Meer rendement in vastgoedportefeuille: Duurzaamheid? UNIVERSITY OF AMSTERDAM Faculty Economics & Business Master thesis: Real Estate Finance

Meer rendement in vastgoedportefeuille:

Duurzaamheid?

UNIVERSITY OF AMSTERDAM Faculty Economics & Business Master thesis: Real Estate Finance M.A.A. Mineur Stud.nr.: 0555681 2009

UNIVERSITY OF AMSTERDAM Faculty Economics & Business MSc BE - Real Estate Finance

M.A.A. Mineur 0555681 December 2009

Begeleiders: Dhr. Dr. G.A. Vos Dhr. Dr E. Giambiona

UvA UvA

Stage Dhr. Ir. R.A.R. Langbroek

Jones Lang LaSalle

 

1

Voorwoord Voor u ligt de scriptie, die ik geschreven heb voor het afronden van mijn master Real Estate Finance aan de Universiteit van Amsterdam. Het bevat een literatuuronderzoek, aangaande duurzaamheid en rendement. Tevens bevat deze scriptie een onafhankelijk empirisch onderzoek wat is geschreven bij en in opdracht van Jones Lang LaSalle (JLL). Dit onderzoek is het jaarlijkse onderzoek naar het beleggingsbeleid van de grote Nederlandse vastgoedfondsen en institutionele beleggers wat elk jaar in samenwerking met de Universiteit van Amsterdam gehouden wordt. Tijdens mijn onderzoekstage bij JLL kwam ik op het idee om mijn literatuur gedeelte van mijn scriptie te schrijven over duurzaamheid. Mijn begeleider, R.A.R. Langbroek, heeft mij dit onderwerp aangereikt, waarin ik me met veel interesse ben gaan verdiepen. Het empirische onderzoek dat ik heb uitgevoerd bij JLL bevatte ook een groot gedeelte over duurzaamheid binnen de vastgoedportefeuilles van Nederlands’ grootste vastgoedfondsen en institutionele beleggers. Hierdoor was het mogelijk om een goede koppeling te maken tussen mijn literatuuronderzoek en het empirische onderzoek bij JLL. Bij deze wil ik graag mijn begeleiders, dhr. Vos en dhr. Giambona bedanken voor hun ondersteuning in het proces bij JLL en bij mijn individuele literatuuronderzoek. Natuurlijk wil ik graag dhr. Langbroek bedanken voor de fijne begeleiding bij het uitvoeren van het onderzoek bij JLL. Utrecht, 8 december 2009 Mireille Mineur

 

2

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave

3

Inleiding

5

Hoofdstuk 1 Duurzaamheid 1.1 Duurzaamheid algemeen 1.2 Duurzaamheid in vastgoed 1.3 Regelgeving 1.4 Risico en rendement 1.4.1 Risico 1.4.2 Direct en indirect rendement 1.5 Duurzaamheid binnen de portefeuille

6 6 7 7 8 8 9 10

Hoofdstuk 2 Artikelen 2.1 Achtergrond 2.1.1 Artikelen 2.1.2 Duurzaamheid in vastgoed 2.1.3 Certificering 2.1.4 Initiële investeringen 2.1.5 Stimulans duurzaam bouwen 2.2 Data 2.2.1 Data 2.2.2 Karaktereigenschappen 2.3 Uitkomsten 2.3.1 Huuropbrengsten 2.3.2 Verkoopopbrengsten 2.3.3 Bezettingsgraad 2.3.4 Verwachting 2.4 Kritische noten 2.5 Empirisch onderzoek duurzaamheid 2.5.1 Maatschappelijk verantwoord ondernemen 2.5.2 Investeringen en rendement 2.5.3 Stimulans overheid 2.5.4 Certificering 2.5.5 Toepassingen 2.5.6 Redenen duurzaamheid 2.5.7 Toegevoegde waarde 2.5.8 Taxatie duurzame gebouwen

11 11 11 13 13 14 15 16 16 17 18 19 19 20 20 21 24 24 24 24 25 25 25 26 26

 

3

Hoofdstuk 3 Onderzoek institutionele beleggers en vastgoedfondsen 3.1 Samenvatting onderzoek 3.2 Inleiding onderzoek 3.3 Uitkomsten onderzoek 3.3.1 Directe vastgoedportefeuille 3.3.1.1 Financiering 3.3.1.2 Leegstand 3.3.1.3 Spreiding naar sectoren binnen- en buitenland 3.3.1.4 Toekomstverwachtingen 3.3.1.5 Toekomstige portefeuille 3.3.1.6 Bruto aanvangsrendementen 3.3.1.7 Internal Rate of Return 3.3.1.8 Rendement op direct vastgoed 3.3.2 Indirecte vastgoedportefeuille 3.3.2.1 Huidige portefeuille 3.3.2.2 Gerealiseerde rendementen 3.3.2.3 Toekomstige portefeuille 3.3.3 Markttrends en –ontwikkelingen 3.3.3.1 Kantorenmarkt 3.3.3.2 Winkelmarkt 3.3.3.3 Woningmarkt 3.3.3.4 Bedrijfsruimtemarkt

28 28 29 29 30 30 31 32 34 35 36 38 39 39 39 40 40 41 41 41 42 42

Conclusie

43

Bibliografie

44

Bijlagen

46

 

4

Inleiding Onder steeds meer beleggers en vastgoedfondsen speelt het beleid binnen de portefeuille een rol. Het in kaart brengen van dit beleid zal dan ook van belang zijn voor de verdere professionalisering van de Nederlandse vastgoedmarkt. Doordat dit onderzoek al een aantal jaren achter elkaar wordt uitgevoerd kunnen de veranderingen die op de vastgoedmarkt spelen in kaart worden gebracht. Binnen het vastgoedbeleggingsbeleid van de fondsen en beleggers verandert de algemene houding ten opzichte duurzaamheid. Het milieubewustzijn en het maatschappelijke doel word steeds belangrijker. Maar de vraag of beleggingen in duurzame gebouwen meer rendement opleveren, blijft nog steeds moeilijk te beantwoorden. Aan de hand van dit literatuuronderzoek zal getracht worden om na te gaan of duurzame investeringen wel degelijk zorgen voor een hogere opbrengsten binnen de portefeuille en of het dus daadwerkelijk ook vanuit financieel oogpunt aantrekkelijker is om in duurzaam vastgoed te beleggen. Het empirische gedeelte zal het beleggingsbeleid van de vastgoedfondsen en institutionele beleggers in beeld brengen. Waarbij het belang van het duurzaamheidaspect binnen de portefeuilles naar voren zal komen. De centrale vraag, die zal worden beantwoord is: In hoeverre genereren duurzame gebouwen hogere rendementen in vergelijking met niet duurzame gebouwen binnen een vastgoedportefeuille? Deze scriptie zal in hoofdstuk één het begrip duurzaamheid uitgebreid zal behandelen en daarna wordt een inzicht gegeven hoe de literatuur aankijkt tegen het rendement van duurzaamheid binnen portfolio’s. In hoofdstuk drie zullen de uitkomsten van de enquête over het beleggingsbeleid van vastgoedfondsen besproken worden, waarna als laatste onderdeel de conclusie weergegeven worden.

 

5

Hoofdstuk 1 Duurzaamheid 1.1

Duurzaamheid algemeen

Al vanaf 1987 werd duurzaamheid een belangrijk agendapunt. Destijds werd het Brundtland rapport opgesteld door een VN-commissie onder leidingschap van Gro Harlem Brundtland. Hierin werd beschreven dat ‘duurzame ontwikkelingen voorzien in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien’. Hierna werd de VN-conferentie (Unced) over milieu en ontwikkeling in 1992 in Rio de Janeiro gehouden en de term duurzame ontwikkeling raakte na deze top wijd verbreid. Daarna zijn nog twee VN-conferenties voor duurzame ontwikkeling in New York (Rio+5 conferentie, 1997) en Johannesburg (2002) georganiseerd. duurzaam (bn; vgl. –zaam)1 1 geschikt om lang te bestaan => bestendig, consistent 2 lang aanhoudend => gedurig, voortdurend Duurzaamheid wordt vaak gezien als een proces wat draait om drie pijlers, namelijk sociale ontwikkeling, milieubescherming en economische ontwikkeling. Deze drie pijlers worden vaak omschreven door People, Planet en Profit. Uiteindelijk komt het erop neer dat duurzame ontwikkelingen, ontwikkelingen zijn die burgers, bedrijven en overheden aangaan om zo op een technologisch, economisch, ecologisch, sociaal en politiek niveau bij te dragen aan een gezonde leefomgeving voor iedereen2. Figuur 1: Drie pijlers duurzaamheid People

Planet

Profit In Nederland staat duurzaamheid hoog op de lijst binnen het kabinetsbeleid. Het vierde Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4) is een leidraad voor het milieubeleid in Nederland3. van de doelen die de overheid wil gaan uitvoeren is bijvoorbeeld om in Nederland in 2010 honderd procent duurzame rijksinkopen en –investeringen te doen4. Ook het Rijk wil duurzame ontwikkelingen bevorderen. Tot nu toe wordt het nog meer als vrijwillige bijdrage gezien, maar de overheid wil toch veel ondernemingen uitdagen om                                                           Van Dale woordenboek 

1

2 www.pppscan.nl 

 NMP4 en VROM   Ministerie van Buitenlandse zaken en PROVADA green forum

3 4

 

6

duurzaam te ondernemen. Reeds betrokken bij het overheidsbeleid voor duurzaam ondernemen zitten de ministeries van VROM, EZ, SZW, V&W en LNV5 1.2 Duurzaamheid in Vastgoed De definitie van een duurzaam gebouw volgens de American Society of Heating, Refrigerating and Airconditioning Engineers is6: Een gebouw wat is ontwikkeld, gebouwd en bruikbaar is op een manier die de omgevingsperformance en de toekomstige economische waarde verhoogt, de gezondheid van de gebruikers veilig stelt en de tevredenheid en productiviteit van arbeiders verhoogt door de integratie van milieuvriendelijke bouwmaterialen, waterefficiënte en energie-efficiënte systemen. Duurzaamheid begint tegenwoordig steeds meer door te dringen in het vastgoed. Niet alleen worden gebouwen duurzaam gebouwd, ook worden zij steeds vaker duurzaam beheerd door de beheerders en gebruikers. Zowel bestaande bouw als nieuwbouw kan als duurzaam worden aangemerkt. Aanpassingen van bestaande gebouwen aan de strengere eisen van duurzaamheid kunnen een traditioneel gebouw ombouwen tot een duurzaam gebouw. Door een gebouw duurzaam te beheren kan energie bespaard worden, worden materialen verantwoordelijk gebruikt, wordt het binnenklimaat verbeterd en wordt de levensduur van het gebouw en de installaties verlengd. Een gebouw heeft in feite een tweevoudig doel: 1) het leveren van een veilige gezonde omgeving voor gebruikers en 2) het faciliteren van het welzijn en de productiviteit van gebruikers, eigenaren en managers van een gebouw. Wanneer deze gebouwen geconstrueerd worden, moeten wel de consequenties van het gebruik van energie, het milieu en de financiële middelen in de gaten worden gehouden om het tweevoudige doel van een gebouw wel te kunnen blijven nastreven7. Gebouwen verbruiken namelijk ongeveer veertig procent van de totale consumptie van grondstoffen en energie. Ook stoten de gebouwen en de bouwmaterialen ongeveer dertig procent van het broeikas gas van de wereld uit8. Belangrijk blijft dat de risico’s aangaande veiligheid gezondheid en de economische impact wel in acht worden genomen. 1.3

Regelgeving

Volgens SenterNovem is een gebouw inderdaad duurzaam wanneer het of duurzaam gebouwd is of duurzaam beheerd wordt. Het predicaat duurzaam gebouw kan behaald worden door een aantal punten te scoren op een puntenlijst van een van de volgende certificaten. De volgende methodes worden tegenwoordig vooral gebruikt, te noemen: GreenCalc, Groenverklaring (Groencertificaat), EPC of EI, GPR Gebouw, de Wet milieubeheer, Breaam, EPN, Energy Star en LEED. Qua regelgeving in Europa zijn eigenaren met ingang van 1 januari 2008 verplicht om een energieprestatie certificaat te geven aan hun nieuw te ontwikkelen gebouwen. Dit geeft inzicht in de energetische kwaliteit van het betreffende gebouw. In figuur 2 is een voorbeeld te zien van een energiecertificaat. Deze certificaten maken onderlinge vergelijking tussen de verschillende gebouwen gemakkelijker. Gebouwen met een hoger label zullen bijvoorbeeld aantrekkelijker worden in situaties waar energieprijzen gaan stijgen9.                                                         

 VROM   J.E. Woods  7 Woods  8 RICS  9 SenterNovem  5 6

 

7

Figuur 2: Energieprestatiecertificaat

In 1992 is het Raamverdrag Klimaatverandering van de Verenigde Naties (United Nations Framework Convention on Climate Change, UNFCCC) ondertekend in Rio de Janeiro, dit wordt het klimaatverdrag genoemd en heeft als doel om de concentratie van broeikasgassen in de wereld te stabiliseren, zodat de mensheid hier geen hinder meer van zal ondervinden. Dit Klimaatgedrag wordt eigenlijk over de hele wereld gebruikt als leidraad en men probeert dit zoveel mogelijk na te leven10. 1.4

Risico en rendement

Een belegger zal het risico-rendementsprofiel van een duurzaam gebouw binnen haar portefeuille moeten vergelijken met het risico-rendementsprofiel van een traditioneel gebouw. Deze profielen moeten tegen elkaar afgezet worden voor een goede keuze waarin te investeren. 1.4.1 Risico Volgens Prof. Ir. Keeris kan men risico’s ondervinden bij een vastgoedbelegging, die onder te verdelen zijn in drie soorten en die zowel afzonderlijk als in combinatie kunnen optreden. Deze zijn: inkomensrisico, marktrisico en managementrisico. Dit kan vertaald worden naar risico’s met betrekking tot de huurinkomsten, verkoopopbrengst en beheer. Op asset allocation-niveau zijn ook risico’s te onderscheiden. De bovengenoemde drie risico’s hebben vooral betrekking op de individuele gebouwen binnen een portefeuille. De                                                          10

 

  VROM 

8

risico’s zullen voor elk gebouw geminimaliseerd worden. Echter een ander risico waar rekening mee gehouden moet worden bij de samenstelling van de portefeuille is het economische risico. Op welke manier deze risico’s zich tussen duurzame gebouwen en traditionele gebouwen verhouden is van belang. Tegenwoordig zijn gebouwen snel economisch verouderd, in de zin dat het gebouw niet meer voldoet aan de huidige gebruikerseisen. Bij duurzame gebouwen is dit risico lager, omdat duurzame gebouwen veel energiezuiniger zijn, minder CO2 uitstoten en het zorgt voor een langere levensduur. Het financiële risico bestaat wanneer de opbrengst van het gebouw niet overeenkomt met de daadwerkelijke waarde. Duurzame gebouwen hebben een grotere kans hebben op hogere verkoopwaardes, gezien de aspecten die in de voorgaande paragrafen genoemd zijn. Het leegstandsrisico van duurzame gebouwen is lager dan bij conventionele gebouwen, omdat de vraag naar duurzame gebouwen in vergelijking met conventionele gebouwen groter is11. Duurzame gebouwen hebben een hogere bezettingsgraad dan conventionele gebouwen, wat betekent dat wanneer een gebouw als duurzaam gezien wordt, huurders langer blijven zitten en dus een stabielere cash flow genereren. Tevens wordt duurzaamheid steeds meer als imagoverbetering gezien en willen huurders sneller in een duurzaam zitten om hun reputatie ten goede te doen. 1.4.2 Direct en indirect rendement Duurzaamheid zorgt in bijna alle gevallen voor een langere leefbaarheid van het gebouw en voor lagere energiekosten. Maar duurzaamheid zorgt ook voor differentiatie in marketing en voor vergemakkelijking van de verkoop en verhuur (Woods, 2008). Deze aspecten zorgen dus niet alleen voor lagere kosten en lagere leegstand gedurende de gehele levensduur van het gebouw, maar ook nog voor een hogere verkoopopbrengst. Het rendement van vastgoed bestaat uit zowel direct als indirect rendement. Het directe rendement wordt behaald met het innen van huurinkomsten gedurende de levensduur en het indirecte rendement wordt bepaald door de opbrengsten bij de verkoop van het gebouw. Duurzame gebouwen kunnen in beide categorieën hogere opbrengsten genereren, aangezien een energiezuiniger gebouw hogere huuropbrengsten kan generen en een langere levensduur kan een hogere verkoopopbrengst betekenen. Het feit dat huurders eerder hogere huuropbrengsten willen betalen voor een duurzaam gebouw komt vanwege de hogere kwaliteit, het maatschappelijke gevoel, de lagere energiekosten en het comfort. De langere levensduur van een gebouw zorgt voor een langere looptijd en dus meer toekomstige huuropbrengsten vanuit het gebouw, wat de verkoopwaarde van dat gebouw positief beïnvloed12. Duurzaamheid kan dus een positief effect hebben op het maatschappelijke, milieuvriendelijke en energiezuinige aspect van onroerend goed en daarbij zal ook nog het verhogende rendementsaspect van duurzaamheid een grote rol kunnen gaan spelen in de beslissing van beleggers om in conventionele of in duurzame gebouwen te gaan investeren. In de onderstaande figuur wordt een risico-investeringsmanagement dilemma weergegeven voor een duurzaam gebouw. Er wordt hierin vooral ingegaan op de sociale factoren van een duurzaam gebouw. De gebruikers van een duurzaam gebouw zullen een hogere arbeidsproductiviteit genereren in een duurzaam gebouw, omdat de omgeving waarin zij werken van betere kwaliteit is dan in een conventioneel gebouw (Woods, 2008).

