Kantorenmonitor Limburg 2012

Kantorenmonitor Limburg 2012

De Limburgse kantorenmarkt in beeld

Colofon Provincie Limburg Postbus 5700 6202 MA Maastricht Tel.: +31 (0)43 389 99 99 Fax.: +31 (0)43 361 80 99

E-mail: [email protected] Internet: www.limburg.nl Limburglaan 10 6229 GA Maastricht drs. R.J.P.J.B. Creemers Provincie Limburg, afd. Economische Zaken

Etil BV Postbus 1016 6201 BA Maastricht Tel.: +31 (0)43 350 62 80 Fax.: +31 (0)43 350 62 81

E-mail: [email protected] Internet: www.etil.nl Wilhelminasingel 68C 6221 BK Maastricht Roger Vaessens Sandra van de Ven

Bronverantwoording:

-

BAG WOZ-monitor Limburg VRL BOG-monitor Limburg

(Basisregistratie Adressen en Gebouwen) (monitor Waarde Onroerend Zaken) (Vestigingenregister Limburg) (monitor Bedrijfsonroerendgoed)

Publicatiedatum: 16 augustus 2013

VOORWOORD De Provincie Limburg heeft in het kader van haar ruimtelijk -economische regiefunctie de nieuwe taak om de programmering en planning van kantoren en kantoorlocaties te sturen. De benodigde beleidslijnen wil de provincie uitvoeren in samenspraak met de vijf belangrijkste Limburgse kantorensteden, te weten: Venlo, Roermond, Sittard-Geleen, Heerlen en Maastricht. Daartoe is inzicht nodig in de kantorenvoorraad in Limburg en welke ontwikkelingen in die voorraad optreden . Naast inzicht in de aanbodzijde is het voor een totaalbeeld van het functioneren van de kantorenmarkt ook noodzakelijk dit met de marktdynamiek aan de vraagzijde te completeren. Dit is in deze monitor gedaan aan de hand van opnamecijfers, zijnde gegevens over het afsluiten van koop- en huurcontracten in bestaande bouw dan wel nieuwbouw. De basisgegevens voor het monitoren van de kantorenvoorraad in Limburg zijn samengebracht in de 'Kantorenmonitor Limburg'. Deze monitor is in 2012 door Etil ontwikkeld en in het voorjaar van 2013 voor het eerst samengesteld; het betreft zodoende een eerste nulmeting. In het kader van de kantorenmonitor is een vastgoedregister opgebouwd; het zogenaamde 'Kantorenregister Limburg'. Dit register betreft een compleet bestand van het kantoorvastgoed op adresniveau in Limburg . Tevens is de dynamiek aan de aanbod- en vraagzijde van de provinciale kantorenmarkt in beeld gebracht en zijn aspecten zoals voorraadontwikkeling, marktdynamiek en vestigingskenmerken in de monitor opgenomen en in de voorliggende rapportage geanalyseerd, beeldend ondersteund met grafieken en tabellen. Op basis van deze eerste nulmeting is de komende jaren een jaarlijkse herijking en vergelijking van de Limburgse kantorenmarkt mogelijk. Het kantorenregister is tot stand gekomen op basis van de landelijke BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) en drie door Etil ontwikkelde inhoudelijke provinciale monitors: de WOZ-monitor (monitor Waarde Onroerend Zaken), het Vestigingenregister Limburg (bedrijvenregister) en de BOG-monitor (aanbodmonitor zakelijk vastgoed). Deze bronnen vormen niet alleen de input voor de afbakening en gegevensinhoud van het kantorenregister, maar liggen ook ten grondslag aan de voorliggende monitorrapportage. De rapportage 'Kantorenmonitor Limburg' is op een korte en bondige wijze vorm gegeven, waarbij wordt ingegaan op de kantorenvoorraad in de provincie en in de vijf Limburgse kantoorsteden en de te onderscheiden kantorenlocaties in het bijzonder. Daarbij wordt ook gebruik gemaakt van de provinciale monitor werklocaties (REBIS) en de Etil-monitor 'Centrumgebieden in Kaart' (CiK), zodat een geïntegreerd en compleet beeld van de provinciale kantorenmarkt geschetst kan worden. Zo wordt niet alleen inzicht verkregen in de groot- en kleinschalige kantorenvoorraad, maar ook in het aanwezige kantooraanbod (als indicatie van leegstand), de marktdynamiek en de kantoorwerkgelegenheid op diverse ruimtelijke schaalniveaus en vestigingsmilieus.

Etil; Kantorenmonitor Limburg 2012

1


2

INHOUD VOORWOORD

1

INHOUDSOPGAVE

3

SAMENVATTING

5

INLEIDING Rapportage ‘Kantorenvastgoed Limburg’ Kantorenregister Limburg

9 9 9

1

KANTORENVOORRAAD Provinciale kantorenvoorraad Kantoorsteden Kantoorlocaties Indicatieve leegstand

11 12 14 15 16

2

NIEUWBOUW EN SLOOP Nieuwbouw Sloop

19 20 21

3

AANBOD VAN KANTOORRUIMTE Aanbodontwikkeling Samenstelling Kantoorsteden Kantoorlocaties Vraagprijzen

23 24 25 26 27 28

4

VRAAG NAAR KANTOORRUIMTE Vraagontwikkeling Samenstelling Kantoorsteden Kantoorlocaties

29 30 31 32 33

5

KANTOREN; BEDRIJVEN EN WERKGELEGENHEID Kantoorvestigingen Werkgelegenheid in kantoren

35 36 37

BIJLAGEN Kantorenvoorraad regio's en gemeenten Kantoorsteden en kantoorlocaties Kantoorparken Bronregisters Onderzoeksverantwoording


39 40 41 42 43 44

3


4

SAMENVATTING De Limburgse kantorenmarkt; 'de rode lijn'

Hoewel in Limburg een aantal grotere landelijke kantoorgebruikers (zoals CBS, APG en Vodafone) zijn gevestigd, is de Limburgse kantorenmarkt vooral regionaal van aard. De kantorenmarkt is grotendeels geconcentreerd in de vijf kantoorsteden, te weten; Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Venlo en Roermond. Van de in totaal 2,7 mln vierkante meter kantoorruimte in Limburg is 67% hier te vinden. De kantorenmarkt in de rest van Limburg is voor het overgrote deel lokaal van aard. De regionale (en lokale) aard van de Limburgse kantorenmarkt uit zich ook in het feit dat een groot deel van de kantorenvoorraad kleinschalig van aard is; bijna driekwart van de kantoorobjecten heeft een omvang van minder dan 500 m² vvo. De Limburgse kantorenmarkt wordt dan ook grotendeels bepaald door het midden- en kleinbedrijf. Dit is ook in de vraag naar kantoorruimte te zien; zo lag eenderde van de vraag vorig jaar tussen 100-250 m² vvo. Na jaren van voorspoed is de laatste jaren sprake van een vastgoedcrisis, welke zich ook op de kantorenmarkt uit. Alhoewel de kantorenmarkt landelijk gezien met name in de Randstad is geconcentreerd, heeft de (vastgoed)crisis ook invloed op de Limburgse kantorenmarkt. In de jaren negentig en in het eerste decennium van de 21ste eeuw werden gemiddeld jaarlijks bijna 60 kantoorobjecten, oftewel 48.000 m² vvo aan de kantorenvoorraad toegevoegd. In deze periode was in Limburg, zoals ook landelijk, sprake van een snel groeiende kantorenmarkt. Ter vergelijking in de periode 1960-1990 werden jaarlijks gemiddeld circa 40 kantoorobjecten (31.000 m² vvo) aan de markt toegevoegd. In de afgelopen jaren is de nieuwbouw echter nagenoeg tot stilstand gekomen . Zo werd in 2012 'slechts' 20.000 m² vvo aan de kantorenvoorraad toegevoegd. De vastgoedcrisis uit zich ook in de snel toenemende leegstand. Eind 2012 staat ruim 354.000 m² vvo leeg in Limburg oftewel 13% van de totale kantoorruimte. Dit is nagenoeg een verdubbeling sinds het begin van de crisis in 2008. Deels is de leegstand incourant, zo wordt 40% van de op de Limburgse kantorenmarkt aangeboden kantoorobjecten al langer dan twee jaar aangeboden. In 2008 bedroeg dit percentage nog 32%. De verwachting is dan ook dat dit percentage de komende jaren nog verder zal toenemen en zodoende ook de incourantheid van een deel van de aangeboden kantoorruimte. Voor dit deel van de kantorenmarkt is in de komende jaren een transformatieopgave nagenoeg onvermijdelijk. De vastgoedcrisis uit zich tenslotte ook bij de kantoorgebruikers. Alhoewel het aantal kantoorgebruikers nog wel toe neemt, was in de periode 2011 -2012 sprake van een afname van de werkgelegenheid bij deze bedrijven van 1.500 kantoorbanen (-1,5%). Deze afname was zelfs iets groter dan de gemiddelde werkgelegenheidsafname in Limburg (-1,3%). De conclusie is dan ook gerechtvaardigd dat het niet alleen met de landelijke kantorensector, maar dat het ook met de Limburgse kantorensector niet goed gaat. Een grotere sturing van de kantorenmarkt lijkt dan ook noodzakelijk. De Provincie Limburg en de vijf Limburgse kantoren steden hebben dan ook een gezamenlijke verantwoordelijkheid om meer sturing te geven aan de Limburgse kantorenmarkt. De voorliggende kantorenmonitor biedt hiervoor een eerste startpunt en basis voor het vormgeven van een provinciaal en regionaal kantorenbeleid. De belangrijkste conclusies over de Limburgse kantorenmarkt zijn hieronder per onderdeel beknopt weergegeven, waarbij wordt ingegaan op de stand van zaken per 31-12-2012 en de ontwikkelingen in 2012. Kantorenvoorraad

• Limburg telde eind vorig jaar bijna 4.100 kantoorobjecten met een omvang van 2,7 miljoen vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte (vvo). Het overgrote deel (74%), bestaat uit kleinschalige kantoren (< 500m²). Het grootste deel van de verhuurbare vloeropppervlakte betreft het grootschaligere aanbod, groter dan 500 m² (80%). De kantorenvoorraad betreft de voorraad aan kantoorrruimte van die vastgoedobjecten die als hoofdfunctie een kantoorfunctie hebben. Kantoorruimten in andersoortig vastgoed is zodoende in de kantorenvoorraad buiten beschouwing gelaten.


5

• Een groot deel van het Limburgse kantoorvastgoed, circa 1,8 miljoen m² vvo, is te vinden in de vijf Limburgse kantoorsteden die de Limburgse kantorenmarkt domineren (Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Venlo en Roermond). Circa tweederde van het kantorenvastgoed in Limburg is er geconcentreerd. Maastricht en Heerlen steken boven de overige gemeenten uit, hier is respectievelijk 21 en 17% van de Limburgse kantorenvoorraad (vvo) te vinden. Deze gemeenten worden op afstand gevolg door Sittard-Geleen, Venlo en Roermond met ieder 10% van het kantooroppervlak in Limburg binnen hun gemeentegrenzen hebben. • In Limburg worden verschillende soorten kantoorlocaties onderscheiden, te weten; stadscentra, stationsgebieden en kantoorparken. Circa 21% van het aantal kantoorbjecten en 36% van het Limburgse kantorenmetrage bevindt zich op een van deze formele kantoorlocaties. De grootschalige voorraad is grotendeels hier te vinden. Zo is bijna een kwart van de provinciale kantorenvoorraad, 655.000 m² vvo, te vinden op de kantoorparken. Qua aantal kantoorobjecten bevindt zich echter 79% buiten een van de formele kantoorlocaties. Het betreft veelal de kleinere kantoorobjecten. Verder opvallend is het grote aandeel kantoorobjecten op bedrijventerreinen . • Om de leegstand 'indicatief' in beeld te kunnen brengen, wordt uitgegaan van die objecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorobjecten zijn gedefinieerd en die op de markt voor verhuur/verkoop worden aangeboden. Op te merken is dat het een deel betreft van de aangeboden kantoorruimten. Een deel van de aangeboden kantoorruimten wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld kantoorruimte in logistiek vastgoed en /of fabriekspanden. Circa 21% van de kantoorruimte is in niet-kantoorvastgoed te vinden. Daarnaast bestaat er ook verborgen leegstand; dat wil zeggen niet in gebruik zijnde kantorenvastgoed dat niet op de markt wordt aangeboden en daardoor ook niet 'officieel' bekend is. Zo is een deel van het kantorenvastgoed van APG in Heerlen en het DSM in Sittard momenteel niet in gebuik. Het betreft zodoende een indicatieve leegstand. Deze indicatieve leegstand bedroeg eind 2012 circa 13%. Dat wil zeggen dat 13% van de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) van het Limburgse kantoorvastgoed werd aangeboden. Indien wordt gekeken naar de vijf Limburgse kantoorsteden, staat relatief veel kantoorvastgoed leeg in de Roermond (17%) en Maastricht (15%). Opmerkelijk is het hoge leegstandspercentage in de gemeente Kerkrade (26%). Dit is grotendeels te verklaren doordat op de Rodaboulevard in het verleden grootschalig kantoorvastgoed is gerealiseerd, dat sinds de oplevering leeg staat.

