Het kopen en financieren van een woning
Beste heer/mevrouw, U staat op het punt om een (nieuwe) woning te kopen. Het kan zijn dat u zich als starter op de markt begeeft en dus voor het eerst een woning gaat kopen, maar het kan ook zijn dat u gaat doorstromen naar een nieuwe woning. Of u nu starter of doorstromer bent, zo’n aankoop doet u natuurlijk niet iedere dag. Het is daarom van groot belang dat u zich laat informeren en adviseren over de financiële afwikkeling van deze aankoop.
Kosten bij aankoop woning Bij de aankoop van een woning zult u met de verkopende partij een koop- (bestaande bouw), of aanneemsom (nieuwbouw) overeenkomen. Met het betalen van deze prijs bent u er echter nog niet. Bij het aankopen van een woning dient u altijd rekening te houden met extra kosten. Bij een bestaande woning worden de extra kosten meestal aangeduid met K.K. (Kosten Koper). De Kosten Koper bevatten onder andere: -
Overdrachtsbelasting (6% over de koopsom) Notariskosten Kadasterkosten Taxatiekosten Afsluitkosten hypotheek Borgstellingsprovisie Nationale Hypotheek Garantie (indien van toepassing)
Gemiddeld kunt u voor bovenstaande kosten tussen de 8% en 10% tellen van de koopsom. Een nieuwbouwwoning wordt meestal Vrij Op Naam (V.O.N.) verkocht. Hierbij bent u, bijvoorbeeld, geen overdrachtsbelasting verschuldigd (in de aanneemsom zit reeds B.T.W. verwerkt voor de gebruikte materialen). De overige kosten kunnen wel terugkomen in de extra kostenpost, samen met eventueel renteverlies tijdens de bouw (ter voorkoming van dubbele lasten tijdens de bouw). Gemiddeld zullen de extra kosten bij V.O.N. neerkomen op ongeveer 4% (tot 7%) van de aanneemsom. Bij de aankoop van een woning kunt u ook nog te maken krijgen met andere bijkomende kosten, zoals die van een overbruggingskrediet, bankgarantie, verhuizing, verbouwing, inrichting van uw huis, en eventuele overname van roerende goederen.
Financiering Waarschijnlijk kunt of wilt u de aankoop van uw nieuwe woning niet (volledig) uit eigen middelen betalen. U zult daarom op zoek moeten gaan naar een passende financiering. Een goed advies is hierbij van uiterst belang. Maximale financiering Het bedrag dat u maximaal aan financiering kunt opnemen, voor de aankoop van een woning, is mede afhankelijk van uw inkomen. De geldverstrekker hanteert hierbij een woonquote. Deze woonquote is een percentage van het inkomen dat u maximaal per jaar mag verwonen. Hoe groter uw inkomen is, hoe hoger de woonquote zal zijn. Naast de woonquote is ook de waarde van de woning van belang bij het bepalen van de maximale financiering.
Hypotheek en belasting De rente die u over uw hypotheek betaalt en de kosten die met deze financiering gepaard gaan zijn onder bepaalde voorwaarden fiscaal aftrekbaar. Ons belastingstelsel kent drie boxen met belastbaar inkomen. Voor elke box geldt een eigen tarief. In Box 1 zijn onder andere uw salaris, uitkering en winst uit onderneming ondergebracht. De inkomsten uit uw eigen woning (eigenwoningforfait) horen eveneens thuis in deze Box. De financieringskosten die u maakt voor de aankoop of verbetering van uw woning (bijvoorbeeld notariskosten, taxatiekosten, afsluitkosten en kosten Nationale Hypotheekgarantie) mag u, in het jaar dat deze kosten zijn gemaakt, aftrekken van deze inkomsten uit eigen woning. Ook de rente die u betaalt over de financiering van uw eigen woning (of verbetering) mag u, gedurende een periode van 30 jaar, aftrekken van de inkomsten uit eigen woning.
Nationale Hypotheek Garantie De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Het is de naam van de garantie die u kunt krijgen als u een lening afsluit voor het kopen of verbouwen van een woning. Hiermee staat het Waarborgfonds garant voor de terugbetaling van uw hypotheek(bedrag) aan de geldverstrekker. Wat betekent dit precies voor u? Als u een hypotheek afsluit maakt u samen met de geldverstrekker afspraken over de betaling van uw hypotheeklasten. Er kunnen zich echter situaties in uw leven voordoen waardoor het aflossen van de hypotheek niet meer mogelijk is. Het kan zijn dat u in zo'n geval uw woning moet verkopen en dat de opbrengst van uw woning lager is dan het bedrag dat u nog moet terugbetalen. Er ontstaat dan een restantschuld. Het Waarborgfonds betaalt deze restantschuld aan de geldverstrekker. Wanneer u geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop, bijvoorbeeld als uw inkomen daalt door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid of als een van beide inkomens wegvalt door bijvoorbeeld scheiding, kan het Waarborgfonds u dit bedrag kwijtschelden en hoeft u dit bedrag dus niet meer terug te betalen. Voorwaarde hiervoor is dat u heeft meegeholpen de restantschuld zoveel mogelijk te beperken. Dit houdt bijvoorbeeld in dat als u betalingsachterstanden heeft, u contact opneemt met de bank om te bekijken hoe u deze achterstand kunt inlopen. Wat zijn de voordelen van NHG? •
Voordeliger Met de NHG betaalt u een lagere hypotheekrente. De rentekorting kan oplopen tot 0,6%. Dat betekent elk jaar opnieuw honderden euro's voordeel. Bij het afsluiten van NHG betaalt u eenmalig 0,45% over uw hypotheekbedrag. Door het rentevoordeel en de fiscale aftrekbaarheid heeft u deze kosten gemiddeld in een jaar terugverdiend.
