheidsingrijpen middels de Nota Grondbeleid (2001) wordt de quote nog veelvuldig toegepast. Het onderzoeksonderwerp is afgebakend voor woningbouwopgaven gelegen op uitleglocaties. De locaties Leidsche Rijn en Vathorst zijn in het licht van het onderzoek nader bekeken. Op de ene locatie is de toepassing meer rigide dan op de andere locatie, dit laat onverlet dat de quote op zo goed als alle uitleglocaties een flinke rol speelt.

- 42 -

De kwantitatieve uitkomsten volgend uit hoofdstuk 4 zijn over het algemeen wat lager dan we vooraf hadden mogen verwachten. Dit geldt voornamelijk voor woningen in het hogere segment. Vrijheid in uit-ontwikkeling is een van de verklaringen hiervoor, hierbij realiseert de ontwikkelaar een ander programma dan vooraf opgesteld met de randvoorwaarde dat de grondopbrengsten van het plan gelijk blijven. De grondopbrengst en quote per woning is in dit geval vaak lager. Een andere reden welke te rechtvaardigen is, is de traagheid van het systeem. Looptijden van plannen zijn lang en er wordt vaak niet afgerekend op daadwerkelijk gerealiseerde v.o.n. prijzen. Tevens wordt in de praktijk een deel van de v.o.n. prijs vrijgesteld van de quote indien er sprake is van extra kwaliteit. Empirisch is in dit onderzoek aangetoond dat de grondquote verandert. Dit besef moet er altijd zijn bij toekomstige grondprijsafspraken. Zowel gronduitgever als grondafnemer moeten bewust zijn van het feit dat de quote geen statisch gegeven is. In hoofdstuk 4 hebben tot slot experts hun visie gegeven op het tweede deel van de hoofdvraag en hebben gekeken naar de toepasbaarheid van de grondquote voor toekomstige grondprijsbepaling. Het resultaat van deze inventarisatie geeft goede inzichten in de mogelijke toepassing van de grondquote. Algemene conclusie is dat er zeer zeker toepassingsmogelijkheden zijn. De experts zijn het eens dat de quote ‘lekker makkelijk rekent’ en als ‘ervaringsgetal’ fungeert. De quote wordt met name gezien als de grove duim om in het voortraject eenvoudig een uitspraak te kunnen doen over de waarde. Er wordt gewaarschuwd om niet blind te varen op de quote door deze te rigide door te zetten, daar de quote het maken van extra kwaliteit ontmoedigt. Het toetsen van de quote door een residuele berekening van tijd tot tijd naast de quote te plaatsen wordt gezien als een goed controlemiddel. Verklaar de methode echter niet tot heilige graal en hang er geen hele grondexploitatie aan op. Een periodieke herijking van de quote wanneer wijzigende marktomstandigheden dit verlangen, vergroot de bruikbaarheid van de quote. Dit onderzoek heeft tot een aantal concrete conclusies geleid. De grondquote kan gezien worden als een equivalent van de BAR maar dan geënt op grondwaarde. Een simpele en op het eerste oog eenvoudige tool, ‘de charme van de eenvoud’ of het ‘hulpje in de huishouding’ om met twee citaten van Friso de Zeeuw (2012 interview) te eindigen. Een voor vakbroeders eenvoudig te doorgronden tool waarmee op hoofdlijnen gespard en eenvoudig vergeleken kan worden. Als middel om echt goed de materie te doorgronden is de quote te summier. Tot slot is men het er over eens dat als gedeeltelijke oplossing van de huidige problematiek grondprijzen en ook quotes naar beneden moeten. De gerealiseerde waarden zijn vandaag de dag (even) niet meer haalbaar.

- 43 -

5.3 Betrouwbaarheid en validiteit Aan het eind van het onderzoek is er ruimte voor een beknopte terugblik op het onderzoek en enkele aandachtspunten. In deze paragraaf is bekeken welke punten onderbelicht zijn, wat de meerwaarde van het onderzoek is en wat van het onderzoek geleerd kan worden. Deze reflectie is tevens een opmaat voor paragraaf 5.4 alwaar enkele aanbevelingen voor vervolgonderzoek gedaan worden. Aan de subtitel van het onderzoek ‘een praktijkinventarisatie naar daadwerkelijk gerealiseerde