Nieuwbouw en sloop

• In 2012 is ruim 20.000 m² vvo aan nieuw kantoorvastgoed opgeleverd; dit is gelijk aan een toename van de kantorenvoorraad van 0,8%. Het betrof onder andere de nieuwbouw van twee grootschalige kantoorobjecten in de gemeente Venlo, te weten; Villa Flora (10.000 m² vvo) op het Floriade terrein en Trencadis (5.900 m² vvo) aan de A73. • Daarentegen is 5.800 m² vvo vorig jaar gesloopt; hetgeen een afname van 0,2% betekent. Zo is bij de luchthaven Maastricht-Aachen Airport in de gemeente Beek het voormalige MUAC-gebouw aan de Horsterweg gesloopt (2.400 m²). • Per saldo is de kantorenvooraad in Limburg in 2012, als gevolg van nieuwbouw en sloop, met circa 14.600 m² vvo toegenomen, hetgeen gelijk is aan groei van 0,6%.

Aanbod kantoorruimte

• Eind 2012 werden 777 kantoorruimten met 449.000 m² aan verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) aangeboden op de Limburgse kantorenmarkt. Op te merken is dat hierin ook kantoorruimten zijn opgenomen in niet-kantoorvastgoed, zoals kantoorruimten in logistiek/industriële panden. Het aanbod is in 2012 met 8,5% oftewel met 35.000 m² toegenomen, hetgeen minder is dan in 2011 (+15,3%). Daarmee is het aanbod sinds begin van de meting in 2005 meer dan verdubbeld.


6

• Het grootste deel van de aangeboden kantoorruimten is te vinden bij vastgoedobjecten tussen 100 en 500 m² vvo. Ruim de helft van het aanbod valt in deze grootteklasse. Dit komt overigens overeen met het aandeel in de voorraad als geheel. • Een groot deel van de aangeboden kantoorruimten staat al langer te huur /koop; zo wordt circa 40% van het aanbod al langer dan twee jaar aangeboden. Het is de vraag of deze vastgoed objecten nog aansluiten bij de behoefte van de kantoorgebruiker. Een groot deel van het aangeboden kantoorvastgoed (56%) stamt namelijk van voor 1980. • De gemiddelde vraagprijs in 2012 voor kantoorruimten bedroeg € 109. Daarmee is de vraagprijs ten opzichte van een jaar eerder gelijk gebleven. De vraagprijs in Maastricht ligt met € 133 beduidend hoger dan in de overige vier kantoorsteden, waar de prijs tussen € 96 en € 111 ligt.

Vraag naar kantoorruimte

• In 2012 werden 286 kantoorruimten met 148.550 m² aan verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) door de markt opgenomen. De opname in 2012 is daarmee iets groter dan in 2011 (+1,6%). Het aantal verhuurde/verkochte kantoorruimten lag echter wel duidelijk lager dan een jaar eerder. In 2012 werden bijna 6,8% minder objecten door de markt opgenomen dan het jaar er voor. • Het grootste deel van de opgenomen kantoorruimten betrof kantoorruimten tussen 100 en 500 m² vvo. Het spreekt voor zich dat het grootste deel van de opname plaats vond in de vijf Limburgse kantoorsteden. Zo werd vorig jaar in Maastricht 28.600 m² kantoorruimte opgenomen. Op de tweede en derde plaats staan Venlo en Sittard -Geleen, met respectievelijk 26.700 en 25.800 m² vvo. De opname in Heerlen bleef vorig jaar met 12.000 m² achter.

Kantoren; bedrijven en werkgelegenheid

• In april 2012 bevonden zich in Limburg circa 4.450 kantoorvestigingen. Dit is iets meer dan het jaar er voor (+1,7%). Bijna 19% van de kantoorvestigingen in Limburg is in Maastricht te vinden . Deze gemeente is dan ook dé kantorenstad in Limburg. • Bij bedrijven die zijn gevestigd in een kantoorpand zijn in 2012 ruim 100.000 personen werkzaam. Daarmee betreft 19% van de totale werkgelegenheid in Limburg, de zogenaamde kantoorwerkgelegenheid. • De kantoorwerkgelegenheid is tussen 2011 en 2012 met circa 1.500 arbeidsplaatsen afgenomen, hetgeen gelijk is aan een afname van 1,5%. Vooral in de Westelijke Mijnstreek en in iets mindere mate Maastricht & Mergelland nam de kantoorwerkgelegenheid relatief sterk af.


7


8

Inleiding Rapportage ‘Kantorenmonitor Limburg’

'Kantorenmonitor Limburg' is de jaarlijkse monitorrapportage betreffende de ontwikkeling van het aanbod en vraag naar kantoorvastgoed in Limburg. De voorliggende rapportage betreft een eerste monitorrapportage, welke naar verwachting jaarlijks wordt geactualiseerd.

In de rapportage worden de ontwikkelingen met betrekking tot het Limburgse kantoorvastgoed geanalyseerd. De basisgegevens zijn afkomstig van een viertal seperate registraties, te weten: de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), de WOZ-monitor Limburg, de BOG-monitor Limburg en het Vestigingenregister Limburg (VRL). De BAG is als basis gebruikt, waar de andere drie monitorsystemen aan zijn gekoppeld. De Provincie Limburg verleende in het najaar van 2012 aan Etil de opdracht om deze monitor voor het eerst uit te voeren. Het betreft zodoende een nul-meting. De monitorresultaten zijn in de voorliggende rapportage geanalyseerd. Daarbij wordt bijzondere aandacht besteed aan de vijf Limburgse kantoorsteden; Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Venlo en Roermond. Deze eerste rapportage 'Kantorenmonitor Limburg 2012' gaat in op de stand van zaken per 31-12-2012 en de ontwikkelingen in 2012.

Het kantorenregister Limburg

De basis van de monitor vormt het 'Kantorenregister Limburg'. In dit register is aan de hand van de bovengenoemde vier bronregisters het kantorenvastgoed in Limburg op adresniveau afgebakend , waarbij de inhoudelijke gegevens uit de vier seperate registers in het kantorenregister zijn opgenomen. Zo zijn voor ieder kantoorobject gegevens over het bouwjaar, de leegstand, de bruto en verhuurbare vloeroppervlakte (bvo en vvo in m²), de locatie, het gebruik (bedrijfsvestigingen), de werkgelegenheidsomvang en het aanbod bekend. Het kantorenregister is daarmee dé bron voor informatie over het Limburgse kantorenvastgoed. In het register is ook de ligging van de kantoorobjecten nader afgebakend. Daarbij is gebruik gemaakt van geografische afbakeningen zoals deze worden gehanteerd in tweetal andere monitors : REBIS en Centrumgebieden in Kaart (CiK). REBIS is de provinciale monitor betreffende de werklocaties in Limburg. In opdracht van de Provincie Limburg brengt Etil sinds 1978 in samenwerking met terreinbeheerders de ontwikkelingen op de Limburgse werklocaties in beeld . Daarbij gaat het om bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen (grootschalige retail- en kantoorparken). In deze monitor worden alle terreinen op kavelniveau op kaart geregistreerd en gemonitord. Naast de ligging op bedrijventerreinen en kantoorparken is ook de ligging in stadscentra en stationsgebieden relevant. Hiervoor is gebruik gemaakt van het door Etil ontwikkelde geografisch informatiesysteem 'Centrumgebieden in Kaart' (CiK). Hierin zijn de stadscentra en stationsgebieden afgebakend. De stadscentra betreffen de centra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg (Maastricht, Heerlen, Sittard, Venlo, Roermond, Weert en Venray). Bij de stationsgebieden wordt uitgegaan van de gebieden rondom stations met een intercity aansluiting (Maastricht, Heerlen, Sittard, Roermond, Venlo en Weert). In de rapportage zijn de cijfers zo veel mogelijk uitgesplitst voor de vijf kantoorsteden, te weten : Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond en Venlo. Dit zijn gemeenten in Limburg met een (boven-)regionale kantoorfunctie.


9


10

1 Kantorenmonitor Limburg

kantorenvoorraad Omvang kantorenvoorraad in Limburg

Limburg telde eind vorig jaar bijna 4.100 kantoorobjecten met een omvang van 2,7 miljoen vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte (vvo). Een groot deel van het Limburgse kantoorvastgoed, circa 1,8 miljoen m² vvo, is te vinden in de vijf Limburgse kantoorsteden die de Limburgse kantorenmarkt domineren (Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Venlo en Roermond). Meer als tweederde van het kantorenvastgoed in Limburg is er geconcentreerd. Maastricht en Heerlen steken boven de overige gemeenten uit, hier is respectievelijk 21 en 17% van de Limburgse kantorenvoorraad (vvo) te vinden. Deze gemeenten worden op afstand gevolg door Sittard-Geleen, Venlo en Roermond die respectievelijk 10, 10 en 9% van het kantooroppervlak in Limburg binnen hun gemeentegrenzen hebben. In Limburg worden verschillende soorten kantoorlocaties onderscheiden, te weten; stadscentra, stationsgebieden en kantoorparken. Circa 21% van het aantal kantoorbjecten en 36% van het Limburgse kantorenmetrage bevindt zich op een van deze formele kantoorlocaties. De grootschalige voorraad is grotendeels hier te vinden. Zo is bijna eenkwart van de provinciale kantorenvoorraad, 655.000 m² vvo, te vinden op de kantoorparken. Deze kantoorparken zijn met name gelegen in een van de vijf Limburgse kantoorsteden. Vooral in Maastricht (Randwyck: 134.000 m², Ceramique: 103.000 m²) en Heerlen (Zeswegen: 72.000 m², ABP Heerlen: 69.000 m²) bevinden zich grootschalige kantoorparken. Qua aantal kantoorobjecten bevindt zich echter 79% buiten een van de formele kantoorlocaties. Het betreft veelal de kleinere kantoorobjecten. Verder opvallend is het grote aandeel kantoorobjecten op bedrijventerreinen. Indicatieve leegstand

Om de leegstand 'indicatief' in beeld te kunnen brengen, wordt uitgegaan van de vastgoedobjecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorobjecten zijn gedefinieerd en die op de markt voor verhuur/verkoop worden aangeboden. Op te merken is dat het grootste deel betreft van de aangeboden kantoorruimten. Een deel van de aangeboden kantoorruimten wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld kantoorruimte in logistiek vastgoed en /of fabriekspanden; het betreft daarbij circa 21% van de aangeboden kantoorruimte. Daarnaast moet opgemerkt te worden dat niet al de aangeboden kantoorruimte daadwerkelijk leeg staat, maar pas op afzienbare termijn vrij komt. Ook wordt niet al het leegstaand kantoorvastgoed op de markt aangeboden (verborgen leegstand). Zeker bij grotere bedrijven kan het voorkomen dat een deel van het vastgoed leeg staat. Zo is bij de kantoren van het APG in Heerlen en van DSM in Sittard een deel van het kantoorvastgoed niet in gebruik en wordt ook niet op de markt aangeboden. Per saldo is de schatting dat de leegstand eerder wordt onderschat dan overschat. Het betreft zodoende een indicatieve leegstand. De indicatieve leegstand bedroeg eind 2012 circa 13%. Dat wil zeggen dat 13% van de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) van het Limburgse kantoorvastgoed werd aangeboden. Indien in het bijzonder wordt gekeken naar de vijf Limburgse kantoorsteden, staat relatief veel kantoorvastgoed leeg in de gemeenten Roermond (17%) en Maastricht (15%). Opmerkelijk is het hoge leegstandspercentage in de gemeente Kerkrade (26%). Dit is grotendeels te verklaren doordat op de Rodaboulevard in het verleden grootschalig kantoorvastgoed is gerealiseerd, dat sinds de oplevering leeg staat. Ook in de gemeenten Bergen en Valkenburg is de leegstand relatief hoog; de omvang van het kantoorvastgoed is echter in deze gemeenten in absolute zin beperkt.


