Scriptie Amsterdam School of Real Estate. Yüksel Yildirim MSc BA. Jaargang: Begeleider: Dr. F.P.W

Scriptie – Amsterdam School of Real Estate

Restschuldfinanciering bij woninghypotheken door banken: Een onderzoek naar de financierbaarheid van woninghypotheken met restschuld binnen de bestaande regels van financieringen voor woninghypotheken en Basel III.

Yüksel Yildirim MSc BA Jaargang: 2012-2014 Email: [email protected] Begeleider: Dr. F.P.W. Schilder Tweede begeleider: Drs. A.R. Marquard Datum: 03-10-2014

Voorwoord Deze scriptie is het laatste onderdeel van de 2 jarige Master of Real Estate opleiding gegeven aan de Amsterdam School of Real Estate. Ik kan eenieder, die zijn kennishorizon op een academische wijze wil verbreden en tegelijkertijd op een prettige manier zijn netwerk wil uitbreiden, de opleiding Master of Real Estate van harte aanbevelen. Tijdens het schrijven van deze scriptie zijn er twee gezegden steeds van toepassing geweest: Constantia et labore – door volharding en inspanning Crescit scribendo scribendi studium – met het schrijven groeit de schrijflust Ik wil in het bijzonder mijn echtgenote en twee kinderen bedanken voor het geduld wat zij getoond hebben in de afgelopen twee jaren. Zonder hun steun en begrip had ik de studie MRE nooit kunnen doen. Tevens wil ik mijn moeder zeer bedanken voor haar onvoorwaardelijke steun gedurende de hele periode. Daarnaast wil ik mijn begeleider, Frans Schilder, bedanken voor de zeer prettige en kritische reflecties gedurende het proces van het schrijven van de scriptie. Uiteraard ook een woord van dank voor Arthur Marquard, Wim van der Post, Wim Flikweert en Herbert Fikkers, die voornamelijk een bijdrage hebben geleverd middels brainstorm sessies tijdens de beginfase van deze scriptie.

ii

Samenvatting Restschuld is een steeds groter wordend probleem. De huishoudens met een restschuld hanteren doorgaans een te hoge vraagprijs, waardoor de doorstroming belemmerd wordt. Zelfs als de verkopende partij besluit de vraagprijs te verlagen, betekent dit niet dat er daadwerkelijk verhuisd kan worden. Zowel de kopende als de verkopende partij met restschuld dienen wel een financiering te kunnen krijgen. In dit onderzoek is de centrale vraagstelling als volgt: In hoeverre kan de door restschuld uitgestelde vraag naar hypothecair woningkrediet worden gefinancierd binnen de kaders van kapitaalvereisten conform Basel III en conform de nieuwe regels voor het verstrekken van hypotheken? De volgende deelvragen kunnen naar aanleiding van de centrale vraag gesteld worden: -

-

-

-

Hoe ziet de woninghypothekenmarkt eruit; wie zijn de belangrijkste spelers; wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen; wat is de restschuldproblematiek; Is er sprake van een lock-in en verliesaversie? Wat is een lock-in en verliesaversie? Wat zijn de regels met betrekking tot hypotheekverstrekking? Wat is de Gedragscode Hypothecaire Financiers? Wat zijn de NIBUD hypotheeknormen? Wat houdt de ministeriële regeling in? Hoe ziet de hypotheekrente-aftrek eruit voor restschuldfinancieringen? Wat zijn de kapitaalvereisten en wat is de invloed van de verscherpte kapitaalvereisten op de woninghypothekenmarkt inclusief restschuldfinanciering? Wat is de verhuisbehoefte, wat is de (uitgestelde) verhuisbeweging (hoeveel mensen gaan daadwerkelijk verhuizen)? Welke factoren beïnvloeden de daadwerkelijke verhuisbeweging? Wat is de additionele financieringsbehoefte inclusief restschuld op het moment van verhuizen? Wat is de basisbehoefte aan woninghypotheken? Hoe groot is de stap die mensen met een verhuisbehoefte willen nemen op de verhuisladder? In hoeverre kunnen banken gehoor geven aan de basis financieringsbehoefte voor woninghypotheken en de additionele financieringsbehoefte als gevolg van de uitgestelde verhuisbeweging?

Bovenstaande vragen zullen achtereenvolgens beantwoord worden. De woninghypothekenmarkt en de regels voor hypotheekverstrekking Van de totale woningvoorraad van ruim 7,5 miljoen betreft eind 2013 56% een koopwoning. Van de eigenaar-bewoners van een koopwoning heeft het overgrote deel (83%) een hypotheek. De totale hypotheekmarkt heeft anno 2013 een omvang van € 664 miljard. De concentratie op de hypothekenmarkt is na de kredietcrisis verder toegenomen. De grootste 4 hypotheekverstrekkers, i.c. Rabobank, ING Bank, ABN Amro en Aegon, hebben eind 2012 een marktaandeel van 82%. Het aantal verkochte woningen vertoont een tweeledig beeld. Voor de kredietcrisis werden er rond de 200.000 woningen per jaar verkocht. Na de kredietcrisis is dit teruggevallen tot 110.000 woningen per jaar. De gemiddelde verkoopprijs van een woning is inmiddels met 16% gezakt ten opzichte van het hoogtepunt in 2008. Vooral voor eigenaren met een restschuld betekent dit dat de restschuld alleen maar groter is geworden. Genoemde factoren leiden ertoe dat de doorstroming in de woningmarkt belemmerd wordt. iii

Op grond van de geraadpleegde literatuur zijn er ca. 1.000.000 huishoudens met een restschuld. De gemiddelde restschuld bedraagt ca. € 39.000. De restschuld is met name een probleem voor de jongere huishoudens omdat zij in een, naar nu blijkt, te dure markt een woning hebben aangekocht en te weinig tijd hebben gehad om kapitaal op te bouwen. De grote gemene deler bij bijna al deze onderzoeken is dat restschuld mogelijk een belemmering kan vormen voor de doorstroming in de woningmarkt. Ook is het mogelijk dat de traditionele verhuisladder negatief beïnvloedt wordt door restschuld. Het gehanteerde hypotheeksysteem heeft mogelijkerwijs eveneens een negatieve impact op de woningmarkt. De Nederlandse banken gebruiken doorgaans een deposito-financieringssysteem voor de funding van de te verstrekken hypotheken. Het aanwezige financieringsgat (2012: € 378 miljard) in dit systeem, werkt mogelijk als een additionele rem op de hypothekenmarkt. De verschillende regels voor het verstrekken van hypotheken, zoals Gedragscode Hypothecaire Financieringen, NIBUD hypotheeknormen, ministeriële regeling en de fiscale regels voor hypotheekrente-aftrek maken het voor woningbezitters met een restschuld lastiger om door te stromen naar een nieuwe woning. Alhoewel in alle regelingen een kopje is gereserveerd om de restschuld mee te financieren, blijkt in de praktijk de impact van deze regels te groot waardoor de doorstroming belemmerd wordt. Daarnaast wordt door de mogelijk aanwezige verliesaversie bij woningbezitters met een restschuld te hoge verkoopprijzen gevraagd, waardoor er weinig transacties tot stand komen. Uit verschillende onderzoeken is gebleken dat het hebben van een restschuld tot verminderde mobiliteit leidt waardoor de woningmarkt op slot raakt. Alhoewel er positieve signalen zijn in de markt en de rente zich gunstig op lage niveaus bevindt zijn er factoren die de verkoopprijs negatief beïnvloeden. Zo hebben de aangescherpte NIBUD normen, de terugkeer van de annuïteitenhypotheek en de lagere maximale hypotheek (100% LTV in 2018) een negatieve invloed op de verkoopprijs. Zelfs als alle belemmeringen worden weggenomen en de woningmarkt zou stabiliseren is het de verwachting dat het jaren duurt voordat men op het niveau van voor de kredietcrisis zit. Kortom, de restschuldproblematiek zal de komende jaren actueel blijven. Banken en kapitaalvereisten Op grond van de Basel III eisen en als vervolg hierop de Capital Requirements Directive IV dienen banken aan strengere normen te voldoen. Doelstelling hierbij is om banken weerbaarder te maken tegen economische tegenslagen en negatieve ontwikkelingen op de financiële markten. De belangrijkste maatregelen betreffen de risk based capital requirements, additionele buffers, leverage ratio, liquidity coverage ratio en net stable funding ratio. Onderstaand worden deze begrippen kort uitgelegd. Bij de risk based capital requirements is het van belang wat het RWA beslag is van de verschillende kredieten. Voor woninghypotheken geldt dat het RWA beslag, ongeacht de loan to value, steeds hetzelfde is. Dit betekent dat, ceteris paribus, restschuld meegefinancierd kan worden zonder dat er op grond van de risk based capital requirements extra RWA aangehouden dient te worden.

iv

De additionele buffers, i.c. de capital conservation buffer, countercyclical buffer, G-SIB buffer, zijn in het leven geroepen om banken ertoe te bewegen tijdens hoogconjunctuur anticyclische buffers aan te leggen. De leverage ratio is bedoeld om banken te bewegen meer hoog risico kredieten te verstrekken in plaats van ‘veilig’ te beleggen in bijvoorbeeld staatsobligaties. De liquidity coverage ratio probeert te bewerkstelligen dat banken voldoende liquide middelen aanhouden zodat aan de verplichtingen van de komende 30 dagen voldaan kan worden. De net stable funding ratio heeft tot doel dat banken voldoende lange termijn funding aantrekken, zodat zij aan de lange termijn commitment kunnen blijven voldoen. Op basis van bovengenoemde regels loopt het aan te houden kapitaal op van minimaal 8% in 2014 naar maximaal 16,5% in 2019. De leverage ratio dient minimaal 3% te zijn vanaf 1.1.2016. De aan te houden liquidity coverage ratio en net stable funding ratio bedragen beiden meer dan 100% vanaf 2018. Of deze regels daadwerkelijk de financierbaarheid van woninghypotheken zal beïnvloeden is niet eenduidig te geven. Vanuit conservatief oogpunt is in deze scriptie gerekend met de strengste kapitaaleisen bij de bepaling van de opnamecapaciteit van banken van additionele woninghypotheken. De verhuisbehoefte, de verhuisbeweging en de aanwezige financieringsbehoefte De aanwezige financieringsbehoefte wordt bepaald door analyse van de databestanden uit het woningbehoefteonderzoek uitgevoerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken in samenwerking met het Centraal Bureau voor de Statistiek. Om een goede inschatting te kunnen maken van de verhuisbehoefte en de uitgestelde/afgestelde verhuisbeweging en de daarmee gepaard gaande financieringsbehoefte is niet alleen gebruik gemaakt van WoON 2012, maar ook oudere bestanden als WoON 2009, WoON 2006 en WoON 2002. Volgens WoON 2012 hebben ruim 1 miljoen huishoudens een restschuld, dit komt overeen met 27% van alle huishoudens. De gemiddelde restschuld bedraagt € 35.685. 69% van de restschuldhouders bevinden zich in de leeftijdscategorie 25 tot 44 jaar. Hieruit blijkt ook dat restschuld met name een probleem is van de jongeren. Ook in de jaren 2002, 2006 en 2009 waren er huishoudens met restschuld, al waren de aantallen minder groot als de ruim € 1 miljoen in 2012. Restschuld is derhalve een problematiek aller tijden. Teneinde te bepalen of restschuld tot verminderde verhuizing leidt is gekeken naar de vraag of men binnen twee jaar wil verhuizen. 25% van de respondenten met restschuld heeft hierop positief geantwoord. Daarnaast hebben 13% van de respondenten met restschuld aangegeven beslist niet te willen verhuizen vanwege de ongunstige huizenmarkt op dit moment. Deze twee getallen gecombineerd leidt tot een bruto vraaguitval van 38% bij respondenten met een restschuld. Tevens is gekeken naar de verhuiswensen van respondenten als ze zouden willen verhuizen. De gemiddelde waarde van de huidige woning bedraagt € 213.617, de gemiddelde gewenste koopprijs bedraagt € 280.273. De gemiddelde verhogingsstap is derhalve € 66.655, geïndexeerd voor 2013 is het € 62.256.

v

Ervan uitgaande dat de helft van de respondenten, die zegt te willen verhuizen binnen 2 jaar, daadwerkelijk verhuist en 1/3e van de respondenten, die zegt niet te willen verhuizen vanwege ongunstige marktomstandigheden, tot de conclusie komt dat het moment voor verhuizen is aangebroken, bedraagt de netto vraaguitval 10,6%. Dit komt neer op 105.000 huishoudens. De additionele financieringsbehoefte vanwege uitgestelde verhuizingen bedraagt op basis van bovengenoemde berekeningen € 6,6 miljard per jaar. Naast de additionele financieringsbehoefte als gevolg van de uitgestelde verhuizingen is er ook een basisbehoefte aan woninghypotheken per jaar. Rekenend met 120.000 transacties per jaar en een gemiddelde verkoopprijs van € 213.000 bedraagt de additionele financieringsbehoefte € 25,5 miljard per jaar. Hierbij is er voorzichtigheidshalve vanuit gegaan dat 100% van de koopprijs wordt gefinancierd en dat partijen derhalve geen eigen middelen inbrengen. Gecombineerd leidt dit tot een totale financieringsbehoefte van € 32,1 miljard per jaar. Tot 2019 komt dit neer op een totale financieringsbehoefte van € 160,8 miljard per jaar. Opnamecapaciteit van de banken onder de regels van Basel III Vanuit conservatief oogpunt is de totale financieringsbehoefte voor de komende 5 jaar als opname ineens gehanteerd en pro rata parte doorvertaald naar de bankbalansen van 2013 van ING, Rabo en ABN Amro. De projecties betreffen alleen de woninghypotheken. Van alle overige activiteiten is aangenomen dat deze stabiel blijven op het niveau zoals aangegeven in 2013. Deze drie banken hebben gezamenlijk een marktaandeel van 70% in de woninghypothekenmarkt en zouden derhalve in € 112,5 miljard van de totale financieringsbehoefte moeten voorzien. Indien ING in haar deel van de financieringsbehoefte, i.c. € 32,3 miljard, zou voorzien, voldoet ze nog steeds aan bijna alle Basel III normen zoals deze zou gelden in 2019. De uitzonderingen zijn de BIS ratio in 2019 (ING: 14,0%, norm: 16,5%), de leverage ratio in 2019 (ING: 3,8%, norm: 4,0%) en de net stable funding ratio in 2018 (ING: 76%, norm: >100%). Het zij opgemerkt dat de aangehouden 4,0% bij de leverage ratio de norm van Minister Dijsselbloem is, de Basel III norm is een stuk lager met 3,0%. ING voldoet derhalve wel aan de Basel III norm. Voor alle genoemde normen waar ING net niet aan voldoet, heeft ING een aantal jaren de tijd om ook aan deze normen te voldoen. De in te vullen additionele financieringsbehoefte door Rabo bedraagt € 45,2 miljard. Indien Rabo deze financieringen zou verstrekken, voldoet Rabo eveneens aan bijna alle Basel III normen zoals deze zou gelden in 2019. De uitzonderingen zijn de BIS ratio in 2019 (Rabo: 15,2%, norm: 16,5%) en mogelijk de net stable funding ratio in 2018 (Rabo: 114% in 2013, norm: >100%). Momenteel voldoet Rabo aan de net stable funding ratio. Ervan uitgaande dat langjarige commitments langjarig gefund zullen worden zal de impact op de net stable funding ratio zeer beperkt zijn. Daarnaast heeft Rabo een aantal jaren de tijd om ook aan deze normen te voldoen. Het financieringsdeel van ABN Amro bedraagt € 35,0 miljard. Indien ABN Amro deze financieringen zou verstrekken, voldoet ABN Amro eveneens aan bijna alle Basel III normen zoals deze zou gelden in 2019. De uitzonderingen zijn de BIS ratio in 2019 (ABN Amro: 13,4%, norm: 16,5%), de leverage ratio in 2013 (ABN Amro: 3,9%, norm: 4,0%), de leverage ratio in 2014 (ABN Amro: 3,8%, norm: 4,0%), de leverage ratio in 2019 (ABN Amro: 3,2%, norm: 4,0%) en mogelijk de net stable funding ratio in 2018 (ABN Amro: 105% in 2013, norm: >100%). Momenteel voldoet ABN Amro aan de net stable funding ratio, ervan uitgaande dat langjarige commitments langjarig gefund zullen worden zal de impact zeer beperkt zijn. Het zij opgemerkt dat de aangehouden 4,0% bij de leverage ratio de norm van Minister vi

Dijsselbloem is, de Basel III norm is een stuk lager met 3,0%. ABN Amro voldoet derhalve wel aan de Basel III norm. Daarnaast heeft ABN Amro een aantal jaren de tijd om aan alle normen te voldoen. Beantwoording van de centrale vraag De beantwoording van de centrale vraag is als volgt: Banken kunnen binnen de kaders van Basel III in grote lijnen gehoor geven aan de uitgestelde vraag naar hypothecair krediet. Daarnaast kunnen ze ook blijven voorzien in de basisbehoefte aan woninghypotheken. De nieuwe regels voor het verstrekken van hypotheken, zoals de NIBUD hypotheeknormen, de ministeriële regeling en de fiscale regels voor hypotheekrente-aftrek vormen mogelijk wel een belemmering voor de doorstroming van de restschuldhouders. Reden hiervoor is dat, op grond van deze regels, de restschuldhouders niet de gewenste woningstap kunnen maken die ze zouden willen maken. Voor de groep restschuldhouders, die wel de financiële middelen hebben om deze stap te maken maar toch niet verhuizen, speelt mogelijk verliesaversie of het niet willen dragen van de extra financiële last een rol. Indien de genoemde belemmeringen weggenomen zouden worden en de financieringsbehoefte volledig ingevuld zou worden door de banken, zou het aantal transacties tijdelijk kunnen stijgen naar ca. 225.000 per jaar. Na de inhaalslag zou het aantal transacties terugzakken naar ca. 120.000 per jaar. De bevindingen in dit onderzoek dienen echter wel in perspectief geplaatst te worden. Gelet op de internationale trend om minder risico’s bij banken te accepteren, heeft dit mogelijk ook effect op het acceptatiebeleid bij banken van restschuldfinancieringen. Immers, bij restschuld wordt er per definitie boven een LTV van 100% gefinancierd. Dit kan mogelijk een contradictie vormen met de wens van banken om aan de internationale trend gehoor te geven en minder risico’s te accepteren. Daarnaast dient opgemerkt te worden dat banken eveneens kunnen besluiten niet te financieren door de slechte kredietwaardigheid van debiteuren. Een additionele financiering zou bij zo een debiteur tot grotere problemen kunnen leiden. Tevens kunnen concentratierisico en geografische spreiding factoren zijn, waardoor banken kunnen besluiten niet de genoemde financieringen te verstrekken. Dit geldt overigens niet alleen voor Nederlandse banken maar ook voor de (internationale) financiers van deze banken. Aanname bij deze scriptie is namelijk dat Nederlandse banken lange en korte financieringen kunnen krijgen op de gelden kapitaalmarkten. Indien dit niet het geval is, is het evident dat banken geen extra financieringen kunnen verstrekken.

vii

Inhoudsopgave Voorwoord ...............................................................................................................................................ii Samenvatting...........................................................................................................................................iii Inhoudsopgave ...................................................................................................................................... viii Hoofdstuk 1: Inleiding ............................................................................................................................. 1 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 1 1.2 Onderwerp .................................................................................................................................... 1 1.3 Centrale vraag en eindproduct ...................................................................................................... 2 1.4 Deelvragen..................................................................................................................................... 2 1.5 Onderzoeksmethode en leeswijzer ............................................................................................... 2 Hoofdstuk 2: Woninghypotheken ........................................................................................................... 4 2.1

Inleiding ................................................................................................................................... 4

2.2

De Nederlandse hypothekenmarkt ......................................................................................... 4

2.3

Hypotheeksystemen ................................................................................................................ 8

2.4

Regels voor het verstrekken van woninghypotheken ........................................................... 10

2.4.1

Gedragscode Hypothecaire Financieringen .................................................................. 10

2.4.2

Nibud hypotheeknormen .............................................................................................. 11

2.4.3

Ministeriële regeling per 1 januari 2013 ....................................................................... 14

2.4.4

Hypotheekrente-aftrek.................................................................................................. 15

2.5

Restschuldproblematiek ........................................................................................................ 15

2.6

Verhuisladder ........................................................................................................................ 17

2.7

Verliesaversie & lock-in ......................................................................................................... 17

2.8

Conclusie ............................................................................................................................... 19

Hoofdstuk 3 Banken en kapitaalvereisten ............................................................................................ 20 3.1

Inleiding ................................................................................................................................. 20

3.2

Basel III regelgeving en CRD IV .............................................................................................. 20

3.3

Basel III regelgeving en CRD IV infasering tot en met 2019 .................................................. 24

3.4

Conclusie ............................................................................................................................... 25

Hoofdstuk 4: Analyse WoON data en bankbalansen ............................................................................ 26 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 26 4.2 Dataset en operationalisering van de variabelen........................................................................ 26 4.3 Restschuld ................................................................................................................................... 28 4.4 De verhuisbeweging en verhuisbehoeften ................................................................................. 30 4.5 De additionele financieringsbehoefte ......................................................................................... 31 viii

4.6 De bankbalansen van ING, Rabo en ABN Amro .......................................................................... 34 4.6.1 ING ........................................................................................................................................ 35 4.6.2 Rabobank .............................................................................................................................. 42 4.6.3 ABN Amro ............................................................................................................................. 45 4.7 Conclusie ..................................................................................................................................... 49 Hoofdstuk 5: Analyse van de bevindingen ............................................................................................ 51 5.1

Inleiding ................................................................................................................................. 51

5.2

Analyse van de bevindingen .................................................................................................. 51

5.3

Reflectie op theorie ............................................................................................................... 52

5.4

Conclusies .............................................................................................................................. 52

Hoofdstuk 6: Conclusies en aanbevelingen........................................................................................... 53 6.1 Conclusies .................................................................................................................................... 53 6.2 Reflectie ....................................................................................................................................... 56 6.3 Aanbevelingen voor verder onderzoek ....................................................................................... 57 Literatuurlijst ......................................................................................................................................... 58 Bijlage A: Lijst van definities .................................................................................................................. 61 Bijlage B: Lijst van gebruikte formules .................................................................................................. 65 Bijlage C: HQLA klassen en factoren ...................................................................................................... 66 Bijlage D: SPSS uitdraai .......................................................................................................................... 67 Bijlage E: Overzicht COROP regio’s........................................................................................................ 75

ix

Hoofdstuk 1: Inleiding 1.1 Aanleiding Restschuld is een steeds groter wordend probleem. Volgens een onderzoek van de ASRE staan circa 800.000 huishoudens onder water (Schilder & Conijn, 2012). Dit vertegenwoordigt ca. 21% van de totaal 3,8 miljoen huishoudens met een hypotheek. De gemiddelde restschuld bedraagt € 39.000. In combinatie met dalende huizenprijzen stagneert hierdoor een deel van de woningmarkt aangezien de woningeigenaren doorgaans te hoge vraagprijzen hanteren en niet kunnen doorstromen. Zelfs als de eigenaar met restschuld besluit te verhuizen en hiertoe de vraagprijs verlaagt, betekent dit niet dat er daadwerkelijk verhuisd kan worden. Enerzijds dient de kopende partij wel een financiering te kunnen krijgen, dit is niet altijd een vanzelfsprekendheid gelet op de beperkte financieringsbereidheid van banken in algemene zin. Anderzijds dient de verkopende partij zijn restschuld mee te kunnen financieren bij de aankoop van een nieuw huis. Alhoewel de financiering van restschuld volgens de Gedragscode Hypothecaire Financiering toegestaan is, komt het doorgaans niet tot een herfinanciering. Als redenen hiervoor kan de verliesaversie bij woningeigenaren en de lagere financieringsbereidheid van banken aangevoerd worden. Woningeigenaren willen het liefst geen verlies nemen en blijven op de woning ‘zitten’. Aan de andere kant worden banken in hun financieringsbereidheid met name gehinderd door de strengere kapitaalvereisten die banken wordt opgelegd vanuit Basel III en mogelijk ook door nationale en Europese overheden in de toekomst. Daarnaast wordt aan banken een bijdrage gevraagd voor diverse Europese reddingsfondsen voor banken en nemen de kosten van toezicht ook toe. Deze ontwikkelingen leiden ertoe dat de leencapaciteit van banken verminderd wordt, waardoor banken op de woningmarkt minder hypotheken kunnen uitzetten. Voorts kan ook genoemd worden dat de te verstrekken financieringen dienen te voldoen aan het financieringsbeleid en risicomaatstaven die banken hanteren. Hoge financieringen zijn in dit kader moeilijk te rijmen met een woningmarkt met dalende huizenprijzen. Wat uiteraard ook niet helpt is dat een eventuele restschuldfinanciering maximaal 10 jaar renteaftrek heeft, waardoor de hypotheeknemer een grote aflossingsdruk voelt en ook daadwerkelijk heeft. Alhoewel het kabinet hier een gebaar heeft gemaakt is een verdere verruiming benodigd, met name op het gebied van de looptijd van deze restschuldlening. Een kortere looptijd leidt ertoe dat de ontstane hogere aflossingsdruk ten koste gaat van de leencapaciteit volgens de NIBUD normen van doorstromers (Schilder & Conijn, 2013b). Hierdoor komt de doorstroming wederom in gevaar.

1.2 Onderwerp Een deel van de woningmarkt stagneert door de restschuldproblematiek. De manier waarop de financiering van restschuld ingevuld kan worden zal een positieve bijdrage kunnen leveren aan een goede doorstroming in de woningmarkt. Van belang is te achterhalen: 1) wat de verhuisbehoeften zijn; 2) wat de daadwerkelijk uitgestelde verhuisbeweging is; 3) wat de daarbij behorende financieringsbehoefte is; wat de basisbehoefte aan woninghypotheken is;

1

4) wat de mogelijkheden voor banken zijn om invulling te geven aan deze financieringsbehoefte gelet op de geldende regels waaraan banken moeten voldoen.

