Het financieren van particuliere erfpacht

Het financieren van particuliere erfpacht

Master of Real Estate, jaargang 2008-2010 Amsterdam School of Real Estate 1 juni 2011 Drs. Piet Hein Wellink Begeleider: Dr. Paul Nelisse MRICS

Voorwoord Deze scriptie is het resultaat van mijn afstudeeronderzoek, welke is uitgevoerd in het kader van de opleiding Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate.

Aanleiding voor de keuze van het onderwerp, particuliere erfpacht, was een casus waarmee ik tijdens mijn dagelijkse werkzaamheden ben geconfronteerd. Alhoewel ik niet direct affiniteit met erfpacht had, werd mijn interesse gewekt door de discussie omtrent de consequenties voor het vastgoed en de financieringsmogelijkheden. Ik ben ervan overtuigd dat mijn rapport een bijdrage kan leveren aan deze discussie.

Graag wil ik een woord van dank uitbrengen aan alle geïnterviewden. De uitvoerige en open gesprekken met de vastgoedfinanciers en Grondvermogen hebben een essentiële bijdrage geleverd aan het onderzoek. Daarnaast wil ik de collegae bij FGH Bank bedanken die mij hebben geholpen met het vergaren van achtergrond informatie en het vergroten van mijn inzicht in het onderwerp. In het bijzonder wil ik mijn collegae van kantoor Den Haag bedanken voor hun flexibiliteit en steun gedurende de gehele studie.

Speciale dank gaat uit naar mijn begeleider, Paul Nelisse. Wij hebben vele malen gediscussieerd en zijn inbreng en kennis van erfpacht hebben een belangrijke bijgrage geleverd aan het eindresultaat.

Niet in de laatste plaats wil ik Liz en Morris bedanken. Zij hebben mij altijd gesteund en gemotiveerd om dit rapport tot een goed einde te brengen.

Piet Hein Wellink Voorburg, 1 juni 2011

i

Samenvatting Dit rapport onderzoekt het financieren van particuliere erfpacht. Onder particuliere erfpacht wordt in dit rapport verstaan het recht van erfpacht uitgegeven door een particuliere partij, dat wil zeggen geen overheid. Het onderzoek richt zich op de markt van commercieel vastgoed met professionele vastgoedspelers als betrokken partijen.

Aanleiding van het onderzoek is dat banken geconfronteerd worden met financieringsaanvragen waarbij particuliere erfpacht een rol speelt. De vastgoedeigenaar verkoopt hierbij de grond van zijn beleggingsobject onder voorbehoud van het recht van erfpacht. Door met de verkoopopbrengst zijn hypothecaire schuld deels af te lossen verbeterd hij zijn cashflow. Doel van de koper is het verwerven van een voor inflatie gecorrigeerde belegging met een minimaal risico.

Voor partijen is de instemming van de bank van belang aangezien het anders de transactie zal bemoeilijken of onmogelijk zal maken. Thans staan vastgoedfinanciers terughoudend tegenover het financieren van vastgoed gelegen op particuliere erfpacht.

Dit rapport heeft als centrale vraag: welke randvoorwaarden moet de initiatiefnemer stellen zodat financiers instemmen met een overdracht onder voorbehoud van het recht van erfpacht?. Het doel is hierbij om te bepalen of, en zo ja onder welke voorwaarden, het financieren van particuliere erfpacht acceptabel is voor de bank.

Tot voor kort vormde gemeentelijke erfpacht in tegenstelling tot particuliere erfpacht geen belemmering voor de financiering. Hoewel inmiddels ook gemeentelijke erfpacht niet geheel verschoond blijkt van moeilijkheden bij de financiering (geen hypotheek bij erfpacht, 2011), wordt in deze scriptie alleen naar de problematiek van de financiering van particuliere erfpacht gekeken. Uit bestudering van de Algemene Bepalingen van de gemeenten en de erfpachtvoorwaarden van particuliere erfpacht blijkt dat deze op veel punten gelijk zijn. Hierbij zijn voor wat betreft de particuliere erfpacht de voorwaarden van Grondvermogen als uitgangspunt genomen. Grondvermogen, een initiatief van Kempen en Co, koopt de grond van zowel woningen als bedrijfsmatig vastgoed om deze vervolgens in erfpacht uit te geven.

ii

Belangrijke verschillen tussen de Algemene Bepalingen van de gemeenten en de erfpachtvoorwaarden van Grondvermogen zijn: -

Het canonpercentage bij Grondvermogen kent een minimale indexering van 1% per jaar.

-

Grondvermogen kent de mogelijkheid van het terugkopen van de grond door de erfpachter.

-

Grondvermogen kent aanvullende voorwaarden ten aanzien van de huurverpanding.

-

Bij verkoop dient bij Grondvermogen de erfpachter 1 jaar garant te staan voor nakoming van de canonbetalingen.

-

Bij grondvermogen is beëindiging door de erfverpachter mogelijk indien deze failliet is of surseance van betaling heeft aangevraagd.

Vastgoedfinanciers opereren, mede als gevolg van het huidige economische tijdsgewricht, in een veranderlijke markt. Zij hebben te maken met verschillende wet- en regelgeving en dienen bij het verstrekken van financieringen een juiste afweging te maken tussen het risico en het rendement. Voor de vaststelling van het risicoprofiel beoordeeld de vastgoedfinancier aspecten ten aanzien van de debiteur, de cashflow, het object en de kwaliteit van de transactie.

Om de oorzaken van de negatieve grondhouding van de vastgoedfinanciers ten aanzien van particuliere erfpacht te onderzoeken zijn interviews met verschillende vastgoedfinanciers gehouden. Hieruit zijn de volgende bezwaren naar voren gekomen: -

Reputatierisico

-

Acceptatie door de markt

-

Toekomstige cashflow

-

Verslechtering zekerheid

Naast de genoemde bezwaren hanteert de vastgoedfinancier de randvoorwaarde dat de erfpachtvoorwaarden(juridisch) acceptabel dienen te zijn. Hierbij zijn de Algemene Bepalingen van de gemeente het uitgangspunt.

Door de genoemde bezwaren te analyseren, is voor de verschillende aspecten van het risicoprofiel een inschatting gemaakt van de risicoperceptie van de vastgoedfinancier ten aanzien van particuliere erfpacht.

iii

Randvoorwaarde acceptabele erfpachtvoorwaarden: Niet acceptabele afwijkingen van de particuliere erfpachtvoorwaarden ten opzichte van de Algemene Bepalingen van de gemeente zijn: de huurverpanding aan de erfverpachter, de garantstelling van de erfpachter in geval van verkoop, bepalingen welke de opzeggingsgronden van de erfverpachter verruimen en beperkingen ten aanzien van het gebruik. De terugkoopmogelijkheid bij particuliere erfpacht is daarentegen een afwijking die als positief wordt ervaren.

Debiteur: Gezien de complexiteit van particuliere erfpacht in combinatie met de zorgplicht van banken dient de debiteur een professionele partij te zijn. Ook de erfverpachter dient, mede ter beperking van het reputatierisico, een professionele partij te zijn. Indien aan deze voorwaarden wordt voldaan, wordt voldoende rekening gehouden met het risico van de vastgoedfinancier.

Object: Indien de grond wordt geroyeerd ten behoeve van een overdracht van een recht van erfpacht daalt het risico, mits het object niet volledig is gefinancierd, in termen van de ´Loan to Value´. Het risico wordt echter verlegd waardoor het risico op termijn verslechterd in vergelijking met de situatie van volledig eigendom. Het minimaal handhaven van de relatieve periodieke aflossing is derhalve benodigd. Door de waarde van het blote eigendom als waarde correctie op het volledig eigendom te bepalen kunnen de vastgoedfinanciers inzicht krijgen in het verloop van het toekomstig risicoprofiel. Bij de waardering van het object is het bezwaar ´acceptatie door de markt´ ook van invloed. De effecten van particuliere erfpacht op de verkoopbaarheid van het object zijn niet in te schatten. Door middel van het stellen van de volgende voorwaarden wordt het risico wel verkleind: -

De courantheid, verkoopbaarheid en verhuurbaarheid, dient minimaal goed te zijn.

-

Het object dient te zijn gelegen in een omgeving waar erfpacht gebruikelijk is.

Particuliere erfpacht vergroot desalniettemin de onzekerheid ten aanzien van de toekomstige verkoopbaarheid en het verloop van het risicoprofiel. Het risicoprofiel van de vastgoedfinancier ten aanzien van het object wordt derhalve verhoogd.

Cashflow: Het bezwaar ten aanzien van de cashflow wordt niet onderschreven. Als gevolg van de verkoop van de grond is de netto huur, gecorrigeerd voor de canon, relatief hoger in relatie tot de hypothecaire financiering dan in het geval van volledig eigendom. Voorwaarde is dat het

iv

canonpercentage lager of gelijk is dan de reële rente. Uit analyse blijkt dat tegenvallende huuropbrengsten goed kunnen worden opgevangen. Particuliere erfpacht heeft derhalve een positief effect op de cashflow.

Transactie: Zowel de koopsom als het canonpercentage dienen verklaarbaar te zijn. De totstandkoming van het canonpercentage dient transparant te zijn. Rekening houdend met deze voorwaarde heeft particuliere erfpacht geen negatieve invloed op dit aspect van het risicoprofiel.

De onzekerheid omtrent het toekomstige verloop van het risicoprofiel, met name vanwege onzekerheid omtrent de ´acceptatie in de markt´, zal resulteren in een blijvende terughoudendheid van vastgoed financiers. Indien er echter sprake is van ernstige liquiditeitsproblemen kan particuliere erfpacht wel een alternatief bieden. De voorwaarden en criteria die gesteld moeten worden voor het financieren van vastgoed gelegen op particuliere erfpacht zijn in dit rapport gesteld.

v

Inhoudsopgave Voorwoord ........................................................................................................................................... i Samenvatting....................................................................................................................................... ii Inhoudsopgave ....................................................................................................................................vi

1.

Inleiding ....................................................................................................................................... 1 1.1

2.

3.

Vraagstelling en onderzoeksopzet ...................................................................................... 1

Particuliere Erfpacht .................................................................................................................... 4 2.1

Karakteristieken van erfpacht ............................................................................................. 4

2.2

Gemeentelijke erfpacht Amsterdam en Den Haag ............................................................. 7

2.3

Particuliere Erfpacht: Grondvermogen ............................................................................. 11

2.4

Actuele ontwikkelingen Particuliere erfpacht ................................................................... 17

2.5

Conclusies .......................................................................................................................... 18

De Vastgoedfinancier ................................................................................................................ 20 3.1

Financieringsovereenkomst .............................................................................................. 20

3.2

Wet en regelgeving ........................................................................................................... 22

3.3

De markt van vastgoedfinancieringen .............................................................................. 26

3.4

Risicoprofiel ....................................................................................................................... 27

3.5

Aanvullende financieringscriteria voor erfpacht............................................................... 30

3.6

Parallel met CMBS ............................................................................................................. 32

3.7

Conclusies .......................................................................................................................... 34

vi

4.

5.

Particuliere erfpacht & Vastgoedfinanciering ........................................................................... 35 4.1

Inventarisatie ´bezwaren´ vastgoedfinanciers .................................................................. 35

4.2

Analyse van de bezwaren .................................................................................................. 37

4.3

Conclusies .......................................................................................................................... 48

Conclusie ................................................................................................................................... 49

Noten ................................................................................................................................................. 53 Bibliografie ........................................................................................................................................ 55

Bijlage A: Vragenlijst t.b.v. Interviews en Geïnterviewden ............................................................... 58 Bijlage B: Overzicht geraadpleegde personen .................................................................................. 59 Bijlage C: Ontwikkeling van de Cashflow perioden 2004-2009, tijdvakken van 10 jaar ................... 60 Bijlage D: Waardering particuliere erfpacht...................................................................................... 63 Bijlage E: Erfpachtvoorwaarden Grondvermogen ............................................................................ 65

vii

1. Inleiding Als gevolg van de huidige economische crisis worden banken geconfronteerd met financieringsaanvragen waarbij particuliere erfpacht een rol speelt. Hierbij verkoopt de belegger de grond van zijn beleggingsobject onder voorbehoud van het recht van erfpacht en houdt hij de opstallen.

Het doel van de verkoper is om met de verkoopopbrengst zijn hypothecaire schuld deels af te lossen teneinde zijn liquiditeit en cashflow te verbeteren. Deze erfpachtstructuur kan voor de belegger gezien worden als een financieringsinstrument. De kopers zijn institutionele beleggers die op zoek zijn naar een voor inflatie gecorrigeerde belegging met een minimaal risico. Door het kopen van de grond met een recht van erfpacht, wordt de koper erfverpachter en ontvangt hij de (geïndexeerde) canon.

Thans zijn er enkele initiatiefnemers die beide partijen bij elkaar trachten te brengen. Het ‘product’ is thans nog een noviteit en er hebben slechts een beperkt aantal transacties plaatsgevonden. De ervaring is dat banken in principe uiterst terughoudend staan tegenover dergelijke structuren.

1.1

Vraagstelling en onderzoeksopzet

Voor de initiatiefnemer is het van belang dat banken met de erfpacht instemmen aangezien het anders de transactie zal bemoeilijken of onmogelijk zal maken. De hypotheekhouder zal vooral willen weten wat de gevolgen en risico’s zijn van de particuliere erfpacht in het algemeen en voor het betreffende object in het bijzonder, teneinde de ‘verkoopbeslissing’ te kunnen beoordelen. Het belang ligt daarmee in principe in lijn met dat van de belegger c.q. eigenaar, zij het dat deze in eerste instantie meer gebrand zal zijn op het verkrijgen van de liquiditeiten en het verbeteren van de cashflow. De centrale vraag is: Welke randvoorwaarden moet de initiatiefnemer stellen zodat financiers instemmen met een overdracht onder voorbehoud van het recht van erfpacht ?

Het doel van het onderzoek is om te bepalen of, en zo ja onder welke voorwaarden en criteria, particuliere erfpacht acceptabel is voor financiers en beleggers. Enerzijds biedt dit voor de initiatiefnemers enig houvast bij de ‘productontwikkeling’, anderzijds geeft dit de financiers houvast ter bepaling van haar beleid ten aanzien van deze constructies.

Definitie Onder particuliere erfpacht wordt in deze rapportage verstaan het recht van erfpacht uitgegeven door een particuliere partij, dat wil zeggen geen overheid.

Afbakening Het onderzoek richt zich op particuliere erfpacht bij commercieel vastgoed, waarbij er sprake is van professionele partijen.

Deelvragen en leeswijzer Ter beantwoording van de centrale vraag zullen de volgende aspecten c.q. deelvragen aan bod komen. Hoofdstuk 2 vangt aan met een uiteenzetting van de karakteristieken van erfpacht. In de tweede paragraaf worden de aspecten van veel gebruikte gemeentelijke erfpachtstelsels beknopt toegelicht en besproken. Dit is van belang om te kunnen vaststellen in hoeverre, en op welke punten, de particuliere erfpacht afwijkend is van het ´algemeen aanvaard´ gemeentelijk model. In de derde paragraaf wordt deze vergelijking tussen de gemeentelijke- en de particuliere erfpacht gemaakt. Tot slot worden actuele ontwikkelingen op het gebied van particuliere erfpacht besproken. Hoofdstuk 3 behandelt de facetten die voor de vastgoedfinancier van belang zijn bij het verstekken van financieringen, en in het bijzonder in het geval van erfpacht. In de eerste paragraaf worden de onderdelen van een financieringsovereenkomst besproken. Vervolgens wordt in de tweede en derde paragraaf de omgeving van de vastgoedfinancier behandeld. Hiertoe wordt eerst ingegaan op de relevante wet- en regelgeving. Daarna worden de ontwikkelingen op de markt van vastgoedfinancieringen besproken. In de vierde paragraaf staan de aspecten centraal op basis waarvan de vastgoedfinancier haar risicoprofiel bepaald. Het risicoprofiel is van belang omdat de financier met name op basis hiervan besluit of zij een financiering verstrekt.

2

De vijfde paragraaf gaat in op de additionele criteria en randvoorwaarden welke specifiek gelden in geval van erfpacht. Het hoofdstuk sluit af met een paragraaf waarin erfpacht wordt vergeleken met een financieringsstructuur. Hoofdstuk 4 presenteert de bezwaren van de vastgoedfinanciers ten aanzien van particuliere erfpacht. De bezwaren zijn geïdentificeerd aan de hand van interviews. De tweede paragraaf analyseert de bezwaren. Hierbij worden, aan de hand van een uitgewerkt voorbeeld, de gevolgen geanalyseerd voor het risicoprofiel bij particuliere erfpacht. Hoofdstuk 5 geeft tenslotte de conclusies. Hierbij wordt voor de verschillende aspecten van het risicoprofiel van de vastgoedfinancier ingegaan op aanvullende voorwaarden welke specifiek bij het financieren van particuliere erfpacht van belang zijn.

3

2. Particuliere Erfpacht Aangezien algemene kennis van erfpacht en haar facetten van belang is voor deze scriptie vangt dit hoofdstuk aan met een beknopte uiteenzetting van erfpacht en haar belangrijkste karakteristieken. Vervolgens zullen enkele veel voorkomende gemeentelijke erfpachtstelsels worden bekeken. In de derde paragraaf zullen deze worden vergeleken met de voorwaarden van particuliere erfpacht. De vierde paragraaf geeft middels een voorbeeld de mogelijke voor- en nadelen voor de belegger. Na de behandeling van enkele actuele verschijningsvormen en toepassingen van particuliere erfpacht sluit het hoofdstuk af met conclusies.

2.1

Karakteristieken van erfpacht

De wettelijke omschrijving van erfpacht luidt: erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak te houden en te gebruiken1. Hieruit volgt dat door middel van erfpacht de onroerende zaak in twee vermogensrechten wordt gesplitst. Namelijk het zakelijk recht voor de erfpachter ten aanzien van het gebruik van de opstallen en het bloot eigendomsrecht. Het bloot eigendomsrecht betreft feitelijk het eigendom van de ondergelegen grond.

De basis van de afspraken tussen de erfpachter en de erfverpachter zijn te vinden in de wet. De wettelijke regeling is summier en laat veel ruimte voor invulling van de voorwaarden over aan de partijen. De afspraken tussen partijen worden notarieel vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden welke per contract sterk kunnen verschillen.

Looptijd Binnen de gemeentelijke praktijk zijn een aantal voorwaarden ondergebracht in Algemene Bepalingen welke op basis van gewijzigde inzichten periodiek zijn aangepast. Hierdoor zijn er in de loop der tijd verschillende stelsels ontstaan. De looptijd is een belangrijk onderscheid tussen de verschillende erfpachtstelsels.

4

In de praktijk worden de volgende stelsels onderscheiden: -

Tijdelijke erfpacht: na verloop van een vooraf vastgestelde periode verkrijgt de eigenaar weer de beschikking over de grond. Nadeel van tijdelijke erfpacht is de onzekerheid over de verlenging van de erfpacht.

-

Voortdurende erfpacht: dit stelsel wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, onder te verdelen in erfpachttijdvakken. Aan het einde van een tijdvak wordt vaak de canon opnieuw vastgesteld.

-

Eeuwigdurende erfpacht: bij dit stelsel is er sprake van onbepaalde tijd. Dit stelsel benadert in combinatie met afkoop van de canon volledig eigendom aangezien de erfpachter zowel het genot van de onroerende zaak toekomt als de waardestijging van de grond.

Canon Naast de stelsels is de betaling van de canon een belangrijk onderscheid. De canon is de geldsom die de erfpachter aan de eigenaar, al dan niet periodiek, moet betalen2. De wijze van vaststelling van de canon vormt een belangrijk verschil tussen de stelsels. De canon kan verschillen tussen vast en variabel, de hoogte van de canon en de mogelijkheid om de canon af te kopen. -

Vast en variabel: De variabele canon is het meest voorkomend. Het variabele karakter bestaat uit een aanpassing aan de inflatie aangezien de canon anders in reële termen zou dalen.

-

Hoogte van de canon: De hoogte van de canon wordt vastgesteld door het canonpercentage te vermenigvuldigen met de waarde van de grond (Canon = Canon% x Waarde van de grond). Het canonpercentage is hierbij afhankelijk van de rente.

-

Aanpassing van de canon: Voor de aanpassing van de canon bestaan er vele varianten. Hierbij kunnen de grondwaarde en het canonpercentage opnieuw worden vastgesteld of alleen het canonpercentage. Een andere mogelijkheid is de canon te indexeren aan de hand van een aanpassingscoëfficiënt. Doel is om de ontwikkeling van de waarde van de grond tot uitdrukking te laten komen in de canon betaling.

-

Afkoop van de canon: Canonbetalingen kunnen vaak voor een bepaalde periode afgekocht worden. Na verloop van het tijdsvak zal er opnieuw een canonverplichting ontstaan. Het komt ook voor dat de canon eeuwigdurend afgekocht kan worden.

5

Opzegging De eigenaar kan de erfpacht opzeggen indien de erfpachter gedurende twee jaren in verzuim is met zijn canonbetalingen of in ernstige mate tekort schiet ten aanzien van zijn andere verplichtingen. Van deze bepaling kan in de onderlinge overeenkomst tussen eigenaar en erfpachter niet worden afgeweken ten nadele van de erfpachter3. Opzegging door de erfpachter is in principe wel mogelijk tenzij partijen iets anders overeenkomen.

Vergoeding waarde pand bij einde erfpacht Na het einde van de erfpacht dient de erfverpachter de waarde van de gebouwen aan de erfpachter te vergoeden. In de akte kan hiervan in bepaalde gevallen worden afgeweken4. Dit is onder andere mogelijk indien de grond een andere bestemming had dan woningbouw. Bij woningen doet deze mogelijkheid zich dus nooit voor. Een andere mogelijkheid bestaat wanneer de erfpacht wordt opgezegd door de erfpachter. In deze gevallen kan er bij het einde van de erfpacht het risico worden gelopen dat er geen vergoeding verschuldigd is. Voor de hypotheekhouder betekent dit dat er dan geen zekerheid is waar zij zich op kan verhalen.

Genot De erfpachter kent, voor zover in de akte niet anders wordt bepaald, hetzelfde genot als dat van een eigenaar. Dit betekent dus ondermeer dat hij de erfpacht kan splitsen in appartementsrechten. Ook heeft de erfpachter de bevoegdheid onverplicht aangebrachte (bouw) werken weg te nemen5. Een beperking bestaat in geval van bestemmingswijziging waarvoor de instemming van de eigenaar benodigd is.

Overdracht In de akte van erfpacht kan worden bepaald dat de erfpacht niet zonder toestemming van de erfverpachter kan worden overgedragen. Hierbij wordt tevens gesteld dat een dergelijke bepaling een executie door schuldeisers niet in de weg kan staan. De erfverpachter kan een voorgenomen overdracht niet zonder redelijke gronden weigeren6.

6

Lasten De gewone lasten en herstellingen dienen door de erfpachter te worden verricht en te worden betaald. Bij buitengewone herstellingen is de erfpachter verplicht de erfverpachter hiervan in kennis te stellen. De erfverpachter is echter niet verplicht tot het doen van herstellingen. Al het onderhoud is dus voor de erfpachter7.

2.2

Gemeentelijke erfpacht Amsterdam en Den Haag

In tegenstelling tot particuliere erfpacht komt gemeentelijke erfpacht regelmatig voor. Het doel van de gemeentelijke erfpacht is tweeledig, ten eerste komt de waardestijging van de grond ten gunste aan de gemeenschap en ten tweede kan de gemeente invloed uitoefenen op het grondgebruik. De invloed op het grondgebruik blijkt uit de erfpachtvoorwaarden. Hierin zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van het gebruik, de bestemming, de bebouwingsplicht, het sloopverbod, instandhouding van de opstallen en de gedoogplicht welke geldt voor de aanleg van openbare nutsvoorzieningen.

De erfpachtovereenkomst is een overeenkomt waarop de wettelijke regels van toepassing zijn. De gemeente dient als erfverpachter bij de uitoefening van haar bevoegdheden uit privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (ABBB) in acht te nemen. Een voorbeeld is het arrest Amsterdam/IKON8. Hierbij werd het IKON op basis van de erfpachtvoorwaarden niet toegestaan om de woonbestemming van haar pand te wijzigen zonder de toestemming van Burgemeester en Wethouders welke de toestemming weigerde. IKON heeft daarop het gelijkheidsbeginsel, andere bedrijven hadden hun pand ook als kantoor in gebruik genomen, in stelling gebracht. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een overheidslichaam bij het uitoefenen van haar bevoegdheden uit een erfpachtverhouding de ABBB in acht dient te nemen. IKON kon hier in dit geval echter geen beroep op doen omdat de gemeente haar beleid voordat IKON om toestemming vroeg al had gewijzigd.

Aangezien gemeentelijke erfpacht algemeen aanvaard is leidt financiering hiervan over het algemeen niet tot problemen. Bestudering van de invulling van de belangrijkste bepalingen,

7

waarvan een aantal genoemd in paragraaf 2.1, bij gemeentelijke erfpacht vormt het uitgangspunt voor de analyse van de particuliere erfpacht en de toets aan de marktconformiteit.

