kantorenmonitor
Haarlemmermeer 2010 Beukenhorst-Zuid, nieuwbouw hoofdkantoor TNT Green Office (2010)
“TNT International is enkele jaren gele den begonnen met het uitvoeren van een beleid waarbij wereldwijd alle activiteiten in zo klimaatneutraal mogelijke panden worden gevestigd. Met de bouw van het “TNT Green Office” als ons nieuwe mondiale hoofdkantoor in BeukenhorstZuid proberen we voorop te lopen in het terugdringen van de milieubelasting. Bij de keuze om onze nieuwe vestigingsplek binnen het kantorengebied Beukenhorst te zoeken zijn zowel de gunstige situering nabij NS-station Hoofddorp op steenworp afstand van Schiphol; de uitstraling van Beukenhorst-Zuid als hoogwaardig en duurzaam kantorenpark en de mogelijkheid om binnen het pand rekening te kunnen houden met ruimte voor groei doorslaggevend geweest. In het nieuwe kantoor wordt optimaal rekening gehouden met een duurzaam ontwerp, beheer en onderhoud waardoor we een van de duurzaamste kantoorpanden van Europa gaan betrekken.” Flip Verwaaijen Directeur TNT Real Estate B.V.
“De kantorenmonitor Haarlemmermeer geeft een goed en volledig overzicht van het kantoorgebruik in de gemeente. Net als elders in het land kennen ook wij een daling in het gebruik van bedrijfsruimten en hebben wij te maken met leegstand. Wij zijn uiteraard niet blind voor de huidige problematiek. Zo stimuleren en faciliteren wij bedrijven die kantoorpanden willen omzetten naar woonbestemming. En kijken wij, regionaal, kritisch naar de plannen voor nieuwbouw. Ook herstructurering van bedrijventerreinen is uitermate belangrijk. Het nieuwe kantoor van DHL op het bedrijventerrein de Hoek is daar een goed voorbeeld van. Met trots noem ik ook de duurzame nieuwbouw voor TNT, die dit jaar gereed komt. Voor 2011 komt bijvoorbeeld BSH Huishoudapparaten BV naar onze gemeente. Mooie merknamen op prach-
Arthur van Dijk
tige bedrijventerreinen. Neem nu Beukenhorst-Zuid, het full service kantorenpark van de toekomst. Dat wij samen met het bedrijfsleven ontwikkelen. Alle faciliteiten in één park. Met niet alleen duurzame gebouwen, maar ook met een experience center: mensen kunnen zelf ervaren hoe producten van de aanbieders zijn. Waarbij voor de medewerkers van de bedrijven ook wordt geïnvesteerd in een fijne werkomgeving. En een goede bereikbaarheid. Ondanks de moeilijke periode voor de kantorenmarkt bieden wij een inspirerende werkomgeving.” Arthur van Dijk Wethouder Economische Zaken en voorzitter van het Platform Bedrijven en Kantorenlocaties (1)
fig. 1 Percentage leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer per januari 25% 20% 15% 10% 5%
Beukenhorst-Zuid, Irdeto (2010)
0%
2005
2006
onverhuurd
2007
2008
2009
2010
voorverhuurd
fig. 2 Ontwikkeling van de kantorenmarkt in Haarlemmermeer ten opzichte van de regio 4%
groei voorraad
groei gebruik
groei leegstand
3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009 Haarlemmermeer Meerlanden
recessie voelbaar op Haarlemmermeerse kantorenmarkt Vorig jaar is een einde gekomen aan het herstelproces van de afgelopen jaren met een beperkte nieuwbouw, sloop van verouderde kantoorpanden en groei van het kantoorgebruik. Tussen 2005 en 2009 liep de voorraad met 37.000 m2 terug, groeide het kantoorgebruik met 53.000 m2 en werd de leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer met 90.000 m2 teruggebracht van 21 naar 15 procent.