1.3 Centrale vraag en eindproduct De centrale vraag van het onderzoek luidt: In hoeverre kan de door restschuld uitgestelde vraag naar hypothecair woningkrediet worden gefinancierd binnen de kaders van kapitaalvereisten conform Basel III en conform de nieuwe regels voor het verstrekken van hypotheken? Afbakening In deze scriptie wordt alleen de woninghypothekenmarkt met restschuldfinanciering bekeken en geanalyseerd. Het restant van de woninghypothekenmarkt zal grotendeels buiten beschouwing worden gelaten. Daarnaast wordt alleen gekeken naar de financiering van restschulden bij verhuizingen naar koopwoningen en wordt het effect van verhuizingen naar een huurhuis met behoud van restschuld buiten beschouwing gelaten.

1.4 Deelvragen Uit de centrale vraag zijn de volgende deelvragen te herleiden: -

-

-

-

Hoe ziet de woninghypothekenmarkt eruit; wie zijn de belangrijkste spelers; wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen; wat is de restschuldproblematiek; Is er sprake van een lock-in en verliesaversie? Wat is een lock-in en verliesaversie? Wat zijn de regels met betrekking tot hypotheekverstrekking? Wat is de Gedragscode Hypothecaire Financiers? Wat zijn de NIBUD hypotheeknormen? Wat houdt de ministeriële regeling in? Hoe ziet de hypotheekrente-aftrek eruit voor restschuldfinancieringen? Wat zijn de kapitaalvereisten en wat is de invloed van de verscherpte kapitaalvereisten op de woninghypothekenmarkt inclusief restschuldfinanciering? Wat is de verhuisbehoefte, wat is de (uitgestelde) verhuisbeweging (hoeveel mensen gaan daadwerkelijk verhuizen)? Welke factoren beïnvloeden de daadwerkelijke verhuisbeweging? Wat is de additionele financieringsbehoefte inclusief restschuld op het moment van verhuizen? Wat is de basisbehoefte aan woninghypotheken? Hoe groot is de stap die mensen met een verhuisbehoefte willen nemen op de verhuisladder? In hoeverre kunnen banken gehoor geven aan de basis financieringsbehoefte voor woninghypotheken en de additionele financieringsbehoefte als gevolg van de uitgestelde verhuisbeweging?

1.5 Onderzoeksmethode en leeswijzer In dit onderzoek zal een beschrijvende analyse worden gedaan op basis van data uit het WoonOnderzoek Nederland gehouden door het Ministerie van Binnenlandse Zaken in samenwerking met het Centraal Bureau voor de Statistiek. De WoON 2012 data zullen worden vergeleken met data uit WoON 2009, WoON 2006 en WoON 2002. Doelstelling is om te achterhalen wat de uitgestelde verhuisbeweging is en wat de daarbij behorende financieringsbehoefte is. De op deze manier verkregen financieringsbehoefte tezamen met de jaarlijkse basisbehoefte aan woninghypotheken zal gereflecteerd worden op de bankbalansen, teneinde de financierbaarheid van de aanwezige

2

financieringsbehoefte te kunnen bepalen. Hierbij zal ook rekening worden gehouden met de kaders als gevolg van Basel III en de nieuwe regels voor het verstrekken van woninghypotheken. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de woninghypothekenmarkt. Tevens worden de regels voor het verstrekken van hypotheken beschreven. Vervolgens worden de onderwerpen restschuldproblematiek, verhuisladder, verliesaversie en lock-in behandeld. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de Basel III regelgeving en de daarmee samenhangende Capital Requirements Directive IV richtlijnen. Hoofdstuk 4 is gereserveerd voor de analyse van de WoON data teneinde de additionele financieringsbehoefte als gevolg van de uitgestelde verhuisbeweging te bepalen. Vervolgens wordt deze additionele financieringsbehoefte tezamen met de basisbehoefte aan woninghypotheken verwerkt in de bankbalansen van de drie grootste hypotheekverstrekkers, i.c. ING Bank, Rabobank en ABN Amro Bank. In hoofdstuk 5 worden de bevindingen uit hoofdstuk 4 in hoofdlijnen weergegeven. Tevens worden er enkele kanttekeningen geplaatst en worden de bevindingen gereflecteerd op de theorie zoals beschreven in hoofdstuk 2. Het geheel wordt afgesloten met de conclusies en aanbevelingen voor verder onderzoek in hoofdstuk 6.

3

Hoofdstuk 2: Woninghypotheken 2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de Nederlandse hypothekenmarkt en de belangrijkste ontwikkelingen daarin. In § 2.3 worden verschillende hypotheeksystemen beschreven die banken kunnen hanteren voor de funding en de invloed daarvan op het (kunnen) verstrekken van woninghypotheken. In § 2.4 worden de regels voor het verstrekken van woninghypotheken beschreven. Daarna wordt achtereenvolgens ingegaan op de restschuldproblematiek (§ 2.5), de verhuisladder (§ 2.6) en verliesaversie (§ 2.7). In § 2.8 volgen de conclusies.

2.2

De Nederlandse hypothekenmarkt

Volgens het CBS bedraagt de woningvoorraad eind 2013 ruim 7,5 miljoen. Van deze woningvoorraad betreft 56% een koopwoning. Van de eigenaar-bewoners heeft het overgrote merendeel (83%) een hypotheek (zie Tabel 1). Tabel 1: Weergave van eigenaar-bewoner uitgezet tegen wel of geen hypotheekschuld

Eigenaar-bewoner totaal Eigenaar bewoner – hypotheekschuld Eigenaar bewoner zonder hypotheekschuld

Aantal huishoudens (x 1.000) 4.273

Deel in percentage

3.553

83%

720

17%

100%

Bron: CBS Statline, eigen bewerking

De totale hypotheekmarkt heeft eind 2013 een omvang van € 664 miljard (CBS; voorlopige cijfers, 2012: € 672 miljard). De hypotheekmarkt wordt bediend door banken, verzekeraars en andere financiële instituten. Het marktaandeel van de verschillende partijen is weergegeven in Tabel 2. Tabel 2: Marktaandelen Nederlandse hypothekenmarkt in de periode 2004-2012 Aanbieder Rabobank ING ABN Amro Fortis AEGON Argenta SNS Reaal Overig Concentratiegraad HHI1 C4

Voor kredietcrisis 1/1/2004 – 31/8/2008 26,1% 20,1% 12,6% 7,8% 1,8% 2,8% 9,4% 19,4%

Na kredietcrisis 1/9/2008-31/10/2012 30,2% 19,5% 20,6% 7,3% 2,0% 6,5% 13,9%

Januari 2012 t/m oktober 2012

1.483 68,1%

1.916 79,3%

1.925 82,3%

28,1% 20,1% 21,8% 12,3% 5,3% 2,3% 10,1%

Bron: Autoriteit Consument en Markt (2013)

In de periode 2004-2012 zijn de drie grootste spelers Rabobank, ING en ABN Amro. Opvallend is dat verzekeraars zoals Aegon en Argenta vanaf 2004 gegroeid zijn tot de 4e en 5e partij in Nederland. 1

HHI staat voor Herfindahl-Hirschmann index en wordt berekend door de gekwadrateerde marktaandelen (in percentage) van alle spelers in de markt bij elkaar op te tellen en ligt tussen 0 (volledige concurrentie) en 10.000 (monopolie). Als in een relevante markt de HHI groter is dan 2.000 wordt deze markt over het algemeen als geconcentreerd gezien.

4

Tevens valt op dat SNS Reaal in 2012 nog maar 2,3% marktaandeel heeft, terwijl zij in de periode 2004-2008 de 4e partij was met een marktaandeel van 9,4%. Concentratie is in de periode 2004-2012 toegenomen in Nederland. De HHI index is toegenomen van 1.483 voor de kredietcrisis tot 1.925 in 2012. De C4 (marktaandelen van de 4 grootste partijen) is toegenomen van 68,1% voor de kredietcrisis tot 82,3% in 2012. Voorzichtige conclusie is derhalve dat het aantal aanbieders die de hypothekenmarkt vormen is afgenomen. Het aantal verkochte woningen vertoont ook een tweeledig beeld in de periode voor en na de kredietcrisis (zie Figuur 1). In de periode 2004-2008 worden er rond de 200.000 woningen per jaar verkocht. Na de kredietcrisis valt te constateren dat het aantal verkochte woningen zakt naar afgerond 127.000 in 2009 en verder naar afgerond 110.000 in 2013. In de periode van 2004 tot 2008 is de gemiddelde verkoopprijs gestegen van afgerond € 212.000 in 2004 naar afgerond € 255.000 in 2008, hetgeen een stijging is van 20%. In de periode na de kredietcrisis is de gemiddelde verkoopprijs gedaald naar afgerond € 213.000 in 2013. Dit is een daling van 16% ten opzichte van het hoogtepunt in 2008, waardoor op het eerste gezicht de woningmarkt zich weer bevindt op het niveau van 2004. Figuur 1: Aantal verkochte woningen 2004-2013 en de gemiddelde verkoopprijs in de periode 2004-2013 in euro’s

260.000 250.000

200.000

240.000 150.000

230.000

100.000

220.000 210.000

50.000

200.000

0

Gemiddelde verkoopprijs in euro's

Aantal verkochte woningen

250.000

190.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Jaren Aantal verkochte woningen

Gemiddelde verkoopprijs

Bron: CBS Statline

Het inzakken van het aantal verkochte woningen heeft een negatieve impact op het aantal te verstrekken hypotheken, waarbij de doorstroming eveneens negatief beïnvloedt wordt. Daarnaast draagt de gemiddelde verkoopprijsvermindering niet bij aan de doorstroming van woningeigenaren met een restschuld. De restschuldproblematiek wordt door de gemiddelde verkoopprijsdaling alleen maar groter. Anno 2014 is er sprake van de eerste tekenen van een pril herstel van de woningmarkt (“Huizenprijzen voor het eerst in drie jaar gestegen”, 2014). De huizenprijzen zijn in het eerste kwartaal 2014 voor het eerst sinds 3 jaar gestegen met 1,2% ten opzicht van hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

5

Ook het vertrouwen van consumenten lijkt terug te komen. Uit een periodiek onderzoek gedaan door TU Delft in opdracht van Vereniging Eigen Huis blijkt dat het vertrouwen in de koopwoningenmarkt (gemeten met de eigen huis marktindicator) sinds november 2012 in een opwaartse trend zit (zie Figuur 2). In het rapport wordt aangegeven dat de score van 87,0 hoger ligt dan het langjarig gemiddelde van 77,6 in de periode tweede kwartaal 2004 tot vierde kwartaal 2013 (Boumeester & Lamain, 2014, p. 2). Hiermee is de eigen huis marktindicator weer terug op het niveau van voor de kredietcrisis in 2007. Ook het vertrouwen in de economie, gemeten met de eigen huis conjunctuurindicator, lijkt in dezelfde periode een opwaartse trend te kennen. Figuur 2: De gemiddelde scores op Eigen Huis Marktindicator en de Eigen Huis Conjunctuurindicator, op maandbasis in de periode april 2004 - maart 2014

Bron: Boumeester & Lamain (2014)

Naast het vertrouwen in de koopwoningenmarkt en het vertrouwen in de economie, heeft ook de rente een effect op de verkoopprijzen. Uit Figuur 3 blijkt dat de hypotheekrente in 2014 historisch laag is. De dalende rente heeft naar verwachting een positieve invloed op de verkoopprijs. Immers, bij een dalende rente kan men met dezelfde maandelijkse lasten een hoger bedrag als hypotheek nemen.

6

Figuur 3: De ING hypotheekrente vanaf 1980 voor 1, 5 en 10 jaar rentevast

Bron: www.ing.nl; geraadpleegd op 27 juni 2014 *het getoonde renteverloop betreft vanaf 2009 het ING Basistarief waarbij de financiering boven 60%, maar maximaal 80% van de marktwaarde van het onderpand bedraagt. **Tot en met 1996 toont de grafiek de hypotheekrente van ING Bank, vanaf 1997 de Postbank Hypotheekrente, vanaf 2009 de ING Hypotheekrente en vanaf 2012 het ING Basistarief.

Overigens, het zij opgemerkt dat de rente voor een hypotheek groter dan 100% van de marktwaarde 0,90% duurder is dan een hypotheek met NHG op basis van 20 jaar rentevast (zie figuur 4). Figuur 4: Vaste hypotheekrente ING voor woningen, standen per 27 juni 2014 Vaste hypotheekrente schuld-marktwaardeverhouding NHG

≤55%

≤60%

≤65%

≤70%

≤75%

1 jaar

2,75%

2,50%

2,55%

2,60%

2,70%

2,75%

2 jaar

2,75%

2,50%

2,55%

2,60%

2,70%

2,75%

3 jaar

2,75%

2,50%

2,55%

2,60%

2,70%

2,75%

5 jaar

3,05%

2,80%

2,85%

2,90%

3,00%

3,05%

6 jaar

3,35%

3,10%

3,15%

3,20%

3,30%

3,35%

7 jaar

3,55%

3,30%

3,35%

3,40%

3,50%

3,55%

10 jaar

3,80%

3,55%

3,60%

3,65%

3,75%

3,80%

12 jaar

4,45%

4,20%

4,25%

4,30%

4,40%

4,45%

15 jaar

4,70%

4,45%

4,50%

4,55%

4,65%

4,70%

20 jaar

4,95%

4,70%

4,75%

4,80%

4,90%

4,95%

7

schuld-marktwaardeverhouding (vervolg) ≤80%

≤85%

≤90%

≤95%

≤100%

>100%

1 jaar

2,85%

3,00%

3,25%

3,35%

3,50%

3,65%

2 jaar

2,85%

3,00%

3,25%

3,35%

3,50%

3,65%

3 jaar

2,85%

3,00%

3,25%

3,35%

3,50%

3,65%

5 jaar

3,15%

3,30%

3,55%

3,65%

3,80%

3,95%

6 jaar

3,45%

3,60%

3,85%

3,95%

4,10%

4,25%

7 jaar

3,65%

3,80%

4,05%

4,15%

4,30%

4,45%

10 jaar

3,90%

4,05%

4,30%

4,40%

4,55%

4,70%

12 jaar

4,55%

4,70%

4,95%

5,05%

5,20%

5,35%

15 jaar

4,80%

4,95%

5,20%

5,30%

5,45%

5,60%

20 jaar

5,05%

5,20%

5,45%

5,55%

5,70%

5,85%

Bron: www.ing.nl, geraadpleegd op 27 juni 2014

Alhoewel er positieve signalen zijn in de markt en de rente zich gunstig op lage niveaus bevindt, zijn er eveneens factoren die de verkoopprijs negatief beïnvloeden. Zo hebben de aangescherpte NIBUD normen, de terugkeer van de annuïteitenhypotheek en de lagere maximale hypotheek (100% LTV in 2018) een negatieve invloed op de verkoopprijs. Zelfs als de woningmarkt zou stabiliseren is het de verwachting dat het jaren duurt voordat men op het niveau van voor de kredietcrisis zit. Kortom, de restschuldproblematiek zal de komende jaren actueel blijven. Naar aanleiding van het bovenstaande kan de volgende tussenconclusie getrokken worden: de hypothekenmarkt heeft een omvang van € 664 miljard, waarbij Rabo, ABN Amro en ING de grootste hypotheekverstrekkers zijn. Ondanks de aantrekkende woningmarkt, zal restschuld de komende jaren op de agenda blijven staan.

2.3

Hypotheeksystemen

De in vorige paragraaf genoemde banken zoals Rabobank, ING en ABN Amro moeten de te verstrekken hypotheken funden. De funding kan in hoofdlijnen teruggebracht worden naar drie hypotheeksystemen (Campbell, 2012, pp 12-14), het deposito-financieringssysteem, het gesecuritiseerde hypotheeksysteem en de covered bonds. Elk systeem heeft zijn voor- en nadelen. Deze hypotheeksystemen worden achtereenvolgens beschreven. Het deposito-financieringssysteem Het deposito-financieringssysteem is het oudste systeem waarbij banken de verstrekte hypotheken financieren door het aantrekken van deposito’s. Voordeel van dit systeem is dat solvabele hypotheekverstrekkers goed zullen opletten welke hypotheken ze wel of niet verstrekken. Het systeem kent echter ook enkele nadelen. De hypotheekverstrekking wordt mogelijk gemaakt dan wel gelimiteerd door de aanwezige lokale funding. Daar deposito’s per dag opgenomen kunnen worden en hypotheken vaak langjarig worden weggezet, kan de funding door deposito’s leiden tot liquiditeitsproblemen indien depositohouders besluiten de deposito’s weg te halen. Dit kan in de ergste vorm leiden tot ‘bank runs’, waardoor banken failliet kunnen gaan. Dit laatste gebeurt echter pas wanneer de hypotheken niet zijn gegarandeerd door de overheid dan wel geleend is op de kapitaalmarkten om de hypotheken te funden.

8

Gesecuritiseerde hypotheeksystemen Bij dit systeem worden individuele hypotheken verzameld in een ‘pool’ waarna deze pakketten worden doorverkocht aan uiteindelijke beleggers, al dan niet gedekt door een overheidsgarantie (vergelijk het Deens Hypotheekmodel). Een garantie door de overheid kan meehelpen om vlucht van kapitaal in noodgevallen te voorkomen. Covered bonds Gedekte bonds zijn bonds die gedekt worden door pools van onroerend goed. De nadelen van de eerder genoemde systemen wordt ondervangen door de covered bonds. De leningen blijven in de boeken van de verkopende partij (=originator). In geval van individuele defaults in de pool, zal de originator de pool moeten aanvullen met ander onroerend goed. Hypotheeksystemen toegepast op Nederland In Nederland financieren de banken traditioneel de verstrekte kredieten met deposito’s. In figuur 5 is het financieringsgat ad € 378 miljard afgebeeld, welke gebaseerd is op de cijfers van CBS. Dit financieringsgat wordt door banken overwegend op de kapitaalmarkten gefinancierd middels bonds en covered bonds. Goede informatieverstrekking is daarbij zeer belangrijk, zodat informatie asymmetrie voorkomen wordt en het vertrouwen in het instrument behouden blijft. Figuur 5: Bank- en spaartegoeden en hypotheekschuld eigen woning van huishouden in 2012

800 600

mrd euro

400 200 0 -200

Bank- en spaartegoeden

Hypotheekschuld Financieringsgat eigen woning

-400 -600 Bron: CBS

De verscherpte regels van Basel III, alsmede de extra maatregelen die overheden willen leggen op (systeem)banken hebben een negatieve invloed op het hebben en financieren van dit financieringsgat. Achterliggende redenatie hierbij is dat banken het financieringsgat verkleinen door minder hypotheken te verstrekken en daarmee de afhankelijkheid van de kapitaalmarkten verkleinen in verband met het herfinancieringsrisco. Een groot nadeel voor de banken in Nederland is dat de pensioenopbouw via pensioenfondsen gaat en niet via een spaarrekening die men kan aanhouden om genoeg inkomen te hebben op latere leeftijd. Indien dit het geval was geweest, had dit uiteraard

9

een zeer positieve invloed op het deposito-financieringssysteem en was er wellicht geen financieringsgat geweest. Geconcludeerd kan worden dat in Nederland doorgaans het deposito-financieringssysteem wordt gebruikt. Het aanwezige financieringsgat in dit systeem, werkt mogelijk als een rem op de hypothekenmarkt.

2.4

Regels voor het verstrekken van woninghypotheken

In deze paragraaf worden de regels voor het verstrekken van hypotheken behandeld. Achtereenvolgens komen de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (§ 2.4.1), Nibud hypotheeknormen (§ 2.4.2), de ministeriële regeling (§ 2.4.3) en tot slot de hypotheekrente-aftrek aan bod (§ 2.4.4). 2.4.1 Gedragscode Hypothecaire Financieringen Per 1 augustus 2011 is tussen de Nederlandse Vereniging van Banken en Verbond van Verzekeraars een Gedragscode Hypothecaire Financieringen (2011; hierna GHF) afgesproken, waarin de normen ter invulling van een verantwoord hypotheekverstrekkingsbeleid zijn vastgelegd met o.a. voorschriften voor informatieplicht jegens consumenten, voorschriften van offerten met verplichte inhoud, voorschriften over hoe om te gaan met mutaties (o.a. oversluitingen, aflossingen) gedurende de levenscyclus van de hypotheek en een klachtenregeling. De belangrijkste regels in het kader van deze scriptie zijn o.a.: 

 







Het maximale bedrag aan bruto lasten zal vastgesteld worden op basis van actuele door Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) te Utrecht vastgestelde woonlastenpercentages. Hiermee kan de Loan to Income uitgerekend worden (LTI). LTI staat voor de verhouding tussen het verstrekte hypotheek en het bruto inkomen. Bij de bepaling van de leencapaciteit wordt uitgegaan van tenminste de lasten behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening. De hypotheeklastenberekening omvat ten minste de volgende elementen voor zover van toepassing: o Te betalen rente o Te betalen aflossing o Premie te verpanden levensverzekering o Eigenwoningforfait o Erfpachtcanon o Verplichte stortingen ten behoeve van de te verpanden beleggingen De hypothecaire financiering bedraagt niet meer dan 106% van de marktwaarde van de woning. Hiermee kan de Loan to Value (LTV) uitgerekend worden. LTV staat voor de verhouding hypotheek en de waarde van de woning. Bovengenoemde regels gelden niet indien er bij een verkoop van een woning een restschuld overblijft. De restschuld mag worden meegefinancierd, mits de lasten van de totale hypotheek lager zijn dan de woonlastenpercentage zoals vastgelegd door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD). Maximaal 50% van de hypotheek mag aflossingsvrij zijn

10

De ratio’s LTI en LTV dienen om betalingsrisico’s, restschuldrisico’s en kredietrisico’s in de te verstrekken hypotheken te minimaliseren. Betalingsrisico houdt in dat een huishouden na het verstrekken van de hypotheek de hypotheeklasten niet meer kan dragen. Restschuldrisico is het risico dat een huishouden bij gedwongen dan wel vrijwillige verkoop na aflossing van de hypotheek en uitwinning kapitaalverzekering een restschuld overhoudt. Kredietrisico is het risico dat een hypotheekverstrekker loopt indien een huishouden de hypotheek niet (geheel) kan terugbetalen (Brosens, 2009, p. 614). In 2013 ging een nieuwe GHF in naar aanleiding van de ingang van de Ministeriële regeling ‘Tijdelijke regeling hypothecair krediet’. Belangrijkste verschillen met de GHF uit 2011 zijn:      

de hypothecaire financiering bedraagt niet meer dan 105% van de marktwaarde van de woning. Elk jaar gaat 1% van de maximale hypotheek af totdat er in 2018 100% overblijft. Starters mogen geen aflossingsvrije hypotheek meer krijgen, zodat zij in aanmerking blijven komen voor hypotheekrente-aftrek een uitbreiding op een bestaande hypotheek mag niet aflosvrij zijn huiseigenaren moeten in 30 jaar hypotheek aflossen met een lineaire hypotheek of een annuïteitenhypotheek bij de bepaling van de leencapaciteit wordt uitgegaan van tenminste de lasten behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening, ook al zijn de daadwerkelijk kosten lager. Een uitzondering mag worden gemaakt wanneer er sprake is van een restschuld. Deze restschuld mag worden meegefinancierd indien het verantwoord is ten opzicht van het inkomen.

In 2014 bedraagt het maximaal te financieren bedrag 104% van de marktwaarde van de woning. Uit bovenstaande opsomming blijkt dat binnen de regels van GHF een mogelijke restschuld gefinancierd kan worden door de banken. 2.4.2 Nibud hypotheeknormen Het NIBUD is een onafhankelijke stichting die informeert en adviseert over financiën van huishoudens. NIBUD heeft de volgende missie: ‘Het verhogen van de zelfredzaamheid van consumenten op het gebied van huishoud financiën’ (http://www.nibud.nl). Het NIBUD is nauw betrokken bij de berekening van normen zoals die zijn opgenomen in de Ministeriële regeling (zie §2.4.3). Deze normen vormen eveneens de basis voor GHF (zie §2.4.1) en Nationale Hypotheek Garantie. Laatstgenoemde is een borgtocht die onder bepaalde voorwaarden door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) wordt afgegeven bij aankopen van woningen met een hypotheek tot € 290.000 (vanaf 1 juli 2014 wordt dit bedrag verlaagd tot € 265.000; NHG, 2014). Het doel van deze stichting is om het eigenwoningbezit te bevorderen (http://www.nhg.nl). In Tabel 3 zijn de financieringslastpercentages weergegeven voor niet-AOW gerechtigden. Voor AOW-gerechtigden is een andere tabel van toepassing. Deze normen zijn van toepassing vanaf 1 juli 2014. De financieringslastpercentage geeft de maximale bruto hypotheeklast weer als percentage van het bruto-inkomen. Als financieringslast van de lening (exclusief restschuldfinanciering) geldt het berekende bedrag aan rente en aflossing op basis van annuïteiten met een maandelijkse betaling achteraf, vermeerderd met het bedrag van de erfpachtcanon, de financieringslast van de restschuldfinanciering en eventueel andere financiële verplichtingen. Bij tweeverdieners wordt

11

gekeken naar het percentage van het hoogste inkomen vermeerderd met 1/3e van het laagste inkomen. De toetsrente is het rentepercentage wat van toepassing is bij een in de offerte vermelde rentevastperiode van 10 jaar of langer. Indien de rentevastperiode korter is dan 10 jaar, dan is een door AFM per kwartaal vastgelegde toetsrente van toepassing waarbij het minimum altijd 5,0% is. Tabel 3: Financieringslastpercentages voor niet AOW-gerechtigden, inkomen afgezet tegen toetsrente geldig vanaf 1 juli 2014 Inkomen 19.500 20.000 20.500 21.000 21.500 22.000 …. …. …. 96.000 110.000

<=4,000% 16,5% 17,5% 18,5% 19,5% 20,5% 21,5%

4,001-4,500% 17,0% 18,0% 19,0% 20,0% 21,0% 22,0%

4,501%-5,000% 17,5% 18,5% 19,5% 20,5% 21,5% 22,5%

5,001-5,500% 18,0% 19,0% 20,0% 21,0% 22,0% 23,0%

>5,5001% 18,5% 19,5% 20,5% 21,5% 22,5% 23,5%

31,0% 31,5%

32,5% 33,0%

34,0% 34,5%

35,5% 36,0%

37,0% 37,5%

Bron: NIBUD

Het achterliggende doel van het op deze manier vastgesteld maximaal hypotheekbedrag is om consumenten te beschermen tegen te hoge hypotheken, waardoor de financiële continuïteit gewaarborgd blijft. Uit Figuur 6 blijkt dat de maximale hypotheek nagenoeg evenredig meestijgt met een toenemend toetsinkomen2. Zo kan iemand met een modaal inkomen van € 33.000 volgens deze rekenregels een hypotheek nemen van afgerond € 147.000 (4,5 x inkomen). Een persoon met twee keer het modaal inkomen (€ 66.000) kan een hypotheek nemen van afgerond maximaal € 321.000 (4,8 x inkomen). Tot slot, een persoon met drie keer het modaal inkomen (€ 99.000) kan een hypotheek nemen van afgerond maximaal € 552.000 (5,6 x inkomen)3.