De gemeenten met het, gemeten naar grondoppervlak, grootste areaal aan erfpacht zijn Amsterdam en Den Haag. Samen vertegenwoordigen zij bijna 44% van de stedelijke erfpacht (Nelisse, 2008, p. 47). De Algemene Bepalingen van Amsterdam (Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000) en Den Haag (Algemene Bepalingen, herziening 1993 versie 2008) zullen nader worden besproken.

Looptijd Een belangrijk verschil tussen de beide stelsels is dat Amsterdam een stelsel kent van voortdurende erfpacht en Den Haag van eeuwigdurende erfpacht. Bij Amsterdam is de looptijd opgedeeld in tijdsvakken van 50 jaar, waarbij aan het eind van elk tijdvak de erfpachter het erfpachtrecht kan beëindigen. In dat geval vergoedt de gemeente de waarde van de opstallen. Beëindiging door de gemeente is ook mogelijk.

Canon De canon wordt volgens beide stelsels berekend volgens een percentage van de grondprijs. De grondprijs is gebaseerd op de marktwaarde. Bij het Amsterdamse stelsel bestaat de keuze tussen een variabele en een vaste canon.

Bij een variabele canon wordt de canon jaarlijks aangepast aan de ontwikkeling van de inflatie. Bij een vaste canon, of de afkoop van de canon, blijft de jaarlijkse aanpassing achterwege en gebeurt dit aan het einde van de vaste canon periode.

Ter bepaling van de hoogte van de canon zijn de grondprijs en het canonpercentage van belang. In Amsterdam wordt bij een variabele canon het percentage ter bepaling van de aanvangscanon afgeleid van het rendement op vijf staatsleningen met de langst resterende looptijd en wordt door Burgemeester en Wethouders vastgesteld. Vervolgens wordt het percentage jaarlijks aangepast aan de ontwikkeling van het algemeen prijsniveau, oftewel gecorrigeerd voor inflatie, minus 1%.

8

Bij het Haagsche stelsel wordt het canon percentage vastgesteld op basis van rentepercentages op overheidsgegarandeerde en niet-overheidsgegarandeerde leningen met looptijden van respectievelijk 10 en 5 jaar. Vervolgens geldt de canon voor een periode van vijf jaar waarna deze opnieuw wordt vastgesteld. De canonpercentages voor 2010 zien er ter indicatie als volgt uit9: Figuur 1: Canonpercentages

Gemeente Canon% Toelichting Den Haag 4,80% 2010, vastgesteld per december 2009 Amsterdam 3,77% 2e kwartaal 2010 Bij een vaste canon (alleen het Amsterdamse stelsel) van 10 jaar wordt gekeken naar het rendement op staatleningen met een resterende looptijd van 9 jaar en 10 jaar. Het percentage wordt vervolgens verhoogd met een risico opslag van 1,5%. Na afloop van de 10 jaar wordt het canonpercentage op dezelfde manier vastgesteld. De vaststelling van een canon van 25 jaar geschiedt op gelijke wijze. Een belangrijk verschil tussen de vaste canon van 10 jaar en 25 jaar is dat bij keuze voor 10 jaar, evenals bij variabele canon, de grondwaarde het gehele tijdsvak van 50 jaar ongewijzigd blijft. Bij een vaste canon van 25 jaar wordt de grondwaarde iedere 25 jaar opnieuw vastgesteld. De nieuwe actuele grondwaarde is de zogenaamde schaduwgrondwaarde. De schaduwgrondwaarde is gelijk aan de grondwaarde bij uitgifte gecorrigeerd voor de inflatie minus 1% en wordt jaarlijks vastgesteld.

Herziening Canon Bij de herziening van de canon bestaan er belangrijke verschillen tussen de stelsels. Den Haag past geen herziening toe en de looptijd van de erfpacht is eeuwigdurend. Het Amsterdamse stelsel kent in het geval van een variabele canon een herziening iedere 50 jaar. Deze herziening vindt plaats op basis van de voor inflatie gecorrigeerde grondwaarde minus 1%.

Beëindiging van de erfpacht Bij zowel de Amsterdamse als de Haagse Algemene Bepalingen is beëindiging door de erfverpachter alleen mogelijk indien de erfpachter zijn verplichtingen niet nakomt. Hiervan is in ieder geval sprake als de canon gedurende 2 jaar niet wordt betaald. Andere verplichtingen dan de canonbetaling rechtvaardigen echter ook opzegging door de erfverpachter.

9

De andere verplichtingen betreffen onder andere het onderhoud en de lasten van de opstallen en het gebruiken van de opstallen conform bestemming. Een voorbeeld hiervan is het vonnis van de Rechtbank van Arnhem in de zaak Stichting Fort bij Pannerden/Staatsbosbeheer10. Als gevolg van liquiditeitsproblemen was de Stichting niet in staat haar doelstelling, het restaureren van het fort, te verwezenlijken. Daarmee kwam vast te staan dat de Stichting niet in staat was het fort te gebruiken zoals dat was omschreven in de erfpachtovereenkomst waarmee de opzegging was gerechtvaardigd.

Bestemmingswijziging De Algemene Bepalingen bepalen dat de erfpachter verplicht is het perceel te gebruiken conform de in de akte omschreven bestemming. Het is de erfpachter ook niet toegestaan om het perceel of de opstallen niet of nauwelijks te gebruiken. Tegenstrijdig gebruik brengt het risico met zich mee dat de erfverpachter een grond heeft om de erfpacht op te zeggen. Het belang van de bestemmingsbepaling blijkt uit het arrest Kunst en antiekstudio Lelystad11. Ondanks dat het hierbij niet ging om een erfpachtovereenkomst maar om een koopovereenkomst, is het arrest een voorbeeld van gebruiksbeperkende bepalingen in een privaatrechtelijke overeenkomst. In dit arrest had de gemeente een stuk grond verkocht aan Kunst en Antiekstudio Lelystad. In de overeenkomst was opgenomen dat de grond uitsluitend mocht worden aangewend voor de bouw van een bedrijven- en handelscentrum waarbij detailhandel niet was toegestaan. Het vigerende bestemmingsplan kende de beperking ten aanzien van detailhandel niet. Kunst en Antiekhandel Lelystad was voorts voornemens om de bedrijfsruimte te verhuren aan een Leen Bakker winkel, een detailhandelsbedrijf in de meubelsector. De gemeente weigerde toestemming voor de verhuur te verlenen. Kunt en Antiekhandel Lelystad was van mening dat de gemeente zich voor de gebruiksbepalingen moest bedienen van haar publiekrechtelijke bevoegdheden. Ondanks het vigerende bestemmingsplan heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de handelswijze van de gemeente geoorloofd was. De Wet op de Ruimtelijke Ordening staat derhalve dus niet in de weg aan het opnemen van voorwaarden omtrent grondgebruik in overeenkomsten.

10

Lasten en onderhoud Alle gewone en buitengewone lasten komen conform de wettelijke bepalingen voor rekening van de erfpachter. In de gemeentelijke voorwaarden wordt tevens genoemd dat de erfpachter de opstallen goed dient te onderhouden en indien nodig tijdig dient te vernieuwen. De erfverpachter kan, als de erfpachter dit nalaat, de herstelwerkzaamheden zelf laten verrichten op kosten van de erfpachter.

Afkoop van de canon De Algemene Bepalingen van de gemeente Amsterdam geven de erfpachter de mogelijkheid de canon voor het lopend tijdvak van 50 jaar af te kopen. De afkoopsom wordt door Burgemeester en Wethouders bepaald en is gebaseerd op een door haar vast te stellen afkooppercentage waartegen de canon betalingen contant worden gemaakt. Het afkooppercentage in combinatie met de resterende looptijd van de erfpacht resulteert in de afkoopfactor. Het bedrag van de afkoop wordt dan berekend door het actuele canonpercentage te vermenigvuldigen met de schaduwgrondwaarde en de afkoopfactor.

In Den Haag is de erfpachter gerechtigd voor de uitgifte de canon en de beheerskosten eeuwigdurend af te kopen. Na de uitgifte is dit alleen mogelijk na goedkeuring van Burgemeester en Wethouders.

2.3

Particuliere Erfpacht: Grondvermogen

Finquiddity Grondvermogen B.V. (hierna te noemen Grondvermogen) is een initiatief van Kempen en Co. Grondvermogen koopt de grond van (particuliere) woningen en commercieel vastgoed om deze vervolgens in erfpacht uit te geven. Zoals in de inleiding aangegeven creëert Grondvermogen een voor inflatie gecorrigeerd beleggingsproduct ten behoeve van institutionele partijen. Grondvermogen heeft thans voor circa € 100 miljoen aan grond gekocht welke vervolgens in erfpacht is uitgegeven. Voor het grootste deel betreffen het woningen en slechts voor een klein deel (circa 10%) commercieel vastgoed12. Grondvermogen richt zich voor wat betreft de particuliere markt op mensen die het vermogen, dat vaak `opgesloten` zit in hun huis, vrij willen maken (Informatieboek Grondvermogen 2009).

11

Voor wat betreft commercieel vastgoed ziet Grondvermogen haar ‘product’ als een langlopende financiering. Tot op heden is bij commercieel vastgoed het motief van de verkoop vooral gelegen in de liquiditeitsbehoefte van de verkoper. Middels de verkoop van de grond tracht de verkoper zijn maandelijkse lasten te verlagen en daarmee de cashflowpositie te verbeteren. Eén en ander ingegeven door het huidige tijdsgewricht. Hierbij dient opgemerkt te worden dat er tot op heden slechts enkele transacties hebben plaatsgevonden.

Bij het behandelen van de kenmerken van particuliere erfpacht zullen de erfpachtvoorwaarden zoals deze door Grondvermogen worden gehanteerd (bijlage E) als uitgangspunt worden genomen. De voorwaarden zijn tijdens twee interviews door Grondvermogen toegelicht.

Looptijd Bij Grondvermogen is er, evenals bij het Amsterdamse stelsel, sprake van een voortdurende erfpacht. Het tijdvak bedraagt 50 jaar. Eventueel kan een kortere looptijd van bijvoorbeeld 30 jaar overeen worden gekomen.

Canon Grondvermogen hanteert de variabele canon welke jaarlijks met de inflatie wordt gecorrigeerd. De aanvangscanon wordt door grondvermogen afgeleid uit het rentepercentage van een staatsobligatie met eenzelfde looptijd als het erfpachtcontract. De rente wordt vervolgens gecorrigeerd voor de inflatieverwachting zodat de reële rente resulteert. De reële rente vormt de basis welke wordt verhoogd met een commerciële opslag. De gehanteerde commerciële opslag is ongeveer gelijk aan de opslag van vastgoedbanken.

Op basis van de volgende uitgangspunten is het canonpercentage af te leiden: -

Tijdvak 30 jaar

-

Rente op staatsobligaties met een looptijd van 30 jaar 3,60%13

-

inflatieverwachting 2,10%14

-

commerciële opslag 2,60%

12

Middels de formule

kan de reële rente van 1,47% worden berekend.

Indien deze verhoogd wordt met de commerciële opslag bedraagt het canonpercentage 4,07%15. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de commerciële opslag het resultaat is van onderhandelingen tussen de toekomstige erfpachter en erfverpachter.

Het canonpercentage wordt vervolgens jaarlijks geïndexeerd waarbij een minimum index geldt van 1%. Hierdoor is de gemiddelde indexatie volgens het erfpachtcontract hoger dan de werkelijke indexatie. Indien bijvoorbeeld € 1.000,-- sinds 1980 wordt geïndexeerd, is dit bedrag in 2009 gegroeid tot € 2.118,--. Indien er een minimale index geldt van 1% bedraagt dit € 2.173,-- , oftewel 2,6% hoger16.

Herziening Canon Bij Grondvermogen geldt een tijdvak van 50 of eventueel 30 jaar. De aanpassing geschiedt na afloop van het tijdvak aan de hand van de dan te bepalen reële rente. De berekening ziet er als volgt uit:

Waarbij : *reële rente = deze wordt afgeleid uit een liquide inflatiegerelateerde obligatie uitgegeven door de Staat der Nederlanden met een looptijd van 50 jaar (of gelijk aan de looptijd van het tijdvak). *De terugkoopfactor =

, de terugkoopfactor voor de eerste herziening staat vast

bij aanvang van het erfpachtcontract en bedraagt

= 24,57.

Beëindiging van de erfpacht Opzegging door de erfpachter is uitgesloten. De erfverpachter kan de erfpacht opzeggen indien de canon gedurende 2 jaar niet is betaald of de erfpachter in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Voor opzegging dient eerst de eventuele hypotheekhouder in kennis te worden gesteld.

13

De erfpachtvoorwaarden geven een niet-limitatieve opsomming van situaties waarin de erfpachter tekort schiet. Dit is onder andere het geval bij ernstige nalatigheid van onderhoudswerkzaamheden en wanneer faillissement of surseance van betaling van de erfpachter wordt uitgesproken. Deze laatste opzegmogelijkheid brengt een risico met zich mee voor de vastgoedfinancier. De vastgoedfinancier zal tenminste de afweging willen maken of zij de verplichtingen in de plaats van de erfpachter wil nakomen teneinde beëindiging van het recht van erfpacht te voorkomen. Een faillissement of surseance van betaling hoeft echter niet gerelateerd te zijn aan het object waarmee deze mogelijkheid redelijkerwijs komt te vervallen.

Indien de erfpacht eindigt als gevolg van de opzegging door de erfverpachter krijgt de hypotheekhouder middels zaaksvervanging17 wel een pandrecht op de vordering van de erfpachter welke bestaat uit de vergoeding van de waarde van erfpacht onder aftrek van hetgeen de erfverpachter te vorderen heeft.

Bestemmingswijziging De erfpachtvoorwaarden van Grondvermogen bepalen dat het gebruik, evenals bij de gemeentelijke Algemene Bepalingen, conform bestemming dient te zijn. Voor gebruik anders dan bepaald in de voorwaarden is toestemming van de erfverpachter nodig. De erfpachtvoorwaarden van Grondvermogen kennen voorts een expliciete mogelijkheid van een bestemmingswijziging in woonruimte.

Lasten en onderhoud Alle lasten zijn, net zo als bij de gemeentelijke erfpacht, voor rekening van de erfpachter. Ten aanzien van herstelwerkzaamheden is bepaald dat bij het niet-nakomen van deze verplichting de erfverpachter het recht heeft het erfpachtrecht op te zeggen.

Terugkoopmogelijkheid Grondvermogen kent in tegenstelling tot het Amsterdamse en het Haagsche stelsel expliciet de mogelijkheid tot het terugkopen van de grond door de erfpachter. Grondvermogen kent zowel een tussentijdse- als een reguliere terugkoopmogelijkheid.

14

-

Tussentijdse terugkoopmogelijkheid

Iedere 10 jaar heeft de erfpachter de mogelijkheid om de grond terug te kopen. De terugkoopmogelijkheid is dan gelijk aan de contante waarde van de verplichtingen van de erfpachter plus een opslag van 3 maal de jaarcanon. De opslag kan gezien worden als een boete voor het vervroegd beëindigen van het contract. Gezien de hoogte van de opslag is deze mogelijkheid vanuit financieel opzicht niet interessant. -

Reguliere terugkoopmogelijkheid

Aan het einde van het tijdvak heeft de erfpachter de mogelijkheid om de grond terug te kopen. De terugkoopprijs wordt berekend door de formule: maandelijkse canon x 12 x terugkoopfactor. De terugkoopfactor zou, uitgaande van het eerder gehanteerde canonpercentage van 4,07%, 21,57 bedragen.

Verpanding van de huur De huur wordt voor een bedrag van een jaar canon verpand aan de erfverpachter. Het motief van Grondvermogen is dat de erfpachter anders op relatief eenvoudige wijze de achterstand ten aanzien van de canonbetalingen tot bijna 2 jaar kan laten oplopen. De hypotheekhouder staat echter kritisch tegenover deze bepaling aangezien het pandrecht op de huren voor haar een belangrijke zekerheid is.

Verpanding van de verzekeringspenningen De verzekeringspenningen van de afgesloten verzekeringsovereenkomst dienen te worden verpand aan de erfverpachter. Het motief van de erfverpachter is dat deze zekerheid wenst omtrent de verplichting van de erfpachter ten aanzien van de herstel of wederopbouw verplichting. Bepaald is dat de eventuele hypotheekhouder hoger in rang is.

Garantstelling door erfpachter bij verkoop Bij verkoop dient de verkopende erfpachter voor 1 jaar hoofdelijk aansprakelijk te staan voor de canonbetalingen door de nieuwe erfpachter. Het motief van Grondvermogen bij deze bepaling is om in het geval van grond zonder opstallen, zekerheid te hebben omtrent de gegoedheid van de debiteur in geval van verkoop. De erfpachter kan het recht van erfpacht immers verkopen aan een koper welke mogelijk niet aan de canonverplichtingen kan voldoen waarbij het risico feitelijk bij Grondvermogen ligt.

15

In geval bij grond met opstallen speelt deze problematiek niet. Wel zal een dergelijke bepaling een negatieve invloed hebben op de verkoopbaarheid van het object.

In onderstaande tabel is een samenvatting gegeven van de behandelde karakteristieken van de gemeentelijke Algemene Bepalingen en de voorwaarden van Grondvermogen. De genoemde artikelen verwijzen naar de artikelen uit de Algemene Bepalingen. Figuur 2: Vergelijking Erfpachtstelsels

Looptijd vaststelling canon% aanpassing canon Actueel Canon% Afkoop eeuwigdurend Herziening Canon Verkoop erfpachtrecht Beëindiging door erfverpachter Vergoeding bij beëindiging Lasten voor erfpachter Onderhoud voor erfpachter Terugkoopmogelijkheid

Amsterdam: AB Den Haag: AB 1986, Particuliere voor voortdurende herziening 1993 erfpacht erfpacht 2000 versie 2008 Grondvermogen Kantoren voor onbepaalde eeuwigdurend (art. voor onbepaalde tijd (art. 3) 5) tijd (art. 3) Afgeleide van de Afgeleide van de Afgeleide van de rente rente rente Ja (art. 7 lid 4) ja (art 11) Ja (art.5) 3,77% 4,80% 4,07% Nee (art. 10) ja (art. 9) Nee Ja (art. 11 lid 2) Nee (art. 12) Ja Ja (art. 21) Ja (art 19) Ja (art. 13.6) Ja (art 33) Ja (art 26 en art 27) Ja (art 14.3) Ja (art. 33)

Ja (art. 28)

Ja (art 15)

Ja (art. 18) Ja (art. 16)

Ja (art. 13) Ja (art 17.1)

Ja (art. 9) Ja (art. 10.4 e.v.)

Nee

Nee

Ja (6 lid 5 en 6)

Verpanding van Nee verzekeringspenningen

Nee

Ja (art. 12)

Huurverpanding Nee Garantie erfpachter bij Nee

Nee Nee

Ja (art. 12.8.2) Ja

16

2.4

Actuele ontwikkelingen Particuliere erfpacht

Naast het in de vorige paragrafen besproken initiatief van Grondvermogen zijn er, al dan niet als gevolg van het huidige economische tijdsgewricht, nog een aantal ontwikkelingen zichtbaar op het gebied van particuliere erfpacht. Deze ontwikkelingen hebben met name betrekking op woningen en niet op commercieel vastgoed. Desalniettemin zijn dergelijke ontwikkelingen van belang omdat er parallellen zijn te trekken met de commerciële vastgoedmarkt en kunnen zij bijdragen aan de discussie omtrent particuliere erfpacht als fenomeen.

Erfpacht in de Splitsingsmarkt Met name in Amsterdam worden woningen, veelal door handelaren, na renovatie gesplitst teneinde ze met winst te verkopen. De laatste jaren is het voorgekomen dat de handelaren de woningen verkopen bezwaard met een recht van erfpacht. De consument blijkt niet altijd op de hoogte te zijn van de consequenties van erfpacht. Het heeft de schijn dat de verkopers hun opbrengsten middels de erfpachtconstructie weten te maximaliseren. Sinds januari 2010 hebben banken laten weten deze woningen niet te willen financieren waardoor deze onverkoopbaar zijn geworden. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) geeft als reden de onduidelijkheid omtrent de identiteit van de eigenaar van de grond. Dit zouden namelijk partijen kunnen zijn met wie banken niet geassocieerd wensen te worden (Huizen onverkoopbaar, 2010). Daarnaast speelt de zorgplicht van de bank ten aanzien van de consument een belangrijke rol.

Deze werkwijze laat, ten aanzien van de financierbaarheid van particuliere erfpacht, twee problemen zien. In de eerste plaats de zorgplicht van de banken voor de consument. Dit heeft onder meer geleid tot een discussie om erfpacht onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten te plaatsen (Erfpacht onder toezicht AFM, 2010). In de tweede plaats de identiteit van de erfverpachter. Ook als deze bekend is en het een zonder meer gerenommeerde partij betreft kan zij het recht verkopen aan een partij met wie de bank niet geassocieerd wil worden

Erfpacht bij verkoop nieuwbouw woningen Als gevolg van de economische crisis blijkt het steeds moeilijker woningen te verkopen. Om de koopsom van de woningen te verminderen teneinde de verkoop van de woningen te bespoedigen kan het instrument erfpacht een rol spelen. De erfpachtconstructie wordt hierbij ingezet als

17

stimuleringsmaatregel waarmee het vertragen of stopzetten van ontwikkelingen wordt tegengegaan. De volgende erfpachtconstructies worden gebruikt (Nijland, 2009): 1. Gemeenten kunnen de grond aan de particuliere koper in erfpacht geven zodat kopers de grond niet hoeven te kopen. 2. De gemeente neemt de grondposities van marktpartijen over en geeft deze vervolgens uit in erfpacht. Op deze manier wordt de financieringsbehoefte van de marktpartijen verminderd. 3. Ontwikkelaars kunnen kiezen de woningen te koop aan bieden met en zonder erfpacht. De erfpacht kan hierbij gezien worden als een financiering voor de koper.

2.5



Conclusies

De basis van de erfpachtvoorwaarden zijn wettelijk geregeld. De gemeente als erfverpachter dient tevens rekening te houden met de Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur.



De Algemene Bepalingen van de gemeenten en de erfpachtvoorwaarden van Grondvermogen zijn op veel punten gelijk. Op hoofdlijnen komen de bepalingen ten aanzien van de vaststelling van de canon, de opzeggingsgronden, de kosten voor het onderhoud en de vergoeding voor de opstallen bij het einde van de erfpacht, overeen.



De belangrijkste verschillen tussen de Algemene Bepalingen van de gemeenten en de erfpachtvoorwaarden van Grondvermogen zijn: o

Het canonpercentage bij Grondvermogen kent een minimale indexering van 1% per jaar. De gemeentelijke Algemene Bepalingen hebben daarentegen geen minimum grens van 0%.

o

Grondvermogen kent de mogelijkheid van het terugkopen van de grond door de erfpachter. Bij gemeenten is alleen het afkopen van de erfpacht voor het tijdsvak of in het geval van Den Haag, eeuwigdurend, mogelijk.

o

Grondvermogen kent, in tegenstelling tot de gemeenten, aanvullende voorwaarden ten aanzien van de huurverpanding.

o

Bij verkoop dient bij Grondvermogen de erfpachter 1 jaar garant te staan voor de canonbetalingen. De Algemene Bepalingen van de gemeenten kennen een dergelijke bepaling niet.

18

o

Bij grondvermogen is beëindiging door de erfverpachter mogelijk indien de erfpachter failliet is of surseance van betaling heeft aangevraagd. Bij de gemeenten is dit niet het geval.



De identiteit en betrouwbaarheid van de erfverpachter is bij particuliere erfpacht van belang.

19

3. De Vastgoedfinancier De vastgoedfinancier financiert op basis van hypothecaire zekerheid. In het geval van erfpacht wordt hypotheek gevestigd op het recht van erfpacht. Om te kunnen bepalen of, en zo ja onder welke voorwaarden, de vastgoedfinancier bereid is te financieren op basis van een hypotheek gevestigd op particuliere erfpacht is het van belang de verschillende aspecten van de vastgoedfinanciering en de omgeving van de vastgoedfinancier nader te onderzoeken. Dit hoofdstuk start met de elementen van de financieringsovereenkomst. De tweede paragraaf gaat in op een aantal aspecten vanuit de wet- en regelgeving die voor de vastgoedfinancier van belang zijn. Naast een uiteenzetting van het hypotheekrecht wordt ingegaan op de regelgeving omtrent de toegenomen kapitaaleisen welke van invloed zijn op het financieringsbeleid van de bank. In de derde paragraaf wordt de markt van vastgoedfinanciers bekeken. Met name, de marktomvang en de ontwikkeling van de productie over de afgelopen jaren worden toegelicht. De vierde paragraaf gaat in op de financieringscriteria welke bij de beoordeling van het risico voor de vastgoedfinancier van belang zijn. Vervolgens worden in de volgende paragraaf de aanvullende criteria welke gehanteerd worden in het geval van erfpacht genoemd. Deze paragraaf is voor een belangrijk deel gebaseerd op het kredietbeleid van FGH Bank N.V. In paragraaf zes wordt een vergelijking gemaakt tussen het financieren van particuliere erfpacht en Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS). Deze vergelijking maakt de hypothecaire zekerheid op erfpacht ten opzicht van volledig eigendom inzichtelijk. Het hoofdstuk sluit af met conclusies.

