Gemeente Tilburg Tilburgse kantorenmonitor 2011
Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt een beschrijving van de Tilburgse kantorenlocaties gegeven. Vervolgens geeft hoofdstuk 2 een analyse van de kantorenvoorraad waarbij de Tilburgse cijfers in perspectief worden geplaatst van de RRO-regio Hart van Brabant. Het derde hoofdstuk behandelt de vraagzijde, waarbij tevens de meest recente transacties worden belicht. Hoofdstuk 4 geeft een analyse van de aanbodzijde en toont een analyse van het aanbod ultimo 2010. Het daarop volgende hoofdstuk geeft kort de nieuwbouwontwikkelingen weer alsmede de totale plancapaciteit. Hoofdstuk 6 geeft een korte beschrijving van de beleggingsmarkt binnen de RRO-regio Hart van Brabant. De rapportage sluit af met hoofdstuk 7 waarin de belangrijkste bevindingen van de analyse zijn opgenomen. De cijfers in deze rapportage hebben betrekking op de stand van zaken op de kantorenmarkt per 1 januari 2011. Indien binnen steden en/of deellocaties geen mutaties hebben plaatsgevonden worden deze niet genoemd in de tabellen en/of grafieken.
Overzicht kantorenlocaties Tilburg
Bron: Gemeente Tilburg, Jones Lang LaSalle (2011)
1 Beschrijving kantorenlocaties Tilburg Tabel 1: Beschrijving Tilburgse kantorenlocaties Kantorenlocatie 1. Centrum
Omschrijving Kantoorgebruikers
Bereikbaarheid
Parkeren
Imago
Kantorenlocatie 2. Oude Stad
Omschrijving Kantoorgebruikers
Bereikbaarheid Parkeren Imago Kantorenlocatie 3. Het Laar
Nationaal georiënteerd vestigingsmilieu dat vooral kantoren huisvest in het bank- en verzekeringswezen, zakelijke dienstverlening, overheidssector en non-profitsector (inclusief belangenorganisaties). Belangrijke kantoorgebruikers zijn; Interpolis, VGZ, Rabobank, ABN AMRO en diverse internationale call centers. Uitstekende OV en fietsbereikbaarheid door binnenstedelijke ligging. Redelijk tot goede autobereikbaarheid, mede door aanleg van de Cityring. Verdere verbetering wordt verwacht na de voltooiing van de Cityring. Eigen parkeergelegenheid voor de grotere kantoorgebruikers. Ruim voldoende betaalde parkeergelegenheid in de diverse parkeergarages als Tivoli, Knegtel en Pieter Vreedeplein. Multifunctionele locatie met een lager dan gemiddeld leegstandspercentage. Het Centrum krijgt een sterke impuls door geplande investeringen die plaatsvinden in onder andere de Stadscampus en De Werkplaats binnen de Spoorzone.
Gezien het feit dat deze locatie alles binnen de Tilburgse ringbanen omvat is hier een grote diversiteit aan kantoorgebruikers aanwezig. Enkele grote kantoorgebruikers die binnen het deelgebied Oude Stad zijn gevestigd zijn de Politie Midden en West Brabant, GGN en CZ. Uitstekende OV en fietsbereikbaarheid door binnenstedelijke ligging. De Tilburgse ringbanen zorgen eveneens voor een goede ontsluiting naar de A58 en de N261. Verschilt per locatie. Gebouw en locatie afhankelijk.
Omschrijving Kantoorgebruikers Bereikbaarheid Parkeren Imago
Snelweglocatie gelegen aan de noordzijde van de A58. Naast de grotere kantoorgebruikers zoals Otto en SCAB BV zijn hier ook (inter)nationale bedrijven gevestigd als Bosch, UPC en Officecenter. Uitstekende autobereikbaarheid door de ligging langs de A58. Tevens beschikt de locatie over een directe busverbinding met Tilburg CS. Alle bedrijven beschikken over een eigen parkeergelegenheid welke zich in sommige gevallen op afgesloten terrein bevinden. Het Laar is een kantorenlocatie en een bedrijventerrein ineen. Het kantorengedeelte betreft veelal moderne kantoorruimte, slechts een beperkt deel van de kantorenvoorraad binnen deze locatie is verouderd.