700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000

Toetsinkomen in €

Maximale hypotheek in €

Figuur 6: Toetsinkomen versus maximale hypotheek volgens NIBUD normen 2014

0 1

3

5

7

9

11 13 15 17 19

Toetsinkomenstapnummers* Maximale hypotheek

Toetsinkomen

Bron: NIBUD, eigen bewerking * Toetsinkomstenstapnummers begint bij € 20.000 en wordt vervolgens steeds per € 5.000 verhoogd

2

Toetsinkomen is het gezamenlijk inkomen van een huishouden, waarbij het hoogste inkomen voor 100% meetelt en het laagste inkomen voor 33,33%. 3 Bij deze berekeningen zijn de premies voor eventuele levensverzekeringen, te betalen bedrag uit hoofde van eigenwoningforfait en eventuele erfpachtcanon buiten beschouwing gelaten.

12

Naarmate het inkomen toeneemt, neemt de factor waartegen je een hypotheek kunt nemen eveneens toe. Dit is uitgebeeld in Figuur 7. Figuur 7: Factor afgezet tegen toetsinkomen in €

6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0

Bron: NIBUD, eigen bewerking

De impact van een aanwezige restschuld op een te verstrekken hypotheek volgens NIBUD normen is groot. Indien gerekend wordt met een restschuldpercentage van 15 over de maximaal verkregen hypotheek en de financieringslasten hiervoor in aftrek worden genomen, blijkt de volgens de NIBUD normen te verstrekken hypotheek met 30% af te nemen (zie Tabel 4). Indien gerekend wordt met 20% restschuld loopt het effect zelfs op tot 40%.

13

Tabel 4: De invloed van restschuld op de maximaal te verstrekken hypotheek volgens NIBUD normen bij restschuldpercentages van 5%, 10%, 15% en 20%

Inkomen Hypotheek (afgerond)

33.000 66.000 99.000

147.000 321.000 552.000


33.000 66.000 99.000

147.000 321.000 552.000


33.000 66.000 99.000

147.000 321.000 552.000


33.000 66.000 99.000

147.000 321.000 552.000

Restschuld (5%)

Hypotheek na aftrek financieringslasten restschuld (afgerond)* 7.350 133.000 16.050 289.000 27.600 497.000

Restschuld (10%)


Restschuld (15%)


Restschuld (20%)


Delta

-10% -10% -10% Delta

-20% -20% -20% Delta

-30% -30% -30% Delta

-39% -40% -40%

Bron: NIBUD, eigen bewerking *de financieringslasten zijn berekend met een rente van 5% en een annuïtaire aflossing van de restschuld in 10 jaar, afronding is naar beneden.

Geconcludeerd kan worden dat de NIBUD normen een positieve bijdrage leveren aan het ‘beschermen’ van gezinnen tegen te hoge hypotheeklasten. Daarentegen leveren de NIBUD normen een negatieve bijdrage voor restschuldbezitters. 2.4.3 Ministeriële regeling per 1 januari 2013 De Minister van Financiën heeft de regels voor hypotheekverstrekking per 1 januari 2013 verder verscherpt in een ‘Tijdelijke regeling hypothecair krediet’ (Staatscourant, 2012). Voornaamste wijzigingen zijn:  

De financieringslast van een hypothecair krediet mag niet hoger zijn dan de toegestane financieringslast. De maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde woning bedraagt:

14



o 105% vanaf 1 januari 2013 o 104% vanaf 1 januari 2014 o 103% vanaf 1 januari 2015 o 102% vanaf 1 januari 2016 o 101% vanaf 1 januari 2017 o 100% vanaf 1 januari 2018 Bij de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning mag een uitzondering gemaakt worden voor restschuld, mits de te verstrekken hypotheek wel voldoet aan de financieringslast vereiste.

De regels van de ministeriële regeling zijn geïncorporeerd in GHF en worden derhalve nageleefd door de banken. Geconcludeerd wordt, dat restschuldfinancieringen ook volgens de maatstaven van de ministeriële regeling verstrekt kan worden. 2.4.4 Hypotheekrente-aftrek De regels voor hypotheekrente-aftrek zijn eveneens scherper gesteld (www.belastingdienst.nl): 



 

Het maximale hypotheekrentetarief in de 4e schijft waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken is per 1 januari 2014 verlaagd van 52 procent naar 51,5 procent. Stapsgewijs wil de overheid het maximale aftrektarief verlagen naar 38%. Sinds 1 januari 2013 is er alleen recht op hypotheekrente-aftrek indien de hypotheek in de looptijd volledig en annuïtair wordt afgelost. De rente op een eventuele tweede lening voor maximaal 50% van de eerste lening ten behoeve van de aflossing na 30 jaar is niet aftrekbaar (de zogenaamde combinatiehypotheek). Renteaftrek voor restschuld is maximaal 10 jaar Renteaftrek voor een in de verkoop en leegstaande woning is maximaal 3 jaar (vanaf 2015 maximaal 2 jaar).

Evident is dat bovengenoemde hypotheekrente-aftrek regels een belangrijke invloed hebben op woningtransacties en de waarde van woningen. Alhoewel er enige mogelijkheden zijn om de renteaftrek voor restschuld 10 jaar te continueren, is de periode mogelijkerwijs te kort.

2.5 Restschuldproblematiek In verschillende onderzoeken is naar voren gekomen dat een significant deel van de woningbezitters te kampen heeft met een potentiële restschuld. Restschuld is de situatie die ontstaat waarbij de waarde van de woning lager is dan de verstrekte hypotheek na aftrek van het opgebouwde vermogen. Schilder & Conijn (2013a) spreken in dit verband over bijna 800.000 huishoudens. Volgens dit onderzoek bedraagt de gemiddelde restschuld € 39.000. Volgens het CBS zijn er in 2013 1.441.000 huishoudens waarbij de woningwaarde kleiner is dan de hypotheekschuld. Dit komt grofweg overeen met 1/3 van de 4,3 miljoen koopwoningen in Nederland. De gemiddelde restschuld bedraagt begin 2013 volgens het CBS € 61.000. In zijn informatiebrief van Minister Stef Blok aan de Tweede Kamer op 2 april 2014 (Blok, 2014), wordt gesproken over 950.000 hypotheken die in 2013 onder water staan. DNB berekent dat er eind september 2013 30% van de woningen, i.c. 1,3 miljoen woningen, onder water4 staat (DNB, 2014). 4

Onder water = hypotheekbedrag minus opgebouwde vermogen is hoger dan de waarde van de woning.

15

Rabobank spreekt over 1.000.000 woningbezitters (Van Dalen, P., 2014). Dit komt neer op 28% van de woningbezitters. De gemiddelde restschuld bij verkoop bedraagt € 50.000. De verschillen van de andere partijen met CBS worden met name veroorzaakt doordat CBS geen rekening houdt met vermogen dat huiseigenaren hebben opgebouwd in een spaar- of beleggingshypotheek. Wat de exacte getallen ook zijn, het is evident dat de restschuldproblematiek een probleem is die de doorstroming in de woningmarkt negatief kan beïnvloeden. Immers, de aanname is dat huishoudens met een restschuld eveneens minder snel geneigd zijn te verhuizen. Met name jongere huishoudens hebben te kampen met een restschuld omdat zij hun huis in een dure periode hebben gekocht en een hoge hypotheek hebben gesloten (Schilder & Conijn, 2013a). De restschuld belemmert mogelijk de verhuismogelijkheden alsmede de verhuismobiliteit (Schilder & Conijn, 2013b). Schilder & Conijn (2013b) spreken in dit verband dat het grootste probleem bij de doorstromers ligt (zowel binnen de koopsector als vanuit de huursector). Eén op de vier van de potentiële doorstromers heeft te maken met een restschuld en wil daardoor niet verhuizen. Daarnaast tonen Schilder & Conijn aan dat in alle prijscategorieën de verhuisketens korter worden. Dit duidt erop dat de starters een andere route bewandelen (kopen van nieuwbouwwoningen of kopen van de gehuurde woningen), waardoor de doorstromers blijven zitten met hun woning zelfs als ze zouden willen verhuizen. Schilder & Conijn(2012) hebben in een ander onderzoek aangetoond dat in de leeftijdscategorie tot en met 25 jaar 57% van de huishoudens een gemiddelde restschuld heeft van € 24.003. In het zelfde onderzoek komt naar voren dat 38% van de huishoudens in de leeftijdscategorie 26 tot en met 35 jaar een gemiddelde restschuld hebben van € 26.194. Alle overige leeftijdscategorieën kennen lagere percentages. Kennelijk speelt, volgens dit onderzoek, de restschuldvraagstuk met name een rol bij jongeren tot en met 35 jaar. Daarnaast blijkt recente verhuizing bij zowel starters als doorstromers een positief effect te hebben op het hebben van een restschuld. Redenatie hierachter is dat deze groepen te weinig tijd hebben gehad om kapitaal op te bouwen. Het fenomeen restschuld is overigens niet nieuw. Ruim 5 jaar geleden beschreef Brosens (2009) dat restschuldrisico naast betalingsrisico en kredietrisico een risico is in een dalende huizenmarkt. Tevens werd voorspeld dat indien de huizenprijzen met 20% zouden zakken 720.000 huishoudens een restschuldrisico zouden hebben en de gemiddelde restschuld uit zou komen op € 44.000. Anno 2014 schijnt dit beeld aardig uitgekomen te zijn. Van Middelkoop (2011) spreekt over een restschuldrisico c.q. negatief vermogensrisico indien de hypotheekschuld (gecorrigeerd voor opgebouwd vermogen) de woningwaarde overstijgt. Vermogensrisico’s komen veelal voor indien een hypotheek recent is gesloten, kosten koper dan wel verbouwingen zijn meegefinancierd, er sprake is van aflosvrije hypotheek, de woningprijzen stagneren dan wel dalen. Tevens blijkt uit dit onderzoek dat in regio’s waar veel vermogensrisico’s zijn de doorstroming op de markt vertraagt. Een gevolg hiervan kan zijn dat wooncarrières en arbeidsmarktcarrières onderbroken dan wel vertraagd kunnen worden. Ras, Ooms en Eggink (2010) spreken over een ernstige belemmering door restschuld in geval een huishouden de hypotheeklasten door negatieve ontwikkelingen (renteverhoging of inkomensvermindering) niet meer kan dragen en zou moeten verhuizen naar een kleinere koopwoning dan wel naar een huurwoning. Door de restschuld kan zo een huishouden niet bewegen en leidt het op termijn tot gedwongen verkoop met alle gevolgen van dien. In hun onderzoek tonen ze aan dat bij een forse crisis met name de starters en zelfstandigen te kampen krijgen met een hoge

16

woonquote en een problematische restschuld. Dit kan leiden tot gedwongen verkoop waardoor de woningmarkt verder verstoord kan worden. Ras et al. laten bij hun onderzoek (onterecht) de huishoudens met een restschuld met NHG buiten beschouwing aangezien deze huishoudens een beroep kunnen doen op NHG. Alhoewel dit waar is bij specifiek omschreven situaties (bijvoorbeeld echtscheiding), vormt de restschuld ook voor deze gezinnen een belemmering voor de verhuismobiliteit als ze vrijwillig naar een ander huis zouden willen verhuizen. Geconcludeerd kan worden dat restschuld met name een probleem is van de jongere huishoudens met als gevolg dat het een belemmering kan vormen voor de doorstroming op de woningmarkt.

2.6 Verhuisladder In navolging van Schilder & Conijn (2013b) definiëren we de verhuisladder als volgt: Stap 1: Kinderen verlaten het ouderlijk huis en beginnen hun eigen wooncarrière Stap 2: Jongeren gaan samenwonen Stap 3: Gezinsuitbreiding Stap 4: Kinderen gaan uit huis Stap 5: Ouderdom slaat toe Onderliggende redenatie is dat een huishouden een verhuisbehoefte krijgt indien de samenstelling van het huishouden verandert. Indien er geen verdere belemmeringen bestaan, zoals dalende koopprijzen, een mogelijke restschuld, lage financieringsbereidheid bij banken of verliesaversie, gaat een huishouden verhuizen naar een woning die meer geschikt is bij de gezinssituatie die ontstaat.

2.7 Verliesaversie & lock-in Verliesaversie stamt af van de Prospect theorie die ontwikkeld is door Tversky en Kahnemann (1979). In een experimenteel onderzoek hebben zij aangetoond dat verliezen ten opzichte van een vast referentiepunt groter lijken dan winsten ten opzichte van hetzelfde referentiepunt (zie Error! Reference source not found.). Mensen geven uitkomsten met hoge waarschijnlijkheid een lagere waarde dan uitkomsten met een zekerheid. Deze tendens, die het zekerheidseffect wordt genoemd, draagt bij aan verliesaversie in keuzes die zekere winsten met zich meebrengen en risicovol gedrag in geval van keuzes met zekere verliezen. Dit betekent dat mensen in hogere mate vervelend vinden om geld te verliezen dan de mate waarin ze blij zijn om geld te winnen. Volgens deze theorie lijdt dit er toe dat verkopers die een verlies kunnen maken hogere prijzen vragen om het verlies te minimaliseren. Dit heeft op haar beurt tot gevolg dat de doorstroming op de woningmarkt belemmerd kan worden omdat er minder transacties plaatsvinden en er als het ware een lock-in ontstaat.

17

Figuur 8: Prospect theorie, waarde van winsten versus waarde van verliezen

Bron: Tversky en Kahnemann (1979)

Anenberg (2010) heeft in zijn onderzoek, gebaseerd op een dataset van 18 jaar op de woningmarkt van de San Fransisco Bay Area, aangetoond dat eigenaren met een potentieel restschuld of een hoge LTV gemiddeld tegen hogere verkoopprijzen (+3,3%-3,6%) willen verkopen in een ‘koude’ markt. Een ‘koude’ markt wordt gekenmerkt door afnemende verkoopaantallen, toenemende voorraden onverkochte woningen en lagere verkoopprijzen. Aangezien kopers geen premie willen betalen om de restschuld van de verkopende partij te financieren, vinden er geen transacties plaats en neemt de voorraad onverkochte woningen toe. Engelhardt (2003) vindt in zijn onderzoek in meerdere metropool gebieden in de Verenigde Staten dat verliesaversie de verhuismobiliteit negatief beïnvloedt, terwijl laag vermogen (lees: hoge LTV) dit niet doet. Ferreira, Gyorky & Tracy (2010) geven in hun onderzoek gebaseerd op American Housing Survey data in de periode 1985-2007 aan dat restschuld (negative equity) de verhuismobiliteit negatief beïnvloedt. Eigenaren die een restschuld hebben zouden 1/3 minder mobiel zijn. Daarnaast leidt USD 1.000 aan additionele jaarlijkse hypotheekkosten tot 12% minder mobiliteit. Tot slot geven zij aan dat verhoogde belastingen eveneens leidt tot 12% minder mobiliteit. In tegenstelling tot Ferreira, Gyorky & Tracy geeft Schulhofer-Wohl (2011) in zijn onderzoek aan dat negative equity de verhuismobiliteit niet negatief maar juist positief beïnvloedt. Het verschil in bevinding ontstaat door het weglaten van 2 situaties in het onderzoek van Ferreira, Gyorky & Tracy: 1. huizen die bij de volgende meting bewoond worden door huurders 2. huizen die bij de volgende meting leegstaan Hierdoor lijkt het of woningeigenaren met een restschuld minder vaak verhuizen, terwijl in bovengenoemde twee situaties de eigenaar ook verhuisd is. Ferreira, Gyorky & Tracy (2011) pareren de argumenten van Schulhofer-Wohl door aan te geven dat zij alleen naar permanente verhuizingen kijken. Zij geven aan dat de data die Schulhofer-Wohl heeft gehercodeerd tijdelijke verhuizingen omvat en daardoor het onderzoek vervuilt. Schilder & Conijn (2013b) geven aan dat de dreiging van restschuld al voldoende kan zijn voor huishoudens om niet te willen verhuizen, ook al zouden ze dit kunnen financieren.

18

Kanttekening bij de onderzoeken voor de Amerikaanse markt is dat het in het Amerikaanse systeem gewoon is dat er een down payment (‘eigen inbreng’) van 20% wordt gedaan. Een zo hoog mogelijke prijs betekent dat de down payment voor het volgende huis makkelijker neergelegd kan worden. Alhoewel de Amerikaanse woningmarkt niet één op één te vergelijken is met de Nederlandse markt, kan verondersteld worden dat het gedrag voor verliesaversie in beide hypothekenmarkten min of meer hetzelfde zal zijn. Immers, ook in de Nederlandse situatie proberen huishoudens met een restschuld zo hoog mogelijk te verkopen zodat de restschuld zo minimaal mogelijk wordt en de volgende hypotheek zo min mogelijk beïnvloedt. Geconcludeerd kan worden dat ook in de Nederlandse hypothekenmarkt woningbezitters met een restschuld door verliesaversie in een dalende markt te hoge verkoopprijzen vragen, waardoor ze niet kunnen verhuizen en blijven zitten in de oude woning. Dit vormt een belemmering voor de doorstroming op de woningmarkt.

2.8 Conclusie Het aantal spelers op woninghypothekenmarkt is beperkt. Alhoewel er anno 2014 een aantal indicatoren positief zijn, leggen de verscherpte regels voor hypotheekverstrekking de nodige druk op de woningmarkt. Binnen alle genoemde regelingen is geregeld dat restschuld meegefinancierd kan worden bij een vervolgstap, toch komt dit deel van de markt (nog) niet in beweging. Daarnaast lijken banken te kampen met een financieringsgat waardoor er mogelijkerwijs minder enthousiasme is om hypotheken te verstrekken. Uit verschillende onderzoeken is verder gebleken dat het hebben van een restschuld de doorstroming in de woningmarkt belemmert. Deels is dit te wijten aan verliesaversie van de woningeigenaar, waardoor er als het ware een lock-in ontstaat. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de Basel III regels en de implementatie hiervan tot 2019.

19

Hoofdstuk 3 Banken en kapitaalvereisten 3.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de Basel III regelgeving en de daarmee samenhangende Capital Requirements Directive IV (§ 3.2). Tevens wordt beschreven wat de tijdslijnen zijn voor het invoeren van de verschillende instrumenten (§ 3.3). In dit hoofdstuk is veelvuldig gebruik gemaakt van Hoeken (2012) alsmede de richtlijnen van Bank for International Settlements (2010) en Financial Stability Board (2010).

3.2

Basel III regelgeving en CRD IV

Als gevolg van de financiële crisis in 2007 is in november 2010 het Basel III voorstel uit 2009 van de Basel Committee on Banking Supervision goedgekeurd door regeringsleiders tijdens de G20-top. Het voorstel moet er voor zorgen dat banken een stevigere kapitaalsbasis krijgen en aanvullende liquiditeitsbuffers aanhouden. Basel III en als vervolg hierop de Capital Requirements Directive IV (hierna CRD IV) moeten de banken weerbaarder maken tegen economische tegenslagen en negatieve ontwikkelingen op de financiële markten. De CRD IV zal zorgen voor verankering van de Basel III richtlijnen in nationale of Europese weten regelgeving. De CRD IV is gepubliceerd op 27 juni 2013 in de Official Journal of the European Union, implementatie in nationale weten regelgeving moet nog volgen. De belangrijkste maatregelen in het kader van deze scriptie zijn:     

Risk based capital requirements Additionele buffers Leverage ratio Liquidity Coveage Ratio Net Stable Funding Ratio

Risk Based Capital requirements Er worden hogere kapitaaleisen gesteld aan zowel de kwaliteit als de kwantiteit van kapitaal. Tijdens de crisis is namelijk gebleken dat alleen hoogwaardig kapitaal dat direct en volledig beschikbaar is, gebruikt kan worden om verliezen op te vangen. Zo is het moeilijker geworden om hybride producten te kwalificeren als kapitaal. Daarnaast komen er verhoogde kapitaalvereisten voor tegenpartijen (CVA = credit value adjustments), waardoor de Risk Weighted Assets (hierna: RWA) verder toeneemt. Beide instrumenten raken de solvabiliteit van een bank. De formule om deze kapitaalseis uit te rekenen is als volgt: (1)

Tier 1 capital ratio = (core) tier 1 capital / risk weighted assets X 100%

Het minimum voor Tier 1 capital zal gezet worden op 6% vanaf 2015. Core Tier 1 capital wordt volgens Basel III gevormd door het aandelenvermogen en ingehouden winsten. Core Tier 1 kapitaal is het kapitaal dat banken in staat stelt verliezen op te vangen en daarmee ‘going concern’ te blijven (Van Hoeken, 2012, p. 47). Het verschil tussen Core Tier 1 en Tier 1 is dat er bij de Core Tier 1 berekening hybride kapitaal niet wordt meegenomen. Naast Tier 1 is er ook een Tier 2 vermogen. Tier 2 is kapitaal dat verliezen kan opvangen in een liquiditeitsscenario (‘gone concern kapitaal’; Van Hoeken, 2012, pp. 47-48). Dit kapitaal is echter minder hard dan Tier 1 kapitaal, als voorbeeld kan een achtergestelde lening met een langere looptijd dan 5 jaar genoemd

20

worden. Het minimum voor Tier 1 kapitaal en Tier 2 kapitaal (ook wel BIS kapitaal genoemd) bedraagt 8% van de RWA. De RWA zijn de risicogewogen activa. De risicogewogen activa komen tot stand door de inschatting van kredietrisico, marktrisico en operationeel risico. Banken mogen voor de bepaling van risicogewogen activa gebruiken maken van interne modellen dan wel door de toezichthouder opgelegde standaardmethoden (Van Hoeken et al, 2012, pp. 40-42). De gekozen methode dient structureel doorgevoerd te worden. Indien voor kredietrisico een ‘advanced’ eigen model is gekozen dient dat ook te gelden voor marktrisico en operationeel risico. Het verschil tussen een standaard methode en een ‘advanced’ eigen model kan groot zijn. De risicowegingen voor de assets volgens de Standardized approach zijn weergegeven in Tabel 5. Tabel 5: Risicowegingen volgens de standardized approach

Rating

AAA tot AA0% 20%

Overheden Banken – methode 1: mbv overheidsratings Banken-methode 20% 2: beoordeling door de bank Ondernemingen 20% en instellingen Retail (vorderingen gedekt door woonhypotheken) Retail (overig)

A+ tot A-

BB+ tot B-

20% 50%

BBB+ tot BBB50% 100%

20%/50% afh. van looptijd 50%



100% 100%

Minder dan B150% 150%

Geen rating 100% 100%

150%


150%

35%

75%

Bron: Van Hoeken (2012), p. 41

De rating wordt bepaald aan de hand van een aantal criteria waaronder de loan to value. Uit de tabel valt op te maken dat de RWA voor leningen in verband met woninghypotheken 35% bedraagt ongeacht de rating en in het verlengde daarvan de hoogte van de loan to value. Opgemerkt wordt dat dit de standardized approach is. Veel banken gebruiken de Foundation internal ratings-based approach en de Advanced internal ratings-based approach. Deze benaderingen (ook wel IRB benaderingen genoemd) zijn gebaseerd op de kwantitatieve modellen die door de banken zelf zijn ontwikkeld. De volgende drie elementen worden gebruikt om het kredietrisico van een bepaalde post te bepalen aan de hand van deze IRB modellen (Van Hoeken, 2012, p. 41):   

Probability of default (PD): de kans dat de debiteur 90 dagen in achterstand is. Loss given default (LGD): het verwachte verlies op een vordering nadat de debiteur 90 dagen in achterstand is. Exposure at default (EAD): het uitstaande bedrag van de vordering op het moment dat de debiteur 90 dagen in achterstand is.