Amsterdam regio Amsterdam
kantoorgebruik is vooral gedaald door vertrek van enkele ondernemingen
In Badhoevedorp (kantoorruimte betrokken door diverse gebruikers in Skyline Plaza aan de Schipholweg en door Biogen aan de Prins Mauritslaan) en in Lijnden (ingebruikname van nieuwbouw door Just Brands) groeide het kantoorgebruik nog met samen 8.000 m2. In Beukenhorst daalde het kantoorgebruik met 15.000 m2 Lijnden, Just Brands (2009) (mede door vertrek van Canon uit Beukenhorst-West waarbij 6.000 m2 De voorraad kantoorruimte groeide vrijkwam en door de ontmanteling van In 2009 werd in de gemeente Haarlemzowel in Haarlemmermeer als in regio Debitel in Beukenhorst-Oost waarbij mermeer 32.000 m2 nieuwbouw opgeleverd. Omdat er maar weinig kantoorAmsterdam met 2 procent. Maar het 4.000 m2 vrijkwam). In Schiphol (waar door vertrek van APG uit Schipholruimte aan de voorraad werd onttrokken gebruik van kantoorruimte daalde in nam de voorraad met 30.000 m2 toe. Haarlemmermeer met 1V procent harder Centrum 8.000 m2 vrijkwam) daalde het Samen met een gedaald kantoorgebruik dan in de regio Amsterdam waar sprake kantoorgebruik met 4.000 m2. 2 met 19.000 m leidde dit tot een toename was van een daling met V procent. van de leegstand met 49.000 m2 van Als gevolg hiervan nam de leegstand in 203.000 m2 naar 252.000 m2 ofwel van 15 Haarlemmermeer sneller toe dan in de naar 18 procent. Januari 2010 was daarregio waar sprake was van een toename van 1 procent verhuurd maar nog niet be- van 15 naar 16V procent. trokken en stond 17 procent leeg zonder dat hiervoor een huurder bekend was.
(2)
fig. 5 Betrokken kantoorruimte in Haarlemmermeer naar type activiteit
fig. 3 Ontwikkeling van de kantorenmarkt in Haarlemmermeer x 1.000 m2 groei voorraad 60
groei gebruik
groei leegstand
2006
40
2007 20
2008 0
2009 -20
x 1.000 m²
2006
2007
2008
2009
fig. 4 Betrokken kantoorruimte in Haarlemmermeer naar gebied
2006
2007
2007
2008
2008
2009
2009 0
20
Schiphol Schiphol-Rijk, Oude Meer
40
60 De Hoek Hoofddorp Beukenhorst
80
100
40
60
80
100
120
sociaal/maatschappelijk onderwijs/gezondheid divers/verzamel onbekend
advies en ontwerp media/reclame overig zakelijk overheid
fig. 6 Betrokken kantoorruimte in Haarlemmermeer naar schaal gebruikers
2006
x 1.000 m²
20
bouw, industrie, handel financieel rechtskundig/accountants informatie- en communicatietechnologie
-40
2005
0
120
x 1.000 m²
Badhoevedorp/Lijnden Nieuw-Vennep Overig
0
20
< 500 m² 500 - 1.000 m²
40
60 1.000 - 2.500 m² 2.500 - 5.000 m²
80
100
120
5.000 - 10.000 m² > 10.000 m²
Schiphol, WTC, APG vertrokken (2009)
kleinschalige kantoorgebruikers vestigen zich vooral in grotere (verzamel)panden Evenals in voorgaande jaren lag het accent sterk op kleinschalige ingebruikname. Van het in 2009 in Haarlemmermeer betrokken vloeroppervlak betrof 47 procent kantoorgebruikers kleiner dan 1.000 m2, 21 procent kantoorgebruikers van 1.000 tot 2.500 m2, 13 procent kantoorgebruikers van 2.500 tot 5.000 m2 en 19 procent kantoorgebruikers groter dan 5.000 m2. Alleen de Douane betrok in 2009 meer dan 5.000 m2 met een verplaatsing van activiteiten binnen Schiphol-Centrum (naar The Outlook) en binnen Beukenhorst (naar BeukenhorstOost). De ingebruikname van kleinschalige kantoorgebruikers vindt vooral plaats in grotere (verzamel)panden. In 2009 werd maar 2 procent van het vloeroppervlak betrokken in panden kleiner dan 1.000 m2, 13 procent in panden van 1.000 tot 2.500 m2, 27 procent in panden van 2.500 tot 5.000 m2 en 58 procent in panden groter dan 5.000 m2.