grondquotes ’ is rijkelijk invulling gegeven. Deze praktijkinventarisatie geeft eigenlijk al direct de meerwaarde van het onderzoek weer. Als belicht in hoofdstuk 2 was er tot op heden vrijwel geen inzage in daadwerkelijk gerealiseerde grondquotes. Van der Heijden (2006) heeft zelfs aangetoond dat het niet mogelijk was dit te bereiken. Met dit onderzoek is het tegendeel bewezen en is aangetoond dat deze data wél beschikbaar zijn. Enkel en alleen met dit resultaat is de meerwaarde van dit onderzoek duidelijk aanwezig. Het tweede deel van de subtitel ‘de (on)mogelijkheid van toekomstige inzet van de quote systematiek’ is ook aan bod gekomen. Het resultaat van deze inventarisatie geeft goede inzichten in de mogelijke toepassing van de grondquote. Om het onderzoek behapbaar te houden is gekozen om twee locaties nader te onderzoeken. De terechte vraag kan gesteld worden of deze locaties een representatief beeld geven en de resultaten direct toepasbaar zijn op andere locaties. Als antwoord op deze vraag kan niet een volmondig ja gegeven worden. Op hoofdlijnen zullen de resultaten op andere grootschalige uitleglocaties vergelijkbaar zijn. Dee aloude vastgoedregel ‘locatie, locatie, locatie’ kan er echter voor zorgen dat het heersende beeld niet 1 op 1 zal gelden voor andere locaties. Elke locatie is immers uniek.

Dataset De geformeerde dataset is van grote importantie en tevens de centrale spil van het onderzoek. Diezelfde dataset is tegelijkertijd een kritische factor. Bij het doen van wetenschappelijk onderzoek is het een must om kritisch te zijn op eigen resultaten. Onderstaand een overzicht van aandachtspunten welke betrekking hebben op de dataset. De voor de dataset gebruikte cijfers zijn gedestilleerd uit de archieven van één van Nederlands grootste projectontwikkelaars. De gebruikte informatie is dan ook niet publiekelijk. Met de resultaten van dit onderzoek dient dan ook vertrouwelijk omgegaan te worden. De cijfers betreffen sec projecten van de onderzochte ontwikkelaars en haar samenwerkingspartners. De resultaten hoeven niet per definitie gelijk te zijn aan resultaten van andere ontwikkelaars. Definitieve grondprijzen worden vaak achter gesloten deuren overeengekomen en zijn niet vaak niet gelijk met vooraf gepubliceerde grondprijzen (als bijvoorbeeld aangegeven in gemeentelijke grondprijsnota’s).

- 44 -

De dataset heeft een omvang van 6154 unieke bruikbare woningtransacties. Na voltooiing van de dataset zijn vreemde, niet bruikbare en foutieve waarden verwijderd ( transacties met een grondprijs van € 0,-, v.o.n. prijzen van € 20.000,-, etc.) om de set te zuiveren. Door de omvang van de dataset worden extreme waarden gefilterd. Bij opsplitsing naar verschillende typologieën en verschillende jaartallen wordt de omvang per subgroep vele male kleiner. Extreme waarden krijgen een meer gewichtige betekenis binnen de uitkomsten. De samengestelde en gebruikte dataset is gevuld met twee grote locaties in midden Nederland. Als aangegeven hoeven deze gegevens niet per definitie representatief te zijn voor overige delen van Nederland. In de database is zo goed als niet te herleiden of een project een sociale grondprijs of een vrije sector grondprijs toegerekend heeft gekregen. Bij analyse is gebleken dat er ‘sociale ‘projecten zijn met een hogere opbrengst dan vrije sector plannen. Dit is niet te filteren uit de database. Alleen de op het betreffende plan in rekening gebrachte grondprijs is als grondprijs geadministreerd en doorberekend in de quote. In gesprekken met betrokkenen is gebleken dat er vanuit de winst soms ‘potjes’ zijn gevormd bij winstgevende projecten, deze ‘potjes’ kunnen ingezet worden om tegenvallende projecten te sponsoren. In het onderzoek is geen koppeling gemaakt tussen grondgebruik of oppervlakte van de kavels in relatie met de quote. Het is meer dan interessant om de grondprijs per m2 als indicator boven water te krijgen om deze koppeling te realiseren. De reden dat in dit onderzoek de koppeling niet is gemaakt is te wijten aan het ontbreken van deze gegevens in de onderzochte data, niet voor alle projecten zijn data inzake kaveloppervlakten beschikbaar.