Vervolgens worden de parameters voor PD, LGD en EAD met een in Basel II vastgelegde wiskundige formule omgezet naar RWA. Bij de Foundation IRB approach schatten de banken zelf alleen de PD. Bij

21

de Advanced IRB approach schatten de banken naast PD ook de LGD en EAD in. De banken moeten hiervoor wel historische verliesgegevens hebben met tenminste een datahistorie van 5 jaar. Alle grootbanken gebruiken de Advanced IRB approach. Met behulp van de IRB benadering kunnen de RWA’s een flink stuk lager uitpakken dan in de Standardized Approach. Zo geeft van Hoeken (2012; p.42) het voorbeeld dat de risicogewichten voor woninghypotheken volgens de standardized approach 35% bedraagt, bij de geavanceerde methode bedraagt het risicogewicht 17,2% bij een PD van 0,8% en een LGD van 15%. Alhoewel banken flink moeten investeren in systemen om historie bij te houden, kan het eindresultaat een vermindering van de RWA met ruim 50% betekenen. Dit is zeker lonend te noemen. In hoofdstuk 4 zal ook blijken dat voor ING, Rabo en ABN Amro de RWA beslag voor woninghypotheken een stuk lager is dan de genoemde 35%. Additionele buffers Naast bovengenoemde maatregelen ter bevordering van de solvabiliteit van banken, introduceert Basel III ook drie additionele kapitaalbuffers: capital conservation buffer, countercyclical buffer en GSIB buffer (Van Hoeken, 2012, pp. 49-51). Achtergrond van deze regel is dat banken door het rechtstreekse gevolg van Basel II minimum kapitaaleis minder kapitaal hoefden aan te houden bij lage risico portefeuilles. Gedurende de financiële crisis is gebleken dat het verstandiger is tijdens hoogconjunctuur juist antyciclische buffers aan te leggen. Capital conservation buffer De capital conservation dwingt banken om extra buffer aan te leggen in goede tijden, zodat in slechte tijden hierop ingeteerd kan worden. De omvang van deze buffer is 2,5% additioneel eigen vermogen bovenop de minimum kapitaaleis van 8%. De minimum kapitaaleis wordt derhalve 10,5% door invoering van de capital conservation buffer. Indien bijvoorbeeld de common equity tier 1 ratio kleiner is dan 5,125% dient 100% van de winsten ingehouden te worden. Indien de common equity tier 1 ratio groter dan 7,0% is kan er, indien gewenst, 100% van de winst uitgekeerd worden als dividend. Countercyclical buffer De kredietcrisis heeft geleerd dat banken uitermate gevoelig zijn voor grote verliezen, indien voor de crisis een ‘bubbel’ aanwezig was. Kenmerken van een bubbel zijn: stijgende prijzen (o.a. grond en vastgoed), overbeschikbaarheid van goedkoop krediet en stijgende schulden van huishoudens en bedrijven. Op het moment dat zo een bubbel barst, draaien banken de geldkraan dicht en ontstaat er een gevaar voor de reële economie. De countercyclical buffer probeert te bewerkstelligen dat banken minder kwetsbaar worden voor zo een bubbel, de toezichthouder kan een extra kapitaaleis tussen de 0% en 2,5% neerleggen bij banken indien zij van mening is dat er een bubbel aan de gang is. G-SIB buffer/ G-SIFI buffer G-SIB staat voor Globally-Systematically Important Banks. De term G-SIFI wordt ook wel eens gebruikt en staat Global Systematically Important Financial Institutions. Achtergrond voor deze kapitaalbuffer is dat het omvallen van grote systeemrelevante banken (denk aan Lehman Brothers in 2008) kan leiden tot destabilisatie van het financieel systeem. Dit risico wordt verergerd door de ‘moral hazard’ issue (Van Hoeken, 2012, p. 51;Financial Stability Board, 2010, p. 1 ). Indien banken

22

weten dat ze systeemrelevant zijn en dus gered zullen worden, kunnen een aantal banken extra risico’s nemen. De volgende factoren worden gebruikt om de systeemrelevantie van een bank te testen:     

Balansomvang Mate van verwevenheid met andere instellingen Complexiteit Mate waarin andere banken de rol van de desbetreffende bank kunnen overnemen De mate waarin een bank internationaal actief is

Na toetsing op bovengenoemde factoren kan een extra kapitaaleis neergelegd worden tussen de 1,0% en 2,5%. De nationale toezichthouders kunnen naast deze eis ook extra eisen opleggen aan banken die nationaal belangrijk zijn, de zogenaamde N-SIB. ING, Rabo, ABN Amro en SNS krijgen allen een additionele eis van 1%. Dit betekent echter niet dat in de toekomst deze 1% niet verder verhoogd kan worden. Leverage ratio De leverage ratio is een non-risk based kapitaalseis. Dit beïnvloedt de hefboomwerking waarbij partijen gelet op het balanstotaal een minimum hoeveelheid vermogen aan moeten houden. Dit instrument beïnvloedt de solvabiliteit van een bank. De leverage ratio kan als volgt uitgerekend worden: (2)

Leverage Ratio = tier 1 capital / total balance en off balance sheet X 100%

Doel van deze maatregel is om banken te remmen grote schuldposities in te nemen. Het effect is dat banken additioneel kapitaal moeten aanhouden voor laag-risico portefeuilles en portefeuilles met significante off balance sheet items zoals nog niet getrokken leningen en nog niet gefunde producten. De verwachting is dat de maatregel laag risico assets zoals hypotheken, obligaties en krediet faciliteiten zal afremmen en hoog risico producten zal stimuleren. Het minimum is gezet op 3% vanaf 2016, echter een aantal landen waaronder Nederland willen dit instrument op 4% zetten (“Dijsselbloem: kredietkraan dicht bij hogere buffereis onacceptabel”, 2014; Battes, P., 2014). Er gaan zelfs geluiden op om deze op 10% te zetten (Benink en Weyzig, 2012) of zelfs op 20% tot 30% (Jacobs, 2014). De leverage ratio raakt de banken die veilig belegd hebben in bijvoorbeeld staatsobligaties het hardst, omdat bij de berekening van de leverage ratio geen rekening wordt gehouden met het risicogewicht voor een bepaalde asset. Liquidity coverage ratio De liquidity coverage ratio schrijft voor dat banken voldoende liquiditeitsbuffers aan moeten houden om aan korte termijn verplichtingen te kunnen voldoen. Dit instrument beïnvloedt de liquiditeit van een bank.

23

De liquidity coverage ratio kan als volgt uitgerekend worden: (3)

Liquidity Coverage Ratio = stock of liquid assets / net 30 days cash outflow

Het minimum voor deze ratio wordt per 1 januari 2015 gezet op 60% en per 1 januari 2018 op 100%. Net stable funding ratio De net stable funding ratio probeert te bewerkstelligen dat banken voldoende lange termijn funding aantrekken ten opzichte van de commitments. Dit instrument beïnvloedt derhalve de liquiditeit van een bank. De net stable funding ratio kan als volgt berekend worden: (4)

NSFR = available stable funding / required stable funding x 100%

De ratio wordt gezet op 100%, waar alle banken in 2018 aan moeten voldoen.

3.3

Basel III regelgeving en CRD IV infasering tot en met 2019

De geleidelijke infasering van de verschillende maatregelen, zoals beschreven in § 3.2, is in Tabel 6 weergegeven. Gezien de grote impact van Basel III is bewust voor een geleidelijke overgang gekozen, zodat banken de tijd hebben zich voor te bereiden op deze wijzigingen. Tabel 6: Tijdslijnen voor Basel III en CRD IV 2011 Minimum common equity capital ratio Capital conservation buffer Minimum common equity plus capital conservation buffer Phase-in of deductions from Common Equity Tier 1 Minimum Tier 1 capital Minimum Total capital (BIS capital) Minimum Total Capital plus conservation buffer Capital instruments that no longer qualify as non-core Tier 1 capital or Tier 2 capital Leverage Ratio

2012

2013 3,5%

2014 4,0%

2015 4,5% 4,5%

2016 4,5% 0,625% 5,125%

2017 4,5% 1,25% 5,75%

2018 4,5% 1,875% 6,375%

2019 4,5% 2,5% 7,0%

3,5%

4,0% 20%

40%

60%

80%

100%

100%

4,5% 5,5% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,625% 9,25% 9,875% Phased out over 10 years horizon beginning 2013 Supervisory Monitoring

Parllel run 1.1.2013-1.1.2017 Disclosures starts 1 Jan 2015/ 3% - 4% as of 1.1.2016

Liquidity Coverage Ratio Net stable funding ratio Countercyclical buffer N-SIFI/G-SIFI* Totaal kapitaal minimaal Totaal kapitaal maximaal

>60%

8,0% 8,0%

8,0% 8,0%

8,625% 8,625%

9,25% 9,25%

6,0% 8,0% 10,5%

Migrati on to Pillar 1 >100% >100%

9,875% 9,875%

0%-2,5% 2%-3,5% 12,5% 16,5%

Bron: Bank for International Settlements (2010), eigen bewerking *N-SIFI = national systematically important financial institutions, G-SIFI: Global SIFI

Uit de tabel valt op te maken dat het benodigde kapitaal in 2014 nog 8% is. Echter dit wordt geleidelijk opgevoerd naar minimaal 12,5% en maximaal 16,5% in 2019. Dit betekent in feite een verdubbeling van het kapitaal ten opzichte van 2014!! Daarnaast krijgen banken de taak om liquide te blijven (liquidity coverage ratio > 100%) en stabiele langjarige funding te krijgen (net stable funding ratio > 100%). Uiteraard heeft de leverage ratio ook een belangrijke impact op het aan te houden eigen vermogen, een en ander afhankelijk of 3%, 4%, 5% of misschien wel 30% aangehouden moet worden.

24

Of genoemde maatregelen een impact op de leencapaciteit van banken zullen hebben, is nog een twistpunt. Sommige partijen geven aan dat de verzwaring van de kapitaalseisen zal leiden tot een balansverkorting waardoor banken niet veel kredieten meer kunnen verstrekken. Andere partijen (o.a. Jacobs, 2014) geven aan dat een hoger aangehouden kapitaal leidt tot een lagere risico-opslag op de aandelen vanwege het lagere risico van het bedrijf. Resultante is dat de kosten van het kapitaal voor het bedrijf hetzelfde blijven. In het vervolg van deze scriptie zal rekening gehouden worden met de kapitaalseisen anno 2014 en de oplopende kapitaalseisen in 2019. In hoofdstuk 4 zullen bij de beschrijving van de balansen van ING, Rabobank en ABN Amro de impact van additionele woningfinancieringen op de ratio’s geanalyseerd worden. Het gaat dan om de volgende ratio’s c.q. eisen:    

3.4

Risk based capital requirements (inclusief de additionele buffers) Leverage ratio Liquidity coverage ratio Net stable funding ratio

Conclusie

De Basel III regels maken op het gebied van aan te houden RWA geen onderscheid in de hoogte van LTV bij woninghypotheken. Dit is gunstig. Echter, door de strengere kapitaaleisen krijgen banken te maken met een verdubbeling van de kapitaaleisen in 2019. Het antwoord op de vraag of de verhoogde kapitaaleis ten koste zal gaan van de kredietverstrekking is niet eenduidig te geven. Het is echter wel raadzaam rekening te houden met de verhoogde kapitaaleisen in het kader van het berekenen van de opnamecapaciteit van banken voor additionele woninghypotheken. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de analyse van de WoON data en tevens de analyse van de opnamecapaciteit voor woninghypotheken van de bankbalansen van ING, Rabo en ABN Amro.

25

Hoofdstuk 4: Analyse WoON data en bankbalansen 4.1 Inleiding In § 4.2 wordt aan de hand van datasets uit 2002-2012 van WoON inzichtelijk gemaakt wat de restschuld is. Daarna wordt in § 4.3 ingegaan op de verhuisbehoefte en de daadwerkelijke verhuisbeweging. Vervolgens wordt in § 4.4 doorgerekend wat de uitgestelde verhuisbeweging en de daarbij behorende financieringsbehoefte is. Tevens wordt de basisbehoefte aan woninghypotheken bepaald. In § 4.5 wordt de totale financieringsbehoefte vertaald naar de balansen van de drie grootste woninghypotheekaanbieders op de Nederlandse hypothekenmarkt, i.c. ING, Rabo en ABN Amro. In § 4.6 volgen de conclusies.

4.2 Dataset en operationalisering van de variabelen De analyses worden uitgevoerd aan de hand van de databestanden uit het woningbehoefteonderzoek. Dit is een zeer groot en uitgebreid periodieke survey (eens in de 3 à 4 jaar) over de woningmarkt uitgevoerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken in samenwerking met het Centraal Bureau voor de Statistiek. Het bevat veel informatie over huishoudens, hun woningen en hun financiële situatie. Het aantal respondenten per editie is als volgt: 2002: 75.043, 2006: 64.005, 2009: 78.071 en 2012: 69.339. Om een goede inschatting te kunnen maken van de verhuisbehoeften en de uitgestelde/afgestelde verhuisbeweging en de daarmee gepaard gaande financieringsbehoefte is niet alleen gebruik gemaakt van WoON 2012, maar ook oudere bestanden als WoON 2009, WoON 2006 en WoON 2002. Alhoewel de databestanden niet één op één te vergelijken zijn, is het wel mogelijk op geaggregeerd niveau uitspraken te doen. Aangezien de database gegevens omvat over zowel de koopwoningen- als huurwoningenmarkt, is een verdere selectie benodigd. De koopwoningmarkt wordt geselecteerd door de variabele “huko” op 1 te zetten, dit is de aanduiding voor koopwoningen. Vervolgens wordt een filter gezet op de variabele “HVS”. Dit is de huisvestingssituatie. De volgende categorieën worden in de verdere analyse meegenomen: 1) woning, 2) zelfstandige wooneenheid en 3) onzelfstandige wooneenheid. Tevens wordt een filter gezet op soort woning. In de analyse worden de volgende groepen meegenomen: 1) eengezinswoning, villa, bungalow, landhuis; 2) flat, eigenwoning, appartement of maisonnette; 3) boerderijwoning, woning met tuindersbedrijf. De waarde van de woning wordt bepaald aan de hand van de WOZ waarde die is opgegeven. De WOZ waarde van een bepaald jaar (i.c. 2002, 2006, 2009 en 2012) vertegenwoordigt de marktwaarde van één of meerdere jaren eerder. Aangezien de regels voor de vaststelling van de WOZ waarde in de loop der tijd meerdere malen is gewijzigd, is in overleg met de Waarderingskamer5 het schema zoals weergegeven in Tabel 7 aangehouden.

5

De Waarderingskamer is een zelfstandige bestuursorgaan die valt onder de Minister van Financiën en toeziet op de correcte vastlegging en handhaving van WOZ.

26

Tabel 7: WOZ jaar met onderliggende marktwaarde

WOZ jaar 2002 2006 2009 2012

Waardepeildatum per 1 januari 1998 2002 2007 2011

Bron: eigen bewerking

Om tot de marktwaarde in het desbetreffende jaar (i.c. 2002, 2006, 2009 respectievelijk 2012) te komen, is gewerkt met een waardepeil voor de tussenliggende jaren. De waardepeil wordt bepaald op basis van de CBS prijsindices voor koopwoningen op COROP niveau voor de tussenliggende jaren. De waarde van de woning kan vervolgens als volgt uitgerekend worden: Waardewoningt = waardepeilt X WOZ waarde De hypotheeksom wordt berekend door het aantal hypotheken te hercoderen. Indien het aantal hypotheken 0 bedraagt, wordt de hypotheeksom ook op 0 gezet. Voor alle andere gevallen wordt de hypotheeksom gelijkgesteld aan het totaal aantal geleende hypotheekbedragen (variabele “rente”). Het restant vermogen (negatief dan wel positief) bij een eventuele verkoop, kan nu eenvoudig uitgerekend worden aan de hand van de volgende formule: Saldo verkoopwaarde = waardewoning-/- hypotheeksom De variabele die op deze manier is gekregen is vervolgens nogmaals getransformeerd naar “Restschuld”, waarbij alleen negatieve bedragen zijn overgebleven. Bij deze berekening wordt geen rekening gehouden met het opgebouwde kapitaal op spaarrekeningen dan wel kapitaalrekeningen. Restschuld = Saldo verkoopwaarde < 0 Teneinde uitschieters eruit te halen is een plausibiliteitsregel opgesteld. Alleen hypotheekbedragen die kleiner dan 150% van de woningwaarde zijn worden meegenomen in de verdere analyse. Redenatie hierachter is dat voorheen 110% van de hypotheken werd gefinancierd. De waardevermindering van de afgelopen jaren bedraagt ca. 15 tot 25%. Deze twee getallen bij elkaar opgeteld is kleiner dan 150%. Door deze beperking tot 150% worden extremen eruit gehaald. Naast de plausibiliteitscheck is ook de waardewoning gelimiteerd voor bedragen tussen € 40.000 en € 1.000.000. Doelstelling hierbij is wederom uitschieters naar boven en naar beneden uit te sluiten. Tot slot is het bestand gewogen met de variabele “HWEEGWON “. Doelstelling hierbij is het ophogen van het bestand naar de particuliere huishoudens van 18 jaar en ouder, volgens de huishoudensstatistiek van CBS. In combinatie met de filter op de variabele “HVS” worden alle huishoudens in woningen verkregen.

27

4.3 Restschuld In Tabel 8 zijn de data weergegeven voor restschuld ingedeeld in leeftijdsklassen. Tabel 8: Restschuld opgedeeld naar leeftijdscategorieën Restschuld Mean

Total N

%

Valid N

% valide N tov totale N

%

17-24 jaar

-27.093

55.001

1%

33.540

3%

61%

25-34 jaar

-32.316

550.385

14%

375.695

35%

68%

35-44 jaar leeftijd OP 45-54 jaar in 7 55-64 jaar klassen

-36.880

877.094

22%

362.251

34%

41%

-38.565

923.532

23%

192.571

18%

21%

-41.569

755.029

19%

75.964

7%

10%

65-74 jaar

-37.008

488.038

12%

22.024

2%

5%

75 jaar en ouder

-50.119

288.813

7%

6.228

1%

2%

-35.685 3.937.893

100%

1.068.272

100%

27%

Totaal

Bron: WoON 2012, eigen bewerking

Uit de tabel valt af te lezen dat de gemiddelde restschuld € 35.685 bedraagt. Tevens valt te constateren dat naarmate de leeftijd toeneemt de gemiddelde restschuld eveneens toeneemt. Deze reeks wordt slechts eenmaal onderbroken door een lager gemiddelde restschuld bij de leeftijdsgroep 65-74 jaar. De € 37.008 is lager dan de restschuld in de leeftijdsklasse 55-64 respectievelijk 75 jaar en ouder. Ongeveer 27% van de alle huishoudens heeft een restschuld. Dit komt overeen met ca. 1 miljoen huishoudens. Verder valt op dat dat 69% van de restschuldhouders zich in de leeftijdscategorie 25-34 jaar en 35-44 jaar bevindt. Ter vergelijking: in de totaal aantal huishoudens is het aandeel van deze twee leeftijdsklassen 36%. Uit deze cijfers blijkt dat restschuld met name een problematiek is van de jongere generaties. De ontwikkeling van de restschuld in de periode 2002-2012 is weergegeven in Figuur 9. Uit de figuur valt af te lezen dat de restschuld van een niveau van gemiddeld ca. € 28.752 in 2002 is gezakt naar een niveau van ca. € 25.780 in 2006. Vanaf 2009 is de restschuld echter weer aan het toenemen, in 2012 bevond het zich op een niveau van gemiddeld ca. € 35.685. Het aantal huishoudens met restschuld is door de jaren heen bijna vertienvoudigd. Aantal huishoudens met restschuld is opgelopen van 116.331 in 2002 naar 243.159 in 2006 respectievelijk 646.308 in 2009 respectievelijk 1.068.272 in 2012.

28

Figuur 9: De ontwikkeling van gemiddelde restschuld, gemiddelde verkoopwaarden en gemiddelde hypotheek in de periode 2002-2012

300.000 250.000 200.000

Gemiddelde restschuld

150.000

Gemiddelde verkoopwaarde

100.000

Gemiddelde hypotheek

50.000

28.752 25.780

27.521

35.685

2009

2012

2002

2006


Uit Figuur 9 blijkt eveneens dat de verkoopwaarde na een stijging in 2006 en 2009 gedaald is naar een niveau van gemiddeld ca. € 263.000 in 2012. De gemiddelde hypotheek laat een stijgende lijn zien in de periode 2002 tot 2012. De samenhang tussen de gemiddelde woningwaarde en gemiddelde hypotheek valt ook af te leiden uit de scatter diagram zoals afgebeeld in Figuur 10. Figuur 10: Verkoopwaarde afgezet tegen Hypotheken


29

Gelet op de ontwikkeling in de afgelopen 10 jaar en de samenhang tussen woningwaarde en de getrokken hypotheken, kan voorzichtig gesteld worden dat de restschuld ook de komende jaren een rol zal blijven spelen.

4.4 De verhuisbeweging en verhuisbehoeften Teneinde te bepalen of restschuld tot verminderde verhuizing leidt, zijn de antwoorden op de vraag of men binnen twee jaar wil verhuizen onder de loep genomen. De verwachting is dat door restschuld de verhuiswens bij huiseigenaren met restschuld hoger zal zijn dan het aantal verhuizingen van huiseigenaren zonder restschuld. Uit Figuur 11 blijkt dat in 2002 15% van de respondenten met een restschuld en 14% van de respondenten zonder restschuld een verhuiswens binnen 2 jaar heeft. In de loop der tijd ontstaat er een verschil, waarbij het verschil 7% bedraagt in 2012. In 2012 willen 25% van de respondenten met een restschuld binnen 2 jaar verhuizen naar een ander huis versus 18% van de respondenten zonder restschuld. Figuur 11: Restschuld afgezet tegen verhuiswens binnen 2 jaar in de jaren 2002-2012

30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2002

2006

Geen restschuld; wel verhuiswens

2009

2012

Restschuld; wel verhuiswens

Bron: WoON 2002, WoON 2006, WoON 2009, WoON 2012, eigen bewerking

Onder de respondenten met een restschuld heeft 13% aangegeven beslist niet te willen verhuizen binnen 2 jaar met als reden dat de huizenmarkt op dit moment ongunstig is (zie Tabel 9).

30

Tabel 9: Niet verhuizers vanwege ongunstige huizenmarkt

Frequency Valid

Missing

Niet geselecteerd Geselecteerd

%

Valid %

Cum. %

573.718

54

80

80 100

139.566

13

20

Total

713.284

67

100

System

354.988

33

1.068.272

100

Total


Aangezien het niet willen verhuizen bij deze specifieke groep op een belemmering duidt, kan dit meegenomen worden in vraaguitval door restschuld. Gebaseerd op de verhuiswens is de volgende optelsom inzake de maximale vraaguitval te maken onder huishoudens met een restschuld: Verhuiswens binnen 2 jaar:

25%

Niet verhuizers vanwege ongunstige huizenmarkt:

13%

Maximale vraaguitval:

38%

4.5 De additionele financieringsbehoefte Uit de data zijn ook de wensen te halen van respondenten met een restschuld die zouden willen verhuizen naar een nieuwe woning (zie Tabel 10). Zo heeft een respondent in de leeftijdscategorie 35-44 jaar een gemiddelde restschuld van € 36.880 bij een woningwaarde van € 232.572 en wil graag een woning kopen van € 312.063. De stap tussen € 232.572 en € 312.063 heeft raakvlakken met de verhuisladder zoals beschreven in § 2.6. Tabel 10: Restschuld, waarde van de woning en de gewenst koopprijs restschuld2012 Mean leeftijd OP in 7 klassen

waardewoning2012

Count

Mean

Count

(26.20) Gewenste koopprijs Mean Count

17-24 jaar

-27.093

33.540

158.540

33.540

220.840

33.540

25-34 jaar

-32.316

375.695

182.577

375.695

257.655

375.695

35-44 jaar

-36.880

362.251

232.752

362.251

312.063

362.251

45-54 jaar

-38.565

192.571

233.453

192.571

293.572

192.571

55-64 jaar

-41.569

75.964

243.406

75.964

305.299

75.964

65-74 jaar

-37.008

22.024

225.526

22.024

224.937

22.024

75 jaar en ouder Total

-50.119

6.228

250.934

6.228

275.000

6.228

-35.685

1.068.272

213.617

1.068.272

280.273

1.068.272


Uit de literatuurbeschrijving in § 2.5 is gebleken dat er grosso modo 1.000.000 huishoudens zijn met een restschuld. Dit blijkt ook in grote lijnen uit de geanalyseerde dataset voor 2012, het aantal huishoudens met een restschuld bedraagt 1.068.272. In het vervolg houden wij 1.000.000

31

huishoudens aan voor verdere analyse. Dit gegeven gecombineerd met de vraaguitval en de verhuiswensen van de respondenten, levert de rekensom zoals weergegeven in Tabel 11. Tabel 11: Additionele financieringsbehoefte per jaar en voor 5 jaar

Additionele financieringsbehoefte als gevolg van uitgestelde verhuizingen Aantal huishoudens met restschuld Vraaguitval 50%*25%*1/2 + 13%*1/3 Aantal huishoudens met verhuisbehoefte Gemiddelde restschuld positie bij verhuizing Gemiddelde verhogingsstap: € 280.273 - € 213.617 = Gemiddelde verhogingsstap geïndexeerd voor 2013 Totale additionele financieringsbehoefte uhv uitgestelde verhuizingen

1.000.000 10,6% 105.833 35.685 66.655 62.256 6.588.747.553

in euros in euros in euros in euros

Basisbehoefte aan hypotheken Aantal transacties Gemiddelde verkoopprijs Totale basis financieringsbehoefte per jaar

120.000 per jaar 213.000 in euros 25.560.000.000 in euros

Totale financieringsbehoefte per jaar

32.148.747.553 in euros

Totale financieringsbehoefte voor 5 jaar

160.743.737.764 in euros

Bron: eigen berekening

Bij de berekeningen zijn de volgende aannames gemaakt: 1. De restschuld is reeds gefinancierd door een bank en hoeft derhalve niet additioneel gefinancierd te worden 2. Er wordt geen eigen inbreng gedaan, de volgende stap wordt 100% gefinancierd. 3. De helft van de huishoudens met een verhuiswens binnen 2 jaar gaat daadwerkelijk verhuizen. Resultaat wordt gedeeld door 2 om de verhuisbehoefte per jaar uit te kunnen rekenen. De andere helft blijft zitten in de huidige woning. Reden hiervoor kan bijvoorbeeld zijn dat ze toch tevreden zijn over de huidige woning. 4. Van de niet verhuizers vanwege de ongunstige markt besluit 1/3e dat het toch tijd is geworden om te gaan verhuizen. 5. Aantal transacties en de gemiddelde verkoopprijs is gehaald uit figuur 1. Op basis van de bovenstaande aannames bedraagt de vraaguitval 10,6% oftewel ruim 105.000 huishoudens. Uitgaande van deze 10,6% betekent het dat, ceteris paribus, de circa 1 miljoen huishoudens met restschuld binnen 10 jaar verhuisd kunnen zijn. Deze huishoudens hebben een gemiddelde restschuld van € 35.685. De enquêtes voor WoON 2012 zijn afgenomen in de periode september 2011 tot juni 2012. In § 4.6 zullen de bankbalansen van het jaar 2013 beschreven worden, teneinde deze te kunnen matchen met het financieringsbedrag wordt de gemiddelde verhogingsstap ad € 66.655 1 jaar geïndexeerd met de CBS verkoopprijzen prijsindex voor bestaande woningen. Deze bedroeg voor 2013 85,3 en was daarmee 6,6% lager dan 2012. De gemiddelde verhogingsstap bedraagt hierdoor € 62.256. Op basis van deze berekeningen bedraagt de additionele