Van de in 2009 in Haarlemmermeer betrokken kantoorruimte betrof 8 procent van het vloeroppervlak panden gebouwd tot en met 1980, 12 procent panden uit de periode 1981 tot en met 1990, 46 procent panden uit de periode 1991 tot en met 2000, 14 procent panden uit de periode 2001 tot en met 2008 en 20 procent
vorig jaar opgeleverde panden. Naast deze 20% opgeleverde kantoorruimte werd 30 procent van het vloeroppervlak betrokken in vorig jaar vrijgekomen kantoorruimte, stond 8 procent korter dan 1 jaar leeg, 6 procent 1 tot 2 jaar en 36 procent langer dan 2 jaar.
(3)
fig. 7 Betrokken kantoorruimte in Haarlemmermeer naar bouwperiode
2006
Schiphol-Oost, nieuwbouw Transavia en Martinair (2010)
2007 2008 2009 x 1.000 m²
0
20
t/m 1980 1981 t/m 1990 1991 t/m 2000
40
60
2001 2002 2003
80
100
2004 2005 2006
120 2007 2008 2009
fig. 8 Betrokken kantoorruimte in Haarlemmermeer naar periode leegstand 2006 2007 2008 2009 x 1.000 m²
0
20
5 jaar of meer 4 - 5 jaar
40
60
3 - 4 jaar 2 - 3 jaar
80 1 - 2 jaar 0 - 1 jaar
dynamiek vooral op de Beukenhorsten en Schiphol In 2009 werd in Haarlemmermeer 68.000 m2 kantoorruimte betrokken. Dat komt neer op 8 procent van de 833.000 m2 die in regio Amsterdam in gebruik werd genomen. In Haarlemmermeer werd veel minder kantoorruimte in gebruik genomen dan in voorgaande jaren (116.000 m2 in 2008, 88.000 m2 in 2007, 85.000 m2 in 2006 en 104.000 m2 in 2005). Daarmee daalde de ingebruikname in Haarlemmermeer met 42 procent. In de regio Amsterdam was in 2009 sprake van een daling met 14 procent.
100
120 vrijgekomen opgeleverd
Per januari 2010 stond in Haarlemmer meer 241.000 m2 kantoorruimte (17 procent van de voorraad) leeg zonder dat hiervoor een gebruiker bekend was. Dat komt neer op een regionaal aandeel van 12 procent van de 2.065.000 m2 die binnen de regio Amsterdam onverhuurd leegstond. De onverhuurde leegstand is sterk geconcentreerd in Beukenhorst met 89.000 m2 (20 procent van de voorraad) en Schiphol-Rijk met 58.000 m2 (27 procent). In Badhoevedorp en omgeving stond 24.000 m2 (20 procent) onverhuurd leeg, in Hoofddorp 16.000 m2 (12 procent), in De Hoek en omgeving 12.000 m2 (23 procent), en in Schiphol 25.000 m2 (10 procent).
aanbod naar ouderdom De schaal van het onverhuurde vloeroppervlak betrof voor 12 procent panden waar minder dan 1.000 m2 leegstond, 34 procent in panden waar 1.000 tot 2.500 m2 leegstond, 26 procent in panden waar 2.500 tot 5.000 m2 leegstond en 28 procent panden waar 5.000 tot 10.000 m2
leegstond. In Haarlemmermeer stond 26 procent van het onverhuurde vloeroppervlak al langer dan 5 jaar leeg, 13 procent 3 tot 5 jaar, 31 procent 1 tot 3 jaar en 30 procent korter dan 1 jaar. Het betrof voor 7 procent van het vloeroppervlak panden gebouwd tot en met 1980, 26 procent panden uit de periode 1981 tot en met 1990, 38 procent panden uit de periode 1991 tot en met 2000 en 29 procent panden opgeleverd vanaf 2001 Er staat nu ongeveer evenveel kantoorruimte gebouwd vóór de jaren negentig, uit de jaren negentig als uit het afgelopen decennium langdurig leeg.