•
Veilig Als u er alles aan heeft gedaan om de restantschuld zoveel mogelijk te beperken, kan het Waarborgfonds uw restantschuld bij een gedwongen verkoop kwijtschelden. Zij kan dit doen als u buiten uw schuld in een probleemsituatie bent gekomen. U kunt hierbij denken aan betalingsproblemen als gevolg van werkloosheid, scheiding en arbeidsongeschiktheid.
•
Verantwoord NHG is mogelijk als u voldoet aan de inkomensnormen zoals deze door het NIBUD zijn opgesteld. Volgens deze inkomensnormen mag een bepaald percentage van het inkomen aan woonlasten worden besteed. Op deze manier weet u zeker dat u nooit teveel leent. U houdt bij een normaal uitgavenpatroon altijd voldoende financiële ruimte over voor andere uitgaven zoals de dagelijkse boodschappen en verzekeringen.
•
Kosten fiscaal aftrekbaar Alle kosten die u moet maken om NHG te verkrijgen zijn fiscaal aftrekbaar.
•
Volledige financiering U kunt de aankoop van uw woning volledig financieren. Dit betekent dat u, naast de kosten voor de aankoop van de woning bijvoorbeeld ook de kosten voor de notaris, de makelaar, het taxatierapport en de kosten voor een verbouwing (kwaliteitsverbetering) kunt meefinancieren. U hoeft dus geen eigen geld in te brengen.
•
NU NHG TOT € 350.000,De grens voor Nationale hypotheekgarantie is opgehoogd naar € 350.000,-. Dit is de maximale financiering die je onder NHG kunt krijgen.
Starters Als starter op de woningmarkt ben je vaak nog niet zo kapitaalkrachtig als de doorstromer. Een hypotheek krijgen lijkt dan vaak lastig. Toch zijn er vaak mogelijkheden. Indien je het grootste deel van de hypotheek op eigen inkomen kunt dragen, is het wellicht mogelijk dat je ouders meetekenen in de hypotheek. Dat wil zeggen dat ze mede hoofdelijk aansprakelijk worden voor de financiering. De bank is in dat geval vaak bereid om de hypotheek hoger aan te houden. Het is hierbij wel van belang dat u zich van te voren goed laat informeren over de consequenties hiervan. Koopsubsidie/ starterslening Ook de overheid vindt het belangrijk dat de starters op de woningmarkt voldoende kansen krijgen om een woning aan te kopen. Onder voorwaarden is het mogelijk om een starterslening, of koopsubsidie aan te vragen. De starterslening is een extra financiering, welke bij een aantal gemeenten wordt aangeboden. Deze geldt als aanvulling op de hypotheek met NHG, waardoor de betreffende woning kan worden aangekocht. Bij koopsubsidie wordt (door uitvoeringsorganisatie Senter Novem) een bedrag toegekend aan subsidie. Dit bestaat uit een maandelijkse tegemoetkoming om de maximale leencapaciteit te vergroten, waardoor de woning kan, onder NHG, kan worden aangekocht. Laat u goed informeren over de mogelijkheden en voorwaarden!!!
Hypotheekvormen Op het moment dat u besluit een woning aan te kopen en hiervoor een hypotheek gaat afsluiten, is het belangrijk dat u op zoek gaat naar een financiering die bij u past. Omdat er veel verschillende vormen en mogelijkheden zijn is het goed om u in uw beslissing te laten adviseren. Hieronder ziet u de meest voorkomende vormen:
Aflossingsvrije hypotheek Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt u alléén rente. U lost dus tijdens de looptijd niet af op dit leningdeel. U profiteert bij deze hypotheekvorm maximaal van de renteaftrekmogelijkheden. Voordelen: -
Maximale fiscale aftrek gedurende de hele looptijd; Lage maandlasten omdat alleen rente wordt betaald;
Nadelen: - Geen kapitaalopbouw; - Inbreng van eigen geld vaak noodzakelijk.