32

financieringsbehoefte uit hoofde van de uitgestelde verhuizingen € 6,6 miljard per jaar. Vanwege de negatieve prijsontwikkeling op de koopwoningenmarkt in 2012 en 2013 is het benodigde additionele financieringsbedrag lager geworden. Hier wordt wel een kanttekening gemaakt, daar bij een herstellende woningmarkt het benodigde financieringsbedrag steeds groter zal worden. Naast de financieringsbehoefte als gevolg van de uitgestelde verhuisbeweging is er ook een basis financieringsbehoefte per jaar. De veronderstelling is dat er altijd een minimaal aantal transacties per jaar zal plaatsvinden. Immers er zijn altijd mensen die uit huis gaan, gaan scheiden, voor werk moeten verhuizen e.d. Uit Figuur 1 blijkt dat ook gedurende de kredietcrisis het aantal verkochte woningen zich heeft bewogen tussen de 110.000 en 127.500. Voor de kredietcrisis bevond het aantal transacties zich op een niveau van rond de 200.000. De verwachting is dat, op enkele uitzonderingsjaren na in verband met een inhaalslag, transacties rond de 200.000 niet meer gehaald zullen worden. Voor de verdere analyse wordt gerekend met minimaal aantal transacties van 120.000 als basisbehoefte. Op basis van dit aantal bedraagt de basis financieringsbehoefte € 25,6 miljard per jaar. Vanuit de conservatieve benadering is er hierbij vanuit gegaan dat de volledige koopsom wordt gefinancierd bij de vervolgstap. Indien de verhuizers een deel van de vervolgstap met eigen middelen kunnen financieren, is het evident dat dit de financierbaarheid zal vergroten ten opzichte van het gehanteerde conservatieve uitgangspunt in deze scriptie. Gedurende de inhaaljaren en bij volledige invulling van de financieringsbehoefte als gevolg van de uitgestelde verhuisbeweging, bedraagt het aantal transacties ca. 225.000 per jaar. De totale financieringsbehoefte per jaar komt uit op ca. € 32,1 miljard per jaar6. Tot en met 2019 zou dit uitkomen op € 160,8 miljard. Het totale financieringsbedrag verdeeld naar de marktaandelen van de drie grootste banken komt neer op de financieringsbedragen zoals weergegeven in Tabel 12 (zie ook § 2.2). Het financieringsbedrag ad € 22,5 miljard per jaar vertegenwoordigt 70% van de totale financieringsbehoefte per jaar. Tot en met 2019 komt het financieringsbedrag uit op € 112,5 miljard. Teneinde te kunnen bepalen of de banken in een worst case scenario het totale financieringsbedrag kunnen dragen, zal met dit laatste getal worden gewerkt bij de verdere berekeningen. Tabel 12: Financieringsbedrag per bank voor de drie grootste banken

Bank Rabo ABN Amro ING Totaal

Marktaandeel 28,1% 21,8% 20,1% 70,0%

Financieringsbedrag per jaar (in €) 9.033.798.062 7.008.426.967 6.461.898.258 22.504.123.287

Financieringsbedrag totaal (in €) 45.168.990.312 35.042.134.833 32.309.491.291 112.520.616.435

Bron: eigen berekening *geïndexeerd voor 2012 en 2013 op basis van de CBS verkoopprijzen prijsindex bestaande woningen

Als laatste stap wordt de benodigde RWA berekend. Hierbij wordt een berekening gemaakt voor zowel de standardized approach als de advanced approach.

6

De optelsom van € 6,6 miljard als gevolg van uitgestelde verhuisbeweging en € 25,6 miljard als gevolg van basisbehoefte komt uit op € 32,1 miljard vanwege een afrondingsverschil.

33

De volgende 4 scenario’s zijn doorgerekend (zie Tabel 13):    

Benodigd EV 1 min = benodigd eigen vermogen volgens de standardized approach met minimale solvabiliteitseis van 8% Benodigd EV 2 max = benodigd eigen vermogen volgens de standardized approach met maximale solvabiliteitseis van 16,5% Benodigd EV 3 min = benodigd eigen vermogen volgens de advanced approach met minimale solvabiliteitseis van 8% Benodigd EV 4 max = benodigd eigen vermogen volgens de advanced approach met maximale solvabiliteitseis van 16,5%

Tabel 13: Benodigd vermogen en RWA ten behoeve van de financieringen voor woninghypotheken, bedragen in euros x miljoen Bank

Financieringsbedrag

RWA% standardized

RWA stand.

RWA% adv.*

RWA adv.

Benodigd EV 1 min

Benodigd EV 2 max

Benodigd EV 3 min

Benodigd EV 4 max

Rabo

45.169

35%

15.809

17,5%

7.905

1.265

2.609

632

1.304

ABN

35.042

35%

12.265

17,5%

6.132

981

2.024

491

1.012

ING

32.309

35%

11.308

17,5%

5.654

905

1.866

452

933

19.691

3.151

6.498

1.575

3.249

Totaal

112.521

39.382

Bron: eigen berekening *17,5% is gebaseerd op de bevindingen uit de jaarverslagen van ING en ABN Amro alsmede de informatie uit Van Hoeken (2012)

Uit de tabel blijkt dat Rabo voor een financieringsbedrag van € 45,2 miljard een RWA moet aanhouden tussen de € 7,9 miljard en € 15,8 miljard. Het benodigd eigen vermogen varieert tussen de € 632 miljoen en € 2,6 miljard. In de volgende paragraaf worden deze gegevens gebruikt voor de doorvertaling van de additionele financieringsbehoefte op de balansen van de drie grootste hypotheekverstrekkers. Daar zal ook blijken dat voor ING en ABN Amro specifieke RWA % gebruikt zal worden, waarbij ING binnen de bovengenoemde bandbreedte valt en ABN Amro nog lager zit. Voor Rabo is gebruik gemaakt van bovenstaande data, omdat Rabo in haar jaarrekening niet specifiek heeft aangegeven wat de RWA density is voor woninghypotheken.

4.6 De bankbalansen van ING, Rabo en ABN Amro In deze paragraaf worden de bankbalansen van de drie grootste banken in Nederland, i.c. ING, Rabo en ABN Amro, geanalyseerd. Deze drie banken hebben een marktaandeel van 70% binnen de hypothekenmarkt en zijn derhalve representatief te noemen voor de hele hypothekenmarkt. Elk benodigd financieringsbedrag zal getoetst worden in combinatie met de balans van 2013 en de berekende ratio’s na verstrekking, waaraan banken moeten voldoen conform Basel III. Hierbij is de balans van 2013 als basis genomen, waarbij er projecties tot 2019 zijn gemaakt. De projecties betreffen alleen de woninghypotheken. Van alle overige activiteiten is aangenomen dat deze stabiel blijven op het niveau zoals aangegeven in 2013. Aanname hierbij is dat de banken in de komende jaren niet veel groter of kleiner zullen worden. De op deze manier doorgerekende balansen zijn getoetst aan de hand van de Basel III criteria zoals deze zullen gelden in 2019. De berekeningen zijn conservatief uitgevoerd, daar het totale financieringsbedrag wat benodigd is tot 2019 in één keer is doorgerekend als een financieringsbehoefte reeds in 2013.

34

4.6.1 ING In Tabel 14 is de geconsolideerde balans 2013 van ING Bank weergegeven. Tabel 14: Geconsolideerde balans ING Bank N.V. 2013, in euros x miljoen

Activa Assets cash and balances with central banks amounts due from banks financial assets at fair value through profit and losses Investments loans and advances to customers other assets

Total

2013 Passiva EQUITY 11.920 43.012 shareholder’s equity 121.576 minority interests 79.981 LIABILITIES 508.338 subordinated loans 22.817 Customer deposits and other funds on deposit Debt securities Other liabilities 787.644

2013

32.805 955

14.776 474.783 122.299 142.026 787.644

Bron: ING Bank (2014)

Verreweg de grootste activa post wordt gevormd door leningen aan klanten (€ 508,3 miljard). Onder deze activapost vallen ook de verstrekte woninghypotheken. ING heeft wereldwijd in 2013 voor € 277,3 miljard aan woninghypotheken op de balans staan (2012: € 296,4 miljard; ING, p. 176, 236). Het aandeel van Nederland bedraagt € 136,2 miljard en vertegenwoordigt derhalve 49,1% van de totale woninghypothekenportefeuille. LTV van de Nederlandse hypothekenportefeuille bedraagt 91%. De additionele zekerheden die klanten afgeven zijn niet meegerekend bij deze LTV berekeningen. Andere grote woninghypothekenmarkten voor ING zijn: Duitsland (22,5%; LTV 71%) en België (10,6%; LTV 75%). 1,5% van de totale hypothekenportefeuille is non-performing. Het aandelenkapitaal bedraagt € 32,8 miljard in 2013. Uitgaande van dit bedrag staan de berekeningen voor Core Tier 1 capital, Tier 1 capital en BIS Capital in Tabel 15.

35

Tabel 15: Berekeningen inzake de kapitaalspositie van ING in 2013, 2014 en 2019, in euros x miljoen Capital position of ING Bank shareholder's equity Regulatory adjustments minority interests counting as Tier 1 capital* goodwill and intangibles deductible form Tier 1

2013 32.085

2014 32.085

2019 32.085

1.065

949

485

-1.057

-1.167

-1.606

deductions Tier 1

-1.082

-1.174

-1.543

-833

-833

-1.038 -325 776

-1.038 -325 776

776

125

125

125

2.671

2.671

-

-110 -57

-551 -286

-12

-60

723

723

720

33.110

32.613

30.145

Subordinated loans qualifying as Tier 1 capital 5.122 Minority interests, counting as Tier 1 capital 0 Available capital Tier 1 38.232

5.122 17 37.752

5.122 84 35.351

Supplementary capital - Tier 2 Revaluation reserve equity securities Revaluation reserve real estate Non-hedged subordinated loans Deduct participation Bank of Beijing Tier 2 deductions Minority interests, counting as Tier 2 capital BIS capital

8.653

46.496

8.653 830 260 66 -603 -865 22 46.115

111 44.115

282.503

300.958

300.958

11,7% 13,5% 16,5%

10,8% 12,5% 15,3%

10,0% 11,7% 14,7%

revaluation reserve debt securities revaluation reserve equity securities revaluation reserve real estate revaluation reserve cash flow hedge

Prudential filters own credit risk defined benefit remeasurement (IAS 91R) Net defined benefit pension fund assets deferred taks assets Own credit risk adjustments tot derivatives defined benefit remeasurement (IAS 91R) Other Available capital Core Tier 1 (Basel III Common equity)

Risk-weighted assets Core Tier 1 ratio Tier 1 ratio BIS ratio

8.653 1.038 325 83 -754 -1.081

Bron: Bron: ING Bank (2014), eigen berekening *afwijking ten opzichte van balans wordt niet verklaard in de jaarrekening, enige toelichting die wordt gegeven is dat het conform de definitie van toezichthouders is.

36

Risk based capital requirements Het additionele financieringsbedrag van € 32,3 miljard levert voor ING een RWA op van € 6,1 miljard. Hierbij is gerekend met een RWA density van 18,9%, hetgeen ING ook aanhoudt in haar jaarverslag. ING maakt voor de RWA bepaling gebruik van de standardized approach (12,6%) en de AIRB (advanced internal ratings based=AIRB) approach (87,4%; ING, p. 231). Volgens de richtlijn van DNB dient minimaal 85% van de portfolio AIRB gekwalificeerd te zijn om AIRB toe te kunnen passen (ING, p. 154).In Tabel 16 zijn er berekeningen gemaakt voor beslag op het EV op basis van RWA bepaling volgens de standardized approach (35%), de AIRB approach algemeen (17,5%) en ING specifiek (18,9%). Het laatste getal is gebruikt voor de verdere berekeningen van RWA, kapitaal en kapitaalsratio’s. De overige twee getallen zijn meer bedoeld om een bandbreedte aan te geven. Tabel 16: Berekeningen inzake de impact van de additionele financieringen op RWA en kapitaalratio's

ING Beslag op EV uhv additionele financiering standardized Beslag op EV uhv additionele financiering advanced Beslag op EV specifiek ING; 18,9% Available capital Tier 1 BIS Capital Risk-weighted assets additioneel Risk-weighted assets Tier 1 ratio Tier 1 ratio; Basel III norm BIS ratio BIS ratio; Basel III norm

2013

2014

2019

-905

-905

-1.866

-452 -489 37.743 46.007 6.106 288.609 13,1% 4,5% 15,9% 8,0%

-452 -489 37.263 45.626 6.106 307.064 12,1% 5,5% 14,9% 8,0%

-933 -1.008 34.343 43.107 6.106 307.064 11,2% 6,0% 14,0% 16,5%


Uit de berekening blijkt dat ING zelfs na verstrekking van financieringen groot € 32,1 miljard aan bijna alle Basel III normen voldoet. Zowel de Tier 1 ratio als BIS ratio bevinden zich boven de norm. Enige uitzondering is de BIS ratio van 14,0% in 2019, terwijl de norm maximaal 16,5% is. Aangezien dit pas in 2019 gaat spelen heeft ING ruim de tijd om het kapitaal aan te vullen zodat zij ook kan voldoen aan deze norm. Het aanvullen van het kapitaal kan bijvoorbeeld door het uitgeven van nieuwe aandelen of inhouden van gemaakte winsten. Daarbij komt nog dat in het getal van 16,5% gerekend is met een G-SIFI opslag van 3,5%. ING is aangewezen als systeembank waarbij een opslag van 1% geldt (Financial Stability Board, 2013). Indien hiervoor gecorrigeerd wordt, bedraagt de norm voor ING voor de BIS ratio in 2019 14% en voldoet ING eveneens aan deze norm. Leverage Ratio Zoals eerder geformuleerd kan de leverage ratio als volgt worden uitgerekend. Leverage Ratio = tier 1 kapitaal / (total on balance sheet + off balance sheet + additionele financiering) X 100%

37

Leverage Ratio 2013 = 37.743 / (787.644 + 92.9127 + 32.309) = 4,1% Leverage Ratio 2014 = 37.263 / (787.644 + 92.912 + 32.309) = 4,1% Leverage Ratio 2019 = 34.343 / (787.644 + 92.912) = 3,8% Uit deze berekeningen blijkt dat ING aan de leverage eisen van Basel III (>3%) en van Minister Dijsselbloem (> 4,0%) zou blijven voldoen bij additionele financiering. Uitzondering is de leverage ratio in 2019, ING zou hier net niet aan voldoen. ING heeft hier echter 5 jaar de tijd om het kapitaal aan te vullen zodat hieraan voldaan kan worden. Leverage eisen van 10% of hoger lijken niet haalbaar en vormen derhalve bij toepassing een slot op de woningmarkt. Liquidity Coverage Ratio De formule voor Liquidity Coverage Ratio (LCR) is als volgt: (1)

Liquidity Coverage Ratio = stock of liquid assets / net 30 days cash outflow

In Tabel 17 is een specifieke balans weergegeven ten behoeve van de berekening van de LCR. Aan elke balanspost is een gewicht toegekend, waarbij de wegingsfactor afhangt van het type product en type klant. Aan de activa kant staat de LCR buffer met Level 1 en Level 2 aanduiding. Level 1 activa zijn activa van de hoogste kwaliteit. Hier zijn geen restricties op van toepassing in het liquiditeitsbuffer, daar de veronderstelling is dat je altijd over deze middelen kunt beschikken. Level 1 activa zijn voor ING: kasgeld en reserves bij centrale banken (€ 17,3 miljard) en investeringen in staatsobligaties (€ 52,6 miljard). Level 2 activa zijn activa die iets minder liquide worden geacht. In het geval van ING betreft dit verstrekkingen aan banken (€ 22,2 miljard). Ervan uitgaande dat deze banken een minimale rating van AA- hebben, kan verondersteld worden dat dit solide beleggingen zijn ook in tijden van een crisis. Rekening houdend voor een waardeverlies bij gedwongen verkoop, wordt een haircut van 15% toegepast. Voor de financiële assets die binnen een maand verlopen, wordt verondersteld dat deze 100% terugbetaald worden en derhalve leiden tot een geldinstroom. Voor de leningen verstrekt aan klanten die binnen 1 maand vervalt, wordt verondersteld dat 50% wordt doorgerold en 50% terugbetaald. Alle overige activaposten krijgen een factor 0%, omdat verondersteld wordt dat deze niet tot een geldinstroom binnen 30 dagen zal leiden. Bij de passivaposten wordt verondersteld dat bij zowel klanten deposito’s als debt securities 90% blijft ‘zitten’ en dat slechts 10% het geld daadwerkelijk opneemt. Voor de financial assets is de factor op 100% gezet omdat hier bij einde looptijd dit inderdaad tot gelduitstroom leidt. Bij alle overige passivaposten is de factor op 0% gezet, omdat verondersteld wordt dat deze niet tot een geldstroom zullen leiden binnen 30 dagen.

7

ING Bank (2014), p. 231. € 92.192 is de optelsom van de off balance items vermeld bij Regulatory Exposure At Default. Vanwege de conservatievere benadering voor de berekening van Regulatory Exposure At Default is dit bedrag hoger dan de € 85.776, zoals vermeld op p. 245 bij off-balance items.

38

Tabel 17: Balans ING en toegekende factoren ten behoeve van de berekening van de LCR

Factor Level 1: 100% Level 1: 100% Level 2: 85% 0% 0% 100% 0%

Activa cash and balances with central banks amounts due from banks < 1 maand; balances with central banks amounts due from banks < 1 maand amounts due from banks between 1 months en 365 days amounts due from banks > 1 year Financial assets at fv < 1 month Financial assets at fv between 1 month and 365 days

0% Financial assets at fv > 1 year Loans and advances to customers < 1 month Loans and advances to customers 0% between 1 month and 365 days

50%

Loans and advances to customers 0% > 1 year Level 1: 100% Investments - government bonds 0% Investments - other 0% other assets Total

2013 Passiva

2013 Factor

11.920 EQUITY 5.393 22.219 shareholder's equity

32.805

0%

955

0%

14.776

0%

Customer deposits and other 413.802 funds on deposit < 1 month

10%

10.675 minority interests 10.118 LIABILITIES 51.636 subordinated loans 9.471

60.469

Customer deposits and other funds on deposit > 1 month

60.981

0%

63.458 Debt securities < 1 month

49.891

10%

48.734 Debt securities > 1 month

72.408

0%

97.022

100%

33.975

0%

11.029

0% 0% 0%

Financial liabilities at fair 396.146 value through profit and losses < 1 month Financila liabilities at fair 52.629 value through profit and losses > 1 month 27.352 Other liabilities 17.424 787.644

787.644


De LCR buffer en de netto gelduitstroom (voor de komende 30 dagen) kunnen als volgt berekend worden (alle getallen in euros x miljoenen): Level 1 activa: 69.942 Level 2 activa: 18.886 (85% van 22.219) LCR Buffer:

88.828

De level 2 activa vormt in bovenstaande berekening 21% van de totale LCR Buffer en voldoet derhalve aan de regel dat de LCR Buffer voor maximaal 40% uit Level 2 activa mag bestaan.

39

De netto geldstroom bestaat uit de volgende componenten: Bruto gelduitstroom:

143.391

Bruto geldinstroom:

83.365

Netto gelduitstroom:

60.026

Overigens het zij opgemerkt dat indien de netto gelduitstroom negatief is, Basel III toch voorschrijft dat 25% van de bruto gelduitstroom als netto gelduitstroom wordt genomen. Dit is hier niet van toepassing omdat er een netto gelduitstroom is. LCR ratio op basis van deze gegevens is als volgt uit te rekenen: LCR Buffer / netto gelduitstroom = 88.828 / 60.026 X 100% = 148% ING voldoet hiermee nu al ruim aan de eis van 60% per 1 januari 2015 en de toekomstige eis van 100% per 1 januari 2018. Een extra verstrekking ten behoeve van de additionele financieringsbehoefte heeft geen impact op de LCR ratio, omdat deze alleen de komende 30 dagen in ogenschouw neemt. Veronderstelling is dat bij het verstrekken van hypotheken, zowel de uitzetting als de inkoop van de funding langjarig zal zijn. Net stable funding ratio De formule voor Net Stable Funding Ratio (NFSR) is als volgt: (1)

NSFR = available stable funding / required stable funding x 100%

In Tabel 18 is de balans van ING gebruikt om de available stable funding (ASF) en required stable funding (RSF) per balans item aan te geven. Het percentage varieert tussen de 0% en 100%.

40

Tabel 18: Berekening NFSR vo or ING op basis van de balans uit 2013, in euros x miljoen

RSF

Activa cash and balances 0% with central banks amounts due from 0% banks financial assets at 100% fair value through profit and losses** 65% investments loans and advances to 100% customers > 1 year* loans and advances to 85% customers < 1 year* residential 65% mortgages* 100% other assets

Total

2013 Passiva

2013 ASF

11.920 EQUITY 43.012 shareholder's equity

121.576 minority interests

32.805

100%

955

100%

14.776

100%

474.783

50%

122.299

50%

97.022

100%

45.004 787.644

0%

79.981 LIABILITIES 118.845 subordinated loans

112.192

Customer deposits and other funds on deposit

277.301 Debt securities Financila liabilities at 22.817 fair value through profit and losses** Other liabilities 787.644

Bron: eigen berekening *ING jaarrekening 2013, pp. 106, 173 **zowel de financial assets als de liabilities zijn op 100% gezet, omdat normaliter dit genet zou worden, echter onder Basel III is dit niet meer toegestaan

De invulling van de formule levert het volgende resultaat op: NSFR = 444.099.000.000 / 590.835.000.000 = 75% ING voldoet hiermee nog niet aan de NSFR eis van 100% per 1 januari 2018, maar heeft nog een aantal jaren de tijd om hieraan te voldoen. Indien ING in de additionele financieringsbehoefte van € 32.309.491.291 voorziet en dit ook langjarig fundt, leidt dit tot de volgende berekening. NSFR(a)= 476.408.000.000 / 623.144.000.000 = 76% Conclusie is derhalve dat het effect op de NSFR van de te verstrekken additionele financiering te verwaarlozen is.

41

4.6.2 Rabobank In Tabel 19 is de geconsolideerde balans van Rabobank weergegeven. Tabel 19: Geconsolideerde balans Rabobank 2013, in euros x miljoen

Activa Geldmiddelenen kasequivalenten vorderingen op andere banken financiele activa financiele activa - voor verkoop kredieten aan cliënten other assets

Total

2013 Passiva 43.039 EQUITY aandelenkapitaal (incl. 40.844 ledencertificaten) 49.963 minority interests

2013 37.313 2.724

46.411 LIABILITIES 460.202 Achtergestelde leningen Toevertrouwde 33.680 middelen Uitgegeven schuldpapieren

329.400

Other liabilities

101.526

674.139

7.815

195.361

674.139

Bron: Rabobank Groep (2014)

Uit de balans blijkt dat verreweg de grootste activapost de kredieten aan cliënten zijn met € 460 miljard. In deze balanspost zitten ook de woninghypotheken die Rabo heeft verstrekt. In 2013 bedraagt dit € 209,1 miljard (2012: € 209,6 miljard; Rabobank Groep, 2014, p. 42). Rabo verstrekt hypotheken onder de formules Rabo en Obvion. LTV van de hypothekenportefeuille bedraagt 81% (2012: 81%). 21% van de portefeuille kent een LTV hoger dan 100%. In deze berekening wordt rekening gehouden met de verpande middelen. 1,2% van de hypothekenportefeuille kent een betalingsachterstand groter dan 30 dagen (Rabobank Groep, 2014, p. 44). In Tabel 20 is de kapitaalpositie van Rabobank in 2013, 2014 en 2019 weergegeven. De Tier 1 ratio bedraagt in 2013 16,6%, in 2014 en 2019 zakt dit naar 13,6%. De BIS ratio bedraagt 19,8% in 2013 en zakt naar 16,2% in 2019. De wijzigingen zijn toe te schrijven aan de verhoging van de RWA en zijn gebaseerd op een doorrekening van de gegevens zoals summier weergegeven in de jaarrekening van Rabobank.