3.1

Financieringsovereenkomst

Vanwege het kapitaalintensieve karakter van vastgoedinvesteringen speelt de financiering een belangrijke rol. Indien vreemd vermogen benodigd of wenselijk is zal de investeerder op zoek gaan naar een financier. Partijen zullen vervolgens afspraken maken over de voorwaarden welke worden vastgelegd in een financieringsovereenkomst. Deze overeenkomst vormt de basis voor de hypotheekakte welke wordt gepasseerd bij de notaris.

20

De volgende voorwaarden uit de financieringsovereenkomst zijn, niet limitatief, te onderscheiden (Geltner, 2007, p. 452-453): Hoofdsom: De hoofdsom kan direct bij het passeren van de hypotheekakte worden uitgekeerd of in termijnen. Dit laatste kan bijvoorbeeld het geval zijn bij de bouw van een object waarbij de hoofdsom wordt uitgekeerd naarmate de bouw vordert. Rente: Er kan gekozen worden uit een variabele (bijvoorbeeld euribor) rente of vaste rente voor een bepaalde periode. Looptijd: Partijen kunnen in principe iedere looptijd overeenkomen. Indien de investeerder de intentie heeft het object op korte termijn te verkopen, zal een korte looptijd (bijvoorbeeld 1 jaar) het meest passend zijn. Bij een lange termijn belegging past daarentegen een lange looptijd. Aflossing: Er zijn diverse aflosmethodieken die partijen overeen kunnen komen. De hoofdvormen zijn lineaire aflossing, aflossing op basis van annuïteiten en een aflossing ineens. Bij een lineaire aflossing wordt er periodiek een vast bedrag op de hoofdsom afgelost. Als gevolg van de dalende hoofdsom dalen de rentelasten bij een gelijkblijvend rentepercentage. Bij een annuïteitenfinanciering betaald de geldnemer periodiek een vast bedrag voor rente en aflossing. De samenstelling van de annuïteit wijzigt maar het totaal van de periodieke betaling niet. Tenslotte kan ook overeen worden gekomen dat de financiering wordt afgelost bij het einde van de looptijd of wanneer het object wordt verkocht. Vergoeding voor vervroegde aflossing: Hiervan is sprake indien de geldnemer vroegtijdig de financiering (deels) wenst af te lossen. In dat geval is er een vergoeding verschuldigd voor het optredend rendementsverlies van de financier. De vergoeding kan bestaan uit de contante waarde van de nog verschuldigde termijnen eventueel vermeerderd met een boete. Afsluitkosten en provisies: Naast de afsluitcommissie en de taxatiekosten kunnen er additionele provisies worden gevraagd welke bijvoorbeeld afhankelijk worden gesteld van de winst bij verkoop van het object. Dergelijke provisies komen voor bij financieringen met een hoog risico waarvoor de financier een hoger rendement eist. Zekerheden: Naast een eventuele borg of garant vormen de vestiging van hypotheek en de verpanding van de huurpenningen de belangrijkste zekerheden voor de bank. In de volgende paragraaf zullen deze worden toegelicht.

21

Door de specifieke invulling en combinatie van de genoemde onderdelen van de leningovereenkomst kunnen er verschillende financieringen vormgegeven worden. Hiermee kan de financier aansluiting zoeken bij de wensen van de investeerder. De volgende financieringen kunnen worden onderscheiden (De Kousemaeker, 2007, p.203): -

Beleggingsfinanciering: dit betreft een (middel) lange termijn (> 5 jaar) financiering. De geldnemer is voornemens het object voor langere termijn in portefeuille te houden;

-

Handelsfinanciering: De geldnemer heeft als doel het object te verkopen. De financiering kenmerkt zich door een korte looptijd (< 2jaar);

-

Bouwfinanciering: Dit betreft de financiering ten behoeve van de bouw van een object. De hoofdsom wordt hierbij (deels) in depot gehouden en uitgekeerd naarmate de bouw van het object vordert.

-

Uitpondfinanciering: Hiervan is sprake indien een wooncomplex per wooneenheid wordt verkocht. Aflossing van de financiering vindt plaats uit de verkoopopbrengsten van de wooneenheden.

-

Participatiefinanciering: Indien er sprake is van een verhoogd risicoprofiel kan de financier additionele premies of winstrechten bedingen.

3.2

Wet en regelgeving

De vastgoedfinancier heeft op verschillende vlakken te maken met wet- en regelgeving waarvan een aantal in deze paragraaf zullen worden toegelicht.

Hypotheek en Pandrecht De rechten van pand en hypotheek zijn wettelijk geregeld in Boek 3, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek. Het hypotheekrecht kan alleen gevestigd worden op register goederen en het pandrecht op niet-registergoederen. De rechten hebben als doel om een vordering bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen18. Voor het vestigen van de hypotheek is een notariële akte en inschrijving van de akte in de openbare registers benodigd19.

22

Met het recht van hypotheek heeft de vastgoedfinancier een hoge voorrang bij verhaal. Alleen het retentierecht, waarbij de schuldeiser zijn vordering met voorrang op de zaak kan verhalen boven allen tegen wie het retentierecht uitgeoefend kan worden, en vorderingen van de fiscus20 kunnen ´voor´ het hypotheek- of pandrecht gaan. De hypotheekhouder heeft het recht van parate executie21. Hierdoor kan de hypotheekhouder, indien de debiteur in verzuim is ten aanzien van zijn verplichtingen, het verbonden object in het openbaar verkopen. In tegenstelling tot andere schuldeisers hoeft de hypotheekhouder dus niet te beschikken over een vonnis op grond waarvan geëxecuteerd kan worden. Daarnaast is de hypotheekhouder separatist hetgeen inhoudt dat zij, in geval van faillissement van de schuldenaar, haar verhaalrecht zelfstandig mag uitoefenen.

Het recht van hypotheek brengt met zich mee dat de hypotheekhouder een recht van pand heeft op de vorderingen die in de plaats treden van het ondergezette object. Dit is onder meer van belang bij het einde van het recht van erfpacht. De erfpachter heeft op dat moment recht op een vergoeding van de waarde van de gebouwen22. Indien het recht van erfpacht was bezwaard met hypotheek brengt dit dus de verpanding met zich mee van de opstalvergoeding. De waarderingsmethode ter bepaling van de vergoeding is hierbij van belang. Een voorbeeld is de zaak van een (geanonimiseerde) financier tegen Trustkantoor Fagoed23. Het betrof agrarische grond welke in erfpacht was uitgegeven door Fagoed aan een agrariër. De agrariër was tevens een financiering aangegaan waarbij de financier hypotheek had gevestigd op het recht van erfpacht. De agrariër heeft vervolgens verzuimd zijn canonverplichtingen te voldoen. Na het faillissement van de agrariër wenst de financier zich te verhalen op de vergoeding van de waarde van de grond na aftrek van de achterstallige canonbetalingen. Kern van het geschil tussen de financier en de erfverpachter was de methode van waardering. Volgens de methodiek van Fagoed was er geen vergoeding verschuldigd aangezien de agrarische waarde minus het blote eigendom de achterstallige canon niet overschrijdt. Bij de bepaling van het blote eigendom houdt Fagoed expliciet rekening met specifieke erfpachtbepalingen zoals de looptijd en de terugkoopregeling. De rechtbank heeft Fagoed om een nadere toelichting op haar berekeningswijze gevraagd en partijen in overweging gegeven een minnelijke regeling te treffen. De rechtbank concludeerde hierbij wel dat de taxatie van de financier, welke zich baseerde op de hogere vrije verkoopwaarde van het perceel op basis van financieringslasten, zich onterecht

23

abstraheert van de bepalingen en de looptijd van de erfpachtovereenkomst. Anders gezegd, met de specifieke erfpachtbepalingen dient rekening te worden gehouden en deze zijn mede bepalend voor de waardering van het recht van erfpacht.

Zowel de gemeentelijke Algemene Bepalingen als de erfpachtvoorwaarden van Grondvermogen bepalen dat in het geval van een beëindiging van de erfpacht door de erfverpachter wegens het niet nakomen van de verplichtingen door de erfpachter, binnen 6 maanden na de beëindiging, middels een openbare veiling een identiek recht van erfpacht wordt gevestigd. De opbrengst komt, onder aftrek van de vorderingen en kosten van de erfverpachter, ten gunste aan de (voormalige) erfpachter.

Bij het beëindigen van de erfpacht door de erfverpachter vanwege het tekortschieten van de erfpachter in de nakoming van zijn verplichtingen, dient de erfverpachter de hypotheekhouder, als beperkt gerechtigde, hiervan binnen 8 dagen in kennis te stellen op straffe van nietigheid24. Dit geeft de hypotheekhouder de gelegenheid haar bevoegdheden ten aanzien van het hypotheekrecht uit te oefenen. Een mogelijkheid is dat zij zorg draagt voor de nakoming van de verplichtingen om beëindiging te voorkomen indien zij dit niet wenselijk acht.

Naast de hypotheek op het onroerend goed vestigt de vastgoedfinancier een pandrecht op de huurinkomsten. Met betrekking tot dit pandrecht heeft de pandhouder inningbevoegdheid25. Dit houdt in dat de huurder, nadat het pandrecht hem is medegedeeld, bevrijdend dient te betalen aan de pandhouder.

Wet op het Financieel Toezicht (Wft) Op 1 januari 2007 is de Wft in werking getreden. De Wft streeft drie doelstellingen na: inzichtelijkheid, doelgerichtheid en marktgerichtheid van de financiële sector. De Nederlandsche Bank (DNB) voert het toezicht uit voor wat betreft de soliditeit van financiële ondernemingen en de stabiliteit van de sector. Het gedragstoezicht wordt uitgevoerd door de Autoriteit Financiële markten (AFM) en richt zich op transparante processen, zuivere verhoudingen tussen marktpartijen en het zorgvuldig behandelen van klanten.

24

Via de Wft wordt ook de regelgeving, welke voortkomt uit de Basel akkoorden, in Nederland geïmplementeerd. De Bazel akkoorden zijn aanbevelingen van het Bazelse Comité welke bestaat uit de Europese toezichthouders. In het eerste Basel akkoord, Basel I, zijn minimum kapitaaleisen gesteld voor banken. In dit akkoord worden kredieten in klassen ondergebracht en in overeenstemming met de geraamde risicograad van de betreffende klassen gewogen. Banken dienen over het totaal, naar risico gewogen activa, een kapitaaleis aan te houden van 8%. Basel II, het huidige raamwerk, heeft het systeem van risicogewichten verfijnd waarmee de kapitaaleisen risicogevoeliger zijn geworden. Het risico van verliezen door het in gebreke blijven van de debiteur, zijnde het kredietrisico, is op transactieniveau van invloed op het benodigde kapitaal van de financiële instelling. Het kredietrisico wordt bepaald door de kans dat de debiteur niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen te vermenigvuldigen met het verwachte verlies uitgaande van het in gebreke blijven van de debiteur26. De kwaliteit van de debiteur en de zekerheid zijn derhalve bepalend voor het kredietrisico en daarmee voor het vereiste kapitaal dat de bank aan moet houden. Met betrekking tot een hypothecaire zekerheid op commercieel vastgoed, zijn er richtlijnen afgegeven ter beoordeling van de kwaliteit van het vastgoed27. De regelgeving stimuleert de afweging van het risico en het rendement in de werkwijze van de financiële instellingen.

In september 2010 heeft het Bazelse Comité een compromis bereikt voor Bazel III. Bazel III komt er kort gezegd op neer dat de kapitaaleisen verder worden verhoogd. In plaats van 8% wordt de kapitaaleis verhoogd naar 10,5%. Daarnaast worden er een aantal additionele eisen gesteld die tot gevolg hebben dat banken meer kapitaal nodig hebben. Ten aanzien van de risicoafweging zijn de wijzingen beperkt (Kernkapitaal, 2010).

Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) De Wwft voegt de Wet Melding Ongebruikelijke Transacties (MOT) en Wet identificatie bij dienstverlening (Wid) samen. Financiële instellingen zijn verplicht ongebruikelijke transacties te melden bij een daarvoor in het leven geroepen meldpunt. Van een ongebruikelijke transactie is bijvoorbeeld sprake indien de koopsom zeer sterk afwijkt van de getaxeerde waarde en hiervoor geen afdoende verklaring aanwezig is.

25

Hiernaast regelt de Wwft de verplichting van de financiële instelling tot identificatie van de cliënt en het uitvoeren van een cliëntenonderzoek. Het cliëntenonderzoek dient er toe bij te dragen dat financiële instellingen hun klanten kennen en geen relaties aan gaan met personen of instellingen die het vertrouwen van de bank kunnen schaden. Ten aanzien van de transactie houdt dit in dat financiële instellingen de achtergrond en de herkomst van het vermogen in beeld moeten brengen(CDD for banks, 2006).

3.3

De markt van vastgoedfinancieringen

De markt voor vastgoedfinanciers wordt in Nederland gedomineerd door een beperkt aantal partijen. Als gevolg van de kredietcrisis hebben een aantal partijen zich van de markt teruggetrokken. Tot 2008 waren er circa 25 vastgoedbanken actief met een productie van meer € 100 miljoen, in 2009 resteerde nog 8 partijen. Met name een aantal Duitse partijen hebben zich teruggetrokken van de Nederlandse markt. De markt kenmerkt zich de laatste jaren door een verminderde beschikbaarheid van kapitaal en het terugbrengen van de schuldposities door de banken, ook wel ‘de-leveraging’ genoemd.

De teruggang in zowel kredietverstrekking als aantal actieve partijen wordt zichtbaar uit de cijfers van de productie van de Nederlandse vastgoedfinanciers. Figuur 3: productie per vastgoedfinancier

Financier ING Real Estate FGH Bank SNS Property Finance Syntrus Achmea Fortis REF NL NIBC Van Lanschot Berlin-Hannover Deutsche Hyp EuroHypo HSH Nordbank WestImmo Hypo Real Estate Totaal

2006 4.200 4.100 3.800 730

500

2007 9.700 6.300 5.600 750 1.200 2.300 585 100 100 250

800 16.460

100 490 27.475

2.000 330

2008 10.750 4.800 4.700 700 700 500 525 130 130 110 100 100

2009 4.000 2.000 1.500 500 250 250 200 150 75

23.245

8.925

Bron: PropertyNL, 23 oktober 2009 en 22 oktober 2010

26

De cijfers in Figuur 3 geven de productie van de Nederlandse vastgoedfinanciering in commercieel vastgoed, inclusief woningpakketten en exclusief woningen ten behoeve van eigen gebruik. Alleen de vastgoedfinanciers met een productie van minimaal € 100 miljoen zijn in de lijst opgenomen.

Opvallend is dat de productie in 2009 met 57% gedaald is ten opzichte van het recordjaar 2007. Ook laat het figuur zien dat de markt gedomineerd wordt door enkele grote spelers. ING, FGH en SNS hebben tezamen een marktaandeel van circa 80% in 2009. De cijfers 2010 zijn thans nog niet beschikbaar, echter op basis van de productie van het eerste halfjaar, lijkt de dalende trend in productie zich in 2010 door te trekken (Bayraktaroglu, 2010). Dit wordt onderstreept door nieuws van SNS Reaal welke heeft aangegeven de activiteiten van SNS Property Finance af te bouwen (Riemsdijk, 2010). Aan de andere kant zijn er ook toetreders die mogelijkheden zien in de huidige markt voor vastgoedfinancieringen. Een aantal institutionele partijen hebben recent aangegeven de mogelijkheden te onderzoeken om het verstrekken van vastgoedfinancieringen te starten of uit te breiden. Motief hierachter is de verwachting dat, gecorrigeerd naar risico, het rendement op financieringen aantrekkelijker kan zijn dan het verschaffen van eigen vermogen (Slagkracht, 2010).

Uit een onderzoek onder Europese partijen (McKinsey, 2009) blijkt dat de markt voor vastgoedfinancieringen op de langere termijn alleen voor gespecialiseerde vastgoedfinanciers winstgevend is. Het rapport concludeert dat de meeste vastgoedfinanciers zelfs in de goede jaren hun kapitaalkosten, gemiddeld genomen, niet terugverdienen. Het belangrijkste onderscheid met succesvolle vastgoedfinanciers betreft het managen van de risico´s. Zij beoordelen het risico nauwkeuriger op basis van type vastgoed, debiteur, regio en transactie. De behaalde absolute marge van de succesvolle financiers is derhalve niet hoger, maar het onderliggende kredietrisico wel lager. Dit resulteert in een voor risico gecorrigeerde hogere marge.

3.4

Risicoprofiel

Als een vastgoedpartij een financieringsaanvraag aan de financier voorlegt, zal de financier eerst het risico analyseren. Bij de analyse zijn de beoordelingscriteria onder te verdelen in analyses ten

27

aanzien van de debiteur, het object, de cashflow en de kwaliteit van de transactie (De Kousemaeker, 2007, p. 208). Deze criteria worden in hun onderlinge samenhang door de bank beoordeeld en vormen gezamenlijk het risicoprofiel van de betreffende aanvraag.

Debiteur De criteria ten aanzien van de debiteur zijn onder te verdelen in financiële en niet-financiële gegevens. De financiële gegevens hebben betrekking op de geldnemer en bevatten een analyse van de jaarverslagen en eventueel de prognoses. De solvabiliteit, de liquiditeit, het rendement, het resultaat en de cashflow van het bedrijf zullen een indicatie moeten geven van de verwachting of het bedrijf in de toekomst aan zijn verplichtingen kan voldoen. Dergelijke financiële analyses worden ook toegepast op de, indien van toepassing, borg of garantsteller.

De niet-financiële gegevens bestaan naast een analyse van de bedrijfsactiviteiten en de markt, uit de moraliteit, integriteit en professionaliteit van de debiteur of de achterliggende partij. Zeker in het vastgoed heeft de achtergrond van de debiteur aan belang gewonnen. Reputatierisico is voor een financiële instelling een niet te onderschatten factor. Door het kennen van de klant en diens moraliteit dient dit risico te worden beperkt. Debiteuren met bepaalde activiteiten kunnen door een bank worden geweigerd. Dit geldt bijvoorbeeld voor het handelen in strijd met de wet of klanten die niet integer zijn. Voorts zijn er ook activiteiten aan te merken die leiden tot een verhoogd reputatie risico, zoals activiteiten in de gok- of wapenindustrie (SNS Reaal, 2008) en in mindere mate de horeca.

Objectanalyse Verhaalbaarheid op het te financieren object is de belangrijkste zekerheid van een vastgoed bank en wordt bewerkstelligd door het vestigen van een hypotheek.

De waardering en de beoordeling van de kwaliteit van het object is een van de belangrijkste gegevens waarop de te verstrekken hoofdsom wordt gebaseerd. Het taxatierapport is daarbij de belangrijkste bron van informatie.

Er zijn verschillende aspecten die van invloed zijn op de waarde: -

Locatie: ligging, bereikbaarheid.

28

-

Object: onderhoud, alternatieve aanwendbaarheid, grootschaligheid, bestemming, milieuaspecten, bouwkundige staat.

-

Verhuurbaarheid: verhuurmarkt, indeelbaarheid, huurwaarde.

-

Verkoopbaarheid: algemene vastgoedmarkt, huursituatie, omvang potentiële doelgroep.

Een taxatiemethodiek die vaak wordt gehanteerd is de BAR/NAR methode. Ter bepaling van het te hanteren aanvangsrendement wordt aansluiting gezocht bij de markt en wordt gebruik gemaakt van marktdata.

Op basis van de waarde en de kwalificaties van het object kan de gewenste ‘loan tot value’ (LTV) worden bepaald. De LTV wordt als volgt berekent:

.

Cashflowanalyse Naast de objectanalyse speelt de cashflowanalyse van een financieringsaanvraag een belangrijke rol. Bij de analyse wordt gekeken of de huurinkomsten voldoende zijn voor de exploitatie- en de toekomstige financieringslasten. Op de huren wordt door de financier pandrecht gevestigd zodat zij, indien nodig, ‘grip’ heeft op de kasstroom. Bij de analyse wordt gebruik gemaakt van de ´lening lasten dekking´ (LLD). De LLD geeft de ruimte aan die beschikbaar is voor het voldoen van de financieringslasten en wordt als volgt berekent:

Of een bepaalde LLD acceptabel is, is afhankelijk van de zekerheid van de cashflow in de toekomst. Dit hangt met name af van: -

Huurder en huurcontract: een langlopend huurcontract zorgt voor een stabiele huurstroom. Hierbij dient echter ook gekeken te worden naar de financiële positie van de huurder en of deze ook op de (middel)lange termijn aan zijn verplichtingen kan voldoen.

-

Huurwaarde: indien de huurwaarde lager is dan de huuropbrengst dient rekening te worden gehouden met een terugval in de opbrengsten indien het pand leeg komt en opnieuw verhuurd wordt.

-

Verhuurbaarheid: bij goed verhuurbare objecten is het huurcontract minder van belang. De inschatting is immers dat bij vertrek van de zittende huurder het pand binnen relatief korte termijn weer verhuurd zal worden.

29

-

Renterisico: Met name in geval van een kortlopende rente zal bij de analyse rekening worden gehouden met een stijgende rente.

Kwaliteit van de transactie De vastgoedfinancier en de belegger zullen niet altijd dezelfde visie met betrekking tot een object hebben. Het is echter van belang dat de vastgoedfinancier de ratio achter de transactie begrijpt en zich daarin kan vinden. Daarnaast dient de transactie, bijvoorbeeld de hoogte van de koopsom, in het kader van de Wft en de Wwft voor de bank verklaarbaar en inzichtelijk te zijn.

3.5

Aanvullende financieringscriteria voor erfpacht

Bij het financieren van een object gelegen op erfpacht worden door de financier aanvullende criteria gehanteerd ten aanzien van de erfpachtvoorwaarden. Aangezien inzicht in de exacte criteria van alle vastgoedfinanciers ontbreekt zal hoofdzakelijk worden uitgegaan van de criteria zoals deze gelden bij FGH Bank N.V. De criteria zijn onderverdeeld in juridische- en waardetechnische aspecten.

Juridische randvoorwaarden In zijn algemeenheid wordt bij iedere financier gesteld dat de erfpachtvoorwaarden naar genoegen van de juridische afdeling dienen te zijn. Zonder uitzondering betreft dit een controle op afwijkingen van de voorwaarden met de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden. Voorts zijn er een aantal randcriteria waar de erfpachtvoorwaarden aan moeten voldoen met betrekking tot de opzegging van het erfpachtcontract.

Opzegging: Opzegging door de erfpachter dient te zijn uitgesloten. Hiermee wordt voorkomen dat het recht van erfpacht eindigt door opzegging van de erfpachter en daarmee het hypotheekrecht teniet gaat. Bij opzegging door de erfverpachter stelt de bank dat een opzegtermijn van tenminste 3 maanden in acht moet worden genomen. Hierbij dient de mogelijkheid te bestaan dat de hypotheekhouder de reden van opzegging weg kan nemen of het hypotheekrecht kan executeren waarna de opzegging vervalt.

30

De erfpachtvoorwaarden van Grondvermogen voldoen hier aan (zie bijlage E: Erfpachtvoorwaarden Grondvermogen, art. 14 lid 1 en lid 5).

Informeren van de financier: Indien de erfpachter in gebreke is ten aanzien van zijn verplichtingen en de erfverpachter het voornemen heeft het erfpachtrecht op te zeggen (zie paragraaf 2.1), wenst de hypotheekhouder dat hiervoor een opzegtermijn van 3 maanden is opgenomen. Hierdoor heeft de financier nog de gelegenheid om in te grijpen en de aanleiding van de opzegging weg te nemen. De erfpachtvoorwaarden van Grondvermogen voldoen hieraan (zie bijlage E: Erfpachtvoorwaarden Grondvermogen,art. 14 lid 5).

Waardetechnische beoordeling Naast de juridische toets zijn er bepalingen die ter waardetechnische beoordeling in het taxatierapport tot uitdrukking komen. De belangrijkste aspecten zijn de looptijd, de canon en de bestemming.

Looptijd: De erfpacht dient in beginsel een minimale looptijd te hebben van 30 jaar. Indien de looptijd korter is dient hier rekening mee te worden gehouden in het taxatierapport. Zowel de gemeentelijke erfpacht als de bepalingen van Grondvermogen voldoen hieraan.

Canon: Er dient een acceptabele regeling te zijn ter zake de vaststelling van de canon en de indexering hiervan. De hypotheekhouder geeft de voorkeur aan afkoop voor de looptijd aangezien dit de minste onzekerheid geeft.

