Kopen zonder zorgen
Een woning kopen met Koopgarant
Droomt u wel eens van een eigen huis, maar vindt u de stap naar een koopwoning wel groot? Vraagt u zich af of uw inkomen wel toereikend is, of u uw huis wel weer verkocht krijgt of wat er gebeurt als de waarde van de woning daalt? Dan kan kopen met Koopgarant de oplossing voor u zijn! Actium biedt deze speciale vorm van koop, waarbij u minder risico’s loopt en toch volledig eigenaar bent van de woning. Met Koopgarant koopt u een woning voor een bedrag dat tot maximaal 25% lager ligt dan de normale verkoopprijs. Op het moment dat u uw huis wilt verkopen, koopt Actium het van u terug en deelt u de waardeontwikkeling met Actium, of dat nu verlies of winst oplevert.
2
Voor wie is Koopgarant? Koopgarant is bedoeld voor mensen die graag een huis willen kopen, maar daar op grond van hun inkomen op de reguliere markt niet toe in staat zijn. Deze manier van koop is bijvoorbeeld heel geschikt voor starters op de woningmarkt. De kandidaten voor Koopgarantwoningen worden door Actium geselecteerd, volgens een van tevoren vastgestelde selectievolgorde. In ieder geval wordt gekeken naar inkomen, daarnaast kan ook worden geselecteerd op starters of doorstromers. Starters hebben nog niet eerder zelfstandig gewoond, doorstromers beschikken wel over zelfstandige woonruimte. Korting Als u een Koopgarantwoning koopt, bepaalt u zelf uw korting. U kunt kiezen uit een kortingspercentage van maximaal 25%. Hoe hoger de korting, hoe lager uw maandlasten. Bij een lage korting profiteert u meer van een eventuele waardestijging van de woning. Terugkoopgarantie Als u besluit te gaan verhuizen, dan koopt Actium de woning van u terug. Dat is een wederzijdse afspraak. Actium verplicht zich de woning van u terug te kopen op het moment dat u dat wenst. U verkoopt uw woning aan Actium, u mag uw woning dus niet op de vrije markt verkopen. De terugkoopgarantie biedt u een groot voordeel: u hoeft zich geen zorgen te maken of u uw woning op tijd kunt verkopen. Met uw medewerking is de terugkoop binnen drie maanden afgehandeld. Winst en verlies delen Bij terugkoop wordt uw woning getaxeerd. Is de waarde sinds de aankoop gestegen, dan ontvangt u een deel van de waarde stijging. Hetzelfde geldt ook bij waardedaling: slechts een deel van het verlies komt voor uw rekening. Hoe hoog uw aandeel is in de afrekening van de waardeverandering, is afhankelijk van het kortingspercentage. Hoe hoger uw aankoopkorting, hoe lager het percentage
van de waardeverandering dat voor uw rekening komt. Bij een aankoopkorting van 15% komt 77,5% van de waarde verandering voor uw rekening. Bij een aankoopkorting van 25% is dit 62,5%. Deze percentages gelden voor bestaande woningen en nieuwbouwwoningen. Achter in deze brochure vindt u een aantal rekenvoorbeelden. Investeringen in uw woning Een nieuwe keuken, badkamer of dakkapel levert niet alleen meer woongenot op, maar verhoogt vaak ook de waarde van de woning. Als u zelf verbouwt, heeft u ook zelf recht op de winst die dit oplevert. Bij terugkoop worden de verbeteringen aan uw woning daarom apart getaxeerd. Het waardeeffect van uw investering komt 100% bij u terug. Voorwaarde is dat de verbouwing goed is uitgevoerd, met de benodigde vergunningen en toestemmingen. U moet er rekening mee houden dat het bedrag dat u investeert niet altijd gelijk is aan het waarde-effect van de investering. Volledig eigendom Als u een woning met Koopgarant koopt, wordt u volledig eigenaar van de woning, met alle voordelen – zoals de hypotheekrenteaftrek – en alle verplichtingen. Het is niet de bedoeling dat u uw woning verhuurt of als bedrijfspand gebruikt. U moet er zelf wonen. Huurgarantie Het kan gebeuren dat u buiten uw schuld uw woonlasten niet langer kunt betalen. Bijvoorbeeld wanneer u uw baan verliest of als uw relatie eindigt. Normaal gesproken zou u dan uw woning moeten verkopen en moeten verhuizen. Bij dit soort omstandigheden overweegt Actium om u de woning na terugkoop te huur aan te bieden.