42

Tabel 20: Berekeningen inzake de kapitaalpositie van Rabobank in 2013, 2014 en 2019, in euros x miljoen

Kapitaalverloop Rabobank Core Tier 1 kapitaal 31/12/2012 ingehouden winsten netto winst

2013 29.253 -190

2014

2019

28.551

28.551

35.092

35.092

41.650

41.650

210.829 257.216

257.216

930

Rabobank certificaten en leden certificaten -850 non-controlling interests

aftrek immatriele activa Tier 1 / Tier 2 aftrek andere aftrekposten Core Tier 1 kapitaal 31/12/2013

Additionele Tier 1 kapitaal 31/12/2012 Trust preferred securities III-VI Trust preferred securities II Capital securities Aftrekposten Additioneel Tier 1 Kapitaal 31/12/2013

Tier 1 kapitaal

Tier 2 kapitaal 31/12/2012 Reserves Achtergestelde leningen Tier 1/Tier 2 aftrek Tier 2 kapitaal 31/12/2013 BIS kapitaal Risk Weighted Assets Core Tier 1 ratio Tier 1 ratio BIS ratio

35

456 224 -1.307 28.551

9.104 -71 -415 -84 -1.993 6.541

35.092

3.964 -439 2.809 224 6.558 41.650

13,5% 16,6% 19,8%

11,1% 13,6% 16,2%

11,1% 13,6% 16,2%

Bron: Rabobank Groep (2014), eigen berekening

43

Risk based capital requirements De uitgerekende kapitaalposities worden vervolgens gemuteerd met het effect uit hoofde van additionele financiering van € 45,2 miljard door Rabobank. In Tabel 21 zijn deze berekeningen weergegeven. Rabobank heeft helaas in haar jaarrekening niet specifiek aangegeven wat de gemiddelde RWA beslag is voor woninghypotheken. Er is gerekend met standardized beslag van 35% en een advanced beslag van 17,5%. Gelet op de resultaten bij ING en ABN Amro is ervoor gekozen om verder te rekenen met de variant van 17,5%, waardoor het eigen vermogensbeslag € 64 miljoen negatief is. Het Tier 1 kapitaal komt uit op € 35 miljard. Het additionele RWA beslag bedraagt € 7,9 miljard. Uit de tabel valt af te lezen dat na genoemde wijzigingen Rabobank aan de Tier 1 ratio en BIS ratio normen ruimschoots blijft voldoen. Enige uitzondering is ook hier weer de BIS ratio in 2019. De norm schrijft voor dat dit 16,5% moet zijn, Rabobank scoort 15,2%. Aangezien dit pas in 2019 gaat spelen heeft Rabobank ruim de tijd om het kapitaal aan te vullen zodat zij ook kan voldoen aan deze norm. Het aanvullen van het kapitaal kan bijvoorbeeld door het uitgeven van nieuwe aandelen of inhouden van gemaakte winsten. Daarbij komt nog dat in het getal van 16,5% gerekend is met een GSIFI opslag van 3,5%. Dit is het maximum percentage, bij een lager percentage zal Rabobank aan deze norm voldoen. Tabel 21: Berekeningen inzake de impact van de additionele financieringen op RWA en kapitaalratio's, in euros x miljoen

Rabobank Beslag op EV uhv additionele financiering standardized Beslag op EV uhv additionele financiering advanced Available capital Tier 1 BIS Capital Risk-weighted assets additioneel Risk-weighted assets Tier 1 ratio Tier 1 ratio; Basel III norm BIS ratio BIS ratio; Basel III norm

2013

2014

2019

-1.265

-1.265

-2.609

-632

-632

-1.304

34.460 34.460 41.018 41.018 7.905 7.905 218.734 265.121 15,8% 13,0% 4,5% 5,5% 18,8% 15,5% 8,0% 8,0%

33.788 40.346 7.905 265.121 12,7% 6,0% 15,2% 16,5%

Bron: Rabobank Groep (2014), eigen berekening

Leverage ratio In Tabel 22 zijn de leverage ratio’s voor 2013, 2014 en 2019 weergegeven. Hieruit blijkt dat de verstrekking van additioneel € 45,2 miljard geen belemmering vormt voor de leverage ratio. De leverage ratio bedraagt in 2013, 2014 en 2019 4,4% en is daarmee hoger dan de 3% zoals gesteld door Basel en de 4% zoals geëist door minister Dijsselbloem. Ook voor Rabo lijkt een leverage eis van 10% en hoger op basis van deze gegevens niet haalbaar.

44

Tabel 22: Leverage ratio Rabobank in 2013, 2014 en 2019, bedragen in euros x miljoen

Tier 1 kapitaal Total exposure* Leverage ratio

2013 2014 2019 34.460 34.460 33.788 777.036 777.036 777.036 4,4% 4,4% 4,4%

Bron: Rabobank Groep (2014), p. 6, eigen berekening *total exposure is inclusief de additionele financiering ad € 45,2 miljard

Liquidity coverage ratio De liquiditeitsbuffer van Rabobank bedraagt in 2013 € 121 miljard (Rabobank Group, 2014, p. 76). De liquidity coverage ratio stond op 126%, hetgeen ruimschoots boven de 100%. Rabobank voldoet hiermee nu al ruim aan de eis van 60% per 1 januari 2015 en de toekomstige eis van 100% per 1 januari 2018. Een extra verstrekking ten behoeve van de additionele financieringsbehoefte heeft geen impact op de LCR ratio, omdat deze alleen de komende 30 dagen in ogenschouw neemt. Veronderstelling is dat bij het verstrekken van hypotheken, zowel de uitzetting als de inkoop van de funding langjarig zal zijn. Net stable funding ratio De net stable funding ratio bedraagt 114% in 2013 (Rabobank Group, 2014, 9. 76). Gelet op de omvang van de balans ad € 674 miljard versus de additionele financieringsbehoefte van € 45,2 miljard (6,8% van balanstotaal) zal dit beperkt impact hebben op de net stable funding ratio. Ervan uitgaande dat de langjarige commitments gematcht zullen worden met langjarige funding, zal de impact zeer beperkt zijn. 4.6.3 ABN Amro In Tabel 23 is de balans van ABN Amro weergegeven. Uit de balans blijkt dat verreweg de grootste activapost “loans and receivables customers” is met € 268 miljard. In deze balanspost zitten ook de woninghypotheken die ABN Amro heeft verstrekt. ABN Amro heeft € 150 miljard aan woninghypotheken uitstaan (2012: € 154 miljard; p. 293). ABN Amro verstrekt hypotheken onder de formules ABN Amro, Florius en Moneyou. De gemiddelde LTV bedraagt 84,3% (ABN Amro, 2014, p. 180). Er is niet aangegeven of verpande middelen al dan niet zijn meegenomen in deze LTV bepaling. 25% van de portefeuille heeft een LTV > 100%. € 4,1 miljard aan hypothekenportefeuille heeft een achterstand van meer dan 90 dagen. Dit komt overeen met 2,7% van de hypothekenportefeuille, ABN Amro zit hiermee licht hoger dan ING (1,5%) en Rabo (1,2%).

45

Tabel 23: Geconsolideerde balans ABN Amro, in euros x miljoen

Activa cash and balances with central banks

2013 Passiva 9.523 EQUITY

loans and receivables banks

31.210 shareholder's equity

financial assets held for trading

23.867 minority interests

financial investments loans and receivables customers other assets

Total

2013

28.111 LIABILITIES 268.147 subordinated loans Customer deposits and other funds on 11.164 deposit

372.022

13.555 13 7.917 215.643

Bank deposits

15.833

Debt securities

88.682

Other liabilities

30.379 372.022

Bron: ABN Amro Group N.V. (2014)

In Tabel 24 is de kapitaalpositie van ABN Amro in 2013, 2014 en 2019 weergegeven. De Tier 1 ratio bedraagt in 2013 15,3%, in 2014 zakt dit naar 14,3% en in 2019 naar 12,2%. De BIS ratio bedraagt 20,2% in 2013 en zakt naar 19,0% resp. 14,5% in 2014 resp. 2019. De wijzigingen zijn toe te schrijven aan de verhoging van de RWA en een strengere definities van kapitaal onder de regels van Basel III.

46

Tabel 24: Berekeningen ten behoeve van kapitaalpositie van ABN Amro in 2013, 2014 en 2019, in euros x miljoen

Capital position of ABN Amro shareholder's equity

2013 13.568

2014

2019

16.047

14.084

16.508

14.084

21.997

21.934

16.739

109.012

115.443

115.443

14,4% 15,3% 20,2%

13,9% 14,3% 19,0%

12,2% 12,2% 14,5%

goodwill and intangibles deductible form Tier 1

-122

IBB provision shortfall

-104

participations in fin. Institutions > 10%

-336

valuations differences in available for sale Equities, Loans and assets

-139

cashflow hedge service dividend reserve other regulatory adjustments

1.467 -200 1.564

Available capital Core Tier 1 (Basel III Common equity)

15.698

Inactive hybrid capital instruments Available capital Tier 1

1000 16.698

Subordinated liabilities Lower Tier 2 Subordinated liabilities Upper Tier 2 Valuation differences in available for sale Equities Participations in fin. Institutions > 10% IRB provisions shortfall Avalaibale capital Tier 2 BIS capital Risk-weighted assets Core Tier 1 ratio Tier 1 ratio BIS ratio

5.431 179 129 -336 -104 5.299

Bron: ABN Amro Group N.V. (2014), eigen berekening

Risk based capital requirements Vervolgens is er gerekend wat voor extra kapitaalbeslag en RWA de additionele financieringsbehoefte ad € 35,0 miljard met zich mee zou brengen. Dit staat aangegeven in Tabel 25. Voor de extra kapitaalbeslag is gerekend met een RWA van 12,4%, e.e.a. conform de gegevens zoals vermeld in de jaarrekening (ABN Amro, 2014, p. 177).

47

Tabel 25: Berekeningen inzake de impact van de additionele financieringen op RWA en kapitaalratio's, in euros x miljoen

ABN Amro 2013 Beslag op EV uhv additionele financiering standardized -905 Beslag op EV uhv additionele financiering advanced -452 Beslag EV ABN specifiek; RWA 12,4% -348 Available capital Tier 1 16.350 BIS Capital 21.649 Risk-weighted assets additioneel 4.345 Risk-weighted assets 113.357 Tier 1 ratio 14,4% Tier 1 ratio; Basel III norm 4,5% BIS ratio 19,1% BIS ratio; Basel III norm 8,0%

2014

2019

-905

-1.866

-452 -348 16.160 21.586 4.345 119.788 13,5% 5,5% 18,0% 8,0%

-933 -717 13.367 16.022 4.345 119.788 11,2% 6,0% 13,4% 16,5%

Bron: ABN Amro Group N.V. (2014), eigen berekening

De additionele financiering leidt tot een eigen vermogensbeslag van € 348 miljoen. Het Tier 1 kapitaal komt uit op € 16,4 miljard. Het additionele RWA beslag bedraagt € 4,3 miljard. Uit de tabel valt af te lezen dat na genoemde wijzigingen ABN Amro aan de Tier 1 ratio en BIS ratio normen ruimschoots blijft voldoen. Enige uitzondering is ook hier weer de BIS ratio in 2019. De norm schrijft voor dat dit 16,5% moet zijn, ABN Amro scoort 13,4%. Aangezien dit pas in 2019 gaat spelen heeft ABN Amro ruim de tijd om het kapitaal aan te vullen zodat zij ook kan voldoen aan deze norm. Het aanvullen van het kapitaal kan bijvoorbeeld door het uitgeven van nieuwe aandelen of inhouden van gemaakte winsten. Daarbij komt nog dat in het getal van 16,5% gerekend is met een G-SIFI opslag van 3,5%. Dit is het maximum percentage, waardoor het mogelijk is dat het percentage nog wat gunstiger uitvalt. Leverage In Tabel 26 zijn de leverage ratio’s voor 2013, 2014 en 2019 weergegeven. Hieruit blijkt dat de verstrekking van additioneel € 35 miljard een behoorlijke impact heeft. Alhoewel de leverage ratio in alle jaren voldoet aan de 3% norm zoals gesteld door Basel III, voldoet het niet aan de 4% zoals gesteld door minister Dijsselbloem. Mitigerende factor is hier wel dat de financieringsbehoefte ad € 35 miljard voor de komende 5 jaar in één keer doorgerekend wordt in 2013. Indien een jaarlijkse financieringsbehoefte ad € 7 miljard wordt doorgerekend voldoet ABN Amro wel aan deze norm in de jaren 2013 en 2014 (zie Tabel 27). ABN Amro zal echter het kapitaal moeten aanvullen of de exposure moeten verlagen, wil men aan de leverage ratio eis in 2019 voldoen.

48

Tabel 26: Leverage ratio ABN Amro in 2013, 2014 en 2019 na verstrekking € 35 miljard, bedragen in euros x miljoen

Tier 1 kapitaal Total exposure Leverage ratio

2013 2014 2019 16.698 16.508 14.084 432.613 437.685 437.443 3,9% 3,8% 3,2%

Bron: ABN Amro Group N.V. (2014), p. 222, eigen berekening Tabel 27: Leverage ratio ABN Amro in 2013, 2014 en 2019 na jaarlijkse verstrekking, bedragen in euros x miljoen

Tier 1 kapitaal Total exposure Leverage ratio

2013 2014 2019 16.698 16.508 14.084 404.580 416.659 437.443 4,1% 4,0% 3,2%

Bron: ABN Amro Group N.V. (2014), p. 222, eigen berekening

Leverage eisen van 10% en hoger zijn op basis van bovenstaande analyse niet realistisch. Liquidity Coverage Ratio De liquiditeitsbuffer van ABN Amro bedraagt in 2013 € 75,9 miljard (ABN Amro, 2014, pp. 4, 226). De liquidity coverage ratio staat op 100%. ABN Amro voldoet hiermee nu al ruim aan de eis van 60% per 1 januari 2015 en de toekomstige eis van 100% per 1 januari 2018. Een extra verstrekking ten behoeve van de additionele financieringsbehoefte heeft geen impact op de LCR ratio, omdat deze alleen de komende 30 dagen in ogenschouw neemt. Veronderstelling is dat bij het verstrekken van hypotheken, zowel de uitzetting als de inkoop van de funding langjarig zal zijn. Net stable funding ratio De net stable funding ratio bedraagt 105% in 2013 (ABN Amro, 2014, p. 4). Gelet op de omvang van de balansgrootte ad € 372,0 miljard versus de additionele financieringsbehoefte van € 35,0 miljard zal dit mogelijk een impact hebben op de net stable funding ratio. Indien ABN Amro de langjarige commitments matcht met langjarige funding, zal de impact echter zeer beperkt zijn. Met andere woorden, ook na verstrekking van € 35,0 miljard kan ABN Amro blijven voldoen aan de NSFR eis.

4.7 Conclusie De uitgestelde verhuisbeweging onder 105.833 huishoudens leidt tot een additionele financieringsbehoefte van € 6,6 miljard per jaar. Daarnaast is er een basisbehoefte aan woninghypotheken, de omvang hiervan wordt bij gemiddeld 120.000 verkooptransacties ingeschat op € 25,6 miljard per jaar. De totale financieringsbehoefte per jaar is derhalve € 32,1 miljard per jaar (geen € 32,2 miljard door afrondingsverschil). Voor 5 jaar bedraagt het financieringsbedrag € 160,8 miljard. In het onderhavige onderzoek is gekeken of de drie grootste banken met een gezamenlijk marktaandeel van 70% het pro rata bedrag aan additionele financiering, i.c. € 112,5 miljard, kunnen financieren gelet op de vereisten van Basel III inzake:

49

   

Risk based capital requirements Leverage ratio Liquidity coverage ratio Net stable funding ratio

Aan de hand van de resultaten kan gesteld worden dat de financieringsbehoefte ad € 112,5 miljard gefinancierd kan worden door de drie grootste hypotheekverstrekkers. Wel zullen de banken maatregelen moeten nemen om aan de BIS ratio en leverage ratio in 2019 te blijven voldoen. Alhoewel niet gecontroleerd, is het de verwachting dat de overige hypotheekverstrekkers eenzelfde beeld zullen vertonen en in de additionele financieringsbehoefte kunnen voorzien.

50

Hoofdstuk 5: Analyse van de bevindingen 5.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een analyse van de bevindingen naar aanleiding van Hoofdstuk 4 weergegeven. Tevens worden er enkele kanttekeningen geplaatst en wordt er gereflecteerd op de theorie zoals beschreven in Hoofdstuk 2.

5.2

Analyse van de bevindingen

Uit de analyse in Hoofdstuk 4 blijkt dat de uitgestelde verhuisbeweging 105.000 huishoudens per jaar omvat. De daarmee gepaard gaande additionele financieringsbehoefte tezamen met de basis financieringsbehoefte voor de komende 5 jaar bedraagt € 160,8 miljard. In dit onderzoek is een analyse gedaan van de drie grootste banken die 70% van de markt in handen hebben. Uit de analyse blijkt dat het pro rata parte bedrag ad € 112,5 miljard financierbaar is. De banken voldoen na deze financiering reeds nu, grosso modo, nog steeds aan de strengere regels zoals deze zouden gelden in 2019. De enige uitzonderingen betreffen de BIS ratio in 2019 (alle banken), de net stable funding ratio bij ING (alle jaren) en de leverage ratio bij ABN Amro (alle jaren) en ING (in 2019). In de analyse is echter gerekend met het maximale percentage van 16,5% voor de BIS ratio, een iets gematigdere percentage leidt er toe dat banken reeds nu ook aan deze voorwaarde voldoen. Bij de net stable funding ratio kan vermeld worden dat indien langjarige financieringen met langjarige funding worden gefinancierd, de uiteindelijke impact op de net stable funding ratio zeer beperkt zal zijn. Voor de leverage ratio is gerekend met 4%. Volgens Basel III is de norm voor de leverage ratio 3%. In het onderzoek richt de analyse zich op Nederlandse banken. Aangezien de Minister van Financiën heeft aangegeven dat de leverage ratio minimaal 4% dient te bedragen, is de norm verhoogd naar 4%. Strikt genomen voldoen derhalve alle banken aan de leverage ratio, zoals vereist door Basel III. Daarnaast hebben banken tot 2019 de tijd om aan deze bepalingen te voldoen. Aanname bij bovenstaande bevindingen is wel dat banken korte en lange financieringen kunnen krijgen op de gelden kapitaalmarkten. Indien dit niet het geval is, is het evident dat banken geen extra financieringen kunnen verstrekken. De bevindingen in dit onderzoek dienen echter wel in perspectief geplaatst te worden. Gelet op de internationale trend om minder risico’s bij banken te accepteren, heeft dit mogelijk ook effect op het acceptatiebeleid bij banken van restschuldfinancieringen. Immers bij restschuld, wordt er per definitie boven een LTV van 100% gefinancierd. Dit kan mogelijk een contradictie vormen met de wens van banken om aan de internationale trend gehoor te geven en minder risico’s te accepteren. Daarnaast dient opgemerkt te worden dat banken eveneens kunnen besluiten niet te financieren door de slechte kredietwaardigheid van debiteuren. Een additionele financiering zou bij zo een debiteur tot grotere problemen kunnen leiden. Het al dan niet aanwezig zijn van een geografische concentratierisico kan voor banken (en voor de financiers van deze banken) eveneens een reden zijn om te besluiten niet te financieren. Concluderend kan gesteld worden dat de restschuld binnen de kaders van kapitaalvereisten voor banken in grote mate gefinancierd kan worden. De vraag of dit ook daadwerkelijk gaat gebeuren is mede afhankelijk van het beleid die internationale organisaties, zoals Basel Committee on Banking Supervision, en de banken gaan voeren.

51

5.3

Reflectie op theorie

Alhoewel financierbaar door de banken, komt de verhuisbeweging niet echt op gang. De verhuisbehoefte is aanwezig, toch leidt dit niet zichtbaar tot een verhuisbeweging. De verklaring hiervoor kan liggen in meerdere factoren. Ten eerste speelt ongetwijfeld de beperkte aftrekbaarheid van de rente een rol, waardoor huishoudens zich genoodzaakt voelen de restschuld in 10 jaar af te lossen. Daarnaast eisen de banken ook dat restschuld binnen 10 jaar afgelost wordt. Veel huishoudens hebben geen ruimte c.q. wens om deze extra last te dragen en stellen daarom de verhuizing uit. Ten tweede kunnen de opgelegde regels voor het verstrekken van een woninghypotheek de financiering van een nieuwe woninghypotheek voor een eigenaar met restschuld zeer bemoeilijken. Zo krijgt een huishouden met 20% restschuld volgens de NIBUD normen een hypotheek die 40% lager is dan de hypotheek die het zou krijgen zonder restschuld. Het is evident dat dit een verhuizing ernstig belemmert, tenzij het huishouden naar een kleinere woning zou willen verhuizen. Gelet op het feit dat de restschuldhouders voornamelijk jongeren zijn in de leeftijdscategorie 25 tot 44 jaar, lijkt dit niet aannemelijk mede rekening houdend met de verhuisladder. Ten derde speelt verliesaversie hier mogelijk ook een rol. Mensen vinden het nu eenmaal niet leuk om verliezen te nemen en stellen hierdoor de verhuizing uit. Dit blijkt ook uit het afnemend aantal transacties per jaar van circa 200.000 in de periode 2004-2008 tot circa 110.000 in 2014. Ten vierde kan opgemerkt worden dat het gevoerde beleid van internationale organisaties en banken er toe kan leiden dat er minder financieringen worden verstrekt. Eén van de gebruikte instrumenten om aan Basel III regels te voldoen is bijvoorbeeld balansverkorting. Ook overheden willen dat de banken niet te groot worden, zodat bij een benodigde reddingsoperatie de gevolgen makkelijker geabsorbeerd kunnen worden. Een balansverkorting kan echter de bereidheid van banken aantasten om nieuwe woninghypotheken te verstrekken. Daarnaast spelen het kredietacceptatiebeleid en het al dan niet aanwezig zijn van een (geografische) concentratierisico mogelijk een rol bij het al dan niet verstrekken van additionele financieringen.

5.4

Conclusies

De additionele financieringsbehoefte kan gedragen worden door de in dit onderzoek geteste drie grootbanken. Het feit dat het in de praktijk niet op grote schaal gebeurt, kan te maken hebben met de beperkingen die volgen uit de fiscale regels en de regels voor woninghypotheken, verliesaversie bij de huiseigenaar met restschuld en het gevoerde beleid bij internationale organisaties en banken.

52

Hoofdstuk 6: Conclusies en aanbevelingen In § 6.1 worden de conclusies beschreven. In § 6.2 wordt een reflectie gegeven op het onderzoek. Het geheel wordt afgesloten met de aanbevelingen voor verder onderzoek in § 6.3.

6.1 Conclusies Om de centrale vraag te beantwoorden worden allereerst de in Hoofdstuk 1 gestelde deelvragen beantwoord. Vervolgens wordt de centrale vraag beantwoord. Hoe ziet de woninghypothekenmarkt eruit; wie zijn de belangrijkste spelers; wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen; wat is de restschuldproblematiek; Is er sprake van een lock-in en verliesaversie? Wat is een lock-in en verliesaversie? De woninghypothekenmarkt heeft eind 2013 een omvang van € 664 miljard. De concentratie op de woninghypothekenmarkt is na de kredietcrisis verder toegenomen. De 3 grote Nederlandse banken, i.c. ING, Rabo en ABN Amro, hebben inmiddels 70% van de markt in handen. De funding voor woninghypotheken vindt voornamelijk plaats middels het deposito-financieringssysteem. Het financieringsgat in dit systeem bedraagt ultimo 2012 € 378 miljard. Dit bedrag dienen banken te lenen op de gelden kapitaalmarkt. Dit heeft mogelijk een belemmerende werking op de woninghypothekenmarkt, aangezien banken de afhankelijkheid van gelden kapitaalmarkten willen reduceren. Op grond van de geraadpleegde literatuur zijn er ca. 1.000.000 huishoudens met een restschuld. De gemiddelde restschuld bedraagt ca. € 39.000. De restschuld is met name een probleem voor de huishoudens in de jongere leeftijdscategorieën omdat zij in een, naar nu blijkt, te dure markt een woning hebben aangekocht en te weinig tijd hebben gehad om kapitaal op te bouwen. De grote gemene deler bij bijna al deze onderzoeken is dat restschuld mogelijk een belemmering kan vormen voor de doorstroming in de woningmarkt. Ook is het mogelijk dat de traditionele verhuisladder negatief wordt beïnvloedt door restschuld. De mogelijk aanwezige verliesaversie bij woningbezitters met een restschuld leidt er toe dat te hoge verkoopprijzen gevraagd wordt, waardoor er geen transacties tot stand komen. Uit verschillende onderzoeken is gebleken dat het hebben van een restschuld tot verminderde mobiliteit leidt waardoor de woningmarkt op slot raakt. Wat zijn de regels met betrekking tot hypotheekverstrekking? Wat is de Gedragscode Hypothecaire Financiers? Wat zijn de NIBUD hypotheeknormen? Wat houdt de ministeriële regeling in? Hoe ziet de hypotheekrente-aftrek eruit voor restschuldfinancieringen? De verschillende regels voor het verstrekken van hypotheken, zoals Gedragscode Hypothecaire Financieringen, NIBUD hypotheeknormen, de ministeriële regeling en de fiscale regels voor hypotheekrente-aftrek, maken het voor woningbezitters met een restschuld lastiger om door te stromen naar een nieuwe woning. Alhoewel in alle regelingen een kopje is gereserveerd om de restschuld mee te financieren, blijkt de impact van deze regels te groot waardoor de doorstroming belemmerd wordt.