Kantorenlocatie 4. Katsbogten
Omschrijving Kantoorgebruikers
Bereikbaarheid Parkeren
Imago
Kantorenlocatie 5. De Reit
Omschrijving Kantoorgebruikers
Bereikbaarheid Parkeren Imago Kantorenlocatie 6. Kempenbaan West
Omschrijving
Kantorenlocatie
Omschrijving
Overig
Bedrijventerrein gelegen langs de snelweg A58. De locatie huisvest vooral transport gerelateerde dienstverleners zoals DB Schenker en retailers als Kwantum en The Sting. In het in 2010 opgeleverde kantoorgebouw EnTrada is zowel ABAB Accountants als Bemij (gemeente Tilburg) gevestigd. Uitstekende autobereikbaarheid door de ligging langs de A58. Bereikbaarheid via het openbaar vervoer is beperkt doordat er geen directe busverbinding is met Tilburg CS. Op het bedrijventerrein zijn zowel algemene als eigen parkeerplaatsen gerealiseerd. Kantoorgebouw EnTrada heeft een eigen parkeergelegenheid met een parkeernorm van circa 1:45 (vvo). Bedrijventerrein waar hoofdzakelijk grotere distributie centra’s zijn gevestigd van onder andere DB Schenker. Door het in 2010 opgeleverde EnTrada gebouw is er veel modern nieuw aanbod beschikbaar gekomen.
Een bestaande representatieve locatie in de nabijheid van de campus van de Universiteit van Tilburg. De locatie huisvest voornamelijk kantoren binnen de overheidssector en zakelijke dienstverlening. Grootste kantoorgebruikers zijn onder andere de Belastingdienst, Kamer van Koophandel en BDO Accountants & Adviseurs. Goede OV, fiets- en autobereikbaarheid. Centraal Station en Station Universiteit liggen op loopafstand en deze locatie beschikt tevens over een directe busverbinding met Tilburg CS. Autobereikbaarheid middels uitvalswegen N261 en de A58. Nagenoeg alle kantoorgebouwen beschikken over een eigen parkeergelegenheid. Multifunctionele locatie waarbij wonen, werken en onderwijs samenkomen.
Ontwikkellocatie waar een mix van wonen en werken is voorzien.
Heeft onder ander betrekking op locatie ‘De Knoop’ in stadsdeel De Reeshof en diverse solitaire ontwikkelingen elders in het stedelijke gebied.
2 Analyse voorraad Voorraad RRO-regio Hart van Brabant naar grootteklasse
Voorraad Tilburg naar grootteklasse
Tilburg
Centrum
Waalwijk
Oude Stad
Gilze en Rijen
Het Laar
500-1000
Dongen
500-1000
De Reit
1000-2500
1000-2500
2500-5000 Oisterwijk
2500-5000
5000-10000
Overig
5000-10000
10000-20000
10000-20000
20000>
Goirle
20000>
Katsbogten
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450 500 '000 m² vvo
0
50
100
150
200
250 '000 m² vvo
Bron: R.L. Bak, bewerking Jones Lang LaSalle (2011)
Voorraad RRO-regio Hart van Brabant naar type aanbod
Voorraad Tilburg naar type aanbod
Tilburg
Centrum
Waalwijk
Oude Stad
Gilze en Rijen
Het Laar
Dongen
De Reit
Oisterwijk
Overig Multi tenant
Multi tenant Single tenant
Goirle