Richtlijn ten aanzien van het waarderen van objecten is dat bij een mogelijke canonaanpassing binnen 10 jaar na het sluiten van de financiering bij de cashflowanalyse en bij de taxatie geanticipeerd wordt op de mogelijke wijziging. Marktpartijen houden pas in een laat stadium rekening met de expiratie van de erfpacht. Voor consumenten wordt gesteld dat vanaf het tiende jaar voor de expiratiedatum rekening wordt gehouden met een einde of aanpassing van de erfpacht (Ten Have, 2007, p.350).

31

De taxatiemethodiek die in de regel gehanteerd wordt is de NAR-methode. Hierbij komt het verschil tussen erfpacht en volledig eigendom in de taxatie tot uitdrukking door de canon in mindering te brengen op de huuropbrengsten. Daarnaast zal de NAR hoger vastgesteld worden om ook de nadelen op de langere termijn van de erfpacht mee te wegen. De mate waarin zal samenhangen met het object en de markt. Naarmate erfpacht veel voorkomt in de omgeving blijkt het incourante karakter ervan kleiner te zijn dan wanneer erfpacht niet veel voorkomt. Ook blijkt het incourante karakter minder te zijn in een dynamische markt (Ten Have, 2007, p. 351).

Met de indexering van de canon wordt geen rekening gehouden evenmin als met de indexering van de huuropbrengst en stijging van de exploitatiekosten. De kosten koper bij erfpacht verschilt van de kosten koper bij volledig eigendom. Dit komt doordat ook over de waarde van het erfpachtrecht overdrachtsbelasting verschuldigd is. Hierdoor dient bij erfpacht rekening gehouden te worden met hogere transactiekosten. De grondslag ter bepaling van de overdrachtsbelasting bij erfpacht vindt plaats aan de hand van in de wet opgenomen tabellen28 welke de canon kapitaliseren. Hierbij geldt een maximum van de fictieve waarde van het pand welke zou gelden in het economisch verkeer in geval van volledig eigendom.

Bestemming: Voor de hypotheekhouder moet er sprake zijn van een acceptabele gebruiksbestemming. Een te beperkte bestemming is van negatieve invloed op de courantheid van het object. Een voorbeeld hiervan is besproken in paragraaf 2.2.

3.6

Parallel met CMBS

Het doel van particuliere erfpacht voor de belegger is feitelijk het deels financieren van het object. Daarmee kan gesteld worden dat particuliere erfpacht een financieringsinstrument is. Particuliere erfpacht is een bewuste keus van de belegger die gemaakt wordt op basis van de condities. Voor de financier betekent de verkoop van de grond dat deze geroyeerd wordt en dat de financiering met (een deel van) de koopsom wordt afgelost.

Middels de verkoop van de grond wordt de financiering in tweeën gedeeld, een deel op basis van erfpacht en een deel op basis van hypotheek. Hier is een parallel te trekken met ‘Commercial

32

mortgage backed securities’ (CMBS) waarbij een groep leningen wordt opgedeeld op basis van risico.

Als gevolg van de verkoop van de grond zal, ervan uitgaande dat de koopsom wordt afgelost op de hypothecaire financiering, de LTV dalen. Stel bijvoorbeeld dat een object in volledig eigendom een waarde heeft van € 1.000.000,-- en dat de belegger een hypothecaire financiering heeft van € 800.000,--. Als de belegger vervolgens besluit de grond te verkopen voor € 250.000,-- en de volledige koopsom aflost op de hypothecaire financiering, bedraagt de restant hoofdsom na de transactie € 550.000,--. Indien de koopsom van de grond een perfecte weergave is van de waardevermindering voor de belegger bedraagt de waarde van het recht van erfpacht € 750.000,-- en is de LTV gedaald van 80% in de uitgangspositie, naar 73%. Het risico voor de bank gemeten naar LTV is gedaald. Dit komt doordat het uitgangspunt is dat dezelfde hoeveelheid eigen vermogen een lagere hoofdsom van de bank ondersteunt.

In figuur 4 is de financieringsstructuur na de verkoop van de grond weergegeven. Figuur 4: Financieringsstructuur

1.000.000 20% 800.000 Eigen Vermogen

600.000 55% 400.000

Hypotheek Erfpacht

200.000 25% 0

In het geval dat de debiteur niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen heeft de erfverpachter de beste zekerheid. Bij een (executie) verkoop dienen eerst de achterstallige canonverplichtingen te worden voldaan. De hypotheek kan hierdoor vergeleken worden als een junior tranche en ondersteunt het risico van de senior- of erfpacht tranche. Indien het object enkel was gefinancierd middels een hypothecaire financiering en zou moeten worden verkocht voor 50% van de waarde, bedraagt het verlies voor de financier 38% (1-

33

(50%/80%)). Indien 25% van de financiering verstrekt is op basis van erfpacht bedraagt het verlies echter 55% voor de bank.

Aangezien de senior tranche een hogere kwaliteit kent in termen van risico zou het rendement vanuit dit perspectief lager moeten zijn dan het rendement van de financier.

In werkelijkheid gaat de hier gemaakte vergelijking met een CMBS niet op. De ´hoofdsom´ van het recht van erfpacht hoeft immers niet door de debiteur te worden terugbetaald. In geval van (executie) verkoop zal dit recht worden verkocht. De verkoopopbrengst komt, na aftrek van de achterstallige canonverplichtingen, ten gunste van de hypotheekverstrekker.

3.7

Conclusies



Het hypotheek- en pandrecht kennen een hoge voorrang bij verhaal.



De vastgoedfinancier maakt een afweging tussen het risico en het rendement. Het maken van deze afweging wordt tevens gestimuleerd door de wet- en regelgeving.



De laatste jaren is er een aanzienlijke daling van het aantal vastgoedfinancieringen zichtbaar.



De financier beoordeelt het risicoprofiel op aspecten ten aanzien van de debiteur, de cashflow, het object en de kwaliteit van de transactie.



De juridische randvoorwaarden ten aanzien van het recht van erfpacht worden in grote lijnen bepaald door de ‘gangbare’ Algemene Bepalingen van de gemeenten. Extra aandacht wordt besteedt aan voorwaarden met betrekking tot de opzegging van het erfpachtcontract.



Met een aantal bepalingen dient in de taxatie rekening te worden gehouden. Met name de looptijd van het contract, de hoogte van de canon en de bestemming zijn hierbij van invloed.



Indien het object ligt in een omgeving waar erfpacht gebruikelijk is, blijkt het incourante karakter van de erfpacht minder tot uitdrukking te komen.



Er kan een parallel worden getrokken met de CMBS-struktuur. Vanuit dat perspectief verhoogd de particuliere erfpacht het risico voor de financier.

34

4. Particuliere erfpacht & Vastgoedfinanciering In dit hoofdstuk zullen de bezwaren van de vastgoedfinanciers ten aanzien van particuliere erfpacht worden onderzocht en toegelicht. De bezwaren zijn geïdentificeerd middels interviews met verschillende vastgoedfinanciers en een ´rondetafelgesprek´ met betrokkenen van FGH Bank en Grondvermogen (zie bijlagen A en B). De eerste paragraaf start met een korte toelichting op de interviewmethodiek waarna de belangrijkste resultaten van de interviews worden gepresenteerd. In de tweede paragraaf worden de genoemde bezwaren van de vastgoedfinanciers geanalyseerd. Deels gebeurt dit aan de hand van literatuuronderzoek welke in de hoofdstukken 2 en 3 is verwerkt. De bezwaren ten aanzien van de cashflow en het object zullen worden geanalyseerd door de uitwerking van een voorbeeld. Het hoofdstuk sluit af met conclusies.

4.1

Inventarisatie ´bezwaren´ vastgoedfinanciers

Aan de hand van interviews zijn de oorzaken onderzocht van de negatieve grondhouding van vastgoedfinanciers ten aanzien van particuliere erfpacht. Na een toelichting op de gehanteerde interviewmethodiek zullen de resultaten, en meer specifiek de bezwaren van de financiers, worden besproken.

Interview methodiek Als onderzoeksmethode is gekozen voor een semi—gestructureerd interview met deskundigen. Bij het interview zijn de onderwerpen van te voren gedefinieerd maar zijn de vragen niet geheel uitgewerkt (zie bijlage A). Het voordeel hiervan is dat de mogelijkheid bestaat van het stellen van aanvullende vragen en het vragen om toelichting, waardoor deze methodiek zich goed leent voor complexere vragen en onderwerpen (Saunders, 2008, p. 301).

De deskundigen zijn doelgericht geselecteerd. Zij hebben allen een verantwoordelijke functie binnen de afdeling risicomanagement van een vastgoedfinancier en zijn reeds met het fenomeen erfpacht geconfronteerd. De geïnterviewden zijn werkzaam bij FGH Bank, ING Real Estate Finance en Syntrus Achmea. Deze vastgoedfinanciers vertegenwoordigen tezamen een marktaandeel van 73% van de Nederlandse markt in 2009, waarmee de resultaten een representatief beeld geven.

35

Resultaten van de interviews De belangrijkste resultaten uit de interviews zijn: -

De terughoudendheid van de financiers ten aanzien van de verkoop van de grond onder voorbehoud van het recht van erfpacht wordt bevestigd door alle respondenten. Tot op heden zijn er slechts enkele verzoeken ingewilligd.

-

Het motief van de relatie is tot op heden altijd liquiditeitskrapte geweest.

-

De vastgoedfinanciers nemen het verzoek uitsluitend in overweging op de afdeling bijzonder beheer en niet in het reguliere kredietproces.

-

Acceptabele erfpachtvoorwaarden zijn een randvoorwaarde voor de vastgoedfinanciers. De erfpachtvoorwaarden worden door de juridische afdeling getoetst. Voor de beoordeling zijn de Algemene Bepalingen van de gemeenten het uitgangspunt.

-

De aanvullende voorwaarden van Grondvermogen ten aanzien van de huurverpanding aan de erfverpachter en de garantstelling bij verkoop door de erfpachter zijn voor de vastgoedfinanciers niet acceptabele afwijkingen.

-

Als oorzaak van de terughoudendheid worden de volgende bezwaren genoemd: reputatierisico, acceptatie door de markt, gevolgen voor de toekomstige cashflow en de verslechtering van de zekerheid. Deze bezwaren zullen in deze paragraaf nader worden toegelicht.

-

Als voordelen van particuliere erfpacht worden genoemd: het terugbrengen van het obligo van de debiteur en het verruimen van de cashflow op korte termijn.

-

De waardering van de objecten gelegen op erfpacht geschiedt middels de NAR methode.

-

Tot op heden wordt particuliere erfpacht op dezelfde wijze gewaardeerd als gemeentelijke erfpacht.

De als oorzaak van de negatieve grondhouding genoemde bezwaren zullen nader worden toegelicht.

Reputatierisico: hierbij wordt verwezen naar de Amsterdamse splitsingsmarkt (zie paragraaf 2.4). Er bestaat terughoudendheid ten aanzien van particuliere beleggers of handelaren als erfverpachter. Reden hiervan is dat de motieven van deze erfverpachters niet altijd duidelijk zijn en dat de mogelijkheid bestaat van doorverkoop aan een partij waarmee de financier niet

36

geassocieerd wil worden. Daarnaast speelt de zorgplicht van de bank ten aanzien van de relatie een rol.

Acceptatie door de markt: De financiers zijn terughoudend vanwege onzekerheid omtrent de acceptatie van particuliere erfpacht door de markt. Van belang is met name de toekomstige verkoopbaarheid van een object gelegen op particuliere erfpacht.

Cashflow: Op de middel of lange termijn kan de huuropbrengst van het pand onder druk komen te staan. Als gevolg van bijvoorbeeld lagere opbrengsten bij verlenging of wederverhuur. De huur volgt dan niet de indexatie terwijl de canon dit wel doet. Dit leidt tot een verslechtering van de cashflow op de lange termijn.

Verslechtering zekerheid: Door het royeren van de grond komt de bankhypotheek gevoelsmatig op de tweede plaats. Particuliere erfpacht wordt hierbij gezien als een financiering met als onderpand het eigendom van de grond met een hoofdsom die geïndexeerd is. Vastgoedfinanciers verwachten hierdoor een verslechtering van het risicoprofiel van de hypothecaire financiering op de lange termijn.

4.2

Analyse van de bezwaren

De genoemde bezwaren zullen in deze paragraaf nader worden geanalyseerd.

Reputatierisico Reputatierisico wordt door DNB gedefinieerd als het risico dat door nadelige publiciteit kan ontstaan. ´Kortweg, zou ik met deze klant in de krant willen staan?’ (DNB Leidraad, 2011, p. 3). De definitie geeft aan dat het ten aanzien van het reputatierisico van belang is met welke partijen de bank geassocieerd wordt. Gezien de maatschappelijke functie van banken wordt van haar de grootst mogelijke integriteit verlangt en is zij, indien er gerede kans bestaat op reputatieschade, gerechtigd de financieringsrelatie te beëindigen29. Het reputatierisico wordt volgens de geïnterviewden verminderd indien er sprake is van een professionele erfverpachter. De voorwaarden waaraan een professionele erfverpachter moet voldoen zijn niet exact bepaald en zullen per geval beoordeeld moeten worden.

37

Aangegeven wordt dat het om een goed in de markt bekend staande, betrouwbare partij moet gaan, van een zekere omvang en verwachte continuïteit in zijn activiteiten. Een Nederlandse bank, zoals Kempen en Co, voldoet hier volgens de geïnterviewden aan. Belangrijk verschil met de gemeentelijke erfpacht is dat de gemeente als een betrouwbare partij wordt gezien en dat de gemeente de grond niet aan een andere erfverpachter zal verkopen. Daarnaast is de gemeente als erfverpachter in tegenstelling tot een private erfverpachter gehouden aan de ABBB (zie paragraaf 2.2). Het niet van toepassing zijn van de ABBB en de mogelijkheid van verkoop benadrukken het belang van de (juridische) controle van de erfpachtovereenkomst. Immers, bij een toekomstig geschil zijn partijen hier, bij particuliere erfpacht meer dan bij gemeentelijke erfpacht, op aangewezen.

Particuliere erfpacht als financieringsvorm is een complex product waarbij de erfpachter de gevolgen goed moet kunnen inschatten. De financier heeft hierbij een zorgplicht jegens haar relatie30. De omvang van die zorgplicht hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder de complexiteit van het aangeboden product en de deskundigheid van de relatie31. Een professionele partij als erfpachter is derhalve noodzakelijk.

Acceptatie door de markt De vastgoedfinanciers geven aan dat de courantheid van een pand mogelijk verslechterd als gevolg van de particuliere erfpacht. Er bestaat onzekerheid in hoeverre particuliere erfpacht van negatieve invloed is op de toekomstige verkoopbaarheid van het object. Aangezien particuliere erfpacht nog een noviteit is, en er nog geen marktgegevens beschikbaar zijn, zijn de effecten op de verkoopbaarheid lastig in te schatten.

In de praktijk blijkt dat kopers weinig rekening houden met het recht van erfpacht. Particuliere kopers reageren “laat of geheel niet”op het recht van erfpacht. De consument zou pas 10 jaar voor de expiratiedatum rekening houden met een waardedrukkend effect. Voor de professionele markt ligt dit genuanceerder (Ten Have, 2007, p.350). Echter, ook in de professionele markt worden de negatieve effecten van erfpacht niet ten volle verrekend in de waarde (Vastgoedwaarde met erfpacht stijgt minder, 2008). Aan de andere kant is er veel negatieve publiciteit omtrent particuliere erfpacht op de woningmarkt ontstaan32. Hier speelt dat woningen onverkoopbaar zijn geworden doordat de

38

banken terughoudend zijn met financieren. De NVB stelt dat dit primair wordt veroorzaakt door onduidelijkheid over de voorwaarden van de erfpachtovereenkomsten, onduidelijkheid over de identiteit van de (toekomstige) erfverpachter en/of de toekomstige hoogte van de canon33. Alhoewel de voorwaarden van Grondvermogen duidelijk zijn en er in dit onderzoek wordt gekeken naar de professionele vastgoedmarkt levert deze problematiek een negatieve bijdrage aan de verkoopbaarheid van een object gelegen op particuliere erfpacht.

De onzekerheid kan worden beperkt door voorwaarden aan het object te stellen. De negatieve effecten van erfpacht zijn minder bij een goed en courant object. Ook een omgeving waar erfpacht gebruikelijk is en een dynamische markt, beperken de negatieve effecten (Ten Have, 2007, p. 351). Voorts wordt de expliciete mogelijkheid tot het (terug)kopen door de (opvolgende) belegger door de geïnterviewden als positief ervaren.

Toekomstige Cashflow De vastgoedfinanciers noemen als bezwaar de onzekerheid van de effecten van de particuliere erfpacht voor de toekomstige cashflow. De canon verplichting is immers geïndexeerd waarbij de lasten gedurende de tijd zullen stijgen.

Dit bezwaar wordt geanalyseerd en geïllustreerd aan de hand van een voorbeeld welke is gebaseerd op het ´product´ van Grondvermogen. Het voorbeeld is gebaseerd op een praktijkcasus waarbij de informatie vanuit privacy overwegingen is bewerkt.

Voorbeeld - Cashflow en LLD bij particuliere erfpacht Een belegger heeft een verhuurd kantoorpand te ’s-Gravenhage. Het pand is gelegen in het “Congresgebouwengebied”, een binnenstedelijke locatie. Het pand heeft 600m² verhuurbaar oppervlak en is verhuurd aan 3 partijen. De waardering van het pand bedraagt € 1.000.000,-- k.k. en is voor 80% gefinancierd met vreemd vermogen. De financiering van de belegger expireert op korte termijn. Vanwege krapte in zijn liquiditeit overweegt de belegger de verkoop van de grond aan Grondvermogen.

In onderstaande tabel is de cashflow weergegeven bij volledig eigendom en op basis van particuliere erfpacht waarbij de voorwaarden van Grondvermogen zijn gehanteerd.

39

Ter vergelijking is tevens de cashflow weergegeven uitgaande van erfpacht op basis van de Algemene Bepalingen van Amsterdam. Figuur 5: Berekening Cashflow Volledig eigendom

Gemeentelijke Erfpacht - Amsterdam

Waardering volledig eigendom

1.000.000

Grondwaarde

-

Particuliere Erfpacht

1.000.000

1.000.000

240.000

240.000

800.000

560.000

560.000

Huuropbrengst

80.000

80.000

80.000

Exploitatielasten

12.000 15,00%

12.000 15,00%

12.000

15,00%

9.768

4,07%

Hypothecaire financiering

Canon verplichting

9.048

Netto Huur

68.000

3,77% 58.952

58.232

Rente

44.800

5,60%

31.360

5,60%

31.360

5,60%

Aflossing

24.000

3,00%

16.800

3,00%

16.800

3,00%

Financieringslasten

Cashflow

68.800

48.160

48.160

-800

10.792

10.072

Aannames en uitgangspunten: -

de verkoopsom van de grond is gelijk aan de grondwaarde en wordt volledig afgelost op de hoofdsom van de financiering. De grondwaarde komt overeen met € 400 per m² verhuurbaar oppervlak en ligt daarmee aan de onderkant van de bandbreedte afgegeven door de gemeente Den Haag voor deze locatie (Nota uitgiftebeleid 2008, p. 39).

-

De huuropbrengst bedraagt € 134,-- per m² en valt binnen de bandbreedte afgegeven door de gemeente Den Haag voor deze locatie (Nota uitgiftebeleid 2008, p. 39).

-

De rente van de financiering van 5,6% is gebaseerd op een 10-jaars rente34 verhoogd met een commerciële opslag van 2,60%.

-

De canonpercentages zijn toegelicht in de paragrafen 2.2 en 2.3. Voor particuliere erfpacht wordt het percentage bepaald door de reële rente van 1,47% te verhogen met een commerciële opslag. De gehanteerde commerciële opslag is gelijk aan de opslag van de hypothecaire financiering en bedraagt 2,60%.

-

De particuliere erfpacht kent een tijdvak van 30 jaar.

40

De belegger heeft in de uitgangspositie het volledige eigendom. Indien gekozen wordt voor de hypothecaire financiering heeft de belegger een negatieve cashflow. Het alternatief, verkoop van de grond, resulteert daarentegen in een positieve cashflow. De oorzaak hiervan is: -

Er is sprake van een positieve hefboomwerking als gevolg van de lagere canonverplichting in relatie tot de rentelasten. De canon is gebaseerd op de reële rente voor een periode gelijk aan het tijdvak van de erfpacht. Bij een hoger canonpercentage zou particuliere erfpacht duurder zijn dan een reguliere financiering.

-

Uitgangspunt is dat het aflospercentage van de financiering na verkoop van de grond gehandhaafd blijft.

Naast de voordelen ten aanzien van de cashflow, kent de (toekomstige) erfpachter minder renterisico. Immers het canonpercentage wordt jaarlijks geïndexeerd terwijl bij een reguliere financiering het rentepercentage na bijvoorbeeld 10 jaar opnieuw wordt vastgesteld.

In onderstaand figuur is de cashflow weergegeven voor 10 jaar uitgaande van een jaarlijkse indexatie van 2,10%35. Hierbij zijn de huren, exploitatiekosten en de canonverplichting geïndexeerd. Figuur 6: Cashflow over meerdere jaren Volledig eigendom Jaar

Rente

Rente%

Particuliere erfpacht

Specificatie Cashflowvoordeel

Cashflow Rente + canon canon% Cashflow Aflossing Canon

totaal

index 3,35% Canon%

1

44.800

5,60%

-800

41.128

4,07%

10.072

7.200

3.672

10.872

4,07%

2

43.456

5,60%

1.972

40.392

4,16%

12.236

7.200

3.064

10.264

4,20%

3

42.112

5,60%

4.774

39.661

4,24%

14.425

7.200

2.451

9.651

4,33%

4

40.768

5,60%

7.607

38.934

4,33%

16.641

7.200

1.834

9.034

4,46%

5

39.424

5,60%

10.470

38.212

4,42%

18.883

7.200

1.212

8.412

4,60%

6

38.080

5,60%

13.366

37.494

4,52%

21.153

7.200

586

7.786

4,74%

7

36.736

5,60%

16.295

36.780

4,61%

23.450

7.200

-44

7.156

4,89%

8

35.392

5,60%

19.256

36.072

4,71%

25.776

7.200

-680

6.520

5,04%

9

34.048

5,60%

22.252

35.368

4,81%

28.131

7.200

-1.320

5.880

5,20%

10

32.704

5,60%

25.282

34.670

4,91%

30.516

7.200

-1.966

5.234

5,36%

Gemiddeld voordeel

8.081

De ontwikkeling van de som van de rente en de canon bij particuliere erfpacht laat zien dat deze zich beweegt naar de rentekosten van de hypothecaire financiering en deze in het 7de jaar overtreft. Dit wordt veroorzaakt door de indexatie van de canon enerzijds, en de afnemende

41

rentekosten als gevolg van de hogere periodieke aflossing in het geval van de hypothecaire financiering anderzijds. De derde kolom, ´specificatie cashflowvoordeel´, van figuur 6 maakt dit zichtbaar. Het gemiddelde jaarlijkse cashflow voordeel bedraagt € 8.081,--.

De ontwikkeling van de cashflow toont in geval van verkoop van de grond in de jaren 2004 tot en met 2009 hetzelfde beeld (zie bijlage C). Het grootste cashflowvoordeel wordt behaald indien de grond wordt verkocht in 2007. Het gemiddelde jaarlijkse cashflowvoordeel bedraagt dan ruim € 9.098,--. Oorzaak is dan in 2007 het verschil tussen het canonpercentage en de 10-jaars rente bij aanvang het grootst was.

De omvang van het voordeel in de jaren volgend op de verkoop is mede afhankelijk van de daadwerkelijke indexatie. In de laatste kolom van figuur 6 is ter vergelijk de ontwikkeling van het canonpercentage gegeven voor een indexatie van 3,10%. De kosten van erfpacht zijn ook in dit geval lager dan de rentekosten van de financiering. Na het 10de jaar zullen, afhankelijk van de nieuwe rente, de lasten in geval van erfpacht al dan niet gunstiger zijn.

Ten aanzien van de cashflowanalyse is de vastgoedfinancier ook geïnteresseerd in dat gedeelte van de huurinkomsten welke beschikbaar is voor rente en aflossing. Deze ruimte wordt, als besproken in paragraaf 3.4, weergegeven door de LLD. Na verkoop van de grond onder voorbehoud van het recht van erfpacht stijgt de LLD in dit voorbeeld van 8,50% naar 10,40%, oftewel een verbetering van 22,3%. Aangezien zowel de huurinkomsten als de canonverplichting zijn geïndexeerd, blijft dit verschil bestaan gedurende de looptijd. Indien de huren op een lager niveau komen te liggen zal dit het voordeel doen afnemen. Voor de vergelijking met volledig eigendom is het van belang te weten bij welk huurniveau de LLD van volledig eigendom gelijk is aan die van particuliere erfpacht. Dit wordt worden uitgerekend middels de volgende vergelijking waarbij het netto huurniveau de onbekende variabele is:

42

Waarbij: -

HO = Netto huurinkomsten (bruto huren minus de exploitatielasten).

-

HShyp = Hoofdsom van de hypotheek in geval van volledig eigendom.

-

C% = het canonpercentage.