53

Wat zijn de kapitaalvereisten en wat is de invloed van de verscherpte kapitaalvereisten op de woninghypothekenmarkt inclusief restschuldfinanciering? Conform Basel III loopt het aan te houden kapitaal op van minimaal 8% in 2014 naar maximaal 16,5% in 2019. De leverage ratio dient minimaal 3% te zijn vanaf 1.1.2016. De aan te houden liquidity coverage ratio en net stable funding ratio dienen vanaf 2018 beiden hoger te zijn dan 100%. Of deze regels daadwerkelijk de financierbaarheid van woninghypotheken zullen beïnvloeden is niet eenduidig te geven. Vanuit conservatief oogpunt is in deze scriptie gerekend met de strengste kapitaaleisen bij de bepaling van de opnamecapaciteit van banken van additionele woninghypotheken. Wat is de verhuisbehoefte, wat is de uitgestelde verhuisbeweging (hoeveel mensen zouden daadwerkelijk verhuizen)? Welke factoren beïnvloeden de daadwerkelijke verhuisbeweging? Wat is de additionele financieringsbehoefte inclusief restschuld op het moment van verhuizen? Wat is de basisbehoefte aan woninghypotheken? Hoe groot is de stap die mensen met een verhuisbehoefte willen nemen op de verhuisladder? Uit de analyse van de databestanden in de periode 2002-2012 van het woningbehoefteonderzoek, uitgevoerd door Ministerie van Binnenlandse Zaken in samenwerking met het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat er ruim 1 miljoen huishoudens zijn met een restschuld. Van deze 1 miljoen huishoudens heeft 38% een verhuisbehoefte. De verwachting is dat niet alle mensen, die aangeven hebben te willen verhuizen, ook daadwerkelijk zullen verhuizen. Redenen hiervoor kunnen zijn dat men de markt nog niet goed genoeg acht of achteraf toch tevreden is over de huidige woning. De uitgestelde verhuisbeweging is bepaald op 10,5%, dit komt neer op 105.000 huishoudens. De gemiddelde woningstap bedraagt € 62.256. De gemiddelde restschuld op het moment van verhuizen bedraagt € 35.685. Vooral de jongere generaties in de leeftijdscategorie 25 tot 44 jaar hebben een restschuld. De additionele financieringsbehoefte vanwege uitgestelde verhuizingen bedraagt € 6,6 miljard per jaar. Naast de additionele financieringsbehoefte als gevolg van de uitgestelde verhuizingen is er ook een basisbehoefte aan woninghypotheken per jaar. Rekenend met 120.000 transacties per jaar en een gemiddelde verkoopprijs van € 213.000 bedraagt de additionele financieringsbehoefte € 25,6 miljard per jaar. Vanuit de conservatieve gedachte is hierbij uitgegaan dat de verhuizers geen eigen middelen inbrengen bij de financiering van de vervolgstap. Gecombineerd leidt dit tot een totale financieringsbehoefte van € 32,1 miljard per jaar (geen € 32,2 miljard door afrondingsverschil). Tot 2019 komt dit neer op een totale financieringsbehoefte van € 160,8 miljard. In hoeverre kunnen banken gehoor geven aan de basis financieringsbehoefte aan woninghypotheken en de additionele financieringsbehoefte als gevolg van de uitgestelde verhuisbeweging? Teneinde deze vraag te kunnen beantwoorden is een analyse gemaakt van de drie grootbanken, i.c. ING, Rabo en ABN Amro, met een marktaandeel van 70% in de woninghypothekenmarkt. Vanuit de conservatieve gedachte is gekeken of de banken de totale pro rata parte financieringsbehoefte tot 2019 ineens op de balans kunnen nemen. Genoemde banken kunnen, ceteris paribus, gehoor geven aan de pro rata parte additionele financieringsbehoefte en tevens blijven voorzien in de basisbehoefte aan woninghypotheken. De veronderstelling is dat de overige banken c.q. financiële

54

instituten met een marktaandeel van 30% eveneens kunnen voorzien in de additionele financieringsbehoefte en de basisbehoefte. Na beantwoording van bovengenoemde deelvragen, kan nu de centrale vraag beantwoord worden. De centrale vraag in dit onderzoek is als volgt: In hoeverre kan de door restschuld uitgestelde vraag naar hypothecair woningkrediet worden gefinancierd binnen de kaders van kapitaalvereisten conform Basel III en conform de nieuwe regels voor het verstrekken van hypotheken? De drie geteste banken kunnen binnen de kaders van Basel III in grote lijnen gehoor geven aan de uitgestelde vraag naar hypothecair woningkrediet. Daarnaast kunnen ze ook blijven voorzien in de basisbehoefte aan woninghypotheken. Bij de berekening zijn de strengere regels, die pas zouden gelden in 2019, gehanteerd. De banken voldoen reeds nu aan deze strengere regels. De enige ratio’s waar banken niet aan voldoen betreft de BIS ratio in 2019, de leverage ratio in 2019 bij ING en voor alle jaren bij ABN Amro. Daarnaast voldoet ING nog niet aan de net stable funding ratio. In de analyse is gerekend met het maximale percentage van 16,5% voor de BIS ratio, een iets gematigdere percentage leidt er toe dat banken reeds nu ook aan deze voorwaarde voldoen. Bij de net stable funding ratio kan vermeld worden dat indien langjarige financieringen met langjarige funding worden gefinancierd, de uiteindelijke impact op de net stable funding ratio zeer beperkt zal zijn. Voor de leverage ratio is gerekend met 4%. Volgens Basel III is de norm voor de leverage ratio 3%. In het onderzoek richt de analyse zich op Nederlandse banken. Aangezien de Minister van Financiën heeft aangegeven dat de leverage ratio minimaal 4% dient te bedragen, is de norm verhoogd naar 4%. Strikt genomen voldoen derhalve alle banken aan de leverage ratio, zoals vereist door Basel III. De nieuwe regels voor het verstrekken van hypotheken, zoals de NIBUD hypotheeknormen, de ministeriële regeling en de fiscale regels voor hypotheekrente-aftrek vormen mogelijk wel een belemmering voor de doorstroming van de restschuldhouders. Reden hiervoor is dat op grond van deze regels de restschuldhouders niet de gewenste woningstap kunnen maken die ze zouden willen maken. Tevens kan het gevoerde beleid van internationale organisaties en banken mogelijk een belemmerende werking op de hypothekenmarkt hebben. Voor de groep restschuldhouders die wel de financiële middelen hebben om deze stap te maken maar toch niet verhuizen, speelt mogelijk verliesaversie of het niet willen dragen van de extra financiële last een rol. Indien de genoemde belemmeringen weggenomen zouden worden en de financieringsbehoefte volledig ingevuld zou worden door de banken, zou het aantal transacties tijdelijk kunnen stijgen naar ca. 225.000 per jaar. Na de inhaalslag zou het aantal transacties terugzakken naar ca. 120.000 per jaar. De bevindingen in dit onderzoek dienen echter wel in perspectief geplaatst te worden. Gelet op de internationale trend om minder risico’s bij banken te accepteren, heeft dit mogelijk ook effect op het acceptatiebeleid bij banken van restschuldfinancieringen. Immers bij restschuld, wordt er per definitie boven een LTV van 100% gefinancierd. Dit kan mogelijk een contradictie vormen met de wens van banken om aan de internationale trend gehoor te geven en minder risico’s te accepteren.

55

Daarnaast dient opgemerkt te worden dat banken eveneens kunnen besluiten niet te financieren door de slechte kredietwaardigheid van debiteuren. Een additionele financiering zou bij zo een debiteur tot grotere problemen kunnen leiden. Tevens kunnen concentratierisico en geografische spreiding factoren zijn, waardoor banken kunnen besluiten niet de genoemde financieringen te verstrekken. Dit geldt overigens niet alleen voor Nederlandse banken maar ook voor de (internationale) financiers van deze banken. Aanname bij deze scriptie is namelijk dat Nederlandse banken lange en korte financieringen kunnen krijgen op de gelden kapitaalmarkten. Indien dit niet het geval is, is het evident dat banken geen extra financieringen kunnen verstrekken.

6.2 Reflectie Uit het onderzoek blijkt dat de beperkingen met name worden gevoed door de regels die van toepassing zijn op woninghypotheken. Het afnemen van interviews met instanties zoals het NIBUD, Ministerie van Financiën, Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond van Verzekeraars had dit onderzoek nog verder kunnen verrijken. Daarnaast was het interessant geweest om bij de verschillende banken interviews te houden inzake het kredietacceptatiebeleid en de gehanteerde risicomaatstaven voor woninghypotheken. Op deze manier kon ook de aangehouden specifieke RWA percentages voor woninghypotheken getoetst worden op correctheid. Ook zou dan het al dan niet aanwezig zijn van een geografisch concentratierisico voor banken duidelijker worden. De beantwoording van bovenstaande vragen zou kunnen helpen bij het duidelijker krijgen van welk deel van de restschuldhouders binnen het kredietacceptatiebeleid van banken financierbaar is. Op 16 september 2014 (Prinsjesdag), tijdens de afronding van deze scriptie, heeft de regering haar plannen voor 2015 bekend gemaakt. Hierin geeft zij onder andere aan dat de aftrek van rente op restschulden verlengd wordt van 10 jaar naar 15 jaar. Deze verlenging geldt voor schulden die zijn ontstaan in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 2017. Hiermee probeert de regering de doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. Teneinde de impact hiervan op de te verstrekken maximale hypotheken te kunnen begrijpen, worden een tweetal voorbeelden doorgerekend. Indien gerekend wordt met een restschuldpercentage van 15 over de maximaal verkregen hypotheek en de financieringslasten hiervoor in aftrek worden genomen, blijkt de volgens de NIBUD normen te verstrekken hypotheek met 22% af te nemen. Ter vergelijking: de maximale hypotheek is 30% lager bij een 10 jarige annuïteit. Indien gerekend wordt met 20% restschuld neemt de maximaal te verstrekken hypotheek af met 30%. Ter vergelijking: de maximale hypotheek is 40% lager bij een 10 jarige annuïteit. Conclusie is derhalve dat de verlenging tot 15 jaar van de rente-aftrek op restschulden een positieve maatregel is. Dit laat echter onverlet dat er nog steeds een fors lagere hypotheekwaarde resteert, hetgeen de invulling van woonwensen van restschuldhouders negatief zal blijven beïnvloeden. Daarnaast is het de vraag in hoeverre de banken de annuïtaire aflossingseis voor restschuld zullen optrekken naar 15 jaar. Navraag bij de hypotheekafdelingen bij Rabo, ING en ABN Amro op 17 september 2014 wijst uit dat momenteel nog de 10 jarige annuïteit wordt gehanteerd. Daarnaast vormt het niet willen overnemen van restschulden door banken onderling mogelijk een extra belemmering voor de woningmarkt.

56

6.3 Aanbevelingen voor verder onderzoek De volgende aanbevelingen kunnen gedaan worden voor verder onderzoek: 











Aanname in dit onderzoek is geweest dat banken regulier aan funding kunnen komen. Indien dit niet of moeizaam het geval is, heeft dit een behoorlijke impact op de financierbaarheid van restschuld. Een scenario wat onderzocht zou kunnen worden is of, gelet op de financieringsbehoeften, banken in staat zijn om de funding te regelen. Met andere woorden kunnen de banken aan de benodigde funding komen, indien er een financieringsbehoefte van € 160,8 miljard manifest wordt. Op basis van de balansen kan geanalyseerd worden of de andere spelers op de hypothekenmarkt de pro rata parte financieringsbehoeften kunnen invullen. Hierbij dient naast de banken ook de verzekeraars, zoals bijvoorbeeld Aegon, geanalyseerd te worden. Tevens is het interessant te analyseren wat de mogelijke impact van Solvency II op verzekeraars is en wat voor impact dit mogelijk kan hebben op de financierbaarheid van woninghypotheken in algemene zin of meer specifiek de financierbaarheid van woninghypotheken met restschuld. Wat is de invloed van pensioenfondsen die zich op de woninghypothekenmarkt gaan begeven? Welke rol zouden pensioenfondsen kunnen spelen om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Onderzoek naar het kredietacceptatiebeleid van banken, verzekeraars en pensioenfondsen bij woninghypotheken. Welk deel van de additionele financiering komt dan nog steeds in aanmerking om gefinancierd te worden en is dit voldoende om de doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. Het is een positieve ontwikkeling dat middels Basel III regels de banken financieel strikt gevolgd en getoetst kunnen worden. Wel dient waakzaamheid betracht te worden dat het toepassen van deze regels niet ten koste gaat van de conservatieve benadering van banken. Zo worden middels de leverage ratio banken ‘gestraft’ voor het verstrekken van (te veel) laag risico leningen. In een vervolgonderzoek zou specifiek naar de effecten van de leverage ratio op het verstrekken van kredieten aan bijvoorbeeld overheden en semi-overheden gekeken kunnen worden. Onderzoek naar de impact van restschuld op verhuizingen naar huurwoningen. Wat is de invloed van de restschuld op de verhuisbeweging van koopwoningmarkt naar huurwoningenmarkt?

57

Literatuurlijst ABN Amro Group N.V.(2014). Annual report 2013. Amsterdam: ABN Amro. Anenberg, E. (2010). Loss Aversion, Equity Constraints and Seller Behavior in the Real Estate Market. Durham, NC: Duke University. Autoriteit Consument en Markt. (2013). Concurrentie op de hypotheekmarkt . Een update van de margeontwikkelingen sinds begin 2011. Geraadpleegd op https://www.acm.nl/nl/publicaties/publicatie/11339/Strengere-eisen-aan-banken-leiden-tot-hogerewinstopslag-op-hypotheken Bank for International Settlements. (2010). Basel III: A global regulatory framework for more resilient banks and banking systems. Geraadpleegd op http://www.bis.org/publ/bcbs189.pdf Battes, P. (2014, 4 maart). Den Haag houdt vast aan hogere buffers banken. Het Financieel Dagblad. Geraadpleegd op http://fd.nl/economie-politiek/978543-1403/den-haag-houdt-vast-aan-hogerebuffers-banken?print=true Benink, H. en Weyzig, F. (2012, 31 december). Hogere kapitaalbuffers voor systeembanken moet topprioriteit krijgen. Mejudice. Geraadpleegd op http://www.mejudice.nl/artikelen/detail/hogerekapitaalbuffers-voor-systeembanken-moet-topprioriteit-krijgen Bijlsma, M. en Zwart, G. (2010). Zijn strengere kapitaaleisen kostbaar? CPB document 215. Blok, S. (2014), Update ontwikkelingen restschulden. Brief gericht aan de voorzitter van de Tweede Kamer d.d. 2 april 2014. Boumeester, H., Lamain, C. (2014). Eigen Huis Marktindicator (1e kwartaal 2014). Geraadpleegd op www.bk.tudelft.nl/over-faculteit/afdelingen/otb/expertisecentrum-woningwaarde/vehmarktindicator/ Brosens, T. (2009). Hypotheekrisico’s voor huizenbezitters. Economisch Statistische Berichten, ESB 94(4570). Campbell, J.Y. (2012) Mortgage Market Design. Paper for keynote address to European Finance Association CBS. (2014). Aantal huishoudens met onderwaarde eigen woning fors gegroeid. Geraadpleegd op http://www.cbs.nl/nl-NL/menu’s/inkomen-bestedingen/publicaties/artikelen/archief/2014/20144044-wm.htm CBS Statline Dalen, P. van. (2014). Het dal voorbij. Kwartaalbericht woningmarkt. Utrecht: Rabobank. DNB. (2014). Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2014. Geraadpleegd op http://www.dnb.nl/binaries/OF53_tcm46-306230.pdf

58

Dijsselbloem: kredietkraan dicht bij hogere buffereis onacceptabel. (2014, 6 februari). Financieel Dagblad. Geraadpleegd op http://fd.nl/dowjones/220549-1402/dijsselbloem-kredietkraan-dicht-bijhogere-buffereis-onacceptabel_bron_dow_jones?print=true Ferreira, F., Gyourko, J., Tracy, J. 2010. Housing busts and household mobility, Journal of Urban Economics, Vol. 68 (2010), 34-45. Ferreira, F., Gyourko, J., Tracy, J. 2011. Housing busts and household mobility: An update, Federal Reserve Bank of New York Staff Reports, nr. 526. Financial Stability Board. (2010). Reducing the moral hazard posed by systemically important financial institutions. Geraadpleegd op http://www.financialstabiltyboard.org/publications/r_101111a.pdf Financial Stability Board. (2013). 2013 update of group of global systemically important banks (GSIBs). Geraadpleegd op http://www.financialstabiltyboard.org/publications/r_131111.pdf Engelhardt, G. 2003. Nominal loss aversion, housing equity constraints, and house-hold mobility: evidence from the United States. Journal of Urban Economics, 53(1), 171–195. Gedragscode Hypothecaire Financieringen (2011). Amsterdam: Nederlandse vereniging van banken, Verbond van Verzekeraars. ING Bank. (2014). ING Bank N.V. 2013 Annual Report. Amsterdam: ING. Jacobs, B.J. (2014, 6 februari). Waarom banken veel meer kapitaal moeten hebben. Follow The Money. Geraadpleegd op http://www.ftm.nl/column/waarom-banken-veel-meer-kapitaal-moetenhebben/ MarketLine Industry Profile: Residential Mortgages in the Netherlands (2012). NIBUD. (2013). Financieringslastpercentages 2014. Geraadpleegd op http://www.nibud.nl/fileadmin/user_upload/Documenten/PDF/2013/Financieringslastpercentages_ Nibud_2014.pdf. NHG. (2014). Voorwaarden & Normen 2014-3. Geraadpleegd op http://www.nhg.nl/fileadmin/user_upload/Documenten/PDF/Voorwaarden_en_Normen_2014/Voor waarden_en_Normen_2014-3_01.pdf Rabobank Groep. (2014). Jaarverslag 2013. Utrecht: Rabobank. Rabobank Group. (2014). Capital Adequacy and Risk Management Report 2013.Utrecht: Rabobank. Ras, M., Ooms, I., & Eggink, E. (2010) Kopers in de knel? Een scenariostudie naar de gevolgen van de crisis voor huiseigenaren met een hypotheek. SCP-special 56. Sociaal en Cultureel Planbureau, Den Haag.

59

Regeling van de Minister van Financiën van 12 december 2012, kenmerk: FM/2012/1887 M, houdende de inkomenscriteria voor het verstrekken van hypothecair krediet en regels voor het vaststellen van de maximale hoogte van het hypothecair krediet in verhouding tot de waarde van de woning. Staatscourant, jaargang 2012, nr. 26433. Rijksoverheid. (2014). Miljoenennota 2015. Geraadpleegd op http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/prinsjesdag/miljoenennota-rijksbegroting-entroontrede/prinsjesdagstukken. Schilder, F. en Conijn, J. (2012). Het Deense Model: mogelijkheden en beperkingen van hypothecaire financiering volgens het Deense model voor de Nederlandse koopwoningmarkt. ASRE Research paper 2012-10. Schilder, F. en Conijn, J. (2013a) Financierbaarheid van restschuld. ASRE Research paper 2013-01. Schilder, F. en Conijn, J. (2013b) Verhuizen in de crisis. ASRE Research paper 2013-07. Van Hoeken, P. (Ed.). (2012). Basel III: nieuwe toezichtregels voor de bankensector. Amsterdam: Deltahage. Wonen 4.0 (2012) Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt Wonen in ongewone tijden (2013) De resultaten van het woononderzoek Nederland 2012. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Geraadpleegde internetsites: Belastingdienst, http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/uw_h ypotheek_of_lening/wat_is_aftrekbaar/aftrekbare_hypotheekrente/restschuld

60

Bijlage A: Lijst van definities A

B Basel III: Een verzameling regels en eisen met betrekking tot solvabiliteitsberekeningen en liquiditeit neergelegd door het Basel Committee on Banking Supervision. De regels en eisen worden al deels van toepassing per 1 januari 2014 en volledig per 1 januari 2018. Betalingsrisico: Het risico dat een huishouden na het verstrekken van de hypotheek de hypotheeklasten niet meer kan dragen BIS kapitaal: het totale kapitaal waarbij Tier 1 kapitaal en Tier 2 kapitaal bij elkaar opgeteld wordt. BIS ratio (totaal kapitaal ratio): Een door Bank for International Settlements geformuleerde solvabiliteitsratio die de verhouding aangeeft tussen aan te houden kapitaal en risk weighted assets.

C Capital conservation buffer: Een buffer die door banken gevormd dient te worden in goede tijden, zodat in slechte tijden hierop ingeteerd kan worden. Core Tier 1: Het kapitaal wat gevormd wordt door aandelenkapitaal en ingehouden winsten. Het verschil tussen Core Tier 1 en Tier 1 is dat er bij Core Tier 1 hybride kapitaal niet wordt meegenomen in de berekeningen. Countercyclical buffer: Een buffer die banken minder kwetsbaar moet maken tegen de impact van ‘bubbels’. Covered bonds: Gedekte bonds zijn bonds die gedekt worden door pools van onroerend goed. C4: het marktaandeel van de 4 grootste partijen.

D Deposito-financieringssysteem: Een systeem waarbij banken de verstrekte hypotheken financieren door het aantrekken van deposito’s.

E Exposure at default (EAD): Het uitstaande bedrag van de vordering op het moment dat de debiteur 90 dagen in achterstand is.

F

61

Financieringslastpercentage conform NIBUD: De financieringslastpercentage geeft de maximale bruto hypotheeklast weer als percentage van het bruto-inkomen. Als financieringslast van de lening (exclusief restschuldfinanciering) geldt het berekende bedrag aan rente en aflossing op basis van annuïteiten met een maandelijkse betaling achteraf, vermeerderd met het bedrag van de erfpachtcanon, de financieringslast van de restschuldfinanciering en eventueel andere financiële verplichtingen .

G Gedragscode Hypothecaire Financieringen: Per 1 augustus 2011 is tussen de Nederlandse Vereniging van Banken en Verbond van Verzekeraars een Gedragscode Hypothecaire Financieringen afgesproken, waarin de normen ter invulling van een verantwoord hypotheekverstrekkingsbeleid zijn vastgelegd met o.a. voorschriften voor informatieplicht jegens consumenten, voorschriften van offerten met verplichte inhoud, voorschriften over hoe om te gaan met mutaties (o.a. oversluitingen, aflossingen) gedurende de levenscyclus van de hypotheek en een klachtenregeling. Gesecuritiseerd hypotheeksysteem: Bij dit systeem worden individuele hypotheken verzameld in een ‘pool’ waarna deze pakketten worden doorverkocht aan uiteindelijke beleggers, al dan niet gedekt door een overheidsgarantie. G-SIB: Afkorting voor Globally-Systematically Important Banks. G-SIB buffer: Een buffer met als doel om nationale maar ook lokaal systemrelevante banken te behoeden tegen bubbels. G-SIFI: Afkorting voor Global Systematically Important Financial Institutions.

H HHI: de HHI staat voor Herfindahl-Hirschmann index en wordt berekend door de gekwadrateerde marktaandelen (in percentage) van alle spelers in de markt bij elkaar op te tellen en ligt tussen 0 (volledige concurrentie) en 10.000 (monopolie). Als in een relevante markt de HHI groter is dan 2.000 wordt deze markt over het algemeen als geconcentreerd gezien.

I

J

K Kredietrisico: Het risico dat een hypotheekverstrekker loopt indien een huishouden de hypotheek niet (geheel) kan terugbetalen

62

L Leverage ratio: De leverage ratio is een non-risk based kapitaalseis. Dit beïnvloedt de hefboomwerking waarbij partijen gelet op het balanstotaal een minimum hoeveelheid vermogen aan moeten houden. Liquidity coverage ratio: De liquidity coverage ratio schrijft voor dat banken voldoende liquiditeitsbuffers aan moeten houden om aan korte termijn verplichtingen te kunnen voldoen. Dit instrument beïnvloedt de liquiditeit van een bank. Lock-in: Woningverkopers die een mogelijk verlies kunnen maken vragen hogere prijzen om het verlies te minimaliseren. Dit heeft op zijn beurt tot gevolg dat de doorstroming op de woningmarkt belemmerd kan worden omdat er minder transacties plaatsvinden en er als het ware een lock-in ontstaat. Loss Given Default (LGD): het verwachte verlies op een vordering nadat de debiteur 90 dagen in achterstand is. LTI: afkorting voor loan to income. Dit is de verhouding tussen het verstrekte hypotheek en het bruto jaarinkomen. LTV: afkorting voor loan to value. LTV staat voor de verhouding hypotheek en de waarde van de woning.

M Ministeriële regeling: de verdere verscherping van de regels voor het verstrekken van hypotheken door de Minister van Financiën.

N Net stable funding ratio: De net stable funding ratio probeert te bewerkstelligen dat banken voldoende lange termijn funding aantrekken ten opzichte van de commitments. Dit instrument beïnvloedt derhalve de liquiditeit van een bank.

O Onder water: de situatie die ontstaat indien het hypotheekbedrag minus opgebouwde vermogen hoger is dan de waarde van de woning.

P Probability of Default (PD): De kans dat een debiteur 90 dagen in achterstand is.

Q

63

R Restschuld: De situatie die ontstaat bij verkoop van een woning, waarbij de waarde van de woning lager is dan de verstrekte hypotheek na aftrek van het opgebouwde vermogen. Restschuldproblematiek: Het probleem wat ontstaat op de woningmarkt doordat restschuldhouders niet bewegen en daarmee de doorstroming in de woningmarkt negatief beïnvloeden. Restschuldrisico: Het risico dat een huishouden bij gedwongen dan wel vrijwillige verkoop na aflossing van de hypotheek en uitwinning kapitaalverzekering een restschuld overhoudt. Risk Weighted Assets: De risicogewogen activa komen tot stand door de inschatting van kredietrisico, marktrisico en operationeel risico.

S

T Tier 1 kapitaal: Hoogwaardig kapitaal dat direct en volledig beschikbaar is. Het omvat onder andere het aandelenkapitaal, reserves, ingehouden winsten alsmede bepaalde hybride kapitaalsinstrumenten. Tier 2 kapitaal: Aanvullend kapitaal die voornamelijk uit achtergestelde leningen bestaat. Totale kapitaal ratio (BIS ratio): Een door Bank for International Settlements geformuleerde solvabiliteitsratio die de verhouding aangeeft tussen aan te houden kapitaal en risk weighted assets.

U

V Verliesaversie: Mensen vinden het verliezen van geld in hogere mate vervelend dan de mate waarin ze blij zijn om geld te winnen.