                                                         11 12

 

 Woods  SenterNovem

9

Investeringen in Sociale factoren  Laag       Hoog     

Figuur 3: Verwachte uitkomst van een risico- en investeringsmanagement –dilemma13

• • • • • • • •

Negatieve gezondheidseffecten Goede performance uitkomsten van de gebruikers Slechte performance systemen Twijfelachtige productiviteit Negatieve gezondheidseffecten Slechte performance uitkomsten van de gebruikers Slechte performance systemen Lage productiviteit Laag

• • • • • • • •

Physieke Factoren

Positieve gezondheidsefecten Goede performance uitkomsten van de gebruikers Goede performance systemen Hoge productiviteit Positieve gezondheidseffecten Slechte performance uitkomsten van de gebruikers Goede performance systemen Twijfelachtige productiviteit Hoog

De initiële investeringen die gedaan moeten worden om een gebouw duurzaam te construeren of te verbouwen tot een duurzaam gebouw blijft voor investeerders het grootste struikelblok. De voordelen van zowel de directe als de indirecte rendementsverhoging zullen moeten worden afgewogen tegen de hoge investeringskosten aan het begin. Wanneer de toekomstige rendementen daadwerkelijk hoger uitvallen dan de initiële investeringen, dan kunnen duurzame gebouwen een zeer interessante investeringskans blijken. 1.5

Duurzaamheid binnen de portefeuille

Beleggers zijn meestal geïnteresseerd in de marktwaarde van de gebouwen aan het einde van de looptijd, bij de verkoop. Doordat duurzame gebouwen hogere verkoopopbrengsten kunnen generen, kan deze categorie bij beleggers zeer interessant zijn ten opzichte van de traditionele gebouwen. Onderzoek van SenterNovem heeft uitgewezen dat bijvoorbeeld ongeveer 30 procent van de huidige kantoorpanden met relatief eenvoudige aanpassingen tot duurzaam gebouw verbouwd kunnen worden. De initiële investeringen om het vastgoed aan te passen tot een duurzaam gebouw kunnen in dit geval sneller terugverdiend worden, wat duurzaam bouwen kan bevorderen. Ook stabiele hoge cashflows (huurinkomsten) worden door beleggers als positief aspect van vastgoed gezien. Duurzame gebouwen genereren in de meeste gevallen hogere huuropbrengsten dan traditionele gebouwen. Dit kan voor de gebruikers een negatief aspect hebben, maar daar tegenover staat dat de energiekosten zullen dalen. Uiteindelijk zal de gebruiker dus ongeveer even duur uit zijn, maar dan hebben ze wel bijgedragen aan de verbetering van het leefklimaat en het milieu. Halverwege 2007 behelst de totale waarde van de voorraad commercieel vastgoed in de 20 Europese landen naar schatting zo’n 5,9 biljoen euro. Voor beleggers is echter maar 3,9 biljoen euro aantrekkelijk genoeg om in te investeren. Daarvan hebben de beleggers al 2,2 biljoen euro in handen, dus er blijft nog 1,7 biljoen euro over om in te investeren14.                                                          13 14

 

 woods  Direct wonen Corporate, juli 2007 

10

Momenteel is nog maar vier procent duurzaam van deze bestaande voorraad commercieel vastgoed15. Er zijn nog meer dan genoeg mogelijkheden om duurzame gebouwen te bouwen of traditionele gebouwen te verbouwen tot duurzame gebouwen.

Hoofdstuk 2 Artikelen In dit hoofdstuk zullen verschillende artikelen behandeld worden. Door deze artikelen goed te analyseren kan bekeken worden of duurzame gebouwen inderdaad hogere netto opbrengsten genereren in vergelijking met traditionele gebouwen. 2.1

Achtergrond

In deze paragraaf zullen de duurzaamheidaspecten van het vastgoed besproken worden volgens de auteurs van de artikelen. Deze paragraaf zal uitgebreider ingaan op de achtergronden van duurzaamheid in de artikelen. In de artikelen wordt de kantorenmarkt in Amerika onderzocht, waarbij twee certificaten voor duurzaamheid gebruikt worden. 2.1.1 Artikelen Voor het literatuurgedeelte van deze scriptie zijn vier basisartikelen gebruikt. Deze zijn: • Eichholtz, P., N. Kok, and J. Quigley, Doing Well By Doing Good? ; • Miller, N., Spivey, J. Florance, A., Does Green Pay Off? ; • Wiley, J.A., Benefield, J.D., Johnson, K.H., Green Design and the Market for Commercial Office Space ;

• Fuerst, F, and P. McAllister, New Evidence on the Green Building Rent and Price Premium. De auteurs van de verschillende artikelen hebben getracht te bewijzen dat duurzame gebouwen daadwerkelijk hogere opbrengsten genereren in vergelijking met niet-duurzame gebouwen. De auteurs van alle vier de artikelen hebben gebruik gemaakt van de Amerikaanse database CoStar, waarin veel informatie verzameld is over de kantorenmarkt in Amerika. De CoStar database wordt aangemerkt aan de meest complete database voor vastgoed. De verschillende aspecten van het vastgoed worden hierin verzameld. Daarnaast houdt de database sinds een aantal jaren ook bij of gebouwen duurzaam zijn of niet, gebaseerd op LEED of Energy Star certificaten. De auteurs gebruikten allemaal verschillende methoden om duurzame gebouwen goed te kunnen vergelijken met de traditionele gebouwen. Allen hebben zij gecorrigeerd voor de karaktereigenschappen van de gebouwen om de kantoorpanden zo vergelijkbaar mogelijk te houden. Alle uitkomsten worden in ‘square feet’ weergegeven. Eichholtz ea Het doel van deze auteurs was het neerzetten van de eerste systematische analyse van de impact die duurzame gebouwen hebben op de economische uitkomsten gemeten in de vastgoedmarkt. Ze hebben zich gefocust op commerciële gebouwen. De relatie tussen investeringen in energiezuinig bouwen en design én de (effectieve) huurinkomsten en verkoopopbrengsten werd onderzocht. Doordat zij kantoorpanden uit dezelfde regio gebruiken, namelijk een radius van 0,25 mijl rondom het duurzame gebouw, werd getracht om de gebouwen zo vergelijkbaar mogelijk te houden qua locatie. Daarnaast zaten de kantoorpanden zaten in de A en B-klasse, wat overigens wel enige afwijking in de vergelijking kan geven. Ze gebruikten de hedonische OLS schattingen (GIS) om zo dicht mogelijk de werkelijkheid te benaderen. Ze hielden de variabelen zoals grootte (in ‘square feet’), leeftijd, renovatie, etages,                                                           Eichholtz ea 

15

 

11

‘ameneties’, werkloosheidsgroei en bezettingsgraad constant ten behoeve van de regressie. De uitkomsten gaven weer dat groene gebouwen hogere opbrengsten genereerden. Daarbij hebben zij nog het onderscheid gemaakt tussen Energy Star (ES) gecertificeerde en LEED gelabelde gebouwen. ES gebouwen genereerden significante hogere rendementen, maar LEED gebouwen gaven geen significante uitkomsten. Wiley ea. De auteurs van dit artikel hebben de relatie tussen energie-efficiënt design en de verhuur/verkoopmarkt van commercieel vastgoed geanalyseerd. Er werd gekeken naar het verschil in opbrengsten tussen ES gecertificeerde gebouwen en LEED gelabelde gebouwen. Zij gebruiken alleen A-klasse kantoorpanden ter bevordering van de onderlinge vergelijking. Binnen de steekproef gebruikten zij als vergelijking de conventionele kantoren in het zelfde grootstedelijke gebied als het duurzame kantoorpand. Het hedonische OLS regressiemodel werd gebruikt voor de directe rendementen en de bezettingsgraad. De variabelen leeftijd, gemiddelde huurinkomsten, functionele aspecten, efficiënt design, locatie, grootte, exploitatiekosten, verhuurspecificaties en bezettingsgraad werden constant gehouden om de regressie te kunnen toepassen. De huur- en verkoopopbrengsten van de groene en conventionele gebouwen konden zij op deze manier vergelijken. Uit de verzamelde data volgde dat zowel de huuropbrengsten als de verkoopopbrengsten van duurzame gebouwen hoger uitvielen in vergelijking met nietduurzame gebouwen. De bezettingsgraden gaven tevens positievere cijfers weer. Miller ea. In dit artikel werd geprobeerd om de vragen over voordelen van investeringen in energiebesparingen en milieuvriendelijk design uit te zoeken. De data van kantoorpanden werden gebruikt om het verschil tussen ES en LEED gebouwen en niet groene gebouwen te meten. Zij gebruikten alleen A-klasse gebouwen. De huur- en verkoopopbrengsten zijn in de kantorenmarkt zeer afhankelijk van de geografische locatie en het type leasecontract. Om de vergelijking tussen de categorieën kantoren te kunnen maken, werd gebruik gemaakt van een indicator variabele voor de locatie en het soort lease contract. Qua locatie controleerden zij alleen voor belangrijke submarkten. De methoden die gebruikt zijn voor de schattingen, zijn het hedonische OLS en het 2LSL regressiemodel. De variabelen die constant gehouden werden, gebruik makende van de beschikbare data van kantoorpanden, zijn de variabelen leeftijd, grootte, locatie in het ‘Central Business District’, verkoopjaar en de stad waarin de kantoorpanden stonden. De uitkomsten van dit artikel waren dat ES gelabelde en LEED gecertificeerde gebouwen zowel hogere huur- als verkoopopbrengsten genereerden. Ook de bezettingsgraad viel hoger uit. Fuerst ea. Fuerst ea. hebben ook de database CoStar gebruikt om het effect van het vrijwillig invoeren van een duurzaamheidcertificaat te meten aan de verhuurinkomsten en verkoopprijzen van Amerikaanse commerciële kantoorpanden. Zij hebben zich vooral gericht op het verschil tussen ES gelabelde en LEED gecertificeerde gebouwen ten opzichte van conventionele gebouwen. Ze gebruikten verschillende kwaliteitsklassen van de gebouwen, wat de vergelijking iets minder zuiver maakt. Wederom werd het hedonische en logistische OLS regressiemodel gebruikt voor informatie over de huurinkomsten en verkoopprijzen. Ze vergeleken kantoren in dezelfde submarkt volgens de database CoStar. De variabelen van de gebouwen waarvoor gecontroleerd werd om de prijsverschillen te kunnen waarnemen, waren leasecontracten, submarkten, grootte (in sq ft), etages en leeftijd.  

12

De conclusies van dit artikel zij dat zowel de huur- als de verkoopopbrengsten van ES gecertificeerde en LEED gelabelde kantoorpanden hoger uitvallen dan de opbrengsten van traditionele kantoren. 2.1.2 Duurzaamheid in vastgoed Zoals al eerder beschreven is het duurzaamheidaspect ook in de vastgoedwereld goed doorgedrongen. Mede door het feit dat globaal steeds meer producten en bedrijven rekening houden met energiezuinigheid is deze duurzaamheidtrend ook door ondernemingen in de vastgoedwereld overgenomen. Volgens Fuerst en McAllister (2008) heeft de groei in energiezuinige producten de opkomst vrijwillige certificaten en labels in meerdere sectoren gestimuleerd. De certificaten die voornamelijk gebruikt worden in de vastgoedbranche zijn voor respectievelijk Engeland, Australië en Amerika: Green Star, BREEAM en Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) / Energy Star (ES) / Green Globes. Vastgoed heeft in zeer grote mate impact op het milieu, omdat onroerend goed ongeveer vijftig procent van het geproduceerde broeikasgas op de wereld uitstoot. Daarnaast bestaat dertig procent van de exploitatiekosten van een gebouw uit energiekosten. De grootste kostencategorie is energiekosten en wanneer deze beperkt kunnen worden, kunnen er veel kosten bespaard worden (Wiley, 2008). Door de EPA is in februari 2008 onderzocht dat commerciële gebouwen met een ES label zelfs veertig procent op de energiekosten kunnen besparen. Volgens Fuerst en McAllister (2008) produceren gebouwen ongeveer twintig procent van het broeikasgas op de wereld. Eichholtz ea. (2008) gebruiken een bron die aangeeft dat gebouwen dertig procent van het geproduceerde broeikasgas op de wereld uitstoten. Ook zij beamen dat dertig procent van de exploitatiekosten uit energiekosten bestaan. Zoals alle auteurs aangeven, kunnen energiezuinige gebouwen een grote kostenreductie genereren. Volgens de Agency of the US Department of Energy is er in Amerika de afgelopen twintig jaar elk jaar ongeveer twee tot vier procent van het huidige aanbod van vastgoed vervangen. Wanneer deze trend zich in de toekomst zal doorzetten, betekent het dat in Amerika in 2030 al ruim tachtig procent van de gebouwen gebouwd/verbouwd is. Het belang van duurzaam bouwen is dus duidelijke aanwezig. 2.1.3 Certificering Doordat vastgoed voor een verslechtering van het milieu zorgt, is de opkomst van de certificering een logisch resultaat. Steeds meer ondernemingen voelen zich al genoodzaakt om deze te gebruiken, omdat velen hen al voor zijn gegaan. Achterblijven zal waarschijnlijk hun concurrentiepositie kunnen verslechteren. De verschillende certificeringen focussen zich op de volgende categorieën: duurzaamheid van de locatie, waterefficiëntie, energie en atmosfeer, materialen en grondstoffen, omgevingskwaliteit in het gebouw zelf en de innovatie in het ontwikkelproces. De certificaten verschillen onderling in de waarderingen van de verschillende categorieën. Het Energy Star programma is in 1992 opgezet door de U.S. Environmental Protection Agency en de U.S. Department of Energy als een vrijwillig label. Zij wilden hiermee energie zuinige producten promoten om zo de broeikasgasuitstoot te verminderen. Eerst werd dit label vooral toegepast op electrische apparaten en pas in 1993 kon men het label toepassen op een nieuwe woning. Pas vanaf 1995 kon het label ook toegekend worden aan andere sectoren vastgoed. Het ES label staat garant voor een indicatie van lage eigendomskosten, een betere energieprestatie en hogere verkoopwaardes. De ES certificering bestaat uit 100 punten, waarvan een gebouw er minimaal 75 moet behalen om als ES te worden aangemerkt.  

13

Een private organisatie zonder winstoogmerk, de U.S. Green Building Council (USGBC) heeft LEED in 1999 ontwikkeld. Zij hebben dit ontwikkeld om te bevorderen dat bedrijven duurzame groene gebouwen gingen ontwikkelen en duurzame ontwikkelingen zouden ondernemen. Dit certificaat is veel complexer dan het ES label, want veel extra onderdelen worden toegevoegd en gecontroleerd om daadwerkelijk het LEED label te mogen ontvangen. Gebouwen die het certificaat LEED hebben, staan bekend als gebouwen met lagere exploitatiekosten, verhoogde waarde van het gebouw en een gezondere en veiligere omgeving voor gebruikers. Binnen het certificaat zijn een viertal niveaus te onderscheiden, afhankelijk van het behaalde aantal punten, namelijk gecertificeerd (26-32), zilver (33-38), goud (39-51) en platinum (52-69). Het LEED label is, in vergelijking met ES, beter vergelijkbaar met andere labels in bijvoorbeeld Engeland, Duitsland en Australië 16. In mei 2009 telde Amerika al 657 gecertificeerde LEED gebouwen en 2.393 gelabelde ES kantoorgebouwen, die zijn opgenomen in de CoStar database. Dit waren in april 2009 nog 402 LEED gebouwen en 1.925 ES gecertificeerde gebouwen. Deze groeipercentages ontwikkelen zich snel en het aantal ‘groene’ gebouwen verdubbeld ongeveer elke twee jaar17. 2.1.4 Initiële investeringen Een ontwikkelaar moet rekening houden bij de bouw of verbouwing van zijn pand met de kosten van het realiseren of omzetten naar een groen gebouw. De initiële investeringen die daarbij zullen ontstaan, zullen uiteindelijk terug te verdienen zijn in de hogere huuropbrengsten, de hogere bezettingsgraad, het lagere risico en de hogere verkoopopbrengst. De auteurs hebben hier allemaal een uitgangspunt voor, welke hierna volgen. De kosten waar men rekening mee dient te houden bij het bouwen of verbouwen van een duurzaam gebouw zijn volgens Fuerst en McAllister onder te verdelen in 2 categorieën: • de kosten om het certificaat zelf te verkrijgen • de kosten om aan de standaard van het certificaat te voldoen Voor elk certificaat moet een premie betaald worden om daadwerkelijk het label te ontvangen. De premie van LEED ligt hoger dan die van ES, omdat het een veel omvangrijker systeem is. Binnen LEED moeten verschillende premies betaald worden, afhankelijk van de status18. De precieze kosten van deze premies zijn lastig te verkrijgen. Voorgaande studies van bijvoorbeeld Kats (2003) en Berry (2007) geven aan dat de extra constructiekosten, die benodigd voor het verkrijgen van een duurzaam gebouw, rond de twee procent liggen. Volgens Miller ea. (2008) ligt dit percentage op drie procent. Daarnaast hebben Matthiesen en Morris (2007) onderzocht of er inderdaad meer kosten ontstaan bij duurzame ontwikkelingen, maar bij hun onderzoek onder 83 groene gebouwen en 138 conventionele gebouwen, vinden zij geen significante verschillen in de gemiddelde bouwkosten. Deze uitkomsten moeten echter zeer voorzichtig gebruikt worden, gezien de bovenstaande uitkomsten maar met een kleine groep gebouwen onderzocht is. Kats (2003) beweert dat de initiële constructiekosten ten behoeve van de duurzame ontwikkelingen zich zelfs meteen al terugverdienen. De contante waarde van de lagere exploitatiekosten van duurzame gebouwen zorgen ervoor dat de initiële constructiekosten al snel terugverdiend zijn. In figuur vier is een voorbeeld te zien, uit zijn onderzoek, van een opzet van de financiële voordelen van een duurzaam gebouw. Hieruit blijkt dat de opbrengsten van een duurzaam gebouw, die ontstaan uit energie-, uitstoot- en waterbesparing, productiviteit en gezondheid van de gebruikers, groter zijn dan de kosten van een duurzaam                                                            Eichholtz et al., Fuerst, Wiley et al.    Fuerst en McAllister  18  Fuerst en McAllister  16 17

 

14

gebouw. Ook verwacht Kats dat de kosten van duurzaam bouwen steeds meer zullen dalen naarmate het aantal duurzame gebouwen zal toenemen, waardoor er meer kostenbesparingen gerealiseerd kunnen worden. Ook Eichholtz ea. geven aan dat investeerders hun investeringen terug kunnen verdienen of zelfs een hoger rendement kunnen eisen, doordat commerciële duurzame gebouwen hogere huurinkomsten kunnen genereren of doordat dat investeerders met een lagere risicopremie kunnen rekenen. Volgens de auteurs hier zijn nog maar weinig bewijzen van, doch geven zij aan dat het California’s Sustainable Building Task Force (2003) een onderzoek heeft gedaan met 33 duurzame gebouwen in California, waarbij de uitkomst was dat de financiële voordelen van een duurzaam gebouw tien keer zo groot warden dan de initiële investeringen om het gebouw daadwerkelijk groen te maken. In het artikel van Wiley ea. wordt beschreven dat de kosten van het verkrijgen van het certificaat zelf een aantal duizenden dollars kan kosten en dat de kosten voor het bouwen van een duurzaam gebouw hoger ligt dan voor een traditioneel gebouw, maar dat deze zichzelf terugverdienen in de hogere huuropbrengsten en lagere exploitatiekosten. Tabel 1. Financial Benefits of Green Buildings, Summary of Findings (in $ per ft2) Categorie NPV 20-jaar Waarde Energie 5,79 Waarde Emissie 1,18 Waarde Water 0,51 Waarde Afval (alleen voor bouw) – 1 jaar 0,03 Waarde commissioning O&M 8,47 Waarde productiviteit en gezondheid (gecertificeerd en zilver) 36,89 Waarde productiviteit en gezondheid (goud en platinum) 55,33 Kosten groenpremie -4,00 Totale NPV 20-jaar ((gecertificeerd en zilver) 48,87 Totale NPV 20-jaar (goud en platinum) 67,31 Bron: Capital E Analysis

2.1.5 Stimulans duurzaam bouwen Tevens hebben veel overheden en gemeenten hun beleid ingericht op het stimuleren van duurzame gebouwen. Zij willen de bouw van en verbouw naar duurzame gebouwen stimuleren door middel van het geven van subsidies en belastingvoordelen aan degenen die duurzame gebouwen bouwen en aankopen19. Deze subsidies en belastingvoordelen kunnen een extra stimulans zijn omdat zij een extra financiële steun leveren aan de ontwikkelaars, eigenaren en gebruikers van de duurzame panden. Uiteindelijk komt het erop neer dat alle artikelen gebaseerd op voorgaande onderzoeken er vanuit gaan dat de extra opbrengsten de initiële investeringen in duurzame gebouwen meer dan compenseren. Mede doordat duurzame gebouwen meer huren genereren, een langere levensduur hebben en minder leegstand hebben, zullen de verkoopopbrengsten een nog hoger niveau kunnen bereiken volgens Fuerst en McAllister.