-

GW = Grondwaarde welke hier gelijk is aan de koopsom van de grond.

De formule resulteert voor dit voorbeeld in een huuropbrengst van € 32.560,--, oftewel een huurdaling van ruim 52%. Anders gezegd moeten de huuropbrengsten meer dan halveren voordat de LLD van particuliere erfpacht lager is dan die van volledig eigendom.

De uitkomst van de vergelijking is in belangrijke mate afhankelijk van het canon percentage. Hoe lager het canonpercentage hoe groter het voordeel. De grondwaarde, welke aangewend wordt voor de aflossing op de hypothecaire financiering, wordt verkocht voor een relatief hoge factor, in dit voorbeeld 24,6 keer. Als gevolg hiervan is de netto huur, gecorrigeerd voor de canon, relatief hoger in relatie tot de hypothecaire financiering dan in het geval van volledig eigendom.

De beperkte consequenties voor de cashflow op de lange termijn, alsmede de positieve gevolgen voor de LLD, leidt tot de conclusie dat particuliere erfpacht het cashflowrisico voor de vastgoedfinancier verminderd.

Verslechtering van de zekerheid De vastgoedfinanciers hebben ´gevoelsmatig´ het idee dat de risicopositie op de lange termijn verslechterd. Om dit bezwaar te analyseren is het verkrijgen van inzicht in de ontwikkeling van de waardecorrectie van het object als gevolg van de particuliere erfpacht, en het effect hiervan op de LTV (zie paragraaf 3.4) van belang.

Het behandelde voorbeeld zal verder worden uitgewerkt waarbij onderzocht wordt wat de mogelijke effecten van particuliere erfpacht zijn op de LTV. De waarde van het recht van erfpacht wordt berekend door de waarde van het volledig eigendom (waarde onder de fictie van eigen grond) te verminderen met de waarde van het blote eigendom (Nelisse 2008, p. 169). Hierbij is met name de waarde van het blote eigendom van belang. Deze vormt immers het verschil tussen particuliere erfpacht en volledig eigendom en is daarmee bepalend voor de wijziging van de LTV.

43

Voorbeeld – LTV en waardering bij Particuliere erfpacht De waarde van het blote eigendom is gelijk aan de contante waarde van de canons en de grondwaarde bij expiratie van het erfpachtcontract. Bij de particuliere erfpacht wordt in plaats van de grondwaarde bij expiratie, gerekend met de contante waarde van de terugkoopsom. Figuur 7 geeft de waardering van het volledige eigendom, het blote eigendom en de waardering op basis van particuliere erfpacht voor het voorbeeld. In bijlage D zijn de gehanteerde formules weergegeven alsmede de berekening ten aanzien van de waarde van het blote eigendom. Figuur 7: Kapitaalcorrectie vanwege erfpacht Waardering volledig eigendom v.o.n.:

Waardering particuliere erfpacht:

Huur

80.000 Waarde volledig eigendom v.o.n.

Exploitatie

12.000 Waarde blote eigendom

247.505

Netto Huur

68.000 Waarde v.o.n. particuliere erfpacht

822.495

NAR

1.070.000

6,36%

Waarde volledig eigendom v.o.n.

1.069.182

Waardering blote eigendom: Verkoop grond

kosten van overdracht 7% 240.000 kosten van overdracht recht van erfpacht

Canon%

4,07%

Disconteringsvoet canon

6,20% waardering k.k. particuliere erfpacht

index

2,10%

Terugkoop van 30 jaar

9.963

758.723

438.488

terugkoopfactor

24,57

Reele rente (30 jaar)

1,47%

Waarde blote eigendom

53.808

247.505

De gepresenteerde uitkomst is in belangrijke mate afhankelijk van de aannames die gesteld worden: -

Uitgangspunt is de financierings- of hypotheekwaarde. Deze waarde beoogt een duurzame lange termijn waardering waarbij de korte termijnmarkt buiten beschouwing wordt gelaten (RICS 2007, p.50). Dit wijkt af van de marktwaarde welke de waarde van een object vaststelt op een bepaald moment.

-

De gehanteerde uitgangspunten komen ten aanzien van de reële rente en inflatie overeen met de aannames uit paragraaf 2.3 ter bepaling van het canonpercentage bij particuliere erfpacht.

-

Uitgangspunt is dat de grond na 30 jaar wordt teruggekocht.

44

-

De terugkoopfactor is berekend in paragraaf 2.3 en bedraagt 24,57.

-

De disconteringsvoet is van grote invloed op de waarde van het blote eigendom. De disconteringsvoet dient het rendement weer te geven van alternatieve investeringen met hetzelfde risico (Geltner e.a. 2007, p.211). Bij de vaststelling van de disconteringsvoet zijn meerdere benaderingen denkbaar36. De hier gehanteerde disconteringsvoet van 6,2% combineert het rendement op staatsobligaties met een looptijd van 30 jaar van 3,6%, met de opslag van 2,60% welke herleid is uit de hypotheekmarkt voor commercieel vastgoed. Ter vergelijk: indien het rendement op vastgoedbeleggingen van 7,6%37 als benadering van de disconteringsvoet zou worden gehanteerd ligt de waardering van het blote eigendom 20,2% lager.

Het berekende verschil tussen de verkoopprijs van de grond en de waardevermindering als gevolg van de verkoop bedraagt 0,53%. De benadering blijft, mede vanwege de aannames, arbitrair, echter de berekeningswijze geeft inzicht in de variabelen welke van invloed zijn bij de bepaling van het blote eigendom.

In de praktijk wordt door de vastgoedfinanciers gebruik gemaakt van de NAR methode waarbij de netto huurinkomsten worden gecorrigeerd met de verschuldigde canon. Deze methodiek kent echter de moeilijkheid dat de gehanteerde NAR gecorrigeerd moet worden vanwege de erfpacht en er nog geen marktgegevens bestaan met betrekking tot particuliere erfpacht. Indien het uitgangspunt wordt gehanteerd dat de waarde van het recht van erfpacht perfect wordt weergegeven door de waarde van het volledig eigendom te verminderen met de koopsom van de grond, zou de uitkomst moeten resulteren in een waarde van € 760.000,--. Dit betekent in dit voorbeeld een NAR van 7,07%.

Op basis van de waardering kan de LTV worden bepaald en worden vergeleken met die van volledig eigendom. De LTV daalt na verkoop van de grond onder voorbehoud van het recht van erfpacht van 80% naar 73%. Dit komt doordat dezelfde hoeveelheid eigen vermogen een lagere hoofdsom ondersteunt, met een daling van de LTV tot gevolg. Dit is toegelicht in paragraaf 3.6. Hieruit volgt dat in een situatie zonder eigen vermogen, oftewel een LTV van ≥ 100%, particuliere erfpacht de LTV niet doet dalen.

45

De vastgoedfinanciers geven aan dat zij, ten opzichte van de situatie van volledig eigendom, vooral op termijn een verslechtering van het risicoprofiel verwachten waarbij particuliere erfpacht gezien wordt als een financiering met een geïndexeerde hoofdsom. De ontwikkeling van het blote eigendom, en daarmee de waardering van het recht van erfpacht en de LTV op de lange termijn, is afhankelijk van de disconteringsvoet welke in dit voorbeeld bestaat uit de reële rente en de inflatie verhoogd met een risico opslag. De ontwikkeling voor de lange termijn is met behulp van een gevoeligheidsanalyse geanalyseerd. Hierbij zijn de effecten van het wijzigen van de rente en inflatie ten opzichte van de situatie van volledige eigendom onderzocht.

Gevoeligheidsanalyse LTV De gevoeligheidsanalyse, weergegeven in figuur 8, bestaat uit: -

Base case: rente bedraagt 6,2% en de index 2,1% voor de periode van 30 jaar. Dit is conform de lange termijn verwachtingen en de uitgangspunten van de case.

-

Stijgende rente: de rente stijgt iedere 5 jaar met 1%. De indexatie blijft 2,1%.

-

Stijging van de inflatie: de rente bedraagt 6,2% en de inflatie neemt iedere 5 jaar met 1% toe.

Figuur 8: Afwijking LTV t.o.v. volledig eigendom

50% 40%

Afwijking LTV

30% 20%

Base case

10%

Stijging rente Stijging inflatie

0% -10% -20%

1

4

7 10 13 16 19 22 25 28 31

Jaren

Bij de analyse zijn de volgende aannames gehanteerd: -

De periodieke aflossing is nihil.

-

De waarde van het volledig eigendom is niet geïndexeerd en wijzigt niet gedurende 30 jaar.

46

-

De waarde van het blote eigendom is voor ieder jaar berekend volgens de eerder in deze paragraaf gepresenteerde methode. In bijlage C is de berekening weergegeven voor de eerste 3 jaar.

-

Ten behoeve van het contant maken van de canon wordt uitgegaan van een canon betaling welke jaarlijks vooraf wordt voldaan.

De base case variant laat zien dat de LTV van particuliere erfpacht in aanvang lager is dan van volledig eigendom, maar vervolgens oploopt tot bijna 20% hoger dan de LTV van volledig eigendom.

Bij een stijgende rente daalt de LTV, anders gezegd neemt de waarde van de particuliere erfpacht toe. Deze ´waarde´ ontstaat doordat de canon relatief goedkoper wordt. Doordat de rente na 5 jaar boven verwachting stijgt, wordt de canon verplichting relatief goedkoop, stijgt de waarde en daalt de LTV. Dit effect wordt minder naarmate het terugkoopmoment nadert. Aangezien de terugkoopsom afhankelijk is van de terugkoopfactor en de laatst betaalde canon, en dus niet van de rente, is de LTV na 30 jaar hetzelfde als bij het base case scenario.

De canon betalingen en de terugkoopsom worden direct beïnvloedt door de hoogte van de indexatie. Bij aanvang van het erfpachtcontract wordt uitgegaan van 2,1%, echter indien de inflatie vervolgens boven verwachting toeneemt, zal de LTV stijgen.

De uitwerking van het voorbeeld toont dat de LTV bij aanvang verbetert maar dat deze bij het naderen van het terugkoopmoment stijgt boven die van volledig eigendom. De mate waarin hangt af van de ontwikkeling van de inflatie. Ten opzichte van de situatie van volledig eigendom wordt het risico ´verlegd´ en bestaat er meer onzekerheid omtrent de ontwikkeling ervan. De verwachting van de vastgoedfinanciers dat het risico op de langere termijn verslechterd wordt derhalve onderschreven.

47

4.3

Conclusies



Uitgangspunt voor vastgoedfinanciers is dat de erfpachtvoorwaarden juridisch acceptabel zijn.



De belangrijkste oorzaken van de terughoudendheid van financiers zijn: reputatierisico, onzekerheid omtrent acceptatie door de markt, onzekerheid ten aanzien van de gevolgen van de cashflow en verslechtering van de zekerheidspositie.



Voor beperking van het reputatierisico zijn een professionele erfverpachter en een professionele erfpachter van belang.



Het bezwaar ten aanzien van de acceptatie door de markt kan door het ontbreken van marktgegevens niet worden weggenomen. Door eisen aan de locatie en de courantheid van het object te stellen wordt dit risico beperkt.

 

Particuliere erfpacht heeft een positief effect op zowel de cashflow als de LLD. De LTV bij particuliere erfpacht laat, gemeten over een tijdvak van 30 jaar, een stijgend risicoprofiel zien.

48

5. Conclusie In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de vraag onder welke voorwaarden een overdracht onder voorbehoud van het recht van erfpacht acceptabel is voor vastgoedfinanciers. Hiertoe wordt gekeken welke gevolgen particuliere erfpacht heeft op het risicoprofiel. Het risicoprofiel bestaat uit de aspecten subject, object, cashflow en kwaliteit van de transactie. Voor elk van deze aspecten wordt een inschatting gemaakt van de risicoperceptie van de vastgoedfinancier ten aanzien van particuliere erfpacht. Voordat ingegaan wordt op de aspecten van het risicoprofiel zullen de randvoorwaarden die moeten worden gesteld bij een particuliere erfpachtovereenkomst worden besproken.

Randvoorwaarden De randvoorwaarden dienen de primaire zekerheid van de vastgoedfinancier, de hypotheek, te waarborgen.

Acceptabele erfpachtvoorwaarden: Uitgangspunt is dat de erfpachtvoorwaarden (juridisch) acceptabel en naar genoegen van de financier zijn. Voor de beoordeling hiervan worden de voorwaarden vergeleken met de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden. Hierbij dient aandacht te worden besteedt aan afwijkingen. Voorbeelden van niet acceptabele afwijkingen zijn: -

Huurverpanding voor een bedrag gelijk aan 1 jaar huur aan de erfverpachter: Deze bepaling is niet acceptabel voor de vastgoedfinancier aangezien zij het eerste pandrecht wenst. Eventueel zou een 2de pandrecht ten behoeve van de erfverpachter gevestigd kunnen worden.

-

Garantstelling bij verkoop: De bepaling waarbij de erfpachter voor een bedrag gelijk aan 1 jaar de canonverplichting garant staat in geval van verkoop, betreft een beperking vergeleken met de situatie van volledig eigendom en is derhalve nadelig voor de courantheid.

-

De opzeggingsgronden voor de erfverpachter mogen niet ruimer zijn dan de wettelijke bepalingen: Het opnemen van bijvoorbeeld surseance van betaling als mogelijke tekortkoming, en daarmee als opzeggingsgrond, dient te worden uitgesloten.

-

Geen beperkingen t.a.v. het gebruik: De omschrijving van de bestemming en het gebruik dienen voldoende ruim te zijn. Een beperking is van negatieve invloed op de waarde, en tegenstrijdig gebruik kan een opzeggingsgrond zijn voor de erfverpachter. Aangezien het

49

doel van de particuliere erfpacht niet het uitoefenen van invloed op het grondgebruik is maar het creëren van een beleggingsproduct, zijn bestemmingsbeperkende voorwaarden niet nodig. Bepalingen moeten derhalve minimaal met grote zorgvuldigheid worden gewogen.

Terugkoop mogelijkheid: De terugkoopmogelijkheid wordt als positief ervaren door de financiers. Naast de expliciete mogelijkheid van het verwerven van het eigendom, verminderd het de onzekerheid omtrent de waardering en de acceptatie door de markt.

Subject Gezien de complexiteit van particuliere erfpacht in combinatie met de zorgplicht van de vastgoedfinancier dient de debiteur een professionele partij te zijn die de consequenties goed kan overzien. De erfverpachter dient ter beperking van het reputatierisico van de vastgoedfinancier, eveneens een professionele partij te zijn. Voorwaarden Subject: - professionele partij als erfverpachter - professionele partij als erfpachter

Inschatting risicoperceptie: Indien aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, wordt voldoende rekening gehouden met het risico van de vastgoedfinancier.

Object Bij de objectanalyse beoordeeld de vastgoedfinancier de kwaliteit en de waardering van het object, en stelt zij de gewenste LTV vast. Indien de grond wordt geroyeerd ten behoeve van een overdracht onder voorbehoud van het recht van erfpacht, verbetert de LTV mits deze lager of gelijk is aan 100%. Het risico wordt echter ‘verlegd’ waardoor het risico op de lange termijn verslechterd. Hierdoor dient de relatieve aflossing minimaal te worden gehandhaafd. Door het blote eigendom als waardecorrectie te bepalen verkrijgt de vastgoedfinancier inzicht bij de gevolgen van particuliere erfpacht ten opzichte van volledig eigendom, en is een inschatting te maken van het toekomstig verloop van het risicoprofiel.

50

Bij de waardering is het bezwaar ‘acceptatie door de markt’ van de vastgoedfinanciers echter ook van invloed en kan de verbetering van de LTV doen verminderen. Om de negatieve effecten van particuliere erfpacht te minimaliseren dient het een goed courant object te zijn, gelegen op een goede locatie waar erfpacht gebruikelijk is. Voorwaarden Object: - courantheid (verkoopbaarheid en verhuurbaarheid) dient als minimaal goed te kwalificeren - het object dient te zijn gelegen in een omgeving waar erfpacht gebruikelijk is - waardering en vaststelling blote eigendom - handhaving van de relatieve periodieke aflossing - LTV Volledig eigendom < 100%

Inschatting risicoperceptie: Met name de onzekerheid ten aanzien van de toekomstige verkoopbaarheid zal bij particuliere erfpacht groter zijn dan bij volledig eigendom. Hierdoor zal het risicoprofiel worden verhoogd.

Cashflow Het bezwaar van de vastgoedfinanciers inzake de verslechtering van de cashflow op lange termijn wordt door dit onderzoek niet onderschreven. De gevolgen voor de LLD zijn positief. Daarbij kan tijdelijke leegstand of een daling van het huurniveau worden opgevangen. De particuliere erfpacht verminderd tevens het renterisico van de belegger. Voorwaarde is dat het canonpercentage gelijk of lager is dan de rente over dezelfde periode. In geval van een geïndexeerde canon dient de inflatieverwachting in mindering op de canon te worden gebracht. Voorwaarden Cashflow: - Canon% is kleiner of gelijk aan de rente gecorrigeerd met de inflatieverwachting

Inschatting risicoperceptie: Het risicoprofiel van de vastgoedfinancier verbetert.

Transactie Naast het canonpercentage dient de koopsom verklaarbaar te zijn. De koopsom is in principe gebaseerd op de waarde van de grond. Het canonpercentage is van invloed op de waarde van het recht van erfpacht en is daarmee mede bepalend voor het risico van de vastgoedfinancier.

51

De commerciële opslag van de canon dient het onderhandelingsresultaat te zijn van (toekomstig) erfpachter en erfverpachter en dient ook voor de financier inzichtelijk te zijn zodat deze gewogen kan worden. Dit geldt ook voor een eventuele minimale indexatie. Transactie - transparante totstandkoming van het canon%

Inschatting risicoperceptie: Indien aan de voorwaarde wordt voldaan zal het risicoprofiel van de vastgoedfinancier niet wijzigen.

CONCLUSIE De voorwaarden en criteria waaronder het financieren van particuliere erfpacht acceptabel is zijn in dit rapport bepaald.

Ten aanzien van de waardering van het object bestaat echter onzekerheid. De gevolgen voor de LTV en LLD zijn middels de waardering van het blote eigendom in te schatten. Echter onzekerheid omtrent de toekomstige verkoopbaarheid zal in het reguliere financieringsproces resulteren in terughoudendheid van de vastgoedfinancier ten aanzien van particuliere erfpacht. Indien er sprake is van ernstige liquiditeitskrapte bij een bestaande financiering, kan particuliere erfpacht onder de in dit rapport gestelde voorwaarden, wel een goed en verantwoord alternatief bieden.

52

Noten 1

BW 5:85, lid 1 BW 5:85, lid 3 3 BW 5:87 4 BW 5:99 5 BW 5:89 6 BW 5:95 7 BW 5:96 8 HR 27 maart 1987, NJ 1987, 727, AB 1987, 273 9 Canonpercentage Den Haag: www.denhaag.nl, canonpercentage Amsterdam: www.erfpacht.nl/ 10 Rechtbank Arnhem , 13 april 2004, LJN AT5951, 115890 11 HR 8 juli 1991, NJ 1991, 691 12 Interview met Grondvermogen d.d. 30 juni 2010 13 Langstlopende Nederlandse staatsobligatie, per 28 juli 2010: NED 10/42 met expiratiedatum 15 januari 2042. Bron: reuters. 14 Bron: Reuters Icapinflation, HICP XT 30 jaar, per 27 juli 2010, betreft Europese inflatie, voorzichtigheidshalve gecorrigeerd met 0,20% voor de Nederlandse situatie (Nederlandse inflatie ligt voor de periode 2004-2009 gemiddeld 0,74% lager, Bron: Eurostat). 15 De berekening van het canonpercentage, alsmede de uitgangspunten en de uitkomst, is geverifieerd en bevestigd door Grondvermogen (Interview d.d. 30 juni 2010 en email d.d. 4 augustus 2010). 16 Bron: CBS, inflatie o.b.v. consumentenprijzen voor de periode 1980 - 2009 17 BW 3:229, lid 1 18 BW 3:227, lid 1 19 BW 3:260, lid 1 20 FW 57, lid 3 21 BW 3:268, lid 1 22 BW 3:229 en BW 5:99 23 Rechtbank Amsterdam, 13 januari 2010, LJN BN0313, 427272 24 BW 5:87 25 BW 3:246 26 Probability of Default (PD%) x Loss Given Default (LGD%) x Exposure at Default = Expeccted Loss (EL) 27 Regeling Solvabiliteitseisen voor het kredietrisico en grote posities Wft 2010, Bijlage 3, tabel factoren kwaliteitsbeoordelingen van de financiering van inkomsten genererend vastgoed (Bron: DNB). 28 Uitvoeringsbesluit omzetbelasting 1968, Bijlage A 29 Hof Amsterdam, 2 juni 2005, JOR 2005, 188, LJN AU3509 (Rabobank/Seaport Marina) 30 Wft 1:25, lid 1 31 Hof Den Bosch, 10 maart 2009, LJN BH5907 32 O.a. parool d.d. 2 april 2011 en Televisie Uitzending Tros Radar d.d. 16-05-2011 33 Brief van minister J.C. de Jager aan de Tweede kamer der Staten Generaal, d.d. 4 oktober 2010. Betreft de beantwoording van Kamervragen van lid De Boer over het niet verhypothekeren van huizen op erfpacht door banken 34 Bron: Reuters ISDAFIX2 per 27 juli 2010 35 Bron: Reuters Icapinflation, HICP XT 30 jaar, per 27 juli 2010, betreft Europese inflatie, voorzichtigheidshalve gecorrigeerd met 0,20% voor de Nederlandse situatie (Nederlandse inflatie ligt voor de periode 2004-2009 gemiddeld 0,74% lager, Bron: Eurostat). 36 Uittenbogaard, L.B., Traudes, J.P (2003). Canonpercentages, Amsterdam: SBV School of Real Estate, p. 10: de volgende methoden worden onderscheiden voor de benadering van de disconteringsvoet: 1. het berekenen van een theoretische disconteringsvoet (rente voor een risicovrije belegging + opslag illiquiditeit + opslag marktrisico + opslag administratiekosten), 2. het rendement op vastgoedbeleggingen, 3. de 2

53

hypotheekrente 4. Staatsleningen met een opslag die herleid is uit de hypotheekmarkt (betreft een combinatie van de methoden 1 en 3). 37 Totaal jaarlijks rendement van Nederlandse kantoren in 2009 bedraagt gemiddeld voor een periode van 10 jaar 7,6%, bron: ROZ/IPD

54

Bibliografie Bayraktaroglu, E. (2010). Leningproductie fors teruggelopen. PropertyNL , 22 oktober, 34-37.

Brealey, R., S. Myers, & A. Marcus (2007). Fundamentals of Corporate Finance. New York, US: The McGraw-Hill Companies.

McKinsey Quarterly (2009). Commercial Real Estate Lending: Finding Economic Profit in a difficult industry. november.

Damen, T. (2011). Banken verstrekken geen hypotheek bij erfpacht, 2 april. Opgeroepen op 4 oktober 2011, van www.parool.nl: http://www.parool.nl/parool/nl/6/WONEN/article/detail/1869418/2011/04/02/Bankenverstrekken-geen-hypotheek-bij-erfpacht.dhtml

De Kousemaeker, F., & M. van Agt (2007). Praktijkaspecten Vastgoed. Groningen: Wolters/Noordhoff.

De Lange, K. (2010). Plaats erfpacht onder toezicht AFM. Het Financieele Dagblad, 1 juli.

DNB (2011). DNB Leidraad Wwft en Sw.

DNB (2006). Toelichting Customer Due Dilligence (CDD) for banks. DNB.

Finquiddity Grondvermogen B.V. (2009). Informatieboek Grondvermogen.

Geltner, D. M., N.G. Miller, J. Calyton & P. Eichholtz (2007). Commercial Real Estate. Mason, OH, USA: Thomson South-Western.

Gemeente Amsterdam (2000). Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000.

Gemeente Den Haag (2008). Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente ´s-Gravenhage, herziening 1993 versie 2008.

Gemeente Den Haag (2008). Nota Uitgiftebeleid 2008-2009. Uitgifte.

Huizen onverkoopbaar (2010), Huizen op pariculier erfpacht onverkoopbaar, 24 februari. Vastgoedmarkt. Opgeroepen op 30 mei 2010, van Website van Vastgoedmarkt: http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2010/02/24/Huizen-op-particulier-erfpachtonverkoopbaar.htm

Kernkapitaal (2010), Meer kernkapitaal nodig bij banken. Het Financieele Dagblad, 14 september.

Linnartz, B. M. (2008-2010). Syllabus MRE-opleiding 2008-2010. Praktijktoepassingen Privaat- en Fiscaal Recht. ASRE.

Lusht, K. M. (2001). Real Estate Valuation: Principles and Applications. State College, USA: KML Publishing.

Nedelandse Vereniging van Banken (2011). Banken: problemen rond particuliere erfpacht snel aanpakken, 14 maart. Opgeroepen op 18 mei 2011, van http://www.nvb.nl: http://www.nvb.nl/index.php?p=574146&return=11177

Nelisse, P. (2008). Stedelijke Erfpacht. Doetinchem: V. de Bie.