11

Kantorenvoorraad

provinciale kantorenvoorraad

Kantorenvoorraad naar regio, aantal objecten

Kantorenvoorraad naar regio, vvo in m²

Aantal

In %

Noord-Limburg

889

22%

Midden-Limburg

902

22%

2.302

56%

Zuid-Limburg

Zuid-Limburg waarvan:

VVO

In %

Noord-Limburg

476.100

18%

Midden-Limburg

505.650

19%

1.706.740

63%

waarvan:

Westelijke Mijnstreek

773

19%


422.310

16%

Parkstad Limburg

734

18%

Parkstad Limburg

655.630

24%

Maastricht en Mergelland

795

19%


628.800

23%

1.791

44%

Anders

981.750

37%

4.093

100%

2.688.490

100%

Anders Totaal

Totaal

vvo = verhuurbare vloeroppervlakte

Kantorenvoorraad naar grootteklasse vvo, aantal objecten Aantal

Klein

Groot

In %

VVO

In %

< 50 m²

360

9%

11.580

0%

50-100 m²

603

15%

45.290

2%

100-250 m²

1.298

32%

212.210

8%

250-500 m²

780

19%

272.090

10%

3.041

74%

541.170

20%

500-1.000 m²

493

12%

341.880

13%

1.000-2.500 m²

344

8%

539.170

20%

Subtotaal

837

20%

881.040

33%

2.500-5.000 m²

137

3%

452.420

17%

5.000-10.000 m²

49

1%

325.200

12%

10.000 m² e.m.

29

1%

488.660

18%

215

5%

1.266.280

47%

4.093

100%

2.688.490

100%

Subtotaal Middel

verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) in m²

Subtotaal Totaal

Kantorenvoorraad naar grootteklasse vvo, aantal objecten

< 500 m² 74,3% 500-1.000 m² 12,0% 1.000-2.500 m² 8,4% 2.500-5.000 m² 3,3% 5.000-10.000 m² 1,2% 10.000 m² e.m. 0,7% Totaal: 100,0%


Kantorenvoorraad naar grootteklasse vvo, vvo in m²

< 500 m² 20,1% 500-1.000 m² 12,7% 1.000-2.500 m² 20,1% 2.500-5.000 m² 16,8% 5.000-10.000 m² 12,1% 10.000 m² e.m. 18,2% Totaal: 100,0%

12

Kantorenvoorraad

provinciale kantorenvoorraad

Kantorenvoorraad naar bouwjaar, aantal objecten

Kantorenvoorraad naar bouwjaar, vvo in m²

Aantal

In %

< 1945

VVO

In %

1.285

31%

< 1945

520.330

19%

1945-1960

322

8%

1945-1960

156.370

6%

1960-1970

393

10%

1960-1970

186.190

7%

1970-1980

396

10%

1970-1980

318.420

12%

1980-1990

430

11%

1980-1990

433.040

16%

1990-2000

568

14%

1990-2000

494.790

18%

2000-2010

615

15%

2000-2010

470.610

18%

2010 en jonger

44

1%

2010 en jonger

54.540

2%

Onbekend

40

1%

Onbekend

54.200

2%

4.093

100%

2.688.490

100%

Totaal

Totaal


Kantorenvoorraad naar bouwjaar, aantal objecten

Kantorenvoorraad naar bouwjaar, vvo in m²

< 1945 31,4% 1945-1960 7,9% 1960-1970 9,6% 1970-1980 9,7% 1980-1990 10,5% 1990-2000 13,9% 2000-2010 15,0% 2010 en jonger 1,1% Onbekend 1,0% Totaal: 100,0%


Top 15 gemeenten kantorenvoorraad Gemeente

Regio

Aantal

VVO

Maastricht Heerlen


576

555.280

Parkstad Limburg

394

462.830

Venlo

Noord-Limburg

428

271.110

Sittard-Geleen


561

268.470

Roermond

Midden-Limburg

335

256.280

Weert

Midden-Limburg

212

98.160

Beek


93

89.580

Kerkrade

Parkstad Limburg

122

78.650

Venray

Noord-Limburg

187

76.030

Landgraaf

Parkstad Limburg

68

57.000

Stein


74

51.800

Leudal

Midden-Limburg

93

43.480

Horst aan de Maas

Noord-Limburg

79

41.950

Peel en Maas

Noord-Limburg

93

40.710

Echt-Susteren

Midden-Limburg

104

39.810


13

Kantorenvoorraad

kantoorsteden

Kantoorsteden en overige gemeenten

Kantoorsteden en overige gemeenten

Aantal

In %

VVO in m²

In %

Maastricht

576

14%

Sittard-Geleen

561

14%

Maastricht

555.280

21%

Heerlen

462.830

Venlo

428

17%

10%

Venlo

271.110

Heerlen

10%

394

10%

Sittard-Geleen

268.470

Roermond

10%

335

8%

Roermond

256.280

10%

Overige gemeenten

1.799

44%

Overige gemeenten

874.510

33%

Totaal

4.093

100%

2.688.490

100%

Totaal vvo = verhuurbare vloeroppervlakte

Kantoorsteden, vvo in m²

Kantoorsteden versus overige gemeenten Maastricht

Heerlen

33%

Venlo

67% Sittard-Geleen

Roermond 0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

Kantoorsteden

Overige gemeenten

Kantoorsteden en overige gemeenten naar grootteklasse vvo, aandeel objecten in % Klein:

Middel:

< 500 m²

500-2.500 m²

Groot:

Maastricht

71%

20%

9%

Heerlen

66%

24%

10%

Sittard-Geleen

80%

17%

3%

Venlo

71%

25%

5%

Roermond

69%

23%

8%

Overige gemeenten

77%

19%

3%

Totaal

74%

20%

5%

2.500 m² e.m.

Aandeel Kantoorsteden in de regionale kantorenvoorraad Venlo

.

Roermond

Noord-Limburg Midden-Limburg

..

Sittard-Geleen

...

Heerlen

Westelijke Mijnstreek ....

Parkstad Limburg

Maastricht

0%

10%

20%

30%


40%

.....

50%

60%

70%

80%

90%

Maastricht en Mergelland 100%

14

Kantorenvoorraad

kantoorlocaties

Kantoorlocaties en overige locaties

Kantoorlocaties en overige locaties Aantal

In %

Stadscentra

327

8%

Stationsgebieden

186

5%

Kantoorparken

325

8%

Bedrijventerreinen

VVO in m²

In %

Stadscentra

192.380

7%

Stationsgebieden

128.820

5%

Kantorenparken

654.850

24%

454.150

17%

706

17%

Bedrijventerreinen

Overige locaties

2.549

62%

Overige locaties

1.258.280

47%

Totaal

4.093

100%

Totaal

2.688.490

100%

Stadscentra; het betreft de stadscentra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg: Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venlo, Weert en Venray. Stationsgebieden: het betreft locaties bij stations met een Intercity aansluiting, te weten: Heerlen, Maastricht, Sittard, Roermond, Venlo en Weert.

Kantoorlocaties in de kantoorsteden, aandeel vvo in % 9%

9%

8%

3%

25%

10%

4%

47%

3% 2%

5%

Stadscentra

10%

13%

20%

Stationsgebieden

40%

Kantoorparken

Heerlen

49%

Sittard-Geleen

49%

Venlo

17%

30%

Maastricht

30%

29%

16%

10%

33%

22%

7%

9%

0%

46%

45%

50%

60%

Bedrijventerreinen

70%

80%

Roermond

90%

100%

Overige locaties

Kantoorlocaties in kantoorsteden, vvo in m² Maastricht

Heerlen

Sittard-Geleen

Venlo

Roermond

Stadscentrum

50.290

43.190

6.780

26.810

23.460

Stationsgebied

45.130

15.700

5.550

19.640

41.330

Kantoorparken

254.760

216.630

67.060

13.700

33.280

20.460

46.390

57.870

78.390

43.880

Overige locaties

184.650

140.920

131.220

132.580

114.330

Totaal

555.280

462.830

268.470

271.110

256.280

Bedrijventerreinen

Top 10 kantoorparken, vvo in m² Randwyck (SD) Ceramique (SD) Zeswegen (SD) ABP Heerlen (SD) Kantorenpark Sittard (SD) Kantorenboulevard Heerlen (SD) Kantorenzone Luchthaven (SD) Centrum Noord (SD) Geusselt (SD) Coriopolis (SD) 0

20.000

40.000


60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

15

Kantorenvoorraad

Indicatieve leegstand

Indicatieve leegstand naar regio, aandeel in %

Indicatieve leegstand naar regio VVO in m²

In %

Noord-Limburg

60.060

12,6%

Midden-Limburg

71.980

14,2%

222.180

13,0%



47.930

11,3%

Parkstad Limburg

80.330

12,3%


93.930

14,9%

132.040 354.220

13,4% 13,2%

Anders Totaal

Noord-Limburg 17% Midden-Limburg 20% Westelijke Mijnstreek 14% Parkstad Limburg 23% Maastricht en Mergelland 27% Totaal: 100%

Indicatieve leegstand: betreft het aanbod op de kantorenmarkt van kantoorvastgoed (per 1 januari 2013), zijnde vastgoedobjecten die in het kader van de voorliggende kantorenmonitor als kantoorvastgoed zijn gedefinieerd. Leegstandspercentage: op basis van verhuurbare vloeroppervlakte

Indicatief leegstandspercentage kantoorsteden

Indicatief leegstandspercentage kantoorlocaties 18,0 Maastricht

15,8

Heerlen

11,1

16,0

15,9 15,1

14,0 12,9

12,0 Sittard-Geleen

13,0

Venlo

13,9

12,7

12,3

10,0 8,0 6,0

Roermond

17,0

Overige gemeenten

11,3

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

18,0

4,0 2,0 0,0

Stadscentra Kantoorparken Overige locaties Stationsgebieden Bedrijventerreinen

Indicatieve leegstand naar grootteklasse vvo, aantal objecten Aantal

Klein

Middel

In %

VVO

In %

< 50 m²

43

7%

28.640

8%

50-100 m²

39

7%

3.340

1%

100-250 m²

161

28%

26.150

7%

250-500 m²

108

19%

36.690

10%

Subtotaal

351

60%

94.820

27%

500-1.000 m²

107

18%

57.370

16%

69

12%

83.650

24%

176

30%

141.030

40%

2.500-5.000 m²

39

7%

62.760

18%

5.000-10.000 m² 10.000 m² e.m.