beperkte omzetting van kantoorruimte naar andere functies In 2009 werd in Haarlemmermeer 3.000 m2 kantoorruimte aan de voorraad onttrokken door omzetting naar detail handel en medische activiteiten in Hoofddorp. Dat komt neer op een aandeel van 3 procent van de 100.000 m2 die per saldo in de regio Amsterdam aan de voorraad werd onttrokken.
Beukenhorst-Zuid, nieuwbouw Dura Vermeer en Advin (2010)
(4)
fig. 9 Onverhuurde leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer per januari naar gebied
fig. 11 Onverhuurde leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer per januari naar bouwperiode
2007
2007
2008
2008
2009
2009
2010
2010
x 1.000 m²
0
50
Schiphol Schiphol-Rijk, Oude Meer
100
150
De Hoek Hoofddorp Beukenhorst
200
250
x 1.000 m²
Badhoevedorp/Lijnden Nieuw-Vennep Overig
fig. 10 Onverhuurde leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer per januari naar schaal
2008
2008
2009
2009
2010
2010 50
< 500 m² 500 - 1.000 m²
100 1.000 - 2.500 m² 2.500 - 5.000 m²
vervangingsmarkt duidelijk zichtbaar
150
200 5.000 - 10.000 m² > 10.000 m²
250
100
150
2001 2002 2003
200
2004 2005 2006
250 2007 2008 2009
fig. 12 Onverhuurde leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer per januari naar periode leegstand 2007
0
50
t/m 1980 1981 t/m 1990 1991 t/m 2000
2007
x 1.000 m²
0
x 1.000 m²
0
20
5 jaar of meer 4 - 5 jaar
Centrum vrijkomt). In Beukenhorst-Zuid wordt dit jaar 9.500 m2 opgeleverd voor Dura Vermeer en Advin (waardoor in Beukenhorst-Noord 5.000 m2 vrijkomt en in Beukenhorst-Oost 3.500 m2) en 17.700 m2 voor het nieuwe mondiale hoofd kantoor voor TNT (waardoor in Beukenhorst-West 14.000 m2 vrijkomt) in combinatie met 7.300 m2 voor de verhuurmarkt. In Beukenhorst-Oost wordt in 2010 voor Abbott 4.500 m2 opgeleverd (waardoor in Beukenhorst-Oost 3.300 m2 vrijkomt), in Business Garden (De Hoek) voor de verhuurmarkt de gebouwen Rose (4.000 m2) en Iris (7.000 m2).