5.4 Suggesties voor vervolgonderzoek en aanbevelingen Gezien de grote importantie van het subject van voorliggend onderzoek en de grote belangen welke hiermee gemoeid zijn moge het duidelijk zijn dat er nog op verschillende wijzen vervolg onderzoek gepleegd kan worden. In deze paragraaf zullen op basis van de vorige paragraaf behandelde reflectie enkele aanbevelingen gedaan worden. Naast aanbevelingen voor vervolg onderzoek worden er in de laatste paragraaf ook enkele aanbevelingen gedaan aan de markt en overheid. Zie dit als een wijze les van dit onderzoek, mede ingegeven door de geïnterviewde experts op dit vlak. Suggesties en aanbevelingen voor vervolg onderzoek enten zich voornamelijk op twee vlakken: het kwalitatieve als het kwantitatieve vlak. Vervolgonderzoek op kwantitatief onderzoek richt zich vooral op de data(set).

- 45 -

Een eerste aanbeveling zou zijn het continueren van het monitoren van gerealiseerde grondquotes en grondprijzen. De missie is nog niet volbracht en met name recente ontwikkelingen kunnen relevante inzichten opleveren. Het onderzoek richt zich nu op twee Vinex locaties in Midden Nederland. Onderzoek kan uitgebreid worden en zich focussen op andere regio’s, op minder grootschalige uitleggebieden of op binnenstedelijke ontwikkelingen. De prijs van grond voor woningbouw is al een breed spectrum, uitbreiding naar andere wijzen van grondgebruik is tevens een meer dan interessant en momenteel tevens erg onderbelicht thema. Anderzijds is er op het kwalitatieve vlak nog meer dan genoeg verdieping mogelijk. Zo kan dieper ingegaan worden op de wijze van grondprijzen bepalen, welke wijze op welk moment. Een ander onderzoek zou zich kunnen richten op de vraagstelling of de uitspraak: ‘wie de grond heeft; heeft de

macht in handen’, anno 2013 een gewenste situatie is? Een meer technisch onderzoek naar de wijze om de waarde van een stuk grond te waarderen betreft ook een terrein waar nog de nodige lacune in de kennis bestaat. Tot slot is een meer dan interessante ontwikkeling, dat op veel locaties de plan- en projectontwikkeling stil is komen te vallen omdat residueel gezien de grond geen waarde meer heeft. Toekomstig onderzoek zou kunnen uitwijzen op welke (creatieve) wijze deze locaties toch nog tot ontwikkeling kunnen komen en wat hiervoor noodzakelijk is. In een eerdere fase van het onderzoek is de volgende voorlopige en later gewijzigde hoofdvraag gesteld: ‘Op welke wijze kan toepassing van de grondprijs systematiek bijdragen aan een optimalere

grondprijsbepaling?’ Beantwoording van deze hoofdvraag zou tevens een goede uitbreiding zijn op dit onderzoek. Waarmee de focus nog meer wordt gelegd op de wijze van grondprijsbepaling. Als afsluiter in de volgende paragraaf nog enkele slotwoorden van de auteur van dit onderzoek.

- 46 -

5.5 Slotwoord Wat kunnen we nog met die quote? Aan het slot van het onderzoek ruimte voor een slotwoord en wat mogelijk als een geste en aanbeveling richting beleidsmakers en gronduitgevers kan dienen. Persoonlijk zou ik de grondquote graag zien als een equivalent van de BAR maar dan geënt op grondwaarde. Een simpele en op het eerste oog eenvoudige tool, ‘de charme van de eenvoud’ of het ‘hulpje in de huishouding’ om met twee citaten van Friso de Zeeuw (2012 interview) te eindigen. Een voor vakbroeders eenvoudig te doorgronden tool waarmee op hoofdlijnen gespard en eenvoudig vergeleken kan worden. Als middel om echt goed de materie te doorgronden is de quote te summier. De quote kan goed gebruikt worden bij aanvang van een plan of voor een ‘sigarendoosberekening’. Verklaar de methode echter niet tot heilige graal en hang er geen hele grondexploitatie aan op. Voorliggend onderzoek is voorts geen heilig middel wat een te realiseren grondwaarde zou moeten zijn nu, of in de toekomst. Zolang het grondeigendom verdeeld is over verschillende partijen zal het spel omtrent grondprijzen altijd blijven bestaan. Hoe opzienbarend dit onderzoek dan ook is over gerealiseerde grondprijzen….zo troebel zal het zijn voor de toekomst; de uiteindelijke deal vindt plaats achter gesloten deuren. Een korte laatste les, aansluiting vinden bij de gerealiseerde grondquotes (voornamelijk in 2007) is in de huidige tijd ‘iets’ te opportunistisch. Willen we hoge(re) kwaliteit realiseren dan moet de quote omlaag!