13

2%

31.040

9%

4

1%

24.570

7%

Subtotaal

56

10%

118.380

33%

583

100%

354.220

100%

1.000-2.500 m² Subtotaal Groot

verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) in m²

Totaal


16

Kantorenvoorraad

Indicatieve leegstand

Indicatieve leegstand naar bouwjaar, aantal objecten

Indicatieve leegstand naar bouwjaar, vvo in m²

Aantal

In %

< 1945

VVO

In %

187

32%

< 1945

75.990

21%

1945-1960

39

7%

1945-1960

15.200

4%

1960-1970

47

8%

1960-1970

17.110

5%

1970-1980

54

9%

1970-1980

24.380

7%

1980-1990

72

12%

1980-1990

64.170

18%

1990-2000

72

12%

1990-2000

62.910

18%

2000-2010

95

16%

2000-2010

72.070

20%

6

1%

2010 en jonger

6.630

2%

11

2%

Onbekend

583

100%

2010 en jonger Onbekend Totaal

Totaal

15.760

4%

354.220

100%


Indicatieve leegstand naar bouwjaar, aantal objecten

Indicatieve leegstand naar bouwjaar, vvo in m²



Top 15 gemeenten; indicatieve leegstand, m² vvo en leegstandspercentage Gemeente

Regio

VVO

Leegstandspercentage

Maastricht Heerlen


87.507

15,8%

Parkstad Limburg

51.431

11,1%

Roermond

Midden-Limburg

43.545

17,0%

Venlo

Noord-Limburg

37.739

13,9%

Sittard-Geleen


34.875

13,0%

Kerkrade

Parkstad Limburg

20.560

26,1%

Weert

Midden-Limburg

12.753

13,0%

Venray

Noord-Limburg

10.926

14,4%

Beek


9.915

11,1%

Leudal

Midden-Limburg

6.432

14,8%

Peel en Maas

Noord-Limburg

4.993

12,3%

Landgraaf

Parkstad Limburg

3.534

6,2%

Echt-Susteren

Midden-Limburg

3.218

8,1%

Stein


3.140

6,1%

Valkenburg aan de Geul


3.120

16,8%


17


18


nieuwbouw en sloop Op basis van gegevens uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) is de nieuwbouw en sloop van kantoorvastgoed in Limburg bepaald. Hieruit blijkt dat in Limburg in 2012 nauwelijks kantoorvastgoed is gerealiseerd of is gesloopt. De mutatiegraad (nieuwbouw en sloop ten opzichte van de kantorenvoorraad) bedroeg vorig jaar ´slechts´ 0,97%. Een vergelijking met voorgaande jaren is helaas niet mogelijk, omdat deze gegevens voor de voorgaande jaren ontbreken en de voorliggende monitor een eerste nulmeting betreft. De komende jaren zal blijken in hoeverre dit percentage representatief is. Dit geldt overigens ook voor de nieuwbouw- en sloopomvang. In 2012 is ruim 20.000 m² vvo aan kantoorvastgoed opgeleverd; dit is gelijk aan een toename van de kantorenvoorraad van 0,8%. Het betrof onder andere de nieuwbouw van twee grootschalige kantoorobjecten in de gemeente Venlo, te weten; Villa Flora (10.000 m² vvo) op het Floriade terrein en Trencadis (5.900 m² vvo) aan de A73. Daarentegen is 5.800 m² vvo vorig jaar gesloopt; hetgeen een afname van 0,2% betekent. Zo is bij de luchthaven Maastricht-Aachen Airport in de gemeente Beek het voormalige MUAC-gebouw aan de Horsterweg gesloopt (2.400 m²). Per saldo is de kantorenvooraad in Limburg in 2012, als gevolg van nieuwbouw en sloop, met circa 14.600 m² vvo toegenomen, hetgeen gelijk is aan groei van 0,6%.


19

Nieuwbouw en sloop

nieuwbouw

Nieuwbouw kantoorvastgoed in 2012, naar regio Aantal

VVO in m²

Aandeel in %

in % voorraad

Aantal

VVO

Aantal

VVO

Noord-Limburg

5

19.390

71%

95%

0,6%

4,1%

Midden-Limburg

1

950

14%

5%

0,1%

0,2%

Zuid-Limburg

1

100

14%

1%

0,0%

0,0%

waarvan:


0

0

0%

0%

0,0%

0,0%

Parkstad Limburg

1

100

14%

1%

0,1%

0,0%


0

0

0%

0%

0,0%

0,0%

Anders

6

20.330

86%

99%

0,3%

2,1%

7

20.440

100%

100%

0,2%

0,8%

Totaal


Nieuwbouw kantoorvastgoed in 2012, kantoorsteden (vvo in m²)

Nieuwbouw kantoorvastgoed in 2012, aandeel kantoorsteden

950

17%

83%

Venlo 15.960 94,4% Roermond 950 5,6% Maastricht 0 0,0% Heerlen 0 0,0% Sittard-Geleen 0 0,0% Totaal: 16.910 100,0%

15.960

Kantoorsteden

Overige gemeenten

Nieuwbouw kantoorvastgoed in 2012, naar kantoorlocatie Aantal

VVO in m²

Aandeel in %

in % voorraad

Aantal

VVO

Aantal

VVO

Stadscentra

0

0

0%

0%

0,0%

0,0%

Stationsgebieden

0

0

0%

0%

0,0%

0,0%

Kantoorparken

0

0

0%

0%

0,0%

0,0%

Bedrijventerreinen

5

20.130

71%

99%

0,7%

4,3%

Overige locaties

2

300

29%

1%

0,1%

0,0%

Totaal

7

20.440

100%

100%

0,2%

0,8%

Nieuwbouw kantoorvastgoed in 2012, kantoorobjecten vanaf 500 m² vvo 10.040

5.920

Venlo - Hulsterweg 82

3.010

Oostrum - De Amfoor 15

950

0

Venlo - Sint Jansweg 20

Roermond - Louis Pasteurweg 21

2.000

4.000


6.000

8.000

10.000

12.000

20

Nieuwbouw en sloop

sloop

Sloop kantoorvastgoed in 2012, naar regio Aantal

VVO in m²

Aandeel in %

in % voorraad

Aantal

VVO

Aantal

VVO

Noord-Limburg

9

3.150

75%

54%

0,9%

0,6%

Midden-Limburg

1

270

8%

5%

0,1%

0,0%

Zuid-Limburg

2

2.400

17%

41%

0,1%

0,1%


1

2.370

8%

41%

0,1%

0,5%

Parkstad Limburg

1

40

8%

1%

0,1%

0,0%


0

0

0%

0%

0,0%

0,0%

10

3.420

83%

59%

0,5%

0,3%

12

5.830

100%

100%

0,3%

0,2%

waarvan:

Anders Totaal


Sloop kantoorvastgoed in 2012, kantoorsteden (vvo in m²)

270

Sloop kantoorvastgoed in 2012, aandeel kantoorsteden

40

38%

62% 1.910

Venlo 1.910 86,0% Roermond 270 12,2% Heerlen 40 1,8% Maastricht 0 0,0% Sittard-Geleen 0 0,0% Totaal: 2.220 100,0% Centrumgemeenten

Overige gemeenten

Sloop kantoorvastgoed in 2012, naar kantoorlocatie Aantal

VVO in m²

Aandeel in %

in % voorraad

Aantal

VVO

Aantal

VVO

Stadscentra

0

0

0%

0%

0,0%

0,0%

Stationsgebieden

0

0

0%

0%

0,0%

0,0%

Kantoorparken

0

0

0%

0%

0,0%

0,0%

Bedrijventerreinen

1

2.370

8%

41%

0,1%

0,5%

Overige locaties

11

3.460

92%

59%

0,4%

0,3%

Totaal

12

5.830

100%

100%

0,3%

0,2%

Sloop kantoorvastgoed in 2012, kantoorobjecten vanaf 500 m² vvo

2.370

1.100

Venlo - Garnizoenweg 15

630

0

400


Maastricht-Airport - Horsterweg 9

Gennep - Zandstraat 70

800

1.200

1.600

2.000

2.400

21


22


aanbod van kantoorruimte Dit hoofdstuk besteedt aandacht aan het aanbod van kantoorruimte in Limburg; dat wil zeggen het te koop c.q. te huur staand deel van de kantorenvoorraad. De gegevens zijn afkomstig uit de BOG-monitor Limburg van Etil. In deze monitor wordt het aanbod en opname van bedrijfsvastgoed ieder kwartaal gevolgd. Op te merken is dat het aanbod het totaal aan aangeboden kantoorruimte betreft, inclusief het aanbod van kantoorruimten in niet -kantoorvastgoed (bijvoorbeeld kantoorruimten in vastgoedobjecten ten behoeve van logistiek, handel of industrie) (1). Eind 2012 werden 777 kantoorruimten met 449.000 m² aan verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) aangeboden op de Limburgse kantorenmarkt. Hiermee is het aanbod in 2012 met 8,5% oftewel met 35.000 m² toegenomen, hetgeen minder is dan in 2011 (+15,3%). Daarmee is het aanbod sinds begin van deze meting in 2005 meer dan verdubbeld. Het grootste deel van de aangeboden kantoorruimten is te vinden bij vastgoedobjecten tussen 100 en 500 m² vvo. Bijna de helft van het aanbod valt in deze grootteklasse. Dit komt overigens overeen met het aandeel in de voorraad als geheel. Het spreekt voor zich dat de meeste aangeboden kantoorruimten te vinden zijn in de vijf kantoorsteden. Zo wordt in Maastricht bijna 107.000 m² aan kantoorruimte aangeboden, hetgeen gelijk is aan 24% van het provinciale aanbod. In de tweede kantorenstad in Limburg, Heerlen, werd eind 2012 circa 59.000 m² vvo aan kantoorruimte aangeboden. Een groot deel van de aangeboden kantoorruimten staat al langer te huur /koop; zo wordt circa 40% van het aanbod al langer dan twee jaar aangeboden. Het is de vraag of deze vastgoedobjecten nog aansluiten bij de behoefte van de kantoorgebruiker. Een groot deel van het aangeboden kantoorvastgoed (56%) stamt namelijk van voor 1980. De gemiddelde vraagprijs in 2012 voor kantoorruimte bedroeg € 109. Daarmee is de vraagprijs ten opzichte van een jaar eerder gelijk gebleven. De vraagprijs in Maastricht ligt met € 133 beduidend hoger dan in de overige kantoorsteden waar de prijs tussen € 96 en € 111 ligt. Ook tussen de verschillende kantoorlocaties zijn er prijsverschillen te zien. Zo ligt de vraagprijs van kantoorruimte op bedrijventerreinen in Limburg gemiddeld bij € 95 en in stationsgebieden en kantoorparken respectievelijk bij € 124 en € 128.

1.

Dit wijkt af van de gebruikte definitie in hoofdstuk 1 voor de kantorenvoorraad en (indicatieve) leegstand. Echter op basis van die definitie van enkel het kantorenvastgoed (vastgoed met hoofdfunctie kantoor) geldt het jaar 2012 als nulmeting, waardoor voorraad- en leegstandsontwikkelingen (nog) niet in beeld te brengen zijn. Op basis van de hier gebruikte definitie van kantoorruimte kunnen wel ontwikkelingen worden gepresenteerd.


23

Aanbod van kantoorruimte

aanbodontwikkeling

Aanbodontwikkeling, aantal objecten

Aanbodontwikkeling vanaf 2005, aantal objecten 800

Aantal per 31 dec

2008

594

2009

629

2010

650

2011

735

2012

777

Verandering

750 700

Abs .

In %

35

5,9%

600

21

3,3%

550

85

13,1%

500

42

5,7%

650

450 400

1 jan 2005

Aanbodontwikkeling, VVO in m²

31 dec 2012

Aanbodontwikkeling vanaf 2005, VVO in m² 480.000

VVO per 31 dec

311.800

2008 2009

354.030

2010

358.850

2011

413.900

2012

449.110

Verandering

440.000

Abs .