Spaarhypotheek Naast rente wordt bij een spaarhypotheek (meestal) maandelijks een bedrag betaald aan een spaarrekening of verzekering, welke gekoppeld is aan het leningdeel. Over het spaargedeelte wordt een rentevergoeding ontvangen, die gelijk is aan rente over dit leningdeel. Aan het einde van de looptijd of bij voortijdig overlijden (bij een spaarverzekering) wordt dit leningdeel in één keer afgelost. Voordelen: -
Maximale fiscale aftrek gedurende de hele looptijd;
-
Zekerheid dat aan het einde van de looptijd het benodigde kapitaal voor de aflossing van de hypotheek bij elkaar is gespaard.
Nadelen: -
Eindkapitaal kan niet hoger worden dan het vooraf bepaalde leningdeel.
Levenhypotheek Bij deze hypotheekvorm wordt een levensverzekering gekoppeld aan de hypotheek. U betaalt naast hypotheekrente (maandelijks) een premie aan de levensverzekering. Met de opgebouwde waarde van deze levensverzekering lost u op de einddatum het hypotheekdeel geheel of gedeeltelijk af. De rentevergoeding over het spaargedeelte is hierbij, anders dan bij de spaarhypotheek, niet afhankelijk van de hypotheekrente. U heeft de mogelijkheid om te kiezen voor een gegarandeerde uitkering, met eventuele winstbijschrijving of een uitkering op basis van beleggingen. Bij overlijden wordt de hypotheeksom meestal afgelost. Voordelen: -
Maximale fiscale aftrek gedurende de hele looptijd; Flexibele mogelijkheden bij het afsluiten van een levensverzekering; Stabiele netto maandlasten.
Nadelen: -
Niet altijd 100% zekerheid dat aan het einde van de looptijd het benodigde kapitaal is gespaard.
Beleggingshypotheek Aan dit leningdeel is een beleggersrekening gekoppeld. Behalve rente wordt hier (maandelijks) een bedrag ingelegd op de beleggersrekening. Met deze ingelegde bedragen wordt geïnvesteerd in beleggingsfondsen. De indeling van deze fondsen is afhankelijk van de risico’s die u wilt nemen. Hiervoor wordt een beleggersprofiel opgesteld. Op de einddatum wordt met de opbrengst van de beleggingen de hypotheek geheel of gedeeltelijk ingelost. Voordelen: -
Maximale fiscale aftrek gedurende de gehele looptijd;
-
Vaak lage maandlasten
-
Het eindkapitaal kan hoger zijn dan de benodigde aflossingssom.
Nadelen: -
Het eindkapitaal kan lager zijn dan het benodigde bedrag voor de aflossing, zodat er een restant hypotheekbedrag overblijft.
Hybride hypotheek De hybride hypotheek, ook wel spaar/beleggingshypotheek genoemd, is een combinatie van de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek. De kapitaalsopbouw voor aflossen van de hypotheek vindt plaats middels sparen en/of beleggen, waarbij u zelf de verhouding hiertussen kunt bepalen. Gedurende de looptijd kunnen deze verhoudingen gewijzigd worden. Er wordt bij een hybride hypotheek gedurende de looptijd niet afgelost op de hypotheek, maar in plaats daarvan vermogen opgebouwd binnen een kapitaalsverzekering.
Voordelen: -
Een deel van het eindkapitaal is gegarandeerd via het spaardeel; Er is kans op een hoger rendement door het beleggingsdeel; Maximaal fiscaal voordeel.
Nadelen: -
Hoger risico door het beleggingsdeel; Relatief hoge kosten over de vermogensopbouw; Complex en ondoorzichtig (voorwaarden, kostenstructuur).
Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek neemt uw hypotheeksom gelijkmatig af. Dit komt omdat u maandelijks een vast bedrag rechtstreeks aflost op de hypotheek. Hierdoor zullen uw maandlasten relatief snel dalen. Doordat het hypotheekbedrag gedurende de looptijd kleiner wordt, betaalt u in verhouding weinig rente. Voordelen: - Snelle daling van de schuldenrest; - Snelle daling van de maandelijks te betalen bruto hypotheeklast. Nadelen: - Hoge aanvangslasten; - Geen maximale fiscale aftrek.
Annuïteitenhypotheek Gedurende de afgesproken rentevastperiode betaalt u steeds hetzelfde maandbedrag. Dit bedrag bestaat uit rente en aflossing. De samenstelling van het maandbedrag verandert gedurende de looptijd. In het begin betaalt u veel rente en lost u weinig af. Gaandeweg verandert dit in minder rente en meer aflossing. Voordelen: -
Maandelijks bruto bedrag aan rente en aflossing blijft gelijk; Relatief lage netto lasten in de startfase.
Nadelen: -
Fiscale aftrek vermindert naarmate de hypotheek langer loopt. Daardoor stijgt de maandelijkse netto hypotheeklast in de loop der jaren langzaam maar zeker.