3
Wat komt er kijken bij koop via Koopgarant? Bij het kopen van een woning komt veel kijken. Zeker als het om uw eerste woning gaat, komt u veel nieuwe termen tegen. Daarom hebben we een aantal begrippen voor u op een rijtje gezet, waar u mee te maken krijgt als u besluit een woning te kopen met Koopgarant. Erfpacht Bij aankoop van een woning van Actium koopt u een erfpachtrecht, uitgegeven door Actium. Erfpacht is een zakelijk recht. De erfpachter betaalt in principe jaarlijks een bedrag, de zogenaamde canon. Bij het kopen met Koopgarant gebruiken we erfpacht om de bijzondere voorwaarden van de Koopgarant-regeling goed juridisch vast te leggen. U koopt de erfpachtcanon eenmalig af. De afkoopsom is in de koopprijs van de woning opgenomen. Nationale Hypotheek Garantie Het is voor u en voor Actium van belang dat u niet door uw hypotheek in financiële problemen komt. Daarom stellen we als voorwaarde dat u uw Koopgarantwoning financiert met Nationale Hypotheek Garantie. Dan staat vast dat uw lening niet te hoog is voor uw inkomen. Bovendien betaalt u een lagere rente en lost de NHG uw restschuld af, wanneer u buiten uw schuld in financiële problemen komt. Voor meer informatie zie: www.nhg.nl. Als u op een later tijdstip uw hypotheek wilt verhogen (bijvoorbeeld om een verbouwing te financieren), moet u hiervoor – afhankelijk van de hoogte van de hypotheek – toestemming vragen aan Actium en voldoen aan de normen en bepalingen van de Nationale Hypotheek Garantie. Maximale hypotheeksom Als u een woning koopt, kunt u een hypothecaire lening afsluiten, zolang die niet hoger is dan de koopsom, plus 12% voor kosten koper en een eventuele
4
woonlastenverzekering, plus 10% voor verbouwingen. Bij nieuwbouw mag u 8% kosten koper financieren. Het geld voor de verbouwing wordt door de financier in een zogenaamd bouwdepot geplaatst. Daar kunt u uw verbouwingskosten declareren. Soms willen kopers hun persoonlijke leningen aflossen met hun hypotheek. Dat is bij Koopgarant niet mogelijk. Door het stellen van een maximum wil Actium voorkomen dat kopers in problemen komen omdat de schuld niet afgelost kan worden bij het verlaten van de woning. Vrij op naam Nieuwbouwwoningen worden vrij op naam (v.o.n.) verkocht. Vrij op naam houdt in dat alle wettelijk te maken kosten (zoals btw, kadastrale kosten en de notariskosten voor de transportakte) bij de prijs zijn inbegrepen. Bovendien is voor de woningen geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De kosten van financiering komen wel voor uw rekening. Dit betreft: • afsluitprovisie financiering; • notariskosten hypotheekakte; • taxatie voor financiering; • kosten Nationale Hypotheek Garantie. Totaal bedragen deze kosten ongeveer 2% van de koopsom. Deze kosten zijn aftrekbaar voor de belasting in het jaar van aankoop van de woning. Kosten koper Bij aankoop van een bestaande woning betaalt u ook kosten die nodig zijn om de woning te kopen, de zogenaamde ‘kosten koper’. Deze kosten komen meestal neer op ongeveer 10% van de koopsom. Een deel van de kosten hangt direct samen met de koop van de woning, een ander deel heeft te maken met de financiering. Deze laatste kosten zijn meestal direct aftrekbaar voor de belasting in het jaar van aankoop. Kosten bij koop: • overdrachtsbelasting; • notariskosten leveringsakte;
• inschrijfkosten kadaster; • verrekening Onroerend Zaak Belasting (OZB), waterschap en rioolrecht. Kosten van financiering (ongeveer 2% van de koopsom): • afsluitprovisie hypotheekakte; • notariskosten hypotheekakte; • taxatie voor financiering; • kosten Nationale Hypotheek Garantie. Informatiebrochure voor financiers Omdat niet alle hypotheekadviseurs bekend zijn met Koopgarant krijgt u van ons of van de makelaar een informatiebrochure mee: ‘Koopgarant en hypotheek’. Om misverstanden of teleurstelling te voorkomen adviseren wij u deze informatie mee te nemen bij het aanvragen van offertes.