Onbekend 0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Single tenant
Katsbogten 500
Onbekend 0
50
100
150
200
250 '000 m² vvo
Bron: R.L. Bak, bewerking Jones Lang LaSalle (2011)
Voorraad RRO-regio Hart van Brabant naar contracttype
Voorraad Tilburg naar contracttype
Tilburg
Centrum
Waalwijk
Oude Stad
Gilze en Rijen
Het Laar
Dongen
De Reit
Huur
Oisterwijk
Huur
Overig
Koop
Koop
Koop/Huur
Goirle
Onbekend 0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
'000 m² vvo
Bron: R.L. Bak, bewerking Jones Lang LaSalle (2011)
Koop/Huur
Katsbogten
Onbekend 0
50
100
150
200
250 '000 m² vvo
3 Analyse vraagzijde Opname RRO-regio Hart van Brabant naar kwartaal
Opname Tilburg naar kwartaal
'000 m² vvo
'000 m² vvo
5.0
5.0
4.5
4.5
4.0
4.0
3.5
3.5
3.0
3.0
2.5
2.5
2.0
2.0
1.5
1.5
1.0
1.0
0.5
0.5
0.0
0.0
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3 Waalwijk
2010 Q4
2010 Q1
2010 Q2
Tilburg
Overig
2010 Q3
Oude Stad
Centrum
2010 Q4
Katsbogten
Bron: Jones Lang LaSalle (2011)
Opname 2010 RRO-regio Hart van Brabant naar grootteklasse
Opname 2010 Tilburg naar grootteklasse
'000 m² vvo
'000 m² vvo
8.0
3.0
7.0
2.5
6.0
2
2.0
5.0
1
1.5
4.0
1
3.0
3
1.0 6
2.0
0.5 1.0
1
1
1
1
0.0
0.0 Waalwijk 500-1000
Overig
Tilburg
1000-2500
2500-5000
5000-10000
10000-20000
Oude Stad 500-1000
20000>
1000-2500
Centrum 2500-5000
5000-10000
Katsbogten 10000-20000
20000>
Bron: Jones Lang LaSalle (2011) Note: De cijfers in de kolommen refereert naar het aantal objecten
Tabel 2: Referentietransacties Tilburg plus RRO-regio Hart van Brabant 2010 Plaats
Deellocatie
Adres
Tilburg
Centrum
Stationsstraat 14 – 20
Metrage
Huurprijs
(m² vvo)
(m² vvo per jaar)
1.900
140*
Staat
Kwaliteit
Huurder/Koper
Nieuw
B
Unamic-HCN
Waalwijk
Waalwijk
Biesbosweg 16
1.515
130*
Bestaand
B
Horecamaxx
Tilburg
Oude stad
Ringbaan Oost 102 – 104
1.450
100
Bestaand
B
Seats to meet
Tilburg
Katsbogten
Ellen Pankhurststraat 1
880
150*
Nieuw
A
Bemij bv (gemeente Tilburg)
Tilburg
Overig
Apennijnenweg 9
827
130
Bestaand
B
Fontys Hogescholen
Tilburg
Overig
Apennijnenweg 16
664
1.025.000**
Bestaand
B
De Grote Club Actie
* Betreft schatting van de huurprijs op basis van de vraaghuurprijs ** Betreft koopprijs
4 Analyse aanbodzijde (I) Aanbod RRO-regio Hart van Brabant naar grootteklasse
Aanbod Tilburg naar grootteklasse 9
Centrum
Tilburg
Oude Stad
Waalwijk
3
1
6
Het Laar
3
1
4
3 500-1000
Gilze en Rijen 500-1000
De Reit
2
Overig
5
1000-2500 2500-5000 5000-10000
1000-2500
Dongen
2500-5000
10000-20000
1
20000>
5000-10000 10000-20000
Oisterwijk
Katsbogten
20000> 0
10
20
30
40
50
60
70
1 0
5
10
15
20
25 '000 m² vvo
'000 m² vvo
Bron: Jones Lang LaSalle (2011) Note: De cijfers in de kolommen refereert naar het aantal objecten
Aanbod RRO-regio Hart van Brabant naar type aanbod
Aanbod Tilburg naar type aanbod Centrum
Tilburg
Oude Stad