Nijland, H. (2009). Veel geschreeuw en weinig wol: Over erfpachtconstructies als stimulans in crisistijd. Grondzaken in de Praktijk, december, 17-18.

RICS (2007). RICS Taxatie standaarden Nederlandse Editie. Coventry: The Royal Inatitution of Chartered Surveyors.

Roest, M. O. (1993). Recht voor economische en bedrijfskundige richtingen. Alphen aan de Rijn: Samson H.D. Tjeenk Willink.

56

Saunders, M., P. Lewis, & A. Thornhill (2008). Methoden en technieken van onderzoek. Amsterdam: Pearson Education Benelux.

SNS Reaal (2008). Zakelijke kredietverstrekking SNS Reaal. Opgeroepen op 3 augustus 2010, van SNS Reaal verantwoord ondernemen Jaarverslag 2008: http://www.snsreaalverantwoordondernemenjaarverslag2008.nl/uploads/tx_sns/Zakelijke_kredie tverstrekking_binnen_SNS_REAAL_01.pdf

Ten Have, G. (2007). Taxatieleer vastgoed 1. Legerstee: SBV.

Ten Have, G. (2003). Taxatieleer Vastgoed 2. Houten: Wolters-Noordhoff.

Uittenbogaard, L., & J. Traudes (2003). Canonpercentages, Het vaststellen van canonpercentages bij de herziening van erfpachtcontracten. Amsterdam: SBV School of Real Estate.

Van Gool, P. P., D.D. Brounen & D.R. Weisz (2007). Onroerend goed als belegging. Groningen: Wolters-Noordhoff B.V.

Van Riemsdijk, A. (2010). SNS Reaal stopt met projectfinanciering. Het Financieele Dagblad, 9 november.

Ware, M. (2008). Vastgoedwaarde met erfpacht stijgt minder dan dien in eigendom. Vastgoedmarkt, april, 37.

Wessels, P. (2010). Slagkracht in vastgoedfinanciering. PropertyNL , 5 november, 75.

57

Bijlage A: Vragenlijst t.b.v. Interviews en Geïnterviewden Vragen: -

-

Uitgangpunt is dat de erfpachtvoorwaarden juridisch acceptabel zijn o Hoe worden deze getoetst? o Huurverpanding? o Verkoop onder garantiestelling? Weleens geconfronteerd met een aanvraag t.b.v. particuliere erfpacht? o Commercieel of woningen? Komt het verzoek met betrekking tot particuliere erfpacht nog veel voor?

DEBITEUR EN ERFVERPACHTER -

Wat is tot op heden het motief geweest van de relatie om met Grondvermogen in zee te gaan? Wat is de huidige grondhouding ten opzichte van particuliere erfpacht? o Waarom? Kan je aangeven welke bezwaren een rol spelen? In hoeverre is de identiteit van de erfverpachter van belang? Zijn de bedrijfsactiviteiten van Grondvermogen van belang? Ook in relatie tot mogelijke verkoop van het bloot eigendom aan een (onbekende) derde.

OBJECT -

Taxeren jullie zelf of wordt er gebruik gemaakt van externe taxateurs? Middels welke methode wordt er getaxeerd? En op welke wijze wordt er rekening gehouden met erfpacht? Worden er aanvullende voorwaarden t.a.v. de waardering van het object i.g.v. particuliere erfpacht gesteld?

CASHFLOW -

Zouden er minimale eisen gesteld moeten worden ten aanzien van de cashflow? o Waarom? Wat vind je van particuliere erfpacht en in het bijzonder van de wijze van vaststelling van de canon? Zouden er aanvullende voorwaarden aan het object moeten worden gesteld? o Verkoopbaarheid o Verhuurbaarheid o Locatie

- Wat verder ter tafel kom

58

Bijlage B: Overzicht geraadpleegde personen Geïnterviewden t.b.v. de interviews: -

Syntrus Achmea: Sander Vis, Senior Risk Manager (20 augustus 2010).

-

ING Real Estate Finance: Sander Woerkens, Senior Manager Central Risk Management (23 augustus 2010).

-

FGH Bank N.V.: Godfried Brenninckmeijer, Hoofd Risicomanagement (9 augustus 2010).

Ten behoeve van het verkrijgen van achtergrondinformatie: FGH Bank N.V. -

Gea Voorhorst, hoofd juridische zaken Dirk van Vught, teamleider taxaties Zuid-Nederland Wessel Doldersum, taxateur regio Den Haag

-

Meeting met Thijs Legters (Grondvermogen), Paul Pruijmboom (Grondvermogen), Henk Dokter (directie adviseur FGH), Ge Nibbering (directie adviseur FGH), Toon Verhulst (Teamleider taxatie Noord Nederland), Dirk van Vught (Teamleider taxaties Zuid Nederland), Gea Voorhorst (hoofd Juridische Zaken), Daniel Veenstra (assistent Directeur Verkoop) en Piet Hein Wellink (27 april 2010).

Kempen en Co / Grondvermogen -

Thijs Legters, Corporate Finance Kempen en Co (30 juni 2010 en 23 augustus 2010).

59

Bijlage C: Ontwikkeling van de Cashflow perioden 2004-2009, tijdvakken van 10 jaar 2004 Volledig eigendom Jaar

Rente

Rente%

Particuliere erfpacht Cashflow Rente + canon

Specificatie Cashflowvoordeel

Canon%

Cashflow Aflossing Canon

totaal

2004 53.840

6,73%

-9.840

49.496

4,92%

1.704

7.200

4.344

11.544

2005 52.225

6,73%

-6.783

48.616

5,02%

4.026

7.200

3.609

10.809

2006 50.610

6,73%

-3.696

47.741

5,13%

6.373

7.200

2.869

10.069

2007 48.994

6,73%

-577

46.871

5,24%

8.746

7.200

2.123

9.323

2008 47.379

6,73%

2.573

46.007

5,35%

11.145

7.200

1.372

8.572

2009 45.764

6,73%

5.756

45.149

5,46%

13.572

7.200

615

7.815

2010 44.149

6,73%

8.972

44.296

5,58%

16.025

7.200

-147

7.053

2011 42.534

6,73%

12.223

43.449

5,70%

18.507

7.200

-916

6.284

2012 40.918

6,73%

15.507

42.609

5,82%

21.017

7.200

-1.690

5.510

gemiddeld voordeel

8.553

2005 Volledig eigendom Jaar

Rente

Rente%

Particuliere erfpacht Cashflow Rente + canon

Specificatie Cashflowvoordeel

Canon%

Cashflow Aflossing Canon

totaal

2005 48.640

6,08%

-4.640

45.352

4,71%

5.848

7.200

3.288

10.488

2006 47.181

6,08%

-1.882

44.546

4,80%

7.952

7.200

2.634

9.834

2007 45.722

6,08%

901

43.745

4,89%

10.077

7.200

1.977

9.177

2008 44.262

6,08%

3.709

42.948

4,99%

12.223

7.200

1.315

8.515

2009 42.803

6,08%

6.543

42.155

5,08%

14.391

7.200

648

7.848

2010 41.344

6,08%

9.403

41.366

5,18%

16.580

7.200

-22

7.178

2011 39.885

6,08%

12.290

40.582

5,28%

18.792

7.200

-697

6.503

2012 38.426

6,08%

15.204

39.803

5,38%

21.027

7.200

-1.377

5.823

2013 36.966

6,08%

18.146

39.028

5,48%

23.284

7.200

-2.061

5.139

2014 35.507

6,08%

21.116

38.257

5,58%

25.566

7.200

-2.750

4.450

gemiddeld voordeel

7.163

2006 Volledig eigendom Jaar

Rente

Rente%

Particuliere erfpacht Cashflow Rente + canon

Specificatie Cashflowvoordeel

Canon%

Cashflow Aflossing Canon

totaal

2006 52.160

6,52%

-8.160

47.504

4,58%

3.696

7.200

4.656

11.856

2007 50.595

6,52%

-5.385

46.604

4,66%

5.806

7.200

3.991

11.191

2008 49.030

6,52%

-2.588

45.708

4,74%

7.934

7.200

3.322

10.522

2009 47.466

6,52%

231

44.815

4,83%

10.081

7.200

2.650

9.850

2010 45.901

6,52%

3.072

43.926

4,91%

12.246

7.200

1.974

9.174

2011 44.336

6,52%

5.935

43.041

5,00%

14.430

7.200

1.295

8.495

2012 42.771

6,52%

8.822

42.159

5,09%

16.634

7.200

612

7.812

2013 41.206

6,52%

11.733

41.281

5,18%

18.857

7.200

-75

7.125

2014 39.642

6,52%

14.667

40.407

5,27%

21.101

7.200

-766

6.434

2015 38.077

6,52%

17.626

39.537

5,37%

23.365

7.200

-1.461

5.739

gemiddeld voordeel

8.483

60

2007 Volledig eigendom Jaar

Rente

Rente%

Particuliere erfpacht Cashflow Rente + canon

Specificatie Cashflowvoordeel

Canon%

Cashflow Aflossing Canon

totaal

2007 54.320

6,79%

-10.320

48.968

4,56%

2.232

7.200

5.352

12.552

2008 52.690

6,79%

-7.494

48.020

4,64%

4.377

7.200

4.671

11.871

2009 51.061

6,79%

-4.646

47.075

4,72%

6.539

7.200

3.986

11.186

2010 49.431

6,79%

-1.777

46.134

4,81%

8.720

7.200

3.297

10.497

2011 47.802

6,79%

1.113

45.196

4,89%

10.919

7.200

2.605

9.805

2012 46.172

6,79%

4.026

44.262

4,98%

13.136

7.200

1.910

9.110

2013 44.542

6,79%

6.962

43.331

5,06%

15.373

7.200

1.211

8.411

2014 42.913

6,79%

9.920

42.405

5,15%

17.629

7.200

508

7.708

2015 41.283

6,79%

12.902

41.481

5,24%

19.904

7.200

-198

7.002

2016 39.654

6,79%

15.908

40.562

5,34%

22.199

7.200

-909

6.291

gemiddeld voordeel

9.098

2008 Volledig eigendom Jaar

Rente

Rente%

Particuliere erfpacht Cashflow Rente + canon

Specificatie Cashflowvoordeel

Canon%

Cashflow Aflossing Canon

totaal

2008 54.480

6,81%

-10.480

49.704

4,82%

1.496

7.200

4.776

11.976

2009 52.846

6,81%

-7.472

48.794

4,92%

3.780

7.200

4.052

11.252

2010 51.211

6,81%

-4.436

47.888

5,02%

6.087

7.200

3.323

10.523

2011 49.577

6,81%

-1.372

46.987

5,12%

8.418

7.200

2.590

9.790

2012 47.942

6,81%

1.721

46.091

5,22%

10.772

7.200

1.851

9.051

2013 46.308

6,81%

4.843

45.200

5,33%

13.151

7.200

1.108

8.308

2014 44.674

6,81%

7.996

44.314

5,43%

15.555

7.200

359

7.559

2015 43.039

6,81%

11.179

43.434

5,54%

17.984

7.200

-394

6.806

2016 41.405

6,81%

14.393

42.558

5,66%

20.440

7.200

-1.154

6.046

2017 39.770

6,81%

17.639

41.689

5,77%

22.921

7.200

-1.918

5.282

gemiddeld voordeel

8.291

2009 Volledig eigendom Jaar

Rente

Rente%

Particuliere erfpacht Cashflow Rente + canon

Specificatie Cashflowvoordeel

Canon%

Cashflow Aflossing Canon

totaal

2009 50.960

6,37%

-6.960

46.136

4,36%

5.064

7.200

4.824

12.024

2010 49.431

6,37%

-4.370

45.229

4,43%

7.032

7.200

4.202

11.402

2011 47.902

6,37%

-1.764

44.325

4,50%

9.013

7.200

3.578

10.778

2012 46.374

6,37%

859

43.423

4,57%

11.009

7.200

2.951

10.151

2013 44.845

6,37%

3.499

42.524

4,64%

13.020

7.200

2.321

9.521

2014 43.316

6,37%

6.156

41.627

4,71%

15.045

7.200

1.689

8.889

2015 41.787

6,37%

8.831

40.733

4,78%

17.085

7.200

1.054

8.254

2016 40.258

6,37%

11.524

39.842

4,86%

19.140

7.200

416

7.616

2017 38.730

6,37%

14.235

38.954

4,93%

21.210

7.200

-225

6.975

2018 37.201

6,37%

16.964

38.069

5,01%

23.296

7.200

-868

6.332

gemiddeld voordeel

8.880

61

Bronnen en toelichting:

Datum

Rente 30 jaar Inflatieverwachting voor 30 jaar canon %

rente 10 jaar

1-4-2004

4,73%

2,32%

4,92%

6,73%

1-4-2005

4,09%

2,11%

4,71%

6,08%

3-4-2006

4,06%

1,98%

4,58%

6,52%

2-4-2007

4,26%

1,96%

4,56%

6,79%

1-4-2008

4,65%

2,22%

4,82%

6,81%

1-4-2009

4,10%

1,76%

4,36%

6,37%

- De rente met een looptijd van 30 jaar is gebaseerd op 30 jarige staatsleningen, koers per begin april van elk jaar (Bron: Reuters) - De 30 jarige inflatieverwachting is gebaseerd op de ICAP INFL SWAP, koers per begin april van elk jaar (Bron: Reuters). Dit betreft de Europese inflatie welke voorzichtigheidshalve is gecorrigeerd met 0,2% voor de Nederlandse situatie. Deze reductie is bevestigd door Grondvermogen (sinds 2004 ligt de Nederlandse inflatie gemiddeld 0,74% onder het Europese niveau, Bron: Eurostat). - De 10-jaars rente voor 10 jaar is gebaseerd op 10-jaars staatsobligaties (Bron: DNB) - De indexering volgt voorzichtigheidshalve de inflatieverwachting. Deze is in alle gevallen hoger dan de werkelijke inflatie voor de jaren 2004-2010, met uitzondering van 2008 waar deze 2 basispunten hoger lag (Bron: Eurostat)

62

Bijlage D: Waardering particuliere erfpacht

63

jaar 0 t (1+d)^t 0 1 1,06 2 1,13 3 1,20 4 1,27 5 1,35 6 1,43 7 1,52 8 1,62 9 1,72 10 1,82 11 1,94 12 2,06 13 2,19 14 2,32 15 2,47 16 2,62 17 2,78 18 2,95 19 3,14 20 3,33 21 3,54 22 3,76 23 3,99 24 4,24 25 4,50 26 4,78 27 5,07 28 5,39 29 5,72

Jaar 1

Ct CWc 9.768 9.768 9.973 9.391 10.183 9.028 10.396 8.680 10.615 8.345 10.838 8.023 11.065 7.713 11.298 7.415 11.535 7.129 11.777 6.854 12.024 6.589 12.277 6.335 12.535 6.090 12.798 5.855 13.067 5.629 13.341 5.412 13.621 5.203 13.907 5.002 14.199 4.809 14.498 4.623 14.802 4.445 15.113 4.273 15.430 4.108 15.754 3.949 16.085 3.797 16.423 3.650 16.768 3.509 17.120 3.374 17.479 3.244 17.846 3.118

Waarde bloot eigendom: Jaar:

175.358 72.148 247.505 0

t (1+d)^t 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

1,06 1,13 1,20 1,27 1,35 1,43 1,52 1,62 1,72 1,82 1,94 2,06 2,19 2,32 2,47 2,62 2,78 2,95 3,14 3,33 3,54 3,76 3,99 4,24 4,50 4,78 5,07 5,39 5,72

Ct 9.973 10.183 10.396 10.615 10.838 11.065 11.298 11.535 11.777 12.024 12.277 12.535 12.798 13.067 13.341 13.621 13.907 14.199 14.498 14.802 15.113 15.430 15.754 16.085 16.423 16.768 17.120 17.479 17.846

Jaar 2 CWc t (1+d)^t 9.391 9.028 8.680 8.345 8.023 7.713 7.415 7.129 6.854 6.589 6.335 6.090 5.855 5.629 5.412 5.203 5.002 4.809 4.623 4.445 4.273 4.108 3.949 3.797 3.650 3.509 3.374 3.244 3.118 165.590 76.621 242.210 1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

1,06 1,13 1,20 1,27 1,35 1,43 1,52 1,62 1,72 1,82 1,94 2,06 2,19 2,32 2,47 2,62 2,78 2,95 3,14 3,33 3,54 3,76 3,99 4,24 4,50 4,78 5,07 5,39 5,72

Ct

10.183 10.396 10.615 10.838 11.065 11.298 11.535 11.777 12.024 12.277 12.535 12.798 13.067 13.341 13.621 13.907 14.199 14.498 14.802 15.113 15.430 15.754 16.085 16.423 16.768 17.120 17.479 17.846

Jaar 3 CWc

9.028 8.680 8.345 8.023 7.713 7.415 7.129 6.854 6.589 6.335 6.090 5.855 5.629 5.412 5.203 5.002 4.809 4.623 4.445 4.273 4.108 3.949 3.797 3.650 3.509 3.374 3.244 3.118 156.199 81.371 237.570 2

t (1+d)^t 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

1,06 1,13 1,20 1,27 1,35 1,43 1,52 1,62 1,72 1,82 1,94 2,06 2,19 2,32 2,47 2,62 2,78 2,95 3,14 3,33 3,54 3,76 3,99 4,24 4,50 4,78 5,07 5,39 5,72

Ct

10.396 10.615 10.838 11.065 11.298 11.535 11.777 12.024 12.277 12.535 12.798 13.067 13.341 13.621 13.907 14.199 14.498 14.802 15.113 15.430 15.754 16.085 16.423 16.768 17.120 17.479 17.846

CWc

8.680 8.345 8.023 7.713 7.415 7.129 6.854 6.589 6.335 6.090 5.855 5.629 5.412 5.203 5.002 4.809 4.623 4.445 4.273 4.108 3.949 3.797 3.650 3.509 3.374 3.244 3.118 147.170 86.416 233.587 3

64

Bijlage E: Erfpachtvoorwaarden Grondvermogen AKTE VAN LEVERING EIGENDOM ONDER VOORBEHOUD VAN RECHT VAN ERFPACHT EN RECHT VAN OPSTAL (Grondvermogen Kantoren) Op @ tweeduizend @ zijn voor mij, mr. @, notaris met plaats van vestiging @, verschenen: 1. @, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: @; hierna te noemen: “Ondernemer” of “Erfpachter”; 2. @, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: @: hierna te noemen: “Grondvermogen” of “Erfverpachter”. De comparanten handelend als vermeld verklaarden: A. REGISTERGOED Omschrijving Registergoed De Ondernemer is eigenaar van het navolgende registergoed, te weten: een perceel grond met de daarop gestichte opstallen met ondergrond en verder toebehoren, staande en gelegen aan de @ hierna tezamen te noemen het “Registergoed”. Eigendomsverkrijging Het Registergoed werd door de Ondernemer verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de Openbare Registers op @. Omschrijving erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of bijzondere bepalingen Met betrekking tot eventuele bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of bijzondere bepalingen wordt verwezen naar: @ Voor zover in bovenvermelde bepalingen verplichtingen voorkomen welke de Ondernemer verplicht is aan Grondvermogen op te leggen, doet hij dat bij dezen en worden die verplichtingen bij dezen door Grondvermogen aanvaard. Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij dezen tevens door de Ondernemer voor die derden aangenomen. B. KOOPOVEREENKOMST EN LEVERING De Ondernemer heeft - onder voorbehoud van het hierna te omschrijven recht van erfpacht en recht van opstal te zijnen behoeve verkocht aan Grondvermogen die - onder bezwaar van dat recht van erfpacht en dat recht van opstal - heeft gekocht van de Ondernemer: de (blote) eigendom van het Registergoed, dit verkochte verder te noemen het “Verkochte”. Van deze overeenkomst van koop en verkoop blijkt uit een op @ ondertekende schriftelijke koopovereenkomst, deze koopovereenkomst verder te noemen de “Koopovereenkomst". Koopprijs Blijkens de Koopovereenkomst bedraagt de koopprijs van het Verkochte @ euro (€ @). Voor de betaling van voornoemde koopprijs, die door Grondvermogen is voldaan door storting op de kwaliteitsrekening van de Notaris, wordt Grondvermogen bij dezen volledig gekwiteerd door de Ondernemer. Levering Ter uitvoering van de Koopovereenkomst levert de Ondernemer bij dezen onder voorbehoud te zijnen behoeve van een recht van erfpacht voor onbepaalde tijd en van een recht van opstal onder tegen de hierna te omschrijven erfpacht- en opstalbepalingen - aan Grondvermogen, die onder bezwaar van vorenbedoeld recht van erfpacht en recht van opstal in levering het Verkochte aanvaardt. Titelbewijzen en bescheiden De op het Verkochte betrekking hebbende titelbewijzen en bescheiden als bedoeld in artikel 7:9 Burgerlijk Wetboek zijn door de Ondernemer, voor zover hij deze in zijn bezit had, aan Grondvermogen afgegeven. Overige bepalingen De Koopovereenkomst en voormelde levering zijn voorts geschied onder de volgende

65

bepalingen. Artikel 1 De Ondernemer staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en levering van het Verkochte en hij garandeert dat de door hem in de Koopovereenkomst verstrekte garanties heden nog correct zijn. Artikel 2 De Ondernemer levert aan Grondvermogen (blote) eigendom die: 1. onvoorwaardelijk is en niet onderhevig aan inkorting, ontbinding, of aan welke vernietiging dan ook; 2. niet bezwaard is met beslagen of hypotheken of met inschrijvingen daarvan; 3. niet bezwaard is met beperkte rechten behoudens het door de Ondernemer te zijnen behoeve voorbehouden recht van erfpacht voor onbepaalde tijd en het afhankelijke recht van opstal onder in sectie C genoemde erfpachtvoorwaarden (hierna: “Erfpachtvoorwaarden”), almede eventuele erfdienstbaarheden; 4. niet bezwaard is met kwalitatieve verplichtingen, anders dan die hiervoor zijn omschreven; 5. niet belast is met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst, anders dan die hiervoor zijn omschreven. Artikel 3 Indien de hiervoor vermelde grootte van het Registergoed of de verdere omschrijving daarvan niet juist of niet volledig is, ontleent noch de Ondernemer noch Grondvermogen daaraan enig recht. Artikel 4 Het Verkochte wordt door Grondvermogen aanvaard in de staat waarin het zich heden bevindt. Artikel 5 De baten en lasten van het Verkochte zijn met ingang van heden voor rekening van Grondvermogen met inachtneming van het bepaalde in de Erfpachtvoorwaarden. Artikel 6 Vanaf het tijdstip van ondertekening van deze akte draagt Grondvermogen het risico van het Verkochte met inachtneming van het bepaalde in de Erfpachtvoorwaarden. Artikel 7 1. Het bij deze akte door de Ondernemer voorbehouden Erfpachtrecht en Opstalrecht wordt gevestigd voor onbepaalde tijd. 2. De Ondernemer is met ingang van heden ter zake van het Erfpachtrecht aan Grondvermogen maandelijks vooraf canon verschuldigd, deze canon verder te noemen de “Maandelijkse canon”. 3. De Maandelijkse canon bedraagt met ingang van heden @ per maand te voldoen op de eerste van de maand voor het eerst op @. De canon vanaf heden tot en met @ is door de Ondernemer voldaan aan Grondvermogen, waarvoor kwijting bij deze. De Maandelijkse canon wordt jaarlijks verhoogd op de wijze als in de hierna vermelde Erfpachtvoorwaarden omschreven, voor het eerst op één (1) januari van het jaar volgend op de datum van deze akte. 4. Op het Erfpachtrecht zijn voorts van toepassing de Erfpachtvoorwaarden. Artikel 8 De transactiekosten, daaronder begrepen de taxatiekosten, de kosten voor het milieuonderzoek, het kadastraal recht, de recherchekosten, de documentatiekosten en de notariskosten zijn voor rekening van de Ondernemer. Artikel 9 De Ondernemer en Grondvermogen doen bij dezen afstand van hun rechten om de Koopovereenkomst te ontbinden en op de eventueel in de Koopovereenkomst en/of nadere overeenkomsten opgenomen ontbindende voorwaarde(n) kan geen beroep meer worden gedaan. Artikel 10 Voor zover daarvan bij deze akte niet is afgeweken, blijft tussen partijen gelden hetgeen vóór het tekenen van deze akte overigens tussen hen is overeengekomen. Artikel 2:204c Burgerlijk Wetboek

66

De levering van het Verkochte kan niet worden vernietigd op grond van het bepaalde in artikel 2:204c Burgerlijk Wetboek. Volmacht aanvaarding afstand hypotheek en pandrechten Grondvermogen geeft volmacht aan ieder van de kandidaat-notarissen en medewerkers verbonden aan het notariaat van het kantoor @, kantoorhoudende te @, met het recht die volmacht aan een ander te verlenen, om namens de hierna bedoelde hoofd-, casu quo beperkte gerechtigde(n) tot het Verkochte, zo nodig, de afstanddoening van hypotheek op het Verkochte en van in verband met die hypotheek aan de betrokken hypotheekhouder(s) toekomende pandrechten, voor zover die hypotheek ten laste van anderen dan de bedoelde gerechtigde(n) is ingeschreven, respectievelijk voor zover die pandrechten ten laste van anderen dan bedoelde gerechtigde(n) bestaan, in een akte van gedeeltelijke afstand en gedeeltelijke vervallenverklaring van die hypotheek en pandrechten te aanvaarden. Grondvermogen handelt bij het verlenen van deze volmacht voor zich, indien Grondvermogen ten tijde van de inschrijving van de in de vorige zin bedoelde akte hoofd- casu quo beperkte gerechtigde(n) tot het Verkochte is, en, zo ten tijde van die inschrijving (een) ander (en) hoofdcasu quo beperkte gerechtigde(n) tot het Verkochte mocht(en) zijn, als zaakwaarnemer van laatstbedoelde(n). Overdrachtsbelasting De ter zake van de verkrijging van het Verkochte eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting, berekend over de op de voet van de Wet op belastingen van rechtsverkeer bepaalde grondslag, is voor rekening van Grondvermogen. Roerende zaken Blijkens de Koopovereenkomst zijn samen met het Verkochte geen roerende zaken verkocht. C. BEPALINGEN VAN HET ERFPACHTRECHT EN HET OPSTALRECHT Met betrekking tot het door Erfpachter te zijnen behoeve voorbehouden en derhalve bij deze akte gevestigde recht van erfpacht en recht van opstal, gelden de volgende bepalingen. Artikel 1. Begripsbepalingen In deze akte wordt verstaan onder: a. “Grond”: de tot het Registergoed behorende grond; b. “Erfpachter”: de gerechtigde tot het Erfpachtrecht; c. “Erfpachtrecht”: het in deze akte door Erfpachter te zijnen behoeve voorbehouden recht van erfpacht met betrekking tot de Grond; d. “Opstal”: de tot het Registergoed behorende en op de Grond gebouwde opstal(len) bestaande uit @; e. “Opstalrecht”: het in deze akte door Erfpachter te zijnen behoeve voorbehouden afhankelijke recht van opstal met betrekking tot de Opstal; f. “Maandelijkse canon”: de geldsom die Erfpachter maandelijks moet betalen aan Erfverpachter op grond van het Erfpachtrecht; g. “Registergoed”: de Grond met daarop de Opstal; h. “Terugkoopfactor”: de terugkoopfactor bij een Reguliere Terugkoopmogelijkheid; @ in de periode van vijftig (50) jaar na het vestigen van het Erfpachtrecht en na die periode zoals berekend op grond van artikel 6 lid 4; i. “Tussentijdse Terugkoopmogelijkheid”: de mogelijkheid voor Erfpachter om eens in de tien (10) jaar de bloot eigendom terug te kopen als bedoeld in artikel 6 lid 5; j. “Reguliere Terugkoopmogelijkheid”: de mogelijkheid voor Erfpachter om eens in de vijftig (50) jaar de bloot eigendom terug te kopen als bedoeld in artikel 6 lid 6. Artikel 2. Opstalrecht 1. Het Opstalrecht omvat het recht tot het in eigendom hebben en houden van de Opstal op de Grond, alsmede tot het stichten, hebben en houden van al zodanige opstallen met kantoorof bedrijfsbestemming als Erfpachter zal wensen. 2. Het Opstalrecht is afhankelijk in de zin van artikel 3:7 Burgerlijk Wetboek van het Erfpachtrecht, zodat het Opstalrecht als zodanig niet overdraagbaar is zonder dat tevens het Erfpachtrecht wordt overgedragen en eindigt als het Erfpachtrecht eindigt. 3. De waarde van het Opstalrecht is gelijk aan die van de Opstal.