                                                         19

 

 Fuerst en McAllister (2007) 

15

2.2

Data

In deze paragraaf wordt beschreven waar de auteurs van de artikelen hun informatie vandaan gehaald hebben en hoe zij deze gegevens verwerkt hebben. Ook de uitkomsten zullen in de deze paragraaf besproken worden. 2.2.1 Data Alle artikelen baseren hun empirische onderzoek op de Amerikaanse vastgoedmarkt, omdat deze de meeste data bevat. Dit literatuuronderzoek zal zich richten op de commerciële vastgoedsector, de kantorenmarkt, in Amerika, omdat van de kantorenmarkt veel data wordt gecollecteerd en deze duidelijk afhankelijk is van de economische situaties en omdat ze zeer gevoelig is voor design technologie20. Alle auteurs gebruiken de CoStar database, omdat deze database de meest complete database is op het gebied is van informatie over vastgoed in Amerika. In deze database waren in 2008 al ongeveer 332.000 commerciële gebouwen opgenomen. In deze database worden gegevens over de karaktereigenschappen (leeftijd, ‘amenities’, parkeergelegenheid), locaties, huren en verhuurspecificaties verzameld. Er wordt sinds een aantal jaren ook genoteerd of de gebouwen duurzaam zijn of niet. Daarnaast wordt onderscheid gemaakt tussen LEED en ES gecertificeerde gebouwen. Binnen de CoStar database gebruikten de verschillende auteurs verschillende methoden om de duurzame gebouwen goed te kunnen vergelijken met de traditionele gebouwen. Doordat zo goed mogelijk wordt gecorrigeerd voor de verschillende karakteristieken van de gebouwen, wordt voorkomen dat verschillende gebouwen ten onrechte met elkaar vergeleken worden. Eichholtz ea. zochten in december 2008 in de database naar duurzame gebouwen en gebruikten een radius van 0,25 mijl rondom het duurzame gebouw om zo een zo goed mogelijke aanname te maken van de verschillende marktsegmenten. Hiervoor gebruiken zij de GIS technieken. Hierdoor hebben zij 893 clusters kunnen creëren rondom de duurzame kantoren. In elk cluster zaten ongeveer 12 gebouwen, waarvan minimaal één duurzaam en één niet-duurzaam. In de dataset voor huurgegevens zaten 8.182 kantoorpanden en in de dataset voor de verkoopgegevens zaten 1.816 kantoorpanden. De dataset voor de verkoopgegevens werd gehaald uit de 199 gebouwen die tussen 2004 en 2007 zijn verkocht. Hieromheen zijn gelijke clusters getrokken. Deze kantoorpanden hebben een A- of B-klasse. Het nadeel hiervan is dat de gebouwen alleen vanwege hun classificering al afwijkend van elkaar kunnen zijn, wat een negatieve invloed zal kunnen hebben op de uitkomsten. De methode die gebruikt is voor de schattingen, is de OLS. Wiley ea hebben de data van januari 2008 gebruikt met alleen maar A-klasse gebouwen waarvan de huidige leasingcontracten (met een specificatie welk soort contract gebruikt is) en data over de bezettingsgraad voorhanden was. Uiteindelijk konden zij voor de verhuurgegevens gebruik maken van 7.308 kantoorpanden, die uit 46 verschillende clusters (kantoormarkten) zijn verzameld. Gedurende data collectie werd 1 markt buiten beschouwing gelaten. De data voor de verkoopgegevens werd ook uit de CoStar COMPS database gehaald. Daarin zijn 25 verschillende clusters te onderscheiden, die in totaal 1.151 observaties bevatten. Huurinkomsten en verkoopopbrengsten zijn in de kantorenmarkt zeer afhankelijk van de geografische locatie en het type leasecontract wat is afgesloten. Wiley ea. maakten onderscheid in het aantal verschillende soorten lease types, die zij onderverdeelden in tien categorieën, omdat het soort leasecontract veel invloed heeft op de huurinkomsten. Om deze reden werd er gebruik gemaakt van een indicator variabele voor zowel de locatie als het soort lease contract. De gebruikte schattingsmethoden zijn de OLS en de 2LSL methode.                                                          20

 

  Wiley es 

16

Miller ea gebruikten net zoals Eichholtz ea. ook de CoStar database, alleen gebruikten zij alleen A-klasse gebouwen. Zij hebben de CoStar database begin 2008 geraadpleegd voor de benodigde gegevens. In de database zaten ongeveer 900 ES gelabelde gebouwen, waar zij uiteindelijk een filter op hebben toegepast om zo optimaal mogelijk te kunnen corrigeren voor de karakteristieken van de verschillende gebouwen. De filter die gebruikt werd, hanteerde criteria aangaande kwaliteit (alleen A-klasse), grootte, aantal etages, leeftijd en pacht. Na toepassing van de filter bleven er 643 groene gebouwen over en meer dan 2000 niet-duurzame gebouwen. Ze hebben ook de OLS schattingsmethode gebruikt en een beknopte vergelijking gemaakt tussen de artikelen van Eichholtz ea, Fuerst en McAllister en hun eigen onderzoek. Fuerst en McAllister gebruikten de daadwerkelijk submarkten, die door CoStar als dusdanig zijn aangegeven. Ook zij gebruikten zowel A- als B-klasse kantoorpanden. Zij zochten een duurzaam gebouw en maakten een willekeurige selectie van niet-duurzame gebouwen binnen die submarkt. Op deze manier probeerden zij om de kantoorpanden zo vergelijkbaar mogelijk te houden. Uiteindelijk hebben zij een database van 1.282 ES gecertificeerde gebouwen en 626 LEED gecertificeerde gebouwen kunnen opbouwen. Van de LEED gecertificeerde gebouwen, waren er 192 gewoon gecertificeerd, 180 waren zilver, 201 goud en 45 platinum. Zij hebben 9.806 observaties gebruikt voor verkoopgegevens en 18.519 voor huurobservaties. Ook Fuerst en McAllister hebben gebruik gemaakt van een OLS regressie methoden om de huurprijzen en verkoopprijzen te kunnen schatten. 2.2.2 Karaktereigenschappen De auteurs hebben ook de andere aspecten van duurzame gebouwen in hun regressiemodellen bekeken. Deze eigenschappen geven extra informatie over duurzame gebouwen en hun specificaties, welke hieronder aan bod zullen komen. In het artikel van Eichholtz ea. werd ook gekeken naar de grootte van de gebouwen. Opvallend is dat vooral duurzame gebouwen in het centrum hoger zijn dan conventionele gebouwen. Groene gebouwen kunnen soms wel twee keer zo groot zijn dan een conventioneel gebouw. Daarnaast ontdekten zij dat groene gebouwen een hogere kwaliteit hebben dan de traditionele gebouwen. Ook vonden zij dat duurzame gebouwen veel nieuwer zijn in vergelijking met de normale gebouwen. De leeftijd van de duurzame gebouwen kwam gemiddeld op 24 jaar uit, terwijl de leeftijd van conventionele gebouwen gemiddeld boven de 44 lag. De beschikking over veel faciliteiten, genereerde vaak hogere huuropbrengsten. Naast bovenstaande aspecten, verwachten Eichholtz ea. dat duurzaamheid invloed heeft op de reputatie van het gebouw, dat duurzaamheid marketingvoordelen met zich meebrengt en dat van duurzame gebouwen in de meeste gevallen gewoonweg een hogere kwaliteit wordt verwacht. Bewijs hiervoor zal echter nog onderzocht moeten worden. Wiley ea. hebben een aantal eigenschappen van duurzame gebouwen geconstateerd, welke redelijk overeenkomen met die van Eichholtz ea. Zij vonden dat oudere gebouwen een hogere leegstand hebben en dat gebouwen met hogere leegstandspercentages vaak hogere leasehuren hebben. Ook concluderen zij dat de hoogte van de duurzame gebouwen hoger is dan die van conventionele gebouwen. Qua leeftijd hebben zij dezelfde uitkomsten, namelijk dat groene gebouwen jonger zijn. Er wordt tevens geconstateerd dat oudere gebouwen met een korting verkocht worden en dat groene gebouwen een hogere kwaliteit hebben. Het onderzoek van Miller ea. wijst ook aan dat groene gebouwen hoger zijn dan conventionele gebouwen, dat de leeftijd van duurzame gebouwen lager ligt dan bij traditionele gebouwen en dat de kwaliteit van een duurzaam gebouw beter is. Daarnaast constateren zij ook dat oudere gebouwen verkopen met een korting in vergelijking met jongere gebouwen. Ook interessant is dat zij een typisch ES gelabeld gebouw hebben geformuleerd. Dit is een gebouw die in de A-klasse valt, 15 verdiepingen beslaat, meerdere verschillende huurders huist en voor bijna tweeënnegentig procent verhuurd is.  

17

Ook Fuerst ea. constateren dat duurzame gebouwen hoger zijn dan conventionele gebouwen en zij geven aan dat een ES gelabeld gebouw bijna tien etages hoger kan zijn. De leeftijd van een groen gebouw ligt ook bij hen lager dan een traditioneel gebouw. Een LEED gebouw is gemiddeld twaalf jaar en een ES gebouw gemiddeld negentien jaar oud in vergelijking met de benchmark bestaande uit conventionele gebouwen met een gemiddelde leeftijd van 28. Zij hebben ook onderzocht wat de verschillende aspecten voor invloeden kunnen hebben op de verkoopopbrengsten: • De leeftijd heeft een negatief effect • De grootte heeft een negatief effect • De hoogte heeft een positief effect Maar wat Fuerst ea. ook aangeven, is dat hogere verkoopopbrengsten zeker niet alleen afhankelijk zijn van het wel of niet hebben van een certificaat op zich. Andere aspecten die ook samenhangen met de waardeverhogingen van duurzame gebouwen zijn onder andere hogere huurinkomsten, lagere exploitatielasten, hogere bezettingsgraden, ‘image’ voordelen van het duurzame aspect en een lager risicopremie wat de beleggers hanteren bij een duurzaam gebouw. 2.3

Uitkomsten

In dit gedeelte worden de uitkomsten per onderdeel uitgebreid besproken. Eerst worden de huuropbrengsten besproken, dan de verkoopopbrengsten en tot slot de bezettingsgraad. In onderstaand figuur is het overzicht weergegeven, wat verderop uitgebreid besproken wordt. Tabel 2. Vergelijking huur- en verkoopopbrengsten en de bezettingsgraad Alles in ‘square feet’

Huuropbrengsten Groen ES LEED Controlegroep Effectieve huur Groen ES LEED Controlegroep

Verkoopopbrengsten Groen ES LEED Controlegroep

Bezettingsgraad Groen ES LEED Controlegroep

Eichholtz, Kok, Quigley (+ premium)

Wiley, Benefield, Johnson (+ premium)

Miller, Spivey, Florance (+ premium)

$ 29,8 + 2,6 % + 2,8 % + 0,3 % * $ 28,2

$ 30,1 + 7,3%-8,9% $ 31,9 + 15,2%-17,3% $ 26,5

$ 30,5 $ 42,2 $ 28,0

(+ premium) $ 24,7 $ 27,8 $ 26,7 $ 19,5

$ 26,7 + 8,5% + 8,9% + 4,4% $ 23,6

$ 289,2 + 17,0% + 19,3% + 11,4% * $ 248,9

$ 485,6

+ 5,8% + 9,9% $ 242,75

+ 36,0% $ 254,9 + 31,0% $ 251,1 + 35,0% $ 190,6 / $ 226,5**

90% + 10,2%-11,0% 80,8% + 16,2%-17,9% 76,3%

91,5% 92,0% 87,8%

86,1 % 91,4 % 91,1% 63,8%

+ $ 29,7 + $ 129,2

89,0%

81,4%

+ 6,0% + 6,0% + 6,0%

+ 11,6% + 9,2%

* = niet significant ** 1e is controlegroep ES, 2e is controlegroep LEED

 

Fuerst, McAllister

18

2.3.1 Huuropbrengsten Eichholtz ea. vonden bewijs dat huurinkomsten per ‘square feet’ (ft2) voor ‘groene’ kantoorpanden ongeveer drie procent hoger liggen dan de conventionele gebouwen in de omgeving. Zij hebben de huurinkomsten ook gecorrigeerd voor de verschillen in bezettingsgraad van een conventioneel gebouw in vergelijking met een duurzaam gebouw. Duurzame gebouwen hebben een hogere bezettingsgraad, waardoor de aangepaste effectieven huurinkomsten van ‘groene’ gebouwen uitkomen op 8,5 procent hoger. De huurinkomsten van een ES gebouw vallen negen procent hoger uit dan een conventioneel gebouw. Echter de huuropbrengsten van een LEED gebouw, zijn in dit onderzoek niet significant hoger dan een vergelijkbaar traditioneel gebouw. Volgens Wiley ea. genereren de ‘groene’ kantoorpanden hogere huren dan conventionele kantoorpanden. Daarbij kwam uit het onderzoek dat oudere gebouwen vaak goedkopere huren hebben dan de jongere gebouwen. Voor ES gebouwen liggen de huurinkomsten per ft2 ruim zeven tot negen procent hoger en voor de LEED gebouwen liggen de huurinkomsten zelfs vijftien tot zeventien procent hoger dan de traditionele gebouwen. Ook Miller ea. vonden in hun dataset bewijzen voor het feit dat duurzame gebouwen meer huurinkomsten genereren dan de gewone gebouwen. Alleen absolute getallen zijn weergegeven in hun artikel, zie bovenstaand figuur. Miller ea. geven aan dat duurzame gebouwen die verhuurd worden met een premium per ft2 en waarvan bezettingsgraad hoger is dan de concurrerende traditionele gebouwen in combinatie met de exploitatiekostenbesparingen superieure inkomensvoordelen kunnen behalen in de verhuurmarkt. Uit het onderzoek van Fuerst ea. blijkt dat groene kantoorgebouwen zes procent hogere huurinkomsten genereren per ft2. Voor zowel ES gelabelde gebouwen als voor LEED gecertificeerde gebouwen ligt het premium op zes procent. 2.3.2 Verkoopopbrengsten Met betrekking tot de verkoopopbrengsten konden Eichholtz ea. concluderen dat ook deze rendementen per ‘square feet’ hoger uitvallen bij duurzame kantoorpanden binnen de database. Het blijkt dat een duurzaam gebouw een hogere verkoopwaarde genereert van ongeveer zeventien procent in vergelijking met een traditioneel gebouw. Een ES gelabeld gebouw genereert negentien procent hogere verkoopopbrengsten. LEED gebouwen geven in het model aan elf procent hogere opbrengsten te genereren, maar deze variabele is niet significant. Wiley ea. geven de verschillen in verkoopopbrengsten weer aan de hand van absolute getallen. Een ES gelabeld gebouw genereert $ 30,- per ft2 hogere opbrengsten in vergelijking met de traditionele kantoorgebouwen. In het geval van een LEED gecertificeerd gebouw is ligt dit $ 130,- per ft2 hoger. Uit het onderzoek van Miller ea. volgt tevens dat de verkoopopbrengsten per ft2 hoger liggen, bij ES gelabelde gebouwen ligt dit percentage bijna zes procent hoger en bij LEED gecertificeerde gebouwen ligt dit bijna tien procent hoger. De uitkomsten van Fuerst ea. zijn geheel in lijn met bovenstaande uitkomsten, echter geven zij veel hogere percentages weer. De verkoopopbrengsten per ft2 voor groene gebouwen vallen in hun geval zesendertig procent hoger uit, ES gelabelde gebouwen eenendertig procent hoger en LEED gecertificeerde gebouwen vijfendertig procent.