De overdracht Als u heeft besloten een woning te kopen, worden alle afspraken vastgelegd in de koopovereenkomst. Helemaal definitief is de koop dan nog niet: als u zich binnen drie dagen na ondertekening bedenkt, dan mag u de overeenkomst nog kosteloos ongedaan maken. Ook gelden de gebruikelijke ontbindende voorwaarden. Dit betekent dat u zes weken de tijd heeft om de financiering rond te krijgen. Lukt dit niet, dan vervalt de overeenkomst alsnog.
Wij adviseren u om u goed te laten informeren over uw financiële mogelijk heden vóórdat u een woning koopt. De koop wordt definitief nadat u en Actium bij de notaris de leveringsakte hebben getekend. Meestal wordt tegelijkertijd de hypotheekakte getekend. Na de ondertekening is de woning echt van u. Vlak voor de overdracht kunt u de woning inspecteren, zodat u zeker weet dat u krijgt wat in de koopovereenkomst is afgesproken.
De terugkoop Als u na enige tijd besluit te gaan verhuizen, hoeft u zich geen zorgen te maken om de verkoop van uw woning; Actium koopt deze van u terug. U hoeft niet zelf de makelaar in te schakelen of een taxatie uit te laten voeren. De terugkoop procedure Als u van plan bent te gaan verhuizen, meldt u Actium schriftelijk dat u uw woning te koop aanbiedt. Actium zorgt voor de rest: een bouwtechnische opname, een taxatie, de terugkoopovereenkomst en de overdracht bij de notaris. Normaal gesproken gebeurt dit binnen drie maanden. Als u uw woning verkoopt, laat Actium de woning taxeren door een onafhankelijke taxateur. Aan de hand van de taxatie wordt de waarde van uw woning bepaald.
5
Geschillenregeling Als u het niet eens bent met de taxatie van uw woning of van de verbeteringen die u heeft aangebracht, kunt u een beroep doen op de geschillenregeling. Uw woning wordt dan opnieuw getaxeerd. U wijst een taxateur aan, die samen met de taxateur van Actium een derde taxateur benoemt. Deze drie taxateurs stellen samen de definitieve taxatie vast. Deze taxatie is bindend. De kosten van de door Actium aangestelde taxateur komen voor rekening van Actium. U betaalt de kosten van de door u aangestelde taxateur. De kosten voor de derde taxateur worden op basis van 50/50 gedeeld. Na terugkoop Actium behoudt zich het recht voor om na terugkoop van de woning – te bekijken of de woning verkocht (al dan niet met Koopgarant) of verhuurd zal worden.