- 47 -

Bibliografie Aalbers, M.B.; Winsemius, J. (2002). Kwaliteit door grondbeleid. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam. Baarda, D.B. & Goede, M.P.M. de (2001). Basisboek Methoden en Technieken. Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van onderzoek. Groningen/Houten: Stenfert Kroese Bouwfonds Ontwikkeling (2011). Ontwikkelen op maat. Hoevelaken: Bouwfonds Buurman, J. (2003). Rural land markets: a spatial explanatory model, Dissertation . Amsterdam: Vrije Universiteit Bureau Middelkoop (2001). Onderzoek grondprijsbeleid in opdracht van Ministerie van VROM. Den Haag: Ministerie van VROM. Chevalier, E.G. (2011). Toekomstige samenwerkingsvormen bij gebiedsontwikkeling. Scriptie Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam: Asre. Coumou, J.P. en Mulder, F.A. (2011). Reeks grondzaken in de praktijk; Gronduitgifte. Den Haag; SDU uitgevers. Ecorys-Vastgoed (2006). Evaluatie Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid, Evaluatierapport. Rotterdam: Ecorys. Fakton (2010). Wat te doen aan dalende grondopbrengsten gemeenten? Analyse en oplossingsrichtingen voor lopende grondexploitatie. Roterdam: Fakton. Greef, J. de (2005). Gronduitgifteprijzen op uitleglocaties. Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Heijden, H. van der (2006). Wegwijs in grondprijs. Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Keers, P.G. (1989). Het Rijksgrondbeleid voor de de woningbouw sinds 1900, een historisch onderzoek. Den Haag/Amsterdam: Ministerie van Vrom/RIGO. Krabben, E. van de (2012). De vastgoedlezing 2012. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Meijer, F.G. en Nijland, H.G.M. (2011). Grondbeleid en grondbedrijf. Den Haag: SDU. Ministerie van VROM, Ministerie van Financiën (2001). Op grond van nieuw beleid, Nota Grondbeleid. ’s Gravenhage. Priemus, H., Aalst, I.& Louw, E. (1998). Implicaties van een vrije grondmarkt en een intensieve stedelijke herstructurering. Delft: Delft University Press. Post, W.J. van der (2006). Dynamic Developments of the Dutch Land Market: A Long Run Event Study, Amsterdam: University of Amsterdam. Post, W.J. van der (2013/nog te verschijnen). Strategie doorgrond, in: Veldman, H. et. al (2013), Strategie en Vastgoed, Groningen: Wolters-Noordhoff. Regt, J.W. de (2003). De grondmarkt in gebruik. RIVM.

- 48 -

Ricardo, D. (1817), On the Principles of Political Economy and Taxation. London: John Murray. Scheele-Goedhart, J. (2009). Gemeentelijk grondprijsbeleid en woningproductie in recessietijd. Amsterdam RIGO Research. Schenk, M. (2008). De waarde van inbrengwaarde. Scriptie Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam. Stellinga, M. (2011). Gemeenten zakken weg in eigen grond. NRC Handelsblad 10 oktober. Segeren, A. (2007). De markt voor woningbouwlocaties. Rotterdam/Den Haag: NAi Uitgevers/Ruimtelijk planbureau. Vermeulen, W (2011). Steden, grondprijzen en de lokale overheid. Den Haag: Centraal planbureau. Vlek, P. (2011). Investeren in vastgoed, grond en gebieden. Vlaardingen: Management Producties. Zeeuw, F. de (2011). Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit. Delft: Kring van adviseurs i.s.m. praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling. Zeeuw, F. de, Franzen, A. & Rheenen, M. van (2011). Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit, wat

nu te doen, handreikingen voor de praktijk. Delft: Praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling TU Delſt.

- 49 -

Overzicht: figuren en tabellen en grafieken

Figuren: Figuur 1:

Onderzoeksopzet

Figuur 2:

Samenhang tussen marktwerking, prijs en marktwaarde. Bron: Schenk (2008)

Figuur 3:

Productiekolom van een woning Bron: Prijskolom nieuwbouw

Figuur 4:

Ontwikkeling grondprijzen, v.o.n. prijzen en grondquotes 2001-2012

Figuur 5:

Grondquote, grondprijs en v.o.n. prijs per woningtypologie, gemiddelde in de periode 2002-2012

Figuur 6:

Ontwikkelingen quote, grondprijs en v.o.n. prijs bij plan Hagenbeek te Vathorst

Tabellen: Tabel 1:

Matrix met de eigenschappen van de Quote systematiek versus Residueel rekenen

Tabel 2:

Overzicht locaties Leidsche Rijn en Vathorst

Tabel 3:

Verschillen in vooraf opgestelde grondquotes in Leidsche Rijn en Vathorst

Tabel 4:

Ontwikkelingen V.O.N prijs, grondprijs en grondquote voor alle categorieën periode 2000-2012

Tabel 5:

Gemiddelde uitkomsten van totale dataset per kavel naar typologie:

Tabel 6:

Quotes naar woningtypologie en locatie; vergelijk vooraf opgesteld en daadwerkelijk gerealiseerd in de periode 2002-2012 voor de 2 verschillende locaties:

Tabel 7:

Overzicht gerealiseerde v.o.n. prijzen, betaalde grondprijzen en gerealiseerde grondquote naar woningtypologie in totaal, voor locatie Leidsche Rijn en voor locatie Vathorst (bijlage C).

Tabel 8:

Ontwikkelingen Quote, grondprijs en v.o.n. prijs bij plan Hagenbeek te Vathorst

- 50 -

Bijlage A: Grondprijsberekeningsmethodieken (bron: Ecorys/ VNG 2012)

Berekeningsmethodieken De marktconforme grondprijs kan op verschillende manieren worden berekend of vastgesteld. De meest gebruikte methodes zijn: 1. residuele methode: de waarde van de grond is het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van de te realiseren bestemming minus de bouw- en bijkomende kosten; 2. comparatieve methode: grondprijs wordt bepaald door te vergelijken met soortgelijke ontwikkelingen in de omgeving; 3. kostprijsbenadering: de grondprijs wordt bepaald door de som van verwervingskosten en kosten van het bouwrijp maken; 4. grondquote: de grondprijs wordt berekend als percentage van de stichtingskosten 5. vaste grondprijs: gemeente stelt zelf met behulp van een analyse van de marktontwikkelingen een marktconforme grondprijs vast; 6. veiling/tender: de hoogste bieder mag het plan ontwikkelen. De gemeente kan van tevoren een (residueel berekend) minimum bod vaststellen; 7. lumpsum: op basis van een stedenbouwkundig plan wordt een (residueel berekende) grondprijs vastgesteld en projectontwikkelaar met het beste plan wordt gekozen;

Residuele methode In 2001 is de residuele berekeningsmethode als voorkeursmethode afgesproken tussen de marktpartijen, de VNG en het Ministerie van VROM (Convenant gemeentelijk grond(prijs)beleid bij gronduitgifte aan marktpartijen in relatie tot woningkwaliteit, 19 december 2001). Het convenant is met name gesloten omdat in sommige situaties de door gemeenten veel gehanteerde methode van grondquotes ertoe kan leiden dat de kwaliteit van de woningen onder druk komt te staan. Nadeel van de residuele methode is dat er redelijk ingewikkelde bouwkostenberekeningen moeten worden opgesteld. Het is in het belang van de ontwikkelaar om de bouwkosten zo hoog mogelijk te ramen, waardoor de kans bestaat dat de residuele grondwaarde te laag wordt vastgesteld.

- 51 -

Het toetsen van de residueel berekende grondwaarde aan ervaringscijfers voor grondprijs en grondquote is daarom noodzakelijk. De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en ontwikkelingskosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (verkoopwaarde, vrij op naam prijs) van het te realiseren vastgoed. Voor de residuele methode is inzicht in bouwkosten(ontwikkeling) en kennis daarover van belang, alsmede kennis over de bijkomende kosten en wat daaronder wordt verstaan en de winst- en risicopercentages die mogen worden gehanteerd. De waarde van het onroerend goed is de vrij-op-naam-prijs (v.o.n. prijs) of de beleggingswaarde van een object. De waarde van de woningen wordt objectief bepaald door de volgende bronnen te raadplegen: - lokale makelaars - historische reeksen woningbouwprijzen Kadaster - internet research (Funda, Nikki, etc)

De bouwkosten worden berekend met de volgende regels en normen als uitgangspunt: - het Bouwbesluit; - NEN 2580; Oppervlakten en inhouden van gebouwen – termen, definities en bepalingsmethoden voor de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan; - NEN 2631; Investeringskosten van gebouwen – begripsomschrijvingen en indeling van alle kosten die noodzakelijk zijn voor de realisering van het gebouw, de investeringskosten; - NEN 2634; termen, definities en regels (systematiek) voor het overdragen van gegevens over kosten- en kwaliteitsaspecten voor bouwprojecten, clustering van kostengegevens.