In %

42.230

13,5%

4.820

1,4%

55.050

15,3%

280.000

35.210

8,5%

240.000

400.000 360.000 320.000

200.000

1 jan 2005

31 dec 2012

Aanbod- versus opname-ontwikkeling vanaf 2005, vvo in m² 500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

0

2005 Aanbod

2012 Opname


24


samenstelling

Aanbod naar grootteklasse per 31 dec 2012 Klasse in m²

Aantal objecten Abs.

VVO-totaal in m²

In %

Abs.

In %

<50

38

5%

1.220

0%

50-100

68

9%

5.000

1%

100-250

239

31%

40.060

9%

250-500

156

20%

56.100

12%

500-1.000

122

16%

86.160

19%

1.000-2.500

95

12%

141.640

32%

> 2.500

27

3%

118.940

26%

Onbekend

32

4%

0

0%

777

100%

449.110

100%

Totaal

Aanbod naar regio per 31 dec 2012 Aantal objecten

VVO in m²

Abs.

In %

Abs.

In %

Noord-Limburg

172

22%

82.700

18%

Midden-Limburg

185

24%

88.670

20%

Zuid-Limburg

420

54%

277.740

62%


126

16%

58.380

13%

Parkstad Limburg

134

17%

105.740

24%

Maastricht & Mergelland

160

21%

113.630

25%

Anders

357

46%

171.370

38%

777

100%

449.110

100%

waarvan:

Totaal

Aanbod: VVO in m² naar startjaar aanbod per 31 dec 2012

Top 15 aanbod gemeenten per 31 dec 2012 VVO in m²

Maastricht

106.670

Heerlen

58.590

Roermond

51.230

Venlo

48.030

Sittard-Geleen

42.840

Kerkrade

33.390

Weert

18.470

Venray

17.010

Beek

12.270

Peel en Maas

6.900

Echt-Susteren

6.160

Leudal

5.910

Bergen (L)

4.320

Voerendaal

3.910

Landgraaf

3.750


2012 138.735 30,9% 2011 129.075 28,7% 2010 39.350 8,8% 2009 44.874 10,0% 2008 41.907 9,3% 2007 18.640 4,2% 2006 7.333 1,6% 2005 14.765 3,3% 2004 8.194 1,8% 2003 2.937 0,7% 2002 3.298 0,7% Totaal: 449.108 100,0%

25


kantoorsteden Aanbod kantoorsteden, per 31 dec 2012 Aantal objecten

VVO in m²

Abs.

Maastricht Heerlen Sittard-Geleen

In %

Abs.

In %

133

17%

106.670

24%

75

10%

58.590

13%

101

13%

42.840

10%

Venlo

97

12%

48.030

11%

Roermond

76

10%

51.230

11%

Overige gemeenten

295

38%

141.760

32%

Totaal

777

100%

449.110

100%

Aanbodontwikkeling kantoorsteden, vanaf januari 2005 160.000

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

1-1-2005 Maastricht Roermond

1-1-2006

1-1-2007 Heerlen Overige gemeenten


1-1-2008 Sittard-Geleen

1-1-2009

1-1-2010

1-1-2011

1-1-2012

0 1-1-2013

Venlo

26


kantoorlocaties Aanbod kantoorlocaties, per 31 dec 2012 Aantal objecten

VVO in m²

Abs.

In %

Stadscentra

77

10%

30.540

7%

Stationsgebieden

47

6%

22.260

5%

Kantoorparken

Abs.

In %

73

9%

91.810

20%

Bedrijventerreinen

146

19%

111.510

25%

Overige locaties

434

56%

193.000

43%

Totaal

777

100%

449.110

100%

Stadscentra; het betreft de stadscentra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg: Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venlo, Weert en Venray). Stationsgebieden: het betreft locaties bij stations met een Intercity aansluiting, te weten: Heerlen, Maastricht, Sittard, Roermond, Venlo en Weert.

Aanbodontwikkeling kantoorlocaties, vanaf januari 2005 200.000

160.000

120.000

80.000

40.000

1-1-2005

1-1-2006

Stadscentra

1-1-2007

Stationsgebieden


1-1-2008

Kantoorparken

1-1-2009

1-1-2010

Bedrijventerreinen

1-1-2011

1-1-2012

0 1-1-2013

Overige locaties

27


vraagprijzen De gemiddelde prijs (=vraagprijs) per m² verhuurbaar vloeroppervlak is exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Uitgegaan wordt van het totale verhuurbare oppervlak. Bij de berekening van de gemiddelde prijs worden objecten waarvan de oppervlakte en/of prijs niet bekend is, niet meegenomen. Het gemiddelde wordt vastgesteld op basis van het huidige aanbod en de transacties die gedurende één jaar voorafgaand aan de peildatum hebben plaatsgevonden . Op te merken is dat het prijsniveau niet alleen afhankelijk is van marktomstandigheden, maar ook van de kwaliteit en locatie van het aanbod. Indien de prijs wordt berekend op basis van een beperkt aantal objecten, kunnen daardoor grote schommelingen ontstaan en is de representativiteit beperkt. Gemiddelde huurprijs per m² in €

Gemiddelde huurprijs per m² in €

31 dec 2012

Limburg

31 dec 2011

109

Limburg

109

De gemiddelde huurprijs in Limburg is berekend op basis van 760 objecten.

Gemiddelde huurprijs per m² in €, 31 dec 2012, regio's 106

Noord-Limburg

100

Midden-Limburg

104


104

Parkstad Limburg

131 0

20

40

60

80

100

120

Maastricht & Mergelland 140

Gemiddelde huurprijs per m² in €, 31 dec 2012, kantoorsteden 133 107

Heerlen

96

Sittard-Geleen 111

Venlo

105

Roermond

100 0

20

40

60

80

Maastricht

Overige gemeenten

100

120

140

Gemiddelde huurprijs per m² in €, 31 dec 2012, kantoorlocaties 112

Stadscentra

124

128

95

20

40


60

80

Kantoorparken

Bedrijventerreinen

106 0

Stationsgebieden

100

Overige locaties 120

140

28


vraag naar kantoorruimte In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraagzijde van de kantorenmarkt ofwel de opname van kantoorruimten in Limburg door bedrijven en instellingen. Evenals de aanbodgegevens zijn de opnamegegevens afkomstig uit de BOG-monitor Limburg (1). In 2012 werden 286 kantoorruimten met 148.550 m² aan verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) door de markt opgenomen. De opname in 2012 is daarmee iets groter dan in 2011 (+1,6%). Het aantal verhuurde/verkochte kantoorruimten lag echter wel duidelijk lager dan een jaar eerder; in 2012 werden 6,8% minder objecten door de markt opgenomen dan het jaar er voor. Het grootste deel van de opgenomen kantoorruimten betrof kantoorruimten tussen 100 en 500 m² vvo. Circa 54% van de opname viel in 2012 in deze grootteklasse. Dit komt overigens overeen met de samenstelling van de voorraad en aanbod. Het spreekt voor zich dat het grootste deel van de opname plaats vond in de vijf kantoorsteden. Zo werd vorig jaar in Maastricht 28.600 m² kantoorruimte opgenomen. Op de tweede en derde plaats stonden vorig jaar de gemeenten Venlo en Sittard-Geleen, met respectievelijk 26.700 en 25.800 m² vvo.

1.

Dit wijkt af van de gebruikte definitie in hoofdstuk 1 voor de kantorenvoorraad en (indicatieve) leegstand. Echter op basis van die definitie van enkel het kantorenvastgoed (vastgoed met hoofdfunctie kantoor) geldt het jaar 2012 als nulmeting, waardoor voorraad- en leegstandsontwikkelingen (nog) niet in beeld te brengen zijn. Op basis van de hier gebruikte definitie van kantoorruimte kunnen wel ontwikkelingen worden gepresenteerd.


29


vraagontwikkeling

Opname per kwartaal, aantal objecten

Opname per jaar, aantal objecten Aantal objecten

2009

274

2010

248

2011

307

2012

100

Verandering

286

Abs .

In %

-26

-9,5%

59

23,8%

-21

-6,8%

80

60

40

20

0

1e kw 2005

Opname per kwartaal, VVO in m²

Opname per jaar, VVO in m² VVO in m²

2009

108.800

2010

120.160

2011

146.140

2012

148.550

4e kw 2012

60.000

Verandering Abs .

In %

11.370

10,4%

25.980

21,6%

2.400

1,6%

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

1e kw 2005

4e kw 2012

Opname van bestaand kantoorvastgoed versus nieuwbouw per kwartaal, VVO in m² 60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0 4e kw 2012

1e kw 2005

nieuwbouw

bestaand vastgoed


30


samenstelling

Opname naar grootteklasse in 2012 Klasse in m²

Aantal objecten Abs.

In %

Opname in 2012 versus kantorenvoorraad VVO (in m²) VVO-totaal in m² Abs.

In %

<50

12

4%

410

0%

50-100

38

13%

2.810

2%

100-250

94

33%

15.220

10%

250-500

60

21%

21.380

14%

500-1.000

38

13%

25.010

17%

1.000-2.500

23

8%

36.500

25%

> 2.500

10

3%

47.220

32%

Onbekend

11

4%

0

0%

286

100%

148.550

100%

Totaal

93.706.241

Opname 51,3% Overige voorraad (48,7)% Totaal: 100,0%

Opname in 2012 naar regio Aantal objecten

VVO in m²

Abs.

In %

Abs.

In %

Noord-Limburg

45

16%

37.120

25%

Midden-Limburg

63

22%

22.410

15%

178

62%

89.020

60%


61

21%

36.860

25%

Parkstad Limburg

50

17%

20.930

14%

Maastricht & Mergelland

67

23%

31.220

21%

108

38%

59.530

40%

286

100%

148.550

100%


Anders Totaal

Top 15 gemeenten, opname in 2012

Opname in 2012 VVO in m² naar startjaar aanbod VVO in m²

Maastricht Venlo Sittard-Geleen Heerlen Roermond Beek Venray Weert Kerkrade Echt-Susteren Horst aan de Maas Leudal Stein Brunssum Nederweert


28.600 26.710 25.750 12.020 8.970 8.660 6.410 5.270 4.180 3.550 3.370 2.320 2.220 2.010 1.880

2012 51.551 34,7% 2011 19.328 13,0% 2010 27.983 18,8% 2009 10.354 7,0% 2008 24.734 16,7% 2007 5.042 3,4% 2006 5.177 3,5% 2005 837 0,6% 2004 2.220 1,5% 2003 1.319 0,9% Totaal: 148.545 100,0%

31


kantoorsteden Opname kantoorsteden in 2012 Aantal objecten

VVO in m²

Abs.

In %

Abs.

In %

19%

Maastricht

55

19%

28.600

Heerlen

28

10%

12.020

8%

Sittard-Geleen

43

15%

25.750

17% 18%

Venlo

21

7%

26.710

Roermond

19

7%

8.970

6%

Overige gemeenten

120

42%

46.490

31%

Totaal

286

100%

148.550

100%

Opname kantoorsteden vanaf 2005 (per jaar) 50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0 Maastricht

Heerlen


Sittard-Geleen

Venlo

Roermond

Overige gemeenten

32


kantoorlocaties Opname kantoorlocaties in 2012 Aantal objecten

VVO in m²

Abs.

In %

Abs.

In %

Stadscentra

31

11%

10.650

7%

Stationsgebieden

16

6%

5.800

4%

Kantoorparken

20

7%

27.030

18% 32%

Bedrijventerreinen

64

22%

47.240

Overige locaties

155

54%

57.830

39%

Totaal

286

100%

148.550

100%

Stadscentra; het betreft de stadscentra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg: Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venlo, Weert en Venray). Stationsgebieden: het betreft locaties bij stations met een Intercity aansluiting, te weten: Heerlen, Maastricht, Sittard, Roermond, Venlo en Weert.