Meer informatie Kopen met Koopgarant biedt u verschillende voordelen: • U koopt een woning van Actium voor een bedrag dat maximaal 25% lager ligt dan de normale verkoopprijs; • U heeft de garantie dat Actium de woning van u terugkoopt als u besluit te verhuizen; • Bij verkoop deelt u de waarde ontwikkeling van de woning met Actium. Koopgarant is een heldere constructie, met duidelijke afspraken, vastgelegd in een deugdelijke koopakte. Koopgarant is ter beoordeling voorgelegd aan de Vereniging Eigen Huis, de belangenvereniging voor huizenbezitters. De VEH oordeelt dat u met Koopgarant een eerlijke deal sluit. Wilt u meer informatie over Koopgarant, kijk dan op de website www.opmaat.net.
Rekenvoorbeelden Rekenvoorbeeld waardedeling: Korting
waardedeling
15%
22,5% corporatie – 77,5% klant
20%
30% corporatie – 70% klant
25%
37,5% corporatie – 62,5% klant
Voorbeeld waardestijging, kortingspercentage 25%
6
Aankoopprijs: Taxatiewaarde bij aankoop U betaalt 75% van de taxatiewaarde (dus 25% korting) Koperskorting
€ 175.000 € 131.250 € 43.750
Waardeontwikkeling: Taxatiewaarde bij terugkoop Taxatiewaarde bij aankoop Waardestijging
€ 200.000 € 175.000 € 25.000
Terugkoopprijs: Aankoopprijs 62,5% van de waardestijging
€ 131.250 € 15.625
U krijgt terug voor de woning
€ 146.875
Voorbeeld waardedaling, kortingspercentage 25% Aankoopprijs: Taxatiewaarde bij aankoop U betaalt 75% van de taxatiewaarde (dus 25% korting) Koperskorting
€ 175.000 € 131.250 € 43.750
Waardeontwikkeling: Taxatiewaarde bij terugkoop Taxatiewaarde bij aankoop Waardedaling
€ 165.000 € 175.000 € 10.000
Terugkoopprijs: Aankoopprijs 62,5% van de waardedaling
€ 131.250 - € 6.250
U krijgt terug voor de woning
€ 125.000
Voorbeeld waardestijging, met eigen investeringen, kortingspercentage 25% Aankoopprijs: Taxatiewaarde bij aankoop U betaalt 75% van de taxatiewaarde (dus 25% korting) Koperskorting
€ 175.000 € 131.250 € 43.750
Waardeontwikkeling: Taxatiewaarde bij terugkoop (exclusief investering) Taxatiewaarde bij aankoop Taxatiewaarde eigen investering Waardestijging
€ 200.000 € 175.000 € 10.000 € 25.000
Terugkoopprijs: Aankoopprijs 62,5% van de waardestijging Taxatiewaarde eigen investering
€ 131.250 € 15.625 € 10.000
U krijgt terug voor de woning
€ 156.875
Voorbeeld waardedaling, met eigen investeringen, kortingspercentage 25% Aankoopprijs: Taxatiewaarde bij aankoop U betaalt 75% van de taxatiewaarde (dus 25% korting) Koperskorting
€ 175.000 € 131.250 € 43.750
Waardeontwikkeling: Taxatiewaarde bij terugkoop (exclusief investering) Taxatiewaarde bij aankoop Taxatiewaarde eigen investering Waardedaling
€ 165.000 € 175.000 € 10.000 € 10.000
Terugkoopprijs: Aankoopprijs 62,5% van de waardedaling Taxatiewaarde eigen investering
€ 131.250 - € 6.250 € 10.000
U krijgt terug voor de woning
€ 135.000
7
Actium Postbus 500, 9400 AM Assen T. 0900 0604 F. (0592) 400 400 E.
[email protected] I. www.actiumwonen.nl Bezoekadressen Assen, Industrieweg 15 Assen, Eemland 1 (alleen op afspraak) Oosterwolde, Nanningaweg 37 Ruinen, Leeuwte 31
VERSIE 042012
Smilde, Stuurboord 4