In de bruto bouwkosten zijn alle kosten begrepen die betrekking hebben op het nieuw te bouwen vastgoed. De bouwkosten zijn sterk afhankelijk van het kwaliteitsniveau van het nieuw te bouwen vastgoed. Over dit kwaliteitsniveau dient dan ook van tevoren overeenstemming te worden bereikt. Andere factoren die van invloed zijn op de bouwkosten zijn onder andere de bruto/netto verhouding (vormfactor) en de diepte/breedte verhouding. Bouwkosten worden berekend per vierkante meter Bruto Vloer Oppervlak. Het aantal vierkante meters BVO wordt berekend volgens de NEN 2580. De gemeente kan de door de ontwikkelaar opgegeven bouwkosten zelf toetsen, bijvoorbeeld door het raadplegen van internetsites als www.bouwkosten-online.nl of www.bouwkosten.nl. Het is ook mogelijk om de bouwkosten te laten toetsen door een onafhankelijk bureau. Projectontwikkelaars hebben bij het onderhandelen over de (residuele) grondprijs belang bij zo hoog mogelijke bouwkosten. Bij het aanvragen van de omgevingsvergunning is het echter in hun belang om de stichtingskosten zo laag mogelijk op te geven, aangezien deze de grondslag vormen voor de te betalen leges. Het is dan ook noodzakelijk te controleren of de bij de onderhandelingen gebruikte bouwkosten overeenkomen met de opgegeven bouwsom bij de aanvraag omgevingsvergunning. De bijkomende kosten bestaan uit voorbereidings- en begeleidingskosten, honorarium architect en overige adviseurs, heffingen en leges, verzekeringen, aanloopkosten, financieringskosten, onvoorziene uitgaven, onderhoudskosten, coördinatiekosten, etc. Deze kosten zijn specifiek per project. Gemiddeld genomen wordt een bandbreedte van 25% tot 30% aangehouden. De kosten voor winst en risico maken onderdeel uit van de bijkomende kosten. Als bandbreedte kan een range van tussen de 5% en 8% worden aangehouden.

- 52 -

Comparatieve methode De grondprijs wordt vastgesteld door de te verkopen percelen grond te vergelijken met vergelijkbare percelen grond in de omgeving. De comparatieve methode kan met name worden toegepast bij de verkoop van bouwkavels aan particuliere kopers, bij bedrijventerreinen en ook bij sociale woningbouw. Bij de vaststelling van de grondprijs voor bouwkavels en bedrijventerreinen is het van belang kennis te verzamelen van de markt en van soortgelijke projecten in de omgeving. Door daarnaast specifieke kenmerken van de eigen locatie mee te wegen, kan een goede marktconforme grondprijs worden vastgesteld. Enkele factoren die mede bepalend zijn voor de grondprijs zijn bijvoorbeeld bereikbaarheid en zichtbaarheid. Jaarlijks zal een actualisatie van deze gegevens moeten plaatsvinden. De grondprijzen voor sociale woningbouw werden tot 1996 landelijk vastgesteld. Sindsdien hanteren veel gemeenten eigen prijzen. Om de bouw van sociale woningen mogelijk te maken, hanteren gemeenten grondprijzen die lager liggen dan voor marktwoningen. Binnen het sociale segment kan onderscheid worden gemaakt tussen sociale koopwoningen (v.o.n. prijs maximaal (€ 181.512), sociale huurwoningen (maandhuur maximaal € 652,52) en (extra) goedkope sociale huurwoningen (maandhuur maximaal € 531,-). In de overeenkomsten met de woningcorporaties zullen afspraken gemaakt moeten worden over een eventuele verrekening bij verkoop van sociale woningen tegen marktwaarde. Historische kostprijs Waardering tegen historische kostprijs houdt in dat het bezit wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Kostprijsbenadering De kostprijsbenadering wordt nauwelijks meer toegepast. Het kan toch zinvol zijn om de kostprijs te berekenen, om bijvoorbeeld een minimale grondprijs te kunnen bepalen. In sommige gemeenten geldt de gemiddelde kostprijs van de grond in alle projecten in de gemeente als grondprijs voor bijzondere doeleinden. Grondquote In veel gemeenten worden grondquotes gehanteerd voor het bepalen van de grondprijs. De grondquotemethodiek is een vereenvoudigde variant op de residuele methode. Vanuit ervaring kan worden berekend hoe groot het aandeel (grondquote) van de grondprijs bij bepaalde woningtypen en prijsklassen is geweest. Met die gegevens wordt voor nieuwe projecten bij soortgelijke woningen dezelfde grondquote gehanteerd. Vanwege de eenvoud kan het in de haalbaarheidsfase nuttig zijn snel een grondquoteberekening te maken om grondopbrengsten te ramen. De grondquotemethode wordt vrij veel gehanteerd, soms in combinatie met de residuele methode, ofschoon in het convenant deze combinatie werd afgewezen. Een nadelig effect kan zijn dat een toename van kwaliteit van de woning, leidend tot een hogere v.o.n. prijs, ook een hogere grondprijs tot gevolg heeft. Het toevoegen aan kwaliteit wordt hierdoor belemmerd. In veel gemeenten en exploitaties wordt de grondquote gebruikt om te toetsen of de residueel berekende grondwaarde in redelijke verhouding staat tot de v.o.n. prijs. Vaste grondprijs