Opname kantoorlocaties vanaf 2005 (per jaar) 60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0 Stadscentra

Stationsgebieden


Kantoorparken

Bedrijventerreinen

Overige locaties

33


34

5 Kantorenmonitor Limburg 2012

kantoren; bedrijven en werkgelegenheid Om uitspraken te kunnen doen over de Limburgse kantoreneconomie wordt gebruik gemaakt van gegevens uit het Vestigingenregister Limburg (VRL) dat Etil sinds begin jaren negentig beheert. Dit register volgt de ontwikkelingen van het Limburgse bedrijfsleven. In dit register wordt voor de momenteel ruim 82.000 geregistreerde vestigingen van bedrijven en instellingen in Limburg onder andere vastgoed- en werkgelegenheidsontwikkelingen en -structuren in beeld gebracht. Kantoorvestigingen

In april 2012 bevonden zich in Limburg circa 4.450 kantoorvestigingen in ruim 4.100 kantoorobjecten. Dit is iets meer dan het jaar er voor (+1,7%). Bijna 19% van de kantoorvestigingen in Limburg is in Maastricht te vinden. Deze gemeente is dan ook dé kantorenstad in Limburg. In totaal is 5% van de bedrijfsvestigingen in Limburg gevestigd in een kantoorpand. Indien nader wordt ingegaan op de afzonderlijke economische sectoren, blijkt dat dit percentage met name bij de overheid (55%) en bij financiële instellingen (34%) hoog is. Op te merken is dat veel van de bedrijven in de zakelijke dienstverlening ('slechts' 12% van deze bedrijven zijn gevestigd in een kantoorpand) kleine bedrijven of zelfs eenmanszaken zijn, die vanuit een thuissituatie opereren en dus in een woning zijn gevestigd. Werkgelegenheid in de Limburgse kantoren

Bij bedrijven die zijn gevestigd in een kantoorpand zijn in 2012 ruim 100.000 personen werkzaam. Daarmee betreft 19% van de totale werkgelegenheid in Limburg de zogenaamde "kantoorwerkgelegenheid". Indien nader wordt ingegaan op de afzonderlijke economische sectoren, blijkt dat dit percentage met name bij bij financiële instellingen (83%) en de overheid (79%) hoog is. Dit, in tegenstelling tot het aandeel van de zakelijke dienstverlening (39%). Ruim 20% van die werkgelegenheid is in Heerlen te vinden. Dit komt met name doordat in deze gemeente een aantal grote kantoorgebruikers zijn gevestigd, zoals het CBS, DSM en APG . Maastricht staat met 19% op een tweede plaats, gevolgd door Sittard-Geleen met 13%. De werkgelegenheid in de Limburgse kantoren is tussen 2011 en 2012 met circa 1.500 arbeidsplaatsen afgenomen, hetgeen gelijk is aan een afname van 1,5%. Vooral in de regio Westelijke Mijnstreek en in iets mindere mate Maastricht & Mergelland nam die werkgelegenheid relatief sterk af.


35

Kantoreneconomie

kantoorvestigingen

Kantoorvestigingen, naar regio 2011

2012

Aandeel in %

Ontwikkeling 2011-2012 Abs.

In %

Noord-Limburg

840

885

20%

45

5,4%

Midden-Limburg

884

877

20%

-7

-0,8%

2.653

2.690

60%

37

1,4%


763

801

18%

38

5,0%

Parkstad Limburg

836

820

18%

-16

-1,9%


1.054

1.069

24%

15

1,4%

Anders

1.724

1.762

40%

38

2,2%

4.377

4.452

100%

75

1,7%


Totaal

Kantoorvestigingen: het betreft vestigingen van bedrijven en instellingen op basis van het Vestigingenregister Limburg (VRL) die gevestigd zijn in vastgoedobjecten zoals die in de voorliggende kantorenmonitor als kantoorobjecten zijn gedefinieerd.

Kantoorvestigingen, naar kantoorstad

Kantoorvestigingen, naar soort locatie

307

840

331

1.810

442 488 2.549 823

515 336

463

Maastricht 18,9% Heerlen 11,0% Sittard-Geleen 11,6% Venlo 10,4% Roermond 7,5% Overige gemeenten 40,7% Totaal: 100,0%

Stadscentra 6,9% Stationsgebieden 7,4% Kantoorparken 9,9% Bedrijventerreinen 18,5% Overige locaties 57,3% Totaal: 100,0%

Kantoorvestigingen, naar economische sector

Landbouw Industrie Bouwnijverheid Groothandel Detailhandel Vervoer en opslag Horeca Informatie en communicatie Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Overheid Onderwijs Gezondheids- en welzijnszorg Cultuur, sport en recreatie Overige dienstverlening Totaal

Kantorenlocatiecoëfficient

Aantal vestigingen

Aandeel in %

Kantoorvastgoed

Overig vastgoed

13 175 155 305 34 97 31 316 390 1.989 144 117 505 69 112 4.452

0% 4% 3% 7% 1% 2% 1% 7% 9% 45% 3% 3% 11% 2% 3% 100%

0% 4% 2% 4% 0% 5% 1% 11% 34% 12% 55% 3% 6% 2% 2% 5%

100% 96% 98% 96% 100% 95% 99% 89% 66% 88% 45% 97% 94% 98% 98% 95%

Kantorenlocatiecoëfficient = aantal vestigingen (per sector) dat gevestigd is in een kantoorpand c.q. vastgoed dat in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoor is gedefinieerd


36

Kantoreneconomie

werkgelegenheid in kantoren

Werkgelegenheid in kantoren, naar regio 2011

2012

Aandeel in %

Ontwikkeling 2011-2012 Abs.

In %

Noord-Limburg

16.140

16.210

16%

70

-0,2%

Midden-Limburg

17.730

17.440

17%

-280

-1,7%

Zuid-Limburg

68.190

66.900

67%

-1.290

-1,9%

waarvan:


19.610

18.990

19%

-620

-3,0%

Parkstad Limburg

26.770

26.670

27%

-100

-0,7%


21.810

21.250

21%

-570

-2,0%

Anders

33.870

33.650

33%

-220

-1,0%

102.060

100.560

100%

-1.500

-1,5%

Totaal

Kantoorwerkgelegenheid: aantal werkzame personen (fulltime, parttime en uitzendkrachten) die werkzaam zijn bij of vanuit vestigingen van bedrijven en instellingen op basis van het Vestigingenregister Limburg (VRL) die gevestigd zijn in vastgoedobjecten zoals die in de voorliggende kantorenmonitor als kantoorobjecten zijn gedefinieerd.

Werkgelegenheid in kantoren, naar kantoorstad

29.550

Werkgelegenheid in kantoren, naar soort locatie

5.790 4.190

19.060 42.980

25.820

20.690 9.640 8.250

13.230

Maastricht 19,0% Heerlen 20,6% Sittard-Geleen 13,2% Venlo 8,2% Roermond 9,6% Overige gemeenten 29,4% Totaal: 100,0%

21.640

Werkgelegenheid in kantoren, naar economische sector

Landbouw Industrie Bouwnijverheid Groothandel Detailhandel Vervoer en opslag Horeca Informatie en communicatie Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Overheid Onderwijs Gezondheids- en welzijnszorg Cultuur, sport en recreatie Overige dienstverlening Totaal

Stadscentra 5,8% Stationsgebieden 4,2% Kantoorparken 25,7% Bedrijventerreinen 21,5% Overige locaties 42,8% Totaal: 100,0%

Kantorenwerkgelegenheidscoëfficient

Aantal werkzame personen

Aandeel in %

Kantoorvastgoed

Overig vastgoed

480 9.750 2.860 2.190 70 4.250 420 5.990 9.410 21.660 21.430 2.030 18.820 320 860 100.560

0% 10% 3% 2% 0% 4% 0% 6% 9% 22% 21% 2% 19% 0% 1% 100%

3% 12% 12% 6% 0% 15% 2% 57% 83% 39% 79% 6% 20% 3% 7% 19%

97% 88% 88% 94% 100% 85% 98% 43% 17% 61% 21% 94% 80% 97% 93% 81%

Kantorenwerkgelegenheidscoëfficient = aantal werkzame personen (per sector) dat werkzaam is in of vanuit een kantoorpand c.q. vastgoed dat in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoor is gedefinieerd


37


38

Kantorenmonitor Limburg 2012

bijlagen


39

Bijlage 1 Kantorenvoorraad regio's en gemeenten

Kantorenvoorraad en indicatieve leegstand; regio's en gemeente, per 31-12-2012 Regio

Gemeente

Noord-Limburg

Kantorenvoorraad vvo in m²

Leegstand vvo in m²

Leegstand in % voorraad

Bergen

5.760

1.260

21,9%

Gennep

13.250

2.030

15,3%

Venray

76.030

10.930

14,4%

271.110

37.740

13,9%

40.710

4.990

12,3%

Mook en Middelaar

9.250

1.000

10,8%

Horst aan de Maas

41.950

1.930

4,6%

Beesel

18.030

180

1,0%

Totaal

476.100

60.060

12,6%

Roermond

Venlo Peel en Maas

Midden-Limburg


256.280

43.550

17,0%

Leudal

43.480

6.430

14,8%

Weert

98.160

12.750

13,0%

Roerdalen

15.790

1.810

11,4%

Maasgouw

30.320

2.600

8,6%

Echt-Susteren

39.810

3.220

8,1%

Nederweert

21.810

1.620

7,4%

Totaal

505.650

71.980

14,2%

Sittard-Geleen

268.470

34.880

13,0%

Beek

89.580

9.920

11,1%

Stein

51.800

3.140

6,1%

Schinnen

12.460

0

0,0%

422.310

47.930

11,3%

Kerkrade

78.650

20.560

26,1%

Heerlen

462.830

51.430

11,1%

17.350

1.870

10,8%

Totaal Parkstad Limburg

Nuth Voerendaal

6.500

690

10,7%

Brunssum

21.060

1.790

8,5%

Landgraaf

57.000

3.530

6,2%

Simpelveld

6.820

300

4,4%

Onderbanken

5.420

150

2,8%

655.630

80.330

12,3%

Totaal Maastricht en Mergelland

Valkenburg aan de Geul

18.570

3.120

16,8%

Maastricht

555.280

87.510

15,8%

Meerssen

14.440

1.930

13,4%

Vaals

12.650

720

5,7%

Gulpen-Wittem

13.970

420

3,0%

Eijsden-Margraten

13.900

240

1,7%

628.800

93.930

14,9%

1.706.740

222.180

13,0%

981.750

132.040

13,4%

2.688.490

354.220

13,2%

Totaal Zuid-Limburg Anders Totaal Limburg

Leegstand = indicatieve leegstand c .q. aanbod kantoorruimte in vastgoedobjecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorvastgoed zijn gedefinieerd. Op te merken is dat het een deel betreft van de aangeboden kantoorruimten. Een deel van de aangeboden kantoorruimten wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld kantoorruimte in logistiek vastgoed en/of fabriekspanden. VVO = Verhuurbare vloeroppervlakte


40

Bijlage 2 Kantoorsteden en kantoorlocaties

Kantorenvoorraad en indicatieve leegstand; kantoorsteden en kantorenlocaties, per 31-12-2012 Regio