 

19

2.3.3 Bezettingsgraad Door Eichholtz ea. werd onderzocht hoe de bezettingsgraad van duurzame gebouwen zich verhield tot conventionele gebouwen. Hieruit blijkt dat de bezettingsgraad van ‘groene’ gebouwen hoger ligt dan die van conventionele gebouwen. De variantie in bezettingsgraad ligt voor een duurzaam kantoorpand lager dan voor een conventioneel kantoorpand. Wiley ea. vonden tevens een hogere bezettingsgraad voor duurzame gebouwen, waarbij de spreiding ten opzichte van conventionele gebouwen ongeveer tien tot achttien procent hoger uitviel. Voor ES gelabelde kantoorgebouwen lag het leegstandspercentage ongeveer tien tot elf procent hoger dan bij conventionele gebouwen en voor LEED gecertificeerde gebouwen lag deze tussen de ruim zestien en bijna achttien procent hoger. De bezettingsgraden van de duurzame gebouwen uit de database van Miller ea. gaven ook een positiever beeld weer. Een LEED gecertificeerd gebouw zorgt namelijk in vergelijking met een conventioneel gebouw voor een hogere bezettingsgraad met een waarde van tweeënnegentig procent en een ES gecertificeerd kantoorpand voor 91,5 procent. In vergelijking met conventionele gebouwen liggen de bezettingsgraden van ES gelabelde gebouwen tien tot elf procent hoger. De bezettingsgraden van LEED gecertificeerde gebouwen liggen zestien tot achttien procent hoger. De auteurs Fuerst ea. geven ook weer dat de bezettingsgraden hoger liggen. De bezettingsgraden van conventionele gebouwen ligt volgens hen rond de vierenzestig procent, terwijl groene gebouwen ruim zesentachtig procent bezetting hebben. Zowel de ES en LEED gecertificeerde gebouwen genereren een bezettingsgraad van ruim eenennegentig procent. 2.3.4 Verwachting Eén aspect wat voorafgaand aan de onderzoeken verwacht werd, was dat er een verschil tussen de hoogte van de rendementen van de twee labels zou kunnen ontstaan. Een aantal auteurs had verwacht dat LEED gebouwen een hoger premium zouden hebben dan ES gelabelde gebouwen. De reden waarom dit verwacht werd, is vooral omdat het LEED certificaat veel uitgebreidere eisen stelt in vergelijking met het ES certificaat. De uitkomsten gaven echter in sommige gevallen een andere uitkomst. In één geval waren de LEED variabelen zelfs niet significant. In onderstaande tabel wordt een algeheel overzicht gegeven aan de hand van alle bovenstaande onderzoeken. Hierdoor ontstaat een beter beeld over de uiteindelijke uitkomsten van de verschillende artikelen met alle uitkomsten erin verwerkt.

 

20

Tabel 3. Uitgebreide vergelijking artikelen

Eichholtz, Kok en Quigley

Wiley, Benefield en Johnson

Miller, Spivey en Florance

Fuerst en McAllister

2.4

Data

Methodologie

Opbrengst (per ft2)

Andere uitkomsten

A- en B-klasse 893 cluster, verhuur 8.182 observaties 199 clusters, verkoop 1.816 observaties

Hedonisch OLS regressiemodel voor huur- en verkoopprijzen. Steekproef vergelijking = kantoren in een radius van 0,25 mijl

Huuropbrengsten ES + 3% LEED = geen significant verschil

Bezettingsgraad Groene gebouwen hebben een hogere bezettingsgraad , zijn jonger, hoger en kwalitatief beter.

Alleen A-klasse 46 clusters, verhuur 7.308 observaties 25 clusters, verkoop 1.151 observaties

Hedonisch OLS regressiemodel voor huurprijzen en bezettingsgraad.. Steekproef vergelijking = kantoren in het zelfde grootstedelijke gebied.

Alleen A-klasse 643 ES gebouwen 927 verkooptransacties van niet ES Clusters verhuur = ? Clusters verkoop = ? A- en B-klasse Clusters verhuur = 990 ES observaties 210 LEED observaties Clusters verkoop = 662 ES observaties 139 LEED observaties

Verkoopopbrengsten ES + 19% LEED = Geen significant verschil Huuropbrengsten ES + 7%-9% LEED + 15%-17%

Energie efficiëntie zorgt voor hogere huurinkomsten. Bezettingsgraad ES + 10%-11% LEED + 16%-18%

Verkoopopbrengsten ES + $ 29,7 LEED + $129,2

Groene gebouwen hebben hogere huren, lagere leeftijd en zijn hoger.

Hedonisch OLS regressiemodel voor verkoopprijzen. Controleert alleen voor belangrijke submarkten.

Huuropbrengsten ES = $ 30,5 LEED = $ 42,2

Bezettingsgraad Hoger voor: ES en LEED

Verkoopopbrengsten ES + 5,8% LEED + 9,9%

30% lagere exploitatie kn door lagere energiekosten. Typisch ES gebouw.

Hedonisch en logistisch OLS regressiemodel voor huur- en verkoopprijzen. Steekproef vergelijking = kantoren in dezelfde submarkt volgens CoStar.

Huuropbrengsten ES + 6% LEED + 6%

Bezettingsgraad Hoger voor: ES en LEED

Verkoopopbrengsten ES + 31% LEED + 35%

Groene gebouwen zijn jonger, hoger en kwalitatief beter.

Kritische noten

Alle artikelen hebben in hun onderzoeken gevonden dat duurzame gebouwen wel degelijk hun benchmark kunnen overtreffen wat betreft huur- en verkoopopbrengsten, leegstand, kwaliteit en nog veel meer. Echter de manier waarop zij de gegevens hebben gebruikt uit de database om de bovenstaande uitspraken te kunnen ondersteunen, kan natuurlijk altijd geperfectioneerd worden. Een onderdeel wat problemen kan opleveren, is de manier waarop men de data uit een database gebruikt en de manier waarop men clusters van vergelijkbare panden maakt. Daarnaast zijn alle auteurs weinig de diepte ingegaan wat betreft de hoogte van de initiële investeringen die benodigd zijn voor het realiseren van een groen gebouw en het effect hiervan op de behaalde rendementen. Bijna alle artikelen verwijzen naar het onderzoek van Kats aangaande de hoogte van de initiële investeringen in vergelijking met de opbrengsten. Een kritische opmerking die geplaatst kan worden bij het onderzoek van Eichholtz ea., zijn de kantoren die zij gebruiken in hun onderzoek. De zijn namelijk van A- en B-klasse en deze zou je in principe al niet goed kunnen vergelijken, omdat er al verschillen in huur- en verkoopopbrengsten zijn, vanwege hun karakteristieken. Voor een kwalitatief beter kantoor genereer je bij voorbaat al hogere opbrengsten.  

21

Daarnaast maken ze gebruik van een radius van kwart mijl, maar dat hoeft niet te betekenen dat al de gebouwen in die omgeving hetzelfde zijn. Dit kan ook zeer uiteenlopen. Ook komt uit hun onderzoek dat de opbrengsten van LEED gebouwen hoger liggen, maar ze zijn niet significant. Dit kan bijvoorbeeld komen door de verschillende klasses. ES gebouwen zijn wel significant in hun onderzoek. Deze uitkomsten kunnen ontzettend veel impact hebben op investeerders in duurzame gebouwen die moeten kiezen tussen deze twee certificaten. Eichholtz ea. gebruiken ook de definitie van effectieve huur, maar de manier waarop deze geformuleerd is, kan zeer veel invloed hebben op de uitkomsten. Multi of single tenant bezettingen kunnen natuurlijk al de resultaten zeer beïnvloeden. Eichholtz ea. gaan bijna niet in op een van de belangrijkste onderdelen voor de bepaling of een duurzaam gebouw nu wel of geen superieure netto rendementen genereert, namelijk de initiële investeringen. Ze noemen alleen dat investeringen in duurzaamheid tijdens de bouw of renovatie kostenbesparingen in de toekomst opleveren, maar delen niet mede hoe hoog de investeringen zijn en welke kosten deze met zich meebrengen. Terwijl dit natuurlijk een behoorlijke impact kan hebben op de hoogte van het rendement. Wiley ea. gebruiken als locatie-eisen de gebieden waarbinnen de duurzame gebouwen gesitueerd zijn, maar is een ‘metropolition area’ als locatie-eis wel de juiste? Het kan voorkomen dat binnen dit gebied veel verschillen bestaan in de soorten gebouwen. Wanneer er binnen een dergelijk gebied verschillende plekken bestaan, dan kan dat feit al een hoger premium voor die locatie binnen het gebied genereren. De beslissing om groene gebouwen te ontwikkelen hangt volgens de auteurs af van de toekomstige cashflows die gegenereerd gaan worden. Duurzaam bouwen brengt inderdaad enige/meer kosten met zich mee, maar deze kosten worden volgens de auteurs meer dan goedgemaakt door de hogere huurinkomsten, verbeterde bezettingsgraad, besparingen in de exploitatiekosten en hogere verkoopopbrengst. Zij melden dat de kosten van het duurzaam bouwen zullen dalen naarmate er vaker en meer duurzaam gebouwd gaat worden, gezien de expertise die men vergroot bij het vaker bouwen van groene projecten. De kosten van een certificaat van duurzaamheid ligt tussen de $1,000 en $20,000, maar over de extra kosten, die duurzaam bouwen daadwerkelijk met zich meebrengen, wordt geen rekening mee gehouden. Miller ea. maakten in hun onderzoek gebruik van een filter die criteria hanteert aangaande kwaliteit (alleen A-klasse), grootte, aantal etages, leeftijd en ‘tenancy’. Nadeel hiervan is natuurlijk dat er behoorlijke waardeverschillen kunnen ontstaan wanneer de gebouwen op zeer verschillende locaties staan, ondanks dat de gebouwen op zich wel op elkaar lijken. Ook Miller ea. gebruiken het artikel van Kats als voorbeeld van de kosten van duurzaam bouwen. Het gaat hier met name om de directe kosten van het groen bouwen. Maar in hun berekeningen zie je niet de extra gemaakte kosten terug, wat uiteindelijk wel invloed heeft op de uitkomsten. Figuur 4. Extra kosten om duurzaam te bouwen, in percentages

Bron USGBC (Extra kosten om LEED gecertificeerd te worden in 2007, exclusief kosten van het certificaat zelf )

 

22

Aspecten die volgens de auteurs de duurzaamheidkosten kunnen beïnvloeden zijn bijvoorbeeld de mandaten en stimulansen die de lokale overheden, nutsbedrijven, andere nonprofit organisaties en stichtingen geven. Maar zij geven ook aan dat de kosten die gemaakt moeten worden om te voldoen aan het duurzaamheidlabel van LEED redelijk gemakkelijk te behalen zijn. Een gebouw moet minimaal 26 punten halen, wil zij aangemerkt worden voor het LEED label. Zoals in onderstaande tabel te lezen is, kunnen gebouwen het minimaal aantal punten (vanuit een kostentechnisch aspect) redelijk gemakkelijk behalen. Tabel 4. LEED punten Duurzame locatie Water efficiëntie Energie en atmosfeer Materialen en bronnen Omgevingskwaliteit binnen Innovatie en design Totaal

Te behalen punten 14 5 17 13 15 5 69

Makkelijk te behalen 6-7 4-5 0-1 6-8 5-7 1-2 22-30

Bron: Trevor Jensen, working paper on LEED strategies (2008)

Fuerst ea. gebruiken zowel A- als B-klasse kantoorpanden in hun onderzoek. Net zoals bij Eichholtz ea. kan dit aspect al zorgen voor afwijkende waardes. De premiums die dan betaald worden voor de duurzame gebouwen kunnen ook misschien ontstaan zijn uit het verschil in kwaliteit van het gebouw. Fuerst ea. snijden de onderzoeken van Kats (2003), Berry (2007) en Matthiesen ea. (2007) aan om te laten zien dat de kosten om duurzaam te bouwen minimaal zijn. Kats (2003) en Berry (2007) tonen aan dat de extra constructiekosten gemiddeld rond twee procent liggen. Matthiesen ea. (2007) tonen met hun onderzoek aan dat het verschil in gemaakte kosten tussen duurzame en niet-duurzame projecten niet significant verschillend is. De conclusies die Fuerst ea. hieruit trekken is dat de kosten van het duurzaam bouwen wellicht iets hoger liggen dan de kosten van een traditioneel gebouw, maar dat de opbrengsten vele malen hoger liggen, dus dat de kostenkant minder belangrijk moet zijn bij de beslissing duurzaam te bouwen. Ook Fuerst ea. verwerken de kostenaspecten niet in hun berekeningen, wat natuurlijk wel . Daarnaast gebruiken alle auteurs de huurinformatie uit de database van CoStar, waarbij goed nagegaan moet worden of de huurprijzen vraaghuurprijzen zijn of daadwerkelijk betaalde huur bedragen. Het kan namelijk een vertekend beeld geven, wanneer de stimulans gebruikt worden. Zeker in de huidige markt wordt veel gebruik gemaakt van stimulans, waardoor vraagprijzen en daadwerkelijk betaalde prijzen nogal uiteen kunnen lopen. Uiteindelijk hangt duurzaamheid samen met een aantal aspecten waaraan een gebouw moet voldoen. Echter er zijn een aantal gebouwen die niet als LEED, ES, BREEAM, etc. worden aangemerkt, maar alsnog zeer duurzaam zijn. Het gebouw van de NewYork Times in New York is hiervan een voorbeeld. Zij is een duurzaam gebouw, maar zou in dit onderzoek niet als duurzaam aangemerkt zijn, omdat zij niet voor één van de bovenstaande certificaten in aanmerking komt. Wanneer dergelijke gebouwen in de steekproef zitten, maakt dit de uitkomsten natuurlijk minder betrouwbaar.

 

23

2.5

Empirisch onderzoek duurzaamheid

In onderstaande paragraaf zal het empirische onderzoek aangaande het onderdeel duurzaamheid, uitgevoerd bij Jones Lang LaSalle, worden besproken. Welke houding hebben de institutionele beleggers en de vastgoedfondsen op de Nederlandse vastgoedmarkt ten opzichte van het begrip duurzaamheid. Zijn zij er momenteel al geheel in verwikkeld of/en hoe hoog staat duurzaamheid op de prioriteitenlijst. Dit alles zal in deze paragraaf uitgebreid aan bod komen. 2.5.1 Maatschappelijk verantwoord ondernemen Op de vraag of de fondsen en beleggers een visie en doelstelling hebben met betrekking tot maatschappelijk verantwoord ondernemen, werd in 70% van de gevallen bevestigend geantwoord. Daarnaast was ruim 10% bezig met de implementatie van een visie of doelstelling met betrekking tot MVO, wat duidt op een positieve instelling onder de respondenten aangaande maatschappelijk ondernemen en tevens een indicator voor de visie ten opzichte van duurzaamheid. 2.5.2 Investeringen en rendement De respondenten is ook gevraagd of zij verwachten dat extra investeringen in duurzaamheid op termijn zullen leiden tot een hoger rendement en op welke manier. Het meest voorkomende antwoord was dat het tot betere verhuurbaarheid en lagere leegstand zou leiden. Geen van hen heeft aangegeven dat duurzaamheid niet tot een hoger rendement zal leiden. Er is eveneens gevraagd wanneer zij de investeringen in duurzaamheid verwachten terug te verdienen. Hierbij liepen de meningen uiteen van 2 tot 10 jaar. Toch denken de meeste respondenten de gedane investeringen binnen een termijn van 5 jaar terug te kunnen verdienen. Eén respondent is zelfs van mening dat duurzaamheid zich op dit moment al terugverdient. Ook deze uitkomsten komen overeen met de bevindingen uit de onderzochte artikelen, waarbij moet worden opgemerkt dat de Nederlandse markt hierin achterloopt. 2.5.3 Stimulans overheid Grafiek 1. Stimulans overheid 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% subsidiering

ozb hoger voor w et- regelgeving eisen aan niet duurzaam gebruik overheid zelf

Achtentachtig procent van de respondenten vindt dat de overheid een stimulans voor duurzaamheid moet geven, waarbij de oplossingen die zij daarvoor uitdragen in grafiek één zijn weergegeven. Hieruit blijkt de respondenten subsidiering, wet- en regelgeving en eisen aan het gebruik van de overheid zelf ten aanzien van duurzaamheid alle drie even hoog scoren. Er zou dus een taak voor de Nederlandse overheid kunnen liggen om de wet en regelgeving aan te passen met betrekking tot het bouwen van duurzame gebouwen,  

24

bijvoorbeeld met het versneld verlenen van vergunningen voor ‘groene’ gebouwen. Daarnaast zou de overheid zelf het goede voorbeeld moeten nemen door zich alleen maar in duurzame gebouwen te huisvesten, waar zij trouwens al volop mee bezig is. En als laatste zou de overheid bedrijven die duurzaam gaan bouwen of zich in een duurzaam gebouw gaan vestigen een subsidie kunnen geven om dit extra te stimuleren. 2.5.4 Certificering Certificering wordt door achtendertig procent van de respondenten gebruikt. De meest voorkomende certificeringen zijn EPA, BREEAM, en GreenCalc. In Nederland zijn in vergelijking met Amerika andere certificeringen in gebruik, waar Energy Star en LEED gebruikt vooral worden. Een aantal respondenten heeft aangegeven in de inventarisatiefase te zitten. Echter veel respondenten gebruiken certificering al en vinden duurzaamheidcertificering gewoonweg noodzakelijk voor de meetbaarheid van hun portefeuilles onderling (qua risico- rendementsprofielen), benchmark mogelijkheden en het maatschappelijk doel. 2.5.5 Toepassingen De meest voorkomende toepassingen van duurzaamheid in Nederland binnen de huidige portefeuilles zijn WKO-installaties, extra isolatie van gebouwen en zonnepanelen op de daken. Daarnaast worden nog enkele voorbeelden gegeven, zoals klimaatbeheersing, waterbesparende toiletten, creatie van leefbare buurten en betonkernactivering. 2.5.6 Redenen duurzaamheid De belangrijkste reden om in duurzame gebouwen te beleggen, volgens de respondenten, is dat de waarde van de beleggingen stabieler en hoger is in vergelijking met traditionele gebouwen. Daarna wordt imago en reputatie, vraag vanuit huurders en milieuaspecten genoemd als andere belangrijke investeringsredenen. Er wordt geen enkele negatief aspect van duurzaamheid benoemd, wat duidt op het belang van duurzame ontwikkelingen in de huidige portefeuilles. In de huidige Nederlandse vastgoedmarkt wordt er dus al van te voren verwacht dat duurzaamheid loont. Dit pleit wederom voor duurzame ontwikkelingen. Grafiek 2. Redenen duurzame ontwikkelingen 25%