67

4. Voor het Opstalrecht is geen periodieke betaling verschuldigd. 5. Indien hierna in deze bepalingen wordt gesproken over “Erfpachtrecht” wordt daaronder mede het Opstalrecht begrepen, met dien verstande dat de bepalingen met betrekking tot de Maandelijkse canon uitsluitend betrekking hebben op het Erfpachtrecht. Artikel 3. Duur Het Erfpachtrecht vangt aan op heden en is gevestigd voor onbepaalde tijd. Artikel 4. Maandelijkse canon 1. Erfpachter is verplicht bij vooruitbetaling aan de Erfverpachter ter zake van het Erfpachtrecht de Maandelijkse canon te betalen. De per heden, bij aanvang van het Erfpachtrecht, verschuldigde Maandelijkse canon bedraagt @. 2. Indien over de Maandelijkse canon omzetbelasting is verschuldigd, wordt de Maandelijkse canon daarmee verhoogd. 3. De verplichting tot het betalen van de Maandelijkse canon vangt aan op heden. 4. Alle betalingen van de Maandelijkse canon en de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting moeten geschieden door middel van een incassovolmacht verstrekt door Erfpachter aan Erfverpachter. Het is Erfpachter niet toegestaan de incassovolmacht in te trekken. 5. Indien het gebruikmaken van een incassovolmacht als betalingsmethode niet langer mogelijk is of op overwegende bezwaren stuit, zulks ter beoordeling van Erfverpachter, zal Erfpachter terstond gebruikmaken van de door Erfverpachter alsdan te kiezen betalingsmethode. Artikel 5 Jaarlijkse verhoging canon 1. De Maandelijkse canon wordt telkens op één januari automatisch verhoogd volgens het hierna bepaalde: a. het bedrag van de Maandelijkse canon verschuldigd in tweeduizend tien en elk jaar volgend op dat jaar, is met afronding op hele centen naar boven, gelijk aan de Maandelijkse canon verschuldigd over de maand december in het voorafgaande jaar – de “basismaand” – vermenigvuldigd met één komma één (1,01), of, indien dat hoger is, met de hierna onder 1.b te vermelden breuk; b. van de hiervoor onder 1.a bedoelde breuk wordt de teller gevormd door het consumentenprijsindexcijfer over september van het jaar waarin de basismaand zich bevindt en de noemer door het consumentenprijsindexcijfer over september van het jaar onmiddellijk voorafgaande aan het jaar waarin de basismaand zich bevindt. Voornoemde verhoging is eveneens van toepassing indien de Erfverpachter geen mededeling hiervan heeft gedaan aan Erfpachter: Erfpachter zal de verhoging dan toch verschuldigd zijn. 2. Onder het in lid 1.b. van dit artikel bedoelde consumentenprijsindexcijfer wordt verstaan het door het Centraal Bureau voor de Statistiek – verder te noemen het “Bureau” – of de instantie die de werkzaamheden van het Bureau heeft overgenomen of voortgezet, te publiceren consumentenprijsindexcijfer, reeks alle huishoudens (jaar-op-jaar methode) gebaseerd op het meest recente basisjaar dat het Bureau hanteert. 3. Mocht het Bureau of de instantie die de werkzaamheden van het Bureau heeft overgenomen of voortgezet te eniger tijd overgaan tot publicatie van consumentenprijsindexcijfer reeks alle huishoudens (jaar-op-jaarmethode) (“CPI”) op een meer recente tijdsbasis, dan zullen de cijfers van de nieuwe reeks in aanmerking worden genomen, zo nodig na koppeling aan de cijfers van voorafgaande reeksen. De wijze van koppeling zal geschieden in overleg met het Bureau of de instantie die de werkzaamheden van het Bureau heeft overgenomen of voortgezet. 4. Indien het Bureau of de instantie die de werkzaamheden van het Bureau heeft overgenomen of voortgezet te eniger tijd wordt opgeheven zonder dat zijn werkzaamheden door een andere instantie zijn overgenomen of voortgezet, of indien te eniger tijd de publicatie van de hiervoor vermelde statistische gegevens mocht worden gestaakt, dan zullen de Erfverpachter en Erfpachter in onderling overleg andere statistische gegeven aanvaarden, die in redelijkheid eenzelfde inzicht verschaffen als de Erfverpachter en Erfpachter bij de uitgifte in Erfpacht voor ogen stond. Wanneer partijen op dit punt geen

68

overeenstemming bereiken, zullen zij dit als een geschil beschouwen dat overeenkomstig artikel 22 aan het gerecht kan worden voorgelegd. Artikel 6. Aanpassing canon na vijftig (50) jaar en terugkoop 1. Niettegenstaande de leden 1 tot en met 4 van artikel 4 wordt de Maandelijkse canon na verloop van vijftig (50) jaar na het vestigen van het Erfpachtrecht aangepast aan de dan geldende reële rente en daarna telkens na verloop van vijftig (50) jaar na het aanpassen van de Maandelijkse canon op grond van dit artikel 6. 2. De in artikel 6 lid 1 genoemde aanpassing van de verschuldigde Maandelijkse canon wordt berekend door (1) de Maandelijkse canon in de maand van de aanpassing op een hele maandsbasis te vermenigvuldigen met de Terugkoopfactor die geldt in de periode vóór de aanpassing en (2) vervolgens het resultaat van (1) te vermenigvuldigen met de som van de dan geldende reële rente en een opslag van twee en zestiende procent (2,6%). 3. De ten tijde van een in artikel 6 lid 1 genoemde aanpassing geldende reële rente wordt door de Erfverpachter afgeleid uit een liquide, inflatiegerelateerde obligatie uitgegeven door de Staat der Nederlanden (of indien deze niet beschikbaar zou zijn, van een andere Europese staat met een credit rating die vergelijkbaar is met die van de Staat der Nederlanden) met een looptijd van vijftig (50) jaar of een daarmee vergelijkbare looptijd op de dag die is gelegen vijf (5) werkdagen vóór de aanpassing als bedoeld in artikel 6 lid 2. Indien de dan geldende reële rente lager is dan nul procent, wordt deze voor de berekening in artikel 6 lid 2 en artikel 6 lid 4 gelijkgesteld met nul procent (0%). 4. Tegelijk met de aanpassing van de Maandelijkse canon als bedoeld in artikel 6 lid 1, wordt Terugkoopfactor aangepast. De Terugkoopfactor in de maand na de aanpassing is gelijk aan een breuk – afgerond op twee cijfers achter de komma, waarvan de teller gelijk is aan één (1) en waarvan de noemer wordt gevormd door de som van de dan geldende reële rente als bedoeld in artikel 6 lid 3 en een opslag van twee en zestiende procent (2,6%). 5. Erfpachter heeft op de dag dat sinds de aanvang van het Erfpachtrecht tien (10) jaar zijn verstreken en telkens op de dag dat sinds de laatste dag waarop terugkoop mogelijk was tien (10) jaar zijn verstreken het recht om de bloot eigendom terug te kopen (“Tussentijdse Terugkoopmogelijkheid”). Hiertoe dient Erfpachter aan Erfverpachter minimaal een maand voor de terugkoop een schriftelijke mededeling te doen. De terugkoopprijs voor de Erfpachter bij een Tussentijdse Terugkoopmogelijkheid is gelijk aan de door Erfverpachter bepaalde contante waarde van de verplichtingen van Erfpachter jegens Erfverpachter uit hoofde van deze akte plus een opslag van drie (3) keer de dan geldende jaarcanon. Bij het bepalen van de contante waarde gaat de Erfverpachter uit van de veronderstelling dat Erfpachter de bloot eigendom bij de eerstvolgende Reguliere Terugkoopmogelijkheid zou hebben teruggekocht. De contante waarde wordt door Erfverpachter berekend op basis van zijn beste inschatting van de verwachte canonverplichtingen, de verwachte terugkoopprijs bij de eerstvolgende Reguliere Terugkoopmogelijkheid, de ten tijde van de terugkoop geldende reële rente op financiële instrumenten als bedoeld in artikel 6 lid 3 met een looptijd gelijk aan de resterende termijn tot de eerstvolgende Reguliere Terugkoopmogelijkheid en de ten tijde van de terugkoop door Erfverpachter gehanteerde opslag of, indien deze niet beschikbaar is, de marktopslag op vergelijkbare financiële instrumenten. Na deze dag zal terugkoop voor een periode van tien (10) jaar niet mogelijk zijn en daarna weer mogelijk zijn op één (1) dag. Ingeval van een openbare executie van het Erfpachtrecht door een hypotheekverstrekker heeft de koper van het Erfpachtrecht op de dag van levering een Tussentijdse Terugkoopmogelijkheid op de voorwaarden vermeld in dit artikel met dien verstande dat sinds de aanvang van het Erfpachtrecht minimaal tien (10) jaar moeten zijn verstreken, de koper aan Erfverpachter op de dag van de koop van het Erfpachtrecht en minimaal twee (2) weken voor de terugkoop een schriftelijke mededeling moet doen aan Erfverpachter en de opslag niet drie (3) maar zes (6) bedraagt. 6. Erfpachter heeft voorts op de dag dat sinds de aanvang van het Erfpachtrecht vijftig (50) jaar zijn verstreken en telkens na vijftig (50) jaar op de dag dat de canon op grond van artikel 6 lid 1 wordt aangepast het recht om de bloot eigendom terug te kopen (“Reguliere Terugkoopmogelijkheid”). Hiertoe dient Erfpachter aan Erfverpachter minimaal een

69

maand voor de terugkoop een schriftelijke mededeling te doen. De terugkoopprijs voor de Erfpachter bij een Reguliere Terugkoopmogelijkheid wordt berekend door (1) de Maandelijkse canon in de maand van de terugkoop op een hele maandsbasis te vermenigvuldigen met twaalf en (2) vervolgens door het resultaat van (1) te vermenigvuldigen met de Terugkoopfactor die geldt in de periode vóór de terugkoop. Na deze dag zal terugkoop voor een periode van tien (10) jaar niet mogelijk zijn en daarna mogelijk zijn op één (1) dag op grond van artikel 6 lid 5. 7. Indien Erfpachter gebruik maakt van zijn recht de blote eigendom van het Registergoed terug te kopen op grond van dit artikel 6, dan dient Erfpachter het Registergoed te aanvaarden in de staat waarin het Registergoed zich op het moment van de (terug)levering van de blote eigendom aan Erfpachter bevindt met alle lusten en lasten en alle mogelijke zichtbare en onzichtbare gebreken van dien (inclusief alle bij de aanvang van het Erfpachtrecht bestaande hypotheken, beperkte rechten, kwalitatieve verplichtingen en andere lasten en beperkingen uit overeenkomst op het Verkochte) en zal de Erfverpachter geen bijzondere garanties aangaande het Registergoed en de Grond aan Erfpachter verstrekken. Erfverpachter zal, voor zover dat redelijkerwijs van haar gevraagd kan worden en voor zover het voorkomen van het ontstaan of de vestiging niet mede in de risicosfeer van Erfpachter ligt, niet zonder toestemming van Erfpachter meewerken aan de vestiging of het ontstaan van beperkte rechten, kwalitatieve verplichtingen en andere lasten en beperkingen uit overeenkomst op het Verkochte met uitzondering van een recht van hypotheek. Erfverpachter zal het Registergoed bij terugkoop vrij van hypotheek leveren. Erfpachter zal Erfverpachter niet aansprakelijk stellen, en Erfverpachter is niet gehouden tot vrijwaring of vergoeding van enig nadeel of schade, terzake van (technische) gebreken aan de Opstal en/of de Grond. Erfpachter vrijwaart Erfverpachter tegen en zal haar volledig schadeloos stellen terzake van alle aanspraken van derden die betrekking hebben op de Opstal en/of de Grond, waaronder begrepen doch niet beperkt tot aanspraken van de overheid met betrekking tot (technische) gebreken aan de Opstal en/of de Grond. Alle kosten terzake de terugkoop van de bloot-eigendom van het Registergoed, als hiervoor bedoeld, daaronder begrepen de notariële kosten, het kadastrale recht en de eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting zijn voor rekening van Erfpachter. 8. Erfverpachter is gerechtigd medewerking aan de terugkoop te weigeren indien Erfpachter op de datum van terugkoop niet alle overige uitstaande verplichtingen jegens Erfverpachter heeft voldaan. Artikel 7. Geen vermindering, kwijtschelding of teruggave van Maandelijkse canon Erfpachter kan geen vermindering, kwijtschelding of teruggave van de Maandelijkse canon vorderen wegens schade of onheilen van welke aard ook aan, noch wegens enig gemis van het genot, of het teniet gaan van, het Registergoed. Artikel 8. Betaling 1. Indien een termijn van de Maandelijkse canon niet op de verschijndag door de Erfverpachter is ontvangen, wordt die Maandelijkse canon voor elke sinds die verschijndag ingegane maand van latere ontvangst, zonder dat enige ingebrekestelling nodig is, verhoogd met de boete bedoeld in artikel 19. 2. Een gedeeltelijke betaling door Erfpachter van het door hem aan Erfverpachter verschuldigde wordt in de eerste plaats aangemerkt als een betaling van vorenbedoelde boete. 3. Indien Erfpachter twee (2) maanden na de verschijndag van een termijn van de Maandelijkse canon nog in verzuim is in de betaling daarvan, kan, indien het Erfpachtrecht met hypotheek is bezwaard, de hypotheekhouder hiervan door Erfverpachter in kennis worden gesteld. 4. Alle andere bedragen dan hiervoor in dit artikel bedoeld welke Erfpachter aan Erfverpachter inzake het Erfpachtrecht is verschuldigd, moeten worden betaald op dezelfde wijze als de termijnen van de Maandelijkse canon, binnen veertien (14) dagen nadat Erfpachter tot voldoening daarvan is verzocht. Het bepaalde in lid 1 van dit artikel is van overeenkomstige

70

toepassing. 5. Elke betaling door Erfpachter strekt, ongeacht de bestemming die Erfpachter daaraan geeft, ter voldoening van het aan Erfverpachter verschuldigde in de hierna te vermelden volgorde: a. de verschuldigde boetes; b. de verschuldigde rente en de verhogingen daarvan; c. andere schulden die Erfpachter op grond van het in deze akte bepaalde aan Erfverpachter heeft (waaronder begrepen, doch niet uitsluitend, lasten, herstellingen, belastingen of rechten als bedoeld in artikel 9 lid 3); d. de verschuldigde Maandelijkse canon. 6. Korting of verrekening van de door Erfpachter verschuldigde Maandelijkse canon is aan de Erfpachter niet toegestaan. Artikel 9. Lasten, herstellingen en belastingen 1. Alle lasten, zowel de gewone als de buitengewone, en alle herstellingen van het Registergoed worden tijdens de duur van het Erfpachtrecht door Erfpachter gedragen en verricht. 2. Alle belastingen en rechten, bestaande en toekomstige - daaronder begrepen onroerende zaaksbelasting, waterschapsbelasting en milieuheffingen – die tijdens de duur van het Erfpachtrecht geheven worden ter zake van het Registergoed - ook die bij de Erfverpachter worden geheven als blote eigenaar - zijn voor rekening van Erfpachter. 3. Wanneer Erfverpachter lasten, herstellingen, belastingen of rechten als hiervoor in dit artikel bedoeld mocht hebben betaald of verricht, dient hij hiervan kennis te geven aan Erfpachter, die alsdan verplicht is het ter zake door de Erfverpachter betaalde bedrag onverwijld aan de Erfverpachter te betalen. Artikel 10. Bestemming, gebruik en onderhoud 1. De bestemming van het Registergoed is het gebruik als (voor de verhuur bestemde) kantoorruimte, een en ander in de ruimste zin van het woord. Erfpachter is verplicht het Registergoed overeenkomstig de hiervoor omschreven bestemming te (laten) gebruiken en het is hem niet toegestaan het Registergoed ongebruikt te laten. 2. De Opstal voldoet aan de redelijke eisen van onderhoud en gebruik ten behoeve van voormelde bestemming. Het is Erfpachter niet bekend dat er gebreken aan of in de Opstal bestaan of zouden kunnen bestaan die het normale, voortdurende gebruik ten behoeve van voornoemde bestemming van de Opstal belemmeren, ten tijde van het passeren van deze akte dan wel in de toekomst. 3. Erfverpachter kan van het bepaalde in de leden 1 en 2 van dit artikel schriftelijk ontheffing verlenen voor bepaalde tijd of tot wederopzegging en aan die ontheffing voorwaarden verbinden. Indien Erfpachter de bestemming als kantoor wil wijzigen in de bestemming wonen, zal Erfpachter aan Erfverpachter overleggen: a. een onherroepelijke bouwvergunning waaruit blijkt dat er woningen gerealiseerd mogen worden op het Registergoed; b. een getekende aannemingsovereenkomst voor de bouw van de woningen; c. een getekende leningsovereenkomst met een bank met een onherroepelijk financieringsarrangement voor (een substantieel deel van) de kosten van de bouw; d. een taxatierapport van een gerenommeerde taxateur (mede in opdracht en ten behoeve van Erfverpachter) met de marktjaarhuur van de woningen zodra gerealiseerd. Erfverpachter verleent schriftelijke ontheffing aan Erfpachter voor het wijzigen van de bestemming als kantoor in de bestemming wonen, op voorwaarde dat twaalf (12) keer de dan geldende Maandelijkse canon lager is dan veertig procent (40%) van de marktjaarhuur van de woningen zoals vermeld in het taxatierapport. De kosten van het taxatierapport zijn voor rekening van Erfpachter. 4. a. Erfpachter moet het Registergoed voor zijn rekening in behoorlijke staat onderhouden en de Opstal in geval van geheel of gedeeltelijk teniet gaan – waaronder begrepen het geheel of gedeeltelijk slopen – met bekwame spoed voor zijn rekening herbouwen of herstellen. De Opstal wordt geacht in behoorlijke staat van onderhoud te verkeren indien de Opstal op basis van dan gangbare maatschappelijke opvattingen als goed of voldoende voor het waarborgen van de functievervulling wordt aangemerkt en waarin

71

de kostenramingen voor herstel- of vervangingswerkzaamheden niet hoger worden getaxeerd dan zestig (60) maal de dan geldende Maandelijkse canon. b. Indien Erfpachter in geval van geheel of gedeeltelijk tenietgaan – waaronder begrepen het geheel of gedeeltelijk slopen – niet met bekwame spoed voor zijn rekening met herbouw of herstel aanvangt, is Erfverpachter gerechtigd de Maandelijkse canon met tien procent (10%) te verhogen. c. Het niet nakomen van de verplichting tot herbouw en/of herstel vormt een ernstige mate van tekortschieten van de Erfpachter als bedoeld in artikel 15 lid 3 van deze akte welk artikel is gebaseerd op artikel 87 lid 2 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek hetgeen de Erfverpachter het recht geeft het Erfpachtrecht op te zeggen. d. Indien Erfpachter na daartoe door de Erfverpachter in gebreke te zijn gesteld niet binnen een (1) maand na ingebrekestelling aanvangt met het herstel en/of de herbouw van de Opstal is de Erfpachter in verzuim is de Erfpachter een direct opeisbare boete verschuldigd die gelijk is aan het bedrag nodig ter dekking van alle te maken kosten voor herbouw en/of herstel van de Opstal (de "Herbouw en/of Herstelkosten"). De Herbouw en/of Herstelkosten worden vastgesteld door een door of vanwege de Erfverpachter aan te wijzen deskundige. 5. Erfpachter is verplicht tijdig voor zijn rekening en risico passende maatregelen te nemen ter voorkoming en beperking van schade aan het Registergoed, zoals schade als gevolg van kortsluiting, brand, lekkage, storm, vorst of enig andere weersgesteldheid, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen. Erfpachter is bovendien verplicht Erfverpachter terstond op de hoogte te stellen indien zich dergelijke schade of een gebeurtenis als bedoeld in lid 8 van dit artikel voordoet of dreigt voor te doen. 6. Erfpachter is jegens Erfverpachter aansprakelijk voor alle schaden en verliezen aan het Registergoed tenzij de Erfpachter bewijst dat hem, de personen die hij tot het Registergoed heeft toegelaten, zijn huisgenoten, zijn personeel en de personen waarvoor hij aansprakelijk is, daaromtrent geen schuld treft of dat hem dienaangaande geen nalatigheid is te verwijten. 7. Erfpachter vrijwaart Erfverpachter tegen boetes die Erfverpachter worden opgelegd door gedragingen of nalatigheden van Erfpachter. 8. Erfverpachter is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van Erfpachter of van derden - en Erfpachter vrijwaart Erfverpachter voor aanspraken van derden ter zake - door het optreden en de gevolgen van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het Registergoed, of ontstaan door het optreden en de gevolgen van weersomstandigheden, overstromingen, stijging of daling van het grondwaterpeil, natuurrampen, atoomreacties, gewapende conflicten, burgeroorlogen, opstanden, onlusten, molest en andere calamiteiten, alles behoudens in geval van schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van Erfverpachter. 9. Erfverpachter is niet aansprakelijk voor schade, waaronder gevolgschade en bedrijfsschade, van Erfpachter ten gevolge van belemmeringen in het gebruik van het Registergoed die derden veroorzaken, tenzij in geval van grove schuld of ernstige nalatigheid van Erfverpachter dienaangaande. 10. Erfpachter moet gedogen dat op, in, aan, of boven het Registergoed zoveel en zodanig palen, draden, kabels, leidingen, antennes, isolatoren, rozetten, schakelkasten, reclameborden, lichtreclames en andere voorwerpen worden aangebracht of in stand gehouden dan wel worden hersteld of vernieuwd indien en wanneer Erfverpachter daartoe verplicht wordt door derden, waaronder begrepen overheden, alsmede indien dat door Erfverpachter in redelijkheid wordt verlangd. Voorts moet Erfpachter er voor zorg dragen dat al hetgeen krachtens het hier bepaalde is aangebracht aanwezig blijft. Alle schade welke een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen, herstellen of vernieuwen van de in de vorige zin bedoelde voorwerpen wordt door Erfverpachter naar zijn keuze op zijn kosten hersteld of vergoed. 11. Het is Erfpachter niet toegestaan het Registergoed (mede) te gebruiken voor het plaatsen of aanbrengen van voorwerpen waarvan naar het oordeel van Erfverpachter schade, gevaar, hinder dan wel bezwaar uit een oogpunt van welstand, hygiëne of het milieu is te duchten. 12. Erfverpachter kan niet wegens toerekenbare tekortkoming en/of onrechtmatige daad worden