Waalwijk Het Laar
Gilze en Rijen De Reit
Dongen Overig
Huur
Huur
Koop Oisterwijk
Koop/Huur
0
10
20
30
40
50
60
Koop
Katsbogten
70
Koop/Huur 0
5
10
15
'000 m² vvo
20
25 '000 m² vvo
Bron: Jones Lang LaSalle (2011)
Aanbod RRO-regio Hart van Brabant naar bouwstatus
Aanbod Tilburg naar bouwstatus
16%
71.511 m² vvo
84%
Bron: Jones Lang LaSalle (2011)
20%
57.845 m² vvo
Nieuw Bestaand
80%
Zie voor de definitie Nieuw/Bestand hoofdstuk 8 Definities
Nieuw Bestaand
4 Analyse aanbodzijde (II) Aanbod RRO-regio Hart van Brabant naar kwaliteit
Aanbod Tilburg naar kwaliteit Centrum
Tilburg
Oude Stad
Waalwijk Het Laar
Gilze en Rijen De Reit
Dongen Overig
Oisterwijk
Katsbogten
0%
10%
20%
30%
40%
50% A
B
60%
70%
80%
90%
100%
0%
10%
20%
30%
40%
C
50% A
Bron: Jones Lang LaSalle (2011)
B
60%
70%
80%
90%
100%
C
Zie voor absolute metrages tabel 3, zie voor de definitie A/B/C kwaliteit hoofdstuk 8 Definities
Aanbod RRO-regio Hart van Brabant naar huurniveau
Aanbod Tilburg naar huurniveau Centrum
Tilburg
Oude Stad
Waalwijk Het Laar
Gilze en Rijen De Reit
Dongen Overig
Oisterwijk
Katsbogten
0%
10%
20%
30%
<100
40%
100-150
Bron: Jones Lang LaSalle (2011)
50% 150-200
60% 200-250
70%
80%
90%
100%
0%
Onbekend
10%
20%
30% <100
40%
100-150
50% 150-200
60% 200-250
70%
80%
90%
100%
Onbekend
Zie voor absolute metrages tabel 3
Tabel 3: Cijfers RRO-regio Hart van Brabant en Tilburgse deellocaties Voorraad Aanbod % (m² vvo) (m² vvo) verandering J-o-J RRO-Regio 624,096 71,511 9% Tilburg Centrum 195,220 19,461 85% Oude Stad 91,349 8,365 24% Het Laar 64,124 16,514 -1% De Reit 58,562 3,070 -36% Katsbogten 15,220 5,928 -41% Overig 41,430 4,507 -37% % verandering jaar-op-jaar is het procentuele verschil met Q4 2009 ofwel geheel 2009 Plaats/Regio
Deellocatie
Leegstand % 11.5% 10.0% 9.2% 25.8% 5.2% 38.9% 10.9%
Opname (m² vvo) 9,017 2.548 1.965 880 2.109
5 Analyse plannen & opleveringen Ontwikkelingen RRO-regio Hart van Brabant planfase
Aanbod Tilburg naar planfase
'000 m² vvo 350
'000 m² vvo 350
300
300
250
250
200
200
150
150
100
100
50
50 0
0 2010
2011
2012 Waalwijk
2013
2010
Zacht plan
2011
2012
Katsbogten
Tilburg
Overig
2013 De Reit
Zacht plan
Het Laar
Centrum
Bron: Jones Lang LaSalle (2011)
Tabel 4: Plannen & opleveringen RRO-regio Hart van Brabant* Plaats
Deellocatie
Gebouw/project
Metrage (m² vvo)
% Voorverhuurd ten tijde van
Bouwjaar
Ontwikkelaar
Gebruiker
oplevering
Tilburg
Katsbogten
EnTrada
8.400
17%
2010
HVBM
ABAB Accountants
Tilburg
De Reit
Intermezzo
2.572
31%
2010
Wonen Breburg
Wonen Breburg
Tilburg
Centrum
Werkplein
7.000
100%
2013
M7 en Volker Wessels
UWV
Tilburg
Centrum
Talent Square
1.000
100%
2014
Volker Wessels
Cardan
* Bovenstaande tabel heeft betrekking op concrete plannen en opleveringen. Zachte plannen zijn buiten beschouwing gelaten.