20%

15%

10%

5%

0% i mago/ r eputati e

tevr edenhei d aandeel houder s

 

waar debehoud

l ager e ser vi cekn

hoger e huur pr i j s

tevr edenhei d

concr ete vr aag

huur der s

huur der

medwer ker s/ pr od

vanui t gebr ui ker

mi l i euaspecten

25

2.5.7 Toegevoegde waarde Aan de respondenten werd de vraag gesteld in hoeverre de duurzame gebouwen de volgende aspecten genereren: meer huuropbrengst, minder leegstand, meer arbeidsproductiviteit en hogere verkoopwaarde. Duurzame gebouwen blijken toch de meeste positieve invloed te hebben op leegstand. Daarnaast genereren duurzame gebouwen ook nog een hogere verkoopwaarde en meer huuropbrengsten. Dit alles klopt exact met de bevindingen uit de bestudeerde artikelen. Grafiek 3. Toegevoegde waarde duurzaamheid in verschillende sectoren 60%

50%

40%

Reeks1

30%

20%

10%

0% kant oor ruimt e

winkelr uimt e

woningen

bedr ijf sruimt e

Zoals uit grafiek drie blijkt, denken de respondenten dat in de kantorensector met duurzame ontwikkelingen de meeste toegevoegde waarde te behalen valt. Daarnaast is de woningmarkt een interessante sector voor duurzame beleggingen. De winkel- en bedrijfsruimtemarkt zijn volgens de respondenten minder aantrekkelijk om duurzaam in te gaan investeren. Daarnaast geeft 42% van de respondenten aan dat de meeste potentie voor duurzame bouw in de bestaande bouw ligt. 26% kiest voor de categorie nieuwbouw en een enkele respondent heeft tevens herontwikkeling genoemd. De artikelen hebben alleen de kantorensector onderzocht en geven helaas geen vergelijking tussen de verschillende sectoren weer. 2.5.8 Taxatie duurzame gebouwen Als laatste onderdeel over duurzaamheid werd de respondenten gevraagd of zij van mening zijn dat taxateurs duurzame gebouwen anders moeten waarderen. Hierop kan eigenlijk geen eenduidig antwoord gegeven worden, aangezien 50% ja en 50% nee heeft geantwoord. Het meest voorkomende antwoord blijft nog steeds dat vraag en aanbod de waarde van de gebouwen bepalen en dat taxatierapporten daar in mindere mate mee te maken hebben. Er wordt aangegeven dat het vooral nu nog geen meerwaarde heeft, maar dat het wellicht in de toekomst wel een meerwaarde zou kunnen krijgen om duurzaamheid in een taxatierapport te op te nemen. Uit de enquête blijkt dat alle respondenten een positieve houding hebben ten overstaan van duurzame ontwikkelingen. Meer dan 70 procent van de respondenten heeft het maatschappelijk verantwoord ondernemen reeds geïntegreerd de bedrijfscultuur en de andere respondenten zijn bezig met de implementatie. Hieruit blijkt het belang van het maatschappelijk gevoel dat heerst onder de institutionele beleggers en vastgoedfondsen.

 

26

Geen van de respondenten gaf aan dat duurzaam bouwen negatieve aspecten met zich meebrengt. Zij gaven aan dat duurzaamheid zorgt voor betere verhuurbaarheid, lagere leegstand, hogere verkoopwaardes en hogere verhuuropbrengsten. Ook verwachten zij dat de investeringen in duurzame ontwikkelingen zich binnen 5 jaar zullen terugverdienen en de meeste potentie werd vooral in de bestaande gebouwen gezien met de sector kantorenmarkt. Volgens meerdere onderzoeken van onder andere Eicholtz ea (2008)., Miller ea. (2008), Wiley ea (2008) en Fuerst & McAllister (2008) komt tevens naar voren dat duurzame kantoorgebouwen in Amerika hogere huuropbrengsten, hogere verkoopwaardes en een hogere bezettingsgraad genereren. Zij hebben allemaal de CoStar database gebruikt voor de vergelijking tussen LEED gecertificeerde en Energy Star gelabelde gebouwen in vergelijking met de omringende traditionele kantoorgebouwen. Onderzoek van Jones Lang LaSalle heeft uitgewezen dat duurzaamheid meer waarde aan een gebouw toevoegt vanuit de verschillende aspecten. Onderzoek wees uit dat vooral de onderhoudskosten en het groot onderhoud van een duurzaam gebouw een dusdanig kostenvoordeel kan opleveren dat een duurzaam gebouw meer waard is dan een conventioneel gebouw. Daarnaast heeft Woods (2008) onderzocht dat duurzame gebouwen vooral impact hebben op de sociale aspecten van de omgeving binnen een gebouw. Duurzame gebouwen hebben namelijk in grote mate invloed op de arbeidsproductiviteit van de gebruiker van een gebouw. Wanneer de kostenbesparingen, die ontstaan door een betere arbeidsproductiviteit, in ogenschouw genomen worden dan kan de waarde van een duurzaam gebouw veel hoger liggen dan de waarde van een conventioneel gebouw.

 

27

Hoofdstuk 3 In de volgende paragrafen worden de uitkomsten van het empirisch onderzoek bij Jones Lang LaSalle weergegeven. Eerst zal de directe vastgoedportefeuille behandeld worden, waarna de indirecte vastgoedportefeuille aan bod komt. Daaropvolgend worden de huidige markttrends en ontwikkelingen in de verschillende sectoren behandeld. Het onderdeel duurzaamheid is reeds in bovenstaande paragraaf uitgebreid besproken en zal hier niet meer besproken worden. 3.1

Samenvatting onderzoek

Het totale beleggingsvolume van de Nederlandse investeerders in vastgoed is het afgelopen jaar in vergelijking met voorgaand jaar afgenomen. Een reden hiervoor was de onzekerheid over de economische situatie, het afgenomen beschikbare vreemd vermogen en de afwaarderingen van de vastgoedportefeuilles. Afgelopen jaar werd op de vastgoedportefeuilles een totaal rendement behaald van 4,4%. De directe rendementen van de vastgoedportefeuilles kwamen afgelopen jaar neer op een positief rendement van 5,7% en de indirecte rendementen op een rendement -1,3%. De verdeling tussen Nederlandse en buitenlandse investeringen bleef vergelijkbaar met voorgaande jaren. De winkelsector heeft zowel in Nederland als in het buitenland het grootste aandeel. De sector bedrijfsruimten neemt het kleinste aandeel in vastgoedinvesteringen in. De kantorensector wordt gezien als de meest volatiele sector, wat investeringen in deze sector risicovoller maakt. De winkelmarkt wordt als de meest stabiele sector gezien, waardoor dit een aantrekkelijke beleggingssector blijft. Vooral de A1-locaties en wijkwinkelcentra worden als aantrekkelijke beleggingskansen gezien. De woningmarkt wordt gekenmerkt als een sector met stabiele cashflows, met name door de inflatiecorrigerende huurinkomsten. De bedrijfsruimtemarkt wordt gezien als de meest recessiegevoelige sector, waardoor er in deze sector weinig kansen gezien worden. Het herstel van de verhuurmarkt van de verschillende sectoren wordt vooral in 2010 verwacht. De beleggingsmarkt volgt volgens de respondenten een jaar later. Tot eind 2010 geven de beleggers aan om ongeveer € 1,2 miljard aan Nederlands direct vastgoed aan te kopen, een afname van 50% in vergelijking met vorig jaar. Vooral in de kantorensector en de bedrijfsruimtesector zullen veel desinvesteringen plaatsvinden. De meeste investeringen zullen zich in de winkelsector voordoen. Daarnaast blijven de institutionele beleggers en vastgoedfondsen sceptisch ten opzichte van de ontwikkelingen van de gebruikersmarkt. Dit is te zien in de antwoorden, die zij gaven aangaande de huurniveaus, rendementen en leegstand. De meeste respondenten zitten in de ‘core’ rendement/risicoprofiel. Aangegeven wordt dat dit profiel de afgelopen jaren niet veranderd is, maar tevens dat men vooral kijkt naar het vastgoedobject in plaats van het per se hanteren van een rendementsprofiel. Bijna alle bruto aanvangsrendementen zijn het afgelopen jaar gestegen. Vooral de bandbreedtes zijn verbreed. Aangegeven wordt dat dit vooral komt door een hogere risicoopslag vanwege de economische crisis. De afname van het consumentenvertrouwen en de vraag en aanbodverschuivingen hebben vooral een negatieve invloed op de BAR. De respondenten geven allen aan dat het aantrekken van vreemd vermogen lastiger geworden is, vanwege de terughoudende houding van banken aangaande het verstrekken van leningen, de aangescherpte voorwaarden en de hogere premies. Verwacht wordt dat de leegstanden zullen gaan stijgen. De oplossing hiervoor wordt vooral gezien in het geven van stimulans, wat een negatief effect heeft op de huurinkomsten.  

28

In Nederland werd net een positief indirect resultaat behaald op de indirecte vastgoedportefeuille. De buitenlandse investeringen gaven echter een negatief resultaat van twaalf procent. De verwachtingen aangaande de toekomstige indirecte vastgoedinvesteringen zijn voornamelijk van gelijk niveau. Een kwart van de respondenten zal meer gaan investeren. In het onderzoek werd vaak door de institutionele beleggers en vastgoedfondsen aangegeven dat consumentenvertrouwen een van de belangrijkste factoren is voor herstel van de vastgoedmarkt, wat momenteel erg laag is. Wel wordt aangegeven dat het nu juist ook een moment kan zijn om in te stappen vanwege de investeringsmogelijkheden. En uiteindelijk blijft vastgoed natuurlijk nog steeds de beleggingssector, die een hedge biedt tegen de inflatie, een gunstig rendement/risicoprofiel heeft en die juist nu volop kan profiteren van de geldende lage renteniveaus. 3.2

Inleiding onderzoek

Dit is de achttiende editie van het jaarlijkse onderzoek onder de grote Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Dit jaar wederom uitgevoerd door Jones Lang LaSalle in samenwerking met de Universiteit van Amsterdam. Elk jaar worden ongeveer dertig grote vastgoedfondsen en institutionele beleggers benaderd om aan dit onderzoek deel te nemen. De te behandelen onderwerpen zijn de huidige en de toekomstige directe vastgoedportefeuilles van deze partijen. Daarnaast komen ook de rendementseisen en gehanteerde rendementen aan bod. Ook de indirecte vastgoedportefeuilles worden behandeld met de bijbehorende rendementseisen en gehanteerde rendementen. Naast de behandeling van de portefeuilles, worden ook de marktontwikkeling per sector behandeld. Ook dit jaar werd weer gebruik gemaakt van vragenlijsten. Deze lijsten bevatten elk jaar dezelfde basisvragen en daarnaast worden er elk jaar extra onderwerpen toegevoegd om de actualiteit zo goed mogelijk in het onderzoek te kunnen verwerken. De lijsten zijn verstuurd naar dertig institutionele beleggers en vastgoedfondsen, waarvan uiteindelijk zevenentwintig ingevuld retour zijn gekomen. Deze 27 ingevulde enquêtes zijn afkomstig van dezelfde groep respondenten die ook vorig jaar hebben deelgenomen. Twee bedrijven hebben dit jaar aangegeven niet meer mee te kunnen doen, aangezien zij hun vastgoedportefeuilles hebben afgestoten, één bedrijf is samengegaan met een ander concern en er is één respondent bijgekomen dit jaar. Bij het lezen van dit rapport dient rekening gehouden te worden met het feit dat de variërende samenstelling van de respondenten invloed heeft op de vergelijkbaarheid van de vastgoedportefeuilles. Niet alle respondenten hebben beleggingen in direct en in indirect vastgoed, een aantal respondenten heeft alleen beleggingen in één van de twee categorieën. Dit dient in ogenschouw gehouden te worden, gezien het feit dat de respons per vraag zeer afwijkend kan zijn. Een overzicht van de participanten staat in bijlage één vermeld. De enquête is in bijlage twee toegevoegd. 3.3

Uitkomsten onderzoek

In deze paragraaf komen de verschillende aspecten van het vastgoedbeleggingsbeleid van de grote vastgoedbeleggers en institutionele beleggers naar voren. De directe vastgoedportefeuille zal eerst besproken worden, waarna de indirecte vastgoedportefeuille en de markttrends en -ontwikkelingen volgen.  

29

3.3.1 Directe vastgoedportefeuille Tabel 5. Verdeling onder respondenten van beleggingen direct en indirect vastgoed 2005 2006 2007 2008 Direct 43% 50% 48% 44% Indirect 22% 21% 19% 22% Beide 35% 29% 33% 33% Het totaal belegd vermogen (de totale beleggingsportefeuille inclusief aandelen, obligaties e.d.) van de institutionele beleggers en vastgoedfondsen bedroeg ultimo 2008 ruim € 391 miljard. Hiervan is € 24,3 miljard belegd in indirect vastgoed en € 124,4 miljard in direct vastgoed. Van de respondenten belegt ruim 44% alleen in direct vastgoed, wat vergeleken met vorig jaar een daling is van 4%. Het aandeel respondenten dat alleen in indirect vastgoed belegt is juist gestegen met 3%. Echter, vergeleken met voorgaande jaren, blijft deze verdeling ongeveer gelijk. Tabel 6. Omvang beleggingsportefeuille direct vastgoed naar in binnen- en buitenland (bedragen x € 1 miljard) Nederland Buitenland Omvang Aandeel Omvang Aandeel Totaal 2005 € 47.7 46.8% € 54.3 53.2% € 102.0 2006 € 42.8 36.5% € 74.5 63.5% € 117.3 2007 € 37.1 30.8% € 83.3 69.2% € 120.3 2008 € 43.3 34.8% € 81.1 65,2% € 124.4 Het totaal belegde vermogen in direct vastgoed van alle respondenten is ten opzichte van vorig jaar met 3,4% gestegen, ondanks dat er dit jaar twee partijen minder in het onderzoek zijn opgenomen. Daarbij zijn de beleggingen in het buitenland met 2,6% afgenomen, terwijl de binnenlandse beleggingen met meer dan 17% zijn gestegen. Ruim één derde van het belegd vermogen in direct vastgoed betreft beleggingen in Nederlands vastgoed. In voorgaande jaren is deze verdeling steeds wisselend geweest. 3.3.1.1 Financiering De gemiddelde Loan-to-Value onder de respondenten bedraagt 40%, wat 100 basispunten hoger uitkomt dan vorig jaar. Dit is tegenstrijdig met de strategieën die bedrijven hanteren aangaande hun financieringstructuur, maar valt te verklaren door de daling van de waarde van het eigen vermogen. Van de respondenten maken met name de vastgoedfondsen gebruik van vreemd vermogen. In de meeste gevallen betreft het een bancaire lening (unsecured). Daarnaast wordt een hypothecaire lening (secured) veelvuldig gebruikt, gevolgd door uitgifte van obligaties. Van de respondenten gebruikt ruim 80% meerdere vormen van financiering.

 

30

Grafiek 4. Door de respondenten gebruikte vormen van financiering mezzanine-lening

revolving credit f acility

onderhandse lening

securisat ie

uitgifte obligat ie

unsecured

secured 0%

10%

20%

30%

40%

50%

De institutionele beleggers en vastgoedfondsen constateren dat het, door de gevolgen van de kredietcrisis, meer moeite kost om financieringen te verkrijgen. De respondenten constateren dat de banken over het algemeen minder snel leningen verstrekken en dat zij bij verstrekking strengere voorwaarden hanteren. Bovendien is de premie die banken hanteren volgens de respondenten in 2008 gemiddeld met 100 basispunten gestegen in vergelijking tot 2007. 3.3.1.2 Leegstand Tabel 7. Leegstandspercentage binnen de sectorale portefeuilles van de respondenten

Kantoren Winkels Woningen Bedrijven

2007 6.9% 2.2% 2.6% 2.7%

2008 7.5% 3.1% 2.3% 3.8%

2009 5.9% 1.9% 2.4% 2.9%

2010 9.7% 2.7% 2.7% 3.3%

Grafiek 5. Leegstandsontwikkeling onder respondenten 12.0%

10.0%

8.0% Kant oren Ret ail 6.0%

Woningen Bedrijf sruimt e

4.0%

2.0%

0.0% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

 

31

Grafiek 6. Manieren om leegstand terug te dringen 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% leegst aande

Heront wikkelen Vraaghuurprijs meer incent ives t ransf omeren

object en

verduurzamen

niet s

verlagen

verkopen

De leegstand voor zowel winkels, kantoren, als bedrijfsruimten komt in vergelijking met medio vorig jaar dit jaar lager uit, op respectievelijk 1,9%, 5,9% en 2,9%. De leegstand in de woningportefeuille is ten opzichte van vorig jaar gestegen met 10 basispunten en komt uit op 2,4%. De leegstandsverwachtingen voor het komend jaar laten een aanzienlijke verslechtering van de bezettingsgraad voor alle sectoren zien. De stijging in leegstand loopt uiteen van 30 basispunten voor woningen tot 380 basispunten voor kantoorruimte. De kantorensector zal volgens de verwachtingen van de respondenten dus het meest te lijden krijgen onder de huidige economische omstandigheden, waarbij de respondenten aangeven dat de leegstand tot bijna 10% zou kunnen gaan stijgen. De aangedragen mogelijkheden om leegstand terug te dringen, zijn weergegeven in grafiek 3. De meest voorkomende oplossing die werd aangedragen, was het geven van meer stimulans in de vorm van huurkortingen en huurvrije periodes. Daarop volgend werden de opties herontwikkelen van bestaande gebouwen en het verkopen van structureel leegstaande objecten genoemd. Ook de optie van intensievere marketing werd meerdere malen genoemd. 3.3.1.3 Spreiding naar sectoren binnen- en buitenland Van de binnenlandse beleggingen behelst de winkelsector net zoals vorig jaar het grootste aandeel in de portefeuille, te weten 36%. De kantorensector neemt, met een aandeel van 32% in de portefeuille, tevens een aanzienlijk deel van de portefeuille in, terwijl de woningsector 25% van de portefeuille beslaat. Bedrijfsruimte en ‘overig’ nemen beide circa 7% in. [komt niet overeen met taartdiagrammen?] De respondenten geven bij ‘overig’ aan te beleggen in parkeervoorzieningen. Grafiek 7. Spreiding binnenlandse directe vastgoedportefeuille

5%

2% 32%

25%

Kantor en Wi nkel s Woni ngen Bedr i j ven Ander s 36%

 

32

Grafiek 8. Spreiding buitenlandse directe vastgoedportefeuille

7% 10% 33% 7%

Kantor en Wi nkel s Woni ngen Bedr i j ven Ander s 43%

De spreiding van sectoren in de buitenlandse portefeuilles laat een redelijk vergelijkbare verdeling zien, waarbij de winkelsector met ruim 44% eveneens het grootste aandeel heeft. Daarnaast neemt de kantorensector met een percentage van 33% een relatief groot gedeelte in. De bedrijfsruimtesector behelst 10% van de buitenlandse portefeuille. De woningsector is in de buitenlandse portefeuille met ruim 7% het minst vertegenwoordigd. Tabel 8. Spreiding portefeuillesectoren binnen- en buitenland 2008 2009 Binnenland Buitenland Binnenland Buitenland 21,2% 24,0% 32,0% 33,1% Kantoren 45,1% 46,4% 36,4% 43,9% Winkels 21,5% 7,5% 24,8% 6,7% Woningen 6,3% 12,3% 4,9% 9,7% Bedrijfsruimten 5,9% 9,8% 1,9% 6,6% Anders 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Totaal Grafiek 9. Huidige buitenlandse portefeuille Verdeling 18% 16% 14% 12% 10% Verdeling

8% 6% 4% 2% 0% VS

UK

DU

FR

SP

PO

IT

BE

SC

De verdeling van de buitenlandse portefeuille van de respondenten is in figuur zes weergegeven. Frankrijk en Spanje nemen met respectievelijk 17% en 14% het grootste aandeel in de portefeuille weer. België en Scandinavië zijn tevens landen waar afgelopen jaar veel respondenten in hebben geïnvesteerd.  