Maastricht

Gemeente

Venlo

Roermond

50.290

7.070

14,1%

45.130

7.300

16,2%

Kantoorparken

254.760

42.820

16,8%

20.460

950

4,6%

Overige locaties

184.650

29.370

15,9%

Totaal

555.280

87.510

15,8%

Stadscentrum

43.190

3.560

8,2%

Stationsgebied

15.700

1.610

10,3%

Kantoorparken

216.630

13.750

6,3%

46.390

14.530

31,3%

Overige locaties

140.920

17.980

12,8%

Totaal

462.830

51.430

11,1%

Stadscentrum

6.780

1.110

16,4%

Stationsgebied

5.550

620

11,2%

Kantoorparken

67.060

7.370

11,0%

Bedrijventerreinen

57.870

9.410

16,3%

Overige locaties

131.220

16.370

12,5%

Totaal

268.470

34.880

13,0%

Stadscentrum

26.810

2.320

8,7%

Stationsgebied

19.640

7.700

39,2%

Kantoorparken

13.700

5.660

41,3%

Bedrijventerreinen

78.390

14.490

18,5%

Overige locaties

132.580

7.570

5,7%

Totaal

271.110

37.740

13,9%

Stadscentrum

23.460

4.230

18,0%

Stationsgebied

41.330

2.180

5,3%

Kantoorparken

33.280

6.720

20,2%

Bedrijventerreinen

Overige gemeenten


Stadscentrum

Bedrijventerreinen

Sittard-Geleen


Stationsgebied Bedrijventerreinen

Heerlen


43.880

13.260

30,2%

Overige locaties

114.330

17.150

15,0%

Totaal

256.280

43.550

17,0%

Stadscentrum

41.860

6.550

15,6%

Stationsgebied

1.480

0

0,0%

Kantoorparken

69.430

6.670

9,6%

Bedrijventerreinen

207.160

19.480

9,4%

Overige locaties

554.580

66.430

12,0%

Totaal

874.510

99.130

11,3%

2.688.490

354.220

13,2%

Totaal Limburg

Indicatieve leegstand = aanbod kantoorruimte in vastgoedobjecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorvastgoed zijn gedefinieerd. Op te merken is dat het een deel betreft van de aangeboden kantoorruimten. Een deel van de aangeboden kantoorruimten wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld kantoorruimte in logistiek vastgoed en/of fabriekspanden. VVO = Verhuurbare vloeroppervlakte


41

Bijlage 3 Kantoorparken

Kantorenvoorraad en indicatieve leegstand; kantoorparken, per 31-12-2012 Regio

Gemeente

Kantoorpark

NoordLimburg

Venlo

MiddenLimburg

Roermond

Weert




Kantorenpark Noorderpoort (SD)

13.700

5.660

41,3%

Totaal

13.700

5.660

41,3%

Buitenop (SD)

14.940

5.240

35,1%

Herten-Mussenberg (SD)

3.630

830

22,7%

Merummer Poort (SD)

1.640

0

0,0%

Slachthuistraat (SD)

13.070

660

5,0%

Totaal

33.280

6.720

20,2%

Centrum Noord (SD)

31.570

1.040

3,3%

Totaal

31.570

1.040

3,3%

Kantorenzone Luchthaven (SD)

37.860

5.630

14,9%

Totaal

37.860

5.630

14,9%

Zuid-Limburg:


Beek

Sittard-Geleen

Chemelot Campus (SD)

2.790

0

0,0%

58.380

5.050

8,7%

5.890

2.320

39,4%

Totaal

67.060

7.370

11,0%

ABP Heerlen (SD)

69.070

0

0,0%

Coriopolis (SD)

15.640

1.680

10,7%

Kantorenboulevard Heerlen (SD)

47.520

11.670

24,5%

Valkenburgerweg (SD)

12.430

400

3,2%

Kantorenpark Sittard (SD) Mauritspark (SD)

Parkstad Limburg

Heerlen

Zeswegen (SD)


Maastricht

71.960

0

0,0%

Totaal

216.630

13.750

6,3%

Ceramique (SD)

103.110

9.730

9,4%

17.340

4.930

28,4%

Randwyck (SD)

134.310

28.160

21,0%

Totaal

254.760

42.820

16,8%

Geusselt (SD)

Leegstand = indicatieve leegstand c .q. aanbod kantoorruimte in vastgoedobjecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorobject is gedefinieerd. Op te merken is dat het een deel betreft van de aangeboden kantoorruimten. Een deel van de aangeboden kantoorruimten wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld kantoorruimte in logistiek vastgoed en/of fabriekspanden. VVO = Verhuurbare vloeroppervlakte


42

Bijlage 4 Bronregisters

Om de Limburgse kantorenmarkt (vanaf adresniveau) in beeld te brengen, heeft Etil gebruik gemaakt van een viertal bronbestanden die tot haar beschikking staan. Afzonderlijk geven de registers namelijk kwalitatief onvoldoende informatie om de kantorenvoorraad en de dynamiek daarbinnen in beeld te brengen. Door een combinatie van deze registers is echter een kwalitatief verantwoord basisbestand van kantoorobjecten samen te stellen; het zogenaamde “Kantorenregister Limburg”. Het betreft de volgende vier registers: -

BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) WOZ (Waarde onroerend Zaken) BOG (BOG-monitor Limburg) VRL (Vestigingenregister Limburg)

BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) De BAG is een landelijk openbare registratie waarin basisgegevens van alle gebouwen en adressen in Nederland zijn verzameld. De BAG is een belangrijk onderdeel van het landelijke stelsel van basisregistraties. De BAG biedt inzicht in alle vastgoedobjecten in Nederland en bevat een adressenbestand van heel Nederland. De BAG is vastgelegd in een wettelijke regeling, waarin onder andere kwaliteitsborging en privacybescherming zijn vastgelegd. Ook zijn de taken en bevoegdheden van de betrokken partijen in de wet omschreven. Gemeenten realiseren de opbouw en het beheer van de BAG; het Ministerie van I&M is verantwoordelijk voor de wet en de realisatie van de landelijke voorziening. Alle organisaties met een publieke taak zijn vanaf 1 juli 2011 verplicht tot afname van de gegevens uit de BAG en hebben een terugmeldplicht als zij op eventuele fouten in de gegevens stuiten. Hoewel weliswaar enkele vastgoedkenmerken (functie, bouwjaar, oppervlakte) in de BAG zijn opgenomen, is het doel van de BAG niet de registratie van vastgoedkenmerken , maar dient het als basisbestand voor adressen en gebouwen.

WOZ (WOZ-monitor Limburg) De WOZ-monitor is in 2008 door Etil ontwikkeld op basis van gemeentelijke WOZ -gegevens . In deze monitor worden op adresniveau een groot aantal kenmerken van het Limburgse vastgoed op basis van de gemeentelijke WOZ -registraties (Waardering Onroerende Zaken) gemonitord. Sinds een aantal jaren is de WOZ-monitor geïntegreerd in de Woonmonitor Limburg die Etil in opdracht van de Provincie Limburg jaarlijks uitvoert c .q. actualiseert. Op basis van de monitor wordt in het kader van dit onderzoek de woningvoorraad in beeld gebracht. In de monitor zijn echter naast woningen ook bedrijfsobjecten opgenomen, waaronder kantoor¬objecten. De gegevens worden via de intergemeentelijke organisatie DataLand of direct door gemeenten ter beschikking gesteld. ‘DataLand’ verzorgt in opdracht van een groot aantal Nederlandse gemeenten de distributie van WOZ -gegevens. Op te merken is dat geen exacte peildatum aan te geven is. De gegevens van DataLand worden twee maal per jaar door de gemeenten geactualiseerd. In het kader van de WOZ -monitor worden voor de Woonmonitor Limburg één maal per jaar (einde van het jaar) de WOZ-gegevens voor de Limburgse gemeenten aangeleverd. Deze gegevens worden door Etil bewerkt en aangevuld. Zo worden de adreskenmerken met de gemiddelde WOZ-waarde (gemiddelde per postcode en type object) gekoppeld, zodat een vastgoedbestand ontstaat . Daarnaast wordt op basis van het “Geografische Basisregister” van Etil het bestand ‘gelinkt’ aan verschillende ruimtelijk-administratieve schaalniveaus (buurten/wijken, bedrijventerreinen, winkelgebieden, gemeenten, WGR/COROPregio’s, woonregio’s). Ten slotte worden de leegstandsgegevens van woningen die direct afkomstig zijn van de afzonderlijke Limburgse gemeenten jaarlijks door Etil in het bestand geïntegreerd ( onderdeel van de Woonmonitor Limburg).

BOG (BOG-monitor Limburg) In de BOG-monitor Limburg van Etil (BedrijfsOnroerendGoed monitor) wordt het aanbod (te huur of te koop staand bedrijfsvastgoed) en de opname daarvan door de markt op de Limburgse vastgoedmarkt geregistreerd. Deze monitor is in 2003 door Etil ontwikkeld en wordt door Etil sindsdien ieder kwartaal geactualiseerd. De monitor volgt de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt in Limburg, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen winkel -, kantoor en bedrijfsobjecten. Bij circa 200 bronnen, met name (bedrijfs)makelaars, wordt per kwartaal het aanbod gecontroleerd en geactualiseerd. De BOG -monitor is onderdeel van het Vestigingenregister Limburg (VRL), waar de ontwikkelingen bij Limburgse bedrijven en instellingen op het gebied van werkgelegenheid en ruimtegebruik worden gevolgd. In de BOG -monitor worden diverse gegevens geregistreerd, zoals; aanbod, transacties, verhuurbaar oppervlak, soort oppervlak, aanbieder, adres, vastgoedtype, (vraag) prijzen en aanbodduur. Daarbij worden verschillende ruimtelijke niveaus onderscheiden. Zo is de monitor gekoppeld met het “Geografisch Basisregister” van Etil, waardoor ook informatie beschikbaar is voor bijvoorbeeld de verschillende vestigingsmilieus (bedrijventerreinen, stedelijke diensten-terreinen en winkelgebieden). Ook worden in het kader van de monitor plannen geregistreerd. De monitor wordt vier keer per jaar, aan het begin van ieder kwartaal, geactualiseerd.

VRL (Vestigingenregister Limburg) In het Vestigingenregister Limburg (VRL) van Etil zijn alle vestigingen van bedrijven en instellingen in Limburg op adresniveau geregistreerd en worden deze doorlopend op maandelijkse basis geactualiseerd. Daarnaast wordt jaarlijks de werkgelegenheid geactualiseerd en het vestigingenbestand gecontroleerd door middel van een werk -gelegenheidsenquête, met als peildatum 1 april (vanaf 2013 per 1 januari). Op te merken is dat de BAG en de BOG-monitor in het VRL-systeem zijn geïntegreerd, zodat het VRL niet alleen als werkgelegenheids- register dient, maar veel meer als ruimtelijk -economisch bedrijfsregister voor Limburg.