6 Analyse beleggingsmarkt Beleggingsvolume RRO-regio Hart van Brabant (incl. Tilburg) naar type verkoper
Beleggingsvolume RRO-regio Hart van Brabant (incl. Tilburg) naar type koper EUR Miljoen 2.0
EUR Miljoen 2.0 1.8
1.8
1.6
1.6
1.4
1.4
1.2
1.2
1.0
1.0
1
1
0.8
0.8 0.6
1
0.6
0.4
0.4
0.2
0.2
1
0.0
0.0 2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
Private Belegger
2010 Q1
2010 Q4
2010 Q2
Eigenaar-gebruiker
2010 Q3
2010 Q4
Private Belegger
Bron: Jones Lang LaSalle (2011) Note: De cijfers in de kolommen refereert naar het aantal objecten
Tabel 5: Beleggingstransacties Tilburg plus RRO-regio Hart van Brabant in 2010 Metrage
Plaats
Adres
Tilburg
Stationsstraat 29-31
1.100
€ 1.850.000
niet bekend
Tilburg
Ringbaan Noord 185
725
€ 1.115.000*
niet bekend
* Betreft vertrouwelijke transacties
(m² vvo)
Koopsom
Rendement
Verkoper
Koper
Periode
GITP bv
Private Belegger
2010 Q3
Private Belegger
Private Belegger
2010 Q4
7 Belangrijkste bevindingen 7.1
Algemeen Tilburg is naar inwonersaantal de zesde gemeente van Nederland. Op het gebied van bedrijventerreinen behoort Tilburg tot de top vestigingslocaties. Door de strategische ligging is Tilburg één van de belangrijkste logistieke hotspots van Nederland. De verklaring ligt in het feit dat Tilburg vanouds een stad van handel en industrie is. Nog steeds is meer dan 30% van de werkgelegenheid terug te vinden in deze sectoren. Hoewel Tilburg de tweede stad van Noord-Brabant is, is de kantoorvoorraad relatief beperkt. Om de huidige positie op de kantorenmarkt te versterken heeft de gemeente een kantorenbeleid opgesteld en vertaald naar een meerjarenplanning. Het vergroten van de kantorensectoren is daarbij speerpunt van beleid.
7.2
7.3
Voorraad
De huidige voorraad in Tilburg bedraagt 465.905 m² vvo, dit is bijna 75% van de totale kantorenvoorraad (624.096 m² vvo) binnen de RRO-regio Hart van Brabant.
Door de opleveringen van het kantoorgebouw EnTrada en de multifunctionele ontwikkeling Intermezzo is de Tilburgse kantorenvoorraad het afgelopen jaar toegenomen met circa 10.900 m² vvo. In de andere gemeenten van de RRO-regio Hart van Brabant zijn geen nieuwbouw kantoorontwikkelingen opgeleverd.
In het centrum aan de Stationsstraat zijn de voormalige locaties van het Politiekantoor en het VGZ volledig gerenoveerd en daarom als ‘nieuw’ aanbod aan de cijfers toegevoegd. Hier is momenteel circa 3.000 m² vvo hoogwaardige kantoorruimte beschikbaar.
De eigendomssituatie ‘koop’ is relatief groot binnen de Tilburgse kantorenvoorraad, voornamelijk binnen het centrum. Het betreft hier veelal oudere kantoorvilla’s aan de Spoorlaan en kantoren in eigendom van enkele financiële instellingen.
Vraag
Traditiegetrouw concentreerde de opnamedynamiek binnen de RRO-regio Hart van Brabant zich het afgelopen jaar hoofdzakelijk op Tilburg.
Het opnamevolume binnen de Tilburgse kantorenmarkt nam in vergelijking tot voorgaand jaar met meer dan 50% toe. Het totale opnamevolume in 2010 bedroeg 7.500 m² vvo.
Overige gemeenten, met uitzondering van Waalwijk, toonden geen opnamedynamiek in het grootschalige segment (> 500 m² vvo) in 2010. In Waalwijk werd wederom één transactie geregistreerd, waardoor het totale opnamevolume uitkwam op 1.500 m² vvo.