33

Het beleid aangaande de toekomstige investeringen in het buitenland is terughoudend, aangezien de meeste respondenten aangeven niet of nauwelijks te gaan investeren in het buitenland. De reden hiervoor is dat de fondsen en beleggers voorlopig eerst focussen op hun huidige portefeuille allocatie. Opmerkelijk is dat een enkele respondent aangeeft dat zij geen budget voor nieuwe investeringen hebben, terwijl andere respondenten juist de huidige kansen in het buitenland willen benutten. 3.3.1.4 Toekomstverwachtingen Grafiek 10. Verwachte beleggingen per sector voor direct vastgoed 2009-2010 70% 60% 50% Meer

40%

Evenveel 30%

Minder

20% 10% 0% Kantoor

Winkel

Woning

Bedrijf

Anders

De respondenten is gevraagd een raming te geven van hun beleggingen per sector voor 2009 en 2010. Hieruit blijkt dat 50% van de respondenten verwacht ten opzichte van 2008 minder in de kantorensector te beleggen en dat bijna 40% van hen evenveel zal beleggen in kantoren. De redenen die de respondenten hiervoor geven zijn dat de kantorensector door haar volatiliteit extra risico met zich mee brengt en dat de vooruitzichten voor de kantorensector ongunstig zijn. De risico’s die genoemd worden zijn hoge leegstandspercentages en huurprijsverlagingen. Ruim 44 procent van de respondenten geeft aan dat zij evenveel blijven investeren in de winkelsector. Daarnaast geeft veertig procent aan dat zij aankomend jaar meer willen gaan investeren in de winkelsector, gezien het stabiele karakter van deze sector. Als opmerking wordt geplaatst dat de winkelsector een sector is, die vertraagd reageert op de economische ontwikkelingen, waardoor de economische impact nog niet geheel is doordrongen. De woningsector staat tevens bekend als een van de stabielere vastgoedsectoren, maar de vooruitzichten voor deze categorie zijn niet positief. Namelijk 38% procent van de respondenten geeft aan om minder te gaan investeren in de woningsector en vijftig procent blijft evenveel investeren in de woningsector. De kansen op de woningmarkt liggen volgens de respondenten in het benutten van de vergrijzing door middel van het realiseren van kwalitatief goede woningen voor deze leeftijdscategorie. In de bedrijfsruimtesector ziet momenteel geen van de respondenten groeikansen. 67% van de respondenten zullen minder in deze sector gaan beleggen en 33% van de respondenten zullen evenveel blijven investeren. Een opvallend feit is dat een respondent aangeeft dat er momenteel geen budget is om de kansen in de verschillende sectoren te kunnen benutten, terwijl een andere respondent zegt dat Nederland überhaupt geen deel meer uitmaakt van de potentiële groeiportefeuille gezien de huidige marktontwikkelingen.

 

34

Grafiek 11. Geplande aan- en verkopen in 2009/2010 van respondenten per sector

12.00%

10.00%

8.00% Aankloop 6.00%

Verkoop

4.00%

2.00%

0.00% Kant oor

Winkel

Woning

Bedrijf

Anders

3.3.1.5 Toekomstige portefeuille Gevraagd naar het beleggingsvolume, zijn de respondenten van plan tot en met eind 2010 voor circa € 1,2 Miljard te beleggen in Nederlands direct vastgoed. Dit is een afname ten opzichte van vorig jaar, toen men voornemens was € 2,9 miljard te investeren. Echter de bestedingsruimte voor de beleggingen in direct vastgoed voor 2009 zijn gelijk gebleven in de meeste gevallen. Voor een drietal beleggers is de bestedingsruimte toegenomen, terwijl voor zeven partijen de bestedingsruimte juist is afgenomen. De respondenten hebben aangegeven dat zij voor de jaren 2009 en 2010 in direct vastgoed ruim 1,2 miljard willen aankopen en 1,0 miljard gaan verkopen. De verwachte aankopen in 2009 en 2010 voltrekken zich vooral in de winkel en woningsector. Verwacht wordt dat ongeveer 463 en 531 miljoen wordt geïnvesteerd in deze sectoren. In de kantorenmarkt wordt verwacht dat 14 miljoen wordt geïnvesteerd en dat 20 miljoen in de bedrijvensector wordt aangekocht. De respondenten verwachten in de categorie ‘overig’ bijna 100 miljoen te investeren. Ook de verwachte desinvesteringen zijn het grootst in de winkelsector en woningsector met respectievelijk 265 en 429 miljoen. De te verwachten desinvesteringen zijn volgens de respondenten in de kantorensector, bedrijvensector en de categorie ‘overig’ respectievelijk 137 miljoen, 20 miljoen en 63 miljoen. Het voordelige prijsniveau bij de huidige acquisities wordt genoemd als oorzaak waarom de respondenten meer willen investeren in vastgoed. De oorzaak die genoemd wordt voor verkoop van onderdelen van de portefeuille zijn de waardedalingen bij hertaxaties om verdere waardedalingen te voorkomen.

 

35

Figuur 5. Risico- rendementsprofiel

Rendement

Risico Van de respondenten geeft 70% aan dat zij beleggen in het rendement/risico-profiel ’core’, zie figuur 1. Ook geeft 80% aan dat zij in de afgelopen twee jaar niet zijn veranderd in hun profiel. Qua beleggingsstrategie zijn de meeste respondenten eensgezind, want ruim 60% zegt geen specifieke strategie te hanteren binnen hun portefeuille, maar te kijken naar het vastgoedobject en het bijbehorende rendementsprofiel. Zij geven namelijk aan niet te diversifiëren of te concentreren in de sectoren kantoorruimte, bedrijfsruimte en woningen. De respondenten geven aan dat hun beleggingstrategie alleen ten aanzien van de sector winkelruimten geldt. Zij concentreren vooral in A-locatie winkelpanden. 3.3.1.6 Bruto aanvangsrendementen Tabel 9. Bandbreedte BAR (k.k.) voor alle segmenten in 2008 en 2009 Binnen de Randstad 2008 2009 Kantoorruimte A-Locatie Overige locaties Winkelruimte A-locatie PDV/GDV-locatie Woningen A-Locatie Bedrijfsruimte A-locatie

 

Buiten de Randstad 2008 2009

5,80%-6,80% 6,25%-7,80%

6,25%-8,00% 6,90%-9,00%

6,50-8,00% 6,75%-8,60%

7,00%-8,50% 7,25%-10,00%

5,50%-6,50% 6,40%-7,60%

5,75%-8,00% 7,00%-8,00%

5,50%-7,00% 6,40%-8,25%

6,20%-8,00% 7,00%-9,00%

4,00%-5,28%

4,50%-8,00%

4,50%-5,50%

5,00%-8,00%

6,50%-8,30%

7,75%-10,00%

7,00%-9,00%

8,00%-10,50%

36

Tabel 10. Gemiddelde BAR (k.k.) voor alle segmenten in 2008 en 2009 Gemiddelde Kantoorruimte A-Locatie Overige locaties Winkelruimte A-locatie PDV/GDV-locatie Woningen A-Locatie Bedrijfsruimte A-locatie

Binnen de Randstad 2008 2009

Buiten de Randstad 2008 2009

6,20% 6,86%

7,22% 7,78%

6,99% 7,76%

7,90% 8,58%

5,86% 6,73%

6,61% 7,69%

6,38% 7,05%

7,02% 8,19%

4,72%

5,63%

5,12%

6,00%

7,33%

8,46%

7,97%

9,00%

In de kantorensector hanteren de respondenten een hogere onder- en bovengrens voor het bruto aanvangsrendement bij acquisities dan voorgaand jaar. Voor A-locaties binnen de Randstad zijn bruto aanvangsrendementen van 5,80% gestegen naar 6,25% wat een stijging van 45 basispunten inhoudt. De gemiddelde BAR van kantoorruimten op A-locaties binnen de Randstad is gestegen van 6,20% naar 7,22%. Voor A-locaties buiten de Randstad is de gehanteerde BAR 50 basispunten hoger, met een ondergrens van 7,25%. De respondenten hanteren voor overige kantorenlocaties, binnen en buiten de Randstad, een grotere bandbreedte dan 12 maanden geleden. Buiten de Randstad is de BAR gemiddeld gestegen met 91 basispunten, van 6,99% naar 7,90%. De winkelruimtes op A-locaties zijn ook gestegen dit jaar. Binnen de randstand is dit gestegen met 25 basispunten en buiten de Randstad zelfs met 70 basispunten. Het gemiddelde is gestegen met 25 basispunten. Voor winkels op GDV/PDV-locaties hanteren de respondenten ook hogere aanvangsrendementen, waarbij de bandbreedte binnen de Randstand kleiner is dan buiten de Randstad. Woningen zijn met hun ondergrens 50 basispunten gestegen, zowel binnen als buiten de Randstad, maar bij beide categorieën zijn de bovengrenzen met minimaal 170 basispunten enorm toegenomen. De gemiddelde stijging is bij woningen 90 basispunten voor zowel binnen als buiten de Randstad. Bedrijfsruimte gaat van 6,50% als ondergrens binnen de Randstad naar 7,75%, wat een stijging inhoudt van 125 basispunten. De bovengrens stijgt met 170 basispunten. Buiten de Randstad stijgt de ondergrens met 100 basispunten en de bovengrens met 150 punten. Gemiddeld is de BAR binnen de Randstad toegenomen met 115 basispunten en buiten de Randstad met 105 basispunten. De grootste gemiddelde toename binnen de Randstad heeft zich in de bedrijfsruimtemarkt voorgedaan, waarin het gemiddelde met 115 basispunten gestegen is. Buiten de Randstad laat de PDV/GDV sector met eveneens 115 basispunten de meeste stijging te zien. De economische ontwikkelingen die volgens de respondenten hieraan ten grondslag liggen, is de huidige economische crisis, waardoor bedrijven sneller een hogere risico-opslag hanteren. Door verwachte rentestijgingen wordt de gehanteerde BAR ook hoger, omdat de BAR is opgebouwd uit een netto risicovrij rendement, een risico-opslag, een component voor exploitatielasten, leegstand en eventuele kapitaalcorrecties21. De afname van het consumentenvertrouwen en de vraag- en aanbodverschuivingen die zich voordoen zullen volgens de respondenten ook een negatieve invloed hebben op de BAR.                                                          21

 

Vereniging van Nederlandse Gemeenten, Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor

37

3.3.1.7 Internal Rate of Return Tabel 11. Verdeling IRR voor alle segmenten in 2008 en 2009 Binnen de Randstad Buiten de Randstad 2008 2009 2008 2009 Kantoorruimte 7,80% 8,75% A-Locatie 6,50%-8,50% 5,60%-9,00% 6,75%-9,00% 7,50%-10,00% 8,63% 9,00% Overige locaties 6,75%-9,00% 7,50%-10,00% 6,75%-9,75% 8,00%-11,00% Winkelruimte 6,98% 7,59% A-locatie 6,00%-10,00% 5,60%-8,00% 6,50%-10,00% 5,60%-10,00% 8,10% 8,40% PDV/GDV-locatie 6,75%-8,50% 7,50%-8,50% 6,75%-9,00% 7,50%-9,00% Woningen 6,84% 7,05% A-Locatie 5,50%-7,60% 5,60%-8,90% 6,00%-8,00% 5,60%-8,90% Bedrijfsruimte 9,00% 9,25% A-locatie 7,00%-9,50% 8,00%-10,50% 7,50%-9,50% 8,00%-10,50% De respondenten werd gevraagd om de behaalde internal rate of return op hun beleggingen te kunnen aangeven van 2008 en 2009 in de verschillende sectoren. Een aantal respondenten heeft deze vraag niet beantwoord, dus dit moet in acht genomen worden. De verandering in de gehanteerde IRR in de kantorenmarkt lijkt enigszins tegenstrijdig binnen de Randstad, aangezien de ondergrens is gedaald en de bovengrens is gestegen. Een mogelijke verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat in een algemeen slechte markt een superieur rendement voor de kwalitatief echt goede gebouwen wordt behaald. Voor Akwaliteit kantoren buiten de Randstad is de rendementseis door de respondenten zowel in de ondergrens als de bovengrens met bijna 100 basispunten toegenomen. Voor minder hoogwaardige kantoren is de toename in beide regio’s zeer groot te noemen. Opvallend is dat winkels op A-locatie de enige sector is, waarbij de IRR in zijn geheel gedaald is. Voor PDV/GDV-locaties worden hogere rendementseisen gehanteerd qua ondergrens. De bovengrenzen zijn gelijk gebleven ten opzichte van 12 maanden geleden. Woningen kennen gemiddeld genomen de laagste IRR onder de respondenten. De bandbreedte is vooral gestegen aan de bovengrens. Dit is gestegen met minimaal 90 basispunten. Dit jaar worden zowel voor bedrijfsruimte als kantoorruimte de hoogste rendementseisen gehanteerd. De IRR ligt binnen de Randstad tussen de 8,00% en 10,50% en buiten de Randstad tussen de 8,00% en 10,50%. Ook hier zijn beide rendementseisen gestegen met 100 basispunten ten opzichte van voorgaand jaar. De veranderingen die in de IRR haar doorslag vinden, worden volgens de respondenten vooral veroorzaakt door de gestegen gemiddelde vermogenskostenvoet, mede veroorzaakt door de hogere rentepremies en risico-opslagen. Op de vraag welke sector de meeste impact zal ondervinden van stijgende rendementseisen, werd in de meeste gevallen de kantorenmarkt genoemd.

 

38

3.3.1.8 Rendement op direct vastgoed Tabel 12. overzicht rendementen op Nederlands direct-vastgoedportefeuille

Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement

2005 5,6% 4,3% 9,8%

2006 4,7% 5,3% 10,0%

2007 5,0% 5,6% 10,6%

2008 5,7% -1.3% 4,4%

Grafiek 17. Totale gerealiseerde jaarlijkse rendementen op de Nederlandse directe vastgoedportefeuille van de respondenten TRR 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00%

TRR

8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Het totaal rendement over 2008, gewogen naar portefeuilleomvang, bedroeg gemiddeld circa 4,4% (grafiek 9). Dit lage niveau is sinds 1993 niet eerder voorgekomen. Deze sterke terugloop in totaal rendement wordt veroorzaakt door het negatieve niveau van het indirecte rendement als gevolg van prijsdalingen en afwaarderingen. Het directe rendement is wederom gestegen naar 5,7%, echter het indirecte rendement is het afgelopen jaar sterk teruggelopen naar een negatief rendement van -1,3%. Dit betekent een rendementsdaling ten opzichte van vorig jaar van 123 procentpunten. De absolute grootste stijging binnen de portefeuilles van de respondenten bedroeg voor het directe rendement 10,0 procent. De absoluut laagste stijging bedroeg -6,2% binnen het indirecte rendement. Echter een kanttekening moet geplaatst worden bij het feit dat niet alle respondenten op deze vraag geantwoord hebben. 3.3.2 Indirecte vastgoedportefeuille 3.3.2.1 Huidige portefeuille Tabel 13. Belegd vermogen in indirect vastgoed (in € mld)

Beursgenoteerd Niet-beursgenoteerd Totaal

 

2007 12.3 24 36.3

2008 13.6 10.7 24.3

39

De totale portefeuilleomvang van de respondenten in indirect vastgoed bedroeg ultimo 2008 ruim € 24 miljard. Ruim 60% van de respondenten geeft aan dat de omvang van hun beleggingsportefeuille in 2009 gelijk gebleven is ten opzichte van 2008. Circa een derde geeft een daling aan van het belegd vermogen. Het totaal belegd vermogen is in 2008 met 33% afgenomen ten opzichte van 2007, toen de omvang van de indirect-vastgoedportefeuille nog ruim € 36 miljard bedroeg. De meest logische reden hiervoor zijn de grote afwaarderingen van de niet-beursgenoteerde portefeuilles. 3.3.2.2 Gerealiseerde rendementen Tabel 14. Rendementen op de indirect-vastgoedportefeuille

Nederland Buitenland

2005 13.9% 18.2%

2006 33.5% 29.2%

2007 4.7% -3.7%

2008 0.4% -12.2%

De rendementen die behaald zijn op de indirecte vastgoedportefeuilles laten een minder positief resultaat zien dan de rendementen op de direct-vastgoedportefeuille. In het buitenland is een negatief rendement behaald van 12,2%, terwijl in Nederland net 0,4% rendement behaald is. In vergelijking tot voorgaand jaar zijn de rendementen verder verslechterd. 3.3.2.3 Toekomstige portefeuille Grafiek 13. Verwachte beleggingen indirect vastgoed voor 2009 - 2010 60%

50%

40% toename af name

30%

gelijk 20%

10%

0% 2009

2010

Gekeken naar de toekomstige beleggingen, geeft 56 procent van de respondenten aan dat de verwachte beleggingen in 2009 gelijk zullen blijven. 25 procent van de respondenten zegt hun indirecte vastgoedportefeuille te gaan uitbreiden. 44 procent van de respondenten verwacht dat zij in 2010 evenveel zullen beleggen in de indirecte portefeuille. 38 procent verwacht meer te gaan investeren. De respondenten geven hiervoor de verklaring dat zij eerst willen wachten op het herstel van de vastgoedmarkt, voordat zij weer willen investeren. De respondenten verwachten dat het herstel van de indirecte vastgoedmarkt in 2010 zal plaatsvinden.