W

X

Y

Z

64

Bijlage B: Lijst van gebruikte formules BIS ratio = kapitaal / risk weighted assets x 100% Leverage ratio = tier 1 capital / total balance en off balance sheet X 100% Liquidity coverage ratio = stock of liquid assets / net 30 days cash outflow Loan to income = verstrekte hypotheek / het bruto jaarinkomen Loan to value = hypotheek / de waarde van de woning x 100% Net stable funding ratio = available stable funding / required stable funding x 100% Restschuld = saldo verkoopwaarde < 0 Saldo verkoopwaarde = waardewoning - hypotheeksom (Core) Tier 1 ratio = (Core) Tier 1 kapitaal / Risk Weighted Assets X 100% Waardewoning = waardepeil x WOZ waarde, waarbij waardepeil wordt bepaald aan de hand van CBS prijsindices voor COROP regio’s voor de tussenliggende jaren

65

Bijlage C: HQLA klassen en factoren

Bron: BIS LQR document

66

Bijlage D: SPSS uitdraai GET FILE='C:\Users\Kaan\Documents\MRE\Scriptie\scriptie\Data\WoON2012 versie 3 definitief.sav'. DATASET NAME DataSet2012 WINDOW=FRONT. * op basis van de CBS prijsindex per corop regio een prijsontwikkeling van 2011 naar 2012 * de woz-waarde loopt namelijk een jaar achter (peildatum 2012 = 'marktwaarde' 1 januari 2011) IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop EXECUTE .

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =

1 ) waardepeil = 0.957 . 2 ) waardepeil = 0.953 . 3 ) waardepeil = 0.938 . 4 ) waardepeil = 0.952 . 5 ) waardepeil = 0.929 . 6 ) waardepeil = 0.926 . 7 ) waardepeil = 0.956 . 8 ) waardepeil = 0.939 . 9 ) waardepeil = 0.936 . 10 ) waardepeil = 0.948 . 11 ) waardepeil = 0.955 . 12 ) waardepeil = 0.951 . 13 ) waardepeil = 0.932 . 14 ) waardepeil = 0.950 . 15 ) waardepeil = 0.925 . 16 ) waardepeil = 0.914 . 17 ) waardepeil = 0.940 . 18 ) waardepeil = 0.936 . 19 ) waardepeil = 0.931 . 20 ) waardepeil = 0.943 . 21 ) waardepeil = 0.983 . 22 ) waardepeil = 0.930 . 23 ) waardepeil = 0.940 . 24 ) waardepeil = 0.922 . 25 ) waardepeil = 0.953 . 26 ) waardepeil = 0.936 . 27 ) waardepeil = 0.911 . 28 ) waardepeil = 0.936 . 29 ) waardepeil = 0.954 . 30 ) waardepeil = 0.939 . 31 ) waardepeil = 0.958 . 32 ) waardepeil = 0.952 . 33 ) waardepeil = 0.936 . 34 ) waardepeil = 0.919 . 35 ) waardepeil = 0.945 . 36 ) waardepeil = 0.933 . 37 ) waardepeil = 0.960 . 38 ) waardepeil = 0.970 . 39 ) waardepeil = 0.934 . 40 ) waardepeil = 0.951 .

COMPUTE waardewoning2012 = waardepeil*wozwaarde . EXECUTE . * hercoderen zodat mensen met afgeloste hypotheken ook in de data zitten * vooral voor de beschrijvende statistiek (mogelijk) van belang

67

IF (aanthypo2>=2) aantalhypotheken = aanthypo2 . IF (hypo=1&combihyp=1) aantalhypotheken = 1 . IF (hypo=1&combihyp>1) aantalhypotheken = srtcombi1+srtcombi2+srtcombi3+srtcombi4+srtcombi5+srtcombi6+srtcombi7+srtco mbi8+srtcombi9 . IF (hypo=3) aantalhypotheken = 0 . EXECUTE . IF (aantalhypotheken=0) hypotheeksom = 0 . IF (aantalhypotheken>=1) hypotheeksom = rente . EXECUTE . * bereken waardewoning - hypotheekbedrag COMPUTE saldoverkoop2012 = waardewoning2012-hypotheeksom . EXECUTE . * bereken restschuld in 2012, als saldoverkoop lager dan 0 is. IF (saldoverkoop20120) restschuld2012 = saldoverkoop2012 . EXECUTE . * inclusief prijsdaling en forse financiering kan de hypotheek niet meer dan 150% waarde zijn * deze variabele is niet voor analyse, maar voor selectie IF (hypotheeksom1.5*waardewoning2012) plausibel = 1 . IF (hypotheeksom>=1.5*waardewoning2012) plausibel = 0 . EXECUTE . * onderstaande syntax geeft vervolgens een bruikbare selectie * wegen is een apart commando; niet in de selectie WEIGHT BY HWEEGWON. * filter op huurkoop = 1: koop * filter op huisvestingssituatie = 1: woning, 2: zelfstandige wooneenheid, 3: onzelfstandige wooneenheid, GEEN 4: bar, 5: inwonend, 6: lid huishouden * filter op soort woning = 1: eengezinswoning, villa, bungalow, landhuis 2: flat, eigenwoning, appartement of maisonette * 3: boerderijwoning, woning met tuindersbedrijf GEEN 4: woning met winkel, kantoor-, praktijk of bedrijfsruimte, 5: wooneenheid met gezamenlijk * gebruik van keuken of toilet 6: geen van bovenstaande * filter op plausibel = 1 (hypotheeksom 1,5 * waardewoning 2012) * vanwege uitschieters ook op prijsniveau geselecteerd * selectie waardewoning2012 > 40000 & waardewoning2012 < 1000000 USE ALL. COMPUTE filter_$=(huko=1 & hvs=1 & soortwon3 & plausibel=1 & waardewoning2012>40000 & waardewoning20121000000). VARIABLE LABELS filter_$ 'huko=1 & hvs=1 & soortwon3 & plausibel=1 waardewoning2012>40000 & waardewoning2012<1000000 (FILTER)'. VALUE LABELS filter_$ 0 'Not Selected' 1 'Selected'. FORMATS filter_$ (f1.0). FILTER BY filter_$. EXECUTE.

&

68

GET FILE='C:\Users\Kaan\Documents\MRE\Scriptie\scriptie\Data\WoON2009 versie 3 definitief.sav'. DATASET NAME DataSet2009 WINDOW=FRONT. * op basis van de CBS prijsindex per corop regio een prijsontwikkeling van 2007 naar 2009 * de woz-waarde loopt namelijk een jaar achter (peildatum 2009 = 'marktwaarde' 1 januari 2007*prijsindex2008*prijsindex2009) IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop EXECUTE .

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =

1 ) waardepeil = (1.034*0.943) . 2 ) waardepeil = (1.021*0.976) . 3 ) waardepeil = (1.017*0.960) . 4 ) waardepeil = (1.022*0.958) . 5 ) waardepeil = (1.026*0.940) . 6 ) waardepeil = (1.027*0.960) . 7 ) waardepeil = (1.021*0.969) . 8 ) waardepeil = (1.024*0.967) . 9 ) waardepeil = (1.008*0.978) . 10 ) waardepeil = (1.021*0.978) . 11 ) waardepeil = (1.019*0.999) . 12 ) waardepeil = (1.015*0.965) . 13 ) waardepeil = (1.024*0.962) . 14 ) waardepeil = (1.002*0.972) . 15 ) waardepeil = (1.021*0.963) . 16 ) waardepeil = (1.028*0.956) . 17 ) waardepeil = (1.043*0.975) . 18 ) waardepeil = (1.024*0.979) . 19 ) waardepeil = (1.025*0.985) . 20 ) waardepeil = (1.023*0.971) . 21 ) waardepeil = (1.064*0.957) . 22 ) waardepeil = (1.022*0.971) . 23 ) waardepeil = (1.056*0.959) . 24 ) waardepeil = (1.039*0.949) . 25 ) waardepeil = (1.036*0.966) . 26 ) waardepeil = (1.028*0.974) . 27 ) waardepeil = (1.052*0.936) . 28 ) waardepeil = (1.028*0.954) . 29 ) waardepeil = (1.024*0.974) . 30 ) waardepeil = (1.022*0.965) . 31 ) waardepeil = (1.036*0.968) . 32 ) waardepeil = (1.012*0.985) . 33 ) waardepeil = (1.022*0.967) . 34 ) waardepeil = (1.017*0.975) . 35 ) waardepeil = (1.023*0.965) . 36 ) waardepeil = (1.035*0.961) . 37 ) waardepeil = (1.012*0.957) . 38 ) waardepeil = (1.023*0.952) . 39 ) waardepeil = (1.009*0.958) . 40 ) waardepeil = (1.011*0.967) .

* waardewoning wordt berekend aan de hand van waardepeil maal de WOZ waarde van de woning maal 1000 * woz waarde is in duizenden weergegeven, daarom de vermenigvuldiging met duizend COMPUTE waardewoning2009 = waardepeil*(waarwon*1000) . EXECUTE . * hercoderen zodat mensen met afgeloste hypotheken ook in de data zitten * vooral voor de beschrijvende statistiek (mogelijk) van belang

69

IF (aanthypo>=2) aantalhypotheken = aanthypo . IF (hypo=1&combihyp=1) aantalhypotheken = 1 . IF (hypo=1&combihyp>1) aantalhypotheken = srtcoh1+srtcoh2+srtcoh3+srtcoh4+srtcoh5+srtcoh6+srtcoh7+srtcoh8 . IF (hypo=3) aantalhypotheken = 0 . EXECUTE . IF (aantalhypotheken=0) hypotheeksom = 0 . IF (aantalhypotheken>=1) hypotheeksom = rente . EXECUTE . * bereken waardewoning - hypotheekbedrag COMPUTE saldoverkoop2009 = waardewoning2009-hypotheeksom . EXECUTE . * bereken restschuld in 2009, als saldoverkoop lager dan 0 is. IF (saldoverkoop20090) restschuld2009 = saldoverkoop2009 . EXECUTE . * inclusief prijsdaling en forse financiering kan de hypotheek niet meer dan 150% waarde zijn * deze variabele is niet voor analyse, maar voor selectie IF (hypotheeksom1.5*waardewoning2009) plausibel = 1 . IF (hypotheeksom>=1.5*waardewoning2009) plausibel = 0 . EXECUTE . * onderstaande syntax geeft vervolgens een bruikbare selectie * wegen is een apart commando; niet in de selectie WEIGHT BY HWEEGWON. * filter op huurkoop = 1: koop * filter op huisvestingssituatie = 1: woning, 2: zelfstandige wooneenheid, 3: onzelfstandige wooneenheid, GEEN 4: bar, 5: inwonend, 6: lid huishouden * filter op soort woning = 1: eengezinswoning, villa, bungalow, landhuis 2: flat, eigenwoning, appartement of maisonette * 3: boerderijwoning, woning met tuindersbedrijf GEEN 4: woning met winkel, kantoor-, praktijk of bedrijfsruimte, 5: wooneenheid met gezamenlijk * gebruik van keuken of toilet 6: geen van bovenstaande * filter op plausibel = 1 (hypotheeksom 1,5 * waardewoning 2009) * vanwege uitschieters ook op prijsniveau geselecteerd * selectie waardewoning2009 > 40000 & waardewoning2009<1000000 USE ALL. COMPUTE filter_$=(huko=1 & hvs=1 & soortwon3 & plausibel=1 & waardewoning2009>40000 & waardewoning20091000000). VARIABLE LABELS filter_$ 'huko=1 & hvs=1 & soortwon3 & plausibel=1 waardewoning2009>40000 & waardewoning2009<1000000 (FILTER)'. VALUE LABELS filter_$ 0 'Not Selected' 1 'Selected'. FORMATS filter_$ (f1.0). FILTER BY filter_$. EXECUTE.

&

70

GET FILE='C:\Users\Kaan\Documents\MRE\Scriptie\scriptie\Data\WoON2006 versie 3 definitief.sav'. DATASET NAME DataSet2006 WINDOW=FRONT. * op basis van de CBS prijsindex per corop regio een prijsontwikkeling van 2002 naar 2006 * de woz-waarde loopt namelijk vier jaar achter (peildatum 2006 = 'marktwaarde' 1 januari 2002*prijsindex 2003*prijsindex 2004*prijsindex 2005*prijsindex 2006) IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop EXECUTE .

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =

1 ) waardepeil = (1.004*1.032*1.044*1.043) . 2 ) waardepeil = (1.028*1.067*1.057*1.065) . 3 ) waardepeil = (1.074*1.063*1.089*1.065) . 4 ) waardepeil = (1.056*1.067*1.053*1.057) . 5 ) waardepeil = (1.055*1.061*1.053*1.060) . 6 ) waardepeil = (1.092*1.054*1.051*1.045) . 7 ) waardepeil = (1.063*1.049*1.053*1.052) . 8 ) waardepeil = (1.035*1.039*1.037*1.039) . 9 ) waardepeil = (1.035*1.043*1.042*1.048) . 10 ) waardepeil = (1.044*1.047*1.043*1.039) . 11 ) waardepeil = (1.032*1.046*1.043*1.034) . 12 ) waardepeil = (1.033*1.043*1.026*1.043) . 13 ) waardepeil = (1.025*1.047*1.028*1.055) . 14 ) waardepeil = (1.041*1.054*1.016*1.034) . 15 ) waardepeil = (1.037*1.039*1.030*1.037) . 16 ) waardepeil = (1.038*1.044*1.045*1.049) . 17 ) waardepeil = (1.029*1.047*1.042*1.051) . 18 ) waardepeil = (1.032*1.052*1.033*1.033) . 19 ) waardepeil = (1.011*1.022*1.041*1.061) . 20 ) waardepeil = (1.018*1.043*0.995*1.031) . 21 ) waardepeil = (1.059*1.054*1.065*1.059) . 22 ) waardepeil = (1.054*1.047*0.994*1.029) . 23 ) waardepeil = (1.007*1.019*1.036*1.064) . 24 ) waardepeil = (0.962*1.047*1.075*1.079) . 25 ) waardepeil = (1.030*1.036*1.044*1.040) . 26 ) waardepeil = (1.054*1.043*1.042*1.044) . 27 ) waardepeil = (1.022*1.043*1.037*1.041) . 28 ) waardepeil = (1.038*1.033*1.045*1.040) . 29 ) waardepeil = (1.054*1.044*1.037*1.037) . 30 ) waardepeil = (1.054*1.052*1.035*1.041) . 31 ) waardepeil = (1.096*1.052*1.082*1.061) . 32 ) waardepeil = (1.059*1.080*1.048*1.050) . 33 ) waardepeil = (1.057*1.048*1.046*1.048) . 34 ) waardepeil = (1.062*1.033*1.035*1.042) . 35 ) waardepeil = (1.032*1.041*1.035*1.043) . 36 ) waardepeil = (1.029*1.040*1.041*1.052) . 37 ) waardepeil = (1.036*1.057*0.998*1.046) . 38 ) waardepeil = (1.006*1.029*1.025*1.024) . 39 ) waardepeil = (1.027*1.039*1.020*1.031) . 40 ) waardepeil = (1.039*1.017*1.018*1.025) .

COMPUTE waardewoning2006 = waardepeil*wozwaard . EXECUTE . * hercoderen zodat mensen met afgeloste hypotheken ook in de data zitten * vooral voor de beschrijvende statistiek (mogelijk) van belang IF (aanthypo>=2) aantalhypotheken = aanthypo . IF (hypo=1&combihyp=1) aantalhypotheken = 1 .

71

IF (hypo=1&combihyp>1) aantalhypotheken = srtcoh1+srtcoh2+srtcoh3+srtcoh4+srtcoh5+srtcoh6+srtcoh7+srtcoh8 . IF (hypo=3) aantalhypotheken = 0 . EXECUTE . IF (aantalhypotheken=0) hypotheeksom = 0 . IF (aantalhypotheken>=1) hypotheeksom = rente . EXECUTE . * bereken waardewoning - hypotheekbedrag COMPUTE saldoverkoop2006 = waardewoning2006-hypotheeksom . EXECUTE . * bereken restschuld in 2006, als saldoverkoop lager dan 0 is. IF (saldoverkoop20060) restschuld2006 = saldoverkoop2006 . EXECUTE . * inclusief prijsdaling en forse financiering kan de hypotheek niet meer dan 150% waarde zijn * deze variabele is niet voor analyse, maar voor selectie IF (hypotheeksom1.5*waardewoning2006) plausibel = 1 . IF (hypotheeksom>=1.5*waardewoning2006) plausibel = 0 . EXECUTE . * onderstaande syntax geeft vervolgens een bruikbare selectie * wegen is een apart commando; niet in de selectie WEIGHT BY HWEEGWON. * filter op huurkoop = 1: koop * filter op huisvestingssituatie = 1: woning, 2: zelfstandige wooneenheid, 3: onzelfstandige wooneenheid, GEEN 4: bar, 5: inwonend, 6: lid huishouden * filter op soort woning = 1: eengezinswoning, villa, bungalow, landhuis 2: flat, eigenwoning, appartement of maisonette * 3: boerderijwoning, woning met tuindersbedrijf GEEN 4: woning met winkel, kantoor-, praktijk of bedrijfsruimte, 5: wooneenheid met gezamenlijk * gebruik van keuken of toilet 6: geen van bovenstaande * filter op plausibel = 1 (hypotheeksom 1,5 * waardewoning 2006) * vanwege uitschieters ook op prijsniveau geselecteerd * selectie waardewoning2006 > 40000 & waardewoning2006<1000000 USE ALL. COMPUTE filter_$=(huko=1 & hvs=1 & soortwon3 & plausibel=1 & waardewoning2006>40000 & waardewoning20061000000). VARIABLE LABELS filter_$ 'huko=1 & hvs=1 & soortwon3 & plausibel=1 waardewoning2006>40000 & waardewoning2006<1000000 (FILTER)'. VALUE LABELS filter_$ 0 'Not Selected' 1 'Selected'. FORMATS filter_$ (f1.0). FILTER BY filter_$. EXECUTE.

&

72

GET FILE='C:\Users\Kaan\Documents\MRE\Scriptie\scriptie\Data\WoON2002 versie 3 definitief.sav'. DATASET NAME DataSet2002 WINDOW=FRONT. * op basis van de CBS prijsindex per corop regio een prijsontwikkeling van 1998 naar 2002 * de woz-waarde loopt namelijk vier jaar achter (peildatum 2002 = 'marktwaarde' 1 januari 1998*prijsindex 1999*prijsindex 2000*prijsindex 2001*prijsindex 2002) IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop IF (corop EXECUTE .

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =

1 ) waardepeil = (1.094*1.177*1.145*1.087) . 2 ) waardepeil = (1.102*1.156*1.126*1.122) . 3 ) waardepeil = (1.111*1.158*1.142*1.100) . 4 ) waardepeil = (1.118*1.160*1.134*1.074) . 5 ) waardepeil = (1.126*1.215*1.138*1.073) . 6 ) waardepeil = (1.148*1.208*1.129*1.054) . 7 ) waardepeil = (1.129*1.188*1.130*1.054) . 8 ) waardepeil = (1.139*1.159*1.107*1.071) . 9 ) waardepeil = (1.132*1.198*1.095*1.040) . 10 ) waardepeil = (1.127*1.201*1.110*1.057) . 11 ) waardepeil = (1.159*1.223*1.104*1.055) . 12 ) waardepeil = (1.144*1.171*1.129*1.068) . 13 ) waardepeil = (1.168*1.192*1.090*1.053) . 14 ) waardepeil = (1.199*1.199*1.113*1.051) . 15 ) waardepeil = (1.150*1.178*1.105*1.072) . 16 ) waardepeil = (1.181*1.172*1.133*1.066) . 17 ) waardepeil = (1.153*1.178*1.075*1.046) . 18 ) waardepeil = (1.154*1.177*1.112*1.083) . 19 ) waardepeil = (1.202*1.168*1.106*1.074) . 20 ) waardepeil = (1.196*1.165*1.117*1.082) . 21 ) waardepeil = (1.218*1.183*1.144*1.043) . 22 ) waardepeil = (1.151*1.168*1.095*1.057) . 23 ) waardepeil = (1.222*1.191*1.123*1.034) . 24 ) waardepeil = (1.163*1.221*1.073*1.031) . 25 ) waardepeil = (1.167*1.165*1.127*1.060) . 26 ) waardepeil = (1.148*1.182*1.135*1.066) . 27 ) waardepeil = (1.151*1.180*1.126*1.084) . 28 ) waardepeil = (1.158*1.172*1.102*1.050) . 29 ) waardepeil = (1.140*1.162*1.117*1.083) . 30 ) waardepeil = (1.136*1.157*1.099*1.069) . 31 ) waardepeil = (1.089*1.135*1.132*1.105) . 32 ) waardepeil = (1.109*1.157*1.117*1.115) . 33 ) waardepeil = (1.155*1.155*1.131*1.075) . 34 ) waardepeil = (1.158*1.199*1.132*1.070) . 35 ) waardepeil = (1.157*1.192*1.137*1.070) . 36 ) waardepeil = (1.139*1.188*1.098*1.059) . 37 ) waardepeil = (1.117*1.152*1.076*1.059) . 38 ) waardepeil = (1.105*1.142*1.095*1.047) . 39 ) waardepeil = (1.150*1.128*1.040*1.045) . 40 ) waardepeil = (1.159*1.175*1.094*1.071) .

COMPUTE waardewoning2002 = waardepeil*onrzaakb . EXECUTE . * hercoderen zodat mensen met afgeloste hypotheken ook in de data zitten * vooral voor de beschrijvende statistiek (mogelijk) van belang IF (aanthypo>=2) aantalhypotheken = aanthypo . IF (hypo=1&combihyp=1) aantalhypotheken = 1 .

73

IF (hypo=1&combihyp>1) aantalhypotheken = srtcom1+srtcom2+srtcom3+srtcom4+srtcom5+srtcom6+srtcom7+srtcom8. IF (hypo=3) aantalhypotheken = 0 . EXECUTE . IF (aantalhypotheken=0) hypotheeksom = 0 . IF (aantalhypotheken>=1) hypotheeksom = rente . EXECUTE . * bereken waardewoning - hypotheekbedrag COMPUTE saldoverkoop2002 = waardewoning2002-hypotheeksom . EXECUTE . * bereken restschuld in 2002, als saldoverkoop lager dan 0 is. IF (saldoverkoop20020) restschuld2002 = saldoverkoop2002 . EXECUTE . * inclusief prijsdaling en forse financiering kan de hypotheek niet meer dan 150% waarde zijn * deze variabele is niet voor analyse, maar voor selectie IF (hypotheeksom1.5*waardewoning2002) plausibel = 1 . IF (hypotheeksom>=1.5*waardewoning2002) plausibel = 0 . EXECUTE . * onderstaande syntax geeft vervolgens een bruikbare selectie * wegen is een apart commando; niet in de selectie WEIGHT BY HWEEGWON. * filter op huurkoop = 1: koop * filter op huisvestingssituatie = 1: woning, 2: zelfstandige wooneenheid, 3: onzelfstandige wooneenheid, GEEN 4: bar, 5: inwonend, 6: lid huishouden * filter op soort woning = 1: eengezinswoning, villa, bungalow, landhuis 2: flat, eigenwoning, appartement of maisonette * 3: boerderijwoning, woning met tuindersbedrijf GEEN 4: woning met winkel, kantoor-, praktijk of bedrijfsruimte, 5: wooneenheid met gezamenlijk * gebruik van keuken of toilet 6: geen van bovenstaande * filter op plausibel = 1 (hypotheeksom 1,5 * waardewoning 2002) * vanwege uitschieters ook op prijsniveau geselecteerd * selectie waardewoning2002 > 40000 & waardewoning2002 < 1000000 USE ALL. COMPUTE filter_$=(huko=1 & hvs=1 & soortwon3 & plausibel=1 & waardewoning2002>40000 & waardewoning20021000000). VARIABLE LABELS filter_$ 'huko=1 & hvs=1 & soortwon3 & plausibel=1 waardewoning2002>40000 & waardewoning2002<1000000 (FILTER)'. VALUE LABELS filter_$ 0 'Not Selected' 1 'Selected'. FORMATS filter_$ (f1.0). FILTER BY filter_$. EXECUTE.

&

74

Bijlage E: Overzicht COROP regio’s "CR01 " "Oost-Groningen (CR)" "CR02 " "Delfzijl en omgeving (CR)" "CR03 " "Overig Groningen (CR)" "CR04 " "Noord-Friesland (CR)" "CR05 " "Zuidwest-Friesland (CR)" "CR06 " "Zuidoost-Friesland (CR)" "CR07 " "Noord-Drenthe (CR)" "CR08 " "Zuidoost-Drenthe (CR)" "CR09 " "Zuidwest-Drenthe (CR)" "CR10 " "Noord-Overijssel (CR)" "CR11 " "Zuidwest-Overijssel (CR)" "CR12 " "Twente (CR)" "CR13 " "Veluwe (CR)" "CR14 " "Achterhoek (CR)" "CR15 " "Arnhem/Nijmegen (CR)" "CR16 " "Zuidwest-Gelderland (CR)" "CR17 " "Utrecht (CR)" "CR18 " "Kop van Noord-Holland (CR)" "CR19 " "Alkmaar en omgeving (CR)" "CR20 " "IJmond (CR)" "CR21 " "Agglomeratie Haarlem (CR)" "CR22 " "Zaanstreek (CR)" "CR23 " "Groot-Amsterdam (CR)" "CR24 " "Het Gooi en Vechtstreek (CR)" "CR25 " "Agglomeratie Leiden en Bollenstreek (CR)" "CR26 " "Agglomeratie 's-Gravenhage (CR)"

75

"CR27 " "Delft en Westland (CR)" "CR28 " "Oost-Zuid-Holland (CR)" "CR29 " "Groot-Rijnmond (CR)" "CR30 " "Zuidoost-Zuid-Holland (CR)" "CR31 " "Zeeuwsch-Vlaanderen (CR)" "CR32 " "Overig Zeeland (CR)" "CR33 " "West-Noord-Brabant (CR)" "CR34 " "Midden-Noord-Brabant (CR)" "CR35 " "Noordoost-Noord-Brabant (CR)" "CR36 " "Zuidoost-Noord-Brabant (CR)" "CR37 " "Noord-Limburg (CR)" "CR38 " "Midden-Limburg (CR)" "CR39 " "Zuid-Limburg (CR)" "CR40 " "Flevoland (CR)"/

76

Scriptie Amsterdam School of Real Estate. Yüksel Yildirim MSc BA. Jaargang: Begeleider: Dr. F.P.W

Recommend Documents