Totale opnamevolume binnen het kleine segment in 2010 bedroeg circa 8.000 m² vvo verdeeld over 32 transacties. In vergelijking met 2009, waar slechts 2.250 m² vvo werd opgenomen, is dit een aanzienlijke stijging.
Echter, het kleinschalige segment is een sterk gefragmenteerde markt met grote kwalitatieve verschillen. Binnen Tilburg werd voornamelijk gehuurd in commerciële ruimten (plint) of in bedrijfsverzamelcomplexen.
De gemiddelde gerealiseerde huurprijs binnen de gehele RRO-regio Hart van Brabant bedraagt € 134,- per m² vvo per jaar. Binnen Tilburg ligt de gemiddelde gerealiseerde huurprijs op € 135,- per m² vvo per jaar.
7.4
7.5
7.6
Aanbod
Het aanbod binnen de gehele RRO-regio Hart van Brabant bedroeg ultimo 2010 circa 71.511 m² vvo, dit komt overeen met een gemiddeld leegstandspercentage van 11,4%.
Door een lichte stijging van het aanbod, slechts 3% jaar-op-jaar, bedraagt het huidige kantorenaanbod binnen Tilburg circa 57.800 m² vvo wat overeenkomt met een leegstandspercentage van 12,4%. Dit is nog altijd beduidend lager dan het nationaal gemiddelde leegstandspercentage van 15,1%.
Het aanbod in de overige gemeenten binnen de RRO-regio Hart van Brabant toonde weinig fluctuatie en bleef met uitzondering van Waalwijk stabiel. In Waalwijk nam het kantorenaanbod aanzienlijk toe, waardoor het huidige leegstandspercentage 10,1% bedraagt.
De gemiddelde vraaghuurprijs binnen de gehele RRO-regio Hart van Brabant bedraagt € 133,- per m² vvo per jaar. Binnen Tilburg ligt de gemiddelde vraaghuurprijs op € 140,- per m² vvo per jaar. Voor beide betekent dit een lichte stijging in vergelijking tot ultimo 2009.
Beleggingen
In 2010 noteerde de Tilburgse kantorenmarkt twee beleggingstransacties met een totaal beleggingsvolume van € 2,9 miljoen. Dit betekent een zeer sterke daling in vergelijking tot voorgaand jaar.
De grootste transactie had betrekking op de aankoop door een particuliere belegger, die zowel Stationsstraat 29-31 als de Fabrieksstraat 8 kocht van GITP bv voor € 1,85 miljoen.
Vooruitblik
De landelijke kantorenmarkt veranderde in de afgelopen jaren van een uitbreidingsmarkt in een vervangingsmarkt, waarbij trends als consolidatie en inkrimping de sleutelwoorden waren. Hierdoor is er voornamelijk kantoorruimte vrij gekomen op secundaire locaties. De komende jaren blijft de vraagdynamiek daarom voornamelijk gedreven door verplaatsing en vervanging in plaats van uitbreiding.
De werkgelegenheid in de kantorensectoren neemt de komende jaren nauwelijks toe. Daarnaast zorgt Het Nieuwe Werken voor een demping van de vraag naar kantoormeters en een veranderende werkomgeving. Dit gaat verder dan de werkplek alleen en richt zich zowel op aspecten van het kantoorgebouw, de locatie en de omgeving. De huidige kantorenvoorraad binnen Tilburg is kwantitatief voldoende om op zowel korte- als langetermijn te voorzien in deze vraag. Maar een kwaliteitsimpuls is wel gewenst. Partijen moeten zich daarbij voornamelijk concentreren op vernieuwing en verbetering van de bestaande voorraad (duurzame herstructurering en herontwikkeling) in plaats van nieuwbouw (uitbreiding van de voorraad). Bij eventuele toevoegingen aan de voorraad moet bovendien (op termijn) elders in de stad kantoren aan de voorraad worden onttrokken door middel van sloop of herbestemming.