72

aangesproken tot sanering of vervanging of het nemen van maatregelen ten aanzien van het Registergoed of naburige percelen, dan wel tot vergoeding van enige schade. Erfpachter kan deze overeenkomst niet ontbinden of wegens dwaling vernietigen of doen wijzigen, indien blijkt van verontreiniging van het Registergoed. 13. Erfpachter vrijwaart Erfverpachter voor elke aantasting door verontreiniging van het Registergoed, het grondwater en het eventueel daartoe behorende oppervlaktewater daaronder begrepen. 14. Erfpachter vrijwaart Erfverpachter voor alle aanspraken van derden ter zake van schade wegens verontreiniging van het Registergoed, het grondwater en het eventueel daartoe behorende oppervlaktewater daaronder begrepen. Artikel 11. Verzekering 1. Erfpachter is verplicht de Opstal op zijn kosten voldoende te verzekeren en verzekerd te houden naar herbouwwaarde tegen gevaren waartegen het gebruikelijk is een verzekering te sluiten. In ieder geval is Erfpachter verplicht de Opstal tegen brand, storm, blikseminslag en ontploffing te verzekeren. De verzekering moet plaatsvinden bij een solide Nederlandse maatschappij. 2. Het bewijs van de in lid 1 van dit artikel gedoelde verzekering moet op eerste verzoek van de Erfverpachter onverwijld aan hem worden getoond. 3. Wordt aan één of meer van de in de leden 1 en 2 van dit artikel vermelde bepalingen niet door Erfpachter voldaan, dan heeft de Erfverpachter het recht voor rekening van Erfpachter de desbetreffende verzekering aan te gaan. Artikel 12. Verpanding verzekeringspenningen 1. Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van de op grond van artikel 10 lid 4 op de Erfpachter rustende verplichting tot herstel of wederopbouw van de Opstal in geval van geheel of gedeeltelijk teniet gaan daarvan, vestigt de Erfpachter bij dezen ten behoeve van de Erfverpachter, die dit bij dezen aanvaardt, een eerste recht van stil pand op de rechten tot uitkering van verzekeringspenningen, die de Erfpachter heeft uit hoofde van de terzake de Opstal afgesloten (schade)verzekeringsovereenkomst. De Erfpachter is verplicht om de Erfverpachter met bekwame spoed (schriftelijk) te berichten indien zich een schadeveroorzakende gebeurtenis heeft voorgedaan. De Erfpachter heeft het recht om van de genoemde verpanding mededeling te doen aan de betreffende verzekeringsmaatschappij. De Erfverpachter is verplicht de gelden die als gevolg van de mogelijke uitoefening van het pandrecht aan hem beschikbaar worden gesteld ten volle te besteden aan herstel of wederopbouw van de Opstal. De Erfverpachter is nimmer gehouden meer bij te dragen aan het herstel of de wederopbouw van de Opstal dan voor maximaal het bedrag van de uitkering. De Erfpachter is verplicht om bij te dragen in het tekort indien de uitkering uit hoofde van de verzekeringsovereenkomst het herstel of de wederopbouw van de Opstal niet geheel voldoende is. De Erfpachter garandeert tot voormelde verpanding bevoegd te zijn. 2. Ingeval van vestiging van een recht van hypotheek op het Erfpachtrecht heeft de hypotheekhouder een pandrecht op de rechten tot uitkering van verzekeringspenningen die de Erfpachter heeft uit hoofde van de terzake de Opstal afgesloten (schade)verzekeringsovereenkomst ex artikel 3:229 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Het pandrecht van de hypotheekhouder heeft een rang hoger dan dat van de Erfverpachter ex artikel 3:229 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Artikel 13. Overgang onder algemene en bijzondere titel; beperkte rechten 1. Indien Erfpachter natuurlijk persoon overlijdt of de goederengemeenschap ontstaan door huwelijk of partnerregistratie waarvan het Erfpachtrecht deel uitmaakt bij zijn leven wordt ontbonden dan wel Erfpachter rechtspersoon wordt ontbonden of ten gevolge van een juridische fusie of splitsing ophoudt te bestaan, zijn de gezamenlijke verkrijgers van het Erfpachtrecht verplicht daarna binnen twee maanden kennis te geven aan Erfverpachter door middel van een verklaring opgemaakt volgens een geheel ingevuld formulier A waarvan een model als Bijlage 2 aan deze akte is gehecht.

73

2. Erfpachter is verplicht ingeval van overdracht of toebedeling van het Erfpachtrecht, de verkrijger van het Erfpachtrecht zich te doen verplichten tot nakoming van alle niet krachtens het Erfpachtrecht uit de akte voor Erfpachter voortvloeiende verplichtingen. 3. De ten tijde van een overdracht of toebedeling geldende Terugkoopfactor en de hoogte van de dan verschuldigde Maandelijkse canon dienen conform de opgave van Erfverpachter te worden genoemd in de notariële akte waarmee een overdracht of toebedeling door de Erfpachter plaatsheeft. 4. Ingeval van vervreemding of toebedeling van het Erfpachtrecht moet de verkrijger van het Erfpachtrecht binnen twee maanden na voornoemde vervreemding of toebedeling aan Erfverpachter doen toekomen een geheel ingevuld formulier A, als voormeld, samen met een afschrift of uittreksel van de desbetreffende in de openbare registers overgeschreven notariële akte, op welk afschrift of uittreksel de dagtekening van de overschrijving moet voorkomen. Voorts dient de verkrijger van het Erfpachtrecht voorafgaand aan voornoemde verkrijging aan Erfverpachter doen toekomen een geheel ingevuld formulier C waarvan een model als Bijlage 3 aan deze akte is gehecht, zodat de automatische incasso betreffende de betaling van de Maandelijkse canon zeker gesteld is. 5. Indien de rechtspersoon Erfverpachter wordt ontbonden of ten gevolge van een juridische fusie of splitsing ophoudt te bestaan, zijn de gezamenlijke verkrijgers van het Erfpachtrecht verplicht daarna binnen twee maanden kennis te geven aan Erfpachter door middel een aangetekende brief met bericht van ontvangst. 6. Erfpachter is bevoegd het Erfpachtrecht te vervreemden, mits (a) de overdragende Erfpachter blijkens een daartoe ten behoeve van Erfverpachter afgegeven schriftelijke verklaring zich voor de duur van één (1) jaar hoofdelijk aansprakelijk heeft gesteld voor de betaling van de dan geldende Maandelijkse canon door de verkrijger van het Erfpachtrecht en (b) de Erfpachter een rapport van een gerenommeerd bouwkundig bureau heeft overlegd waarin de staat van onderhoud van de Opstal op basis van dan gangbare maatschappelijke opvattingen als goed of voldoende voor het waarborgen van de functievervulling wordt aangemerkt en waarin de kostenramingen voor herstel- of vervangingswerkzaamheden niet hoger worden getaxeerd dan zestig (60) maal de dan geldende Maandelijkse canon. 7. Erfpachter is bevoegd het Erfpachtrecht met vruchtgebruik of hypotheek te belasten. 8. 1. Erfpachter is bevoegd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Erfpachter het Registergoed te verhuren, mits: a. de huurovereenkomst eindigt wanneer het Erfpachtrecht, op welke grond dan ook, eindigt; b. de huurovereenkomst niet in strijd is met deze akte, dit in het bijzonder doch niet uitsluitend met betrekking tot de bepalingen omtrent bestemming, het gebruik en het onderhoud; en c. Erfpachter in de huurovereenkomst schriftelijk heeft vermeld dat een pandrecht is gevestigd als hierna sub 2 omschreven ten behoeve van Erfverpachter en dat Erfpachter op verzoek inzage heeft in deze akte. 2. Erfpachter is gehouden te vestigen en vestigt hierbij (en iedere opvolgende Erfpachter vestigt, voor zover vereist, met het overnemen van het Erfpachtrecht) een eerste pandrecht ten behoeve van Erfverpachter tot een bedrag gelijk aan twaalf (12) maal de geldende Maandelijkse canon op alle huidige en toekomstige vorderingen uit huurovereenkomsten die zijn of worden aangegaan met betrekking tot het Registergoed tot zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen uit deze akte. 3. Erfpachter verleent hierbij aan Erfverpachter een onherroepelijke volmacht om die handelingen te verrichten die nodig zijn om Erfverpachter in staat te stellen om op enig moment haar rechten als houder van een eerste openbaar pandrecht uit te kunnen oefenen ten aanzien van de vorderingen en met in achtneming van de beperkingen vermeld in lid 2. 9. Erfpachter is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Erfverpachter niet bevoegd: a. het Registergoed te verhuren in strijd met artikel 13 lid 8; b. het Erfpachtrecht te belasten met een recht van ondererfpacht;

74

c. het Erfpachtrecht te belasten met erfdienstbaarheden; d. het Erfpachtrecht te splitsen in appartementsrechten; e. tot het aangaan van kwalitatieve verplichtingen met betrekking tot het Erfpachtrecht; f. het Erfpachtrecht te belasten met enig ander (toekomstig) goederenrechtelijk gebruiksrecht. g. een aanvraag te doen voor een bestemmingsplanwijziging met betrekking tot het Registergoed. 10. Erfpachter zal zijn toestemming – als voorgeschreven in artikel 13 lid 9 sub d en g - niet op onredelijke gronden onthouden en kan voorwaarden verbinden aan zijn toestemming. Artikel 14. Afstand. Opzegging 1. Erfpachter kan eenzijdig geen afstand doen van het Erfpachtrecht, noch de Erfpacht opzeggen. 2. Het Erfpachtrecht kan door Erfverpachter niet worden opgezegd, behoudens het bepaalde in lid 3 van dit artikel. 3. Het Erfpachtrecht kan door Erfverpachter worden opgezegd, indien: a. Erfpachter in verzuim is de Maandelijkse canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen, of b. Erfpachter in ernstige mate te kort schiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. 4. De Erfpachter schiet in ieder geval in ernstige mate tekort in de nakoming van zijn andere verplichtingen in de zin van artikel 14 lid 3, indien: a. een gerenommeerd bouwkundig bureau de staat van onderhoud van de Opstal op basis van dan gangbare maatschappelijke opvattingen niet als goed of voldoende voor het waarborgen van de functievervulling aanmerkt of waarin de kostenramingen voor herstel- of vervangingswerkzaamheden hoger worden getaxeerd dan zestig (60) maal de dan geldende Maandelijkse canon; b. er geen opstalverzekering (meer) van kracht is voor ten minste de herbouwwaarde en de Erfpachter niet onmiddellijk nadat zij dat wist of daarvan op de hoogte was gesteld een opstalverzekering heeft afgesloten; c. faillissement, surseance van betaling, schuldsanering of soortgelijke procedure ten aanzien van Erfpachter wordt uitgesproken; d. Erfpachter zonder toestemming van de Erfverpachter of in strijd met voorwaarden die Erfverpachter heeft verbonden aan toestemming een rechtshandeling verricht waarvoor toestemming is vereist van Erfverpachter of waaraan de Erfverpachter voorwaarden voor toestemming heeft verbonden; e. Erfpachter geen medewerking verleent aan taxaties of onderzoeken door de Erfverpachter; of f. Erfpachter niet voldoet aan verplichtingen tot informatieverstrekking op grond van de akte. 5. Indien het Erfpachtrecht met hypotheek is bezwaard, is Erfverpachter, alvorens het Erfpachtrecht overeenkomstig het in lid 3 van dit artikel bepaalde te kunnen opzeggen, verplicht de hypotheekhouder van zijn voornemen tot opzegging in kennis te stellen en de hypotheekhouder gedurende drie maanden de gelegenheid te geven voor zover mogelijk aan de verplichtingen van Erfpachter in diens plaats te voldoen, dan wel het Erfpachtrecht te executeren op een van de wijzen als bepaald in artikel 3:268 Burgerlijk Wetboek op door hem vast te stellen voorwaarden. 6. Iedere opzegging geschiedt bij exploot. 7. De opzegging door Erfverpachter als bedoeld in lid 3 van dit artikel geschiedt ten minste een maand voor het tijdstip waartegen wordt opgezegd. Artikel 15. Gevolgen van opzegging van het Erfpachtrecht 1. Indien het Erfpachtrecht is geëindigd overeenkomstig het hiervoor in artikel 14 lid 3 bepaalde, verkrijgt Erfverpachter de (niet met het Erfpachtrecht bezwaarde) eigendom van het Registergoed, zonder dat Erfpachter gerechtigd is de Opstal weg te nemen. 2. Erfverpachter is echter gehouden binnen zes maanden na het eindigen van het Erfpachtrecht bij openbare veiling een – eveneens voor onbepaalde tijd – in alle opzichten gelijk Erfpachtrecht te vestigen als is geëindigd.

75

Erfverpachter is ontheven van de verplichting tot het vestigen van een Erfpachtrecht als in de vorige zin van dit lid bedoeld, indien tijdens vorenbedoelde veiling blijkt dat er geen gegadigden zijn. In dat geval is Erfverpachter verplicht met in achtneming van het bepaalde in artikel 5:87 lid 2 Burgerlijk Wetboek de waarde van het Erfpachtrecht aan Erfpachter te vergoeden. 3. Op de door Erfverpachter ontvangen tegenprestatie voor vorenbedoelde vestiging wordt door Erfverpachter in mindering gebracht al hetgeen Erfverpachter van Erfpachter te vorderen heeft uit hoofde van het geëindigde Erfpachtrecht, daaronder begrepen alle door Erfverpachter gemaakte kosten, zoals verbeurde boetes, de kosten van invordering van boetes, notariskosten, verschuldigde belastingen, andere schulden die Erfpachter op grond van het in deze akte bepaalde aan de Erfverpachter heeft en kosten voor de afkoop van eventuele huurders, terwijl een eventueel restant – behoudens het in het vierde lid van dit artikel bepaalde – wordt uitgekeerd aan degene wiens Erfpachtrecht is geëindigd. 4. Indien het Erfpachtrecht met recht van hypotheek was bezwaard, heeft de hypotheekhouder een zelfstandig recht jegens Erfverpachter op het in het vorige lid van dit artikel bedoelde restant tot het door hem te vorderen bedrag aan hoofdsom en rente en zo het Erfpachtrecht met meerdere hypotheek was bezwaard, hebben de hypotheekhouders een zelfstandig recht jegens Erfverpachter op het in het vorige lid bedoelde restant – met als maximum hetgeen zij samen aan hoofdsom en rente te vorderen hebben – zodanig als gold het een verdeling van de koopprijs ingeval van executie van het Erfpachtrecht. 5. Geen enkele betaling als in het derde en vierde lid van dit artikel bedoeld zal plaatsvinden alvorens het Registergoed geheel – en overeenkomstig het in de onderhavige akte bepaalde – leeg en ontruimd ter beschikking van Erfverpachter is gesteld, een en ander ongeacht de door Erfpachter met eventuele huurders gemaakte afspraken. Indien Erfverpachter met eventuele huurders afspreekt dat de huur wordt voortgezet, respecteert de Erfpachter deze afspraken en worden de betreffende kantoorrruimtes niet leeg en ontruimd ter beschikking gesteld. Artikel 16. Ontruiming Indien na het einde van het Erfpachtrecht het Registergoed niet vrijwillig wordt ontruimd is Erfpachter een direct opeisbare boete verschuldigd aan Erfverpachter van een bedrag gelijk aan vierentwintig (24) maal de dan geldende Maandelijkse canon en kan Erfverpachter op kosten van Erfpachter de ontruiming van het Registergoed uit kracht van de grosse van de onderhavige akte doen bewerkstelligen. Artikel 17. Bescherming rechten hypotheekhouder 1. De ter zake van het Erfpachtrecht gemaakte bedingen ten behoeve van degene aan wie een recht van hypotheek op het Erfpachtrecht toebehoort, kunnen slechts worden aangenomen door de mededeling van diegene aan wie dat recht van hypotheek toebehoort aan Erfverpachter door middel van een verklaring opgemaakt volgens formulier B waarvan een model als Bijlage 4 aan de akte is gehecht, met gelijktijdige overlegging van een afschrift of uittreksel van de desbetreffende notariële akte, op welk afschrift of uittreksel de dagtekening van de inschrijving moet voorkomen. 2. Zowel Erfpachter als de houder van een recht van hypotheek op het Erfpachtrecht is verplicht Erfverpachter kennis te geven van het teniet gegaan zijn van de hypotheek. Artikel 18. Informatieverstrekking, Mededelingen. Kennisgevingen 1. Erfpachter informeert Erfverpachter onmiddellijk en schriftelijk indien: - beslag wordt gelegd ten laste van Erfpachter op het Erfpachtrecht of op de huurinkomsten van de Opstal; - een aanvraag voor faillissement, surseance van betaling, schuldsanering of soortgelijke procedure ten aanzien van Erfpachter wordt ingediend; of - faillissement, surseance van betaling, schuldsanering of soortgelijke procedure ten aanzien van Erfpachter wordt uitgesproken. 2. Wanneer een van deze omstandigheden zich voordoet of heeft voortgedaan, verstrekt Erfpachter Erfverpachter op verzoek van Erfverpachter alle informatie en kopieën van alle documenten die relevant zijn in verband met de betreffende omstandigheid en de mogelijkheden voor Erfpachter om de canon te voldoen.

76

3. Alle mededelingen, kennisgevingen, verzoeken en aanzeggingen worden door Erfpachter gedaan bij aangetekende brief met bericht van ontvangst. 4. Alle mededelingen, kennisgevingen, verzoeken en aanzeggingen worden door Erfverpachter gedaan per gewone brief, behoudens de opzegging bedoeld in lid 5 van artikel 14 die bij exploot moet geschieden. Erfverpachter zendt op gelijke wijze van alle mededelingen aan Erfpachter in verband met artikel 14 van deze akte een afschrift aan de hypotheekhouder. Ingeval van verzending per aangetekende brief met bericht van ontvangst, geldt dat bericht als bewijs van verzending. De hypotheekhouder kan zich er niet op beroepen dat hij tijdig verzonden stukken als hiervoor bedoeld niet of niet tijdig heeft ontvangen. 5. De kosten van alle exploten op verzoek van Erfverpachter uitgebracht zijn voor rekening van Erfpachter. Artikel 19. Verzuim. Boete 1. Indien Erfpachter niet, niet tijdig, niet volledig of niet juist aan enige voor hem uit deze akte voortvloeiende verplichting voldoet, is Erfpachter zonder dat enige in gebreke stelling vereist is in verzuim door het enkele verloop van de termijn of het enkele niet, niet tijdig, niet volledig of niet juist nakomen van de desbetreffende verplichting. 2. Indien Erfpachter in verzuim is, is Erfpachter een onmiddellijk, zonder enige nadere ingebrekestelling opeisbare boete verschuldigd ter grootte van één procent (1%) van de dan geldende Maandelijkse canon voor elke dag, of een gedeelte van een dag, dat Erfpachter in verzuim is. Erfverpachter kan de boete matigen. 3. Indien Erfpachter zonder toestemming van de Erfverpachter of in strijd met voorwaarden die Erfverpachter heeft verbonden aan het verlenen van toestemming een rechtshandeling verricht waarvoor toestemming is vereist van Erfverpachter of waaraan de Erfverpachter voorwaarden voor toestemming heeft verbonden, is Erfverpachter – onverminderd zijn rechten uit hoofde van artikel 19 lid 2 – gerechtigd om de Erfpachter een boete van drie (3) maal de dan geldende jaarcanon in rekening te brengen, ongeacht het recht van de Erfverpachter om ongedaanmaking te vorderen. 4. De verschuldigde boete moet worden betaald binnen één (1) maand nadat deze is opgeëist. De kosten van de invordering van de verschuldigde boete zijn voor rekening van Erfpachter. Artikel 20. Recht op taxatie en onderzoek Erfverpachter heeft te allen tijde het recht om voor eigen rekening het Registergoed te laten taxeren, te laten onderzoeken door een bouwkundig bureau of een milieuonderzoeksbureau of te onderwerpen aan een handhavingonderzoek en Erfpachter is gehouden medewerking te verlenen aan dergelijke taxaties en onderzoeken Artikel 21. Hoofdelijkheid. Ondeelbaarheid 1. Indien het Erfpachtrecht aan meerdere (rechts)personen toebehoort, zijn deze jegens Erfverpachter hoofdelijk aansprakelijk voor de uit het Erfpachtrecht voor Erfpachter voortvloeiende verplichtingen. 2. De in lid 1 van dit artikel bedoelde verplichtingen zijn ondeelbaar. Artikel 22. Geschillen Alle geschillen welke mochten ontstaan naar aanleiding van of in verband met de bepalingen die het Erfpachtrecht beheersen, ook al worden zij door slechts één partij of hun rechtverkrijgenden als zodanig aangemerkt, zullen bij uitsluiting worden beslecht door het gerecht van de plaats waar het Registergoed is gelegen. Artikel 23. Aantekening in openbare registers Indien het Erfpachtrecht is geëindigd, zal Erfverpachter aantekening daarvan laten doen in de openbare registers. Artikel 24. Wijzigingen Elke aanvulling of wijziging van de bepalingen waaraan het Erfpachtrecht is onderworpen moet plaatsvinden bij notariële akte te verlijden ten overstaan van een door Erfverpachter aan te wijzen notaris. Artikel 25. Derdenwerking 1. Voor het geval dat enige bepalingen van de akte door welke oorzaak dan ook een rechtsopvolger van Erfpachter als Erfpachter niet binden, zijn Erfpachter en Erfverpachter

77

overeengekomen dat de in de Koopovereenkomst en/of erfpachtvoorwaarden vervatte (persoonlijke) verplichtingen als kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek worden aangemerkt en als zodanig zullen overgaan op de rechtsopvolgers van Erfpachter. 2. Voor het geval de in lid 1 genoemde kwalitatieve verplichting(en) door welke oorzaak dan ook een rechtsopvolger van Erfpachter als Erfpachter niet binden, komen Erfpachter en Erfverpachter overeen dat de Erfpachter, evenals zijn rechtsopvolgers verplicht zijn – op straffe van een direct opeisbare boete van een bedrag gelijk aan vierentwintig (24) maal het bedrag van de dan geldende Maandelijkse canon - de betreffende verplichtingen bij overdracht van het Erfpachtrecht of vestiging van een beperkt recht als kettingbeding op te leggen aan de rechtopvolgers door deze te doen aanvaarden en voorts de daaruit voor Erfverpachter voortvloeiende rechten namens Erfverpachter aan te nemen. In verband met dit kettingbeding zijn Erfpachter en zijn rechtsopvolgers of toekomstige beperkt gerechtigden ter zake verplicht om in iedere akte van overdracht of vestiging van een beperkt recht naar de in de akte omschreven (persoonlijke) verplichtingen te verwijzen en deze letterlijk aan te halen. Artikel 26. Slotbepalingen 1. Alle kosten, rechten en belastingen op deze akte vallende, zijn voor rekening van de Erfverpachter. 2. Ter zake van het Erfpachtrecht kiezen Erfverpachter en Erfpachter voor de eerste keer woonplaats op het adres, vermeld in de comparitie van deze akte. De Erfpachter kiest ten behoeve van Erfverpachter tevens woonplaats op het adres van het Registergoed. 3. Ter zake van de fiscale gevolgen van de onderhavige akte kiezen partijen woonplaats ten kantore van de Notaris. D. BIJZONDERE BEPALINGEN Volmachten ** [Toestemming Van de toestemming zoals bedoeld in artikel 1:80b juncto artikel 1:88 van het Burgerlijk Wetboek blijkt uit een schriftelijke verklaring, welke aan deze akte is gehecht.] Slot Deze akte is in minuut verleden te @op de datum aan het begin van deze akte vermeld. De comparanten zijn mij, notaris, bekend. De zakelijke inhoud van deze akte is aan hen opgegeven en toegelicht. De comparanten hebben verklaard op volledige voorlezing van de akte geen prijs te stellen, tijdig voor het verlijden van de inhoud daarvan te hebben kennisgenomen en met de inhoud in te stemmen. Onmiddellijk na beperkte voorlezing is deze akte eerst door de comparanten en daarna door mij, notaris, ondertekend, om @

78