- 53 -

Een vaste grondprijs kan worden gebruikt voor bijzondere doeleinden, sociale woningbouw, snippergroen en verkoop van bouwkavels. De hoogte van een vaste grondprijs zal in het algemeen via de comparatieve methode tot stand dienen te komen.

Veiling Bij een veiling of tender van de grond staan het plan en de kwaliteit van het plan min of meer vast in een Programma van eisen en wordt de grond uitgegeven aan de hoogste bieder op dat programma. De gemeente zal van tevoren op basis van een residuele berekening een minimale grondprijs kunnen vaststellen. Deze methode stelt hoge eisen aan de kennis van bouwkosten binnen de gemeentelijke organisatie. Er zal veel energie en inzet moeten worden geleverd in de voorbereiding. Het moet immers voor iedere partij duidelijk zijn welk programma gerealiseerd kan worden en welke eisen gelden op het gebied van ruimtelijke ordening. Als een goede voorbereiding heeft plaatsgevonden, zal het vervolgtraject in het algemeen sneller kunnen verlopen. Lumpsum Bij een lumpsum staat de grondprijs vast en wordt geselecteerd op kwaliteit. De partij die het plan met de hoogste kwaliteit kan ontwikkelen, wordt geselecteerd. De gemeente berekent van tevoren de residuele grondprijs bij een bepaalde bestemming en een minimaal gewenst kwaliteitsniveau. Na de realisatie van het plan wordt het openbare gebied opgeleverd aan de gemeente. Deze methode lijkt in het proces enigszins op zelfrealisatie van een ontwikkelaar op eigen grond. Het grote verschil is de grondpositie. De gemeente kan als grondeigenaar meer invloed uitoefenen en ook andere financiële voorwaarden afdwingen.

- 54 -

Bijlage B: Overzicht onderzoek variabelen

Onderstaande tabel bevat een overzicht van de verschillende variabelen gebruikt in het onderzoek. Van de variabelen zijn definities en rekenkundige gemiddelden weergegeven (N=6154) Variabele

Definities

aantallen gemiddelde

N Woningtypologie Vrijstaand Twee onder één kap Eengezinswoning Appartementen Ongespecificeerd

Totale dataset Het type woning, opgedeeld in 4 hoofdtypen, per hoofdtype zijn subtypen geclusterd Grondgebonden vrijstaande en geschakeld vrijstaande woningen Grondgebonden twee onder één kapwoningen, zoals geschakeld als losstaand Grondgebonden hoekwoningen, tussenwoningen en tevens herenhuizen Gestapelde bouw; appartementen, maisonettes en penthouses. Object welke niet in een typologie onder te brengen valt telt wel mee in aantallen

Datum

De datum waarop de grond aan de koper van de woning is geleverd het transport bij de notaris heeft plaatsgevonden

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

De transactie heeft plaatsgevonden in het jaar 2000 lopende van 1-1 t/m 31-12 De transactie heeft plaatsgevonden in het jaar 2001 lopende van 1-1 t/m 31-12 De transactie heeft plaatsgevonden in het jaar 2002 lopende van 1-1 t/m 31-12 De transactie heeft plaatsgevonden in het jaar 2003 lopende van 1-1 t/m 31-12 De transactie heeft plaatsgevonden in het jaar 2004 lopende van 1-1 t/m 31-12 De transactie heeft plaatsgevonden in het jaar 2005 lopende van 1-1 t/m 31-12 De transactie heeft plaatsgevonden in het jaar 2006 lopende van 1-1 t/m 31-12 De transactie heeft plaatsgevonden in het jaar 2007 lopende van 1-1 t/m 31-12 De transactie heeft plaatsgevonden in het jaar 2008 lopende van 1-1 t/m 31-12 De transactie heeft plaatsgevonden in het jaar 2009 lopende van 1-1 t/m 31-12 De transactie heeft plaatsgevonden in het jaar 2010 lopende van 1-1 t/m 31-12 De transactie heeft plaatsgevonden in het jaar 2011 lopende van 1-1 t/m 31-12 De transactie heeft plaatsgevonden in het jaar 2012 lopende van 1-1 t/m 31-12