 

40

3.3.3 Markttrends en -ontwikkelingen 3.3.3.1 Kantorenmarkt De respondenten zien een positieve tendens in het feit dat er meer focus op duurzaamheid wordt gelegd en dat daarnaast de nieuwbouw van kantoren stagneert. Ook geven zij aan dat huurders langer blijven zitten, waardoor een stabielere cashflow kan worden verwacht. Echter de negatieve effecten van de crisis zijn eveneens volop aanwezig. De beleggers en fondsen merken de gevolgen voornamelijk in een toename van de leegstand, een afname van de vraag, lagere markthuren en het moeten geven van meer stimulans. De respondenten reageren op deze ontwikkelingen door hun exposure aan de kantorensector te verminderen en/of te focussen op prime vastgoed. Grafiek 14. Verwacht herstel van de verhuurmarkt en de beleggingsmarkt voor kantoren 60%

50%

40%

Verhuurmarkt

30%

Beleggingsmarkt 20%

10%

0% 2009

2010

2011

2012

2013

lat er

Uit grafiek 11 blijkt dat 50% van de respondenten in 2011 een eerste herstel van de verhuurmarkt voor kantoren verwacht. Als belangrijkste reden voor herstel van de markt geven de respondenten aan dat de kantorenmarkt tot een van de meest volatiele sectoren behoort en dus het snelst reageert op economische veranderingen. Over het aantrekken van de beleggingsmarkt voor kantoren geven de respondenten aan dat die in 2010 zal aantrekken. Als belangrijk aspect voor herstel van de markt wordt het feit genoemd dat beleggers eerst weer het vertrouwen in de markt moeten terugkrijgen. 3.3.3.2 Winkelmarkt De winkelmarkt wordt volgens de respondenten gekenmerkt door de stabiele cash flow, wat het sterkste aspect blijft van deze sector in vergelijking met andere sectoren. Andere positieve ontwikkelingen zijn volgens de respondenten schaarste van het aanbod van winkellocaties en het behoud van de kwaliteit van de binnensteden. De negatieve ontwikkelingen binnen de winkelsector zijn volgens de respondenten de daling van huurprijzen, oplopende leegstand en toenemende faillissementen. Daarnaast worden dalende bestedingen van de consumenten als gevolg van oplopende werkloosheid genoemd en net zoals vorig jaar, wordt e-commerce genoemd als negatieve invloed op de winkelvastgoedmarkt. Verwacht wordt dat zowel de beleggings- als de verhuurmarkt voor winkels zullen aantrekken in 2011.

 

41

Grafiek 15. Aantrekkelijkheid van winkelbeleggingen per type locatie 70% 60% 50%

goed

40%

redelijk

30%

matig

20%

slecht

10%

/G D V PD V

A1 /b in ne ns ta d St ad sd ee lce nt ra W ijk w in ke lc en tra

0%

De respondenten is eveneens gevraagd hoe zij de aantrekkelijkheid zien van beleggingen op de diverse locaties. De A1-locaties, wijkwinkelcentra en stadsdeelcentra zijn volgens de respondenten de meest aantrekkelijke locaties om te beleggen in de winkelmarkt, omdat deze locaties de minste leegstand kennen en de hoogste huuropbrengsten genereren. De PDV/GDV locaties zijn een stuk minder aantrekkelijk om in te beleggen, mede door overaanbod op deze locaties. 3.3.3.3 Woningmarkt Eén van de belangrijkste positieve aspecten van de woningmarkt is volgens de respondenten de stabiele cash flow. De verhuurmarkt van de woningen laat in tijden van economische crisis een positieve ontwikkeling zien. Daarnaast is er momenteel weinig leegstand, doordat de vraag naar huurwoningen toeneemt door de druk op de koopwoningmarkt. Ook gebrek aan nieuwbouw wordt door enkele respondenten als positief aspect gezien. Een enkele respondent noemt de vergrijzing als kans binnen de woningmarkt. Volgens een aantal respondenten schijnen woningen het snelst te reageren op de veranderingen in de vastgoedmarkt en volgens hen zal deze sector waarschijnlijk ook sneller herstellen. “De steeds sterker wordende oneerlijke concurrentie en marktverstoring door woningcorporaties, die institutionele beleggers steeds verder wegdrukt uit traditioneel commerciële markten” 22 blijft een groot negatief aspect van de woningsector. Ook worden de waardedalingen en afwaarderingen van de woningen als negatieve ontwikkeling genoemd. De meeste respondenten hebben aangegeven te verwachten dat de beleggingsmarkt en de verhuurmarkt voor een groot deel in 2010 al weer zullen aantrekken. 3.3.3.4 Bedrijfsruimtemarkt Aan de respondenten die actief zijn in de bedrijfsruimtesector is gevraagd wat zij beschouwen als negatieve en positieve ontwikkelingen ten aanzien van de bedrijfsruimtemarkt. Het blijkt dat de respondenten zeer pessimistisch kijken naar de bedrijfsruimtemarkt. De enige positieve ontwikkeling, die werd genoemd, was de herstructurering van oude bedrijventerreinen. De negatieve ontwikkelingen zijn dat er meer leegstand ontstaat, dat Nederland minder interessant aan het worden is als exportland en dat door deze reden veel faillissementen zullen ontstaan. Er wordt aangegeven dat de bedrijfsruimtemarkt de meest recessie-gevoelige sector is. De respondenten verwachten dan ook dat deze sector qua beleggingsmarkt in 2010/2011 zal aantrekken en qua verhuurmarkt in 2011/2012.                                                          22

 

IVBN

42

Conclusie Uit alle bovenstaande artikelen en het empirische onderzoek komt naar voren dat duurzaamheid wel degelijk zorgt voor hogere netto inkomsten. Binnen een vastgoedportefeuille zullen duurzame gebouwen meer inkomsten genereren dan conventionele gebouwen. Over de precieze kosten van de initiële investeringen die benodigd zijn om een groen gebouw te bouwen of een bestaand gebouw om te bouwen tot een duurzaam gebouw, is in deze artikelen enige, maar minimale, aandacht besteed. Wel geven ze allemaal aan dat in verhouding de investering aan het begin dusdanig laag zijn en de toekomstige opbrengsten dusdanig hoog zijn, dat het loont om duurzaam te bouwen. Alle artikelen geven aan dat duurzame gebouwen zowel hogere huuropbrengsten als verkoopopbrengsten, verbeterde verhuurbaarheid en lagere leegstandspercentages genereren. De percentages verschillen enigszins tussen de verschillende onderzoeken, maar geen van de uitkomsten is tegenstrijdig met elkaar. Alle artikelen beweren dat investeringen in duurzame ontwikkelingen positief effect hebben op de te behalen rendementen. Ten aanzien van het thema duurzaamheid zijn de Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen unaniem van mening dat extra investeringen op termijn leiden tot hogere rendementen. Dit hogere rendement komt voornamelijk voort uit een betere verhuurbaarheid, lagere leegstandsrisico’s en een positievere waardeontwikkeling van een duurzaam gebouw in vergelijking tot een conventioneel gebouw. Volgens de beleggers ligt de grootste toegevoegde waarde van duurzaamheidinvesteringen vooral in de kantorensector. Gezien de toename in de vraag naar duurzame gebouwen en de beperkte nieuwbouw, ligt de grootste uitdaging ten aanzien van duurzaamheid volgens de beleggers in het verduurzamen van de bestaande voorraad. Daarnaast moeten alle investeerders in hun achterhoofd houden dat duurzaam bouwen niet alleen meer draait om het besparen van energiekosten en het genereren van meer inkomsten. Steeds meer wordt het marketingstandpunt ‘duurzaamheid’ een ingeburgerd begrip in onze samenleving. We zullen in de toekomst niet meer om dit begrip heen kunnen, omdat het zo verankerd zit in de cultuur van de mens. Duurzame gebouwen zullen een groot gedeelte van de uitstoot broeikasgassen kunnen verminderen en door op deze manier met onze aarde om te gaan, kunnen wij onze toekomstige generaties veel meer kans bieden om ook een gezond leven op deze aarde te leiden.

 

43

Bibliografie Berry, T., Towards a green building and infrastructure investment fund: A review of challenges and opportunities. Compass Resource Management, 2007, all pages Direct Wonen Corporate, Money into Property Europe (MIPE) Onderzoek DTZ Zadelhoff Schaalvergroting & Internationalisering, Belangrijkste trends, blz. 18 en 19 Eichholtz, P., N. Kok, and J. Quigley, Doing Well By Doing Good? Green Office Buildings, Working paper, Fisher Center for Real Estate and Urban Economics, UC Berkeley, January, 2008, pp. 1-38 EPA press release, Green Choices Grow with Energy Star Qualified Buildings,  http://yosemite.epa.gov/opa/admpress.nsf/1ef7cd36224b565785257359003f533f/1e156a04a6 8baa30852573ed005bea4e!OpenDocument, February 2008 Fuerst, F, and P. McAllister, New Evidence on the Green Building Rent and Price Premium, Paper presented at the Annual Meeting of the American Real Estate Society, Monterey, CA, April 3, 2009, pp. 1-30 Kats, G., The Costs and Financial Benefits of Green Buildings – A Report to California’s Sustainable Building Task Force. Capital E, October 2003, pp. V-IX, 1-7 Kats, G.H., Green Building Costs and Financial Benefits, Published in USA for Massachusetts Technology Collaborative, 2003, pp. 2-8 Matthiessen, L.F., Morris P., Cost of Green Revisited: Re-examining the feasibility and cost impact of sustainable design in the light of increased market adoption. 2007, pp. 3-25 Mattson-Teig, B., Green Building Survey, Special Section in Lodging Hospitality, National Real Estate and Retail Traffic, November 2008, pp. 4-10 Miller, N., Spivey, J. Florance, A., Does Green Pay Off? University of San Diego Working Paper, final draft version: July 12, 2008, pp. 385-399 Ministerie van Buitenlandse Zaken, Duurzame ontwikkeling, http://www.minbuza.nl/nl/Onderwerpen/Millennium_Ontwikkelingsdoel_7_duurzaam_leefmi lieu/Duurzame_ontwikkeling/introtekst Otten, R., Koedijk, K., Beleggen met een goed gevoel, Economische Statische Berichten, 13 april 2001, blz. 1-9 Peeters, H., Hoe investeringen in energiebesparende maatregelen kunnen bijdragen aan het direct rendement van een belegger, augustus 2008, blz. 6,7 SenterNovem in opdracht van VROM, Duurzaamheid en de Praktijk, blz. 3-8, 21-23 SenterNovem, PROVADA Green Forum Beurskrant, juni 2009, blz 1-4 Telos, Brabants Centrum voor Duurzame Ontwikkeling, Wat is duurzaam?,  

44

http://www.pppscan.nl/duurzaam VROM, Duurzame ontwikkeling, Duurzaam ondernemen, http://www.vrom.nl/pagina.html?id=23990 VROM, Raamverdrag klimaatverandering van de Verenigde Naties (Unfccc), http://www.vrom.nl/pagina.html?id=10750, 1992 Wiley, J.A., Benefield, J.D., Johnson, K.H., Green Design and the Market for Commercial Office Space, Journal Real Estate Financial Economics, 2008, all pages Woods, J.E., Expanding the Principles of Performance to Sustainable Buildings, Real Estate Issues, Volume 33, Number 3, 2008, pp. 37-46

 

45

Bijlagen Bijlage 1. Respondenten onderzoek JLL Achmea Vastgoed BV Aegon Verzekeringen Ahold Pensioenfonds Altera Vastgoed Amvest APG Investments ASR Verzekeringen (nieuw tov vorig jaar) Corio De Eendragt (nieuw tov vorig jaar) Dela Natura Uitvaartverzekeringen Delta Lloyd Vastgoed DSM Pension Services Eurocommercial Properties ING Real Estate Investment Management MN Services Newomij Nieuwe Steen Investments NS Poort PGGM SPF Beheer Stichting Pensioenfonds CSM Suiker Stichting Pensioenfonds voor de Grafische Bedrijven Unibail-Rodamco VastNed Offices/Industrial VastNed Retail Vesteda Wereldhave

 

46

Bijlage 2. Enquête onderzoek JLL

 

47

                                    

Vragenlijst vastgoedbeleggingsbeleid 2009 Vastgoedfondsen en institutionele beleggers

Het jaarlijkse vastgoedonderzoek onder vastgoedfondsen en institutionele beleggers dat dit jaar voor de 18e keer wordt uitgevoerd.

S.v.p. in combinatie met een jaarverslag van 2008 opsturen naar: Jones Lang LaSalle B.V. Afdeling Research & Consultancy Antwoordnummer 27142 1000 TN Amsterdam

Onderzoeker: Mireille Mineur

 

[email protected]

48

Direct beleggen in vastgoed: Het beleggen in onroerende zaken die men in beginsel zelf in eigendom verwerft. Hierbij heeft de belegger zowel een meerderheidsbelang in het onroerend goed, al dan niet via dochters, als ook de zeggenschap over het management, dat al dan niet via dochters wordt uitgevoerd. Indirect beleggen in vastgoed: Het beleggen in aandelen of participatiebewijzen van onroerendgoedbelegginginstellingen, waarbij de belegger noch een meerderheidsbelang heeft, noch zeggenschap over het management kan uitoefenen.23

Vraag 1 Hoe groot is uw totale beleggingsportefeuille (het totale belegde vermogen inclusief vastgoed) verdeeld over het binnen- en buitenland? Nederland Buitenland Totaal

€……………. €……………. €…………….

Vraag 2 Belegt u in direct vastgoed, in indirect vastgoed of in beide? □ □ □

Alleen direct vastgoed Alleen indirect vastgoed (ga naar vraag 24) In beide

DIRECT VASTGOED - Binnen en buitenland Dit onderdeel betreft uw binnenlandse en buitenlandse direct vastgoedportefeuille.

Vraag 3 Hoeveel had u van per peildatum 31 december 2008 belegd in direct vastgoed verdeeld over binnen- en buitenland, uitgedrukt in de marktwaarde in verhuurde staat in euro’s?24 Nederland Buitenland Totaal

Marktwaarde €…………….. €…………….. €....................

                                                         23 24

 

 Zie voor meer informatie Van Gool, Jager en Weisz (2001) Onroerend goed als belegging pag.264   De prijs die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op voor het onroerend goed meest geschikte wijze naar  de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed.  

49

Vraag 4 Kunt u aangeven wat de allocatie van uw beleggingsportefeuille is naar de volgende segmenten (in percentages of in euro’s, op basis van de marktwaarde)?

Kantoorruimte Winkelruimte Woningen Bedrijfsruimte Anders25, nl……… ………………….. Totaal

Percentages Binnenland ...……% ...……% …...…% ...……%

Buitenland ….….% ….….% ….….% ….….%

Bedragen Binnenland €……… €……… € .…….. € .……..

Buitenland €………. €………. €………. €……….

..…….% ...……%

….….% ….….%

€ ……… € ………

€………. €…….…

Vraag 5 a)

Is het percentage van de totale beleggingsportefeuille dat u in 2008 in direct vastgoed heeft belegd toegenomen, afgenomen of gelijk gebleven ten opzichte van ultimo 2007?

□ □ □

Toegenomen met Afgenomen met Gelijk gebleven

b)

Kunt u oorzaken noemen voor deze toe-/ afname?

□ □ □ □ □ □

Waardestijging/-daling door hertaxaties (vastgoed) Waardestijging/-daling door koersverloop (aandelen en obligaties) Dispositie / Acquisitie Meer / Minder bestedingsruimte Gedwongen verkopen (noodlijdend vastgoed) Anders, nl.................................................................................................

.............% .…….....% (ga naar vraag 6)

Vraag 6 a)

Is uw bestedingsruimte dit jaar (2009) om te beleggen in direct vastgoed groter, kleiner of gelijk gebleven ten opzichte van de totale beleggingsportfolio?

□ □ □

Groter geworden met Kleiner geworden met Gelijk gebleven

b)

Kunt u oorzaken noemen voor deze toe- / afname?

□ □ □ □ □ □ □

Waardestijging/-daling door hertaxaties (vastgoed) Waardestijging/-daling door koersverloop (aandelen en obligaties) Dispositie / Acquisitie Meer / Minder bestedingsruimte Gedwongen verkopen (noodlijdend vastgoed) Onvoldoende positieve NPV investeringen beschikbaar Anders, nl.................................................................................................

……….% ……….%

                                                         25 Bijvoorbeeld: zorgvastgoed, infrastructuur, etc. 

 

50

Vraag 7 Kunt u per sector een schatting geven voor welk bedrag u in 2009 en 2010 direct vastgoed gaat aankopen en/of verkopen? (Streefpercentage voor vastgoed portefeuille.) Kantoorruimte Winkelruimte Woningen Bedrijfsruimte Anders26, nl……… .……………………. Totaal

Aankoop …………% …………% …………% …………%

Verkoop …………% …………% …………% …………%

…………% …………%

…...……% …………%

DIRECT VASTGOED - Buitenland Dit onderdeel betreft uw portefeuille buitenlands direct vastgoed. (Gelieve alleen invullen, wanneer u in het buitenland beleggingen heeft, anders ga naar vraag 9)

Vraag 8 Kunt u de grootte van uw huidige portefeuille in het buitenland hieronder aangeven? Kunt u tevens aangeven of u in 2009 en 2010 ten opzichte van 2008 meer, evenveel of minder zal gaan beleggen in het buitenland? Wanneer u meer of minder zal beleggen, wilt u dan het percentage of het bedrag hiervan aangeven?