43

Bijlage 5 Onderzoeksverantwoording

Zowel de aanbod- alsook de vraagzijde zijn door de combinatie van de vier eerder genoemde bronregisters (zie bijlage 4) in beeld gebracht. Daarbij heeft Etil de volgende onderzoeksaanpak ontwikkeld, waarbij zeven stappen zijn doorlopen: -

Stap 1: Afbakeningen en definities Stap 2: Samenstellen basisbestand Stap 3: Basiscontrole vastgoedfunctie Stap 4: Handmatige functiecontrole Stap 5: Oppervlaktegegevens Stap 6: Kantorenregister Limburg Stap 7: Analyse en rapportage

Basis voor de monitor vormt het voorraadbestand c .q. kantorenregister ten aanzien van kantoorobjecten (resultaat van stap 1-6). Op basis hiervan is de Limburgse kantorenmarkt in beeld gebracht (resultaat van stap 7).

in

Limburg

Stap 1: Afbakeningen en definities

Voordat het kantorenregister en de daaraan verbonden rapportage samengesteld kan worden, zijn eerst de relevante definities en afbakeningen vastgesteld. Daarbij is enerzijds de kantorensector op basis van SBI -codes (Standaard Bedrijfsindeling CBS) afgebakend en anderzijds de verschillende vestigingsmilieus c .q. kantoorlocaties afgebakend. Bij deze laatste afbakening is gebruik gemaakt van de afbakeningen zoals deze in REBIS (www.rebislimburg.nl) alsook in CiK (Centrumgebieden in Kaart) zijn vastgesteld. Sectorale afbakening Etil gebruikt van oudsher in het kader van het Vestigingenregister Limburg (zie bijlage 4) voor de omschrijving van de economische activiteit de zogenaamde SBI-codering van het CBS. Voor het indelen van de economie in categorieën wordt gebruik gemaakt van de standaardbedrijfsindeling (5-cijferige coderingssysteem) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gehanteerde SBI2008 is gebaseerd op een Europees systeem, Nomenclature générale des Activités économique dans les Communautés Européennes (NACE) die een door de Verenigde Naties gehanteerde codering (ISIC) als basis kent. Dit betekent dat statistieken op basis van SBI2008 vergelijkbaar zijn met internationale statistieken op basis van NACE of ISIC (International Standard Industrial Classification). In de kantorenmonitor is de term ‘economische activiteit’ toegespitst op kantooractiviteiten. Daarbij is de hoofdactiviteit van een vestiging bepalend. Op te merken is dat in een kantoorobject ook bedrijven die niet direct in een kantoorbranche vallen, gevestigd kunnen zijn. Het betreft daarbij ondersteunde diensten ten behoeve van de hoofdactiviteit van een bedrijf. Als voorbeeld is het hoofdkantoor van DSM in Heerlen te noemen. DSM is op basis van de SBI2008 als chemisch industrieel bedrijf in het Vestigingenregister Limburg geregistreerd, waarbij het hoofdkantoor als kantoorobject in het kantorenregister is opgenomen. Vestiging Onder een vestiging wordt in het kader van het Vestigingenregister Limburg (VRL) c.q. detailhandelsmonitor verstaan: “Een locatie van een onderneming, instelling of zelfstandige beroepsbeoefenaar; dat wil zeggen elke fabriek, werkplaats, winkel of andere bedrijfsruimte, dan wel elk complex daarvan, waarin of van waaruit een economische activiteit, andere (niet-economische) activiteit of zelfstandig (vrij) beroep ter verkrijging van inkomsten wordt uitgeoefend”. Werkgelegenheid Onder werkzame personen (WP) worden verstaan: “meewerkende eigenaren (directie, bedrijfshoofden) en meewerkende gezinsleden, zelfstandige beroepsbeoefenaren, werknemers in loondienst, personen op bedrijfsscholen en thuiswerk (st)ers voor zover zij voorkomen op de loonlijst van de vestiging, op-/afroepkrachten voor zover feitelijk werkzaam op de vestiging” . Het VRL maakt onderscheid in fulltime, parttime werkgelegenheid en uitzendkrachten. Onder fulltime werkgelegenheid worden geteld alle werkzame personen die 12 uur of meer per week bij de vestiging werkzaam zijn. Parttimers zijn dus minder dan 12 uur per week werkzaam. Uitzendkrachten worden geregistreerd bij de inlenende bedrijven /instellingen als ‘uitzendkracht’ als fulltime of parttime werkzame persoon. In de voorliggende rapportage wordt onder werkgelegenheid het totaal aantal arbeidsplaatsen verstaan (het totaal van fulltime, parttime en uitzendkrachten). Verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) kantoorobject Onder verhuurbare vloeroppervlakte wordt verstaan: Het totaal van de verhuurbare (bedrijfs-)vloeroppervlakte van een kantoorobject in vierkante meters. Het is zodoende de optelsom van kantoorruimten, inclusief eventueel aan de kantoorfunctie verbonden productie -, magazijnruimten en overige ruimten van een kantoorobject die bedrijfsmatig worden gebruikt. Vraagprijs De vraagprijs betreft de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. De gemiddelde vraagprijs wordt berekend op basis van het actuele aanbod en de transacties in de afgelopen vier kwartalen. Op te merken is dat de vraagprijs niet hetzelfde hoeft te zijn als de daadwerkelijk overeengekomen huurprijs. Deze is echter veelal niet bekebnd, zodat in de analyses uitgegaan wordt van de vraagprijs.


44

Kantoorlocaties Bij de indeling in kantoorlocaties wordt op basis van de provinciale monitor werklocaties (REBIS) ten aanzien van bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen en het Etil informatieproduct 'Centrumgebieden in Kaart' (CiK) onderscheid gemaakt tussen centrumgebieden (stadscentra, ondersteundende centra, kernverzorgende centra) , stationsgebieden, stedelijke dienstenterreinen (kantoor- en retailparken) en bedrijventerreinen (stedelijke bedrijventerreinen, logistiek- / industriële bedrijventerreinen en bedrijventerreinen landelijk gebied). Voor centrum- en stationsgebieden wordt gebruik gemaakt van de CiK-afbakening van Etil. Voor bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen wordt aangesloten bij de REBIS-afbakening c.q. het provinciale beleid ten aanzien van bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen. De volgende kantoorlocaties worden onderscheiden:

Stadscentra Centra van de stedelijke POL-regio’s in Limburg. In Limburg worden zeven stadscentra onderscheiden (centra van Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venlo, Weert en Venray). Stationsgebieden Het betreft afzonderlijk afgebakende delen van centrumgebieden in de nabijheid van intercity -stations (alleen in Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venloen en Weert zijn stationsgebieden afgebakend ). Kantoorparken Het betreft planmatig aangelegde terreinen met een nadruk op kantoren. Deze terreinen betreffen de in het kader van de provinciale monitor werklocaties REBIS afgebakende stedelijke dienstenterreinen (K). Bedrijventerreinen: Bij bedrijventerreinen wordt de afbakening gehanteerd zoals deze in het kader van de provinciale monitor werklocaties REBIS is vastgelegd (zie ook: www.rebislimburg.nl). Overige locaties: Ondersteunende centra: Het betreft stadsdeelcentra, wijken buurtwinkelcentra in de stedelijke gebieden. Kernverzorgende centra: Het betreft winkelgebieden in de verschillende dorpscentra in het landelijk gebied. Solitaire locaties: Het betreft verspreid en solitair liggende locaties. Objecten De meeteenheid ten aanzien van (het aantal) kantoren zijn de (adres)objecten zoals deze in de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) zijn geregistreerd als verblijfsobjecten. De BAG /WOZ is hierbij maatgevend. Etil heeft aanvullend een extra controle uitgevoerd, waarbij een correctie heeft plaatsgevonden indien twee objecten onderdeel vormen van één bedrijfsvestiging. Opgemerkt dient te worden dat bij kantoorverzamelgebouwen het kan voorkomen dat deze zowel als één object zijn opgenomen alsook als meerdere (deel)objecten.

Stap 2: Basisbestand Startpunt is de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen, zie bijlage 4). Op te merken is dat de BAG nog enkele kinderziektes vertoont en nog niet 100% volledig is. In het kader van de kantorenmonitor is de BAG aangevuld met ‘actieve adressen’ (adressen met een bedrijfsvestiging) uit het Vestigingenregister Limburg die (nog) niet in de BAG zijn opgenomen. Het resultaat is een basisbestand van het totale vastgoed in Limburg, op basis waarvan in de vervolgstappen de kantorenvoorraad bepaald wordt. Stap 3: Basiscontrole vastgoedfunctie Belangrijk gegeven is dat de BAG omtrent vastgoedfunctie en vloeroppervlakte niet bruikbaar is zonder extra controle en bewerking. Dit, terwijl juist een juiste afbakening en de omvang van het vastgoed (vierkante meters vloeroppervlakte) cruciaal zijn voor een kwalitatief verantwoord kantorenregister c .q. -monitor. In de BAG is sprake van zogenaamde gebruiksdoelen die zijn afgeleid uit de bouwkundige gebruiksfunctie conform de categorisering van het Bouwbesluit 2003 zoals deze in de bouwvergunning als zodanig is aangemerkt. Het gebruiksdoel in de BAG is zodoende niet gelijk aan de planologische bestemming of het feitelijk gebruik. De basiscontrole van de vastgoedfunctie (afbakening kantoorobjecten) heeft plaatsgevonden op basis van een vergelijking van vier bronregisters; BAG, WOZ, BOG, VRL (zie bijlage 4 voor een nadere beschrijving). Door deze vier bestanden aan elkaar te koppelen, is inzicht verkregen welke van de vier bronnen een vastgoedobject als kantoorobject definieert. Voor kantoorobjecten die alleen door de BAG en /of WOZ als kantoorobject werden gecategoriseerd, is vervolgens een nadere (handmatige) controle uitgevoerd. Stap 4: Handmatige controle vastgoedfunctie De handmatige controle is uitgevoerd op basis van beschikbare additionele bronnen (Vestigingenregister Limburg, luchtfoto’s, streetview, internetresearch). In het kantorenregister is overigens per adres een opmerkingenveld opgenomen met de resultaten van deze controle. In dit veld is informatie opgenomen indien een adres onderdeel is van een ander adres; bijvoorbeeld: Akerstraat 39 en Akerstraat 41 = Onderdeel Akerstraat 39-41). Deze informatie is namelijk relevant voor de bepaling van het aantal kantoorobjecten. Er zijn ruim 3.000 objecten in deze fase gecontroleerd op de functie als winkelobject. Stap 5: Oppervlaktegegevens Ten aanzien van de oppervlaktegegevens is in eerste instantie gebruik gemaakt van de geregistreerde oppervlakte gegevens in de WOZ-monitor. Hiervoor is gekozen, omdat de in de BAG opgenomen oppervlaktegegevens veelal niet correct is. Uitgaande van de bruto vloeroppervlakte (bvo) van een vastgoedobject is vervolgens de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) berekend. Deze gegevens zijn vervolgens gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd met gegevens omtrent de verhuurbare vloeroppervlaktezoals deze in het Vestigingenregister Limburg en de BOG -monitor Limburg zijn geregistreerd.


45

Stap 6: Kantorenregister Limburg Resultaat van de bovengenoemde onderzoeksfasen (1-5) is het 'Kantorenregister Limburg'. In dit register zijn een groot aantal inhoudelijke gegevens en kenmerken van de Limburgse kantoorobjecten (op adresniveau) opgenomen, zoals: Adres (straatnaam - huisnummer - huisletter - huisnummertoevoeging - postcode - plaatsnaam) Objectstatus (niet gerealiseerd verblijfsobject, plaats aangewezen, verblijfsobject buiten gebruik, verblijfsobject gevormd, verblijfsobject in gebruik, verblijfsobject in gebruik, verblijfsobject ingetrokken) Pandstatus (bouw gestart, bouwvergunning verleend, niet gerealiseerd pand, pand buiten gebruik, pand gesloopt , pand in gebruik, sloopvergunning verleend) Gebiedseenheden (regio, gemeente, wijk/buurt, winkellocatie, REBIS/CiK-terreinnaam) Oppervlakte (bruto vloeroppervlakte, verhuurbare vloeroppervlakte in vierkante meters) Leegstandsindicator (object wordt op de markt aangeboden) Benuttingsindicator (object is in gebruik door een vestiging) Werkgelegenheidsindicator (aantal werkzame personen die op of vanuit het object werkzaam is) X/Y-coördinaten Bouwjaar

Op basis van gegevens uit dit register in combinatie met gegevens uit de BOG -monitor-Limburg, het Vestigingenregister Limburg en de door Etil samengestelde BAG-mutatiebestanden ten aanzien van nieuwbouw en sloop van kantoorobjecten (middels een integrale koppeling op basis van het zogenaamde perceelnummer uit het VRL en het verblijfsobject -ID uit de BAG) is de voorliggende rapportage samengesteld. Opgemerkt dient te worden dat het een een eerste nul -meting betreft en dat de conclusies ten aanzien van de ontwikkelingen in 2012 en de stand van zaken per 31-12-2012 uit deze eerste rapportage de komende jaren een breder perspectief geplaatst kunnen worden en zodoende beter geduid kunnen worden.


46

Kantorenmonitor Limburg 2012

Recommend Documents