V.O.N. prijs

De daadwerkelijk betaalde V.O.N. prijs voor de opstal + grond, exclusief extra opties, meerwerke of eventueel verschuldigde rente maar inclusief een eventuele korting

Grondprijs/kosten De in rekening gebrachte prijs voor een stuk grond, praktisch gelijk aan de grondkosten Grondquote

Percentage grondkosten van de V.O.N. prijs

Bron: Gegevens afkomstig uit de database van Bouwfonds Ontwikkeling B.V. onderdeel van de Rabo Vastgoedgroep of een aan Bouwfonds Ontwikkeling B.V. gelieerde samenwerking.

- 55 -

6154 5562 111 223 4346 882 592

€ € € € € € €

262.789 265.079 480.644 357.500 261.606 231.693 241.278

92 337 445 468 801 1108 821 787 176 119 495 329 136

€ € € € € € € € € € € € €

251.506 251.017 273.570 285.460 325.192 299.262 269.613 254.332 251.889 258.557 251.459 231.667 235.776

Bijlage C: Resultaten dataset

Tabel 7: Overzicht gerealiseerde v.o.n. prijzen, betaalde grondprijzen en gerealiseerde grondquote naar woningtypologie in totaal, voor locatie Leidsche Rijn en voor locatie Vathorst.

2001-2012 naar woningtypologie periode 2001-2012 totaal: woningtype: appartement eengezinswoning Tweekap vrijstaand

V.O.N. Prijs Grondprijs (incl. BTW) Grondquote € 231.999,00 € 51.039,78 22,00% € 261.606,00 € 67.320,68 25,73% € 357.500,00 € 107.439,15 30,05% € 480.644,00 € 159.846,75 33,20% € 262.789,00 € 65.414,30 24,89%

aantal transacties 882 4346 223 111 5562

2001-2012 naar woningtypologie periode 2001-2012 totalen Leidsche Rijn: woningtype: appartement eengezinswoning tweekap vrijstaand gemiddeld

V.O.N. Prijs Grondprijs (incl. BTW) Grondquote € 249.656,00 € 45.798,34 18,34% € 263.849,00 € 64.036,28 24,27% € 352.974,00 € 96.919,55 27,45% € 496.700,00 € 146.592,53 29,50% € 260.756,00 € 61.799,17 23,70%

aantal transacties 654 3203 93 10 3960

2001-2012 naar woningtypologie periode 2001-2012 totalen Vathorst: woningtype: appartement eengezinswoning tweekap vrijstaand gemiddeld

V.O.N. Prijs Grondprijs (incl. BTW) Grondquote € 183.539,00 € 39.356,87 21,44% € 261.606,00 € 76.524,14 29,25% € 360.678,00 € 112.089,67 31,08% € 479.054,00 € 161.158,13 33,64% € 267.296,00 € 79.346,82 29,69%

- 56 -

aantal transacties 238 1143 131 101 1613

Bijlage D: Interviews:



Harry van der Heijden: Datum: 6-12-2012 Functie Senior Researcher woningmarkt bij de TU Delft/ OTB Type interview: semi gestructureerd



Leon Lebbink: Datum: Functie Type interview:







Tjakko Smit: Datum: Functie

6-12-2012 Hoofd afdeling gebiedseconomie Bouwfond Ontwikkeling B.V. oriënterend

Type interview:

31-01-2013 Directeur Bouwfonds ASR ontwikkelaar een van de grotere ontwikkelcombinatie ’s in Leidsche Rijn. semi gestructureerd

Giel van der Vlies: Datum: Functie Type interview:

06-02-2013 Directeur Ontwikkelbedrijf Vathorst semi gestructureerd

Friso de Zeeuw: Datum: Functie: Type interview:

10-12-2012 Hoogleraar aan de Technische Universiteit Delft en directeur nieuwe markten bij Bouwfonds Ontwikkeling semi gestructureerd

- 57 -

Disclaimer Niets uit deze scriptie: Terug naar de quote (een praktijkinventarisatie naar daadwerkelijk

gerealiseerde grondquotes en de (on)mogelijkheid van toekomstige inzet van de quote systematiek) mag zonder nadrukkelijke toestemming van de auteur gepubliceerd, geciteerd dan wel gebruikt worden voor welke doeleinden dan ook.

- 58 -