Om de gewenste kwaliteit te verkrijgen zijn investeringen door overheden en marktpartijen in infrastructuur en kwaliteit van de omgeving noodzakelijk. Het streven naar maximalisatie van de functiemix en een hoog voorzieningenniveau, dragen bij aan het verbeteren van de aantrekkelijkheid van gebouw en locatie. Dit maakt Tilburg als kantorenstad voor zowel eindgebruikers als vastgoedbeleggers een interessante opportunity.
Hoogwaardige, multifunctionele locaties in de binnensteden en op multimodale vervoersknooppunten, die deel uitmaken van het privéleven van de medewerker, kunnen rekenen op een bovengemiddelde vraagdynamiek. Voor Tilburg betreft dit voornamelijk de deellocaties Centrum en De Reit.
Bij de geplande gebiedsontwikkeling voor Kempenbaan West wordt ingezet op het creëren van een nieuwe multifunctionele locatie met een mix van wonen, werken en voorzieningen langs de A58 en nabij het Leypark. Mogelijk kan Kempenbaan West met het beoogde programma en het bereikbaarheidsprofiel profiteren van deze trend. Het daadwerkelijk realiseren van deze multifunctionele mix is wel essentieel voor het succesvol ontwikkelen van de locatie en vervolgens voor de toekomstbestendigheid.
Definities Definitie Voorraad Transactie/opname Aanbod Leegstandspercentage Huurprijs Bestaande kantoorruimte Nieuwbouw kantoorruimte Kwaliteit kantoorruimte
Investeringstransactie
Omschrijving Kantoorruimte groter dan 500 m² vvo als dusdanig gebruikt en beschikbaar voor de markt. Alleen in gebruik zijnde of beschikbare kantoorruimte wordt meegenomen. Elke transactie waarbij een huurder meer dan 500 m² vvo opneemt. Alle huur- en kooptransacties worden meegenomen. De hoeveelheid bestaande kantoorruimte vanaf 500 m² vvo die direct beschikbaar is of binnen zes maanden beschikbaar komt. Nieuwbouw en te renoveren kantoorruimte welke speculatief in aanbouw is wordt eveneens meegenomen. Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod) uitgedrukt als percentage van de totale voorraad. De huurprijzen in deze publicatie hebben betrekking op m² vvo per jaar. Incentives, servicekosten en BTW worden niet meegenomen. De gemiddelde huurprijs is gebaseerd op de bekende huurprijzen in de betreffende periode. Kantoorruimte meer dan 5 jaar oud of aan een eerdere gebruiker verhuurd. Kantoorruimte niet ouder dan 5 jaar. Oude gebouwen die een fundamentele renovatie hebben ondergaan (binnen- en buitenkant) worden ook meegerekend. A-kwaliteit: Vertegenwoordigd aanbod in gebouwen waar de vraaghuurprijs boven gemiddeld is voor de betreffende locatie. Deze kantoorgebouwen dienen te beschikken over een hoogwaardige afwerking, goede systemen en een goede bereikbaarheid. B-kwaliteit: Vertegenwoordig aanbod in gebouwen waar de vraaghuurprijs op een gemiddeld niveau ligt voor de betreffende locatie. Deze kantoorgebouwen beschikken over een redelijk tot goede afwerking en zo ook de interne systemen. Echter, deze gebouwen zijn niet langer competitief met A-kwaliteit kantoorruimte. C-kwaliteit: Vertegenwoordigd aanbod in gebouwen waar de vraaghuurprijs aanzienlijk benden het gemiddelde voor de betreffende locatie ligt. Elke acquisitie van commercieel vastgoed groter dan € 250.000 waarbij de koper en de gebruiker van het gebouw niet één en dezelfde persoon zijn. Grondacquisities en acquisitie van vastgoed voor herontwikkeling worden niet meegenomen.
Ruben Langbroek Head of Research
[email protected]
Sven Bertens Researcher / Consultant
[email protected]
Strategic Advisory Jones Lang LaSalle B.V. Strawinskylaan 3103 1077 ZX Amsterdam + 31 (0) 20 5 405 405
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from Brons generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.