Na enkele jaren waarin in Haarlemmermeer nauwelijks kantoorruimte werd gebouwd is de bouw weer flink aangetrokken. In 2008 werd 20.000 m2 opgeleverd, waaronder in Schiphol-Centrum de eerste fase van The Outlook (17.000 m2, grotendeels in gebruik genomen door Microsoft). In 2009 werd 32.000 m2 opgeleverd, waarvan in Schiphol-Centrum de tweede fase van The Outlook (17.000 m2, gedeeltelijk in gebruik genomen door de Douane uit Schiphol-Centrum en het inmiddels failliete Van der Moolen uit Daarmee wordt de voorraad in 2010 met Amsterdam). In Beukenhorst-Zuid werd 64.200 m2 uitgebreid ofwel een toevoe10.000 m2 voor Irdeto opgeleverd (inge2 bruikname in 2010, waardoor 5.100 m ging van 4V procent aan de voorraad. vrijkomt in Beukenhorst-West). In Lijnden Daarvan betreft 45.900 m2 bouw voor vooraf bekende gebruikers die samen werd 3.600m2 kantoor/bedrijfsruimte opgeleverd voor kledingbedrijf Just Brands 39.000 m2 in Haarlemmermeer gaan achterlaten en betreft 18.300 m2 kantooruit Amsterdam, in Cruquius 1.800 m2 voor een regiokantoor van Dura Vermeer ruimte voor de verhuurmarkt. uit Cruquius. Daartegenover staat dat het bij de proIn 2010 wordt in Schiphol-Oost 12.700 m2 jecten die op stapel staan gaat om de opgeleverd voor Transavia/Martinair bouw van duurzame kantoorpanden. (waardoor 13.200 m2 in Schiphol-
40 3 - 4 jaar 2 - 3 jaar
60
80 1 - 2 jaar vrijgekomen
100
120 opgeleverd
Zo zal in 2010 in Beukenhorst-Zuid worden gestart met de bouw van 7.600 m2 voor BSH huishoudelijke apparatuur (Bosch, Siemens, Gaggenau, Neff en Solitaire) die vooruitlopend hierop vorig jaar 1.000 m2 in Beukenhorst-Zuid heeft betrokken, en 5.000 m2 voor Asics sportkleding en sportschoenen (waardoor in De Hoek 3.000 m2 kantoorruimte vrijkomt). De voorraad zal hiermee verder worden uitgebreid. Om een toename van de leegstand te beperken is het dan ook nodig sloop en omzetting van kantoorruimte naar andere functies actief te stimuleren. De metropoolregio Amsterdam werkt onder voorzitterschap van A. van Dijk een nieuwe kantorenstrategie uit. Haarlemmer meer zal in een nieuwe kantoren- en bedrijvenstrategie ingaan op de kwantitatieve en kwalitatieve afstemming van vestigingsmogelijkheden in Haarlemmermeer in regionale context. Daarbij wordt een actieagenda uitgewerkt © drs. Ad Wagemakers, Kantorenmonitor B.V. juni 2010 (5)
fig. 13 Onverhuurde leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer per januari 2010 naar bouwperiode en periode leegstand
fig. 14 Verhouding verhuismogelijkheden en verhuisdynamiek in Haarlemmermeer 5,0
t/m 1980 4,5 1981 t/m 1990 4,0 1991 t/m 2000 3,5 2001 t/m 2009 3,0 x 1.000 m²
0
10
20
30
40
50
60
3 - 4 jaar 2 - 3 jaar
5 jaar of meer 4-5 jaar
70
80
90
100 2,5
1 - 2 jaar 0 - 1 jaar
2004
2005
2006
2007
2008
2009
te betrekken t.o.v. betrokken te betrekken t.o.v. betrokken + voorverhuurd
fig. 15 Indicatieve voortzetting kantorenmarkt Haarlemmermeer bij herstel groei kantoorgebruik naar 1,5% per jaar 75
25%
50
20%
25
15%
0
10%
-25 -50 x 1.000 m²
5% 0% 2004
2005
2006
2007
2008
2009
m² saldo functiewijziging / raming 2010 en 2011 m² oplevering / raming 2010 en 2011 % leegstand eind december
Beukenhorst Oost, nieuwbouw Abbott (2010)
2010
2011
Beukenhorst-Oost, City House I, energielabel B
gemeente haarlemmermeer
raadhuisplein 1 postbus 250 2130 ag hoofddorp 0900 1852
[email protected] www.haarlemmermeer.nl
Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de Metropool regio Amsterdam geregistreerd. Op basis hiervan is een analyse gemaakt van de ontwikkeling in 2010 van nieuwbouw, voorraad, groei van het kantoorgebruik, betrokken kantoorruimte en leegstand. Voor nadere gegevens:
kantorenmonitor b.v. ad wagemakers pentagon 11 postbus 15029 1001 ma amsterdam 06 17 55 66 84 020 695 95 84
[email protected] www.kantorenmonitor.nl
(6)