VS UK Duitsland Frankrijk Spanje Portugal Italië België Scandinavië Anders, nl….. ……………… Totaal

Portefeuille Huidig

Verwachting 2009 en 2010 Meer Evenveel Minder

Percentage

Bedrag

€ ……… € ……… € ……… € ……… € ……… € ……… € ……… € ……… € ……… €….……

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

………… % ………… % ………… % ………… % ………… % ………… % ………… % ………… % ………… % ………… %

€ ……… € ……… € ……… € ……… € ……… € ……… € ……… € ……… € ……… € ………

€ ………

□

□

□

………… %

€ ………

Kunt u deze indeling van uw portefeuille motiveren? ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………

                                                         26 Bijvoorbeeld: zorgvastgoed, infrastructuur, etc. Gelijk aan vraag 3. 

 

51

DIRECT VASTGOED - Binnenland Dit onderdeel betreft uw portefeuille voor Nederlands direct vastgoed.

Vraag 9 Verwacht u in 2009 en 2010 meer, evenveel of minder te gaan beleggen in Nederlands direct vastgoed ten opzichte van 2008? meer

evenveel

minder

Kantoorruimte Winkelruimte Woningen Bedrijfsruimte Anders, nl………………… Kunt u dit vooruitzicht motiveren aan de hand van uw mening over de verschillende vastgoedsectoren? .....................................................................................................................................................…………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… Vraag 10 Bent u van plan om uw beleggingen verder te diversifiëren of juist meer te concentreren in één van de volgende sectoren? Diversifiëren Kantoorruimte Winkelruimte Woningen Bedrijfsruimte Anders, nl…………………

Concentreren

Geen van Beide

Leegstand: Leegstand kan op verschillende manieren worden gedefinieerd. Eén daarvan is de leegstaande oppervlakte methode. Dit is de leegstaande oppervlakte als percentage van de totale oppervlakte van het onroerend goed in exploitatie.

Vraag 11 a)

Hoe hoog is het percentage leegstand per sector in uw portefeuille? We gaan hierbij uit van de leegstaande oppervlakte methode. Kunt u per sector aangeven of u denkt dat deze zal stijgen, dalen dan wel gelijk zal blijven voor de periode 2009 en 2010? 2009 stijgen dalen gelijk

Kantoorruimte Winkelruimte Woningen Bedrijfsruimte Anders, nl…… ………………

 

percentage …………% …………% …………% …………% …………%

2010 stijgen dalen gelijk

percentage ………% ………% ………% ………% ………%

52

b)

Wat gaat u doen om de leegstand terug te brengen?

□ □ □ □ □ □ □ □

Leegstaande objecten verkopen Herontwikkelen Vraaghuurprijs verlagen Meer incentives (huurvrije periodes etc.) geven Transformeren (bv naar woningen) Verduurzamen Niets Anders, nl.................................................................................................

Direct en indirect rendement op direct vastgoed27: Direct rendement: Het rendement op basis van de beschouwde periode op basis van de feitelijke opbrengsten uit de exploitatie van een vastgoed object of portefeuille. Uitgedrukt als percentage van de aangehouden marktwaarde primo de beschouwde periode. Getroffen voorzieningen worden niet beschouwd als uitgaven. Indirect rendement: De aangenomen dan wel op taxatie gebaseerde marktwaardeontwikkeling van het geïnvesteerde kapitaal in een vastgoed object dan wel portefeuille. Gedurende de periode over 2008, uitgedrukt als percentage van de aangehouden marktwaarde (k.k.) primo de beschouwde periode.

Vraag 12 Wat was de som van uw behaalde indirecte en (netto) directe rendement in 2008 op direct vastgoed? Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement

Nederland …………% …………% …………%

Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement

Buitenland …………% …………% …………%

                                                         27 Prof W.G. Keeris, Vastgoed beheer lexicon, tweede druk, 2001, pag 573‐574. 

 

53

BAR benadering28 : BAR : gedurende het eerste volledig jaar van exploitatie geprognosticeerd te behalen beleggingsresultaat op een vastgoed investering, uitgedrukt als percentage van de theoretische Bruto huuropbrengst uit exploitatie op basis van de feitelijke verhuursituatie, ten opzichte van de aangenomen verwervingskosten, exclusief aankoopkosten (k.k.) (Gelieve alleen beantwoorden indien u de BAR-methode gebruikt)

Vraag 13 a)

Kunt u een indicatie geven welke BAR (k.k.) u eist bij nieuwe aankopen?

Kantoorpand A-locatie29 Kantoorpand overige locaties Winkel A-locatie PDV/GDV-locatie Bedrijfsruimte Woningen b)

BAR binnen Randstad ………...% ………...% ………...% ………...% ………...% ………...%

BAR buiten Randstad ………...% ………...% ………...% ………...% ………...% ………...%

Welke recente algemene economische en financiële ontwikkelingen hebben de aanvangsrendementen naar vastgoedsector doen veranderen? …………………………………………………………………………………………………….……… ………………………………………………………………………………………….………………… ………………………………………………………………………………………………………….… ………………………………………………………………………………………………………….…

Discontovoet of Internal Rate of Return30 : Feitelijk de te hanteren discontovoet waarbij de waarde (geïnvesteerd of getaxeerd) van het vastgoedobject gelijk is aan de contante waarde van de uit de exploitatie vloeiende cashflow.

(Gel ieve allee n bean

twoorden indien u de DCF methode gebruikt)

Vraag 14 a)

Welk percentage voor de DCF hanteert u bij de aankoop van nieuwbouwprojecten in de volgende segmenten?

Kantoorpand A-locatie Kantoorpand overige locaties Winkel A-locatie PDV/GDV-locatie Bedrijfsruimte Woningen b)

Binnen Randstad ………...% ………...% ..............% ..............% ..............% ..............%

Buiten Randstad ………...% ………...% ..............% ..............% ..............% ..............%

Zijn er veranderingen opgetreden bij het vaststellen van sector specifieke risico’s in de opbouw van de discontovoet? Welke sector heeft de grootste wijziging ondervonden? Kunt u hier een oorzaak voor geven? ……………………………………………………………………………………………….…….……… ……………………………………………………………………………………………………………..

                                                          Prof W.G. Keeris, Vastgoed beheer lexicon, tweede druk, 2001, pag 571‐573.   A‐locatie; openbaar‐vervoerlocatie i/d stadscentra, dichtbij CS. Relatief beperkte parkeermogelijkheden.  30 Prof W.G. Keeris, Vastgoed beheer lexicon, tweede druk, 2001, pag 589.  28 29

 

54

Vraag 15 a) □ □ b)

Maakt u gebruik van vreemd vermogen om te investeren in vastgoed? Ja Nee

(Ga naar vraag 18)

Welke vorm van financiering gebruikt u? Meerdere antwoorden zijn mogelijk. Via een bank: □ Secured (hypotheeklening) □ Unsecured (bancaire lening) Via de kapitaalmarkt: □ Uitgifte obligatie □ Securisatie Via een onderhandse lening: □ Onderhandse lening Via hybride vormen, zoals: □ Revolving Credit Facility □ Mezzanine-lening □ Anders, nl……………………………………………

Loan to value31: Loan to value is de ratio van uw lening ten opzichte van uw totale vermogen.

Vraag 16 Kunt u aangeven wat uw LTV ratio is? LTV ratio

2007 ………

2008 ……...

Verwacht in 2009 ………

Vraag 17 a)

Heeft u als gevolg van de kredietcrisis meer moeite om leningen te krijgen? Zo ja, licht toe. …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………

b)

Is de premie voor een lening duurder geworden ten opzichte van ultimo 2007? Zo ja, met hoeveel basispunten is de premie gestegen? …………………………………………………………………………………………………

                                                         31 Geltner, Miller, Clayton and Eicholtz, Commercial Real Estate Analysis and Investments,        tweede druk, pag. 300   

55

Vraag 18 a)

In welk risico/rendementsprofiel denkt u aankomend jaar voornamelijk te investeren? Geef aan in welke klasse u zit met uw strategie.

□ □ □

Core Value added Opportunistic

b)

Is het gewenste profiel veranderd ten opzichte van 2 jaar geleden?

□ □ □

Ja, meer risico/ hoger rendement Ja, minder risico/ lager rendement Nee

BINNENLAND – Verschillende sectoren (Gelieve alleen invullen, wanneer u in de genoemde sector belegt)

Vraag 19 Kunt u een aantal positieve en negatieve ontwikkelingen noemen met betrekking tot de: a)

Kantorenmarkt

Positief: 1.….……………………….................. 2……………………………................ 3........................................................

Negatief: 1..……………………........................ 2.………………………….................. 3.......................................................

Gaat u naar aanleiding van deze ontwikkelingen uw beleggingsbeleid veranderen? Kunt u uw antwoord motiveren? .............................................................................................................................……………….………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… b)

Winkelmarkt

Positief: 1.….……………………….................. 2……………………………................ 3........................................................

Negatief: 1..……………………........................ 2.………………………….................. 3.......................................................

Gaat u naar aanleiding van deze ontwikkelingen uw beleggingsbeleid veranderen? Kunt u uw antwoord motiveren? .............................................................................................................................………………..………………..… ……………………………………………………….……………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………….

 

56

c)

Woningmarkt

Positief: 1.….……………………….................. 2……………………………................ 3........................................................

Negatief: 1..……………………........................ 2.………………………….................. 3.......................................................

Gaat u naar aanleiding van deze ontwikkelingen uw beleggingsbeleid veranderen? Kunt u uw antwoord motiveren? .............................................................................................................................…………….…………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… d)

Bedrijfsruimtemarkt

Positief: 1.….……………………….................. 2……………………………................ 3........................................................

Negatief: 1..……………………........................ 2.………………………….................. 3.......................................................

Gaat u naar aanleiding van deze ontwikkelingen uw beleggingsbeleid veranderen? Kunt u uw antwoord motiveren? .............................................................................................................................……………….………………...… …………………………………………………………………………………………………………………….… ……………………………………………………………………………………………………………………….

Vraag 20 Wanneer verwacht u dat de verhuurmarkt en de beleggingsmarkt stabiliseren? a.

Verhuurmarkt

Kantorenmarkt □ 2009 □ 2010 □ 2011 □ 2012 □ 2013 □ Later

Winkelmarkt □ 2009 □ 2010 □ 2011 □ 2012 □ 2013 □ Later

Woningmarkt □ 2009 □ 2010 □ 2011 □ 2012 □ 2013 □ Later

Bedrijfsruimtemarkt □ 2009 □ 2010 □ 2011 □ 2012 □ 2013 □ Later

Motivering:.....................................................................................................…. ........................................................................................................................... ........................................................................................................................... ............................................................................................................................ b)

Beleggingsmarkt

Kantorenmarkt □ 2009 □ 2010 □ 2011 □ 2012 □ 2013 □ Later

Winkelmarkt □ 2009 □ 2010 □ 2011 □ 2012 □ 2013 □ Later

Woningmarkt □ 2009 □ 2010 □ 2011 □ 2012 □ 2013 □ Later

Bedrijfsruimtemarkt □ 2009 □ 2010 □ 2011 □ 2012 □ 2013 □ Later

Motivering: ..................................................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................................................... .....................................................................................................................................................................................

 

57

BINNENLAND – Sectorspecifieke vragen Vraag 21 Hoe ziet de aantrekkelijkheid van beleggingen op de kantorenmarkt eruit? goed redelijk matig Prime vastgoed □ □ □ Secundair vastgoed □ □ □

slecht □ □

Kunt u dit toelichten? ................................................................................................................…………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… Vraag 22 Hoe ziet u de aantrekkelijkheid van beleggingen op de winkelmarkt op de volgende locaties? goed redelijk matig slecht A1-locaties/ binnenstad □ □ □ □ Stadsdeelcentra □ □ □ □ Wijkwinkelcentra □ □ □ □ PDV/GDV □ □ □ □ Kunt u dit toelichten? .................................................................................................................…………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………. Vraag 23 Hoe ziet de aantrekkelijkheid van beleggingen op de bedrijfsruimtemarkt eruit? Nieuwbouw Bestaande bouw

goed □ □

redelijk □ □

matig □ □

slecht □ □

Kunt u dit toelichten?................................................................................................................................................. ……………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………

INDIRECT VASTGOED - Binnen - en buitenland Dit onderdeel betreft uw binnenlandse en buitenlandse indirect vastgoed portefeuille. (Indien u niet in indirect vastgoed belegt, ga naar vraag 28)

Vraag 24 Hoe groot is uw indirecte vastgoedportefeuille per peildatum 31 december 2008 verdeeld over binnen- / buitenland en beursgenoteerd / niet-beursgenoteerd? Nederland Buitenland Totaal

 

Beursgenoteerd € ………………… € ………..………. € .........................

Niet-beursgenoteerd € ……………………. € ……………………. € ..............................

58

Vraag 25 Is het percentage van de beleggingsportefeuille dat u in indirect vastgoed heeft belegd (binnen- en buitenland) in 2009 toegenomen, afgenomen of gelijk gebleven ten opzichte van 2008? □ □ □

Toegenomen met Afgenomen met Gelijk gebleven

..............% ..............%

Vraag 26 Denkt u dat het percentage indirect vastgoed van de beleggingsportefeuille de komende twee jaar (2009 en 2010) zal toenemen, zal afnemen of gelijk zal blijven? 2009 □ □ □

2010 □ □ □

Toename Afname Blijft gelijk

Motivering: ............................................... ................................................................. ................................................................. .................................................................

Toename Afname Blijft gelijk

Motivering: .......................................... ............................................................ ............................................................ .............................................................

Vraag 27 Wat is uw behaalde totale rendement op indirect vastgoed in binnen- en buitenland in 2008? □ □

Nederland Buitenland

Totaal rendement ……………… % ……………… %

TOT SLOT - Duurzaamheid

Vraag 28 Heeft uw bedrijf een visie en doelstelling opgesteld met betrekking tot maatschappelijk verantwoord ondernemen? Zo ja, kunt u een korte toelichting hierop geven? ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………

 

59

Vraag 29 Denkt u dat extra investeringen in duurzaamheid op termijn zullen leiden tot een hoger rendement? Meerdere antwoorden mogelijk □ □ □ □ □ □

Ja, door betere verhuurbaarheid / minder leegstand Ja, door grotere waardestijging Ja, door stabielere waardeontwikkeling / langzamere waardedaling Ja, door lagere servicekosten / hogere huurprijs Ja, door………………………………………………………………………………… Nee, want………………………………………………………………………………

Zo ja, binnen welke termijn verwacht u de eerste terugverdiensten? ..................................................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................................................... .....................................................................................................................................................................................

Vraag 30 a)

Zou de overheid voor meer stimulans moeten zorgen bij de ontwikkelingen voor duurzaamheid in vastgoed?

□ □

Ja Nee

b)

Hoe zou de overheid deze stimulans kunnen bewerkstelligen?

□ □ □ □ □

Subsidiering Niet-duurzame gebouwen zwaarder belasten (OZB) Wet- en regelgeving Eisen ten aanzien van gebruik van de overheid zelf (voorbeeldfunctie) Anders, nl……………………………………………………………………………………

(Ga naar vraag 31)

Vraag 31 a)

Maakt u momenteel gebruik van certificering voor uw duurzame gebouwen?

□ □

Ja Nee

b)

Welke certificering gebruikt u momenteel? …………………………………………………………………………………………………

c)

Waarom maakt u wel/geen gebruik van certificering? …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………

(Ga naar c)

Vraag 32 Kunt u enkele voorbeelden noemen ten aanzien van duurzame toepassingen of oplossingen binnen uw portefeuille? ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………

 

60

Vraag 33 Kunt u aangeven wat voor u de belangrijkste reden zou zijn om in duurzame gebouwen te investeren? Meerdere opties zijn mogelijk. □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

Imago/ reputatie Tevredenheid aandeelhouders Goedkoper te financieren Waardebehoud van het vastgoed Lagere servicekosten voor huurders Hogere huurprijs voor huurders Tevredenheid medewerkers / betere productiviteit Concrete vraag vanuit gebruikers Milieuaspecten Anders, nl …………………………………………………………………………………….

Vraag 34 Geef hieronder aan in hoeverre duurzame gebouwen het volgende genereren: (Geef de mate aan door het juiste getal te omcirkelen, 1 = zeer weinig, 2 = weinig, 3 = neutraal, 4 = veel, 5 = zeer veel) Meer huuropbrengsten Minder leegstand Meer arbeidsproductiviteit Hogere verkoopwaarde

1 1 1 1

2 2 2 2

3 3 3 3

4 4 4 4

5 5 5 5

Vraag 35 In welke sectoren zou duurzaamheid de grootste toegevoegde waarde kunnen opleveren? Meerdere opties zijn mogelijk. □ □ □ □ □

Kantoorruimte Winkelruimte Woningen Bedrijfsruimte Anders, nl………………………………………………………………………………………….

Vraag 36 Waar ligt volgens u de meeste potentie voor duurzame ontwikkelingen? □ □ □ □

Nieuwbouw Bestaande bouw Beide Anders, nl…………………….……………………………………………………………........

Vraag 37 Bent u van mening dat taxateurs duurzame gebouwen anders moeten waarderen? Motiveer uw antwoord .……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………. - EINDE ENQUETE -

 

61

Contactgegevens Naam Bedrijf :

………………………………………………………...

Afdeling :

………………………………………………………...

Achternaam en Initialen : ……………………………………………….............. Telefoonnummer :

………………………………………………………...

Email adres :

…………………………………………………………

Heeft u nog opmerkingen, aanmerkingen en/of suggesties voor dit onderzoek? ....................................................................................................................................................... ....................................................................................................................................................... ..........................................................................................................………………..................... ....................................................................................................................................................... ..................................................…………………......................................................................... ......................………………………............................................................................................. Verkiezing van de vastgoedbelegger 2009 Vorig jaar is bekend gemaakt dat Syntrus Achmea is verkozen tot vastgoedbelegger van het jaar. Ook dit jaar willen we graag weten welke belegger volgens u de zogenaamde titel "Vastgoedbelegger van het jaar" heeft verdiend. Het bedrijf met de meeste stemmen zal als "Vastgoedbelegger van het jaar" gehuldigd worden tijdens het komend vastgoed symposium in september 2009. Deze belegger wint een bedrag dat aan een zelf te kiezen goed doel besteed mag worden. Welke beleggers/ investeerders (niet uw eigen onderneming) verdienen met betrekking tot het afgelopen jaar een bijzondere waardering, beginnende bij de voor u hoogst gewaardeerde. 1)......................................, omdat ………………………………………………… 2)......................................, omdat ………………………………………………… 3)......................................, omdat …………………………………………………

Graag willen wij u eraan helpen herinneren dat het jaarverslag 2008 met deze vragenlijst meegestuurd dient te worden.

Hartelijk dank voor uw tijd en voor uw moeite.

 

62